Kaapse Hof Doorn
Bestemmingsplan - Gemeente Utrechtse Heuvelrug
Vastgesteld op 07-06-2018 - geheel onherroepelijk in werking
1 Inleidende Regels
Artikel 1 Begrippen
1.1 plan
het bestemmingsplan Kaapse Hof Doorn met identificatienummer NL.IMRO.1581.DOOkaapsehof-VA01 van de Gemeente Utrechtse Heuvelrug;
1.2 bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;
1.3 aanduiding
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
1.4 aanduidingsgrens
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
1.5 achtererfgebied
erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;
1.6 bebouwing
één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;
1.7 bebouwingspercentage
een aangegeven percentage, dat het deel van het maatvoeringsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd, tenzij in de regels anders is bepaald;
1.8 bebouwingsgebied
achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw;
1.9 bed & breakfastvoorziening
een (deel van een) gebouw, bedoeld voor veelal kortdurend recreatief nachtverblijf door een persoon, gezin of andere groep van personen, die zijn/hun vaste woon- of verblijfplaats elders hebben; onder recreatief nachtverblijf is in ieder geval niet begrepen permanente bewoning door eenzelfde persoon, gezin of andere groep van personen;
1.10 bedrijf
een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van producten en goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen;
1.11 bedrijf aan huis
een bedrijf dat in een (gedeelte van) een woning en/of bijbehorende bouwwerken wordt uitgeoefend en gericht is op het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten, mede door de bewoner van de woning, met dien verstande dat de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
1.12 beroep aan huis
een dienstverlenend beroep op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, ontwerptechnisch of kunstzinnig gebied, dat in een woning en/of de bijbehorende bouwwerken mede wordt uitgeoefend door de bewoner van de woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
1.13 bestaand(e)
- bij bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning, tenzij in de regels anders is bepaald;
- bij gebruik: gebruik zoals aanwezig op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan, tenzij in de regels anders is bepaald.
- het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
- het bepaalde onder b is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
1.14 bestemmingsgrens
de grens van een bestemmingsvlak;
1.15 bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
1.16 bijbehorend bouwwerk
uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;
1.17 bijzondere woonvorm
een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één of meerdere huishoudens door hulpbehoevenden op het fysieke, psychische en/of sociale vlak eventueel met extra zorg en/of begeleiding, met bijbehorende voorzieningen, zoals een gemeenschappelijke ruimte en kantoor;
1.18 bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;
1.19 bouwgrens
de grens van een bouwvlak;
1.20 bouwlaag
een voor mensen toegankelijk deel van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd. De eerste bouwlaag is de bouwlaag op de begane grond;
1.21 bouwperceel
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
1.22 bouwperceelgrens
de grens van een bouwperceel;
1.23 bouwvlak
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;
1.24 carport
een overkapping ten behoeve van het parkeren van motorvoertuigen;
1.25 daknok
hoogste punt van een schuin dak;
1.26 dakvoet
laagste punt van een schuin dak;
1.27 detailhandel
het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;
1.28 dienstverlening
het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder belwinkel en internetcafé;
1.29 erf
al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;
1.30 erker
een uitbouw aan een woning, die zich bevindt aan de gevel van een woning en ondergeschikt is aan de massa van het hoofdgebouw;
1.31 escortbedrijf
het bedrijfsmatig, of in een omvang alsof die bedrijfsmatig is, prostitutie aanbieden door een natuurlijke persoon of rechtspersoon, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend, zoals escortservices en bemiddelingsbureaus;
1.32 functie
doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan, is toegestaan;
1.33 gebouw
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
1.34 grondwaterpeil
bovenste niveau van het water dat zich in de bodem bevindt;
1.35 hoofdgebouw
gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;
1.36 horeca
een bedrijf waar hoofdzakelijk overdag en/of in de avonduren dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin logies wordt verstrekt, zoals bijvoorbeeld een café, restaurant, hotel, pension, en naar aard en openingstijden daarmee gelijk te stellen bedrijven;
1.37 huisvesting in verband met mantelzorg
huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning;
1.38 internetwinkel
winkel waarbij de verkoop plaatsvindt op internet en de klantencontacten grotendeels of geheel digitaal verlopen;
1.39 kamerbewoning
het bewonen van eenzelfde woning door meerdere personen die ieder in een eigen ruimte een eigen huishouden voeren waarbij deze bewoners wezenlijke voorzieningen, zoals een entree, keuken en/of sanitaire ruimte, gemeenschappelijk gebruiken;
1.40 kunstwerken
civieltechnisch werk voor de infrastructuur van wegen, water, spoorbanen, waterkeringen en/of leidingen niet bedoeld voor permanent menselijk verblijf;
1.41 maaiveld
de hoogte van het afgewerkte bouwterrein;
1.42 maatvoeringsvlak
een geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde eenzelfde maatvoering geldt;
1.43 mantelzorg
intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;
1.44 nutsvoorzieningen
voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalinginstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie;
1.45 ondergeschikte detailhandel
een niet zelfstandig uitgevoerde detailhandelsfunctie die duidelijk waarneembaar ondergeschikt is aan en afhankelijk is van de hoofdfunctie en deze ondersteunt zodat de kwaliteit van de hoofdfunctie vergroot of gecompleteerd wordt, hieronder mede begrepen een afhaalbalie voor een internetwinkel eventueel in combinatie met een beperkte showroom;
1.46 ondergeschikte horeca
een niet zelfstandig uitgevoerde horecafunctie die duidelijk waarneembaar ondergeschikt is aan en afhankelijk is van de hoofdfunctie en deze ondersteunt zodat de kwaliteit van de hoofdfunctie vergroot of gecompleteerd wordt en waarbij geen sprake is van verhuur van ruimte of anderszins in gebruik geven aan derden ten behoeve van feesten en partijen;
1.47 overig bouwwerk
een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;
1.48 overkapping
een bouwwerk, omsloten door maximaal één, tot de constructie behorende wand en voorzien van een gesloten dak;
1.49 parkeervoorzieningen
elke al dan niet overdekte stallinggelegenheid ten behoeve van gemotoriseerd verkeer;
1.50 prostitutie
het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;
1.51 seksinrichting
een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang als zij het bedrijfsmatig, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;
1.52 straatmeubilair
de op of bij de weg behorende overige bouwwerken, zoals verkeerstekens, wegbebakening, bewegwijzering, verlichting, halteaanduiding, parkeerregulerende constructies, brandkranen, informatie- en reclameconstructies, rijwielstandaards, afvalcontainers, zitbanken, plantenbakken, communicatievoorzieningen, gedenktekens, telefooncellen en abri's;
1.53 verblijfsgebied
gebruiksgebied of een gedeelte daarvan voor het verblijven van personen;
1.54 voorgevel
de naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel of, indien het een gebouw betreft met meerdere zodanige gevels, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;
1.55 voorgevelrooilijn
de lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen;
1.56 woning
een gebouw of gedeelte van een gebouw, bestaande uit een complex van ruimten, dat is bedoeld en dat dient voor de huisvesting van één huishouden.
Artikel 2 Wijze Van Meten
Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten en berekend:
2.1 de afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens
de kleinste afstand tussen de zijdelingse bouwperceelgrens en het bouwwerk;
2.2 de dakhelling
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
2.3 de goothoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
2.5 de inhoud van een bouwwerk
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
2.6 de breedte en diepte van een bouwwerk
tussen de buitenwerkse gevelvlakken of het hart van scheidingsmuren;
2.7 de oppervlakte van een bouwwerk
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
2.8 het bruto vloeroppervlakte
de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen. Ter aanvulling op bovenstaande geldt het volgende:
- Indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de betreffende scheidingsconstructie;
- Indien een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de bruto-vloeroppervlakte van de binnenruimte;
2.9 het peil
- voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst:
de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang; - in andere gevallen:
de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkt terrein, waarbij plaatselijke niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.
2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Woongebied
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep- en of bedrijf aan huis;
- wegen, straten, paden en pleinen met een verkeers- en verblijfsfunctie;
- voet- en rijwielpaden;
met daarbij behorend:
- tuinen en erven, gebouwde en ongebouwde parkeervoorzieningen, carports, nutsvoorzieningen, kunstwerken, kunstobjecten, straatmeubilair, groenvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.
3.2 Bouwregels
3.3 Specifieke gebruiksregels
3 Algemene Regels
Artikel 4 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 5 Algemene Bouwregels
5.1 Bouwdelen
Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- of aanduidingsgrenzen en van maatvoeringsregels niet meer dan 1 m bedraagt.
Artikel 6 Algemene Gebruiksregels
6.1 Verboden gebruik
- Het is verboden de in het plan begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemming(en).
- Onder verboden gebruik wordt in elk geval verstaan:
- een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
- een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
- een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie, een escortbedrijf of een erotisch getinte vermaaksfunctie behoudens in het geval dat dit gebruik uitdrukkelijk is toegestaan;
- een gebruik van bijbehorende bouwwerken die zijn gelegen buiten het bouwvlak en op meer dan 4 m afstand van het oorspronkelijk hoofdgebouw voor bewoning, tenzij het betreft huisvesting in verband met mantelzorg;
- een gebruik van woningen voor kamerbewoning en voor bijzondere woonvormen;
- een gebruik van bed & breakfastvoorzieningen, recreatiewoningen, vakantie-appartementen, groepsaccommodatie, pensions en kampeerboerderijen voor permanente bewoning;
- een gebruik van carports voor andere doeleinden dan parkeren.
6.2 Parkeren
Er dient in voldoende parkeergelegenheid te worden voorzien overeenkomstig het bepaalde in het "Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan". Indien het "Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan" gedurende de planperiode wordt gewijzigd, wordt rekening gehouden met de wijzigingen.
6.3 Uitoefenen van een bed & breakfast
Het uitoefenen van een bed & breakfast in een (bedrijfs)woning is toegestaan, indien wordt voldaan aan de volgende regels:
- niet meer dan 30 % van de totale bruto vloeroppervlakte van de (bedrijfs)woning of bovenwoning, inclusief bijbehorende bouwwerken, voor de uitoefening van bed & breakfastvoorzieningen wordt gebruikt, met een maximum van 75 m²;
- de oppervlakte per bed & breakfastvoorziening dient minimaal 20 m² te bedragen;
- het aantal bed & breakfastvoorzieningen mag maximaal 3 bedragen;
- de activiteiten door de bewoners worden uitgeoefend;
- per bed & breakfastvoorziening een zelfstandige sanitaire ruimte aanwezig is;
- per bed & breakfastvoorziening geen zelfstandige keuken aanwezig is;
- per bed & breakfastvoorziening een extra parkeerplaats op eigen terrein aanwezig is.
6.4 Kleinschalige grondgebonden zonnepaneelinstallaties
Het opwekken van energie met grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning is toegestaan indien wordt voldaan aan de volgende regels:
- de grondgebonden zonnepanelen binnen hetzelfde bouwperceel worden gerealiseerd als de (bedrijfs)woning;
- de oppervlakte maximaal 50 m² bedraagt;
- de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan hieronder is aangegeven:
| Grondgebonden zonnepaneelinstallaties | Maximum bouwhoogte |
| Binnen het bebouwingsgebied | 2 m |
| Buiten het bebouwingsgebied (het voorerf) | 1 m |
Artikel 7 Algemene Afwijkingsregels
7.1 Algemeen
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van:
- de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
- de regels en toestaan dat de bouwhoogte van overige bouwwerken ten behoeve van kunstwerken en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;
- de regels ten aanzien van de hoogte van overige bouwwerken en toestaan dat de bouwhoogte voor overige bouwwerken, wordt vergroot tot maximaal 10 m;
mits:
- de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
- het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad;
- vanuit verkeerstechnisch oogpunt geen onveilige situaties ontstaan.
7.2 Afwijking 10% overschrijding
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, mits:
- medische-, sociale- of ontwerptechnische noodzaak aanwezig is;
- de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
- het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad;
- vanuit verkeerstechnisch oogpunt geen onveilige situaties ontstaan.
7.3 Afwijking bijzondere woonvormen en kamerbewoning
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 6 lid 1 sub b onder 5 voor het toestaan van bijzondere woonvormen en kamerbewoning, in een woning niet zijnde een bedrijfswoning, mits:
- de functie een ruimtelijke werking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
- de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
- in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein wordt voorzien of, ingeval dit niet mogelijk is, voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig is;
- het gebruik binnen het bouwvlak plaatsvindt.
