het bestemmingsplan 'Rijnsburgerweg 8, Voorhout' met identificatienummer NL.IMRO.1525.BP2014TEY01032-0401 van de gemeente Teylingen.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een toevoeging van een afzonderlijke ruimte aan een hoofdgebouw, dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een vrij beroep, waarvan de activiteiten niet publiek gericht zijn, dat op kleine schaal in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning primair haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie. Zoals arts, notaris of advocaat;

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de achtergevel van het hoofdgebouw of achter een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan. Zie Figuur 2 in lid 1.61.2

een onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

1. a. bij bebouwing: een gebouw of een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand is gekomen of tot stand zal komen met in achtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet en/of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
2. b. bij gebruik: het legale gebruik zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan ter inzage is gelegd.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet en/of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke hoogte of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, dit met inbegrip van de begane grond en een dakterras en met uitsluiting van een zolder en kelder, die beiden lager zijn dan 1,5 m of niet voor verblijf geschikt zijn.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

een buitenruimte, behorende bij het gebruik van het hoofdgebouw, dat bovenop het gehele of een gedeelte van een hoofdgebouw, aanbouw of uitbouw is gesitueerd.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen, die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

de bouwlaag op de begane grond.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover dit bestemmingsplan deze die inrichting niet verbiedt.

de volgens het kadaster geldende grens van het erf; indien er sprake is van meer aaneengebouwde woningen op één kadastraal perceel, is dit de feitelijke grens van het erf behorende bij de betreffende woning.

1. a. is een uitbouw aan een gevel en bestaat hoofdzakelijk uit doorzichtige delen;
2. b. is rechtstreeks toegankelijk vanuit achtergelegen ruimte en vormt één geheel hiermee;
3. c. is geen entreeportaal van de woning;
4. d. tot een erker kan ook een onder het raam gelegen borstwering behoren.

gebeurtenis, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning, cultuur, thematische markten en andere vertoningen.

gronden waarop evenementen plaatsvinden.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een woning, die zich bevindt in een woongebouw, dat bestaat uit twee of meer boven- of nagenoeg boven- elkaar gesitueerde woningen

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Activiteitenbesluit, en voor zover de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij hoort.

de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur.

een gedeelte van het openbaar water in de gemeente Teylingen, dat aangewezen is voor een woonschip met bijbehorende voorzieningen;

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door botanische, faunistische, biologische bodemkundige en morfologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

Weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid onder b van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

alle wateren die, al dan niet met enige beperking, voor het publiek bevaarbaar zijn of direct aansluit op openbaar gebied.

erfafscheidingen bestaande uit lichte constructie met een overwegend transparante uitstraling.

een bouwkundige constructie van enig omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1. a. de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer voor gebouwen indien de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer ligt tussen 0 en 0,15 m boven het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein;
2. b. in alle andere gevallen is dit de bovenkant van het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

elk vaartuig dat uitsluitend of hoofdzakelijk wordt gebruikt voor enige vorm van pleziervaart, waterrecreatie of watersport met uitzondering van een zeilplank.

Alle voorzieningen, die uitnodigen om te spelen en te ontmoeten. Naast speeltoestellen zijn dit ook skatebanen, al dan niet verharde trapveldjes en hiermee vergelijkbare voorzieningen.

een buiten de besloten ruimte van een inrichting liggend deel van een horecabedrijf waar sta- of zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken kunnen worden geschonken of spijzen voor directe consumptie kunnen worden bereid of verstrekt.

een vergroting van een ruimte van een hoofdgebouw, dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

voorheen plankaart; de digitale kaart, waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangegeven.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of ''uitstraling'' als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de lijn waarin de voorgevel van een hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan. Zie Figuur 1 in lid 1.61.1

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een niet-aangebouwde woning.

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor huisvesting van niet meer dan één huishouden.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van het hoofdgebouw en tussen een denkbeeldige lijn in het verlengde van de voor- en achtergevel van het hoofdgebouw. Zie Figuur 2 in lid 1.61.2.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Bij het toepassen van deze regels wordt als volgt gemeten/gerekend:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot bouwperceelsgrenzen wordt daar gemeten waar deze afstand het kleinst is.

1. a. in geval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. in geval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Bij ondergrondsbouwen: vanaf peil tot aan de bovenkant van de laagst gelegen afgewerkte vloer onder peil van een bouwwerk/gebouw.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren; bij afwezigheid van een gevel: de rand van het bouwwerk geprojecteerd op het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens het geldende Bouwbesluit.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de beganegrondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

het overdekte grondoppervlak, dat loodrecht gelegen is onder het dakoppervlak.

De diepte van aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en –overkappingen aan de achtergevel wordt gemeten haaks vanuit de betreffende achtergevel van het hoofdgebouw.

De breedte van aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en –overkappingen aan de zijgevel wordt gemeten haaks vanuit de betreffende zijgevel van het hoofdgebouw.

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. de realisatie en instandhouding van landschappelijk waardevolle landschapselementen ter plaatse van de aanduiding 'landschapswaarden', zoals omschreven op bladzijde 19 en 20 van Bijlage 1 Rijnsburgerweg 8 Inpassingsplanwoningen;
3. c. uitsluitend op gronden zonder de aanduiding 'landschapswaarden': parkeren bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
4. d. perceelontsluitingen;
5. e. erkers ten behoeve van het wonen;
6. f. luifel ter plaatse van entree van hoofdgebouwen;
7. g. nutsvoorzieningen.

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. parkeervoorzieningen, die zijn opgenomen in een verleende omgevingsvergunning, mogen niet zodanig worden gewijzigd, dat hierdoor niet meer wordt voldaan aan de parkeernormen als bedoeld in 15.2.

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen;
2. b. reclame-uitingen;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, nutsvoorzieningen, water, speelvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van gescheiden inzameling en wegmeubilair.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3m;
3. c. de bouwhoogte van windschermen bedraagt ten hoogste 1,5 m;
4. d. de bouwhoogte van vlaggenmasten bedraagt ten hoogste 9 m.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeer te water en oeververbindingen;
2. b. water ten behoeve van de waterhuishouding en oevers;
3. c. bruggen, duikers en steigers.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling of de verlichting en bruggen bedraagt ten hoogste 3 m.

De voor Wonen - 11 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in vrijstaande woningen met de mogelijkheid van aan-huis-gebonden beroepen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, tuinen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en hiervoor gelden de volgende regels:

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels;

1. a. de uit te oefenen functie van bijgebouwen zoals bedoeld in lid 6.2.2 is ondergeschikt aan de woonfunctie;
2. b. een aan-huis-gebonden beroepmag uitsluitend worden uitgeoefend met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. de woonfunctie blijft als primaire functie gehandhaafd;
   2. 2. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m2 met inachtneming van de volgende voorwaarden:
      • ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
      • het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
      • het gebruik van vrijstaande bijgebouwen is niet toegestaan;
      • er vindt geen horeca en geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan een beroep aan huis.
3. c. parkeervoorzieningen, die zijn opgenomen in een verleende omgevingsvergunning, mogen niet zodanig worden gewijzigd, dat hierdoor niet meer wordt voldaan aan de parkeernormen als bedoeld in 15.2.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.1 voor het toestaan van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met in achtneming van de volgende regels:

1. a. de activiteiten worden door de bewoner uitgeoefend;
2. b. de woning behoudt in overwegende mate haar woonfunctie en heeft een ruimtelijke uitstraling, die met de woonfunctie in overeenstemming is;
3. c. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m2:
4. d. het is niet toegestaan om vrijstaande bijgebouwen voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in gebruik te nemen;
5. e. het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
6. f. ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
7. g. seksinrichtingen zijn niet toegestaan.

De voor Waarde - Archeologie 1 aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 7.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd van een archeologisch onderzoek, zoals gesteld in de kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie, waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op:
      • het behoud van de archeologische resten in de bodem;
      • het doen van opgravingen;
      • het begeleiden van het bouwrijp maken en van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
   3. 3. het bepaalde in lid 7.2 onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
      • vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en/of waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
      • er geen grondwerk wordt verricht dieper dan 130 cm onder maaiveld en er geen hei- en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht óf het te bouwen oppervlak een omvang heeft die kleiner is dan 100 m2.

Burgemeester en wethouders kunnen besluiten met toepassing van artikel 3.6 1e lid onder a van de Wet ruimtelijke ordening, geheel of gedeeltelijk de verbeelding van het bestemmingsplan te wijzigen door:

1. a. op de verbeelding de aanduiding Waarde - Archeologie 1 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen of van omvang te veranderen indien op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische bescherming of zorg nodig is;

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - mede bestemd voor de waterkering.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 8.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.2. Deze vergunning wordt verleend, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het waterkeringsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Hiervoor is een schriftelijk advies nodig van de beheerder van de waterkering.

Grond, die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. 1. De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen mogen worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, zonnecollectoren en veranda's, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, zoals dakoverstekken, gevelversieringen en funderingen, mits de overschrijding ten hoogste 1m bedraagt;

2. 2. De bouw- en bestemmingsgrenzen mogen worden overschreden, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken, door:

1. a. ondergeschikte bouwdelen, zoals dakoverstekken, gevelversieringen en funderingen alsmede balkons, luifels en zonnecollectoren, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

1. a. Voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Woningwet en/of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld in lid a, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Onverminderd het bepaalde in hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan geldt ten aanzien van het gebruik de volgende regel:
Niet-locatie gebonden evenementen, zoals bedoeld in artikel 2.24 van de Algemene Plaatselijke Verordening Teylingen, zijn in het plangebied toegestaan en niet gebonden aan de in dit plan aangewezen evenemententerreinen.

Ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - doorzicht' zijn de betreffende gronden tevens bestemd voor het behoud van de aanwezige doorzichten naar het achterliggende open landschap richting Huis ter Duin.

Het bevoegd gezag kan -tenzij hiervoor op grond van hoofdstuk 2 al een omgevingsvergunning kan worden verleend- een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de regels voor overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot. Deze omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 3.6, lid 1 sub a van de Wet ruimtelijke ordening de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De wettelijke regelingen, waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van de vaststelling van het plan.

1. a. een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden. In ieder geval wordt ten minste 1 parkeerplaats per woning op eigen terrein gerealiseerd.
2. b. bij een omgevingsvergunning wordt bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid;
3. c. bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk zoals bedoeld in dit lid onder a, met ten hoogste 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Rijnsburgerweg 8, Voorhout'.

Dit hoofdstuk bevat informatie over het plangebied, de aanleiding voor de voorgenomen ontwikkeling, de vigerende plannen, de planvorm, de mogelijke mer-plicht en de leeswijzer.

Aanleiding

In de vergadering van 22 april 2014, besluit nummer: 2014_BW_00274 is vastgelegd dat het college van B & W van de gemeente Teylingen planologische medewerking wil verlenen aan de realisatie van een negental woningen (7 greenportwoningen als bedoeld in artikel 2.1.7 lid 4 van de Verordening ruimte 2014 van de Provincie Zuid-Holland en 2 ruimte voor ruimte woningen) op een kavel gelegen op en achter de positie van de woning van Rijnsburgerweg 8. Deze woningen passen binnen het beleid (Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek). Van deze twee ruimte voor ruimte woningen is naderhand 1 woning vervangen door een woning die mag worden gerealiseerd in het kader van het omzetten van de voormalige bedrijfswoning naar een burgerwoning.

Buiten bestaand stads- en dorpsgebied kunnen 600 nieuwe woningen zoals bedoeld in de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek (Gedeputeerde Staten, 16 mei 2006) mogelijk worden gemaakt onder de voorwaarden:

• de woningen worden niet opgericht binnen het Kroonjuweel Landgoed Keukenhof zoals opgenomen in de provinciale Structuurvisie;
• uit de opbrengst van de bouw van de woningen wordt afgedragen aan de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij ten behoeve van de projecten uit het meerjarenprogramma.

Het plan bestaat uit verschillende onderdelen, namelijk:

• De sloop van de bedrijfsbebouwing op de locatie Rijnsburgerweg 8 te Voorhout;
• De herbestemming van de bedrijfswoning in een burgerwoning op de locatie Rijnsburgerweg 8 te Voorhout;
• De bouw van nog eens 8 extra woningen, waarvan er 1 wordt gerealiseerd gebruikmakend van de ruimte-voor-ruimte regeling, omdat voor elke ontwikkeling per 1000 m2 gesloopte bedrijfsbebouwing 1 nieuwe woning mag worden gebouwd (met een maximum van 3). De overige 7 woningen zijn Greenportwoningen.

Een 'Greenportwoning' is een woning:

• als bedoeld in artikel 2.1.7 lid 4 van de Verordening Ruimte van de Provincie Zuid-Holland d.d. 9 juli 2014,
• waarvan de realisatie in het kader van een goede ruimtelijke ordening alleen aanvaardbaar is als de realisering hiervan wordt gecompenseerd door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit op een andere locatie in het ISV gebied overeenkomstig de in het ISV opgenomen ambities, welke onder andere betreffen:
  1. 1. de aanleg van nieuwe (recreatie)natuur c.q. ecologische verbindingszones en een landschapspark;
  2. 2. de realisering van waterberging en waterstructuurverbeteringen;
  3. 3. de uitbreiding van het fietspadennetwerk en de aanleg van stopplaatsen.
• waarvan de als gevolg van de realisering noodzakelijke compensatie van het verbeteren van ruimtelijke kwaliteit door middel van het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen in het ISV gebied wordt uitgevoerd door Greenport Ontwikkelingsmaatschappij Duin- en Bollenstreek.

Aanleiding voor het plan is de voorgenomen bedrijfsbeëindiging. Het veehoudersbedrijf ter plaatse zal worden beëindigd. Het is economisch niet haalbaar om het agrarisch bedrijf te continueren cq. uit te breiden. Het huidige veehouderijbedrijf beëindigen zorgt ervoor dat een einde komt aan de stank- en geluidsproblematiek.

Ligging plangebied

De locatie ligt in het strandvlakte en strandwallen landschap aan de rand van de Duin- en Bollenstreek. De studielocatie ligt op de strandwal en ligt binnen het voormalige gebied van de hofstede Schoonoord en later het seminarium.

Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 1 hectare en is gelegen aan de Rijnsburgerweg 8 te Voorhout.
De locatie is gelegen aan de westzijde van de bebouwde kom van Voorhout.

Ligging plangebied

Ter plaatse van het plangebied bevindt zich een erf met opstallen: een boerderij (gebouwd in 1936) met diverse (voormalige) stallen, mestplaats, hooiberg en schuren. De boerderij en stallen zijn nog actief in gebruik. Op het noordelijke terreindeel bevinden zich aan de oostzijde twee paardenbakken en aan de westzijde een akkerland (uien). Langs de oostzijde van het plangebied is een weggetje met eiken gesitueerd.

Het achterterrein betreft weiland. In de directe omgeving bevinden zich woningen, weiland, bollengrond en oppervlaktewater.

Op het plangebied bevinden zich, behoudens de voortuin (o.a. gekandaleerde esdoorns) en aan de oostzijde van de boerderij, geen bomen of struiken.

Onderstaande luchtfoto geeft de ligging en de globale begrenzing van het plangebied weer. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de bij dit bestemmingsplan behorende verbeelding.

luchtfoto met plangebied

Vigerende bestemmingsplannen

De locatie Rijnsburgerweg 8 ligt binnen de grenzen van het geldende bestemmingsplan 'Landelijk gebied 2004' (vastgesteld door de gemeenteraad van Voorhout op 16 december 2004).
De locatie heeft de bestemming 'Manege' met daarbij de aanduiding 'bouwgrens'. De gronden van de locatie mogen gebruikt worden voor een manege en maximaal het bestaande aantal bedrijfswoningen.

Uitsnede bestemmingsplan 'Landelijk gebied 2004'

Een nieuw bestemmingsplan Buitengebied Teylingen is in voorbereiding, dat als ontwerp ter inzage lag vanaf 12 juni 2014. Het plangebied heeft in dat bestemmingsplan de bestemming Recreatie - Dagrecreatie - manege 1 en is voor dezelfde doeleinden bestemd als het vigerende bestemmingsplan.

Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen'

Het beoogde gebruik van de bestaande bedrijfswoning als burgerwoning, en het toevoegen van nog eens 8 burgerwoningen is op basis van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan. Om toch medewerking te kunnen verlenen aan het plan, moet het bestemmingsplan herzien worden.

Planproces

Voordat dit bestemmingsplan rechtskracht verkrijgt, dient de procedure te worden doorlopen, zoals deze is neergelegd in de Wet ruimtelijke ordening.

Kort weergegeven betreft het de volgende stappen:

1. 1. ter inzage legging van het voorontwerpbestemmingsplan. In deze fase vindt plaats;
   1. a. overleg over het voorontwerp bestemmingsplan met diverse betrokken instanties, waaronder Hoogheemraadschap van Rijnland, Omgevingsdienst West-Holland en de Provincie;
   2. b. inspraak (gemeentelijke inspraakverordening);
   3. c. verwerken resultaten vooroverleg en inspraak.
2. 2. ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan met de bekendmaking van onder meer horen van diegenen die hun zienswijzen naar voren hebben gebracht;
3. 3. vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad;
4. 4. beroepsprocedure;
5. 5. onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.

Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit de toelichting, de planregels en de verbeelding (voorheen plankaart). De toelichting is als volgt opgebouwd:

- hoofdstuk 1: inleiding;

- hoofdstuk 2: gebiedsvisie op de bestaande en beoogde situatie;

- hoofdstuk 3: toelichting op de juridische vormgeving;

- hoofdstuk 4: beleidskader

- hoofdstuk 5: verkeer- en milieuaspecten;

- hoofdstuk 5: toelichting op de juridische vormgeving;

- hoofdstuk 6: maatschappelijke uitvoerbaarheid en procedure;

- hoofdstuk 7: financiële uitvoerbaarheid.

Na de bijlage van de toelichting volgen de regels en de verbeelding. In de bijlagen zijn de onderzoeksrapporten opgenomen.

In de huidige situatie ligt het kavel Rijnsburgerweg 8 (ongeveer 160 meter lang bij 60 meter breed) met de kortste kant aan de Rijnsburgerweg en met zijn lange zijde grenst het aan het voormalige seminarieterrein. De andere korte en lange zijden grenzen aan de open polder. De voormalige opstallen behoren tot een gemengd boerenbedrijf. De opstallen zijn oud, versleten en geven het gebied een armoedige uitstraling. Aan de achterzijde wordt de helft van de landerijen gebruikt als bollenteelt (dahlia's) en de andere helft als paardenbak. Midden over het erf, tussen het woonhuis en de schuren is er zicht op het hotel Huis ter Duin te Noordwijk.

Tussen het erf en land van Rijnsburgerweg 8 en het zuidwestelijk gelegen perceel ligt een greppeltje. Dit perceel is, even als het noordwestelijk gelegen perceel, in gebruik als bollenland. Aan de noordwestzijde ligt een watergang van ongeveer 2 meter breed.
Aan de noordoostelijke zijde grenst het perceel aan het terrein van het voormalige seminarie. Tussen de locatie en het seminarie ligt een stevige groenstructuur, een ontsluitingsweg voor nummer 6 (landelijk pad) en een groenstrook langs het kavel van nummer 8.
De beplanting op het terrein van het seminarie bestaat uit volwassen bomen, esdoorns en elzen, met onderbegroeiing. Direct langs het pad van nummer 6 staat nog een rij knotwilgen. Aan de zijde van nummer 8 staan de eerste 60 meter coniferen en de achterkant van een verrommelde tuin en schuur, om vervolgens over te gaan in een brede blokhaag met daarboven een rij met jonge, zich goed ontwikkelende moeraseiken.

Vanuit de omgeving is het kavel nauwelijks waarneembaar. Van afstand (meer dan een kilometer) kan men vanaf de Rijnsburgerweg kijken richting het seminarie. Deze bebouwing is goed waarneembaar door de stevige hoogte (5 bouwlagen met kap). Op de voorgrond staan diverse opstallen die het gros van het zicht op het kavel ontnemen.

Het plan voorziet in de sloop van 741 m2 bedrijfsgebouwen op de locatie Rijnsburgerweg 8.

Situatietekening huidige situatie

In ruil voor de sloop mag er 1 ruimte-voor-ruimte woning gebouwd worden. De bestaande bedrijfswoning zal eveneens worden gesloopt en als burgerwoning worden teruggebouwd. Daarnaast worden 7 Greenportwoningen gerealiseerd, waarmee het totaal aantal nieuwe woningen (bovenop de al bestaande bedrijfswoning die als burgerwoning wordt teruggebouwd) op 8 komt. De woningen worden achter de bestaande bedrijfswoning gebouwd, op percelen tussen de 600 - 1000 m2. De nieuwe woningen inclusief aan- en uitbouwen mogen een maximale inhoud van 750 m3 hebben. Daarnaast mag er maximaal 50 m2 aan bijgebouwen per woning worden gebouwd.

Situatietekening toekomstige situatie

In het stedenbouwkundig plan zijn de woningen gegroepeerd rondom een centraal gelegen laantje. Voor de landschappelijke inbedding en inpassing van deze ontwikkeling (zie regels Bijlage 1 Rijnsburgerweg 8 Inpassingsplan woningen) is de strandwal een belangrijk gegeven. De locatie grenst aan het bebosde terrein van het seminarie en vormt volgens de kwaliteitskaart van de provincie Zuid-Holland de groene dorpsrand. In de visie wordt voorgesteld de locatie onderdeel laten zijn van die groene dorpsrand. Dat betekent dat de landschappelijke inpassing geënt is op de beplanting van het seminarie. Als je de kaart van 1900 bestudeert, ziet dat in die tijd die onderdeel was van het beplante karakter van de strandwal. Dat beplante karakter wordt ingezet voor een optimale inpassing. Belangrijk uitgangspunt hierbij is het creëren van volume groen, dus niet alleen een strookje groen langs de randen, maar ook elders op het kavel voldoende bomen die groenmassa maken. Zodat de locatie een integraal onderdeel uit gaat maken van de strandwal. De beplanting geeft de ontwikkelingslocatie een groene uitstraling vanuit het landschap, zonder daarmee het zicht vanuit de woningen op het open landschap onmogelijk te maken, zie uitwerking per onderdeel.

De verdere beschrijving van de landschappelijke inpassing bestaat uit vier onderdelen:

• Gezicht aan de Rijnsburgerweg;
• De zijde langs het seminarie;
• Randen naar het open landschap;
• Inrichting terrein van de ontwikkeling zelf.

Situatietekening toekomstige situatie met landschappelijke inpassing

Tot slot zijn er in het landschappelijke Inpassingsplan nog een aantal aanbevelingen gedaan voor de inrichting van het terrein en de massa van de gebouwen op de percelen. Aan de hand van de lagen van de kwaliteitskaart en de gebiedsprofielen van de Provincie Zuid-Holland wordt gemotiveerd welke richtpunten en elementen zijn opgepakt, zodat het plan op een goede manier wordt ingepast in aansluiting op het provinciaal beleid. In paragraaf 4.2.2 Verordening ruimte 2014 onder ruimtelijke kwaliteit is het beleid van de provincie in hoofdlijnen beschreven.

In de hierna volgende tekst is de kwaliteitskaart vanuit de vier lagen uitgewerkt. Per laag is aangegeven hoe de richtpunten zijn opgepakt bij de ontwikkeling van de planlocatie.

Kwaliteitskaart Provincie Zuid-Holland, de vier lagen

I Laag van de ondergrond

Deze laag gaat over de grondslag van de provincie en natuurlijke (landschapsvormende) processen. De laag bestaat uit de bodem, de geomorfologische kenmerken en het water.

Richtpunt Kustcomplex-strandwal:

• Ontwikkelingen houden het verschil herkenbaar tussen "hoog en droog" en "laag en nat" en bouwen voort op de parallelle kuststructuur.

Planlocatie; Onder de laag van de ondergrond ligt het gebied in het kustcomplex en zoals reeds gememoreerd midden op de strandwal. Hierbij is het vooral belangrijk op de strandwallen leesbaar (als hoog) in het landschap te koesteren. Dit uit zich in occupatie en beplanting op de strandwal. Hiermee sluit de landschappelijke inpassing aan op de richtpunt van de provincie.

II Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

Het bollenlandschap is ontstaan door het vergraven van oude duinen en strandwallen en de aanleg van een fijnmazig vaartenstelsel ten behoeve van de bollenteelt. Kenmerkend is de afwisseling van kleurrijke bollenvelden (seizoensgebonden), verspreide bebouwing en begroeiing, vaarten en sloten. Bijzonder zijn de (restanten van) landgoederen en oude duinen. De ruimtelijke structuur wordt bepaald door een afwisseling van parallel aan de kustlijn gelegen open en verdichte zones.

Richtpunten bollenlandschap:

• Ontwikkelingen dragen bij aan het contrast tussen de open en nog gave strandvlakten en de voor de bollenteelt in cultuur genomen (afgezande) oude duinen en strandwallen.
• Verdichting vindt plaats in reeds bestaande verdichte zones.
• Ontwikkelingen dragen bij aan behoud en versterking van het zicht op de bollenvelden en de aantrekkelijkheid van het bollenlandschap.

Planlocatie; In de laag van de natuur- en cultuurlandschappen ligt het gebied op de rand van de bollenlandschap en de verdichte strandwal. Deze heeft een oude lommerrijke sfeer die appelleert aan een landgoederensfeer. Ontwikkelingen moeten bijdrage aan de logica van het bollenland. Deze ontwikkeling zal zich voegen in de massa van de strandwal met uitzicht over het open land. De verdichting vindt plaats op een plaats op een plek die thans al verdicht is, door diverse opstallen en gelegen achter het bestaande lint. Hiermee sluit de landschappelijke inpassing aan op de richtpunten van de provincie.

III Laag van de stedelijke occupatie

Deze laag bestaat uit het bebouwde gebied (steden en dorpen ) en de doorlopende netwerken van wegen,vaarwegen, spoor en groen.

De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Het is het deel van stad of dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen; de nabijheid van voorzieningen gecombineerd met het vrije zicht en het directe contact met het buitengebied. De relatie tussen bebouwd gebied en landschap is afhankelijk van de karakteristieken van de bebouwingsrand en die van het aangrenzende landschap. Daarbij onderscheiden we drie typen 'overgangskwaliteiten'. Het front, het contact en de overlap. De overgangskwaliteiten zijn verder uitgewerkt in de gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit.

Richtpunt stads- en dorpsrand:

• Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap).

Planlocatie; De kwaliteitskaart spreekt zich uit over de dorpsranden. Het plangebied komt in/aan een dorpsrand te liggen, daarmee identificeert het gebied zich met de bestaande groene dorpsrand. Het is vanzelfsprekend om de ontwikkeling onderdeel te laten zijn van die groene dorpsrand. Hiermee sluit de landschappelijke inpassing aan op de richtpunt van de provincie.

IV Laag van de beleving

De vierde laag bestaat uit de beleving van Zuid-Holland. Deze laag gaat over zorgvuldig omgaan met wat van waarde is in combinatie met het vergroten van de recreatieve gebruikswaarde van de provincie. Het betreft bijzondere plekken van cultuurhistorische waarde, maar gaat ook over het zorgdragen voor een recreatief toegankelijke provincie met een heldere groenstructuur als basis.

Natuurgebieden in Zuid-Holland zijn te onderscheiden naar hun ligging in het landschap. Inrichting en beheer zijn dan ook gerelateerd aan het onderscheid tussen kust-, delta- en veenlandschap. Het betreft een samenhangend netwerk van unieke natuurlandschappen dat toegankelijk en beleefbaar is in evenwicht met de ecologische draagkracht ter plaatse.

Richtpunt:

• Ontwikkelingen behouden of herstellen de wezenlijke natuurkenmerken en waarden van een gebied.

Planlocatie; Voor de laag van beleving is de natuurwaarde van belang. Hier wordt ingezet op het type beplanting en natuur die eigen is voor deze plek, een bosachtige beplanting. Langs de watergangen worden natuurvriendelijke oevers gepland. Hiermee sluit de landschappelijke inpassing aan op de richtpunt van de provincie.

Gebiedsprofielen die betrekking hebben op het plangebied zijn:

• Bollenlandschap in de binnenduinrand
• Historische landgoederen in de binnenduinrand
• Water als structuurdrager
• Kwaliteit van de stads en dorpsrand
• Linten blijven linten
• Gevarieerd en verbindend vrijetijdslandschap
• Identiteitsdragers Zuid-Holland

Per gebiedsprofiel wordt de karakteristiek van het profiel kort toegelicht en wordt voor het plangebied aangegeven welke elementen zijn behouden en worden versterkt door de nieuwe planontwikkeling. In de regels Bijlage 1 Rijnsburgerweg 8 Inpassingsplanwoningen wordt de landschappelijke inpassing van het stedenbouwkundig plan nader toegelicht. In onderstaande toelichting wordt verwezen naar paragrafen uit dit landschapsplan.

Bollenlandschap in de binnenduinrand

Karakteristiekgebiedsprofiel

Het bollenlandschap is een uniek ontginningslandschap ontstaan door het vergraven van oude duinen en strandwallen, het 'zanderijlandschap. Kenmerkend is de afwisseling van kleurrijke bollenvelden (seizoensgebonden), verspreide bebouwing en begroeiing, vaarten en sloten. Bijzonder zijn de (restanten van) landgoederen en oude duinen. Door omspuiten van de gronden zijn ook grote delen van de strandvlaktes geschikt gemaakt voor de bollenteelt. De kwaliteit en herkenbaarheid van dit landschap komen steeds verder onder druk door toenemende bedrijfsbebouwing en verstedelijking die niet geënt is op een samenhangende en herkenbare ruimtelijke structuur. Mede door intensivering van de bollenteelt raakt het gebied daarmee verder versnipperd. Het zicht op de bollenvelden wordt door bebouwing vaak beperkt.

Plangebied

Plangebied is gelegen in het bollengebied en heeft geen invloed op waardevol grasland of weidevogelgebied. Doordat de locatie tegen de dorpsrand aan ligt wordt het bollenareaal niet verder versnippert of aangetast. Door het agrarisch bedrijfsperceel te saneren, wordt de rommelige bedrijfsbebouwing tegen de dorpsrand aan vervangen door nieuwe woningen die landschappelijk zijn ingepast. De kwaliteit van de dorpsrand wordt ter plaatse van het plangebied verbeterd en doet geen afbreuk aan het karakter van de aangrenzende bollenvelden.

Historische landgoederen in de binnenduinrand

Karakteristiek gebiedsprofiel

De historische landgoederen in de Duin- en Bollenstreek zijn van grote betekenis voor de omgeving. Ze vormen met hun bossen, bijbehorende graslanden en houtwallen en door hun statige karakter een contrast met het bollengebied. Deze gebieden hebben een hoge cultuurhistorische en recreatieve waarde.

Plangebied

In de oksel van Rijsburgerweg en Leidsevaart , direct ten zuiden grenzend aan het plangebied ligt een bosplantsoen. Een voormalige overtuin, als restant van het voormalige gebied van de hofstede Schoonoord en later het seminarium. Dit sterk bebost gebied markeert zo op een prachtige wijze de ligging van de strandwal. In aansluiting hierop krijgt de planlocatie bosachtige beplanting met heesters en bomen, zowel aan de rand als in het plan. Op deze manier gaat de locatie een integraal onderdeel uit maken van de strandwal.

Vanaf de Rijnsburgerweg is er over het plangebied zicht op Huis ter Duin. De inrit en ontsluiting van de ontwikkeling laat ruimte vrij voor het zicht op Huis ter Duin. De ontsluiting wordt vormgegeven met laanbeplanting. Om het zicht op Huis ter Duin daadwerkelijk open te kunnen houden, is een bebouwingsvrije zone aangeduid op de plankaart tussen de kopkavels (meest westelijk gelegen kavels). In de regels Bijlage 1Rijnsburgerweg 8 Inpassingsplan woningen is in hoofdstuk 7 Visie 'het gezicht aan de Rijnsburgerweg' dit thema verder besproken.

