het wijzigingsplan 'Wijzigingsplan 3, Oude Herenweg 22 Voorhout "Buitengebied Teylingen"'met identificatienummer NL.IMRO.1525.WP2017TEY01044-VA01 van de gemeente Teylingen;

het bestemmingsplan "Buitengebied Teylingen" met identificatienummer NL.IMRO.1525.TEY01015-0402, zoals vastgesteld door de raad van de gemeente Teylingen, d.d. 15-12-2016;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten, met dien verstande dat het bouwvlak één geheel vormt met het bouwvlak behorende bij Oude Herenweg 22 te Voorhout, zoals vastgelegd in het bestemmingsplan"Buitengebied Teylingen".

Voor het plangebied, zoals aangegeven op de verbeelding, zijn de regels van het bestemmingsplan Buitengebied Teylingen van de gemeente Teylingen van overeenkomstige toepassing met dien verstande dat specifiek de regels uit de bestemming Agrarisch - Bollenteelt - bollenzone 3 (artikel 5) gelden voor dit wijzigingsplan.

Voor het plangebied, zoals aangegeven op de verbeelding, zijn de regels van het bestemmingsplan Buitengebied Teylingen van de gemeente Teylingen van overeenkomstige toepassing met dien verstande dat specifiek de regels uit de bestemming Waarde Archeologie 1 (artikel 63) gelden voor dit wijzigingsplan.

Voor het plangebied, zoals aangegeven op de verbeelding, zijn de regels van het bestemmingsplan Buitengebied Teylingen van de gemeente Teylingen van overeenkomstige toepassing met dien verstande dat specifiek de regels uit de bestemming Waarde Archeologie 3 (artikel 65) gelden voor dit wijzigingsplan.

1. a. Voordat een omgevingsvergunning wordt verleend voor het uitbreiden van (een) bedrijfsgebouw(en), dient voldoende te zijn aangetoond, dat wordt voldaan aan de bepalingen in artikel 5, sublid 5.3.1 van het bestemmingsplan "BuitengebiedTeylingen";
2. b. er mag niet eerder met de bouw worden aangevangen, dan nadat de gronden in onderstaande figuur aangeduid met fase 1, voor ten minste met 2300m² zijn bebouwd.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het wijzigingsplan "Wijzigingsplan 3, Oude Herenweg 22 Voorhout "Buitengebied Teylingen"".

De initiatiefnemers exploiteren een bloembollenkwekerij en -broeierij en zijn voornemens om de bedrijfsvoering te vergroten. Daarom ligt een verzoek voor het mogen bouwen van een kas in aansluiting op de bestaande kas en het toevoegen van bedrijfsgebouwen. Deze nieuwe bedrijfsbebouwing is nodig voor de uitbreiding van de bollenbroeifunctie en het energiezuinig kunnen drogen van de vers gerooide bollen. De bestemming in het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied Teylingen" is: 'Agrarisch - Bollenteelt - bollenzone 3'. Het gebruik van de kas is ten dienste van deze bestemming, maar de kas komt gedeeltelijk buiten het bestaande bouwvlak te liggen. Voor vergroten van het bouwvlak is binnen het bestemmingsplan een regeling opgenomen.

De nieuwe bedrijfsbebouwing wordt in tweede fasen gerealiseerd. In de eerste fase wordt de nieuwe kas gerealiseerd en in de tweede fase worden de bedrijfsgebouwen gerealiseerd. In het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied Teylingen" (2016) is opgenomen dat de gezamenlijke oppervlakte van de kassen maximaal 3000 m² mag bedragen. Daarnaast is het planologisch nog mogelijk de bedrijfsgebouwen uit te breiden tot maximaal 4000 m². De oppervlakte van de bestaande en nieuwe kassen en van de nieuwe bedrijfsgebouwen zal niet meer bedragen dan planologisch toelaatbaar is.

De gemeente Teylingen verleent medewerking voor het vergroten van het bouwvlak door middel van een wijzigingsprocedure conform ex artikel 3.6, lid 1 onder 'a' Wro. Er is voor gekozen het gehele bouwvlak in één keer te vergroten middels een wijzigingsplan zodat de uitbreiding gefaseerd kan plaats vinden.

Figuur Luchtfoto plangebied, bron Globespotter 2015

Het plangebied ligt aan de Oude Herenweg 22 in Voorhout en is gelegen in het buitengebied van Teylingen.

Het plangebied wordt omringd door agrarische bedrijven met daarbij behorende grond.

Aan de zuidwestzijde van het plangebied grenst een naastgelegen bedrijf direct aan het perceel van de initiatiefnemers. Op circa 73 meter afstand is ten noordoosten van het plangebied een agrarisch bedrijf gevestigd. Aan de rechterzijde en aan de achterzijde van het bedrijfsperceel ligt eigen teeltgrond.

Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan "Buitengebied Teylingen" welke op 15 december 2016 is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Teylingen. Het te bebouwen perceel heeft daarin de bestemming 'Agrarisch - Bollenteelt - bollenzone 3' (artikel 5), met twee doelen:

• De uitoefening van het agrarisch bedrijf in de vorm van bollenteelt (..).
• Behoud en versterking en herstel van de voorkomende natuur-, landschaps- en cultuurhistorische waarden, in de vorm van: bollenvelden, grootschalige openheid, kenmerkende landschapsstructuur en natuur- en landschapselementen.

In de bouwregels (artikel 5.2) behorende bij de bestemming 'Agrarisch - Bollenteelt - bollenzone 3' is opgenomen dat ondersteunend glas een maximaal oppervlak van 3000 m² per bouwvlak mag hebben. Voor bedrijfsgebouwen geldt een maximum van 250 m² per hectare duurzaam in gebruik zijnde teelgrond met een maximum van 3000 m². Door middel van het nemen van een afwijkingsbesluit bij de omgevingsvergunning is het mogelijk om 4000 m² oppervlakte aan bedrijfsgebouwen te realiseren. Deze afwijking is opgenomen in artikel 5.3.1.

Voor het gedeelte van het plangebied dat direct grenst aan het bestaande bouwvlak van het perceel geldt de dubbelbestemming ´Waarde - Archeologie 1' (artikel 63). Voor het achterste gedeelte van het plangebied geldt de dubbelbestemming ´Waarde - Archeologie 3´ (artikel 65).

De met de bestemming ´Waarde - Archeologie 1' of met de bestemming ´Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Figuur Uitsnede bestemmingsplan ''Buitengebied Teylingen''

De voorgenomen uitbreiding past niet binnen het vigerende bestemmingsplan omdat de gewenste uitbreiding gedeeltelijk buiten het bestaande bouwvlak komt te liggen. In het bestemmingsplan is wel een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Door het opstellen van een wijzigingsplan kan de uitbreiding planologisch mogelijk worden gemaakt. In artikel 5.7.1 is bepaald dat Burgemeester en Wethouders het bestemmingsplan kunnen wijzigen ten behoeve van het vergroten van een bouwvlak met de bestemming 'Agrarisch - bollenteelt - bollenzone 3' met inachtneming van de volgende voorwaarden;

1. a. wijziging van de begrenzing van het bouwvlak is alleen toelaatbaar, voor zover een doelmatige bedrijfsvoering dit noodzakelijk maakt;
2. b. uit advies van een agrarisch deskundige blijkt dat voorzien wordt in het bepaalde onder a;
3. c. de noodzaak tot uitbreiding dient aangetoond te worden door middel van een bedrijfsplan waarbij tevens moet worden aangetoond waarom sloop en herbouw van bedrijfsgebouwen niet tot de mogelijkheden behoord;
4. d. de vergroting van het bouwvlak dient milieuplanologisch inpasbaar te zijn;
5. e. de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven mogen niet onevenredig worden beperkt;
6. f. er dient voorzien te worden in een adequate landschappelijke inpassing waarbij de bestaande landschappelijke en cultuurhistorische waarden zoals genoemd in lid 5.1 onder d niet onevenredig worden aangetast;
7. g. wijziging wordt niet toegepast alvorens mits noodzakelijk, een privaatrechtelijke overeenkomst is gesloten over de aanleg, het beheer en het onderhoud van de landschappelijke inpassing;
8. h. bij de uitbreiding van het verhard oppervlak en/of de bebouwing dient de hemelwaterafvoer van de toename van verharding en/of bebouwing te worden vastgehouden door deze toe te voegen aan het grondwater; indien dit niet mogelijk is, dient ter compensatie open water te worden gerealiseerd ter grootte van 15% van de toegevoegde oppervlakte aan verharding en/of bebouwing tenzij:
   1. 1. de (gezamenlijke) uitbreiding van verharding en/of bebouwing minder bedraagt dan 400 m²,

of

1. 1. na overleg met Hoogheemraadschap Rijnland is gebleken dat er geen noodzaak tot watercompensatie aanwezig is.

In Hoofdstuk 2 wordt nader toegelicht waarom een uitbreiding van de bedrijfsvoering noodzakelijk is. Voor de motivering wordt het bedrijfsplan van het bedrijf gehanteerd. Een agrarisch deskundige heeft advies uitbracht ten aanzien van de bedrijfseconomische noodzaak.

In Hoofdstuk 5 komt onder meer de milieuplanologische inpasbaarheid, de compensatie van water en de landschappelijke inpassing aan bod. Voor de landschappelijke inpassing beoordeelt een landschapsdeskundige of hetgeen de wijziging mogelijk maakt niet leidt tot een onevenredige aantasting van het zicht op de bollenvelden vanaf de openbare weg, of van de aanwezige open gebieden en vergezichten in het bollengebied.

In Hoofdstuk 6 wordt aan de hand van de informatie uit de voorgaande hoofdstukken onderbouwd hoe er wordt voldaan aan de voorwaarden behorende bij de wijzigingsbevoegdheid.

In Hoofdstuk 2 worden de bestaande situatie en de ontwikkeling beschreven. Hoofdstuk3 bevat een toelichting op de juridische regeling van het plan. In Hoofdstuk 4 wordt het relevante beleidskader toegelicht. De milieuonderzoeken komen aan de orde in Hoofdstuk 5. De maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid komen in Hoofdstuk6 an de orde.

Het bedrijf Fa. Bisschops exploiteert in het plangebied een bloembollenkwekerij- en broeierij. Het bedrijf heeft ca. 25 hectare duurzaam in gebruik zijnde teeltgronden in de gemeenten Teylingen, Lisse en Noordwijkerhout. Hiervan is 9,2 hectare eigendomsland gelegen nabij het bedrijfscentrum en de rest is huurland. Het teeltplan in de open grond bestaat uit ca. 12,5 hectare narcissen en ca. 12,5 hectare dahlia's.

