het bestemmingsplan 'Varsseveld, Leeuwerikstraat tussen nr. 25 en nr. 31' met identificatienummer NL.IMRO.1509.BP000213-VA01 van de gemeente Oude IJsselstreek.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een bedrijf dat is gericht op het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten dat in (een gedeelte van) of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een bedrijf dat enkel is gericht op het leveren van diensten (op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, ontwerptechnisch of kunstzinnig gebied) dat in of bij een woning wordt uitgeoefend door de bewoner van de woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6 eerste lid onder c van de Wet ruimtelijke ordening.

een gebied met een daaraan toegekende hoge, middelmatige of lage archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied te verwachten overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden.

een gebied met een daaraan toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een kleinschalige verblijfsaccommodatie voor kortdurend recreatief verblijf waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is

een onderneming gericht op het bedrijfsmatig produceren, bewerken, installeren, herstellen, opslaan en/of distribueren van goederen.

de onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder.

1. a. bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de ter inzagelegging van het ontwerpplan, dan wel zoals die mag worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde vergunning;
2. b. het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, kelder, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht.

een bedrijf waar hoofdzakelijk dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin logies wordt verstrekt, een en ander al dan niet in combinatie met elkaar niet zijnde een seksinrichting of voor gebruik ten behoeve van prostitutie.

van een huishouden is sprake wanneer een persoon dan wel personen in een zekere continue samenstelling met elkaar wonen en tussen de verschillende personen de intentie bestaat om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan.

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

Twee woningen waarvan de hoofdgebouwen aan elkaar zijn gebouwd.

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond.

goederen die vanwege hun omvang een groot oppervlak nodig hebben voor de uitstalling, zoals bouw- en doe-het-zelf producten, auto's, motorfietsen, boten, caravans, keukens, sanitair en meubelen.

gebruiken van een woning of wooneenheid voor het huisvesten van niet meer dan één huishouden.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten.

de kortste afstand tussen de (zijdelingse) perceelsgrens en enig punt van een bouwwerk.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

het deel van het bouwvlak uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de diepte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf peil.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel/bestemmingsvlak gelegen bouwwerken tezamen.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de gemiddelde hoogte van de weg ter plaatse;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte bouwterrein;
3. c. vanaf het waterpeil tot het hoogtste punt van het bouwwerk.

Toepassing van maten:

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen niet meer dan 1 m. bedraagt.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen;
2. b. wegen en paden;
3. c. erkers en erfafscheidingen;
4. d. parkeervoorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein';
5. e. groenvoorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. bed & breakfast;
3. c. aan huis verbonden beroepen;
4. d. aan huis verbonden bedrijven;
5. e. bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
6. f. tuinen en erven;
7. g. parkeer- en groenvoorzieningen;
8. h. water en voorzieningen voor de waterhuishouding;
9. i. straatmeubilair en nutsvoorzieningen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

In die gevallen dat de bestaande afstand tot enige op de verbeelding aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen minder bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt die afstand in afwijking daarvan als minimaal toegestaan.

In die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentages in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

Voor het bouwen van bouwwerken en gebouwen, conform de bouwregels in artikel 3.2 en 4.2, geldt dat pas mag worden gebouwd nadat:

1. a. De sterke PAK verontreiniging in de grond tot aan de functieklasse wonen wordt verwijderd, waarvoor een Plan van Aanpak dient te worden ingediend dat goedgekeurd moet worden door de ODA;
2. b. De overige PAK verontreiniging in de grond tot aan de functieklasse wonen wordt verwijderd, waarbij de omvang van de verontreiniging door aanvullend onderzoek kan worden vastgesteld;
3. c. Een aanvullend onderzoek onder en en direct naast de bestaande bebouwing wordt uitgevoerd, wat uitgevoerd kan worden na sloop van de bebouwing, maar voor het opstellen van het Plan van Aanpak zoals bedoeld in artikel 6.4 onder a en de realisatie van de nieuwbouw;
4. d. Voor de leden a tot en met c geldt dat een en ander dient te geschieden in overstemming met Bijlage 2 van de regels.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van de woning liggend op het perceel grenzend aan de Leeuwerikstraat 31, wordt slechts verleend als, bij een geluidsbelasting LAmax van 77 dB(A) op de westelijke zijgevel, het geluidniveau LAmax in de geluidgevoelige ruimten van de woning in de dagperiode niet meer bedraagt dan 55 dB(A) en in de avond- en nachtperiode niet meer bedraagt dan 45 dB(A).
2. b. Bij de aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen van de woning wordt door middel van een akoestisch onderzoek naar de geluidwering van de westelijke zijgevel aangetoond dat de geluidwering van de gevel zodanig is dat het geluidniveau LAmax in de geluidgevoelige ruimten van de woning, bij een geluidsbelasting LAmax van 77 dB(A) op de gevel, in de dagperiode niet meer bedraagt dan 55 dB(A) en in de avond- en nachtperiode niet meer bedraagt dan 45 dB(A).

Onder verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, sub c Wabo wordt in elk geval verstaan:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie;
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel in:
   1. 1. volumineuze goederen;
   2. 2. goederen waarvan de verkoop redelijkerwijs niet past in stedelijk gebied, zoals: brand- en explosiegevaarlijke stoffen;
   3. 3. detailhandel anders dan de ondergeschikte detailhandel bij een beroep of bedrijf aan huis zoals bedoeld in 4.4.1.
3. c. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van horeca.

Het gebruiken of laten gebruiken van gronden en gebouwen met de bestemming 'Wonen' conform de bestemming is slechts toegestaan:

1. a. Nadat de bebouwing, aangeduid in Bijlage 1 van de planregels, is gesloopt.
2. b. De te slopen bebouwing, aangeduid in Bijlage 1 van de planregels, na sloop niet opnieuw wordt gebouwd.

1. a. Om de woningen in gebruik te nemen dienen binnen het plangebied 4 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden en in stand te worden gehouden;
2. b. Na realisatie van de woningen als bedoeld onder lid a geldt bij nieuwbouw, uitbreiding en/of functieverandering van een gebouw, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, dient voor de bouw of functieverandering te worden aangetoond dat op het bouwperceel in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in dat deze in stand wordt gehouden. Er is sprake van voldoende parkeergelegenheid indien wordt voldaan aan het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan 2012-2020 (GVVP) van de gemeente Oude IJsselstreek. Daarbij worden de maximale parkeernormen in de categorie 'rest bebouwde kom' gehanteerd. Als gedurende de planperiode een nieuwe parkeernormering wordt vastgesteld, wordt rekening gehouden met de dan vastgestelde parkeernormering;
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 6.5 sub a en b en worden toegestaan dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid in de directe omgeving van het bouwperceel, hetgeen met een parkeeronderzoek aangetoond kan worden.

Het gebruik van de woning liggend op het perceel grenzend aan de Leeuwerikstraat 31, is slechts toegestaan als, bij een geluidsbelasting LAmax van 77 dB(A) op de westelijke zijgevel, het geluidniveau LAmax in de geluidgevoelige ruimten van de woning in de dagperiode niet meer bedraagt dan 55 dB(A) en in de avond- en nachtperiode niet meer bedraagt dan 45 dB(A).

Het bevoegd gezag kan afwijken van de in het plan genoemde bouwhoogten, oppervlakte en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het overschrijden van bouwgrenzen. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarden dat:

1. a. de overschrijding maximaal 2,5 meter bedraagt;
2. b. de noodzakelijkheid is aangetoond in verband met de uitmeting van het terrein of uit oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het overschrijden van de maximale bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde voor kunstwerken, en zend-, ontvang- en/of sirenemasten. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarde dat:

1. a. De bouwhoogte maximaal 40 meter bedraagt.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarde dat:

1. a. De bouwhoogte maximaal 10 meter bedraagt.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor nutsvoorzieningen, zoals gasdrukregelstations, wachthuisjes, telefooncellen, transformatorhuisjes en bouwwerken ten behoeve van het rioolstelsel, uitgezonderd verkooppunten voor motorbrandstoffen. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarde dat:

1. a. de bouwhoogte maximaal 3 meter bedraagt;
2. b. de inhoud maximaal 50 m³ bedraagt, met uitzondering van bouwwerken ten behoeve van het rioolstelsel.

Het bevoegd gezag wijkt enkel af van de regels zoals hierboven genoemd onder de voorwaarden dat:

1. a. Geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het woon- en leefklimaat;
2. b. Het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheid niet onevenredig worden benadeeld;
3. c. De sociale veiligheid niet onevenredig wordt benadeeld;
4. d. De bouw- en gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig worden benadeeld;
5. e. er geen milieutechnische belemmeringen zijn.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning of omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijken van lid 9.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 9.1 met maximaal 10%.

Lid 9.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 9.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 9.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het vierde lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Varsseveld, Leeuwerikstraat tussen nr. 25 en nr. 31'.

Op de planlocatie aan de Leeuwerikstraat in Varsseveld gelegen tussen de woningen met huisnummers 25 en 31 bevindt zich in de huidige situatie een perceel met een bedrijfsgebouw met bijbehorende parkeerplaats. Vanwege de leegstand in het bedrijfsgebouw en de ligging tussen diverse woonpercelen is de transformatie van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming goed denkbaar. De voorgenomen ontwikkeling bestaat dan ook uit de wens om de bouw van twee kleine geschakelde woningen met berging en parkeergelegenheid op eigen terrein te realiseren. Hiervoor dient de bestaande bebouwing gesloopt te worden.

De bij het plangebied betrokken gronden hebben op basis van het geldende bestemmingsplan 'Kom Varsseveld' de bestemming 'Bedrijf'. De beoogde ontwikkeling is niet mogelijk binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan. Om die reden moet er een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld.

De locatie van het plangebied bevindt zich in de woonwijk De Brie aan de noordwestzijde van de bebouwde kom van Varsseveld, dichtgelegen bij de Zelhemseweg die de ontsluiting verzorgt richting de N18. De noordzijde van het plangebied grenst aan de Leeuwerikstraat. De westzijde grenst aan een woonperceel en een bedrijfsperceel inclusief bijbehorende bedrijfsbebouwing. Daarnaast grenzen de zuid- en oostzijde aan diverse aanliggende woonpercelen. Het plangebied bestaat uit het perceel dat kadastraal bekend staat als 'gemeente Varsseveld, sectie l, nummer 2415'.

Op de navolgende afbeeldingen zijn globaal de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven met een rode omlijning.

^{Globale ligging plangebied}

^{Globale begrenzing plangebied}

Het plangebied valt onder de werking van het bestemmingsplan 'Kom Varsseveld 2010', vastgesteld door de raad van de gemeente Oude IJsselstreek, op 7 maart 2012. Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de plankaart van het geldende bestemmingsplan weergegeven. Het plangebied is daarop met een rode omlijning weergegeven.

^{Uitsnede geldende bestemmingsplan}

Op grond van het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Bedrijf' (paars) en is er een functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie b'. Volgens de regels, behorende bij deze bestemming en functieaanduiding, zijn de gronden bestemd voor bedrijven in de categorie A en B van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - Functiemenging, productiegebonden detailhandel als nevenactiviteit, bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, parkeer-, groenvoorzieningen, kunstwerken en straatmeubilair en water en voorzieningen voor de waterhuishouding. De toekomstige functie 'wonen' is hierbinnen dus niet mogelijk.

Daarnaast is er gedeeltelijk binnen het plangebied een bouwvlak aanwezig en is er sprake van een maximum bebouwingpercentage (100%) en een maximum bouwhoogte van 7 m.

