het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Teylingen' van de gemeente Teylingen.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1525.BP2010TEY02003-0401 met de bijbehorende regels en bijlagen.

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is, zoals arts, notaris of advocaat.

Om hieraan te kunnen voldoen worden de volgende voorwaarden gesteld:

1. a. de woonfunctie als primaire functie blijft gehandhaafd;
2. b. het vloeroppervlak in gebruik voor kantoor- en/of praktijkruimte is niet groter dan 30% van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 50 m², inclusief aan- en uitbouwen;
3. c. ten behoeve van de kantoor- en/of praktijkruimte is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
4. d. het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
5. e. er vindt geen horeca en geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan de uitoefening van een aan-huis-gebonden beroep.

een toevoeging van een afzonderlijke ruimte aan een hoofdgebouw, dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een bijgebouw of overkapping gebouwd tegen een op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw en/of tegen een op hetzelfde perceel gelegen aan en/of uitbouw en/óf tegen een ander tegen dit hoofdgebouw gebouwd bijgebouw of overkapping.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de achtergevel van het hoofdgebouw of achter een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan. Zie Figuur 2.

de gevel van het hoofdgebouw ter plaatse van het achtererf.

een bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren.

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

een onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

het percentage, dat de grootte van het deel van een bouwvlak binnen een bouwperceel aangeeft, dat maximaal bebouwd mag worden.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon exploiteren en beheren van een verblijfsrecreatief complex, gericht op het als onderneming jaarlijks aanbieden van recreatief verblijf aan meerdere, steeds wisselende personen.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten; deze wordt gemeten tussen de gevelmuren en/of gemeenschappelijke scheidsmuren.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting ter plaatse noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

een object zoals bedoeld in artikel 1, lid 1 sub b van het Besluit van 27 mei 2004, houdende milieukwaliteitseisen voor externe veiligheid van inrichtingen milieubeheer (Besluit externe veiligheid inrichtingen).

1. a. bij bebouwing: een gebouw of een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand is gekomen of tot stand zal komen met in achtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
2. b. bij gebruik: het legale gebruik zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan ter inzage is gelegd.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet en/of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een bedrijf zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

prostitutie, waarbij de seksueel-erotische dienstverlening in een besloten daarvoor specifiek bedoelde en ingerichte ruimte wordt aangeboden.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke hoogte of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, dit me inbegrip van de begane grond en een dakterras en met uitsluiting van een zolder en kelder, die beide lager zijn dan 1,5 m of niet voor verblijf geschikt zijn.

een al dan niet overdekt detailhandelsonderneming, waarin een volledig of nagenoeg volledig assortiment aan bouwmaterialen en doe-het-zelfproducten uit voorraad wordt aangeboden.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik.

een vorm van recreatie waarbij personen een gedeelte van een dag doorbrengen om zich in hun vrije tijd te ontspannen, waarbij gebruik gemaakt wordt van al dan niet daarvoor aangelegde dan wel gebouwde voorzieningen, zonder dat daarbij sprake is van overnachten.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

een buitenruimte, behorende bij het gebruik van het hoofdgebouw, dat bovenop het gehele of een gedeelte van een hoofdgebouw, aanbouw of uitbouw is gesitueerd.

inrichting voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden,verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

een detailhandelsonderneming nader te onderscheiden in de volgende branchegroepen:

1. a. detailhandel met betrekking tot woninginrichting waaronder meubelen, parket, zonwering en vloerbedekking, met een brutovloeroppervlak van minimaal 1.000 m²;
2. b. detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen;
3. c. detailhandel in volumineuze goederen (auto's, motoren, boten, caravans, keukens, badkamers, tenten, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen zoals accessoires, onderhoudsmaterialen, onderdelen en/of materialen);
4. d. tuincentra;
5. e. bouwmarkten.

de bouwlaag op de begane grond.

een ruimte, waarin de hoofdtoegang van de woning is gelegen.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouwen dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

de volgens het kadaster geldende grens van het erf; indien er sprake is van meer aaneengebouwde woningen op één kadastraal perceel, is dit de feitelijke grens van het erf behorende bij de betreffende woning.

er is sprake van een erker, indien voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. a. is een uitbouw en bestaat hoofdzakelijk uit doorzichtige delen, en;
2. b. is rechtstreeks toegankelijk vanuit achtergelegen ruimte en één geheel hiermee vormt, en;
3. c. is geen entreeportaal van de woning, en;
4. d. behoort tot een onder het raam gelegen borstwering.

het bedrijfsmatig, of in een omvang alsof die bedrijfsmatig is, prostitutie aanbieden door een natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend, zoals escortservices en bemiddelingsbureaus.

gebeurtenis gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning, cultuur, thematische markten en andere vertoningen.

een terrein waar evenementen mogen worden gehouden.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen, zoals bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder.

een gebouw of een functioneel en/of bouwkundig samenhangend complex van gebouwen, dat op een bouwperceel door aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw aangemerkt moet worden.

een onderneming, gericht op één of meer van de navolgende activiteiten:

1. a. het verstrekken van ter plaatse te nuttigen dranken en/of etenswaar;
2. b. het exploiteren van zaalaccommodatie, zonder regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek-/dansevenementen;
3. c. het bedrijfsmatig verstrekken van logies;
4. d. het bovenstaande al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.

een horecaonderneming, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met - al dan niet - als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse.

persoon of groep van personen, die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; bedrijfsmatige kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen.

1. a. een deel van het water en de daarbij behorende voorzieningen, zoals aanlegsteigers, meerpalen en een botenhelling, ten behoeve van het afmeren van recreatieve vaartuigen voor zover dit:
   1. 1. bestemd en ingericht is voor het voor onbepaalde tijd veilig en beschut achterlaten van onbemande pleziervaartuigen en recreatiewoonschepen en eventueel voor het tijdelijk verblijf van bemande pleziervaartuigen;
   2. 2. onder beheer en toezicht staat van een havenmeester of beheerder;
2. b. overige voorzieningen, gebouwen en terreinen in de vorm van een kleinschalige kantine, een kleinschalige reparatiegelegenheid voor vaartuigen, een ruimte ten behoeve van de verkoop van scheepsbenodigdheden, een terrein voor de opslag van pleziervaartuigen, gebouwen voor de verkoop van pleziervaartuigen en toeristische standplaatsen.

niet als een bouwwerk aan te merken vouwwagen, kampeerauto, caravan, stacaravan of hiermee gelijk te stellen verplaatsbare onderkomen, die bestemd is voor recreatief verblijf en waarbij de gebruiker(s) zijn/haar (hun) hoofdverblijf elders heeft (hebben).

een voorziening gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

een constructie van één of meerdere schuine dakvlakken ter afdekking van een gebouw.

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Activiteitenbesluit, en voor zover de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij hoort.

een constructie, zijnde een onderdeel van een erfafscheiding, waarbij de hoogte en de langste zijde van het grondoppervlak van de kolom een verhouding hebben van 2:1 en de langste en kortste zijde van dit grondoppervlak een verhouding hebben van 2:1.

een object als bedoeld in artikel 1, lid 1 onder l van het Besluit van 27 mei 2004, houdende milieukwaliteitseisen voor externe veiligheid van inrichtingen milieubeheer (Besluit externe veiligheid inrichtingen).

educatieve, (para)medische, sociaal-culturele, voorzieningen ten behoeve van de openbare dienstverlening, evenementen en verenigingsleven, alsmede ondergeschikte detailhandel en horeca in combinatie met en ten dienste van deze voorzieningen.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een ruimte, die voor mensen toegankelijk is en gelegen is onder peil.

detailhandel als activiteit die in ruimtelijk, functioneel en inkomenswervend opzicht maximaal 10% bedraagt van de volgens het bestemmingsplan toegestane hoofdfunctie. De detailhandelsactiviteit is van zulke beperkte bedrijfsmatige en/of ruimtelijke omvang dat de functie waaraan zij wordt toegevoegd qua aard, omvang en verschijningsvorm, overwegend of nagenoeg geheel als hoofdfunctie duidelijk herkenbaar blijft.

het in verband met een andere hoofdfunctie op een perceel verstrekken van eten en drinken tegen betaling voor gebruik ter plaatse, in die mate dat de horecafunctie maximaal 10% bedraagt van de hoofdfunctie die op het perceel plaatsvindt en het verstrekken van dat eten en drinken alleen plaatsvindt als beperkt en ondergeschikt onderdeel van en voortvloeiende uit de hoofdfunctie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1. a. de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer voor gebouwen indien de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer ligt tussen 0 en 0,15 m boven het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein;
2. b. in alle andere gevallen is dit de bovenkant van het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

betreft het langer dan acht weken door een huishouden verblijven in een woning. Ook wordt inschrijving op grond van de wet Bag op het betreffende adres aangemerkt als permanente bewoning. Permanente bewoning van recreatiewoningen is niet toegestaan.

elk vaartuig dat uitsluitend of hoofdzakelijk wordt gebruikt voor enige vorm van pleziervaart, waterrecreatie of watersport met uitzondering van een zeilplank.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

vuurwerk, niet zijnde consumentenvuurwerk.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een seksinrichting of een escortonderneming.

een permanent ter plaatse aanwezig gebouw of onderdeel van een gebouw, geen woonkeet en geen (sta)caravan of andere constructie op wielen zijnde, dat bedoeld is om uitsluitend door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat het hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar te worden gebruikt.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte in een gebouw of een vaartuig, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof het bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden; hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, escortonderneming, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

een bedrijfsmatige activiteit gericht op het verrichten van seksuele handelingen en/of het verrichten van erotisch/pornografische vertoningen.

een voorziening, die uitnodigt om te spelen en te ontmoeten. Naast speeltoestellen zijn dit ook skatebanen, al dan niet verharde trapveldjes en hiermee vergelijkbare voorzieningen.

de Bijlage Staat van bedrijfsactiviteiten - 'bedrijventerrein', die van deze regels deel uitmaakt.

een buiten de besloten ruimte van een inrichting liggend deel van een horecabedrijf waar sta- of zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken kunnen worden geschonken of spijzen voor directe consumptie kunnen worden bereid of verstrekt.

een vergroting van een ruimte van een hoofdgebouw, dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

de verbeelding van het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Teylingen' bestaande uit 4 kaartbladen, waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangewezen.

recreatie in ruimten welke zijn bestemd of opgericht voor recreatief nachtverblijf, zoals een recreatiewoning.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de voorzijde van het hoofdgebouw of voor een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan. Zie Figuur 2.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of ''uitstraling'' als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de lijn waarin de voorgevel van een hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan. Zie Figuur 1 in artikel 1.101.1.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een niet-aangebouwde woning.

de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het bedrijfsmatig exploiteren van gebouwen met bijbehorende voorzieningen, waarbij de mogelijkheid wordt geboden om zowel actief als passief te werken aan de gezondheid en het welzijn van de mens, met in begrip van ondergeschikte detailhandel in wellnessgerelateerde producten.

de Wet geluidhinder.

een bedrijf, zoals bedoeld in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht, die in belangrijke mate geluidshinder kan veroorzaken.

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor huisvesting van niet meer dan één huishouden.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het verlenen van diensten als genoemd onder het begrip 'kantoor', waarbij de dienstverlening niet ten dienste staat van en verbonden is aan de uitoefening van bedrijfsactiviteiten, maar een afzonderlijke eenheid vormt.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van het hoofdgebouw en tussen een denkbeeldige lijn in het verlengde van de voor- en achtergevel van het

hoofdgebouw. Zie Figuur 2 in artikel 1.101.2.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Bij het toepassen van deze regels wordt als volgt gemeten/gerekend:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot bouwperceelgrenzen wordt daar gemeten waar deze afstand het kleinst is.

1. a. in geval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Bij ondergronds bouwen:

vanaf peil tot aan de bovenkant van de laagst gelegen afgewerkte vloer onder peil van een gebouw.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren; bij afwezigheid van een gevel: de rand van het bouwwerk geprojecteerd op het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens het geldende Bouwbesluit.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

vanaf het waterpeil tot aan het hoogste punt van het woonschip, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antenne-installaties en naar de aard daarmee gelijk te stellen onderdelen.

tussen de onderzijde van de beganegrondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

het overdekte grondoppervlak, dat loodrecht gelegen is onder het dakoppervlak.

deze worden buitenwerks gemeten, met dien verstande dat functioneel ondergeschikte bouwdelen zoals gangboorden tot een maximum van 0,50 meter buiten beschouwing worden gelaten.

1. a. de diepte van aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en –overkappingen aan de achtergevel wordt gemeten haaks vanuit de betreffende achtergevel van het hoofdgebouw.
2. b. de breedte van aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en –overkappingen aan de zijgevel wordt gemeten haaks vanuit de betreffende zijgevel van het hoofdgebouw.

De voor Agrarisch aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van een agrarisch bedrijf;
2. b. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' is een bedrijfswoning toegestaan;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, water, nutsvoorzieningen, perceelsontsluitingen en voet- en fietspaden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Ter plaatse van de 'wro-zone 1 - wijzigingsgebied' kan de bestemming Agrarisch worden gewijzigd naar bedrijven, kantoren en/of maatschappelijke voorzieningen, waarbij de volgende regels gelden:

1. a. er wordt rekening gehouden met het beleidskader zoals neergelegd in de gemeentelijke Visie Warmonderweg;
2. b. er mag een bouwvlak op het bouwperceel worden gelegd, onder de voorwaarde dat:
   1. 1. het bouwvlak op minimaal 35 m ligt van de woning aan de Rijksstraatweg 60 en waarvan de maximale bouwhoogte 9 m bedraagt in de zone tot 44 m van de woning Rijksstraatweg 60 en waarvan de bouwhoogte maximaal 12 meter bedraagt in het overige deel van het bouwvlak;
   2. 2. het bouwvlak op minimaal 12 m afstand ligt van de woning aan de Warmonderweg 6;
3. c. het bebouwingspercentage mag voor bedrijven maximaal 60% van het bouwvlak bedragen;
4. d. het bebouwingspercentage mag voor kantoren en/of maatschappelijke voorzieningen maximaal 40% van het bouwvlak bedragen;
5. e. maximaal milieucategorie 2 bedrijven uit de Bijlage Staat van bedrijfsactiviteiten -'bedrijventerrein'zijn toegestaan;
6. f. dakterassen zijn niet toegestaan;
7. g. horeca, showroom en detailhandel in volumineuze goederen zijn niet toegestaan;
8. h. het betreft kleinschalige kantoren met maximaal 1.000 m² per vestiging.

Ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone 2 - wijzigingsgebied' kan de bestemming Agrarischworden gewijzigd naar Bedrijf - 1 met dien verstande dat:

1. a. de milieucategorie voor de toegestane bedrijven niet meer mag bedragen dan 3.1, met dien verstande dat indien de woonbestemming van de woning Rijksstraatweg 3 wordt opgeheven de milieucategorie niet meer mag bedragen dan 3.2;
2. b. het bebouwingspercentage maximaal 60% mag bedragen;
3. c. de bouwhoogte mag maximaal 10 meter mag bedragen met dien verstande dat voor maximaal 25% van de bebouwbare oppervlakte een hoogte accent met een maximale bouwhoogte van 15 meter is toegestaan;
4. d. een strook van ten minste 25 meter uit de as van de weg Leidse Vaart en ten minste 50 meter vanaf de as van de Rijksweg A-44 onbebouwd dient te blijven;
5. e. rekening gehouden dient te worden met de ter plaatse geldende dubbelbestemming Leiding -Hoogspanning;
6. f. een stedenbouwkundig plan dient te worden uitgewerkt met in achtneming van de volgende regels:
   1. 1. de onder a. tot en met e. gestelde criteria dienen te worden uitgewerkt ten behoeve van de bepaling van het bouwvlak;
   2. 2. het voorzien in een milieuzonering indien de woning aan de Rijksstraatweg 3 wordt gehandhaafd.

In het kader van het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid zoals vermeld onder artikel 3.3 en 3.4 geldt dat nader onderzoek moet worden verricht naar :

1. a. de gevolgen voor geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid;
2. b. de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem;
3. c. de gevolgen van voorkomende archeologische waarden;
4. d. de gevolgen voor de in of nabij het gebied voorkomende natuurwaarden.

De voor Bedrijf - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2.0': bedrijven uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - 'bedrijventerrein' of bedrijven uit ten hoogste één subcategorie hoger dan deze categorie die naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot categorie 2;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1': bedrijven uit ten hoogste categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - 'bedrijventerrein' of bedrijven uit ten hoogste één subcategorie hoger dan deze categorie die naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot categorie 3.1;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2': bedrijven uit ten hoogste categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - 'bedrijventerrein' of bedrijven uit ten hoogste één subcategorie hoger dan deze categorie die naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot categorie 3.2;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 4.1': bedrijven uit ten hoogste categorie 4.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - 'bedrijventerrein' of bedrijven uit ten hoogste een subcategorie hoger dan deze categorie die naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot categorie 4.1;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 4.2': bedrijven uit ten hoogste categorie 4.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - 'bedrijventerrein';
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 5.2': bedrijven uit ten hoogste categorie 5.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - 'bedrijventerrein';
7. g. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' is een bedrijfswoning toegestaan;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' is tevens detailhandel toegestaan;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel volumineus' is tevens detailhandel in volumineuzegoederen toegestaan;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' is tevens een zelfstandig kantoor toegestaan;
11. k. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' is uitsluitend parkeren toegestaan;
12. l. ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening' zijn tevens nutsvoorzieningen toegestaan;
13. m. ter plaatse van de aanduiding 'recreatie' is tevens een bedrijf toegestaan waarin activiteiten worden ontplooid met een recreatief of sportief karakter;
14. n. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1 - kampeerwinkel' is tevens een kampeerwinkel toegestaan;
15. o. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1 - kantoor' is zelfstandige kantoorruimte toegestaan met een gezamenlijk maximum oppervlak van 6.100 m²;
16. p. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1 - koekfabriek' is tevens een koekfabriek toegestaan;
17. q. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1 - medisch' is tevens een medische voorziening toegestaan;
18. r. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1 - milieustraat' is tevens een milieustraat toegestaan;
19. s. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1 - ondergeschikte detailhandel' is tevens een ondergeschikte detailhandelsvestiging toegestaan met een maximaal oppervlakte van 400 m²;
20. t. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1 - reclamemast 1' en 'specifieke vorm van bedrijf - 1 - reclamemast 2' is tevens een reclamemast toegestaan;
21. u. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1 - verffabriek' is tevens een verffabriek toegestaan;
22. v. ter plaatse van de aanduiding 'sportveld' is tevens een sportveld toegestaan met bijbehorende bebouwing;
23. w. ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen met lpg' is tevens een verkooppunt voor motorbrandstoffen, met lpg, met daarbij behorende andere detailhandel en een autowasstraat toegestaan met dien verstande dat:
    1. 1. ter plaatse een doorzet van maximaal 1.000 m³ is toegestaan;
    2. 2. de lpg afleverzuil, ondergrondse opslagtank en het lpg vulpunt zijn gelegen binnen een straal van 25 meter;
24. x. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1 - opslag goederen' is tevens opslag van volumineuze goederen voor particulieren toegestaan;
25. y. bedrijfsgebonden detailhandel voor zover dit een normaal en ondergeschikt bestanddeel uitmaakt van de totale bedrijfsvoering;
26. z. het oppervlak aan bedrijfsgebonden kantoren per bedrijf bedraagt maximaal 50% van het bedrijfsvloeroppervlak, met een maximum van 3.000 m² per bedrijf met uitzondering van Akzo aan de Rijksstraatweg 31, waar maximaal het bestaande aantal m² is toegestaan ten tijde van het ontwerpbestemmingsplan + 10% bvo kantoor. Het oppervlak aan bedrijfsgebonden kantoor bij Akzo is met de provincie afgestemd;
27. aa. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, perceelsontsluitingen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en verkeersontsluitingen niet behorende tot de hoofdverkeerstructuur.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Wgh-inrichtingen zijn niet toegestaan;
2. b. Bevi-inrichtingen zijn uitsluitend ter plaatse van een aanduiding veiligheidszone-Bevi of veiligheidszone-lpg toegestaan conform artikel 31.1 en 31.2;
3. c. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt voor motorbrandstoffen, met lpg' bedraagt de verkoopvloeroppervlakte ten behoeve van detailhandel maximaal 125 m²;
5. e. activiteiten uit kolom 1 van de bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen, zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage;
6. f. opslag van goederen met een stapelhoogte van maximaal 3 m is toegestaan;
7. g. prostitutiebedrijven zijn niet toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van artikel 4.2.1 voor het toestaan van een hoger bebouwingspercentage ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone ontheffingsgebied' met in achtneming van de volgende voorwaarden:

1. a. het bouwplan dient te worden afgestemd met het waterschap;
2. b. onderzoek heeft plaatsgevonden naar de gevolgen van externe veiligheid en luchtkwaliteit;
3. c. aangetoond is dat er voldoende parkeergelegenheid is conform gemeentelijke normen;
4. d. het bebouwingspercentage van het gehele gebied bedraagt maximaal 60%.

De voor Bedrijf - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2': bedrijven uit ten hoogste categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - 'bedrijventerrein' of bedrijven uit ten hoogste één subcategorie hoger dan deze categorie die naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot categorie 3.2;
2. b. aan de watersport gerelateerde dagrecreatie;
3. c. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' is een bedrijfswoning toegestaan;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel volumineus' is tevens detailhandel in volumineuzegoederen toegestaan;
   ter plaatse van de aanduiding 'jachthaven' tevens voor een jachthaven;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf-twee bedrijfswoningen' zijn twee bedrijfswoningen toegestaan;
6. f. bedrijfsgebonden detailhandel voor zover dit een normaal en ondergeschikt bestanddeel uitmaakt van de totale bedrijfsvoering;
7. g. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, perceelsontsluitingen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en verkeersontsluitingen niet behorende tot de hoofdverkeerstructuur.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Wgh-inrichtingen zijn niet toegestaan;
2. b. Bevi-inrichtingen zijn uitsluitend ter plaatse van een aanduiding veiligheidszone-Bevi of veiligheidszone-lpg toegestaan conform artikel 31.1 en 31.2;
3. c. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
4. d. activiteiten uit kolom 1 van de bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen, zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage;
5. e. opslag van goederen met een stapelhoogte van maximaal 3 m is toegestaan;
6. f. prostitutiebedrijven zijn niet toegestaan.

De voor Gemengd aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven uit ten hoogste categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - 'bedrijventerrein';
2. b. horeca in de vorm van een horecaonderneming;
3. c. kantoren;
4. d. dagrecreatie;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, perceelsontsluitingen, nutsvoorzieningen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. de opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
2. b. verkooppunten voor motorbrandstoffen zijn niet toegestaan;
3. c. detailhandel in volumineuze goederen en grootschalige detailhandel zijn niet toegestaan;
4. d. prostitutiebedrijven zijn niet toegestaan.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen, water, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden;
2. b. nutsvoorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 3 m;
3. c. gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen met een bouwhoogte van maximaal 3 m, met uitzondering van Industriekade 36 waar een maximale bouwhoogte van 5 m is toegestaan, dan wel bestaande nutsvoorzieningen met een hogere bouwhoogte.

De voor Horeca aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca-restaurant' is uitsluitend een restaurant toegestaan;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'casino' is uitsluitend een casino toegestaan;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - casino en hotel' zijn uitsluitend een casino, een hotel en een restaurant toegestaan;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, perceelsontsluitingen en parkeervoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingvergunning afwijken van artikel 8.2.2 lid e voor het, ten behoeve van de gevestigde horecalocatie aan de Warmonderweg 8, toestaan van een reclamezuil (met uitsluitend het bedrijfslogo en aanduiding hotel - restaurant) van maximaal 35 meter hoog binnen de vrijwaringszone - weg. Hiervoor moet schriftelijke toestemming worden verkregen van de wegbeheerder.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingvergunning afwijken van artikel 8.1 om andere horecaondernemingen toe te laten dan in artikel 8.1 specifiek zijn aangeduid, voor zover de betrokken horecaonderneming naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of de bijzondere verschijningsvorm) gelijk kan worden gesteld aan de horecaonderneming zoals specifiek aangeduid in artikel 8.1.

De voor Kantoor aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. maatschappelijke voorzieningen;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, perceelsontsluitingen en parkeervoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor Recreatie - Dagrecreatie aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. dagrecreatieve voorzieningen;
   ter plaatse van de aanduiding 'jachthaven' tevens voor een jachthaven;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'wellness' tevens voor wellness;
3. c. het aanmeren, stallen, onderhouden en/of repareren van vaartuigen langs de kade;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals ondergeschikte horeca, groen, speelvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, perceelsontsluitingen, voet- en fietspaden, water, paden, wegen en overige verkeersvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor Recreatie - Verblijfsrecreatie aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verblijfsrecreatie in recreatiewoningen;
2. b. een restaurant is uitsluitend op de begane grond toegestaan;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, speelvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, paden, wegen en overige verkeersvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Permanente bewoning van recreatie-appartementen c.q. recreatiewoningen is verboden.

De voor Sport aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. sportvoorzieningen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' tevens voor detailhandel;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein' tevens voor een evenemententerrein;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'golfbaan' voor een golfbaan;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'horeca' tevens voor horeca;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'sporthal' voor een sporthal;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'sportveld' voor sportvelden;
8. h. reclame-uitingen;
9. i. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, perceelsontsluitingen, water, paden, wegen en overige verkeersvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. parkeren bij de op aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
3. c. perceelsontsluitingen;
4. d. erkers ten behoeve van het wonen;
5. e. luifel ter plaatse van entree van hoofdgebouw;
6. f. nutsvoorzieningen.

Ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone 2 - wijzigingsgebied' kan de bestemming Tuin worden gewijzigd naar Bedrijf - 1 met dien verstande dat:

1. a. de milieucategorie voor de toegestane bedrijven niet meer mag bedragen dan 3.1, met dien verstande dat indien de woonbestemming van de woning Rijksstraatweg 3 wordt opgeheven de milieucategorie niet meer mag bedragen dan 3.2;
2. b. het bebouwingspercentage maximaal 60% mag bedragen;
3. c. de bouwhoogte mag maximaal 10 meter mag bedragen met dien verstande dat voor maximaal 25% van de bebouwbare oppervlakte een hoogte accent met een maximale bouwhoogte van 15 meter is toegestaan;
4. d. een strook van ten minste 25 meter uit de as van de weg Leidse Vaart en ten minste 50 meter vanaf de as van de Rijksweg A-44 onbebouwd dient te blijven;
5. e. rekening gehouden dient te worden met de ter plaatse geldende dubbelbestemming Leiding -Hoogspanning;
6. f. een stedenbouwkundig plan dient te worden uitgewerkt met in achtneming van de volgende regels:
   1. 1. de onder a. tot en met e. gestelde criteria dienen te worden uitgewerkt ten behoeve van de bepaling van het bouwvlak;
   2. 2. het voorzien in een milieuzonering indien de woning aan de Rijksstraatweg 3 wordt gehandhaafd.

