het bestemmingsplan 'Varsseveld, Nieuwbouw woonzorgcentrum De Bettekamp' met identificatienummer NL.IMRO.1509.BP000197-VA01 van de gemeente Oude IJsselstreek.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6 eerste lid onder c van de Wet ruimtelijke ordening.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1509.BP000197-VA01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een onderneming gericht op het bedrijfsmatig produceren, bewerken, installeren, herstellen, opslaan en/of distribueren van goederen of op het bedrijfsmatig verlenen van diensten.

de onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, kelder, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

van een huishouden is sprake wanneer een persoon dan wel personen in een zekere continue samenstelling met elkaar wonen en tussen de verschillende personen de intentie bestaat om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan.

Een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

een bedrijf waar hoofdzakelijk dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin logies wordt verstrekt, een en ander al dan niet in combinatie met elkaar niet zijnde een seksinrichting of voor gebruik ten behoeve van prostitutie.

culturele, medische, educatieve, sociale en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening (met uitzondering van een ziekenhuis) en dagopvang.

een activiteit die in ruimtelijke en/of functionele zin ondergeschikt is aan en voortvloeit uit de hoofdfunctie.

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat bestaat uit een dak en maximaal één gesloten wand.

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

goederen die vanwege hun omvang een groot oppervlak nodig hebben voor de uitstalling, zoals bouw- en doe-het-zelf producten, auto's, motorfietsen, boten, caravans, keukens, sanitair en meubelen.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.

een gebouw dat bestemd is voor het verlenen van intensieve zorg waarbij tevens de uitrusting van het gebouw sterk is gericht op zorgprocessen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, installatie- en technische ruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de diepte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf peil.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel/bestemmingsvlak gelegen bouwwerken tezamen.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de gemiddelde hoogte van de weg ter plaatse;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte bouwterrein.

Toepassing van maten:

Tenzij anders bepaald, worden de waarden die in dit bestemmingsplan in m of m² zijn uitgedrukt op de volgende wijze gemeten:

1. a. afstanden loodrecht;
2. b. hoogten vanaf het aansluitend afgewerkt terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven, en
3. c. maten buitenwerks, waarbij uitstekende delen van ondergeschikte aard als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken tot maximaal 0,5 m buiten beschouwing blijven.

Bij de toepassing van bovenstaande, wordt een bouwwerk, voor zover dit zich bevindt op een erf- of perceelgrens, gemeten aan de kant waar het aansluitend afgewerkt terrein het hoogst is.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen en plantsoenen;
2. b. parken;
3. c. voet- en fietspaden;
4. d. speelvoorzieningen, kunstwerken en ontmoetingsplekken;
5. e. water en voorzieningen voor de waterhuishouding;
6. f. straatmeubilair, en nutsvoorzieningen.

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen, met dien verstande dat alleen de volgende maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan: zorginstelling, overige gezondheid- en welzijnszorg, openbare dienstverlening, verenigingsleven. Het aantal wooneenheden binnen de zorginstelling mag niet meer bedragen dan 90.
2. b. cultuur en ontspanning als nevenactiviteit, met dien verstande dat alleen de volgende functies zijn toegestaan: exposities, conferenties, muziek- en theatervoorstellingen;
3. c. detailhandel als nevenactiviteit;
4. d. horeca als nevenactiviteit;
5. e. wegen en paden;
6. f. parkeer-, speel-, groenvoorzieningen en kunstwerken;
7. g. water en voorzieningen voor de waterhuishouding;
8. h. straatmeubilair en nutsvoorzieningen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

In die gevallen dat de bestaande afstand tot enige op de verbeelding aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen minder bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt die afstand in afwijking daarvan als minimaal toegestaan.

In die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentages in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

Onder verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, sub c Wabo wordt in elk geval verstaan:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie;
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel in:
   1. 1. volumineuze goederen;
   2. 2. goederen waarvan de verkoop redelijkerwijs niet past in stedelijk gebied, zoals: brand- en explosiegevaarlijke stoffen.

1. a. Als strijdig gebruik wordt aangemerkt: het gebruiken van gronden en/of bouwwerken overeenkomstig de bestemming zonder voldoende parkeergelegenheid, als bedoeld in artikel 11.1, in stand te laten.
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a. is er geen sprake van strijdig gebruik indien door middel van een (representatief) parkeeronderzoek wordt aangetoond dat er minder parkeergelegenheid noodzakelijk is.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de in het plan genoemde bouwhoogten, oppervlakte en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarde dat:

1. a. De bouwhoogte maximaal 10 meter bedraagt.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor nutsvoorzieningen, zoals gasdrukregelstations, wachthuisjes, telefooncellen, transformatorhuisjes en bouwwerken ten behoeve van het rioolstelsel, uitgezonderd verkooppunten voor motorbrandstoffen. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarde dat:

1. a. de bouwhoogte maximaal 3 meter bedraagt;
2. b. de inhoud maximaal 50 m³ bedraagt, met uitzondering van bouwwerken ten behoeve van het rioolstelsel.

Het bevoegd gezag wijkt enkel af van de regels zoals hierboven genoemd onder de voorwaarden dat:

1. a. Geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het woon- en leefklimaat;
2. b. Het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheid niet onevenredig worden benadeeld;
3. c. De sociale veiligheid niet onevenredig wordt benadeeld;
4. d. De bouw- en gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig worden benadeeld;
5. e. er geen milieutechnische belemmeringen zijn.

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, mits:

1. a. bestemmingsgrenzen met niet meer dan 5 m worden verschoven;
2. b. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het woon- en leefklimaat;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad;
4. d. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
5. e. er geen milieutechnische belemmeringen zijn.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Het bevoegd gezag kan eenmalig afwijken van lid 12.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 12.1 met maximaal 10%.

Lid 12.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Varsseveld, Nieuwbouw woonzorgcentrum De Bettekamp'.

Op het terrein aan De Egge 63 in Varsseveld bevindt zich momenteel het Woonzorgcentrum en verpleeghuis De Bettekamp van zorgorganisatie Azora. Azora was voornemens om de bestaande 81 zorgappartementen te renoveren. In verband met de huidige bouwstructuur is renovatie echter niet mogelijk. Daarom is er een nieuw plan bedacht, waarbij de bestaande bebouwing wordt gesloopt. Hiervoor in de plaats wordt nieuwe bebouwing gerealiseerd dat plaats biedt aan 90 ruimere zorgappartementen.

De nieuwe bebouwing zal buiten het bestaande bouwvlak gepositioneerd worden. Daarnaast beoogt de nieuwe ontwikkeling een extra verdieping waardoor de opgenomen maximum bouwhoogte van 7 meter, zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Kom Varsseveld 2010', overschreden zal worden. Om die redenen moet er een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld.

Het plangebied is gelegen aan de westkant van de kern van Varsseveld. Ten oosten van de bebouwing ligt zorglocatie Den Es, eveneens van Azora. Aan de andere zijdes wordt De Bettekamp omsloten door voornamelijk woningen en groenstructuren. De zuidkant van het plangebied ligt aan De Egge.

Op de navolgende afbeeldingen zijn globaal de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven met een rode stippellijn. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij de dit bestemmingsplan.

^{Globale ligging plangebied}

^{Globale begrenzing plangebied}

Zoals reeds gesteld, valt het plangebied onder de werking van het bestemmingsplan 'Kom Varsseveld 2010'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad van de gemeente Oude IJsselstreek op 7 maart 2012. Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven. Het plangebied is daarop met een rode omlijning weergegeven.

^{Uitsnede bestemmingsplan 'Kom Varsseveld 2010'}

Op grond van het vigerend bestemmingsplan geldt ter plaatse van het plangebied grotendeels de bestemming 'Maatschappelijk'. Volgens de regels, behorende bij deze bestemming zijn ter plaatse van de maatschappelijke gronden maatschappelijke voorzieningen, horeca als nevenactiviteit, detailhandel als nevenactiviteit, bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeer-, speel-, groenvoorzieningen en kunstwerken, water, voorzieningen voor de waterhuishouding en nutsvoorzieningen, straatmeubilair en nutsvoorzieningen toegestaan.

Daarnaast is er voor het plangebied een bouwvlak opgenomen met een maximum bouwhoogte en een maximum bebouwingspercentage. De huidige maximum bouwhoogte is 7 meter. De nieuwe bebouwing krijgt ten opzichte van de huidige situatie een extra verdieping en valt buiten het huidige bouwvlak. Hierdoor wordt de maximum bouwhoogte van 7 meter overschreven.

Het overige deel van het plangebied is bestemd als 'Groen', 'Tuin' en 'Wonen'. De gronden die zijn bestemd als 'Groen' zijn hoofdzakelijk aangewezen voor groenvoorzieningen en plantsoenen, parken en een aantal andere (ondergeschikte) functies. De gronden die bestemd zijn als 'Tuin' zijn hoofdzakelijk aangewezen voor tuinen, wegen en paden en erkers en erfafscheidingen. Tot slot zijn de gronden die bestemd zijn als 'Wonen' hoofdzakelijk aangewezen voor wonen, bijzondere woonvormen, bed & breakfast, aan huis verbonden beroepen en bedrijven en andere ondergeschikte functies.

De positionering en de hoogte van het nieuwe woonzorggebouw zijn volgens het huidige bestemmingsplan niet toegestaan. Om die reden is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding vormt samen met de regels het juridische bindende deel van het uitwerkingsplan. In de toelichting worden de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord.

De toelichting bestaat uit zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie en de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het ruimtelijke beleidskader. In Hoofdstuk 4 volgen de milieu- en de omgevingsaspecten van het plan. In Hoofdstuk 5 volgen de juridische planaspecten. Hoofdstuk 6 is gewijd aan de gevolgde procedure.

In dit hoofdstuk wordt de beoogde ontwikkeling omschreven. Hierbij wordt als eerste ingegaan op de bestaande situatie in het plangebied, waarna de beoogde ontwikkeling nader toegelicht wordt.

In het plangebied is locatie De Bettekamp van zorgorganisatie Azora gevestigd. De locatie biedt ruimte aan 81 appartementen waar gezamenlijk 84 mensen wonen. De huidige bebouwing bestaat uit twee bouwlagen. Aan de zuidwestzijde sluit de bebouwing aan op zestien aanleunwoningen waar mensen die langdurige zorg nodig hebben, voor in aanmerking komen. Deze woningen zijn in het beheer van woningcorporatie Wonion. De parkeerplaatsen die hier aanwezig zijn worden gedeeld met De Bettekamp. Aan de oostzijde sluit de bebouwing aan op het entreegebouw van zorglocatie Den Es, welke eveneens deel uitmaakt van zorgorganisatie Azora. Het omringende terrein bestaat uit gras, struiken en bomen. Hier en daar bevinden zich ook een aantal bankjes. De paden over het gehele terrein zijn verhard.

