het bestemmingsplan Doorn, Zandspoor 2 met identificatienummer NL.IMRO.1581.DOOZandspoor2-VA01 van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

professioneel archeoloog die volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen bevoegd is om archeologisch onderzoek uit te voeren en/of programma's van eisen op te stellen en te toetsen.

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen.

de aan een gebied toegekende waarde die wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van sporen van menselijk handelen in het verleden die in de grond zijn achtergebleven, bijvoorbeeld potscherven, resten van voedselbereiding, graven, maar ook verkleuringen in de grond die duiden op bewoning of infrastructuur.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

een (deel van een) gebouw, bedoeld voor veelal kortdurend recreatief nachtverblijf door een persoon, gezin of andere groep van personen, die zijn/hun vaste woon- of verblijfplaats elders hebben; onder recreatief nachtverblijf is in ieder geval niet begrepen permanente bewoning door eenzelfde persoon, gezin of andere groep van personen.

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van producten en goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen.

een bedrijf dat in een (gedeelte van) een woning en/of bijbehorende bouwwerken wordt uitgeoefend en gericht is op het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten, mede door de bewoner van de woning, met dien verstande dat de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1. a. bij bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning, tenzij in de regels anders is bepaald;
2. b. bij gebruik: gebruik zoals aanwezig op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan, tenzij in de regels anders is bepaald;
3. c. het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan;
4. d. het bepaalde onder b is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een voor mensen toegankelijk deel van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd. De eerste bouwlaag is de bouwlaag op de begane grond.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden

hoogtste punt van een schuin dak.

laagste punt van een schuin dak.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

een uitbouw aan een woning, die zich bevindt aan de gevel van een woning en ondergeschikt is aan de massa van het hoofdgebouw.

het bedrijfsmatig, of in een omvang alsof die bedrijfsmatig is, prostitutie aanbieden door een natuurlijke persoon of rechtspersoon, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend, zoals escortservices en bemiddelingsbureaus.

doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan, is toegestaan.

gebruiksgebied of een gedeelte daarvan, waar de voor die gebruiksfunctie kenmerkende activiteiten, niet zijnde het verblijven van personen, plaatsvinden.

in een functiegebied gelegen ruimte.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

gedeelten van een of meer bouwwerken die dezelfde gebruiksbestemming hebben en die tezamen een gebruikseenheid vormen.

vrij indeelbaar gedeelte van een gebruiksfunctie waar voor de gebruiksfunctie kenmerkende activiteiten plaatsvinden, dat bestaat uit een of meer op dezelfde bouwlaag gelegen ruimten gelegen in een brandcompartiment die niet door een dragende scheidingsconstructie van elkaar zijn gescheiden en die geen toiletruimte, badruimte, technische ruimte of verkeersruimte zijn, tenzij die ruimte zelf een functieruimte is.

een (deel van een) gebouw blijvend bestemd voor recreatief nachtverblijf door groepen met overnachting in slaapzalen en/of -kamers en dagverblijf voor huishoudelijke werkzaamheden.

gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

een bedrijf waar hoofdzakelijk overdag en/of in de avonduren dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin logies wordt verstrekt, zoals bijvoorbeeld een café, restaurant, hotel, pension, en naar aard en openingstijden daarmee gelijk te stellen bedrijven.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

winkel waarbij de verkoop plaatsvindt op internet en de klantencontacten grotendeels of geheel digitaal verlopen.

het bewonen van eenzelfde woning door meerdere personen die ieder in een eigen ruimte een eigen huishouden voeren waarbij deze bewoners wezenlijke voorzieningen, zoals een entree, keuken en/of sanitaire ruimte, gemeenschappelijk gebruiken.

voorzieningen binnen al of niet voormalige agrarische bebouwing, bedoeld voor recreatief nachtverblijf door een persoon, gezin of andere groep van personen, die zijn/hun vaste woon- of verblijfplaats elders hebben; onder recreatief nachtverblijf is in ieder geval niet begrepen permanente bewoning door eenzelfde persoon, gezin of andere groep van personen.

civieltechnisch werk voor de infrastructuur van wegen, water, spoorbanen, waterkeringen en/of leidingen niet bedoeld voor permanent menselijk verblijf.

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, die wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van natuurlijke en menselijke factoren.

de hoogte van het afgewerkte bouwterrein.

een geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde eenzelfde maatvoering geldt.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door de hydrologie en door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk, als in onderlinge samenhang.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalinginstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, omsloten door maximaal één, tot de constructie behorende wand en voorzien van een gesloten dak.

een niet overdekt terrein ingericht voor het africhten, trainen en berijden van paarden en pony's en het anderszins beoefenen van de paardensport.

elke al dan niet overdekte stallinggelegenheid ten behoeve van gemotoriseerd verkeer.

bewoning van een ruimte als hoofdwoonverblijf, waarbij door betrokkene(n) niet aannemelijk is of kan worden gemaakt dat elders daadwerkelijk over een hoofdwoonverblijf wordt beschikt.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een gebouw, uitsluitend bestemd om te dienen voor recreatief nachtverblijf door een persoon, gezin of andere groep van personen, die zijn/hun vaste woon- of verblijfplaats elders hebben; onder recreatief nachtverblijf is in ieder geval niet begrepen permanente bewoning door eenzelfde persoon, gezin of andere groep van personen.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang als zij het bedrijfsmatig, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

het vanaf een vaste plaats op een openbare en in de openlucht gelegen plaats te koop aan te bieden, verkopen of afleveren van goederen dan wel diensten aan te bieden, gebruikmakend van fysieke middelen, zoals een kraam, een wagen of een tafel.

een deel van een gebouw, uitsluitend bestemd om te dienen voor recreatief nachtverblijf door een persoon, gezin, of andere groep van personen, die zijn/hun vaste woon- of verblijfplaats elders hebben; onder recreatief nachtverblijf is in ieder geval niet begrepen permanente bewoning door eenzelfde persoon, gezin of andere groep van personen.

gebruiksgebied of een gedeelte daarvan voor het verblijven van personen.

brug over een (spoor)weg of dal ten dienste van het verkeer.

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied.

de naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel of, indien het een gebouw betreft met meerdere zodanige gevels, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

de lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen.

een gebouw of gedeelte van een gebouw, bestaande uit een complex van ruimten, dat is bedoeld en dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten en berekend:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken of het hart van scheidingsmuren.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen. Ter aanvulling op bovenstaande geldt het volgende:

1. a. Indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de betreffende scheidingsconstructie;
2. b. Indien een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de bruto-vloeroppervlakte van de binnenruimte.

1. a. voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst:
   de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen:
   de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkt terrein, waarbij plaatselijke niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

de kleinste afstand tussen de zijdelingse bouwperceelgrens en het bouwwerk.

vanaf het peil tot aan de as van de windturbine.

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. instandhouding, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke en natuurwaarden;
2. b. bos en bosbouw;
3. c. agrarisch medegebruik in de vorm van beweiding;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' uitsluitend een ontsluiting voor de aangrenzende woonpercelen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'opslag' mede opslag en berging ten behoeve van materieel voor het beheer en onderhoud van natuur.

met daarbij behorend:

6. f. onverharde en halfverharde wegen en paden, mede ten behoeve van aangrenzende bestemmingen, voorzieningen ten behoeve van flora en fauna zoals faunapassages, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen met daarbij behorend paden, waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeren op eigen terrein;

De voor 'Wonen - B1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep- en of bedrijf aan huis;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' een ontsluiting voor de aangrenzende woonpercelen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'beeldbepalende boom' mede een beeldbepalende boom;

met daarbij behorend:

4. d. tuinen en erven, paden, waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeren op eigen terrein.

De voor 'Waarde - Archeologie 5' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de bestemming 'Waarde - Archeologie 5' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval uit het plan wordt verwijderd, voor zover de -mede aan de hand van de gemeentelijke archeologische beleidskaart- geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

De voor 'Waarde - Ecologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor:

1. a. de instandhouding van landschaps- en natuurwaarden;

met daarbij behorend:

2. b. voorzieningen ten behoeve van flora en fauna, zoals faunapassages.

In afwijking van de andere voor deze gronden geldende bestemming(en) mogen worden gebouwd overige bouwwerken ten dienste van de waarden als bedoeld in lid 7.1 waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 m.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de situering van bouwwerken die krachtens de andere bestemmingen mogen worden gebouwd, ter voorkoming van onevenredige aantasting van de waarden als bedoeld in lid 7.1.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Daar waar een hoofdgebouw, of bijbehorend bouwwerk niet voldoet aan de gestelde regels in hoofdstuk 2 gelden de bestaande afmetingen, afstanden en/of aantallen wooneenheden zoals deze zijn gerealiseerd of waarvoor een onherroepelijke bouwvergunning c.q. omgevingsvergunning is verleend ten tijde van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan als maximaal toegestane afmetingen en/of afstanden.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- of aanduidingsgrenzen en van maatvoeringsregels niet meer dan 1 m bedraagt.

Voor zover op de verbeelding of in de regels geen maximum bouwhoogte is opgenomen gelden de volgende regels:

1. a. de maximum bouwhoogte van een bouwwerk op een bouwperceel, waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist, bedraagt de afstand tussen de tegenover elkaar liggende voorgevelrooilijnen langs de desbetreffende weg, vermeerderd met 1 m;
2. b. de afstand wordt gemeten haaks op de desbetreffende voorgevelrooilijn in het midden van de breedte van het bouwwerk of de projectie daarvan op de voorgevelrooilijn;
3. c. indien aan de overzijde van de weg een voorgevelrooilijn ontbreekt geldt ter bepaling van de maximum toegestane bouwhoogte, de dichtst bij gelegen tegenoverliggende voorgevelrooilijn. Indien de tegenoverliggende rooilijn plaatselijk is onderbroken geldt ter plaatse van die onderbreking de verst verwijderde van de beide ter weerszijden van de onderbreking voorkomende rooilijnen;
4. d. de maximum bouwhoogte bij gevallen als bedoeld onder a bedraagt in ieder geval niet meer dan 15 m. De bestaande en toegestane bouwwerken die meer dan 15 m bedragen, mogen als ten hoogste worden aangehouden.

Het bouwen van grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning is toegestaan indien wordt voldaan aan de volgende regels:

1. a. de grondgebonden zonnepanelen binnen hetzelfde bouwperceel worden gerealiseerd als de (bedrijfs)woning;
2. b. de oppervlakte maximaal 50 m2 bedraagt;
3. c. in afwijking van lid a zijn grondgebonden zonnepanelen niet toegestaan indien het perceel is gelegen op:
   1. 1. . een grafheuvel;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'beschermde stads- en dorpsgezicht';
   3. 3. beschermde historische park- en tuinaanleggen, zoals een landschapspark met solitairen, boomgroepen en open weiden zoals een arboretum of een heidetuin;
   4. 4. in een Natura 2000-gebied;
   5. 5. in het 'oude engen' gebied zoals opgenomen in de Welstandsnota 2008;
   6. 6. op de Grebbelinie.
4. d. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan hieronder is aangegeven:
   

1. a. Het is verboden de in het plan begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemming(en);
2. b. Onder verboden gebruik wordt in elk geval verstaan:
   1. 1. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
   2. 2. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
   3. 3. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie, een escortbedrijf of een erotisch getinte vermaaksfunctie behoudens in het geval dat dit gebruik uitdrukkelijk is toegestaan;
   4. 4. een gebruik van bijbehorende bouwwerken die zijn gelegen buiten het bouwvlak en op meer dan 4 m afstand van het oorspronkelijk hoofdgebouw voor bewoning, tenzij het betreft huisvesting in verband met mantelzorg;
   5. 5. een gebruik van woningen voor kamerbewoning;
   6. 6. een gebruik van woningen voor bijzondere woonvormen;
   7. 7. een gebruik van 'bed & breakfast'-voorzieningen, recreatiewoningen, vakantie-appartementen, groepsaccommodatie, pensions en kampeerboerderijen voor permanente bewoning;
   8. 8. een gebruik van gronden voor een paardenbak.

Het uitoefenen van een bed & breakfast in een (bedrijfs)woning is toegestaan, indien wordt voldaan aan de volgende regels:

1. a. niet meer dan 40 % van de totale bruto vloeroppervlakte van de (bedrijfs)woning, inclusief bijbehorende bouwwerken, voor de uitoefening van bed & breakfastvoorzieningen wordt gebruikt, met een maximum van 75 m²;
2. b. de oppervlakte per bed & breakfastvoorziening dient minimaal 20 m² te bedragen;
3. c. het aantal bed & breakfastvoorzieningen mag maximaal 3 bedragen;
4. d. de activiteiten door de bewoners worden uitgeoefend;
5. e. per bed & breakfastvoorziening een zelfstandige sanitaire ruimte aanwezig is;
6. f. per bed & breakfastvoorziening geen zelfstandige keuken aanwezig is;
7. g. per bed & breakfastvoorziening een extra parkeerplaats op eigen terrein aanwezig is.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van:

1. a. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
2. b. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van overige bouwwerken ten behoeve van kunstwerken en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;
3. c. de regels ten aanzien van de hoogte van overige bouwwerken en toestaan dat de bouwhoogte voor overige bouwwerken, wordt vergroot tot maximaal 10 m;

mits:

1. 1. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. 2. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad;
3. 3. vanuit verkeerstechnisch oogpunt geen onveilige situaties ontstaan.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, mits:

1. a. medische-, sociale- of welstandtechnische noodzaak aanwezig is;
2. b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad;
4. d. vanuit verkeerstechnisch oogpunt geen onveilige situaties ontstaan.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid a,llid a voor het bouwen van vrijstaande bergingen en fietsenstallingen buiten het bouwvlak op minder dan 1 m achter de voorgevel of voor de voorgevel mits:

1. a. de goot- en bouwhoogte maximaal respectievelijk 3 m en 4,5 m bedragen;
2. b. geen dakkapellen worden geplaatst;
3. c. de gezamenlijke oppervlakte aan vrijstaande bijgebouwen en eventuele vrijstaande overkappingen op minder dan 1 m achter de voorgevel of voor de voorgevel buiten het bouwvlak maximaal 15% van het bouwperceel bedraagt met een maximum van 50 m².
4. d. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
5. e. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 10.1 voor het toestaan van bijzondere woonvormen en kamerbewoning, in een woning niet zijnde een bedrijfswoning, mits:

1. a. de functie een ruimtelijke werking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
2. b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
3. c. in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein wordt voorzien of, ingeval dit niet mogelijk is, voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig is;
4. d. het gebruik binnen het bouwvlak plaatsvindt;
5. e. ter plaatse van de bestemming het gebruik alleen in een bovenwoning plaatsvindt.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid b voor het gebruik van gronden voor het opwekken van energie met grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning van nogmaals maximaal 50 m², mits:

1. a. aangetoond is dat deze nodig is in verband met de energiebehoefte van een warmte koude opslaginstallatie (wko) of warmtepompinstallatie;
2. b. aan de overige bepalingen van het betreffende artikel wordt voldaan.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten en bouwgrenzen ten behoeve van voorzieningen gericht op het isoleren van een gebouw, mits:

1. a. bouwgrenzen niet meer dan 0,3 m worden overschreden;
2. b. maximale goot- en bouwhoogten niet meer dan 0,5 m worden overschreden;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig wordt aangetast.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10 %;
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Doorn, Zandspoor 2

Tussen de dorpen Doorn en Driebergen in de gemeente Utrechtse Heuvelrug loopt de doorgaande Driebergsestraatweg (N225). Ten zuiden van deze weg liggen de buurtschappen Palmstad, Boswijk en Sterkenburg. Tussen deze buurtschappen, in het buitengebied van Doorn, is Zandspoor 2 gevestigd. De initiatiefnemers zijn voornemens om het perceel te herontwikkelen. De ontwikkeling wordt gebruik gemaakt op basis van artikel 9.5 'instructieregel bebouwingsenclaves en -linten' zoals opgenomen in de Interim omgevingsverordening van de provincie Utrecht.

In het kader van deze herontwikkeling zal de reeds bestaande woning op het perceel gesloopt worden en vervangen worden door een nieuwe woning. Naast deze woning zal tevens een extra, nieuwe vrijstaande woning worden gerealiseerd. Gelijktijdig met voorgenomen ontwikkeling wordt de ruimtelijke kwaliteit verhoogd. De verspreid over het terrein aanwezige bebouwing wordt gesloopt. Tevens worden de gierputten, betonnen verhardingen, stenen bakken, golfplaten voedertroggen, een verharde weg en 250 tot 300 meter gaas- en metalen hekwerken op het terrein verwijderd. Daarnaast wordt de landschappelijke structuur versterkt door de aanleg van een natuurlijke vijver, het aanplanten van inheemse struwelen en een kruidenrijk grasland van 5.500 m² (natuur). Met het opruimen van de opstallen en het lanschappelijk inpassen van een extra woning wordt de ruimtelijke kwaliteit van het perceel Zandspoor 2 verhoogd. Al met al leidt het plan tot een minder rommelig beeld op het perceel en een kwaliteitsverbetering van het landelijk gebied / de kernrandzone van Sterkenburg.

Om de gewenste herontwikkeling mogelijk te maken, is een procedure tot vaststelling van een nieuw bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) noodzakelijk. Met voorliggend bestemmingsplan wordt het plan voorzien van een ruimtelijk juridisch kader. In deze toelichting wordt de beoogde ontwikkeling beschreven en wordt aangetoond dat voldaan kan worden aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

Het plangebied is gelegen op een uitloper van het bosgebied van de hooggelegen Utrechtse Heuvelrug. Daarnaast grenst het aan de open weilanden richting de lagergelegen Langbroek Wetering in het zuiden. Tevens ligt het plan tussen de dorpen Driebergen en Doorn in, te midden van de buurtschappen Palmstad, Boswijk en Sterkenburg. De omgeving van de planlocatie kenmerkt zich als groen door de aanwezigheid van bossen, weilanden en heide. Daarnaast ligt ten zuidoosten van de planlocatie het Nationaal Bomenmuseum Gimborn.

Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Doorn, sectie A, perceel 5109 en 7914. De planlocatie heeft een oppervlakte van totaal 7.682 m².

Het plangebied is te bereiken via de weg Zandspoor. Dit is een zijweg van de doorgaande Sterkenburgerlaan. Het plangebied wordt voornamelijk omsloten door woningen en daar bijhorende agrarische gronden. Ten zuiden van de planlocatie bevinden zich voornamelijk agrarische gronden.

Ten noordwesten van het plangebied bevindt zich de herontwikkellocatie 'Sterkenburgerlaan 63a-65'. Ten behoeve van deze herontwikkeling wordt de bedrijfsbestemming op het perceel verwijderd. De bestaande bedrijfsloods wordt gesloopt. Daarnaast wordt de bestaande woning opgesplitst in twee woningen en worden er zes nieuwe vrijstaande woningen gerealiseerd. Tenslotte zal op deze heronwikkellocatie landschapsbouw gepleegd worden en wordt er nieuwe natuur aangelegd. Het bestemmingsplan Sterkenburgerlaan 63a-65 is net als voorliggend bestemmingsplan mogelijk gemaakt op basis van de de instructieregels omtrent 'bebouwingsenclaves' van de provinciale omgevingsverordening.

Ten zuidwesten van de planlocatie is de herontwikkellocatie 'Sterkenburgerlaan 93' gelegen. Op deze ontwikkellocatie zullen twee nieuwe woningen gerealiseerd worden en zullen diverse opstallen, paardenbakken, verhardingen en overige elementen van de voormalig stalhouderij gesloopt worden. Ten behoeve van de herontwikkellocatie Sterkenburgerlaan 63-65a is op 27 mei 2021 een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Voor de herontwikkellocatie 'Sterkenburgerlaan 93' is op 19 december 2022 door de gemeenteraad een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. De herontwikkellocaties zullen elkaar en de ruimtelijke omgeving versterken.