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden, hellingbanen, opritten, bermen, bruggen, viaducten en duikers;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'railverkeer' tevens voor een (ongelijkvloerse) spoorverbinding;
3. c. ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van verkeer-kolomkraan' is een kolomkraan toegestaan;
4. d. reclame-uitingen;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidswerende voorzieningen, groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, perceelsontsluitingen, water, wegmeubilair, duikers, speelvoorzieningen en kunstwerken.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van vlaggenmasten bedraagt ten hoogste 9 m;
3. c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling, de verkeers- of wegaanduiding, viaducten, bruggen, de kolomkraan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer-kolomkraan' of de verlichting bedraagt ten hoogste 3 m.

Ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone 2 - wijzigingsgebied' kan de bestemming Verkeer worden gewijzigd naar Bedrijf - 1 met dien verstande dat:

1. a. de milieucategorie voor de toegestane bedrijven niet meer mag bedragen dan 3.1, met dien verstande dat indien de woonbestemming van de woning Rijksstraatweg 3 wordt opgeheven de milieucategorie niet meer mag bedragen dan 3.2;
2. b. het bebouwingspercentage maximaal 60% mag bedragen;
3. c. de bouwhoogte mag maximaal 10 meter mag bedragen met dien verstande dat voor maximaal 25% van de bebouwbare oppervlakte een hoogte accent met een maximale bouwhoogte van 15 meter is toegestaan;
4. d. een strook van ten minste 25 meter uit de as van de weg Leidse Vaart en ten minste 50 meter vanaf de as van de Rijksweg A-44 onbebouwd dient te blijven;
5. e. rekening gehouden dient te worden met de ter plaatse geldende dubbelbestemming Leiding -Hoogspanning;
6. f. een stedenbouwkundig plan dient te worden uitgewerkt met in achtneming van de volgende regels:
   1. 1. de onder a. tot en met e. gestelde criteria dienen te worden uitgewerkt ten behoeve van de bepaling van het bouwvlak;
   2. 2. het voorzien in een milieuzonering indien de woning aan de Rijksstraatweg 3 wordt gehandhaafd.

De voor Verkeer - Railverkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. spoorwegen en de daarbij behorende bermen, taluds en spoorwegovergangen;
2. b. verkeer voor (ontsluitings)wegen, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden;
3. c. verkeer - verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidswerende voorzieningen, groen, water en nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd, waarbij geldt dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan voor verkeersregeling, verkeersleiding, wegaanduiding of verkeersverlichting, ten hoogste 3 m bedraagt.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water ten behoeve van de waterhuishouding;
2. b. verkeer ten behoeve van water en oeververbindingen;
3. c. bruggen, duikers en steigers;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van water - stalling, onderhoud en reparatie van boten' is tevens het aanmeren, stallen, onderhouden en/of repareren van vaartuigen langs de kade toegestaan ten behoeve van de aangrenzende functie.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling of de verlichting en bruggen bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. de oppervlakte van steigers mag ten hoogste 6 m² per steiger bedragen, met dien verstande dat de doorvaart niet gehinderd wordt.

De voor Wonen - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in vrijstaande woningen met aan-huis-gebonden beroepen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen-1- monument' voor een monument;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, perceelsontsluitingen, parkeervoorzieningen, tuinen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels;

1. a. de uit te oefenen functie van bijgebouwen zoals bedoeld in artikel 17.2.4 is ondergeschikt aan de woonfunctie;
2. b. een aan-huis-gebonden beroep mag uitsluitend worden uitgeoefend met inachtnemening van de volgende regels:
   1. 1. de woonfunctie blijft als primaire functie gehandhaafd;
   2. 2. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m² met inachtneming van de volgende voorwaarden:
      • ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
      • het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
      • het is niet toegestaan om vrijstaande bijgebouwen voor kleinschalige activiteiten in gebruikt te nemen;
      • er vindt geen horeca en geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan een beroep aan huis.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 17.1voor het toestaan van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met in achtneming van de volgende regels:

1. a. de activiteiten worden door de bewoner uitgeoefend;
2. b. de woning behoudt in overwegende mate haar woonfunctie en heeft een ruimtelijke uitstraling, die met de woonfunctie in overeenstemming is, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. 1. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m²;
2. 2. het is niet toegestaan om vrijstaande bijgebouwen voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in gebruik te nemen;
3. 3. het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
4. 4. ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
5. 5. seksinrichtingen zijn niet toegestaan.

Ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone 2 - wijzigingsgebied' kan de bestemming Wonen - 1worden gewijzigd naar Bedrijf - 1 met dien verstande dat:

1. a. de milieucategorie voor de toegestane bedrijven niet meer mag bedragen dan 3.1, met dien verstande dat indien de woonbestemming van de woning Rijksstraatweg 3 wordt opgeheven de milieucategorie niet meer mag bedragen dan 3.2;
2. b. het bebouwingspercentage maximaal 60% mag bedragen;
3. c. de bouwhoogte mag maximaal 10 meter mag bedragen met dien verstande dat voor maximaal 25% van de bebouwbare oppervlakte een hoogte accent met een maximale bouwhoogte van 15 meter is toegestaan;
4. d. een strook van ten minste 25 meter uit de as van de weg Leidse Vaart en ten minste 50 meter vanaf de as van de Rijksweg A-44 onbebouwd dient te blijven;
5. e. rekening gehouden dient te worden met de ter plaatse geldende dubbelbestemming Leiding -Hoogspanning;
6. f. een stedenbouwkundig plan dient te worden uitgewerkt met in achtneming van de volgende regels:
   1. 1. de onder a. tot en met e. gestelde criteria dienen te worden uitgewerkt ten behoeve van de bepaling van het bouwvlak;
   2. 2. het voorzien in een milieuzonering indien de woning aan de Rijksstraatweg 3 wordt gehandhaafd.

In het kader van het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid zoals vermeld onder artikel 17.5geldt dat nader onderzoek moet worden verricht naar :

1. a. de gevolgen voor geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid;
2. b. de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem;
3. c. de gevolgen van voorkomende archeologische waarden;
4. d. de gevolgen voor de in of nabij het gebied voorkomende natuurwaarden.

De voor Wonen - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in twee of meer dan twee-aaneengebouwde en geschakelde woningen met aan-huis-gebonden beroepen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, perceelsontsluitingen, parkeervoorzieningen, tuinen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels;

1. a. de uit te oefenen functie van bijgebouwen zoals bedoeld in artikel 18.2.4 is ondergeschikt aan de woonfunctie;
2. b. een aan-huis-gebonden beroep mag uitsluitend worden uitgeoefend met inachtnemening van de volgende regels:

1. 1. de woonfunctie blijft als primaire functie gehandhaafd;
2. 2. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m² met inachtneming van de volgende voorwaarden:

• ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
• het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
• het gebruik van vrijstaande bijgebouwen is niet toegestaan;
• er vindt geen horeca en geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan een beroep aan huis.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 18.1voor het toestaan van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met in achtneming van de volgende regels:

1. a. de activiteiten worden door de bewoner uitgeoefend;
2. b. de woning behoudt in overwegende mate haar woonfunctie en heeft een ruimtelijke uitstraling, die met de woonfunctie in overeenstemming is;
3. c. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m²:
4. d. het is niet toegestaan om vrijstaande bijgebouwen voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in gebruik te nemen
5. e. het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
6. f. ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
7. g. seksinrichtingen zijn niet toegestaan.

De voor Leiding - Gas aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor een aardgastransportleiding met een druk van ten hoogste 40 bar.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 19.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 6 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van artikel 19.2 onder b. Afgeweken wordt enkel indien de bij de betrokken bestemming(en) behorende bouwregels in acht worden genomen, schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de leidingbeheerder en het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad.

De voor Leiding - Hoogspanning aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor een ondergrondse hoogspanningsleiding van ten hoogste 150 kV met een beheerstrook van 4,5 m aan weerszijden van de leiding.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 20.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 6 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van artikel 20.2 onder b, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Hiervoor moet schriftelijke toestemming worden verkregen van de leidingbeheerder.

De voor Leiding - Hoogspanningsverbinding aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor een bovengrondse hoogspanningsverbinding van ten hoogste 150 kV met een beheerstrook van 27,5 m aan weerszijden van de hartlijn van de leiding.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 21.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 6 m met uitzondering van bouwwerken ten behoeve van de hoogspanningsverbinding;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
3. c. de afstand van een windturbine ten opzichte van de hartlijn van de leiding bedraagt minimaal 500 m.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van artikel 21.2 onder b, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad.

De voor Leiding - Riool aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor een rioolleiding.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 22.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 6 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingvergunning afwijken van artikel 22.2 onder b, indien de bij de betrokken bestemming(en) behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad.

De voor Leiding - Water aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor een watertransportleiding.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 23.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 6 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van artikel 23.2 onder b. Afgeweken wordt, indien de bij de betrokken bestemming(en) behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 24.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd van een archeologisch onderzoek, zoals gesteld in de kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie, waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op:
      • het behoud van de archeologische resten in de bodem;
      • het doen van opgravingen;
      • het begeleiden van het bouwrijp maken en van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige.
3. c. het bepaalde in artikel 24.2 onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en/of waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologie - 1':
      • er geen grondwerk wordt verricht dieper dan 30 cm onder maaiveld en er geen hei- en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht; óf
      • het te bouwen oppervlak een omvang heeft die kleiner is dan 100 m².
   3. 3. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologie - 2':
      • er geen grondwerk wordt verricht dieper dan 100 cm onder maaiveld en er geen hei- en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht; óf
      • het te bouwen oppervlak een omvang heeft die kleiner is dan 500 m².
   4. 4. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologie - 3':
      • er geen grondwerk wordt verricht dieper dan 30 cm onder maaiveld en er geen hei- en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht; óf
      • het te bouwen oppervlak een omvang heeft die kleiner is dan 500 m².

Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd geheel of gedeeltelijk de verbeelding van het bestemmingsplan te wijzigen door:

1. a. op de verbeelding de bestemming Waarde - Archeologie geheel of gedeeltelijk te doen vervallen of van omvang te veranderen indien op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische bescherming of zorg nodig is;
2. b. op gronden alsnog de bestemming Waarde - Archeologie te leggen indien uit archeologisch onderzoek blijkt, dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn.

De voor Waarde - Ecologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg en instandhouding van een natte en/of droge ecologische verbindingszone.

Behoudens het bepaalde in de andere daar voorkomende bestemming(en) omtrent het bouwen, is het verboden bouwwerken te bouwen.

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - mede bestemd voor de waterkering.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de in artikel 26.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van artikel 26.2. Deze vergunning wordt verleend indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het waterkeringsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Hiervoor is schriftelijk advies nodig van de beheerder van de waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. 1. De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen mogen worden overschreden door:
   1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen en veranda's, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt;
   2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, zoals dakoverstekken, gevelversieringen en funderingen, mits de overschrijding ten hoogste 1m bedraagt;
2. 2. De bouw- en bestemmingsgrenzen mogen worden overschreden, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken, door:
   1. a. ondergeschikte bouwdelen, zoals dakoverstekken, gevelversieringen en funderingen, mits de overschrijding ten hoogste 1m bedraagt.

1. a. Voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. Ingeval van herbouw is artikel 28.3 sub a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als bedoeld in artikel 28.3 sub a is het overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Het is verboden de in het plan begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemming(en).

Onverminderd het bepaalde in hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan geldt ten aanzien van het gebruik de volgende regel:

Niet-locatie gebonden evenementen, zoals bedoeld in artikel 2.24 van de Algemene Plaatselijke Verordening Teylingen, zijn in het plangebied toegestaan en niet gebonden aan de in dit plan aangewezen evenemententerreinen.

Onder het verboden gebruik als bedoeld in artikel 29.1 wordt in elk geval verstaan:

1. a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
2. b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats voor één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie, met uitzondering van de afwijkingsbevoegdheid zoals opgenomen binnen de bestemming bedrijf.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder artikel 29.3, indien strikte toepassing daarvan leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan -tenzij hiervoor op grond van hoofdstuk 2 al een omgevingsvergunning kan worden verleend- een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de regels voor overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot. Deze omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Voor de veiligheidszone - bevi geldt het volgende:

1. 1. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - bevi' zijn Bevi-inrichtingen toegestaan. Ter plaatse zijn geen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten toegestaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het onder artikel 31.1 sub 1 bepaalde en beperkt kwetsbare objecten toestaan, met dien verstande dat vooraf onderzoek moet hebben plaatsgevonden in het kader van externe veiligheid.

Voor de veiligheidszone-lpg geldt het volgende:

1. 1. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone-lpg' is een lpg-station met bijbehorende inrichtingen toegestaan. Ter plaatse zijn geen kwetsbare en nieuwe of geprojecteerde beperkt kwetsbare objecten toegestaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het onder artikel 31.2 sub 1 bepaalde en beperkt kwetsbare objecten toestaan met dien verstande dat vooraf onderzoek moet hebben plaatsgevonden in het kader van externe veiligheid.

Voor de vrijwaringszone-weg geldt het volgende:

1. 1. Ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone-weg' mag geen nieuwe bebouwing worden opgericht.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het onder artikel 31.3 sub 1 bepaalde en bebouwing toestaan met dien verstande dat advies moet worden ingewonnen bij de wegbeheerder.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen naar Verkeer ten behoeve van de optimalisatie van de verkeerstructuur en/of de ontsluitingsstructuur van het betreffende gebied.

Ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone-lpg' en 'veiligheidszone-bevi' kan de bestemming worden gewijzigd ten behoeve van het verkleinen van het plaatsgebonden risicogebied zoals verbonden met de ter plaatse gevestigde Bevi-inrichting.

In het kader van het toepassen van de wijzigingsbevoegdheden gelden de volgende algemene bepalingen:

1. a. nader onderzoek dient te worden verricht naar:
   1. 1. de gevolgen voor de geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid;
   2. 2. de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem;
   3. 3. de gevolgen van voorkomende archeologische waarden;
   4. 4. de gevolgen voor de in of nabij het gebied voorkomende natuurwaarden.
2. b. het wijzigingsplan dient te worden afgestemd met het waterschap.

De wettelijke regelingen, waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van de vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. eenmalig kan afgeweken worden van het bepaalde in artikel 34.1 sub a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk zoals bedoeld in artikel 34.1 sub a , met ten hoogste 10%;
3. c. Artikel 34.1 sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. ter plaatse van Wasbeekerlaan 26 geldt dat de strijdigheid met het bestemmingsplan voor wat betreft de aanwezige bebouwing slechts mag worden voorgezet door de huidige gebruiker. Zodra de huidige gebruiker het gebruik van het pand beëindigt, dient de strijdigheid met het bestemmingsplan te worden beëindigd door het perceel in overeenstemming te brengen met het bestemmingsplan;
3. c. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit artikel 34.2 sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
4. d. indien het gebruik, bedoeld in artikel 34.2 sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
5. e. Artikel 34.2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Teylingen'.

De gemeente Teylingen wil voor alle bedrijventerreinen op haar grondgebied één bestemmingsplan op laten stellen. Die wens hangt samen met het streven om zoveel mogelijk actuele, uniforme, digitaal uitwisselbare bestemmingsplannen te hebben.

De inzet is gericht op ruimtelijke kwaliteitsverbetering met intensivering van het ruimtegebruik, waar mogelijk door herstructurering. De belangrijkste herstructureringsopgaven zijn te vinden op de bedrijventerreinen Veerpolder (transformatie naar leisure en wellness) en Jagtlust (verbeteren entree naar nieuwe station).

Daarnaast moeten op grond van de Wet ruimtelijke ordening bestemmingsplannen tenminste eenmaal in de tien jaar zijn herzien. Het actualiseren van het bestemmingsplan heeft prioriteit boven het volledig afgebakend regelen van de nieuwe ontwikkelingen. Waar mogelijk worden nieuwe ontwikkelingen meegenomen in het bestemmingsplan, zo nodig gefaciliteerd door het opnemen van specifieke flexibiliteitsbepalingen (wijzigings - of afwijkingsbevoegdheden).

Het plangebied omvat de volgende bedrijventerreinen:

• Industriekade: gelegen in het noordoostelijke deel van Sassenheim. Dit deelgebied wordt begrensd door de Industriekade aan de noord- en noordoostzijde, door de sloot langs de Kagerweide en de Kagertuinen aan de zuidoost- en zuidwestzijde, de Geelhoornstraat aan de zuidwestzijde en een klein gedeelte van de Acacialaan aan de westzijde.
• Jagtlust: gelegen aan de zuidzijde van Sassenheim. Dit deelgebied wordt begrensd door de A44 aan de zuidoostzijde, de Warmonderweg aan de zuidwestzijde, de Hoofdstraat aan de noordwestzijde en de woonbebouwing van de Kwekersweg en het sportterein van TOP aan de noordoostzijde.
  Er ligt ook nog een gedeelte van bedrijventerrein Jagtlust aan de zuidoostzijde van de A44. Dit gebied wordt begrensd door de spoorlijn Leiden-Schiphol in het noorden, de weg Oosteinde en diverse agrarische percelen. Verder ligt een deel van dit bedrijventerrein, dat ook wel bekend is als bedrijventerrein Dinsdagse Wetering of Greenib, op voormalig Warmonds grondgebied.
• Agrarisch bedrijventerrein Rijksstraatweg: gelegen aan zuidoostzijde van de Rijksstraatweg en verder begrensd door de A44 aan de zuidzijde en de Rijksstraatweg aan de noordzijde. Een klein gebied in de oksel van de Rijksstraatweg en de Oosthoutlaan (locatie Verschoor) is nu nog geregeld in het bestemmingsplan landelijk gebied, maar zal ook in het nieuwe bestemmingsplan worden opgenomen. De oostgrens van dit bedrijventerrein is de Warmonderweg. De westgrens loopt door tot voorbij de spoorlijn Leiden-Haarlem en dit gedeelte van het bedrijventerrein omvat de smalle toelopende strook tussen AKZO en de A44.
• Sassenheim-Zuid: gelegen tussen de Oosthoutlaan aan de noordoostzijde, de Rijksstraatweg aan de zuidzijde, de spoorlijn Haarlem-Leiden aan de westzijde en enkele agrarische percelen aan de noordzijde.
• Akzo / Sikkens: gelegen aan de westzijde van Sassenheim in de oksel van de Rijksstraatweg en de spoorlijn Haarlem-Leiden.
• Veerpolder: gelegen aan de zuidzijde van Warmond, ten oosten van het spoor.
• Voorhout: gelegen aan de zuidzijde van Voorhout, globaal tussen de Oosthoutlaan aan de oostzijde, het Geraniumhof aan de noordzijde, de spoorlijn Haarlem-Leiden aan de westzijde en enkele agrarische percelen aan de zuidzijde.

Afbeelding 1.1: ligging plangebied in gemeente Teylingen

Voor het plangebied vigeren momenteel de volgende bestemmingsplannen:

• bestemmingsplan "Industriekade", vastgesteld op 24 augustus 1982 en goedgekeurd op 4 oktober 1983;
• bestemmingsplan "Bedrijventerrein Jagtlust", vastgesteld op 15 april 1986 en goedgekeurd op 18 november 1986;
• bestemmingsplan "Bedrijventerrein Jagtlust 1e herziening", vastgesteld op 12 november 1991 en goedgekeurd op 31 maart 1992;
• bestemmingsplan "Bedrijventerrein Jagtlust 2e herziening", vastgesteld op 7 december 2004 en goedgekeurd op 3 maart 2005;
• bestemmingsplan "Agrarische bedrijventerrein Rijksstraatweg", vastgesteld 17 december 1985 en goedgekeurd op 1 juli 1986;
• bestemmingsplan "Agrarische bedrijventerrein Rijksstraatweg 1e uitwerking", vastgesteld op 19 april 1988 en goedgekeurd op 12 juli 1988;
• bestemmingsplan "Agrarische bedrijventerrein Rijksstraatweg 1e wijziging", vastgesteld op 21 juni 1988 en goedgekeurd op 11 oktober 1988;
• bestemmingsplan "Agrarische bedrijventerrein Rijksstraatweg 2e uitwerking", vastgesteld op 21 juli 1992 en goedgekeurd op 27 oktober 1992;
• bestemmingsplan "Agrarische bedrijventerrein Rijksstraatweg 3e uitwerking", vastgesteld op 4 maart 1997 en goedgekeurd op 9 juni 1997;
• bestemmingsplan "Agrarische bedrijventerrein Rijksstraatweg 4e uitwerking", vastgesteld op 1 april 1997 en goedgekeurd op 26 juni 1997;
• bestemmingsplan "Agrarische bedrijventerrein Rijksstraatweg 5e uitwerking", vastgesteld op 1 april 1997 en goedgekeurd op 27 juni 1997;
• bestemmingsplan "Agrarische bedrijventerrein Rijksstraatweg 6e uitwerking", vastgesteld op 25 november 1997 en goedgekeurd op 10 februari 1998;
• bestemmingsplan "Agrarisch bedrijventerrein Rijksstraatweg 7e uitwerking", vastgesteld op 20 oktober 1998 en goedgekeurd op 1 december 1998;

• bestemmingsplan "Sassenheim-Zuid 1e herziening", vastgesteld op 7 december 2004 en goedgekeurd op 5 juli 2005;
• bestemmingsplan "Bedrijfsterrein Akzo", vastgesteld op 13 december 1994 en goedgekeurd op 11 april 1995;
• bestemmingsplan "Bedrijventerrein Veerpolder", vastgesteld op 29 mei 1997 en goedgekeurd op 23 september 1997;
• bestemmingsplan "Bedrijventerrein Veerpolder 1e wijziging", goedgekeurd op 5 september 2001;
• bestemmingsplan "Bedrijfsterrein Voorhout 1996", vastgesteld op 17 oktober 1996 en goedgekeurd op 18 februari 1997;
• bestemmingsplan "Buitengebied Warmond", vastgesteld op 9 maart 2000 en goedgekeurd op 31 oktober 2000;
• bestemmingsplan "Landelijk gebied 2002 (Sassenheim)", vastgesteld op 4 april 2002 en goedgekeurd op 16 oktober 2002;
• bestemmingsplan "Parapluregeling in verband met opheffing bordeelverbod", vastgesteld op 22 maart 2003 en goedgekeurd op 22 juli 2003.

Het nieuwe bestemmingsplan bedrijventerreinen Teylingen heeft in hoofdzaak een conserverend karakter. Daarnaast biedt het flexibiliteit waar gewenst en mogelijk. Dit betreft vooral het versterken van de bestaande bedrijfsfuncties. In een enkel geval betreft dit ook het planologisch mogelijk maken van een transformatie naar andere functies in het gebied, door middel van een wijzigingsbevoegdheid.

Dit bestemmingsplan is globaal van opzet en waar nodig gedetailleerd. Dit is gedaan omdat eventuele nieuwe ontwikkelingen van de bedrijventerreinen over meerdere jaren loopt, waardoor de eerder aangegeven flexibiliteit bereikt kan worden.

Voordat dit bestemmingsplan in werking treedt, dient de bestemmingsplanprocedure te worden doorlopen, zoals deze is neergelegd in de Wet ruimtelijke ordening.

Kort weergegeven betreft het - ervan uitgaande dat niet alle betrokkenen zich direct in de plannen kunnen vinden - de volgende stappen:

1. 1. ter inzage legging van het voorontwerp bestemmingsplan. In deze fase zijn de volgende stappen doorlopen:
   1. a. overleg over het voorontwerp bestemmingsplan met diverse betrokken instanties, waaronder de Inspectie Ruimtelijke Ordening, Waterschappen en de provincie;
   2. b. overleg met belanghebbenden en belangstellenden: inspraak (gemeentelijke inspraakverordening);
   3. c. verwerken resultaten vooroverleg en inspraak.
2. 2. ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan met de bekendmaking van onder meer de mogelijkheid zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad;
3. 3. eventueel horen van diegenen die hun zienswijzen naar voren hebben gebracht;
4. 4. vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad;
5. 5. beroepsprocedure;
6. 6. onherroepelijk worden van het plan.

In de kader van het opstellen van het bestemmingsplan zijn de volgende onderzoeken uitgevoerd:

In dit kader kan onderscheid worden gemaakt naar onderzoeken die het gehele plangebied betreffen en onderzoeken die slechts toezien op een deellocatie. Deze onderzoeken zijn toegevoegd als Bijlagen bij deze toelichting.

Geheel plangebied

• Onderzoek externe Veiligheid (Caubergh Huygen, 28 mei 2010).
• Notitie luchtkwaliteitsonderzoek (Grontmij 14 januari 2011).
• Bestemmingsplan Bedrijventerreinen Teylingen, onderzoek luchtkwaliteit (Grontmij, 24 april 2011).
• Externe veiligheidsrapportage verantwoordingsplicht groepsrisico (Grontmij, 11 april 2012).
• Definitief Advies Veiligheidsregio Hollands Midden (31 augustus 2011)
• Quickscan Flora en Fauna (Grontmij, 17 september 2009).

Hoek Rijksstraatweg/Warmonderweg (locatie Stol)

• Archeologisch bureauonderzoek met inventariserende boringen (Grontmij 28 februari 2011).
• Bodemonderzoek (WIHA 1998).
• Watertoets (1 maart 2011).
• Wateradvies (Rijnland, 2 maart 2011).
• Verkeer en parkeertoets (12 januari 2011).
• Quickscan flora en fauna (24 januari 2012).

Horecalocatie nabij station Sassenheim

• Bestemmingsplan Bedrijventerreinen Teylingen, onderzoek externe veiligheid RBMII (Grontmij, 11 april 2012).
• Bestemmingsplan Bedrijventerreinen Teylingen, onderzoek luchtkwaliteit (Grontmij, 1 mei 2012).
• Archeologisch bureauonderzoek (Grontmij, 4 maart 2011).
• Verkennend bodemonderzoek (Grontmij, 11 april 2012).
• Asbestinventarisatie (Hambest, 16 april 2010).
• Watertoets (Grontmij, 7 november 2011).
• Verkeersontsluiting (Grontmij, oktober 2001).
• Parkeertoets (Grontmij, oktober 2011).
• Quickscan flora en fauna (Grontmij, 12 april 2012).

Bypass Akzo

• Luchtkwaliteitsonderzoek Reconstructie van ongelijkvloerse kruising N44 met rijksweg 44 en realisatie van de bypass van de Rijksstraatweg (Grontmij, 8 november 2011).
• Geluidsonderzoek Reconstructie van ongelijkvloerse kruising N44 met rijksweg 44 en realisatie van de bypass van de Rijksstraatweg (Grontmij, 1 november 2011).
• Rapport A09-093-I, archeologisch onderzoek aan de kruising N444-A44 ter hoogte van Oegstgeest, bureauonderzoek plus boringen december 2009 (ArcheoMedia, december 2009).
• Verkennend bodemonderzoek, kruising A44/N444 te Sassenheim (AV Consulting, 15 december 2009).
• Verkennend bodemonderzoek, N444 te Voorhout (AV Consulting, 26 februari 2010).
• Quickscan flora en fauna, kruising A44/N444 te Oegstgeest, (Ecoconsultancy, 16 december 2009).