Op navolgende afbeelding is een afbeelding weergegeven van de huidige bebouwing in het plangebied.

^{Huidige situatie bebouwing zorglocatie De Bettekamp}

Naast de huidige appartementen bevindt zich aan de zuidoostzijde van het plangebied ook nog een bestaande woning. De woning bestaat uit twee bouwlagen waarvan de bovenste bouwlaag is uitgevoerd als kap. Daarnaast heeft de woning een achtertuin die geörienteerd is op het zorgcomplex. Deze woning heeft binnen het bestemmingsplan de bestemming 'Wonen'.

^{Woonhuis in het zuidoosten van het plangebied}

De ontwikkeling voorziet in de sloop van de huidige bebouwing en de bouw van 90 zorgappartementen. Het nieuwe gebouw zal bestaan uit drie vleugels en een centraal deel. Aan dit centrale deel vast zitten de drie vleugels. Per vleugel zullen drie groepen worden gerealiseerd. De doelgroep van het nieuwe woonzorgcentrum zal gelijk zijn aan de huidige doelgroep van De Bettekamp. De hoofdentree van verpleeghuis Den Es, zal ook de hoofdentree van het nieuwe gebouw worden.

Op de navolgende afbeelding is de situering van de nieuwe bebouwing (zwart) weergegeven.

_{Situatietekening nieuwe bebouwing}

De appartementen worden verdeeld over negen groepen van elk tien appartementen. De appartementen worden uitgevoerd als tweekamer-appartementen, met elk een woonkamer en slaapkamer. De badkamer wordt direct verbonden met de slaapkamer. De wens bestaat daarnaast dat elk appartement een eigen buitenruimte krijgt. Deze appartementen worden groter dan de bestaande appartementen, waardoor een groter grondvlak noodzakelijk is. Om te voorkomen dat het gebouw te groot gaat worden voor de kavel en omgeving wordt het gebouw in drie bouwlagen gebouwd in plaats van de bestaande twee bouwlagen. De bouwhoogte van de gebouwen zelf bedraagt 10 m. Daarnaast wordt op het dak van het centrale gedeelte van het gebouw technische ruimten (bijv. warmtepompen) geplaatst. Op dit deel van het gebouw bedraagt de maximale bouwhoogte (inclusief de technische ruimten) 12 m.

^{Sfeerimpressie toekomstige situatie plangebied}

Het gebouw zal in de groene omgeving komen te liggen, waar het uitnodigt om naar buiten te gaan. De groene omgeving zal voorzien worden van diverse wandelpaden, zitmogelijkheden, een beweegtuin en mogelijk een dierenweide. Hiermee vormt het nieuwe groen een parkachtige setting. Deze groene omgeving is geen afgesloten tuin, maar toegankelijk voor de bewoners van De Bettekamp en Den Es, maar ook voor de buurt en andere bewoners van Varsseveld. Het nieuwe groen zal als een 'sjaal' rondom het gebouw worden aangebracht. Hiermee krijgt het gebouw de uitstraling van een appartementengebouw en daarmee specifiek geen 'instellings-uitstraling'.

Daarnaast zal er in de nieuwe bebouwing ten behoeve van de zorgappartementen ruimte zijn voor facilitaire dagbesteding, kantoren, een woonkeuken en een 'petit café'. De verbindingsgang met de zorglocatie Den Es zal in de toekomstige situatie blijven bestaan. Naast de entree van Den Es bevinden zich in het ontwerp de facilitaire diensten, dagbesteding en de kantoren. De aanleunwoningen van Wonion zijn niet betrokken bij de plannen. Wel zal er een warme verbinding tussen Bettekamp en aanleunwoningen blijven bestaan.

De bestaande woning aan de zuidoostzijde van het plangebied blijft vooralsnog behouden en wordt herbestemd tot 'Maatschappelijk'. Voor dit pand wordt nog onderzocht of deze een nieuwe maatschappelijke functie kan krijgen.

In deze paragraaf wordt een analyse gegeven van het relevante beleidskader. De beleidsnota's die direct of indirect doorwerken in voorliggend bestemmingsplan, worden in deze paragraaf behandeld. Gezien de aard en de schaal van de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied is het relevante beleid op Europees niveau buiten beschouwing gelaten en op Rijksniveau beperkt gehouden. Per bestuurslaag is een korte samenvatting gegeven van de meest relevante aspecten uit de verschillende beleidsnota's, alsmede de consequenties voor het voorliggende plan.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Onderdeel van de Omgevingswet is een visie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met de NOVI neemt het Rijk het voortouw voor een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Nederland. De NOVI richt zich op de volgende vier prioriteiten die onderling veel met elkaar te maken hebben en gevolgen hebben voor het inrichten van de fysieke leefomgeving:

• Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie;
• De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• Steden en regio's sterker en gezonder maken;
• Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

In de NOVI staan de keuzes op nationaal niveau, maar in veel gevallen ligt de verantwoordelijkheid bij gemeenten en/of provincies. Op basis van drie uitgangspunten helpt de NOVI bij het wegen van belangen en het maken van keuzes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• Afwentelen wordt voorkomen.

De nationale belangen zijn geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het gaat bijvoorbeeld om rijksvaarwegen, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, electriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en primaire waterkeringen. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening.

Met de ladder worden eisen gesteld aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De toelichting bij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien die ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing rijksbeleid

Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. De ontwikkelingen in het plangebied zouden kunnen worden aangemerkt als een woningbouwlocatie. Deze term is echter niet gedefinieerd in het Bro.

Uit jurisprudentie (zie bijvoorbeeld uitspraak ABRvS201501297/1/R4) blijkt dat woningbouwplannen met elf woningen niet hoeven te worden aangemerkt als woningbouwlocatie, maar grotere woningbouwplannen wel. Voorliggend plan bestaat uit de sloop en vervangde nieuwbouw van een woonzorgcentrum. In voorliggend plan worden per saldo negen zorgwoningen in het plangebied toegevoegd ten opzichte van de huidige situatie. Het plan wordt hierom niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. Om die reden is de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing.

Met de ontwikkelingen binnen het plangebied zijn geen overige nationale belangen gemoeid.

Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland'

Op 19 december 2018 is de omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' vastgesteld. In deze visie beschrijft de provincie welke richting de provincie op wil op het gebied van energie, klimaat, water, voedsel en ook hoe de provincie de omgeving wil inrichten.

Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de provincie bij het uitvoeren van haar taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities geeft de provincie hier richting aan:

• energietransitie;
• klimaatadaptatie;
• circulaire economie;
• biodiversiteit;
• bereikbaarheid;
• economisch vestigingsklimaat;
• woon- en leefklimaat.

Voor dit bestemmingsplan is de ambitie voor het woon- en leefklimaat van toepassing. De provincie streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Zo worden de economische kracht en kwaliteit van leven in Gelderland versterkt, nu en in de toekomst.

Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In onze groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand stedelijk gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en gaat voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan worden uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen.

Omgevingsverordening

De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving. Ten aanzien van voorliggend bestemmingsplan zijn de regels ten aanzien van de onderwerp 'wonen' en 'molenbiotoop' relevant.

Wonen

In de verordening wordt aangegeven dat nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts zijn toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma, successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio.

Molenbiotopen

In de verordening zijn regels opgenomen ten behoeve van het behoud en bescherming van molenbiotopen van windmolens met een monumentenstatus. De bescherming van molenbiotopen betreft vooral behoud van het functioneren door middel van een vrije windvang. Voor windtoevoer geldt dat binnen een straal van 400 meter gerekend vanaf het middelpunt van de molen, beperkingen moeten worden gesteld aan het oprichten van bebouwing en beplanting. In bestemmingsplannen die betrekking hebben op gronden gelegen binnen deze straal wordt geen nieuwe bebouwing dan wel beplanting toegestaan, tenzij in de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aangetoond dat het functioneren van de molen door middel van windvang niet wordt beperkt.

Toetsing provinciaal beleid

Onderhavig bestemmingsplan sluit goed aan bij het provinciaal beleid. De sloop- en nieuwbouwopgave van het woonzorgcentrum De Bettekamp sluit aan bij het uitgangspunt om kansen en mogelijkheden te benutten binnen bestaan stedelijk gebied. Dit sluit aan bij de ambitie voor duurzame verstedelijking. Tevens draagt het plan bij aan een vitale leefomgeving op het gebied van wonen en voorzieningen. Tot slot wordt er kwalitatieve impuls aan de omgeving gegeven door het vernieuwde gebouw, een groene herinrichting van de buitenruimte met onder andere een 'belevingstuin'.

Het plangebied is gelegen in de molenbiotoop van de nabijgelegen molen 'Kwaksmölle'. Uit paragraaf 4.11 blijkt dat de ontwikkeling geen negatief effect heeft op de molenbiotoop van deze molen.

Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025

Op 19 mei 2015 heeft de gemeenteraad van Oude IJsselstreek de Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025 vastgesteld als opvolger van de Regionale Woonvisie 2010-2020. De Regionale woonagenda schetst de kaders en geeft ruimte om de inhoud mede door andere partijen te laten invullen. Daarmee verschuift de rol van de overheid van inhoudelijk bepalend naar procesbegeleidend. Kernbegrippen zijn kaders stellen, faciliteren en ruimte geven. De kernboodschap voor de komende jaren luidt dan ook:

• er zijn (bijna) voldoende woningen (in aantallen) om te voorzien in de vraag. Het is noodzakelijk om de regionale ambitie (5.900 woningen toevoegen tussen 2010 en 2025) verder te verlagen met 10%. Het nieuwe regionale aantal is 3.145 woningen tussen 1 januari 2015 en 1 januari 2025;
• een integrale aanpak is nodig om de bestaande woningen toekomstbestendig te maken (kwalitatief), waarbij de eigenaar een persoonlijke mix kiest van onderhoud, isolatie, energieopwekking en levensloopbestendig maken. Sloop/nieuwbouw kan een optie zijn;
• voor leegstaand en leegkomend vastgoed is een gezamenlijke beeldvorming met een lokale aanpak nodig. Naast herbestemmen zal in toenemende mate ook sloop aan de orde zijn;
• wonen en zorg vormt een belangrijk aandachtspunt bij al deze genoemde ontwikkelingen.

