het bestemmingsplan Sterkenburgerlaan 63a-65, Doorn met identificatienummer NL.IMRO.1581.DOOSterkenburgln-VA01 van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

professioneel archeoloog die volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen bevoegd is om archeologisch onderzoek uit te voeren en/of programma's van eisen op te stellen en te toetsen.

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen.

in rapportvorm vervat verslag van een volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen verricht archeologisch onderzoek, op basis waarvan een conclusie kan worden getrokken over de archeologische waarde van een terrein.

de aan een gebied toegekende waarde die wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van sporen van menselijk handelen in het verleden die in de grond zijn achtergebleven, bijvoorbeeld potscherven, resten van voedselbereiding, graven, maar ook verkleuringen in de grond die duiden op bewoning of infrastructuur.

gronden waar archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

een aangegeven percentage, dat het deel van het maatvoeringsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd, tenzij in de regels anders is bepaald.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een voor mensen toegankelijk deel van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd. De eerste bouwlaag is de bouwlaag op de begane grond.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied.

hoogste punt van een schuin dak.

laagste punt van een schuin dak.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan, is toegestaan.

gebruiksgebied of een gedeelte daarvan, waar de voor die gebruiksfunctie kenmerkende activiteiten, niet zijnde het verblijven van personen, plaatsvinden.

in een functiegebied gelegen ruimte.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

gedeelten van een of meer bouwwerken die dezelfde gebruiksbestemming hebben en die tezamen een gebruikseenheid vormen.

vrij indeelbaar gedeelte van een gebruiksfunctie waar voor de gebruiksfunctie kenmerkende activiteiten plaatsvinden, dat bestaat uit een of meer op dezelfde bouwlaag gelegen ruimten gelegen in een brandcompartiment die niet door een dragende scheidingsconstructie van elkaar zijn gescheiden en die geen toiletruimte, badruimte, technische ruimte of verkeersruimte zijn, tenzij die ruimte zelf een functieruimte is.

bovenste niveau van het water dat zich in de bodem bevindt.

gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, die wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van natuurlijke en menselijke factoren.

de hoogte van het afgewerkte bouwterrein.

een geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde eenzelfde maatvoering geldt.

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door de hydrologie en door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk, als in onderlinge samenhang.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een bouwwerk, omsloten door maximaal één, tot de constructie behorende wand en voorzien van een gesloten dak.

elke al dan niet overdekte stallinggelegenheid ten behoeve van gemotoriseerd verkeer.

bewoning van een ruimte als hoofdwoonverblijf, waarbij door betrokkene(n) niet aannemelijk is of kan worden gemaakt dat elders daadwerkelijk over een hoofdwoonverblijf wordt beschikt.

gebruiksgebied of een gedeelte daarvan voor het verblijven van personen.

de naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel of, indien het een gebouw betreft met meerdere zodanige gevels, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

de lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen.

een gebouw of gedeelte van een gebouw, bestaande uit een complex van ruimten, dat is bedoeld en dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten en berekend:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken of het hart van scheidingsmuren.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen. Ter aanvulling op bovenstaande geldt het volgende:

1. a. Indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de betreffende scheidingsconstructie;
2. b. Indien een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de bruto-vloeroppervlakte van de binnenruimte.

1. a. voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst:
   de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen:
   de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkt terrein, waarbij plaatselijke niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

de kleinste afstand tussen de zijdelingse bouwperceelgrens en het bouwwerk.

vanaf het peil tot aan de as van de windturbine.

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. instandhouding, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke en natuurwaarden;
2. b. bos en bosbouw
3. c. agrarisch medegebruik in de vorm van beweiding;
4. d. extensief dagrecreatief medegebruik en educatief medegebruik;
5. e. ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van 'verkeer – tijdelijke parkeervoorziening' mede een tijdelijke parkeervoorziening;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'begraafplaats' mede een begraafplaats;
7. g. etc.

met daarbij behorend:

8. h. paden, in- en uitritten, onverharde en halfverharde (toegangs)wegen, voorzieningen ten behoeve van flora en fauna zoals faunapassages, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van natuurvoorlichting en –educatie, voorzieningen ten behoeve van extensieve openluchtrecreatie zoals picknickplaatsen en parkeervoorzieningen.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 3.2.1 voor het bouwen van niet voor bewoning bestemde gebouwen en overkappingen ten dienste van de bestemming, mits:

1. a. de noodzaak daarvan is aangetoond;
2. b. de in 3.1 bedoelde waarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast;
3. c. de oppervlakte per aanvraag om een omgevingsvergunning niet meer mag bedragen dan 10m²;
4. d. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 m.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden en pleinen met een verkeers- en verblijfsfunctie;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. verkeersbegeleiders;

met daarbij behorend:

4. d. groenvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van flora en fauna, zoals faunapassages, kunstwerken en nutsvoorzieningen.

De voor Wonen - B 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep- en of bedrijf aan huis;

met daarbij behorend:

2. b. tuinen en erven, paden, waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeren op eigen terrein.

De voor 'Wonen - S 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep- en of bedrijf aan huis;

met daarbij behorend:

2. b. tuinen en erven, paden, waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeren op eigen terrein.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de bestemming 'Waarde - Archeologie 3' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval uit het plan wordt verwijderd, voor zover de -mede aan de hand van de gemeentelijke archeologische beleidskaart- geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

De voor 'Waarde - Ecologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor:

1. a. de instandhouding van landschaps- en natuurwaarden;

met daarbij behorend:

2. b. voorzieningen ten behoeve van flora en fauna, zoals faunapassages.

In afwijking van de andere voor deze gronden geldende bestemming(en) mogen worden gebouwd overige bouwwerken ten dienste van de waarden als bedoeld in lid 8.1 waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 m.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de situering van bouwwerken die krachtens de andere bestemmingen mogen worden gebouwd, ter voorkoming van onevenredige aantasting van de waarden als bedoeld in lid 8.1.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Daar waar een hoofdgebouw, of bijbehorend bouwwerk niet voldoet aan de gestelde regels in hoofdstuk 2 gelden de bestaande afmetingen, afstanden en/of aantallen wooneenheden zoals deze zijn gerealiseerd of waarvoor een onherroepelijke bouwvergunning c.q. omgevingsvergunning is verleend ten tijde van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan als maximaal toegestane afmetingen en/of afstanden.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- of aanduidingsgrenzen en van maatvoeringsregels niet meer dan 1 m bedraagt.

Voor zover op de verbeelding of in de regels geen maximum bouwhoogte is opgenomen gelden de volgende regels:

1. a. de maximum bouwhoogte van een bouwwerk op een bouwperceel, waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist, bedraagt de afstand tussen de tegenover elkaar liggende voorgevelrooilijnen langs de desbetreffende weg, vermeerderd met 1 m;
2. b. de afstand wordt gemeten haaks op de desbetreffende voorgevelrooilijn in het midden van de breedte van het bouwwerk of de projectie daarvan op de voorgevelrooilijn;
3. c. indien aan de overzijde van de weg een voorgevelrooilijn ontbreekt geldt ter bepaling van de maximum toegestane bouwhoogte, de dichtst bij gelegen tegenoverliggende voorgevelrooilijn. Indien de tegenoverliggende rooilijn plaatselijk is onderbroken geldt ter plaatse van die onderbreking de verst verwijderde van de beide ter weerszijden van de onderbreking voorkomende rooilijnen;
4. d. de maximum bouwhoogte bij gevallen als bedoeld onder a bedraagt in ieder geval niet meer dan 15 m. De bestaande en toegestane bouwwerken die meer dan 15 m bedragen, mogen als ten hoogste worden aangehouden.

Het bouwen van grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning is toegestaan indien wordt voldaan aan de volgende regels:

1. a. de grondgebonden zonnepanelen binnen hetzelfde bouwperceel worden gerealiseerd als de (bedrijfs)woning;
2. b. de oppervlakte maximaal 50 m² bedraagt;
3. c. in afwijking van lid a zijn grondgebonden zonnepanelen niet toegestaan indien het perceel is gelegen:
   1. 1. op een grafheuvel;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'beschermd stads- en dorpsgezicht';
   3. 3. in beschermde historische park- en tuinaanleggen, zoals een landschapspark met solitairen, boomgroepen en open weiden zoals een arboretum of een heidetuin;
   4. 4. in een Natura 2000-gebied;
   5. 5. in het 'oude engen' gebied zoals opgenomen in de Nota Ruimtelijke kwaliteit, herziening 2017;
   6. 6. op de Grebbelinie.
4. d. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan hieronder is aangegeven:

1. a. Het is verboden de in het plan begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemming(en);
2. b. Onder verboden gebruik wordt in elk geval verstaan:
   1. 1. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
   2. 2. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
   3. 3. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie, een escortbedrijf of een erotisch getinte vermaaksfunctie behoudens in het geval dat dit gebruik uitdrukkelijk is toegestaan;
   4. 4. een gebruik van bijbehorende bouwwerken die zijn gelegen buiten het bouwvlak en op meer dan 4 m afstand van het oorspronkelijk hoofdgebouw voor bewoning, tenzij het betreft huisvesting in verband met mantelzorg;
   5. 5. een gebruik van woningen voor kamerbewoning;
   6. 6. een gebruik van woningen voor bijzondere woonvormen;
   7. 7. een gebruik van 'bed & breakfast'-voorzieningen, recreatiewoningen, vakantie-appartementen, groepsaccommodatie, pensions en kampeerboerderijen voor permanente bewoning;
   8. 8. een gebruik van gronden voor een paardenbak.

Het uitoefenen van een bed & breakfast in of bij een (bedrijfs)woning is toegestaan, indien wordt voldaan aan de volgende regels:

1. a. niet meer dan 30 % van de totale bruto vloeroppervlakte van de (bedrijfs)woning, inclusief bijbehorende bouwwerken, voor de uitoefening van bed & breakfastvoorzieningen wordt gebruikt, met een maximum van 75 m²;
2. b. de oppervlakte per bed & breakfastvoorziening dient minimaal 20 m² te bedragen;
3. c. het aantal bed & breakfastvoorzieningen mag maximaal 3 bedragen;
4. d. de activiteiten door de bewoners worden uitgeoefend;
5. e. per bed & breakfastvoorziening een zelfstandige sanitaire ruimte aanwezig is;
6. f. per bed & breakfastvoorziening geen zelfstandige keuken aanwezig is;
7. g. per bed & breakfastvoorziening een extra parkeerplaats op eigen terrein aanwezig is.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van:

1. a. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
2. b. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van overige bouwwerken ten behoeve van kunstwerken en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;
3. c. de regels ten aanzien van de hoogte van overige bouwwerken en toestaan dat de bouwhoogte voor overige bouwwerken, wordt vergroot tot maximaal 10 m;

mits:

1. 1. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. 2. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad;
3. 3. vanuit verkeerstechnisch oogpunt geen onveilige situaties ontstaan.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, mits:

1. a. medische-, sociale- of welstandtechnische noodzaak aanwezig is;
2. b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad;
4. d. vanuit verkeerstechnisch oogpunt geen onveilige situaties ontstaan.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 11.1 oor het toestaan van bijzondere woonvormen en kamerbewoning, in een woning niet zijnde een bedrijfswoning, mits:

1. a. de functie een ruimtelijke werking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
2. b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
3. c. in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein wordt voorzien of, ingeval dit niet mogelijk is, voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig is;
4. d. het gebruik binnen het bouwvlak plaatsvindt
5. e. ter plaatse van de bestemming het gebruik alleen in een bovenwoning plaatsvindt.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 10.4 lid b voor het bouwen van grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning van nogmaals maximaal 50 m², mits:

1. a. aangetoond is dat deze nodig is in verband met de energiebehoefte van een warmte koude opslaginstallatie (wko) of warmtepompinstallatie;
2. b. aan de overige bepalingen van het betreffende artikel wordt voldaan.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten en bouwgrenzen ten behoeve van voorzieningen gericht op het isoleren van een gebouw, mits:

1. a. bouwgrenzen niet meer dan 0,3 m worden overschreden;
2. b. maximale goot- en bouwhoogten niet meer dan 0,5 m worden overschreden;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig wordt aangetast.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10 %;
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Sterkenburgerlaan 63a-65, Doorn
Regels van het bestemmingsplan standaard regels voorbeeld.

Aanleiding

Het voornemen is om de locatie ten zuiden van de Sterkenburgerlaan 63a en 65 te Doorn te herontwikkelen. Hiertoe zal de huidige bedrijfsbestemming worden verwijderd. Op het perceel was een bedrijf in auto-onderdelen gevestigd. De bestaande bedrijfsloods wordt gesloopt.

De bestaande woning aan de Sterkenburgerlaan 65 zal worden opgesplitst in twee woningen. Deze woningen zullen worden verhuurd in het middeldure segment. Daarnaast worden in het plangebied zes nieuwe vrijstaande woningen gerealiseerd en zal de openbare ruimte worden heringericht.

Doelstelling

Het gebied inrichten als extensief woongebied met natuur en een recreatief landschap.

Het plangebied ligt op de flank van de Utrechtse Heuvelrug, tussen Doorn en Driebergen, in de dorpsrand van Sterkenburg. De totale oppervlakte van het plangebied is circa 11.850 m², waarvan circa 3000 m² bestaat uit grond met bedrijfsbestemming. De hierbij behorende bebouwing, de schuren en de kassen hebben een oppervlakte van circa 1500 m². Grenzend aan de zuidkant van het plangebied liggen twee woningen die reeds zijn opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied Doorn 2011'. De te ontwikkelen percelen staan bekend als Sterkenburgerlaan 63a en 65. De toegang van de te herontwikkelen locatie is gelegen aan de Sterkenburgerlaan. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Doorn, sectie A, 6485, 7031, 7032, 7545, 7915, 8057, 8269, 8270, 8271 en 8272. Daarnaast is een klein deel van de percelen 8344 en 8345 aan het plangebied toegevoegd, omdat de landschappelijke inpassing hier voor een deel wordt gerealiseerd en dit de verantwoordelijkheid is van de initiatiefnemer.

Luchtfoto plangebied (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Historie

Het plangebied ligt op een uitloper van het bosgebied van de hooggelegen Utrechtse Heuvelrug en grenst aan de open weilanden richting de lager gelegen Langbroekerwetering. Het ligt op de vroegere verbinding tussen Kasteel Sterkenburg en de Utrechtse Heuvelrug (De Stichtse Lustwarande).

Het gebied ligt deels binnen de grenzen van de vigerende beheersverordening 'Woongebied Doorn-West, 1e herziening' en het bestemmingplan 'Buitengebied Doorn 2011'.

De herontwikkeling past niet binnen de geldende bestemmingen, zoals op onderstaande afbeelding weergegeven.

Vigerende bestemmingsplannen (bron: Stedenbouwkundig kader)

Bestemming 'Bedrijf'

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. 1. bedrijven tot en met categorie 2 uit de bij deze regels behorende bijlage 'Staat van bedrijfsactiviteiten Stedelijk';
2. 2. kantoren als onderdeel van de bedrijfsfunctie, met dien verstande dat per bedrijf het oppervlak niet meer dan 50% van de totale bruto vloeroppervlakte mag bedragen, met een maximum van maximaal 1500 m2 per vestiging;
3. 3. ter plaatse van de aanduiding 'opslag' mede opslag van goederen;met daarbij behorend:
4. 4. tuinen en erven, paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en ondergeschikte detailhandel.

Bestemming 'Wonen - S1'

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen - S1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. 1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep- en of bedrijf aan huis;
2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening' uitsluitend voor nutsvoorzieningen;

met daarbij behorend:

3. 3. tuinen en erven, paden, waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeren op eigen terrein.

Het bebouwingsgebied mag voor niet meer dan 50 % worden bebouwd.

Bestemming 'Agrarisch met waarde'

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. 1. agrarische bedrijvigheid, met dien verstande dat:

1. a. kwekerijen niet zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - kwelafhankelijke vegetatie' of 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - open landschap',
2. b. intensieve veehouderij uitsluitend is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'intensieve veehouderij', en
3. c. kwekerij van bomen en andere houtgewassen uitsluitend is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bomenteelt',

1. 1. instandhouding van de aldaar voorkomende dan wel daaraan eigen landschaps- en natuurwaarden, zoals geomorfologische, bodemkundige, landschapsvisuele en ecologische waarden, waaronder hier in ieder geval zijn begrepen de landschaps- en natuurwaarden die hierna zijn vermeld bij de desbetreffende aanduiding:

2. 2. paardenhouderij, ter plaatse van de aanduiding 'paardenhouderij',
3. 3. agrarisch loonwerkbedrijf, ter plaatse van de aanduiding 'agrarisch loonbedrijf',
4. 4. voorzieningen ten behoeve van extensieve openluchtrecreatie, zoals fiets- en voetpaden en picknickplaatsen,
5. 5. een recreatiewoning, ter plaatse van de aanduiding 'recreatiewoning',
6. 6. watergangen en waterpartijen,
7. 7. voorzieningen ten behoeve van flora en fauna, zoals faunapassages,
8. 8. opslag binnen gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'opslag',
9. 9. een paardenbak met bijbehorende andere bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - paardenbak',
10. 10. stallen van paarden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - paardenstal'.

Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3 hoog'

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 3 hoog' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

In geval van een aanvraag van een omgevingsvergunning op en in gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3 hoog" is voor een bouwwerk met een oppervlakte van 150 m² of meer:

1. 1. dient in het belang van de archeologische monumentenzorg door aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport te worden overgelegd waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld, en
2. 2. kunnen in het belang van de archeologische monumentenzorg aan de vergunning de volgende verplichtingen worden verbonden:

1. a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor monumenten in de bodem kunnen worden behouden;
2. b. de verplichting tot het doen van opgravingen; of
3. c. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.

Dubbelbestemming 'Waarde - Ecologie'

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Ecologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor:

1. 1. landschaps- en natuurwaarden en instandhouding daarvan:

1. a. in en langs beken en andere watergangen en waterpartijen,
2. b. langs wegen en paden,
3. c. in en langs bosranden, houtsingels, bosjes en bermen, en
4. d. op en langs dijken, wallen en ander bodemreliëf,

zodanig dat voor flora en fauna verbindingen kunnen ontstaan tussen natuur- en natuurontwikkelingsgebieden;

2. 2. voorzieningen ten behoeve van en behorende bij de hierboven genoemde doeleinden.

Conclusie

Voorliggend plan (woningsplitsing, toevoegen zes woningen en ontwikkeling natuur) past niet binnen de geldende bestemmingsplannen.

In hoofdstuk 2 wordt een algemene beschrijving van het plan weergegeven. De huidige ruimtelijke en functionele structuur van het gebied en de eventuele verschillen tussen het geldende planologische regime en de toekomstige manier van bestemmen wordt beschreven.

Hoofdstuk 3 geeft vervolgens het algemene ruimtelijke beleidskader weer. Het overkoepelende beleid op alle bestuursniveaus en welke invloed dit beleid heeft op het plangebied wordt hier beschreven.

Het volgende hoofdstuk (4) geeft de specifieke wet- en regelgeving weer op de verschillende onderdelen. Te denken valt aan beeldkwaliteit, wonen, bedrijven, verkeer, water, etc. Hierin is alleen het voor het plan relevante beleid opgenomen. Het overige beleid wordt niet benoemd.

In hoofdstuk 5 is de juridische uitleg opgenomen van de bestemmingen die in de regels zijn verwoord.

Tenslotte geeft hoofdstuk 6 inzicht in de haalbaarheid van het plan. Hier wordt gekeken naar de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid en ook wordt het aspect handhaving besproken.

