het bestemmingsplan Torenlaan 5a Voorhout als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1525.BP2016TEY01042-0401van de gemeente Teylingen.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een toevoeging van een afzonderlijke ruimte aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een dienstverlenend beroep (inclusief internetverkoop), dat in een woning of bijgebouw door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en voor zover deze beroepen een ruimtelijke uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de achtergevel van het hoofdgebouw of achter een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan.

een volwaardig of reëel bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, nader te onderscheiden in:

1. a. akker- en vollegrondstuinbouw: de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen sier-, fruit- en bollenteelt;
2. b. bollenteelt:
   1. 1. de teelt van bloembollen, bolbloemen en knolgewassen op open grond;
   2. 2. de teelt van snijbloemen en van vergelijkbare laag blijvende eenjarige en vastbloeiende tuinplanten op open grond ;
   3. 3. de teelt van vollegronds tuinbouwproducten als eenjarige wisselteelt op open grond;
   4. 4. broeierijen als onderdeel van een grondgebonden bollenteeltbedrijf;

niet zijnde sierteelt, boomkwekerij/-teelt, fruitteelt en bosbouw;

3. c. boomkwekerij/-teelt: de teelt van bomen als dan niet gecombineerd met de verhandeling daarvan;
4. d. bosbouw: de teelt van bomen ten behoeve van de houtproductie;
5. e. fruitteelt: de teelt van fruit op open grond;
6. f. gemengd teeltbedrijf: een bedrijf dat in gelijke mate zowel gericht is op het telen van bloembollen, bolbloemen, snijbloemen en van vergelijkbare laagblijvende eenjarige en vastbloeiende tuinplanten in zowel de volle grond als onder glas, alsmede van vollegronds tuinbouwproducten als eenjarige wisselteelt en dat ten minste 3.000 m² glas duurzaam in gebruik heeft;
7. g. stekbedrijven: bedrijven die nagenoeg geheel gericht zijn op het vermeerderen van vaste planten tot het stadium van uitgangsmateriaal en dat ten minste 3.000 m² glas duurzaam in gebruik heeft;
8. h. grondgebonden veehouderij: het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond, waaronder ook begrepen het fokken van paarden en het houden van geiten en schapen;
9. i. glastuinbouw: de teelt van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;
10. j. intensieve kwekerij: de teelt van gewassen of dieren (anders dan bij wijze van intensieve veehouderij) (nagenoeg) zonder gebruik te maken van daglicht;
11. k. intensieve veehouderij: de teelt van slacht-, fok-, leg- of pelsdieren in gebouwen en (nagenoeg) zonder weidegang, waarbij de teelt niet afhankelijk is van de agrarische grond als productiemiddel;
12. l. sierteelt: de teelt van wintergroene siergewassen, alsmede sierstruiken en sierbomen.

een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake de agrarisch sector.

een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake archeologie.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

een rapport dat op basis van archeologisch onderzoek wordt opgesteld en voldoet aan de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

het op kleine schaal aanbieden van ruimte voor nachtverblijf tegen vergoeding, al dan niet met ontbijt, in of bij een (bedrijfs)woning, zonder exploitatie van zaalaccommodatie.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren, inzamelen, verwerken, verhuren, opslaan en/of distribueren van goederen.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

gebouwen zoals aanwezig op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan die tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bedrijf zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het uitvoeren van diensten die verband houden met het watersysteem zoals waterbeheer of onderhoud van watergangen en stuwen.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge deze regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, zijn toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen, zoals bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder.

een gebouw of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; bedrijfsmatige kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen.

een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake landschap, natuur en/of cultuurhistorie.

de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur.

de bovenkant van de grond of het natuurlijk terrein.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

de scheidingslijn tussen water en land.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een dak.

1. a. de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer voor gebouwen indien de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer ligt tussen 0 en 0,15 m boven het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein;
2. b. in alle andere gevallen is dit de bovenkant van het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

een constructie langs en boven het water, meestal in de vorm van een houten vloer en direct grenzend aan het woonschip en/of grenzend aan de oever. Tot de steiger behoort ook een eventueel aanwezige aansluitende strook van maximaal 0,5 m boven land, gemeten vanaf de oeverlijn en evenwijdig aan het water (zie onderstaande figuur).

tijdelijke kweektunnels lager dan 1,5 m en afdekfolies.

een agrarisch bedrijf waarin - gelet op het aantal dieren, hoeveelheid grond en/of inrichting - een volwaardige arbeidskracht gedurende het gehele jaar een volledige dagtaak vindt en dat voldoende bestaansmogelijkheden biedt om duurzaam bij wijze van hoofdberoep te worden geëxploiteerd.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de lijn waarin de voorgevel van een hoofgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan. Zie onderstaand figuur.

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van het hoofdgebouw en tussen een denkbeeldige lijn in het verlengde van de voor- en achtergevel van het hoofdgebouw. Zie onderstaand figuur.

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot bouwperceelsgrenzen wordt daar gemeten waar deze afstand het kleinst is.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Bij ondergronds bouwen: vanaf peil tot aan de bovenkant van de laagst gelegen afgewerkte vloer onder peil van een gebouw.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren; bij afwezigheid van een gevel: de rand van het bouwwerk geprojecteerd op het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de beganegrondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen met dien verstande dat de inhoud van ondergrondse bouwwerken (gedeeltelijk) gelegen buiten de buitenzijde van de gevels mede in aanmerking genomen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

• De diepte van aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en overkappingen aan de achtergevel wordt gemeten haaks vanuit de betreffende achtergevel van het hoofdgebouw.
• De breedte van aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en overkappingen aan de zijgevel wordt gemeten haaks vanuit de betreffende zijgevel van het hoofdgebouw.

De voor 'Agrarisch - Bollenteelt - bollenzone 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van een agrarisch bedrijf in de vorm van een bollenteeltbedrijf zoals genoemd in artikel 1 lid 1.7 onder b;
2. b. behoud en versterking en herstel van de voorkomende natuur-, landschaps- en cultuurhistorische waarden, in de vorm van:
   1. 1. bollenvelden;
   2. 2. grootschalige openheid;
   3. 3. kenmerkende landschapsstructuur;
   4. 4. natuur- en landschapselementen in de vorm van houtwallen en -singels, geriefhoutbosjes en overige groenvoorzieningen;
3. c. de bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, water op perceelsniveau, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en toegangswegen;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. extensief recreatief medegebruik;
5. e. fietspaden;

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
2. b. het bepaalde onder a is niet van toepassing op:
   1. 1. rolkassen die een basis hebben binnen het bouwvlak en waarvan het begin van de rails binnen het bouwvlak is gelegen en 1 maal de oppervlakte van de kas op deze rails binnen het bouwvlak moet passen;
   2. 2. tijdelijke kweektunnels;
   3. 3. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van voorzieningen zoals opgenomen in lid 3.1 onder c;
3. c. overigens geldt het volgende:

- = Niet van toepassing.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. de teelt van ruwvoeder anders dan gras is niet toegestaan;
2. b. het gebruik van afdekfolies is toegestaan;
3. c. tijdelijke kweektunnels buiten het bouwvlak zijn uitsluitend toegestaan in de periode van 1 januari tot en met 31 maart;

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. water;
3. c. toegangswegen.

De voor 'Tuin 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. parkeren bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
3. c. perceelontsluitingen;
4. d. erkers ten behoeve van het wonen;
5. e. luifels ter plaatse van entree van hoofdgebouw;
6. f. nutsvoorzieningen.

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in vrijstaande woningen met de mogelijkheid van aan-huis-gebonden beroepen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en hiervoor gelden de volgende regels:

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels;

1. a. een aan-huis-gebonden beroep mag uitsluitend worden uitgeoefend met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. de woonfunctie blijft als primaire functie gehandhaafd;
   2. 2. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m² met inachtneming van de volgende voorwaarden:
      • ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
      • het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
      • het is niet toegestaan om vrijstaande bijgebouwen voor een aan-huis-gebonden beroep in gebruik te nemen;
      • er vindt geen horeca en geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan een beroep aan huis.

Afwijken voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.1 voor het toestaan van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in een woning met in achtneming van de volgende regels:

1. a. de activiteiten worden door de bewoner uitgeoefend;
2. b. de woning behoudt in overwegende mate haar woonfunctie en heeft een ruimtelijke uitstraling, die met de woonfunctie in overeenstemming is;
3. c. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen met een maximum van 50 m²;
4. d. het is niet toegestaan om vrijstaande bijgebouwen voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in gebruik te nemen;
5. e. het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
6. f. ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

De voor 'Wonen - 11' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in vrijstaande woningen met de mogelijkheid van aan-huis-gebonden beroepen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, perceelsontsluitingen, tuinen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en hiervoor gelden de volgende regels:

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. de uit te oefenen functie van bijgebouwen zoals bedoeld in lid 7.2.2 is ondergeschikt aan de woonfunctie;
2. b. een aan-huis-gebonden beroep mag uitsluitend worden uitgeoefend met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. de woonfunctie blijft als primaire functie gehandhaafd;
   2. 2. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m² met inachtneming van de volgende voorwaarden;
      • ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
      • het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
      • het gebruik van vrijstaande bijgebouwen is niet toegestaan;
      • er vindt geen horeca en geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan een beroep aan huis.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.1 voor het toestaan van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met in achtneming van de volgende regels:

1. a. de activiteiten worden door de bewoner uitgeoefend;
2. b. de woning behoudt in overwegende mate haar woonfunctie en heeft een ruimtelijke uitstraling, die met de woonfunctie in overeenstemming is;
3. c. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m²;
4. d. het is niet toegestaan om vrijstaande bijgebouwen voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in gebruik te nemen;
5. e. het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
6. f. ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
7. g. seksinrichtingen zijn niet toegestaan.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen mogen worden overschreden door:
   1. 1. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen en veranda's, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt;
   2. 2. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, zoals dakoverstekken, gevelversieringen en funderingen, mits de overschrijding ten hoogste 1m bedraagt;
2. b. De bouw- en bestemmingsgrenzen mogen worden overschreden, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken, door ondergeschikte bouwdelen, zoals dakoverstekken, gevelversieringen en funderingen, mits de overschrijding ten hoogste 1 m bedraagt.

