het bestemmingsplan Sterkenburgerlaan 93, Doorn met identificatienummer NL.IMRO.1581.DOOSterkenburgln93-VA01 van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

bedrijvigheid, geheel of overwegend gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen van agrarische producten door het telen van gewassen en/of het houden van dieren, met inbegrip van een paardenfokkerij en met uitzondering van een paardenhouderij en manege.

professioneel archeoloog die volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen bevoegd is om archeologisch onderzoek uit te voeren en/of programma's van eisen op te stellen en te toetsen.

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen.

in rapportvorm vervat verslag van een volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen verricht archeologisch onderzoek, op basis waarvan een conclusie kan worden getrokken over de archeologische waarde van een terrein.

de aan een gebied toegekende waarde die wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van sporen van menselijk handelen in het verleden die in de grond zijn achtergebleven, bijvoorbeeld potscherven, resten van voedselbereiding, graven, maar ook verkleuringen in de grond die duiden op bewoning of infrastructuur.

gronden waar archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

een aangegeven percentage, dat het deel van het maatvoeringsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd, tenzij in de regels anders is bepaald.

een (deel van een) gebouw, bedoeld voor veelal kortdurend recreatief nachtverblijf door een persoon, gezin of andere groep van personen, die zijn/hun vaste woon- of verblijfplaats elders hebben; onder recreatief nachtverblijf is in ieder geval niet begrepen permanente bewoning door eenzelfde persoon, gezin of andere groep van personen.

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van producten en goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen.

een bedrijf dat in een (gedeelte van) een woning en/of bijbehorende bouwwerken wordt uitgeoefend en gericht is op het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten, mede door de bewoner van de woning, met dien verstande dat de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een dienstverlenend beroep op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, ontwerptechnisch of kunstzinnig gebied, dat in een woning en/of de bijbehorende bouwwerken mede wordt uitgeoefend door de bewoner van de woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1. a. bij bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning, tenzij in de regels anders is bepaald;
2. b. bij gebruik: gebruik zoals aanwezig op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan, tenzij in de regels anders is bepaald;
3. c. het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan;
4. d. het bepaalde onder b is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

een transparante afdekking van gewassen met een hoogte van maximaal 1 m, geen bouwwerk zijnde.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een voor mensen toegankelijk deel van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd. De eerste bouwlaag is de bouwlaag op de begane grond.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied.

hoogtste punt van een schuin dak.

laagste punt van een schuin dak.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

een uitbouw aan een woning, die zich bevindt aan de gevel van een woning en ondergeschikt is aan de massa van het hoofdgebouw.

het bedrijfsmatig, of in een omvang alsof die bedrijfsmatig is, prostitutie aanbieden door een natuurlijke persoon of rechtspersoon, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend, zoals escortservices en bemiddelingsbureaus.

vormen van dagrecreatief medegebruik van het agrarisch of natuurgebied door middel van al dan niet aangelegde en aanwezige voorzieningen, waarbij de recreatie geen specifiek beslag legt op de ruimte, zoals wandel-, ruiter- en fietspaden, vis- en picknickplaatsen.

doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan, is toegestaan.

gebruiksgebied of een gedeelte daarvan, waar de voor die gebruiksfunctie kenmerkende activiteiten, niet zijnde het verblijven van personen, plaatsvinden.

in een functiegebied gelegen ruimte.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

gedeelten van een of meer bouwwerken die dezelfde gebruiksbestemming hebben en die tezamen een gebruikseenheid vormen.

vrij indeelbaar gedeelte van een gebruiksfunctie waar voor de gebruiksfunctie kenmerkende activiteiten plaatsvinden, dat bestaat uit een of meer op dezelfde bouwlaag gelegen ruimten gelegen in een brandcompartiment die niet door een dragende scheidingsconstructie van elkaar zijn gescheiden en die geen toiletruimte, badruimte, technische ruimte of verkeersruimte zijn, tenzij die ruimte zelf een functieruimte is.

een agrarisch bedrijf dat gericht is op activiteiten waarvan de productie geheel of nagenoeg geheel afhankelijk is van het producerend vermogen van de grond (als productiemiddel) waar het bedrijf over kan beschikken. Dat wil zeggen voor zover bij veehouderijbedrijven het benodigde ruwvoer (gras, snijmaïs) geheel of vrijwel geheel afkomstig is van structureel bij het bedrijf behorende gronden.

bovenste niveau van het water dat zich in de bodem bevindt.

gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

een bedrijf waar hoofdzakelijk overdag en/of in de avonduren dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin logies wordt verstrekt, zoals bijvoorbeeld een café, restaurant, hotel, pension, en naar aard en openingstijden daarmee gelijk te stellen bedrijven.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

winkel waarbij de verkoop plaatsvindt op internet en de klantencontacten grotendeels of geheel digitaal verlopen.

het bewonen van eenzelfde woning door meerdere personen die ieder in een eigen ruimte een eigen huishouden voeren waarbij deze bewoners wezenlijke voorzieningen, zoals een entree, keuken en/of sanitaire ruimte, gemeenschappelijk gebruiken.

voorzieningen binnen al of niet voormalige agrarische bebouwing, bedoeld voor recreatief nachtverblijf door een persoon, gezin of andere groep van personen, die zijn/hun vaste woon- of verblijfplaats elders hebben; onder recreatief nachtverblijf is in ieder geval niet begrepen permanente bewoning door eenzelfde persoon, gezin of andere groep van personen.

een gebouw met overwegend transparante, lichtdoorlatende afdekking en wanden van een bouwhoogte van meer dan 1 meter, bedoeld voor het kweken en telen van gewassen.

civieltechnisch werk voor de infrastructuur van wegen, water, spoorbanen, waterkeringen en/of leidingen niet bedoeld voor permanent menselijk verblijf.

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, die wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van natuurlijke en menselijke factoren.

de hoogte van het afgewerkte bouwterrein.

een geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde eenzelfde maatvoering geldt.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

bedrijvigheid geheel of overwegend gericht op het houden, stallen, africhten, trainen en berijden van paarden en pony's, het ter zake lesgeven en de exploitatie van daarbij behorende voorzieningen.

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door de hydrologie en door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk, als in onderlinge samenhang.

het ontplooien van activiteiten ter plaatse van het bouwvlak die niet rechtstreeks de uitoefening van de agrarische bedrijfsvoering betreffen.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een bouwwerk, omsloten door maximaal één, tot de constructie behorende wand en voorzien van een gesloten dak.

een niet overdekt terrein ingericht voor het africhten, trainen en berijden van paarden en pony's en het anderszins beoefenen van de paardensport.

het bedrijfsmatig, niet op de agrarische productie gericht houden en stallen van paarden en pony's met als ondergeschikte nevenactiviteit het fokken, africhten, trainen en berijden van paarden en pony's.

elke al dan niet overdekte stallinggelegenheid ten behoeve van gemotoriseerd verkeer.

bewoning van een ruimte als hoofdwoonverblijf, waarbij door betrokkene(n) niet aannemelijk is of kan worden gemaakt dat elders daadwerkelijk over een hoofdwoonverblijf wordt beschikt.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een gebouw, uitsluitend bestemd om te dienen voor recreatief nachtverblijf door een persoon, gezin of andere groep van personen, die zijn/hun vaste woon- of verblijfplaats elders hebben; onder recreatief nachtverblijf is in ieder geval niet begrepen permanente bewoning door eenzelfde persoon, gezin of andere groep van personen.

een bouwwerk bestemd voor het schuilen van dieren.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang als zij het bedrijfsmatig, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

aangewezen gebied waar voorkomen moet worden dat een toename plaatsvindt van de geluidsbelasting, anders dan ten gevolge van de gebiedseigen geluiden.

gebruiksgebied of een gedeelte daarvan voor het verblijven van personen.

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied.

de naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel of, indien het een gebouw betreft met meerdere zodanige gevels, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

de lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen.

een gebouw of gedeelte van een gebouw, bestaande uit een complex van ruimten, dat is bedoeld en dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten en berekend:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken of het hart van scheidingsmuren.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen. Ter aanvulling op bovenstaande geldt het volgende:

1. a. Indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de betreffende scheidingsconstructie;
2. b. Indien een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de bruto-vloeroppervlakte van de binnenruimte.

1. a. voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst:
   de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen:
   de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkt terrein, waarbij plaatselijke niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

de kleinste afstand tussen de zijdelingse bouwperceelgrens en het bouwwerk.

vanaf het peil tot aan de as van de windturbine.

De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. agrarische bedrijvigheid, met dien verstande dat:
   1. 1. uitsluitend op de bestaande locatie, de uitoefening van veehouderijbedrijven in de vorm van een grondgebonden agrarisch bedrijf is toegestaan;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - open landschap' kwekerijen niet zijn toegestaan.
2. b. instandhouding van de aanwezige dan wel daaraan verbonden landschaps- en natuurwaarden, zoals geomorfologische, bodemkundige, landschapsvisuele en ecologische waarden:
   1. 1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - open landschap' de openheid van het landschap;
3. c. mestvergisting en mestverwerking, uitsluitend ten behoeve van mest van het eigen bedrijf;

met daarbij behorend:

4. d. tuinen en erven, paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, flora en fauna, zoals faunapassages, voorzieningen ten behoeve van extensieve openluchtrecreatie, zoals picknickplaatsen.

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. instandhouding, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke en natuurwaarden;
2. b. extensief agrarisch medegebruik in de vorm van beweiding;
3. c. extensief dagrecreatief medegebruik en educatief medegebruik;
4. d. bos;
5. e. bosbouw;

met daarbij behorend:

6. f. paden, in- en uitritten, onverharde en halfverharde (toegangs)wegen, voorzieningen ten behoeve van flora en fauna zoals faunapassages, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van natuurvoorlichting en –educatie, voorzieningen ten behoeve van extensieve openluchtrecreatie zoals picknickplaatsen en parkeervoorzieningen.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 4.2.1 voor het bouwen van niet voor bewoning bestemde gebouwen en overkappingen ten dienste van de bestemming, mits:

1. a. de noodzaak daarvan is aangetoond;
2. b. de in 4.1 bedoelde waarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast;
3. c. de oppervlakte per aanvraag om een omgevingsvergunning niet meer mag bedragen dan 100 m²;
4. d. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 m.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden en pleinen met een verkeers- en verblijfsfunctie;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. verkeersbegeleiders;

met daarbij behorend:

4. d. groenvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van flora en fauna, zoals faunapassages, parkeervoorzieningen, kunstwerken, nutsvoorzieningen, voorzieningen voor verblijf, kunstobjecten en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Wonen - B 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep- en of bedrijf aan huis;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'landschapswaarden' de instandhouding van de aanwezige dan wel daaraan verbonden landschappelijke en cultuurhistorische waarden;

met daarbij behorend:

3. c. tuinen en erven, paden, waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeren op eigen terrein.

De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het transport van rioolwater en daarbij behorende voorzieningen en belemmeringenstrook.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 7.2.1 ten behoeve van het bouwen ten dienste van de onderliggende bestemming(en), mits:

1. a. hierdoor de veiligheid van de leiding niet wordt geschaad;
2. b. geen kwetsbare objecten worden opgericht
3. c. ter zake daarvan vooraf schriftelijk advies van de leidingbeheerder is ingewonnen.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de bestemming 'Waarde - Archeologie 3' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval uit het plan wordt verwijderd, voor zover de -mede aan de hand van de gemeentelijke archeologische beleidskaart- geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

De voor 'Waarde - Ecologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor:

1. a. de instandhouding van landschaps- en natuurwaarden;

met daarbij behorend:

2. b. voorzieningen ten behoeve van flora en fauna, zoals faunapassages.

In afwijking van de andere voor deze gronden geldende bestemming(en) mogen worden gebouwd overige bouwwerken ten dienste van de waarden als bedoeld in lid 9.1 waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 m.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de situering van bouwwerken die krachtens de andere bestemmingen mogen worden gebouwd, ter voorkoming van onevenredige aantasting van de waarden als bedoeld in lid 9.1.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Daar waar een hoofdgebouw, of bijbehorend bouwwerk niet voldoet aan de gestelde regels in hoofdstuk 2 gelden de bestaande afmetingen, afstanden en/of aantallen wooneenheden zoals deze zijn gerealiseerd of waarvoor een onherroepelijke bouwvergunning c.q. omgevingsvergunning is verleend ten tijde van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan als maximaal toegestane afmetingen en/of afstanden.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- of aanduidingsgrenzen en van maatvoeringsregels niet meer dan 1 m bedraagt.

Voor zover op de verbeelding of in de regels geen maximum bouwhoogte is opgenomen gelden de volgende regels:

1. a. de maximum bouwhoogte van een bouwwerk op een bouwperceel, waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist, bedraagt de afstand tussen de tegenover elkaar liggende voorgevelrooilijnen langs de desbetreffende weg, vermeerderd met 1 m;
2. b. de afstand wordt gemeten haaks op de desbetreffende voorgevelrooilijn in het midden van de breedte van het bouwwerk of de projectie daarvan op de voorgevelrooilijn;
3. c. indien aan de overzijde van de weg een voorgevelrooilijn ontbreekt geldt ter bepaling van de maximum toegestane bouwhoogte, de dichtst bij gelegen tegenoverliggende voorgevelrooilijn. Indien de tegenoverliggende rooilijn plaatselijk is onderbroken geldt ter plaatse van die onderbreking de verst verwijderde van de beide ter weerszijden van de onderbreking voorkomende rooilijnen;
4. d. de maximum bouwhoogte bij gevallen als bedoeld onder a bedraagt in ieder geval niet meer dan 15 m. De bestaande en toegestane bouwwerken die meer dan 15 m bedragen, mogen als ten hoogste worden aangehouden.

Het bouwen van grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning is toegestaan indien wordt voldaan aan de volgende regels:

1. a. de grondgebonden zonnepanelen binnen hetzelfde bouwperceel worden gerealiseerd als de (bedrijfs)woning;
2. b. de oppervlakte maximaal 50 m² bedraagt;
3. c. in afwijking van lid a zijn grondgebonden zonnepanelen niet toegestaan indien het perceel is gelegen:
   1. 1. op een grafheuvel;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'beschermd stads- en dorpsgezicht';
   3. 3. in beschermde historische park- en tuinaanleggen, zoals een landschapspark met solitairen, boomgroepen en open weiden zoals een arboretum of een heidetuin;
   4. 4. in een Natura 2000-gebied;
   5. 5. in het 'oude engen' gebied zoals opgenomen in de Nota Ruimtelijke kwaliteit, herziening 2017;
   6. 6. op de Grebbelinie.
4. d. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan hieronder is aangegeven:

1. a. Het is verboden de in het plan begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemming(en);
2. b. Onder verboden gebruik wordt in elk geval verstaan:
   1. 1. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
   2. 2. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
   3. 3. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie, een escortbedrijf of een erotisch getinte vermaaksfunctie behoudens in het geval dat dit gebruik uitdrukkelijk is toegestaan;
   4. 4. een gebruik van bijbehorende bouwwerken die zijn gelegen buiten het bouwvlak en op meer dan 4 m afstand van het oorspronkelijk hoofdgebouw voor bewoning, tenzij het betreft huisvesting in verband met mantelzorg;
   5. 5. een gebruik van woningen voor kamerbewoning;
   6. 6. een gebruik van woningen voor bijzondere woonvormen;
   7. 7. een gebruik van 'bed & breakfast'-voorzieningen, recreatiewoningen, vakantie-appartementen, groepsaccommodatie, pensions en kampeerboerderijen voor permanente bewoning;
   8. 8. een gebruik van gronden voor een paardenbak.

Het uitoefenen van een bed & breakfast in of bij een (bedrijfs)woning is toegestaan, indien wordt voldaan aan de volgende regels:

1. a. niet meer dan 40 % van de totale bruto vloeroppervlakte van de (bedrijfs)woning of bovenwoning, inclusief bijbehorende bouwwerken, voor de uitoefening van bed & breakfastvoorzieningen wordt gebruikt, met een maximum van 75 m²;
2. b. de oppervlakte per bed & breakfastvoorziening dient minimaal 20 m² te bedragen;
3. c. het aantal bed & breakfastvoorzieningen mag maximaal 3 bedragen;
4. d. de activiteiten door de bewoners worden uitgeoefend;
5. e. per bed & breakfastvoorziening een zelfstandige sanitaire ruimte aanwezig is;
6. f. per bed & breakfastvoorziening geen zelfstandige keuken aanwezig is;
7. g. per bed & breakfastvoorziening een extra parkeerplaats op eigen terrein aanwezig is.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van:

1. a. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
2. b. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van overige bouwwerken ten behoeve van kunstwerken en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;
3. c. de regels ten aanzien van de hoogte van overige bouwwerken en toestaan dat de bouwhoogte voor overige bouwwerken, wordt vergroot tot maximaal 10 m;

mits:

1. 1. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. 2. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad;
3. 3. vanuit verkeerstechnisch oogpunt geen onveilige situaties ontstaan.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, mits:

1. a. medische-, sociale- of welstandtechnische noodzaak aanwezig is;
2. b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad;
4. d. vanuit verkeerstechnisch oogpunt geen onveilige situaties ontstaan.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 12.1 oor het toestaan van bijzondere woonvormen en kamerbewoning, in een woning niet zijnde een bedrijfswoning, mits:

1. a. de functie een ruimtelijke werking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
2. b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
3. c. in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein wordt voorzien of, ingeval dit niet mogelijk is, voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig is;
4. d. het gebruik binnen het bouwvlak plaatsvindt.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 11.4 lid b voor het bouwen van grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning van nogmaals maximaal 50 m², mits:

1. a. aangetoond is dat deze nodig is in verband met de energiebehoefte van een warmte koude opslaginstallatie (wko) of warmtepompinstallatie;
2. b. aan de overige bepalingen van het betreffende artikel wordt voldaan.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten en bouwgrenzen ten behoeve van voorzieningen gericht op het isoleren van een gebouw, mits:

1. a. bouwgrenzen niet meer dan 0,3 m worden overschreden;
2. b. maximale goot- en bouwhoogten niet meer dan 0,5 m worden overschreden;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig wordt aangetast.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10 %;
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Sterkenburgerlaan 93, Doorn

Op dit moment is aan de Sterkenburgerlaan 93 in Doorn Stalhouderij Sterkenburg gevestigd. Initiatiefnemer is voornemens om de locatie te herontwikkelen. In het kader van deze herontwikkeling zullen twee woningen worden gerealiseerd. In ruil hiervoor worden alle opstallen, paardenbakken, verhardingen en overige elementen van de stalhouderij gesloopt. De agrarische opstallen hebben een totale oppervlakte van 788,5 m². De totale oppervlakte aan paardenbakken en verharding is circa 1.850 m². Door het saneren van de Stalhouderij kan een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitsverbetering worden bereikt. De huidige situatie veroorzaakt veel verkeersbewegingen op de relatief smalle Sterkenburgerlaan en er is door de aanwezigheid van lichtmasten veel lichtvervuiling aanwezig. Door gebruik van een grondwaterbron wordt er relatief veel water aan de bodem onttrokken. Bovendien veroorzaken de paarden stikstofuitstoot en is er stankoverlast door mestopslag.

Er wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde 'ruimte voor ruimte' regeling zoals opgenomen in de Interim omgevingsverordening van de provincie Utrecht. De bouw van twee nieuwe woningen is toegestaan indien 2.500 m² aan bebouwing wordt gesloopt. In dit geval wordt deze minimum-oppervlakte niet gehaald. Om de overige ruim 1.700 m² te compenseren worden diverse inrichtingsmaatregelen getroffen. Zo wordt de oude cultuurhistorische lijn van de Sterkenburgerlaan weer beleefbaar gemaakt. De Sterkenburgerlaan wordt in de vorm van een wandelpad met bomen doorgezet. Tevens zal er nieuwe natuur worden aangelegd en wordt een verbinding tussen de aanwezige landschapselementen gemaakt.

Om de gewenste herontwikkeling mogelijk te maken, is een procedure tot vaststelling van een nieuw bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) noodzakelijk. Met voorliggend bestemmingsplan wordt het plan voorzien van een ruimtelijk juridisch kader. In deze toelichting wordt de beoogde ontwikkeling beschreven en wordt aangetoond dat voldaan kan worden aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

Het plangebied ligt op de flank van de Utrechtse Heuvelrug, tussen Doorn en Driebergen, ten zuidwesten van de dorpsrand van Sterkenburg. De totale oppervlakte van het plangebied is circa 31.575 m², waarvan circa 5.750 m² bestaat uit grond met de functieaanduiding paardenhouderij. De hierbij behorende agrarische opstallen hebben een oppervlakte van 788,5 m². De totale oppervlakte aan paardenbakken en verharding is circa 1.850 m². Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Doorn, sectie A, nummers 611, 1187, 1188, 7533 en 7657.