Figuur: Aanduiding plangebied (bron: Google Maps)

Figuur: Geplande herontwikkelingen rondom plangebied (bron: te kiefte architecten bv)

Het plangebied is gelegen binnen de begrenzing van het bestemmingsplan 'Buitengebied Doorn 2011'. De gemeenteraad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft dit bestemmingsplan vastgesteld op 28 november 2013.

Binnen dit bestemmingsplan kennen de gronden die behoren tot de planlocatie de enkelbestemmingen 'Wonen' en 'Agrarisch met waarden'. Ter plaatse van de woonbestemming geldt de aanduiding 'bouwvlak'. Daarmee is zijn deze gronden met woonbestemming hoofdzakelijk bestemd ten behoeve van wonen en tuinen en erven.

Voor de gronden die de bestemming 'Agrarisch met waarden' kennen, geldt de functieaanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - open landschap'. Deze gronden zijn in hoofdzaak bestemd voor agrarische bedrijvigheid.

Daarnaast kennen de gronden de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3 hoog' en 'Waarde - Ecologie'. Voor het gehele perceel geldt tevens gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - extensiveringsgebied'. Ter plaatse van deze aanduiding zijn burgemeester en wethouders bevoegd om wanneer op de gronden geen agrarisch bedrijf meer is gevestigd, de bestemming te wijzigen in de bestemming 'Wonen'. Binnen het bouwvlak is één extra vrijstaande woning toegestaan, mits binnen het betreffende bouwvlak voor zover gelegen ter plaatse van de aanduiding 'econstructiewetzone - extensiveringsgebied', ten minste 800 m² aan voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt.

Gelet op het voorgaande past het beoogde initiatief niet rechtstreeks binnen de regels van het geldende bestemmingsplan.

Figuur: uitsnede vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Doorn 2011' met aanduiding plangebied (bron: RoPubliceer 1581)

Het paraplubestemmingsplan 'Stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening' is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug op 7 juni 2018. Dit paraplubestemmingsplan regelt dat een tweetal stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening naar de vigerende ruimtelijke plannen in de gemeente Utrechtse Heuvelrug worden overgeheveld. Het betreft de regels ten aanzien van voldoende parkeergelegenheid en de maximaal toegestane bouwhoogte. De betreffende regels worden verwerkt in de regels bijbehorend aan het voorliggende bestemmingsplan 'Doorn, Zandspoor 2'.

In hoofdstuk 2 wordt een algemene beschrijving van het plan weergegeven. De huidige ruimtelijke en functionele structuur van het gebied en de eventuele verschillen tussen het geldende planologische regime en de toekomstige manier van bestemmen wordt beschreven.

Hoofdstuk 3 geeft vervolgens het algemene ruimtelijke beleidskader weer. Het overkoepelende beleid op alle bestuursniveaus en welke invloed dit beleid heeft op het plangebied wordt hier beschreven.

Het volgende hoofdstuk (4) geeft de specifieke wet- en regelgeving weer op de verschillende onderdelen. Te denken valt aan beeldkwaliteit, wonen, bedrijven, verkeer, water, etc. Hierin is alleen het voor het plan relevante beleid opgenomen. Het overige beleid wordt niet benoemd.

In hoofdstuk 5 is de juridische uitleg opgenomen van de bestemmingen die in de regels zijn verwoord.

Tenslotte geeft hoofdstuk 6 inzicht in de haalbaarheid van het plan. Hier wordt gekeken naar de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid en ook wordt het aspect handhaving besproken.

In 1957 is het plangebied onderdeel van een grote boomgaard. Deze boomgaard was een overgang van het omliggende bos van de Utrechtse Heuvelrug en de flanken van een afwisselend en meer open Rivierenlandschap. In 1975 is de huidige bebouwing, bestaande uit een woning en elf opstallen, gebouwd. In het zuidoosten van het perceel zijn nog enkele bomen uit deze boomgaard aanwezig.

Figuur: Historische toelichting huidige situatie (bron: te kiefte architecten bv)

Omgeving

Het plangebied ligt op een uitloper van het bosgebied van de hooggelegen Utrechtse Heuvelrug en grenst aan de open weilanden richting de lagergelegen Langbroek Wetering in het zuiden. In de directe omgeving bevinden zich ten noorden de uitlopers van het bosrijke gebied die door de Utrechtse Heuvelrug loopt.

In de directe omgeving liggen meerdere herontwikkellocaties. Ten noorden van de planlocatie ligt de herontwikkellocatie Sterkenburgerlaan 63a-65. Op deze ontwikkellocatie worden zes woningen gerealiseerd, landschapsbouw gepleegd en nieuwe natuur aangelegd. Daarnaast ligt de herontwikkellocatie Sterkenburgerlaan 93 nabij de planlocatie. Deze ontwikkellocatie voorziet in de ontwikkeling van twee woningen en het slopen van alle opstallen, paardenbakken, verhardingen en overige elementen van de stalhouderij. Voor deze ontwikkelingen zijn twee bestemmingsplannen in voorbereiden. De voorgenomen herontwikkelingen zullen elkaar ruimtelijk versterken.

Plangebied

In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een woonhuis met elf opstallen. De woning heeft een oppervlakte van 96,5 m². De elf bijgebouwen staan verspreid over het perceel en leiden ertoe dat het perceel een verstrooide indruk afgeeft. Deze elf opstallen hebben een gezamenlijk oppervlakte van 568,5 m². Daarnaast bevinden zich verspreid op het perceel nog gierputten, betonnen verhardingen, stenen bakken, golfplaten voedertroggen, een verharde weg van 45 meter en 250 tot 300 meter gaas- en metalenhekwerken.

Tevens zijn in het zuiden van het plangebied restanten van de boomgaard aanwezig. Op het perceel bevinden zich dan ook diverse fruitbomen en berken. Van de resterende bomen van de boomgaard zijn slechts nog enkele gezonde fruitbomen aanwezig. Een groot deel van de resterende bomen is dood.

Figuur: bestaande situatie rondom perceel Zandspoor 2 te Doorn (bron: te kiefte architecten bv)

Initiatiefnemer is voornemens om de gronden op het perceel Zandspoor 2 te herontwikkelen. Het gehele plan is uitgewerkt in een landschappelijke inpassing. Dit plan is opgenomen in Bijlage 1 van de toelichting.

Alle bestaande, verstrooide bebouwing op het perceel wordt gesloopt. Ook gierputten, betonnen verhardingen, stenen bakken, golfplaten voedertroggen, verharde weg van 45 m en 250 tot 300 m gaas- en metalenhekwerken worden van het perceel verwijderd. In totaal wordt daarmee circa 568,5 m² aan (bij)gebouw, exclusief bovengenoemde verrommeling verwijderd. Ook de bestaande woning, met een oppervlakte 96,5 m², wordt gesloopt.

Vervolgens zal het perceel worden opgedeeld in twee kavels. Kavel 1 zal een oppervlakte krijgen van 2.500 m². Het bouwvlak ter plaatse van deze kavel, waarbinnen de woning gebouwd dient te worden, krijgt een oppervlakte van 220 m². De nieuw te realiseren woning op deze kavel zal een inhoud krijgen van maximaal 800 m³. Deze kavel komt in het noorden van het perceel, ter hoogte van de bestaande woning. De overige gronden van het perceel behoren tot kavel 2. Deze kavel heeft een oppervlakte van 5.200 m².Op de kavel wordt een extra vrijstaande woning gerealiseerd. Deze kavel krijgt een bouwvlak met een oppervlakte van 240 m². Deze woning krijgt ook een inhoud van maximaal 800 m³. Het ontwerp van de woning op kavel 2 is reeds goed gekeurd door welstand. Het ontwerp van de woning op kavel 1 wordt nader uitgewerkt wanneer deze kavel verkocht wordt. In de regels is geborgd dat de woningen bij elkaar passend zijn. Beide woningen krijgen maximaal twee bouwlagen en een plat dak. Gezien de plaatsing van de woningen op het perceel clustert de bebouwing zich in de noordoostzijde van het plangebied.

Naast dat met dit voorgenomen plan een extra woning wordt toegevoegd, wordt met het voorgenomen plan de verrommeling welke door de jaren heen is ontstaan op het perceel tegengegaan. Door de ontwikkeling van natuur op het perceel en het versterken van de landschappelijke structuur ter plaatse van het perceel, wordt het gebied opgeschoond en de verrommeling op het perceel opgeruimd. Hiertoe worden behalve het slopen van de bijgebouwen en andere verhardingen, ook enkele ongezonde fruitbomen verwijderd. Daarvoor in de plaats worden nieuwe en waardevolle fruitbomen geplant. Waardevolle bomen en een Rode Beuk op kavel 1 worden zorgvuldig ingepast. Hierbij zal het advies, afkomstig uit de Bomen Effect Rapportage (zie paragraaf 4.7) worden opgevolgd. Met deze herontwikkelingen wordt gestreefd de landschappelijke structuur zoals in de omgeving te herkennen is te versterken. Daarom wordt het overige deel van het perceel, met een oppervlakte van 5.500 m² bestemd om de natuur te ontwikkelen.

De noordwestzijde zal zich als flank van de Utrechtse Heuvelrug kenmerken door dichtheid. Daarom worden de nieuwe woningen op dit deel van het perceel gerealiseerd en vindt daar een clustering van de bebouwing plaats. Het zuidoosten krijgt als net zoals het Rivierenlandschap een open karakter. Op dit gedeelte van het perceel worden open doorzichten behouden en gecreëerd en wordt het landschap hersteld. Tevens wordt rondom de noordelijke randen van het perceel struwelen aangelegd. Daarnaast worden een natuurlijke vijver en kruidenrijk grasveld op het perceel aangelegd. Op die manier wordt gepoogd de natuur op het perceel te ontwikkelen.

Figuur: impressie voorgenomen herontwikkeling perceel Zandspoor 2 te Doorn (bron: te kiefte architecten bv)

Figuur: beplantingsplan perceel Zandspoor 2 te Doorn (bron: te kiefte architecten bv)

Met het voorgenomen plan is initiatiefnemer voornemens om het gehele perceel Zandspoor 2 herontwikkelen. Om de ruimtelijke kwaliteit van het perceel te verhogen wordt alle verspreide bebouwing, inclusief de bestaande woning, op het perceel gesloopt. Vervolgens wordt op het perceel één extra woning gebouwd. Daarnaast krijgt een groot deel van het plangebied de bestemming 'Natuur'. Middels deze natuurbestemming wordt geborgd dat er een geleidelijke overgang wordt gecreëerd tussen dorp, bos en landschap. De inrichting van het plan is vastgelegd in het landschappelijke inpassingsplan zoals is opgenomen in Bijlage 1. In Bijlage 1 van de toelichting is een impressie van de gehele ontwikkeling opgenomen. Tevens is middels het beplantingsplan, welke opgenomen is in Bijlage 3 van de regels, een concrete invulling van de inrichting van het perceel opgenomen. De inrichting van het plan is vastgelegd in het landschappelijk inrichtingsplan zoals is opgenomen in Bijlage 1 behorende bij de toelichting en Bijlage 3 behorende bij de regels. In het landschappelijk inpassingsplan is een impressie van de gehele ontwikkeling opgenomen. Tevens is middels het beplantingsplan, welke opgenomen is in Bijlage 4 van de regels, een concrete invulling van de inrichting van het perceel opgenomen. Het landschappelijke inpassingsplan en het beplantingsplan zijn gekoppeld aan een voorwaardelijke verplichting.

Middels een voorwaardelijke verplichting is in de regels geborgd dat de nieuw te realiseren woningen enkel gebruikt mogen worden wanneer de verrommelde bebouwing is gesloopt. Daarnaast is met een tweede voorwaardelijke verplichting geborgd dat de nieuw te realiseren woningen alleen gebruikt mogen worden wanneer het perceel conform het aan de regels gekoppelde landschappelijke inpassingsplan en het beplantingsplan wordt uitgevoerd en in stand wordt gehouden. Op die manier wordt de ruimtelijke kwaliteit en structuur ter plaatse van het plangebied en de omgeving verbeterd en is dit ook vastgelegd in de regels van het bestemmingsplan. Hierdoor ontstaat een integrale kwalitatieve verbetering van de dorpsrand. Naast de sloop van de bijgebouwen en het verwijderen van andere verhardingen worden ook enkele ongezonde fruitbomen verwijderd. Tevens worden er meerdere inrichtingsmaatregelen getroffen. Dit leidt tot:

• Het tegengaan van verrommeling van het landschap door de sloop van 11 verstrooid gelegen opstallen. In totaal zal er circa 569 m² aan bijgebouwen gesloopt worden en wordt asbest gesaneerd. Eén van deze opstallen, opstal J, is in het verleden bewoond geweest. Daartoe is deze opstal momenteel nog voorzien van werkend gas, licht en een wateraansluiting. Deze opstal wordt eveneens verwijderd.
• Er worden extra opschoningsactiviteiten uitgevoerd op het terrein. Zo worden gierputten en verharde wegen op het terrein opgeruimd. Tevens liggen verspreid over het perceel golfplaten in de grond, bevinden zich aanbouwen aan bestaande opstallen, metalen hekwerken en gaashekwerken. Deze vormen van verrommeling zijn niet meegenomen in het aantal vierkante meters dat wordt gesloopt. Desalniettemin hoort het verwijderen van deze onderdelen wel tot de opschoningsactiviteiten. Dat de huidige opstallen leiden tot verrommeling, is weergegeven in onderstaande figuren.

Figuur: Opstal J, voormalige woning (bron: Van Dijk Geo- en milieutechniek b.v.)

Figuur: Schuur I (bron: Van Dijk Geo- en milieutechniek b.v.)

Figuur: Opstal D (bron: Van Dijk Geo- en milieutechniek b.v.)

• Het realiseren van één extra woning met een oppervlakte van circa 200 m² en een bergruimte met een oppervlakte van maximaal 12 m² ten behoeve van opslag van materieel voor beheer/onderhoud natuur in ruil voor het opruimen van de verrommeling. Door voorliggend plan wordt de bebouwing geclusterd en zijn enkel binnen de twee woonpercelen bijbehorende bouwwerken mogelijk. Slechts wordt een bergruimte binnen de bestemming 'Natuur' mogelijk gemaakt. Hierdoor verdwijnt de verrommeling en wordt de landschappelijke structuur versterkt.
• Het versterken van de landschappelijke structuur door de bebouwing in de noordzijde van het perceel te clusteren. De landschappelijke inpassing van de woningen zal de landschappelijke structuur versterken. De overgang van dicht (noordwestzijde) naar open (zuidoostzijde) zal door de situering van de woningen en de aanplant van landschappelijke elementenen worden versterkt. De woningen worden, vanaf de Gooyerdijk in het zuiden gezien, achter elkaar geplaatst, in de lijn met de verkaveling van het gebied. De bebouwing komt ook, gezien vanaf de Gooyerdijk, verder naar achteren te liggen dan de huidige bebouwing (opstallen F, G, H, I, J en K). Hierdoor blijft het zicht op de bestaande bosrand gehandhaafd en blijft het open karakter van het landschap intact. Tevens sluiten de woningen ruimtelijk gezien aan bij de planontwikkeling van Sterkenburgerlaan 63a-65. De woningen vormen gezamelijk een kwalitatief hoogwaardige beëindiging van de dorpsrand van Sterkenburg en maken deze zuidelijke entree van Doorn tot een kwalitatief hoogwaardige entree tot de Utrechtse Heveulrug.
• De nieuwe bebouwing wordt laag gehouden. Door de woningen uit te voeren met platte daken wordt de impact op het landschap tot een minimum beperkt. De bijgebouwen worden in het architectonisch ontwerp van de woningen meegenomen en gepositioneerd aan de wegzijde, niet zichtbaar vanuit het landschap. Ook de bergruimte, gepositioneerd in de bestemming 'Natuur', en welke ook ten dienste staat van het onderhoud van de te realiseren natuur, is niet zichtbaar vanuit het landschap en de woningen. Tenslotte is gekozen voor een passende kleurstelling bij de omgeving, zodat de nieuwe bebouwing niet opvalt vanaf de Gooyerdijk.
• Tevens wordt de landschappelijke structuur versterkt door het weghalen van ongezonde bomen. Daartegenover staat de aanplant van struweel, enkele bomen en fruitbomen, een lage haag, aanleg van een natuurlijke vijver en een kruidenrijk grasland. Door gebruik te maken van inheemse soorten, wordt de biodiversiteit van het plangebied vergroot. Door ze te verbinden met de landschappeijke elementen uit aangrenzende plannen zullen ze een groene samenhangende structuur vormen en nieuwe ecologische verbinding vormen tussen de bestaande Natuur Netwerk Nederland gebieden. De nieuwe groenstructuur wordt bestemd als 'Natuur' en krijgt een oppervlakte van circa 5.500 m² en vormt in de toekomst een belangrijke schakel tussen de bestaande natuurgebieden. Dit is weergegeven in de onderstaand figuur.

Figuur: Verbinding plan met omgeving (bron: Landschappelijke inpassing herontwikkeling Zandspoor 2, bijlage 1)

• De planlocatie is gelegen in het landschap 'Utrechtse Heuvelrug'. Dit landschap kenmerkt zich door de robuuste eenheid, reliëfbeleving en extreme historische gelaagdheid. Tevens ligt de planlocatie tegen kernrandzone. De kernrandzone is het gedeelte van het landschap en het landelijk gebied dat direct aansluit aan het stedelijk gebied. Deze zone om de Utrechtse kernen is van grote waarde voor de leefbaarheid van de kern als uitloopgebied en door de aanwezige stedelijke functies. Hoewel het plangebied geen onderdeel is van de kernrandzone, maar er net buiten ligt, worden in voorliggend plan de voorwaarden die gelden voor een kernrandzone wel in acht genomen.

1. 1. Zo gaat de verstedelijking gepaard met versterking van de ruimtelijke kwaliteit die in redelijke verhouding staat tot de aard en de omvang van de verstedelijking. Het voorgenomen plan voorziet in het opruimen van vervallen opstallen en de realisatie van één extra woning. Bovenstaand is reeds behandeld hoe de landschappelijke en ruimtelijke kwaliteit van het plangebied en haar omgeving wordt beschermd en versterkt.
2. 2. De verstedelijking is ruimtelijk en landschappelijk goed inpasbaar en wordt in aansluiting op stedelijk gebied gerealiseerd. De positionering van de nieuwe woning is zo bepaald, dat woningen achter elkaar worden geplaatst, in lijn met de aanwezige verkaveling van het gebied. Het zicht op de bestaande bosrand blijft gehandhaafd en het open karakter van het landschap blijft intact.
3. 3. Tijdige en duurzame realisatie van de verhoging van de ruimtelijke kwaltieit is geborgd. De woningen zullen voldoen aan de huidige wet- en regelgeving. Er worden duurzame (gasloze) woningen gerealiseerd
4. 4. Omliggende functies worden niet onevenredig geschaad. De ontwikkelingen op de planlocatie hebben geen gevolgen voor het karakteristieke landschap Utrechtse Heuvelrug. De extra woning wordt gerealiseerd op een locatie die momenteel ook bebouwd is. Daarnaast wordt het plan landschappelijk ingepast. Bestaande zichtlijnen blijven behouden.
5. 5. Er vinden activiteiten plaats die afzondelijk, maar ook gezamelijk zorgen voor een kwaliteitsimpuls van de 'kernrandzone'van Sterkenburg.

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als rijksstructuurvisie. De NOVI vervangt onder andere de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De NOVI is de langetermijnvisie voor een duurzame fysieke leefomgeving in Nederland.

Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft een lange traditie van zich aanpassen. Deze opgaven worden benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de generaties na ons. De NOVI biedt een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om samen Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen.

De NOVI heeft de maatschappelijke opgaven samengevat in 4 prioriteiten:

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Onder deze prioriteiten hangen 21 nationale belangen die het lokale, regionale en provinciale niveau overstijgen. Deze belangen hebben onder andere betrekking op het realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit, zorgt dragen voor een woningvoorraad die aansluit op woonbehoeften, het beperken van klimaatverandering, et cetera. De verantwoordelijkheid van het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen, waardoor inhoudelijke keuzes in veel gevallen ook het beste regionaal kunnen worden gemaakt. Met de NOVI wordt het proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Conclusie

Onderhavig initiatief betreft een ontwikkeling van beperkte omvang zonder strijdigheid met rijksbelangen. De ontwikkeling is passend binnen de NOVI.

