het wijzigingsplan Sandenburgerlaan 6 met identificatienummer NL.IMRO.1581.DOOSandenburgerl-VA01 van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

Het bestemmingsplan Buitengebied Doorn 2011 van de gemeente Utrechtse Heuvelrug met identificatienummer NL.IMRO.1581.bpDOObuitengebied-va02, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Utrechtse Heuvelrug op 28 november 2013.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1. a. voor een gebouw waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aan het bouwwerk aansluitende afgewerkte terrein.

Bij de toepassing van de regels wordt als volgt gemeten en gerekend:

vanaf het peil tot het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Op deze bestemming zijn de regels uit artikel 3 van het moederplan onverkort van toepassing en voorts de volgende bepaling:

• een erftoegangsweg en parkeervoorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein'.

Op deze bestemming zijn de regels uit artikel 4 behorende bij het moederplan van toepassing en voorts de volgende bepalingen:

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het bedrijf dat hierna als nadere bestemming is aangegeven op de verbeelding ter plaatse van:

Op deze dubbelbestemming zijn de regels uit artikel 23 van het moederplan van toepassing.

Op deze dubbelbestemming zijn de regels uit artikel 26 van het moederplan van toepassing.

Op het wijzigingsplan zijn de Algemene regels uit hoofdstuk 3 van het moederplan van toepassing en voorts de volgende bepaling:

Het gebruik conform de bestemming 'Bedrijf' als bedoeld in artikel 4.1 van dit wijzigingsplan is alleen dan toegestaan, indien:

1. a. binnen 1 maand na inwerkingtreding van dit wijzigingsplan vaststaat dat de voormalige bedrijfsbebouwing in de vorm van een loods (footprint van 424m²) is gesloopt, én
2. b. binnen 1 jaar na inwerkingtreding van dit wijzigingsplan de maatregelen, die zijn beschreven in het landschappelijke inpassingsplan dat als bijlage 1 deel uitmaakt van deze planregels zijn uitgevoerd en deze maatregelen in stand worden gehouden.

Op het overgangsrecht zijn de regels uit artikel 37 van het moederplan van toepassing.

Deze regels worden aangehaald als de regels van het wijzigingsplan Sandenburgerlaan 6 van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

Aan Sandenburgerlaan 6, op de kruising van de Sandenburgerlaan met de Gooyerdijk ten zuiden van Doorn (zie afbeelding 1), staat een voormalige boerderij. Deze boerderij maakt deel uit van het landgoed Sandenburg. De agrarische activiteiten bij de boerderij zijn enige tijd gelegen gestaakt en de opstallen zijn verkocht. De nieuwe eigenaar is dierenarts en heeft samen met een aantal diertherapeuten een integratief centrum met de naam HeelDier. Om te kunnen voorzien in de specifieke behoefte van de cliënten van HeelDier omvat het integratief centrum tevens een eigen apotheek en ook een speciaalzaak opgezet voor biologisch en rauw diervoer. Verkoop vindt uitsluitend plaats via internet en aan bezoekende cliënten van HeelDier.

Afbeelding 1: uitsnede luchtfoto ter plaatse van het plangebied

Bron: maps.google.nl

Het dierenartsen- en therapeutencollectief bestaat uit een dierenarts, een energetisch therapeut, een dierentolk en een massage- en energetisch therapeut voor paarden. Heel Dier richt zich op een holistische benadering van de gezondheid van dieren door gebruik te maken van verschillende - complementaire - natuurgeneeskundige therapieën en behandelingen. Het is de wens om het integratief centrum HeelDier uit te oefenen aan de Sandenburgerlaan 6 in Doorn, waarbij de boerderij zal worden gebruikt als bedrijfswoning.

Het plangebied bevindt zich in het buitengebied van Doorn (gemeente Utrechtse Heuvelrug) aan de Sandenburgerlaan 6. Dit wijzigingsplan heeft betrekking op de gronden die in het vigerende bestemmingsplan zijn aangeduid als agrarisch bouwvlak. De bestemming van de overige gronden blijft ongewijzigd.

In het vigerend bestemmingsplan 'Buitengebied Doorn 2011' hebben de gronden en opstallen aan de Sandenburgerlaan 6 een agrarische bestemming ('Agrarisch met waarden'). Ter plaatse van de boerderij en de schuren is op de verbeelding van het bestemmingsplan een bouwvlak aangegeven (zie afbeelding 2). Binnen deze bestemming is uitsluitend agrarische bedrijvigheid toegestaan. Het bestemmingsplan bevat een wijzigingsbevoegdheid (artikel 3.6.7) om onder voorwaarden de agrarische bestemming te wijzigen in een andere bestemming, waaronder de bestemming 'Bedrijf' waarbij onder meer de vestiging van een dierenkliniek kan worden toegestaan.

Afbeelding 2: uitsnede verbeelding bestemmingsplan Buitengebied Doorn 2011 ter plaatse van Sandenburgerlaan 6 in Doorn

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Met het oog op de gewenste vestiging van het integratief centrum HeelDier is een principeverzoek ingediend bij de gemeente Gemeente Utrechtse Heuvelrug om de haalbaarheid van hun plannen te verkennen. In reactie op het verzoek heeft de gemeente laten weten dat hiertoe een wijzigingsprocedure kan worden doorlopen als bedoeld in artikel 3.6 Wro. Voorliggend wijzigingsplan voorziet in de beoogde bestemmingswijziging van de gronden binnen het voormalige (agrarische) bouwvlak.

Het wijzigingsplan is opgebouwd uit een toelichting, regels en een verbeelding. Het wijzigingsplan is opgesteld volgens de RO standaarden 2012. Ook voldoet het plan aan de eisen uit de Wro ten aanzien van de digitale raadpleegbaarheid van bestemmingsplannen en andere ruimtelijke besluiten zoals een wijzigingsplan.

In hoofdstuk 2 wordt een algemene beschrijving van het plan weergegeven. De huidige ruimtelijke en functionele structuur van het gebied en de eventuele verschillen tussen het geldende planologische regime en de toekomstige manier van bestemmen wordt beschreven.

Hoofdstuk 3 geeft vervolgens het algemene ruimtelijke beleidskader weer. Het overkoepelende beleid op alle bestuursniveaus en welke invloed dit beleid heeft op het plangebied wordt hier beschreven. Aangezien dit een wijzigingsplan betreft, is ervoor gekozen om hier alleen het beleid op te nemen dat sinds de vaststelling van het bestemmingsplan Buitengebied Doorn 2011 is gewijzigd; het bestemmingsplan Buitengebied Doorn is vastgesteld op 28 november 2013.

Het volgende hoofdstuk (4) bevat de uitwerking van de wijzigingsvoorwaarden. Hoofdstuk 5 geeft de specifieke wet- en regelgeving weer op de verschillende onderdelen. Te denken valt aan beeldkwaliteit, wonen, bedrijven, verkeer, water, etc. Hierin is alleen het voor het plan relevante beleid opgenomen. Het overige beleid wordt niet benoemd.

In hoofdstuk 6 is de juridische uitleg opgenomen van de bestemmingen die in de regels zijn verwoord.

Tenslotte geeft hoofdstuk 7 inzicht in de haalbaarheid van het plan. Hier wordt gekeken naar de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid en ook wordt het aspect handhaving besproken.

Het perceel Sandenburgerlaan 6 bevindt zich in het buitengebied van de gemeente Utrechtse Heuvelrug ten zuiden van Doorn dat bekend staat als het 'Langbroekerweteringgebied'. Oorspronkelijk maakte het plangebied deel uit van het 12^de eeuwse cope-ontginningenlandschap van Langbroek. Na het afdammen van de Kromme Rijn zakte het waterpeil in het gebied dusdanig dat kon worden gestart met het ontginnen van het tot dan toe moerassige gebied.

Dwars door het komgebied van de Kromme Rijn werd de Langbroekerwetering gegraven. Aan weerszijden van de Langbroekerwetering werden volgens het cope-systeem kavels uitgezet met een lengte van 1250m. Deze kavels werden afgesloten met een achterkade: de Gooyerdijk. Deze vormde lange tijd de noordelijke grens van de ontginning. Pas later zijn ook de gronden ten noorden van de Gooyerdijk strooksgewijs ontgonnen. Aangezien de bebouwing met name langs de hoofdontginningsas Langbroekerwetering werd gerealiseerd, staan langs de Gooyerdijk relatief weinig woningen.

Vanaf midden 13^de eeuw verrezen in het Kromme Rijngebied tientallen ridderhofsteden en versterkte boerderijen (zie afbeelding 3). Sandenburg was een ridderhofstad voorzien van een gracht. In de 17^de en 18^de eeuw werden ridderhofsteden omgevormd tot buitenplaatsen. Ook ridderhofstad Sandenburg, waartoe ook het perceel Sandenburgerlaan 6 inmiddels behoorde, werd omgevormd tot buitenplaats.

Afbeelding 3: Ontginningsbasis Langbroekerwetering gebied

Bron: J. Kuiper

Buitenplaatsuitbreidingen en de tuinaanleg vonden voornamelijk binnen de bestaande verkavelingen plaats. Daarbij werden bestaande wegen en perceelscheidingen aangewend voor het realiseren van nieuwe zichtlijnen. Sandenburg is de enige ridderhofstad in het gebied, die door S.A. van Lunteren werd heringericht in de Engelse landschapsstijl met gebogen lanenpatroon en zichtlijnen.

Daarbij vormde de Sandenburgerlaan, een laan die vanaf de Langbroekerwetering tot ver op de Heuvelrug liep en nog steeds loopt, een zichtlijn die vanuit het kasteel uitzicht bood op de boerderij aan de Sandenburgerlaan 6. Deze zichtlijn is nog steeds beleefbaar in het landschap en blijft ook in de beoogde nieuwe situatie gehandhaafd.

De voormalige boerderij aan de Sandenburgerlaan 6 is vanaf 1850 zichtbaar op de topografische kaarten (zie afbeelding 4). In de loop der tijd veranderen de vorm en het formaat van het agrarische erf nauwelijks; het blijft een klein en compact erf. Pas vanaf 1925 neemt de bebouwing op het erf duidelijk toe.

Afbeelding 4: topografische kaarten 1815 - 2016

Bron: www.topotijdreis.nl

De gronden direct rondom de boerderij werden ingeplant als boomgaard. De daarachter liggende gronden zijn lange tijd gebruikt als akkerland. De overige gronden werden gebruikt als weiland en waren omrand door een sloot en opgaand groen. Door de jaren heen is een verschuiving zichtbaar waarbij steeds meer akkerland werd omgevormd naar weiland. Ondanks dat veel kavelbeplanting en bospercelen in het gebied zijn verdwenen, blijft de bosstrook aan de oostzijde van de Sandenburgerlaan al die tijd behouden.

De samenstelling van de bebouwing op het erf van Sandenburgerlaan 6 verandert gedurende de jaren regelmatig. De huidige indeling met 3 gebouwen in L-vorm is sinds begin jaren '30 zichtbaar op de kaart. Medio jaren '60 neemt de bebouwing op het erf zichtbaar toe. Door de jaren heen lijkt de bebouwing regelmatig te verschuiven. Daaruit kan worden geconcludeerd dat bebouwing regelmatig is afgebroken en vervangen.

Recent is het agrarische bedrijf gestaakt wegens gebrek aan opvolging en de beperkingen vanuit natuurregelgeving. De vrijgekomen gronden zijn opnieuw in erfpacht uitgegeven aan boeren in de omgeving. In de beoogde nieuwe situatie blijft de voormalige boerderij in gebruik als woonhuis. Eén bestaande schuur zal - in het kader van de gewenste functieverandering - worden afgebroken. Het is de wens om in de resterende schuren het integratief centrum HeelDier te vestigen.

Het integratief diercentrum wordt gevormd door een collectief van een dierenarts en vier therapeuten in verschillende disciplines: energetisch diertherapeut, diertolk en een massage- en energetisch therapeut voor paarden. De dierenarts van het collectief woont op de locatie. Naast het integratief centrum met de naam 'HeelDier' bestaan de beoogde activiteiten uit de verkoop van verse biologische diervoedingsproducten aan bezoekende cliënten van HeelDier. Het voer wordt elders geproduceerd en wordt diepgevroren opgeslagen en via internet verkocht.

De bestaande (karakteristieke) schuren krijgen een functie als praktijk- en behandelruimte (zie afbeelding 5). De consultaties van dieren zijn alleen op afspraak en vinden veelal plaats in de praktijk en deels op locatie (met name paardenconsults). Gezien het specialisme van het collectief en hun wens / visie om ruim tijd te nemen voor de patiënten, beperkt het aantal consulten zich tot maximaal 4 per dag voor het gehele collectief. Het collectief werkt uitsluitend op afspraak en er vinden geen operaties plaats.

Afbeelding 5: links de bedrijfswoning en rechts de beoogde praktijkruimte voor HeelDier

Bron: LHD

Vanwege de grote vraag naar hypo-allergeen voer vanuit de cliënten van HeelDier, hebben twee deskundigen uit het collectief zich gericht op het aanbieden van verse (biologische) diervoeding op maat voor honden en katten. Deze activiteiten vinden plaats onder de naam 'OerVoer' en omvat het ontvangen en verzenden van (kant-en-klare) producten. Cliënten die de praktijk van HeelDier hebben bezocht, kunnen hier de producten, die ze op advies van de dierenarts voor hun dier hebben gekregen, meenemen en later online bijbestellen.

