het bestemmingsplan Lekdijk 1, Amerongen met identificatienummer NL.IMRO.1581.AMRLekdijk1-VA01 van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

de geometrisch bepaalde planobjecten, zoals vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.bpUHRommabuitengeb-va05 met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

bedrijvigheid, geheel of overwegend gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen van agrarische producten door het telen van gewassen en/of het houden van dieren, met inbegrip van een paardenfokkerij en met uitzondering van een paardenhouderij en manege.

professioneel archeoloog die volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen bevoegd is om archeologisch onderzoek uit te voeren en/of programma's van eisen op te stellen en te toetsen.

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen.

in rapportvorm vervat verslag van een volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen verricht archeologisch onderzoek, op basis waarvan een conclusie kan worden getrokken over de archeologische waarde van een terrein.

de aan een gebied toegekende waarde die wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van sporen van menselijk handelen in het verleden die in de grond zijn achtergebleven, bijvoorbeeld potscherven, resten van voedselbereiding, graven, maar ook verkleuringen in de grond die duiden op bewoning of infrastructuur.

gronden waar archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

een (deel van een) gebouw, bedoeld voor veelal kortdurend recreatief nachtverblijf door een persoon, gezin of andere groep van personen, die zijn/hun vaste woon- of verblijfplaats elders hebben; onder recreatief nachtverblijf is in ieder geval niet begrepen permanente bewoning door eenzelfde persoon, gezin of andere groep van personen.

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van producten en goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen.

een bedrijf dat in een (gedeelte van) een woning en/of bijbehorende bouwwerken wordt uitgeoefend en gericht is op het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten, mede door de bewoner van de woning, met dien verstande dat de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een dienstverlenend beroep op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, ontwerptechnisch of kunstzinnig gebied, dat in een woning en/of de bijbehorende bouwwerken mede wordt uitgeoefend door de bewoner van de woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1. a. bij bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning, tenzij in de regels anders is bepaald;
2. b. bij gebruik: gebruik zoals aanwezig op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan, tenzij in de regels anders is bepaald;
3. c. het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan;
4. d. het bepaalde onder b is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

alle functies waar geregeld en gedurende langere perioden mensen verblijven, met uitzondering van bedrijfswoningen behorende bij het bedrijf dat de fruit- of boomteelt uitoefent.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één of meerdere huishoudens door hulpbehoevenden op het fysieke, psychische en/of sociale vlak eventueel met extra zorg en/of begeleiding, met bijbehorende voorzieningen, zoals een gemeenschappelijke ruimte en kantoor.

een gezamenlijke openbare ruimte, bestemd voor groen en parkeren;

een transparante afdekking van gewassen met een hoogte van maximaal 1 m, geen bouwwerk zijnde.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een voor mensen toegankelijk deel van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd. De eerste bouwlaag is de bouwlaag op de begane grond.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied.

hoogste punt van een schuin dak.

laagste punt van een schuin dak.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

een uitbouw aan een woning, die zich bevindt aan de gevel van een woning en ondergeschikt is aan de massa van het hoofdgebouw.

het bedrijfsmatig, of in een omvang alsof die bedrijfsmatig is, prostitutie aanbieden door een natuurlijke persoon of rechtspersoon, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend, zoals escortservices en bemiddelingsbureaus.

vormen van dagrecreatief medegebruik van het agrarisch of natuurgebied door middel van al dan niet aangelegde en aanwezige voorzieningen, waarbij de recreatie geen specifiek beslag legt op de ruimte, zoals wandel-, ruiter- en fietspaden, vis- en picknickplaatsen.

doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan, is toegestaan.

bouwwerk dienende als schuilgelegenheid voor wilde vogels, vliegende zoogdieren en insecten.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

de teelt van tuinbouwgewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen.

een agrarisch bedrijf dat gericht is op activiteiten waarvan de productie geheel of nagenoeg geheel afhankelijk is van het producerend vermogen van de grond (als productiemiddel) waar het bedrijf over kan beschikken. Dat wil zeggen voor zover bij veehouderijbedrijven het benodigde ruwvoer (gras, snijmaïs) geheel of vrijwel geheel afkomstig is van structureel bij het bedrijf behorende gronden.

bovenste niveau van het water dat zich in de bodem bevindt.

een eenheid van een landhuis, soms een kasteel (met zijn grachtenstelsel), zijn tuin of park en overige bouwwerken en/of gebouwen, zoals een koetshuis.

gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

winkel waarbij de verkoop plaatsvindt op internet en de klantencontacten grotendeels of geheel digitaal verlopen.

het bewonen van eenzelfde woning door meerdere personen die ieder in een eigen ruimte een eigen huishouden voeren waarbij deze bewoners wezenlijke voorzieningen, zoals een entree, keuken en/of sanitaire ruimte, gemeenschappelijk gebruiken.

een gebouw met overwegend transparante, lichtdoorlatende afdekking en wanden van een bouwhoogte van meer dan 1 meter, bedoeld voor het kweken en telen van gewassen.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder congres- en vergaderaccommodatie.

civieltechnisch werk voor de infrastructuur van wegen, water, spoorbanen, waterkeringen en/of leidingen niet bedoeld voor permanent menselijk verblijf.

het bedrijfsmatig telen, kweken en verzorgen van bomen, heesters, struiken, planten en bloemen of tuinbouwzaden, al dan niet met behulp van kassen en al dan niet gecombineerd met, als ondergeschikte nevenactiviteit, de handel in boomkwekerijgewassen en vaste planten.

1. a. woningen, woonschepen en woonwagens, niet zijnde woningen, woonschepen of woonwagens die aangemerkt worden als beperkt kwetsbare objecten: verspreid liggende woningen, woonschepen en woonwagens van derden met een dichtheid van maximaal twee woningen, woonschepen of woonwagens per hectare, en dienst- en bedrijfswoningen van derden;
2. b. gebouwen bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten, zoals:
   1. 1. ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen;
   2. 2. scholen, of
   3. 3. gebouwen of gedeelten daarvan, bestemd voor dagopvang van minderjarigen;
3. c. gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn, waartoe in ieder geval behoren:
   1. 1. kantoorgebouwen en hotels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1500 m2 per object, of
   2. 2. complexen waarin meer dan 5 winkels zijn gevestigd en waarvan het gezamenlijk bruto vloeroppervlak meer dan 1000 m2 bedraagt en winkels met een totaal bruto vloeroppervlak van meer dan 2000 m2 per winkel, voor zover in die complexen of in die winkels een supermarkt, hypermarkt of warenhuis is gevestigd, en
4. d. kampeer- en andere recreatieterreinen bestemd voor het verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen;

de historische buitenplaats èn de daarbij behorende natuur- en of landbouwgronden met de daarbij behorende bouwwerken en/of gebouwen.

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, die wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van natuurlijke en menselijke factoren.

de hoogte van het afgewerkte bouwterrein.

een geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde eenzelfde maatvoering geldt.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door de hydrologie en door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk, als in onderlinge samenhang.

het ontplooien van activiteiten ter plaatse van het bouwvlak die niet rechtstreeks de uitoefening van de agrarische bedrijfsvoering betreffen.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalinginstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie.

een niet zelfstandig uitgevoerde detailhandelsfunctie die duidelijk waarneembaar ondergeschikt is aan en afhankelijk is van de hoofdfunctie en deze ondersteunt zodat de kwaliteit van de hoofdfunctie vergroot of gecompleteerd wordt, hieronder mede begrepen een afhaalbalie voor een internetwinkel eventueel in combinatie met een beperkte showroom.

een niet zelfstandig uitgevoerde horecafunctie die duidelijk waarneembaar ondergeschikt is aan en afhankelijk is van de hoofdfunctie en deze ondersteunt zodat de kwaliteit van de hoofdfunctie vergroot of gecompleteerd wordt en waarbij geen sprake is van verhuur van ruimte of anderszins in gebruik geven aan derden ten behoeve van feesten en partijen.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een bouwwerk, omsloten door maximaal één, tot de constructie behorende wand en voorzien van een gesloten dak.

een niet overdekt terrein ingericht voor het africhten, trainen en berijden van paarden en pony's en het anderszins beoefenen van de paardensport.

elke al dan niet overdekte stallinggelegenheid ten behoeve van gemotoriseerd verkeer.

bewoning van een ruimte als hoofdwoonverblijf, waarbij door betrokkene(n) niet aannemelijk is of kan worden gemaakt dat elders daadwerkelijk over een hoofdwoonverblijf wordt beschikt.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een bouwwerk bestemd voor het schuilen van dieren.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang als zij het bedrijfsmatig, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

bij deze regels behorende en daarvan onderdeel uitmakende lijst van bedrijven en instellingen.

de op of bij de weg behorende overige bouwwerken, zoals verkeerstekens, wegbebakening, bewegwijzering, verlichting, halteaanduiding, parkeerregulerende constructies, brandkranen, informatie- en reclameconstructies, rijwielstandaards, afvalcontainers, zitbanken, plantenbakken, communicatievoorzieningen, gedenktekens, telefooncellen en abri's.

de vloeroppervlakte van alle voor mensen toegankelijke ruimten binnen een gebouw ten behoeve van detailhandel, onder welke ruimten niet zijn begrepen opslag-, personeels-, sanitaire en andere dienstruimte, garderobes en keukens.

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied.

de naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel of, indien het een gebouw betreft met meerdere zodanige gevels, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt, danwel de gevel ter plaatse van de op de verbeelding opgenomen 'gevellijn'.

de lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen.

een gebouw of gedeelte van een gebouw, bestaande uit een complex van ruimten, dat is bedoeld en dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten en berekend:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken of het hart van scheidingsmuren.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen. Ter aanvulling op bovenstaande geldt het volgende:

1. a. Indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de betreffende scheidingsconstructie;
2. b. Indien een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de bruto-vloeroppervlakte van de binnenruimte.