Op het bedrijfscentrum aan de Oude Herenweg staan een bedrijfswoning (eigendom van de heer M.C. Bisschops), een bedrijfsruimte van 2345 m² en een kas van 672 m². De bedrijfsruimte is onderverdeeld in 3 werkruimten, 7 klimaatcellen, kantoor, kantine en sanitaire voorzieningen. In de kas worden in het voorjaar ca. 2,1 miljoen dahliastekken opgekweekt. In de winterperiode worden in de kas potten met narcissen (3-4 narcissenbollen per pot) gebroeid. Omdat de kas te klein is voor het broeien van alle potten met narcissen wordt in Noordwijkerhout een kas gehuurd van ca. 2.000 m². Totaal broeit het bedrijf ca. 400.000 potten met narcissen. De huidige bedrijfssituatie ziet er als volgt uit;

• Narcissen: ca. 12,5 hectare
• Dahlia: ca. 12,5 hectare

Totaal circa 25 hectare bloembollen

• Dahlia stekken: ca. 2,1 miljoen stuks
• Potten met narcissen: ca. 400.000 stuks
• Bedrijfsruimte: 2.345m²
• Kasruimte: 672 m²
• Huurkas: 2.000 m²

Figuur Plattegrond van het huidige bedrijfscentrum

Het bedrijf wil de bloembollenbroeierij (narcissen op pot) de komende jaren verder uitbreiden om in te spelen op de groeiende vraag van het kostenbewuste grootwinkelbedrijf naar narcissen op pot. Het gaat hierbij om onderscheidende grootbloemige narcissen op pot voor de Europese markt. Uitgangspunt daarbij is dat het uitgangsmateriaal voor de broeierij in eigen beheer wordt geteeld. De beteelde oppervlakte narcissen gaat daarom de komende jaren groeien. De benodigde grond hiervoor wordt nabij het bedrijfscentrum gehuurd.

De stekproductie van dahlia's en de teelt van dahliaknollen zullen beheerst worden uitgebreid. Het gaat om een onderscheidend sortiment dahlia's (“dinnerplate” dahlia's) voor de Amerikaanse markt. Doordat veel omliggende bedrijven de narcissen- en dahliakraam inkrimpen, zijn er voldoende mogelijkheden om grond nabij het bedrijfscentrum te huren.

Gelet op de bedrijfsplannen is er dringend behoefte aan uitbreiding van kasruimte. In de huidige situatie wordt er voor het broeien van alle potten met narcissen in Noordwijkerhout een kas gehuurd van 2.000 m² omdat de bestaande kas te klein is.

Fa. Bisschops heeft een verzoek ingediend om het bouwvlak van het bedrijfsperceel te vergroten ten behoeve van de uitbreiding van de bedrijfsvoering. De bouw van een nieuwe kas en bedrijfsgebouwen is noodzakelijk om doelmatiger en efficiënter te kunnen werken.

Uit oogpunt van bedrijfszekerheid, bedrijfsefficiëntie, kostprijs en voorkomen van onnodige transportbewegingen over de weg is een uitbreiding van de kas van 672 m² naar 3.000 m² noodzakelijk. De uitbreiding van de kas komt dan neer op 2.328 m². De kas zal in de winter gebruikt worden voor het broeien van potten met narcissen. In een kas van 3.000 m² passen ca. 150.000 potten. Bij een geplande productie van 600.000 potten gaat de kas 4 keer vol. In het voorjaar staan in de kas dahliastekken voor de opkweek. In een kas van 3.000 m² passen ca. 3 miljoen stekken (15.000 stekkisten x 200 stekken).

De oppervlakte duurzaam in gebruik zijnde teeltgrond bedraagt 20,3 hectare.

Op termijn is er behoefte aan uitbreiding van bedrijfsruimte voor de preparatie van de narcissenbollen en potten met narcissen. Bij een uitbreiding 3,5 hectare narcissen is een vloeroppervlakte van 120 m² nodig (3,5 hectare = 200 ton bollen = 4 x 100 kuubkisten). Bij een uitbreiding van 200.000 potten is een vloeroppervlakte voor opslag van 130 m² nodig (200.000 potten = 6.900 gaasbakken).

Voorheen was de oogst van dahliaknollen een “doorloop proces”. Steeds meer klanten zijn voornemens dahliaknollen op afroep te kopen. Dit betekent dat Fa. Bisschops extra opslag capaciteit moet bouwen om op deze marktontwikkeling in te spelen. Bij 16 hectare dahlia's is een vloeroppervlakte 750 m² nodig (16 hectare x 2.500 gaasbakken). Samen is dit 1.000 m² vloeroppervlakte (120 m² + 130 m² + 750 m²). Als daar de rijpaden voor de heftrucks bij worden opgeteld is een vloeroppervlakte van minimaal 1.500 m² nodig. Deze oppervlakte aan bedrijfsgebouwen is op termijn hard nodig om de narcissenbollen te kunnen prepareren in klimaatcellen en de potten met narcissen te kunnen laten bewortelen in koelcellen.

Het volledige plan voor de uitbreiding van de bedrijfsgebouwen bestaat een uitbreiding van 2.345 m² naar 4.000 m². De uitbreiding van de bedrijfsruimte komt dan neer op 1.655 m².

Sloop en herbouw van de bestaande bedrijfsgebouwen en kas behoren niet tot de mogelijkheden om de bedrijfsplannen te realiseren. De bestaande bedrijfsgebouwen en kas voldoen aan de huidige eisen van een modern bloembollenbedrijf. Sloop en herbouw hebben geen toegevoegde waarde en dit zou kapitaalvernietiging zijn.

Het bedrijfsplan bestaat uit 2 fasen:

• Fase 1: uitbreiding ondersteunend glas van 672 m² naar 3.000 m².
• Fase 2: uitbreiding bedrijfsgebouwen van 2.345 m² naar 4.000 m².

Het bedrijfsplan is gebaseerd op de geplande bedrijfssituatie over 5 jaar, het bedrijf verwacht dan 4000 m² bedrijfsruimte en 3000 m² kasruimte nodig te hebben. De geplande bedrijfssituatie over 5 jaar ziet er als volgt uit;

• Narcissen: ca. 16 hectare
• Dahlia: ca. 16 hectare

Totaal: ca. 32 hectare

• Dahlia stekken: ca. 2,7 miljoen stuks
• Potten met narcissen: ca. 600.000 stuks
• Benodigde bedrijfsruimte: 4.000 m²
• Benodigde kasruimte: 3.000 m²

Het huidige bouwvlak is te klein om fase 1 en 2 van het bedrijfsplan te kunnen realiseren. Het onbebouwde bouwvlak achter de bestaande kas bedraagt ca. 20 x 60 meter = ca. 1200 m². Om de bedrijfsplannen te kunnen realiseren moet het onbebouwde bouwvlak achter de bestaande kas worden vergroot naar ca. 84 x 62 meter = ca. 5208 m². Door het vergroten van het bouwvlak kan de voorgenomen uitbreiding van de bedrijfsvoering stapsgewijs worden doorgevoerd.

Uitbreiding bedrijfsbebouwing

Conform het vigerende bestemmingsplan (artikel 5.2 onder d) is een uitbreiding van de kasruimte tot maximaal 3000 m² toegestaan.

Voor de uitbreiding van de bedrijfsgebouwen geldt ook een toegestaan maximum oppervlak van 3000 m². De toegestane oppervlakte aan bedrijfsgebouwen is afhankelijk van de hoeveelheid hectare duurzaam gebruik zijnde teeltgrond er beschikbaar is. Er is 250 m² per hectare duurzaam in gebruik zijnde teeltgrond nodig.

De gewenste uitbreiding naar 4000 m² is alleen mogelijk middels afwijkingsbesluit bij de omgevingsvergunning. In artikel 5.3.1 onder b is opgenomen dat middels een afwijking de oppervlakte aan bedrijfsgebouwen, géén glas of ondersteunend glas zijnde, ten hoogste 125 m² per hectare duurzaam in gebruik zijnde teeltgrond mag bedragen. Voor het realiseren van de gewenste uitbreiding van de bedrijfsgebouwen wordt een afwijking aangevraagd bij het indienen van de aanvraag omgevingsvergunning (conform artikel 5.3.1 uit het vigerende bestemmingsplan). Door deze afwijking is een oppervlak van 4000 m² aan bedrijfsgebouwen mogelijk. Hiervoor is 8 hectare bloembollen x 125 m² = 1.000 m² + 12 hectare bloembollen x 250m² = 3000 m². In totaal is voor 4000 m² aan bedrijfsgebouwen, 20 hectare duurzaam in gebruik zijnde teelgrond benodigd. Hieraan wordt voldaan in de bestaande situatie.

In het voorliggende plan wordt een uitbreiding van de kassen tot maximaal 3000 m² en een uitbreiding van de bedrijfsgebouwen tot 4000 m² mogelijk gemaakt. De oppervlaktes van de nieuwe bedrijfsbebouwing en de nieuwe kas passen binnen het vergrote bouwvlak.

In de onderstaande afbeelding is een schets van de toekomstige situatie ingetekend. Het huidige bouwvlak is aangegeven door middel van de zwarte lijn. Door middel van kleuren zijn de uitbreidingsvlakken voor kassen 2328m² en bedrijfsgebouwen 1655m² aangegeven. De oppervlakte welke is ingetekend, is de maximaal toegestane oppervlakte. De situering van de vlakken is indicatief. Door middel van de rode lijn is het voorstel voor het nieuwe bouwvlak aangegeven. De nieuwe kas ligt gedeeltelijk buiten het bouwvlak van het vigerende bestemmingsplan.

Figuur Toekomstige situatie

Motivering vergroting agrarisch bouwvlak fase 1 en 2

Adviesbureau Clevin heeft voor het planvoornemen een agrarisch advies opgesteld (Bijlage 1).

Fase 1

Fase 1 bestaat uit de bouw van een kas. Deze kas zal een oppervlakte van 2.328 m² krijgen. De bestaande kas heeft een oppervlakte van 672 m². Daarmee voldoet het plan aan de 3.000 m² grens oppervlakte kas conform het vigerende bestemmingsplan. Deze nieuwe kas ligt buiten de beschermingszones van de aangrenzende watergangen en binnen de zichtlijnen van het landschap. De minimale afstand tussen kas en sloot is 2 meter en voldoet daarmee aan de wens van Hoogheemraadschap Rijnland (HHR).

In de bestaande situatie huurt de Fa. Bisschops 2.000 m² glas in Noordwijkerhout. In verband met kwaliteitsbewaking is het van belang dat de productie op de hoofdvestiging kan plaatsvinden. Ook krijgt de Fa. Bisschops meer grote orders waarvoor snel en in één keer geleverd moet worden. Het is dan ook noodzakelijk dat hier efficiënt en flexibel op kan worden ingespeeld. De Fa. Bisschops wil in de nieuwe kas vloerverwarming aanleggen en tevens de mogelijkheid hebben om verschillende ruimtes in te richten. Voordeel is dat er meer flexibiliteit aanwezig is.

Dit bovenstaande toont aan dat het noodzakelijk is dat het huidige oppervlakte ondersteunend glas toeneemt naar 3000m². Ook adviesbureaus Delphy en Clevin onderschrijven dit.

Fase 2

Fase 2 betreft de uitbreiding van de oppervlakte van bedrijfsgebouwen naar 4.000 m². In de huidige situatie is de noodzaak van een nieuw bedrijfsgebouw nog niet te vast te stellen. Gelet op de voorwaarden in artikel 5.3.1 van het vigerende bestemmingsplan ten behoeve van de uitbreiding van het oppervlakte bedrijfsgebouwen dient te worden beschikt over minimaal 20 ha duurzaam in gebruik zijnde teeltgrond. Gelet op de grondpositie met 9,2 ha eigendomsland en 11,1 ha huurland met een vaste looptijd van 5 jaar voldoet de Fa. Bisschops aan deze regels. Overigens zal op het moment, dat hiervoor een omgevingsvergunning wordt ingediend, de Fa. Bisschops moeten aantonen dat hieraan nog steeds wordt voldaan.

