het bestemmingsplan 'Sassenheim-Centrum' van de gemeente Teylingen.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1525.BP2011SAS04003-0401 met de bijbehorende regels en bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een toevoeging van een afzonderlijke ruimte aan een hoofdgebouw, dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een bijgebouw of overkapping gebouwd tegen een op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw en/of tegen een op hetzelfde perceel gelegen aan en/of uitbouw en/óf tegen een ander tegen dit hoofdgebouw gebouwd bijgebouw of overkapping.

bebouwing bestaande uit meer dan twee aaneengebonden grondgebonden woningen.

een vrij beroep, waarvan de activiteiten niet publiek gericht zijn, dat op kleine schaal in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie. Zoals arts, notaris of advocaat.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de achtergevel van het hoofdgebouw of achter een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan. Zie Figuur 2 in lid 1.118.2.

een detailhandelsbedrijf waar in hoofdzaak kant-en-klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije dranken en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie elders.

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

een onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

het via een onderneming, stichting of andere rechtspersoon exploiteren en beheren van een verblijfsrecreatief complex, gericht op het als onderneming jaarlijks aanbieden van recreatief verblijf aan meerdere, steeds wisselende personen.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting ter plaatse noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten; deze wordt gemeten tussen de gevelmuren en/of gemeenschappelijke scheidsmuren.

1. a. bij bebouwing: een gebouw of een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand is gekomen of tot stand zal komen met in achtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet en/of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
2. b. bij gebruik: het legale gebruik zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan ter inzage is gelegd.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet en/of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een bedrijf zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

prostitutie, waarbij de seksueel-erotische dienstverlening in een besloten daarvoor specifiek bedoelde en ingerichte ruimte wordt aangeboden.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke hoogte of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, dit met inbegrip van de begane grond en een dakterras en met uitsluiting van een zolder en kelder, die beiden lager zijn dan 1,5 m of niet voor verblijf geschikt zijn.

een al dan niet overdekt detailhandelsonderneming, waarin een volledig of nagenoeg volledig assortiment aan bouwmaterialen en doe-het-zelfproducten uit voorraad wordt aangeboden.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

zaken zonder welke het gebruik van een woonschip als woning niet goed mogelijk is, zoals een steiger en een loopplank.

een gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een horecaonderneming, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid.

een gebouwencomplex, bestemd en ingericht voor het houden van congressen, conferenties, symposia en andere grote bijeenkomsten.

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

een inrichting waarin voorzieningen aanwezig zijn voor het in besloten ruimten dansen en het geven van onderricht daarin, zonder dat zalen worden verhuurd en zonder dat gelegenheid wordt geboden voor het houden van feesten en niet bij het dansonderricht behorende muziek- of dansevenementen.

een buitenruimte, behorende bij het gebruik van het hoofdgebouw, dat bovenop het gehele of een gedeelte van een hoofdgebouw, aanbouw of uitbouw is gesitueerd.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen, die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren, internetwinkels en bankfilialen.

een detailhandelsonderneming nader te onderscheiden in de volgende branchegroepen:

1. a. detailhandel met betrekking tot woninginrichting waaronder meubelen, parket, zonwering en vloerbedekking;
2. b. detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen;
3. c. detailhandel in volumineuze goederen zoals auto's, boten, caravans, tenten, motoren, keukens, badkamers, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen zoals accessoires, onderhoudsmaterialen, onderdelen en/of materialen;
4. d. bouwmarkten.

een onderneming of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische of maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapsalons, schoonheidsinstituten, fotostudio's en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, maar met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

een horecaonderneming, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, in combinatie met het doen beluisteren van overwegend mechanische muziek en het gelegenheid geven tot dansen, feesten en andere daarmee vergelijkbare evenementen.

de bouwlaag op de begane grond.

een ruimte, waarin de hoofdtoegang van de woning is gelegen.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

de volgens het kadaster geldende grens van het erf; indien er sprake is van meer aaneengebouwde woningen op één kadastraal perceel, is dit de feitelijke grens van het erf behorende bij de betreffende woning.

1. a. is een uitbouw aan een gevel en bestaat hoofdzakelijk uit doorzichtige delen;
2. b. is rechtstreeks toegankelijk vanuit achtergelegen ruimte en vormt één geheel hiermee;
3. c. is geen entreeportaal van de woning;
4. d. tot een erker kan ook een onder het raam gelegen borstwering behoren.

het bedrijfsmatig, of in een omvang alsof die bedrijfsmatig is, prostitutie aanbieden door een natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend, zoals escortservices en bemiddelingsbureaus.

gebeurtenis, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning, cultuur, thematische markten en andere vertoningen.

gronden waarop evenementen plaatsvinden.

niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een woning, die zich bevindt in een woongebouw, dat bestaat uit twee of meer boven- of nagenoeg boven- elkaar gesitueerde woningen.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

een gebouw dat geheel of vrijwel geheel bestaat uit glas of ander doorzichtig materiaal en dat dient voor het hobbymatig telen van planten.

een gebouw of een functioneel en/of bouwkundig samenhangend complex van gebouwen, dat op een bouwperceel door aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw aangemerkt moet worden.

een onderneming, gericht op één of meer van de navolgende activiteiten:

1. a. het verstrekken van ter plaatse te nuttigen dranken en/of etenswaar;
2. b. het exploiteren van zaalaccommodatie;
3. c. het bedrijfsmatig verstrekken van logies;
4. d. het bovenstaande al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.

een horecaonderneming, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met - al dan niet - als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse.

persoon of groep van personen, die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; bedrijfsmatige kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen.

een samenstel van verblijfruimten, uitsluitend of mede bestemd of gebruikt om daarin andere dan aan de rechthebbende en de personen behorende tot diens huishouden, woonverblijf, niet in de zin van zelfstandige woongelegenheid, te verschaffen, al dan niet met gehele of gedeeltelijke verzorging.

Een en ander kan onder meer blijken uit het feit, dat voor de kamers afzonderlijk huur wordt berekend en/of betaald en elke kamer zelfstandig wordt bewoond, waarbij al dan niet sprake is van enkele gemeenschappelijke voorzieningen.

Onder de definitie van kamerverhuur valt niet:

• de verhuur van één of twee kamers door de bewoner of eigenaar/bewoner van een woning aan niet meer dan in totaal 4 personen, dit mits de gezamenlijke woonoppervlakte niet meer bedraagt dan 30% van het totale woonoppervlakte van de woning, zulks met een maximum van 40m2; door het gemeentebestuur wordt degene aangewezen, die in het kader van deze regels als bewoner wordt aangemerkt.

een voorziening gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

een constructie van één of meerdere schuine dakvlakken ter afdekking van een gebouw.

een bouwwerk van glas of ander lichtdoorlatend materiaal met een hoogte van 1,5 m of meer, ten behoeve van de teelt of veredeling van gewassen (trek-, tunnel-, schaduw-, boog-, gaas- en rolkassen daaronder begrepen, maar met uitzondering van schuurkassen).

een voorziening waarop ter wille van kinderen dieren worden gehouden.

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Activiteitenbesluit, en voor zover de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij hoort.

voorzieningen ten behoeve van activiteiten als wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën, roeien en natuurobservatie in de vorm van bijvoorbeeld aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken.

verblijfsrecreatie door middel van kampeermiddelen.

een constructie, die onderdeel uitmaakt van de erfafscheiding, waarbij de hoogte en de langste zijde van het grondvlak van de kolom een verhouding hebben van minimaal 2:1 en de langste zijde en de kortste zijde van dit grondvlak een verhouding hebben van maximaal 2:1.

een object als bedoeld in artikel 1, onder l van het Besluit van 27 mei 2004, houdende milieukwaliteitseisen voor externe veiligheid van inrichtingen milieubeheer (Besluit externe veiligheid inrichtingen).

educatieve, (para)medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke en religieuze voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van kinderopvang, wooncomplexen ten behoeve van specifieke doelgroepen, voorzieningen ten behoeve van de openbare dienstverlening, evenementen en verenigingsleven, alsmede ondergeschikte detailhandel en horeca in combinatie met en ten dienste van deze voorzieningen.

een asymmetrische dakvorm met één hellend dakvlak over (nagenoeg) de volledige breedte of diepte van een gebouw.

de door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

verblijfsrecreatie waarbij uitsluitend van seizoensgebonden standplaatsen/ kampeermiddelen gebruik wordt gemaakt.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

Weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid onder b van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

alle wateren die, al dan niet met enige beperking, voor het publiek bevaarbaar zijn of direct aansluit op openbaar gebied.

erfafscheidingen bestaande uit lichte constructie met een overwegend transparante uitstraling.

alle vormen van maatschappelijke, ondersteunende dienstverlening van overheden afkomstig.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1. a. de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer voor gebouwen indien de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer ligt tussen 0 en 0,15 m boven het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein;
2. b. in alle andere gevallen is dit de bovenkant van het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

vuurwerk, niet zijnde consumentenvuurwerk.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een seksinrichting of een escortonderneming.

een horecaonderneming, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van dranken.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte in een gebouw of een vaartuig, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof het bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden; hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, escortbedrijf, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

een bedrijfsmatige activiteit gericht op het verrichten van seksuele handelingen en/of het verrichten van erotisch/pornografische vertoningen.

een huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13 lid 1 onder a van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na in gebruik name is verzekerd.

een koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste het bedrag genoemd in artikel 26 lid 2 onder g van het Besluit beheer sociale-huursector, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na in gebruik name is verzekerd.

de Staat van Bedrijfsactiviteiten, die van deze regels deel uitmaakt.

de Staat van Horeca-activiteiten die van deze regels deel uitmaakt.

een buiten de besloten ruimte van een inrichting liggend deel van een horecabedrijf waar sta- of zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken kunnen worden geschonken of spijzen voor directe consumptie kunnen worden bereid of verstrekt.

het in de Regeling aanwijzing consumenten- en theatervuurwerk aangewezen professionele vuurwerk dat is bestemd voor het teweegbrengen van pyrotechnisch speciale effecten, hetzij bij een film- of televisieproductie, hetzij tijdens evenementen of voorstellingen waarbij het publiek zich op geringe afstand bevindt van de plaats waar het effect teweeg wordt gebracht.

bebouwing bestaande uit twee aaneengebouwde grondgebonden woningen, die samen een bouwblok vormen.

een vergroting van een ruimte van een hoofdgebouw, dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

voorheen plankaart; de digitale kaart, waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangegeven.

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke overdekte winkelruimte ten behoeve van de detailhandel; dit is het nettovloeroppervlak inclusief de etalageruimte.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of ''uitstraling'' als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de lijn waarin de voorgevel van een hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan. Zie Figuur 1 in lid 1.118.1.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een niet-aangebouwde woning.

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een met een vaste regelmaat op een bepaalde dag of dagen, plaats en op vastgestelde uren verzameling van kramen, verkoopwagens en grondplaatsen van waaruit kooplieden detailhandel verkopen en die ingevolge een besluit van de gemeenteraad is ingesteld en waarvoor een marktverordening van kracht is.

een bouwwerk ter opwekking van energie door benutting van windkracht, met uitzondering van bemalingsinstallaties ten behoeve van de waterhuishouding.

een gebouw dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk is bedoeld om te worden gebruikt voor de uitoefening van detailhandel.

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor huisvesting van niet meer dan één huishouden.

een voor bewoning bestemd gebouw, dat is geplaatst op een standplaats, en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van het hoofdgebouw en tussen een denkbeeldige lijn in het verlengde van de voor- en achtergevel van het hoofdgebouw. Zie Figuur 2 in lid 1.118.2.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het verlenen van diensten als genoemd onder het begrip 'kantoor', waarbij de dienstverlening niet ten dienste staat van en verbonden is aan de uitoefening van bedrijfsactiviteiten, maar een afzonderlijke eenheid vormt.

de periode van 15 maart tot en met 31 oktober.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1.118.1 Figuur 1

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1.118.2 Figuur 2

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1.118.3 Figuur D

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Bij het toepassen van deze regels wordt als volgt gemeten/gerekend:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot bouwperceelsgrenzen wordt daar gemeten waar deze afstand het kleinst is.

1. a. in geval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. in geval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Bij ondergrondsbouwen: vanaf peil tot aan de bovenkant van de laagst gelegen afgewerkte vloer onder peil van een gebouw.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren; bij afwezigheid van een gevel: de rand van het bouwwerk geprojecteerd op het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens het geldende Bouwbesluit.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windmolen.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

tussen de onderzijde van de beganegrondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

het overdekte grondoppervlak, dat loodrecht gelegen is onder het dakoppervlak.

De diepte van aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en –overkappingen aan de achtergevel wordt gemeten haaks vanuit de betreffende achtergevel van het hoofdgebouw.

De breedte van aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en –overkappingen aan de zijgevel wordt gemeten haaks vanuit de betreffende zijgevel van het hoofdgebouw.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie': bedrijven uit ten hoogste de aangeduide categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
2. b. kantoor, als niet-zelfstandig onderdeel van een bedrijf, waarbij per bedrijfskavel het kantoorgedeelte ten hoogste 50% van het bedrijfsvloeroppervlakte mag bedragen, tot een maximum van 2.000 m²;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - brandstoffenhandel/transportbedrijf': tevens voor een brandstoffenhandel en transportbedrijf;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - groothandel in rietmeubelen/verfopslag': tevens voor een groothandel in rietmeubelen en een verfopslag;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - vervaardigen reddingsboten': tevens voor een bedrijf voor het vervaardigen van reddingsboten;
6. f. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning': tevens een bedrijfswoning;
7. g. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen en laad- en losvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Bevi-inrichtingen zijn niet toegestaan;
2. b. Wgh-inrichtingen zijn niet toegestaan;
3. c. detailhandel is niet toegestaan tenzij in lid 3.1 bij een bepaalde bestemming wel detailhandel is toegestaan;
4. d. activiteiten uit kolom 1 van de bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen, zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage;
5. e. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt voor motorbrandstoffen, zonder lpg' bedraagt de verkoopvloeroppervlakte ten behoeve van detailhandel ten hoogste 125 m²;
7. g. opslag van goederen met een stapelhoogte van ten hoogste 3 m is toegestaan;
8. h. prostitutiebedrijven zijn niet toegestaan.

De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, uitsluitend op de verdiepingen, met de mogelijkheid van aan-huis-gebonden beroepen, waarbij geldt dat trappenhuizen en bergingen ook op de begane grond zijn toegestaan;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'wonen': tevens wonen op de begane grond;
3. c. cultuur en ontspanning in de vorm van een theater, bioscoop, concertzaal, etc.;
4. d. detailhandel en dienstverlening, uitsluitend op de begane grond;
5. e. horecabedrijven uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten, uitsluitend op de begane grond;
6. f. kantoren;
7. g. gezondheidszorg, jeugd- en kinderopvang, onderwijs, religieuze en levensbeschouwelijke activiteiten en bijeenkomsten, openbare dienstverlening, evenementen en verenigingsleven;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - carport': tevens voor een carport;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein': tevens voor een evenemententerrein;
10. j. ondergrondse parkeervoorzieningen;
11. k. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, nutsvoorzieningen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
2. b. verkooppunten voor motorbrandstoffen zijn niet toegestaan;
3. c. prostitutiebedrijven zijn niet toegestaan;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'horeca uitgesloten' is geen horeca toegestaan;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel uitgesloten' is geen detailhandel toegestaan;
6. f. detailhandel in volumineuze goederen is niet toegestaan;
7. g. een aan-huis-gebonden beroep in woning mag uitsluitend worden uitgeoefend met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. de woonfunctie blijft als primaire functie gehandhaafd;
   2. 2. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m² met inachtneming van de volgende voorwaarden:
      • ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
      • het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
      • het gebruik van vrijstaande bijgebouwen is niet toegestaan;
      • er vindt geen horeca en geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan een beroep aan huis.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen met de mogelijkheid van aan-huis-gebonden beroepen;
2. b. detailhandel en dienstverlening;
3. c. horecabedrijven uit ten hoogste categorie 1c van de Staat van Horeca-activiteiten, uitsluitend op de begane grond;
4. d. kantoren;
5. e. gezondheidszorg, jeugd- en kinderopvang, onderwijs, religieuze en levensbeschouwelijke activiteiten en bijeenkomsten, openbare dienstverlening, evenementen en verenigingsleven;
6. f. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, nutsvoorzieningen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. de uit te oefenen functie van bijgebouwen zoals bedoeld in lid 5.2.2 lid m is ondergeschikt aan de woonfunctie;
2. b. de opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
3. c. verkooppunten voor motorbrandstoffen zijn niet toegestaan;
4. d. detailhandel in volumineuze goederen is niet toegestaan;
5. e. prostitutiebedrijven zijn niet toegestaan;
6. f. een aan-huis-gebonden beroep mag uitsluitend worden uitgeoefend met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. de woonfunctie blijft als primaire functie gehandhaafd;
   2. 2. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m² met inachtneming van de volgende voorwaarden:
      • ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
      • het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
      • het gebruik van vrijstaande bijgebouwen is niet toegestaan;
      • er vindt geen horeca en geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan een beroep aan huis.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen, water, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden;
2. b. nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van speelvoorzieningen bedraagt ten hoogste 4 m;
3. c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.

De voor 'Groen - Park' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een park met groen, water, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden;
2. b. een kinderboerderij;
3. c. openbare dienstverlening;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'horeca': tevens een horecavoorziening uit ten hoogste categorie 1a uit de Staat van Horeca-activiteiten, alsmede educatieve activiteiten;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'terras': tevens voor terrassen;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein': tevens voor een evenemententerrein;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'waardevolle boom': tevens voor de bescherming van een waardevolle boom;
8. h. extensieve dagrecreatie ondergeschikt aan het bepaalde in lid a.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de met de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte;
3. c. op overige gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, worden gebouwd;
4. d. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.

Op de gronden met de aanduiding 'evenemententerrein' gelden de volgende regels:

1. a. per jaar zijn ten hoogste 12 evenementen toegestaan;
2. b. de maximale duur per evenement bedraagt ten hoogste 1 dag, exclusief op- en afbouwen.

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen en nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'begraafplaats': tevens voor een begraafplaats;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein': tevens voor een parkeerterrein;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning': een bedrijfswoning;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - schooltuinen': tevens ten behoeve van schooltuinen;
6. f. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, nutsvoorzieningen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. parkeren bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
3. c. perceelontsluitingen;
4. d. erkers ten behoeve van het wonen;
5. e. luifel ter plaatse van entree van hoofdgebouw;
6. f. nutsvoorzieningen.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden, hellingbanen, opritten, bermen, bruggen, viaducten en duikers;
2. b. reclame-uitingen;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidswerende voorzieningen, groen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, nutsvoorzieningen, water, wegmeubilair, duikers, speelvoorzieningen en kunstwerken.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling, de verkeers- of wegaanduiding, viaducten, bruggen of de verlichting bedraagt ten hoogste 6 m;
3. c. de bouwhoogte van vlaggenmasten bedraagt ten hoogste 9 m.

De voor 'Verkeer - Autoboxen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. autoboxen en bergplaatsen voor niet voor handel bestemde goederen;
2. b. verkeer - verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'waardevolle boom': tevens voor de bescherming van een waardevolle boom;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'terras': tevens voor terrassen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein': tevens voor een evenemententerrein;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening': tevens voor een gebouw ten dienste van een nutsvoorziening;
6. f. reclame-uitingen;
7. g. warenmarkt;
8. h. ondergrondse parkeervoorzieningen;
9. i. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, nutsvoorzieningen, water, speelvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van gescheiden inzameling en wegmeubilair.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeer te water en oeververbindingen;
2. b. water ten behoeve van de waterhuishouding en oevers;
3. c. bruggen, duikers en steigers;

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling of de verlichting en bruggen bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. de oppervlakte en breedte van terrassteigers mag niet meer bedragen dan in onderstaande tabel wordt weergegeven en met dien verstande dat de doorvaart niet gehinderd wordt en de steiger uitsluitend evenwijdig aan de oever mag worden gebouwd:

   Breedte oppervlaktewater	Terrassteiger
   	Maximale breedte gemeten haaks op de oeverlijn	Maximaal oppervlak van de steiger
   > 3 m en < 10 m -	1/10 van de breedte van het oppervlaktewater	2,5 m2
   > 10 m en < 20 m -	idem	5 m2
   > 20 m en < 50 m -	idem	10 m2
   > 50 m -	idem	15 m2

4. d. per perceel met een oeverlengte van 25 m of minder is ten hoogste 1 terrassteiger toegestaan.

Het bevoegd gezag kan, in afwijking van het bepaalde in 14.1, het gebruik van de gronden ten behoeve van evenementen toestaan ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein' mits:

1. a. met de waterbeheerder is overlegd en deze heeft ingestemd met het afwijkend gebruik.

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in vrijstaande woningen met de mogelijkheid van aan-huis-gebonden beroepen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, tuinen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en hiervoor gelden de volgende regels:

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels;

1. a. de uit te oefenen functie van bijgebouwen zoals bedoeld in lid 15.2.2 sub h is ondergeschikt aan de woonfunctie;
2. b. een aan-huis-gebonden beroep mag uitsluitend worden uitgeoefend met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. de woonfunctie blijft als primaire functie gehandhaafd;
   2. 2. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m² met inachtneming van de volgende voorwaarden:
      • ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
      • het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
      • het gebruik van vrijstaande bijgebouwen is niet toegestaan;
      • er vindt geen horeca en geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan een beroep aan huis.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 15.1 voor het toestaan van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met in achtneming van de volgende regels:

1. a. de activiteiten worden door de bewoner uitgeoefend;
2. b. de woning behoudt in overwegende mate haar woonfunctie en heeft een ruimtelijke uitstraling, die met de woonfunctie in overeenstemming is;
3. c. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m²;
4. d. het is niet toegestaan om vrijstaande bijgebouwen voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in gebruik te nemen;
5. e. het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
6. f. ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
7. g. seksinrichtingen zijn niet toegestaan.

De voor 'Wonen - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in aaneengebouwde of twee-aaneengebouwde en geschakelde woningen met de mogelijkheid van aan-huis-gebonden beroepen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor': tevens voor een kantoor;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, tuinen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en hiervoor gelden de volgende regels:

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels;

1. a. de uit te oefenen functie van bijgebouwen zoals bedoeld in lid 16.2.2 sub h is ondergeschikt aan de woonfunctie;
2. b. een aan-huis-gebonden beroep mag uitsluitend worden uitgeoefend met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. de woonfunctie blijft als primaire functie gehandhaafd;
   2. 2. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m² met inachtneming van de volgende voorwaarden:
      • ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
      • het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
      • het gebruik van vrijstaande bijgebouwen is niet toegestaan;
      • er vindt geen horeca en geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan een beroep aan huis.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 16.1 voor het toestaan van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met in achtneming van de volgende regels:

1. a. de activiteiten worden door de bewoner uitgeoefend;
2. b. de woning behoudt in overwegende mate haar woonfunctie en heeft een ruimtelijke uitstraling, die met de woonfunctie in overeenstemming is;
3. c. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m²;
4. d. het is niet toegestaan om vrijstaande bijgebouwen voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in gebruik te nemen;
5. e. het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
6. f. ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
7. g. seksinrichtingen zijn niet toegestaan.

De voor 'Wonen - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in gestapelde woningen met de mogelijkheid van aan-huis-gebonden beroepen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, tuinen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en hiervoor gelden de volgende regels:

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. de uit te oefenen functie van bijgebouwen zoals bedoeld in lid 17.2.2 sub h is ondergeschikt aan de woonfunctie;
2. b. een aan-huis-gebonden beroep mag uitsluitend worden uitgeoefend met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. de woonfunctie blijft als primaire functie gehandhaafd;
   2. 2. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m² met inachtneming van de volgende voorwaarden:
      • ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
      • het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
      • het gebruik van vrijstaande bijgebouwen is niet toegestaan;
      • er vindt geen horeca en geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan een beroep aan huis.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 17.1 voor het toestaan van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met in achtneming van de volgende regels:

1. a. de activiteiten worden door de bewoner uitgeoefend;
2. b. de woning behoudt in overwegende mate haar woonfunctie en heeft een ruimtelijke uitstraling, die met de woonfunctie in overeenstemming is;
3. c. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m²;
4. d. het is niet toegestaan om vrijstaande bijgebouwen voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in gebruik te nemen;
5. e. het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
6. f. ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
7. g. seksinrichtingen zijn niet toegestaan.