1. a. voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst:
   de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen:
   de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkt terrein, waarbij plaatselijke niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

de kleinste afstand tussen de zijdelingse bouwperceelgrens en het bouwwerk.

De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. agrarische bedrijvigheid, met dien verstande dat:
   1. 1. uitsluitend op de bestaande locatie, de uitoefening van veehouderijbedrijven in de vorm van een grondgebonden agrarisch bedrijf is toegestaan;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - open landschap' kwekerijen niet zijn toegestaan;
2. b. instandhouding van de aanwezige dan wel daaraan verbonden landschaps- en natuurwaarden, zoals geomorfologische, bodemkundige, landschapsvisuele en ecologische waarden:
   1. 1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - open landschap' de openheid van het landschap;

met daarbij behorend:

3. c. tuinen en erven, paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, flora en fauna, zoals faunapassages, voorzieningen ten behoeve van extensieve openluchtrecreatie, zoals picknickplaatsen.
4. d. een binnenerf en toegangswegen, ter plaatse van de functieaanduiding 'ontsluiting';
5. e. een nutsvoorziening, ter plaatse van de functieaanduiding 'nutsvoorziening'.

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. instandhouding, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke en natuurwaarden;
2. b. bos en bosbouw;
3. c. agrarisch medegebruik in de vorm van beweiding;
4. d. extensief dagrecreatief medegebruik;
5. e. het uitvoeren van landschapsplannen, waaronder in ieder geval Bijlage 1 wordt verstaan;

met daarbij behorend:

6. f. paden, in- en uitritten, onverharde en halfverharde wegen, voorzieningen ten behoeve van flora en fauna zoals faunapassages, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van natuurvoorlichting en –educatie, voorzieningen ten behoeve van extensieve openluchtrecreatie zoals picknickplaatsen en parkeervoorzieningen.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 4.2.1 voor het bouwen van niet voor bewoning bestemde gebouwen en overkappingen ten dienste van de bestemming, mits:

1. a. de noodzaak daarvan is aangetoond;
2. b. de in 4.1 bedoelde waarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast;
3. c. de oppervlakte per aanvraag om een omgevingsvergunning niet meer mag bedragen dan 100 m²;
4. d. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 m.

De voor 'Wonen - B 1 Vrijstaand' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep- en of bedrijf aan huis;

met daarbij behorend:

2. b. tuinen en erven, paden, waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeren op eigen terrein.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de bestemming 'Waarde - Archeologie 2' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval uit het plan wordt verwijderd, voor zover de -mede aan de hand van de gemeentelijke archeologische beleidskaart- geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de bestemming 'Waarde - Archeologie 3' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval uit het plan wordt verwijderd, voor zover de -mede aan de hand van de gemeentelijke archeologische beleidskaart- geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

De voor 'Waarde - Landgoed en buitenplaats' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor:

1. a. instandhouding, herstel en/of ontwikkeling van de ter plaatse voorkomende cultuurhistorische waarden en hun samenhang, welke met name bestaan uit:
   1. 1. paden-, lanen- en groenstructuur;
   2. 2. bijzondere landschappelijke elementen.

Ten behoeve van de opslag van onderhoudsmaterieel mag tevens een gebouw worden
gebouwd met een oppervlakte van maximaal 50 m² en een bouwhoogte van maximaal 3 m, mits de inpassing in het landschap op zorgvuldige wijze plaatsvindt.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor waterkering en waterhuishouding, met de daarbij behorende voorzieningen.

In afwijking van hetgeen elders in de planregels is bepaald ten aanzien van het bouwen krachtens de onderliggende bestemmingen van deze gronden, mogen met uitzondering van bestaande bouwwerken binnen deze bestemming uitsluitend bouwwerken die ten dienste staan van de 'Waterstaat - Waterkering' worden gebouwd.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 9.2 ten behoeve van het bouwen ten dienste van de onderliggende bestemming(en), mits:

1. a. hierdoor geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van de waterkering en de waterhuishouding;
2. b. ter zake daarvan vooraf advies van de waterstaatbeheerder is ingewonnen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Daar waar een hoofdgebouw, of bijbehorend bouwwerk niet voldoet aan de gestelde regels in hoofdstuk 2 gelden de bestaande afmetingen, afstanden en/of aantallen wooneenheden zoals deze zijn gerealiseerd of waarvoor een onherroepelijke bouwvergunning c.q. omgevingsvergunning is verleend ten tijde van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan als maximaal toegestane afmetingen en/of afstanden.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- of aanduidingsgrenzen en van maatvoeringsregels niet meer dan 1 m bedraagt.

Voor zover op de verbeelding of in de regels geen maximum bouwhoogte is opgenomen gelden de volgende regels:

1. a. de maximum bouwhoogte van een bouwwerk op een bouwperceel, waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist, bedraagt de afstand tussen de tegenover elkaar liggende voorgevelrooilijnen langs de desbetreffende weg, vermeerderd met 1 m;
2. b. de afstand wordt gemeten haaks op de desbetreffende voorgevelrooilijn in het midden van de breedte van het bouwwerk of de projectie daarvan op de voorgevelrooilijn;
3. c. indien aan de overzijde van de weg een voorgevelrooilijn ontbreekt geldt ter bepaling van de maximum toegestane bouwhoogte, de dichtst bij gelegen tegenoverliggende voorgevelrooilijn. Indien de tegenoverliggende rooilijn plaatselijk is onderbroken geldt ter plaatse van die onderbreking de verst verwijderde van de beide ter weerszijden van de onderbreking voorkomende rooilijnen;
4. d. de maximum bouwhoogte bij gevallen als bedoeld onder a bedraagt in ieder geval niet meer dan 15 m. De bestaande en toegestane bouwwerken die meer dan 15 m bedragen, mogen als ten hoogste worden aangehouden.

Het bouwen van grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een woning is toegestaan indien wordt voldaan aan de volgende regels:

1. a. de grondgebonden zonnepanelen binnen hetzelfde bouwperceel worden gerealiseerd als de woning;
2. b. de oppervlakte maximaal 50 m² bedraagt;
3. c. in afwijking van lid a zijn grondgebonden zonnepanelen niet toegestaan indien het perceel is gelegen:
   1. 1. op een grafheuvel;
   2. 2. in beschermde historische park- en tuinaanleggen, zoals een landschapspark met solitairen, boomgroepen en open weiden zoals een arboretum of een heidetuin;
   3. 3. in een Natura 2000-gebied;
   4. 4. in het 'oude engen' gebied zoals opgenomen in de Nota Ruimtelijke kwaliteit, herziening 2017;
   5. 5. op de Grebbelinie.
4. d. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan hieronder is aangegeven:

1. a. Het is verboden de in het plan begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemming(en);
2. b. Onder verboden gebruik wordt in elk geval verstaan:
   1. 1. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
   2. 2. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
   3. 3. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie, een escortbedrijf of een erotisch getinte vermaaksfunctie behoudens in het geval dat dit gebruik uitdrukkelijk is toegestaan;
   4. 4. een gebruik van bijbehorende bouwwerken die zijn gelegen buiten het bouwvlak en op meer dan 4 m afstand van het oorspronkelijk hoofdgebouw voor bewoning, tenzij het betreft huisvesting in verband met mantelzorg;
   5. 5. een gebruik van woningen voor kamerbewoning;
   6. 6. een gebruik van woningen voor bijzondere woonvormen;
   7. 7. een gebruik van 'bed & breakfast'-voorzieningen, recreatiewoningen, vakantie-appartementen, groepsaccommodatie, pensions en kampeerboerderijen voor permanente bewoning;
   8. 8. een gebruik van gronden ten behoeve van een paardenbak.

Het uitoefenen van een bed & breakfast in of bij een (bedrijfs)woning is toegestaan, indien wordt voldaan aan de volgende regels:

1. a. niet meer dan 40 % van de totale bruto vloeroppervlakte van de (bedrijfs)woning, inclusief bijbehorende bouwwerken, voor de uitoefening van bed & breakfastvoorzieningen wordt gebruikt, met een maximum van 75 m²;
2. b. de oppervlakte per bed & breakfastvoorziening dient minimaal 20 m² te bedragen;
3. c. het aantal bed & breakfastvoorzieningen mag maximaal 3 bedragen;
4. d. de activiteiten door de bewoners worden uitgeoefend;
5. e. per bed & breakfastvoorziening een zelfstandige sanitaire ruimte aanwezig is;
6. f. per bed & breakfastvoorziening geen zelfstandige keuken aanwezig is;
7. g. per bed & breakfastvoorziening een extra parkeerplaats op eigen terrein aanwezig is.

1. a. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk 1' zijn de gronden, naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens aangeduid voor de bescherming, onderhoud en instandhouding van de primaire waterkering;
2. b. Ter plaatse van gronden met de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk 1' mag niet worden gebouwd;
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van lid 13.1 onder b, met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels worden in acht genomen;
   2. 2. het belang van de waterkering wordt niet onevenredig geschaad en vooraf wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de betreffende waterbeheerder.