Opslag achtererf

Het huidige achtererf wordt gebruikt voor het laden en lossen van bloembollen fust en opslag van bloembollen fust. Dit is een ongewenste maatregel, maar de Fa. Bisschops is gegroeid en kan daardoor het fust niet allemaal binnen opslaan. Een belangrijke reden om op termijn fase 2 te realiseren is om het bloembollenfust binnen op te slaan.

Na realisatie van de nieuwe kas (fase 1) wordt het achtererf naar achteren verplaatst en komt deze binnen de beschermingszones van de aangrenzende watergangen en binnen de zichtlijnen van het landschap te liggen. Met de realisatie van fase 1 van de uitbreiding blijft er praktisch geen bloembollengrond meer over om binnen de zichtlijnen en de erfgrenzen te blijven. Dit restperceel is circa 17-21 meter diep en daardoor te klein en ongeschikt voor grote landbouwmachines. Op termijn wordt dit achtererf bebouwd met een bedrijfshal. De onderbouwing daarvan is opgenomen in het bedrijfsplan.

In het bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen' wordt opslag van bloembollenfust niet uitgesloten. Alleen voor nevenfuncties is er een beperking. Opslag van bloembollenfust kan dus plaatsvinden buiten het bouwvlak. Door het vergroten van het bouwvlak voor fase 1 en 2, vindt opslag plaats binnen het bouwvlak.

Adviesbureau Clevin adviseert, mede gelet op de bedrijfsstructuur en de ontwikkelingen van het bedrijf, het bouwvlak te vergroten ten behoeve van een doelmatige bedrijfsvoering en noodzaak van het vergroten van het oppervlakte ondersteunend glas.

Voor de betreffende gronden geldt het bestemmingsplan ''Buitengebied Teylingen'' (2016) van de gemeente Teylingen. In dit bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (artikel 5.7.1) op grond waarvan het college van Burgemeester en Wethouders bevoegd is het plan te wijzigen in verband met het vergroten van de oppervlakte van het bouwvlak. Het onderhavige wijzigingsplan is het resultaat van het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid. Bij het opstellen van een wijzigingsplan dient het college van Burgemeester en Wethouders zich te houden aan de door de raad vastgestelde regels. Het wijzigingsplan vormt daarom geen zelfstandig nieuw bestemmingsplan.

Op het onderhavige wijzigingsplan zijn de regels van het bestemmingsplan Buitengebied Teylingen van toepassing.

Wettelijke vereisten

De Wro bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Hierbij vormt de inhoud van de digitale versie de beslissende versie. De digitalisering brengt met zich mee dat ruimtelijke plannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

Regels

Voor het plangebied, zoals aangegeven op de verbeelding, zijn de regels van het bestemmingsplan ''Buitengebied Teylingen'' van de gemeente Teylingen van overeenkomstige toepassing met dien verstande dat specifiek de regels uit de bestemming 'Agrarisch - Bollenteelt - bollenzone 3' (artikel 5) en de bestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' (artikel 63) en 'Waarde - Archeologie 3 (artikel 65) gelden voor dit wijzigingsplan.

Bestemmingsvlak en bouwvlak

In het bestemmingsplan ''Buitengebied Teylingen'' zijn de gronden in het plangebied bestemd als 'Agrarisch - Bollenteelt - bollenzone 3'. Binnen deze bestemming is de bestaande bebouwing van het bedrijf van de initiatiefnemers gelegen binnen een bouwvlak.

Door middel van het voorliggende wijzigingsplan wordt het bouwvlak vergroot. Het bouwvlak is, ten opzichte het oorspronkelijke bouwvlak in het bestemmingsplan, aan de achterzijde van het perceel over een afstand van zo'n 70 meter verruimd in zuidoostelijke richting. De omvang van het bouwvlak wordt daarmee met ca. 5208 m² vergroot.

Waarde - Archeologie

Voor een gedeelte van het plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' en voor een gedeelte geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Het aspect archeologie wordt nader behandeld in Hoofdstuk 5.

Verbeelding

Op de verbeelding is het plangebied aangegeven. De bestemming 'Agrarisch - Bollenteelt - bollenzone 3' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' zijn als zodanig aangegeven. Het bouwvlak is op de verbeelding als zodanig aangeduid.

In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van het voor het plangebied relevante vigerende beleidskader. Paragraaf 4.2 besteedt aandacht aan het ruimtelijk beleid. Hierbij wordt ingegaan op het provinciaal beleid en het gemeentelijk beleid. Paragraaf 4.3 omvat de conclusies ten aanzien van het ruimtelijk beleidskader voor het plangebied. Het in dit hoofdstuk samengevatte ruimtelijk beleidskader is niet uitputtend.

Visie Ruimte en Mobiliteit

Provinciale Staten (PS) hebben op 9 juli 2014 de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) vastgesteld. Op 14 december 2016 zijn de geconsolideerde versies van deze Visie, het Programma Ruimte en het Programma Mobiliteit vastgesteld en zijn deze op 12 januari 2017 in werking getreden.

De Visie ruimte en mobiliteit biedt een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel. De visie geeft zekerheid over een mobiliteitsnetwerk dat op orde is en de reiziger en de vervoerder keuzevrijheid biedt, en bevat voldoende flexibiliteit om in de ruimtelijke ontwikkeling te reageren op maatschappelijke initiatieven. Dat geeft houvast voor andere ruimtelijke plannen en voor investeringen in ruimte en netwerk. Het geeft ook duidelijkheid over de randvoorwaarden die de provincie daaraan stelt. Vier rode draden geven richting aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie:

1. 1. beter benutten en opwaarderen van wat er is,
2. 2. vergroten van de agglomeratiekracht,
3. 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit,
4. 4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

Het sturen op ruimtelijke kwaliteit vormt een rode draad in het beleid van de Provincie. Ruimtelijke ontwikkelingen die maatschappelijk en economisch gewenst zijn, moeten bijdragen aan de balans tussen de instandhouding, benutting en versterking van de bestaande gebiedskwaliteiten. De essentie van de rode draad 'verbeteren van ruimtelijke kwaliteit' is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag.

De Provincie wil op verschillende manieren bijdragen aan het beter benutten van bebouwde ruimte. Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening hanteren gemeenten de “ladder voor duurzame verstedelijking” om de keuze voor en situering van nieuwe woon- en werklocaties te verantwoorden. Volgens de ladder voor duurzame verstedelijking moet nieuwe stedelijke ontwikkeling primair plaatsvinden binnen het BSD.

Het plangebied is in de Visie Ruimte en Mobiliteit aangeduid als bollenlandschap. De kwaliteit en herkenbaarheid van dit landschap komen steeds verder onder druk door toenemende bedrijfsbebouwing en verstedelijking die niet geënt is op een samenhangende en herkenbare ruimtelijke structuur. Mede door intensivering van de bollenteelt raakt het gebied daarmee steeds verder versnipperd. Het zicht op de bollenvelden wordt door bebouwing steeds meer beperkt.

Dit betekent dat een ontwikkeling bijdraagt aan een samenhangende en herkenbare ruimtelijke structuur, op een logische plek in deze structuur ligt en toekomstbestendig is. Opgave hierbij is om de intensivering in de landbouw en de verstedelijking te koppelen aan een versterking van de landschappelijke structuur.

Richtpunten voor dit landschap;

• Ontwikkelingen dragen bij aan het contrast tussen de open en nog gave strandvlakten en de voor de bollenteelt in cultuur genomen (afgezande) oude duinen en strandwallen.
• Verdichting vindt plaats in reeds bestaande verdichte zones.
• Ontwikkelingen dragen bij aan behoud en versterking van het zicht op de bollenvelden en de aantrekkelijkheid van het bollenlandschap

Figuur Uitsnede Visie Ruimte en Mobiliteit

Provinciale Verordening ruimte 2014

De geconsolideerde versie van de Verordening ruimte van Zuid-Holland is op 14 december 2016 vastgesteld en is in werking getreden op 12 januari 2017. In de Verordening zijn de provinciale belangen uit de VRM juridisch geborgd. Om het provinciale ruimtelijk belang te kunnen uitvoeren is deze Verordening opgesteld. In de Provinciale Verordening zijn zaken vastgesteld die relevant zijn voor alle of bepaalde gemeentes en in de Verordening zijn nationale belangen vastgelegd.

Het plangebied is in de Verordening ruimte 2014 aangeduid als bollenteeltgebied. Een (bestemmings)plan voor gronden binnen het bollenteeltgebied laat primair bollenteeltbedrijven, bestaande gemengde bollenteelt- en glastuinbouwbedrijven en bestaande stekbedrijven toe, alsmede de daarbij behorende voorzieningen. Dit bestemmingsplan kan voorzien in kassen:

• bij een volwaardig bollenteeltbedrijf tot ten hoogste 3.000 m² per bedrijf;
• bij een bestaand volwaardig gemengd agrarisch bedrijf tot ten hoogste 6.000 m² per bedrijf;

In artikel 2.1.7 en 2.3.1 van de Verordening zijn randvoorwaarden opgenomen voor agrarische bebouwing. Nieuwe agrarische bebouwing, uitgezonderd kassen, wordt geconcentreerd binnen een bouwperceel van maximaal 2 hectare. Nieuwe agrarische bebouwing is alleen mogelijk als deze noodzakelijk en doelmatig is voor de bedrijfsvoering van volwaardige agrarische bedrijven.

Conclusie Provinciaal beleid

In lijn met de Provinciale Structuurvisie wordt het aspect ruimtelijke kwaliteit meegenomen in het voorliggende plan. Onder meer de landschappelijke inpassing van de uitbreiding wordt getoetst door een deskundige.

Volgens de ladder voor duurzame verstedelijking moet nieuwe stedelijke ontwikkeling primair plaatsvinden binnen het BSD. Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Teylingen, buiten bestaand stads- en dorpsgebied. Voor het voorliggende plan is sprake van een aan het buitengebied gebonden ontwikkeling.

Het plangebied is in de Visie Ruimte en Mobiliteit aangeduid als bollenlandschap. Een ontwikkeling in het bollenlandschap. De uitbreiding van het bedrijf past binnen dit bollenlandschap. De uitbreiding is gericht op het verder vergroten van de bedrijfsactiviteiten van het bollenteeltbedrijf.

De Provinciale Verordening levert geen belemmeringen op voor het planvoornemen. De totale oppervlakte van de bestaande en nieuwe kassen op het bedrijfsperceel zal niet meer bedragen dan 3000m^2.. De nieuwe agrarische bebouwing wordt geconcentreerd binnen een bouwperceel van maximaal 2 hectare. In paragraaf 2.2 is toegelicht dat de nieuwe bebouwing noodzakelijk is voor preparatie van de narcissenbollen en potten met narcissen.

Beleid Hoogheemraadschap Rijnland

Het plangebied is gelegen binnen het beheersgebied van Hoogheemraadschap van Rijnland. Het Hoogheemraadschap heeft het beleid vastgelegd in het Waterbeheerplan 5: "Waardevol Water" (WBP5), dat op 9 maart 2016 door het algemeen bestuur is vastgesteld. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten. In dit plan worden vier hoofddoelen onderscheiden:

• waterveiligheid: bescherming tegen overstromingen vanuit zee en de rivieren;
• voldoende water: er is voldoende water aanwezig, passend bij het gebruik;
• schoon en gezond water, zodat mens, natuur en economie hier optimaal gebruik van kan maken;
• waterketen: het afvalwater wordt optimaal gezuiverd en de grondstoffen hergebruikt.

