het bestemmingsplan Centrum Groenlo, herziening 2016 Houtwal 34-40 Groenlo van de gemeente Oost Gelre;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1586.BPGRO013-VG01 met de bijbehorende regels en bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een grondgebonden woning die onderdeel uitmaakt van een blok van minimaal drie woningen waarvan de hoofdgebouwen aan elkaar gebouwd zijn;

een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, ontwerptechnisch, adviesgevend of daarmee gelijk te stellen dienstverlenend beroep, dat uitsluitend door de bewoner(s) in een woning en/of bijbehorende bouwwerken wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Detailhandel, uitgezonderd verkoop via internet en voor zover behorend bij het aan huis verbonden beroep, wordt niet onder het aan huis verbonden beroep verstaan;

het uitsluitend door de bewoner(s) van een woning verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van - geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen - bedrijvigheid, die in een woning en/of bijbehorende bouwwerken worden of wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en die een ruimtelijke uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Detailhandel, uitgezonderd verkoop via internet en voor zover behorend bij het aan huis verbonden bedrijf, wordt niet onder het aan huis verbonden bedrijf verstaan;

de van de openbare weg afgekeerde gevel van een gebouw, of indien het een gebouw betreft met meer dan één van de weg afgekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;

een deel van een woning, of een woonunit die qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning, waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg is gehuisvest;

de (beleids)archeoloog of een andere door het college van Burgemeester en Wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg;

een gebied met een daaraan toegekende hoge, middelmatige of lage archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied te verwachten overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

een gebied met een daaraan toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of geofysisch onderzoek en/of graven en/of begeleiden) verricht door een dienst, bedrijf of instelling erkend door het College voor de Archeologische Kwaliteit (CvAK/SIKB), beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 39 MW en werkend volgens de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie;

de som van de oppervlakten van alle op een perceel of terrein gelegen gebouwen en andere bouwwerken geen gebouwen zijnde, 1 m boven peil en buitenwerks gemeten;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een percentage, dat de grootte van het deel van een bouwperceel dan wel bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd met gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

ten tijde van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het bedrijfsmatig verlenen van op publiek gerichte diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

geluidgevoelige gebouwen en terreinen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, zoals woningen, woonwagenstandplaatsen, onderwijsgebouwen (met uitzondering van gymnastieklokalen en andere gebouwdelen welke niet primair voor les of studiedoeleinden worden gebruikt), ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingshuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra en poliklinieken (uitsluitend de gebouwdelen die daadwerkelijk voor de behandeling van patiënten worden gebruikt), medische kleuterdagverblijven en terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan algemene, categorale en academische ziekenhuizen, alsmede verpleeghuizen, voor zover deze bestemd zijn of worden gebruikt voor de in die gebouwen verleende zorg;

een woning in een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat al dan niet met de daarbij behorende bergingen;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

het bieden van zorg aan een ieder die aantoonbaar hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband, meer dan 8 uur per week en langer dan 6 maanden;

de levering van elektriciteit, gas, water en warmte. De verzorging van telecommunicatie. De afvoer en verwerking van afvalstoffen;

detailhandel die qua oppervlakte en qua functie ondergeschikt is aan de hoofdactiviteit van een niet-detailhandelsbedrijf of -voorziening;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak, ondersteund door palen of kolommen, eventueel gedeeltelijk omsloten door wanden die niet tot de constructie behoren;

gemiddelde hoogte van aan het bouwwerk aansluitende afgewerkte terrein;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

elk voor rijdende voertuigen bestemd weggedeelte met uitzondering van de fietspaden;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

een hoek- of rondvormig uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, bouwkundig bestaande uit een "lichte" constructie met een overwegend transparante uitstraling;

de som van de oppervlakten van de voor bewoning bestemde vertrekken van een woning, waaronder mede moeten worden verstaan keukens, slaapvertrekken, gangen, toiletten, bad- en doucheruimten en vlieringen welke gebruikt worden als berging, alsmede inpandige of aangebouwde bergingen die op grond van het bestemmingsplan verbouwd mogen worden tot woonruimte, binnenwerks gemeten;