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende regels, vergezeld van een toelichting. De regels en de verbeelding vormen de juridische bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting bestaat uit een planbeschrijving met de resultaten van het overleg met belanghebbenden, het vooroverleg en de inspraak.

De toelichting bestaat uit vijf hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk 1 volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan. Het betreft een beschrijving van de bestaande situatie en de ontwikkelingen. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de juridische beschrijving. Hoofdstuk 4 bevat de onderzoeken. In hoofdstuk 5 wordt tot slot ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

In het kader van dit bestemmingsplan is een aantal relevante beleidsnota's en plannen geanalyseerd. Naast ruimtelijk beleid van de hogere overheden is het gemeentelijk beleid in ogenschouw genomen. De belangrijkste aanknopingspunten en conclusies van deze analyse voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk opgenomen.

Nota Ruimte
Op 27 februari 2006 is de Nota Ruimte in werking getreden. In deze nota wordt "ruimte voor ontwikkeling" centraal gesteld. Het Rijk kiest als ruimtelijke strategie voor een bundeling van economie, infrastructuur en verstedelijking. Nederland heeft bedrijventerreinen nodig voor een duurzame economische groei. Ruimte scheppen om te ondernemen betekent niet alleen herstructurering van verouderde terreinen, maar ook aanleg van nieuwe terreinen. De nationale opgave voor herstructurering is ruim 21.000 ha, ruim 20% van het huidige areaal. De problematiek op deze terreinen is dusdanig dat regulier onderhoud niet voldoende is. Knelpunten hierbij zijn vaak bodemsanering, bereikbaarheid, bedrijfsverplaatsing, sociale veiligheid en criminaliteit. De ervaring leert dat herstructurering maar in zeer beperkte mate terreinwinst oplevert.
Daarom gaat het Rijk de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen stimuleren. Naar verwachting zal er tot 2020 in heel Nederland 23.000 ha aan nieuwe bedrijventerreinen gerealiseerd moeten worden. Het beperkte oppervlak dat Nederland ter beschikking staat maakt het nodig dit op een efficiënte en duurzame wijze te doen en niet alleen in kwantitatieve, maar ook in kwalitatieve zin vorm te geven.

Het plangebied is gesitueerd in één van de vijf Greenports van Nederland. Een Greenport is een gebied waar de kennisintensieve tuinbouw en agri-business zich concentreert. Vanuit internationaal economisch perspectief vindt het rijk het van belang dat de tuinbouwfunctie in deze locatie van internationaal belang behouden blijft en versterkt wordt.

Structuurvisie provincie Zuid-Holland
Op 2 juli 2010 hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland de Structuurvisie provincie Zuid-Holland vastgesteld. De kern van deze visie is een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk realiseren. Hierin is het goed wonen, werken en leven voor de inwoners. Deze toekomstige ruimtelijke inrichting versterkt de economische concurrentiepositie. Een concurrerend en aantrekkelijk internationaal profiel betekent dat er voldoende en op de behoefte afgestemd aanbod van bedrijventerreinen binnen het stedelijk netwerk beschikbaar moet zijn. Bedrijventerreinen zijn een vorm van verstedelijking en liggen dan ook binnen de bebouwingscontouren (met uitzondering van bollencomplex).

De provincie ziet het behouden en aantrekken van bedrijvigheid en werkgelegenheid met onder andere het accent op handel als provinciaal belang. Hier speelt de Greenport in de Bollenstreek onder andere een grote rol in. Voor de Greenport Bollenstreek is het beleid gericht op behoud en versterking van het bollencomplex met een duurzame, ruimtelijke kwaliteit. In de Duin- en Bollenstreek is er intensief gebruik van het landelijk gebied, gedomineerd door de bollenteelt. Dit bollencomplex (teelt en handel) is niet alleen van groot economisch belang, het is ook de drager van de landschappelijke, recreatieve en toeristische functies. Binnen de Greenport ligt de toeristische trekker Keukenhof en de Bollenstreek is aangegeven als Topgebied cultureel erfgoed Bollenstreek.

Het optimaal benutten van de bestaande ruimte van de bedrijventerreinen staat centraal. Het ruimtegebruik zal intensiever en efficiënter worden benut door bijvoorbeeld ondergronds en meervoudig ruimtegebruik. Intensiveren, innoveren en herstructureren van het bestaande areaal staan centraal. Pas in laatste instantie komt uitbreiden op eventuele nieuwe locaties aan de orde (SER-ladder).

Naast reguliere bedrijventerreinen, mainport en Greenports is er onderscheid tussen bedrijventerreinen voor aan vaarwegen gebonden bedrijvigheid en terreinen voor bedrijvigheid in de hogere milieuhinder categorieën (HMC-terreinen). Het areaal van deze laatste twee categorieën moet in regionaal verband zoveel mogelijk gehandhaafd worden.

Herziening PSV

Bij het vaststellen van de provinciale structuurvisie in juli 2010 was duidelijk dat een aantal zaken nog niet voldoende uitgewerkt was om te worden opgenomen in de structuurvisie. Voor de thema's waar dit nu wel voldoende is uitgewerkt, is nieuw beleid opgenomen in de Verordening Ruimte, actualisering 2011, vastgesteld 29 februari 2012.

Voor Teylingen is specifiek de landgoederenzone Warmond (Herenweg) benoemd. Daarnaast is een tweetal landgoederen in respectievelijk Voorhout en Warmond toegevoegd. Verder is een aantal algemene technische wijzigingen doorgevoerd. Deze wijzigingen hebben verder geen consequenties voor het beleidskader voor de bedrijventerreinen van Teylingen.

Cultuurhistorische Hoofdstructuur

De Cultuurhistorische Hoofdstructuur van Zuid-Holland (CHS) is een verwachtings- en waarderings-kaart die kijkt naar de drie disciplines die zich met cultuurhistorie bezig houden: archeologie, historische geografie en historische (steden)bouwkunde. De waarden en kenmerken zoals staan aangegeven op de CHS zijn maatgevend voor het cultuurhistorisch beleid.

Volgens de CHS heeft de gehele gemeente Teylingen een ondergrond met een redelijke tot (zeer) grote kans op het aantreffen van archeologische waarden, op de Hemmerpolders en enkele polders / eilanden binnen het gebied van de Kagerplassen na. De oude strandwallen hebben een zeer grote trefkans op archeologische waarden daterend vanaf de Nieuwe Steentijd. De met klei en veen opgevulde strandvlakten daartussen, hebben een redelijke tot grote trefkans op archeologische waarden daterend vanaf de IJzertijd of Romeinse Tijd.

Nota Wervelender

De Nota Wervelender is een heroverweging van de eerdere nota Wervel, waarin provinciale keuzes op het gebied van windenergie en het plaatsingsbeleid voor windmolens is opgenomen, en vervangt deze. De doelstelling voor Zuid-Holland is om een opgesteld vermogen van 350 MW in 2015 gerealiseerd te hebben. Het huidige energievermogen van Zuid-Holland bedroeg ten tijde van vaststelling van de nota 246 MW, maar sinds 2007 stagneert de groei.

Het plangebied valt niet binnen de in de nota Wervelender genoemde plaatsen waar windenergie gewenst is. Echter, het is ook niet opgenomen in de plaatsen waar windenergie ongewenst is. In de lijst met studielocaties is de A44 bij Sassenheim opgenomen, hierbij wordt opgemerkt dat het een studielocatie blijft vanwege externe veiligheidsaspecten ten gevolge van het Akzo Nobel-terrein en de aardgasleiding. Voor windmolens geldt tevens dat de gemeente deze vanwege de visuele impact en geluidhinder niet direct op de bedrijventerreinen toe wil staan. Als er initiatieven zijn voor windmolens worden die afzonderlijk beoordeeld op inpasbaarheid.

Regionale structuurvisie Holland-Rijnland 2020
Het milieudoel bij de invulling van bedrijfslocaties en de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen is een duurzame inrichting en intensiever meervoudig ruimtegebruik (stapelen van functies). Parkmanagement kan helpen de milieudoelstellingen te verwerzenlijken. Het gaat hier bijvoorbeeld om de kwaliteit van de ruimtelijke inrichting, uitstraling en representativiteit, bewaking en beheer van openbare ruimte en groenvoorzieningen. Maar ook om energieopwekking, hergebruik van afvalwarmte en stoffen, gezamenlijke voorzieningen en vervoer en afspraken over duurzaam bouwen. Er is een grote herstructurering van de bestaande bedrijventerreinen nodig. Een herstructurering waar ruimte is voor schaalvergroting en intensivering, maar ook voor sanering.

Intergemeentelijke structuurvisie Greenport
Tot 2030 voorziet de Duin- en Bollenstreek nog een aanhoudende ruimtebehoefte. Daarom wordt ingezet op upgrading en waar mogelijk intensivering van ruimtegebruik van verouderde delen van bedrijventerreinen.

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland-Rijnland
Het Dagelijks Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland heeft op 26 maart 2009 het concept van de regionale bedrijventerreinenstrategie voorlopig vastgesteld. Hierin geeft Holland-Rijnland aan hoe zij de komende jaren wil omgaan met de aanleg en herstructurering van bedrijventerreinen.

In de strategie zijn op basis van 16 inhoudelijke uitgangspunten een drietal strategische doelstellingen geformuleerd.

1. 1. Bestaande bedrijventerreinen herstructureren en niet transformeren.
2. 2. Voldoende nieuwe bedrijventerreinen ontwikkelen.
3. 3. Samenhang tussen bestaande en nieuwe bedrijventerreinen aanbrengen.

Naast de primaire functie als vestigingsplaats voor bedrijven in hogere milieucategorieën kunnen op een bedrijventerrein in beperkte mate ook andere functies worden toegelaten, zoals kleine zelfstandige kantoren, perifere detailhandel en leisure.

Te herstructureren terreinen in het plangebied:

• Industriekade: 3,2 ha revitalisering = forse en integrale verbetering van een bestaande locatie als reactie op functionele veroudering: verbeteren ontsluiting, aanpak leegstand, verbeteren leef- en werkklimaat, verbeteren kwaliteit etcetra;
• Veerpolder: 13 ha herontwikkeling = bestaande werkfuncties vervangen door nieuwe hoogwaardiger functies, al dan niet met behoud bestaande gebouwen als reactie op economische veroudering;
• Jagtlust: 23 ha herontwikkeling, aangewezen als pilot.

Regionaal beleidskader duurzame stedenbouw
In 2006 is het regionaal beleidskader op het gebied van Duurzame Stedenbouw door de participerende gemeenten vastgesteld. Met dit kader heeft de gemeente een instrument in handen om bij stedenbouwkundige vraagstukken een integrale kwaliteitsaanpak (people, planet, profit) van de leefomgeving te regisseren. Voor het bepalen van de duurzaamheidsambities hanteren de gemeenten de ambitietabel DS. Zowel op ambtelijk niveau als bestuurlijk niveau als bij externe partijen wordt draagvlak verkregen door duurzaamheid onderdeel te laten zijn van de besluiten en overeenkomsten, die als resultaat van elke processtap worden vastgesteld. Op deze wijze wordt stap voor stap gewerkt aan een duurzame uitwerking van elke ruimtelijke opdracht.

Kantorenstrategie Holland-Rijnland
Op 15 februari 2006 zijn in het Algemeen Bestuur van Holland-Rijnland afspraken gemaakt over de kantorenprogrammering tot 2015. De afspraken gaan over het realiseren of tenminste planologisch mogelijk maken van 415.000 m².

De Kantorenstrategie gaat uit van vier actielijnen:

• een goede regionale monitoring;
• regionale afstemming en fasering;
• regionale acquisitie en marketing;
• mogelijkheden voor functiemenging (onder ander leisure) onderzoeken.

Het beleid is met name gericht op de grotere kantorenlocaties. Het leidende uitgangspunt van de Kantorenstrategie is het nastreven van het meest optimale resultaat voor de regio als geheel. Het beleid geeft geen aparte handvaten voor de omgang met de Teylinger kantorensituatie.

Visie Warmonderweg
De Visie Warmonderweg gaat in op het gebied tussen de rijksweg A44 en de Rijksstraatweg vanaf de Klinkenberg tot aan de Warmonderweg. De visie gaat in op de gebruiksmogelijkheden van het gebied en op de mogelijkheden om het agrarische bedrijventerrein Rijksstraatweg te intensiveren en te laten ontwikkelen naar een bedrijventerrein voor algemene bedrijven met een intensiever ruimtegebruik en een grotere diversiteit aan gebruiksmogelijkheden. De visie omvat een quickscan naar de verkeers-, milieu-, ecologie- en wateraspecten van het gebied en ruimtelijke verkenning van de ontwikkelingsmogelijkheden (zie verder paragraaf 2.3, bedrijventerrein Rijksstraatweg).

Afbeelding 2.1: ligging in de gemeente Teylingen

Visie Wasbeekerlaan - Station Sassenheim ("Werklandschap Jagtlust")
In opdracht van de gemeente Teylingen heeft TCN Concepts in 2007 een studie verricht naar de mogelijkheden van de ontwikkeling van een nieuw station ter hoogte van de Wasbeeklaan te Sassenheim. Daarnaast zijn juist ook gebieds- en vastgoedconcepten voor verschillende locaties voorgesteld, die onder invloed staan van de voorgenomen stationsontwikkeling. Het betreft de concepten:

• balkonstation op de voorgenomen stationslocatie;
• parkcluster rond zwembad en sporthal;
• stadslandgoed Jagtlust als ontwikkelvoorstel voor het bedrijventerrein Jagtlust;
• Kaag-wereld als ontwikkelvoorstel locaties Kagerplassen.

Belangrijke conclusie is dat de stationsontwikkeling niet los kan worden gezien van een aantal direct omliggende locaties en zelfs effect zal hebben op heel Teylingen. Het station zal een impuls vormen voor de invloedsgebieden in haar omgeving en - vice versa - moeten deze gebieden een kwalitatieve omgeving vormen voor het nieuwe station. Het direct aangrenzend bedrijventerrein Jagtlust vormt hierbij een belangrijke factor. Het terrein is enigszins verouderd, kent leegstand en vraagt om (een visie op) verbetering als voorwaarde voor een geslaagde ontwikkeling van de stationslocatie (zie verder paragraaf 2.3, bedrijventerrein Jagtlust).

Toekomstvisie Teylingen: Vitaal en Vernieuwend
Gemeente Teylingen heeft op 13 maart 2008 de 'Toekomstvisie Teylingen' vastgesteld. Deze visie moet het kader bieden voor integrale afstemming van kwaliteiten en ontwikkelingen van locaties binnen de gemeentegrenzen.

Slim en intensief ruimtegebruik op de bestaande bedrijventerreinen wordt gestimuleerd. Revitalisering van bedrijventerreinen is echter een langdurige en kostbaar proces dat hooguit 10 tot 15% ruimtewinst kan opleveren. Bovendien is herstructurering niet op alle terreinen noodzakelijk.

De gemeente wil ruimte bieden voor groeiende bedrijven die vanwege hun economische functioneren per se in de gemeente gevestigd willen blijven. De ruimtebehoefte tot 2030 is conservatief geschat op 35 ha, om het Greenportcomplex gezond te houden. De gemeente stelt hoge eisen aan de inrichting, intensief ruimtegebruik, beeldkwaliteit en groene inpassing van de bedrijventerreinen.

In de Veerpolder ziet de gemeente kansen voor verdere ontwikkeling van leisure en wellness. Dit versterkt het recreatieve karakter van de gemeente en speelt in op de nieuwe trend en behoefte bij de bevolking. Transformatie van het huidige bedrijventerrein naar deze nieuwe functies wordt gestimuleerd. Dit in samenhang bezien met de toekomst van bestaande recreatieve- en sportvoorzieningen; onderzoeken in de accommodatienota, met ruimtelijke uitwerking in de structuurvisie.

In Sassenheim zal binnen afzienbare tijd een nieuw NS-station worden gebouwd. In combinatie met dit station ziet de gemeente mogelijkheden voor de aanleg van een Recreatietransferium en aanvullende voorzieningen. Dit is heel belangrijk voor een verdere toeristische ontwikkeling van de gemeente en de regio. Hier ontstaat een knooppunt waar het Groene Hart, de kust en de Bollenstreek gepromoot kan worden en van waaruit deze gebieden per fiets, wandelend of varend beleefd kunnen worden.

Afbeelding 2.2: kaartbeeld toekomstvisie

Koersnotitie Teylingen

De koersnotitie (concept-koersnotitie DHV, mei 2011) geeft op hoofdlijnen de kaders voor de herziening van de structuurvisie. De hierin uitgezette lijnen gelden als algemeen kader voor de in dit bestemmingsplan planologisch mogelijk gemaakte ontwikkelingen zoals de bypass bij Akzo, de wijzigingsbevoegdheid naar bedrijven bij Rijksstraatweg 3, de horecalocatie nabij station Sassenheim en de kantorenlocatie hoek Rijksstraatweg/Warmonderweg.

(Concept) economische beleidsvisie Teylingen
Vanwege de herindeling van de drie voormalige gemeenten Voorhout, Sassenheim en Warmond in 2006 tot de nieuwe gemeente Teylingen, was er behoefte ontstaan aan een economisch beleidsplan voor de gemeente. De tijdshorizon voor dit Economisch Beleidsplan is het jaar 2020. Per sector wordt een beeld geschetst hoe de economie er in de gemeente dan uit zou kunnen zien en welke acties nodig zijn om dat te verwezenlijken. Teylingen kan haar economische positie versterken door haar sterke punten (beter) te benutten en alert en adequaat in te spelen op de kansen voor de toekomst.

Dit leidt tot de volgende beleidsopgaven:

• behoud en versterking lokale werkgelegenheidspositie;
• actieve participatie en invloed op ontwikkelingen binnen Greenport Duin- en Bollenstreek;
• duidelijke en actieve profilering van het toeristisch-recreatieve product op basis van aanwezige kernkwaliteiten, kwaliteitsverbetering, verbeteren van samenhang en samenwerking en gerichte promotie van het toeristisch-recreatieve product;
• verbeteren infrastructuur en mobiliteit: in het bijzonder met betrekking tot de oost-west verbindingen (in regionaal verband) en aansluiting op het openbaar vervoersnetwerk;
• uitvoering woningbouwprogramma met accenten op starters en senioren.

Duurzaam ondernemen
De Milieudienst West-Holland en de gemeente Teylingen stimuleren bedrijven om duurzaam te ondernemen. Dat houdt in dat een bedrijf bij de bedrijfsbeslissingen een hoger bedrijfsrendement nastreeft en kansen benut voor een beter milieu, maar welzijn van de medewerkers en de maatschappij. In de Wet milieubeheer zijn regels opgenomen voor:

• energiebesparing;
• waterbesparing;
• vervoersmanagement;
• afvalpreventie;
• duurzaam bouwen;
• duurzaam inkopen;
• energiebesparing.

De meeste bedrijven vallen onder de Wet milieubeheer. Hierin staat dat bedrijven de milieubelasting in de bedrijfsvoering moeten beperken. Dit betekent ook een doelmatig gebruik van energie. Vanaf 50.000 kWh of 25.000 m³ aardgas kunnen extra regels gelden. De Milieudienst West-Holland kan bedrijven daarmee op weg helpen.

Conclusie
De grootste winst op het gebied van duurzaamheid wordt doorgaans geboekt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. De gemeente Teylingen hanteert daarbij de geldende beleidskaders (o.a. Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw 2008 en Regionale DuBo Plus Richtlijn 2008-2012). Het bestemmingsplan bedrijventerreinen Teylingen is vooral conserverend van aard.Bij de reeds voorziene ontwikkelingen is rekening gehouden met dit beleidskader. Ook in bestaande situaties biedt de gemeente ruimte voor duurzame maatregelen.

Welstandsnota

De gemeente Teylingen geeft haar welstandsbeleid vorm door in regionaal samenwerkingsverband met andere gemeenten in de Duin- en Bollenstreek te komen tot beleid, waarin de eigenschappen van gebieden en objecten zijn vertaald in objectieve beoordelingscriteria, die de burger een houvast moeten bieden bij het opstellen en indienen van een bouwplan. Dit heeft zijn beslag gekregen in de Welstandsnota Teylingen (2007). Bij iedere aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt bekeken of de plannen voldoen aan redelijke eisen van welstand, wat inhoudt dat de plaatsing en het uiterlijk van het beoogde gebouw wordt beoordeeld. Omdat de welstandsbeoordeling een complex gebeuren is, vragen burgemeester en wethouders bij de meeste bouwplannen een deskundig en onafhankelijk advies van de welstandscommissie. De welstandsnota bevat de door de Welstandscommissie bij de beoordeling toe te passen welstandscriteria.

In de gemeente Teylingen kunnen op basis van overeenkomsten in functionele, stedenbouwkundige en/of architectonische kenmerken 26 gebieden worden onderscheiden. Per welstandsgebied is een samenhangend beoordelingskader opgesteld. Voor Industriekade en Veerpolder geldt het welstandsniveau "traditioneel bedrijventerreinen", voor Sassenheim-Zuid, Jagtlust, Rijksstraatweg en Voorhout geldt "moderne bedrijventerreinen" en voor het AKZO-terrein geldt "fabrieksterrein".

Nieuwe ontwikkelingen dienen zich te conformeren aan de gestelde criteria van welstandsniveau die van toepassing zijn op de respectievelijke bedrijventerreinen.

Kantorenvisie

In het kader van de herziening van de provinciale structuurvisie is binnen Holland Rijnland elke gemeente haar visie op de kantorenmarkt aan het herzien. De gemeente Teylingen heeft Stec opdracht gegeven om dit voor de gemeente te doen. Uit het uitgevoerde onderzoek is naar voren gekomen dat sprake is van een groot overschot in de aanwezige capaciteit aan kantoorruimte ten opzichte van de verwachte vraag.

Uit het onderzoek blijkt dat er ongeveer behoefte is aan 5.000 m² nieuwe kantoorruimte tot 2020. Er zijn al plannen voor binnen die periode die de 16.000 m² overstijgen. Gezien de plannen waarvan de beoogde aantal vierkante meters niet bekend is, kan de planvoorraad boven de 20.000 m² stijgen. Dit houdt dus in dat voor leegstand zou worden gebouwd. Dit houdt in dat aan maar een deel van de bestaande plannen medewerking kan worden verleend. Tot 2020 kan dus niet worden meegewerkt aan nieuwe kantoorlocaties.

Stec heeft aan de hand van vijf criteria bekeken welke locaties van de bestaande plannen leiden tot de beste kantoorlocaties. Aan de hand hiervan is een lijst gemaakt met een prioritering in de plannen. De locaties op de hoek Rijksstraatweg en Warmonderweg (locatie Stol) en het gebied waarvoor een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen aan de Warmonderweg (locatie Leenen) scoren hierbij het beste.

Gezien de grote overcapaciteit is het noodzakelijk een keuze te maken tussen de verschillende plannen om te voorkomen dat voor leegstand wordt gebouwd. De verwachte vraag tot 2020 bedraagt ongeveer 5.000 m². De planvoorraad van de vier plannen die als meest kansrijk zijn aangemerkt overstijgen deze hoeveelheid (locaties Leenen, Stol, Greenib en station Sassenheim).

Uit het onderzoek van Stec komt de NS-locatie als beste naar voren door de goede bereikbaarheid via openbaar vervoer en snelweg. Maar door de onzekerheid over de vestigingsmogelijkheden kan niet worden gekozen voor deze locatie. Maar mocht in de toekomst blijken dat de locatie wel voor bedrijvigheid in aanmerking komt, is het goed deze locatie achter de hand te hebben of beschikbaar voor na 2020.

Het plan van Greenib valt in het advies van Stec alleen af om getalsmatige redenen. Uit het onderzoek van Stec komt naar voren dat het plan van Greenib behoort bij die plannen die kansrijk zijn. Echter omdat de verwachte vraag al voldaan kan worden met de plannen van Leenen en Stol, adviseert Stec om niet te kiezen voor het plan van Greenib. Hierbij is geen rekening gehouden met een zekere marktwerking. Deze marktwerking zorgt voor concurrerende prijzen, een hogere vestigingswens als gevolg van het station en aansluiting op de A44, de faciliteiten die Greenib kan bieden, etc.

Greenib is niet alleen ontwikkelaar en investeerder maar exploiteert het terrein ook. Dit houdt in dat alleen wordt gebouwd voor een daadwerkelijke vraag, Greenib heeft alleen belang bij de ontwikkeling van kantoorruimte als deze ook daadwerkelijk ingevuld kan worden op zowel de korte als de lange termijn.

Niet alleen de initiatiefnemers waarvan de plannen doorgang kunnen vinden staan achter de keuzes. Ook is gesproken met initiatiefnemers waarvan de plannen geen doorgang kunnen vinden. Ook daar is begrip voor het feit dat keuzes moeten worden gemaakt en voor de argumenten die leiden tot de locaties Leenen, Stol en Greenib.

De schaal van het plan voor de watertoren heeft weinig invloed op de totale planvoorraad. Het te realiseren kantooroppervlak in het conceptplan voor de watertoren bedraagt ongeveer 100 m². Dit is zo weinig dat het nauwelijks van invloed is op de totaal te realiseren kantooroppervlak. Maar het biedt de eigenaar wel de mogelijkheid de watertoren te herstructureren en een nieuwe functie te geven. Het plan richt zich op een totaal ontwikkeling van de watertoren waarbij horeca, uitzichtpunt, kantoren en informatievoorziening voor recreanten en toeristen gezamenlijk leiden tot een totaal ontwikkeling van de watertoren.

Aan de Wattstraat ligt een aantal dezelfde bedrijfsunits. In twee van deze units zijn zelfstandige kantoren gelegaliseerd.

Door de keuze om de volledige toekomstige vraag in te laten vullen, kan geen medewerking worden verleend aan nieuwe plannen. Ook niet als dit in het kader van duurzaamheid leidt tot meervoudig grondgebruik (zelfstandige kantoorruimte boven de bedrijfsruimte van een ander bedrijf). Uitzonderingen hierop zijn wel mogelijk bijvoorbeeld als elders binnen de gemeente zelfstandige kantoorruimte wordt getransformeerd of als vanuit de kantorenmarkt een sterke vraag ontstaat. In die gevallen wordt in eerste instantie voorrang gegeven aan de stationslocatie Sassenheim of locaties in de directe omgeving van de Warmonderweg (tegenover Leenen) zodat een aansprekende kantoorlocatie ontstaat die aan dezelfde criteria voldoet als Leenen, Stol en Greenib.

Om te zorgen dat ondernemers, die kantoorruimte zoeken gebruik maken van de te realiseren plannen, is strikte handhaving noodzakelijk in die gevallen, dat een kantoor zich vestigt of heeft gevestigd op een locatie waar zelfstandige kantoorruimte niet is toegestaan.

