het bestemmingsplan 'Van den Berch van Heemstedeweg 17, Voorhout' van de gemeente Teylingen.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1525.BP2018TEY01051-VA01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

een toevoeging van een afzonderlijke ruimte aan een hoofdgebouw, dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw én tegen dit hoofdgebouw is aangebouwd.

een vrij beroep, waarvan de activiteiten niet publiek gericht zijn en dat op kleine schaal in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.

de periode tussen 19.00 en 23.00 uur.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

Besluit van 25 maart 2010, houdende regels ter uitvoering van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Besluit omgevingsrecht), Staatsblad 2010, 143.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet en/of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke hoogte of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, dit met inbegrip van de begane grond en een dakterras en met uitsluiting van een zolder en kelder, die beiden lager zijn dan 1,5 m of niet voor verblijf geschikt zijn.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang, die direct en duurzaam met de aarde verbonden is.

een gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw; dit kan aangebouwd zijn of vrijstaand zijn.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

een buitenruimte, behorende bij het gebruik van het hoofdgebouw, dat bovenop het gehele of een gedeelte van een hoofdgebouw, aanbouw of uitbouw is gesitueerd.

de bouwlaag op de begane grond.

een ruimte, waarin de hoofdtoegang van de woning is gelegen.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

de volgens het kadaster geldende grens van het erf; indien er sprake is van meer aaneengebouwde woningen op één kadastraal perceel, is dit de feitelijke grens van het erf behorende bij de betreffende woning.

1. a. is een uitgebouwd venster en bestaat hoofdzakelijk uit doorzichtige delen;
2. b. is rechtstreeks toegankelijk vanuit achtergelegen ruimte en één geheel hiermee vormt;
3. c. is geen entreeportaal van de woning;
4. d. beslaat altijd een gedeelte van de gevel en nooit de volledige breedte van de gevel (ten hoogste 50%);
5. e. tot een erker kan ook een onder het raam gelegen borstwering behoren;
6. f. een erker is niet hoger dan een bouwlaag;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming, het belangrijkst is.

persoon of groep van personen, die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; bedrijfsmatige kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen.

een voorziening die gericht is op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Activiteitenbesluit, en voor zover de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij hoort.

de periode tussen 23.00 en 07.00 uur.

de door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een ruimte, die voor mensen toegankelijk is en gelegen is onder peil.

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid onder b van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

alle wateren die, al dan niet met enige beperking, voor het publiek bevaarbaar zijn of direct aansluit op openbaar gebied.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1. a. de bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer voor gebouwen indien de bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer ligt tussen 0 en 0,15 m boven het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein;
2. b. in alle andere gevallen is dit de bovenkant van het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein.

een vergroting van een bestaande ruimte van een hoofdgebouw, dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

voorheen plankaart; de digitale kaart, waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangegeven.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een niet-aaneengebouwde woning.

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor huisvesting van niet meer dan één huishouden.

de gevel van het hoofdgebouw ter plaatse van het zijerf.

Bij het toepassen van deze regels wordt als volgt gemeten/gerekend:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot bouwperceelsgrenzen wordt daar gemeten waar deze afstand het kleinst is.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Bij ondergrondsbouwen: vanaf peil tot aan de bovenkant van de laagst gelegen afgewerkte vloer onder peil van een gebouw.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren; bij afwezigheid van een gevel: de rand van het bouwwerk geprojecteerd op het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens het geldende Bouwbesluit.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de beganegrondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

het overdekte grondoppervlak, dat loodrecht gelegen is onder het dakoppervlak.

De diepte van aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en –overkappingen aan de achtergevel wordt gemeten haaks vanuit de betreffende achtergevel van het hoofdgebouw.

De breedte van aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en –overkappingen aan de zijgevel wordt gemeten haaks vanuit de betreffende zijgevel van het hoofdgebouw.

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven in categorie 1;
2. b. kantoor, als niet-zelfstandig onderdeel van een bedrijf, waarbij de bedrijfsvloeroppervlakte ten hoogste 50% mag bedragen;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen en laad- en losvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
2. b. overigens geldt het volgende:

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in vrijstaande woningen met de mogelijkheid van aan-huis-gebonden beroepen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, tuinen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en hiervoor gelden de volgende regels:

1. a. Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels;
2. b. per bouwperceel van één vrijstaande woning worden ten minste 2 parkeerplaatsen gerealiseerd en in stand gehouden;
3. c. de uit te oefenen functie van bijgebouwen zoals bedoeld in lid 4.2.2 sub h is ondergeschikt aan de woonfunctie;
4. d. een aan-huis-gebonden beroep mag uitsluitend worden uitgeoefend met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. de woonfunctie blijft als primaire functie gehandhaafd;
   2. 2. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m² met inachtneming van de volgende voorwaarden:
      • ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
      • het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
      • het gebruik van vrijstaande bijgebouwen is niet toegestaan;
      • er vindt geen horeca en geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan een beroep aan huis.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.1 voor het toestaan van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met in achtneming van de volgende regels:

1. a. de activiteiten worden door de bewoner uitgeoefend;
2. b. de woning behoudt in overwegende mate haar woonfunctie en heeft een ruimtelijke uitstraling, die met de woonfunctie in overeenstemming is;
3. c. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m²:
4. d. het is niet toegestaan om vrijstaande bijgebouwen voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in gebruik te nemen;
5. e. het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
6. f. ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
7. g. seksinrichtingen zijn niet toegestaan.

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - mede bestemd voor de waterkering.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 5.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2. Deze vergunning wordt verleend, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het waterkeringsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Hiervoor is een schriftelijk advies nodig van de beheerder van de waterkering.

Grond, die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. 1. De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen mogen worden overschreden door:
   1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen en veranda's, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt;
   2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, zoals dakoverstekken, gevelversieringen en funderingen, mits de overschrijding ten hoogste 1 m bedraagt;
2. 2. De bouw- en bestemmingsgrenzen mogen worden overschreden, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken, door:
   1. a. ondergeschikte bouwdelen, zoals dakoverstekken, gevelversieringen en funderingen, mits de overschrijding ten hoogste 1m bedraagt.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw of een omgevingsvergunning voor een afwijking van het gebruik wordt slechts verleend indien is aangetoond dat wordt of zal worden voldaan aan het gemeentelijke parkeerbeleid dat geldt op het tijdstip van indiening van de aanvraag om een omgevingsvergunning.
2. b. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw of een omgevingsvergunning voor een afwijking van het gebruik waarvoor een behoefte bestaat voor ruimte voor het laden of lossen van goederen wordt slechts verleend, indien is aangetoond dat op het betreffende bouwperceel in voldoende mate ruimte voor het laden of lossen van goederen wordt of zal worden aangebracht.
3. c. Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde onder a en/of b:
   1. 1. voor zover op andere wijze in de benodigde parkeergelegenheid of laad- of losruimte wordt voorzien dan wel;
   2. 2. mits het voldoen aan deze regels door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, tot welke bijzondere omstandigheden in elk geval worden gerekend:
      • een te verwachten meer dan gemiddeld aantal gehandicapte gebruikers of bezoekers van het gebouw;
      • een te verwachten meer dan gemiddeld aantal klanten of bezoekers, indien het gebouw bestemd is voor de vestiging van één of meer detailhandelsbedrijven, dan wel openbare dienstverlening of vermakelijkheid;
      • een bestemming van het gebouw als parkeergarage, dan wel garagebedrijf;
      • een bestemming die zich verzet tegen een gebruik ten dienste van het parkeren en/of laden of lossen.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Van den Berch van Heemstedeweg 17, Voorhout'.