Het realiseren van de twee nieuwe geschakelde woningen in het plangebied is op basis van bovengenoemde bestemming en diverse maatvoeringsaanduidingen binnen het geldende bestemmingsplan niet toegestaan. Om die reden is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding vormt samen met de regels het juridische bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord.

De toelichting bestaat uit zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie en de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het ruimtelijke beleidskader. Hoofdstuk 4 geeft een overzicht van de milieu- en de omgevingsaspecten van het plan. In Hoofdstuk 5 volgen de juridische planaspecten en in Hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid van het plan.

In dit hoofdstuk wordt de beoogde ontwikkeling omschreven. Hierbij wordt als eerste ingegaan op de huidige situatie in het plangebied, waarna de beoogde ontwikkeling in de toekomstige situatie nader toegelicht wordt.

Het perceel in het plangebied ligt aan de Leeuwerikstraat gelegen tussen de woningen met huisnummers 25 en 31. De ontsluiting vindt plaats aan de voorzijde via de Leeuwerikstraat via een in-/uitrit. Op het perceel is een teruggelegen bedrijfsgebouw aanwezig, oorspronkelijk behorend bij de bedrijfsbebouwing (huisnummer 29) op het ten westen gelegen aangrenzende perceel. In de huidige situatie staat het bedrijfsgebouw leeg en wordt het niet meer functioneel gebruikt. Het perceel wordt rondom omsloten door een middelhoge heg en aan weerszijden van de in-/uitrit staan twee bomen. Aan de noordoostzijde van het plangebied staan los van elkaar een boom en een vlaggenmast gesitueerd. In de zuidelijke hoek van het plangebied staat een losstaand bijbehorend bouwwerk in de vorm van een kleine overkapping. Aan de achterzijde van het bedrijfsgebouw is een redelijke doorkijk richting de achterliggende woonpercelen. Naast het bedrijfsgebouw bestaat het perceel van het plangebied volledig uit verharding dat als parkeerplaats dient. Aan de westzijde van het plangebied ligt een oprit behorende bij de naastliggende woning (huisnummer 31).

Onderstaande afbeeldingen geven een impressie van de huidige situatie van het plangebied, gezien van de Leeuwerikstraat.

^{Impressie huidige situatie plangebied (1)}

^{Impressie huidige situatie plangebied (2)}

De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de sloop van het huidige bedrijfsgebouw en de kleine overkapping en de realisatie van twee geschakelde woningen in het plangebied op de locatie aan de Leeuwerikstraat. Door de sloop van de bestaande bebouwing ontstaat er ruimte voor de ontwikkeling van twee geschakelde woningen inclusief een aparte oprit en voor- en achtertuin. Navolgende afbeelding geeft het plangebied weer (rode markering) en de te slopen bestaande bebouwing (gele markering).

^{Sloop bestaande bebouwing plangebied (bedrijfsgebouw en kleine overkapping; geel)}

Het bouwplan voor de toekomstige situatie voorziet in de bouw van twee geschakelde woningen met aangebouwde bergingen, carports met parkeergelegenheid en tuinen. De totale hoofdbouwmassa is aan de voorzijde opgebouwd uit twee bouwlagen met twee kappen (circa 7,7 meter en 7,1 meter). Aan de achterzijde hebben de woningen één bouwlaag in de vorm van een patio. De woningen liggen achter en gelijk aan de rooilijn van de naastgelegen woningen. Hierdoor krijgen de woningen een minder prominente positie ten opzichte van de naastgelegen woningen. De woningen worden ontsloten op de Leeuwerikstraat aan de voorzijde.

Het bouwplan van de twee woningen gaat uit van een breedte van 5,5 meter en een toerit van 3,0 meter. Hiermee biedt het perceel voor beide woningen voldoende ruimte voor de realisatie van twee achter elkaar gelegen parkeervoorzieningen voor twee auto's. Voor een groene erfafscheiding bestaat hiermee echter weinig tot geen ruimte. Het beeld waarin er geen sprake is van een groene perceelscheiding, komt meer voor in de Leeuwerikstraat en is daardoor niet zichtbaar opvallend.

De twee geschakelde woningen worden ontworpen volgens de uitgangspunten van BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) met een lucht-water warmtepomp, gebalanceerde ventilatie (terugwinning) en PV-zonnepanelen.

Vanuit de gemeente worden de volgende eisen gesteld aan het plan:

• De vereiste ruimtelijke kwaliteit richting de Leeuwerikstraat moet door het ontbreken van een groene perceelafscheiding aanvullend worden gevonden in het toekennen van de bestemming 'Tuin' aan de voorzijde;
• Binnen de bestemming 'Tuin' worden parkeren en niet-vergunningsvrije bouwwerken uitgesloten;
• Het voetpad aan de voorzijde blijft als structurerend element gehandhaafd. Parkeren hierop is en blijft niet toegestaan;
• Per woning moet een inritvergunning worden aangevraagd;
• Overleg door initiatiefnemer met de aangrenzende en overliggende buren over dit plan is vooraf nodig.

Op navolgende schetsontwerpen is de toekomstige situatie met de voor- en achterzijden van de twee woningen binnen het plangebied weergegeven.

^{Schetsontwerpen woningen toekomstige situatie}

In dit hoofdstuk wordt een analyse gegeven van het relevante beleidskader. De beleidsnota's die direct of indirect doorwerken in voorliggend bestemmingsplan, worden in deze paragraaf behandeld. Gezien de aard en de schaal van de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied is het relevante beleid op Europees niveau buiten beschouwing gelaten en op Rijksniveau beperkt gehouden. Per bestuurslaag is een korte samenvatting gegeven van de meest relevante aspecten uit de verschillende beleidsnota's, alsmede de consequenties voor het voorliggende plan.

Onderdeel van de Omgevingswet is een visie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met de NOVI neemt het Rijk het voortouw voor een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Nederland. De NOVI richt zich op de volgende vier prioriteiten die onderling veel met elkaar te maken hebben en gevolgen hebben voor het inrichten van de fysieke leefomgeving:

• Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie;
• De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• Steden en regio's sterker en gezonder maken;
• Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

In de NOVI staan de keuzes op nationaal niveau, maar in veel gevallen ligt de verantwoordelijkheid bij gemeenten en/of provincies. Op basis van drie uitgangspunten helpt de NOVI bij het wegen van belangen en het maken van keuzes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• Afwentelen wordt voorkomen.

De nationale belangen zijn geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het gaat bijvoorbeeld om rijksvaarwegen, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, electriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en primaire waterkeringen. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Beoordeling initiatief

Met de ontwikkeling wordt er, al zij het op micro-niveau, een bijdrage geleverd aan het sterker en leefbaarder maken van steden/dorpen en regio's. Met de ontwikkeling worden meters 'bedrijfvoorziening' gesaneerd, iets wat wenselijk is op deze locatie. Tevens worden het huidige bedrijfsgebouw en het losstaande bijbehorend bouwwerk op het terrein gesloopt. De woningen die op de locatie worden gebouwd dragen bij aan de behoefte aan en ondersteuning van het voorzieningenniveau in Varsseveld en omgeving.

Met de ontwikkelingen binnen het plangebied zijn geen overige nationale belangen gemoeid.

In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening.

Met de ladder worden eisen gesteld aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De toelichting bij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien die ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Beoordeling initiatief

Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Voorliggende ontwikkeling zou kunnen worden aangemerkt als een woningbouwlocatie. Deze term is echter niet gedefinieerd in het Bro. Uit jurisprudentie (zie bijvoorbeeld uitspraak ABRvS201501297/1/R4) blijkt dat woningbouwplannen met elf woningen niet hoeven te worden aangemerkt als woningbouwlocatie, maar grotere woningbouwplannen wel.

In voorliggend plan worden per saldo twee woningen in het plangebied gerealiseerd. Ten opzichte van de vigerende planologische situatie neemt het aantal woningen in het plangebied dus toe met twee woningen. De ontwikkeling wordt dus niet aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Om die reden is de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing. Daarnaast is de ontwikkeling goed passend binnen de omgeving. De omgeving kenmerkt zich door de combinatie van centrumvoorzieningen en woningen.

In de Nationale Woon- en Bouwagenda (11 maart 2022) worden de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en de programmatische aanpak voor de komende jaren geschetst. Het doel van de Nationale Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland.

De afgelopen jaren heeft de Rijksoverheid zijn eigen rol voor het grondrecht wonen te klein gemaakt. Te veel is gedacht dat de markt als vanzelf en alleen een oplossing zou bieden voor de woningnood. Te lang is geloofd dat de optelsom van alle gedecentraliseerde keuzes zou leiden tot de oplossing. Regie is nu des te gewenster, omdat er – mede als gevolg van de bevolkingstoename – een enorme schaarste aan huizen is. Die maakt dat de overheid nu met meer tempo en meer regie aan de slag moet.

De huidige situatie vergt de bouw van veel meer huizen. De ambitie gaat omhoog naar 100.000 nieuwe woningen per jaar. De Rijksoverheid wil ook duidelijk kunnen sturen op voor wie er wordt gebouwd, op het bouwen van goede en betaalbare woningen op de plek waar ze gewenst zijn.

Beoordeling initiatief

Onderhavige ontwikkeling voorziet in de realisatie van twee woningen in Varsseveld. De woningen worden binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. Tevens worden de geschakelde woningen levensloopbestendig uitgevoerd, hetgeen waar binnen de gemeente Oude IJsselstreek vraag naar is.

De woningen dragen bij aan de ambitie om 100.000 nieuwe woningen per jaar te bouwen. Daarnaast draagt onderhavige ontwikkeling bij aan het bouwen voor de juiste doelgroep, namelijk senioren.

Op 19 december 2018 is de omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' vastgesteld. In deze visie beschrijft de provincie welke richting de provincie op wil op het gebied van energie, klimaat, water, voedsel en ook hoe de provincie de omgeving wil inrichten.

Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de provincie bij het uitvoeren van haar taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities geeft de provincie hier richting aan:

• energietransitie;
• klimaatadaptatie;
• circulaire economie;
• biodiversiteit;
• bereikbaarheid;
• economisch vestigingsklimaat;
• woon- en leefklimaat.

Voor dit bestemmingsplan zijn de ambities voor klimaatadaptatie en het woon- en leefklimaat van toepassing.

Woon- en leefklimaat

Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In onze groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand stedelijk gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en gaat voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan worden uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen.

Klimaatadaptatie

Het klimaat is merkbaar aan het veranderen, waarbij hoosbuien, extreme hitte en langdurige droogte hierbij goede voorbeelden van zijn. Provincie Gelderland wil zich voorbereiden op het veranderende klimaat door in te zetten op het tegengaan van de bijbehorende risico's en gevaren. Dit heeft prioriteit: In 2050 wil Gelderland optimaal beschermd zijn en kunnen meebewegen met het veranderend klimaat. De provincie Gelderland werkt hierbij vooral vanuit haar betrokkenheid bij waterveiligheid, waterkwaliteit, bodem en natuur. Daarnaast wordt er rekening gehouden met de variatie van de Gelderse streken.

De provincie Gelderland wil met haar partners verder kijken. Bij de aanleg, inrichting, veiligheid en leefbaarheid van de gebouwde omgeving nemen we de gevolgen van het veranderende klimaat mee en maken afspraken over hoe met de risico's om te gaan. Klimaatbestendig werken is daarbij voor de provincie Gelderland een logische voorwaarde als er samengewerkt wordt met anderen. Verschillende ontwikkelingen binnen toerisme en recreatie horen hier ook bij. Deze ontwikkelen wil de provincie Gelderland benutten. Hierbij is het van belang dat de ontwikkelingen passen bij de Gelderse kwaliteiten. De provincie streeft naar een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid zodat Gelderland versterkt wordt voor nu en in de toekomst.