Waterveiligheid is de topprioriteit van Rijnland. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn en blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het Hoogheemraadschap dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering.

Per 1 juni 2016 geldt de Keur Rijnland 2015. Met de Keur en bijbehorende uitwerkingsregels kan het Hoogheemraadschap de taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder uitvoeren. De Keur geeft regels voor het gebruik van of het uitvoeren van activiteiten op het gebied van waterkeringen, watergangen en andere waterstaatswerken. Daarnaast zijn aan de Keur bepalingen toegevoegd voor het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken.

Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren, bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen in kwetsbare gebieden, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van water naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het Waterschap gebouwd en opgeslagen mag worden. De toestemming voor het uitvoeren van deze werkzaamheden is geregeld in de watervergunning.

Hiermee is de Keur een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen.

In artikel 3.3. van de Keur is bepaald dat het zonder vergunning van het bestuur verboden is in het beheergebied van Rijnland, onder meer:

1. 1. Het versneld afvoeren van neerslag bij een toename van verhard oppervlak, wanneer deze toename meer dan 5.000 vierkante meter bedraagt
2. 2. Het afvoeren van neerslag via een hemelwateruitlaat of riooloverstort, wanneer:
   1. a. de hemelwateruitlaat of de riooloverstort niet is opgenomen in het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) of een daarin aangegeven basis rioleringsplan (BRP), of
   2. b. het oppervlak waarvan de neerslag wordt afgevoerd groter is dan 500 vierkante meter.
3. 3. Voor zover het de kern- en beschermingszone van een waterkering betreft; het aanleggen en onderhouden van wegen, paden en verharding op de kruin, het verzetten van grond, en het bouwen, herbouwen of aanbouwen.

Conclusie

Het beleid van het Hoogheemraadschap van Rijnland levert geen belemmeringen op voor het planvoornemen. In subparagraaf 5.11 wordt het aspect water verder uitgewerkt.

Op 25 juni 2015 is de structuurvisie 'Duurzaam bloeiend' door de gemeenteraad van Teylingen vastgesteld. Het doel van de structuurvisie is een samenhangend ontwikkelingskader bieden voor de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen op hoofdlijnen tot 2030. In de structuurvisie staan vijf leidende principes centraal;

• Duurzame ontwikkeling;
• Versterken ruimtelijke kwaliteit van de drie kernen en het buitengebied;
• Verbeteren vitaliteit in de drie kernen en het buitengebied;
• inzetten voor een vitale Greenport Duin- en Bollenstreek;
• Ambities en keuzes afstemmen in regionaal verband.

Het plangebied is gelegen binnen het Bollenteeltgebied van de gemeente Teylingen. Dit gebied bepaalt voor een groot deel de identiteit van de gemeente als belangrijk onderdeel van de Greenport Duin- en Bollenstreek. Leidend voor het ruimtelijk beleid en het uitvoeringsinstrumentarium is de intergemeentelijke structuurvisie Greenport (ISG) welke hieronder nader wordt toegelicht.

Figuur Uitsnede gemeentelijke structuurvisie, (kleur geel is bollenteeltgebied)

De schaalvergroting en efficiënt ruimtegebruik (herstructurering/ clustering) van de bollenbedrijven kan tot afname van biodiversiteit leiden van de akkerfauna. Mits hiervoor aandacht is in de vorm van akkerfaunabeheer en het dooraderen met ecologische randen, kan aantasting voorkomen worden. Het ruimtelijk beleid is gericht op handhaving van dit bollenteeltgebied, met behoud en waar mogelijk verbetering van de kenmerkende openheid, zichtlijnen, slotenpatroon en stroken- c.q. blokverkaveling.

Conclusie

Het beleid van de gemeente is gericht op handhaving van het bollenteeltgebied, met behoud en waar mogelijk verbetering van de kenmerkende openheid, zichtlijnen, slotenpatroon en stroken- c.q. blokverkaveling. Het bedrijf van de initiatiefnemers is gericht op de teelt van bollen en draagt daarmee bij aan de behoud en versterking van het bollencomplex. De omvang van de uitbreiding voldoet aan de regels voor agrarische bedrijven in het algemeen en aan de regels voor kassen bij volwaardige bollenteeltbedrijven. De uitbreiding is landschappelijk aanvaardbaar.

Op 30 juni 2016 is de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport 2016 door de gemeenteraden van de zes greenportgemeenten vastgesteld.

De ISG 2016 heeft een zelfbindend karakter. Het doel van de ISG Duin- en Bollenstreek is daarmee drieledig:

• Het gedetailleerder dan in de RSV vastleggen van het ruimtelijke
  ontwikkelingskader voor de vitalisering van de Duin- en Bollenstreek tot en met 2030;
• Het, in tegenstelling tot de RSV, wettelijk verankeren van het ontwikkelingskader als zelfbindend ontwikkelingskader voor de Greenportgemeenten;
• Het verschaffen van een planologisch juridische basis voor het verevenen van plankosten op basis van de Wro2008.

De Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport heeft een integraal karakter, geldt voor het hele buitengebied van de zes Greenportgemeenten en gaat met name in op de toekomstige ruimtelijk-functionele ontwikkeling van het buitengebied.

Het plangebied maakt deel uit van een gebied dat in de ISG is aangewezen voor herstructurering naar een vitale Greenport met daarbij landschapsverbetering en integratie van wateropgaven, sanering, schaalvergroting en intensivering van het bollencomplex

Voor dit gebied is het volgende opgenomen in de ISG. Schaalvergroting is noodzakelijk om meer ruimte te kunnen bieden aan groei van het bollencomplex met behoud van de landschappelijke kwaliteit. Ontwikkeling van nieuwe vormen van ondernemerschap, financiering en ruimtegebruik zijn voorwaarden bij schaalvergroting en professionalisering van het bollencluster.

Naast de economische ontwikkelingen in het bollencluster staan de noodzakelijke verbetering van de waterkwaliteit, het behoud van de natuur en de kwaliteit van de bodem centraal. Een vitaal en duurzaam landschap heeft prioriteit in de ontwikkelingen van het bollencluster.

Conclusie

Middels het voorliggende wijzigingsplan wordt de uitbreiding van bedrijfsbebouwing mogelijk gemaakt waardoor ruimte wordt gecreëerd voor de groei van het bedrijf. Dit sluit aan bij de gedachte ten aanzien van schaalvergroting uit de ISG.

Voor het planvoornemen wordt de landschappelijke inpassing van de uitbreiding getoetst. Dit past binnen het uitgangspunt van de ISG dat naast economische ontwikkelingen ook een vitaal en duurzaam landschap de prioriteit heeft.

In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op de relevante milieu- en omgevingsaspecten. Per paragraaf wordt ingegaan op het geldende beleid voor de verschillende aspecten en op de wijze waarop dit van invloed is op het voorliggende plan. Ten aanzien van de ecologie paragraaf en landschap is informatie uit het onderzoek van de natuur- en landschapsdeskundige gebruikt.

De gemeente is gehouden om bij een voorgenomen plan of project te onderzoeken of de activiteit(en) die het plan mogelijk maakt, merplichtig zijn. Een eerste indicatie hiervoor zijn de drempelwaarden in lijst C (merplicht) en D (merbeoordelingsplicht) van het Besluit m.e.r. Ingevolge artikel 3 en 4 van de planregels zijn inrichtingen en/of installaties die zijn genoemd in bijlage C of D van het Besluit milieueffectrapportage 1994, waarbij de betreffende drempelwaarde genoemd in kolom 2 van de betreffende onderdelen worden overschreden, evenwel niet toegestaan.

Een bedrijfsruimte bij een bollenbedrijf wordt niet genoemd in de bijlage onder D van het Besluit m.e.r.. Vanwege de wijziging in het Besluit m.e.r. van 1 april 2011 kan ook onder de drempelwaarden van het Besluit m.e.r. sprake zijn van een mer(beoordelings)plicht.

Naast de omvang van de activiteit, waarvoor de drempelwaarde een indicatie geeft, moet ook naar de andere criteria worden gekeken, die staan vermeld in bijlage III van richtlijn betreffende de milieueffectbeoordeling (85/337/EEG, 1985, gewijzigd 97/11/EG en 2003/35/EG).

De bepaling of een plan of project een aanzienlijk milieueffect kan hebben, op grond waarvan een mer(beoordeling) nodig is, geschiedt aan de hand van de volgende criteria:

1. 1. Kenmerken project / activiteit
   1. a. Omvang, te bepalen aan de hand van de drempelwaarden (C-/D-lijst)
   2. b. Aard: gebruik natuurlijke hulpbronnen, productie afvalstoffen, verontreiniging en hinder, risico van ongevallen
2. 2. Plaats van het project / activiteit
   1. a. Bijzondere gevoeligheden in en om het gebied, bestaande grondgebruik, rijkdom / kwaliteit/ regeneratievermogen van natuurlijke hulpbronnen van het gebied / hoge bevolkingsdichtheid
3. 3. Samenhang met andere activiteiten
   1. a. Cumulatie met andere projecten
4. 4. Kenmerken van de (mogelijk belangrijke) nadelige milieugevolgen
   1. a. Bereik, grensoverschrijdend karakter effect, orde / grootte / complexiteit effect, waarschijnlijkheid, duur, frequentie, onomkeerbaarheid effect.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is te beschouwen als een eenvoudige, compacte versie van de merbeoordeling. De vraag die beantwoordt moet worden is of, gelet op de omvang (waarvoor de drempelwaarde een indicatie geeft), én de aard en de ligging van het project, sprake kan zijn van aanzienlijke milieueffecten, waardoor het opstellen van een mer(beoordeling) noodzakelijk is.

Plangebied

Het bovenstaande betekent, dat voor het wijzigingsplan een vormvrije m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd. Hieronder staan de onderdelen ingevuld. Van de D lijst is relevant:

D9: Een landinrichtingsproject dan wel een wijziging of uitbreiding daarvan. In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op het oppervlak glastuinbouwgebied of bloembollenteeltgebied. Ter indicatie dient het te gaan om 50 hectare of meer vestigingsbied.

Punt 1a. Kenmerken project, omvang

De regels in het vigerende bestemmingsplan maken een uitbreiding van de bestaande agrarische bebouwing mogelijk. Binnen de regels is het mogelijk om de oppervlakte van de kassen tot maximaal 3.000m² uit te breiden en de oppervlakte van de bedrijfsgebouwen kan tot maximaal 4.000m² worden vergroot. Voor wat betreft eventuele effecten gaat het bij de informele merbeoordeling om een beoordeling van de omvang van de individuele bedrijfsoppervlakte.

In de omgeving van het plangebied is sprake van de aanwezigheid van (bollen)teeltbedrijven. Deze bedrijven wordt uitbreidingsruimte geboden na een te maken afweging die in zijn algemeenheid aansluit bij het geldende planologisch regime.

Punt 1b. Kenmerken project, aard

De regeling in het wijzigingsplan heeft tot doel het behouden en versterken van de aanwezige landschappelijke waarden en daarnaast het economisch functioneren van het bollenteeltgebied. Het vergroten van de bedrijfsbebouwing is noodzakelijk om doelmatiger en efficiënter te kunnen werken.

Punt 3. Samenhang met andere ontwikkelingen

Er is geen samenhang met plannen/ontwikkelingen buiten het plangebied. Binnen het plangebied wordt de uitbreiding mogelijk gemaakt. De milieueffecten van deze uitbreiding zijn verwaarloosbaar. Dit wordt nader toegelicht in dit hoofdstuk.