7.4 Afwijking extra grondgebonden zonnepaneelinstallatie voor wko
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 6 lid 4 sub b voor het gebruik van gronden voor het opwekken van energie met grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning van nogmaals maximaal 50 m², mits:
- aangetoond is dat deze nodig is in verband met de energiebehoefte van een warmte koude opslaginstallatie (wko) of warmtepompinstallatie;
- aan de overige bepalingen van het betreffende artikel wordt voldaan.
7.5 Afwijking isoleren van een gebouw
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten en bouwgrenzen ten behoeve van voorzieningen gericht op het isoleren van een gebouw, mits:
- bouwgrenzen niet meer dan 0,3 m worden overschreden;
- maximale goot- en bouwhoogten niet meer dan 0,5 m worden overschreden;
- het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig wordt aangetast.
Artikel 8 Algemene Wijzigingsregels
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmings- en bouwgrenzen. De uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan moet zijn gewaarborgd, in verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden:
- dat de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
- dat het wijzigingsplan milieutechnisch aanvaardbaar is;
- dat het wijzigingsplan economisch uitvoerbaar is;
- dat verhaal van gemeentelijke (plan-)kosten is zekergesteld.
4 Overgangs- En Slotregels
Artikel 9 Overgangsrecht
9.1 Bouwen
- Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
- gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
- na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
- Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10 %.
- Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
9.2 Gebruik
- Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
- Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
- Indien het gebruik, bedoeld onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
- Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Artikel 10 Slotregel
Deze regels worden aangehaald als:
"Regels van het bestemmingsplan Kaapse Hof Doorn".
1 Inleiding
1.1 Aanleiding
In 2007 is een bouwvergunning verleend voor de bouw van 39 woningen op het terrein gelegen tussen de Acacialaan, Dorpsstraat en Oude Woudenbergseweg (het Kraanterrein) in Doorn. Mede vanwege de crisis is projectontwikkelaar Slokker Vastgoed er destijds niet in geslaagd het plan te realiseren. Het terrein ligt hierdoor al jaren braak, maar nu de woningmarkt zich hersteld heeft wil men met een nieuw plan het terrein alsnog ontwikkelen tot woongebied.
De gemeente en Slokker Vastgoed hebben een intentieovereenkomst ondertekend voor de ontwikkeling van maximaal 32 woningen op het voormalig Kraanterrein. De percelen hebben in het vigerend bestemmingsplan ‘Doorn Centrum’ (vastgesteld 10 november 2016) al de bestemming ‘Woongebied’. Ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan is de stedenbouwkundige opzet en het programma enigszins gewijzigd. Derhalve is het stedenbouwkundig kader voor de ontwikkeling van 32 woningen voorgelegd aan de raad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Op 12 oktober 2017 is door de raad besloten het stedenbouwkundig kader vast te stellen en in te stemmen met het opstarten van een bestemmingsplanprocedure om de ontwikkeling mogelijk te maken.
Voornoemde ontwikkeling van de nieuwbouw is niet mogelijk binnen de vigerende juridisch-planologische regeling. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het juiste kader voor de gewenste ontwikkeling.
1.2 Ligging En Begrenzing Plangebied
Het plangebied is gelegen in de kern van Doorn, ten oosten van het centrum. Het betreft een stuk grond in bestaand stedelijk gebied. Globaal gezien is de grond gelegen aan de achterzijde van de woningen aan de Acacialaan, Oude Woudenbergseweg en de Dorpsstraat. Ten westen van het plangebied bevinden zich, onder andere aan Plein 1923 en de Amersfoortseweg, diverse winkels. Ten oosten van het plangebied bevindt zich het Nationaal Park Utrechtse Heuvelrug. Met de wegen N227 (westzijde) en N225 (zuidzijde) in de nabijheid, is de kern Doorn goed ontsloten.
In navolgende afbeelding is de voorgestelde planbegrenzing aangegeven.
Globale begrenzing plangebied (rode omkadering, Bron: maps.google.nl)
1.3 Geldend Bestemmingsplan
Voor de gronden in het plangebied geldt momenteel het bestemmingsplan ‘Doorn Centrum’. De gemeenteraad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft dit bestemmingsplan vastgesteld op 10 november 2016. Onderstaande afbeelding toont een uitsnede van het vigerend bestemmingsplan.
Uitsnede vigerend bestemmingsplan (plangebied: rode omkadering)
Het plangebied heeft de bestemming 'Woongebied' en is daarin voorzien van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn gebaseerd op een eerder opgestelde wijzigingsplan. Binnen deze bestemming mogen maximaal 39 woningen worden gerealiseerd, waarbij de mogelijkheid is tot ondergronds parkeren.
Ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan is de stedenbouwkundige opzet en het programma enigszins gewijzigd. Onderhavig initiatief betreft de ontwikkeling van 32 woningen, waarbij sprake is van een van het vigerend bestemmingsplan afwijkende stedenbouwkundige opzet. Voornoemde ontwikkeling van de nieuwbouw is derhalve niet passend binnen de bouwvlakken die opgenomen zijn in het vigerende bestemmingsplan. Bovendien wordt parkeren in onderhavig initiatief opgelost op het maaiveld in plaats van ondergronds.
Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.
1.4 Leeswijzer
In hoofdstuk 2 wordt een algemene beschrijving van het plan weergegeven. De huidige ruimtelijke en functionele structuur van het gebied en de eventuele verschillen tussen het geldende planologische regime en de toekomstige manier van bestemmen wordt beschreven. Hoofdstuk 3 geeft vervolgens het algemene ruimtelijke beleidskader weer. Het overkoepelende beleid op alle bestuursniveaus en welke invloed dit beleid heeft op het plangebied wordt hier beschreven. Het volgende hoofdstuk (4) geeft de specifieke wet- en regelgeving weer op de verschillende onderdelen. Te denken valt aan beeldkwaliteit, wonen, bedrijven, verkeer, water, etc. Hierin is alleen het voor het plan relevante beleid opgenomen. Het overige beleid wordt niet benoemd. In hoofdstuk 5 is de juridische uitleg opgenomen van de bestemmingen die in de regels zijn verwoord. Tenslotte geeft hoofdstuk 6 inzicht in de haalbaarheid van het plan. Hier wordt gekeken naar de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid en ook wordt het aspect handhaving besproken.
2 Het Initiatief
2.1 Huidige Situatie
In het zuidoosten van de provincie Utrecht ligt de gemeente Utrechtse Heuvelrug. De gemeente Utrechtse Heuvelrug bevat een groot deel van het gelijknamige Nationaal Park Utrechtse Heuvelrug. Aan de rand van dit park ligt de kern Doorn.
Onderhavig plangebied is in het oosten van de kern Doorn gelegen. Op de hiernavolgende afbeeldingen is deze ligging en de globale begrenzing van het plangebied weergegeven. Het betreft een stuk grond in bestaand stedelijk gebied. Globaal gezien is deze grond gelegen aan de achterzijde van de woningen aan de Acacialaan, Oude Woudenbergseweg en de Dorpsstraat.
Situatie 2017 met begrenzing plangebied (bron: gemeente Utrechtse Heuvelrug)
Situatie 2006 met begrenzing plangebied (bron: gemeente Utrechtse Heuvelrug)
In vroegere tijden is het terrein in gebruik geweest, onder andere ten behoeve van een benzineverkooppunt en garagebedrijf. Zoals te zien is op de luchtfoto uit 2006, was er toen veel bebouwing aanwezig. Thans zijn alle opstallen gesloopt en ligt het terrein braak. Het gehele terrein is verhard. In de directe omgeving bevindt zich aan de Oude Woudenbergseweg hoofdzakelijk de functie wonen. In de rest van de omgeving is een zekere mate van functiemenging waarneembaar. De bestaande panden variëren van één tot twee lagen met kap en zijn overwegend vrijstaand. De kaprichting van deze panden wisselt sterk. Direct ten westen van het plangebied is het voorzieningencentrum van Doorn gelegen met detailhandel en horeca. Zo bevinden zich diverse winkels aan de Amersfoortseweg.
Huidige invulling (foto links: Michiel Schaaij)
2.2 Toekomstige Situatie
Dit bestemmingsplan maakt de bouw van 32 woningen binnen het plangebied mogelijk. De stedenbouwkundige opzet van de beoogde ontwikkeling volgt de huidige stedenbouwkundige structuur rondom het plangebied. Hierdoor is gekozen voor een vrijstaande woning aan de Acacialaan en twee twee-onder-één kapwoningen aan de Oude Woudenbergseweg en de Dorpsstraat. Eveneens is ter hoogte van de Oude Woudenbergseweg en Dorpsstraat een markante villa voorzien welke deel uitmaakt van de bestaande rij. Deze woningen zijn allen op de bestaande rooilijn gesitueerd. Verder achter op het Kraanterrein zijn vijf bouwblokken met rijwoningen voorzien. Hierbij is er de mogelijkheid om één bouwblok te voorzien van twee-onder-één-kapwoningen in plaats van rijwoningen.
Centraal op het binnenterrein is de openbare ruimte zodanig gedimensioneerd dat deze ruimte en openheid creëert. Bouwhoogte, massa en typologieën van de woningen zijn vergelijkbaar met de woningen in de omgeving. Voor de locaties aan de Acacialaan zijn vrijstaande woningen bestaande uit twee lagen en een kap gepland. Deze woningen zijn daarmee passend bij de veelzijdige naast gelegen bebouwing.
Navolgende afbeeldingen geven een vogelvluchtimpressie en de verkavelingsopzet weer van de beoogde woningbouwontwikkeling Kaapse Hof. De onderstaande verkavelingsopzet omvat 31 woningen, maar vier twee-onder-één-kapwoningen, kunnen ook uitgevoerd worden als vijf rijenwoningen. Om die reden gaat het voorliggende bestemmingsplan uit van 32 woningen.
Vogelvluchtimpressie plangebied
Verkavelingsopzet Kaapse Hof, waarbij de mogelijkheid om twee-onder-een-kapwoningen te realiseren in plaats van rijwoningen is uitgewerkt ter hoogte van de woningen rechts onderin (Bron: Mulleners + Mulleners Architecten d.d. 21 november 2017)
Binnen het plangebied wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. In toelichting paragraaf 4.12 wordt dit nader toegelicht.
3 Beleidskader
3.1 Nationaal Beleid
3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. De structuurvisie gaat uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van
mensen. Bij het beheren en ontwikkelen van natuur krijgen boeren en particulieren in het landelijk gebied een grotere rol.
Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen heeft het Rijk enkel nog een 'ladder voor duurzame verstedelijking’ opgenomen. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.
Planspecifiek
De SVIR is niet specifiek van toepassing op het plangebied.
3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.
Planspecifiek
Voor het plangebied is geen van de nationale belangen van invloed op de voorgenomen planontwikkeling.
3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.
De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:
- De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
- Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
- Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.
Planspecifiek
Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' De voorgenomen ontwikkeling van het Kraanterrein maakt 32 woningen mogelijk en kwalificeert daarmee als woningbouwlocatie.
In 2007 is reeds een bouwvergunning verleend voor de bouw van 39 woningen binnen het plangebied en in het vigerende bestemmingsplan ‘Doorn Centrum’ is dan ook de mogelijkheid aanwezig om maximaal 39 woningen binnen de planlocatie te realiseren. Onderhavige ontwikkeling gaat uit van 32 woningen, 7 minder dan reeds planologisch zijn toegestaan.
Er is in onderhavig plan geen sprake van een stedelijke ontwikkeling omdat het aantal wooneenheden afneemt ten opzichte van de huidige planologische situatie. Er hoeft zodoende geen verantwoording plaats te vinden in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.
3.2 Provinciaal Beleid
Provinciale Staten hebben in 2013 de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld. De PRS en de PRV worden elke vier jaar opnieuw bekeken en eventueel aangepast c.q. herijkt. Provinciale Staten hebben de herijking van de PRS en de PRV op 12 december 2016 vastgesteld.
3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016)
De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Utrecht. De herijking van de PRS is op 12 december 2016 vastgesteld. In de PRS beschrijft de provincie Utrecht haar ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. De provincie Utrecht geeft aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang achten, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe zij uitvoering geven aan dit beleid. Deels wordt uitvoering gegeven aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening welke tegelijk met de PRS is opgesteld.
