het bestemmingsplan Uitbreiding bedrijventerrein Maarsbergen Oost met identificatienummer NL.IMRO.1581.MAAuitbreibedrter-va01 van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

een locatie waar de consument uitsluitend via internethandel bestelde goederen kan afhalen of retourneren, waar uitsluitend logistiek en opslag van bestelde goederen gedurende een korte periode plaatsvindt en waarbij geen sprake is van uitstalling ten verkoop en/of overige activiteiten.

bedrijvigheid, geheel of overwegend gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen van agrarische producten door het telen van gewassen en/of het houden van dieren, met inbegrip van een paardenfokkerij en met uitzondering van een paardenhouderij en manege.

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen.

een in rapportvorm vervat verslag van een volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen verricht archeologisch onderzoek, op basis waarvan een conclusie kan worden getrokken over de archeologische waarde van een terrein.

professioneel archeoloog die volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen bevoegd is om archeologisch onderzoek uit te voeren en/of programma's van eisen op te stellen en te toetsen.

de aan een gebied toegekende waarde die wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van sporen van menselijk handelen in het verleden die in de grond zijn achtergebleven, bijvoorbeeld potscherven, resten van voedselbereiding, graven, maar ook verkleuringen in de grond die duiden op bewoning of infrastructuur.

gronden waar archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

een aangegeven percentage, dat het deel van het maatvoeringsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd, tenzij in de regels anders is bepaald.

een (deel van een) gebouw, bedoeld voor veelal kortdurend recreatief nachtverblijf door een persoon, gezin of andere groep van personen, die zijn/hun vaste woon- of verblijfplaats elders hebben; onder recreatief nachtverblijf is in ieder geval niet begrepen permanente bewoning door eenzelfde persoon, gezin of andere groep van personen.

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van producten en goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen.

een bedrijf dat in een (gedeelte van) een woning en/of bijbehorende bouwwerken wordt uitgeoefend en gericht is op het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten, mede door de bewoner van de woning, met dien verstande dat de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een niet voor bewoning bestemd gebouw ten dienste van een bedrijf, instelling of voorziening.

een woning in of bij een gebouw of op of bij het terrein, die hoort bij en functioneel gebonden is aan een bedrijf, instelling of voorziening in dat gebouw of op dat terrein.

een dienstverlenend beroep op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, ontwerptechnisch of kunstzinnig gebied, dat in een woning en/of de bijbehorende bouwwerken mede wordt uitgeoefend door de bewoner van de woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1. a. bij bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning, tenzij in de regels anders is bepaald;
2. b. bij gebruik: gebruik zoals aanwezig op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan, tenzij in de regels anders is bepaald;
3. c. het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan;
4. d. het bepaalde onder b is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één of meerdere huishoudens door hulpbehoevenden op het fysieke, psychische en/of sociale vlak eventueel met extra zorg en/of begeleiding, met bijbehorende voorzieningen, zoals een gemeenschappelijke ruimte en kantoor.

een transparante afdekking van gewassen met een hoogte van maximaal 1 m, geen bouwwerk zijnde.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een voor mensen toegankelijk deel van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd. De eerste bouwlaag is de bouwlaag op de begane grond.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden

hoogste punt van een schuin dak.

laagste punt van een schuin dak.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder belwinkel en internetcafé.

een bouwkundige constructie die een ruimte in een gebouw scheidt van de buitenlucht, waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een in NEN 5077 -zoals die geldt op het moment van vaststelling van het plan- bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB (ingeval van wegverkeerslawaai) alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte, (zoals omschreven in artikel 1 van de Wet geluidhinder.)

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

een uitbouw aan een woning, die zich bevindt aan de gevel van een woning en ondergeschikt is aan de massa van het hoofdgebouw.

het bedrijfsmatig, of in een omvang alsof die bedrijfsmatig is, prostitutie aanbieden door een natuurlijke persoon of rechtspersoon, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend, zoals escortservices en bemiddelingsbureaus.

vormen van dagrecreatief medegebruik van het agrarisch of natuurgebied door middel van al dan niet aangelegde en aanwezige voorzieningen, waarbij de recreatie geen specifiek beslag legt op de ruimte, zoals wandel-, ruiter- en fietspaden, vis- en picknickplaatsen.

doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan, is toegestaan.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

gevel met een lager (luw) geluidsniveau. Het geluidsniveau op deze gevel is niet hoger dan de voorkeurswaarde zoals bedoeld in de Wet geluidhinder voor elk van de te onderscheiden geluidsbronnen;

eengezinswoning waarbij de muren of muren van aanbouwen gedeeltelijk aan (aanbouwen van) andere woningen grenzen.

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

een bedrijf waar hoofdzakelijk overdag en/of in de avonduren dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin logies wordt verstrekt, zoals bijvoorbeeld een café, restaurant, hotel, pension, en naar aard en openingstijden daarmee gelijk te stellen bedrijven.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

winkel waarbij de verkoop plaatsvindt op internet en de klantencontacten grotendeels of geheel digitaal verlopen'.

een door het gemeentebestuur als zodanig aangewezen of ingerichte voor jongeren bedoelde openbare locatie.

het bewonen van eenzelfde woning door meerdere personen die ieder in een eigen ruimte een eigen huishouden voeren waarbij deze bewoners wezenlijke voorzieningen, zoals een entree, keuken en/of sanitaire ruimte, gemeenschappelijk gebruiken.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder congres- en vergaderaccommodatie.

civieltechnisch werk voor de infrastructuur van wegen, water, spoorbanen, waterkeringen en/of leidingen niet bedoeld voor permanent menselijk verblijf.

de hoogte van het afgewerkte bouwterrein.

een geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde eenzelfde maatvoering geldt.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door de hydrologie en door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk, als in onderlinge samenhang.

het ontplooien van activiteiten ter plaatse van het bouwvlak die niet rechtstreeks de uitoefening van de agrarische bedrijfsvoering betreffen.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalinginstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie.

een niet zelfstandig uitgevoerde detailhandelsfunctie die duidelijk waarneembaar ondergeschikt is aan en afhankelijk is van de hoofdfunctie en deze ondersteunt zodat de kwaliteit van de hoofdfunctie vergroot of gecompleteerd wordt, hieronder mede begrepen een afhaalbalie voor een internetwinkel eventueel in combinatie met een beperkte showroom.

een niet zelfstandig uitgevoerde horecafunctie die duidelijk waarneembaar ondergeschikt is aan en afhankelijk is van de hoofdfunctie en deze ondersteunt zodat de kwaliteit van de hoofdfunctie vergroot of gecompleteerd wordt en waarbij geen sprake is van verhuur van ruimte of anderszins in gebruik geven aan derden ten behoeve van feesten en partijen.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een bouwwerk, omsloten door maximaal één, tot de constructie behorende wand en voorzien van een gesloten dak.

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

elke al dan niet overdekte stallinggelegenheid ten behoeve van gemotoriseerd verkeer.

winkelformules die vanwege de omvang en de aard van de gevoerde artikelen een oppervlakte groter dan 1.000 m² nodig hebben voor uitstalling (auto's, boten, caravans, tuincentra, bouwmarkten, grove bouwmaterialen, keukens en sanitair, alsmede woninginrichting waaronder meubels).

bewoning van een ruimte als hoofdwoonverblijf, waarbij door betrokkene(n) niet aannemelijk is of kan worden gemaakt dat elders daadwerkelijk over een hoofdwoonverblijf wordt beschikt.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een gebouw, uitsluitend bestemd om te dienen voor recreatief nachtverblijf door een persoon, gezin of andere groep van personen, die zijn/hun vaste woon- of verblijfplaats elders hebben; onder recreatief nachtverblijf is in ieder geval niet begrepen permanente bewoning door eenzelfde persoon, gezin of andere groep van personen.

een bouwwerk bestemd voor het schuilen van dieren.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang als zij het bedrijfsmatig, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

bij deze regels behorende en daarvan onderdeel uitmakende lijst van bedrijven en instellingen, zoals opgenomen in bijlage 2.

de op of bij de weg behorende overige bouwwerken, zoals verkeerstekens, wegbebakening, bewegwijzering, verlichting, halteaanduiding, parkeerregulerende constructies, brandkranen, informatie- en reclameconstructies, rijwielstandaards, afvalcontainers, zitbanken, plantenbakken, communicatievoorzieningen, gedenktekens, telefooncellen en abri's.

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm en bouwkundig kan worden onderscheiden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw maar er functioneel wel onderdeel van uitmaakt, alsmede een bij de oorspronkelijke bouw optioneel aangeboden en ook daadwerkelijk gebouwde uitbouw.

gebruiksgebied of een gedeelte daarvan voor het verblijven van personen.

de vloeroppervlakte van alle voor mensen toegankelijke ruimten binnen een gebouw ten behoeve van detailhandel, onder welke ruimten niet zijn begrepen opslag-, personeels-, sanitaire en andere dienstruimte, garderobes en keukens.

de naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel of, indien het een gebouw betreft met meerdere zodanige gevels, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied.

de lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen.

een gebouw of gedeelte van een gebouw, bestaande uit een complex van ruimten, dat is bedoeld en dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten en berekend:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken of het hart van scheidingsmuren.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen. Ter aanvulling op bovenstaande geldt het volgende:

1. a. Indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de betreffende scheidingsconstructie;
2. b. Indien een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de bruto-vloeroppervlakte van de binnenruimte.

1. a. voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst:
   de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen:
   de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkt terrein, waarbij plaatselijke niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

de kleinste afstand tussen de zijdelingse bouwperceelgrens en het bouwwerk.

vanaf het peil tot aan de as van de windturbine.

De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. agrarische bedrijvigheid, met uitzondering van boomteelt en veehouderijen;
   1. 1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - kwelafhankelijke vegetatie' of 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - open landschap' kwekerijen niet zijn toegestaan;
2. b. instandhouding van de aanwezige dan wel daaraan verbonden landschaps- en natuurwaarden, zoals geomorfologische, bodemkundige, landschapsvisuele en ecologische waarden:
   1. 1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - kwelafhankelijke vegetatie' de kwelafhankelijke vegetatie van het landschap;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - half-open landschap' de half-openheid van het landschap;

met daarbij behorend:

3. c. paden, waterhuishoudkundige voorzieningen, flora en fauna, zoals faunapassages, voorzieningen ten behoeve van extensieve openluchtrecreatie, zoals picknickplaatsen.

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven tot en met categorie 2 ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2' uit de bij deze regels behorende bijlage 'Staat van bedrijfsactiviteiten bedrijventerreinen';
2. b. bedrijven tot en met categorie 3.1 ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1' uit de bij deze regels behorende bijlage 'Staat van bedrijfsactiviteiten bedrijventerreinen';
3. c. bedrijven tot en met categorie 3.2 ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2' uit de bij deze regels behorende bijlage 'Staat van bedrijfsactiviteiten bedrijventerreinen';
4. d. bedrijven tot en met categorie 4.1 ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 4.1' uit de bij deze regels behorende bijlage 'Staat van bedrijfsactiviteiten bedrijventerreinen';
5. e. kantoren als onderdeel van de bedrijfsfunctie, met dien verstande dat per bedrijf het oppervlak niet meer dan 50% van de totale bruto vloeroppervlakte mag bedragen met een maximum van 1.500 m² ;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - straatreinigingsbedrijf' mede een afvalverwerkingsbedrijf met afvaloverslag en tevens een straatreinigingsbedrijf';

met daarbij behorend:

7. g. tuinen en erven, wegen, paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, kunstwerken, geluidswerende voorzieningen, nutsvoorzieningen, straatmeubilair en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen waaronder bosgebieden en bermen;
2. b. plantsoenen;
3. c. water;

met daarbij behorend:

4. d. paden, kunstwerken, geluidswerende voorzieningen, speelvoorzieningen, speelveldjes, voorzieningen voor verblijf en ontmoeting zoals een jongerenontmoetingsplaats, kunstobjecten, nutsvoorzieningen, straatmeubilair en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. instandhouding, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke en natuurwaarden;
2. b. bos/bosbouw;
3. c. agrarisch medegebruik in de vorm van beweiding;
4. d. een ontsluitingsweg ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting';
5. e. inritten ten behoeve van de aangrenzende bedrijven ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - inritten';
6. f. een vleermuistoren ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - vleermuistoren'
7. g. geluidwerende voorzieningen;

met daarbij behorend:

8. h. paden, onverharde en halfverharde wegen, voorzieningen ten behoeve van flora en fauna zoals faunapassages, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van natuurvoorlichting en –educatie, voorzieningen ten behoeve van extensieve openluchtrecreatie zoals picknickplaatsen en parkeervoorzieningen.

1. a. Ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' is een ontsluitingsweg toegestaan van maximaal 10 m breedte.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - inritten' zijn maximaal 5 inritten toegestaan van ieder maximaal 10 meter breed.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen met daarbij behorend paden en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden en pleinen met een verkeers- en verblijfsfunctie;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. verkeersbegeleiders;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - dassentunnel' tevens een dassentunnel;

met daarbij behorend:

5. e. groenvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van flora en fauna, zoals faunapassages, parkeervoorzieningen, kunstwerken, geluidswerende voorzieningen, nutsvoorzieningen, voorzieningen voor openbaar vervoer, voorzieningen voor verblijf en ontmoeting zoals een jongerenontmoetingsplaats, onoverdekte terrassen, winkeluitstallingen, standplaatsen, kunstobjecten, straatmeubilair en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Wonen - S 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep- en of bedrijf aan huis;

met daarbij behorend:

2. b. tuinen en erven, paden, waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeren op eigen terrein.

De voor 'Wonen - S 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep- en of bedrijf aan huis;

met daarbij behorend:

2. b. tuinen en erven, paden, waterhuishoudkundige voorzieningen en voorzieningen voor verkeer en verblijf.

De voor 'Wonen - Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep- en of bedrijf aan huis;
2. b. bijzondere woonvormen;

met daarbij behorend:

3. c. verkeersvoorzieningen;
4. d. tuinen en erven, paden, waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeren op eigen terrein.

De voor 'Leiding - Brandstof' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor een brandstoftransportleiding met een diameter van 220 mm en een druk van ten hoogste 80 bar en de daarbij behorende voorzieningen en belemmeringenstrook.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 12.2.1 ten behoeve van het bouwen ten dienste van de onderliggende bestemming(en), mits:

1. a. hierdoor de veiligheid van de leiding niet wordt geschaad;
2. b. geen kwestbare objecten worden gebouwd;
3. c. ter zake daarvan vooraf schriftelijk advies van de leidingbeheerder is ingewonnen.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de bestemming 'Waarde - Archeologie 4' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval uit het plan wordt verwijderd, voor zover de -mede aan de hand van de gemeentelijke archeologische beleidskaart- geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Daar waar een hoofdgebouw, of bijbehorend bouwwerk niet voldoet aan de gestelde regels in hoofdstuk 2 gelden de bestaande afmetingen, afstanden en/of aantallen wooneenheden zoals deze zijn gerealiseerd of waarvoor een onherroepelijke bouwvergunning c.q. omgevingsvergunning is verleend ten tijde van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan als maximaal toegestane afmetingen en/of afstanden.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- of aanduidingsgrenzen en van maatvoeringsregels niet meer dan 1 m bedraagt.

De omgevingsvergunning voor het bouwen kan alleen worden verleend als bij nieuwbouw wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, zoals is opgenomen in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan uit 2010. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijzigingen.

1. a. Het is verboden de in het plan begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemming(en);
2. b. Onder verboden gebruik wordt in elk geval verstaan:
   1. 1. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
   2. 2. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
   3. 3. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie, een escortbedrijf of een erotisch getinte vermaaksfunctie behoudens in het geval dat dit gebruik uitdrukkelijk is toegestaan;
   4. 4. een gebruik van bijbehorende bouwwerken die zijn gelegen buiten het bouwvlak en op meer dan 4m afstand van het oorspronkelijke hoofdgebouw voor bewoning, tenzij het betreft huisvesting in verband met mantelzorg;
   5. 5. een gebruik van woningen voor kamerbewoning;
   6. 6. een gebruik van woningen voor bijzondere woonvormen tenzij specifiek is toegestaan in hoofdstuk 3;
   7. 7. een gebruik van 'bed & breakfast'-voorzieningen, recreatiewoningen, vakantie-appartementen, groepsaccomodatie, pensions en kampeerboerderijen voor permanente bewoning;
   8. 8. een gebruik van gronden voor een paardenbak.

Het uitoefenen van een bed & breakfast in een (bedrijfs)woning is toegestaan, indien wordt voldaan aan de volgende regels:

1. a. niet meer dan 30% van de totale bruto vloeroppervlakte van de (bedrijfs)woning, inclusief bijbehorende bouwwerken, voor de uitoefening van bed & breakfastvoorzieningen worden gebruikt, met een maximum van 50 m²;
2. b. de oppervlakte per bed & breakfastvoorziening dient minimaal 20 m² te bedragen;
3. c. het aantal bed & breakfastvoorzieningen mag maximaal 3 bedragen;
4. d. de activiteiten door de bewoners worden uitgeoefend;
5. e. per bed & breakfastvoorziening een zelfstandige sanitaire ruimte aanwezig is;
6. f. per bed & breakfastvoorziening geen zelfstandige keuken aanwezig is;
7. g. per bed & breakfastvoorziening een extra parkeerplaats op eigen terrein aanwezig is.

1. a. gerealiseerde parkeervoorzieningen mogen niet zodanig worden gewijzigd, dat hierdoor niet meer voldoende parkeergelegenheid aanwezig is, zoals opgenomen in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan uit 2010. Indien deze beleidsnota gedurende de planperiode wordt gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijzigingen;
2. b. bij functiewijziging dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid, zoals opgenomen in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan uit 2010. Indien deze beleidsnota gedurende de planperiode wordt gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijzigingen.

Het opwekken van energie met grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning is toegestaan indien wordt voldaan aan de volgende regels:

1. a. de grondgebonden zonnepanelen binnen hetzelfde bouwperceel worden gerealiseerd als de (bedrijfs)woning;
2. b. de oppervlakte maximaal 50 m2 bedraagt;
3. c. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan hieronder is aangegeven:
   1. 1. Binnen het bebouwingsgebied 2 m;
   2. 2. Buiten het bebouwingsgebied (het voorerf) 1 m.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van:

1. a. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
2. b. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van overige bouwwerken ten behoeve van kunstwerken en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;
3. c. de regels ten aanzien van de hoogte van overige bouwwerken en toestaan dat de bouwhoogte voor overige bouwwerken, wordt vergroot tot maximaal 10 m;

mits:

1. 1. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. 2. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad;
3. 3. vanuit verkeerstechnisch oogpunt geen onveilige situaties ontstaan.
4. 4. de landschappelijke en natuurwaarden niet onevenredig worden aangetast.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, mits:

1. a. medische-, sociale- of welstandtechnische noodzaak aanwezig is;
2. b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad;
4. d. vanuit verkeerstechnisch oogpunt geen onveilige situaties ontstaan.
5. e. de landschappelijke en natuurwaarden niet onevenredig worden aangetast.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 16.1 voor het toestaan van kamerbewoning, in een woning niet zijnde een bedrijfswoning, mits:

1. a. de functie een ruimtelijke werking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
2. b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
3. c. het gebruik binnen het bouwvlak plaatsvindt.
4. d. in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien op eigen terrein of, ingeval dit niet mogelijk is, voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig is.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10 %;
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan Uitbreiding bedrijventerrein Maarsbergen Oost.