1. a. Het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning, niet zijnde een afhankelijke woonruimte is niet toegestaan.
2. b. Het gebruik van bedrijfswoningen, woningen en/of wooneenheden anders dan voor één huishouden is niet toegestaan.
3. c. Het gebruik van recreatiewoningen, recreatieappartementen, stacaravans en/of kampeermiddelen voor permanente bewoning is niet toegestaan;
4. d. Kamerverhuur is niet toegestaan tenzij een aanduiding 'bed & breakfast' is toegekend of met afwijking een bed & breakfast is toegestaan;
5. e. Prostitutiebedrijven zijn niet toegestaan;

Het gebruik ten behoeve van het wonen is uitsluitend toelaatbaar indien een windhaag van 1,5 m hoog aan de in bijlage 1 in het rood aangegeven zijde, daadwerkelijk gerealiseerd en in stand gehouden wordt, met dien verstande dat de windhaag een groenblijvend gewas is en er geen openingen in zitten met uitzondering van een deur of doorrijdscherm.

Het bevoegd gezag kan - tenzij hiervoor op grond van hoofdstuk 2 al een omgevingsvergunning kan worden verleend - een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de regels voor overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot. Deze omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd wanneer op het bouwperceel daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Torenlaan 5a Voorhout'.

In het buitengebied van de gemeente Teylingen, aan de Torenlaan 5a ligt de voormalig bloembollenkwekerij en broeierij van de heer P. Verkleij. Doordat het bedrijf niet meer rendabel is, zijn de eigenaren gestopt met de bedrijfsactiviteiten. Om te voorkomen dat het complex ongebruikt in het landschap blijft staan is gekozen om gebruik te maken van de Ruimte voor ruimteregeling. De bedrijfsbebouwing zal worden gesloopt. Hiervoor in de plaats worden twee compensatiewoningen gerealiseerd. Daarnaast dient de voormalige bedrijfswoning te worden voorzien van een woonbestemming. In het vigerend bestemmingsplan Buitengebied is ten behoeve van deze ontwikkeling reeds een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Omdat door initiatiefnemers is gekozen om de compensatiewoning niet ter plaatse van het agrarisch bouwvlak te realiseren, kan geen gebruik gemaakt worden van deze wijzigingsbevoegdheid. Gekozen is om voor het opstellen van een bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan vormt de juridische basis voor het mogelijk maken van de ontwikkeling.

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Teylingen aan de Torenlaan 5a. In onderstaand figuur is de ligging van het plangebied globaal weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (rode cirkel)

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan Buitengebied Teylingen. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 30 april 2015. In figuur 1.2 is een uitsnede van de verbeelding opgenomen. Het plangebied heeft betrekking op de gebieden zoals globaal aangegeven met de rode cirkels. Locatie 1 betreft de huidige bedrijfslocatie met de bedrijfsbebouwing en bedrijfswoning. Locatie 2 geeft de locatie aan waar de twee aanduiding 'specifieke bouwaanduiding ] compensatie 1' gerealiseerd gaan worden.

Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming 'Agrarisch - Bollenteelt - bollenzone 1'. Op de zuidoostzijde van het plangebied, aansluitend aan de Torenlaan geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'. Op de noordwest zijde van het plangebied ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. In de bestemming 'Agrarisch - Bollenteelt - bollenzone 1', artikel 3 lid 7.2 is met toepassing van de Ruimte voor Ruimteregeling een wijzigingsbevoegdheid naar Wonen opgenomen.

Hoewel er in het kader van dit voornemen geen gebruik gemaakt kan worden van deze wijzigingsbevoegdheid vormt deze wel de basis voor dit nieuwe bestemmingsplan.

Figuur 1.2: Vigerend bestemmingsplan, 1 is locatie hudige bedrijfsbebouwing, 2 is locatie compensatiewoningen.

Het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2 Planbeschrijving;
• Hoofdstuk 3 Beleidskader;
• Hoofdstuk 4 Milieuonderzoek;
• Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving;
• Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid.

In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie beschreven en wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling. Hoofdstuk 3 toetst het planvoornemen aan de geldende beleidskaders. In hoofdstuk 4 is de gewenste ontwikkeling getoetst aan de relevante sectorale milieuaspecten. In hoofdstuk 5 is de juridische regeling nader toegelicht. Hoofdstuk 6 gaat in op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

In dit hoofdstuk wordt de bestaande en toekomstige situatie van de locatie Torenlaan 5a beschreven. Hierbij wordt kort ingegaan op de landschappelijke invloed van de beschreven ontwikkeling.

Omgeving plangebied

Het plangebied van het bestemmingsplan is gelegen in het noordelijk gelegen buitengebied van de gemeente Teylingen. Ruimtelijk gezien gelegen tussen de grotere kernen Sassenheim, Noordwijkerhout en de Engel. De gronden behoren tot het eigendom van de initiatiefnemer. Aan de Torenlaan 5a zijn de de bloembollenkwekerij en broeierij gevestigd. Het buitengebied van Teylingen behoort tot het gebied dat ook wel de bollenstreek wordt genoemd. De omgeving van het plangebied kenmerkt zich door zijn grootte openheid, een van de belangrijkste kenmerken van de Bollenstreek. De noordzijde van het plangebied wordt begrenst door de watergang die is ontstaan ten tijde van de ontginningen van het landschap. De hier aanwezige grillige waterstructuur is vrij uniek voor de Bollenstreek.

De zuidzijde van het het plangebied wordt begrenst door de Torenlaan. Ten zuiden van de Torenlaan liggen meerdere agrarisch of agrarisch verwante bedrijven. Waar de noordzijde van de Torenlaan zich kenmerkt als een groot aaneengesloten bollengebied, bestaat de zuidzijde uit kleinere kavels met een diverse invulling.

Plangebied

Doordat het bedrijf van initiatiefnemer niet meer rendabel is, is besloten de bedrijfsactiviteiten te staken. Hierdoor wordt de bedrijfsbebouwing niet meer gebruikt. De voormalige bedrijfsbebouwing is geconcentreerd aan de Torenlaan 5a (zie figuur 2.1).

Figuur 2.1: Zicht op de geconcentreerde (bedrijfs)bebouwing met achter de bomen de bedrijfswoning.

Aan de straatzijde staat de voormalig bedrijfswoning met daaromheen de tuin. Het woonkavel wordt van de weg gescheiden door een brede watergang. Ten zuidwesten van de tuin ligt een kleine dierenweide. Achter het woonhuis staat de voormalige bedrijfsbebouwing. De bebouwing bestaat uit meerdere aaneen gebouwde gebouwen met een oppervlakte van circa 2.100 m². De bebouwing wordt ontsloten via een toegang aan de noord oostzijde van de bedrijfswoning.

De voormalige bollenvelden van de initiatiefnemer liggen ten noorden van de Torenlaan rondom de bedrijfsbouwing (zie figuur 2.2).

Figuur 2.2: Luchtfoto plangebied, Opvallend is de geconcentreerde (bedrijfs)bebouwing.

Vanwege het niet meer rendabel zijn van het bedrijf, is door de initiatiefnemer besloten om de bedrijfsvoering te stoppen. Als gevolg van deze beslissing komt de bedrijfsbebouwing leeg te staan. Om langdurige leegstand en verval te voorkomen is besloten om gebruik te maken van de Ruimte voor Ruimteregeling, zoals opgenomen in het vigerend bestemmingsplan. Bij sloop van iedere 1.000 m² bedrijfsbebouwing in het buitengebied mag een compensatiewoning worden gebouwd. De totale bedrijfsbebouwing heeft een oppervlakte van circa 2.100 m².

compensatiewoningen

Initiatiefnemer heeft besloten om alle bedrijfsbebouwing te slopen en hiervoor in de plaats twee compensatiewoningen te realiseren aan de noord-oostzijde van het plangebied. De beoogde locatie van de nieuwe woningen ligt parallel aan de Torenlaan, nabij de volkstuintjes (zie figuur 2.2, binnen de cirkel).

De ontwikkeling betreft twee vrijstaande woningen op een kavel van maximaal 1.000 m² per woning. De afstand van de voorgevel van de woningen tot de rand van de Torenlaan bedraagt minimaal 6 m. Dit is de afstand die als gevolg van de wet geluidhinder minimaal is vereist. Door een afstand van minimaal 6 m te hanteren is er aan de voorzijde van het woningen tevens ruimte voor een landelijke tuin.

De bebouwing wordt geplaatst op een erf met tuin, voorzien van streekeigen erfbeplanting zoals onder andere leilindes. De gehele tuin (zowel voor als achter) wordt middels smalle lage ligusterhagen afgeschermd. Deze hagen mogen het zicht vanaf de Torenlaan niet blokkeren en niet hoger worden dan 1,5 m. Om de gezondheidsrisico's van de gewasbeschermingsmiddelen ter plaatse van de beoogde woningen te verkleinen, wordt aan de zijden grenzend aan de teeltgronden een windhaag (zie bijlage 1 bij de regels, in het rood aangegeven) met streekeigen beplanting aangeplant. Deze haag van eveneens 1,5 m hoog voorkomt de eventuele drift van de gewasbestrijdingsmiddelen richting de nieuwe woningen. Met het borgen van de windhaag wordt tevens de basis van de landschappelijke inpassing geborgd. Gezien de openheid van de polder is gekozen voor een bescheiden landschappelijke inpassing, passend bij de openheid van de polder.