Naast diepgevroren vers voer worden ook andere producten aangeboden zoals biologisch gedroogd voer, voedingsupplementen, essentiële oliën of speeltjes. Er vindt geen productie plaats, alleen opslag en verkoop. Deze activiteiten zullen plaatsvinden vanuit het dichte deel van de bestaande kapschuur (zie afbeelding 6). Het open deel van de kapschuur blijft een open ruimte voor privégebruik bij de bedrijfswoning. De voormalige karakteristieke boerderij krijgt een functie als bedrijfswoning (zie afbeelding 7). De bestaande houten schuren blijven behouden en zullen dienen als opslagruimte.

Afbeelding 6: bestaande schuur voor opslag en activiteiten van OerVoer

Bron: LHD

Afbeelding 7: de bedrijfswoning

Bron: LHD

De bestaande loods, met een oppervlakte van 424m2, wordt afgebroken (zie afbeelding 8).

Afbeelding 8: de te slopen schuur

Bron: LHD

Sandenburgerlaan 6 heeft door de jaren heen zijn karakteristieke ontginningskarakter weten te behouden. De bebouwing op het erf staat als compacte eenheid met de voorgevel richting de Gooyerwetering / Gooyerdijk aan. Daarachter bevindt zich een open en groen weidelandschap.

Het inrichtingsplan borduurt voort op het aanwezige karakter (zie afbeelding 9 en Bijlage1). De stroken en randen met struiken en bomen worden ingeplant met soorten uit de streek, zoals winterlinde, hondsroos, egelantier, vogelkers of vuilboom. De bestaande bomen in de elzensingel blijven behouden. In de wei zal een enkele solitaire boom worden ingeplant.

Door sloop van de loods wordt het erf opgeschoond van - niet karakteristieke - voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. De resterende bebouwing vormt een eenheid aan de Gooyerdijk. Het erf is verhard en biedt voldoende ruimte om, uit zoveel mogelijk uit het zicht, op eigen terrein te voorzien in de benodigde parkeergelegenheid. Het erf wordt ontsloten via de bestaande in-/uitritten.

Afbeelding 9: inrichtingsvoorstel nieuwe situatie met inpassing parkeren

Bron: Adviesbureau Haver Droeze BNT

Het erf wordt in de bestaande situatie ontsloten via twee inritten. Deze blijven behouden zodat bezoekende cliënten, leveranciers en bewoners het erf eenvoudig en veilig kunnen bereiken en verlaten. Het compacte bedrijfserf grenst direct aan een open agrarisch landschap. De eigenaren houden hier (hobbymatig) 4 IJslandse paarden. Het is daarbij ook de wens om een deel van de aangelegde paddock te reserveren om met hun paarden kunnen trainen te kunnen doen. Dit deel is voorzien ter plaatse van de te slopen schuur en zal worden afgescheiden door middel van een haag. De paddock wordt niet gedraineerd.

Met het oog op de gewenste bestemmingswijziging wordt in dit hoofdstuk alleen kort ingegaan op het beleid dat sinds de vaststelling van het bestemmingsplan Buitengebied Doorn 2011 (vastgesteld 28 november 2013) is gewijzigd of geactualiseerd.

De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en is vastgesteld op 11 september 2020. De NOVI beschrijft op nationaal niveau een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving. De NOVI beschrijft de manier waarop men op rijksniveau wil werken aan de volgende 4 prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, duurzaam economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio's en als laatste toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Als uitgangspunt geldt dat Nederland mooier en sterker wordt gemaakt door voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is daarbij een kernbegrip en omvat zowel ruimtelijke kwaliteit als de milieukwaliteit.

In de NOVI wordt uitgegaan van een integrale aanpak tussen overheden en maatschappelijke organisaties met meer regie vanuit het Rijk. In de NOVI geeft het Rijk de kaders en de richting aan voor zowel nationale als decentrale keuzes. Bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving zowel boven- als ondergronds voorop. De NOVI onderscheidt daarbij 3 afwegingsprincipes: 1) combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, 2) kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en 3) afwentelen wordt voorkomen. De NOVI gaat vergezeld van een Uitvoeringsagenda, die waar nodig jaarlijks wordt geactualiseerd, en waarin is aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. Tevens staat hierin een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op verschillende beleidsterreinen.

Met het oog op de klimaatbestendigheid van Nederland moeten functies die gebruik maken van de fysieke leefomgeving meer worden afgesteld op de eigenschappen van het bodem-watersysteem. Ook dient de infrastructuur voor energie beter te worden afgestemd op de toename van transport en opslag van duurzame energie. Daarnaast is er een opgave voor het realiseren van bronnen van duurzame energie. In de NOVI worden richtingen meegegeven die bij de inpassing van energie-infrastructuur aandachtvragen met het oog op de kwaliteit van de leefomgeving.

Vanuit de wens om de economie en energievoorziening duurzaam en circulair te maken en de kwaliteit van de leefomgeving te versterken, wordt ingezet op het actief clusteren van (grootschalige) logistieke functies op logistieke knooppunten langs (intern)nationale corridors. Om de steden sterk, aantrekkelijk en gezond te houden wordt gewerkt aan een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's. Om te voorzien in de grote actuele woonbehoefte is een pakket aan maatregelen voorgesteld; ontwikkeling vindt plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie, zoveel mogelijk in bestaand stedelijk gebied, klimaatbestendig en natuurinclusief. Grote open ruimten tussen de steden dienen daarbij hun groene karakter te behouden. Tegelijkertijd moet het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad worden versterkt en de aansluiting op het groene gebied buiten de stad worden verbeterd.

De waarde van de natuur, het landschap en de toekomst van de landbouw staan onder druk, waarbij het verbeteren van de biodiversiteit niet alleen een ecologische maar ook economische uitdaging is. Voor de lange termijn wordt gewerkt aan een geleidelijke en zorgvuldige herindeling van het landelijk gebied, gericht op kringlooplandbouw in goed evenwicht met natuur en landschap. Op deze manier ontstaat een aantrekkelijk landelijk gebied waar het prettig wonen, werken en recreëren is. Anderzijds blijft op deze manier ook ruimte voor economisch vitale landbouw als belangrijkste drager van het platteland. De concrete uitwerking van deze ambities vindt op plan- en projectniveau plaats.

Dit plan ziet op een functieverandering waarbij het agrarische bedrijf is beëindigd en een deel van de (niet karakteristieke) gebouwen wordt gesloopt. Daarmee krijgt deze bebouwing in het buitengebied weer een passende gebruiksfunctie. Dit draagt bij aan het instandhouden van een aantrekkelijk landelijk gebied waar prettig kan worden gewoond, gewerkt en gerecreëerd. De vrijkomende agrarische gronden zijn opnieuw uitgegeven aan omringende boeren, die daarmee betere kansen hebben om economisch vitaal te blijven. Het plan is in overeenstemming met het nationale ruimtelijke beleid.

In de Ontwerp Omgevingsvisie (vastgesteld 17 maart 2020) zijn op Provinciaal niveau de keuzes op lange termijn (tot 2050) verwoord om ruimte te maken voor ontwikkelingen en tegelijkertijd de Utrechtse kwaliteiten te behouden. De Omgevingsvisie worden groen, water, energie, bebouwing, infrastructuur, cultuurhistorie en landelijk gebied in samenhang met elkaar bezien. Doel is ruimte te bieden voor duurzaam gebruik en ontwikkeling, sociale samenhang met behoud of verbetering van de kwaliteit in de Utrechtse leefomgeving.

De sturingsfilosofie van de Provincie gaat uit van het bieden van ruimte voor ontwikkelingen die passen bij de Utrechtse kwaliteiten. Deze kwaliteiten bieden kansen om opgaven te realiseren, maar stellen ook voorwaarden. Via plussen en minnen maakt de provincie een integrale afweging zodat elke ontwikkeling per saldo bijdraagt aan kwaliteitsverbetering. Bij ruimtelijke ontwikkelingen geldt het principe 'inbreiding gaat voor uitbreiding'. Bij uitbreiding dient te worden gezocht naar grootschalige locaties waar nieuwe ontwikkelingen kunnen worden geconcentreerd en gecombineerd met oplossingen voor andere opgaven. Voor lokale opgaven blijft echter ook ruimte.

De beoogde ontwikkelingsrichting is uitgewerkt in 7 beleidsthema's:

• Stad en land gezond;
• Klimaatbestendig en waterrobuust;
• Plek voor duurzame energie;
• Vitale steden en dorpen;
• Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar;
• Levend landschap, erfgoed en cultuur
• Toekomstbestendige natuur en landbouw.

Deze thema's staan niet op zichzelf maar hebben onderlinge samenhang, zowel boven als onder de grond. De gewenste ontwikkeling verschilt per gebied en is afhankelijk van de specifieke kenmerken en identiteit. Om maatwerk te kunnen bieden is maatwerk aangebracht op regionaal niveau voor de regio's U16, Amersfoort en Foodvalley. Verdieping is uitgewerkt in beleidsuitwerkingen, visies, programma's en plannen. Per beleidsthema is aangegeven welke provinciale belangen hierbij relevant zijn.

In de Ontwerp Omgevingsverordening zijn de bijbehorende regels opgenomen, aangezien de inwerkingtreding van de Omgevingswet is uitgesteld, heeft de Ontwerp Omgevingsverordening (vastgesteld 4 september 2020) een interim status. De ontwerp Omgevingsvisie en de Ontwerp Interim Omgevingsverordening liggen van 22 september tot en met 2 november 2020 ter inzage. Naar verwachting worden de Omgevingsvisie en de Interimverordening in maart 2021 vastgesteld en treden deze in april 2021 in werking.

Voor onderhavige ontwikkeling zijn de volgende thema's van belang:

Klimaatbestendig en waterrobuust

Klimaatverandering heeft veel gevolgen voor de leefomgeving: heftige buien leiden vaker tot overstromingen en wateroverlast. Lang aanhoudende droogte leidt tot vermindering van de beschikbaarheid van oppervlakte- en grondwater en bodemdaling. In steden neemt de kans op hittestress toe vanwege de verdichting en verstening. Het beleid is gericht op het ontwikkelen van een klimaatbestendige en waterveilige provincie door middel van aantrekkelijke en toekomstbestendige dijken en een klimaatbestendige wateraanvoer. Het hydrologische systeem wordt benut om regenwater vast te houden en te infiltreren. In veenweidegebieden worden maatregelen genomen om bodemdaling tegen te gaan. Ook de zoekgebieden voor drinkwaterwinning worden uitgebreid. Nieuwe ontwikkelingen in zowel stedelijk als landelijk gebied dienen klimaatadaptief (groen en blauw) te worden ingericht.

Plek voor duurzame energie

De ambitie is gericht op een energieneutrale provincie in 2040. Dit doel wordt bewerkstelligd door energiebesparing en het benutten van duurzame energiebronnen. Om dit doel te bereiken wordt ruimte geboden aan nieuwe initiatieven, mits gezond en veilig. Tevens wordt ruimte geboden om met lokaal draagvlak Regionale Energiestrategieën uit te werken voor geschikte locaties voor zonne- en windenergie. Een zorgvuldige landschappelijke inpassing is daarbij belangrijk.

Levend landschap, erfgoed en cultuur

In de provincie Utrecht kunnen 5 karakteristieke landschappen worden onderscheiden: Eemland, Gelderse Vallei, Groene Hart, Rivierengebied en Utrechtse Heuvelrug. In deze landschappen bevinden zich cultuurhistorische en aardkundige waarden, zoals de historische buitenplaatsen en de historische linies (Hollandse Waterlinies en Neder-Germaanse Limes). Het landschap en het erfgoed staan onder druk door alle ruimtelijke ontwikkelingen. De voornaamste opgave is om de aanwezige waarden te beschermen en te benutten als dragers en aanjagers van omgevingskwaliteit. Een andere belangrijke opgave is het in stand houden van een aantrekkelijke culturele infrastructuur waar iedereen kan meedoen.

Onderhavig plangebied maakt deel uit van het 'Rivierenlandschap' waarvan de kernkwaliteiten als volgt zijn omschreven:

• Landschap Rivierengebied: schaalccontrast van zeer open naar besloten, samenhangend stelsel van rivier – uiterwaard- oeverwal- kom, samenhangend stelsel van hoge stuwwal – flank – kwelzone – oeverwal – rivier en de Kromme Rijn als vesting en vestiging.

Door de landschappen heen liggen aardkundige waarden. Waar deze zijn zeer opvallend zijn en duidelijk het verhaal van het ontstaan van de Provincie vertellen, zijn deze aangewezen als aardkundige monumenten. Andere belangrijke begrippen, waarvoor geldt dat deze moeten worden beschermd en benut, zijn: kernrandzone, historische buitenplaatsenzones, militair erfgoed, agrarisch cultuurlandschap, historische infrastructuur en archeologisch erfgoed.

Voor elke ontwikkeling in het landelijk gebied moet aansluiting worden gevonden bij de kernkwaliteiten van het landschap; deze zijn beschreven in de Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen.

Toekomstbestendige natuur en landbouw

Utrecht heeft een netwerk met robuuste natuur met daarin 4 grote diverse systemen: Rivierengebied, Veenweidegebied, Eemvallei en Utrechtse Heuvelrug. De natuur, de biodiversiteit en de functies van het ecosysteem staan onder druk. Ook beleefbare natuur en een groene omgeving worden steeds belangrijker. De landbouw zorgt voor (duurzame) voeding en is een belangrijke beheerder van het cultuurlandschap; ook de landbouw staat echter onder druk.