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Gemeenten moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen of uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit het nationale beleid te verwezenlijken. In het Barro worden een aantal projecten opgesomd die een groot Rijksbelang hebben. Per project worden regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. De regels zijn een uitwerking van de onderwerpen uit het nationale beleid.

In het Barro zijn veertien onderwerpen met bijzonder rijksbelang beschreven:

• Rijksvaarwegen;
• Project mainportontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• Defensie;
• Hoofdvaarwegen en landelijke spoorwegen;
• Elektriciteitsvoorziening;
• Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen;
• Natuurnetwerk Nederland;
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden;
• Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Conclusie

Het initiatief valt niet onder een van de projecten uit het Barro. Door de gewenste ontwikkeling zal geen nationaal belang worden geschaad.

Het nationale beleid vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro verwijst naar het Bro; geformuleerd is dat deze toetsing een procesvereiste is bij alle nieuwe ruimtelijke besluiten en plannen ten aanzien van bijvoorbeeld kantoorlocaties en woningbouwlocaties. Gemotiveerd dient te worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro, luidt:

'De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.'

Om dit te onderbouwen dienen de volgende stappen te worden doorlopen:

1. 1. er dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling te voorziet in een behoefte.
2. 2. indien er een vraag is aangetoond, dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten. Indien het bestemmingsplan de ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, is een motivering benodigd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Stedelijke ontwikkeling

Om aan deze verplichting uit het Bro te kunnen voldoen dient allereerst te worden nagegaan of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het Bro is het begrip stedelijke ontwikkeling als volgt vastgelegd:

'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.'

Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Aangezien bij dit plan slechts één extra woning wordt gerealiseerd, is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is er geen verantwoording noodzakelijk in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Conclusie

Op basis van jurisprudentie blijkt dat het doorlopen van de laddertoets voor voorliggend initiatief niet noodzakelijk is.

De Omgevingsvisie van de provincie Utrecht is vastgesteld door de Provinciale Staten op 10 maart 2021. De provincie Utrecht is, vooruitlopend op de Omgevingswet, aan de slag gegaan met de uitvoering van het omgevingsbeleid, zoals beschreven is in de Omgevingsvisie. De Omgevingsvisie heeft aan hoe de provincie Utrecht wenst dat de provincie er in 2050 uitziet.

De Omgevingsvisie gaat over de fysieke leefomgeving. Dit omvat alle aspecten van de fysieke leefomgeving op, onder en boven de grond. De Omgevingsvisie van de provincie Utrecht is uitgewerkt in thema's en gebieden. Het betreft de volgende beleidsthema's:

1. 1. Stad en land gezond;
2. 2. Klimaatbestendig en waterrobuust;
3. 3. Duurzame energie;
4. 4. Vitale steden en dorpen;
5. 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar;
6. 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur;
7. 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw.

Voor het voorgenomen plan zijn de volgende thema's uit de Omgevingsvisie direct relevant.

Planspecifiek

Beschermingszone drinkwaterwinning

Drinkwaterbedrijven en overheden zijn samen verantwoordelijk voor het duurzaam veiligstellen van de openbare drinkwatervoorziening. Dit wordt ook wel de ‘zorgplicht drinkwater’ genoemd. Voor de bescherming van de bestaande drinkwaterwinningen in de provincie Utrecht heeft de provincie een beschermingszone drinkwaterwinning vastgesteld. Vanwege de bevolkingsgroei en de toenemende bedrijvigheid is er in de provincie tot 2050 extra drinkwater nodig, waarvoor oppervlakte- en grondwater wordt onttrokken. Hiervoor ontwikkelt de provincie Utrecht samen met de drinkwaterbedrijven nieuwe grondwaterwinningen en wordt de bestaande grondwaterwinningen uitgebreid.

Het is van belang om daarnaast een deel van het grondwater te beschermen, om ook de groei van de drinkwatervraag op te kunnen vangen op de langere termijn en in extreme situaties (zoals nu nog niet voorziene extra sterke bevolkingsgroei of een veel hoger verbruik per persoon). Daartoe beschermt de provincie het gebied dat zij de strategische grondwatervoorraad noemen (in onder andere de landelijke Structuurvisie Ondergrond (STRONG) wordt dit de Aanvullende Strategische Voorraden genoemd). Bij onttrekkingen uit deze grondwatervoorraden geldt als uitgangspunt dat deze voorraden niet worden uitgeput. Het beoogde plan is relatief kleinschalig en zal geen invloed hebben op de kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater voor drinkwaterwinning.

CHS-Archeologische waardevolle zone

Het beleid van de provincie Utrecht voor de archeologisch waardevolle zones richt zich op het bevorderen van duurzaam behoud en beheer van de archeologische resten in de bodem ('in situ'). Als ruimtelijke ingrepen onvermijdelijk zijn, vraagt de provincie aandacht voor het op goede wijze uitvoeren van archeologisch onderzoek. Ook richt de provincie zich op het versterken van de zichtbaarheid en de beleefbaarheid van archeologisch erfgoed, ook als inspiratiebron voor ruimtelijke ontwikkelingen.

Landschap Rivierengebied

Elk Utrechts landschap heeft zijn eigen kwaliteiten die mede richting geven aan de daarin gelegen en omliggende functies en hun ontwikkelingsmogelijkheden. Daarom wil de provincie Utrecht voortbouwen op de kernkwaliteiten van de verschillende landschappen en deze door ontwikkelen in de provincie. Voor elke ontwikkeling in het landelijk gebied moet aansluiting gevonden worden bij de kernkwaliteiten van het landschap. Voor de open landschappen gelden andere principes dan voor de meer gesloten landschappen. Landschappen vragen om bebouwing die qua maat en schaal passen bij de kernen die in het landelijk gebied gelegen zijn.

Het landschap Rivierengebied heeft een langgerekte opbouw. Er zijn door de fysieke ondergrond en het menselijk gebruik daarvan vijf deelgebieden ontstaan. De deelgebieden lopen vrijwel overal geleidelijk in elkaar over. Het plangebied bevindt zich in het deelgebied 'Langbroek'. Hierbij gelden de volgende ambities vanuit de provincie:

1. 1. Behoud van het karakteristieke profiel van de Langbroekerwetering;
2. 2. Behoud van de karakteristieke copeverkaveling met de kleinschalige afwisseling van open smalle, langgerekte ruimten en opstrekkende boskavels, grienden, houtsingels en lanen;
3. 3. Meer routes voor verschillende soorten verkeer/gebruikers dwars door Langbroek, aansluitend op de Kromme Rijn en de stuwwal, zodat de dwarsdoorsnede door de verschillende deelgebieden beter te beleven wordt.

De ontwikkelingen ter plaatse van het plangebied hebben geen gevolgen voor het karakteristieke profiel van de Langbroekerwetering. Met het voorgenomen plan wordt gestreefd de landschappelijke structuren, zoals zichtlijnen, te versterken. Daarom wordt de bebouwing geclusterd in het noordoosten van het plangebied en krijgt het zuidoosten van het plangebied een open karakter.

De Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht is vastgesteld door de Provinciale Staten op 10 maart 2021. De interim omgevingsverordening bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast voorziet de verordening in regels die doorwerking van de beleidsdoelstellingen uit de Omgevingsvisie een juridische basis geven waarmee concrete uitwerking wordt gegeven aan de doelstellingen.

Planspecifiek

Voor het voorgenomen plan zijn de regels in de interim omgevingsverordening relevant die betrekking hebben tot de beschermingszone drinkwaterwinning, archeologisch waardevolle zone en landschap rivierengebied. Deze aspecten zijn eerder behandeld in paragraaf 3.2.1.

Beschermingszone drinkwaterwinning

Onderstaand figuur toont dat het plangebied gelegen is in een beschermingszone drinkwaterwinning met een kwetsbare strategische grondwatervoorraad. Met betrekking tot deze gronden stelt artikel 3.7 van de Interim omgevingsverordening dat een bestemmingsplan geen activiteiten toelaat en geen bestemmingen regels bevat die een risico vormen voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie. Zoals eerder aangegeven betreft het voorgenomen plan een extra woning met daarnaast een natuurfunctie, wat geen risico op verontreiniging met zich meebrengt. De voorgenomen ontwikkeling is daarmee in lijn met de Interim omgevingsverordening.

Figuur: Uitsnede kaart 'Ondergrond en bodem kaart 1' met aanduiding plangebied (Bron: Interim omgevingsverordening).

Archeologisch waardevolle zone

Onderstaand figuur toont een uitsnede van de kaart 'Cultuurhistorie en landschap kaart 1' van de Interim omgevingsverordening. Hieruit blijkt dat de planlocatie gelegen is in een archeologisch waardevolle zone. Op basis van de regels die gelden voor deze gronden, artikel 7.7 van de Interim omgevingsverordening, wordt gesteld dat een bestemmingsplan rekening dient te houden met de waarden van de Cultuurhistorisch waardevolle hoofdstructuur. Daarnaast dienen er regels gesteld te worden ter bescherming en benutting van deze waarden.

In de toelichting op artikel 7.7 is opgenomen dat bij het behouden van archeologische waarden behoud in situ (in de bodem) het uitgangspunt is, conform het Verdrag van Valletta en de Erfgoedwet. Wanneer behoud in situ niet mogelijk is, kan behoud ex situ (opgraving) uitkomst bieden. Om de archeologische waarden die in de bodem liggen te behouden is het belangrijk om zowel bekende als aantoonbaar te verwachten waarden te beschermen. Het regelen van een onderzoeksplicht bij ingrepen vanaf een bepaalde omvang en verstoringsdiepte zijn hier een geschikt middel voor. In artikel 9.1 lid 1 sub a Erfgoedwet (overgangsrecht tot inwerkingtreding Omgevingswet) is standaardoppervlaktemaat 100 vierkante meter, maar hier mag gemotiveerd van worden afgeweken. Voor de dieptegrens is geen wettelijke standaard ingesteld. De provincie Utrecht gaat uit van de gemiddelde bouwvoordiepte van 30 centimeter (de bouwvoor is de bewerkte bovenlaag van de bodem). Ook hier kan gemotiveerd een andere norm worden gehanteerd.

Onderzoek in het Kromme Rijn-gebied naar de dikte van de bouwvoor en de diepteligging van archeologische waarden (RAAP-rapport 3308) toonde aan dat archeologische waarden in dit gebied meestal direct onder de bouwvoor liggen. De bouwvoordikte/verstoorde bovenlaag varieert vooral van 10 tot 50 centimeter, met een paar uitschieters tot anderhalve meter, waarbij dit soms zelfs binnen één perceel sterk verschilt. Het rapport toont aan dat het stellen van een dieptegrens die op lokaal niveau effectieve bescherming biedt én ruimte biedt waar dat kan, om maatwerk vraagt.

Onderhavig plangebied ligt in een gebied met een hoge archeologische verwachting. Er is archeologisch onderzoek uitgevoerd. In paragraaf 4.9 wordt nader op het aspect 'archeologie' ingegaan.

Figuur: Uitsnede kaart 'Cultuurhistorie en landschap kaart 1' met aanduiding plangebied (bron: Interim Omgevingsverordening)

Landschap Rivierengebied

Onderstaand figuur toont dat het plangebied ligt in het Landschap Rivierengebied. Met betrekking tot deze gronden stelt artikel 7.9 van de Interim omgevingsverordening dat een bestemmingsplan bestemmingen en regels bevat ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten en geen bestemmingen of regels die nieuwe activiteiten toestaan die de kernkwaliteiten onevenredig aantasten.

Zoals eerder benoemd betreft het voorgenomen plan de ontwikkeling van één extra woning en worden alle bestaande opstallen gesloopt. Daarnaast worden de omliggende gronden nader ingericht ten behoeve van de (cultuurhistorische) landschappelijke- en natuurwaarden. Geconcludeerd wordt dat er geen kernkwaliteiten worden aangetast. De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het gestelde in de Interim omgevingsverordening.

Figuur: Uitsnede kaart 'Cultuurhistorie en landschap kaart 2' met aanduiding plangebied (bron: Interim Omgevingsverordening).

Landelijk gebied

Navolgend figuur toont dat het plangebied wordt aangeduid als landelijk gebied waar onder voorwaarden uitbreiding van woningbouw mogelijk is. Er moet getoetst worden aan de instructieregel bebouwingsenclaves en -linten (artikel 9.5).

Met betrekking tot deze gronden stelt artikel 9.5 van de Interim omgevingsverordening dat een bestemmingsplan bestemmingen en regels bevatten die toestaan dat in bebouwingsenclaves of bebouwingslinten verstedelijking plaatsvindt, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. a. gelijktijdig met de verstedelijking wordt de ruimtelijke kwaliteit verhoogd;
2. b. bebouwing vindt niet plaats buiten de bestaande bebouwingsenclaves of bebouwingslinten; en
3. c. belangen van bestaande omringende functies worden niet onevenredig aangetast.

De motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

In voorliggend plan wordt voldaan aan de genoemde voorwaarden. Ten eerste wordt de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied verhoogd. Door de bestaande, storende bebouwing te slopen wordt het perceel opgeruimd en verdere verrommerling van het perceel voorkomen. Vervolgens worden op het perceel twee nieuwe woningen gerealiseerd. Deze twee woningen wordt landschappelijk ingepast. Middels een voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan is juridisch geborgd dat het gebruik van de gronden ten behoeve van de woonbestemming pas is toegestaan wanneer de bestaande bebouwing en elementen zijn gesloopt en verwijderd. Ter plekke van de woningen kennen de gronden de bestemmingen 'Wonen - 1' en 'Tuin', terwijl de overige gronden de bestemming 'Natuur' zijn toegekend. Tevens kent het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Ecologie' ten behoeve van de instandhouding van landschaps- en natuurwaarden. Om te borgen dat het perceel wordt opgeruimd, de nieuwe bebouwing landschappelijke wordt ingepast en de natuurwaarden op het perceel versterkt worden is er een landschappelijk inpassingsplan en beplantingsplan opgesteld. Dit inpassingsplan en bijbehorend beplantingsplan zijn gekoppeld aan een tweede voorwaardelijke verplichting. Naast dat de nieuw te realiseren woningen enkel in gerbuik genomen mogen worden wanneer de bestaande bebouwing is gesloopt, mogen de woningen ook enkel in gebruik genomen worden wanneer het perceel conform het inrichtingsplan en beplantingsplan is ingericht en in stand wordt gehouden. In het beplantingsplan is concreet opgenomen welke bomen er in het plangebied gepland en gehandhaafd worden, maar ook het aantal en de maten van de betreffende bomen. Hierbij is rekening gehouden met de uitkomsten van de Boom Effect Rapportage welke is opgesteld door Boomadviesbureau Duifhuizen (zie paragraaf 4.7). De voorwaardelijke verplichting schrijft tevens voor dat de landschapsmaatregelen binnen 18 maanden na het onherroepelijk worden van de 1e omgevingsvergunning voor de bouw van een woning, moeten zijn afgerond.

Ten tweede vindt de bebouwing niet plaats buiten de bestaande bebouwingsenclaves of bebouwingslinten. De woningen worden op nagenoeg dezelfde plaats gebouwd als waar de bestaande woning gesloopt wordt. Daarnaast clustert de bebouwing zich in het noordwestelijke deel van het plangebied, aansluitend op de bestaande bebouwing op de naastgelegen percelen, zoals de Sterkenburgerlaan 63a-65 en Sterkenburgerlaan 93. Het bestemmingsplan Sterkenburgerlaan 63a-65, welke voorziet in verstedelijking in landelijk gebied, is eveneens mogelijk gemaakt op basis van de instructieregels omtrent 'bebouwingsenclaves' van de provinciale omgevingsverordening. Voorliggend bestemmingsplan sluit hier ook op aan.

De drie herontwikkellocaties versterken elkaar en de samenhang van de ruimtelijke omgeving. Door de clustering van de bebouwing aansluitend aan de bestaande bebouwing blijft het open karakter van de omgeving zoveel als mogelijk behouden.

Tot slot worden bestaande omringende functies niet (onevenredig) aangetast. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening. Dit is met name in hoofdstuk 4 van deze toelichting nader onderbouwd.

Daarnaast schrijft instructieregel 9.5 voor dat er een beeldkwaliteitsparagraaf opgesteld dient te worden waarin een analyse van de bestaande kwaliteiten, een onderbouwing op welke manier de beoogde ontwikkeling bijdraagt aan die kwaliteiten en hoe dit in de regels van het bestemmingsplan is verankerd. Deze beeldkwaliteitsparagraaf is opgenomen in deze toelichting (paragraaf 2.3).

Het plan leidt tot een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied. Geconcludeerd kan worden dat er voldaan wordt aan de instructieregel van de Interim omgevingsverordening. Figuur: Uitsnede kaart 'Wonen, werken en recreëren kaart 1' met aanduiding plangebied (bron: Interim Omgevingsverordening).

Inhoudsmaat nieuwe woningen

In artikel 9.4 van de Interim omgevingsverordening is gesteld dat de maximale inhoudsmaat van woningen in het landelijk gebied goed inpasbaar moeten zijn. In de toelichting op dit artikel is aangegeven dat gedacht moet worden aan een inhoudsmaat van 600 tot 800 m³. De nieuwe woningen krijgen een maximale inhoudsmaat van 800 m³. Daarmee wordt voldaan aan het gestelde in artikel 9.4.

De Structuurvisie 2030 'Groen dus vitaal' is vastgesteld op 28 januari 2010 door de gemeenteraad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. De structuurvisie is een integrale visie op de gemeente en omvat de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid dat de gemeente zal voeren. Het doel van de visie is om de kwaliteit van de leefomgeving en de groene positie van de regio van de gemeente in de regio te behouden en te versterken. Ten behoeve van dit doel heeft de gemeente zes thema's opgesteld:

1. 1. Natuur over de heuvels: het ontwikkelen van een zo robuust mogelijke groene structuur voor natuur, cultuurhistorie en landschap die de hele gemeente omvat en doordringt.
2. 2. Op de schouders van ons erfgoed: het behouden en geven van betekenis aan de grote rijkdom aan cultuurhistorisch erfgoed die de gemeente kent, alsmede De Stichtse Lustwarande versterken en toeristisch aantrekkelijk maken.
3. 3. Duurzaam bereikbaar: bereikbaarheid en verkeersdoorstroming verbeteren en tegelijkertijd verkeer en vervoer duurzamer maken zodat het leefklimaat erop vooruitgaat en daarmee de aantrekkelijkheid voor inwoners, recreanten en ondernemingen.
4. 4. Leefbare dorpen: versterken van de eigen identiteit per dorp, alsmede het behouden en versterken van de levendige dorpsharten met samenhang in wonen en voorzieningen voor jong en oud.
5. 5. Vrije tijd op de Utrechtse Heuvelrug: het duurzaam versterken van natuurgerichte vormen van dagrecreatie en verblijfsrecreatie, het ontwikkelen van cultuurhistorisch gerichte vormen van recreatief medegebruik en ruimte vinden voor sport.
6. 6. Maatwerk voor wonen en werken: het sociaal en functioneel duurzaam in standhouden van de samenleving middels het streven naar een stabiel bevolkingsaantal met een redelijk evenwichtige verdeling van bevolkingsgroepen in leeftijd, inkomen en opleiding. Een opgave ligt onder andere bij woningbouwprogramma inbreidingslocaties.

De volgorde van de thema's weerspiegelt de algemene houding 'Groen dus Vitaal'. Om sturing te geven aan de ontwikkelingsrichting voor de diverse geografische samenhangende gebiedsdelen (zones), is een structuurvisiekaart met gebiedsdekkende zonering ontwikkeld. De kaart heeft een landschappelijke onderlegger en is gebaseerd op versterking van de bestaande situatie en de hieraan gekoppelde gemeente brede thema's.