Historie plangebied

In de 19e eeuw liep er, zoals op onderstaande afbeelding te zien is, vanuit Kasteel Sterkenburg in het zuiden een kaarsrecht tracé over het plangebied in noordoostelijke richting, richting de Stichtse Lustwarande

In 1957 is het oude kaarsrechte tracé van de Sterkenburgerlaan vervangen door een nieuw tracé, waarlangs in de loop der jaren bebouwing is ontstaan. Het oude tracé is alleen nog in de verkaveling terug te vinden. Op de overgang van bos naar weiland is een boomgaard gelegen.

Historische toelichting huidige situatie (bron: initiatiefnemer)

Het buurtschap Sterkenburg bestaat uit een beperkt aantal woningen waarvan de aanzet in het begin van de 20e eeuw is gegeven. De eerste woningen lagen aan de Schapendrift, thans Sterkenburgerlaan. In de jaren daarna zijn er diverse woningen bijgebouwd in het gebied tussen de Sterkenburgerweg en de Schapendrift in. In de jaren 70 is de huidige Schapendrift ontstaan.

Plangebied

Het plangebied ligt op de flank van de Utrechtse Heuvelrug, tussen Doorn en Driebergen, in de dorpsrand van Sterkenburg. In de directe omgeving bevindt zich in het noorden de uitlopers van het bosrijke gebied die door de Utrechtse Heuvelrug loopt. Aan de oostkant bevindt zich gecentreerde woningbouw. In het zuiden en westen liggen voornamelijk gronden met een agrarische of natuur bestemming. Er is sprake van een ontsluitingsweg, namelijk de Sterkenburgerlaan. In de directe omgeving zijn voornamelijk woningen gelegen en enkele kleine bedrijven.

In de bedrijfshal, die in de jaren 70 is gerealiseerd, in het plangebied was een bedrijf in auto-onderdelen gevestigd. De hal heeft een negatieve uitstraling op de Sterkenburg. Daarnaast is de bedrijfsbestemming een (potentiële) bron van hinder voor de omgeving.

Bestaande bedrijfshal Sterkenburgerlaan 65 (bron: initiatiefnemer)

Landschap

De locatie ligt op de overgang van de bosrijke Heuvelrug en flanken naar het afwisselde meer open Rivierenlandschap, een ontwikkeling op deze locatie zal de kenmerken van de landschapstypen moeten versterken. Op die manier kan de landschappelijke kwaliteit en tevens de cultuurhistorische kwaliteit worden verbeterd. Later in deze toelichting zal hier nader op in worden gegaan.

De initiatiefnemer heeft het voornemen om de locatie aan de Sterkenburgerlaan 65 te herontwikkelen. De huidige bestemming 'Bedrijf' zal hierbij omgezet worden naar onder meer de bestemming 'Wonen'. De totale oppervlakte van het plangebied is circa 11.850 m², waarvan circa 3000 m² bestaat uit grond met de bestemming 'Bedrijf'. De hierbij behorende bebouwing (de schuren en de kassen) heeft een oppervlakte van circa 1.500 m². Deze bebouwing wordt gesloopt.

De bestaande woning aan de Sterkenburgerlaan 65 zal worden opgesplitst in twee woningen die worden verhuurd in het middeldure segment. Daarnaast wil men in het plangebied zes nieuwe vrijstaande woningen te realiseren en wordt de openbare ruimte heringericht voor natuur. Hierdoor wordt een geleidelijke overgang tussen dorp, bos en landschap gecreëerd. Door de nieuwe groenstructuur een natuurbestemming te geven wordt deze een belangrijke schakel tussen de bestaande natuurgebieden (NNN). Hierdoor ontstaat een integrale kwalitatieve verbetering van de dorpsrand. Een klein deel van het perceel dat bekend staat als Sterkenburgelaan 63a zal herbestemd worden naar 'Verkeer'. Dit gedeelte zal namelijk behoren tot de nog aan te leggen toegangsweg ten behoeve van de bereikbaarheid van de te ontwikkelen percelen.

Het plan is uitgewerkt in het 'Stedenbouwkundig kader herontwikkeling Sterkenburgerlaan 63a-65'. Dit kader is opgenomen in bijlage1 van deze toelichting. Het stedenbouwkundig kader is door de gemeenteraad vastgesteld op 2 april 2020.

Gewenste ruimtelijke opzet (bron: Stedenbouwkundig kader herontwikkeling Sterkenburgerlaan 63a-65, bijlage 1)

Exploitatiegebied en rode contouren (bron: Stedenbouwkundig kader herontwikkeling Sterkenburgerlaan 63a-65, bijlage 1)

Landschappelijke inpassing

Het plan wordt landschappelijk ingepast. Hiertoe is een landschapsplan opgesteld dat als bijlage bij de toelichting is gevoegd (bijlage 2). Een belangrijk onderdeel van het plan vormt de natuurcompensatie. Er worden nieuwe groene elementen aangebracht in de vorm van onder meer een houtwal. De groene samenhangende structuur die ontstaat, vormt een nieuwe ecologische verbinding tussen de reeds aanwezige Natuur Netwerk Nederland-gebieden (NNN). Door de nieuwe groenstructuur te bestemmen als natuur zal deze in de toekomst een belangrijke schakel vormen tussen deze bestaande natuurgebieden.

In het landschapsplan is de historische lijn van de Sterkenburgerlaan richting kasteel Sterkenburg duidelijk opgenomen door middel van een houtwal. Er is geen pad opgenomen in het zuidelijk deel van de houtwal, omdat dit praktisch gezien niet mogelijk is. Het pad zou dan langs de houtwallen op privé-terrein komen te liggen, hetgeen als ongewenst wordt gezien.

De houtwal die de historische lijn benadrukt kent grotendeels een breedte van 10 meter. Dit wordt als voldoende breed beschouwd. Aan de noordzijde van het plangebied bestaat de houtwal aan één zijde van de oude topografische lijn uit reeds bestaande bomen. Deze worden opgenomen in de nieuwe houtwal. Ter hoogte van kavel 3 en de Sterkenburgerlaan 63 is de houtwal 8 meter breed. In afwijking van het door de raad vastgestelde Stedenbouwkundig kader herontwikkeling Sterkenburgerlaan 63a-65 wordt de houtwal niet deels op perceel Sterkenburgerlaan 63 gerealiseerd. De reden hiervoor is dat er uiteindelijk geen overeenstemming is bereikt met de eigenaar van het perceel Sterkenburgerlaan 63 over dit punt. Een voordeel is dat de nu getekende houtwal aansluit op een nog te ontwikkelen plan aan de Sterkenburgerlaan nr. 93. Daar zal in de toekomst een paardenstal verdwijnen, en bestaat de wens om twee woningen te realiseren. Er zal dan een aanzienlijke natuurzone worden aangelegd die op voornoemde houtwal aansluit.

De landschappelijke inpassing is door middel van een voorwaardelijke verplichting in de regels en op de verbeelding geborgd. Hierin is vastgelegd dat het gebruik van de gronden ten behoeve van de nieuwe woonfunctie niet is toegestaan alvorens de landschappelijk inpassing conform bijlage 2 is verwezenlijkt en in stand wordt gehouden. De verplichting tot aanplant en onderhoud wordt tevens als kettingbeding in de koopakte van de kavels opgenomen. Daarmee is ook het beheer geborgd.

Landschapsplan Sterkenburgerlaan 63a -65 te Doorn

Bebouwing

Bij de verkaveling van de woningen is rekening gehouden met oude cultuurhistorische lijnen, de bouwblokken zijn met de nokrichting in de lengterichting of loodrecht op de kavels gesitueerd. De woningen krijgen een inhoud van circa 800 m³, de kavelgroottes variëren van circa 1.000 m² tot 2.500 m², waarbij de grootste kavels grenzen aan het bos. De kavelgroottes sluiten aan bij de reeds aanwezige kavels. De goothoogte van de woningen wordt maximaal 4,5 meter en de nokhoogte maximaal 10 meter.

De uitstraling en het materiaalgebruik van de woningen sluiten aan op de omgeving. Enerzijds op de stenige woningen aan de Sterkenburgerlaan en anderzijds het bos en het landschap. Alle woningen zullen een rustige landelijke uitstraling hebben, met een nadruk op gebruik van steen in aardse tinten aan de zijde van de Sterkenburgerlaan. Richting bos en landschap is een vormgeving met meer natuurlijk kleur- en materiaalgebruik gewenst, zoals bijvoorbeeld hout en riet. De woningen zullen voldoen aan de welstandscriteria uit de Nota Ruimtelijke kwaliteit (Buitengebied 2 en Neder rijn).

Materiaalkeuzes zullen uitsluitend duurzaam zijn. Hemelwater zal op eigen terrein worden geïnfiltreerd.

Het perceel heeft voor een deel al een woonbestemming. Binnen de huidige regelgeving mag daar maar één woning worden gerealiseerd. In voorliggend plan wordt de bestaande woning in tweeën gesplitst. Daarnaast worden er zes nieuwe woningen gerealiseerd en wordt het gebied heringericht.

Dit leidt tot:

• sanering van een hinderlijke en in een woongebied ongewenste bedrijfslocatie;
• sloop bestaande/ ontsierende bedrijfsbebouwing, funderingen en verharding;
• een fraaie en groene afronding van de dorpsrand;
• vergroten van natuur- en landschappelijke waarden door geleidelijke overgang van bos naar stedelijk gebied;
• het benadrukken van een deel van de historische verbinding tussen Kasteel Sterkenburg en de Utrechtse Heuvelrug;
• het plegen van landschapsbouw door het aanbrengen van groene elementen. De groene samenhangende structuur die ontstaat, vormt een nieuwe ecologische verbinding tussen de reeds aanwezige Natuur Netwerk Nederland-gebieden (NNN). Door de nieuwe groenstructuur te bestemmen als natuur zal deze in de toekomst een belangrijke schakel vormen tussen deze bestaande natuurgebieden;
• het verbeteren van de toegankelijkheid van het gebied.

Verbinding plan met omgeving (bron: Stedenbouwkundig kader herontwikkeling Sterkenburgerlaan 63a-65, bijlage 1 )

De woningen zullen voldoen aan de huidige wet- en regelgeving. Er worden duurzame (gasloze) woningen gerealiseerd met zonnepanelen.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die op 13 maart 2012 door de minister is vastgesteld, vormt de overkoepelende rijksstructuurvisie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028, met een doorkijk naar 2040.

Het rijksbeleid richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie, natuur, waterveiligheid, milieukwaliteit en bescherming van het werelderfgoed. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Daarbij wordt ingezet op een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Om dit doel te bereiken, werkt het Rijk samen met andere overheden. In de SVIR zijn ambities tot 2040 en doelen, belangen en opgaven tot 2028 geformuleerd. Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur;
• het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid, waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het beleid met betrekking tot verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk, onder het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet', zoveel mogelijk over aan provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen daarbij de ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over binnenstedelijk bouwen en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk voor een groot deel los.

In totaal zijn 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd, die bijdragen aan het realiseren van de drie hoofddoelen. Het betreft onder meer het borgen van ruimte voor de hoofdnetwerken (weg, spoor, vaarwegen, energievoorziening, buisleidingen), het verbeteren van de milieukwaliteit, ruimte voor waterveiligheid, ruimte voor klimaatbestendige stedelijke ontwikkeling, ruimte voor behoud van unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten en ruimte voor een nationaal netwerk voor natuur.

Verder is één van de nationale belangen die de SVIR benoemt, het belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten'. Concreet betekent dit onder meer dat ruimte zorgvuldig moet worden benut en overprogrammering moet worden voorkomen. Om die doelstellingen te bereiken, is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Alle stedelijke ontwikkelingen dienen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking getoetst te worden.

Conclusie

Onderhavig initiatief betreft een ontwikkeling van beperkte omvang zonder strijdigheid met rijksbelangen. De ontwikkeling is passend binnen de SVIR. De ladder voor duurzame verstedelijking komt later in deze paragraaf aan de orde.

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Gemeenten moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen of uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte te verwezenlijken. In het Barro worden een aantal projecten opgesomd die een groot Rijksbelang hebben. Per project worden regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. De regels zijn een uitwerking van de onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

In het Barro zijn veertien onderwerpen met bijzonder rijksbelang beschreven:

• Rijksvaarwegen;
• Project mainportontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• Defensie;
• Hoofdvaarwegen en landelijke spoorwegen;
• Elektriciteitsvoorziening;
• Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen;
• Natuurnetwerk Nederland;
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden;
• Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Conclusie

Het initiatief valt niet onder een van de projecten uit het Barro. Door de gewenste ontwikkeling zal geen nationaal belang worden geschaad.

Nationaal belang 13, zoals geformuleerd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro verwijst naar het Bro; geformuleerd is dat deze toetsing een procesvereiste is bij alle nieuwe ruimtelijke besluiten en plannen ten aanzien van bijvoorbeeld kantoorlocaties en woningbouwlocaties. Gemotiveerd dient te worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro, luidt:

'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien'

Uit jurisprudentie blijkt dat er in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling vanaf de realisatie van 12 woningen. Onderhavig initiatief betreft de ontwikkeling van minder dan 12 woningen, waardoor het doorlopen van de laddertoets niet noodzakelijk is.

Conclusie

Op basis van jurisprudentie blijkt dat het doorlopen van de laddertoets voor voorliggend initiatief niet noodzakelijk is.

Op 4 februari 2013 is de Ruimtelijke structuurvisie van de provincie Utrecht vastgesteld en op 24 mei 2016 is de herijking vastgesteld. De structuurvisie is een samenhangende visie op de fysieke leefomgeving. het bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot 2028.

De PRS richt zich op de volgende pijlers:

I. een duurzame leefomgeving;

II. beschermen kwaliteiten

III. vitale dorpen en steden;

IV. landelijk gebied met kwaliteit.

De pijlers 'duurzame leefomgeving' en 'beschermen kwaliteiten' leggen de basis waarbinnen de ontwikkelingen in de 'vitale dorpen en steden' en het 'dynamisch landelijk gebied' plaats kunnen vinden. Het samenspel tussen deze pijlers leidt tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven; opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:

1. 1. Accent op de binnenstedelijke opgave:

De provincie wil ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag naar (woningen in) stedelijke woonmilieus, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied

2. 2. Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied.

De provincie Utrecht beschikt over een aantrekkelijk landelijk gebied. De provincie wil deze kwaliteit behouden en versterken, zowel voor het landelijk gebied zelf, als voor het stedelijk gebied.

Conclusie

De provincie erkent dat de woningmarkt onder druk staat en wil graag bijdragen aan de realisatie van initiatieven uit de markt. Hierbij moeten de landschappelijke waardes in acht worden genomen en moet verstedelijking bij voorkeur in het stedelijk gebied worden gerealiseerd. Sterkenburg heeft geen rode contour, maar wordt in de praktijk wel tot het stedelijk gebied gerekend.

De provincie geeft aan dat de ruimtelijke kwaliteit binnen zogenaamde kernrandzones versterkt kan worden. Het plangebied ligt in een kernrandzone. Om de ruimtelijke kwaliteit te behouden en versterken mogen, binnen de kaders, beperkte stedelijke ontwikkelingen plaatsvinden:

1. 1. de verstedelijking gaat gepaard met versterking van de ruimtelijke kwaliteit die in een redelijke verhouding staat tot de aard en de omvang van de verstedelijking, en
2. 2. de verstedelijking is ruimtelijk en landschappelijk goed inpasbaar en wordt in aansluiting op stedelijk gebied gerealiseerd, of in samenhang met overige verstedelijkte structuur, en
3. 3. tijdige en duurzame realisatie van de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit is geborgd, en
4. 4. omliggende functies worden niet onevenredig geschaad.

Door voorliggend plan wordt de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied aanzienlijk versterkt zoals ook in hoofdstuk 2 is beschreven.

Tot slot komt voorliggend tegemoet aan het woningtekort waarbij de kwaliteiten van de omgeving in acht worden genomen. In voorliggend plan is rekening gehouden met de kenmerken van het landschap (kavelindeling, bebouwingslinten e.d.) aan de Sterkenburgerlaan in Doorn.

Op 12 december 2016 is de ruimtelijke verordening van de provincie Utrecht vastgesteld. In de verordening staan alle provinciale regels van de fysieke leefomgeving. In deze omgevingsverordening staan regels die gelden voor zowel burgers en bedrijven alsmede voor bestuursorganen van de overheid.

In de herijkte Provinciale ruimtelijke verordening 2028 (PRV) zijn de volgende provinciale belangen vastgelegd:

• Duurzame leefomgeving
• Beschermen kwaliteiten
• Vitale dorpen en steden
• Dynamisch landelijk gebied:
• Uitnodigende zones die stad en land verbinden en bijdragen aan kwaliteit van het
• binnenstedelijk leefmilieu;
• Zodanige condities scheppen dat de vitale regionale economie in het landelijk gebied zich kan ontwikkelen;
• Zodanige condities scheppen dat een goede recreatieve structuur wordt behouden en versterkt.

Leefomgeving

De provincie Utrecht richt zich op het beschermen en realiseren van een gezonde en veilige leefomgeving waarin ook stilte beleefd kan worden. De kwaliteit van milieu en leefomgeving is van (inter)nationaal belang. De provincie heeft taken op het gebied van externe veiligheid, geluid, stilte, geur, lucht, donkerte, bodem en water. Deze zijn van provinciaal belang vanwege regionale, gemeentegrensoverschrijdende effecten hiervan. Het plangebied ligt in een agrarische omgeving met sterke natuurelementen. In het plan wordt rekening gehouden met het behoud van de bestaande natuur (in de vorm van een houtwal) en is er in samenspraak met de gemeente Utrechtse Heuvelrug gekomen tot een inrichtingsplan, waarbij de waardes waar de provincie belang aan hecht worden gewaarborgd. Dit inrichtingsplan is als bijlage 1 bijgevoegd.

Duurzaamheid

Bij uitbreiding van de woningvoorraad vraagt de provincie aandacht voor het gebruik van alternatieve vormen van energie en energiebesparende technieken. Hiermee dragen ruimtelijke besluiten bij aan het doel van 10% duurzame energiegebruik in 2020 zoals verwoord in de provinciale ruimtelijke structuurvisie. Bij de ontwikkeling van de nieuwe woningen worden duurzaamheidsmaatregelen meegenomen in de planvorming en bij de uitwerking van voorliggend plan wordt hier rekening mee gehouden (zie ook paragraaf 4.4.7).

Landelijk gebied

Zoals te zien op onderstaande figuur bevindt het plangebied zich in het landelijk gebied (hoofdstuk 2 PRV). De provincie Utrecht zet in op een dynamisch landelijk gebied waarbij uitnodigende zones die stad en land verbinden en bijdragen aan de kwaliteit van het binnenstedelijk leefmilieu. Daarnaast zullen er zodanige condities moeten worden geschapen dat een goede recreatieve structuur wordt behouden en versterkt. Het plangebied kent een voormalige bedrijfsbestemming met de aanwezigheid van een grote schuur. Daarnaast ligt het plangebied op een scheidslijn van een meer bebost gebied en een agrarische verkaveling. De beoogde inrichting van het plangebied zorgt voor een overgang tussen deze twee omgevingen. Er worden grote stukken groen aangeplant en er zullen natuurlijke ingrepen worden gedaan in de vorm van een houtwal. Deze inrichting, zoals te zien op het inrichtingsplan, zorgt voor een verhoging van de belevingswaarde en zal ook bijdragen aan de recreatieve waarde van de omgeving.

Artikel 3.2 van de Verordening bevat het verstedelijkingsverbod. Er is bepaald dat een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'landelijk gebied' geen bestemmingen en regels voor verstedelijking mag bevatten, tenzij in de Verordening anders is bepaald. De uitzonderingen op het verstelijkingsverbod zijn eveneens in hoofdstuk 3 van de Verordening opgenomen.

Onderhavig plan voorziet in verstedelijking in het landelijk gebied. De beoogde ontwikkeling kan worden gerechtvaardigd op grond van het uitzonderingsartikel 3.5 (Bebouwingsenclaves) in combinatie met het uitzonderingsartikel 3.8 (Bestaande stedelijke functies).