Stalhouderij Sterkenburg maakt deel uit van een erf, de oorspronkelijke boerderij Sterkenburgerlaan 95 is zuidwestelijk gelegen richting Gooijerdijk en heeft een woonbestemming. De toegangen van de te herontwikkelen locatie en de woonboerderij zijn beide gelegen aan de Sterkenburgerlaan.

Ten noordoosten, aansluitend aan het plangebied, is ook een herontwikkellocatie gelegen; Sterkenburgerlaan 63a-65. Hier worden 6 woningen gerealiseerd, bedrijfsbebouwing gesloopt, landschapsbouw gepleegd en nieuwe natuur aangelegd. Voor dit gebied is het bestemmingsplan in voorbereiding. Beide herontwikkellocaties zullen elkaar ruimtelijk versterken.

Plangebied (bron: Stedenbouwkundig kader Herontwikkeling Sterkenburgerlaan 93 te Doorn)

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan 'Buitengebied Doorn 2011'. Dit bestemmingsplan is op 28 november 2013 door de gemeenteraad van gemeente Utrechtse Heuvelrug vastgesteld.

Conform dit bestemmingsplan kennen de gronden behorende tot het plangebied de bestemming 'Agrarisch met waarden' met de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - open landschap'. Ter plaatse van Stalhouderij Sterkenburg gelden tevens de aanduidingen 'bouwvlak', 'paardenhouderij' en 'bedrijfswoning uitgesloten'. Daarmee zijn de gronden in hoofdzaak bestemd ten behoeve van agrarische bedrijvigheid. Ter plaatse van Stalhouderij Sterkenburg is tevens een paardenhouderij met bijbehorende bedrijfsgebouwen toegestaan.

Daarnaast kent het volledige plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Ecologie' en 'Waarde - Archeologie 3 hoog'. Ook kent het volledige plangebied de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - extensiveringsgebied'. Tot slot kent het grootste deel van het plangebied de aanduiding 'milieuzone - stiltegebied'.

Gelet op het voorgaande past het beoogde initiatief niet rechtstreeks binnen de regels van het geldende bestemmingsplan.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Buitengebied Doorn 2011' (bron: Stedenbouwkundig kader Herontwikkeling Sterkenburgerlaan 93 te Doorn)

Het paraplubestemmingsplan Stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening dat op 7 juni 2018 is vastgesteld regelt dat een tweetal stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening naar de vigerende ruimtelijke plannen in de gemeente Utrechtse Heuvelrug worden overgeheveld. Het betreft regels ten aanzien van voldoende parkeergelegenheid en de maximaal toegestane bouwhoogte. De betreffende regels worden verwerkt in de regels behorende bij het onderhavige bestemmingsplan 'Sterkenburgerlaan 93'.

In hoofdstuk 2 wordt een algemene beschrijving van het plan weergegeven. De huidige ruimtelijke en functionele structuur van het gebied en de eventuele verschillen tussen het geldende planologische regime en de toekomstige manier van bestemmen wordt beschreven.

Hoofdstuk 3 geeft vervolgens het algemene ruimtelijke beleidskader weer. Het overkoepelende beleid op alle bestuursniveaus en welke invloed dit beleid heeft op het plangebied wordt hier beschreven.

Het volgende hoofdstuk (4) geeft de specifieke wet- en regelgeving weer op de verschillende onderdelen. Te denken valt aan beeldkwaliteit, wonen, bedrijven, verkeer, water, etc. Hierin is alleen het voor het plan relevante beleid opgenomen. Het overige beleid wordt niet benoemd.

In hoofdstuk 5 is de juridische uitleg opgenomen van de bestemmingen die in de regels zijn verwoord.

Tenslotte geeft hoofdstuk 6 inzicht in de haalbaarheid van het plan. Hier wordt gekeken naar de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid en ook wordt het aspect handhaving besproken.

In de 19e eeuw liep er, zoals op onderstaande afbeelding te zien is, vanuit Kasteel Sterkenburg in het zuiden een kaarsrecht tracé over het plangebied in noordoostelijke richting, richting de Stichtse Lustwarande

In 1957 is het oude kaarsrechte tracé van de Sterkenburgerlaan vervangen door een nieuw tracé, waarlangs in de loop der jaren bebouwing is ontstaan. Het oude tracé is alleen nog in de verkaveling terug te vinden. Op de overgang van bos naar weiland is een boomgaard gelegen.

Historische toelichting huidige situatie (bron: bron: Stedenbouwkundig kader Herontwikkeling Sterkenburgerlaan 93 te Doorn)

Hoofdontginningslijn is de Langbroekerdijk gelegen in het coulissenlandschap met als achterkade de noordelijker gelegen Gooijerdijk. De planlocatie is gelegen ten noorden van de Gooijerdijk, tussen twee structuurdragende verbindingen.

Vanaf de Utrechtse Heuvelrug is de verbinding Sterkenburgerlaan-Zwarteweg-Broekweg aanwezig. Het noordelijke gedeelte van de verbinding De Zuwe-Kasteel Sterkenburg-Sterkenburgerlaan is verdwenen. In deze verbinding heeft de Sterkenburgerlaan de uitstraling van een formele landgoedlaan. Het verdwenen verbindingselement ligt in het kampenlandschap.

Lanen en wegtyperingen Langbroekwetering (bron: bron: Stedenbouwkundig kader Herontwikkeling Sterkenburgerlaan 93 te Doorn)

De locatie ligt op de overgang van de bosrijke Heuvelrug en flanken naar het afwisselde meer open Rivierenlandschap, een ontwikkeling zal de kenmerken van de landschapstypen moeten versterken. Op die manier kan de landschappelijke kwaliteit en tevens de cultuurhistorische kwaliteit verbeterd worden.

Toekomstige ontwikkelingen van de locatie zullen een ruimtelijk kwalitatieve impuls tot gevolg hebben als de huidige landschappelijke structuur wordt versterkt. Dit betekent dat in de nieuwe ruimtelijke opzet een versterking van de ligging op de overgang van de flank (dicht) naar het rivierenlandschap (open) moet worden bewerkstelligd. Dat kan door de huidige opstallen te slopen en bij een nieuwe verkaveling de noordoost gerichte verkaveling met bijbehorende zichtlijnen te versterken. Ook het beleefbaar maken van de oude cultuurhistorische lijn van de Sterkenburgerlaan en het maken van een verbinding tussen de aanwezige landschapselementen zullen een positief effect hebben.

Analyse landschap (bron: bron: Stedenbouwkundig kader Herontwikkeling Sterkenburgerlaan 93 te Doorn)

Omgeving

Het plangebied ligt op een uitloper van het bosgebied van de hooggelegen Utrechtse Heuvelrug en grenst aan de open weilanden richting de lager gelegen Langbroek Wetering in het zuiden. Het ligt op de vroegere verbinding tussen Kasteel Sterkenburg en de Utrechtse Heuvelrug (De Stichtse Lustwarande). In de directe omgeving bevinden zich ten noorden de uitlopers van het bosrijke gebied die door de Utrechtse Heuvelrug loopt. Direct ten noordoosten, aansluitend aan het plangebied, ligt de herontwikkellocatie Sterkenburgerlaan 63a-65. Hier worden 6 woningen gerealiseerd, bedrijfsbebouwing gesloopt, landschapsbouw gepleegd en nieuwe natuur aangelegd. Voor dit gebied is op 27 mei 2021 het bestemmingsplan 'Sterkenburgerlaan 63a-65, Doorn' vastgesteld.

Direct ten zuidwesten van het plangebied ligt de reguliere burgerwoning Sterkenburgerlaan 95. Dit betreft de oorspronkelijke boerderij van het erf Stalhouderij Sterkenburg. Voor het overige liggen aan de overzijde van de Sterkenburgerlaan enkele reguliere burgerwoningen en een loodgietersbedrijf.

Plangebied

Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit Stalhouderij Sterkenburg met direct omliggende weidegronden. De Stalhouderij kent diverse agrarische opstallen, paardenbakken en verhardingen. Op de stalhouderij kunnen ruim 30 paarden worden gestald. De paarden staan 's nachts binnen en overdag in de weides. De totale oppervlakte aan agrarische opstallen bedraagt 788, 5 m². De totale oppervlakte aan paardenbakken en verharding voor parkeren bedraagt circa 1.850 m².

De huidige situatie veroorzaakt veel verkeersbewegingen op de relatief smalle Sterkenburgerlaan en er is door de aanwezigheid van lichtmasten veel lichtvervuiling aanwezig. Door gebruik van een grondwaterbron wordt er relatief veel water aan de bodem onttrokken. Bovendien veroorzaken de paarden stikstofuitstoot en is er stankoverlast door mestopslag.

Bestaande situatie (bron: bron: Stedenbouwkundig kader Herontwikkeling Sterkenburgerlaan 93 te Doorn)

Initiatiefnemer is voornemens om de locatie Sterkenburgerlaan 93 met direct omliggende gronden te herontwikkelen. Het plan is uitgewerkt in het 'Stedenbouwkundig kader Herontwikkeling Sterkenburgerlaan 93 te Doorn'. Dit kader is opgenomen in Bijlage 1 bij deze toelichting.

De huidige paardenstallen, paardenbakken, longeercirkel en verhardingen welke behoren bij de exploitatie van Stalhouderij Sterkenburg worden gesloopt. In totaal zijn dit 788,5 m² opstallen en circa 1.850 m² aan paardenbakken en verharding. Hiervoor in de plaats worden twee vrijstaande woningen gebouwd. De woningen worden met de nok in het verlengde van de Sterkenburgerlaan gepositioneerd. De verkaveling van de woonpercelen sluit aan bij de bestaande verkaveling in het landschap en is noordoost gericht. De woningen vormen een cluster met de bestaande en te handhaven voormalige boerderij, Sterkenburgerlaan 95. Vanaf de Gooyerdijk gezien liggen de woonpercelen achter deze kavel.

De nieuw te bouwen woningen hebben een gezamenlijke inrit aan de Sterkenburgerlaan. De bijgebouwen van beide woningen grenzen aan deze ontsluiting. Op het erf zijn 2 parkeerplaatsen per woning opgenomen. De bijbehorende bouwwerken bedragen maximaal 100 m² per woning. De bouwkavels zijn elk circa 2.200 m² groot. Op het gedeelte van elk kavel boven de 1.000 m² zijn geen bijbehorende bouwwerken toegestaan en is vergunningvrij bouwen uitgesloten. Dit om de landschappelijke waarden te beschermen en verstening te voorkomen.

De bebouwing en de inrichting van beide erven zal op elkaar worden afgestemd zodat ze een eenheid uitstralen. Dit geldt voor de bebouwing, maar ook voor verharding en beplanting. De nieuwe vrijstaande woningen met het bijbehorende erf worden landschappelijk ingepast door middel van de aanplant van bomen, zoals bijvoorbeeld Kastanje, Linde, Es of Wilg. Het zijn bomen langs de oprit, solitaire bomen of bomen op de perceelsgrenzen. Ze dragen bij aan het erfensemble.

De woningen hebben een inhoud van ca. 800 m³ en zijn qua uitstraling ondergeschikt aan de bestaande boerderij. De nieuwe woningen hebben een eenvoudige hoofdvorm met kap en hebben een ingetogen en eenvoudig kleur- en materiaalgebruik. De goothoogte van de woningen is circa 4,5 meter, de nokhoogte circa 10 meter.

Materialen bestaan uit hout, baksteen, riet of dakpannen in de kleuren bruin, donkerrood, zwart of donkergrijs.

Ambitie is zoveel mogelijk energieneutraal te bouwen, conform huidige wet- en regelgeving gasloos. Waar mogelijk worden de daken voorzien van zonnepanelen. Materiaalkeuzes zullen uitsluitend duurzaam zijn, dit geldt ook voor de verlichting op het erf. Hemelwater wordt op eigen terrein worden geinfiltreerd.

Gewenste ruimtelijke opzet totaal (bron: bron: Stedenbouwkundig kader Herontwikkeling Sterkenburgerlaan 93 te Doorn)

Gewenste ruimtelijke opzet in detail (bron: bron: Stedenbouwkundig kader Herontwikkeling Sterkenburgerlaan 93 te Doorn)

Landschappelijke compensatie

Ten behoeve van de landschappelijke compensatie en landschappelijke inpassing is een landschapsplan opgesteld dat als bijlage bij de toelichting is gevoegd (Bijlage 2). De compensatie en inpassing is door middel van een voorwaardelijke verplichting in de regels en op de verbeelding geborgd. Onderstaand worden de belangrijkste onderdelen van het landschapsplan benoemd.

Landschapsplan Sterkenburgerlaan 93 te Doorn

Ten eerste wordt de oude cultuurhistorische lijn richting kasteel Sterkenburg weer beleefbaar gemaakt. De aanwezige laan, oorspronkelijk bestaande uit een 4 dubbele bomenrij wordt doorgezet in de vorm van een 2 dubbele bomenrij met in het midden op het oude trace een wandelpad. In de huidige situatie eindigt het wandelpad ter plekke van de Gooyerdijk. In de toekomstige situatie zal vanaf de Gooyerdijk een duidelijk herkenbare (verkeersveilige) slagboom met de naam 'Langoed Sterkenburg' het wandelpad aangeven.

De nieuwe laan zal bestaan uit bijvoorbeeld Zomereiken met een plantafstand van 8 tot 10m. Ten noorden van de Gooyerdijk is de bodem zanderig. Een andere soortkeuze ten opzichte van de zuidelijker gelegen laan is derhalve verantwoord. Halverwege het plangebied buigt het wandelpad richting de noordelijker gelegen Sterkenburgerlaan. Het wandelpad wordt vanaf hier begeleid door een lage Meidoornhaag met bomen, bijvoorbeeld Es en Linde. De nieuwe laan op de oude topografische lijn wordt doorgezet richting noordoosten als dubbele bomenrij met een onderbegroeiing en zal aansluiten op de geplande houtwal in de noordelijker gelegen herontwikkellocatie, Sterkenburgerlaan 63-65. De onderbegroeiing zal ook qua soortgebruik aansluiten op de noordelijker gelegen houtsingel en bestaan uit bijvoorbeeld Sleedoorn, Rode Kornoelje, Gelderse Roos en Kardinaalmus. Op deze plek, op het eindpunt van de zichtlijn, zal in de toekomst een kunstwerk worden geplaatst. Als gevolg van het voorgaande zullen de herontwikkellocaties Sterkenburgerlaan 63a-65 en Sterkenburgerlaan 93 elkaar ruimtelijk versterken.

Ten tweede zal in het noorden van het plangebied circa 19.585 m² agrarische grond de bestemming Natuur krijgen. De agrarische grond zal worden omgevormd naar kruidenrijk grasland en 2 keer per jaar gemaaid worden. Het maaisel wordt afgevoerd. Dit zal de biodiversiteit bevorderen en landschappelijk gezien het landschap open houden. Dit kruidenrijk gras grenst aan een kavel aan de Sterkenburgerlaan welke onlangs is omgevormd naar Natuur door aanplant van een houtsingel, kruidenrijk gras voor schapen en paarden, een weilandje en boomgaard met meidoornheg.

De nieuwe bouwkavels worden landschappelijk ingepast met gebruik van inheemse soorten. Grenzend aan de bouwkavels en de Gooyerdijk behoudt de grond de agrarische bestemming en zal als weiland in gebruik worden genomen. Het gaat dan bijvoorbeeld om hobbymatig agrarisch gebruik bij de naastgelegen woonpercelen. Bij een dergelijk gebruik past de bestemming 'Agrarisch met waarden', zoals die voorkomt in heel het buitengebied van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

Groenstructuur in het plangebied als belangrijke schakel tussen bestaande natuurgebieden (bron: bron: Stedenbouwkundig kader Herontwikkeling Sterkenburgerlaan 93 te Doorn)

Initiatiefnemer is voornemens om de locatie Sterkenburgerlaan 93 met direct omliggende gronden te herontwikkelen. In ruil voor twee nieuwe vrijstaande woningen worden alle opstallen, paardenbakken, verhardingen en overige elementen van de stalhouderij gesloopt. Ook worden er diverse aanvullende inrichtingsmaatregelen getroffen.

Dit leidt tot:

• Het verfraaien van de dorpsrand van Sterkenburg door aan te sluiten op aangrenzende herontwikkellocaties. Dit versterkt het gebied cultuurhistorisch, landschappelijk en ecologisch.
• Het verwijderen van opstallen en verhardingen, asbestsanering. Door de functieverandering zullen er minder verkeersbewegingen zijn op de smalle Sterkenburgerlaan. Tevens is er minder grondwateronttrekking, minder stikstofuitstoot/ stankoverlast en minder lichtvervuiling. Er zal een compact erf ontstaan wat past in het landschap.
• Het benadrukken van de historische verbinding van Kasteel Sterkenburg en de Utrechtse Heuvelrug door aanleg van een wandelpad begeleid door bomen. De toegankelijkheid van het gebied wordt verbeterd.
• Het plegen van landschapsbouw door aanplant van een laan en bomenrijen en omvorming van weiland naar kruidenrijk grasland. Hierdoor zal de overgang van de beboste Utrechtse Heuvelrug naar het opener Rivierkleilandschap worden versterkt, terwijl de openheid van het landschap en de zichtlijnen gehandhaafd blijven. Deze groene samenhangende structuur vormt een nieuwe ecologische verbinding tussen de reeds aanwezige Natuur Netwerk Nederland gebieden (NNN). Door de nieuwe groenstructuur te bestemmen als natuur zal deze in de toekomst een belangrijke schakel vormen tussen de bestaande natuurgebieden.

Verbinding gebieden Natuurnetwerk Nederland (bron: bron: Stedenbouwkundig kader Herontwikkeling Sterkenburgerlaan 93 te Doorn)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als rijksstructuurvisie. De NOVI vervangt onder andere de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De NOVI is de langetermijnvisie voor een duurzame fysieke leefomgeving in Nederland.

Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft een lange traditie van zich aanpassen. Deze opgaven worden benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de generaties na ons. De NOVI biedt een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om samen Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen.

De NOVI heeft de maatschappelijke opgaven samengevat in 4 prioriteiten:

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie;
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Onder deze prioriteiten hangen 21 nationale belangen die het lokale, regionale en provinciale niveau overstijgen. Deze belangen hebben onder andere betrekking op het realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit, zorgt dragen voor een woningvoorraad die aansluit op woonbehoeften, het beperken van klimaatverandering, et cetera. De verantwoordelijkheid van het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen, waardoor inhoudelijke keuzes in veel gevallen ook het beste regionaal kunnen worden gemaakt. Met de NOVI wordt het proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Conclusie

Onderhavig initiatief betreft een ontwikkeling van beperkte omvang zonder strijdigheid met rijksbelangen. De ontwikkeling is passend binnen de NOVI.

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Gemeenten moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen of uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit het nationale beleid te verwezenlijken. In het Barro worden een aantal projecten opgesomd die een groot Rijksbelang hebben. Per project worden regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. De regels zijn een uitwerking van de onderwerpen uit het nationale beleid.

In het Barro zijn veertien onderwerpen met bijzonder rijksbelang beschreven:

• Rijksvaarwegen;
• Project mainportontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• Defensie;
• Hoofdvaarwegen en landelijke spoorwegen;
• Elektriciteitsvoorziening;
• Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen;
• Natuurnetwerk Nederland;
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden;
• Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Conclusie

Het initiatief valt niet onder een van de projecten uit het Barro. Door de gewenste ontwikkeling zal geen nationaal belang worden geschaad.

Het nationale beleid vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro verwijst naar het Bro; geformuleerd is dat deze toetsing een procesvereiste is bij alle nieuwe ruimtelijke besluiten en plannen ten aanzien van bijvoorbeeld kantoorlocaties en woningbouwlocaties. Gemotiveerd dient te worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro, luidt:

'De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.'

Om dit te onderbouwen dienen de volgende stappen te worden doorlopen:

1. 1. er dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een behoefte;
2. 2. indien er een vraag is aangetoond, dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten. Indien het bestemmingsplan de ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, is een motivering benodigd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Stedelijke ontwikkeling

Om aan deze verplichting uit het Bro te kunnen voldoen dient allereerst te worden nagegaan of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

In het Bro is het begrip stedelijke ontwikkeling als volgt vastgelegd:

'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.'

Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Aangezien bij dit plan slechts twee woningen worden gerealiseerd, is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling en is er geen verantwoording noodzakelijk in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Conclusie

Op basis van jurisprudentie blijkt dat het doorlopen van de laddertoets voor voorliggend initiatief niet noodzakelijk is.