1. a. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk 2' zijn de gronden naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, aangeduid als buitenbeschermingszone van de primaire waterkering.
2. b. Ter plaatse van gronden met de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk 2' mag niet worden gebouwd;
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van lid 13.2 onder b, met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels worden in acht genomen;
   2. 2. het belang van de waterkering wordt niet onevenredig geschaad en vooraf wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de betreffende waterbeheerder.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van:

1. a. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
2. b. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van overige bouwwerken ten behoeve van kunstwerken en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;
3. c. de regels ten aanzien van de hoogte van overige bouwwerken en toestaan dat de bouwhoogte voor overige bouwwerken, wordt vergroot tot maximaal 10 m;

mits:

1. 1. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. 2. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad;
3. 3. vanuit verkeerstechnisch oogpunt geen onveilige situaties ontstaan.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, mits:

1. a. medische-, sociale- of welstandtechnische noodzaak aanwezig is;
2. b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad;
4. d. vanuit verkeerstechnisch oogpunt geen onveilige situaties ontstaan.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 12.1 oor het toestaan van bijzondere woonvormen en kamerbewoning, in een woning niet zijnde een bedrijfswoning, mits:

1. a. de functie een ruimtelijke werking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
2. b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
3. c. in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein wordt voorzien of, ingeval dit niet mogelijk is, voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig is;
4. d. het gebruik binnen het bouwvlak plaatsvindt;

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 11.4 lid b voor het bouwen van grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning van nogmaals maximaal 50 m², mits:

1. a. aangetoond is dat deze nodig is in verband met de energiebehoefte van een warmte koude opslaginstallatie (wko) of warmtepompinstallatie;
2. b. aan de overige bepalingen van het betreffende artikel wordt voldaan.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in bepaalde in lid 5.2.2 voor het vergroten van de inhoud van een woning mits:

1. a. de inhoud van de oorspronkelijke woning wordt vergroot tot een maximum van 800 m³;
2. b. de inpassing in het landschap op zorgvuldige wijze plaatsvindt waarbij eisen kunnen worden gesteld betreffende situering en afscherming door beplanting of anderszins.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in ten behoeve van het gebruiken van gronden voor paardenbakken, mits:

1. a. een woning op het perceel aanwezig is;
2. b. de oppervlakte van het bij de woning behorende perceel tenminste 1 ha bedraagt;
3. c. bij eenzelfde woning ten hoogste één paardenbak gerealiseerd wordt;
4. d. de lengte van de paardenbak niet meer dan 40 m, de breedte niet meer dan 20 m en de oppervlakte niet meer dan 800 m² bedraagt;
5. e. de paardenbak op maximaal 25 m van het bouwvlak wordt gesitueerd;
6. f. het een recreatieve, niet-bedrijfsmatige activiteit betreft;
7. g. de bouwhoogte van overige bouwwerken niet meer dan 1,3 m bedraagt;
8. h. de inpassing in het landschap op zorgvuldige wijze plaatsvindt, waarbij eisen kunnen worden gesteld betreffende situering en afscherming door beplanting of anderszins;
9. i. bij situering en inpassing van de paardenbak op gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden' de ter plaatse dan wel in de directe nabijheid voorkomende landschaps- en natuurwaarden, als bedoeld in lid 3.1, onder b, niet onevenredig worden aangetast;
10. j. geen lichtmasten worden geplaatst.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten en bouwgrenzen ten behoeve van voorzieningen gericht op het isoleren van een gebouw, mits:

1. a. bouwgrenzen niet meer dan 0,3 m worden overschreden;
2. b. maximale goot- en bouwhoogten niet meer dan 0,5 m worden overschreden;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig wordt aangetast.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10 %;
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan Lekdijk 1, Amerongen.

Op het perceel Lekdijk 1 te Amerongen ligt een voormalig agrarisch erf. Daarnaast bevindt er zich tevens een woonperceel, die is ontstaan uit een ruimte voor ruimte project.

Het erf was voorheen in gebruik als paardenhouderij. De bedrijfsactiviteiten op deze locatie zijn beëindigd.

Initiatiefnemer is voornemens om op deze locatie deel te nemen aan de Ruimte voor Ruimte regeling. Concreet bestaat het voornemen uit het slopen van de voormalige bedrijfsbebouwing (3.677 m²) en het opruimen van de overtollige erfverharding/paddock (4.934 m²).

Ter compensatie is initiatiefnemer voornemens om drie compensatiewoningen te realiseren. In dit geval wordt niet volledig voldaan aan de sloopnorm om het bouwrecht voor drie woningen te verkrijgen. Daarom dienen er extra compenserende maatregelen worden genomen. Deze compensatie wordt ingevuld door extra kwaliteitsverbetering, bestaande uit de aanleg van een historische boomgaard, het terugbrengen van historische doorzichten, de aanleg van landschapselementen rondom de bouwkavels en een aanzienlijke verbetering van de natuur in het aangrenzende Natura-2000 gebied, door het planologisch opheffen van de agrarische functie.

Ook worden de woningen niet binnen het voormalige bouwvlak gesitueerd, maar achter het bouwvlak. Ook deze afwijking is gemotiveerd, aangezien hierdoor buiten de vrijwaringszone van de dijk wordt gebouwd en tevens een landschappelijke meerwaarde wordt gecreeërd. In paragraaf 3.2.2 wordt uitgebreid getoetst aan de voorwaarden van de ruimte voor ruimte regeling.

Het voornemen is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (artikel 4.7.7) waarmee het voornemen mogelijk kan worden gemaakt. Aan deze wijzigingsbevoegdheid kan niet geheel worden voldaan, aangezien de woningen niet binnen het voormalige bouwvlak worden gebouwd en niet volledig aan de sloopnorm wordt voldaan. Daarom is een bestemmingsplanherziening benodigd.

Dit bestemmingsplan voorziet in de benodigde juridisch-planologische kaders. Aangetoond zal worden dat het voornemen in overeenstemming is met 'een goede ruimtelijke ordening' (Artikel 3.1 van de Wro).

Het plangebied ligt aan de Lekdijk 1 te Amerongen. In de volgende afbeelding is de ligging van het plangebied ten opzichte van de directe omgeving en de grotere omgeving weergegeven.

Afbeelding 1.1: ligging van het plangebied ten opzichte van de omgeving (Bron: PDOK)

Het plangebied ligt binnen de grenzen van het bestemmingsplan "buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen". Dit bestemmingsplan is door de gemeente Utrechtse Heuvelrug vastgesteld op 3 juli 2019. Tevens geldt het paraplubestemmingsplan "Stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening". Deze is op 7 juni 2018 vastgesteld. In dit geval is met name het eerstgenoemde bestemmingsplan relevant. Op basis van dit bestemmingsplan gelden in het plangebied de volgende (dubbel)bestemmingen en aanduidingen:

• Agrarisch met waarden, met bijbehorend:
  1. 1. bouwvlak;
  2. 2. functieaanduidingen opslag;
  3. 3. functieaanduiding paardenhouderij;
  4. 4. functieaanduidingen rijbak.
• Wonen - B1 Vrijstaand, met bijbehorend
  1. 1. bouwvlak gekoppeld aan een maatvoeringsvolume;
• Waarde - Archeologie 2;
• Waarde - Landgoed en buitenplaats;
• Waterstaat - Waterkering;
• Milieuzone - emissieneutraal 1;
• Reconstructiewetzone - verwevingsgebied;
• Vrijwaringszone - dijk 1;
• Vrijwaringszone - dijk 2;
• Specifieke vorm van agrarisch met waarden - open landschap;

In de volgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding weergegeven. Vervolgens worden de bestemmingen en aanduidingen toegelicht.

Afbeelding 1.2: Uitsnede geldende bestemmingsplan (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden' zijn met name bestemd voor de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf. De gebouwen dienen in het bouwvlak te worden gerealiseerd. Daarnaast zijn de gronden mede bestemd voor de instandhouding van de landschap- en natuurwaarden die verband houden met de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - open landschap'. Tevens zijn ter plaatse van de daarvoor opgenomen aanduidingen een paardenhouderij, een rijbak en opslag toegestaan.

Gronden met de bestemming 'Wonen - B1 Vrijstaand' zijn met name bestemd voor het wonen, met dien verstande dat een woning tot 800 m³ is toegestaan.

Gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie 2' zijn naast de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het beschermen en het behoud van de daar te verwachten archeologische waarden.

Gronden met de bestemming 'Waarde - Landgoed en buitenplaats' zijn, naast de andere daar voorkomende bestemmingen, met name bestemd voor de instandhouding van de ter plaatse voorkomende cultuurhistorische waarden en hun samenhang, die met name bestaat uit paden-, lanen- en groenstructuur en bijzondere landschappelijke elementen.

Gronden met de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor waterkering en waterhuishouding, met de daarbij behorende voorzieningen.

Voor de gronden ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - emissie neutraal 1' geldt dat het verschuiven en vergroten van agrarische bouwvlakken niet mogelijk is.

Voor de gronden met de aanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' geldt dat onder voorwaarden een agrarisch bouwvlak kan worden verschoven of vergroot.

Voor de gronden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - dijk 1' zijn de gronden, naast de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming, onderhoud en instandhouding van de primaire waterkering. Voor de gronden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - dijk 2' zijn de gronden aangewezen als buitenbeschermingszone van de primaire waterkering.

Het voornemen om drie woningen te realiseren is niet in overeenstemming met de bouw- en gebruiksregels van de ter plaatse geldende agrarische bestemming. In het kader van het ruimte voor ruimte project dient voor de woningen een passende bestemming te worden opgenomen. Daarnaast dient het gehele agrarische bedrijf te worden 'wegbestemd' en voorzien van een agrarische gebiedsbestemming en dient de voormalige bedrijfswoning te worden voorzien van een reguliere woonbestemming. Tevens dienen de sloop en landschappelijke inpassing (waaronder investeringen in het landschap) te worden vastgelegd. Hiertoe is voor het gehele perceel een passend planologisch regime noodzakelijk.