In de geherijkte Provinciale ruimtelijke structuurvisie zijn de volgende provinciale belangen vastgelegd.
Duurzame leefomgeving
- Behouden en bevorderen van een robuust en duurzaam bodem- en watersysteem en een waterveilige provincie;
- Voldoende ruimte bieden voor realisatie van duurzame energiebronnen;
- Anticiperen op de ruimtelijke lange termijn gevolgen van klimaatverandering;
- Beschermen en realiseren van een gezonde en veilige leefomgeving waarin ook stilte beleefd kan worden.
Beschermen kwaliteiten
- Behouden van de kwaliteit van de cultuurhistorische structuur en streven naar een betere beleefbaarheid ervan;
- Behouden van de kernkwaliteiten van het landschap en behouden van aardkundige waarden en streven naar een betere beleefbaarheid ervan;
- Beschermen en ontwikkelen van soorten en van een robuust netwerk van natuur.
Vitale steden en dorpen
- Bevorderen van binnenstedelijke ontwikkeling;
- Voldoende ruimte bieden voor het realiseren van een op de behoefte aansluitend aanbod van woningen en woonvoorzieningen;
- Voldoende ruimte bieden voor het functioneren en versterken van een vitale en innovatieve regionale economie;
- Voldoende ruimte bieden voor behoud en versterking van een goede retailstructuur;
- Zorgdragen voor en voldoende ruimte bieden voor een goede bereikbaarheid voor woon-, werk- en vrijetijdslocaties.
Dynamisch landelijk gebied
- Uitnodigende zones die stad en land verbinden en bijdragen aan kwaliteit van het binnenstedelijk leefmilieu;
- Zodanige condities scheppen dat de vitale regionale economie in het landelijk gebied zich kan ontwikkelen;
- Zodanige condities scheppen dat een goede recreatieve structuur wordt behouden en versterkt.
Planspecifiek
Het plangebied betreft een binnenstedelijke locatie. In haar verstedelijkingsbeleid richt de provincie zich primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het stedelijk gebied. Op deze manier blijven de steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Doordat het plangebied binnen het stedelijk gebied ligt sluit de ontwikkeling goed aan bij deze visie van de provincie.
Binnen de provincie zijn enkele cultuurhistorische hoofdstructuren (CHS) aangewezen. Het plangebied valt binnen de aanduidingen 'CHS - Archeologie' en 'CHS - Historische buitenplaatszone'. Het provinciaal beleid is erop gericht de historische buitenplaatszones enerzijds veilig te stellen en anderzijds ruimte te bieden voor ontwikkeling van een bijzondere opgave. Met betrekking tot archeologie richt het provinciale beleid zich op het bevorderen van duurzaam behoud en beheer van de archeologische resten in de bodem ('in situ'). Uit toelichting paragraaf 4.9 blijkt dat de archeologische waarden in het plangebied als gevolg van de ontwikkelingen in het plangebied niet in het geding zijn. Ook is, gezien de binnenstedelijke ligging van de planlocatie en het huidige gebruik van de planlocatie, geen sprake van aantasting van cultuurhistorische waarden (zie ook toelichting paragraaf 4.10).
Voor het realiseren van een gezonde en veilige leefomgeving is samenhang tussen ruimtelijke ordening en milieu belangrijk. Daarom zijn milieukwaliteiten als externe veiligheid, geluid, geur, lucht en donkerte, evenals bodem en water voor de provincie integraal onderdeel van gebiedsontwikkelingen. De provincie vraagt gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen aandacht te besteden aan de leefomgevingskwaliteit. Uit toelichting hoofdstuk 4 blijk dat de milieukwaliteiten in het plangebied niet in het geding zijn.
3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening (herijking 2016)
Tegelijk met de PRS is op 4 februari 2013 de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Utrecht. De PRV wordt elke vier jaar opnieuw bekeken en eventueel aangepast (herijken). De huidige herijking van de PRV is op 12 december 2016 vastgesteld.
In de PRV wordt deels uitvoering gegeven aan het beleid uit de PRS. De PRV geeft regels met betrekking tot de onderwerpen bodem, water, energie, cultureel erfgoed, wonen, werken, verkeer en vervoer, landelijk gebied, landschap, natuur en recreatie.
Planspecifiek
De volgende afbeelding toont een fragment van de kaarten 'cultuurhistorie' en 'wonen en werken' uit de PRV.
Fragment kaarten 'cultuurhistorie' en 'wonen en werken'
Uit voorgaande afbeelding blijkt dat het deel van het plangebied waar de woningen zijn voorzien in bestaand stedelijk gebied ligt. Met betrekking tot dit stedelijk gebied stelt artikel 4.1 lid 2 van de PRV dat verstedelijking, en dus woningbouw, mogelijk is. De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het gestelde in de PRV.
Uit de kaart 'Cultuurhistorie' blijkt dat het plangebied valt binnen de aanduidingen 'CHS - archeologie' en 'CHS - Historische buitenplaatszone'. Op grond van artikel 1.7 bevat een ruimtelijk plan bestemmingen en regels ter bescherming van de waarden van de cultuurhistorische hoofdstructuur. Daarnaast bevat een ruimtelijk plan geen nieuwe bestemmingen en regels die leiden tot een onevenredige aantasting van in het plangebied voorkomende waarden van de cultuurhistorische hoofdstructuur.
Uit toelichting paragraaf 4.9 blijkt dat de archeologische waarden in het plangebied als gevolg van de ontwikkelingen in het plangebied niet in het geding zijn. Ook is, gezien de binnenstedelijke ligging van de planlocatie en het huidige gebruik van de planlocatie, geen sprake van aantasting van cultuurhistorische waarden (zie ook toelichting paragraaf 4.10).
Het plangebied valt tevens binnen het Kernkwaliteiten Landschap Utrechtse Heuvelrug. Voor het landschap Utrechtse Heuvelrug geldt dat de volgende kernkwaliteiten dienen te worden behouden:
- robuuste eenheid;
- reliëfbeleving;
- extreme historische gelaagdheid.
De beoogde ontwikkeling van woningbouw vindt plaats binnen reeds bestaand bebouwd gebied. Er wordt, in vergelijking met de bestaande situatie, geen afbreuk gedaan aan de robuuste eenheid. Er vinden geen grootschalige ontgrondingen plaats, waardoor het reliëf niet verandert. Geconcludeerd wordt dat de kernkwaliteiten ter plaatse van de beoogde woningbouw niet verslechteren.
Uit de raadpleging van verschillende kaarten, zoals weergegeven in de PRV, kan worden geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling van woningbouw niet strijdig is met de PRV.
3.3 Gemeentelijk Beleid
3.3.1 Structuurvisie 2030 'Groen dus vitaal'
De gemeenteraad heeft op 28 januari 2010 de structuurvisie van de gemeente Utrechtse Heuvelrug vastgesteld. De gemeente wil met deze visie de 'kwaliteit van de leefomgeving' en de ‘groene positie in de regio' van de gemeente behouden en versterken. Deze ambities zijn themagericht en gebiedsbericht uitgewerkt. De 6 uitgewerkte thema's zijn:
- Natuur over de heuvels;
- Op de schouders van ons erfgoed;
- Duurzaam bereikbaar;
- Leefbare dorpen;
- Vrije tijd op de Utrechtse Heuvelrug;
- Maatwerk voor wonen en werken.
In deze thema's is geen specifiek beleid voor het plangebied opgenomen. Uit de structuurvisiekaart blijkt dat het plangebied onderdeel uitmaakt van de 'Gemengde zone (lichtgroene arcering)'. Hier streeft de gemeente naar een duurzame functiemenging. Maar wel in een grote bandbreedte. Soms is die menging vooral op natuur gericht, soms op de agrarische sector en soms is het een zeer brede mix van landbouw, cultuurhistorie, wonen, werken en natuur. Een veranderingsvraag (of het nu uitbreiding of herontwikkeling is) benadert de gemeente integraal, waarbij de gemeente naar maatwerk zoekt. De verandering moet niet alleen een verbetering zijn voor de initiatiefnemer, maar ook voor andere belanghebbenden.
Planspecifiek
Met name thema 3, 4 en 6 zijn van toepassing. De structuurvisie ziet de N225 als kansrijke route voor de situering van een HOV-verbinding. De toevoeging van 32 woningen aan deze route zorgt voor meer draagvlak voor deze verbinding. Door de ligging in de directe nabijheid van het voorzieningencentrum wordt het bovendien aantrekkelijk om verkeersbewegingen naar supermarkt, horeca of gemeentekantoor per fiets af te leggen. De leefbaarheid van dorpen hangt af van de hoeveelheid inwoners. Het op peil houden van de inwonersaantallen is belangrijk voor het voorzieningenaanbod. De beoogde realisatie van 32 woningen past binnen deze gedachte. Het laatste thema, maatwerk voor wonen en werken, spreekt de opgave uit om middels inbreidingslocaties de woningbouwopgave uit te voeren. Daarbij is voor Doorn bouwen buiten de rode contour niet gewenst. Beoogde ontwikkeling gaat uit van een herstructureringsopgave binnen de rode contour. Uitgangspunt is verder minimaal 30%, waar mogelijk meer, sociale huur/koopwoningen op het totale woningbouwprogramma. In verband met een eerder gedane toezegging van de voormalige gemeente Doorn (collegebesluit d.d. 08-06-2004) is dit uitgangspunt niet van toepassing. Het college heeft in deze toezegging aangegeven dat bij verdere bouwontwikkeling van de planlocatie geen rekening gehouden hoeft te worden met sociale woningbouw. Reden daartoe is dat het uitgangspunt bij de verwerving van de locatie was dat de grondopbrengst van het plan garagebedrijf Kraan in staat zou stellen de bedrijfsverplaatsing te financieren. Het vasthouden aan uitgangspunt van ontwikkeling binnen de sociale sector is zodanig kostbaar dat de beoogde ontwikkeling economisch niet haalbaar zal blijken.
Uitsnede Structuurvisie Visiekaart Doorn
Op de visiekaart van de kern Doorn is het plangebied gedeeltelijk binnen de kaders van project (D0.2) gelegen. Dit project beoogt een ‘struingebied’ voor bewoners en bezoekers. Een gebied waar de geparkeerde auto niet in het straatbeeld voorkomt en de rijdende auto te gast is. Project DO.2 heeft voornamelijk betrekking op enkele grote doorgaande wegen en niet zo zeer op de beoogde ontwikkeling. Aangezien de wegen door het plangebied kunnen getypeerd worden als erftoegangsweg wordt er in voldoende mate meegewerkt aan project DO.2, waarbij de rijdende auto te gast is.
Conclusie
Onderhavig plangebied ligt binnen de rode contouren van de kern Doorn. Met onderhavig plan wordt geen afbreuk gedaan aan het landelijke zichtbare groene kwaliteitsimago. Om dit te waarborgen wordt het middengebied van de planlocatie groen ingericht. De woningen komen ruim op de kavels waardoor een groene inpassing van de woningen door tuinen mogelijk is. Op 12 oktober 2017 is door de raad besloten het stedenbouwkundig kader vast te stellen.
3.3.2 Welstandsnota
Het welstandsbeleid van de gemeente is vastgelegd in de welstandsnota uit 2008. De nota beschrijft het welstandsbeleid en fungeert als toetsingskader voor het welstandsadvies dat noodzakelijk is bij het verlenen van omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen (voorheen bouwvergunning). Welstandstoezicht wordt vooral gelegitimeerd vanuit het belang dat door de gemeente wordt gehecht aan de kwaliteit van de openbare ruimte en de bijdrage die gebouwen en bouwwerken geacht worden daaraan te leveren. Om dat belang op de juiste wijze te kunnen doorvertalen naar welstandscriteria, is de gemeente onderverdeeld in deelgebieden. Onderhavig plangebied valt binnen het deelgebied ‘Doorn-Dorpsbebouwing’. Dit is een gebied waar overwegend woningen uit het hogere marktsegment staan, voornamelijk vrijstaand of twee-onder-een-kap, bestaande uit overwegend twee lagen met een kap, op ruime kavels, met veel groen. Ook in de openbare straatruimte overheerst het groene karakter, door straten met brede grasbermen en bomen en het voor een groot deel ontbreken van trottoirs. Gelet op de betekenis en de gewenste uitstraling van de dorpsbebouwing van Doorn, is de bebouwing in dit deelgebied van relatief gedetailleerde welstandscriteria voorzien. Voor het gebied gelden de volgende welstandscriteria:
- Algemeen:
- de bouwwerken passen bij de karakteristiek van het gebied wat betreft situering op de kavel, schaal en vormgeving van de bouwmassa, indeling van de gevels en detaillering, kleur- en materiaalgebruik.
