het bestemmingsplan 'Sassenheim-West' van de gemeente Teylingen.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1525.BP2010SAS03003- met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een toevoeging van een afzonderlijke ruimte aan een hoofdgebouw, dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een bijgebouw of overkapping gebouwd tegen een op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw en/of tegen een op hetzelfde perceel gelegen aan- en/of uitbouw en/of tegen een ander tegen dit hoofdgebouw gebouwd bijgebouw of overkapping.

Bebouwing bestaande uit meer dan twee aaneengebonden grondgebonden woningen

een vrij beroep, waarvan de activiteiten niet publiek gericht zijn en dat op kleine schaal in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de achtergevel van het hoofdgebouw of achter een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan. Zie Figuur 2 in begrip 1.108.

een bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, nader te onderscheiden in:

1. a. akker- en vollegrondstuinbouw: de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen sier-, fruit- en bollenteelt;
2. b. grondgebonden veehouderij: het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond;
3. c. intensieve veehouderij: de teelt van slacht-, fok-, leg- of pelsdieren in gebouwen en (nagenoeg) zonder weidegang, waarbij de teelt niet afhankelijk is van de agrarische grond als productiemiddel;
4. d. glastuinbouw: de teelt van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;
5. e. sierteelt: de teelt van tuin- en potplanten en/of bomen, al dan niet met behulp van kassen en al dan niet gecombineerd met de handel in deze gewassen;
6. f. fruitteelt: de teelt van fruit op open grond;
7. g. bollenteelt: de teelt van bloembollen in samenhang met de teelt van bolbloemen;
8. h. intensieve kwekerij: de teelt van gewassen of dieren (anders dan bij wijze van intensieve veehouderij) (nagenoeg) zonder gebruik te maken van daglicht;
9. i. een paardenfokkerij;
10. j. boomkwekerij: de teelt van bomen al dan niet gecombineerd met de handel daarin.

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

een onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting ter plaatse noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten; deze wordt gemeten tussen de gevelmuren en/of gemeenschappelijke scheidsmuren.

Besluit van 25 maart 2010, houdende regels ter uitvoering van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Besluit omgevingsrecht), Staatsblad 2010, 143.

1. a. bij bebouwing: een gebouw of een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand is gekomen of tot stand zal komen met in achtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet;
2. b. bij gebruik: het legale gebruik zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan ter inzage is gelegd.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet en/of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een bedrijf zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het geheel van tuinbouwactiviteiten gericht op de teelt van bloembollen en bolbloemen, alsmede de teelt van andere snijbloemen en vergelijkbare laagblijvende siergewassen.

prostitutie, waarbij de seksueel-erotische dienstverlening in een besloten daarvoor specifiek bedoelde en ingerichte ruimte wordt aangeboden.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke hoogte of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, dit met inbegrip van de begane grond en een dakterras en met uitsluiting van een zolder en kelder, die beiden lager zijn dan 1,5 m of niet voor verblijf geschikt zijn.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak boven de goot is geplaatst.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

een buitenruimte, behorende bij het gebruik van het hoofdgebouw, dat bovenop het gehele of een gedeelte van een hoofdgebouw, aanbouw of uitbouw is gesitueerd.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen, die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren, internetwinkels en bankfilialen.

een onderneming nader te onderscheiden in de volgende branchegroepen:

1. a. detailhandel met betrekking tot woninginrichting waaronder meubelen, parket, tenten, zonwering en vloerbedekking;
2. b. detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen;
3. c. detailhandel in volumineuze goederen zoals auto's, boten, caravans, motoren, keukens,badkamers, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen zoals accessoires, onderhoudsmaterialen, onderdelen en/of materialen; bouwmarkten

onderneming of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische of maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapsalons, schoonheidsinstituten, fotostudio's en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, maar met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

de bouwlaag op de begane grond.

een ruimte, waarin de hoofdtoegang van de woning is gelegen.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

de volgens het kadaster geldende grens van het erf; indien er sprake is van meer aaneengebouwde woningen op één kadastraal perceel, is dit de feitelijke grens van het erf behorende bij de betreffende woning.

1. a. is een uitbouw aan een gevel en bestaat hoofdzakelijk uit doorzichtige delen;
2. b. is rechtstreeks toegankelijk vanuit achtergelegen ruimte en vormt één geheel hiermee;
3. c. is geen entreeportaal van de woning;
4. d. tot een erker kan ook een onder het raam gelegen borstwering behoren.

gebeurtenis, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning, cultuur, thematische markten en andere vertoningen.

een terrein ten behoeve van evenementen als bedoeld in lid 1.49.

niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een bedrijf, zoals bedoeld in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht, dat in belangrijke mate geluidshinder kan veroorzaken.

een woning, die zich bevindt in een woongebouw, dat bestaat uit twee of meer boven- of nagenoeg boven- elkaar gesitueerde woningen.

een gebouw of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

persoon of groep van personen, die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; bedrijfsmatige kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen.

een agrarisch bedrijfsgebouw van ondergeschikte aard, zoals een melkstal, bergschuur of schuilgelegenheid.

een voorziening gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

een constructie van één of meerdere schuine dakvlakken ter afdekking van een gebouw.

een bouwwerk van glas of ander lichtdoorlatend materiaal met een hoogte van 1,5 m of meer, ten behoeve van de teelt of veredeling van gewassen (trek-, tunnel-, schaduw-, boog-, gaas- en rolkassen daaronder begrepen, maar met uitzondering van schuurkassen).

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Activiteitenbesluit, en voor zover de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

voorzieningen ten behoeve van activiteiten als wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën, roeien en natuurobservatie in de vorm van bijvoorbeeld aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken.

een constructie, waarbij de hoogte en de langste zijde van het grondvlak van de kolom een verhouding hebben van minimaal 2:1 en de langste zijde en de kortste zijde van dit grondvlak een verhouding hebben van maximaal 2:1.

Een object als bedoeld in artikel 1, onder l van het Besluit van 27 mei 2004, houdende milieukwaliteitseisen voor externe veiligheid van inrichtingen milieubeheer (Besluit externe veiligheid inrichtingen).

educatieve, (para)medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke, onderwijs- en religieuze voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van kinderopvang, bejaardentehuizen en voorzieningen ten behoeve van de openbare dienstverlening, alsmede ondergeschikte detailhandel en horeca in combinatie met en ten dienste van deze voorzieningen.

een onderneming dat gericht is op het lesgeven in paardrijden aan derden en daarvoor paarden en/of pony's houdt, zulks in combinatie met een of meer van de navolgende activiteiten of voorzieningen: het in pension houden van paarden en pony's, horeca-activiteiten (kantine, foyer en dergelijke), logies- en/of verenigingsaccommodatie en het houden van wedstrijden of andere evenementen.

de door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

een of meer bedrijfsmatige activiteiten in combinatie met en ondergeschikt aan de uitoefening van het ter plaatse en bij wijze van hoofdfunctie uitgeoefende agrarische bedrijf.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een ruimte, die voor mensen toegankelijk is en gelegen is onder peil.

alle vormen van maatschappelijke, ondersteunende dienstverlening van overheden afkomstig.

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid onder b van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

alle wateren die, al dan niet met enige beperking, voor het publiek bevaarbaar zijn of direct aansluit op openbaar gebied.

erfafscheidingen bestaande uit lichte constructie met een overwegend transparante uitstraling

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

het houden van paarden en/of pony's ten behoeve van verhuur en eigen gebruik, alsmede het bieden van gelegenheid aan derden om hun paarden en/of pony's in pension te stallen en te weiden.

een al dan niet ondergronds en niet behorende bij één woning gebouwde parkeervoorziening ten behoeve van het parkeren/stallen van meerdere voertuigen.

1. a. de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer voor gebouwen indien de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer ligt tussen 0 en 0,15 m boven het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein;
2. b. in alle andere gevallen is dit de bovenkant van het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven

de verbeelding van het bestemmingsplan 'Sassenheim-West' bestaande uit 3 plankaartbladen, waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangewezen.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte in een gebouw of een vaartuig, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof het bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden; hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, escortbedrijf, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

een bedrijfsmatige activiteit gericht op het verrichten van seksuele handelingen en/of het verrichten van erotisch/pornografische vertoningen.

alle voorzieningen, die uitnodigen om te spelen en te ontmoeten. Naast speeltoestellen zijn dit ook skatebanen, al dan niet verharde trapveldjes en hiermee vergelijkbare voorzieningen.

de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging', die van deze regels onderdeel uitmaakt.

een mobiel (verkoop)punt/ruimte ten behoeve van verkoop of dienstverlening.

bebouwing bestaande uit twee aaneengebouwde grondgebonden woningen, die samen een bouwblok vormen.

een vergroting van een ruimte van een hoofdgebouw, dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

voorheen plankaart; de digitale kaart, waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangegeven.

voor verblijf geschikte - al dan niet aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken - voer- en vaartuigen, arken, caravans, woonwagens en andere soortgelijke verblijfsmiddelen, alsmede tenten, een en ander voor zover geen bouwwerken en/of kampeermiddelen zijnde.

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke overdekte winkelruimte ten behoeve van de detailhandel; dit is het nettovloeroppervlak inclusief de etalageruimte.

een of meer functies of een of meer activiteiten als alternatief voor de agrarische bedrijfsvoering die ter plaatse is beëindigd.

een agrarisch bedrijf met een omvang, passend bij ten minste één volledige arbeidskracht.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of 'uitstraling' als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de lijn waarin de voorgevel van een hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan. Zie Figuur 1 in begrip 1.108.

Erf, dat geen onderdeel is van het achtererfgebied. Zie Figuur 2 in begrip 1.108.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

Een niet-aaneengebouwde woning

de maximale waarde voor geluidsbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een met een vaste regelmaat op een bepaalde dag of dagen, plaats en op vastgestelde uren verzameling van kramen, verkoopwagens en grondplaatsen van waaruit kooplieden detailhandel verkopen en die ingevolge een besluit van de gemeenteraad is ingesteld en waarvoor een marktverordening van kracht is.

de Wet geluidhinder.

bedrijf, zoals bedoeld in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht, die in belangrijke mate geluidshinder kan veroorzaken.

een gebouw dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk is bedoeld om te worden gebruikt voor de uitoefening van detailhandel.

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor huisvesting van niet meer dan één huishouden.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van het hoofdgebouw en tussen een denkbeeldige lijn in het verlengde van de voor- en achtergevel van het hoofdgebouw. Zie Figuur 2 in begrip 1.108.

de gevel van het hoofdgebouw ter plaatse van het zijerf

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het verlenen van diensten als genoemd onder het begrip 'kantoor', waarbij de dienstverlening niet ten dienste staat van en verbonden is aan de uitoefening van bedrijfsactiviteiten, maar een afzonderlijke eenheid vormt.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Bij het toepassen van deze regels wordt als volgt gemeten/gerekend:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot bouwperceelgrenzen wordt daar gemeten waar deze afstand het kleinst is.

1. a. ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Bij ondergrondsbouwen: vanaf peil tot aan de bovenkant van de laagst gelegen afgewerkte vloer onder peil van een gebouw.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren; bij afwezigheid van een gevel: de rand van het bouwwerk geprojecteerd op het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens het geldende Bouwbesluit.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de beganegrondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

het overdekte grondoppervlak, dat loodrecht gelegen is onder het dakoppervlak.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduding 'bollenteelt': een agrarisch bedrijf in bollenteelt;
2. b. detailhandel als ondergeschikt bestanddeel van de totale bedrijfsuitoefening;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, water, nutsvoorzieningen en voet- en fietspaden.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf ten hoogste categorie B1': bedrijven uit ten hoogste categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging';
2. b. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel volumineus' is detailhandel involumineuze goederen toegestaan;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1': tevens een bedrijfsactiviteit met SBI-codes 0111,0113;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 2': tevens een bedrijfsactiviteit met SBI-code 2224;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening': een nutsvoorziening;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'zend-/ontvangstinstallatie': een zend-/ontvangstinstallatie met bijbehorende voorzieningen;
7. g. kantoor, als niet-zelfstandig onderdeel van een bedrijf, waarbij per bedrijfskavel het kantoorgedeelte ten hoogste 50% van de bedrijfsvloeroppervlakte mag bedragen, tot een maximum van 500 m²;
8. h. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen en laad- en losvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Bevi-inrichtingen zijn niet toegestaan;
2. b. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
3. c. Wgh-inrichtingen zijn niet toegestaan;
4. d. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen, zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage;
5. e. opslag van goederen met een stapelhoogte van ten hoogste 3 meter is toegestaan.

Afwijken van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.1:

1. a. om bedrijven toe te laten uit een categorie hoger dan in lid 4.1 genoemd, voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot de volgens lid 4.1 toegelaten categorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging';
2. b. om bedrijven toe te laten die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' zijn genoemd, voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving geacht kan worden te behoren tot de volgens lid 4.1 toegelaten categorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging';

met inachtneming van de volgende bepalingen:

• Bevi-inrichtingen zijn niet toegestaan;
• Wgh-inrichtingen zijn niet toegestaan;
• activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen, zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen, water, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'speeltuin': een speeltuin;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein': tevens een evenemententerrein;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage': tevens een gebouwde parkeervoorziening.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)'aangegeven bouwhoogte;
3. c. de goothoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte (m)' aangegeven goothoogte;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'speeltuin': de bouwhoogte van speeltoestellen bedraagt ten hoogste 4 m;
5. e. de bouwhoogte van speelvoorzieningen bedraagt ten hoogste 4 m;
6. f. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.

De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gezondheidszorg, jeugd- en kinderopvang, onderwijs, religieuze en levensbeschouwelijke activiteiten en bijeenkomsten, openbare dienstverlening, evenementen en verenigingsleven;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'speeltuin': een speeltuin;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein': tevens een evenemententerrein;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, nutsvoorzieningen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Recreatie - Dagrecreatie' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'manage': manege;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, perceelsontsluitingen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, water, paden, wegen en overige verkeersvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Sport' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. sportvoorzieningen;
2. b. evenementen;
3. c. reclame-uitingen;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, perceelsontsluitingen, nutsvoorzieningen, water, paden, wegen en overige verkeersvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'kas': een kas;
3. c. parkeren bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
4. d. perceelontsluitingen;
5. e. erkers ten behoeve van het wonen;
6. f. luifel ter plaatse van entree van hoofdgebouw,
7. g. nutsvoorzieningen.

Met betrekking tot het gebruik geldt de volgende regel:

• ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - parkeren op eigen erf 1' is het niet toegestaan de gronden ter plaatse zodanig in te richten, dat het parkeren van minimaal 1 auto niet mogelijk is.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden, hellingbanen, opritten, bermen, bruggen, viaducten en duikers;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein': tevens een evenemententerrein;
3. c. reclame-uitingen;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidswerende voorzieningen, groen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, nutsvoorzieningen, water, wegmeubilair, duikers, speelvoorzieningen en kunstwerken.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling, de verkeers- of wegaanduiding, viaducten, bruggen of de verlichting bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. de bouwhoogte van windschermen bedraagt ten hoogste 1,5 m;
4. d. de bouwhoogte van vlaggenmasten bedraagt ten hoogste 9 m.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein': tevens een evenemententerrein;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage': tevens een gebouwde parkeervoorziening;
4. d. reclame-uitingen;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, speelvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van gescheiden inzameling en wegmeubilair.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. de bouwhoogte van vlaggenmasten bedraagt ten hoogste 9 m.
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' bedraagt de bouwhoogte van een gebouwde parkeervoorziening ten hoogste 3 m;

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeer te water en oeververbindingen;
2. b. water ten behoeve van de waterhuishouding en oevers;
3. c. bruggen, duikers en steigers.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in vrijstaande woningen met de mogelijkheid van aan-huis-gebonden beroepen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor': een kantoor;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'praktijkruimte': een praktijkruimte;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, tuinen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels;

1. a. de uit te oefenen functie van bijgebouwen zoals bedoeld in lid 13.2.2 sub h is ondergeschikt aan de woonfunctie;
2. b. een aan-huis-gebonden beroep mag uitsluitend worden uitgeoefend met inachtnemening van de volgende regels:

1. 1. de woonfunctie blijft als primaire functie gehandhaafd;
2. 2. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m² met inachtneming van de volgende voorwaarden:

• ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
• het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
• het gebruik van vrijstaande bijgebouwen is niet toegestaan;
• er vindt geen horeca en geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan de uitoefening van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.

3. 3. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - 1' is het in aanvulling op sub b2 tevens toegestaan vrijstaande bijgebouwen voor aan-huis-gebonden beroep in gebruik te nemen tot een maximum van 50 m², waarbij de totale oppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen op het perceel maximaal 50 m² bedraagt.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.1 voor het toestaan van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met in achtneming van de volgende regels:

1. a. de activiteiten worden door de bewoner uitgeoefend;
2. b. de woning behoudt in overwegende mate haar woonfunctie en heeft een ruimtelijke uitstraling, die met de woonfunctie in overeenstemming is;
3. c. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten (en aan-huis-gebonden beroepen) bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m²:
4. d. het is niet toegestaan om vrijstaande bijgebouwen voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in gebruik te nemen;

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - 1' is het in aanvulling op sub d tevens toegestaan vrijstaande bijgebouwen voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in gebruik te nemen tot een maximum van 50 m², waarbij de totale oppervlakte ten behoeve van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten (en aan-huis-gebonden beroepen) op het perceel maximaal 50 m2 bedraagt;
2. b. het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
3. c. ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
4. d. seksinrichtingen zijn niet toegestaan.

De voor 'Wonen - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in twee of meer dan twee-aaneengebouwde en geschakelde woningen met de mogelijkheid van aan-huis-gebonden beroepen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'garages': uitsluitend garages en bergplaatsen ten behoeve van de woningen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'praktijkruimte': een praktijkruimte;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, tuinen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels;

1. a. de uit te oefenen functie van bijgebouwen zoals bedoeld in lid 14.2.2 sub h is ondergeschikt aan de woonfunctie;
2. b. een aan-huis-gebonden beroep mag uitsluitend worden uitgeoefend met inachtnemening van de volgende regels:

1. 1. de woonfunctie blijft als primaire functie gehandhaafd;
2. 2. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m² met inachtneming van de volgende voorwaarden:

• ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
• het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
• het gebruik van vrijstaande bijgebouwen is niet toegestaan;
• er vindt geen horeca en geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan de uitoefening van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.