de naar de openbare weg gekeerde gevel van een gebouw, of indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;

een werk, al dan niet overdekt, dienend om in het openbaar belang water te ontvangen, te bergen, af te voeren en toe te voeren, de boven water gelegen taluds, bermen en onderhoudspaden daaronder mede verstaan;

alle voor het openbaar verkeer openstaande wegen of paden met inbegrip van de daarin gelegen bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten;

waar in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen wordt geduid op die regelingen, zoals zij luidden op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand tussen de zijdelingse bouwperceelgrenzen en enig punt van de op dat bouwperceel voorkomende bouwwerken;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

van en tot de buitenkant van een zijgevel dan wel het hart van een gemeenschappelijke scheidingslijn, met dien verstande, dat wanneer de zijgevels niet evenwijdig lopen of verspringen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste breedte;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. aaneengebouwde woningen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd';
2. b. vrijstaande woningen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand';
3. c. gestapelde woningen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld';
4. d. aan huis verbonden beroep, met dien verstande dat maximaal 40% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw en 100% van de vloeroppervlakte van de bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt met een gezamenlijk maximum van 50 m²,

met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, erven, tuinen en parkeervoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het elders in dit artikel bepaalde, nadere eisen stellen met betrekking tot:

1. a. dakvormen, dakhellingen en nokrichtingen van de bebouwing;
2. b. de goot- en bouwhoogte van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
3. c. de breedte van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
4. d. de oriëntering van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
5. e. de wijze van afdekking van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
6. f. het aantal en de situering van parkeerplaatsen op het terrein.

De nadere eisen mogen niet op onevenredige wijze het gebruik van bouwwerken en gronden aantasten.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische waarden in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit inventariserend archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn er op gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door:

1. a. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 1' geheel of gedeeltelijk te laten vervallen, indien op basis van nader onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is;
2. b. de dubbelbestemming 'Waarde - Archologische verwachtingswaarde 1' te wijzigen in 'Waarde - Archeologie' indien uit nader archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het verbod tot bouwen met overschrijding van de bouwgrenzen is niet van toepassing op:

1. a. toegangsbruggen en funderingen, waarbij de grens van de weg niet mag worden overschreden;
2. b. plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden voor ventilatiekanalen en schoorstenen, indien de overschrijding van de bouwgrens, waaraan de voorgevel gelegen is, niet meer dan 12 cm bedraagt en daarbij de grens van de weg niet wordt overschreden;
3. c. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, overbouwingen, bloemenkozijnen, balkons, entreepartijen, galerijen en luifels, mits zij de bouwgrens, waaraan de voorgevel gelegen is, met niet meer dan 50 cm overschrijden en niet lager zijn aangebracht dan:
   1. 1. 4,20 m boven een rijbaan of boven een strook ter breedte van 1,50 m langs een rijbaan;
   2. 2. 2,20 m boven een voetpad, voor zover dit voetpad geen deel uitmaakt van de genoemde strook;
4. d. ondergrondse funderingen en ondergrondse bouwwerken, voor zover deze de bouwgrens met niet meer dan 1 m overschrijden en daarbij de grens van de weg niet wordt overschreden;
5. e. goten en ondergrondse afvoerleidingen en inrichtingen voor de verzameling van water en rioolstoffen;
6. f. hijsinrichtingen aan tot bewoning bestemde gebouwen, voor zover deze hijsinrichtingen in geen enkele stand de bouwgrens, waaraan de voorgevel gelegen is, met meer dan 1 m overschrijden en voor zover zij de grens van de weg niet overschrijden en niet lager zijn geplaatst dan 4,20 m boven de hoogte van de rijbaan.

Onder verboden gebruik met het bestemmingsplan wordt in ieder geval beschouwd een gebruik als:

1. a. staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
3. c. al dan niet tijdelijke buitenopslag voor gerede of ongerede goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, werktuigen, machines of onderdelen daarvan, indien deze opslag hoger is dan 3m of gelegen is voor de voorgevel aan de wegzijde;
4. d. stortplaats voor puin, mest- of afvalstoffen;
5. e. seksinrichting of ten behoeve van prostitutiedoeleinden.

