In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan 'Rijnsburgerweg 6, Voorhout' met identificatienummer NL.IMRO.1525.BP2014TEY01031-0401 van de gemeente Teylingen.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regelsen de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een toevoeging van een afzonderlijke ruimte aan een hoofdgebouw, dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een bijgebouw of 'overkapping' gebouwd tegen een op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw en/of tegen een op hetzelfde perceel gelegen aan en/of uitbouw en/óf tegen een ander tegen dit hoofdgebouw gebouwd bijgebouw of overkapping.

een vrij beroep, waarvan de activiteiten niet publiek gericht zijn, dat op kleine schaal in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning primair haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie. Zoals arts, notaris of advocaat;

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de achtergevel van het hoofdgebouw of achter een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan. Zie Figuur 2 in lid 1.58.2

een onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1. a. bij bebouwing: een gebouw of een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand is gekomen of tot stand zal komen met in achtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet en/of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
2. b. bij gebruik: het legale gebruik zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan ter inzage is gelegd.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet en/of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke hoogte of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, dit met inbegrip van de begane grond en een dakterras en met uitsluiting van een zolder en kelder, die beiden lager zijn dan 1,5 m of niet voor verblijf geschikt zijn.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

een buitenruimte, behorende bij het gebruik van het hoofdgebouw, dat bovenop het gehele of een gedeelte van een hoofdgebouw, aanbouw of uitbouw is gesitueerd.

de bouwlaag op de begane grond.

een ruimte, waarin de hoofdtoegang van de woning is gelegen.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

de volgens het kadaster geldende grens van het erf; indien er sprake is van meer aaneengebouwde woningen op één kadastraal perceel, is dit de feitelijke grens van het erf behorende bij de betreffende woning.

1. a. is een uitgebouwd venster en bestaat hoofdzakelijk uit doorzichtige delen;
2. b. is rechtstreeks toegankelijk vanuit achtergelegen ruimte en vormt één geheel hiermee;
3. c. is geen entreeportaal van de woning;
4. d. tot een erker kan ook een onder het raam gelegen borstwering behoren;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

persoon of groep van personen, die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; bedrijfsmatige kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen.

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Activiteitenbesluit, en voor zover de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij hoort.

een constructie, die onderdeel uitmaakt van de erfafscheiding, waarbij de hoogte en de langste zijde van het grondvlak van de kolom een verhouding hebben van minimaal 2:1 en de langste zijde en de kortste zijde van dit grondvlak een verhouding hebben van maximaal 2:1.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

Weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid onder b van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

erfafscheidingen bestaande uit lichte constructie met een overwegend transparante uitstraling.

een bouwkundige constructie van enig omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

een ruimte, die voor mensen toegankelijk is en gelegen is onder peil.

1. a. de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer voor gebouwen indien de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer ligt tussen 0 en 0,15 m boven het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein;
2. b. in alle andere gevallen is dit de bovenkant van het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een seksinrichting of een escortbedrijf.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte in een gebouw of een vaartuig, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof het bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden; hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, escortbedrijf, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

een bedrijfsmatige activiteit gericht op het verrichten van seksuele handelingen en/of het verrichten van erotisch/pornografische vertoningen.

een vergroting van een ruimte van een hoofdgebouw, dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

voorheen plankaart; de digitale kaart, waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangegeven.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of ''uitstraling'' als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de lijn waarin de voorgevel van een hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan. Zie Figuur 1 in lid 1.58.1

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een niet-aangebouwde woning.

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een haag van circa 1,5 m hoog die verwaaide druppels gewasbeschermingsmiddelen of meststoffen afvangt.

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor huisvesting van niet meer dan één huishouden.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van het hoofdgebouw en tussen een denkbeeldige lijn in het verlengde van de voor- en achtergevel van het hoofdgebouw. Zie Figuur 2 in lid 1.58.2.

Bij het toepassen van deze regels wordt als volgt gemeten/gerekend:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot bouwperceelsgrenzen wordt daar gemeten waar deze afstand het kleinst is.

1. a. ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uizondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Bij ondergrondsbouwen: vanaf peil tot aan de bovenkant van de laagst gelegen afgewerkte vloer onder peil van een bouwwerk/gebouw.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren; bij afwezigheid van een gevel: de rand van het bouwwerk geprojecteerd op het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens het geldende Bouwbesluit.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de beganegrondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

het overdekte grondoppervlak, dat loodrecht gelegen is onder het dakoppervlak.

De diepte van aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en –overkappingen aan de achtergevel wordt gemeten haaks vanuit de betreffende achtergevel van het hoofdgebouw.

De breedte van aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en –overkappingen aan de zijgevel wordt gemeten haaks vanuit de betreffende zijgevel van het hoofdgebouw.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen, water en voetpaden;
2. b. natuurvriendelijke oevers;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'landschapswaarden' een strook met een landschappelijk karakter met inheemse beplanting, die is ingericht op een wijze zoals omschreven op bladzijde 16 van 'Rijnsburgerweg 6 Inpassingsplan'- die als bijlage 1 aan de regels is toegevoegd;
4. d. nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, bedraagt ten hoogste 2 m.

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. parkeren bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
3. c. perceelontsluitingen;
4. d. erkers ten behoeve van het wonen;
5. e. luifel ter plaatse van entree van hoofdgebouw;
6. f. nutsvoorzieningen.

Met betrekking tot het gebruik geldt de volgende regel:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - parkeren op eigen erf 2' is het niet toegestaan de gronden ter plaatse zodanig in te richten, dat het parkeren van minimaal 2 auto's niet mogelijk is.

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, nustvoorzieningen, water, speelvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van gescheiden inzameling en wegmeubilair.

5.2 Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. de bouwhoogte van windschermen bedraagt ten hoogste 1,5 m;
4. d. de bouwhoogte van vlaggenmasten bedraagt ten hoogste 9 m.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeer te water en oeververbindingen;
2. b. water ten behoeve van de waterhuishouding en natuurvriendelijke oevers;
3. c. bruggen, duikers en steigers.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling of de verlichting en bruggen bedraagt ten hoogste 3 m.

De voor Wonen - 11 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in vrijstaande woningen met de mogelijkheid van aan-huis-gebonden beroepen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, tuinen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en hiervoor gelden de volgende regels:

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.1 voor het toestaan van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met in achtneming van de volgende regels:

1. a. de activiteiten worden door de bewoner uitgeoefend;
2. b. de woning behoudt in overwegende mate haar woonfunctie en heeft een ruimtelijke uitstraling, die met de woonfunctie in overeenstemming is;
3. c. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m²;
4. d. het is niet toegestaan om vrijstaande bijgebouwen voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in gebruik te nemen;
5. e. het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
6. f. ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
7. g. seksinrichtingen zijn niet toegestaan.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) – tevens bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 8.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd van een archeologisch onderzoek, zoals gesteld in de kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie, waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld, dan wel anders dan met een archeologisch onderzoek, kan aantonen dat de grond zodanig is verstoord dat er geen archeologische waarden te verwachten zijn;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op:
      • het behoud van de archeologische resten in de bodem;
      • het doen van opgravingen;
      • het begeleiden van het bouwrijp maken en van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige.
3. c. het bepaalde in lid 8.2 onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en/of waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. er geen grondwerk wordt verricht dieper dan 30 cm onder maaiveld en er geen hei- en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht óf het te bouwen oppervlak een omvang heeft die kleiner is dan 100 m².

Burgemeester en wethouders kunnen met toepassing van artikel 3.6 1e lid onder a van de Wet ruimtelijke ordening, geheel of gedeeltelijk de verbeelding van het bestemmingsplan te wijzigen door:

1. a. op de verbeelding de aanduiding Waarde-Archeologie geheel of gedeeltelijk te doen vervallen of van omvang te veranderen indien op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische bescherming of zorg nodig is;
2. b. op gronden alsnog de aanduiding Waarde-Archeologie te leggen indien uit archeologisch onderzoek blijkt, dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn.

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - mede bestemd voor de waterkering.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 9.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.2. Deze vergunning wordt verleend, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het waterkeringsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Hiervoor is een schriftelijk advies nodig van de beheerder van de waterkering.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'natuurvriendelijke oever' is het aanleggen van een natuurvriendelijke oever over een lengte van minimaal 57 meter toegestaan, waarbij rekening gehouden dient te worden met de volgende voorwaarden:

1. a. De situering van de natuurvriendelijke oever dient plaats te vinden conform de tekening op bladzijde 16 van 'Rijnsburgerweg 6 Inpassingsplan';
2. b. de natuurvriendelijke oever dient te worden aangelegd overeenkomstig de beschrijving van de natuurvriendelijke oever op bladzijde 19 van 'Rijnsburgerweg 6 Inpassingsplan'.

'Rijnsburgerweg 6 Inpassingsplan' is als bijlage 1 aan de regels is toegevoegd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. 1. De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen mogen worden overschreden door:
   1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen en veranda's, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt;
   2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, zoals dakoverstekken, gevelversieringen en funderingen, mits de overschrijding ten hoogste 1m bedraagt mits de overschrijding ten hoogste 1 m bedraagt;
2. 2. De bouw- en bestemmingsgrenzen mogen worden overschreden, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken, door:
   1. a. ondergeschikte bouwdelen, zoals dakoverstekken, gevelversieringen en funderingen, mits de overschrijding ten hoogste 1m bedraagt.

1. a. Voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Woningwet en/of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;

bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.

2. b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Het bevoegd gezag kan -tenzij hiervoor op grond van hoofdstuk 2 al een omgevingsvergunning kan worden verleend- een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de regels voor overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot. Deze omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

1. a. Het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning of afhankelijke woonruimte is niet toegestaan;
2. b. Het gebruik van woningen anders dan voor één huishouden is niet toegestaan;
3. c. Het gebruik ten behoeve van het wonen is uitsluitend toelaatbaar indien de haag van ten hoogste circa 1,5 m hoog aan de wegzijde, die op basis van de afbeelding op pagina 16 van 'Rijnsburgerweg 6 Inpassingsplan' - die als bijlage 1 aan de regels is toegevoegd - daadwerkelijk gerealiseerd en in stand gehouden wordt;
4. d. Het gebruik ten behoeve van het wonen is uitsluitend toelaatbaar indien een windhaag van circa 1,5 m hoog aan de wegzijde, conform de tekening op pagina 16 van bijlage 1, daadwerkelijk gerealiseerd en in stand gehouden wordt, met dien verstande dat de windhaag (nagenoeg) het hele jaar rond bladdragend is.

Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 3.6, lid 1 sub a van de Wet ruimtelijke ordening de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De wettelijke regelingen, waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van de vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk zoals bedoeld in dit lid onder a, met ten hoogste 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Rijnsburgerweg 6, Voorhout.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van .........

De voorzitter, De griffier,

……………… ………………

De percelen kadastraal bekend gemeente Voorhout sectie A, nummers 5337, 5338 en 5339 (gedeeltelijk), liggende nabij de Rijnsburgerweg 6 in Voorhout, hebben een agrarische bestemming. De percelen zijn primair bestemd als open weidegebied.

De eigenaren van de percelen hebben bij de gemeente een verzoek ingediend voor het bouwen van drie 'Greenportwoningen' zoals opgenomen in de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek (ISG). De gemeente Teylinen heeft het plan beoordeeld en heeft besloten onder voorwaarden medewerking te verlenen aan het plan.

Een 'Greenportwoning' is een woning: -als bedoeld in artikel 2.1.7 lid 4 van de Verordening Ruimte van de Provincie Zuid-Holland d.d. 9 juli 2014, -waarvan de realisatie in het kader van een goede ruimtelijke ordening alleen aanvaardbaar is als de realisering hiervan wordt gecompenseerd door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit op een andere locatie in het ISV gebied overeenkomstig de in het ISV opgenomen ambities, welke onder andere betreffen:

1. a. de aanleg van nieuwe (recreatie)natuur c.q. ecologische verbindingszones en een landschapspark;
2. b. de realisering van waterberging en waterstructuurverbeteringen;
3. c. de uitbreiding van het fietspadennetwerk en de aanleg van stopplaatsen. -waarvan de als gevolg van de realisering noodzakelijke compensatie van het verbeteren van ruimtelijke kwaliteit door middel van het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen in het ISV gebied wordt uitgevoerd door GOMDB.

Om de bouw van de woningen mogelijk te maken is het noodzakelijk om de bestemming van de percelen te wijzigen in "Wonen" en "Tuin".

In het bestemmingsplan is niet de mogelijkheid opgenomen om ter plaatse van de genoemde kavels woningbouw te realiseren. Door middel van het onderhavige bestemmingsplan wordt het bouwen van drie greenportwoningen planologisch - juridisch mogelijk gemaakt.

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de kern Voorhout, in de gemeente Teylingen (Zuid-Holland). De percelen liggen ten westen van het dorp, op circa 300 meter afstand van de Rijnsburgerweg. Het plangebied is kadastraal bekend als: Gemeente Voorhout, sectie A, nummers 5337, 5338 en 5339 (gedeeltelijk).

De onderstaande kaart (zie figuur 1) geeft de ligging en de globale begrenzing van het plangebied. Onderdeel van het plangebied is de erftoegangsweg naar de woningen. Voor de juiste begrenzing wordt verwezen naar de bij dit bestemmingsplan behorende verbeelding.

Figuur 1: Ligging en globale begrenzing van het plangebied (rode lijn)

Het plangebied is gelegen in het geldende bestemmingsplan 'Landelijk gebied 2004 Voorhout, 1^e herziening'. De gronden van het plangebied hebben de bestemming 'Open Weidegebied'. Het realiseren van woningen is in strijd met deze agrarische bestemming. Om deze reden moet een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld voor de bouw van drie woningen binnen het plangebied. Onderhavig bestemmingsplan voorziet hierin.

Onderstaande afbeelding (zie figuur 2) geeft een uitsnede ter hoogte van het plangebied van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan.

Figuur 2: Uitsnede bestemmingsplan Landelijk gebied 2004 Voorhout

Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen de realisatie van 3 woningen mogelijk wordt gemaakt. Hiermee is dat een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan. De gekozen juridische vorm voor dit bestemmingsplan is een gedetailleerd bestemmingsplan. De verbeeldingen de regels zorgen voor een nauwkeurige weergave en beschrijving van wat precies mogelijk is.

Dit plan is opgesteld op basis van de mogelijkheid om in de Duin- en Bollenstreek op geschikte locaties greenportwoningen te kunnen bouwen.