De voormalige bedrijfswoning wordt nog van de Torenlaan gescheiden door een brede watergang. Ter hoogte van de twee compensatiewoning is deze echter niet meer aanwezig. Hierdoor kunnen compensatiewoningen direct aan de Torenlaan worden ontsloten. De wijze van ontsluiting op de Torenlaan, door een gecombineerde toegang voor beide percelen of een separate toegang per woning, zal op een later tijdstip en in overleg met het bevoegd gezag worden bepaald. Figuur 2.3 laat een impressie zien van de verkaveling van de compensatiewoningen.

Figuur 2.4: impressie verkaveling kavels compensatiewoningen

Locatie compensatiewoningen

In tegenstelling tot de uitgangspunten van de rumte voor ruimte regeling, waarbij compensatiewoning(en) op het erf bij een bestaande bedrijfswoning en ter plaatse van de te verwijderen bedrijfsbebouwing wordt gerealiseerd, wordt hier in onderhavig plan van af geweken. De keuze voor de locatie heeft te maken met het ruimtelijke karakter van de noordzijde van de Torenlaan. De gronden die momenteel behoren tot het voormalig agrarisch bedrijf liggen allen aan de noordzijde van de Torenlaan, waardoor hier een groot open poldergebied is ontstaan. Deze openheid wordt van de polder wordt enkel doorbroken door de (bedrijfs)bebouwing van Torenlaan nr. 5. Om de kwaliteiten van de polder te versterken is het wenselijk dat de openheid wordt versterkt. Het bouwen van de compensatiewoningen ter plaatse van de te slopen bedrijfsbebouwing, naast of achter de te behouden bedrijfswoning, zou dan ook niet logisch zijn. In overleg met de grondeigenaar is besloten om de compensatiewoningen te bouwen aan de noord-oostzijde van de eigendomsgronden, ter plaatse van de zogenaamde volkstuintjes. Deze locatie is gelegen nabij bestaande bebouwing en direct naast een eveneens voor woningbouw in ontwikkeling zijnde kavel. Door op deze locatie de nieuwe woningen te situeren, wordt de openheid van de polder versterkt, terwijl ter plaatse van de compensatiewoningen een beperkt bebouwingscluster ontstaat. Hiermee wordt tevens verrommeling van het buitengebied voorkomen.

Bedrijfslocatie

De bedrijfsbebouwing, met een oppervlakte van circa 2.100 m² wordt gesloopt. Ook zal de aanwezige erfverharding worden verwijderd. De vrijgekomen gronden worden toegevoegd aan het areaal agrarische bollengrond. Deze grond kan door een andere agrariër worden gebruikt voor de teelt van bloembollen.

De voormalige bedrijfswoning blijft behouden. De status van deze woning zal worden omgezet naar burgerwoning. Net als bij de compensatiewoningen wordt rondom de voormalig bedrijfswoning een windhaag aangelegd om eventuele drift van gewasbestrijdingsmiddelen te voorkomen. (zie bijlage 1 bij de regels, in het rood aangegeven). De windhaag wordt geborgd in de regels.

Het plangebied, zowel voor de bedrijfsbebouwing, als de beoogde locatie van de nieuwbouw heeft de bestemming 'Agrarisch - Bollenteelt - bollenzone 1'. In deze bestemming is in artikel 3 lid 7.2 is met toepassing van de Ruimte voor Ruimteregeling de wijzigingsbevoegdheid naar Wonen opgenomen. In dit artikel is aangegeven dat Burgemeester en wethouders bevoegd zijn om met toepassing van de Ruimte voor Ruimte-regeling de bestemming 'Agrarisch - Bollenteelt - bollenzone 1' te wijzigen in de bestemming 'Wonen' ten behoeve van de bouw van een extra woning in ruil voor de sloop van alle op het bouwvlak aanwezige vergunde/legale bedrijfsbebouwing (uitgezonderd de bedrijfswoning) en kassen. Hiervoor zijn voorwaarden gesteld waaraan dient te worden voldaan. In onderstaande tabel worden deze voorwaarden herhaald en getoetst aan het planvoornemen.

De eisen uit van de wijzigingsregels voor de basis voor dit nieuwe bestemmingsplan. De conclusie is dat aan alle eisen ten aanzien van de bestemmingswijziging wordt voldaan. In dit nieuwe bestemmingsplan worden de grond van de voormalige bedrijfswoning opgenomen met de bestemmingen Wonen - 1' en ' Tuin - 1'. Ter plaatse van de te saneren voormalige bedrijfsbebouwing krijgen de gronden de bestemming 'Agrarisch - Bollenteelt - bollenzone 1' zonder bouwvlak.

Ter plaatse van de twee compensatiewoningen worden de gronden bestemd met de bestemmingen ' Wonen 11' en 'Tuin'.

In het vigerend bestemmingsplan is op de gronden de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1 en Waarde - Archeologie 2 opgenomen. Op basis van de conclusies van het uitgevoerde archeologisch onderzoek (zie paragraaf 4.8 Archeologie) worden deze bestemmingen in het nieuwe bestemmingsplan niet meer opgenomen.

De beleidscontext voor de visie op het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante beleid samengevat.

Op rijksniveau zijn op ruimtelijk gebied de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) de meest bepalende beleidsdocumenten. Zo schetst het kabinet in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Maar het Rijk wil zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten gaan zitten om dit streefbeeld te halen. Het uitgangspunt is dat provincies, regio's en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Door provincies en gemeenten de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn. Voor de kleinschalige ontwikkeling sloop van voormalige bedrijfsbebouwing en de bouw van twee woningen, stelt het Rijk geen concrete beleidskaders. Het rijksbeleid staat de uitvoering van het plan zodoende niet in de weg.

Ladder voor Duurzame verstedelijking

In het kader van de Ladder voor Duurzame verstedelijking die is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6) moeten stedelijke ontwikkelingen getoetst worden om een zorgvuldige afweging te maken. De kleinschalige ontwikkeling sloop van voormalige bedrijfsbebouwing en de bouw van twee woningen wordt niet gezien als een stedelijke ontwikkeling in het kader van de Ladder. Toetsing en regionale afstemming is voor deze ontwikkeling dan ook niet noodzakelijk.

Visie Ruimte en Mobiliteit (9 juli 2014)

De structuurvisie 'Visie Ruimte en Mobiliteit' (hierna 'de Visie') speelt meer in op de structurele veranderingen in de samenleving, de economie en het milieu, waarvan de uitkomsten nog onzeker zijn. Daarom is er sprake van een combinatie van zowel flexibiliteit als duidelijkheid in de vorm van randvoorwaarden en kaders. De Visie is opgesteld vanuit de gedachte dat regels en kaders van de overheid nodig blijven, maar niet nodeloos mogen knellen. Het beleid voor ruimte en mobiliteit bevat daarom geen eindbeeld, maar wel ambities. Deze zijn verwoord in vier rode draden door het beleid voor ruimte en mobiliteit heen en strategische doelstellingen voor onderdelen.

De vier rode draden zijn:

1. 1. beter benutten en opwaarderen van wat er is;
2. 2. vergroten van de agglomeratiekracht;
3. 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;
4. 4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

De ontwikkeling past binnen de rode draad 'Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit'. De ontwikkeling leidt door toepassing van de Ruimte-voor-ruimte regeling tot het tegengaan van verrommeling door de sloop van voormalige bedrijfsbebouwing voor de bouw van twee woningen.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de Visie Ruimte en Mobiliteit.

Programma Ruimte (9 juli 2014)

Het Programma Ruimte is parallel aan de Visie Ruimte en Mobiliteit, het Programma Mobiliteit en de Verordening Ruimte opgesteld. De Visie Ruimte en Mobiliteit bevat het strategische beleid. Het ruimtelijk-relevante, operationele beleid is opgenomen in het Programma Ruimte, dat dezelfde vier rode draden hanteert als de Visie Ruimte en Mobiliteit.

Greenport Duin- en Bollenstreek

Het plangebied ligt in het structuurvisiegebied 'Greenport Duin- en Bollenstreek '. De Greenport Duin- en Bollenstreek heeft een groot economisch belang voor Zuid-Holland. Het is een sterk cluster van productie, handel en kennis dat wereldwijd nieuwe groeimarkten aanboort en daarnaast verbindingen legt met de nabij gesitueerde clusters Life Sciences en Space. Om te werken aan een goed investeringsklimaat voor een duurzame en vitale Greenport, hebben de gezamenlijke gemeenten de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) opgericht. Deze geeft uitvoering aan herstructurering en revitalisering in het gebied.

Binnen het werkingsgebied van de GOM geeft de Intergemeentelijke Structuurvisie van de gemeenten voor de Greenport Duin- en Bollenstreek (ISG) invulling aan het handelingskader ruimtelijke kwaliteit, zoals opgenomen in visie, programma en verordening. De samenwerkende gemeenten hebben onder meer afgesproken dat binnen het werkingsgebied geen andere woningen worden gebouwd dan ‘Greenportwoningen’ en ‘ruimte voor ruimte’-woningen.

Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, waaronder een ontwikkeling in het kader van Ruimte voor Ruimte, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. De provincie wil bevorderen dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied. De gemeenten stemmen de geplande opgave met behulp van actuele regionale visies voor wonen, kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel af met andere gemeenten in de regio. Voor kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel gelden in het Programma Ruimte vastgestelde totalen als behoefteraming per gebied.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met het Programma Ruimte. De ontwikkeling is daarbij passend binnen de ontwikkel mogelijkheden zoals deze worden geboden binnen het structuurvisiegebied 'Greenport Duin- en Bollenstreek'.

Verordening Ruimte (2014)

In samenhang met de structuurvisie is de Verordening ruimte opgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het volgende is relevant voor het bestemmingsplan.