Punt 4. Kenmerken van de (mogelijk belangrijke) milieueffecten en overige ontwikkelingen

De uitbreiding van de bedrijfsbebouwing kan hooguit een plaatselijk effect hebben, zoals een kleine toename van het verkeer op omliggende wegen, impact op het landschap, (wegverkeers-) lawaai en luchtkwaliteit. In dit hoofdstuk worden die effecten benoemd die een aandachtspunt vormen gelet op de omgeving.

Conclusie

Over de mer(beoordelings)plicht kan worden geconcludeerd:

• Op grond van de activiteiten die mogelijk worden gemaakt in dit wijzigingsplan is geen m.e.r.- beoordeling op grond van het huidige Besluit m.e.r. nodig.

Gelet op de omvang, de aard en de ligging van het project is geen sprake is van nadelige milieueffecten, hierdoor is geen mer(beoordeling) nodig.

Huidige situatie

Bereikbaarheid voor gemotoriseerd verkeer

Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Oude Herenweg. In zuidwestelijke richting sluit deze weg aan op de N443. De N443 vormt de verbinding tussen Noordwijkerhout en de N208 ten noorden van Sassenheim. Via de N208 wordt aangesloten op de A44 (Den Haag – Haarlem/Amsterdam). In zuidwestelijke richting kan via de Oude Herenweg - N443 - N450 naar Voorhout worden gereden. De Oude Herenweg is gecategoriseerd als erftoegangsweg buiten de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 30 km/h.

Bereikbaarheid voor langzaam verkeer en verkeersveiligheid

De Oude Herenweg bestaat uit 1 rijbaan waar ruimte is voor tegemoetkomende auto's om elkaar te passeren. Fietsers moeten gebruik maken van dezelfde rijbaan, er zijn geen suggestiestroken op de weg aangebracht.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

Het wijzigingsplan voorziet in een vergroting van het bouwvlak. Binnen dit bouwvlak worden een kas en bedrijfsgebouwen gebouwd ten behoeve van de bedrijfsvoering.

Het bedrijf Fa. Bisschops produceert seizoensartikelen. In de maanden januari, februari en maart rijden vrachtauto's naar het bedrijf om potten met narcissen in te laden voor klanten. In de maanden oktober en november brengen de initiatiefnemers de dahlia knollen met een eigen transportwagen achter de trekker naar de klanten. Dit zijn de belangrijkste transportbewegingen van het bedrijf. Daarnaast worden de narcissen bollen en dahlia knollen naar en van de percelen gebracht met een eigen transportwagen achter de trekker. De eigenaars en werknemers van het bedrijf wonen nabij de bedrijfslocatie en komen met de fiets naar het werk. In piekperioden werken uitzendkrachten op het bedrijf, deze komen gezamenlijk in een personenbusje naar het werk.

In Noordwijkerhout wordt een kas gehuurd van 2000 m². Tussen de locatie en het bedrijfsperceel van de Oude Herenweg 22 vinden transportbewegingen plaats.

Door de uitbreidingsplannen zal het aantal transport bewegingen toenemen. Dit zal niet evenredig zijn aan de uitbreidingsplannen. Omdat de ordergrootte per klant toeneemt, zullen er meer stuks in dezelfde vrachtauto gaan. Tevens komen de transportbewegingen tussen de locatie in Noordwijkerhout en het bedrijfsperceel te vervallen omdat het huren van extra ruimte door de uitbreiding niet meer nodig is.

De verkeersbewegingen van en naar de locatie zullen als gevolg van het wijzigingsplan slechts beperkt wijzigen. Voor een agrarisch bedrijf zijn geen kencijfers bekend voor de verkeersgeneratie bij CROW. De Oude Herenweg sluit qua vorm en gebruik (lage intensiteit, maximumsnelheid van 30 km/h, asfaltverharding voor gemengd verkeer) aan bij de functie als erftoegangswegen in het buitengebied. De verwachte geringe veranderingen in de intensiteit hebben geen invloed op de afwikkeling van het verkeer en de verkeersveiligheid.

Parkeren

Voor personenauto's is parkeergelegenheid op het eigen erf voor het bedrijf gesitueerd. Er is ruimte voor ca. 8 auto's. In de praktijk staan er nu maar 2-4 auto's De eigenaars en werknemers maken geen gebruik van de parkeergelegenheid op de bedrijfslocatie omdat zij met de fiets naar het werk komen. De uitzendkrachten komen gezamenlijk met een personenbusje naar het werk.

De vrachtauto's laden en lossen ook aan de voorkant van het bedrijf. Dit verandert niet in de toekomstige situatie.

Op het erf behorende bij de locatie aan de Oude Herenweg 22 is voldoende parkeerruimte aanwezig en is er voldoende ruimte voor het laden en lossen van vrachtwagens. Deze situatie verandert niet door de uitbreidingsplannen.

Conclusie

Het plangebied is voor het gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer alleen bereikbaar via de Oude Herenweg. Al het bestemmingsverkeer moet van dezelfde rijbaan gebruik maken. Door de maximumsnelheid van 30 km/uur wordt de verkeersveiligheid voldoende gewaarborgd.

De nieuwe ontwikkelingen zullen beperkt leiden tot meer verkeer van en naar de locatie. De verwachte geringe veranderingen in de intensiteit hebben geen invloed op de afwikkeling van het verkeer en de verkeersveiligheid.

Op eigen terrein is voldoende parkeergelegenheid aanwezig.

Het aspect verkeer staat de nieuwe ontwikkelingen niet in de weg.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de ontwikkeling en of ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Voor de beoordeling van het aspect bedrijven en milieuzonering is gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is. De in de handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast.

Wet milieubeheer

Voor de bedrijfsruimte is de Wet milieubeheer (Wm) van toepassing.

Onderzoek

Uit een beoordeling van de Omgevingsdienst West-Holland (2016) blijkt dat de volgende bedrijven en/of activiteiten zijn aanwezig in de buurt van het plangebied:

Tabel Aanwezige bedrijven en/of activiteiten in de buurt van het plangebied

De dichtstbijgelegen woning is de bedrijfswoning van Oude Herenweg 20. De afstand van het bestaande bedrijfsgebouw tot de gevel van de woning (exclusief garage) bedraagt ongeveer 10 meter. De woning Oude Herenweg 21 ligt op ongeveer 26 meter van de inrit van de kwekerij en op ongeveer 45 meter tot de bestaande bedrijfsgebouwen. Oude Herenweg 26 ligt op ongeveer 95 meter van de uitbreiding van het bouwvlak.

In de zomer van 2014 zijn er in de nacht geluidsklachten van de ventilatoren van de kwekerij behandeld. Toen is geconstateerd, dat ter plaatse van de Akervoorderlaan 17 werd voldaan aan de geluidnorm uit het Activiteitenbesluit.

Uit bovenstaande tabel blijkt verder dat wordt voldaan aan de richtafstanden voor een gemengd gebied. De omliggende bedrijven worden niet belemmerd door het plan en ter plaatse van de woningen is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat

Conclusie

Het aspect “bedrijven en milieuzonering" staat de uitvoering van het plan niet in de weg. De omliggende bedrijven worden niet belemmerd door het plan en ter plaatse van de woningen is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het plangebied.

De Provincie hanteert de richtlijn dat bij de beoordeling van ruimtelijke plannen ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, moet worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging, dan dient het volledig verkennend bodemonderzoek te worden verricht.

Bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan dient rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan. Voor een bestemming zoals wonen, gelden andere normen dan voor bijvoorbeeld de bestemming bedrijven. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als gevolg van aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet (bijvoorbeeld graafwerkzaamheden). Dit is het zogenaamde standstillbeginsel.

Onderzoek

Bij de Omgevingsdienst West-Holland zijn geen bodemonderzoeksgegevens van de planlocatie bekend. Het betreft een onverdachte locatie. Tevens is er geen sprake van een structurele verblijfsduur (< 2 uur per dag). Op grond hiervan is de uitvoer van een bodemonderzoek in het kader van de uitbreiding dan ook niet noodzakelijk. De Omgevingsdienst verwacht geen belemmeringen en de locatie wordt geschikt bevonden voor de voorgenomen uitbreiding.

Conclusie

De bodemkwaliteit ter plaatse van het plangebied zal de uitvoering van het plan niet in de weg staan. De uitvoering van een bodemonderzoek in het kader van de uitbreiding is niet noodzakelijk. Er worden op het gebied van bodem geen belemmeringen verwacht en daarom wordt de locatie geschikt bevonden voor de voorgenomen uitbreiding

Indien grond wordt aan- of afgevoerd, moet dit plaatsvinden volgens de door de overheid gestelde regels. In het bijzonder wordt gewezen op het Besluit bodemkwaliteit.

Geluidsoverlast kan worden veroorzaakt door industrielawaai, railverkeerslawaai, wegverkeerslawaai en luchtverkeerslawaai van Schiphol. De Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet kent grenswaarden voor geluid. Bepaalde geluidgevoelige objecten mogen alleen worden toegelaten als zij geen ontoelaatbare geluidsbelasting ondervinden. Daartoe moet op grond van artikel 3.3.1 Besluit ruimtelijke ordening zones in het bestemmingsplan -. wijzigingsplan worden opgenomen rond geluidbronnen. Het bestemmingsplan moet de ligging en de afmetingen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen gelegen binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein als bedoeld in de Wet geluidhinder aangeven.

Onderzoek

Een kas en een bedrijfsgebouw zijn in de Wet geluidhinder niet aangemerkt als geluidsgevoelig objecten, daarom blijft deze Wet buiten beschouwing. Een nadere beschouwing van dit aspect is daarom niet nodig.

In de richting van de gewenste uitbreiding (zuidwest) zijn geen geluidgevoelige bestemmingen gelegen binnen de directe akoestische invloedsfeer. Indien in of aan de uitbreiding installaties komen (koelinstallaties of cyclonen) kan ook geluidhinder op grotere afstand ontstaan. Echter er zijn voldoende mate geluidreducerende maatregelen hiervoor beschikbaar mocht dat aan de orde zijn.

Figuur Het rode vlak betreft het voorste deel van het bedrijf.

De blauwomrande vlakken betreffen woningen

In paragraaf 5.2is toegelicht dat de uitbreiding leidt tot toename van het aantal transportbewegingen, echter is dit niet evenredig met de uitbreidingsplannen.

De toegangsweg naar de kassen ligt aan de noordwestzijde waar geen directe buurwoningen aanwezig zijn.

De toename van transportbewegingen zal geen strijdigheid opleveren met een goede ruimtelijke ordening.

Conclusie

Vanuit de Wet geluidhinder zijn er geen belemmeringen aanwezig voor de realisatie van de kas en de bedrijfsgebouwen. De uitbreiding van het bedrijf levert voor het aspect geluid geen strijdigheid op met een goede ruimtelijke ordening.

In de Wet milieubeheer (Wm) zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Hoofdstuk 5.2 ‘Luchtkwaliteitseisen’ wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. In bijlage 2 van de Wet milieubeheer zijn grenswaarden opgenomen voor een aantal stoffen die als verontreiniging in de lucht voorkomen.

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel niet in betekenende mate (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. NIBM projecten kunnen - juridisch gezien - zonder toetsing aan de grenswaarden voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Onderzoek

Het plan betreft de uitbreiding van kassen en bedrijfsgebouwen. In de nieuwe kas komt vloerverwarming. In de maanden januari tot en met maart wordt de kas verwarmd ten behoeve van de potten met narcissen. De dahlia stekken worden niet verwarmd.