Conclusies:

1. 1. de gemeente werkt niet mee aan de ontwikkeling van nieuwe zelfstandige kantoren;
2. 2. wel wordt medewerking verleend aan de locaties Leenen en Stol, zoals genoemd in het onderzoek van Stec;
3. 3. de locatie bij station Sassenheim zoals genoemd in het onderzoek van Stec komt alleen in beeld als onvoldoende vierkante meters worden gerealiseerd op de locaties Greenib, Leenen en Stol;
4. 4. in tegenstelling tot het onderzoek van Stec wordt wel medewerking verleend aan het initiatief van Greenib en de mogelijkheid van kantoren in de Watertoren.

Een en ander betekent dat in het bestemmingsplan ruimte is geboden aan max. 6.100 m²zelfstandige kantoorruimte op het Greenibterrein aan de Oosteinde, bestaande uit de verleende vrijstellingen voor MCS-ARBO (ca. 400 m² en een oogkliniek), O'Neill (ca. 2.700 m²) en de beleidsmatige ruimte van ca. 3.000 m² aan kleinschalige zelfstandige kantoorruimtes. Dit is op de verbeelding gespecificeerd met de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf-kantoor'.

Het plangebied bestaat uit zeven bedrijventerreinen. Dit plangebied maakt onderdeel uit van het Midden-Nederlandse duingebied. De vorming van dit landschap hangt nauw samen met de zeespiegelstijging in het Holoceen. Langs de kust ontstond een serie kustparallelle strandwallen met daar tussen lage vochtige zones. Deze langgerekte laagten tussen de strandwallen in, de zogenaamde strandvlakten, werden opgevuld met veen- en kleiafzettingen. Hieronder volgt een beschrijving per bedrijventerrein.

Bedrijventerrein Rijksstraatweg
Het gebied, dat bestemd is voor de vestiging van agrarische hulp- en nevenbedrijven, ligt te midden van belangrijke nationale en regionale verkeerswegen. In het noorden sluit het plangebied aan op het bedrijventerrein Jagtlust. In het oosten, zuiden en westen wordt het plangebied omsloten door het bestemmingsplan “Landelijk gebied”.

De gronden in het gebied kennen momenteel een overwegend agrarisch gebruik. De percelen in het oostelijk plandeel, grenzend aan de Rijksweg A44 zijn in gebruik als grasland en maken deel uit van de oorspronkelijke strandvlakte.

De bebouwing wordt gekenmerkt door een vrij gedifferentieerd gebruik. Langs de Rijksstraatweg zijn bedrijfsgebouwen gesitueerd van drie bloembollenexport- en handelsbedrijven. Nabij de Warmonderweg ligt een boerderij omgeven door een dichte boombeplanting. Een deel van deze boerderij komt voor op de lijst van beschermde monumenten. In het noordoostelijke deel van het gebied domineren het hotel “Van der Valk Sassenheim” en het viaduct in de Warmonderweg over de Rijksweg A44 het ruimtelijk beeld.

Afbeelding 2.3: situering bedrijventerrein Rijksstraatweg

Bedrijventerrein Akzo
Het gebied omvat het terrein van de verffabriek Akzo Coatings BV Sassenheim (het voormalige bedrijf Sikkens) en enkele nabijgelegen percelen (drie woningen en een tuinperceel). Het gebied wordt begrensd door de Rijksstraatweg, de Leidsevaart en de grens met de spoorlijn Haarlem-Leiden.

Het bedrijf Akzo Coatings BV Sassenheim is gericht op de fabricage en opslag van verfprodukten. Daarnaast wordt research gepleegd voor de gehele Coatings Divisie, zijn er opleidingsfaciliteiten voor autospuiters en is er een toepassingslaboratorium. Op de locatie is tevens een proeffabriek gevestigd. Naast ondersteunende afdelingen zijn er ook verkoopkantoren aanwezig. Op het bedrijventerrein bevinden zich geen bedrijfswoningen.

Het bedrijf is van oudsher op relatief grote afstand van geconcentreerde woon- en werkgebieden gelegen. In de zeventiger en tachtiger jaren zijn de grenzen van de uitbreidingen van Sassenheim, Voorhout en Oegstgeest echter steeds meer in de richting van het bedrijf geschoven. Anderzijds heeft het bedrijf in die periode een grote expansie doorgemaakt in met name noord-oostelijke richting.

Afbeelding 2.4: situering bedrijventerrein Akzo

Bedrijventerrein Industriekade
Het gebied omvat de gronden die gelegen zijn tussen de Sassenheimervaart, de Geelhoornstraat, de Kagertuinen en de Kagerweide.

Hier hebben zich in de vijftiger en zestiger jaren kleine en middelgrote industriële en ambachtelijke bedrijven gevestigd, op een locatie die vrij gunstig gelegen is ten opzichte van vaarwegen (Sassenheimervaart) en verkeerswegen (Van Pallandtlaan en Rijksweg A44).

Het vigerende bestemmingsplan betreft het bestemmingsplan “Industriekade”. Op deze gronden mogen bedrijfsgebouwen, zoals fabrieken, werkplaatsen, magazijnen, opslagruimten en garages ten dienste van of in verband staande met de industrie, worden gebouwd alsook kantoorgebouwen en dienstwoningen, behorende bij die bedrijven.

Afbeelding 2.5: situering bedrijventerrein Industriekade

Bedrijventerrein Sassenheim-Zuid
Het gebied maakt deel uit van twee polders, de polder Elsgeest en de Roodemolenpolder, gelegen tussen de Oosthoutlaan aan de noordoostzijde, de Rijksstraatweg aan de zuidzijde, de spoorlijn Haarlem-Leiden aan de westzijde en enkele agrarische percelen aan de noordzijde.

In het gebied liggen twee boezemwateren, de Dinsdagse Watering (deze vormt tevens de scheiding tussen de twee polders) en de Roodemolensloot. Als onderdeel van de ruimtelijke hoofdstructuur verdeelt de Dinsdagse Watering het gebied in twee deelgebieden.

Het relatief nieuwe bedrijventerrein (jaren 90) is gericht op het instandhouden van een gebied voor lokaal gebonden bedrijven met representatieve uitstraling. Het gaat om weinig tot matig hinderlijke bedrijven die behoefte hadden aan meer ruimte en een meer representatieve locatie. Het terrein is nadrukkelijk niet bedoeld voor zware industrie.

De belangrijkste functie binnen het vigerende bestemmingsplan is het bieden van vestigingsmogelijkheden voor bedrijven.

Op dit bedrijventerrein zijn onder andere gesitueerd: het distributiecentrum van Dirk van de Broek, een tankstation met LPG-verkoop, Van der Mey Vleesbedrijven en het voormalige Campo World.

Afbeelding 2.6: situering bedrijventerrein Sassenheim-Zuid

Bedrijventerrein Voorhout
Het grootste deel van het gebied ligt in de Luizenmarktpolder aan de rand van de bebouwde kom van Voorhout, ten zuidwesten van de woonwijk Oosthout. Aan de zuidrand behoort een klein gedeelte tot de Roodemolenpolder. Het gebied wordt ontsloten via de Oosthoutlaan, de ontsluitingsweg naar Sassenheim en naar de A44. De Oosthoutlaan is tevens de oostgrens van het gebied. Aan de zuidzijde wordt het gebied begrensd door de Nijverheidsweg. Het talud van de spoorlijn Haarlem-Leiden vormt de westgrens van het gebied. Aan de noordkant tenslotte ligt een kavel die in agrarisch gebruik is.

De ligging van het gebied als begrenzing van de bebouwde kom van Voorhout en de situering in de directe omgeving van de woonwijken Oosthout en Hoogh Teylingen stellen eisen aan de inrichting (en de vormgeving van de randen) van het gebied. Dit betekent dat er langs die rand bedrijfsbebouwing gerealiseerd is die het bedrijventerrein enigszins aan het zicht onttrekt.

Op dit bedrijventerrein zijn onder andere gesitueerd: de gemeentewerf, brandweer, fitnesscentrum. Ook zit hier het werkvoorzieningschap MareGroep.

Afbeelding 2.7: situering bedrijventerrein Voorhout

Bedrijventerrein Veerpolder
Het gebied is gelegen ten zuiden van de bebouwde kom van Warmond. De spoorlijn Haarlem-Leiden vormt de westgrens van het gebied.

Het is een iets ouder bedrijventerrein waar vooral bedrijven gevestigd zijn die een relatie hebben met leisure of recreatie, bijvoorbeeld tennishallen en een fitnesscentrum. Ook zijn hier relatief veel bedrijfswoningen gesitueerd.

Afbeelding 2.8: situering bedrijventerrein Veerpolder

Aan de zuidwest zijde van Veerpolder zijn de ligplaatsen die zijn opgenomen in het facetbestemmingsplan "Ligplaatsen woonschepen" uit het bestemmingsplan gelaten omdat voor deze gronden een actueel bestemmingsplan geldt.

Bedrijventerrein Jagtlust
Het gebied bevat globaal de gronden die gelegen zijn tussen de Wasbeeklaan, de Rijksweg A44, de Warmonderweg en de Hoofdstraat, alsmede het ten oosten van de Schipholspoorlijn gesitueerde bedrijventerrein van Greenib/Dinsdagse Wetering.

Het oorspronkelijke agrarische gebruik van het grootste deel van het gebied is in het verleden teruggedrongen door de vestiging van nieuwe bedrijven op de gronden gelegen achter de woonbebouwing langs de Hoofdstraat. Deze bedrijven worden door middel van de Jagtlustkade ontsloten op de Wasbeeklaan - Hoofdstraat.

Op dit bedrijventerrein zijn onder andere gevestigd Wesseling transport, Van der Mey Vleesbedrijven, Probin Van Dijk en de koekfabriek van Ravensbergen.

Afbeelding 2.9: situering bedrijventerrein Jagtlust

Binnen het plangebied zullen een aantal ontwikkelingen plaatsvinden. Hieronder wordt dit per deelgebied uitgewerkt.

Bedrijventerrein Rijksstraatweg
Voor de ontwikkeling en intensivering van het gebruik van het gebied Rijksstraatweg kan op basis van de quickscan en de ruimtelijke analyse (Visie Warmonderweg) het volgende ontwikkelingskader op hoofdlijnen geformuleerd worden.

Functioneel:

• toelaatbaarheid algemene bedrijven uit de categorieën tot en met maximaal 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten in het gebied ten zuiden van het monument aan de Rijksstraatweg 60;
• handhaven en versterken van de gemengde functies: hotel, leisure, kantoren en wonen in het gebied tussen de Warmonderweg en het monument aan de Rijksstraatweg 60.

Ruimtelijk:

• kleinschalige bebouwing in de eerste bebouwingslinie (tot 30 m) langs de Rijksstraatweg. Onder kleinschalig wordt hier verstaan: breedte bebouwing maximaal 20 m, hoogte maximaal 8 m, daarboven alleen een kap of anderszins ontworpen topverdieping;
• bebouwingspercentage maximaal 70%;
• ontsluitingspunten voor het bedrijventerrein vanaf de Rijksstraatweg;
• grootschalige bedrijfsbebouwing in achterliggende gebied, met name wanneer deze zichtbaar is vanaf c.q. grenst aan de A44. Onder grootschalig wordt verstaan bebouwing met een breedte van ten minste 40 m. Bouwhoogte 8 m mag verhoogd worden tot 13 m indien tevens sprake is van intensief meervoudig ruimtegebruik;
• alle parkeer- en manoeuvreerruimte bij de bedrijven dient op eigen terrein gerealiseerd te worden. Onder- of bovengronds parkeren is in het kader van meervoudig ruimtegebruik toegestaan.

Ontwikkelingsgebieden
Parallel aan het ontwikkelingskader voor het gebied op hoofdlijnen is voor een vijftal gebieden nader ingegaan op de ontwikkelingsmogelijkheden. Het betreft hier gebieden die thans braak liggen of waarvan bekend is dat zij beschikbaar komen voor herontwikkeling. Deze locaties met hun ontwikkelingsmogelijkheden zijn:

• Locatie Warmonderweg Noord

Bekend is dat dit zuidelijke deel van het bedrijventerrein Jagtlustkade voor herontwikkeling in aanmerking komt. Het gebied ligt aan de entree vanaf de A44 en het zicht op het gebied nabij de nieuwe rotonde Warmonderweg/Jagtlustkade dient verbeterd te worden Het is gewenst om verder langs de Warmonderweg meer representatieve bebouwing te creëren waardoor de entree van Sassenheim wordt versterkt. Gelet op de vraag-aanbod analyse uit de kantorenvisie van Stec is dat echter pas aan de orde op de lange termijn. In het bestemmingsplan is daarom deze ontwikkelingsrichting niet mogelijk gemaakt.

Bollenkwekerij Leenen heeft in het bestemmingsplan een agrarische bestemming gekregen met een wijzigingsbevoegdheid naar bedrijven en kantoren met maximaal milieucategorie 2. De ontwikkeling van deze kantorenlocatie is mogelijk gemaakt met een wijzigingsbevoegdheid omdat deze kantoorontwikkeling past binnen de onlangs vastgestelde kantorenvisie (Stec).

• Locatie hoek Rijksstraatweg/Warmonderweg

Het betreft hier een gebied waarop de toekomstige bebouwing aan twee zijden representatief dient te ogen en waarbij rekening dient te worden gehouden met de locatie van het rijksmonument dat aan de zuidzijde aan het gebied grenst. Aan de Rijksstraatwegzijde geldt het algemene ontwikkelingskader met relatief kleinschalige bebouwing, waarvoor kantoorbebouwing de meest aannemelijke functie is.

Voor de locatie op de hoek van de Warmonderweg en de Rijksstraatweg is inmiddels duidelijk dat ter plaatse nieuwe kantoren worden ontwikkeld. Derhalve is ter plaatse een kantoorbestemming voorzien met een bouwvlak met een bebouwingspercentage van 40% en een hoogte van 12 meter.

Afbeelding 2.10: verkaveling Rijksstraatweg

Bovenstaand figuur geeft een indicatief beeld van de wijze waarop de locatie in de toekomst kan worden ingericht. Het kader hiervoor zijn de voorwaarden zoals deze zijn opgenomen in de regels en de verbeelding.

Het gebied op de hoek van de Rijksstraatweg en Warmonderweg valt binnen het op de provinciale structuurvisie als dorpsgebied aangegeven gebied. Het perceel Rijksstraatweg 58 is derhalve conform de daarvoor geldende afspraken bestemd tot bedrijven voor maximaal milieucategorie 2. Verder is dit beleid vertaald door in de wijzigingsbevoegdheid voor het perceel aan de Warmonderweg van Agrarisch naar kantoren en bedrijven met ten hoogste milieucategorie 2.

• Locatie perceel A44 ten zuiden van het hotel

Dit agrarische gebied (weide) met een oppervlak van 2 ha kan ontwikkeld worden voor grootschalige bedrijfsbebouwing ten behoeve van leisure bij hotel/casino. Ter plaatse is een bedrijfsbestemming voorzien met een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het vergroten van het ter plaatse voorziene bebouwingspercentage. Voorafgaand hieraan dienen de gevolgen voor water, externe veiligheid en parkeren inzichtelijk te worden gemaakt.

• Locatie tegenover Oosthoutlaan

Tegenover de Oosthoutlaan ligt een aantal percelen tussen de Rijksstraatweg en de A44 met agrarische functie met een oppervlak van 1,7 ha. Hier zijn mogelijkheden voor nieuwe bedrijvigheid of uitbreiding van de bestaande bedrijven. Uitgangspunt is algemene ontwikkelingskader met specifieke voorwaarden voor de zone langs de Rijksstraatweg en langs de A44. Dit is vertaald in het bestemmingsplan door ter plaatse te voorzien in een bebouwingspercentage van 70%.

• Locatie Klinkenberg

Nadat het perceel van Dura Vermeer zal zijn ontwikkeld, resteert nog een perceel van 1 ha. De gronden van dit perceel zijn in eigendom van Rijkswaterstaat en zal niet betrokken worden in de herontwikkeling voor bedrijven. Vanwege de hoge ligging van de A44 en de dichte begroeiing is er weinig zicht op de beoogde bebouwing van het perceel van Dura Vermeer. Ter plaatse van Dura Vermeer is een bouwvlak voorzien met een bouwhoogte en bebouwingspercentage.

Afbeelding 2.11: ontwikkelingsmodel

Bedrijventerrein Akzo
Het bedrijventerrein Akzo heeft in dit bestemmingsplan dezelfde mogelijkheden als in het oude bestemmingsplan. Dit betekent dat er een beperkte uitbreidingsruimte beschikbaar blijft op eigen terrein, waarbij uiteraard rekening moet worden gehouden met de op de verbeelding opgenomen toegestane milieucategorieën. Op het moment van schrijven waren er geen concrete uitbreidingsplannen in dit deelgebied bekend.

Bypass

Momenteel stroopt het verkeer op de A44 ter hoogte van de afslag naar de N444 op. Om de doorstroming van het verkeer te bevorderen worden de verkeersstromen van elkaar gescheiden. De werkzaamheden die vallen binnen het plangebied zijn verwerkt door in de verbeelding de verbinding van de Leidsevaart naar de Rijksstraatweg achter Rijksstraatweg 3 langs op te nemen middels een verkeersbestemming. De overige ingrepen passen binnen de al voorziene bestemming verkeer of vallen buiten het plangebied of zelfs buiten de gemeentegrens (Oegstgeest). In hoofdstuk 4 worden de daarvoor uitgevoerde onderzoeken beschreven. Een aantal onderzoeken worden momenteel geactualiseerd in het kader van het uitwerken van het ontwerp van de voorziene ingrepen. Zodra deze onderzoeken uitgevoerd zijn worden deze opgenomen. Het gaat hierbij om de onderzoeken naar archeologie, flora en fauna, verhardingsonderzoek en geotechnisch onderzoek. In de respectievelijke paragrafen in hoofdstuk 4 is aangegeven wat de status is van de onderzoeken. In 4.10 verkeer wordt nader op de ingreep ingegaan.

Wijzigingsbevoegdheid naar bedrijven

Voor het perceel dat is gelegen tussen de A44, de N444 en Akzo is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (zie artikel 3.4 van de planregels). Deze wijzigingsbevoegdheid is meegenomen in het kader van het algemene onderzoek naar externe veiligheid en het uitgevoerde onderzoek naar luchtkwaliteit en geluidhinder ten gevolge van de ter plaatse voorziene verkeersingrepen rondom de bypass, de N444 en A44. Daarmee is de aanvaardbaarheid van de wijzigingsbevoegdheid voldoende komen vast te staan.

Indien de woonbestemming van de woning Rijksstraatweg 3 wordt gehandhaafd bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid, dient deze woning op een verantwoorde wijze te worden ingepast ten opzichte van nieuw te realiseren bedrijvigheid. De maximale milieucategorie mag niet meer bedragen dan 3.1. Indien de woonbestemming wordt opgeheven, mag de milieucatgeorie maximaal 3.2 bedragen.

Op basis van de stedenbouwkundige verkenning is een maximaal bebouwingspercentage van 60% voorzien. Verder is een maximale bouwhoogte van 10 meter voorzien met een hoogte accent van maximaal 15 meter. Ten opzichte van de as van de A44 dient een strook van 50 meter te worden vrijgehouden van bebouwing. Ten opzichte van de as van de weg Leidse Vaart dient een een strook van 25 meter te worden vrijgehouden van bebouwing.

De in de wijzigingsbevoegdheid opgenomen criteria dienen te worden uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan waarin de basis wordt gelegd voor een op te nemen bouwvlak en - zo nodig indien de woonbestemming van Rijksstraatweg 3 wordt gehandhaafd- de nader te bepalen milieu-zonering in het wijzigingsplan. Bij de uitwerking van het wijzigingsplan dienen de algemene onderzoeksverplichtingen zoals voorzien in de regels te worden nagekomen.

Bedrijventerrein Industriekade
Voor dit bedrijventerrein zijn geen ruimtelijke ontwikkelingen voorzien.

Bedrijventerrein Sassenheim-zuid
Voor dit bedrijventerrein zijn geen ruimtelijke ontwikkelingen voorzien.

Bedrijventerrein Voorhout
Voor dit bedrijventerrein zijn geen ruimtelijke ontwikkelingen voorzien. Een paar kavels zijn nog beschikbaar voor lokaal gebonden bedrijven.

Bedrijventerrein Veerpolder
In de Veerpolder ziet de gemeente kansen voor verdere ontwikkeling van leisure en wellness. Dit versterkt het recreatieve karakter van de gemeente en speelt in op de nieuwe trend en behoefte bij de bevolking. Transformatie van het huidige bedrijventerrein naar deze nieuwe functies wordt gestimuleerd. Hiertoe is voor een deel van het terrein een bestemming opgenomen waarin zowel bedrijfsmatige activiteiten als dagrecreatieve activiteiten met recht zijn toegestaan (een mix van de bestemmingen Bedrijf -1 en Recreatie - Dagrecreatie).

Bedrijventerrein Jagtlust
In de Visie Wasbeeklaan - Station Sassenheim ("Werklandschap Jagtlust") zijn de ontwikkelingen voor het bedrijventerrein Jagtlust uitgewerkt. Gezamenlijke randvoorwaarden van de gemeente, regio en provincie voor dit gebied zijn:

• behoud van Jagtlust als bedrijventerrein. Het bedrijventerrein vervult met name een belangrijke functie voor regionaal verzorgende bedrijvigheid;
• geen solitaire woningbouwontwikkeling, beperkt mogelijkheden voor woon-werk combinaties;
• geen detailhandel die verstorend werkt op de bestaande detailhandelsstructuur, perifere detailhandel mits dit niet verstorend werkt voor de kernen. De mogelijkheid voor grootschalige detailhandel die niet meer in de kernen past kan worden onderzocht (bijv. bouwmarkt);
• intensivering van het grondgebruik, gebruik maken van braakliggende kavels en stimuleren van gestapeld bouwen;
• beperking van de milieuhinder tot categorie 3 bedrijven.

Individuele randvoorwaarden van de gemeente zijn:

• veilige en representatieve toegangsweg (Wasbeeklaan) naar het nieuwe station Sassenheim;
• verdieping van viaduct voor toegang tot stationsgebied;
• faciliteren van een bouwmarkt in de gemeente.

Werk
Het Werklandschap Jagtlust blijft primair bedoeld als werklocatie. Het behouden en creëren van werkgelegenheid is voor de gemeente een belangrijk uitgangspunt. Het type werk gaat op lange termijn wel veranderen. Dit betekent dat de discussie over ruimte voor werken niet meer uitgedrukt zal moeten worden in termen van hectaren alleen, maar ook in termen van arbeidsplaatsen. Deze banen kunnen gegenereerd worden door verschillende soorten bedrijvigheid.

Als aanvullende randvoorwaarde wordt gesteld dat herontwikkeling naar nieuw gebruik in termen van milieu categorieën, maximaal categorie 3 mag zijn. In bepaalde delen van het terrein zal dat maximaal categorie 2 zijn.

Veiligheid
Het Werklandschap Jagtlust moet een veilige omgeving zijn. Veiligheid heeft daarin meerdere dimensies. Op de eerste plaats is het van belang dat er een veilige ontsluiting ontstaat van en naar het nieuwe station Sassenheim. Dit geldt in het bijzonder voor de Wasbeeklaan zelf, maar ook de directe omgeving van deze weg en die van het station moeten veilig zijn ingericht. Veiligheid heeft in de eerste plaats de dimensie van verkeersveiligheid. Bij een toename van het aantal weggebruikers in het stationsgebied moeten de verschillende verkeersstromen op elkaar afgestemd worden. Een ander aspect van veiligheid is de sociale veiligheid. Aangezien de komst van een nieuw station ervoor zorgt dat er meer langzaam verkeer het gebied doorkruist, moeten er ten behoeve van deze groep maatregelen getroffen worden die het gevoel van veiligheid bevorderen, met name in de avonduren.

Beide aspecten van veiligheid hebben consequenties voor de inrichting van de openbare ruimte van het Werklandschap Jagtlust en vragen om nadrukkelijke afstemming tussen de verschillende zones.

Om de (her)ontwikkeling van Jagtlust handen en voeten te geven wordt het Werklandschap Jagtlust in 2 zones ingedeeld (zie hieronder):

1. Stations Allee

Zone voor hoogwaardig werken, wonen en voorzieningen. Er wordt ingespeeld op de stationsontwikkeling, waarbij het creëren van een veilige toegangsweg en herontwikkeling met meer OV-gerelateerde functies de leidraad zijn. Het toekomstige station Sassenheim moet worden aangegrepen om de identiteit van de nieuwe gemeente Teylingen te profileren. Het station moet een ‘merk’ worden van de gemeente. Daarbij worden de kansen toegedicht aan een profilering die het recreatieve karakter van de gemeente en omgeving ondersteunt.

2. Gemengd werken

Het huidige gebruik als gemengd bedrijventerrein staat centraal, waarbij kavelsgewijze herontwikkeling en inbreiding aan de orde is. Voor goed functionerende bedrijvigheid in het gebied wordt een strategie beoogd die uitgaat van ruilverkaveling en opkoop (schaakbordprincipe). Daarbij is zowel schaalvergroting als schaalverkleining aan de orde, wel per zone gereguleerd. Deze afgrenzing doet recht aan de bestaande waarden van het gebied/vastgoed en speelt tegelijkertijd in op kansen die zich voordoen door nieuwe ontwikkelingen en/of marktomstandigheden die veranderd zijn. In het bijzonder gaat het dan om de kansen vanuit de stationsontwikkeling enerzijds en in onbruik geraakt grootschalig vastgoed anderzijds.

Ontwikkeling nieuwe Horecavoorziening nabij station Sassenheim

Aan de andere zijde van de snelweg tussen het spoor en de snelweg wordt op de plaats waar voorheen twee woonhuizen stonden (Wasbeeklaan 4 en 6) een horecavoorziening ingepast. Hierbij wordt gedacht aan een Mc Donalds of een andere vergelijkbare keten. Dit heeft als belangrijk voordeel dat aan de stationslocatie een ontwikkeling wordt toegevoegd die zorgt voor verkeersstromen en aanwezigheid van mensen. Dit verhoogt de sociale veiligheid ter plaatse en maakt de plek levendig.

In het kader van nieuwvestiging van een nieuwe horecavoorziening zijn de benodigde onderzoeken uitgevoerd voor externe veiligheid, verkeer, water, flora en fauna, bodem en archeologie. De uitkomsten leveren geen belemmeringen op voor het geven van een positieve bestemming aan een horecalocatie voor de vestiging van een keten als Mc Donalds.

Tijdelijke ontheffing ontsluitingsweg nieuwe station

In 2010 is op 21 april door de gemeente Teylingen een ontheffing verleend voor het aanleggen van een nieuwe ontsluitingsweg ten behoeve van de bouw van het nieuwe station Sassenheim. Dit tijdelijke besluit is opgenomen in het bestemmingsplan en heeft de bijbehorende bestemming 'Verkeer' toegewezen gekregen.