Artikel 2.2.1 Ruimtelijke kwaliteit

Lid 1 Ruimtelijke kwaliteit bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen

Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:

1. a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
2. b. als de ruimtelijke ontwikkeling qua aard of schaal niet past binnen het gebied (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
   1. 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
   2. 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid;
3. c. als de ruimtelijke ontwikkeling qua aard en schaal niet past binnen het gebied (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
   1. 1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied ook aandacht is besteed aan de overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
   2. 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.

Toetsing

Het gebied is op de kwaliteitskaart aangeduid als bollenlandschap. In dit geval is sprake van aanpassen, waarbij enkele woningen worden gebouwd in ruil voor sloop van glas en bedrijfsgebouwen. Per saldo is sprake van een forse kwaliteitsverbetering en dit past binnen de uitgangspunten van de kwaliteitskaart.

Lid 2 Uitzonderingen vanwege beschermingscategorieën

1. a. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 1 kan niet voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid, onder b en c, tenzij het gaat om de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur of om een in het Programma ruimte uitgezonderde ruimtelijke ontwikkeling en voorts wordt voldaan aan de onder b en c gestelde voorwaarden.
2. b. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 2 kan niet voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid, onder c, tenzij het gaat om de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur of om een in het Programma Ruimte uitgezonderde ruimtelijke ontwikkeling en voorts wordt voldaan aan de onder c gestelde voorwaarden.

Toetsing

Het gebied valt niet onder een bijzondere beschermingscategorie.

Lid 3 Aanvullende ruimtelijke maatregelen

1. a. De aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit (een combinatie van):
   1. 1. duurzame sanering van leegstaande bebouwing, kassen en/of boom- en sierteelt;
   2. 2. wegnemen van verharding;
   3. 3. toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen;
   4. 4. andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert.
2. b. De onder a genoemde maatregelen worden in beginsel getroffen binnen hetzelfde plangebied als de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat niet mogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen elders in de motivering inzake ruimtelijke kwaliteit worden betrokken.
3. c. In afwijking van sub b kan het bevoegd gezag in plaats van het treffen van ruimtelijke maatregelen een (gedeeltelijke) financiële compensatie verlangen door middel van een storting in een kwaliteitsfonds, dat is ingesteld op basis van de door Provinciale Staten vastgestelde regeling voor kwaliteitsfondsen, mits de daadwerkelijke uitvoering van de compenserende ruimtelijke kwaliteitsmaatregelen afdoende is verzekerd.

Toetsing

De ontwikkeling maakt duurzame sanering van leegstaande bebouwing en kassen mogelijk. Ten behoeve van het plan is een landschapsadvies opgesteld. Hierbij is onder andere gekeken naar de locatie en wijze van inpassing in de omgeving. Zie paragraaf 2.3 'beoogde situatie' voor een uitgebreide beschrijving van de kwalitatieve verbetering voor het landschap. Extra aanvullende maatregelen worden niet noodzakelijk geacht.

Lid 4 Beeldkwaliteitsparagraaf

Een bestemmingsplan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt als bedoeld in het eerste lid bevat een motivering, bij voorkeur vervat in een beeldkwaliteitsparagraaf, waaruit blijkt dat de ruimtelijke kwaliteit ten minste gelijk blijft, voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling:

1. a. waarbij de richtpunten van de kwaliteitskaart in het geding zijn, of
2. b. die is gelegen op gronden binnen een beschermingscategorie als bedoeld in het tweede lid, onder a en b.

Toetsing

De richtpunten van de kwaliteitskaart zijn niet in het geding en het gebied valt niet onder een bijzondere beschermingscategorie.

Artikel 2.1.7 Bollenteeltgebied

Lid 1 Bollenteeltgebied primair bestemmen voor bollenteelt

Een bestemmingsplan voor gronden binnen het bollenteeltgebied, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op Kaart 3 Teeltgebieden, laat primair bollenteeltbedrijven, bestaande gemengde bollenteelt- en glastuinbouwbedrijven en bestaande stekbedrijven toe, alsmede de daarbij behorende voorzieningen.

Lid 4: Greenportwoningen en 'ruimte voor ruimte' woningen

Het bestemmingsplan, bedoeld in het eerste lid, kan ook voorzien in greenportwoningen en 'ruimte voor ruimte' woningen als bedoeld in de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek.

Lid 7 Compensatie bollenteeltgebied

In artikel 2.1.7 lid 7 is een bepaling over bollengrondcompensatie opgenomen. Voor gronden gelegen binnen het bollenteeltgebied, zoals aangegeven op kaart 3 (teeltgebieden), die nieuwe bebouwing en of functies toestaan op gronden die in het voorgaande bestemmingsplan zijn bestemd voor bollenteelt, dient voorzien te worden in compensatie van bollenteeltgebied door middel van een overeenkomst hierover met de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij Duin- en Bollenstreek .

Toetsing

Als gevolg van de wijziging naar “Wonen -1”wordt ter plaatse van de Torenlaan 5A alle grond rondom de bestaande woning toegevoegd aan het totale areaal bollengrond Het betreft meer dan 2200 m². Ter plaatse van de nieuw te bouwen compensatiewoningen wordt 2000 ² bollengrond aan het areaal toegevoegd. Per saldo zal het areaal bollengrond in de regio toenemen. Geconcludeerd kan worden dat voldaan wordt aan de bollengrondcompensatie zoals opgenomen in artikel 2.1.7 lid 7 van de provinciale Verordening Ruimte

Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland

De regio Holland Rijnland is een samenwerkingsverband van 15 gemeenten: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Rijnwoude, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude. De regio ligt midden in de Randstad en telt ruim 500.000 inwoners. De deelnemende gemeenten werken samen aan ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken, natuur en landschap, verkeer en vervoer, samenleving en welzijn. Een goede balans tussen gebiedsontwikkeling en behoud van het oorspronkelijke karakter van de regio zijn daarbij het streven. In juni 2009 heeft het Algemeen Bestuur van de regio de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland vastgesteld. In 2012 is ingestemd met de eerste partiële herziening van de visie.

De gemeenten hebben de visie ontwikkeld om gezamenlijk te werken aan de toekomst van de regio. De regio wil op de scharnierplek tussen de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad een gebied zijn waar wordt gewerkt aan kwaliteit en waar het goed wonen, werken en recreëren is, met een uitstraling die verder gaat dan de regio- of landsgrenzen. In de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met een doorkijk naar 2030).

Met de toepassing van de Ruimte-voor-Ruimte-regeling wordt ingezet op een kwalitatieve verbetering van de regio. Gezien de beperkte omvang van de ontwikkeling zijn er geen beperkingen vanuit de regionale structuurvisie.

Provinciale Woningbehoefteraming 2013

Bij de vaststelling van de provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit wordt de Woningbehoefteraming 2013 het toetsingskader voor de kwantitatieve behoefte. Voor Teylingen wordt hierbij uitgegaan van een woningbehoefte van 1.069 woningen in de periode 2012-2019. Het plan geeft mede invulling aan deze woningbehoefte.

Toekomstvisie Vitaal en Vernieuwend (2008)

Op 13 maart 2008 is de Toekomstvisie Vitaal en Vernieuwend voor de gemeente Teylingen door de gemeenteraad vastgesteld. Om de vitaliteit van Teylingen ook op lange termijn te behouden en zo mogelijk te versterken zijn de volgende speerpunten in het beleid van belang:

• streven naar zoveel mogelijk behoud van de identiteit van de kernen;
• stimuleren van de leefbaarheid met een accent op sociale cohesie in de drie kernen; hieronder valt ook het versterken van het aanwezige winkelbestand;
• het afstemmen van de onderwijsvoorzieningen binnen de gemeente aan de behoefte; het bevorderen van de totstandkoming van ontmoetingsruimten voor alle inwoners van de gemeente met een accent op ouderen en mensen met een lichamelijke en of psychische beperking;
• benutting van woningbouwmogelijkheden in de kernen, met name met het oog op de instandhouding van voorzieningen;
• ter bevordering van de zelfstandigheid van ouderen moeten er betaalbare levensloopbestendige woningen worden gebouwd, zo mogelijk in woonzorgzones en dicht bij voorzieningen;
• stimuleren van een goede samenwerkingsstructuur in de zorg, waarbij onder meer op maat gesneden arrangementen van wonen, welzijn en zorg worden aangeboden;
• zorg dragen voor voldoende beschikbare en betaalbare woonruimte voor jongeren.

Deze visie doet geen specifieke uitspraak over de beoogde woningen aan de Torenlaan.

Structuurvisie Gemeente Telingen 2030 ‘Duurzaam Bloeiend’

Per 25 juni 2015 is door de gemeenteraad van Teylingen de Structuurvisie Gemeente Telingen 2030 ‘Duurzaam Bloeiend’ vastgesteld. De kern van de visie is dat Teylingen duurzaam bloeit in een krachtige regio, met ruimtelijk hoogwaardige en sociaal en economisch sterke kernen, een vitale Greenport en een aantrekkelijk plassengebied.

In de visie wordt de planlocatie aan de Torenlaan aangewezen als bollenteeltgebied. Voor dit gebied richt de visie zich met name op herstructurering, innovatie en landschapsverbetering.

Het plangebied is binnen het bollenteeltgebied gelegen in de Loosterpolder. Voor de polder richt het ruimtelijke beleid van de visie zich op handhaving van dit bollenteeltgebied, met behoud en waar mogelijk verbetering van de kenmerkende openheid, zichtlijnen, slotenpatroon en stroken- c.q blokverkaveling. Dit zou binnen de herstructurering van de Greenport actief door de GOM in samenwerking met de gemeente Teylingen moeten worden opgepakt

De ontwikkeling van Ruimte voor Ruimte woningen is passend binnen de uitgangspunten van de gemeentelijke ontwerp-structuurvisie.