3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - 2' is het in aanvulling op sub b2 tevens toegestaan vrijstaande bijgebouwen voor aan-huis-gebonden beroep in gebruik te nemen tot een maximum van 50 m², waarbij de totale oppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen op het perceel maximaal 50 m² bedraagt.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 14.1 voor het toestaan van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met in achtneming van de volgende regels:

1. a. de activiteiten worden door de bewoner uitgeoefend;
2. b. de woning behoudt in overwegende mate haar woonfunctie en heeft een ruimtelijke uitstraling, die met de woonfunctie in overeenstemming is;
3. c. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten (en aan-huis-gebonden beroepen) bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m²:
4. d. het is niet toegestaan om vrijstaande bijgebouwen voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in gebruik te nemen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - 2' is het in aanvulling op sub d tevens toegestaan vrijstaande bijgebouwen voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in gebruik te nemen tot een maximum van 50 m², waarbij de totale oppervlakte ten behoeve van kleinschalige activiteiten (en aan-huis-gebonden beroepen) op het perceel maximaal 50 m2 bedraagt;
6. f. het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
7. g. ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
8. h. seksinrichtingen zijn niet toegestaan.

De voor 'Wonen - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in gestapelde woningen beroepen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'garages': uitsluitend garages en bergplaatsen ten behoeve van de woningen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - 1': tevens maatschappelijke en culturele voorzieningen in de vorm van een buurtsteunpunt, uitsluitend op de begane grond;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, parkeergarages, perceelontsluitingen, tuinen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels;

1. a. de uit te oefenen functie van bijgebouwen zoals bedoeld in lid 15.2.2 sub h is ondergeschikt aan de woonfunctie;
2. b. een aan-huis-gebonden beroep mag uitsluitend worden uitgeoefend met inachtnemening van de volgende regels:

1. 1. de woonfunctie blijft als primaire functie gehandhaafd;
2. 2. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m² met inachtneming van de volgende voorwaarden:

• ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
• het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
• het gebruik van vrijstaande bijgebouwen is niet toegestaan;
• er vindt geen horeca en geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan de uitoefening van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 15.1 voor het toestaan van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten activiteiten met in achtneming van de volgende regels:

1. a. de activiteiten worden door de bewoner uitgeoefend;
2. b. de woning behoudt in overwegende mate haar woonfunctie en heeft een ruimtelijke uitstraling, die met de woonfunctie in overeenstemming is;
3. c. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten (en aan-huis-gebonden beroepen) bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m²:
4. d. het is niet toegestaan om vrijstaande bijgebouwen voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in gebruik te nemen
5. e. het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
6. f. ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
7. g. seksinrichtingen zijn niet toegestaan.

De voor 'Leiding - Water' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor een drinkwatertransportleiding.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 16.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 16.2 onder b, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Hiervoor is een schriftelijk advies nodig van de beheerder van de waterleiding.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 17.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd van een archeologisch onderzoek, zoals gesteld in de kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie, waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op:
      • het behoud van de archeologische resten in de bodem;
      • het doen van opgravingen;
      • het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 1':
      • er geen grondwerk wordt verricht dieper dan 30 cm onder maaiveld en er geen hei- en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht; óf
      • het te bouwen oppervlak een omvang heeft die kleiner is dan 100 m²;
   3. 3. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 2':
      • er geen grondwerk wordt verricht dieper dan 100 cm onder maaiveld en er geen hei- en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht; óf
      • het te bouwen oppervlak een omvang heeft die kleiner is dan 500 m²;
   4. 4. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 3':
      • er geen grondwerk wordt verricht dieper dan 30 cm onder maaiveld en er geen hei- en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht; óf
      • het te bouwen oppervlak een omvang heeft die kleiner is dan 500 m².

Burgemeester en wethouders kunnen de verbeelding van het bestemmingsplan wijzigen door:

1. a. de bestemming Waarde - Archeologie geheel of gedeeltelijk te doen vervallen of van omvang te veranderen indien op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische bescherming of zorg nodig is;
2. b. op gronden alsnog de bestemming Waarde - Archeologie te leggen indien uit archeologisch onderzoek blijkt, dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - mede bestemd voor de waterkering.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 18.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 18.2. Deze vergunning wordt verleend, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het waterkeringsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Hiervoor is een schriftelijk advies nodig van de beheerder van de waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. 1. De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen mogen worden overschreden door:
   1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen en veranda's, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt;
   2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1 m bedraagt;
2. 2. De bouw- en bestemmingsgrenzen mogen worden overschreden, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken, door:

• ondergeschikte bouwdelen, zoals dakoverstekken, venters, gevelversieringen en funderingen, mits de overschrijding ten hoogste 0,5 m bedraagt.

1. a. Voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Woningwet en/ of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Onverminderd het bepaalde in Hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan geldt ten aanzien van het gebruik de volgende regel:

Niet-locatie gebonden evenementen, zoals bedoeld in artikel 2.24 van de Algemene Plaatselijke Verordening Teylingen, zijn in het plangebied toegestaan en niet gebonden aan de in dit plan aangewezen evenemententerreinen.

In aanvulling op Hoofdstuk 2 zijn de gronden ter plaatse van de aanduiding 'landgoedbiotoop' mede bestemd voor de bescherming en instandhouding van de kwaliteit van het landgoed en zijn biotoop. Indien sprake is van een nieuwe ontwikkeling binnen de landgoedbiotoop dan dient een beeldkwaliteitsparagraaf te worden opgesteld, waarin het effect van deze ontwikkeling op de landgoedbiotoop wordt beschreven.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van Hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot. Een omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 3.6, lid 1 sub a van de Wet ruimtelijke ordening de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemmingen ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied - 1a t/m 1e' wijzigen ten behoeve van de herontwikkeling van het terrein 'Post Promenade', met inachtneming van de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemmingen wijzigen ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied - 2' met inachtneming van de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen bij een aanvraag van een vrijstaande woning naar 2 of meer dan twee-aaneengebouwde en geschakelde woningen de bestemming 'Wonen - 1' wijzigen naar de bestemming 'Wonen - 2'.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een aanvraag van twee of meer dan twee-aaneengebouwde en geschakelde woningen naar een vrijstaande woning de bestemming 'Wonen - 2' wijzigen naar de bestemming 'Wonen - 1'.

De wettelijke regelingen, waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van de vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. eenmalig kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van het bepaalde in dit lid onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk zoals bedoeld in dit lid onder a, met ten hoogste 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Sassenheim-West'.

Dit hoofdstuk bevat informatie over het plangebied, de aanleiding voor de actualisering, de vigerende plannen, de planvorm en de leeswijzer.

Het bestemmingsplan Sassenheim-West is opgesteld in het kader van het door het college vastgestelde 'Programma actualisering bestemmingsplannen 2009-2013'. De gemeente Teylingen wil minder bestemmingsplannen, maar die wel een uniforme regeling en vormgeving kennen en klaar zijn voor digitale toepassingen. De gemeente Teylingen sluit daarmee aan bij de Wet ruimtelijke ordening (Wro), die op 1 juli 2008 in werking is getreden. In de Wro is de bestaande actualiseringsplicht aangescherpt en heeft het digitale bestemmingsplan een bindende status ten opzichte van de papieren weergave ervan. Digitaal werken stelt daarbij nieuwe eisen aan standaardisering van 'verbeelding en regels' als een set geografisch begrensde objecten met bepaalde kenmerken.

Daarnaast zijn in het plangebied in de loop der jaren bouwplannen gerealiseerd en hebben zich andere (beleids)ontwikkelingen voorgedaan die de noodzaak van een nieuw bestemmingsplan onderstrepen.

In de toekomst zullen ontwikkelingen plaatsvinden binnen de grenzen van het plangebied van de kern Sassenheim. Afhankelijk van de fase waarin deze (nieuwe) ontwikkelingen verkeerden, zijn deze ontwikkelingen door middel van een bestemmingsplanregeling direct bestemd of door middel van een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het voorliggende bestemmingsplan Sassenheim-West.

Het plangebied betreft de woongebieden ten westen van de Hoofdstraat die dwars door de kern Sassenheim loopt. Het plangebied wordt globaal begrensd door de Teijlingerlaan aan de noordoostzijde en de Oosthoutlaan aan de zuidwestzijde. Het plangebied is circa 75 ha groot en heeft als belangrijkste functie wonen. Daarnaast zijn ook op kleine schaal bedrijvigheid en sportvoorzieningen aanwezig in het plangebied. De exacte begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Voor het plangebied vigeren een aantal bestemmingsplannen die zijn vastgesteld in de periode van 1985 tot 2009. De vigerende bestemmingsplannen zijn weergegeven in tabel 1.1.

Tabel 1.1 Vigerende bestemmingsplannen

Dit plan is voornamelijk gericht op beheer van de bestaande situatie waarin een aantal nieuwe ontwikkelingen wordt voorzien.

Dit bestemmingsplan is in opdracht van de gemeente Teylingen opgesteld door het Adviesbureau RBOI Rotterdam BV.

Het bestemmingsplan Sassenheim-West bestaat uit een toelichting, de planregels en een verbeelding. De toelichting is als volgt opgebouwd:

1. 1. in Hoofdstuk 2 komt de gebiedsvisie aan de orde. Er wordt ingegaan op de conclusies van het beleidskader. Ook wordt een samenvatting gegeven van de ruimtelijke en functionele bouwstenen voor het plan. Deze twee tezamen leiden tot de ruimtelijk-functionele gebiedsvisie voor het behoud en beheer van de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied met ruimte die aan autonome ontwikkelingen kan worden geboden;
2. 2. in Hoofdstuk 3 wordt dieper ingegaan op de planvorm en de achtergrond bij de regels die zijn opgenomen voor de verschillende bestemmingen;
3. 3. vervolgens wordt in Hoofdstuk 4 het onderzoek op het gebied van milieu, ecologie, archeologie en cultuurhistorie en water besproken;
4. 4. tot slot wordt in Hoofdstuk 5 de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond en wordt ingegaan op de reacties uit het artikel 3.1.1 Bro-overleg.

Dit hoofdstuk bevat een analyse van de bestaande situatie in het plangebied en de directe omgeving. Hieruit vloeien randvoorwaarden voort voor de ontwikkeling van het gebied.

Realisatieparagraaf nationaal ruimtelijk beleid (2008)

In juni 2008 heeft het kabinet de realisatieparagraaf nationaal ruimtelijk beleid vastgesteld welke is toegevoegd aan de Nota Ruimte. Deze paragraaf geeft inzicht in welke nationale belangen het kabinet heeft gedefinieerd en op welke wijze het Rijk deze wil verwezenlijken. In het bijzonder welke belangen zullen worden gewaarborgd in de AMvB Ruimte. De Realisatieparagraaf beschrijft enerzijds voor de Nota Ruimte hoe het beleid van de PKB-teksten worden gerealiseerd en anderzijds voor de andere vigerende ruimtelijke nota's hoe de PKB-teksten, die zijn bedoeld door te werken tot op lokaal niveau, worden gerealiseerd.

Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten in steden en dorpen maakt het mogelijk functies bij elkaar te brengen waardoor het draagvlak voor voorzieningen en arbeid, zorgtaken en ontspanning beter te combineren zijn. Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten vereist een in onderlinge samenhang optimale benutting van het bestaande bebouwde gebied en tegelijk nieuwe bebouwing daarbuiten. Volgens de Realisatieparagraaf dient in bestaand stedelijk gebied optimale benutting van bestaand bebouwd gebied plaats te vinden om verrommeling een halt toe te roepen. Hierdoor neemt de noodzaak af om open ruimte te gebruiken voor bebouwing. Het wordt moeilijker gemaakt om nieuwbouw in het buitengebied te realiseren. De bundelingsdoelstellingen uit de Nota Ruimte blijven actueel. Het Rijk toetst of provincies het bundelingsbeleid voor verstedelijking en economische activiteiten in het provinciale en regionale ruimtelijke beleid opnemen.

Het ontwikkelingsperspectief is erop gericht de ruimtelijke, culturele en economische diversiteit van de ruimtevraag binnen de Randstad, waar de kern Sassenheim deel van uitmaakt, op te vangen. In de Randstad moet tussen 2010 en 2030 rekening worden gehouden met een vraag naar 360.000 tot 440.000 woningen. Een deel van de woningen kan worden gebouwd door verdichting in bestaand stedelijk gebied. Het streefgetal voor de realisatie van woningen en arbeidsplaatsen in het bestaand bebouwd gebied van stedelijke netwerken is 40% van het totale uitbreidingsprogramma, hoewel het Rijk rekening houdt met 25% op basis van de tegenvallende praktijk. Een optimale benutting van het bebouwd gebied blijft van groot belang.

Provinciale Structuurvisie provincie Zuid-Holland (2010)

Een concurrerend, aantrekkelijk internationaal profiel, een duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie, divers en samenhangend stedelijk netwerk, stad en land verbonden en een vitaal, divers en aantrekkelijk landschap, dat zijn de vijf integrale ruimtelijke hoofdopgaven die de basis vormen voor de structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland'. Deze zijn door Gedeputeerde Staten vastgesteld in de nota 'Provinciaal Belang'. De structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland' vervangt het interim-beleid op basis van de huidige vier streekplannen in Zuid-Holland. Met de vaststelling van de provinciale structuurvisie en de provinciale Verordening Ruimte wordt aansluiting gezocht bij de instrumenten uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De structuurvisie is vastgesteld op 2 juli 2010 door de Provinciale Staten van Zuid-Holland.

In de Provinciale Structuurvisie wordt onder meer de realisering van een hoogwaardige openbaarvervoersverbinding van Noordwijk naar Sassenheim beschreven dat onderdeel uitmaakt van het te ontwikkelen regionale openbaarvervoersnetwerk Zuidvleugelnet. Het plangebied wordt dan ook grotendeels aangegeven als een dorps-/stadsgebied met een hoogwaardig vervoersnet (zie figuur 2.1). Tevens heeft de provincie beleid omarmd om naast de aangewezen snelwegpanorama langs de A44 ook voor het ernaast gelegen spoor ten zuidwesten van de kern Sassenheim bijzondere doorzichten te behouden. Dit betekent dat ontwikkelingen in deze zones, zoals ook weergegeven in de kwaliteitskaart behorend bij de structuurvisie, alleen mogelijk zijn als zij geen afbreuk doen aan de kwaliteit van openheid en de zichtlijnen vanuit de infrastructuur, naast de kernkwaliteiten en cultuurhistorie in die zones.

Verordening Ruimte (2010)

De Verordening Ruimte is een beleidsmatige vertaling van de Provinciale Structuurvisie naar een verordening waarin onder andere is vastgelegd dat er in principe geen verstedelijking buiten bebouwingscontouren (geen nieuwe vestiging of uitbreiding van stedelijke functies, intensieve recreatieve functies of bebouwing voor extensieve recreatieve functies) mag plaatsvinden. Alleen onder bepaalde voorwaarden kunnen bebouwingscontouren worden aangepast. Tevens mag er geen nieuwe detailhandel en niet meer dan 10% uitbreiding van bestaande detailhandel buiten centra gerealiseerd worden.

Voor de Duin- en Bollenstreek is er een specifieke uitzondering gemaakt met betrekking tot de bebouwingscontouren (artikel 2, lid 5). Hieruit blijkt dat er in het kader van het Pact en Offensief van Teylingen ruimte gereserveerd is voor een in te voegen bepaling over de bouw van 600 woningen in de genoemde regio.

Het Oude Koningshuis aan de Hoofdstraat betreft een landgoed waarop zich een huis met tuin, een koetshuis, het restant van het landschapspark en een gracht rondom bevinden. In de Verordening (artikel 14, kaart 12) is de 'landgoedbiotoop' vastgesteld ter bescherming van de waarden en waar mogelijk versterking van de kwaliteit van het landgoed en zijn biotoop. In het bestemmingsplan Sassenheim-West zal dit worden opgenomen als een vrijwaringszone.

Nota Regels voor Ruimte (2007)

Met de Nota Regels voor Ruimte (die geldt vanaf 1 januari 2007) wordt de verschuiving van toelatingsplanologie naar ontwikkelingsplanologie binnen de provincie vormgegeven, waarbij de nadruk komt te liggen op het ontwikkelen van een duurzame omgevingskwaliteit. Daarbij krijgen lokale overheden meer ruimte om belangen van lokaal niveau op eigen wijze te regelen. De Nota Regels voor Ruimte vormt daarnaast het beoordelingskader van Gedeputeerde Staten voor gemeentelijke ruimtelijke plannen. Ook in het onderhavige plan dient zoveel mogelijk met de kaders rekening gehouden te worden.

Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

Op 24 juni 2009 is de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland vastgesteld door het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland. Deze bestaat uit de gemeenten Alkemade, Hillegom, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude.

Met de Regionale Structuurvisie kiezen de Holland Rijnland-gemeenten koers voor de ruimtelijke inrichting van de gelijknamige regio. In de visie zijn een aantal keuzes gemaakt die de samenhang tussen de grote deelgebieden van de regio verbeteren: de Bollenstreek, de kustzone, het stedelijk gebied en Veenweide en Plassen.

In de Regionale StructuurVisie van Holland Rijnland wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met doorkijk naar 2030). Op basis van deze visie worden de volgende zeven kernbeslissingen geformuleerd. Deze kernbeslissingen geven de belangrijkste keuzes weer.

1. 1. Holland Rijnland is een top woonregio.
2. 2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie.
3. 3. Concentratie van stedelijke ontwikkeling.
4. 4. Groenblauwe kwaliteit staat centraal.
5. 5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open.
6. 6. Twee speerpunten voor economische ontwikkeling: Kennis en Greenport.
7. 7. De verbetering van de regionale bereikbaarheid.

Met name de zevende kernbeslissing heeft betrekking op Sassenheim, doordat het nieuwe station in deze kern een belangrijk knooppunt gaat vormen in de regio.

Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Bollenstreek

De raden van de zes greenportgemeenten hebben op 10 december (Hillegom) en op 17 december 2009 (Katwijk, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout en Teylingen) de Intergemeentelijke structuurvisie Greenport Bollenstreek vastgesteld. De structuurvisie vervangt het 'Pact van Teylingen' en het 'Offensief van Teylingen'.

De ISG is voor de greenportgemeenten van de Duin- en Bollenstreek een wettelijk zelfbindend kader voor gewenste ruimtelijke ontwikkeling in het buitengebied tot 2030 en geldt als toetsingskader voor toekomstige bestemmingsplannen. De onlangs opgerichte Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) B.V. zal samen met de aandeelhoudende greenportgemeenten verder vormgeven aan de inhoud en uitvoering van het meerjarenprogramma, dat voortvloeit uit de ISG.

De Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport is gericht op het creëren van een vitale greenport met een vitaal landschap. Hiervoor zijn de volgende ambities en uitgangspunten opgesteld, waarbij:

• de economische herstructurering van de Greenport centraal staat;
• de gemeenten de herstructureringsopgave zullen combineren met landschapsverbetering;
• de gemeenten verdergaande verrommeling van het landschap tegengaan;
• met het uitvoeren van de woningbouwopgave, zoals in de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek overeen is gekomen, de maximale woningbouwbijdrage van de Duin- en Bollenstreek bereikt is;
• de gemeenten het areaal aan 1^e klas bollengrond van 2.625 ha duurzaam moeten handhaven, hoewel zij met het herstructureringsproces tijdelijke krimp onder nader te bepalen voorwaarden (waaronder harde tijdgebonden compensatiegaranties) toestaan;
• primaire greenportfuncties, zoals bollencluster, vaste planten, bloemencluster en toerisme (inclusief greenportgerelateerde handel en dienstverlening), krijgen bij conflicterende ruimteclaims prioriteit boven niet-primaire greenportfuncties, zoals overige landbouw en veeteelt.

Programma van Afspraken Toekomst Duin- en Bollenstreek en Leidse regio (2002)

De Leidse Regio, de Duin- en Bollenstreek en de provincie kiezen voor een behoedzame en duurzame ontwikkeling op alle gebieden. Dit houdt een koerswijziging in wat betreft het ruimtebeslag van infrastructuur, wonen en werken: van 'groei door meer ruimtebeslag' naar 'groei door slim, intensief, meervoudig en duurzaam gebruik van de ruimte'. In deze optiek is een groter ruimtebeslag hiervoor slechts bespreekbaar indien mogelijkheden tot betere benutting van bestaande locaties uitgeput zijn.

Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek (2006)

Tussen 2020 en 2030 moeten in de hele regio Holland Rijnland circa 14.000 woningen worden gebouwd waarvan 4.000 in de vijf bollengemeenten. In de Gebiedsuitwerking wordt ten aanzien van het wonen een viersporig beleid voorgesteld. Het eerste spoor is bouwen binnen de rode contouren. Een tweede spoor is het intensiveren van het Offensief van Teylingen. Het derde spoor is ontwikkeling van stationslocaties in lijn met de Stedenbaangedachte. De ontwikkelingsmogelijkheden rond een gepland station Sassenheim zijn beperkt tot kantoren of bedrijvigheid. De vanuit de streek gewenste woningbouw is hier niet mogelijk vanwege de geluidscontour rond Schiphol. Als vierde spoor ten slotte, bestaat de mogelijkheid om te komen tot uitleglocaties aan de rand van bestaande kernen.

Toekomstvisie (2008)

Op 13 maart 2008 is de Toekomstvisie Vitaal en Vernieuwend voor de gemeente Teylingen door de gemeenteraad vastgesteld (zie ook figuur 2.2).

Om de vitaliteit van Teylingen ook op lange termijn te behouden en zo mogelijk te versterken zijn de volgende speerpunten in het beleid van belang:

1. 1. streven naar zoveel mogelijk behoud van de identiteit van de kernen;
2. 2. stimuleren van de leefbaarheid met een accent op sociale cohesie in de drie kernen;
3. 3. het afstemmen van de onderwijsvoorzieningen binnen de gemeente aan de behoefte; het bevorderen van de totstandkoming van ontmoetingsruimten voor alle inwoners van de gemeente met een accent op ouderen en mensen met een lichamelijke en/of psychische beperking;
4. 4. benutting van woningbouwmogelijkheden in de kernen, met name met het oog op de instandhouding van voorzieningen;
5. 5. ter bevordering van de zelfstandigheid van ouderen moeten er betaalbare levensloopbestendige woningen worden gebouwd, zo mogelijk in woonzorgzones en dicht bij voorzieningen;
6. 6. stimuleren van een goede samenwerkingsstructuur in de zorg, waarbij onder meer op maat gesneden arrangementen van wonen, welzijn en zorg worden aangeboden;
7. 7. zorg dragen voor voldoende beschikbare en betaalbare woonruimte voor jongeren.

Specifiek voor Sassenheim-West zijn de volgende doelstellingen opgenomen:

• herstructurering en kwaliteitsverbetering van wonen en de woonomgeving en een gefaseerde uitbreiding binnen de contour tot 2030 met bijzondere aandacht voor starters, ouderen, zorg en groen;
• versterking en uitbreiding van waterverbindingen en voorzieningen;
• aanleg van wandel- en fietspaden waarbij rekening wordt gehouden met weidevogels.

Tevens zijn het open houden van het gebied/polder ten noordwesten van het plangebied en het versterken van het groene karakter en toegankelijkheid van recreatie belangrijke uitgangspunten. Ten zuidoosten zal uitbreiding van een duurzaam bedrijventerrein gefaseerd uitgevoerd worden waarbij intensief ruimtegebruik, groene omzoming en aandacht voor beeldkwaliteit centraal staan.

Woonvisie Teylingen 2008-2020

Parallel aan de Toekomstvisie is een Woonvisie opgesteld als een belangrijke uitwerking om de doelen uit de Toekomstvisie te concretiseren en te realiseren. De gemeente Teylingen wil een gemeente zijn waarin het goed wonen is in een dorpse sfeer met voldoende voorzieningen voor verschillende leeftijdsgroepen. Daarbij is bereikbaarheid voor huishoudens met verschillende inkomensniveaus van belang en dienen identiteiten van de drie kernen behouden en versterkt te worden waarbij ook ruimte op eigen grondgebied beschikbaar blijft voor recreatie, natuur en bedrijvigheid (waaronder de bollenteelt).

Voor de bestaande woningvoorraad moet de kwaliteit op peil blijven en verbeteren. In de nieuwbouwstroom wil de gemeente zo gericht mogelijk woningen toevoegen, met als doel meer balans in de totale woningvoorraad aan te brengen. Daarbij is flexibiliteit een belangrijk begrip: woningen die gebouwd worden moeten voldoen aan de huidige woningbehoefte, maar ook aan die op de middellange en lange termijn. Dit vraagt om een langetermijnvisie bij de commerciële en maatschappelijke ontwikkelaars.

De woonvisie schetst de gemeentelijke kijk op het wonen voor de periode tot 2020. Voor de toekomstige ontwikkeling staan de volgende beleidsdoelstellingen centraal:

1. 1. het inzetten van instrumenten om het gat tussen huur en koop te verkleinen;
2. 2. het bouwen voor jonge starters, gehandicapten en senioren op de woningmarkt;
3. 3. het bouwen van sociale en middeldure huurwoningen en goedkope en middeldure koopwoningen;
4. 4. het faciliteren van de vraag naar dure huur- en meergezinswoningen (senioren) en ruimere eengezinswoningen;
5. 5. het verbeteren van de kwaliteit van de woonomgeving in de bestaande woningvoorraad;
6. 6. bij woningbouw het maximaal en kwalitatief goed benutten van de mogelijkheden die de uitbreidingslocaties binnen de rode contouren bieden; bovendien het transformeren en mogelijk daarbij verdichten binnen de bestaande bebouwde gebieden.

In deze paragraaf wordt allereerst de ruimtelijke en de functionele opbouw van Sassenheim-West beschreven. Daarnaast zullen de actuele ontwikkelingen die zich binnen het plangebied afspelen worden toegelicht waarna geconcludeerd wordt of deze ontwikkelingen worden meegenomen in het bestemmingsplan Sassenheim-West.

Landschappelijke context

Het plangebied van Sassenheim-West strekt zich uit aan de noordwestzijde van Sassenheim vanaf zo'n 150 m uit de Oosthoutlaan in het zuidwesten tot aan de Teijlingerlaan in het noordoosten.

Het plangebied wordt globaal gezien als volgt begrensd:

• aan de noordwestzijde door de Teijlingerlaan en het Jacobapad;
• aan de zuidoostzijde door het tracé van de Rijksstraatweg-Hoofdstraat-Koetsiersweg en van daar in het verlengde van de watergang tot aan de Julianalaan-Emmalaan-Wilhelminalaan en Westerstraat;
• aan de zuidwestzijde door de watergang achter de sportvelden en door het bij de rotonde gelegen bedrijventerrein.

Het plangebied ligt op de overgang van de strandwal naar de strandvlakte. De scheiding tussen de strandwal en strandvlakte ligt iets ten zuidoosten van de watergang langs de Poldermolenweg, Albert Plesmanlaan, Diligence en loopt vanaf daar richting het Koningspark en de Papendrechtlaan.

In het westelijk deel van Nederland vormden de strandwallen een van de vroegst bewoonde delen. De gronden liggen hier iets hoger en droger ten opzichte van het water en de tussengelegen strandvlakten. De Rijksstraatweg-Hoofdstraat-Heereweg ligt relatief hoog en droog en midden op de strandwal; de parallel gelegen Molentocht daarentegen ligt centraal in het laagste deel van de strandvlakte. Het tracé van de Rijksstraatweg-Hoofdstraat maakt deel uit van de historische route vanaf Oegstgeest naar Lisse en Hillegom en vormde in het verleden de aanleiding tot de vestiging van veel buitenplaatsen, grote boerenhoeven, statige herenhuizen en villa's. Ook de historische kernen waaronder die van Sassenheim liggen aan deze route op de strandrug.

De percelen en panden aan de Rijksstraatweg en Hoofdstraat zijn, zoals ook elders in de gehele kuststreek van Zuid-Holland gebruikelijk was, aanmerkelijk groter dan die welke naderhand verschenen in de achter deze bebouwingszone gelegen lagere en vochtiger gebiedsdelen. In de lagere gebiedsdelen verschenen veelal de volkswijken.

Bebouwingsstructuur

Sassenheim-West betreft een overwegend woongebied aan de rand van het centrumgebied van Sassenheim. Ook in Sassenheim-West is het verschil tussen het wonen op de hoger gelegen strandwal en het wonen in de daarachter gelegen lagere gebiedsdelen zichtbaar. Aan de Rijksstraatweg en Hoofdstraat komt veel statige bebouwing voor, veelal in twee bouwlagen onder kap (meestal in de vorm van een zadel- of schilddak, maar soms ook met een plat dak, puntdak of samengestelde kap). Soms is sprake van drie bouwlagen met of zonder kap, maar ook van wat eenvoudiger bebouwing in één bouwlaag zonder kap. Het merendeel van de plat afgedekte woningen dateert uit de tweede helft van de 20^e eeuw.

Binnen het woongebied zijn meerdere afzonderlijke woonbuurten te onderscheiden op basis van het patroon van wegen en water. Op enkele plekken sluit dit water- en wegenpatroon aan bij het wegen- en waterpatroon van de aan de zuidoostzijde van de strandwal gelegen woonbuurten. Belangrijke noordwest-zuidoostlijnen binnen de stedenbouwkundige structuur van Sassenheim-West betreffen die van de Albert Plesmanlaan, Vliegeniersweg, Pelikaan, Zandslootkade, Julianalaan, Charbonlaan en de Teijlingerlaan (achterzijde woonpercelen). De belangrijkste noordoost-zuidwestlijn betreft de centraal door het plangebied lopende watergang en de Wilhelminalaan, Westerstraat en Willibrorduslaan. Deze lijnen delen het plangebied op in de ruimtelijke eenheden van woonbuurten met een eigen specifieke woningverdeling en typologie (buurten met overwegend duurdere woningen, eengezinsrijenwoningen of appartementenbouw).

Het merendeel van de woonbebouwing bestaat uit naoorlogse eengezinsrijenhuizen. In de omgeving van het gemeentehuis komen echter ook relatief veel twee-onder-een-kap- en vrijstaande woningen voor (omgeving Frankenhorst en Constantijnlaan). Dit geldt tevens voor de Teijlingerlaan, Postwijkkade en de Rijksstraatweg, Hoofdstraat en Postduif. De woonbuurten ten zuidwesten van de Vliegeniersweg en de randzone langs de Molentocht (Huifkar en Postkoets) bestaan bijna uitsluitend uit vrijstaande en uit twee-onder-een-kapwoningen.

Plaatselijk komt gestapelde bebouwing voor, onder meer bij het Gildehof, het Jacobapad, Uiver, Veldhuijzen van Zantenpad, Jan Mollstraat en aan het einde van de Willem Versteeghstraat.

Functionele structuur

Het gemeentehuis neemt een centrale plek in binnen de parkachtige omgeving van de Wilhelminalaan en Koningspark. Overige niet-woonfuncties komen met name voor in het zuidwestelijk deel van het plangebied en verspreid langs de Rijksstraatweg en de Hoofdstraat.

Het zuidwestelijk deel van het plangebied is duidelijk minder intensief bebouwd, ook aan de zijde van de Rijksstraatweg. Tussen de soms statige woonpanden liggen enkele niet-agrarische en agrarische bedrijven. Daarachter strekt zich een groot sportveldencomplex uit met een sporthal, een omvangrijk parkeerterrein en speelvelden.

Het bij Sassenheim-West aangrenzende centrumgebied ligt vooral ten noorden van de Parklaan, maar loopt geleidelijk door langs de Hoofdstraat in de richting van de Koetsiersweg. Hier ligt tussen de Koetsiersweg en de Pelikaan een gebied met onder meer detailhandel in volumineuze goederen (waaronder een bedrijf voor woninginrichting en sanitair, een keukencentrum, een reprografisch bedrijf en een bruidsmodebedrijf).

Plaatselijk komen binnen de woonbuurten sociaal-maatschappelijke voorzieningen en overwegend aan- huis-gebonden-bedrijven voor, zoals kleinschalige adviesbureaus en praktijken (waaronder huisartsen en fysiopraktijken) op het gebied van organisatie, planning en communicatie, hulpverlening en lichaamsverzorging en een bloemenhandel. Verspreid langs de Rijksstraatweg en Hoofdstraat bevinden zich zowel binnen als iets buiten het plangebied veelal oudere, meer omvangrijke bedrijven, waaronder een kraanbedrijf, autobedrijf en een luchtvaart-leasebedrijf en aan de zuidoostzijde van de weg handelsondernemingen (bollen- en exportbedrijven) en bouwbedrijven.

Belangrijke maatschappelijke voorzieningen betreffen:

• het gemeentekantoor aan de Wilhelminalaan;
• basisschool De Startbaan, Trias kinderopvang en kunstencentrum 't Muzenhuis aan de Smirnoffstraat;
• basisschool De Rank aan de Diligence;
• basisschool De Overplaats aan de Willibrorduslaan;
• het verzorgingscomplex aan het Gildehof;
• sportpark De Roode Molen;
• speeltuin Beatrix.

Beeldbepalende panden en monumenten

Binnen de grenzen van het plangebied komen een aantal rijksmonumenten en MIP-objecten voor (Monumenten Inventarisatie Project). Deze worden genoemd in paragraaf 4.8.2.

Ontsluitingsstructuur

De belangrijkste ontsluitingswegen van Sassenheim-West zijn de Rijksstraatweg, Hoofdstraat en de Teijlingerlaan. De Rijksstraatweg en de Hoofdstraat maken deel uit van de op de strandwal gelegen oude historische route die Sassenheim verbindt met de plaatsen Oegstgeest, Lisse en Hillegom. Bij Sassenheim sluit deze route met drie aftakkingen (een ter hoogte van het spoor Leiden-Haarlem, een via de Warmonderweg en een via de Parklaan-N208 (Van Palandtlaan)) aan op de ten zuiden van Sassenheim gelegen A44. De Teijlingerlaan-Carolus Clusiuslaan maakt deel uit van de N443. Deze weg verbindt Sassenheim met de westelijk gelegen N206 en sluit oostwaarts aan op de N208. De N206 vormt samen met de N441 en de N208 de provinciale weg van Wassenaar via Katwijk naar Haarlem.

De A44, N208/N443, N206 en de meer westelijk van Sassenheim gelegen N44 vormen samen een min of meer ruitvormig wegenstelsel rond Sassenheim en het nabijgelegen Voorhout.

Binnen het woongebied van Sassenheim-West vormen de Rijksstraatweg, Hoofdstraat, Zandslootkade, Willibrorduslaan en de Westerstraat belangrijke wijk- en buurtontsluitingswegen. De Zandslootkade met de daarop aansluitende Van de Berch van Heemstedeweg vormt een verbindende route vanaf de Hoofdstraat naar Voorhout.

Groenstructuur

Sassenheim-West ligt in de overgangszone van het verstedelijkte dorpsgebied van Sassenheim naar de nog open strandvlakte tussen Sassenheim en Voorhout en naar de geestgronden tussen Lisse, Noordwijkerhout, Voorhout en Sassenheim. De Molentocht vormt een scherpe scheidingslijn met aan de noordoostzijde weilanden (strandvlakte) en bollenvelden (geestgronden) en aan de zuidwestzijde Sassenheim-West. Vanuit het landschap is de Molentocht direct herkenbaar door de deels sterk groene dorpsrand van Sassenheim-West. Met name tussen de Van de Berch van Heemstedeweg/Zandslootkade en het oude slot van Teylingen is, door de aanwezigheid van een brede openbare groenzone, sprake van een zeer groene overgangszone. Tussen de Van de Berch van Heemstedeweg/Zandslootkade en de Albert Plesmanlaan wordt de landschappelijke overgang vooral bepaald door de vanuit het landschap in het zicht gelegen achtertuinen en door de groenstructuur rond het sportveldencomplex rond de Rode Molenweg en het Polderpad.

Belangrijke elementen binnen de groenstructuur betreffen de binnen het plangebied aanwezige watergangen met oeverzones, de parken en parkachtige tuinen bij het gemeentekantoor en bij de oude buitenplaatsen zoals het 'Oude Koningshuis'. Deze elementen versterken de met het water- en wegenpatroon verbonden stedenbouwkundige structuur en de historische elementen zoals de Molentocht, de watergang naar de molenstomp (voormalige korenmolen 'De Speelman') aan de H. Knoopstraat en de historische route over de strandwal.

Binnen het plangebied is er een aantal locaties waar zich momenteel ontwikkelingen afspelen. In deze paragraaf worden deze ontwikkelingen nader toegelicht.

1. 1. Plan Beukenhof

Bouw- en Handelsmaatschappij Adriaan van Erk heeft een plan ontwikkeld voor de bouw van 92 woningen met bijbehorende infrastructuur op het braakliggende terrein aan de Hoofdstraat 79 in Sassenheim, waar voorheen de Kistenfabriek Bakker en Zn. was gevestigd. Deze ontwikkeling is mogelijk gemaakt door middel van toepassing van een vrijstellingsprocedure ex artikel 19, eerste lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO oud). De verleende vrijstelling is opgenomen in het bestemmingsplan Sassenheim-West. Op de locatie van de geplande woningen langs de Hoofdstraat is in dit plan daarnaast een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om een ander type woningen te bouwen. De betreffende wijzigingsbevoegdheid is opgenomen in verband met de huidige onzekere marktsituatie en de wens om enige flexibiliteit aan te brengen in het plan.