In de gemeente Utrechtse Heuvelrug is het bedrijf Wolfswinkel Reiniging gevestigd. Momenteel heeft het bedrijf twee locaties, één aan de Haarweg en één op het bedrijventerrein Ambachtsweg. De wens om deze twee bedrijfslocaties samen te voegen, was voor het bedrijf aanleiding om de voormalige camping, die grenst aan het bedrijventerrein Ambachtsweg, te verwerven.

De ruimtebehoefte van Wolfswinkel Reiniging is circa 1,5 hectare bruto. De oppervlakte van de voormalige camping bedraagt circa 10 hectare. De percelen Haarweg 17 en 19, waar een gedeelte van het bedrijf nu gevestigd is, (totaal 3,6 hectare) vallen vrij en kunnen worden ingezet voor woningbouw (als kostendrager), boscompensatie en natuurontwikkeling. In totaal is daarmee 13,6 ha. beschikbaar voor herontwikkeling tot bedrijventerrein of woningbouw.

Daarnaast is op Haarweg 21 een kavel van Heuvelrug Wonen gelegen. Heuvelrug Wonen had het voornemen om hier zes sociale woningen te realiseren. Heuvelrug Wonen en Wolfswinkel hebben de plannen nu geïntegreerd en de 6 woningen en circa 4.300 m² van het perceel Haarweg 21 zijn in de totaalontwikkeling opgenomen. Ook de rest van het kavel Haarweg 21 is met de bestaande woning binnen het plangebied opgenomen.

Gezien de vraag naar bedrijventerrein in de gemeente Utrechtse Heuvelrug wil de gemeente planologische medewerking verlenen aan uitbreiding van het bedrijventerrein. Conform het Regioconvenant Bedrijventerreinen Regio Zuidoost Utrecht bedraagt deze vraag circa 7,8 hectare netto (10,7 hectare bruto). Een belangrijk deel van deze vraag betreft de verplaatsingsbehoefte van bedrijven elders in de gemeente, die bijvoorbeeld 'knel' zitten, geen uitbreidingsmogelijkheden hebben of botsen met andere functies in de directe omgeving.

Om de ontwikkeling van het bedrijventerrein verder vorm te geven, hebben Wolfswinkel Reiniging en de gemeente Utrechtse Heuvelrug in april 2012 een intentieovereenkomst ondertekend. Daarin zijn de volgende doelstellingen benoemd:

• de uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein Ambachtsweg met maximaal 7,8 hectare netto;
• een goede verkeerskundige ontsluiting;
• eventueel woningbouw als kostendrager, met als uitgangspunt inzet van bestaande bouwvlakken in het Projectgebied als mogelijke woningbouwlocatie;
• de herstructurering van het bestaande bedrijventerrein Ambachtsweg;
• de ontwikkeling van natuur, landschap, water en recreatie in het buitengebied;
• een bedrijfseconomisch verantwoorde bedrijfsverplaatsing van Wolfswinkel Reiniging, mede door de aanwending en indien nodig integrale herontwikkeling van eigen gronden;
• een budgettair neutrale (grond)exploitatie voor beide partijen;
• de verenigbaarheid van de door de gemeente en Wolfswinkel Reiniging voorgestane doelstellingen in een integrale gebiedsontwikkeling.

De opgave is om te komen tot een integrale gebiedsontwikkeling waarbij een evenwichtige mix van bedrijventerrein, woningbouw en natuurontwikkeling tot stand kan worden gebracht, waarbij het uitgangspunt is dat de beschikbare 13,6 hectare, die in eigendom is van Wolfswinkel Reiniging, op een goede wijze wordt ingezet.

Deze intentieovereenkomst heeft geleid tot een haalbaarheidsonderzoek. Dit haalbaarheidsonderzoek is op 25 september 2014 door de gemeenteraad vastgesteld. In het haalbaarheidsonderzoek en raadsbesluit is het volledige programma van de integrale gebiedsontwikkeling vastgelegd.

Voorliggend bestemmingsplan legt de gewenste integrale ontwikkeling vast, waarmee de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk wordt gemaakt.

Het plangebied is gelegen ten oosten van de kern Maarsbergen aan de noordzijde van de spoorlijn Utrecht-Arnhem. Het plangebied wordt begrensd door deze spoorlijn, de achterzijden van de bedrijven aan de Ambachtsweg, de percelen aan de Haarweg en de westzijde van de Rottegatsteeg. Het bestaande bedrijf van Wolfswinkel Reiniging op het bedrijventerrein Ambachtsweg is ook opgenomen binnen dit bestemmingsplan zodat bestaande en nieuwe bedrijfspercelen aan elkaar gekoppeld kunnen worden en dezelfde juridische regeling hebben.

De ligging en begrenzing van het plangebied is weergegeven op onderstaande afbeelding. Het plangebied is circa ca.15 hectare groot.

^{Begrenzing plangebied rood gearceerd.}

Met het in werking treden van dit bestemmingsplan vervalt voor deze locatie het bestemmingsplan Maarn Buitengebied (vastgesteld 11 december 1995). Dit betreft een ouder bestemmingsplan. Omdat reeds langere tijd bekend was dat voorliggend initiatief ook als bestemmingsplan zou worden vastgelegd is dit plangebied uit het bestemmingsplan 'Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen' gehouden dat momenteel in procedure is. Een klein deel van de Rottegatsteeg, namelijk het eerste deel vanaf de Haarweg richting het noordoosten, is wel opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen' . Dat deel zal worden vervangen door dit bestemmingsplan.

^{Begrenzing uitsnede BP Maarn landelijk gebied. Plangebied rood gearceerd.}

In hoofdstuk 2 wordt een algemene beschrijving van het plan weergegeven. De huidige ruimtelijke en functionele structuur van het gebied en de eventuele verschillen tussen het geldende planologische regime en de toekomstige manier van bestemmen wordt beschreven.

Hoofdstuk 3 geeft vervolgens het algemene ruimtelijke beleidskader weer. Het overkoepelende beleid op alle bestuursniveaus en welke invloed dit beleid heeft op het plangebied worden hier beschreven.

Het volgende hoofdstuk (4) geeft de specifieke wet- en regelgeving en het beleid weer op de verschillende onderdelen. Dat betreft onder andere beeldkwaliteit, wonen, bedrijven, verkeer, water, etc. Hierin is alleen de wet- en regelgeving en het beleid opgenomen die relevant zijn voor het plan. De overige wet- en regelgeving en het beleid worden niet behandeld.

In hoofdstuk 5 is de juridische uitleg opgenomen van de bestemmingen die in de regels zijn verwoord.

Tenslotte geeft hoofdstuk 6 inzicht in de haalbaarheid van het plan. Hier wordt gekeken naar de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid en ook wordt het aspect handhaving besproken.

In dit hoofdstuk volgt een algemene beschrijving van het plan. Het bevat de volgende onderdelen:

Het bedrijventerrein Ambachtsweg en het terrein van de camping typeert de omgevingskwaliteit van Maarsbergen als dorpskern op de overgang van de Utrechtse Heuvelrug naar de Gelderse vallei. Ten zuiden van de Haarweg ligt het bestaande bedrijventerrein Ambachtsweg in een bosachtige setting. Een van de bedrijfslocaties van Wolfswinkel ligt ten noorden van de Haarweg. Deze kavel maakt deel uit van een reeks boerderijen die als groene kavels aan de bosrand in het open landschap in de richting van Woudenberg steken. De bebouwing rondom de Haarweg oriënteert zich ook op de Haarweg.

De bedrijven tussen de woningbouwclusters aan de Haarweg en de spoorlijn zijn voor een deel verdwenen. In de kern Maarsbergen is hoofdzakelijk de woonfunctie aanwezig in combinatie met werken. Deze woningbouw ligt in een bosachtige omgeving en bestaat vooral uit vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap-woningen. Ook komen er korte rijen aaneengeschakelde woningen voor. De bedrijventerreinen Ambachtsweg en de Heygraefflaan zijn de enige locaties met een concentratie van bedrijven in Maarsbergen. Aan de noordzijde van Maarsbergen ligt een cluster van grotere gebouwen op het landgoed Anderstein. Ten zuiden van Maarsbergen, bij de aansluiting van de N226 op de A12, ligt ook een cluster met grotere gebouwen. Hier staan een restaurant, hotel en tankstation.

Verspreid in het landelijke gebied liggen langs de ontsluitingswegen clusters van agrarische bebouwing op erven.

^{Percelen van Wolfswinkel en Heuvelrug Wonen betrokken bij de ontwikkeling}

Maarsbergen ligt op de overgang van de beboste hoge delen van de Utrechtse Heuvelrug naar het ontginningslandschap ten noorden van het dorp. De ligging op de flank van de Heuvelrug bepaalt het landschappelijk beeld van Maarsbergen. De bosrand volgt de perceelsgrenzen en verspringt, waardoor kleinschalige ruimten ontstaan. Hierdoor ontstaat een gevarieerd beeld. Dit wordt versterkt doordat de bosrand is opgebouwd uit groen met verschillende verschijningsvormen. Door de verspringingen en de variatie in groen wordt de bosrand beleefbaar als landschappelijke eenheid en ontstaat een aantrekkelijke diepte in het landschap.

Ten noorden van de bosrand ligt het kleinschalig agrarisch landschap. Het ruimtelijk beeld van dit bijzondere landschap wordt bepaald door erfbeplanting en houtsingels. Deze landschappelijke beplanting creëert een kleinschalig landschap met een aantrekkelijke afwisseling van besloten ruimten en doorzichten. Door de kleinschaligheid, de ruimten en de doorzichten sluit het landschap aan op de dorpsrand en vormt zij een geheel.

Voor het bepalen van de toekomst van Maarsbergen is het goed om te weten hoe Maarsbergen in de afgelopen decennia is gegroeid. Deze groei laat zich opdelen in twee periodes waarbij de Tweede Wereldoorlog de overgang vormt. In de periode van 1820 tot en met 1932 ontwikkelt Maarsbergen zich vooral in noord-/zuidrichting langs de huidige Woudenbergseweg. De ontwikkeling concentreert zich aanvankelijk rond de kruising van deze weg met de Haarweg. In deze periode worden de heidegronden steeds meer bebost.

Na de Tweede Wereldoorlog is de heide rondom de kern geheel verdwenen. De ontwikkeling van Maarsbergen concentreert zich in deze periode vooral op het gebied tussen de Haarweg en het spoor. Aan de noordzijde van de Haarweg ontwikkelt het bebouwingslint zich verder. Ten zuiden van de Haarweg worden in het bos zelfstandige woningbouwclusters gerealiseerd. Tussen deze woningbouwclusters en de spoorlijn maakt het bos plaats voor bedrijven. Met de ontwikkeling van het bedrijventerrein Ambachtsweg komt een einde aan deze ontwikkelingsreeks. Het bedrijventerrein ligt tussen de Haarweg en het spoor en vormt zo een 'beëindiging' van het dorp. Het kaartbeeld van de huidige situatie toont een compacte woonkern met woonbuurten en diverse bedrijventerreinen.

Het landschap rondom Maarsbergen biedt verschillende aanleidingen om ecologische verbindingen te creëren en te versterken, landschappelijke structuren te behouden en te vernieuwen, en hierbinnen een bedrijventerrein en woningbouw te ontwikkelen.

Voor de verschillende ontwikkelingen zijn concrete programmatische uitgangspunten opgesteld. Deze zijn terug te herleiden op de voorkeursvariant, zoals vastgesteld door het college van B&W op 23 oktober 2012. Echter, het programma betrof toen 43 woningen. De gemeenteraad heeft op 25 september 2014 ingestemd met de rapportage integrale gebiedsontwikkeling en het programma. Het definitief vastgestelde programma betreft de realisatie van 7,8 hectare bruto bedrijventerrein (circa 5,7 hectare netto), 18 woningen in de vorm van vrije kavels met een gemiddelde oppervlakte van 600 m², zes sociale/starterswoningen van Heuvelrug Wonen op Haarweg 21 en de bouw van een vrijstaande woning op het restant van het campingterrein.

Het terrein van de voormalige camping is ongeveer 10 hectare groot. Door de omvang van het bedrijventerrein blijft er een restkavel over van ongeveer 1,7 hectare. Op deze restkavel wordt een plek gereserveerd voor een privé woning als compensatie voor de te slopen bedrijfswoning op de camping en als kostendrager voor de gebiedsontwikkeling.

Het vigerend bestemmingsplan 'Maarn Buitengebied' laat geen nieuwe bedrijvigheid en woningbouw toe in het buitengebied. Het realiseren van bedrijvigheid en woningbouw wordt middels voorliggend bestemmingsplan juridisch-planologisch mogelijk gemaakt.

De gemeente Utrechtse Heuvelrug en de initiatiefnemer hebben de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten gehanteerd voor het opstellen van de integrale gebiedsontwikkeling Maarsbergen Oost en voorliggend bestemmingsplan:

Landschappelijke opbouw en ecologie

• Landschappelijke inpassing van het bedrijventerrein en woningbouw.
• Behoud van de grondwal op het campingterrein.

Bereikbaarheid en ontsluiting

• De bereikbaarheid van het bedrijventerrein verloopt via de Rottegatsteeg en de Griftdijk. Hiervoor moet het wegprofiel van de Rottegatsteeg en de Griftdijk aangepast worden. Ook het kruispunt Griftdijk op N226 dient te worden aangepast.
• Om de bereikbaarheid via de Rottegatsteeg en de Griftdijk te laten verlopen wordt een verkeerskundige knip in de Haarweg aangebracht voor vrachtverkeer.
• Ten behoeve van de afwikkeling van het verkeer moet de aansluiting van de Rottegatsteeg op de Haarweg worden verbeterd.
• Het bedrijventerrein wordt ontsloten op de Haarweg. Uitgangspunt is het aantal aansluitingen op de Haarweg zo klein mogelijk te houden.
• De woningbouw wordt ontsloten op de Haarweg en/of op de Rottegatsteeg. Uitgangspunt is het aantal aansluitingen zo klein mogelijk te houden.
• De ontsluiting van de nieuwe kavel van Wolfswinkel Reiniging BV verloopt via het nieuwe bedrijventerrein. Wel moet de mogelijkheid worden geboden om direct vanaf de nieuwe kavel de huidige kavel aan de Ambachtsweg te kunnen bereiken en rondom de bebouwing op de huidige kavel te kunnen rijden.

Bebouwing

• De bestaande woningen aan de Haarweg 19 en 21 worden behouden en ruimtelijk ingepast.
• De bestaande woning op het campingterrein wordt gesloopt, waarvoor een nieuwe woning terugkomt ten oosten van het bedrijventerrein.
• Op het nieuwe bedrijventerrein zijn geen bedrijfswoningen toegestaan.
• De woningbouw wordt gerealiseerd op het deel van het plangebied ten
  noorden van de Haarweg. Het bedrijventerrein wordt gerealiseerd op het
  deel van het plangebied ten zuiden van de Haarweg.
• Trapveldje wordt gehandhaafd.

^{Voorbeeld uitwerking Maarsbergen-Oost (Bron: Kien Ontwerp, 4 juni 2015)}

In dit hoofdstuk wordt het algemeen ruimtelijk beleid beschreven. Het gaat hier om het facetbeleid.

Belangrijk is dat beschreven wordt in hoeverre de ontwikkelingen in het plan aan dit beleid voldoen. Als niet wordt voldaan aan het beleid of onderdelen daarvan wordt gemotiveerd waarom in dit geval het gerechtvaardigd is om van dit beleid af te wijken.

Het beleid wordt per overheidssector benoemd. Voor dit bestemmingsplan zijn onderstaande beleidsnota's relevant.

Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig. Daar streeft het Rijk naar met een aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Een actualisatie van het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid is daarvoor nodig. De verschillende beleidsnota's op het gebied van ruimte en mobiliteit zijn gedateerd door nieuwe politieke accenten en veranderende omstandigheden, zoals de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen, onder andere omdat groei, stagnatie en krimp gelijktijdig plaatsvinden. De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

Doelen

In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden blijven.

De regio Utrecht is onderdeel van de Noordvleugel van de Randstad. Het plangebied is op de kaart van de nationale ruimtelijke hoofdstructuur buiten een stedelijke regio met een concentratie van topsectoren gelegen, waardoor er geen specfiek beleid is voor het plangebied (zie onderstaande figuur).

^{Uitsnede kaart Nationale ruimtelijke hoofdstructuur}

Meer in het algemeen wordt aangegeven dat de economische kracht van Utrecht voornamelijk zit in de hoog opgeleide bevolking, de kennisintensieve en creatieve sectoren, de zakelijke en financiële dienstverlening en Life Sciences & Health (Utrecht Science Park). Maar ook de centrale ligging en landschappelijke en cultuurhistorische waarden dragen bij aan de economische kracht.

De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit besluit is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Per 1 oktober 2012 is aan het Barro een aantal onderwerpen toegevoegd. Het gaat om de eerder aangekondigde onderwerpen Ecologische Hoofdstructuur, elektriciteitsvoorziening, toekomstige uitbreiding hoofd(spoor)wegennet, veiligheid rond rijksvaarwegen, verstedelijking in het IJsselmeer, bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament en toekomstige rivierverruiming van de Maastakken. Aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is op 1 oktober 2012 in artikel 3.1.6 de ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd. De wijziging van artikel 3.1.6 Bro is van toepassing op alle ruimtelijke besluiten die door overheden worden genomen, omdat zorgvuldige benutting van ruimte de grondslag moet zijn van alle ruimtelijke besluiten. Gevraagd wordt om standaard en gemotiveerd stappen te zetten ('de treden van de ladder') wanneer een nieuwe ontwikkeling of nieuwe ontwikkelingen om ruimtelijke inpassing vragen.

Het bestemmingsplan Uitbreiding bedrijventerrein Maarsbergen heeft een ontwikkelend karakter. De ladder voor duurzame verstedelijking dient te allen tijde te worden betrokken bij ruimtelijke ontwikkelingen. Dat betekent dat bij omvangrijke herstructureringen en nieuwbouw van bedrijven(terreinen) deze ladder vooraf dient te worden gehanteerd. In paragraaf 4.3 wordt de ladder voor duurzame verstedelijking nader onderbouwd.

Op 12 december 2016 heeft Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) (Herijking) vastgesteld. Dit is een herijkte versie van de PRS zoals die door Provinciale Staten was vastgesteld op 4 februari 2013. In de Structuurvisie staat wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling. Bij de PRV is een Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV Herijking) gemaakt. Deze verordening zorgt voor doorwerking van de structuurvisie naar de gemeente.

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie

De PRS gaat over het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht. Met het ruimtelijk beleid zorgt de provincie ervoor dat het aantrekkelijk blijft om hier te wonen, te werken en te recreëren. Zo is in de PRS opgenomen waar de provincie nieuwe woningbouw en bedrijventerrein aanvaardbaar vindt, welke landschapskwaliteiten de provincie wil beschermen, waar de provincie de landbouw en waar de natuur voorrang wil geven, en waar meer recreatievoorzieningen gewenst zijn. De PRS gaat over de hele provincie. De PRS is juridisch gezien alleen bindend voor de provincie zelf.

Voor voorstaande ontwikkeling is vooral het hoofdstuk Vitale dorpen en steden van belang. De beleidslijnen uit dit hoofdstuk die betrekking hebben op ontwikkeling zijn hierna beschreven.

Algemene beleidslijn verstedelijking

Het verstedelijkingsbeleid richt zich primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied: op die manier blijven onze steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Ten behoeve van de leefbaarheid en bereikbaarheid willen wij de verstedelijking zoveel mogelijk koppelen aan haltes en knopen van het openbaar vervoersnetwerk. Buiten deze ontwikkelingen binnen de bebouwingscontouren laat de PRS ook beperkt ontwikkelingen buiten deze contour toe.