De voor 'Wonen - Woonwagenstandplaats' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonwagenstandplaatsen en woonwagens;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, tuinen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en hiervoor gelden de volgende regels:

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels;

1. a. de uit te oefenen functie van bijgebouwen zoals bedoeld in lid 18.2.2 sub h is ondergeschikt aan de woonfunctie;
2. b. een aan-huis-gebonden beroep mag uitsluitend worden uitgeoefend met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. de woonfunctie blijft als primaire functie gehandhaafd;
   2. 2. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m² met inachtneming van de volgende voorwaarden:
      • ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
      • het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
      • het gebruik van vrijstaande bijgebouwen is niet toegestaan;
      • er vindt geen horeca en geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan een beroep aan huis.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 18.1 voor het toestaan van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met in achtneming van de volgende regels:

1. a. de activiteiten worden door de bewoner uitgeoefend;
2. b. de woning behoudt in overwegende mate haar woonfunctie en heeft een ruimtelijke uitstraling, die met de woonfunctie in overeenstemming is;
3. c. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m²;
4. d. het is niet toegestaan om vrijstaande bijgebouwen voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in gebruik te nemen;
5. e. het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
6. f. ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
7. g. seksinrichtingen zijn niet toegestaan.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 19.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd van een archeologisch onderzoek, zoals gesteld in de kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie, waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op:
      • het behoud van de archeologische resten in de bodem;
      • het doen van opgravingen;
      • het begeleiden van het bouwrijp maken en van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige.
3. c. het bepaalde in lid 19.2 onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en/of waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - ar2':
      • er geen grondwerk wordt verricht dieper dan 30 cm onder maaiveld en er geen hei- en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht;
   3. 3. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 1':
      • er geen grondwerk wordt verricht dieper dan 30 cm onder maaiveld en er geen hei- en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht; óf
      • het te bouwen oppervlak een omvang heeft die kleiner is dan 100 m².
   4. 4. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 2':
      • er geen grondwerk wordt verricht dieper dan 100 cm onder maaiveld en er geen hei- en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht; óf
      • het te bouwen oppervlak een omvang heeft die kleiner is dan 500 m².
   5. 5. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 3':
      • er geen grondwerk wordt verricht dieper dan 30 cm onder maaiveld en er geen hei- en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht; óf
      • het te bouwen oppervlak een omvang heeft die kleiner is dan 500 m².

Burgemeester en wethouders kunnen besluiten met toepassing van artikel 3.6 1e lid onder a van de Wet ruimtelijke ordening, geheel of gedeeltelijk de verbeelding van het bestemmingsplan te wijzigen door:

1. a. op de verbeelding de bestemming 'Waarde - Archeologie' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen of van omvang te veranderen indien op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische bescherming of zorg nodig is;
2. b. op gronden alsnog de bestemming 'Waarde - Archeologie' te leggen indien uit archeologisch onderzoek blijkt, dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - mede bestemd voor de waterkering.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 20.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 20.2. Deze vergunning wordt verleend, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het waterkeringsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Hiervoor is een schriftelijk advies nodig van de beheerder van de waterkering.

Grond, die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen mogen worden overschreden door:
   1. 1. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen en veranda's, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt;
   2. 2. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, zoals dakoverstekken, gevelversieringen en funderingen, mits de overschrijding ten hoogste 1 m bedraagt.
2. b. De bouw- en bestemmingsgrenzen mogen worden overschreden, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken, door:
   1. 1. ondergeschikte bouwdelen, zoals dakoverstekken, gevelversieringen en funderingen alsmede door balkons en luifels, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

1. a. Voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Woningwet en/of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt;
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld in lid a, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied 1' in de bestemmingen 'Centrum', 'Wonen - 3', 'Verkeer- Verblijfsgebied' en 'Tuin', met in achtneming van de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 2' in de bestemmingen 'Maatschappelijk', 'Tuin', 'Wonen - 3' en 'Verkeer - Verblijfsgebied', met dien verstande dat:

1. a. een maatschappelijke functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond en wonen uitsluitend op de verdiepingen;
2. b. ten hoogste 10 woningen zijn toegestaan in de vorm van appartementen;
3. c. de maximale bouwhoogte 11 m bedraagt;
4. d. middels onderzoek is aangetoond dat er geen milieutechnische belemmeringen aanwezig zijn op het gebied van bodemkwaliteit;
5. e. het parkeren volledig binnen het wijzigingsgebied dient te worden opgelost conform de Nota parkeerbeleid van de gemeente Teylingen.

Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 3' in de bestemmingen 'Maatschappelijk', 'Tuin', 'Wonen - 2' en 'Verkeer - Verblijfsgebied', met dien verstande dat:

1. a. het gemeentelijke monument behouden dient te blijven;
2. b. middels onderzoek is aangetoond dat er geen milieutechnische belemmeringen aanwezig zijn op het gebied van bodemkwaliteit;
3. c. het parkeren volledig binnen het wijzigingsgebied dient te worden opgelost conform de Nota parkeerbeleid van de gemeente Teylingen.

Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 4', ten behoeve van een grotere bouwhoogte en het overschrijden van bouwgrenzen, met dien verstande dat:

1. a. de bouwhoogte ten hoogste 14 m bedraagt;
2. b. de bouwgrens aan de zijde van de Parklaan met ten hoogste 5 m mag worden overschreden, met dien verstande dat na overschrijding van de bouwgrens de afstand tot de Parklaan nog minimaal 5 meter bedraagt;
3. c. middels onderzoek is aangetoond dat er geen milieutechnische belemmeringen aanwezig zijn op het gebied van akoestisch klimaat, waarbij:
   1. 1. voor het toestaan van een extra bouwlaag een akoestisch onderzoek uitgevoerd moet worden en, indien noodzakelijk, hogere waarden aangevraagd worden op basis van de nota Richtlijnen hogere waarden van de Omgevingsdienst West-Holland;
   2. 2. voor het aanpassen van de bouwgrens zoals bedoeld onder b, dit gebied alleen voor niet-geluidgevoelige functies mag worden gebruikt, tenzij uit akoestisch onderzoek is gebleken dat de maximale ontheffingswaarde niet wordt overschreden, dan wel aanvullende maatregelen worden genomen om te kunnen voldoen aan de maximale ontheffingswaarde, waarbij hogere waarden aangevraagd dienen te worden op basis van de nota Richtlijnen hogere waarden van de Omgevingsdienst West-Holland.
4. d. het parkeren volledig binnen het wijzigingsgebied dient te worden opgelost conform de Nota parkeerbeleid van de gemeente Teylingen.

Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 5' in de bestemmingen 'Wonen - 1', 'Wonen - 2', 'Tuin' en 'Verkeer - Verblijfsgebied', met dien verstande dat:

1. a. ten hoogste 2 woningen gebouwd mogen worden;
2. b. de woonbebouwing in aansluiting op de woonbestemming van de naastliggende gronden dient te worden gerealiseerd;
3. c. de goot- en bouwhoogte mogen ten hoogste respectievelijk 6,5 m en 10 m bedragen;
4. d. van de wijzigingsbevoegdheid uitsluitend gebruik mag worden gemaakt na bedrijfsbeëindiging ter plaatse;
5. e. middels onderzoek is aangetoond dat er geen milieutechnische belemmeringen aanwezig zijn op het gebied van bodemkwaliteit;
6. f. het parkeren volledig binnen het wijzigingsgebied dient te worden opgelost conform de Nota parkeerbeleid van de gemeente Teylingen.

Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 6' in de bestemmingen 'Wonen - 1', 'Wonen - 2' en 'Tuin', met dien verstande dat:

1. a. ten hoogste 5 woningen mogen worden gebouwd;
2. b. de goot- en bouwhoogte mogen ten hoogste respectievelijk 6,5 en 10 meter bedragen;
3. c. van de wijzigingsbevoegdheid uitsluitend gebruik mag worden gemaakt na bedrijfsbeëindiging ter plaatse;
4. d. middels onderzoek is aangetoond dat er geen milieutechnische belemmeringen aanwezig zijn op het gebied van bodemkwaliteit;
5. e. het parkeren volledig binnen het wijzigingsgebied dient te worden opgelost conform de Nota parkeerbeleid van de gemeente Teylingen.

Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 7' in de bestemmingen 'Centrum' en 'Verkeer -Verblijfsgebied', met dien verstande dat:

1. a. de maximale bouwhoogte van gebouwen 14 meter bedraagt;
2. b. ten hoogste 30 woningen zijn toegestaan;
3. c. ten hoogste 1.950 m² bedrijfsvloeroppervlakte voor detailhandel is toegestaan;
4. d. middels onderzoek is aangetoond dat er geen milieutechnische belemmeringen aanwezig zijn op het gebied van luchtkwaliteit en akoestisch klimaat, waarbij:
   1. 1. de invloed van de ontwikkeling op de luchtkwaliteit moet worden onderzocht;
   2. 2. de akoestische gevolgen van het laden en lossen moet worden onderzocht, waarbij burgemeester en wethouders op basis van dit onderzoek maatregelen kan voorschrijven om de geluidoverlast voor omwonenden te beperken;
   3. 3. een akoestisch onderzoek uitgevoerd moet worden en, indien noodzakelijk, hogere waarden aangevraagd worden op basis van de nota Richtlijnen hogere waarden van de Omgevingsdienst West-Holland.
5. e. het parkeren dient te worden opgelost conform de Nota parkeerbeleid van de gemeente Teylingen;
6. f. de ontsluiting van de parkeervoorzieningen zich dient te bevinden aan de zijde van de Concordiastraat;
7. g. de voorzieningen voor de bevoorrading van de detailhandel zich dienen te bevinden aan de Concordiastraat.

Het bevoegd gezag kan -tenzij hiervoor op grond van hoofdstuk 2 al een omgevingsvergunning kan worden verleend- een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de regels voor overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot. Deze omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 3.6, lid 1 sub a van de Wet ruimtelijke ordening de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een aanvraag van een vrijstaande woning naar twee of meer dan twee-aaneengebouwde en geschakelde woningen de bestemming 'Wonen -1' wijzigen naar de bestemming 'Wonen - 2'.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een aanvraag van een vrijstaande woning naar twee of meer dan twee-aaneengebouwde en geschakelde woningen de bestemming 'Wonen -2' wijzigen naar de bestemming 'Wonen - 1'.

De wettelijke regelingen, waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van de vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk zoals bedoeld in dit lid onder a, met ten hoogste 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Sassenheim-Centrum'.

Dit hoofdstuk bevat informatie over het plangebied, de aanleiding voor de actualisering, de vigerende plannen, de planvorm en de leeswijzer.

Het bestemmingsplan Sassenheim-Centrum is opgesteld in het kader van het door het college vastgestelde Programma actualisering bestemmingsplannen 2010-2014. De gemeente Teylingen wil minder bestemmingsplannen, maar die wel een uniforme regeling en vormgeving kennen en klaar zijn voor digitale toepassingen. De gemeente Teylingen speelt daarmee in op de Wet ruimtelijke ordening (Wro), die op 1 juli 2008 in werking is getreden. In de Wro is de bestaande actualiseringsplicht aangescherpt en heeft het digitale bestemmingsplan een bindende status ten opzichte van de papieren weergave. Het digitaal werken stelt nieuwe eisen aan standaardisering van de 'verbeelding en regels'.

Binnen het plangebied Sassenheim-Centrum vigeren 6 verschillende en tevens verouderde bestemmingsplannen. De Wro bevat de verplichting voor gemeenten om bestemmingsplannen te actualiseren, indien deze ouder zijn dan 10 jaar. De inzet van het nieuwe bestemmingsplan is vooral gericht op het conserveren van de bestaande woonwijken en het mogelijk maken van gewenste kleinschalige ruimtelijke ontwikkelingen. Tevens is het doel om de bestemmingsplannen zoveel mogelijk te uniformeren. Ook het aansluiten bij de "Beleidsnota bij kleine afwijkingen van het bestemmingsplan, gemeente Teylingen" is hier van belang. Voor het onderhavige bestemmingsplan gelden de volgende doelstellingen:

• te voldoen aan de wettelijke herzieningsplicht;
• een actueel toetsingskader te bieden voor bouwactiviteiten, aanlegactiviteiten en het gebruik van gronden en bouwwerken in het plangebied;
• het mogelijk maken van gewenste ontwikkelingen;
• het bieden van een grondslag voor een ruimtelijk handhavingsbeleid;
• het vergroten van het maatschappelijk draagvlak voor het ruimtelijk beleid;
• een vermindering van het aantal bestemmingsplannen binnen de gemeente;
• een functioneel logische indeling van de bestemmingsplannen;
• uniformiteit in planmethodiek (opbouw verbeelding en planregels).

Daarnaast zijn in het plangebied in de loop der jaren veel bouwplannen gerealiseerd en hebben zich andere (beleids)ontwikkelingen voorgedaan die de noodzaak van een nieuw bestemmingsplan onderstrepen.

Als eerste stap om tot dit nieuwe bestemmingsplan te komen is er door Wissing, in opdracht van de gemeente Teylingen, een Centrumvisie opgesteld. De Centrumvisie dient als basis voor dit bestemmingsplan. De Centrumvisie is volledig geïntegreerd in dit bestemmingsplan en is niet als separaat document beschikbaar. De centrumvisie is vertaald in paragraaf 2.2Ruimtelijk-functionele structuur.

Met dit bestemmingsplan worden geen directe nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Binnen het centrumgebied is wel sprake van mogelijke ontwikkelingen die in de toekomst zouden kunnen gaan spelen. Voor vijf locaties wordt in dit plan al rekening gehouden met een ontwikkeling door het opnemen van een wijzigingsmogelijkheid. Het gaat hier om de locaties Hortusplein, Hooge Wei en het P.C. Hooftcollege. In een later stadium zal middels een wijzigingsplan de ontwikkeling verder uitgewerkt worden. Andere initiatieven worden vooralsnog niet opgenomen in dit plan. Voor deze initiatieven worden te zijner tijd separate juridisch-planologische procedures doorlopen.

Dit bestemmingsplan behelst het centrumgebied van Sassenheim. Het huidige gemeentehuis is niet opgenomen binnen dit plangebied. De kerk aan de Hoofdstraat en het Park Rusthoff zijn wel onderdelen van het plan.

• De westelijke grens wordt grofweg gevormd door: de Prins Hendriklaan, Wilhelminalaan, Westerstraat en de Jan van Brabantweg;
• De noordelijke grens ligt ter hoogte van de Burchtstraat, Hoofdstraat en de Molenstraat;
• De zuid- en oostelijke grens ligt op de Parklaan.

De exacte begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Luchtfoto met plangrens.

Het onderhavige bestemmingsplan 'Sassenheim-Centrum' voorziet in een nieuwe bestemmingsregeling voor een gedeelte van de kern Sassenheim, binnen de gemeente Teylingen. Dit bestemmingsplan vervangt (deels) de onderstaande bestemmingsplannen.

Het bestemmingsplan Sassenheim-Centrum is in eerste instantie een op beheer gericht bestemmingsplan en krijgt daardoor een gedetailleerd, tevens conserverend karakter. Dit betekent dat bestaande kwaliteiten worden behouden en ontwikkelingen slechts in het bestemmingsplan worden opgenomen als die voldoende zijn uitgekristalliseerd. De bestemmingen liggen nauwkeurig omschreven vast en de bebouwingsregels geven precies aan waar en hoe mag worden gebouwd. Er worden vooralsnog geen nieuwe/gewijzigde bouwtitels in het bestemmingsplan opgenomen, wel zijn er zeven wijzigingsgebieden en een afwijkingsgebied opgenomen.

Voordat dit bestemmingsplan rechtskracht verkrijgt, dient de procedure te worden doorlopen, zoals deze is neergelegd in de Wet ruimtelijke ordening.

Kort weergegeven betreft het - ervan uitgaande dat niet alle betrokkenen zich direct in de plannen kunnen vinden - de volgende stappen:

1. 1. ter inzage legging van het voorontwerpbestemmingsplan. In deze fase vindt plaats;
   1. a. overleg over het voorontwerp bestemmingsplan met diverse betrokken instanties, waaronder de VROM-inspectie, Hoogheemraadschap van Rijnland en de Provincie;
   2. b. overleg met belanghebbenden en belangstellenden: inspraak (gemeentelijke inspraakverordening);verwerken resultaten vooroverleg en inspraak.
2. 2. ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan met de bekendmaking van onder meer de mogelijkheid zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad;
3. 3. eventueel horen van diegenen die hun zienswijzen naar voren hebben gebracht;
4. 4. vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad;
5. 5. beroepsprocedure;
6. 6. onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan Sassenheim-Centrum bestaat uit de planregels en een verbeelding en gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting is als volgt opgebouwd.

In Hoofdstuk 2 komt de gebiedsvisie aan de orde met de bestaande en de toekomstige situatie. Dit wordt vooraf gegaan door het van toepassing zijnde beleid op Rijks, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. In Hoofdstuk 3 wordt dieper ingegaan op de planvorm en de achtergrond bij de regels die zijn opgenomen voor de verschillende bestemmingen.

In Hoofdstuk 4 worden de sectorale aspecten behandeld om de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan te tonen.

Tot slot wordt in Hoofdstuk 5 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aangetoond. Voor de maatschappelijke uitvoerbaarheid wordt onder andere ingegaan op de reacties uit het artikel 3.1.1 Bro-overleg. Bij de economische uitvoerbaarheid gaat het om de financiële haalbaarheid van de ontwikkelingen in het plan.

Deze paragraaf geeft het relevante (toegepast op plangebied) actuele ruimtelijk beleidskader weer en conclusies met betrekking tot de betekenis van het beleidskader voor het plan. Het specifieke, sectorale beleid gericht op bepaalde (milieu) thema's komt bij de omgevingsaspecten aan bod. Dit heeft als voordeel dat op één plaats alle informatie over een onderwerp is verzameld.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De structuurvisie vervangt de Nota ruimte, Nota mobiliteit (gedeeltelijk), de structuurvisie Randstad en nog een aantal kleine plannen. Deze nota's zijn derhalve niet meer opgenomen in dit bestemmingsplan. In de SVIR zijn, uitgaande van de verantwoordelijkheden van het Rijk, de ambities uitgewerkt in rijksdoelen tot 2028, waarbij is aangegeven welke nationale belangen aan de orde zijn.

Nederland moet concurreren en daarnaast bereikbaar, leefbaar en veilig zijn. Dat is het streven van het Rijk. Het Rijk voorziet dit met een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. De ruimtelijke structuur van Nederland heeft zich ontwikkeld van steden in een landelijk gebied naar stedelijke regio's in interactie met landelijke en cultuurhistorische gebieden. Dit maakt Nederland sterk en onderscheidend in de wereld. Die samenhang van het internationale en regionale schaalniveau wil het Rijk behouden, laten groeien en versterken. Nederland heeft met zijn internationale oriëntatie en open economie een hoog welvaartsniveau opgebouwd. Een netwerk van hoogwaardige internationale verbindingen van weg, spoor, water en lucht, met daarbinnen de mainports als belangrijke knooppunten is de basis voor die internationale concurrentiepositie. De 3 hoofddoelen van de structuurvisie zijn:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn;
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat.

Toetsing en conclusie

De doelstellingen zijn vertaald in 13 Nationale belangen. Hiervan is 'Nationaal belang 1' van toepassing op het onderhavige plangebied, namelijk: "een excellente ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat in en goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio’s met een concentratie van topsectoren". Het plangebied ligt in de stedelijke regio Den Haag. Omdat dit bestemmingsplan een conserverende insteek heeft, met enkele wijzigingsbevoegdheden, is dit plan niet in strijd met de doelstellingen die het rijk heeft verwoord in de SVIR.

Barro

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, ook wel het Barro genoemd, is op 1 oktober 2012 volledig in werking getreden. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Het Barro is het inhoudelijke beleidskader van de rijksoverheid waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen. Dit betekent dat het Barro regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich daarbij primair richt tot de gemeenten. Daarnaast kan het Barro aan de gemeenten opdragen om in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.

De volgende onderwerpen uit het Barro moeten worden vertaald in bestemmingsplannen: (1) Project Mainportontwikkeling Rotterdam, (2) Kustfundament, (3) Grote Rivieren, Waddenzee en Waddengebied, (4) Defensie, (5) Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, (6) Rijksvaarwegen, (7) Hoofdwegen en spoorwegen, (8) Elektriciteitsvoorzieningen, (9) EHS, (10) Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en de (11) uitbreidingsruimte van het IJsselmeer.

Met de inwerkingtreding van het Barro heeft er ook een wijziging plaatsgevonden van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is opgenomen dat gemeenten en provincies verplicht zijn om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' op te nemen, wanneer een zodanig ruimtelijk besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Er zijn geen directe bouwtitels in het bestemmingsplan opgenomen. Een ladder voor duurzame verstedelijking is derhalve niet van toepassing op dit bestemmingsplan.

Toetsing en conclusie

Door de kleinschaligheid van het bestemmingsplangebied zijn er geen raakvlakken met het Barro en het Barro vormt derhalve geen belemmering voor het bestemmingsplan. Voor wat betreft de wijzigingsgebieden die opgenomen zijn binnen het plangebied kan gesteld worden dat alle toekomstige ontwikkelingen zullen plaatsvinden binnen het bestaand stedelijk gebied. Per wijziging zal de 'ladder van duurzame verstedelijking' nog apart worden doorlopen.

Structuurvisie – Visie op Zuid-Holland (2010)

Provinciale Staten hebben op 2 juli 2010 de Provinciale Structuurvisie "Visie op Zuid-Holland", de Verordening Ruimte en de Uitvoeringsagenda vastgesteld. In de Visie op Zuid-Holland beschrijft de provincie haar doelstellingen en provinciale belangen. De Structuurvisie geeft de visie voor 2020 met bijbehorende uitvoeringsstrategie en geeft een doorkijk naar 2040. De kern van Visie op Zuid-Holland is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers.

De functiekaart, zie figuur 2.1, geeft de gewenste ruimtelijke functies weer die in de structuurvisie zijn geordend, begrensd en vastgelegd als ruimtelijk beleid tot 2020. Op de functiekaart van Visie op Zuid-Holland is het plangebied aangeduid als 'stads- en dorpsgebied met hoogwaardig openbaar vervoer'. Binnen deze functie streeft de provincie naar differentiatie van gebruik om een prettig woon- en vestigingsklimaat te realiseren. De hoofdfunctie is wonen, maar ook functies als bedrijvigheid, kantoren en andere stedelijke voorzieningen vinden hierin plaats. Het huidige karakter van het bestaande gebied past hierbinnen.

Figuur 2.1 Uitsnede functiekaart Visie. Figuur 2.2 Uitsnede kwaliteitskaart Visie.

Naast het sturen op functies, 'wat en waar', wil de provincie ook sturen op kwaliteit, 'waar en welke'. Op de kwaliteitskaart, zie uitsnede in figuur 2.2, zijn zowel de bestaande als de gewenste kwaliteiten benoemd op een globale, regionale schaal. Op de kwaliteitskaart van Visie op Zuid-Holland is het plangebied aangeduid als 'Stedelijk netwerk'. Hiermee wordt het stads- en dorpsgebied, bestaande uit samenhangende stedelijke agglomeraties en kernen die gekoppeld zijn aan het Zuidvleugelnet, benoemd.

Beide kaarten duiden de bestaande situatie en hiermee is 'Sassenheim-Centrum' ook in de toekomst passend in de provinciale visie. Tot 2020 staan voor het stedelijk netwerk de volgende provinciale belangen centraal:

• versterken van het stedelijk netwerk en versterken van vitaliteit en diversiteit van stedelijke centra;
• optimaal benutten van bestaande ruimte voor economische clusters;
• verbeteren interne en externe bereikbaarheid;
• voldoende aanbod van verschillende woonmilieus;
• voorzien in een gezonde leefomgeving.