Het perceel Van den Berch van Heemstedeweg 17 te Voorhout is aangekocht door Bearbit Studios. Beartbit Studios is een softwareontwikkelingsbedrijf, met name gericht op de game industrie. Daarnaast ontplooit het bedrijf ook activiteiten die betrekking hebben op robotica en virtual reality.

Het perceel was voorheen in gebruik als dierenpension, met bijbehorende bedrijfswoning. De aanwezige incourante bedrijfsopstallen, ongeveer 600 m², worden gesloopt, waarna een nieuw bedrijfspand zal worden opgericht van ongeveer 660 m², uitgevoerd in twee bouwlagen. Omdat een bedrijfswoning niet noodzakelijk is voor het bedrijf, zal de voormalige dienstwoning omgezet worden in een particuliere woning.

Het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen' staat de ontwikkeling niet toe. Voorliggend bestemmingsplan maakt de voorgenomen ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk.

De Van den Berch van Heemstedeweg 17 is gelegen ten noordwesten van de kern Sassenheim en ten noordoosten van de kern Voorhout, in het buitengebied van de gemeente Teylingen. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied.

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen', vastgesteld op 30 april 2015. Ter plaatse geldt de bestemming 'Bedrijf' met als nadere aanduiding 'dierenpension'.

Voor het gehele perceel geldt daarnaast de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. In het zuidwesten van het perceel is een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van de aanwezige waterkering. Een uitsnede van het bestemmingplan is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingplan 'Buitengebied Teylingen'.

De ontwikkeling is in strijd met de regels van het bestemmingsplan, omdat ter plaatse geen reguliere woning mogelijk is, maar slechts een bedrijfswoning. Daarnaast wordt de bedrijfsbebouwing deels gerealiseerd buiten het hiervoor bestemde bouwvlak. Deze herziening van het bestemmingsplan maakt het mogelijk om medewerking te verlenen aan het bouwplan.

In hoofdstuk 2 worden de bestaande situatie en de ontwikkeling beschreven. Hoofdstuk 3 bevat een toelichting op de juridische regeling van het plan. In hoofdstuk 4 wordt het relevante beleidskader toegelicht. De relevante onderzoeken komen aan de orde in hoofdstuk 5. De maatschappelijke- en economische uitvoerbaarheid komen in hoofdstuk 6 aan de orde. Daarna volgen de bijlagen en de regels.

De gemeente Teylingen bestaat uit drie kernen: Voorhout, Sassenheim en Warmond, ieder met een eigen identiteit. Voorhout is vooral te typeren als monderne woonkern, Sassenheim als economisch centrum voor winkels en industrie en Warmond als cultuurhistorische watersportplaats.

Aanwezig is een op de weg georiënteerde bedrijfswoning met daarachter de bedrijfsgebouwen gelegen. Het perceel wordt ontsloten via de Van den Berch van Heemstedeweg. Deze weg verbindt, samen met de Engelselaan, de kernen van Voorhout en Sassenheim. Ter hoogte van de in- en uitrit is geen bedrijfsbebouwing aanwezig. In het zuidoosten grenst het perceel direct aan het naburige woonperceel, Van den Berch van Heemstedeweg 19.

Het perceel was in gebruik als dierenpension voor honden en katten. Verder werd er ook gewoond in de bijbehorende bedrijfswoning.

Aan de Van den Berch van Heemstedeweg zijn afwisselend bedrijven en woningen aanwezig. Het overige gebied is hoofdzakelijk in gebruik ten behoeve van de bollenteelt.

De aanwezige bedrijfsopstallen (circa 600 m²) worden gesloopt en een nieuw bedrijfspand van maximaal 660 m² wordt gerealiseerd. De extra m²'s zijn benodigd ten behoeve van de uitoefening van de verschillende bedrijfsactiviteiten. Deze toename van m² aan bedrijfsgebouwen sluit aan bij de mogelijkheden binnen bestemmingsplan Buitengebied Teylingen. De bouwmogelijkheden worden middels een percentage van 75% van het bouwvlak verankerd.

Het perceel werd voorheen gebruikt voor een dierenpension. Met de komst van de beoogde ontwikkeling wordt het perceel opnieuw ingezet en wordt verrommeling van het gebied tegengegaan. De bouwwerken en opstallen behorende bij het voormalige dierenpension worden verwijderd, net als de nodige bomen en bosschages. Dit maakt het plangebied meer open en toegankelijker, passend bij het karakter van het buitengebied. Aan de Van den Berch van Heemstedeweg en in de directe omgeving staan meerdere loodsen, waardoor de beoogde ontwikkeling ook ruimtelijk niet afwijkt.

Op de locatie vindt een kwaliteitsverbetering plaats.

Op het perceel is in de huidige situatie een bedrijfswoning aanwezig. Deze bedrijfswoning is niet noodzakelijk voor de bedrijfsvoering van Bearbit. Het voornemen is daarom om deze bedrijfswoning planologisch om te zetten naar een reguliere woning. Indien in de toekomst een ander (categorie 1) bedrijf zich zal vestigen zullen waarschijnlijk geluidschermen op de erfgrens van het bedrijf en de woningen komen te staan. Deze schermen kunnen maximaal 2,5 meter hoog worden gerealiseerd. Aangezien het bedrijf zich achter de woonkavel bevindt zal dit scherm opgaan in het overige bebouwingsbeeld. Overigens zijn aan achterzijden van woonkavels vergunningsvrij al 2 meter hoge erfafscheidingen toegestaan. Het verschil van een 0,5 meter zal gezien de aard van de plek en de bebouwingsmogelijkheden niet wezenlijk tot een ander beeld leiden.