De beoogde ontwikkeling in het plangebied is in overeenstemming met de verschillende beleidsnota's op alle schaalniveaus. Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk wordt de voorliggende ontwikkeling beoordeeld op basis van de sectorale aspecten. In de onderstaande paragrafen is per sectoraal aspect het geldende toetsingskader aangegeven en is de planontwikkeling getoetst aan dit kader, waarna ten slotte een conclusie wordt getrokken.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Onderzoek en conclusie

Ten oosten van het plangebied is aan de Torenlaan 12a een handelsgebouw in bollen gelegen. De afstand tussen de perceelsgrens van het bedrijf en het plangebied voor de compensatiewoningen bedraagt circa 30 m. Voor een groothandel in bloem(boll)en en planten geldt op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuhinder' een richtafstand van 30 m tot een rustige woonwijk. Omdat de afstand gelijk is aan de noodzakelijke afstand van 30 m zal ter plaatse van de beoogde woningen sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet altijd verder worden gekeken dan de richtafstanden als de lokale situatie daar aanleiding voor geeft. Indien dit niet gebeurd, dan is het mogelijk dat bedrijven door het plan niet meer aan de voorschriften van het Activiteitenbesluit of omgevingsvergunning (milieu)kunnen voldoen.

Als de nabijgelegen bollengroothandel aan de Torenlaan 12a inderdaad in de nacht transportbewegingen heeft, of een cycloon in werking heeft, dan zou dit tot overschrijding van de geluidnormen uit het Activiteitenbesluit kunnen leiden. In dat geval zijn maatregelen en/of maatwerkvoorschriften noodzakelijk.

Echter de situatie beschouwend, ligt het punt waar vrachtwagens de in/uitrit verlaten of oprijden op ca. 55 meter van de dichtstbijzijnde gevel van de nieuwbouwwoningen. Deze afstand wordt voldoende geacht om niet tot overschrijding van de geluidnormen te leiden. Op basis van foto's van Goolgle streetview wordt geconstateerd dat installaties op grotere afstand liggen, met name aan de achterzijde van het bedrijfsgebouw. Een enkele geluidbron ligt aan de zuidwestzijde van het bedrijf, maar deze lijkt niet groot. De afstand van deze mogelijke bron is echter circa 115 tot-120 meter waardoor normoverschrijding niet wordt verwacht.

Het bedrijf wordt niet in zijn huidige bedrijfsvoering beperkt. Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Bollengronden

In de omgeving van de compensatiewoningen en de voormalige bedrijfswoning zal bollenteelt plaatsvinden. Daardoor dient men rekening te houden met effecten die samenhangen met het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen. Uit jurisprudentie blijkt dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening bij voorkeur een afstand van minimaal 50 meter wordt aangehouden. Uit onderzoek (Beperking driftblootstelling binnen 50 m van perceelsgrens bij bespuitingen in de lage boomteelt, van de Zande en Holterman, Plant research international, Wageningen UR, september 2006) blijkt dat bij lage teelt zoals boomsierteelt een afstand van 35 meter tussen de teelt en een woonbestemming voldoende is.

De inzichten over dit onderwerp zijn sterk in ontwikkeling. Op grond van het onderzoek van Prof. Dr. Ir. Heederik (Prof. dr. ir. D.J.J. Heederik, Blootstellingsrisico's aan gewasbeschermingsmiddelen voor omwonenden van bollenteeltbedrijven) is het mogelijk gerechtvaardigd dat bij open grondteelt vanwege een goed woon- en leefklimaat geen afstandscriterium in acht hoeft te worden genomen. Uit het onderzoek komt naar voren dat voor open grondteelt de immissie niet in de buurt komt van het niveau waarop toxicologische effecten zijn te verwachten.

In een brief d.d. 18 mei 2015 van I&M (kenmerk IENM/BSK-2015/66684 wordt vermeld dat er blootstellingsonderzoek wordt uitgevoerd naar de blootstelling in de teelt van bloembollen en fruitteelt. De metingen zullen naar verwachting in 2016 starten. Het onderzoek heeft een doorlooptijd tot 2018. Vooruitlopend op de uitkomsten van het onderzoek worden er geen teeltvrije zones verplicht gesteld door middel van algemene regels conform het advies van de Landsadvocaat. Een dergelijke maatregel (een verplichte teeltvrije zone) kan pas ingevoerd worden als aangetoond is dat eventuele andere, minder vergaande maatregelen, geen of onvoldoende effect hebben om omwonenden te beschermen.

Zoals gesteld en onderzocht blijkt dat bij teelt in bepaalde gevallen een kleinere afstand (35 m) aanvaardbaar is. Daarbij speelt niet alleen de afstand tot de woning een rol, maar ook de bijbehorende tuin. In de beoogde situatie waarin de bedrijfswoning wordt omgezet naar burgerwoning en ter plaatse van de beide compensatiewoningen, bedraagt de minimale afstand tussen de woningen en de bollengronden minder dan 50 en minder dan 35 meter.

Voor het realiseren en handhaven van een goed woon- en leefklimaat in het kader van gewasbestrijdingsmiddelen zijn verschillende maatregelen voorhanden. Het instellen van een zone van 35 – 50 meter, waar geen bloembollen worden geteeld of geen gewasbestrijdingsmiddelen worden gebruikt is hier niet aan de orde. In overleg is bepaald dat tussen de bollengronden en de tuinen een windhaag (zie bijlage 1 bij de regels, in het rood aangegeven) met streekeigen beplanting aangelegd. Eventuele drift van gewasbestrijdingsmiddelen kan hierdoor niet verspreid worden op de tuingronden en de gezondheid van de bewoners aantasten. Hierdoor wordt een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd.

De aanwezige bollengronden leiden dan ook niet tot onaanvaardbare situaties ter plaatse van de woning.

Verkeersstructuur

Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Torenlaan. Deze weg sluit aan op de N443, de provinciale weg tussen Sassenheim en Noordwijkerhout. De N443 sluit bij Noordwijkerhout aan op de N206 richting Noordwijk en Katwijk. Voor Sassenheim sluit de N443 aan op de N208 richting Lisse, Hillegom en Haarlem naar het noorden. Naar het oosten sluit de N208 aan op de A44, richting Leiden en richting Amsterdam.

De weg is aan te merken als een erftoegangsweg BUBEKO met een snelheidsregiem van 60 km/h. Ter plaatse van de volkstuintjes en waar de twee compensatiewoningen worden gesitueerd, gaat de weg na een drempel over in een 30 km/h zone. Het langzaam en gemotoriseerd verkeer worden gemengd afgewikkeld. Voor de 30 km/h zone gebeurd dit conform de inrichting Duurzaam Veilig. Gezien de breedte van de weg, de te verwachten verkeersdrukte en de aanliggende woningen, wordt dit niet als probleem gezien.

Verkeersgeneratie en afwikkeling

De ontwikkeling bestaat uit de sloop van voormalige bedrijfsbebouwin en de realisatie van twee nieuwe woningen. Het plangebied ligt in een matig stedelijke gemeente, in het buitengebied. Hiervoor worden gemiddelde kencijfers aangehouden. De verkeersgeneratie bij een vrijstaande koopwoning is 8,2 mvt/etmaal. Het beëindigen van de bedrijfsvoering en de sloop van de bedrijfsbebouwing aan de Torenlaan 5a zorgt voor een afname van het aantal verkeersbewegingen. Gezien de geringe omvang van de verkeersgeneratie, zal de ontwikkeling niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling.

Parkeren

Voor een vrijstaande koopwoning bedraagt het parkeerkencijfer 2,4 parkeerplaats per woning. Op eigen terrein bij de nieuwe woningen is voldoende ruimte aanwezig om in de parkeerbehoefte te voorzien.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is goed. De ontwikkeling zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling en parkeren. Het aspect verkeer staat de nieuwe ontwikkeling dan ook niet in de weg

Beoogde ontwikkeling en beoordelingskader

Het bestemmingsplan voorziet in twee nieuwe woningen aan de Torenlaan in Voorhout. Een woning is op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) een geluidsgevoelige functie waarvoor, indien gelegen binnen de geluidszone van een (spoor)weg, akoestisch onderzoek uitgevoerd moet worden. De locatie ligt binnen wettelijke geluidszones van gezoneerde wegen of spoorwegen. De Torenlaan heeft ter plaatse van het plangebied een snelheidsregime van 60 km/h, dat schuin voor de woningen over gaat in een 30 km/h zone. Hoewel voor het plangebied deels een 30 km/h regiem geldt, loopt de geluidszone van de 60 km/h weg nog 250 meter door. In dat kader is dan ook inzichtelijk gemaakt of sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 2

Conclusies onderzoek

Op grond van de SRM Imethode is de geluidsbelasting ter plaatse van de nieuwe woningen ten gevolge van de Torenlaan berekend. Daaruit blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkelingen niet in de weg.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, artikel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 5.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

NIBM

In het Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van twee woningen mogelijk. Deze ontwikkeling is dusdanig klein dat dit ten opzichte van de huidige situatie voor een beperkte verkeersaantrekkende werking zorgt. Het effect op de luchtkwaliteit bedraagt in geen geval meer dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarden voor PM₁₀ en NO₂. Op het plan is daarom het besluit nibm van toepassing. Een toetsing aan de grenswaarden kan achterwege blijven.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-Monitoringstool 2014 (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de Loosterweg (als maatgevende doorgaande weg in de omgeving van het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Daarom is ter plaatse van het hele plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek

Uit de provinciale risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen liggen. Ook worden hier geen gevaarlijke stoffen over de weg, het water, het spoor of door buisleidingen vervoerd.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient de bodemkwaliteit ter plaatse te worden onderzocht. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

In het algemeen wordt de richtlijn gehanteerd dat bij de beoordeling van ruimtelijke plannen ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, moet worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dan dient het volledig verkennend bodemonderzoek te worden verricht.