Provinciale Staten hebben de Omgevingsvisie van de provincie Utrecht op 10 maart 2021 vastgesteld. Dat betekent dat de provincie Utrecht - vooruitlopend op de Omgevingswet - vanaf 1 april 2021 aan de slag is gegaan met de uitvoering van het omgevingsbeleid, zoals verwoord in de Omgevingsvisie.

De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en geeft mee dat lokale afwegingen mogelijk zijn als een veilige en gezonde omgeving daarbij gebaat is. Het beleid voor die gezonde en veilige leefomgeving is in de Omgevingsvisie opgedeeld in zeven beleidsthema's. De sociale en veilige leefomgeving loopt als een rode draad door de beleidsthema's heen. Het betreft de volgende beleidsthema's:

1. 1. Stad en land gezond;
2. 2. Klimaatbestendig en waterrobuust;
3. 3. Duurzame energie;
4. 4. Vitale steden en dorpen;
5. 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar;
6. 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur;
7. 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw.

De volgende onderwerpen uit de Omgevingsvisie zijn direct relevant voor onderhavige ontwikkeling

Planspecifiek

Stiltegebied

Het intensieve gebruik van onze leefomgeving zorgt voor steeds meer geluidhinder, terwijl de behoefte aan rust en ontspanning groot is. Stiltegebieden vervullen een rol in die behoefte. Behalve voor de rustzoekende inwoner, is stilte ook van belang voor de beleving van het landschap en natuur. In de provincie Utrecht hebben wij 14 stiltegebieden aangewezen. In deze gebieden handhaven wij de rust die aanwezig is. Ook willen we waar mogelijk bijdragen aan behoud van gebieden waar de geluidsbelasting relatief laag is in de nabijheid van steden.

Ter bescherming van de stiltegebieden nemen we regels in onze Omgevingsverordening op. Hiermee beperken we geluid producerende activiteiten. De ligging in een stiltegebied heeft geen invloed op het plan.

Beschermingszone drinkwaterwinning

Drinkwaterbedrijven en overheden zijn samen verantwoordelijk voor het duurzaam veiligstellen van de openbare drinkwatervoorziening. Dit wordt ook wel de ‘zorgplicht drinkwater’ genoemd. Voor de bescherming van de bestaande drinkwaterwinningen in onze provincie hebben wij een beschermingszone drinkwaterwinning. Vanwege de bevolkingsgroei en de toenemende bedrijvigheid hebben we tot 2050 extra drinkwater nodig, waarvoor oppervlakte- en grondwater wordt onttrokken. Hiervoor ontwikkelen we samen met de drinkwaterbedrijven nieuwe grondwaterwinningen en breiden we bestaande grondwaterwinningen uit.

Het is van belang om daarnaast een deel van het grondwater te beschermen, om ook de groei van de drinkwatervraag op te kunnen vangen op de langere termijn en in extreme situaties (zoals nu nog niet voorziene extra sterke bevolkingsgroei of een veel hoger verbruik per persoon). Daartoe beschermen we het gebied dat we de strategische grondwatervoorraad noemen (in onder andere de landelijke Structuurvisie Ondergrond (STRONG) wordt dit de Aanvullende Strategische Voorraden genoemd). Bij onttrekkingen uit deze grondwatervoorraden geldt als uitgangspunt dat deze voorraden niet worden uitgeput. Het beoogde plan is relatief kleinschalig en zal geen invloed hebben op de kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater voor drinkwaterwinning.

Overstroombaar gebied

Eén van de belangrijkste risico’s van klimaatveranderingen in de delta Nederland is een overstroming. In de Richtlijn Overstromingsrisico (ROR) hebben alle Europese lidstaten afspraken gemaakt om de overstromingsrisico’s te beperken. De provincie zorgt voor de overstromingsrisicokaarten. De provincie Utrecht geeft het overstroombaar gebied aan, waarbinnen we met gemeenten, waterbeheerders en de Veiligheidsregio Utrecht samenwerken aan de gevolgenbeperking bij overstromingen. Daarnaast is in de Omgevingsverordening een regel opgenomen om in overstroombaar gebied rekening te houden met overstromingsrisico’s.

Landschap Rivierengebied

Het landschap Rivierengebied heeft een langgerekte opbouw. Er zijn door de fysieke ondergrond en het menselijk gebruik daarvan vijf deelgebieden ontstaan. De deelgebieden lopen vrijwel overal geleidelijk in elkaar over. Het plangebied bevindt zich in het deelgebied 'Langbroek'. Hierbij gelden de volgende ambities vanuit de provincie:

1. 1. Behoud van het karakteristieke profiel van de Langbroekerwetering;
2. 2. Behoud van de karakteristieke copeverkaveling met de kleinschalige afwisseling van open smalle, langgerekte ruimten en opstrekkende boskavels, grienden, houtsingels en lanen;
3. 3. Meer routes voor verschillende soorten verkeer/gebruikers dwars door Langbroek, aansluitend op de Kromme Rijn en de stuwwal, zodat de dwarsdoorsnede door de verschillende deelgebieden beter te beleven wordt.

De ontwikkelingen ter plaatse van het plangebied hebben geen gevolgen voor het karakteristieke profiel van de Langbroekerwetering. Het beleefbaar maken van de oude cultuurhistorische lijn richting kasteel Sterkenburg met in het midden op het oude tracé een wandelpad, zorgt voor een betere beleving van het gebied.

CHS-Archeologisch waardevolle zone

Ons beleid voor de archeologisch waardevolle zones richt zich op het bevorderen van duurzaam behoud en beheer van de archeologische resten in de bodem (‘in situ’). Als ruimtelijke ingrepen onvermijdelijk zijn, vragen wij aandacht voor het op goede wijze uitvoeren van archeologisch onderzoek. Ook richten wij ons op het versterken van de zichtbaarheid en de beleefbaarheid van archeologisch erfgoed, ook als inspiratiebron voor ruimtelijke ontwikkeling.

Landbouwgebied

Ons beleid is in principe gericht op het duurzaam toekomstperspectief geven aan de agrarische bedrijven.

Daar waar de bouwpercelen gunstig liggen ten opzichte van de goede landbouwgrond is in het geval een agrarisch bedrijf stopt, het behoud van een agrarisch bouwperceel voor de landbouw wenselijk. Door het grote aantal bedrijven dat stopt, en de soms ongunstige ligging van bouwperceel ten opzichte van veldpercelen is dit echter vaak niet haalbaar.

Als een agrarisch bouwperceel geheel vrijkomt is ons beleid gericht op sloop van overbodig geworden bedrijfsbebouwing. Wij bieden via onze Omgevingsverordening in het landelijk gebied ruimte voor de bouw van één tot drie woningen (ruimte-voor-ruimte). Daarbij is het uitgangspunt dat alle bedrijfsmatige bebouwing moet worden gesloopt. Naar mate er meer wordt gesloopt, is er meer ontwikkelruimte. We hanteren standaard normen. Hiervan kan door gemeenten worden afgeweken, indien een evenredige kwaliteitswinst anders dan sloop van gebouwen wordt bereikt. Zo ontstaat ruimte voor maatwerk: bijvoorbeeld meer dan 1 tot 3 woningen, woningen op een andere plek dan het agrarisch bouwvlak, combineren van sloop van meerdere bouwvlakken of vestiging van een groter niet-agrarisch bedrijf. We monitoren het gebruik van de regels en het daarin geboden maatwerk en passen dit zo nodig aan voor een groter doelbereik.

Bij de beoordeling van evenredige kwaliteitswinst, anders dan door sloop, kunnen onder andere de volgende aspecten een rol spelen: herstel van landschapselementen, versterking van de cultuurhistorische hoofdstructuur (agrarisch cultuurlandschap), oplossingen voor de wateropgave, realisering van wandel- en recreatievoorzieningen, de verbetering van het woonmilieu in een aangrenzende kern en extra, compact gebouwde woningen die aantoonbaar in een plaatselijke woningbehoefte voorzien. De beoordeling of sprake is van meer ruimtelijke kwaliteit is primair een verantwoordelijkheid van de gemeente. Gemeenten kunnen een eigen afweging maken om een andere, evenredige vorm van ruimtelijke kwaliteitswinst mogelijk te maken. Wij faciliteren gemeenten graag bij de invulling van het kwaliteitsbegrip. Wij stimuleren daarbij de samenwerking tussen gemeenten, bijvoorbeeld om tot uitwisseling van sloopmeters te komen. Daarmee voorkomen we verrommeling en dragen we bij aan ontstening.

Provinciale Staten hebben eveneens op 10 maart 2021 de interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht vastgesteld. De interim omgevingsverordening bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de interim omgevingsverordening direct werkende regels. Dit zijn regels die rechtstreeks gelden voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers bij het uitvoeren van een activiteit. Andere voorbeelden van direct werkende regels zijn de meld- en informatieplichten en de specifieke zorgplichten. Regels over bijvoorbeeld een vergunningplicht gelden ook voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers.

Planspecifiek

Voor onderhavig plan heeft de provinciale Interim omgevingsverordening relevantie met betrekking tot het stiltegebied, de beschermingszone drinkwaterwinning, het overstroombaar gebied, landschap rivierengebied, archeologisch waardevolle zone en landbouwgebied. Deze aspecten zijn reeds behandeld in paragraaf 3.2.1.

Stiltegebied

Uit onderstaande afbeelding blijkt dat een groot deel van het plangebied is gelegen in een stiltegebied. Met betrekking tot stiltegebieden stelt artikel 9.25 van de Interim omgevingsverordening dat een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het stiltegebied regels dient te bevatten die rekening houden met de doestellingen voor het geluidsniveau bedoeld in artikel 9.24 van de Interim omgevingsverordening.

Het plangebied wordt gebruikt voor bewoning, met eventueel beroep aan huis, waardoor er geen sprake is van strijdigheid met dit artikel uit de Interim omgevingsverordening. De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de Interim omgevingsverordening.

Uitsnede kaart 'Wonen, werken en recreëren kaart 4' (Bron: Interim Omgevingsverordening)

Beschermingszone drinkwaterwinning

Uit onderstaande afbeelding blijkt dat het plangebied is gelegen in een beschermingszone drinkwaterwinning met een kwetsbare strategische grondwatervoorraad. Met betrekking tot deze gronden stelt artikel 3.7 van de Interim omgevingsverordening dat een bestemmingsplan geen activiteiten toelaat en geen bestemmingen en regels bevat die een risico vormen voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie. Zoals eerder aangegeven betreft onderhavig plan een woonfunctie met daarnaast een natuur- en agrarische functie, wat geen verontreinigingsrisico met zich mee brengt. De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de Interim omgevingsverordening.

Uitsnede kaart 'Ondergrond en bodem kaart 1' (Bron: Interim Omgevingsverordening)

Overstroombaar gebied

Uit onderstaande afbeelding blijkt dat een deel van het plangebied is gelegen in een overstroombaar gebied. Met betrekking tot deze gronden stelt artikel 2.10 van de Interim omgevingsverordening dat een bestemmingsplan bestemmingen en regels bevat die rekening houden met overstromingsrisico's. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen. Buitendijks is dit ook van toepassing op individuele woningen en bedrijven. Door een goed bedachte locatiekeuze en inrichting kunnen gevolgen van een overstroming aanzienlijk beperkt worden. In dit kader is de ‘Handreiking Overstromingsrobuust Inrichten’ opgesteld. Bij het verdere ontwerp van de nieuwbouw wordt rekening gehouden met de richtlijnen zoals gesteld in de handreiking om gebieden met overstromingsrisico’s veiliger te maken.

Uitsnede kaart 'Watersysteem kaart 2' (Bron: Interim Omgevingsverordening)

Landschap Rivierengebied

Uit onderstaande afbeelding blijkt dat het plangebied is gelegen in het Landschap Rivierengebied. Met betrekking tot deze gronden stelt artikel 7.9 van de Interim omgevingsverordening dat een bestemmingsplan bestemmingen en regels bevat ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten en geen bestemmingen of regels die nieuwe activiteiten toestaan die de kernkwaliteiten onevenredig aantasten.

Zoals eerder aangegeven omvat voorliggend plan slechts de ontwikkeling van twee woningen en wordt er agrarisch bebouwing met bijbehorende voorzieningen gesloopt. Daarnaast worden de omliggende gronden nader ingericht ten behoeve van de (cultuurhistorische) landschappelijke- en natuurwaarden. Ook wordt er een recratief wandelpad aangelegd. Geconcludeerd wordt dat er geen kernkwaliteiten worden aangetast. De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het gestelde in de Interim omgevingsverordening.

Uitsnede kaart 'Cultuurhistorie en landschap kaart 2' (Bron: Interim Omgevingsverordening)

Archeologisch waardevolle zone

Uit onderstaande afbeelding blijkt dat het plangebied is gelegen in een archeologisch waardevolle zone. Met betrekking tot deze gronden stelt artikel 7.7 van de Interim omgevingsverordening dat een bestemmingsplan rekening dient te houden met de waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur en en regels dient te stellen ter bescherming en benutting van deze waarden.

In de toelichting op artikel 7.7 is opgenomen dat bij het behouden van archeologische waarden behoud in situ (in de bodem) het uitgangspunt, conform het Verdrag van Valletta en de Erfgoedwet. Wanneer behoud in situ niet mogelijk is, kan behoud ex situ (opgraving) uitkomst bieden. Om de archeologische waarden die in de bodem liggen te behouden is het belangrijk om zowel bekende als aantoonbaar te verwachten waarden te beschermen. Het regelen van een onderzoeksplicht bij ingrepen vanaf een bepaalde omvang en verstoringsdiepte zijn hier een geschikt middel voor. In artikel 9.1 lid 1 sub a Erfgoedwet (overgangsrecht tot inwerkingtreding Omgevingswet) is standaardoppervlaktemaat 100 vierkante meter, maar hier mag gemotiveerd van worden afgeweken. Voor de dieptegrens is geen wettelijke standaard ingesteld. Wij gaan uit van de gemiddelde bouwvoordiepte van 30 centimeter (de bouwvoor is de bewerkte bovenlaag van de bodem). Ook hier kan gemotiveerd een andere norm worden gehanteerd.

Onderzoek in het Kromme Rijn-gebied naar de dikte van de bouwvoor en de diepteligging van archeologische waarden (RAAP-rapport 3308) toonde aan dat archeologische waarden in dit gebied meestal direct onder de bouwvoor liggen. De bouwvoordikte/verstoorde bovenlaag varieert vooral van 10 tot 50 centimeter, met een paar uitschieters tot anderhalve meter, waarbij dit soms zelfs binnen één perceel sterk verschilt. Het rapport toont aan dat het stellen van een dieptegrens die op lokaal niveau effectieve bescherming biedt én ruimte biedt waar dat kan, om maatwerk vraagt.

Onderhavig plangebied ligt in een gebied met een hoge archeologische verwachting. Er is archeologisch onderzoek uitgevoerd. In paragraaf 4.8 wordt nader op het aspect 'archeologie' ingegaan.

Uitsnede kaart 'Cultuurhistorie en landschap kaart 1' (Bron: Interim Omgevingsverordening)

Ruimte-voor-Ruimte

Onderhavig plangebied valt binnen het gebied waar 'Functiewijziging van (voormalig) agrarisch bedrijfsperceel naar woonfunctie met extra woningen ("ruimte voor ruimte")' mogelijk is, oftewel, de ruimte-voor-ruimteregeling zoals genoemd in artikel 9.11 van de Interim omgevingsverordening. Met betrekking tot deze gronden stelt artikel 9.11 lid 1 van de Interim omgevingsverordening dat de bouw van nieuwe woningen is toestaan indien alle bedrijfsbebouwing op de betrokken bouwpercelen wordt gesloopt, tenzij het gaat om historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing of bedrijfswoning. De historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing krijgt een passende functie die bijdraagt aan dat behoud. Wanneer 2.500 m² tot 4000 m² aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van twee nieuwe woningen toegestaan.

In onderhavig geval wordt 788,5 m² aan bedrijfsbebouwing gesloopt. Er wordt niet voldaan aan de sloop van minimaal 2.500 m². Voor de ontbrekende ruim 1.700 m² aan sloopmeters, en ten behoeve van een duurzame exploitatie van het plangebied worden verschillende inrichtingsmaatregelen getroffen. Afwijking van de sloopvoorwaarden is mogelijk wanneer dat leidt tot meer ruimtelijke kwaliteit. Hierbij kan onder andere worden gedacht aan:

1. 1. herstel van landschapselementen;
2. 2. versterking van de cultuurhistorische hoofdstructuur (agrarisch cultuurlandschap) of lokale cultuurhistorische waarden;
3. 3. realisering van extra natuur binnen de Groene contour;
4. 4. oplossingen voor de wateropgave;
5. 5. realisering van wandel- en recreatiemogelijkheden;
6. 6. verbetering van het woonmilieu in een aangrenzende kern;
7. 7. sanering van niet-grondgebonden veehouderij uit de nabijheid van een natuurgebied (NNN). Bijvoorbeeld agrarische bedrijven die in een extensiveringsgebied zijn gelegen.

Onderhavige ontwikkeling voorziet in het saneren van Stalhouderij Sterkenburg. Daarmee wordt een aanzienlijke kwaliteitsverbetering bereikt waarmee bij diverse voorbeeldmaatregelen, zoals hierboven benoemd wordt aangesloten. Daarmee is de genoemde afwijking van de sloopvoorwaarden aanvaardbaar.

Ten eerste worden landschapselementen hersteld en vindt er een versterking van de cultuurhistorische hoofdstructuur plaats. De oude cultuurhistorische lijn richting kasteel Sterkenburg wordt immers weer beleefbaar gemaakt. De aanwezige laan, oorspronkelijk bestaande uit een 4 dubbele bomenrij wordt doorgezet in de vorm van een 2 dubbele bomenrij met in het midden op het oude tracé een wandelpad. De nieuwe laan op de oude topografische lijn wordt doorgezet richting noordoosten als dubbele bomenrij met een onderbegroeiing en zal aansluiten op de geplande houtwal in de noordelijker gelegen herontwikkellocatie, Sterkenburgerlaan 63-65.

Ten tweede krijgt in het noorden van het plangebied circa 19.585 m² agrarische grond de bestemming Natuur. Er is in combinatie met de hiervoor genoemde nieuwe landschapselementen sprake van een groene samenhangende structuur die een nieuwe ecologische verbinding vormt tussen de reeds aanwezige Natuur Netwerk Nederland gebieden (NNN). Door de nieuwe groenstructuur te bestemmen als natuur zal deze in de toekomst een belangrijke schakel vormen tussen de bestaande natuurgebieden.

Ten derde worden er nieuwe wandel- en recreatiemogelijkheden gerealiseerd door in het midden van de oude cultuuhistorische lijn een wandelpad aan te leggen. In de toekomstige situatie zal vanaf de Gooyerdijk een duidelijk herkenbare (verkeersveilige) slagboom met de naam 'Langoed Sterkenburg' het wandelpad aangeven. De nieuwe laan zal bestaan uit bijvoorbeeld Zomereiken met een plantafstand van 8 tot 10m. Halverwege het plangebied buigt het wandelpad richting de noordelijker gelegen Sterkenburgerlaan. Het wandelpad wordt vanaf hier begeleid door een lage Meidoornhaag met bomen, bijvoorbeeld Es en Linde.

Ten vierde wordt er een aanzienlijke verbetering van het woonmilieu bereikt door, naast het saneren van de bedrijfsbebouwing circa 1.850 m² aan paardenbakken en verharding te verwijderen.

Ten vijfde ziet het initiatief op de sanering van een paardenhouderij uit de nabijheid van een natuurgebied (NNN).

Tot slot draagt de beoogde erfinrichting van de nieuwe woonpercelen bij aan de toevoeging van ruimtelijke kwaliteit door een goede landschappelijke inpassing van het geheel.

De beoogde ontwikkeling sluit aan op de gestelde kwaliteitseisen die vanuit de Interim omgevingsverordening worden gesteld.

Inhoudsmaat nieuwe woningen

In artikel 9.4 van de Interim omgevingsverordening is gesteld dat de maximale inhoudsmaat van woningen in het landelijk gebied goed inpasbaar moeten zijn. In de toelichting op dit artikel is aangegeven dat gedacht moet worden aan een inhoudsmaat van 600 tot 800 m³. Nu voor de nieuwe woningen een maximale inhoudsmaat van 800 m³ geldt, wordt hieraan voldaan.

De gemeenteraad van Utrechtse Heuvelrug heeft op 28 januari 2010 de Structuurvisie 2030 'Groen dus Vitaal' vastgesteld. Daarin zijn onder meer afspraken op hoofdlijnen opgenomen over de ontwikkeling van gebieden en kwaliteiten tot 2030. Voor de periode 2010-2016 zijn concretere afspraken opgenomen.