Verordening Ruimte (2010)

De Ruimtelijke Provinciale Verordening is vastgesteld door de Provinciale Staten op 2 juli 2010. De Verordening is een beleidsmatige vertaling van de structuurvisie naar een verordening waarin onder andere is vastgelegd dat in principe geen verstedelijking buiten de bebouwingscontouren (geen nieuwe vestiging of uitbreiding van stedelijke functies, intensieve recreatieve functies of bebouwing voor extensieve recreatieve functies) mag plaatsvinden. Alleen onder bepaalde voorwaarden kunnen bebouwingscontouren worden aangepast. Tevens mag er geen nieuwe detailhandel en niet meer dan 10% uitbreiding van bestaande detailhandel buiten winkelcentra gerealiseerd worden.

In 2011 en in 2012 heeft de Provincie een herziening/actualisatie van de Verordening ruimte vastgesteld. In deze herzieningen komen onderwerpen als lintbebouwing, glastuinbouw en kantoorlocaties aan de orde. Er zijn geen onderwerpen opgenomen in de actualisatie/herziening die doorwerken in dit bestemmingsplan.

Actualisaties Verordening en structuurvisie

Na de in werking treding van de Structuurvisie en Verordening Ruimte in 2010 heeft de Provincie besloten om ieder jaar een herziening of actualisatie op beide documenten vast te stellen. Inmiddels zijn de eerste herziening, de actualisatie 2011 en de tweede herziening, de actualisatie 2012, vastgesteld. In de actualisaties staan onderwerpen als herijking EHS, nieuwe glastuinbouwlocaties en bebouwing in het buitengebied. Er zijn geen onderwerpen opgenomen in de actualisaties die van invloed zijn op het onderhavige bestemmingsplan.

Toetsing en conclusie

Door de met hoofdzaak conserverende insteek heeft het bestemmingsplan geen directie raakvlakken met de ambities uit de Structuurvisie of bepalingen uit de Verordeningen of de herzieningen daarvan. Bij ontwikkelingen in het plangebied worden de ambities uit de structuurvisie in acht genomen en zal de verordening vertaald worden in het bestemmingsplan.

Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

Op 24 juni 2009 is de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland vastgesteld door het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland, zie figuur 2.3. Deze bestaat uit de gemeenten Alkemade, Hillegom, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude. Op 1 april 2010 hebben de gemeenten Alphen aan den Rijn, Nieuwkoop en Rijnwoude zich aangesloten bij Holland Rijnland. Om deze reden is de eerste partiële herziening vastgesteld.

Met de Regionale Structuurvisie kiezen de Holland Rijnland-gemeenten koers voor de ruimtelijke inrichting van de gelijknamige regio. In de visie is een aantal keuzes gemaakt die de samenhang tussen de grote deelgebieden van de regio verbeteren. De deelgebieden zijn de Bollenstreek, de kustzone, het stedelijk gebied en Veenweide en Plassen.

In de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met doorkijk naar 2030). Op basis van deze visie worden de volgende zeven kernbeslissingen geformuleerd. Deze kernbeslissingen geven de belangrijkste keuzes weer.

• Holland Rijnland is een top woonregio;
• Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
• Concentratie van stedelijke ontwikkeling;
• Groenblauwe kwaliteit staat centraal;
• De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;
• Twee speerpunten voor economische ontwikkeling: Kennis en Greenport;
• De verbetering van de regionale bereikbaarheid.

Figuur 2.3 Uitsnede RSV 2020.

Toetsing en conclusie

Door de conserverende insteek van het bestemmingsplan is het plan niet in strijd met de regionale structuurvisie. De ontwikkelingen die in het plangebied plaatsvinden zijn niet in strijd met de regionale structuurvisie, omdat die zich met name richt op buitengebieden.

Intergemeentelijk Structuurvisie Greenport (ISG)

De raden van de zes greenportgemeenten hebben op 10 december (Hillegom) en op 17 december 2009 (Katwijk, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout en Teylingen) de Intergemeentelijke structuurvisie Greenport vastgesteld. De structuurvisie vervangt het 'Pact van Teylingen' en het 'Offensief van Teylingen'.

De ISG is voor de greenportgemeenten van de Duin- en Bollenstreek een wettelijk zelfbindend kader voor gewenste ruimtelijke ontwikkeling in het buitengebied tot 2030 en geldt als toetsingskader voor toekomstige bestemmingsplannen. De onlangs opgerichte Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) B.V. zal samen met de aandeelhoudende greenportgemeenten verder vormgeven aan de inhoud en uitvoering van het meerjarenprogramma, dat voortvloeit uit de ISG.

De ISG is gericht op het creëren van een vitale Greenport met een vitaal landschap. Hiervoor zijn de volgende ambities en uitgangspunten opgesteld:

• de economische herstructurering van de Greenport staat centraal;
• de gemeenten zullen de herstructureringsopgave combineren met landschapsverbetering;
• de gemeenten gaan verdergaande verrommeling van het landschap tegen;
• met het uitvoeren van de woningbouwopgave, zoals in de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek overeen is gekomen, is de maximale woningbouwbijdrage van de Duin- en Bollenstreek bereikt;
• de gemeenten moeten het areaal aan 1e klas bollengrond van 2.625 ha duurzaam handhaven, hoewel zij met het herstructureringsproces tijdelijke krimp onder nader te bepalen voorwaarden (waaronder harde tijdgebonden compensatiegaranties) toestaan;
• primaire greenportfuncties, zoals bollencluster, vaste planten, bloemencluster en toerisme (inclusief greenportgerelateerde handel en dienstverlening), krijgen bij conflicterende ruimteclaims prioriteit boven niet primaire greenportfuncties, zoals overige landbouw en veeteelt.

Toetsing en conclusie

De ISG is met name gericht op het buitengebied van de gemeente Teylingen. De opgestelde ambities en uitgangspunten hebben derhalve geen directe invloed op onderhavig bestemmingsplan.

Toekomstvisie (2008)

Op 13 maart 2008 is de Toekomstvisie Vitaal en Vernieuwend voor de gemeente Teylingen door de gemeenteraad vastgesteld. Om de vitaliteit van Teylingen ook op lange termijn te behouden en zo mogelijk te versterken zijn de volgende beleiduitgangspunten van belang:

• streven naar zoveel mogelijk behoud van de identiteit van de kernen;
• stimuleren van de leefbaarheid met een accent op sociale cohesie in de drie kernen, hieronder valt ook het versterken van het aanwezige winkelbestand;
• het afstemmen van de onderwijs voorzieningen binnen de gemeente aan de behoefte;
• het bevorderen van de totstandkoming van ontmoetingsruimten voor alle inwoners van de gemeente met een accent op ouderen en mensen met een lichamelijke en of psychische beperking;
• benutting van woningbouw mogelijkheden in de kernen, met name met het oog op de instandhouding van voorzieningen;
• ter bevordering van de zelfstandigheid van ouderen moeten er betaalbare levensloopbestendige woningen worden gebouwd, zo mogelijk in woonzorgzones en dichtbij voorzieningen;
• stimuleren van een goede samenwerkingsstructuur in de zorg, waarbij onder meer op maat gesneden arrangementen van wonen, welzijn en zorg worden aangeboden;
• zorg dragen voor voldoende beschikbare en betaalbare woonruimte voor jongeren.

Specifiek voor het plangebied worden de volgende beleidsuitgangspunten en kenmerken vermeld:

• "herstructurering en kwaliteitsverbetering wonen en woonomgeving + gefaseerde uitbreiding binnen de contour tot 2030 met bijzondere aandacht voor starters, ouderen, zorg en groen. Binnen de gemeente Teylingen is de verwachting dat er binnenstedelijk ruimte kan worden gevonden voor circa 1.200 woningen".
• Over het kernwinkelgebied wordt het volgende vermeld: het winkelbestand in Sassenheim is behoorlijk op niveau, ten opzichte van de andere kernen. Het winkelcentrum van Sassenheim maakt funshoppen mogelijk en de centrum branches zijn op orde. Het aanbod op grootschalige detailhandelsvestigingen blijft echter achter.

Figuur 2.4 Kaart Toekomstvisie Vitaal & Vernieuwend.

Toetsing en conclusie

In het bestemmingsplan Sassenheim-Centrum wordt de bestaande situatie vastgelegd, maar waar er mogelijkheden tot kwaliteitsverbetering zijn, worden deze kansen benut. Binnen het plangebied is sprake van enkele locaties waar ruimtelijke initiatieven voor zijn. Vijf daarvan zijn in een stadium dat die opgenomen kunnen worden in het bestemmingsplan met een wijzigingsbevoegdheid. De beoogde ontwikkelingen zijn passend met de richtlijnen en ambities uit de toekomstvisie Vitaal & Vernieuwend.

Woonvisie Teylingen 2008-2020

Parallel aan de Toekomstvisie is een Woonvisie (begin 2008 vastgesteld) opgesteld als een belangrijke uitwerking om de doelen uit de Toekomstvisie te concretiseren en te realiseren. Gemeente Teylingen wil een gemeente zijn waarin het goed wonen is, in een dorpse sfeer, met voldoende voorzieningen voor verschillende leeftijdsgroepen. Daarbij is bereikbaarheid voor huishoudens met een verschillende inkomensniveau van belang en dienen identiteiten van de drie kernen behouden en versterkt te worden, waarbij ook ruimte op eigen grondgebied beschikbaar blijft voor recreatie, natuur en bedrijvigheid (waaronder de bollenteelt).

Voor de bestaande woningvoorraad moet de kwaliteit op peil blijven en waar mogelijk verbeteren. In de nieuwbouw stroom wil de gemeente zo gericht mogelijk woningen toevoegen, met als doel meer balans in de totale woningvoorraad aan te brengen. Daarbij is flexibiliteit een belangrijk begrip: woningen die gebouwd worden moeten voldoen aan de huidige woningbehoefte, maar ook aan die op de middellange en lange termijn. Dit vraagt om een lange termijnvisie bij de commerciële en maatschappelijke ontwikkelaars.

De Woonvisie schetst de gemeentelijke kijk op het wonen voor de periode tot 2020. Voor de toekomstige ontwikkeling staan de volgende beleidsdoelstellingen centraal:

• het inzetten van instrumenten om de ruimte tussen huur en koop te verkleinen;
• het bouwen voor jonge starters, gehandicapten en senioren op de woningmarkt;
• het bouwen van sociale en middeldure huurwoningen en goedkope en middeldure koopwoningen;
• het faciliteren van de vraag naar dure huur- en meergezinswoningen (senioren) en ruimere eengezinswoningen;
• het verbeteren van de kwaliteit van de woonomgeving in de bestaande woningvoorraad;
• bij woningbouw het maximaal en kwalitatief goed benutten van de mogelijkheden die de uitbreidingslocaties binnen de rode contouren bieden. Bovendien het transformeren en mogelijk daarbij verdichten binnen de bestaande bebouwde gebieden.

De woonvisie van de gemeente Teylingen richt zich op drie kernen, Sassenheim, Warmond en Voorhout. Sassenheim en Voorhout zijn de twee grootste kernen. De kern Sassenheim, met als woonmilieu Centrum-dorpswonen, heeft net als Warmond, in verhouding minder koopwoningen dan Voorhout. De verdeling tussen koop- en huurwoningen in Sassenheim-Centrum is vergelijkbaar met geheel Sassenheim, waar 58 % van de woningen koopwoningen zijn.

Toetsing en conclusie

Door de conserverende aard van het bestemmingsplan is het bestemmingsplan niet in strijd met de woonvisie, die met name op ontwikkelingen gericht is. De ontwikkelingen die middels dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt dienen bij de uitwerking aan de woonvisie getoetst te worden.

Economisch Beleidsplan Teylingen (2012)

Het Economisch Beleidsplan van de gemeente Teylingen is het economisch en integraal beleid dat als leidraad dient voor nieuwe ontwikkelingen in de gemeente. De horizon van het beleidsplan is 2020. De gemeente streeft naar een duurzame economische ontwikkeling met oog voor de karakteristieke kenmerken van de kernen en het gebied en het welzijn van de inwoners, een luisterend oor voor ondernemers en waar mogelijk een ondersteunende hand voor de sectoren wanneer dat nodig is.

Detailhandel

De winkelvoorzieningen van de drie kernen in Teylingen hebben de afgelopen jaren een flinke kwaliteitsimpuls gekregen in termen van straatbeeld, verblijfskwaliteit en winkelassortiment. De uitbreidingsruimte voor winkels in Teylingen in de toekomst is relatief beperkt. De belangrijkste reden hiervoor is afvloeiing van winkelend publiek naar de nabijgelegen grote steden. Sassenheim kan, onder andere door de opening van het Voorhavenkwartier, haar rol als centrale lokale winkelkern waarmaken. Het aanbod voor niet-dagelijkse producten in Sassenheim kan verder worden versterkt in de komende jaren. In het algemeen moet het detailhandelsbeleid erop gericht zijn om branches die echt ondervertegenwoordigd zijn in de gemeente, met name in niet-dagelijkse goederen, vestigingsruimte te bieden, bij voorkeur in het centrum van Sassenheim – het lokale hart voor winkelen.

Toetsing en conclusie

Grote delen van het centrum zijn ook zodanig bestemd dat de winkelfunctie duidelijk naar voren komt. Daarnaast wordt er met het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid ter plaatse van het Hortusplein een beperkte uitbreiding van detailhandel mogelijk gemaakt. Verdere invulling aan het detailhandelsbeleid kan er niet gegeven worden in dit bestemmingsplan.

Distributie Planologisch Onderzoek (DPO)2012

Het DPO is in 2012 tegelijk met het Economisch Beleidsplan Teylingen vastgesteld. Het DPO was reeds opgesteld in 2009. Hierin is aangegeven dat het functioneren van het dagelijkse winkelaanbod in Sassenheim in 2009 ten tijde van het uitvoeren van het onderzoek, goed in balans lijkt te zijn. Daarnaast heeft Sassenheim in de categorie niet-dagelijkse winkels veruit de beste binding van de kernen in Teylingen. Dat aanbod is zelfs relatief fors in volume, waardoor er momenteel geen aanvullende ruimte is voor uitbreiding. Door het geconcentreerde volume en, naar verwachting, een goede kwaliteitsbewaking en vernieuwing in de winkelsamenstelling zouden koopkrachtbinding en toevloeiing nog iets kunnen verbeteren. In de categorie dagelijkse goederen zal op termijn marktruimte ontstaan om te groeien.

In de onderstaande tabel staat het economisch functioneren en marktruimte detailhandel van Sassenheim in 2007 (bovenste helft), met een doorkijk naar 2017 (onderste helft) weergegeven.

Figuur 2.5 Tabel economische functioneren Sassenheim.

Op het gebied van het economisch functioneren en het detailhandelaanbod moet Sassenheim in de gemeente een centrumfunctie gaan vervullen. Er is een centrumplan ontwikkeld met daarin het winkelcentrum (Voorhavenkwartier). De laatste ontwikkelingen zijn nog gaande. Het DPO geeft inzicht in de uitbreidings- en groeimogelijkheden voor de detailhandel van de gemeente. Hiermee vormt het min of meer de basis voor het nieuwe winkelbestand in Sassenheim.

De detailhandelsstructuur is de laatste paar jaar flink verbeterd. Het nieuwe winkelgebied Voorhavenkwartier vormt hier de basis voor. Het Voorhavenkwartier heeft de winkelkern van Sassenheim een flinke kwaliteitsimpuls gegeven in termen van straatbeeld, verblijfskwaliteit en winkelassortiment. Als aandachtspunt voor het winkelaanbod voor Sassenheim staat de oude Albert Heijn locatie aangeduid. Deze locatie biedt kansen voor herontwikkeling en uitbreiding van het winkelaanbod. Ten aanzien van de te verwachten marktruimte voor detailhandel in dagelijkse goederen in Sassenheim in 2017 is de volgende conclusie getrokken:

• in Sassenheim zal er in 2017 in totaal ruimte voor 7.879 m² wvo detailhandel in dagelijkse goederen zijn: ten opzichte van de huidige omvang van het winkelaanbod 7.045 m² wvo (Locatus, november 2010) betekent dit dat er 834 m² wvo ruimte, voor ontwikkeling is.

Toetsing en conclusie

In dit bestemmingsplan is een nieuw wijzigingsgebied opgenomen om de uitbreiding van een bestaande supermarkt mogelijk te maken. Dit betreft de locatie aan het Hortusplein. Daarnaast wordt hier additionele detailhandel toegestaan. De detailhandel zal bestaan uit de categorie dagelijkse detailhandel. Hier is volgens het toekomstbeeld nog ruimte voor.

Scan planologische mogelijkheden uitbreiding supermarkten Sassenheim

In het centrumgebied van Sassenheim speelt een aantal ontwikkelingen. Een daarvan is de herontwikkeling van het Hortusplein met onder andere een uitbreiding van de Hoogvliet supermarkt. Deze supermarkt heeft een omvang van 850 m² brutovloeroppervlak) (bvo) en deze wenst uit te breiden naar 1.500 m² bvo. Niet alleen de Hoogvliet supermarkt, maar ook de Digros supermarkt heeft uitbreidingsplannen. Deze is op dit moment 1.225 m² bvo en wenst uit te breiden tot 1.950 m² bvo (inclusief magazijn en inpandige expeditieruimte). Hiermee zouden de supermarkten in Sassenheim allen een vergelijkbare en hedendaagse maatvoering voor fullservice supermarkten hebben van circa 1.500-2.000 m² bvo. De bestaande Albert Heijn en de Vomar supermarkt in het centrum van Sassenheim zijn reeds van deze omvang.

Toetsing en conclusie

Uit de planologische scan wordt geconcludeerd dat medewerking aan de uitbreidingsplannen van de supermarkten planologisch verantwoord is in het kader van een goede ruimtelijke ordening, mits er sprake is van een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de supermarkten. Bovendien is de conclusie dat de vier gelijkwaardige supermarkten prima passen binnen de detailhandelsstructuur van Sassenheim en van de gemeente Teylingen en dat de uitbreiding van de Digros en de Hoogvliet niet leidt tot ontwrichting van de voorzieningenstructuur. Ter voorbereiding op deze ontwikkeling is ter plaatse van het Hortusplein een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Voorzieningennota

Deze nota, vastgesteld in mei 2009, is een vertaling van de gemeentelijke beleidsambities op maatschappelijk terrein in de behoefte aan voorzieningen in de komende jaren. Hierbij gaat het niet alleen om voorzieningen, maar ook om een planning van de functies die maatschappelijke voorzieningen vervullen in Teylingen. Het beleid voor maatschappelijke ondersteuning en onderwijs is leidend; de voorzieningen zijn volgend. Voor het voorzieningenbeleid is in de nota een zestal beleidsuitgangspunten opgesteld:

1. 1. Het bevorderen van de leefbaarheid in Teylingen(hiertoe behoren de ontmoetingsprogramma’s van het jongerenwerk, het kunst- en cultuurwerk, het bibliotheekwerk en de recreatieve activiteiten van het ouderenwerk).
2. 2. Het bevorderen van actieve participatie en sociale cohesie (hiertoe behoren de informatieve activiteiten van het ouderenwerk en het jongerenwerk, het algemeen maatschappelijk werk en vluchtelingenwerk).
3. 3. Het bevorderen van de gezondheid (tot dit programma behoort het bevorderen van de deelname aan sportactiviteiten maar ook het terugdringen van allerlei verslavingen).
4. 4. Het bieden van ondersteuning, diensten en voorzieningen (hieronder vallen de mantelzorgondersteuning, het ouderenwerk en de ondersteuning van het vrijwilligerswerk).
5. 5. Het regisseren van een preventief jeugdbeleid (tot dit programma behoren het peuterspeelzaalwerk, het Opvoed Advies Punt, en het JPP project van het amw).
6. 6. Het (regionaal) zorgen voor maatschappelijke opvang (hieronder vallen hulp bij huiselijk geweld en daklozenopvang).

De gemeente ondersteunt, naast de onderwijsvoorzieningen, alleen voorzieningen die een bijdrage leveren aan minimaal één van deze zes beleidsprogramma's.

In de voorzieningennota wordt er kort per kern beschreven wat de behoeften en trends voor de voorzieningen zijn. Over Sassenheim wordt vermeld dat de kern dicht bebouwd is en dat er weinig ruimte is voor het realiseren van nieuwe voorzieningen. Specifiek voor de voorzieningen binnen het plangebied worden de volgende punten beschreven:

• P.C. Hooftcollege op de Jacoba van Beierenlaan 6 kan worden uitgeplaatst naar het Kastanjehof en de huidige locatie kan worden ontwikkeld voor andere doeleinden;
• Op de nieuwbouwlocatie het Kastanjehof worden meerdere voorzieningen voorzien. Zoals vermeld het P.C. Hooftcollege, maar ook de oude Ankerplaats en eventueel Ades Musica.

Toetsing en conclusie

Het P.C. Hooftcollege is tijdelijk verplaatst naar Leiderdorp. Op dit moment is een plan in voorbereiding voor hervestiging van deze school in Voorhout, naast het Teylingen College aan de Leidsevaart. Om alvast op de aankomende herontwikkeling van de oude locatie van het P.C. Hooftcollege in te spelen, is in dit bestemmingsplan op deze locatie aan de Jacoba van Beierenlaan 6 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Strategische Visie Teylingen 2040

Deze Strategische Visie is uitgewerkt in vijf strategische gebieden waarop de gemeente Teylingen de komende jaren wil inzetten. Niet per definitie met geld, maar ook met energie, aandacht en vooral ook samen met onze partners binnen en buiten de gemeente. Deze vijf strategische gebieden vormen duidelijk te herkennen en te onderscheiden thema's. De per thema voorgestelde maatregelen overlappen en versterken elkaar onderling. Dit maakt ook duidelijk dat deze vijf thema's elkaar onderling versterken. Het zijn achtereenvolgens:

1. 1. ideale en onderscheidende woongemeente;
2. 2. drie heel eigen dorpen;
3. 3. toekomstgerichte, duurzame voorbeeldgemeente;
4. 4. gemeente dicht bij de inwoners;
5. 5. samenwerkende gemeente.

Toetsing en conclusie

In het bestemmingsplan zijn diverse wijzigingsgebieden opgenomen om een kwalitatieve verbetering te maken van het centrumgebied.

Visie op recreatie en toerisme Teylingen

Teylingen wil uitgroeien tot een veelzijdig aantrekkelijk gebied voor dagrecreatie vooral voor onze eigen inwoners, maar ook voor bezoekers vanuit de kust, Randstad, de rest van Nederland en vanuit het buitenland. De recreatie visie werkt vanuit 3 hoofdlijnen:

• het Kagerplassengebied;
• het Bollengebied en veenweidelandschap;
• kernen in Teylingen.

Tot de derde hoofdlijn, kernen in Teylingen, behoort (het centrum van) Sassenheim. Specifiek voor Sassenheim en het plangebied worden enkele doelen beschreven:

• aantrekkelijker maken van de winkelgebieden;
• het houden van een straatfestival in het centrum van Sassenheim;
• uitbreiden van de voorzieningen voor de jeugd.

Toetsing en conclusie

Voor het centrumgebied is een centrumvisie opgesteld. Hierin is een analyse gemaakt van het bestaande centrum en is er benoemd waar de mogelijkheden liggen om het winkelgebied aantrekkelijker te maken. De centrumvisie vormt een onderdeel van dit bestemmingsplan.

Duurzaamheidsagenda 2011-2014

Het algemene kader voor het milieubeleid van de gemeente Teylingen is vastgelegd in de Duurzaamheidsagenda "Samenwerken en Verbinden". Dit beleid kent een directe relatie met de ruimtelijke ordening, bijvoorbeeld met betrekking tot de doelstellingen voor duurzame ontwikkeling, voor duurzame (steden)bouw, alsook voor het klimaat en energiebesparing.

Toetsing en conclusie

Dit bestemmingsplan is grotendeels conserverend van aard. In het plangebied zijn 7 wijzigingsgebieden opgenomen waar in de toekomst eventuele ontwikkelingen mogelijk gemaakt kunnen worden. Hiervan is al bepaald dat de invloed op de luchtkwaliteit niet in betekenende mate bijdraagt. Bij de ontwikkeling van de gebieden zal gekeken worden naar duurzaamheid en zal aan de eisen die de gemeente hieromtrent oplegt worden voldaan

Sassenheim is ontstaan op een oude strandwal, waarover de Heerweg van Leiden naar Haarlem liep. De ontstaansgeschiedenis is in de huidige stedenbouwkundige structuur nog steeds herkenbaar.