Water als structuurdrager

Karakteristiekgebiedsprofiel

In het watersysteem is de hoofdstructuur van het landschap duidelijk te herkennen. De Haarlemmertrekvaart is aangelegd op een lage strandvlakte parallel aan de kust en ook de Ringvaart van de Haarlemmermeer volgt deze richting. Overige hoofdwaterlopen in het gebied liggen meestal haaks op de twee vaarten en zijn onderschikt aan deze. In het lokale watersysteem is het verschil tussen natte strandvlakten en droge strandwallen nog duidelijk te zien.

Plangebied

In het stedenbouwkundig plan vormen de bestaande greppels aan de zuidwest en noordwest rand de plangrens van de locatie. De greppels worden over de gehele lengte verbreed met circa 2,5 meter en voorzien van natuurvriendelijke oevers. De watergang vormt een duidelijke grens met het open landschap en zorgt tevens voor voldoende waterberging.

Kwaliteit van de stads en dorpsrand

Karakteristiek gebiedsprofiel

Met stads- en dorpsranden worden de zones op de grens van bebouwd gebied en landschap bedoeld. Hier komen het landschap en de stad of dorp bij elkaar, hetgeen een zekere kwaliteit met zich meebrengt. De relatie tussen bebouwd gebied en landschap is afhankelijk van de karakteristieken van de bebouwingsrand en die van het aangrenzende landschap.

De kwaliteit van de overgangszone kan op verschillende manieren tot uitdrukking komen. Waar landschap en bebouwing als het ware 'met het gezicht naar elkaar' zijn gekeerd met een heldere en vaststaande landschappelijke grens onderscheiden we de kwaliteit van het front (contrast). Randen waar bebouwd gebied en landschap zijn verbonden door zichtbare en begaanbare doorlopende landschappelijke structuren worden gekenmerkt door de kwaliteit van verweving (contactkwaliteit). Randen waar de grens tussen bebouwing en landschap diffuus is bezitten de kwaliteit van de overlap tussen stad en landschap (contract).

Plangebied
De noordoostgrens van het plangebied maakt onderdeel uit van de groenzone aan de dorpsrand. Deze rand is een dorpsrand die geleidelijk overgaat in een recreatie- of groengebied of grenst aan een landgoed. De kwaliteit van de groene rand zit in de overlap. Zoals hiervoor beschreven worden de randen naar het open landschap groen vormgegeven in de lijn met de beplantingsstructuur zoals die gebruikelijk is op de strandwal, een bebost karakter met een stevige onderbegroeiing. De nieuwe dorpsrand vormt een onderdeel van de groenzone van de dorpsrand. In de regels Bijlage 1Rijnsburgerweg 8 Inpassingsplan woningen is in hoofdstuk 7 Visie 'Randen naar het open landschap' dit thema verder besproken.

Daarnaast worden milde stedenbouwkundige randen naar het landschap gemaakt door de kappen naar het landschap te draaien (langskappen aan de zijde van het landschap), hiermee komt het kapvlak in het zicht vanuit het landschap. Daarmee wordt voorkomen dat de meest rijzige gevels in het landschap staan. De bebouwing aan het open landschap krijgen een lagere goot- en bouwhoogte van maximaal 4,5 m en 8,5 m, zodat het gevelvlak zo beperkt mogelijk is aan de randen. De kleur van de kap wordt zo neutraal mogelijk uitgevoerd. De woningen aan het seminarieterrein krijgen een goot- en bouwhoogte van 6 m en 10 m. In de regels Bijlage 1 Rijnsburgerweg 8Inpassingsplan woningen is in hoofdstuk 7 Visie 'Extra aandachtspunten' dit thema verder besproken.

Linten blijven linten

Karakteristiek gebiedsprofiel

Het gebied kenmerkt zich door het grote aantal linten waarvan de meeste als zandnederzettingen ontstaan zijn. Opvallend is de grote variatie aan bebouwingstypen: vrijstaande tuinderswoningen, korte rijtjes arbeiderswoningen, twee-onder-een kap woningen uit verschillende bouwperiodes en ook die voor het gebied typische bollenschuren zijn meestal onderdeel van de lintbebouwing. Belangrijk voor de beleving van het landschap en de zicht op de bollenvelden zijn de onbebouwde kavels tussen de lintbebouwing.

Een bijzonder type zijn de Zanderijlinten waarbij de aangrenzende gronden zijn afgegraven en de weg inclusief de oude bebouwing boven het landschap lijkt te zweven. Daarnaast liggen er een aantal linten op de strandvlaktes of zijn later op de afgegraven gronden ontstaan. Langs deze linten liggen tuinderswoningen met bedrijfsgebouwen op grotere afstand van elkaar. De ruimtelijke structuur wordt bepaald door een afwisseling van parallel aan de kustlijn gelegen open en verdichte zones.

Plangebied

Rijnsburgerweg grenzend aan de kern is een zandnederzettingslint, die voorbij de planlocatie overgaat in een tuinderslint. In het stedenbouwkundig plan wordt in aansluiting op het karakter van het lint de zuidelijkste woning aan de entree georiënteerd op de Rijnsburgerweg. In de regels Bijlage 1 Rijnsburgerweg 8Inpassingsplan woningen is in hoofdstuk 7 Visie 'het gezicht aan de Rijnsburgerweg' dit thema verder besproken. Door middel van een gevellijn op de verbeelding is de oriëntatie van de woning aan het lint tevens geborgd in het bestemmingsplan.

Gevarieerd en verbindend vrijetijdslandschap

Karakteristiek

In de Duin- en Bollenstreek komen twee toeristische troeven bij elkaar. Aan een kant het strand en duinengebied met de badplaatsen Noordwijk aan Zee (en buiten het plangebied Katwijk aan Zee) en aan de andere kant het - vooral in het voorjaar - veel bezochte bollengebied met de Keukenhof. De twee toeristische troeven staan vandaag los naast elkaar, door deze met elkaar te verbinden kan het toeristisch-recreatief seizoen verlengd worden en een breder aanbod ontstaan.

Plangebied

Het plangebied is gelegen tussen de verschillende natuur- en recreatieve gebieden. Het plangebied is te klein om een rol te kunnen spelen in het recreatieve netwerk.

Identiteitsdragers Zuid-Holland

Karakteristiek

Het bollengebied, bloembollententoonstelling De Keukenhof, de Haarlemmertrekvaart, Atlantikwall en Limes zijn kenmerkende onderdelen van de Duin- en Bollenstreek. Verschillende torens en molens zorgen voor oriëntatie in het gebied.

Plangebied

Het plangebied is gelegen tussen de verschillende identiteitsdragers van het gebied. Het plangebied is echter te klein om een rol te kunnen spelen in het recreatieve netwerk. Er wordt een relatief klein gebied van bollenareaal afgehaald. Structuur blijft gehandhaafd en er ontstaat door de planontwikkeling geen versnippering.

Het bestemmingsplan bestaat uit (bestemmings)planregels en een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De planregels zijn zodanig opgesteld dat wordt aangesloten bij het recent vastgestelde bestemmingsplannen en de meest recente systematiek.

In de toelichting wordt gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Ondanks het feit dat de toelichting geen onderdeel uitmaakt van het juridisch plangedeelte, fungeert de toelichting wel als interpretatiekader voor de uitleg van de regels, indien hierover interpretatieverschillen blijken te bestaan.

De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding omvat de gronden die voor de ontwikkeling van het plan van belang zijn. De keuze van de bestemmingen en de situering van de bestemmingsvlakken is gebaseerd op de

huidige ruimtelijke situatie en de gewenste functies. Voorts sluit de opzet van de verbeelding aan op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

De bestemmingsplanregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden.

De bestemmingsplanregels bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

Een bouwvlak is gehanteerd om de situering van de (nieuwe) woningen te reguleren.

Begrippen

In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten

In dit artikel wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Dit hoofdstuk omvat de op de afzonderlijke bestemming gerichte regels en omvat bij onderhavig bestemmingsplan de volgende artikelen.

Bestemming Tuin

De tuinbestemming is opgenomen voor tuinen bij woonhuizen. Het gaat daarbij hoofdzakelijk om voortuinen en overige delen van tuinen die richting de straat zijn gekeerd. Omdat daar openheid gewenst is, zijn binnen het artikel Tuin geen gebouwen toegestaan. Vergunningsvrij zijn hiervoor evenwel mogelijkheden (onder voorwaarden).

Ter behoud van het doorzicht op Huis Terduin overlapt de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - doorzicht' deze bestemming, waarmee de aanplant van bomen en hoogopgaande beplanting is verbonden aan een vergunningplicht. Door de aanduiding is er geen sprake van een erf, waardoor het vergunningsvrij bouwen bewust wordt ingeperkt.

De naar het buitengebied gekeerde groenstrook aan de achterzijde van de percelen is bestemd als Tuin met functieaanduiding 'landschapswaarden'. De te realiseren landschapswaarden bestaan uit brede watergangen, geflankeerd door een robuuste, beplanting. Hier geldt een specifieke restrictie voor het vergunningsvrij bouwen. Om de realisatie en instandhouding van landschappelijk waardevolle landschapselementen ter plaatse van de aanduiding 'landschapswaarden' te kunnen borgen, is er een koppeling gemaakt met de in de regels opgenomen Bijlage 1 Rijnsburgerweg 8 Inpassingsplanwoningen.

Binnen de bestemming is een regeling opgenomen met betrekking tot erkers aan voor- en zijgevel van woningen. De breedte van de erkers bedraagt ter plaatse van de voorgevel maximaal 50% van de breedte van de gevel en ter plaatse van de zijgevel maximaal 30% van de breedte van de gevel.

De volgende figuur geeft een toelichting op de planregel 'Artikel 3 Tuin' met betrekking tot erkers aan voor- en zijgevel van woningen.

Bestemming Verkeer - Verblijfsgebied

Daar waar het openbaar gebied een verblijfs- en verplaatsingsfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en fiets- en voetpaden.

Bestemming Wonen - 11

De bestemming Wonen - 11 is opgenomen voor de woonpercelen, uitgezonderd die delen die als Tuin zijn bestemd. De bestemming Wonen werkt met grote bouwstroken, waar zowel het hoofdgebouw als de erfbebouwing binnen gebouwd moet worden.
Om te voorkomen dat deze ruime bouwvlakken tot te ruime bouwmogelijkheden leiden, is het aantal woningen per bouwvlak bevroren en zijn in de planregels maximum maten opgenomen voor zowel het hoofdgebouw als de erfbebouwing.

De situering van de nieuwe woningen is behalve door middel van de bouwvlakken ook aangeduid met gevellijnen. De gevellijn dient als hoofdoriëntatie van de voorgevel van de hoofdgebouwen, 60% van de lengte van de voorgevel moet worden gebouwd in de gevellijn. De plaats van de toekomstige woning aan de Rijnsburgerweg (ter vervanging van de bestaande bedrijfswoning) is georiënteerd op de Rijnsburgerweg, de overige woningen zijn georiënteerd op de laan.

Door middel van een specifieke bouwaanduiding minimum afstand zijdelingse perceelsgrens van 6 meter tussen de hoofdgebouwen vastgelegd om zodoende meer doorzicht te creëren tussen de woningen.

Voor vrijstaande woningen geldt een maximum inhoudsmaat van 750 m3 voor hoofdgebouw inclusief aan- en uitbouwen. Daarbij mag nog 50 m2 aan bijgebouwen en overkappingen worden gebouwd.

Aan-huis-gebonden beroepen

Binnen de woonfunctie is het uitoefenen van aan-huis-gebonden beroepen in hoofdgebouwen mogelijk, mits de woonfunctie blijft prevaleren, geen hinder optreedt voor de woonomgeving en wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Om te garanderen dat de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft, mag ten hoogste 30% van het vloeroppervlak worden benut ten behoeve van de kantoor-, praktijk- of bedrijfsruimte met een maximum van 50 m2.

Bestemming Water

Waterpartijen, structuurbepalende watergangen en locaties die van belang zijn voor de waterberging zijn bestemd voor 'Water'.

Antidubbeltelregel

Een antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
De formulering van de antidubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).

Overschrijding bouwgrenzen

Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn.

Ondergronds bouwen en aanleggen

Dit artikel bevat een algemene regeling voor het uitvoeren van ondergrondse werken tot een ondergrondse bouwdiepte van maximaal 4 m. Hiervan kan worden afgeweken middels een omgevingsvergunning.

Niet-locatie gebonden evenementen

In de gemeente vinden (jaarlijks terugkerende) evenementen plaats, die niet aan één locatie zijn gebonden. De gemeente Teylingen wil ook deze evenementen in het plan kunnen toestaan.

Om niet-locatie gebonden evenementen direct toe te staan, is in artikel 'Algemene gebruiksregels' van dit bestemmingsplan hiervoor een aparte bepaling opgenomen. Het gaat hierbij om de evenementen uit artikel 2.24 lid 2 sub c van de APV Teylingen.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt omschreven in welke gevallen op basis van een omgevingsvergunning kan worden afgeweken. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om omgevingsvergunning voor afwijken te verlenen van regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Afwijken van een omgevingsvergunning is overigens alleen mogelijk wanneer hiermee geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan aspecten als de woon- en milieusituatie van aangrenzende percelen.

Werking wettelijke regelingen

In de regels van een bestemmingsplan wordt in een (toenemend) aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van het plan. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling van het bestemmingsplan zou anders zonder Wroprocedure een wijziging van het bestemmingsplan met zich mee kunnen brengen.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. De aanleiding voor het opstellen van deze structuurvisie is gelegen in het feit dat er nieuwe politieke accenten zijn gelegd en doordat er veranderende omstandigheden zijn zoals de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen. Dit laatste onder andere omdat groei, stagnatie en krimp gelijktijdig plaatsvinden. Deze structuurvisie geeft een integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. In de visie worden ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur sterker dan voorheen met elkaar verbonden. De structuurvisie vervangt alle voorgaande rijksnota's ten aanzien van ruimte en mobiliteit (waaronder de Nota Ruimte), behalve de Structuurvisie Nationaal Waterplan.

De hoofdlijn van de SVIR is dat het Rijk op het gebied van de ruimtelijke ordening terugtreedt en dat gemeenten en provincies op dit taakveld een meer prominente rol krijgen. In het SVIR staat centraal dat alleen nog een taak voor het Rijk is weggelegd wanneer sprake is van:

1. 1. een onderwerp dat nationale baten en / of lasten heeft en de doorzettingsmacht van gemeenten overstijgt (bv. mainports);
2. 2. een onderwerp waarvoor internationale verplichtingen zijn aangegaan (bv. werelderfgoederen);
3. 3. een onderwerp dat (provincie-) of landsgrens overschrijdend is, of een hoog afwentelingsrisico kent of reeds in beheer bij het rijk is (bv. infrastructuur).

Het Rijk heeft 13 onderwerpen benoemd waar het, aan de hand van de bovenstaande criteria, een taak voor zichzelf ziet weggelegd. Door het nemen van verantwoordelijkheid ten aanzien van deze onderwerpen stelt het Rijk zich voor de middellange termijn (2028) en lange termijn (2040) tot doel Nederland concurrerend, veilig en leefbaar te houden. De onderwerpen die een nationaal belang betreffen zijn het creëren van een internationaal bereikbaar vestigingsklimaat, ruimte bieden voor het hoofdnetwerk van (duurzame) energievoorziening en het vervoer van stoffen via buisleidingen en een efficiënt gebruik van de ondergrond. Daarnaast zijn ook het creëren van een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor- en vaarwegen, het beter benutten en in stand houden van het bestaande mobiliteitssysteem met bijbehorende hoofdinfrastructuur, het verbeteren van de milieukwaliteit, ruimte voor waterveiligheid en klimaatbestendige ontwikkeling, ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationaal unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten, ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten en ruimte voor militaire terreinen en activiteiten van nationaal belang. Tenslotte vindt het Rijk zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij ruimtelijke plannen belangrijk.

Beoordeling

De onderhavige ontwikkeling betreft de ontwikkeling van acht extra woningen in het buitengebied van de gemeente Teylingen. De ontwikkeling is als kleinschalig aan te merken; geen van de onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is van directe invloed op de ontwikkeling. Het beleid van het Rijk, zoals neergelegd in deze structuurvisie, wordt geëffectueerd door het Barro en het Rarro.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de onderhavige ontwikkeling niet in strijd is met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin de kaderstellende uitspraken uit het SVIR. Het Barro is vastgesteld op 22 augustus 2011 en in werking getreden op 30 december 2011. Op 1 oktober 2012 is een wijziging van het Barro vastgesteld.