- Situering:
- panden centraal op kavel (of dubbele kavel) plaatsen;
- entree aan voor- of zijkant realiseren;
- uitgangspunt is het handhaven van zoveel mogelijk onderlinge tussenruimte tussen woningen, onder meer door het vermijden van grote zijaanbouwen;
- de woningen worden in de rooilijn gebouwd;
- de hoofdbebouwing is op de openbare ruimte gericht;
- Massa en vorm:
- de dakvorm is vrij. Bij toepassing van een plat dak dient de bovenste bouwlaag als terugliggend geveldeel te worden vormgegeven;
- bij een dakhelling kleiner dan 40 graden, is het dakvlak gesloten en zonder dakkapellen;
- pandbreedte per enkele of dubbele woning 8-15 m;
- de woningen hebben een korrelgrootte die aansluit bij die van de omgeving;
- de massa-opbouw is per rij gelijk;
- bij veranderingen (symmetrie in de gevel, hoogte-breedteverhouding van geveluitsnijdingen en dergelijke) worden de stijlkenmerken van het oorspronkelijke gebouw toegepast;
- aan- en bijgebouwen zijn plat, afgedekt of voorzien van een kap en liggen terug ten opzichte van de voorgevelrooilijn.
- Detaillering, kleur- en materiaalgebruik:
- aanbouw hebben de stijlkenmerken van het hoofdgebouw of vormen een duidelijk contrast daarmee;
- omgeving. Architectonische diversiteit wordt nagestreefd;
- duurzame (onderhoud, levensduur, productie) materialen gebruiken met een natuurlijke uitstraling, zoals hout of baksteen.
Conclusie
Bij de beoordeling van de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het bouwplan wordt het bouwplan door de welstandscommissie getoetst aan de welstandsnota. Desalniettemin kan geconcludeerd worden dat voorliggend bestemmingsplan aansluit op de genoemde welstandscriteria.
3.3.3 Actualisatie Woonvisie Utrechtse Heuvelrug 2013 - 2020
In 2012 is de gemeentelijke woonvisie uit 2008 geëvalueerd. Op basis daarvan zijn een aantal speerpunten van beleid vastgesteld waarop de gemeente in de komende jaren haar focus wil leggen. Als gevolg hiervan is de woonvisie geactualiseerd. Deze Actualisatie Woonvisie 2013-2020 is op op 3 februari 2014 vastgesteld door de gemeenteraad Utrechtse Heuvelrug.
De woonvisie behandelt de verzelfstandiging van de woningcorporaties, de decentralisering naar gemeenten en woningcorporaties evenals de regionalisering. Bij de evaluatie van de woonvisie is bepaald dat de komende jaren de focus ligt op de volgende 4 speerpunten:
- het inzetten op doorstroming in de voorraad sociale woningen (huur en koop);
- meer betaalbare huur- en koopwoningen (ver)bouwen of beschikbaar stellen voor de inkomensgroepen van € 34.085,- tot € 50.000,- (de scheefwoners);
- levensloopbestendig wonen en wonen in combinatie met welzijn en/of zorg bevorderen en realiseren in alle dorpen;
- klimaatbewust en duurzaam (ver)bouwen stimuleren.
Deze vier speerpunten zijn doorvertaald naar zo concreet mogelijke doelen en acties. De horizon ligt op 2020, met een doorkijk op onderdelen naar de jaren daarna. De visie uit 2008 blijft voor een groot deel overeind: de gemeente wil werken aan fysiek en sociaal duurzame dorpen, waarin alle inwoners prettig en veilig kunnen (blijven) wonen in hun eigen leefomgeving en waar de sociale cohesie in stand blijft c.q. wordt versterkt. Daarbinnen is ruimte voor maatwerk op het laagste schaalniveau. ‘Groei’ is nog wel aan de orde, maar is gericht zijn op het voorzien in de eigen behoefte van de huishoudens van de gemeente in de komende jaren.
Planspecifiek
Met de ontwikkeling van woningen in de kern van Doorn en in de nabij van voorzieningen, is de planlocatie een geschikte locatie voor diverse doelgroepen hier te wonen. De ontwikkeling voorziet niet in het in een eerder stadium beoogde 30% sociale sector-uitgangspunt. Gelet op de economische haalbaarheid is het niet mogelijk aan dit uitgangspunt te voldoen. De voormalige gemeente Doorn heeft om deze reden ook een ontheffing gegeven voor de realisatie in de sociale sector. Zie hiervoor ook de uitleg in toelichting paragraaf 3.3.1. Het plan was reeds in overeenstemming met de Woonvisie uit 2008 en past ook binnen de intenties van de Actualisatie Woonvisie 2013-2020, die voortborduurt op de visie uit 2008.
3.3.4 Milieubeleidsplan 'Natuurlijk Duurzaam' 2009 - 2012
De gemeenteraad heeft het milieubeleidsplan 'Natuurlijk Duurzaam 2009 - 2012' op 24 september 2009 vastgesteld. In 2013 heeft de raad de looptijd van dit milieubeleidsplan verlengd tot en met 2014. In het milieubeleidsplan worden de duurzaamheidsambities van de gemeente Utrechtse Heuvelrug beschreven, waar vier pijlers centraal staan:
- duurzaamheid;
- gemeentelijke interne duurzaamheidszorg;
- klimaat, energie en duurzaam bouwen;
- kwaliteit van de leefomgeving.
Het milieubeleidsplan stelt duurzaamheid voorop. Intern zet de gemeente in op duurzaamheid, maar ook buiten de gemeentelijke organisatie wordt dit gestimuleerd. In 2035 wil de gemeente klimaatneutraal zijn en in 2015 wil de gemeentelijke organisatie energieneutraal zijn. Daarnaast streeft de gemeente naar een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving. Hiertoe wil de gemeente de bestaande milieukwaliteit behouden en waar mogelijk verbeteren. Dit betekent dat er ook eisen worden gesteld aan ruimtelijke ontwikkelingen, enerzijds op gebouwniveau en anderzijds op omgevingsniveau.
Op gebouwniveau streeft de gemeente naar een 25% verscherpte EPC en het werken met het instrument GPR Gebouw. GPR Gebouw geeft per thema een 'rapportcijfer' uiteenlopend van 7 (minimaal niveau) tot 10 (zeer goed) waarvoor geldt dat voor het thema energie voor woningbouw een GPR-score van 7 overeenkomt met het bouwbesluit. Bij ruimtelijke ontwikkelingen geldt een GPR score van gemiddeld minimaal 7, met minimaal een 7 voor het thema energie.
Planspecifiek
In toelichting paragraaf 4.13 wordt nader ingegaan op het aspect duurzaamheid.
4 Haalbaarheid Van Het Plan
4.1 Inleiding
In het kader van een ‘goede’ ruimtelijke onderbouwing moet het aantoonbaar zijn dat een nieuwe ontwikkeling, die afwijkt van het vigerend bestemmingsplan, uitvoerbaar is. Hiervoor moeten de milieutechnische gevolgen in beeld gebracht worden. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de volgende aspecten: milieueffectrapportage, bedrijven en milieuzonering, externe veiligheid, geluid, luchtkwaliteit, bodem, ecologie, water, archeologie en verkeer en parkeren.
4.2 Milieueffectrapportage
De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:
- het plan of besluit is direct m.e.r.-plichtig;
- het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
- het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
- de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.-(beoordelings)plicht.
Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:
- Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
- Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
- De initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).
De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.
Planspecifiek
Voorliggend bestemmingsplan omvat de herontwikkeling van Kraanterreinlocatie te Doorn. Bij deze herontwikkeling zullen op de locatie 32 woningen gerealiseerd worden. Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van voorliggend bestemmingsplan valt onder mogelijkheid c. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (namelijk de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2000 of meer woningen. Er kan daarmee worden afgezien van een m.e.r.-beoordeling en volstaan kan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:
- belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
- belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet toch een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.
In het kader van de voorgenomen ontwikkeling zijn de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht in hoofdstuk 4. Tezamen met de overige hoofdstukken vormen deze paragrafen de zogenaamde aanmeldingsnotitie in het kader van het Besluit m.e.r.. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent dit bestemmingsplanen een eventueel op te stellen m.e.r. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten.
Het bevoegd gezag kan op basis van deze plantoelichting een besluit nemen over de uitkomst van de m.e.r.-beoordeling, of er al dan niet een m.e.r. nodig is en publiceert dit in een m.e.r.- beoordelingsbesluit. Het besluit dat geen m.e.r. uitgevoerd hoeft te worden, hoeft niet gepubliceerd te worden in de Staatscourant. De onderbouwing waarom geen m.e.r. is opgesteld wordt als bijlage bij het ontwerp bestemmingsplan gevoegd. Er is geen sprake van een aparte bezwaar- en beroepsprocedure bij de beslissing over de m.e.r.-plicht. Bezwaar en beroep is alleen mogelijk tegelijkertijd met de procedure voor het bestemmingsplan.
Op basis van deze plantoelichting, welke gezien kan worden als aanmeldingsnotitie, kan geconcludeerd worden dat een m.e.r.-beoordeling niet vereist is. Volstaan wordt met een vormvrije m.e.r.-beoordeling.
4.3 Bodem
In het kader van een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er soms een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd in het plangebied. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.
Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.
Planspecifiek
Uit advies van de Regionale Uitvoeringsdienst Utrecht (RUD) d.d. 17 mei 2017 volgt dat binnen het plangebied sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Deze ernstige bodemverontreiniging is in 2012 per beschikking vastgesteld. Eén geval is in 2016 gesaneerd waarbij de betreffende bodem geschikt is gemaakt voor de functie Wonen met tuin. Geval 2 betreft een verontreiniging met olieproducten en vluchtige aromatische koolwaterstoffen verontreinigde grond en grondwater. De bodem ter plaatste van deze verontreiniging is nog niet geschikt voor de functie wonen met tuin. Sanerende maatregelen zijn noodzakelijk om de functiewijziging naar wonen met tuin mogelijk te maken. Een saneringsplan is ingediend en beoordeeld door het bevoegd gezag. Op 29 augustus 2017 is een definitieve beschikking door het bevoegd gezag afgegeven (kenmerk: Z-BDM_KZ-CONV-01234-14) waarbij ingestemd wordt met het saneringsplan. Door de ontwikkelende partij is een komstenraming gemaakt waarbij rekening is gehouden met de sanering en het plan blijkt haalbaar.
Sinds 2012 zijn er geen activiteiten op de locatie uitgevoerd die geleid kunnen hebben tot bodemverontreiniging. De locatie is sinds 2012 afgesloten met een hekwerk. Er is geen aanleiding om te verwachten dat de bodemkwaliteit sinds 2012 is verslechterd. De RUD geeft aan dat daarmee zowel voor de ruimtelijke onderbouwing als de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het bouwen geen nieuw onderzoek hoeft te worden aangeleverd.
4.4 Geluid
De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):
- woningen;
- geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen);
- andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh):
- verzorgingstehuizen;
- psychiatrische inrichtingen;
- medisch centra;
- poliklinieken;
- medische kleuterdagverblijven.
Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.
Planspecifiek
Vanwege de ligging van het plangebied nabij de Dorpsstraat, Amersfoortseweg, Plein 1923, Acacialaan en Oude Woudenbergseweg, is akoestisch onderzoek naar de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen uitgevoerd (LBP Sight, 29 november 2017, zie bijlagen bij toelichting bijlage 1). Uit dit onderzoek blijkt het volgende:
- Dorpsstraat (50 km/uur-deel): de geluidbelasting is maximaal 60 dB. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB met maximaal 12 dB overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB vanuit de Wet geluidhinder wordt niet overschreden. Voor twee woningen direct aan de Dorpsstraat wordt hiermee wel de maximale ontheffingswaarde van 58 dB uit het gemeentelijk geluidbeleid overschreden.