Figuur 2.6 Historische kaart Sassenheim 1811 -1867 (links- en rechtsboven).

De Hoofdstraat, zoals de Oude Heerweg nu heet, is nog steeds de belangrijkste straat in het centrum. Aan weerszijden van deze straat is het centrum gegroeid. De bebouwingsstructuur van het centrum is gemengd en kent brede straten, smalle straten, pleinachtige ruimten en groene plekken.

Historisch gezien ligt het zwaartepunt van het centrum bij de kerk en de kruising van de Hoofdstraat met de Hortuslaan / Kerklaan. De Hoofdstraat zelf is in de huidige situatie een langgerekte winkelstraat met in het midden het kerkplein als centrale openbare ruimte. Andere belangrijke openbare ruimten zijn de Oude Haven en het Voorhavenkwartier.

Van de oude landhuizen is er in het centrum nog één te vinden, het Rusthoff. Een tweede buitenplaats ligt deels buiten het centrum. Van deze buitenplaats het Oude Koningshuys ligt het huis buiten het centrum, het bijbehorende groen voor een deel in het centrum. Dit is het Koningspark. Het parkachtige groen van de buitenplaatsen Rusthoff en het Oude Koningshuys vormen belangrijke groene ruimten in de structuur.

Na de komst van een nieuw winkelgebied Voorhavenkwartier is het zwaartepunt van het centrum in noordoostelijke richting verschoven naar het Voorhavenkwartier / Oude Haven / Havenpoort.

Het centrum kan worden opgedeeld in een aantal sferen en herkenningspunten: de Hoofdstraat, Voorhavenkwartier/Oude Haven, Park Rusthoff en de twee kerken aan de Hoofdstraat.

Figuur 2.7 Stedenbouw en architectuur centrum

De Hoofdstraat

De Hoofdstraat is de belangrijkste straat in het centrum. Van oudsher is de ontwikkeling van het centrum aan deze straat gekoppeld. De Hoofdstraat zelf is geen continue ruimte, maar een aaneenschakeling van verschillende delen met bijzondere gebouwen en plekken, zoals de Oude Haven, de Nederlands Hervormde kerk bij de kruising met de Kerklaan, het park Rusthoff, de St. Pancratiuskerk.

Figuur 2.8 Foto van de Hoofdstraat.

De overige bebouwing is veelal aaneengebouwd en bestaat uit kleinschalige lintbebouwing die historisch van aard is. Het zijn overwegend individuele panden op smalle en diepe kavels. In het gedeelte tussen de Teylingerlaan / Oude Haven en de Wilhelminalaan bevinden zich de meeste winkels. De gevels van de begane grond zijn vaak vervangen door winkelpuien, die over meerdere panden doorlopen en met hun luifels de oorspronkelijke gevelbreedte laten verdwijnen. Dit kan ten koste gaan van historische en kleinschalige karakter van de Hoofdstraat. De inrichting van de openbare ruimte van het winkelgebied geeft dit gebied een duidelijke eenheid. Het deel van het winkelgebied tussen de Teylingerlaan en Hortuslaan / Kerklaan is autovrij (met uitzondering van het bestemmingsverkeer).

Oude Haven/ Voorhavenkwartier

Het Voorhavenkwartier is herontwikkeld als nieuw winkelgebied en heeft een eigen sfeer en architectuurbeeld, die past bij de historische omgeving. Kenmerkend voor het architectuurbeeld is de gedifferentieerde eenheid. Op de begane grond bevinden zich winkels en op de verdiepingen erboven appartementen. De winkelpuien zijn mee ontworpen in het architectuurbeeld en vormen samen met de bovengelegen gevels van de appartementen één geheel. Het deel van de Oude Haven aan de Hoofdstraat is ingericht als verblijfsgebied (plein met terrassen). Hier bevinden zich de meeste horecagelegenheden.

Figuur 2.9 Links, foto van Oude Haven. Rechts foto van het Voorhavenkwartier.

Park Rusthoff

Midden in het centrum, aan de Hoofdstraat ligt het Park Rusthoff, het park behorende bij de oude buitenplaats Rusthoff. Dit is een cultuurhistorisch waardevolle oude buitenplaats. Het Park Rusthoff is een belangrijke groene plek in het centrum en zorgt voor een groene uitstraling van het centrumgebied. Het park ligt achter het kernwinkelgebied. Het park is naast de Hoofdstraat bereikbaar via de Passage / het Boschplein of via de parkeerplaats aan de J.P. Gouveneurlaan. Het Boschplein zal in de komende jaren heringericht worden.

Paviljoen "Sassennest": ter plaatse van het paviljoen zijn naast educatieve activiteiten, ook lichte horeca en huwelijksvoltrekkingen toegestaan. Gezien de ligging van het paviljoen en de beschikbare oppervlakte die het paviljoen biedt voor deze activiteiten, is deze verruiming planologisch aanvaardbaar.

Parkeren: ten behoeve van de educatieve activiteiten gold in het voorgaande bestemmingsplan ook al een parkeernorm van 6 parkeerplaatsen per lokaal. Voor een horecavoorziening geldt, dat er 5 parkeerplaatsen per 100m² nodig zijn. Slechts een deel van het paviljoen wordt gebruikt voor horeca, waardoor er minder dan 5 parkeerplaatsen nodig zijn. In het paviljoen is slechts sprake van 1 beschikbare ruimte. Tegelijkertijd kunnen er dus geen verschillende activiteiten plaatsvinden, daarom zijn er geen extra parkeerplaatsen nodig.

Figuur 2.10 Foto van Park Rusthoff. (Bron Google)

St. Pancratiuskerk

De St. Pancratiuskerk ligt aan de zuidrand van het centrum. Het markeert het begin van het centrum van Sassenheim vanuit het zuiden. De kerk staat niet evenwijdig aan de Hoofdstraat, maar is georiënteerd op het kruispunt met de Parklaan. De toren van de kerk fungeert als hoogteaccent aan zowel de Hoofdstraat als de Parklaan. De kerk is een gemeentelijk monument.

Nederlands Hervormde kerk

De Nederlands Hervormde kerk staat aan de Hoofdstraat, aan de kruising met de Hortuslaan en Kerklaan. De kerk is aangemerkt als rijksmonument en is aangewezen als een archeologisch waardevol gebied. De kerk is georiënteerd op deze kruising en staat onder een hoek aan de Hoofdstraat. Om de kerk ligt een begraafplaats en aan de Hoofdstaat ligt het kerkplein. In de Hoofdstraat vormt het kerkplein een belangrijke schakel. Het kerkplein is tevens de locatie voor de markt.

Woongebieden aan de rand van het centrum

Aan de rand van het centrum, achter de Hoofdstraat liggen diverse woonstraten. Aan de routes naar de Hoofdstraat, zoals de Kerklaan, J.P. Gouveneurlaan, Wilhelminalaan, Charbonlaan en Teylingerlaan is dit voornamelijk open lintbebouwing. Aan de Hortuslaan, Bijweglaan, Dr. de Visserlaan en Pancraszicht staan enkele rijtjes seriematige woningen.

Entrees

Het centrum van Sassenheim kent verschillende entrees. De belangrijkste entrees voor de auto zijn:

1. 1. entree via de Hoofdstraat aan de zuidzijde. De Hoofdstraat vormt geen doorgaande route door het centrum;
2. 2. de Kerklaan langs Voorhavenkwartier;
3. 3. de Hortuslaan;
4. 4. de J.P. Gouverneurlaan ten zuiden van het Park Rusthoff;
5. 5. entree via de Hoofdstraat aan de noordzijde.

Vanuit het noorden via de Teylingerlaan is de Hoofdstraat alleen bereikbaar voor langzaam verkeer. Entree 1 t/m 4 zijn bedoeld voor de auto's en hebben een directe toegang tot parkeergelegenheden. Entree 5, aan de noordzijde van het centrum, is met name bedoeld voor langzaam verkeer. Bij de entrees via de Kerklaan, de Hortuslaan en de Teylingerlaan kan de uitstraling verbeteren. Aan deze entrees zijn herontwikkelingslocaties gelegen, waarbij de entreewerking van het centrumgebied kan worden versterkt.

In het centrum van Sassenheim wordt aan de Hoofdstraat boven de winkels gewoond en een enkele keer staat er een woonpand tussen de winkels. Met de realisatie van het Voorhavenkwartier zijn er veel appartementen boven de winkels bijgekomen. In het gebied, aan weerszijden achter de Hoofdstraat, liggen ook grondgebonden woningen. Voor ouderen zijn er woningen aan de zuidkant van het centrum: Parkstaete: (31 levensloopbestendige appartementen). In het Voorhavenkwartier is een aantal appartementen speciaal bestemd voor mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking.

Binnen het plangebied is het woonbeleid gericht op behoud van de woonfunctie. In het bestemmingsplan worden alle bestaande woonfuncties daarom met de bestemming 'Wonen' vastgelegd onderverdeeld naar 'Wonen - 1' (vrijstaand), 'Wonen - 2' (geschakeld) en 'Wonen -3' (gestapeld). Dit is gebaseerd op de standaard van de gemeente Teylingen. Gebouwen die niet alleen voor wonen worden gebruikt, maar ook voor centrumfuncties, krijgen een aparte regeling. Daar waar de functies gecombineerd zijn is de bestemming Centrum opgenomen. Wonen is dan op de verdieping toegestaan, boven bijvoorbeeld een winkel.

Figuur 2.11 Structuur centrum Sassenheim.

In het centrum zijn de zorgvoorzieningen (huisartsen, tandartsen, apotheek e.d.) slechts op 1 plaats geclusterd in een gezondheidscentrum of dienstencentrum. Dit is aan de noordkant in Klein Sassembourg. Voor de rest ligt het verspreid over het centrum. Ook onderwijs-, welzijns- en religieuze voorzieningen liggen verspreid over het centrum.

Winkels zijn geconcentreerd aan de Hoofdstraat en in het Voorhavengebied. Het centrum heeft 4 supermarkten: Vomar, Albert Hein, Hoogvliet en Digros. De laatste twee supermarkten zijn te klein, voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd en worden daarom binnen afzienbare tijd vernieuwd en vergroot. Het centrum krijgt hiermee 4 volwaardige supermarkten. De supermarkten liggen verspreid in het centrum. De supermarkten zijn gesitueerd bij de belangrijke entrees en in de directe nabijheid van het winkelgebied. Het aanbod van niet-dagelijkse winkels is redelijk fors, waardoor er geen ruimte lijkt voor uitbreiding. Wel is er mogelijk ruimte voor uitbreiding van dagelijkse winkels. In het aanbod van dagelijkse winkels zijn kleding en mode, antiek en kunst, hobby, plant en dier, bruin- en witgoed, doe-het-zelf en woonwinkels relatief ondervertegenwoordigd. Door de centrale ligging van Sassenheim in de Randstad is het voor bewoners makkelijk om producten elders te kopen, bijvoorbeeld in Leiden of Den Haag, en is er een relatief beperkte binding met de lokale markt. Hierdoor is er weinig marktruimte voor uitbreiding van het winkelareaal. Op het kerkplein wordt met regelmaat een markt gehouden. Door een andere situering zou in de toekomst de markt de aanwezige winkels in het winkelgebied verder kunnen versterken. De horeca (met terrassen) concentreert zich met name rondom de Oude Haven.

Figuur 2.12 Structuur van detailhandel en horeca.

Kantoren

In principe zijn zelfstandige kantoren niet wenselijk binnen het centrumgebied. Kantoren worden wel toegestaan binnen de centrumbestemming, maar dit is met name gericht op kantoren met een dienstverlenend karakter. Wel bevinden zich enkele kantoren net buiten het kernwinkelgebied. Deze zelfstandige kantoren komen voor aan de:

• J.P. Gouverneurlaan 20 en betreft de Rabobank;
• J.P. Gouverneurlaan 30 en betreft een notariskantoor.

Voor de locatie van de Rabobank is sprake van een mogelijke verhuizing van het kantoor naar een andere locatie, zie ook paragraaf 2.3.4 en het centrumvisie. Omdat hier nog geen zekerheid over bestaat, is vooralsnog de bestaande bestemming overgenomen.

Bedrijven

Binnen het centrumgebied komen, anders dan detailhandel, weinig bedrijven voor. De aanwezige bedrijven zijn met name gevestigd in het noordoostelijke deel van het centrumgebied, net buiten het kernwinkelgebied. Onderstaand is aangegeven waar welke bedrijven aanwezig zijn.

• Hoofdstraat 292, staat momenteel leeg;
• Molenstraat 2b, Weba autobeklederij;
• Kastanjelaan 13, Klusbedrijf;
• Kastanjelaan 14/14a Siemerink Bloem & Presentatie;
• Bijweglaan 3 Float inflatables, vervaardiging van reddingsboten;
• Bijweglaan 9 Noort Elektrotechniek bv.

Voor de locatie Bijweglaan 3 bevindt zich vanuit het vorige bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid om de locatie te wijzigen ten behoeve van woningbouw. Onder voorwaarden mag hier 1 woning worden gebouwd. In het naastgelegen gebied was ook een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het thans vigerende bestemmingsplan. Hier is reeds invulling aan gegeven. Gelet op de karakteristiek van de omgeving is het wenselijk om ter plaatse van Bijweglaan 3 de locatie te zijner tijd anders in te richten. Derhalve is de wijzigingsmogelijkheid op deze locatie gehandhaafd.

In paragraaf 4.1 wordt nader ingegaan op de toegestane milieucategorieën voor deze bedrijven.

Teylingen profileert zich op toeristisch gebied als cultureel hart aan de Kaag, met de Kagerplassen en cultuur(historische) elementen en evenementen als unique selling point. Daarnaast bieden de verschillende historische gebouwen en parken een stijlvolle ambiance, en ook de verschillende musea in het centrum hebben een recreatieve functie. In het centrum zijn geen hotels aanwezig. De enige sportvoorziening in het centrum is gevestigd in het voormalige postkantoor, men kan hier Yoga en Pilates uitvoeren.

Het centrumgebied heeft een groen karakter door het Park Rusthoff, het Koningspark en door privé-groen. Met name aan de randen van het centrum waar de grondgebonden woningen staan, zorgen de tuinen van de woningen voor een groen beeld. Daarnaast is in het winkelgebied de openbare ruimte met zorg ingericht.

Het water van de Oude Haven staat via de Sassenheimervaart in een directe verbinding met het open water van de Dieperpoel dat deel uitmaakt van de Kagerplassen. Het overige water in het centrum is onderdeel van het Park Rusthof en van het Koningspark.

Figuur 2.13 Structuur van openbare ruimten.

Bereikbaarheid

Het centrumgebied is met de auto vanuit alle kanten goed bereikbaar. De doorgaande verkeersroute loopt om het centrum heen. De Hoofdstraat die centraal door het centrum loopt, is deels eenrichtingsverkeer en is deels autovrij. Ook is ten zuiden van het Rusthoffpark op een aantal routes naar het centrum, bij de aansluiting op de Parklaan, afgesloten door middel van vaste paaltjes. De Parklaan vormt een onderdeel van de hoofdroute die door Sassenheim loopt. De doorgaande route aan de noordwestzijde loopt via de Teylingerlaan / Westerstraat / Wilhelminalaan. Vanaf deze doorgaande routes, om het centrum heen, zijn het centrum en de aan de route gelegen parkeerterreinen te bereiken. Het over het algemeen smalle wegprofiel veroorzaakt op meerdere locaties, met name in de Hoofdstraat, knelpunten voor bevoorrading en doorgang.

Parkeren

Het centrum van Sassenheim heeft op veel plaatsen een relatief hoge parkeerdruk aldus het Gemeentelijk Verkeers- en VervoerPlan. Doordat het zwaartepunt van het centrum in de loop der tijd naar het noorden is opgeschoven, is er enigszins een scheve verdeling ontstaan van het aantal parkeerplaatsen in het centrum. In het noordelijk deel van het winkelgebied is de parkeerdruk het grootst. Dit is voornamelijk op donderdagen op het Boschplein en het Kerkplein.

Figuur 2.14 Structuur van verkeer en parkeren.

Langzaam verkeer

Het langzaam verkeer is grotendeels gekoppeld aan de verkeersstructuur voor auto's. Een deel van de Hoofdstraat is verboden voor auto's, motoren en brommers. Dit gebied is ingericht als voetgangersgebied. Daarnaast is het Rusthoffpark alleen voor voetgangers toegankelijk.

Openbaar vervoer

De kern Sassenheim wordt wat betreft openbaar vervoer ontsloten door verschillende regionale buslijnen. Zo is er een reguliere buslijn naar Schiphol en een buslijn tussen Haarlem en Leiden, die Sassenheim passeert en ook stopt op het station Sassenheim. Ook is er een buslijn tussen Noordwijk-Lisse-Schiphol en sluit eveneens aan op het station Sassenheim.

Hiermee kan worden geconcludeerd dat Sassenheim goed ontsloten is met kwalitatief goede (inter)regionale buslijnen. Daarnaast is het treinstation Voorhout nabij en is op 9 december 2011 het nieuwe NS-station Sassenheim geopend. Vooralsnog blijkt dat de bussen door de bewoners van Sassenheim meer gebruikt worden dan de trein. Met het nieuwe treinstation zou hier verandering in kunnen komen. In het plangebied is aan de Parklaan enkele bushalten aanwezig.

Eén van de belangrijkste doelstellingen voor het centrum van Sassenheim is het vervullen van de centrumfunctie voor de gehele gemeente op het gebied van het economisch functioneren en het detailhandelsaanbod. Dit betekent het tot stand brengen van een hoogwaardig woon- en werkmilieu met concurrerende voorzieningen en een goede bereikbaarheid, zodat het nog beter als maatschappelijk, recreatief en economisch hart kan functioneren.

Als onderdeel van het bestemmingsplan Sassenheim-Centrum is een centrumvisie opgesteld, waarbij gekeken is op welke punten het centrum in de toekomst verbeterd kan worden en waar eventuele ontwikkelingsmogelijkheden aanwezig zijn. Met dit bestemmingsplan kan daar nog niet volledig op gestuurd worden, maar enkele ruimtelijke initiatieven zijn als wijzigingsbevoegdheden opgenomen in dit plan. In paragraaf 2.3.3 wordt daar, indien van toepassing, verder op ingegaan. Op het gebied van het economisch functioneren en het detailhandelsaanbod, moet Sassenheim voor de gehele gemeente de centrumfunctie gaan vervullen. Sassenheim is ontstaan op een oude strandwal, waarover de Heerweg van Leiden naar Haarlem liep, met buitenplaatsen en landhuizen. De Hoofdstraat, zoals de Heerweg nu heet, is nog steeds de belangrijkste straat in het centrum. De genoemde buitenplaats heeft nu de functie van een park gekregen. De identiteit en kracht van het centrum van Sassenheim ligt daarom aan de Hoofdstraat met het Park Rusthoff. Hierbij zijn de historie, de kleinschaligheid, de dorpse sfeer, met alle aanwezige voorzieningen dicht bij elkaar, en het groene karakter belangrijke elementen.

Het centrumgebied staat niet stil, maar is constant in beweging. Functies veranderen, oude bebouwing verdwijnt en nieuwe bebouwing wordt toegevoegd. Deze transformaties zijn goed voor het centrum en zorgen ervoor dat het gebied zich steeds weer aan kan passen aan nieuwe ontwikkelingen. De vraag is echter wel hoe er voor gezorgd kan worden, dat nieuwe ontwikkelingen geen bedreiging vormen voor de kleinschalige historische kwaliteiten van de Hoofdstraat en de directe omgeving. De kleinschaligheid en de historie zijn twee van de belangrijkste punten die het centrum aantrekkelijk maken voor bezoekers.

De belangrijkste uitgangspunten in de centrumvisie zijn:

1. 1. de beleving van het Park Rusthoff in het centrum versterken;
2. 2. behoud historische en kleinschalige karakter;
3. 3. concentreren winkels in het kernwinkelgebied met het zwaartepunt rondom het Kerkplein en het Voorhavenkwartier;
4. 4. herstructureringslocaties Hortusplein, Oude Haven en Bosplein maken integraal onderdeel uit van het kernwinkelgebied;
5. 5. de entrees vormen het visitekaartje van het centrum met een goede parkeergelegenheid;
6. 6. verbeteren van de verkeerscirculatie, veiligheid en bevoorrading;
7. 7. het verder verbeteren van de horecafaciliteiten met name concentratiegebied horeca rond de Oude Haven;
8. 8. het verder verbeteren van de recreatieve routestructuren voor fietsen en wandelen;
9. 9. wonen op de verdieping in het kernwinkelgebied;
10. 10. behoud en versterken gedifferentieerd woonmilieu;
11. 11. samenhangend en kwalitatief hoogwaardig openbaar gebied.

De centrumvisie is geïntegreerd in deze toelichting en in onderstaande paragrafen wordt aangegeven wat eventuele mogelijkheden zijn om in het centrumgebied te sturen. Daarnaast worden de potentiële ruimtelijke ontwikkelingen kort behandeld.

1. 1. Detailhandel en horeca

Vraagstukken

Detailhandel en horeca zijn belangrijke pijlers voor het uitdragen van de identiteit van Sassenheim. In dit kader is het van belang dat het huidige winkelbestand op peil blijft en eventuele uitbreidingen gestimuleerd worden. Het centrum is nu helder van opzet en bestaat uit de Hoofdstraat, Voorhavenkwartier en enkele aanloopstraten met het zwaartepunt rondom het Kerkplein en Voorhavenkwartier. Een compact winkelcentrum bepaalt mede de aantrekkelijkheid van het centrum en daarmee de koopkrachtbinding. Daarnaast heeft de detailhandel te maken met twee marktontwikkelingen. Internetwinkelen wordt steeds populairder en daarnaast wordt schaalvergroting door winkeliers steeds wenselijker geacht. Hoe kan worden voorkomen dat de genoemde nieuwe ontwikkelingen zorgen voor leegstand elders in het centrum?

Oplossingsrichtingen

Concentreren winkels in het kernwinkelgebied

Er moet worden gestreefd naar een compact en aaneengesloten winkelgebied waarbij de kern wordt gevormd door de Hoofdstraat met het zwaartepunt rondom het Kerkplein, Voorhavenkwartier en de Oude Haven. Indien de winkelruimte in het kernwinkelgebied volledig benut is en meerdere ondernemers hebben aangegeven zich te willen vestigen in het centrum, dan is uitbreiding van het winkelareaal buiten het kernwinkelgebied mogelijk. Daarnaast moet worden voorkomen dat schaalvergroting van winkels leiden tot aantasting van het kleinschalige en historische karakter van het centrum.

Daarnaast is het belangrijk dat het aantal commerciële dienstverleningsinstanties (banken en makelaars) niet verder groeit.

Toevoegen themawinkels

De bouw van "Hart van Sassenheim" en Hortusplein biedt kansen ten aanzien van het aantrekken van nieuwe bezoekers en recreanten. Om Sassenheim op de kaart te zetten kan gedacht worden aan het toevoegen van themawinkels en speciaalzaken. Dit vergroot de concurrentiepositie met naastgelegen grotere steden.

Versterken horecagelegenheden

Zoals in paragraaf Cultuur en recreatie wordt beschreven, zie onder punt 6, zijn de belangrijkste aandachtspunten bij horeca: het verder verbeteren van de horecafaciliteiten, met name het concentratiegebied horeca rondom de Oude Haven en het verbeteren van de aansluiting tussen horeca en wandelaars/fietsers.

Nieuwe mogelijkheden in bestemmingsplan

Concreet biedt dit bestemmingsplan geen directe mogelijkheden om hier op te sturen. Wel is er een wijzigingsbevoegdheid opgenomen bij het Hortusplein. Hier bevindt zich nog een enkele detailhandelsvestiging, maar beoogd wordt dit gebied te herstructureren. Behalve woningbouw is het binnen het wijzigingsgebied mogelijk om 2.000 m² bvo, waarvan maximaal 1.550 m² aan supermarkt, te realiseren. De bestaande detailhandelsvestigingen maken hier wel onderdeel van uit. Als deze niet worden geamoveerd, dan wordt de uitbreidingsruimte verminderd met het bestaande aantal m² bvo.