Artikel 3.5 bepaalt dat een ruimtelijk besluit bestemmingen en regels kan bevatten die toestaan dat in bebouwingsenclaves of bebouwinslinten verstedelijking plaatsvindt, mits is voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. gelijktijdig met de verstedelijking de ruimtelijke kwaliteit wordt verhoogd, en
2. b. bebouwing vindt niet plaats buiten de bestaande bebouwingsenclaves of bebouwingslinten, en
3. c. belangen van bestaande omringende functies worden niet onevenredig aangetast.

Onderhavige ontwikkeling behoort volledig tot de bebouwingsenclave 'Sterkenburg'. De ontwikkeling leidt tot een duidelijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit nu een hinderlijke en ontsierende bedrijfsfunctie met bijbehorende bebouwing wordt gesaneerd. De nieuwbouw wordt landschappelijk ingepast hetgeen tot een fraaie en groene afronding van de dorpsrand leidt. De natuur- en landschappelijke waarden worden vergroot door de overgang tussen bosgebied en het half open landschap van de Langbroekerwetering te versterken en verfraaien. Daarnaast leidt onderhavig plan tot het benadrukken van een deel van de historische verbinding tussen Kasteel Sterkenburg en de Utrechtse Heuvelrug.

Er vindt er geen verstedelijking buiten de bestaande bebouwingsenclave plaats. Het meest zuidelijke nieuwe woonperceel ligt op de locatie van het parkeerterrein van het huidige bedrijf en ligt bovendien in lijn met de woonpercelen van de bestaande woningen verderop. Het betreffende woonperceel wordt op een goede wijze landschappelijk ingepast. Tot slot toont deze toelichting aan dat de belangen van bestaande omringende functies niet onevenredig worden aangetast.

Wellicht ten overvloede kan, in aanvulling op het bovenstaande, ook voor een deel aansluiting worden gezocht bij artikel 3.8. Dit artikel bepaalt dat een ruimtelijk besluit bestemmingen en regels kan bevatten die toestaan dat percelen bestemd voor specifieke stedelijke functies een andere stedelijke functie krijgen, onder de voorwaarde dat de functiewijziging naar aard en omvang niet leidt tot een toename van de invloed op de omgeving, dat bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden worden behouden en dat omliggende agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd.

In het plangebied was voorheen een bedrijf in auto-onderdelen gevestigd, waarbij er bedrijfshal aanwezig was. Derhalve is het op grond van artikel 3.8 toegestaan een andere stedelijke functie aan het betreffende perceel te geven. De functiewijziging van 'Bedrijf' naar 'Wonen' leidt tot een minder intensief gebruik en zal van positieve invloed zijn op de omgeving. De ontwikkeling leidt bovendien juist tot een versterking van de bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden. Een eventuele belemmering van de bedrijfsvoering van omliggende agrarische bedrijven is niet aan de orde. Hiertoe wordt mede verwezen naar paragraaf 4.4.5.

Uitsnede Provinciale Ruimtelijke Verordening, ligging landelijk gebied (www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het zuidelijke gedeelte van het plangebied heeft de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - extensiveringsgebied'. In extensiveringsgebieden is het mogelijk om onder voorwaarden de agrarische bestemming te wijzigen naar 'wonen'. Voorliggend plan past niet binnen de gestelde voorwaarden, maar zorgt wel voor herstel van de landschappelijke waardes in het gebied.

Cultuurhistorische hoofdstuctuur

Het plangebied ligt in de cultuurhistorische hoofdstructuur (archeologie). In artikel 1.7 van de verordening wordt hier nader op ingegaan. Dit artikel richt zich op het behouden en zo mogelijk versterken van de samenhangende cultuurhistorisch waardevolle structuren en elementen van bovenlokaal belang. De Nieuwe Hollandse Waterlinie, de Limes en de Stelling van Amsterdam zijn door het Rijk aangemerkt als erfgoed van uitzonderlijke universele waarde, in medebewind te beschermen door de provincies.

In de toelichting op artikel 1.7 lid 2 staat het volgende opgenomen. Bij het behouden van archeologische waarden gaat het om regels die aantasting van archeologisch erfgoed voorkomen of tot het uiterste beperken. Daartoe moeten zowel bekende als te verwachten waarden worden beschermd. Behoud in situ (in de bodem) heeft altijd de voorkeur. Het geven van een dubbelbestemming verdient aanbeveling als de archeologische waarden zich over meerdere andere bestemmingen uitstrekken. Daarbij dient de rangorde tussen de bestemmingen te worden aangegeven. Ter bescherming van de waarden dienen zo nodig aanlegvoorschriften te worden opgenomen. Daar waar binnen de Limeszone hoge of zeer hoge bekende archeologische waarden voorkomen is het voor de effectieve bescherming van deze waarden nodig om ingrepen, werken of werkzaamheden waarbij de grond dieper wordt geroerd dan 30 centimeter te voorkomen, tenzij is aangetoond dat de archeologische waarden niet worden geschaad. Bij de bescherming van de hoge of zeer hoge archeologische verwachtingswaarden binnen de Limeszone is archeologisch onderzoek nodig wanneer werken of werkzaamheden uitgevoerd gaan worden in een oppervlakte van meer dan 100m² waarbij de grond dieper wordt geroerd dan 30 centimeter. Hiervan kan op basis van een archeologische onderbouwing gemotiveerd afgeweken worden.

Bij het versterken van de archeologische waarden gaat het om archeologie als inspiratiebron voor ruimtelijke ontwikkelingen, met name:

• de samenhang tussen verschillende archeologische structuren en elementen;
• de relatie tussen archeologische structuren en elementen en het landschap;
• de lineaire structuur van de Limes.

Er is archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit is als bijlage bijgevoegd en in paragraaf 4.9 wordt hier nader op ingegaan. Naar aanleiding van het onderzoek wordt geadviseerd het plangebied vrij te geven.

Landschap

Sterkenburg ligt op de grens van het Landschap Rivierengebied en het Landschap Utrechtse Heuvelrug in het landelijk gebied dat is aangeduid in de provinciale verordening (artikel 1.8). Het plangebied ligt binnen Landschap Rivierengebied tussen NNN-gebieden in. Kwaliteiten van het Landschap Rivierengebied zijn:

• schaalcontrast van zeer open naar besloten;
• samenhangend stelsel van rivier - uiterwaard - oeverwal - kom;
• samenhangend stelsel van hoge stuwwal - flank - kwelzone - oeverwal – rivier;
• de Kromme Rijn als vesting en vestiging.

Uitsnede Provinciale Ruimtelijke Verordening, Landschap Rivierenland en NNN-gebieden (www.ruimtelijkeplannen.nl)

Een landschap is geen statisch plaatje: landschap is altijd in ontwikkeling en dynamiek hoort daarin. In het werken met landschapskwaliteit wordt uitgegaan van een samenspel tussen beeld (wat zie je), functies (wat gebeurt er) en robuuste structuren (samenhang, relaties).

Voor elke ontwikkeling in het landelijk gebied moet aansluiting gevonden worden bij de kernkwaliteiten. Als er sprake is van een zeer open gebied, bevat een ruimtelijk besluit bepalingen om die openheid te behouden. Hierbij valt te denken aan het tegengaan van (hoge) bebouwing.

Een aantasting van het landschap is onevenredig, indien het belang van de ruimtelijke ontwikkeling die door het ruimtelijk besluit mogelijk wordt gemaakt niet opweegt tegen de aantasting van de kernkwaliteiten die het gevolg is van de ruimtelijke ontwikkeling. Een goede locatiekeuze beperkt de schade voor het landschap. Voorts is een goede landschappelijke inpassing vereist die in de regels van het plan is geborgd.

De planlocatie zal worden getransformeerd van een bedrijfslocatie naar een woonlocatie. De totale oppervlakte aan bebouwing neemt niet toe. Daarnaast is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. De uitvoering hiervan is vastgelegd middels een voorwaardelijke verplichting.

In het inpassingsplan is rekening gehouden met het landschap en de bestaande natuurlijke waardes. Door toevoeging van verschillende bomen en houtopstanden wordt een geleidelijke overgang tussen dorp, bos en landschap gecreëerd die past bij omliggende NNN-gebieden. Door de nieuwe groenstructuur een natuurbestemming te geven wordt deze een belangrijke schakel tussen de bestaande natuurgebieden (NNN).

Beschermingszone drinkwaterwinning

Het plangebied ligt in de beschermingszone drinkwaterwinning (artikel 1.11 PRV). Behoud van de kwaliteit van het drinkwater is essentieel. De duurzame veiligstelling van de drink­watervoorziening geldt als een dwingende reden van groot openbaar belang. Voorkomen moet worden dat de risico’s op verslechtering van de bronnen toenemen (stand-still).Voor de afweging is het van belang, dat met het waterwinbelang in voldoende mate rekening is gehouden.

Indien door een functiewijziging de risico's op verontreiniging toenemen, moeten locatie-alternatieven worden overwogen. In voorliggend plan komt er een bedrijfsbestemming te vervallen. Er worden een aantal woningen gerealiseerd en er wordt natuur aangelegd. De functiewijziging leidt tot een veel kleinere kans op verontreiniging van het grond- en oppervlaktewater en daarmee op verslechtering van de bronnen. Onderhavige ontwikkeling is dan ook van positieve invloed op de drinkwaterwinning.

Daarnaast is het waterbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug gericht op het voorkomen en terugdringen van verontreiniging van oppervlaktewater door inzameling afvoer en zuivering van afvalwater, het terugdringen van ongewenste lozingen en het voorkomen van verontreiniging van regenwater via afkoppeling en het gebruik van niet uitlogende (bouw)materialen.

Bij uitvoering van de plannen wordt geen gebruik gemaakt van uitlogende materialen, waardoor geen verontreiniging ontstaat bij afstromend hemelwater. In het geval ervoor gekozen wordt om een Warmte-Koudeopslag (WKO) toe te passen, zal hiervoor een vergunning worden aangevraagd bij de provincie Utrecht en zal men zich conformeren aan de daarbij behorende voorwaarden.

Bouwen naar behoefte

Voldoende ruimte bieden voor het realiseren van een op de behoefte aansluitend aanbod van woningen en woonvoorzieningen is een van de onderdelen die moeten bijdragen aan vitale dorpen en steden stelt de provincie. In het huidige plan worden er twee huurwoningen in het middensegment gerealiseerd en zes vrijstaande woningen op verschillende perceelgroottes. Dit zijn koopwoningen. De provincie geeft aan dat er in zijn geheel een grote druk staat op de woningmarkt en dit plan voorziet in verschillende segmenten in de aanbieding van woningen.

Conclusie

In het provinciaal beleid komt naar voren dat er grote vraag is naar de ontwikkeling van woningen in de provincie Utrecht. Het huidige plan voorziet in deze vraag en draagt daarbij bij aan de belangen zoals gesteld door de provincie Utrecht. Er ontstaat een dynamisch landschap wat de kwaliteiten van de omgeving verbetert. Er verdwijnt een bedrijfslocatie uit het buitengebied waardoor de kans op vervuiling, aantasting van het grondwater en overlast voor de omgeving afneemt.

Door de artikelen 3.5 en 3.8 uit de Verordening toe te passen, is een uitzondering mogelijk op het verstedelijkingsverbod zoals dat geldt in het landelijk gebied. Daarbij is van belang dat de ontwikkeling tot een aanmerkelijke verhoging van de ruimtelijke kwaliteit leidt.

Bij de ontwikkeling van de nieuwe woningen worden duurzaamheidsmaatregelen meegenomen in de uitwerking van plannen (zie ook paragraaf 4.4.7).

Met het beoogde plan wordt, zoals uit het voorgaande blijkt, rekening gehouden met de voornemens van de provincie. Zo worden er in het landschap passende duurzame woningen gerealiseerd en toegevoegd aan de woningvoorraad en wordt er natuur gerealiseerd (zie ook bijlage 2 Landschapsplan). Dit is vastgelegd middels een voorwaardelijke verplichting.

Daarnaast draagt de ontwikkeling bij aan het verwijderen van een agrarische en bedrijfsbestemming met bijbehorende activiteiten en worden de woningen landschappelijk ingepast conform het 'Stedenbouwkundig kader herontwikkeling Sterkenburgerlaan 63a-65' (bijlage1).

De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft op 28 januari 2010 de structuurvisie 2030 'Groen dus vitaal' vastgesteld. In de visie staat een hoogwaardige kwaliteit van de leefomgeving voorop, hetgeen moet worden bereikt door middel van een houding van bedachtzaamheid, een integrale belangenafweging, het hechten van een groot belang aan leefbaarheid en sociale samenhang en het bijdragen aan een duurzame omgeving.

Voor de gemeentebrede invalshoek wordt gewerkt met de volgende thema's:

1. Natuur over de heuvels;

2. Op de schouders van ons erfgoed;

3. Duurzaam bereikbaar;

4. Leefbare dorpen;

5. Vrije tijd op de Utrechtse Heuvelrug;

6. Maatwerk voor wonen en werken.

Binnen de gemeente is sprake van een hoogwaardige woonomgeving met waardevolle samenhangende cultuurhistorische complexen. Daarnaast heeft de gemeente een grote aantrekkingskracht op toeristen.

De ontwikkeling van woningen wordt toegejuicht, mits rekening wordt gehouden met de landschappelijke kwaliteiten (zoals cultuurhistorie, landschap, natuur en archeologie). De gemeente ziet graag dat er initiatieven worden ontwikkeld. Dit verhoogt de waarde en de vitaliteit van de leefomgeving. Ontwikkelingen die bijdragen aan het doorstromen van huishoudens naar passende woningen om zo vraag en aanbod dichter bij elkaar te brengen hebben de voorkeur van de gemeente. Tevens wil de gemeente graag gezinswoningen realiseren met een grootte tot 800 m³ met een goedkoop uitvoeringsniveau die ook geschikt zijn voor ZZPers.

Visiekaart Doorn (www.utrechtseheuvelrug.nl)

Doorn heeft een sterk imago dat ook ver buiten de gemeente herkend wordt. Dat imago wordt gedragen door de omgevingskwaliteit (de bossen), de vele conferentiecentra, de herinnering aan Simon Vestdijk, en de landgoederen, vooral Huis Doorn.

Doorn is behalve een woondorp ook een dorp met een groot aantal arbeidsplaatsen (ruim 4.500) en een redelijk groot aantal winkels. Ook is het een voor recreatie aantrekkelijk dorp.

Conclusie

In voorliggend plan wordt een (voormalige) bedrijfsloods gesloopt. De bestaande woning Sterkenburgerlaan 65 wordt gesplitst in twee woningen. Dit worden huurwoningen in het middeldure segment. Daarnaast worden er zes vrijstaande woningen gerealiseerd. Het bebouwingsoppervlak (de footprint van de bebouwing) blijft ongeveer gelijk, maar de ruimtelijke, landschappelijk en ecologische kwaliteit van het gebied wordt door voorliggend plan verbeterd.

De woningen en de bijbehorende inrichting van het openbare landschap versterken de omliggende natuurlijke waardes en leveren een positieve bijdrage aan de omgevingskwaliteit waaraan Doorn haar imago heeft te danken.

De gemeente Utrechtse Heuvelrug streeft ernaar dat inwoners wonen in een duurzame woning en dat inwoners een wooncarrière kunnen maken waarbij huishoudens door verhuizen naar een woning die aansluit bij hun gezinssituatie en waarin kan worden voorzien in de zorgvraag die zij nodig hebben en die past bij het inkomen. De gemeente hanteert bij het vraagstuk wonen drie hoofdthema's:

• Woningmarkt in beweging
• Levensloopbestendig wonen
• Duurzaam wonen

Beweging

Op de woningmarkt heerst krapte, zowel voor huur- als koopwoningen. Hierdoor blijven mensen wonen in een woning die niet langer passend is bij hun huishouden en wensen. Om de woningmarkt in beweging te krijgen is nieuwbouw en doorstroming in de bestaande voorraad noodzakelijk. Hierbij moet goed gekeken worden naar de vraag op de woningmarkt.

In de Woonvisie is afgesproken dat bij een plan van vier tot tien woningen 70% van de woningen in het middeldure segment moet worden gerealiseerd. In voorliggend plan worden in totaal zeven woningen toegevoegd. De bestaande woning Sterkenburgerlaan 65 wordt gesplitst in twee woningen die verhuurd worden in het middeldure segment. Daarnaast worden er zes vrijstaande woningen toegevoegd. Omdat niet voldaan wordt aan de 70% regeling koopt initiatiefnemer twee keer €50.000,- af in het sociale segment conform de bepalingen van de reserve woonkwaliteit. Deze bijdrage kan ingezet worden voor het elders in de gemeente aanjagen en stimuleren van sociale woningbouw.

Duurzaamheid

Bij de ontwikkelingen op de huizenmarkt speelt het thema 'duurzaamheid' een belangrijke rol. In de Woonvisie is de ambitie uitgesproken om de gehele woningvoorraad te verduurzamen en in te zetten op duurzame nieuwbouw.

De gemeente wil hier een faciliterende rol in spelen en actief meedenken met inwoners die (hun) wooninitiatieven willen realiseren. Het is gebleken dat particuliere wooninitiatieven niet onderdoen voor initiatieven van projectontwikkelaars, als het gaat om duurzaam of innovatief bouwen. Dit zorgt ervoor dat vraag en aanbod op de woningmarkt dichter bij elkaar komen, waardoor inwoners een woning kunnen betrekken die bij hun situatie past.

Kwaliteit landschap

De gemeente Utrechtse Heuvelrug wil graag het groene karakter van de omgeving bewaren. Ondanks dat het plangebied niet binnen de rode contour ligt, wordt het in de praktijk wel tot de rode contour gerekend. Ontwikkelingen zijn mogelijk als de landschappelijke waardes worden versterkt. Bij voorliggend plan is dat het geval.

Conclusie

De gemeente Utrechtse Heuvelrug ziet dat er een grote vraag is naar woningen en juicht particuliere initiatieven toe. Hierbij moet rekening worden gehouden met de omgeving. De gemeente heeft zich uitgesproken over verdichting binnen de rode contour en de positieve gevolgen die dit kan hebben voor de omgeving. Het plangebied ligt in het landelijk gebied, maar kan gezien worden als uitloper van de stedelijke contour. Voorliggend plan kan een bijdrage leveren aan de doorstroming op de woningmarkt. Er worden duurzame woningen gerealiseerd die zijn ingepast in het landschap en een bedrijfsbestemming verdwijnt . De ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt versterkt.

Nota Ruimtelijke kwaliteit, herziening 2017

De gemeentelijk nota ruimtelijke kwaliteit beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug en dient als toetsingskader voor het welstandsadvies dat noodzakelijk is bij het verlenen van omgevingsvergunningen voor de activiteit "bouwen". In de nota is de gemeente opgedeeld in verschillende deelgebieden. Voor elk deelgebied gelden specifieke welstandscriteria.

Het doel van het beleid is het leveren van een bijdrage aan de schoonheid en aantrekkelijkheid van de (bebouwde) omgeving. De nota ruimtelijke kwaliteit legt vast op welke wijze toezicht plaatsvindt, op grond van welke uitgangspunten en criteria.

Het plangebied ligt in Doorn, dorpsbebouwing - kleine kernen, gebied 16 van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. Sterkenburg is een klein gehucht dat voornamelijk bestaat uit lintbebouwing van vrijstaande villa's in het groen.

Welstandsbeleid

Gelet op de betekenis en de gewenste uitstraling van de dorpsbebouwing van Doorn, is de bebouwing in dit deelgebied van relatief gedetailleerde welstandscriteria voorzien.