Planspecifiek

Onderstaande afbeelding toont een uitsnede van de structuurvisiekaart behorende bij de Structuurvisie 2030 'Groen dus Vitaal'.

Figuur: uitsnede structuurvisiekaart gemeente Utrechtse Heuvelrug met aanduiding plangebied (bron: gemeente Utrechtse Heuvelrug).

Onderhavig plangebied is gelegen in het gebied ‘gemengde zone’. Binnen dit gebied wordt gestreefd naar een duurzame functiemenging, maar wel in een grote bandbreedte. Soms is die menging vooral op natuur gericht, soms op de agrarische sector en soms is het een zeer brede mix van landbouw, cultuurhistorie, wonen, werken en natuur. Een veranderingsvraag (of het nu uitbreiding of herontwikkeling is) benadert de gemeente Utrechtse Heuvelrug integraal en er wordt gezocht naar maatwerk. De verandering moet niet alleen een verbetering zijn voor de initiatiefnemer, maar ook voor andere belanghebbenden.

Conclusie

Het voorgenomen plan is in lijn met de ambities uit de gemeentelijke structuurvisie. Met het realiseren van het plan wordt het perceel een plek om te wonen waarbij de omliggende gronden worden ontwikkeld ten behoeve van natuur. De landschappelijke kenmerken worden behouden en versterkt, omdat met het plan de landschappelijke kwaliteit en cultuurhistorische kwaliteit wordt verbeterd. Het initiatief is dan ook in overeenstemming met de gewenste duurzame functiemenging. Daarnaast is onderhavig initiatief een voorbeeld van een integrale benadering waarbij gezocht is naar maatwerk.

De Woonvisie 2018 - 2022 is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug in augustus 2018. Met de Woonvisie 2018-2022 wordt richting gegeven aan het woonbeleid van de gemeente voor de periode tot en met 2022. Doel is dat de inwoners van de gemeente kunnen wonen in een veilige en prettige omgeving, in een duurzame woning, die past bij hun huishouden, inkomen en zorgvraag. Om dit te bereiken richt de gemeente zich op de drie thema's.

1. 1. Woningmarkt in beweging;
2. 2. Thuis in de wijk;
3. 3. Duurzaam wonen.

Woningmarkt in beweging

De gemeente Utrechtse Heuvelrug streeft ernaar om de inwoners van de gemeente te laten wonen in een veilige en prettig omgeving. Tevens dienen er genoeg woningen beschikbaar te zijn. Dit is momenteel niet het geval. De vraag naar woningen is in de gemeente Utrechtse Heuvelrug groter dan het huidige aanbod. Dit betreft zowel de huur als koopwoningen. Dit heeft als gevolg dat mensen geen wooncarrière maken en blijven wonen in woningen die niet langer passend zijn bij hun huishouden of wensen. Door nieuwbouwprojecten te stimuleren en faciliteren probeert de gemeente de woningmarkt in beweging te krijgen. Hierbij wordt voorgebouwd op de afspraken uit het raadsprogramma, zijnde:

• Creatieve en slimme oplossingen om ruimte en mogelijkheden te creëren voor verschillende doelgroepen op de woningmarkt;
• Niet alleen kijken naar segmenten, maar ook naar verschillende typen woningen, vernieuwende woonvormen en verduurzaming;
• Meer verdichten, bijvoorbeeld het mogelijk maken en/of faciliteren door transitie van kantoorgebouwen, verplaatsen van bedrijven uit wijken, opdelen van kavels, woningsplitsing en meer de hoogte in bouwen, zoals nader uitgewerkt zal worden in de Nota inbreidingslocaties;
• Versnelde uitgifte van bouwenveloppen op gemeentelijk vastgoed;
• Inzetten op het bevorderen van doorstroming;
• Inzetten op maximale benutting van de plancapaciteit binnen de rode contour, en daarnaast de ster van Overberg.

Thuis in de wijk

Kwetsbare inwoners dienen zoveel mogelijk in staat zijn regie over hun eigen leven te voeren. Deze kwetsbare inwoners moeten in een geschikte woningen kunnen wonen waar ondersteuning dicht bij huis te krijgen is. Zo zullen zij volwaardig deel kunnen nemen aan de lokale samenleving. Om dit te bereiken start de gemeente het programma 'Thuis in de wijk'.

Duurzaam wonen

De gemeente Utrechtse Heuvelrug wil dat inwoners kunnen wonen in een duurzame en aardgasvrije woning in een klimaatneutrale gemeente. Daarom moet de uitstoot binnen de gemeentegrenzen in de toekomst terug naar nul. De gemeente wil dit bereiken door initiatieven uit de samenleving te stimuleren en mogelijk te maken. Om die reden faciliteert de gemeente haar inwoners om stap voor stap over te schakelen naar energieneutrale en aardgasvrije woningen. Ook het verduurzamen van de sociale woningvoorraad is voor dit thema van belang.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is passend binnen de Woonvisie 2018 - 2022 van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

Nota Ruimtelijke Kwaliteit

In 2017 heeft de gemeente de Nota Ruimtelijke Kwaliteit vastgesteld. Deze nota bevat het welstandsbeleid van de gemeente opgesteld in 2008. De nota beschrijft het welstandsbeleid en fungeert als toetsingskader voor het welstandsadvies dat noodzakelijk is bij het verlenen van omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen (voorheen bouwvergunning). Welstandstoezicht wordt vooral gelegitimeerd vanuit het belang dat door de gemeente wordt gehecht aan de kwaliteit van de openbare ruimte en de bijdrage die gebouwen en bouwwerken geacht worden daaraan te leveren. Om dat belang op de juiste wijze te kunnen vertalen naar welstandscriteria, is de gemeente onderverdeeld in deelgebieden.

Het plangebied ligt in het overgangsgebied Langbroekwetering en Nederrijn, gebied 2 van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit.

Welstandsbeleid

Voor het welstandsbeleid is in dit deelgebied de versterking van de natuurwaarden en de landschappelijke kwaliteiten richtinggevend. Naast de beschermende en conserverende bepalingen van de Monumentenwet kan welstandsbeleid worden ingezet om de sfeer van het zeer afwisselend kleinschalig open landschap te behouden. De welstandstoets zal extra aandacht besteden aan speciale bebouwingskenmerken.

Algemeen

• De bouwwerken passen bij de hierboven beschreven karakteristiek, wat betreft situering op de kavel, schaal en vormgeving van de bouwmassa, indeling van de gevels en detaillering, kleur- en materiaalgebruik.
• Bij verbouw dienen de oorspronkelijke kenmerken als uitgangspunt.

Situering

• Bij bouwwerken altijd rekening houden met het ensemble van alle bebouwing op het gehele erf.
• De bebouwing is in de richting van het slagenlandschap geplaatst.
• Hoofdgebouwen zijn op de straat georiënteerd.

Massa en vorm

• Er is sprake van een eenvoudige hoofdvorm met kap.
• Bijgebouwen hebben een kapvorm.
• De massaopbouw is eenvoudig.
• Om grootschaligheid te voorkomen dient agrarische bedrijfsbebouwing bij een lengte groter dan 50 m te zijn voorzien van een geleding.
• De gevelopbouw is samenhangend en evenwichtig.
• De gevelindeling van de bouwmassa's is traditioneel.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

• Bijgebouwen hebben een ingetogen en eenvoudig kleur- en materiaalgebruik.
• Materialen bestaan uit hout, bakstenen, stucwerk, riet en dakpannen.
• Bestaande detailleringen dienen bij verbouwing bewaard te blijven.
• Sterk contrasterende kleuren zijn niet toegestaan. Er wordt vooral gebruik gemaakt van de kleuren bruin, donkerrood en donkergrijs.

Conclusie

Bovenstaande welstandscriteria vormden het uitgangspunt bij het ontwerp van de woningen. Hierbij zijn met name de criteria die gelden voor nieuwbouw van toepassing. Zo bestaat het project uit twee vrijstaande woningen en staat de bebouwing daarmee los op de kavels.

Bij het ontwerp van de woningen is rekening gehouden met de van toepassing zijnde welstandscriteria. De aspecten uit de Nota Ruimtelijke Kwaliteit spelen een rol bij de beoordeling van de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het bouwplan door de welstandscommissie. Er is reeds een positief advies afgegeven door de welstandscommissie van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

Woonvisie 2018-2022

In paragraaf 3.3.2 is de Woonvisie 2018-2022 van de gemeente Utrechtse Heuvelrug al behandeld. Daarom wordt in deze paragraaf de Woonvisie kort uiteengezet. De gemeente heeft de woonvisie opgesteld met als doel dat de inwoners van de gemeente kunnen woningen in een veilige en prettige omgeving in een passende en duurzame woning die past bij hun inkomen en behoeften. Hierbij zet de gemeente in op de volgende drie thema's:

1. 1. Woningmarkt in beweging;
2. 2. Levensloopbestendig wonen;
3. 3. Duurzaam wonen.

Conclusie

Het voorgenomen plan is in lijn met de Woonvisie 2018-2022. De gemeente Utrechtse Heuvelrug ziet dat er een grote vraag is naar woningen en juicht particuliere initiatieven toe. Het plangebied ligt in het landelijk gebied, maar kan gezien worden als uitloper van de stedelijke contour. Voorliggend plan kan een bijdrage leveren aan de doorstroming op de woningmarkt. Er worden duurzame woningen gerealiseerd die zijn ingepast in het landschap. Conform de huidige wet- en regelgeving worden de nieuwe woningen gasloos.

Provincie

Interim omgevingsverordening (Mobiliteitstoets)

De provincie vindt het belangrijk dat bij ruimtelijke ontwikkelingen sprake is van een goede en tijdige ontsluiting. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen kunnen een verstorend effect hebben op het verkeersnetwerk in de directe nabijheid. De interim omgevingsverordening schrijft voor dat een bestemmingsplan waarin nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien waarborgt dat knelpunten in de bereikbaarheid niet toenemen en bij voorkeur afnemen.

Daarom dient al in een vroeg stadium (bij voorkeur al in de planvormingsfase) te worden nagegaan of de ontwikkeling leidt tot een verstoring van het functioneren van het verkeersnetwerk. Indien dit het geval is, is op grond van artikel 4.1 Interim omgevingsverordening het verplicht de zogenaamde mobiliteitstoets te doen. De reikwijdte van de mobiliteitstoets is in verhouding met de ontwikkelingsschaal in de leefomgeving en de te verwachten effecten op het verkeers- en vervoernetwerk.

Gemeente

Gemeentelijk Verkeers- en vervoerplan (GVVP)

Het gemeentelijke Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug op 28 januari 2010. Het GVVP biedt een realistisch en concreet beleidskader voor het optreden van de gemeente op het gebied van verkeer en vervoer. Het doel van het GVVP is een duurzaam verkeers- en vervoersysteem met een gezonde en veilige leefomgeving in een groene, bereikbare, economisch gezonde gemeente. Ruimtelijke ontwikkelingen van enige omvang kunnen in principe nog maar plaats vinden op goed bereikbare plaatsen. Ieder bouwplan dat vraagt om een bestemmingsplan-wijziging moet beschikken over een mobiliteitstoets. Met het GVVP kan de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte van voorgenomen plannen bepaald worden.

Om de parkeerbehoefte voor een nieuwbouw ontwikkeling te kunnen bepalen, worden de CROW-normen gehanteerd. Hierbij wordt de minimale parkeernorm voor weinig stedelijk gebied gehanteerd. Aan de hand van CROW-publicatie '381 toekomstbestendig parkeren', afkomstig uit 2018, kan de parkeerbehoefte voor een voorgenomen plan bepaald worden. Ook de verkeersgeneratie voor nieuwbouwwoningen is te bepalen met behulp van de CROW-publicatie '381 toekomstbestendig parkeren'.

Planspecifiek

Parkeren

In de huidige situatie bevindt zich op de planlocatie één vrijstaande woning. De parkeerbehoefte in de huidige situatie is te bepalen aan de hand van het GVVP. In het GVVP zijn geen kencijfers aanwezig die gelden voor het buitengebied. Daarom is gekeken naar de cijfers die gelden voor 'rest bebouwde kom'. Conform het GVVP geldt voor een vrijstaande woning in het middensegment een parkeernorm van 1,8 parkeerplaatsen per woning. Van deze parkeerplaatsen moet 0,3 parkeerplaatsen openbaar toegankelijk zijn voor bezoekers. In de huidige situatie zijn daarmee 2 parkeerplaatsen benodigd.

Aangezien er twee nieuwe woningen gerealiseerd zullen worden op het perceel, is de parkeerbehoefte voor de gewenste situatie te bepalen aan de hand van de CROW-publicatie '381 toekomstbestendig parkeren'. Conform de CROW-normen geldt voor een vrijstaande koopwoning in 'buitengebied' in weinig stedelijk gebied een minimale parkeernorm van 2,0 parkeerplaatsen per woning. Dit cijfer is inclusief het aandeel van bezoekers. In totaal zijn voor de twee te realiseren woningen 4,0 parkeerplaatsen benodigd. Voor de twee te realiseren woningen geldt dat de auto's op eigen terrein worden geparkeerd. Op beide kavels is voldoende ruimte aanwezig om 2 parkeerplaatsen te realiseren. Daarmee wordt voldaan aan de gestelde parkeernorm van 2,0 parkeerplaatsen per woning waarvan 0,3 parkeerplaats per woning toegankelijk is voor bezoekers.

Verkeer

Vanaf de huidige Zandspoor wordt voor beide woningen een nieuwe veilige toegang gerealiseerd naar de woningen. Beide woningen krijgen daarmee een aparte toegangsweg. De nieuwe toegangswegen zijn weergegeven in onderstaand figuur.

De verkeersgeneratie is voor de huidige situatie en gewenste situatie te bepalen aan de hand van de CROW-publicatie '381 toekomstbestendig parkeren'. Voor een vrijstaande woning in buitengebied in weinig stedelijk gebied geldt voor de verkeersgeneratie een kencijfer van 8,2 mvt per woning. In de huidige situatie komt de verkeersgeneratie voor één vrijstaande woning daarmee neer op 8,2 mvt per etmaal. In de gewenste situatie is de verkeersgeneratie voor twee vrijstaande 16,4 mvt per etmaal. Op basis van deze cijfers blijkt dat het aantal verkeersbewegingen in de beoogde situatie per dag toeneemt met 8,2 verkeersbewegingen. Deze beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen kan op eenvoudige wijze worden opgenomen in het verkeersbeeld van de Zandspoor en de Sterkenburgerlaan.

Conclusie

De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Figuur: impressie voorgenomen plan met nieuwe toegangswegen vanaf de Zandspoor naar kavel 1 en naar kavel 2.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

Rijk

Milieu Effect Rapportage (M.E.R.)

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure doorlopen moet worden.

De bouw van woningen is een activiteit die voorkomt op de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage 1994. Categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage noemt de activiteit 'aanleg van een stedelijk ontwikkelingsproject', waaronder ook de bouw van woningen wordt verstaan. Het beoogde plan gaat uit van twee nieuwe woningen, waardoor de zogenaamde drempelwaarde van 2000 woningen niet wordt overschreden. Het Besluit m.e.r. (artikel 2, vijfde lid onder b.) schrijft echter ook bij activiteiten onder de drempelwaarde voor dat een milieu-effectbeoordeling nodig is, waarbij wordt verwezen naar de Europese richtlijn milieueffectrapportage. Dit is de zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling.

De vraag of een ontwikkeling een stedelijk ontwikkelingsproject is in de zin van het Besluit m.e.r. hangt volgens de jurisprudentie af van de omstandigheden van het geval, waarbij onder andere de aard en omvang van de ontwikkeling een rol spelen.

Conclusie

De genoemde drempelwaarde bij deze activiteit bedraagt 2.000 of meer. De toename in woningen van de voorgenomen activiteit blijft met een aantal van twee ruim onder de drempelwaarde zoals genoemd in kolom 2 van onderdeel D.

In het beoogde plan wordt één extra woning gerealiseerd. Een ontwikkeling van deze aard en omvang hoeft in de zin van het Besluit m.e.r. niet te worden beschouwd als een stedelijke ontwikkeling. Een vormvrije m.e.r. beoordeling is hierbij van toepassing en voorliggend hoofdstuk voorziet in deze beoordeling.

Provincie

Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021

Op 7 december 2015 is het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016 - 2021 vastgesteld. Dit is het beleidsplan wat de wettelijke provinciale taken zijn omtrent bodem, water en milieu voor de periode van 2016 - 2021. Hierin stelt de provincie vier prioriteiten:

• Waterveiligheid en wateroverlast
• Schoon en voldoende oppervlaktewater
• Ondergrond
• Leefkwaliteit stedelijk gebied

In tegenstelling tot eerder provinciaal beleid is dit beleidsplan meer gericht op het voorkomen van problemen en het verbeteren van de Utrechtse leefkwaliteit. De provincie Utrecht speelt in op maatschappelijke ontwikkelingen is een passende rol door verbindend, stimulerend of regisserend op te treden. De gebiedsgerichte aanpak staat hierbij centraal.

In het plan wordt gestreefd naar:

• een robuust bodem- en watersysteem. Dit houdt in dat onder normale omstandigheden alle functies goed uitgevoerd kunnen worden en dat extreme situaties goed opgevangen kunnen worden;
• bodem-, water- en milieukwaliteiten die passend zijn voor de functie van een gebied;
• een duurzaam gebruik van de fysieke leefomgeving, zodat de mogelijkheden die het natuurlijk systeem ons biedt ook in de toekomst gebruikt kunnen worden;
• een gezonde leefomgeving, die een positieve bijdrage levert aan de economische en maatschappelijke ontwikkelingen in de regio.

Conclusie

Voorliggend plan heeft een positief effect op de kwaliteit van de leefomgeving. Het gehele perceel wordt herontwikkeld. De bestaande bebouwing wordt verwijderd en hiervoor in de plaats komen twee nieuwe woningen. De verharding neemt per saldo niet toe.

Gemeente

Programma 'Utrechtse Heuvelrug Duurzaam en Klimaatneutraal' (2017)

De gemeente heeft het programma 'Utrechtse Heuvelrug Duurzaam en Klimaatneutraal' opgesteld. De gemeente Utrechtse Heuvelrug wil namelijk een leidende positie innemen in duurzame ontwikkelingen en is steeds op zoek gaan naar de meest waardevolle duurzaamheidsambitie. Om dit te bereiken zijn de volgende vijf doelen opgesteld:

1. 1. Klimaatneutrale gemeente in 2035.
2. 2. Kwaliteit leefomgeving (water, geluid, lucht, licht, geur, trilling, straling, bodem en externe veiligheid).
3. 3. Duurzame mobiliteit.
4. 4. Duurzame economie.
5. 5. Duurzame en klimaatneutrale organisatie.

Ruimtelijke ontwikkelingen worden tevens gerelateerd aan milieukwaliteitsprofielen die voor verschillende typen omgeving zijn opgesteld.

Gebiedsgericht milieubeleid

De gemeente Utrechtse Heuvelrug werkt met gebiedsgericht milieubeleid. De gemeente is opgedeeld in gebiedstypen. Bij iedere gebiedstype hoort een milieukwaliteitsprofiel met bijbehorende kenmerkende kwaliteiten die bij ruimtelijk ontwikkelingen worden getoetst. Voor dit bestemmingsplan is profiel 'Landelijk gebied, verweving van functies' van toepassing:

Rijk en provincie

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen regels stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Dit betekent voor de bodem (grond en grondwater) dat de bodemkwaliteit en de voorgenomen bestemming met elkaar in overeenstemming dienen te zijn. Of de bodem een planontwikkeling in de weg staat, wordt middels een historisch onderzoek eventueel aangevuld met een bodemonderzoek bepaald. De resultaten van het historisch onderzoek, het bodemonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden in het bestemmingsplan vermeld.