Voordat het bestemmingsplan rechtskracht verkrijgt, dient de procedure te worden doorlopen, zoals deze is neergelegd in de Wet ruimtelijke ordening. Kort weergegeven betreft het, uitgaande dat niet alle betrokken zich direct in het bestemmingsplan kan vinden, de volgende stappen:

1. 1. Ter inzage legging van het voorontwerpbestemmingsplan. In de fase vindt plaats:
   1. a. overleg over het voorontwerpbestemmingsplan met diverse betrokken instanties, waaronder het Waterschap en de Provincie;
   2. b. overleg met belanghebbenden en belangstellenden: inspraak (gemeentelijke inspraakverordening);
   3. c. verwerken resultaten vooroverleg en inspraak;
2. 2. Ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan met de bekendmaking van onder meer de mogelijkheid zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad;
3. 3. Vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad;
4. 4. Beroepsprocedure;
5. 5. Onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De toelichting is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande en toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de juridische planbeschrijving, waarna in hoofdstuk 4 wordt ingezoomd op het beleidskader. De haalbaarheid van het plan wordt in hoofdstuk 5 aangetoond voor wat betreft de relavante milieuaspecten. Hoofdstuk 6 geeft de informatie over de te volgen procedure en in hoofdstuk 7 ten slotte wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan.

De locatie ligt in het strandvlakte en strandwallenlandschap van de Duin- en Bollenstreek. Eeuwenlange trans- en regressie heeft hier in sterke mate het landschap gevormd. Op de bodemkaart is de hoofdstructuur van het landschap goed waar te nemen. Parallel aan de kust liggen langgerekte ruggen van zanderig materiaal, de oude duinen. De oude duinen waren vroeger markant aanwezig in het landschap. Dit waren de plekken waar mensen zich vestigden en waar meerdere (hof)stede’s, landgoederen en buitenplaatsen en dorpen en steden op zijn ontstaan.

Het plangebied ligt midden op de strandwal, op de overgang naar het estuariumlandschap. Door de eeuwen heen is het bodemgebruik in deze streek sterk gewijzigd. Vooral grootschalige zanderijen hebben het gebied vervlakt tot de huidige situatie waarin de verschillen tussen strandwal en strandvlakte geminimaliseerd zijn. Naast het afvoeren van zand zijn ook de kleiige en venige bodem omgekeerd om bollenteelt mogelijk te maken, hetgeen het onderscheid nog sterker vervaagd. De occupatiepatronen en de vestiging van stede’s met de bijbehorende beplanting markeren nog de strandwallen en dus de landschappelijke ontstaansgeschiedenis van dit gebied.

Het plangebied ligt in de polder Hoogeweg. Polder Hoogeweg is een open graslandpolder in het overgangsgebied van strandvlakte naar het vroegere mondingsgebied van de Rijn. In de polder liggen enkele bollenpercelen. De polder is een belangrijk weidevogelgebied zowel in de broedtijd (o.a. Grutto, Tureluur, Slobeend, Zomertaling) als in de winter (o.a. Goudplevier, Wilde Zwaan, Slechtvalk). Ook is de polder van cultuurhistorisch belang vanwege oude verkavelingspatronen en enkele pestbosjes. Van groot belang voor deze polder is de open verbinding met de Elsgeesterpolder. Dit overgangsgebied bestaat uit oud, bultig grasland en bollenvelden in een zanderijlandschap.

Aan de oostzijde grenst de locatie aan bebouwd gebied, met daartussen een brede sloot en een beplantingsstrook van ongeveer 5 meter. Tussen de beplanting en het water ligt een schouwstrook. Aan de westzijde is het openpolderland gelegen. Aan de noordzijde ligt de boerderij van nummer 6 met bijgebouwen, boomgaard en dierenwei, tuinen en een royale volwassen beplanting, waaronder volwassen bomen (20 meter hoog). Aan de zuidzijde ligt een rand van het seminariumgebied met nieuwbouw. Deze rand is landschappelijk goed ingepast met een stevige beplanting en een brede sloot. Het plangebied is momenteel in gebruik als weiland. In dit weiland wordt hobbymatig vee geweid.

De onderstaande foto's geven een indruk van het te ontwikkelen perceel.

Foto plangebied genomen in zuidoostelijke richting

Foto plangebied genomen in noordwestelijke richting

De locatie is nauwelijks zichtbaar vanuit de omgeving. De locatie wordt bereikt vanaf de Rijnsburgerweg door een poort van groen, min of meer een laantje. Het plangebied ligt op meer dan 275 meter van de weg en is niet zichtbaar vanaf de aansluiting met de Rijnsburgerweg. De locatie is alleen zichtbaar vanuit een bocht in de Rijnsburgerweg, dit ligt ongeveer op 1 kilometer afstand. Hier is de rand van de recent gerealiseerde woningen zichtbaar en zal de rand bebouwing daarvoor ook zichtbaar kunnen zijn.

In de toekomstige situatie worden op het perceel weiland een drietal kavels gerealiseerd. De kavels hebben ieder een oppervlakte van 600 m². De kavels die op de onderstaande afbeelding met de nummers 1 en 2 zijn aangegeven hebben een afmeting van circa 33 meter bij 18 meter. De derde kavel heeft een afmeting vam circa 20 meter bij 30 meter. Binnen deze kavels zijn bouwvlakken gesitueerd waarop de greenportwoningen gebouwd dienen te worden. De situering van de kavels met bouwvlakken is in figuur 3 weergegeven.

Figuur 3: Situering van de kavels met de bouwlakken

De woningen worden ten zuidoosten van de bestaande boerderijwoning aan de Rijnsburgerweg 6 gebouwd en ten zuidwesten van Buitenplaats Nieuw Schoonoord. Het gebied ten westen van de woningen is in gebruik als bollengrond.

De drift van gewasbeschermingsmiddelen, die in de bollenteelt worden gebruikt, in de richting van de woningen dient zoveel mogelijk beperkt te worden. De rooilijn van de woningen is op 9 meter van de weg geplaatst om de afstand met de bollenteelt te vergroten. Ook is de entree van de woningen aan de zijkant ongeveer 10 meter verder terug gelegd, ook om deze afstand te vergroten. De voor- en zijtuinen worden zo ingericht dat deze minder intensief gebruikt worden. Het accent voor buiten zijn en buiten spelen ligt aan de achterzijde van de woningen. Op de grens van het kavel zal een haag geplant worden die de drift van gewasmiddelen zoveel mogelijk zal beperken. Deze haag zal 1.50 meter hoog zijn.

Het perceel waarop de woningen worden gerealiseerd ligt op de grens van het bebouwde gebied en de bollengronden. Zie figuur 4, waarin de globale begrenzing van het plangebied met een rode lijn is aangegeven. Het onderhavige bestemmingsplan heeft geen gevolgen voor het areaal aan bollengrond.

Figuur 4: Globale begrenzing van het plangebied woningen (rode lijn)

De onsluiting van de woning vindt plaats door middel van een eigen weg. Deze weg sluit aan op de Rijnsburgerweg. Het parkeren vindt plaats op het eigen erf. Er is ruimte voor hetparkeren van twee auto's per woning.

Voor de bebouwde ruimte streeft de provincie naar een compact, samenhangend enkwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. De provincie zet in op verdichting, concentratie enspecialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD), en ten tweede op eenhierarchie van knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. Dit beleidvoorziet in de maatschappelijke vraag naar betaalbare woningen nabij (stedelijke)voorzieningen, waaronder hoogwaardig openbaar vervoer.

De provincie verstaat onder BSD: ‘het bestaand stedenbouwkundig stelsel van bebouwing, met inbegrip van daartoe bouwrijp gemaakte terreinen, ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid (uitgezonderd glastuinbouw), detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Volgens de ladder voor duurzame verstedelijking moet nieuwe stedelijke ontwikkeling primair plaatsvinden binnen het BSD.

In artikel 2.1.7 lid 4 van de Verordening Ruimte van de Provincie Zuid-Holland d.d. 9 juli 2014, (in werking getreden op 1 augustus 2014), is bepaald dat een bestemmingsplan ook kan voorzien in greenportwoningen als bedoeld in de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek.

In de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek (vastgesteld in december 2009) wordt verwezen naar Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek. Hierin is afgesproken dat in het buitengebied 500 zogenaamde Offensiefwoningen gebouwd mogen worden ter financiering van het herstructureringsproces. Deze Offensiefwoningen worden ook wel aangeduid als Greenportwoningen. De wijze waarop de woningen gebouwd worden is volgens het principe dun en duur.

Het plan van initiatiefnemer is in overeenstemming met dit beleid.

Bosch Slabbers Landschapsarchitecten heeft een inpassingsplan opgesteld voor de drie woningen. Het complete plan is als bijlage 1 aan deze toelichting toegevoegd. Een illustratie van de landschappelijke inpassing van de woningen is in figuur 5 weergegeven.

Figuur 5: Situering bouwkavels

Voor de landschappelijke inbedding en inpassing van deze ontwikkeling wordt voorgesteld om de ontwikkeling zoveel mogelijk te laten aansluiten aan de landschappelijke gegevens van de strandwal. Preciezer geformuleerd: onderdeel uit te laten maken van het ensemble van het seminarium.

Voorgesteld wordt om de landschappelijke middelen in te zetten die gebruikelijk zijn op dit deel van de strandwal, namelijk hagen, bomen en bosstruweel. Op deze wijze blijft de boerderij als bijzonder element in tact, met zijn eigen sfeer en eigen beplanting, en worden de drie nieuwe woningen opgenomen in de logica van de strandwal.

De landschappelijke inbedding bestaat uit vijf onderdelen: de rand langs de weg, de voortuinen, het decor (achterzijde), de zijkanten van de kavels en de rand naar het water (natuurvriendelijke oever).

De rand langs de weg

De rand van de weg wordt zoals eerder in deze rapportage aangegeven een haag voorgesteld met een hoogte van 1.50 meter. Dit is functioneel nodig, maar is ook landschappelijk een zeer passend element in het landschap. Hagen zijn in de duin- en bollenstreek veel voorkomend. Deze werden ingezet langs wegen (tussen akker en weg) of langs erven in de vorm van ligusterhagen. Op de strandwallen in de meer historische context van oude stede wordt juist beukenhaag toegepast. In aansluiting op dat landschappelijke beeld van de "stede" op de strandwal wordt hier beuk voorgesteld. De bestaande knotwilgen kunnen geïntegreerd worden in het beeld, maar mogen op termijn verdwijnen. Knotwilgen zijn meer planten van de strandvlakte dan de strandwallen, ook al is dat in de huidige tijd op deze locatie niet het geval. In de foto genomen vanaf de bocht in de Rijnsburgerweg (pagina 10 bovenaan) is goed te zien hoe de knotwilgen afwijken qua beeld.

De voortuinen

De voortuinen worden rustig en landschappelijk ingericht. Deze visie doet geen uitspraak over de precieze inrichting van de voortuinen, maar adviseert wel om minimaal 3 bomen van de 1e of 2e orde in de voortuinen aan te planten. Deze bomen zullen op termijn boven de woningen uit groeien en zorgen voor een continu landschappelijk beeld in aansluiting op de bestaande bomen langs de entreeweg en de aanpalende percelen. Qua soorten worden hier eiken, lindes, kastanjes of esdoorns voorgesteld. Dit zijn bomen die in de huidige opstanden in aansluiting op de bosschages van de strandwal ook voorkomen.

De zijkanten

Aan de uiterste west- en oostkant wordt voorgesteld om een landschappelijke beplanting aan te brengen met enig volume. Deze strook wordt minimaal 3 meter breed met een landschappelijke, inheemse beplanting. Dit zijn dezelfde soorten als in het decor (volgende alinea) worden toegepast. Met de aanplant wordt voorgesteld om 2 rijen te planten met een afstand van 0,75 meter. Zo kan de beplanting ruim een meter uitgroeien aan weerszijde. Deze landschappelijke beplanting kan eens in de 2 a 3 jaar gesnoeid worden om de breedte van 3 meter niet te overschrijden. Tussen de kavels in wordt voorgesteld dezelfde soorten te planten maar dan in een enkele rij.

Het decor

Het decor voor de nieuwe woningen wordt gevormd door een stevige landschappelijke boszoom op de achterzijde van het kavel. Thans staat daar een sterk uitgedunde strook met bosplantsoen van ongeveer 5 meter breed. Het voorstel is om deze meer volume te geven, minimaal acht meter. Deze strook krijgt een landschappelijk karakter met inheemse beplanting. In deze strook komen nog enkele boomvormers te staan. De boomvormers worden gevormd door eiken, essen en esdoorns. De ondergroeiing is inheems, hierbij kan gedacht worden aan soorten als hazelaar, gelderse roos, rode kornoelje, meidoorn, sleedoorn en veldesdoorn. Het beheer van het decor zal er op gericht moeten zijn de struiken zo royaal mogelijk te laten uitgroeien.

Rand naar het water

Aan de zuidoost / noordoost kant van het plangebied worden natuurvriendelijke oevers aangelegd over een lengte van ongeveer 57 meter om het habitat voor de (strikt) beschermde rugstreeppad te versterken. Voor een goed functionerende natuurvriendelijke oever gelden de volgende zaken:

• de oever wordt vergraven tot een flauw aflopend talud met een verloop van 1: 3 tot 1:5. Hierdoor wordt het water van ondiepe oevers gemakkelijk opgewarmd door de zon. De nieuwe oevers hebben hierdoor tot circa één meter vanaf de waterlijn een ondiepe zone met een diepte van 5 tot 20 centimeter. De oevers dienen vervolgens af te lopen tot een diepte van tenminste een halve meter; dit is noodzakelijk voor de ontwikkeling van larven. Zie ook het getoonde referentiebeeld.
• het water moet zich in de zogenaamde 'pioniersfase' bevinden en blijven. Ter hoogte van ondiepte dient daarom extensief onderhoud te worden uitgevoerd, gericht op dicht ontwikkelde vegetaties. De kans op ongewenste rietontwikkeling langs flauwe oevers is groot, maar is ongewenst voor de rugstreeppad. Regelmatig onderhoud met maaien of schonen is daarom noodzakelijk.
• aan de onderstaande voorwaarden moet een voortplantings/aquatisch habitat voor de rugstreeppad voldoen: vaak ondiep (tijdelijk) water;
  1. 1. geschoonde sloten (weinig tot geen vegetatie);
  2. 2. het water moet helder zijn en bij voorkeur vegetatie loos;
  3. 3. in de nabijheid van losse, zandige bodems en bosschages die beide dienen als landhabitat.

De drie bouwkavels voor het oprichten van de greenportwoningen worden geraliseerd aansluitend op het bebouwde gebied. De impact van de woningen op het landschap is hierdoor relatief gering.

In Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek is afgesproken dat in het buitengebied 500 zogenaamde Offensiefwoningen gebouwd mogen worden ter financiering van het herstructureringsproces. Deze Offensiefwoningen worden ook wel aangeduid als greenportwoningen.

Het plan van initiatiefnemer voorziet in de bouw van drie greenportwoningen conform het principe dun en duur. Het plan is in overeenstemming met het beleid van de provincie Zuid-Holland.

Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder et cetera) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft, uit te oefenen. Dit houdt in dat:

• de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en
• de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsbepalingen zijn hierbij mede van belang).

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (bouwvergunning) en regels voor het verrichten van 'werken' (aanlegvergunning).

Een bestemmingsplan regelt derhalve:

• het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen);

En een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor:

• het bebouwen van de gronden;
• het verrichten van werken (aanleggen).

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Monumentenwet 1988, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet milieubeheer en de Bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van ruimtelijk beleid.

Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor het op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in de bijbehorende regels worden gegeven. Die toegekende gebruiksmogelijkheden kunnen op twee manieren nader worden ingevuld:

1. 1. Via een dubbelbestemming. Een dubbelbestemming is, zoals de naam al zegt, een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. Er geldt altijd één 'enkel' bestemming (dat is dé bestemming) en soms geldt er een dubbelbestemming (soms zelfs meerdere). In de regels van de dubbelbestemming wordt omschreven wat er voor de onderliggende gronden geldt aan extra bepalingen in aanvulling, of ter beperking, van de mogelijkheden van de onderliggende bestemmingen.
2. 2. Via een aanduiding. Een aanduiding is een teken op de plankaart. Dat teken kan bestaan uit een lijn, een figuur, of een lettercode etc. Via een aanduiding wordt in de regels 'iets' geregeld. Dat 'iets' kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beperkingen voor het gebruik en/of de bebouwing en/of het aanleggen van werken. Aanduidingen kunnen voorkomen in een bestemmingsregel, in meerdere bestemmingsregels en kunnen ook een eigen regel hebben.

De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).
2. 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruik. Ten slotte zijn eventueel een aanlegvergunningstelsel en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen.
   Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld.
3. 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.
4. 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Het doel van deze wet is om te komen tot een samenhangende beoordeling in één procedure van verschillende activiteiten die invloed hebben op de fysieke leefomgeving.

De Wabo heeft tot gevolg dat verschillende vergunningen worden verleend in één besluit, de omgevingsvergunning. Ook de thans in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen vergunningen en ontheffingen vallen onder de Wabo.

Voor het bestemmingsplan heeft dit gevolgen voor de gebruikte terminologie. Termen als 'bouwvergunning', 'aanlegvergunning', 'sloopvergunning' en 'ontheffing' zijn vervangen door 'omgevingsvergunning ten behoeve van…'.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

De regels in dit bestemmingsplan zijn opgezet aan de hand van hetgeen hiervoor is beschreven. Het bestemmingsplan kent twee bestemmingen: Tuin en Wonen - 11 en twee dubbelbestemming; Waarde - Archeologie en Waterstaat - Waterkering.

Groen

Grote groenelementen en structurerend groen zijn als Groen bestemd. Om de openheid hiervan te waarborgen zijn gebouwen niet toegestaan

Tuin

Het is gewenst de gronden voorzover gelegen tussen de woning en de straat, zoveel mogelijk te vrijwaren van bebouwing. Zodoende zullen de woningen prominent in het zicht komen en ontstaan een rustig straat- en bebouwingsbeeld. Aan de gronden is daarom de bestemming Tuin toegekend waarop beperkingen gelden ten aanzien van bouwen.

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• tuinen bij de woningen;
• parkeren bij de woningen (verplichting aanleg minimaal 2 parkeerplaatsen per woning);
• perceelontsluitingen;
• erkers ten behoeve van het wonen;
• luifel ter plaatse van entree van hoofdgebouw;
• nutsvoorzieningen.

Verkeer - Verblijfsgebied

Deze bestemming is opgenomen voor de eigen toegansweg die mede een verblijfsfunctie heeft.

Wonen - 11

Op de gronden die bestemd zijn als 'Wonen - 11' mogen enkel vrijstaande woningen gerealiseerd worden, met de bijbehorende voorzieningen zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, tuinen en water. De hoofdgebouwen (de woningen) dienen gerealiseerd te worden binnen het bouwvlak. Het hoofdgebouw is het gebouw dat als belangrijkste gebouw op het perceel is aan te merken. De maximale inhoudsmaat, goothoogte- en bouwhoogte van de woning zijn tevens geregeld op de verbeelding.

Aan-, en uitbouwen alsmede vrijstaande bijgebouwen bij de woning mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gerealiseerd. In de regels zijn maximale maten ten aanzien van oppervlakte, hoogte en inhoud opgenomen.

De afstand van het hoofdgebouw tot de erfgrens bedraagt minimaal 3 meter. De maximale goot- en bouwhoogte van het hoofdgebouw bedraagt respectievelijk 6 en 10 meter. De maximale inhoud bedraagt 750 m3.

Waarde - Archeologie

Het is momenteel niet bekend of in het gebied met hoge verwachting ook daadwerkelijk archeologische relicten aanwezig zijn. Anderzijds moeten mogelijke archeologische waarden zoveel mogelijk beschermd worden. Aangezien in het bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, moet worden vastgesteld dat bij sloop en nieuwbouw of andere grondroeringen waarvan nu nog niet bekend is of en waar deze gaan plaatsvinden, eventuele aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast.

Water

Hoofdwatergangen en overige grote wateren zijn bestemd als Water.

Waterstaat - Watekering

Deze bestemming is toegekend aan de waterkeringen in het plangebied. Deze gronden hebben een waterkerende functie of zijn van invloed op de waterkering. Er is sprake van samenvallende bestemmingen, waarbij de met 'Waterstaat - Waterkering' samenvallende bestemmingen ondergeschikt zijn. Dit uitgangspunt is vertaald in de betreffende bouwregels. Langs de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' zijn beschermingszones aanwezig waarop de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing is. Voor het uitvoeren van werkzaamheden binnen de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' en in de beschermingszones is een omgevingsvergunning vereist.

De 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte' is op 13 maart 2012 door de minister van Infrastructuur en Milieu vastgesteld. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het de ruimtelijke doelen en uitspraken in de volgende documenten: PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de structuurvisie formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De doelstelling die vanuit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van belangis voor dit bestemmingsplan is het behoud en versterken economisch belang Greenport Duin- en Bollenstreek.

Conclusie

Het realiseren van drie bouwkavels heeft geen negetieve gevolgen voor de hoofddoelstellingen van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Bovendien zal de realisatie van de drie bouwkavels geen gevolgen hebben voor het areaal aan bollengrond omdat de kavels worden gerealiseerd op weidegronden. Er gaat dus geen bollenteeltareaal verloren.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Uit de regels en kaarten behorende bij het Barro kan worden afgeleid welke aspecten relevant zijn voor het ruimtelijke besluit.

Voor dit bestemmingsplan zijn de volgende doelstellingen vanuit het Barro van belang voor wat betreft de beschermen primaire waterkeringen.

Conclusie

Binnen het plangebied is (de beschermingszone van) een primaire waterkeing gelegen. Deze waterkering wordt beschermd door het toekennen van de dubbelbestemming "Waterstaat - Waterkering".

De Visie ruimte en mobiliteit biedt geen vastomlijnd ruimtelijk eindbeeld, maar wel een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel. De visie geeft zekerheid over een mobiliteitsnetwerk dat op orde is en de reiziger en de vervoerder keuzevrijheid biedt, en bevat voldoende flexibiliteit om in de ruimtelijke ontwikkeling te reageren op maatschappelijke initiatieven. Dat geeft houvast voor andere ruimtelijke plannen en voor investeringen in ruimte en netwerk. Het geeft ook duidelijkheid over de randvoorwaarden die de provincie daaraan stelt. Vier rode draden geven richting aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie:

1. 1. beter benutten en opwaarderen van wat er is,
2. 2. vergroten van de agglomeratiekracht,
3. 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit,
4. 4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

De huidige ruimtelijke situatie – gecombineerd met de vier rode draden - vormt het vertrekpunt voor de Visie ruimte en mobiliteit.

Mobiliteit en bebouwde ruimte

De ontwikkeling van mobiliteit en de ontwikkeling van de bebouwde ruimte raken en versterken elkaar. De provincie koppelt de ruimtelijke ontwikkeling aan het op orde brengen en opwaarderen van het mobiliteitsnetwerk. De nog beschikbare capaciteit op dat netwerk helpt om keuzes te maken over verdichting en concentratie in de bebouwde ruimte. Zo wordt zowel het mobiliteitsnetwerk als de bebouwde ruimte beter benut. Het ruimtelijk beleid en het mobiliteitsbeleid dragen beide bij aan de concurrentiekracht van Zuid-Holland. Het behalen en benutten van schaal en clustervoordelen is daarbij een belangrijke voorwaarde voor een gevarieerde en innovatieve economie. Schaal en clustervoordelen bepalen in hoge mate de agglomeratiekracht. Ze ontstaan bij een concentratie van wonen, werken en (kennis)voorzieningen in centra en vervoersknooppunten, en uitstekende verbindingen met en tussen die centra en knooppunten.

Beter benutten en opwaarderen bestaande netwerken en bebouwde ruimte

Met de inzet voor beter benutten volgt de provincie ontwikkelingen in de maatschappelijke behoefte. De vraag naar wonen en werken in of rond stads- en dorpscentra neemt toe. Die vraag verandert ook van karakter. Mede door technologische ontwikkelingen vervaagt de strikte scheiding tussen wonen en werken. Ruimtelijk staat daarom niet langer functiescheiding centraal.

Vergroten agglomoratiekracht

De Zuidelijke Randstad en de grote economische complexen in Zuid-Holland vormen in potentie één grote agglomeratie, die enorme schaal- en clustervoordelen met zich mee kan brengen. De mainport en de greenports zijn schoolvoorbeelden van goed werkende clusters

De provincie wil een rijke voedingsbodem blijven bieden voor bestaande en nieuwe economische clusters en sectoren. Daartoe streeft ze naar het creëren en benutten van die schaal- en clustervoordelen.

Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit

De essentie van de rode draad ‘verbeteren van ruimtelijke kwaliteit’ is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag.

Bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

Samen met andere overheden en private partners is de provincie al vele jaren actief op het terrein van de energietransitie, bijvoorbeeld bij windenergie en warmte. Met deze Visie ruimte en mobiliteit neemt die aandacht nog verder toe, bijvoorbeeld door nieuw beleid te introduceren voor zonne-energie en op het raakvlak van mobiliteit en energie. Als essentiële bouwsteen van een water- en energie-efficiënte samenleving, vormt de energietransitie een integrale rode draad door het gehele provinciale beleid.

Bestaand stads- en dorpsgebied” (BSD)

De provincie zet in op het zoveel mogelijk concentreren van nieuwbouw binnen de bebouwde ruimte. De provincie is zich echter ook zeer bewust dat er grenzen zitten aan de mogelijkheden om te verdichten. Het bepalen of de woningbehoefte binnen de bebouwde ruimte opgevangen kan worden, is niet alleen een technische afweging (is het fysiek mogelijk om de woningbehoefte te accommoderen) maar bevat ook kwalitatieve elementen. Deze elementen zijn er vooral op gericht de leefkwaliteit van de inwoners te beschermen of zo nodig te versterken.

Artikel 2.1.7 Bollenteeltgebied

De verdere ontwikkeling van de Greenport Duin- en Bollenstreek tot een vitale, economisch concurrerende en duurzame greenport is van provinciaal belang. In verband hiermee streeft de provincie naar herstructurering van het bollencomplex, landschapsverbetering en handhaving van het teeltareaal bollengrond. Binnen het bollenteeltgebied bevinden zich ook bedrijfsgebouwen, (bedrijfs)woningen met erf en de eventuele kassen
van de bollenteeltbedrijven.

Andere ontwikkelingen binnen het bollenteeltgebied

Het bollenteeltgebied is primair bedoeld voor bollenteeltbedrijven. Voor enkele voorziene andere ontwikkelingen zijn specifieke regels opgenomen: handels- en exportbedrijven, greenportwoningen en ‘ruimte voor ruimte’-woningen. Daarnaast is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor onvoorziene ontwikkelingen.

Afspraken over 600 greenportwoningen in Duin- en Bollenstreek

In regionaal verband wordt ingezet op de realisatie van 600 greenportwoningen in de Duin-en Bollenstreek. Hiertoe is een regeling in de provinciale verordening Ruimte opgenomen. Het betreft de mogelijk realisatie van 600 nieuwe woningen zoals bedoeld in de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer - Bollenstreek (Gedeputeerde Staten, 16 mei 2006), onder de volgende voorwaarden:

• de openheid van het landschap en de zichtlijnen worden niet significant aangetast;
• de woningen worden niet opgericht binnen het Kroonjuweel Landgoed Keukenhof zoals opgenomen in de provinciale structuurvisie;
• de bouw van de woningen mag niet ten koste gaan van de zichtbaarheid en ervaarbaarheid van het gebied in het OV-panorama langs het spoor, zoals opgenomen in de provinciale structuurvisie én de opbrengst van de bouw van de woningen wordt afgedragen aan de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij ten behoeve van de projecten uit het meerjarenprogramma;
• De realisering van de Greenportwoningen wordt gecompenseerd door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit op een andere locatie in het gebied van de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek vastgesteld door de gemeenteraden van Hillegom, Katwijk, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout en Teylingen december 2009 (hierna: ISV) overeenkomstig de in de het ISV opgenomen ambities. De realisering van deze compenserende maatregelen wordt mede namens de gemeente Teylingen uitgevoerd door de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij BV.

Artikel 2.1.7 Lid 4 Greenportwoningen en ‘ruimte voor ruimte’ woningen

Het bestemmingsplan, bedoeld in het eerste lid, kan ook voorzien in greenportwoningen als bedoeld in de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek.

Conclusie

De ontwikkeling van greenportwoningen en ruimte voor ruimtewoningen is niet in strijd met provinciaal beleid omdat gebruik wordt gemaakt van de regeling in de provinciale verordening Ruimte 2014.

Het plan draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit, omdat er afdracht plaatsvindt van een bijdrage voor het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in het ISV gebied. De nieuwe woningen worden gerealiseerd in aansluiting op bestaand bebouwd gebied. De landschappelijke kwaliteit van het gebied wordt niet aangetast. De woningen worden landschappelijk ingepast, waarvoor een inpassingsplan is opgesteld en bijgevoegd. Het plan sluit derhalve aan bij het beleid uit de structuurvisie en de verordening ruimte 2014. De milieu hygiënische uitvoerbaarheid wordt onderbouwd in Hoofdstuk 5. Kortom, het plan voldoet aan alle bovenstaande punten van het provinciaal beleid, zoals beschreven in de Verordening Ruimte 2014.