Algemeen:

• De bouwwerken passen bij de hierboven beschreven karakteristiek, wat betreft situering op de kavel, schaal en vormgeving van de bouwmassa, indeling van de gevels en detaillering, kleur- en materiaalgebruik.
• Bij verbouw dienen de oorspronkelijke kenmerken als uitgangspunt.

Situering:

• Panden centraal op de kavel (of dubbele kavel) plaatsen;
• Entree aan voor- of zijkant realiseren.
• Uitgangspunt is het handhaven van zoveel mogelijk onderlinge tussenruimte tussen woningen, onder meer door het vermijden van grote zijaanbouwen.
• De woningen worden in de rooilijn gebouwd.
• De hoofdbebouwing is op de openbare ruimte gericht.

Massa en vorm:

• De dakvorm is vrij. Bij toepassing van een plat dak dient de bovenste bouwlaag als terugliggend geveldeel te worden vormgegeven.
• Bij een dakhelling kleine dan 40 graden, is het dakvlak gesloten zonder dakkapellen.
• Aan- en bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Ze zijn plat of voorzien van een kap en liggen terug ten opzichte van de voorgevelrooilijn.
• Pandbreedte per enkele of dubbele woning 8-15 m.
• De woningen hebben een korrelgrootte die aansluit bij die van de omgeving
• De massaopbouw is per rij gelijk
• Bij veranderingen (symmetrie in de gevel, hoogte-breedteverhouding van geveluitsnijdingen en dergelijke) worden de stijlkenmerken van het oorspronkelijke gebouw toegepast.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik:

• Bij verbouwingen worden de stijlkenmerken overgenomen van de oorspronkelijke woning of het oorspronkelijke ensemble, zoals die tot uitdrukking komen in gevelconstructies, hoogte-breedteverhouding van geveluitsnijdingen, maatvoering van lijsten en overstekken, erkers en dakkapellen, profielen van ramen, kozijnen en neggen, versieringen en kleurgebruik.
• Aanbouwen hebben de stijlkenmerken van het hoofdgebouw of vormen een duidelijk contrast daarmee.
• Bij vervanging of nieuwbouw zijn stijl en detaillering vrij, mits geen afbreuk wordt gedaan aan gebouwen in de omgeving. Architectonische diversiteit wordt nagestreefd.
• Duurzame (onderhoud, levensduur, productie) materialen gebruiken met een natuurlijke uitstraling, zoals hout of baksteen.

Conclusie

Gezien de locatie van het plangebied zijn de welstandscriteria zeer specifiek. De welstandscriteria hebben als uitgangspunt gefungeerd bij het ontwikkelen van het project. In de ontwerpfase zal rekening worden gehouden met het geldende welstandsbeleid. De bouwplannen dienen te passen in de (aanwezige beeldbepalende elementen van de) omgeving en het landschap zoals geformuleerd in de nota Ruimtelijke kwaliteit en de hierin opgenomen kenmerkende gebiedscriteria. Het vast te stellen bestemmingsplan vormt geen belemmeringen om de woningen uit te voeren conform de Welstands Nota, zoals vastgesteld door de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Deze toetsing vindt plaats als onderdeel van de toetsing omgevingsvergunning bouwen.

Woonvisie 2018 - 2022

De woonvisie van de gemeente Utrechtse Heuvelrug is in paragraaf 3.4 uitgebreid behandeld. Daarom zal de woonvisie op deze plek in het kort behandeld worden. De gemeente heeft als doel dat de inwoners een wooncarrière kunnen maken waarbij huishoudens door verhuizen naar een woning die aansluit bij hun situatie, waarin kan worden voorzien in de zorgvraag die zij nodig hebben en die past bij het inkomen. Bij dit centrale vraagstuk hanteert de gemeente drie hoofdthema's:

1. 1. Woningmarkt in beweging;
2. 2. Levensloopbestendig wonen;
3. 3. Duurzaam wonen.

Conclusie

De gemeente Utrechtse Heuvelrug ziet dat er een grote vraag is naar woningen en juicht particuliere initiatieven toe. Hierbij moet rekening worden gehouden met de omgeving. De gemeente heeft zich uitgesproken over verdichting binnen de rode contour en de positieve gevolgen dit kan hebben voor de omgeving. Het plangebied ligt in het landelijk gebied, maar kan gezien worden als uitloper van de stedelijke contour. Voorliggend plan kan een bijdrage leveren aan de doorstroming op de woningmarkt. Er worden duurzame woningen gerealiseerd die zijn ingepast in het landschap en een bedrijfsbestemming verdwijnt. De ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt versterkt.

Provincie

Provinciale ruimtelijke verordening (Mobiliteitstoets)

De provincie vindt het van belang dat bij alle ruimtelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) voor alle verkeersvormen sprake is van een goede en tijdige ontsluiting. De provincie wijst er daarbij op dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen een verstorend effect kunnen hebben op het functioneren van het verkeersnetwerk in de directe nabijheid. In dat geval zullen er extra maatregelen nodig om deze verstoring niet op te laten treden. Om het bovenstaande te bewerkstelligen stelt de provincie bij elke ruimtelijke ontwikkeling een mobiliteitsscan verplicht. Dit betekent dat in een vroegtijdig stadium (bij voorkeur al in de planvormingsfase) wordt nagegaan of de ontwikkeling leidt tot een verstoring van het functioneren van het verkeersnetwerk. Indien dit het geval is, is op grond van artikel 3.7 PRV het verplicht de zogenaamde mobiliteitstoets te doen.

Gemeente

Gemeentelijk Verkeers- en vervoersplan (GVVP)

Op 28 januari 2010 heeft de gemeente het gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan vastgesteld (GVVP). In het GVVP is het gemeentelijke verkeers- en vervoerbeleid opgenomen. Doelstelling van het GVVP is te zorgen voor een duurzaam verkeers- en vervoersysteem met een gezonde en verkeersveilige leefomgeving in een groene, bereikbare, economisch gezonde gemeente. Blijkens het GVVP kunnen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen van enige omvang in principe alleen plaatsvinden op goed bereikbare plaatsen. Iedere ruimtelijke ontwikkeling dient dan ook getoetst te worden aan het GVVP. De gemeente gebruikt het GVVP bij het bepalen van de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Parkeren en verkeersgeneratie

In het GVVP zijn de parkeernormen die gehanteerd worden in de gemeente Utrechtse Heuvelrug opgenomen. In het GVVP vallen de nieuw te realiseren woningen in de categorie woning duur in de 'rest bebouwde kom'. Voor deze categorie geldt een parkeernorm van 2,0 parkeerplaats per woning. Voor bezoekers geldt een norm van 0,3 parkeerplaats per woning. Er is bij alle woningen (zowel de huur- als de koopwoningen) voldoende ruimte om parkeergelegenheid op eigen terrein te realiseren.

Naar verwachting neemt het aantal verkeersbewegingen eerder af dan toe ten opzichte van de eerdere situatie waarin op de locatie een bedrijf in auto-onderdelen was gevestigd. De verwachting is dat het toevoegen van woningen geen gevolgen heeft voor het verkeer en het aantal verkeersbewegingen op de Sterkenburgerlaan.

Planspecifiek

Aan de Sterkenburgerlaan wordt een nieuwe veilige toegang gerealiseerd naar de woningen. Deze is ook voldoende breed voor hulpdiensten en bijvoorbeeld de vuilniswagen. De toegangsweg is verhard en heeft een breedte van 4,5 meter met aan weerszijden een gevarieerde berm van 1 meter. Vanaf de Sterkenburgerlaan gezien is in de linkerberm een opstelplek voor containers opgenomen. Aan het eind van de toegangsweg is een keermogelijkheid aanwezig. Eén nieuwe woning wordt direct op de Sterkenburgerlaan ontsloten, de andere vijf aan de nieuw te realiseren toegangsweg. Voor alle nieuwe woningen geldt dat de auto's op eigen terrein worden geparkeerd. Hiervoor is voldoende ruimte aanwezig, zoals te zien op onderstaande tekening. In totaal worden er 12 parkeervoorzieningen op eigen terrein gerealiseerd. In de openbare ruimte is voorzien in vijf bezoekersparkeerplaatsen, deze worden door groen omgeven.

Er wordt voldaan aan de gestelde parkeernorm van 2,0 per woning en 0,3 parkeerplaats per woning voor bezoekers.

Situatietekening toegangsweg, containers en parkeren, zie ook bijlage 3 (bron: Initiatiefnemer)

Rijk

Nationaal Milieubeleidsplan 4 (NMP4)

Op 13 juni 2001 is de kabinetsnota 'Een wereld en een wil: werken aan duurzaamheid' verschenen. In dit NMP4 wordt de wil uitgesproken om een eind te maken aan het afwentelen van milieulasten op de generaties na ons en op mensen in minder bedeelde landen.

De hoofdlijnen van het NMP4 zijn als volgt samen te vatten:

• Er is in de afgelopen dertig jaar veel bereikt; veel milieuproblemen zijn opgelost of beheersbaar geworden. Toch is er, vooral op mondiaal niveau, nog steeds te weinig controle op een paar grote milieuproblemen.
• Het gaat om zeven grote milieuproblemen. Klimaatverandering, het verlies aan biodiversiteit en de aantasting van de natuurlijke hulpbronnen zijn daar onderdelen van.
• Het NMP4 laat zien wat Nederland kan en moet doen om binnen dertig jaar deze problemen op te lossen en daarmee een duurzame samenleving te bereiken. De doelstellingen van NMP4 zijn geformuleerd in termen van de kwaliteit van leven.
• Het NMP4 wil veranderingen actief organiseren via systeeminnovatie. Dit zijn ingrijpende activiteiten die de huidige barrières om te komen tot een duurzame samenleving wegnemen.

Het kabinet heeft hiervoor drie ambities uitgesproken die betrekking hebben op nationaal niveau. De ambities hebben betrekking op 'Natuur en biodiversiteit', 'Gezond en veilig' en 'Hoogwaardige leefomgeving'.

Conclusie

Het NMP4 heeft geen invloed op voorliggend plan.

Milieu Effect Rapportage (M.E.R.)

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure doorlopen moet worden

De bouw van woningen is een activiteit die voorkomt op de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage 1994. Categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage noemt de activiteit 'aanleg van een stedelijk ontwikkelingsproject', waaronder ook de bouw van woningen wordt verstaan. Het beoogde plan gaat uit van zes nieuwe woningen en een woning die zal worden gesplitst, waardoor de zogenaamde drempelwaarde van 2000 woningen niet wordt overschreden. Het Besluit m.e.r. (artikel 2, vijfde lid onder b.) schrijft echter ook bij activiteiten onder de drempelwaarde voor dat een milieu-effectbeoordeling nodig is, waarbij wordt verwezen naar de Europese richtlijn milieueffectrapportage. Dit is de zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling.

De vraag of een ontwikkeling een stedelijk ontwikkelingsproject is in de zin van het Besluit m.e.r. hangt volgens de jurisprudentie af van de omstandigheden van het geval, waarbij onder andere de aard en omvang van de ontwikkeling een rol spelen.

Conclusie

In het beoogde plan zullen er zes nieuwe woningen worden gebouwd en een bestaande woning wordt gesplitst in twee woningen. Er kan worden gesteld dat een dergelijke ontwikkeling naar aard en omvang niet is te beschouwen als een stedelijke ontwikkeling in de zin van het Besluit M.e.r. Het besluit is op deze ontwikkeling niet van toepassing en er geldt geen m.e.r.(-beoordelings)plicht. Een vormvrije m.e.r. beoordeling is hierbij van toepassing en voorliggend hoofdstuk voorziet in deze beoordeling.

Provincie

Bodem-, Water- en Milieuplan 2016 - 2021

Op 7 december 2015 is het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016 - 2021 vastgesteld. Dit is het beleidsplan wat de wettelijke provinciale taken zijn omtrent bodem, water en milieu voor de periode van 2016 - 2021. Hierin stelt de provincie vier prioriteiten:

• Waterveiligheid en wateroverlast
• Schoon en voldoende oppervlaktewater
• Ondergrond
• Leefkwaliteit stedelijk gebied

Deze prioriteiten hebben een beleidsinsteek opgeleverd die veel meer dan voorheen gericht is op het voorkomen van problemen en vooral op het verbeteren van de Utrechtse leefkwaliteit. Hierbij neemt de provincie Utrecht de rol op zich om te verbinden, te stimuleren of te regisseren. Gebiedsgerichte aanpak staat hierbij centraal. Hierbij streeft de provincie naar een robuust bodem- en watersysteem. Dit houdt in dat onder normale omstandigheden alle functies goed uitgevoerd kunnen worden en dat extreme situaties goed opgevangen kunnen worden. Daarnaast streeft de provincie naar bodem-, water-, en milieukwaliteiten die passend zijn voor de functie van een gebied. Ook streeft de provincie naar een duurzaam gebruik van de fysieke leefomgeving, zodat de mogelijkheden die het natuurlijk systeem ons biedt ook in de toekomst gebruikt kunnen worden. Als laatste streeft de provincie Utrecht naar een gezonde leefomgeving, die een positieve bijdrage levert aan de economische en maatschappelijke ontwikkelingen in de regio.

Conclusie

Voorliggend plan leidt tot een verbetering van de leefkwaliteit. Er wordt een bedrijfsbestemming gesaneerd. De bestaande bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De verharding neemt per saldo niet toe.

Gemeente

Programma "Utrechtse Heuvelrug Duurzaam en Klimaatneutraal" (2017)

In deze vernieuwde milieubeleidsplanning neemt duurzaamheid en kwaliteit van de leefomgeving een belangrijke plaats in. Ruimtelijke ontwikkelingen worden tevens gerelateerd aan milieukwaliteitsprofielen die voor verschillende typen omgevingen zijn geformuleerd.

Gebiedsgericht milieubeleid

De gemeente Utrechtse Heuvelrug werkt met gebiedsgericht milieubeleid. De gemeente is opgedeeld in gebiedstypen. Bij iedere gebiedstype hoort een milieukwaliteitsprofiel met bijbehorende kenmerkende kwaliteiten die bij ruimtelijk ontwikkelingen worden getoetst. Voor dit bestemmingsplan is profiel 'Wonen - buiten centrum' van toepassing:

In onderstaande milieuparagrafen worden bovenvermelde milieuaspecten getoetst aan dit

profiel.

Rijk en provincie

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen regels stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Dit betekent voor de bodem (grond en grondwater) dat de bodemkwaliteit en de voorgenomen bestemming met elkaar in overeenstemming dienen te zijn. Of de bodem een planontwikkeling in de weg staat, wordt middels een historisch onderzoek eventueel aangevuld met een bodemonderzoek bepaald. De resultaten van het historisch onderzoek, het bodemonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden in het bestemmingsplan vermeld.

Bodemkwaliteit plangebied

Het plangebied heeft op dit moment een woonbestemming, een bedrijfsbestemming en een agrarische bestemming. Er hebben mogelijk bodemverontreinigende activiteiten plaatsgevonden. Ten behoeve van voorliggend plan is er een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (bijlage 4). De grootte van het plangebied van het bodemonderzoek komt overeen met de grootte van het plangebied van onderhavig bestemmingsplan.

In de huidige situatie ligt op het westelijk deel van het terrein een bedrijfshal voor de opslag van nieuwe auto onderdelen en op het noordelijk deel is een kassencomplex met tafelkas, voorzien van sterk verweerde asbestverdachte dakbedekking zonder dakgoot. Ten noordwesten van de bedrijfshal is een met klinkers verhard parkeerterrein; het overige deel van het perceel is braakliggend.

Het onderhavige terrein is van oudsher gebruikt als weiland; het oostelijke deel is van circa 1910 tot 1980 gebruikt als boomgaard; de bedrijfshal op het westelijk deel is gerealiseerd in 1930; de tafelkas op het noordelijke deel is in 1953 gebouwd; op nr. 63 is in 1995 een ondergrondse olietank (10.000 liter) conform KIWA-richtlijnen gesaneerd (gereinigd en afgevuld met zand); de gesaneerde tank ligt buiten de huidige onderzoekslocatie.

Uit de analyseresultaten van het verkennend bodemonderzoek blijkt dat ter plaatse van de afwateringszone van de tafelkas in de bovenste 10 cm sprake is van een verontreiniging met asbest boven de 100 mg/kg.ds. Derhalve is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met asbest in grond. De omvang bedraagt maximaal 10 m² (circa 1 m³). Mede doordat de verwachting is uitgesproken dat de tafelkas asbesthoudende materialen kan bevatten is er ook een asbest onderzoek (bijlage 5) uitgevoerd.

Ten aanzien van de loods op het terrein heeft er nadere afstemming met de ODRU plaatsgevonden, omdat deze is beschouwd als onverdachte locatie. Zij geven aan dat de kans klein is dat er een ernstige verontreiniging over het hoofd is gezien in het kader van deze procedure. Op de locatie waren bodembeschermende maatregelen getroffen en bij de laatste controle voldeed de locatie aan de voorschriften. De loods is derhalve voldoende onderzocht in dit kader. Een aanvullend bodemonderzoek (conform NEN 5740) is ter plaatse van de loods niet noodzakelijk.

Conclusie

De bodem (grond en grondwater) ter plaatse van het perceel is over het algemeen hooguit licht verontreinigd met de onderzochte parameters, derhalve is na verwijdering van de met asbest verontreinigde grond milieuhygiënisch gezien geen bezwaar tegen de voorziene bestemmingswijziging naar ‘Wonen’ en de toekomstige nieuwbouw van woningen. De beslissing of op deze locatie gebouwd mag worden ligt uiteindelijk bij het bevoegd gezag (bouwverordening).

Met betrekking tot de parameter asbest kan worden geconcludeerd dat er in het kader van de Wet bodembescherming sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging ter plaatse van de afwateringszone van de tafelkas. Derhalve zal de voorziene herontwikkeling ter plaatse van de tafelkas gezien worden als saneringshandeling. Aanbevolen wordt om voor aanvang van de herontwikkeling de verontreiniging van circa 1 m³ te saneren (verwijderen). Voor het verwijderen van de verontreiniging dient een BUS-melding (saneringsplan) bij het bevoegd gezag te worden ingediend. Een BUS-melding is 12 maanden geldig. Na goedkeuring van de BUS-melding door het bevoegd gezag kan onder milieukundige begeleiding met de werkzaamheden (door een gecertificeerde aannemer) worden aangevangen. De benodigde BUS-melding is 18 november 2020 ingediend bij het bevoegd gezag (bijlage 6). Op 19 november 2020 heeft het bevoegd gezag de ontvangst van de BUS-melding bevestigd (bijlage 7).

Rijk en provincie

Bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan is het conform de Wet geluidhinder (Wgh) noodzakelijk dat er aandacht wordt besteed aan de akoestische situatie. Als een plangebied geheel of gedeeltelijk binnen de onderzoekszone van een verkeersweg, een spoorweg, of een gezoneerd industrieterrein valt, moet bij de voorbereiding van een bestemmingsplan akoestisch onderzoek worden verricht naar de geluidsbelasting op nieuwe woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen (bijvoorbeeld scholen en ziekenhuizen) binnen die geluidszone.

Een bestemmingsplan kan pas worden vastgesteld indien de geluidbelasting op nieuwe geluidsgevoelige functies voldoet aan de voorkeursgrenswaarden genoemd in de Wgh, of indien een besluit is genomen om hogere waarden vast te stellen. Voor dit laatste geeft de Wgh een maximale ontheffingswaarde. Voordat een hogere waarde kan worden vastgesteld, dienen eerst maatregelen onderzocht te worden om de geluidbelasting terug te dringen.

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer en/of door inrichtingen, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder. De wet stelt dat in principe de geluidsbelasting op de gevel van woningen niet hoger mag zijn dan de voorkeursgrenswaarde (48 dB), dan wel een nader bepaalde waarde (hogere grenswaarde).