2. 2. Locatie Post Promenade

De locatie Post Promade is gelegen naast de locatie Beukenhof. Voor beide locaties is in 2005 een 'Ruimtelijke strategische verkenning' gedaan waarin het circa 1,3 ha grote terrein Post Promenade, bestaande uit een cluster wooninrichtingszaken, meegenomen is in de genoemde studie om het gebied integraal te (her)ontwikkelen tot woongebied.

In de ruimtelijke onderbouwing 'Locatie Bakker' (nu dus het plan Beukenhof) wordt genoemd dat het van belang is de locatie Post Promenade in de toekomst te herontwikkelen, omdat de gebouwen van Post Promenade zeer dicht op de kant van de tussen de twee percelen liggende watergang staan. Tevens blijkt uit het verrichte milieuonderzoek ten behoeve van de ruimtelijke onderbouwing, dat het aspect bedrijven en milieuhinder geen beperkingen oplevert voor de ontwikkeling van locatie Beukenhof, wanneer aanvullend onderzoek naar externe akoestische bronnen bij de bedrijven op de Post Promenade kan aantonen dat geen onevenredige hinder bij de nieuwe woningen zal ontstaan.

In de 'ruimtelijk strategische verkenning' wordt daarnaast een aantal eisen genoemd die noodzakelijk zijn uit het oogpunt van een goede waterhuishouding. Bij de uitwerking van de bouwplannen zal hierover overleg moeten worden gevoerd met Hoogheemraadschap van Rijnland.

Een definitief bouwplan voor de Post Promenade is nog niet uitgewerkt.

Gezien de wens om de Post Promenade te herontwikkelen met woningbouw zodat deze hiermee beter aansluit bij locatie Beukenhof en omgeving, is er in het bestemmingsplan Sassenheim-West een aantal wijzigingsbevoegdheden voor de herontwikkeling van het terrein opgenomen.

Figuur 2.3 Uitsnede vigerend bestemmingsplan locatie Bakker/Beukenhof (wijzigingsbevoegdheid) en de ernaast gelegen locatie Post Promenade

De nieuw te bouwen woningen in het plangebied zullen moeten voldoen aan de kwantitatieve eisen uit de Woonvisie Teylingen 2008-2020; zoals o.a het realiseren van 30% sociale woningen met voldoende toekomstwaarde.

3. 3. Speelplaats Oranjebuurt

In 2006 is de speeltuin Beatrix gesloten in verband met de herstructurering van de Oranjebuurt. Met het bestuur van de speeltuinvereniging is afgesproken dat zij na twee seizoenen in 2008 weer activiteiten zou kunnen organiseren. Door vertraging in de bouw van de Oranjebuurt is het nog niet mogelijk geweest activiteiten te organiseren in de speeltuin. De woningen zijn opgeleverd en het beoogde terrein is vrij van bouwmaterialen. De plannen voor het nieuwe speelterrein en het verenigingsgebouw zijn strijdig met het vigerende bestemmingsplan 'Sassenheim Oost-West'. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, is een projectbesluit ingevolge artikel 3.10 Wet ruimtelijke ordening genomen door het college van burgemeester en wethouders. Een projectbesluit dient binnen een jaar nadat het onherroepelijk is geworden, opgenomen te worden in een bestemmingsplan. Het projectbesluit 'Speelplaats Oranjebuurt' is inmiddels onherroepelijk en zal derhalve worden opgenomen in het bestemmingsplan Sassenheim-West, met de bestemming Groen voor het terrein, met een functieaanduiding 'speeltuin'. Binnen het opgenomen bouwvlak is een verenigingsgebouw toegestaan, met een maatschappelijke functie.

Figuur 2.4 Inrichtingsschets speelplaats Oranjebuurt

4. 4. Basisschool De Overplaats

Voor de basisschool 'De Overplaats' aan de Willibrorduslaan te Sassenheim is 20 mei 2010 een bestemmingsplan vastgesteld. Dit plan is onherroepelijk Het bestemmingsplan voorziet in de uitbreiding van de basisschool met twee lokalen, waarbij de huidige hoofd- en personeelskamer, gelegen op de begane grond, wordt verplaatst naar de eerste verdieping van de uitbreiding.

Inmiddels zijn de bouwplannen gewijzigd en is een uitbreiding van het bouwvlak voorzien aan de zijde van de Gildehof en de Slotlaan.

5. 5. Uitbreiding bouwvlak wijkgebouw

Door de Woonstichting Vooruitgang is een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor het bouwplan van een wijkgebouw, ten behoeve van een zogenaamd buurtsteunpunt voor de Postwijk (zie figuur 2.5). Op dit verzoek wordt positief beslist en zal planologische medewerking worden verleend door middel van het opnemen van het bouwplan in het bestemmingsplan Sassenheim-West.

Figuur 2.5 Plattegrond voorstel bouwplan wijkgebouw

6. 6. Herinrichting sportcomplex Rode Molenpolder

Het sportpark De Roodemoolen (Roodemolenweg 8) wordt heringericht. Op de locatie van het trainingsveld (voetbal) grenzend aan het Ter Wegenpark wordt een tenniscomplex aangelegd, bestaande uit tennisbanen en een clubhuis. De vestiging van het tenniscomplex vindt plaats vanwege de voorgenomen ontwikkeling van woningbouw op de huidige locatie aan de Narcissenlaan in Sassenheim. Aan de Narcissenlaan worden - naast de uitplaatsing van het tenniscomplex - ook enkele oude gymzalen en een dansschool gesloopt en vindt een ruimtelijke kwaliteitsverbetering plaats met nieuwe woningbouw.

Het verlies van het trainingsveld (voetbal) wordt gecompenseerd door het optimaliseren van de overige voetbalvelden door het gedeeltelijk toepassen van kunstgras en aanpassing van het veldformaat. Dit leidt tot een beperkte uitbreiding van het sportcomplex en tot het gedeeltelijk verleggen van de watergang langs het sportcomplex. De herinrichting leidt tot een meer logische clustering van de sportvoorzieningen in Sassenheim en een optimalisering van het gebruik van het sportcomplex met voldoende capaciteit voor alle verenigingen die gebruik maken van het complex.

De bestemmingsregeling in het plangebied is ontwikkeld op basis van de onderliggende verkavelingsstructuur en bestaat voornamelijk uit woongebied met verspreid liggende bedrijven en maatschappelijke voorzieningen. In het zuiden van het plangebied liggen de sportvelden. De belangrijkste uitgangspunten voor het plangebied zijn behoud en zo mogelijk versterking van de ruimtelijke structuur van het woon- en leefklimaat, zoals ook is toegelicht in paragraaf 2.1.4 Gemeentelijk beleid.

Behoud van de ruimtelijke structuur

De in het plangebied aanwezige en duidelijk herkenbare verkavelings- en wegenstructuur dient behouden en waar mogelijk versterkt te worden. Daarbij dient voldoende aandacht te zijn voor de groenstructuur.

Handhaving van het woon- en leefklimaat

In het plangebied is wonen de belangrijkste functie. Uitbreiding van het woongebied is alleen nog beperkt mogelijk op enkele inbreidingslocaties. Mogelijke inbreidingslocaties voor woningbouw in de kern dienen dan ook zorgvuldig te worden benut.

Het beleid van de gemeente is gericht op behoud en versterking van bestaande groen- en recreatiegebieden. Daarnaast streeft de gemeente naar een verkeersveilige kern en dient rekening te worden gehouden met de belemmeringen die door diverse milieuaspecten aanwezig zijn.

Conclusie beleidskader

Daarnaast sluit het consoliderend bestemmingsplan, waarbij actuele ontwikkelingen worden meegenomen, aan op het rijks- en provinciaal beleid doordat een optimale benutting van het bebouwd gebied van groot belang blijft. Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de planvorm voor het bestemmingsplan. Tevens wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag liggen en welke regeling wordt voorgesteld.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen analoog en digitaal beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar zijn en op vergelijkbare wijze moeten worden gepresenteerd. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale plannen moeten voldoen. Zo bevatten de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

Planvorm

Het bestemmingsplan biedt voor de bestaande woonbebouwing en de voorzieningen in het plangebied een consolidatie en beheersfunctie en staat geen nieuwe grote ontwikkelingen toe. De juridische planvorm is afgestemd op de hoofdlijnen van het beleid dat erop gericht is de aanwezige functies te behouden. Gezien het gewenste behoud van de ruimtelijke en functionele structuur van de kern, is gekozen voor een gedetailleerde planvorm. Deze planvorm maakt het mogelijk alle aanwezige functies in het plangebied te voorzien van een gedetailleerde bestemmingsregeling waardoor de ruimtelijke kwaliteit in het gebied als zodanig kan worden beheerd en behouden.

Verbeelding en regels

Uitgangspunt is dat de digitale verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft over de in acht te nemen maten en volumes. De regels geven duidelijkheid over de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de specifieke gebruiksregels. In de regels zijn eventuele afwijkings- en wijzigingsregels opgenomen.

Bestemmingsvlak en bouwvlak

Elke bestemming bestaat doorgaans uit twee vlakken: een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is. Het bouwvlak is een gebied dat op de plankaart is aangeven waarvoor de mogelijkheden om gebouwen te bouwen in de regels zijn aangegeven. Bouwvlakken worden op de plankaart doorgaans voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering. Soms komt het voor dat het bestemmingsvlak en het bouwvlak met elkaar samenvallen. Op de plankaart is dan uitsluitend een bouwvlak te zien (het bestemmingsvlak ligt hieronder).

Welstand

Het bestemmingsplan bevat een duidelijke regeling die aansluit op het vergunningsvrij bouwen op grond van het Besluit omgevingsrecht en de Welstandsnota van Teylingen en geeft aan de achter- en zijkant van de woning voldoende ruimte voor burgers. Om het straatbeeld intact te houden en daarmee de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen, zijn voor de voorzijde van de percelen en gebouwen restricties opgenomen. Ditzelfde geldt voor zijkanten die grenzen aan (belangrijke) openbare ruimten.

Aanduidingen

Op de plankaart is een onderscheid gemaakt tussen vier verschillende aanduidingen. Ten eerste is gebruikgemaakt van maatvoeringaanduidingen die betrekking hebben op afmetingen ten aanzien van het bouwen en het gebruik. Op de plankaart is sprake van maatvoeringaanduidingen ten behoeve van de maximale bouw- en goothoogte en het maximumbebouwingspercentage.

De tweede groep aanduidingen betreft de functieaanduidingen. Hiermee wordt nader gespecificeerd welk gebruik in de verschillende deelgebieden is toegestaan. In dit plan zijn meerdere functieaanduidingen opgenomen, zoals 'manege', 'garage' en 'specifieke vorm van bedrijf - 1'.

Daarnaast is op de plankaart een bouwaanduiding opgenomen. Bouwaanduidingen hebben in het algemeen betrekking op de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken. De in het plangebied voorkomende bouwaanduiding is 'specifieke bouwaanduiding - 1'.

Tot slot is op de plankaart een aantal gebiedsaanduidingen opgenomen. Een gebiedsaanduiding is een aanduiding die verwijst naar een gebied waarvoor bij de toepassing specifieke regels gelden of waar nadere afwegingen moeten worden gemaakt. Bij gebiedsaanduidingen gaat het veelal om zones en (deel)gebieden die aan sectorale regelgeving zijn ontleend. In het bestemmingsplan zijn gebiedsaanduidingen opgenomen voor een zestal typen wijzigingsgebieden en de landgoedbiotoop van het Oude Koningshuis.

Opbouw planregels

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregel.

Begrippen (Artikel 1)

Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen. In lid 1.108 zijn tevens figuren opgenomen om te verbeelden wat er onder voorgevelrooilijn, voor-/zij-/achtererf en de bezonningssituatie wordt verstaan.

Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn in de planregels alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving. Waar noodzakelijk is gebruikgemaakt van aanduidingen om toegestaan gebruik nader te specificeren. In het bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor.

Agrarisch (Artikel 3)

De op de plankaart voor Agrarisch aangewezen gronden zijn bestemd voor agrarische bedrijfsdoeleinden in bollenteelt. Het betreft hier een perceel aan de Rijksstraatweg.
In de bestemmingsregeling zijn regels opgenomen voor neven- en vervolgfuncties. Deze functies zijn toelaatbaar door middel van een afwijking of een wijzigingsbevoegdheid.

Bedrijf (Artikel 4)

In het plangebied zijn bedrijven aanwezig. Deze hebben de bestemming Bedrijf. De in het plangebied voorkomende bedrijfsactiviteiten zijn ingeschaald op basis van de categorieën uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten ‘functiemenging’ (zie Bijlage 1 bij de toelichting en Bijlage 1 bij de regels). De bedrijveninventarisatie is terug te vinden in Bijlage 2 bij de toelichting.

De bedrijven vallen in een hogere categorie dan de maximaal toelaatbare categorie B1. Deze bedrijven zijn voorzien van een specifieke aanduiding op de plankaart. Bij bedrijfsbeëindiging of verplaatsing kan zich daar alleen nog een gelijksoortig bedrijf vestigen, of een bedrijf dat past binnen de algemene toelaatbaarheid.

Groen (Artikel 5)

De bestemming Groen is gegeven aan beeld- of structuurbepalend groen. Het gaat dan om gronden die in gebruik zijn als parken, plantsoenen, bermen, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden.

Maatschappelijk (Artikel 6)

Maatschappelijke functies, waaronder de scholen, zorginstellingen en het gemeentekantoor, zijn voorzien van de bestemming Maatschappelijk.

In het bestemmingsplan zijn de gronden voor de schoolgebouwen en schoolterreinen dus ook bestemd als 'Maatschappelijk'. Aangezien de gemeente Teylingen haar medewerking wil verlenen aan multifunctioneel gebruik van de schoolgebouwen en de schoolterreinen (deze worden immers steeds vaker voor bredere activiteiten dan louter scholing gebruikt), is de bestemming zo ruim en flexibel mogelijk gehouden zonder specifieke functieaanduidingen, zoals 'school'. Op deze manier wordt gegarandeerd dat het gebruik van het schoolgebouw en het schoolterrein ook buiten de reguliere schooltijden mogelijk is door medegebruikers. Bovendien sluit deze wijze van bestemmen aan bij recente uitspraken van de Raad van State inzake het (multifunctioneel) gebruik van schoolpleinen.

Recreatie - Dagrecreatie (Artikel 7)

De gronden bestemd voor Recreatie - Dagrecreatie zijn bestemd voor recreatie met bijbehorende voorzieningen.

Sport (Artikel 8)

Sportvoorzieningen zijn toegestaan op gronden bestemd voor Sport.

Tuin (Artikel 9)

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor de voortuinen of zijtuinen bij de woningen.Binnen de bestemming is een regeling opgenomen met betrekking tot erkers aan voor- en zijgevel van woningen. Onderstaand figuur geeft een toelichting op de planregel Tuin.

Verkeer (Artikel 10)

Daar waar een weg een stroomfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als Verkeer. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en dergelijke. Tevens is op de Teijlingerlaan een evenemententerrein mogelijk gemaakt.

Verkeers - Verblijfsgebied (Artikel 11)

Daar waar het openbaar gebied een verblijfs- en verplaatsingsfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en fiets- en voetpaden.

Water (Artikel 12)

Waterpartijen, structuurbepalende watergangen en locaties die van belang zijn voor de waterberging zijn bestemd voor Water.

Wonen -1 t/m - 3 (Artikel 13 t/m Artikel 15)

De woningen zijn voorzien van de bestemming Wonen. Het beleid is erop gericht de kwaliteit van de woonomgeving te behouden. Binnen de bestemming Wonen is onderscheid gemaakt tussen Wonen - 1, vrijstaande woningen; Wonen - 2, twee of meer dan twee-aaneengebouwde en geschakelde woningen en Wonen - 3, gestapelde woningen.

Naast de bestaande situatie en de bestaande mogelijkheden die voortvloeien uit de vigerende regeling, is bij het toekennen van de bestemmingen het bieden van voldoende erfbebouwingsmogelijkheden voor de bestaande woningen het uitgangspunt. De basis voor de regeling van de bestaande woonfunctie wordt gevormd door een regeling bestaande uit bouwvlakken.

Bouwvlakken hoofdgebouwen

Bij de opstelling van het bestemmingsplan is voor alle woningen bepaald waar in de huidige situatie het hoofdgebouw (de woning zelf) en waar het bijgebouw (bijvoorbeeld garage) staat. Deze bestaande situatie is het uitgangspunt. Rekening houdend met karakteristieke voorgevelverspringingen en rooilijnen, zijn op de digitale verbeelding bouwvlakken opgenomen waarmee de plaats van hoofdgebouwen juridisch is vastgelegd.

De bebouwingsregeling bevat verder bepalingen met betrekking tot de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens, de breedte, diepte en hoogte van de hoofdgebouwen.

Erfbebouwing

De gronden achter en deels naast het hoofdgebouw c.q. de woning zijn te gebruiken voor uitbreiding van het hoofdgebouw of voor de bouw van bijgebouwen. De regeling bevat bepalingen met betrekking tot oppervlakte, diepte en hoogte van erfbebouwing. Op deze manier worden er voldoende erfbebouwingsmogelijkheden geboden, terwijl de ruimtelijke kwaliteit niet onevenredig wordt aangetast. Ten aanzien van aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen is onderstaand figuur een toelichting gegeven behorend bij de planregels onder Wonen - 1, Wonen -2 en Wonen -3.

Aan-huis-gebonden beroepen

Binnen de woonfunctie is het uitoefenen van aan-huis-gebonden beroepen in hoofdgebouwen mogelijk, mits de woonfunctie blijft prevaleren, geen hinder optreedt voor de woonomgeving en wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Om te garanderen dat de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft, mag ten hoogste 30% van het vloeroppervlak worden benut ten behoeve van de kantoor-, praktijk- of bedrijfsruimte met een maximum van 50 m².

Leiding - Water (Artikel 16)

In het plangebied is een ondergrondse drinkwatertransportleiding aanwezig. Deze heeft de dubbelbestemming 'Leiding - Water'.

Waarde - Archeologie (Artikel 17)

Een groot gedeelte van het plangebied heeft een kans op archeologische sporen (zie voor een toelichting ook paragraaf 4.8). Om deze waarde te waarborgen, is een bestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen en de verschillende archeologische verwachtingswaarden op de verbeelding aangeduid door middel van de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde 1 t/m 3'. In de onderstaande tabel is per 'specifieke vorm waarde' aangegeven welke gebieden uit de beleidskaart daar onder vallen:

De bestemming Waarde - Archeologie fungeert als dubbelbestemming. Bouwwerken op gronden met samenvallende bestemmingen kunnen weliswaar worden gerealiseerd, maar dan met inachtneming van de in de planregels opgenomen voorwaarden.