Met de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij Duin- en Bollenstreek is een overeenkomst gesloten over de afdracht van de bijdrage voor het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in het ISV gebied

Het project voldoet aan het provincale beleid.

De effecten van klimaatverandering en de druk op de beschikbare ruimte nemen de komende decennia verder toe. Bescherming tegen overstromingen blijft dan ook onverminderd belangrijk en wordt zelfs gecompliceerder door de zeespiegelstijging en bodemdaling. De toenemende vraag naar kwalitatief hoogwaardig zoet water en conflicterende belangen van watergebruikers, maken de verdeling van zoet water tot een maatschappelijk vraagstuk. De chemische en ecologische toestand van grond- en oppervlaktewater moet verbeterd worden. Het watersysteem vereist aanpassingen om deze effecten de baas te blijven.

Dit alles leidt tot vier kernopgaven voor de provincie Zuid-Holland:

1. 1. waarborgen waterveiligheid;
2. 2. realiseren mooi en schoon water;
3. 3. ontwikkelen duurzame (zoet)watervoorziening;
4. 4. realiseren robuust & veerkrachtig watersysteem.

Van de bovenstaande vier kernopgaven is de opgave ten aanzien van de waterveiligheid van toepassing op het onderhavige project aangezien een deel van de kavels binnen de beschermingszone liggen van een waterkering.

Conclusie

De beschermingszone van de waterkering krijgt in het bestemmingsplan een dubbelbestemming. Hierdoor worden voorwaarden gesteld aan de werken die in de beschermingszone uitgevoerd mogen worden. De waterveiligheid is hierdoor gegarandeerd.

Het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland heeft op 24 juni 2009 de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland vastgesteld. Deze regio bestaat uit de gemeenten Kaag en Braassem, Hillegom, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten, Nieuwkoop, Alphen aan dan Rijn en Zoeterwoude.

Met de Regionale Structuurvisie kiezen de Holland Rijnland gemeenten koers voor de ruimtelijke inrichting van de gelijknamige regio. In de visie is een aantal keuzes gemaakt die de samenhang tussen de grote deelgebieden van de regio verbeteren. Deelgebieden zijn de Bollenstreek, het stedelijke gebied en Veenweide en Plassen. In de Regionale StructuurVisie van Holland Rijnland wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met doorkijk naar 2030). Op basis van deze visie worden de volgende zeven kernbeslissingen geformuleerd. Deze kernbeslissingen geven de belangrijkste keuzes weer.

• het in de regio bouwen van 33.000 nieuwe woningen tot 2020;
• het zorgen voor een betere bereikbaarheid van de centrumfunctie van Leiden;
• het concentreren van nieuwe bebouwing in de bestaande aaneengesloten stedelijke agglomeratie;
• het versterken van groen en water en het beter toegankelijk maken van groene gebieden;
• het openhouden van de Bollenstreek en het Veenweide- en Plassengebied, met een revitalisering van de Bollenstreek door middel van een herstructurering;
• het kiezen voor de kenniseconomie met de Greenport Duin- en Bollenstreek als de belangrijke economische kennisdragers;
• het ontwikkelen van een goed openbaarvervoernetwerk en de realisering van de Rijnlandroute en de Noordelijke Ontsluiting Greenport.

Onderdeel van de 33.000 nieuwe woningen tot 2020 zijn de 600 greenportwoningen die in de Duin- en Bollenstreek gebouwd mogen worden.

Conclusie

Het onderliggende initiatief betreft het bouwen van drie greenportwoningen.

Met het onderliggende initiatief vindt er afdracht plaats van een bijdrage voor het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in het ISV gebied. Indirect draagt het plan daarom bij aan de doelstellingen van de regionale structuurvisie van Holland Rijnland.

De woningen worden aansluitend aan bestaand bebouwd gebied gerealiseerd. Het initiatief past binnen de de regionale structuurvisie van Holland Rijnland.

De Greenport bestaat uit zes gemeenten, namelijk Hillegom, Katwijk, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout en Teylingen. Deze gemeenten hebben samen de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Bollenstreek (ISG) opgesteld. De ISG is voor de greenportgemeenten van de Duin- en Bollenstreek een wettelijk zelfbindend kader voor gewenste ruimtelijke ontwikkeling in het buitengebied tot 2030 en geldt als toetsingskader voor toekomstige bestemmingsplannen. De ISG is gericht op het creëren van een vitale Greenport met een vitaal landschap. Hiervoor zijn de volgende ambities en uitgangspunten opgesteld:

• de economische herstructurering van de Greenport staat centraal;
• de gemeenten zullen de herstructureringsopgave combineren met landschapsverbetering;
• de gemeenten zullen verdergaande verrommeling van het landschap tegengaan;
• met het uitvoeren van de woningbouwopgave, zoals in de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek overeen is gekomen, is de maximale woningbouwbijdrage van de Duin- en Bollenstreek bereikt;
• de gemeenten zullen het areaal aan 1e klas bollengrond van 2.625 ha duurzaam moeten handhaven, hoewel zij met het herstructureringsproces tijdelijke krimp onder nader te bepalen voorwaarden (waaronder harde tijdgebonden compensatiegaranties) zullen toestaan;
• primaire greenportfuncties, zoals bollencluster, vaste planten, bloemencluster en toerisme (inclusief greenportgerelateerde handel en dienstverlening), krijgen bij conflicterende ruimteclaims prioriteit boven niet primaire greenportfuncties, zoals overige landbouw en veeteelt.

De Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport (ISG) is een deeluitwerking van de Regionale Structuurvisie die het intergemeentelijk samenwerkingsverband Holland Rijnland in 2009 heeft vastgesteld.

De ISG heeft een integraal karakter, geldt voor het gehele buitengebied van de Greenportgemeenten (met uitzondering van het duingebied) en gaat met name in op de toekomstige ruimtelijk-functionele ontwikkeling van het buitengebied. De ISG richt zich op een gemeenschappelijke inzet voor herstructurering en revitalisering van de Greenport Duin- en Bollenstreek. Dit in samenspraak met verbetering van de natuurlijke, landschappelijke en recreatieve kwaliteiten.

De Duin- en Bollenstreek is de Greenport met de grootste internationale bekendheid door de toeristische aantrekkingskracht van de bollenvelden en de Keukenhof. Het is een van de Greenports waar verschillende gebiedsfuncties, zoals wonen, werken en toerisme sterk met elkaar zijn verbonden. In de jaren voor de ISG is gewerkt aan en met het Pact van Teylingen.

Voor dit bestemmingsplan zijn de volgende doelstellingen vanuit de ISG van belang:

• bouwen woningen buiten contour niet toestaan met uitzondering van Bronsgeest, Greenportwoningen (Offensiefwoningen en landgoedwoningen) en Ruimte voor Ruimte-woningen;
• beschermen bollengrond.

Conclusie

De realisatie van drie bouwkavels is niet conflicterend met het beleid uit de ISG. Als gevolg van de realisatie van de bouwkavels treedt geen afname op van het areaal aan bollenteeltgrond. De drie bouwkavels zijn in overeenstemming met de woningbouwopgave, zoals in de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek.

In de gebiedsuitwerking Haarlemmermeer - Bollenstreek is aangegeven dat bij de woningbouwopgave als uitgangspunt geldt dat de eigen behoefte en de regionale behoefte zo veel mogelijk binnen de huidige streekplancontouren komt. Uitzondering vormen de locaties Bronsgeest in Noordwijk, Geestwater te Lisse, Pastoorslaan te Hillegom, de 500 Offensiefwoningen en de 100 landgoedachtige woningen. De woningbouwinspanningen voor eigen behoefte geschiedt op basis van 'migratiesaldo 0'. conform het streekplan en de Nota Ruimte.

Offensiefwoningen

Om het herstructureringsproces te financieren is in de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek afgesproken om 500 Offensiefwoningen (dun en duur) op een plek buiten de contouren de bouwen.Het voornemen is om 60 procent van die woningen te concentreren op twee locaties in de Greenport.

Landgoedachtige woningen

De 100 zogeheten landgoedwoningen uit de gebiedsuitwerking worden (in afwijking van de gebiedsuitwerking) uitgevoerd als landgoedachtige woningen met kavelgroottes van circa 800 vierkante meter (heel dun en duur). Deze komen op nader te bepalen locaties die niet openbaar toegankelijk hoeven te zijn.

Conform de afspraken in het Pact van Teylingen mag het totale areaal aan bollengrond (nulmeting 2625 hectare conform de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek) niet afnemen. Dit heeft vooral te maken met de ‘kritische massa’ die nodig is voor de hyacintenteelt, hét kernproduct van de Duin- en Bollenstreek met bovendien een hoge toegevoegde waarde. Tijdelijke krimp is onder voorwaarden toegestaan.

Conclusie

De bouwkavels worden gerealiseerd op gronden met de bestemming "open weide grond". De realisatie van de kavels gaat derhavle niet ten koste van de areaal een bollengrond. Het plan is daarmee in overeenstemming met de gebiedsuitwerking.

De zes Greenportgemeenten en de provincie Zuid-Holland hebben op 30 september 2014 het ‘Afsprakenkader Vitale Greenport Duin- en Bollenstreek’ ondertekend. Met het Afsprakenkader wordt het ruimtelijk beleid voor de Greenport Duin- en Bollenstreek, zoals neergelegd in de Intergemeentelijke Structuurvisie Duin- en Bollenstreek (ISG), binnen het kader van de provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) bestendigd. Daarmee wordt voorkomen dat er een vacuüm ontstaat tussen de VRM, nog te actualiseren ISG en vast te stellen Regionale Woonagenda.

Het plangebied is gelegen buiten het stedelijk gebied van de Greenport en binnen het werkingsgebied van de GOM (zie figuur 6).

Figuur 6: Werkingsgebied GOM

Conclusie

Dit plan is passend binnen het Afsprakenkader en de ISG.

In het vigerende bestemmingsplan Landelijk gebied 2004, 1e herziening, heeft het perceel, waar de woningen gesitueerd moeten gaan worden, de bestemming 'Open Weidegebied' zonder bouwmogelijkheden (artikel 6). Het bestemmingsplan is op 16 december 2004 vastgesteld door de gemeenteraad en door de provincie goedgekeurd op 5 juli 2005.

De voor 'Open Weidegebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. behoud en versterking van de landschappelijke waarden in de vorm van openheid, bijzondere kavelstructuur en waardevol grasland;
2. b. de uitoefening van het agrarisch bedrijf in de vorm van veehouderij;
3. c. het bestaand aantal bedrijfswoningen.

Op basis van de bestemmingsomschrijving en de bijbehorende bouwregels is de realisatie van de Greenportwoningen niet zonder meer mogelijk.

Op 30 april 2015 heeft de gemeenteraad het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied Teylingen vastgesteld. Het perceel van initiatiefnemers heeft in dit bestemmingsplan de bestemming "Agrarisch - grondgebonden veehouderij - waardevolle graslanden" gekregen.

Nieuwbouw woningen

De nieuwbouw van burgerwoningen in het buitengebied is al lange tijd aan strenge regels gebonden. Ook in dit bestemmingsplan is de nieuwbouw van woningen niet toegestaan. Een uitzondering wordt gemaakt voor:

• greenportwoningen;
• Ruimte voor Ruimte-woningen;
• nieuwe woningen in de deel van de boerderij bij voormalige grondgebonden veehouderijbedrijven;
• nieuwe woningen in karakteristieke bollenschuren.

Greenportwoningen en woningen in karakteristieke bollenschuren worden via een afzonderlijke procedure mogelijk gemaakt. Voor het realiseren van een Ruimte voor Ruimte-woning en woningen in de deel de boerderij behorende bij een grondgebonden veehouderijbedrijf zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen.

Het onderhavige bestemmingsplan is opgesteld in verband met de afzonderlijke procedure die voor de Greenportwoningen doorlopen moet worden.

Exploitant dient een "Overeenkomst Versterking Certificaat Greenportwoningen" met de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij Duin- en Bollenstreek (GOM) te sluiten voor een financiële afdracht aan de GOM voor de bouw van 3 zogenaamde Greenportwoningen als bedoeld in artikel 2.1.7 lid 4 van de Verordening Ruimte 2014 van de provincie Zuid-Holland, de intergemeentelijke Structuurvisie Greenport en het Afsprakenkader Vitale Greenport zoals door de colleges van de 6 bollengemeentes is vastgesteld op 9 september 2014. Overeenkomstig deze regelingen is één van de voorwaarden voor de bouw van de Greenportwoningen, dat door of namens de eigenaar van het beoogde bouwperceel een financiële afdracht dient plaats te vinden aan GOM ten behoeve van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit op een andere locatie in het gebied van de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek, vastgesteld door de gemeenteraden van Hillegom, Katwijk, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout en Teylingen in december 2009 (hierna: ISV) overeenkomstig de in de het ISV opgenomen ambities.

Conclusie

Het bouwen van de Greenportwoningen is in overeenstemming met de uitgangspunten van het ontwerpbestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Teylingen.

Op 13 maart 2008 is de Toekomstvisie Vitaal en Vernieuwend voor de gemeente Teylingen door de gemeenteraad vastgesteld. Om de vitaliteit van Teylingen ook op lange termijn te behouden en zo mogelijk te versterken zijn de volgende speerpunten in het beleid van belang:

• woningbouw voor eigen behoefte en regio;
• veredelde Greenport;
• aantrekkelijke inrichting graslanden;
• impuls recreatie en toerisme;
• beter bereikbaar;
• duurzaam Teylingen.

Door sanering en schaalvergroting kan een forse herstructurering van het bollencomplex plaatsvinden. Hierdoor onstaat een goed functionerende 'verdedelde' Greenport.

Het plangebied is in de toekomstvisie aangemerkt als een gebied waar herstructurering en kwaliteitsverbetering van wonen en de woonomgeving aan de orde is en een gefaseerde uitbreiding binnen de contour tot 2030 met bijzondere aandacht voor starters, ouderen, zorg en groen. Het projectgebied is op de onderstaande kaart (zie figuur 7) van de Toekomstvisie aangeduid.

Figuur 7:. Kaart Toekomstvisie

Conclusie

Het gebied waar de bouwkavels worden gerealiseerd liggen binnen waar herstructurering en kwaliteitsverbetering van wonen en de woonomgeving aan de orde is. De bouw van drie woningen is in overeenstemming met deze visie.

Met het onderliggende initiatief vindt er afdracht plaats van een bijdrage voor het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in het ISV gebied.