In de Regeling ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) wordt onder voorschrift 1A.1 (Landbouwinrichtingen) permanente en verwarmde opstanden van glas of van kunststof voor het telen van gewassen, mits niet groter dan 2 hectare, genoemd als activiteiten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Omdat er bij dit plan sprake is van een uitbreiding met minder dan 2 hectare permanente en verwarmde glasopstand is de regeling NIBM van toepassing. Er hoeft daarom niet meer getoetst te worden aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en PM₁₀. De PM_2,5 concentratie ligt op deze locatie ruim onder de grenswaarde, waardoor er door het plan geen kans is op een grenswaardeoverschrijding.

In de Regeling ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) wordt onder voorschrift 1A.1 (Landbouwinrichtingen) akkerbouw- of tuinbouwbedrijven met open grondteelt, genoemd als activiteiten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Voor het voorliggende plan gaat het om een bollenteeltbedrijf. Omdat er bij dit plan sprake is van een uitbreiding van bedrijfsgebouwen behorende bij het bestaande bollenteeltbedrijf hoeft er niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en PM₁₀

In paragraaf 5.2is toegelicht dat de uitbreiding leidt tot een toename van het aantal verkeersbewegingen van en naar het bedrijf. De toename van de transportbewegingen is niet evenredig te noemen ten opzichte van de uitbreidingsplannen. Omdat er geen sprake is van de verkeerstoename hoeft er niet te worden getoetst aan de regeling NIBM.

Conclusie

Het plan voldoet aan de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteitseisen. Hierdoor zijn er geen belemmeringen voor dit plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.

Voor het milieuaspect externe veiligheid zijn een aantal bronnen van belang, namelijk het vervoer van gevaarlijke stoffen via de weg, het spoor of het water, het transport door ondergrondse leidingen en de opslag van gevaarlijke stoffen. De normen voor het externe veiligheidsbeleid hebben een wettelijke status. Deze normen zijn een wettelijke verplichte toetsingsgrond bij besluiten op grond van de Wet ruimtelijke ordening, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Woningwet.

Onderzoek

Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd en niet in het invloedsgebied van een weg, spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen. De dichtstbijzijnde risicobronnen zijn de provinciale weg N443 en hoge drukaardgasleiding W535. Beide bronnen liggen op een ruime afstand van resp. 950 en 750 meter.

Afbeelding Uitsnede risico kaart

Oranje rondje is het plangebied, de rood doorgetrokken lijn is de N443, de rode stippellijn is de hogedruk aardgasleiding .

Conclusie

Vanuit externe veiligheid zijn geen belemmeringen aanwezig voor dit planvoornemen.

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan de natuurbeschermingswetgeving. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming (o.a. Natuurbeschermingswet 1998) en soortenbescherming (Flora- en faunawet). Met deze wetten zijn de Europese Vogelrichtlijn en de Europese Habitatrichtlijn verankerd in de nationale wetgeving. Onder gebiedsbescherming valt ook de toetsing aan het provinciaal ecologisch beleid, waarmee bepaalde gebieden en karakteristieke landschapselementen worden beschermd, zoals het NatuurNetwerk Nederland (voorheen de Ecologische Hoofdstructuur) en belangrijke weidevogelgebieden.

Normstelling gebiedsbescherming

De gebiedsbescherming is vastgelegd in de Natuurbeschermingswet 1998. Deze wet is de implementatie van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn voor wat betreft gebiedsbescherming. Op grond van deze gebieden vallen zelfstandige beschermde natuurmonumenten en de gebieden die op grond van de beide Europese richtlijnen zijn aangewezen als speciale beschermingszones (de zogenoemde Vogel- en Habitatrichtlijngebieden) onder het regime van de Natuurbeschermingswet 1998.

De bescherming van het Natuurnetwerk Nederland (verder: het NNN), belangrijke weidevogelgebieden, gebieden waarop een strategische reservering natuur rust en karakteristieke landschapselementen is geregeld via de (provinciale) Visie Ruimte en mobiliteit en de Verordening Ruimte 2014. Wanneer er ruimtelijke ontwikkelingen in beschermde gebieden en belangrijke weidevogelgebieden plaatsvinden, geldt het nee, tenzij-principe.

Normstelling soortenbescherming

Soortenbescherming wordt gewaarborgd door de Flora- en faunawet. De Flora- en faunawet (hierna Ffw) is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in verschillende beschermingscategorieën. De beschermde diersoorten (vogels, vissen, zoogdieren, amfibieën, reptielen, insecten, ongewervelden, et cetera) en ongeveer 100 plantensoorten zijn te vinden in tabellen, die deel uitmaken van de Ffw. Daarnaast zijn alle broedende vogels, hun broedplaatsen én de functionele omgeving van de broedplaatsen beschermd tijdens de broedperiode en zijn van een aantal soorten de vaste rust- en verblijfplaatsen en functionele omgeving jaarrond beschermd. Het uitgangspunt van de Ffw is dat alles wat schadelijk is voor beschermde soorten verboden is, zoals bijvoorbeeld het verstoren, verontrusten, doden, vangen, plukken, vernielen, verwonden van soorten of het wegnemen, vernielen of verstoren van hun verblijfplaats. Van het verbod kan alleen onder bepaalde voorwaarden worden afgeweken. Voor álle activiteiten met een mogelijk effect op beschermde dier- en plantensoorten is toetsing aan de Ffw noodzakelijk. Activiteiten waarbij de verbodsbepalingen overtreden worden, dienen voorkomen te worden, bijvoorbeeld door het treffen van mitigerende maatregelen. Indien dit niet mogelijk is, dan is het uitvoeren van een dergelijke activiteit alléén toegestaan met een ontheffing van het Ministerie van EZ.

Naast de verbodsbepalingen staat in de Ffw dat voor alle in het wild levende planten en diersoorten de zogenaamde zorgplicht geldt. Deze zorgplicht houdt in dat nadelige gevolgen voor flora en fauna zoveel mogelijk voorkomen moeten worden. De zorgplicht geldt voor iedereen en voor alle planten en dieren, beschermd of niet. Bij beschermde planten of dieren geldt de zorgplicht ook als er een ontheffing of vrijstelling is verleend.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Op ca. 5.4 km afstand van het plangebied ligt het Natura 2000-gebied Kennemerland-Zuid. Het Natura 2000-gebied Coepelduynen ligt op ca. 6.7 km afstand van het plangebied. Omdat het hier gaat om een activiteit waarbij naar verwachting stikstof wordt geëmitteerd als gevolg van het gebruik van een verwarmingsinstallatie, moet worden bepaald of het plan leidt tot een significant negatief effect op de instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebieden. Met behulp van het programma Aerius Calculator is een indicatieve berekening gemaakt. Hierbij is gebruik gemaakt van de defaultwaarden uit het programma voor wat betreft uitstoothoogte, spreiding en warmte-inhoud. Tevens is gebruikt gemaakt van het kental dat 1 hectare glastuinbouw 1004 kg NOx/jaar uitstoot (0,15 hectare levert dan 0,6 kg NOx/jaar op). Deze berekening is als bijlage bijgevoegd bij de beoordeling. Uit deze indicatieve berekening blijkt dat het realiseren van extra glas, niet zal leiden tot een extra stikstofdepositie op het Natura 2000-gebied Kennemerland-Zuid en op het Natura 2000-gebied Coepelduynen. Het plan leidt niet tot een significant negatief effect op de instandhoudings-doelstellingen van beide Natura 2000-gebieden. Een planologische belemmering wordt niet verwacht.

Overige beschermde gebieden

Binnen het plangebied zijn geen beschermde gebieden en ecologische verbindingszones aanwezig. Daarnaast ligt het plangebied niet in een belangrijk weidevogelgebied. Tevens rust op het plangebied geen strategische reservering natuur en zijn binnen het plangebied geen karakteristieke landschapselementen aanwezig. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen zelfstandige beschermde natuurmonumenten aanwezig. Gelet op het voorgaande zijn er planologisch gezien geen belemmeringen te verwachten.

Soortenbescherming

Er is geen ecologische quickscan uitgevoerd. Dit houdt in dat op een andere wijze moet worden beoordeeld of binnen het plangebied beschermde soorten zijn te verwachten.

En zo ja, of dit een planologische belemmering op kan leveren. Op basis van recente verspreidingsgegevens en luchtfoto’s is een inschatting gemaakt welke soorten zijn te verwachten en of het plangebied geschikt is voor beschermde soorten. Op basis van recente verspreidingsgegevens zijn in de directe omgeving van het plangebied diverse beschermde soorten te verwachten, zoals rugstreeppad, kleine modderkruiper, bittervoorn, waterspitsmuis, platte schijfhoren, diverse soorten vleermuizen en diverse soorten vogels.

Echter, binnen het plangebied zijn geen watergangen aanwezig die gedempt worden, er is geen opgaande begroeiing aanwezig die een functie kan hebben voor beschermde soorten en het plangebied wordt in de huidige situatie intensief gebruikt voor landbouwactiviteiten. De verwachting is dan ook dat binnen het plangebied geen beschermde soorten aanwezig zijn, dan wel dat het plangebied geen functie heeft voor beschermde soorten. Een planologische belemmering wordt dan ook niet verwacht.

Conclusie

Het realiseren van extra bebouwing is, vanwege de afstand tot het dichtstbijgelegen Natura 2000-gebied Kennemerland-Zuid, niet van invloed op de instandhoudingsdoelen van dit Natura 2000-gebied. Daarnaast is het plangebied niet gelegen in een overig beschermd gebied, zijn er binnen de maatgevende afstand geen karakteristieke landschapselementen aanwezig, er rust op het plangebied geen strategische reservering natuur en het plangebied is niet gelegen in een belangrijk weidevogelgebied.

Binnen het plangebied zijn geen beschermde soorten te verwachten en het plangebied is niet geschikt als functie voor beschermde soorten.

Het aspect ecologie levert geen belemmering op voor het planvoornemen.

In 1992 werd het Verdrag van Malta ondertekend door een groot aantal EU-landen, waaronder ook Nederland, met als doel om het (Europese) archeologische erfgoed veilig te stellen. Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is in 2007 de Monumentenwet gewijzigd. De bescherming van archeologische waarden is geregeld in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ), die onderdeel uitmaakt van de Monumentenwet. De kern van de WAMZ is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. Naast het inventariseren van de te verwachten archeologische waarde, moet het bestemmings- c.q. wijzigingsplan uiteindelijk een bescherming bieden voor archeologisch waardevolle gebieden. Dit kan bijvoorbeeld door middel van een aanlegvergunningenstelsel.

Archeologie beleid gemeente Teylingen

In de nota 'Onder de grond - Beleid voor archeologie in Teylingen' (vastgesteld door de gemeenteraad op 18 november 2015) is het gemeentelijk archeologiebeleid vastgelegd. Het beleid is gebaseerd op wetgeving en de archeologische verwachtings- en beleidskaart van Teylingen en heeft tot doel om het archeologisch erfgoed te behouden en te beschermen. Voor het nemen van beslissingen is een archeologische verwachtings- en beleidskaart opgesteld. Deze geeft inzicht in de archeologische waarden en verwachtingen in Teylingen. Op basis van deze kaart kunnen initiatiefnemers zo goed mogelijk worden geïnformeerd over eventuele archeologische consequenties van ruimtelijke ingrepen.