In de regionale woonagenda wordt aangegeven dat de vraag naar intramurale plaatsen voor verpleging, vanuit zowel hogere zorgzwaartepakketten als vanuit psychogeriatrie gezien, op termijn toeneemt. In deze vraag kan, vanuit het bestaande zorgvastgoed, goed worden voorzien; uit de in opdracht van de Provincie Gelderland ontwikkelde Monitor blijkt dat hierop ook met transformatieplannen wordt ingespeeld. De voorlopige conclusie is, dat er dus vanuit de regionale context gezien geen toevoeging van zorgvastgoed voor ouderen nodig is. Onderliggend kan er wel een kwalitatief vraagstuk liggen: voldoet het concept van grootschalige verpleeghuizen nog wel aan de huidige en toekomstige behoefte? In de nabije toekomst wordt ook bij intramurale plaatsen de scheiding tussen wonen en zorg van toepassing. Dan wordt gesproken van verschillende gradaties van verzorgd wonen (zelfstandig wonen met collectieve voorzieningen in de nabijheid) met zorg aan 'huis' in verschillende intensiteiten.

Indien er verzorgingshuizen sluiten, valt vaak een belangrijke drager van voorzieningen (activiteiten, alarmering, maaltijden en 24-uur service) weg voor de kern en het omliggende verzorgingsgebied. Door het vervallen van de sociale functie van het verzorgingshuis wordt mogelijk een groter beroep gedaan op geclusterde woonvoorzieningen met een pakket aan service- en zorgdiensten, die mogelijk voor een belangrijk deel gewoon weer binnen de muren van het 'oude' verzorgingshuis gerealiseerd worden (scheiden wonen en zorg). Onderzocht dient te worden of er ook in de Achterhoek meer behoefte gaat ontstaan aan kleinschalige woonvormen.

In de Achterhoek hebben we te maken met lange aanrijdtijden voor (extramurale) zorgverleners. Er is sprake van een dubbel-problematiek: voorzieningen in de dorpen en wijken staan al onder druk door de krimp en door een laag voorzieningenniveau gepaard gaande met sterke vergrijzing, komt de aansluiting van vraag en aanbod op sommige plaatsen in de regio onder druk te staan.

Toetsing regionaal beleid

Met het initiatief is sprake van de sloop en nieuwbouw van een bestaand woonzorgcentrum. Ten opzichte van de huidige situatie worden negen zorgwoningen toegevoegd. Het initiatief draagt bij aan het genoemde behouden en versterken van de leefbaarheid in een dorpskern.

De ontwikkeling is in overeenstemming met de uitgangspunten van het regionaal beleid.

Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025

De gemeenteraad van Oude IJsselstreek heeft op 12 mei 2011 de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 vastgesteld. De Structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente en laat in grote lijnen zien hoe Oude IJsselstreek zich tot het jaar 2025 zal gaan ontwikkelen. De gemeente Oude IJsselstreek wil zich graag verder ontwikkelen als een dynamische gemeente. Deze boodschap blijft voor de komende jaren een belangrijk uitgangspunt voor het gemeentelijke woonbeleid. Hierbij zijn het Kwalitatief Woon Programma (KWP3), en de opvolger van de regionale woonvisie en de lokale vertaling daarvan kaders voor wonen in de gemeente. Naast het motto 'de juiste woning op de juiste plaats', spelen onder andere kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid hierbij een belangrijke rol. Achteruitgang en verloedering van de woon- en leefomgeving moet worden tegengegaan. De bijstelling van de bouwopgave voor de gemeente vraagt om aanpassing van beleid en bestaande bouwplannen. De juiste woning op de juiste plek is hierbij leidend.

De gemeente Oude IJsselstreek kiest waar mogelijk voor inbreiding. Met wijkverbeteringsplannen en geplande nieuwbouwplannen, ziet de gemeente kansen voor het realiseren van meer variatie en onderscheid in het woonaanbod. Hiermee probeert de gemeente Oude IJsselstreek iedereen die woont of wil wonen in de gemeente te voorzien van een passende woning.

In de structuurvisie wordt aangegeven dat er in de toekomst een tekort aan woningen voor zorgbehoevenden zal ontstaan als er niet op de vraag wordt ingespeeld.

Visie op landschap, natuur en groene kernen

De Visie op Landschap, Natuur en Groene Kernen (VLNGK) biedt een gewenste toekomstbeeld. De visie is in een interactief proces met bewoners, maar ook organisaties en verenigingen tot stand gekomen. De visie geeft richting aan de gewenste ontwikkeling van het landschap voor zowel het buitengebied als de kernen. De visie gaat in op de wijze waarop de kenmerkende landschappen voor de toekomst verder versterkt worden, in samenhang met de ontwikkelingen die de komende jaren spelen. Ook gaat de visie in op de gewenste groenstructuur in de kernen. De gemeente realiseert de visie niet alleen, een groot aantal zaken pakt zij zelf op, maar de visie moet vooral ook anderen stimuleren om mee te werken aan een groene en gezonde leefomgeving.

Toekomstvisie Oude IJsselstreek 'Maak toekomst in Oude IJsselstreek'

De toekomstvisie is tot stand gekomen door vele ontmoetingen en bijeenkomsten met inwoners, ondernemers, organisaties en verenigingen. De termen 'leven' en 'het maken' lopen als een rode draad door de toekomstvisie. Oude IJsselstreek heeft zichzelf zeven opgaven gesteld waarmee ze een antwoord kan bieden op maatschappelijke uitdagingen en waarmee de gemeente en de gemeenschap verder kunnen groeien.

1. 1. Benut de stroom van de Oude IJssel
   De gemeente zet de komende jaren in op het benutten van alle kansen die de Oude IJssel als zone biedt. Het gebied op en rondom de rivier kan een vliegwiel zijn voor toerisme en recreatie, bedrijvigheid, klimaatvraagstukken en wonen.
2. 2. Florerende Smart Industrie
   Een bloeiende en concurrerende lokale economie heeft een aanzuigende werking op mensen en kapitaal waarmee demografische ontwikkelingen kunnen worden gekeerd en wonen een boost krijgt. Drie duidelijke clusters dragen bij aan een robuust economisch systeem. Werken op De Rieze, innoveren op het DRU Industriepark en innovatieve en hightech maakindustrie rond Varsseveld. Gemeente Oude IJsselstreek zet zich daarmee de komende jaren nog beter op de kaart en zet in op het ontwikkelen van het nieuwe Varsseveld Industriepark (het VIP).
3. 3. Vitaal platteland
   Het agrarisch buitengebied is een belangrijke en karakteristieke pijler in de gemeente. De landbouwsector is voor de gemeente als plattelandsgemeente een cruciale sector, zowel qua economische omvang als qua ruimtebeslag in het buitengebied. Het platteland zal zich het komende decennium ontwikkelen tot een multifunctioneel buitengebied.
4. 4. De allernieuwste energie
   In de gemeente vinden ontwikkeling plaats op vele fronten, van woningbouw tot het ontwikkelen van industrie en bereikbaarheid. Bij al die ontwikkelingen wordt er optimaal gebruik gemaakt van de meest duurzame en nieuwste vormen van energie. De gemeente wil energieneutraal zijn in 2030.
5. 5. Groene parels
   Van de Slangenburg tot de Vennebulten en van het Zwarte Veen tot de Anholtse bossen vormen landgoederen, oude bossen en natuurgebieden een groene parelketting door Oude IJsselstreek. De opgave ‘Groene Parels’ zet in op het verder versterken van dit karakteristieke landschap.
6. 6. Gezond oud worden én gezond jong zijn
   Oude IJsselstreek is de plek waar mensen zich kunnen ontplooien, gezond kunnen leven en regie op hun eigen leven hebben. In de basis benutten de gemeente vooral de kracht van de maatschappij om een plek te maken waar mensen hun leven lang fijn en gezond kunnen wonen. Om de kracht uit de samenleving optimaal te benutten worden er voldoende aanleidingen voor ontmoeting, duurzaam gedrag, leren, spel en bewegen geboden.
7. 7. Het witte vel
   Vanaf de eerste gesprekken is duidelijk geweest dat de Toekomstvisie een levend document moet zijn. Er zullen zich tal van zaken voordoen die de gemeente dwingen deze Toekomstvisie bij te stellen. Hobbels en beren op de weg, maar juist ook kansen, versnellingen en innovaties. Om in de Toekomstvisie ook letterlijk de ruimte te geven om in te springen op nieuwe ontwikkelingen heeft de gemeente ‘Het Witte Vel’ vanaf het begin eraan toegevoegd. Een nog blanco hoofdstuk dat symbool staat voor de prachtige onzekerheid van de toekomst en al het moois dat daaruit voort gaat komen.

Visie Wonen en Zorg 55+

De visie Wonen en Zorg brengt de opgave in beeld die de gemeente heeft voor een meer geschikte woningvoorraad voor ouderen. De ambitie hierin betreft zowel woningbouw als de aanpassing van de bestaande woonvoorraad. Naast wonen gaat dit ook om een goede en voor ouderen geschikte woonomgeving, een dienstenaanbod en de mogelijkheden om elkaar te ontmoeten.

In de visie is de volgende ambitie geformuleerd: "Ouderen kunnen zo zelfstandig mogelijk hun eigen leven blijven leiden en deel uit blijven maken van de gemeenschap". Om dit te bereiken zijn drie lijnen uitgewerkt:

• Zorgzame buurten en wijken
  We scheppen randvoorwaarden voor inwoners om zelfstandig te kunnen functioneren en voluit mee te kunnen doen in hun directe woonomgeving. Zowel in de fysieke als de sociale leefomgeving. Met een goed (e-)zorg- en dienstverleningsaanbod nabij.
• Vergroten aanbod van woon(zorg)vormen voor ouderen
  We voegen woonvariaties toe die aansluiten bij de behoeften en wensen van 55+-ers. Zo mogelijk gemengd met anderen, met een directe relatie met de buurt. Indien nodig nieuw gebouwd, anders in bestaande gebouwen/woningen gerealiseerd.
• Versterken zelfredzaamheid en eigen regie
  We bieden praktische ondersteuning op het gebied van wonen en technologie zodat inwoners actief en vitaal blijven en comfortabel en veilig kunnen wonen. Het stimuleren van vitaliteit zien we als belangrijke voorwaarde.

Afwegingskader

In de visie is ook een afwegingskader opgenomen. Het startpunt is de specifieke behoefte van inwoners. Door die behoefte concreet in beeld te brengen kunnen we meedenken wat voor hen nodig is. Ook vergelijken we deze behoefte met het aanbod dat er al is. Op basis van deze stappen kunnen we beoordelen of er inderdaad behoefte is aan nieuw woonzorgaanbod. En of het initiatief maatschappelijke meerwaarde oplevert. De behoefte is leidend, nooit de wens om vastgoed te ontwikkelen.

Het afwegingskader geldt niet alleen voor woonzorginitiatieven gericht op senioren. Het geldt ook voor woonzorginitiatieven gericht op andere inwoners, zoals mensen met een verstandelijke beperking, psychische problemen of jeugdigen met een zorgvraag.