De ambitie is gericht op het ontwikkelen van een robuust klimaatbestendig natuurnetwerk van hoge kwaliteiten met een hoge biodiversiteit. Bestaande natuurgebieden (Natura 2000 en NNN) worden beschermd, ontwikkeld en onderling beter verbonden met grote natuursystemen. Daarbij worden kansen onderzocht voor uitbreiding van houtopstanden die bijdragen aan CO2-reductie. Ook de transitie naar een duurzame (kringloop)landbouw wordt gestimuleerd; deze is circulair, natuurinclusief, klimaatneutraal en diervriendelijk. Ook de economische rentabiliteit van agrarische bedrijven is daarbij van groot belang.

Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die een negatief effect hebben op de wezenlijke kenmerken en waarden, oppervlakte en samenhang van het NNN zijn niet toegestaan. Uitzondering hierop vormen de tijdelijke duurzame energieprojecten als verdienmodel voor het ontwikkelen van nieuwe natuur in de Groene contourgebieden en gebiedsprocessen waarin de compensatie plaatsvindt voor dat de rode ontwikkeling gerealiseerd wordt. Onderhavig plangebied ligt niet in het NNN en is ook niet aangewezen als 'Groene Contourgebied' (zie afbeelding 10). Het beleid voor het NNN is daarom niet verder beschreven.

Afbeelding 10: uitsnede kaart 12 Natuur - 1 (NNN)

Bron: https://ruimtelijkeplannen.provincie-utrecht.nl/NL.IMRO.9926.2020InterimVerord-Ow01

Bij nieuwe ontwikkelingen wil de Provincie tegelijkertijd de natuurwaarden en biodiversiteit vergroten, op de plaats van ontwikkeling en in de omgeving: natuurinclusief ontwikkelen. Daarvoor liggen kansen bij transitie van landbouw, stedelijke ontwikkelingen, bodemdaling, dijkversterking, realisatie van duurzame energiebronnen en klimaatadaptatie. Ook zijn er kansen voor het meekoppelen van natuur bij realisatie van groen/blauwe verbindingen.

Voor onderhavige ontwikkeling is van belang dat het landbouwbeleid is gericht op het bieden van een duurzaam toekomstperspectief aan agrarische bedrijven. Om bij bedrijfsbeëindiging sloop van overbodige bedrijfsbebouwing te stimuleren en verval te voorkomen, is er de saneringsregeling voor bedrijfsbebouwing. Veel gemeenten bieden - via het bestemmingsplan - de mogelijkheid om die onder het overgangsrecht te brengen en te vervangen op voorwaarde dat de oppervlakte aan bebouwing met 50% afneemt.

Via de Omgevingsverordening kan medewerking worden verleend aan de bouw van 1 tot maximaal 3 woningen, woningen op een andere plek dan het agrarisch bouwvlak of vestiging van een groter niet-agrarisch bedrijf. Het gebruik van de regels wordt gemonitord en indien nodig aangepast voor een groter doelbereik. Bij de beoordeling van evenredige kwaliteitswinst, anders dan door sloop, kunnen onder andere de volgende aspecten een rol spelen: herstel van landschapselementen, versterking van de cultuurhistorische hoofdstructuur (agrarisch cultuurlandschap), oplossingen voor de wateropgave, realisering van wandel- en recreatievoorzieningen, de verbetering van het woonmilieu in een aangrenzende kern en extra, compact gebouwde woningen die aantoonbaar in een plaatselijke woonbehoefte voorzien. De beoordeling of sprake is van meer ruimtelijke kwaliteit is primair aan de gemeente, waarbij de provincie kan adviseren over het kwaliteitsbegrip. Uitgangspunt is dat bij functiewijziging op vrijkomende agrarische percelen de omliggende grond agrarisch in gebruik blijft.

Om het beleid uit de Omgevingsverordening ook op gemeentelijk niveau goed te laten doorwerken, is het beleid in de Ontwerp Interim Omgevingsverordening uitgewerkt in (instructie)regels. Daarnaast worden door de Provincie ook samenwerkingsafspraken gemaakt, subsidieregelingen beschikbaar gesteld en programma's opgesteld.

Aangezien de Omgevingsvisie is uitgewerkt in instructieregels die in de Omgevingsverordening zijn opgenomen, is ervoor gekozen om de uitwerking mee te nemen in de beschrijving van de Ontwerp Interim Omgevingsverordening voor de Provincie Utrecht.

De Omgevingsverordening is gelijktijdig vastgesteld met de Omgevingsvisie (17 maart 2020). Op 4 september 2020 hebben GS de Ontwerp Interim Omgevingsverordening vastgesteld in verband met het feit dat de inwerkingtreding van de Omgevingswet is uitgesteld tot 1 januari 2022. In de Ontwerp Omgevingsverordening zijn de Provinciale belangen uit de Omgevingsvisie uitgewerkt naar de volgende thema's:

• Algemeen
• Watersysteem
• Ondergrond en bodem
• Energie
• Natuur
• Cultuurhistorie en Landschap
• Landbouw
• Wonen, werken, recreëren
• Uitvoering en procedures

Watersysteem

Voor onderhavig plangebied is van belang dat grote delen van de Provincie in overstroombare gebieden liggen van de Nederrijn, Lek en het Eemmeer. Om vitale en kwetsbare objecten, zoals elektriciteitscentrales, ziekenhuizen, woonwijken en bedrijventerreinen tegen wateroverlast te beschermen tegen onevenredige wateroverlast, zijn regels gesteld die erop zien dat deze objecten bestand zijn tegen overstromingen. Voor buitendijkse gebieden gelden deze regels ook voor individuele woningen en bedrijven. Een goed doordachte locatiekeuze en inrichting kunnen de gevolgen van een overstroming beperken. Deze regels zijn uitgewerkt in de Handreiking Overstromingsrobuust inrichten.

Voorts is van belang dat het waterschap een of meer peilbesluiten vaststelt voor oppervlaktewaterlichamen in een gebied, teneinde onder normale omstandigheden de wateraanvoer en waterafvoer te kunnen beheersen. De waterstand varieert daarbij binnen een bepaalde bandbreedte.

Onderhavig plan ziet op functieverandering in bestaande bebouwing en sloop en heeft zodoende geen nieuwe bebouwing tot gevolg. Er vindt geen wijziging plaats van het peil in het oppervlaktewatersysteem als gevolg van de beoogde functieverandering.

Cultuurhistorie en landschap

Onderhavig plangebied maakt deel uit van de cultuurhistorische hoofdstructuur die bestaat uit 5 gebieden: Historische buitenplaatsenzone, Militair erfgoed, Agrarisch cultuurlandschap, Historische Infrastructuur en Archeologisch Waardevolle zone. Het plangebied maakt deel uit van de Historische Buitenplaatsenzone op de Utrechtse Heuvelrug (Langbroekerwetering), zodat op grond van het bepaalde in artikel 7.7 in een ruimtelijk plan regels moeten worden gesteld ter bescherming en benutting van de waarden van de cultuurhistorische hoofdstructuur (zie afbeelding 11). Tevens dient een ruimtelijk plan een beschrijving te bevatten van de aanwezige cultuurhistorische waarden en een beschrijving en motivering van de wijze waarop rekening is gehouden met deze waarden.

Afbeelding 11: uitsnede kaart Cultuurhistorie en Landschap 1 - Cultuurhistorische Hoofdstructuur

Bron: https://ruimtelijkeplannen.provincie-utrecht.nl/NL.IMRO.9926.2020InterimVerord-Ow01

Ten behoeve van het behoud, herstel of de versterking van de cultuurhistorische waarde van de CHS of een combinatie hiervan, kan binnen de historische buitenplaatsenzone een uitzondering worden gemaakt op het algemene verstedelijkingsverbod, mits de ontwikkeling kleinschalig is en gericht op het creëren van economische kostendragers (artikel 7.8). De uitwerking van de wijzigingsvoorwaarden is opgenomen in hoofdstuk 4.

Op grond van het bepaalde in artikel 7.9 mogen nieuwe activiteiten niet leiden tot een onevenredige aantasting van de kernkwaliteiten van de Utrechtse Landschappen, zoals beschreven in de bijlage Kernkwaliteiten Landschap. In een ruimtelijk plan dienen daarom regels te worden opgenomen ter bescherming van de kernkwaliteiten. Tevens dienen de kernkwaliteiten te worden beschreven; ook dient te worden beschreven op welke wijze met de bescherming van de kernkwaliteiten is omgegaan. Het aspect landschap de wijze waarop is omgegaan met de bescherming van de kernkwaliteiten zijn beschreven in paragraaf 2.3 van dit wijzigingsplan.

Ter bescherming van de landschappelijke kwaliteit zijn in afdeling 7.4 regels gesteld ten aanzien borden, spandoeken, vlaggen, informatiezuilen en vergelijkbare objecten. In bijlage 16 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen met betrekking tot toegelaten borden, spandoeken en vlaggen bij een bedrijfsgebouw anders dan een tankstation. Deze regels zijn ten tijde van het schrijven van dit wijzigingsplan reeds opgenomen in de Verordening Natuur en Landschap van de Provincie Utrecht. Handhaving vindt op provinciaal niveau plaats. Aangezien in het 'moederplan' geen regels zijn opgenomen met betrekking tot reclameuitingen en de in het moederplan opgenomen wijzigingsbevoegheid hier ook niet in voorziet, zijn in dit wijzigingsplan geen specifieke regels opgenomen met betrekking tot spandoeken, vlaggen en dergelijke.

Wonen, werken, recreëren

In afdeling 9 zijn regels opgenomen voor stedelijke functies in landelijk gebied, waar het plangebied deel van uitmaakt (zie afbeelding 12). In artikel 9.2 is een algemene verstedelijkingsverbod opgenomen waarin is bepaald dat op locaties in Landelijk Gebied in beginsel geen verstedelijking is toegestaan. Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk, deze zijn beschreven in de Omgevingsverordening.

In de Omgevingsverordening wordt de volgende definitie gehanteerd voor 'verstedelijking':

van verstedelijking is sprake als een bestemmingsplan (of ander ruimtelijk besluit, zoals een wijzigingsplan) ten opzichte van het vigerende regime nieuwe mogelijkheden biedt voor de vestiging of uitbreiding van stedelijke functies.

Onder 'stedelijke functies' wordt in de Omgevingsverordening verstaan:

functie die door de intensiteit van de bebouwing en gebruik, door afhankelijkheid van geconcentreerde infrastructuur en door de intensieve wisselwerking met andere functies primair is aangewezen op of verbonden is met aaneengesloten bebouwd gebied.

Afbeelding 12: uitsnede kaart Wonen, Werken, Recreëren 1 - Landelijk gebied

Bron: https://ruimtelijkeplannen.provincie-utrecht.nl/NL.IMRO.9926.2020InterimVerord-OW01

Voor onderhavig plan is van belang dat op grond van artikel 9.9 een uitzondering kan worden gemaakt op het verbod op nieuwe verstedelijking in het buitengebied in het geval dat op agrarische bedrijfspercelen het gebruik beëindigd is. In dat geval kunnen de bedrijfswoning en de overige bedrijfsgebouwen onder voorwaarden een stedelijke functie, niet zijnde wonen krijgen. Daarbij dient te worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. het bouwperceel is niet optimaal gesitueerd en uitgerust voor de grondgebonden landbouw of, in het geval van een glastuinbouwbedrijf, het bouwperceel niet in een concentratiegebied glastuinbouw ligt;
2. b. door sloop de oppervlakte van de fysiek aanwezige bebouwing met 50% wordt gereduceerd, waarbij de te behouden historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing niet in de berekening wordt betrokken, tenzij:
   1. 1. het gaat om een nieuwe functie die voorziet in een kleinschalige woonzorgfunctie;
   2. 2. het gaat om een nieuwe functie die bijdraagt aan recreatieve beleving of recreatief gebruik waaraan in het gebied nadrukkelijk behoefte bestaat;
   3. 3. het gaat om hervestiging van één of enkele bedrijven die op hun oorspronkelijke locatie een ruimtelijk obstakel vormden of de kwaliteit van de leefomgeving ernstig aantasten en die op de nieuwe locatie, nabij de kern, goed inpasbaar zijn;
   4. 4. het gaat om vestiging van bedrijven die vanwege hun werkzaamheden met zwaar rijdend materieel zich voornamelijk richten op het landelijk gebied;
   5. 5. er is sprake van twee of meer bouwpercelen waar de agrarische functie is beëindigd en op de betrokken bouwpercelen gezamenlijk wordt het vereiste slooppercentage van 50% wel gehaald; of
   6. 6. de ruimtelijke kwaliteit wordt op een andere wijze verhoogd dan alleen door sloop van bebouwing in een mate die een lager slooppercentage dan 50% rechtvaardigt.
3. c. te handhaven en nieuw op te richten bedrijfsgebouwen worden zo compact mogelijk gesitueerd binnen het voormalige bouwperceel en het bouwperceel wordt evenredig met de oppervlakte gesloopte gebouwen verkleind;
4. d. de bestaande cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden worden behouden, en
5. e. de omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.

Uit de motivering van een ruimtelijk plan dient uit een onderbouwing te blijken dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. De in de Omgevingsverordening gestelde voorwaarden komen overeen met de voorwaarden die in het bestemmingsplan Buitengebied Doorn 2011 zijn gesteld aan de daarin opgenomen wijzigingsbevoegdheid (artikel 3.6.7). De voorwaarden voor wijziging zijn uitgewerkt in hoofdstuk 4 van dit wijzigingsplan.