Het motto van de Structuurvisie 2030 is 'Groen dus Vitaal'. Aan de ene kant zijn natuur, landschap, cultuurhistorie en archeologie, samen met de sociale kwaliteit van de dorpen, het uitgangspunt. Voor wonen, economische ontwikkeling, sport en recreatie is ruimte als dat in het verlengde van dit uitgangspunt gevonden kan worden. Omgekeerd is het gewenst dat de samenleving, vanuit de behoefte aan wonen, werken, sporten en recreëren, op zoek gaat naar gebruiksmogelijkheden van het gemeentelijke grondgebied. De vitaliteit die daarmee wordt ingebracht, verhoogd voor iedereen de waarde van de leefomgeving voor iedereen.

Gezien de complexe omgeving met zoveel waarden vraagt het motto om creativiteit en maatwerk voor de functies wonen, werken, sport en recreatie. En een standvastige, maar niet dogmatische houding vanuit het oogpunt van natuur, landschap, cultuurhistorie en de samenleving. Voor de gemeentebrede invalshoek wordt gewerkt met zes thema's, die een breed terrein bestrijken:

1. 1. Natuur over de heuvels;
2. 2. Op de schouders van ons erfgoed;
3. 3. Duurzaam bereikbaar;
4. 4. Leefbare dorpen;
5. 5. Vrije tijd op de Utrechtse Heuvelrug;
6. 6. Maatwerk voor wonen en werken.

De volgorde van de thema's weerspiegelt de algemene houding 'Groen dus Vitaal'. Om sturing te geven aan de ontwikkelingsrichting voor de diverse geografische samenhangende gebiedsdelen (zones), is een structuurvisiekaart met gebiedsdekkende zonering ontwikkeld. De kaart heeft een landschappelijke onderlegger en is gebaseerd op versterking van de bestaande situatie en de hieraan gekoppelde gemeentebrede thema's.

Planspecifiek

Onderstaande afbeelding toont een uitsnede van de structuurvisiekaart behorende bij de Structuurvisie 2030 'Groen dus Vitaal'.

Uitsnede structuurvisiekaart Structuurvisie 2030 'Groen dus Vitaal'

Onderhavig plangebied ligt in het gebied ‘gemengde zone’. Binnen dit gebied wordt gestreefd naar een duurzame functiemenging. Maar wel in een grote bandbreedte. Soms is die menging vooral op natuur gericht, soms op de agrarische sector en soms is het een zeer brede mix van landbouw, cultuurhistorie, wonen, werken en natuur. Een veranderingsvraag (of het nu uitbreiding of herontwikkeling is) benaderen we integraal en we zoeken naar maatwerk. De verandering moet niet alleen een verbetering zijn voor de initiatiefnemer, maar ook voor andere belanghebbenden.

Conclusie

De ontwikkeling van het plangebied is geheel in lijn met de ambities uit de Structuurvisie. Het perceel van de Stalhouderij wordt omgezet naar een plek om te wonen, waarbij de direct omliggende gronden worden ontwikkeld ten behoeve van natuur en recreatief medegebruik. De landschappelijke kenmerken worden behouden en versterkt doordat er agrarische opstallen worden verwijderd en de oude cultuurhistorische lijn van de Sterkenburgerlaan weer beleefbaar wordt gemaakt. Het initiatief is dan ook in overeenstemming met de gewenste duurzame functiemenging. Daarnaast is onderhavig initiatief een voorbeeld van een integrale benadering waarbij gezocht is naar maatwerk.

In augustus 2018 heeft de raad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug de woonvisie 'Woonvisie 2018-2022' vastgesteld. Met deze woonvisie wordt richting gegeven aan demografische ontwikkelingen, veranderingen in de samenleving en wetgeving op het gebied van wonen. Voor deze woonvisie zijn prognoses tot 2040 gebruikt, maar de focus ligt op de komende 4 jaar (t/m 2022).

De woonvisie behandeld de drie hoofdthema's 'woningmarkt in beweging', 'thuis in de wijk' en 'duurzaam wonen'.

Woningmarkt in beweging

De inwoners van de gemeente Utrechtse Heuvelrug moeten goed kunnen wonen in een veilig een prettige omgeving waar genoeg woningen zijn. Om dit te bereiken moeten er voldoende geschikte woningen zijn en moeten er genoeg nieuwbouwwoningen opgeleverd worden. Hierbij wordt voortgebouwd op de afspraken uit het raadsprogramma, zijnde:

1. 1. Creatieve en slimme oplossingen om ruimte en mogelijkheden te creëren voor verschillende doelgroepen op de woningmarkt;
2. 2. Niet alleen kijken naar segmenten, maar ook naar verschillende typen woningen, vernieuwende woonvormen en verduurzaming;
3. 3. Meer verdichten, bijvoorbeeld het mogelijk maken en/of faciliteren door transitie van kantoorgebouwen, verplaatsen van bedrijven uit wijken, opdelen van kavels, woningsplitsing en meer de hoogte in bouwen, zoals nader uitgewerkt zal worden in de Nota inbreidingslocaties;
4. 4. Versnelde uitgifte van bouwenveloppen op gemeentelijkInzetten op het bevorderen van doorstroming;
5. 5. Inzetten op maximale benutting van de plancapaciteit binnen de rode contour, en daarnaast de ster van Overberg.

Thuis in de wijk

De kwetsbare inwoners van de gemeente moeten zoveel mogelijk in staat zijn de regie over hun eigen leven te voeren. Ze moeten in een geschikte woning wonen waar ondersteuning dicht bij huis te krijgen is. Ze moeten volwaardig deel kunnen nemen aan de lokale samenleving.

Duurzaam wonen

De gemeente Utrechtse Heuvelrug wil een klimaatneutrale gemeente worden. De uitstoot binnen de gemeentegrenzen moet in de toekomst nul zijn. Het verduurzamen van de particuliere en sociale woningvoorraad zal een essentiële bijdrage leveren aan dit doel.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in overeensteming met de Woonvisie 2018 - 2022. Met de realisatie van twee nieuwe woningen wordt de doorstroming bevorderd. Het initiatief betreft een ruimte-voor-ruimte project waarmee de ruimtelijke kwaliteit aanzienlijk verbeterd. Tot slot is het de ambitie om de nieuwe woningen zoveel mogelijk energieneutraal te bouwen, conform huidige wet- en regelgeving gasloos. Waar mogelijk worden de daken voorzien van zonnepanelen. Materiaalkeuzes zullen uitsluitend duurzaam zijn. Dit geldt ook voor de verlichting op het erf. Het beoogde plan voldoet aan de ambities van de Woonvisie.

Nota Ruimtelijke kwaliteit, herziening 2017

De gemeentelijk nota ruimtelijke kwaliteit beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug en dient als toetsingskader voor het welstandsadvies dat noodzakelijk is bij het verlenen van omgevingsvergunningen voor de activiteit "bouwen". In de nota is de gemeente opgedeeld in verschillende deelgebieden. Voor elk deelgebied gelden specifieke welstandscriteria.

Het doel van het beleid is het leveren van een bijdrage aan de schoonheid en aantrekkelijkheid van de (bebouwde) omgeving. De nota ruimtelijke kwaliteit legt vast op welke wijze toezicht plaatsvindt, op grond van welke uitgangspunten en criteria.

Het plangebied ligt in het overgangsgebied Langbroekwetering en Nederrijn, gebied 2 van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit.

Welstandsbeleid

Voor het welstandsbeleid is in dit deelgebied de versterking van de natuurwaarden in en de landschappelijke kwaliteiten richtinggevend. Naast de beschermende en conserverende bepalingen van de Monumentenwet kan welstandsbeleid worden ingezet om de sfeer van het zeer afwisselend kleinschalig open landschap te behouden. De welstandstoets zal extra aandacht besteden aan speciale bebouwingskenmerken.

Algemeen:

• De bouwwerken passen bij de hierboven beschreven karakteristiek, wat betreft situering op de kavel, schaal en vormgeving van de bouw- massa, indeling van de gevels en detaillering, kleur- en materiaalge- bruik.
• Bij verbouw dienen de oorspronkelijke kenmerken als uitgangspunt.

Situering:

• Bij bouwwerken altijd rekening houden met het ensemble van alle bebouwing op het gehele erf.
• De bebouwing is in de richting van het slagenlandschap geplaatst.
• Hoofdgebouwen zijn op de straat georiënteerd.

Massa en vorm:

• Er is sprake van een eenvoudige hoofdvorm met kap.
• Bijgebouwen hebben een kapvorm.
• De massaopbouw is eenvoudig.
• Om grootschaligheid te voorkomen dient agrarische bedrijfsbebou-wing bij een lengte groter dan 50 m te zijn voorzien van een geleding.
• De gevelopbouw is samenhangend en evenwichtig.
• De gevelindeling van de bouwmassa's is traditioneel.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik:

• Bijgebouwen hebben een ingetogen en eenvoudig kleur- en materiaal- gebruik.
• Materialen bestaan uit hout, bakstenen, stucwerk, riet en dakpannen.
• Bestaande detailleringen dienen bij verbouwing bewaard te blijven.
• Sterk contrasterende kleuren zijn niet toegestaan. Er wordt vooral gebruik gemaakt van de kleuren bruin, donkerrood en donkergrijs. Voor afwerkingen wordt groen gebruikt.
• Oorspronkelijk kleurgebruik van bestaande luiken wordt gehandhaafd.

Conclusie

Onder meer bovenstaande welstandscriteria hebben als uitgangspunt gefungeerd bij het ontwikkelen van het project. De erfopzet is met betrokken partijen besproken aan de Omgevingstafel. Hieruit is het definitieve stedenbouwkundig kader ontstaan, zoals opgenomen in Bijlage 1 bij deze toelichting. Er is geconcludeerd dat realisatie van de twee nieuwe woningen met de nok in het verlengde van de Sterkenburgerlaan het meeste recht doet aan de karakteristieken van het gebied en het ensemble van het erf ter plaatse.

Waar mogelijk is in de juridische regeling van het voorliggende bestemmingsplan rekening gehouden met de van toepassing zijnde welstandscriteria. Zo wordt de situering van de nieuwe woningen vastgelegd door middel van een bouwvlak.

De overige aspecten uit de Nota Ruimtelijke Kwaliteit spelen een rol bij de beoordeling van de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het bouwplan door de welstandscommissie. Bij verdere uitwerking van de plannen zal aangesloten worden op de genoemde welstandscriteria.

Provincie

Interim omgevingsverordening (Mobiliteitstoets)

De provincie vindt het van belang dat bij alle ruimtelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) voor alle verkeersvormen sprake is van een goede en tijdige ontsluiting. De provincie wijst er daarbij op dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen een verstorend effect kunnen hebben op het functioneren van het verkeersnetwerk in de directe nabijheid. In dat geval zullen er extra maatregelen nodig om deze verstoring niet op te laten treden. Om het bovenstaande te bewerkstelligen stelt de provincie bij elke ruimtelijke ontwikkeling een mobiliteitsscan verplicht. Dit betekent dat in een vroegtijdig stadium (bij voorkeur al in de planvormingsfase) wordt nagegaan of de ontwikkeling leidt tot een verstoring van het functioneren van het verkeersnetwerk. Indien dit het geval is, is op grond van artikel 4.1 Interim omgevingsverordening het verplicht de zogenaamde mobiliteitstoets te doen.

Gemeente

Gemeentelijk Verkeers- en vervoersplan (GVVP)

Op 28 januari 2010 heeft de gemeente het gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan vastgesteld (GVVP). In het GVVP is het gemeentelijke verkeers- en vervoerbeleid opgenomen. Doelstelling van het GVVP is te zorgen voor een duurzaam verkeers- en vervoersysteem met een gezonde en verkeersveilige leefomgeving in een groene, bereikbare, economisch gezonde gemeente. Blijkens het GVVP kunnen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen van enige omvang in principe alleen plaatsvinden op goed bereikbare plaatsen. Iedere ruimtelijke ontwikkeling dient dan ook getoetst te worden aan het GVVP. De gemeente gebruikt het GVVP bij het bepalen van de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Ten aanzien van parkeren worden bij nieuwbouw de CROW-normen gehanteerd. Hierbij geldt de minimale parkeernorm voor een weinig stedelijk gebied. Aan de hand van de kencijfers 'CROW 381 toekomstbestendig parkeren' uit 2018 (voorheen: 'CROW 317 kencijfers parkeren en verkeersgeneratie') kan inzicht worden verkregen in de parkeersituatie. De verkeersaantrekkende werking van de nieuwe woningen, is eveneens te bepalen aan de hand van de kencijfers 'CROW 381 toekomstbestendig parkeren' uit 2018.

Planspecifiek

Parkeren

Conform de CROW-normen geldt voor een vrijstaande koopwoning in het buitengebied van een weinig stedelijk een gebied een minimale parkeernorm van 2,0 parkeerplaats per woning. Het aandeel bezoekers maakt onderdeel uit van deze norm. In onderhavig plan is bij beide woningen een bijgebouw opgenomen waarin per woning 2 parkeerplaatsen zijn opgenomen. Voor het overige is er op eigen terrein ook voldoende ruimte om parkeergelegenheid op eigen terrein te realiseren.

Verkeer

De nieuw te bouwen woningen hebben een gezamenlijke inrit aan de Sterkenburgerlaan. Als gevolg van het saneren van de Stalhouderij Sterkenburg zal het aantal verkeersbewegingen op de Sterkenburgerlaan sterk afnemen. De voorgenomen functiewijziging heeft een positief effect op de verkeerssituatie op de Sterkenburgerlaan ter plaatse van het plangebied.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Rijk

Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4)

Op 13 juni 2001 is de kabinetsnota 'Een wereld en een wil: werken aan duurzaamheid' verschenen. In dit NMP4 wordt de wil uitgesproken om een eind te maken aan het afwentelen van milieulasten op de generaties na ons en op mensen in minder bedeelde landen.

De hoofdlijnen van het NMP4 zijn als volgt samen te vatten:

• Er is in de afgelopen dertig jaar veel bereikt; veel milieuproblemen zijn opgelost of beheersbaar geworden. Toch is er, vooral op mondiaal niveau, nog steeds te weinig controle op een paar grote milieuproblemen.
• Het gaat om zeven grote milieuproblemen. Klimaatverandering, het verlies aan biodiversiteit en de aantasting van de natuurlijke hulpbronnen zijn daar onderdelen van.
• Het NMP4 laat zien wat Nederland kan en moet doen om binnen dertig jaar deze problemen op te lossen en daarmee een duurzame samenleving te bereiken. De doelstellingen van NMP4 zijn geformuleerd in termen van de kwaliteit van leven.
• Het NMP4 wil veranderingen actief organiseren via systeeminnovatie. Dit zijn ingrijpende activiteiten die de huidige barrières om te komen tot een duurzame samenleving wegnemen.

Het kabinet heeft hiervoor drie ambities uitgesproken die betrekking hebben op nationaal niveau. De ambities hebben betrekking op 'Natuur en biodiversiteit', 'Gezond en veilig' en 'Hoogwaardige leefomgeving'.

Conclusie

Het NMP4 heeft geen invloed op voorliggend plan.

Milieu Effect Rapportage (M.E.R.)

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure doorlopen moet worden

De bouw van woningen is een activiteit die voorkomt op de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage 1994. Categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage noemt de activiteit 'aanleg van een stedelijk ontwikkelingsproject', waaronder ook de bouw van woningen wordt verstaan. Het beoogde plan gaat uit van twee nieuwe woningen, waardoor de zogenaamde drempelwaarde van 2000 woningen niet wordt overschreden. Het Besluit m.e.r. (artikel 2, vijfde lid onder b.) schrijft echter ook bij activiteiten onder de drempelwaarde voor dat een milieu-effectbeoordeling nodig is, waarbij wordt verwezen naar de Europese richtlijn milieueffectrapportage. Dit is de zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling.

De vraag of een ontwikkeling een stedelijk ontwikkelingsproject is in de zin van het Besluit m.e.r. hangt volgens de jurisprudentie af van de omstandigheden van het geval, waarbij onder andere de aard en omvang van de ontwikkeling een rol spelen.

Conclusie

In het beoogde plan zullen er twee nieuwe woningen worden gebouwd. Er kan worden gesteld dat een dergelijke ontwikkeling naar aard en omvang niet is te beschouwen als een stedelijke ontwikkeling in de zin van het Besluit M.e.r. Het besluit is op deze ontwikkeling niet van toepassing en er geldt geen m.e.r.(-beoordelings)plicht. Een vormvrije m.e.r. beoordeling is hierbij van toepassing en voorliggend hoofdstuk voorziet in deze beoordeling.

Provincie

Bodem-, Water- en Milieuplan 2016 - 2021

Op 7 december 2015 is het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016 - 2021 vastgesteld. Dit is het beleidsplan wat de wettelijke provinciale taken zijn omtrent bodem, water en milieu voor de periode van 2016 - 2021. Hierin stelt de provincie vier prioriteiten:

• Waterveiligheid en wateroverlast
• Schoon en voldoende oppervlaktewater
• Ondergrond
• Leefkwaliteit stedelijk gebied

Deze prioriteiten hebben een beleidsinsteek opgeleverd die veel meer dan voorheen gericht is op het voorkomen van problemen en vooral op het verbeteren van de Utrechtse leefkwaliteit. Hierbij neemt de provincie Utrecht de rol op zich om te verbinden, te stimuleren of te regisseren. Gebiedsgerichte aanpak staat hierbij centraal. Hierbij streeft de provincie naar een robuust bodem- en watersysteem. Dit houdt in dat onder normale omstandigheden alle functies goed uitgevoerd kunnen worden en dat extreme situaties goed opgevangen kunnen worden. Daarnaast streeft de provincie naar bodem-, water-, en milieukwaliteiten die passend zijn voor de functie van een gebied. Ook streeft de provincie naar een duurzaam gebruik van de fysieke leefomgeving, zodat de mogelijkheden die het natuurlijk systeem ons biedt ook in de toekomst gebruikt kunnen worden. Als laatste streeft de provincie Utrecht naar een gezonde leefomgeving, die een positieve bijdrage levert aan de economische en maatschappelijke ontwikkelingen in de regio.

Conclusie

Voorliggend plan leidt tot een verbetering van de leefkwaliteit. Er wordt een agrarische bedrijfsbestemming in de vorm van een paardenhouderij gesaneerd. De bestaande bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De verharding neemt per saldo niet toe.

Gemeente

Programma "Utrechtse Heuvelrug Duurzaam en Klimaatneutraal" (2017)

In deze vernieuwde milieubeleidsplanning neemt duurzaamheid en kwaliteit van de leefomgeving een belangrijke plaats in. Ruimtelijke ontwikkelingen worden tevens gerelateerd aan milieukwaliteitsprofielen die voor verschillende typen omgevingen zijn geformuleerd.

Gebiedsgericht milieubeleid

De gemeente Utrechtse Heuvelrug werkt met gebiedsgericht milieubeleid. De gemeente is opgedeeld in gebiedstypen. Bij iedere gebiedstype hoort een milieukwaliteitsprofiel met bijbehorende kenmerkende kwaliteiten die bij ruimtelijk ontwikkelingen worden getoetst. Voor dit bestemmingsplan is profiel 'Landelijk gebied, verweving van functies' van toepassing:

In onderstaande milieuparagrafen worden bovenvermelde milieuaspecten getoetst aan dit profiel.

Rijk en provincie

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen regels stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Dit betekent voor de bodem (grond en grondwater) dat de bodemkwaliteit en de voorgenomen bestemming met elkaar in overeenstemming dienen te zijn. Of de bodem een planontwikkeling in de weg staat, wordt middels een historisch onderzoek eventueel aangevuld met een bodemonderzoek bepaald. De resultaten van het historisch onderzoek, het bodemonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden in het bestemmingsplan vermeld.

Bodemkwaliteit plangebied

Het deel van het plangebied waar de twee nieuwe woningen zijn voorzien, heeft op dit moment een agrarische bedrijfsbestemming. Er hebben mogelijk bodemverontreinigende activiteiten plaatsgevonden. Ten behoeve van voorliggend plan is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 3).

Resultaten verkennend bodemonderzoek

Uit de analyseresultaten blijkt dat de bovenste 30 cm van de voormalige bouwvoor niet verontreinigd is met organochloorbestrijdingsmiddelen (OCB). De toplaag van de bodem (tot 0,5 m-mv) ter plaatse van de locatie van de voormalige bovengrondse olietank is licht verontreinigd met minerale olie (deels diesel en deels motorolie).