Het bepaalde in lid 7.1 is niet van toepassing op (tijdelijk) gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemmingen of het normale onderhoud van de gronden en/of bouwwerken.

Het is verboden te bouwen dan wel het feitelijk gebruik van gronden en/of bestaande bouwwerken te wijzigen indien er niet wordt voldaan aan de op grond van dit artikel gestelde eisen ten aanzien van parkeren, stallen, laden en lossen.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het gestelde in lid 8.1. Burgemeester en wethouders nemen hierbij onder andere in overweging of:

1. a. het bouwplan feitelijk en/of economisch gezien redelijkerwijs zodanig kan worden aangepast dat alsnog wordt voldaan aan de parkeerregels;
2. b. het belang dat met het voldoen aan de parkeerregels is gediend niet onevenredig wordt aangetast;
3. c. er op andere wijze in de benodigde parkeer-, stallings-, laad- of losruimte wordt voorzien.

Ruimte(n) voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen, bromfietsen en fietsen, voor zover de aanwezigheid van deze ruimten krachtens deze parkeerregels is geëist, dient te allen tijde voor dit doel beschikbaar te blijven. Ander gebruik wordt aangemerkt als strijdig gebruik.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. De procedureregels zoals bepaald in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn van toepassing op de afwijkingsregels.

Bij de voorbereiding van een besluit tot wijziging, opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan, is de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Centrum Groenlo, herziening 2016 Houtwal 34-40 Groenlo.

Door Woningcorporatie De Woonplaats is een verzoek ingediend voor realisatie van een zestal wooneenheden aan de Houtwal te Groenlo. Dit verzoek vervangt een eerder verzoek van de woningcorporatie waarin een woon-zorgcomplex met dagbesteding op dezelfde locatie zou worden gerealiseerd. In verband met wijzigingen in de zorgsector is er geen behoefte meer aan dit woon-zorgcomplex. Om wel de locatie te ontwikkelen is besloten om hier een zestal wooneenheden te realiseren in de vorm van vrijstaande en geschakelde wooneenheden.

Dit bestemmingsplan voorziet in één overzichtelijke juridisch/planologische regeling voor deze locatie. Op deze wijze worden de planologische mogelijkheden op een actuele en eenduidige wijze vastgelegd.

Het plangebied heeft betrekking op de percelen Houtwal 34-40 te Groenlo en kadastraal bekend als gemeente groenlo, sectie C, nummers 3038, 2955, 1684, 2348, 2599, 2935 (alle geheel) en 2989 (gedeeltelijk).

Het plangebied is op onderstaande kaarten tot uitdrukking gebracht.

Omgeving Houtwal Groenlo

Plangebied Houtwal Groenlo

Het gebied aan de Houtwal is te omschrijven als een mengelmoes van bebouwing en bouwvolumes. Op de hoek Beltrumsestraat - Houtwal is een gebouw in meerdere bouwlagen aanwezig waarin bedrijven en detailhandel op de begane grond zijn gevestigd met daarboven enkele woonlagen met wonen in de kap. Aan de andere zijde van de beoogde bouwlocatie zijn een aantal grondgebonden woningen aanwezig waarbij een aantal als monument is aangemerkt. Dit zijn woningen met twee bouwlagen en kap. De beoogde locatie aan de Houtwal zelf bestond uit enkele woningen met een plat dak, alsmede een winkelpand. Deze woningen en het winkelpand zijn inmiddels gesloopt.

Bestaande bebouwing hoek Beltrumsestraat - Houtwal

Bestaande bebouwing woningen met monumenten

De planlocatie grenst aan het winkelgebied en de historische binnenstad van Groenlo. Daarnaast is het gelegen aan de monumentale stadsgracht. Omdat de locatie in het oog springt wordt gestreefd naar ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteit wat bijdraagt aan een verbeterde uitstraling van de stadsgracht.