De locatie voor de uitbreiding van het bedrijventerrein Maarsbergen is gelegen buiten de rode contour. In de PRS/PRV Herijking 2016 zijn de contouren voor het stedelijk gebied niet gewijzigd.

(afbeelding uit PRV Herijking 2016, kaart Wonen en Werken)

Wonen

In het PRS is een programma van 68.000 woningen opgenomen. Ruim 80% van dit programma kan worden gerealiseerd binnen de rode contouren. Daarmee wordt voldaan aan de ambitie om ten minste twee derde deel in het bestaand stedelijk gebied (binnen de rode contouren) te realiseren. Het woningbouwprogramma is tot stand gekomen na overleg met gemeenten, op basis van bestaande plannen en nog beschikbare (binnenstedelijke) capaciteiten en de, grotendeels uit de Ontwikkelingsvisie NV Utrecht voortkomende, uitbreidingslocaties.

Werken

Volgens de PRS is de strategie op het gebied van Werken gericht op het versterken van die bedrijfssectoren die veel gebruikmaken van kennis en creativiteit (life sciences, creatieve industrie en duurzaamheidseconomie) en het zoveel mogelijk accommoderen van de dynamiek van de al in de provincie gevestigde bedrijven. Bij de ontwikkeling van werklocaties zijn voor de komende jaren herstructurering, transformatie en intensivering de belangrijkste opgaven. De provincie wil dat de bestaande ruimte voor bedrijfs- en kantoorvestiging optimaal wordt benut en zo nodig wordt aangepast aan de huidige wensen van gebruikers en dat er selectief nieuwe locaties worden ontwikkeld. De duurzame verstedelijkingsladder (voorheen SER-ladder) is leidend en duurzaamheid is een vanzelfsprekendheid.

In de PRS wordt voor wat betreft de bedrijventerreinen gekozen voor een nieuwe koers. In het algemeen is de provincie zeer terughoudend met het opnemen van een nieuw bedrijventerrein. Het accent ligt op revitalisering, intensivering en/of herstructurering van bestaande bedrijventerreinen.

De uitbreidingslocaties die qua locatie ruimtelijk aanvaardbaar geacht worden, maar waarover nog geen ontwerp-planologisch besluit genomen is, zijn aangeduid met een bol. Om de locatie ruimtelijk mogelijk te maken is geen ontheffing van GS nodig. Wel moet de locatie zijn opgenomen in het stedelijk programma van de PRS en moet de noodzaak van het tot ontwikkeling brengen van de locatie worden onderbouwd conform de door de provincie aangegeven voorkeursvolgorde (duurzame verstedelijkingsladder). Bovendien moet de nieuwvestiging of uitbreiding in samenhang worden ontwikkeld met de herstructurering van een bestaand bedrijventerrein, waarbij de tijdige realisering van de herstructurering is verzekerd. De uitbreidingsmogelijkheden zijn opgenomen in de paragraaf stedelijk programma.

In de Herijking 2016 van de PRS/ PRV zijn ten opzichte van de hiervoor geldende PRS/PRV ten aanzien van Wonen, Werken en het Toekomstig Bedrijventerrein geen wijzigingen aangebracht.

Kantoren

Op 12 februari 2016 heeft de provincie de Thematische Structuurvisie Kantoren (TSK) vastgesteld. Hierin is de koers van de provincie er op gericht de toenemende leegstand van kantoorpanden te beperken. De ontwikkeling van nieuwe zelfstandige kantoren acht de provincie onwenselijk. Nieuwe kantoren op bedrijventerreinen worden door de provincie niet meer toestaan. Uit onderzoek is gebleken dat een belangrijk deel van de leegstand op bedrijventerreinen bestaat uit kantoorpanden.

De provincie wil op de kantorenmarkt vraag en aanbod zoveel mogelijk in evenwicht brengen, zowel kwantitatief als kwalitatief. Op dit moment staat er veel kantoorruimte leeg, een groot deel van de leegstand is structureel. Bovendien is er een grote - nog niet gerealiseerde - plancapaciteit. De provincie zet zich actief in om de nog niet benutte plancapaciteit terug te dringen. Wanneer kantoren leegstaan of nog niet zijn gebouwd, dient een ruimtelijk plan bij actualisering niet meer te voorzien in de functie kantoren, tenzij er concreet zicht is op het gebruik als kantoor in de planperiode. In voorliggend bestemmingsplan worden nadrukkelijk geen zelfstandige kantoren toegestaan. Alleen kantooractiviteiten behorend bij een bedrijf zijn toegestaan.

De vastgestelde PRV Herijking laat geen wijzigingen zien met betrekking tot het bovengenoemde kantorenbeleid.

Stedelijk programma

Het provinciale stedelijke programma is opgebouwd uit stedelijke programma’s per regio en per gemeente. Deze programma’s zijn in overleg met de (regionaal samenwerkende) gemeenten tot stand gekomen. De Regio’s Utrecht (BRU) en Amersfoort hebben daartoe het ‘Regiodocument BRU’ respectievelijk de ‘Integrale gebiedsuitwerking Eemland, bijstelling 2011’ opgesteld.

Stedelijk programma Utrechtse Heuvelrug

In de gemeente Utrechtse Heuvelrug liggen de kernen Driebergen, Doorn, Leersum, Amerongen, Maarn, Maarsbergen, Overberg en een deel van het stationsgebied Driebergen – Zeist. Het stedelijk programma voor de gemeente is 1.050 woningen. Dit programma kan vrijwel geheel in het stedelijk gebied worden gerealiseerd.

Aan de oostzijde van Maarsbergen staat de gemeente een uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein voor. Deze uitbreiding met een maximale netto oppervlakte van 7,8 ha is opgenomen in het Regionale Convenant Bedrijventerreinen. Als harde randvoorwaarde voor deze voorgestane uitbreiding geldt in ieder geval de realisering van een adequate ontsluiting van het bedrijventerrein en het opstellen van een onderbouwd herstructureringsplan voor (het) bestaand(e) bedrijventerrein. Bij de voorgestane uitbreiding van het bedrijventerrein moet voorts worden gestreefd naar een optimale afstemming met de mogelijke realisering van nieuwe natuur aan de noordzijde van het ecoduct over de A12 door particulier initiatief. Voor een goede ruimtelijke afronding van de noordzijde van de kern Maarsbergen, de noodzakelijke aanpassing van de infrastructuur en in combinatie met de beoogde uitbreiding van het bedrijventerrein kan ruimte worden geboden voor additionele woningbouw. De aanwezigheid van het bedrijventerrein levert geen milieuhygiënische problemen op voor de woningbouw en andersom levert de woningbouw geen belemmeringen op voor de bestaande bedrijvigheid. In paragraaf 4.6.7 wordt hier nader op ingegaan.

Het Stedelijk programma laat geen wijzigingen zien ten opzichte van de vorige PRS (2013-2028). Onderstaande tabel laat dit heel duidelijk zien.

(afbeelding uit PRS 2013- 2028 Herijking)

Op 12 december 2016 hebben Provinciale Staten van de provincie Utrecht de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV Herijking) vastgesteld. De PRV bevat regels voor gemeenten. De gemeenten moeten deze regels in acht nemen bij het maken van ruimtelijke plannen. De regels zijn nodig om het provinciale ruimtelijke beleid te kunnen realiseren. De nieuwe regels gelden voor nieuwe ruimtelijke plannen van de gemeenten.

Algemene beleidslijn Landelijk Gebied
Om de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te kunnen behouden voert de provincie een terughoudend beleid als het gaat om de ontwikkeling van niet aan het landelijk gebied gekoppelde functies. Slechts onder voorwaarden, met name ten aanzien van de kwaliteit van het landelijk gebied en van de vitaliteit van al aanwezige functies zijn ontwikkelingen aanvaardbaar.

In artikel 3.2 PRV is dit nader uitgewerkt. Verstedelijking is alleen toegestaan als het in overeenstemming is met, voor zover hier van belang, artikel 3.7 (Kernrandzone) en artikel 3.20 (Toekomstig bedrijventerrein).

Toekomstig bedrijventerrein
De voor de uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen of nieuwvestiging van bedrijventerreinen geldende regels zijn opgenomen in artikel 3.20 van de verordening. Hierin is opgenomen dat er een herstructureringsplan moet worden opgesteld voor het bestaande bedrijventerrein, de uitbreiding moet plaatsvinden in aansluiting op het stedelijk gebied, de uitbreiding in samenhang wordt ontwikkeld met de herstructurering van het bestaande bedrijventerrein waarbij de hoeveelheid nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein in evenredige verhouding staat tot omvang van de herstructurering van één of meerdere bestaande bedrijventerreinen, de tijdige realisering van de herstructurering is verzekerd, de uitbreiding bijdraagt aan een goede kwaliteit van de nieuwe kernrandzone en in de regels door middel van een voorwaardelijke verplichting verzekerd is dat de uitbreiding pas kan plaatsvinden indien aan de hierboven genoemde voorwaarden is voldaan.

Het herstructureringsplan voor het bestaande bedrijventerrein Ambachtsweg is afgerond en wordt tegelijkertijd met voorliggend bestemmingsplan vastgesteld. Het herstructureringsplan is als bijlage bij deze toelichting opgenomen. De concrete maatregelen uit het herstructureringsplan zijn als voorwaardelijke verplichting opgenomen in artikel 4.4.3 van de planregels. Het plan voldoet hiermee aan de gestelde voorwaarden in artikel 3.20 PRV.

Kernrandzone
Met de aanwezigheid van stedelijk gelieerde functies en stedelijk uitloopgebied levert de kernrandzone een belangrijke bijdrage in de kwaliteit van het stedelijk leefmilieu van de kern. Voor het borgen en verbeteren van de kwaliteit in de kernrandzone en voor het ondersteunen van het functioneren ervan richt het provinciale beleid zich op het mogelijk maken van nieuwe stedelijk gelieerde functies.

In artikel 3.7 van de PRV is de regeling voor de Kernrandzone opgenomen. Verstedelijking is toegestaan indien:

• de versterking van de ruimtelijke kwaliteit in redelijke verhouding staat tot de aard en de omvang van de verstedelijking, tenzij betrekking op kernrandactiviteiten;
• ruimtelijk en landschappelijk goed inpasbaar is en in aansluiting op stedelijk gebied wordt gerealiseerd of in samenhang met overige verstedelijkte structuur;
• tijdige en duurzame realisatie van de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit is geborgd, en
• omliggende functies worden niet onevenredig geschaad.

De ontwikkeling die in dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt voldoet aan deze eisen.

Met betrekking tot provinciaal beleid voor de specifieke milieuaspecten zoals mobiliteit wordt verwezen naar hoofdstuk 4 waarin per milieuaspect de beleidstukken worden benoemd en waar beschreven wordt op welke wijze wordt ingespeeld op het beleid.

In juni 2012 is het Regioconvenant Bedrijventerreinen Zuidoost Utrecht ondertekend. Dit is een convenant van vijf gemeenten in de zuidoosthoek van provincie Utrecht, waaronder de gemeente Utrechtse Heuvelrug. In dit convenant stemmen deze gemeenten regionaal af hoeveel extra oppervlakte bedrijventerreinen ze nodig hebben en maken zij tegelijkertijd afspraken voor de verbetering van bestaande locaties. In het convenant is afgesproken dat bedrijventerrein Maarsbergen kan uitbreiden met 7,8 hectare netto bedrijventerrein.

In voorliggend plan wordt 5,7 hectare netto bedrijventerrein gerealiseerd. Voorliggend plan is daarmee passend binnen het regionaal beleid.

De gemeenteraad heeft op 28 januari 2010 de Structuurvisie van de gemeente Utrechtse Heuvelrug vastgesteld waarin op hoofdlijnen afspraken zijn gemaakt over hoe de verschillende belangen binnen de gemeente gewogen en welke structuren er veranderd zullen worden. De gemeente wil in de toekomst als volgt kunnen omschrijven:

'De gemeente Utrechtse Heuvelrug is een groene, vitale, leefbare en gastvrije gemeente, met dorpen die een eigen identiteit en cultuurhistorische waarde hebben. De gemeente stelt de inwoner centraal en verleent op een kwalitatief hoog niveau haar diensten'.

In de structuurvisie zijn vijf thema's opgenomen, namelijk

• 'Natuur over de heuvels',
• 'Op schouders van ons erfgoed',
• 'Duurzaam bereikbaar',
• 'Leefbare dorpen',
• 'Vrije tijd op de Utrechtse Heuvelrug'.

De volgorde van deze thema's weerspiegelt de algemene houding 'groen dus vitaal': eerst de groene en cultuurhistorische opgaven, dan die van mobiliteit en leefbaarheid en tenslotte de meer economische opgaven. Met de keuze van deze zes thema's geeft de gemeente evenwichtig sturing aan de realisatie van de structuurvisie.

Voor het plangebied zijn de thema's 'Leefbare dorpen' en 'Maatwerk voor wonen en werken' het belangrijkste.

Leefbare dorpen:

Het beleid voor dit thema is gericht op instandhouding en versterking van de leefbaarheid, sociale samenhang en identiteit van alle zeven dorpen.

In dit thema zijn twee opgaven geformuleerd, namelijk:

• Versterken van de eigen identiteit per dorp;
• Levendige dorpsharten behouden en versterken met samenhang in wonen en voorzieningen voor jong en oud.

Maatwerk voor wonen en werken:

In dit thema zijn de volgende opgaven geformuleerd:

• Woningbouwprogramma inbreidingslocaties uitvoeren;
• Maatwerk voor wonen en werken binnen het saldo van de 'rode contouren';
• Duidelijkheid scheppen voor een duurzame toekomst van de agrarische sector;
• Het binnenhalen van één onderwijsinstelling en één kennisinstelling van nationaal niveau.

Maarsbergen

Voorstaande ontwikkeling ligt buiten het bestaand stedelijk gebied. Ten noordoosten van het bestaand stedelijk gebied is wel een aanduiding 'mogelijke ontwikkelingslocaties' opgenomen. Onderhavig bestemmingsplan geeft een concrete invulling voor het plangebied.

_{Visiekaart Maarsbergen (bron: structuurvisie 2030 'Groen dus Vitaal')}

De gemeente heeft maar weinig bedrijventerreinen. Slechts zo'n 6% van de arbeidsplaatsen bevindt zich op een bedrijventerrein. Bestaande bedrijventerreinen wil de gemeente behouden en opwaarderen ('verduurzamen'). Daarnaast wil de gemeente de mogelijkheden onderzoeken voor beperkte nieuwe ruimte voor lokale bedrijven bij Leersum/Amerongen, Maarsbergen en het station Driebergen-Zeist. Dit heeft reeds plaatsgevonden en geresulteerd in het regioconvenant Regio Zuidoost Utrecht.

Geconcludeerd kan worden dat het bestemmingsplan in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid.

In dit hoofdstuk zijn het voor het plangebied relevante specifieke beleid en de wettelijke verplichtingen per sector beschreven.

Op 14 november 2007 is de 'Welstandsnota gemeente Utrechtse Heuvelrug 2008' vastgesteld. Deze nota is vervolgens gewijzigd vastgesteld op 25 september 2014. Deze nota beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug en dient als toetsingskader voor het welstandsadvies dat noodzakelijk is bij het verlenen van omgevingsvergunningen.

De welstandsnota bevat echter geen welstandscriteria voor (her-)ontwikkelingslocaties die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken en waarvoor het ter plaatse geldende bestemmingsplan ook geen ruimte laat. Bij nieuwe projecten worden daarom in een vroeg stadium aanvullende welstandscriteria geformuleerd die als toetsingskader voor de bebouwing in het nieuwe project gaan gelden. Via een beeldkwaliteitsplan kan hieraan voldaan worden. Dit plan wordt na overleg met de welstandscommissie en na inspraak door de gemeenteraad vastgesteld als aanvullende welstandscriteria waaraan de bouwaanvragen zullen worden getoetst.

Ten behoeve van dit project is een beeldkwaliteitplan opgesteld: het beeldkwaliteitplan 'Integrale gebiedsontwikkeling Maarsbergen Oost- Beeldkwaliteit'. De gemeenteraad van Utrechtse Heuvelrug heeft ingestemd met dit beeldkwaliteitplan. Dit beeldkwaliteitplan is als bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen. Bij de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan, wordt tevens ook het beeldkwaliteitsplan opnieuw door de gemeenteraad vastgesteld.

Woonvisie Utrechtse Heuvelrug 2013-2020

De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft in 2008 een woonvisie opgesteld met als doel om voor de huidige en eventueel toekomstige inwoners voldoende en de juiste woningen te genereren in de juiste prijsstelling.

In 2012 is de gemeentelijke woonvisie uit 2008 geëvalueerd. Bij de evaluatie van de woonvisie is bepaald, dat in de komende jaren de focus geleged wordt op 4 speerpunten van beleid:

1. 1. het inzetten op doorstroming in de voorraad sociale woningen (huur en koop);
2. 2. meer betaalbare huur- en koopwoningen (ver)bouwen of beschikbaar stellen voor de inkomensgroepen van € 34.085,- tot € 50.000,- (de scheefwoners);
3. 3. levensloopbestendig wonen en wonen in combinatie met welzijn en/of zorg bevorderen en realiseren in alle dorpen;
4. 4. klimaatbewust en duurzaam (ver)bouwen stimuleren.

Deze vier speerpunten worden vertaald naar zo concreet mogelijke doelen en acties.

In de geactualiseerde woonvisie maakt het gemeentebestuur helder waaraan de komende jaren samen met belanghebbende partijen wordt gewerkt. Op lokaal niveau kunnen niet alle problemen worden opgelost, maar de huidige markt vraagt meer dan ooit op lokaal niveau een actieve samenwerking en heldere keuzes. Daarbij wordt ingezet op het leveren van maatwerk, behoud en versterking van sociale cohesie en leefbaarheid in de dorpen. De horizon ligt op 2020, met een doorkijk op onderdelen naar de jaren daarna.

Op 3 februari 2014 heeft de gemeenteraad de actualisatie van de woonvisie 2013 vastgesteld.

Visie blijft in grote lijnen overeind

Vertrekpunt voor de visie van de gemeente uit 2008 was het werken aan vitale dorpen. Dit begrip rust op de volgende pijlers:

Pijler 1: Dynamiek en groei, met respect voor het landschap:

Hierbij wordt er voornamelijk gestuurd op het benutten van de kansen in de bestaande bouw, zoals een betere doorstroming van mensen in de verschillende woningen, het ombouwen van woningen tot nultredenwoningen, renovatie, sloop en nieuwbouw en verkoop van huurwoningen ter bevordering van het eigen woningbezit.

In totaal zijn er in de gemeente circa 1.350 extra woningen noodzakelijk. De gemeente streeft er in haar woonvisie naar om in 2017 deze woningen gerealiseerd te hebben. Dit aantal is wel onder voorbehoud van de beschikbare plancapaciteit en de ruimtelijke inpasbaarheid.

De gestelde groeiambitie moet zorgen voor doorstroming en dynamiek in de kernen, (beperkte) groei van de bevolking en extra kansen voor groepen die anders moeilijk aan bod komen. Deze groeiambitie wordt gerealiseerd volgens het principe 'de juiste woning, op de juiste plek, op het juiste moment', waardoor er een geleidelijke en evenwichtig geplande groei ontstaat. Voor elke kern moet de geplande groei passen bij de schaal van die kern en bij de waarde van het landschap in en om de kern.