Plangebied

Het plangebied wordt ontsloten via de Sterkenburgerlaan. Dit is een 30 km/u weg, waar sprake is van een lage verkeersintensiteit. Ook is er in de buurt van het plangebied geen sprake van railverkeer of industrielawaai. Op basis hiervan is onderzoek naar de geluidsbelasting niet nodig. Wanneer de kaarten omtrent geluidsbelasting worden geraadpleegd van de omgevingsdienst (OdrU) is te zien dat er geen geluidsbelasting is voor het plangebied. De dichtsbijzijnde geluidscontour ligt op enkele honderden meters en geeft een waarde van 38dB aan. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de voorkeurswaarde en kan voor het aspect geluid een goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd.

Conclusie

Het aspect geluid levert geen beperkingen op voor dit plan.

In de Wet milieubeheer (Wm) zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Titel 5.2 Wm 'Luchtkwaliteitseisen' wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Voor de gezondheid van de mens is een goede luchtkwaliteit van groot belang. Daarom zijn in de Wet milieubeheer grenswaarden opgenomen voor een aantal stoffen die als verontreiniging in de lucht voorkomen. In de praktijk richt de aandacht zich vooral op de stoffen stikstofdioxide en fijnstof. Van deze stoffen komen in Nederland concentraties voor die in de buurt van de grenswaarde liggen. Voor de overige stoffen genoemd in de Wet milieubeheer komen de concentraties niet in de buurt van de grenswaarde.

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel niet in betekenende mate (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit.

Daarnaast worden er bestemmingen benoemd die extra gevoelig zijn voor luchtvervuiling, de zogenaamde gevoelige bestemmingen. Uiteraard moet niet alleen bij gevoelige bestemmingen, maar bij alle projecten sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. Vanuit dit oogpunt moet afgewogen worden of het aanvaardbaar is om een bepaald project op een bepaalde plaats te realiseren. Hierbij speelt de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol, ook als het project zelf niet of nauwelijks bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Bij ieder (ruimtelijk) project moet toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit plaatsvinden, met andere woorden het moet duidelijk zijn welke gevolgen het project heeft voor de luchtkwaliteit. Uitgangspunt is dat de luchtkwaliteit niet verslechtert c.q. dat het project 'niet in betekenende mate' (NIBM), d.w.z. hoogstens 3%, bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Deze grens wordt concreet gelijk gesteld aan een woonwijk van 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg. Dit plan valt onder deze grens.

Luchtkwaliteit plangebied

Uit luchtkwaliteitskaarten van de omgevingsdienst Utrecht (OdrU) komt het volgende beeld naar voren:

Uit het overzicht blijkt dat in het plangebied de grenswaarden niet worden benaderd. De concentratie stikstofdioxide in het plangebied was in 2018 tussen de 18 - 20 µg/m3. Dit is nog steeds relevant voor 2020 waarmee voor stikstofdioxide (NO2) al voldaan wordt aan de ambitiekwaliteit uit het milieubeleidsplan.

Voor fijnstof (PM10) werd in 2018 al voldaan aan de ambitiekwaliteit uit het milieubeleidsplan. Dit is in 2020 iets omhoog gegaan waardoor het net buiten de ambities valt uit het milieubeleidsplan. De verwachting is dat in 2030 de hoeveelheid fijnstof sterk is gedaald waardoor wordt voldaan aan de kwaliteitsambitie.

Waardes stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (Pm10), bron: www.odru.nl

De voorgestelde planontwikkeling, het slopen van de oude bebouwing en de nieuwbouw van zes nieuwe woningen, leidt niet in betekende mate tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Conclusie

Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de planontwikkeling.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat overheden bij het vaststellen van bestemmingsplannen moeten aantonen dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening (Wro artikel 3.1 lid 1). Onderdeel hiervan is het zorgen voor een goede milieuzonering: de overheid dient er op toe te zien dat er voldoende afstand in acht wordt genomen tussen enerzijds functies die hinder of gevaar veroorzaken (bijvoorbeeld bedrijven), en anderzijds functies die daar last van hebben (bijvoorbeeld woningen). Die afstand moet ook weer niet onnodig groot zijn, omwille van een efficiënt ruimtegebruik. Bij het toestaan van nieuwe bedrijven of andere milieubelastende functies dient rekening gehouden te worden met de milieuruimte die in de toekomst nodig is en dient beoordeeld te worden of ter plaatse van in de nabijheid gelegen gevoelige functies, zoals woningen sprake blijft van een adequaat woon- en leefmilieu. Bij het bepalen hiervan kunnen de richtlijnen in de VNG-handreiking 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009 worden gehanteerd. Deze handreiking beveelt per standaard bedrijfstype een afstand aan tot woningen of andere 'kwetsbare' functies. De afstand hangt onder meer af van de aard van de omgeving: een rustige woonwijk verdient een hoger beschermingsniveau dan een gebied waar al enige hinder is van bedrijven of infrastructuur (gemengd gebied).

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt getoetst conform:

• VNG handreiking 'Bedrijven en milieuzonering'(editie 2009).

• Wet milieubeheer.

VNG handreiking

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten doet in de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009), een handreiking ten behoeve van de afstemming tussen ruimtelijke ordening en milieu op lokaal niveau. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie ten opzichte van woningen krijgen. De publicatie heeft bedrijven ingedeeld in categorieën met bijbehorende gewenste afstand tot milieugevoelige functies. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de bestemmingsgrens van de bedrijven en anderzijds de gevel van een woning. De adviesafstanden hangen samen met gebiedskenmerken. De meest voorkomende categorieën met bijbehorende gewenste afstand tot milieugevoelige functies in een rustige woonwijk /buitengebied zijn weergegeven in onderstaande tabel.

Om te voorkomen dat hinder ontstaat moet tussen milieubelastende activiteiten en gevoelige bestemmingen (zoals woningen) voldoende afstand in acht genomen worden. Voor het bepalen van deze afstanden wordt getoetst conform de VNG Handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009) en de Wet milieubeheer. De richtafstanden gelden in beginsel tussen de perceelsgrens van een bedrijf enerzijds en de gevel van een - in een rustige woonwijk gelegen - woning anderzijds. Bij functiemenging kan worden afgeweken van deze afstanden.

Het plan

Het beoogde plan ligt aan een rustige doorlopende weg als onderdeel van de bestaande lintbebouwing. Het dichtstbijzijnde agrarisch bedrijf (paardenhouderij) is gevestigd aan Gooyerdijk in Doorn. Dit bedrijf ligt op circa 200 meter afstand van het plangebied. Gezien de afstand tot het plangebied en de ligging van het bedrijf ten opzichte van reeds bestaande woningen wordt het bedrijf niet belemmerd door voorliggend plan en omgekeerd.

Conclusie

Het aspect bedrijvigheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen (bedrijven) waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en ondergrondse buisleidingen. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen (REVI). Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is het wettelijke kader tot op heden nog de circulaire risiconormering transport gevaarlijke stoffen. Voor ondergrondse buisleidingen is het wettelijk kader vastgelegd in het Besluit Externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang, namelijk het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico is het risico uitgedrukt als de kans per jaar, dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats zou verblijven, verblijft overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting of bij de transport-as, waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico zijn de cumulatieve kansen dat per jaar dat een groep van 10, 100 of 1000 personen overlijdt als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting of een transport-as en een ongewoon voorval binnen die inrichting of bij een transport-as, waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

Plaatsgebonden risico

Het PR kent een grenswaarde van 10-6 per jaar. De kans per jaar, dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, verblijft overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting of bij de transport-as, waarbij een gevaarlijke stof betrokken is, mag dus niet groter zijn dan 1 op een miljoen. Binnen de PR 10-6 contour mogen geen kwetsbare objecten aanwezig zijn. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als richtwaarde en in nieuwe situaties moet in beginsel ook aan deze waarde worden voldaan.

Verantwoordingsplicht groepsrisico

Het groepsrisico is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting in situaties waarin zich een ramp met gevaarlijke stoffen voordoet. De verantwoordingsplicht is erop gericht om een weloverwogen afweging te maken over de risico's in relatie tot de (ruimtelijke) ontwikkelingen in het plangebied. De verantwoordingsplicht is erop gericht om een weloverwogen afweging te maken over de risico's in relatie tot de (ruimtelijke) ontwikkelingen in het plangebied. Deze verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR, ook als de OW niet wordt overschreden. In de verantwoording van het groepsrisico worden onderwerpen behandeld die van belang zijn bij het maken van een afweging over het risico en de ruimtelijke situatie. Het groepsrisico wordt kwantitatief beoordeeld. Daarnaast komen ook planologische aspecten aan de orde en de mogelijkheden tot rampenbestrijding.

Het plan

Uitsnede risicokaart met aanduiding plangebied (www.risicokaart.nl)

Bedrijven – Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Er zijn in de directe omgeving van het plangebied geen bedrijven gevestigd die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

Bedrijven – Overige veiligheidswetgeving

Er zijn in de directe omgeving geen bedrijven gevestigd met een overig veiligheidsrisico. Propaantanks zijn in het bedrijvenbestand van de Omgevingsdienst in dit gedeelte van de gemeente Utrechtse Heuvelrug niet bekend.

Transport van gevaarlijke stoffen over weg, spoor en water

Er moet rekening gehouden worden met het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en water. Wegen, spoorwegen en vaarwegen met structureel en grootschalig vervoer van gevaarlijke stoffen liggen niet in de buurt van het plan.

Gemeentelijke routering

Voor de gemeentelijke en provinciale wegen is in de gemeente Utrechtse Heuvelrug een routering voor gevaarlijke stoffen vastgesteld. Deze route loopt niet langs of door het plangebied.

Voor noodzakelijk transport ten behoeve van laden en/of lossen van gevaarlijke stoffen buiten de vastgestelde routes is een ontheffing nodig. Aan deze ontheffing kunnen voorwaarden worden verbonden om een veiligere leefomgeving te realiseren.

Er kan langs het plangebied dus wel transport van gevaarlijke stoffen plaatsvinden van de niet-route plichtige stoffen (zoals benzine) en route plichtige stoffen (zoals propaan), maar de frequentie daarvan is (door het lokale karakter van het transport) dermate laag dat daardoor geen risico's ontstaan die ruimtelijk relevant zijn.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Er moet rekening worden gehouden met transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. Volgens de "provinciale risicokaart" liggen er in of nabij het plangebied geen buisleidingen voor transport van gevaarlijke stoffen. Het gasnet voor huishoudens en bedrijven valt niet binnen het kader van externe veiligheid.

Elektromagnetische straling

Er zijn in de omgeving geen hoogspanningslijnen aanwezig waarvan de indicatieve magneetveldzones tot het plangebied reiken. Uit de gegevens op de website www.antenneregister.nl blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen zendmasten aanwezig zijn die overschrijdingen van de geldende blootstellingslimieten voor elektrische en magnetische veldsterkten veroorzaken.

Risicotoetsing

Voor zowel plaatsgebonden risico als groepsrisico wordt voldaan aan de ambitiekwaliteit van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Er is geen sprake van aangrenzende wegen die bestemd zijn als transportroute voor gevaarlijke stoffen.

Er is geen risicorelevante bedrijvigheid in de nabijheid van het plangebied aanwezig.

Conclusie

Het veiligheidsaspect levert geen belemmeringen op voor de verdere planontwikkeling.

De Gemeente Utrechtse Heuvelrug is een groot voorstander van duurzame ontwikkeling / bouwen en wil dit graag actief ondersteunen in haar ruimtelijke beleid. Duurzaam bouwen is een manier van bouwen waarbij het milieu zo min mogelijk wordt belast, een optimale woonkwaliteit wordt gerealiseerd en het gebouw een lange levensduur heeft. Dit kan door bijvoorbeeld meer flexibiliteit in gebruik in te bouwen of door een beter op het gebruik afgestemde materiaalkeuze.

Daarnaast streeft de gemeente naar een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving. Hiertoe wil de gemeente de bestaande milieukwaliteit behouden en waar mogelijk verbeteren. Dit betekent dat er ook eisen worden gesteld aan ruimtelijke ontwikkelingen, enerzijds op gebouwniveau en anderzijds op omgevingsniveau.

Wetgevend kader

De wettelijke eisen zijn vastgelegd in het Bouwbesluit. Per 10 maart 2020 is het bouwbesluit gewijzigd en zijn de eisen ten aanzien van duurzaamheid aangescherpt. Deze zijn als volgt:

• Minimale isolatiewaarden (Rc) voor dichte uitwendige scheidingsconstructies, per onderdeel van de schil - 4,5 voor gevel, 6 voor het dak en 3,5 voor de vloer;

• Een gemiddelde U-waarde van 1,65 voor ramen (glas en kozijn) en deuren, maximaal 2,2;

• Een maximale EPC waarde afhankelijk van het type gebouw. De EPC dient berekent te worden middels de EPG methodiek. Voor woningen is dit 0,4;

• Een Milieuprestatie Gebouw (MPG). Deze verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen met nevenfuncties groter dan 100 m².

Conclusie

De initiatiefnemer is zich bewust van de visie van zowel de gemeente Utrechtse Heuvelrug alsmede de provincie Utrecht. Er is naast het stedenbouwkundig plan nog geen gedetailleerd ontwerp gemaakt van de toekomstige bebouwing. De initiatiefnemer zal bij het ontwerpproces rekening houden met de bovenstaande regelgeving en ambities.

Milieuprestatie Gebouw (MPG)

Vanaf 2015 geldt vanuit het Bouwbesluit de verplichting om bij de aanvraag omgevingsvergunning Bouwen een berekening aan te leveren van de Milieuprestatie van een gebouw. De verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen met nevenfuncties groter dan 100 m². De initiatiefnemer kan op twee manieren aantonen te voldoen aan het Bouwbesluit:

• Zelf documenten aanleveren waarmee aangetoond wordt dat voldaan is aan het Bouwbesluit.

• Het aanleveren van een SBK-bewijs MPG, hetgeen voldoende bewijs is dat voldaan is aan het Bouwbesluit.

De Stichting Bouwkwaliteit (SBK) geeft op de website www.milieuprestatiebewijs.nl informatie over het aanvragen van een SBK-bewijs. Voor het aanvragen moet een berekening worden aangeleverd, voor maken van een berekening is een gratis licentie beschikbaar bij de Omgevingsdienst voor de software van GPR Gebouw.

De wettelijke eisen aan nieuwbouw van woningen staan in het bouwbesluit van 2012. Aanvullend op deze eisen heeft de Gemeente Utrechtse Heuvelrug haar duurzaam bouwen beleid verwoord in het milieubeleidsplan "Natuurlijk Duurzaam" (2009).

Het plan

De planontwikkeling levert een bijdrage aan het streven naar efficiënt ruimtegebruik en is gericht op een duurzame versterking van het landelijk gebied.

Conclusie

Bij de realisatie van de woningen zal voldaan worden aan de wettelijke eisen met betrekking tot energie en duurzaam bouwen.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgasleidingen afhankelijk van druk;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Uit de toelichting en verbeelding van het geldende bestemmingsplan is op te maken dat er geen planologisch relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe omgeving daarvan aanwezig zijn.

Voor de verdere realisatie van het plan zal indien nodig een KLIC-melding gedaan worden om te achterhalen of er relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe omgeving daarvan aanwezig zijn.

Rioolpersleiding

Er loopt door het plangebied een rioolpersleiding waarmee initiatiefnemer bij de uitwerking van de plannen rekening houdt. Omdat de gemeente hier ten alle tijde bij moet kunnen , wordt hier privaatrechtelijk een erfdienstbaarheid voor geregeld.

Initiatiefnemer draagt ervoor zorg dat de woning Sterkenburgerlaan 63 aangesloten blijft op de gemeentelijke riolering en indien nodig worden erfdienstbaarheden geregeld door initiatiefnemer. Daarnaast loopt aan de zuidwestzijde een bestaande rioolpersleiding (t.b.v. de overige woningen Sterkenburgerlaan) door het plangebied. Initiatiefnemer draagt er zorg voor dat deze persleiding aangesloten blijft op de gemeentelijke riolering en dat er indien nodig erfdienstbaarheden worden geregeld.

Conclusie

Initiatiefnemer legt verplichtingen met betrekking tot de rioolpersleiding privaatrechtelijk vast.

Rijk

Het Nationaal Waterbeleid is gericht op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Het nationale beleid heeft geen directe implicaties voor dit bestemmingsplan.

Provincie

Het waterbeleid van de provincie Utrecht omvat het beleid voor waterveiligheid, waterbeheer en gebruik en beleving van water in de provincie.

Het plangebied heeft in het provinciale waterbeleid de functie 'landelijk gebied' waarvoor specifieke doelstellingen gelden. Deze vinden hun neerslag in waterbeheerplannen.

Waterbeheerplan 'Waterkoers 2016-2021' en Waterstructuurvisie, Keur en Legger

Het Waterschap HDSR geeft hierin aan wat de komende periode te doen staat met waterbeheer, waterkering en de waterketen. Dit betreft de zorg voor voldoende schoon water waar dat voor mens, dier en natuur gewenst is, en voor het voorkomen van wateroverlast en overstroming. In het waterbeheersplan geeft het Waterschap tevens invulling aan de verschillende waterwetten en -verordeningen, beleidsstukken en overeenkomsten of afspraken met instanties en belanghebbenden.

In watergebiedsplannen wordt het beleid verder uitgewerkt.

Watergebiedsplan Langbroekerwetering

In een watergebiedsplan legt het waterschap voor een periode van 10 jaar de beheerplannen voor grond- en oppervlaktewater vast. In dit plan staan maatregelen om de aan- en afvoer van water in het gebied te verbeteren. Het bevat de richtlijnen voor het waterbeheer in een bepaald deelgebied, onder andere over peilbeheer en onderbemaling.

Het waterschap is bezig met de uitvoering van maatregelen uit het watergebiedsplan Langbroekerwetering. Zo worden te krappe duikers vergroot, enkele stuwen vernieuwd en enkele natuurvriendelijke oevers aangelegd. Ook neemt het waterschap maatregelen om de verdroging tegen te gaan.

Regionaal

Convenant afkoppelen

In november 2015 is de jongste versie van het convenant "Afkoppelbeleid Utrechtse Heuvelrug" getekend tussen de provincie Utrecht, 10 gemeenten met grondgebied op de Utrechtse Heuvelrug en de waterschappen Vallei & Eem en HDSR. In dit convenant zijn afspraken gemaakt over welke verharde oppervlakken wel en niet kunnen worden afgekoppeld, afhankelijk van het risico van vervuiling van het grondwater. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen afkoppelen binnen en buiten het grondwaterbeschermings-gebied van de drinkwaterwinningen op de Utrechtse Heuvelrug. Voor dakoppervlakken geldt in dit convenant, dat zowel binnen als buiten het grondwaterbeschermingsgebied deze zonder aanvullende voorzieningen kunnen worden afgekoppeld. Voor andere oppervlakken kunnen aanvullende eisen worden gesteld waarvoor het convenant als richtlijn geldt.

Gemeente

Waterbeleid Gemeente Utrechtse Heuvelrug

Het waterbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug is gericht op het voorkomen en terugdringen van verontreiniging van oppervlaktewater door inzameling afvoer en zuivering van afvalwater, het terugdringen van ongewenste lozingen en het voorkomen van verontreiniging van regenwater via afkoppeling en het gebruik van niet uitlogende (bouw)materialen.

Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan

Het gemeentelijke rioleringsplan bevat de integrale visie van de gemeente op grondwater, regenwater en stedelijk afvalwater. Het beleid is gericht op het versterken en /of intensiveren van het voorgaande beleid. Hierin staan de volgende basisprincipes centraal:

• Vasthouden - bergen - afvoeren (waterkwantiteit)

• Schoon houden - scheiden - zuiveren (waterkwaliteit)

• Waarborg tegen overstroming - overstromingsrobuust bouwen (veiligheid)

Beleid hemel- en afvalwater.