Voorts is de bovenste 10 cm ter plaatse van de afwateringszone van de opslagschuur verontreinigd met asbest. Er is een gehalte boven de toetsingsnorm voor nader asbestonderzoek gemeten. De ODRU beschouwt de aangetoonde verontreiniging als een (vermoedelijk) geval van ernstige bodemverontreiniging, totdat er een nader asbestonderzoek is uitgevoerd waarbij deze verdenking wordt weerlegd. Omdat het uitvoeren van nader asbestonderzoek lastig is in het geval van druppelzones, zal met het Wbb bevoegd gezag (de RUD Utrecht, namens de Provincie Utrecht) worden afgestemd of er een sanering plaats kan vinden, zonder een nader asbestonderzoek uit te voeren.

De puinhoudende bodemlaag (westelijk deel perceel) is niet verontreinigd met asbest. Tenslotte is de top- en onderlaag van de bodem ter plaatse van het bouwblok over het algemeen enkel als gevolg van de AS3000-correctie licht verontreinigd met PCB.

Het grondwater ter plaatse is licht verontreinigd met barium. Een licht verhoogd gehalte aan barium wordt vaker in het grondwater vastgesteld en wordt doorgaans veroorzaakt door natuurlijke ophoping. Daarnaast is het grondwater als gevolg van de AS3000-correctie licht verontreinigd met som dichlooretheen.

Conclusie

Met betrekking tot de vastgestelde milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse kan worden geconcludeerd dat er, gezien de geringe mate aan verontreiniging, milieuhygiënisch gezien geen bezwaar is tegen de toekomstige herontwikkeling (nieuwbouw woningen). Aanbevolen wordt om de met asbest verontreinigde grond ter plaatse van de afwateringszone (circa 2 m³) voorafgaand aan de herontwikkeling te verwijderen. De betreffende grond wordt, in afstemming met het Wbb bevoegd gezag (de RUD Utrecht, namens de Provincie Utrecht) voorafgaand aan de herontwikkeling verwijderd.

Rijk en provincie

Bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan is het conform de Wet geluidhinder (Wgh) noodzakelijk dat er aandacht wordt besteed aan de akoestische situatie. Als een plangebied geheel of gedeeltelijk binnen de onderzoekszone van een verkeersweg, een spoorweg, of een gezoneerd industrieterrein valt, moet bij de voorbereiding van een bestemmingsplan akoestisch onderzoek worden verricht naar de geluidsbelasting op nieuwe woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen (bijvoorbeeld scholen en ziekenhuizen) binnen die geluidszone.

Een bestemmingsplan kan pas worden vastgesteld indien de geluidbelasting op nieuwe geluidsgevoelige functies voldoet aan de voorkeursgrenswaarden genoemd in de Wgh, of indien een besluit is genomen om hogere waarden vast te stellen. Voor dit laatste geeft de Wgh een maximale ontheffingswaarde. Voordat een hogere waarde kan worden vastgesteld, dienen eerst maatregelen onderzocht te worden om de geluidbelasting terug te dringen.

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer en/of door inrichtingen, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder. De wet stelt dat in principe de geluidsbelasting op de gevel van woningen niet hoger mag zijn dan de voorkeursgrenswaarde (48 dB), dan wel een nader bepaalde waarde (hogere grenswaarde).

Plangebied

Met onderhavig initiatief wordt nieuwe geluidsgevoelige bebouwing mogelijk gemaakt in de vorm van twee nieuwe woningen. In de directe omgeving van het plangebied is geen sprake van railverkeer of industrielawaai. Het plangebied ligt wel binnen de zone van de Sterkenburgerlaan en Gooyerdijk (60 km/u). Strikt genomen zou daarmee een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai noodzakelijk zijn. Gelet op de aard en het karakter van de Sterkenburgerlaan en de Gooyerdijk met bijbehorende lage verkeersintensiteit, kan zonder nader onderzoek op voorhand worden gesteld dat de geluidbelasting als gevolg van het wegverkeer op beide wegen niet hoger zal zijn dan de voorkeurswaarde uit de Wet geluidhinder.

Om deze conclusie te staven is het Geoportaal van de ODRU geraadpleegd. Daaruit blijkt dat de geluidbelasting ter plaatse van het plangebied (ver) onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ligt. Een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde wordt niet verwacht.

Uitsnede Geoportaal ODRU. Geluidscontouren wegverkeer 2030 incl. aftrek 110g Wgh

Conclusie

Het aspect geluid levert geen beperkingen op voor dit plan.

In de Wet milieubeheer (Wm) zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Titel 5.2 Wm 'Luchtkwaliteitseisen' wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Voor de gezondheid van de mens is een goede luchtkwaliteit van groot belang. Daarom zijn in de Wet milieubeheer grenswaarden opgenomen voor een aantal stoffen die als verontreiniging in de lucht voorkomen. In de praktijk richt de aandacht zich vooral op de stoffen stikstofdioxide en fijnstof. Van deze stoffen komen in Nederland concentraties voor die in de buurt van de grenswaarde liggen. Voor de overige stoffen genoemd in de Wet milieubeheer komen de concentraties niet in de buurt van de grenswaarde.

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel niet in betekenende mate (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit.

Daarnaast worden er bestemmingen benoemd die extra gevoelig zijn voor luchtvervuiling, de zogenaamde gevoelige bestemmingen. Uiteraard moet niet alleen bij gevoelige bestemmingen, maar bij alle projecten sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. Vanuit dit oogpunt moet afgewogen worden of het aanvaardbaar is om een bepaald project op een bepaalde plaats te realiseren. Hierbij speelt de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol, ook als het project zelf niet of nauwelijks bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Bij ieder (ruimtelijk) project moet toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit plaatsvinden, met andere woorden het moet duidelijk zijn welke gevolgen het project heeft voor de luchtkwaliteit. Uitgangspunt is dat de luchtkwaliteit niet verslechtert c.q. dat het project 'niet in betekenende mate' (NIBM), d.w.z. hoogstens 3%, bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Deze grens wordt concreet gelijk gesteld aan een woonwijk van 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg. Dit plan valt onder deze grens.

Luchtkwaliteit plangebied

De herontwikkeling van een paardenhouderij, waarbij twee nieuwe woningen in combinatie met diverse inrichtingsmaatregelen mogelijk worden gemaakt in het buitengebied van Utrechtse Heuvelrug kan, gezien de beperkte omvang, aangemerkt worden als een project dat niet in betekenende mate van invloed is op de luchtkwaliteit. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van de Regeling NIBM niet noodzakelijk. Er behoeft dus niet getoetst te worden aan de grenswaarden.

Omdat sprake is van woningen (gevoelige functie) is met behulp van het Geoloket van de Omgevingsdienst regio Utrecht gekeken of de kwaliteit van de lucht voldoende is om woningen toe te staan. Hieruit blijkt dat de concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 in 2018 ter plaatse van het plangebied 14-16 µg/m³, 19-20 µg/m³ respectievelijk 12-12,5 µg/m³ bedragen.

Ook in 2030 voldoet de luchtkwaliteit ruimschoots aan de grenswaarde van 40 µg/m³ voor zowel fijnstof (16-17 µg/m³) als stikstofdioxide (8-10 µg/m³). De concentratie PM_2,5 blijft met een waarde van 10,0-10,5 µg/m³ eveneens ruim onder de grenswaarde.

Conclusie

Het project kan worden beschouwd als een NIBM-project. Daarnaast is de kwaliteit van de lucht ter plaatse van het plangebied voldoende om woningen toe te staan. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan dan ook achterwege blijven.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat overheden bij het vaststellen van bestemmingsplannen moeten aantonen dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening (Wro artikel 3.1 lid 1). Onderdeel hiervan is het zorgen voor een goede milieuzonering: de overheid dient er op toe te zien dat er voldoende afstand in acht wordt genomen tussen enerzijds functies die hinder of gevaar veroorzaken (bijvoorbeeld bedrijven), en anderzijds functies die daar last van hebben (bijvoorbeeld woningen). Die afstand moet ook weer niet onnodig groot zijn, omwille van een efficiënt ruimtegebruik. Bij het toestaan van nieuwe bedrijven of andere milieubelastende functies dient rekening gehouden te worden met de milieuruimte die in de toekomst nodig is en dient beoordeeld te worden of ter plaatse van in de nabijheid gelegen gevoelige functies, zoals woningen sprake blijft van een adequaat woon- en leefmilieu. Bij het bepalen hiervan kunnen de richtlijnen in de VNG-handreiking 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009 worden gehanteerd. Deze handreiking beveelt per standaard bedrijfstype een afstand aan tot woningen of andere 'kwetsbare' functies. De afstand hangt onder meer af van de aard van de omgeving: een rustige woonwijk verdient een hoger beschermingsniveau dan een gebied waar al enige hinder is van bedrijven of infrastructuur (gemengd gebied).

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt getoetst conform:

• VNG handreiking 'Bedrijven en milieuzonering'(editie 2009).

• Wet milieubeheer.

VNG handreiking

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten doet in de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009), een handreiking ten behoeve van de afstemming tussen ruimtelijke ordening en milieu op lokaal niveau. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie ten opzichte van woningen krijgen. De publicatie heeft bedrijven ingedeeld in categorieën met bijbehorende gewenste afstand tot milieugevoelige functies. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de bestemmingsgrens van de bedrijven en anderzijds de gevel van een woning. De adviesafstanden hangen samen met gebiedskenmerken. De meest voorkomende categorieën met bijbehorende gewenste afstand tot milieugevoelige functies in een rustige woonwijk /buitengebied zijn weergegeven in onderstaande tabel.

Om te voorkomen dat hinder ontstaat moet tussen milieubelastende activiteiten en gevoelige bestemmingen (zoals woningen) voldoende afstand in acht genomen worden. Voor het bepalen van deze afstanden wordt getoetst conform de VNG Handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009) en de Wet milieubeheer. De richtafstanden gelden in beginsel tussen de perceelsgrens van een bedrijf enerzijds en de gevel van een - in een rustige woonwijk gelegen - woning anderzijds. Bij functiemenging kan worden afgeweken van deze afstanden.

Het plan

Onderhavig plangebied is gelegen in een gebied dat zich laat karakteriseren als rustig buitengebied. In de directe omgeving bevinden zich immers hoofdzakelijk onbebouwde agrarische gronden en verspreid liggende vrijstaande reguliere burgerwoningen.

In de directe omgeving van het plangebied liggen slechts twee milieubelastende functies. Ten eerste ligt ten noorden van het plangebied een bedrijfsbestemming ten behoeve van een loodgietersbedrijf. Dit betreft een functie behorende tot milieucategorie 2. In een rustig buitengebied geldt hiervoor een richtafstand van 30 meter. De afstand van de grens van de bestemming 'Bedrijf' tot aan de dichtstbijzijnde gevel van de nieuwbouw bedraagt ruim 50 meter. Derhalve wordt voldaan aan de richtafstand en mag ter plaatse van het plangebied worden uitgegaan van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ten opzichte van deze milieubelastende functie.

Ten tweede ligt ten zuidoosten van het plangebied een agrarisch bouwvlak ten behoeve van grondgebonden agrarische bedrijvigheid. Artikel 4 van de Wet geurhinder en veehouderij stelt dat de afstand tussen een geurgevoelig object buiten de bebouwde kom en een grondgebonden bedrijf minimaal 50 meter moet bedragen. Het agrarisch bouwvlak bevindt zich op ten minste 200 meter van de nieuwe woningen. Daarmee wordt voldaan aan de vaste afstand uit de Wet geurhinder en veehouderij en mag ter plaatse van het plangebied worden uitgegaan van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ten opzichte van deze milieubelastende functie. Aanvullend wordt hierbij opgemerkt dat bij de betreffende rundveehouderij tevens op een kleinschalige wijze varkens worden gehouden (46 scharrelvarkens conform melding uit 2015). Hiervoor geldt niet de genoemde vaste afstand van 50 meter. Gezien het geringe aantal varkens, de afstand en de ligging ten opzichte van het plangebied, zal de geurbelasting laag zijn. Een intensieve veehouderij is ter plaatse niet toegestaan. Gelet hierop is een nader geuronderzoek niet noodzakelijk.

Gezien de afstand tot het plangebied en de ligging van het bedrijf ten opzichte van reeds bestaande woningen worden omliggende bedrijven niet (verder) belemmerd door voorliggend plan.

Conclusie

Het aspect bedrijvigheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen (bedrijven) waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en ondergrondse buisleidingen. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen (REVI). Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is het wettelijke kader tot op heden nog de circulaire risiconormering transport gevaarlijke stoffen. Voor ondergrondse buisleidingen is het wettelijk kader vastgelegd in het Besluit Externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang, namelijk het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico is het risico uitgedrukt als de kans per jaar, dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats zou verblijven, verblijft overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting of bij de transport-as, waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico zijn de cumulatieve kansen dat per jaar dat een groep van 10, 100 of 1000 personen overlijdt als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting of een transport-as en een ongewoon voorval binnen die inrichting of bij een transport-as, waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

Plaatsgebonden risico

Het PR kent een grenswaarde van 10-6 per jaar. De kans per jaar, dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, verblijft overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting of bij de transport-as, waarbij een gevaarlijke stof betrokken is, mag dus niet groter zijn dan 1 op een miljoen. Binnen de PR 10-6 contour mogen geen kwetsbare objecten aanwezig zijn. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als richtwaarde en in nieuwe situaties moet in beginsel ook aan deze waarde worden voldaan.

Verantwoordingsplicht groepsrisico

Het groepsrisico is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting in situaties waarin zich een ramp met gevaarlijke stoffen voordoet. De verantwoordingsplicht is erop gericht om een weloverwogen afweging te maken over de risico's in relatie tot de (ruimtelijke) ontwikkelingen in het plangebied. De verantwoordingsplicht is erop gericht om een weloverwogen afweging te maken over de risico's in relatie tot de (ruimtelijke) ontwikkelingen in het plangebied. Deze verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR, ook als de OW niet wordt overschreden. In de verantwoording van het groepsrisico worden onderwerpen behandeld die van belang zijn bij het maken van een afweging over het risico en de ruimtelijke situatie. Het groepsrisico wordt kwantitatief beoordeeld. Daarnaast komen ook planologische aspecten aan de orde en de mogelijkheden tot rampenbestrijding.

Het plan

Uitsnede risicokaart met aanduiding plangebied (bron: Risicokaart ArcGIS)

Bedrijven – Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Er zijn in de directe omgeving van het plangebied geen bedrijven gevestigd die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

Bedrijven – Overige veiligheidswetgeving

Er zijn in de directe omgeving geen bedrijven gevestigd met een overig veiligheidsrisico. Propaantanks zijn in het bedrijvenbestand van de Omgevingsdienst in dit gedeelte van de gemeente Utrechtse Heuvelrug niet bekend.

Transport van gevaarlijke stoffen over weg, spoor en water

Er moet rekening gehouden worden met het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en water. Wegen, spoorwegen en vaarwegen met structureel en grootschalig vervoer van gevaarlijke stoffen liggen niet in de buurt van het plan.

Gemeentelijke routering

Voor de gemeentelijke en provinciale wegen is in de gemeente Utrechtse Heuvelrug een routering voor gevaarlijke stoffen vastgesteld. Deze route loopt niet langs of door het plangebied.

Voor noodzakelijk transport ten behoeve van laden en/of lossen van gevaarlijke stoffen buiten de vastgestelde routes is een ontheffing nodig. Aan deze ontheffing kunnen voorwaarden worden verbonden om een veiligere leefomgeving te realiseren.

Er kan langs het plangebied dus wel transport van gevaarlijke stoffen plaatsvinden van de niet-route plichtige stoffen (zoals benzine) en route plichtige stoffen (zoals propaan), maar de frequentie daarvan is (door het lokale karakter van het transport) dermate laag dat daardoor geen risico's ontstaan die ruimtelijk relevant zijn.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Er moet rekening worden gehouden met transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. Volgens de "provinciale risicokaart" liggen er in of nabij het plangebied geen buisleidingen voor transport van gevaarlijke stoffen. Het gasnet voor huishoudens en bedrijven valt niet binnen het kader van externe veiligheid.

Elektromagnetische straling

Er zijn in de omgeving geen hoogspanningslijnen aanwezig waarvan de indicatieve magneetveldzones tot het plangebied reiken. Uit de gegevens op de website www.antenneregister.nl blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen zendmasten aanwezig zijn die overschrijdingen van de geldende blootstellingslimieten voor elektrische en magnetische veldsterkten veroorzaken.

Risicotoetsing

Voor zowel plaatsgebonden risico als groepsrisico wordt voldaan aan de ambitiekwaliteit van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Er is geen sprake van aangrenzende wegen die bestemd zijn als transportroute voor gevaarlijke stoffen.

Er is geen risicorelevante bedrijvigheid in de nabijheid van het plangebied aanwezig.

Conclusie

Het veiligheidsaspect levert geen belemmeringen op voor de verdere planontwikkeling.

De Gemeente Utrechtse Heuvelrug is een groot voorstander van duurzame ontwikkeling / bouwen en wil dit graag actief ondersteunen in haar ruimtelijke beleid. Duurzaam bouwen is een manier van bouwen waarbij het milieu zo min mogelijk wordt belast, een optimale woonkwaliteit wordt gerealiseerd en het gebouw een lange levensduur heeft. Dit kan door bijvoorbeeld meer flexibiliteit in gebruik in te bouwen of door een beter op het gebruik afgestemde materiaalkeuze.

Daarnaast streeft de gemeente naar een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving. Hiertoe wil de gemeente de bestaande milieukwaliteit behouden en waar mogelijk verbeteren. Dit betekent dat er ook eisen worden gesteld aan ruimtelijke ontwikkelingen, enerzijds op gebouwniveau en anderzijds op omgevingsniveau.

Wetgevend kader

De wettelijke eisen zijn vastgelegd in het Bouwbesluit. Per 1 januari 2021 is het bouwbesluit gewijzigd en zijn de eisen ten aanzien van duurzaamheid veranderd en aangescherpt. Deze zijn als volgt:

• Minimale isolatiewaarden (Rc) voor dichte uitwendige scheidingsconstructies, per onderdeel van de schil - 4,7 voor gevel, 6,3 voor het dak en 3,7 voor de vloer;
• Een gemiddelde U-waarde van 1,65 voor ramen (glas en kozijn) en deuren, maximaal 2,2;
• Per 1 januari 2021 zijn de BENG eisen van kracht voor nieuwbouw. De minimale BENG-waarden zijn afhankelijk van het soort gebouw, de afmetingen van het gebouw en de bouwwijze zijn. De BENG eisen bestaan uit eisen voor: BENG 1 = maximale energiebehoefte, BENG 2: maximaal gebruik fossiele energie en BENG 3 = aandeel duurzame energie.
• Ook is voor woningen een nieuwe norm om de oververhitting te voorkomen, de 'TO-juli'. Deze mag voor woningen maximaal 1,2 bedragen. Voor de vergunningsaanvraag is een geregistreerde BENG berekening nodig.
• Een Milieuprestatie Gebouw (MPG). Vanaf 2015 geldt vanuit het Bouwbesluit de verplichting om bij de aanvraag omgevingsvergunning bouwen een berekening aan te leveren van de Milieuprestatie van een gebouw. De verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen met nevenfuncties groter dan 100 m². De MPG eisen voor woningbouw zijn per 1 juli 2021 aangescherpt naar een maximale MPG waarde van 0,8.

Conclusie

De initiatiefnemer is zich bewust van de visie van zowel de gemeente Utrechtse Heuvelrug alsmede de provincie Utrecht. Er is naast het stedenbouwkundig plan nog geen gedetailleerd ontwerp gemaakt van de toekomstige bebouwing. De initiatiefnemer zal bij het ontwerpproces rekening houden met de bovenstaande regelgeving en ambities.

Milieuprestatie Gebouw (MPG)

Vanaf 2015 geldt vanuit het Bouwbesluit de verplichting om bij de aanvraag omgevingsvergunning Bouwen een berekening aan te leveren van de Milieuprestatie van een gebouw. De verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen met nevenfuncties groter dan 100 m². De initiatiefnemer kan op twee manieren aantonen te voldoen aan het Bouwbesluit:

• Zelf documenten aanleveren waarmee aangetoond wordt dat voldaan is aan het Bouwbesluit.

• Het aanleveren van een SBK-bewijs MPG, hetgeen voldoende bewijs is dat voldaan is aan het Bouwbesluit.

De Stichting Bouwkwaliteit (SBK) geeft op de website www.milieuprestatiebewijs.nl informatie over het aanvragen van een SBK-bewijs. Voor het aanvragen moet een berekening worden aangeleverd, voor maken van een berekening is een gratis licentie beschikbaar bij de Omgevingsdienst voor de software van GPR Gebouw.