Beoordeling initiatief

De ontwikkeling voorziet in de sloop van het huidige bedrijfsgebouw en het losstaande bijbehorend bouwwerk op het terrein en de realisatie van twee grondgebonden woningen binnen bestaand stedelijk gebied. De nieuwe woningen worden duurzaam (BENG-uitgangspunten) en gasloos uitgevoerd. Hiermee draagt de ontwikkeling bij aan de energietransitie. Met de bouw van twee levensloopbestendige geschakelde woningen wordt er voldaan aan de vraag naar dit type woningen binnen de gemeente Oude IJsselstreek. De realisatie van de woningen draagt bij aan het verbeteren van de woon- en leefomgeving.

Het huidige pand in het plangebied is sterk verouderd. De sloop en realisatie van de woningen draagt bij aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse van het plangebied en sluit de ontwikkeling aan bij de provinciale Omgevingsvisie.

Op 21 december 2022 is 'Omgevingsverordening (januari 2023)' vastgesteld door de Provinciale Staten van Gelderland. De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving. Ten aanzien van voorliggend bestemmingsplan zijn de regels ten aanzien van de onderwerpen 'wonen' en 'klimaatadaptatie' relevant.

Wonen

In de verordening wordt aangegeven dat nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts zijn toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma, successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio.

Instructieregel klimaatadaptie (art. 2.65b)

De provinciale omgevingsverordening bevat de instructieregel klimaatadaptie (2.65b). Voor zover een bestemmingsplan een nieuwe activiteit of ontwikkeling mogelijk maakt, moet op basis van deze instructieregel de toelichting bij het bestemmingsplan een beschrijving bevatten van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. In die beschrijving moeten in ieder geval de volgende aspecten worden betrokken: waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte. Voor de beschrijving kan gebruik worden gemaakt van de opgestelde klimaatatlas.

Beoordeling initiatief

Op basis van de Klimaatatlas gemeente Oude IJsselstreek is in beeld gebracht welke risico's zich kunnen voordoen in het plangebied als gevolg van klimaatverandering.

• Wateroverlast: uit de kaartbeelden die horen bij het onderdeel wateroverlast is op te maken dat er ter plaatse van het plangebied wel degelijk plasvorming wordt verwacht na een korte of lange bui. In paragraaf 4.9 verder ingegaan op het aspect water en hoe om te gaan met eventuele wateroverlast.
• Hittestress: uit de kaartbeelden die horen bij het onderdeel hittestress is op te maken dat de temperatuur in het plangebied warmer zal zijn op warme dagen. Dit is naar waarschijnlijkheid gebaseerd op de huidige volledig verharde situatie in het plangebied. De geschakelde nieuwbouwwoningen zijn goed geïsoleerd conform de huidige normen. Daarmee zijn de woningen ook minder gevoelig voor opwarming wat relevant is voor warmte in de nachtelijke periode.
• Droogte: de bijbehorende kaartbeelden laten wat betreft grondwaterstanden en droogtegevoeligheid in 2050 geen verandering zien ten opzichte van de huidige situatie. Daarmee is en blijft in het plangebied sprake van lagere grondwaterstanden en van grotere droogtegevoeligheid. Door het hemelwater binnen het plangebied te bergen en te laten infiltreren blijft het hemelwater ook in het gebied zelf. Het plangebied ligt niet in een gebied waar een grotere kans op natuurbranden is bij langdurige droogte. In het plangebied zijn geen waterpartijen en beken aanwezig die stil kunnen komen te staan of droog kunnen vallen. Daarmee is geen sprake van een risico voor de volksgezondheid. Op basis van voorgaande wordt geconcludeerd dat in voorliggend plan voldoende wordt ingezet op het voorkomen of beperken van mogelijke risico's door droogte als gevolg van klimaatverandering.
• Overstroming: de bijbehorende kaartbeelden laten zien dat er geen watergangen in nabijheid van het plangebied liggen. Mocht ergens de dijk van de IJssel of de Rijn bezwijken dan vormt overstroming geen risico voor het plangebied.

Ten aanzien van klimaatadaptatie is het aspect waterveiligheid (overstroming) minder van belang voor het plangebied. Met het aspect wateroverlast wordt binnen voorgenomen ontwikkeling omgegaan door hemelwater op eigen terrein op te vangen en te laten infiltreren in de bodem. Tegelijkertijd is dit positief voor het verminderen van droogte en hittestress.

De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de provinciale Omgevingsvisie en de regels op het gebied van 'wonen' en 'klimaatadaptatie'. De ontwikkeling is hiermee in overeenstemming met het provinciaal beleid.

De 7 Achterhoekse gemeenten hebben samen met de woningcorporaties en de provincie onder het motto 'Alleen ga je sneller, samen kom je verder', een gezamenlijke visie op het wonen in de Achterhoek neergelegd voor de periode 2010-2020. De ambitie van de regio Achterhoek luidt daarbij als volgt:

• Iedereen die wil, kan zijn woonwens in de Achterhoek waarmaken.
• De Achterhoek is onderscheidend in kwaliteit.
• Het aantal woningen past bij de kwantitatieve woningvraag.
• Ontspanning op de woningmarkt betekent kansen benutten en risico's beperken.

De grootste opgave is het realiseren van een omslag in denken: van decennia van groei van de bevolking naar stabilisatie en uiteindelijk krimp. De woningvoorraad wordt maximaal afgestemd op de veranderende lokale vraag van woningzoekenden. De locatie en woonomgeving zijn essentiële kwaliteitskenmerken waarop de Achterhoek zich kan onderscheiden. Centrumplannen voor de grotere kernen dragen bij aan vitale kernen en voegen hiermee kwaliteit toe aan de regio. Deze plannen krijgen prioriteit. Grootschalige uitlegplannen passen niet bij een situatie van krimp.

Om de kwalitatieve uitgangspunten in de regionale woonvisie waar te maken zijn de gemeenten met elkaar een binnenregionale verdeling overeengekomen. In de Regionale woonvisie voor de Achterhoek is opgenomen dat in de gemeente Oude IJsselstreek de lokale woningvoorraad tot 2020 met 685 woningen mag toenemen.

Beoordeling initiatief

De Regionale Structuurvisie Achterhoek 2012 gaat uit van krimp in de regio. Recenter onderzoek toont echter aan dat er wel een actuele vraag is naar meer woningen en dat er van krimp geen sprake meer is. Desalniettemin is dit beleidsstuk opgenomen, omdat deze onderdeel is van het geldende beleid.

De ontwikkeling past wel binnen de regionale structuurvisie. Zo is er in onderhavig plan sprake van een plan wat bijdraagt aan vitale kernen en het toevoegen van kwaliteit in de regio. Door het realiseren van levensloopbestendige geschakelde woningen, is het voor deze doelgroep mogelijk zich in de Achterhoek te vestigen.

Op 16 februari 2023 heeft de gemeenteraad van Oude IJsselstreek de Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030 ('Goed wonen in een vitale regio') vastgesteld als opvolger van de Regionale woonagenda 2015-2025. De directe aanleiding hiervoor zijn de veranderingen op de woningmarkt, in woonbehoeftes en de wens om wonen meer dan voorheen te bezien als een integrale gebiedsopgave. De vorige regionale woonagenda (2015) ging uit van een krimpscenario. De bevolking in de Achterhoek neemt inmiddels toe en ook de woonbehoeftes veranderen. Er komen meer ouderen, kleine huishoudens en starters vinden moeilijk een plek op de woningmarkt. Alle reden om het bestaande beleid op wonen te actualiseren en doelstellingen aan te passen.

Deze nieuwe agenda kent vier programmalijnen:

• Vergroten woningvoorraad en versnelling productie
  De ambitie is om 11.500 extra woningen te realiseren in de Achterhoek. Hiermee wil de regio haar woningvoorraad flink en versneld uitbreiden. Het streven is om 1.200 woningen per jaar te realiseren. De gemeenten, de provincie en het Rijk maken in de Regionale Woondeal onder voorwaarden afspraken om tot en met 2030 in ieder geval 8.390 woningen te bouwen in de Achterhoek (waarvan 1.500 woningen in de gemeente Oude IJsselstreek).
• Investeren in kwaliteit bestaande woningvoorraad
  De ambitie is om zoveel mogelijk woningen kwalitatief en energetisch te verbeteren. Met verbeteren wordt verduurzamen, levensloopbestendig maken en/of herstructurering bedoeld.
• De Achterhoek, een plek voor iedereen
  Er wordt fors geïnvesteerd in een toename van betaalbare woningen. Hiermee wordt ingezet op een evenwichtig woningaanbod in de regio. De Achterhoekse gemeenten geven elkaar de ruimte om te bouwen passend bij de lokale behoefte, tegelijkertijd wordt gezamenlijke verantwoordelijkheid genomen om de extra vraag van jonge huishoudens, starters, ouderen, arbeidskrachten en aandachtsgroepen te kunnen beantwoorden. Er wordt daarbij zoveel mogelijk aangesloten bij de ambities van het Rijk om tot en met 2030 tweederde van de nieuwbouw in het betaalbare segment toe te voegen. Daarbij wordt het volgende nieuwbouwprogramma gehanteerd bij projecten van twintig of meer woningen: 28% sociale huur, 32% betaalbare koop tot € 355.000,- (prijspeil 2022) en middenhuur (tot € 1.000,- per maand of minder). Voor starters ligt de betaalbaarheidsgrens vast op maximaal € 250.000,- (prijspeil 2022). Bij minder dan twintig woningen vindt maatwerk plaats, met inachtneming van de gewenste kwaliteit zoals opgenomen in de regionale woonagenda. Elke gemeente is verantwoordelijk dat over het gemeentelijk totaal de verdeling in betaalbaarheid gehaald wordt.
• Wonen als integrale gebiedsopgave
  Vanuit de regionale woonagenda worden regionale woonstrategieën benoemd. Woonstrategieën zijn regionale aanpakken om op integrale wijze invulling te geven aan de woningbouw en transformatieopgaven in alle Achterhoekse gemeenten, passend bij de gebiedseigen opgaven en context. Het gaat daarbij om de volgende woonstrategieën:
  1. Vergroten differentiatie woningaanbod in vitale kernen en buurten;
  2. Vergroten aanbod van stedelijke woonmilieus;
  3. Goed en bereikbaar wonen rondom mobiliteitsknooppunten;
  4. Ruimte voor nieuwe woonconcepten in een toekomstbestendig landelijk gebied.

Beoordeling initiatief

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van twee levensloopbestendige geschakelde woningen in Varsseveld. Binnen de gemeente Oude IJsselstreek is er behoefte aan woningen, voornamelijk levensloopbestendige woningen. De ontwikkeling voorziet in deze behoefte door per saldo twee levensloopbestendige woningen te realiseren. Dit zorgt tevens voor doorstroming binnen de gemeente.

Het initiatief draagt bij aan het vergroten van de woningvoorraad binnen de regio Achterhoek en is daarmee in overeenstemming met de Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030.

De gemeenteraad van Oude IJsselstreek heeft op 12 mei 2011 de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 vastgesteld. De Structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente en laat in grote lijnen zien hoe Oude IJsselstreek zich tot het jaar 2025 zal gaan ontwikkelen. De gemeente Oude IJsselstreek wil zich graag verder ontwikkelen als een dynamische gemeente. Deze boodschap blijft voor de komende jaren een belangrijk uitgangspunt voor het gemeentelijke woonbeleid. Hierbij zijn het Kwalitatief Woon Programma (KWP3), en de opvolger van de regionale woonvisie en de lokale vertaling daarvan kaders voor wonen in de gemeente. Naast het motto 'de juiste woning op de juiste plaats', spelen onder andere kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid hierbij een belangrijke rol. Achteruitgang en verloedering van de woon- en leefomgeving moet worden tegengegaan. De bijstelling van de bouwopgave voor de gemeente vraagt om aanpassing van beleid en bestaande bouwplannen. De juiste woning op de juiste plek is hierbij leidend.