Bodemkwaliteit plangebied

In de huidige situatie heeft het perceel een woonbestemming en een agrarische bestemming. Op de planlocatie kunnen mogelijk activiteiten zijn uitgevoerd die geleid hebben tot verontreiniging van de bodem. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is door Van Dijk geo- en milieutechniek b.v. in januari 2021 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 2. Daarnaast Van Dijk geo- en milieutechniek b.v. gelijktijdig een asbestinventarisatie uitgevoerd. De rapportage hiervan is bijgevoegd als Bijlage 3.

Resultaten verkennend bodemonderzoek en asbestinventarisatie

Uit de analyseresultaten blijkt dat de top- en onderlaag van de bodem ter plaatse van het perceel over het algemeen niet tot hooguit licht verontreinigd zijn met de onderzochte parameters. Uitzondering hierop betreft het noordelijk deel van het toegangspad dat sterk verontreinigd is met asbest. De omvang van de verontreiniging bedraagt circa 315 m² (circa 65 m³). Binnen de verontreiniging met asbest bevindt zich tevens een sterke verontreiniging met zink welke beperkter van omvang is. Voort is tevens de afwateringszone ter plaatse van één opstal sterk verontreinigd met asbest. De omvang bedraagt circa 28 m² (circa 2,8 m³). Daarnaast is de grond ter plaatse als gevolg van de AS3000-correctie licht verontreinigd met PCB.

Het grondwater ter plaatse van het plangebied is licht verontreinigd met barium. Een dergelijk licht verhoogde gehalte wordt vaker in het grondwater vastgesteld en wordt doorgaans veroorzaakt door natuurlijke ophoping. Daarnaast is het grondwater als gevolg van de AS3000-correctie licht verontreinigd met som dichlooretheen.

Om de omvang van de zinkverontreiniging te bepalen is door Van Dijk geo- en milieutechniek b.v. een aanvullend onderzoek gedaan ter aanvulling van het verkennend bodemonderzoek. Het veldwerk van dit aanvullende onderzoek is uitgevoerd op 24 maart 2022. De rapportage van het onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 4. De conclusie van het onderzoek is als volgt:

Uit de analyseresultaten blijkt dat het sterk verhoogde zinkgehalte in géén van de monsters van de omvangsbepaling is aangetroffen. Derhalve wordt geconcludeerd dat de verontreiniging zich beperkt tot de met puin vermengde toplaag (tot 0,2 m-mv) in de bandensporen van het toegangspad. De reeds gekozen saneringshandeling voor de asbestverontreiniging wordt derhalve eveneens toereikend geacht voor het saneren van de zinkverontreiniging.

Toegangspad

Er is toestemming verkregen om het toegangspad af te dekken met bestrating, waarmee deze is gesaneerd. Over de sanering van de weg heeft reeds afstemming plaatsgevonden met de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Het saneren van de weg wordt separaat van de bestemmingsplanprocedure doorlopen. Het toegangspad vormt daarmee geen belemmering voor voorliggend plan.

Conclusie

Met betrekking tot de vastgestelde milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse kan worden geconcludeerd dat ter plaatse van het toegangspad alsmede de afwateringszone van één opstal sprake is van een geval van ernstige verontreiniging. Eventuele werkzaamheden ter plaatse van het geval zullen gezien worden als saneringshandeling waarvoor een saneringsplan (BUS-melding) opgesteld dient te worden.

Uitgaande dat de nieuwbouw zich bevindt buiten de contour van de sterke verontreiniging is over het algemeen, gezien de geringe mate aan verontreiniging ter plaatse van het overig deel van het perceel, milieuhygiënisch gezien geen bezwaar tegen de toekomstige nieuwbouw van de woning. Voorafgaand aan de totaalsloop dienen de asbesthoudende toepassingen verwijderd te worden door een daartoe gecertificeerd bedrijf. De verontreiniging in de toegangsweg wordt afgedekt met bestrating, waarmee deze is gesaneerd.

Rijk en provincie

Bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan is het conform de Wet geluidhinder (Wgh) noodzakelijk dat er aandacht wordt besteed aan de akoestische situatie. Als een plangebied geheel of gedeeltelijk binnen de onderzoekszone van een verkeersweg, een spoorweg, of een gezoneerd industrieterrein valt, moet bij de voorbereiding van een bestemmingsplan akoestisch onderzoek worden verricht naar de geluidsbelasting op nieuwe woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen (bijvoorbeeld scholen en ziekenhuizen) binnen die geluidszone.

Een bestemmingsplan kan pas worden vastgesteld indien de geluidbelasting op nieuwe geluidsgevoelige functies voldoet aan de voorkeursgrenswaarden genoemd in de Wgh, of indien een besluit is genomen om hogere waarden vast te stellen. Voor dit laatste geeft de Wgh een maximale ontheffingswaarde. Voordat een hogere waarde kan worden vastgesteld, dienen eerst maatregelen onderzocht te worden om de geluidbelasting terug te dringen.

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer en/of door inrichtingen, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder. De wet stelt dat in principe de geluidsbelasting op de gevel van woningen niet hoger mag zijn dan de voorkeursgrenswaarde (48 dB), dan wel een nader bepaalde waarde (hogere grenswaarde).

Plangebied

Het onderhavig initiatief wordt nieuwe geluidsgevoelige bebouwing mogelijk gemaakt in de vorm van één extra nieuwe woning. In de directe omgeving van het plangebied is geen sprake van railverkeer of industrielawaai. Het plangebied ligt wel binnen de zone van de Sterkenburgerlaan (60 km/u). Strikt genomen zou daarmee een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai noodzakelijk zijn. De verkeersintensiteiten op de Sterkenburgerlaan zijn echter dermate laag dat zonder nader onderzoek op voorhand kan worden gesteld dat de geluidsbelasting als gevolg van het wegverkeer op deze weg niet hoger zal zijn dan de voorkeurswaarde uit de Wet geluidhinder.

Om deze conclusie te bevestigen is het Geoportaal van de ODRU geraadpleegd. Hieruit blijkt dat de geluidsbelasting ter plaatse van het plangebied (ver) onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ligt. Een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde wordt niet verwacht.

Figuur: Uitsnede Geoportaal ODRU - Geluidscontouren wegverkeer 2030 incl. aftrek 110g Wgh met aanduiding plangebied.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor het voorgenomen initiatief.

In de Wet milieubeheer (Wm) zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Titel 5.2 Wm 'Luchtkwaliteitseisen' wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Voor de gezondheid van de mens is een goede luchtkwaliteit van groot belang. Daarom zijn in de Wet milieubeheer grenswaarden opgenomen voor een aantal stoffen die als verontreiniging in de lucht voorkomen. In de praktijk richt de aandacht zich vooral op de stoffen stikstofdioxide en fijnstof. Van deze stoffen komen in Nederland concentraties voor die in de buurt van de grenswaarde liggen. Voor de overige stoffen genoemd in de Wet milieubeheer komen de concentraties niet in de buurt van de grenswaarde.

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel niet in betekenende mate (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit.

Daarnaast worden er bestemmingen benoemd die extra gevoelig zijn voor luchtvervuiling, de zogenaamde gevoelige bestemmingen. Uiteraard moet niet alleen bij gevoelige bestemmingen, maar bij alle projecten sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. Vanuit dit oogpunt moet afgewogen worden of het aanvaardbaar is om een bepaald project op een bepaalde plaats te realiseren. Hierbij speelt de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol, ook als het project zelf niet of nauwelijks bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Bij ieder (ruimtelijk) project moet toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit plaatsvinden, met andere woorden het moet duidelijk zijn welke gevolgen het project heeft voor de luchtkwaliteit. Uitgangspunt is dat de luchtkwaliteit niet verslechtert c.q. dat het project 'niet in betekenende mate' (NIBM), d.w.z. hoogstens 3%, bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Deze grens wordt concreet gelijkgesteld aan een woonwijk van 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg. Dit plan voorziet in de bouw van twee woningen valt daarmee onder de grens van 1.500 woningen.

Luchtkwaliteit plangebied

Gezien de omvang van het voorgenomen plan kan de ontwikkeling aangemerkt worden als een project dat niet in betekende mate van invloed is op de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling NIBM is toetsing van het aspect luchtkwaliteit daarmee niet noodzakelijk. Het plan hoeft niet getoetst te worden aan de grenswaarden.

Daar er met het plan sprake is van de ontwikkeling van nieuwe gevoelige functies, is voor de volledigheid met behulp van het Geoloket van de Omgevingsdienst regio Utrecht gekeken of de kwaliteit van de lucht voldoende is om woningen toe te staan. Daarom wordt gekeken of de luchtkwaliteit ter plaatse onder de grenswaarden ligt voor de componenten stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10) en fijne fractie fijn stof (PM2,5). De grenswaarden voor NO2, PM10 en PM2,5 bedragen 40 µg/m³, 31,3 µg /m³ respectievelijk 25 µg /m³.

Op basis van de gegevens die bekend zijn bij het Geoloket blijkt dat de concentraties NO2, PM10 en PM2,5 in 2018 ter plaatse van het plangebied 14-16 µg/m³, 19-20 µg /m³ respectievelijk 12,0-12,5 µg /m³ bedragen.

Ook is gekeken of de luchtkwaliteit in 2030 volstaat. De concentraties NO2, PM10 en PM2,5 ter plaatse van het plangebied bedragen dan 8-10 µg/m³, 16-17 µg /m³ respectievelijk 9,5-10 µg /m³.

Conclusie

Door de omvang van het plan kan het plan beschouwd worden als een NIMB-project. Voor de volledigheid is de kwaliteit van de lucht ter plaatse van het plangebied onderzocht met behulp van het Geoloket. Hieruit blijkt dat de kwaliteit van de lucht voldoende is om woningen toe te staan. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan dan ook achterwege blijven.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/bestemmingsplan mogelijk is.

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten doet in de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009), een handreiking ten behoeve van de afstemming tussen ruimtelijke ordening en milieu op lokaal niveau. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie ten opzichte van woningen krijgen. De publicatie heeft bedrijven ingedeeld in categorieën met bijbehorende gewenste afstand tot milieugevoelige functies. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de bestemmingsgrens van de bedrijven en anderzijds de gevel van een woning. De adviesafstanden hangen samen met gebiedskenmerken. De meest voorkomende categorieën met bijbehorende gewenste afstand tot milieugevoelige functies in een rustige woonwijk /buitengebied zijn weergegeven in onderstaande tabel.

Figuur: minimale afstand per categorie (bron: VNG, 2009)

Om te voorkomen dat hinder ontstaat moet tussen milieubelastende activiteiten en gevoelige bestemmingen (zoals woningen) voldoende afstand in acht genomen worden. Voor het bepalen van deze afstanden wordt getoetst conform de VNG Handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009) en de Wet milieubeheer. De richtafstanden gelden in beginsel tussen de perceelsgrens van een bedrijf enerzijds en de gevel van een - in een rustige woonwijk gelegen - woning anderzijds. Bij functiemenging kan worden afgeweken van deze afstanden.

Plangebied

Onderhavig plangebied is gelegen in een gebied dat zich laat karakteriseren als rustig buitengebied. In de directe omgeving bevinden zich immers hoofdzakelijk onbebouwde agrarische gronden en verspreid liggende vrijstaande reguliere burgerwoningen.

In de directe omgeving liggen volgens het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Doorn 2011' enkel ten noorden van de planlocatie enkele bedrijfsgronden. De gemeenteraad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft op 27 mei 2021 het bestemmingsplan 'Sterkenburgerlaan 63a - 65' vastgesteld. Dit bestemmingsplan maakt woningbouw en natuur mogelijk op de hiervoor bestemde bedrijfsgronden. Met het vaststellen van het bestemmingsplan 'Sterkenburgerlaan 63a - 65' is de bedrijfsbestemming ter plaatse komen te vervallen. Daarmee zijn er in de omgeving van de planlocatie geen bedrijfsgronden meer in de nabijheid.

Conclusie

Het aspect bedrijvigheid en milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen (bedrijven) waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en ondergrondse buisleidingen. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen (REVI). Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is het wettelijke kader tot op heden nog de circulaire risiconormering transport gevaarlijke stoffen. Voor ondergrondse buisleidingen is het wettelijk kader vastgelegd in het Besluit Externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang, namelijk het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico is het risico uitgedrukt als de kans per jaar, dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats zou verblijven, verblijft overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting of bij de transport-as, waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico zijn de cumulatieve kansen dat per jaar dat een groep van 10, 100 of 1000 personen overlijdt als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting of een transport-as en een ongewoon voorval binnen die inrichting of bij een transport-as, waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

Plaatsgebonden risico

Het PR kent een grenswaarde van 10-6 per jaar. De kans per jaar, dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, verblijft overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting of bij de transport-as, waarbij een gevaarlijke stof betrokken is, mag dus niet groter zijn dan 1 op een miljoen. Binnen de PR 10-6 contour mogen geen kwetsbare objecten aanwezig zijn. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als richtwaarde en in nieuwe situaties moet in beginsel ook aan deze waarde worden voldaan.

Verantwoordingsplicht groepsrisico

Het groepsrisico is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting in situaties waarin zich een ramp met gevaarlijke stoffen voordoet. De verantwoordingsplicht is erop gericht om een weloverwogen afweging te maken over de risico's in relatie tot de (ruimtelijke) ontwikkelingen in het plangebied. De verantwoordingsplicht is erop gericht om een weloverwogen afweging te maken over de risico's in relatie tot de (ruimtelijke) ontwikkelingen in het plangebied. Deze verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR, ook als de OW niet wordt overschreden. In de verantwoording van het groepsrisico worden onderwerpen behandeld die van belang zijn bij het maken van een afweging over het risico en de ruimtelijke situatie. Het groepsrisico wordt kwantitatief beoordeeld. Daarnaast komen ook planologische aspecten aan de orde en de mogelijkheden tot rampenbestrijding.

Het plan

Figuur: Uitsnede risicokaart met aanduiding plangebied (bron: www.risicokaart.nl)

Bedrijven – Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Er zijn in de directe omgeving van het plangebied geen bedrijven gevestigd die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

Bedrijven – Overige veiligheidswetgeving

Er zijn in de directe omgeving geen bedrijven gevestigd met een overig veiligheidsrisico. Propaantanks zijn in het bedrijvenbestand van de Omgevingsdienst in dit gedeelte van de gemeente Utrechtse Heuvelrug niet bekend.

Transport van gevaarlijke stoffen over weg, spoor en water

Er moet rekening gehouden worden met het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en water. Wegen, spoorwegen en vaarwegen met structureel en grootschalig vervoer van gevaarlijke stoffen liggen niet in de buurt van het plan.

Gemeentelijke routering

Voor de gemeentelijke en provinciale wegen is in de gemeente Utrechtse Heuvelrug een routering voor gevaarlijke stoffen vastgesteld. Onderstaand figuur toont hiervan een uitsnede met aanduiding van de planlocatie (blauwe ster). Deze route loopt niet langs of door het plangebied.

Voor noodzakelijk transport ten behoeve van laden en/of lossen van gevaarlijke stoffen buiten de vastgestelde routes is een ontheffing nodig. Aan deze ontheffing kunnen voorwaarden worden verbonden om een veiligere leefomgeving te realiseren.

Er kan langs het plangebied dus wel transport van gevaarlijke stoffen plaatsvinden van de niet-route plichtige stoffen (zoals benzine) en route plichtige stoffen (zoals propaan), maar de frequentie daarvan is (door het lokale karakter van het transport) dermate laag dat daardoor geen risico's ontstaan die ruimtelijk relevant zijn.

Figuur: Uitsnede gemeentelijke routering met aanduiding plangebied (bron: Gemeente Utrechtse Heuvelrug)

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Er moet rekening worden gehouden met transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. Volgens de "provinciale risicokaart" liggen er in of nabij het plangebied geen buisleidingen voor transport van gevaarlijke stoffen. Het gasnet voor huishoudens en bedrijven valt niet binnen het kader van externe veiligheid.

Elektromagnetische straling

Er zijn in de omgeving geen hoogspanningslijnen aanwezig waarvan de indicatieve magneetveldzones tot het plangebied reiken. Uit de gegevens op de website www.antenneregister.nl blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen zendmasten aanwezig zijn die overschrijdingen van de geldende blootstellingslimieten voor elektrische en magnetische veldsterkten veroorzaken.

Risicotoetsing

Voor zowel plaatsgebonden risico als groepsrisico wordt voldaan aan de ambitiekwaliteit van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Er is geen sprake van aangrenzende wegen die bestemd zijn als transportroute voor gevaarlijke stoffen. Er is geen risicorelevante bedrijvigheid in de nabijheid van het plangebied aanwezig.

De woningen liggen op een te grote afstand van bluswatervoorzieningen. Er dient voor een toereikende bluswatervoorziening te worden gezorgd. De maximale afstand van de bluswatervoorziening tot de toegang van een gebouw is 40 meter volgens het Bouwbesluit lid 6.30 lid 1. Er is geen aanleiding om aan te nemen dat niet kan worden voldaan aan deze eis. Bij de omgevingsvergunning activiteit bouwen wordt dit aspect verder getoetst. De vergunning wordt enkel verstrekt als aan dit onderdeel wordt voldaan. Daarmee wordt het plan haalbaar geacht.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid levert geen belemmeringen op voor de verdere planontwikkeling.

De Gemeente Utrechtse Heuvelrug is een groot voorstander van duurzame ontwikkeling / bouwen en wil dit graag actief ondersteunen in haar ruimtelijke beleid. Duurzaam bouwen is een manier van bouwen waarbij het milieu zo min mogelijk wordt belast, een optimale woonkwaliteit wordt gerealiseerd en het gebouw een lange levensduur heeft. Dit kan door bijvoorbeeld meer flexibiliteit in gebruik in te bouwen of door een beter op het gebruik afgestemde materiaalkeuze.

Daarnaast streeft de gemeente naar een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving. Hiertoe wil de gemeente de bestaande milieukwaliteit behouden en waar mogelijk verbeteren. Dit betekent dat er ook eisen worden gesteld aan ruimtelijke ontwikkelingen, enerzijds op gebouwniveau en anderzijds op omgevingsniveau.

Wetgevend kader

De wettelijke eisen zijn vastgelegd in het Bouwbesluit. Per 1 januari 2021 is het bouwbesluit gewijzigd en zijn de eisen ten aanzien van duurzaamheid aangescherpt. De Rc waarden die per 1 januari 2021 gelden zijn:

• Vloer Rc = 3,7 m²K/W (was Rc = 3,5 m²K/W)
• Gevel Rc = 4,7 m²K/W (was Rc = 4,5 m²K/W)
• Dak Rc = 6,3 m²K/W (was Rc = 6,0 m²K/W)

Daarnaast gelden de volgende maatregelen:

• Een gemiddelde U-waarde van 1,65 voor ramen (glas en kozijn) en deuren, maximaal 2,2;
• Een maximale EPC-waarde afhankelijk van het type gebouw. De EPC dient berekent te worden middels de EPG-methodiek. Voor woningen is dit 0,4;
• Een Milieuprestatie Gebouw (MPG). Deze verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen met nevenfuncties groter dan 100m².

BENG

Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Die eisen vloeien voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese Energy Performance of Buildings Directive (EPBD).

De energieprestatie bij BENG wordt bepaald aan de hand van 3 individueel te behalen eisen:

• de maximale energiebehoefte in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar (kWh/m2.jr)
• het maximale primair fossiel energiegebruik, eveneens in kWh per m² gebruiksoppervlak per jaar (kWh/m2.jr)
• het minimale aandeel hernieuwbare energie in procenten (%)

Conclusie

De initiatiefnemer is zich bewust van de visie van zowel de gemeente Utrechtse Heuvelrug alsmede de provincie Utrecht. Momenteel is bekend dat de woningen een duurzaam karakter zullen krijgen. Er is echter nog geen gedetailleerd ontwerp gemaakt van de toekomstige bebouwing. De initiatiefnemer zal bij het ontwerpproces rekening houden met de bovenstaande regelgeving en ambities.

