het bestemmingsplan 'Herziening Bedrijfsperceel Oosthoutlaan, Sassenheim' met identificatienummer NL.IMRO.1525.BP2019TEY02006-VA01 van de gemeente Teylingen.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting ter plaatse noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

Het bedrijfsnoodplan beschrijft de organisatorische en technische maatregelen die zijn gericht op:

1. a. Het beschermen en redden van mensen, zowel binnen als buiten het bedrijfsterrein;
2. b. Het tot een minimum beperken van letsel, milieu- en economische schade;
3. c. Het indammen en beheersen van de gevolgen van het incident;

Dit bedrijfsnoodplan dient betrekking te hebben op incidenten binnen het bedrijf en op calamiteiten bij een risicovolle inrichting in wiens invloedsgebied het bedrijf is gelegen en dient te zijn opgesteld in overleg met de Brandweer

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een bedrijf zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke hoogte of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, dit met inbegrip van de begane grond en een dakterras en met uitsluiting van een zolder en kelder, die beiden lager zijn dan 1,5 m of niet voor verblijf geschikt zijn.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen, die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

de volgens het kadaster geldende grens van het erf; indien er sprake is van meer aaneengebouwde woningen op één kadastraal perceel, is dit de feitelijke grens van het erf behorende bij de betreffende woning.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw of een functioneel en/of bouwkundig samenhangend complex van gebouwen, dat op een bouwperceel door aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw aangemerkt moet worden.

een voorziening gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

de door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

een bouwkundige constructie van enig omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1. a. de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer voor gebouwen indien de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer ligt tussen 0 en 0,15 m boven het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein;
2. b. in alle andere gevallen is dit de bovenkant van het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'bijlage 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten', die van deze regels onderdeel uitmaakt.

voorheen plankaart; de digitale kaart, waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangegeven.

de Wet geluidhinder.

bedrijf, zoals bedoeld in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht, die in belangrijke mate geluidshinder kan veroorzaken.

de in een winkel voorkomende, voor de uitstalling en de verkoop van goederen bedoelde, oppervlakte.

Bij het toepassen van deze regels wordt als volgt gemeten/gerekend:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot bouwperceelsgrenzen wordt daar gemeten waar deze afstand het kleinst is.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren; bij afwezigheid van een gevel: de rand van het bouwwerk geprojecteerd op het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens het geldende Bouwbesluit.

tussen de onderzijde van de beganegrondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2': bedrijven uit ten hoogste categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten tot een bedrijfsvloeroppervlak van ten hoogste 7.200 m²;
2. b. ten hoogste 20 % van de bestemming 'Bedrijf' is bestemd voor detailhandel in auto's, boten, caravans, motoren, scooters, zwembaden, buitenspeelapparatuur, fitnessapparatuur, piano's surfplanken en tenten, grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen;
3. c. bedrijfsgebonden kantoren tot een oppervlak van ten hoogste 50% van het bedrijfsvloeroppervlakte met een maximum van 1.200 m², uitsluitend bij de onder a. genoemde bedrijven;
4. d. bedrijfsgebonden detailhandel voor zover dit een normaal en ondergeschikt bestanddeel uitmaakt van de totale bedrijfsuitoefening met een maximum van 200 m² per bedrijf;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals verhardingen, groen, water, wegen, reclame-uitingen, nutsvoorzieningen, al dan niet gebouwde parkeervoorzieningen en laad- en losvoorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen ten behoeve van het parkeren op het dak van bedrijfsgebouwen waarbij de volgende eisen in acht worden genomen:

1. a. de parkeerplaatsen hebben voldoende ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteit;
2. b. de parkeervoorziening dient te worden afgeschermd ten opzichte van de doorgaande weg;
3. c. de maximale bouwhoogte van gebouwen wordt door afscherming niet overschreden.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. bedrijfs- of dienstwoningen zijn niet toegestaan;
2. b. Bevi-inrichtingen zijn niet toegestaan;
3. c. opslag van vuurwerk is niet toegestaan;
4. d. Wgh-inrichtingen zijn niet toegestaan;
5. e. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen, zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage;
6. f. buitenopslag van goederen met een stapelhoogte van ten hoogste 4 m is toegestaan;
7. g. in afwijking van het bepaalde onder f. is ter plaatse van de aanduiding 'opslag uitgesloten' geen buitenopslag van goederen toegestaan;
8. h. bouwpercelen worden zodanig ingericht dat daardoor ruimte resteert voor de aanleg en instandhouding van voldoende parkeergelegenheid alsmede voor voldoende laad- en losmogelijkheden zoals bepaald in artikel 12.1.2 en 14.2.2;
9. i. parkeren op het dak van bedrijfsgebouwen is toegestaan met in achtneming van het bepaalde in lid 3.3 ;
10. j. het gebruik van de gronden ten behoeve van bedrijven zonder bedrijfsnoodplan is niet toegestaan;
11. k. nevenassortimenten bij detailhandel zoals bedoeld in lid 3.1 onder d is toegestaan, mits;
    1. 1. het nevenassortiment past bij het hoofdassortiment;
    2. 2. het nevenassortimentsdeel neemt niet meer ruimte in beslag dan 20% van het netto verkoopvloeroppervlak, én;
    3. 3. uit distributieplanologisch onderzoek blijkt dat er geen sprake is van ontwrichting van de detailhandelsstructuur.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen, water en voet- en fietspaden;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals straatmeubilair, nutsvoorzieningen, water, oeverbeschoeiingen, bruggen en duikers.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.

Het bevoegd gezag kan bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van lid 4.1 om ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' een in- en uitrit toe te staan, onder voorwaarde dat:

1. a. aangetoond is dat de ontsluiting uit logistiek oogpunt noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering;
2. b. met de ontsluiting sprake is van een verkeersveilige situatie.

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden, hellingbanen, in- en uitritten, bermen, bruggen, viaducten en duikers;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidswerende voorzieningen, groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, reclame-uitingen, water, wegmeubilair, bruggen, duikers, speelvoorzieningen en kunstwerken.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling, de verkeers- of wegaanduiding, viaducten, bruggen of de verlichting bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. de bouwhoogte van vlaggenmasten bedraagt ten hoogste 9 m.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water ten behoeve van de waterhuishouding en oevers;
2. b. oeververbindingen;
3. c. bruggen en duikers;
4. d. in ondergeschikte mate: voetpaden;
5. e. oeverbeschoeiingen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling of de verlichting en bruggen bedraagt ten hoogste 3 m.

De voor Leiding - Hoogspanningsverbinding aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor een hoogspanningsleiding van ten hoogste 150 kV. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 7.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering, en waarbij de bestaande hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet wordt verhoogd.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2 onder b, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad en de beheerder in de gelegenheid is gesteld schriftelijk advies uit te brengen.

De voor Leiding - Water aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor een watertransportleiding met een diameter van ten hoogste 50 cm. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 8.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.2 onder b. Deze omgevingsvergunning wordt verleend, indien de bij de betrokken bestemming(en) behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad en de beheerder in de gelegenheid is gesteld schriftelijk advies uit te brengen.

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - mede bestemd voor de waterkering. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 9.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.2. Deze vergunning wordt verleend, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het waterkeringsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad en de beheerder in de gelegenheid is gesteld schriftelijk advies uit te brengen.

Grond, die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. 1. De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen mogen worden overschreden door:
   1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen en veranda's, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt;
   2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, zoals dakoverstekken, gevelversieringen en funderingen, mits de overschrijding ten hoogste 1 m bedraagt;
2. 2. De bouw- en bestemmingsgrenzen mogen worden overschreden, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken, door:
   1. a. ondergeschikte bouwdelen, zoals dakoverstekken, gevelversieringen en funderingen, mits de overschrijding ten hoogste 1 m bedraagt.

Het bevoegd gezag kan -tenzij hiervoor op grond van hoofdstuk 2 al een omgevingsvergunning kan worden verleend- een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de regels voor overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot. Deze omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

De wettelijke regelingen, waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van de vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk zoals bedoeld in dit lid onder a, met ten hoogste 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Herziening Bedrijfsperceel Oosthoutlaan, Sassenheim'.

In 2013 is het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Oosthoutlaan' vastgesteld door de gemeenteraad van Teylingen. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het transformeren van de agrarische gronden nabij het regionale bedrijventerrein Sassenheim-Zuid tot nieuwe uitgeefbare gronden voor met name bedrijvigheid. Door de vormgeving van het nieuwe bedrijventerrein is een zorgvuldige ruimtelijke overgang richting de Oosthoutlaan en de omliggende agrarische gronden gewaarborgd.

De initiatiefnemer heeft verzocht de vorm van het bedrijfskavel aan te passen. Het betreft de locatie ten zuiden van het distributiecentrum van PostNL, grenzend aan de Oosthoutlaan. Dit betreft nu een driehoekig bedrijfsperceel. Door het kavel een ruimere opzet en een meer rechthoekige vorm te geven, kan efficiënter gebruik gemaakt worden van de ruimte. Hiervoor is aanpassing van het bestemmingsplan nodig, aangezien de bedrijfsbestemming en het bouwvlak in dat geval aangepast moeten worden en het vigerende bestemmingsplan niet in een wijzigingsbevoegdheid voorziet. De gemeente Teylingen heeft hierover een positief standpunt ingenomen. Voorliggend bestemmingsplan maakt de voorgenomen ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk.

Naast dit initiatief zijn ook enkele gronden buiten deze zuidoosthoek onderdeel van dit bestemmingsplan. Het betreffend een smalle strook grond ten noorden van dit kavel en het ten westen van het perceel gelegen 'Eilandje Oosthout' waar in het kader van watercompensatie ook een bestemmingswijziging nodig is.

Het plangebied omvat voornamelijk de gronden in de zuidoost- en westhoek van het bedrijventerrein. Aan de noordzijde grenst het perceel aan de gronden behorend bij het distributiecentrum van PostNL. Aan de zuidoostzijde is het bedrijf Riso Benelux gevestigd.

De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied indicatief (bron: Kadaster)

Ter hoogte van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Oosthoutlaan', vastgesteld op 12 december 2013 en onherroepelijk sinds 28 januari 2015. Een nadere uiteenzetting van de uitgangspunten van dit bestemmingsplan is opgenomen in paragraaf 2.1.

Figuur 1.2 Vigerend bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Oosthoutlaan' (bron: Rho adviseurs)

Het bestemmingsplan 'Herziening Bedrijfsperceel Oosthoutlaan, Sassenheim' is een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan dat voorziet in de vormverandering en uitbreiding van het bestemmingsvlak en het bijbehorende bouwvlak van het betreffende bedrijfsperceel. In samenhang daarmee worden ook de bestemming Water en Groen bij het Eilandje Oosterhout aangepast, gelet op de benodigde watercompensatie.

Voordat het bestemmingsplan rechtskracht verkrijgt, moet de procedure worden doorlopen, zoals deze is neergelegd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Kort weergegeven betreft het, ervan uitgaande dat niet alle betrokkenen zich direct in het bestemmingsplan kunnen vinden, de volgende stappen:

1. 1. Ter inzage legging van het voorontwerp-bestemmingsplan. In deze fase vindt plaats:
   1. a. overleg over het voorontwerpbestemmingsplan met diverse betrokken instanties, waaronder het Waterschap en de Provincie Zuid-Holland;
   2. b. overleg met belanghebbenden en belangstellenden: inspraak (gemeentelijke inspraakverordening);
   3. c. verwerken resultaten vooroverleg en inspraak;
2. 2. Ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan met de bekendmaking van onder meer de mogelijkheid zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad;
3. 3. Vaststellen van het ontwerpbestemmingsplan.

Een verslag van de resultaten die in deze stappen naar voren zijn gekomen, is opgenomen in Hoofdstuk6.

Het bestemmingsplan 'Herziening Bedrijfsperceel Oosthoutlaan, Sassenheim' bestaat uit een toelichting, een verbeelding en regels. De toelichting vormt het niet-juridisch bindende onderdeel van het bestemmingsplan waarin uiteen gezet is welke afwegingen ten grondslag liggen aan de regeling en welke aspecten in de overweging zijn betrokken. Ten behoeve hiervan is de toelichting als volgt opgebouwd:

De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 2 geeft een weergave van de huidige en toekomstige situatie;
• Hoofdstuk 3 vat de relevante beleidsstukken samen;
• Hoofdstuk 4 geeft uitleg bij de regels die bij dit plan behoren;
• Hoofdstuk 5 toont de uitgevoerde onderzoeken op gebied van milieu, verkeer, bodem, archeologie, ecologie, etc.;
• Hoofdstuk 6 maakt de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan inzichtelijk;
• Hoofdstuk 7 maakt de economische uitvoerbaarheid van het plan inzichtelijk.