Parallel aan de Toekomstvisie heeft de gemeente Teylingen een Woonvisie opgesteld als een belangrijke uitwerking om de doelen uit de Toekomstvisie te concretiseren en te realiseren. Deze woonvisie is op 5 juni 2008 vastgesteld door de gemeenteraad. De gemeente Teylingen wil een gemeente zijn waar het goed wonen is in een dorpse sfeer met voldoende voorzieningen voor verschillende leeftijdsgroepen. Daarbij is bereikbaarheid voor huishoudens met verschillende inkomensniveaus van belang en dienen identiteiten van de drie kernen behouden en versterkt te worden waarbij ook ruimte op eigen grondgebied beschikbaar blijft voor recreatie, natuur en bedrijvigheid (waaronder de bollenteelt). Voor de bestaande woningvoorraad moet de kwaliteit op peil blijven en verbeteren. De nieuwbouwdoelstellingen zijn gericht op de gronden binnen de kernen. In het buitengebied is de toevoeging van nieuwe woningen niet toegestaan (uitgezonderd ruimte-voor ruimte en/of greenportwoningen).

Conclusie

Het toevoegen van de drie greenportwoningen op het perceel in het buitengebied is in overeenstemming met de gemeentelijke woonvisie.

Welstandstoezicht moet voorkomen dat bouwwerken de openbare ruimte ontsieren. Bij iedere aanvraag voor een omgevingsvergunning, worden de plaatsing en het uiterlijk van het beoogde gebouw bekeken op basis van artikel 12 van de Woningwet. De welstandstoets weegt de individuele vrijheid van de burger of ondernemer af tegen de aantrekkelijkheid van de leefomgeving. Voor de welstandsvrije gebieden 'sportpark Elsgeest' en de 'campings aan het Oosteinde' is het welstandsbeleid niet van toepassing.

Bebouwing in het buitengebied speelt een ondergeschikte rol. De beoordeling van de woongebouwen is gericht op afwisseling en individualiteit, zorgvuldige detaillering en traditioneel materiaal- en kleurgebruik. De bedrijfsgebouwen sober en zorgvuldig vormgeven met terughoudende kleuren. Kassen zijn welstandsvrij, mits deze uitgevoerd worden in niet spiegelend, transparant glas.

Voor dit bestemmingsplan zijn de volgende doelstellingen vanuit de Welstandsnota van belang:

• hoofdbebouwing aan straatzijde;
• bijgebouwen achter hoofdgebouwen.

Conclusie

Het bestemmingsplan regelt dat ter plaatse van het projectgebied drie woningen gebouwd mogen worden. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor deze woningen wordt het bouwplan getoetst aan de welstandsnota. Bij de situering van het hoofdgebouw en de bijgebouwen dient rekening gehouden te worden met de positionering hiervan conform de welstandsnota.

Het archeologiebeleid van Teylingen is verwoord in de nota 'Onder de grond - Beleid voor archeologie in Teylingen' van 1 maart 2010. Als uitgangspunt voor deze nota dienden de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart uit 2009. Deze kaarten zijn in 2012 geactualiseerd. Met name op de strandwallen en -vlakten in het plangebied geldt een hoge en middelhoge verwachtingswaarde.

Geconcludeerd wordt dat het plan past binnen het gestelde in het nationale, provinciale, regionale en gemeentelijke beleid.

Verkeer

De drie nieuwe woningen worden gerealiseerd aan een eigen weg. Deze weg sluit aan op de Rijnsburgerweg. De drie nieuwe woningen zullen door middel van een oprit bereikbaar zijn vanaf deze eigen weg. Als gevolg van de bouw van de woningen zullen de verkeersbewegingen over deze eigen weg toenemen. Echter omdat het om een relatief klein aantal woningen gaat, die particulier bewoond zullen worden, is de toename aan verkeersbewegingen gering.

Parkeren

Het parkeren vindt plaats op eigen terrein. Er moeten zes parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd worden; in dit geval komt dat neer op twee parkeerplaatsen per woonperceel. Er vindt geen afwenteling van de parkeerdruk op de omgeving plaats.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen functies kan gebruik worden gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009). Deze afstemming beperkt zich tot de volgende milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek

In de VNG-uitgave wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende omgevingstypen. Het plangebied wordt getypeerd als gemengd gebied.

In tabel 1 zijn de bedrijven en/of activiteiten weergegeven die aanwezig zijn in de buurt van het plangebied:

Tabel 1: aanwezige bedrijven en/of activiteiten

De agrarische activiteiten op het perceel aan de Rijnsburgerweg 8 zijn buiten beschouwing gelaten, omdat deze activiteiten worden beëindigd.

Uit tabel 1 blijkt dat er voor de bedrijven rondom het te ontwikkelen perceel wordt voldaan aan de richtafstanden.

De percelen naast het plangebied zijn in gebruik als open bollenteelt. Op deze percelen worden gewasbeschermingsmiddelen gebruikt. Volgens jurisprudentie¹ moet er een afstand van 50 meter worden aangehouden tussen percelen waarop open teelten plaatsvinden en gebieden met een woonbestemming. Uit onderzoek² blijkt dat bij lage teelt zoals boomsierteelt een afstand van 35 meter tussen de teelt en een woonbestemming voldoende is. Voor bollenteelt kan ook van deze afstand worden uitgegaan. Hierbij wordt gerekend van de rand van de open teelt tot aan de rand van de woonbestemming (inclusief tuin). De reden hiervoor is dat gewasbeschermingsmiddelen neerslaan op tuinmeubelen, buitenspeelgoed en dergelijke. Via de handen kunnen de middelen in de mond terecht komen of direct door de huid worden opgenomen.

Het plangebied ligt op minder dan 35 meter afstand van de open bollenteelt, namelijk op circa 6 meter afstand. De rooilijn van de woning is op 9 meter van de weg geplaatst om de afstand met de bollenteelt te vergroten. Het accent voor buiten zijn en buiten spelen ligt aan de achterzijde van de woningen. Op de grens van het kavel zal een haag geplant worden die de drift van gewasmiddelen zoveel mogelijk zal beperken. Deze haag zal 1.50 meter hoog zijn. Op de onderstaande afbeelding (zie figuur 8) is de beukenhaag aangegegeven. Deze windhaag wordt vastgelegd in de regels van dit bestemmingsplan.

Figuur 8: Afbeelding beukenhaag

Conclusie

Doordat wordt voldaan aan de richtafstanden en een windhaag wordt aangeplant om drift van bestrijdingsmiddelen richting de woningen te voorkomen, vormt het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

1. 1. zie bijvoorbeeld ABRvS, 15 augustus 2007, 200605022/1
2. 2. Beperking driftblootstelling binnen 50 m van perceelsgrens bij bespuitingen in de lage boomteelt, van de Zande en Holterman, Plant research international, Wageningen UR, september 2006

De externe veiligheid wordt bepaald door de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen in en rond het plangebied. Veiligheidsafstanden tussen activiteiten met gevaarlijke stoffen en beperkt kwetsbare objecten, zoals woningen, moeten ervoor zorgen dat bij een eventuele calamiteit het aantal slachtoffers beperkt blijft. Het plaatsgebonden risico en groepsrisico zijn verwerkt in strikte normen die uitgangspunt moeten zijn voor het ruimtelijk en milieubeleid. Ze zijn vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). In dit besluit zijn grenswaarden vastgesteld voor het plaatsgebonden risico.

Voor het groepsgebonden risico zijn alleen oriënterende waarden vastgesteld. Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. Dit besluit is gebaseerd op de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen.

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid gekeken te worden naar:

• inrichtingen waar opslag en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water;
• vervoer van gevaarlijke stoffen via (buis)leidingen.

Inrichtingen

De risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in inrichtingen moeten tot een aanvaardbaar minimum worden beperkt. Daarvoor zijn in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) regels gesteld. In dit besluit wordt externe veiligheid in artikel 1 omschreven als "de kans om buiten een inrichting te overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is". Bij het toekennen van bepaalde bestemmingen moet vanwege het plaatsgebonden risico onderzocht worden of voldoende afstand in acht wordt genomen tussen (beperkt) kwetsbare objecten enerzijds en risicovolle inrichtingen anderzijds. Ook moet onderzocht worden of (beperkt) kwetsbare objecten binnen het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen liggen, en zo ja, wat dan de bijdrage is aan het groepsrisico.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor

De regeling voor externe veiligheid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het water en/of het spoor staat beschreven in de Circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen. Hierin staan de normen voor het plaatsgebonden risico en groepsrisico verwoord.

Buisleidingen

Op 17 september 2010 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) gepubliceerd en op 1 januari 2011 in werking getreden. Deze AMvB regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen.

Onderzoek

Voor heel Nederland is een risicokaart opgesteld. De risicokaart heeft een signalerende functie voor risicovolle inrichtingen, transportroutes van gevaarlijke stoffen en buisleidingen. Op basis van de risicokaart is gekeken naar risicovolle activiteiten in de omgeving van het plangebied. Een uitsnede van de risicokaart, waarop de omgeving van de plangebied staat, is als figuur 9 weergegeven.

Figuur 9:Uitsnede risicokaart omgeving van het plangebied (plangebied is aangegeven met gele rechthoek)

In de omgeving van het plangebied ligt een aantal risicobronnen. De locatie ligt niet in het invloedsgebied (1% letaliteit) van deze risicobronnen. Daarom is externe veiligheid niet relevant voor het plan.

Ten noordoosten van de planlocatie ligt het Teylingen college op circa 100 meter afstand. Voor de scheikunde lessen worden op het terrein van het college chemische stoffen opgeslagen (chloorbleekloog en zoutzuur). Deze inrichting valt niet onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Normen voor het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) zijn dus niet van toepassing op deze inrichting.

De N444 (Leidsvaart) mag gebruikt worden voor de transport van gevaarlijke over de weg. Deze weg ligt op voldoende afstand van de planlocatie.

Op 300 meter ligt hoge druk aardgasleiding W535-01 (40 bar 12 inch). Deze heeft een invloedsgebied van 140 meter. Op 650 meter ligt hoge druk aardgasleiding A560 (66 bar 36 inch). Deze heeft een invloedsgebied van 430 meter. Op 200 meter ligt de N444. Volgens de provinciale risicokaart is dat geen weg met een extern veiligheidsrisico.

Conclusie

Op de risicokaart is af te lezen dat de dichtstbijzijnde inrichting waarvoor een risicocontour geldt op circa 100 meter afstand is gelegen. De nieuw te bouwen woningen liggen ruim buiten deze contour. De invloedsgebieden van de buisleidingen liggen (ver) buiten de planlocatie. Dat geldt ook voor het transport van gevaarlijke stoffen over de N444. Geconcludeerd wordt dat het aspect externe veiligheid niet voor belemmeringen zorgt voor de uitvoering van het plan.

In de Wet geluidhinder (Wgh) zijn regels opgenomen voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige bestemmingen (zoals bijvoorbeeld woningen) door wegverkeer. Het gaat daarbij om de geluidsbelasting in het maatgevende toekomstige jaar. In het algemeen is dit 10 jaar na realisatie of na het akoestisch onderzoek.

De Wet geluidhinder kent een voorkeursgrenswaarde. Als aan deze waarde wordt voldaan, is er voor de Wet geluidhinder geen belemmering voor het bouwplan. Onder voorwaarden is een hogere grenswaarde mogelijk. Het onderhavige plan is gelegen buiten de bebouwde kom. In dit geval gelden de volgende grenswaarden:

• Voorkeursgrenswaarde: 48 dB
• Maximale grenswaarde: 58 dB

De Wet geluidhinder gaat ervan uit dat het verkeer in de toekomst stiller wordt, onder andere door Europees bronbeleid. Daarom mogen op de berekende geluidsbelastingen enkele correcties worden toegepast. Er geldt een generieke correctie van 5 dB als het gaat om wegverkeer met een snelheid van minder dan 70 km/u.

Conform artikel 74 Wgh bevindt zich aan weerszijden van een weg een zone waarbinnen akoestisch onderzoek dient te worden uitgevoerd. Alvorens woningen kunnen worden geprojecteerd, dient te worden onderzocht of aan de normen van de Wgh wordt voldaan. De zonebreedte is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de aard van de omgeving (stedelijk of buitenstedelijk gebied).

In artikel 1 Wgh zijn de definities opgenomen van onder andere stedelijk en buitenstedelijk gebied. Deze definities luiden:

• stedelijk gebied: het gebied binnen de bebouwde kom met uitzondering van de gebieden binnen de zone van een autoweg of autosnelweg;
• buitenstedelijk gebied: het gebied buiten de bebouwde kom (bepaald door de komgrensborden) en het gebied binnen de bebouwde kom en is gelegen binnen de zone van een autoweg of autosnelweg.

De breedte van de geluidszone van een weg is de onderstaande tabel weergegeven.

De woningen worden gebouwd aan een insteek weg van de Rijnsburgerweg. Dit is een eigen weg waarvoor geen geluidszone geldt.

De openbare wegen die het dichtst bij de planlocatie zijn gelegen betreffen de Leidsevaart (N444) en de Rijnsburgerweg. Deze wegen hebben ieder twee rijstroken. In beide gevallen gaat het om wegen in buitenstedelijk gebied. Er is derhalve sprake van een geluidszone langs deze wegen van 250 meter.

De woningen binnen de planlocatie liggen buiten de zonebreedte van beide wegen. Derhalve kan worden gesteld dat de geluidbelasting van het wegverkeer op de woningen beneden de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ligt. Er hoeft geen nader akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden.

Conclusie

Het aspect geluid wegverkeer vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

De milieukwaliteitseisen omtrent luchtkwaliteit zijn verankerd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer. Nieuwe ontwikkelingen mogen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarde die voor een aantal verontreinigende stoffen in de wet is gesteld. Hierbij zijn twee sporen te onderscheiden: het creëren van bestemmingen die potentieel bijdragen aan de (verslechtering van de) luchtkwaliteit en het creëren van bestemmingen die gevoelig zijn voor (een slechte) luchtkwaliteit.

Als aannemelijk is dat aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormt luchtkwaliteit geen belemmering om een bestemmingsplan vast te stellen. Deze voorwaarden zijn:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging;
• het project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Voor projecten waarvan duidelijk is dat deze niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, hoeft niet te worden getoetst aan de grenswaarden. Dit is geregeld in het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM). In de bij het NIBM behorende Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Dit geldt onder andere voor woningbouwlocaties die ingeval van één ontsluitingsweg niet meer dan 1.500 nieuwe woningen mogen omvatten. Bij twee ontsluitingswegen mogen uitbreidingslocaties niet meer dan 3.000 woningen bevatten. Voor kantoorlocaties gelegen aan één ontsluitingsweg geldt een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m².