Daarvoor zijn regels opgenomen om bij een omgevingsvergunning af te wijken. Is er blijkens onderzoek geen sprake van archeologische waarden, dan kunnen de werken en bouwwerken met afwijking worden gerealiseerd.

In het kader van de bescherming van de archeologische waarden is voor een aantal werken, niet zijnde bouwwerken, en werkzaamheden een aanlegverbod opgenomen.

Archeologische waarden kunnen ook worden bedreigd door grondwerkzaamheden die samengaan met de aanleg van bijvoorbeeld wegen, bebouwing en watergangen. Ook ingrijpende agrarische werkzaamheden (diepploegen, onderbemalen) kunnen het bodemarchief onherstelbaar beschadigen en de daarin opgeslagen informatie verloren doen gaan. Deze gronden worden derhalve mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de aanwezige archeologische waarden. Bouwen ten behoeve van samenvallende bestemmingen is bij een omgevingsvergunning alleen toegestaan voor zover de archeologische waarden niet worden geschaad. Genoemde werken en werkzaamheden zijn zonder omgevingsvergunning niet toegestaan.

Waterstaat - Waterkering (Artikel 18)

Deze bestemming is toegekend aan de waterkeringen (kernzone inclusief beschermingszones) in het plangebied. Deze gronden hebben een waterkerende functie of zijn van invloed op de waterkering. Er is sprake van samenvallende bestemmingen, waarbij de met 'Waterstaat - Waterkering' samenvallende bestemmingen ondergeschikt zijn. Dit uitgangspunt is vertaald in de betreffende bouwregels. Langs de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' zijn beschermingszones aanwezig waarop de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing is. Voor het uitvoeren van werkzaamheden binnen de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' en in de beschermingszones is ontheffing vereist van het Hoogheemraadschap.

In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen.

Antidubbeltelregel (Artikel 19)

Een antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de antidubbeltelbepaling wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).

Algemene bouwregels (Artikel 20)

Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn. Tevens zijn algemene regels opgenomen voor ondergronds bouwen en aanleggen.

Algemene gebruiksregels (Artikel 21)

In dit artikel zijn regels opgenomen voor evenementen en standplaatsen.

Evenementen

Of een evenement planologisch relevant is, hangt af van verschillende aspecten:

• aard van de bestemming en aard van de omgeving (gevoelig of geen gevoelige locatie in de zin van o.a. natuur/bewoning, etc);
• duur;
• frequentie;
• aard van de activiteit;
• (mogelijk) blijvende nadelige planologische gevolgen.

Een bestemmingsplan verzet zich niet tegen kortdurend en incidenteel gebruik van gronden voor evenementen (RvS 3-3-2010, LJN BL6212). Voor dergelijke activiteiten hoeft dus geen aparte regeling in het bestemmingsplan te worden opgenomen. Pas wanneer een activiteit planologisch relevantie verkrijgt is een regeling noodzakelijk. Op dat moment bestaat namelijk het risico dat het (tijdelijke) gebruik van de betreffende locatie voor het evenement als strijdig met het bestemmingsplan moet worden geacht.

Voorbeelden uit de jurisprudentie zijn:

• 1 daags muziek festival, in totaal 9 dagen durend met op- en afbouw, 1500 bezoekers. Mede vanwege de duur van het festival als gevolg van op- en afbouw oordeelt de ABRvS dat geen sprake is van kortdurend gebruik (ABRvS 3-3-2010, nr. 200905954/1/H1);
• detailhandelsactiviteiten in een gebied met de bestemming 'industrieterrein' worden vooralsnog als te incidenteel aangemerkt om als planologisch relevant te worden beschouwd. Vz ABRvS 10-12-1981, nr A-31.6659);
• het houden van bijeenkomsten op een bedrijventerrein is terecht in strijd met het bestemmingsplan geoordeeld. (ABRvS 28-9-2011, nr. 201101344/1/H1).
• het innemen van een standplaats gedurende een aantal dagen per week is niet kortdurend en ook niet incidenteel (ABRvS. 2-5-2009, 200806274/1/H3);
• het houden van maximaal zes openbaar toegankelijke feesten per jaar is niet incidenteel (Afdeling d.d. 14 januari 2009, LJN: BG9758);
• het plaatsen van een mobiele kraan voor enige uren voor in totaal maximaal vier keer per jaar is zowel kortdurend als incidenteel (ABRvS 16-1-2008, LJN: BC2137);
• het één tot tweemaal per jaar kort parkeren is zowel kortdurend als incidenteel (ABRvS 1-4-2009, LJN: BH9229);
• Gebruik van (agrarisch) terrein voor jaarlijks schuttersfeest (duizenden bezoekers) gedurende drie dagen, terwijl ook opbouw en afbraak enkele dagen in beslag neemt. ABRvS oordeelt dat geen sprake is van kortdurend en incidenteel gebruik (13-04-2005, nr. 200405311/1).

In de gemeente Teylingen is ervoor gekozen de locaties waar evenementen plaatsvinden specifiek daarvoor aan te duiden. De gemeente heeft een inventarisatie gehouden van de locaties, die als evenemententerrein zijn aangewezen. Daarnaast heeft de gemeente Teylingen het begrip evenement ruim gedefinieerd.

Niet-locatie gebonden evenementen

Daarnaast vinden er in de gemeente ook (jaarlijks terugkerende) evenementen plaats, die niet aan één locatie zijn gebonden. De gemeente Teylingen wil ook deze evenementen in het plan kunnen toestaan.

Om niet-locatie gebonden evenementen direct toe te staan, is in artikel 'Algemene gebruiksregels' van dit bestemmingsplan hiervoor een aparte bepaling opgenomen. Het gaat hierbij om de evenementen uit artikel 2.24 lid 2 sub c van de APV Teylingen.

Standplaatsen

In de planregels wordt verwezen naar de Beleidsregels standplaatsen Teylingen, die als bijlage bij deze toelichting is gevoegd.

De beleidsregel bevat naast beleidsregels ook de lijst met toegestane standplaatsen. De standplaatsen van deze lijst, die gelegen zijn in het plangebied van dit bestemmingsplan zijn direct toegestaan op grond van de 'Algemene gebruiksregels'.

Landgoedbiotoop (Artikel 22)

In dit artikel is een regeling opgenomen ter bescherming van de de landgoedbiotoop van het Oude Koningshuis. Dit is overeenkomstig de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland.

Met deze landgoedbiotoop dient uitsluitend rekening te worden gehouden bij ontwikkelingen die leiden tot een planologische wijziging. Bouwplannen die voldoen aan de regels van dit bestemmingsplan, mogen gebouwd worden zonder rekening te houden met de landgoedbiotoop.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 23)

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels om bij een omgevingsvergunning af te wijken. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om af te wijken van regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.

Algemene wijzigingsregels (Artikel 24)

Overschrijding van bestemmingsgrenzen

In dit artikel is opgenomen dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen.

Archeologische waarden

In dit artikel is opgenomen dat de dubbelbestemming Waarde - Archeologie kan worden verwijderd indien het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

wro-zone wijzigingsgebieden - 1 en - 2

Op de locatie Post Promenade is een herontwikkeling voorzien naar een woongebied (zie ook paragraaf 2.2.2 Actuele ontwikkelingen). Er zijn echter nog geen concrete bouwplannen ontwikkeld. Om die reden zijn in het gebied een aantal wijzigingsgebieden opgenomen (wro-zone wijzigingsgebied - 1a t/m 1e). Evenals bij wro-zone wijzigingsgebied - 2 is in de regels een aantal stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd en dient in de toelichting van het wijzigingsplan aangetoond te worden dat sprake is van een aanvaardbare milieuhygiënische situatie. Daarnaast dient bij het bepalen van het minimum aantal parkeerplaatsen voldaan te worden aan de parkeernormen in de 'Parkeernota Teylingen'. Tot slot is als belangrijke voorwaarde opgenomen dat het gebied integraal ontwikkeld moet worden.

Per deelgebied zijn verschillende eisen opgenomen waar het wijzigingsplan aan dient te voldoen. Het gaat hierbij onder meer om de maximale goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen en afstanden van hoofdgebouwen tot de weg. Ook zijn bijvoorbeeld regels aangenomen over te realiseren ontsluitingswegen en de diepte van balkons boven water.

Ter plaatse van de geplande woningen in het plan Beukenhof langs de Hoofdstraat zijn de gebiedsaanduidingen wro-zone wijzigingsgebied - 2a en 2b opgenomen. Hier kan het bestemmingsplan worden gewijzigd om andere typen woningen te bouwen, in plaats van de eerder vergunde woningen. In de wijzigingsregels is een aantal stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd waaronder de rooilijn, afstandsmaten en bouwhoogte van hoofdgebouwen. De betreffende wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen in verband met de huidige onzekere marktsituatie en de wens om enige flexibiliteit aan te brengen in het plan.

Een belangrijke voorwaarde om tot toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid over te gaan is dat er in het wijzigingsgebied wordt voorzien in de parkeerbehoefte en dat tevens vast staat dat er een aanvaardbare milieuhygiënische situatie zal zijn gewaarborgd. Hiertoe zal in de toelichting van het wijzigingsplan een onderbouwing opgenomen moeten worden waarbij wordt aangegeven dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Tot slot is het van belang dat het gehele wijzigingsgebied integraal ontwikkeld wordt. Hier kan uitsluitend onder specifieke voorwaarden van worden afgeweken.

Uitwisseling bestemmingen Wonen - 1 en Wonen - 2

In deze artikelen is opgenomen dat burgemeester en wethouders de bestemmingen Wonen - 1 en Wonen - 2 uit kunnen wisselen indien een verzoek om splitsing of samenvoeging van woningen wordt ingediend.

Werking wettelijke regelingen (Artikel 25)

In de regels van een bestemmingsplan wordt in een (toenemend) aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van het plan. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling van het bestemmingsplan zou anders zonder Wro-procedure een wijziging van het bestemmingsplan met zich mee kunnen brengen.

In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangs- en slotregel aan de orde.

Overgangsregels (Artikel 26)

De formulering van het overgangsrecht is bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.1 Bro).

Slotregel (Artikel 27)

Deze regel bevat de titel van het plan.

Dit hoofdstuk bevat voor alle relevante onderzoeksaspecten informatie over:

• normstelling en beleid;
• uitkomsten van het onderzoek;
• gevolgen voor de juridische regeling.

In onderstaande paragraaf is de verkeersstructuur voor het plangebied Sassenheim-West beschreven. Eveneens zijn de huidige verkeersafwikkeling en de parkeersituatie in de verschillende wijken beschreven en is gekeken of de nieuwe ontwikkeling zal leiden tot problemen op deze aspecten.

Bereikbaarheid voor gemotoriseerd verkeer

De belangrijkste ontsluitingsroute door het plangebied Sassenheim-West wordt gevormd door de Rijksstraatweg, Hoofdstraat en de Teijlingerlaan. Bij Sassenheim sluit deze route met drie aftakkingen (één ter hoogte van het spoor Leiden - Haarlem, één via de Warmonderweg en één via de Parklaan – N208 (Van Palandtlaan)) aan op de ten zuiden van Sassenheim gelegen A44. De A44, N208/N443, N206 en de meer westelijk van Sassenheim gelegen N444 vormen samen een min of meer ruitvormig wegenstelsel rond Sassenheim en het nabijgelegen Voorhout.

De Teijlingerlaan - Carolus Clusiuslaan maakt deel uit van de N443. Deze weg verbindt Sassenheim met de westelijk gelegen N206 en sluit oostwaarts aan op de N208. De N206 vormt samen met de N441 en de N208 de provinciale weg van Wassenaar via Katwijk naar Haarlem.

Binnen het woongebied van Sassenheim West vormen de Rijksstraatweg, Hoofdstraat, Zandslootkade, Willibrorduslaan en de Westerstraat de belangrijkste ontsluitende wegen. De Zandslootkade met de daarop aansluitende Van de Berch van Heemstedeweg vormt een verbindende route vanaf de Hoofdstraat naar Voorhout.

De Rijksstraatweg en Hoofdstraat zijn gecategoriseerd als gebiedsontsluitingswegen binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 50 km/h. De overige wegen in het plangebied zijn gecategoriseerd als erftoegangswegen binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 30 km/h.

Bereikbaarheid voor langzaam verkeer en verkeersveiligheid

De belangrijkste oostwest verbinding wordt gevormd door de fietsroute langs de Rijksstraatweg en Hoofdstraat. Binnen het plangebied zijn langs deze wegen, conform de inrichting van deze wegen volgens Duurzaam Veilig, vrijliggende fietsvoorzieningen gelegen. Op de 30 km/h wegen binnen het plangebied vindt een gemengde verkeersafwikkeling plaats. De fietsroute via de Van de Berch van Heemstedeweg geeft verbinding met het buitengebied en sluit via de Prinsenweg aan op de N443.

Voor de kern Sassenheim is de relatie met Noordwijk aan Zee en Noordwijk belangrijk. Een snelle en directe verbinding tussen Voorhout- Oost en Sassenheim ontbreekt echter nog.

Bereikbaarheid per openbaar vervoer

Door het plangebied Sassenheim West loopt een busroute van de openbaarvervoersdiensten in de richtingen Leiden en Haarlem, Noordwijk en Nieuw Vennep en Lisse en Den Haag. De haltes van deze diensten zijn gelegen langs de Rijksstraatweg ter hoogte van Warmonderdam, langs de Hoofdstraat ter hoogte van Mecklenburg en langs de Westerstraat (hier halteert alleen de dienst in de richtingen Noordwijk en Nieuw Vennep). Langs de Hoofdstraat ter hoogte van de Zuiderstaat is eveneens een halte gelegen met verbinding in de richtingen Noordwijk en Schiphol. De woningen binnen het plangebied zijn binnen 500 m van de verschillende haltes gelegen.

Algemeen

In het in 2009 opgestelde GVVP¹ blijkt dat zich enkele knelpunten in de verkeersafwikkeling voordoen. De Teijlingerlaan wordt, ondanks reeds genomen verkeersmaatregelen, als te druk ervaren. Tevens wordt gesteld dat op de route Teijlingerlaan – Westerstraat – Wilhelminalaan sluipverkeer aanwezig zou zijn, dat de route via de Van Pallandtlaan en Parklaan wil omzeilen. Dit sluipverkeer zorgt voor overlast in de woonwijk.

Nieuwe ontwikkeling

Het sportcomplex Rode Molenpolder wordt heringericht. Op de locatie van het trainingsveld (voetbal) wordt een tenniscomplex aangelegd, bestaande uit tien tennisbanen en een clubhuis. Het verlies van het trainingsveld (voetbal) wordt gecompenseerd door de aanleg van twee volwaardige voetbalvelden ten zuidwesten van het bestaande hoofdveld (voetbal). Hier liggen in de bestaande situatie 2 kleinere (voetbal) velden. De aanleg van de twee volwaardige voetbalvelden leidt tot een beperkte uitbreiding van het sportcomplex. De herinrichting zal dan per saldo ook niet leiden tot extra verkeer van en naar de locatie ten gevolge van de voetbalclubs.

De uitbreiding van de tennisbanen zal wel extra verkeer van en naar de locatie tot gevolg hebben. Het sportcomplex wordt in de huidige situatie ontsloten vanaf de Roodemolenweg welke aansluiting geeft op de Hoofdstraat. Deze ontsluiting zal gehandhaafd blijven.

De verkeersgeneratie van de tennisbanen is bepaald aan de hand van kencijfers uit publicatie 272 (CROW), zie onderstaande tabel.

Tabel 4.1 Verkeersgeneratie per weekdagetmaal

*ligging in rest bebouwde kom

De totale verkeersgeneratie bedraagt dan ongeveer 300 mvt/etmaal. Zoals eerder gesteld wikkelt dit verkeer zich af via de Roodemolenweg naar de Hoofdstraat. De Hoofdstraat is een gebiedsontsluitingsweg. Voor dergelijke wegen wordt doorgaans een verkeersintensiteit van minder dan 12.000 mvt/etmaal aanvaardbaar geacht.

In 2020 zal de verkeersintensiteit op de Hoofdstraat ter hoogte van de ontwikkeling 10.440 mvt/etmaal bedragen (RVMK februari 2010). Met het extra verkeer ten gevolge van de nieuwe ontwikkeling ligt de verkeersintensiteit (circa 10.740 mvt/etmaal) nog steeds onder de maximaal toelaatbare intensiteit op deze weg. Gesteld kan dan ook worden dat de Hoofdstraat voldoende is ingericht om een adequate en veilige afwikkeling van het verkeer mogelijk te maken. Eveneens is de verkeersveiligheid van het fietsverkeer voldoende gewaarborgd gezien het vrijliggende fietspad langs de Roodemolenweg naar het sportpark toe.

1. 1. RBOI, Gemeentelijk Verkeers- en vervoerplan Teylingen 2010- 2020, projectnummer: 203.14177.00 versie 1.0 definitief, d.d. december 2009.

Algemeen

In het eerder genoemde GVVP is eveneens een parkeeronderzoek uitgevoerd. Hierbij is de parkeerdruk in de verschillende woongebieden in de nacht (maatgevende periode) bepaald. Uit dit onderzoek blijkt dat het grootste deel van het plangebied Sassenheim West een zeer lage tot matige parkeerdruk kent. Een klein deel van het plangebied kent echter een hoge parkeerdruk. Over het algemeen is binnen een acceptabel loopafstand voldoende restcapaciteit aanwezig voor het parkeren van de auto.

Figuur 4.1 Parkeerdruk in de verschillende gebieden

Nieuwe ontwikkeling

Zoals eerder gesteld gaat het om een beperkte uitbreiding van het sportcomplex. De herinrichting leidt naar verwachting per saldo dan ook niet tot een toename van de parkeerbehoefte voor de voetbalclubs.

Ten behoeve van de nieuwe tennisbanen zijn wel extra parkeerplaatsen benodigd. De parkeerbehoefte is bepaald aan de hand van kencijfers uit publicatie 182 (CROW). Voor de tennisbanen geldt een parkeerkencijfer van minimaal 2 en maximaal 3 parkeerplaatsen per baan, uitgaande van matig stedelijk gebied en ligging in de rest bebouwde kom. Dit betekent dat voor de 10 nieuwe tennisbanen minimaal 20 en maximaal 30 parkeerplaatsen benodigd zijn.

In de huidige situatie zijn circa 130 parkeerplaatsen op het terrein aanwezig. Dit is voldoende om eveneens in de parkeerbehoefte van de tennisbanen te kunnen voorzien.