De ontwikkeling van een nieuw stuk bedrijventerrein binnen de gemeente Teylingen is ingegeven door zowel een lokale als een regionale behoefte aan meer ruimte voor bedrijfskavels. Op 10 mei 2012 is het economisch beleidsplan van de gemeente Teylingen vastgesteld. Hierin is de noodzaak tot de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen, naast intensivering van het ruimtegebruik van de bestaande terreinen, uiteengezet. Tevens is in 2012 door de regio Holland Rijnland een behoefteraming ten aanzien van bedrijventerreinen opgesteld. Hieruit kwam naar voren dat de vraag naar extra bedrijventerreinen tot 2025 met name samenhangt met de zogenaamde vervangingsvraag of herstructureringsopgave. Deze vraagt ontstaat doordat een deel van het bestaande areaal onttrokken zal worden door de transformatie naar woningbouw of anderszins en een ander deel zodanig zal verouderen dat dit niet meer kan voorzien in het programma van eisen van moderne bedrijfsruimtegebruikers. Het regionale bedrijfsleven heeft daarbij een duidelijke voorkeur voor hervestiging in de eigen gemeente dan wel in een aangrenzende gemeente in de eigen subregio.

Uitgangspunt van zowel de regio als de gemeente was en is nog steeds herstructurering van bestaande bedrijfslocaties. Maar herstructurering blijft een zaak van de lange adem. En gezien de kwaliteit van (de gebouwen op) de bestaande bedrijventerreinen zoals Jagtlust en Veerpolder levert herstructurering maar een beperkte oppervlaktewinst op. Nieuwe ruimte voor bedrijventerrein is noodzakelijk voor bijvoorbeeld bedrijven die op hun huidige locatie niet kunnen groeien en binnen de eigen regio naar een plek zoeken die voldoende ruimte biedt.

De locatie achter de sportvelden, nabij bedrijventerreinen en in het zicht van de doorgaande weg Oosthoutlaan, bleek geschikt voor een transformatie naar bedrijventerrein. De locatie van het nieuwe bedrijventerrein ligt reeds tussen de stedelijke functies en door de geringe afmeting was het onwaarschijnlijk dat de agrarische functie op deze locatie zou terugkeren.

Het ruimtelijke inrichtingsmodel van het bestemmingplan 'Bedrijventerrein Oosthoutlaan' gaat uit van een transformatie van circa driekwart van de locatie. Het overige deel zal tot landschapszone worden ontwikkeld. Randvoorwaarden voor dit model zijn:

1. 1. zicht op een representatieve bebouwing vanaf de Oosthoutlaan;
2. 2. een ruime landschappelijke overgang langs de Oosthoutlaan;
3. 3. ontsluiting op de Oosthoutlaan in het verlengde van de Edisonstraat;
4. 4. een tweede ontsluiting als calamiteitenroute op de Oosthoutlaan aan de westzijde van het plangebied.

De vormgeving van de randen van het originele stedenbouwkundig plan zijn gerelateerd aan de directe omgeving en de beleving ervan voor passanten over de Oosthoutlaan en weggebruikers vanaf Voorhout richting Sassenheim. Het stedenbouwkundig plan schermt de bebouwing aan de Rijksstraatweg af door een nieuw front te creëren. De entree van het plangebied in het verlengde van de Edisonstraat wordt daarbij gemarkeerd door een schuin afgerond hoekaccent. Vanuit Sassenheim is er de beleving van gebouwen ter weerszijden van de Oosthoutlaan. Wanneer de weg buigt en de open ruimte verschijnt, houdt ook de bebouwing aan de rechterzijde op. De waarnemer is tegelijk in de stad en in het landschap. Om deze overgang duurzaam te maken is een landschappelijke inrichting met een halfopen karakter beoogd. De ruime landschappelijke overgang richting de Oosthoutlaan en het open gebied heeft uitwerking gevonden in een brede zone specifiek bestemd ten behoeve van 'Groen' en 'Water'.

De verkaveling in het vigerend bestemmingsplan gaat uit van meerdere grotere en kleinere percelen. Hiervoor is gekozen om dat het terrein ook relatief klein is. Ten opzichte van de Oosthoutlaan is er een onderscheid tussen het front, de percelen die direct zichtbaar zijn, en de percelen in de tweede lijn. Voor de gebouwen in het front is het van belang dat er samenhang tussen de geprojecteerde bouwmassa’s ontstaat en dat er sprake is van een nette, representatieve uitstraling.

In het vigerend bestemmingsplan is de verkeersstructuur inclusief de interne ontsluitingsroute middels de bestemming 'Verkeer' vastgelegd.

De overgang van het bedrijventerrein richting de sportvelden is nader vormgegeven door het toestaan van lagere bebouwing aan de noordoostzijde. Zo ontstaat een getrapte overgang. Ook hier is ten behoeve van de landschappelijke inpassing een groenblauwe zone bestaande uit een watergang en de bestaande bomen juridisch-planologisch vastgelegd.

Het plangebied is gelegen in de stedelijke zone langs de Rijksstraatweg. Deze weg en de Hoofdstraat, die in het verlengde hiervan ligt, is een langgerekt bebouwingslint bestaande uit compartimenten met een variëteit aan functies zoals woningen, agrarische gronden, bedrijfsbebouwing, bollengrond en sportvelden. Door deze diversiteit aan functies zijn er langs de Rijksstraatweg veel doorzichten te vinden naar het achterliggende landschap.

De Oosthoutlaan verbindt de kernen Voorhout en Sassenheim (via de Rijksstraatweg). Tussen Voorhout en Sassenheim, parallel aan het bebouwingslint van de Rijksstraatweg ligt het landelijk gebied. De openheid van dit gebied is de ruimtelijke kwaliteit waardoor landschappelijke beleving ontstaat tussen de stedelijke kernen.

Aan de zuidzijde van de Oosthoutlaan, aan weerszijden van de Edisonstraat, zijn de bedrijven behorend bij het bedrijventerrein Sassenheim-Zuid gevestigd. Dit bedrijventerrein is opgericht in de jaren '90 van de vorige eeuw ten behoeve van lokaal gebonden bedrijven met representatieve uitstraling. Het gaat om weinig tot matig hinderlijke bedrijven die behoefte hadden aan meer ruimte en een meer representatieve locatie. Dit terrein is nadrukkelijk niet bedoeld voor zware industrie. In de huidige situatie bevinden zich hier afwisselend groothandel- en productiebedrijven zoals Van der Mey Vers Vlees & Bacon en de Menken keuken.

In de huidige situatie is een deel van het bedrijventerrein reeds gerealiseerd. Dit is zichtbaar in figuur 1.1 en in onderstaande figuur. Zo is de ontsluitingsroute, die aansluiting vindt op de Oosthoutlaan en de straat in het verlengde van de Edisonstraat, reeds aangelegd. Ook de groene overgang tussen de Oosthoutlaan is door middel van een groen eiland omringd met water gerealiseerd. Dit eiland wordt ook wel 'Eilandje Oosthout' genoemd. De bebouwing behorend bij de in 2014 vergunde ontwikkeling van de PostNL is inmiddels ook aanwezig. Daarvoor is met een omgevingsvergunning afgeweken van het vigerende bestemmingsplan, waardoor een grootschaliger bedrijfskavel ontstond waar PostNL zich kon vestigen. Ten noorden hiervan wordt een bouwplan van Menken Keukens gerealiseerd.

Figuur 2.1 Huidige situatie bedrijventerrein met distributiecentrum PostNL (bron: Google)

In de huidige situatie bestaat het plangebied grotendeels uit grasland. Aan de zuidzijde is een smalle watergang gelegen en aan de oostzijde bevindt zich tevens een watergang, voorzien van een bomenrij die het perceel afscheidt van het naastgelegen bedrijf Riso Benelux. Aan de Oosthoutlaan bevindt zich een eigen inrit voor het perceel.

Figuur 2.2 Huidige situatie plangebied (bron: Google)

Zoals aangegeven is de water- en groenstructuur ter hoogte van het 'Eilandje Oosthout' reeds aangelegd. De noordelijk gelegen strook is onderdeel van de gronden van PostNL.

Door het vergunnen van de planontwikkeling van de PostNL begin 2015 is de voorziene stedenbouwkundige structuur zoals vastgelegd in het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Oosthoutlaan' doorbroken.

Met het plan voor PostNL is afgeweken van de opzet om afwisselend grotere en kleinere bedrijven mogelijk te maken, is de interne ontsluitingslus op de zuid-oostelijke deel van het terrein komen te vervallen en is ook afgeweken van getrapte bouwhoogtes die oorspronkelijke bedoeld waren.

Nadien is ook op het noordoostelijk deel van het terrein een afwijkend bouwplan vergund. Dit betreft de bedrijfshal van Menken. In aansluiting op het plan van PostNL is ook bij Menken gekozen voor een plan dat voorziet in een groot bedrijfskavel voor één bedrijf, in plaats van een opzet met verkaveling langs een interne ontsluitingsweg.

Figuur 2.3 Gewijzigde stedenbouwkundige opzet

De situatie die hierdoor is ontstaan, is weergegeven in figuur 2.3. Daarin valt te zien dat de twee bedrijfspercelen samen de oostelijke helft van het bedrijventerrein opvullen. Daarvoor, langs de Oosthoutlaan, blijft ruimte voor de inpassing met water en groen in de vorm van het 'Eilandje Oosterhout'. In de zuidwestelijke hoek resteert nog het driehoekige kavel waar met dit bestemmingsplan een gewijzigde vormgeving voor mogelijk wordt gemaakt.

Zoals in paragraaf 2.2.3 beschreven, is de oorspronkelijke stedenbouwkundige opzet losgelaten op het moment dat medewerking is verleend aan de plannen van PostNL en Menken. In aansluiting daarop heeft initiatiefnemer ook voor het resterende kavel langs de Oosthoutlaan bekeken op welke manier de ontwikkelingsmogelijkheden geoptimaliseerd kunnen worden.

De voornaamste ingreep is daarbij het loslaten van de driehoekige vorm en daarvoor in de plaats een meer rechthoekig kavel vast te leggen. Door deze vormverandering ook toe te passen op het bouwvlak, wordt bovendien de te bebouwen oppervlakte verruimd. In onderstaande figuur (2.4) is een weergave opgenomen van het nieuwe bestemmings- en bouwvlak. Daaronder, in tabel 2.1, is een cijfermatig overzicht van de gebruiks- en bouwmogelijkheden uit zowel het huidige bestemmingsplan als dit nieuwe bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 2.4 Vorm en situering nieuw bestemmings- en bouwvlak bedrijfsperceel

Tabel 2.1 Cijfermatig overzicht gebruiks- en bouwmogelijkheden

Binnen de kaders van het bestemmingsplan kan op een later moment een bouwplan worden uitgewerkt. De grenzen van het bouwvlak, het maximum bebouwingspercentage van 80%, de maximum bouwhoogte van 12 m en het maximum bedrijfsvloeroppervlak van 7.200 m2 zijn de planologische kaders die het meest relevant zijn voor het bouwplan.

Net als in het vigerende plan het geval is, wordt langs de Oosthoutlaan voorzien in water, zowel langs het bedrijfskavel als ten noorden daarvan. In die noordelijke waterpartij ligt bovendien het groene Eilandje Oosthout. Deze combinatie van groen en water garanderen een vaste afstand van open ruimte tussen de Oosthoutlaan en de verharde en bebouwde inrichting van het bedrijventerrein.

Het water krijgt bovendien een ruimere opzet, waarmee voorzien wordt in extra watercompensatie die nodig is als gevolg van de uitgebreide bouwmogelijkheden. Hier wordt in paragraaf 5.11 nader op ingegaan.

Een nadere maatregel die van invloed is op de uitstraling en ruimtelijke kwaliteit, is de bepaling dat buiten het bouwvlak geen opslag is toegestaan aan de naar de Oosthoutlaan en Einsteinweg gekeerde zijden. Hiermee wordt een rommelige uitstraling voorkomen en komt de nadruk te liggen op de uiteindelijke bebouwing en de uistraling daarvan.

De uiteindelijke inrichting en uitstraling zal in een grote mate afhankelijk zijn van het uiteindelijke bouwplan dat binnen de bovengenoemde kaders uitgewerkt wordt. Deze werkwijze komt overeen met de flexibel in te delen ruimte zoals die oorspronkelijk was bedacht voor het hele plangebied van het vigerende plan 'Bedrijventerrein Oosthoutlaan'.

Bij het toetsen, beoordelen en vergunnen van een bouwplan, stuurt de gemeente bovendien nog via de Welstandsnota. Daarin is het plangebied opgenomen binnen het regime 'Bedrijventerrein (Minimaal)' met de daarbij behorende criteria. Die schrijven het volgende voor:

Gebouwen in beginsel oriënteren op de weg

• representatieve en openbare functies bij voorkeur naar de straat richten;
• rooilijnen kunnen verspringen ten opzichte van elkaar;
• opslag vindt bij voorkeur uit het zicht plaats.

Gebouwen zijn bij voorkeur individueel en afwisselend

• gebouwen zijn eenvoudig van opbouw en bestaan bij voorkeur uit een ongedeelde en evenwichtige hoofdmassa;
• entrees en kantoorgedeelten vormgeven als accent of zelfstandige volume.