Voor fijn stof PM2,5 geldt een (niet verplichtende) richtwaarde van 25 µg/m3. Op 1 januari 2015 wordt dit een verplichte grenswaarde. Tot 1 januari 2015 mag op grond van bijlage 2 Wet milieubeheer paragraaf 4 voorschrift 4.4 niet getoetst worden op deze grenswaardeook niet wanneer na deze datum een negatieve invloed is op de luchtkwaliteit. De achtergrondconcentratie fijnstof PM2,5 bedraagt met gebruik making van de NSL-Rekentool < 20 µg/m3 zichtjaar 2013.

Om inzicht te geven aan de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging als gevolg van het plan kunnen de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij de NSL (Nationaal samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) worden gebruikt. Uit de monitoringstool blijkt dat de concentraties stikstofoxide en fijn stof PM10 in de gemeente Teylingen nergens hoger zijn dan 35 µg/m3 (2013). Het is de verwachting dat door het schoner worden van de auto's de concentratie van met name stikstofoxide in de lucht in de toekomst nog lager is.

Hiermee wordt voldaan aan de ambities voor luchtkwaliteit uit het RBDS en de duurzaamheidsagenda.

Conclusie

Het project betreft de realisatie van drie woningen. Volgens bijlage 3B van de Regeling draagt het plan hierdoor "niet in betekenende mate" bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden.Er hoeft derhalve geen aanvullend onderzoek naar de blootstelling aan luchtverontreiniging plaats te vinden.

De saneringstool bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in het plangebied tussen 2008 en 2020 onder de grenswaarden liggen.

Archeologie

In 1992 werd het Europese Verdrag van Malta ondertekend door een groot aantal EU-landen, waaronder ook Nederland, met als doel om het (Europese) archeologische erfgoed veilig te stellen. Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is in 2007 de Monumentenwet gewijzigd. De bescherming van archeologische waarden is geregeld in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ), die onderdeel uitmaakt van de Monumentenwet. De kern van de WAMZ is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. Naast het inventariseren van de te verwachten archeologische waarde, moet het bestemmingsplan uiteindelijk een bescherming bieden voor archeologisch waardevolle gebieden.

Onderzoek

Door Econsultancy is een archeologisch bureauonderzoek en gecombineerd verkennend en karterend booronderzoek uitgevoerd voor het plangebied (rapportnummer 14055555. d.d. 2 juli 2014). De complete rapportage is als bijlage 2 aan deze toelichting toegevoegd.

Bureauonderzoek

Er dient een onderscheid gemaakt te worden tussen het onderzoeksgebied en het plangebied. Het plangebied is het gebied waarbinnen feitelijk de bodemverstorende ingreep gaat plaatsvinden. Het onderzoeksgebied is het gebied waarover informatie is verzameld om een goed beeld te krijgen van de archeologische waarden binnen het plangebied. Dit gebied is groter dan het plangebied. In het huidige onderzoek betreft het onderzoeksgebied het gebied binnen een straal van circa 1 kilometer rondom het plangebied.

Het onderzocht gebied heeft oppervlakte van circa 2.000 m² en ligt aan de Rijnsburgerweg 6, circa 1 kilometer ten zuidwesten van de kern van Voorhout in de gemeente Teylingen. Op het Actueel Hoogtebestand Nederland (AHN) heeft het maaiveld een hoogte van circa 0,1 tot 0,2 m +NAP.

Op basis van het beschikbare gedetailleerde historische kaartmateriaal is het plangebied sinds het begin van de 17e eeuw onbebouwd geweest en in ieder geval sinds het begin van de 19e eeuw in gebruik als weiland. Ten noordwesten van het plangebied is al sinds de 17e eeuw een bebouwd erf aanwezig. Ten zuidwesten en zuiden van het plangebied lagen enkele gebieden met akkerland, de overige gronden rondom het plangebied waren grotendeels in gebruik als grasland of bos. De kern van Voorhout bevond zich langs de voorlopers van de huidige Herenstraat en de Dinsdagse Wetering.

Deze situatie blijft grotendeels ongewijzigd tot in de tweede helft van de 20e eeuw. In deze periode breidt de kern van Voorhout sterk uit. Ook neemt het areaal akkerland rondom het plangebied toe, waarbij aan het eind van de 20e eeuw de huidige situatie ontstaat. Het perceel waar het plangebied binnen ligt is altijd in gebruik gebleven als grasland.

Volgens de archeologische verwachtingskaart van de gemeente Teylingen ligt het zuidwestelijke deel van het plangebied binnen een overslibde strandwal, soms met duinen (zie figuur 10). Voor deze gebieden geldt een hoge verwachting vanaf het Neolithicum.

Het noordoostelijke deel van het plangebied is gelegen ter plaatse van een deels afgegraven strand-wal met een kalkloze top. Ook voor deze gebieden geldt een hoge verwachting vanaf het Neolithicum.

Figuur 10: Archeologische verwachtingenkaart (plangebied rood omlijnd)

Uit de landschappelijke ligging, op een strandwal daterend uit de periode 3000-2000 v. Chr. met een deels intacte top, blijkt dat het plangebied vanaf het Laat-Neolithicum een gunstige nederzettingslocatie heeft gevormd. De kans op de aanwezigheid van archeologische resten uit de periode Laat-Neolithicum - Middeleeuwen wordt daarom hoog geacht. Voor de Nieuwe tijd geldt een lage verwachting, op basis van het ontbreken van aanwijzingen voor bewoning op het historisch kaartmateriaal.

Op basis van de aanwezige lage enkeerdgronden, worden de archeologische resten verwacht onder onder het eerddek, in de (top van de) duin- en strandwalzanden. Potentiële archeologische niveaus zijn te herkennen aan bodemhorizonten/cultuurlagen in het zand.

Bodemverstoring

Binnen het noordoostelijke deel van het plangebied is de top van de strandwal afwezig, vermoedelijk als gevolg van afzanding. Archeologische resten, die oorspronkelijk direct aan het maaiveld aanwezig zijn geweest zullen hier verloren zijn gegaan. Dieper gelegen archeologische resten kunnen echter nog intact aanwezig zijn. Verder worden lage enkeerdgronden verwacht, waarbij de bodem tot een diepte van 0,5 -0,9 m -mv is omgezet. Archeologische resten die tot deze diepte aanwezig zijn geweest, zullen niet meer in situ liggen. Wel kunnen indicatoren worden aangetroffen in het eerddek, die wijzen op een (deels) verstoorde vindplaats.

Inventariserend veldonderzoek

Het inventariserend veldonderzoek is uitgevoerd in de vorm van een gecombineerd verkennend en karterend booronderzoek, conform de eisen van de KNA, versie 3.3, specificatie VS03. Voor het inventariserend veldonderzoek is op 13 juni 2014 door drs. A.H. Schutte (senior KNA-archeoloog) een Plan van aanpak (PvA) opgesteld.

In totaal zijn zes boringen gezet. Er is geboord tot een diepte van maximaal 4 m -mv. De boringen zijn tot een diepte van 2 m -mv gezet met een Edelmanboor met een diameter van 15 cm. Vanaf 2 m -mv zijn de boringen doorgezet met een zuigerboor (diameter 4 cm). Er is in twee raaien geboord met een afstand van 20 m tussen de raaien en een afstand van circa 25 m tussen de boringen. De raaien zijn verspringend ten opzichte van elkaar gezet, waardoor een systeem bestaande uit gelijkbenige driehoeken ontstaat. De boringen zijn lithologisch conform de Archeologische Standaard Boorbeschrijvingsmethode beschreven.12 De exacte locatie van de boringen (x-, y- en z-waarden) is vastgelegd met behulp van GPS.

Aan de hand van het opgeboorde materiaal is beoordeeld of er wel, niet of deels sprake is van een gaaf bodemprofiel. Tevens is gekeken naar de aanwezigheid van mogelijke vegetatie- en/of cultuurlagen, die zichtbaar zijn als bodemverkleuringen. Opgeboord veen en klei is verbrokkeld om het te doorzoeken op het voorkomen van archeologische indicatoren, zoals fragmenten vuursteen, aardewerk, houtskool, verbrande leem, bot etc. Het opgeboorde zand is gezeefd met behulp van een zeef met een maaswijdte van
4 mm.

Vanwege het gebruik van het plangebied (grasland) was het niet mogelijk een oppervlaktekartering uit te voeren.

De resultaten van de boringen zijn opgenomen in de vorm van boorprofielen. In bijlage 7 van het bijgevoegde rapport zijn de boorprofielen weergegeven. De bodemopbouw wisselt binnen het plangebied. Hieronder zijn de hoofdlijnen beschreven.

In twee boringen, de boringen 3 en 6, is een grotendeels intacte top van de strandwal aangetroffen. Onder een (kalkrijke) bouwvoor van circa 15 tot 20 cm dik, is hier een 30 tot 35 cm dikke laag sterk siltig tot kleiig zand aangetroffen. Dit betreft het overstromingsmateriaal dat de top van de strandwal heeft gevormd. Het materiaal is iets bruin van kleur en wordt naar beneden toe geleidelijk lichter. Vermoedelijk betreft het een Bw-horizont. De vlekkerige/rommelige aard van deze laag wijst op een lichte verstoring, vermoedelijk als gevolg van bioturbatie. In boring 3 is hieronder een dunne, fossiele bodem aangetroffen, in de top van het onderliggende zand. De bovenste laag van deze grijsbruine Ahb-horizont was sterk kleiig. In de bodemhorizont zijn houtskoolresten waargenomen. Onder deze bodemhorizont liggen matig silige, kalkloze zanden tot een diepte van 1,7 m -mv. Hieronder ligt een dunne laag venige klei, met daaronder kalkarme zanden, een tweede venige kleilaag, en kalkrijke zanden.

In boring 6 is de Ahb-horizont in de top van de strandwal niet aangetroffen onder het overstromingsmateriaal. Mogelijk is deze tijdens de overstromingen geërodeerd. In boring 1, waar op basis van de verwachtingskaart eveneens een intacte top van de strandwal werd verwacht, is een geroerd of sterk biotuurbaat pakket aangetroffen tot een diepte van 0,5 m -mv. Ook hier is geen bodemhorizont in de top van de strandwal aangetroffen. Mogelijk houdt de verstoring verband met de ligging nabij de perceelsgrens en de inrit van het weiland.

Ter plaatse van het noordoostelijke deel van het plangebied bleek de top van de strandwal, zoals verwacht, niet intact. Hier is geen overstromingsmateriaal aangetroffen. Wel bleek sprake van een ontkalkte top van het zand. Tot een diepte van circa 70 cm -mv is het zand kalkloos, daaronder kalkarm tot circa 165 - 200 cm -mv. Het dieper gelegen zand is kalkrijk.

In boring 5 is, op een diepte van circa 90 cm -mv, een vegetatiehorizont aangetroffen. Deze is in de overige boringen niet waargenomen. Op een diepte van circa 110 - 150 cm -mv is een kleiige veenlaag aangetroffen in het zuidelijke deel van het plangebied (de boringen 4 - 6). Hieronder zijn in de zanden dunne (circa 5 cm) laagjes venige klei aanwezig in de boringen 3 tot en met 6.

De aangetroffen bouwvoor heeft een dikte variërend van 15 tot 40 cm. In de bouwvoor is binnen het gehele plangebied (sub-)recent bouwpuin (baksteenresten, beton, etc.) aanwezig. Hieronder is veelal een circa 10 cm dikke menglaag van A- en C-horizont aanwezig. Van lage enkeerdgronden is op basis van de dikte van de A-horizont geen sprake. Dit is in overeenstemming met het landgebruik op het historisch kaartmateriaal. Hieruit blijkt dat het plangebied de laatste tweehonderd jaar in gebruik is geweest als grasland. De enkeerdgronden worden aangetroffen op de bollenvelden. Het aangetroffen bodemprofiel komt derhalve niet overeen met het bodemtype zoals weergegeven op de Bodemkaart van Nederland.

Archeologische indicatoren

Tijdens het veldonderzoek zijn in vier van de zes boringen archeologische indicatoren aangetroffen (zie tabel 2). De aangetroffen archeologische indicatoren zijn gedetermineerd door de heer. P.J.L. Wemerman.

Tabel 2: aangetroffen archeologische indicatoren

Het fragment kogelpotaardewerk is aangetroffen in een geroerde laag, onder de bouwvoor. Hoewel deze met het overstromingsmateriaal zou kunnen zijn aangevoerd, zou deze ook een aanwijzing kunnen vormen voor de aanwezigheid van een vindplaats binnen het plangebied, daterend uit de periode 900-1200 n. Chr. Deze vindplaats zou zich in de top van de strandwal bevinden of in het daarop gelegen overstromingsmateriaal. Een tweede aanwijzing voor een vindplaats in de top van de strandwal wordt gevormd door de aangetroffen houtskoolresten in de begraven vegetatiehorizont. De aangetroffen fragmenten roodbakkend aardewerk in de bouwvoor kunnen beschouwd worden als “mestaardewerk”. Binnen het plangebied wordt geen erf uit deze periode verwacht. De ouderdom van de metaalslak is niet bekend. Aangezien deze in de bouwvoor is aangetroffen kan een recente ouderdom niet worden uitgesloten.

De aangetroffen indicatoren komen allen uit de top van de strandwal of het overstromingsmateriaal. Op diepere niveaus in de strandwal zijn geen indicatoren aangetroffen.

Conclusie en advies

Het bureauonderzoek toonde aan dat er zich mogelijk archeologische waarden in het plangebied zouden kunnen bevinden. In het bijzonder de ligging ter plaatse van een deels intacte strandwal verhoogde de kans daarop. Daarom is aansluitend een inventariserend veldonderzoek in de vorm van een gecombineerd verkennend en karterend booronderzoek uitgevoerd.

Binnen het zuidwestelijke deel van het plangebied is inderdaad sprake van een grotendeels intacte top van de strandwal. Hier zijn indicatoren aangetroffen die zouden kunnen wijzen op de aanwezigheid van een vindplaats. In het noordoostelijke deel van het plangebied bleek de strandwal afgegraven, maar is nog wel een kalkloze top van het zand aanwezig. In de onderliggende zanden zijn een vegetatiehorizont en een veenlaag aangetroffen. In geen van beide waren archeologische indicatoren aanwezig.