Pilot Ondergeschikte detailhandel

Op het Greenib terrein is voor O'Neill ingestemd met een pilotproject om ter plaatse voor een oppervlakte van maximaal 400 m² toe te staan voor ondergeschikte detailhandel.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de juridisch-technische opbouw van de regels en de verbeelding van het bestemmingsplan “Bedrijventerreinen Teylingen”. Het hoofdstuk is te beschouwen als een leeswijzer voor de regels en de verbeelding. In dit hoofdstuk wordt de hoofdlijn van het bestemmingsplan weergegeven, daarnaast wordt ingaan op de verschillende bestemmingen en overige regelingen, zoals die zijn neergelegd in de regels.

De regels en de verbeelding vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingplan. De toelichting is niet juridisch bindend, maar kan wel gebruikt worden als toetsingskader, bijvoorbeeld bij een verzoek tot het verlenen van een omgevingsvergunning of een afwijking. De toelichting is namelijk niet alleen een motivering en onderbouwing van wat in de regels en op de verbeelding is vastgelegd, maar ook een beschrijving van wat het gemeentebestuur als de meest gewenste ontwikkeling van het plangebied voor ogen staat.

Op de bij het onderhavige bestemmingsplan behorende verbeelding zijn alle noodzakelijke en op grond van het Besluit ruimtelijke ordening vereiste gegevens ingetekend. Op het renvooi is te zien dat er een onderscheid wordt gemaakt in bestemmingen en aanduidingen op de verbeelding. De bestemmingen zijn de belangrijkste elementen. Elk stuk grond van het plangebied heeft een bestemming. Deze wordt zichtbaar gemaakt door middel van een kleur, al dan niet in combinatie met een letter ter aanduiding van de bestemming en een cijfer die de maximale toegestane goothoogte en/of bebouwingspercentage aangeeft (tenzij anders vermeld op de verbeelding). Daardoor is het voor een ieder mogelijk om mede met behulp van het bijbehorende renvooi te zien welke bestemmingen zijn gegeven aan de gronden en opstallen binnen het plangebied. Elke op de verbeelding ingetekende bestemming is gekoppeld aan een bestemmingsartikel in de regels. De regels laten vervolgens bij elke bestemming zien op welke wijze gronden binnen de desbetreffende bestemming gebruikt mogen worden. Daarbij wordt onder meer verwezen naar aanduidingen op de kaart. Aanduidingen geven dientengevolge, in samenhang met de regels, duidelijkheid over datgene wat binnen een bestemmingsvlak al dan niet is toegestaan.

Naast de inleidende bepalingen, zoals die zijn weergegeven in artikel 1 'Begrippen' en artikel 2 'Wijze van meten', kent het bestemmingsplan bestemmingsartikelen. Verder zijn er nog algemene, overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

In de begripsbepalingen wordt een definitie gegeven van begrippen die in de regels worden gebruikt, zodat daarover geen misverstanden kunnen bestaan. Bij de wijze van meten wordt aangegeven hoe bepaalde maten gemeten dienen te worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Het bestemmingsplan is een actualiserend bestemmingsplan voor een groot aantal bestemmingsplannen. Het gemeentelijke handboek voor het opstellen van bestemmingsplannen is daarvoor als basis gebruikt. Waar gewenst zijn deze bestemmingen nader aangevuld.

Agrarisch (artikel 3)

Deze bestemming voorziet in het planologisch voort laten bestaan van de huidige agrarische bedrijven.

De bestemming Agrarisch voorziet in een tweetal wijzigingsbevoegdheden. Aan de Warmonderweg is een wijziging (zie artikel 3.3) voorzien naar kantoren, maatschappelijke voorzieningen en bedrijven met maximaal milieucategorie 2 passend in de functieomschrijving van dorpsgebied, zoals toegekend in het provinciale beleid.

Aan de Leidse Vaart is een wijziging (zie artikel 3.4) voorzien naar bedrijven met maximaal milieucategorie 3.1 Hierbij is de bestaande woning aan Rijksstraatweg 3 bepalend voor de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden. Het wijzigingsplan moet deze woning als bestaand feit respecteren bij het toelaten van een milieucategorie. In de wijzigingsbevoegdheid zijn nadere criteria voorzien in relatie tot de gemaakte afspraken over de uitgevoerde stedenbouwkundige verkenning.

Bedrijf-1 (artikel 4)

Op basis van een gevelinventarisatie en een inventarisatie van de toegestane milieucategorieën en bouwhoogten conform de voorheen vigerende bestemmingsplannen is een systematiek ontwikkeld. Per deelgebied is bekeken op welke wijze de algemene bestemmingsmethodiek moet worden afgestemd op de specifieke eisen.

Op onderdelen waar meer een gedetailleerde regeling passend is, zijn bedrijven specifiek bestemd. Per gebouw is bekeken of dit kan worden opgenomen in een groter bouwvlak met meerdere bedrijven. Wanneer maatwerk is vereist is een kleiner bouwvlak aangegeven. Per bestemmingsvlak is de milieucategorie aangegeven. In elk bouwvlak is een maatvoeringsaanduiding opgenomen voor de toegestane bouwhoogte. Waar nodig is voorzien in een bebouwingspercentage. De in het bestemmingsplan voorkomende bedrijfswoningen zijn als zodanig bestemd met daarbij aangegeven de bestaande goot- en bouwhoogte met daarbij een bebouwingsregeling voor de bijbehorende gebouwen.

In de doeleindenomschrijving is rekening gehouden met een bepaalde mate van flexibiliteit door te stellen dat tevens bedrijven zijn toegestaan die naar aard, omvang en invloed gelijk te stellen zijn aan de in de betreffende milieucategorie opgenomen bedrijven in de Staat van Bedrijfsactiviteiten-'bedrijventerrein'. Per milieucategorie is de toegestane ruimte bij recht afgestemd op het effect dat deze flexibiliteit heeft op de directe omgeving van deze bedrijven.

Geluidshinderlijke inrichtingen, nieuwe bevi-inrichtingen, buiten de op de verbeelding aangeduide bedrijven, en zelfstandige kantoren met een oppervlakte groter dan 3.000 m² zijn niet bij recht toegestaan.

Staat van bedrijfsactiviteiten - 'bedrijventerrein'

De staat van bedrijfsactiviteiten is aangesloten op de typologie van de bedrijventerreinen: Akzoterrein, gemengde terreinen en een agrarisch bedrijventerrein. Reguliere agrarische bedrijvigheid met uitzondering van tuinbouw, reguliere detailhandelsvoorzieningen, horeca en amusement zijn uit de lijst gehaald voorzover niet passend binnen de gemeente Teylingen. Daarnaast zijn alle bedrijven met milieucategorie 5 en 6 uit de lijst gehaald. Binnen het plangebied is alleen een gedeelte van Akzo bestemd als milieucategorie 5.2. Binnen de planperiode van 10 jaar zijn hier geen wijzigingen voorzien. Wanneer eventueel sprake mocht zijn van een onvoorziene wijziging binnen de planperiode, dan bieden de afwijkingsmogelijkheden binnen de bestemming voldoende ruimte voor het toestaan van een ander type bedrijf.

In de Bijlage Staat van bedrijfsactiviteiten - 'bedrijventerrein' is nader op de werking van de milieuzonering en de staat van bedrijfsactiviteiten voor het plangebied ingegaan.

Maatbestemmingen

Daar waar specifieke bedrijven zijn gevestigd, zijn deze afzonderlijk voorzien van een specifieke aanduiding.

Het gaat hierbij om onderdelen van bedrijven die specifiek zijn aangeduid conform de functie, bijvoorbeeld een kantoor of parkeerterrein.

Een aantal andere bedrijven zijn specifiek aangeduid vanwege de relatie met de milieucategorie. Hierbij kan worden gedacht aan 'verffabriek' voor Akzo waarvoor een maximale milieucategorie van 5.2 (BRZO inrichting) gelden, de koekfabriek aan de Wasbeekerlaan 6. Daarnaast is het binnen de bedrijfsbestemming voor Hyundai het kantoor gedeelte afzonderlijk aangeduid. Voor dit pand is in een persoonsgebonden overgangsrechtsregeling voorzien gericht op het na het beëindigen van het gebruik door Huyndai weer terugvalt binnen de bestemming Bedrijf, omdat deze bestemming geen zelfstandige kantoren toelaat.

Verder is het voormalige Campo World bestemd als kampeerwinkel en heeft de milieustraat op bedrijventerrein Voorhout een specifieke aanduiding meegekregen. Verder is een aantal recreatieve bedrijven vallend binnen de bestemming 'Bedrijf' tevens aangeduid als recreatie: het gaat hier onder meer om ondernemingen die bedrijfsmatig tennisbanen exploiteren.

Prostitutie

In afwijking van de algemene gebruiksregels is binnen de bestemming Bedrijf - 1 onder voorwaarden een prostitutiebedrijf toegestaan conform het parapluplan in verband met de opheffing van het bordeelverbod.

Bedrijf-2 (artikel 5)

De bestemming Bedrijf-2 is een samenvoeging van de bestemmingen Bedrijf-1 en Recreatie-Dagrecreatie voor enkele percelen rond de jachthaven Veerpolder. Binnen deze bestemming zijn zowel bedrijfsmatige als dagrecreatieve functies met recht toegestaan. De regeling is voor de rest conform de bestemming Bedrijf-1 opgesteld als het gaat om de te hanteren milieuzonering, bebouwingsmogelijkheden en afwijkingsmogelijkheden.

Gemengd (artikel 6)

Voor de watertoren is een brede gemengde bestemming opgenomen die ruimte biedt aan bedrijven tot ten hoogste milieucategorie 3.2, horeca, kantoorruimte en/of een recreatieve functie. Deze brede bestemming biedt de eigenaar de mogelijkheid de watertoren te herstructureren en een nieuwe functie te geven. Het plan richt zich op een combinatie van horeca, uitzichtpunt, kantoren en informatievoorziening voor recreanten en toeristen.

Groen (artikel 7)

De groenstroken die van wezenlijk belang zijn voor de wijk waarin ze liggen, zijn bestemd als Groen.

Horeca (artikel 8)

De bestemming Horeca ziet toe op een viertal locaties. De locatie aan de Warmonderweg ziet toe op een hotel met casino. Binnen de aanwezige bebouwing is een bedrijfswoning toegestaan die niet groter mag worden dan thans het geval is. De locatie aan de Rijksstraatweg betreft een casino met bijbehorende horeca-activiteiten. De locatie aan de Wasbeeklaan ziet toe op de vestiging van een restaurant in de vorm van een formule als de Mc Donald's.

Kantoor (artikel 9)

Op de hoek van de Rijksstraatweg en de Warmonderweg is een ontwikkeling van kantoren voorzien. Om deze ontwikkeling planologisch mogelijk te maken is voorzien in een kantorenbestemming met een bijpassend bouwvlak met een bebouwingspercentage.

Recreatie-Dagrecreatie (artikel 10)

Op het bedrijventerrein Veerpolder is een aantal recreatiebedrijven gevestigd. Per te onderscheiden bedrijf is op de verbeelding voor deze bedrijven of bij elkaar horende groep van gebouwen een aparte aanduiding voorzien. Binnen de bestemmingsvlakken zijn bouwvlakken voorzien waarbinnen de bij deze bestemming behorende bebouwing is toegestaan. Waar bedrijfswoningen zijn toegestaan zijn ze aangeduid op de verbeelding. Op een drietal plaatsen zijn bedrijfswoningen opgenomen in het gebouw. Daarbij is bepaald dat de inhoud niet groter mag zijn dan de bestaande inhoud.

Recreatie-Verblijfsrecreatie (artikel 11)

Voor het project De Leede aan de Veerpolder 1 en 1a op bedrijventerrein Veerpolder is een recreatiecomplex voorzien van gestapelde recreatiewoningen met op de begane grond een restaurant. Dit complex heeft de bestemming 'Recreatie-Verblijfsrecreatie' gekregen.

Sport (artikel 12)

Op bedrijventerrein Veerpolder zijn de percelen die in gebruik zijn voor sportdoeleinden bestemd voor Sport. Binnen deze bestemming zijn de specifieke afwijkende functies aangeduid en opgenomen in de bestemmingsomschrijving.

Tuin (artikel 13)

De in het plangebied opgenomen burgerwoningen zijn voorzien van de bestemming Tuin. In de bestemming Tuin is aangegeven welke bouwwerken mogen worden opgericht. Deze bebouwingsregeling is afgestemd op het gebruik van de gronden als voortuin.Hierbij is een regeling voorzien voor erkers en luifels.

Verkeer en Verkeer - Railverkeer (artikel 14 en artikel 15)

De doorgaande wegen en de spoorweg door het bedrijventerrein zijn bestemd als Verkeer respectievelijk Verkeer - Railverkeer. Dit zijn zogenaamde gebiedsbestemmingen waardoor naast verkeer ook de bestemming groen, water en parkeren voorkomt. Bij het begrenzen van de bestemmingen zijn daarom op sommige plekken de aanwezige ondergeschikte watergangen, groenstroken en dergelijke meegenomen in de bestemmingsvlakken.

De ontsluitingsweg van het station is bestemd voor verkeer. Dit is een gebiedsbestemming. Gekozen is voor een gebiedsbestemming Verkeer omdat deze voldoende planologische ruimte laat voor de feitelijke realisatie van de verbindingsweg met bijbehorende functies en voorzieningen zoals groen, water en verhardingen.

Wonen -1 en Wonen -2 (artikel 17 en artikel 18)

De in bestemmingsplangebied voorkomende woningen zijn voorzien van de bestemming 'Wonen-1' of 'Wonen-2' omdat in het plangebied zowel vrijstaande als geschakelde en/of gestapelde woningen voorkomen. Voor deze regeling is aansluiting gezocht bij de in de gemeente gangbare regeling zoals opgenomen in het gemeentelijke handboek voor bestemmingsplannen.

Het afwijkingenbeleid voor kleine plannen is onlangs vastgesteld. Deze beleidsregels zijn opgenomen in de bestemmingen W-1 en W-2. De regels daaruit zijn in het bijzonder opgenomen binnen de bebouwingsregeling voor aan-, uit- en bijgebouwen. Verder is een regeling voorzien voor dakterrassen. Daarnaast is een afwijking voor de bouwregels opgenomen die toeziet op de bouw van dakkapellen en dakopbouwen. Deze bouwwerken dienen te voldoen aan de gemeentelijke welstandsnota. Voor wat betreft aan-huis-gebonden-beroep en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is aangesloten op de regeling die is opgenomen in het afwijkingsbeleid voor kleine plannen.

Leidingen en Kabels (artikelen 19, 20, 21, 22 en 23)

De planologisch relevante water- en gasleidingen en hoogspanningskabels zijn voorzien van een dubbelbestemming. In het bestemmingsplan mogen geen nieuwe bestemmingen worden opgenomen die het gebruik van de bestaande elektriciteitswerken belemmeren. Evenmin mogen in de nabijheid van de werken brandgevaarlijke inrichtingen of windturbines worden opgericht. Voor windturbines geldt een afstand van circa 500 m. Indien het niet mogelijk is om windturbines binnen deze afstand te vermijden, dient een additionele bezwijkkans voor de infrastructuur te worden uitgevoerd en dient een toetsing plaats te vinden zoals opgenomen in het Handboek Risicozonering Windturbines 2005.

Waarde-Archeologie en Waarde-Ecologie (artikel 24 en artikel 25)

Op het bedrijventerrein Sassenheim-Zuid is een gebied aanwezig dat archeologisch van grote waarde is. Daarom is ter plaatse voorzien in een dubbelbestemming Waarde-Archeologie en zijn bepaalde werkzaamheden gekoppeld aan een omgevingsvergunning.

Langs de Dinsdagse Wetering is een dubbelbestemming voor de realisatie van een ecologische verbindingszone voorzien. Nieuwe werkzaamheden in deze zone zijn omgevingsvergunningplichtig en mogen alleen worden uitgevoerd als ze passen binnen het kader van de ecologische verbindingszone.

Waterstaat-Waterkering (artikel 26)

Voor de in het plangebied aanwezige waterkeringen is een dubbelbestemming opgenomen om de veiligheid ter plaatse voldoende te kunnen waarborgen. Omgevingsvergunningsplichtige werkzaamheden mogen alleen worden uitgevoerd als het belang van de waterkering niet wordt geschaad.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In hoofdstuk drie zijn algemene regels neergelegd die gelden voor alle voorgaande hoofdstukken. Zaken die niet per bestemming kunnen worden geregeld zijn in dit hoofdstuk opgenomen.

Algemene bouwregels (artikel 28)

In dit kader is een algemene regel opgenomen voor het overschrijden van bouwgrenzen niet zijnde bestemmingsgrenzen voor kleine bouwwerken of ondergeschikte uitbreidingen van hoofdgebouwen.

Algemene gebruiksregels (artikel 29)

Evenementen

Of een evenement planologisch relevant is, hangt af van verschillende aspecten:

• aard van de bestemming en aard van de omgeving (gevoelig of geen gevoelige locatie in de zin van o.a. natuur/bewoning, etc)
• duur
• frequentie
• aard van de activiteit
• (mogelijk) blijvende nadelige planologische gevolgen

Een bestemmingsplan verzet zich niet tegen kortdurend en incidenteel gebruik van gronden voor evenementen (RvS 3-3-2010, LJN BL6212). Voor dergelijke activiteiten hoeft dus geen aparte regeling in het bestemmingsplan te worden opgenomen. Pas wanneer een activiteit planologisch relevantie verkrijgt is een regeling noodzakelijk. Op dat moment bestaat namelijk het risico dat het (tijdelijke) gebruik van de betreffende locatie voor het evenement als strijdig met het bestemmingsplan moet worden geacht.

In de gemeente Teylingen is ervoor gekozen de locaties waar evenementen plaatsvinden specifiek daarvoor aan te duiden. De gemeente heeft een inventarisatie gehouden van de locaties, die als evenemententerrein zijn aangewezen. In het plangebied is één locatie, te weten de ijsbaan aan de Veerpolder, aangewezen als evenemententerrein. Ook heeft de gemeente Teylingen het begrip evenement ruim gedefinieerd.

Niet-locatie gebonden evenementen

Daarnaast vinden er in de gemeente ook (jaarlijks terugkerende) evenementen plaats, die niet aan één locatie zijn gebonden. De gemeente Teylingen wil ook deze evenementen in het plan kunnen toestaan. Om niet-locatie gebonden evenementen direct toe te staan, is in artikel 29 ‘Algemenegebruiksregels' van dit bestemmingsplan hiervoor een aparte bepaling opgenomen. Het gaat hierbij om de evenementen uit artikel 2.24 lid 2 sub c van de APV Teylingen.

Algemene afwijkingsregels (artikel 30)

In dit artikel is een algemene afwijking opgenomen voor het overschrijden van bouwgrenzen voorzover noodzakelijk in verband met de werkelijke toestand van het terrein.

In zijn algemeenheid is in dit plan gekozen om zo veel als mogelijk de bestuurslasten voor afwijkingen terug te brengen. In dit kader is daarom ook niet voorzien in een algemene regel voor het vergroten van opgenomen maten met 10%. In het plan is dit reeds voorzien door ter plaatse bij recht meer ruimte toe te staan dan feitelijk op basis van de bestaande situatie strikt noodzakelijk is. Hierbij is als uitgangspunt gehanteerd dat dit geen negatief effect mag hebben op de directe omgeving.

Algemene aanduidingregels (artikel 31)

De aanduidingen die vallen over meerdere bestemmingen zijn opgenomen in dit artikel.

Algemene wijzigingsbevoegdheden (artikel 32)

In dit artikel zijn de wijzigingsbevoegdheden opgenomen die niet strikt gekoppeld zijn aan één enkele bestemming. Voor het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheden is een aantal algemene voorwaarden opgenomen, die gelden voor alle voorziene wijzigingsbevoegdheden.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotbepalingen

In de overgangsbepalingen is voor een tweetal locaties voorzien in persoonsgebonden overgangsrechtsbepaling. De eerste ziet toe op het persoonsgebonden overgangsrecht voor een gebouw dat valt onder strijdige bebouwing. Ter plaatse van Wasbeekerlaan 26 geldt dat de huidige eigenaar de strijdige situatie mag voorzetten. Zodra het gebruik wordt beëindigd dient de situatie weer in overeenstemming te worden gebracht met het bestemmingsplan.

In dit hoofdstuk worden de relevante onderzoeken toegelicht. In eerste instantie wordt hierbij waar nodig het beleidskader zoals opgenomen in hoofdstuk 2 verder uitgewerkt. Vervolgens wordt per ontwikkeling aangegeven welke onderzoeken hebben plaatsgevonden.

Het externe veiligheidsbeleid bestaat uit twee onderdelen: het Plaatsgebonden Risico (PR) en het Groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit afstandseisen tussen risicobronnen en (beperkt) kwetsbare objecten. Het groepsrisico is een maat ten opzichte van een oriëntatiewaarde die aangeeft hoe groot de kans is dat bij een ongeval met één of meerdere gevaarlijke stoffen van een in de omgeving aanwezige groep personen (tenminste tien personen) slachtoffers zijn. Hoe dichter het groepsrisico bij de oriëntatiewaarde, hoe slechter de situatie. Bij veel ruimtelijke besluiten moet vanwege een toename van het aantal personen de hoogte van dit groepsrisico verantwoord worden. Dit noemt men de verantwoordingsplicht van het groepsrisico.

Wanneer verantwoorden?

In de wet is geregeld wanneer het groepsrisico verantwoord moet worden. Omdat de wettelijke basis per risicobron verschilt, verschillen per risicobron ook de voorwaarden die verantwoording wel of niet verplicht stellen. Voor transportassen (weg, spoor en water) geldt dat de verantwoording van het groepsrisico verplicht is wanneer bij het nemen van een ruimtelijke besluit sprake is van toename van het groepsrisico of overschrijding van de oriëntatiewaarde. Voor inrichtingen geldt dat verantwoording van het groepsrisico altijd (bij toename en afname) verplicht is wanneer binnen het invloedsgebied van een risicobron een ruimtelijk besluit genomen wordt. Ten aanzien van buisleidingen is Besluit externe veiligheid buisleidingen van kracht waarin eveneens staat dat verantwoording verplicht is, wanneer een ruimtelijk besluit genomen wordt.

Verantwoordingsplicht

Met het invullen van de verantwoordingsplicht wordt inzichtelijk in hoeverre externe veiligheidsrisico's in het plangebied worden geaccepteerd en welke maatregelen getroffen moeten worden om het risico zoveel mogelijk te beperken. Het invullen van de verantwoordingsplicht is een taak van het bevoegd gezag. Door de verantwoordingsplicht wordt het bevoegd gezag gedwongen het externe veiligheidsaspect mee te laten wegen bij het maken van ruimtelijke keuzes. Deze verantwoording is kwalitatief en bevat verschillende onderdelen die aan bod kunnen of moeten komen. Ook bestaat er een adviesplicht voor de Veiligheidsregio (voorheen regionale brandweer). De onderdelen die aan bod kunnen komen zijn weergegeven in afbeelding 4.1. In de Handreiking Verantwoordingsplicht Groepsrisico (VROM, november 2007) zijn deze onderdelen nader uitgewerkt en toegelicht.

De verantwoordingsplicht behelst onder meer de volgende aspecten:

• ligging curven van het groepsrisico (GR) ten opzichte van de oriëntatiewaarde;
• toename GR ten opzichte van de nul-situatie;
• de mogelijkheden van zelfredzaamheid van de bevolking;
• de mogelijkheden van de bestrijdbaarheid;
• nut en noodzaak van de ontwikkeling;
• het tijdsaspect.

Hogedruk aardgasleidingen en vloeistofleidingen

Het externe veiligheidsbeleid voor transport van gevaarlijke stoffen (hogedruk aardgasleidingen en K1, K2 en K3- vloeistofleidingen) is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen. Dit besluit is met ingang van 1 januari 2011 van kracht.

Criteria Verantwoordingsplicht conform het Bevi

In onderstaande tabel (afbeelding 4.1) zijn de criteria weergegeven die in de aanzet tot verantwoordingsplicht worden besproken.

Afbeelding 4.1 Criteria verantwoordingsplicht

In het Bevi is een aantal criteria aangegeven die betrokken worden bij het invullen van de verantwoordingsplicht. Deze beoordeling is kwalitatief in plaats van kwantitatief. Dit heeft te maken met het niet normatieve karakter van het groepsrisico. Elk criterium wordt afzonderlijk berekend en is als gevolg moeilijk met andere criteria te vergelijken. Van belang is uiteraard dat de meeste criteria zo hoog mogelijk scoren. Belangrijk hierbij is dat het bevoegd gezag instemt met maatregelen die een veiligheidsverhogend effect hebben op de omgeving en hiermee tevens het restrisico accepteert.

Nieuwe Wet ruimtelijke ordening

Het Bevi is aangepast door de komst van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro). Hierdoor is de verantwoordingsplicht voor enkele ruimtelijke besluiten komen te vervallen. Concreet betekent dit dat de verantwoordingsplicht in het algemene overkoepelende bestemmingsplan dient te worden verankerd.

Besluit Transport Externe Veiligheid

In 2011 wordt het Besluit Transport Externe Veiligheid (BTEV) verwacht voor het spoor en water, waarbij voor het transport van gevaarlijke stoffen een Basisnet geïntroduceerd gaat worden. Het basisnet voor de weg is in 2010 vastgesteld. Omdat nog niet duidelijk is hoe dit beleid in planstudies vorm zal krijgen, wordt geadviseerd in planstudies niet verder te gaan dan het vermelden van de ontwikkeling. Het ministerie V&W zit nu op een lijn waarbij het al dan niet voldoen aan de veiligheidszone en het plasbrandaandachtsgebied voor het transport in zijn geheel in de (periodieke) monitoring van het Basisnet zal worden ondergebracht.

Basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen

Vervoer van gevaarlijke stoffen vindt sinds jaar en dag plaats via het spoor, over de weg en het water. Knelpunt hierbij is dat er geen plafond bestaat voor de omvang en samenstelling van dit vervoer. Theoretisch kan het vervoer ongelimiteerd toenemen, met dan eveneens ongelimiteerde gevolgen voor de ruimtelijke ordening. De overheid is voornemens een zogeheten Basisnet vast te stellen met routes die worden aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Het beleid achter het landelijke Basisnet is dat een plafond vastgesteld wordt voor dit vervoer van gevaarlijke stoffen. Ook worden randvoorwaarden aan de ruimtelijke ordening gesteld. Omdat het ontwikkelen van instrumenten voor dit beleid bijzonder complex is, en de gevolgen voor vervoerders en de ruimtelijke ordening ingrijpend kunnen zijn, vindt nog veel discussie plaats en loopt de vaststelling van het Basisnet achter op schema.