De architectonische uitwerking en detaillering zijn in het algemeen evenwichtig, gevarieerd en sober

• accenten en geledingen ten behoeve van het onderscheiden van functies zijn wenselijk;
• wijzigingen in stijl, maat en afwerking afstemmen op hoofdvolume.

Materialen en kleuren afstemmen op omgeving

• grote vlakken bestaan uit materialen met een structuur zoals baksteen, houten betimmering of gevouwen staalplaat;
• kleuren zijn bij voorkeur terughoudend en in onderlinge samenhang met hier en daar een accent.

De stedenbouwkundige uitgangspunten uit het vigerende bestemmingsplan zijn met het vergunnen van de grootschalige plannen voor PostNL en Menken niet langer actueel. In dit bestemmingsplan zijn voor het bedrijfskavel nieuwe kaders vastgelegd, onder andere in de vorm van een bouwvlak, een bebouwingspercentage, een bouwhoogte en een bedrijfsvloeroppervlak. Deze sluiten qua schaal en vorm aan bij de stedenbouwkundige opzet die na de realisatie van PostNL en Menken is ontstaan.

Door middel van groen, water en stroken waar opslag niet is toegestaan, wordt verder gestuurd op de ruimtelijke kwaliteit. Net als in het vigerende plan het geval was, kan binnen deze planologische kaders een bouwplplan uitgewerkt worden. Hier is momenteel nog geen zicht op. Door mede te toetsen aan de Welstandsnota, waarin passende critecria voor het bedrijventerrein zijn vastglegd - is een verdere inpassing van de ontwikkeling geborgd.

Gelet de actuele stedenbouwkunige opzet van het terrein en de kaders die dit bestemmingsplan in combinatie met de Welstandsnota biedt, is in stendebouwkundige zin sprake van een passend kader voor de ontwikkeling van het bedrijfskavel.

Dit hoofdstuk geeft het relevante, actuele ruimtelijk beleidskader weer en conclusies met betrekking tot de betekenis van het beleidskader voor het bestemmingsplan. Het specifieke, sectorale, beleid gericht op bepaalde (milieu)thema's komt in hoofdstuk 5 aan bod.

Op rijksniveau zijn op ruimtelijk gebied de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) de meest bepalende beleidsdocumenten.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bevat plannen voor ruimte en mobiliteit. In dit beleidsdocument staat beschreven in welke grote infrastructurele projecten het kabinet tot en met 2040 wil gaan investeren. Er is sprake van een hoog abstractieniveau: de visie richt zich alleen op nationale belangen zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en de waterveiligheid. De ambities die tot 2028 zijn geformuleerd luiden als volgt:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het Rijk wil zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten gaan zitten om dit streefbeeld te halen. Het uitgangspunt is dat provincies, regio's en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Door provincies en gemeenten de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn.

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in het SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament, defensie en de natuurbescherming.

Toetsing

Het SVIR en het Barro richten zich op een dusdanig schaalniveau en zijn als gevolg daarvan ook van een zeker (hoog) abstractieniveau, dat hieruit geen concrete beleidskaders voortkomen voor de betreffende ontwikkelingen.

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

De functiewijziging van groen en water naar bedrijventerrein kan door de toename aan uitgeefbaar bedrijventerrein wellicht worden gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling die getoetst moet worden in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Het gaat in dit geval om ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied. In het gebied zijn stedelijke functies al mogelijk en het terrein wordt aan drie zijden door stedelijke functies omsloten. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is hierna de behoefte aan de wijzigingen beschreven.

Beschrijving behoefte

Het gebied is onderdeel van het bestaand stedelijk gebied en aangemerkt als harde plancapaciteit aan bedrijventerrein (bron: infodesk bedrijventerreinen en geldend bestemmingsplan Bedrijventerrein Oosthoutlaan). In dit deelgebied van bedrijventerrein Oosthoutlaan is op basis van het geldende bestemmingsplan slechts ongeveer de helft (3,1 hectare) van de 6 hectare uitgeefbaar. Bovendien is een bedrijfsperceel met een driehoekige vorm niet efficiënt in te vullen. Bedrijven hebben vooral behoefte aan rechthoekige bedrijfskavels en bouwvlakken. Daarom is ervoor gekozen om het bedrijfskavel aan te passen, zodat het bedrijventerrein efficiënter kan worden benut. Hierdoor neemt de uitgeefbare ruimte voor bedrijven iets toe.

In de hele gemeente Teylingen was per 1 januari 2018 op andere terreinen nog ongeveer 3,2 ha netto uitgeefbaar. Met deze planwijziging wordt het bestemmingsvlak verruimd van ca. 3.900 m² (0,4 ha) naar ca. 6.100 m2 (0,6 ha).

Kwantitatieve uitbreidingsvraag

In 2017 is door de Provincie Zuid-Holland een nieuwe behoefteraming bedrijventerreinen vastgesteld. Uit deze raming blijkt dat het bedrijventerreinoppervlak in Holland Rijnland tot 2030 nog met 90 tot 105 hectare netto moet groeien om de verwachte economische groei in deze regio ruimtelijk te kunnen faciliteren. De raming is in het programma ruimte opgenomen.

Kwalitatieve uitbreidingsvraag

Binnen Holland Rijnland is de behoefte aan regulier gemengd bedrijventerrein het grootste. Het gaat om een noodzakelijke toevoeging van 49 tot 60 hectare in de periode tot 2030.

Vraag-aanbodconfrontatie

Uit de vraag-aanbodconfrontatie per regio (Stec groep, 2017) blijkt dat het planaanbod in de regio in balans is met de berekende vraag, maar dat het aanbod niet altijd kwalitatief aansluit bij de vraag.

Bedrijventerreinen zijn een belangrijke voorwaarde voor de Zuid-Hollandse economie. Daarbij dient de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk worden benut met aandacht voor kwaliteit. Herstructurering en het beter benutten van bestaande bedrijventerreinen, bijvoorbeeld via efficiënt ruimtegebruik, blijft een belangrijke opgave voor gemeenten en het is wenselijk dat prioriteit te geven boven nieuwe uitleg.

Conclusie
Met dit plan wordt het bedrijventerrein beter benut, in lijn met de behoefte en het provinciale beleid.

De structuurvisie 'Visie Ruimte en Mobiliteit' (hierna 'de Visie') speelt meer in op de structurele veranderingen in de samenleving, de economie en het milieu, waarvan de uitkomsten nog onzeker zijn. Daarom is er sprake van een combinatie van zowel flexibiliteit als duidelijkheid in de vorm van randvoorwaarden en kaders. De Visie is opgesteld vanuit de gedachte dat regels en kaders van de overheid nodig blijven, maar niet nodeloos mogen knellen. Het beleid voor ruimte en mobiliteit bevat daarom geen eindbeeld, maar wel ambities. Deze zijn verwoord in vier rode draden door het beleid voor ruimte en mobiliteit heen en strategische doelstellingen voor onderdelen.

De vier rode draden zijn:

1. 1. beter benutten en opwaarderen van de bebouwde ruimte;
2. 2. vergroten van de agglomeratiekracht;
3. 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;
4. 4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

Toetsing

Beter benutten en opwaarderen van de bebouwde ruimte

Het projectgebied ligt in de door de provincie aangewezen 'bebouwde ruimte'. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Diverse locaties in en nabij het stedelijk gebied kunnen een andere functie krijgen die op die plek passender is, zowel vanuit behoefte als vanuit kwaliteit. Dit past bij de provinciale ambitie voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat.

Figuur 3.1 Uitsnede kaart 1 'beter benutten bebouwde ruimte' (bron: provincie Zuid-Holland)

Regionale waterkering

De zuidoostzijde van het plangebied is gelegen binnen een regionale waterkering. In het vigerend bestemmingsplan zijn deze gronden voorzien van de dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering ter waarborging van de bij de waterkering behorende belangen. Deze dubbelbestemming is in dit bestemmingsplan overgenomen. Ter bescherming van deze belangen is het bouwvlak van de nieuwe bedrijven buiten deze dubbelbestemming geprojecteerd.

Figuur 3.2 Uitsnede kaart 11 'Waterveiligheid' (bron: provincie Zuid-Holland)

Bollenlandschap

Het plangebied is gelegen in het zogenaamde bollenlandschap. Kenmerkend is de afwisseling van kleurrijke bollenvelden (seizoensgebonden), verspreide bebouwing en begroeiing, vaarten en sloten. De kwaliteit en herkenbaarheid van dit landschap komen steeds verder onder druk door toenemende bedrijfsbebouwing en verstedelijking die niet geënt is op een samenhangende en herkenbare ruimtelijke structuur. Mede door intensivering van de bollenteelt raakt het gebied daarmee steeds verder versnipperd. Het zicht op de bollenvelden wordt door bebouwing steeds meer beperkt. Een ontwikkeling moet om deze reden bijdragen aan een samenhangende en herkenbare ruimtelijke structuur, op een logische plek in deze structuur liggen en toekomstbestendig zijn. Opgave hierbij is om de intensivering in de landbouw en de verstedelijking te koppelen aan een versterking van de landschappelijke structuur.

Met de vaststelling van het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Oosthoutlaan' zijn deze gronden al bestemd ten behoeve van bedrijvigheid. Op dat moment is de keuze gemaakt deze gronden aan het bollenlandschap te onttrekken.

De provinciale verstedelijkingsstrategie voor bedrijventerreinen is opgenomen in het Programma ruimte. Het plangebied is een van de locaties waar voorzien moet worden in de kwantitatieve en kwalitatieve vraag voor bedrijventerreinen in 2030.

Figuur 3.3 Uitsnede kaart verstedelijkingsstrategie voor bedrijventerreinen Bron: Programma ruimte 2018)

Bedrijventerreinen zijn een belangrijke voorwaarde voor de Zuid-Hollandse economie. Daarbij dient de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk worden benut met aandacht voor kwaliteit. Herstructurering en het beter benutten van bestaande bedrijventerreinen, bijvoorbeeld via efficiënt ruimtegebruik, blijft een belangrijke opgave voor gemeenten en het is wenselijk dat prioriteit te geven boven nieuwe uitleg.

Toetsing

Bedrijventerrein Oosthoutlaan is in het Programma ruimte als ontwikkellocatie voor bedrijventerreinen met een omvang van meer dan 3 ha opgenomen. Het bedrijventerrein is expliciet genoemd als harde plancapaciteit met een uitgeefbaar oppervlak van 6 ha.

Figuur 3.3 Uitsnede plancapaciteit bedrijventerreinen Programma Ruimte (bron: provincie Zuid-Holland)

Met voorliggend bestemmingsplan wordt de uitgeefbare ruimte op het bedrijventerrein in beperkte mate uitgebreid, passend binnen de capaciteit zoals vastgelegd in het Programma ruimte 2018.

De Verordening ruimte 2014 is vastgesteld en herzien in samenhang met de Visie Ruimte en Mobiliteit en het Programma ruimte. De visie bevat de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid en het mobiliteitsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het ruimtelijk beleid is uitgewerkt in het Programma ruimte. De verordening is vastgesteld met het oogmerk van doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen.

De verordening bevat regels ten aanzien van een aantal belangrijke ruimtelijke onderwerpen, zoals kantoren, bedrijventerreinen, glastuinbouw- en bollenteeltgebied, archeologie en provinciale vaarwegen. Ten aanzien van nieuwe stedelijke ontwikkelingen is opgenomen dat deze getoetst moeten worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking, wat hieronder nader wordt toegelicht.

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 2.1.1)
De verordening schrijft voor dat stedelijke ontwikkelingen primair plaatsvinden binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Alleen als binnen bestaand stads- en dorpsgebied geen ruimte is voor een specifieke stedelijke ontwikkeling kan een nieuwe uitleglocatie buiten bestaand stads- en dorpsgebied in gebruik worden genomen. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is hierbij van toepassing. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken.

In paragraaf 3.1.3 is de Ladder reeds behandeld en de behoefte aangetoond.

Bedrijven (artikel 2.1.3)

De verordening schrijft voor dat voor bedrijfspercelen op bedrijventerreinen, de hoogst mogelijke milieucategorie wordt toegestaan die acceptabel is gelet op de omgeving.

In het vigerend plan is reeds een zonering van milieucategorieën toegepast, met op het betreffende perceel de mogelijkheid voor bedrijven uit categorie 3.2. Deze categorie is in dit plan opnieuw vastgelegd. Aangezien sprake is van uitbreiding van het bestemmingsvlak en bouwvlak, is onderzocht of deze milieucategorie ook passend is op deze uitbreiding. In paragraaf 5.5 is dit nader onderbouwd.

Ruimtelijke kwaliteit (artikel 2.2.1)

Bij het mogelijk maken van ruimtelijke ontwikkelingen, schrijft de verordening voor dat rekening wordt gehouden met en bijgedragen wordt aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Afhankelijk van de ontwikkeling en de betreffende omgeving kan sprake zijn van inpassen, aanpassen of transformeren. Hierbij wordt oplopend (van inpassen naar transformeren) gevraagd om een onderbouwing en het treffen van maatregelen om de ontwikkeling op kwalitatief passende wijze te realiseren.