Daarnaast is van belang dat het plangebied deel uitmaakt van het 'aandachtsgebied stiltegebied en (deels) de bufferzone stiltegebied (zie afbeelding 13). De bebouwing op het perceel ligt buiten de stille kern van het stiltegebied en in de gebieden 'aandachtsgebied stiltegebied' en 'bufferzone stiltegebied'. In afdeling 9.4 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen ter bescherming van de stilte in Stiltegebieden. Deze regels gelden in de verschillende gebieden: stille kern, bufferzone, stiltegebied en aandachtsgebied stiltegebied.

Algemeen uitgangspunt is dat het toelaatbare of gewenste geluidniveau van niet-gebiedseigen geluiden in een stiltegebied 40 dB(A) is. In de bufferzone rondom de stille kern is een geluidniveau tot 45dB(A) aanvaardbaar; wel is het streven om ook in de bufferzone een geluidniveau van 40dB(A) te behouden. Deze waarden zijn opgenomen in artikel 9.24 Omgevingsverordening. Als beoordelingsgrootheid hanteert de provincie een 24-uurs gemiddelde van LAeq,24h op een hoogte van 1,5m boven het maaiveld. De beoordeling voor de nacht- en avondperiode is gelijk aan die voor de dagperiode. De zone van 1500m rond een Stiltegebied is aangewezen als 'aandachtsgebied Stiltegebied'.

De provincie hanteert per geluidsbron een LAeq van ten hoogste 35dB(A) op een afstand van 50m van de geluidsbron. Bij een inrichting als bedoeld in artikel 1.1 Wet milieubeheer (Wm) geldt de maximaal toelaatbare waarde niet vanaf iedere geluidsbron die behoort tot de inrichting, maar vanaf de grenzen van de inrichting. De maximaal toelaatbare waarde is ook van toepassing op activiteiten die geen inrichting in de zin van de Wm zijn. De motivering van een ruimtelijk plan bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met de doelstelling voor het geluidsniveau is omgegaan. Het aspect geluid in relatie tot het Stiltegebied is uitgewerkt in paragraaf 5.1.2.

Afbeelding 13: uitsnede kaart Wonen, Werken, Recreëren 4 - Stiltegebieden

Bron: https://ruimtelijkeplannen.provincie-utrecht.nl/NL.IMRO.9926.2020InterimVerord-Ow01

Het plan is daarmee in overeenstemming met het Provinciaal ruimtelijk beleid zoals opgenomen in de Ontwerp Omgevingsvisie en de Ontwerp Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht.

Voor de gewenste herontwikkeling van het erf is relevant dat de provincie haar ruimtelijk beleid heeft vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) en de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS). Beide zijn eind 2016 herijkt vastgesteld. Op 10 december 2018 hebben PS de 2e Partiële herziening PRS (Herijking 2016 en PRV (Herijking 2016) vastgesteld. Volledigheidshalve wordt nog vermeld dat PS in 2014 de Provinciale Aanpak Kantorenleegstand vastgesteld.

Artikel 3.9 uit de PRV bevat het functieveranderingsbeleid op grond waarvan bij agrarische bedrijfsbeëindiging de voormalige agrarische functie kan worden gewijzigd naar een stedelijke functie zoals 'bedrijf' of 'wonen'. Als voorwaarde om medewerking te kunnen verlenen aan functieverandering geldt dat moet vast staan dat 1) het bouwperceel niet optimaal is gesitueerd en uitgerust voor de grondgebonden landbouw en dat 2) de oppervlakte van de fysiek aanwezige bebouwing met 50% wordt gereduceerd.

Historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing mag behouden blijven en hoeft niet in de berekening van de sloopeis te worden betrokken. De te handhaven bedrijfsgebouwen dienen daarbij zo compact mogelijk gesitueerd te worden binnen het voormalige bouwperceel en het bouwperceel dient evenredig te worden verkleind. De bestaande cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden moeten worden behouden en de omliggende bedrijven mogen niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd. In de toelichting op het ruimtelijk besluit dient te worden aangetoond dat wordt voldaan aan de genoemde voorwaarden.

De bestaande bebouwing op het perceel omvat de voormalige boerderij (bedrijfswoning) en meerdere schuren. De totale oppervlakte van alle bebouwing beslaat bijna 800m2. De bestaande schuur in de noord-westhoek van het perceel met een oppervlakte van 424m2 zal worden gesloopt. Daarmee wordt voldaan aan de eis dat 50% van de niet-karakteristieke bebouwing op het perceel wordt gesloopt bij functieverandering.

De karakteristieke boerderij en het bestaande witte bijgebouw en de daarachter gelegen stenen (deels open) schuur zijn, vanwege hun karakteristieke waarde en de cultuurhistorisch waardevolle zichtrelatie met kasteel Sandenburg (zie paragraaf 5.3), buiten de berekening gehouden. De resterende bebouwing vormt na sloop een compacte en eenduidige eenheid. Met de vaststelling van het wijzigingsplan vervalt het agrarische bouwperceel. Bij de begrenzing van het bestemmingsvlak zal de oppervlakte van het oorspronkelijke agrarische bouwperceel evenredig worden verkleind. De overige gronden houden een agrarische bestemming en worden uitgegeven in erfpacht aan boeren in de omgeving. Het agrarische karakter van het gebied blijft zodoende behouden.

Het inrichtingsplan speelt in op het behoud van de aanwezige landschappelijke structuren, cultuurhistorische- en natuurwaarden. Door het verwijderen van ontsierende niet-karakteristieke bebouwing wordt het erf opgeschoond en wordt de ruimtelijke kwaliteit van het erf versterkt. Gelet op de ruime afstand (>250m) tussen het plangebied en de omliggende (agrarische) bedrijven en de beoogde functie is het aannemelijk dat de wijziging geen belemmering vormt voor omliggende kavels.

Concluderend kan worden gesteld dat het plan in overeenstemming is met het functieveranderingsbeleid zoals dat is vastgelegd in de PRV en de daarvoor geldende voorwaarden.

De Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen (art. 1.8 PRV) bestaat uit een Koepelkatern en zes gebiedskaternen. Voor onderhavig plan is gebiedskatern landschap Rivierengebied van toepassing. In de Kwaliteitsgids worden de kernkwaliteiten van de te onderscheiden landschappen beschreven. Deze zijn per deelgebied uitgewerkt in katernen die vooral als leidraad bedoeld zijn. De Kwaliteitsgids vormt een onderlegger voor de landschappelijke kernkwaliteiten zoals die in de PRS zijn opgenomen.

De kernkwaliteiten van het Rivierengebied zijn door provincie Utrecht als volgt geformuleerd:

• schaalcontrast van zeer open naar besloten;
• samenhangend stelsel van rivier - uiterwaard - oeverwal - kom;
• samenhangend stelsel van hoge stuwwal - flank - kwelzone - oeverwal – rivier;
• de Kromme Rijn als vesting en vestiging.

Bij ontwikkelingen in het landschap van het Rivierengebied staat het waarborgen en ontwikkelen van de eigen identiteiten van de vijf deelgebieden, waarvan Langbroek er een is, centraal. Dit richt zich zowel op het goed tot uiting komen van de karakteristieke kenmerken langs de centrale ruggengraat, als van de geleidelijke overgangen tussen de deelgebieden.

Langbroek kenmerkt zich door het halfopen landschap en vormt daarmee een overgang tussen de beboste stuwwalflank en het meer open gebied van de Kromme Rijn. Het is een lineair landschap opgebouwd rondom de Langbroekerwetering, begeleid door een weg en voornamelijk een eenzijdige bebouwingslint van boerderijen en ridderhofsteden. De verkaveling is strak en bestaat uit stroken afgewisseld met weilanden, hakhout, bossen en enige akkers. Haakse wegen, lanen en zichtlijnen over de weilandstroken zorgen voor dwarsrelaties naar de heuvelrug en Kromme Rijn.

Het plan gaat uit van bestaande bebouwing waarvan een deel wordt gesloopt. Er wordt geen nieuwe bebouwing opgericht. Bestaande cultuurhistorisch waardevolle zichtrelaties blijven behouden. Het parkeren kan op eigen terrein zodanig geregeld worden dat dit zoveel mogelijk aan het zicht wordt onttrokken. Het bestaande open agrarische karakter van de omliggende gronden blijft behouden. Het plan is daarmee in overeenstemming met de ambities uit de Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen.

Op het perceel Sandenburgerlaan 6 in Doorn is het bestemmingsplan Buitengebied Doorn 2011 van toepassing. Het bestemmingsplan is vastgesteld op 28 november 2013 en voor onderhavig perceel onherroepelijk in werking getreden. Het perceel heeft de bestemming 'Agrarisch met waarden' (artikel 3). Daarnaast zijn de volgende dubbelbestemmingen op het perceel van toepassing: 'Waarde - Archeologie 4 middelhoog' en 'Waarde - Landgoed en buitenplaats'. Tevens gelden voor het perceel de gebiedsaanduidingen 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' en 'milieuzone - stiltegebied'. Ter plaatse van de bebouwing is een bouwvlak opgenomen op de verbeelding. Ten slotte zijn voor het perceel ook de functieaanduidingen 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - kwelafhankelijke vegetatie' en 'specifieke vorm van agrarisch met waarde - open landschap' van toepassing. Zie afbeelding 14 voor een uitsnede van de verbeelding.

Afbeelding 14: uitsnede verbeelding Bestemmingsplan Buitengebied Doorn 2011 ter plaatse van Sandenburgerlaan 6

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

De betreffende gronden zijn bestemd voor agrarische bedrijvigheid, waarvan een aantal vormen specifiek is aangeduid zoals een paardenhouderij of een agrarisch loonbedrijf, de instandhouding van de aldaar voorkomende dan wel daaraan eigen landschaps- en natuurwaarden, zoals de openheid van het landschap, de kwelvegetatie en het verkavelingspatroon. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor watergangen en waterpartijen en ecologische voorzieningen. Ter plaatse van het bouwvlak is 1 bedrijfswoning met een maximale inhoud van 600m³ toegestaan.

Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Buiten het bouwvlak mogen uitsluitend andere bouwwerken, niet zijnde bouwwerken voor mestopslag, kuilvoerplaten en dergelijke worden gebouwd. Voor enkele gebouwen buiten het bouwvlak, zoals paardenstallen, is een specifieke regeling opgenomen. Ook voorziet het plan in een afwijkingsbevoegdheid op grond waarvan B&W omgevingsvergunning kunnen verlenen om - ten dienste van een doelmatige agrarische bedrijfsvoering - een mestopslag of andere silo buiten het bouwvlak te bouwen.

Voor onderhavig plan is van belang dat artikel 3.6.7 voorziet in de mogelijkheid om na agrarische bedrijfsbeëindiging de bestemming binnen het bouwvlak te wijzigen naar Bedrijf (artikel 4). Bij het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid dienen de volgende regels in acht te worden genomen:

1. a. het wijzigen mag slechts geschieden, indien vaststaat dat daarvoor een vergunning op grond van de Natuurbeschermingswet, hetzij niet nodig is, hetzij is of zal worden verleend;
2. b. bij elke wijziging wordt tegelijkertijd het betreffende bouwvlak verwijderd;
3. c. behoudens ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - akkerplanten' en 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - kwelafhankelijke vegetatie', worden ten behoeve van elk bedrijf ten hoogste de ten tijde van het wijzigingsbesluit bestaande bebouwing en de direct daaraan grenzende gronden binnen het betreffende, voormalige bouwvlak aangewezen als 'Bedrijf' als bedoeld in artikel 4,
4. d. de overige gronden binnen het voormalig bouwvlak houden de betreffende agrarische bestemming;
5. e. elke wijziging dient in elk geval alle woonruimten binnen het betreffende bouwvlak te omvatten;
6. f. de agrarische gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bebouwing mogen door de wijziging niet onevenredig worden aangetast;
7. g. de onder c bedoelde gronden worden nader bestemd voor:
   1. 1. zakelijke dienstverlening, zoals een adviesbureau of een computerservicebureau;
   2. 2. ambachtelijke landbouwproducten verwerkende bedrijven, zoals een palingrokerij, wijnmakerij, zuivelmakerij, slachterij, imkerij;
   3. 3. ambachtelijke bedrijven, zoals een dakdekker, rietdekker, schildersbedrijf, meubelmaker, installatiebedrijf;
   4. 4. landbouw verwante bedrijven, zoals een paardenpension, paardenopleidingscentrum, loonwerkbedrijf; niet zijnde landbouwmechanisatiebedrijven;
   5. 5. opslag- en stallingsbedrijven;
   6. 6. sociale en medische dienstverlening, zoals een kinderdagverblijf, verpleeghuis, dierenkliniek, artsenpraktijk, kuuroord, of
   7. 7. bedrijven, die in ruimtelijk opzicht en gezien de gevolgen voor de omgeving daarmee gelijk kunnen worden gesteld;
8. h. het bepaalde in artikel 4 (Bedrijf), is van overeenkomstige toepassing;
9. i. de gezamenlijke oppervlakte, de goothoogte en de bouwhoogte van gebouwen en het totaal aantal woningen binnen het voormalige bouwvlak mogen niet meer bedragen dan de ten tijde van het wijzigingsbesluit bestaande situatie, met dien verstande dat:
   1. 1. van de gezamenlijke oppervlakte van de op dat tijdstip bestaande bedrijfsgebouwen ten minste 50% dient te worden gesloopt, doch maximaal 500 m² mag blijven staan;
   2. 2. het bepaalde onder 1 niet van toepassing is op bedrijfsgebouwen met aangetoonde cultuurhistorische waarden;
10. j. het bedrijf dient te voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein waarbij voldaan dient te worden aan de parkeernormen uit de ASVV 2008;
11. k. de bedrijfsactiviteiten mogen:

1. 1. de agrarische functie van aangrenzende, niet bij het bedrijf behorende gronden en bebouwing niet onevenredig aantasten,
2. 2. niet leiden tot een onevenredige aantasting van het landschap en het natuurlijk milieu van de omgeving, waarin het betreffende bedrijf voorkomt,
3. 3. geen wezenlijke wijziging van de uiterlijke verschijningsvorm van de betreffende bebouwing inhouden,
4. 4. geen opslag van goederen in de open lucht inhouden of met zich meebrengen,
5. 5. in vergelijking met het voormalige, agrarische gebruik geen onevenredig grotere verkeersbelasting op aangrenzende wegen en paden met zich meebrengen, en
6. 6. voor zover het betreft gronden die zijn gelegen ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone-stiltegebied' of op minder dan 30 m van gronden met die aanduiding, de geluidsbelasting in het stiltegebied niet wezenlijk nadelig beïnvloeden.