Ook is er een beperkte verruiming mogelijk gemaakt voor het gebruik van het paviljoen "Sassennest" in park Rusthoff. Lichte horeca is nu mogelijk.

2. 2. Verkeer en parkeren

Vraagstukken

Met betrekking tot het verkeer en parkeren spelen de volgende vraagstukken en behoeftes.

• Is er behoefte aan meer parkeerplaatsen?
• Zijn de mensen bereid langere loopstanden vanaf de parkeerplaats naar het centrum te accepteren?
• Bij de ontwikkelingen in het noorden van het centrum moet er goed gekeken worden naar het parkeren (bij voorkeur een overmaat aan parkeren);
• Zijn er verkeersonveilige plekken?
• Verkeerskundig knelpunt Hoofdstraat - Kerklaan / Hortuslaan.

De eerste twee aandachtspunten zijn reeds uitgewerkt in het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoersplan (GVVP). Voorts kan worden opgemerkt dat het realiseren van een overmaat aan parkeren bij het terrein van Digros niet haalbaar is. Op andere plaatsen zal hier verder naar moeten worden gekeken.

In historische stads- en dorpscentra is altijd sprake van een spanningsveld tussen de verblijfskwaliteit en optimale bereikbaarheid en de hoeveelheid parkeervoorzieningen. Daarnaast is het zwaartepunt van het centrum naar het Voorhavenkwartier opgeschoven terwijl ten zuiden van het Rusthoffpark ook parkeergelegenheden aanwezig zijn, die verder van de winkelconcentratie afliggen. In dit kader is beantwoording van onderstaande vraagstukken van groot belang:

• Voldoet de huidige verkeerscirculatie in relatie tot de gewenste verblijfskwaliteit? Kan de toekomstige bereikbaarheid van het centrum gegarandeerd worden?
• Hoe kunnen we ervoor zorgen dat er voldoende parkeergelegenheid blijft?
• Hoe kunnen we zorgen dat nieuwbouwontwikkelingen in het centrum geen extra druk op de openbare ruimte qua parkeren veroorzaken?
• Hoe kan bij de inrichting het balans gevonden worden tussen bereikbaarheid, veiligheid en verblijfskwaliteit?

Oplossingsrichtingen

Bereikbaarheid

Het centrumgebied van Sassenheim is vanaf de gebiedsontsluitingswegen Hoofdstraat en Parklaan goed ontsloten. De congestie op de Van Pallandtlaan ten noorden van het centrumgebied en de lange wachttijden voor de kruising Hoofdstraat-Warmonderweg ten zuiden van het centrum kunnen in de toekomst de bereikbaarheid van het centrumgebied in gevaar brengen. Ontlasting van de Van Pallandtlaan is in dit kader wenselijk.

Verkeerscirculatie en veiligheid

Het doel is om in het centrum een zo goed mogelijke verkeerscirculatie tot stand te brengen. Daarbij is het wenselijk dat een situatie gecreëerd wordt waarbij het onaantrekkelijk is voor doorgaand woon-werk verkeer om door het centrum te gaan. Het verkeerscirculatieplan zal opnieuw worden bekeken en eventueel worden geoptimaliseerd. Daarbij moet ook aandacht zijn voor verkeersonveilige situaties.

Bevoorrading

Op dit moment vindt bevoorrading de gehele dag plaats, dus ook tijdens piekmomenten. Om een en ander te verbeteren, wordt voorgesteld om:

• Bevoorradingsroutes instellen, waarbij de toekomstige ontwikkelingen bij het Hortusplein eventueel de gelegenheid kan bieden om tegelijkertijd de openbare ruimte zo in te richten, waardoor bevoorrading wordt vereenvoudigd;
• Balans te creëren tussen bevoorraden en verblijven.

Openbaar vervoer

Teylingen zet in op verbetering van de bereikbaarheid van het station Sassenheim en wil een recreatietransferium realiseren bij het station. Daarnaast wil de gemeente graag een hoge treinfrequentie en tot slot zijn er ideeën om deel uit te gaan maken van het HOV-net Zuid-Holland Noord.

Parkeren

Op korte termijn speelt een aantal zaken die van invloed zijn op het aantal parkeerplaatsen in het centrum van Sassenheim, dit kan een toename van de parkeerdruk tot gevolg hebben. Dat zijn met name de ontwikkellocaties Hoogvliet, Digros en het 'Hart van Sassenheim'. De ontwikkelingen hebben een dekkende parkeerbalans, waarbij alleen bij het Hortusplein sprake is van een plus. Ten aanzien van het parkeren zijn voor het centrum zijn aanvullende in de parkeernota van de gemeente Teylingen de volgende doelstellingen geformuleerd:

• Er naar streven de parkeerdruk op piekmomenten niet boven 85% te laten komen, door voldoende parkeerplaatsen verspreid te realiseren;
• Optimale parkeerregulering en spreiding van het parkeren:
• bewoners nabij de woning;
• bezoekers aan de rand en zeer kort parkeren in het centrum;
• lang parkeren aan de randen van het centrum;
• Streven naar een duidelijk parkeerregime, en regulering strikter en regelmatig handhaven;
• Stimuleren benutting van parkeerplaatsen en -terreinen;
• Realiseren parkeergarages / parkeerdaken (o.a. Hortusplein en Boschplein);
• Zoveel mogelijk parkeren op eigen terrein (woon- en werkparkeren). Nieuwe ontwikkelingen alleen toestaan bij voldoende parkeren op eigen terrein;
• Stimuleren dubbelgrondgebruik.

Nieuwe mogelijkheden in bestemmingsplan

In het bestemmingsplan is opgenomen dat bij ontwikkelingen voldaan moet worden aan de thans geldende parkeernota van de Gemeente Teylingen. De ontwikkellocatie bij het Hortusplein, dat met een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen in dit bestemmingsplan, biedt kansen om een plus te realiseren in het aantal parkeerplaatsen.

3. 3. Openbare ruimte

Vraagstukken

De openbare ruimte vormt één van de belangrijkste visitekaartjes van het centrum. Er worden echter veel claims gelegd op de openbare ruimte: men wil er prettig kunnen verblijven, men wil zich kunnen verplaatsen in het centrum, maar ook dichtbij de woning en voorzieningen kunnen parkeren. De verwachting is dat deze claims de komende jaren alleen nog maar verder toe zullen nemen. De belangrijkste vraag is dan ook hoe de verschillende claims zo goed mogelijk een plek kunnen krijgen binnen het openbaar gebied zodat de openbare ruimte zowel functioneel als mooi ingericht is. Daarnaast is het belangrijk dat Sassenheim het centrum van aantrekkelijke verblijfs- en ontmoetingsplekken blijft waar bewoners en bezoekers kunnen recreëren.

Oplossingsrichtingen

Over het algemeen is de inrichting van het centrum eenduidig. Er is echter wel een aantal aandachtspunten zoals een eenduidige inrichting van de Parklaan, eenduidige inrichting woonstraten, de relatie tussen het centrum en de haven en de entrees Boschplein en Hortusplein. Daarnaast zijn afsluitingen van straten niet altijd fraai vormgegeven.

Voor de inrichting van de openbare ruimte kunnen spelregels opgesteld worden die gehanteerd kunnen worden bij eventuele herinrichting. Hierdoor kan op termijn een meer samenhangend en kwalitatief hoogwaardig openbaar gebied ontstaan dat past in het historische karakter van Sassenheim. De belangrijkste pleintjes en verblijfsplekken kunnen op een andere manier ingericht worden om ze te verbijzonderen en extra herkenbaar te maken.

Nieuwe mogelijkheden in bestemmingsplan

De wijzigingsbevoegdheden in dit bestemmingsplan hebben niet zozeer te maken met de inrichting van de openbare ruimte. Aan de genoemde oplossingsrichtingen kan aan de hand hiervan ook niet zo veel gestuurd worden. Dit is een onderwerp wat in de loop van de tijd bij herinrichting van het gebied in ogenschouw genomen moet worden. Een voorbeeld hiervan kan worden gevonden in de onlangs uitgevoerde herinrichting van het Rusthoff park. Bij de herinrichting van het Hortusplein kan stedebouwkundig bekeken worden hoe de entree functie kan worden versterkt.

4. 4. Stedebouw en architectuur

Vraagstukken

Het centrumgebied staat niet stil, maar is constant in beweging. Functies veranderen, oude bebouwing verdwijnt en nieuwe bebouwing wordt toegevoegd. Deze transformaties zijn goed voor het centrum en zorgen ervoor dat het gebied zich steeds weer aan kan passen aan nieuwe ontwikkelingen. De vraag is echter wel hoe we er voor kunnen zorgen dat nieuwe ontwikkelingen geen bedreiging vormen voor de kleinschalige historische kwaliteiten van de Hoofdstraat en de directe omgeving. De kleinschaligheid en de historie zijn twee van de belangrijkste punten die het centrum aantrekkelijk maken voor bezoekers.

De eerste indruk van het centrum wordt bepaald als je binnenkomt, bij de entrees. Momenteel is het karakter van de entrees in de meeste gevallen niet in overeenstemming met het verwachtingspatroon. De ontwikkeling van diverse locaties bij de entrees van de binnenstad vormt dan ook een belangrijke opgave voor de komende jaren. Voor een goede entree is het belangrijk dat deze locaties snel worden ontwikkeld, zodat de entree weer het visitekaartje kan zijn voor het kernwinkelgebied.

Direct achter de Hoofdstraat bevindt zich een cultuurhistorisch waardevol park, Park Rusthoff. Hoe kunnen de relaties tussen de binnenstad en het park verbeterd worden zodat het park als recreatief groen gebied meer betekenis kan krijgen voor het centrum? Hoe kan tot slot meer geprofiteerd worden van de ligging aan het water?

Oplossingsrichtingen

Opstellen beeldkwaliteitplan centrumgebied

Om beter te kunnen sturen op de ruimtelijke en architectonische kwaliteit bij ontwikkelingen in het centrum, kan bij sommige ontwikkelingen een beeldkwaliteitplan wenselijk zijn. Bij ontwikkelingen zal individueel een afweging worden gemaakt of een beeldkwaliteitplan wenselijk is. Een beeldkwaliteitplan is een instrument voor het kwaliteitbeheer van het ruimtelijk beeld. Het beeldkwaliteitplan kan gezien worden als een uitwerking van de Welstandsnota voor een specifiek gebied en kan als toetsingskader dienen voor de Welstandscommissie bij nieuwbouwplannen. Het uitgangspunt is om in het beeldkwaliteitplan naast eisen ten aanzien van de bebouwing, ook randvoorwaarden op te stellen voor de inrichting van de openbare ruimte. Aspecten als reclame-uitingen en het uitstallingenbeleid in de winkelstraten zullen ook meegenomen worden.

Sassenheim streeft er niet per se naar om alleen historiserend te bouwen, maar nieuwe bebouwing moet wel passen in het historische karakter van de stad. Modern en historisch kunnen in een binnenstad goed gecombineerd worden, bebouwing van 'deze tijd' kan juist een nieuwe laag toevoegen aan de historie van de binnenstad.

Routes in het centrum

Voor de bewoners en bezoekers van het centrum is het prettig als men een 'ommetje' in het centrum kan maken.

Dit hoeft niet per se een gemarkeerde route te zijn, maar betekent wel dat bestaande routes met elkaar verbonden moeten worden zodat het fysiek ook echt mogelijk wordt om een rondje te lopen. Daarnaast moet deze route aantrekkelijk en veilig zijn. Belangrijk is dat het park op een logische manier in deze route opgenomen wordt, waardoor de relatie van het park met het winkelgebied kan worden versterkt.

Nieuwe mogelijkheden in bestemmingsplan

Een van de entreepunten van het centrum van Sassenheim wordt gevormd door de Hortuslaan. Deze laan maakt onderdeel uit van een gebied waar in de komende periode ontwikkelingen mogelijk zijn. Bij de herinrichting hiervan, zou rekening gehouden moeten worden met het beoogde doel, namelijk het vormen van een aantrekkelijk entree van het centrum. Het opstellen van een algehele beeldkwaliteitplan van het centrum behoort op dit moment nog niet tot de mogelijkheden, maar per ontwikkellocatie kan bij wijziging wel naar dit aspect gekeken worden, waarbij het voorts onderdeel uitmaakt van de ruimtelijke procedure.

5. 5. Wonen en zorg

Vraagstukken

Waar is behoefte aan op het gebied van Wonen en Zorg in het centrum. In centrumgebieden is er met name een vraagstuk in verband met de toenemende vergrijzing. Dit betekent ten eerste een toenemende behoefte aan voor senioren geschikte woningen, ten tweede dat er voldoende zorg geboden wordt en ten derde dat er voldoende voorzieningen zijn ten behoeve van het welzijn van de ouderen.

Een andere vraag voor de visie is of de toenemende behoefte aan seniorenwoningen allemaal in het centrum opgevangen moet worden. De vraag is of hier ook voldoende ontwikkellocaties voor zijn om de vraag op te vangen. Het huidige woningbestand is hier in ieder geval niet geschikt voor. Bovendien moet voorkomen worden dat het centrum van Sassenheim met teveel appartementen te zeer vergrijst.

Aan de noordzijde is al gedeeltelijk invulling aan het voorgaande gegeven door het realiseren van een woon-service centrum Klein Sassembourg en "Groot" Sassembourg. De vraag is of er verdere behoefte is aan clustering van zorgvoorzieningen in het centrum.

Oplossingsrichtingen

Sturen bij ontwikkellocaties

• Bouwen voor diverse doelgroepen, maar met extra aandacht voor ouderen en starters;
• Flexibel/levensloopbestendig bouwen;
• Parkeren op eigen kavel of parkeerfonds;
• Behoud gedifferentieerd woonmilieu in het centrum.

Een voorbeeld hiervan kan genomen worden aan de ontwikkelingen aan het Hortusplein en Sassembourg.

Bestaande locaties

• Woningsplitsing is mogelijk voor zover parkeren op eigen terrein wordt opgelost;
• Wonen boven winkels wordt bevorderd;
• Woningeigenaren/corporaties stimuleren om de woningen geschikt te maken voor senioren (o.a. rollator toe- en doorgankelijk).

Daarnaast kan een goede samenwerkingsstructuur worden gestimuleerd in de zorg, waarbij onder meer op maat gesneden arrangementen van wonen, welzijn en zorg worden aangeboden. Momenteel is de gemeente samen met de woningcorporaties, zorgpartijen en een welzijnsinstelling bezig met het opstellen van een zorgpact. Met het opstellen van een zorgpact wil de gemeente met die partijen afspraken maken zodat de inwoners van Teylingen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen.

Nieuwe mogelijkheden in bestemmingsplan

In het bestemmingsplan zijn diverse ontwikkellocaties opgenomen, middels wijzigingsbevoegdheden. Hierbij wordt op de meeste plaatsen beoogd om woningbouw te realiseren, zie hiervoor paragraaf 2.4. Hiermee kan het woning areaal binnen het centrumgebied worden vergroot. Hoe de precieze invulling hiervan zal zijn, ligt gedeeltelijk aan hoe de woningmarkt er ten tijde van de ontwikkeling eruit gaat zien. Een specifieke doelgroep wordt hierbij dan ook niet genoemd. Wel zal bij ontwikkelingen met dit vraagstuk rekening worden gehouden.

6. 6. Cultuur en recreatie

Vraagstukken

Hoe kan het centrum uitgroeien tot een veelzijdig en aantrekkelijk gebied voor dagrecreatie vooral voor eigen inwoners, maar ook voor bezoekers vanuit de kust, Randstad en de rest van Nederland. Het stimuleren van de recreatieve mogelijkheden heeft tot gevolg dat de vraag, om voor een langere periode in Sassenheim te kunnen verblijven, zal groeien. In de huidige situatie zijn er geen mogelijkheden om in Sassenheim te overnachten. De entree van Sassenheim via het water loopt via de achterkanten van het centrumgebied. Deze entree zou aantrekkelijker gemaakt kunnen worden voor varende recreanten.

Verblijven en recreëren vragen om mogelijkheden om van de buitenruimte te genieten. Goede samenhangende inrichting van de buitenruimte, voldoende terrassen en aantrekkelijke routes langs het water, winkels, monumenten en het Park Rusthoff zouden versterkt kunnen worden.

Oplossingsrichtingen

Het vaststellen van de identiteit van een dorp, woonkern en dergelijke, is een belangrijk onderdeel van de visievorming op het gebied van toerisme en recreatie. Het antwoord op deze vraag is bepalend voor de wijze waarop en de mate waarin het centrum verder in de regio en daarbuiten uitgedragen wil worden. Op welke wijze kunnen de recreanten en toeristen naar Sassenheim toe gehaald worden en hoe kan de gemeente ze vervolgens aan het dorp binden. Wat is nu zo specifiek aan het centrum en waarin wordt Sassenheim onderscheiden van de concurrentie. De "identiteit" van Sassenheim wordt door drie elementen bepaald:

• de historie;
• de kleinschaligheid en dorpse sfeer met alle aanwezige voorzieningen dicht bij elkaar gesitueerd;
• groene karakter.

De bovengenoemde identiteit zal breed uitgedragen moeten worden. Mogelijkheden zijn:

• Het verder verbeteren van de horecafaciliteiten met name concentratiegebied horeca rond de Oude Haven;
• Het verder verbeteren van de recreatieve routestructuren voor fietsen en wandelen;
• Verbeteren van de aansluiting tussen horeca en wandelen en fietsen;
• Overnachtingsmogelijkheden creëren is dus van groot belang;
• Relatie Park Rusthoff met het centrum versterken;
• Het organiseren van activiteiten en evenementen in overeenstemming met de identiteit.

Nieuwe mogelijkheden in bestemmingsplan

Wat betreft dit onderwerp kan dit bestemmingsplan niet direct verdere invulling geven. Dit zal in de komende jaren nagestreefd moeten worden door andere, kleinschalige, initiatieven. Invulling wordt wel al gegeven door het gemeentelijk beleid ten aanzien van evenementen. Binnen het centrumgebied zijn bepaalde gebieden aangewezen, waar evenementen mogen plaatsvinden. Dit is bijvoorbeeld in de winkelstraten en in het park.

Ontwikkellocaties kunnen een belangrijke kwaliteitsimpuls geven aan het centrum. Het is belangrijk om als gemeente hier actief op te sturen. Voor de belangrijkste ontwikkellocaties zijn uitgangspunten opgesteld voor een mogelijke inrichting. Sommige van deze ontwikkellocaties bieden tevens de mogelijkheid om de entrees van het centrum te verbeteren. In figuur 2.7 is de ligging van de verschillende ontwikkellocaties zichtbaar en hieronder worden de verschillende locaties kort beschreven:

1. 1. Rabobank - voor deze locatie bestaat de kans dat het kantoor in de toekomst gaat verhuizen. In dat geval komt deze locatie vrij voor herontwikkeling. De ontwikkeling is nog onduidelijk en voorlopig nog niet aan de orde. De centrumvisie zal echter wel antwoord moeten geven op de vraag wat er op deze locatie wenselijk is. Deze ontwikkeling wordt niet meegenomen in dit bestemmingsplan.
2. 2. Vrije academie - mogelijke verplaatsing van Academie en locatie herontwikkelen met woningbouw. De ontwikkeling is nog onduidelijk en voorlopig nog niet aan de orde. Deze ontwikkeling wordt niet meegenomen in dit bestemmingsplan.
3. 3. De Hooge Wei - mogelijke herontwikkeling (nieuwe woonfunctie, gecombineerd met een vernieuwde openbare ruimte en een verruimde parkeercapaciteit). Als voorbereiding op deze ontwikkeling is ter plaatse van de Hooge Wei een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. (Wro - zone 4).
4. 4. Oude Albert Heijn / Boschplein - hier is het plan “Hart van Sassenheim” voor opgesteld. Dit plan behelst de afronding van het winkelgebied Voorhavenkwartier met winkels en appartementen. Voor het plan is inmiddels een bouwvergunning verleend en is de bouw reeds gestart. De oplevering staat gepland voor 2013. De ontwikkeling past binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan. De vigerende bestemmingen zullen ongewijzigd in dit bestemmingsplan worden overgenomen.
5. 5. Digros - Digros is een bestaande supermarkt die wil vernieuwen en uitbreiden in combinatie met appartementen. Voor de locatie zijn reeds schetsplannen opgesteld. De plannen zijn nog onvoldoende uitgekristalliseerd om opgenomen te kunnen worden in dit bestemmingsplan. Voor deze locatie wordt de vigerende bestemmingsregeling gehandhaafd en wordt in een later traject een apart juridisch-planologische procedure opgestart. Voor deze ontwikkeling is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. (Wro - zone 7).
6. 6. Hoogvliet, Hortusplein/Hortuslaan/Kerkplein - voor deze locatie is een stedenbouwkundige visie opgesteld waarin de uitbreiding van de supermarkt Hoogvliet is opgenomen in combinatie met winkels en wonen. Hierbij wordt het plein bij de Nederlands Hervormde Kerk vergroot richting de Hortuslaan. De plannen hiervoor zijn wel concreet, maar nog niet volledig uitgekristalliseerd. Als voorbereiding op de ontwikkeling zal in dit bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid worden opgenomen. (Wro-zone 1 & 2).
7. 7. P.C. Hooftcollege - de school zal in de toekomst worden verplaatst naar een andere locatie zodat deze locatie kan worden gebruik voor woningbouw. Om deze ontwikkeling in de looptijd van het bestemmingsplan mogelijk te maken is er een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. (Wro - zone 3).
8. 8. Bijweglaan 3 - deze locatie is niet op figuur 2.7 aangegeven, maar hier bevindt zich wel een wijzigingsbevoegdheid (Wro-zone 5). Ter plaatse is het mogelijk om na bedrijfsbeëindiging 1 of 2 nieuwe woningen, respectievelijk met de bestemming 'Wonen -1' of Wonen - 2 te realiseren. Deze wijzigingsmogelijkheid komt nog voort uit het vorige bestemmingsplan.
9. 9. Kastanjelaan 13/14 - op de Kastanjelaan 13/14 is momenteel een bedrijfsbestemming aanwezig. De eigenaar is voornemens de bedrijfsactiviteiten te beëindigen en kleinschalige woningbouw te realiseren. Fase 1 is het hergebruiken van de bestaande bollen – kolenopslagschuur ten behoeve van 4 bollenschuurwoningen. Fase 2 is de sloop van de 2 bestaande woningen aan de Kastanjelaan 13 en 14 en de bouw van 1 nieuwe woning op deze locatie. Op deze locatie is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. (Wro - zone 6).
10. 10. Dirx - Dirx is een bestaande drogist op de hoek van de Vaartkade en Oude Haven. Het voornemen is om op deze locatie op de verdiepingen woningen te realiseren. Dit is mogelijk binnen de geldende bestemming Centrum, maar de goothoogte laat dit niet toe. Om de goothoogte tot 13 meter te kunnen verhogen is een 'wro-zone - afwijkingsgebied' opgenomen.

Figuur 2.15 Beoogde ontwikkeling Hart van Sassenheim (links) en Hortusplein (rechts).

Voor de wijzigingsbevoegdheden in het plangebied heeft de Omgevingsdienst West-Holland een quick-scan gedaan naar de haalbaarheid van de plannen. Uit de quick scan blijkt dat op voorhand bij geen van de toekomstige ontwikkelingen een milieukundige belemmering aan de orde is. Bij de verzilvering van de wijzigingsbevoegdheden zal daar waar noodzakelijk verder onderzoek worden gedaan naar de verschillende milieuaspecten. Dit is gewaarborgd in de voorwaarden die staan opgenomen in de regels van de wijzigingsbevoegdheden.

Het bestemmingsplan heeft een consoliderend karakter waarbij voornamelijk de bestaande situatie wordt vertaald in het plan. Kleine wijzigingen / ontwikkelingen in het plan, stuiten verder niet op ruimtelijke bezwaren. Om voorbereidingen op toekomstige ontwikkelingen te treffen zijn er enkele wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Daarnaast wordt er met het opnemen van een centrumvisie geprobeerd richting te geven aan de toekomst van het centrum van Sassenheim.