De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de uitbreiding van een bedrijfskavel binnen het grotere geheel van een bedrijventerrein. Vanuit dat oogpunt is sprake van 'inpassen', waardoor aanvullende maatregelen om aan te sluiten bij de gebiedskwaliteiten niet aan de orde zijn.

Regionale waterkering (artikel 2.4.2)

Regionale waterkeringen worden in bestemmingsplannen als zodanig vastgelegd en beschermd. Om die reden is de betreffende waterkering die in dit plangebied ligt voorzien van een dubbelbestemming.

De regio Holland Rijnland is een samenwerkingsverband van 15 gemeenten: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Rijnwoude, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude. De regio ligt midden in de Randstad en telt ruim 500.000 inwoners. De deelnemende gemeenten werken samen aan ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken, natuur en landschap, verkeer en vervoer, samenleving en welzijn. Een goede balans tussen gebiedsontwikkeling en behoud van het oorspronkelijke karakter van de regio zijn daarbij het streven. In juni 2009 heeft het Algemeen Bestuur van de regio de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland vastgesteld. In 2012 is ingestemd met de eerste partiële herziening van de visie.

De gemeenten hebben de visie ontwikkeld om gezamenlijk te werken aan de toekomst van de regio. De regio wil op de scharnierplek tussen de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad een gebied zijn waar wordt gewerkt aan kwaliteit en waar het goed wonen, werken en recreëren is, met een uitstraling die verder gaat dan de regio- of landsgrenzen. In de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met een doorkijk naar 2030).

De Regionale Structuurvisie heeft als uitgangspunt dat ruimtelijke mogelijkheden voor bedrijven(terreinen) in de eerste plaats gevonden moeten worden door herstructurering van bestaande (bedrijven)terreinen. Slim omgaan met ruimte is van groot belang.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling om een bedrijfsperceel uit te breiden en doelmatiger te verkavelen, sluit aan bij het regionale beleid om bedrijventerreinen efficiënter te gebruiken.

In 2009 is de Intergemeentelijke structuurvisie opgesteld. Deze kan worden gezien als een deeluitwerking van de Regionale Structuurvisie (RSV). In tegenstelling tot de RSV heeft de ISG voor de Duin- en Bollenstreek voor de betreffende gemeenten wel een zelfbindend karakter. De greenportgemeenten hebben gezamenlijk de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) opgericht die zich vanuit deze intergemeentelijke structuurvisie richt op herstructurering en revitalisering van de Greenport Duin- en Bollenstreek. In 2014 en 2015 is deze visie geëvalueerd. Op grond van het gewijzigde ruimtelijk beleid van de provincie en het vervallen van de contouren zijn in de Intergemeentelijke structuurvisie Duin- en Bollenstreek 2016 tevens de ontwikkellocaties uit het Afsprakenkader Vitale Greenport opgenomen en het werkingsgebied van de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) en de begrenzing van het stedelijk gebied van de Greenport gedefinieerd.

Naast behoud van het areaal bollengrond, ruimte voor glastuinbouw en grootschalige veehouderijen wordt door de Greenport ingezet op herstructurering (van bedrijventerreinen) in combinatie met landschapsverbetering. Verdere verrommeling van het landschap wordt op deze wijze voorkomen en de voor de regio noodzakelijke bedrijfslocaties kunnen worden behouden. Voor een evenwichtige en gezonde ontwikkeling van de Greenport is het namelijk van belang dat de werkgelegenheid zich in voldoende mate blijft ontwikkelen.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in de uitbreiding en het doelmatiger verkavelen van een bedrijfsperceel op een bestaand bedrijventerrein. Dit sluit aan bij de uitgangspunten zoals opgenomen in de Intergemeentelijke structuurvisie.

In deze structuurvisie zet de gemeente op een integrale wijze de ruimtelijke hoofdlijnen uit tot 2030. Samen met bewoners, bedrijven, organisaties en regionale partners wil de gemeente werken aan een duurzame bloeiende gemeente, waaraan iedereen meedoet.

De leidende principes voor de structuurvisie zijn:

1. 1. Teylingen kiest voor een duurzame ontwikkeling van de gemeente;
2. 2. Teylingen versterkt de ruimtelijke kwaliteit van de drie kernen en het buitengebied;
3. 3. Teylingen verbetert de sociaal-economische vitaliteit in de drie kernen en het buitengebied;
4. 4. Teylingen zet zich in voor een vitale Greenport Duin- en Bollenstreek;
5. 5. Ambities en keuzes stemt de gemeente steeds zo goed mogelijk af in regionaal verband, zodat het beleid elkaar versterkt.

Toetsing

In de structuurvisie is het plangebied aangewezen als 'Bedrijventerrein in ontwikkeling'. Voor de uitbreidings- of vestigingsbehoefte van nieuwe bedrijven wordt ruimte gecreëerd aan dit terrein aan de Oosthoutlaan. Dit in principe voor bedrijven tot en met categorie 3.2.

Figuur 3.4 Uitsnede Structuurvisie Teylingen (bron: gemeente Teylingen)

De uitgangspunten zoals vastgelegd in de diverse beleidslijnen op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau vormen geen belemmering voor voorgenomen ontwikkeling.

In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de planvorm voor het bestemmingsplan. Tevens wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag liggen en welke regeling wordt voorgesteld.

Dit bestemmingsplan vormt het juridische kader waarbinnen in dit plangebied de beoogde nieuwe ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. De regels van voorliggend bestemmingsplan zijn gebaseerd op de regels van het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Oosthoutlaan'. Deze regeling is zorgvuldig samengesteld en er is geen noodzaak om van deze structuur af te wijken. Ten behoeve van het borgen van voldoende parkeervoorzieningen is (conform de nieuwe standaard van de gemeente Teylingen) een parkeerregeling opgenomen onder de 'overige regels'.

Wettelijke vereisten

De Wro bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Hierbij vormt de inhoud van de digitale versie de beslissende versie. De digitalisering brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

Verbeelding en regels

Uitgangspunt is dat de digitale verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft over de in acht te nemen maten en volumes. De regels geven duidelijkheid over de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de specifieke gebruiksregels.

Bestemmingsvlak en bouwvlak

Elke bestemming bestaat doorgaans uit twee vlakken: een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is. Het bouwvlak is een gebied dat op de plankaart is aangeven waarvoor de mogelijkheden om gebouwen te bouwen in de regels zijn aangegeven. Bouwvlakken worden op de plankaart voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering.

Maatvoeringsaanduidingen

Op de verbeelding is gebruikgemaakt van maatvoeringsaanduidingen die betrekking hebben op afmetingen ten aanzien van het bouwen. Op de verbeelding is sprake van een maatvoeringsaanduiding ten behoeve van het maximaal te bebouwen oppervlak en de maximum hoogte.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:

1. 1. inleidende regels;
2. 2. bestemmingsregels;
3. 3. algemene regels;
4. 4. overgangs- en slotregels.

In de inleidende regels zijn de begrippen en wijze van meten opgenomen.

Artikel 1 Begrippen

Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe de lengte, de breedte, de hoogte, de diepte en de oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

In het hoofdstuk bestemmingsregels zijn alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving.

Artikel 3 Bedrijf

Binnen de bestemming Bedrijf zijn bedrijven toegestaan uit ten hoogste categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten tot een bedrijfsvloeroppervlak van ten hoogste 7.200 m^2. Tevens zijn bedrijfsgebonden kantoren (50% van het bedrijfsvloeroppervlakte tot een maximum van 1.200 m²) bij deze bedrijven toegelaten indien deze logisch deel uitmaken van de bedrijfsactiviteiten.

Bedrijfsgebonden detailhandel (maximaal 200 m² per bedrijf) is toegestaan voor zover dit een normaal en ondergeschikt bestanddeel uitmaakt van de totale bedrijfsuitoefening.

Ter plaatse van de bestemming Bedrijf is een ruim bouwvlak opgenomen, met een bebouwingspercentage en een maximum bouwhoogte.

De bestemming Bedrijf bevat een aantal regels om het gebruik te verduidelijken, te verruimen of te beperken. Zo is onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in de regeling geïmplementeerd door middel van het uitsluiten van risicovolle inrichtingen. In de begrippen is het begrip 'risicovolle inrichtingen' verklaard. Daarnaast zijn geluidshinderlijke inrichtingen eveneens niet toegestaan. De regeling bevat verder bepalingen over de opslag van goederen en parkeren op daken van bedrijfsgebouwen. Dit laatste is toegestaan indien aan de nadere eisen van burgemeester en wethouders kan worden voldaan. Opslag is niet toegestaan op de zichtlocaties van het terrein die mede de kwaliteit bepalen.

De bestemming Bedrijf bevat een flexibiliteitsbepaling die het bevoegd gezag bij het verlenen van een omgevingsvergunning kan toepassen. Zo kan het bevoegd gezag gebruikmaken van een afwijkingsbevoegdheid om bedrijfsactiviteiten toe te staan die genoemd worden in één categorie hoger dan algemeen toelaatbaar is en voor bedrijven die niet genoemd worden in de Staat van Bedrijfsactiviteiten, op voorwaarde dat deze bedrijfsactiviteiten (als gevolg van de geringe omvang van hinderlijke (deel)activiteiten of door een milieuvriendelijke werkwijze) naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met de bedrijfsactiviteiten genoemd in de lagere algemeen toegelaten milieucategorieën.

Artikel 4 Groen

De bestemming Groen is aan die gronden gegeven die bedoeld zijn voor de ruimtelijke en landschappelijke inpassing van het gebied. Naast groenvoorzieningen kunnen hier ook water en voet- en fietspaden worden gerealiseerd. Tevens kent het artikel een afwijkingsbevoegdheid waarmee, ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' op de verbeelding, onder voorwaarden in- en uitritten toegestaan kunnen worden.

Artikel 5 Verkeer

Een deel van de reeds aangelegde ontsluitingsweg voor het bedrijventerrein is herbestemd in voorliggend bestemmingsplan. Op deze gronden mogen enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals bijvoorbeeld nutsvoorzieningen, tot een hoogte van 3 meter worden opgericht. Voor straatverlichting geldt deze hoogtebeperking niet.

Artikel 6 Water

De bestaande, te verbreden, watergang ter hoogte van het 'Eilandje Oosthout' en de nieuwe waterpartij ten zuiden van de bestemming Bedrijf zijn bestemd tot Water.

Artikel 7 Leiding - Hoogspanningsverbinding en Artikel 8 Leiding - Water

De belemmeringen die voortvloeien uit de waterleiding en hoogspanningsverbinding zijn per aspect apart geregeld. Binnen een bepaalde afstand van deze leidingen/verbindingen is het in principe niet toegestaan bouwwerken op te richten ten dienste van andere bestemmingen (slechts met omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders). Ook is het uitvoeren van werken en werkzaamheden aan regels gebonden. Op de verbeelding is de hartlijn van de leiding/verbinding weergegeven. De beschermingszone is door middel van een dubbelbestemming op de verbeelding aangeduid.

Artikel 9 Waterstaat - Waterkering

Deze dubbelbestemming is toegekend aan de regionale waterkeringen gelegen in het zuidoosten van het plangebied. Deze gronden hebben een waterkerende functie of zijn van invloed op de waterkering. Er is sprake van samenvallende bestemmingen, waarbij de met 'Waterstaat - Waterkering' samenvallende bestemmingen ondergeschikt zijn. Dit uitgangspunt is vertaald in de betreffende bouwregels. Langs de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' zijn beschermingszones aanwezig waarop de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing is. Voor het uitvoeren van werkzaamheden binnen de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' en in de beschermingszones is een omgevingsvergunning vereist.

In de algemene regels zijn de antidubbeltelregel en de algemene afwijkings- en wijzigingsregels opgenomen. Tevens is het parkeren op eigen terrein geborgd.

Artikel 10 Anti-dubbeltelregel

Dit artikel bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd.

Artikel 11 Algemene bouwregels

Om te voorkomen kleine ontwikkelingen leiden tot het volgen van aparte procedures, is in dit lid opgenomen dat voor bepaalde ontwikkelingen de bouwgrenzen overschreden mogen worden.

Artikel 12 Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksregels is een artikel opgenomen waarin is bepaald dat het gebruik van gronden en bouwwerken die ingericht zijn voor het parkeren niet zondermeer gebruikt mogen worden voor andere doeleinden dan parkeren.

Artikel 13 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre afgeweken kan worden voor geringe afwijkingen van de bouwregels (maatvoering), voor zover al niet elders in de planregels in afwijkingen is voorzien. Overigens bestaat er een aantal bouwwerken dat los van het bestemmingsplan gebouwd kan worden en waarvoor een algemene bevoegdheid tot afwijken (zoals voorheen te doen gebruikelijk) geen zin meer heeft. Het betreft hier zogenaamde vergunningvrij bouwen.