Toetsing gemeentelijk beleid

Onderhavig plan leidt tot een verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid van de kern Varsseveld en sluit daarmee aan bij de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025. In de Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek staat tevens dat er voornamelijk ingezet moet worden op verduurzaming en dat er plannen moeten worden ontwikkeld voor vervangende nieuwbouw. Onderhavige ontwikkeling voorziet in deze vervangende nieuwbouw. Per saldo zullen er negen zorgwooneenheden worden toegevoegd aan het plangebied.

Het gebouw zal in de groene omgeving komen te liggen, waar het uitnodigt om naar buiten te gaan. De groene omgeving zal voorzien worden van diverse wandelpaden, zitmogelijkheden, beweegtuin en mogelijk een dierenweide. Hiermee vormt het nieuwe groen een parkachtige setting. Deze groene omgeving is geen afgesloten tuin, maar toegankelijk voor de bewoners van De Bettekamp en Den Es, maar ook voor de buurt en andere bewoners van Varsseveld. Het nieuwe groen zal als een 'sjaal' rondom het gebouw worden aangebracht. Hiermee krijgt het gebouw de uitstraling van een appartementengebouw en daarmee specifiek geen 'instellings-uitstraling'.

Daarnaast voorziet de ontwikkeling in zorgwoningen voor ouderen, met een doelgroep van zowel psychogeriatrische patiënten als somatische patiënten. Eventueel zal een deel geschikt worden voor jonge psychogeriatrische patiënten. Hiermee is er sprake van bouwen voor bijzondere doelgroepen en is het ook voor deze groep mogelijk om binnen de gemeente Oude IJsselstreek te blijven wonen.

De ontwikkeling is in overeenstemming met de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid.

Voor de ontwikkeling is een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld. Deze is als Bijlage 1 bijgevoegd. Op grond van de aanmeldnotitie kan geconcludeerd worden dat mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu als gevolg van het initiatief kunnen worden uitgesloten. Het bestemmingsplan 'Varsseveld, Nieuwbouw woonzorgcentrum De Bettekamp' kan zonder m.e.r.(-beoordeling) worden vastgesteld.

Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet aangetoond worden dat de bodem- en grondwaterkwaliteit ter plaatse van het plangebied geschikt zijn voor het beoogde gebruik.

Toetsing

In de huidige situatie zijn de gronden grotendeels maatschappelijk in gebruik, waarbij er ook sprake is van een woonfunctie in de vorm van een woonzorgcentrum. De gronden zullen in de toekomst wederom in gebruik worden genomen als woonzorgcentrum. De nieuwe functie wordt niet als gevoeliger aangemerkt dan de bestaande functie. Aangenomen kan worden dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem voldoende geschikt is voor de (huidige en) toekomstige functie. Om deze reden kan een bodemonderzoek ter plaatse van het woonzorgcentrum achterwege blijven.

Bij de bestaande woning aan de zuidoostzijde van het plangebied hoort een schuur. Deze schuur heeft asbestverdachte dakbedekking. Mogelijk heeft deze asbestverdachte dakbedekking geleid tot een verontreiniging met asbest in de bodem, ter plaatse van de zogenaamde ‘druppelzones’. Om die reden heeft Buro Ontwerp & Omgeving in juni 2022 een onderzoek asbest in bodem uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 2 bijgevoegd.

Het doel van het uitgevoerde onderzoek is het vaststellen van het gehalte (gewogen) asbest in de grond ter plaatse van de druppelzones.

Ter plaatse van de druppelzone is een inspectie van het maaiveld uitgevoerd. Hierbij zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Ook in de opgegraven grond zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen.

Uit de analyses van de bodemmonsters blijkt dat de asbestverdachte dakbedekking heeft geleid tot een verontreiniging met asbest in de onderliggende druppelzone. Het aangetoonde gehalte (gewogen) asbest bedraagt circa 3 mg/kg ds. Dit aangetoonde gehalte asbest ligt ruim onder de interventiewaarde van 100 mg/ kg ds. en tevens ruim onder de waarde voor nader onderzoek asbest van 50 mg/kg ds. Het vastgestelde gehalte asbest in de grond ter plaatse van de druppelzone vormt daarmee geen belemmering voor het voorgenomen initiatief.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Algemeen

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer en/of door industrie, onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen.

Toetsing

Voor de ontwikkeling is door Buro Ontwerp & Omgeving in mei 2022 een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 3 bijgevoegd.

Selectie van geluidsbronnen

In de omgeving van de nieuwe zorgwoningen liggen geen spoorlijnen en gezoneerde bedrijventerreinen zijn in de nabijheid van de nieuwe zorgwoningen niet aanwezig. Het plangebied ligt dan ook niet in de zones van spoorlijnen en gezoneerde bedrijventerreinen. Akoestisch onderzoek naar spoorlijnen en gezoneerde bedrijventerreinen is dan ook niet noodzakelijk.

De ontwikkeling ligt direct aan de Oranjestraat en De Egge. Deze twee wegen hebben een 30 km/uur-regime. Formeel geldt voor deze weg volgens de Wgh geen onderzoeksplicht, omdat de maximaal toegestane snelheid 30 km/uur bedraagt. De verkeersintensiteit op de Oranjestraat en De Egge zijn dusdanig dat een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet kan worden uitgesloten. Daarom is in het kader van een goede ruimtelijke ordening toch akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de omliggende 30 km-wegen (Oranjestraat en De Egge). De ontwikkeling ligt tevens aan de zuidzijde van Doetinchemseweg. Deze weg ligt in de bebouwde kom en heeft twee rijstroken. De zone van deze weg bedraagt 200 meter op basis van de Wgh. Het woonzorgcentrum ligt in de zone van de Doetinchemseweg.

Resultaten

De hoogste geluidsbelasting afkomstig van de Doetinchemseweg bedraagt 37 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh. Bij de nieuwe zorgwoningen wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden.

De hoogste geluidbelasting afkomstig van de omliggende 30 km/uur wegen bedraagt 51 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh. Bij de nieuwe zorgwoningen wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh overschreden, echter de hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 63 dB wordt niet overschreden. De geluidsbelastingen liggen binnen de geluidsnormen uit de Wgh. Gezien het 30 km/uur wegen betreffen is het niet mogelijk om hogere waarde te verlenen. Op grond van de Wgh zijn de optredende geluidsbelastingen dan ook acceptabel.

De bovenstaande berekende geluidbelasting afkomstig van de 30 km/uur wegen is gebaseerd op het toekomstig bouwvlak. Het is goed denkbaar dat het daadwerkelijke gebouw verder van de 30 km/uur wegen wordt gerealiseerd, waarmee de geluidbelasting op de gevels lager zal komen te liggen dan de berekende 51 dB. In het definitieve ontwerp kan rekening worden gehouden met geluidsbelasting, om ervoor te zorgen dat de geluidbelasting op de gevels zoveel mogelijk wordt beperkt.

Op grond van het Bouwbesluit 2012 dient een akoestische binnenwaarde van 33 dB bij het woonzorgcentrum ten gevolge van wegverkeerslawaai gegarandeerd te worden. De minimaal benodigde gevelwering op de zuidgevel bedraagt 23 dB. Volgens het Bouwbesluit 2012 bezit een standaard gevelconstructie een minimale geluidsisolatie van 20 dB. Echter door de hogere eisen voor de thermische isolatie is ook de geluidsisolatie verbeterd. Bij nieuwe gevels is een gevelisolatie van 24 dB zonder extra geluidsisolatie goed mogelijk, wanneer er is gekozen voor goed geluidsgeïsoleerde ventilatievoorzieningen. Naar verwachting wordt de binnenwaarde van 33 dB gehaald zonder dat er aanvullende geluidsisolerende maatregelen worden getroffen. Bij de aanvraag van een ‘Omgevingsvergunning bouwen’ (voormalige bouwvergunning) kan door middel van een aanvullend bouwakoestisch onderzoek worden aangetoond dat de binnenwaarde van 33 dB uit het Bouwbesluit 2012 wordt gehaald.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect geluid geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied.

Algemeen

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit, waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO₂) en zwevende deeltjes als PM₁₀ (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM_2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM₁₀ wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM_2,5 wordt voldaan.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd, kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht, waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in een gebiedsgericht programma van het NSL. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO₂ en PM₁₀ betekent dit dat aannemelijk moet worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 µg/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is een aanzienlijk deel van de dag betreft. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden, waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden.

Toetsing

Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een bouwplan met minder dan 1.500 woningen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de lokale luchtkwaliteit onderzocht, zodat onacceptabele gezondheidsrisico's kunnen worden uitgesloten. Hiertoe is de monitoringstool uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van de rijksoverheid geraadpleegd. De monitoringstool geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) in het plangebied tussen 2020 en 2030. De monitoringstool kent scenario's zonder en met lokale maatregelen die er voor moeten zorgen dat op termijn overal aan de grenswaarden wordt voldaan. Beide typen scenario's laten in de toekomst een afname van concentraties zien. Dit komt doordat bedrijven en het verkeer steeds schoner worden door technologische verbeteringen.

Gezien de ontwikkeling zorgwoningen mogelijk maakt, dient er getoetst te worden aan de grenswaarden. Het rekenpunt dat het dichtst bij het plangebied ligt (rekenpunt 15573451) kent de volgende gemeten waarden voor NO₂ en PM₁₀ in 2020:

• NO₂ : 12,678 µg/m³
• PM₁₀ : 15,922 µg/m³

Voor beide parameters geldt een grenswaarde van 40 µg/m³. De hoeveelheid NO₂ en PM₁₀ in het plangebied blijft ruimschoots onder de gestelde grenswaarden. De monitoringstool maakt dus duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2020 en 2030 in het plangebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Algemeen

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10^-6 (één op de miljoen) bedraagt.

Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen en Regeling externe veiligheid inrichtingen (Bevi en Revi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Circulaire effectafstanden LPG-tankstations

In de circulaire is de effectbenadering uitgewerkt voor LPG-tankstations. Het bevoegd gezag wordt verzocht om rekening te houden met een effectafstand van 60 meter tot (beperkt) kwetsbare objecten. Dit wil zeggen dat deze afstand in beginsel aangehouden moet worden, maar dat gemotiveerd afwijken is toegestaan door het treffen van veiligheidsmaatregelen. Daarnaast wordt verzocht om rekening te houden met een effectafstand van 160 meter tot zeer kwetsbare objecten. Naast de circulaire blijft ook de toetsing aan het Bevi noodzakelijk.