In hoofdstuk 2 wordt een algemene beschrijving van het plan weergegeven. De huidige ruimtelijke en functionele structuur van het gebied en de eventuele verschillen tussen het geldende planologische regime en de toekomstige manier van bestemmen wordt beschreven.

Hoofdstuk 3 geeft vervolgens het algemene ruimtelijke beleidskader weer. Het overkoepelende beleid op alle bestuursniveaus en welke invloed dit beleid heeft op het plangebied wordt hier beschreven.

Het volgende hoofdstuk (4) geeft de specifieke wet- en regelgeving weer op de verschillende onderdelen. Te denken valt aan beeldkwaliteit, wonen, bedrijven, verkeer, water, etc. Hierin is alleen het voor het plan relevante beleid opgenomen. Het overige beleid wordt niet benoemd.

In hoofdstuk 5 is de juridische uitleg opgenomen van de bestemmingen die in de regels zijn verwoord.

Tenslotte geeft hoofdstuk 6 inzicht in de haalbaarheid van het plan. Hier wordt gekeken naar de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid en ook wordt het aspect handhaving besproken.

In dit hoofdstuk volgt een algemene beschrijving van het plan. Het bevat de volgende onderdelen:

Het plangebied ligt langs de Lekdijk, ten zuidwesten van de kern Amerongen. Het gebied kan worden gekenmerkt als het overgangsgebied tussen de stuwwal en het lager gelegen Amerongenweteringgebied. Kenmerkende natuurlijke structuurdragers in de omgeving betreffen de rivier de Lek en de Utrechtse Heuvelrug. De omgeving van het plangebied bestaat uit een mix van agrarische percelen en bos/natuurpercelen, behorend bij landgoed Zuylestein. Aan de overzijde van de Lekdijk, ten zuiden van het plangebied, bevinden zich de uiterwaarden. In de volgende afbeelding is een luchtfoto van de huidige situatie van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto plangebied (Bron: PDOK)

Het plangebied zelf betreft een voormalig agrarisch perceel, bestaande uit bedrijfsopstallen en een woning. Op het bedrijfsperceel bevinden zich zeven bedrijfsgebouwen en een stapmolen. Ook is er een rijbak en zijn er paddocks aanwezig. Aansluitend(westzijde) ligt een regulier bouwperceel waarop, volgens het vigerende bestemmingsplan een vrijstaande woning is gerealiseerd. Achter het agrarische bedrijf liggen gronden die nu in agrarisch gebruik zijn. Het plangebied heeft een omvang van circa 7 hectare. De grens van het plangebied vormt de Lekdijk aan de zuidzijde, agrarische percelen aan de oost- en westzijde en bos/agrarische percelen aan de noordzijde. In de volgende afbeelding is in een afbeelding de huidige indeling weergegeven. Vervolgens zijn enkele luchtfoto's van de huidige situatie opgenomen.

Afbeelding 3.2: Huidige functies plangebied (Bron: B4O)

Afbeelding 3.3: Straatbeelden huidige situatie plangebied (Bron: B4O)

Zoals in paragraaf 1.3.2 reeds aangegeven is het huidige plan strijdig met de geldende bestemmingen. Hiertoe is een bestemmingsplanherziening benodigd. Hierna wordt op het plan ingegaan.

Het initiatief voorziet in de sloop van alle voormalige agrarische bebouwing en het opruimen van de overtollige erfverharding en functies (paddocks, paardrijbak etc.). De herontwikkeling gaat uit van het realiseren van drie woonkavels, op een locatie achter het huidige agrarische bedrijf en achter het bestaande woonperceel. De woonkavels worden in een cluster gesitueerd en omzoomd door groen, zodat het visueel de uitstraling heeft van één erf. De woningen worden via een nieuw aan te leggen in- en uitrit gezamenlijk ontsloten op de Lekdijk.

De locatie van de woningen is zorgvuldig gekozen. Het is vanwege ligging in de beschermingszone van de dijk niet mogelijk om de woningen terug te bouwen op de slooplocatie. Daarnaast is het wenselijk om de woningen wel nabij de bestaande bouwkavel te realiseren, zodat er cluster van bebouwing ontstaat, gebaseerd op het één-erf principe. Daarom worden de woningen achter het bestaande bouwkavel, in een cluster, gerealiseerd. Hiermee wordt gebouwd buiten de beschermingszone van de dijk en aansluitend op de bestaande bouwkavel. Ook kan zo de bestaande uitrit op de Lekdijk worden gebruikt. Tot slot wordt hiermee een landschappelijke koppeling gelegd met het achtergelegen landgoed Zuylestein, waarbij door de nieuw aan te leggen ontsluiting tevens de mogelijkheid ontstaat om dit landgoed eventueel, mocht dit in te toekomst wenselijk en passend zijn, te ontsluiten.

Voor de herontwikkeling van het plangebied is het wenselijk om de landschappelijke structuur te versterken. Onder andere door nieuwe aanleg van landschapselementen en het herstellen van zichtlijnen. Hiermee ontstaat er een natuurlijke overgang tussen het buitengebied en landgoed Zuylestein. Het heeft de wens om nieuwe bebouwing landschappelijk zorgvuldig in te passen binnen de omgeving waarbij de locatie kan gaan dienen als ontsluitingsmogelijkheid voor nieuwe ontwikkelingen bij landgoed Zuylestein.

De herontwikkeling op deze locatie biedt kansen om ook een cultuurhistorische meerwaarde te realiseren. Het terugbrengen van verdwenen oude boomgaard en het herstellen van historische zichtlijnen biedt kansen om een cultuurhistorische meerwaarde te bieden. Hierna zijn twee uitsneden van de gewenste situatie weergegeven.

Afbeelding 3.4: Gewenste situatie (Bron: B4O)

Afbeelding 3.5: Gewenste situatie (Bron: B4O)

In de herontwikkeling van de locatie Lekdijk 1 in Amerongen ontstaat er, na sloop van alle opstallen en opruimen van de bestaande terreininrichting, één nieuw erf met in totaal vier ‘schuurvolumes’.

Er dient eenheid in de bouwvolumes en de vorm van de woningen te komen, wat een vastlegging dient te krijgen in het bestemmingsplan. Het nieuwe erf krijgt één gezamenlijke ontsluiting en is geclusterd in het verlengde van de bestaande schuurwoning. Situering van het erf is buiten de vrijwaringszone van de dijk in de noord-zuid richting. De nieuwe kavels zijn opgenomen binnen een hoogstam fruitboomgaard. De kavels zijn omsloten door struweelbeplanitng en een hoogstamfruitbomen. De binnenzijde van de kavels (grenzen tussen de kavels) zijn afgescheiden door hagen.

Tussen de bomen en onder de kronen door zijn er vanuit de woningen lange zichtassen het buitengebied in. Langs de watersloot aan de noordkant komt er een nieuwe rij knotwilgen. In het binnenerf enkele solitaire bomen in plantvakken en tussen de kavels groene erfafscheidingen in de vorm van hagen. Evenwijdig aan de Lekdijk komt binnen de vrijwaringszone van de dijk tussen de twee bestaande inritten een nieuwe laagstam fruitboomgaard.

Met de ontwikkeling wordt aan een voormalig agrarisch bedrijf in het buitengebied van Amerongen een duurzame vervolgfunctie toegekend. De grootste ruimtelijke gevolgen betreffen de sloop van de gebouwen, het saneren van de overtollige verharding en de realisatie van drie nieuwe woonkavels. Hiermee wordt het bebouwd/verhard oppervlak in het buitengebied aanzienlijk verminderd. Tevens ontstaat door de zorgvuldige inpassing een impuls van het landschap. Mocht er voor de kap van bomen een kapvergunning benodigd zijn, dan zal deze worden aangevraagd.

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Gemeenten moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen of uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte te verwezenlijken. In het Barro worden een aantal projecten opgesomd die een groot Rijksbelang hebben. Per project worden regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. De regels zijn een uitwerking van de onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

In het Barro zijn veertien onderwerpen met bijzonder rijksbelang beschreven:

• Rijksvaarwegen;
• Project mainportontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• Defensie;
• Hoofdvaarwegen en landelijke spoorwegen;
• Elektriciteitsvoorziening;
• Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen;
• Natuurnetwerk Nederland;
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden;
• Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Ten tijde van de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument.

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'.

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´

Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de NOVI.

Wat betreft de Barro geldt dat het plangebied nabij een grote rivier ligt. In dit geval wordt er echter niet in de vrijwaringszone van de dijk gebouwd. Bovendien is er door de sloop van bebouwing sprake van afname van verhard gebied, waarmee de ontwikkeling een positieve invloed heeft op de ruimte voor de rivier. Een veilige en doelmatig gebruik van de rivier is daarmee geborgd.

Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat toetsing noodzakelijk is bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (3.1.6 Bro). Het begrip 'stedelijke ontwikkeling' wordt in Bro 1.1.1 als volgt gedefinieerd: stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. Toename van het ruimtebeslag is een belangrijke factor en daarnaast heeft de Afdeling uitgemaakt dat de bouw van 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. De raad is van oordeel dat bij het realiseren van een dergelijk aantal woningen, het plan niet voorziet in een woningbouwlocatie of andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid, aanhef en onder i van het Bro. Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro is dan ook niet van toepassing (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921).

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling voorziet in het realiseren van drie woningen in het kader van een ruimte voor ruimte regeling. Gelet op het vorenstaande is de ladder voor duurzame verstedelijking dan ook niet van toepassing. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en geen sprake is van strijd met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie die ontstaat door de nieuwe ontwikkeling. De gemeente Utrechtse Heuvelrug beschikt over een eigen parkeerbeleid (Verkeers- en Vervoerplan GVVP). In dit beleidsstuk wordt gebruik gemaakt van de kencijfers zoals opgenomen in de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 381, december 2018.