- Deze maximale ontheffingswaarde van 58 dB vanuit het gemeentelijke beleid betreft een inspanningsverplichting. Bij het project de Kaapse Hof is gestreefd de woningen zo op het terrein te positioneren, dat voor zo weinig mogelijk woningen een hogere waarde aangevraagd moet worden. Maatregelen aan het wegdek zijn om civieltechnische en financiële redenen niet mogelijk.
- Overige 50 km/u-wegen: de geluidbelasting op het 50 km/u-deel van de Amersfoortseweg en de Langbroekerweg overschrijdt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet. Voor deze wegen zijn geen bezwaren tegen de ontwikkeling van het plan.
- 30 km/uur-wegen: de (gecumuleerde) geluidbelasting inclusief aftrek volgens artikel 110g uit de Wet geluidhinder is hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor de woningen, maar lager dan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB vanuit de Wet geluidhinder en de maximale ontheffingswaarde van 58 dB uit het gemeentelijk geluidbeleid.
- Aan het verlenen van hogere waarden zijn door de gemeente Utrechtse Heuvelrug voorwaarden verbonden. Door LBP | Sight zijn verschillende scenario's doorgerekend, waarbij per scenario is beschreven voor welke woningen in het planproject een hogere waarde moet worden aangevraagd. Het gaat hierbij om 5-9 woningen in het plangebied.
- Er wordt voldaan aan de (doelstelling van de) gemeentelijke indelingseisen. Alle woningen beschikken over een geluidluwe gevel én buitenruimte. Ook beschikken de woningen die geluidbelast worden door de omliggende 30 km/u-wegen ook over een geluidluwe gevel en buitenruimte.
- De gemeente wordt wel verzocht voor twee woningen aan de Dorpsstraat af te wijken van de strengere maximale ontheffingswaarde van 58 dB die wordt gehanteerd in het geluidbeleid.
- Geadviseerd wordt om de geluidwering van de gevels van de woningen af te stemmen op de gecumuleerde geluidbelasting vanwege alle omliggende wegen (30 en 50 km/u wegen). Op deze manier worden de bewoners optimaal beschermd tegen de geluidbelasting in de omgeving en wordt een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd.
4.5 Luchtkwaliteit
In de Wet milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. Deze wet maakt onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).
Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) (1,2 µg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.
Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.
Vanaf 1 januari 2015 geldt er ook een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijn stof namelijk PM2,5. De grenswaarde voor PM2,5 bedraagt 25 µg/m³. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM2,5 zal zijn. Het is de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog verder afneemt.
Conclusie
De ontwikkeling zal een beperkt effect hebben op de luchtkwaliteit ter plaatse. Met de voorgenomen ontwikkeling worden 32 woningen gerealiseerd. In de regeling NIBM is een aantal activiteiten, zoals projecten tot 1.500 woningen met één ontsluitingsweg (3.000 met twee ontsluitingswegen) bij voorbaat aangemerkt als niet in betekende mate. Onderhavig plan blijft ruim onder deze norm.
Desondanks is een berekening uitgevoerd met de NIBM-tool. Hierbij is uitgegaan van gemiddeld 6 voertuigbewegingen per weekdaggemiddelde per woning. De verwachte verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling ligt daarmee rond de 192 motorvoertuigen per etmaal.
NIBM-tool (versie 14 juli 2016) met het aantal verkeersbewegingen naar boven afgerond
Uit de berekening blijkt dat er geen nader onderzoek noodzakelijk is. De bijdrage van het extra verkeer aan de verslechtering van de luchtkwaliteit is niet in betekenende mate en valt ruimschoots onder de norm van 1,2 μg/m³.
Ten tweede zijn woningen niet aangemerkt als gevoelige bestemmingen, als gevolg van het besluit 'gevoelige bestemmingen' luchtkwaliteit. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is, met behulp van de Atlas Leefomgeving (van o.a. ministerie van I&M en het RIVM) gekeken naar de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied. Op de volgende afbeeldingen zijn de concentraties over 2014 van fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) weergegeven. Uit deze afbeeldingen blijkt dat de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied voldoet aan de grenswaarde van 40 μg/m³ voor zowel fijnstof als stikstofdioxide.
In het kader van een kwalitatieve woonomgeving is toch aanvullend op de wettelijke eisen onderzoek gedaan naar de luchtkwaliteit. Daarbij zijn de normen voor gevoelige bestemmingen aangehouden. Er zijn meerdere wegvlakken direct gelegen rondom het plangebied (in onderstaande uitsnede zijn dat de zwarte strepen). Deze wegvlakken hebben elk meerdere rekenpunten. Om de luchtkwaliteit aan te tonen is besloten twee rekenpunten te toetsen, deze punten zijn representatief voor de gehele vlakken. Voor het bepalen van de luchtkwaliteit is er gebruik gemaakt van de NSL Monitoringstool 2016, deze getallen zijn afgerond op één decimaal.
Uitsnede NSL-Monitoringstool
| Norm | Rekenpunt 26551 | Rekenpunt 26555 | |||
| Jaartal | 2015 | 2020 | 2015 | 2020 | |
| PM10 | 40 µg/m3 | 19,6 µg/m3 | 20,6 µg/m3 | 19,6 µg/m3 | 20,6 µg/m3 |
| NO2 | 40 µg/m3 | 21,6 µg/m3 | 17,8 µg/m3 | 20,7 µg/m3 | 17,0 µg/m3 |
| PM2,5 | 25 µg/m3 | 11,8 µg/m3 | 12,6 µg/m3 | 11,7 µg/m3 | 12,6 µg/m3 |
De toegestane normen worden niet overschreden. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.
4.6 Bedrijven En Milieuzonering
Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.
Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.
Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst (Staat van bedrijfsactiviteiten) opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.
Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:
- het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
- het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.
Conclusie
Het plangebied is gelegen in de kern van Doorn in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. In de directe omgeving van het plangebied komen overwegend woningen en gemengde functies voor. Binnen de bestemming gemengd zijn de gronden bestemd voor onder andere wonen, dienstverlening, kantoren, maatschappelijke voorzieningen, culturele en ontspanningsvoorzieningen, sportvoorzieningen, en daar waar aangeduid voor onder andere bedrijven tot en met categorie 2 en detailhandel.
Gezien de mix van functies kan het gebied worden beschouwd als een gemengd gebied. Dit betekent dat de richtafstanden met één afstandsstap kunnen worden verminderd, met uitzondering van het aspect gevaar. In de onderstaande tabel zijn de in de omgeving aanwezige bestemmingen/inrichtingen opgenomen.
| Adres | Inrichting / functie | SBI-2008 | Milieu-categorie (maximaal) | Minimale afstand tot plangebied (gemengd gebied) | Werkelijke afstand tot plangebied |
| Acacialaan 12a | Stichting Koninkrijkszaal (religieuze organisatie) | 9491 | 2 | 10 m | 5 m |
| Acacialaan 14 | Blok Horeca (horeca t/m categorie 2) | 563 | 1 | 0 m | 5 m |
| Dorpsstraat 28 | Politie Utrecht | 84 | 1 | 0 m | 18 m |
| Dorpsstraat 30 | Broekhuis Ford (garage) | 451, 452, 454 | 2 | 10 m | 18 m |
| Dorpsstraat 61 | Kantoorvakhandel De Waal (detailhandel) | 47 | 1 | 0 m | 6 m |
| Plein 1923 54 | Doornse Apparatenfabriek (detailhandel) | 47 | 1 | 0 m | 0 m |
Uit bovenstaande tabel blijkt dat, met uitzondering van de Stichting Koninkrijkszaal, wordt voldaan aan de richtafstanden. Deze bestemmingen/inrichtingen worden niet belemmerd door het plan en ter plaatse van de woningen is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
Omdat niet wordt voldaan aan de richtafstanden met betrekking tot de Koninkrijkszaal aan de Acacialaan 12a, is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (LBP SIGHT, 10 januari 2018, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 2). Het doel van dat onderzoek is te bepalen hoe de nieuwbouw met inachtneming van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering en het Activiteitenbesluit gerealiseerd kan worden. Hiervoor zijn geluidmetingen verricht op locatie ter bepaling van de geluidbelasting. Uit dit onderzoek blijkt het volgende:
- De geluidbelasting tijdens de bijeenkomsten vanwege versterkte muziek en zang zal ten hoogste 30 dB(A) bedragen, in zowel de dag- als avondperiode, op 5 meter hoogte ten opzichte van het plaatselijke maaiveld op de gevel van de meest kritische woning. Indien het muziekgeluid duidelijk hoorbaar is op het beoordelingspunt, zal een toeslag van 10 dB toegepast moeten worden en bedraagt de geluidbelasting 40 dB(A). De verwachting is dat het muziekkarakter niet hoorbaar zal zijn op het beoordelingspunt. Dit doordat het achtergrondgeluid hoger zal zijn dan 30 dB(A) vanwege de omliggende wegen en winkels.
- De geluidbelasting vanwege parkerende auto’s zal ten hoogste 33 dB(A) bedragen in de avondperiode op de gevel van de meest kritische woning.
- De totale geluidbelasting vanwege het muziekgeluid in de Koninkrijkszaal en de parkerende personenwagens bedraagt in de avondperiode ten hoogste 41 dB(A). Hiermee wordt voldaan aan de grenswaarde uit het Activiteitenbesluit van 45 dB(A) in de avondperiode.
- Aan de geluidnormen van de maximale geluidniveaus LAmax van 65 dB in de avondperiode en 70 dB(A) in de dagperiode wordt ook voldaan.
- De relevante geluidbronnen in en nabij de Koninkrijkszaal voldoen aan de geluidnormen uit het Activiteitenbesluit.
- Het is aan het bevoegd gezag om te bepalen of de motivering volgens de VNG-handreiking Bedrijven en Milieuzonering voldoende is om de nieuwbouwwoningen te realiseren.
Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.
4.7 Externe Veiligheid
Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:
- risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
- vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
- vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.
Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.
Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar
Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels en horeca. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.
Plaatsgebonden risico en groepsrisico
Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10-5 contour.
Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt niet in contouren vertaald, maar wordt weergegeven in een grafiek. In de grafiek wordt de groepsgrootte van aantallen slachtoffers (x-as) uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval (y-as). Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.
Risicovolle (Bevi-)inrichtingen
Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.
Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen
Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er de afgelopen jaren verschillende ontwikkelingen geweest. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en een Structuurvisiebuisleidingen. Deze structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.
Het Bevb en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een ruimtelijk plan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.
Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor
Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.
Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico’s voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.
Indien een ruimtelijk plan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.
Planspecifiek
Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn is de risicokaart geraadpleegd. De volgende afbeelding toont een uitsnede van deze kaart:
Uitsnede risicokaart met globale ligging plangebied (zwarte cirkel)
Uit de risicokaart blijkt dat het plangebied niet in het invloedsgebied van een bedrijf ligt waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.
Elektromagnetische straling
Eventuele hoogspanningslijnen zijn op voldoende afstand gelegen om geen negatieve invloed te hebben op het plangebied. In de omgeving van het plangebied zijn geen zendmasten aanwezig die overschrijdingen van de geldende blootstellingslimieten voor elektrische en magnetische veldsterkten veroorzaken.
Geconcludeerd kan worden dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.
4.8 Ecologie
Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Ter bescherming van de natuurwaarden is per 1 januari 2017 de Wet natuurbescherming (Wnb) van toepassing. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingsweg 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Doel van de Wet natuurbescherming is drieledig:
- bescherming van de biodiversiteit in Nederland;
- decentralisatie van verantwoordelijkheden;
- vereenvoudiging van regels.
Gebiedsbescherming
Wat betreft de gebiedsbescherming richt de Wet natuurbescherming zich op de bescherming van Natura 2000-gebieden. Per Natura 2000-gebied zijn (instandhoudings)doelen (voor soorten en vegetatietypen) opgesteld. Iedereen die vermoedt of kan weten dat zijn handelen of nalaten, gelet op de instandhoudingdoelen, nadelige gevolgen voor een Natura 2000-gebied kan hebben, is verplicht deze handelingen achterwege te laten of te beperken.