Het gaat onder meer om nationale belangen als Rijksvaarwegen, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en Primaire waterkeringen.

Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Ten aanzien van de begrenzing van de EHS is bepaald dat niet het rijk, maar de provincies die grenzen (nader) bepalen.

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Conclusie

In het Barro zijn geen regels opgenomen die van belang zijn voor het onderhavige plangebied.

Provinciale Staten (PS) hebben op 9 juli 2014 de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) vastgesteld. De Visie ruimte en mobiliteit biedt een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel. De visie geeft zekerheid over een mobiliteitsnetwerk dat op orde is en de reiziger en de vervoerder keuzevrijheid biedt, en bevat voldoende flexibiliteit om in de ruimtelijke ontwikkeling te reageren op maatschappelijke initiatieven. Dat geeft houvast voor andere ruimtelijke plannen en voor investeringen in ruimte en netwerk. Het geeft ook duidelijkheid over de randvoorwaarden die de provincie daaraan stelt. Vier rode draden geven richting aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie:

1. 1. beter benutten en opwaarderen van wat er is,
2. 2. vergroten van de agglomeratiekracht,
3. 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit,
4. 4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

De essentie van de rode draad 'verbeteren van ruimtelijke kwaliteit' is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag.

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Teylingen, grotendeels buiten bestaand stads- en dorpsgebied.

De provincie wil op verschillende manieren bijdragen aan het beter benutten van bebouwde ruimte. Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening hanteren gemeenten de “ladder voor duurzame verstedelijking” om de keuze voor en situering van nieuwe woon- en werklocaties te verantwoorden. De provincie bevordert de consequente toepassing van de ladder door deze op te nemen in de Verordening ruimte en daarbij een aantal begrippen te verhelderen. Een van die begrippen is het “bestaand stads- en dorpsgebied” (BSD). De provincie verstaat daaronder: ‘het bestaand stedenbouwkundig stelsel van bebouwing, met inbegrip van daartoe bouwrijp gemaakte terreinen, ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid (uitgezonderd glastuinbouw), detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Volgens de ladder voor duurzame verstedelijking moet nieuwe stedelijke ontwikkeling primair plaatsvinden binnen het BSD.

Het plangebied is in de Verordening ruimte 2014 aangeduid als bollenteeltgebied. Een bestemmingsplan voor gronden binnen het bollenteeltgebied laat primair bollenteeltbedrijven, bestaande gemengde bollenteelt- en glastuinbouwbedrijven en bestaande stekbedrijven toe, alsmede de daarbij behorende voorzieningen.

Onder voorwaarden is uitzondering hierop mogelijk voor handels- en exportbedrijven, greenportwoningen en ‘ruimte voor ruimte’-woningen. Daarnaast is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor onvoorziene ontwikkelingen.

artikel 2.1.7:

Lid 4 Greenportwoningen en ‘ruimte voor ruimte’ woningen. Het bestemmingsplan, bedoeld in het eerste lid, kan ook voorzien in greenportwoningen en ‘ruimte voor ruimte’ woningen als bedoeld in de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek.

Een bestemmingsplan voor het bollenteeltgebied als bedoeld in het eerste lid, dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling anders dan bollenteelt toestaat op gronden die in het voorgaande bestemmingsplan zijn bestemd voor bollenteelt, voorziet in compensatie van bollenteeltgebied door middel van een overeenkomst hierover met de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij Duin- en Bollenstreek.

Afspraken over ‘greenportwoningen’ en ‘ruimte voor ruimte’-woningen zijn gemaakt in het kader van de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek en de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek. Maximaal 600 Greenportwoningen kunnen zowel binnen als buiten het bollenteeltgebied worden gerealiseerd. Voor het bollenteeltgebied is hierover een specifieke uitzonderingsbepaling opgenomen in de verordening, omdat de verordening binnen het bollenteeltgebied andere functies dan bollenteelt uitsluit.

Afspraken over 600 greenportwoningen in Duin- en Bollenstreek

In regionaal verband wordt ingezet op de realisatie van 600 greenportwoningen in de Duin-en Bollenstreek. Hiertoe is een regeling in de provinciale verordening Ruimte opgenomen. Het betreft de mogelijk realisatie van 600 nieuwe woningen zoals bedoeld in de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer - Bollenstreek (Gedeputeerde Staten, 16 mei 2006), onder de volgende voorwaarden:

• de openheid van het landschap en de zichtlijnen worden niet significant aangetast;
• de woningen worden niet opgericht binnen het Kroonjuweel Landgoed Keukenhof zoals opgenomen in de provinciale structuurvisie;
• de bouw van de woningen mag niet ten koste gaan van de zichtbaarheid en ervaarbaarheid van het gebied in het OV-panorama langs het spoor, zoals opgenomen in de provinciale structuurvisie én
• de realisering van de Greenportwoningen wordt gecompenseerd door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit op een andere locatie in het gebied van de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek, vastgesteld door de gemeenteraden van Hillegom, Katwijk, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout en Teylingen december 2009 (hierna: ISV) overeenkomstig de in het ISV opgenomen ambities. De realisering van deze compenserende maatregelen wordt namens de gemeente Teylingen uitgevoerd door de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij B.V.

Afspraken over ‘ruimte voor ruimte’-woningen

Op basis van de voormalige regeling 'ruimte voor ruimte' (Verordening ruimte 2010 artikel 2, lid 1) om in ruil voor de sloop van 1.000 m2 bebouwing of 5.000 m2 kassen een woning buiten BSD worden gebouwd. Bij de beoordeling van de aanvullende ruimtelijke (kwaliteits-)maatregelen hanteert de provincie Zuid-Holland vooralsnog deze oppervlaktes als uitgangspunt.

De voormalige regeling betrof de volgende voorwaarden:

• een substantiële verbetering van in de directe omgeving aanwezige kwaliteiten van natuur, water of landschap of de recreatieve mogelijkheden van die omgeving door investeringen;
• sanering van niet-passende functies die afbreuk doen aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied, zoals bedrijfsterreinen of terreinen met opslag in de openlucht;
• er worden niet meer woningen of andere functies toegestaan dan noodzakelijk is om te voldoen aan het gestelde onder voornoemde twee voorwaarden;
• de nieuwe functies brengen uit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen met zich mee voor de bedrijfsvoering van de omliggende agrarische bedrijven én voor zover de locatie is gelegen in een rijksbufferzone moeten voor het toepassen van 'rood voor groen' aanwijzingen zijn gegeven in de provinciale structuurvisie of in een intergemeentelijke structuurvisie.

Ruimtelijke kwaliteit

De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een 'ja, mits-beleid': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit).

Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). Dit beleid maakt naar zijn aard meerdere uitleg mogelijk. Vanuit de nieuwe sturingsfilosofie is dit een kans en geen bedreiging. Gelet op het gezamenlijke belang is een gedeelde opvatting over de uitleg en interpretatie van het kwaliteitsbeleid per concreet gebied wenselijk. Daarmee ontstaat ruimte voor maatwerk. De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit.

De gebiedsprofielen, die gezamenlijk met decentrale overheden en andere partijen in de regio zijn opgesteld, spelen een belangrijke rol bij het ontwikkelen van zo'n gedeelde opvatting. De gebiedsprofielen hebben de status van handreiking, maar nadrukkelijk niet de status van toetsingskader.
Om te kunnen bepalen of een ontwikkeling past bij de gebiedskwaliteit, onderscheidt de provincie de kwaliteit van gebieden in categorieën en onderscheidt ze ruimtelijke ontwikkelingen naar hun mate van impact op de omgeving.

Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn.

Kwaliteitskaart

De kwaliteitskaart is voor de provincie een belangrijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen zodanig te sturen dat ze een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. De kaart geeft een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland, waar rekening mee gehouden dient te worden in de planvorming. De uitwerking hiervan op kaart is niet uitputtend, noch uitsluitend. De kaart biedt hiermee geen oplossingen, maar is een middel om vroeg in het planproces een integrale afweging te maken die de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt. Het verbinden van nieuwe ontwikkelingen aan de bestaande gebiedskenmerken vormt hierbij uitgangspunt. De kaart biedt inzicht in de bestaande ruimtelijke kwaliteiten; het toevoegen van nieuwe kwaliteiten kan een verrijking zijn van de Zuid-Hollandse ruimte.

Om de verschillende waarden en kenmerken te kunnen benoemen en tot hun recht te laten komen, is gekozen voor een ordening in vier lagen:

1. 1. Laag van de ondergrond
2. 2. Laag van de cultuur- en natuurlandschappen
3. 3. Laag van de stedelijke occupatie
4. 4. Laag van de beleving

Uitsnede Kwaliteitskaart 2020 Provinciale Structuurvisie

Al deze lagen hebben een relatie met elkaar. De laag van de ondergrond gaat over de grondslag van de provincie en de natuurlijke (landschapsvormende) processen. De laag van de cultuur- en natuurlandschappen behandelt de laag van het zichtbare landschap en (grondgebonden) nut. Deze laag is gevormd door eeuwenlang (agrarisch) gebruik door de mens. De stedelijke occupatie bestaat uit steden, dorpen en hun onderlinge netwerken. Tot slot gaat de belevingslaag over identiteit en (recreatieve) beleving.

Voor iedere plek is een aantal lagen van toepassing. Het is dan ook van belang die lagen en de bijbehorende richtpunten in samenhang te beschouwen. Kwaliteitskaart en richtpunten vormen een belangrijk en richtinggevend onderdeel van het handelingskader ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke ontwikkelingen worden getypeerd als inpassing, aanpassing of transformatie. De planlocatie is gelegen in de kustcomplex in het gebied Bollenlandschap in de binnenduinrand. Het gaat hier om een “Aanpassing” omdat het om een verandering van functie (aard) gaat. In paragraaf 2.2 Toekomstige situatie enbeeldkwaliteit is onderbouwd hoe de toekomstige ontwikkeling van 9 woningen op deze locatie past binnen de richtpunten van de kwaliteitskaart. Voor de landschappelijke inbedding en inpassing van deze ontwikkeling is de strandwal een belangrijk gegeven. De locatie grenst aan het bebosde terrein van het seminarie en vormt volgens de kwaliteitskaart van de provincie Zuid-Holland de groene dorpsrand. De ontwikkeling vormt een onderdeel van die groene dorpsrand.

Gebiedsprofielen

Een gebiedsprofiel beschrijft en visualiseert kenmerkende ruimtelijke elementen die van bovenregionaal belang zijn. Voorbeelden van kenmerkende ruimtelijke elementen zijn: de verkavelings- en waterstructuur, linten, laanbeplantingen, herkenbare dijken en openheid. De gebiedsprofielen geven een overzicht van de landschappelijke waarden, waarmee bij ruimtelijke ingrepen rekening moet worden gehouden. Maar ze beschrijven ook ambities die richting geven aan de ontwikkeling van de kenmerken. Het gebiedsprofiel is een regionale uitwerking van de provinciale kwaliteitskaart uit de Visie Ruimte en Mobiliteit.

De gebiedsprofielen zijn samen met de gemeenten, waterschappen en maatschappelijke partners gemaakt. Gedeputeerde Staten stellen ze vast als bevestiging van het gezamenlijke vertrekpunt. Door de gebiedsprofielen te raadplegen, krijgt het plan meer kwaliteit en staat het een stap dichter bij een soepel planproces.

In paragraaf 2.2 Toekomstige situatie en beeldkwaliteit zijn de gebiedsprofielen die betrekking hebben op het plangebied nader beschouwd:

• Bollenlandschap in de binnenduinrand
• Historische landgoederen in de binnenduinrand
• Water als structuurdrager
• Kwaliteit van de stads en dorpsrand
• Linten blijven linten
• Gevarieerd en verbindend vrijetijdslandschap
• Identiteitsdragers Zuid-Holland

Kaart beschermingscategorieën

De beschermingscategorieën zijn aangeduid op kaart 7 van de structuurvisie. Zoals op onderstaande afbeelding is af te lezen ligt de ontwikkelingslocatie niet in één van de beschermingscategorieën. Ten noorden en zuiden van de locatie ligt beschermingszone 2 met een belangrijk weidevogelgebied en beschermde graslanden.

Conclusie

De ontwikkeling van greenportwoningen en ruimte voor ruimtewoningen is niet in strijd met provinciaal beleid omdat gebruik wordt gemaakt van de regeling in de provinciale verordening Ruimte 2014.

Het plan draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit, omdat door de sloop van de bedrijfsbebouwing en -voorzieningen elders de openheid van het gebied verbeterd wordt. Naast het opruimen van bestaande bebouwing is er de afdracht plaats van een bijdrage voor het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in het ISV gebied. De nieuwe woningen worden gerealiseerd in aansluiting op bestaand bebouwd gebied. Tevens wordt de verrommeling van het landschap hierdoor tegengegaan. Hierdoor wordt de landschappelijke kwaliteit van het gebied eveneens niet aangetast. De woningen worden landschappelijk ingepast, waarvoor een Inpassingsplan is opgesteld en bijgevoegd. Het plan sluit derhalve aan bij het beleid uit de structuurvisie en de verordening ruimte 2014.

De milieu hygiënische uitvoerbaarheid wordt onderbouwd in Hoofdstuk 5. Kortom, het plan voldoet aan alle bovenstaande punten van het provinciaal beleid, zoals beschreven in de Verordening Ruimte 2014.

Met de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij Duin- en Bollenstreek heeft de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten over de afdracht van de bijdrage voor het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in het ISV gebied.

Artikel 2.2.2 (herbestemmen bestaande bebouwing buiten bestaand stads- en dorpsgebied) laat onder voorwaarden ruimte voor de omzetting van vrijkomende agrarische bouwvlakken naar andere functies, waaronder woningen. De bedrijfswoning kan worden aangemerkt als vrijkomende agrarische bebouwing. De omzetting naar burgerwoning is mogelijk indien er geen uitbreiding van bebouwing plaats vindt en deze omzetting daarnaast geen belemmering oplevert voor de omgeving. De bestaande woning wordt gesloopt en het bouwvolume is afgestemd conform het vigerende bestemmingsplan en heeft daarnaast geen gevolgen voor de omgeving.

Voor het herbestemmen van bestaande bebouwing buiten het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD), waarbij ander gebruik mogelijk wordt gemaakt, zijn de regels voor ruimtelijke kwaliteit (zie voorgaand) van toepassing. Het gaat hier om een “Aanpassing”, waarbij de ontwikkeling wordt gezien als onderdeel van het dorp met een groene dorpsrand. In paragraaf 2.2 Toekomstige situatie en beeldkwaliteit wordt op deze ruimtelijke kwaliteit verder ingegaan.

Aanvullend daarop zijn voor hergebruik van bestaande bebouwing buiten BSD aanvullende regels opgenomen in artikel 2.3.2. Het gaat daarbij onder andere om hergebruik van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen.

De effecten van klimaatverandering en de druk op de beschikbare ruimte nemen de komende decennia verder toe. Bescherming tegen overstromingen blijft dan ook onverminderd belangrijk en wordt zelfs gecompliceerder door de zeespiegelstijging en bodemdaling. De toenemende vraag naar kwalitatief hoogwaardig zoet water en conflicterende belangen van watergebruikers, maken de verdeling van zoet water tot een maatschappelijk vraagstuk. De chemische en ecologische toestand van grond- en oppervlaktewater moet verbeterd worden. Het watersysteem vereist aanpassingen om deze effecten de baas te blijven.

Dit alles leidt tot vier kernopgaven voor de provincie Zuid-Holland:

• waarborgen waterveiligheid;
• realiseren mooi en schoon water;
• ontwikkelen duurzame (zoet)watervoorziening;
• realiseren robuust & veerkrachtig watersysteem.

Van de bovenstaande vier kernopgaven is de opgave ten aanzien van de waterveiligheid van toepassing op het onderhavige project aangezien een deel van de kavel binnen de beschermingszone ligt van een waterkering.

Conclusie
De beschermingszone van de waterkering krijgt in het bestemmingsplan een dubbelbestemming. Hierdoor worden voorwaarden gesteld aan de werken die in de beschermingszone uitgevoerd mogen worden. De waterveiligheid is hierdoor gegarandeerd.