Provinciale visie

In de provinciale beleidsvisie (in 2010 door PS vastgesteld) staat het volgende vermeld:

• Fysieke veiligheid is een provinciaal belang. De fysieke veiligheid van de inwoners van Zuid-Holland wordt meegenomen in de ruimtelijke inrichting. Het gaat hierbij om het voorkomen van rampen waarbij grote groepen mensen tegelijk worden getroffen.
• Indien door ruimtelijke ontwikkelingen het groepsrisico toeneemt, moet dit bestuurlijk worden afgewogen.
• Op basis van een verantwoord groepsrisico moet aannemelijk worden gemaakt dat op termijn in de eindsituatie wordt voldaan aan de oriëntatiewaarde. Hierbij hanteert de provincie de Champ-methodiek als toetsingskader.

Het Beleidsplan externe veiligheid (eveneens in 2010 door PS vastgesteld) staat het volgende vermeld:

• Met de ambities zoals verwoord in de Provinciale Structuurvisie spreekt de provincie uit dat zij streeft naar een veiliger in plaats van niet onveiliger fysieke leefomgeving in Zuid-Holland.

Deze ambitie kan worden gerealiseerd door, nog sterker dan nu, een omslag te maken naar ontwikkelingsplanologie, waarin externe veiligheid vanaf het begin van het planproces wordt meegenomen. En waarin de provincie samen met partners kansen voor het vergroten van de kwaliteit externe veiligheid actief zoekt en benut.

Deze omslag wordt uitgewerkt in de thema's waarmee dit beleidsplan het veiliger maken van Zuid-Holland richting geeft:

• het clusteren van risicovolle activiteiten;
• het verantwoord combineren van risicovolle activiteiten en (beperkt) kwetsbare objecten;
• het reduceren van risico's aan de bron;
• het nemen van maatregelen in de omgeving van een risicovolle activiteit.

Regionale EV visie

De regio Holland-Rijnland heeft in 2008 een Omgevingsvisie externe veiligheid opgesteld. In de Omgevingsvisie beschrijft de regio op welke wijze zij met risico's omgaat. In deze visie heeft de regio een beslismodel opgesteld om het groepsrisico af te wegen. Het model is opgesteld op basis van zonering van het groepsrisicodiagram. Uit het beslismodel volgt onder welke voorwaarden een activiteit of ruimtelijke ontwikkeling is toegestaan. De visie van de gemeente Teylingen sluit aan bij de regionale visie.

“De verantwoording van het groepsrisico dient door het bevoegd gezag ingevuld te worden. Op een aantal punten dient door het bevoegd gezag nog een besluit genomen te worden. Deze besluiten, de onderbouwing van deze besluiten en de aanvaarding van restrisico maken onderdeel uit van de toelichting bij het ruimtelijk besluit.”

De essentie van de verantwoordingsplicht is dat het bevoegd gezag zich uitspreekt over de aanvaardbaarheid van het restrisico. Ondanks de maatregelen ter verhoging van de veiligheid kunnen risico's nooit voor 100% weggenomen worden. De gemeenteraad dient bij de vaststelling van dit bestemmingsplan verantwoording te nemen voor dit restrisico.

Het is aan het bevoegd gezag om op basis van deze verantwoordingplicht en het brandweeradvies van de veiligheidsregio een integrale afweging te maken over de te nemen veiligheidsverhogende maatregelen en het restrisico. Deze afweging moet geplaatst worden tegen de context van ruimtelijke, economische en sociale aspecten ten opzichte van beperkingen en mogelijkheden vanuit de externe veiligheid.

Functies en personendichtheden binnen het invloedsgebied

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit zes deelgebieden. De deelgebieden liggen binnen het invloedsgebied van een aantal risicobronnen. In afbeelding 4.2 zijn de plangrenzen en de verschillende deelgebieden weergegeven.

Hieronder wordt per deelgebied de voorgenomen ontwikkeling beschreven. In dit kader wordt onderscheid gemaakt naar de volgende deelgebieden:

1. a. deelgebied Veerpolder,
2. b. deelgebied AKZO,
3. c. deelgebied Sassenheim Zuid,
4. d. deelgebied Voorhout,
5. e. deelgebied Jagtlust,
6. f. deelgebied Industriekade en van Pallandtlaan.

Opsomming Risicobronnen omgeving

Het plangebied is gelegen in de nabijheid van:

• Rijksweg A44;
• Transportbedrijf Wesseling (bestrijdingsmiddelen);
• Esso tankstation (LPG);
• Vleesverwerkingsbedrijf Menken (ammoniak);
• Van der Mey (ammoniak) (niet relevant als risicobron);
• Akzo Nobel; en Akzo Nobel (gasleiding).
• N208 (Van Pallandtlaan)

Afbeelding 4.2 Ligging Risicovolle inrichtingen

Bij een bestemmingsplanwijziging moet volgens het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) het plangebied worden getoetst. Dit bestemmingsplan heeft een overwegend actualiserend karakter. Behoudens een kantoorpark aan de Warmonderweg (locatie Stol), een horecalocatie nabij Station Sassenheim en de bypass bij Akzo worden geen nieuwe ontwikkelingen gefaciliteerd. De situatie op het gebied van externe veiligheid wordt vergeleken met de huidige situatie. Wanneer gebruik wordt gemaakt van de flexibiliteitsregelingen (wijzigingsbevoegdheden) in het plan om ontwikkelingen in het gebied te faciliteren, moet op dat moment een afweging over het milieu-aspect externe veiligheid plaats vinden. In onderstaande paragraaf wordt ingegaan op de verschillende risicobronnen en wat de risico's zijn voor het plangebied.

Transportwegen

Door en in de nabijheid van het plangebied van het bestemmingsplan liggen verschillende transportwegen. Dat zijn de spoorwegverbindingen Haarlem CS-Leiden CS en Amsterdam CS–Leiden CS, de rijksweg A44 en de N208. Voor de spoorwegen kan worden opgemerkt dat deze niet meer relevant zijn, aangezien er geen transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De prognose van Prorail voor de middellange termijn ('Marktverwachting vervoer gevaarlijke stoffen per spoor' uit 2007) onderschrijft dit en stelt dat geen vervoer van gevaarlijke stoffen te verwachten is. Het is mogelijk dat in de toekomst incidenteel transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt over bovengenoemd traject. Dit incidenteel vervoer van gevaarlijke stoffen heeft geen invloed op de externe veiligheidssituatie en vormt derhalve geen belemmering voor de horecalocatie nabij station Sassenheim en het bestemmingsplan.

Voor de A44 zijn er externe veiligheidsonderzoeken (Grontmij, 11 april 2012 en Cauberg Huygen 28 mei 2010) uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat het groepsrisico in de toekomstige situatie niet verandert. Op basis van de telgegevens van 2006 bedraagt het groepsrisico maximaal 26,6% van de oriëntatiewaarde. Uitgaande van de prognosecijfers 2020 blijft het groepsrisico gelijk. Voor de N208 is een externe veiligheidsonderzoek uitgevoerd (Cauberg Huygen, 28 mei 2010). De nieuw voorziene horecalocatie nabij station Sassenheim ligt ruim buiten het aandachtsgebied voor het groepsrisico van het vervoer van gevaarlijke stoffen van de N208 en heeft derhalve geen invloed op deze inrichting. Om deze reden is geen nieuwonderzoek uitgevoerd naar het gevolg van transport van gevaarlijke stoffen over de N208 voor de komst van de horecalocatie. Uit het Basisnet Weg en de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen volgt dat voor de A44 en de N208 ter hoogte van de gemeente Teylingen geen sprake is van een veiligheidszone of een plasbrand aandachtsgebied (PAG).

Hogedruk aardgasleiding

Binnen de inrichtingsgrens van Akzo is een aardgasleiding gelegen. Deze aardgasleiding heeft geen invloed buiten de inrichtingsgrens van Akzo Nobel.

Bedrijven

In het plangebied zijn diverse risicovolle inrichtingen gelegen, maar hebben vanwege de ruime afstand tot de planontwikkelingen geen invloed op de planontwikkelingen van de kantoren aan de Warmonderweg (Locatie Stol en Leenen) en de horeca locatie nabij het NS-Station Sassenheim.

Wesseling Transport

Wesseling Transport BV is gevestigd aan de Anton Philipsweg 5, 7 en 20 en Hub van Doorneweg 12 en 16 te Sassenheim. Het betreft een logistieke dienstverlener. Één specifieke hal wordt gebruikt voor de opslag van gevaarlijke stoffen (hal 5). De opslag van spuitbussen in hal 7 is buiten beschouwing gelaten vanwege het feit dat de opsslag van gevaarlijke stoffen niet de wettelijke norm overschrijdt.

Op basis van het Revi dient voor een dergelijke opslag een wettelijke contour van 20 meter te worden aangehouden voor kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Het dichtstbijzijnde kwetsbare object ligt op 45 meter. Het beperkt kwetsbare object, het bedrijfspand aan de Anton Philipsweg 3, ligt op drie meter. Als motivatie voor het feit dat wordt afgeweken van de in het Bevi gestelde richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten kan worden aangevoerd dat reeds langdurig sprake is van genoemde situatie. Uit de berekening van het groepsrisico (Cauberg Huygen 28 mei 2010) volgt dat er geen sprake is van een relevant groepsrisico. De realisatie van kantoren aan de Warmonderweg (locatie Stol en Leenen) is gelegen binnen het invloedsgebied van de inrichting en heeft geen gevolgen voor de hoogte van het groepsrisico. De zelfredzaamheid van de aanwezige groep personen is voldoende. De horecalocatie nabij NS Sassenheim is gelegen buiten het invloedsgebied van deze inrichting, waardoor uitbreiding van de horecalocatie mogelijk is.

LPG-Tankstation Oosthoutlaan

Aan de Oosthoutlaan is het LPG tankstation Oosthoutlaan gelegen. Het betreft een Bevi-inrichting. De jaarlijks vergunde LPG doorzet bedraagt 1000 m³.

Hier geldt een PR 10^-6-contour van 110 meter vanaf het vulpunt, 25 meter vanaf het ondergrondse reservoir en 15 meter vanaf de afleverzuil. De PR – contouren liggen binnen de plangrens van onderhavig bestemmingsplan. Binnen deze contouren zijn geen kwetsbare of beperkte kwetsbare objecten gelegen. Het invloedsgebied voor het GR bedraagt 150 meter. De Milieudienst West-Holland heeft een GR-berekening gemaakt met behulp van SAFETI-NL en de LPG groepsrisico berekeningsmodule. Binnen het voorliggende bestemmingsplan Bedrijventerreinen Teylingen zijn geen nieuwe ontwikkelingen gepland binnen het effectgebied van het tankstation.

Vleesverwerkingsbedrijf Menken

Op het terrein van het vleesverwerkingsbedrijf Menken vindt opslag plaats van ammoniak ten behoeve van een koelinstallatie met een totale inhoud van 1.000 kg en dit valt niet onder het Bevi. Voor deze inrichting geldt een plaatsgebonden risicocontour PR 10^-6 van 7 meter. Deze contour is gelegen binnen perceel van de inrichting. Deze inrichting heeft geen groepsrisico. Voor het aspect externe veiligheid is het bedrijf Menken als risicobron niet relevant voor dit bestemmingsplan.

Ammoniak installatie Van der Mey

Op het terrein van het bedrijf Van der Mey vindt opslag van ammoniak plaats. De hoeveelheid ammoniak in de bestaande koelinstallatie bedraagt 434 kg. Voor deze inrichting geldt een plaatsgebonden risicocontour PR 10^-6 van 7 meter. Deze contour is gelegen binnen de inrichtingsgrenzen. Deze inrichting heeft geen groepsrisico. Het bedrijf valt niet onder het Bevi. Voor het aspect externe veiligheid is het bedrijf Van der Mey als risicobron niet relevant voor dit bestemmingsplan.

Akzo Nobel

Op 15 februari 2011is door de provincie Zuid Holland de milieuvergunning voor Akzo Nobel Car Refinishes B.V. (hierna Akzo Nobel) in verband met veranderende inzichten in regelgeving met betrekking tot de (externe) veiligheid gewijzigd. Als onderdeel hiervan is een gewijzigde QRA opgesteld. Deze berekening laat zien dat wordt voldaan aan de eisen, zoals vastgelegd in het Bevi.

Wat betreft het berekende plaatsgebonden risico bevinden er zich geen kwetsbare bestemmingen binnen de plaatsgebonden risico 10^-6 contour. Het invloedsgebied is 550 meter. Het aantal slachtoffers blijft beneden de 10 personen waardoor geen verantwoordingsplicht te worden opgesteld.

Ter hoogte van Akzo Nobel wordt een bypass (aansluiting N444 op de rijksweg A44) gerealiseerd ten behoeve van de doorstroming van het vrachtverkeer met hoofdzakelijk bestemming het industrieterrein van Akzo. De ontwikkeling van deze bypass heeft voor het aspect externe veiligheid geen nadelige effecten en om deze redenen blijft de bypass verder buiten beschouwing.

Bij het nemen van een ruimtelijk besluit kunnen maatregelen genomen worden om de veiligheid in het plangebied te verbeteren. Maatregelen aan de bron zijn veelal het meest effectief om het groepsrisico te beperken maar kunnen door de gemeente vaak niet genomen worden vanwege de (te hoge) kosten of eigendomsverhoudingen. In deze paragraaf worden verschillende soorten maatregelen genoemd:

• ruimtelijke maatregelen;
• niet ruimtelijke maatregelen;
• maatregelen ter verbetering van bestrijdbaarheid;
• toekomstige maatregelen.

Deze maatregelen zijn nader uitgewerkt in de externe veiligheidsrapportage verantwoordingsplicht groepsrisico (Grontmij, 11 april 2012). In het kader van de toelichting wordt volstaan met het schetsen van de relevante aspecten van belang om te komen tot een goede belangenafweging.

Uit de rapportage vloeit voort dat het externe veiligheidsrisico verantwoord wordt geacht. De zelfredzaamheid van de aanwezige personen op de bedrijventerrein is voldoende. Daarnaast is de bestrijdbaarheid van een mogelijke calamiteit door de hulpdiensten voldoende gewaarborgd.

Het bestemmingsplan is grotendeels conserverend van aard. Desalniettemin zijn de volgende maatregelen genomen.

Ruimtelijke maatregelen

In het bestemmingsplan zijn binnen het invloedsgebied van het LPG tankstation aan de Oosthoutlaan geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Ter plaatse is de plaatsgebondenrisicocontour op de verbeelding opgenomen. Bij het transportbedrijf Wesseling (Anton Philipsweg) en het vleesverwerkingsbedrijf Menken (Edisonstraat) is op de verbeelding een veiligheidszone voorzien.

De ontwikkeling van kantoren langs de Warmonderweg valt binnen het invloedsgebied van de opslag van Wesseling Logistics. Dit heeft geen nadelige gevolgen voor het groepsrisico en wordt daarom acceptabel geacht.

De bereikbaarheid van bedrijventerrein Veerpolder is verbeterd door naast de bestaande ontsluiting nabij het Business Center Warmond (megagarages) een verkeersbestemming in het bestemmingsplan op te nemen langs de nieuwe bebouwing. Daarmee is een mogelijkheid gecreëerd om in geval van een calamiteit via twee routes het gebied te ontvluchten.

De bereikbaarheid van de brandweerkazerne aan de Nijverheidsweg in Voorhout is slechts toegankelijk via één toegangsweg. Vanwege de plannen voor centralisatie van de brandweer elders in de gemeente wordt dit risico op dit moment geaccepteerd.

Langs de A44 wordt een zone van 30 meter vrij gehouden van bebouwing. Daarmee wordt het groepsrisico van de A44 beperkt en bovendien wordt zo voldaan aan de toekomstige eisen ten aanzien van Plasbrand Aandacht Gebieden (PAG) uit het besluit transportroutes externe veiligheid (Btev).

In het bestemmingsplan zijn geen nieuwe Bevi-inrichtingen mogelijk gemaakt.

Overige maatregelen

De bluswatervoorziening op bedrijventerrein Veerpolder is verbeterd in het kader van het bouwplan voor Kaag Resort. Er is een extra brandkraan gerealiseerd nabij dit gebouw. In de risicocommunicatie en de alarmering is voorzien binnen de gemeente. Risicocommunicatie wordt gemeentebreed ingezet, hierbij wordt aangesloten bij de landelijke campagne "Ga direct naar binnen, sluit deuren en ramen, zet radio of tv aan".

Er wordt gebruik gemaakt van de website, gemeentegids en -berichten, folders e.d. De alarmering van de hulpdiensten en de gemeente gebeurt in de meeste gevallen na melding via de meldkamer. Op gemeentelijk niveau wordt de verdere interne alarmering ingezet volgens het proces binnen de rampenbestrijding (Crisisplan Teylingen; procesdeelplan Interne Alarmering). Hiernaast kan gebruik gemaakt worden van het sirenenetwerk.

Om de effecten van uitstroom van toxische vloeistoffen of gassen te beperken, worden omwonenden en werkenden via de algemene risico communicatie verzocht ramen en deuren te sluiten en binnen te blijven;

Maatregelen ter verbetering van de zelfredzaamheid worden al standaard toegepast: instructie van BHV’ers, obstakelvrije ontvluchting door duidelijk herkenbare en toegankelijke vluchtwegen, calamiteitenplannen toepassen etc.

Voor de horecalocatie nabij het station worden bij het uitwerken van het bouwplan afspraken gemaakt over het treffen van bouwtechnische maatregelen, zoals het beperken van glasoppervlak aan de zijde van de risicobron, brandwerende gevels en ramen, nooduitgang van de risicobron af etc.

Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg kan nog specifiek worden opgemerkt dat de risico's van LPG-wagens ondertussen zijn gerduceerd doordat ze zijn voorzien van een hittewerende coating.

De uitgangspunten en uitkomsten van deze externe veiligheidsparagraaf dienen in het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan te worden overgenomen door de raad. Door het bestemmingsplan vast te stellen, stemt de gemeenteraad in met de in deze paragraaf en bijbehorende rapportage, waarin wordt ingegaan op de verantwoording van het groepsrisico externe veiligheid (Grontmij, 8 september 2011), voorziene maatregelen.

Op basis van deze verantwoordingsparagraaf wordt geconcludeerd dat het groepsrisico op een goede wijze kan worden verantwoord. Er is geen sprake van belemmeringen in het kader van een goede ruimtelijke ordening voor de in het plan opgenomen ontwikkelingen, te weten: de kantoorlocatie op de hoek van de Rijksstraatweg en Warmonderweg (Stol en Leenen), de horecalocatie nabij station Sassenheim en de bypass bij Akzo. De zelfredzaamheid van de in het gebouw aanwezige mensen en de bestrijdbaarheid van een mogelijke calamiteit door de hulpdiensten is voldoende gewaarborgd.

Ondanks de genoemde voorzorgsmaatregelen in ruimtelijke en organisatorische zin kunnen ten gevolge van een calamiteit toch nog andere risico’s optreden ook wel restrisico's genoemd. Deze restrisico's vallen buiten de reikwijdte van het bestemmingsplan en dienen derhalve te worden geaccepteerd bij het vaststellen van het bestemmingsplan.

Parallel aan de A44, op minstens 200 m ten zuiden van het plangebied, is een brandstofleiding gelegen. Omdat deze leiding inmiddels buiten werking is getreden, hoeft daarmee geen rekening te worden gehouden. Voor brandstofleidingen gelden overigens beperkte risicoafstanden (maximaal enkele tientallen meters). Eventuele heringebruikname van de leiding heeft daardoor ook geen gevolgen voor het plangebied.

Door het plangebied loopt verder een gasleiding. Hiervoor wordt verwezen naar hetgeen is gesteld onder externe veiligheid.

Door het plangebied loopt een hoogspanningsverbinding naar Akzo, een hoogspanningskabel naar Sassenheim-Zuid waarna de ondergrondse kabel overgaat in een bovengrondse hoogspanningsverbinding. Deze hoogspanningsverbindingen en tussenliggende ondergrondse hoogspanningskabel zijn verwerkt in het bestemmingsplan door te voorzien in een passende dubbelbestemming.

De waterleiding die langs het Akzo terrein langs de Rijksstraatweg via het bedrijventerrein Sassenheim-Zuid loopt, is in het bestemmingsplan opgenomen middels een dubbelbestemming 'Leiding-Water'.

Bij een bestemmingsplanwijziging moet volgens de Wet geluidhinder (Wgh) het plangebied worden getoetst op overschrijding van geluidnormen op kwetsbare objecten. Voor het grootste deel heeft dit bestemmingsplan een actualiserend karakter, er worden slechts enkele nieuwe ontwikkelingen gefaciliteerd.

Wanneer gebruik wordt gemaakt van de wijzigingsbevoegdheden in het plan om nieuwe ontwikkelingen in het gebied mogelijk te maken, moet op dat moment een afweging omtrent het milieuaspect geluidhinder plaatsvinden.

Bypass Akzo

De provincie Zuid-Holland is voornemens om de ongelijkvloerse kruising van de N444 met de A44 te reconstrueren. Daarnaast is de provincie voornemens een bypass van de Rijksstraatweg te realiseren. In paragraaf 4.10 Verkeer worden deze ingrepen nader toegelicht. Uit het geluidsonderzoek (Grontmij, 1 november 2011) dat voor deze verkeerskundige aanpassingen is uitgevoerd, blijkt dat naast het toepassen van bron- en overdrachtsmaatregelen voor een aantal adressen een hogere waarden aangevraagd moeten worden.

Maatregelen

Voor het wegverkeerslwaai van de A44 dient ter hoogte van Rijksstraatweg 14 en 16 over een lengte van 60 meter een scherm te worden geplaatst van 90 centimer hoog (een zogenaamde Step-Barrier). Deze maatregel is noodzakelijk omdat sprake is van reconstructie als gevolg van de wijziging van de A44.

Voor de N444 geldt dat voor Leidsevaart 5 over een lengte van 500 meter stil asfalt (in de vorm van Dunne Deklagen A) wordt gelegd. Voor Rijksstraatweg 14 en 16 en Leidsestraat 5 zijn na het treffen van de maatregelen geen hogere grenswaarde noodzakelijk.

Hogere grenswaarden

Voor de Verlengde Vinkenweg 9 en Rijksstraatweg 3 zijn overdrachtsmaatregelen onderzocht. Op het terrein van Verlengde Vinkenweg 9 is reeds een grondwal aanwezig. Een aanvullende maatregel is niet doelmatig. Voor de Verlengde Vinkenweg dient een hogere grenswaarde van 56 dB te worden aangevraagd ten gevolge van de N444. Voor Rijksstraatweg 3 blijkt dat het plaatsen van een scherm stuit op verkeerskundige bezwaren. Derhalve dient een hogere grenswaarde van 66 dB voor de N444 te worden aangevraagd.

Als gevolg van de bypass van de Rijksstraatweg dient Rijksstraatweg 3 te worden getoetst aan het regime 'nieuwe aanleg'. Dit moet omdat door de wijziging van de weg andere gevels aangestraald worden dan in de huidige situatie. Uit de berekeningen blijkt dat een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet plaatsvindt. Aanvullende akoestische procedures zijn hierdoor niet noodzakelijk.

Tegelijkertijd met het bestemmingsplan wordt het ontwerpbesluit voor het vaststellen van de hogere grenswaarden zelfstandig ter visie gelegd voor het kenbaar maken van zienswijzen. Naar verwachting kan voorafgaand aan het vaststellen van het bestemmingsplan door de gemeenteraad door Gedeputeerde Staten zonder meer een besluit worden genomen over de vast te stellen hogere grenswaarden. Daarmee zijn er vanuit een oogpunt van wegverkeerslawaai geen belemmeringen om de voorziene reconstructie van de A44 en N444 uit te kunnen voeren.

Overige ontwikkelingen

Op de hoek van de Rijksstraatweg en Warmonderweg (locatie Stol) zijn in de toekomst kantoren voorzien. Daarnaast wordt een nieuwe horecalocatie nabij station Sassenheim voorbereid. Deze ontwikkelingen worden in dit bestemmingsplan al planologisch mogelijk gemaakt. Deze ontwikkelingen zijn echter niet geluidgevoelige objecten. Hierdoor is een nader onderzoek naar geluid niet nodig.

Wettelijk kader luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is wet- en regelgeving in werking getreden die tezamen bekend staat onder de naam 'Wet luchtkwaliteit'. Het Besluit luchtkwaliteit 2005 is, inclusief alle daaronder vallende ministeriële regelingen, ingetrokken.

Met de Wet tot wijziging Wet milieubeheer is in de Wet milieubeheer in hoofdstuk 5 een nieuwe titel 5.2 'luchtkwaliteitseisen' opgenomen. Deze regelgeving is van toepassing op de buitenlucht en is niet van toepassing op een arbeidsplaats.

Wanneer kan een project doorgaan

Op basis van deze wetgeving kunnen ruimtelijk-economische initiatieven worden uitgevoerd als aan één of meer van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• de grenswaarden worden niet overschreden, of;
• per saldo verbetert de luchtkwaliteit of deze blijft tenminste gelijk, of;
• het initiatief draagt niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, of;
• het initiatief is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Niet in betekenende mate

Het Besluit NIBM en de Regeling NIBM geven aan wanneer een initiatief in betekenende mate bijdraagt. Projecten die minder bijdragen dan 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van zwevende deeltjes (PM₁₀) of stikstofdioxide (NO₂), worden geacht niet in betekenende mate bij te dragen. Voor dergelijke projecten hoeft geen nader luchtkwaliteitonderzoek te worden uitgevoerd.

In de Regeling NIBM is de vertaling gemaakt van de 3% bijdrage naar omvang van ruimtelijk-economische projecten. Als sprake is van een overschrijding van de grenswaarde kan getoetst worden of er een 3%, zijnde 1,2 µg/m³, verslechtering is van de luchtkwaliteit.

Wanneer sprake is van een bijdrage van 3% of meer, kan het project doorgang vinden wat betreft het aspect luchtkwaliteit wanneer aan één van de overige hiervoor genoemde voorwaarden wordt voldaan.

In de Regeling NIBM is voor diverse categorieën aangegeven bij welke omvang van een initiatief de 3%-grens bereikt is. Voor de categorie kantoorlocaties is de omvang tot waar geen toetsing nodig is, gesteld op een bruto vloeroppervlak van 100.000 m² bij één ontsluitingsweg (Regeling NIBM bijlage 3A.1).

Luchtkwaliteit in relatie tot bestemmingsplan

Ten opzichte van de huidige situatie is een tweetal ontwikkelingen van belang, namelijk de ontwikkeling van een kantoorlocatie met een bruto vloeroppervlak van circa 3.000 m² aan de Oosteinde (Greenib-terrein), alsmede de vestiging van een horecagelegenheid met een oppervlakte van 800 m² bij NS-station Sassenheim.

Het voorgenomen plan omvat verder een kantoor-/bedrijfslocatie van ruwweg 6.000 m² aan de Warmonderweg. Dit oppervlak is lager dan 100.000 m² per ontsluitingsweg.