Naast de bescherming vanuit de Wet natuurbescherming is in hat kader van de gebiedsbescherming het Natuurnetwerk Nederland (NNN) van belang. Het NNN vormt een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvatten bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. Het NNN draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:
- vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
- verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
- verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.
Soortenbescherming
De Wet natuurbescherming is gericht op het bereiken of herstellen van een gunstige staat van instandhouding van beschermde soorten. Op basis van de wet zijn activiteiten die schadelijk zijn voor beschermde dier- en plantsoorten verboden. Waar de voormalige Flora- en faunawet echter uitging van drie beschermingsniveaus, verdeelt de Wet natuurbescherming beschermde soorten in twee groepen:
- strikt beschermde soorten waaronder soorten uit de Vogel- en Habitatrichtlijn;
- andere soorten, bijvoorbeeld uit de Rode Lijst.
Ten opzichte van de oude Flora- en faunawet zijn circa 200 soorten (vooral vaatplanten en vissen) niet langer beschermd en zijn enkele bedreigde soorten (met name bepaalde vlinders en vaatplannen) toegevoegd.
Planspecifiek
In juli 2017 is een oriënterend onderzoek naar beschermde flora en fauna uitgevoerd (Blom Ecologie, 13 juli 2017, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 3). Uit het onderzoek volgt dat in het plangebied of de directe omgeving daarvan geen beschermde diersoorten van de Wet natuurbescherming voorkomen. Het plangebied heeft aannemelijk geen essentiële betekenis voor soorten die behoren tot het beschermingsregime habitatrichtlijnsoorten, vogelrichtlijnsoorten of overige soorten. Vleermuizen maken mogelijk gebruik van de locatie tijdens het foerageren en migreren. De locatie maakt onderdeel uit van het leefgebied van algemene amfibieën en zoogdieren. Op de planlocatie zijn geschikte nestlocaties voor algemene broedvogels aanwezig. De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura2000-gebied, Beschermd natuurmonument, Wetland, Nationaal Park of Natuurnetwerk Nederland. Gelet op de aard van de werkzaamheden en de afstand tot gebieden is van externe werking op omliggende Natura2000-gebieden geen sprake.
Overzicht van de functie van het plangebied voor beschermde flora en fauna alsmede de verwachtte effecten naar aanleiding van de beoogde ingrepen en de eventueel daarop te nemen vervolgstap.
De nieuwe situatie leidt niet tot aantasting van beschermde natuurwaarden en/of beschermde gebieden. Tijdens de uitvoering dient rekening te worden gehouden met de (mogelijke) aanwezigheid van vleermuizen en algemene broedvogels. Voor deze soorten dienen eventueel maatregelen te worden getroffen om effecten te voorkomen. De aanwezigheid van beschermde soorten (Wnb, overige soorten, art. 3.10) en hun leefgebied vormen geen bezwaar voor de beoogde bestemmingsplanwijziging (vrijstellingsbesluit).
Geconcludeerd wordt dat de realisatie van 32 woningen op het terrein tussen de Acacialaan, Oude Woudenbergseweg en de Dorpsstraat te Doorn uitvoerbaar is conform het bepaalde in de Wro (artikel 3.1.6 Bro).
4.9 Archeologie
In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'. Uit artikel 9.1 sub a van de Erfgoedwet volgt dat artikel 38 lid a van de Monumentenwet nog steeds van toepassing is en stelt: 'De gemeenteraad houdt bij de vaststelling van een bestemmingsplan of een beheersverordening en bij de bestemming van de in het plan begrepen grond, rekening met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten'.
Planspecifiek
Om na te gaan of archeologisch onderzoek noodzakelijk is, is de beleidskaart Archeologie 2013 van de gemeente Utrechtse Heuvelrug geraadpleegd. Navolgende afbeelding toont een uitsnede hiervan.
Uitsnede archeologische beleidskaart Utrechtse Heuvelrug 2013 (plangebied: zwarte omkadering) Bron: Geoloket Omgevingsdienst regio Utrecht.
Uit de beleidskaart Archeologie 2013 van de gemeente Utrechtse Heuvelrug volgt dat het plangebied geen archeologische waarde heeft. Door de bodemvervuiling en sanering daarvan in dit gebied is de bodem grotendeels vergraven. Voor enkele delen van het plangebied geldt de archeologische waarde 'zeer hoog' of' 'Bufferzone zeer hoog'.
Ter plaatse van de archeologische waarde 'zeer hoog' is onderzoek noodzakelijk indien bodemingrepen plaatsvinden met een oppervlakte groter dan 50 m² en dieper dan 30 cm -mv. Op deze locatie is echter een kelder aanwezig. De kelder is buiten gebruik en vol gestort met puin van de opstallen. Gesteld kan worden dat vanwege de aanwezigheid van de kelder, de gronden reeds geroerd zijn en de kans op archeologische waarden op deze locatie zeer klein zal zijn. Bovendien betreft een deel van de gronden ter plaatse van de hoge verwachtingswaarde gronden waar tuinen zijn voorzien. Bodemingrepen dieper dan 30 cm zijn hier derhalve niet voorzien.
Voor de enkele restlocaties in het plangebied met de waarde 'bufferzone zeer hoog' geldt een onderzoeksverplichting bij bodemingrepen vanaf 100 m² en dieper dan 30 cm -mv.
De oppervlaktes van de archeologische zones ('zeer hoog' en 'Bufferzone zeer hoog') binnen het plangebied zijn dermate klein dat niet aan de drempelwaarde wordt voldaan en archeologisch onderzoek achterwege kan blijven.
De kans is zeer klein dat bij de ontwikkeling in dit gebied archeologisch resten zullen worden aangetroffen. Daarom is er vanuit de archeologische monumentenzorg geen bezwaar tegen de ontwikkeling in dit plangebied, en ook zijn er geen randvoorwaarden van toepassing.
Het aspect archeologie vormt daarmee geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
4.10 Cultuurhistorie
Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Ruimtelijke plannen zijn een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen.
Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.
Planspecifiek
Het plangebied is momenteel volledig verhard. Er bevindt zich geen bebouwing en/of andere opstallen. Specifieke cultuurhistorische waarden zijn dan ook niet aanwezig in het plangebied.
Het stedenbouwkundig plan is aan Welstand voorgelegd en op enkele punten aangepast. De stedenbouwkundige opzet van de beoogde ontwikkeling volgt de huidige stedenbouwkundige structuur rondom het plangebied waarmee de ontwikkeling passend is binnen de omgeving. Bovendien blijft het zicht op de monumentale villa aan de Dorpsstraat 73 hiermee behouden. Er vindt geen aantasting plaats van cultuurhistorische waarden.
4.11 Waterhuishouding
Bodem-, Water- en Milieuplan 2016 - 2021
Het Bodem-, Water- en Milieuplan is opgesteld op grond van de verplichting in de Waterwet en de Wet Milieubeheer om respectievelijk een regionaal waterplan en een provinciaal milieubeleidsplan op te stellen. Het Bodem-, Water- en Milieuplan is vastgesteld op 7 december 2015. Met dit plan wordt deels uitvoering gegeven aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening, de Provinciale Milieuverordening en de Provinciale Waterverordening.
Voor bodem, water en milieu staan de volgende doelen centraal:
- streven naar een robuust bodem- en watersysteem. Dit houdt in dat onder normale omstandigheden alle functies goed uitgevoerd kunnen worden en dat extreme situaties goed opgevangen kunnen worden.
- streven naar bodem-, water- en milieukwaliteiten die passend zijn voor de functie van een gebied.
- streven naar een duurzaam gebruik van de fysieke leefomgeving, zodat de mogelijkheden die het natuurlijk systeem biedt ook in de toekomst gebruikt kunnen worden.
Gestreefd wordt naar een gezonde leefomgeving, die een positieve bijdrage levert aan de economische en maatschappelijke ontwikkelingen in de regio. Om deze doelen te bereiken worden twee hoofdlijnen in het beleid onderscheiden:
- focussen op vier prioriteiten: (1) waterveiligheid en wateroverlast, (2) schoon en voldoende oppervlaktewater, (3) ondergrond en (4) leefkwaliteit stedelijk gebied. Dit betreft urgente maatschappelijke problemen waarin de provincie in de aanpak een belangrijke rol kan spelen.
- werken vanuit zes basiskwaliteiten (bodemkwaliteit, waterkwaliteit, waterkwantiteit, lucht, geluid (incl. geur en licht) en externe veiligheid). Deze vormen een integraal onderdeel van al het provinciaal beleid gerelateerd aan de fysieke leefomgeving.
Waterbeheerplan 'Waterkoers 2016 - 2021' Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
Het beleid van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is neergelegd in het Waterbeheerplan. Het plan bestaat uit 3 delen, te weten: Strategie, Beleids- en uitvoeringsplan en een Achtergronddocument. Het deel Strategie betreft een beschrijving over hoe wordt ingespeeld op maatschappelijke ontwikkelingen als klimaatverandering en verstedelijking. Het vormt de basis voor de uitvoeringsstrategie. In het Beleids- en uitvoeringsplan zijn de ambities uit het strategisch deel vertaald naar vier beleidsthema's (veiligheid, voldoende water, schoon water en recreatie, landschap en cultuurhistorie) en 7 vernieuwende projecten. Het thema 'veiligheid' heeft met name te maken met het beleid ten aanzien van waterkeringen (primaire waterkeringen, regionale waterkeringen en overige waterkeringen), het voorkomen van overstromingen en het beperken van eventuele gevolgen. Bij de zorg voor het thema 'voldoende water' worden de volgende onderdelen onderscheiden:
- wateroverlast;
- watertekort;
- grond- en stedelijk waterbeheer;
- gewenste Grond- en Oppervlaktewater Regime (GGOR), watergebiedsplannen en peilbesluiten;
- verdroging van de natuur.
Het thema 'schoon water' staat gelijk aan ecologisch gezond water. Dit gebeurt door aanpassing van de inrichting, het beheer en het onderhoud van watersystemen. Hierdoor verbetert de leefomgeving van mensen, dieren en planten. De veranderingen worden doorgevoerd via integrale gebiedsgerichte planvorming, in samenhang met maatregelen om andere doelen te halen. Dit wordt gedaan via integrale, gebiedsgerichte planvorming middels het opstellen van watergebiedsplannen.
Waterstructuurvisie Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
In de Waterstructuurvisie is de toekomstvisie van het Hoogheemraadschap weergegeven. Belangrijkste doelstelling is dat het water meer ruimte moet krijgen om het hoofd te bieden aan klimaatveranderingen. Het middel dat hiervoor wordt ingezet is het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Dit houdt in dat regenwater niet meteen wordt afgevoerd via het riool, maar wordt vastgehouden. Bijvoorbeeld door het in de grond te laten zakken of te verzamelen in sloten. Het bergen vindt plaats door het opslaan van overtollig water in speciale meren of aangewezen polders. Op die manier is er ook schoon water in voorraad voor droge tijden. Pas in het uiterste geval wordt meer gevraagd van de gemalen (afvoeren).
Gemeentelijk Waterplan Heuvelrug
Doel van het waterplan is te komen tot een integrale visie en daarop gebaseerde maatregelen, gericht op een gezond en veerkrachtig watersysteem. Planuitvoering moet leiden tot een hogere gebruikswaarde en belevingswaarde van het water. Daarnaast dient het waterplan bij te dragen aan de bewustwording van water bij burgers en ondernemers.
Het waterplan Heuvelrug richt zich vooral op de stedelijke kernen en de directe omgeving ervan. Belangrijke punten uit het waterplan zijn:
- afkoppelen en infiltreren van regenwater: de zandige Utrechtse Heuvelrug biedt veel mogelijkheden voor infiltratie van water van nieuwe bebouwing en bestaande bebouwing in de grond;
- beleving en cultuur: de landgoederen en Stichtse Lustwarande zijn beeldbepalend, en water vervult daar een eigen functie in;
- natuur en ecologie: op allerlei plaatsen kan de natuur en ecologie in en om het water verbeterd worden. Eerst moet gekeken worden welk water een belangrijke functie vervult hierin;
- beheer en onderhoud: het is nodig om het beheer van watergangen en dat van erlangs gelegen wegen goed op elkaar af te stemmen.