Het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland heeft op 24 juni 2009 de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland vastgesteld. Deze regio bestaat uit de gemeenten Kaag en Braassem, Hillegom, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten, Nieuwkoop, Alphen aan dan Rijn en Zoeterwoude.

Met de Regionale Structuurvisie kiezen de Holland Rijnland gemeenten koers voor de ruimtelijke inrichting van de gelijknamige regio. In de visie is een aantal keuzes gemaakt die de samenhang tussen de grote deelgebieden van de regio verbeteren. Deelgebieden zijn de Bollenstreek, het stedelijke gebied en Veenweide en Plassen. In de Regionale StructuurVisie van Holland Rijnland wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met doorkijk naar 2030). Op basis van deze visie worden de volgende zeven kernbeslissingen geformuleerd. Deze kernbeslissingen geven de belangrijkste keuzes weer.

• het in de regio bouwen van 33.000 nieuwe woningen tot 2020;
• het zorgen voor een betere bereikbaarheid van de centrumfunctie van Leiden;
• het concentreren van nieuwe bebouwing in de bestaande aaneengesloten stedelijke agglomeratie;
• het versterken van groen en water en het beter toegankelijk maken van groene gebieden;
• het openhouden van de Bollenstreek en het Veenweide- en Plassengebied, met een revitalisering van de Bollenstreek door middel van een herstructurering;
• het kiezen voor de kenniseconomie met de Greenport Duin- en Bollenstreek als de belangrijke economische kennisdragers;
• het ontwikkelen van een goed openbaarvervoernetwerk en de realisering van de Rijnlandroute en de Noordelijke Ontsluiting Greenport.

Onderdeel van de 33.000 nieuwe woningen tot 2020 zijn de 600 greenportwoningen die in de Duin- en Bollenstreek gebouwd mogen worden.

Conclusie

Met het onderliggende initiatief vindt er naast het opruimen van bestaande bebouwing ook afdracht plaats van een bijdrage voor het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in het ISV gebied. Indirect draagt het plan bij aan de doelstellingen van de regionale structuurvisie.

De woningen worden aansluitend aan bestaand bebouwd gebied gerealiseerd. Het initiatief past binnen de regionale structuurvisie van Holland Rijnland.

De Greenport Bollenstreek bestaat uit zes gemeenten, namelijk Hillegom, Katwijk, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout en Teylingen. Deze gemeenten hebben samen de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Bollenstreek (ISG) vastgesteld. De ISG is voor de greenportgemeenten van de Duin- en Bollenstreek een wettelijk zelfbindend kader voor gewenste ruimtelijke ontwikkeling in het buitengebied tot 2030 en geldt als toetsingskader voor toekomstige bestemmingsplannen. De ISG is gericht op het creëren van een vitale Greenport met een vitaal landschap.

In de ISG zijn richtlijnen gesteld voor woningbouw, werken, landschap, natuur en recreatie. Voor de uitvoering van het ISG is de Greenport Ontwikkeling Maatschappij (GOM) opgericht. Binnen het ISG zijn onder andere 600 woningen gelabeld als "Greenportwoning".

De basis om tot verbetering van de landschapskwaliteiten in de Duin-en Bollenstreek te komen, is het Landschapsperspectief. Middels het in het ISG gepresenteerde Landschapsperspectief wordt een locatiegericht beleid neergezet gericht op de landschapskwaliteit. Het plangebied is aangeduid als "Herstructurering naar vitale Greenport met landschapsverbetering en integratie wateropgaven, sanering, schaalvergroting en intensivering van het bollencomplex". Het accent ligt op sanering van glasopstanden en onrendabele bedrijven. Met de bouw van compensatiewoningen op saneringslocaties wordt terughoudend omgegegaan.

Uitbreiding van bebouwing op de locatie is in beginsel mogelijk, onder voorwaarde van het behoud van openheid en zichtlijnen. De voorgestelde ontwikkeling past uitstekend binnen de kaders, doelen en ambities zoals die in de Intergemeentelijke Structuurvisie zijn vastgelegd.

De GOM kan voor het slopen van bedrijfsgebouwen een vergoeding voor het opruimen van verrommeling geven. De hoogte van die vergoeding wordt gebaseerd op de waardevermindering van de grond, opstallen en de kosten voor het slopen.

Het onderhavige plangebied is gelegen in het centrale gebied. Met sanering en schaalvergroting moet de openheid en vensters op het landschap zorgvuldig worden bewaakt. Uitbreiding aan bepaalde randen van sommige kamers kan prima hand in hand gaan met behoud van openheid.

Conclusie

De bedrijfsbebouwing inclusief bedrijfswoning binnen het plangebied wordt gesloopt en daar staat tegenover dat nieuwe woningen worden gerealiseerd. Met het inrichtingsplan worden zichtlijnen weer hersteld. De greenportwoning en ruimte voor ruimtewoningen worden gebouwd aan de Rijnsburgerweg, grenzend aan het bestaand stedelijk gebied van Voorhout. Gesteld kan worden dat dit een geschikte locatie is, omdat de openheid van het landschap op deze wijze zo min mogelijk wordt aangetast.

De herstructurering komt de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit van het gebied ten goede. Hiermee wordt voldaan aan het doel van de greenportgemeenten. Het juridisch-planologisch weghalen van de huidige bestemming op de plaats van gesloopte bedrijfsgebouwen en de afdracht van de bijdrage aan de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij voor de bouw van de 7 Greenportwoningen voor het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in het ISV gebied.

Concluderend kan worden gesteld dat het plan bijdraagt aan het uitvoeren van het beleid zoals neergelegd in de Intergemeentelijke Structuurvisie Duin en Bollenstreek (ISG).

In de gebiedsuitwerking Haarlemmermeer - Bollenstreek is aangegeven dat bij de woningbouwopgave als uitgangspunt geldt dat de eigen behoefte en de regionale behoefte zo veel mogelijk binnen de huidige streekplancontouren komt. Uitzondering vormen de locaties Bronsgeest in Noordwijk, Geestwater te Lisse, Pastoorslaan te Hillegom, de 500 Offensiefwoningen en de 100 landgoedachtige woningen. De woningbouwinspanningen voor eigen behoefte geschiedt op basis van 'migratiesaldo 0'. conform het streekplan en de Nota Ruimte.

Offensiefwoningen

Om het herstructureringsproces te financieren is in de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek afgesproken om 500 Offensiefwoningen (dun en duur) op een plek buiten de contouren de bouwen. Het voornemen is om 60 procent van die woningen te concentreren op twee locaties in de Greenport.

Landgoedachtige woningen

De 100 zogeheten landgoedwoningen uit de gebiedsuitwerking worden (in afwijking van de gebiedsuitwerking) uitgevoerd als landgoedachtige woningen met kavelgroottes van circa 800 vierkante meter (heel dun en duur). Deze komen op nader te bepalen locaties die niet openbaar toegankelijk hoeven te zijn.

Conform de afspraken in het Pact van Teylingen mag het totale areaal aan bollengrond (nulmeting 2625 hectare conform de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek) niet afnemen. Dit heeft vooral te maken met de ‘kritische massa’ die nodig is voor de hyacintenteelt, het kernproduct van de Duin- en Bollenstreek met bovendien een hoge toegevoegde waarde. Tijdelijke krimp is onder voorwaarden toegestaan.

Conclusie

De bouwkavels worden gerealiseerd op gronden met de bestemming "Manege". De realisatie van de kavels gaat derhavle niet ten koste van de areaal een bollengrond. Het plan is daarmee in overeenstemming met de gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek (mei 2006).

De zes Greenportgemeenten en de provincie Zuid-Holland hebben op 30 september 2014 het ‘Afsprakenkader Vitale Greenport Duin- en Bollenstreek’ ondertekend. Met het Afsprakenkader wordt het ruimtelijk beleid voor de Greenport Duin- en Bollenstreek, zoals neergelegd in de Intergemeentelijke Structuurvisie Duin- en Bollenstreek (ISG), binnen het kader van de provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) bestendigd. Daarmee wordt voorkomen dat er een vacuüm ontstaat tussen de VRM, nog te actualiseren ISG en vast te stellen Regionale Woonagenda.

Het plangebied is gelegen buiten het stedelijk gebied van de Greenport en binnen het werkingsgebied van de GOM.

Conclusie

Dit plan is passend binnen het Afsprakenkader en de ISG.

In het vigerende bestemmingsplan Landelijk gebied 2004, 1e herziening, heeft het perceel, waar de woningen gesitueerd moeten gaan worden, de bestemming 'Manege'. De gronden van de locatie mogen gebruikt worden voor een manege en maximaal het bestaande aantal bedrijfswoningen. Het bestemmingsplan is op 16 december 2004 vastgesteld door de gemeenteraad en door de provincie goedgekeurd op 5 juli 2005.

Op basis van de bestemmingsomschrijving en de bijbehorende bouwregels is de realisatie van de Ruimte-voor-Ruimte woningen en Greenportwoningen niet mogelijk.

De gemeente Teylingen is gestart met de integrale herziening van het bestemmingsplan 'Landelijk gebied 2004 Voorhout, 1e herziening'. In dit ontwerpbestemmingsplan heeft het te ontwikkelen perceel de bestemming "Recreatie - Dagrecreatie - manege 1" toegekend gekregen.

De voor 'Recreatie - Dagrecreatie - manege 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor dezelfde doeleinden bestemd als het vigerende bestemmingsplan.

Nieuwbouw woningen

De nieuwbouw van burgerwoningen in het buitengebied is al lange tijd aan strenge regels gebonden. Ook in dit bestemmingsplan is de nieuwbouw van woningen niet toegestaan. Een uitzondering wordt gemaakt voor:

• greenportwoningen;
• Ruimte voor Ruimte-woningen;
• nieuwe woningen in de deel van de boerderij bij voormalige grondgebonden veehouderijbedrijven;
• nieuwe woningen in karakteristieke bollenschuren.

Greenportwoningen en woningen in karakteristieke bollenschuren worden via een afzonderlijke procedure mogelijk gemaakt. Voor het realiseren van een Ruimte voor Ruimte-woning en woningen in de deel de boerderij behorende bij een grondgebonden veehouderijbedrijf zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen.

Het onderhavige bestemmingsplan is opgesteld in verband met de afzonderlijke procedure die voor de 7 Greenportwoningen doorlopen moet worden.

Exploitant dient een "Overeenkomst Versterking Certificaat Greenportwoningen" met de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij Duin- en Bollenstreek (GOM) te sluiten voor een financiële afdracht aan de GOM voor de bouw van 7 zogenaamde Greenportwoningen als bedoeld in artikel 2.1.7 lid 4 van de Verordening Ruimte 2014 van de provincie Zuid-Holland, de intergemeentelijke Structuurvisie Greenport en het Afsprakenkader Vitale Greenport zoals door de colleges van de 6 bollengemeentes is vastgesteld op 9 september 2014. Overeenkomstig deze regelingen is één van de voorwaarden voor de bouw van de Greenportwoningen, dat door of namens de eigenaar van het beoogde bouwperceel een financiële afdracht dient plaats te vinden aan GOM ten behoeve van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit op een andere locatie in het gebied van de Intergemeentelijke Greenport Duin- en Bollenstreek vastgesteld door de gemeenteraden van Hillegom, Katwijk, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout en Teylingen december 2009 overeenkomstig de in het ISV opgenomen ambities.

Conclusie

Het bouwen van de Greenportwoningen is in overeenstemming met de uitgangspunten van het ontwerpbestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Teylingen.

Op 13 maart 2008 is de Toekomstvisie Vitaal en Vernieuwend voor de gemeente Teylingen door de gemeenteraad vastgesteld. Om de vitaliteit van Teylingen ook op lange termijn te behouden en zo mogelijk te versterken zijn de volgende speerpunten in het beleid van belang:

• woningbouw voor eigen behoefte en regio;
• veredelde Greenport;
• aantrekkelijke inrichting graslanden;
• impuls recreatie en toerisme;
• beter bereikbaar;
• duurzaam Teylingen.

Door sanering en schaalvergroting kan een forse herstructurering van het bollencomplex plaatsvinden. Hierdoor ontstaat een goed functionerende 'verdedelde' Greenport.

Het plangebied is in de toekomstvisie aangemerkt op de rand van het gebied waar herstructurering en kwaliteitsverbetering van wonen en de woonomgeving aan de orde is en een gefaseerde uitbreiding binnen de contour tot 2030 met bijzondere aandacht voor starters, ouderen, zorg en groen. Het projectgebied grenst aan het open veenweidegebied. Het projectgebied is op de onderstaande kaart van de Toekomstvisie aangeduid.

Conclusie

Het gebied waar de bouwkavels worden gerealiseerd liggen waar herstructurering en kwaliteitsverbetering van wonen en de woonomgeving aan de orde is. De bouw van de woningen is in overeenstemming met deze visie.

Met het onderliggende initiatief vindt er naast het opruimen van bestaande bebouwing ook afdracht plaats van een bijdrage voor het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in het ISV gebied. Ook dit past in de Toekomstvisie.

Parallel aan de Toekomstvisie heeft de gemeente Teylingen een Woonvisie opgesteld als een belangrijke uitwerking om de doelen uit de Toekomstvisie te concretiseren en te realiseren. Deze woonvisie is op 5 juni 2008 vastgesteld door de gemeenteraad. De gemeente Teylingen wil een gemeente zijn waar het goed wonen is in een dorpse sfeer met voldoende voorzieningen voor verschillende leeftijdsgroepen. Daarbij is bereikbaarheid voor huishoudens met verschillende inkomensniveaus van belang en dienen identiteiten van de drie kernen behouden en versterkt te worden waarbij ook ruimte op eigen grondgebied beschikbaar blijft voor recreatie, natuur en bedrijvigheid (waaronder de bollenteelt). Voor de bestaande woningvoorraad moet de kwaliteit op peil blijven en verbeteren. De nieuwbouwdoelstellingen zijn gericht op de gronden binnen de kernen. In het buitengebied is de toevoeging van nieuwe woningen niet toegestaan (uitgezonderd ruimte-voor ruimte en/of greenportwoningen).

Conclusie

Het toevoegen van de greenportwoningen op het perceel in het buitengebied is in overeenstemming met de gemeentelijke woonvisie.

Welstandstoezicht moet voorkomen dat bouwwerken de openbare ruimte ontsieren. Bij iedere aanvraag voor een omgevingsvergunning, worden de plaatsing en het uiterlijk van het beoogde gebouw bekeken op basis van artikel 12 van de Woningwet. De welstandstoets weegt de individuele vrijheid van de burger of ondernemer af tegen de aantrekkelijkheid van de leefomgeving. Voor de welstandsvrije gebieden 'sportpark Elsgeest' en de 'campings aan het Oosteinde' is het welstandsbeleid niet van toepassing.
Bebouwing in het buitengebied speelt een ondergeschikte rol. De beoordeling van de woongebouwen is gericht op afwisseling en individualiteit, zorgvuldige detaillering en traditioneel materiaal- en kleurgebruik. De bedrijfsgebouwen sober en zorgvuldig vormgeven met terughoudende kleuren. Kassen zijn welstandsvrij, mits deze uitgevoerd worden in niet spiegelend, transparant glas.

Voor dit bestemmingsplan zijn de volgende doelstellingen vanuit de Welstandsnota van belang:

• hoofdbebouwing aan straatzijde;
• bijgebouwen achter hoofdgebouwen.

Conclusie

Het bestemmingsplan regelt dat ter plaatse van het projectgebied 9 woningen gebouwd mogen worden. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor deze woningen wordt het bouwplan getoetst aan de welstandsnota. Bij de situering van het hoofdgebouw en de bijgebouwen dient rekening gehouden te worden met de positionering hiervan conform de welstandsnota.

Het archeologiebeleid van Teylingen is verwoord in de nota 'Onder de grond - Beleid voor archeologie in Teylingen' van 1 maart 2010. Als uitgangspunt voor deze nota dienden de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart uit 2009. Deze kaarten zijn in 2012 geactualiseerd. Met name op de strandwallen en -vlakten in het plangebied geldt een hoge en middelhoge verwachtingswaarde.
Zie paragraaf 5.6 voor een verantwoording van het plan ten aanzien van archeologische (verwachtings)waarden.