Milieuprestatie Gebouw (MPG)

Vanaf 2015 geldt vanuit het Bouwbesluit de verplichting om bij de aanvraag omgevingsvergunning Bouwen een berekening aan te leveren van de Milieuprestatie van een gebouw. De verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen met nevenfuncties groter dan 100 m². De initiatiefnemer kan op twee manieren aantonen te voldoen aan het Bouwbesluit:

• Zelf documenten aanleveren waarmee aangetoond wordt dat voldaan is aan het Bouwbesluit.
• Het aanleveren van een SBK-bewijs MPG, hetgeen voldoende bewijs is dat voldaan is aan het Bouwbesluit.

De Stichting Bouwkwaliteit (SBK) geeft op de website www.milieuprestatiebewijs.nl informatie over het aanvragen van een SBK-bewijs. Voor het aanvragen moet een berekening worden aangeleverd, voor maken van een berekening is een gratis licentie beschikbaar bij de Omgevingsdienst voor de software van GPR Gebouw.

De wettelijke eisen aan nieuwbouw van woningen staan in het bouwbesluit van 2012. Aanvullend op deze eisen heeft de Gemeente Utrechtse Heuvelrug haar duurzaam bouwen beleid verwoord in het milieubeleidsplan "Natuurlijk Duurzaam" (2009).

Het plan

De planontwikkeling levert een bijdrage aan het streven naar efficiënt ruimtegebruik en is gericht op een duurzame versterking van het landelijk gebied.

Conclusie

Bij de realisatie van de woningen zal voldaan worden aan de wettelijke eisen met betrekking tot energie en duurzaam bouwen.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgasleidingen afhankelijk van druk;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

De toelichting en verbeelding van het geldende bestemmingsplan lijkt erop te duiden dat er geen planologisch relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe omgeving daarvan aanwezig zijn.

Voor de verdere realisatie van het plan zal een KLIC-melding gedaan worden om te achterhalen of er relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe omgeving daarvan aanwezig zijn.

Rijk

Het Nationaal Waterbeleid is gericht op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Het nationale beleid heeft geen directe implicaties voor dit bestemmingsplan.

Provincie

Het waterbeleid van de provincie Utrecht omvat het beleid voor waterveiligheid, waterbeheer en gebruik en beleving van water in de provincie.

Het plangebied heeft in het provinciale waterbeleid de functie 'landelijk gebied' waarvoor specifieke doelstellingen gelden. Deze vinden hun neerslag in waterbeheerplannen.

Waterbeheerplan 'Waterkoers 2016-2021' en Waterstructuurvisie, Keur en Legger

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) geeft hierin aan wat de komende periode te doen staat met waterbeheer, waterkering en de waterketen. Dit betreft de zorg voor voldoende schoon water waar dat voor mens, dier en natuur gewenst is, en voor het voorkomen van wateroverlast en overstroming. In het waterbeheersplan geeft het Waterschap tevens invulling aan de verschillende waterwetten en -verordeningen, beleidsstukken en overeenkomsten of afspraken met instanties en belanghebbenden.

In watergebiedsplannen wordt het beleid verder uitgewerkt.

Watergebiedsplan Langbroekwetering

In een watergebiedsplan legt het waterschap voor een periode van 10 jaar de beheerplannen voor grond- en oppervlaktewater vast. In dit plan staan maatregelen om de aan- en afvoer van water in het gebied te verbeteren. Het bevat de richtlijnen voor het waterbeheer in een bepaald deelgebied, onder andere over peilbeheer en onderbemaling.

Het waterschap is bezig met de uitvoering van maatregelen uit het watergebiedsplan Langbroekerwetering. Zo worden te krappe duikers vergroot, enkele stuwen vernieuwd en enkele natuurvriendelijke oevers aangelegd. Ook neemt het waterschap maatregelen om de verdroging tegen te gaan.

Regionaal

Convenant afkoppelen

In november 2015 is de jongste versie van het convenant "Afkoppelbeleid Utrechtse Heuvelrug" getekend tussen de provincie Utrecht, 10 gemeenten met grondgebied op de Utrechtse Heuvelrug en de waterschappen Vallei & Eem en HDSR. In dit convenant zijn afspraken gemaakt over welke verharde oppervlakken wel en niet kunnen worden afgekoppeld, afhankelijk van het risico van vervuiling van het grondwater. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen afkoppelen binnen en buiten het grondwaterbeschermings-gebied van de drinkwaterwinningen op de Utrechtse Heuvelrug. Voor dakoppervlakken geldt in dit convenant, dat zowel binnen als buiten het grondwaterbeschermingsgebied deze zonder aanvullende voorzieningen kunnen worden afgekoppeld. Voor andere oppervlakken kunnen aanvullende eisen worden gesteld waarvoor het convenant als richtlijn geldt.

Gemeente

Waterbeleid gemeente Utrechtse Heuvelrug

Het waterbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug is gericht op het voorkomen en terugdringen van verontreiniging van oppervlaktewater door inzameling afvoer en zuivering van afvalwater, het terugdringen van ongewenste lozingen en het voorkomen van verontreiniging van regenwater via afkoppeling en het gebruik van niet uitlogende (bouw)materialen.

Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan

Het gemeentelijke rioleringsplan bevat de integrale visie van de gemeente op grondwater, regenwater en stedelijk afvalwater. Het beleid is gericht op het versterken en /of intensiveren van het voorgaande beleid. Hierin staan de volgende basisprincipes centraal:

• Vasthouden - bergen - afvoeren (waterkwantiteit)
• Schoon houden - scheiden - zuiveren (waterkwaliteit)
• Waarborg tegen overstroming - overstromingsrobuust bouwen (veiligheid)

Beleid hemel- en afvalwater

Voor het hemelwater streeft de gemeente naar het zoveel mogelijk ter plaatse vasthouden van water. Dit betekent dan dat het hemelwater niet langer het riool ingaat maar lokaal wordt geborgen in de bodem en/of oppervlaktewater.

Dit levert zowel voordelen op voor het milieu als de economie. Het helpt om verdroging van gebied te bestrijden en voorkomt dat schoon oppervlaktewater vies wordt. Verder verbetert de werking van de rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI). Deze werkt beter als rioolwater minder vermengd is met regenwater.

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie van water in de bodem het uitgangspunt, omdat dit het meest duurzaam is. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Waterafvoer

Hemelwater wordt rechtstreeks afgevoerd naar oppervlaktewater. Omdat de toename aan verharding kleiner is dan 500m2 in stedelijk gebied of 1000m2 in landelijk gebied, hoeft deze afvoer niet te worden gecompenseerd. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Afvalwater kan dan worden afgevoerd naar vuilwaterriool/DWA-riool.

Hemelwater wordt geïnfiltreerd in de bodem. In het waterbeleid is afvoer van overtollig hemelwater door middel van infiltratie in de bodem het uitgangspunt. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Afvalwater kan worden afgevoerd naar vuilwaterriool/DWA-riool.

Watertoets

Het deel van het plangebied waar de twee nieuwe woningen gerealiseerd zullen worden, is in de huidige situatie ook al voor een groot deel verhard. Momenteel bevindt zich daar al een woning. Daarnaast staan er op het perceel nog een elf bijgebouwen welke een gezamenlijk oppervlakte hebben van 568,5 m². Een toename van verharding (gebouwen en erfverharding) heeft gevolgen voor de snelheid waarmee het regenwater afstroomt. Hierdoor kunnen de omliggende sloten te vol raken en kan er wateroverlast ontstaan. Gezien de ligging van het plangebied op de Utrechtse Heuvelrug zijn er op dit moment naar verwachting geen problemen met de waterhuishouding.

Het Hoogheemraadschap hanteert het beleid dat bij het aanbrengen van meer dan 500 m² verharding in stedelijk gebied of meer dan 5.000 m² in landelijk gebied gecompenseerd moet worden in de vorm van oppervlaktewater voor waterberging. Door compensatie wordt voorkomen dat ernstige peilstijging optreedt door afstromend regenwater met wateroverlast tot gevolg. Voor infiltratie van hemelwater vanaf verharde oppervlakken hanteert het hoogheemraadschap een ja, mits-principe. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden bij de bouw van de woningen geen uitlogende materialen toegepast.

In de toekomstige situatie wordt de reeds bestaande woning gesloopt. Op dezelfde plek zal een nieuwe woning worden gerealiseerd met ongeveer dezelfde omvang. Daarnaast wordt één extra vrijstaande woning toegevoegd op het perceel. Daar tegenover staat dat er 568,5 m² aan bijgebouwen gesloopt wordt. De nieuw te bouwen woning zal een kleiner oppervlakte krijgen dan de hoeveelheid oppervlakte dat gesloopt zal worden. Daarmee zal er per saldo geen toename van verhard oppervlak optreden. De norm van 5.000 m² wordt niet overschreden en watercompensatie is niet noodzakelijk als gevolg van het initiatief.

Hoewel het plan niet voorziet in een toename van meer dan 5.000 m², is de digitale watertoets voor de volledigheid uitgevoerd. De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de gemeente en waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. De inzet daarbij is om in elk afzonderlijk plan met maatwerk het reeds bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed toe te passen en uit te voeren. Het watertoetsproces voor het project Doorn, Zandspoor 2 is op 21 mei 2021 digitaal doorlopen via www.dewatertoets.nl. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is via deze weg door de initiatiefnemer van de ruimtelijke ontwikkeling op de hoogte gebracht van de plannen.

Conclusie

Vanuit het aspect water zijn er geen belemmeringen voor onderhavig initiatief. Uit de digitale analyse blijkt dat er geen grote waterbelangen zijn. De ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Er vindt geen afvoer plaats naar oppervlaktewater. Water wordt in de bodem geïnfiltreerd. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert positief over het ruimtelijk plan. Het resultaat en de samenvatting van de watertoets zijn bijgevoegd als Bijlage 5 en 6 van de toelichting.

Rijk

Natuurbeschermingswet

De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van natuurgebieden in Nederland. Samen met andere wetten vormt deze wet het beschermingsrecht voor zowel soorten als gebieden. De wet richt zich op gebieden die zijn aangewezen op basis van de Vogel- en Habitatrichtlijn, ook wel Natura 2000-gebieden genoemd. Daarmee wordt op nationaal niveau invulling gegeven aan de Europese richtlijnen. Natura 2000 is een samenhangend Europees netwerk van beschermde natuurgebieden, waarin belangrijke flora en fauna voorkomen. De wet bepaalt dat projecten en plannen, die de kwaliteit van Natura 2000-gebieden kunnen verslechteren of die een verstorend effect kunnen hebben op de soorten, niet mogen plaatsvinden zonder vergunning. Als er geen schade optreedt, kan vergunning worden verleend. Is dit wel het geval, kan vergunning alleen worden verleend als aan verschillende eisen wordt voldaan. Bij ruimtelijke ingrepen dient altijd te worden nagegaan of een vergunning nodig is op grond van de Natuurbeschermingswet.

Voorts regelt de wet de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden. Bovendien dient iedereen voldoende zorg in acht te nemen voor in het wild levende planten en dieren. Daarnaast is het niet toegestaan om hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen, te beschadigen, te vernielen of te verstoren.

De natuurbeschermingswet heeft dan ook belangrijke consequenties voor ruimtelijke plannen. Bij ruimtelijke plannen met mogelijke gevolgen voor beschermde planten en dieren is het verplicht om vooraf te toetsen of deze kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dat het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, of de gevolgen voor beschermde soorten te verminderen.

Nationaal netwerk

Het nationale netwerk van natuur (NNN) is een robuust, samenhangend netwerk van natuurgebieden en verbindingen daartussen op nationaal niveau. Natura 2000, een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden, maakt onderdeel uit van deze structuur. Zowel het Rijk als de Provincie wensen het NNN netwerk te behouden en verder te ontwikkelen. In de Provinciaal Ruimtelijke Verordening (PRV) is dan ook een beschermingsregime opgenomen. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen geen significant nadeel opleveren voor de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN netwerk.

Plantoetsing

Voor het bepalen van eventuele effecten op de natuurlijke waarden is op 13 januari 2021 een Quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd door Van Dijk Geo- en milieutechniek b.v. De conclusies van het onderzoek zijn hieronder samengevat. De quickscan is als Bijlage 7 toegevoegd. Hieronder worden de uitkomsten van de quickscan samengevat.

Wet natuurbescherming - onderdeel gebiedsbescherming

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied ligt buiten (op een afstand van ca. 15 meter) het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het dichtstbijzijnde deel van het NNN betreft een bosrijk gebied (deel van de Utrechtse Heuvelrug) ten noordoosten van het plangebied. Gezien de aard van de werkzaamheden en de afstand tussen de planlocatie en het NNN wordt toetsing van de herinrichting aan de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN niet noodzakelijk geacht.

Natura-2000

Het plangebied ligt ruim 7 kilometer van de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden 'Kolland en Overlangbroek' en 'Rijntakken'.

Als gevolg van de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 mag het PAS niet meer gebruikt worden als toestemmingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen die leiden tot een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen in Natura 2000-gebieden. De drempel- en grenswaarden uit het PAS zijn daarmee ook niet meer van toepassing. Hierdoor kan een project met een geringe depositietoename van 0,01 mol/ha/jaar al vergunning plichtig zijn (artikel 2.7 en 2.8 Wnb). Dit betekent dat ook relatief kleinschalige projecten zorgvuldig dienen te worden getoetst op hun stikstofdepositie, om zo aan Europese regelgeving te kunnen voldoen (en stand te houden bij de Raad van State in geval van een beroep).

Sinds de vernieuwing van de AERIUS Calculator op 16 september 2019, en na de laatste update van 26 januari 2023, kan correct berekend worden of er überhaupt sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebied. Daarbij dient zowel de gebruikersfase als de realisatiefase doorgerekend te worden. Zodra er geen rekenresultaten boven de 0,00 mol/ha/jaar zijn, is er geen belemmering voor een plan op het gebied van stikstofdepositie.

Om inzicht te krijgen in de mogelijke stikstofdepositie is op 2 maart 2023 een stikstofdepositieberekening uitgevoerd door Kubiek Ruimtelijke Plannen. Dit is gedaan met behulp van de AERIUS Calculator. Hieruit blijkt dat de gewenste ontwikkeling zowel in de gebruiks- als realisatiefase niet leidt tot een stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden die hoger is dan 0,00 mol/ha/jaar. Uit de berekening blijkt dat er door de gewenste ontwikkeling geen strijdigheden ontstaan met de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebied. Er vindt geen stikstofdepositie plaats op stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. De rapportage van de stikstofdepositieberekening is bijgevoegd als Bijlage8. De bijlagen bij de berekening zijn opgenomen als bijlagen 9, 10 en 11.

Wet natuurbescherming - onderdeel houtopstanden

Op onderhavige onderzoekslocatie is geen sprake van een houtopstand, derhalve wordt toetsing van de voorgenomen herontwikkeling aan bescherming van houtopstanden niet noodzakelijk geacht.

Wet natuurbescherming - onderdeel soortenbescherming

Mogelijk gebruiken de boommarter, das, rode eekhoorn en damhert onderhavig perceel als foerageergebied. Door de herontwikkeling van het perceel vindt derhalve mogelijk verstoring dan wel vernietiging van foerageergebied plaats. Gezien de goede beschikbaarheid van alternatief foerageergebied in de directe omgeving, wordt niet verwacht dat het plangebied een essentieel onderdeel uitmaakt van het foerageergebied van deze soorten.

Mogelijk bevinden zich vaste verblijfplaatsen van rosse vleermuis, gewone grootoorvleermuis, watervleermuis, baardvleermuis, en ruige dwergvleermuis in de dode (fruit)bomen op het perceel. De bomen zullen bij de geplande ruimtelijke ingreep worden gerooid. Derhalve is mogelijk sprake van vernietiging van vaste verblijfplaatsen van vleermuizen.

Vleermuizen genieten binnen de Wet natuurbescherming een strikte bescherming. Alvorens de bomen gekapt mogen worden dient derhalve het voorkomen van vaste verblijfsplaatsen in de bomen onderzocht te worden conform het vleermuisprotocol (2021) dat is opgesteld door het Netwerk Groene Bureaus, gegevensautoriteit Natuur en de Zoogdiervereniging VZZ. Onderzoek naar genoemde soortgroep vindt plaats in de periode mei t/m uiterlijk oktober; opgesplitst in een voorjaarsonderzoek en een najaarsonderzoek.

Onderhavig plangebied maakt mogelijk deel uit van het foerageergebied van algemene vogelsoorten en vogelsoorten uit de categorieën 1 t/m 5. Het is onbekend wat er bij de geplande herinrichting gaat gebeuren met de bestaande groenstructuren. Gezien de beperkte omvang van het plangebied en de gelijkwaardige foerageeralternatieven in de directe omgeving wordt echter aangenomen dat het plangebied geen essentieel onderdeel uitmaakt van het foerageergebied van algemene vogelsoorten en soorten uit de categorieën 1 tot en met 5.

Mogelijk broeden binnen of nabij het plangebied algemene vogelsoorten en vogelsoorten uit de categorie 5. Voor algemene soorten geldt een vrijstelling in het kader van ruimtelijke ontwikkeling. Voorts bevinden zich nog voldoende alternatieven voor genoemde soorten in de directe omgeving van het plangebied. Er is dan ook geen sprake van zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden voor vogelsoorten uit categorie 5.

Vanuit de Wet natuurbescherming zijn alle broedvogels, nesten en eieren beschermd. Indien de werkzaamheden tijdens het broedseizoen worden uitgevoerd worden mogelijk nesten verstoord of vernietigd. Derhalve dient rekening te worden gehouden met broedvogels in het algemeen. De meeste vogels broeden in de periode van circa 15 maart tot 15 juli. Echter wordt benadrukt dat alle broedvogels beschermd zijn ook als zij buiten het reguliere broedseizoen broeden. Indien de aanvang van de sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden toch gepland staat tijdens het broedseizoen, dient de planlocatie kort voorafgaand aan de werkzaamheden door een ecoloog gecontroleerd te worden op broedgevallen. Aanwezigheid van eventuele nesten kan er toe leiden dat de werkzaamheden uitgesteld moeten worden tot na het broedseizoen.

Benadrukt wordt dat te allen tijde rekening dient te worden gehouden met de zorgplicht. Dit houdt in dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende dieren en planten en hun leefomgeving.

In een deel van de (fruit)bomen binnen de onderzoekslocatie kan het voorkomen van streng beschermde vaste verblijfplaatsen van vleermuizen niet worden uitgesloten. Bij de kap van deze bomen zullen mogelijk vaste verblijfplaatsen van vleermuizen vernietigd worden. Derhalve dient de aan- dan wel afwezigheid en mogelijke aantallen en typen vaste verblijfplaatsen onderzocht te worden middels een nader onderzoek naar vleermuizen conform het hiervoor opgestelde protocol. Dit nader onderzoek vleermuizen is in de periode april 2021 tot en met september 2021 door Van Dijk Geo- en milieutechniek b.v. uitgevoerd. De rapportage van het nader onderzoek is als Bijlage 12 toegevoegd. Hieronder volgen de uitkomsten en conclucsie van het nader vleermuizen onderzoek.

Gedurende de inventarisatierondes zijn ter plaatse van de (fruit)bomen geen in- of uitvliegende vleermuizen en herhaalde sociale geluiden vastgesteld. Wel zijn er tijdens de inventarisatierondes meerdere overvliegende gewone dwergvleermuizen, ruige dwergvleermuizen, rosse vleermuizen, laatvliegers en één watervleermuis (09-06-2021 om 23:28 uur) waargenomen. Voor de rosse vleermuizen en de watervleermuis geldt dat deze zeer hoog zijn waargenomen en deze geen binding vertoonden met de bomen binnen de onderzoekslocatie. De overige vleermuissoorten vlogen zeer incidenteel langs de bomen van de onderzoekslocatie en foerageerden hier kortstondig. Derhalve, en omdat er in de directe omgeving van de onderzoekslocatie voldoende opgaand groen aanwezig is welke gebruikt kan worden als foerageergebied en vliegroutes, bevat de onderzoekslocatie geen essentieel foerageergebied of essentiële vliegroutes.