Pijler 2: Een gemengde bevolking:

Hierbij is het van belang dat alle doelgroepen bediend worden om de kernen vitaal te houden. Het functioneren van de kerngemeenschap vraagt om een gedifferentieerde bevolkingsopbouw: alleenstaanden, (echt)paren, gezinnen met kinderen, lage-, midden- en hoge inkomens, jongeren en ouderen, mensen met een handicap. Dat draagt bij aan een duurzaam draagvlak voor verenigingen, scholen en andere voorzieningen. Er moet extra aandacht worden besteed aan groepen die in de lokale woningmarkt momenteel moeilijk een passende woning kunnen vinden. Hierbij gaat het om mensen met een laag inkomen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, kleine huishoudens (tot 55 jaar) en (vooral jonge) gezinnen die een start willen maken op de koopmarkt, (vooral oudere) gezinnen met kinderen die vervolgstappen willen zetten op de woningmarkt, senioren (zowel met lage als hogere inkomens), mensen met een zorgbehoefte, enkele meer specifieke groepen die zich niet in genoemde groepen laten indelen. Daarbij moet ook de individuele keuzevrijheid gestimuleerd worden. Bewoners die individuele (woon)wensen hebben moeten daarom zoveel mogelijk een actieve inbreng hebben bij de vormgeving aan hun eigen woning.

Pijler 3: Passend voorzieningenniveau, goede leefomgeving

Voorzieningen passend bij het schaalniveau van de kernen zijn belangrijk voor de vitaliteit. Er moet minimaal het volgende aanwezig zijn: een basisschool en ruimte voor ontmoeting, bijvoorbeeld in een multifunctionele ruimte. Verder is het streven dat ouderen, mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking, en ander kwetsbaardere groepen zoveel en zo lang mogelijk zelfstandig in de eigen omgeving kunnen blijven wonen. Om dat mogelijk te maken wil de gemeente zich inzetten voor een aanbod van wonen, welzijnsdiensten en zorg voor alle leeftijden, zo dicht mogelijk bij de mensen in de buurt. Hiertoe richt de gemeente in de vijf grotere kernen zogenaamde woonservicegebieden in. In zo'n woonservicegebied worden woningen (die ook geschikt zijn voor zorgverlening aan huis), welzijnsvoorzieningen en zorgaanbod geclusterd.

Naast voorzieningen is ook de kwaliteit van de (gebouwde) woonomgeving van belang. Mensen voelen zich betrokken bij hun omgeving als het 'schoon, heel en veilig' is.

Duurzaamheid is ook belangrijk voor de gemeente. De woningen dienen een duurzame basiskwaliteit te bevatten:

• De kwaliteit moet zoveel mogelijk aansluiten bij de wensen van de huidige en toekomstige generaties (toekomstige bruikbaarheid van de woning);
• Een duurzaam binnen- en buitenmilieu (gezond materiaalgebruik, geluidsisolatie tussen woningen, luchtkwaliteit, geluidsbelasting, bodemkwaliteit);
• De kwaliteit moet het milieu ontlasten (milieuvriendelijke materialen, energiezuinig bouwen, afkoppeling water, etc.);
• Duurzaam gebruik van de ruimte. De gemeente maakt per project afspraken met woningcorporaties en projectontwikkelaars over het optimaal benutten van de bebouwde ruimte (meervoudig ruimtegebruik).

Deze visie blijft overeind. De gemeente wil werken aan fysiek en sociaal duurzame dorpen, waarin alle inwoners prettig en veilig kunnen (blijven) wonen in hun eigen leefomgeving en waar de sociale cohesie in stand blijft c.q. wordt versterkt. Daarin is binnen de gemeentelijke kaders ruimte voor maatwerk op het laagste schaalniveau.

'Groei' is nog wel aan de orde, maar zal gericht zijn op het voorzien in de eigen behoefte van de huishoudens van de gemeente in de komende jaren.

Woningbehoefte

Op basis van een analyse van het WoON2012 zijn de woningbehoefte en vraagoverschotten in de komende periode tot 2020 in beeld gebracht.

Op de verticale as staat het aantal woningen weergegeven. Een positief aantal wil zeggen dat daar op basis van de behoefteberekening aanvullend behoefte aan is, op het moment van het onderzoek (2012) én in 2020.

Op de verticale as staat het aantal woningen weergegeven. Een positief aantal wil zeggen dat daar op basis van de behoefteberekening aanvullend behoefte aan is, op het moment van het onderzoek (2012) én in 2020.

Uit bovenstaande figuren kan het volgende worden geconcludeerd:

• In de gemeente Utrechtse Heuvelrug blijft in de behoefte een accent liggen op de eengezinskoopwoningen en meergezinshuurwoningen.
• Er blijft behoefte aan sociale huurwoningen, met name voor kleine huishoudens (van alle leeftijden, waaronder starters op de woningmarkt).
• De behoefte aan koopwoningen is geconcentreerd in de goedkopere en middeldure categorie (hier tot € 250.000,=).
• Er is in de komende jaren ook nog potentie voor duurdere woningen, maar die is kleiner dan in de goedkopere sector. Dat maakt dat toevoegen van duurdere koopwoningen niet meer in te grote aantallen moet gebeuren !

Het plan voorziet in de bouw van maximaal 25 nieuwe woningen in verschillende typen en prijscategorieën. Er worden 6 woningen in de sociale sector gerealiseerd, waarmee de gedachtelijn van de Woonvisie wordt gevolgd. De extra woningen die gerealiseerd worden passen binnen de woonvisie. Het aanbod sluit met name aan wat betreft de realisatie van starterswoningen (sociale huur). De vrije kavels bieden kansen aan (oudere) gezinnen met kinderen die willen doorstromen naar een grotere woning.

Provinciaal herstructureringsplan bedrijventerreinen, Provincie Utrecht 2009-2013 (2009)

Het Provinciaal herstructureringsplan bedrijventerreinen beschrijft de ambitie van de provincie Utrecht en de regionaal samenwerkende gemeenten op het gebied van herstructurering van bedrijventerreinen voor de periode 2009-2013, met een doorkijk tot 2020.

Op 16 terreinen is al herstructurering in uitvoering (circa 560 ha). Daarnaast worden er voor 52 terreinen, circa 1.235 ha herstructureringsplannen ontwikkeld. In totaal gaat het om circa 1.795 ha.

Op onderstaande kaart zijn de bedrijventerreinen in de provincie Utrecht weergegeven. Hierbij is een onderscheid gemaakt naar terreinen met een herstructureringsopgave en de overige terreinen.

Hieruit blijkt dat voor het bedrijventerrein Amerongen en Maarsbergen een herstructureringsopgave geldt in de vorm van revitalisering.

Een groot deel van het te herstructureren areaal in de regio zuidoost is privaat eigendom. Dit betekent dat bij veel opgaven de betrokkenheid van ondernemers zeer belangrijk is. Bij een facelift gaat het vaak om het opknappen van de beeldkwaliteit van het bedrijventerrein en het bevorderen van de veiligheid. Dit zijn ingrepen waarbij de betrokkenheid van de ondernemers een belangrijke rol speelt bij het realiseren van de facelift.

De werkzaamheden concentreren zich voornamelijk op het verbeteren van de veiligheid, het opknappen van de ondergrond (zoals riolering en bekabeling) en het aanleggen van groen. Voor de facelift geldt in veel gevallen dat het gaat om een KVO-project (Keurmerk Veiligheid Ondernemen).

Vooralsnog staat in de periode 2014-2020 een herstructureringsopgave gepland op de bedrijventerreinen in Maarsbergen en Amerongen in de Utrechtse Heuvelrug. Deze bedrijventerreinen hebben gezamenlijk een oppervlakte van 11,6 hectare.

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op uitbreiding van het bedrijventerrein Maarsbergen. Het voorliggende beleid is niet van toepassing op de aanleg van het nieuwe bedrijventerrein, maar is uiteraard wel relevant voor de herstructurering van het bestaande bedrijventerrein Ambachtsweg. Deze herstructurering is een randvoorwaarde voor de uitbreiding. Dit beleid geeft wel aan welke kwaliteitseisen gesteld worden aan bedrijventerreinen. Deze kwaliteitseisen gelden natuurlijk ook voor nieuwe bedrijventerreinen.

Uitbreidingen in het kader van het regioconvenant bedrijventerreinen Regio Zuidoost Utrecht

In het Regioconvenant Bedrijventerreinen Regio Zuidoost Utrecht is tussen vijf gemeenten afgesproken dat vier bedrijventerreinen mogen uitbreiden. In totaal gaat het om 15 hectare: Maarsbergen met 7,8 hectare, Leersum met 2 hectare, Broekweg met 4,2 hectare en De Compagnie in Veenendaal met 1 hectare.

Het regionale convenant vloeit voort uit de in 2010 gemaakte afspraken tussen Rijk, provincies en gemeenten over het gezond houden van huidige terreinen en voorkomen van een teveel aan nieuwe terreinen. Belangrijk onderdeel hierin is de samenwerking tussen gemeenten bij de planning en herstructurering van bedrijventerreinen. In de provincie Utrecht zijn in totaal vier regionale convenanten ondertekend.

Tussen gemeente, ondernemers van het bestaande bedrijventerrein Ambachtsweg en Wolfswinkel Reiniging is overeenstemming bereikt over te treffen herstructureringsmaatregelen. Het herstructureringsplan waarin de gemaakte afspraken zijn vastgelegd wordt tegelijkertijd met dit bestemmingsplan door de gemeenteraad vastgesteld.

Daarmee wordt voldaan aan de voorwaarde van de provincie Utrecht die herstructurering van het bestaande bedrijventerrein Ambachtsweg als randvoorwaarde stelt voor uitbreiding.

De beoogde uitbreiding van Maarsbergen maakt onderdeel uit van dit bestemmingsplan en past dus in het beleid.

Structuurnota bedrijventerreinen (2010)

In deze structuurnota, vastgesteld door de gemeenteraad in september 2010, worden uitgangspunten geformuleerd die richting dienen te geven aan bepaalde keuzes voor de bedrijventerreinen in de gemeente. Zeker als het gaat om de centrale keuze van deze structuurnota, het al dan niet kiezen voor bundelen van nieuw bedrijventerrein op een of meerdere locaties in de gemeente.

Bij de vertaling van de toekomstige economische ontwikkeling naar ruimte voor bedrijven in de gemeente, is ervoor gekozen om in eerste instantie de uitbreiding te zoeken nabij of aansluitend aan bestaande bedrijventerreinen. Dit principe past bij de ambitie het groene karakter in de gemeente de ruimte te geven (Structuurvisie).

^{Maarsbergen aangeduid als mogelijke uitbreidingslocaties bedrijventerreinen.}

De uitbreiding van bedrijventerrein Maarsbergen past binnen de Structuurnota Bedrijventerreinen.

Economisch beleidsplan 2007-2020 (2007)

Het economisch beleidsplan beschrijft de visie op de economische ontwikkeling in de gemeente en bestaat uit drie delen die elk het product zijn van een stap in het proces van beleidsontwikkeling.

In deel 3 van het economisch beleidsplan worden het streefbeeld voor 2020 gepresenteerd en de kernthema's benoemd die in de sectorale structuurnota's verder zullen worden uitgewerkt tot uitvoeringsprogramma's.

Bij vrijwel alle sectoren is er een voorkeur voor een scenario van gematigde ontwikkeling met enkele accenten vanuit het scenario voor grootschalige ontwikkeling. Wat de bedrijven/bedrijventerreinen betreft is het stimuleren van woon-/werkcombinaties met maatwerkmogelijkheden ten aanzien van de diverse beroepsgroepen als belangrijk punt bij de klankbordgroep naar voren gekomen. Daarnaast wordt de ontwikkeling van kleinschalige representatieve bedrijfs- en kantoorruimten bij de kernen voorgestaan, gecombineerd met een intensiever ruimtegebruik op bedrijventerreinen of de vorming van één sterk bedrijventerrein in de gemeente. De dienstverlening richting ondernemers op het gebied van regelgeving, ondernemersloket en accountmanagement wordt tevens veel genoemd als belangrijk aandachtspunt voor de gemeente.

In dit bestemmingsplan is waar mogelijk intensief ruimtegebruik mogelijk gemaakt door het verhogen van het maximum bebouwingspercentage, het daar waar mogelijk inwaarts zoneren en specifiek bestemmen van bijvoorbeeld het bedrijf van Wolfswinkel in een hogere milieucategorie.

Voorliggende ontwikkeling is in het kader van de wettelijke verplichte toets aan de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' beoordeeld.

Om de actuele regionale behoefte te bepalen is eerder door adviesbureau 'Stec Groep' in december 2015 een marktanalyse uitgevoerd voor de aspecten wonen, bedrijventerrein en detailhandel waarbij tevens trede 1 van 'de ladder' is beschouwd

Deze analyse is door CroonenBuro5 als basis gebruikt voor de rapportage 'Toetsing Ladder duurzame verstedelijking', waarin de verdere toetsing aan de twee resterende treden van de ladder ( bouwen binnen bestaand stedelijk gebied en bouwen buiten bestaand stedelijk gebied) is uitgevoerd.

De rapportage 'Toetsing Ladder duurzame verstedelijking' is als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen. De analyse van de Stec groep is als bijlage aan de rapportage toegevoegd. Hierna volgt de conclusie van de toetsing.

Bedrijven

Geconcludeerd wordt dat er een marktruimte aanwezig is in de gemeente Utrechtse Heuvelrug, al dan niet beperkt. Regionaal is er behoefte aan circa 8 hectare netto nieuw bedrijventerrein en binnen de gemeente aan circa 7 hectare netto. Deze verhouding komt met name omdat het op dit moment ontbreekt aan beschikbaar bedrijventerrein in de gemeente. De geplande uitbreiding van bedrijventerrein Maarsbergen- Oost beslaat in totaal ca. 5.7 hectare, waarvan al vaststaat dat 1,6 hectare ingevuld kan worden door verplaatsers. Er bestaat voldoende actuele regionale behoefte om ook de resterende hectares gedurende de planperiode te vullen.

Op het bedrijventerrein Maarsbergen-Oost wordt middels de planregels in het bestemmingsplan vestiging van perifere detailhandel niet toegestaan. Hiermee wordt voldaan aan de aanbeveling van het Stec-rapport om hier geen ruimte aan te bieden vanwege het ontbreken van marktruimte.

Woningen

Geconcludeerd kan worden dat er in de regio een flinke woningbouwopgave ligt van ruim 5.000 woningen. Ondanks dat dit plangebied qua oppervlakte beperkt is, voorziet het plan gedeeltelijk in zowel een actuele kwantitatieve- als kwalitatieve behoefte in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. De gemeente Utrechtse Heuvelrug kent voornamelijk kwalitatieve behoefte in de doelgroep sociaal/starters. Daarnaast zijn er voor de grondgebonden woningen diverse specifieke woningtypen die wenselijk zijn. Het is zaak het bouwplan volgens de meest actuele behoefte op dit punt uit te voeren.

Gezien bovenstaande conclusies blijkt er zowel kwantitatieve als kwalitatieve vraag te zijn naar woningen en bedrijventerreinen in de regio. Perifere detailhandel wordt niet toegestaan binnen het plangebied.

Vanuit de toetsing aan trede 2 kan geconcludeerd worden dat het bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om in de volledige actuele regionale behoefte aan bedrijventerreinen en woongebied te voorzien. Daarmee is de noodzaak voor een uitbreidingslocatie aangetoond. In het kader van de duurzame verstedelijking dient een multimodaal ontsloten locatie gevonden te worden. De locatie Maarsbergen-Oost voldoet aan deze criteria door de nabijheid van een auto(snel)weg en de aanwezigheid van een buslijn.

Aangetoond is dat de gehele ontwikkeling van Maarsbergen-Oost voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Nota Mobiliteit

De Nota Mobiliteit is een nationaal verkeers- en vervoersplan en is een uitwerking van de Nota Ruimte. De Nota Mobiliteit richt zich onder andere op onderstaande punten.

• Het realiseren van een sterkere economie door de bereikbaarheid te verbeteren. Dit kan bereikt worden door goed functionerende infrastructuurnetwerken en gestroomlijnde overheidsinterventies;
• De groei van verkeer en vervoer mogelijk maken;
• Betrouwbare en voorspelbare bereikbaarheid van deur tot deur. Hiervoor is een integrale netwerkbenadering noodzakelijk van de nationale, regionale, lokale netwerken van de weg, water en openbaar vervoer;
• Decentraal wat kan, centraal wat moet;
• Kaders stellen aan het decentrale beleid. De Nota Mobiliteit geeft aan welke nationale belangen moeten doorwerken in het decentrale verkeers- en vervoerbeleid. Deze centrale kaders gelden voor doorstroming op het rijkswegennet, verkeersveiligheid, transport van gevaarlijke stoffen en (internationale) kaders voor milieu en leefomgeving;
• Kwaliteit leefomgeving verbeteren. Alle nationale en internationale afspraken op het gebied van emissiereductie voor verkeer en vervoer over spoor, weg en vaarwegen worden nageleefd. Hiervoor zijn innovatie en bronmaatregelen vereist. Samen met de lokale en regionale overheden wordt een extra impuls gegeven aan ontsnippering van leefgebieden van planten- en diersoorten bij wegen en spoor- en waterwegen.

Rooilijnen langs Rijkswegen

Rijkswaterstaat hanteert het zogenaamde rooilijnenbeleid rondom Rijkswegen. Dit rooilijnenbeleid bestaat uit een bebouwingsvrije zone met aansluitend een overlegzone. De zones gelden zowel voor de hoofdrijbanen als voor de toe- en afritten van de Rijkswegen.Voor de autosnelweg dient een strook aan weerszijden vrij te worden gehouden van bebouwing vanwege:

• mogelijke toekomstige reconstructies;
• de mogelijke aanleg van elektronische begeleiding van het wegverkeer;
• de aanwezigheid of reservering van ruimte ten behoeve van een leidingstrook;
• het voorkomen van voor de weggebruiker afleidende effecten;
• het beperken van milieuhinder voor omwonenden.

In onderhavig bestemmingsplan is dit niet aan de orde. De A12 is ten zuiden gelegen van het plangebied, echter is tussen de rijksweg en het plangebied een spoorlijn gelegen. Hierdoor bestaat geen mogelijkheid voor toekomstige reconstructies en is geen sprake van reservering van ruimte. Gesteld kan worden dat de bebouwingsvrije zone niet van toepassing is voor onderhavig bestemmingsplan.

Provinciale Ruimtelijke verordening (Herijking 2016) artikel 1.6 mobiliteitstoets

Het doel van de Provinciale Ruimtelijke Verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijke niveau. Dat betekent dat de provincie gewenste ontwikkelingen in een gebied of regio op deze manier kan veiligstellen. In de verordening staan regels waar gemeenten zich bij het maken van bestemmingsplannen aan moet houden.

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (Herijking 2016) is in artikel 1.6 de mobiliteitstoets opgenomen. In dit artikel staat dat voor gebieden waarin ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien, in de toelichting een beschrijving van het aantal verplaatsingen die die ruimtelijke ontwikkelingen tot gevolg hebben moet bevatten. Indien er uit die beschrijving blijkt dat er sprake is van relatief grote verkeerseffecten, dient een mobiliteitstoets uitgevoerd te worden.

De ontsluiting van het nieuwe bedrijventerrein, alsmede het bestaande bedrijventerrein Ambachtsweg, vindt plaats via de Rottegatsteeg en de Griftdijk. De etmaalintensiteit bedraagt daar circa 2.200 motorvoertuigen per etmaal. Het realiseren van maximaal nieuwe 24 woningen (en het verplaatsen van 1 woning) en het bedrijventerrein betekent dat hieraan in de ochtendspits 193 en in de avondspits 174 motorvoertuig- bewegingen worden toegevoegd. Uit studies blijkt dat na aanpassing van de profielen van de Rottegatsteeg en Griftdijk en de kruising van de Griftdijk met de N226 dit mogelijk is. In paragraaf 4.5.2 wordt hier nader op ingegaan. Er is dan ook geen sprake van ingrijpende verkeerseffecten en het doen van de mobiliteitstoets uit de PRV bestaat geen noodzaak

Gemeentelijk Verkeers- en vervoersplan (GVVP)

Het GVVP moet leiden tot een duurzaam verkeers- en vervoersysteem met een gezonde en veilige leefomgeving in een groene, bereikbare, economisch gezonde gemeente. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen van enige omvang kunnen in principe nog maar plaatsvinden op goed bereikbare plaatsen. Ieder bouwplan dat vraagt om een bestemmingsplanwijziging moet beschikken over een mobiliteitstoets. Het GVVP gaat in op verschillende aspecten. Hieronder gaan we alleen in op die aspecten die van belang zijn voor de herontwikkeling van het plangebied.