De wettelijke eisen aan nieuwbouw van woningen staan in het bouwbesluit van 2012. Aanvullend op deze eisen heeft de Gemeente Utrechtse Heuvelrug haar duurzaam bouwen beleid verwoord in het milieubeleidsplan "Natuurlijk Duurzaam" (2009).

Het plan

De planontwikkeling levert een bijdrage aan het streven naar efficiënt ruimtegebruik en is gericht op een duurzame versterking van het landelijk gebied.

Conclusie

Bij de realisatie van de woningen zal voldaan worden aan de wettelijke eisen met betrekking tot energie en duurzaam bouwen.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgasleidingen afhankelijk van druk;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

De toelichting en verbeelding van het geldende bestemmingsplan lijkt er op te duiden dat er geen planologisch relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe omgeving daarvan aanwezig zijn. Uit nader onderzoek is gebleken dat aan de zuidzijde van het plangebied toch een planologisch relevante leiding aanwezig is. Dit betreft een rioolpersleiding. Ter bescherming van de betreffende waterrioolleiding is de dubbelbestemming 'Leiding - Riool' opgenomen met bijbehorende belemmeringenstrook.

Voor de verdere realisatie van het plan zal indien nodig een KLIC-melding gedaan worden om te achterhalen of er relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe omgeving daarvan aanwezig zijn.

Rijk

Het Nationaal Waterbeleid is gericht op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Het nationale beleid heeft geen directe implicaties voor dit bestemmingsplan.

Provincie

Het waterbeleid van de provincie Utrecht omvat het beleid voor waterveiligheid, waterbeheer en gebruik en beleving van water in de provincie.

Het plangebied heeft in het provinciale waterbeleid de functie 'landelijk gebied' waarvoor specifieke doelstellingen gelden. Deze vinden hun neerslag in waterbeheerplannen.

Waterbeheerplan 'Waterkoers 2016-2021' en Waterstructuurvisie, Keur en Legger

Het Waterschap HDSR geeft hierin aan wat de komende periode te doen staat met waterbeheer, waterkering en de waterketen. Dit betreft de zorg voor voldoende schoon water waar dat voor mens, dier en natuur gewenst is, en voor het voorkomen van wateroverlast en overstroming. In het waterbeheersplan geeft het Waterschap tevens invulling aan de verschillende waterwetten en -verordeningen, beleidsstukken en overeenkomsten of afspraken met instanties en belanghebbenden.

In watergebiedsplannen wordt het beleid verder uitgewerkt.

Watergebiedsplan Langbroekerwetering

In een watergebiedsplan legt het waterschap voor een periode van 10 jaar de beheerplannen voor grond- en oppervlaktewater vast. In dit plan staan maatregelen om de aan- en afvoer van water in het gebied te verbeteren. Het bevat de richtlijnen voor het waterbeheer in een bepaald deelgebied, onder andere over peilbeheer en onderbemaling.

Het waterschap is bezig met de uitvoering van maatregelen uit het watergebiedsplan Langbroekerwetering. Zo worden te krappe duikers vergroot, enkele stuwen vernieuwd en enkele natuurvriendelijke oevers aangelegd. Ook neemt het waterschap maatregelen om de verdroging tegen te gaan.

Regionaal

Convenant afkoppelen

In november 2015 is de jongste versie van het convenant "Afkoppelbeleid Utrechtse Heuvelrug" getekend tussen de provincie Utrecht, 10 gemeenten met grondgebied op de Utrechtse Heuvelrug en de waterschappen Vallei & Eem en HDSR. In dit convenant zijn afspraken gemaakt over welke verharde oppervlakken wel en niet kunnen worden afgekoppeld, afhankelijk van het risico van vervuiling van het grondwater. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen afkoppelen binnen en buiten het grondwaterbeschermings-gebied van de drinkwaterwinningen op de Utrechtse Heuvelrug. Voor dakoppervlakken geldt in dit convenant, dat zowel binnen als buiten het grondwaterbeschermingsgebied deze zonder aanvullende voorzieningen kunnen worden afgekoppeld. Voor andere oppervlakken kunnen aanvullende eisen worden gesteld waarvoor het convenant als richtlijn geldt.

Gemeente

Waterbeleid Gemeente Utrechtse Heuvelrug

Het waterbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug is gericht op het voorkomen en terugdringen van verontreiniging van oppervlaktewater door inzameling afvoer en zuivering van afvalwater, het terugdringen van ongewenste lozingen en het voorkomen van verontreiniging van regenwater via afkoppeling en het gebruik van niet uitlogende (bouw)materialen.

Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan

Het gemeentelijke rioleringsplan bevat de integrale visie van de gemeente op grondwater, regenwater en stedelijk afvalwater. Het beleid is gericht op het versterken en /of intensiveren van het voorgaande beleid. Hierin staan de volgende basisprincipes centraal:

• Vasthouden - bergen - afvoeren (waterkwantiteit)
• Schoon houden - scheiden - zuiveren (waterkwaliteit)
• Waarborg tegen overstroming - overstromingsrobuust bouwen (veiligheid)

Beleid hemel- en afvalwater.

Voor het hemelwater streeft de gemeente naar het zoveel mogelijk ter plaatse vast houden van water. Dit betekent dan dat het hemelwater niet langer het riool ingaat maar lokaal wordt geborgen in de bodem en/of oppervlaktewater.

Dit levert zowel voordelen op voor het milieu als de economie. Het helpt om verdroging van gebied te bestrijden en voorkomt dat schoon oppervlaktewater vies wordt. Verder verbetert de werking van de rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI). Deze werkt beter als rioolwater minder vermengd is met regenwater.

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie van water in de bodem het uitgangspunt, omdat dit het meest duurzaam is. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Watertoets

Het deel van het plangebied waar de twee nieuwe woningen zijn gesitueerd is in de huidige situatie al voor een groot deel verhard en er is een veelheid aan agrarische opstallen op het perceel aanwezig. Een toename van verharding (gebouwen en erfverharding) heeft gevolgen voor de snelheid waarmee het regenwater afstroomt. Hierdoor kunnen de omliggende sloten te vol raken en kan er wateroverlast ontstaan. Gezien de ligging van het plangebied op de Utrechtse Heuvelrug zijn er op dit moment naar verwachting geen problemen met de waterhuishouding.

Het Hoogheemraadschap hanteert het beleid dat bij het aanbrengen van meer dan 500 m² verharding in stedelijk gebied of meer dan 5.000 m² in landelijk gebied gecompenseerd moet worden in de vorm van oppervlaktewater voor waterberging. Door compensatie wordt voorkomen dat ernstige peilstijging optreedt door afstromend regenwater met wateroverlast tot gevolg. Voor infiltratie van hemelwater vanaf verharde oppervlakken hanteert het hoogheemraadschap een ja, mits-principe. Door het aanleggen van bovengrondse voorzieningen, zoals wadi’s en greppels, wordt een versnelde afvoer naar oppervlaktewater voorkomen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden bij de bouw van de woningen geen uitlogende materialen toegepast.

In de toekomstige situatie worden twee woningen toegevoegd met elk een bijgebouw. Daar staat tegenover dat er 788,5 m² aan opstallen worden gesloopt en dat er circa 1.850 m² aan paardenbakken en verharding wordt verwijderd. Daarmee zal er per saldo geen toename van verhard oppervlak optreden. De norm van 5.000 m² wordt niet overschreden en watercompensatie is niet noodzakelijk als gevolg van het initiatief.

Waterafvoer

Het hemelwater zal worden afgekoppeld op het eigen perceel en kan bij de gemiddeld hoogste grondwaterstand in de bodem infiltreren. Dit is mogelijk omdat de bodem bestaat uit zandgrond en het grondwater op grote diepte is gelegen. De vuilwaterafvoer van het plan zal wel aangesloten worden op het openbaar riool reeds aanwezig in het plangebied. Tevens wordt er bij de realisatie van de woningen geen gebruik gemaakt van uitlogende materialen.

Rioolpersleiding

Door het plangebied loopt een rioolpersleiding met bijbehorende beschermingszone. De nieuwe woonpercelen overlappen niet met de rioolpersleiding en de bijbehorende beschermingszone. Daarmee heeft het plan geen gevolgen voor de aanwezige rioolpersleiding. In het geval men binnen de belemmeringenstrook bouwwerken wil oprichten dan wel werken of werkzaamheden wil uitvoeren ten behoeve van de beoogde aanleg van landschapselementen, zal hiervoor een omgevingsvergunning moeten worden aangevraagd waarbij het leidingbelang primair wordt meegewogen.

Situering rioolpersleiding ten opzichte van beoogde nieuwbouw (bron: Digitale watertoets)

Conclusie

Vanuit het aspect water zijn er geen belemmeringen voor onderhavig initiatief. Wellicht ten overvloede is de digitale watertoets uitgevoerd. Het resultaat is als Bijlage 4 bij deze toelichting gevoegd. Het waterschap adviseert positief over het voornemen.

Rijk

Natuurbeschermingswet

De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van natuurgebieden in Nederland. Samen met andere vormt deze wet het beschermingsrecht voor zowel soorten als gebieden. De wet richt zich op gebieden die zijn aangewezen op basis van de Vogel- en Habitatrichtlijn, ook wel Natura 2000-gebieden genoemd. Daarmee wordt op nationaal niveau invulling gegeven aan de Europese richtlijnen. Natura 2000 is een samenhangend Europees netwerk van beschermde natuurgebieden, waarin belangrijke flora en fauna voorkomen. De wet bepaalt dat projecten en plannen, die de kwaliteit van Natura 2000-gebieden kunnen verslechteren of die een verstorend effect kunnen hebben op de soorten, niet mogen plaatsvinden zonder vergunning. Als er geen schade optreedt, kan vergunning worden verleend. Is dit wel het geval, kan vergunning alleen worden verleend als aan verschillende eisen wordt voldaan. Bij ruimtelijke ingrepen dient altijd te worden nagegaan of een vergunning nodig is op grond van de Natuurbeschermingswet.

Voorts regelt de wet de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden Bovendien dient iedereen voldoende zorg in acht te nemen voor in het wild levende planten en dieren. Daarnaast is het niet toegestaan om hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen, te beschadigen, te vernielen of te verstoren.

De natuurbeschermingswet heeft dan ook belangrijke consequenties voor ruimtelijke plannen. Bij ruimtelijke plannen met mogelijke gevolgen voor beschermde planten en dieren is het verplicht om vooraf te toetsen of deze kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dat het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, of de gevolgen voor beschermde soorten te verminderen.

Nationaal netwerk

Het nationale netwerk van natuur (NNN) is een robuust, samenhangend netwerk van natuurgebieden en verbindingen daartussen op nationaal niveau. Natura 2000, een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden, maakt onderdeel uit van deze structuur. Zowel het Rijk als de Provincie wensen het NNN netwerk te behouden en verder te ontwikkelen. In de Provinciaal Ruimtelijke Verordening (PRV) is dan ook een beschermingsregime opgenomen. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen geen significant nadeel opleveren voor de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN netwerk.

Beschrijving natuur en landschap

Plantoetsing

Voor het bepalen van eventuele effecten op de natuurlijke waarden is in 2020 een Quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd door Van Dijk Geo- en milieutechniek b.v. De conclusies van het onderzoek zijn hieronder samengevat. De quickscan is als Bijlage 5 toegevoegd. Hieronder worden de uitkomsten van de quickscan samengevat.

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied ligt buiten (op een afstand van circa 20 meter) van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het dichtstbijzijnde deel van het NNN betref een bosrijk gebied (deel van gemeente Utrechtse Heuvelrug) ten noordwesten van het plangebied. Gezien de aard van de werkzaamheden en de afstand tussen het plangebied en het NNN wordt toetsing van de herinrichting aan de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN niet noodzakelijk geacht.

Wet natuurbescherming - onderdeel gebiedsbescherming

Het plangebied ligt op ruim zeven kilometer afstand van de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden 'Kolland en Overlangbroek' en 'Rijntakken'. Gezien de aard van de herontwikkeling en de afstand tot de Natura 2000-gebieden, wordt een toetsing van de voorgenomen herontwikkeling aan de instandhoudingsdoelstellingen van deze Natura 2000-gebieden niet noodzakelijk geacht.

De ontwikkeling betreft een verandering van functie waarbij de nieuwe functie, twee woningen, aanzienlijk minder verkeer oplevert ten opzichte van de voormalige functie van een paardenhouderij. De nieuwe woningen zorgen niet voor extra uitstoot, aangezien de woningen gasloos zullen zijn. Een Aerius-berekening wordt dan ook overbodig geacht.

Wet natuurbescherming - onderdeel houtopstanden

Ter plaatse van het plangebied is er geen sprake van een houtopstand. Derhalve wordt toetsing van de voorgenomen herontwikkeling aan bescherming van houtopstanden niet noodzakelijk geacht.

Wet natuurbescherming - onderdeel soortenbescherming

In de ruimtes in de gescheurde gevel en in de ruimte achter de dakgoot van de kleine stal kan het voorkomen van streng beschermde vaste verblijfplaatsen van vleermuizen niet worden uitgesloten. Daarnaast kan het voorkomen van jaarrond beschermde nesten van huismus en gierzwaluw in de stallen niet worden uitgesloten. De mesthoop functioneert mogelijk als broeihoop (esstentieel leefgebied) voor de ringslang en de directe omgeving hiervan biedt mogelijk geschikte groeiplaatsen voor de plant brave hendrik. Mogelijk zullen bij de geplande sloopwerkzaamheden derhalve vaste verblijfplaatsen, jaarrond beschermde nesten, essentieel leefgebied of broeiplaatsen/exemplaren worden vernietigd. Om de aan- dan wel afwezigheid en mogelijke aantallen en typen vaste verblijfplaatsen, nesten en esstentieel leefgebied aan te kunnen tonen, dient voorafgaand aan de sloopwerkzaamheden een nader onderzoek uitgevoerd te worden naar vleermuizen, huismus, gierzwaluw, ringslang en brave hendrik conform de hiervoor opgestelde protocollen.

Omdat de aanwezige struiken/hedera mogelijk essentiële schuilplaatsen bieden voor mogelijk binnen het plangebied nestelende huismussen, kan het rooien van deze struiken leiden tot significante verstoring van broedgevallen. Derhalve dient met het rooien van dit opgaande groen te worden gewacht tot bekend is of binnen het plangebied daadwerkelijk nesten van huismus aanwezig zijn. Indien nesten aanwezig zijn, zal het rooien van de struiken/hedera onderdeel uitmaken van een eventuele aanvraag ontheffing.

Naar aanleiding van de resultaten van de uit te voeren nader onderzoeken naar vleermuizen, huismus, gierzwaluw, ringslang en brave hendrik kan worden bepaald of, en zo ja, welke compenserende maatregelen noodzakelijk zijn om de voorgenomen herinrichting te kunnen verwezenlijken.

Nader onderzoek

Gelet op het voorgaande heeft er nader onderzoek plaatsgevonden voor wat betreft vleermuizen, huismus, gierzwaluw, brave hendrik en ringslang (Bijlage 6). De resultaten luiden als volgt:

Vleermuis

Gedurende de onderzoeksrondes is geen gebouwgebonden gedrag van vleermuizen (in- en uitvliegen, gevels aantippen, langs de gevels baltsen etc.) waargenomen. Wel zijn er tijdens de rondes incidenteel overvliegende laatvliegers, rosse vleermuizen, gewone dwergvleermuizen en ruige dwergvleermuizen waargenomen. Van laatvlieger, rosse vleermuis en ruige dwergvleermuis betrof het waarnemingen van hoog overvliegende individuen die duidelijk geen binding hebben met de onderzoekslocatie en de directe omgeving. Gewone dwergvleermuizen werden soms laag overvliegend waargenomen en foerageerden sporadisch binnen de onderzoekslocatie.

Huismus

Tijdens de inventarisatierondes zijn zevenentwintig huismusnesten binnen de onderzoekslocatie waargenomen. Deze nestlocaties bevinden zich in de dakconstructies van de paardenstallen en de hooiopslag (Foto's 1 t/m 6). In de schuur zijn geen nesten waargenomen maar de struikbegroeiing naast de schuur wordt wel gebruikt als kwetterplek (Foto 7). Tevens wordt de mesthoop gebruikt als foerageergebied (Foto 8), met name voor voedsel voor jongen, en wordt de paardenbak gebruikt als stofbadplaats (Foto 9).

Gierzwaluw

Gedurende de inventarisatierondes zijn binnen de onderzoekslocatie geen nesten van gierzwaluw waargenomen. Wel zijn er sporadisch hoog overvliegende gierzwaluwen waargenomen die geen binding hebben met de onderzoekslocatie.

Brave hendrik

Gedurende de inventarisatieronde zijn binnen de onderzoekslocatie geen individuen van brave hendrik aangetroffen.

Ringslang

Tijdens de inventarisatierondes zijn géén individuen van ringslang aangetroffen rondom de mesthoop of rondom de sloten rond het perceel. Op basis hiervan kan het voorkomen van eiafzetplaatsen van ringslang binnen en nabij het plangebied worden uitgesloten.

Conclusies

Binnen de onderzoekslocatie is geen essentieel functioneel leefgebied aangetroffen van vleermuizen, gierzwaluwen en ringslangen, en zijn geen individuen van brave hendrik waargenomen.

Wel is er essentieel functioneel leefgebied van huismussen aanwezig in de vorm van nestlocaties, kwetterplekken, foerageergebied en stofbadplaatsen. Voor huismussen is de aanwezigheid van alle bovengenoemde elementen van het functioneel leefgebied van essentieel belang. Wanneer één van de deze elementen uit de directe omgeving (enkele meters tot enkele honderden meters) wegvalt kan huismus niet langer op een locatie voorkomen. Omdat essentieel functioneel leefgebied van huismus streng beschermd is, is bij de voorziene werkzaamheden sprake van een overtreding van de verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming.

Teneinde de werkzaamheden te kunnen realiseren dient voor huismus een aanvraag tot ontheffing van de Wet natuurbescherming te worden ingediend bij de provincie Utrecht. Voorwaarde voor een ontheffing is een passend plan voor mitigatie en compensatie van alle elementen van het te vernietigen essentiële functionele leefgebied. Pas ná het verkrijgen van een ontheffing op de Wet natuurbescherming kan met de werkzaamheden worden aangevangen.

De aanvraag ontheffing soortenbescherming wordt zo spoedig mogelijk ingediend bij de provincie Utrecht. Het essentieel functioneel leefgebied zal onder meer worden gemitigeerd door te voorzien in alternatieve verblijfplaatsen in de directe omgeving van het plangebied en door permanente verblijfplaatsen te integreren in de nieuwbouw. Door daarnaast anderszins te voorzien in voldoende mitigatie en compensatie, is het in redelijkheid te verwachten dat de ontheffing zal worden verleend en het beoogde plan haalbaar is in het licht van de Wet natuurbescherming.

Algemeen

Bij de werkzaamheden dient tevens rekening te worden gehouden met:

• Vleermuizen (foerageren en vliegroutes); werkzaamheden in de actieve periode van vleermuizen (van april/mei tot oktober/november) dienen, in verband met verstoring door kunstlicht, bij daglicht uitgevoerd te worden. Eventueel kunnen werkzaamheden ook bij schemer en in het donker worden uitgevoerd, mits de bouwlampen goed worden gericht zodat geen verlichting van de omliggende structuren optreedt.
• Broedvogels in het algemeen; met de start van de werkzaamheden dient buiten het reguliere broedseizoen (van circa 15 maart tot 15 juli) met voorkeur in de winter te worden aangevangen. Indien dit niet mogelijk is, dient voorafgaand aan de start van het broedseizoen te worden voorkomen dat nieuwe broedgevallen zich op de locatie kunnen nestelen. Het ongeschikt maken van de locatie voor nieuwe broedgevallen dient onder begeleiding van een ecoloog te worden uitgevoerd.

Benadrukt wordt dat te allen tijde rekening gehouden dient te worden met de zorgplicht. Dit houdt in dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende dieren en planten en hun leefomgeving.

Provincie

Centraal staat het beschermen en ontwikkelen van beleefbare natuur en het behouden en herstellen van de biologische diversiteit. Het begrip biodiversiteit heeft een brede betekenis; het omvat alle van nature voorkomende dier- en plantsoorten. Veel mensen hechten aan het behoud van deze biodiversiteit en maken zich zorgen om de achteruitgang ervan. De Wet natuurbescherming benadrukt het belang van het behoud en herstel van de biologische diversiteit en het doelmatig beheer, gebruik en ontwikkeling van natuur ten behoeve van maatschappelijke functies. De provincies dragen hier zorg voor; doel van het provinciale beleid is het bereiken van een gunstige staat van instandhouding van alle van nature voorkomende beschermde en bedreigde flora en fauna. Ons streven is minder soorten op de Rode Lijst en minder soorten in de meest bedreigde categorieën. Enerzijds richten onze maatregelen zich op de bescherming van individuele planten en dieren. Hiertoe hanteert de Wet natuurbescherming een set van gebods- en verbodsbepalingen die wij dienen te handhaven; anderzijds gaat het om maatregelen die de omstandigheden van de soorten verbeteren door de leefgebieden waar die soorten voorkomen te behouden, herstellen of uit te breiden.