Onderzoek en conclusie

In het kader van de ontwikkeling is door het bureau IDDS bv. een verkennend milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd . Het onderzoek heeft zich toegesplitst op twee deelgebieden, te weten:

• de te slopen kassen (Torenlaan 5a), zijnde westelijk deelgebied;

• nieuwbouwlocatie woningen, zijnde oostelijk deelgebied.

Ter bepaling van de milieuhygiënische bodemkwaliteit binnen de begrenzing van de onderzoekslocatie, is de norm NEN 5740 (onderzoeksstrategie bij verkennend onderzoek, NNI, januari 2009) gehanteerd.

Het gehele onderzoek is bij het bestemmingsplan gevoegd als bijlage 3.

Conclusies

Aan de hand van de resultaten van het onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

Westelijk deel

• in de grond zijn geen bijmengingen met bodemvreemde materialen waargenomen;
• op het maaiveld en in het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen;
• de bovengrond is licht verontreinigd met kobalt, kwik, lood, zink, DDD en hexachloorbenzeen;
• de ondergrond is niet verontreinigd met de onderzochte parameters;
• het grondwater is licht verontreinigd met xylenen, naftaleen en minerale olie.

Oostelijk deel

• in de grond zijn plaatselijk bijmengingen met bodemvreemde materialen (baksteen en aardewerk) waargenomen;
• in het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen;
• de bovengrond is licht verontreinigd met kwik, PCB’s, drins en hexachloorbenzeen;
• de ondergrond is niet verontreinigd met de onderzochte parameters;
• het grondwater is licht verontreinigd met barium.

Gelet op de onderzoeksresultaten, te weten de aangetoonde overschrijdingen van de betreffende achtergrondwaarden (grond) en de aangetoonde overschrijdingen van de betreffende streefwaarden (grondwater) dient de hypothese onverdacht voor beide onderzoekslocaties formeel te worden verworpen. Echter, de gemeten waarden zijn dermate gering dat aanvullend onderzoek naar het voorkomen van deze stoffen in de bodem op het perceel ingevolge de Wet bodembescherming, niet noodzakelijk is.

Beperkingen inzake het verlenen van een omgevingsvergunning (activiteit bouwen), alsmede de voortzetting van het huidige bodemgebruik, worden op basis van de onderzoeksresultaten uit milieuhygiënisch oogpunt niet voorzien.

Beoordeling Omgevingsdienst West-Holland

Het bodemonderzoeksrapport geeft voldoende inzicht in de huidige situatie. Het bodemrapport kan gebruikt worden voor de aanvraag van de omgevingsvergunning en dient ter beoordeling te worden voorgelegd aan de Omgevingsdienst.

Indien grond wordt aan- of afgevoerd, moet dit plaatsvinden volgens de door de overheid gestelde regels. In het bijzonder wordt gewezen op het Besluit bodemkwaliteit.

Toetsingskader

Het archeologiebeleid van Teylingen is verwoord in de nota 'Onder de grond - Beleid voor archeologie in Teylingen' van 1 maart 2010. Als uitgangspunt voor deze nota dienden de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart uit 2009. Deze kaarten zijn in 2012 geactualiseerd. Het beleid is gebaseerd op wetgeving en de archeologische verwachtings- en beleidskaart van Teylingen en heeft tot doel om het archeologisch erfgoed te behouden en te beschermen. Voor het nemen van beslissingen is een archeologische verwachtings-en beleidskaart opgesteld. Deze geeft inzicht in de archeologische waarden en verwachtingen in Teylingen. Op basis van deze kaart kunnen initiatiefnemers zo goed mogelijk worden geïnformeerd over eventuele archeologische consequenties van ruimtelijke ingrepen. Op de archeologische beleidskaart zijn de archeologisch waardevolle gebieden aangegeven. De gebieden zijn onderverdeeld in Archeologisch Waardevolle Verwachtingsgebieden AWV 1 t/m 6 en Archeologische Waardevolle Gebieden AWG 1 t/m 2. Per gebied is een voorschrift aangegeven.

Onderzoek

In het kader van voorgenomen ontwikkeling is door het bureau IDDS bv een archeologisch bureauonderzoek & Inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage 4 bij het bestemmingsplan gevoegd. Onderstaand zijn de conclusies en aanbevelingen opgenomen.

Conclusie en aanbevelingen

Ten behoeve van het onderzoek is een aantal vragen gesteld die als volgt beantwoord kunnen worden:

• Wat is de fysiek-landschappelijke ligging van de locatie?

Het plangebied ligt in een gedeeltelijk afgegraven duinlandschap met in de ondergrond strandvlakteafzettingen.

• Hoe is de bodemopbouw in het plangebied en in welke mate is deze nog als intact te beschouwen?

De natuurlijke bodemopbouw is in het plangebied nergens meer intact. In beide deelgebieden is zand afgegraven (hoeveel is onmogelijk te bepalen) en daarna is de bodem bewerkt voor bollenteelt en vergraven voor bebouwing. In het westelijke deelgebied reiken de verstoringen onder de gebouwen tot een diepte van 2,2 tot 2,4 m –mv (-2,2 tot -2,4 m NAP). In het oostelijke deel reikt de omgewerkte bouwvoor tot een diepte van 0,85 tot 1,1 m –mv (-0,95 tot -1,2 m NAP).

• Bevinden zich archeologisch relevante afzettingen in het plangebied? En zo ja, op welke diepte ten opzichte van het maaiveld en het NAP?

In beide deelgebieden zijn geen intacte archeologisch relevante afzettingen meer aanwezig. De hoge archeologische verwachting voor het plangebied had betrekking op de aanwezigheid van een strandwal/oude duinen complex. Deze oude duinen zijn echter afgegraven en daarna is de achtergebleven bodem diep bewerkt waardoor alle potentiële archeologische niveaus verstoord zijn.

• Wat is de specifieke archeologische verwachting van het plangebied en wordt deze bij het veldonderzoek bevestigd?

Uit het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied is gelegen op een strandwal. In de top van de strandwal kunnen archeologische resten worden aangetroffen vanaf het ontstaan er van in het Laat Neolithicum. Er kunnen resten van bewoning, begraving en landgebruik worden aangetroffen die kunnen bestaan uit grondsporen zoals paalkuilen, greppels, ploegsporen en huisplattegronden, en uit vondsten zoals natuursteen, vuursteen en aardewerk. Er wordt verwacht dat organische resten en metaal relatief slecht bewaard zijn gebleven, met uitzondering van in diepe sporen onder de grondwaterspiegel. Op basis van het historisch kaartmateriaal dat beschikbaar is vanaf 1615, waarop het plangebied als onbebouwd staat aangegeven, worden geen resten uit de Nieuwe tijd verwacht.

Op basis van het bureauonderzoek is de kans groot dat het plangebied is afgegraven en in gebruik is geweest voor de bollenteelt. Dit kan gezorgd hebben voor een aanzienlijke bodemverstoring in het plangebied. De omvang en diepte van deze bodemverstoring is echter onbekend, waardoor niet bekend is in hoeverre er nog intacte archeologische lagen aanwezig kunnen zijn in het plangebied.

Het booronderzoek heeft de archeologische verwachting uit het bureauonderzoek bevestigd. Het plangebied is inderdaad afgegraven en omgewerkt ten behoeve van de bollenteelt. Er komen geen potentiële archeologische niveaus meer voor.

• Hoewel niet het doel van een verkennend booronderzoek, kunnen er toch archeologische indicatoren worden aangetroffen. Indien deze worden aangetroffen, dan gelden tevens de volgende vragen: wat is de verticale en horizontale ligging van de aangetroffen indicatoren, wat is de datering en wat is de invloed van deze vondsten op de archeologische verwachting van het plangebied?

In de boringen zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen.

• In hoeverre worden eventueel aanwezige archeologische waarden bedreigd door de voorgenomen bodemverstorende werkzaamheden?

Omdat alle potentiële archeologische niveaus in het plangebied verdwenen of verstoord zijn, vormen de geplande werkzaamheden geen bedreiging.

Aanbevelingen

Tijdens het onderzoek is geconstateerd dat in het plangebied als gevolg van zandwinning en bollenteelt geen onverstoorde archeologische niveaus meer aanwezig zijn. Op basis van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek wordt geadviseerd om geen vervolgonderzoek uit te laten voeren.

Beleid en normstelling

Het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) is een besluit op basis van de Luchtvaartwet. Het LIB regelt welk gebied bestemd is voor gebruik als luchthaven en voor welk gebied daaromheen beperkingen gelden ten behoeve van de veiligheid en geluidsbelasting. Het LIB geeft regels voor gebruik en bestemming van de grond in deze gebieden. Op basis van het LIB kan de rijksoverheid beperkingen opleggen aan bouwinitiatieven in zones rondom de luchthaven Schiphol. Primaire doelen zijn:

• voorkomen dat het gebruik van de grond en de bebouwing op en rond Schiphol een gevaar zou kunnen vormen voor de veiligheid van het luchtverkeer
• beperken van het aantal nieuwe en bestaande door vliegtuiggeluid gehinderde bewoners en gebruikers.

De minister van Infrastructuur en Milieu kan een verklaring van geen bezwaar geven, zodat nieuwe bebouwing of functiewijziging toch mogelijk is.

Onderzoek

Het plangebied is niet gelegen binnen de contouren uit het LIB voor Beperking bebouwing, Beperking aantrekken vogels en maatgevende toetshoogtes. Ook ligt het plangebied niet binnen de 20Ke contour (zie figuur 4.1). Daardoor is het 20Ke beleid niet van toepassing. De aanwezigheid van Schiphol levert dan ook geen beperkingen op voor de beoogde ontwikkeling.

Figuur 4.1: Uitsnede kaart 20Ke contour.

Afwegingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18”;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18”.