De nieuwe woningen worden gerealiseerd aan een openbare weg. Deze weg sluit aan op de Rijnsburgerweg. De nieuwe woningen zullen door middel van een oprit bereikbaar zijn vanaf deze eigen weg. Als gevolg van de bouw van de woningen zullen de verkeersbewegingen over deze eigen weg toenemen. Echter omdat het om een relatief klein aantal woningen gaat, die particulier bewoond zullen worden, is de toename aan verkeersbewegingen gering.

Met behulp van de CROW publicatie 'Kerncijfers parkeren en verkeersgeneratie' is het aantal gegenereerde ritten van de plansituatie bepaald. De verkeersgeneratie van een bestemming is naast het type bestemming afhankelijk van de stedelijkheid van het gebied waarin het aanwezig is en de afstand van de bestemming tot het centrum van de stad of het dorp. Uitgegaan wordt van 'matig stedelijk' in de omgeving 'rest bebouwde kom'. De nieuwe woningen in het plan kunnen binnen de CROW-richtlijn worden toegerekend aan de categorie 'koop, vrijstaand' ofwel 'koop, twee-onder-een-kap'. Bij de berekening van het totale aantal gegenereerde ritten in de plansituatie is uitgegaan van de gemiddelde verkeersgeneratie per woning van beide woningcategorieën. Uitgegaan is van gemiddeld 9,0 ritten per nieuwe woning per dag. Dit resulteert in een totaal van (9*8=)72 ritten. In de autonome situatie is op de locatie een boerenbedrijf gevestigd met de bestemming Manege. In de CROW-richtlijn zijn globale kencijfers voor de verkeersaantrekkende werking van een manege opgenomen. Uitgegaan is van 3,0 ritten per etmaal per bezette paardenbox. Uit de beschikbare informatie over de bestaande opstal volgt dat er in de manege 8 paardenboxen aanwezig zijn. Uitgaande van een maximale vulling van de boxen, is de aangehouden verkeersgeneratie van de manege (8 x 3,0=) 24 ritten per etmaal.
Daarnaast wordt er verkeer gegenereerd door de bestaande woning. Op basis van de CROW-publicatie is uitgegaan van maximaal 8,0 ritten per etmaal.
In totaal worden er in de autonome situatie door het plangebied derhalve (24+8,0=) 32 ritten per etmaal gegenereerd.

Het omzetten van het bedrijf naar een woonbestemming betekent een beperkte toename in het aantal ritten, namelijk (72-32=)40 extra ritten. Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

Parkeren

Het parkeren vindt plaats op eigen terrein. De parkeernorm is volgens de parkeernota van Teylingen 1,8 parkeerplaats per woning. Deze moeten op eigen terrein gerealiseerd worden; in dit geval komt dat neer op twee parkeerplaatsen per woonperceel. Er vindt geen afwenteling van de parkeerdruk op de omgeving plaats. Er worden behalve de 18 parkeerpaatsen op eigen terrein en 9 parkeerplaatsten in de laan aangelegd, mede voor de opvang van bezoek.

De aanleg en instandhouding van ten minste 1 parkeerplaats per woning op eigen terrein is in de planregels als voorwaardelijke verplichting opgenomen zodat wordt voldaan aan de parkeerbehoefte omdat daarnaast 9 parkeerplaatsen op de (toekomstige) openbare weg worden aangelegd (gemiddeld 1 per woning).

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen functies kan gebruik worden gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009). Deze afstemming beperkt zich tot de volgende milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek
In de VNG-uitgave wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende omgevingstypen. Het plangebied wordt getypeerd als gemengd gebied.

In onderstaande tabel zijn de bedrijven en/of activiteiten weergegeven die aanwezig zijn in de buurt van het plangebied:

Uit de tabel blijkt dat er voor de bedrijven rondom het te ontwikkelen perceel wordt voldaan aan de richtafstanden.

Het dichtstbijzijnde bedrijf is Van Wieringen. Volgens het dossier van de Omgevingsdienst is dit gevestigd aan de Rijnsburgerweg 32-48. Het gaat om het perceel A2247. Het bedrijf zelf is vrijwel niet actief meer, de grond is waarschijnlijk verpacht aan een andere bollenteler.
De bedrijfsgebouwen (kassen) staan nu al pal naast woningen. Nieuwe woningen komen niet dichterbij de bedrijfsgebouwen dan nu en vormen daardoor geen beperking.

Conclusie

Er wordt voldaan aan de richtafstanden. Het bedrijf zal nog steeds kunnen voldoen aan de geluidnormen uit het Activiteitenbesluit; de inrit ligt ver van de nieuwe woningen en de vaste kas wordt al beperkt door de bestaande woningen aan de Rijnsburgerweg. Daarom vormt het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

De percelen naast het plangebied zijn in gebruik als open bollenteelt. Op deze percelen worden gewasbeschermingsmiddelen gebruikt. Volgens jurisprudentie (zie bijvoorbeeld ABRvS, 15 augustus 2007, 200605022/1) moet er een afstand van 50 meter worden aangehouden tussen percelen waarop open teelten plaatsvinden en gebieden met een woonbestemming. Uit onderzoek (Beperking driftblootstelling binnen 50 m van perceelsgrens bij bespuitingen in de lage boomteelt, van de Zande en Holterman, Plant research international, Wageningen UR, september 2006) blijkt dat bij lage teelt zoals boomsierteelt een afstand van 35 meter tussen de teelt en een woonbestemming voldoende is. Voor bollenteelt kan ook van deze afstand worden uitgegaan. Hierbij wordt gerekend van de rand van de open teelt tot aan de rand van de woonbestemming (inclusief tuin). De reden hiervoor is dat gewasbeschermingsmiddelen neerslaan op tuinmeubelen, buitenspeelgoed en dergelijke. Via de handen kunnen de middelen in de mond terecht komen of direct door de huid worden opgenomen.

In het plan wordt hier rekening mee gehouden door de afstand van de woning, de inrichting van de tuin en de vormgeving van de kavelgrens bewust vorm te geven. De rooilijn van de woning is op minimaal 15 meter van de rand van het bollenveld geplaatst om de afstand met de bollenteelt te vergroten. De entrees van de woningen liggen aan de andere zijde van de woning, ook om deze afstand zo groot mogelijk te laten zijn.

De voor- en zijtuinen worden zo intensief mogelijk ingericht zodat deze ook intensief gebruikt worden. De achtertuin aan de zijde van de bollenvelden worden natuurlijker ingericht, zonder intensief gebruik. Tussen het bollenveld en de tuinen is voorzien in een brede watergang, gemiddeld 4 tot 5 meter, met een brede natuurvriendelijke oever en een strook van beplanting. De hoogte van de beplanting is ongeveer 1.20 meter. Deze hoogte zou voldoende moeten zijn om de drift op te vangen.

Volgens de huidige wetenschappelijke inzichten¹ , komt naar voren dat voor open grondteelt de immissie niet in de buurt komt van het niveau waarop toxicologische effecten zijn te verwachten. Op grond van die wetenschappelijke insteek is de conclusie gerechtvaardigd dat bij open grondteelt vanwege een goed woon- en leefklimaat geen afstandscriterium in acht hoeft te worden genomen. De voorgestelde inrichting van het plangebied voldoet hieraan.

1. 1. prof. dr. ir. D.J.J. Heederik, Blootstellingsrisico’s aan gewasbeschermingsmiddelen voor omwonenden van bollenteeltbedrijven

De externe veiligheid wordt bepaald door de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen in en rond het plangebied. Veiligheidsafstanden tussen activiteiten met gevaarlijke stoffen en beperkt kwetsbare objecten, zoals woningen, moeten ervoor zorgen dat bij een eventuele calamiteit het aantal slachtoffers beperkt blijft. Het plaatsgebonden risico en groepsrisico zijn verwerkt in strikte normen die uitgangspunt moeten zijn voor het ruimtelijk en milieubeleid. Ze zijn vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). In dit besluit zijn grenswaarden vastgesteld voor het plaatsgebonden risico.

Voor het groepsgebonden risico zijn alleen oriënterende waarden vastgesteld. Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. Dit besluit is gebaseerd op de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen.

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid gekeken te worden naar:

• inrichtingen waar opslag en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water;
• vervoer van gevaarlijke stoffen via (buis)leidingen.

Inrichtingen

De risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in inrichtingen moeten tot een aanvaardbaar minimum worden beperkt. Daarvoor zijn in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) regels gesteld. In dit besluit wordt externe veiligheid in artikel 1 omschreven als "de kans om buiten een inrichting te overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is". Bij het toekennen van bepaalde bestemmingen moet vanwege het plaatsgebonden risico onderzocht worden of voldoende afstand in acht wordt genomen tussen (beperkt) kwetsbare objecten enerzijds en risicovolle inrichtingen anderzijds. Ook moet onderzocht worden of (beperkt) kwetsbare objecten binnen het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen liggen, en zo ja, wat dan de bijdrage is aan het groepsrisico.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor

De regeling voor externe veiligheid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het water en/of het spoor staat beschreven in de Circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen. Hierin staan de normen voor het plaatsgebonden risico en groepsrisico verwoord.

Buisleidingen

Op 17 september 2010 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) gepubliceerd en op 1 januari 2011 in werking getreden. Deze AMvB regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen.

Onderzoek

Voor heel Nederland is een risicokaart opgesteld. De risicokaart heeft een signalerende functie voor risicovolle inrichtingen, transportroutes van gevaarlijke stoffen en buisleidingen. Op basis van de risicokaart is gekeken naar risicovolle activiteiten in de omgeving van het plangebied. Een uitsnede van de risicokaart, waarop de omgeving van de plangebied staat, is onderstaand weergegeven.

In de omgeving van het plangebied ligt een aantal risicobronnen. De locatie ligt niet in het invloedsgebied (1% letaliteit) van deze risicobronnen. Daarom is externe veiligheid niet relevant voor het plan.

Ten noorden van de planlocatie ligt het Teylingen college op circa 200 meter afstand. Voor de scheikunde lessen worden op het terrein van het college chemische stoffen opgeslagen (chloorbleekloog en zoutzuur). Deze inrichting valt niet onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Normen voor het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) zijn dus niet van toepassing op deze inrichting.

Op 260 meter ligt hoge druk aardgasleiding W535-01 (40 bar 12 inch). Deze heeft een invloedsgebied van 140 meter. Op 760 meter ligt hoge druk aardgasleiding A560 (66 bar 36 inch). Deze heeft een invloedsgebied van 430 meter. Op 200 meter ligt de N444. Volgens de provinciale risicokaart is dat geen weg met een extern veiligheidsrisico.

Conclusie

De nieuw te bouwen woningen liggen ruim buiten de risicocontouren. De invloedsgebieden van de buisleidingen liggen (ver) buiten de planlocatie. Dat geldt ook voor het transport van gevaarlijke stoffen over de N444. Geconcludeerd wordt dat het aspect externe veiligheid niet voor belemmeringen zorgt voor de uitvoering van het plan.

In het kader van de bestemmingsplan procedure is akoestisch onderzoek naar te verwachten wegverkeerslawaai uitgevoerd. Het onderzoek is bijgevoegd als bijlage 1Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai.

Voor de geluidssituatie van het plan zijn de N444 - Leidsevaart en de Rijnsburgerweg de bepalende wegen. De Leidsevaart is een voor de Wet geluidhinder gezoneerde weg. De te verwachten geluidsbelasting van deze weg is getoetst aan de wettelijke normen. De Rijnsburgerweg is een 30 km/ uur-weg en daarmee niet gezoneerd. De geluidsbelasting van deze weg is beoordeeld in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

De provincie Zuid-Holland gaat de N444 - Leidsevaart inclusief het kruispunt met de Rijnsburgerweg binnenkort reconstrueren. Op het wegdeel buiten de bebouwde kom wordt daarbij ook de wettelijke maximum snelheid verhoogd van 60 naar 80 km/uur. Bij het onderzoek is uitgegaan van de nieuwe gereconstrueerde situatie waarbij het kruispunt is gewijzigd in een rotonde en de snelheid buiten de kom is verhoogd. Daarnaast is rekening gehouden met het toepassen van een stille wegdekverharding op het grootste deel van de te reconstrueren N444 - Leidsevaart. Dit stille asfalt is vanuit de Wet geluidhinder noodzakelijk om tot reconstructie over te kunnen gaan.

Uit het onderzoek volgt dat de geluidbelasting op het plan ten gevolge van de N444 - Leidsevaart maximaal 48 dB bedraagt. Daarmee wordt voldaan aan de voorkeurswaarde en is nader onderzoek naar geluidbeperkende maatregelen niet nodig. De woningen kunnen volgens plan worden gerealiseerd.

Ten gevolge van de Rijnsburgerweg geldt er voor één woning dat de geluidsbelasting aanzienlijk hoger zal liggen dan het niveau van de voorkeurswaarde voor gezoneerde wegen. Het betreft de woning direct aan de Rijnsburgerweg die als vervanging van de huidige bedrijfswoning zal worden gebouwd.
Bij de andere acht woningen is geen sprake van een hoge geluidsbelasting. Voor het aspect geluid wordt daar voldaan aan de eisen voor een leefbaar plan.

Fysieke geluidbeperkende maatregelen zijn in deze situatie niet goed toepasbaar. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt daarom aanbevolen om de nieuwe (vervangende) woning direct aan de Rijnsburgerweg te voorzien van voldoende gevelisolatie om ervoor te zorgen dat er wordt voldaan aan een gunstig binnenklimaat. Aanbevolen wordt om uit te gaan van een maximaal binnenniveau van 33 dB, zoals ook is vereist bij nieuwe woningen langs gezoneerde wegen. Daarnaast is de situering van verblijfsruimten in de woning alsmede de oriëntatie van de veel gebruikte buitenruimte (tuin) een punt van aandacht. Gelet op de herkomst van het geluid wordt aanbevolen om deze zoveel mogelijk aan de rustige westzijde van de woning te verwezenlijken.

Hiervoor moet ten tijde van indienen van het bouwplan een nauwkeurigere berekening van de gevelbelasting worden uitgevoerd. Als het bouwplan bekend is kan specifieker worden bepaald welke gevelwering vereist is.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet hierbij uitgegaan worden van de gecumuleerde geluidbelasting van alle relevante wegen samen (exclusief aftrek art. 110g Wet geluidhinder) en moet een binnenniveau van maximaal 33 dB gegarandeerd worden. Er moet rekening mee worden gehouden dat de gevelwering voor meerdere woningen meer zal moeten bedragen dan 20 dB, zijnde de minimale gevelwering op basis van het Bouwbesluit.
Aangezien het Bouwbesluit de binnenwaarde van 33 dB niet verplicht ten gevolge van de geluidbelasting van niet-gezoneerde wegen, is deze verplichting in de bestemmingsplanregels geborgd.

De milieukwaliteitseisen omtrent luchtkwaliteit zijn verankerd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer. Nieuwe ontwikkelingen mogen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarde die voor een aantal verontreinigende stoffen in de wet is gesteld. Hierbij zijn twee sporen te onderscheiden: het creëren van bestemmingen die potentieel bijdragen aan de (verslechtering van de) luchtkwaliteit en het creëren van bestemmingen die gevoelig zijn voor (een slechte) luchtkwaliteit.

Als aannemelijk is dat aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormt luchtkwaliteit geen belemmering om een bestemmingsplan vast te stellen. Deze voorwaarden zijn:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging;
• het project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Voor projecten waarvan duidelijk is dat deze niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, hoeft niet te worden getoetst aan de grenswaarden. Dit is geregeld in het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM). In de bij het NIBM behorende Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Dit geldt onder andere voor woningbouwlocaties die ingeval van één ontsluitingsweg niet meer dan 1.500 nieuwe woningen mogen omvatten. Bij twee ontsluitingswegen mogen uitbreidingslocaties niet meer dan 3.000 woningen bevatten. Voor kantoorlocaties gelegen aan één ontsluitingsweg geldt een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2.
De grenswaarde voor fijn stof PM2,5 bedraagt 25 µg/m3. De NSL-Rekentool geeft voor de beschouwde locatie een achtergrondconcentratie van 14,0 µg/m3 zichtjaar 2015. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie is redelijkerwijs dat de geringe bijdrage van het realiseren van 8 woningen niet zal leiden tot overschrijding van de grenswaarde.