De bereikbaarheid voor het gemotoriseerd verkeer is goed te noemen. Eveneens is de bereikbaarheid voor het langzaam verkeer en het openbaar vervoer goed. Door de inrichting van de verschillende wegen conform Duurzaam Veilig, is de verkeersveiligheid in het plangebied voldoende gewaarborgd.

In het GVVP is gesteld dat het sluipverkeer in delen van het plangebied voor overlast zorgt, waarvoor oplossingsmaatregelen zijn voorgesteld. De herinrichting van het sportcomplex zal echter niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling. Uit het parkeeronderzoek komt naar voren dat binnen het plangebied geen grote parkeerproblemen zijn, in een klein deel is de parkeerdruk in de avond hoog. Ook de herinrichting van het sportcomplex zal niet tot parkeerproblemen leiden. Het aspect verkeer staat deze uitbreiding van de sportvelden dan ook niet in de weg.

In gebieden waar bedrijfsactiviteiten en milieugevoelige functies reeds naast elkaar voorkomen of gewenst zijn, wordt niet gewerkt met de systematiek van richtafstanden en afstandsstappen, maar wordt gebruikgemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (SvB) 'functiemenging' (zie Bijlage 1 van de regels). In deze staat wordt met een categorie-indeling in vier categorieën aangegeven in welke mate een bedrijfsactiviteit direct naast woningen toelaatbaar is. In het bestemmingsplan is een nadere toelichting op de aanpak van de milieuzonering met behulp van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' opgenomen in Bijlage 1 van de toelichting.

Uitgangspunten milieuzonering functiemenging

In het plangebied zijn twee bedrijven aanwezig, namelijk bedrijfsgebouwen voor akkerbouw en fruitteelt aan de Teylingerlaan en een telefooncentrale aan de Slotlaan. Ook ligt aan de Koetsiersweg een bedrijfsverzamelgebouw. Deze bedrijfsbestemmingen komen in de huidige situatie reeds naast milieugevoelige functies als wonen voor. Tevens ligt in de omgeving van deze bedrijven een aantal maatschappelijke voorzieningen en een aantal redelijk drukke wegen. Het bestemmingsplan voorziet niet in een wijziging van deze situatie. De menging van functies die hier momenteel aanwezig is, dient behouden te blijven. Om deze redenen wordt gebruik gemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (SvB) 'functiemenging'. Bij de milieuzonering van aanwezige gebieden met functiemenging wordt geen rekening gehouden met richtafstanden, maar met de bouwkundige situatie ten opzichte van milieugevoelige functies in het plangebied en de directe omgeving.

Uitwerking milieuzonering

De bedrijfsbestemmingen aan de Teylingerlaan en de Slotlaan zijn aanwezig in gebieden waar in enige mate sprake is van functiemenging. Omdat deze bedrijfbestemmingen in de directe nabijheid van woningen binnen de kern Sassenheim liggen, worden hier bedrijven uit maximaal categorie B1 van de SvB 'functiemenging' toelaatbaar geacht. De bedrijfsactiviteiten aan de Teylingerlaan en Slotlaan zijn niet in de SvB 'functiemenging' opgenomen. Dit houdt in dat ze in principe niet wenselijk zijn in een gemengd gebied. Omdat het echter om een bestaande situatie gaat waar geen klachten over zijn acht de gemeente het niet wenselijk de betreffende bedrijven te verplaatsen. Daarom krijgen de bedrijven een specifieke aanduiding (zie bijlage Bijlage 2). Hierdoor zijn de betreffende bedrijfsactiviteiten volgens het bestemmingsplan toegestaan. Indien de bedrijven hun bedrijfsactiviteiten beëindigen zijn alleen bedrijven die binnen de algemene toelaatbaarheid vallen of bedrijven die wat betreft milieuhinder vergelijkbaar zijn met de huidige bedrijfsactiviteiten toelaatbaar.

Ter plaatse van het bedrijfsverzamelgebouw aan de Koetsiersweg is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Hierdoor kunnen B&W de bedrijfsbestemming wijzigen in een woonbestemming. De vestiging van nieuwe bedrijven is hier daarom ongewenst. Om deze reden wordt ter plaatse van dit bedrijfsverzamelgebouw geen algemene toelaatbaarheid opgenomen. In dit bedrijfsverzamelgebouw is slechts één bedrijf, namelijk een drukkerij aanwezig. Tevens is hier detailhandel gevestigd. Het bedrijf dat hier nu aanwezig is, krijgt een specifieke bedrijfsaanduiding (zie bijlage 2). Hierdoor is dit bedrijf planologisch mogelijk.

Conclusie

In dit bestemmingsplan wordt door de gehanteerde milieuzonering, die in de bestemmingsplanregeling is opgenomen, zorg gedragen voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen en worden de bedrijven niet in hun functioneren belemmerd.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen functies kan gebruik worden gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009). Deze afstemming beperkt zich tot de volgende milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Het bestemmingsplan maakt de herinrichting van het sportcomplex Rode Molenpolder mogelijk. Sportvelden zijn op grond van bovengenoemde VNG-publicatie te beschouwen als een milieuhinderlijke activiteit. Een dergelijke activiteit valt op grond van bovengenoemde VNG-publicatie in categorie 3.1. Voor activiteiten uit een dergelijke categorie geldt een richtafstand van 50 m ten opzichte van een rustige woonwijk. Aangezien de dichtstbijzijnde woningen op 95 m van deze ontwikkeling liggen, leidt de herinrichting van de sportvelden niet tot onaanvaardbare milieuhinder ter plaatse van woningen. Geconcludeerd wordt dat het aspect milieuhinder de uitbreiding van de sportvelden niet in de weg staat.

Wijzigingsbevoegdheden locatie Post Promenade en Beukenhof

In onderhavig bestemmingsplan zijn wijzigingsbevoegdheden voor de herontwikkeling van de locatie Post Promenade en een gedeelte van Beukenhof opgenomen. In het kader van deze wijzigingsplannen zal te zijner tijd akoestisch onderzoek uitgevoerd worden.

Uitbreiding bouwvlak wijkgebouw

Door de Woonstichting Vooruitgang is een verzoek ingediend om planologische medewerking te verlenen aan het bouwplan van een wijkgebouw. Deze functie is volgens de Wet geluidhinder geen geluidsgevoelige bestemming, zodat akoestisch onderzoek achterwege kan blijven.

Herinrichting Sportcomplex Rode Molenpolder

Het sportcomplex zal worden heringericht met voetbalvelden en tennisbanen. Deze functies zijn volgens de Wet geluidhinder geen geluidsgevoelige bestemmingen, zodat akoestisch onderzoek achterwege kan blijven.

Het aspect geluid staat de ontwikkelingen op de diverse locaties niet in de weg.

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken² en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over water, wegen en spoorwegen is opgenomen in de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RVGS). Op basis van de circulaire geldt voor bestaande situaties de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten van 10^-5 per jaar en de streefwaarde 10^-6 per jaar. In nieuwe situaties is de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare objecten 10^-6 per jaar. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als een richtwaarde. Op basis van de circulaire geldt bij een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het GR of een toename van het GR een verantwoordingsplicht. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als nieuwe situaties. De circulaire vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Binnenkort zal het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen over water, wegen en spoorwegen worden vastgesteld. Momenteel is een nieuwe AMvB voor het transport van gevaarlijke stoffen over wegen, water en spoorlijnen in voorbereiding. In deze AMvB zal worden aangesloten bij de risiconormering uit het Bevi.

Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen in werking getreden. Deze AMvB sluit aan bij de risiconormering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). De toetsings- en bebouwingsafstand zijn vervangen door een grenswaarde voor het PR en een oriëntatiewaarde voor het GR. Voor het PR geldt dat er binnen de risicocontour van 10^-6 geen kwetsbare objecten mogen worden gerealiseerd. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als een richtwaarde. Voor het GR wordt een oriëntatiewaarde als ijkpunt gehanteerd. Het GR in de omgeving van buisleidingen moet worden verantwoord. Dit geldt zowel voor bestaande situaties als voor ontwikkelingen die zorgen voor een toename van het GR. In een aantal situaties kan worden volstaan met een beperkte verantwoording van het GR. Het betreft de volgende situaties:

• het plangebied ligt buiten het gebied behorende bij de afstand waar nog 100% van de aanwezigen kan komen te overlijden of, bij toxische stoffen, het plangebied buiten de grens ligt waarbij het PR 10^-8 per jaar is; of
• het GR is kleiner dan 0,1 maal de oriënterende waarde; of
• het GR neemt met minder dan 10% toe terwijl de oriënterende waarde niet wordt overschreden.

Risicovolle inrichtingen

Op 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) in werking getreden. Met het besluit wordt beoogd een wettelijke grondslag te geven aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten³. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR (zie hieronder) geldt daarbij als buitenwettelijke oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als nieuwe situaties.

Ook bedrijven waarop het Bevi niet van toepassing is, kunnen risico's voor de omgeving met zich meebrengen. Voor nieuwe situaties geldt voor het PR, op basis van de nota Omgaan met risico's⁴, in principe een norm van 10^-6 per jaar en voor bestaande situaties 10^-5 per jaar. Voor het GR noemt deze nota als norm:

• 10^-5 voor een ongeval met meer dan 10 dodelijke slachtoffers;
• 10^-7 voor een ongeval met meer dan 100 dodelijke slachtoffers;
• 10^-9 voor een ongeval met meer dan 1.000 dodelijke slachtoffers;
• enzovoort (een lijn door deze punten bepaalt de norm).

1. 2. Dat wil zeggen 24 uur per dag en gedurende het gehele jaar.
2. 3. Grenswaarden moeten in acht worden genomen, van richtwaarden kan uitsluitend om gewichtige redenen worden afgeweken. Voorbeelden van kwetsbare objecten zijn in woningen (op enkele uitzonderingen na), gebouwen waar kwetsbare groepen mensen verblijven en gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig te zijn. Voorbeelden van beperkt kwetsbare objecten zijn bedrijfsgebouwen, kantoorgebouwen en hotels met een brutovloeroppervlak van maximaal 1.500 m² per object en winkels/winkelcomplexen die niet als kwetsbaar object zijn aangemerkt.
3. 4. Kamerstukken II 1988/89, 21 137, nr. 5). Overigens wordt in deze nota wordt over individueel in plaats van plaatsgebonden risico gesproken.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Uit bovengenoemde Circulaire blijkt dat er vervoer van gevaarlijke stoffen over de A44 plaatsvindt. De PR 10^-6–contour is niet buiten de weg de weg gelegen. Het plangebied ligt op ongeveer 220 m van deze weg. De beoogde ontwikkeling van de sportvelden ligt ongeveer 620 m van deze weg. Uit onderzoek van Cauberg-Huygen⁵ blijkt dat het invloedsgebied voor het GR 325 m bedraagt. Een deel van het plangebied ligt dus binnen dit invloedsgebied. Hier worden echter geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt, waardoor de vaststelling van dit bestemmingsplan geen invloed heeft op de hoogte van het GR. Het GR ligt volgens het onderzoek van Cauberg-Huygen in de huidige situatie ver onder de oriëntatiewaarde. Een nadere verantwoording van het GR kan daarom achterwege blijven. Er treden dan ook geen knelpunten op tussen het vervoer van gevaarlijke stoffen over deze weg en de realisatie van het plan.

Uit de risicoatlas spoor (AVIV) en het ontwerp-Basisnet blijkt dat er vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt over de spoorweg tussen Leiden-Amsterdam en over de spoorweg Leiden-Haarlem. De PR 10^-6–contour van beide verbindingen liggen binnen het spoor. Omdat de afstand van de spoorlijn Leiden-Amsterdam tot het plangebied ongeveer 335 m bedraagt, treden er geen knelpunten op tussen het vervoer van gevaarlijke stoffen over deze spoorverbinding en de realisatie van het plan. De afstand tussen het plangebied en de spoorweg Leiden-Haarlem bedraagt ongeveer 650 m. Gezien deze afstand treden er ook geen knelpunten op tussen de realisatie van dit bestemmingsplan en het vervoer van gevaarlijke stoffen over deze spoorverbinding.

Buisleidingen

Op ongeveer 270 m ten noorden van het plangebied ligt, parallel aan de Carolus Clusiuslaan, een aardgasleiding. Deze leiding wordt beheerd door de Nederlandse Gasunie, heeft het volgnummer 3891000, een uitwendige diameter van 6,63 inch, een maximale werkdruk van 40 bar en een PR 10^-6-contour van 0 m. Voor een dergelijke leiding geldt een zakelijke rechtstrook van 4 m en een inventarisatieafstand voor het GR van 70 m. Aangezien het plangebied buiten de PR 10^-6-risicocontour en buiten de inventarisatieafstand voor het GR ligt, vormt het vervoer van gevaarlijke stoffen door deze leiding geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

Risicovolle inrichtingen

Risicovolle inrichtingen

In de directe omgeving van het plangebied ligt volgens de informatie op de provinciale risicokaart (www.risicokaart.nl) een aantal risicovolle inrichtingen:

• Aan de Edisonstraat is een koelinstallatie met ammoniak gelegen. Deze installatie ligt op ongeveer 150 m van het plangebied, hoort bij een vleesverwerking en heeft een PR 10^-6-risicocontour van 7 m. Binnen deze afstand zijn geen kwetsbare objecten gelegen. De oriëntatiewaarde van het GR wordt in de huidige situatie niet overschreden. Aangezien de enige ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt op meer dan 800 m van de koelinstallatie ligt, heeft het plan geen invloed op de hoogte van het GR. Er zijn derhalve geen knelpunten tussen het bestemmingsplan en dit bedrijf.
• Aan de Oosthoutlaan is een tankstation met lpg-installatie gelegen. De afstand tussen dit tankstation en het plangebied bedraagt ongeveer 155 m. De doorzet van lpg bedraagt minder dan 1.000 m³/jaar, zoals bij de meeste lpg-tankstations in Nederland het geval is. Voor deze inrichting geldt een invloedsgebied voor het GR van 150 m. Daarnaast gelden voor deze inrichting een aantal risicoafstanden voor het PR. De grootste van deze afstanden is de risicocontour (PR 10^-6) rondom het vulpunt. Deze afstand bedraagt 45 m. Het plangebied is zowel buiten de PR 10^-6-risicocontour als buiten het invloedsgebied voor het GR gelegen. Het tankstation staat de realisatie van het bestemmingsplan dan ook niet in de weg.
• Ten zuiden van de Hoofdstraat is een koelinstallatie met ammoniak gelegen. Ook deze koelinstallatie grenst aan het plangebied. De installatie heeft een PR 10^-6-risicocontour van 6 m. Binnen deze afstand is in het plangebied geen bebouwing gelegen. Tevens wordt de oriëntatiewaarde voor het GR in de huidige situatie niet overschreden. Gezien de afstand tussen de beoogde ontwikkeling en de koelinstallatie (ongeveer 360 m) en het feit dat de ontwikkeling slechts een geringe uitbreiding bij reeds bestaande sportvelden is, zal de realisatie van het bestemmingsplan geen merkbare invloed op de hoogte van het GR hebben. Geconcludeerd wordt dat deze koelinstallatie de uitvoering van het plan niet in de weg staat.
• Op ongeveer 280 m van het plangebied ligt het bedrijf Wesseling Transport B.V. De afstand tussen de ontwikkelingslocatie voor de sportvelden en dit bedrijf bedraagt ongeveer 420 m. Op dit bedrijf worden gevaarlijke stoffen opgeslagen. De PR 10^-6-risicocontour van dit bedrijf bedraagt 20 m, de invloedsafstand voor het GR 320 m. Uit eerder genoemd onderzoek van Cauberg-Huygen blijkt dat het GR in de huidige situatie ver onder de oriëntatiewaarde ligt. Aangezien het plangebied buiten de PR 10^-6-risicocontour is gelegen en het bestemmingsplan niet voorziet in ontwikkelingen binnen het invloedsgebied van het GR, vormt het bedrijf geen knelpunt met de realisatie van het plan.
• Op ongeveer 700 m van het plangebied is het bedrijf Akzo Nobel Coatings gelegen. Dit bedrijf valt onder het Besluit Risico's Zware ongevallen. Uit informatie van de milieudienst blijkt dat de PR 10^-6-risicocontour buiten het plangebied ligt en het GR in de huidige situatie veel lager is dan de oriëntatiewaarde. Aangezien het bestemmingsplan slechts een geringe uitbreiding bij reeds bestaande sportvelden mogelijk maakt, zal de hoogte van het GR niet merkbaar toenemen. Er treden derhalve geen knelpunten op tussen dit bedrijf en het voorliggende bestemmingsplan.

1. 5. Rapportage externe veiligheid bestemmingsplan bedrijventerreinen te Teylingen, Cauberg-Huygen, referentie 20100537-03, Rotterdam: 28 mei 2010.

Het plan voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van externe veiligheid. Dit aspect staat de uitvoering van het plan daarom niet in de weg.

Beleid hoogspanningsleidingen

Het Ministerie van VROM heeft in 2005 advies uitgebracht aan gemeenten en provincies over het omgaan met ruimtelijke ontwikkelingen in de buurt van bovengrondse hoogspanningsleidingen. Zij adviseert om geen nieuwe gevoelige functies (functies waar kinderen van 0 tot 15 jaar langdurig kunnen verblijven, zoals wonen, scholen en kinderopvangvoorzieningen) te realiseren binnen de 0,4 microtesla zone rond een hoogspanningslijn. Aanleiding voor dit rijksbeleid voor hoogspanningsleidingen vormen mogelijke gezondheidsrisico's bij langdurige blootstelling van kinderen aan elektromagnetische velden. Bij ondergrondse hoogspanningleidingen dient slechts rekening te worden gehouden met een zakelijk rechtstrook.

Onderzoek en conclusie

In de omgeving van het plangebied ligt aantal leiding waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Deze leiding wordt besproken in de paragraaf 4.4 Externe veiligheid. Daarnaast loopt een waterleiding door het plangebied. De leiding en zakelijke rechtstrook zijn op de plankaart weergegeven. Verder zijn geen planologisch relevante ondergrondse leidingen in de omgeving van het plangebied gelegen.

Tevens loopt op ongeveer 170 m ten westen van het plangebied de 150 KV hoogspanningsverbinding Leiden-Sassenheim. Voor deze leiding geldt een zakelijke rechtstrook van 22,5 m aan beide kanten van hoogspanningsleiding. Uit gegevens van het RIVM⁶ blijkt dat voor deze hoogspanningsleiding een indicatieve zone van 80 m aan beide zijde van de leiding geldt. Het plangebied ligt buiten deze zone en de zakelijke rechtstrook. Geconcludeerd wordt dat aan het advies van het ministerie van VROM wordt voldaan. Het aspect kabels en leidingen staat de realisatie van het plan niet in de weg.