Vast staat dat de agrarische bedrijfsactiviteiten op de locatie Sandenburgerlaan 6 in Doorn zijn gestaakt; het verzoek om de milieuvergunning in te trekken, is ingediend. Zodra het verzoek is gehonoreerd, is aan de gestelde voorwaarde voldaan.

Het plangebied ligt niet in of in de directe nabijheid van een speciale beschermingszone. Het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied is Kolland Overlangbroek; dat ligt op meer dan 3km. Gelet op de afstand is het niet aannemelijk dat functieverandering zal leiden tot significant negatieve effecten op het Natura 2000 gebied Kolland Overlangbroek, zoals oppervlakte- of kwaliteitsverlies of verstoring van habitats en/of soorten waarvoor het gebied is aangewezen.

Als gevolg van de zogenaamde PAS-uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 29 mei 2019, dient per activiteit (slopen, bouwen, gebruiken) te worden aangetoond dat beschermde natuurgebieden hierdoor niet worden aangetast als gevolg van een toename van de stikstofdepositie op voor stikstof gevoelige natuurgebieden.

In dat kader is ten behoeve van onderhavig plan een zogenaamde Aeriusberekening gemaakt voor zowel de gebruiksfase als voor de sloop van de schuur. Uit de Aeriusberekening blijkt dat het plan niet leidt tot een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, zodat significante effecten op voorhand kunnen worden uitgesloten (zie tevens bijlage 5). Een passende beoordeling is zodoende niet aan de orde en bestemmingswijziging vergt geen vergunning uit hoofde van de Wet Natuurbescherming.

De bestemmingswijziging heeft alleen betrekking op de gronden binnen het voormalig agrarisch bouwperceel. Bij bestemmingswijziging zal het agrarisch bouwvlak worden opgeheven en het bouwperceel worden beperkt tot de aanwezige bebouwing en de direct aanliggende gronden. Het bestemmingsvlak met de bestemming 'Bedrijf' wordt daarbij verkleind ten opzichte van het agrarisch bouwvlak; het bestemmingsvlak 'Bedrijf' krijgt een oppervlakte van 1600m². De overige gronden behouden de bestemming 'agrarisch met waarden'.

De bedrijfsactiviteiten bestaan uit een integratief diercentrum met in het verlengde daarvan een apotheek en een (internet)winkel met gespecialiseerde diervoedingsproducten en -supplementen. Deze activiteiten passen binnen de kaders van artikel 3.6.7 sub g onderdeel 6 en 7 van het bestemmingsplan Buitengebied Doorn 2011, waarin wijziging mogelijk wordt gemaakt ten behoeve van sociale en medische dienstverlening (zoals een dierenkliniek) en bedrijven die in ruimtelijk opzicht en gezien de gevolgen voor de omgeving daarmee gelijk kunnen worden gesteld.

Het woonhuis wordt eveneens in de bedrijfsbestemming opgenomen als bedrijfswoning. Na vaststelling van het wijzigingsplan zal de bestemming 'Bedrijf' (art. 4) van toepassing zijn met een nadere aanduiding die ziet op de ter plaatse uitgeoefende bedrijfsactiviteiten.

Als voorwaarde voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid geldt als eis dat ten minste 50% van de bestaande bebouwing wordt gesloopt. Gebouwen met aangetoonde cultuurhistorische waarde hoeven niet te worden gesloopt en zijn uitgesloten van de berekening.

Op het perceel zijn de voormalige boerderij en enkele bestaande bijgebouwen aan te merken als cultuurhistorisch waardevolle bebouwing vanwege de zichtrelatie met kasteel Sandenburg. De bestaande - niet karakteristieke - schuur in de noordwesthoek van het perceel met een oppervlakte van 424m² wordt gesloopt. De sloop is geborgd door middel van een voorwaardelijke verplichting die gekoppeld is aan het gebruik. Daarmee wordt voldaan aan de sloopeis.

De bestaande bebouwing mag vervolgens niet meer worden uitgebreid; dit zal planologisch worden verankerd in de planregels en de verbeelding.

De ASVV 2008 is een voorloper van de huidige CROW kencijfers parkeren en verkeersgeneratie. Toetsing heeft daarom plaatsgevonden aan de hand van de (recentere) CROW-publicatie Kencijfers Parkeren en Verkeersgeneratie uit 2012. Doorn heeft een omgevingsadressendichtheid van 760 (CBS, 2016) en valt daarmee binnen de categorie 'niet stedelijk'. De Sandenburgerlaan ligt in het buitengebied.

Voor de bedrijfswoning dient zodoende te worden uitgegaan van de kencijfers voor een vrijstaande koopwoning in het buitengebied: 2,0-2,8 parkeerplaatsen per woning.

De CROW-publicatie bevat geen specifieke kencijfers voor een integratief centrum, noch voor een dierenartsenpraktijk. Het Integratief centrum kan bovendien vanwege zijn specialisatie worden gezien als een bijzonder bedrijf. De kliniek werkt immers alleen op afspraak en er worden geen spoeddiensten gedraaid. Evenmin worden operatieve ingrepen uitgevoerd. Het maximum aantal cliënten per dag bedraagt 4. Er vinden geen gelijktijdige consulten of behandelingen plaats. Voor vergelijkbare sociaal / medische voorzieningen (fysiotherapie praktijk) wordt uitgegaan van een norm van 1,7-2,2 parkeerplaatsen per behandelkamer. Gelet op het feit dat in beginsel geen gelijktijdige consulten worden afgenomen, is uitgegaan van 2 behandelkamers.

Aangezien de bedrijfsactiviteiten mede worden uitgeoefend door één van de bewoners is bovendien sprake van dubbelgebruik van de parkeerplaatsen. Gelet op het feit dat de handelsactiviteiten van OerVoer kunnen worden gezien als internethandel, zijn hiervoor anders dan voor het eigen personeel geen bezoekersparkeerplaatsen benodigd.

De totale parkeerbehoefte bedraagt daarmee 2,0-2,8 parkeerplaatsen voor de bedrijfswoning en 3,4-4,4 parkeerplaatsen voor HeelDier. De totale behoefte bedraagt daarmee 6 - 8 parkeerplaatsen. Het inrichtingsplan maakt duidelijk dat het perceel voldoende ruimte biedt om op eigen terrein 12 parkeerplaatsen te realiseren. Daarmee kan - ruimschoots - worden voldaan aan de eis dat op eigen terrein kan worden voorzien in de parkeerbehoefte.

In de voorwaarden wordt gesteld dat de agrarische functie van de aangrenzende, niet bij het bedrijf behorende gronden en bebouwing niet onevenredig mag worden aangetast. Gezien het feit dat het bedrijf geen geurgevoelige functie betreft en de voormalige bedrijfswoning op ruime afstand (>250m) ligt tot aangrenzende agrarische bedrijven (Gooyerdijk 19) staat vast dat bestemmingswijziging niet leidt tot beperkingen in de bedrijfsvoering van de omliggende bedrijven.

Met betrekking tot de milieucontour van het integratief diercentrum geldt dat deze naar milieu-effect en uitstraling beide kunnen worden aangemerkt als categorie 1 bedrijven met een grootste hindercontour van 10m. Opslag van goederen vindt inpandig plaats.

Teneinde inzicht te verkrijgen in de verkeersbelasting van de nieuwe functies, wordt normaliter een mobiliteitstoets uitgevoerd aan de hand van de kencijfers parkeren en verkeersgeneratie (publicatie 381, 2018). Echter, de situatie is dusdanig specifiek dat veel cijfers niet realistisch zijn. Waar mogelijk zijn de mobiliteitscijfers aangehouden, voor het overige geldt als uitgangspunt dat iedere bezoeker zowel heen als terug gaat. Volledigheidshalve is een uitsplitsing gemaakt per bedrijfsactiviteit.

Uitgaande van de nieuwe functies wordt uitgegaan van de volgende verkeersgeneratie:

In huidige situatie was er een agrarisch bedrijf op het perceel gevestigd met de bijbehorende verkeersbewegingen. Hoewel de CROW-publicatie 381 Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie (oktober 2012) geen kentallen geeft voor de verkeersgeneratie van een agrarisch bedrijf, kan wel gebruik worden gemaakt van een 'vuistregel' voor verkeersgeneratie van bedrijven uit deze CROW-publicatie. Reguliere bedrijven (geen kantoren) genereren ongeveer 4,5 verkeersbewegingen per arbeidsplaats. Voor een agrarisch bedrijf wordt uitgegaan van 1 arbeidsplaats per 1000m² BVO. Voor onderhavige situatie is uit gegaan van 1 arbeidsplaats: hetgeen neerkomt op 4,5 verkeersbewegingen naast 7,8-8,2 verkeersbewegingen vanuit de bedrijfswoning.

Daarnaast waren er blijkens de revisievergunning d.d. 31 maart 1998 de volgende verkeersbewegingen van en naar het bedrijf:

Dit komt neer op circa 3 vrachtwagens per week en 2 personenwagens per (werk)dag, zodat de toename van het aantal verkeersbewegingen met circa 20 verkeersbewegingen per dag toeneemt. Het (zware) vrachtverkeer wordt grotendeels vervangen door (middelzwaar) vrachtverkeer en personenauto's. Om die reden kan worden gesteld dat geen sprake is van een onevenredige toename van de verkeersbelasting.

Daar komt bij dat plangebied goed bereikbaar is door zijn ligging op een kruispunt bereikbaar via drie bestaande routes; het verkeer wordt zodoende gespreid over meerdere wegen. Route 1 loopt via de Sandenburgerlaan, welke uitmondt op de Leersumsestraatweg (N225) tussen Doorn en Leersum. Route 2 loopt via de Gooyerdijk in westelijke richting. Deze komt uit op de Doornseweg (N227) tussen Langbroek en Doorn. Route 3 loopt via de Gooyerdijk in oostelijke richting en komt via de Langbroekerweg of Amerongsewetering uit in Leersum. De extra verkeersbewegingen kunnen zodoende zonder problemen worden afgewikkeld via het bestaande wegennet.

Binnen het 'stiltegebied' mag de geluidsbelasting niet nadelig worden beïnvloed. In de bestaande situatie vindt reeds bewoning plaats van de boerderij. De bedrijfsactiviteiten vinden inpandig plaats en leiden niet tot een toename van de geluidbelasting anders dan een beperkt aantal extra verkeersbewegingen. Ten behoeve van de koel- en diepvriescel is een ventilator aanwezig met een geluidsemissie van 27 dB; dit ligt ruim onder de norm van 40dB voor (de kern van) het Stiltegebied.

Zodoende kan worden gesteld dat met de functieverandering geen sprake is van een nadelige beïnvloeding van de geluidsituatie in het stiltegebied. Volledigheidshalve is aan de hand van een berekening een inschatting gemaakt van de gevolgen van de bedrijfsactiviteiten in relatie tot het stiltegebied. De uitwerking hiervan is opgenomen in paragraaf 5.1.2.

Geconcludeerd kan worden dat voldaan wordt aan alle aan voorwaarden die op grond van het Provinciaal Ruimtelijk Beleid en het bestemmingsplan Buitengebied Doorn worden gesteld aan het toepassen van het functieveranderingsbeleid. De wijzigingsbevoegdheid kan daarmee worden toegepast.

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat op grond van het bepaalde in artikel 3.7 io artikel 34 een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden voor de volgende werken en werkzaamheden:

1. a. aanleggen en verharden van wegen en paden en het aanleggen of aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, met uitzondering van het aanleggen van kavelpaden en verhardingen ten behoeve van in- en uitritten, tot elk een oppervlakte van 60m²;
2. b. verlagen van de bodem en afgraven van gronden, tenzij daarvoor een vergunning is vereist krachtens de Ontgrondingenwet, en het ophogen en egaliseren van de gronden;
3. c. aanleggen en dempen van watergangen, sloten en andere waterpartijen;
4. d. aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- en telecomminicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
5. e. vellen en rooien van bomen, hakhout en andere houtopstanden en het verrichten van handelingen die de dood of ernstige beschadiging daarvan ten gevolge hebben of kunnen hebben;
6. f. diepploegen, zijnde het tot een diepte van 0,5 of meer omploegen waarbij de kruidlaag volledig wordt omgeploegd;
7. g. bebossen of anderszins beplanten met houtopstanden waaronder begrepen het kweken en telen van bomen, struiken en heesters.