Om dit te bereiken is er een robuust netwerk met aaneengesloten gebieden die van hoge kwaliteit zijn. Het robuuste netwerk vormt de basis van het behoud en herstel van de biodiversiteit in de fysieke leefomgeving van alle van nature in Nederland voorkomende soorten. Onderdeel van dit netwerk is het Europese natuurnetwerk Natura 2000. Ook het herstel, beheer en bescherming van houtopstanden is onderdeel van het natuurbeleid. Wij vinden het belangrijk dat de Utrechtse natuur beleefbaar is. Ons streven is dat nieuwe ontwikkelingen natuurinclusief zijn. In deze Omgevingsvisie staat de kern van ons natuurbeleid. In de Natuurvisie, en diverse nadere uitwerkingen ervan, is het beleid verder uitgewerkt.

Conclusie

Het huidige plangebied bevindt zich in een landelijke omgeving waar het nodige groen aanwezig is. Bij de realisatie van het plan zal de ruimtelijke kwaliteit onder meer sterk toenemen door de aanleg van nieuwe natuur en de aanleg van diverse landschapselementen. Het realiseren van natuurcompensatie vormt een belangrijk onderdeel van het plan. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich verschillende gebieden die onderdeel zijn van het NNN.

Door het plegen van landschapsbouw door aanplant van een laan en bomenrijen en omvorming van weiland naar kruidenrijk grasland, zal de overgang van de beboste Utrechtse Heuvelrug naar het opener Rivierkleilandschap worden versterkt, terwijl de openheid van het landschap en de zichtlijnen gehandhaafd blijven. Deze groene samenhangende structuur vormt een nieuwe ecologische verbinding tussen de reeds aanwezige Natuur Netwerk Nederland gebieden (NNN). Door de nieuwe groenstructuur te bestemmen als natuur zal deze in de toekomst een belangrijke schakel vormen tussen de bestaande natuurgebieden. Ter illustratie van het bovenstaande wordt verwezen naar de afbeelding in paragraaf 2.4.

Regio

Beeldkwaliteitsplan Kromme Rijngebied +

Dit beeldkwaliteitsplan gaat in op de ruimtelijke samenhang van de bebouwing met de omgeving, de erfinrichting en de beeldkenmerken van het landschap. Het is opgesteld voor een aantal gemeentes, waaronder de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Het beeldkwaliteitsplan maakt onderscheid in drie verschillende deelgebieden: veenweidegebied, Utrechtse Heuvelrug en Kromme Rijngebied. Het plangebied ligt aan de rand van de Utrechtse Heuvelrug (Zuidflank Heuvelrug).

Uitsnede kaartBeeldkwaliteitsplan Kromme Rijngebied + (www.krommerijnlandschap.nl)

Het gebied laat zich typeren door een onregelmatige verkaveling, verspreid liggen bebouwing (vaak tegen bosranden aan), houtwallen en houtsingels, overgang naar het Kromme Rijngebied door afname van beplantingen en aansluiting op de verkavelingspatronnen op de Heuvelrug. Landschappelijk gezien is de Utrechtse Heuvelrug een zeer fraaie en waardevolle zone met uitstraling van grandeur van vroegere tijden. De gehele zone vormt een eenheid, maar wordt op sommige plaatsen aangetast door nieuwe ontwikkelingen, zoals parkeerplaatsen of nieuwe bebouwing die niet passen in de reeks van landgoederen en buitenplaatsen en hun kenmerkende opbouw.

In voorliggend plan wordt hier zoveel mogelijk rekening mee gehouden door onder andere de aanleg van natuur en landschappelijke inpassing, waarbij de noordoost gerichte verkaveling met bijbehorende zichtlijnen wordt versterkt.

Conclusie

Het plangebied ligt in een groene omgeving. Bij het beoogde plan wordt rekening gehouden met het bestaande groen en dit wordt waar mogelijk versterkt. Hierdoor zullen de huidige natuurlijke waardes en kenmerken van het gebied worden behouden en worden versterkt.

Gemeente

Groenstructuurplan

In het groenstructuurplan staat omschreven hoe men het belangrijkste groen in de dorpen duurzaam in stand wil houden en zo de hoogwaardige kwaliteit van de leefomgeving te behouden en te versterken. Daarbij is het behoud van de eigen identiteit van de kernen een belangrijk uitgangspunt. Bij nieuwe ontwikkelingen in de dorpen is met dit Groenstructuurplan het belangrijkste openbare groen binnen de dorpen in beeld en kan daar dus rekening mee worden gehouden. Daarnaast geeft het Groenstructuurplan belangrijke richtlijnen voor specifieke beleidsvraagstukken. Het Groenstructuurplan beschrijft het groenbeleid in hoofdlijnen.

De gemeente Utrechtse Heuvelrug onderscheid drie verschillende waardes binnen de groenstructuur. Dit zijn 'Stedenbouwkundige waarde', 'Cultuurhistorische waarde' en 'Ecologische waarde'. Als een groene structuur bijdraagt aan de stedenbouwkundige structuur van een dorp, wijk of buurt, heeft het stedenbouwkundige waarde. Denk bijvoorbeeld aan laanbomen langs een belangrijke uitvalsweg. De cultuurhistorische waarde wordt bepaald door de relatie die het element heeft met de ontstaans- of ontwikkelingsgeschiedenis van de omgeving. Een groenelement heeft ecologische waarde als het een bijdrage levert aan de natuurwaarden in de omgeving.

Het groenstructuurplan maakt onderscheid verschillende plangebieden. De projectlocatie is gelegen in 'Doorn: omgeving Sterkenburgerlaan'. De Sterkenburgerlaan leidt naar kasteel Sterkenburg aan de Langbroekerdijk. De sfeer wordt hier bepaald door de bosachtige omgeving. Het profiel van de Sterkenburgerlaan is wisselend van opzet en varieert van een rijstrook opgesloten door groene bermen en bosbeplanting tot een wegprofiel met rijbaan, parkeerstroken en grasbermen met berken als laanbomen. In het oostelijke deel is aan de lus-vormige Schapendrift een villabuurt in het bos ontwikkeld.

Rijk

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. Deze wet vervangt zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed:

1. 1. Monumentenwet 1988
2. 2. Wet verzelfstandiging rijksmuseale diensten
3. 3. Wet tot behoud van cultuurbezit
4. 4. Wet tot teruggave cultuurgoederen uit bezet gebied
5. 5. Uitvoeringswet UNESCO -verdrag 1970
6. 6. Regeling materieel beheer museale voorwerpen

De Erfgoedwet hanteert de beschermingsniveaus zoals die in de huidige regelingen gelden. Voor de vergunningverlening van een beschermd archeologisch monument, het verbod tot beschadigen of vernielen van een rijksmonument en de bescherming van stads- en dorpsgezichten geldt dat de huidige situatie in de Monumentenwet 1988 van kracht blijft tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Deze regels blijven dus gelden en zijn ongewijzigd overgenomen in de Erfgoedwet.

Doelstelling van de wetten is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen. De gehanteerde uitgangspunten zijn:

• archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren (behoud in situ);
• in ruimtelijke ordening (planvorming) al rekening houden met archeologische waarden;
• de bodemverstoorder betaalt archeologisch vooronderzoek en mogelijke opgravingen.

Gemeenten zijn verplicht om bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden.

De projectlocatie heeft de dubbelbestemming 'Archeologie - Waarde 3'. Daarom is op de projectlocatie een archeologisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan worden behandeld in paragraaf 4.8.

Voorts zijn op basis van deze wet mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren.

Conclusie

Op basis van de Erfgoedwet zijn er geen belemmeringen omtrent het huidige plan.

Provincie

Cultuur- en erfgoednota 2016 - 2019

In de cultuur- en erfgoednota van de provincie Utrecht is onderscheid gemaakt in een aantal trends. Deze trends zijn in hoge mate bepalend voor het beleid van de provincie. Het beleid is erop gericht om erfgoed en cultuur beleefbaar te maken, zorg te dragen voor cultuur en erfgoed en bewoners te onderwijzen aan de hand van erfgoed en cultuur. Dit wordt gedaan om onder meer cultuurhistorische waardevolle landschappen en archeologische zones te verankeren in het ruimtelijk beleid en monumenten in stand te houden en te beheren.

Conclusie

Het beoogde plan zal geen schade toebrengen aan cultuurhistorische waardevolle landschappen en archeologische zones.

Gemeente

Nota Erfgoed in het Groen

Deze beleidsnota heeft als doelstelling het behoud, de versterking en de ontwikkeling van het cultuurhistorische erfgoed. Het cultuurhistorisch erfgoed wordt onderverdeeld in 'monumenten', 'archeologie' en cultuurlandschap. Deze beleidsnota is voor de gemeente Utrechtse Heuvelrug extra belangrijk door de aanwezigheid van de vele historische buitenplaatsen met monumentaal groen en sporen, het groot aantal grafheuvels en de zeer hoge archeologische verwachtingswaarde. De gemeente heeft een aantal beleidsinstrumenten om zo het cultuurhistorisch erfgoed te behouden en te beschermen. Aan de hand van deze beleidsinstrumenten zal bij elke ruimtelijke ontwikkeling worden getoetst of er sprake is van een rijks- of gemeentelijk monument, of het plangebied in de directe nabijheid van een rijks- of gemeentelijk monument, of het plangebied in de omgeving van een molen ligt. Daarnaast kijk de gemeente of er sprake is van een cultuurhistorisch waardevol object en/of er sprake is van een beschermd dorpsgezicht en of er sprake is van een cultuurhistorische waardevolle buitenplaats.

Conclusie

Bij het beoogde plan is er geen sprake van een rijksmonument dan wel een gemeentelijk monument. Ondanks de hoge dichtheid van rijks- en gemeentelijke monumenten liggen er in de omgeving van het plangebied geen monumenten die worden aangetast door het voorgenomen plan. Wanneer er gekeken wordt of er sprake is van een cultuurhistorisch waardevol object of een beschermd dorpsgezicht dan kan worden geconcludeerd dat dit niet aanwezig is. Ook zijn er geen cultuurhistorisch waardevolle buitenplaatsen of cultuurhistorische molens.

Met het initiatief wordt de oude cultuurhistorische lijn van de Sterkenburgerlaan weer beleefbaar gemaakt. Daarmee draagt het plan bij aan een versterking van de cultuurhistorische waarde van het gebied. Er kan daarom worden gesteld dat de Nota Erfgoed in het Groen geen belemmeringen geeft voor de beoogde ontwikkeling.

Wettelijk kader

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. Deze wet vervangt zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed:

1. 1. Monumentenwet 1988
2. 2. Wet verzelfstandiging rijksmuseale diensten
3. 3. Wet tot behoud van cultuurbezit
4. 4. Wet tot teruggave cultuurgoederen uit bezet gebied
5. 5. Uitvoeringswet UNESCO -verdrag 1970
6. 6. Regeling materieel beheer museale voorwerpen

De Erfgoedwet hanteert de beschermingsniveaus zoals die in de huidige regelingen gelden. Voor de vergunningverlening van een beschermd archeologisch monument, het verbod tot beschadigen of vernielen van een rijksmonument en de bescherming van stads- en dorpsgezichten geldt dat de huidige situatie in de Monumentenwet 1988 van kracht blijft tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Deze regels blijven dus gelden en zijn ongewijzigd overgenomen in de Erfgoedwet.

Doelstelling van de wetten is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen. De gehanteerde uitgangspunten zijn:

• archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren (behoud in situ);
• in ruimtelijke ordening (planvorming) al rekening houden met archeologische waarden;
• de bodemverstoorder betaalt archeologisch vooronderzoek en mogelijke opgravingen.

Gemeenten zijn verplicht om bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden.

Gemeente

Op basis van de Gemeentelijke Verwachtingskaart heeft het plangebied een hoge archeologische verwachting. Deze verwachting is gebaseerd op basis van de geomorfologische ligging in een gebied met dekzand met mogelijk oud bouwlanddek aanwezig.

Uitsnede beleidskaart Archeologie, herzien versie 2019

Synthegra B.V. heeft in 2020 een archeologisch bureauonderzoek en verkennend booronderzoek uitgevoerd (Bijlage 7). De resultaten van het onderzoek zijn onderstaand samengevat weergegeven.

Resultaten

Het doel van het archeologisch bureauonderzoek was het opstellen van een gespecificeerde archeologische verwachting voor het plangebied. Voor het plangebied gold op basis van de resultaten uit onderzoek in de omgeving een hoge verwachting voor archeologisch resten/cultuurlagen uit de Bronstijd-IJzertijd. Voor het Paleolithicum geldt een middelhoge verwachting. Dezelfde middelhoge verwachting geldt ook voor de perioden Neolithicum, Romeinse Tijd en Vroege-Middeleeuwen. Zeker als het verwachtte middeleeuwse esdek in het plangebied nog intact blijkt te zijn kunnen er archeologisch resten/cultuurlagen aangetroffen worden aan de basis van het esdek daterend uit de Vroege-Middeleeuwen. Voor Late-Middeleeuwen en Nieuwe Tijd geldt een hoge verwachting op resten van een oude weg. Het doel van het inventariserend veldonderzoek is het toetsen van deze verwachting.

Rond de bebouwing worden geen archeologische waarden verwacht, gezien de bodem hier verstoord is. In de rest van het plangebied is sprake van een intacte bodem en zijn er enkele archeologische indicatoren aangetroffen. Daar de archeologische indicatoren vooral Middeleeuws-, Nieuwe-Tijds gerelateerd zijn, worden voor deze perioden sporen en vondsten verwacht vanaf de basis van het esdek tot aan het maaiveld. Voor de andere perioden geldt dat er geen indicatoren voor zijn gevonden, maar dat de bodemopbouw intact is. Daardoor is er nog steeds kans op sporen en vondsten die aanwezig kunnen zijn in het dekzand. De hoge archeologische verwachting wordt gehandhaafd vanwege het grotendeels intacte bodemprofiel. Rond de aanwezige bebouwing en het te ontwikkelen deel is de grond echter verstoord en is er geen verwachting meer voor archeologische resten.

Er zijn in het zuid-westen van het plangebied sporen van zachte baksteen aangetroffen die kunnen duiden op activiteit vanaf de Middeleeuwen. Deze sporen liggen op een diepte vanaf 20 cm -mv. Verder is het bodemproefiel intact, waarmee er in het hele plangebied, afgezien van het bebouwde deel, sporen en vondsten verwacht kunnen worden, daterend in het Paleolithicum tot de Middeleeuwen.

De bebouwing (de stal en bijgebouwen) worden gesloopt en de paardenbakken (bij boring 21) worden verwijderd. De grond (boringen 5,19, 20 en 21) is op deze plek verstoord. 3 Van de 4 boringen zijn gestaakt doordat op een ondoordringbare puinlaag (modern vermengd met grind) gestuit werd. Verder bevatten de boringen veel puin, en was de grond verroerd. De kans dat archeologisch waardevolle sporen en/of vondsten verloren gaan is klein. Verder is de opdrachtgever van plan een houtwal aan te leggen. Deze houtwal zal de plek van het verwachte oude weglichaam mijden en aan weerszijde van de weg aanleggen. Hiermee wordt de oude weg bewaard en zichtbaar gemaakt in het landschap door middel van het reconstrueren van de weg met hierop een wandelpad.

Aanbevelingen

Op grond van de resultaten van het onderzoek wordt voor de voorgenomen huidige herinrichting van het plangebied zoals omschreven in de vergunningsaanvraag geen archeologisch onderzoek geadviseerd.

Op onderstaande afbeelding is weergegeven welk deel vrijgegeven kan worden en voor welke delen vervolgonderzoek noodzakelijk is om de archeologische waarden vast te stellen indien er ontwikkelingen gaan plaatsvinden. Voor de blauwe arealen is vervolgonderzoek in de vorm van proefsleuven geadviseerd. De veranderingen die aangebracht gaan worden, vinden grotendeels plaats in het groen gearceerde deel dat vrijgegeven kan worden. Verder is de opdrachtgever van plan een houtwal aan te leggen in de blauwe zone. Deze houtwal zal de plek van het verwachte oude weglichaam mijden en aan weerszijde van deze oude weg aanleggen. Hiermee wordt de oude weg bewaard en zichtbaar gemaakt in het landschap door middel van het reconstrueren van het verloop van de weg. Tevens wordt er een wandelpad aangebracht. Voor deze ontwikkeling wordt geen vervolgonderzoek aanbevolen.

Geadviseerd wordt derhalve om de dubbelbestemming 'Waarde- Archeologie 3 Hoge verwachting' over te nemen in het nieuwe bestemminsplan met de gestelde grenzen van 150 m² en 30 centimeter beneden maaiveld. Mochten er in de toekomst ingrepen in de blauwe zone uitgevoerd gaan worden die de vastgestelde grenzen in het bestemmingsplan gaan overschrijden wordt er een proefsleuvenonderzoek aanbevolen.

Advies op grond van het archeologisch bureauonderzoek en verkennend booronderzoek

De resultaten van het onderzoek zijn beoordeeld door de bevoegde overheid: gemeente Utrechtse Heuvelrug. Deze heeft het plangebied vrijgegeven voor verdere ontwikkeling zoals omschreven in de vergunningsaanvraag.

Er is getracht een zo gefundeerd mogelijk advies te geven op grond van de gebruikte onderzoeksmethoden. De aanwezigheid van archeologische sporen of resten in het plangebied kan nooit volledig worden uitgesloten. Synthegra wil de opdrachtgever er daarom op wijzen dat, indien tijdens de werkzaamheden een (mogelijke) archeologische vondst wordt gedaan dan geldt de wettelijke meldingsplicht, zoals omschreven in artikel 5.10 van de Erfgoedwet bij de minister. Uit praktisch oogpunt kan een dergelijke toevalsvondst bij de gemeente worden gemeld.

Conclusie

De ontwikkeling vindt plaats binnen beschermd archeologisch gebied. Uit locatiespecifiek onderzoek blijkt dat rond de beoogde nieuwbouw geen archeologische waarden worden verwacht. Dit deel van het plangebied kan worden vrijgegeven. Voor het overige deel van het plangebied (de blauwe arealen) is vervolgonderzoek in de vorm van proefsleuven geadviseerd. Ter plaatse van dit deel van het plangebied vinden geen ingrepen plaats, met uitzondering van de aanleg van een houtwal. Nu de houtwal de plek van het verwachte oude weglichaam zal mijden en aan weerszijde van deze oude weg wordt aangelegd, is vervolgonderzoek niet nodig.

Om de mogelijk aanwezige waarden in het gebied te beschermen is in het bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' opgenomen. Deze dubbelbestemming borgt dat bij eventuele toekomstige (gewijzigde) ingrepen in de blauwe zone die de vastgestelde grenzen in het bestemmingsplan overschrijden, er alsnog vervolgonderzoek plaatsvindt.

Gelet op het voorgaande vormt het aspect archeologie geen belemmering voor de onderhavige planontwikkeling.

Dit bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.DOOSterkenburgln93-VA01 met de bijbehorende regels (en bijlagen) en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

In het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere soorten aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding. In de legenda zijn deze als "verklaringen" aangegeven (bijvoorbeeld kadastrale gegevens).

De regels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk I (artikelen 1 en 2) bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk II (artikelen 3 tot en met 9) bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden. Ook zijn dit hoofdstuk de dubbelbestemmingen opgenomen.
• Hoofdstuk III (artikelen 10 tot en met 15) bevat de algemene regels, waaronder een anti-dubbeltelregel en de algemene gebruiksregels.
• Hoofdstuk IV (artikelen 16 en 17)bevat de overgangs- en slotregel.

Regels in verband met de bestemmingen

De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen (indien aanwezig);
• afwijken van de bouwregels (indien aanwezig);
• specifieke gebruiksregels (indien aanwezig);
• afwijken van de gebruiksregels (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (indien aanwezig);
• wijzigingsbevoegdheid (indien aanwezig).

Bestemmingsomschrijving

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. Het gebruik wordt hier geregeld.

Bouwregels

De bouwregels zijn gerelateerd aan deze bestemmingsomschrijving. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Zoals bijvoorbeeld de goot- en bouwhoogten en de inhoud van een gebouw.