Voor wat betreft de horecagelegenheid is door Witteveen+Bos, aan de hand van CROW publicaties, bepaald dat de gemiddelde weekdagintensiteit 2.285 motorvoertuigen bedraagt. Uit de NIBM-tool van Infomil volgt dat dit een bijdrage van 0,53 µg/m³ voor PM₁₀ is en 1,81 µg/m³ voor NO₂ is. Voor PM₁₀ is daarmee de bijdrage lager dan 1,2 µg/m³ (3%). Voor NO₂ is de bijdrage echter hoger dan 1,2 µg/m³ (3%) en is het plan niet NIBM.

Nieuwe bouwplannen

Voor de horecavoorziening nabij station Sassenheim, de kantoorontwikkeling op de hoek Rijksstraatweg en Warmonderweg (locatie Stol) en voor de bypass is door Grontmij aanvullend onderzoek gedaan (Grontmij, 1 mei 2012). Daarnaast zijn er in het bestemmingsplan bouwmogelijkheden geboden voor:

• bebouwing aan de zuidwestzijde van Hotel Van der Valk, bijvoorbeeld in de vorm van een leisurecentrum bij het hotel;
• nieuwe bedrijfsbebouwing op de locatie Oosthoutlaan (tussen Rijksstraatweg 46 en 48);
• het nieuwe bedrijfsterrein op de locatie Klinkenberg (Rijksstraatweg tussen 36 en 40).

Deze locaties zjin in het aanvullende luchtonderzoek betrokken.

Daarbij zijn de plannen ook getoetst aan de ambities uit het Regionaal beleidskader Duurzame Stedenbouw (RBDS):

• Basisambitie:
  1. 1. gevoelige bestemmingen (volgens het besluit Gevoelige bestemmingen) op minstens 100 meter van de snelweg
• Extra ambitie
  1. 1. handhaving van 5 % tot 10 % lagere waarden dan de grenswaarden NO₂ en PM₁₀ voor verblijfsgebieden (36 tot 38 ìg/m³)
  2. 2. gevoelige bestemmingen op minstens 300 meter van de snelweg
  3. 3. geen gevoelige bestemmingen of woningen direct langs een drukke weg (>10.000 mvt/etm).

Conclusies

Zowel voor de autonome situaties als voor de plansituatie zijn voor de toetsjaren 2012, 2015 en 2020 berekeningen uitgevoerd. Voor alle toetsjaren blijkt dat de grenswaarden voor de concentraties NO₂ en PM₁₀ en het aantal overschrijdingsdagen voor PM₁₀ en het aantal overschrijdingen van de uurgemiddelde concentratie van NO₂ niet worden overschreden. Tevens wordt voldaan aan de ambities zoals die voor luchtkwaliteit gesteld zijn in het Regionaal beleidskader Duurzame Stedenbouw (RBDS). Het plan voorziet namelijk niet in de vestiging van gevoelige bestemmingen binnen 300 meter van de snelweg. Ook worden er door het plan geen woningen mogelijk gemaakt direct langs een drukke weg (>10.000 mvt/etm). Daarnaast zijn zowel voor NO₂ als voor PM₁₀ de berekende concentraties lager dan 10% van de grenswaarde. Gebaseerd op de resultaten van dit onderzoek kan het plan wat betreft de effecten op de luchtkwaliteit zonder meer worden uitgevoerd.

Het archeologiebeleid van Teylingen is verwoord in de nota 'Onder de grond – Beleid voor archeologie in Teylingen'. Als uitgangspunt voor deze nota dienden de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart. Bij deze kaarten hoort een uitleg in de vorm van een rapport. Op 20 mei 2010 is de nota 'Onder de grond – Beleid voor archeologie in Teylingen' van 1 maart 2010 vastgesteld door de gemeenteraad.

Op de archeologische beleidskaart (opgenomen in bijlage 4 van bovengenoemde nota) zijn de archeologisch waardevolle gebieden aangegeven. De gebieden zijn onderverdeeld in Archeologische Waardevolle Verwachtingsgebieden AWV 1 t/m 6 en Archeologische Waardevolle Gebieden AWG 1 t/m 2. Per gebied is het voorschrift aangegeven.

Archeologische waardevolle verwachtingsgebieden (AWV)

• Gebied AWV 1 - Hoge archeologische verwachting vanaf het Neolithicum: bij bodemingrepen dieper dan 30 cm –Mv en groter dan 100 m² inventariserend archeologisch onderzoek.
• Gebied AWV 2 - Middelmatige archeologische verwachting vanaf het Neolithicum: bij bodemingrepen dieper dan 1 m –Mv en groter dan 100 m² verkennend archeologisch onderzoek naar fossiele bodems. Als dit aanwezig is dan inventariserend archeologisch onderzoek.
• Gebied AWV 3 - Lage archeologische verwachting vanaf het Neolithicum: bij bodemingrepen dieper dan 30 cm -Mv en groter dan 500 m² verkennend archeologisch onderzoek naar aanwezigheid en intactheid voet strandwal. Als dit aanwezig is dan inventariserend archeologisch onderzoek.
• Gebied AWV 4 - Lage archeologische verwachting vanaf het Neolithicum: bij bodemingrepen dieper dan 30 cm –Mv en groter dan 500 m² verkennend archeologisch onderzoek naar aanwezigheid duin- en strandwalresten. Als dit aanwezig is dan inventariserend archeologisch onderzoek.
• Gebied AWV 5 - Lage archeologische verwachting vanaf het Neolithicum: onderzoek is niet van toepassing.
• Gebied AWV 6 - Lage archeologische verwachting vanaf het Neolithicum en een middelmatige vanaf de IJzertijd: bij bodemingrepen dieper dan 30 cm –Mv en groter dan 500 m² vroegtijdig inventariserend archeologisch onderzoek.
• Gebied 'bebouwd' - Hoge archeologische verwachting vanaf het Neolithicum: bij bodemingrepen dieper dan 30 cm –Mv en groter dan 100 m² inventariserend archeologisch onderzoek.

Archeologische waardevolle gebieden (AWG)

• Gebied AWG 1 – Terrein met status beschermd archeologisch monument: geen bodemingrepen toegestaan.
• Gebied AWG 2 – Terrein met status niet-beschermd archeologisch monument: bij bodemingrepen dieper dan 30 cm –Mv en groter dan 100 m²: vroegtijdig inventariserend archeologisch onderzoek.
• Vindplaats - Terrein zonder status: voorschrift is afhankelijk van de ligging van het terrein in de betreffende AWV.

Op de kaart zijn gebieden aangeduid met 'bebouwd'. Dit gebied geeft de bebouwingsgrens aan in 1951. Van dit gebied zijn geen landschappelijke gegevens beschikbaar. Het valt voornamelijk in gebied AWV 1 en daarom geldt hetzelfde beleid.

Deze beleidsregels zijn doorvertaald naar dit bestemmingsplan door een dubbelbestemming Waarde-Archeologie op te nemen voor AWV1, AWV2 en AWV3 in de regels en de daarbij behorende gebieden als zodanig op te nemen op de verbeelding.

Binnen het bedrijventerrein Voorhout ligt een (gedeeltelijke) strandwal met aan weerszijden delen van een met klei en veen opgevulde voormalige strandvlakte. De locatie heeft een redelijke tot zeer grote trefkans.

Bij het bedrijventerrein Akzo ligt aan de zuidoostelijke zijde, ter hoogte van de Rijksstraatweg, een strandwal in de ondergrond. Deze zone heeft een zeer grote trefkans op archeologische waarden vanaf de Nieuwe Steentijd. De rest van de locatie ligt binnen de voormalige strandvlakte met een redelijk tot grote trefkans.

Binnen het bedrijventerrein Sassenheim-Zuid ligt aan de zuidoostelijke zijde, ter hoogte van de Rijksstraatweg, een strandwal in de ondergrond. Deze zone heeft een zeer grote trefkans op archeologische waarden vanaf de Nieuwe Steentijd. De rest van de locatie ligt binnen een voormalige strandvlakte met een redelijk tot grote trefkans.

Binnen het bedrijventerrein Jagtlust ligt aan de noordwestzijde een strandwal met een zeer grote trefkans, eveneens ter hoogte van de Rijksstraatweg. De rest van de deellocatie ligt in een redelijke tot grote trefkanszone. De percelen aan de Hoofdstraat 20, Hoofdstraat 26 en een locatie aan de zuidkant van de A44 zijn reeds archeologisch onderzocht. Het selectieadvies achtte voor deze percelen vervolgonderzoek niet noodzakelijk.

De eerder besproken strandwal met een zeer grote trefkans ligt binnen het Agrarisch bedrijventerrein Rijksstraatweg aan de noordwestzijde, eveneens ter hoogte van de Rijksstraatweg. De rest van de deellocatie ligt in een redelijke tot grote trefkanszone. Het perceel nabij de splitsing van de Rijksstraatweg met de op- en afrit van de A44, het terrein aan de Rijksstraatweg 54-56 en het terrein van hotelketen Van der Valk (Warmonderweg 8) zijn onderzocht, vervolgonderzoek werd niet aanbevolen.

De industriekade en de Veerpolder zijn beide aangemerkt als een veenvlakte op wadafzettingen. Voor het gebied geldt een lage verwachtingswaarde vanaf het Neolithicium en een middelmatige verwachtingswaarde vanaf de ijzertijd.

Bypass Akzo

Voor de bypass bij Akzo heeft een archeologisch onderzoek plaatsgevonden (Archeo Media december 2009). De conclusie luidt als volgt:

“De resultaten van het bureauonderzoek en het inventariserende veldonderzoek geven aanleiding tot aanpassingen in de voorgenomen bouwplannen op de onderzoekslocatie. De geplande ontgraving zal de intacte delen van de aangetroffen strandwal en de zandduin, evenals de mogelijke archeologische sporen in de humeuze kleilaag, verstoren.”

In het rapport worden daarom de volgende aanbevelingen gedaan:

“Op basis van dit booronderzoek wordt planaanpassing noodzakelijk geacht in de vorm van een beperking van de ontgravingsdiepte ter plaatse van aangetroffen intacte strandwal en zandduin. Indien dit niet mogelijk is wordt een archeologisch vervolgonderzoek in de vorm van proefsleuven op de onderhavige onderzoekslocatie noodzakelijk geacht. Voor een proefsleuvenonderzoek dient een Programma van Eisen te worden opgesteld dat ter toetsing dient te worden voorgelegd aan de deskundig adviseur van de bevoegde overheid.”

In het verdere verloop van het project dient er gelet te worden op de ligging van de strandwal en de ligging van de zandduin en de ontgravingsdiepte ter plaatse van de liggingen.

Duidelijk is geworden dat bepaalde ingrepen nader onderzoek vragen. De eventuele hieruit voortvloeiende aanpassingen voor het ontwerp van de bypass hebben slechts een beperkte impact op de uiteindelijke realisatie van de aanpassing van de wegenstructuur. In de fase naar vaststelling zal worden aangegeven welke nadere afspraken in dit kader zijn gemaakt.

Horecalocatie nabij station Sassenheim

Voor deze locatie is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd (Grontmij, 4 maart 2011). In en direct om het plangebied zijn geen archeologische resten bekend. Uit historische kaarten blijkt dat in de 20^e eeuw een groot deel rondom het plangebied, maar ook het plangebied zelf, staat aangegeven als zandverstuiving en zandvlakte. Een groot deel van deze zandgronden zijn gebruikt als bollenvelden. Voor het telen van bollen was een grondverbetering noodzakelijk. Hierbij werden storende lagen van klei en veen weg gegraven, zodat de bodem goed ontwaterd konden worden. Archeologisch onderzoek direct naast het plangebied heeft deze bodemverbetering aangetoond.

Uit boringen van het milieuhygiënisch bodemonderzoek (Grontmij, 11 april 2012) blijkt dat in het oostelijke deel van het plangebied, ter hoogte van de voormalige bebouwing, (een deel van) de oorspronkelijke bodemopbouw wordt aangetroffen. Deze bestaat van boven naar beneden uit een (dunne laag) zand op klei op veen op zand. De bovenste meter van de bodem is echter sterk geroerd, gezien het voorkomen van brokjes puin tot 1 m onder maiveld. De westelijke helft van het plangebied is opgebouwd uit een pakket zand tot ten minste 2 m onder maaiveld. De oorspronkelijke bodemopbouw is hier niet meer aanwezig.

Op basis van de resultaten van het bodemonderzoek wordt geconcludeerd dat de middelmatige archeologische verwachting op resten vanaf de IJzertijd naar beneden bijgesteld kan worden naar een (zeer) lage verwachting. De kans wordt zeer klein geacht dat bij de ontwikkeling van het plangebied archeologische waarden verstoord zullen worden.

Een vervolgonderzoek wordt, op basis van dit bureauonderzoek, niet nodig geacht.

Hoek Rijksstraatweg/Warmonderweg (locatie Stol)

Uit het uitgevoerde bureauonderzoek (Grontmij, 28 februari 2011) is gebleken dat binnen het plangebied voor de hoek Rijksstraatweg - Warmonderweg een middelhoge kans bestaat op het aantreffen van archeologische waarden uit de Prehistorie en Nieuwe Tijd. De archeologische verwachting voor de Romeinse Tijd en Middeleeuwen is laag omdat deze sporen in de top van de ondergrond verwacht zouden kunnen worden. Tijdens het bureauonderzoek rees het vermoeden dat de grondbewerkingen in de 20^e eeuw de (top van de) ondergrond verstoord hebben, waardoor eventuele archeologische sporen uit deze perioden reeds vernietigd zouden zijn. Vandaar dat eerst bekeken is of andere bronnen hier meer duidelijkheid over konden verstrekken.

Op de Bodemkaart van de Bloembollenstreek staat de grond ter hoogte van het plangebied aangemerkt als zogenaamde zanderijgrond. Zanderijgronden zijn afgegraven, geëgaliseerde oude duinen die veelal diep omgewerkt zijn waardoor een dikke humushoudende bovengrond is ontstaan. Hoe diep de verstoring door (sub)recente grondbewerkingen is, is dus niet duidelijk geworden tijdens het bureauonderzoek.

Op de gemeentelijke beleidskaart heeft het plangebied een hoge archeologische verwachting vanaf de Nieuwe Steentijd (zone AWV1). Dit betekent dat bij geplande bodemingrepen dieper dan 30 cm onder maaiveld en groter dan 100 m² inventariserend archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd voorafgaand aan de uitvoering daarvan.

Aansluitend op het bureauonderzoek is vervolgens een inventariserend veldonderzoek (Grontmij, 28 februari 2011) door middel van boringen uitgevoerd ter toetsing van de hoge archeologische verwachtingswaarde. In alle boringen is in de top een dikke enkeerdgrond aangetroffen variërend in dikte van 0,75 – 1,0 m. In geen van de boringen werden aanwijzingen gevonden voor de aanwezigheid van archeologische waarden binnen het plangebied. De ondergrens van de dikke eerdlaag met het onderliggende ongeroerde strandwalzand is dikwijls abrupt. Gezien de dikte van de eerdlaag bovenop (het midden van) de strandwal wordt niet verwacht dat daar onder sprake is van een intact sporenniveau.

Concluderend kan gesteld worden dat op basis van het uitgevoerde bureauonderzoek in combinatie met het inventariserend veldonderzoek, er binnen het plangebied geen intact sporenniveau of in situ liggende archeologische waarden meer worden verwacht. Er dient echter opgemerkt te worden dat het veldonderzoek is gebaseerd op een steekproef waardoor er nog steeds de mogelijkheid blijft bestaan dat er alsnog archeologische waarden aangetroffen kunnen worden of binnen het plangebied aanwezig kunnen zijn. Deze archeologische waarden worden evenwel vooral in de top van de strandwal verwacht. De ter plaatse aanwezige toplaag bestaande uit een dikke enkeerdlaag wijst er op dat de de bodem structureel is verstoord door ploegen en het veelvuldig omzetten en bemesten met stalmest of bagger in het verleden (Grontmij, 28 februari 2011) .

De voorgenomen ontwikkeling kan wat betreft archeologie zonder verdere beperkingen worden gerealiseerd.

Voor de gebieden die archeologisch waardevol zijn, is een dubbelbestemming Waarde Archeologie opgenomen. Voorafgaand aan geplande bodemverstorende activiteiten dient door de iniatiefnemer een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Op basis van de uitkomst van dit onderzoek wordt door de gemeente aangegeven welke aanvullende maatregelen moeten worden getroffen voordat medewerking kan worden verleend aan het initiatief.

De plangebieden die reeds archeologisch onderzocht zijn (de hierboven beschreven ontwikkelingen) en door het bevoegd gezag zijn vrijgegeven voor archeologisch (vervolg)onderzoek zijn zonder nader onderzoek direct realiseerbaar.

Voor de in het voorliggend bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheden is een algemene onderzoeksplicht opgenomen. Hiervoor geldt het geschetste gemeentelijke beleid als uitgangspunt.

Op de bodemkwaliteitskaart van de Milieudienst West Holland staat een kaartbeeld van de gemeente Teylingen. Aangegeven is in welke mate de locaties onderzocht zijn en hoe het risico op verontreiniging wordt ingeschat. Dit geeft een oriënterend beeld van de bodemkwaliteit voor het plangebied.

Afbeelding 4.4: bodemkwaliteitskaart plangebied

Wanneer gebruik wordt gemaakt van de opgenomen wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, dient helderheid te bestaan over de milieuhygiënische situatie in de ondergrond. Hiervoor dient aanvullend bodemonderzoek te worden verricht.

Een groot deel van de gronden met de bestemming 'Bedrijf' op het bedrijventerrein Veerpolder zijn in het verleden onderzocht. Uit de uitgevoerde onderzoeken komen verder geen bijzonderheden naar voren.

Voor de niet onderzochte locaties geldt dat er geen specifieke aanleiding is voor het uitvoeren van een historisch onderzoek naar deze locaties. Wanneer zich concrete verzoeken tot het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid zich aandienen, kan op basis van de criteria van de wijzigingsbevoegdheid nader onderzoek naar de kwaliteit van de bodem worden geëist. Daarnaast geldt dat voor een omgevingsvergunning op basis van de bouwverordening ook onderzoek naar de bodemkwaliteit wordt geëist.

Op onderstaande kaart zijn de niet onderzochte en gesaneerde locaties weergegeven.

Afbeelding 4.5: niet onderzochte en gesaneerde locaties

Bypass Akzo-terrein

In de onderzoeksrapporten Verkennend bodemonderzoek, kruising A44/N444 te Sassenheim, 15 december 2009 en Verkennend bodemonderzoek , N444 te Voorhout, 26 februari 2010 wordt geconcludeerd dat de gemeten concentraties van dien aard zijn dat ingevolge de Wet bodembescherming geen nader bodemonderzoek noodzakelijk is. Indien grond van deze locatie wordt afgevoerd is bij hergebruik elders het besluit Bodemkwaliteit van toepassing. Er dient dan toestemming van het bevoegd gezag te worden verkregen, onderzoek conform het besluit Bodemkwaliteit kan dan gevraagd worden. Er is geen vervolgonderzoek noodzakelijk. Daarnaast is onderzoek gedaan naar het voorkomen van mogelijke explosieven (ECG, februari 2011). Hieruit is naar voren gekomen dat er geen sprake is van belemmeringen ter plaatse.

In het bodemonderzoek van de aansluiting en weg op het terrein van Akzo Nobel wordt het onderzoeksterrein opgesplitst in de deellocaties C en D. Voor deellocatie C hoeft geen nader onderzoek plaats te vinden, wel dient rekening te worden met de uitkomsten van het onderzoek bij grondverzet. Voor deelocatie D wordt geadviseerd nader onderzoek te doen om te bezien of er sprake is van ernstige bodemverontreiniging in de zin van de Wet bodembescherming (verontreiniging met som PCB (0,7 factor). Wanneer dat het geval is, is er sprake van een saneringsnoodzaak.

Horecalocatie nabij station Sassenheim

Het bodemonderzoek is opgesplist in twee locaties, te weten Wasbeeklaan 4 en 6.

Wasbeeklaan 4

Gezien de resultaten van het verkennend bodemonderzoek (Grontmij, 31 maart 2011) wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese "onverdachte locatie", strikt genomen niet juist is. Gezien de relatief lage gehalten en de toekomstige bestemming van de locatie is er echter geen aanleiding tot het verrichten van vervolgonderzoek met een aangepaste hypothese.

Wasbeeklaan 6

Gezien de resultaten van het onderzoek (Grontmij, 11 april 2012) wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese "verdachte locatie", juist is. Uit de resultaten van de uitgevoerde verticale en horizontale afperking blijkt dat de in onderhavig onderzoek aangetroffen matige verontreiniging met PAK zich beperkt tot het gebied waar de boring in eerste instantie is verricht. Zowel in verticale als in horizontale richting zijn verder geen verontreinigingen boven de tussenwaarde aangetroffen. Tevens is de sterke verontreiniging met koper in de bovengrond uit het voorgaande bodemonderzoek niet meer aangetroffen.

Op basis van de resultaten van het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek wordt geconcludeerd dat er voor de bodem op de deellocatie geen sprake is van een geval van ernstige verontreiniging conform de Wet bodembescherming.

Gezien de aangetroffen gehalten en de toekomstige bestemming van de locatie is er geen aanleiding tot het verrichten van vervolgonderzoek met een aangepaste hypothese. Er heeft een asbestinventarisatie plaatsgevonden (Hambest, 16 april 2010). De uitkomst van dit onderzoek is gebruikt als uitgangspunt voor de verleende sloopvergunning voor het verwijderen van de voormalige gebouwen op het terrein.

Hoek Rijksstraatweg/Warmonderweg (locatie Stol)

Voor deze locatie is in 1998 een verkennend milieukundig bodemonderzoek (WIHA, 1998) gedaan in het kader van de grondtransactie en de realisatie van een bedrijfspand. Op basis van dit onderzoek kan worden gesteld dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de realisatie van een kantoorlocatie. In de tussenliggende periode is het gebruik gelijk gebleven. Momenteel is het plan op hoofdlijnen uitgewerkt. Wanneer de bouwplannen voldoende concreet zijn, dient ten tijde van de aanvraag van de omgevingsvergunning het onderzoek te worden geactualiseerd.

De natuur in Nederland wordt beschermd vanuit twee invalshoeken: bescherming van gebieden en bescherming van soorten. De gebiedsbescherming is geregeld via de Natuurbeschermingswet (landelijk) en het Streekplan (provinciaal). De soortbescherming is geregeld door middel van de Flora- en Faunawet (landelijk). Naast voornoemde wetgevingen is in de provincie Zuid-Holland het compensatiebeginsel van toepassing: als er handelingen plaatsvinden die schadelijk zijn voor gebieden met hoge natuurwaarden of voor soorten welke zijn vermeld op de Rode lijst moet er gecompenseerd worden.

Ten behoeve van dit nieuwe bestemmingsplan is een bureaustudie en een veldbezoek uitgevoerd (Grontmij, 17 september 2009). Op basis van de beschikbare gegevens en het veldbezoek zijn aanwezige natuurwaarden in beeld gebracht. Alle deelgebieden bestaan uit industrieterreinen, welke grotendeels verhard zijn op enkele grasvelden, struiken en bomen na. Ook liggen er watergangen in de deelgebieden, veelal parallel aan de weg in de bermen. Daarnaast bestaat bedrijventerrein Rijksstraatweg voor een deel uit weilanden, tuinen, woonhuizen en grote loodsen. Bij de Industriekade is tijdens het veldbezoek tevens een deel braakliggend terrein aangetroffen.

Op circa 4,3 km afstand van bedrijventerrein Voorhout ligt het dichtstbijzijnde natuurbeschermingswetgebied: Coepelduynen, dat is aangewezen als Habitatrichtlijngebied. Variërend van 350 tot 1.400 meter ligt de PEHS verwijderd van de verschillende bedrijventerreinen.

Afbeelding 4.6: globale ligging deelgebieden ten opzichte van Natuurbeschermingswetgebied (blauw geblokt), PEHS (groen) en ecologische verbindingszones (paars).

In alle deelgebieden vormen de struiken geschikt habitat voor verschillende algemene zoogdiersoorten aanwezig, zoals onder andere egel en veldmuis (tabel 1 Flora- en Faunawet). Doordat de gebieden intensief gebruikt worden door (vracht)verkeer en doordat de terreinen grotendeels verhard zijn, is geen habitat aangetroffen voor andere beschermde grondgebonden zoogdiersoorten. Daarnaast bieden de struiken en bomen in en rondom de deelgebieden geschikt broedhabitat voor algemeen voorkomende vogelsoorten zoals de merel en koolmees. Rondom watergangen kunnen soorten broeden zoals wilde eend en meerkoet. Mogelijk is wel geschikt habitat aangetroffen in de watergangen en struiken voor enkele algemene soorten amfibieën, zoals de gewone pad en bruine kikker. Daarnaast is bekend dat de rugstreeppad (tabel 3 en Rode lijst) in Teylingen voor kan komen. Op geen van de deelgebieden is geschikt habitat aangetroffen voor beschermde soorten reptielen. In geen van de plangebieden is geschikt habitat aangetroffen voor beschermde soorten ongewervelden. De flora bestaat uit aangeplante planten, struiken en/of bomen en verwilderde algemeen voorkomende soorten. De watergangen zijn voorzien van houten beschoeiing en oeverbeplanting is geheel afwezig of bestaat uit enkele plantensoorten zoals brandnetel en riet. Beschermde flora wordt hier niet verwacht, afgezien van enkele watergangen tussen de weilanden/tuinen waar de oeverbeplanting beter ontwikkeld is en mogelijk geschikt is voor de zwanenbloem. De watergangen in de deelplangebieden variëren in kwaliteit: beschermde vissoorten zijn bij overgroeide waterwegen met kroos en algen niet te verwachten, andere watergangen zijn mogelijk geschikt habitat voor beschermde vissoorten zoals de kleine modderkruiper (tabel 2) en bittervoorn (tabel 3 en Rode lijst). In sommige bomen zijn holtes aangetroffen. Deze holtes kunnen mogelijk geschikte verblijfplaatsen vormen voor vleermuizen of holenbroeders (vogels).

Bypass Akzo-terrein

In het onderzoeksrapport 'Quickscan flora en fauna, kruising N444-A44 te Oegstgeest' (Ecoconsultancy, 16 december 2009) is geconcludeerd dat de ingreep enkel mogelijk verstorende werking heeft op broedvogels en amfibieën, waarbij het weghalen van nestgelegenheden buiten het broedseizoen en de zorgplicht respectievelijk afdoende zijn om de verstoringen te mitigeren. Vooralsnog is op basis van het uitgevoerde onderzoek geen belemmeringen te verwachten op het gebied van ecologie.

Horecavoorziening nabij station Sassenheim

Op basis van beschikbare gegevens en een terreinbezoek op 29 november 2010 is geconcludeerd dat in het gebied mogelijk enkele beschermde soorten voorkomen en dat de werkzaamheden en nieuwe situatie effect hebben op deze soorten. Het gaat hierbij om de volgende soorten(groepen):

• broedvogels;
• vleermuizen (tabel 3 en Bijlage IV van de habitatrichtlijn) ;
• rugstreeppad (tabel 3 en Bijlage IV van de habitatrichtlijn).