De gemeente Oude IJsselstreek kiest waar mogelijk voor inbreiding. Met wijkverbeteringsplannen en geplande nieuwbouwplannen, ziet de gemeente kansen voor het realiseren van meer variatie en onderscheid in het woonaanbod. Hiermee probeert de gemeente Oude IJsselstreek iedereen die woont of wil wonen in de gemeente te voorzien van een passende woning.

Beoordeling initiatief

Met de ontwikkeling wordt voorzien in de sloop van het huidige bedrijfsgebouw en het losstaande bijbehorend bouwwerk op het terrein en de realisatie van twee levensloopbestendige geschakelde woningen. Verder worden er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Hiermee wordt de woon- en leefomgeving verbeterd, doordat de bestaande bebouwing wordt gesloopt en het perceel niet langer als bedrijfsfunctie zal dienen. De nieuw te bouwen woningen zorgen voor inbreiding binnen het bestaand stedelijk gebied. Met de bouw van de woningen wordt voorzien in de actuele behoefte aan kwalitatief hoogwaardige woningen in de gemeente Oude IJsselstreek.

De toekomstvisie is tot stand gekomen door vele ontmoetingen en bijeenkomsten met inwoners, ondernemers, organisaties en verenigingen. De termen 'leven' en 'het maken' lopen als een rode draad door de toekomstvisie. Oude IJsselstreek heeft zichzelf zeven opgaven gesteld waarmee ze een antwoord kan bieden op maatschappelijke uitdagingen en waarmee de gemeente en de gemeenschap verder kunnen groeien.

1. 1. Benut de stroom van de Oude IJssel
   De gemeente zet de komende jaren in op het benutten van alle kansen die de Oude IJssel als zone biedt. Het gebied op en rondom de rivier kan een vliegwiel zijn voor toerisme en recreatie, bedrijvigheid, klimaatvraagstukken en wonen.
2. 2. Florerende Smart Industrie
   Een bloeiende en concurrerende lokale economie heeft een aanzuigende werking op mensen en kapitaal waarmee demografische ontwikkelingen kunnen worden gekeerd en wonen een boost krijgt. Drie duidelijke clusters dragen bij aan een robuust economisch systeem. Werken op De Rieze, innoveren op het DRU Industriepark en innovatieve en hightech maakindustrie rond Varsseveld. Gemeente Oude IJsselstreek zet zich daarmee de komende jaren nog beter op de kaart en zet in op het ontwikkelen van het nieuwe Varsseveld Industriepark (het VIP).
3. 3. Vitaal platteland
   Het agrarisch buitengebied is een belangrijke en karakteristieke pijler in de gemeente. De landbouwsector is voor de gemeente als plattelandsgemeente een cruciale sector, zowel qua economische omvang als qua ruimtebeslag in het buitengebied. Het platteland zal zich het komende decennium ontwikkelen tot een multifunctioneel buitengebied.
4. 4. De allernieuwste energie
   In de gemeente vinden ontwikkeling plaats op vele fronten, van woningbouw tot het ontwikkelen van industrie en bereikbaarheid. Bij al die ontwikkelingen wordt er optimaal gebruik gemaakt van de meest duurzame en nieuwste vormen van energie. De gemeente wil energieneutraal zijn in 2030.
5. 5. Groene parels
   Van de Slangenburg tot de Vennebulten en van het Zwarte Veen tot de Anholtse bossen vormen landgoederen, oude bossen en natuurgebieden een groene parelketting door Oude IJsselstreek. De opgave ‘Groene Parels’ zet in op het verder versterken van dit karakteristieke landschap.
6. 6. Gezond oud worden én gezond jong zijn
   Oude IJsselstreek is de plek waar mensen zich kunnen ontplooien, gezond kunnen leven en regie op hun eigen leven hebben. In de basis benutten de gemeente vooral de kracht van de maatschappij om een plek te maken waar mensen hun leven lang fijn en gezond kunnen wonen. Om de kracht uit de samenleving optimaal te benutten worden er voldoende aanleidingen voor ontmoeting, duurzaam gedrag, leren, spel en bewegen geboden.
7. 7. Het witte vel
   Vanaf de eerste gesprekken is duidelijk geweest dat de Toekomstvisie een levend document moet zijn. Er zullen zich tal van zaken voordoen die de gemeente dwingen deze Toekomstvisie bij te stellen. Hobbels en beren op de weg, maar juist ook kansen, versnellingen en innovaties. Om in de Toekomstvisie ook letterlijk de ruimte te geven om in te springen op nieuwe ontwikkelingen heeft de gemeente ‘Het Witte Vel’ vanaf het begin eraan toegevoegd. Een nog blanco hoofdstuk dat symbool staat voor de prachtige onzekerheid van de toekomst en al het moois dat daaruit voort gaat komen.

Beoordeling initiatief

De nieuwe geschakelde woningen worden toekomstbestendig, omdat deze levensloopbestendig en duurzaam worden uitgevoerd. De woningen zullen gasloos zijn en worden volgens de uitgangspunten van BENG ontworpen met een lucht-water warmtepomp, gebalanceerde ventilatie (warmteterugwinning) en PV-zonnepanelen. Hiermee worden de nieuwe woningen toekomstbestendig en is de ontwikkeling in overeenstemming met de 'Toekomstvisie Oude IJsselstreek 'Maak toekomst in Oude IJsselstreek''.

De Woonvisie 2018 is vastgesteld in de gemeenteraad van 14 december 2017. Met de Woonvisie wordt een lokale uitwerking van de Regionale Woonagenda geformuleerd, waar mogelijk gebruik makend van de nieuwste inzichten uit het in 2017 uitgevoerde AWLO (Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheids-Onderzoek). De belangrijkste onderwerpen van deze Woonvisie zijn:

• De sociale huurvoorraad:
  In de sociale huurvoorraad ligt de focus op betaalbaarheid, maximale wachttijd voor woningzoekenden en een monitor op de omvang en samenstelling van de doelgroep.
• Woonzorg:
  Het terrein Woonzorg bestaat uit ouderen die niet langer zelfstandig thuis kunnen wonen (de grootste en flink groeiende groep op dit terrein) en bijzondere doelgroepen. De focus ligt op het in kaart brengen van de ontwikkeling van vraag en aanbod voor ouderen, het langer thuis blijven (levensloopbestendig maken van woningen), is er voldoende intramurale capaciteit, is er behoefte aan woonvormen tussen intramuraal en langer thuis blijven en hoe wordt dit gerealiseerd?
• Verduurzaming:
  De gemeente Oude IJsselstreek wil een ruime bijdrage leveren aan het realiseren van de klimaat-, energie- en duurzaamheidsdoelstellingen die zijn vastgelegd op wereld-, landelijke- en regionale schaal. In 2030, dus over 12 jaar (!), moet de gemeente Oude IJsselstreek energieneutraal zijn en wordt er 50% minder gebruik gemaakt van primaire grondstoffen.
• Woningvoorraad en waarde behoud:
  Het gaat om het gereed maken voor de toekomst van de bestaande voorraad en het voorkomen van waardeverlies door het stimuleren van verduurzaming en levensloopbestendigheid. Het uitnemen van woningen aan onderkant van de woningmarkt moet worden voorbereid waarbij (beperkt) terugbouwen door toevoeging van ontbrekende kwaliteiten mogelijk wordt gemaakt.

Beoordeling initiatief

De woningen zullen levensloopbestendig worden uitgevoerd. Hiermee draagt het plan bij aan de visie op woonzorg binnen de gemeente Oude IJsselstreek. De nieuwe woningen zullen daarnaast duurzaam en gasloos worden uitgevoerd en worden volgens de uitgangspunten van BENG ontworpen met een lucht-water warmtepomp, gebalanceerde ventilatie (warmteterugwinning) en PV-zonnepanelen. Hiermee worden de nieuwe woningen toekomstbestendig en is de ontwikkeling in overeenstemming met de visie op verduurzaming.

In de Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw wordt aanbevolen om lokaal een kader vast te stellen over de ruimtelijke inpassing van nieuwbouw binnen de bebouwde kom en in het buitengebied. In 2021 heeft de gemeenteraad vervolgens de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' vastgesteld. De 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' vormt samen met de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor Woningbouw' de kaders voor nieuwe woningbouwplannen. Met het vaststellen van de Lokale kwaliteitscriteria en de (regionale) Kwalitatieve toetsingscriteria beschikt de gemeente over een compleet kader waarmee nieuwe woningbouwplannen kunnen worden getoetst en kan de gemeente sturen op gewenste ontwikkelingen op de woningmarkt.

Uit de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' blijkt dat de aantoonbare (woning)behoefte voor de komende jaren vooral bij het toevoegen van starters- en levensloopgeschikte woningen ligt, de gemeente wil hier dan ook extra op inzetten. Voor het starterssegment ligt de nadruk logischerwijs met name bij de betaalbaarheid. De levensloopgeschikte woningen zijn voor de doelgroep senioren bedoeld, daarbij gaat het om woningen waarbij (minimaal) alle basisvoorzieningen op de begane grond of gelijkvloers aanwezig zijn. Het bouwen van woningen op locaties met leegstaand vastgoed heeft de voorkeur. Vanuit het oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik gaat woningbouw op inbreidingslocaties voor op uitbreiding aan de randen van onze kernen.

Beoordeling initiatief

De ontwikkeling sluit aan bij de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek'. De woningen zullen levensloopbestendig worden uitgevoerd, een behoefte waarop de gemeente extra op wil inzetten. Daarnaast is er sprake van een inbreidingslocatie. De ontwikkeling vindt plaats in het noordwesten van de bebouwde kom van de kern Varsseveld in de woonwijk De Brie. Dit sluit aan bij het oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik. Tot slot worden de nieuwe woningen duurzaam volgens de uitgangspunten van BENG en uitgevoerd met een lucht-water warmtepomp, gebalanceerde ventilatie (warmteterugwinning) en PV-zonnepanelen.

De Visie op Landschap, Natuur en Groene Kernen (VLNGK) biedt een gewenste toekomstbeeld. De visie is in een interactief proces met bewoners, maar ook organisaties en verenigingen tot stand gekomen. De visie geeft richting aan de gewenste ontwikkeling van het landschap voor zowel het buitengebied als de kernen. De visie gaat in op de wijze waarop de kenmerkende landschappen voor de toekomst verder versterkt worden, in samenhang met de ontwikkelingen die de komende jaren spelen. Ook gaat de visie in op de gewenste groenstructuur in de kernen. De gemeente Oude IJsselstreek realiseert de visie niet alleen, een groot aantal zaken pakt zij zelf op, maar de visie moet vooral ook anderen stimuleren om mee te werken aan een groene en gezonde leefomgeving.

Het plangebied is op de visiekaart niet benoemd als locatie voor specifieke doelstellingen. Daarnaast ligt het ook niet in een Groene Ontwikkelingszone of een Gelders Natuurnetwerk.

Beoordeling initiatief

Het plangebied betreft een kleine herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Er ontstaat door de ontwikkeling een minder verharde en groenere omgeving dan in de huidige situatie het geval is. Namelijk door de toevoeging van een voor- en achtertuin bij beide woningen wordt er ruimte geboden om meer groenvoorzieningen aan te brengen dan in de bestaande situatie. Dit zorgt voor een groener karakter van het plangebied en de woonwijk in het geheel en biedt meer kansen voor een potentieel leefgebied voor soorten. Tot slot zal het hemelwater in het plangebied zelf worden geïnfiltreerd. Hiermee is de ontwikkeling in overeenstemming met de 'Visie op Landschap, Natuur en Groene Kernen'.