Nadere eisen

Het is mogelijk om in bepaalde gevallen (wanneer dit nodig is in het kader van een goede ruimtelijke ordening) aan de mogelijkheden die in de bouwregels zijn beschreven nadere eisen te stellen. De omstandigheden waaronder deze eisen worden gesteld moeten dan wel duidelijk zijn geformuleerd. Een voorbeeld van een nadere eis is het moeten overleggen van een beplantingsplan.

Afwijken van de bouwregels

Door het opnemen van een afwijkingsregeling bestaat de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de algemeen toegestane bouwregels. In een afwijkingsregeling wordt opgenomen waarvan afwijking wordt verleend, de maximale omvang van de afwijking die kan worden toegestaan en eventuele voorwaarden waaronder de omgevingsvergunning tot afwijken wordt verleend. Een voorbeeld is een afwijkende goot- en/of bouwhoogte in een bepaalde situatie.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om, onder meer door middel van 'vergunningsvrij bouwen'.

Specifieke gebruiksregels

Deze regels zijn in feite een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Hier worden vormen van gebruik beschreven die men in strijd acht met de bestemming, maar waarvan niet direct uit de bestemmingsomschrijving blijkt dat dit zo is.

Afwijken van de gebruiksregels

Onder afwijken van de gebruiksregels wordt het mogelijk gemaakt een bepaalde vorm van gebruik toch onder de bestemming te laten vallen. Een afwijking van een gebruiksregel mag echter niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Het betreft dus altijd gebruik dat inherent is aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Specifieke inrichtingsactiviteiten, niet bestaande uit bouwen (dat is immers al onder de bouwregels beschreven), dienen soms aan een omgevingsvergunning te worden gebonden. Hiervan zal sprake zijn als bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden van invloed kunnen zijn op in de specifieke bestemming voorkomende bijzondere omstandigheden. Voorbeelden van deze omstandigheden zijn cultuurhistorische- of landschappelijke waarden. Deze waarden kunnen met een omgevingsvergunningstelsel worden beschermd. De regeling is nadrukkelijk niet bedoeld om alle werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden geheel uit te sluiten. Concreet kan je denken aan bijvoorbeeld het moeten aanvragen van een vergunning voor het afgraven of egaliseren van gronden of het vellen van bos in de bestemming 'Natuur'.

Voorwaardelijke verplichting

Het kan voorkomen dat een bepaald gebruik van gronden kan worden toegestaan, mits er maatregelen worden genomen om hinder naar de omgeving te voorkomen. Bijvoorbeeld het realiseren van opslag op een perceel, maar om dit te mogen doen moet eerst een groene haag om het perceel gerealiseerd worden. De voorwaarde dat eerst een haag moet worden gerealiseerd, voordat het perceel als opslag mag worden gebruikt, noemt men 'voorwaardelijke verplichting'. Dergelijke voorwaarden worden met name toegepast bij landschappelijke inpassing in het buitengebied, maar ze kunnen ook in andere gevallen worden gebruikt.

In dit plan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ten aanzien van de sloop dan wel verwijdering van de bestaande bebouwing, verharding, paardenbakken en overige voorzieningen behorende bij Stalhouderij Sterkenburg. Daarnaast zijn voorwaardelijke verplichtingen opgenomen ten aanzien van de aanleg en instandhouding van inpassings-, inrichtings- en natuurcompensatiemaatregelen en het recreatieve wandelpad.

Wijzigingsbevoegdheid

Door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk om het bestemmingsplan te wijzigen (binnenplanse wijziging). Het kan dan gaan om het wijzigen van een op een perceel gelegde bestemming, maar ook bijvoorbeeld het wijzigen of vergroten van een bouwvlak (met bijbehorende bouwmogelijkheden).

De inleidende regels (hoofdstuk I)) en de overgangs- en slotregel (hoofdstuk IV) worden hier verder niet toegelicht. Voor de overige bestemmingen volgt in de volgende paragraaf een inhoudelijke beschrijving.

In het plangebied zijn vier bestemmingen weergegeven. Daarnaast kent het plangebied twee dubbelbestemmingen. Hieronder volgt een beschouwing van deze bestemmingen.

In het gehele buitengebied wordt de bestemming Agrarisch met waarden toegepast. Dit zijn gebieden die hoge landschappelijke en/of natuurwaarden herbergen. Hier wordt agrarische bedrijvigheid wel toegestaan, maar de landschapswaarden worden daarbij zoveel mogelijk beschermd. Dit geldt met name voor landbouwstabiliseringsgebied. Door deze bescherming is het een uitgebreider artikel, met diverse afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden. Op deze wijze wordt ook ander gebruik en met name minder belastend gebruik voor de omgeving, meer gestimuleerd zoals van agrarisch naar wonen.

De bestemming 'Natuur'wordt gebruikt voor gebieden waar landschappelijke en natuurwaarden van belang zijn. Deze bestemming is bedoeld om deze waarden in stand te houden, te herstellen of te ontwikkelen. Agrarisch medegebruik in de vorm van beweiding is toegestaan. De betreffende gebieden hebben een groene uitstraling met landschaps- en/of natuurwaarden. Wandel- en fietspaden, in- en uitritten, onverharde wegen, voorzieningen van flora en fauna, waterhuishoudkundige voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van extensieve openluchtrecreatie, zoals picknickplaatsen en parkeervoorzieningen zijn hier mogelijk, omdat deze functies goed aansluiten bij het karakter van de bestemming.

Voor het bouwen van overige bouwwerken gelden de strikte regels. Het oprichten van gebouwen is niet zonder meer toegestaan.

Afwijken bouwen overkappingen ten dienste van de bestemming

Middels een afwijkingsbevoegdheid kan het bouwen van niet voor bewoning bestemde gebouwen en overkappingen ten dienste van de bestemming 'Natuur' mits de noodzaak van de bebouwing is aangetoond. Het kan hier bijvoorbeeld gaan om een overkapping of schuurtje voor onderhoudsmaterialen, etc.

Omgevingsvergunning ter bescherming landschappelijke waarden

Om te voorkomen dat de landschappelijke en natuurwaarden onevenredig worden aangetast is een verbod opgenomen om zonder omgevingsvergunning een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren. Deze werkzaamheden hebben dan betrekking op het mogelijk aantasten of veranderen van natuur- en landschapselementen.

De bestemming 'Verkeer' is bedoeld voor gebieden waar wegen, straten en paden, voet- en rijwielpaden, pleinen, verkeersbegeleiders en dergelijke gesitueerd zijn. Dit zijn dus gebieden met een brede verkeers- en verblijfsfunctie. Bijzondere verkeerskundige objecten als garageboxen en dergelijke worden specifiek aangeduid binnen deze bestemming. Deze objecten zijn niet overal binnen de bestemming toegestaan. De bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen zijn toegestaan. De bestemming heeft dus niet enkel het karakter van verharding, ook groen en water zijn hier toegestaan.

Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan, met uitzondering van garageboxen ter plaatse van de hiervoor bedoelde aanduiding. Overkappingen zijn mogelijk met een oppervlakte van maximaal 10 m². Voor het bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen) gelden de bouwhoogten zoals in de tabel in de regels is weergegeven.

Algemeen

Voor het buitengebied worden twee woonbestemmingen gebruikt. Er wordt onderscheid gemaakt in:

• Wonen - B 1 voor vrijstaande woningen, en
• Wonen - B 2 voor aaneengebouwde woningen.

Dit onderscheid in woonbestemmingen zorgt ervoor dat woningtypen niet kunnen worden uitgewisseld en dat de gewenste stedenbouwkundige structuur wordt gehandhaafd. Hieronder worden de bestemming Wonen - B 1 uitgelegd.

Wonen - B1

Functies

Binnen de bestemming 'Wonen B1' is wonen toegestaan. Tevens mag een beroep of bedrijf aan huis worden uitgeoefend. Het is daarnaast toegestaan om op de gronden met deze bestemming tuinen, erven en paden aan te leggen. Ook zijn waterhuishoudingsvoorzieningen toegestaan en mag er geparkeerd worden op eigen terrein.

Bouwmogelijkheden

De Bouwregels maken onderscheid in regels voor:

1. 1. algemeen (Bouwen algemeen);
2. 2. hoofdgebouwen (Bouwen van hoofdgebouwen);
3. 3. bijbehorende bouwwerken (Bouwen van bijbehorende bouwwerken);
4. 4. overige bouwwerken (Bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen)).

Algemeen

In algemene zin wordt bepaald dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd.

Hoofdgebouwen

Binnen de bestemming 'Wonen - B1'mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Er mag niet meer dan één woning binnen een bouwvlak worden gebouwd, waarbij het hoofdgebouw in het bouwvlak moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd, tenzij er op het bouwvlak een maximaal bebouwingspercentage staat aangegeven. Met dit percentage wordt de maximale oppervlakte van het hoofdgebouw begrensd.

Voor de woningen is een maximale inhoud aangegeven van 800 m³.

Voor de goot- en bouwhoogte is in de regels een standaard hoogte gegeven. Indien bestaande hoofdgebouwen hoger zijn dan deze standaard hoogte, dan is de bestaande goot- en bouwhoogte de maximaal toegestane hoogte.

Als hoofdgebouwen afgedekt worden met een kap, dan moet worden voldaan aan de in de regels voorgeschreven dakhelling.

Als een hoofdgebouw op een hoekperceel wordt gesloopt, moet de voorgevel van het vervangende hoofdgebouw aan dezelfde zijde van het bouwvlak worden gebouwd als het geval was bij het bestaande hoofdgebouw. Met deze regeling wordt beoogd de karakteristiek en de kwaliteit (zowel vanuit ruimtelijk-stedenbouwkundig oogpunt, maar ook vanuit woonplezier beschouwd) te waarborgen.

Dakkapellen zijn toegestaan op hoofdgebouwen. Op basis artikel 2 lid 4 van bijlage II van het Bor is het bouwen van een dakkapel in het achterdakvlak of een niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak vergunningvrij. Voor het bouwen van een dakkapel in het dakvlak van de voorgevel of in een dakvlak van een naar de openbare weg gekeerde zijgevel, zijn regels in het bestemmingsplan opgenomen. Hierbij is grotendeels aangesloten bij de criteria uit de Welstandsnota.

Bijbehorende bouwwerken

Uitbreidingen van het hoofdgebouw met aan- of uitbouwen en al dan niet aangebouwde bijgebouwen en overkappingen worden onder de noemer 'bijbehorend bouwwerk' geschaard. Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken is zoveel mogelijk aangesloten op de regeling 'vergunningsvrij bouwen' uit de bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht.

De regeling die het bestemmingsplan omvat is echter op een aantal punten ruimer:

• Bouwen voor de voorgevel.
  Er mag in sommige gevallen op minder dan 1 meter van de voorgevel of voor de voorgevel worden gebouwd:
  1. 1. indien de locatie is opgenomen in het bouwvlak;
  2. 2. indien de bestaande bebouwing op minder grote afstand dan 1 m van de voorgevel staat;
  3. 3. indien de bijgebouwen die voor de voorgevel staan zijn aangeduid op de verbeelding;
  4. 4. erkers die voldoen aan de gestelde voorwaarden.
• Bouwen tot in de grens met het openbaar gebied.
  Er mag binnen de bestemming wonen bij hoekpercelen tot in de grens van het openbaar gebied worden gebouwd, terwijl volgens de regeling uit het Besluit Omgevingsrecht naast de voorgevelgrens ook de zijgevelgrens in acht moet worden genomen. Dit is in sommige gevallen echter onnodig beperkend, bijvoorbeeld wanneer een woning grenst aan een openbare brandgang of een parkeerterrein. Overigens wordt op de meeste hoekpercelen de bestemming Tuin toegepast zodat daar geen bijbehorende bouwwerken kunnen worden gebouwd.

• ondergronds bouwen.
  Ondergronds bouwen is toegestaan onder een bijbehorend bouwwerk

Overige bouwwerken

Met het begrip 'overige bouwwerken' wordt bedoeld: een bouwwerk dat geen gebouw is en ook geen overkapping. Concreet zijn maximale hoogtematen voorgeschreven voor erf- en terreinafscheidingen, vlaggenmasten, antennemasten en andere overige bouwwerken.

Afwijken van de bouwregels

Binnen de bestemming Wonen - B1 is een voor het buitengebied specifieke afwijkingsbevoegdheid opgenomen.

Specifieke gebruiksregels

Zoals in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, is beroep of bedrijf aan huis toegestaan binnen de woonbestemming. Wel worden er enige voorwaarden aan dit gebruik gesteld. Zo mag 40 % van de brutovloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief bijbehorende bouwwerken, worden gebruikt voor een beroep of bedrijf aan huis. Bij deze oppervlakte wordt ook de oppervlakte van het hoofdgebouw op de verdieping meegerekend.

Het is alleen toegestaan om beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten te verrichten aan huis die opgenomen zijn in de staat van bedrijfsactiviteiten Bedrijf aan huis. De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen horeca of detailhandel inhouden, behalve als het gaat om verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van het beroep of bedrijf.

De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis mag alleen worden uitgeoefend door de bewoners van de woning waar de activiteit plaatsvindt.

Door de uitoefening van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mogen de verkeersbewegingen niet onevenredig toenemen in de directe omgeving. Daarbij moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dit dient in de eerste plaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. In gevallen waar dit niet mogelijk is dient voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig te zijn. Voor de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen buitenopslag plaatsvinden.

De bestemmingsplanregeling bevat naast de bovengenoemde bestemmingen ook twee dubbelbestemmingen. Dubbelbestemmingen vallen als het ware over 'onderliggende' (enkel)bestemmingen heen en houden beperkingen en aanvullingen in voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden van die bestemmingen. Dubbelbestemmingen dienen een specifiek ruimtelijk belang dat middels de dubbelbestemming beschermd wordt.

De dubbelbestemming Leiding - Riool is bedoeld voor een gebied waar naast de daar voorkomende (enkel)bestemming(en) transport van (riool)water plaatsvindt met de daarbij behorende voorzieningen en belemmeringenstrook. Deze belemmeringenstrook is opgenomen uit veiligheidsoverwegingen. Daarom mogen binnen deze bestemming uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming Leiding - Riool worden gebouwd. De toegestane oppervlakte en bouwhoogte zijn strikt opgenomen in het artikel. Hiervan kan het bevoegd gezag afwijken en een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van bovenstaande ten behoeve van het bouwen ten dienste van de onderliggende (enkel) bestemming(en).

Om de veiligheid binnen de belemmeringenstrook te waarborgen is het tevens verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, diverse werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden (zoals graafwerkzaamheden) uit te voeren of te laten uitvoeren.

Volgens de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart bestaat het gemeentelijk grondgebied uit zones met verschillende archeologische verwachting. Binnen de gemeente bestaan gebieden met een zeer hoge, hoge, middelhoge en lage archeologische verwachting. Voor elke categorie verwachtingswaarde is bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) uitvoeren van archeologisch onderzoek. Dit geldt voor bodem verstorende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van 'plannen' waarvoor het vereist is een reguliere omgevingsvergunning voor het bouwen dan wel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aan te vragen. De op de aanvraag om een omgevingsvergunning aangegeven oppervlakte die de bodem (nagenoeg) raakt is het oppervlak dat gehanteerd moet worden voor de beoordeling voor de noodzaak van een archeologisch onderzoek.

Terreinen met een bepaalde archeologische verwachting zullen door middel van het stellen van voorwaarden aan de omgevingsvergunning worden beschermd met de volgende dubbelbestemmingen:

In het artikel zijn uitzonderingen opgenomen voor situaties waarbij geen omgevingsvergunning hoeft te worden aangevraagd en archeologisch onderzoek niet nodig is. Deze uitzonderingen zijn opgesomd in het artikel en hieronder vallen onder andere 'zaken die het normale onderhoud en/of gebruik betreffen'. Hieronder wordt in ieder geval verstaan:
- normaal agrarische jaarlijkse werkzaamheden te weten: ploegen, woelen, zaaiklaar maken, oogsten/rooien, stoppelbewerking, graslandwoelen, planten/poten, rooien van bomen in het kader van boomkwekerijen en spitten, op percelen met een agrarische bestemming. Diepploegen en het aanleggen van drainage vallen niet onder de vrijstelling;

- graafwerkzaamheden in het kader van onderhoud aan reeds eerder aangelegde sportvelden waarbij de bodem deels is afgegraven en nieuwe grond is opgebracht;

- het zorgvuldig ruimen van (individuele) graven op de gemeentelijke begraafplaatsen.

De dubbelbestemming Waarde - Ecologie is bedoeld om de landschaps- en natuurwaarden van de gronden in stand te houden en te beschermen. Deze bestemming geldt naast de onderliggende (enkel) bestemming en is van toepassing op gebieden die binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) vallen. Naast de geldende bouwregels van de enkelbestemming mogen overige bouwwerken ten dienste van de bestemming Waarde - Ecologie worden gebouwd met een maximale hoogte van 3 meter. Tevens zijn burgemeester en wethouders bevoegd om nadere eisen te stellen aan de situering van de bouwwerken die volgens de andere bestemmingen mogen worden gebouwd. Dit om onevenredige aantasting van de belangen van de landschaps- en natuurwaarden te voorkomen.

Naast de bescherming die de bestemming biedt is ook een omgevingsvergunningstelsel opgenomen om te voorkomen dat de bestaande landschaps- en natuurwaarden onevenredig kunnen worden aangetast.

Om te voorkomen dat grond dubbel wordt meegeteld, is hier geregeld dat grond die eenmaal bij een bouwplan is meegenomen, bij andere aanvragen buiten beschouwing moet blijven.

In artikel 14 van de regels is het overgangsrecht opgenomen. Daarbij is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij overgangsrecht dat is voorgeschreven voor bestemmingsplannen in de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

In artikel 15 van de regels is de slotregel opgenomen.

De planontwikkeling komt geheel voor rekening en risico van de initiatiefnemer. De ontwikkeling zal geschieden conform hetgeen bepaald is in de Wet Ruimtelijke ordening. De verwezenlijking van het plan is dan ook niet afhankelijk van gemeentelijke investeringen. In de gesloten anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over kostenverhaal. Voor wat betreft planschade zal de gemeente met initiatiefnemer een planschadeverhaalsovereenkomst afsluiten. Het plan wordt dan ook economisch haalbaar geacht.

Initiatiefnemer heeft zijn plannen uitgewerkt in het 'Stedenbouwkundig kader Herontwikkeling Sterkenburgerlaan 93 te Doorn' (Bijlage 1).

Voor onderhavig bestemmingsplan wordt de uniforme voorbereidingsprocedure gevolgd als bedoeld in hoofdstuk 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, in samenhang met het gestelde in de Wet ruimtelijke ordening.

Initiatiefnemer heeft in de week van 23 maart 2021 contact gehad met de bedrijfsleidster van de huidige paardenhouderij. Daarnaast is er in die week contact geweest met de direct omwonenden van het plangebied. Het gaat om de volgende adressen:

• Sterkenburgerlaan 65;
• Sterkenburgerlaan 52;
• Sterkenburgerlaan 54;
• Sterkenburgerlaan 56;
• Sterkenburgerlaan 95;
• Gooijerdijk 138.

De gesprekken waren uitermate positief. De buren reageerden goed en soms zelfs enthousiast op de voorgenomen plannen. Ze staan allen positief tegenover de voorgenomen herontwikkeling.

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties worden in kennis gesteld en krijgen de mogelijkheid om te reageren.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Sterkenburgerlaan 93, Doorn' heeft met ingang van 13 mei 2022 gedurende zes weken (tot en met 23 juni 2022) ter inzage gelegen. Digitaal was het plan in te zien via www.ruimtelijkeplannen.nl (NL.IMRO.1581.DOOSterkenburgln93-ON01). Een analoog exemplaar lag in dezelfde periode ter visie in het Publiekscentrum in Doorn. Het plan is tevens gepubliceerd op de gemeentelijke website.

Er zijn gedurende de terinzagelegging in totaal drie zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn integraal en geanonimiseerd opgenomen in de Nota zienswijzen en (ambtelijke) wijzigingen (Bijlage 8). Vervolgens is elke zienswijze van een gemeentelijke reactie voorzien.

De zienswijzen hebben geen aanleiding gegeven tot aanpassing van het bestemmingsplan. Er is wel een ambtshalve wijziging doorgevoerd. In artikel 6.4.2 van de regels is een aanvullend onderdeel opgenomen:

'ter plaatse van de aanduiding aanduiding 'overige zone – voorwaardelijke verplichting' is het slopen van de in bijlage 3 opgenomen bebouwing en verhardingen pas toegestaan na afronding van de benodigde ecologische onderzoeken en het eventueel op grond van de resultaten van voormelde onderzoeken treffen van mitigerende maatregelen.'