De gemeente wil het fietsgebruik meer stimuleren. De gemeente onderscheidt een hoofdfietsnetwerk (voorzien van kwalitatief hoogwaardige verharding, verlichting (eventueel dynamisch) en veilig vormgegeven) en een fietsnetwerk. Binnen het plangebied kan op de nieuwe weg gefietst worden. Hiervoor hoeven geen aparte fietsvoorzieningen gerealiseerd te worden. Dit onderdeel van het fietsnetwerk zal aansluiten op het hoofdfietsnetwerk. Om het fietsen te stimuleren moeten er voldoende fietsparkeerplaatsen aanwezig zijn. De gemeente heeft fietsparkeernormen opgelegd bij nieuwe ontwikkelingen voor verschillende functies. Voor woningbouw zijn geen normen bepaald omdat er volgens het bouwbesluit voldoende berging aanwezig moet zijn. Bij nieuwbouw wordt naast een parkeernorm voor auto's ook een parkeernorm voor fietsen opgelegd. Deze norm wordt bij publieksaantrekkende functies streng gehanteerd. Voor bedrijfsterreinen zijn geen normen opgesteld. Fietsparkeren wordt hier op eigen terrein opgelost.

Tabel: Fietsparkeernormen GVVP Gemeente Utrechts Heuvelrug

Om lopen voor alle gebruikers mogelijk te maken, is het niet noodzakelijk dat langs iedere weg binnen de bebouwde kom minimaal aan één zijde een trottoir is. Per dorp dient er een netwerk van goed toegankelijke trottoirs ontwikkeld te worden die alle voorzieningen binnen een dorp op een logische manier met elkaar verbindt. Binnen de verblijfsgebieden, zoals het plangebied, zijn specifieke oversteekvoorzieningen niet nodig en ook niet gewenst. Door de inrichting van het gebied rijden automobilisten met gepaste snelheid.

Momenteel is de gemeente goed bereikbaar, alleen tijdens de spits komen diverse knelpunten voor waar de doorstroming minder optimaal is. De A12 is inmiddels verbreed. De gelijkvloerse kruising in Maarsbergen van de N226 met het spoor wordt ongelijkvloersgemaakt. Met deze ingrepen wordt de doorstroming verbeterd.

De gemeente kent vier typen wegen: stroomwegen (de A12), gebiedsontsluitingswegen, wijkontsluitingswegen en erftoegangswegen. Een gebiedsontsluitingsweg zorgt voor de aansluiting van een gebied op een stroomweg en verbindt bovendien de dorpen onderling. De wijkontsluitingswegen vormen de schakel tussen de woonwijken en de gebiedsontsluitingsweg. Bij erftoegangswegen is de voornaamste functie het bereikbaar maken van de aanliggende woningen. Het plangebied wordt ingericht met een erftoegangsweg.

Bij nieuwbouw moet het parkeren in eerste instantie op eigen terrein worden opgelost. Indien hiervoor geen mogelijkheden zijn, kan het bestaande parkeerareaal in onmiddellijke nabijheid worden uitgebreid. Bij nieuwbouw worden de CROW-normen gehanteerd. Hier wordt de minimale parkeernorm voor een weinig stedelijk gebied gehanteerd. Het parkeren moet binnen het te ontwikkelen gebied worden gerealiseerd.

Bereikbaarheid en ontsluiting

Als gevolg van de uitbreiding van het bedrijventerrein en de toevoeging van woningen neemt het verkeersaanbod toe. Dit extra aanbod moet op een adequate en verantwoorde wijze worden verwerkt. Daarom is er verkeerskundig onderzoek gedaan, waaruit blijkt welke maatregelen en ingrepen nodig zijn om te komen tot een goede afhandeling van het autoverkeer. Dit onderzoek wordt hierna beschreven.

Met betrekking tot fietsverkeer bestaat het woongebied uit verkeersluwe hofjes waar de fietser, voetganger en auto zich binnen hetzelfde profiel bewegen. Voor de fietsers wordt er langs de gehele ontwikkeling langs de Haarweg een aparte strook aangelegd zoals nu reeds binnen de bebouwde kom van Maarsbergen ook aanwezig is. Ook voor de voetgangers is er aan de noordzijde van de Haarweg ruimte voor een loopstrook naar het centrum van Maarsbergen.

De nieuwe bewoners maken gebruik van de bestaande openbaar vervoer voorzieningen. En kunnen, net als alle andere bewoners van Maarsbergen gebruik maken van de halte aan de N226.

Ontsluitingsroute

Door Royal HaskoningDHV is in november 2016 een onderzoek verricht naar de verkeerskundige ontsluiting van de ontwikkeling. Hierna is de samenvatting van het uitgevoerde onderzoek beschreven. De gehele rapportage is als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.

In een eerder doorgerekende variant voor het Dorpsplan voor 2020 is gebleken dat deze oplossing positief uitwerkt voor de verkeersafwikkeling van Maarsbergen en dat ook het extra verkeer als gevolg van de ontwikkelingen in Maarsbergen - Oost verwerkt kunnen worden, zelfs in de situatie dat er geen knip in de Haarweg wordt aangebracht. Door de verbeterde verkeersafwikkeling trekt de Haarweg echter verkeer weg van de route Rottegatsteeg-Griftdijk. De hoeveelheid verkeer die daarmee gebruik gaat maken van de Haarweg wordt vanwege de verkeersveiligheid en leefbaarheid in de kern Maarsbergen niet wenselijk geacht. Een knip in de Haarweg blijft in dat geval noodzakelijk.

Omdat nog geen keuze is gemaakt voor de infrastructuur rond de ongelijkvloerse spoorkruising in de N226 zijn voor de situatie 2030 voor een drietal netwerkvarianten nieuwe simulaties uitgevoerd met een verkeersmodel. Hierdoor wordt aangesloten op de studie die de Provincie Utrecht onlangs uit heeft laten voeren naar de kwaliteit van de verkeersafwikkeling bij toepassing van de verschillende infrastructuurvarianten voor een ongelijkvloerse spoorkruising.

Bij de simulaties voor 2030 is uitgegaan van een knip in de Haarweg voor het vrachtverkeer en de aanwezigheid van een VRI op de aansluiting Griftdijk - N226.

De simulaties voor de variant Dorpsplan zijn uitgevoerd voor de ochtend- en avondspitsperiode. De conclusies ten aanzien van de verkeersafwikkeling komen overeen met de conclusies uit de Provinciale studie. Verwacht mag worden dat de conclusies van de Westvarianten 1 en 2 voor de ochtendspitsperiode ook in dezelfde richting zullen wijzen. Daarom zijn in het kader van deze studie de simulaties voor de Westvariant 1 en Westvariant 2 uitgevoerd voor de maatgevende avondspitsperiode (maatgevende periode bij de eerdere simulatiestudie uitgevoerd voor 2020).

De variant Dorpsplan en de Westvariant 1 laten in de avondspits een robuust netwerk zien. Er ontstaan geen afwikkelingsproblemen voor het verkeer. In de ochtendspits ontstaan er in de variant Dorpsplan voor de kluifrotonde op zowel de noordelijke tak als de zuidelijke tak korte wachtrijen. Deze wachtrij slaat echter niet terug tot de noordelijke rotonde bij de Bosweg – N226.
In Westvariant 2 heeft het verkeer vanaf de Haarweg/Tuindorpweg in de avondspits moeite om de noordelijke rotonde op te rijden. Er ontstaat een lange wachtrij voor het verkeer vanuit Maarn waardoor de afwikkeling van het verkeer uit Maarsbergen ook wordt verstoord. De wachtrij in de avondspits komt overeen met de wachtrij in de Westvariant 2 van de studie die de Provincie Utrecht heeft laten uitvoeren.

Gesteld kan worden dat de ontwikkeling van Maarsbergen – Oost extra verkeer genereert, maar dat dit verkeer bij de onderzochte infrastructuurvarianten, met uitzondering van Westvariant 2, goed afgewikkeld kan worden.

Hulpdiensten en fietsverkeer kunnen wel over de Haarweg doorrijden. Het verkeer van zowel het bestaande bedrijventerrein Ambachtsweg als de uitbreiding zal, om naar de N226 te rijden, gebruik maken van de Rottegatsteeg en Griftdijk. Omdat het profiel van beide wegen momenteel onvoldoende breed is zodat vrachtwagens elkaar kunnen passeren, zijn ruimtelijke ingrepen aan deze wegen nodig. Daarnaast zijn snelheidsremmende maatregelen, voorzieningen voor fietsers en mogelijk ecologische voorzieningen zoals een dassentunnel nodig. Het wegprofiel van beide wegen wordt 5,5 meter breed, nader uit te werken en afhankelijk van de situatie in het veld. Binnen dit profiel worden aan weerszijden fietssuggestiestroken van 1,5 meter breed in rood asfalt opgenomen. De ontsluiting via de Griftdijk en de Rottegatsteeg vormt de toegangsweg voor de bedrijventerreinen en de woningbouwlocatie en heeft niet de functie en het karakter van een rondweg. De verbreding van de Griftdijk en Rottegatsteeg past in het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen.

Naast bovengenoemde maatregelen wordt de kruising N226 - Griftdijk aangepast. Dit gebeurt in overleg met en na instemming van de provincie. Vóór de vaststelling van het bestemmingsplan zijn hier afspraken over gemaakt met de provincie.

Parkeren

Bedrijventerrein

Al het parkeren vindt plaats op eigen terrein.

Wonen

In het plan is uitgegaan van een parkeernorm (CROW) van 2 parkeerplaatsen per woning voor de vrijstaande en geschakelde woningen en 1,4 parkeer- plaatsen per woning voor de rijwoningen. Hierbij tellen 2 parkeerplaatsen op eigen erf voor de vrijstaande en de twee-onder-één- kapwoningen als 1,3 parkeerplaats indien achter elkaar moet worden geparkeerd, en 1,8 parkeer- plaats indien naast elkaar kan worden geparkeerd. In de volgende tabel is de berekening van het maximaal benodigd aantal parkeerplaatsen weergegeven.

Op basis van het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan 2009 (GVVP) gaat de gemeente bij het beoordelen van bouwplannen uit van het berekeningsaantal zoals hieronder is aangegeven.

Bij de 18 nieuwe vrijstaande en geschakelde woningen (exclusief boswoning ten oosten van het bedrijventerrein) wordt minimaal 1 parkeerplaats op eigen terrein gerealiseerd, waarbij uitgangspunt is dat een oprit minimaal 5 meter diep is. In de praktijk zullen waarschijnlijk meer parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd, maar daar wordt hier nog geen rekening mee gehouden. Conform de tabel wordt dit theoretisch aantal van 18 parkeerplaatsen met een factor van 0,8 gerekend als 14,4 parkeerplaatsen. Er dienen dan nog 44,4 - 14,4 = 30 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd.

Voor de rijwoningen is in het plan een parkeerhof van 12 parkeerplaatsen opgenomen. Er dienen dan nog 18 parkeerplaatsen in de openbare ruimte gerealiseerd te worden. De boswoning krijgt 2 parkeerplaatsen op eigen perceel.

Ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied worden nieuwe erfontsluitingswegen aangelegd. Deze worden aangesloten op de Haarweg. Deze wegen hebben voldoende capaciteit om de nieuwe verkeersbewegingen op te kunnen vangen. Tevens worden voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd. Hierdoor voldoet het plan aan de gestelde parkeernormen. Geconcludeerd wordt dus dat wat betreft het aspect verkeer en parkeren er geen belemmeringen aanwezig zijn voor de ontwikkeling van het plangebied.

Nationaal Milieubeleidsplannen 3 en 4

In het Nationaal Milieubeleidsplan 3 worden doelstellingen ten aanzien van milieukwaliteit geformuleerd. Het beleid is gericht op de instandhouding, het herstel of de ontwikkeling van functies en eigenschappen van bepaalde gebieden. Integraal waterbeheer wordt steeds belangrijker bij de inrichting van gebieden.

Door de watersysteembenadering worden de verschillende functies (landbouw, natuur en stedelijk gebied) aan elkaar gekoppeld. De waterschappen zijn in algemene zin verantwoordelijk voor het oplossen van lokale en regionale milieuproblemen die te maken hebben met integraal waterbeheer. De gemeente staat als overheid het dichtst bij de burger en heeft daarom een speciale verantwoordelijkheid om de burger bij het milieubeleid te betrekken.

NMP 3 blijft ook na het uitkomen van NMP 4 (juni 2001) onverkort van kracht. NMP 4 heeft echter een andere opzet waarbij de beleidshorizon in het jaar 2030 is gelegd, veertig jaar vooruit. Centraal staat daarbij “een gezond en veilig leven in een aantrekkelijke leefomgeving en te midden van een vitale natuur zonder de mondiale biodiversiteit aan te tasten en hulpbronnen uit te putten”.

Provinciale Milieuverordening 2013 (actualisatie Provinciaal Milieubeleidsplan 2009-2011)

Provinciale Staten hebben op 4 februari 2013 de Provinciale milieuverordening 2013 (PMV 2013) vastgesteld. Deze is in werking getreden op 1 mei 2013. Op 8 december 2014 is een wijziging op de PMV vastgesteld. De PVM 2013 is een actualisatie van het Provinciaal Milieubeleidsplan 2009-2011, maar dan uitsluitend op het gebied van grondwater en stiltegebieden. De wijzigingen in de PVM 2013 zijn daarom niet van invloed op voorliggend plan. De uitgangspunten van het Provinciaal Milieubeleidsplan 2009-2011 zijn daarom van toepassing op dit bestemmingsplan.

De milieudruk in Utrecht is hoog. De omvang en hardnekkigheid van milieuproblemen vraagt om inzet en samenwerking van alle betrokkenen. De provincie spant zich dan ook in op het gebied van de leefomgevingkwaliteit: het behouden en herstellen van de milieukwaliteit in de provincie, met luchtkwaliteit en geluidhinder als speerpunten. Hierbij staat de gezondheid van de Utrechtse burgers centraal. Daarnaast wil de provincie door een goede milieukwaliteit te scheppen de voorwaarden scheppen voor de natuur en instandhouding van de biodiversiteit.

Gemeentelijk milieubeleidsplan 'Natuurlijk Duurzaam'

Het milieubeleidsplan 'Natuurlijk Duurzaam' 2009-2012 is op 24 september 2009 vastgesteld door de Raad. Het plan is op 1 maart 2012 verlengd met 2 jaar tot en met 2014 en is ook momenteel nog van toepassing.

Het plan bevat de duurzaamheidambities van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. In het milieubeleidsplan staan vier pijlers centraal:

• duurzaamheid;
• gemeentelijke interne duurzaamheidzorg;
• klimaat, energie en duurzaam bouwen;
• kwaliteit van de leefomgeving.

Het milieubeleidsplan stelt onder andere eisen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Enerzijds op gebouwniveau door het streven naar een verscherpte EPC en het werken met het instrument GPR Gebouw(r). GPR Gebouw geeft per thema een 'rapportcijfer' uiteenlopend van 6 (bouwbesluit niveau/minimaal) tot 10 (zeer goed). Bij ruimtelijke ontwikkelingen geldt een GPR-score van gemiddeld minimaal 7, met minimaal een 7 voor het thema energie. Bij zogenaamde 'kansrijke' projecten, waarbij bijvoorbeeld meer dan 50 woningen gebouwd worden of waar de gemeente een grondpositie heeft, geldt een GPR-score van minimaal 8. Anderzijds op omgevingsniveau door het toepassen van gebiedsgericht milieubeleid. Hiertoe zijn er voor de gemeente acht gebiedstypen met bijbehorende ambities (milieukwaliteitprofielen) opgesteld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden deze milieukwaliteitprofielen toegepast.

In de volgende paragrafen worden de milieuaspecten apart behandeld. Derhalve wordt er in deze paragraaf niet apart ingegaan op deze aspecten.

Besluit milieueffecrapportage

Bepaalde activiteiten kunnen belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, waardoor het opstellen van een milieueffectrapportage (m.e.r.) of het verrichten van een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. In het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd welke activiteiten het betreft. In onderdeel C van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de activiteiten, plannen en besluiten opgenomen ten aanzien waarvan het maken van een milieueffectrapportage (m.e.r.) verplicht is. In onderdeel D van de bijlage zijn de activiteiten, plannen en besluiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordeling verplicht is. Voor alle activiteiten zijn drempelwaarden opgenomen.

Wanneer een bestemmingsplan een activiteit mogelijk maakt die is opgenomen in onderdeel C en de activiteit de drempelwaarde overschrijdt, geldt een m.e.r.-plicht. Wanneer het bestemmingsplan een activiteit mogelijk maakt die is opgenomen in onderdeel D en de drempelwaarde wordt overschreden, geldt een m.e.r.- beoordelingsplicht. Vanaf 1 april 2011 geldt voor activiteiten die genoemd worden in onderdeel D, maar waarvan de drempelwaarde niet wordt overschreden, de verplichting om na te gaan of tóch een m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd.

Gevolg van dat laatste is dat in een ruimtelijk plan voor een activiteit die voorkomt in onderdeel D maar waarbij de omvang onder de drempelwaarde ligt, gemotiveerd moet worden of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. Deze motivering moet zijn gebaseerd op een toets die qua inhoud aansluit bij de verplichte m.e.r.-beoordeling. Voor deze toets gelden echter geen vormvereisten; daarom wordt de term 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' gehanteerd.

Toetsing ontwikkeling

In onderhavig geval is in het kader van de haalbaarheid van het initiatief onderzoek gedaan naar alle relevante milieuaspecten (zie paragraaf 4.6.4 tot en met 4.12). Gebleken is dat de het bedrijventerrein en de woningbouw milieuhygiënisch inpasbaar is en dat kan worden voldaan aan alle wettelijke normen. Er is binnen het plangebied of in de directe omgeving van het plangebied geen sprake van een (zeer) gevoelig gebied. Voor het aspect 'groen en natuur' wordt voor verschillende diersoorten ontheffing verleend. De voor de ontheffing noodzakelijke mitigerende maatregelen zullen worden getroffen. Voor het aspect 'groen en natuur' worden verder geen belemmeringen verwacht. In paragraaf 4.9 wordt op dit aspect verder ingegaan.

Uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening en uit oogpunt van de milieuhygiënische inpasbaarheid zijn er geen bezwaren. Uit de verrichte onderzoeken blijkt dat er geen sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Het verrichten van een m.e.r.-beoordeling is derhalve niet noodzakelijk.

De gemeente moet de verwachte geurhinder voor de toekomstige situatie bepalen. Hiertoe wordt de voorgrond- en achtergrondbelasting van geur in het gebied berekend. Met de voor- en achtergrondbelasting kunnen geurhinderpercentages worden bepaald.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

In de paragraaf externe veiligheid is reeds ingegaan op de in de omgeving aanwezige risicorelevante leiding. In het plangebied zijn naast deze leiding geen andere planologisch relevante leidingen gelegen. De betreffende leiding wordt door middel van een dubbelbestemming opgenomen op de verbeelding en hiermee planologisch geborgd. Er wordt geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet, het Nationaal Waterplan en de Wet gemeentelijke watertaken.