Convenant en Leidraad Afkoppelen en Infiltreren op de Utrechtse Heuvelrug
Het convenant 'Leidraad afkoppelen en infiltreren op de Utrechtse Heuvelrug' is op 27 januari 2010 door twaalf overheden en drinkwaterbedrijf Vitens getekend. Het convenant dat gaat over het afkoppelen en infiltreren van afstromend hemelwater op de Utrechtse Heuvelrug, is op 26 november 2015 geactualiseerd. Het streven is om diffuse bronnen terug te dringen, zoals het gebruik van uitlogende materialen. In het convenant is een beslisschema opgenomen waarmee kan worden bepaald of en op welke wijze hemelwater wordt afgevoerd naar de bodem (geïnfiltreerd).
Planspecifiek
In de huidige situatie is het terrein van het plangebied voor een groot deel verhard. In de toekomstige situatie zal er minder verharding aanwezig zijn. De uiteindelijke verharding bestaat uit de woonbebouwing en overige verharding voor onder andere parkeergelegenheid, opritten en tuininrichtingen. Binnen het plangebied worden ook delen groen ingericht en tuinen worden veelal slechts halfverhard.
Navolgende tabel geeft een overzicht van de verharding in het plangebied van de huidige situatie en toekomstige situatie weer. Hierbij wordt uitgegaan van een stedelijke situatie, waarbij tuinen voor gemiddeld 75% worden verhard. Dit percentage verharding is indicatief.
| Huidige situatie (m²) | Toekomstige situatie (m²) | |
| Dakoppervlak | - | 2.327 |
| Overig verhard oppervlak | 6.379 | 2.619 |
| Groen | 1.346 | 355 |
| Tuin (75% verharding) | 909 681,75 | 3.353 2.514,75 |
| Totaal oppervlak | 8.634 | 8.634 |
| Totaal verhard oppervlak | 7.060,75 | 7.460,75 |
Indien nieuwe verharding of uitbreiding van de bestaande verharding wordt aangebracht boven de gestelde ondergrens van 500 m² in stedelijk gebied, dan dienen compenserende maatregelen te worden getroffen om overlast te voorkomen. Uit voorgaande tabel blijkt dat in onderhavig geval het verhard oppervlak toeneemt met circa 400 m². Het treffen van compenserende maatregelen is derhalve niet noodzakelijk.
Overigens was het plangebied in het recente verleden nog nagenoeg volledig bebouwd, danwel verhard, zoals ook blijkt uit de in paragraaf 2.1 opgenomen luchtfoto uit 2006. Ten opzichte van die situatie is sprake van een aanzienlijke afname van het verhard oppervlak.
Waterafvoer
De vuilwaterafvoer van het plan zal aangesloten worden op het openbaar riool grenzend aan het plangebied. Het hemelwater zal afgekoppeld worden van de riolering. Binnen het plangebied zullen derhalve infiltratievoorzieningen getroffen worden, zowel op eigen terrein (infiltratiekratten) als in de openbare ruimte (middels een IT-riool en eventueel aanvullende voorzieningen).
Watertoets
In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening is voor dit ruimtelijke plan een watertoetsproces doorlopen. De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de gemeente en waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. De inzet daarbij is om in elk afzonderlijk plan met maatwerk het reeds bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed toe te passen en uit te voeren. Het watertoetsproces voor het project Kaapse Hof Doorn is op 1 februari 2018 digitaal doorlopen via www.dewatertoets.nl. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is via deze weg door de initiatiefnemer van de ruimtelijke ontwikkeling op de hoogte gebracht van de plannen.
Uit de digitale analyse blijkt dat er geen grote waterbelangen zijn. De ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert positief over het ruimtelijk plan.
Derhalve kan gesteld worden dat het aspect water geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan.
4.12 Verkeer En Parkeren
Bereikbaarheid
In het geldende bestemmingsplan ‘Doorn Centrum’ mogen in het plangebied reeds 39 woningen gerealiseerd worden. Hiermee is reeds besloten dat een dergelijke ontwikkeling geen knelpunten met zich meebrengt met betrekking tot de omliggende verkeers- en vervoersnetwerken. Onderhavig bestemmingsplan maakt de bouw van 32 woningen mogelijk. Hiermee worden minder woningen gerealiseerd ten opzichte van de hetgeen momenteel mogelijk is.
Uitgaande van gemiddeld 6 voertuigbewegingen per weekdaggemiddelde per woning zal de verwachte verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling circa 192 motorvoertuigen per etmaal bedragen. De planlocatie wordt zowel op de Acacialaan en de Oude Woudenbergseweg ontsloten. Het verkeer van de planlocatie kan nagenoeg rechtstreeks via de twee provinciale wegen (N225 en N227) uit het dorp worden geleidt. Daar waar het plan aansluit op de bestaande infrastructuur zal de openbare ruimte/weg daar op worden aangepast. De realisatie van de beoogde woningen op deze locatie zal derhalve niet leiden tot onaanvaardbare verkeershinder. Vanwege de centrale ligging wordt er wat betreft de bereikbaarheid van hulpdiensten geen probleem verwacht.
Gelet op de ligging in de directe nabijheid van twee provinciale wegen (N225 en N227) is de locatie goed bereikbaar. De ligging grenzend aan het voorzieningencentrum van Doorn biedt daarbij een maximaal mogelijke bereikbaarheid middels openbaar vervoer. Het is niet aannemelijk dat de ontwikkeling knelpunten met zich meebrengt met betrekking tot de omliggende verkeers- en vervoersnetwerken.
Parkeren
Op 28 januari 2010 heeft de gemeente het gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) vastgesteld. Het doel van het GVVP is een duurzaam verkeers- en vervoersysteem met een gezonde en veilige leefomgeving in een groene, bereikbare, economische gezonde gemeente. In het GVVP zijn parkeernormen opgenomen die gehanteerd worden in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Bij nieuwbouw worden de CROW-normen gehanteerd. Onderstaande tabellen geven per verkavelingsvariant een overzicht in de beoogde parkeercapaciteit conform de CROW-normering.
| Variant 1 Type woningen | Aantal | CROW normering (aantal pp per voorziening) | Totaal |
| Vrijstaande woning | 2 | 1,9 | 3,8 |
| Twee-onder-één-kapwoning | 4 | 1,8 | 7,2 |
| Rijwoning | 24 | 1,6 | 38,4 |
| Seniorenwoning | 2 | 1,8 | 3,6 |
| Totaal | 32 | - | 53 |
| Variant 2 Type woning | Aantal | CROW normering (aantal pp per voorziening) | Totaal |
| Vrijstaande woning | 2 | 1,9 | 3,8 |
| Twee-onder-één-kapwoning | 8 | 1,8 | 14,4 |
| Rijwoning | 19 | 1,6 | 30,4 |
| Seniorenwoning | 2 | 1,8 | 3,6 |
| Totaal | 31 | - | 52,2 |
Het totaal aantal benodigde parkeerplekken op basis van de CROW berekening komt op 53 (variant 1) en 52,2 (variant 2) parkeerplaatsen, afhankelijk van de verkavelingsopzet. De parkeerbehoefte wordt geheel binnen het plangebied opgelost, deels middels openbaar parkeren, deels op privéterrein. Hiermee wordt voldaan aan de parkeerbehoefte.
Conclusie
Onderhavig plan heeft geen nadelige gevolgen voor de bestaande verkeerssituatie. Tevens worden in beide verkavelingsvarianten voldoende parkeerplekken gerealiseerd. Het aspect verkeer en parkeren vormt daarmee geen belemmering voor de realisatie van de beoogde ontwikkeling.
4.13 Duurzaamheid
Bouwbesluit
Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Per 1 januari 2015 is de EPC-eis aan de energieprestatie van gebouwen aangescherpt en aangepast in het Bouwbesluit. De aanpassing betekent een aanscherping van de eis van 20% tot 50%. Voor woningen geldt een EPC-eis van 0,4.
MilieuPrestatie Gebouwen (MPG)
De MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) is een belangrijke maatstaf voor de duurzaamheid van een gebouw en is bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning verplicht. De MPG geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast. Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen en nieuwe kantoorgebouwen die groter zijn dan 100 m². Hoe lager de MPG, hoe duurzamer het materiaalgebruik.
De gebruikte impact van de gebruikte materialen wordt in kaart gebracht aan de hand van productiewijze van de gebruikte bouwmaterialen, het transport, de levensduur van de materialen en de manier van afdanken. Vervolgens worden alle materialen bij elkaar opgeteld. Het resultaat van een dergelijke analyse wordt uitgedrukt in de zogenaamde ‘schaduwkosten’ van het materiaal. Hoe lager de schaduwkosten, hoe duurzamer het gekozen materiaaltype. Per 1 januari 2018 geldt een maximale totale schaduwprijs van 1,0€ / m² bvo.
Nederland in 2050 vrij van aardgas
Op 7 december 2016 is de energieagenda gepubliceerd door minister Kamp. De agenda schetst het beleid na 2023 dat moet leiden tot een vrijwel CO2-neutrale economie in Nederland in 2050. De agenda beschrijft de overgang naar een gasloze maatschappij. Verwarming van huizen en kantoren zal worden overgenomen door duurzame energiebronnen en koken zal in de toekomst uitsluitend nog elektrisch gebeuren.
Extra hypotheekruimte voor energiezuinige woningen
De Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet maakt het mogelijk om extra hypotheekruimte te krijgen voor duurzaamheid. Huiseigenaren die energiebesparende maatregelen willen meefinancieren kunnen hiervoor meer hypotheekruimte krijgen. Voor energie neutrale woningen of nul-op-meter woningen is deze extra ruimte vanaf 1 januari 2017 tot € 25.000. Dit gaat buiten de normale inkomenstoets om. Er zijn wel voorwaarden, waaronder een bruto minimum jaarinkomen van € 33.000,- en een maximum totaal hypotheekbedrag van 106 % van de marktwaarde van de woning ná het nemen van de maatregelen.
Uit andere nieuwbouwprojecten blijkt dat er niet alleen goede technische mogelijkheden zijn om energie neutrale woningen te realiseren, maar ook dat de stijging van de hypotheeklasten overeen kan komen met de daling van de energielasten. De totale kosten (hypotheek + energiekosten) stijgen niet.
Planspecifiek
De gemeente Utrechtse Heuvelrug streeft naar duurzame ontwikkelingen. In 2035 wil de gemeente klimaatneutraal zijn. Daarnaast streeft de gemeente naar een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving. Hiertoe wil de gemeente de bestaande milieukwaliteit behouden en waar mogelijk verbeteren. Dit betekent dat er ook eisen worden gesteld aan ruimtelijke ontwikkelingen, enerzijds op gebouwniveau en anderzijds op omgevingsniveau. Op gebouwniveau streeft de gemeente naar een 25% verscherpte EPC en het werken met het instrument GPR Gebouw. GPR Gebouw geeft per thema een 'rapportcijfer' uiteenlopend van 7 (minimaal niveau) tot 10 (zeer goed) waarvoor geldt dat voor het thema energie voor woningbouw een GPR-score van 7 overeenkomt met het bouwbesluit. Bij ruimtelijke ontwikkelingen geldt een GPR score van gemiddeld minimaal 7, met minimaal een 7 voor het thema energie.
Met de voorgenomen ontwikkeling wordt aangesloten bij dit streven. Qua duurzaamheid is in het bouwplan opgenomen dat in ieder geval een EPC-norm van 0,4 of beter wordt gehaald. Dit is in overeenstemming met het bouwbesluit. Binnen het bouwplan worden zonnepanelen toegepast. Overige maatregelen worden later onderzocht waarbij rekening zal worden gehouden met de MPG.
5 Wijze Van Bestemmen
5.1 Algemeen
Dit bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.DOOkaapsehof-on01 met de bijbehorende regels (en bijlagen) en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GMLbestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.
De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.
5.2 Methodiek
5.2.1 Verbeelding
In het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere soorten aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden.
5.2.2 Regels
De regels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:
- Hoofdstuk 1 (artikelen 1 en 2) bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
- Hoofdstuk 2 (artikel 3) bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden.
- Hoofdstuk 3 (artikelen 4 tot en met 8) bevat de algemene regels; een anti-dubbeltelregel en de algemene bouw-, gebruiks-, afwijkings- en wijzigingsregels.
- Hoofdstuk 4 (artikelen 9 en 10) bevat de overgangs- en slotregel.