Binnen het nieuwe bedrijfspand zal een softwareontwikkelings-/productiebedrijfgevestigd worden. Het softwareontwikkelingsbedrijf is met name gericht op de game-industrie. Daarnaast wil het bedrijf ook nog activiteiten ontplooien die betrekking hebben op robotica en virtual reality. Het is een kennisintensief en een arbeids- en bezoekersextensief bedrijf. Er komen in het pand onder andere testruimtes en een werkplaats en tevens een kleine showroom en een kantoor. Door de virtuele wereld tastbaarder te maken, wordt ingezet op het produceren van prototypes van de ‘hoofdrolspelers’ die in de games voorkomen. Voor het produceren van de prototypes zal gebruik worden gemaakt van 3D robot printing. In de testruimte wordt een spelomgeving opgezet, waarbij men in wil haken op virtual/augmented reality en het inzetten van animaties. Eventuele klanten worden alleen op uitnodiging ontvangen. Op de begane grond zullen de entree, productie prototypen, 3D-printing, testopstellingen AR gevestigd worden en op de verdieping kantoor, R&D, presentatieruimte + geluidsstudio, VR/AR ruimte en animatieruimte.

De door Bearbit Studios ontwikkelde games worden via de applestore, googlestore, windowsstore en amazonstore verkocht. Bearbit wordt vervolgens door deze bedrijven betaald voor de geleverde diensten. Verder wordt er door reclamemaatschappijen betaald voor beschikbare reclameruimte in de games. Hier is dus geen sprake van (ondergeschikte) detailhandel.

De beoogde ontwikkeling past niet binnen de bestaande juridisch-planologische kaders van het vigerend bestemmingsplan Buitengebied Teylingen. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, is een nieuw bestemmingsplan nodig. Bij het opstellen van het bestemmingsplan zijn de door de gemeente afgegeven randvoorwaarden in acht genomen.

In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de planvorm voor het bestemmingsplan. Tevens wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag liggen en welke regeling wordt voorgesteld.

Dit bestemmingsplan vormt het juridische kader waarbinnen in dit plangebied de beoogde nieuwe ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Deze ontwikkeling is gericht op realisatie van een nieuwe woning. Voor de locatie is reeds een concreet bouwplan beschikbaar. Dit bouwplan vormt de basis voor de bestemmingslegging. Om die reden is de toegesneden juridische planvorm die van een gedetailleerd eindplan.

Wettelijke vereisten

De Wro bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Hierbij vormt de inhoud van de digitale versie de beslissende versie. De digitalisering brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

Bestemmingsvlak en bouwvlak

In het voorliggende bestemmingsplan zijn een aantal enkelbestemmingsvlakken opgenomen, te weten de bestemmingen 'Bedrijf' en 'Wonen'. Daarnaast is een bouwvlak opgenomen voor de woning en het bedrijfsgebouw. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik is toegestaan. Het bouwvlak is een gebied waarvoor doorgaans de mogelijkheden om gebouwen te bouwen in de regels zijn aangegeven. Daarnaast is een dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen.

Aanduidingen

Er is op de verbeelding een bebouwingspercentage opgenomen voor het bedrijfsgebouw.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:

1. 1. inleidende regels;
2. 2. bestemmingsregels;
3. 3. algemene regels;
4. 4. overgangs- en slotregels.

In de inleidende regels zijn de begrippen en wijze van meten opgenomen. Het artikel begrippen definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen. Het artikel wijze van meten geeft aan hoe de lengte, de breedte, de hoogte, de diepte en de oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

In het hoofdstuk bestemmingsregels zijn alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving.

Bedrijf

De gronden met de bestemming 'Bedrijf' zijn bestemd voor een softwareontwikkelings-/productiebedrijf. Het bedrijfspand moet worden opgericht binnen het hiervoor bestemde bouwvlak. Van dit bouwvlak mag 75% worden bebouwd. Uit het vigerende bestemmingsplan zijn de bouwmogelijkheden overgenomen, inclusief 10% verruiming van het bebouwingspercentage.

Het bedrijf betreft een categorie 1 bedrijf. Akoestisch is aangetoond dat er geen overlast wordt veroorzaakt voor de omliggende woningen. Mocht in de toekomst een ander bedrijf zich hier vestigen dan gelden specifieke gebruiksregels. Hiermee samenhangend is tevens een geluidscherm van maximaal 2,5 m op de erfgrens in de regeling mogelijk gemaakt.

Wonen

De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bestemd voor wonen. De uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is onder voorwaarden toegestaan. Hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Woningen mogen uitsluitend vrijstaand worden gebouwd. Binnen het bouwvlak mag ten hoogste één woning worden gebouwd en moeten de aanduidingen op de verbeelding in acht worden genomen. Op de verbeelding is de maximale goot- en maximale bouwhoogte opgenomen. Ter plaatse van de entree van de woning is de gevel doorgetrokken. In de regels wordt dit object gezien als een dakkapel die in de goot mag worden gebouwd, zie artikel 5.2.1 sub f. Dit in tegenstelling tot andere dakkapellen.

Daarnaast mogen buiten het bouwvlak nog bijgebouwen worden gebouwd. Hiervoor is de gemeentelijke erfbebouwingsregeling van toepassing.

In de algemene regels zijn de antidubbeltelregel, de toepasselijkheid van de bouwverordening en de algemene afwijkings- en wijzigingsregels opgenomen. Tevens is het parkeren op eigen terrein geborgd.

In artikel 3.2.1 van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan. In de slotregel is aangegeven onder welke naam de regels kunnen worden aangeduid.

De beleidscontext voor de visie op het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante beleid samengevat.

Op rijksniveau zijn op ruimtelijk gebied de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) de meest bepalende beleidsdocumenten. Zo schetst het kabinet in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Maar het Rijk wil zo min mogelijk op stoel van provincies en gemeenten gaan zitten om dit streefbeeld te halen. Het uitgangspunt is dat provincies, regio's en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Door provincies en gemeenten de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn. Voor de beoogde ontwikkeling op het terrein van het voormalige dierenpension, stelt het Rijk geen concrete beleidskaders. Het rijksbeleid staat de uitvoering van het plan zodoende niet in de weg. Enige restricties die vanuit het rijksbeleid zijn geformuleerd en die van invloed kunnen zijn op het plangebied is de 20 Ke-contour van Schiphol. In paragraaf 5.8 wordt nader ingegaan op de effecten van de ligging nabij Schiphol.

Figuur 3.1: Uitsnede PKB Schiphol: 20 Ke–contour

Visie Ruimte en Mobiliteit

De structuurvisie 'Visie Ruimte en Mobiliteit' (hierna 'de Visie') speelt meer in op de structurele veranderingen in de samenleving, de economie en het milieu, waarvan de uitkomsten nog onzeker zijn. Daarom is er sprake van een combinatie van zowel flexibiliteit als duidelijkheid in de vorm van randvoorwaarden en kaders. De Visie is opgesteld vanuit de gedachte dat regels en kaders van de overheid nodig blijven, maar niet nodeloos mogen knellen. Het beleid voor ruimte en mobiliteit bevat daarom geen eindbeeld, maar wel ambities. Deze zijn verwoord in vier rode draden door het beleid voor ruimte en mobiliteit heen en strategische doelstellingen voor onderdelen.