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)

Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt en basisnet), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb en Revb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

Toetsing

De ontwikkeling voorziet in de realisatie van zorgwoningen. Met de ontwikkeling is sprake van nieuwe kwetsbare objecten. Ten behoeve van de toetsing is de risicokaart geraadpleegd, waarvan een fragment in onderstaande afbeelding is weergegeven. De locatie van de ontwikkeling is met een zwart vierkant omkaderd.

^{Uitsnede risicokaart}

Stationaire bronnen

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen stationaire risicobronnen. Binnen het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig die zijn opgenomen in relevante besluiten of circulaires voor externe veiligheid. Op circa 1.000 meter van het plangebied bevindt zich een gasdrukmeet- en regelstation. Het plangebied valt ruim buiten het invloedsgebied van het gasdrukmeet- en regelstation. Om die reden is nader onderzoek naar deze inrichting niet noodzakelijk voor de ontwikkeling.

Buisleidingen

Ten oosten van het plangebied ligt op een afstand van circa 1.000 meter een gasleiding van Gasunie. De plaatsgebonden risicocontour ligt op de leiding. De leiding heeft de volgende kenmerken:

Het plangebied valt ruim buiten het invloedsgebied van de buisleiding. Om die reden is nader onderzoek naar deze pijpleiding niet noodzakelijk voor de ontwikkeling.

Snelweg A18 en N18

Ten noorden van het plangebied ligt de snelweg A18. Hierover worden brandbare stoffen vervoerd. Het plaatsgebonden risico is vastgesteld op 0 meter, de 1%-letaliteitsafstand op 45 meter. Het plangebied ligt op circa 900 meter van de snelweg. Het plangebied valt hiermee buiten het invloedsgebied van stofcategorie LF2 (brandbare vloeistoffen), welke bepalend is voor de grootte van het invloedsgebied (1%-letaliteitsafstand van 45 meter).

De snelweg gaat over in de N18, waarvoor dezelfde risico's gelden als voor de snelweg A18. Het plangebied ligt op circa 700 meter van de N18. Het plangebied valt hiermee buiten het invloedsgebied van stofcategorie LF2 (brandbare vloeistoffen), welke bepalend is voor de grootte van het invloedsgebied (1%-letaliteitsafstand van 45 meter).

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Algemeen

Indien door middel van een plan nieuwe, gevoelige functies of milieuhinderveroorzakende functies mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat een goed leefmilieu binnen en buiten het plangebied mogelijk is. Anderzijds mogen omliggende bedrijven niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden aangetast door de realisatie van nieuwe gevoelige functies.

Wat betreft de aanbevolen richtafstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies is de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' als leidraad voor milieuzonering gebruikt. De publicatie geeft verschillende richtafstanden voor de thema's geur, stof, geluid en gevaar. In onderstaande tabel worden de richtafstanden per bedrijfscategorie getoond:

In de VNG-publicatie zijn richtafstanden voor diverse omgevings- en gebiedstypen opgenomen. Het gaat onder andere om de volgende omgevings- en gebiedstypen: 'rustige woonwijk', 'rustig buitengebied' en 'gemengd gebied'. In een rustige woonwijk en een rustig buitengebied komen vrijwel geen andere functies dan de woonfunctie voor. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een dergelijk gebied komen direct naast woningen andere functies voor, zoals winkels, maatschappelijke voorzieningen, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Voor gemengde gebieden kunnen de aanbevolen richtafstanden met één stap worden verminderd. De afstand wordt gemeten vanaf de grens van de locatie van de bedrijfsmatige activiteit tot aan de gevel van nieuwe of bestaande gevoelige functies.

Toetsing

Typering omgeving plangebied

De locatie ligt in een gebied dat zich kenmerkt door de zorgfunctie. Ten oosten van de bebouwing ligt zorglocatie Den Es. Aan de overkant van de weg is een apotheek en een huisartsenpraktijk aanwezig. Aan de zuidwestzijde van het plangebied zijn de naastgelegen aanleunwoningen gesitueerd. Verder zijn ten noorden, oosten en zuiden van het plangebied woningen aanwezig. Rondom het zorgcluster zijn diverse andere functies aanwezig zoals een kantoor van een ingenieursbureau, een restaurant, een tankstation, een garagebedrijf en een basisschool.

In en rondom het plangebied is sprake van een menging van bedrijvigheid en wonen. Het plangebied en haar omgeving kan daarom getypeerd worden als een gemengd gebied.

Hinderveroorzakende functies in het plangebied

Binnen het plangebied wordt een woonzorgcentrum mogelijk gemaakt. Binnen de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' wordt dit woonzorgcentrum aangemerkt als een 'verpleeghuis'. Voor een verpleeghuis gelden de volgende minimaal aanbevolen richtafstanden (in meters, op basis van het gebiedstype 'rustige woonwijk':

De dichtstbijgelegen woningen zijn de woningen op de Egge 33/57 in Varsseveld. Dit zijn de naastgelegen aanleunwoningen. De aanleunwoningen zijn onderdeel van het woonzorgcentrum. Daarnaast is bij een milieucontrole in 2013 geconstateerd dat beide woonzorgcentra één milieuinrichting betreffen. Door Stichting Azora, locatie Den Es en De Bettekamp is dan ook een melding is ingediend voor één inrichting. Het toetsen aan de aanleunwoningen is daarom niet noodzakelijk.

Na de voorgenoemde aanleunwoningen liggen de woningen aan de overzijde van de Egge (Egge 42-46) het dichtst bij. De afstand van de woningen tot aan het bouwvlak van het toekomstige woonzorgcentrum bedraagt 20 m. Daarmee wordt de richtafstand voor een 'rustige woonwijk' niet gehaald. Omdat het plangebied in een 'gemengd gebied' ligt, kan de richtafstand met één stap worden verminderd. De richtafstand bedraagt daarmee 10 m. De afstand tussen de woningen en het beoogde woonzorgcentrum is daarmee voldoende groot.

Hinderveroorzakende functies in de omgeving van het plangebied

Naast voorgenoemde toetsing moet onderzocht worden of de functies in het plangebied hinder ondervinden van hinderveroorzakende functies in de omgeving van het plangebied. Er zijn zes functies in de omgeving van het plangebied die eventueel hinder kunnen veroorzaken:

1. 1. De Egge 50/52: Huisartsenpraktijk met verschillende huisartsen;
2. 2. De Egge 48: Apotheek Varsseveld B.V.;
3. 3. Oranjestraat 30: Verpleeghuis Den Es;
4. 4. Oranjestraat 11: Wiggers Ingenieursbureau B.V.;
5. 5. Oranjestraat 1: Supermarkten/warenhuizen;
6. 6. Doetinchemseweg 49: Kersebloesem Varsseveld;

De navolgende tabel laat zien hoe de functies kunnen worden gecategoriseerd op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Daarnaast geeft de tabel de minimaal aanbevolen richtafstanden (in meters) aan voor deze functies:

Het plangebied ligt op voldoende afstand van de genoemde functies. De afstanden tussen de voorgenomen ontwikkeling en de omliggende bedrijven zijn een schatting op basis van het voorgenomen plan. In werkelijkheid kan de afstand iets verschillen van de in de tabel aangegeven afstand. Bij de realisatie van de ontwikkeling moet gezorgd worden dat het pand niet gebouwd wordt binnen de richtafstanden tot omliggende bedrijven.

Het verpleeghuis op Oranjestraat 30 is verbonden met onderhavige ontwikkeling. De hoofdentree wordt met elkaar gedeeld. Daarnaast is bij een milieucontrole in 2013 geconstateerd dat beide woonzorgcentra één milieuinrichting betreffen. Door Stichting Azora, locatie Den Es en De Bettekamp is dan ook een melding is ingediend voor één inrichting. Het toetsen van beide bedrijven aan elkaar is daarom niet noodzakelijk.

Tot slot worden omliggende bedrijven niet belemmerd door de ontwikkeling binnen het plangebied. Er kan dan ook geconcludeerd worden dat de zorgwoningen goed ingepast kan worden in een gebied met overwegend woningen. Hiermee is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de gewenste ontwikkelingen in het plangebied.

Algemeen

In het kader van het Nationaal Bestuursakkoord Water moet bij ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de waterhuishouding niet negatief wordt beïnvloed door de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Dit is vastgelegd in het procesinstrument de Watertoets. In de waterparagraaf van het bestemmingsplan moeten de resultaten van deze toets worden opgenomen, waaronder het wateradvies van de waterbeheerder.

Beleid

Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Waterschap Rijn en IJssel.

In het Waterbeheerprogramma 2022-2027 van Waterschap Rijn en IJssel staat beschreven wat de doelen zijn voor de komende zes jaar in de Achterhoek en Liemers en hoe het waterschap deze wil halen. Naast het uitvoeren van kerntaken zijn het aanpassen van de leefomgeving aan de gevolgen van klimaatverandering en waterveiligheid de grootste prioriteiten. Ook een schone leefomgeving en de circulaire economie en energietransitie staan hoog op de agenda.

Voor het Waterbeheerprogramma zijn de werkzaamheden van het waterschap weergegeven in vier thema's.

Klimaatrobuust gebied

De ambitie is om richting 2050 wendbaar invulling te geven aan het beheer, het onderhoud en de inrichting van het regionaal watersysteem. Dit wordt gedaan in combinatie met aanpassingen in gebruik en inrichting van de omgeving, zodat jaarrond een optimale balans tussen te nat en te droog wordt bereikt en tegelijkertijd inwoners, bedrijven en medeoverheden voldoende weerbaar zijn tegen de onvermijdelijke gevolgen van extreem weer.

Veilig gebied

De bescherming tegen hoog water is een randvoorwaarde om veilig te kunnen wonen en werken in ons gebied. Het waterschap zorgt voor veilige dijken, nu en in de toekomst. Dat wordt gedaan door dagelijks beheer van de keringen en door continu inzicht in de keringen. Het beheer wordt op een duurzame wijze uitgevoerd en er wordt gewerkt aan behoud en verhoging van de biodiversiteit van de dijken. De ambitie is dat de keringen van het waterschap in 2050 voldoen aan de nieuwe normen voor waterveiligheid, en dat daarbij wendbaar ingespeeld wordt op ontwikkelingen.

Circulaire Economie en Energietransitie

Het waterschap wil bij het uitvoeren van haar primaire taak zoveel mogelijk bijdragen aan het beperken van klimaatverandering. Daarbij wil zij in 2050 onderdeel zijn van een 100% circulaire economie waarin de taken klimaatneutraal worden uitgevoerd.

Gezonde leefomgeving

Het waterschap zorgt voor een schoon en gezond watersysteem voor de mensen en de natuur in het gebied. Het waterschap streeft ernaar dat het water in de leefomgeving geschikt is voor verschillende maatschappelijke functies en dat het geen risico's oplevert voor de volksgezondheid. Het doel is een oppervlaktewatersysteem te bereiken dat optimaal is voor ecologisch functioneren en biodiversiteit en natuurwaarden daarbinnen en -buiten bevordert.