De gewenste bebouwing bestaat uit een viertal geschakelde woningen waarvan één woning twee wooneenheden bevat. Daarnaast is een vrijstaande woning beoogd. Aan de achterzijde worden tuinen met bergingen gerealiseerd en de benodigde parkeerplaatsen. De woningen worden na realisatie verhuurd. Door het gebruik van verschillende kleuren, detailleringen, kapvormen en hoogtes van de woningen wordt naar eenheid met de bestaande bebouwing gestreefd om zo de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit te krijgen. Op onderstaande foto's is een impressie gegeven.

Gewenste bouw van zes wooneenheden

Gewenste situatie

Voor het gebied geldt een groot aantal juridische kaders en beleidskaders. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste samengevat. Op internationaal niveau zijn diverse regelingen van kracht die de duurzame instandhouding van habitats en soorten tot doel hebben. De meest verplichtende regelingen van de Europese unie zijn de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. Op nationaal en provinciaal niveau zijn eveneens een groot aantal juridische kaders en beleidskaders van toepassing op het plangebied.

De "Vogelrichtlijn" (79/409/EG) uit 1979 heeft tot doel: de bescherming en het beheer van alle op het grondgebied van de Europese Unie in het wild levende vogels en hun habitats. De lidstaten zijn verantwoordelijk voor de instandhouding van al deze vogelsoorten en in het bijzonder de trekvogels en zijn verplicht om de verschillende natuurlijke habitats die het leefmilieu van de wilde vogels vormen, in stand te houden. Op grond van deze richtlijn worden gebieden aangewezen als Speciale Beschermingszone. Deze gebieden maken deel uit van het Europese initiatief om een ecologisch netwerk van natuurgebieden duurzaam te beschermen (Natura 2000). Daarnaast stelt de richtlijn nadere regels voor de bescherming, het beheer en de regulering van vogelsoorten.

De rechtsgevolgen die voortvloeien uit de Vogelrichtlijn betreffen, naast het aanwijzen van de Speciale Beschermingszones, ook de verplichting om passende maatregelen te nemen om de kwaliteit van de leefgebieden van de vogelsoorten niet te laten verslechteren. Verder mogen er geen storende invloeden optreden in gebieden die negatieve gevolgen hebben voor het voortbestaan van de vogelsoorten, die door de Vogelrichtlijn beschermd worden. Nieuwe plannen of projecten in en in de nabijheid van Speciale Beschermingszones worden volgens de richtlijn getoetst.

Het plangebied en de directe omgeving zijn niet aangewezen als Speciale Beschermingszone in het kader van de Vogelrichtlijn.

De in 1992 vastgestelde "Habitatrichtlijn" is het voornaamste stuk wetgeving van de Europese Gemeenschap ter bevordering van de biologische verscheidenheid. Deze richtlijn houdt de verplichting in voor deelstaten om de habitats en soorten, die voor de Europese Unie van belang zijn, in stand te houden. Iedere lidstaat moet op zijn grondgebied de gebieden die voor het behoud van de onder de richtlijn vallende habitats en soorten het belangrijkst zijn, identificeren en vervolgens aanwijzen als Speciale Beschermingszones.

Het plangebied en de directe omgeving zijn niet aangewezen als Speciale Beschermingszone in het kader van de Habitatrichtlijn.

Het "Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed", kortweg het Verdrag van Malta, is op 16 januari 1992 te Valletta tot stand gekomen. Uitgangspunt van het verdrag is het archeologisch erfgoed waar mogelijk te behouden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang, beter nog het cultuurhistorisch belang, vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Het verdrag is geratificeerd door de Eerste en Tweede Kamer. Invoering van het verdrag heeft gevolgen voor het huidige archeologisch bestel. Het moet nog (beter) in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd worden. Alle overheden hebben zorgplicht voor archeologische waarden gekregen, dus ook de gemeenten. In de ruimtelijke ordening wordt aan veel aspecten aandacht geschonken en worden tal van belangen tegen elkaar afgewogen. Voor veel zaken wordt de afweging gestuurd door wet- en regelgeving. Het verdrag van Malta heeft tot gevolg dat dit ook voor de archeologie het geval is. Door het verdrag heeft (ook) de gemeente de inspanningsverplichting de archeologische waarden te beschermen. De waarden kunnen niet geheel naar eigen inzicht tegen andere aspecten worden afgewogen.