Europees en Rijksbeleid

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De ‘watersysteembenadering’ gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.

Nationaal Waterplan

De minister van Infrastructuur en Milieu en de staatssecretaris van Economische Zaken hebben op 10 december 2015 het Nationaal Waterplan 2016 – 2021 vastgesteld. Het Nationaal Waterplan 2016-2021 is de opvolger van het Nationaal Waterplan 2009-2015. Het waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Met dit waterplan zet het kabinet een volgende ambitieuze stap in het robuust en toekomstgericht inrichten van ons watersysteem, gericht op een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart. Hierbij streven we naar een integrale benadering, door natuur, scheepvaart, landbouw, energie, wonen, recreatie, cultureel erfgoed en economie (inclusief verdienvermogen) zo veel mogelijk in samenhang met de wateropgaven te ontwikkelen. Het beleid en de maatregelen in dit Nationaal Waterplan dragen bij aan het vergroten van het waterbewustzijn in Nederland.

Wet gemeentelijke watertaken

Per 1 januari 2008 is de Wet verankering en bekostiging gemeentelijke watertaken van kracht geworden. Met de komst van deze wet is de wettelijke zorgplicht voor de inzameling van het stedelijk afvalwater uitgebreid met twee nieuwe zorgplichten: de zorgplicht voor afvloeiend hemelwater en voor grondwater. Daarnaast zijn alle gemeenten verplicht om voor 2013 een verbreed gemeentelijk rioleringsplan vast te stellen, waarin deze nieuwe zorgplichten zijn opgenomen.

Provinciaal beleid

Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 (BWM-Plan)

Het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 (BWM-plan) legt het beleid op basis van de provinciale wettelijke taken voor bodem, water en milieu vast voor de periode 2016-2021. Het BWM-plan richt zich op vier belangrijke maatschappelijke opgaven: waterveiligheid en wateroverlast, schoon en voldoende oppervlaktewater, ondergrond en leefkwaliteit stedelijk gebied. Vanaf 2016 is al het bodem-, water en milieubeleid in één integraal plan opgenomen. De opgaven vanuit de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) maken onderdeel uit van dit plan. Het plan zal straks dienen als een bouwsteen voor de Omgevingsvisie."

Provinciaal Waterplan 2010-2015

De provincie richt zich in de toekomst op duurzame en robuuste watersystemen en het borgen van bestaande kwaliteiten. Duurzame en robuuste watersystemen zijn nodig voor het waarborgen van een aantrekkelijke woon-, werk- een leefomgeving.

In het waterplan worden drie hoofdthema's onderscheiden:

• Veiligheid: met aandacht voor preventie, gevolgenbeperking en rampenbeheersing bij overstromingen;
• Kwaliteit en kwantiteit: met aandacht voor voldoende en schoon oppervlakte- en grondwater en water voor de natuur;
• Gebruik en beleving: met aandacht voor mooier water, veilig vaar- en zwemwater.

Bij het waterplan hoort het Deelplan Kaderrichtlijn Water (KRW). Hierin staan de provinciale kaders voor de kwaliteit van het oppervlaktewater en de maatregelen die genomen (moeten) worden ten aanzien van het grondwater.

Het plangebied bevindt zich in het infiltratiegebied Utrechtse Heuvelrug. De provinciale belangen voor dit infiltratiegebied staan beschreven in de Provinciale Ruimtelijke Verordening. Voor het infiltratiegebied geldt het principe “Nee, tenzij”. Dit betekent dat als op de gronden functies worden gerealiseerd die uit oogpunt van grondwaterkwaliteit minder gewenst zijn, een integrale afweging moet plaatsvinden en inzichtelijk moet worden gemaakt hoe emissies naar het grondwater moeten worden voorkomen. Voor andere ontwikkelingen moet in het bestemmingsplan ten minste een watertoets uitgevoerd worden.

Voor het waterbeheer in het stedelijk gebied gelden de volgende doelstellingen:

• Een voor bebouwing en infrastructuur gewenste grondwaterstand om zakking te voorkomen en droge voeten te behouden;
• Verbeteren van de belevingswaarde en de recreatieve waarde van het watersysteem;
• Streven naar het waar mogelijk afkoppelen bij nieuwbouw of herinrichting in bestaande wijken, tenzij grondslag of inrichting het niet toelaat, bijvoorbeeld als uitvloeisel van de integrale afweging voor de Utrechtse Heuvelrug;
• Op de Utrechtse Heuvelrug moet integraal beoordeeld worden op welke wijze het hemelwater afkomstig van verhardingen afgevoerd wordt. De opties zijn afkoppelen, infiltreren in de bodem, lozen op het oppervlaktewater of aansluiting op het riool;

Regionaal beleid

Geactualiseerde leidraad afkoppelen Utrechtse Heuvelrug

De Utrechtse Heuvelrug biedt goede mogelijkheden voor het infiltreren van hemelwater. De heuvelrug herbergt echter een groot grondwaterreservoir, dat een belangrijke rol speelt voor de drinkwaterwinning. De provincie Utrecht stelt daarom strenge eisen aan de kwaliteit van het te infiltreren regenwater. In november 2015 is daarom door de Provincie Utrecht, HDSR, Waterschap Vallei en Eem, Vitens en een groot aantal gemeenten op de heuvelrug een convenant ondertekend, waarin de randvoorwaarden voor het afkoppelen op de Heuvelrug zijn opgenomen.

Volgens dit convenant mag:

• het afstromend regenwater van verontreinigde locaties (waaronder bedrijventerreinen) niet worden geïnfiltreerd;
• het afstromend regenwater van beperkt verontreinigde terreinen (waaronder parkeerterreinen van 4 plaatsen of meer) na zuivering oppervlakkig worden geïnfiltreerd;
• het afstromend regenwater van (beperkt) schone oppervlakten zonder voorwaarden worden geïnfiltreerd.

Beleid Waterschap Vallei & Veluwe

Waterbeheerprogramma 2016-2021; Waterschap Vallei en Veluwe

Het plangebied valt binnen het beheersgebied van Waterschap Vallei & Veluwe. In het Waterbeheerprogramma 2016-2021 heeft Waterschap Vallei & Veluwe zijn ambities en uitvoeringsprogramma vastgelegd. Het plan bepaalt in grote lijnen de agenda van het waterschap voor de komende zes jaar.

Het waterschap geeft zijn taken vorm in drie programma's:

• veilige dijken: in dit programma wordt veiliggesteld dat het waterschap zijn beheersgebied beschermt tegen overstroming van buitenwater. in dit geval de Eem en de Randmeren.
• voldoende en schoon water: dit programma gaat over de wijze waarop het watershcap omgaat met zichtbaar oppervlaktewater en de nog veel grotere hoeveelheid onzichtbaar grondwater in het beheersgebied. Het doel van het programma is dat het water beschikbaar is, dat het van goede kwaliteit is en dat het water geen overlast veroorzaakt.
• zuivering afvalwater: dit programma houdt in dat het waterschap gebruikt en verontreinigd water en hemelwater dat in rioleringen wordt verzameld, adequaat zuivert voordat het op het oppervlaktewater wordt geloosd. Dit heeft als doel dat de kwaliteit van het oppervlaktewater zo min mogelijk wordt beinvloed. Hiermee zal dit programma essentieel bijdragen aan het totale waterbeheersplan.

Gemeentelijk beleid

Waterplan Heuvelrug

Het Waterplan Heuvelrug is het resultaat van een intensieve samenwerking tussen Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden, voormalig Waterschap Vallei & Eem, Vitens (de waterpartners) en de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

Doel van het waterplan is te komen tot een integrale visie en daarop gebaseerde maatregelen, gericht op een gezond en veerkrachtig watersysteem. Planuitvoering moet leiden tot een hogere gebruikswaarde en belevingswaarde van het water. Daarnaast dient het waterplan bij te dragen
aan de bewustwording van water bij burgers en ondernemers.
Het waterplan Heuvelrug richt zich vooral op de stedelijke kernen en de directe omgeving ervan.
Belangrijke punten uit het waterplan zijn:

• afkoppelen en infiltreren van regenwater: de zandige Utrechtse Heuvelrug biedt veel mogelijkheden voor infiltratie van water van nieuwe bebouwing en bestaande bebouwing in de grond;
• beleving en cultuur: de landgoederen en Stichtse Lustwarande zijn beeldbepalend, en water vervult daar een eigen functie in;
• natuur en ecologie: op allerlei plaatsen kunnen de natuur en ecologie in en om het water verbeterd worden. Eerst moet gekeken worden welk water hierin een belangrijke functie vervult;
• beheer en onderhoud: het is nodig om het beheer van watergangen en dat van erlangs gelegen wegen goed op elkaar af te stemmen.

Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan 2012 - 2015 (GRP)

Het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan is op 26 juli 2011 vastgesteld door de raad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. In het rioleringsplan geeft de gemeente aan hoe zij invulling geeft aan de gemeentelijke taak van het aanleggen, beheren en onderhouden van het riool.
Daarnaast is in het rioleringsplan de nieuwe zorgplicht opgenomen voor afvloeiend hemelwater en voor grondwater. Met betrekking tot de verschillende zorgplichten stelt de gemeente de volgende doelen.

Stedelijk afvalwater

1. 1. Inzameling van stedelijk afvalwater, dat binnen het gebied is geproduceerd.
2. 2. Transport van ingezameld stedelijk afvalwater naar de zuiveringsinstallatie.
3. 3. Voorkomen van ongewenste vuilemissie naar oppervlaktewater, grondwater en bodem.

Hemelwater

1. Inzameling van het afvloeiend hemelwater afkomstig van:

a. verhard oppervlak in de openbare ruimte;

b. dakoppervlak van nieuwbouw en herbouw, voor zover hemelwater redelijkerwijs niet op eigen terrein verwerkt kan worden;

c. dak- en terreinverharding van bestaande bebouwde percelen.

2. Verwerking van het ingezameld hemelwater.
3. Voorkomen van ongewenste vuilemissie naar oppervlaktewater, grondwater en bodem.

Grondwater

Streven naar een gemiddeld hoogste grondwaterstand van ten minste 0,7 m onder de as van de weg. Er is sprake van structureel te hoge grondwaterstanden als de gemiddeld hoogste grondwaterstand gedurende drie tot vijf aaneengesloten jaren hoger is dan de gewenste grondwatersituatie en wanneer dit tot aantoonbare overlast leidt.

Watertoets

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is een watertoets verplicht bij gemeentelijke bestemmingsplannen en projectbesluiten. De watertoets is een procesinstrument, waarbij het waterschap, de gemeente en de initiatiefnemer onderlinge afstemming zoeken. Door Aveco de Bondt is in mei 2016 een watertoets opgesteld. Deze watertoets is, met akkoord van het waterschap, als bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen. De conclusie is hierna opgenomen.

Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater

In de toekomstige situatie zal geen versnelde afvoer van het regenwater plaats vinden. Voor de toename aan verhard oppervlak wordt compenserende waterberging aangelegd volgens de trits ‘vasthouden, bergen, afvoeren’. Dit betekent dat de voorkeur uit gaat naar een bovengrondse afvoer (al dan niet in combinatie met een bermpassage).

Afvoer regenwater

Hemelwater van particuliere verharding dient op eigen terrein opgevangen en verwerkt te worden.

Hemelwater van de openbare verharding moet binnen het plangebied middels wadi’s of ITriolering worden geïnfiltreerd.

Afvoer afvalwater

De vuilwaterriolering van het plangebied kan mogelijk worden aangesloten op de bestaande vuilwaterriolering in de Haarweg.

Invloed op de waterhuishouding

Bij de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein en de woningen neemt het verhard oppervlak met circa respectievelijk 5,7 en 0,3 ha (totaal 6,0 ha) toe.

In de huidige situatie bestaat een groot deel van het plangebied uit bos. Hierdoor komt niet alle neerslag tot afstroming. Een deel van het hemelwater verdampt of wordt opgenomen door de boomwortels.

In de toekomstige situatie stroomt het hemelwater via de verharde oppervlakken naar een infiltratievoorziening en infiltreert in de bodem. Hierdoor neemt de grondwateraanvulling binnen het plangebied in de toekomstige situatie toe.

De kans dat, als gevolg van extra infiltratie, grondwateroverlast optreedt in de omgeving van het plan, is met name aan de noordzijde van de Haarweg aanwezig. De verwachte GHG ligt rond 0,5 tot 0,6 m onder maaiveld en de freatische grondwaterstroming is noord gericht.

Om te voorkomen dat grondwateroverlast optreedt, wordt geadviseerd om ten noorden van de Haarweg het nieuwe plan, met circa 30 cm, op te hogen en om een greppel langs de Haarweg aan te leggen. De vloerpeilen van de nieuwe woningen dient minimaal 30 cm boven het straatpeil van de Haarweg te liggen.

Voor de bestaande bebouwing ten westen van het plangebied wordt geen toename van de kans op grondwateroverlast verwacht. De GHG ligt hier diep genoeg en de grondwaterstroming is noord gericht.

Verwacht wordt dat de gevolgen voor de grondwaterstanden ter plaatse van het landgoed, aan de zuidzijde van de snelweg A12, verwaarloosbaar zijn. De reden hiervoor is dat in het zuidelijk deel van het plangebied meer infiltratie gaat plaats vinden dan in de huidige situatie. Dit betekent dat er per saldo sprake is van een infiltratietoename. Waardoor de kans op verdroging ter plaatse van het landgoed, als gevolg van de ontwikkeling, niet wordt beïnvloed.

En zijn er geen negatieve effecten te verwachten op de (grond)waterhuishouding. Uit metingen zijn de grondwaterstanden in het plangebied bekend, de resultaten hiervan zijn opgenomen in de bijlagen bij het bestemmingsplan. Eén meetronde is in de winter uitgevoerd en representeert waarden die overeenkomen met GHG. De tweede, met twee peilbuizen ten zuiden van de Haarweg uitgebreide, meetronde is gedaan in september. Deze meetwaarden geven een GLG situatie weer. De maaiveldhoogtes zijn nauwkeurig ingemeten ten opzichte van NAP. Hiermee is een goede indruk verkregen van de GHG op het plangebied ten zuiden van de Haarweg.

Uit de maaiveldhoogte en de berekende GHG waarde blijkt dat de huidige drooglegging ten zuiden van de Haarweg tussen de 1,4 en 1,7 meter onder maaiveld ligt. De droogleggingseis van 0,7 m minus maaiveld wordt hier ruim gehaald zonder dat er aanpassingen aan de grondwaterhuishouding nodig zijn.

Ten noorden van de Haarweg ligt de GHG waarschijnlijk rond 0,5 tot 0,6 m onder maaiveld. En voldoet daarmee niet aan de gewenste ontwateringsdiepte van 0,7 m onder de as van de weg en onder vloerpeil. Hier zijn maatregelen nodig om overlast te voorkomen.

Deze maatregelen bestaan uit het licht ophogen van het plangebied (30 centimeter). Hiermee wordt de gewenste ontwateringsdiepte gehaald.

Natuurbeschermingswet, Habitat- en/of Vogelrichtlijn, Flora- en faunawet, Natura 2000 en Ecologische Hoofdstructuur

Sinds 1 januari 2017 zijn is de bovenstaande wetgeving vervangen door de Wet natuurbescherming en wat de Ecologische hoofdstructuur (EHS) betreft door het Natuur Netwerk Nederland (NNN). Omdat de uitgevoerde ecologische onderzoeken op basis van het wettelijk kader van voor 1 januari 2017, de Flora- en Faunawet, zijn uitgevoerd en materieel in de Wet natuurbescherming dezelfde belangen en doelen worden gediend, is alleen in de tekst onder beleidskader "Flora- en Faunawet" vervangen door "Wet natuurbescherming". Daar waar in de tekst van het ontwerp bestemmingsplan ''EHS'' wordt genoemd, is de tekst vervangen door ''NNN''.

Bij de ontwikkeling van ruimtelijke plannen moet rekening worden gehouden met bestaande natuurwaarden. De natuurbeschermingswetgeving vanuit de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn is in de Nederlandse situatie gescheiden in soortenbescherming en gebiedsbescherming.

Het wettelijk kader voor de soortenbescherming in Nederland is de Wet natuurbescherming, die bescherming biedt aan vrijwel alle voorkomende diersoorten en sommige plantensoorten. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de bepalingen van de Wet natuurbescherming; voorafgaand aan de ontwikkeling dient te zijn getoetst of er sprake is van effecten op één of meer strikt beschermde soorten. Is dit het geval, dan moet er een ontheffing worden aangevraagd. Voor sommige strikt beschermde diersoorten zijn aan het toekennen van deze ontheffing strenge eisen verbonden. Voor andere beschermde diersoorten is ontheffing niet mogelijk. Naast soortenbescherming heeft de Wet natuurbescherming betrekking op jacht en de handel in dieren en planten. Dit is in het kader van het bestemmingsplan niet relevant.

Gebiedsbescherming vindt eveneens plaats in het kader van de Wet natuurbescherming. De bescherming van de natuurwaarden heeft gevolgen voor het gebruik in en rondom dit gebied. Activiteiten, plannen en projecten moeten vooraf worden getoetst op hun effecten op de natuur, waarbij ook de externe werking van een ingreep op het beschermde gebied en de aanwezige waarden getoetst dient te worden. De afstand van de externe werking is afhankelijk van de ingreep. Als er sprake is van ingrepen die een (significant) effect hebben op het betreffende beschermde gebied zal er een vergunning moeten worden aangevraagd bij het bevoegd gezag. In de meeste gevallen is dit de provincie.

Het Natuur Netwerk Nederland (NNN) bestaat uit een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen natuurgebieden verbonden door verbindingszones. De begrenzing van het NNN is een provinciale taak. Het NNN wordt in provinciale ruimtelijke plannen uitgewerkt; ruimtelijke plannen van gemeenten moeten hieraan worden getoetst. Het NNN is de afgelopen jaren in gebiedsplannen nader begrensd (vaak op perceelsniveau), waarbij per begrensde eenheid natuurdoeltypen zijn aangewezen. In of in de nabijheid van beschermde natuurgebieden geldt het 'nee, tenzij'-regime. Nieuwe plannen, projecten of handelingen zijn niet toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten. Hiervan kan alleen worden afgeweken als er geen reële alternatieven zijn én er sprake is van redenen van groot openbaar belang. In dat geval moet de initiatiefnemer maatregelen treffen om de nadelige effecten weg te nemen of te ondervangen, en waar dat niet volstaat te compenseren door het realiseren van gelijkwaardige gebieden, het liefst in of nabij het aangetaste gebied. Ook financiële compensatie is mogelijk.

Zoals hierboven is beschreven is voor verschillende diersoorten een ontheffing verleend. De voor de ontheffing noodzakelijke mitigerende maatregelen zullen worden getroffen.

Er is geen ontheffing noodzakelijk voor de das omdat er middels de compensatie en aanleg van de dassentunnel voldoende maatregelen worden getroffen om doden en verwonden te voorkomen.

Er zijn geen belemmeringen ten aanzien van Groen en natuur te verwachten.

Op de locatie van de voormalige camping moet ten behoeve van het bedrijventerrein bos verdwijnen. Vanuit de Boswet, sinds 1 januari 2017 Wet natuurbescherming, en de Provinciale Ruimtelijke structuurvisie, zoals die gold op het moment van de aanvraag van de beschikking om boscompensatie op 7 december 2016, geldt een compensatieplicht van één-op-één.

Er is voor gekozen de boscompensatie zo veel mogelijk aan te laten sluiten bij bestaande bospercelen grenzend aan en binnen het plangebied en voor het overige vindt 2.8 hectare boscompensatie plaats op het Landgoed Maarsbergen.