Artikel 14 Overige regels

Indien wordt verwezen naar andere (wettelijke) regelingen dan is in dit artikel bepaald dat deze dienen te worden gelezen als op het tijdstip van de vaststelling van het plan. Tevens is in dit artikel bepaald dat het plan moet voorzien in voldoende parkeerplaatsen.

Artikel 15 Overgangsrecht

In artikel 3.2.1 van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Artikel 16 Slotregel

In de slotregel is aangegeven onder welke naam de regels kunnen worden aangeduid.

In dit hoofdstuk wordt het plan onderbouwd met betrekking tot de relevante milieuaspecten. Daarbij wordt in algemene zin opgemerkt, dat in het beginstadium van de planvorming nog sprake was van een scenario waarbij er binnen het plangebied een bouwmarkt gerealiseerd zou kunnen worden. Dit was één scenario waar op dat moment rekening mee werd gehouden. Het andere scenario was gericht op de gebruiks- en bouwmogelijkheden zoals die nu in dit bestemmingsplan zijn opgenomen, dat wil zeggen een bedrijfsbestemming tot categorie 3.2 met de bijbehorende maximum maatvoering voor bouwen en gebruik.

De reden om daar op deze plek op in te gaan, is dat in een aantal externe onderzoeken (die in de bijlagen zijn opgenomen) nog het scenario van een bouwmarkt aan bod komt. In al die onderzoeken zijn de huidige gebruiks- en bouwmogelijkheden ook onderzocht en doorgerekend. Ondanks hun bredere scope, blijven de onderzoeken om die reden gewoon bruikbaar ter onderbouwing van dit bestemmingsplan en de mogelijkheden zoals die nu gebode worden. In de hierna volgende paragrafen zijn de teksten inmiddels aangepast en volledig toegespitst op de bedrijfsmogelijkheden zoals die nu in het plan zijn vastgelegd.

Beleid en normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Op 7 juli 2017 is de het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. Hiermee is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerp-bestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling blijft ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

Voordat het ontwerpbestemmingsplan is gepubliceerd, is door de gemeenteraad besloten geen milieueffectrapportage op te stellen. Dit besluit, van 30 mei 2018, is als Bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen.

Ontsluiting

Gemotoriseerd verkeer

Het bedrijventerrein wordt ontsloten op de Oosthoutlaan, wat gelegen is buiten de bebouwde kom met een 60 km/h-regime. De hoofdentree van het bedrijventerrein is de Einsteinweg, gelegen in het verlengde van de Edisonstraat. De Einsteinweg sluit in noordelijke richting ook aan op de Oosthoutlaan, deze dient als calamiteiten ontsluiting van het bedrijventerrein en is in de reguliere situatie ook beschikbaar als ontsluiting voor het langzaam verkeer.

Door de centrale ligging binnen de gemeente direct aan een gebiedsontsluitende weg en in de nabijheid van de A44, is het plangebied goed bereikbaar en is geen sprake van verkeer door woonkernen.

Langzaam verkeer

In de omgeving van het plangebied zijn alle gebiedsontsluitingswegen voorzien van vrijliggende fietspaden. De aanwezigheid van de vrijliggende fietspaden is conform de inrichtingseisen van de duurzaam veilig. Op het kruispunt met de Oosthoutlaan en de Edisonstraat is een fietsoversteek aanwezig. Ter hoogte van de rotonde Oosthoutlaan-Rijksstraatweg kan fietsverkeer eveneens de verkeersstromen veilig kruisen. Er zijn over het algemeen geen trottoirs voor voetgangers aanwezig.

Openbaar vervoer

Op circa 250 meter van het plangebied is een bushalte gesitueerd. Hier halteren busdiensten met bestemmingen in de richting van de kernen Voorhout, Sassenheim, Lisse, Haarlem en Leiden.

Verkeersgeneratie en -afwikkeling

Voor het bepalen van de verkeersgeneratie wordt voor de beoogde situatie een vergelijking gemaakt met de huidige mogelijkheden met betrekking tot de toegestane bruto vloeroppervlak (bvo). In paragraaf 2.3 is reeds een vergelijking opgenomen tussen de (cijfermatige) mogelijkheden uit beide plannen. Daarbij wordt opgemerkt dat in dit nieuwe bestemmingsplan, het bruto vloeroppervlak expliciet is vastgelegd op maximaal 7.200 m². Het vigerende plan legt dit niet expliciet vast. Uitgaande van de maximale bebouwingsoppervlakte van 1.500 m² en een bouwhoogte van 12 m, waarbinnen 4 bouwlagen gerealiseerd kunnen worden, zou bij optimaal gebruik sprake zijn van 4 x 1.500 m² = 6.000 m².

Bij de toegestane functie op deze locatie is de verkeersgeneratie berekend op basis van de kencijfers arbeidsintensief, bezoekersextensief. Per 100 m² bvo geldt daarvoor een verkeersgeneratie van 10 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal). Op basis van het vigerende plan, waarvan de maximale invulling hierboven is berekend op 6.000 m² bvo, is reeds rekening gehouden met een verkeersgeneratie van 600 mvt/etmaal. Met dit nieuwe plan wordt 7.200 m² bvo mogelijk gemaakt, wat een verkeersgeneratie van 720 mvt/etmaal oplevert. Per saldo leidt dit plan daarom tot een berekende toename van 120 mvt/etmaal.

Op het bedrijventerrein ten noorden van de Oosthoutlaan zijn de laatste jaren reeds enkele bedrijven gevestigd. De planologische ontwikkelingen op dit bedrijventerrein zijn meegenomen in het RVMK (Regionale Verkeer- en Milieukaart) wat een doorkijk geeft naar verkeersprognoses tot het jaar 2030.

In het drukste uur wordt doorgaans niet meer dan 10% van de etmaalwaarde gegenereerd. Dit betekent voor het nieuwe bedrijfskavel een verkeerstoename van maximaal 12 mvt in het drukste uur, wat neerkomt op één mvt per 5 minuten. Tijdens de ochtendspits zijn dit vooral ingaande bewegingen en in de avondspits vooral uitgaande bewegingen.

Het is van belang de doorstroming op de Oosthoutlaan gewaarborgd blijft. De kruising Einsteinweg - Oosthoutlaan kan het berekende extra verkeer van maximaal 12 mvt in het drukste uur, als gevolg van deze herziening, afwikkelen.

Parkeren

De parkeerbehoefte van de nieuwe ontwikkeling wordt bepaald aan de hand van de parkeernota Teylingen (2014). Voor de bestemming wordt aangesloten bij de functie 'arbeidsintensief, bezoekers extensief bedrijf' met een parkeerbehoefte van 2,0 parkeerplaatsen per 100 m² bvo.

In de regels van voorliggend bestemmingsplan is een regeling opgenomen waarin is bepaald dat bij de aanvraag omgevingsvergunning aangetoond moet worden dat op eigen terrein voldaan wordt aan de parkeernorm zoals opgenomen in de voorgenoemde parkeernota.

Conclusie

Het plangebied is goed bereikbaar voor de diverse modaliteiten. De verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling neemt toe met 120 mvt/etmaal. Tijdens het drukste uur van de dag wordt 10% van de etmaalwaarde afgewikkeld. Dit betekent 12 mvt in het drukste uur, ofwel één mvt per 5 minuten. Deze beperkte toename zal ongemerkt opgaan in het heersende verkeersbeeld. De parkeerbehoefte moet opgevangen worden op het eigen terrein. Hiervoor is een regel opgenomen in dit bestemmingsplan. De aspecten verkeer en parkeren staan de ontwikkeling niet in de weg.

Beleid en normstelling

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/u-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen of buiten stedelijke ligging.

Onderzoek en conclusie

Bedrijven zijn geen geluidgevoelige bestemming in het kader van de Wet geluidhinder. Akoestisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

Beleid en normstelling
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de realisatie van woningen nabij bedrijven en of visa versa:

• een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd ter plaatse van de woningen;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de eventueel in de omgeving aanwezige bedrijven/inrichtingen.

Om in dit bestemmingsplan de belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat en de bedrijfsvoering goed te kunnen uitvoeren wordt voor dit plan gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden die gehanteerd worden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Naarmate de milieubelasting van de activiteiten groter is, wordt uitgegaan van een grotere richtafstand. In geval van een omgevingstype 'gemengd gebied' mag worden uitgegaan van een kleinere richtafstand. De richtafstanden vormen een eerste indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende activiteiten worden gesitueerd. Bouwen binnen de richtafstanden is eveneens aanvaardbaar, indien uit onderzoek blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening waarbij milieuhinder voorkomen wordt.

Onderzoek en conclusie

Het bestemmingsplan staat bedrijven toe in milieucategorie 3.2 op een deel van het perceel dat in het vigerend bestemmingsplan bestemd is als 'Groen' en 'Water'. Dit betekent dat de bedrijfsbestemming gering wordt uitgebreid. Voor milieucategorie 3.2 bedrijven geldt een richtafstand van 50 meter in een gemengd gebied.

Ter hoogte van de locatie Rijksstraatweg 61B is een bedrijfswoning toegestaan op grond van het bestemmingsplan Bedrijventerreinen Teylingen. Deze bedrijfswoning ligt op circa 55 meter van het bouwvlak in voorliggend bestemmingsplan. In de nabije omgeving zijn nog twee andere bedrijfswoningen gelegen. Het plangebied ligt op een afstand van meer dan 150 meter van deze bedrijfswoningen. Er zijn geen burgerwoningen aanwezig in de nabije omgeving. Aan de genoemde richtafstand van 50 meter wordt dan ook voldaan. Het aspect milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de omliggende woningen sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De beoogde ontwikkeling past in de milieuzonering van het bedrijventerrein.

Beleid en normstelling
Bij ruimtelijke plannen dient voor externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicorelevante inrichtingen
Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft. Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen
Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het Bevt vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water.

Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Buisleidingen
Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

De Veiligheidsregio Hollands Midden heeft op 15 november 2017 geadviseerd over de voorgenomen planvorming. De reactie is verwerkt in onderstaande paragraaf en bijgevoegd in bijlage 2.

Risicovolle inrichtingen

Uit de professionele risicokaart blijkt dat in de omgeving van het plangebied verschillende relevante risicobronnen zijn gelegen. Het gaat hierbij om de inrichting Wesseling transport, vleesverwerkingsbedrijf Menken B.V en LPG tankstation Esso selfservice aan de Oosthoutlaan.

Wesseling Transport BV

Wesseling Transport BV is gevestigd aan de Anton Philipsweg 5, 7 en 20 en Hub van Doorneweg 12 en 16 te Sassenheim. Het betreft een logistieke dienstverlener. Eén specifieke hal wordt gebruikt voor de opslag van gevaarlijke stoffen (hal 5). De opslag van spuitbussen in hal 7 is buiten beschouwing gelaten vanwege het feit dat de opslag van gevaarlijke stoffen niet de wettelijke norm overschrijdt. Op basis van het Revi dient voor een dergelijke opslag een wettelijke contour van 20 meter te worden aangehouden voor kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Uit de berekening van het groepsrisico (Cauberg Huygen 28 mei 2010) volgt dat er geen sprake is van een relevant groepsrisico. Het te ontwikkelen bedrijfskavel is gelegen binnen het invloedsgebied van de inrichting maar heeft op deze afstand (900 meter) geen relevante gevolgen voor de hoogte van het groepsrisico. Vanwege de ligging in het invloedsgebied dient het groepsrisico wel te worden verantwoord.

Menken B.V.

Op het terrein van het Menken B.V. vindt opslag plaats van ammoniak ten behoeve van een koelinstallatie met een totale inhoud van 1.000 kg. Dit valt niet onder het Bevi. Voor deze inrichting geldt een plaatsgebonden risicocontour PR 10^-6 van 7 meter. Deze contour is gelegen binnen perceel van de betreffende inrichting. Deze inrichting heeft geen groepsrisico. Voor het aspect externe veiligheid is het bedrijf Menken als risicobron niet relevant voor dit bestemmingsplan.

LPG-tankstation Esso

Het plangebied ligt in het invloedsgebied van een LPG-tankstation. Er is een risicoanalyse uitgevoerd om de gevolgen voor de effectafstanden (als bedoeld in de Circulaire effectafstanden externe veiligheid LPG-tankstations), het plaatsgebonden risico en het groepsrisico te kunnen bepalen. Dit onderzoek is bijgevoegd in bijlage 3. Overigens was er op het moment dat deze analyse werd uitgevoerd nog sprake van twee scenario's, te weten een bouwmarkt of meerdere bedrijven met bedrijfsgebonden kantoren. In de tussentijd is de mogelijkheid voor een bouwmarkt uit de planvorming geschrapt, waardoor de analyse een bredere scope heeft dan dit bestemmingsplan. Per saldo is de conclusie dat de planologische mogelijkheden die in dit plan geboden worden, als één van de scenario's in de oorspronkelijke risicoanalyse opgenomen zijn. De analyse en de conclusies zijn daarom ongewijzigd in dit plan gehandhaafd.