In het beleidsstuk Verkeers- en Vervoerplan is opgenomen dat bij nieuwe ontwikkelingen de minimumnorm voor een weinig stedelijk gebied, zoals opgenomen in de CROW-publicatie, wordt gehanteerd.

In de parkeernota wordt aangegeven dat op de gemeente Utrechtse Heuvelrug een stedelijkheidsgraad van het type 'weinig stedelijk' van toepassing is. Voor het plangebied geldt verder het gebiedstype 'buitengebied'.

Samengevat worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Type: Koop, vrijstaand, duur;
• Verstedelijkingsgraad: weinig stedelijk;
• Stedelijke zone: buitengebied (rest bebouwde kom op basis van de parkeernota).

Op basis van voorgenoemde uitgangspunten wordt in de volgende twee subparagrafen op de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie ingegaan.

Voorgenomen ontwikkeling gaat uit van de realisatie van drie vrijstaande woningen. Gezien het om een vrijstaande woning gaat, kan dit het beste worden vergeleken met de functie 'wonen duur'. Voor dergelijke woningen geldt een parkeerbehoefte van twee parkeerplaatsen per woning. In totaal maakt dit zes parkeerplaatsen. Op het terrein is voldoende ruimte om in deze parkeerbehoefte te kunnen voorzien. Ook voor fietsen is voldoende ruimte om deze op het erf te parkeren.

De gemeentelijke parkeernota geeft geen cijfers over de verkeersgeneratie. Daartoe is aansluiting gezocht bij de CROW publicatie 'toekomstbestendig parkeren'. Op basis van deze publicatie kan de functie het beste vergeleken worden met de functie wonen, koop, vrijstaand en ligging in het buitengebied. Op basis van deze publicatie geldt een verkeersgeneratie van 8,2 verkeersbewegingen per woning. Totaal maakt dit 24,6 verkeersbewegingen. Deze verkeersbewegingen kunnen eenvoudig via de Lekdijk worden afgewikkeld. Deze weg is van voldoende capaciteit. Er zal worden voorzien in een veilige en overzichtelijke ontsluiting. Deze ontsluiting is ook veilig en te bereiken voor hulpdiensten in geval van calamiteiten. De bestaande woning blijft conform bestaande ontsluiting op de Lekdijk ontsloten.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgasleidingen afhankelijk van druk;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Uit de toelichting en verbeelding van het geldende bestemmingsplan is op te maken dat er geen planologisch relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe omgeving daarvan aanwezig zijn.

Indien nodig zal een KLIC-melding gedaan worden om te achterhalen of er relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe omgeving daarvan aanwezig zijn.

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Streefdatum voor het bereiken van gewenste waterkwaliteit is 2015. Eventueel kan er, mits goed onderbouwd, uitstel (derogatie) verleend worden tot uiteindelijk 2027. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebied beheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

Het Rijksbeleid op het gebied van waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP) 2016-2021 (vastgesteld 17 december 2015). Het plan geeft op hoofdlijnen de ambities weer van het Rijk ten aanzien van het nationale waterbeleid en het daaraan gerelateerde ruimtelijke beleid. De belangrijkste ambities richten zich op waterveiligheid, zoetwater en waterkwaliteit. Maar ook de Deltabeslissingen en enkele waterafhankelijke thema's als natuur en duurzame energie hebben in het plan een plek gekregen. De doorwerking van de beleidsambities/uitgangspunten naar lagere overheden is geregeld in de NOVI , het Bestuursakkoord Water (2011) en de Waterwet (2009).

De provincie stelt kaders en ontwikkelt beleid voor schoon, mooi, veilig en voldoende water in Utrecht. Dit is vastgelegd in het Bodem- Water- en Milieuplan. Voor water heeft de provincie Utrecht drie prioriteiten. Te weten 'waterveiligheid en wateroverlast', 'schoon en voldoende oppervlaktewater' en 'een ondergrond met schoon en voldoende grondwater'.

Het Waterbeheerplan 'Waterkoers' voor de periode 2016-2021 is op 16 maart 2016 vastgesteld. In het Waterbeheerplan staat in grote lijnen het waterbeheer voor de komende jaren beschreven.

Met deze Waterkoers wil het waterschap zich flexibel opstellen en ruimte bieden voor initiatieven uit de samenleving: van 'zorgen voor' naar 'samen doen'. De Stichtse Rijnlanden werkt aan veiligheid, voldoende en gezond water, tegen aanvaardbare maatschappelijke kosten. Daarnaast werkt de Stichtse Rijnlanden aan de fysieke
leefomgeving en wil het anticiperen op veranderingen over de grenzen heen. Ook wil het waterschap inspelen op ontwikkelingen (trends) in de maatschappij door actief het gesprek aan te gaan en samen te werken.

De Stichtse Rijnlanden formuleert de volgende ambities:

• gezond water;
• veilig tegen overstromingen;
• gezuiverd afvalwater;
• voldoende water;
• genieten van water.

Dit plan bevat de integrale visie van de gemeente op grondwater, regenwater en stedelijk afvalwater. De gemeente kiest hierin voor een integraal en duurzaam watersysteem. De doelen hierbij zijn:

• Inzameling van stedelijk afvalwater, dat binnen het gebied is geproduceerd.
• Transport van ingezameld stedelijk afvalwater naar de zuiveringsinstallatie.
• Voorkomen van ongewenste vuilemissie naar oppervlaktewater, grondwater en bodem.

Voor het hemelwater streeft de gemeente naar het zoveel mogelijk ter plaatse vast houden van water. Dit betekent dan dat het hemelwater niet langer het riool ingaat maar lokaal wordt geborgen in de bodem en/of oppervlaktewater. Dit levert zowel voordelen op voor met milieu als de economie. Het helpt om verdroging van gebied te bestrijden en voorkomt dat schoon oppervlaktewater vies wordt. Verder verbetert de werking van de rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI). Deze werkt beter als rioolwater minder vermengd is met regenwater.

In januari 2010 is het convenant 'Afkoppelbeleid Utrechtse Heuvelrug' getekend tussen de provincie Utrecht, 10 gemeenten met grondgebied op de Utrechtse Heuvelrug en de waterschappen Vallei & Eem en HDSR. Dit convenant is recentelijk geactualiseerd en in 2016 opnieuw vastgesteld. het bevat afspraken over en onder welke voorwaarden dakoppervlakken en andere verharde oppervlakken wel en niet kunnen worden afgekoppeld. Het bevat een beslisschema voor verontreinigde oppervlakken. Voor uitloogbare daken en gevels geldt daarbij; ja ,mits voldaan wordt aan de voorwaarden zoals gesteld in het Bodem-Water- en milieuplan 2016-2021 van de Provincie

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten.

De bescherming van het Natuurnetwerk kent geen externe werking. Het plangebied ligt buiten het NNN. Toetsing aan beleidsregels voor bescherming van het NNN is derhalve niet aan de orde. Echter in kader van een goede ruimtelijke inpassing behoort wel getoetst te worden of een ontwikkeling effect kan hebben op het functioneren van de NNN. Zo is het mogelijk dat er b.v een wissel van een das loopt op de nieuwe bouwlocatie waardoor dit moet worden aangepast. Uit de ecologische quickscan blijkt echter dat er geen sprake is van aantasting van beschermde soorten (zie ook Bijlage 4). Hierdoor is er geen sprake va aantasting van het NNN.

Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Wet natuurbescherming beschermd.

Het projectgebied ligt niet binnen of nabij een Natura 2000-gebied. In dit geval ligt het Natura 2000 gebied 'Rijntakken' op een afstand van 90 meter. Voor de ontwikkeling is middels een stikstofberekening in beeld gebracht of er sprake is van significant negatieve effecten ten aanzien van nabijgelegen Natura 2000-gebieden. Het volledige rapport is als Bijlage 3 opgenomen. Hierna wordt op de belangrijkste resultaten ingegaan.

Voor de nieuwe situatie is voor de drie nieuwe woningen uitgegaan van een verkeersgeneratie van 24,6 voertuigbewegingen per etmaal, waarbij 100% valt onder ‘licht verkeer’. De nieuwe situatie is intern gesaldeerd met de huidige situatie (paardenhouderij met 115 paarden). Uit de AERIUS-berekening blijkt dat er geen verschillen hoger dan 0,00 mol/ha/j zijn op Natura 2000-gebieden.

Voor de bouwfase is uitgegaan van de uitstoot die plaatsvindt als gevolg van het gebruik van mobiele werktuigen. Voor de bouwfase is tevens intern gesaldeerd met de huidige situatie. Ten opzichte van de huidige situatie is er sprake van een afname in resultaten op de nabijgelegen Natura-2000 gebieden. Uit de AERIUS-berekening blijkt dat er in de bouwfase geen verschillen hoger dan 0,00 mol/ha/j zijn op Natura 2000-gebieden.

Er kan geconcludeerd worden dat de stikstofdepositie vanwege de beoogde ontwikkeling geen significante gevolgen heeft voor de omliggende Natura 2000-gebieden. Daarmee is geen vergunning nodig in het kader van de Wet natuurbescherming. Het plan is uitvoerbaar wat betreft stikstofdepositie.

De Odru heeft de stikstofberekening akkoord bevonden. Alle uitgangswaarden die zijn genomen vallen binnen het te verwachten patroon. Hierbij is in de gebruiksfase getoetst op verkeersbewegingen en eventuele uitstoot van de geplande activiteit. In de gebruiksfase is vooral beoordeeld of het aantal ingevoerde werktuigen en werkuren reëel lijkt voor de uitvoering van dit plan. De berekening is voldoende voor de onderbouwing van dit plan.