Regels in verband met de bestemmingen
- De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:
- bestemmingsomschrijving;
- bouwregels;
- afwijken van de bouwregels (indien aanwezig);
- specifieke gebruiksregels (indien aanwezig);
- afwijken van de gebruiksregels (indien aanwezig);
- omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien aanwezig);
- wijzigingsbevoegdheid (indien aanwezig).
Bestemmingsomschrijving
De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. Het gebruik wordt hier geregeld.
Bouwregels
De bouwregels zijn gerelateerd aan deze bestemmingsomschrijving. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Zoals bijvoorbeeld de bouw- en de goothoogtes.
Afwijken van de bouwregels
Door het opnemen van een afwijkingsregeling bestaat de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de algemeen toegestane bouwregels. In een afwijkingsregeling wordt opgenomen waarvan afwijking wordt verleend, de maximale omvang van de afwijking die kan worden toegestaan en eventuele voorwaarden waaronder de omgevingsvergunning tot afwijken wordt verleend. Een voorbeeld is een afwijkende goot- en/of bouwhoogte in een bepaalde situatie.
Specifieke gebruiksregels
Deze regels zijn in feite een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Hier worden vormen van gebruik beschreven die men in strijd acht met de bestemming, maar waarvan niet direct uit de bestemmingsomschrijving blijkt dat dit zo is.
Afwijken van de gebruiksregels
Onder afwijken van de gebruiksregels wordt het mogelijk gemaakt een bepaalde vorm van gebruik toch onder de bestemming te laten vallen. Een afwijking van een gebruiksregel mag echter niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Het betreft dus altijd gebruik dat inherent is aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies.
Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
Specifieke inrichtingsactiviteiten, niet bestaande uit bouwen (dat is immers al onder de bouwregels beschreven), dienen soms aan een omgevingsvergunning te worden gebonden. Hiervan zal sprake zijn als bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden van invloed kunnen zijn op in de specifieke bestemming voorkomende bijzondere omstandigheden. Voorbeelden van deze omstandigheden zijn cultuurhistorische- of landschappelijke waarden. Deze waarden kunnen met omgevingsvergunningstelsel worden beschermd. De regeling is nadrukkelijk niet bedoeld om alle werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden geheel uit te sluiten.
Wijzigingsbevoegdheid
Door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk om het bestemmingsplan te wijzigen (binnenplanse wijziging). Het kan dan gaan om het wijzigen van een op een perceel gelegde bestemming, maar ook bijvoorbeeld het wijzigen of vergroten van een bouwvlak (met bijbehorende bouwmogelijkheden).
De inleidende regels (hoofdstuk I) en de overgangs- en slotregel (hoofdstuk IV) worden hier verder niet toegelicht. Voor de overige bestemmingen volgt in de volgende paragraaf een inhoudelijke beschrijving.
5.3 Bestemmingen
Dit bestemmingsplan omvat één bestemming: 'Woongebied'. Deze bestemming is opgenomen voor de beoogde woningen en de daarbij horende erven en tuinen. Naast wonen worden ook verkeersfuncties (wegen, paden en parkeervoorzieningen) in deze bestemming toegelaten. De regeling is afgestemd op de regeling uit het geldende bestemmingsplan ‘Doorn Centrum’, waar nodig aangepast op de huidige gemeentelijke standaardregeling.
Voor de gehele bestemming is bepaald dat in totaal maximaal 32 woningen gebouwd mogen worden. Er zijn vrijstaande, twee-aaneengebouwde en geschakelde woningen toegestaan, zoals aangeduid op de verbeelding. Tevens is 'specifieke bouwaanduiding - aaneengebouwd of twee- aaneen' opgenomen voor een bouwvlak waar zowel aaneengebouwde woningen als twee- aaneengebouwde woningen zijn toegelaten.
De bouwvlakken op de verbeelding zijn afgestemd op de verkavelingsopzet van Mulleners + Mulleners Architecten d.d. 21 november 2017. In de regels zijn de toegestane goot- en bouwhoogtes opgenomen; afwijkingen hier van zijn op de verbeelding weergegeven. Verder gelden de in de gemeente gebruikelijke mogelijkheden voor dakkapellen en voor de bijbehorende bouwwerken. In afwijking daarvan zijn op de verbeelding zones aangeduid waar een afwijkende maatvoering voor de overige bouwwerken geldt en zones waar uitsluitend carports mogen worden opgericht. Tevens is bepaald dat beroep- en/of bedrijf-aan-huis zijn toegelaten, tot een maximum van 40% van de totale bruto vloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief bijbehorende bouwwerken.
In de Algemene gebruiksregels is bovendien het uitoefenen van bed & breakfast geregeld. In die gebruiksregels is ook geregeld dat voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid. Daarbij is, met het oog op de toekomst, ook vastgelegd dat eventueel te realiseren carports niet voor andere doeleinden dan parkeren mogen worden gebruikt.
5.4 Algemene Regels
Anti-dubbeltelregel
Om te voorkomen dat grond dubbel wordt meegeteld, is hier geregeld dat grond die eenmaal bij een bouwplan is meegenomen, bij andere aanvragen buiten beschouwing moet blijven.
Algemene bouwregels
De algemene bouwregels bevatten een bepaling ten aanzien van de bestaande situatie of waarvoor een onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend, op het moment dat dit bestemmingsplan in werking treedt.
Tevens is aangegeven hoe wordt omgegaan met ondergeschikte bouwdelen die de bouw- of aanduidingsgrenzen en van maatvoeringsregels met niet meer dan 1 meter overschrijden.
Algemene gebruiksregels
In deze bepaling is aangegeven dat het verboden is om de in het plan vallende gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming te gebruiken. Er is ook een opsomming gemaakt van gebruik dat in ieder geval onder verboden gebruik valt. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan: het gebruik van gronden voor opslag en/of storten van grond en/of afval, het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning, het gebruik van woningen voor kamerbewoning en bijzondere woonvormen of het gebruik van carports voor andere doeleinden dan parkeren.
Ook is in de Algemene gebruiksregels geregeld dat voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan.
Daarnaast is in dit artikel het uitoefenen van een bed & breakfast geregeld. Bepaald is dat niet meer dan 30 % van de totale bruto vloeroppervlakte van de woning, inclusief bijbehorende bouwwerken, hier voor gebruikt mag worden, tot een maximum van 75 m². Het aantal mag bed & breakfastvoorzieningen maximaal 3 bedragen, waarbij per voorziening een zelfstandige sanitaire ruimte, een zelfstandige keuken en een extra parkeerplaats beschikbaar zijn.
Verder zijn kleinschalige grondgebonden zonnepaneelinstallaties hier geregeld, met een maximale oppervlaktemaat (50 m²) en maximum bouwhoogtes.
Algemene afwijkingsregels
Onder de in dit artikel genoemde voorwaarden kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de regels inzake bouwgrenzen en de bouwhoogte van specifieke overige bouwwerken.
Onder voorwaarden is tevens een overschrijding toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen.
Daarnaast zijn nog afwijkingsmogelijkheden overgenomen uit het geldende bestemmingsplan Doorn Centrum, voor bijzondere woonvormen en kamerbewoning, grondgebonden zonnepaneelinstallaties en het isoleren van een gebouw.
Algemene wijzigingsregels
Een algemene wijzigingsregel is opgenomen waarmee, onder voorwaarden, wijzigingen in de vorm van het aanbrengen van verandering in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmings- en bouwgrenzen mogelijk kunnen worden gemaakt.
5.5 Overgangs- En Slotregels
In artikel 9 is het wettelijk overgangsrecht geregeld. Tot slot is in artikel 10 van het plan de naam van het plan geregeld.
6 Uitvoerbaarheid
6.1 Economische Uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:
- het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
- het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
- het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
Planspecifiek
Door de ontwikkelende partij is een komstenraming gemaakt waarbij rekening is gehouden met de bodemsanering en het plan blijkt haalbaar. Vooruitlopend op de besluitvorming rondom het bestemmingsplan is tussen de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. Met deze overeenkomst wordt voorzien in de gemeentelijke plankosten. Het uitvoeren van het project heeft geen financiële gevolgen voor de gemeente. De financiële verantwoordelijkheid voor het project en het daarbij horende risico wordt volledig gedragen door de initiatiefnemer. Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer.
6.2 Handhaving
Het betrekken van toezicht en handhavingsaspecten bij het opstellen en vaststellen van bestemmingsplannen is belangrijk, omdat het de manier is om de ruimtelijke ordening ontwikkelingsbestendiger te maken.
Daarom wordt bij de actualisering van dit bestemmingsplan voorafgaand waar mogelijk een zo goed mogelijk beeld verkregen van de huidige planologische situatie en ontwikkelings-/ afwijkingsmogelijkheden, de in de afgelopen 10 jaar aangevraagde en verleende afwijkingen/ omgevingsvergunningen en de in de afgelopen tien jaar verrichte handhavingsacties en verleende gedoogbeschikkingen. Dit onderzoek past volledig binnen de verplichtingen uit onder andere de artikelen 3:2 en 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De investering betreft de invulling van de preventieve toezicht en handhavingsverplichting.
De kwaliteit van de preventieve toezicht en handhavingsverplichting beïnvloedt rechtstreeks de impact en de gevolgen van de repressieve toezicht- en handhavingsverplichting (1) en daarmee de houdbaarheid van het op te stellen en vast te stellen bestemmingsplan. Het is om die reden dat in het bestemmingsplan de nadruk op de preventieve aspecten is gelegd. Daarvoor is het bestemmingsplan het middel bij uitstek.
Ad 1:
Repressief toezicht en handhaving ligt wettelijk vast en leidt allereerst tot de te beantwoorden vraag of de afwijking/overtreding kan worden gelegaliseerd. Dat kan meer verruiming van het bestemmingsplan tot gevolg hebben, dan dat met het bestemmingsplan oorspronkelijk is bedoeld. Datzelfde geldt voor de discretionaire bevoegdheid om afwijkingen te gedogen. Als er niet voor legalisering dan wel gedogen wordt gekozen, kan er weliswaar met gebruikmaking van de repressieve handhavingsmiddelen (last onder dwangsom, last onder bestuursdwang, strafrechtelijke boete dan wel een bestuurlijke boete; de boetes waar van toepassing uiteraard) een aanmerkelijke kans worden gecreëerd op beëindiging van de afwijking/overtreding.
6.3 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid
6.3.1 Overleg
Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) pleegt de gemeente bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg met instanties die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.
Het voorontwerpbestemmingsplan is naar de provincie Utrecht en het hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden gestuurd.
De provincie heeft op 21 februari 2018 de volgende reactie gegeven per brief:
'Het voorliggende bestemmingsplan “Kaapse Hof Doorn” geeft geen aanleiding opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang zoals dat is opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (herijking 2016).'
De gemeente neemt de reactie van de provincie ter kennisgeving aan.
Het hoogheemraadschap heeft op 14 februari 2018 een reactie gegeven per mail. Hierbij wordt aangegeven dat het waterbeleid in het bestemmingsplan akkoord is, maar een doorvertaling van het waterbeleid mist. Het hoogheemraadschap geeft aan dat nader moet worden toegelicht hoe wordt omgegaan met de verwerking van hemelwater.
Naar aanleiding van de reactie van het hoogheemraadschap is de doorvertaling van het waterbeleid in toelichting paragraaf 4.11 nader toegelicht. Conform het gemeentelijk beleid dient hemelwater afgekoppeld te worden van de riolering. Er zullen dus infiltratievoorzieningen getroffen worden, zowel op eigen terrein (dakvlak) als in de openbare ruimte. De gemeente ziet daar op toe bij de uitwerking van het plan voor de openbare ruimte.
Het ontwerpbestemmingsplan is vervolgens opnieuw voorgelegd aan de provincie Utrecht en aan het hoogheemraadschap. Provincie Utrecht (op 12 maart 2018) en hoogheemraadschap (op 13 maart 2018) hebben aangegeven dat er geen bezwaren zijn tegen deze ontwikkeling.
6.3.2 Zienswijzen
Het ontwerpplan heeft ter inzage gelegen met ingang van 09 maart tot en met 19 april 2018. In die periode zijn geen zienswijzen bij de gemeente binnengekomen.
Het ontwerpplan geeft ook geen aanleiding tot ambtelijke wijzigingen.