De vier rode draden zijn:

1. 1. beter benutten en opwaarderen van wat er is;
2. 2. vergroten van de agglomeratiekracht;
3. 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;
4. 4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

De ontwikkeling past binnen de rode draad 'Beter benutten en opwaarderen van wat er is'. Immers de ruimte voor ontwikkelingen is schaars en er worden met deze ontwikkeling geen andere gronden buiten het stedelijk gebied betrokken.

Regionale waterkering

Langs de zuidgrens van het plangebied is een regionale waterkering gelegen. Het plangebied ligt voor een klein deel binnen de beschermingszone van deze waterkering. Binnen deze zone gelden beperkingen voor bouwen en aanleggen om te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast. De beoogde ontwikkeling is niet voorzien ter hoogte van deze regionale waterkering.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is in lijn met de Visie Ruimte en Mobiliteit.

Programma Ruimte (geconsolideerde versie)

Het Programma Ruimte is parallel aan de Visie Ruimte en Mobiliteit, het Programma Mobiliteit en de Verordening Ruimte opgesteld en dateert van 20 dember 2017. De Visie Ruimte en Mobiliteit bevat het strategische beleid. Het ruimtelijk-relevante, operationele beleid is opgenomen in het Programma Ruimte, dat dezelfde vier rode draden hanteert als de Visie Ruimte en Mobiliteit.

Conclusie

Er is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met het Programma Ruimte.

Verordening Ruimte (geconsolideerde versie)

De Verordening Ruimte Zuid-Holland is vastgesteld in samenhang met de Visie Ruimte en Mobiliteit en het Programma Ruimte en dateert van 20 december 2017. De visie bevat de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid en het mobiliteitsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het ruimtelijk beleid is uitgewerkt in het Programma Ruimte. De verordening is vastgesteld met het oogmerk van doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen.

De verordening bevat regels ten aanzien van een aantal belangrijke ruimtelijke onderwerpen, zoals kantoren, bedrijventerreinen, glastuinbouw- en bollenteeltgebied, archeologie en provinciale vaarwegen. Een aantal van deze onderwerpen is hieronder uitgelicht.

Ladder duurzame verstedelijking
De verordening schrijft voor dat stedelijke ontwikkelingen primair plaatsvinden binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Alleen als binnen bestaand stads- en dorpsgebied geen ruimte is voor een specifieke stedelijke ontwikkeling kan een nieuw uitleglocatie buiten bestaand stads- en dorpsgebied in gebruik worden genomen. De Ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is hierbij van toepassing. De provincie heeft de Ladder voor duurzame verstelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen, die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie. De Ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit de volgende stappen:

• Stap 1 houdt in dat aangetoond wordt dat de stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte, die regionaal is afgestemd. Toepassing van de ladder is zowel aan de orde bij een stedelijke ontwikkeling die voorziet in een lokale behoefte, als bij een stedelijke ontwikkeling die voorziet in een (boven)regionale behoefte. In het Programma Ruimte is aangegeven welke voorwaarden de provincie stelt aan regionale afstemming. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de beschikbaarheid van een actuele regionale woonvisie. Ook is in het Programma Ruimte aangegeven wat kan worden verstaan onder het begrip 'regio'.
• Stap 2 houdt in dat wordt onderzocht in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien binnen bestaand stads- en dorpsgebied, door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformering of anderszins. Het verdient aanbeveling dit niet per plan te onderzoeken maar vooraf een overzicht te maken met de beschikbare ruimte binnen bestaand stads- en dorpsgebied, bijvoorbeeld in een gemeentelijke of regionale structuurvisie. Voor sommige stedelijke ontwikkelingen hanteert de provincie aanvullende regels, zoals voor kantoren, bedrijven en detailhandel.
• Stap 3 houdt in dat, indien is gebleken dat de ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan plaatsvinden, in die behoefte kan worden voorzien op locaties, die gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Aan deze stap is in de verordening een extra voorwaarde toegevoegd. De ontwikkeling van de betreffende locaties moet ook passen in de doelstellingen en richtpunten van de kwaliteitskaart van de Visie Ruimte en Mobiliteit. Een uitwerking hiervan is opgenomen in het Programma Ruimte.

Er is slechts sprake van een functiewijziging en dus geen nieuwe stedelijke ontwikkeling waarvoor regionale afstemming benodigd is. Hiermee is een verdere toetsing aan de ladder niet van toepassing. Hiermee voldoet de ontwikkeling aan de Provinciale Verordening van de provincie Zuid-Holland.

Regionale waterkering

De aanwezige regionale waterkering is conform de vereisten van de Verordening ruimte 2014 als zodanig bestemd.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met het provinciale beleid. De ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt past binnen de regionale afspraken die zullen worden vastgelegd in een regionale woonvisie, en passen daarmee binnen het Programma Ruimte dat mede als toetsingskader dient voor de verordening.

Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland

De regio Holland Rijnland is een samenwerkingsverband van 15 gemeenten: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Rijnwoude, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude. De regio ligt midden in de Randstad en telt ruim 500.000 inwoners. De deelnemende gemeenten werken samen aan ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken, natuur en landschap, verkeer en vervoer, samenleving en welzijn. Een goede balans tussen gebiedsontwikkeling en behoud van het oorspronkelijke karakter van de regio zijn daarbij het streven. In juni 2009 heeft het Algemeen Bestuur van de regio de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland vastgesteld. In 2012 is ingestemd met de eerste partiële herziening van de visie.

De gemeenten hebben de visie ontwikkeld om gezamenlijk te werken aan de toekomst van de regio. De regio wil op de scharnierplek tussen de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad een gebied zijn waar wordt gewerkt aan kwaliteit en waar het goed wonen, werken en recreëren is, met een uitstraling die verder gaat dan de regio- of landsgrenzen. In de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met een doorkijk naar 2030).

Om het aantrekkelijke landschap van de regio te behouden wordt in de visie voorgeschreven dat de woningbouw voor het grootste gedeelte dient te geschieden in het stedelijk gebied. Hier is er echter sprake van het omzetten van een bedrijfswoning in een woning, waardoor dit hier niet echt van toepassing is; er is immers al sprake van een bestaande woning.

Provinciale Woningbehoefteraming 2013

Bij de vaststelling van de provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit wordt de Woningbehoefteraming 2013 het toetsingskader voor de kwantitatieve behoefte. Voor Teylingen wordt hierbij uitgegaan van een woningbehoefte van 1.069 woningen in de periode 2012-2019. Het plan geeft mede invulling aan deze woningbehoefte.

Uitsnede tabel woningbehoefteraming

Structuurvisie Teylingen 2030

In deze structuurvisie zet de gemeente op een integrale wijze de ruimtelijke hoofdlijnen uit tot 2030. Samen met bewoners, bedrijven, organisaties en regionale partners wil de gemeente werken aan een duurzame bloeiende gemeente, waaraan iedereen meedoet.