Geconcludeerd wordt dat binnen het onderhavig plangebied géén sprake is van vaste verblijfplaatsen van vleermuizen. Tevens heeft het plangebied, gezien de aanwezigheid van voldoende alternatieven, geen essentiële functie als foerageergebied of vliegroute. Op basis van bovenstaande kan worden uitgesloten dat de voorgenomen kapwerkzaamheden negatieve effecten hebben op vaste rust- en/of verblijfplaatsen, vaste vliegroutes en foerageergebied van vleermuizen.

Wel dient er tijdens de werkzaamheden ten behoeve van de herontwikkeling in de actieve periode van vleermuizen rekening te worden gehouden met vleermuizen in de directe omgeving. Vleermuizen kunnen bijvoorbeeld verstoord worden door verlichting en foerageren en vliegen bij schemer en in het donker. Derhalve zullen werkzaamheden bij daglicht geen verstoring veroorzaken. Indien het niet mogelijk is om de werkzaamheden tijdens daglicht uit te voeren, dienen bouwlampen in overleg met een ecoloog goed te worden gericht zodat geen verlichting van de omliggende bebouwing of groenstructuren optreedt.

Bomen Effect Rapportage

Binnen de invloedssfeer van de voorgenomen ontwikkeling bevinden zich 53 bomen die al dan niet gehandhaafd/ingepast kunnen worden. Daarom is door Duifhuizen Boomadviesbureau in 2021 een Bomen Effect Rapportage opgesteld. Hieronder worden de conclusies uit het onderzoek opgenomen. Voor het volledige rapport wordt verwezen naar Bijlage 13.

• Een aanzienlijk aantal van de vruchtbomen op het terrein is slecht/kwijnend. Om te voorkomen dat de te handhaven vruchtbomen (waarvan de kwaliteit nu nog goed/voldoende is) ook zullen verslechteren dient de groeiplaats van deze bomen verbeterd te worden. Dit kan door een de bomen te voorzien van een onbeplante boomspiegel waarbinnen mulch en organische bemesting wordt aangebracht.
• Mocht er, bij de herinrichting, een keuze gemaakt moeten worden tussen de bruine beuk (42) en de appel (36) dan geldt dat de beuk voorrang krijgt boven de appel als het gaat om behoudenswaardigheid. Een bruine beuk met deze omvang kan namelijk niet verplant worden.
• Bij de te handhaven bomen geldt een bouw-/graafvrije zone die globaal overeenkomt met de kroonprojectie plus 1,5 meter aan weerszijden.
• Bij de herinrichting (waaronder sloopwerkzaamheden) is het belangrijk om de te handhaven bomen te beschermen. De vrij lage en brede kronen raken anders gemakkelijk beschadigd door laad- en loswerkzaamheden, bewegingen van bouwkranen enz. Door het tijdig aanbrengen van bouwhekken ter hoogte van de boomkronen kan dit voorkomen worden.

Tevens wordt het volgende geadviseerd:

1. 1. 28 bomen niet te handhaven;
2. 2. Voor 3 van deze bomen een kapvergunning aan te vragen;
3. 3. Voor 25 in principe te handhaven bomen (hoge/gemiddelde behoudenswaardigheid) te onderzoeken of deze (duurzaam) kunnen worden ingepast in het ontwerp;
4. 4. De uiteindelijk te handhaven bomen tijdens de werkzaamheden te beschermen;
5. 5. Bij de te handhaven vruchtbomen onderhoudssnoei uit te laten voeren door een gespecialiseerd bedrijf (vruchtbomensnoei);
6. 6. De groeiplaats van de te handhaven vruchtbomen te verbeteren (boomspiegel met mulch en organische bemesting).

Conclusie

De voorgenomen conclusies en adviezen uit de bomen effect rapportage worden opgevolgd. Er kunnen 28 bomen worden gekapt. Voor bomen 21, 30 en 47 wordt een kapvergunning aangevraagd. Waardevolle bomen, waaronder enkele fruitbomen en een Rode Beuk, worden zorgvuldig ingepast.

Bij de realisatie van het plan worden de knelpunten zoals deze zijn beschreven in de bomen effect rapportage, waaronder het handhaven van een bouw-/graafvrije zone van globaal de kroonprojectie plus 1,5 meter, in acht genomen om op die manier de bomen te beschermen.

Indien bij de realisatie van het plan blijkt dat er niet voldaan kan worden aan de in de bomen effect rapportage benoemde maatregelen, dan zal er een bomen effect analyse uitgevoerd worden.

Provincie

Centraal staat het beschermen en ontwikkelen van beleefbare natuur en het behouden en herstellen van de biologische diversiteit. Het begrip biodiversiteit heeft een brede betekenis; het omvat alle van nature voorkomende dier- en plantsoorten. Veel mensen hechten aan het behoud van deze biodiversiteit en maken zich zorgen om de achteruitgang ervan. De Wet natuurbescherming benadrukt het belang van het behouden herstel van de biologische diversiteit en het doelmatig beheer, gebruik en ontwikkeling van natuur ten behoeve van maatschappelijke functies. De provincies dragen hier zorg voor; doel van het provinciale beleid is het bereiken van een gunstige staat van instandhouding van alle van nature voorkomende beschermde en bedreigde flora en fauna. Ons streven is minder soorten op de Rode Lijst en minder soorten in de meest bedreigde categorieën. Enerzijds richten onze maatregelen zich op de bescherming van individuele planten en dieren. Hiertoe hanteert de Wet natuurbescherming een set van gebods- en verbodsbepalingen die wij dienen te handhaven; anderzijds gaat het om maatregelen die de omstandigheden van de soorten verbeteren door de leefgebieden waar die soorten voorkomen te behouden, herstellen of uit te breiden.

Om dit te bereiken is er een robuust netwerk met aaneengesloten gebieden die van hoge kwaliteit zijn. Het robuuste netwerk vormt de basis van het behoud en herstel van de biodiversiteit in de fysieke leefomgeving van alle van nature in Nederland voorkomende soorten. Onderdeel van dit netwerk is het Europese natuurnetwerk Natura-2000. Ook het herstel, beheer en bescherming van houtopstanden is onderdeel van het natuurbeleid. Wij vinden het belangrijk dat de Utrechtse natuur beleefbaar is. Ons streven is dat nieuwe ontwikkelingen natuurinclusief zijn. In deze Omgevingsvisie staat de kern van ons natuurbeleid. In de Natuurvisie, en diverse nadere uitwerkingen ervan, is het beleid verder uitgewerkt.

Conclusie

Het huidige plangebied bevindt zich in een landelijke omgeving waar het nodige groen aanwezig is. Bij de realisatie van het plan zal de ruimtelijke kwaliteit onder meer sterk toenemen door de aanleg van nieuwe natuur en de aanleg van diverse landschapselementen. Het realiseren van natuurcompensatie vormt een belangrijk onderdeel van het plan. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich verschillende gebieden die onderdeel zijn van het NNN.

Door het plegen van landschapsbouw door aanplant van (inheemse) struwelen, bomen en de aanleg van een natuurlijke vijver en omvorming van de agrarische gronden naar kruidenrijk grasland, zal de overgang van de beboste Utrechtse Heuvelrug naar het opener Rivierkleilandschap worden versterkt, terwijl de openheid van het landschap en de zichtlijnen gehandhaafd blijven. Deze groene samenhangende structuur vormt een nieuwe ecologische verbinding tussen de reeds aanwezige Natuur Netwerk Nederland gebieden (NNN). Door de nieuwe groenstructuur te bestemmen als natuur zal deze in de toekomst een belangrijke schakel vormen tussen de bestaande natuurgebieden.

Regio

Beeldkwaliteitsplan Kromme Rijngebied +

Dit beeldkwaliteitsplan gaat in op de ruimtelijke samenhang van de bebouwing met de omgeving, de erfinrichting en de beeldkenmerken van het landschap. Het is opgesteld voor een aantal gemeentes, waaronder de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Het beeldkwaliteitsplan maakt onderscheid in drie verschillende deelgebieden: veenweidegebied, Utrechtse Heuvelrug en Kromme Rijngebied. Het plangebied ligt aan de rand van de Utrechtse Heuvelrug (Zuidflank Heuvelrug).

Figuur: Uitsnede kaart Beeldkwaliteitsplan Kromme Rijngebied + (www.krommerijnlandschap.nl)

Het gebied laat zich typeren door een onregelmatige verkaveling, verspreid liggen bebouwing (vaak tegen bosranden aan), houtwallen en houtsingels, overgang naar het Kromme Rijngebied door afname van beplantingen en aansluiting op de verkavelingspatronen op de Heuvelrug. Landschappelijk gezien is de Utrechtse Heuvelrug een zeer fraaie en waardevolle zone met uitstraling van grandeur van vroegere tijden. De gehele zone vormt een eenheid, maar wordt op sommige plaatsen aangetast door nieuwe ontwikkelingen, zoals parkeerplaatsen of nieuwe bebouwing die niet passen in de reeks van landgoederen en buitenplaatsen en hun kenmerkende opbouw.

In voorliggend plan wordt hier zoveel mogelijk rekening mee gehouden door onder andere de aanleg van natuur en landschappelijke inpassing, waarbij de noordoost gerichte verkaveling met bijbehorende zichtlijnen wordt versterkt.

Conclusie

Het plangebied ligt in een groene omgeving. Bij het beoogde plan wordt rekening gehouden met het bestaande groen en dit wordt waar mogelijk versterkt. Hierdoor zullen de huidige natuurlijke waardes en kenmerken van het gebied worden behouden en worden versterkt.

Gemeente

Groenstructuurplan

In het groenstructuurplan staat omschreven hoe men het belangrijkste groen in de dorpen duurzaam in stand wil houden en zo de hoogwaardige kwaliteit van de leefomgeving te behouden en te versterken. Daarbij is het behoud van de eigen identiteit van de kernen een belangrijk uitgangspunt. Bij nieuwe ontwikkelingen in de dorpen is met dit Groenstructuurplan het belangrijkste openbare groen binnen de dorpen in beeld en kan daar dus rekening mee worden gehouden. Daarnaast geeft het Groenstructuurplan belangrijke richtlijnen voor specifieke beleidsvraagstukken. Het Groenstructuurplan beschrijft het groenbeleid in hoofdlijnen.

De gemeente Utrechtse Heuvelrug onderscheidt drie verschillende waardes binnen de groenstructuur. Dit zijn 'Stedenbouwkundige waarde', 'Cultuurhistorische waarde' en 'Ecologische waarde'. Als een groene structuur bijdraagt aan de stedenbouwkundige structuur van een dorp, wijk of buurt, heeft het stedenbouwkundige waarde. Denk bijvoorbeeld aan laanbomen langs een belangrijke uitvalsweg. De cultuurhistorische waarde wordt bepaald door de relatie die het element heeft met de ontstaans- of ontwikkelingsgeschiedenis van de omgeving. Een groenelement heeft ecologische waarde als het een bijdrage levert aan de natuurwaarden in de omgeving.

Het groenstructuurplan maakt onderscheid verschillende plangebieden. De projectlocatie is gelegen in 'Doorn: omgeving Sterkenburgerlaan'. De Sterkenburgerlaan leidt naar kasteel Sterkenburg aan de Langbroekerdijk. De sfeer wordt hier bepaald door de bosachtige omgeving. Het profiel van de Sterkenburgerlaan is wisselend van opzet en varieert van een rijstrook opgesloten door groene bermen en bosbeplanting tot een wegprofiel met rijbaan, parkeerstroken en grasbermen met berken als laanbomen.

Het voorgenomen plan doet geen afbreuk aan de karakteristieken van de omgeving van de Sterkenburgerlaan. Het plan voorziet in de opruiming van een perceel waarbij in de nieuwe situatie ruimte is voor natuur. Hierbij wordt rekening gehouden met de open en bosachtige omgeving en deze waarden worden niet geschaad, maar met het realiseren van het plan juist versterkt.

Rijk

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. Deze wet vervangt zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed:

1. 1. Monumentenweg 1988
2. 2. Wet verzelfstandiging rijksmuseale diensten
3. 3. Wet tot behoud van cultuurbezit
4. 4. Wet tot teruggave cultuurgoederen uit bezet gebied
5. 5. Uitvoeringswet UNESCO -verdrag 1970
6. 6. Regeling materieel beheer museale voorwerpen

Erfgoedwet hanteert de beschermingsniveaus zoals die in de huidige regelingen gelden. Voor de vergunningverlening van een beschermd archeologisch monument, het verbod tot beschadigen of vernielen van een rijksmonument en de bescherming van stads- en dorpsgezichten geldt dat de huidige situatie in de Monumentenwet 1988 van kracht blijft tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Deze regels blijven dus gelden en zijn ongewijzigd overgenomen in de Erfgoedwet.

Doelstelling van de wetten is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen. De gehanteerde uitgangspunten zijn:

• archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren (behoud in situ);
• in ruimtelijke ordening (planvorming) al rekening houden met archeologische waarden;
• de bodemverstoorder betaalt archeologisch vooronderzoek en mogelijke opgravingen.

Gemeenten zijn verplicht om bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden.

De projectlocatie heeft de dubbelbestemming 'Archeologie - Waarde 3'. Daarom is op de projectlocatie een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan worden behandeld in paragraaf 4.9.

Voorts zijn op basis van deze wet mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren.

Conclusie

Op basis van de Erfgoedwet zijn er geen belemmeringen voor het huidige plan.

Provincie

Cultuur- en erfgoednota 2016-2019

In de cultuur- en erfgoednota van de provincie Utrecht is onderscheid gemaakt in een aantal trends. Deze trends zijn in hoge mate bepalend voor het beleid van de provincie. Het beleid is erop gericht om erfgoed en cultuur beleefbaar te maken, zorg te dragen voor cultuur en erfgoed en bewoners te onderwijzen aan de hand van erfgoed en cultuur. Dit wordt gedaan om onder meer cultuurhistorische waardevolle landschappen en archeologische zones te verankeren in het ruimtelijk beleid en monumenten in stand te houden en te beheren.

Conclusie

Het beoogde plan zal geen schade toebrengen aan cultuurhistorische waardevolle landschappen en archeologische zones.

Gemeente

Nota Erfgoed in het groen

Deze beleidsnota heeft als doelstelling het behoud, de versterking en de ontwikkeling van het cultuurhistorische erfgoed. Het cultuurhistorisch erfgoed wordt onderverdeeld in 'monumenten', 'archeologie' en cultuurlandschap. Deze beleidsnota is voor de gemeente Utrechtse Heuvelrug extra belangrijk door de aanwezigheid van de vele historische buitenplaatsen met monumentaal groen en sporen, het groot aantal grafheuvels en de zeer hoge archeologische verwachtingswaarde. De gemeente heeft een aantal beleidsinstrumenten om zo het cultuurhistorisch erfgoed te behouden en te beschermen. Aan de hand van deze beleidsinstrumenten zal bij elke ruimtelijke ontwikkeling worden getoetst of er sprake is van een rijks- of gemeentelijk monument gelegen is, of het plangebied in de directe nabijheid van een rijks- of gemeentelijk monument, of het plangebied in de omgeving van een cultuurhistorisch waardevolle molen ligt. Daarnaast kijkt de gemeente of er sprake is van een cultuurhistorisch waardevol object, een beschermd dorpsgezicht en/of een cultuurhistorische waardevolle buitenplaats.

Conclusie

Het voorgenomen plan betreft geen rijksmonument of gemeentelijke monument. Daarnaast worden er ook geen rijks- of gemeentelijke monumenten in de omgeving van het plangebied beïnvloed door het voorgenomen plan. Het plangebied is niet gelegen binnen de begrenzing van een Beschermd Dorpsgezicht. Ook zijn er geen waardevolle buitenplaatsen of cultuurhistorisch waardevolle molens in de directe nabijheid aanwezig. Het beoogde plan is niet in strijd met de Nota Erfgoed in het Groen.

Met het initiatief wordt de oude cultuurhistorische lijn rondom de Sterkenburgerlaan weer beleefbaar gemaakt. Er kan daarom worden gesteld dat de Nota Erfgoed in het Groen geen belemmeringen geeft voor de beoogde ontwikkeling.

Wettelijk kader

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. Deze wet vervangt zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed:

1. 1. Monunumentenwet 1988
2. 2. Wet verzelfstandiging rijksmuseale diensten
3. 3. Wet tot behoud van cultuurbezit
4. 4. Wet tot teruggave cultuurgoederen uit bezet gebied
5. 5. Uitvoeringswet UNESCO -verdrag 1970
6. 6. Regeling materieel beheer museale voorwerpen

De Erfgoedwet hanteert de beschermingsniveaus zoals die in de huidige regelingen gelden. Voor de vergunningverlening van een beschermd archeologisch monument, het verbod tot beschadigen of vernielen van een rijksmonument en de bescherming van stads- en dorpsgezichten geldt dat de huidige situatie in de Monumentenwet 1988 van kracht blijft tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Deze regels blijven dus gelden en zijn ongewijzigd overgenomen in de Erfgoedwet.

Doelstelling van de wetten is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen. De gehanteerde uitgangspunten zijn:

• archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren (behoud in situ);
• in ruimtelijke ordening (planvorming) al rekening houden met archeologische waarden;
• de bodemverstoorder betaalt archeologisch vooronderzoek en mogelijke opgravingen.

Gemeenten zijn verplicht om bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden.

Gemeente

Op basis van de Gemeentelijke Verwachtingskaart heeft het plangebied een hoge archeologische verwachting. Deze verwachting is gebaseerd op basis van de geomorfologische ligging in een gebied met dekzand met mogelijk oud bouwlanddek aanwezig.

Figuur: Uitsnede archeologische verwachtingskaart met aanduiding plangebied (bron: Utrechtse Heuvelrug)

Synthegra B.V. heeft april 2021 een archeologisch bureauonderzoek en verkennend booronderzoek uitgevoerd (Bijlage 14). De resultaten van het onderzoek zijn onderstaand samengevat weergegeven.

Resultaat

Het doel van het archeologisch bureauonderzoek was het opstellen van een gespecificeerde archeologische verwachting voor het plangebied. Voor het plangebied gold op basis van het bureauonderzoek een middelhoge tot hoge verwachting voor vindplaatsen van het Paleolithicum tot aan de Nieuwe Tijd.

Voor het Paleolithicum geldt dat er op basis van archeologisch onderzoek in de directe omgeving weinig bekend is. Dezelfde middelhoge verwachting geldt ook voor de perioden Neolithicum, Romeinse Tijd en Vroege-Middeleeuwen. Zeker als het verwachte Middeleeuwse esdek in het plangebied nog intact blijkt te zijn, kunnen er archeologische resten/cultuurlagen aangetroffen worden aan de basis van het esdek daterend uit de Vroege-Middeleeuwen. Voor de Late Middeleeuwen tot en met de Nieuwe Tijd geldt een middelhoge verwachting. Het doel van het inventariserend veldonderzoek is het toetsen van deze verwachting.

De middelhoge tot hoge archeologische verwachting uit het bureauonderzoek voor zowel vuursteenvindplaatsen uit het Laat-Paleolithicum en Mesolithicum als voor nederzettingssporen uit het Neolithicum tot en met de Nieuwe Tijd, kan op grond van de resultaten van het veldonderzoek naar laag worden bijgesteld.

Aanbevelingen

Op grond van de resultaten van het onderzoek wordt voor de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied, zoals omschreven in de vergunningsaanvraag, geen nader archeologisch onderzoek geadviseerd.

Bovenstaande vormt een selectieadvies. Met nadruk willen wij de opdrachtgever erop wijzen dat dit advies nog niet betekent dat in deze fase van het vergunningsverleningstraject reeds bodemverstorende activiteiten of daarop voorbereidende activiteiten kunnen worden ondernomen. De resultaten van dit onderzoek dienen vooraleerst te worden beoordeeld door de bevoegde overheid (gemeente Utrechtse Heuvelrug). Deze neemt een definitief selectiebesluit aangaande de vrijgave van het plangebied voor verdere ontwikkeling zoals omschreven in de vergunningsaanvraag.