Uit dit onderzoek blijkt dat de 60 meter effectafstand en het plaatsgebonden risico geen belemmering vormen voor het realiseren van meerdere bedrijven met bedrijfsgebonden kantoren. Het groepsrisico neemt als gevolg van de ontwikkeling wel toe, maar de oriëntatiewaarde wordt in de huidige en toekomstige situatie niet overschreden. Een verantwoording van het groepsrisico is vereist en volgt verderop in deze paragraaf.

Vervoer gevaarlijke stoffen over de weg

Ten zuiden van het plangebied vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, A44: afrit 3 (Noordwijkerhout) - afrit 8 (Leiden). Overeenkomstig de professionele risicokaart heeft dit traject geen PR-plafond en plasbrandaandachtsgebied. Het maatgevende invloedsgebied bedraagt 355 meter. Het plangebied is gelegen op circa 470 meter afstand en ligt dan ook buiten het maatgevende invloedsgebied.

Figuur 5.1 Uitsnede professionele risicokaart

Vervoer gevaarlijke stoffen in een buisleiding

Het maatgevende invloedsgebied van de dichtstbijzijnde buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen bedraagt 45 meter. Het plangebied is gelegen op circa 1.000 meter afstand en ligt dan ook buiten het maatgevende invloedsgebied. Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een buisleiding.

Verantwoording groepsrisico

Vanwege de ligging binnen het invloedsgebied van het LPG tankstation Esso en binnen de effectafstand van Wesseling Transport BV dient het groepsrisico te worden verantwoord. In deze verantwoording wordt ingegaan op de aspecten zoals beschreven in het artikel 13 van het Bevi.

Provinciale structuurvisie

In de provinciale structuurvisie (PSV) staat als provinciaal belang genoemd het 'beschermen van grote groepen mensen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen'. De provincie vraagt van de verantwoordelijke bestuurders dat zij een verantwoording groepsrisico schrijven: een heldere en transparante toelichting waarin zij uitleggen waarom een ruimtelijke ontwikkeling op deze locatie noodzakelijk is. Op basis van een verantwoording groepsrisico moet aannemelijk worden gemaakt dat op termijn in de eindsituatie wordt voldaan aan de oriëntatiewaarde.

Regio Holland-Rijnland

De regio Holland-Rijnland heeft in 2014 de omgevingsvisie externe veiligheid geactualiseerd (Bestuurlijk kader Externe Veiligheid Holland Rijnland). In deze omgevingsvisie heeft een beslismodel op basis van zonering van het groepsrisicodiagram opgesteld en richtsnoeren voor veilig ruimtelijk ontwerpen geformuleerd. Het toepassen van deze richtsnoeren leidt tot een ruimtelijk veilig ontwerp. De mate waarin deze richtsnoeren moeten worden toegepast is afhankelijk van de hoogte van het groepsrisico. In het groepsrisico kleiner dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde, dan behoeven de ontwerprichtsnoeren maar beperkt te worden toegepast. Komt het groepsrisico boven de oriëntatiewaarde, dan is het wenselijk alle ontwerprichtsnoeren onverkort toe te passen. Het groepsrisico van het LPG tankstation neemt in de dagperiode toe van 0,56 maal de oriëntatiewaarde naar 0,99 maal de oriëntatiewaarde. In zowel de bestaande als de toekomstige situatie bevindt het groepsrisico zich in Zone geel (GR tussen 0,1 en 1 maal de oriëntatiewaarde) van het groepsrisicodiagram van Bestuurlijk kader externe veiligheid Holland Rijnland.'

LPG-tankstation Esso

Het maatgevende scenario bij opslag en transport van brandbare gassen (LPG) is een BLEVE van een tankauto, met druk- en hittebelasting tot gevolg. De kans op een groot aantal slachtoffers is daarmee aanwezig. Gebouwen op korte afstand, binnen een straal van 150 meter van de Bleve-bron zullen zwaar worden beschadigd. Personen in gebouwen op een afstand kleiner dan 150 meter zijn ook in gebouwen onvoldoende beschermd tegen de gevolgen van een BLEVE. Maatregelen zoals het toepassen van brandwerende gevels en splintervrij of gelaagd glas, bieden bescherming bij een calamiteit van geringere omvang of op grotere afstand. De effecten van een calamiteit worden door deze maatregelen beperkt en de kans op overlijden als een direct gevolg van de calamiteit wordt verkleind. De risico's van LPG-wagens zijn gereduceerd doordat de tankwagens zijn voorzien van een hittewerende coating en een verbeterde vulslang.

Wesseling Transport BV

Het maatgevend effectscenario betreft het toxisch scenario. Het scenario 'toxische wolk' treedt op wanneer een opslagtank met chemicaliën lek raakt door een externe bron of externe factoren zoals corrosie. Toxische vloeistoffen kunnen verdampen waardoor een gaswolk ontstaat die over de omgeving uitwaait. De omvang, verplaatsingsrichting en verstrooiing van de gaswolk is mede afhankelijk van de weersgesteldheid, en de vullingsgraad van de tank op dat moment.

Een theoretische effect-beperkende maatregel zou bestaan uit een reductie van het aantal blootgestelde personen binnen het invloedsgebied van de inrichting. Dit zou betekenen dat een zone rondom de inrichting niet zou kunnen worden benut voor ontwikkelingen. Dit wordt echter gezien de hoogte van het groepsrisico niet noodzakelijk geacht.

Zelfredzaamheid

Er bevinden zich geen beperkt zelfredzame personen in de 100% letaliteitszone van zowel Wesseling Transport BV als het LPG-tankstation Esso. Objecten zoals bijvoorbeeld ziekenhuizen, verpleeghuizen, basisscholen en kinderdagverblijven waarin verminderd zelfredzame personen verblijven zijn geen onderdeel van dit bestemmingsplan. In de risicocommunicatie en de alarmering is voorzien binnen de gemeente. Risicocommunicatie wordt gemeentebreed ingezet, hierbij wordt aangesloten bij de landelijke campagne "Ga direct naar binnen, sluit deuren en ramen, zet radio of tv aan".

Er wordt gebruik gemaakt van de website, gemeentegids en -berichten, folders e.d. De alarmering van de hulpdiensten en de gemeente gebeurt in de meeste gevallen na melding via de meldkamer. Op gemeentelijk niveau wordt de verdere interne alarmering ingezet volgens het proces binnen de rampenbestrijding (Crisisplan Teylingen; procesdeelplan Interne Alarmering). Daarnaast kan gebruik gemaakt worden van het sirenenetwerk.

Wesseling Transport BV

Wesseling Transport BV

Om de effecten van het toxisch scenario te beperken, worden personen in de omgeving van de risicobron via de algemene risicocommunicatie verzocht ramen en deuren te sluiten en binnen te blijven. Maatregelen ter verbetering van de zelfredzaamheid zijn:

• Instructie van BHV'ers.

• Het sluiten van ramen en deuren en het uitzetten van het luchtverversingssysteem.

• Het pand voorzien van (nood)uitgangen die van Wesseling af zijn gericht en deze aan te laten sluiten op de infrastructuur.

• De infrastructuur zo inrichten dat vluchten van de bron te allen tijde mogelijk is.

LPG-tankstation Esso

Binnen de 150 meter zijn personen (ook in gebouwen), onvoldoende beschermd tegen de gevolgen van een BLEVE. Bij een warme BLEVE zit tussen de calamiteit en de expansie een tijdsbestek waarbinnen vluchten de enige optie is. Maatregelen ter verbetering van de zelfredzaamheid zijn:

• Instructie van BHV'ers.

• Het opstellen van een calamiteitenplan met een duidelijke alarmering waarbij naar de aanwezige personen duidelijk wordt gemaakt hoe te handelen.

• Obstakelvrije ontvluchting door duidelijk herkenbare en toegankelijke vluchtwegen (intern en extern van de risicobron afgericht).

• Het pand voorzien van (nood)uitgangen die van het LPG-tankstation af zijn gericht en deze direct aan te laten sluiten op de infrastructuur zodat zo snel mogelijk van de risicobron gevlucht kan worden).

• De infrastructuur zo inrichten dat vluchten van de bron te allen tijde mogelijk is.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten, in hoeverre zij in staat zijn hun taken goed uit te kunnen voeren en om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen, maar ook de brandweerzorgnorm wordt hier onder geschaard.

Ten aanzien van de aspecten bereikbaarheid en bluswatervoorziening hanteert de regionale brandweer de richtlijnen zoals beschreven in de NVBR publicatie “Handleiding bluswatervoorziening en bereikbaarheid”. Uit bovengenoemde handreiking volgt het advies dat het plangebied goed bereikbaar moet zijn voor de hulpverleningsdiensten via twee van elkaar onafhankelijke aanvalswegen, waardoor in geval van werkzaamheden of calamiteiten het plangebied goed bereikbaar is. Het plangebied wordt in noordelijke richting ontsloten door de Oosthoutlaan en in oost- westelijke richting door de Rijksstraatweg die vervolgens in het zuidwesten aansluit op de A44. De route via de Oosthoutlaan richting het noorden kan gebruikt worden als vluchtroute voor de aanwezige personen. Hiermee kunnen zij van de verschillende risicobronnen afvluchten. Gelet op bovenstaande zijn de bestrijdbaarheid en bereikbaarheid voor hulpdiensten goed te noemen.

In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning wordt brandcompartimentering afgestemd met de brandweer.

Conclusie

Het plangebied ligt in het invloedsgebied van een LPG-tankstation en een logistieke dienstverlener. Het te vestigen bedrijf moet in het kader van externe veiligheid worden gezien als een beperkt kwetsbaar object. Het planlocatie valt buiten de 60 meter effectafstand van het LPG tankstation voor (beperkt) kwetsbare objecten. Het is daarom niet nodig hier aanvullende maatregelen te overwegen of anderzijds te motiveren waarom wordt afgeweken van de effectafstand. Het plaatsgebonden risico als gevolg van de risicovolle bedrijven vormt geen belemmering voor het realiseren van een te vestigen bedrijf. Door de ruimtelijke ontwikkeling neemt het groepsrisico bij het LPG-tankstation toe. De oriëntatiewaarde voor het groepsrisico wordt in de toekomstige situatie niet overschreden. Omdat het groepsrisico toeneemt is invulling gegeven aan de verantwoording van het groepsrisico. De gemeente vindt de toekomstige situatie met betrekking tot externe veiligheid aanvaardbaar.' Ter beperking van het groepsrisico zijn diverse maatregelen aanwezig en kunnen diverse andere maatregelen getroffen worden. Het betreft de volgende maatregelen:

• Instructie van BHV'ers

• Obstakelvrije ontvluchting door duidelijk herkenbare en toegankelijke vluchtwegen (intern en extern van de risicobron afgericht)

• Het opstellen van een calamiteitenplan met een duidelijke alarmering waarbij naar de aanwezige personen duidelijk wordt gemaakt hoe te handelen

• Het sluiten van ramen en deuren en het uitzetten van het luchtverversingssysteem.

In de regels van het bestemmingsplan is opgenomen dat de gronden ten behoeve van bedrijven alleen in gebruik mogen worden genomen met een door de brandweer goedgekeurd bedrijfsnoodplan. Hiermee zijn bovenstaande maatregelen geborgd. Over de nachtbevoorrading van het LPG-tankstation merken wij op dat gesprekken gaande zijn met de eigenaar van het LPG-tankstation en de leverancier van de brandstoffen. Door over te gaan op nachtbevoorrading kan het groepsrisico verder verlaagd worden. Voor het kunnen toepassen van deze maatregel is de toezegging van een derde partij noodzakelijk. Hierdoor is het mogelijk dat deze maatregel (redelijkerwijs) niet toegepast kan worden. Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een weg, spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Beleid en normstelling

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Onderzoek en conclusie

Circa 180 meter ten westen van het bedrijfskavel is een bovengrondse hoogspanningsverbinding (150 kV) aanwezig. Voor deze hoogspanningsverbinding geldt een beschermingszone van 27,5 meter aan weerszijden van de verbinding. Deze reikt over de noordwesthoek van het plangebied, ter plaatse van het water en het als Groen bestemde eiland, en vormt daarom geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Deze beschermingszone is bestemd met de dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding'. Ook is in het plangebied een watertransportleiding met een diameter van 500 mm aanwezig. Hiervoor geldt een beschermingszone van 5 meter aan weerszijden van de leiding. Met de betreffende zakelijke beschermingszone wordt in dit bestemmingsplan rekening gehouden. Dit door de dubbelbestemming ‘Leiding – Water’.

Beleid en normstelling
In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, artikel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 5.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek
De beoogde ontwikkeling betreft de verruiming en vormverandering van een bedrijfsperceel. Gelet op planologische ruimte dient rekening te worden gehouden met een toename van verkeer van 360 mvt/etmaal (weekdaggemiddelde). Hierbij wordt uitgegaan van een aandeel vrachtverkeer (zware voertuigen) van 20 %. Middels de NIBM-tool is berekend of de toename niet in betekenende mate is.