Situatie plangebied

De ontwikkeling voorziet ter plaatse van het plangebied in de nieuwbouw van een woonzorgcentrum. In totaal worden er negen nieuwe zorgwoningen aan het plangebied toegevoegd. Met de ontwikkeling is sprake van een afname van de verharding. De ruimte rondom de bebouwing wordt groen ingericht, waarbij tevens een vijver wordt gerealiseerd.

Hemelwater afkomstig van de nieuw te realiseren bebouwing wordt niet op de riolering geloosd, maar afgekoppeld en geïnfiltreerd in de bodem.

Watertoets

Het plangebied ligt in het beheersgebied van het waterschap Rijn en IJssel. Voor het doorlopen van de watertoets gebruikt dit waterschap de website www.dewatertoets.nl. Het waterschap kijkt, op basis van de antwoorden die op de website worden ingevuld, of bij de ruimtelijke ontwikkeling voldoende rekening is gehouden met de waterhuishouding ter plaatse en geeft een wateradvies.

Op basis van de ingevulde digitale watertoets wordt door het waterschap geconcludeerd dat de ontwikkeling waterschapsbelangen raakt. Hiervoor wordt de normale procedure in gang gezet. De watertoets is toegevoegd als Bijlage 4.

Overleg

In het kader van het vooroverleg heeft het waterschap advies gegeven. In een reactie geeft het waterschap aan dat voor nieuwbouw geldt dat (schoon) hemelwater niet meer samen afgevoerd mag worden met vuilwater. Het plan geeft ook aan dat het nieuwe pand afgekoppeld wordt en het hemelwater geïnfiltreerd wordt. Er wordt verder niet aangegeven ho dit wordt gedaan of hoeveel capaciteit er is voor infiltratie. Een herontwikkeling staat – voor waterberging/wateroverlast- gelijk aan afkoppelen van bestaand oppervlak. Daarvoor hanteert het waterschap het uitgangspunt dat minimaal 20 mm waterberging in een infiltratievoorziening gerealiseerd dient te worden. Als de overlaat van het hemelwaterrioolstelsel op dezelfde watergang loost als voorheen de gemengde overstort, dan is geen extra berging noodzakelijk. Als de overlaat loost op een andere watergang, dan zal bui T=100+10% vertraagd afgevoerd moeten worden.

Dit betekent voor het plan dat er minimaal 20 mm waterberging gerealiseerd moet worden. Daarnaast moet er gekeken worden wat er gebeurd als er meer regen valt. Voor stedelijk gebied geldt dat een bui T100+10% van belang is voor wateroverlast. Dan gaat het om 80 mm waterberging, of een andere vorm. Bij nieuwbouwplannen stelt het waterschap 80 mm waterberging als uitgangspunt. Maar bij herontwikkelingen met afkoppelen volstaat 20 mm als er daarnaast een goede oplossing is voor als het harder regent, bijvoorbeeld via een gemeentelijk stelsel in openbare ruimte.

Het waterschap vraagt om in de toelichting bij het bestemmingsplan aan te geven hoe waterberging wordt geregeld in het plan, voor hoeveel mm neerslag, en hoe wateroverlast wordt voorkomen.

Waterhuishoudkundige analyse

Naar aanleiding van de reactie van het waterschap is door Buro Ontwerp & Omgeving in december 2022 een waterhuishoudkundige analyse uitgevoerd. Deze analyse is als Bijlage 9 bijgevoegd.

Uitgangspunten

In navolgende tabel worden de uitgangspunten die van toepassing zijn op de waterhuishouding in het plangebied.

Bergingsopgave

Op basis van de voorgenomen ontwikkeling zal er circa 6.700 m² verhard oppervlak gerealiseerd worden. Ten opzicht van de huidige situatie is er geen sprake van een toename in verhard oppervlak van 500 m² of meer. Vanuit het waterschap wordt dan ook geen compensatie geëist. Wel ziet het waterschap graag dat afstromend hemelwater zoveel als mogelijk geïnfiltreerd wordt.

Hierbij geldt als uitgangspunt 80 mm per m² verharding. Voor dit planvoornemen geldt een waterbergingsopgave van minimaal circa 536 m³ (6.700 m² x 80 mm) voor het verhard oppervlak.

Binnen het plangebied dient minimaal circa 536 m³ hemelwater geborgen te worden. Mogelijke oplossingen om deze benodigde berging binnen het plangebied te realiseren of te verminderen zijn:

1. 1. Het toepassen van groene daken;
2. 2. Realiseren van een wadi of verlaging in het maaiveld;
3. 3. Het toepassen van waterpasserende of waterdoorlatende verharding (bv grasbetonstenen) ter plaatse van bijvoorbeeld de parkeerplaatsen;
4. 4. Berging van hemelwater onder de parkeerplaatsen.

Ad 1.

Groene daken tellen qua oppervlakte niet volledig mee in het verharde oppervlakte. Deze technieken hebben ook nevenvoordelen, zoals het verminderen van hittestress en fijnstof. Groene daken verminderen de behoefte aan koeling van gebouwen in de zomer. Naast waterberging is het dak geluidsisolerend, verkoelend en brandwerend. Tevens zorgen groene daken voor opname van CO₂ en toename van de biodiversiteit. In het beleid van het Waterschap hoeft er voor een groen dak geen compensatie plaats te vinden.

In overleg met de gemeente Oude IJsselstreek zal bekeken moeten worden aan welke voorwaarden een groen dak dient te voldoen en in hoeverre een groendak de bergingsopgave hierdoor verminderd mag worden.

De te realiseren nieuwbouw zal bijna geheel voorzien worden van een plat dak. Bekeken zal moeten worden in hoeverre een groen dak te realiseren is. Eventueel kan door het aanbrengen van enkel substraat ook berging van hemelwater plaatsvinden, bijvoorbeeld onder zonnepanelen.

Ad 2.

Afstromend hemelwater kan tijdelijk geborgen worden door het maaiveld te verlagen. Hier kan het hemelwater dan infiltreren in de bodem. Op basis van de (verwachte) bodemopbouw is infiltratie in de bodem goed mogelijk. Verlaging van het maaiveld is op diverse plekken rondom de nieuwbouw mogelijk. Met name aan de noordwestelijke zijde (belevingstuin) zijn mogelijkheden voor het realiseren van een tijdelijke berging in combinatie met infiltratie van hemelwater.

Ad 3.

De parkeerplaatsen kunnen worden voorzien van waterdoorlatende verharding (zoals grasbetonstenen) zodat het hemelwater kan infiltreren in de bodem. Het oppervlak telt dan niet volledig mee als verhard oppervlak. Uitgangspunt voor het waterschap is dat waterdoorlatende verharding voor 70% als verhard beschouwd dient te worden.

Ad. 4

Middels het aanbrengen van een drainerend zand onder de water passerende verharding van de parkeerplaatsen kan hemelwater geborgen worden. Uitgaande van een laag van 30 cm zand onder de parkeerplaatsen (oppervlakte circa 2.000 m²) bedraagt de (maximale) bergingscapaciteit circa 180 m³, uitgaande van een verzadigingsgraad van ongeveer 30% van het drainzand. Eventueel kunnen de parkeerplaatsen ook nog verlaagd worden aangelegd waardoor tevens berging op het maaiveld mogelijk is. Op basis van de huidige maaiveldhoogte (circa 18,9 m +NAP) vormt berging van hemelwater op het maaiveld van deze parkeerplaatsen geen problemen met wateroverlast.

Vervolg

Het uiteindelijke systeem voor de berging (en infiltratie) van hemelwater wordt in overleg met de gemeente verder uitgewerkt. Op basis van de beschikbare ruimte en de opties voor waterberging vormt het aspect water geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Algemeen

Op basis van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a, van het Bro moet in een toelichting van een bestemmingsplan bij ruimtelijke ontwikkelingen worden getoetst, hoe er wordt omgegaan met de aspecten archeologie en cultuurhistorie. De bescherming van archeologische waarden is verankerd in de Erfgoedwet. Het belangrijkste doel van deze wet is de bescherming van de aanwezige en de te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten.

Toetsing

Archeologie

Het plangebied ligt, volgens de archeologische waardenkaart van de gemeente Oude IJsselstreek, in een gebied met een 'Lage archeologische verwachting'. Voor deze archeologische verwachtingswaarde geldt geen onderzoeksplicht. Om deze reden is nader onderzoek naar archeologie niet noodzakelijk.

Cultuurhistorie

In en in de omgeving van het plangebied ligt geen cultuurhistorisch waardevol erfgoed. Beschermde maatregelen zijn daarom niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect archeologie en cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

Algemeen

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet, in het kader van de Wet natuurbescherming, in beeld worden gebracht of er sprake is van invloeden op natuurwaarden en beschermde soorten.

Toetsing

Quickscan natuurtoets

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in maart 2022 een quickscan natuurtoets uitgevoerd, die is bijgevoegd als Bijlage 5.

Gebiedsbescherming

Ruimtelijke ingrepen in of nabij Natura 2000-gebieden en beschermde natuurmonumenten zijn niet toegestaan wanneer deze significante negatieve effecten op de kernkwaliteiten veroorzaken.

De onderzoekslocatie is niet gelegen binnen de grenzen, of in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000. Het meest nabij gelegen Natura 2000-gebied bevindt zich op circa 9,1 kilometer ten zuidwesten van het plangebied en betreft het in Duitsland gelegen 'Klevsche Landwehr, Anholtsche Issel, Feldschlaggraben und Regnieter Bach'. Gelet op de ligging van het plangebied en de omvang van de ontwikkeling, kan verstoring van soorten in Natura 2000-gebieden door licht en geluid op voorhand worden uitgesloten. Op de mogelijk negatieve effecten als gevolg van stikstofdepositie wordt later in deze paragraaf ingegaan.

Het plangebied ligt op circa 830 meter van het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en circa 970 meter van de Groene Ontwikkelingszone (GO). Gezien de ligging buiten deze gebieden worden de kernkwaliteiten en ontwikkelingsdoelen van het GNN en de GO bij de werkzaamheden niet aangetast.

Voortoets stikstof

Door Buro Ontwerp & Omgeving is een voortoets stikstofdepositie uitgevoerd. De voortoets is als Bijlage10 bijgevoegd. Uit de uitgevoerde voortoets stikstof blijkt dat de bouw en het gebruik van het woonzorgcentrum niet leidt tot een stikstofdepositie groter dan 0,00 mol/ha/jr op stikstofgevoelige habitattypen en leefgebieden van Natura 2000-gebieden. Met betrekking tot stikstofdepositie kan worden opgemerkt dat er geen significante effecten zijn op Natura 2000-gebieden en dat er geen passende beoordeling nodig is.