Wat betreft de soortbescherming is de Wet natuurbescherming van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd.

In het kader van soortenbescherming is door Natuurbank Overijssel een natuurwaardenonderzoek uitgevoerd voor voorliggend plan. Hierna zijn de resultaten uit het onderzoek opgenomen. Voor het volledige rapport wordt verwezen naar Bijlage 4 van deze toelichting.

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten, maar wel tot geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. Beschermde diersoorten benutten het plangebied hoofdzakelijk als foerageergebied, maar mogelijk nestelen er vogels, bezetten grondgebonden zoogdieren er een vaste rust- of voortplantingsplaats en bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats. Er zijn geen geschikte verblijfplaatsen voor vleermuizen aanwezig in de te slopen bebouwing.

Van de in het plangebied nestelende vogelsoorten, is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Bezette vogelnesten zijn beschermd en mogen niet verstoord, beschadigd of vernield worden. Gelet op de aard van de werkzaamheden kan geen ontheffing verkregen worden voor het beschadigen of vernielen van bezette vogelnesten. Indien er gewerkt wordt nabij de beplanting, tijdens de voortplantingsperiode, wordt geadviseerd vooraf een broedvogelscan uit te voeren om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te kunnen sluiten.

Voor de beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën die een (winter)rust- en/of voortplantingslocatie in het plangebied bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepaling ‘beschadigen en vernielen van rust- en voortplantingslocaties’. Deze vrijstelling is van toepassing omdat er sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling. Beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën mogen niet gedood worden als gevolg van het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten. Om te voorkomen dat beschermde dieren gedood worden, mogen ze weggejaagd worden. In het geval van winterrustplaatsen van amfibieën, kan initiatiefnemer maatregelen treffen die amfibieën weerhouden een winterrustplaats te bezetten in delen van het plangebied.

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden verstaan die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten.

In de Bro is sinds 1 januari 2012 (artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a) opgenomen dat een bestemmingsplan “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” dient te bevatten.

Er bevinden zich in het plangebied zelf geen rijks- danwel gemeentelijke monumenten. In het plangebied of in de directe nabijheid van het plangebied is wel sprake van bijzondere waarden. Ten noorden van de woningen ligt immers het landgoed Zuylestein.

Het heeft de wens om nieuwe bebouwing landschappelijk zorgvuldig in te passen binnen de omgeving waarbij de locatie kan gaan dienen als ontsluitingsmogelijkheid voor nieuwe ontwikkelingen bij landgoed Zuylestein.

De herontwikkeling op deze locatie biedt kansen om ook een cultuurhistorische meerwaarde te realiseren. Het terugbrengen van verdwenen oude boomgaard en het herstellen van historische zichtlijnen biedt kansen om een cultuurhistorische meerwaarde te bieden. Gesteld wordt dat het aspect cultuurhistorie geen belemmering vormt voor dit plan.

Het aspect 'cultuurhistorie' vormt geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

Op grond van de Erfgoedwet dient er in ruimtelijke plannen rekening gehouden te worden met archeologische waarden. In de Erfgoedwet is bepaald dat gemeenten een archeologische zorgplicht hebben en dat initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, verplicht zijn rekening te houden met de archeologische relicten die in het projectgebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het projectgebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Het plangebied ligt volgens het bestemmingsplan ‘Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen (2019)’ in een gebied met dubbelbestemming Waarde- Archeologie 2. Archeologisch onderzoek is dan noodzakelijk bij bodemingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 30 cm-mv. Op de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart van de gemeente uit 2019 heeft het plangebied een archeologische waarde 2, bufferzone zeer hoog.

Volgens de beleidskaart dient archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden bij gebieden groter dan 100 m² en bodemingrepen dieper dan 30 cm-mv.

In dit geval is door Hamaland een archeologisch bureauonderzoek en verkennend booronderzoek uitgevoerd. De volledige rapportage is als Bijlage 5 opgenomen. Hierna wordt op de belangrijkste resultaten ingegaan.

Bureauonderzoek

Uit het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied waarschijnlijk is gesitueerd op bedding-, oever- en komafzettingen van de stroomgordel van Houten. Deze is zuidelijk van het plangebied gelegen en was actief gedurende 3795 BP tot 2590 BP (Bronstijd-IJzertijd). De relatief hoge ligging van oeverwallen maakten het aantrekkelijke locaties voor bewoning. Komgebieden waren over het algemeen te nat voor (permanente) menselijke bewoning.

Voor het deel van het plangebied dat gesitueerd is op een oeverwal geldt een hoge archeologische verwachting voor resten uit de Bronstijd tot en met de Vroege Middeleeuwen. Voor het deel van het plangebied dat gelegen is in het komgebied geldt een lage archeologische verwachting voor deze perioden. Welke afzettingen waar aanwezig zijn zal moeten blijken uit een booronderzoek. Archeologische relevante niveaus worden vanaf het maaiveld verwacht tot in de top van de C-horizont. Deze kan zich tussen 150 cm-mv en 260 cm-mv bevinden op basis van het onderzoek van Hamaland Advies op het aangrenzende perceel uit 2019.

Uit het cartografische onderzoek blijkt dat het plangebied nooit bebouwd is geweest en altijd een agrarische functie heeft gehad. Door het ontbreken van bebouwing wordt aan de perioden Late Middeleeuwen en de Nieuwe tijd een lage archeologische verwachting toegekend. De rivierafzettingen van voor de bedijking behorend tot de Formatie van Echteld zijn waarschijnlijk gelegen op een ondergrond van dekzand, behorend tot de Formatie van Boxtel, Laagpakket van Wierden. Mits het dekzand niet verspoeld is kunnen in de top van het dekzand oudere archeologische vindplaatsen worden verwacht van voor de actieve fase van de rivier. Voor het Neolithicum geldt dan ook een middelhoge archeologische verwachting.

Uit de gegevens in Archis3 blijkt dat er in de buurt van het plangebied verscheidene archeologische vindplaatsen en vondstmeldingen bekend zijn. Dit betreffen vooral resten uit de IJzertijd, Romeinse tijd, Middeleeuwen en de Nieuwe tijd.

Er kan geconcludeerd worden dat binnen het plangebied nog archeologische resten aanwezig kunnen zijn, daarom kunnen de geplande werkzaamheden niet zonder vervolgonderzoek plaatsvinden.

Booronderzoek

In alle boringen is onder de subrecente ophoging/bouwvoor een oorspronkelijke bouwvoor waargenomen (A1-horizont). De top ervan ligt op minimaal 25 cm-mv in boring 5 en op maximaal 75 cm-mv in boring 2. In boring 1 bestaat deze laag uit zwak siltig zand. In de overige boringen bestaat de A1-horizont uit zwak tot matig zandige klei. De oorspronkelijke bouwvoor gaat geleidelijk over in de onderliggende natuurlijke afzettingen. In boring 1, 2, 5 en 6 betreft dit verspoeld dekzand (Formatie van Boxtel, Laagpakket van Wierden). In boring 3 en 4 gaat het om oeverafzettingen (Formatie van Echteld). De top van de C-horizont komt op minimaal 55 cm-mv (boring 3) en maximaal 100 cm-mv (boring 6) voor. De top van de aanwezige oeverafzettingen is bewerkt als gevolg van landbouwactiviteiten. De oeverafzettingen gaan in boring 3 op 75 cm-mv en in boring 4 op 100 cm-mv geleidelijk over in het verspoelde dekzand dat in de overige boringen direct onder de A1-horizont is aangetroffen.

Selectieadvies

Op basis van de resultaten van het verkennend booronderzoek, het ontbreken van aanwijzingen voor een archeologische vindplaats, adviseert Hamaland Advies om het plangebied vrij te geven voor de geplande ontwikkelingen. De kans dat met de toekomstige bodemingrepen archeologische waarden verloren gaan, wordt gering geacht.

Dit bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.AMRLekdijk1-ON01 met de bijbehorende regels (en bijlagen) en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

In het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere soorten aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding. In de legenda zijn deze als "verklaringen" aangegeven (bijvoorbeeld kadastrale gegevens).

De regels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 (artikelen 1 en 2) bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk 2 (artikelen 3 tot en met 9) bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden. Ook zijn dit hoofdstuk de dubbelbestemmingen opgenomen.
• Hoofdstuk 3 (artikelen 10 tot en met 15) bevat de algemene regels, waaronder een anti-dubbeltelregel en de algemene gebruiksregels.
• Hoofdstuk 4 (artikelen 16 en 17) bevat de overgangs- en slotregel.

Regels in verband met de bestemmingen

De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen (indien aanwezig);
• afwijken van de bouwregels (indien aanwezig);
• specifieke gebruiksregels (indien aanwezig);
• afwijken van de gebruiksregels (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (indien aanwezig);
• wijzigingsbevoegdheid (indien aanwezig).

Bestemmingsomschrijving

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. Het gebruik wordt hier geregeld.

Bouwregels

De bouwregels zijn gerelateerd aan deze bestemmingsomschrijving. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Zoals bijvoorbeeld de goot- en bouwhoogten.

Nadere eisen

Het is mogelijk om in bepaalde gevallen (wanneer dit nodig is in het kader van een goede ruimtelijke ordening) aan de mogelijkheden die in de bouwregels zijn beschreven nadere eisen te stellen. De omstandigheden waaronder deze eisen worden gesteld moeten dan wel duidelijk zijn geformuleerd. Een voorbeeld van een nadere eis is het moeten overleggen van een beplantingsplan.