In dit hoofdstuk wordt in het kort ingegaan op de opbouw en inhoud van de regels van het bestemmingsplan Sassenheim-Centrum. De regels vormen de juridische vertaling van de gemaakte keuzes voor dit plangebied.

Conserverend

Het bestemmingsplan biedt voor de bestaande (woon)bebouwing een conserverende planvorm. De gekozen planvorm maakt het mogelijk alle aanwezige functies in het plangebied te voorzien van een gedetailleerde bestemmingsregeling waardoor de ruimtelijke kwaliteit in het gebied als zodanig kan worden beheerd en gerealiseerd.

Artikel 1 Begrippen en Artikel 2 Wijze van meten

De begrippen die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen, worden in artikel 1 nader gedefinieerd. Bij toetsing van het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel opgenomen definities van de begrippen. Naast begrippen zijn in het bestemmingsplan hoogte- en andere maten opgenomen die van belang zijn bij het bouwen van bouwwerken. Artikel 2 van de regels geeft een nadere omschrijving hoe de bedoelde maten gemeten moeten worden.

Artikel 3 Bedrijf

Binnen het plangebied komen op verschillende locaties bedrijfspercelen voor. Deze percelen hebben de bestemming Bedrijf gekregen. Hierbij is gespecificeerd wat de maximaal toegestane milieucategorie is bij het bedrijf. Eventuele uitzonderingen hierop worden met een aanduiding aangegeven. Daarnaast worden de bestaande bedrijfswoning met een aanduiding (bw) aangegeven.

Artikel 4 Centrum

Het centrumgebied omvat de functies wonen, detailhandel, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en horeca. Horeca is uitsluitend op de begane grond toegestaan.

Artikel 6 Groen

Binnen het plangebied zijn structuurbepalende groengebieden opgenomen. Deze gronden zijn bestemd als Groen. Binnen de bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, toegestaan, met een maximale bouwhoogte van 3 m. Om enige flexibiliteit in het bestemmingsplan te houden is binnen de bestemming de mogelijkheid opgenomen om binnen de bestemming nutsvoorzieningen, water, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden aan te leggen.

Artikel 7 Groen - Park

Het park Rusthoff bevindt zich binnen het plangebied en wordt middels deze bestemming geregeld. Binnen het park zijn twee bouwvlakken opgenomen. Eén is ten behoeve van een horecavoorziening in het park, de ander voor de kinderboerderij. Naast lichte horeca worden in het paviljoen educatieve activiteiten en huwelijksvoltrekkingen toegestaan. Daarnaast mag de exploitant er dan voor zorgen dat ook buiten e.e.a. te nuttigen valt ter plaatse van de aanduiding `terras'.

Artikel 8 Kantoor

Zelfstandige kantoren worden geregeld binnen deze bestemming. Naast bouwvlakken, komt in een enkel geval ook een bebouwingspercentage voor op de plankaart, conform het vigerende bestemmingsplan.

Artikel 9 Maatschappelijk

Deze bestemming omvat de gebruikelijke maatschappelijke voorzieningen op het gebied van educatie, gezondheidszorg, cultuur, levensbeschouwing en religie, voorzieningen ten behoeve van kinderopvang, wooncomplexen en voorzieningen ten behoeve van de openbare dienstverlening, evenementen en het verenigingsleven.

Net ten noorden van het park Rusthoff bevindt zich een gebied dat gebruikt wordt als schooltuin. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk- schooltuinen' gelden beperkte bouwregels. Er zijn op het terrein twee kleine algemene gebouwtjes toegestaan en daarnaast is het mogelijk om (gelimiteerd) kweekkassen te plaatsen.

Artikel 10 Tuin

In tegenstelling tot de achtertuin en sommige zijerven bij woningen, worden de voortuinen bij grondgebonden woningen bestemd als Tuin. In het plangebied komen ook carports voor. Deze zijn binnen de verbeelding opgenomen met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - carport'. Binnen deze bestemming is maar een beperkte hoeveelheid aan bouwwerken toegestaan. Voor erkers en luifels zijn specifieke bouwregels opgenomen om binnen de bestemming Tuin te mogen bouwen.

Artikel 11 Verkeer

Voor wegen waar geen sprake is van een 30 km/h-regime, is de bestemming Verkeer opgenomen. Daar waar de bestemming Verkeer gericht is op de verblijfsfunctie, is deze bestemming met name gericht op de ontsluiting van het gebied. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

Artikel 12 Verkeer - Autoboxen

In het plangebied zijn garageboxen aanwezig. De boxen mogen uitsluitend binnen het aangeduide bouwvlak worden gebouwd en hebben een maximale bouwhoogte van 3 meter.

Artikel 13 Verkeer - Verblijfsgebied

In het plangebied bevinden zich 30 km/h-wegen. Deze wegen zijn opgenomen binnen de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied. De bestemming is erop gericht om ook bijvoorbeeld speelvoorzieningen binnen de woonstraten te kunnen realiseren. Binnen deze bestemming wordt eveneens ruimte geboden voor parkeergelegenheden.

Voor zover het openbaar gebied geen onderdeel uitmaakt van het structureel groen, zijn de openbare ruimte en de groenvoorzieningen opgenomen binnen deze bestemming.

Artikel 14 Water

Het open water, dat in het plangebied aanwezig is, is opgenomen binnen de bestemming Water. Binnen deze bestemming zijn verkeer te water en oeververbindingen toegestaan. Daarnaast zijn hier bruggen, duikers en steigers mogelijk. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Voor steigers is bepaald dat de oppervlakte maximaal 6 m² bedraagt, waarbij de breedte en lengte respectievelijk maximaal 1 m en 6 m bedraagt.

Artikel 15 Wonen - 1, Artikel 16 Wonen - 2 en Artikel 17 Wonen - 3

Het grootste gedeelte van het plangebied is bestemd voor Wonen. De gemeente Teylingen heeft een eigen standaard indeling voor verschillende woningbouw typologieën. Voor de verschillende typologieën zijn de bestemmingen Wonen 1 t/m 3 opgenomen. Onderstaand zijn deze bestemmingen verder uitgewerkt.

Algemeen genomen is geregeld dat binnen de bestemming, naast woningen, ook voorzieningen toegestaan zijn ten behoeve van het wonen. Hierbij moet gedacht worden aan groen, water, erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en perceelsontsluitingen. Hoofdgebouwen mogen voorts uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. De toegestane goot- en bouwhoogten zijn binnen de verbeelding opgenomen. Voor de erfbebouwing bij de woningen zijn vervolgens specifieke regels opgenomen, waarbij in ieder geval geregeld is dat ten hoogste 50% van de zij- en achtererf bebouwd mag worden, tot een maximum van 100 m².

Binnen Wonen - 1 zijn uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan. Binnen deze bestemming zijn enkele uitzonderingen opgenomen. Zo is er een aanduiding opgenomen voor garages met de aanduiding 'garage' (ga). Daarnaast komt een 'zorgwoning' (zw) en een praktijkruimte (prr) voor. Binnen de bestemmingsregels zijn verschillende bouwregels opgenomen voor hoofdgebouwen en erfbebouwing.

De bestemming Wonen - 2 voorziet in twee-aan-eengebouwde en geschakelde woningen. Binnen deze bestemming is eveneens de aanduiding 'garages' (ga) en 'praktijkruimte' (prr) opgenomen.

Wonen - 3 is tot slot opgenomen voor de gestapelde woningen. Op de verbeelding zijn, evenals bij de overige woonbestemmingen, de maximale hoogten aangegeven.

Ten opzichte van de bouw van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, alsmede bepalingen ten aanzien van de situering van erkers aan de voor- en zijgevels van woningen, wordt in onderstaande figuren geïllustreerd waar en hoe deze mogelijk zijn.

Figuur 3.1 Regeling bouw van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen.

Figuur 3.2 Regeling bouw van erkers.

Artikel 18 Wonen - Woonwagenstandplaats

Het viertal woonwagenstandplaatsen binnen het plangebied zijn als zodanig bestemd. Het nu aanwezige aantal woonwagenstandplaatsen.

Artikel 19 Waarde - Archeologie

In Sassenheim is sprake van afwisselend lage, middelhoge en hoge verwachtingswaarden voor archeologische resten. Bij de ruimtelijke inrichting en ontwikkelingen moet daarom gezocht worden naar eventueel voorkomende archeologische waarden. De dubbelbestemming Waarde - Archeologie is daarom opgenomen om het gebied aan te geven waar in ieder geval onderzoek benodigd is. Hierbij is een onderverdeling gemaakt naar 3 waarden, namelijk' specifieke vorm van waarde - 1 t/m 3'. Waarde - 1 is opgenomen voor gebieden met een hoge of onbekende verwachtingswaarde en niet-beschermde archeologische monumenten. Waarde - 2 is voor die gebieden met een middelhoge verwachtingswaarde. Waarde - 3 tot slot is voor gebieden met een lage verwachtingswaarde.

In dit artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming Waarde - Archeologie te wijzigen, dan wel geheel of gedeeltelijk te verwijderen. Dit is mogelijk indien uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen sprake meer is van archeologische waarden dan wel niet langer archeologische bescherming of zorg nodig is. Uit het nader archeologisch onderzoek moet blijken dat het niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden voorziet. Indien uit onderzoek mocht blijken, dat op een onderzoekslocatie wel sprake is van archeologische waarden, dan kan de bestemming Waarde - Archeologie alsnog opgenomen worden.

Artikel 20 Waterstaat - Waterkering

Een deel van een regionale waterkering bevindt zich binnen het plangebied. Ter bescherming van de belangen van deze waterkering is de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering opgenomen.

Artikel 21 anti-dubbeltelregel

Deze regel is om te voorkomen dat mocht in het bestemmingsplan zijn bepaald dat bij een gebouw een open terrein verplicht is, dat terrein nog eens meetelt bij de beoordeling van een aanvraag van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke verplichting wordt gesteld.

Artikel 22 algemene bouwregels

Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn. Voorts is een regeling opgenomen om te voorkomen dat bouwwerken die legaal tot stand zijn gekomen, maar qua maatvoering niet geheel in overeenstemming zijn met het voorliggende bestemmingsplan, worden 'wegbestemd'.

Artikel 23 algemene aanduidingsregels

Monumenten en overige cultuurhistorisch waardevolle bouwwerken worden aangeduid met de aanduiding 'cultuurhistorische waarden'. Daarnaast bevinden zich in het plangebied verschillende wijzigingsgebieden die in dit artikel staan geregeld.

Artikel 24 algemene afwijkingsregels

Dit artikel is opgenomen om ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan met een algemene bevoegdheid mogelijk te maken. De regeling voorziet in een duidelijke begrenzing van het toepasbaar bereik van de afwijking.

Artikel 25 algemene wijzigingsregels

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarmee door middel van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro het mogelijk is enige flexibiliteit in het plan aan te brengen. Het gaat hierbij om een bevoegdheid en houdt geen verplichting in. Deze bevoegdheid mag nadrukkelijk niet worden gebruikt om zodanig aanzienlijke wijzigingen van bestemmingen te bewerkstelligen, dat daarmee de essentie van het plan wezenlijk wordt veranderd.

Artikel 26 overige regels

Werking wettelijke regelingen

In dit artikel is bepaald dat wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) mag een bestemmingsplan enkel en alleen worden gewijzigd volgens de vereiste procedure van de Wro. De Afdeling heeft er bezwaar tegen dat een plan impliciet gewijzigd kan worden. Met dit artikel wordt dit voorkomen.

Artikel 27 Overgangsrecht

Het overgangsrecht ten aanzien van het bouwen staat verwoord in artikel 3.2.1 Bro. Dit artikel is één op één overgenomen in dit bestemmingsplan. Een bouwwerk dat op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt aanwezig is dan wel planologisch mogelijk is, mag gedeeltelijk worden vernieuwd, veranderd of in het geval van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De aard van het gebouw mag hierbij niet veranderen en ook mag de omvang niet worden vergroot. Eventuele uitbreiding is slechts mogelijk met een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag.

Het tweede lid gaat in op het gebruik van (on)bebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit bestemmingsplan in werking treedt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Ander strijdig gebruik is niet toegestaan.

Artikel 28 Slotregel

Het laatste artikel van het bestemmingsplan betreft de slotregel, waarin de naam, zoals de regels aangehaald kunnen worden, is opgenomen.

Zoals staat beschreven in paragraaf 2.3 Gebiedsvisie worden met dit bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt, waar directe bouwtitels uit voortkomen. Wel zijn enkele wijzigingsbevoegdheden opgenomen. De plannen voor deze locaties zijn nog niet definitief uitgewerkt. Zodra de definitieve uitwerking bekend is, worden voor de verschillende locaties wijzigingsplannen opgesteld, waarin de benodigde onderzoeken uitgevoerd zullen worden. Derhalve wordt in dit hoofdstuk geen specifiek onderzoek uitgevoerd.

In dit hoofdstuk zijn wel in de diverse paragrafen de beleidsstukken beschreven en is een gebiedsbeschrijving opgenomen. Dit vormt de onderlegger van het bestemmingsplan en kan als toetsingskader worden gebruikt bij eventueel toekomstige ontwikkelingen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en gevoelige functies met betrekking tot milieu in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit bestemmingsplan gebruikgemaakt van een milieuzonering. Deze milieuzonering vindt plaats aan de hand van een Staat van Bedrijfsactiviteiten (SvB).

In het plangebied zijn naast woningen nog andere functies aanwezig. Deze functies worden in het bestemmingsplan opgenomen. Voor bedrijven binnen het gehele plangebied wordt de SvB toegepast. Om de toelaatbaarheid van milieubelastende activiteiten te bepalen wordt hier uitgegaan van een afstandstoetsing ten opzichte van een rustige woonwijk.

De activiteiten die in het gebied worden toegelaten zijn weergegeven in de SvB die is opgenomen in bijlage 1 van de regels. Voor al deze activiteiten is naar aanleiding van hun milieubelasting een categorie bepaald. Door middel van het opnemen van de categorieën op de verbeelding en in de regels worden de toegestane activiteiten bepaald. Lagere categorieën dan aangegeven zijn ook toegestaan.

Afwijking

Het bevoegd gezag kan middels een omgevingsvergunning afwijken van de toegestane bedrijfsactiviteiten die 1 stap hoger ligt dan algemeen toelaatbaar wordt geacht. In geval van een omgevingsvergunning dient wel te worden aangetoond dat deze bedrijfsactiviteiten (als gevolg van de geringe omvang van hinderlijke (deel)activiteiten of door een milieuvriendelijke werkwijze) naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met de bedrijfsactiviteiten genoemd in de lagere algemeen toegelaten milieucategorieën.

Binnen het plangebied is een aantal bedrijven aanwezig. Deze staan hieronder weergegeven. Ook staan andere activiteiten met een hogere milieucategorie weergegeven. Gelet op de ligging van de bedrijven binnen een gebied met veelal woningbouw zijn hier maximaal bedrijven toegestaan met milieucategorie 2. Indien de bedrijven binnen een zwaardere milieucategorie vallen dan algemeen is toegestaan, of dat het gebruik afwijkt van de toegestane functie, dan zal een aanduiding worden opgenomen om het specifieke gebruik toe te staan.

Het bedrijf aan de Bijweglaan 3, waar reddingsboten worden vervaardigd, wijkt af van de toegestane milieucategorie 1. De bijbehorende milieucategorie is 2. De fabriek bestaat uit een kantoor, opslagruimte en een werkruimte. Er zijn geen geur- en geluidsklachten bekend. Ter plaatse van dit bedrijf is daarom een aanduiding opgenomen om de afwijkende categorie mogelijk te maken.

De bedrijven die binnen het plangebied voorkomen, of direct aan het plangebied grenzen, passen binnen de op die locatie toegestane milieucategorie. Door het toepassen van een milieuzonering wordt een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd. Dit aspect staat derhalve de vaststelling van dit bestemmingsplan niet in de weg.

Om het woon- en leefklimaat in het dorp zoveel mogelijk te beschermen, heeft de gemeente Teylingen onderscheid gemaakt tussen drie typen horeca. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de Staat van Horeca-activiteiten. Dit is een lijst waarin de meest voorkomende horeca-activiteiten zijn ingedeeld. De Staat van Horeca-activiteiten is opgenomen als bijlage bij de regels.

Onderstaand zijn de verschillende categorieën en de onderverdeling aangegeven.

1. 1. Categorie I "lichte horeca"

Bedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds behoeven te zijn geopend (vooral verstrekking van etenswaren en maaltijden) en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken. Binnen deze categorie worden de volgende subcategorieën onderscheiden:

1. a. aan de detailhandelsfunctie verwante horeca (bv. cafetaria, lunchroom, ijssalon);
2. b. overige lichte horeca (bistro, hotel, restaurant zonder bezorg en/of afhaal);
3. c. bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking (bv bedrijven uit a en b, groter dan 250 m² en restaurant met bezorg en/of afhaal).
2. 2. Categorie 2 "middelzware horeca"

Bedrijven die normaal gesproken ook delen van de nacht geopend zijn en die daardoor aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken.

3. 3. Categorie 3 "zware horeca"

Bedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts geopend zijn en die tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor de omgeving met zich mee kunnen brengen.

Binnen het plangebied bevinden de horecagelegenheden zich met name rondom de Oude Haven. De horeca is opgenomen binnen de bestemming Centrum. Het gehele kernwinkelgebied heeft de bestemming Centrum gekregen, waarbinnen verschillende functies elkaar mogen afwisselen. Niet alleen detailhandel, maar ook horeca is hier direct mogelijk gemaakt. Wel is een maximum gesteld tot ten hoogste categorie 2.

Een uitzondering hierop wordt gevormd door de kiosk dat in het Rusthoff park is gelegen. Hier is maximaal lichte horeca 1a toegestaan en dit is opgenomen binnen de bestemming Groen - Park.

Horeca is toegestaan binnen de bestemming Centrum en mag maximaal uit categorie 1c bestaan. Zwaardere horeca is alleen toegestaan ter plaatse van de betreffende aanduiding. In het park is eveneens een kiosk toegestaan, waarbij ten hoogste horeca uit categorie 1a is toegestaan.

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Externe veiligheidsbeleid heeft betrekking op gebruik, productie, opslag en transport van gevaarlijke stoffen. De overheid stelt grenzen aan de risico's van inrichtingen met gevaarlijke stoffen. De grenzen zijn vertaald in een norm voor het PR en een oriëntatiewaarde en verantwoordingsplicht voor het GR.

Het beleid voor inrichtingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi).

Voor het transport van gevaarlijke stoffen is de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Circulaire RNVGS) en de Nota vervoer gevaarlijke stoffen (2006) van toepassing. Sinds 1 januari 2011 is voor wat betreft buisleidingen het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden.

Plaatsgebonden risico

Het PR kent een grenswaarde van 10^-6 per jaar voor nieuwe situaties. Binnen de PR 10^-6 contour mogen geen kwetsbare objecten aanwezig zijn. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als richtwaarde en in nieuwe situaties moet in beginsel ook aan deze waarde worden voldaan.

Belemmeringstrook buisleidingen

De bedoeling is dat alle PR 10^-6 contouren rondom buisleidingen teruggebracht worden tot een afstand binnen de belemmeringstrook. Dit is een strook van +/- 5 meter aan weerszijden van de leidingen die moet worden vrijgehouden ten behoeve van onderhoud en werkzaamheden aan de buisleiding. In de belemmeringenstrook mag niet gebouwd worden, tenzij toestemming is gegeven (via een omgevingsvergunning of een aanlegvergunning) door het bevoegd gezag. Werkzaamheden in deze strook mogen alleen worden uitgevoerd door of met instemming van de leidingbeheerder. De ligging van de leidingen en de belemmeringenstrook moet op de verbeelding worden vastgelegd.

Verantwoordingsplicht groepsrisico

Het groepsrisico is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting in situaties waarin zich een ramp met gevaarlijke stoffen voordoet. De verantwoordingsplicht is erop gericht om een weloverwogen afweging te maken over de risico's in relatie tot de (ruimtelijke) ontwikkelingen in het plangebied.

Het groepsrisico wordt vergeleken met de oriëntatiewaarde: de kans op een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers van 10^-5 per jaar, met de kans op een ongeval met 100 dodelijke slachtoffers van 10^-7 per jaar, en met de kans op 1.000 of meer dodelijke slachtoffers van 10^-9 per jaar. De oriëntatiewaarde voor het groepsrisico ligt voor het transport van gevaarlijke stoffen en buisleidingen echter een factor 10 lager dan voor inrichtingen.

In de verantwoording van het groepsrisico worden onderwerpen behandeld die van belang zijn bij het maken van een afweging over het risico en de ruimtelijke situatie. Het groepsrisico wordt kwantitatief beoordeeld. Daarnaast komen ook planologische aspecten aan de orde en de mogelijkheden tot rampenbestrijding (zie ook Handreiking verantwoordingsplicht groepsrisico voor inrichtingen).

Verantwoording van het groepsrisico voor transportassen (weg, spoor en water) is verplicht in geval er sprake is van een ruimtelijk besluit waarbij een toename plaatsvindt van het groepsrisico of van een overschrijding van de oriëntatiewaarde. Voor inrichtingen geldt de verplichting tot verantwoording van het groepsrisico altijd, indien het gebied, waar het ruimtelijk besluit voor geldt, is gelegen binnen het invloedsgebied van een risicobron.

Provinciaal beleid

De provincie Zuid-Holland ambieert een veiliger Zuid-Holland. In de Provinciale Structuurvisie (PSV) staat als provinciaal belang genoemd het 'beschermen van grote groepen mensen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen'. De provincie wil voorkomen dat risicovolle activiteiten gevestigd worden in de omgeving van grote groepen mensen of dat een nieuwe ontwikkeling gepland wordt binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Het is niet altijd te voorkomen dat dit soort functies gecombineerd worden en het groepsrisico toeneemt. In dat geval vraagt de provincie van de verantwoordelijke bestuurders, dat zij een verantwoording groepsrisico schrijven. Dit is een heldere en transparante toelichting waarin zij uitleggen waarom deze ontwikkeling op deze locatie noodzakelijk is. Op basis van een verantwoording groepsrisico moet aannemelijk worden gemaakt dat op termijn in de eindsituatie wordt voldaan aan de oriëntatiewaarde.

Regio HollandRijnland

De regio HollandRijnland heeft in 2008 een Omgevingsvisie externe veiligheid opgesteld. In deze omgevingsvisie heeft de regio een beslismodel opgesteld op basis van zonering van het groepsrisicodiagram (het fN-diagram, ƒ= kans op calamiteit, N=aantal slachtoffers ).

Figuur 4.1 Groepsrisicodiagram

Het model, zie figuur 4.1, gaat uit van de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico. Aan de zones in het diagram zijn verschillende handelswijzen gekoppeld. Als de groepsrisicocurve voor een bepaalde activiteit of ruimtelijke ontwikkeling in een bepaalde zone uitkomt, volgt uit het beslismodel onder welke voorwaarden de activiteit of ruimtelijke ontwikkeling is toegestaan.

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door leidingen.

Binnen het plangebied is geen sprake van een inrichting met en vervoer van gevaarlijke stoffen. Wel zijn in de omgeving twee risicobronnen aanwezig. Dit betreft de aardgasleiding W535-12-KR-011 op een afstand van circa 350 m. Daarnaast is sprake van vervoer van gevaarlijke stoffen over de N208 op een afstand van circa 100 m. De gasleiding staat verder uitgewerkt in paragraaf 4.4.

N208

Voor de N208 heeft Cauberg Huygen een risicoberekening uitgevoerd (20100537-02 mei 2010). De contour voor de PR-grenswaarde ligt op de wegas. Het GR is 0,001 maal de oriëntatiewaarde. Het bestemmingsplan Sassenheim-Centrum is conserverend en er worden geen nieuwe directe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Het GR verandert daarom niet. Een groepsrisico verantwoording is volgens de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen niet nodig als het GR niet toeneemt en de oriëntatiewaarde niet wordt overschreden.

Volgens de Omgevingsvisie externe veiligheid van Holland Rijnland is een ontwikkeling zonder meer mogelijk als het groepsrisico kleiner is dan 0,01 maal de oriëntatiewaarde. Dat wil zeggen dat aanvullende maatregelen om het risico te reduceren of de effecten van een calamiteit te beperken niet nodig zijn.