Figuur 5.2 Uitsnede 'NIMB-tool'

Uit de nimb-tool blijkt dat deze verkeerstoename zorgt voor een toename van het gehalte stikstof in de lucht van 0,83 µg/m³ en van fijn stof van 0,11 µg/m³ (zie tabel 5.2). De toenames blijven onder de 1,2 µg/m³. Hieruit blijkt dat de beoogde ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang om een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied te geven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2017 (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Oosthoutlaan. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2016; 22,5 µg/m³ voor NO2, 18,7 µg/m³ (met 6,6 overschrijdingsdagen per jaar) voor PM10 en 10,5 µg/m³ voor PM2,5. Er wordt ruimschoots voldaan aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied.

Beleid en normstelling
Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Onderzoek en conclusie

Ten behoeve van de ontwikkeling van het gehele bedrijventerrein Oosthoutlaan is door IDDS in 2009 een verkennend bodemonderzoek en een waterbodemonderzoek uitgevoerd. Het verkennend bodemonderzoek is gebaseerd op de onderzoeksopzet ‘Grootschalig onverdacht’, hetgeen een beperkt aantal boringen betekent. Uit de resultaten van het bodemonderzoek blijkt dat de bovengrond plaatselijk licht verontreinigd is met PAK en dat het grondwater plaatselijk licht verontreinigd is met barium en zink. Deze overschrijdingen zijn dermate gering, dat conform de Wet bodembescherming geen aanleiding is tot aanvullend onderzoek. Verder zijn in de bovengrond, ondergrond en grondwater geen verontreinigde stoffen aanwezig, zoals asbest, zware metalen, PCB's en minerale olie. Het doel van het waterbodemonderzoek is het verkrijgen van inzicht in de chemische kwaliteit van het vrij te komen slib in de te dempen watergangen. Uit het onderzoek blijkt dat het slib niet vervuild is en hergebruikt kan worden op de aangrenzende gronden of op de bodem van de watergangen. De betreffende watergangen zijn inmiddels gedempt.

In 2015 is een aanvullend en actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd (bijlage 4). De conclusies van dit onderzoek in relatie tot het eerder uitgevoerde onderzoek zijn bijgevoegd in bijlage 5. Ter plaatse van de bestaande zuidoostelijk gelegen inrit (boringen 300 t/m 305) zijn bodemvreemde materialen aangetroffen. Op het noordelijke terrein zijn asbestverdachte materialen (geen onderdeel van voorliggende plangebied) aangetroffen. Zolang er geen gebouwen ter plaatse van de voormalige inrit worden gebouwd is een asbestonderzoek ter plaatse van het bedrijfskavel niet noodzakelijk. Indien desondanks asbestverdacht materiaal wordt aangetroffen dient alsnog een asbestonderzoek conform NEN 5707 uitgevoerd te worden.

Bij herinrichting ter plaatse van de bestaande inrit aan de Oosthoutlaan dient wel rekening te worden gehouden met de aangetroffen sterke verontreiniging met zink. Deze verontreiniging dient dan nader te worden onderzocht en indien sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging in de zin van de Wet bodembescherming (Wbb) te worden gesaneerd. Daarnaast is de bodem ter plaatse verdacht op de aanwezigheid van asbest aangezien bodemvreemde materialen zijn aangetroffen. Bij het verwijderen van de bestaande inrit dient een asbestonderzoek conform NEN 5707 te worden verricht.

Verder geldt, Indien grond wordt aan- of afgevoerd, dat dit moet plaatsvinden volgens de door de overheid gestelde regels. In het bijzonder wordt gewezen op het Besluit bodemkwaliteit. Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning moet rekening wordt gehouden met verjaring van de bestaande bodemonderzoeksgegevens. Mogelijk is bij de aanvraag omgevingsvergunning het uitvoeren van een actualiserend bodemonderzoek noodzakelijk'. Er kan niet worden uitgesloten dat op dat moment een actualiserend onderzoek wordt verlangd.

Conclusie

Er zijn geen bezwaren voor vaststelling van dit plan voor ruimtelijke ontwikkeling.

Beleid en normstelling

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden van het plangebied.

Gemeentelijk beleid
Het beleid van Teylingen onder de naam 'Onder de grond 2015' heeft tot doel om het archeologisch erfgoed te behouden en te beschermen. Voor het nemen van beslissingen is een archeologische verwachtings-en beleidskaart opgesteld. Deze geeft inzicht in de archeologische waarden en verwachtingen in Teylingen. Op de archeologische beleidskaart zijn de archeologisch waardevolle gebieden aangegeven. De gebieden zijn onderverdeeld in verschillende categorieën, per gebied is een voorschrift aangegeven.

Onderzoek

Ter plaatse van het bedrijfskavel vigeert de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' met de aanduiding 'specifieke vorm van waarde -1'. Archeologisch onderzoek is noodzakelijk bij grondwerkzaamheden die dieper worden verricht dan 30 cm onder maaiveld en wanneer er geen hei- en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht óf wanneer het te bouwen oppervlak een omvang heeft die groter is dan 100 m².

Op de archeologische beleidskaart van de gemeente Teylingen heeft het plangebied ter plaatse van het bedrijfskavel een hoge archeologische verwachtingswaarde. Het overige deel van het plangebied is vrijgegeven voor nader archeologisch onderzoek.

In 2015 is door IDDS reeds een inventariserend veldonderzoek gedaan naar de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden ter plaatse van het plangebied ter hoogte van het bedrijfskavel (bijlage 6). Uit dit onderzoek blijkt dat de bodem van het plangebied hier bestaat uit een strandvlakte waarop afwisselend veen is ontstaan, overstromingsafzettingen zijn afgezet en een duin is ontstaan. De top van het duin ligt in het midden van het plangebied. De bodem is in het hele plangebied intact.

Het archeologisch onderzoek heeft geen sporen of vondsten opgeleverd. Waarschijnlijk waren de omstandigheden op het duin relatief ongunstig voor menselijke bewoning in verhouding tot de naastgelegen strandwal. De veenlaag die op het duin ligt, met uitzondering van de top van het duin, geeft aan dat er sprake was van vrij vochtige omstandigheden. In de duinafzettingen is geen sprake van bodemvorming, wat mogelijk een indicatie is dat de veenvorming vrij snel na het ontstaan van het duin is opgetreden. Op het veen ligt een kleilaag die zal zijn ontstaan als gevolg van een of meerdere overstromingen. Ook deze overstromingen hebben niet bijgedragen aan de bewoonbaarheid van dit deel van het plangebied.

Figuur 5.3 Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Teylingen

Cultuurhistorie

In of in de directe omgeving van het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig.

Conclusie

In het plangebied zijn geen sporen of vondsten aangetroffen, ook niet op de hoogste delen van het aangetroffen duin. Vervolgonderzoek is niet noodzakelijk. De huidige dubbelbestemming komt, voor zover nog aanwezig, om deze reden dan ook te vervallen. Er zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen in het plangebied aanwezig.

Toetsingskader

Waterbeheer en watertoets

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan is overleg gevoerd met de waterbeheerder over dit plan.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Hieronder een overzicht van deze beleidsnota's.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Verordening Ruimte
• Provinciale Structuurvisie

Hoogheemraadschap van Rijnland:

• Waterbeheerplan
• Verordening

De uitwerking van deze paragraaf heeft met name een relatie met het beleid van het Hoogheemraadschap van Rijnland.

Waterbeheerplan 2016-2021
Het algemeen bestuur van Rijnland heeft op 9 maart 2016 het nieuwe Waterbeheerplan 'Waardevol Water' (WBP5) vastgesteld. In het WBP5 wordt richting gegeven aan het waterbeheer in de periode 2016 -2021. Daarmee realiseert Rijnland de ambities uit het coalitieakkoord, zodat het gebied nu en in de toekomst goed beschermd wordt tegen overstromingen en wateroverlast, er een goede waterkwaliteit ontstaat, het afvalwater op duurzame wijze wordt gezuiverd en de grondstoffen worden hergebruikt. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

Keur en uitvoeringsregels

Op grond van de Waterwet is Rijnland als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Sinds 10 juni 2016 heeft Rijnland een nieuwe Keur. Er gelden sinds 2015 al minder regels voor burgers, bedrijven en Rijnland. Het aantal vergunningen en meldingen is ongeveer gehalveerd. Zo geeft Rijnland verantwoordelijkheid, flexibiliteit en vertrouwen waar dat kan, maar stellen we regels waar dat moet.

Bij de Keur horen de Uitvoeringsregels. Hierin staan voorwaarden voor allerlei werkzaamheden die bewoners en bedrijven willen uitvoeren bij water en dijken. De Uitvoeringsregels kan een zorgplicht, een Algemene regel en een Beleidsregel bevatten.

1. a. De zorgplicht geldt voor eenvoudige werkzaamheden met weinig risico.
2. b. In de Algemene regel staan voorwaarden voor activiteiten met een beperkt risico.
3. c. In de Beleidsregel staan voorwaarden voor activiteiten met een groter risico. Dan verlenen wij een watervergunning.

De Keur en uitvoeringsregels zijn te vinden op: https://www.rijnland.net/regels/keur-en-uitvoeringsregels

Huidige situatie

Het plangebied ligt in het zuidwesten van de Roodemolenpolder en wordt begrensd door de Oosthoutlaan in het zuidwesten en een watergang in het oosten. Het plangebied ter hoogte van het bedrijfskavel bestaat uit grasland en is grotendeels onverhard. Het plangebied ter hoogte van het 'Eilandje Oosthout' bestaat tevens uit grasland met watergang.

Bodem en grondwater

Conform de bodemkaart van Nederland bestaat de ondergrond van nature uit klei-op-veen en is sprake van een grondwatertrap II. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) van nature hoger dan 0,4 meter beneden het maaiveld ligt en de gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG) tussen de 0,5 meter en 0,8 meter beneden het maaiveld ligt. Conform het Actuele Hoogtebestand Nederland ligt de maaiveldhoogte op circa 0,5 meter - NAP. Het gebied maakt geen onderdeel uit van een grondwaterwingebied of een grondwaterbeschermingszone.

Waterkwantiteit en waterkeringen

Ten oosten van het plangebied is een watergang aanwezig. Zoals zichtbaar op de legger van het Hoogheemraadschap van Rijnland betreft dit een regionale waterkering met bijbehorende beschermingszone. Aan de zuidzijde is een smalle watergang gelegen. Deze is niet weergegeven op de legger.

Figuur 5.4 Uitsnede legger regionale keringen (bron: Hoogheemraadschap van Rijnland)

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied ter hoogte van het bedrijfskavel is niet aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Waterkwantiteit

In het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Oosthoutlaan' is voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein als geheel de benodigde watercompensatie berekend en geborgd via het bestemmen van gronden als 'Water'. De volgende onderbouwing is in dat bestemmingsplan opgenomen.

'De omvang van het beoogde bedrijventerrein en de nieuwe wegen is circa 6,4 ha. Hiervan wordt circa 4,1 ha verhard aangelegd. Het overige terrein bestaat uit circa 1,3 ha groene inrichting en 0,9 ha (9.230 m²) water. Hiermee wordt voldaan aan de benodigde oppervlaktewatercompensatie (15% * de toename verhard oppervlak 4,1 ha = 0,6 ha. Daarnaast compensatie van gedempte watergangen).'

Het bestemmingsplan ging uit van een ruime watercompensatie. Dit surplus (circa 0,3 ha) is door de gemeente aangewend ten behoeve van de watercompensatie van een ander project. Hierdoor is de ruimte in de waterbalans om later extra gronden te verharden ter hoogte van het bedrijventerrein komen te vervallen.

In dit bestemmingsplan worden een deel van de gronden die eerder bestemd waren voor 'Water' en 'Groen' nu bestemd ten behoeve van de bestemming 'Bedrijf'. Ook wordt de bestemming 'Verkeer' verruimd ten behoeve van de benodigde aansluiting van het bedrijventerrein op de Oosthoutlaan. De eis van het waterschap is dat 15% van de toename in verharding gecompenseerd dient te worden in open water. Voor de gronden voorheen bestemd als 'Water' geldt een compensatie-eis van 100%

Binnen het plangebied van het oorspronkelijke bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Oosthoutlaan' wordt op dit moment ook gewerkt om te komen tot een omgevingsvergunning ten behoeve van het vestigen van een bedrijfspand van Menken Keukens. Een deel van de aan te leggen parkeerplaatsen, als onderdeel van deze omgevingsaanvraag/vergunning, wordt gesitueerd op gronden met de bestemming 'Groen'. Het gaat om een strook verharding die wordt gerealiseerd met een omvang van 100,3 meter x 2,5 meter. De bijbehorende watercompensatie (15%) bedraagt 37,6 m². Deze watercompensatie maakt onderdeel uit van de totale watercompensatie die vereist is voor dit bestemmingsplan

Om te voldoen aan de benodigde watercompensatie vanuit voorliggende ontwikkeling en de vestiging van Menken Keukens is een waterbalans opgesteld. Deze waterbalans is afgestemd met het Hoogheemraadschap van Rijnland en hieronder weergegeven.