Afwijken van de bouwregels

Door het opnemen van een afwijkingsregeling bestaat de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de algemeen toegestane bouwregels. In een afwijkingsregeling wordt opgenomen waarvan afwijking wordt verleend, de maximale omvang van de afwijking die kan worden toegestaan en eventuele voorwaarden waaronder de omgevingsvergunning tot afwijken wordt verleend. Een voorbeeld is een afwijkende goot- en/of bouwhoogte in een bepaalde situatie.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om, onder meer door middel van 'vergunningsvrij bouwen'.

Specifieke gebruiksregels

Deze regels zijn in feite een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Hier worden vormen van gebruik beschreven die men in strijd acht met de bestemming, maar waarvan niet direct uit de bestemmingsomschrijving blijkt dat dit zo is.

Afwijken van de gebruiksregels

Onder afwijken van de gebruiksregels wordt het mogelijk gemaakt een bepaalde vorm van gebruik toch onder de bestemming te laten vallen. Een afwijking van een gebruiksregel mag echter niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Het betreft dus altijd gebruik dat inherent is aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Specifieke inrichtingsactiviteiten, niet bestaande uit bouwen (dat is immers al onder de bouwregels beschreven), dienen soms aan een omgevingsvergunning te worden gebonden. Hiervan zal sprake zijn als bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden van invloed kunnen zijn op in de specifieke bestemming voorkomende bijzondere omstandigheden. Voorbeelden van deze omstandigheden zijn cultuurhistorische- of landschappelijke waarden. Deze waarden kunnen met een omgevingsvergunningstelsel worden beschermd. De regeling is nadrukkelijk niet bedoeld om alle werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden geheel uit te sluiten. Concreet kan je denken aan bijvoorbeeld het moeten aanvragen van een vergunning voor het afgraven of egaliseren van gronden of het vellen van bos in de bestemming 'Natuur'.

Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

Het is mogelijk om in het bestemmingsplan te bepalen dat het zonder omgevingsvergunning verboden is om bouwwerken te slopen. Hiermee kan worden voorkomen dat een bij het bestemmingsplan gegeven bestemming minder geschikt wordt voor de verwezenlijking daarvan of om een al verwezenlijkte bestemming te handhaven en te beschermen. Deze bepaling wordt voornamelijk opgenomen in gevallen waarin het onwenselijk is dat er bijvoorbeeld lege plekken ontstaan tussen bebouwing of om cultuurhistorische waarden van bestaande bebouwing te beschermen.

Voorwaardelijke verplichting

Het kan voorkomen dat een bepaald gebruik van gronden kan worden toegestaan, mits er maatregelen worden genomen om hinder naar de omgeving te voorkomen. Bijvoorbeeld het realiseren van opslag op een perceel, maar om dit te mogen doen moet eerst een groene haag om het perceel gerealiseerd worden. De voorwaarde dat eerst een haag moet worden gerealiseerd, voordat het perceel als opslag mag worden gebruikt, noemt men ' voorwaardelijke verplichting'. Dergelijke voorwaarden worden met name toegepast bij landschappelijke inpassing in het buitengebied, maar ze kunnen ook in andere gevallen worden gebruikt.

Wijzigingsbevoegdheid

Door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk om het bestemmingsplan te wijzigen (binnenplanse wijziging). Het kan dan gaan om het wijzigen van een op een perceel gelegde bestemming, maar ook bijvoorbeeld het wijzigen of vergroten van een bouwvlak (met bijbehorende bouwmogelijkheden).

De inleidende regels (hoofdstuk I)) en de overgangs- en slotregel (hoofdstuk IV) worden hier verder niet toegelicht. Voor de overige bestemmingen volgt in de volgende paragraaf een inhoudelijke beschrijving.

In het plangebied zijn drie bestemmingen weergegeven. Daarnaast kent het plangebied drie dubbelbestemmingen. Hieronder volgt een beschouwing van deze bestemmingen.

Agrarisch met waarden

Deze bestemming is, conform geldend bestemmingsplan, opgenomen ter plaatse van de gronden van het voormalig agrarisch erf en de gronden waar de landschapsmaatregelen plaatsvinden. Het bouwvlak is verwijderd, waarmee de gronden als agrarische gebiedsfunctie in gebruik kunnen worden genomen.

Bouwregels

Het bouwen van gebouwen is binnen deze bestemming niet toegestaan. Voor het bouwen van overige bouwwerken geldt dat deze mogen worden gebouwd conform de maximum hoogten gesteld in het artikel.

Afwijken bouwregels

Er is een regeling opgenomen voor het toestaan van een schuilgelegenheid voor dieren buiten het bouwvlak. Deze regeling is bedoeld voor mensen die in een burgerwoning wonen (bijvoorbeeld in de dorpskern), maar wel land in het buitengebied bezitten en hier bijvoorbeeld paarden willen laten grazen.

Specifieke gebruiksregels

In verband met de ruimtelijke uitstraling ervan is gebruik van gronden voor opslag van hooirollen in strijd met de bestemming. Ook het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen is als strijdig gebruik aangemerkt.

Wijzigingsbevoegdheden

De gemeente wil de groene uitstraling te bewaken en te stimuleren. Hiervoor is deze wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Deze bevoegdheid is bedoeld om de agrarische bestemming om te kunnen zetten naar de bestemming 'Natuur' mits er natuurontwikkeling zal plaatsvinden, de op het perceel aanwezige agrarische bedrijvigheid is of zal worden beëindigd en de gerechtigden ten aanzien van de betreffende gronden deze wijziging wensen.

Omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden

Binnen de bestemming zijn gronden aanwezig met voor de gemeente belangrijke landschaps- en natuurwaarden. Om deze waarden te beschermen is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, diverse werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren of te laten voeren. In het artikel is een heldere opsomming van dergelijke werken of werkzaamheden benoemd, waarbij het met name gaat om het verwijderen of beschadigen van landschaps- of natuurwaarden. Specifiek is bepaald dat geen omgevingsvergunning vereist is voor werken en werkzaamheden die uitgevoerd worden in het kader van een door het bevoegd gezag vastgesteld ruimtelijk kwaliteitsplan.

Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van de groene omzoming van de compensatiekavels. Hiermee is juridisch deze groene omzoming geborgd.

Het bouwen van gebouwen, met uitzondering van overige bouwwerken is niet toegestaan, om het groene karakter van het gebied te behouden.

Binnen de bestemming Wonen - B 1 Vrijstaand is wonen toegestaan. Tevens mag een beroep of bedrijf aan huis worden uitgeoefend. Het is daarnaast toegestaan om op de gronden met deze bestemming tuinen, erven en paden aan te leggen. Ook zijn waterhuishoudingsvoorzieningen toegestaan en mag er geparkeerd worden op eigen terrein.

Bouwmogelijkheden

De Bouwregels maken onderscheid in regels voor:

1. 1. algemeen (5.2.1);
2. 2. hoofdgebouwen (5.2.2);
3. 3. bijbehorende bouwwerken (5.2.3);
4. 4. overige bouwwerken (5.2.4).

Algemeen

In algemene zin wordt bepaald dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd.

Hoofdgebouwen

Binnen de bestemming Wonen - B 1 Vrijstaand mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Er mag niet meer dan één woning binnen een bouwvlak worden gebouwd, waarbij het hoofdgebouw in het bouwvlak moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd.

Voor de woningen is een generieke maximale inhoud aangegeven van 800 m³. Hierop is een uitzondering mogelijk. In bestaande gevallen is de grotere bestaande inhoud toegestaan.

Voor de goot- en bouwhoogte is in de regels een standaard hoogte gegeven. Indien bestaande hoofdgebouwen hoger zijn dan deze standaard hoogte, dan is de bestaande goot- en bouwhoogte de maximaal toegestane hoogte.

Als hoofdgebouwen afgedekt worden met een kap, dan moet worden voldaan aan de in de regels voorgeschreven dakhelling.

Dakkapellen zijn toegestaan op hoofdgebouwen. Op basis artikel 2 lid 4 van bijlage II van het Bor is het bouwen van een dakkapel in het achterdakvlak of een niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak vergunningvrij. Voor het bouwen van een dakkapel in het dakvlak van de voorgevel of in een dakvlak van een naar de openbare weg gekeerde zijgevel, zijn regels in het bestemmingsplan opgenomen. Hierbij is grotendeels aangesloten bij de criteria uit de Nota Ruimtelijke Kwaliteit.

Er is een specifieke bepaling opgenomen ten aanzien van het peil. De bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer van de woningen moet minimaal 0,5 m hoger zijn dan het peil, zoals vermeld in artikel 2.8 lid b en mag niet meer bedragen dan 0,7 m boven het peil. Op deze wijze wordt voorkomen dat woningen op bijvoorbeeld een onnatuurlijke verhoging gebouwd kunnen worden.

Bijbehorende bouwwerken

Uitbreidingen van het hoofdgebouw met aan- of uitbouwen en al dan niet aangebouwde bijgebouwen en overkappingen worden onder de noemer 'bijbehorend bouwwerk' geschaard. Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken is zoveel mogelijk aangesloten op de regeling 'vergunningsvrij bouwen' uit de bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht.

De regeling die het bestemmingsplan omvat is echter op een aantal punten ruimer:

• Bouwen voor de voorgevel.
  Er mag in sommige gevallen op minder dan 1 meter van de voorgevel of voor de voorgevel worden gebouwd:
  1. 1. indien de locatie is opgenomen in het bouwvlak;
  2. 2. indien de bestaande bebouwing op minder grote afstand dan 1 m van de voorgevel staat;
  3. 3. indien de bijgebouwen die voor de voorgevel staan zijn aangeduid op de verbeelding;
  4. 4. erkers die voldoen aan de gestelde voorwaarden.
• Bouwen tot in de grens met het openbaar gebied.
  Er mag binnen de bestemming wonen bij hoekpercelen tot in de grens van het openbaar gebied worden gebouwd, terwijl volgens de regeling uit het Besluit Omgevingsrecht naast de voorgevelgrens ook de zijgevelgrens in acht moet worden genomen. Dit is in sommige gevallen echter onnodig beperkend, bijvoorbeeld wanneer een woning grenst aan een openbare brandgang of een parkeerterrein. Overigens wordt op de meeste hoekpercelen de bestemming Tuin toegepast zodat daar geen bijbehorende bouwwerken kunnen worden gebouwd.