Onderzoek en conclusie

Zowel in het plangebied als in de directe omgeving van het plangebied liggen geen planologisch relevante leidingen. Enkel ten zuidwesten van het plangebied ligt een hogedruk gasleiding. Deze heeft echter geen invloed op het planvoornemen. Verder zijn hier geen hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen aanwezig. Er wordt daarom geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen geen belemmering oplevert voor de uitvoering van het plan.

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het Hoogheemraadschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW).

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW);
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21);
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW);
• Waterwet.

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan;
• Provinciaal Waterplan;
• Nota Regels voor Ruimte;
• Provinciale Structuurvisie.

Waterbeheerplan 2010-2015

Voor de planperiode 2010-2015 is het Waterbeheerplan 4 (WBP) van Rijnland van toepassing. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen.

Het WBP legt accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomst vast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Het Waterbeheerplan 2010-2015 van Rijnland is te vinden op de website: www.rijnland.net.

Keur en Beleidsregels 2015

Per 1 juli 2015 is een nieuwe Keur in werking getreden met daarbij horende uitvoeringsregels. Deze maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren en ze zijn daarmee een belangrijk middel om het watersysteem op orde te houden of te krijgen. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels voor activiteiten/handelingen (zoals graven, bouwen, onttrekken, lozen) rondom waterkeringen, watergangen (zoals kanalen, rivieren en sloten) en andere waterstaatswerken (zoals duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De keur gaat uit van een Ja, tenzij benadering; handelingen met een klein risico vallen onder de zorgplicht en kunnen zonder vergunning of melding worden uitgevoerd. Voor handelingen met een groter risico of in expliciet benoemde situaties zijn er algemene regels met voorwaarden van kracht of wordt een watervergunning geëist. Het beleid waaraan deze moeten voldoen is uitgewerkt in de uitvoeringsregels die bij de Keur horen. De Keur en uitvoeringsregels zijn te vinden op de website: www.rijnland.net/regels/keur-algemene-regels-en-beleidsregels

Huidige situatie

Algemeen

Het gehele plangebied is gelegen aan de Torenlaan 5a te Voorhout en bestaat met uitzondering van de bedrijfsbebouwing uit bollengrond. De locatie van de sloop van de voormalige bedrijfsbebouwing en de bouw van twee nieuwe woningen zijn de belangrijkste onderzoeksgebieden ten aanzien van de waterparagraaf.

Bodem en grondwater

Volgens de bodemkaart van Nederland (www.bodemdata.nl) bestaat de bodem in het plangebied uit zandgrond. Er is sprake van de grondwatertrappen llb. Dit houdt in dat de gemiddelde hoogste waterstand varieert tussen 0,25 en 0,4 m beneden maaiveld en de gemiddelde laagste grondwaterstand tussen 0,5 en 0,8 beneden maaiveld.

Waterkwantiteit

Ten zuiden van de bedrijfsbebouwing en ten noorden van het gehele plangebied liggen watergangen. Deze behoren niet tot het primaire watersysteem. Rondom deze watergangen zijn geen beschermingszones gelegen. De aanwezige watergangen behoort niet tot een Kaderrichtlijn Water (KRW)-lichaam.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet binnen de kern-/beschermingszone van een waterkering.

Afwatering en riolering

Ter plaatse van de twee nieuwe woningen is het plangebied niet aangesloten op een rioleringsstelsel. Dit is wel het geval voor de bedrijfslocatie.

Toekomstige situatie

Algemeen

De ontwikkeling vindt plaats in het kader van de Ruimte voor Ruimteregeling. De voormalige bedrijfsbebouwing met een oppervlakte van 2100 m2 zal worden gesloopt. Ook aanwezige erfverharding ten behoeve van deze bebouwing zal worden verwijderd. Ter compensatie worden twee compensatiewoningen gerealiseerd. Beiden op een perceel van ca. 1.000 m². De nieuwbouw locaties zullen voor niet meer dan 50% worden verhard.

Waterkwantiteit

Bij een toename in verharding dient deze toename te worden gecompenseerd. Volgens de eis van het waterschap dient bij een toename vanaf 500 m² in verharding 15% van deze toename te worden gecompenseerd door de aanleg van functioneel open water. Het dempen van sloten dient daarnaast voor 100% te worden gecompenseerd. Het voornemen voorziet in een afname verhard oppervlak met minimaal 1000 m2 verharding. De ontwikkeling heeft dan ook een positief effect op het waterhuishoudkundige systeem. Compenserende maatregelen zijn niet aan de orde.

Waterkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem geldt een verbod op het toepassen van zink, lood, koper en PAK's-houdende bouwmaterialen. Hier zal in de sloop en bouwfase rekening mee worden gehouden.

Veiligheid en waterkeringen

Constructies in, op of nabij een waterkering vormen een potentieel gevaar voor de primaire functie van de waterkering. Niet alleen kan bebouwing het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden, ook kan het toekomstige dijkverzwaring in de weg staan. Het waterkerend vermogen van een dijk wordt bepaald door de kruinhoogte, de fundering, alsmede de stabiliteit en de waterdichtheid van het beklede dijklichaam. De aanwezigheid van bebouwing kan de faalmechanismen en daarmee het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden. Het hoogheemraadschap heeft daarom bouwactiviteiten in de waterkering in haar Keur in beginsel verboden. Indien activiteiten plaatsvinden die in strijd zijn met het belang van de kering (bijvoorbeeld bouwwerken, kabels en leidingen, verhardingen, beplantingen, etc.) moet een watervergunning op basis van de Keur aangevraagd worden bij het hoogheemraadschap van Rijnland. Omdat het waterkeringbelang niet het enige belang is en bouwwerken in sommige gevallen verenigbaar zijn met een veilige waterkering, kan het hoogheemraadschap via een vergunning ontheffing verlenen van dit verbod. Het voornemen vindt plaats buiten de waterkering en of de beschermingszone van de waterkering. Aanvragen van een ontheffing is dan ook niet aan de orde.

Hemelwater en afvalwater

In overeenstemming met het rijksbeleid geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde houdt in:

1. a. het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
2. b. verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
3. c. afvalwaterstromen worden gescheiden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor doelmatig beheer van afvalwater;
4. d. huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreek-baarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een afvalwaterzuive-ringsinrichting getransporteerd;
5. e. ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d wordt zo nodig na zuivering bij de bron, hergebruikt of lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu gebracht.

Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Het aanbrengen en hebben van werken, voor transport of zuivering (bijv. IBA) van afvalwater of om te lozen vanuit het (hemelwater)riool, in de beschermingszone van watergangen, zijn activiteiten die onder de Keur vallen.

Aandachtspunten om het goed functioneren van het watersysteem te waarborgen zijn:

• zorg dat er geen oppervlaktewater via de riolering van een hoger naar een lager peilvak kan stromen;
• zorg dat er geen oppervlaktewater een (gemengd) riool in kan lopen richting de awzi;
• zorg dat regenwaterstelsels die onder het oppervlaktewaterwaterpeil uitkomen geen zuurstofproblemen in de watergang veroorzaken;
• ga na dat betrokken watergangen de afvoer kunnen verwerken;
• stem af met Rijnland als neerslag in een ander peilvak wordt gebracht, dan waarin het valt;
• zorg dat de lozingsconstructie geen obstakel vormt voor onderhoud of voor de afvoerfunctie van de watergang;
• zorg dat schade aan de oever en waterbodem wordt voorkomen.

Als de gemeente dit beleid adequaat opneemt in het gemeentelijk rioleringsplan, zodat het bij toetsing en uitwerking van ruimtelijke plannen als uitgangspunt wordt gehanteerd, is er voor de in het GRP aangegeven riooloverstorten en hemelwater-uitlaten geen watervergunning nodig. Alle hemelwateruitlaten en riooloverstorten die niet goed geregeld zijn in het GRP of daarin genoemde BRP blijven vergunning-plichtig.

Zorgplicht hemelwater

Er is een aantal aandachtspunten voor de verwerkeing van hemnelwater, zodat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ont-vangende oppervlaktewater veroorzaakt en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen:

• duurzaam bouwen;
• het toepassen berm- of bodempassage;
• toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
• het regenwaterriool uitvoeren met (straat)kolken voorzien van extra zand-/slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
• adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
• het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
• de bewoners, gebruikers en beheerders voorlichten over de werking van de rio-lering en een juist gebruik hiervan;
• het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en re-pareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor een andere oplossing.

Conclusie

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen hebben geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

Toetsingskader

Provinciale Verordening

Het rijksbeleid ten aanzien van de bescherming van soorten (flora en fauna) en de bescherming van de leefgebieden van soorten (habitats) is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De uitwerking van dit nationale belang ligt bij de provincies. De bescherming van gebieden die deel uitmaken van de EHS, alsmede de bescherming van beschermde landschapselementen en belangrijke weidevogelgebieden, is geregeld via de provinciale Verordening Ruimte. Wanneer er ruimtelijke ontwikkelingen in gebieden plaatsvinden die onderdeel zijn van de EHS of van beschermde landschapselementen en in belangrijke weidevogelgebieden, geldt het nee, tenzij-principe. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet compensatie plaatsvinden, wanneer er effecten optreden.

Natuurbeschermingswet 1998

Uit het oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998 van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

• door de minister van EZ aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• door de minister van EZ aangewezen beschermde natuurmonumenten;
• door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Flora- en faunawet

Voor de soortenbescherming is de Flora- en faunawet van toepassing. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Flora- en faunawet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet níet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet.

De Flora- en faunawet is voor dit bestemmingsplan van belang omdat aannemelijk moet worden gemaakt dat de gunstige staat van instandhouding van beschermde soorten niet in het geding is en deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Onderzoek en toetsing

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura-2000. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Kennemerland-Zuid ligt circa 4,6 km ten noordwesten van het plangebied. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Deze gebieden liggen op ruime afstand (> 1,2 km) Ook belangrijke weidevogelgebieden liggen op meer dan 1,2 km afstand (zie figuur 4.2).