De leidende principes voor de structuurvisie zijn:

1. 1. Teylingen kiest voor een duurzame ontwikkeling van de gemeente;
2. 2. Teylingen versterkt de ruimtelijke kwaliteit van de drie kernen en het buitengebied;
3. 3. Teylingen verbetert de sociaal-economische vitaliteit in de drie kernen en het buitengebied;
4. 4. Teylingen zet zich in voor een vitale Greenport Duin- en Bollenstreek;
5. 5. Ambities en keuzes stemt de gemeente steeds zo goed mogelijk af in regionaal verband, zodat het beleid elkaar versterkt.

Het plangebied is in de structuurvisie aangewezen als 'bollenteeltgebied, herstructurering, innovatie, landschapsverbetering'. Gestreefd wordt naar een sociaal-economisch vitale gemeente. Vanuit gemeentelijk oogpunt wordt ingezet op herstructurering, intensivering en transformatie van bestaande bedrijfslocaties. Uitgangspunt is daarbij om meer ruimte te bieden voor functiemenging (wonen en werken) als dat milieutechnisch aanvaardbaar is. Voorliggende ontwikkeling voorziet in een functiewijziging van dierenpension naar innovatief bedrijf, alsmede het omzetten van een bedrijfswoning in een woning en daarmee behoud van een functiemenging langs de Van den Berch van Heemstedeweg.

Figuur 3.2 Uitsnede structuurvisie met plangebied in rood

Toekomstvisie Vitaal en Vernieuwend (2008)

Op 13 maart 2008 is de Toekomstvisie Vitaal en Vernieuwend voor de gemeente Teylingen door de gemeenteraad vastgesteld. Om de vitaliteit van Teylingen ook op lange termijn te behouden en zo mogelijk te versterken zijn de volgende speerpunten in het beleid van belang:

• streven naar zoveel mogelijk behoud van de identiteit van de kernen;
• stimuleren van de leefbaarheid met een accent op sociale cohesie in de drie kernen; hieronder valt ook het versterken van het aanwezige winkelbestand;
• het afstemmen van de onderwijsvoorzieningen binnen de gemeente aan de behoefte; het bevorderen van de totstandkoming van ontmoetingsruimten voor alle inwoners van de gemeente met een accent op ouderen en mensen met een lichamelijke en of psychische beperking;
• benutting van woningbouwmogelijkheden in de kernen, met name met het oog op de instandhouding van voorzieningen;
• ter bevordering van de zelfstandigheid van ouderen moeten er betaalbare levensloopbestendige woningen worden gebouwd, zo mogelijk in woonzorgzones en dicht bij voorzieningen;
• stimuleren van een goede samenwerkingsstructuur in de zorg, waarbij onder meer op maat gesneden arrangementen van wonen, welzijn en zorg worden aangeboden;
• zorg dragen voor voldoende beschikbare en betaalbare woonruimte voor jongeren.

Het plangebied is in de toekomstvisie aangemerkt als een gebied waarbij de nadruk komt te liggen op herstructurering en kwaliteitsverbetering ten behoeve van wonen en woonomgeving.

Kaart Toekomstvisie Vitaal & Vernieuwend

De beoogde ontwikkeling in het plangebied is in overeenstemming met de verschillende beleidsnota's op alle schaalniveaus omdat deze allemaal benadrukken dat een optimale benutting van het bebouwd gebied van groot belang blijft. Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

In deze paragraaf wordt de voorliggende ontwikkeling beoordeeld op basis van de sectorale aspecten. In de onderstaande paragrafen is per sectoraal aspect het geldende toetsingskader aangegeven en is de planontwikkeling getoetst aan dit kader, waarna ten slotte een conclusie wordt getrokken. Ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan zijn enkele wijzigingen doorgevoerd naar aanleiding van het nieuwe bouwplan.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden die gehanteerd worden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Naarmate de milieubelasting van de activiteiten groter is, wordt uitgegaan van een grotere richtafstand. In geval van een omgevingstype 'gemengd gebied' mag worden uitgegaan van een kleinere richtafstand. De richtafstanden vormen een eerste indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende activiteiten worden gesitueerd. Bouwen binnen de richtafstanden is eveneens aanvaardbaar, indien uit onderzoek blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening waarbij milieuhinder voorkomen wordt.

Onderzoek

Aan de Van den Berch van Heemstedeweg zijn afwisselend bedrijven en woningen aanwezig. Daarnaast wordt het plangebied omgeven door tuinbouwbedrijven (Frank van Borselenlaan 3 en Berch van den Heemstedeweg 19). Gelet op de diverse functies in de directe omgeving van het plangebied kan het gebied getypeerd worden als 'gemengd gebied' waardoor met 1 afstandsstap kan worden afgeweken van de richtafstanden van de VNG-publicatie. In de omgeving van het plangebied zijn alleen bedrijven toegestaan tot maximaal milieucategorie 2 met een maatgevende richtafstand van 10 m in gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt voldaan.

Ter plaatse van het gehele plangebied zal maximaal milieucategorie 1 worden toegestaan. Hiervoor geldt een richtafstand van 0 meter ten opzichte van een gemengd gebied. De dichtstbijzijnde woning (Van den Berch van Heemstedeweg 17) is op circa 10 meter afstand gelegen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is toch akoestisch onderzoek uitgevoerd om de geluidsbelasting te berekenen van de vestiging van het nieuwe bedrijf Bearbit op de woning ter plaatse van de locatie Van den Berch van Heemstedeweg 17. Tevens is onderzocht wat de geluidbelasting zal zijn bij volledige gebruikmaking van de planologische mogelijkheden.

Het akoestisch onderzoek (bijlage 1) toont aan dat de vestiging van Bearbit niet strijdig is met een goede ruimtelijke ordening en dat het bedrijf aan de geluidnormen van het Activiteitenbesluit kan voldoen, voor zover het bedrijf alleen in de dagperiode in bedrijf is.

Bij volledige gebruikmaking van de planologische mogelijkheden, is het nodig om beperkingen op te leggen aan het gebruik, of om maatregelen te treffen. Eventueel vrachtverkeer of parkeren van personenauto's zou anders kunnen leiden tot overschrijding van de richtwaarden voor het maximaal geluidniveau. Deze beperkingen zijn vastgelegd in de specifieke gebruiksregels behorende bij de bestemming 'Bedrijf'.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de nieuwe burgerwoning en (omliggende) woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat in de omgeving geen bedrijven aanwezig zijn die door de voorgenomen ontwikkeling in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Er wordt voldaan aan de richtafstanden uit de VNG-publicatie.

Ontsluitingsstructuur

Het plangebied is gelegen aan de Van den Berch van Heemstedeweg. De Van den Berch van Heemstedeweg is een erftoegangsweg (type I) buiten de bebouwde kom waar een maximumsnelheid geldt van 60 km/u. De Van den Berch van Heemstedeweg verbindt, samen met de Engelselaan, de kernen van Voorhout en Sassenheim. Langs de Van den Berch van Heemstedeweg zijn fietssuggestiestroken aanwezig. Op circa 700 meter loopafstand van het plangebied is een bushalte gelegen. Vanaf deze locatie is een busverbinding richting Hillegom, Leiden en Nieuw-Vennep.