• Ondergronds bouwen is onder bijbehorende bouwwerken niet toegestaan.

Overige bouwwerken

Met het begrip 'overige bouwwerken' wordt bedoeld: een bouwwerk dat geen gebouw is en ook geen overkapping. Concreet zijn maximale hoogtematen voorgeschreven voor erf- en terreinafscheidingen, vlaggenmasten, antennemasten en andere overige bouwwerken.

Afwijken van de bouwregels

Binnen de bestemming Wonen - B1 is een aantal voor het buitengebied specifieke afwijkingsbevoegdheden opgenomen.

Afwijken van de inhoudsmaat woning

Het bevoegd gezag kan afwijken van de voorgeschreven inhoudsbepaling van een woning. De inhoud mag dan met maximaal 15% worden vergroot tot een maximum van 800 m³. Deze vergroting moet zorgvuldig in het landschap worden ingepast.

Specifieke gebruiksregels

Zoals in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, is beroep of bedrijf aan huis toegestaan binnen de woonbestemming. Wel worden er enige voorwaarden aan dit gebruik gesteld. Zo mag 40 % van de brutovloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief bijbehorende bouwwerken, worden gebruikt voor een beroep of bedrijf aan huis. Bij deze oppervlakte wordt ook de oppervlakte van het hoofdgebouw op de verdieping meegerekend.

Het is alleen toegestaan om beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten te verrichten aan huis die opgenomen zijn in de staat van bedrijfsactiviteiten Bedrijf aan huis De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen horeca of detailhandel inhouden, behalve als het gaat om verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van het beroep of bedrijf.

De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis mag alleen worden uitgeoefend door de bewoners van de woning waar de activiteit plaatsvindt.

Door de uitoefening van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mogen de verkeersbewegingen niet onevenredig toenemen in de directe omgeving. Daarbij moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dit dient in de eerste plaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. In gevallen waar dit niet mogelijk is dient voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig te zijn. Voor de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen buitenopslag plaatsvinden.

Voorwaardelijke verplichting

In de specifieke gebruiksregels is een voorwaardelijke verplichting die erin voorziet dat de sloop van de te slopen bedrijfsgebouwen en de landschappelijke inpassing van het perceel juridisch is geborgd. Specifiek is bepaald dat 18 maanden na ingebruikname van de compensatiewoningen de sloop en landschappelijke inpassing dient te zijn afgerond.

De bestemmingsplanregeling bevat naast de bovengenoemde bestemmingen ook drie dubbelbestemmingen. Dubbelbestemmingen vallen als het ware over 'onderliggende' (enkel)bestemmingen heen en houden beperkingen en aanvullingen in voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden van die bestemmingen. Dubbelbestemmingen dienen een specifiek ruimtelijk belang dat middels de dubbelbestemming beschermd wordt.

Specifiek is er een afwijking opgenomen die er in voorziet dat andersoortige landschapsmaatregelen kunnen worden genomen dan is bepaald in het landschapsplan, mits deze voorzien in een gelijk beschermingsniveau van de landschappelijke waarden.

Volgens de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart bestaat het gemeentelijk grondgebied uit zones met verschillende archeologische verwachting. Binnen de gemeente bestaan gebieden met een zeer hoge, hoge, middelhoge en lage archeologische verwachting. Voor elke categorie verwachtingswaarde is bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) uitvoeren van archeologisch onderzoek. Dit geldt voor bodem verstorende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van 'plannen' waarvoor het vereist is een reguliere omgevingsvergunning voor het bouwen dan wel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aan te vragen. De op de aanvraag om een omgevingsvergunning aangegeven oppervlakte die de bodem (nagenoeg) raakt is het oppervlak dat gehanteerd moet worden voor de beoordeling voor de noodzaak van een archeologisch onderzoek.

Terreinen met een bepaalde archeologische verwachting zullen door middel van het stellen van voorwaarden aan de omgevingsvergunning worden beschermd met de volgende dubbelbestemmingen:

In de artikelen zijn uitzonderingen opgenomen voor situaties waarbij geen omgevingsvergunning hoeft te worden aangevraagd en archeologisch onderzoek niet nodig is. Deze uitzonderingen zijn opgesomd in het artikel en hieronder vallen onder andere 'zaken die het normale onderhoud en/of gebruik betreffen'. Hieronder wordt in ieder geval verstaan:

• normaal agrarische jaarlijkse werkzaamheden te weten: ploegen, woelen, zaaiklaar maken, oogsten/rooien, stoppelbewerking, graslandwoelen, planten/poten, rooien van bomen in het kader van boomkwekerijen en spitten, op percelen met een agrarische bestemming. Diepploegen en het aanleggen van drainage vallen niet onder de vrijstelling;
• graafwerkzaamheden in het kader van onderhoud aan reeds eerder aangelegde sportvelden waarbij de bodem deels is afgegraven en nieuwe grond is opgebracht;
• het zorgvuldig ruimen van (individuele) graven op de gemeentelijke begraafplaatsen.

De bestemming Waarde - Landgoed en buitenplaats is naast de enkelbestemming(en) van deze gronden bedoeld voor instandhouding van de ter plaatse voorkomende cultuurhistorische waarden en hun samenhang. Hieronder wordt onder andere verstaan de diverse paden, lanen en groenstructuur en bijbehorende kenmerkende overige bouwwerken (zoals entreehekken en bruggen), landhuizen en koetshuizen, waterpartijen en bijzondere landschappelijke elementen.

De bouwhoogte van overige bouwwerken mag niet meer dan 6 meter zijn en de cultuurhistorische waarden mogen niet onevenredig worden aangetast.

Wijziging gebruik

In de algemene regels is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die betrekking heeft op de voor deze gronden geldende enkelbestemmingen.

Omgevingsvergunning nodig

Naast de mogelijkheden die deze dubbelbestemming biedt is ook een omgevingsvergunningstelsel opgenomen om te voorkomen dat de bestaande cultuurhistorische waarden onevenredig kunnen worden aangetast. Specifiek is bepaald dat een omgevingsvergunning niet nodig is voor werken en werkzaamheden die worden uitgevoerd in het kader van een door het bevoegd gezag vastgesteld ruimtelijk kwaliteitsplan.

De bestemming Waterstaat - Waterkering is naast de enkelbestemming(en) van deze gronden bedoeld voor waterkering en waterhuishouding met alle daarbij behorende voorzieningen. Het belang van waterkeringen is groot en daarom gelden extra regels voor gronden met deze bestemming. Naast de geldende bouwregels in de enkelbestemming(en) mogen overige bouwwerken, zoals keermuren, bakens en lichten ten dienste van de waterkering worden gebouwd.

Om te voorkomen dat grond dubbel wordt meegeteld, is hier geregeld dat grond die eenmaal bij een bouwplan is meegenomen, bij andere aanvragen buiten beschouwing moet blijven.

In artikel 16 van de regels is het overgangsrecht opgenomen. Daarbij is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij overgangsrecht dat is voorgeschreven voor bestemmingsplannen in de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

In artikel 17 van de regels is de slotregel opgenomen.

In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het plan beschreven. De volgende zaken komen aan bod:

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad naar aanleiding van een omgevingsvergunning moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk plan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een omgevingsvergunning of bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

In het voorliggende geval is een overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en gemeente. Hierin wordt tevens het risico van planschade opgenomen, zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Initiatiefnemer heeft de plannen uitgebreid met de buurt besproken. Dit betreffen in ieder geval de directe omwonenden aan de Lekdijk en aan de Zuylesteinseweg. De plannen zijn in persoonlijke gesprekken met de buurt toegelicht. De algemene reactie vanuit de buurt is positief. Wel gaven de bewoners van de Zuylesteinseweg 18 aan dat het goed zou zijn om de situering van de kavels zo vorm te geven dat deze niet in de zichtlijn van hun woningen tot de dijk worden gesitueerd. Ter plaatse bestaan immers plannen om ook nieuwe woningen te realiseren. In het plan is hiermee rekening gehouden door de kavels westelijk op te schuiven. De ontsluiting die voor onderhavige woningen wordt aangelegd kan ook dienen voor de ontsluiting van de nieuwe woningen aan de Zuylesteinsweg. Tot slot gaf ook de stichting dorp en natuur aan positief te zijn over het plan. Wel hadden zij enkele aanbevelingen. De participatie is hiermee positief afgerond.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat voorliggend initiatief geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Voorliggend plan is in het kader van vooroverleg aan de provincie voorgelegd. De provincie heeft geen opmerkingen op het bestemmingsplan.

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. Op basis van deze digitale toetsing valt de ontwikkeling onder waterschapsbelang. Nader overleg met het waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft geleid tot een positief wateradvies, het vooroverleg is hiermee afgerond.

Het bestemmingsplan heeft voor een periode van zes weken als ontwerp ter inzage gelegen. In deze periode zijn er 3 zienswijzen ingediend, die hebben geleid tot enkele wijzigingen in het bestemmingsplan. In de in Bijlage 6 opgenomen nota van zienswijzen wordt hier uitgebreid op ingegaan. Het vooroverleg is hiermee positief afgerond.