Archeologische Monumentenzorgcyclus

Als voor bodemverstorende activiteiten een vergunning of ontheffing wordt aangevraagd, toetst de gemeente of er, op basis van de archeologische verwachtings- en beleidskaarten, het bestemmings- c.q. wijzigingsplan en de planregels, specifieke voorwaarden en vereisten zijn gesteld aan archeologie.

Het bevoegd gezag, dus de gemeente, doet een definitieve uitspraak over het vervolg van de procedure in het selectiebesluit. Wanneer er geen archeologische waarden zijn aangetroffen wordt het betreffende gebied vrijgegeven. Wanneer wel archeologische waarden aan de orde zijn, wordt in het selectiebesluit geformuleerd hoe hiermee om te gaan.

Op de archeologische beleidskaart zijn de archeologisch waardevolle gebieden aangegeven. De gebieden zijn onderverdeeld in Archeologisch Waardevolle Verwachtingsgebieden, per gebied is een voorschrift aangegeven.

Percelen in gebruik voor bollenteelt

Grondbewerking in het kader van de bollenteelt kan tot op grote diepte verstorend zijn. Binnen het bereik van deze verstoringen bestaat niet langer een verwachting op intacte archeologie. Naar de verstoring op percelen in gebruik voor bollenteelt is onderzoek gedaan door de gemeente Katwijk en het archeologisch onderzoeksbureau RAAP uit Leiden. Dit onderzoek is gedaan in het kader van de actualisatie van het archeologiebeleid in de gehele Duin- en Bollenstreek.

Op basis van de gemiddelde waargenomen verstoringsdiepten op percelen voor de bollenteelt is het verantwoord om in nieuwe bestemmings- c.q. wijzigingsplannen voor percelen die in gebruik zijn voor bollenteelt vrijstelling van archeologisch onderzoek op te nemen tot 70 cm onder het maaiveld, met uitzondering van percelen waarvoor op basis van archeologisch onderzoek al een gespecificeerde archeologische verwachting is vastgesteld.

Onderzoek

Uit de archeologische verwachtingskaart van de gemeente Teylingen is op te maken dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een hoge en middelhoge archeologische verwachting vanaf het Neolithicum.

Figuur Uitsnede archeologische verwachtingskaart gemeente Teylingen

Op de archeologische beleidskaart van de gemeente Teylingen zijn de archeologisch waardevolle gebieden aangegeven. De gebieden zijn onderverdeeld in 7 landschappelijke zones. Per zone is het beleid (verstoringsmaat) aangegeven.

Het plangebied is gelegen binnen zone 2 (categorie 5) en zone 4 (categorie 7). Voor zone 2 geldt dat archeologisch onderzoek alleen noodzakelijk is bij bodemverstorende activiteiten, als deze dieper reiken dan 30 centimeter beneden maaiveld en een oppervlak beslaan van meer dan 250 m². Voor zone 4 geldt dat dit onderzoek noodzakelijk is als de bodemverstorende activiteiten dieper reiken dan 100 cm beneden maaiveld en oppervlak beslaan van meer dan 500m².

Figuur Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Teylingen

Onderzoek 2009

Adviesbureau RAAP heeft in 2009 een advies uitgebracht ten aanzien van wel of niet uitvoeren van een archeologisch onderzoek. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 2.

In 2009 was het voornemen om een nieuwe schuur te bouwen. De bodemingrepen ten behoeve van de schuur hadden een oppervlakte van circa 1500 m² en een diepte van 30 cm. Voor de ingrepen zou niet worden geheid, in plaats daarvan moesten plaatselijk 20 poeren worden aangelegd van maximaal 1 meter diep. De initiatiefnemers hebben destijds bureau RAAP gevraagd om een advies inzake de te nemen stappen in het kader van de zorg voor eventuele archeologische resten in de bodem uit te brengen.

Het volgende advies heeft RAAP in 2009 uitgebracht;

RAAP stelde in 2009 dat op de planlocatie, met het oog op de beschikbare informatie ten aanzien van de archeologische verwachting, onvoldoende reden voor een onderzoek in het kader van de Archeologische Monumentenzorg was. De voorgenomen ingrepen waren onvoldoende diep en groot om archeologisch onderzoek verplicht te stellen.

Conclusie

De voorgenomen uitbreiding beslaat een oppervlak van meer dan 500 m². Maar de bodemingrepen voor het realiseren van de nieuwe bebouwing zullen niet meer dan 0,3 meter onder het maaiveld plaatsvinden.

Soortelijke ingrepen in de bodem, als die voor de plannen uit 2009, zullen plaats vinden ten behoeve van de uitbreiding. Heien in de grond is niet nodig.

Daarnaast zijn de agrarische gronden in het verleden diverse keren diepgeploegd voor verticale vruchtwisseling tot 60cm.

De ingrepen in de bodem ten behoeve van de nieuwe kas en de bedrijfsgebouwen zullen de archeologische waarden daarom niet aantasten.

Het college van Burgemeester en Wethouders kan gebruik maken van de wijzigingsbevoegdheid voor het vergroten van het bouwvlak als vooraf advies is uitgebracht door een landschapsdeskundige waarbij wordt voorzien in een adequate landschappelijke inpassing waarbij de bestaande natuur-, landschappelijke en cultuurhistorische waarden zoals genoemd in lid 5.1 onder d niet onevenredig worden aangetast.

Een landschapsarchitect heeft voor het planvoornemen een landschapsadvies opgesteld welke in subparagraaf 5.10.1 beknopt wordt behandeld, het volledige advies is opgenomen in Bijlage 3.

Het bedrijf ligt in de Beekpolder gesitueerd aan de Ouden Herenweg 22. De Beekpolder is een relatief kleine polder gelegen tussen de voormalige strandwal Sassenheim-Lisse en de voormalige westelijke strandwal. De Beekpolder is dus een strandvlakte ten westen van de N208. Het gebied bestaat uit een behoorlijke dichtheid aan bedrijven, liggend aan de lange Linten die vaak evenwijdig lopen aan de kustlijn. Het bedrijf ligt aan het open gebied tussen de twee parallel liggende wegen; Oude Herenweg en de Heereweg (N208). Deze open ruimte wordt aan de noordoostzijde begrensd door de Akervoorderlaan en ten zuidoosten door de kern Sassenheim.

Figuur Open ruimte met doorzichten vanaf de linten

Conclusie

De open ruimte tussen de Oude Herenweg en Heereweg zelf wordt door de uitbreiding van het bouwvlak niet noemenswaardig aangetast. Dit heeft te maken dat het bedrijf dicht op de Akervoorderlaan staat, waardoor het bedrijf aan de rand van de open ruimte is gesitueerd.

Van de vier relevante zichtlijnen is er slechts één die een duidelijke hinder oplevert namelijk de zichtlijn vanaf de kruising Akervoorderlaan-Oude Herenweg (zichtlijn 2). Echter vinden we dat het doorzicht hier niet veel te bieden heeft. Men heeft hier slechts een smal vizier waardoor de open ruimte beperkt zichtbaar is.

In verband met de zichtlijn vanaf de Oude Herenweg naar de kerk adviseren wij om de noordoostelijke lijn van het bouwvlak parallel te laten lopen aan de lijnen in het landschap (zie figuur 9 en 10), om zo het venster zo open mogelijk te houden.

Evenmin is de vormgeving van de kas een aantasting van de beeldopbouw van het bollenlandschap. Samengevat kan gesteld worden dat aan de beleidsmatig beschermde waarden in het landschap door de bouw van de nieuwe kas geen onevenredige afbreuk wordt gedaan. Op grond daarvan adviseren wij u medewerking te verlenen aan het voornemen.

De laatste jaren is het inzicht gegroeid dat, mede gezien de klimaatveranderingen, op een duurzamer wijze met het waterbeheer dient te worden omgegaan. De speerpunten voor een duurzaam waterbeheer zijn het minimaliseren van wateroverlast, het realiseren van voldoende waterberging, het afkoppelen van verhard oppervlak en het voorkomen van diffuse verontreinigingen door toepassing van duurzame bouwmaterialen.

Waterschapsbeleid

Het plangebied is gelegen binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het beleid van het Hoogheemraadschap is uitgewerkt in subparagraaf 4.2.2.

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemers dienen in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat de ruimtelijke ontwikkeling in strijd is met het duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer.

Bij het tot stand komen van dit wijzigingsplan is overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

Huidige situatie waterhuishouding

Algemeen

Het plangebied ligt ten noordoosten van de kern Voorhout en bestaat uit agrarische bedrijfsbebouwing, verharding en bollenveld.

Bodem en grondwater

Volgens de bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit leemarm zand. Er is sprake van grondwatertrap II*. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand varieert tussen de 0,25 m en de 0,40 m beneden maaiveld en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert tussen de 0,50 m en de 0,80 m beneden maaiveld.

Watersysteem

In het plangebied liggen watergangen die deel uit maken van de Beekpolder met een winterpeil van NAP-0,87 m en een zomerpeil van NAP-0,77 m.

Waterkering

Plangebied

Uit de Legger van het Hoogheemraadschap is op te maken dat het plangebied is gelegen nabij twee regionale waterkeringen. Beide waterkeringen bestaat uit zowel een kern- als een beschermingszone. Voor de kernzone dient een strook grond van 5 meter breedte, gemeten uit de boezemkade, te worden aangehouden.

De beschermingszone is respectievelijk 11 en 15 meter breed en ligt aan weerszijden van de kernzone. Het plangebied ligt buiten de beschermingszones van deze keringen.

Figuur Uitsnede legger Hoogheemraadschap Rijnland

Toekomstige situatie

Watercompensatie

Door middel van het wijzigingsplan wordt uitbreiding van de bestaande bedrijfsbebouwing mogelijk gemaakt. Voor de realisatie daarvan is watercompensatie nodig omdat de bestaande bebouwing wordt uitgebreid. Het watersysteem ter plaatse van het plangebied wordt niet aangepast.

De eigenaar van het perceel aan de Oude Herenweg 21 heeft een kas gesloopt waardoor deze beschikt over 4000m² aan rechten voor watercompensatie. Om de watercompensatie in het plangebied te realiseren wordt er 2500m² van de rechten gekocht. De eigenaar van het perceel en de initiatiefnemers hebben hierover een overeenkomst gesloten. Deze compensatierechten kunnen alleen worden gebruikt voor de toename van het verhard oppervlak in fase 1. Voor de realisatie van de bedrijfsbebouwing in fase 2, en daarmee de toename van het verhard oppervlak, dient de initiatiefnemer inzichtelijk te maken hoe deze toename wordt gecompenseerd.

Conclusie

Om de benodigde watercompensatie, ten gevolgde voor de voorgenomen uitbreiding fase 1, te realiseren zijn er rechten voor watercompensatie gekocht door de initiatiefnemers. Hiervoor is een overeenkomst getekend welke is voorgelegd aan Het Hoogheemraadschap van Rijnland, het Hoogheemraadschap is hiermee akkoord gegaan.

Op het moment dat fase 2 wordt gerealiseerd dienen de initiatiefnemers inzichtelijk te maken, op grond van artikel 5.3.1 lid g van het bestemmingsplan Buitengebied Teylingen, hoe de toename van het verhard oppervlak in deze fase gecompenseerd zal worden.

Het aspect water vormt geen belemmering voor het voorliggende wijzigingsplan.