Een en ander zoals omschreven in artikel 34. De hiervoor genoemde werken en werkzaamheden zijn slechts toelaatbaar, indien door die werken of werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen, één of meer waarden of functies van de in die artikelen bedoelde gronden, die het plan beoogt te beschermen:

• niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel
• de mogelijkheden voor het herstel van die waarden of functies niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind.

In artikel 34.2 onderdeel c is bepaald dat werken en werkzaamheden op en in gronden die binnen agrarische bouwvlakken zijn begrepen, zijn uitgezonderd van de omgevingsvergunningplicht. Onderhavig plan ziet uitsluitend op een functieverandering binnen het voormalig agrarisch bouwvlak zodat voor de aanleg van de parkeerplaatsen en andere verhardingen geen vergunning benodigd is. Evenmin is een omgevingsvergunning benodigd voor het uitvoeren van de maatregelen die beschreven zijn in het landschappelijk inpassingsvoorstel.

In aanvulling op de toetsing aan de in het bestemmingsplan Buitengebied Doorn 2011 opgenomen wijzigingsvoorwaarden is met het oog op de uitvoerbaarheid tevens een toets uitgevoerd aan de relevante milieu-aspecten.

In beginsel bevindt zich langs elke weg waar men harder mag rijden dan 30km/u een geluidzone. Binnen deze zone zijn de regels van de Wet Geluidhinder (Wgh) van toepassing en moet onderzoek worden verricht naar de geluidbelasting door het wegverkeer op de gevels van geluidgevoelige functies. Een dierenkliniek is in de Wet geluidhinder niet aangewezen als geluidgevoelige functie.

Met betrekking tot de bedrijfswoning kan worden opgemerkt dat deze bij de boerderij hoorde. Het gebruik van de woning is en wordt niet gewijzigd niet ten opzichte van vigerende situatie. In dat geval hoeft geen akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd naar de geluidbelasting op de gevel van de woning vanwege het wegverkeerslawaai.

Stiltegebieden zijn gebieden waar natuurlijke geluiden overheersen. In beginsel zijn hier alleen geluiden toegestaan die horen bij het in stand houden en normale gebruik van het gebied, zoals het geluid van trekkers, melkmachines of kettingzagen (bosbouw). Ook kan sprake zijn van achtergrondgeluid van bijvoorbeeld snelwegen.

De Provincie Utrecht heeft de grenzen van haar stiltegebieden vastgelegd in het Bodem- Water en Milieuplan en de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening. Onderhavig plangebied ligt binnen de grenzen van het stiltegebied 'Beverweerd - Rijsenburg'. Het beleid is uitgewerkt in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening. Het streven is om de geluidbelasting in (de stillen kern van) deze gebieden lager te houden van 40dB. Voor activiteiten die lawaai maken, moet ontheffing worden gevraagd.

Afbeelding 15: uitsnede kaart Stiltegebieden

Bron: https://webkaart.provincie-utrecht.nl/viewer/app/Webkaart?bookmark=873e6ce0441f4a6b9b844e535df4404e

Om de stilte in de Stiltegebieden te bewaren is in artikel 2.5 (Stiltegebied) van de Provinciale Ruimtelijke Verordening geregeld dat in Stiltegebieden geen nieuwe bestemmingen mogen worden toegelaten die de geluidbelasting vanwege niet gebiedseigen geluid significant negatief beïnvloeden. Een toename van de geluidbelasting is niet significant indien wordt voldaan aan de richtwaarden zoals opgenomen in de Provinciale Milieuverordening Utrecht (PMV). Uit de kaart van de Stiltegebieden blijkt dat het plangebied zich in de bufferzone rond de stille kern van het Stiltegebied bevindt.

Het gewenste totale geluidsniveau van niet-gebiedseigen geluiden in een stiltegebied is maximaal 40 dB(A). In de bufferzone rondom de stille kern is een geluidsniveau tot 45 dB(A) aanvaardbaar. Op grond van het bepaalde in artikel 25 en 26 (PMV) dient bij planvorming en vergunningverlening rekening te worden gehouden met een richtwaarde van 35dB(A) van de geluidsbron. Dit is lager dan het aanvaardbare totale geluidsniveau. Gelet op het feit dat het plangebied gedeeltelijk binnen het Stiltegebied ligt (zie afbeelding 15), is volledigheidshalve door middel van een akoestisch onderzoek tevens getoetst aan de richtwaarden. Hieruit blijkt dat de geluidbelasting als gevolg van het integratief diercentrum lager is dan 35dB(A) etmaalgemiddeld op 50m afstand van de grenzen van het terrein. Hiermee wordt voldaan aan de eisen die in de Provinciale Milieuverordening worden gesteld in relatie tot het Stiltegebied. De resultaten van het onderzoek maken als bijlage 2 deel uit van dit plan.

Het plan is in overeenstemming met het beleid voor de Stiltegebieden.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor uitvoering van het plan.

Op grond van artikel 3.6.1 lid 2 Bro dient ruimtelijke ontwikkelingen een beschrijving te worden opgenomen van de wijze waarop rekening is gehouden met de in een plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden en de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten.

In het kader van de invulling van haar verantwoordelijkheid voor het behoud en beheer van erfgoed, heeft de gemeente Utrechtse Heuvelrug een archeologische beleidskaart op laten stellen. Deze kaart brengt inzicht in de trefkans in waarden- en verwachtingsgebieden.

Voor Sandenburgerlaan 6 geldt categorie middelhoog waarbinnen ingrepen met een oppervlakte groter dan 1000m2 en dieper dan 30cm -Mv niet zijn toegestaan. Deze verwachtingswaarde is vertaald binnen bestemmingsplan “Buitengebied Doorn 2011” middels de toepassing van een dubbelbestemming 'Waarde – archeologie 4 middelhoog'. Bij bodemingrepen groter dan 1000m2 en dieper dan 30cm –Mv en plaatsing van bouwwerken groter dan 1000m2 geldt een onderzoeksplicht.

Voorliggend plan gaat uit van een bestemmingswijziging en functieverandering in combinatie met sloop. De ingrepen behorend bij de sloop blijven met 424m² ruim onder de drempelwaarde van 1000m2. Archeologie vormt daarmee geen belemmering voor de bestemmingswijziging. Nader onderzoek kan daarom achterwege blijven.

Archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit wijzigingsplan.

Zoals beschreven in hoofdstuk 2, maakt het plangebied deel uit van de voormalige cope-ontginning in het Langbroekerweteringgebied. De cope-ontginning is nog duidelijk zichtbaar in het landschap door de aanwezigheid van langgerekte kavels met sloten en laanbomen als kavelgrenzen (zie luchtfoto afbeelding 16). Ook de relatie met landgoed Sandenburg, zoals het lanenstelsel langs de Sandenburgerlaan en de zichtlijn vanaf de boerderij, zijn nog aanwezig en opgenomen op de Cultuurhistorische Atlas van Utrecht (zie afbeelding 17). De hoeve aan Sandenburgerlaan 6 is niet aangewezen als rijks- of gemeentelijk monument, maar is wel geïnventariseerd in het kader van het Monumenten Inventarisatie Project (MIP-nummer 1008189).

De ingrepen vinden met name inpandig plaats, de uiterlijke verschijningsvorm van de hoeve blijft daarbij behouden. Ook twee karakteristieke schuren op het perceel blijven behouden. Op het terrein zullen enkele parkeerplaatsen worden aangelegd; deze zullen uit het zicht op het achtererf worden ingepast, zodat de zichtrelatie tussen Sandenburg en Sandenburgerlaan 6 niet wordt beïnvloed.

De sloop van de niet-karakteristieke schuur zorgt er daarbij voor dat de karakteristieke openheid van het landschap verder wordt versterkt. De overige ingrepen, zoals opgenomen in het inrichtingsplan, behouden de openheid en het landelijke karakter van het gebied, waarbij de gebouwen een cluster blijven vormen aan de dijkzijde van het perceel. Cultuurhistorie vormt daarom geen belemmering binnen dit plan.

Afbeelding 16: Ontginningstructuur zichtbaar op luchtfoto

Bron: maps.google.nl

Afbeelding 17: Cultuurhistorische Atlas Utrecht

Bron: www.provincie-utrecht.nl

Op grond van het geldende bestemmingsplan Buitengebied Doorn 2011 is gebruik van de boerderij als woning reeds toegestaan. Er wordt geen nieuwe bebouwing opgericht. Bodemonderzoek is daarom achterwege gelaten.

Bodem vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit wijzigingsplan.

Op grond van het bestaande gebruik en de functie van het gebied (buitengebied) kan in het kader van de VNG bedrijven en milieuzonering worden gesproken over een "rustig buitengebied".

Voor het Integratief Centrum HeelDier kan uit worden gegaan van een 'Artsenpraktijken, klinieken en dagverblijven' waarvoor SBI-8621, 8622, 8623 geldt met daarbij milieucategorie 1 en een richtafstand van 10m. De verkoop vanuit de apotheek is deze functie vergelijkbaar met een dierenspeciaalzaak c.q. een postorderbedrijf aangezien verkoop alleen plaatsvindt aan cliënten van HeelDier en via internet. Voor deze categorie geldt milieucategorie 1 en een richtafstand van 10m. Voor een postorderbedrijf geldt een richtafstand van 30m in verband met geluid. Onderhavige functie is echter qua omvang niet te vergelijken met een 'regulier' postorderbedrijf.

Het gehele erf ligt op ruime afstand van de dichtsbijzijnde bebouwing (>170m), zodat ruimschoots kan worden voldaan aan de richtlijnen van de VNG. Milieuzonering vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoering van onderhavig plan.

De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft de ambitie om in 2035 een volledig klimaatneutrale gemeente te worden. Daarom is het van belang dat bij aanpassingen aan de leefomgeving rekening wordt gehouden met duurzaamheid. Omdat met onderhavig plan geen nieuwbouw mogelijk wordt gemaakt, is duurzaamheid vooral relevant voor de verbouwing.

Door de initiatiefnemer zijn bij de verbouwing de volgende duurzaamheidsmaatregelen getroffen:

• in de hele woning en in de praktijkruimte zijn alle naden en kieren afgedicht;
• in vrijwel de hele woning en de praktijkruimte is isolatie aangebracht;
• de CV-ketel is vernieuwd en vervangen door een energiezuinige HR-ketel;
• waar nodig elektrische infrarood-verwarmingspanelen geplaatst, zodat niet de ruimte maar (alleen) de mensen in de ruimte worden verwarmd.

Op termijn zullen ook nog PV-panelen op het dak worden geplaatst om (gedeeltelijk) te kunnen voorzien in de energiebehoefte.

Het plan draagt daarmee bij aan de duurzaamheidsambities van de gemeente.

Sinds 1 januari 2017 geldt de Wet Natuurbescherming, deze vervangt de Flora- en faunawet, de Boswet en de Natuurbeschermingswet. De Wet Natuurbescherming gaat net als de Flora- en faunawet uit van een zorgplicht voor alle 'ingrepen en projecten'. Uit de zorgplicht vloeit voort dat onderzoek moet worden gedaan naar de in een gebied voorkomende natuurwaarden. Daarbij moet een inschatting worden gemaakt van de effecten van de beoogde ingreep op die waarden. Eventuele negatieve gevolgen dienen zoveel mogelijk te worden voorkomen of -indien dat niet mogelijk is- te worden beperkt (mitigeren) of ongedaan gemaakt (compenseren). Voor een aantal soorten geldt een algemene ontheffing, voor minder algemene soorten kan indien sprake is van één van de in de Wet genoemde gronden, een ontheffing worden aangevraagd bij de Provincie Utrecht.

In het kader van de zorgplicht is door Econsultancy een quickscan uitgevoerd met het oog op de gevolgen van de plannen op het in het plangebied eventueel voorkomende beschermde soorten flora en fauna. Daaruit is naar voren gekomen dat de te slopen schuur mogelijk dient als verblijfplaats voor vleermuizen. De quickscan maakt als bijlage 3 deel uit van dit wijzigingsplan.

Gelet op de uitkomsten van de quickscan is met het oog op de verplichte sloop van de schuur is in 2019 nader onderzoek gedaan naar de mogelijke aanwezigheid van vaste verblijfsplaatsen of voortplantingsplaatsen van vleermuizen in de (te slopen) schuur. Op grond van het nader onderzoek kan worden gesteld dat in de te slopen schuur geen verblijfs- of voortplantingsplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn. Daarnaast heeft het plan ook geen gevolgen voor essentiële vliegroutes van vleermuizen. Mits de werkzaamheden plaatsvinden buiten het broedseizoen, kunnen ook negatieve effecten op andere soorten worden uitgesloten. Indien tijdens het broedseizoen wordt gewerkt, dient voorafgaand aan de werkzaamheden een broedvogelinspectie plaats te vinden. Sloop leidt zodoende niet tot overtreding van de verbodsbepalingen van de Wnb. Er hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd. De resultaten van het nader onderzoek maken als bijlage 4 deel uit van dit plan.

Tevens is er gekeken naar de effecten op Natuurnetwerk Nederland (NNN) of Natura 2000. Het plangebied ligt buiten de NNN, waardoor het daarbinnen geldende 'Nee, tenzij principe' niet van toepassing is (zie afbeelding 18). Het plangebied ligt op ruime afstand van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'Kolland en Overlangbroek' (>3km). Als gevolg van de zogenaamde PAS-uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 29 mei 2019, dient per activiteit te worden aangetoond dat beschermde natuurgebieden hierdoor niet worden aangetast. In dat kader is ten behoeve van onderhavig plan een zogenaamde Aeriusberekening gemaakt voor zowel de gebruiksfase als voor de sloop van de schuur. Uit de Aeriusberekening blijkt dat het plan geen negatieve effecten heeft op Natura 2000. De resultaten maken als bijlage 5 deel uit van dit wijzigingsplan.