Op de lokatie mogen twee uitritten aanwezig zijn, waarvan één behorend bij het bedrijf en één behorend bij de woning.

Verkeersgeneratie

Per dag zullen naar verwachting max. 12 personenwagens en één vrachtwagen aankomen en vertrekken.

Parkeren

De woning genereert een parkeerbehoefte van 1,8 parkeerplaatsen (op basis parkeernota van de gemeente Teylingen). Dit betekent dat minimaal 2 parkeerplaatsen beschikbaar dienen te zijn voor de woning. Het parkeren zal volledig plaatsvinden op eigen terrein en voldoen aan de parkeernorm waarbij minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein is voorzien. Dit is tevens geborgd in de regels van het bestemmingsplan. Hiermee voldoet het plan aan de vereiste parkeernorm conform het gemeentelijk parkeerbeleid. Er zal hierdoor geen sprake zijn van een toenemende parkeerdruk op de omgeving.

De bedrijfsbebouwing is in te delen in de categorie "arbeidsintensief/bezoekers extensief bedrijf. zoals besproken in de parkeernota. Hiervoor dienen 2 parkeerplaatsen per 100m2 bvo gerealiseerd te worden, resulterende in maximaal 14 parkeerplaatsen. Het perceel is zowel in huidige- als in toekomstige situatie ruim genoeg om parkeergelegenheid te bieden aan 14 auto's.

Conclusie

Het plangebied is goed bereikbaar voor de diverse modaliteiten. De verkeersgeneratie als gevolg van de functiewijziging is dusdanig beperkt dat deze op zal gaan in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer. De parkeerbehoefte kan opgevangen worden op het eigen terrein. De aspecten verkeer en parkeren staan de ontwikkeling niet in de weg.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, artikel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 5.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

NIBM

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

De aanwezige incourante bedrijfsopstallen, ongeveer 600 m², worden gesloopt, waarna een nieuw bedrijfspand zal worden opgericht van ongeveer 660 m^2.

De voormalige dienstwoning wordt omgezet in een particuliere woning. De ontwikkeling valt ruim onder de gestelde grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt dan ook voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2017 (https://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Van de Berch van Heemstedeweg, direct ten zuiden van het plangebied. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2016 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijnstof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2016; 18,35 µg/m³ voor NO₂, 18,59 µg/m³ voor PM₁₀ en 10,48 µg/m³ voor PM_2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM₁₀ bedroeg 7 dagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek

Uit de provinciale risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen liggen. Ook worden hier geen gevaarlijke stoffen over de weg, het water of door buisleidingen vervoerd. Volgens het Basisnet Spoor vindt daarnaast ook geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de spoorlijn Leiden - Haarlem/Schiphol.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient de bodemkwaliteit ter plaatse te worden onderzocht. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

In het algemeen wordt de richtlijn gehanteerd dat bij de beoordeling van ruimtelijke plannen ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, moet worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dan dient het volledig verkennend bodemonderzoek te worden verricht.

Onderzoek en conclusie

Ter plaatse van het plangebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage is opgenomen in Bijlage 2 Verkennend bodemonderzoek. De deelconclusies zijn:

Aan de hand van de resultaten van het onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

• In de grond zijn over het algemeen geen bijmengingen met bodemvreemde materialen (puin e.d.) waargenomen. Ter plaatse van de voormalige watergang is de grond matig slibhoudend.
• Op het maaiveld en in het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen.
• De bovengrond is licht verontreinigd met kwik, zink en PCB.
• De ondergrond is plaatselijk licht verontreinigd met kwik en lood.
• Het grondwater is licht verontreinigd met barium.

Gelet op de onderzoeksresultaten, te weten de aangetoonde overschrijdingen van de

betreffende achtergrondwaarden (grond) en de aangetoonde overschrijdingen van de

betreffende streefwaarden (grondwater) dient de hypothese verdacht voor de onderzoekslocatie

formeel te worden aanvaard. Echter, de gemeten waarden zijn dermate gering dat aanvullend

onderzoek naar het voorkomen van deze stoffen in de bodem op het perceel ingevolge de Wet

bodembescherming, niet noodzakelijk is.

Gelet op de bovengenoemde onderzoekresultaten wordt geconcludeerd dat aanvullend bodemonderzoek niet noodzakelijk is. Het aspect bodemkwaliteit levert geen belemmeringen op voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

Toetsingskader

Het archeologiebeleid van Teylingen is verwoord in de nota 'Onder de grond 2015'. In het nieuwe archeologiebeleid hebben verschillende gebieden in Teylingen nieuwe vrijstellingsmaten gekregen voor het graven in de grond. Teylingen heeft het erkende archeologisch onderzoeksbureau RAAP in Leiden opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de nieuwe vrijstellingsmaten. Dit is gedaan in samenwerking met de andere gemeenten in de Duin- en Bollenstreek. Naast het beleid zijn tevens de archeologische verwachtings- en beleidskaart geactualiseerd. Op basis van deze kaarten kunnen initiatiefnemers zo goed mogelijk worden geïnformeerd over eventuele archeologische consequenties van ruimtelijke ingrepen.

Onderzoek

Op de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart is het plangebied gelegen in een gebied met een lage archeologische verwachtingswaarde, zie onderstaande figuur.

Figuur 5.1 Uitsnede archeologische verwachtingenkaart gemeente Teylingen.

Figuur 5.2 Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Teylingen.

Het plangebied kent een lage verwachtingswaarde en is daarnaast ook volledig vrijgegeven van archeologisch onderzoek.

Conclusie

Het aspect archeologie levert geen belemmeringen op voor de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

Luchthavenindelingbesluit

Het rijksbeleid ten aanzien van de toekomstige ontwikkeling van Schiphol is geformuleerd in de Wet tot wijziging van de Wet Luchtvaart die op 20 februari 2003 in werking is getreden (verder gewijzigde Wet Luchtvaart genoemd). De gewijzigde Wet Luchtvaart is gericht op het tot stand brengen van een wettelijke grondslag voor het nieuwe regime voor de luchthaven Schiphol. Deze wet vormt de grondslag voor twee uitvoeringsbesluiten: het Luchthavenverkeerbesluit en het Luchthavenindelingbesluit (Lib). Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen in overeenstemming te zijn met het Lib.