De in hoofdstuk genoemde milieu- en omgevingsaspecten staan de uitvoering van voorliggend plan niet in de weg.

Het doel van het voorliggende wijzigingsplan is het mogelijk maken van een vergroting van het bouwvlak ter plaatste van het plangebied. In artikel 5.7.1 is bepaald dat Burgemeester en Wethouders het bestemmingsplan kunnen wijzigen ten behoeve van het vergroten van een bouwvlak met de bestemming 'Agrarisch - bollenteelt - bollenzone 3' met inachtneming van de volgende voorwaarden;

1. a. wijziging van de begrenzing van het bouwvlak is alleen toelaatbaar, voor zover een doelmatige bedrijfsvoering dit noodzakelijk maakt;
2. b. uit advies van een agrarisch deskundige blijkt dat voorzien wordt in het bepaalde onder a;
3. c. de noodzaak tot uitbreiding dient aangetoond te worden door middel van een bedrijfsplan waarbij tevens moet worden aangetoond waarom sloop en herbouw van bedrijfsgebouwen niet tot de mogelijkheden behoord;
4. d. de vergroting van het bouwvlak dient milieuplanologisch inpasbaar te zijn;
5. e. de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven mogen niet onevenredig worden beperkt;
6. f. er dient voorzien te worden in een adequate landschappelijke inpassing waarbij de bestaande landschappelijke en cultuurhistorische waarden zoals genoemd in lid 5.1 onder d niet onevenredig worden aangetast;
7. g. wijziging wordt niet toegepast alvorens mits noodzakelijk, een privaatrechtelijke overeenkomst is gesloten over de aanleg, het beheer en het onderhoud van de landschappelijke inpassing;
8. h. bij de uitbreiding van het verhard oppervlak en/of de bebouwing dient de hemelwaterafvoer van de toename van verharding en/of bebouwing te worden vastgehouden door deze toe te voegen aan het grondwater; indien dit niet mogelijk is, dient ter compensatie open water te worden gerealiseerd ter grootte van 15% van de toegevoegde oppervlakte aan verharding en/of bebouwing tenzij:
   1. 1. de (gezamenlijke) uitbreiding van verharding en/of bebouwing minder bedraagt dan 400 m²,

of

1. 1. na overleg met Hoogheemraadschap Rijnland is gebleken dat er geen noodzaak tot watercompensatie aanwezig is.

In de onderstaande onderbouwing wordt verwezen naar het bedrijfsplan van Fa. Bisschops. Dit bedrijfsplan is nader toegelicht in Hoofdstuk 2.

Punt a & Punt b

In het bedrijfsplan van Fa. Bisschops is opgenomen dat het bedrijf wil de bloembollenbroeierij (narcissen op pot) in de komende jaren verder uitbreiden om in te spelen op de groeiende vraag van het kostenbewuste grootwinkelbedrijf naar narcissen op pot. Uitgangspunt daarbij is dat het uitgangsmateriaal voor de broeierij in eigen beheer wordt geteeld. De beteelde oppervlakte narcissen gaat daarom de komende jaren groeien. De benodigde grond hiervoor wordt nabij het bedrijfscentrum gehuurd. De stekproductie van dahlia's en de teelt van dahliaknollen zullen beheerst worden uitgebreid. Het gaat om een onderscheidend sortiment dahlia's ("dinnerplate" dahlia's) voor de Amerikaanse markt. Gelet op de bedrijfsplannen is er dringend behoefte aan uitbreiding van kasruimte en bedrijfsruimte. De bouw van een nieuwe kas en bedrijfsgebouwen is noodzakelijk om doelmatiger en efficiënter te kunnen werken. De agrarisch deskundige heeft een advies uitgebracht ten aanzien van de noodzaak van de vergroting van het bouwvlak. Het bedrijfsplan bestaat uit 2 fasen:

• Fase 1: uitbreiding ondersteunend glas van 672 m² naar 3.000 m².
• Fase 2: uitbreiding bedrijfsgebouwen van 2.345 m² naar 4.000 m².

De bouw van een nieuwe kas en bedrijfsgebouwen is nodig om doelmatiger en efficiënter te kunnen werken. Voor deze bouw is het benodigd dat het bouwvlak wordt uitgebreid. Dit is onderbouwd middels een advies van een agrarisch deskundige (zie Bijlage 1 Agrarisch advies Clevin).

Punt c

Het huidige bouwvlak is te klein om fase 1 en 2 van het bedrijfsplan te kunnen realiseren. Sloop en herbouw van de bestaande bedrijfsgebouwen en kas behoren niet tot de mogelijkheden om de bedrijfsplannen te realiseren omdat sloop en herbouw geen toegevoegde waarde heeft en zou kapitaal vernietiging zijn.

Middels het bedrijfsplan is aangetoond dat het bouwvlak te klein is om de voorgenomen ontwikkeling te realiseren. Sloop en herbouw behoren niet tot de mogelijkheden.

Punt d

Uit de verscheidene onderzoeken, waaronder geluid, luchtkwaliteit en ecologie, is gebleken dat de voorgenomen uitbreiding milieuplanologisch inpasbaar is. De onderzochte omgevings- en milieuaspecten leveren geen belemmeringen op voor het planvoornemen.

Punt e

De bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven worden niet onevenredig beperkt omdat de uitbreiding plaats vindt op het eigen bedrijfsperceel. De omgevingsdienst West-Holland heeft het aspect bedrijven en milieuzonering beoordeeld, zie hiervoor subparagraaf 5.3. Hieruit is gebleken dat de omliggende bedrijven niet worden belemmerd door het voorliggende plan.

Punt f

De landschapsdeskundige heeft positief advies uitgebracht ten aanzien van de gevolgen van de vergroting van het bouwvlak op de openheid van/ het zicht op de bollenvelden. De open ruimte tussen de Oude Herenweg en Heereweg zelf wordt door de uitbreiding van het bouwvlak niet noemenswaardig aangetast. Dit heeft te maken dat het bedrijf dicht op de Akervoorderlaan staat, waardoor het bedrijf aan de rand van de open ruimte is gesitueerd. Er kan worden gesteld dat aan de beleidsmatig beschermde waarden in het landschap door de bouw van de nieuwe kas geen onevenredige afbreuk wordt gedaan. Op grond daarvan is het advies medewerking te verlenen aan het voornemen. Het landschapsadvies is opgenomen in Bijlage 3.

Punt g

Voordat het wijzigingsplan ter inzage gaat heeft de fa. Bisschops met de gemeente hierover op 14 juli 2017 een anterieure overeenkomst afgesloten.

Punt h

Door de uitbreiding neemt de verharding in het plangebied toe waardoor het noodzakelijk is dat er watercompensatie wordt gerealiseerd. Daarom is overeenkomst getekend met de eigenaar van een buurperceel. In deze overeenkomst is vastgelegd dat rechten voor watercompensatie worden overgekocht. Op deze wijze wordt er voldoende compensatie van water voor het planvoornemen elders gerealiseerd. Het Hoogheemraadschap van Rijnland is akkoord gegaan met deze overeenkomst.

Conclusie

De uitbreiding van het bouwvlak is in overeenstemming gestelde voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid die het vigerende bestemmingsplan hieraan stelt.

In de voorbereiding van het besluit betreffende het wijzigingsplan is de afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht geregelde procedure van toepassing, met dien verstande dat de aanvraag gedurende zes weken ter inzage ligt, waarbinnen eenieder schriftelijk zijn zienswijze kenbaar kan maken.

Het concept-ontwerp wijzigingsplan is beoordeeld door het Hoogheemraadschap van Rijnland. Als reactie op het dit plan zijn drie aandachtspunten benoemd;

• aandachtspunt 1: compensatie verhard oppervlak in relatie tot peilvakken.
• aandachtspunt 2: beschermingszone van 5 meter naast de hoofdwatergang.
• aandachtspunt 3: hydraulisch knelpunten in de hoofdwatergang.

Deze drie aandachtspunten zijn met het Hoogheemraadschap besproken. Het voorstel van het Hoogheemraadschap is om voor de aandachtspunten 1 en 2 een watervergunning aan te vragen. Deze aanvraag zal parallel lopen naast het wijzigingsplan en zal dus geen vertraging opleveren voor het vaststellen van het wijzigingsplan.

Aandachtspunt 3 wordt in de zomer van 2017 door het Hoogheemraadschap opgelost.

Zienswijzeprocedure en vaststelling

Het ontwerpwijzigingsplan is vanaf 31 augustus 2017 tot en met 11 oktober 2017 ter inzage gelegd en gedurende deze termijn was via de website van de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl mogelijk het wijzigingsplan te raadplegen. Gedurende bovenvermelde termijn was één ieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen in te dienen.

Gedurende deze termijn is 1 zienswijze ingediend door het Hoogheemraadschap van Rijnland. De zienswijze had betrekking over de bereikte overeenstemming met het Hoogheemraadschap over de benodigde compensatie voor de toename van het verhard oppervlak. Het Hoogheemraadschap geeft in de zienswijze aan dat voor de compensatie van fase 1 overeenstemming is bereikt. Voor de uitbreiding van fase 2 zal, de initiatiefnemer de toename van het verhard oppervlak in deze fase moeten compenseren. De tekst in paragraaf 5.11 Water is naar aanleiding van de zienswijze aangepast.

Het Cultuurhistorisch Genootschap van de Duin- en Bollenstreek heeft geen zienswijze ingediend maar wel een reactie op het plan gegeven. In de reactie heeft de stichting aangegeven vanuit cultuurhistorisch gezichtspunt geen opmerkingen hebben over het wijzigingsplan. Ook heeft de stichting in de reactie geadviseerd om vanuit verkeerstechnisch oogpunt nogmaals te kijken naar de verkeerssituatie ter plekke i.v.m. de te verwachten toename van zwaar transportmaterieel. Deze reactie wordt ter kennisname aangenomen. Het aspect verkeer is voldoende onderbouwd voor het wijzigingsplan. De verkeersbewegingen van en naar de locatie zullen als gevolg van het wijzigingsplan slechts beperkt wijzigen.

De toelichting van het voorliggende wijzigingsplan is ambtshalve aangepast na de ontwerpfase. De reden hiervoor is dat er kort voor de aanvang van de zienswijzeprocedure een bijlage is komen te vervallen in verband met de privacy van de initiatiefnemers. Deze bijlage betrof het bedrijfsplan. In de tekst van de toelichting zijn alle verwijzingen naar deze vervallen bijlage verwijderd.

In de regels van het voorliggende wijzigingsplan is ook één ambtshalve wijziging doorgevoerd. Het begrip bouwvlak is toegevoegd ten behoeve van verduidelijking dat het bouwvlak van het wijzigingsplan één geheel vormt met het bouwvlak behorende bij Oude Herenweg 22 te Voorhout.

Na de zienswijzeprocedure is het wijzigingsplan ter vaststelling worden aangeboden aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Teylingen.

Het plan is een particulier initiatief dat zal worden uitgevoerd en beheerd voor rekening en risico van de initiatiefnemers. Voor de gemeente zijn aan het plan geen financiële consequenties verbonden.

Ten behoeve van het wijzigingsplan heeft initiatiefnemer, volgens afdeling 6.4 Wro grondexploitatie, met de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten. Door middel van deze overeenkomst is geregeld dat de kosten die verband houden met het wijzigingsplan voor rekening zijn van initiatiefnemer. Een exploitatieplan is daarom niet nodig.

Het plan is economisch uitvoerbaar.