Om inzicht te geven aan de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging als gevolg van het plan kunnen de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij de NSL (Nationaal samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) worden gebruikt. Uit de monitoringstool blijkt dat de concentraties stikstofoxide en fijn stof PM10 in de gemeente Teylingen nergens hoger zijn dan 35 µg/m3 (2015). Het is de verwachting dat door het schoner worden van de auto's de concentratie van met name stikstofoxide in de lucht in de toekomst nog lager is.

In absolute zin neemt het verkeer op de Rijnsburgerweg toe met maximaal 40 motorvoertuigen (na correctie autonome situatie Manege met bedrijfswoning). Met behulp van de NIBM-tool is op globale wijze beoordeeld of er hiermee sprake is van een al dan niet in betekenende mate bijdrage van het plan aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het resultaat van de berekening met de tool geeft aan dat het plan hiermee niet in betekenende mate bijdraagt.

De concentratie PM10 ligt maximaal op een waarde van 21,9 µg/m3 , waar ook een wettelijke norm van 40 µg/m3 geldt. Het maximaal aantal overschrijdingsdagen van de etmaalgemiddelde concentratie fijn stof is 10,0, afgerond 10 dagen. Veel minder dan de toegestane 35 dagen per jaar. De extra bijdrage door het aan de woningen verbonden verkeer draagt niet in betekenende mate bij en is derhalve minder dan 1,2 µg/m3 (de NIBM-grens) voor zowel NO2 als PM10.

Hiermee wordt voldaan aan de ambities voor luchtkwaliteit uit het RBDS en de duurzaamheidsagenda.

Conclusie

De saneringstool bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in het plangebied tussen 2015 onder de grenswaarden liggen.
Het project betreft de realisatie van 8 nieuwe woningen. Volgens bijlage 3B van de Regeling draagt het plan hierdoor "niet in betekenende mate" bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Er hoeft derhalve geen aanvullend onderzoek naar de blootstelling aan luchtverontreiniging plaats te vinden. Het resultaat van de berekening met de NIBM-tool geeft aan dat het plan hiermee niet in betekenende mate bijdraagt.

In 1992 werd het Europese Verdrag van Malta ondertekend door een groot aantal EU-landen, waaronder ook Nederland, met als doel om het (Europese) archeologische erfgoed veilig te stellen. Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is in 2007 de Monumentenwet gewijzigd. De bescherming van archeologische waarden is geregeld in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ), die onderdeel uitmaakt van de Monumentenwet. De kern van de WAMZ is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. Naast het inventariseren van de te verwachten archeologische waarde, moet het bestemmingsplan uiteindelijk een bescherming bieden voor archeologisch waardevolle gebieden.

Onderzoek

Door ADC ArcheoProjecten is een archeologisch bureauonderzoek en gecombineerd inventariserend veldonderzoek uitgevoerd voor het plangebied (rapportnummer 3662 d.d. 23 maart 2015). De complete rapportage is als bijlage 2 Verkennend archeologischonderzoek aan deze toelichting toegevoegd.

Bureauonderzoek

In het plangebied kunnen op grond van de ouderdom van de strandwal van Lisse-Voorhout archeologische resten voorkomen vanaf het laat-Neolithicum t/m de Late Middeleeuwen. Resten uit de Nieuwe Tijd worden op basis van oude kaarten niet verwacht. Op grond van het bureauonderzoek moet in het plangebied rekening worden gehouden met de aanwezigheid van archeologische resten.

Inventariserend veldonderzoek in de vorm van een verkennend booronderzoek
Het doel van het inventariserend veldonderzoek is het aanvullen en toetsen van de op basis van het bureauonderzoek opgestelde gespecificeerde verwachting. Met een verkennend booronderzoek is de bodemopbouw en de mate van intactheid daarvan bepaald. De bodemopbouw wordt gevormd door in het kader van de bloembollenteelt omgewerkte lagen, die kenmerkend zijn voor zanderijgronden.

In het plangebied zijn, met uitzondering van een zone rondom boring 5, geen humeuze of venige lagen aangetroffen, die beschouwd kunnen worden als een potentieel niveau. In boring 5, in de zuidoosthoek van het plangebied, is een zandige veenlaag aangetroffen. Deze laag duidt op een stabiel oppervlak en kan worden beschouwd als een potentieel archeologisch niveau.

ADC ArcheoProjecten adviseert om het terrein vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling met uitzondering van de zuidoosthoek van het plangebied (zone rondom boring 5). Om die reden is voor deze zone een dubbelbestemming Waarde - Archeologie1 opgenomen in het bestemmingsplan. Hier geldt alleen vrijgave indien de voorgenomen ontwikkeling niet dieper reikt dan 1,3 m -mv (inclusief een veiligheidsmarge van 20 cm). In geval van diepere graafwerkzaamheden wordt een archeologisch vervolgonderzoek geadviseerd.

Conclusie

Op basis van het uitgevoerde onderzoek is de hoge archeologische verwachting voor het grootste deel van het plangebied naar beneden bijgesteld; voor dit deel is geen dubbelbestemming Archeologie opgenomen. Uitzondering hierop vormt de zuidoosthoek rondom boring 5 waarvoor een dubbelbestemming Waarde – Archeologie 1 is opgenomen.

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Onderzoek

Door milieu-adviesbureau CSO is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd voor de planlocatie (projectnummer 14M1072, d.d. 2 juli 2014). De onderzoeksresultaten van het verkennend bodemonderzoek zijn als bijlage aan deze toelichting toegevoegd. De veldwerkzaamheden zijn door het bureau op 6 juni 2014 uitgevoerd. Op 20 juni 2014 heeft bemonstering van het grondwater plaatsgevonden.

Doel van het onderzoek is vast te stellen of het voormalige, dan wel het huidige, gebruik van de onderzoekslocatie heeft geleid tot een verontreiniging van de bodem. Het verkennend bodemonderzoek beoogt het verkrijgen van inzicht in aard, plaats van voorkomen en concentraties van eventueel aanwezige verontreinigende stoffen in de bodem. Op basis van het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek zijn de volgende resultaten verkregen:

Boven- en ondergrond:

Ter plaatse van de voormalige bovengrondse tank zijn in de grond, ten opzichte van de achtergrondwaarde AW2000, geen verhoogde gehaltes aangetroffen (MM-01).
In de grond, ter plaatse van het erf, zijn kwik en zink licht verhoogd aangetroffen. Op het overig deel van het terrein is uitsluitend kwik licht verhoogd aangetoond. De herkomst van deze licht verhoogde gehaltes is onbekend.

Grondwater:

In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aan molybdeen en xylenen aangetroffen (ten opzichte van de streefwaarden). Hiervoor is geen eenduidige verklaring te geven. Het molybdeen is mogelijk van nature in het grondwater aanwezig. De licht verhoogde concentraties brengen echter geen onaanvaardbare risico's met zich mee.

Conclusie

De belangrijkste bevindingen uit het onderzoek zijn hieronder weergegeven:

• Tijdens het veldonderzoek is plaatselijk een bijmenging met weinig puin aangetroffen.
• Tijdens het veldonderzoek zijn op het maaiveld en in het opgeboorde materiaal geen asbestverdachte materialen aangetroffen.
• In de grond zijn analytisch plaatselijk licht verhoogde gehaltes aan kwik en zink aangetroffen.
• In het grondwater zijn uitsluitend molybdeen en xylenen licht verhoogd aangetroffen (ten opzichte van de streefwaarde).

De milieuhygiënische kwaliteit van de grond en het grondwater is door middel van dit onderzoek vastgesteld.

Door de licht verhoogde concentraties in de grond en in het grondwater wordt de hypothese dat de onderzoekslocatie verdacht is voor bodemverontreiniging aanvaard.

De licht verhoogde gehaltes in de grond en in het grondwater brengen geen onaanvaardbare risico’s met zich mee. Er worden geen belemmeringen gezien voor het huidige en toekomstige gebruik van de locatie.

Bij ruimtelijke plannen moet aandacht worden besteed aan de natuurwetgeving. In de natuurwetgeving kan een tweedeling worden gemaakt in soort- en gebiedsbescherming. Soortbescherming vindt plaats via de Flora- en faunawet. De gebiedsbescherming gebeurt via de Natuurbeschermingswet 1998.

Gebiedsbescherming

Gebiedsbescherming in Nederland is geregeld middels de gewijzigde Natuurbeschermingswet 1998, welke in 2005 in werking is getreden. De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van gebieden en percelen met de status ´Nationaal Park´, 'Beschermd Natuurmonument' en van gebieden die door de Minister van EL&I zijn aangewezen ter uitvoering van internationale verdragen en verplichtingen, zoals het beschermingsprogramma Wetlands. Op grond van Europese verplichtingen regelt deze wet ook de bescherming van daartoe aangewezen speciale beschermingszones (SBZ) op basis van de Habitat- en Vogelrichtlijn. Natura 2000 is een samenhangend netwerk van beschermde natuurgebieden in de Europese Unie (EU), opgezet door de lidstaten. Natura 2000 wordt op haar beurt weer gevormd door de in de Vogelrichtlijn van 1979 en de Habitatrichtlijn uit 1992 aangewezen gebieden.

Soortenbescherming

De soortenbescherming vindt primair plaats via de Flora- en faunawet. Op grond van deze wet mogen beschermde dieren en planten - die in de wet zijn aangewezen - niet gedood, gevangen, verontrust, geplukt of verzameld worden en is het niet toegestaan om nesten, holen of andere vaste verblijfplaatsen van beschermde dieren te beschadigen, vernielen of te verstoren. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor (bedreigde) soorten die vermeld staan op bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode Lijstsoorten zijn de ontheffingsvoorwaarden zeer streng. De Flora- en faunawet is onverkort van kracht. Dit betekent dat op het moment dat nieuwe activiteiten aan de orde zijn ook - in het kader van de Flora- en faunawet - de mogelijke effecten op de te beschermen soorten worden meegewogen.

De Flora- en faunawet is in zoverre voor de onderhavige ontwikkeling van belang, dat bij de voorbereiding van het project moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van de ontwikkeling niet in de weg staat.

Onderzoek

Door CSO is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Het perceel is op 19 mei 2014 bezocht. De quickscan heeft tot doel te beoordelen of binnen het plangebied sprake is van een mogelijke geschiktheid en aanwezigheid van het voorkomen van beschermde flora- en faunasoorten. Tevens zijn de terreinkenmerken en beheer van het plangebied en directe omgeving meegenomen.

In de bijlage is de 'Quickscan flora en fauna' (projectnummer 14M1072, d.d. 27 juni 2014) opgenomen. Onderstaand zijn de bevindingen van de quickscan beknopt weergegeven.

Gebiedsbescherming

Beschermde natuurgebieden

Het plangebied zelf heeft geen status in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 (Natura 2000-gebied (Vogel- of Habitat richtlijngebieden), beschermd Natuurmonument) en/of Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Wel zijn EHS-gebieden aanwezig in de directe omgeving van het plangebied (zie onderstaande figuur).

Weidevogelgebieden

De onderzoekslocatie maakt geen deel uit een belangrijk weidevogelgebied, maar grenst er wel aan. Namelijk aan de zuidzijde, aan de andere kant van de Rijnsburgerweg.

Soortenbescherming

Flora

Binnen het plangebied en directe omgeving zijn geen ontheffingsplichtige plantensoorten geregistreerd of aangetroffen. Het ligt niet in de lijn der verwachting dat deze zullen worden aangetroffen. Nader onderzoek naar het voorkomen van ontheffingsplichtige florasoorten wordt niet noodzakelijk geacht.

Fauna

De zwaarder beschermde soorten (tabel 2 & 3 soorten) die volgens het literatuuronderzoek en/of veldbezoek mogelijk ter plaatse van het plangebied voorkomen zijn:

1. 1. vleermuizen;
2. 2. rugstreeppad
3. 3. vogels;

Ad. 1 Vleermuizen

Het is mogelijk dat het plangebied en directe omgeving gebruikt wordt door vleermuizen als foerageergebied.

Het verdwijnen van open plaatsen en bebouwing zal mogelijk tijdelijk een negatief effect hebben op de aanwezigheid van de vleermuizen, echter is er voldoende alternatief foerageergebied in de nabij omgeving.

De aanwezige bebouwing op het plangebied is in potentie (op enkele plaatsen) geschikt als verblijfplaats vanwege invliegopeningen naar geschikte ruimtes en kieren en naden. Derhalve is een nader onderzoek naar vleermuizen (conform het vleermuizenprotocol 2013) nodig, om vast te stellen of het plangebied vleermuisverblijfpaatsen herbergt (kraam, zomer- en of paarverblijfplaatsen).

Dit betekent dat er gedurende het jaar 2015 een vijftal bezoeken moeten worden gebracht verspreid in de periode april tot en met september. Opgemerkt wordt dat het van belang is om reeds in april te starten met het nader onderzoek. Als te laat word begonnen dan bestaat het ‘risico’ dat één of meerdere inspecties pas vanaf april 2016 kunnen plaats vinden en treed er wellicht ongewenste vertraging op.

De conclusies worden verwerkt in voorliggend bestemmingsplan.

Ad. 2 Rugstreeppad

Het plangebied biedt in potentie geschikt habitat voor de rugstreeppad als voorplantings en (winter)rustlocatie.
Een nader onderzoek is nodig naar het voorkomen van de rugstreeppad om te onderzoeken of en zo ja welke functies het plangebied heeft voor deze soort.

Dit betekent dat er minimaal drie veldbezoeken moeten plaats vinden in de periode april tot en met juli. Zover als mogelijk worden deze onderzoeken gecombineerd met de vleermuisonderzoeken. Als er rugstreeppadden worden aangetroffen wordt aangenomen dat het terrein ook wordt gebruikt als vaste (winter) rustlocatie en is verder onderzoek niet nodig. Blijkt uit het nader onderzoek dat het plangebied geen functie heeft als voortplantingslocatie, maar zijn er gegronde redenen om aan te nemen dat het gebied wel geschikt is en gebruikt wordt als (winter) rustlocatie dan zal een vervolgonderzoek nodig zijn, dat bestaat uit 5 extra veldbezoeken. De voorgestelde onderzoekmethode zijn gebaseerd op de soortenstandaard van de rugstreeppad.

De conclusies worden verwerkt in voorliggend bestemmingsplan.

Ad. 3 Vogels

Het plangebied biedt mogelijkheden voor broed- en standvogels. Eventueel in gebruik zijnde broedlocaties/- nesten van vogels zijn gedurende het broedseizoen beschermd (ontheffing is niet mogelijk). Voor het broedseizoen (verschilt per soort) wordt in de Flora- en faunawet geen standaardperiode aangehouden, wel kan globaal uitgegaan worden van 15 maart tot 15 juli. Buiten het broedseizoen zijn nesten doorgaans niet beschermd, behalve als het jaarrond beschermde nesten/leefgebieden betreft. In 2014
zijn geen nesten of functies aangetroffen van vogels die jaarrond gebruik maken van het plangebied (bijvoorbeeld huismussen) of nesten van vogels die vallen onder de zogenoemde categorie 5 lijst (bijvoorbeeld boerenzwaluwen). Tijdens het nader onderzoek naar de rugstreeppad en verblijflpaatsen van vleermuizen zal in het jaar 2015 (en evt. opvolgende jaren) ook naar het voorkomen van vogels gekeken worden. Als wordt vastgesteld dat jaarrond beschermde functie of nesten van vogels op het plangebied aanwezig zijn in 2015 (vogels van categorie 1 t/m 5), zal een nader onderzoek worden gestart naar de desbetreffende soort.

Conclusie en aanbevelingen

De te verwijderen bomen, struiken en opstallen vergen controle op in gebruik zijnde schuil- en broedplaatsen van vogels. Geadviseerd wordt verstorende werkzaamheden buiten het broedseizoen (meestal tussen 15 maart en 15 juli) uit te laten voeren.

Geadviseerd wordt tijdens de uitvoeringsfase zoveel mogelijk te voorkomen dat er geschikt habitat ontstaat voor de rugstreeppad (zand zonder vegetatie met ondiepe plassen, en dergelijke).