Figuur 5.3 Waterbalans

Vanuit het geconstateerde tekort is besloten de watergang rondom het 'Eilandje Oosthout' in zijn geheel te verbreden zoals weergegeven in onderstaande figuur. Deze gronden zijn om deze reden meegenomen in dit bestemmingsplan

Figuur 5.5 Watercompensatie

Door de aanleg van duikers wordt voorkomen dat er twee doodlopende watergangen ontstaan.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

Constructies in, op of nabij een waterkering vormen een potentieel gevaar voor de primaire functie van de waterkering. Niet alleen kan bebouwing het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden, ook kan het toekomstige dijkverzwaring in de weg staan. Het waterkerend vermogen van een dijk wordt bepaald door de kruinhoogte, de fundering, alsmede de stabiliteit en de waterdichtheid van het beklede dijklichaam. De aanwezigheid van bebouwing kan de faalmechanismen en daarmee het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden. Het hoogheemraadschap heeft daarom bouwactiviteiten in de waterkering in haar Keur in beginsel verboden. Indien activiteiten plaatsvinden die in strijd zijn met het belang van de kering (bijvoorbeeld bouwwerken, kabels en leidingen, verhardingen, beplantingen, etc.) moet een watervergunning op basis van de Keur aangevraagd worden bij het hoogheemraadschap van Rijnland. Omdat het waterkeringbelang niet het enige belang is en bouwwerken in sommige gevallen verenigbaar zijn met een veilige waterkering, kan het hoogheemraadschap via een vergunning ontheffing verlenen van dit verbod.

Om te beoordelen of de waterkerende belangen in het geding zijn bij werkzaamheden rondom de waterkering is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden binnen de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' is een omgevingsvergunning vereist en dient een positief advies van de waterbeheerder verkregen te worden. Het bouwvlak van de beoogde ontwikkeling is reeds buiten de dubbelbestemming gesitueerd.

Riolering en afkoppelen

Overeenkomstig het rijksbeleid (de voorkeursvolgorde uit Wm art 29 a en de doelmatigheidsdoelstelling uit het bestuursakkoord waterketen 2007) geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:

• het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• afvalwaterstromen worden gescheiden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
• huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een inrichting als bedoeld in artikel 15a van de Wet verontreiniging oppervlaktewateren getransporteerd;
• ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d:
  1. 1. zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt;
  2. 2. lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht;

De gemeente kan gebruikmaken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater

Voor de behandeling van hemelwater wijst Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven 'end-of-pipe' maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen. Door bijvoorbeeld:

• duurzaam bouwen;
• het toepassen van berm- of bodempassage;
• toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
• het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand-slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
• adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
• het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
• de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
• het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of – als laatste keus – aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het waterschap kiezen voor een generieke 'end-of-pipe'-aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

Conclusie

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Beleid en normstelling

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Bijzonder nationale natuurgebieden.

Het Natuurnetwerk Nederland wordt op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) beschermd.

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

1. 1. alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
2. 2. het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
3. 3. de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bijzondere nationale natuurgebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) kan buitenom de gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden Natura 2000, ook gebieden aanwijzen als Bijzonder nationaal natuurgebied wanneer het gebied is opgenomen op een lijst als bedoeld in artikel 4, eerste lid, van de Habitatrichtlijn of het gebied onderwerp is van een procedure als bedoeld in artikel 5 van de Habitatrichtlijn. De beschermende werking die geldt voor gebieden die behoren tot Natura 2000, geldt in dat geval ook voor het bijzondere nationaal natuurgebied.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
• de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Provinciale vrijstellingen

Bij de implementatie van de Wet natuurbescherming binnen provincie Zuid-Holland is ervoor gekozen om dat beleidsarm te doen. Uitgangspunt is om de landelijke vrijstelling zoals hij gold onder de Ffw voor te zetten onder de Wnb. De landelijke vrijstelling gold voor algemene amfibieën en zoogdieren. Om te beoordelen of de soorten in aanmerking komen voor een provinciale vrijstelling is per soort gekeken naar de verspreiding en talrijkheid in provincie Zuid-Holland. Hieruit blijkt dat de soorten molmuis, ondergrondse woelmuis en tweekleurige bosspitsmuis niet of nauwelijks voorkomen in Zuid-Holland, hierdoor is een provinciale vrijstelling voor deze soorten niet opportuun.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden zijn Coepelduynen en Kennemerland Zuid. Het dichtstbijzijnde onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland is op circa 660 meter ten noordwesten van het plangebied gelegen en betreft bestaande natuur. Het plangebied is tot slot ook geen onderdeel van een beschermd weidevogelgebied.

Figuur 5.6 Ligging plangebied ten opzichte van beschermde natuurgebieden (bron: provincie Zuid-Holland)

Het plangebied ligt zodoende niet in beschermde natuurgebieden. Van areaalverlies en versnippering is derhalve geen sprake. Gezien de afstand en de stedelijke ligging kunnen ook effecten als verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten.

Voor Natura2000-gebieden geldt dat ook ontwikkelingen buiten het beschermde gebied tot effecten kunnen leiden binnen het Natura2000-gebied. In dit geval vindt de beoogde ontwikkeling plaats op circa 4,8 kilometer afstand van Natura2000-gebied Coepelduynen en op circa 5,3 kilometer afstand van Natura2000-gebied Kennemerland-Zuid.

Met dit project is een totale verkeersaantrekkende werking gemoeid van 720 mvt per etmaal, zie paragraaf 5.3. Dit verkeer zal zich afwikkelen via de bestaande infrastructuur, bestaande uit onder andere de A44, de N444, N443, de N450, de N208 en de N206. Gezien de wegcapaciteit van deze wegen zal het extra verkeer opgaan in het heersende verkeersbeeld.

Gelet op de afstand tot de genoemde Natura2000-gebieden, de omvang van de verkeersaantrekkende werking en de spreiding bij de afwikkeling van dit verkeer, worden geen significant negatieve effecten verwacht op de instandhoudingsdoelstellingen van beide Natura 2000-gebieden.

De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het project niet in de weg.

Soortenbescherming

In de huidige situatie is er sprake van intensief bemaaid grasland ter plaatse van het bedrijfskavel. In de periode 2014-2016 is het terrein van grasland veranderd naar tijdelijk verhard parkeerterrein en vervolgens weer naar grasland. In het kader van het vigerend bestemmingsplan zijn twee ecologische onderzoeken uitgevoerd (2010 en 2013). Deze onderzoeken zijn uitgevoerd voordat bovengenoemde werkzaamheden hadden plaatsgevonden.

In het onderzoek uit 2010 is alleen gekeken naar de kleine modderkruiper en de rugstreeppad. De kleine modderkruiper is toen aangetroffen in de watergang aan de oostzijde van het plangebied. De rugstreeppad is niet aangetroffen.

Uit het onderzoek van 2013 kwam naar voren dat het gebied en directe omgeving van het bedrijventerrein foerageergebied is voor de beschermde gewone dwergvleermuis en laatvlieger. In de sloten op de noordelijke grens van het nieuwe bedrijventerrein is toen de beschermde kleine modderkruiper aangetroffen. Andere beschermde soorten waaronder de rugstreeppad zijn niet aangetroffen. Verder kwamen er algemene broedvogels, algemene planten (zwanenbloem), amfibieën (gewone pad, bruine kikker, middelste groene kikker) en zoogdieren (mol, veldmuis, bosmuis, konijn, haas en huisspitsmuis) voor. Uit het onderzoek werd geconcludeerd dat de gewone dwergvleermuis en laatvlieger na realisatie van het bedrijventerrein gewoon konden blijven foerageren binnen of rond het gebied. Effecten op deze vleermuizen werden derhalve uitgesloten. Door de herziening van het bestemmingsplan ten behoeve van voorliggende ontwikkeling verandert dit niet. Er is geen nieuw ecologisch onderzoek naar de vleermuis nodig. Verder kon de kleine modderkruiper na realisatie van het bedrijventerrein aanwezig blijven in de wateren. Deze soort werd dus niet beïnvloed. Daarnaast is onder de Wnb de kleine modderkruiper niet meer beschermd (anders dan volgens de zorgplicht). Indien door voorliggende ontwikkeling werkzaamheden aan de bestaande watergangen moeten plaatsvinden, behoeft geen ontheffing meer te worden aangevraagd dan wel te worden gewerkt met een goedgekeurde gedragscode. Indien werkzaamheden worden uitgevoerd moet de zorgplicht wel ten alle tijden in acht worden genomen.

De rugstreeppad is zowel in 2010 als 2013 niet aangetroffen. De rugstreeppad is wel in Voorhout (meest recent in 2016) waargenomen. Tot juli 2017 bestond de planlocatie uit verdicht grasland en verhard terrein. Door neerslag in juli/september is een poel ontstaan. Hoewel gezien de bereikbaarheid het niet waarschijnlijk is dat de rugstreeppad zich naar het plangebied heeft verplaatst en daar verblijft, is een veldbezoek uitgevoerd. (zie bijlage 7). In deze beoordeling staat aangegeven dat de rugstreeppad niet op de locatie is waargenomen en dat gezien de verspreidingsgegevens het waarschijnlijk lijkt dat de rugstreeppad nooit in het gebied is geweest. Daarnaast staat aangegeven dat het, gezien de beperkte diepte en bevriezingsgevaar van de poel, het onaannemelijk is dat niet beschermde soorten zich in de poel ophouden in de winter. Het advies om de poel voor maart 2018 te dempen is in de tussentijd ook uitgevoerd.

Vlak voorafgaand aan de werkzaamheden dient roering in het water gecreëerd te worden zodat vissen en andere dieren vroegtijdig het werkgebied kunnen verlaten. Er wordt gelegenheid gegeven aan amfibieën en grondgebonden zoogdieren, die tijdens de werkzaamheden worden gevonden, te vluchten of zich te verplaatsen naar een schuilplaats buiten het bereik van de werkzaamheden. Dit gebeurt door onder andere vegetatie of bodemmateriaal (takken, stronken, steenhopen) gefaseerd te verwijderen.

Verder mogen geen broedende vogels worden verstoord en aanwezige in gebruik zijnde nesten niet worden vernietigd. De werkzaamheden dienen buiten het broedseizoen te worden uitgevoerd of er dient door een deskundige te zijn geconstateerd dat geen broedende vogels dan wel in gebruik zijnde nesten aanwezig zijn.

Onder de Wnb worden nieuwe soorten beschermd. Dit zijn voornamelijk vlinders, libellen en planten. Gezien de recente geschiedenis van het plangebied en de huidige situatie is het niet waarschijnlijk dat een van deze nieuw beschermde soorten in het plangebied voorkomen.

Conclusie

De ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op te beschermden gebieden en soorten. De ontstane poel wordt tijdig gedempt. De Wet natuurbescherming staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

In het kader van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 zal het voorontwerpbestemmingsplan worden toegezonden aan de overlegpartners van de gemeente Teylingen.

Vanaf donderdag 3 mei 2018 tot en met woensdag 13 juni 2018 heeft het voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen voor het geven van een inspraakreactie.

Van de volgende partijen / instanties zijn, tijdens de periode dat het voorontwerp ter inzage heeft gelegen, inspraakreacties ontvangen:

• Stibbe namens Praxis Vastgoed B.V. en Praxis Doe-het-zelf Center B.V. (“Praxis”);
• Teylingen Ondernemers Vereniging;
• Geelkerken en Linskens Advocaten namens Gamma Leiden-Noord en Gamma Katwijk aan Zee.

Van de volgende instanties is een vooroverlegreactie ontvangen:

• Provincie Zuid Holland;
• Hoogheemraadschap van Rijnland;
• Gemeente Oegstgeest;
• Veiligheidsregio Hollands Midden.

Deze reacties zijn in de Nota inspraak en overleg behandeld en van een antwoord voorzien. Uit deze Nota blijkt ook op welke punten het plan naar aanleiding van deze reacties is aangepast. De Nota inspraak en overleg is als Bijlage 8 bij deze toelichting opgenomen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 14 maart 2019 tot en met 24 april 2019 overeenkomstig de openbare voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht) ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is het voor een ieder mogelijk geweest zienswijzen in te dienen over het ontwerpbestemmingsplan 'Herziening bedrijfsperceel Oosthoutlaan, Sassenheim'. Tijdens deze periode is er 1 zienswijze ontvangen. De zienswijze is samengevat en beantwoord in de Nota zienswijzen, die in Bijlage 9 is opgenomen. Hieruit valt op te maken dat de zienswijze op onderdelen heeft geleid tot aanpassing van het plan bij de vaststelling.

Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst. Met initiatiefnemer zal een anterieure overeenkomst afgesloten worden. Met in achtneming van het hiervoor gaande heeft de gemeente besloten geen exploitatieplan op te stellen.