Afbeelding 18: Natuurnetwerk Nederland

Bron: www.provincie-utrecht.nl

In het Besluit Externe Veiligheid (Bevi) zijn de risiconormen voor bedrijven met gevaarlijke stoffen vastgesteld. Het besluit heeft tot doel om zowel individuele burgers als groepen een minimum beschermingsniveau te bieden tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen. Raadpleging van de Risicokaart (afbeelding 14) leert dat in de direct nabijheid geen risico-inrichtingen aanwezig zijn. De dichtstbijzijnde risicovolle inrichtingen zijn de N227 en N225 vanwege het risico op ongelukken. Beide wegen liggen op meer dan 1 km afstand. Het gebied is daarnaast wel aangeduid als een gebied met een kleine kans op overstroming. Aangezien onderhavig plan ziet op een wijziging van het gebruik van bestaande bebouwing, blijven de risico's in relatie tot overtstroming ongewijzigd. Zie afbeelding 19 voor een uitsnede van de risicokaart.

(Externe) veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van de plannen.

Afbeelding 19: Risicokaart rondom plangebied

Bron: www.risicokaart.nl

De regels die in Nederland gelden voor luchtkwaliteit zijn opgenomen in de Wet Luchtkwaliteit 2007. Indien de grenswaarden voor de luchtkwaliteit van het plan niet worden overschreven, vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor de realisatie van het plan, zelfs niet als het plan leidt tot verslechtering van de luchtkwaliteit. De vraag die centraal staat is of de ontwikkeling in 'Niet betekenende mate' (NIBM) bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

In de regeling NIBM is een lijst met projecten / categorieën opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. Als een plan onder de drempelwaarden blijft (voor woningen ligt de drempel op 500 woningen bij één ontsluitingsweg, bij kantoren ligt de grens om <100.000m² bvo bij één ontsluitingsweg), hoeft er geen nader onderzoek uitgevoerd te worden. Gelet op het feit dat dit plan betrekking heeft op één woning en circa 200m² bvo aan praktijk met kantoor en 270m² bvo aan bedrijf incl. opslag, kan worden gesteld dat ruim onder de normen gebleven blijft. Nader onderzoek kan daarom achterwege blijven.

Gezien de ligging tussen meerdere N-wegen in de vallei van de Utrechtse Heuvelrug zijn de kaarten binnen de Atlas voor de Leegomgeving geraadpleegd op gebied van fijn stof (PM10) en Stikstofdioxide (NO2). Daarbij geldt de norm voor fijn stof van 40 microgram per m3. Voor Stikstofdioxide geldt een niveau van 40 microgram per m3 en een ambitieniveau van 26-28 microgram per m3. In 2018 was er sprake van een Stikstofdioxide gehalte van 12-14 microgram en een fijn stof gehalte van 18-19 microgram (zie afbeelding 20 en 21). Beide blijven daarmee ruim onder de normen en het ambitieniveau.

Daarnaast kan worden gesteld dat met het beëindigen van de agrarische bedrijfsactiviteiten de luchtkwaliteit in het gebied zal verbeteren. Conform het bestemmingsplan Buitengebied Doorn 2011 en de bijbehorende milieuvergunning is er toestemming om op deze locatie 104 mestvarkens te houden en 25 ton paling te kweken. Beëindiging zal zodoende vooral leiden tot een lagere emissie van fijn stof en stikstof.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit wijzigingsplan.

Afbeelding 20: Stikstofdioxide in de lucht bij Sandenburgerlaan. Meetjaar 2018.

Bron: www.atlasvoorleefomgeving.nl

Afbeelding 21: Fijn stof in de lucht bij Sandenburgelaan. Meetjaar 2018.

Bron: www.atlasvoorleefomgeving.nl

Uit artikel 3.1.1 Bro volgt dat water vanaf het begin moet worden meegenomen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het watertoetsproces voor onderhavig plan is op 15 september 2020 digitaal doorlopen via www.dewatertoets.nl. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is via deze website door de initiatiefnemer van de ruimtelijke ontwikkeling op de hoogte gebracht van het plan. Uit de analyse blijkt dat er geen sprake is van een waterbelang.

De ruimtelijke ontwikkeling ziet op functiewijziging in bestaande bebouwing en sloop van 1 bestaand gebouw met een oppervlakte van 424m². Voor het parkeren en de ontsluiting van het perceel wordt overwegend gebruik gemaakt van de bestaande verharding. De extra oppervlakte aan verharding ten behoeve van de ontsluiting van het erf en de nieuwe parkeerplaatsen is beperkt (ca. 250m²). Het slopen van bebouwing leidt tot verkleining van verhard oppervlak zodat het hemelwater beter in de bodem kan infiltreren. Om deze redenen voldoet het plan aan de belangrijkste minimale voorwaarde: het standstill-beginsel wat inhoudt dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft daarom positief over het plan geadviseerd.

Indien in de toekomst ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, waarbij het verhard oppervlak toeneemt met meer dan 1000m² (landelijk gebied), heeft dit tot gevolg dat het hemelwater van dit oppervlak versneld tot afvoer komt. Het bestaande watersysteem kan tijdens een hevige regenbui deze extra versnelde afvoer niet verwerken, waardoor wateroverlast binnen of buiten het plangebied kan ontstaan. Om de waterhuishouding niet te verslechteren, moet de versnelde afvoer worden voorkomen of gecompenseerd. Een voorbeeld van voorkomen is het infiltreren van regenwater in de bodem met een wadi of een greppel, de aanleg van waterberging onder een gebouw of infrastructuur. Een voorbeeld van compenseren is het graven van extra oppervlaktewater, berging onder straten.

Ondanks dat de ruimtelijke ontwikkelingen geen gevolgen heeft voor het huidige watersysteem, kan het zijn dat er kansen zijn om verbeteringen door te voeren ten behoeve van duurzaam waterbeheer en het klimaatbestendig maken van de leefomgeving (omgaan met extremen als wateroverlast, hitte en droogte). Het Hoogheemraadschap adviseert om bij alle nieuwbouw goed te kijken naar het juiste vloerpeil om wateroverlast te voorkomen, groene daken aan te leggen om hittestress te voorkomen en de juiste beplanting te kiezen afhankelijk van de grondwaterstand tijdens droge perioden. Conform het gemeentelijk beleid dient schoon hemelwater niet te worden afgevoerd naar een gemengd rioolstelsel maar te infiltreren in de bodem of af te voeren naar oppervlaktewater (eventueel via een gescheiden rioolstelsel). Voor straten of parkeerplaatsen kan gekozen worden voor halfverharding of groenvoorzieningen te gebruiken voor tijdelijke waterberging. Meer informatie is te vinden op www.ruimtelijkeadaptatie.nl.

De basisprincipes voor de omgang met water luiden:

• klimaatbestendige leefomgeving (ruimtelijke adaptatie)
• vasthouden - bergen - afvoeren (waterkwantiteit)
• schoon houden - scheiden - zuiveren (waterkwaliteit)

Het toetsresultaat van de digitale watertoets maakt als bijlage 6 deel uit van dit wijzigingsplan. Concluderend kan worden gesteld dat water geen belemmering vormt voor uitvoering van het plan.

Uit de toetsing van de milieu-aspecten akoestiek, archeologie, cultuurhistorie, bodem, bedrijven en milieuzonering, externe veiligheid, luchtkwaliteit en water blijkt dat er geen belemmeringen zijn om de wens om onderhavig wijzigingsplan uit te voeren. Naar aanleiding van de quickscan ecologie heeft nader onderzoek plaatsgevonden op basis waarvan kan worden uitgesloten dat het plan geen negatieve effecten meebrengt voor beschermde soorten, die uitvoering van het plan in de weg staan.

Dit wijzigingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.DOOSandenburgerl-VA01 met de bijbehorende regels (en bijlagen) en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd: de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit wijzigingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het wijzigingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het wijzigingsplan.

In het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied een bestemming gekregen. De oppervlakte van het bestemmingsvlak 'Bedrijf' bedraagt 1600m² en is daarmee kleiner dan het voormalig agrarisch bouwvlak dat een oppervlakte had van 4500m². Binnen een bestemming kunnen nadere soorten aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden.

Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding. In de legenda zijn deze als "verklaringen" aangegeven (bijvoorbeeld kadastrale gegevens).

De regels van het wijzigingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 (artikelen 1 en 2) bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen. Aangezien dit een wijzigingsplan is, zijn niet alle begrippen opgenomen. Deze zijn terug te vinden in het 'Moederplan' (bestemmingsplan Buitengebied Doorn 2011).
• Hoofdstuk 2 (artikelen 3 tot en met 6) bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden. Ook zijn dit hoofdstuk de dubbelbestemmingen opgenomen.
• Hoofdstuk 3 (artikel 7) verwijst naar de algemene regels van het moederplan, waaronder een anti-dubbeltelregel en de algemene gebruiksregels. Daarnaast zijn de algemene aanduidingsregels met betrekking tot de 'milieuzone - Stiltegebied' en 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' hier van toepassing.
• Hoofdstuk 4 (artikelen 8 en 9) bevat de overgangs- en slotregel.

Regels in verband met de bestemmingen

De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen (indien aanwezig);
• afwijken van de bouwregels (indien aanwezig);
• specifieke gebruiksregels (indien aanwezig);
• afwijken van de gebruiksregels (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (indien aanwezig);
• wijzigingsbevoegdheid (indien aanwezig).

Bestemmingsomschrijving

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. Het gebruik wordt hier geregeld.

Bouwregels

De bouwregels zijn gerelateerd aan deze bestemmingsomschrijving. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Zoals bijvoorbeeld de goot- en bouwhoogten.

Nadere eisen

Het is mogelijk om in bepaalde gevallen (wanneer dit nodig is in het kader van een goede ruimtelijke ordening) aan de mogelijkheden die in de bouwregels zijn beschreven nadere eisen te stellen. De omstandigheden waaronder deze eisen worden gesteld moeten dan wel duidelijk zijn geformuleerd. Een voorbeeld van een nadere eis is het moeten overleggen van een beplantingsplan.

Afwijken van de bouwregels

Door het opnemen van een afwijkingsregeling bestaat de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de algemeen toegestane bouwregels. In een afwijkingsregeling wordt opgenomen waarvan afwijking wordt verleend, de maximale omvang van de afwijking die kan worden toegestaan en eventuele voorwaarden waaronder de omgevingsvergunning tot afwijken wordt verleend. Een voorbeeld is een afwijkende goot- en/of bouwhoogte in een bepaalde situatie.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit wijzigingsplan om, onder meer door middel van 'vergunningsvrij bouwen'.

Specifieke gebruiksregels

Deze regels zijn in feite een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Hier worden vormen van gebruik beschreven die men in strijd acht met de bestemming, maar waarvan niet direct uit de bestemmingsomschrijving blijkt dat dit zo is.

Afwijken van de gebruiksregels

Onder afwijken van de gebruiksregels wordt het mogelijk gemaakt een bepaalde vorm van gebruik toch onder de bestemming te laten vallen. Een afwijking van een gebruiksregel mag echter niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Het betreft dus altijd gebruik dat inherent is aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies. Een voorbeeld hiervan is het toestaan van een bedrijf die niet in de staat van bedrijfsactiviteiten is opgenomen in de bestemming Bedrijf.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit wijzigingsplan om.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Specifieke inrichtingsactiviteiten, niet bestaande uit bouwen (dat is immers al onder de bouwregels beschreven), dienen soms aan een omgevingsvergunning te worden gebonden. Hiervan zal sprake zijn als bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden van invloed kunnen zijn op in de specifieke bestemming voorkomende bijzondere omstandigheden. Voorbeelden van deze omstandigheden zijn cultuurhistorische- of landschappelijke waarden. Deze waarden kunnen met een omgevingsvergunningstelsel worden beschermd. De regeling is nadrukkelijk niet bedoeld om alle werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden geheel uit te sluiten. Concreet kan je denken aan bijvoorbeeld het moeten aanvragen van een vergunning voor het afgraven of egaliseren van gronden of het vellen van bos in de bestemming 'Natuur'.

Voorwaardelijke verplichting

Een voorwaardelijke verplichting is een planregel die verplicht tot het uitvoeren van bepaalde maatregelen alvorens een nieuwe ontwikkeling tot stand kan worden gebracht. Deze maatregelen zijn nodig om de nieuwe ontwikkeling ruimtelijk aanvaardbaar te laten zijn. In de brief van 21 augustus 2018 (kenmerk WABO_VO_18_1313) zijn door het College van B&W de voorwaarden aangegeven waaronder medewerking kon worden verleend aan het plan. Deze voorwaarden zijn voor zover relevant uitgewerkt in de verschillende paragrafen van het wijzigingsplan.

Conform de voorwaarden van de gemeente zijn een toestemmingsverklaring voor de beoogde wijziging van de grondeigenaar en een verzoek om de milieuvergunning in te trekken reeds aan de gemeente verzonden. Tevens is conform het verzoek van de gemeente ecologisch onderzoek uitgevoerd in de vorm van een quickscan en een nader onderzoek naar vleermuizen. Met het oog op de voorwaarden met betrekking tot de landschappelijke inpassing van de parkeerplaatsen en de paddock (genoemd onder 5) en de voorwaarde met betrekking tot de sloop van de (niet karakteristieke) loods (6 en 12) is in de planregels een 'voorwaardelijke verplichting' opgenomen. Deze voorwaardelijke verplichtingen geldt voor het hele plangebied en is in de vorm van een algemene aanduiding opgenomen. De voorwaardelijke verplichting voor de landschappelijke inpassing dient binnen 1 jaar na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan zijn vervuld. De voorwaarde met betrekking tot het slopen van de loods dient te zijn vervuld binnen 1 maand na inwerkingtreding van het wijzigingsplan. De gemeente kan hierop handhaven.