Het klimaat verandert en weersomstandigheden worden extremer. Als de gemeente Oude IJsselstreek veilig, leefbaar en aantrekkelijk willen blijven voor toekomstige generaties, dan moet de leefomgeving zodanig ingericht worden dat mensen zich voldoende kunnen weren tegen de weersextremen. De gemeente Oude IJsselstreek heeft daarom de Klimaatagenda 2022 - 2026 opgesteld, waarin de visie en ambities voor een klimaatbestendige inrichting en de maatregelen voor 2022 tot en met 2026 zijn opgenomen.

Beoordeling initiatief

In het kader van klimaatbestendige ontwikkelingen zijn de relevante aspecten (overstromingen, wateroverlast, droogte en hittestress) reeds getoetst bij de provinciale omgevingsverordening (zie paragraaf 3.3.2).

Het welstandsadvies in de gemeente Oude IJsselstreek wordt verstrekt door een onafhankelijke commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Bij de toetsing wordt rekening gehouden met het gemeentelijk welstandsbeleid dat voor het betreffende gebied of bouwwerk is vastgesteld en is vastgelegd in de Welstandsnota. Toekomstige bouwplannen moeten wat betreft het uiterlijk en de plaatsing van het bouwwerk getoetst worden aan het welstandsbeleid. In de nota worden algemene criteria gegeven waar bouwwerken aan moeten voldoen.

Beoordeling initiatief

Het bouwplan van de ontwikkeling valt niet onder de 'veel voorkomende kleine bouwplannen'. Daarnaast heeft het plan een directe relatie met de omliggende omgeving in de Leeuwerikstraat. Om deze reden is het plan door de welstandscommissie getoetst in het kader van vooroverleg. Op basis van de adviezen vanuit de welstandscommissie is het plan met het ontwerp voor de twee nieuwe woningen aangepast, waardoor vervolgens concluderend een positief advies is verleend (zie Bijlage 1). Hiermee is de ontwikkeling in overeenstemming met de 'Welstandsnota Oude IJsselstreek'.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verschillende omgevingsaspecten waar rekening mee moet worden gehouden. Om de haalbaarheid van de ontwikkeling aan te tonen, is voor een deel van deze aspecten onderzoek verricht. In de betreffende paragrafen worden de bevindingen uit de onderzoeken nader toegelicht.

Algemeen

In het kader van een bestemmingsplanprocedure moet zijn aangetoond dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde gebruik. Hiertoe is het uitvoeren van een verkennend milieukundig bodem- en grondwateronderzoek noodzakelijk.

Toetsing

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in juni 2022 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 2. Hieronder worden kort de conclusies toegelicht.

Op basis van het verkennend bodemonderzoek kan worden geconcludeerd:

• Uit het onderzoek blijkt dat de bodem op de onderzoekslocatie bestaat uit matig fijn tot matig grof en zwak tot matig siltig zand. Plaatselijk zijn humeuze lagen aanwezig;
• In de (boven)grond is een bijmenging met baksteen en plaatselijk kolengruis aangetroffen. Op het maaiveld en in de opgeboorde grond zijn (op indicatieve wijze) geen asbestverdachte materialen waargenomen;
• Ten aanzien van de beide onderzoekslocatie wordt de hypothese 'onverdachte locatie' op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek niet geheel bevestigd. In het noordoosten van de locatie is een sterk met PAK verontreinigde bodemlaag aanwezig. De sterk met PAK verontreinigde bodemlaag heeft een omvang van circa 9 m³. In noordelijke richting, op de (kadastrale) grens van de locatie, is nog een matig verhoogd gehalte PAK aangetoond;
• In de bovengrond van het overige deel van de locatie zijn gehaltes kobalt en PAK boven de achtergrondwaarde aangetoond. In de (zintuiglijk schone) ondergrond liggen de aangetoonde gehaltes onder de achtergrondwaarde;
• In het grondwater zijn concentraties barium, koper, nikkel en xylenen (som) boven de streefwaarde aangetoond;
• De indicatie van de te verwachten bodemkwaliteitsklasse voor de bovengrond betreft 'Industrie'. De indicatie van de te verwachten bodemkwaliteitsklasse voor de ondergrond betreft 'AW' (overal toepasbaar).

Naar aanleiding van het advies van de ODA worden de volgende voorwaarden aan de bestemmingsplanprocedure verbonden, om ervoor te zorgen dat de bodemsituatie geschikt wordt gemaakt voor de beoogde functie:

1. 1. Verwijderen van de sterke PAK verontreiniging in de grond tot aan de functieklasse wonen. Voor deze werkzaamheden (locatie zoals aangegeven op bijgevoegde tekening) dient een Plan van Aanpak te worden opgesteld dat goedgekeurd moet worden door de ODA. In ieder geval dient deze verontreiniging binnen de perceelsgrens te worden verwijderd, echter wordt aangeraden ook op het naastgelegen perceel te saneren indien ook daar verontreiniging aanwezig is;
2. 2. Verwijderen van de overige PAK verontreiniging tot aan de functieklasse wonen. De omvang van deze verontreiniging (licht verontreinigd, boven de functieklasse wonen) kan eventueel nog door middel van aanvullend onderzoek nader worden vastgesteld. Op basis van het nu beoordeelde onderzoek is naar ons oordeel mogelijk sprake van een overschatting van het verontreinigde gebied.
3. 3. Uitvoeren van aanvullend bodemonderzoek onder en direct naast de bestaande bebouwing. Het aanvullende onderzoek kan eventueel ook worden uitgevoerd na sloop van de bebouwing (maar voor het opstellen van het PvA en de nieuwbouw).

Ter plaatse van de bestaande bebouwing heeft geen bodemonderzoek plaatsgevonden. Voor de bestemmingsplanprocedure is dat ook niet noodzakelijk. Op grond van de Woningwet / Bouwverordening moet bij de benodigde bouwaanvraag echter ook een geschikte bodemkwaliteitsverklaring meegeleverd worden voor het te bebouwen bouwvlak. In dat kader is het uitvoeren van aanvullend bodemonderzoek dus ook nodig.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er (na sanering) vanuit het aspect bodem geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied. Om deze sanering te waarborgen is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels behorende bij dit bestemmingsplan.

Algemeen

Op basis van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a, van het Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen worden getoetst, hoe er wordt omgegaan met de aspecten archeologie en cultuurhistorie. De bescherming van archeologische waarden is verankerd in de Erfgoedwet. Het belangrijkste doel van deze wet is de bescherming van de aanwezige en de te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten.

Toetsing

Archeologie

Het plangebied ligt, volgens de archeologische waardenkaart van de gemeente Oude IJsselstreek, in het gebied 'Lage archeologische verwachting'. Een archeologisch onderzoek in dergelijk gebied is dan ook niet noodzakelijk. Bodemingrepen ten aanzien van de nieuwe woningen kunnen dan ook gerust uitgevoerd worden zonder dat er archeologische waarden beschadigd worden.

Cultuurhistorie

De gemeente Oude IJsselstreek heeft een 'Cultuurhistorische waardenkaart' vastgesteld. Op deze kaart wordt geen melding gemaakt van cultuurhistorische objecten, elementen of structuren of andere cultuurhistorisch relevante zaken in het plangebied.

Conclusie

Het aspect archeologie en cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Algemeen

De bescherming van plant- en diersoorten alsmede de bescherming van bepaalde natuurgebieden (Natura 2000-gebieden) is geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Daarnaast is de gebiedsbescherming vastgelegd in provinciale verordeningen, waaronder de bescherming van Natuurnetwerk Nederland. Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden nagegaan of als gevolg van de ontwikkeling sprake is van overtreding van de geldende natuurwet- en regelgeving. Hierbij moet worden aangetoond dat van een negatief effect op beschermde natuurgebieden en -soorten geen sprake is of dat daarvoor een vergunning of ontheffing kan worden verkregen.

Toetsing

Quickscan natuurtoets

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in april 2022 een quickscan natuurtoets uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 3. Hieronder worden kort de conclusies toegelicht.

Gebiedsbescherming

Het plangebied is niet gelegen binnen de grenzen of in de directe nabijheid van een gebied dat is aangewezen als Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het Duitse Natura 2000-gebied 'Klevsche Landwehr, Anholtsche Issel, Feldschlaggraben und Regnieter Bach', gelegen op circa 9,7 kilometer afstand van het plangebied. Overige Natura 2000-gebieden zijn gelegen op meer dan 10,0 km afstand van het plangebied. Echter is het mogelijk dat negatieve effecten op deze gebieden verwacht worden vanwege de aard van de ingreep en de afstand tussen het plangebied en de Natura 2000-gebieden. Om negatieve effecten uit te sluiten wordt een effectbeoordeling stikstofdepositie aanbevolen.

Het plangebied ligt op circa 480 meter afstand van gebieden van zowel de Groene Ontwikkelingszone (GO) als het Gelders Natuurnetwerk (GNN). Gezien de ligging buiten deze gebieden worden de kernkwaliteiten en ontwikkelingen van de GO en het GNN bij de werkzaamheden niet aangetast.

Effectbeoordeling stikstofdepositie

In Nederland zijn 162 Natura 2000-gebieden aangewezen. Dit zijn gebieden met een Europese beschermingsstatus. Veel van die gebieden zijn gevoelig voor stikstofdepositie. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied betreft het in Duitsland gelegen 'Klevsche, Landwehr, Anholtsche Issel, Feldschlaggraben und Regnieter Bach' dat op een afstand van circa 9,7 km ten zuidwesten van het plangebied ligt. Overige Natura 2000-gebieden liggen op een afstand van meer dan 10 km.

Volgens de Wet natuurbescherming moet worden uitgesloten dat significante negatieve effecten kunnen optreden in Natura 2000-gebieden. Stikstofdepositie kan verslechterende gevolgen hebben voor stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden waarvoor een Natura 2000-gebied is aangewezen. Deze gevolgen kunnen significant zijn wanneer een plan, project of andere handeling leidt tot een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden die overbelast zijn. Een verdere toename van de stikstofdepositie is alleen toegestaan met een vergunning Wet natuurbescherming (Wnb). Daarom dient voor nieuwe plannen en projecten onderzocht te worden of er sprake is van een significante depositie van stikstof op relevante Natura 2000-gebieden.

Om die reden is door Buro Ontwerp & Omgeving in februari 2023 een voortoets stikstof uitgevoerd. Uit de uitgevoerde voortoets stikstof (zie Bijlage 4) blijkt dat er bij de voorgenomen ontwikkeling van twee woningen in het plangebied in zowel de realisatiefase (de bouw) als de gebruiksfase (bewoning) geen stikstofdepositie groter dan 0,00 mol/ha/jr plaatsvindt op stikstofgevoelige habitattypen en leefgebieden van Natura 2000-gebieden. Met betrekking tot stikstofdepositie kan worden opgemerkt dat er geen vergunning van de Wet natuurbescherming nodig is om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

Soortenbescherming

Van een aantal soorten is de aanwezigheid in het projectgebied niet uit te sluiten. Hieronder wordt per soort ingegaan op de bescherming en de mogelijke effecten die zij kunnen ondervinden door de werkzaam-heden.