Soortenbescherming

Van een aantal soorten is de aanwezigheid in het plangebied niet uit te sluiten. Hieronder wordt per soort ingegaan op de bescherming en de mogelijke effecten die zij kunnen ondervinden door de werkzaamheden.

Vleermuizen

Tijdens het veldbezoek werd een voor boombewonende vleermuizen geschikte acacia aangetroffen. Daarnaast zijn potentiële invliegopeningen waargenomen rondom de twee grote gebouwen die tot het woonzorgcentrum behoren en tevens bij de vrijstaande woning met de naastgelegen schuur. Daarnaast hebben de werkzaamheden ook effect op het gebouw dat grenst aan de westzijde van het plangebied. Het aangrenzende deel van dit gebouw beschikt hier over een spouwmuur die via open stootvoegen toegankelijk is voor vleeruizen. De sloop van de bebouwing zou kunnen leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming als deze als verblijfplaats fungeren voor vleermuizen. De aanwezigheid van vleermuizen in de bebouwing moet daarom nader worden onderzocht. Voor de ontwikkeling is het niet noodzakelijk om de acacia met diepe groeven te kappen. Om deze reden is er dan ook geen nader onderzoek noodakelijk naar boombewonende vleermuizen.

Bunzing, hermelijn en wezel

Van de bunzing, hermelijn en wezel is de aanwezigheid in het plangebied niet uit te sluiten. Indien de houtopstanden in het noorden van het plangebied worden verwijderd en de twee konijnenholen worden beschadigd kunnen negatieve effecten op de kleine marterachtigen niet worden uitgesloten. De bunzing, hermelijn en wezel zijn nationaal beschermd en zijn in de provincie Gelderland niet vrijgesteld. De ontwikkeling voorziet in het behouden van de houtopstanden en de twee konijnholen zullen niet worden beschadigd. Nader onderzoek naar de kleine marterachtigen is dan ook niet noodzakelijk.

Gierzwaluw

Tijdens het veldbezoek zijn potentiële invliegopeningen aangetroffen rondom het grote gebouw van het woonzorgcentrum en in de vrijstaande woning. De voorgenoemde bebouwing is daarom geschikt als nestlocatie. Het is verboden om de soort opzettelijk te storen, vangen of doden en de nestlocaties opzettelijk te beschadigen of vernielen. De sloop van de bebouwing zou kunnen leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming als deze als nestplaats fungeert voor de gierzwaluw. De aanwezigheid van de gierzwaluw moet daarom nader worden onderzocht.

Huismus

Tijdens het veldbezoek zijn potentiële invliegopeningen rondom het grote gebouw van het woonzorgcentrum en in de vrijstaande woning. De voorgenoemde bebouwing is daarom geschikt als nestlocatie. Het is verboden om de soort opzettelijk te storen, vangen of doden en de nestlocaties opzettelijk te beschadigen of vernielen. De sloop van de bebouwing zou daarom kunnen leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming als deze als nestplaats fungeert voor de huismus. De aanwezigheid van de huismus moet daarom nader worden onderzocht.

Nader onderzoek

Naar aanleiding van de bevindingen in de quickscan natuurtoets is door Buro Ontwerp & Omgeving in september 2022 een nader onderzoek naar vleermuizen, gierzwaluw en huismus uitgevoerd. Dit onderzoek is als Bijlage 6 bijgevoegd.

Uit het onderzoek komt naar voren dat er vier zomerverblijven en één paarverblijf van de Gewone dwergvleermuis aanwezig is in de bebouwing van het huidige woonzorgcentrum. Voor het overtreden van de verbodsbepalingen uit artikel 3.5 lid 2 (opzettelijk verstoren) en lid 4 (beschadigen of vernielen van vaste voortplantingsplaatsen of rustplaatsen) is een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming noodzakelijk. Om de ontwikkeling mogelijk te maken moet daarom een ontheffing worden aangevraagd bij het bevoegd gezag. Ten behoeve van de ontheffingsaanvraag dient een activiteitenplan te worden opgesteld. In dit activiteitenplan worden mitigerende maatregelen opgenomen. Met het nemen van maatregelen uit het activiteitenplan wordt de ontheffing van de Wet natuurbescherming voor deze soort naar verwachting verleend.

Op basis van het onderzoek is vastgesteld dat negatieve effecten op overige vleermuissoorten, gierzwaluw en huismus kunnen worden uitgesloten.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

Algemeen

Bij ruimtelijke plannen moet worden aangetoond dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor de verkeer- en parkeersituatie ter plaatse.

Toetsing

Verkeer

Voorliggend plan voorziet in de ontwikkeling van 90 zorgwoningen. Per saldo worden negen zorgwoningen toegevoegd aan het plangebied.

Voor wat betreft het te verwachten aantal verkeersbewegingen is uitgegaan van de CROW-publicatie uit 2018 'Toekomstbestendig parkeren'. Er wordt uitgegaan van de verstedelijkingsgraad 'weinig stedelijk' en het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Voor een serviceflat geldt een verkeersgeneratie van gemiddeld 1,2 per woning. In totaal zorgt de ontwikkeling voor een toevoeging van (9 x 1,2 = 10,8) 11 verkeersbewegingen per dag. De zorgwoningen worden ontsloten op De Egge. Deze weg heeft voldoende capaciteit om de zeer beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen op te vangen.

Parkeren

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het plan voorziet.

Door Bureau de Groot Volker is een parkeeronderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als Bijlage 7 bijgevoegd.

In het onderzoek is gekeken naar de parkeervraag die ontstaat als gevolg van de ontwikkeling van het woonzorgcentrum en de parkeerbehoefte van de bestaande omliggende zorgfuncties verpleeghuis Den Es en de aanleunwoningen. Om de parkeerbehoefte te bepalen, is gebruik gemaakt van de kengetallen van het Gemeentelijke Verkeer- en Vervoerplan 2012 - 2020 (GVVP) van de gemeente Oude IJsselstreek.

Op basis van het onderzoek wordt geconcludeerd dat in de toekomstige situatie een parkeervraag is van in totaal 163 parkeerplaatsen (voor het woonzorgcentrum, het verpleeghuis Den Es en de aanleunwoningen). Op het moment van uitvoering van het parkeeronderzoek voorzag het ontwerp van de buitenruimte van de nieuwe ontwikkeling in 151 parkeerplaatsen. Dit betreft een tekort van twaalf parkeerplaatsen ten opzichte van de berekende parkeervraag. Inmiddels is het ontwerp van de buitenruimte verder uitgewerkt, daarbij zijn de benodigde 163 parkeerplaatsen ook opgenomen. In Bijlage 8 is een overzichtstekening van de beoogde parkeervoorzieningen opgenomen. Uit de tekening blijkt dat er in en in de omgeving van het plangebied voldoende ruimte aanwezig is om, op eigen terrein, te voorzien in de benodigde parkeerplaatsen.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoering van het project.

Algemeen

In de Omgevingsvisie en -verordening van de provincie Gelderland wordt gestreefd naar het in stand houden van de molens in Gelderland. De molens zijn namelijk een identiteitsbepalend onderdeel van Gelderland. De provincie heeft dan ook als ambitie dat de omgeving van de molens zodanig wordt ingericht dat de molens kunnen blijven draaien. Daartoe beschermt de provincie de ruimte rond de molens tegen ongewenste ingrepen. In de Omgevingsverordening is daarom geregeld dat op gronden die zijn aangewezen als Molenbiotoop geen nieuwe bebouwing en/of beplanting is toegestaan, tenzij is aangetoond dat het functioneren van de molen door middel van windvang niet wordt beperkt.

Toetsing

Ten noordoosten van het plangebied is de Kwaksmölle aanwezig. Deze molen is gelegen aan de Doetinchemseweg 48 (zie rode markering in navolgende afbeelding). Het plangebied (zie gele markering op navolgende afbeelding) is gelegen binnen de molenbiotoop van de Kwaksmölle. De Kwaksmölle heeft een molenbiotoop van 400 meter, teneinde de windvang van de molen te waarborgen.

^{Situering plangebied t.o.v. molen. Plangebied globaal met geel omlijnd, molen met rood omcirkeld}

Eigenschappen molen

Omstreeks 1820 werd een houten standerdmolen gebouwd genaamd 'De Haan'. In 1859 brandt deze molen af. In datzelfde jaar werd de molen herbouwd als beltmolen (ditmaal met steen), de nieuwe molen staat bekent als de Kwaksmölle. Tijdens de bevrijding raakte de molen beschadigd, en tijdens de zware storm van 28 december 1945 brak de as en viel de rest van het gevlucht naar beneden. Vanaf 1945 wordt uitsluitend met behulp van een petroleummotor gemalen. In 1951 is het binnenwerk verwijderd. Sinds die tijd maalt de molen niet meer. De molenromp heeft nu een maatschappelijke functie als dorpshuis.

Volgens gegevens (bron: www.gelderland.molenbiotoop.nl; Biotooprapport 196) heeft de Kwaksmölle een askophoogte van 15,75 m. De hoogte van het maaiveld bij de molen is circa 18,9 m +NAP. De locatie waar de sloop en nieuwbouw in het plangebied wordt gerealiseerd, ligt op een maaiveldhoogte van circa 19,5 m +NAP. Tussen de Kwaksmölle en het plangebied is er dus sprake van beperkt hoogteverschil.

Verder geeft het rapport weer dat binnen de straal van 400 meter in de huidige situatie reeds 2.353 windhinderobjecten, zoals bebouwing en bomen, aanwezig zijn, die de hoogte van de biotoopnorm overschrijden. Navolgende kaartbeelden geven dit weer. Het linker kaartbeeld is een overzichtskaart van de hoogtemetingen, geclassificeerd in categorieën afhankelijk van de mate van overschrijding van de biotoopnorm. Het rechter kaartbeeld bevat gestandaardiseerde sectorscores, geclassificeerd aan de hand van de mate van overschrijding van de biotoopnorm in een sector.

_{Overschrijdingen maximale hoogte (bron: www.gelderland.molenbiotoop.nl)}

De sectorscores zijn vervolgens toegekend aan de acht hoofdwindrichtingen. De resultaten zijn in navolgende tabel weergegeven.

Uit deze tabel valt op te maken dat in de huidige situatie de mate van overschrijding van de biotoopnorm bij de oostelijke hoofdwindrichting het grootst is, namelijk 66.

Per molen is de omgeving geïnventariseerd en beoordeeld als slecht, bedenkelijk, matig, aanvaardbaar of goed. De totaalscore van 386 houdt in dat de molenbiotoop van de Kwaksmölle in de huidige situatie als matig wordt beoordeeld.