1. 6. www.rivm.nl/milieuportaal/dossier/hoogspanningslijnen

Luchthavenindelingbesluit

Het rijksbeleid ten aanzien van de toekomstige ontwikkeling van Schiphol is geformuleerd in de Wet tot wijziging van de Wet Luchtvaart die op 20 februari 2003 in werking is getreden (verder gewijzigde Wet Luchtvaart genoemd). De gewijzigde Wet Luchtvaart is gericht op het tot stand brengen van een wettelijke grondslag voor het nieuwe regime voor de luchthaven Schiphol. Deze wet vormt de grondslag voor twee uitvoeringsbesluiten: het Luchthavenverkeerbesluit en het Luchthavenindelingbesluit. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen in overeenstemming te zijn met het Luchthavenindelingbesluit.

De ruimtelijke consequenties van de gewijzigde Wet Luchtvaart worden weergegeven in het Luchthavenindelingbesluit. In dit Besluit wordt een beperkingengebied aangegeven. Hierin worden beperkingengebieden ten aanzien van Schiphol weergegeven met betrekking tot externe veiligheid, geluidsbelasting, hoogtebeperkingen en vogelaantrekkende werking.

Nota Ruimte

In de Nota Ruimte wordt aangegeven dat Schiphol voor de toekomst ruimte nodig heeft om uit te breiden. Derhalve is op een PKB-kaart de zogenoemde 20 Ke-contour opgenomen. Binnen deze contouren mogen geen nieuwe uitleglocaties ten behoeve van woningbouw worden ontwikkeld. Herstructurering en intensivering in bestaand gebouwd gebied zijn binnen de 20 Ke-contour nu en in de toekomst wel mogelijk. Revitalisering, herstructurering en transformatie van bestaande woon- en werkgebieden is volgens de Nota cruciaal om de gestelde ruimtelijke doelen te kunnen bereiken.

Uit de overzichtskaarten bij het Lib en de PKB-kaart blijkt dat het plangebied net buiten het beperkingsgebied en de 20 Ke-contour valt. De ligging nabij Schiphol staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wlk bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.2 weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet.

Tabel 4.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wlk

1) Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007).

Op grond van artikel 5.16 van de Wlk kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan) uitoefenen indien:

• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);
• de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
• bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);
• het voorgenomen besluit is genoemd of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

Besluit niet in betekenende mate (Besluit nibm)

In dit Besluit is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀;
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg of niet meer dan 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen.

Het bestemmingsplan is overwegend consoliderend van aard. In het zuidwesten van het plangebied wordt echter de herinrichting van het sportcomplex Rode Molenpolder mogelijk gemaakt. Deze ontwikkeling heeft een verkeersaantrekkende werking. In de paragraaf verkeer is bepaald dat het aantal verkeersbewegingen met 300 motorvoertuigen per etmaal (weekdaggemiddelde) toeneemt (zie paragraaf 4.1). Met behulp van de NIBM-tool (http://www.infomil.nl) is berekend dat de concentratie stikstofdioxide (NO2) als gevolg van dit plan met 0,46 µg/m³ en de concentratie fijn stof (PM10) met 0,12 µg/m³ toeneemt. Beide toenamen zijn minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde. Het plan draagt dus niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit, formele toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel inzicht gegeven in de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied. Met behulp van de saneringstool (www.saneringstool.nl) die behoort bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit wordt inzicht gegeven in de concentraties stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀). Dit is gedaan langs de Hoofdstraat, een maatgevende weg die langs het plangebied loopt. In 2011 bedraagt de jaargemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO₂) hier 25,4 µg/m³. In datzelfde jaar bedraagt de jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM₁₀) hier 24,1 µg/m³. De concentraties luchtverontreinigende stoffen liggen langs de weg onder de grenswaarden uit de Wlk. Omdat direct langs de weg voldaan word aan de grenswaarden, zal dit ter hoogte van het plangebied ook het geval zijn. De concentraties van luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate de locatie verder van de weg is gelegen.

Geconcludeerd wordt dat de Wlk de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is ter hoogte van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Rijksbeleid

Als gevolg van het Verdrag van Valletta, dat in 1998 door het Nederlandse parlement is goedgekeurd en in 2006 zijn beslag heeft gekregen in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg, is de Monumentenwet 1988 gewijzigd. Rijk en provincie stellen zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

Het Rijk heeft deze beleidsuitgangspunten neergelegd in onder meer de Cultuurnota 2005-2008, de Nota Belvedère, de Nota Ruimte en het Structuurschema Groene Ruimte 2.

Provinciaal beleid

De provincie Zuid-Holland hanteert in de Nota Regels voor Ruimte 2005 het uitgangspunt dat op terreinen die voorkomen op de Archeologische Monumentenkaart Zuid-Holland en in gebieden die op de kaart archeologische waarden van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) ten minste een redelijke tot grote kans op archeologische sporen hebben, archeologisch vooronderzoek in het kader van de planvoorbereiding dient plaats te vinden. Voor zover er onzekerheid bestaat over de precieze aanwezigheid van archeologische waarden, dient in het bestemmingsplan voor het bouwrijp maken een omgevingsvergunningsstelsel te worden gehanteerd. Het verlenen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden wordt daarbij afhankelijk gesteld van de uitkomsten van nader archeologisch onderzoek en de belangenafweging op grond daarvan.

Gemeentelijk beleid

In de nota 'Onder de grond - Beleid voor archeologie in Teylingen' (vastgesteld door de gemeenteraad op 20 mei 2010) is het gemeentelijk archeologiebeleid vastgelegd. Het beleid is gebaseerd op wetgeving en de archeologische verwachtings- en beleidskaart van Teylingen en heeft tot doel om het archeologisch erfgoed te behouden en te beschermen. Voor het nemen van beslissingen is een archeologische verwachtings- en beleidskaart opgesteld. Deze geeft inzicht in de archeologische waarden en verwachtingen in Teylingen. Op basis van deze kaart kunnen initiatiefnemers zo goed mogelijk worden geïnformeerd over eventuele archeologische consequenties van ruimtelijke ingrepen.

Op de archeologische beleidskaart zijn de archeologisch waardevolle gebieden aangegeven. De gebieden zijn onderverdeeld in Archeologisch Waardevolle Verwachtingsgebieden AWV 1 t/m 6 en Archeologische Waardevolle Gebieden AWG 1 t/m 2. Per gebied is een voorschrift aangegeven.

Vanwege de verschillende gebieden met een archeologische verwachtingswaarde is in het plangebied de dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen. Binnen bepaalde voorwaarden dient voorafgaand aan de werkzaamheden een verkennend archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Onderstaande figuur geeft de archeologische beleidskaart ter plaatse van het plangebied weer.

Landgoed

Binnen het plangebied is het landgoed Het Oude Koningshuis gelegen. Deze van oorsprong zijnde buitenplaats werd waarschijnlijk rond 1628 aangelegd. Het buiten stond toen bekend als 'Ter Nieuwburgh', naar de stichter, jonkheer Johan van Nyenburgh. In 1680 kwam het landgoed in handen van stadhouder-koning Willem III. Waarschijnlijk is de naam Het Oude Koningshuis aan deze periode te danken.

Het Oude Koningshuis

In de achttiende eeuw heette het buiten ook wel 'Sassigt'. Rond het huisterrein lag een grillig vergraven gracht met eiland. Voor en achter het huis waren zichtassen. Nog altijd is het zicht vanuit het huis over de Wilhelminalaan vrij. De voormalige oprijlaan naar het huis liep ten zuiden van het huis en kwam uit bij het koetshuis. Bij de Hoofdstraat stond een koepel. In de tweede helft van de negentiende eeuw werd het terrein Het Oude Koningshuis grotendeels verkaveld.

Overeenkomstig artikel 14 van de Verordening Ruimte (zie paragraaf 2.1.2) is voor de landgoedbiotoop een vrijwaringszone op de verbeelding opgenomen. Volgens de verordening bestaat de landgoedbiotoop uit een aantal onderdelen:

1. 1. de buitenplaats zelf en daaromheen;
2. 2. de koppeling van het landgoed aan een structuur;
3. 3. het panorama;
4. 4. de zichtlijn;
5. 5. het blikveld.

Hieronder wordt ingegaan op de waarden van de landgoedbiotoop van Het Oude Koningshuis.

1. Buitenplaats zelf en daaromheen

De buitenplaats bestaat uit het complex in de huidige situatie met het in zeventiende-eeuwse herenhuis en een laatnegentiende-eeuws koetshuis. Daaromheen ligt het park met de gracht.

2. Basisstructuur

De (basis)structuur waar een buitenplaats bewust aan gekoppeld is kan bestaan uit een waterloop, weg, of beide. De basisstructuur is vaak gerelateerd aan de landschappelijke onderlegger. Een buitenplaats kan direct aan de basisstructuur grenzen, maar daaraan ook verbonden zijn via zichtlijnen (al dan niet gecombineerd met lanen). Voor het landgoed Het Oude Koningshuis wordt de basisstructuur gevormd door de Hoofdstraat.

3. Panorama / 4. Zichtlijn

Een panorama is een zichtrelatie tussen het hoofdhuis en de openbare ruimte buiten het complex. Het gaat vaak om een op enige afstand gelegen weg van waar het zicht door bomen in een trechtervorm wordt ‘geleid’ naar het huis. Een panorama waaiert uit en is geen nauw ingekaderde lijn: de zichtlijn.

Een zichtlijn is een nauw ingekaderde, ontworpen lijn, die van buiten de buitenplaats zicht geeft op het hoofdhuis en vice versa. De zichtlijn op de voorgevel van het Oude Koningshuis wordt gevormd door de ten zuidoosten van de buitenplaats gelegen Wilhelminalaan. Er is geen sprake van een panorama.

5. Blikveld

Het blikveld bestaat uit de vrije ruimte die nodig is om de buitenplaats van buiten af als geheel (dus vooral het park) te kunnen herkennen en ervaren. Het gaat om buitenplaatsen met hoog opgaande beplanting in een vlak en grotendeels open, groen, al dan niet agrarisch gebied. Het blikveld heeft een straal die overeenkomt met respectievelijk voorkant, achterkant en zijkant van de buitenplaats, plus het grotendeels open gebied tot de grens van de dichtstbijzijnde openbare ruimte (weg, meer, water en dergelijke). Indien een servituut van kracht is dat voorziet in een ruimer blikveld, dan wordt dat servituut aangehouden.

Het blikveld van Het Oude Koningshuis is gelegen te noordoosten van de buitenplaats, ter plaatse van de openbare ruimte bij het gemeentekantoor.

Monumenten

Binnen het plangebied zijn een drietal rijksmonumenten aanwezig en evenveel MIP-objecten (Monumenten Inventarisatie Project). De MIP-objecten bevinden zich langs de Hoofdstraat: villa Berkenrode (nr. 63), woonhuis Nancy (nr. 85) en een woonhuis (nr.15). De Rijksmonumenten, zoals genoemd in tabel 4.3 zijn niet weergegeven op de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan omdat deze aanduiding niet in de SVBP2008 is opgenomen.

Tabel 4.3 Overzicht Rijksmonumenten in het plangebied

Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak.

In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient het volledig verkennend bodemonderzoek te worden verricht.

Het bestemmingsplan maakt een geringe uitbreiding van sportvelden, behorend bij het sportcomplex Rode Molenpolder, mogelijk. Voor deze ontwikkeling is het niet noodzakelijk een verkennend bodemonderzoek uit te voeren. Sportvelden worden namelijk niet gezien als verblijfsruimte. Voor de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het bouwen van de kantine, dient wel een verkennend bodemonderzoek te worden aangeleverd. Alvorens de sloot kan worden gedempt dient de chemische kwaliteit van het slib te worden vastgesteld voor de verspreidingsmogelijkheden. Tevens blijkt uit het bodemloket (www.bodemloket.nl) dat er op deze locatie in het verleden bodemonderzoek heeft plaatsgevonden. Uit deze onderzoeken bleek dat de locatie onverdacht is. Geconcludeerd werd dat vervolgonderzoek niet noodzakelijk was. Nader historisch onderzoek is daarom ook niet nodig.

Geconcludeerd wordt dat het aspect bodemkwaliteit de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

In deze paragraaf is de bestaande situatie vanuit ecologisch oogpunt beschreven en is vermeld welke ontwikkelingen het bestemmingsplan mogelijk maakt. Vervolgens is aangegeven waaraan deze ontwikkelingen - wat ecologie betreft - moeten worden getoetst. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen het toetsingskader dat wordt gevormd door het beleid van Rijk, provincie en gemeente, en het toetsingskader dat door wettelijke regelingen wordt bepaald.

Bestaande situatie

Het plangebied is gelegen in de gemeente Teylingen. Het bestaat uit het westelijk woongebied van de kern Sassenheim. Het plangebied bestaat uit gebouwen, grasland, bomen, struiken, verhard terrein en watergangen. De locatie Post Promenade bestaat in de huidige situatie uit gebouwen, verhard terrein en opgaand groen. De locatie voor de beoogde sportvelden bestaat uit opgaand groen, grasland en watergangen

Beoogde ontwikkelingen

Het plan betreft hoofdzakelijk een consoliderend plan. Het plan is voornamelijk gericht op beheer van de bestaande situatie waarin geen nieuwe ontwikkelingen worden voorzien. Het bestemmingsplan maakt wel de herontwikkeling van locatie Post Promenade, een gedeelte van het plan Beukenhof (uitsluitend door toepassing van een aantal wijzigingsbevoegdheden) en een geringe uitbreiding van de sportvelden aan de Roodemolenpolderweg mogelijk.

Beleid

De Nota Ruimte geeft het beleidskader voor de duurzame ontwikkeling en een verantwoord toekomstig grondgebruik in de vorm van onder andere de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De EHS is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Het netwerk wordt gevormd door kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS is op provinciaal niveau uitgewerkt, de PEHS.

Normstelling

Flora- en faunawet

Voor de soortenbescherming is de Flora- en faunawet (Ffw) van toepassing. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Ffw bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Ffw niet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV). Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• er sprake is van een wettelijk geregeld belang (waaronder het belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en dwingende reden van groot openbaar belang);
• er geen alternatief is;
• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient in het geval van zwaar beschermde soorten of broedende vogels overtreding van de Ffw voorkomen te worden door het treffen van maatregelen, aangezien voor dergelijke situaties geen ontheffing kan worden verleend.

Met betrekking tot vogels hanteert LNV de volgende interpretatie van artikel 11: 'De verbodsbepalingen van artikel 11 beperken zich bij vogels tot alleen de plaatsen waar gebroed wordt, inclusief de functionele omgeving om het broeden succesvol te doen zijn, én slechts gedurende de periode dat er gebroed wordt. Er zijn hierop echter verschillende uitzonderingen:

Nesten die het hele jaar door zijn beschermd

Op de volgende categorieën gelden de verbodsbepalingen van artikel 11 van de Ffw het gehele seizoen:

1. 1. Nesten die, behalve gedurende het broedseizoen als nest, buiten het broedseizoen in gebruik zijn als vaste rust- en verblijfplaats (voorbeeld: steenuil).
2. 2. Nesten van koloniebroeders die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing of biotoop. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak zeer specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: roek, gierzwaluw en huismus).
3. 3. Nesten van vogels, zijnde geen koloniebroeders, die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: ooievaar, kerkuil en slechtvalk).
4. 4. Vogels die jaar in jaar uit gebruikmaken van hetzelfde nest en die zelf niet of nauwelijks in staat zijn een nest te bouwen (voorbeeld: boomvalk, buizerd en ransuil).

Nesten die niet het hele jaar door zijn beschermd

In de 'aangepaste lijst jaarrond beschermde vogelnesten' worden de volgende soorten aangegeven als categorie 5. Deze zijn buiten het broedseizoen niet beschermd:

5. 5. Nesten van vogels die weliswaar vaak terugkeren naar de plaats waar zij het hele jaar daarvoor hebben gebroed of de directe omgeving daarvan, maar die wel over voldoende flexibiliteit beschikken om, als de broedplaats verloren is gegaan, zich elders te vestigen. De soorten uit categorie 5 vragen wel om nader onderzoek, ook al zijn hun nesten niet jaarrond beschermd. Categorie 5-soorten zijn namelijk wel jaarrond beschermd als zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden dat rechtvaardigen.'

De Ffw is voor dit bestemmingsplan van belang, omdat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van en is ook niet nabij een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals een Natura 2000-gebied gelegen. Het plangebied vormt ook geen onderdeel van de PEHS. Derhalve komt gebiedsbescherming niet meer aan de orde.

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld aan de hand van foto's, algemene ecologische kennis en verspreidingsatlassen/gegevens (Broekhuizen, 1992; Limpens, 1997, www.ravon.nl, FLORON, 2002 en www.waarnemingen.nl) waarin de waarnemingen zijn aangegeven. Via het Natuurloket (www.natuurloket.nl) kan een indicatie worden verkregen van de beschikbaarheid van soortengegevens bij verschillende Particuliere Gegevensbeherende Organisaties (PGO's).

Planten

Volgens het Natuurloket zijn planten goed onderzocht binnen de betreffende kilometerhokken, waarbinnen het plangebied is gelegen. Gezien de voorkomende biotopen binnen het plangebied en het intensieve beheer is de verwachting dat er binnen een groot deel van het plangebied geen beschermde soorten voorkomen. Enkele extensief beheerde delen kunnen mogelijk groeiplaatsen hebben van bijzondere en/of beschermde soorten planten, zoals de grote kaardenbol (braakliggend terrein) en in en nabij de watergangen dotterbloem en zwanenbloem.

Vogels

Volgens het Natuurloket zijn vogels goed onderzocht binnen de betreffende kilometerhokken, waarbinnen het plangebied is gelegen. Vogelsoorten zijn te vinden in alle soorten biotopen. De gebouwen bieden broedgelegenheid aan soorten als huismus, gierzwaluw, spreeuw en kauw (met name pannendaken). Langs de waterkant kunnen waterhoen, meerkoet en fuut een verblijfplaats hebben. In tuinen en het opgaande groen komen naar verwachting algemene vogels voor zoals koolmees, huismus, turkse tortel, merel, pimpelmees, kauw, zwarte kraai en spreeuw.

Zoogdieren

Volgens het Natuurloket zijn zoogdieren matig onderzocht binnen de betreffende kilometerhokken, waarbinnen het plangebied is gelegen. Volgens de verspreidingsatlassen (Broekhuizen, 1992; Limpens, 1997) zijn in de omgeving van het plangebied de volgende soorten te verwachten: egel, veldmuis, mol, konijn en huisspitsmuis. Vleermuizen als gewone dwergvleermuis en laatvlieger hebben mogelijk vaste verblijfplaatsen in de bomen (met een diameter groter dan 30 cm) en gebouwen binnen het plangebied. Ook is de verwachting dat vleermuizen het plangebied gebruiken als vliegrouten en foerageergebied.