Over de boscompensatie heeft overleg plaatsgehad met de provincie Utrecht, die bevoegd gezag is voor de uitvoering van de Boswet.

Voor de oppervlakten bos die gecompenseerd dienen te worden geldt het volgende:

De voormalige camping heeft een oppervlakte van 9,7 hectare. Daarvan wordt 2,5 hectare niet als bos aangemerkt. Dit zijn de voormalige 113 standplaatsen, de bedrijfswoning, de bedrijfsgebouwen, het parkeerterrein en de hoofdtoegangspaden naar de standplaatsen. Van de resterende 7,2 hectare wordt circa 3,5 hectare gehandhaafd. Dit zijn de te handhaven eikenwallen aan de buitenzijde en op het midden van de camping en het oostelijke deel van de camping dat niet benut wordt voor bedrijventerrein of de nieuwbouwwoning. Er wordt dan circa 3,7 hectare bos gekapt waarvoor de compensatieverplichting geldt. Uitgaande van genoemde compensatieverplichting van 1 : 1, is er een compensatieplicht van 3,7 hectare.

De nieuw aan te leggen houtwallen in het plangebied, rondom het woongebied bedragen ruim 0,9 hectare. Boscompensatie is uitsluitend nieuw bos/nieuwe houtwal. Langs de noordgrens van het woningbouwgebied is nu slechts deels een smalle houtsingel aanwezig. Die wordt verbreed tot houtwal en telt voor het te verbreden deel mee als compensatie. De nieuw aan te leggen houtsingels langs de weilanden ten noorden van het plangebied en ten westen van de Rottegatsteeg worden maximaal 8 meter breed, waardoor er ruimschoots voldaan kan worden aan de compensatieoppervlakte. In het kader van de aan te vragen Wet natuurbescherming ontheffing wordt de boscompensatie vastgelegd op detailniveau. Voor dat detailniveau dient dit bestemmingsplan niet.

Op 6 april 2017 heeft Gedeputeerde Staten van Utrecht positief beschikt op de door initiatiefnemer op 7 december 2016 ingediende aanvraag om boscompensatie en daarmee ingestemd met de hiervoor omschreven wijze van boscompensatie op Landgoed Maarsbergen en rond het plangebied.

Nota Belvedère

De Nota Belvedère geeft een visie op de wijze waarop met de cultuurhistorische kwaliteiten van het fysieke leefmilieu in de toekomstige situatie van Nederland kan worden omgegaan. Tevens geeft de nota aan welke maatregelen daartoe moeten worden getroffen. Cultuurhistorie wordt beschouwd als van vitale betekenis voor de samenleving en de individuele burger. Het behoud en het benutten van het cultureel erfgoed voegt kwaliteit toe aan de culturele dimensie van de ruimtelijke inrichting. Bij ruimtelijke planvorming is het verplicht om cultuurhistorie in de plannen te betrekken, waarbij het herkenbaar houden van de historisch gegroeide ruimtelijke situatie en het bodemarchief voorop staat.

In het kader van het project Belvedère is een landsdekkend overzicht vervaardigd van de cultuurhistorisch meest waardevol geachte steden en gebieden. Dit overzicht is weergegeven op de Cultuurhistorische Waardenkaart van Nederland.

Cultuur- en erfgoednota 2016-2019

De provincie Utrecht is een provincie met de meeste nationale landschappen en rijk aan cultuurhistorie. Utrecht is echter ook de provincie met de hoogste economische groei, die het dichtstbevolkt is en die het drukste wegennet heeft. In dit dynamische spanningsveld tussen het behouden en vernieuwen is het waarborgen en versterken van de kwaliteit van de Utrechtse leefomgeving een belangrijke opgave van het provinciale beleid.

De Cultuur- en erfgoednota 2016 - 2019 gaat uit van de volgende drie inhoudelijke opgaven:

• Hebben en houden: samen zorgen voor erfgoed;
• Promoten en profileren: beleefbaar maken van erfgoed en cultuur;
• Kennen en kunnen: leren van culturele basisvaardigheden.

Als een rode draad door bovenstaande opgaven loopt een vierde opgave:

• Onderzoeken en ontwikkeling: bewegen om vooruit te komen.

Het Provinciaal cultuur- en erfgoedbeleid stoelt voor een belangrijk deel op wettelijke taken en bestuurlijke afspraken. Men richt zich bijvoorbeeld op restauratie van rijksmonumenten, zichtbaar maken van cultuurhistorisch waardevolle landschappen en een vitaal bibliotheeknetwerk en legt nieuwe accenten op kennis, onderzoek en ontwikkeling, erfgoedtoerisme, erfgoedparels, duurzaamheid en verbindingen tussen beleidsterreinen.

In of nabij het plangebied bevinden zich geen rijks- of gemeentelijke monumenten of cultuurhistorisch waardevolle objecten. Het plangebied is tevens niet gelegen binnen een molenbiotoop of beschermd stadsgezicht. Het aspect cultuurhistorie zorgt derhalve niet voor belemmeringen voor de herontwikkeling van het plangebied. Met de bovengenoemde beschrijving wordt voldaan aan artikel 3.1.6 lid 5 onder a Bro.

Wet op de archeologische monumentenzorg

De Wet op de archeologische monumentenzorg (een wijzigingswet van de Monumentenwet 1988) is het eindresultaat van de implementatie van het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed in de Nederlandse Wetgeving. De wet bevat 3 belangrijke uitgangspunten:

• het streven naar behoud in situ van archeologische waarden;
• het tijdig betrekken van de archeologische waarden in de ruimtelijke ordening door het opnemen van harde juridische eisen in bestemmingsplannen;
• de verstoorder betaalt voor het onderzoek en de documentatie van archeologische waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Archeologische beleidskaart

In april 2013 heeft de gemeente Utrechtse Heuvelrug haar archeologische beleidskaart vastgesteld . Op deze kaart is weergegeven waar in de gemeente (en in welke mate) kans is op het aantreffen van archeologische resten, uitgedrukt in een verwachtingszone. Aan deze verwachtingszones zijn ondergrenzen gekoppeld, die aangeven wanneer archeologisch onderzoek vanwege een voorgenomen ontwikkeling nodig is. De beleidskaart geeft een globaal inzicht in de te verwachten archeologie, in het bestemmingsplan is het beeld aangescherpt. Op de onderstaande kaart is de beleidskaart weergegeven.

Door Grontmij is in mei 2015 een archeologisch onderzoek verricht. Hierna zijn de conclusies beschreven. De gehele rapportage is als bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen.

Binnen het plangebied komen matig fijne zandgronden voor. In het zuidelijk deelgebied werden veelal intacte podzolgronden aangetroffen. In het noordelijk deel van het voormalige camping-terrein en ten noorden van de Haarweg werd vrijwel overal een oude akkerlaag in de top aangetroffen.

Ten zuiden van de Haarweg komt onder deze voormalige akkerlaag nog dikwijls een (redelijk) intacte oorspronkelijk bodemopbouw of podzolprofiel voor, maar binnen het ten noor-den van de Haarweg gelegen deelgebied ligt deze akkerlaag vrijwel altijd direct en scherp op de C-horizont waardoor daar geen sprake meer is van een intacte bodemopbouw (in archeologische zin). Langs de noordelijke rand van het middels booronderzoek onderzochte deel van het plangebied werden aanwijzingen voor natte bodemcondities aangetroffen in de vorm van veen of resten van vennen/slib.

Het uitgevoerde inventariserend veldonderzoek d.m.v. boringen – verkennende fase, bevestigt noch ontkracht de in het bureauonderzoek opgestelde archeologische verwachting. Hoewel er een akkerlaag is aangetroffen, die de ondergrond van het noordelijk deelgebied tot in de zogenoemde C-horizont heeft verstoord, maar de bodemopbouw in het zuidelijk deel grotendeels intact heeft gelaten, is op basis van het booronderzoek geen gefundeerde uitspraak te doen over de afwezigheid en, bij het ontbreken van aangetroffen archeologische indicatoren, ook de aanwezigheid van archeologische vindplaatsen. De kans op het kunnen aantreffen van archeologische waarden wordt voor het zuidelijk deelgebied (ten zuiden Haarweg) vanwege het daar voorkomen van een intacte bodemopbouw groter geacht dan voor het gebied ten noorden van de Haarweg waar de ondergrond tot in de zogenoemde C-horizont is verstoord.

Aanbeveling

Op basis van het voorgaande onderzoek wordt geadviseerd om voorafgaand aan de uitvoering van de bouwwerkzaamheden een proefsleuvenonderzoek uit te laten voeren binnen het zuidelijk deelgebied (vml. campingterrein). Op basis van dit proefsleuvenonderzoek kan een gefundeerde uitspraak over de daadwerkelijke trefkans op de aan- of afwezigheid van archeologische resten worden gedaan en kan de initiatiefnemer/opdrachtgever de mogelijke vervolgstappen, eventuele knelpunten en mogelijkheden inzichtelijk krijgen. Op basis van het proefsleuvenonderzoek zal de bevoegde overheid de noodzakelijk geachte vervolgstappen bepalen. Deze vervolgstappen kunnen onder andere bestaan uit; gehele of gedeeltelijke vrijstelling/vrijgave, plan- inpassing of planaanpassing, vervolgonderzoek in de vorm van archeologische begeleiding of opgraving (definitief onderzoek).

Aangezien het zuidelijke deelgebied nu nog bebost is en een goede ruimtelijke spreiding van een proefsleuvengrid en de toegankelijkheid of bewegingsruimte met een graafmachine niet optimaal is, kan dit eventueel gedaan worden ten tijde van het globaal inrichten of vrijmaken (ontbossen) van het terrein. Indien er (bouw)wegen worden aangelegd, kan dit wegenpatroon wellicht worden gebruikt om (ter hoogte daarvan) het archeologisch proefsleuvenonderzoek uit te voeren. Dit dient in overleg met de bevoegde overheid te worden bepaald.

Binnen het noordelijk deel en ter hoogte van de compensatiewoning in het bos wordt geadviseerd de civieltechnische graafwerkzaamheden (bijv. ontgraven bouwkuip) archeologisch te laten begeleiden. Hoewel het hier niet is uitgesloten dat er nog archeologische sporen kunnen worden aangetroffen, lijkt dit op voorhand geringer te zijn. Het archeologisch begeleiden van de civieltechnische graafwerkzaamheden kan aanvankelijk intensief begeleidt worden om eventueel op basis van voortschrijdend inzicht of de veldbevindingen en in afstemming met de bevoegde overheid opgeschaald dan wel afgeschaald te worden.

Voorafgaand aan het proefsleuvenonderzoek en/of archeologische begeleiding dient een Programma van Eisen worden opgesteld. Dit PVE is opgesteld en als bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen.

Overigens geldt altijd een wettelijke meldingsplicht indien tijdens de grondwerkzaamheden archeologische of cultuurhistorische waarden, vondsten en/of sporen worden aangetroffen. In dat geval dient direct contact te worden opgenomen met de bevoegde overheid in het kader van de wettelijke meldingsplicht (Monumentenwet 1988, artikel 53 en 54).)

Zoals hierboven is beschreven wordt vervolgonderzoek in de vorm van proefsleuven geadviseerd.

Het onderzoek en gegeven advies is ter toetsing voorgelegd aan de bevoegde overheid, in deze de gemeente Utrechtse Heuvelrug en goedgekeurd. Omdat het proefsleuvenonderzoek nog niet heeft plaatsgevonden is in dit bestemmingsplan op de verbeelding en in de regels de bestemmingen 'Waarde-Archeologie 4'. Op deze wijze worden de mogelijk aanwezige archeologische waarden beschermd.

Dit bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.MAAUitbrbedrter-va01 met de bijbehorende regels (en bijlagen) en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

In het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere soorten aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding. In de legenda zijn deze als "verklaringen" aangegeven (bijvoorbeeld kadastrale gegevens).

De regels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk I (artikelen 1 en 2) bevatten de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk II (artikelen 3 tot en met 13) bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden. Ook zijn in dit hoofdstuk de dubbelbestemmingen opgenomen.
• Hoofdstuk III (artikelen 14 tot en met 17) bevat de algemene regels, waaronder een anti-dubbeltelregel en de algemene gebruiksregels.
• Hoofdstuk IV (artikelen 18 en 19) bevat de overgangs- en slotregel.

Regels in verband met de bestemmingen

De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• wijzigingsbevoegdheid.

Bestemmingsomschrijving

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. Het gebruik wordt hier geregeld.

Bouwregels

De bouwregels zijn gerelateerd aan deze bestemmingsomschrijving. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Zoals bijvoorbeeld de bouw- en de goothoogtes.

Afwijken van de bouwregels

Door het opnemen van een afwijkingsregeling bestaat de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de algemeen toegestane bouwregels. In een afwijkingsregeling wordt opgenomen waarvan afwijking wordt verleend, de maximale omvang van de afwijking die kan worden toegestaan en eventuele voorwaarden waaronder de omgevingsvergunning tot afwijken kan worden verleend. Een voorbeeld is een afwijkende goot- en/of bouwhoogte in een bepaalde situatie.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om, onder meer door middel van 'vergunningsvrij bouwen'.

Specifieke gebruiksregels

Deze regels zijn in feite een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Hier worden vormen van gebruik beschreven die men in strijd acht met de bestemming, maar waarvan niet direct uit de bestemmingsomschrijving blijkt dat dit zo is.

Afwijken van de gebruiksregels

Onder afwijken van de gebruiksregels wordt het mogelijk gemaakt een bepaalde vorm van gebruik toch onder de bestemming te laten vallen. Een afwijking van een gebruiksregel mag echter niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Het betreft dus altijd gebruik dat inherent is aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Specifieke inrichtingsactiviteiten, niet bestaande uit bouwen (dat is immers al onder de bouwregels beschreven), dienen soms aan een omgevingsvergunning te worden gebonden. Hiervan zal sprake zijn als bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden van invloed kunnen zijn op in de specifieke bestemming voorkomende bijzondere omstandigheden. Voorbeelden van deze omstandigheden zijn cultuurhistorische- of landschappelijke waarden. Deze waarden kunnen met een omgevingsvergunningstelsel worden beschermd. De regeling is nadrukkelijk niet bedoeld om alle werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden geheel uit te sluiten. Concreet kan gedacht worden aan bijvoorbeeld het moeten aanvragen van een vergunning voor het afgraven of egaliseren van gronden of het vellen van bos in de bestemming 'Natuur'.

Wijzigingsbevoegdheid

Door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk om het bestemmingsplan te wijzigen (binnenplanse wijziging). Het kan dan gaan om het wijzigen van een op een perceel gelegde bestemming, maar ook bijvoorbeeld het wijzigen of vergroten van een bouwvlak (met bijbehorende bouwmogelijkheden).

De inleidende regels (hoofdstuk I)) en de overgangs- en slotregel (hoofdstuk IV) worden hier verder niet toegelicht. Voor de overige bestemmingen volgt in de volgende paragraaf een inhoudelijke beschrijving.

In het plangebied zijn 9 bestemmingen weergegeven. Daarnaast kent het plangebied 2 dubbelbestemmingen (Leiding - Brandstof en Waarde - Archeologie 4). Hieronder volgt een beschouwing van deze bestemmingen.

In het agrarisch verwevingsgebied en het extensiveringsgebied wordt de bestemming Agrarisch met waarden toegepast. Dit zijn gebieden die hoge landschappelijke en/of natuurwaarden herbergen. Hier wordt agrarische bedrijvigheid wel toegestaan, maar de landschapswaarden worden daarbij zoveel mogelijk beschermd. Dit geldt voor extensiveringsgebied in sterkere mate dan voor het verwevingsgebied.

Deze bestemming is gegeven aan de agrarische gronden ten noorden van de woningbouw aan de Haarweg. Op deze gronden mogen uitsluitend overige bouwwerken, geen overkappingen zijnde worden gebouwd. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - kwelafhankelijke vegetatie' of 'specifieke vorm van agrarische waarden - half-open landschap' zijn kwekerijen niet toegestaan.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - kwelafhankelijke vegetatie' zijn de gronden specifiek bestemd voor de instandhouding van de aanwezige dan wel daaraan verbonden kwelafhankelijke vegetatie van het landschap. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - half-open landschap' zijn de gronden specifiek bestemd voor de instandhouding van de aanwezige dan wel daaraan verbonden half-openheid van het landschap.

De bestemming 'Bedrijventerrein' is toegekend aan een van de belangrijke functies in het plangebied. Om deze reden wordt de uitleg van dit artikel uitgebreid toegelicht.

Bestemmingsomschrijving

Op gronden met de bestemming Bedrijventerrein zijn zowel bedrijven toegestaan alsmede wegen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en overige bijbehorende voorzieningen.

Bedrijven zijn toegestaan voor zover passend binnen de aangeduide categorie en behoren tot de algemeen toelaatbare categorieën van bedrijvigheid. De milieucategorie van de bedrijven wordt bepaald aan de hand van een Staat van Bedrijfsactiviteiten die is opgenomen als bijlage bij de regels van dit bestemmingsplan.

Voor het vaststellen van de milieuzonering is uitgegaan van de nieuwe en bestaande woonbebouwing (burgerwoningen en bedrijfswoningen) langs de randen van het plangebied. Bedrijven uit een zwaardere categorie dienen op een grotere afstand van de woonbebouwing te worden gesitueerd dan de bedrijven uit lagere milieucategorieën. Voor een uitgebreide toelichting op de aanpak van de milieuzonering zie ook paragraaf 4.6.7 Bedrijven en Milieuzonering. De milieuzonering is op de verbeelding aangegeven door middel van categorieaanduidingen binnen de bestemming Bedrijventerrein.

Op de verbeelding is na de letter die de bestemming aangeeft, de hoogst toelaatbare categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (tussen haakjes) aangegeven (bijvoorbeeld BT b<3.1). Op de bedrijventerreinen varieert de algemene toelaatbaarheid van maximaal milieucategorie 2 tot en met maximaal milieucategorie 4.1. Eén bedrijf voldoet niet aan de aldaar maximaal toelaatbare milieucategorie, maar kan ter plaatse wel gerealiseerd worden. Voor dit bedrijf is een maatbestemming opgenomen (afvalverwerkingsbedrijf met afvaloverslag en tevens straatreinigingsbedrijf).

Bouwregels

Bebouwing ten dienste van de bestemming mag alleen worden gerealiseerd binnen de op de kaart aangegeven bouwvlakken. In de regels zijn de maximale hoogtematen van de bebouwing aangegeven. Het bebouwingspercentage van het bouwperceel bedraagt maximaal 80%, tenzij anders staat aangeduid. De afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 3 meter en de afstand tot (ontsluitings-) wegen moet minimaal 5 meter bedragen. Dit om te voorkomen dat gebouwen te dicht op de weg komen te staan. De oppervlakte van een kavel mag niet meer bedragen dan 5.000 m². Overige bouwwerken zijn ook buiten de bouwvlakken toegestaan. Teneinde intensief ruimtegebruik mogelijk te maken, kan door middel van een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid een omgevingsgvergunning worden verleend voor een hoger bebouwingspercentage.

Afwijkingsmogelijkheden bouwen

Het kan soms nodig zijn om bij het invullen van een bedrijventerrein flexibel om te gaan met de bebouwingsmogelijkheden. Daarom is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het mogelijk maken van een hoger bebouwingspercentage dan de toegestane 80%, mits de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig worden aangetast en er geen bezwaren zijn in het kader van (brand) veiligheid en rampenbestrijding. Tevens is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het toestaan van een groter kavel, mits er aantoonbaar behoefte aan een groter kavel is.