Voor het hemelwater streeft de gemeente naar het zoveel mogelijk ter plaatse vast houden van water. Dit betekent dan dat het hemelwater niet langer het riool ingaat maar lokaal wordt geborgen in de bodem en/of oppervlaktewater.

Dit levert zowel voordelen op voor het milieu als de economie. Het helpt om verdroging van gebied te bestrijden en voorkomt dat schoon oppervlaktewater vies wordt. Verder verbetert de werking van de rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI). Deze werkt beter als rioolwater minder vermengd is met regenwater.

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie van water in de bodem het uitgangspunt, omdat dit het meest duurzaam is. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Overleg waterbeheerder

In het plangebied wordt een loods van 1.500m² gesloopt. Daarnaast wordt er andere bedrijfsbebouwing gesloopt en verharding verwijderd.

In plaats daarvan wordt een bestaande woning gesplitst en worden zes vrijstaande woningen toegevoegd. Naast de realisatie van woningen biedt dit plan ruimte voor natuur, bomen en groen (bijlage 1). De groene inrichting maakt het plan klimaat-adaptief.

Het bebouwd oppervlak in het plangebied blijft per saldo gelijk. Er is dus geen toename van verhard oppervlak. Bij uitvoering van de plannen wordt geen gebruik gemaakt van uitlogende materialen en er wordt gewerkt met een gescheiden stelsel voor het afval- en hemelwater. Het hemelwater wordt op eigen terrein geïnfiltreerd.

Er is voor voorliggend plan een watertoets uitgevoerd. De waterbeheerder is akkoord gegaan met de resultaten die uit deze watertoets zijn gekomen (bijlage 8) .

Conclusie

Gezien het feit dat het verhard oppervlak niet toeneemt, er natuur, bomen en groen worden toegevoegd en het hemelwater wordt geïnfiltreerd op eigen terrein is het aspect water geen belemmering voor de realisatie van voorliggend plan.

Rijk

Natuurbeschermingswet

De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van natuurgebieden in Nederland. Samen met andere vormt deze wet het beschermingsrecht voor zowel soorten als gebieden. De wet richt zich op gebieden die zijn aangewezen op basis van de Vogel- en Habitatrichtlijn, ook wel Natura 2000-gebieden genoemd. Daarmee wordt op nationaal niveau invulling gegeven aan de Europese richtlijnen. Natura 2000 is een samenhangend Europees netwerk van beschermde natuurgebieden, waarin belangrijke flora en fauna voorkomen. De wet bepaalt dat projecten en plannen, die de kwaliteit van Natura 2000-gebieden kunnen verslechteren of die een verstorend effect kunnen hebben op de soorten, niet mogen plaatsvinden zonder vergunning. Als er geen schade optreedt, kan vergunning worden verleend. Is dit wel het geval, kan vergunning alleen worden verleend als aan verschillende eisen wordt voldaan. Bij ruimtelijke ingrepen dient altijd te worden nagegaan of een vergunning nodig is op grond van de Natuurbeschermingswet.

Voorts regelt de wet de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden Bovendien dient iedereen voldoende zorg in acht te nemen voor in het wild levende planten en dieren. Daarnaast is het niet toegestaan om hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen, te beschadigen, te vernielen of te verstoren.

De natuurbeschermingswet heeft dan ook belangrijke consequenties voor ruimtelijke plannen. Bij ruimtelijke plannen met mogelijke gevolgen voor beschermde planten en dieren is het verplicht om vooraf te toetsen of deze kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dat het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, of de gevolgen voor beschermde soorten te verminderen.

Nationaal netwerk

Het nationale netwerk van natuur (NNN) is een robuust, samenhangend netwerk van natuurgebieden en verbindingen daartussen op nationaal niveau. Natura 2000, een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden, maakt onderdeel uit van deze structuur. Zowel het Rijk als de Provincie wensen het NNN netwerk te behouden en verder te ontwikkelen. In de Provinciaal Ruimtelijke Verordening (PRV) is dan ook een beschermingsregime opgenomen. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen geen significant nadeel opleveren voor de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN netwerk.

Beschrijving natuur en landschap

Plantoetsing

Voor het bepalen van eventuele effecten op de natuurlijke waarden is in 2019 een quickscan Flora en Fauna uitgevoerd door Laneco. De conclusies van het onderzoek zijn hieronder samengevat. De quickscan is als bijlage 9 toegevoegd. Hieronder worden de uitkomsten van de quickscan samengevat.

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied ligt nabij de grens met het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Vanuit het NNN gaat geen externe werking. Er zijn geen effecten op het NNN te verwachten als gevolg van de voorgenomen plannen.

Het plangebied valt binnen het 'leefgebied droge dooradering - akkerranden 2019' van het Natuurbeheerplan 2019. Echter levert dit geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling, er zijn in het kader van het NBP dan ook geen consequenties te verwachten

Wet natuurbescherming - onderdeel gebiedsbescherming

Het plangebied te Doorn ligt op ruim zeven kilometer afstand van het dichtsbijzijnde Natura 2000-gebied. Voor de meeste effectfactoren van de werkzaamheden, zoals geluid, licht, menselijke aanwezigheid en trilling kunnen gezien de afstand en de tussenliggende elementen externe effecten op Natura 2000-gebieden worden uitgesloten.

De ontwikkeling betreft een verandering van functies waarbij de nieuwe functie, zes woningen, ongeveer evenveel verkeer oplevert als de voormalige functie van een klein kantoor. De nieuwe woningen zorgen niet voor extra uitstoot, aangezien de woningen gasloos zullen zijn. Een Aerius-berekening wordt dan ook overbodig geacht.

Wet natuurbescherming - onderdeel houtopstanden

De bomen binnen het plangebied maken geen deel uit van een rijbeplanting van minstens twintig bomen, of een beplanting van 10 are of groter, het onderdeel houtopstanden uit de Wet natuurbescherming is niet van toepassing.

Wet natuurbescherming - onderdeel soortenbescherming

Voor een aantal mogelijk in (de omgeving van) het plangebied voorkomende nationaal beschermde soorten zoals egel, haas, konijn, ree, vos, spitsmuizen en muizen geldt een provinciale vrijstelling voor het aantasten van vaste rust- en voortplantingsplaatsen.

Een aantal van de mogelijk voorkomende soorten zijn niet-vrijgestelde nationale of Europees beschermde soorten (Habitat- en Vogelrichtlijn), waarvoor bij aantasting van rust- en voortplantingsplaatsen een ontheffingsplicht in het kader van de Wet natuurbescherming geldt. Op basis van verspreidingsgegevens, de aanwezige habitats en de biotoopeisen van individuele diersoorten zijn verblijfplaatsen en/of voortplantingsplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen (gewone dwergvleermuis, gewone grootoorvleermuis, laatvlieger en/of ruige dwergvleermuis), hazelworm, levendbarende hagedis en ringslang niet uit te sluiten binnen het plangebied. Voor steenuil wordt niet uitgesloten dat het plangebied onderdeel vormt van essentieel foerageergebied. Door het uitvoeren van werkzaamheden worden mogelijk nestplaatsen of rust- en voortplantingsplaatsen van deze soorten aangetast. Pas na een vervolgonderzoek kan uitsluitsel gegeven worden over de eventuele noodzaak voor een ontheffingsaanvraag Wet natuurbescherming.

Van de overige in de omgeving voorkomende (niet-vrijgestelde) nationaal of Europees beschermde planten- en/of diersoorten worden geen groeiplaatsen, verblijfplaatsen of belangrijke onderdelen van het leefgebied verwacht in het plangebied. Zoals al eerder vermeldt, kunnen nesten van vogels worden verstoord als in het broedseizoen wordt gestart met werkzaamheden.

Consequenties soortenonderzoek

Nader onderzoek

Aantasting van rust- en voortplantingsplaatsen van in de Wet natuurbescherming beschermde soorten en daarmee een overtreding van artikel 3.5 en 3.10 van de Wet natuurbescherming, kan niet zonder nader veldonderzoek worden uitgesloten voor:

• Reptielen (hazelworm), aangezien deze soort een verborgen leefwijze heeft en daardoor lastig is te vinden, wordt geadviseerd om matten/platen uit te leggen op geschikte plaatsen. Deze kunstmatige objecten bieden zowel schuil- als opwarmplaatsen en kunnen op verschillende momenten van de dag worden gecontroleerd. Onderzoek vindt plaats door in de periode maart tot november tijdens vijf onderzoeksrondes de matten/platen te controleren en geschikte randen en overgangen af te zoeken naar zonnende dieren;
• Reptielen (levendbarende hagedis en ringslang), het nalopen van geschikte randen en overgangen op zoek naar zonnende dieren en het omkeren van bestaande objecten. Onderzoek vindt plaats door in de periode half april tot eind september drie onderzoeksrondes uit te voeren;
• Steenuil, onderzoek naar steenuil vindt plaats conform het protocol van het Netwerk Groene Bureaus (onderzoek bestaat uit 3 veldonderzoeken in de periode van 15 februari tot en met 15 april);
• Vleermuizen (Wet natuurbescherming en bijlage IV Habitatrichtlijn), gebouwbewonende soorten. Onderzoek conform het Vleermuisprotocol 2017 van het Netwerk Groene Bureaus bestaat uit verschillende onderzoeksrondes in de periode half mei tot half juli en in de periode half augustus tot eind september. Deze onderzoeken dienen plaats te vinden om een volledig beeld te krijgen van de functie van de gebouwen voor vleermuizen.

Overige consequenties

Twee algemene voorwaarden vanuit de Wet natuurbescherming zijn altijd van toepassing:

• De start van werkzaamheden dient buiten het broedseizoen van vogels (globaal half maart tot half juli) plaats te vinden om verstoring van broedvogels en het broedsucces te voorkomen. Alleen op basis van gericht onderzoek (naar broedende vogels), mag van deze voorwaarde worden afgeweken.
• Op basis van de zorgplicht dient bij de uitvoering van de werkzaamheden voldoende zorg in acht te worden genomen voor de in het wild levende planten en dieren en hun leefomgeving. Verstoring moet worden beperkt en dieren moeten de gelegenheid hebben om uit te wijken en mogen niet opzettelijk worden gedood. Dit kan door:

• werkzaamheden, zoals graaf- en sloopwerkzaamheden en het verwijderen van begroeiing, te starten buiten het voortplantingsseizoen (april - augustus) en het winter(slaap)seizoen (november - februari);
• het beperken van verlichting tijdens de avonduren ten behoeve van vleermuizen en andere nachtdieren.

Aanbevelingen

Er zijn vanuit ecologisch oogpunt aanbevelingen te doen ten aanzien van de inrichting:

• Bij het aanbrengen van beplanting wordt aanbevolen om gebruik te maken van inheems bes- en bloemdragende struiken en planten.
• Nieuwbouw kan geschikt worden gemaakt voor vleermuizen door het gebruik van inbouw vleermuiskasten of door op een hoogte van 2,5 meter en hoger op verschillende windrichtingen (voorkeur voor zuidgerichte zijden) open stootvoegen van 2 cm bij 5 cm breed aan te brengen. Een andere optie is het creëren van 2 cm ruimte achter houten gevelbetimmering of het aanbrengen van kierende planken.
• Ook kunnen de nieuw te bouwen huizen geschikt worden gemaakt voor huismussen door het één dakpan hoger plaatsen dan vogelschroot of het plaatsen van gevelkasten.
• Het laten oversteken van de randen (nokpan en kantpan; ongeveer 3,5 cm is voldoende) en het opruwen van de onderliggende windveer geeft de gierzwaluw toegang tot deze voor hem aantrekkelijke broedplek. Een ander alternatief is het plaatsen van gevelkasten.

Conclusie quickscan

Naar aanleiding van de uitgevoerde quickscan is er in november 2019 nader onderzoek gedaan naar reptielen, de steenuil en vleermuizen. Dit onderzoek is als bijlage 11 bijgevoegd. Hieruit is het volgende naar voren gekomen:

Reptielen

Uit het nader onderzoek is gebleken dat er geen ontheffing nodig is voor levendbarende hagedissen en ringslangen. Deze zijn in het plangebied niet aangetroffen. Er is wel één hazelworm aangetroffen. Een ontheffing Wet natuurbescherming hiervoor is noodzakelijk. Deze ontheffing is aangevraagd.

Steenuil

Bij gericht onderzoek is er geen steenuil aangetroffen in het plangebied. De aanwezigheid van de steenuil kan worden uitgesloten.

Vleermuizen

Er zijn vijf soorten vleermuizen aangetroffen in en om het plangebied. Een ontheffing Wet natuurbescherming is voor de sloop van de bebouwing noodzakelijk. Deze ontheffing is aangevraagd.

Overige soorten

Buiten het plangebied zijn twee bosuilen waargenomen. De bosuil is beschermd volgens categorie 5 van de landelijk vastgestelde lijst van Jaarrond beschermd soorten. De nesten en leefgebieden van deze soorten zijn alleen op populatieniveau beschermd. Mogelijk maakt de bosuil gebruik van het plangebied als foerageerplaats; de beboste omgeving biedt echter voldoende alternatieven aan. De werkzaamheden dienen buiten het broedseizoen aan te vangen om verstoring te voorkomen. Een ontheffing is niet noodzakelijk.

Conclusie

Er is een ontheffing Wet natuurbescherming aangevraagd bij de provincie. Deze ontheffing is op 16 oktober 2020 verleend (bijlage 10)Bij uitvoering van de plannen wordt daarnaast rekening gehouden met de beplanting langs de weiden. Er wordt geen giftige beplanting voor paarden geplant.

Provincie

Provinciale ruimtelijke Verordening, hoofdstuk 5.4 'Natuur'

Natuur vormt een belangrijke basis voor een aantrekkelijk, kwalitatief hoogwaardig landelijk gebied. De provincie Utrecht heeft, onder meer door de variatie in ondergrond, een diverse natuur met hoge biodiversiteit. Door verschillende oorzaken, zoals verstedelijking, verdroging en vermesting, maar ook klimaatverandering, staat deze biodiversiteit onder druk. De provincie Utrecht spant zich in voor het in stand houden en waar mogelijk vergroten van de biodiversiteit, in de Natuurvisie geeft de provincie aan hoe zij dit willen aanpakken. Deze visie heeft tot doel om het Nationale Netwerk van Natuur (NNN) te beschermen. Deze bescherming richt zowel op actuele als potentiële waarden. De potentiële waarden worden vooral bepaald door abiotische factoren zoals waterhuishouding en bodemopbouw. De bescherming van de potentiële waarden kan alleen aan de orde zijn wanneer de gronden daadwerkelijk (mede) voor natuurdoeleinden zijn bestemd. Als er echter in het vigerende bestemmingsplan sprake is van mede- of dubbelbestemming voor natuur of bos dan moet de ontwikkeling voor de bestaande functie getoetst worden aan zowel actuele als potentiële waarden.

De provincie en gemeente toetsen deze waardes aan de hand van een 'nee, tenzij'-regeling. Dit houdt in dat ruimtelijke ingrepen in het NNN met een negatief effect op de kwaliteit van de natuur of het functioneren van het NNN in principe niet zijn toegestaan. Onder voorwaarden kan hier van worden afgeweken. Een 'nee, tenzij'-onderzoek kan achterwege blijven, indien het een ontwikkeling van geringe omvang betreft bij een bestaande functie. Daarnaast kunnen binnen de voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen positieve ingrepen voor natuur meegewogen worden. Het effect van de ontwikkeling leidt dan niet tot significante gevolgen. Positieve ingrepen dienen wel gegarandeerd te worden.

Conclusie

Het huidige plangebied bevindt zich in een landelijke omgeving waar het nodige groen aanwezig is. Bij de realisatie van het plan zal de ruimtelijke kwaliteit sterk toenemen door de toevoeging van bomen en houtwallen. Het realiseren van natuurcompensatie vormt een belangrijk onderdeel van het plan. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich verschillende gebieden die onderdeel zij van het NNN. De groene samenhangende structuur die ontstaat met de beoogde landschappelijke inpassing, vormt een nieuwe ecologische verbinding tussen de reeds aanwezige Natuur Netwerk Nederland-gebieden. De nieuwe groenstructuur is onderhavig bestemmingsplan bestemd als 'Natuur', waardoor deze in de toekomst een belangrijke schakel vormt tussen de bestaande natuurgebieden. Ter illustratie van het bovenstaande wordt verwezen naar de afbeelding in paragraaf 2.3.

Regio

Beeldkwaliteitsplan Kromme Rijngebied +

Dit beeldkwaliteitsplan gaat in op de ruimtelijke samenhang van de bebouwing met de omgeving, de erfinrichting en de beeldkenmerken van het landschap. Het is opgesteld voor een aantal gemeentes, waaronder de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Het beeldkwaliteitsplan maakt onderscheid in drie verschillende deelgebieden: veenweidegebied, Utrechtse Heuvelrug en Kromme Rijngebied. Het plangebied ligt aan de rand van de Utrechtse Heuvelrug (Zuidflank Heuvelrug).

Uitsnede kaartBeeldkwaliteitsplan Kromme Rijngebied + (www.krommerijnlandschap.nl)

Het gebied laat zich typeren door een onregelmatige verkaveling, verspreid liggen bebouwing (vaak tegen bosranden aan), houtwallen en houtsingels, overgang naar het Kromme Rijngebied door afname van beplantingen en aansluiting op de verkavelingspatronnen op de Heuvelrug. Landschappelijk gezien is de Utrechtse Heuvelrug een zeer fraaie en waardevolle zone met uitstraling van grandeur van vroegere tijden. De gehele zone vormt een eenheid, maar wordt op sommige plaatsen aangetast door nieuwe ontwikkelingen, zoals paarkeerplaatsen of nieuwe bebouwing die niet passen in de reeks van landgoederen en buitenplaatsen en hun kenmerkende opbouw.

In voorliggend plan wordt hier zoveel mogelijk rekening mee gehouden door onder andere de aanleg van natuur en landschappelijke inpassing, waarbij de noordoost gerichte verkaveling met bijbehorende zichtlijnen wordt versterkt.

Conclusie

Het plangebied ligt in een groene omgeving. Bij het beoogde plan wordt rekening gehouden met het bestaande groen en dit wordt waar mogelijk versterkt. Hierdoor zullen de huidige natuurlijke waardes en kenmerken van het gebied worden behouden en worden versterkt.

Gemeente

Groenstructuurplan

In het groenstructuurplan staat omschreven hoe men het belangrijkste groen in de dorpen duurzaam in stand wil houden en zo de hoogwaardige kwaliteit van de leefomgeving te behouden en te versterken. Daarbij is het behoud van de eigen identiteit van de kernen een belangrijk uitgangspunt. Bij nieuwe ontwikkelingen in de dorpen is met dit Groenstructuurplan het belangrijkste openbare groen binnen de dorpen in beeld en kan daar dus rekening mee worden gehouden. Daarnaast geeft het Groenstructuurplan belangrijke richtlijnen voor specifieke beleidsvraagstukken. Het Groenstructuurplan beschrijft het groenbeleid in hoofdlijnen.

De gemeente Utrechtse Heuvelrug onderscheid drie verschillende waardes binnen de groenstructuur. Dit zijn 'Stedenbouwkundige waarde', 'Cultuurhistorische waarde' en 'Ecologische waarde'. Als een groene structuur bijdraagt aan de stedenbouwkundige structuur van een dorp, wijk of buurt, heeft het stedenbouwkundige waarde. Denk bijvoorbeeld aan laanbomen langs een belangrijke uitvalsweg. De cultuurhistorische waarde wordt bepaald door de relatie die het element heeft met de ontstaans- of ontwikkelingsgeschiedenis van de omgeving. Een groenelement heeft ecologische waarde als het een bijdrage levert aan de natuurwaarden in de omgeving.