De ruimtelijke consequenties van de gewijzigde Wet Luchtvaart worden weergegeven in het Luchthavenindelingbesluit. In dit Besluit wordt een beperkingengebied aangegeven. Hierin worden beperkingengebieden ten aanzien van Schiphol weergegeven met betrekking tot externe veiligheid, geluidsbelasting, hoogtebeperkingen en vogelaantrekkende werking.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt aangegeven dat Schiphol tot 2030 ruimte nodig heeft om uit te ontwikkelen. Derhalve is op een 20 Ke-contour opgenomen. Binnen deze contouren mogen geen nieuwe uitleglocaties ten behoeve van woningbouw worden ontwikkeld. Herstructurering en intensivering in bestaand gebouwd gebied zijn binnen de 20 Ke-contour nu en in de toekomst wel mogelijk. Revitalisering, herstructurering en transformatie van bestaande woon- en werkgebieden is volgens de Structuurvisie cruciaal om de gestelde ruimtelijke doelen te kunnen bereiken.

Onderzoek en conclusie

Uit de overzichtskaarten bij het Lib blijkt dat het plangebied buiten het beperkingsgebied valt. Ook is het plangebied niet gelegen binnen de 20 Ke-contour. Geconcludeerd wordt dat de ligging nabij Schiphol de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

Onderzoek en conclusie

Zowel in het plangebied als in de directe omgeving van het plangebied liggen geen planologisch relevante leidingen. Ook zijn hier geen hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen aanwezig. Er wordt daarom geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen geen belemmering oplevert voor de uitvoering van het plan.

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder zijn verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het Hoogheemraadschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW).

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW);
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21);
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW);
• Waterwet.

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan;
• Provinciaal Waterplan;
• Nota Regels voor Ruimte;
• Provinciale Structuurvisie.

Waterbeheerplan 2016-2021
Het algemeen bestuur van Rijnland heeft op 9 maart 2016 het nieuwe Waterbeheerplan 'Waardevol Water' (WBP5) vastgesteld. In het WBP5 wordt richting gegeven aan het waterbeheer in de periode 2016 -2021. Daarmee realiseert Rijnland de ambities uit het coalitieakkoord, zodat het gebied nu en in de toekomst goed beschermd wordt tegen overstromingen en wateroverlast, er een goede waterkwaliteit ontstaat, het afvalwater op duurzame wijze wordt gezuiverd en de grondstoffen worden hergebruikt. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

Keur en uitvoeringssregels

Op grond van de Waterwet is Rijnland als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Sinds 10 juni 2016 heeft Rijnland een nieuwe Keur. Er gelden sinds 2015 al minder regels voor burgers, bedrijven en Rijnland. Het aantal vergunningen en meldingen is ongeveer gehalveerd. Zo geeft Rijnland verantwoordelijkheid, flexibiliteit en vertrouwen waar dat kan, maar stellen we regels waar dat moet.

Bij de Keur horen de Uitvoeringsregels. Hierin staan voorwaarden voor allerlei werkzaamheden die bewoners en bedrijven willen uitvoeren bij water en dijken. De Uitvoeringsregels kan een zorgplicht, een Algemene regel en een Beleidsregel bevatten.

1. a. De zorgplicht geldt voor eenvoudige werkzaamheden met weinig risico.
2. b. In de Algemene regel staan voorwaarden voor activiteiten met een beperkt risico.
3. c. In de Beleidsregel staan voorwaarden voor activiteiten met een groter risico. Dan verlenen wij een watervergunning.

De Keur en uitvoeringsregels zijn te vinden op: https://www.rijnland.net/regels/keur-en-uitvoeringsregels

Huidige situatie

Algemeen

Het perceel was in gebruik als dierenpension. Aanwezig is een op de weg georienteerde bedrijfswoning met daarachter de bedrijfsgebouwen gelegen. Binnen het plangebied zijn diverse bomen en bosschages aanwezig.

Bodem en grondwater

Volgens de bodemkaart van provincie Zuid-Holland bestaat de bodem in het plangebied uit dikke eerdgronden. Er is sprake van de grondwatertrappen llb. Dit houdt in dat de gemiddelde hoogste waterstand varieert tussen 0,25 en 0,4 m beneden maaiveld en de gemiddelde laagste grondwaterstand tussen 0,5 en 0,8 beneden maaiveld.

Waterkwantiteit

Binnen het plangebied is geen water aanwezig. Het plangebied grenst ten zuidwesten direct aan een primaire watergang. Tevens is ten oosten van het plangebied een primaire watergang gelegen.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

De nabijgelegen watergangen behoren niet tot de Kader Richtlijn Water (KRW)-lichamen.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt deels binnen de kern-/beschermingszone van een waterkering.

Afwatering en riolering

Het plangebied is op dit moment aangesloten op het gemeentelijk rioleringsstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

De aanwezige incourante bedrijfsopstallen van circa 600 m², zullen gesloopt worden, waarna een nieuw bedrijfspand zal worden opgericht van ongeveer 660 m².

Omdat een bedrijfswoning niet noodzakelijk is voor het bedrijf, zal de voormalige dienstwoning omgezet worden in een particuliere woning.

Waterkwantiteit

In figuur 5.3 zijn de nabijgelegen watergangen aangegeven.

Figuur 5.3 Uitsnede legger hoogheemraadschap Rijnland met plangebied (rode cirkel).

Zoals in het kopje algemeen beschreven is er slechts een zeer beperkte toename van verharding. Hierdoor zijn geen watercompenserende maatregelen noodzakelijk. Binnen het plangebied wordt geen water aangelegd of gedempt. Beoogde ontwikkeling vindt niet plaats binnen de beschermingszones van de aanwezige watergangen.

Waterkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

Constructies in, op of nabij een waterkering vormen een potentieel gevaar voor de primaire functie van de waterkering. Niet alleen kan bebouwing het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden, ook kan het toekomstige dijkverzwaring in de weg staan. Het waterkerend vermogen van een dijk wordt bepaald door de kruinhoogte, de fundering, alsmede de stabiliteit en de waterdichtheid van het beklede dijklichaam. De aanwezigheid van bebouwing kan de faalmechanismen en daarmee het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden. Het hoogheemraadschap heeft daarom bouwactiviteiten in de waterkering in haar Keur in beginsel verboden. Indien activiteiten plaatsvinden die in strijd zijn met het belang van de kering (bijvoorbeeld bouwwerken, kabels en leidingen, verhardingen, beplantingen, etc.) moet een watervergunning op basis van de Keur aangevraagd worden bij het hoogheemraadschap van Rijnland.

Figuur 5.4 Uitsnede waterkeringen legger hoogheemraadschap Rijnland met plangebied (rode cirkel).

De beoogde ontwikkeling vindt niet plaats binnen de beschermingszones van de aanwezige waterkeringen.