Geadviseerd wordt het nader onderzoek naar vleermuizen en de rugstreeppad zoveel mogelijk te combineren, waarbij het van belang is eind uiterlijk eind april/begin mei te starten, omdat anders het ‘risico’ bestaat dat één of meerdere onderzoeken pas vanaf april 2016 kunnen plaats vinden.

Komt uit het nader onderzoeken naar voren dat het plangebied over vleermuisverblijfplaatsen beschikt of worden er rugstreeppad aangetroffen of andere strikt beschermde soorten, dan dient een ontheffing te worden aangevraagd bij de Omgevingsdienst in het kader van de Flora en fauna-wet.

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is de watertoets verplicht voor bestemmingsplannen. In een hierover op te nemen paragraaf dient te worden aangegeven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie. In die paragraaf dient uiteengezet te worden of en in welke mate het plan in kwestie gevolgen heeft voor de waterhuishouding, dat wil zeggen het grondwater en het oppervlaktewater. Het is de schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets: ‘het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren (door de waterbeheerder), afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten’.

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat de ruimtelijke ontwikkeling in strijd is met het duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer.

Waterbeheerplan 4 (WBP)

Voor de planperiode 2010-2015 zal het Waterbeheerplan 4 (WBP) van het Hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft het Hoogheemraadschap aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen het accent op de uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn en blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het Hoogheemraadschap dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en hevigere buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het WBP sorteert voor op deze ontwikkelingen.

De Keur

Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels. In deze Beleidsregels is het beleid van het Hoogheemraadschap nader uitgewerkt. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van het water in de bodem.
De 'Keur en Beleidsregels' maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebods- en verbodsbepalingen) voor:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken);
• andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren, bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen in kwetsbare gebieden, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van water naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het Waterschap gebouwd en opgeslagen mag worden. De toestemming voor het uitvoeren van deze werkzaamheden is geregeld in de watervergunning. Hiermee is de Keur een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen.

In artikel 3.1.4. van de Keur is bepaald dat het zonder vergunning van het bestuur verboden is in het beheergebied van Rijnland:

1. 1. in door het bestuur op kaart aan te geven gebieden werkzaamheden te verrichten als gevolg waarvan een toename van de kwel of wegzijging van het grondwater zal ontstaan;
2. 2. gebouwen, bouwwerken e.d. te plaatsen, onbebouwde/onverharde grond te verharden en werkzaamheden te verrichten als gevolg waarvan neerslag versneld tot afvoer komt:
   1. a. indien daarbij meer dan 500 m2 onverharde grond wordt bebouwd of verhard; of
   2. b. indien sprake is van meerdere te ontwikkelen min of meer aaneengesloten bouwplannen met een gezamenlijke oppervlakte van 500 m2; of
   3. c. indien het nieuw aan te leggen verhard oppervlak meer dan 10% van het oppervlak van het betreffende peilvak beslaat; of
   4. d. het betreffende watersysteem de toename van de piekafvoer als gevolg van de uitbreiding van het verhard oppervlak met minder dan 500 m2 niet kan verwerken.
3. 3. werken te maken of te hebben of handelingen te verrichten die direct of indirect verzilting kunnen veroorzaken of bevorderen.

Onderzoek

Bodem en grondwater

De hoogte van het maaiveld bedraagt in het plangebied circa 0 m NAP. De bodem in het plangebied bestaat uit zand.

Volgens de Bodemkaart van Nederland is ter plaatse van het plangebied sprake van grondwatertrap IIb. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand hier van nature minder dan 0,25 m beneden het maaiveld ligt, terwijl de gemiddeld laagste grondwaterstand tussen 0,5 m en 0,8 m beneden het maaiveld ligt.

Oppervlaktewater en waterkeringen

Het plangebied ligt in de Hoogewegpolder. Aan de noordwestzijde ligt een watergang van ongeveer 2 meter breed. Op de verbeelding van het bestemmingsplan is de waterkering aangegeven inclusief de zogenaamde keurzone. Binnen deze zone dient voor werkzaamheden een vergunning te worden aangevraagd bij het Hoogheemraadschap van Rijnland. Op de verbeelding van het onderhavige bestemmingsplan wordt de waterkering inclusief keurzone overgenomen.

Afvalwaterketen en riolering

Ter plaatse van het perceel is geen riolering aanwezig. Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw verplicht een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-)filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Het afvalwater van de nieuwe woningen wordt aangesloten op de riolering.

Afvalwater en hemelwater

Het Hoogheemraadschap van Rijnland geeft de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. Hierin wordt de voorkeursvolgorde gevolgd (rijksbeleid), waarbij voorop staat het voorkomen van het ontstaan van afvalwater, als er afvalwater is het zoveel mogelijk beperken van verontreiniging en waar mogelijk afvalwaterstromen scheiden. De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP).

Naast een voorkeursvolgorde voor afvalwater geldt voor de behandeling van hemelwater de zorgplicht. Het te lozen hemelwater mag geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater veroorzaken. Voorbeelden om dit te bereiken zijn duurzaam bouwen en (indien van toepassing) infiltratie, het toepassen van berm- of bodempassage en (straat)kolken met extra zand- slibvang of zakputten. Als ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of - als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel.

Omdat het nu nog weiland betreft zijn er geen bestaande hemelwaterafvoeren aanwezig. Het is de bedoeling van de 3 percelen alle hemelwaterafvoeren te lozen op het bestaande oppervlaktewater waarbij, indien noodzakelijk, hwa's worden toegepast.

Waterkwantiteit

De bestaande verharde oppervlakte bedraagt 2493 m2, inclusief de bestaande gebouwen . Het plan voorziet in de bouw van 8 nieuwe woningen met bijgebouwen en de realisatie van een nieuwe burgerwoning op de plaats van de bestaande bedrijfswoning. De verharding, die als gevolg van het bouwplan gerealiseerd wordt, bedraagt in totaal 2957 m2, bestaande uit 1556 m2 (40% van de bouwpercelen 3891m2) + 1401 m2 voor ontsluiting en parkeren. In de nieuwe situatie is er 838m2 verhard, 485m2 uitgevoerd in grastegels en 78m2 als groene middencirkel. De toename van verharding is 464m2 ( 2957m2 - 2493 m2).
Bij het Hoogheemraadschap van Rijnland dient daarom een Watervergunning aangevraagd te worden ten aanzien van de realisatie van de verharding en de benodigde compensatie in de vorm van oppervlaktewater. Ten westen van de planlocatie is ruimte beschikbaar voor het graven van compenserend water.

De te realiseren watercompensatie bedraagt circa 70m2 (15% van 464 m2). Deze compensatie wordt gerealiseerd door de bestaande watergang aan de noordwestzijde van de planlocatie te verbreden. De watergang wordt dan gemiddeld 4m breed. De bestaande watergang heeft een oppervlakte van circa 140m2, er wordt 570m2 wateroppervlakte toegevoegd. Deze compensatie is besproken met het Hoogheemraadschap en akkoord bevonden.

Het zand dat uit de verbrede watergang “gewonnen” wordt, wordt gebruikt om de woningkavels op te hogen.

Profiel nieuwe dorpsrand met verbrede watergang

Gebruik materialen

Voor de bouw van de woningen worden duurzame bouwmaterialen toegepast om diffuse verontreinigingen van water en bodem te voorkomen.

Conclusie

Als gevolg van het plan wordt er een grotere oppervlakte dan 500 m2 verhard. Bij de ontwikkeling van de woningen zal in overleg met het Hoogheemraadschap worden bepaald welke omvang de watercompensatie zal moeten hebben. Deze compenserende maatregel zal op het perceel ten noordwesten van de planlocatie worden gerealiseerd door middel van het verbreden van de bestaande watergang.

In het bestemmingsplan wordt de waterkering op de verbeelding aangeduid met de dubbelbestemming "Waterstaat - Waterkering". Hierdoor is de bescherming van deze kering en de keurzone gegarandeerd.

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen hebben geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

De waterparagraaf is overlegd aan het Hoogheemraadschap. De opmerkingen van het Hoogheemraadschap zijn in deze paragraaf verwerkt.

Bij besluit van 21 februari 2011 heeft de wetgever het Besluit milieueffectrapportage en het Besluit omgevingsrecht gewijzigd. De belangrijkste wijziging betreft het meer 'in lijn brengen' van het Besluit m.e.r. met de Europese richtlijn m.e.r.. Dit houdt in dat onder andere de zogenaamde drempelwaarde voor activiteiten een indicatief karakter heeft gekregen. Met dit wijzigingsbesluit is bepaald dat voor activiteiten die op de bij het besluit behorende C- en D-lijst zijn opgenomen, altijd aandacht aan m.e.r. geschonken dient te worden. Op hoofdlijnen komt het erop neer dat voor activiteiten die behoren tot de C-lijst een m.e.r.-plicht volgt en voor activiteiten op de D-lijst volgt dan wel een m.e.r.- beoordelingsplicht dan wel een motivering dat geen m.e.r.(beoordeling) nodig is. Hierbij is (onder meer) de bij de activiteit behorende drempelwaarde van belang.

Onderzoek en conclusie

Op dit moment worden geen activiteiten mogelijk gemaakt die mer-plichtig zijn. De woningbouwontwikkeling wordt in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage aangemerkt als: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling wordt in het algemeen niet gezien als een m.e.r.- plichtige activiteit omdat deze pas geldt bij:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• en aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Ondanks dat het project onder de richtwaarden zit, moet worden nagegaan of er toch aanleiding bestaat voor een m.e.r.-beoordeling. Dit vloeit voort uit het gewijzigde Besluit m.e.r. die per 1 april 2011 in werking is getreden. Deze herziening was onder meer nodig om uitvoering te geven aan een uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Volgens deze uitspraak dient een activiteit niet enkel te worden getoetst aan de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., maar moet ook acht worden geslagen op andere factoren als bedoeld in Bijlage III van richtlijn 85/337/EEG die aanleiding kunnen geven tot het doorlopen van een milieueffectrapportage.

Omdat het project onder de richtwaarden van de D-lijst valt kan worden volstaan met een procedureel eenvoudige m.e.r. -beoordeling die volledig opgaat in de bestemmingsplanprocedure. De beoordeling vindt plaats op bovengenoemde richtlijn. De criteria uit deze richtlijn zijn:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Kenmerken van de projecten

In het kader van de voorbereiding is geconstateerd dat het plan niet binnen een kwetsbaar of waardevol gebied ligt. Het plangebied ligt op een afstand van ruim 4 kilometer van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Coepelduynen.

De voorgenomen activiteit betreft de aanleg van een kleinschalige woningbouwontwikkeling aan de zuidkant van de kern Voorhout. De nieuwe greenportwoningen sluiten aan op de bestaande bebouwing. De ontwikkeling van de woningen betekent een versterking van de gebiedskwaliteit. Een uitgebreide beschrijving van het project en de stedenbouwkundig opzet is opgenomen in hoofdstuk 2.

Plaats van het project

De bebouwing in de omgeving van het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit lintbebouwing, bestaande uit een aaneenschakeling van hoofdzakelijk agrarische bedrijven, midden in het open landschap. De planlocatie ligt ten zuidwesten van de kern Voorhout. De bebouwingsvrije gronden zijn over het algemeen in gebruik ten behoeve van de bollenteelt.

Kenmerken van mogelijke effecten

Ten aanzien van bodem, grondstoffen, lucht, veiligheid en archeologie heeft de voorgenomen activiteit geen effecten van betekenis voor de locatie en de omgeving. Relevante effecten voor het voorgenomen project betreffen:

• ruimtelijk visueel effecten als gevolg van de nieuwbouw;
• mobiliteit als gevolg van een toename van verkeersbewegingen. Een afgeleid effect hiervan is de geluidsbelasting die het verkeer veroorzaakt;
• (grond)water;
• effecten op beschermde flora en fauna.

Ruimtelijke visuele effecten

De voorgenomen activiteit heeft ruimtelijk-visuele effecten voor het landschap binnen het plangebied en de nabije omgeving van de nieuw op te richten bebouwing. Ten aanzien van het landschapsbeeld in groter verband geeft de voorgenomen activiteit geen spanning met de landschapswaarden. De openheid van het landschap en de zichtlijnen worden niet significant aangetast. De bestaande zichtlijn wordt behouden en versterkt.

Mobiliteit

De nieuwe woningen wordt ontsloten via een nieuwe ontsluiting op de Rijnsburgerweg. Deze weg verzorgt een goede verbinding met Voorhout en heeft voldoende capaciteit om de verkeerstoename als gevolg van een extra woning te verwerken. De verkeersaantrekkende werking neemt af door de transformatie van manege naar negen woningen.

(Grond)water

In het plangbied treedt een toename van verhard oppervlak op en geeft aanleiding tot extra aandacht voor waterkwaliteitsaspecten.

Effecten op beschermde flora en fauna

Volgens de Flora- en faunawet is het verboden om beschermde soorten flora en fauna te doden, verstoren of verontrusten.

Conclusie

Gezien de grote afstand van het plangebied tot aan dit Natura 2000-gebied, de invulling van het tussenliggende gebied en de aard en kleinschalige omvang van de ontwikkeling mag aangenomen worden dat het uitvoeren van de voorgenomen activiteit geen negatief effect heeft op Natura 2000-gebieden.

Op basis hiervan, en op basis van de overige in dit hoofdstuk behandelde milieu- en omgevingsaspecten, kan geconcludeerd worden dat het milieubelang van de ontwikkeling van ruimte-voor-ruimte woningen en Greenportwoningen aan Rijnsburgerweg 8 in voldoende mate is afgewogen. Gelet op de kenmerken van het project (zoals het karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

Omdat geen belangrijke nadelige gevolgen zijn te verwachten als gevolg van het plan is een m.e.r.(-beoordeling) niet nodig. Daar komt bij dat de onderzoeken, zoals deze in dit bestemmingsplan zijn opgenomen, vergelijkbare informatie geven over milieueffecten als in een MER aan de orde zou komen. Een MER zal derhalve geen nieuwe informatie over belangrijke milieu-effecten opleveren en daarmee geen toegevoegde waarde hebben voor dit bestemmingsplan.

Inspraak en Overleg

In deze paragraaf wordt verslag gedaan van de uitkomsten van inspraak en het overleg ex artikel 3.1.1 Bro.

Van 7 mei tot en met 17 juni 2015 heeft het voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen voor inspraak. Ook zijn de vooroverlegpartners in de gelegenheid gesteld hun reactie in te dienen. In de Inspraak- en overlegnota wordt een antwoord gegeven op de ingediende inspraak- en vooroverlegreacties. De nota is als Bijlage 6 bijgevoegd aan het bestemmingsplan.

Inspraak

Er is 1 inspraakreactie op het bestemmingsplan ingediend. In de Inspraak- en overlegnota wordt een antwoord gegeven op de ingediende inspraakreactie. De inspraakreactie is verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan.

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het Besluit ruimtelijke ordening is vastgelegd dat bij de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan relevante (overheids)instanties in de gelegenheid moeten worden gesteld om een vooroverlegreactie in te dienen. De volgende instanties is een reactie ontvangen:

• Provincie Zuid-Holland;
• Hoogheemraadschap van Rijnland;
• Omgevingsdienst West-Holland;
• Brandweer VRHM;
• Gemeentelijke archeoloog.

In de Inspraak- en overlegnota wordt een antwoord gegeven op de ingediende vooroverlegreacties. De reacties van de provincie, omgevingsdienst en archeoloog zijn verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan Rijnsburgerweg 8, Voorhout heeft in overeenstemming met artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening vanaf 27 augustus 2015 t/m 7 oktober 2015 voor een ieder ter inzage gelegen. Binnen deze termijn kon een ieder zijn/haar zienswijze schriftelijk of mondeling kenbaar maken. Er zijn geen zienswijzen ontvangen.

De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw daarvan planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betreft onder meer plannen voor de bouw van één of meer woningen en de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen. Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is en er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld.

Beoordeling

Voor de realisatie van het plan hoeft door de gemeente geen investering gedaan te worden. De ontwikkelingskosten worden geheel door de initiatiefnemer gedragen. De gemeente Teylingen sluit met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst af, waarin de verantwoordelijkheid voor eventuele planschadekosten wordt vastgelegd.

Conclusie

De economische uitvoerbaarheid van het onderhavige plan is verzekerd.