• Gebouwbewonende vleermuizen:

Tijdens het veldbezoek zijn potentiële invliegopeningen onder de kantpannen aangetroffen die vleermuizen toegang kunnen bieden tot het gebouw. Verblijfsplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen kunnen daarom aanwezig zijn. Alle vleermuissoorten vallen onder de Habitatrichtlijn en zijn beschermd volgens artikel 3.5 van de Wet natuurbescherming. Hierdoor is het verboden om de soorten opzettelijk te doden of vangen (artikel 3.5 lid 1 Wnb), opzettelijk te verstoren (artikel 3.5 lid 2 Wnb) of de vaste voortplantings-plaatsen of rustplaatsen te beschadigen of vernielen (artikel 3.5 lid 4 Wnb). De sloop van de bebouwing zou kunnen leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming als deze als verblijfplaats fungeert voor vleermuizen. De aanwezigheid van vleermuizen in de bebouwing moet daarom nader worden onderzocht.

• Gierzwaluw:

Het projectgebied vormt een geschikte nestlocatie voor de gierzwaluw. De gierzwaluw wordt beschermd volgens artikel 3.1 van de Wet natuurbescherming. Hierdoor is het verboden om de soort opzettelijk te doden of vangen (artikel 3.1 lid 1 Wnb), de nestlocaties, rustplaatsen en eieren opzettelijk te beschadigen of vernielen (artikel 3.1 lid 2 Wnb) en de soort opzettelijk te storen (artikel 3.1 lid 4 Wnb). De sloop van de bebouwing zou kunnen leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming als deze als nestlocatie dient. De aanwezigheid van de gierzwaluw moet daarom nader worden onderzocht.

• Huismus:

Het projectgebied vormt een geschikte nestlocatie voor de huismus. De huismus wordt beschermd volgens artikel 3.1 van de Wet natuurbescherming. Hierdoor is het verboden om de soort opzettelijk te doden of vangen (artikel 3.1 lid 1 Wnb), de nestlocaties, rustplaatsen en eieren opzettelijk te beschadigen of vernie-len (artikel 3.1 lid 2 Wnb) en de soort opzettelijk te storen (artikel 3.1 lid 4 Wnb). De sloop van de bebou-wing zou kunnen leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming als deze als nestlocatie dient. De aanwezigheid van de huismus moet daarom nader worden onderzocht.

• Algemene soorten:

Het kan zijn dat er tijdens de werkzaamheden algemene diersoorten op het perceel voorkomen. Bij het uitvoeren van werkzaamheden moet de algemene zorgplicht in acht worden genomen (artikel 1.11 Wnb). Handelingen die nadelige effecten hebben, moeten zoveel mogelijk worden voorkomen. Indien dit niet mogelijk is, moeten maatregelen worden genomen om negatieve effecten te beperken of ongedaan te maken. Overigens moeten de werkzaamheden plaatsvinden buiten het vogelbroedseizoen omwille de aan-wezigheid van algemene broedvogelsoorten.

Nader onderzoek

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in november 2021 nader onderzoek uitgevoerd naar de bovenstaande soorten. Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 5. De conclusie van het onderzoek wordt hieronder kort behandeld.

Uit het nader onderzoek is gebleken dat één soort is aangetroffen danwel dat het plangebied als functionele leefomgeving voor de soort fungeert. Op basis van het nader onderzoek is een activiteitenplan in combinatie met een ontheffingsaanvraag noodzakelijk voor de dwergvleermuis. In onderstaande tabel staat een samenvatting van de resultaten.

^{Overzicht conclusie nader onderzoek ecologie}

Voor het overtreden van de verbodsbepalingen uit artikel 3.5 lid 2 en 4 (gewone dwergvleermuis) is een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming noodzakelijk. Dit wetsartikel heeft betrekking op het vernietigen van rust- of verblijfplaatsen en het verstoren van soorten. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken moet daarom een ontheffing worden aangevraagd bij het bevoegd gezag. Ten behoeve van de ontheffingsaanvraag is een activiteitenplan opgesteld (zie Bijlage 6). Dit activiteitenplan omvat naast de soort waarvoor ontheffing moet worden aangevraagd ook meer algemenere soorten waarvoor in de planvorming ruimte is gemaakt.

Daarnaast is ook artikel 3.5 lid 1 relevant voor deze soort. Dit artikel heeft betrekking op het doden en vangen van soorten. Er is echter geen ontheffing in het kader van de Wnb noodzakelijk indien mitigerende maatregelen worden getroffen en zorgvuldig wordt gehandeld. Dit is opgenomen in het activiteitenplan.

In het najaar van 2023 is het definitieve besluit voor de ontheffing verleend door de Provincie Gelderland. Hierdoor is er op dit vlak geen belemmering voor wat betreft de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Conclusie

Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Algemeen

De mate waarin het geluid onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). In het bestemmingsplan moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals woningen, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies binnen de geluidszone van (spoor)wegen en/of industrieterreinen worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting.

Toetsing

Voor de voorgenomen ontwikkeling is door Buro Ontwerp & Omgeving in april 2022 een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 7 bijgevoegd. Hieronder worden kort de conclusies toegelicht.

Selectie van geluidsbronnen

De nieuwe woningen staan nabij diverse geluidsbronnen. Aan de hand van de zones rondom de diverse wegen, spoorwegen en gezoneerde bedrijventerreinen kan worden bepaald voor welke geluidsbronnen akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd.

In de omgeving van de nieuwe woningen bevinden zich wegen. Gezoneerde industrieterreinen en spoorlijnen zijn in de nabijheid van de nieuwe woningen niet aanwezig. Het plangebied ligt dan ook niet in de zones van gezoneerde industrieterreinen en spoorlijnen. Akoestisch onderzoek naar gezoneerde industrieterreinen en spoorlijnen is dan ook niet nodig.

In de omgeving van de nieuwe woningen bevinden zich wegen. Ten oosten van de nieuwe woningen ligt de Zelhemseweg. Ter hoogte van de nieuwe woningen ligt de Zelhemseweg buiten de bebouwde kom. Deze weg heeft twee rijstroken. De zone van deze weg bedraagt 250 meter op basis van de Wgh. De nieuwe woningen liggen in de zone van de Zelhemseweg.

De nieuwe woningen liggen direct aan de Leeuwerikstraat. De Leeuwerikstraat heeft een 30 km/uur-regime. Formeel geldt voor deze weg volgens de Wgh geen onderzoeksplicht, omdat de maximaal toegestane snelheid 30 km/uur bedraagt. De verkeersintensiteit op de Leeuwerikstraat zijn dusdanig dat een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet kan worden uitgesloten. Daarom is in het kader van een goede ruimtelijke ordening toch akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de Leeuwerikstraat.

Akoestisch onderzoek is noodzakelijk naar de geluidhinder afkomstig van de Zelhemseweg en de Leeuwerikstraat.

Resultaten

De hoogste geluidsbelasting afkomstig van de Zelhemseweg bedraagt 45 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh. Bij de nieuwe woningen wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh.

De Leeuwerikstraat heeft op basis van de Wgh geen zone. Formeel gelden de normen uit de Wgh dan ook niet voor 30 km-wegen. Echter, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, zijn bij de beoordeling van de geluidsbelastingen zijn de voorkeursgrenswaarde van 48 dB en de hoogste toelaatbare geluidsbelastingen van 63 dB gebruikt. Deze normen gelden voor een vergelijkbare weg met een 50 km-regime. De hoogste geluidsbelasting afkomstig van de Leeuwerikstraat bedraagt 48 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh. Bij de nieuwe woningen wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh.

De hoogste cumulatieve geluidsbelasting bedraagt 49 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh. De optredende cumulatieve geluidsbelasting is hiermee lager dan de hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 63 dB uit de Wgh, daarmee zijn de optredende geluidsbelastingen op basis van de Wgh acceptabel.

Bovendien wordt naar verwachting de binnenwaarde van 33 dB in de nieuwe woningen gehaald zonder dat er aanvullende geluidsisolerende maatregelen worden getroffen.

Activiteitenbesluit

Op het naastgelegen perceel van het plangebied is een geluidsbron aanwezig in de vorm van een kleinschalig bedrijfspand. Ten aanzien van geluid is er een activiteitenbesluit ingediend om belemmeringen uit te sluiten en een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de nieuwe woningen in het plangebied te waarborgen. Meer hierover is toegelicht in paragraaf 4.7.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Algemeen

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit, waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO₂) en zwevende deeltjes als PM₁₀ (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM_2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM₁₀ wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM_2,5 wordt voldaan.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd, kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht, waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in een gebiedsgericht programma van het NSL. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO₂ en PM₁₀ betekent dit dat aannemelijk moet worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 µg/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is een aanzienlijk deel van de dag betreft. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden, waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden.

Toetsing

Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een bouwplan met minder dan 1.500 woningen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de lokale luchtkwaliteit onderzocht, zodat onacceptabele gezondheidsrisico's kunnen worden uitgesloten. Hiertoe is de monitoringstool uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van de rijksoverheid geraadpleegd. De monitoringstool geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) in het plangebied tussen 2020 en 2030. De monitoringstool kent scenario's zonder en met lokale maatregelen die er voor moeten zorgen dat op termijn overal aan de grenswaarden wordt voldaan. Beide typen scenario's laten in de toekomst een afname van de concentraties zien. Dit komt doordat bedrijven en het verkeer steeds schoner worden door technologische verbeteringen. De monitoringstool maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2020 en 2030 in het plangebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

In het plangebied worden geen gevoelige functies beoogd zoals bedoeld in het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Toetsing aan de grenswaarden is daarom niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Algemeen

Indien door middel van een plan nieuwe, gevoelige functies of milieuhinderveroorzakende functies mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat een goed leefmilieu binnen en buiten het plangebied mogelijk is. Anderzijds mogen omliggende bedrijven niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden aangetast door de realisatie van nieuwe gevoelige functies.

Wat betreft de aanbevolen richtafstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies is de VNG publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' als leidraad voor milieuzonering gebruikt. In de VNG-publicatie zijn richtafstanden voor diverse omgevings- en gebiedstypen opgenomen. Het gaat onder andere om de volgende omgevings- en gebiedstypen: 'rustige woonwijk', 'rustig buitengebied' en 'gemengd gebied'. In een rustige woonwijk en een rustig buitengebied komen vrijwel geen andere functies dan de woonfunctie voor.

Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een dergelijk gebied komen direct naast woningen andere functies voor, zoals winkels, maatschappelijke voorzieningen, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Voor gemengde gebieden kunnen de aanbevolen richtafstanden met één stap worden verminderd. De afstand wordt gemeten vanaf de grens van de locatie van de bedrijfsmatige activiteit tot aan de gevel van nieuwe of bestaande gevoelige functies.

Toetsing

Het plangebied en de nabije omgeving maakt gezien de aanwezige functies deel uit van een 'rustige woonwijk'.

Hinderveroorzakende functies in het plangebied

In het plangebied worden geen functies gerealiseerd die milieuhinder veroorzaken. De nieuwe woningen kunnen worden aangeduid als milieuhindergevoelig.

Hinderveroorzakende functies in de omgeving van het plangebied

Het plangebied ligt aan de noordwestzijde binnen de bebouwde kom van Varsseveld. Het plangebied ligt daarom ook in een omgeving dat zich grotendeels kenmerkt door een woonfunctie.

Op het naastgelegen perceel aan de westzijde van het plangebied is een bedrijfsbestemming/functie gelegen. Binnen deze bedrijfsbestemming is een bedrijf tot en met categorie B (Staat van Bedrijfsactiviteiten - Functiemenging) toegestaan op basis van het bestemmingsplan 'Kom Varsseveld 2010'. In de bestaande situatie bevindt zich op dit naastgelegen perceel een kleinschalig bedrijfspand (ter plaatse van Leeuwerikstraat 29) in de vorm van handel/reparatie ten aanzien van personenauto's en lichte bedrijfsauto's.