Riolering en afkoppelen

Overeenkomstig het rijksbeleid (de voorkeursvolgorde uit Wm art 29 a en de doelmatigheidsdoelstelling uit het bestuursakkoord waterketen 2007) geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:

1. a. het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
2. b. verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
3. c. afvalwaterstromen worden gescheiden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
4. d. huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een inrichting als bedoeld in artikel 15a van de Wet verontreiniging oppervlaktewateren getransporteerd;
5. e. ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d:
   1. 1. zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt;
   2. 2. lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht;

De gemeente kan gebruikmaken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater

Voor de behandeling van hemelwater wijst Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven 'end-of-pipe' maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen. Door bijvoorbeeld:

• duurzaam bouwen;
• het toepassen van berm- of bodempassage;
• toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
• het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand-slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
• adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
• het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
• de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
• het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of – als laatste keus – aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het waterschap kiezen voor een generieke 'end-of-pipe'-aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

Het hemelwater en afvalwater van het te realiseren bedrijfsgebouw zal worden aangesloten op het huidig gemeentelijk gemengd rioolstelsel.

Conclusie

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen hebben geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

Toetsingskader

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming provincie Zuid Holland

In de provincie Zuid-Holland wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 6 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ree, rosse woelmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura-2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van Natuurnetwerk Nederland (NNN), zie figuur 5.5. Het dichtstbijzijnde Natura-2000 gebied betreft Kennemerland-Zuid en is gelegen op ca. 4,5 km van het plangebied.

Het plangebied ligt ook niet in een gebied uit de strategische reservering natuur en bevat geen karakteristieke landschapselementen.

Figuur 5.5 Ligging plangebied (in rood) t.o.v. beschermde natuurgebieden (bron: provincie Zuid-Holland) Weidevogelgebied (gearceerd), Natuurnetwerk Nederland (lichtgroen).

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de grote afstand tot natuurgebieden en de geringe ontwikkeling kunnen ook verstoring, verandering van de waterhuishouding en vermesting/verzuring worden uitgesloten. Significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen derhalve worden uitgesloten.

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld aan de hand van een verkennende inventarisatie door Eco-Niche, zie bijlage 3.

Op 3 november 2017 is een veldbezoek gebracht aan de Van den Berch van Heemstedeweg 17 te Voorhout. Er is aan de hand van dit bezoek en een literatuurstudie onderzocht of er beschermde soorten op of rond deze planlocatie voorkomen. Hieruit bleek dat de volgende beschermde soorten (mogelijk) voorkomen op de locatie:

• Aangetroffen:

Vogels: huismus

• Te verwachten / niet uit te sluiten:

Vleermuizen: verblijfplaatsen in boomholtes.

Vogels: nesten huismus, nesten van algemene broedvogels en sperwer, boerenzwaluw, ransuil.

Amfibieën: algemene soorten, zoals gewone pad, bruine kikker en kleine watersalamander.

Grondgebonden zoogdieren: passerende egel, haas, vos, kleine marterachtige en verschillende muizensoorten (‘s nachts).

Negatieve effecten op natuurgebieden worden uitgesloten. Aan de hand van de resultaten van de Quickscan is een nader ecologisch onderzoek uitgevoerd, zie bijlage 4. Op de planlocatie zijn geen jaarrondbeschermde nesten aangetroffen. Ook boomholtes ontbreken. Vaste verblijfplaatsen van vleermuizen, kwetsbare vogels en vogelsoorten waarvan de nesten jaarrond beschermd zijn, zijn uitgesloten. Wel zijn nesten van algemene broedvogels aanwezig, die niet verstoord of vernietigd mogen worden op het moment dat ze in gebruik zijn (Art 3.1 lid 2). De rooi- en kapwerkzaamheden dienen buiten de broedperiode uitgevoerd te worden. De broedperiode is globaal van maart t/m juli, maar er dient rekening gehouden te worden met verschillen per vogelsoort en jaarlijkse/seizoensafhankelijke afwijkingen vanwege de weersomstandigheden.

Verder geldt altijd de zorgplicht. Dood en beschadig/verwond geen dieren. Bij het aantreffen van gewervelde dieren dient overleg met een ecologisch deskundige plaats te vinden hoe deze op een veilig afstand van de werkzaamheden verplaatst kunnen worden, of werk, indien mogelijk, omheen of geef de dieren de gelegenheid te vluchten.

Conclusie

Gezien de bovenstaande conclusies staat de Wet natuurbescherming, met inachtneming van de voorgestelde maatregelen in de rapportage van het veldonderzoek, de uitvoering van het plan niet in de weg.

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Sinds 7 juli 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.

• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van een woning en een bedrijfspand. De wijzing houdt in dat het bouwvlak wordt vergroot in een bestaande bedrijfsbestemming. En ook de omzetting van een bestaande

bedrijfswoning naar een burgerwoning is geen wijziging van een stedelijk ontwikkelingsproject zoals bedoeld in het Besluit milieueffectrapportage.

Het plan bevat geen activiteit die genoemd word in het Besluit milieueffectrapportage.

Het plan bevat geen activiteit/activiteiten, die mogelijk leidt/leiden tot significante gevolgen op Natura 2000 gebieden. Voor het plan is geen passende beoordeling nodig op grond van artikel 19j, lid 2, van de Wet natuurbescherming. Het Besluit milieueffectrapportage is niet van toepassing.

Het voorontwerpbestemmingsplan 'Van den Berch van Heemstedeweg 17, Voorhout' heeft met de daarbij behorende stukken, overeenkomstig met de Inspraakverordening van de gemeente Teylingen van donderdag 6 september 2018 tot en met woensdag 17 oktober 2018 ter inzage gelegen. Binnen deze termijn kon een ieder zijn/haar inspraakreactie schriftelijk of mondeling kenbaar maken. Ook zijn de overlegpartners van de gemeente in de gelegenheid gesteld hun reactie in te dienen. Er is één inspraakreactie en er zijn vier schriftelijke vooroverlegreacties ontvangen.

De vooroverlegreacties zijn samengevat en voorzien van een reactie. Zie voor de Nota inspraak en overleg bijlage 5.

Daarnaast heeft de Omgevingsdienst West-Holland een advies ingediend, welke niet wordt beschouwd als overlegreactie. Het advies van de Omgevingsdienst heeft geleid tot ambtelijke aanvullingen.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Van den Berch van Heemstedeweg 17, Voorhout'' heeft met de daarbij behorende stukken van donderdag 24 januari 2019 tot en met woensdag 6 maart 2019 ter inzage gelegen. Binnen de termijn, dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt, wordt de gelegenheid geboden schriftelijk of mondeling zienswijzen in te dienen bij de gemeenteraad van Teylingen.

Binnen de voorgenoemde periode zijn geen zienswijzen binnen gekomen.

Ingevolge de Wet ruimtelijke ordening is de gemeente verplicht om bij onder meer bij de ruimtelijke ontwikkeling van één of meer woningen kosten te verhalen op particuliere grondexploitanten. Dit kostenverhaal zal plaatsvinden door middel van een anterieure overeenkomst. Deze anterieure overeenkomst zal tevens voorzien in een afspraak omtrent eventuele planschadeclaims. Gelet op voorgaande heeft de gemeente besloten geen exploitatieplan op te stellen.