Formule molenbiotoop

Op basis van de molenverordening van de provincie Gelderland, die is vervangen door de Ruimtelijke verordening, gold een formule, op basis waarvan beoordeeld kon worden of de windvang van de molen al dan niet verslechterde. Hoewel deze formule formeel niet meer geldt in Gelderland, wordt het beschouwd als een goed hulpmiddel om te beoordelen of de windvang van een molen verslechtert door de komst van een ruimtelijke ontwikkeling. De formule is om die reden toegepast in het onderhavige geval.

De formule luidt als volgt:

Hx=X/n + (c*z)

waarin:

Hx = de toelaatbare hoogte van een gebouw in meters op een afstand x meter uit de molen. De toelaatbare hoogte wordt gemeten vanaf het waterpasniveau van de begane grond of het maaiveld van de molen;

X = de afstand in meters vanaf het gebouw tot de wieken van de molen;

n = de ruwheidcoefficient volgens de ruwheidsklassentabel van Wieringa: 140 voor open gebied, 75 voor ruw gebied en 50 voor gesloten gebied;

c = constante 0,2 (in verband met een windreductie van 5%);

z = askophoogte van de molen.

Het woonzorgcentrum in het plangebied staat op circa 220 m van de Kwaksmölle. Wanneer de formule wordt toegepast ten behoeve van voorliggend plan, ontstaat het volgende beeld:

H(x) = 220/50 + 0,2 * 15,75 = 7,55 m.

De maximale bouwhoogte van de dichtstbijzijnde bebouwing in het plangebied, gelegen op circa 220 meter afstand van de molen, mag volgens de formule 7,55 meter bedragen. Daar moet het verschil in maaiveldniveau bij worden opgeteld. In onderhavig plan bedraagt dit (18,9-19,5=) -0,6 meter. De bouwhoogte in het plangebied mag daarom (7,55-0,6=) 6,95 meter bedragen, gemeten vanaf het peil ter plaatse van de nieuwbouwlocatie. In de bovenstaande berekening is uitgegaan van de ruwheidsklasse 50, omdat het gebied tussen het plangebied en de molen voor de bebouwde kom van Varsseveld betreft.

Het woonzorgcentrum krijgt een maximale bouwhoogte van grotendeels 10 m. Het centrale gedeelte wordt iets hoger in verband met de technische ruimten, namelijk 12 m. Hiermee wordt de toelaatbare bouwhoogte uit de formule overschreden.

Motivering inpasbaarheid initiatief

Om de volgende redenen wordt de bouwhoogte van 10 tot 12 m voor woonzorgcentrum inpasbaar geacht:

1. 1. De Kwaksmölle in Varsseveld betreft een molenromp. In 1951 is het binnenwerk verwijderd. Sinds die tijd maalt de molen niet meer. De molenromp heeft nu een maatschappelijke functie als dorpshuis. De molen is sinds 1945 niet meer gerestaureerd en er zijn ook geen plannen om dat binnen afzienbare tijd te gaan uitvoeren. Een mogelijk verminderde windvang als gevolg van de realisatie van het woonzorgcentrum is daarom niet van belang.
2. 2. Voor molenrompen is de belevingswaarde wel van belang. In de huidige situatie verstoort de bebouwing geen zichtlijnen op de molenromp vanwege opgaand groen en overige bestaande bebouwing. Ook in de toekomstige situatie is er geen sprake van de verstoring van zichtlijnen. De realisatie van het nieuwe woonzorgcentrum heeft daarmee geen invloed op de belevingswaarde van de Kwaksmölle als landschapselement.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect molenbiotoop geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied.

Algemeen

Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij het opstellen van een bestemmingsplan dan wel ruimtelijke onderbouwing onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een project kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Bij het eerste gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is. Bij het tweede gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen.

Economische uitvoerbaarheid

Voorliggend bestemmingsplan maakt een bouwplan mogelijk, dat is benoemd in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betekent dat tegelijkertijd met dit bestemmingsplan een exploitatieplan moet worden vastgesteld, waarmee de gemeente de door haar te maken kosten kan verhalen op de initiatiefnemer. Een exploitatieplan hoeft niet vastgesteld te worden indien verhaal van kosten anderszins is verzekerd, en tevens locatie-eisen niet nodig zijn of anderszins zijn verzekerd.

De gemeente neemt niet deel aan de ontwikkeling van het plan. De gemeente verzorgt de planologische kaders na toetsing van de planontwikkeling. De ambtelijke kosten voor de realisatie van het plan zijn voor de gemeente anderszins verzekerd via de legesverordening en een anterieure overeenkomst. In deze anterieure overeenkomst wordt tevens vastgelegd dat mogelijke planschade voor rekening van de initiatiefnemer is. Het vaststellen van een exploitatieplan is hiermee niet noodzakelijk. De economische uitvoerbaarheid wordt hiermee geacht te zijn aangetoond.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Voor het initiatief zijn diverse (digitale) inloopavonden voor de buurt geweest, deze zijn positief verlopen. De drie bouwlagen vragen aandacht voor inkijk in de tuinen van de woningen aan de noordzijde. Hier is in het plan rekening mee gehouden door geen appartementen met zicht die kant op te positioneren en een grotere afstand aan te houden tot de erfgrens.

De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Daarom stelt onder andere de Wro eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

De regels zijn onderverdeeld in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.

De inleidende regels vormen Hoofdstuk 1 en bevatten de begrippen en de wijze van meten. Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels. Hierin zijn de regels bij de in het plan voorkomende bestemmingen opgenomen. Onder algemene regels, Hoofdstuk 3 zijn regels opgenomen die niet beperkt zijn tot een specifieke bestemming, maar gelden voor het gehele plangebied, zoals de anti-dubbeltelregel en algemene afwijkingsregels. Tot slot zijn in Hoofdstuk 4 de overgangsregels en de slotregel opgenomen.

In deze paragraaf worden de op de verbeelding voorkomende bestemmingen benoemd en wordt kort toegelicht wat hiervoor in de regels vastgelegd is.

Groen (Artikel 3)

De groene zone ten noorden van de bebouwing is bestemd als 'Groen'. Deze gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen en plantsoenen, parken, geluidwerende voorzieningen, voet- en fietspaden, speelvoorzieningen, kunstwerken en ontmoetingsplekken, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, straatmeubilair en nutsvoorzieningen.

Binnen deze bestemming zijn alleen gebouwen ten behoeve van speelvoorzieningen, kunstwerken en ontmoetingsplekken, met een maximale bouwhoogte van 3 meter toegestaan. Daarnaast zijn, onder voorwaarden, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.

Maatschappelijk (Artikel 4)

De gronden aan de zuidzijde van het plangebied en ter plaatse van de bebouwing van het woonzorgcentrum zijn bestemd als 'Maatschappelijk'. Deze gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor maatschappelijke voorzieningen. Daarbij geldt dat alleen de volgende maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan:

• zorginstelling;
• Overige gezondheid- en welzijnszorg;
• openbare dienstverlening;
• verenigingsleven.

Het aantal wooneenheden binnen de zorginstelling mag daarbij niet meer bedragen dan 90. Naast deze maatschappelijke voorzieningen zijn als nevenactiviteiten ook cultuur en ontspanning (uitsluitend exposities, conferenties, muziek- en theatervoorstellingen), detailhandel en horeca toegestaan.

Voor de twee laatste functies geldt dat in het bestemmingsplan een maximum oppervlakte is opgenomen.

Tevens zijn wegen en paden, parkeer-, speel-, groenvoorzieningen en kunstwerken, water en voorzieningen voor de waterhuishouding en straatmeubilair en nutsvoorzieningen mogelijk.

Binnen de bestemming zijn twee bouwvlakken opgenomen. Het grootste bouwvlak betreft de locatie van de nieuwe bebouwing van het woonzorgcentrum. Het andere bouwvlak betreft de bestaande woning aan de zuidoostzijde van het plangebied. Gebouwen zijn uitsluitend binnen een bouwvlak toegestaan.

Naast voorgenoemde bouwregels is ook een maximum bouwhoogte voor de gebouwen opgenomen van grotendeels maximaal 10 m. Het centrale gedeelte van het gebouw krijgt een maximale bouwhoogte van 12 m in verband met de technische installaties. Voor de bestaande woning in het plangebied geldt een maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 m en 7 m (conform bestaande maatvoering). Daarnaast zijn, onder voorwaarden, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.

Overige regels

Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, algemene afwijkingen en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 17 november tot en met 28 december 2022 ter inzage gelegen. Binnen deze termijn kon iedereen, schriftelijk of mondeling, een zienswijze bij de gemeenteraad kenbaar maken.

Ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan zijn binnen de daarvoor gestelde termijn drie zienswijzen naar voren gebracht.

De zienswijzen zijn beantwoord door de gemeente en de nota hiervan is als bijlage bij dit plan opgenomen (Bijlage 11). Voor elke reactie afzonderlijk is aangegeven in hoeverre de zienswijze gegrond of ongegrond is en, indien gegrond, welke aanpassing dit voor het bestemmingsplan tot gevolg heeft. Daarnaast zijn enkele ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. De ambtshalve wijzigingen zijn eveneens in de nota opgenomen.

Behorende bij de regels van het bestemmingsplan 'Varsseveld, Nieuwbouw woonzorgcentrum De Bettekamp' van de gemeente Oude IJsselstreek.

Categorie 1 “lichte horeca”

Bedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds behoeven te zijn geopend (vooral verstrekking van etenswaren en maaltijden) en daardoor beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken. Binnen deze categorie worden de volgende subcategorieën onderscheiden:

1a. Aan de detailhandelsfunctie verwante horeca:

- automatiek;

- broodjeszaak;

- cafetaria;

- croissanterie;

- koffiebar;

- lunchroom;

- ijssalon;

- snackbar;

- tearoom;

- traiteur.

1b. Overige lichte horeca:

- bistro;

- restaurant (zonder bezorg- en/of afhaalservice).

1c. Bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking:

- bedrijven genoemd onder 1a en 1b met een bedrijfsoppervlak van meer dan 250 m2;

- restaurant met bezorg- en/of afhaalservice (o.a. pizza, chinees, McDrives).

Categorie 2 “middelzware horeca”

Bedrijven die normaal gesproken ook delen van de nacht geopend zijn en die daardoor aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken:

- bar;

- bierhuis;

- biljartcentrum;

- café;

- proeflokaal;

- shoarma/grillroom;

- zalenverhuur (zonder regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek-/dansevenementen).

Categorie 3 “zware horeca”

Bedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts geopend zijn en die tevens een groot aantal

bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor de omgeving met zich mee kunnen brengen:

- dancing;

- discotheek;

- nachtclub;

- partycentrum (regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek-/dansevenementen).