Specifieke gebruiksregels

Middels een specifieke gebruiksregeling wordt ondergeschikte detailhandel bij bedrijven toegestaan. Het dient daarbij te gaan om een niet zelfstandig uitgevoerde detailhandelsfunctie die duidelijk waarneembaar ondergeschikt is aan en afhankelijk is van de hoofdfunctie en deze ondersteunt zodat de kwaliteit van de hoofdfunctie vergroot of gecompleteerd wordt. Hieronder wordt mede begrepen een afhaalbalie voor een internetwinkel eventueel in combinatie met een beperkte showroom. Voor ondergeschikte detailhandel geldt een aantal voorwaarden, zo mag onder meer de verkoop vloeroppervlakte van detailhandel niet meer dan 50 m² bedragen.

Perifere detailhandel is niet toegestaan.

Afwijkingsmogelijkheden gebruik

In de bestemming Bedrijventerrein zijn twee afwijkingsmogelijkheden opgenomen ten aanzien van het gebruik.

De eerste betreft het toestaan van een bedrijf dat niet op de 'Staatvan bedrijfsactiviteiten bedrijventerreinen' voorkomt. Deze afwijking is mogelijk, mits het bedrijf naar zijn aard en invloed op de omgeving kan worden geacht te behoren tot dezelfde categorie bedrijven en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Dit met uitzondering van risicovolle inrichtingen en de opslag van brand en explosiegevaarlijke stoffen, munitie en vuurwerk.

De tweede afwijkingsmogelijkheid betreft de mogelijkheid om een omgevingsvergunning te verlenen voor het gebruik als detailhandel. Dit zou bijvoorbeeld toegepast kunnen worden voor een fabriek waar beperkte verkoop van de geproduceerde goederen plaatsvindt of voor een internetwinkel die graag een afhaalbalie zou willen realiseren.

Deze detailhandelsfunctie dient duidelijk waarneembaar ondergeschikt te zijn aan de hoofdfunctie. De gezamenlijke oppervlakte van de bedrijfsbebouwing mag daarom niet worden vergroot en de verkoopvloeroppervlakte mag niet meer dan 50 m² bedragen. Tevens zijn aanvullende voorwaarden van toepassing.

De bestemming Groen wordt gebruikt voor gebieden waar bosgebied, bermen, plantsoenen, water en dergelijke zijn gesitueerd. Bouwen van gebouwen, met uitzondering van nutsgebouwen, is niet toegestaan om het groene karakter van het gebied te behouden. Wel zijn enkele bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals speeltoestellen, kunstobjecten, lichtmasten en dergelijke mogelijk. Overkappingen van maximaal 10 m² zijn toegestaan. Om te voorkomen dat de gebieden die zijn bestemd als Groen helemaal zouden kunnen worden volgebouwd is een maximum van 2 overkappingen per bestemmingsvlak ingesteld.

De bestemming Natuur wordt gebruikt voor gebieden waar landschappelijke en natuurwaarden van belang zijn. Deze bestemming is bedoeld om deze waarden in stand te houden, te herstellen of te ontwikkelen. Agrarisch medegebruik in de vorm van beweiding is toegestaan. De betreffende gebieden hebben een groene uitstraling met landschaps- en/of natuurwaarden. Wandel- en fietspaden, in- en uitritten, onverharde wegen, voorzieningen van flora en fauna, waterhuishoudkundige voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van extensieve openluchtrecreatie, zoals picknickplaatsen en parkeervoorzieningen zijn hier mogelijk, omdat deze functies goed aansluiten bij het karakter van de bestemming. Ter plaatse van de aanduiding vleermuistoren is een vleermuistoren toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' zijn ontsluitingswegen van maximaal 10 meter breedte toegestaan en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - inritten' inritten ten behoeve van de aangrenzende bedrijfspercelen.

Voor het bouwen van overige bouwwerken gelden strikte regels. Het oprichten van gebouwen is niet toegestaan.

Omgevingsvergunning ter bescherming landschappelijke waarden

Om te voorkomen dat de landschappelijke en natuurwaarden onevenredig worden aangetast is een verbod opgenomen om zonder omgevingsvergunning een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren. Deze werkzaamheden hebben dan betrekking op het mogelijk aantasten of veranderen van natuur- en landschapselementen.

De bestemming Tuin is bedoeld voor de gronden die een groene tuinuitstraling hebben. Deze bestemming is gerelateerd aan de bestemming Wonen. Binnen deze bestemming mogen tuinen en daarbij behorende paden, waterhuishoudingsvoorzieningen en parkeren op eigen terrein worden gerealiseerd.

Gebouwen en overkappingen mogen niet worden gebouwd binnen deze bestemming. In afwijking hiervan mogen wel erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen en bordessen vòòr de voorgevel van het aangrenzend hoofdgebouw en op zijgevels, welke zicht hebben op of gelegen zijn aan de zijde van een openbare weg of openbaar groen worden gebouwd, mits wordt voldaan aan de in het artikel genoemde vereisten. Deze vereisten zijn bedoeld om de privacy van omwonenden zoveel mogelijk te waarborgen.

De bestemming Verkeer is bedoeld voor gebieden waar wegen, straten en paden, voet- en rijwielpaden, pleinen, verkeersbegeleiders en dergelijke gesitueerd zijn. Dit zijn dus gebieden met een brede verkeers- en verblijfsfunctie. De bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen zijn toegestaan. De bestemming heeft dus niet enkel het karakter van verharding, ook groen en water zijn hier toegestaan.

Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan. Overkappingen zijn mogelijk met een oppervlakte van maximaal 10 m². Voor het bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen) gelden de bouwhoogten zoals in de tabel in de regels is weergegeven.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - dassentunnel' is een dassentunnel toegestaan.

Wonen algemeen

In het plangebied komen diverse typen woningen voor. Dit onderscheid in woningtype komt tot uiting in verschillende woonbestemmingen.

Voor het stedelijk gebied worden drie woonbestemmingen gebruikt. Er wordt onderscheid gemaakt in:

• Wonen - S 1 voor vrijstaande woningen;
• Wonen - S 2 voor aaneengebouwde en geschakelde woningen, en
• Wonen - Woongebied voor geschakelde en vrijstaande woningen en woningen in bijzondere woonvorm;

Dit onderscheid in woonbestemmingen zorgt ervoor dat woningtypen niet kunnen worden uitgewisseld en dat de gewenste stedenbouwkundige opbouw van straten en wijken wordt gehandhaafd.

De bestemming Tuin is in specifieke gevallen toegekend aan de naastgelegen gronden van de bestemming 'Wonen'. Het gaat dan veelal om de tuinen gelegen aan de voorzijde van de woningen.

Hieronder worden de woonbestemmingen uitgelegd. Om in de uitleg niet in herhaling te vallen wordt de eerste woonbestemming (Wonen - S1) volledig besproken. Bij de opvolgende bestemmingen wordt aangegeven waar de verschillen zitten.

Wonen - S1

Functies

Binnen de bestemming Wonen - S 1 is wonen toegestaan. Tevens mag een beroep of bedrijf aan huis worden uitgeoefend. Het is daarnaast toegestaan om op de gronden met deze bestemming tuinen, erven en paden aan te leggen. Ook zijn waterhuishoudingsvoorzieningen toegestaan en mag er geparkeerd worden op eigen terrein.

Bouwmogelijkheden

De Bouwregels maken onderscheid in regels voor:

1. 1. algemeen (9.2.1);
2. 2. hoofdgebouwen (9.2.2);
3. 3. bijbehorende bouwwerken (9.2.3);
4. 4. overige bouwwerken (9.2.4).

Algemeen

In algemene zin wordt bepaald dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd.

Hoofdgebouwen

Binnen de bestemming Wonen - S 1 mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Er mag niet meer dan één woning per bouwvlak worden gebouwd, waarbij het hoofdgebouw in het bouwvlak moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd. Indien de aanduiding 'maximum volume (m³)' is opgenomen mag de inhoud niet meer bedragen dan is aangegeven. Gemeente breed geldt daarbij in beginsel een goothoogte van maximaal 6 meter en een bouwhoogte van maximaal 10 meter.

Als hoofdgebouwen afgedekt worden met een kap, dan moet worden voldaan aan de in de regels voorgeschreven dakhelling. Als een hoofdgebouw op een hoekperceel wordt gesloopt, moet de voorgevel van het vervangende hoofdgebouw aan dezelfde zijde van het bouwvlak worden gebouwd als het geval was bij het bestaande hoofdgebouw.

Dakkapellen in hoofdgebouwen aan de voorgevel en de naar de operbare weg gekeerde zijgevels zijn toegestaan, mits, de breedte van dakkapellen per dakvlak niet meer dan de helft van de breedte van de desbetreffende dakvlakken ter hoogte van de bovenkant van de dakkapel bedraagt en de dakkapel voorzien is van een plat dak. Hierbij gelden de volgende maatvoeringen: gemeten vanaf de voet van de dakkapel niet hoger dan 1,5 m, onderzijde meer dan 0,5 m en minder dan 1 m boven de dakvoet, bovenzijde meer dan 0,5 m onder de daknok, zijkanten meer dan 0,9 m van de zijkanten van het dakvlak. Bij meerdere dakkapellen kunnen deze uitsluitend in één horizontale lijn worden geplaatst. En gezamelijk mag niet meer dan 50% van de oppervlakte van het dakvlak gebruikt wordt voor dakkapellen, dakramen en andere dakdoorbrekingen.

De woningen dienen te zijn voorzien van minimaal 1 geluidluwe gevel. In aanvulling hierop dienen de gevels van de woning ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel 2' (sba-dg2) met een geluidsbelasting> 53 dB Lden ten gevolge van de A12 of met een geluidsbelasting >68 dB Lden ten gevolge van de spoorlijn Utrecht – Arnhem te worden uitgevoerd als een dove gevel. In afwijking hiervan mag van het bouwen van een dove gevel worden afgezien als wordt aangetoond dat, met toepassing van een afscherming of andere maatregel, de geluidsbelasting vanwege de A12 op die gevel ten hoogste 53 dB Lden en vanwege het spoor Utrecht – Arnhem ten hoogste 68 dB Lden bedraagt.

Bijbehorende bouwwerken

Uitbreidingen van het hoofdgebouw met aan- of uitbouwen en al dan niet aangebouwde bijgebouwen en overkappingen worden onder de noemer 'bijbehorend bouwwerk' geschaard. Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken is zoveel mogelijk aangesloten op de regeling 'vergunningsvrij bouwen' uit de bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht.

De regeling die het bestemmingsplan omvat is echter op een aantal punten ruimer:

1. 1. Er mag in sommige gevallen in het voorerfgebied worden gebouwd:
   • indien de bestaande bebouwing op minder grote afstand dan 1 m van de voorgevel staat;
   • indien de bijgebouwen die in het voorerfgebied staan zijn aangeduid op de verbeelding;
   • erkers die voldoen aan de gestelde voorwaarden
2. 2. Er mag tot in de grens met het openbaar gebied worden gebouwd, waar de regeling uit het Besluit Omgevingsrecht een afstand van minimaal 1 meter aanhoudt.
3. 3. ondergronds bouwen onder een bijbehorend bouwwerk is toegestaan tot een maximum van 30 m².

Overige bouwwerken

Met het begrip 'overige bouwwerken' wordt bedoeld: een bouwwerk dat geen gebouw is en ook geen overkapping. Concreet zijn maximale hoogtematen voorgeschreven voor erf- en terreinafscheidingen, vlaggenmasten, antennemasten en andere overige bouwwerken.

Afwijken van de bouwregels

Het plan biedt het bevoegd gezag de bevoegdheid om af te wijken van de bouwregels om toe te staan dat een hoofdgebouw mag worden uitgevoerd met een plat dak. Het beoordelingscriterium hierbij is dat er door het platte dak het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig aangetast.

Specifieke gebruiksregels

Zoals in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, is beroep of bedrijf aan huis toegestaan binnen de woonbestemming. Wel worden er enige voorwaarden aan dit gebruik gesteld. Zo mag 40% van de brutovloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief bijbehorende bouwwerken, worden gebruikt voor een beroep of bedrijf aan huis. Bij deze oppervlakte wordt ook de oppervlakte van het hoofdgebouw op de verdieping meegerekend.

Het is alleen toegestaan om beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten te verrichten aan huis die opgenomen zijn in de 'Staat van ActviteitenBedrijf aan huis'. De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen horeca of detailhandel inhouden, behalve als het gaat om verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van het beroep of bedrijf.

De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis mag alleen worden uitgeoefend door de bewoners van de woning waar de activiteit plaatsvindt.

Door de uitoefening van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mogen de verkeersbewegingen niet onevenredig toenemen in de directe omgeving. Daarbij moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dit dient in de eerste plaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. In gevallen waar dit niet mogelijk is dient voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig te zijn. Voor de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen buitenopslag plaatsvinden.

Waar de bestemming Wonen - S1 is bedoeld voor vrijstaande woningen, is de bestemming Wonen - S 2 bedoeld voor aaneengebouwde en / of geschakelde woningen. Met aaneengebouwde woningen worden rijwoningen en twee onder een kap woningen bedoeld. Het aantal woningen dat aaneen mag worden gebouwd staat aangegeven door middel van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'. De overige bouwbepalingen komen veelal overeen met de bouwbepalingen van de bestemming Wonen - S 1.

In deze bestemming is het bouwvlak strak rond de geprojecteerde hoofdbebouwing gelegd. Het bouwvlak mag voor 100% bebouwd worden.

Binnen de bestemming Wonen - Woongebied zijn woningen in vrijstaande of geschakelde woonvorm toegestaan. Tevens zijn bijzondere woonvormen toegestaan.

In deze bestemming is per bestemmingsvlak 1 bouwvlak opgenomen. De zone waarin gebouwd mag worden is via de regels begrensd: 4 meter van de voorste perceelsgrens, 3 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen en een maximale diepte van de woning van 12 m. Het 'virtuele' bouwvlak mag, indien wordt voldaan wordt aan de maximale bouwdiepte) voor 100% bebouwd worden.

Op onderstaande afbeelding is het 'virtuele' bouwvlak (te bebouwen vlak) weergegeven.

In het plangebied is een brandstoftransportleiding aanwezig (zie ook toelichting paragraaf 4.6.8). Deze leiding en de bijbehorende rechtsstrook heeft de bestemming 'Leiding - Brandstof'.

Naast deze dubbelbestemming zijn ook andere bestemmingen van kracht. Ten behoeve van de andere voor deze gronden geldende bestemmingen mag, met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende (bouw)regels, uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken. Nieuwbouw is slechts mogelijk op basis van een door burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning, waarbij wordt getoetst aan het belang van de leiding. Voor het uitvoeren van een aantal werkzaamheden en werken, geen gebouwen zijnde, is een omgevingsvergunningplicht opgenomen. De werken of werkzaamheden zijn slechts toelaatbaar voor zover het belang van de leiding niet onevenredig wordt geschaad.

De gronden binnen dit plangebied met een archeologische verwachting worden door middel van het stellen van voorwaarden aan de omgevingsvergunning beschermd met de volgende dubbelbestemming:

In het artikel zijn uitzonderingen opgenomen voor situaties waarbij geen omgevingsvergunning hoeft te worden aangevraagd en archeologisch onderzoek niet nodig is.

Om te voorkomen dat grond dubbel wordt meegeteld, is hier geregeld dat grond die eenmaal bij een bouwplan is meegenomen, bij andere aanvragen buiten beschouwing moet blijven.

Hier is het wettelijk overgangsrecht geregeld.

In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het plan beschreven. De volgende zaken komen aan bod:

Het plan is economisch uitvoerbaar. De vraag naar de met dit plan mogelijk gemaakte uitbreiding van het bedrijventerrein en de woningbouw is aangetoond. Hiervoor wordt onder andere verwezen naar paragraaf 4.4. Verder heeft de initiatiefnemer ten behoeve van het plan een grondexploitatie opgesteld, waaruit blijkt dat het plan exploitabel is. De financiële uitvoerbaarheid, en daarmee het kostenverhaal voor de gemeente, is verzekerd via de tussen initiatiefnemer en gemeente gesloten anterieure overeenkomst.

In het kader van het wettelijk voorgeschreven vooroverleg is het voorontwerp van het bestemmingsplan aan diverse instanties toegezonden, die volgens artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening bij de planvorming betrokken zijn.

Tegelijkertijd is het voorontwerpbestemmingsplan overeenkomstig de gemeentelijke inspraakverordening ter inzage gelegd, waarbij aan eenieder de mogelijkheid is geboden om een inspraakreactie in te dienen. Er zijn 9 inspraakreacties en 3 overlegreacties ontvangen. In de bijlage bij het bestemmingsplan zijn de reacties en de beantwoording daarvan opgenomen.

De inspraak- en vooroverlegreacties zijn, voor zover daar aanleiding toe is, verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 23 december 2016 tot en met 02 februari 2017. Gedurende deze periode heeft een ieder de gelegenheid gekregen zienswijzen op het plan in te dienen. Tijdens deze ter inzage legging van het ontwerpplan is op 24 januari 2017 een inloopavond georganiseerd waarin vragen over de plannen konden worden gesteld. Ook was er informatie beschikbaar over de aanpassing van de infrastructuur en de aansluiting op de N226. Ook kon het bestemmingsplan worden ingezien.

Op het ontwerpbestemmingsplan zijn 11 zienswijzen ingediend. Alle zienswijzen zijn voorzien van een antwoord en per zienswijze is in de nota van zienswijzen aangegeven of deze aanleiding heeft gegeven om het bestemmingsplan aan te passen. De nota zienswijzen is als bijlage bij deze toelichting opgenomen.

Het betrekken van toezicht en handhavingsaspecten bij het opstellen en vaststellen van bestemmingsplannen is belangrijk, omdat het de manier is om de ruimtelijke ordening ontwikkelingsbestendiger te maken.

Daarom wordt bij de actualisering van dit bestemmingsplan voorafgaand waar mogelijk een zo goed mogelijk beeld verkregen van de huidige planologische situatie en ontwikkelings- / afwijkingsmogelijkheden, de in de afgelopen 10 jaar aangevraagde en verleende afwijkingen / omgevingsvergunningen en de in de afgelopen tien jaar verrichte handhavingsacties en verleende gedoogbeschikkingen. Dit onderzoek past volledig binnen de verplichtingen uit onder andere de artikelen 3:2 en 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De investering betreft de invulling van de preventieve toezicht en handhavingsverplichting.

De kwaliteit van de preventieve toezicht en handhavingsverplichting beïnvloeden rechtstreeks de impact en de gevolgen van de repressieve toezicht- en handhavingsverplichting (1) en daarmee de houdbaarheid van het op te stellen en vast te stellen bestemmingsplan. Het is om die reden dat in het bestemmingsplan de nadruk op de preventieve aspecten is gelegd. Daarvoor is het bestemmingsplan het middel bij uitstek.

Ad voetnoot 1:

Repressieve toezicht en handhaving ligt wettelijk vast en leidt allereerst tot de te beantwoorden vraag of de afwijking/overtreding kan worden gelegaliseerd. Dat kan meer verruiming van het bestemmingsplan tot gevolg hebben dan dat met het bestemmingsplan oorspronkelijk is bedoeld. Datzelfde geldt voor de discretionaire bevoegdheid om afwijkingen te gedogen. Als er niet voor legalisering dan wel gedogen wordt gekozen, kan er weliswaar met gebruikmaking van de repressieve handhavingsmiddelen (last onder dwangsom, last onder bestuursdwang, strafrechtelijke boete dan wel een bestuurlijke boete; de boetes waar van toepassing uiteraard) een aanmerkelijke kans worden gecreëerd op beëindiging van de afwijking/overtreding.