Wijzigingsbevoegdheid

Door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk om een bestemmingsplan te wijzigen (binnenplanse wijziging). Het kan dan gaan om het wijzigen van een op een perceel gelegde bestemming, maar ook bijvoorbeeld het wijzigen of vergroten van een bouwvlak (met bijbehorende bouwmogelijkheden).

De inleidende regels (hoofdstuk I) en de overgangs- en slotregel (hoofdstuk IV) worden hier verder niet toegelicht. Voor de overige bestemmingen volgt in de volgende paragraaf een inhoudelijke beschrijving.

In dit wijzigingsplan zijn 2 bestemming weergegeven. Daarnaast kent het plangebied 2 dubbelbestemmingen en 2 gebiedsaanwijzingen. Hieronder volgt een beschouwing van deze bestemmingen.

Conform de wijzigingsvoorwaarden is het agrarisch bouwvlak verkleind en wordt 1 van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen gesloopt. De gronden die hiermee vrijkomen, hebben de bestemming 'Agrarisch met waarden' gekregen. Hiermee wordt voorkomen dat de gesloopte bebouwing kan worden teruggebouwd. De bestemming Agrarisch met waarden sluit aan op die van de omliggende agrarische gronden.

De functieaanduidingen specifieke vorm van agratisch met waarden 'kwelafhankelijke vegetatie', 'open landschap' en 'verkavelingspatroon' zijn eveneens overgenomen. De erftoegangsweg en de parkeerplaatsen zijn aangegeven door middel van de aanduiding 'parkeerterrein'.

Binnen de bestemming 'Bedrijf' zijn alleen bedrijven uit de lage milieucategorieën (t/m 2) toegestaan, zodat woningen in de directe nabijheid geen overlast zullen ondervinden. Deze categorieën zijn te vinden in de aparte bijlage Staat van bedrijfsactiviteiten. Bestaande bedrijven in een hogere categorie worden specifiek aangeduid. De bouwvlakken mogen volledig worden volgebouwd, tenzij dit met de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage (%)' is ingeperkt. Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Uitbreidingsmogelijkheden worden niet of nauwelijks geboden, omdat de bedrijven tussen andere functies zijn gesitueerd en overlast moet worden voorkomen.

In de regels is aangegeven dat maximaal 1 bedrijfswoning toegestaan, waarbij bepalingen zijn opgenomen voor het realiseren van eventuele dakkapellen en erkers bij deze woning.

De inhoud van een bedrijfswoning in het buitengebied mag maximaal 600 m³ bedragen, tenzij de bestaande inhoud groter is of er een andere maximale inhoud staat aangegeven. In de algemene regels is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om een 15 % vergroting tot een maximum van 800 m³ toe te staan. Middels een specifieke gebruiksregeling wordt ondergeschikte detailhandel bij bedrijven toegestaan. Het dient daarbij te gaan om een niet zelfstandig uitgevoerde detailhandelsfunctie die duidelijk waarneembaar ondergeschikt is aan en afhankelijk is van de hoofdfunctie en deze ondersteunt zodat de kwaliteit van de hoofdfunctie vergroot of gecompleteerd wordt. Hieronder wordt mede begrepen een afhaalbalie voor een internetwinkel eventueel in combinatie met een beperkte showroom. Voor ondergeschikte detailhandel geldt een aantal voorwaarden, zo mag onder meer de verkoop vloeroppervlakte van detailhandel niet meer dan 50 m2 bedragen.

Afwijkingsmogelijkheden

In de bestemming zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Er kan worden toegestaan dat een ander bedrijf dan op grond van de bij de regels behorende bijlage Staat van bedrijfsactiviteiten Stedelijk wordt mogelijk gemaakt. Het dient hierbij wel om naar zijn aard en invloed op de omgeving 'gelijkwaardig' bedrijf te gaan.

De tweede afwijkingsmogelijkheid betreft de mogelijkheid om een omgevingsvergunning te verlenen voor het gebruik als afhaalpunt. Daarmee wordt toegestaan dat via internethandel bestelde goederen kunnen worden afgehaald of geretourneerd.

Deze afhaalpuntfunctie dient duidelijk waarneembaar ondergeschikt te zijn aan de hoofdfunctie. De gezamenlijke oppervlakte van de bedrijfsbebouwing mag daarom niet worden vergroot en de verkoopvloeroppervlakte mag niet meer dan 50 m² bedragen. Tevens zijn aanvullende voorwaarden van toepassing.

De bestemmingsplanregeling bevat naast de bovengenoemde bestemmingen ook twee dubbelbestemmingen. Dubbelbestemmingen vallen als het ware over de 'onderliggende' (enkel)bestemmingen en bevatten beperkingen en aanvullingen voor de bouw- en gebruiksbepalingen van die bestemmingen. Dubbelbestemmingen dienen een specifiek ruimtelijk belang dat middels de dubbelbestemming beschermd wordt.

Volgens de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart bestaat het gemeentelijk grondgebied uit zones met verschillende archeologische verwachting. Binnen de gemeente bestaan gebieden met een zeer hoge, hoge, middelhoge en lage archeologische verwachting. Voor elke categorie verwachtingswaarde is bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) uitvoeren van archeologisch onderzoek. Dit geldt voor bodem verstorende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van 'plannen' waarvoor het vereist is een reguliere omgevingsvergunning voor het bouwen dan wel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aan te vragen. De op de aanvraag om een omgevingsvergunning aangegeven oppervlakte die de bodem (nagenoeg) raakt is het oppervlak dat gehanteerd moet worden voor de beoordeling voor de noodzaak van een archeologisch onderzoek.

Terreinen met een bepaalde archeologische verwachting zullen door middel van het stellen van voorwaarden aan de omgevingsvergunning worden beschermd met de volgende dubbelbestemmingen:

In het artikel zijn uitzonderingen opgenomen voor situaties waarbij geen omgevingsvergunning hoeft te worden aangevraagd en archeologisch onderzoek niet nodig is. Deze uitzonderingen zijn opgesomd in het artikel en hieronder vallen onder andere 'zaken die het normale onderhoud en/of gebruik betreffen'. Hieronder wordt in ieder geval verstaan:

• normaal agrarische jaarlijkse werkzaamheden te weten: ploegen, woelen, zaaiklaar maken, oogsten/rooien, stoppelbewerking, graslandwoelen, planten/poten, rooien van bomen in het kader van boomkwekerijen en spitten, op percelen met een agrarische bestemming. Diepploegen en het aanleggen van drainage vallen niet onder de vrijstelling;
• graafwerkzaamheden in het kader van onderhoud aan reeds eerder aangelegde sportvelden waarbij de bodem deels is afgegraven en nieuwe grond is opgebracht;
• het zorgvuldig ruimen van (individuele) graven op de gemeentelijke begraafplaatsen.

De bestemming 'Waarde - Landgoed en buitenplaats' is naast de enkelbestemming(en) van deze gronden bedoeld voor instandhouding van de ter plaatse voorkomende cultuurhistorische waarden en hun samenhang. Hieronder wordt onder andere verstaan de diverse paden, lanen en groenstructuur en bijbehorende kenmerkende overige bouwwerken (zoals entreehekken en bruggen), landhuizen en koetshuizen, waterpartijen en bijzondere landschappelijke elementen.

De bouwhoogte van overige bouwwerken mag niet meer dan 6 meter zijn en de cultuurhistorische waarden mogen niet onevenredig worden aangetast.

Wijziging gebruik

In de algemene regels Wijziging landgoed en buitenplaats is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die betrekking heeft op de voor deze gronden geldende enkelbestemmingen.

Omgevingsvergunning nodig

Naast de mogelijkheden die deze dubbelbestemming biedt is ook een omgevingsvergunningstelsel opgenomen om te voorkomen dat de bestaande cultuurhistorische waarden onevenredig kunnen worden aangetast.

Naast de algemene regels van het moederplan die in onderhavige situatie onverkort van toepassing blijven, is relevant om te vermelden dat in het plan twee algemene aanduidingen zijn opgenomen:

• milieuzone - stiltegebied;
• reconstructiewetzone - verwevingsgebied.

Binnen de aanduiding milieuzone - stiltegebied geldt dat de gronden mede zijn aangewezen voor het behoud van stilte.

In dit artikel is een opsomming gemaakt van de bedrijfs- en overige activiteiten die binnen deze gronden mogelijk zijn gemaakt middels de enkelbestemmingen. Deze activiteiten mogen het stiltegebied niet wezenlijk nadelig beïnvloeden.

In het Reconstructieplan Gelderse Vallei/Utrecht-Oost is een uitwerking gemaakt van de wijze waarop de ruimtelijke en de milieuproblematiek in dit gebied wordt aangepakt. Het Reconstructieplan schrijft een zonering voor die gericht is op het reguleren van de ontwikkelingen rond de intensieve veehouderij. Er zijn drie zones beschreven: landbouwontwikkelingsgebieden, extensiveringsgebieden en verwevingsgebieden. In extensiveringsgebieden ligt de nadruk op wonen en natuur. In de landbouwontwikkelingsgebieden ligt de nadruk voor al op intensieve productielandbouw. De verwevingsgebieden zijn bedoeld om een combinatie mogelijk te maken van de bovengenoemde functies. Deze zones zijn in het moederplan verder uitgewerkt in de bestemmingen Agrarisch en Agrarisch met waarden.

Hoewel deze regels alleen relevant zijn voor gronden met een Agrarische bestemming, is in dit wijzigingsplan de begrenzing van het aanduidingsvlak niet aangepast, aangezien het moederplan hier geen mogelijkheden voor biedt.

In artikel 8 van de regels is het overgangsrecht opgenomen. Daarbij is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij overgangsrecht dat is voorgeschreven voor bestemmingsplannen in de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

In artikel 9 van de regels is de slotregel opgenomen.

De gronden waarop onderhavig plan betrekking heeft, zijn in erfpacht bij initiatiefnemer. De uitoefening van het bedrijf en de realisatie van de parkeerplaats vindt plaats voor rekening en risico van initiatiefnemers en kent derhalve geen financiële risico's voor de gemeente.

In het kader van het bepaalde in afdeling 6.4 Wro wordt opgemerkt dat het totale BVO waarvoor functieverandering wordt aangevraagd onder de grens blijft van 1500m² als genoemd in artikel 6.2.1 lid 1 onder e Bro. Het plan voorziet niet in de bouw van één of meer nieuwe woningen of het omvormen naar woningen of uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000m² BVO. Daarom kan worden gesteld dat geen sprake is van een 'bouwplan' als bedoeld artikel 6.12 lid 1 Wro io artikel 6.2.1 Bro. Kostenverhaal is in dat geval niet aan de orde. Wel is de legesverordening van de gemeente Utrechtse Heuvelrug van toepassing.

Het wijzigingsplan zal volgens de daarvoor geldende procedures worden gepubliceerd en ter inzage worden gelegd. Alle omwonenden zijn rechtstreeks over de plannen geïnformeerd door de initiatiefnemers. Naar aanleiding daarvan zijn geen bezwaren geuit.

Het betrekken van toezicht en handhavingsaspecten bij het opstellen en vaststellen van bestemmingsplannen is belangrijk, omdat het de manier is om de ruimtelijke ordening ontwikkelingsbestendiger te maken.

Daarom wordt bij de actualisering van dit bestemmingsplan voorafgaand waar mogelijk een zo goed mogelijk beeld verkregen van de huidige planologische situatie en ontwikkelings- / afwijkingsmogelijkheden, de in de afgelopen 10 jaar aangevraagde en verleende afwijkingen / omgevingsvergunningen en de in de afgelopen tien jaar verrichte handhavingsacties en verleende gedoogbeschikkingen. Dit onderzoek past volledig binnen de verplichtingen uit onder andere de artikelen 3:2 en 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De investering betreft de invulling van de preventieve toezicht en handhavingsverplichting.

De kwaliteit van de preventieve toezicht en handhavingsverplichting beïnvloedt rechtstreeks de impact en de gevolgen van de repressieve toezicht- en handhavingsverplichting (1) en daarmee de houdbaarheid van het op te stellen en vast te stellen bestemmingsplan. Het is om die reden dat in het bestemmingsplan de nadruk op de preventieve aspecten is gelegd. Daarvoor is het bestemmingsplan het middel bij uitstek."

Repressieve toezicht en handhaving ligt wettelijk vast en leidt allereerst tot de te beantwoorden vraag of de afwijking/overtreding kan worden gelegaliseerd. Dat kan meer verruiming van het bestemmingsplan tot gevolg hebben dan dat met het bestemmingsplan oorspronkelijk is bedoeld. Dat zelfde geldt voor de discretionaire bevoegdheid om afwijkingen te gedogen. Als er niet voor legalisering dan wel gedogen wordt gekozen, kan er weliswaar met gebruikmaking van de repressieve handhavingsmiddelen (last onder dwangsom, last onder bestuursdwang, strafrechtelijke boete dan wel een bestuurlijke boete; de boetes waar van toepassing uiteraard) een aanmerkelijke kans worden gecreëerd op beëindiging van de afwijking/overtreding.