Figuur 4.2: Ligging plangebied (rode cirkel) t.o.v. beschermde natuurgebieden (bron: geo-loket provincie Zuid-Holland)

De ontwikkeling leidt gezien de ruime afstand tot beschermde natuurgebieden en de kleinschalige aard van de ontwikkeling niet tot negatieve effecten tijdens de bouw- of gebruiksfase.

De Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld aan de hand van een quick scan (zie 5). Uit deze quick scan blijkt dat er ter plaatse van de te slopen loods geen beschermde soorten aanwezig zijn. Op en rond de locatie van de te bouwen woningen kunnen algemene, licht beschermde kleine grondgebonden zoogdieren en amfibieën voorkomen. Voor deze soorten bestaat een algemene vrijstelling van de Flora- en faunawet. Het voorkomen van algemene broedvogels kan eveneens niet worden uitgesloten. In verband met het voorkomen van deze algemene broedvogels wordt aangeraden om te werken buiten het broedseizoen of op een manier dat de vogels niet tot broeden komen. Daarnaast vliegen er vleermuizen in lage dichtheid. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen. Effecten op vleermuizen worden derhalve uitgesloten. Omdat er geen ingrepen aan de watergang zijn voorzien, vormen eventueel aaanwezige beschermde vissen geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Conclusie

Negatieve effecten op natuurgebieden worden uitgesloten. De Natuurbeschermingswet 1998 en het provinciale beleid staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Er is geen ontheffing nodig voor de licht beschermde (tabel 1) soorten van de Ffw, omdat hiervoor een vrijstelling geldt van de verbodsbepalingen van de Ffw. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving. Ook moet rekening worden gehouden met broedende vogels. Matig of zwaar beschermde soorten zijn niet aanwezig in het plangebied. De Flora- en faunawet vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusies

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen mer-beoordelingsplichtig is bij activiteiten die betrekking hebben op een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2).

In het plangebied wordt de realisatie van twee woningen mogelijk gemaakt. De ontwikkeling is daarmee dusdanig laag vergeleken met de drempelwaarden dat een m.e.r.(-beoordeling) niet direct verplicht is.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de vorige paragrafen zijn opgenomen. In de omgeving van het plangebied liggen geen beschermde Natura 2000-gebieden. Van negatieve stikstofeffecten door extra verkeersemissies is geen sprake. Zodoende is geen passende beoordeling, mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de planvorm voor het bestemmingsplan. Tevens wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag liggen en welke regeling wordt voorgesteld.

Dit bestemmingsplan vormt het juridische kader waarbinnen in dit plangebied de beoogde ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Deze ontwikkeling is gericht op uitvoering van de ruimte voor ruimteregeling ter plaatse van de Torenlaan 5a. De voormalige bedrijfsbebouwing wordt wegbestemd en de voormalige bedrijfswoning wordt bestemd als burgerwoning. Voor de te saneren bebouwing worden twee compensatiewoningen mogelijk gemaakt. De regeling van dit bestemmingsplan is gebaseerd op de regeling uit het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Teylingen.

Wettelijke vereisten

De Wro bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Hierbij vormt de inhoud van de digitale versie de beslissende versie. De digitalisering brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

Bestemmingen

In het voorliggende bestemmingsplan zijn enkelbestemmingen opgenomen, te weten de bestemmingen Agrarisch - Bollenteelt - bollenzone 1, Tuin, Tuin - 1, Wonen - 1 en Wonen - 11. Daarnaast is een bouwvlak opgenomen voor de voormalige bedrijfswoning en de twee compensatiewoningen. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik is toegestaan. Het bouwvlak is een gebied waarvoor doorgaans de mogelijkheden om gebouwen te bouwen in de regels zijn aangegeven.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:

1. 1. inleidende regels;
2. 2. bestemmingsregels;
3. 3. algemene regels;
4. 4. overgangs- en slotregels.

De opbouw van de regels en de gebruikte bestemmingen komen overeen met het bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen' .

In de inleidende regels zijn de begrippen en wijze van meten opgenomen.

Artikel 1 Begrippen

Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe de lengte, de breedte, de hoogte, de diepte en de oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

Artikel 3 Agrarisch - Bollenteelt - bollenzone 1

Ter plaatse van Torenlaan 5a wordt het agrarisch bouwvlak verwijderd. De aanwezige bebouwing wordt gesloopt. De gronden worden in gebruik worden genomen voor de bloembollenteelt.

Artikel 4 Tuin

De gronden tussen de compensatiewoningen en de Torenlaan krijgen de bestemming 'Tuin'.

Artikel 5 Tuin 1en Artikel 6 Wonen - 1

De voormalige bedrijfswoning zal worden herbestemd. Hier zal voor een oppervlakte tot maximaal 1000 m2 de bestemming 'Wonen 1' en 'Tuin 1' worden opgenomen. De bestemming 'Tuin 1' wordt tussen de woning en de Torenlaan gelegd.

Artikel 7 Wonen - 11

In het bestemmingsplan is, voor de locatie van de twee compensatiewoningen de bestemming 'Wonen 11' opgenomen. Elke woning is voorzien van een afzonderlijk bouwvlak. Voor de woningen geldt een maximale inhoudsmaat van 750 m3. Daarnaast mag 50 m2 aan bijgebouwen gerealiseerd worden. De erfbebouwing mag zowel binnen als buiten het bouwvlak gerealiseerd worden.

Voor de compensatiewoningen en bijbehorende erfbebouwing geldt dat deze pas gebouwd mogen worden nadat de voormalige bedrijfsbebouwing, die voor de ruimte voor ruimte-regeling wordt ingezet, daadwerkelijk is gesloopt. Om dit te garanderen is in de bouwregels een voorwaardelijke verplichting, gekoppeld aan de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - compensatie 1' opgenomen. Ten aanzien van de te slopen voormalige bedrijfsbebouwing gaat het om de bebouwing gelegen achter de voormalig bedrijfswoning Torenlaan 5a te Voorhout.

Artikel 8 Antidubbeltelregel

Dit artikel bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd.

Artikel 9 Algemene bouwregels

Om te voorkomen kleine ontwikkelingen leiden tot het volgen van aparte procedures, is in dit lid opgenomen dat voor bepaalde ontwikkelingen de bouwgrenzen overschreden mogen worden.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksregels is een algemeen gebruiksverbod opgenomen waarin is geregeld dat gebruik in strijd met de bestemming niet is toegestaan.

In lid 10.2 is als voorwaarde aan het gebruik van de nieuwe woningen en de voormalige bedrijfswoning de voorwaarde gesteld dat het gebruik ten behoeve van het wonen uitsluitend toelaatbaar is indien een windhaag van 1,5 m hoog aan de in bijlage 1 in het rood aangegeven zijden, daadwerkelijk gerealiseerd en in stand gehouden wordt, met dien verstande dat de windhaag een groenblijvend gewas is en er geen openingen in zitten met uitzondering van een deur of doorrijdscherm.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre afgeweken kan worden voor geringe afwijkingen van de bouwregels (maatvoering), voor zover al niet elders in de planregels in afwijkingen is voorzien. Overigens bestaat er een aantal bouwwerken dat los van het bestemmingsplan gebouwd kan worden en waarvoor een algemene bevoegdheid tot afwijken (zoals voorheen te doen gebruikelijk) geen zin meer heeft. Het betreft hier zogenaamde vergunningvrij bouwen.

Artikel 12 Overige regels

Indien wordt verwezen naar andere (wettelijke) regelingen dan is in dit artikel bepaald dat deze dienen te worden gelezen als op het tijdstip van de vaststelling van het plan. Tevens is in dit artikel bepaald dat het plan moet voorzien in voldoende parkeerplaatsen.

Artikel 13 Overgangsrecht

In artikel 3.2.1 van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Artikel 14 Slotregel

In de slotregel is aangegeven onder welke naam de regels kunnen worden aangeduid.

Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst. De gemeente heeft hierbij de onderzoeksverplichting om de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen.

De gemeente zal een anterieure overeenkomst sluiten met de betreffende partij waarin het kostenverhaal wordt geregeld. Hierdoor is een exploitatieplan niet noodzakelijk. De kosten voor de uitvoering van het bouwplan liggen volledig bij de ontwikkelende partij. Geconcludeerd wordt dat er voldoende middelen zijn om de ontwikkeling tot uitvoering te brengen. Het plan is daarmee financieel uitvoerbaar.

Vooroverleg

Het bestemmingsplan Torenlaan 5a is in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening aan diverse personen en instanties toegezonden. Hierop zijn geen overlegreacties ontvangen.

Inspraak

Tevens heeft het voorontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken terinzage gelegen in de periode van 12 mei 2016 tot en met 22 juni 2016. Tijdens deze periode zijn geen inspraakreactie ingediend.

Ambtelijke aanpassing Voorontwerpbestemmingsplan

De volgende ambtshalve wijzigingen worden meegenomen in het ontwerpbestemmingsplan:

• Aan paragraaf 4.2 wordt toegevoegd hoe wordt omgegaan met gewasbestrijdingsmiddelen.
• AanBijlage 1 Locatie windhaagwordt de locatie van de voormalige bedrijfswoning toegevoegd.

Zienswijzen

In het kader van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (zienswijzenprocedure) heeft het ontwerpbestemmingsplan van 1 september 2016 tot en met 12 oktober 2016 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

Ambtelijke aanpassing Ontwerpbestemmingsplan

De volgende ambtshalve wijzigingen worden meegenomen in het vast te stellen bestemmingsplan:

• In pragraaf 3.2 'Provinciaal en regionaal beleid 'wordt de tekst onder de kop 'Verordening Ruimte' aangepast;
• In paragraaf 4.11 'Water', worden nieuwe beleidsteksten ingevoegd ter vervanging van verouderde beleidsteksten.