Het groenstructuurplan maakt onderscheid verschillende plangebieden. De projectlocatie is gelegen in 'Doorn: omgeving Sterkenburgerlaan'. De Sterkenburgerlaan leidt naar kasteel Sterkenburg aan de Langbroekerdijk. De sfeer wordt hier bepaald door de bosachtige omgeving. Het profiel van de Sterkenburgerlaan is wisselend van opzet en varieert van een rijstrook opgesloten door groene bermen en bosbeplanting tot een wegprofiel met rijbaan, parkeerstroken en grasbermen met berken als laanbomen. In het oostelijke deel is aan de lus-vormige Schapendrift een villabuurt in het bos ontwikkeld.

Rijk

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. Deze wet vervangt zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed:

1. 1. Monumentenwet 1988
2. 2. Wet verzelfstandiging rijksmuseale diensten
3. 3. Wet tot behoud van cultuurbezit
4. 4. Wet tot teruggave cultuurgoederen uit bezet gebied
5. 5. Uitvoeringswet UNESCO -verdrag 1970
6. 6. Regeling materieel beheer museale voorwerpen

De Erfgoedwet hanteert de beschermingsniveaus zoals die in de huidige regelingen gelden. Voor de vergunningverlening van een beschermd archeologisch monument, het verbod tot beschadigen of vernielen van een rijksmonument en de bescherming van stads- en dorpsgezichten geldt dat de huidige situatie in de Monumentenwet 1988 van kracht blijft tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Deze regels blijven dus gelden en zijn ongewijzigd overgenomen in de Erfgoedwet.

Doelstelling van de wetten is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen. De gehanteerde uitgangspunten zijn:

• archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren (behoud in situ);
• in ruimtelijke ordening (planvorming) al rekening houden met archeologische waarden;
• de bodemverstoorder betaalt archeologisch vooronderzoek en mogelijke opgravingen.

Gemeenten zijn verplicht om bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden.

De projectlocatie heeft de dubbelbestemming 'Archeologie - Waarde 3'. Daarom is op de projectlocatie een archeologisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan worden behandeld in paragraaf 4.3.

Voorts zijn op basis van deze wet mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren.

Conclusie

Op basis van de Erfgoedwet zijn er geen belemmeringen omtrent het huidige plan.

Provincie

Cultuur- en erfgoednota 2016 - 2019

In de cultuur- en erfgoednota van de provincie Utrecht is onderscheid gemaakt in een aantal trends. Deze trends zijn in hoge mate bepalend voor het beleid van de provincie. Het beleid is erop gericht om erfgoed en cultuur beleefbaar te maken, zorg te dragen voor cultuur en erfgoed en bewoners te onderwijzen aan de hand van erfgoed en cultuur. Dit wordt gedaan om onder meer cultuurhistorische waardevolle landschappen en archeologische zones te verankeren in het ruimtelijk beleid en monumenten in stand te houden en te beheren.

Conclusie

Het beoogde plan zal geen schade toebrengen aan cultuurhistorische waardevolle landschappen en archeologische zones.

Gemeente

Nota Erfgoed in het Groen

Deze beleidsnota heeft als doelstelling het behoud, de versterking en de ontwikkeling van het cultuurhistorische erfgoed. Het cultuurhistorisch erfgoed wordt onderverdeeld in 'monumenten', 'archeologie' en cultuurlandschap. Deze beleidsnota is voor de gemeente Utrechtse Heuvelrug extra belangrijk door de aanwezigheid van de vele historische buitenplaatsen met monumentaal groen en sporen, het groot aantal grafheuvels en de zeer hoge archeologische verwachtingswaarde. De gemeente heeft een aantal beleidsinstrumenten om zo het cultuurhistorisch erfgoed te behouden en te beschermen. Aan de hand van deze beleidsinstrumenten zal bij elke ruimtelijke ontwikkeling worden getoetst of er sprake is van een rijks- of gemeentelijk monument, of het plangebied in de directe nabijheid van een rijks- of gemeentelijk monument, of het plangebied in de omgeving van een molen ligt. Daarnaast kijk de gemeente of er sprake is van een cultuurhistorisch waardevol object en/of er sprake is van een beschermd dorpsgezicht en of er sprake is van een cultuurhistorische waardevolle buitenplaats.

Conclusie

Bij het beoogde plan is er geen sprake van een rijksmonument dan wel een gemeentelijk monument. Ondanks de hoge dichtheid van rijks- en gemeentelijke monumenten liggen er in de omgeving van het plangebied geen monumenten die worden aangetast door het voorgenomen plan. Wanneer er gekeken wordt of er sprake is van een cultuurhistorisch waardevol object of een beschermd dorpsgezicht dan kan worden geconcludeerd dat dit niet aanwezig is. Ook zijn er geen cultuurhistorisch waardevolle buitenplaatsen of cultuurhistorische molens. Er kan daarom worden gesteld dat de Nota Erfgoed in het Groen geen belemmeringen geeft voor de beoogde ontwikkeling.

Wettelijk kader

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. Deze wet vervangt zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed:

1. 1. Monumentenwet 1988
2. 2. Wet verzelfstandiging rijksmuseale diensten
3. 3. Wet tot behoud van cultuurbezit
4. 4. Wet tot teruggave cultuurgoederen uit bezet gebied
5. 5. Uitvoeringswet UNESCO -verdrag 1970
6. 6. Regeling materieel beheer museale voorwerpen

De Erfgoedwet hanteert de beschermingsniveaus zoals die in de huidige regelingen gelden. Voor de vergunningverlening van een beschermd archeologisch monument, het verbod tot beschadigen of vernielen van een rijksmonument en de bescherming van stads- en dorpsgezichten geldt dat de huidige situatie in de Monumentenwet 1988 van kracht blijft tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Deze regels blijven dus gelden en zijn ongewijzigd overgenomen in de Erfgoedwet.

Doelstelling van de wetten is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen. De gehanteerde uitgangspunten zijn:

• archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren (behoud in situ);
• in ruimtelijke ordening (planvorming) al rekening houden met archeologische waarden;
• de bodemverstoorder betaalt archeologisch vooronderzoek en mogelijke opgravingen.

Gemeenten zijn verplicht om bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden.

Gemeente

Synthegra B.V. heeft in 2019 een archeologisch bureauonderzoek (bijlage 12) uitgevoerd.

De diepte van de toekomstige bodemverstoring is niet exact bekend. Uitgaande van de doorgaans aangehouden ontgravingsdiepte bij de aanleg van een bouwput door middel van sleuvenfundering op zand zal de ontgravingsdiepte 80 tot 90 cm-mv. zijn. Bij de ontgraving kunnen eventueel aanwezige archeologische waarden verloren gaan.

Het onderzoek is uitgevoerd conform de vigerende versie van de KNA (Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie) en de richtlijnen van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

De bevoegde overheid, gemeente Utrechtse Heuvelrug, zal de resultaten van het onderzoek toetsen en een definitief selectiebesluit nemen aangaande de vrijgave van het plangebied voor verdere ontwikkeling zoals omschreven in de vergunningsaanvraag.

Specifieke archeologische verwachting bureauonderzoek

Op basis van bovenstaand bureauonderzoek is voor het plangebied een gespecificeerde archeologische verwachting opgesteld. De essentie hiervan is weergegeven in tabel 2.5.1.

Op basis van de Gemeentelijke Verwachtingskaart heeft het plangebied een hoge archeologische verwachting. Deze verwachting is gebaseerd op basis van de geomorfologische ligging in een gebied met dekzand met mogelijk oud bouwlanddek aanwezig.

Uitsnede gemeentelijke verwachtingenkaart (www.utrechtseheuvelrug.nl)

Uit archeologisch onderzoek in de directe omgeving blijkt dat er een middeleeuws esdek aanwezig kan zijn in het plangebied. Onder dit esdek zijn onder andere vondsten aangetroffen uit de prehistorie; de Bronstijd en de Ijzertijd. Onder andere AMK-monumentnummer 15482 betreft een vindplaats waar Bronstijd en Ijzertijd vondsten zijn aangetroffen. Op basis van de resultaten uit onderzoek in de omgeving wordt een hoge verwachting gesteld voor archeologisch resten/cultuurlagen uit de Bronstijd-Ijzertijd.

Over het Paleolithicum is door het gebrek aan periodespecifieke archeologische data uit de directe omgeving weinig bekend. Het valt echter niet uit te sluiten dat archeologisch resten uit deze perioden aanwezig kunnen zijn. Gezien de geomorfologische ligging op een gordeldekzandrug en het onderzoek van Botman uit 2009 wordt voor deze perioden een middelhoge verwachting opgesteld.

Dezelfde middelhoge verwachting geldt ook voor de perioden Neolithicum, Romeinse Tijd en Vroege-Middeleeuwen. Zeker als het verwachtte middeleeuwse esdek in het plangebied nog intact blijkt te zijn kunnen er archeologisch resten/cultuurlagen aangetroffen worden aan de basis van het esdek daterend uit de Vroege-Middeleeuwen.

Voor Late-Middeleeuwen en Nieuwe Tijd geldt dat er op basis van historisch kaartmateriaal mogelijk een weg door het plangebied heeft gelopen tot circa 1950. Mogelijk zijn van deze weg nog resten van oudere voorgangers aanwezig. Om deze reden wordt er een middelhoge archeologische verwachting gesteld voor de periode Late-Middeleeuwen tot en met Nieuwe Tijd.

Archeologische interpretatie veldonderzoek

In de ondergrond van het plangebied zijn geen bodemlagen aangetroffen. De humeuze bovengrond gaat op een variërende diepte van 60 tot 125 cm –mv scherp naar beneden toe over in de gele tot lichtgrijze Chorizont.

De ondergrond van het plangebied bestaat uit dekzand (Formatie van Boxtel en het Laagpakket van Wierden). Er zijn geen sporen gevonden van het mogelijk oorspronkelijk aanwezige plaggendek of esdek of een mogelijk aanwezige podzolbodem. Wel zijn op variërende dieptes in de humeuze bovengrond gele en bruine vlekken waargenomen. De oorspronkelijke bodem en de top van de C-horizont is in de humeuze bovengrond verwerkt. In het plangebied is, gezien de baksteenfragmenten, de sintel en het fragment van een recent drinkglas waarschijnlijk sprake van grootschalige recente bodemverstoringen. Het mogelijke archeologische vondstenniveau in de basis van het plaggendek, en de top van de (podzol)bodem en het mogelijke archeologische sporenniveau in de top van de C-horizont is dus niet meer intact aanwezig. Daarom worden in het plangebied geen archeologische waarden meer verwacht.

Aanbeveling

Op grond van de resultaten van het onderzoek wordt voor de voorgenomen herinrichting van het plangebied zoals omschreven in de vergunningsaanvraag geen nader archeologisch onderzoek geadviseerd.

Bovenstaande vormt een selectieadvies. Met nadruk willen wij de opdrachtgever erop wijzen dat dit advies nog niet betekent dat in deze fase van het vergunningsverleningstraject reeds bodemverstorende activiteiten of daarop voorbereidende activiteiten kunnen worden ondernomen. De resultaten van dit onderzoek dienen vooraleerst te worden beoordeeld door de bevoegde overheid (gemeente Utrechtse Heuvelrug). Er moet nog een definitief selectiebesluit aangaande de vrijgave van het plangebied voor verdere ontwikkeling worden genomen.

De aanwezigheid van archeologische sporen of resten in het plangebied kan nooit volledig worden uitgesloten. Wij wijzen er op dat, indien tijdens de werkzaamheden een (mogelijke) archeologische vondst wordt gedaan dan geldt de wettelijke meldingsplicht, zoals omschreven in artikel 5.10 van de Erfgoedwet bij de minister. Uit praktisch oogpunt kan een dergelijke toevalsvondst bij de gemeente worden gemeld.

Dit bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.DOOSterkenburgln-VA01 met de bijbehorende regels (en bijlagen) en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

In het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere soorten aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding. In de legenda zijn deze als "verklaringen" aangegeven (bijvoorbeeld kadastrale gegevens).

De regels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk I (artikelen 1 en 2) bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk II (artikelen 3 tot en met < invullen>) bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden. Ook zijn dit hoofdstuk de dubbelbestemmingen opgenomen.
• Hoofdstuk III (artikelen <invullen> tot en met <invullen>) bevat de algemene regels, waaronder een anti-dubbeltelregel en de algemene gebruiksregels.
• Hoofdstuk IV (artikelen <invullen en invullen>)bevat de overgangs- en slotregel.

Regels in verband met de bestemmingen

De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen (indien aanwezig);
• afwijken van de bouwregels (indien aanwezig);
• specifieke gebruiksregels (indien aanwezig);
• afwijken van de gebruiksregels (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (indien aanwezig);
• wijzigingsbevoegdheid (indien aanwezig).

Bestemmingsomschrijving

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. Het gebruik wordt hier geregeld.

Bouwregels

De bouwregels zijn gerelateerd aan deze bestemmingsomschrijving. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Zoals bijvoorbeeld de goot- en bouwhoogten en de inhoud van een gebouw.

Nadere eisen

Het is mogelijk om in bepaalde gevallen (wanneer dit nodig is in het kader van een goede ruimtelijke ordening) aan de mogelijkheden die in de bouwregels zijn beschreven nadere eisen te stellen. De omstandigheden waaronder deze eisen worden gesteld moeten dan wel duidelijk zijn geformuleerd. Een voorbeeld van een nadere eis is het moeten overleggen van een beplantingsplan.

Afwijken van de bouwregels

Door het opnemen van een afwijkingsregeling bestaat de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de algemeen toegestane bouwregels. In een afwijkingsregeling wordt opgenomen waarvan afwijking wordt verleend, de maximale omvang van de afwijking die kan worden toegestaan en eventuele voorwaarden waaronder de omgevingsvergunning tot afwijken wordt verleend. Een voorbeeld is een afwijkende goot- en/of bouwhoogte in een bepaalde situatie.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om, onder meer door middel van 'vergunningsvrij bouwen'.

Specifieke gebruiksregels

Deze regels zijn in feite een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Hier worden vormen van gebruik beschreven die men in strijd acht met de bestemming, maar waarvan niet direct uit de bestemmingsomschrijving blijkt dat dit zo is. Zo is in de bestemming 'Agrarisch' mogelijk gemaakt dat bepaalde bedrijfswoningen als zogenaamde 'plattelandswoningen' mogen worden bewoond, waarbij de bewoners geen functionele binding meer hoeven te hebben met het agrarische bedrijf op het perceel.

Afwijken van de gebruiksregels

Onder afwijken van de gebruiksregels wordt het mogelijk gemaakt een bepaalde vorm van gebruik toch onder de bestemming te laten vallen. Een afwijking van een gebruiksregel mag echter niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Het betreft dus altijd gebruik dat inherent is aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Specifieke inrichtingsactiviteiten, niet bestaande uit bouwen (dat is immers al onder de bouwregels beschreven), dienen soms aan een omgevingsvergunning te worden gebonden. Hiervan zal sprake zijn als bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden van invloed kunnen zijn op in de specifieke bestemming voorkomende bijzondere omstandigheden. Voorbeelden van deze omstandigheden zijn cultuurhistorische- of landschappelijke waarden. Deze waarden kunnen met een omgevingsvergunningstelsel worden beschermd. De regeling is nadrukkelijk niet bedoeld om alle werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden geheel uit te sluiten. Concreet kan je denken aan bijvoorbeeld het moeten aanvragen van een vergunning voor het afgraven of egaliseren van gronden of het vellen van bos in de bestemming 'Natuur'.

Voorwaardelijke verplichting

Het kan voorkomen dat een bepaald gebruik van gronden kan worden toegestaan, mits er maatregelen worden genomen om hinder naar de omgeving te voorkomen. Bijvoorbeeld het realiseren van opslag op een perceel, maar om dit te mogen doen moet eerst een groene haag om het perceel gerealiseerd worden. De voorwaarde dat eerst een haag moet worden gerealiseerd, voordat het perceel als opslag mag worden gebruikt, noemt men ' voorwaardelijke verplichting'. Dergelijke voorwaarden worden met name toegepast bij landschappelijke inpassing in het buitengebied, maar ze kunnen ook in andere gevallen worden gebruikt.

In dit plan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ten aanzien van de aanleg en instandhouding van de natuur (artikel 5.4.2).

Wijzigingsbevoegdheid

Door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk om het bestemmingsplan te wijzigen (binnenplanse wijziging). Het kan dan gaan om het wijzigen van een op een perceel gelegde bestemming, maar ook bijvoorbeeld het wijzigen of vergroten van een bouwvlak (met bijbehorende bouwmogelijkheden).

De inleidende regels (hoofdstuk I)) en de overgangs- en slotregel (hoofdstuk IV) worden hier verder niet toegelicht. Voor de overige bestemmingen volgt in de volgende paragraaf een inhoudelijke beschrijving.

In het plangebied zijn vier bestemmingen weergegeven. Daarnaast kent het plangebied twee dubbelbestemmingen. Hieronder volgt een beschouwing van deze bestemmingen.

De bestemming Natuur wordt gebruikt voor gebieden waar landschappelijke en natuurwaarden van belang zijn. Deze bestemming is bedoeld om deze waarden in stand te houden, te herstellen of te ontwikkelen. Agrarisch medegebruik in de vorm van beweiding is toegestaan. De betreffende gebieden hebben een groene uitstraling met landschaps- en/of natuurwaarden. Wandel- en fietspaden, in- en uitritten, onverharde wegen, voorzieningen van flora en fauna, waterhuishoudkundige voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van extensieve openluchtrecreatie, zoals picknickplaatsen en parkeervoorzieningen zijn hier mogelijk, omdat deze functies goed aansluiten bij het karakter van de bestemming.

Voor het bouwen van overige bouwwerken gelden de strikte regels. Het oprichten van gebouwen is niet zonder meer toegestaan.

Afwijken bouwen overkappingen ten dienste van de bestemming

Middels een afwijkingsbevoegdheid kan het bouwen van niet voor bewoning bestemde gebouwen en overkappingen ten dienste van de bestemming Natuur, mits de noodzaak van de bebouwing is aangetoond. Het kan hier bijvoorbeeld gaan om een overkapping of schuurtje voor onderhoudsmaterialen, etc.

Omgevingsvergunning ter bescherming landschappelijke waarden

Om te voorkomen dat de landschappelijke en natuurwaarden onevenredig worden aangetast is een verbod opgenomen om zonder omgevingsvergunning een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren. Deze werkzaamheden hebben dan betrekking op het mogelijk aantasten of veranderen van natuur- en landschapselementen.

De bestemming Verkeer is bedoeld voor gebieden waar wegen, straten en paden, voet- en rijwielpaden, pleinen, verkeersbegeleiders en dergelijke gesitueerd zijn. Dit zijn dus gebieden met een brede verkeers- en verblijfsfunctie. Bijzondere verkeerskundige objecten als garageboxen en dergelijke worden specifiek aangeduid binnen deze bestemming. Deze objecten zijn niet overal binnen de bestemming toegestaan. De bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen zijn toegestaan. De bestemming heeft dus niet enkel het karakter van verharding, ook groen en water zijn hier toegestaan.

Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan, met uitzondering van garageboxen ter plaatse van de hiervoor bedoelde aanduiding. Overkappingen zijn mogelijk met een oppervlakte van maximaal 10 m². Voor het bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen) gelden de bouwhoogten zoals in de tabel in de regels is weergegeven.

Algemeen

In het plangebied komen diverse typen woningen voor. Dit onderscheid in woningtype komt tot uiting in verschillende woonbestemmingen.

Voor het buitengebied worden twee woonbestemmingen gebruikt. Er wordt onderscheid gemaakt in:

• Wonen - B 1 voor vrijstaande woningen, en
• Wonen - B 2 voor aaneengebouwde woningen.

Dit onderscheid in woonbestemmingen zorgt ervoor dat woningtypen niet kunnen worden uitgewisseld en dat de gewenste stedenbouwkundige structuur wordt gehandhaafd.