Op basis van de VNG brochure 'Bedrijven- en milieuzonering' geldt voor de genoemde categorie B dat activiteiten in gemengd gebied uitgeoefend kunnen worden, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden. In de toekomstige situatie is hier sprake van doordat de nieuwe woningen afzonderlijk van het bestaande bedrijfspand op het naastgelegen perceel worden gesitueerd.

Voor de toelaatbaarheid van deze activiteiten gelden de volgende randvoorwaarden:

• het gaat om kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden alleen in de dagperiode plaats;
• de activiteiten (inclusief opslag) geschieden hoofdzakelijk inpandig.

Ten aanzien van de bestaande bedrijvigheid op het naastgelegen perceel zijn alle randvoorwaarden van toepassing en daardoor toelaatbaar voor de toekomstige situatie.

Voor het aantonen van een toekomstig aanvaardbaar woon- en leefklimaat en het nader onderzoeken van de uitvoerbaarheid van de voorgenomen planontwikkeling in het plangebied, heeft de eigenaar van het naastgelegen bedrijf gegevens aangeleverd aan de gemeente en Omgevingsdienst Achterhoek (ODA).

Uit de beoordeling van de aangeleverde bedrijfsactiviteiten aan gemeente en ODA is gebleken dat het dichtslaan van de portieren op het naastgelegen bedrijfsperceel meer geluid maakt dan wat is toegestaan (77 dB in plaats van maximaal toegestaan 65 dB) en er daarom een maatwerkvoorschrift dient te worden opgesteld. Hierdoor geeft de gemeente Oude IJsselstreek opdracht aan de ODA om een maatwerkvoorschrift te verlenen.

Dit betekent dat het op het naastgelegen perceel (in eigendom van de buurman) wordt toegestaan dat 77 dB wordt geproduceerd bij het dichtslaan van de portieren. De eigenaar van het naastgelegen bedrijf wordt hierdoor niet belemmerd in zijn bedrijfsvoering en de nieuwe woningen in het plangebied kunnen alsnog gerealiseerd worden. De toekomstige bewoners van de woningen zullen op de hoogte worden gebracht van bovenstaande, want de 77 dB geluidsproductie bij de dichtslaande deuren is dan immers toegestaan (conform het maatwerkvoorschrift).

Naar aanleiding van de aanvraag van gemeente aan de ODA om het maatwerkvoorschrift op te stellen, heeft de ODA nader advies uitgebracht. Dit advies is gericht op het maatwerkvoorschrift, maar ook op voorliggend bestemmingsplan. Om te garanderen dat het bestemmingsplan aansluit op het te nemen maatwerkvoorschrift, zijn de plangregels ten aanzien van de algemene bouwregels en algemene gebruiksregels aangevuld op het gebied van geluid.

Er kan dan ook geconcludeerd worden dat, met het opnemen van een maatwerkvoorschrift, de woningen goed ingepast kunnen worden in een gebied met ook overwegend woningen. Hiermee is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

Algemeen

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10^-6 (één op de miljoen) bedraagt.

Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen en Regeling externe veiligheid inrichtingen (Bevi en Revi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Circulaire effectafstanden LPG-tankstations

In de circulaire is de effectbenadering uitgewerkt voor LPG-tankstations. Het bevoegd gezag wordt verzocht om rekening te houden met een effectafstand van 60 meter tot (beperkt) kwetsbare objecten. Dit wil zeggen dat deze afstand in beginsel aangehouden moet worden, maar dat gemotiveerd afwijken is toegestaan door het treffen van veiligheidsmaatregelen. Daarnaast wordt verzocht om rekening te houden met een effectafstand van 160 meter tot zeer kwetsbare objecten. Naast de circulaire blijft ook de toetsing aan het Bevi noodzakelijk.

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)

Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt en basisnet), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb en Revb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

Toetsing

Ten behoeve van de toetsing is de risicokaart geraadpleegd, waarvan een fragment in onderstaande afbeelding is weergegeven. Onderhavige ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van twee woningen in bestaand stedelijk gebied. Met de ontwikkeling is sprake van nieuwe kwetsbare objecten. Het plangebied is met een blauwe markering omkaderd.

^{Uitsnede risicokaart Nederland}

Stationaire bronnen

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen stationaire risicobronnen. Binnen het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig die zijn opgenomen in relevante besluiten of circulaires voor externe veiligheid. Op circa 950 meter van het plangebied bevindt zich een gasdrukmeet- en regelstation. Het plangebied valt ruim buiten het invloedsgebied van het gasdrukmeet- en regelstation. Om die reden is nader onderzoek naar deze inrichting niet noodzakelijk voor de ontwikkeling.

Buisleidingen

Ten oosten van het plangebied ligt op een afstand van circa 950 meter een gasleiding van Gasunie. De plaatsgebonden risicocontour ligt op de leiding. De leiding heeft de volgende kenmerken:

Het plangebied valt ruim buiten het invloedsgebied van de buisleiding. Om die reden is nader onderzoek naar deze gasleiding niet noodzakelijk voor de ontwikkeling.

Snelweg A18 en N18

Ten westen van het plangebied ligt de snelweg A18. Hierover worden brandbare stoffen vervoerd. Het plaatsgebonden risico is vastgesteld op 0 meter, de 1%-letaliteitsafstand op 45 meter en 355 meter. Het plangebied ligt op circa 1.100 meter van de snelweg. Het plangebied valt hiermee buiten het invloedsgebied van stofcategorie LF2 (brandbare vloeistoffen) en GF3 (brandbare gassen), welke bepalend is voor de grootte van het invloedsgebied (1%-letaliteitsafstand van 45 meter en 355 meter).

De snelweg gaat over in de N18 (ten noorden van het plangebied), waarvoor dezelfde risico's gelden als voor de snelweg A18. Het plangebied ligt op circa 320 meter van de N18. Het plangebied valt hiermee binnen het invloedsgebied van stofcategorie GF3 (brandbare gassen), welke bepalend is voor de grootte van het invloedsgebied (1%-letaliteitsafstand van 355 meter). Gelet op de afstand kan in het kader van een goede ruimtelijke ontwikkeling volstaan worden met een beperkte verantwoording van het groepsrisico.

Beperkte verantwoording groepsrisico

Uit toetsing aan de signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het ruimtelijk besluit betrekking heeft op het mogelijk maken van kwetsbare objecten binnen het invloedsgebied van brandbare gassen over de N18 en geheel buiten de 200 meter van de transportroute. Op basis van het Bevt dient voor een ruimtelijk besluit buiten de 200 meter vanaf de transportroute ingegaan te worden op:

• De mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg, spoorweg of dat binnenwater;
• De mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die weg, spoorweg of dat binnenwater een ramp voordoet. Dit is alleen van toepassing op nog niet aanwezige (beperkt) kwetsbare objecten.

Daarnaast stelt het Bevt dat de Veiligheidsregio in de gelegenheid gesteld moet worden om advies uit te brengen over de mogelijkheden voor de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid.

Uit de notitie 'VGR voor standaard externe veiligheidssituaties' blijkt dat wanneer een ruimtelijk besluit buiten de 200 meter zone van een transportroute ligt en het besluit geen objecten toestaat voor verminderd zelfredzame personen, er sprake is van een standaard externe veiligheidssituatie. Voor deze situaties wordt de onderstaande verantwoording van het groepsrisico gehanteerd.

Beperkte verantwoording groepsrisico

De maatgevende scenario's voor de mogelijkheden voor de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid waarbij het besluitgebied binnen het invloedsgebied van brandbare gassen en toxische vloeistoffen/gassen ligt is een wolkbrandexplosie en een toxische wolk. navolgend is vanuit deze scenario's ingegaan op de mogelijkheden voor de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid.

De mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp

Bij een calamiteit zal de brandweer zich inzetten om effecten ten gevolge van het incident te beperken of te voorkomen. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effecten in of nabij het besluitgebied. Eventuele secundaire branden in het plangebied kunnen met behulp van de primaire bluswatervoorzieningen worden bestreden door de brandweer. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom niet verder in beschouwing genomen.

De mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen

Bij een calamiteit is het belangrijk dat de aanwezigen in het besluitgebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij een incident. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde waarschuwings- en alarmeringspalen (WAS-palen) of NL-alert. Bij een scenario waarin toxische stoffen vrijkomen, is het advies om te schuilen in een gebouw, waarvan ramen, deuren en ventilatie gesloten kunnen worden. Bij een wolkbrandexplosie scenario is het advies om te vluchten van de risicobron af.

Tot slot wordt opgemerkt dat met de uitvoering van het plan geen risicovolle activiteiten mogelijk worden gemaakt.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Algemeen

In het kader van het Nationaal Bestuursakkoord Water moet bij ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de waterhuishouding niet negatief wordt beïnvloed door de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Dit is vastgelegd in het procesinstrument 'de Watertoets'. In de waterparagraaf in de toelichting moeten de resultaten van deze toets worden opgenomen, waaronder het wateradvies van de waterbeheerder.

Beleid

Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Waterschap Rijn en IJssel.

In het Waterbeheerprogramma 2022-2027 van Waterschap Rijn en IJssel staat beschreven wat de doelen zijn voor de komende zes jaar in de Achterhoek en Liemers en hoe het waterschap deze wil halen. Naast het uitvoeren van kerntaken zijn het aanpassen van de leefomgeving aan de gevolgen van klimaatverandering en waterveiligheid de grootste prioriteiten. Ook een schone leefomgeving en de circulaire economie en energietransitie staan hoog op de agenda.

Voor het waterbeheerprogramma zijn de werkzaamheden van het waterschap weergegeven in vier thema's.

Klimaatrobuust gebied

De ambitie is om richting 2050 wendbaar invulling te geven aan het beheer, het onderhoud en de inrichting van het regionaal watersysteem. Dit wordt gedaan in combinatie met aanpassingen in gebruik en inrichting van de omgeving, zodat jaarrond een optimale balans tussen te nat en te droog wordt bereikt en tegelijkertijd inwoners, bedrijven en medeoverheden voldoende weerbaar zijn tegen de onvermijdelijke gevolgen van extreem weer.

Veilig gebied

De bescherming tegen hoog water is een randvoorwaarde om veilig te kunnen wonen en werken in ons gebied. Het waterschap zorgt voor veilige dijken, nu en in de toekomst. Dat wordt gedaan door dagelijks beheer van de keringen en door continu inzicht in de keringen. Het beheer wordt op een duurzame wijze uitgevoerd en er wordt gewerkt aan behoud en verhoging van de biodiversiteit van de dijken. De ambitie is dat de keringen van het waterschap in 2050 voldoen aan de nieuwe normen voor waterveiligheid, en dat daarbij wendbaar ingespeeld wordt op ontwikkelingen.

Circulaire Economie en Energietransitie

Het waterschap wil bij het uitvoeren van haar primaire taak zoveel mogelijk bijdragen aan het beperken van klimaatverandering. Daarbij wil zij in 2050 onderdeel zijn van een 100% circulaire economie waarin de taken klimaatneutraal worden uitgevoerd.

Gezonde leefomgeving

Het waterschap zorgt voor een schoon en gezond watersysteem voor de mensen en de natuur in het gebied. Het waterschap streeft ernaar dat het water in de leefomgeving geschikt is voor verschillende maatschappelijke functies en dat het geen risico's oplevert voor de volksgezondheid. Het doel is een oppervlaktewatersysteem te bereiken dat optimaal is voor ecologisch functioneren en biodiversiteit en natuurwaarden daarbinnen en -buiten bevordert.