In het plangebied vinden geen overschrijdingen plaats van de grenswaarde voor het PR. Aangezien er in de huidige situatie geen sprake is van een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het GR, het groepsrisico kleiner is dan 0,01 maal de oriëntatiewaarde en het groepsrisico niet toeneemt, kan een uitgebreide verantwoording van dit aspect achterwege blijven.

In het kader van externe veiligheid zijn binnen het plangebied geen planologisch relevante kabels of buisleidingen aanwezig. Buiten het plangebied ligt het meest nabijgelegen segment van een aardgastransportleiding op een afstand van circa 350 meter van het plangebied. Het nieuwe wijzigingsgebied ten behoeve van woningen, winkels en een uitbreiding van een supermarkt ligt op een afstand van circa 450 meter van de gasleiding.

Figuur 4.2 Effectgebied gasleiding.

Deze buisleiding is van belang in het kader van externe veiligheid. Het betreft hier een hoge aardgasleiding W535 met een diameter van 6 inch en een werkdruk van 4.000 Kpa. Het effectgebied van de leiding bedraagt 70 m en valt daarmee niet binnen het plangebied, zie figuur 4.2. Een verdere verantwoording is derhalve niet noodzakelijk.

Binnen het plangebied of in de directe omgeving hiervan is geen sprake van Wgh-inrichtingen of een gezoneerd industrieterrein zoals bedoeld in de Wgh. Nader onderzoek naar dit aspect is niet van belang. Overige bedrijven die binnen of in de directe omgeving liggen zijn in paragraaf 4.1 nader beschreven. Met het aspect geluid wordt hier rekening gehouden middels de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering'.

De Wet geluidhinder (Wgh) vormt het juridische kader van het Nederlandse geluidsbeleid. De Wgh stelt eisen aan de maximaal toegestane geluidsbelasting ten gevolge van de aanleg van een nieuwe weg en de realisatie van geluidsgevoelige bestemmingen. De Wgh bevat een uitgebreid stelsel van bepalingen ter voorkoming en bestrijding van geluidhinder door onder meer industrie, wegverkeer en spoorwegverkeer. De wet richt zich vooral op de bescherming van de burger in zijn woonomgeving en bevat bijvoorbeeld normen voor de maximale geluidsbelasting op de gevel van een huis.

Op 1 januari 2007 is de gewijzigde Wet geluidhinder in werking getreden. Hierin is de bevoegdheid voor het verlenen van een hogere waarde gedecentraliseerd naar Burgemeester en Wethouders in overleg met de Omgevingsdienst West-Holland. Dat betekent dat het 'hogere-waardebesluit' niet langer ter goedkeuring aan Gedeputeerde Staten hoeft te worden voorgelegd. Voor wegverkeerslawaai en spoorweglawaai is de wetgever overgestapt op de Europese dosismaat Lden (staat voor day- evening- night). In de wet wordt Lden aangegeven in decibel (dB).

Voor geluidgevoelige functies zoals woningen geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeer en 55 dB voor spoorwegverkeer. In Teylingen is een lagere te verlenen maximale ontheffingswaarde het uitgangspunt. De maximale ontheffingswaarde voor wegverkeer is in Teylingen 58 dB (5 dB lager dan hel wettelijk maximum) en 63 dB voor spoorwegverkeer (eveneens 5 dB lager dan het wettelijk maximum).

Bij de bouw van de woning dient de gevelisolatie van de betrokken woning zodanig te worden ontworpen, dat voor de binnenwaarde kan worden voldaan aan de eisen uit het bouwbesluit. Hierin staat geregeld dat de binnenwaarde maximaal 33 dB mag bedragen.

Beleid voor geluidscontour Schiphol

In de Nota Ruimte is met de PKB-kaart 3 de 20 Ke-geluidscontour van Schiphol weergegeven. Binnen de 20 Ke-geluidscontour mag buiten het bebouwd gebied alleen nog worden bijgebouwd als het saldo van sloop en nieuwbouw niet positief is. De Nota Ruimte geeft aan dat er geen grootschalige uitleglocaties mogen bijkomen binnen de 20 Ke-geluidscontour, behalve de drie in de Nota Ruimte aangewezen uitleglocaties (Hoofddorp-West, Noordwijkerhout en de Legmeerpolders). Binnen het bebouwd gebied mag binnen de 20 Ke-geluidscontour het aantal woningen wel toenemen.

Wegverkeerslawaai

Het plangebied is gelegen in een stedelijk gebied. Hierbinnen kennen de wegen een geluidzone die zich uitstrekt vanaf de as van de weg tot de volgende breedte:

1. 1. voor een weg bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter;
2. 2. voor een weg bestaande uit één of twee rijstroken genoemde gevallen: 200 meter.

Wegen die gelegen zijn in het buitenstedelijk gebied hebben de volgende geluidzones:

1. 1. voor een weg bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter;
2. 2. voor een weg bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter;
3. 3. voor een weg bestaande uit één of twee rijstroken: 250 meter.

Wegen die zijn gelegen binnen een woonerf en wegen waarvoor een maximum snelheid geldt van 30 km/h worden hier van uitgezonderd. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt de geluidbelasting van deze wegen echter wel beoordeeld. Afhankelijk van de verkeersintensiteit en/of wegdekverharding kunnen ook dergelijke wegen een hoge geluidbelasting genereren. In figuur 4.3 is een illustratie overgenomen uit het Gemeentelijke Verkeers- en Vervoerplan (GVVP) Teylingen 2010-2020. Hierop staan de verschillende geldende snelheden aangegeven van de wegen die onder andere door het plangebied lopen. De meeste wegen zijn getypeerd als erftoegangswegen en kennen een maximum snelheid van 30 km/h. De Hoofdstraat en de Parklaan hebben een maximum snelheid van 50 km/h. De Hoofdstraat is gedeeltelijk onderbroken, doordat het centrum een voetgangersgebied is.

Figuur 4.3 Uitsnede maximum snelheden. Bron: GVVP 2009 Teylingen.

In dit bestemmingsplan zijn geen directe nieuwe ontwikkelingen opgenomen. Wel zijn er met het opnemen van enkele wijzigingsbevoegdheden voorbereidingen getroffen voor toekomstige ontwikkelingen. Bij het opstellen van de wijzigingsplannen dient bekeken te worden of het uitvoeren van een akoestisch onderzoek noodzakelijk is. Mocht binnen de geluidzone van een weg een geluidsgevoelige ontwikkeling worden mogelijk gemaakt, dan dient in het kader van die ruimtelijke procedure een akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden. Dit is het geval ter plaatse van wijzigingslocatie 4 en wijzigingslocatie 7.

Gezoneerde wegen in en rondom het plangebied zijn o.a. de Parklaan, de Hoofdstraat en de N208/N443.

Luchtverkeerslawaai

Het plangebied is gedeeltelijk gelegen binnen de 20 Ke-geluidscontour van Schiphol. Het plangebied maakt onderdeel uit van het bebouwd gebied. Hierdoor legt de geluidscontour geen beperkende maatregelen op het plangebied.

Railverkeerlawaai

De zones langs spoorwegen zijn in tegenstelling tot die langs wegen centraal vastgelegd. In het Besluit geluidhinder spoorwegen is een kaart opgenomen waarin de betreffende spoorwegen zijn weergegeven. Het traject 501 Amsterdam – Leiden heeft een zone van 700 meter. Dit is voor het plangebied de dichtstbijzijnde spoorlijn. Dit traject ligt op een afstand van circa 650 meter ten opzichte van het meest nabijgelegen gedeelte van het plangebied. Slechts een zeer beperkt gebied valt binnen de zone van het spoor. Indien binnen een afstand van 700 meter van het spoor geluidsgevoelige functies worden gerealiseerd, zoals woningen, dan dient nader akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd om de geluidsbelasting op de gevel van de woning te bepalen.

Binnen het bestemmingsplan worden geen nieuwe geluidsgevoelige functies direct mogelijk gemaakt. Wel zijn enkele wijzigingsmogelijkheden opgenomen, waarmee na wijziging woningen kunnen worden gebouwd. De dichtstbijzijnde locatie ligt echter op ruim 1.100 meter afstand. Het uitvoeren van nader onderzoek voor dit bestemmingsplan is derhalve niet noodzakelijk.

Met dit bestemmingsplan worden geen nieuwe geluidsgevoelige functies mogelijk gemaakt. Bij het opstellen van de wijzigingsplannen t.b.v. de opgenomen wijzigingsbevoegdheden dient ter plaatse van wijzigingsbevoegdheden 4 en 7 een nader onderzoek naar de geluidsbelasting van de diverse bronnen te worden uitgevoerd.

In de Wet milieubeheer (Wm) zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Titel 5.2 Wm 'Luchtkwaliteitseisen' wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit (Wlk). Het doel van de Wlk is om mens en milieu bescherming te bieden tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De Wlk voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Een project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging als de 3%-grens niet wordt overschreden. De 3%-grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM₁₀) of stikstofdioxide (NO₂). Dit komt overeen met 1,2 µg/m³ voor zowel PM₁₀ als NO₂.

In de "Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)" is aangegeven op welke manier kan worden vastgesteld of de invloed van een nieuwbouwproject op de luchtkwaliteit onder de term "niet in betekenende mate" valt. Voor woningbouw geldt bijvoorbeeld dat bij één ontsluitingsweg een aantal van 1.500 nieuwe woningen netto (vervanging van bestaande woningen geldt als bijdrageneutraal). Bij twee ontsluitingswegen geldt een aantal van 3.000 woningen.

Daarnaast dient, uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening, te worden afgewogen of het aanvaardbaar is om het project op deze locatie te realiseren. In dit geval is getoetst aan de ambities van het regionaal beleidskader voor duurzame stedenbouw.

Het bestemmingsplan is conserverend van aard. Er zijn wel enkele wijzigingsgebieden aangewezen. Bij de verschillende wijzigingsgebieden wordt beoogd om de bestaande functies en bebouwing te wijzigen naar nieuwe bestemmingen. Al deze mogelijke toekomstige ontwikkelingen bij elkaar voorzien niet in de ontwikkeling van meer dan 1.500 woningen op één ontsluitingsplan, maar slechts circa 100 woningen op meerdere ontsluitingswegen. De wijzigingsgebieden zullen dan ook 'niet in betekenende mate' bijdragen aan PM₁₀ en NO₂. Gelet op de ontwikkelingsruimte voor extra detailhandel bij wijzigingbevoegdheid 7, aan de Hoofdstraat, zal bij het opstellen van het wijzigingsplan moeten worden berekend in hoeverre deze ontwikkeling van invloed is op de luchtkwaliteit ter plaatse.

In het Regionaal beleidskader Duurzame Stedenbouw (RBDS) zijn voor luchtkwaliteit de volgende ambities opgenomen:

Basisambitie:

• gevoelige bestemmingen (volgens het besluit Gevoelige bestemmingen) op minstens 100 meter van de snelweg.

Extra ambitie

• handhaving van 5 % tot 10 % lagere waarden dan de grenswaarden NO₂ en PM₁₀;
• voor verblijfsgebieden ( 36 tot 38 µg/m³);
• gevoelige bestemmingen op minstens 300 meter van de snelweg;
• geen gevoelige bestemmingen of woningen direct langs een drukke weg (>10.000 mvt/etm).

Aan deze ambities wordt getoetst om na te gaan of in het kader van een goede ruimtelijke ordening realisatie van de ontwikkelingen op die locatie gewenst is.

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging wordt gebruik gemaakt van de, door het ministerie van Infrastructuur en Milieu, beschikbaar gestelde digitale monitoringstool (www.nsl-monitoringstool.nl).

In het plangebied is een doorgaande weg, namelijk de Parklaan aanwezig. Uit de monitoringstool blijkt dat langs deze weg in 2011 de concentraties stikstofdioxide en fijn stof respectievelijk maximaal 29,4 µg/m³ en 19,0 µg/m³ zijn (incl. zeezout correctie). Het is de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog lager is. Hiermee wordt voldaan aan de ambities uit het regionaal beleidskader.

In het bestemmingsplan worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt en legt daarmee alleen de bestaande situatie vast. Wel zijn er 7 wijzigingsgebieden opgenomen. Deze wijzigingsbevoegdheden voor woningbouw zullen samen 'niet in betekenende mate' bijdragen aan PM₁₀ en NO₂. Wel dient in het kader van het wijzigingsplan gekeken te worden naar de invloed van wijzigingsgebied 7 (toevoeging van 1.950 m² aan detailhandel) op de luchtkwaliteit ter plaatse.

Omdat verder geen ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt, is een onderzoek naar de luchtkwaliteit niet verplicht. Bij andere toekomstige ontwikkelingen zal wel specifiek onderzocht moeten worden of onder de grenswaarden van het Wlk wordt gebleven. Geconcludeerd wordt dat uit het oogpunt van luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefmilieu. Voorts dient aandacht te worden geschonken aan de locatie van de realisatie van speelterreinen. Groenstroken dicht bij drukke wegen zijn hiervoor minder geschikt, omdat blootstelling van gevoelige groepen, zoals kinderen, aan concentraties fijn stof en stikstofdioxide moet worden voorkomen. Bij de realisatie van een speelterrein op de bestemming 'Groen' en nabij een drukke weg, is het verstandig een separaat luchtadvies te vragen.

Het plan voldoet aan de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteitseisen. Er zijn geen belemmeringen met betrekking tot luchtkwaliteit.

Rijksbeleid

Verdrag van Malta

Als gevolg van het Verdrag van Malta, dat in 1998 door het Nederlandse parlement is goedgekeurd en in 2006 zijn beslag heeft gekregen in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg, is de Monumentenwet 1988 gewijzigd. Rijk en provincie stellen zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

Het Rijk heeft deze beleidsuitgangspunten neergelegd in onder meer de Visie Erfgoed en Ruimte en de Modernisering Monumenten zorg.

De Visie Erfgoed en Ruimte 'Kiezen voor Karakter' is de vervanging voor de in 2009 verlopen 'Nota Belverdère', waarin een visie is gegeven op de wijze waarop met de cultuurhistorische kwaliteiten van gebieden en objecten in de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling in Nederland kan worden omgegaan.

In 2009 is door het rijk een nieuwe visie op de monumentenzorg geformuleerd genaamd Modernisering Monumentenzorg (MoMo). Eén van de pijlers in deze visie is het belang laten meewegen in de ruimtelijke ordening. Hierbij zal een verschuiving plaatsvinden van objectgerichte bescherming naar een gebiedsgerichte aanpak. In het verlengde van deze pijler is een ander doel in de visie geformuleerd, namelijk het opstellen van een visie op erfgoed. Een belangrijk ander doel van deze nieuwe visie is het formuleren van een visie op erfgoed. De visie, Visie Erfgoed en Ruimte (VER) 'Kiezen voor Karakter', is gericht op het verbinden van de zorg voor het cultureel erfgoed met andere ruimtelijke ontwikkelingsopgaven op het gebied van onder meer economie, veiligheid en duurzaamheid. De visie zet overheden, initiatiefnemers, eigenaren, ontwikkelaars en ruimtelijk ontwerpers er toe aan om de waarde van het cultureel erfgoed in te zetten bij de ontwikkeling van gebieden. De Visie Erfgoed en Ruimte 'Kiezen voor Karakter' is aanvullend aan de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, waarin het kabinet de unieke cultuurhistorische waarde van nationaal belang planologisch borgt.

Daarnaast is met ingang van 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangepast. Hierin is opgenomen dat in het bestemmingsplan een beschrijving moet worden opgenomen van de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden.

Provinciaal beleid

De provincie Zuid-Holland hanteert het uitgangspunt dat op terreinen die voorkomen op de Archeologische Monumentenkaart Zuid-Holland en in gebieden die op de kaart archeologische waarden van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS-kaart) ten minste een redelijke tot grote kans op archeologische sporen hebben, archeologisch vooronderzoek in het kader van de planvoorbereiding dient plaats te vinden. Voor zover er onzekerheid bestaat over de precieze aanwezigheid van archeologische waarden, dient in het bestemmingsplan voor het bouwrijp maken een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden te worden gehanteerd. Het verlenen van een omgevingsvergunning wordt daarbij afhankelijk gesteld van de uitkomsten van nader archeologisch onderzoek en de belangenafweging op grond daarvan.

Gemeentelijk beleid

In de nota 'Onder de grond, beleid voor archeologie in Teylingen' is het gemeentelijk archeologiebeleid vastgelegd. Het beleid is gebaseerd op wetgeving en de archeologische verwachtings- en beleidskaart van Teylingen en heeft tot doel om het archeologisch erfgoed te behouden en te beschermen. Voor het nemen van beslissingen is een archeologische verwachtings- en beleidskaart opgesteld. Deze geeft inzicht in de archeologische waarden en verwachtingen in Teylingen. Op basis van deze kaart kunnen initiatiefnemers zo goed mogelijk worden geïnformeerd over eventuele archeologische consequenties van ruimtelijke ingrepen. Op de archeologische beleidskaart zijn de archeologisch waardevolle gebieden aangegeven. De gebieden zijn onderverdeeld in Archeologisch Waardevolle Verwachtingsgebieden AWV 1 t/m 6 en Archeologische Waardevolle Gebieden AWG 1 t/m 2. Per gebied is een voorschrift aangegeven.

Archeologische verwachtingswaarden

RAAP Archeologisch adviesbureau heeft voor de gemeente Teylingen een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld. Op basis hiervan heeft de gemeente Teylingen op 1 maart 2010 de Nota Archeologie 'Onder de Grond' vastgesteld. Op basis van deze nota worden de archeologische waarden in dit bestemmingsplan vastgelegd. Binnen het plangebied komen verschillende (verwachtings)waarden voor, zie figuur 4.4. Deze variëren van een terrein met onbekende verwachting, een 'lage verwachting' tot een terrein met een 'hoge verwachting' en 'archeologisch waardevolle gebieden'. De nota archeologie geeft aan welke onderzoeksdrempels er per gebied zijn en waar onderzoek naar gedaan moet worden. De bestemming Waarde - Archeologie uit het handboek bestemmingsplannen is in het bestemmingsplan opgenomen met de aanduidingen 'specifieke vorm van waarde - ar2' en 'specifieke vorm van waarde - 1 t/m 3'.

De aanduidingen 'specifieke vorm van waarde - ar2' heeft betrekking op het AMK-terrein van de N.H kerk aan het Kerkplein. Dit archeologische monument (monumentnr. 4043 ) valt onder artikel 18 van de provinciale Verordening Ruimte.

De aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 1' heeft betrekking op de hoge archeologische verwachting, bebouwd en terrein met status van de archeologische verwachtingskaart (AWV 1 en AWG 2). Op de onderstaande kaart is zichtbaar dat er in het plangebied van Centrum een groot Archeologisch Waardevol Gebied ligt (AWG 2), een terrein met status. Dit archeologische monument (monumentnr. 15352) staat op de provinciale Cultuurhistorische kaart als stads- en dorpskern aangegeven. De aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 2' heeft betrekking op middelmatige archeologische verwachting (AWV 2) en de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 3' heeft betrekking op de diverse categorieën met een lage archeologische verwachting (AWV 3 t/m 6). Voor de onbekende verwachting is de 'specifieke vorm van waarde - 3' opgenomen.

De bestemming 'Waarde - Archeologie' met de diverse aanduidingen is in de regels opgenomen en zijn weergegeven op de verbeelding. Binnen het plangebied zijn de archeologische aanduidingen 'specifieke vorm van waarde - ar2', 'specifieke vorm van waarde - 1', 'specifieke vorm van waarde - 2' en 'specifieke vorm van waarde - 3' aanwezig. Voor een aantal locaties is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie verwijderd. Voor deze locaties is al archeologisch onderzoek gedaan en daarom vrijgegeven van archeologische waarde.

Figuur 4.4 Uitsnede Archeologische beleidskaart gemeente Teylingen.

Het Oude Koningshuis

Binnen het plangebied is volgens de CHS-kaart van de provincie Zuid-Holland slechts beperkt sprake van cultuurhistorische waarden+ zie figuur 4.5. Het Oude Koningshuis ligt net buiten het plangebied van dit bestemmingsplan. Het huis en de omgeving is aangegeven als landgoedbiotoop. Een gedeelte van die biotoop valt binnen het plangebied. Daarnaast is hier sprake van een zichtlijn en van een blikveld in noordoostelijke richting. Het blikveld is buiten het plangebied gelegen.

De buitenplaats werd vermoedelijk rond 1628 aangelegd. Het stond toen bekend als Ter Nieuwburgh, vernoemd naar de stichter, jonkheer van Nyenburgh. In 1680 kwam het landgoed in handen van stadhouder-koning Willem III. Vermoedelijk stamt de huidige naam uit deze tijd. Het huis lag aan een grillig vergraven gracht met een eiland. Voor en achter het huis waren zichtassen aanwezig die over de Wilhelminalaan nog steeds aanwezig is. In de tweede helft van de 19e eeuw werd het terrein van Het Oude Koningshuis verkaveld. Sinds 2003 is het gebouw, na een grondige verbouwing geschikt gemaakt voor bewoning.

Rond het huis liggen de restanten van een landschappelijke parkaanleg die voor 1819 al tot stand moet zijn gekomen. Het terrein was van oorsprong een stuk groter en bestond grotendeels uit een parkbos. (bron: www.kasteleninzuidholland.nl).

Figuur 4.5 Uitsnede CHS provincie Zuid Holland.

Ruïne van Teylingen

Ten noorden van het plangebied is de Ruïne van Teylingen gelegen. Een uitgebreide beschrijving van de ruïne is opgenomen in het bestemmingsplan Sassenheim - Noord. Het is echter ook voor dit bestemmingsplan nog relevant doordat de Teijlingerlaan onderdeel uitmaakt van het basisstructuur van de kasteelbiotoop. De Teijlingerlaan is gedeeltelijk gelegen in dit plangebied.

Teylingerlaan

De Teylingerlaan kenmerkt zich ook als een lint. Dit is op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie ook aangegeven als een nederzettingen lint met hoge waarde, met een structuur die intact is met een redelijk gave bebouwing. Het lint gaat over in de Kastanjelaan en de Weltevreden. Voor deze wegen geldt ander welstandsbeleid en dient bij eventuele ruimtelijke ontwikkelingen rekening te worden gehouden met provinciaal beleid.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen de bovenstaande gebieden dient rekening te worden gehouden met de cultuurhistorische waarden. Zo moet de nieuwbouw worden ingepast binnen de bestaande structuur. Ingrepen ten nadele van de waarden is in principe niet toegestaan. Binnen een ruimtelijk plan ten behoeve van ontwikkeling binnen deze gebieden, moet ruim aandacht worden gegeven aan hoe het nieuwe plan past binnen de gegeven waarden.

Aangezien binnen dit bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt, is dit aspect verder niet van belang.

Monumenten

Binnen het plangebied is een aantal rijks- en gemeentelijke monumenten gelegen. De rijksmonumenten worden beschermd door de Monumentenwet. De monumenten leveren een belangrijke bijdrage aan de sfeer en de herkenningspunten van het centrum. De monumenten zijn verder niet in dit bestemmingsplan aangeduid.

Rijksmonumenten

Gemeentelijke monumenten

De archeologische verwachtingswaarden worden in het bestemmingsplan vastgelegd middels een dubbelbestemming Waarde - Archeologie. Binnen deze dubbelbestemming zijn de verschillende waarden verder uitgesplitst met aanduidingen. Voordat binnen de gebieden werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grondroerende activiteiten worden gepleegd, zal eerst uit archeologisch onderzoek moeten blijken of er archeologische resten aanwezig zijn. Met het opnemen van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' wordt de archeologische waarde voldoende beschermd door het bestemmingsplan.