Er is getracht een zo gefundeerd mogelijk advies te geven op grond van de gebruikte onderzoeksmethoden. De aanwezigheid van archeologische sporen of resten in het plangebied kan nooit volledig worden uitgesloten. Synthegra wil de opdrachtgever er daarom op wijzen dat indien tijdens de werkzaamheden een (mogelijke) archeologische vondst wordt gedaan, dan geldt de wettelijke meldingsplicht, zoals omschreven in artikel 5.10 van de Erfgoedwet bij de minister. Uit praktisch oogpunt kan een dergelijke toevalsvondst bij de gemeente worden gemeld.

Conclusie

De ontwikkeling vindt plaats binnen beschermd archeologisch gebied. Op basis van de uitgevoerde onderzoeken kan de middelhoge tot hoge archeologische waarden worden bijgesteld naar laag. Om de mogelijk aanwezige waarden in het gebied te beschermen is in het bestemmingsplan daarom de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' opgenomen.

Deze dubbelbestemming borgt dat bij eventuele toekomstige (gewijzigde) ingrepen in het plangebied, er alsnog vervolgonderzoek plaatsvindt.

Gelet op het voorgaande vormt het aspect archeologie geen belemmering voor de onderhavige planontwikkeling.

Dit bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.DOOZandspoor2-ON01 met de bijbehorende regels en bijlagen) en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

In het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere soorten aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding. In de legenda zijn deze als "verklaringen" aangegeven (bijvoorbeeld kadastrale gegevens).

De regels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk I (artikelen 1 en 2) bevatten de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk II (artikelen 3 tot en met 7) bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden. Ook zijn dit hoofdstuk de dubbelbestemmingen opgenomen.
• Hoofdstuk III (artikelen 8 tot en met 13) bevat de algemene regels, waaronder een anti-dubbeltelregel en de algemene gebruiksregels.
• Hoofdstuk IV (artikelen 14 en 15)bevat de overgangs- en slotregel.

Regels in verband met de bestemmingen

De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen (indien aanwezig);
• afwijken van de bouwregels (indien aanwezig);
• specifieke gebruiksregels (indien aanwezig);
• afwijken van de gebruiksregels (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (indien aanwezig);
• wijzigingsbevoegdheid (indien aanwezig).

Bestemmingsomschrijving

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. Het gebruik wordt hier geregeld.

Bouwregels

De bouwregels zijn gerelateerd aan deze bestemmingsomschrijving. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Zoals bijvoorbeeld de bouw- en de goothoogtes.

Nadere eisen

Het is mogelijk om in bepaalde gevallen (wanneer dit nodig is in het kader van een goede ruimtelijke ordening) aan de mogelijkheden die in de bouwregels zijn beschreven nadere eisen te stellen. De omstandigheden waaronder deze eisen worden gesteld moeten dan wel duidelijk zijn geformuleerd. Een voorbeeld van een nadere eis is het moeten overleggen van een beplantingsplan.

Afwijken van de bouwregels

Door het opnemen van een afwijkingsregeling bestaat de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de algemeen toegestane bouwregels. In een afwijkingsregeling wordt opgenomen waarvan afwijking wordt verleend, de maximale omvang van de afwijking die kan worden toegestaan en eventuele voorwaarden waaronder de omgevingsvergunning tot afwijken wordt verleend. Een voorbeeld is een afwijkende goot- en/of bouwhoogte in een bepaalde situatie.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om, onder meer door middel van 'vergunningsvrij bouwen'.

Specifieke gebruiksregels

Deze regels zijn in feite een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Hier worden vormen van gebruik beschreven die men in strijd acht met de bestemming, maar waarvan niet direct uit de bestemmingsomschrijving blijkt dat dit zo is. Zo is in de bestemming 'Agrarisch' mogelijk gemaakt dat bepaalde bedrijfswoningen als zogenaamde 'plattelandswoningen' mogen worden bewoond, waarbij de bewoners geen functionele binding meer hoeven te hebben met het agrarische bedrijf op het perceel.

Afwijken van de gebruiksregels

Onder afwijken van de gebruiksregels wordt het mogelijk gemaakt een bepaalde vorm van gebruik toch onder de bestemming te laten vallen. Een afwijking van een gebruiksregel mag echter niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Het betreft dus altijd gebruik dat inherent is aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies. Een voorbeeld is een afwijkende goot- en/of bouwhoogte in een bepaalde situatie.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Specifieke inrichtingsactiviteiten, niet bestaande uit bouwen (dat is immers al onder de bouwregels beschreven), dienen soms aan een omgevingsvergunning te worden gebonden. Hiervan zal sprake zijn als bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden van invloed kunnen zijn op in de specifieke bestemming voorkomende bijzondere omstandigheden. Voorbeelden van deze omstandigheden zijn cultuurhistorische- of landschappelijke waarden. Deze waarden kunnen met een omgevingsvergunningstelsel worden beschermd. De regeling is nadrukkelijk niet bedoeld om alle werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden geheel uit te sluiten. Concreet kan je denken aan bijvoorbeeld het moeten aanvragen van een vergunning voor het afgraven of egaliseren van gronden of het vellen van bos in de bestemming 'Natuur'.

Voorwaardelijke verplichting

Het kan voorkomen dat een bepaald gebruik van gronden kan worden toegestaan, mits er maatregelen worden genomen om hinder naar de omgeving te voorkomen. Bijvoorbeeld het realiseren van opslag op een perceel, maar om dit te mogen doen moet eerst een groene haag om het perceel gerealiseerd worden. De voorwaarde dat eerst een haag moet worden gerealiseerd, voordat het perceel als opslag mag worden gebruikt, noemt men 'voorwaardelijke verplichting'. Dergelijke voorwaarden worden met name toegepast bij landschappelijke inpassing in het buitengebied, maar ze kunnen ook in andere gevallen worden gebruikt.

In voorliggend plan zijn twee voorwaardelijke verplichting opgenomen ten aanzien van de landschappelijke inpassing (5.3.2 en 5.3.3). Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in dit plan ten aanzien van de sloop en verwijdering van de bestaande bebouwing en elementen. Daarnaast is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ten aanzien van de aanleg en instandhouding van inpassings- en beplantingsmaatregelen.

Wijzigingsbevoegdheid

Door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk om het bestemmingsplan te wijzigen (binnenplanse wijziging). Het kan dan gaan om het wijzigen van een op een perceel gelegde bestemming, maar ook bijvoorbeeld het wijzigen of vergroten van een bouwvlak (met bijbehorende bouwmogelijkheden).

De inleidende regels (hoofdstuk I)) en de overgangs- en slotregel (hoofdstuk IV) worden hier verder niet toegelicht. Voor de overige bestemmingen volgt in de volgende paragraaf een inhoudelijke beschrijving.

In het plangebied zijn drie bestemmingen weergegeven. Daarnaast kent het plangebied twee dubbelbestemming. Hieronder volgt een beschouwing van deze bestemmingen.

De bestemming Natuur wordt gebruikt voor gebieden waar landschappelijke en natuurwaarden van belang zijn. Deze bestemming is bedoeld om deze waarden in stand te houden, te herstellen of te ontwikkelen. Agrarisch medegebruik in de vorm van beweiding is toegestaan. De betreffende gebieden hebben een groene uitstraling met landschaps- en/of natuurwaarden. Wandel- en fietspaden, in- en uitritten, onverharde wegen, voorzieningen van flora en fauna, waterhuishoudkundige voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van extensieve openluchtrecreatie, zoals picknickplaatsen en parkeervoorzieningen zijn hier mogelijk, omdat deze functies goed aansluiten bij het karakter van de bestemming.

Voor het bouwen van overige bouwwerken gelden de strikte regels. Het oprichten van gebouwen is niet zonder meer toegestaan.

Afwijken bouwen overkappingen ten dienste van de bestemming

Middels een afwijkingsbevoegdheid kan het bouwen van niet voor bewoning bestemde gebouwen en overkappingen ten dienste van de bestemming Natuur, mits de noodzaak van de bebouwing is aangetoond. Het kan hier bijvoorbeeld gaan om een overkapping of schuurtje voor onderhoudsmaterialen, etc.

Omgevingsvergunning ter bescherming landschappelijke waarden

Om te voorkomen dat de landschappelijke en natuurwaarden onevenredig worden aangetast is een verbod opgenomen om zonder omgevingsvergunning een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren. Deze werkzaamheden hebben dan betrekking op het mogelijk aantasten of veranderen van natuur- en landschapselementen.

De bestemming Tuin is bedoeld voor de gronden die een groene tuinuitstraling hebben. Deze bestemming is gerelateerd aan de bestemming Wonen. Binnen deze bestemming mogen tuinen en daarbij behorende paden, waterhuishoudingsvoorzieningen en parkeren op eigen terrein worden gerealiseerd.

Gebouwen en overkappingen mogen niet worden gebouwd binnen deze bestemming. In in afwijking hiervan mogen erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen en bordessen vòòr de voorgevel van het hoofdgebouw en erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen, bordessen én overkappingen aan zijgevels, welke zicht hebben op of gelegen zijn aan de zijde van een openbare weg of openbaar groen worden gebouwd.

Algemeen

Voor het buitengebied worden twee woonbestemmingen gebruikt. Ten behoeve van het plan wordt de volgende woonbestemming gebruikt:

• Wonen - B1 voor vrijstaande woningen

Hieronder worden de woonbestemming uitgelegd.

Wonen - B1

Functies

Binnen de bestemming Wonen - B1 is wonen toegestaan. Tevens mag een beroep of bedrijf aan huis worden uitgeoefend. Het is daarnaast toegestaan om op de gronden met deze bestemming tuinen, erven en paden aan te leggen. Ook zijn waterhuishoudingsvoorzieningen toegestaan en mag er geparkeerd worden op eigen terrein.

Bouwmogelijkheden

De Bouwregels maken onderscheid in regels voor:

1. 1. algemeen (5.2.1);
2. 2. hoofdgebouwen (5.2.2);
3. 3. bijbehorende bouwwerken (5.2.3);
4. 4. overige bouwwerken (5.2.4).

Algemeen

In algemene zin wordt bepaald dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd.

Hoofdgebouwen

Binnen de bestemming Wonen - B1 mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Er mag niet meer dan één woning binnen een bouwvlak worden gebouwd, waarbij het hoofdgebouw in het bouwvlak moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd, tenzij er op het bouwvlak een maximaal bebouwingspercentage staat aangegeven. Met dit percentage wordt de maximale oppervlakte van het hoofdgebouw begrensd.

Voor de woningen is een generieke maximale inhoud aangegeven van 800 m³. Hierop zijn twee uitzonderingen mogelijk. In bestaande gevallen is de grotere bestaande inhoud toegestaan. Ook is het mogelijk dat een grotere inhoud is aangegeven met een aanduiding.

Voor de goot- en bouwhoogte is in de regels een standaard hoogte gegeven. Indien bestaande hoofdgebouwen hoger zijn dan deze standaard hoogte, dan is de bestaande goot- en bouwhoogte de maximaal toegestane hoogte.

Als een hoofdgebouw op een hoekperceel wordt gesloopt, moet de voorgevel van het vervangende hoofdgebouw aan dezelfde zijde van het bouwvlak worden gebouwd als het geval was bij het bestaande hoofdgebouw. Met deze regeling wordt beoogd de karakteristiek en de kwaliteit (zowel vanuit ruimtelijk-stedenbouwkundig oogpunt, maar ook vanuit woonplezier beschouwd) te waarborgen.

Bijbehorende bouwwerken

Uitbreidingen van het hoofdgebouw met aan- of uitbouwen en al dan niet aangebouwde bijgebouwen en overkappingen worden onder de noemer 'bijbehorend bouwwerk' geschaard. Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken is zoveel mogelijk aangesloten op de regeling 'vergunningsvrij bouwen' uit de bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht.

De regeling die het bestemmingsplan omvat is echter op een aantal punten ruimer:

• Bouwen voor de voorgevel.
  Er mag in sommige gevallen op minder dan 1 meter van de voorgevel of voor de voorgevel worden gebouwd:
  1. 1. indien de locatie is opgenomen in het bouwvlak;
  2. 2. indien de bestaande bebouwing op minder grote afstand dan 1 m van de voorgevel staat;
  3. 3. indien de bijgebouwen die voor de voorgevel staan zijn aangeduid op de verbeelding;
  4. 4. erkers die voldoen aan de gestelde voorwaarden.
• Bouwen tot in de grens met het openbaar gebied.
  Er mag binnen de bestemming wonen bij hoekpercelen tot in de grens van het openbaar gebied worden gebouwd, terwijl volgens de regeling uit het Besluit Omgevingsrecht naast de voorgevelgrens ook de zijgevelgrens in acht moet worden genomen. Dit is in sommige gevallen echter onnodig beperkend, bijvoorbeeld wanneer een woning grenst aan een openbare brandgang of een parkeerterrein. Overigens wordt op de meeste hoekpercelen de bestemming Tuin toegepast zodat daar geen bijbehorende bouwwerken kunnen worden gebouwd.

• ondergronds bouwen.
  Ondergronds bouwen is toegestaan onder een bijbehorend bouwwerk

Overige bouwwerken

Met het begrip 'overige bouwwerken' wordt bedoeld: een bouwwerk dat geen gebouw is en ook geen overkapping. Concreet zijn maximale hoogtematen voorgeschreven voor erf- en terreinafscheidingen, vlaggenmasten, antennemasten en andere overige bouwwerken.

Specifieke gebruiksregels

Zoals in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, is beroep of bedrijf aan huis toegestaan binnen de woonbestemming. Wel worden er enige voorwaarden aan dit gebruik gesteld. Zo mag 40 % van de brutovloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief bijbehorende bouwwerken, worden gebruikt voor een beroep of bedrijf aan huis. Bij deze oppervlakte wordt ook de oppervlakte van het hoofdgebouw op de verdieping meegerekend.

Het is alleen toegestaan om beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten te verrichten aan huis die opgenomen zijn in de staat van bedrijfsactiviteiten Bedrijf aan huis. De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen horeca of detailhandel inhouden, behalve als het gaat om verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van het beroep of bedrijf.

De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis mag alleen worden uitgeoefend door de bewoners van de woning waar de activiteit plaatsvindt.

Door de uitoefening van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mogen de verkeersbewegingen niet onevenredig toenemen in de directe omgeving. Daarbij moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dit dient in de eerste plaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. In gevallen waar dit niet mogelijk is dient voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig te zijn. Voor de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen buitenopslag plaatsvinden.

De bestemmingsplanregeling bevat naast de bovengenoemde bestemmingen ook tweedubbelbestemmingen. Dubbelbestemmingen vallen als het ware over 'onderliggende' (enkel)bestemmingen heen en houden beperkingen en aanvullingen in voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden van die bestemmingen. Dubbelbestemmingen dienen een specifiek ruimtelijk belang dat middels de dubbelbestemming beschermd wordt.

Volgens de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart bestaat het gemeentelijk grondgebied uit zones met verschillende archeologische verwachting. Binnen de gemeente bestaan gebieden met een zeer hoge, hoge, middelhoge en lage archeologische verwachting. Voor elke categorie verwachtingswaarde is bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) uitvoeren van archeologisch onderzoek. Dit geldt voor bodem verstorende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van 'plannen' waarvoor het vereist is een reguliere omgevingsvergunning voor het bouwen dan wel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aan te vragen. De op de aanvraag om een omgevingsvergunning aangegeven oppervlakte die de bodem (nagenoeg) raakt is het oppervlak dat gehanteerd moet worden voor de beoordeling voor de noodzaak van een archeologisch onderzoek.

Terreinen met een bepaalde archeologische verwachting zullen door middel van het stellen van voorwaarden aan de omgevingsvergunning worden beschermd met de volgende dubbelbestemmingen:

In het artikel zijn uitzonderingen opgenomen voor situaties waarbij geen omgevingsvergunning hoeft te worden aangevraagd en archeologisch onderzoek niet nodig is. Deze uitzonderingen zijn opgesomd in het artikel en hieronder vallen onder andere 'zaken die het normale onderhoud en/of gebruik' betreffen, maar ook:

• werkzaamheden die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het in werking treden van het plan;
• werkzaamheden die reeds mogen worden uitgevoerd krachtens een verleende omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• werkzaamheden in het kader van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen, mits verricht door een archeologisch deskundige;
• werkzaamheden in en op gronden waarvan naar oordeel van het bevoegd gezag vaststaat dat daar geen archeologische waarden aanwezig zijn of meer aanwezig zijn.

De dubbelbestemming Waarde - Ecologie is bedoeld om de landschaps- en natuurwaarden van de gronden in stand te houden en te beschermen. Deze bestemming geldt naast de onderliggende (enkel) bestemming en is van toepassing op gebieden die binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) vallen. Naast de geldende bouwregels van de enkelbestemming mogen overige bouwwerken ten dienste van de bestemming Waarde- Ecologie worden gebouwd met een maximale hoogte van 3 meter. Tevens zijn burgemeester en wethouders bevoegd om nadere eisen te stellen aan de situering van de bouwwerken die volgens de andere bestemmingen mogen worden gebouwd. Dit om onevenredige aantasting van de belangen van de landschaps- en natuurwaarden te voorkomen.

Naast de bescherming die de bestemming biedt is ook een omgevingsvergunningstelsel opgenomen om te voorkomen dat de bestaande landschaps- en natuurwaarden onevenredig kunnen worden aangetast.

Om te voorkomen dat grond dubbel wordt meegeteld, is hier geregeld dat grond die eenmaal bij een bouwplan is meegenomen, bij andere aanvragen buiten beschouwing moet blijven.

In artikel 13 van de regels is het overgangsrecht opgenomen. Daarbij is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij overgangsrecht dat is voorgeschreven voor bestemmingsplannen in de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

In artikel 14 van de regels is de slotregel opgenomen.

In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het plan beschreven. De volgende zaken komen aan bod:

De planontwikkeling komt geheel voor rekening en risico van de initiatiefnemer. De ontwikkeling zal geschieden conform hetgeen bepaald is in de Wet Ruimtelijke ordening. De verwezenlijking van het plan is dan ook niet afhankelijk van gemeentelijke investeringen. In de gesloten anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over kostenverhaal. Voor wat betreft planschade zal de gemeente met initiatiefnemer een planschadeverhaalsovereenkomst afsluiten. Het plan wordt dan ook economisch haalbaar geacht.

Initiatiefnemer heeft zijn plannen uitgewerkt in het 'Landschappelijke inpassing herontwikkeling Zandspoor 2 te Doorn' (bijlage 1).

Voor onderhavig bestemmingsplan wordt de uniforme voorbereidingsprocedure gevolgd als bedoeld in hoofdstuk 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, in samenhang met het gestelde in de Wet ruimtelijke ordening.

In de april/ mei 2021 is initiatiefnemer is bij de aangrenzende buren op bezoek geweest om de plannen toe te lichten. De buren zijn op de hoogte gebracht van onze plannen tot splitsing van het perceel in 1/3 - 2/3 en het bouwen van een extra woning met maximaal 1 etage met plat dak.

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties worden in kennis gesteld en krijgen de mogelijkheid om te reageren. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben. De provincie Utrecht heeft eveneens geen opmerkingen.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Doorn, Zandspoor 2' heeft vanaf 15 juli 2022 tot en met 25 augustus 2022 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Een ieder is gedurende deze termijn in de gelegenheid gesteld om een mondelinge of schriftelijke zienswijze in te dienen.

Gedurende deze periode zijn twee zienwijzen ingediend. De zienswijzen worden behandeld in de Nota van zienswijzen die als Bijlage 15 bij deze toelichting is gevoegd. De in de zienswijze voorgestelde aanpassingen zijn beoordeeld door de gemeente. De aanpassingen conform de Nota zienswijzen zijn in de toelichting, regels en verbeelding van het bestemmingsplan verwerkt.