Toetsing

In de huidige situatie staat er in het plangebied op het perceel een bedrijfsgebouw van circa 110 m² en een parkeerplaats van circa 460 m². Dit bedrijfsgebouw wordt gesloopt en er zullen twee woningen worden gerealiseerd. Het verharde oppervlak van de woningen bedraagt circa 210 m². Daarnaast zullen er voor beide woningen een tweetal parkeerplaatsen in combinatie met een oprit worden aangelegd. In totaal zal de totale verharding in het plangebied in de nieuwe situatie circa 200 m² zijn, gelijkwaardig verdeeld over de twee woningen (circa 100 m² per woning).

Het aantal m² aan verharding binnen het plangebied neemt dus af in de nieuwe situatie. Ook ontstaat er nu de mogelijkheid om het hemelwater af te koppelen en dit te infiltreren binnen het plangebied. Bij de afgekoppelde bebouwing (nieuwe woningen) dient minimaal 20 mm hemelwater in infiltratievoorzieningen geborgen worden. Dit is in lijn met de uitgangspunten van het waterschap Rijn en IJssel.

Watertoets

Het plangebied ligt in het beheersgebied van het waterschap Rijn en IJssel. Voor het doorlopen van de watertoets gebruikt dit waterschap de website www.dewatertoets.nl. Het waterschap kijkt, op basis van de antwoorden die op de website worden ingevuld, of bij de ruimtelijke ontwikkeling voldoende rekening is gehouden met de waterhuishouding ter plaatse en geeft een wateradvies.

Op basis van de ingevulde Watertoets wordt door het waterschap geconcludeerd dat de ontwikkeling waterschapsbelangen raakt. Hiervoor wordt de normale procedure in gang gezet en is er advies van het waterschap nodig. De Watertoets is toegevoegd als Bijlage 8.

Ten aanzien van wateradvies geldt er voor onderhavige ontwikkeling een normale procedure. De verharding in het nieuwe plan neemt af ten aanzien van de huidige hoeveelheid verharding. In de huidige situatie wordt het hemelwater op het riool geloosd. In de toekomstige situatie wordt het hemelwater gescheiden gehouden van het vuilwater. Daarnaast wordt hemelwater geïnfiltreerd binnen het plangebied met behulp van diverse infiltratiekratten op eigen terrein rondom de nieuwe woningen. Dit komt ten goede aan het verminderen van de kans op eventuele wateroverlast.

Volgens de de Klimaatatlas Oude IJsselstreek is de locatie van het plangebied (en de nabije omgeving van de Leeuwerikstraat) namelijk gevoelig is voor wateroverlast bij hevige korte/lange piekbuien van 70 mm/1 uur en 160 mm/2 uur, waarbij water op het maaiveld komt te staan. Hiervoor dient in ieder geval in de toekomstige situatie rekening gehouden te worden met het vloerpeil van de te realiseren woningen in het plangebied.

Navolgende afbeelding laat het effect van extreme neerslag zien ter plaatse van het plangebied en de nabije omgeving. Het plangebied is hierbij geel gemarkeerd.

^{Situatie wateroverlast plangebied en nabije omgeving bij extreme neerslag (bui 160 mm/2uur)}

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Algemeen

Bij ruimtelijke plannen moet worden aangetoond dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor de verkeer- en parkeersituatie ter plaatse.

Toetsing

Verkeer

De realisatie van de twee woningen in het plangebied zorgt voor een verkeersaantrekkende werking.

Voor wat betreft het te verwachten aantal verkeersbewegingen per woning is uitgegaan van de CROW-publicatie uit 2018 'Toekomstbestendig parkeren'. Uitgaande van 2 keer 'Koop, huis, twee-onder-een-kap', met de verstedelijkingsgraad 'Weinig stedelijk' en het gebiedstype 'Rest bebouwde kom' is het aantal verkeersbewegingen gemiddeld 7,7 per woning per dag. Dit betekent dat met de realisatie van de ontwikkeling in totaal 15,4 verkeersbewegingen per dag tot stand komen.

De woningen worden ontsloten op de Leeuwerikstraat. De Leeuwerikstraat is voor de woonwijk De Brie een belangrijke doorgaande weg. Deze straat heeft dan ook voldoende capaciteit om de beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen op te vangen.

Parkeren

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het plan voorziet.

Om de parkeerbehoefte te bepalen, is gebruik gemaakt van de kengetallen van het Gemeentelijke Verkeer- en Vervoerplan 2012 - 2020 (GVVP) van de gemeente Oude IJsselstreek. Bij de berekening van de parkeerbehoefte is uitgegaan van twee woningen in de categorie 'Woning middensegment' in 'Rest bebouwde kom'. Hiervoor wordt een parkeernorm van minimaal 1,8 per woning gehanteerd. In totaal zijn er 3,6 parkeerplaatsen nodig in het plangebied. Binnen het plangebied zullen er bij beide woningen 2 parkeerplaatsen (in totaal 4) worden gerealiseerd. Hiermee voldoet de ontwikkeling aan de parkeernorm uit het GVVP.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

Algemeen

In het kader van de ruimtelijke onderbouwing dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van ondergrondse planologisch relevante kabels en leidingen.

Toetsing

In en om het plangebied zijn geen kabels en leidingen gelegen, die een juridisch- planologische bescherming genieten. Het plangebied valt niet samen met een zakelijk rechtstrook of een toetsingszone van een leiding, lijn of straalverbinding - gemeten uit het hart van een kabel, leiding of verbinding.

Voorafgaand aan de werkzaamheden binnen het plangebied zal een KLIC-melding worden gedaan om inzicht te krijgen in de mogelijk overige aanwezige kabels en leidingen.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Algemeen

Om te bepalen of voor het project een milieueffectrapport (M.E.R.) moet worden opgesteld, is het van belang om te kijken of de ontwikkeling een activiteit is als opgenomen in de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.).

In de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn twee onderdelen (C en D) opgenomen. Het onderscheid tussen deze twee bijlagen is dat in bijlage C er direct sprake is van een m.e.r.-plicht voor besluiten met een omvang boven de drempelwaarden en besluiten onder de drempelwaarden zijn niet m.e.r.-plichtig. Onderdeel D geeft aan of er voor besluiten beoordeeld moet worden of er m.e.r. noodzakelijk is. Voor besluiten met een omvang boven de drempelwaarden moet een m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd en voor besluiten met een omvang onder de drempelwaarden een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling. Pas na het uitvoeren van een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling is duidelijk of er een M.E.R. moet worden opgesteld.

Toetsing

Voor de ontwikkeling is een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld. Deze is als Bijlage 9 bijgevoegd. Op grond van de aanmeldnotitie kan geconcludeerd worden dat mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu als gevolg van het initiatief kunnen worden uitgesloten. Het bestemmingsplan 'Varsseveld, Leeuwerikstraat tussen nr. 25 en nr. 31' kan zonder m.e.r.(-beoordeling) worden vastgesteld.

Conclusie

Het aspect milieueffectrapportage vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Plansystematiek

De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Daarom stelt onder andere de Wro eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

Onderdelen bestemmingsplan

Het bestemmingsplan bestaat uit drie onderdelen: Toelichting, Regels en Verbeelding. De toelichting is een belangrijk onderdeel van het plan. Het geeft ten aanzien van een voorgenomen ontwikkeling een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten, de beleidsuitgangpunten en de interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. De toelichting heeft verder geen rechtskracht. Eventuele bijlagen maken ook onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

De planregels en de verbeelding zijn juridisch bindend. De regels zijn onderverdeeld in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels. De inleidende regels vormen Hoofdstuk 1 en bevatten de begrippen en de wijze van meten. Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels. Hierin zijn de regels bij de in het plan voorkomende bestemmingen opgenomen. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en gebruik Onder algemene regels, Hoofdstuk 3, zijn regels opgenomen die niet beperkt zijn tot een specifieke bestemming, maar gelden voor het gehele plangebied, zoals algemene bouwregels, algemene gebruiksregels en algemene afwijkingsregels. Tot slot zijn in Hoofdstuk 4 de overgangsregels en de slotregel opgenomen.

Daarnaast bevat het bestemmingsplan nog de verbeelding. Dit is een digitale kaart waarop alle relevante bestemmingen en aanduidingen binnen het plangebied zijn weergegeven.

Bestemming 'Tuin'

De strook oppervlakte aan de voorzijde van de woningen in het noordoosten en oosten van het plangebied is bestemd als 'Tuin'. De voor deze bestemming aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, wegen en paden, erkers en erfafscheidingen, parkeervoorzieningen (uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein') en groenvoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen, onder voorwaarden, voor (het verlengde van) de voorgevel van een woning erkers worden gebouwd.

Daarnaast zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. De maatvoeringseisen van deze bouwwerken zijn in de bouwregels opgenomen.

Bestemming 'Wonen'

Het grootste gedeelte van het plangebied is bestemd als 'Wonen'. De voor deze bestemming aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, aan huis verbonden beroepen, aan huis verbonden bedrijven, bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen en erven, parkeer- en groenvoorzieningen en water en voorzieningen voor de waterhuishouding. Tevens zijn een aan huis verbonden beroep of aan huis verbonden bedrijven toegestaan.

Binnen deze bestemming is een bouwvlak opgenomen. In de regels is bepaald dat hoofdgebouwen binnen het bouwvlak moeten worden gebouwd. Daarnaast is er een aanduiding 'twee aaneen' (tae) opgenomen, waardoor bij woningen ter plaatse van deze aanduiding de afstand tot de zijdelings perceelsgrens aan één zijde minimaal 3 meter is. Er geldt voor hoofdgebouwen een maximale goot- en bouwhoogte.

Bijbehorende gebouwen zijn eveneens toegestaan. Deze mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd. De maatvoeringseisen van deze gebouwen zijn in de bouwregels opgenomen.

Naast de eerder genoemde gebouwen zijn ook verschillende overige bouwwerken (geen gebouwen zijnde) toegestaan. De maatvoeringseisen van deze bouwwerken zijn eveneens in de bouwregels opgenomen.

Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij het opstellen van een bestemmingsplan dan wel ruimtelijke onderbouwing onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een project kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Bij het eerste gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is. Bij het tweede gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen.

Voorliggend plan is een particulier initiatief. Door middel van een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer is vastgelegd dat de gemeentelijke kosten, die verband houden met de ruimtelijke procedure en mogelijke planschade, op de initiatiefnemer worden verhaald. In de anterieure overeenkomst zijn tevens afspraken over het beoogde woningbouwprogramma gemaakt. Gelet op het voorgaande is het vaststellen van een exploitatieplan is niet noodzakelijk. De economische uitvoerbaarheid is hiermee niet in het geding.

Ten behoeve van de maatschappelijke uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling zijn de plannen door de initiatiefnemer voorgelegd aan de directe omwonenden naast het plangebied, de percelen van de woningen met huisnummers 25 en 31. Vanuit de directe omwonenden zijn er geen bezwaren aangemerkt tegen de voorgenomen ontwikkeling. Wel was er hierbij enkele bezorgdheid over eventuele beperkingen voor de bedrijfsactiviteiten in het bedrijfsgebouw ten noordwesten van het plangebied door de realisatie van de twee nieuwe woningen.

Vervolgens is afgesproken met de omwonenden dat het concept van het ontwerpbestemmingsplan omtrent de voorgenomen ontwikkeling wordt ingediend bij de gemeente Oude IJsselstreek en dat men verder op de hoogte wordt gehouden van de ontwikkelingen gurende het traject van de planvorming.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 ter inzage gelegen. Binnen deze termijn kon iedereen, schriftelijk of mondeling, een zienswijze bij de gemeenteraad kenbaar maken. Ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan zijn binnen de daarvoor gestelde termijn geen zienswijzen naar voren gebracht.

Wel is er aanleiding geweest voor het maken van enkele ambtshalve wijzigingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Deze zijn opgenomen in de nota ambtshalve wijzigingen (zie Bijlage 10).