Amfibieën

Amfibieën zijn volgens het Natuurloket matig onderzocht binnen de betreffende kilometerhokken. Binnen het plangebied zijn watergangen aanwezig. Naar verwachting maken amfibieën met name gebruik van de groene gedeelten van het plangebied. In de watergangen zonder beschoeiing kunnen gewone pad, groene kikker en bruine kikker voorkomen. Volgens de verspreidingsgegevens van RAVON en de voorkomende biotopen is het mogelijk dat een zwaar beschermde soort als de rugstreeppad gebruikmaakt van de watergangen en zandige terreinen binnen het plangebied. Op de ontwikkelingslocaties ontbreekt op dit moment een zandig biotoop. Als gevolg van grondwerkzaamheden kan deze wel ontstaan en zo de rugstreeppad aantrekken.

Vissen

Het Natuurloket geeft aan dat er geen onderzoek is gedaan binnen de betreffende kilometerhokken naar vissen. Gezien de voorkomende biotopen binnen het projectgebied is de kans dat een zwaar beschermde soort als de kleine modderkruiper (zie foto) voorkomt, niet geheel uit te sluiten. Andere beschermde vissen worden niet verwacht, deze stellen hoge eisen aan hun leefgebied en daar voldoet het plangebied niet aan.

Foto: kleine modderkruiper

Vlinders en libellen

Het Natuurloket geeft aan dat vlinders en libellen niet onderzocht zijn binnen het betreffende kilometerhok. Mogelijk maken enkele algemene vlinders en libellen gebruik van de planlocatie als onderdeel van hun leefgebied. Beschermde soorten zijn gezien de voorkomende biotopen binnen het plangebied niet te verwachten.

Overige soorten
Volgens het Natuurloket zijn er geen gegevens beschikbaar van beschermde reptielen en overige insecten. Genoemde beschermde soortengroepen stellen hoge eisen aan hun leefgebied; het plangebied voldoet hier niet aan. Daarmee zijn de overige soorten niet te verwachten binnen het plangebied.

In tabel 4.4staat aangegeven welke beschermde soorten er binnen het plangebied (naar verwachting) voorkomen en onder welk beschermingsregime deze vallen.

Tabel 4.4 Beschermde soorten binnen het plangebied en het beschermingsregime

Gebiedsbescherming

De Natuurbeschermingswet vormt geen beletsel voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

Soortenbescherming

Gebiedsbescherming

De natuurbeschermingswet vormt geen beletsel voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

Soortenbescherming

Het bestemmingsplan is het besluit dat ingrepen mogelijk maakt en een aantasting van beschermde dier- of plantensoorten kan betekenen. Uiterlijk bij het nemen van een besluit dat ruimtelijke veranderingen mogelijk maakt, zal daarom zekerheid moeten zijn verkregen dat overtredingen van de Flora- en faunawet niet optreden. De benodigde werkzaamheden ten behoeve van deze ontwikkeling kunnen leiden tot aantasting van te beschermen natuurwaarden.

• Er zal geen ontheffing nodig zijn voor de tabel 1 soorten van de Flora- en faunawet waarvoor een vrijstelling van de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet geldt.
• De aantasting en verstoring van broedende vogels dient te worden voorkomen door werkzaamheden te starten als er geen vogels in en direct om de ontwikkelingslocaties broeden (broedseizoen is globaal van 15 maart tot en met 15 juli).
• Nader onderzoek naar vleermuizen (tabel 3, bijlage IV HR) en vogels met een vaste nestplaats in bomen en bebouwing is noodzakelijk. Voorafgaand aan de werkzaamheden aan de watergangen is ook nader onderzoek naar beschermde vissen noodzakelijk.
  1. 1. Indien vaste rust-, verblijfs- of voortplantingsplaatsen en/of primaire vliegroutes of primaire foerageergebieden van vleermuizen en/of broedvogels aanwezig blijken te zijn en aangetast worden door de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen, dan dient overtreding van de Flora- en faunawet voorkomen te worden door het treffen van mitigerende en compenserende maatregelen. Indien de vereiste maatregelen worden genomen zal de Flora- en faunawet de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staan. Indien de vereiste maatregelen niet mogelijk zijn, dient in nader overleg met de Dienst Regelingen van het ministerie van LNV bepaald te worden of het plan in zijn huidige vorm uitvoerbaar is.
  2. 2. In de watergangen komt mogelijk de kleine modderkruiper (tabel 2-soort) voor. Indien blijkt dat de soort aanwezig is, dient voor de werkzaamheden aan de watergang een ontheffing aangevraagd te worden bij het Ministerie van LNV. De nieuwe watergang is eveneens geschikt als leefgebied voor deze soort zodat verwacht mag worden dat de ontheffing zal worden verleend. Indien de vereiste maatregelen worden genomen zal overtreding van de Flora- en faunawet niet plaatsvinden. De Flora- en faunawet zal in dat geval de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staan.
• Vestiging van de rugstreeppad (tabel 3-soort) op de ontwikkelingslocaties dient te worden voorkomen (en daarmee een ontheffingprocedure). De ontwikkelingslocaties dienen daarom (voorafgaand aan het uitvoeren van mogelijke grondwerkzaamheden) volledig afgeschermd te worden met antiworteldoek. De antiworteldoek dient een hoogte van 40/50 cm te hebben en dient 5 cm in de grond te worden geplaatst. Bovendien wordt aanbevolen de werkzaamheden op elkaar te laten aansluiten, zodat exemplaren van de rugstreeppad geen kans krijgen zich te vestigen in het gebied. Dit dient dan niet in het najaar of de winter te gebeuren, maar in het late voorjaar en de zomer, omdat anders de padden al op zoek zijn naar winterverblijfplaatsen in de grond.

Waterbeheer en watertoets

Vanaf 1 november 2003 is de watertoets wettelijk van toepassing, een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over waterhuishoudkundige aspecten van ruimtelijke plannen. De watertoets heeft als doel om te voorkomen dat nieuwe ruimtelijke plannen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het projectgebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW).

Nationaal:

• Nationale Waterplan (NW);
• Waterbeleid voor de 21^ste eeuw (WB21);
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW);

Provinciaal

• Waterwet.
• Provinciaal Waterplan 2010-2015.

Waterschapsbeleid

Bij het opstellen van het Waterbeheerplan 2010-2015 (WBP4) heeft het Hoogheemraadschap van Rijnland erop ingezet eerst ver vooruit te blikken en vanuit dat perspectief terug te redeneren naar wat Rijnland met zijn partners écht moet gaan oppakken in de planperiode 2010-2015 om te voldoen aan de wettelijke taken en ambities. Waar in het vorige waterbeheerplan veel aandacht gericht was op planvorming, richt het WBP4 zich vooral op uitvoering. Met dit waterbeheerplan wil Rijnland invulling geven aan de opgaven vanuit de KRW, vanuit het Nationaal Bestuurakkoord Water (NBW-actueel) en vanuit actuele Peilbesluiten. Daarnaast spelen belangrijke zaken als 'het op orde hebben' van de keringen, renovatie van boezem- en poldergemalen en het uitvoeren van het reguliere baggerprogramma voor polder en boezem.

Huidige situatie

Het plangebied is gelegen in de gemeente Teylingen. Het bestaat uit het westelijk woongebied van de kern Sassenheim.

Bodem en grondwater

Het grootste deel van het maaiveld ligt nu tussen NAP +0,3 m en NAP +0,7 m. Het plangebied ligt op de overgang van de strandwal naar de strandvlakte. De bodem bestaat dus voornamelijk uit zand. In het plangebied is sprake van grondwatertrap II. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand varieert tussen de 0,25 m en de 0,4 m onder het maaiveld en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert tussen de 0,5 m en de 0,8 m beneden het maaiveld.

Waterkwantiteit

In het plangebied zijn een aantal primaire boezemwateren en lokale boezemwateren aanwezig.

Veiligheid en waterkeringen

In het plangebied en directe omgeving bevinden zich een aantal boezemkades. Het gaat om de kade aan de Trekschuit, aan de Veldhuijzen van Zantenpad/Albert Plesmanlaan en de kades van de Mottigerpolder ten noordwesten van het plangebied.

Afvalwater en riolering

Het plangebied is aangesloten op het gemeentelijke gemengd rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Dit bestemmingsplan is overwegend consoliderend van aard. Er zijn twee nieuwe ontwikkelingen opgenomen. Het plan biedt daarom weinig of geen mogelijkheden om het watersysteem en -beheer te verbeteren. Het bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van locatie Post Promenade en een gedeelte van het plan Beukenhof (na het toepassen van wijzigingsbevoegdheden) mogelijk, alsmede de herinrichting van het sportcomplex aan de Roodemolenweg.

• Post Promenade en Beukenhof

In de huidige situatie is zijn deze terreinen geheel verhard. In de toekomstige situatie zal er meer ruimte zijn voor groenvoorzieningen en zullen de watergangen op elkaar aangesloten worden. Deze ontwikkeling heeft daarmee een positieve invloed op de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse.

• Sportcomplex

Het bestemmingsplan voorziet in een herinrichting van het sportcomplex die de aanleg van een tenniscomplex met tennisbanen en een clubhuis omvat en voorziet in een optimalisering van de capaciteit van de voetbalvelden. De voetbalvelden en het tenniscomplex worden voorzien van een drainagesysteem. Dit loost direct op het oppervlaktewater ten westen van het complex. De precieze uitwerking staat nog niet vast, daarom is er ook geen exacte toename aan verharding bekend. Bij de nadere uitwerking zal gekeken worden hoeveel compensatie vereist is. Compensatie zal gezocht worden bij de naastgelegen watergang of in het naastgelegen park.

Als in de toekomst meer ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, is het uitgangspunt dat de waterhuishoudkundige situatie niet mag verslechteren. Dit betekent bijvoorbeeld dat de waterhuishouding kan worden verbeterd door het afkoppelen van schoon verhard oppervlak. Hiermee wordt voorkomen dat schoon hemelwater wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie. Dit betekent ook dat toename van het verharde oppervlak met 15% in de vorm van oppervlaktewater moet worden gecompenseerd en dat dempingen binnen het gebied voor 100% (in m² en m³) moeten worden gecompenseerd. Ook combinaties met andere functies zoals groen en recreatie liggen voor de hand. Door de aanleg van natuurvriendelijke en ecologische oevers wordt bijvoorbeeld meer waterberging gerealiseerd. Daarnaast is het van belang om bij eventuele ontwikkeling diffuse verontreinigingen te voorkomen door het gebruik van duurzame, niet-uitloogbare materialen (geen zink, lood, koper en PAK's-houdende materialen), zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwater en riolering

Conform de Leidraad Riolering West-Nederland en vigerend waterschapsbeleid, is het voor nieuwbouw verplicht een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Huishoudelijk afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater zijn er twee mogelijkheden. Indien open water in de directe omgeving aanwezig is, wordt hemelwater afgevoerd naar dat oppervlaktewater. Indien infiltratie mogelijk is, dan wordt schoon hemelwater geïnfiltreerd.

Beheer en onderhoud

Voor aanpassingen aan het bestaande waterhuishoudingsysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de 'Keur'. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van water naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd en opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit van het profiel en/of veiligheid wordt aangetast, de aan- en/of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de 'Keur'. Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Vanwege het consoliderende karakter van dit bestemmingsplan vinden er geen grote veranderingen plaats in het waterhuishoudkundige systeem. De veranderingen die wel plaatsvinden hebben geen negatief effect op het waterhuishoudkundige systeem.

Normstelling en beleid

Duurzaam bouwen is een onderwerp dat in toenemende wordt uitgewerkt door de overheden in Nederland. In landelijk beleid zijn er enkele toetsingskaders waaraan de duurzaamheid van gebouwen kan worden afgemeten. In het Bouwbesluit (2003) zijn normen voor de energiezuinigheid van gebouwen opgenomen. Voor woningen geldt een energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0,8 en voor kantoren 1,1. In het Besluit energieprestatie gebouwen (2006) is vastgelegd dat bij de bouw, verkoop of verhuur van een gebouw een energieprestatiecertificaat wordt verstrekt.

Naast de wettelijke normen voor energiegebruik zijn er diverse pakketten voor Duurzaam Bouwen (DuBo) in gebruik. Deze pakketten gelden als een soort checklist van allerlei maatregelen die men kan nemen op het gebied van duurzaamheid. Er zijn afzonderlijke pakketten voor:

1. 1. woningbouw en utiliteitsbouw (beheer);
2. 2. woningbouw en utiliteitsbouw (nieuw);
3. 3. grond-, weg- en waterbouw;
4. 4. en stedenbouw.

Regionaal beleidskader

Samen met andere gemeenten in de regio en de Milieudienst West-Holland gebruikt de gemeente Teylingen een pakket met aanvullende eisen voor het vormgeven van een duurzame omgeving, het zogenaamde DuBo Plus. Daarnaast is er voor hogere schaalniveaus het Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw (2005) uitgewerkt. Dit beleidskader biedt enkele instrumenten die kunnen worden gebruikt bij stedelijke projecten van meer dan 10 woningen of een grondoppervlakte van meer dan 1 ha.

In het beleidskader zijn ambities vastgelegd voor verschillende thema's van de 3 P's: People, Planet en Profit. Ambities zijn gericht op het voldoen aan de wettelijke normen. Daarnaast is er voor elk aspect een extra ambitieniveau opgenomen. Zo geldt er energieprestatie een EPC van 20% onder de wettelijke norm en voor het materiaalgebruik het toepassen van demontabel en herbruikbare bouwstoffen. In het Regionaal Beleidskader wordt voorgesteld om bij elk project te werken met een extra ambitieniveau voor tenminste één aspect.

Conclusie

Concluderend kan worden gesteld dat de gemeente Teylingen zich extra wil inspannen voor Duurzaam Bouwen. Dit betekent dat zij bij projecten bij voorkeur de opgestelde kaders toepast en in beginsel streeft naar een hoger ambitieniveau dan de wettelijk geldende normen. Ontwikkelingen die in de toekomst binnen het plangebied mogelijk worden gemaakt, zullen ook aan de genoemde kaders worden getoetst.

Het bestemmingsplan Sassenheim-West betreft grotendeels een consoliderend bestemmingsplan waardoor onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid niet noodzakelijk is.

Voor de ontwikkelingen zoals deze zijn beschreven in paragraaf 2.2.2 en die direct worden bestemd, is de economische uitvoerbaarheid reeds onderbouwd.

Het bestemmingsplan kent een aantal wijzigingsbevoegdheden. Indien in de toekomst gebruik zal worden gemaakt van deze wijzigingsbevoegdheden, zal hiervoor een afzonderlijke financiële verantwoording moeten worden gegeven.

Het voorontwerp bestemmingsplan is in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro toegezonden aan de overlegpartners van de gemeente Teylingen. Daarnaast heeft het voorontwerp bestemmingsplan van 16 februari tot en met 29 maart 2011 ter inzage gelegen. In die periode kon iedereen een inspraakreactie over het plan indienen. Op 14 februari 2011 heeft bovendien een inloopavond plaatsgevonden, waar reacties gegeven konden worden op het plan. In Bijlage 3 is de inspraak- en vooroverlegnota opgenomen waarin alle reacties samengevat en beantwoord. De integrale overlegreacties zijn opgenomen in Bijlage 4.

Het college van burgemeester en wethouders heeft de nota Handhaving 2007-2010 op 22 april 2008 vastgesteld. Deze nota geeft aan hoe de gemeente de komende vier jaar de handhaving wil versterken. De nota is vooral bedoeld als kader waarbinnen de gemeente acties opstart. Deze acties gaan over de verschillende terreinen van handhaving. Dit zijn bouw- en woningtoezicht, openbare orde en milieu. In de nota gaat het vooral over beleidsvoornemens en de met ingang van 2008 op te stellen uitvoeringsprogramma's op de diverse gebieden. Ook wordt beschreven hoe de gemeente de samenwerking tussen de verschillende instanties (politie, milieudienst, Hoogheemraadschap van Rijnland, provincie Zuid-Holland) wil versterken. Op enkele punten is ook al concreet beleid opgenomen, bijvoorbeeld als het gaat om gedogen, de wijze van het opleggen van sancties (boetes bijvoorbeeld) en het al dan niet toestaan van permanente bewoning van kampeermiddelen en recreatiewoningen. Ook is er aandacht voor de manier waarop de inwoners geïnformeerd worden, over welke regels er gelden in de gemeente en het hoe en waarom van handhaving.

Door de gemeente is een prioriteitstelling opgesteld. Belangrijkste speerpunten van het handhavingsbeleid zijn;

1. 1. toezicht op zaken die met veiligheid te maken hebben:
   • brandveiligheid;
   • veiligheid bij het bouwen;
   • reageren op meldingen en woningklachten die met veiligheid van doen hebben;
2. 2. toezicht op illegaal gebruik en het buitengebied:
   • naleving van bestemmingsplanvoorschriften als het gaat om illegaal gebruik en bewoning in het buitengebied;
   • handhaving in het buitengebied.

Daarnaast moet de reguliere handhaving op vergunningen (bouwen zonder of in strijd met de vergunning) op niveau blijven.

De handhaving van de regelgeving vervat in dit bestemmingsplan is de bevoegdheid van burgemeester en wethouders. Het gaat daarmee met name om de regels inzake het bouwen en het gebruik van gronden en bouwwerken. In het Bro is een algemeen verbod opgenomen om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met de bestemming. Een aantal vormen van gebruik worden specifiek aangeduid als strijdig met de bestemming, om handhavend optreden hiertegen goed mogelijk te maken. Uiteraard betreft het hier een niet-limitatieve opsomming.

Handhaving van dit plan is van belang om de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid in stand te houden. Daarnaast heeft handhaving uiteraard ook een belangrijke functie in het kader van de rechtszekerheid en rechtsgelijkheid.

De regels in dit plan zijn voldoende duidelijk, concreet en toepasbaar om te kunnen handhaven. Handhaving van het plan zal in de praktijk primair plaatsvinden via de bestemmingsplantoets in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen en door feitelijk toezicht op de aanwezigheid van bouwwerken en op gebruiksactiviteiten. Binnen de gemeente heeft de afdeling bouw- en woningtoezicht hierin een centrale taakstelling. Bij gebleken strijdigheid met het plan wordt, afhankelijk van de prioriteitstelling uit de Nota Handhaving 2007-2010, een handhavingtraject ingezet.