Hoewel de aanwijzingen niet sterk zijn, zouden de aangetroffen indicatoren in het westelijke deel van het plangebied verband kunnen houden met de aanwezigheid van een vindplaats in deze hoek van het plangebied. Hier blijft de hoge verwachting behouden op basis van het uitgevoerde onderzoek. Deze zone wordt begrensd door de grens van de intacte top van de strandwal en door het ontbreken van indicatoren van deze vindplaats in boring 6. De zone met resterende hoge verwachting is weergegeven in figuur 11. In de overige delen van het plangebied, en dieper in de strandwal, worden op basis van het ontbreken van indicatoren, geen vindplaatsen verwacht.

Figuur 11: Zone met resterende hoge verwachting

Geadviseerd wordt om in de westelijke hoek van het plangebied, waar op basis van het uitgevoerde onderzoek een hoge verwachting geldt, geen bodemingrepen te laten plaatsvinden die een bedreiging voor eventueel aanwezige archeologische waarden vormen. Hierbij dient een buffer van 20 cm ten opzichte van het archeologisch niveau aangehouden te worden. Derhalve dienen bodemingrepen dieper dan 30 cm -mv vermeden te worden. Indien dit niet mogelijk is, wordt geadviseerd om dit deel van het plangebied nader te onderzoeken door middel van een IVO karterende en waarderende fase, proefsleuven (IVO-P). Tijdens dit onderzoek dient duidelijkheid te ontstaan over de aan- of afwezigheid van een vindplaats en van een eventuele verstoring daarvan.

Op basis van de huidige bouwplannen is sprake van dermate beperkte bodemingrepen (naar schatting zal circa de helft van de heipalen binnen de zone met een hoge archeologische verwachting worden geplaatst, waardoor per woning slechts sprake is van een (directe) verstoring van de ondergrond in deze zone van circa 0,17 m²), dat uitvoering van het proefsleuvenonderzoek niet noodzakelijk wordt geacht. Het is echter aan het bevoegd gezag (de gemeente Teylingen), om op basis van de uiteindelijke bouwplannen (inclusief het palenplan) te bepalen of uitvoering van het proefsleuvenonderzoek noodzakelijk is.

Voor de overige delen van het plangebied wordt geadviseerd om geen vervolgonderzoek uit te voeren.

Bij planologische ontwikkelingen, zoals het onderhavige project, speelt in Nederland in het buitengebied het aspect geur vaak een rol. Met de bouw van drie woningen worden nieuwe geurgevoelige objecten toegevoegd. Voor de veehouderij is het beleid ten aanzien van het aspect geur vastgelegd in de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) die op 1 januari 2007 in werking is getreden. Bij nieuwe planologische projecten in het kader van de Wro dient te worden gekeken naar de aanvaardbaarheid van de toevoeging van woningen in relatie tot de omliggende geurbronnen, de zogenaamde omgekeerde werking.

Het woon- en leefklimaat wordt bij de vastgestelde norm voor het buitengebied buiten een concentratiegebied van 8 OUe/m³ acceptabel geacht.

Conclusie

Er zijn geen veehouderijen in de omgeving die in verband met eventuele geuroverlast een belemmering vormen voor het plan. Anderzijds veroorzaken de nieuwe woningen geen belemmering voor omliggende veehouderijen.

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Onderzoek

Door milieu-adviesbureau Adverbo is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd voor de planlocatie (rapportnummer 14.10.3791.2686, d.d. 18 februari 2014). De onderzoeksresultaten van het verkennend bodemonderzoek zijn als bijlage 3 aan deze toelichting toegevoegd. De veldwerkzaamheden zijn door het bureau op 16 januari 2014 uitgevoerd. Op 23 januari 2014 heeft bemonstering van het grondwater plaatsgevonden.

Doel van het onderzoek is vast te stellen of het voormalige, dan wel het huidige, gebruik van de onderzoekslocatie heeft geleid tot een verontreiniging van de bodem. Het verkennend bodemonderzoek beoogt het verkrijgen van inzicht in aard, plaats van voorkomen en concentraties van eventueel aanwezige verontreinigende stoffen in de bodem. Op basis van het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek zijn de volgende resultaten verkregen:

Boven- en ondergrond:

Uit de toetsingsresultaten blijkt dat voor geen van de onderzochte parameters de achtergrondwaarde wordt overschreden.

Grondwater:

Uit de toetsingsresultaten blijkt de streefwaarden voor molybdeen en naftaleen in zeer geringe mate worden overschreden. Alle overige gemeten concentraties zijn lager dan de desbetreffende streefwaarden.

Conclusie

Naar aanleiding van de onderzoeksresultaten wordt het volgende geconcludeerd:

• zowel de boven- als de ondergrond op de locatie zijn niet verontreinigd;
• het grondwater is niet tot nauwelijks verontreinigd. Zeer lichte verhogingen ten opzichte van de streefwaarde zijn aangetoond voor molybdeen en naftaleen;
• milieuhygienisch gezien is er geen bezwaar tegen de voorgenomen bouw van de woningen.

Bij ruimtelijke plannen moet aandacht worden besteed aan de natuurwetgeving. In de natuurwetgeving kan een tweedeling worden gemaakt in soort- en gebiedsbescherming. Soortbescherming vindt plaats via de Flora- en faunawet. De gebiedsbescherming gebeurt via de Natuurbeschermingswet 1998.

Gebiedsbescherming

Gebiedsbescherming in Nederland is geregeld middels de gewijzigde Natuurbeschermingswet 1998, welke in 2005 in werking is getreden. De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van gebieden en percelen met de status ´Nationaal Park´, 'Beschermd Natuurmonument' en van gebieden die door de Minister van EL&I zijn aangewezen ter uitvoering van internationale verdragen en verplichtingen, zoals het beschermingsprogramma Wetlands. Op grond van Europese verplichtingen regelt deze wet ook de bescherming van daartoe aangewezen speciale beschermingszones (SBZ) op basis van de Habitat- en Vogelrichtlijn. Natura 2000 is een samenhangend netwerk van beschermde natuurgebieden in de Europese Unie (EU), opgezet door de lidstaten. Natura 2000 wordt op haar beurt weer gevormd door de in de Vogelrichtlijn van 1979 en de Habitatrichtlijn uit 1992 aangewezen gebieden.

Soortenbescherming

De soortenbescherming vindt primair plaats via de Flora- en faunawet. Op grond van deze wet mogen beschermde dieren en planten - die in de wet zijn aangewezen - niet gedood, gevangen, verontrust, geplukt of verzameld worden en is het niet toegestaan om nesten, holen of andere vaste verblijfplaatsen van beschermde dieren te beschadigen, vernielen of te verstoren. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor (bedreigde) soorten die vermeld staan op bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode Lijstsoorten zijn de ontheffingsvoorwaarden zeer streng. De Flora- en faunawet is onverkort van kracht. Dit betekent dat op het moment dat nieuwe activiteiten aan de orde zijn ook - in het kader van de Flora- en faunawet - de mogelijke effecten op de te beschermen soorten worden meegewogen.
De Flora- en faunawet is in zoverre voor de onderhavige ontwikkeling van belang, dat bij de voorbereiding van het project moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van de ontwikkeling niet in de weg staat.

Onderzoek

Door Econsultancy is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Het perceel is op 21 mei 2014 bezocht. De quickscan heeft tot doel na te gaan of er in het plangebied mogelijk beschermde plantenen/ of diersoorten voorkomen, of zich (mogelijk) in het plangebied vaste broed-, schuil- of verblijfplaatsen van beschermde soorten bevinden, en of zich mogelijk vogelnesten in het plangebied bevinden welke jaarrond beschermd zijn. Tevens is de ecologische relatie onderzocht van de planlocatie met de directe omgeving, en met eventueel nabij gelegen beschermde natuurgebieden (Natura 2000).

In Bijlage 4 is de 'Quickscan flora en fauna' (rapportnummer 14055556, d.d. 4 juni 2014) opgenomen. Onderstaand zijn de bevindingen van de quickscan beknopt weergegeven.

Gebiedsbescherming

Natura 2000

De onderzoekslocatie is niet gelegen binnen de grenzen, of in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied, Coepelduynen, bevindt zich op circa 4,2 kilometer afstand ten westen van de onderzoekslocatie.

Ecologische Hoofdstructuur

De onderzoekslocatie maakt geen deel uit van de EHS. De onderzoekslocatie ligt niet in de nabijheid van een kerngebied, verbindingsgebied of verwevingsgebied, behorend tot de EHS. Ook ligt de locatie niet in de strategische reservering natuur van de EHS. Het meest nabijgelegen EHS-onderdeel bevindt zich circa 350 meter ten westen en 350 meter ten zuidoosten van de onderzoekslocatie. Het betreft natuur. In figuur 12 is de ligging van de onderzoekslocatie ten opzichte van de EHS weergegeven.

Figuur 12: Ligging plangebied ten opzichte van de EHS.

Weidevogelgebieden

De onderzoekslocatie maakt geen deel uit een belangrijk weidevogelgebied. Het meest nabijgelegen belangrijke weidevogelgebied bevindt zich op circa 450 meter ten zuidwesten en circa 350 meter ten westen van de onderzoekslocatie.

Externe werking

Voor de EHS geldt geen externe werking. De onderzoekslocatie bevindt zich op circa 350 meter van het dichtstbijzijnde EHS-onderdeel. Gezien de aard van de ingreep is externe werking niet aan de orde. Externe werking op overige beschermde natuurgebieden, zoals het Natura 2000-gebied Coepelduynen en het belangrijke weidevogelgebied is, gelet op afstand tot de onderzoekslocatie en de aard van de ingreep niet aan de orde.

Soortenbescherming

De vier aanwezige wilgen ten zuiden van de onderzoekslocatie, net als de linde in het midden van de onderzoekslocatie en de wilg ten noordwesten van de locatie zullen gehandhaafd blijven. De beplanting langs de randen van het perceel en de aangelegen bosschage blijven eveneens gehandhaafd. Dit betekent dat er geen demp- en kapwerkzaamheden plaatsvinden. De woningen worden landschappelijk ingepast. Het inpassingplan voorziet in de aanleg van bomen en landschappelijke beplanting.

De onderzoekslocatie vormt momenteel geen optimaal (land) habitat voor de rugstreeppad. De rugstreeppad is vooral een soort van dynamische milieus, maar de soort is ook te vinden in meer stabiele gebieden als vennen in graslandgebieden. Als verblijfplaatsen worden bestaande ruimtes benut, als muizenholen, ruimte onder tegels en opslag van materialen. Het kan niet worden uitgesloten dat de begroeide randen van de onderzoekslocatie worden gebruikt als landhabitat. Deze blijven behouden waardoor er van een overtreding van de Flora- en faunawet geen sprake is. Door de aanleg van natuurvriendelijke oevers en bosschages zal het habitat voor de rugstreeppad beter worden.

De aanwezigheid van geschikt habitat op de onderzoekslocatie voor de verschillende soorten en soortgroepen is weergegeven in tabel 3. In de tabel is samengevat of de voorgenomen ingreep mogelijk verstorend kan werken en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals soortgericht nader onderzoek of vergunningtrajecten. In de tabel is weergegeven of maatregelen noodzakelijk zijn om overtreding van de Flora- en faunawet voor bepaalde soortgroepen te voorkomen.

Tabel 3: Overzicht geschiktheid onderzoekslocatie voor soortgroepen en te nemen vervolgstappen

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling heeft mogelijk een invloed op het leefgebied van algemeen voorkomende broedvogels en op het foerageergebied van vleermuizen. Omdat de wilgen, de linde en de bosschages behouden blijven heeft de ingreep geen negatieve gevolgen voor de algemeen voorkomende broedvogels.

In twee van de vier wilgen ten zuiden van de onderzoekslocatie zijn holten en/of spleten aangetroffen die mogelijk als verblijfplaats kunnen worden gebruikt door vleermuizen. Het betreft de wilgen nummer 2 en 4. Aangezien de wilgen behouden blijven blijven de mogelijke verblijfplaatsen voor vleermuizen gespaard en is er geen sprake van overtredingen van de Flora- en fauna-wet ten aanzien van het verstoren van een vaste rust- en verblijfplaats van vleermuizen.

Door de aanleg van natuurvriendelijke oevers en bosschages zal het habitat voor de rugstreeppad beter worden.

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Algemeen

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is de watertoets verplicht voor bestemmingsplannen. In een hierover op te nemen paragraaf dient te worden aangegeven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie. In die paragraaf dient uiteengezet te worden of en in welke mate het plan in kwestie gevolgen heeft voor de waterhuishouding, dat wil zeggen het grondwater en het oppervlaktewater. Het is de schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets: ‘het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren (door de waterbeheerder), afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten’.

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat de ruimtelijke ontwikkeling in strijd is met het duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer.

Waterschapsbeleid

Voor de planperiode 2010-2015 zal het Waterbeheerplan 4 (WBP) van het Hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft het Hoogheemraadschap aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen het accent op de uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn en blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het Hoogheemraadschap dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en hevigere buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het WBP sorteert voor op deze ontwikkelingen.

De Keur

Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels. In deze Beleidsregels is het beleid van het Hoogheemraadschap nader uitgewerkt. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van het water in de bodem.

De 'Keur en Beleidsregels' maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebods- en verbodsbepalingen) voor:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken);
• andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren, bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen in kwetsbare gebieden, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van water naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het Waterschap gebouwd en opgeslagen mag worden. De toestemming voor het uitvoeren van deze werkzaamheden is geregeld in de watervergunning. Hiermee is de Keur een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen.

In artikel 3.1.4. van de Keur is bepaald dat het zonder vergunning van het bestuur verboden is in het beheergebied van Rijnland:

1. 1. in door het bestuur op kaart aan te geven gebieden werkzaamheden te verrichten als gevolg waarvan een toename van de kwel of wegzijging van het grondwater zal ontstaan;
2. 2. gebouwen, bouwwerken e.d. te plaatsen, onbebouwde/onverharde grond te verharden en werkzaamheden te verrichten als gevolg waarvan neerslag versneld tot afvoer komt:
   1. a. indien daarbij meer dan 500 m² onverharde grond wordt bebouwd of verhard; of
   2. b. indien sprake is van meerdere te ontwikkelen min of meer aaneengesloten bouwplannen met een gezamenlijke oppervlakte van 500 m²; of
   3. c. indien het nieuw aan te leggen verhard oppervlak meer dan 10% van het oppervlak van het betreffende peilvak beslaat; of
   4. d. het betreffende watersysteem de toename van de piekafvoer als gevolg van de uitbreiding van het verhard oppervlak met minder dan 500 m² niet kan verwerken.
3. 3. werken te maken of te hebben of handelingen te verrichten die direct of indirect verzilting kunnen veroorzaken of bevorderen.

De voorgestelde ontwikkelingen is voorgelegd aan het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het Hoogheemraadschap heeft op 17 juni 2014 op het plan gereageerd. De opmerkingen van het Hoogheemraadschap zijn verwerkt in deze paragraaf.