Voor een gedeelte van het centrum zijn er cultuurhistorische waarden aanwezig. In het bestemmingsplan is de ruimtelijke indeling van het centrumgebied vastgelegd door middel van gedetailleerde bestemmingen, zoals verkeer-verblijfsgebied voor de Hoofdstraat, Centrum voor o.a. de historische bebouwing en Groen -Park voor het Park Rusthoff. De functies zijn hiermee beschermd. Daarnaast wordt met dit bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt die de cultuurhistorische waarde aan zouden kunnen tasten. In het plangebied is ook een aantal rijks- en gemeentelijke monumenten gelegen. Deze gebouwen worden beschermd door de Monumentenwet en zijn daardoor niet expliciet opgenomen in dit bestemmingsplan. Bij eventuele ontwikkelingen binnen de gebieden die een bepaalde cultuurhistorische waarde hebben moet goed onderbouwd worden hoe de ontwikkeling past binnen de daar aanwezige waarden en hoe deze waarden niet worden geschaad.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang om bij ontwikkelingen de bodemkwaliteit te onderzoeken. Bij functiewijzigingen moet gekeken worden of de bodemkwaliteit voldoende kwaliteit is ten dienste van de beoogde nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen moeten bij voorkeur op schone grond worden gerealiseerd.

De provincie hanteert als richtlijn dat bij de beoordeling van ruimtelijke plannen, waar nieuwe ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt, in ieder geval het eerste deel van een verkennend bodemonderzoek moet worden verricht. Dit is het historisch onderzoek. Als uit dit onderzoek blijkt dat binnen de nieuwe bestemmingen sprake is geweest van een activiteit met een verhoogd risico op verontreiniging, dan is een volledig verkennend bodemonderzoek noodzakelijk.

Dit bestemmingsplan biedt geen nieuwe bouwmogelijkheden voor woningen of gebouwen anderzijds. Daarnaast worden geen nieuwe functies mogelijk gemaakt. Dit bestemmingsplan biedt daarmee niet direct de mogelijkheid voor verstoringen van de bodem. Wel zijn in dit bestemmingsplan wijzigingsbevoegdheden opgenomen. In de wijzigingsregels is opgenomen dat een (verkennend) bodemonderzoek uitgevoerd dient te worden, voordat uitvoering gegeven mag worden aan de wijzigingsmogelijkheid. Hiermee is de kwaliteit van de bodem bij eventuele ontwikkelingen gegarandeerd.

Niet alleen bij het gebruik maken van de wijzigingsmogelijkheid, maar ook bij andere eventuele ontwikkelingen, waarbij functiewijziging plaats vindt of een andere manier de bodem wordt verstoord, zal in het kader van dat project een (verkennend) bodemonderzoek uitgevoerd moeten worden. Indien de resultaten van het bodemonderzoek daartoe geen aanleiding geven, is het uitvoeren van verder onderzoek niet noodzakelijk.

Naar aanleiding van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het aspect bodem de vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan niet in de weg staat.

Vogel- en Habitatrichtlijnen

De Vogelrichtlijn beschermt vogelsoorten die zijn genoemd in Bijlage I van de richtlijn. De Habitatrichtlijn omvat naast de bescherming van planten en dieren in gebieden die worden aangeduid als Habitatgebied, ook de bescherming van verschillende planten- en diersoorten op zich. De Vogel- en Habitatrichtlijngebieden zijn samengevoegd in "Natura 2000". Het plangebied valt niet binnen een Natura 2000-gebied; evenmin ligt een Natura2000-gebied in de directe omgeving van het plangebied.

Flora- en faunawet

De Flora- en faunawet heeft als doel de populatie van de in het wild voorkomende soorten in stand te houden. Een ander doel is dat niet alleen de zeldzame soorten, maar ook alle in het wild levende planten en dieren in principe met rust gelaten worden. De planten en dieren kunnen op drie manieren beschermd worden:

• door het verbieden van handelingen die de instandhouding van in het wild levende planten en dieren direct in gevaar zouden kunnen brengen;
• kleine objecten of gebieden, die van groot belang zijn voor het voortbestaan van een bepaalde soort kunnen worden aangewezen als beschermd gebied respectievelijk beschermde leefomgeving;
• een soort kan opgenomen worden op de Rode Lijst. Voor de soorten die op deze lijst staan is de overheid verplicht speciale beschermingsmaatregelen te treffen.

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals een staats- of beschermd natuurmonument of Natura 2000-gebied. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur (PEHS). Het meest nabij gelegen onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur zijn de Kagerplassen in de Hemmeerpolder op circa 800 m afstand. Dit gebied ligt ten zuiden van de snelweg A44 en de spoorlijn, zie figuur 4.6. Aangezien geen ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt middels dit bestemmingsplan en sprake is van een ruime afstand, met daartussen de snelweg en spoorlijn, komt de gebiedsbescherming in deze paragraaf niet meer aan de orde.

Figuur 4.6 Plangebied ten opzichte van de Provinciale ecologische hoofdstructuur (PEHS).

Wijziging Groen bestemmingen

Op enkele locaties in het plangebied is de groenbestemming gewijzigd naar de bestemming 'Verkeer' of 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Deze gronden zijn nu nog in gebruik als groenstroken, maar de gemeente heeft de verwachting dat deze gronden in de toekomst noodzakelijk zijn als verkeersbestemming. De locaties zijn over het algemeen kleinschalige, goed onderhouden groenstroken. Hierdoor zullen op deze locaties geen beschermde diersoorten gevestigd zijn. Het is dan ook de verwachting dat met de bestemmingswijziging geen beschermde soorten worden aangetast. Mocht bij de iintieve omzetting van het groen naar verkeer een ecologisch onderzoek toch noodzakelijk blijken, dan wordt dit onderzoek terzijnertijd uitgevoerd.

Soortenbescherming

Binnen bestemmingsplan Sassenheim-Centrum is sprake van een aantal (toekomstige) ruimtelijke initiatieven. Deze zijn echter nog niet voldoende uitgekristalliseerd om op te nemen in dit plan en zijn met een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Indien meer duidelijkheid bestaat over de ontwikkeling zal dit in een separaat plan juridisch-planologisch worden vastgelegd. Bij de wijzigingsbevoegdheden die in dit plan zijn opgenomen zijn in de regels ruimtelijke randvoorwaarden opgenomen. Om gebruik te maken van een wijzigingsbevoegdheid, zal in de ruimtelijke procedure worden onderzocht of verstoring van flora en fauna plaatsvindt door de beoogde ontwikkeling. Indien dit het geval is, zullen compenserende of mitigerende maatregelen worden getroffen.

Bij de wijzigingsbevoegdheden die in dit plan zijn opgenomen zijn in de regels ruimtelijke randvoorwaarden opgenomen. Om gebruik te maken van een wijzigingsbevoegdheid, zal in de ruimtelijke procedure worden onderzocht of verstoring van flora en fauna plaatsvindt door de beoogde ontwikkeling. Indien dit het geval is, zullen compenserende of mitigerende maatregelen worden getroffen.

Voorliggend bestemmingsplan maakt geen directe nieuwe ontwikkelingen mogelijk die invloed kunnen hebben op de flora en fauna binnen het plangebied. Mocht in de toekomst een locatie worden (her-)ontwikkeld, bijvoorbeeld middels een wijzigingsplan, dan zal een flora- en faunaonderzoek moeten plaatsvinden om te bezien welke effecten die ontwikkeling heeft op de flora en fauna.

Voor het bestemmingsplan is de watertoets wettelijk van toepassing. De watertoets is een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. De watertoets heeft als doel 'het voorkomen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer'.

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen die betrekking hebben op de waterhuishouding. Deze hebben allen als doel 'een duurzaam waterbeheer, zowel kwalitatief als kwantitatief'. De volgende beleidsstukken zijn van toepassing:

Europees

• Kaderrichtlijn Water (KRW).

Nationaal

• Nationale Waterplan (NW);
• Waterbeleid voor de 21e eeuw (WB21);
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW);

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan 2010 – 2015.

Deze beleidsstukken hebben eveneens hun vertaling gekregen in het Waterbeheerplan 2010-2015 (WBP) die opgesteld is door het Hoogheemraadschap van Rijnland. Onderstaand is dit beleid samengevat. In het kader van het vooroverleg zal overleg worden gevoerd met de waterbeheerder, waarna de opmerkingen van de waterbeheerder worden verwerkt in deze waterparagraaf.

In het plangebied wordt het waterbeheer gevoerd door het Hoogheemraadschap van Rijnland. In het kader van het vooroverleg is overleg gevoerd met de waterbeheerder. De opmerkingen van de waterbeheerder zijn verwerkt in deze waterparagraaf.

Waterbeheerplan van Rijnland

Voor de planperiode 2010-2015 is het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water.

De handreiking Watertoetsproces bij Rijnland beschrijft hoe het hoogheemraadschap omgaat met de watertoets. Tevens wordt beschreven wat zij van derden verwacht in geval van ruimtelijke ontwikkelingen en plannen.

Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
• Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
• Andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren.

Beleid Riolering en afvalwaterzuivering

Rijnland streeft naar samenwerking in de afvalwaterketen en wil hierover graag adviseren. Rijnland geeft de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater. Naast een voorkeursvolgorde voor afvalwater geldt voor de behandeling van hemelwater de zorgplicht. Rijnland geeft daarbij de voorkeur aan brongerichte maatregelen boven 'end-of-pipe' maatregelen.

Hemelwater kan de capaciteit van riolering en zuivering aanzienlijk belasten. Dat is niet wenselijk en vaak ook niet nodig. Zeker bij nieuwbouwontwikkelingen is het gescheiden aanbieden van hemelwater en afvalwater vaak een doelmatige maatregel. Rijnland volgt hierbij de voorkeursvolgorde (rijksbeleid), waarbij voorop staat het voorkomen van het ontstaan van afvalwater, als er afvalwater is het zoveel mogelijk beperken van verontreiniging en waar mogelijk afvalwaterstromen scheiden. De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). De uiteindelijke afweging wordt lokaal gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat.

Het te lozen hemelwater mag geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater veroorzaken. Maatregelen om dit te bereiken zijn duurzaam bouwen, infiltratie, het toepassen van berm- of bodempassage en straatkolken met extra voorzieningen. Als ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en hoogheemraadschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of - als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het hoogheemraadschap kiezen voor een generieke 'end-of-pipe' aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

Figuur 4.7 Leggerkaart Hoogheemraadschap Rijnland.

Het plangebied ligt gedeeltelijk in de Floris Schouten Vrouwenpolder. In figuur 4.7 is de waterhuishoudkundige situatie in het plangebied weergegeven. De watergang aan de Parklaan heeft een boezemkering en een beschermingszone, waarbinnen op basis van de Keur voor werkzaamheden een vergunning moet worden aangevraagd bij het Hoogheemraadschap Van Rijnland.

Binnen het plangebied is alleen aan de zuidzijde een watergang aangewezen als waterkering met een beschermingszone. Onder de Sint Antioniuslaan loopt een lange duiker, die een wezenlijk onderdeel uitmaakt van de afwateringsstructuur van een groot deel van het plangebied. Daarnaast staat er op de kop van de watergang lans de Dr. de Visserlaan bij de Menneweg een gemaal.

Binnen het bestemmingsplan is sprake van een aantal ruimtelijke initiatieven. Deze zijn echter nog niet voldoende uitgekristalliseerd om met directe bouwtitels op te nemen in dit plan. Indien meer duidelijkheid bestaat over de ontwikkeling zal dit in een separaat plan juridisch-planologisch worden vastgelegd.

Ter voorbereiding op enkele ontwikkelingen zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen. In de regels zijn hiervoor ruimtelijke randvoorwaarden opgenomen. Bij de definitieve uitwerking van het wijzigingsplan zal moeten worden gekeken naar eventueel water compenserende maatregelen. Indien de ontwikkeling meer dan 500 m², maar minder dan 10.000 m² aan nieuw verhard oppervlak mogelijk maakt, dan moet minimaal 15% van het nieuw aan te verhard oppervlak worden gecompenseerd met extra open water.

Binnen het bestemmingsplan zijn geen directe bouwontwikkelingen opgenomen. Hierdoor vinden geen veranderingen in de waterhuishouding plaats. Bij toekomstige ontwikkelingen, zoals bij gebruikmaking van een van de wijzigingsbevoegdheden, dient onderzoek gedaan te worden naar de invloed op de waterhuishouding en dient daarnaast rekening te worden gehouden met mogelijke compensatie.

In het Besluit m.e.r. is bepaald dat een milieueffectbeoordeling uitgevoerd moet worden als een projectactiviteit nadelige gevolgen heeft voor het milieu. Dergelijke projectactiviteiten zijn genoemd in bijlage D van het Besluit m.e.r.. Het bestemmingsplan bevat 7 locaties met wijzigingsbevoegdheden. De beschreven activiteiten worden genoemd in de D-lijst (categorie D, 11.2 stedelijk ontwikkelingsproject). Daarom heeft de Omgevingsdienst een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd die uitwijst of de (mogelijke) ontwikkelingen samen leiden tot significante effecten op het milieu en de leefomgeving. De beoordeling is gebaseerd op de drie onderwerpen genoemd in bijlage III van de Europese m.e.r.-richtlijn. De vormvrije m.e.r.-beoordeling is hieronder opgenomen.

1) Kenmerken van het project

Zoals te zien is in tabel 2 tellen de ontwikkelingen die met de wijzigingsbevoegdheid mogelijk zijn alles bij elkaar nog geen 100 woningen, tot 2.000 m² bvo winkels en een maatschappelijke functie. Daarmee liggen ze ver onder drempelwaarde voor een formele m.e.r.-beoordeling (2.000 woningen). De ontwikkeling van woningen en winkels heeft geen bijzondere effecten op de omgeving.

2) Plaats van het project

De locaties liggen in bestaand stedelijk gebied. Aanwezige archeologische waarden worden in het bestemmingsplan al beschermd. In de omgeving ligt nog meer stedelijk gebied.

3) Kenmerken van het potentiële effect

Ontwikkelingen kunnen hooguit een plaatselijk effect hebben, zoals een kleine toename van het verkeer op omliggende wegen. Bij het gebruikmaken van de wijzigingsbevoegdheid kan hiermee rekening worden gehouden.

Gelet op bovenstaande overwegingen verwachten wij geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Het milieubelang wordt in het bestemmingsplan Sassenheim-Centrum voldoende afgewogen. Een formele m.e.r.-beoordeling is niet nodig.

Het Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw (RBDS) is in 2007 door de gemeente Teylingen vastgesteld en is jaarlijks door de Omgevingsdienst geactualiseerd. In het RBDS is onder meer een ambitietabel opgenomen met basis- en extra ambities voor duurzame stedenbouw. De Duurzaamheidsagenda Teylingen 2011-2014 (2011) verwijst naar het RBDS en noemt de volgende doelstelling voor duurzame gebiedsontwikkeling: "Bij duurzame gebiedsontwikkeling worden ook de behoeften van toekomstige generaties meegenomen in het proces. Daarbij wordt gezocht naar evenwicht tussen People, Planet en Profit. Bij duurzame gebiedsontwikkeling is duurzaamheid dus leidend. Voor alle gebiedsontwikkelingen in onze gemeente is ons uitgangspunt het basisniveau uit het RBDS, met waar mogelijk voor één of meer deelaspecten een hoger niveau (zie www.odwh.nl/rbds). Wanneer DPL (DuurzaamheidsProfiel van een Locatie) als instrument wordt gebruikt, is het uitgangspunt een score van minimaal zeven. We streven naar het maximaal haalbare bij de actuele stand van de techniek. Waar de gemeente zelf initiatiefnemer is, zetten we hier op in. Waar private partijen initiatiefnemer zijn, nodigt de gemeente deze uit om mee te gaan in ons streven. We ondersteunen hen daarbij maximaal."(Duurzaamheidsagenda Teylingen, p.26).

Voor de woning- en utiliteitsbouw worden de duurzaamheidsprestaties berekend met het instrument GPR-Gebouw. De ontwikkelaar informeert de gemeente met een GPR-Gebouw berekening (meest recente versie) of een gelijkwaardig rekeninstrument (Greencalc of BREEAM) of aan de regionale ambitie wordt voldaan. De ontwikkelaar krijgt daarvoor van de gemeente een intakeformulier GPR-Gebouw. Op basis van een ingevuld intakeformulier ontvangt de ontwikkelaar een gratis sublicentie GPR-Gebouw. Voor elk thema geeft GPR-gebouw een kwaliteitsoordeel op een schaal van 1 tot 10. Een score van 6,0 (voor energie 6,8) komt overeen met het Bouwbesluit (nieuwbouw).

De regionale en gemeentelijke ambitie is:

• een score van minimaal 8.0 voor gemeentelijke gebouwen;
• een score van minimaal 7.0 voor overige gebouwen.

Concluderend kan worden gesteld dat de gemeente Teylingen zich extra wil inspannen voor duurzaam bouwen en duurzame stedenbouw. Dit betekent dat zij bij projecten bij voorkeur de opgestelde kaders toepast en in beginsel streeft naar een hoger ambitieniveau dan de wettelijk geldende normen. Ontwikkelingen die in de toekomst binnen het plangebied zullen plaatsvinden, zullen ook aan de genoemde kaders worden getoetst.

Het is noodzakelijk om in bestemmingsplannen aan te geven in hoeverre de voorgestane plannen en bestemmingen financieel uitvoerbaar zijn en wie de risicodragende partij is.

In dit bestemmingsplan zijn 7 wijzigingsmogelijkheden opgenomen. Hiermee is het mogelijk om een gedeelte van het bestemmingsplan te wijzigen, naar de in de regels gespecificeerde bouw- en gebruiksmogelijkheden. Binnen dit bestemmingsplan is geen sprake van een bouwplan, zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Het opstellen van een exploitatieplan is dan ook niet vereist.

Indien gebruik gemaakt wordt van de wijzigingsmogelijkheden, moet in het kader van afdeling 6.4 Wro een exploitatieplan worden opgesteld. Hier kan van worden afgeweken indien het kostenverhaal anderzijds is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst.

Het voorontwerpbestemmingsplan is op grond van de gemeentelijke inspraakverordening ter inzage gelegd. Daarnaast is een inloopavond over het voorontwerp georganiseerd, waarbij een ieder de mogelijkheid heeft gekregen om een inspraakreactie in te dienen. In een separate notitie zijn de inspraakreacties samengevat en voorzien van beantwoording. De notitie is in het ontwerpbestemmingsplan als Bijlage 3 Inspraak- en vooroverlegnotitie toegevoegd.

Het ontwerpbestemmingsplan wordt nu gedurende 6 weken ter inzage gelegd. In deze periode kunnen zienswijzen worden ingediend bij de gemeenteraad.

Het voorontwerpbestemmingsplan Sassenheim-Centrum wordt in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening naar de volgende personen en instanties toegezonden:

1. 1. Hoogheemraadschap van Rijnland;
2. 2. Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland;
3. 3. Ministerie van Infrastructuur & Milieu/Rijkswaterstaat;
4. 4. Ministerie van Economische Zaken, Landbouw & Innovatie/Energie;
5. 5. Ministerie van Defensie;
6. 6. Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed;
7. 7. Regionale Brandweer Hollands-Midden;
8. 8. Brandweer VRHM;
9. 9. Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland;
10. 10. Gasunie;
11. 11. TenneT TSO B.V.;
12. 12. Dunea;
13. 13. Kamer van Koophandel Den Haag;
14. 14. Gemeente Lisse;
15. 15. Alliander;
16. 16. Teylingen Ondernemers Vereniging.

Naar aanleiding van het vooroverleg hebben 3 instanties gereageerd op het voorontwerpbestemmingsplan. De vooroverlegreacties zijn samengevat en voorzien van beantwoording. De notitie is in het ontwerpbestemmingsplan als Bijlage 3 Inspraak- envooroverlegnotitie toegevoegd en de beantwoording is in dit bestemmingsplan verwerkt.

Het ontwerpbestemmingsplan Sassenheim-Centrum heeft met de daarbij behorende stukken overeenkomstig de Uniforme Openbare Voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht) vanaf 6 mei 2013 tot en met 16 juni 2013 ter inzage gelegen. Binnen deze termijn kon een ieder zijn/haar zienswijze schriftelijk of mondeling kenbaar maken. Er zijn 6 schriftelijke zienswijzen ontvangen, van zowel burgers (en namens burgers) als instanties. De ingediende zienswijzen zijn binnen de inzagetermijn ontvangen en zijn dus ontvankelijk.

De zienswijzen zijn in de Nota van beantwoording zienswijzen Sassenheim-Centrum samengevat en voorzien van een reactie. Aan het einde van iedere zienswijze wordt geconcludeerd of de ingediende zienswijze leidt tot een aanpassing van het bestemmingsplan. Het gemeentebestuur legt het ontwerpbestemmingsplan met een beantwoording van de zienswijzen voor aan de gemeenteraad met het voorstel om het bestemmingsplan (met de voorgestelde wijzigingen) vast te stellen.

Het vastgestelde bestemmingsplan wordt vervolgens ter inzage gelegd waarbij degene die een zienswijze bij de gemeente heeft ingediend desgewenst ook beroep in kan stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Tegen de wijzigingen bij vaststelling van het bestemmingsplan kan een ieder beroep instellen. Personen die aantoonbaar kunnen maken dat ze niet in staat zijn geweest tegen het ontwerpbestemmingsplan een zienswijze in te dienen, kunnen alsnog beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Dit kan echter alleen in uitzonderlijke situaties.

Het college van burgemeester en wethouders heeft de nota Handhaving 2007-2010 op 22 april 2008 vastgesteld. Deze nota geeft aan hoe de gemeente de komende vier jaar de handhaving wil versterken. De nota is vooral bedoeld als kader waarbinnen de gemeente acties opstart. Deze acties gaan over de verschillende terreinen van handhaving. Dit zijn bouw- en woningtoezicht, openbare orde en milieu. In de nota gaat het vooral over beleidsvoornemens en de met ingang van 2008 op te stellen uitvoeringsprogramma's op de diverse gebieden. Ook wordt beschreven hoe de gemeente de samenwerking tussen de verschillende instanties (politie, Omgevingsdienst, Hoogheemraadschap van Rijnland, provincie Zuid-Holland) wil versterken. Op enkele punten is ook al concreet beleid opgenomen, bijvoorbeeld als het gaat om gedogen, de wijze van het opleggen van sancties (boetes bijvoorbeeld) en het al dan niet toestaan van permanente bewoning van kampeermiddelen en recreatiewoningen. Ook is er aandacht voor de manier waarop de inwoners geïnformeerd worden, over welke regels er gelden in de gemeente en het hoe en waarom van handhaving.

Door de gemeente is een prioriteitstelling opgesteld. Belangrijkste speerpunten van het handhavingsbeleid zijn:

1. 1. toezicht op zaken die met veiligheid te maken hebben:
   1. a. brandveiligheid;
   2. b. veiligheid bij het bouwen;
   3. c. reageren op meldingen en woningklachten die met veiligheid van doen hebben.
2. 2. toezicht op illegaal gebruik in het buitengebied:
   1. a. naleving van bestemmingsplanregels als het gaat om illegaal gebruik en bewoning in het buitengebied;
   2. b. handhaving in het buitengebied.

Daarnaast moet de reguliere handhaving op vergunningen (bouwen zonder of in strijd met de vergunning) op niveau blijven.

De handhaving van de regelgeving vervat in dit bestemmingsplan is de bevoegdheid van burgemeester en wethouders. Het gaat daarmee met name om de regels inzake het bouwen en het gebruik van gronden en bouwwerken. In het Bro is een algemeen verbod opgenomen om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met de bestemming. Een aantal vormen van gebruik wordt specifiek aangeduid als strijdig met de bestemming, om handhavend optreden hiertegen goed mogelijk te maken. Uiteraard betreft het hier een niet-limitatieve opsomming.

Handhaving van dit plan is van belang om de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid in stand te houden. Daarnaast heeft handhaving uiteraard ook een belangrijke functie in het kader van de rechtszekerheid en rechtsgelijkheid.

De regels in dit plan zijn voldoende duidelijk, concreet en toepasbaar om te kunnen handhaven. Handhaving van het plan zal in de praktijk primair plaatsvinden via de bestemmingsplantoets in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen en door feitelijk toezicht op de aanwezigheid van bouwwerken en op gebruiksactiviteiten. Binnen de gemeente heeft de afdeling bouw- en woningtoezicht hierin een centrale taakstelling. Bij gebleken strijdigheid met het plan wordt, afhankelijk van de prioriteitstelling uit de Nota Handhaving 2007-2010, een handhavingstraject ingezet.