De belangrijkste te voorziene mitigerende maatregelen zijn: geen werkzaamheden uitvoeren in het broedseizoen (15 maart-15 juli) van vogels, het treffen van maatregelen om verstoring en vernietiging van rugstreeppadden bij het dempen van sloten of aanleggen van oevers te voorkomen en het respecteren van aanwezige lijnelementen nodig voor de oriëntatie van de vleermuizen door het behoud van bepaalde bomen of het terugplaatsen van nieuwe bomen.

In beide gevallen, via ontheffing of via mitigatie (benodigde maatregelen om de negatieve effecten voor de soorten terug te brengen tot een aanvaardbaar niveau), kan worden gesteld dat naar verwachting de werkzaamheden zonder meer uitgevoerd kunnen gaan worden.

Het is van belang om bij de planning rekening te houden met de periode waarin veldwerk verricht kan worden en de periode waarin gewerkt kan worden mits er beschermde soorten aangetroffen worden.

De horecalocatie ligt niet in de in de invloedssfeer van een natuurbeschermingswetgebied. Verdere procedures in dit kader zijn niet noodzakelijk. De werkzaamheden zullen geen effect hebben op EHS gebied. Verdere procedures in dit kader zijn niet noodzakelijk.

Hoek Rijksstraatweg/Warmonderweg (locatie Stol)

Deze locatie ligt niet in of in de nabije omgeving van een Natura 2000-gebied, beschermd natuurmonument of een EHS-gebied. Nadere toetsing aan de Natuurbeschermingswet en het provinciaal beleid ten aanzien van de EHS (inclusief het beleid ten aanzien van Rode en Oranje lijstsoorten binnen de EHS) is derhalve niet noodzakelijk. Voor de ingreep hoeft geen vergunning aangevraagd te worden op grond van de Natuurbeschermingswet.

In en vooral langs de randen van het plangebied (in de heg, de struiken en de boom) kunnen algemeen voorkomende vogelsoorten als meerkoet, nijlgans, knobbelzwaan, ekster, koolmees, merel en houtduif broeden. Broedende vogels mogen op grond van de Flora- en Faunawet niet worden verstoord. De werkzaamheden dienen daarom bij voorkeur buiten het broedseizoen van vogels te worden uitgevoerd.

Het buiten het broedseizoen (15 maart – 15 juli) ongeschikt maken voor broedvogels van (een deel van) het plangebied door het verwijderen van heggen, struiken en de boom is een mogelijkheid om de werkzaamheden toch in het broedseizoen te kunnen uitvoeren. Hierbij moet uiteraard wel rekening gehouden worden met omgevingsvergunning voor de activiteit kappen en eventuele andere gemeentelijke voorschriften.

Conclusie

Vastgesteld is dat het voorliggende bestemmingsplan in de directe omgeving van de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur en/of ecologische verbindingszones ligt en dat in verschillende onderscheidende deelgebieden habitat is aangetroffen voor beschermde soorten. Wanneer werkzaamheden zullen gaan plaatsvinden, dient voorafgaand hieraan onderzoek te worden uitgevoerd of daadwerkelijk beschermde soorten voorkomen in de deelgebieden en dienen mogelijk mitigerende en/of compenserende maatregelen opgesteld te worden en/of een ontheffing te worden aangevraagd. Ook dient onderzocht te worden of de werkzaamheden en nieuwe situatie effect hebben op nabij gelegen PEHS gebieden of ecologische verbindingszones.

De ecologische verbindingszone langs de Dinsdagse Watering is bestemd als 'Groen' met een dubbelbestemming voor 'Waarde-Ecologie'. Nieuwe ontwikkelingen en ingrepen moeten worden getoetst aan deze bestemmingen voordat ze gerealiseerd kunnen gaan worden.

Voor de onderzochte locaties (Bypass, Kantoorontwikkeling Stol, en de horecalocatie nabij station Sassenheim) geldt dat vanuit het oogpunt van flora en fauna geen belemmeringen zijn voor de ontwikkeling van deze locaties.

Bij ruimtelijke plannen is sinds november 2003 de watertoets verplicht. De watertoets omvat het integrale proces van informeren, adviseren, afwegen en het uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen. De concepttekst van deze paragraaf is besproken met het waterschap. Op 29 oktober 2010 heeft het waterschap haar opmerkingen en aanvullingen gegeven. Deze aanvullingen zijn in de onderstaande tekst verwerkt.

De belangrijkste landelijke beleidslijnen zijn in de volgende nota's vastgelegd:

In het advies 'Waterbeleid voor de 21ste eeuw' bepleit de Commissie Tielrooij een andere aanpak van het waterbeheer. In het licht van toenemende verstedelijking, bodemdaling, zeespiegelstijging en heviger neerslag, zijn technische oplossingen alleen niet meer toereikend en zal meer ruimte voor water gecreëerd moeten worden. Hiermee wordt water een sturend principe in de ruimtelijke ordening. Voor de aanpak van wateroverlast geldt de drietrapsstrategie:

• overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms vasthouden;
• zo nodig water tijdelijk bergen;
• indien vasthouden en bergen ontoereikend zijn, dan pas het water afvoeren naar elders.

Het hierboven genoemde beleid diende als opmaat voor het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) waarin de genoemde partijen taakstellende afspraken hebben gemaakt over doelen, maatregelen en financiën om het watersysteem op orde te brengen en te houden. Het NBW heeft als doel om in 2015 de watersystemen in Nederland op orde te hebben en daarna op orde te houden anticiperend op veranderende omstandigheden, zoals klimaatverandering, zeespiegelstijging, bodemdaling en toename verharding. Het NBW bevat:

• taakstellende afspraken over veiligheid, wateroverlast (te veel) en
• procesafspraken ten aanzien van:
  1. 1. watertekorten, verdroging, verzilting (te weinig water),
  2. 2. water(bodem)kwaliteit, sanering waterbodems (te vies water),
  3. 3. ecologie (ecologisch te arm water).

Het opstellen van stedelijke waterplannen vloeit rechtstreeks voort uit afspraken in het kader van het NBW.

In reactie op ruimtelijke plannen kijkt Rijnland in hoeverre rekening is gehouden met de volgende algemene principes voor duurzaam waterbeheer, het gaat hier om:

• een veilig watersysteem met betrouwbare waterkeringen;
• voorkomen van afwenteling van waterproblemen naar andere watersystemen/compartimenten in ruimte of tijd;
• geen overlast of tekort van water, zowel binnen als buiten het stedelijk gebied;
• tegengaan van versnippering van het watersysteem;
• realiseren van een biologisch gezond watersysteem;
• realiseren van ecologische infrastructuur (door o.a. natuurvriendelijke inrichting), zowel binnen het stedelijk gebied als naar buiten toe;
• gebruik maken van het zelfreinigend vermogen van het watersysteem;
• vasthouden van gebiedseigen water (waterconservering) en inlaat van gebiedsvreemd water beperken;
• benutten en bufferen van schoon water (bijvoorbeeld schone kwel en afstromende neerslag van schone oppervlakken);
• toepassen van het ordeningsprincipe “water stroomt van schoon naar vuil”: verontreinigende functies (activiteiten) benedenstrooms plaatsen van kwetsbare functies/gebieden;
• vervuiling bij de bron aanpakken;
• voorkomen van verspreiding van (diffuse) verontreinigingen;
• optimalisatie van beheer en onderhoud, zowel binnen het watersysteem als de afvalwaterketen.

Waterbeheersplan 2010-2015

Voor de planperiode 2010-2015 zal het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen

Het Waterbeheerplan 2010-2015 van Rijnland is te vinden op de website: www.rijnland.net.

Keur en beleidsregels 2009

Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels die in 2011 geactualiseerd zijn. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De “Keur en Beleidsregels” maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

1. a. Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
2. b. Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
3. c. Andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels (voluit: Beleidsregels en Algemene Regels Inrichting Watersysteem 2011 Keur), die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt. De Keur en Beleidsregels van Rijnland zijn te vinden op de website: www.rijnland.net.

Riolering en afkoppelen

Overeenkomstig het rijksbeleid geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:

1. a. het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
2. b. verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
3. c. afvalwaterstromen gescheiden worden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
4. d. huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een afvalwaterzuiveringsinrichting getransporteerd;
5. e. ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d:
   1. 1. zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt;
   2. 2. lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht.

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor Hemelwater

Voor de verwerking van hemelwater wijst Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven 'end-of-pipe' maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen door bijvoorbeeld:

1. a. duurzaam bouwen;
2. b. het toepassen berm- of bodempassage;
3. c. toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
4. d. het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand- slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
5. e. adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
6. f. het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
7. g. de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
8. h. het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of - als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het waterschap kiezen voor een generieke 'end-of-pipe' aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

Water op de bedrijventerreinen

De meeste bedrijventerreinen zijn omringd door zowel een boezem- als een polderkade. In het kader van waterveiligheid is het hierbij belangrijk dat binnen de beschermingzone geen ontgraving plaats mag vinden.

Daarnaast worden de gebieden gekenmerkt door het aantal hoofdwatergangen. De grotere bedrijventerreinen Akzo, Sassenheim-Zuid en Jagtlust bestaan uit verschillende peilgebieden welke gescheiden worden door een boezemkade.

In bedrijventerrein Jagtlust zijn een tweetal gemalen gelegen, te weten Gemaal Rijksstraatweg en inlaatgemaal Jagtlustkade. Bedrijventerrein Veerpolder wordt gekenmerkt door de recreatie/ industriële haven wat een duidelijke binding geeft met het naastliggende boezemwater. Het waterkwaliteitsaspect verdient hier een verhoogde aandacht.

De relevante waterkeringen zijn in het bestemmingsplan voorzien van een dubbelbestemming 'Waterstaat-Waterkering'. Ingrepen binnen deze gebieden dienen eerst te worden getoetst in relatie tot de veiligheid van de betrokken waterkering.

Deze aspecten dienen nader te worden uitgewerkt wanneer het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid gevolgen heeft voor de genoemde aandachtspunten.

Bypass Akzo-terrein

In het kader van de voorbereiding van het ontwerp van de bypass heeft een berekening plaatsgevonden van de toename van het verhard oppervlak. Deze toename van het verhard oppervlak wordt gecompenseerd door de sloot langs de bypass te verbreden. Bij het uitwerken van het ontwerp zal waar nodig nadere afstemming worden gezocht met het waterschap over de gehanteerde uitgangspunten voor de uitwerking van het ontwerp ter voorbereiding op de realisatiefase. Voor de realisatie van het ontwerp zal een watervergunning worden aangevraagd bij het waterschap op basis van de eerder gemaakte afspraken.

Horecalocatie nabij Station Sassenheim

Voor de locatie is een watertoets (Grontmij, 7 november 2011) doorlopen die op 26 oktober 2011 geaccordeerd is door het waterschap onder de voorwaarden dat de tekst voor de waterparagraaf wordt aangevuld met het waterbeheersplan 2010-2015 en de Keur en beleidsregels 2009. De compensatie voor het dempen van een watergang en de aanleg van parkeerverharding is gevonden in de 'oksel' van de toerit A44 en ter hoogte van het voorplein van het station Sassenheim. In aansluiting van de aanbeveling van het waterschap is de rwzi-leiding voorzien van een dubbelbestemming met bijbehorend aanlegsysteem. Bij de verdere uitwerking van de locatie dient een watervergunning te worden aangevraagd waarin de overig genoemde aandachstpunten verder worden meegenomen.

Hoek Rijksstraatweg en Warmonderweg (locatie Stol)

Voor de kantoorontwikkeling is een watertoets doorlopen. De uitkomsten hiervan zijn afgestemd met het Hoogheemraadschap Rijnland. Zij hebben per brief van 2 maart 2011 te kennen gegeven te kunnen instemmen met de hierin vastgelegde uitgangspunten.

Over een lengte van circa 65 meter wordt een waterpartij gerealiseerd van een gemiddelde breedte van circa 7 meter. De waterpartij wordt met een korte duikerverbinding aangesloten op het naast gelegen overige boezemwater (voor inlaat van water). Uitgangspunt is om de nieuwe waterpartij via de bestaande duiker te verbinden met de oostelijk gelegen watergang voor de waterafvoer. De aangelegen kantoorpanden en het omliggende gebied wateren met de hemelwaterafvoeren af op de waterpartij. Door deze afkoppeling wordt naar verwachting voldoende doorstroming gerealiseerd wat de waterkwaliteit ten goede. Op basis van het feitelijke te ontwikkelen bouwplan zal op basis van de in de watertoets gehanteerde uitgangspunten een watervergunning worden aangevraagd.

Ten aanzien van de verkeerssituatie blijft de huidge situatie grotendeels gehandhaafd. De ontwikkelingen die er zijn worden hieronder behandeld en beschouwd op hun verkeerkskundige impact:

Bypass Akzo-terrein

Afbeelding 4.7 Technisch ontwerp aanpassing Bypass

Enkelstrooksrotonde

De nieuwe enkelstrooksrotonde maakt deel uit van de N444 en zorgt ervoor dat het verkeer van de bypass een aansluiting heeft op de N444. Dat zorgt ervoor dat de Rijksstraatweg niet meer ontsloten hoeft te worden op de VRI-kruising direct ten noorden van de A44.

Bypass

Het verkeer van de Rijksstraatweg wordt via een bypass met de N444 verbonden. De bypass heeft een wegprofiel met 2x1 rijstroken. De bypass zorgt ervoor dat het verkeer afkomstig van de A44 niet eerst hoeft samen te voegen met het verkeer van de Rijksstraatweg voordat het verkeer op de het VRI-kruispunt (Leidsevaart – Verlengde Vinkenweg) uitkomt. Tevens wordt de entree van Akzo Nobel verplaatst voor gemotoriseerd verkeer van de Rijksstraatweg naar de bypass. Voor het langzaam verkeer blijft de entree van Akzo Nobel aan de Rijksstraatweg beschikbaar.

Afrit A44

De afrit van de A44 wordt ter hoogte van de afrit naar de N-444 verbreed met een extra rijstrook. Daardoor kunnen er meer voertuigen worden opgesteld voor het VRI-kruispunt (grotere capaciteit), zodat het verkeer op de A44 minder snel zal worden gehinderd door opstoppingen van het uitvoegende verkeer.

Afbeelding 4.8: schematische aanpassing kruising A-44 en N444

Akzo

Ten aanzien van de parkeerbalans verdwijnen er op het parkeerterrein van Akzo zo'n 80 parkeervakken (van 680 naar 600). Mocht blijken dat dit aantal te weinig is dan kunnen aan de noordkant van de parkeerplaats op eenvoudige wijze extra parkeervakken worden aangelegd, omdat de voetbalvelden die hier gelegen zijn, zullen verdwijnen. De maximale uitbreidingsmogelijkheid bedraagt op deze wijze 68 parkeervakken. De opstelplaats voor vrachtwagens zal een capaciteit van 10 hebben. In de huidige situatie zijn geen afzonderlijke opstelplaatsen voorzien.

De bereikbaarheid van het terrein is voor hulpdiensten op drie toegangspunten geborgd. In de toekomstige situatie blijven deze punten bestaan. Bovendien geeft de aansluiting op de bypass een extra toegangspunt voor hulpdiensten.

Afbeelding 4.9: Toegangspunten Akzoterrein

Voor meer informatie wordt verwezen naar de separate rapportage VO N444 plantoelichting, Iv-infra b.v., 2010.

Horecalocatie nabij station Sassenheim

Verkeersontsluiting

Op basis van de beschikbare gegevens van Witteveen en Bos heeft Grontmij de verkeersafwikkeling (Grontmij, januari 2011) bekeken. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat het voorziene verkeer op een goede wijze kan worden afgewikkeld.

Voor de relevante deelafwikkelingen kan het volgende worden opgemerkt:

1. 1. Kruispunt Warmonderweg – toerit A44 (Verbindingsweg) – afrit RWA44,

Naast het 'reguliere' autoverkeer maakt ook het autoverkeer met bestemming NS-station/ horecagelegenheid gebruik van dit kruispunt. Uit capaciteitsberekeningen komt naar voren dat het verkeer op het kruispunt moet worden afgewikkeld met behulp van verkeerslichten. Voor het creëren van acceptabele cyclustijden is het noodzakelijk dat de aansluiting van de afrit A44 op het kruispunt wordt uitgevoerd in de vorm van aparte opstelstroken voor het autoverkeer (linksaf/rechtdoor-rechtsaf). Het aanleggen van een rotonde is qua capaciteit ook mogelijk echter de beschikbare ruimte hiervoor ontbreekt als gevolg van het naastgelegen viaduct A44 en de aanwezige /taluds.

2. 2. Kruispunt verbindingsweg – toerit RW A44.

De toerit RW A44 blijft gehandhaafd en wordt direct aangesloten op de.verbindingsweg. Capaciteitsberekeningen geven aan dat een verkeersregeling op het kruispunt niet noodzakelijk is en dat het verkeer 'ongeregeld' kan worden afgewikkeld. Autoverkeer met bestemming RW A44 wordt op het kruispunt afgewikkeld via een linksafstrook.

3. 3. Kruispunt verbindingsweg – NS-station/horecagelegenheid.

Zowel het NS-station als de horecagelegenheid worden via de verbindingsweg op dit kruispunt ontsloten. Capaciteitsberekeningen geven aan dat een verkeersregeling op het kruispunt niet noodzakelijk is en dat het verkeer 'ongeregeld' kan worden afgewikkeld. Om te voorkomen dat het linksafslaande autoverkeer het rechtdoorgaande autoverkeer blokkeert wordt op de verbindingsweg voorzien in de aanleg van een linksafstrook.

Parkeren

De ontwerptekening van de gemeente Teylingen 'Voorlopig Ontwerp variant 2' teknr. SSH1412709 voorziet in de aanleg van totaal 60 parkeerplaatsen voor een horecavoorziening nabij station Sassenheim. Deze tekening ging nog uit van een bvo van 500 m². Het oppervlakte aan BVO is inmiddels aangepast naar 800 m² bvo

De berekeningen (Grontmij, 12 januari 2011) geven aan dat op basis van BrutoVloerOppervlak, locatie en functie 'restaurant' er minimaal 80 ppl. en maximaal 120 ppl. benodigd zijn.

In het bestemmingsplan is binnen de horecabestemming en de aansluitende verkeersbestemming voldoende ruimte voor een dergelijk aantal parkeerplaatsen.

Hoek Rijksstraatweg en Warmonderweg (locatie Stol)

Voor deze locatie volgt uit het onderzoek dat is gedaan door Grontmij (12 januari 2011) in opdracht van de huidige eigenaar dat:

1. 1. een enkelstrooksrotonde op het kruispunt Rijksstraatweg-Warmonderweg voldoende capaciteit biedt om een goede verkeersafwikkeling zonder lange wachttijden en –rijen te garanderen;
2. 2. de gemiddelde wachtrij vóór de rotonde op de Warmonderweg niet voorbij de ontsluiting van de kantoren komt te staan. Dit betekent dat het linksafslaand verkeer vanaf de kantoren zonder problemen de Warmonderweg kan oprijden.
3. 3. de ontsluiting van de kantoren op de Warmonderweg bij een minimale vormgeving van het kruispunt goed zal functioneren;
4. 4. het de voorkeur heeft om – uit oogpunt van verkeersveiligheid en om eventuele stagnatie in de doorstroming op de Warmonderweg - het linksafslaand verkeer richting de kantoren de mogelijkheid te geven om zich op het kruisingsvlak op te stellen.

Voor het toetsen van het aantal parkeerplaatsen in het plangebied zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd (bron: CROW 182, Parkeerkencijfers):

1. 1. zonder balie-functie 1,5-2,0 parkeerplaats per 100 m² BVO (rest bebouwde kom, matig stedelijk);
2. 2. met balie-functie 2,8-3,3 parkeerplaats per 100 m² BVO (rest bebouwde kom, matig stedelijk).

Uitgaande van deze parkeerkencijfers is in het bestemmingsplan ruimte beschikbaar gemaakt voor het volgende aantal parkeerplaatsen:

• zonder balie-functie: 45-60 parkeerplaatsen;
• met balie-functie: 84-99 parkeerplaatsen.

In het plan zijn vooralsnog 83 parkeerplaatsen opgenomen. Dit aantal is bij kantoren zonder baliefunctie meer dan voldoende. Op dit moment is niet duidelijk of sprake zal zijn van kantoren met een balie-functie. Indien sprake is van een gemengde invulling, is het aantal parkeerplaatsen naar verwachting voldoende.

Conclusie

Vanuit het verkeerskundig aspect zijn er geen knelpunten voor dit bestemmingsplan.

Het plan is een actualiserend plan. In dat kader bestaat geen noodzaak tot het opstellen van een exploitatieplan. De nieuwe ontwikkelingen aan de Wasbekerlaan (Horecalocatie nabij station Sassenheim) en de bypass worden gerealiseerd door respectievelijk de gemeente en de provincie. Deze ontwikkelingen vallen respectievelijk onder het project realisatie station Sassenheim en het project N444 van de provincie. Deze projecten zijn ieder voorzien van een degelijke financiële onderbouwing op basis waarvan kan worden geconcludeerd dat de ontwikkelingen economisch uitvoerbaar zijn. Verder zijn voor deze ontwikkelingen de mogelijkheden voor kostenverhaal voldoende verzekerd. Voor de ontwikkeling van de kantoorlocatie op de hoek van de Rijksstraatweg en de Warmonderweg is de ontwikkelaar zelf verantwoordelijk voor de wijze waarop van realisatie binnen de gestelde planologisch juridische kaders plaatsvindt. Doordat de ontwikkelaar zelf verantwoordelijk voor de aanleg van de nutsvoorzieningen en de aansluiting op het openbaar gebied is geen sprake van kostenverhaal waardoor geen exploitatieplan noodzakelijk is.

De economische uitvoerbaarheid van het plan is hiermee afdoende geborgd. Wanneer van de flexibiliteit in het plan gebruik wordt gemaakt is de initiatiefnemer daarvan verantwoordelijk voor de financiële exploitatie. Bij het effectueren van de wijzigingsbevoegdheden dient te worden beoordeeld of deze plannen economisch uitvoerbaar zijn en hoe zich deze plannen zich verhouden tot het plicht om een exploitatieplan op te stellen.

De maatschappelijke haalbaarheid van een bestemmingsplan wordt doorgaans getoetst aan de hand van de ingediende inspraakreacties en zienswijzen. De resultaten van de inspraak en zienswijzen zullen worden verwerkt.

Voorafgaand aan de start van het nieuwe bestemmingsplan zijn drie ondernemersbijeenkomsten gehouden. Deze vonden plaats in de kernen Voorhout, Warmond en Sassenheim op respectievelijk 22 september, 2 oktober en 6 oktober 2009. Er zijn circa 270 uitnodigingen verstuurd. Bij de bijeenkomsten waren respectievelijk 14, 26 en 51 belangstellenden aanwezig. Tijdens deze bijeenkomsten is geïnventariseerd wat bij de ondernemers op de bedrijventerreinen speelt en welke thema's in het bestemmingsplan aandacht behoeven. De gemeente Teylingen heeft voor deze aanpak gekozen om de maatschappelijke haalbaarheid van het nieuwe bestemmingsplan bedrijventerrein te optimaliseren. De belangrijkste onderwerpen, die bij de bijeenkomsten naar boven kwamen, waren: parkeren, veiligheid en flexibiliteit ten behoeve van meer ontwikkelingsmogelijkheden.

Het voorontwerp bestemmingsplan bedrijventerreinen Teylingen heeft van 20 mei 2010 tot en met 30 juni 2010 ter inzage gelegen. In deze periode kon iedereen een inspraakreactie bij de gemeente indienen met daarin de opmerkingen op het voorontwerp bestemmingsplan. Op 27 mei 2010 is er bovendien een informatieavond georganiseerd. Er zijn in totaal 42 inspraakreacties ontvangen. Ook heeft in deze periode het vooroverleg plaatsgevonden met diverse instanties, zoals het Hoogheemraadschap Rijnland, de provincie Zuid-Holland en de Gasunie. Er zijn 3 vooroverlegreacties ontvangen. Alle reacties zijn opgenomen in de “Inspraak- en vooroverlegnota” van 2 september 2010, die als Bijlage 1 Inspraak en vooroverlegnota 1 bij dit bestemmingsplan is opgenomen. In deze nota is ook per reactie de beantwoording van de gemeente opgenomen. Een deel van de ingediende inspraak- en overlegreacties heeft tot aanpassingen in het ontwerp bestemmingsplan geleid.

Het ontwerp bestemmingsplan bedrijventerreinen Teylingen heeft van 1 december 2011 tot en met 11 januari 2012 ter inzage gelegen. In deze periode kon iedereen een zienswijze bij de gemeente indienen met daarin de opmerkingen op het ontwerp bestemmingsplan. Er zijn in totaal 30 zienswijzen ingediend. De zienswijzen hadden betrekking op allerlei onderwerpen. De gemeente heeft de zienswijzen beantwoord in een “concept nota zienswijzen”, die aan alle indieners van een zienswijze per post is toegestuurd. Tijdens de hoorzitting door de raadscommissie Ruimte op 7 juni 2012 hebben indieners van zienswijzen hun zienswijze kunnen toelichten. Vervolgens is de definitieve “Nota zienswijzen” opgesteld. Deze is als Bijlage 2 Zienswijzennota bij dit bestemmingsplan opgenomen. Een deel van de ingediende zienswijzen heeft tot aanpassingen in het bestemmingsplan geleid.

De handhaving van de regelgeving vervat in dit plan is de bevoegdheid van burgemeester en wethouders. Het gaat daarmee met name om de planregels inzake het bouwen en het gebruik van gronden en bouwwerken. De planregels bevatten een algemeen verbod om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met de bestemming. Een aantal vormen van gebruik worden specifiek aangeduid als strijdig met de bestemming, om handhavend optreden hiertegen goed mogelijk te maken. Uiteraard betreft het hier een niet-limitatieve opsomming.

Handhaving van dit plan is van belang om de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid in stand te houden. Daarnaast heeft handhaving ook een belangrijke functie in het kader van de rechtszekerheid en rechtsgelijkheid.

De planregels in dit plan zijn voldoende duidelijk, concreet en toepasbaar om te kunnen handhaven. Handhaving van het plan zal in de praktijk primair plaatsvinden via de bestemmingsplantoets in het kader van de omgevingsvergunning en door feitelijk toezicht op de aanwezigheid van bouwwerken en op gebruiksactiviteiten. Binnen de gemeente heeft de afdeling bouw- en woningtoezicht hierin een centrale taakstelling. Bij gebleken strijdigheid met het plan wordt, afhankelijk van de prioriteitstelling uit de geldende Nota Handhaving, een handhavingtraject ingezet.