Hieronder worden de woonbestemmingen uitgelegd. Om in de uitleg niet in herhaling te vallen wordt eerste woonbestemming (Wonen - B1) volledig besproken. Bij de opvolgende bestemmingen wordt aangegeven waar de verschillen zitten.

Wonen - B1

Functies

Binnen de bestemming Wonen - B 1 is wonen toegestaan. Tevens mag een beroep of bedrijf aan huis worden uitgeoefend. Het is daarnaast toegestaan om op de gronden met deze bestemming tuinen, erven en paden aan te leggen. Ook zijn waterhuishoudingsvoorzieningen toegestaan en mag er geparkeerd worden op eigen terrein.

Bouwmogelijkheden

De Bouwregels maken onderscheid in regels voor:

1. 1. algemeen (Bouwen algemeen);
2. 2. hoofdgebouwen (Bouwen van hoofdgebouwen);
3. 3. bijbehorende bouwwerken (Bouwen van bijbehorende bouwwerken);
4. 4. overige bouwwerken (Bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen)).

Algemeen

In algemene zin wordt bepaald dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd.

Hoofdgebouwen

Binnen de bestemming Wonen - B 1 mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Er mag niet meer dan één woning binnen een bouwvlak worden gebouwd, waarbij het hoofdgebouw in het bouwvlak moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd, tenzij er op het bouwvlak een maximaal bebouwingspercentage staat aangegeven. Met dit percentage wordt de maximale oppervlakte van het hoofdgebouw begrensd.

Voor de woningen is een generieke maximale inhoud aangegeven van 600 m³. Hierop zijn twee uitzonderingen mogelijk. In bestaande gevallen is de grotere bestaande inhoud toegestaan. Ook is het mogelijk dat een grotere inhoud is aangegeven met een aanduiding.

Voor de goot- en bouwhoogte is in de regels een standaard hoogte gegeven. Indien bestaande hoofdgebouwen hoger zijn dan deze standaard hoogte, dan is de bestaande goot- en bouwhoogte de maximaal toegestane hoogte.

Als hoofdgebouwen afgedekt worden met een kap, dan moet worden voldaan aan de in de regels voorgeschreven dakhelling.

Als een hoofdgebouw op een hoekperceel wordt gesloopt, moet de voorgevel van het vervangende hoofdgebouw aan dezelfde zijde van het bouwvlak worden gebouwd als het geval was bij het bestaande hoofdgebouw. Met deze regeling wordt beoogd de karakteristiek en de kwaliteit (zowel vanuit ruimtelijk-stedenbouwkundig oogpunt, maar ook vanuit woonplezier beschouwd) te waarborgen.

Dakkapellen zijn toegestaan op hoofdgebouwen. Op basis artikel 2 lid 4 van bijlage II van het Bor is het bouwen van een dakkapel in het achterdakvlak of een niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak vergunningvrij. Voor het bouwen van een dakkapel in het dakvlak van de voorgevel of in een dakvlak van een naar de openbare weg gekeerde zijgevel, zijn regels in het bestemmingsplan opgenomen. Hierbij is grotendeels aangesloten bij de criteria uit de Welstandsnota.

Bijbehorende bouwwerken

Uitbreidingen van het hoofdgebouw met aan- of uitbouwen en al dan niet aangebouwde bijgebouwen en overkappingen worden onder de noemer 'bijbehorend bouwwerk' geschaard. Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken is zoveel mogelijk aangesloten op de regeling 'vergunningsvrij bouwen' uit de bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht.

De regeling die het bestemmingsplan omvat is echter op een aantal punten ruimer:

• Bouwen voor de voorgevel.
  Er mag in sommige gevallen op minder dan 1 meter van de voorgevel of voor de voorgevel worden gebouwd:
  1. 1. indien de locatie is opgenomen in het bouwvlak;
  2. 2. indien de bestaande bebouwing op minder grote afstand dan 1 m van de voorgevel staat;
  3. 3. indien de bijgebouwen die voor de voorgevel staan zijn aangeduid op de verbeelding;
  4. 4. erkers die voldoen aan de gestelde voorwaarden.
• Bouwen tot in de grens met het openbaar gebied.
  Er mag binnen de bestemming wonen bij hoekpercelen tot in de grens van het openbaar gebied worden gebouwd, terwijl volgens de regeling uit het Besluit Omgevingsrecht naast de voorgevelgrens ook de zijgevelgrens in acht moet worden genomen. Dit is in sommige gevallen echter onnodig beperkend, bijvoorbeeld wanneer een woning grenst aan een openbare brandgang of een parkeerterrein. Overigens wordt op de meeste hoekpercelen de bestemming Tuin toegepast zodat daar geen bijbehorende bouwwerken kunnen worden gebouwd.

• ondergronds bouwen.
  Ondergronds bouwen is toegestaan onder een bijbehorend bouwwerk

Overige bouwwerken

Met het begrip 'overige bouwwerken' wordt bedoeld: een bouwwerk dat geen gebouw is en ook geen overkapping. Concreet zijn maximale hoogtematen voorgeschreven voor erf- en terreinafscheidingen, vlaggenmasten, antennemasten en andere overige bouwwerken.

Afwijken van de bouwregels

Binnen de bestemming Wonen - B 1 is een voor het buitengebied specifieke afwijkingsbevoegdheid opgenomen.

Specifieke gebruiksregels

Zoals in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, is beroep of bedrijf aan huis toegestaan binnen de woonbestemming. Wel worden er enige voorwaarden aan dit gebruik gesteld. Zo mag 40 % van de brutovloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief bijbehorende bouwwerken, worden gebruikt voor een beroep of bedrijf aan huis. Bij deze oppervlakte wordt ook de oppervlakte van het hoofdgebouw op de verdieping meegerekend.

Het is alleen toegestaan om beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten te verrichten aan huis die opgenomen zijn in de staat van bedrijfsactiviteiten Bedrijf aan huis. De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen horeca of detailhandel inhouden, behalve als het gaat om verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van het beroep of bedrijf.

De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis mag alleen worden uitgeoefend door de bewoners van de woning waar de activiteit plaatsvindt.

Door de uitoefening van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mogen de verkeersbewegingen niet onevenredig toenemen in de directe omgeving. Daarbij moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dit dient in de eerste plaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. In gevallen waar dit niet mogelijk is dient voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig te zijn. Voor de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen buitenopslag plaatsvinden.

Wonen algemeen

In het plangebied komen diverse typen woningen voor. Dit onderscheid in woningtype komt tot uiting in verschillende woonbestemmingen.

Voor het stedelijk gebied worden drie woonbestemmingen gebruikt. Er wordt onderscheid gemaakt in:

• Wonen - S 1 voor vrijstaande woningen;
• Wonen - S 2 voor aaneengebouwde woningen, en
• Wonen - S 3 voor gestapelde bouw. voor gestapelde bouw.

In voorliggend plan komt Wonen - S 2 voor.

Dit onderscheid in woonbestemmingen zorgt ervoor dat woningtypen niet kunnen worden uitgewisseld en dat de gewenste stedenbouwkundige opbouw van straten en wijken wordt gehandhaafd.

Hieronder worden de woonbestemmingen uitgelegd. Om in de uitleg niet in herhaling te vallen wordt de eerste woonbestemming (Wonen - S1) volledig besproken. Bij de opvolgende bestemmingen wordt aangegeven waar de verschillen zitten.

Wonen - S1 of S2

Functies

Binnen de bestemming Wonen - S1 is wonen toegestaan. Tevens mag een beroep of bedrijf aan huis worden uitgeoefend. Het is daarnaast toegestaan om op de gronden met deze bestemming tuinen, erven en paden aan te leggen. Ook zijn waterhuishoudingsvoorzieningen toegestaan en mag er geparkeerd worden op eigen terrein.

In voorkomende gevallen zijn zorgwoningen met daarbij behorende functies toegestaan. Deze zijn aangeduid door middel van de aanduiding 'zorgwoning'.

Bouwmogelijkheden

De Bouwregels maken onderscheid in regels voor:

1. 1. algemeen;
2. 2. hoofdgebouwen;
3. 3. bijbehorende bouwwerken;
4. 4. overige bouwwerken.

Algemeen

In algemene zin wordt bepaald dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd.

Hoofdgebouwen

Binnen de bestemming Wonen - S1 mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Er mag niet meer dan één woning per bouwvlak worden gebouwd, waarbij het hoofdgebouw in het bouwvlak moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd, tenzij er op het bouwvlak een maximaal bebouwingspercentage staat aangegeven. Met dit percentage wordt de maximale oppervlakte van het hoofdgebouw begrensd. Voor de goot- en bouwhoogte is in de regels een standaard hoogte gegeven. Gemeente breed geldt daarbij in beginsel een goothoogte van maximaal 6 meter en een bouwhoogte van maximaal 10 meter. Als een woning een bijzondere en beschermingswaardige kap vorm heeft, of waar stedenbouwkundige redenen zijn gegeven om de standaard hoogten niet te hanteren, zijn op de verbeelding afwijkende hoogten opgenomen.

Als hoofdgebouwen afgedekt worden met een kap, dan moet worden voldaan aan de in de regels voorgeschreven dakhelling.

Als een hoofdgebouw op een hoekperceel wordt gesloopt, moet de voorgevel van het vervangende hoofdgebouw aan dezelfde zijde van het bouwvlak worden gebouwd als het geval was bij het bestaande hoofdgebouw.

Dakkapellen zijn toegestaan op hoofdgebouwen. Op basis artikel 2 lid 4 van bijlage II van het Bor is het bouwen van een dakkapel in het achterdakvlak of een niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak vergunningvrij. Voor het bouwen van een dakkapel in het dakvlak van de voorgevel of in een dakvlak van een naar de openbare weg gekeerde zijgevel, zijn regels in het bestemmingsplan opgenomen. Hierbij is grotendeels aangesloten bij de criteria uit de Nota Ruimtelijke kwaliteit.

In voorkomende gevallen zijn dakkapellen niet toegestaan, deze zijn dan als zodanig aangeduid.

Bijbehorende bouwwerken

Uitbreidingen van het hoofdgebouw met aan- of uitbouwen en al dan niet aangebouwde bijgebouwen en overkappingen worden onder de noemer 'bijbehorend bouwwerk' geschaard. Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken is zoveel mogelijk aangesloten op de regeling 'vergunningsvrij bouwen' uit de bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht.

De regeling die het bestemmingsplan omvat is echter op een aantal punten ruimer:

• Bouwen voor de voorgevel.
  Er mag in sommige gevallen op minder dan 1 meter van de voorgevel of voor de voorgevel worden gebouwd:
  1. 1. indien de locatie is opgenomen in het bouwvlak;
  2. 2. indien de bestaande bebouwing op minder grote afstand dan 1 m van de voorgevel staat;
  3. 3. indien de bijgebouwen die voor de voorgevel staan zijn aangeduid op de verbeelding;
  4. 4. erkers die voldoen aan de gestelde voorwaarden.
• Bouwen tot in de grens met het openbaar gebied.
  Er mag binnen de bestemming wonen bij hoekpercelen tot in de grens van het openbaar gebied worden gebouwd, terwijl volgens de regeling uit het Besluit Omgevingsrecht naast de voorgevelgrens ook de zijgevelgrens in acht moet worden genomen. Dit is in sommige gevallen echter onnodig beperkend, bijvoorbeeld wanneer een woning grenst aan een openbare brandgang of een parkeerterrein. Overigens wordt op de meeste hoekpercelen de bestemming Tuin toegepast zodat daar geen bijbehorende bouwwerken kunnen worden gebouwd.

• Ondergronds bouwen.
  Ondergronds bouwen is niet alleen binnen het gehele bouwvlak toegestaan, maar ook buiten het bouwvlak. Er dient dan wel onder een bijbehorend bouwwerk gebouwd te worden, waarbij een maximum van 30 m² geldt.

Overige bouwwerken

Met het begrip 'overige bouwwerken' wordt bedoeld: een bouwwerk dat geen gebouw is en ook geen overkapping. Concreet zijn maximale hoogtematen voorgeschreven voor erf- en terreinafscheidingen, vlaggenmasten, antennemasten en andere overige bouwwerken.

Specifieke gebruiksregels

Zoals in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, is beroep of bedrijf aan huis toegestaan binnen de woonbestemming. Wel worden er enige voorwaarden aan dit gebruik gesteld. Zo mag 40 % van de brutovloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief bijbehorende bouwwerken, worden gebruikt voor een beroep of bedrijf aan huis. Bij deze oppervlakte wordt ook de oppervlakte van het hoofdgebouw op de verdieping meegerekend.

Het is alleen toegestaan om beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten te verrichten aan huis die opgenomen zijn in de staat van bedrijfsactiviteiten Bedrijf aan huis. De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen horeca of detailhandel inhouden, behalve als het gaat om verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van het beroep of bedrijf.

Voor het uitoefenen van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis mag ook personeel in dienst zijn zolang deze activiteit wel mede wordt uitgeoefend door de bewoners van de woning waar de activiteit plaatsvindt.

Door de uitoefening van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mogen de verkeersbewegingen niet onevenredig toenemen in de directe omgeving. Daarbij moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dit dient in de eerste plaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. In gevallen waar dit niet mogelijk is dient voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig te zijn. Voor de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen buitenopslag plaatsvinden.

Wonen - S2

Waar de bestemming Wonen - S1 is bedoeld voor vrijstaande woningen, is de bestemming Wonen - S 2 bedoeld voor aaneengebouwde woningen. Met aaneengebouwde woningen worden rijwoningen en twee onder een kap woningen bedoeld. Het aantal woningen dat aaneen mag worden gebouwd staat aangegeven door middel van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'. De overige bouwbepalingen komen veelal overeen met de bouwbepalingen van de bestemming Wonen - S1. Hieronder worden alleen de verschillen besproken.

Op de verbeelding zijn de bouwvlakken direct gekoppeld en gebaseerd op de bestaande hoofdbebouwing, dat wil zeggen dat de hoofdgebouwen geheel in deze bouwvlakken liggen. Deze bouwvlakken hebben standaard de diepte van de bestaande bebouwing. Een grotere diepte is vanwege de doorgaans krappere verkaveling, in principe niet wenselijk. Ook voor wat betreft de breedte van het bouwvlak geldt dat in beginsel de breedte van de bestaande hoofdbebouwing wordt aangehouden.

De bestemmingsplanregeling bevat naast de bovengenoemde bestemmingen ook twee dubbelbestemmingen. Dubbelbestemmingen vallen als het ware over 'onderliggende' (enkel)bestemmingen heen en houden beperkingen en aanvullingen in voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden van die bestemmingen. Dubbelbestemmingen dienen een specifiek ruimtelijk belang dat middels de dubbelbestemming beschermd wordt.

Volgens de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart bestaat het gemeentelijk grondgebied uit zones met verschillende archeologische verwachting. Binnen de gemeente bestaan gebieden met een zeer hoge, hoge, middelhoge en lage archeologische verwachting. Voor elke categorie verwachtingswaarde is bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) uitvoeren van archeologisch onderzoek. Dit geldt voor bodem verstorende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van 'plannen' waarvoor het vereist is een reguliere omgevingsvergunning voor het bouwen dan wel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aan te vragen. De op de aanvraag om een omgevingsvergunning aangegeven oppervlakte die de bodem (nagenoeg) raakt is het oppervlak dat gehanteerd moet worden voor de beoordeling voor de noodzaak van een archeologisch onderzoek.

Terreinen met een bepaalde archeologische verwachting zullen door middel van het stellen van voorwaarden aan de omgevingsvergunning worden beschermd met de volgende dubbelbestemmingen:

In het artikel zijn uitzonderingen opgenomen voor situaties waarbij geen omgevingsvergunning hoeft te worden aangevraagd en archeologisch onderzoek niet nodig is. Deze uitzonderingen zijn opgesomd in het artikel en hieronder vallen onder andere 'zaken die het normale onderhoud en/of gebruik betreffen'. Hieronder wordt in ieder geval verstaan:
- normaal agrarische jaarlijkse werkzaamheden te weten: ploegen, woelen, zaaiklaar maken, oogsten/rooien, stoppelbewerking, graslandwoelen, planten/poten, rooien van bomen in het kader van boomkwekerijen en spitten, op percelen met een agrarische bestemming. Diepploegen en het aanleggen van drainage vallen niet onder de vrijstelling;

- graafwerkzaamheden in het kader van onderhoud aan reeds eerder aangelegde sportvelden waarbij de bodem deels is afgegraven en nieuwe grond is opgebracht;

- het zorgvuldig ruimen van (individuele) graven op de gemeentelijke begraafplaatsen.

De dubbelbestemming Waarde - Ecologie is bedoeld om de landschaps- en natuurwaarden van de gronden in stand te houden en te beschermen. Deze bestemming geldt naast de onderliggende (enkel) bestemming en is van toepassing op gebieden die binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) vallen. Naast de geldende bouwregels van de enkelbestemming mogen overige bouwwerken ten dienste van de bestemming Waarde- Ecologie worden gebouwd met een maximale hoogte van 3 meter. Tevens zijn burgemeester en wethouders bevoegd om nadere eisen te stellen aan de situering van de bouwwerken die volgens de andere bestemmingen mogen worden gebouwd. Dit om onevenredige aantasting van de belangen van de landschaps- en natuurwaarden te voorkomen.

Naast de bescherming die de bestemming biedt is ook een omgevingsvergunningstelsel opgenomen om te voorkomen dat de bestaande landschaps- en natuurwaarden onevenredig kunnen worden aangetast.

Om te voorkomen dat grond dubbel wordt meegeteld, is hier geregeld dat grond die eenmaal bij een bouwplan is meegenomen, bij andere aanvragen buiten beschouwing moet blijven.

In artikel 14 van de regels is het overgangsrecht opgenomen. Daarbij is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij overgangsrecht dat is voorgeschreven voor bestemmingsplannen in de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

In artikel 15 van de regels is de slotregel opgenomen.

De planontwikkeling komt geheel voor rekening en risico van de initiatiefnemer. De ontwikkeling zal geschieden conform hetgeen bepaald is in de Wet Ruimtelijke ordening. De verwezenlijking van het plan is dan ook niet afhankelijk van gemeentelijke investeringen. In de gesloten anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over kostenverhaal. Voor wat betreft planschade zal de gemeente met initiatiefnemer een planschadeverhaalsovereenkomst afsluiten. Het plan wordt dan ook economisch haalbaar geacht.

Initiatiefnemer heeft zijn plannen uitgewerkt in het 'Stedenbouwkundig kader herontwikkeling Sterkenburgerlaan 63a-65' (bijlage 1). Dit kader is door alle betrokken adviseurs goedgekeurd en op 2 april 2020 vastgesteld door gemeenteraad. De gemeenteraad heeft op 2 april 2020 ook ingestemd met het direct ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan.

Voor onderhavig bestemmingsplan wordt de uniforme voorbereidingsprocedure gevolgd als bedoeld in hoofdstuk 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, in samenhang met het gestelde in de Wet ruimtelijke ordening.

Initiatiefnemer heeft de plannen op 13 mei 2013 besproken met omwonenden. De reacties waren positief.

Tijdens het overleg is afgesproken dat er bij uitvoering van de plannen rekening wordt gehouden met de beplanting langs de weiden waar paarden lopen. Er worden geen giftige soorten voor paarden aangeplant.

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties zijn in kennis gesteld en hebben de mogelijkheid gehad om te reageren. Provincie Utrecht en Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden hebben aangegeven geen opmerkingen te hebben.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 19 februari 2021 tot en met 1 april 2021 gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode was het voor een ieder mogelijk om zienswijzen in te dienen. Er is één zienswijze ingediend. In bijlage 13 is de beantwoording van de zienswijze op het ontwrpbestemmingsplan opgenomen. De zienswijze heeft niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.