Onderzoek

Bodem en grondwater

De hoogte van het maaiveld bedraagt in het plangebied circa 0 m NAP. De bodem in het plangebied bestaat uit zand.

Volgens de Bodemkaart van Nederland is ter plaatse van het plangebied sprake van grondwatertrap II. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand hier van nature minder dan 0,4 m beneden het maaiveld ligt, terwijl de gemiddeld laagste grondwaterstand tussen 0,5 m en 0,8 m beneden het maaiveld ligt.

Oppervlaktewater en waterkeringen

Het plangebied ligt in de Hoogewegpolder. Ten noordoosten van het plangebied ligt een watergang met een breedte van circa 1,5 meter. Langs de watergang ligt een schouwstrook. Op de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan is de waterkering aangegeven inclusief de zogenaamde keurzone. Binnen deze zone dient voor werkzaamheden een vergunning te worden aangevraagd bij het Hoogheemraadschap van Rijnland. Op de verbeelding van het onderhavige bestemmingsplan wordt de waterkering inclusief keurzone overgenomen.

Aan de zuidoostzijde van het plangebied is een vijver aanwezig met een oppervlakte van circa 600 m².

Afvalwaterketen en riolering

Ter plaatse van het perceel is geen riolering aanwezig.

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw verplicht een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-)filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Het afvalwater van de nieuwe woningen wordt aangesloten op de riolering.

Afvalwater en hemelwater

Het Hoogheemraadschap van Rijnland geeft de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. Hierin wordt de voorkeursvolgorde gevolgd (rijksbeleid), waarbij voorop staat het voorkomen van het ontstaan van afvalwater, als er afvalwater is het zoveel mogelijk beperken van verontreiniging en waar mogelijk afvalwaterstromen scheiden. De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP).

Naast een voorkeursvolgorde voor afvalwater geldt voor de behandeling van hemelwater de zorgplicht. Het te lozen hemelwater mag geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater veroorzaken. Voorbeelden om dit te bereiken zijn duurzaam bouwen en (indien van toepassing) infiltratie, het toepassen van berm- of bodempassage en (straat)kolken met extra zand- slibvang of zakputten. Als ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of - als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel.

Omdat het nu nog weiland betreft zijn er geen bestaande hemelwaterafvoeren aanwezig. Het is de bedoeling van de 3 percelen alle hemelwaterafvoeren te lozen op het bestaande oppervlaktewater waarbij, indien noodzakelijk, hwa's worden toegepast.

Waterkwantiteit

Het plan voorziet in de bouw van drie nieuwe woningen met bijgebouwen. De verharding, die als gevolg van het bouwplan gerealiseerd wordt, is in de onderstaande tabel weergegeven. De toegangspaden naar de woningen worden van grind gemaakt. Omdat grind waterdoorlatend is, wordt dit niet als toename van de verharding gezien.

De totale oppervlakte aan verharding (woning, bijgebouw en erfverharding) bedraagt 527 m². Bij het Hoogheemraadschap van Rijnland dient daarom een Watervergunning aangevraagd te worden ten aanzien van de realisatie van de verharding en de benodigde compensatie in de vorm van oppervlaktewater. Ten zuidoosten van de planlocatie is ruimte beschikbaar voor het graven van compenserend water.

De te realiseren watercompensatie bedraagt circa 80 m² (15% van 527 m²). Deze compensatie wordt gerealiseerd door de bestaande 'vijver' aan de zuidoostzijde van de planlocatie over een lengte van circa 40 meter met 2 meter te verbreden. Deze compensatie is besproken met het Hoogheemraadschap en akkoord bevonden.

Gebruik materialen

Voor de bouw van de woningen worden duurzame bouwmaterialen toegepast om diffuse verontreinigingen van water en bodem te voorkomen.

De woningen op perceel 1 en 3 worden voorzien van zinken dakgoten en een pannendak. Woning 2 krijgt een koperen goot in verband met een gedeeltelijk rietendakbedekking. Bovenste van het dak wordt in riet uitgevoerd en onderste gedeelte in dakpannen.

Conclusie

Als gevolg van het plan wordt er een grotere oppervlakte dan 500 m² verhard. Bij de ontwikkeling van de woningen zal in overleg met het Hoogheemraadschap worden bepaald welke omvang de watercompensatie zal moeten hebben. Deze compenserende maatregel zal op het perceel ten zuidoosten van de planlocatie worden gerealiseerd.

In het bestemmingsplan wordt de waterkering op de verbeelding aangeduid met de dubbelbestemming "Waterstaat - Waterkering". Hierdoor is de bescherming van deze kering en de keurzone gegarandeerd.

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen hebben geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

De waterparagraaf is overlegd aan het Hoogheemraadschap. De opmerkingen van het Hoogheemraadschap zijn in deze paragraaf verwerkt.

In het Besluit m.e.r. is bepaald dat een milieueffectbeoordeling uitgevoerd moet worden als een projectactiviteit nadelige gevolgen kan hebben voor het milieu. Dergelijke projectactiviteiten zijn genoemd in de bijlage onderdeel D van het Besluit m.e.r. De voorgenomen activiteit wordt genoemd in de D-lijst (categorie D, nummer 11.2 stedelijk ontwikkelingsproject).

Onderzoek
In het kader van de voorbereiding is geconstateerd dat het plan niet binnen een kwetsbaar of waardevol gebied ligt. Het plangebied ligt op een afstand van ruim 4 kilometer van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Coepelduynen. Gezien de grote afstand van het plangebied tot aan dit Natura 2000-gebied, de invulling van het tussenliggende gebied en de aard en kleinschalige omvang van de ontwikkeling mag aangenomen worden dat het uitvoeren van de voorgenomen activiteit geen negatief effect heeft op Natura 2000-gebieden.

Op basis hiervan, en op basis van de overige in dit hoofdstuk behandelde milieu- en omgevingsaspecten, kan geconcludeerd worden dat het milieubelang van de ontwikkeling van de drie Greenportwoningen in voldoende mate is afgewogen. Gelet op de kenmerken van het project (zoals het karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

Conclusie

Het plan is niet binnen een kwetsbaar of waardevol gebied gelegen en heeft ook geen belangrijke nadelige milieugevolgen voor de omgeving, waardoor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in het betreffende gebied niet m.e.r.-plichtig is.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Onderzoek en conclusie

Er zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Met eventueel aanwezige overige planologisch gezien niet-relevante leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) in of nabij het plangebied hoeft in het bestemmingsplan geen rekening te worden gehouden.

Er wordt geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

In het Luchthavenindelingenbesluit wordt een beperkingengebied aangegeven. Hierin worden beperkingengebieden ten aanzien van Schiphol weergegeven met betrekking tot externe veiligheid, geluidsbelasting, hoogtebeperkingen en vogelaantrekkende werking.

In de Nota Ruimte wordt aangegeven dat Schiphol voor de toekomst ruimte nodig heeft om uit te breiden. Daarom is op een kaart de zogenoemde 20 Ke-contour opgenomen. Binnen deze contouren mogen geen nieuwe uitleglocaties ten behoeve van woningbouw worden ontwikkeld. Herstructurering en intensivering in bestaand gebouwd gebied zijn binnen deze 20 Ke-contour nu en in de toekomst wel mogelijk.

Onderzoek en conclusie

Het plangebied ligt buiten het beperkingengebied uit het Luchthavenindelingenbesluit en buiten de 20 Ke-contour uit de Nota Ruimte. Daarom wordt geconcludeerd dat de ligging nabij Schiphol geen belemmering vormt voor de realisatie van dit plan.

De gemeente Teylingen vindt het duurzaam ontwikkelen van het stedelijke gebied belangrijk. Teylingen streeft ernaar bij elke ruimtelijke ontwikkeling de schade aan het milieu en de menselijke gezondheid op korte en lange termijn zoveel mogelijk te beperken. Zij wil daarmee de kwaliteit en duurzaamheid van de stedelijke ontwikkeling op een zo hoog mogelijk niveau brengen.

Duurzame stedenbouw

Duurzame stedenbouw is vooral het inspelen op de kansen van de nieuwe bouwlocatie. Juist door in een vroegtijdig stadium aandacht te besteden aan de specifieke kenmerken en mogelijkheden van de bouwlocatie kan er voor gezorgd worden dat een aantrekkelijke woon- en voorzieningenomgeving ontstaat. De gemeente Teylingen hanteert hiertoe het Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw (RBDS). In het RDBS staat het beleid voor duurzame stedenbouw dat door de regiogemeenten wordt gehanteerd. Dit instrument is bedoeld om de milieuambities en andere duurzaamheidaspecten een volwaardige plaats te geven in de ontwikkeling van ruimtelijke plannen voor gebieden die groter zijn dan één hectare. Duurzaamheid is hierbij ruim gedefinieerd als 'People, Planet, Profit' (PPP). Dit betekent dat naast ambities op het gebied van milieu ook maatschappelijke/sociale en economische ambities een plek hebben gekregen in het beleid. Een ambitietabel maakt deel uit van het RBDS.

DuBoPlus-Richtlijn (Duurzaam Bouwen)

De gemeente Teylingen hanteert als uitgangspunt bij bouwprojecten (woningbouw, utiliteitsbouw en de grond-, weg- en waterbouw, voor zowel nieuwbouw als renovatie) de Regionale DuBoPlus-Richtlijn 2008 als maatlat voor duurzaam bouwen. De nagestreefde kwaliteit en duurzaamheid van het project dienen op basis van een overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaars geborgd te worden. Voor de woning- en utiliteitsbouw worden de duurzame prestaties berekend met het instrument de GPR-Gebouw en worden de resultaten gepresenteerd in een schoolcijfer (1-10). Een 7 is de regionale norm. Voor gemeentelijke gebouwen geldt een 8. Voor het uitrekenen van de duurzame prestaties ontvangt de ontwikkelaar van de gemeente een gratis sublicentie GPR-Gebouw. Voor de grond-, weg- en waterbouw geldt een maatregelenchecklist met vaste- (altijd doen) en keuzemaatregelen. Aan de hand van deze maatregelenchecklist wordt de projectambitie samengesteld, geconcretiseerd en getoetst.

Conclusie

Binnen het plangebied worden drie nieuwe woningen gerealiseerd. Deze woningen moeten getoetst worden aan de Regionale DuBoPlus-Richtlijn 2008.

De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening. Aangegeven is dat tussen de gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd, voordat een ontwerpbestemmingsplan ter visie kan worden gelegd. Bovendien is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing (zienswijzenprocedure).

Volgens artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening moet het bestemmingsplan worden voorgelegd aan het Hoogheemraadschap en aan die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Op het voorontwerp bestemmingsplan zijn 5 vooroverlegreacties ingediend door de volgende instanties:

1. 1. Gasunie;
2. 2. Rijkswaterstaat;
3. 3. Cultuurhistorisch Genootschap
4. 4. Hoogheemraadschap van Rijnland;
5. 5. Brandweer.

De vooroverlegreacties zijn als bijlagen 5 tot en met 9 aan deze toelichting toegevoegd. Alleen de brandweer had inhoudelijke opmerkingen over het plan. Onderstaand is de samenvatting van de vooroverlegreactie van de brandweer weergegeven alsmede de beantwoording van de reactie.

Samenvatting vooroverlegreactie:
Er zijn knelpunten op het gebied van adequate hulpverlening, bluswater en bereikbaarheid. Het plangebied moet (als uitgangspunt) langs twee zijden worden ontsloten en de wegen moeten minimaal 4,5 meter breed zijn (minimale verharding breed 3,25 meter) met een vrije hoogte van 4,2 meter. Daarnaast moet een primaire bluswatervoorziening binnen 40 meter vanaf de brandweeringang aanwezig zijn en mag de maximale afstand tussen de inzetlocatie en de dichtstbijzijnde secundaire bluswatervoorziening maximaal 160 meter zijn.

Beantwoording:
Naar aanleiding van deze vooroverlegreactie hebben er meerdere gesprekken met de brandweer plaatsgevonden. Uit deze besprekingen kwam naar voren dat er mogelijk alternatieven zijn voor de bereikbaarheid en de bluswatervoorzieningen. Op basis hiervan heeft de initiatiefnemer een aangepast plan gemaakt, waarbij er langs de oprijlaan passeermogelijkheden (uitwijkhavens) en een extra keerlus zijn opgenomen. De brandweer heeft op 30 april per brief een reactie op dit aangepaste plan gegeven en heeft hier (onder voorwaarden) mee ingestemd. Gezien de kleinschaligheid van het plan, de toegevoegde passeermogelijkheden en een keerlus kan in dit specifieke geval afgeweken worden van de uitgangspunten, zoals in de vooroverlegreactie aangegeven. Wel wil de brandweer dat er geborgd wordt dat er een primaire bluswatervoorziening wordt geplaatst. Inmiddels heeft hierover overleg tussen de gemeente en Dunea plaatsgevonden. Er kan een leiding van 63 mm worden aangelegd (capaciteit: 30 m³/uur). In een overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer is vastgelegd dat de initiatiefnemer voor eigen rekening en risico de leidingen, brandkranen, passeermogelijkheden en de extra keerlus moet realiseren en in standhouden. Het bestemmingsplan laat de aanleg van bluswatervoorzieningen toe, dus deze zijn niet specifiek benoemd op de plankaart (verbeelding) en in de regels. De toegangsweg (oprijlaan), de passeermogelijkheden en de keerlus bij de woningen zijn opgenomen op de Verbeelding van het bestemmingsplan en hebben de bestemming 'Verkeer – Verblijfsgebied' gekregen. Om ruimte te creëren voor de keerlus, zijn de woningen in noordwestelijke richting opgeschoven. Ook het Inpassingsplan dat als bijlage is toegevoegd aan de Regels is aangepast

Het ontwerp bestemmingsplan zal gedurende 6 weken ter inzage worden gelegd. Indien zienswijzen worden ingediend dan zullen deze in de bijlage samengevat worden weergegeven en van beantwoording voorzien.

Bij de voorbereiding van een initiatief dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het voornemen. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13,tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

De realisatie van de woningen, inclusief de kosten die samenhangen met de procedure, komen voor rekening van aanvrager. Met initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten voordat het ontwerpbesetmmingsplan in procedure gaat.

Voor de gemeente zijn er verder geen kosten te verhalen. Hiermee kan afgezien worden van het vaststellen van een exploitatieplan. De economische uitvoerbaarheid van dit initiatief is met het afsluiten van de anterieure overeenkomst aangetoond.

Eventueel uit te keren planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Hierover zijn afspraken gemaakt in de anterieure overeenkomst. Op basis van deze gegevens kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.