De Kaderrichtlijn water (KRW) is een Europese richtlijn gericht op de verbetering van de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater. De KRW is sinds december 2000 van kracht en maakt het mogelijk om waterverontreiniging van oppervlaktewater en grondwater internationaal aan te pakken. De kaderrichtlijn is geen vrijblijvende richtlijn, ze vormt een Europese verplichting, waar de waterbeheerder (Rijk, waterschappen, provincies en gemeenten) niet omheen kan. De belangrijkste uitgangspunten van de KRW zijn:

• De vervuiler betaalt
• De gebruiker betaalt
• Na 2000 geen achteruitgang van de chemische en ecologische toestand van het water
• Resultaatsverplichting in 2015
• Stroomgebiedsbenadering

Via de Implementatiewet EG-kaderrichtlijn water is de KRW vertaald in de Nederlandse wetgeving. De Kaderrichtlijn water moet ervoor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in 2015 op orde is. In dat jaar moet het oppervlaktewater voldoen aan normen voor bepaalde chemische stoffen (waaronder de zogeheten prioritaire (gevaarlijke) stoffen). Worden die normen gehaald, dan spreken we van 'een goede chemische toestand'. Daarnaast moet het oppervlaktewater goed zijn voor een gevarieerde planten- en dierenwereld. Is dat het geval, dan heet dat 'een goede ecologische toestand'. Hieronder valt ook een groot aantal andere chemische stoffen dan de hierboven al genoemde prioritaire (gevaarlijke) stoffen. Voor het grondwater gelden aparte normen voor chemische stoffen. Daarnaast moet de grondwatervoorraad stabiel zijn en mogen bijvoorbeeld natuurgebieden niet verdrogen door een te lage grondwaterstand (goede kwantitatieve toestand).Voor verschillende typen wateren gelden verschillende ecologische doelstellingen. In een plas leven bijvoorbeeld andere planten- en dierensoorten dan in kustwater. Daarom verschillen de ecologische doelen per watertype. De chemische normen zijn bij ieder water ongeveer hetzelfde, met uitzondering van de nutriënten. Daarvoor geldt weer wel een benadering die per watertype kan verschillen.

Op 1 juli 2008 is de fundamentele herziening van de Wet op de Ruimtelijke Ordening in werking getreden, de zogenaamde Wet ruimtelijke ordening (Wro). Deze wetswijziging zorgt voor een duidelijke taakverdeling tussen de overheden waarbij ruimtelijke beleidsplannen van rijk, provincie en gemeenten in hoge mate verticaal op elkaar zijn afgestemd. In de Wro is de sturingsfilosofie dat elke overheid op basis van de eigen verantwoordelijkheid en daarbij behorende instrumenten vooral proactief optreedt ter realisering van haar eigen ruimtelijk beleid. Hiertoe stelt elke overheidslaag een structuurvisie vast. De Nota Ruimte en het Streekplan worden aangemerkt als structuurvisie in het kader van de Wro.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld en in werking getreden. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobilitietsbeleid op rijksniveau. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede Structuurschema Militaire terreinen, de agenda landschap, de agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

Daarmee is de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. Landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten geven identiteit aan een gebied. Bovendien zijn culturele voorzieningen en cultureel erfgoed van belang voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat en daarmee voor de concurrentiekracht van Nederland. Het Rijk is verantwoordelijk voor het cultureel en natuurlijk UNESCO-werelderfgoed (inclusief de voorlopige lijst), kenmerkende stads- en dorpsgezichten, rijksmonumenten en cultuurhistorische waarden in of op de zeebodem.

Dit komt tot uiting in nationaal belang 10 'Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten'. Er zijn ruim 400 stads- en dorpsgezichten uit de periode tot 1940 en 50.000 rijksmonumenten aangewezen en beschermd door de Monumentenwet vanwege de nationale cultuurhistorische betekenis.

Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Bij het beheren en ontwikkelen van natuur krijgen boeren en particulieren in het landelijk gebied een grotere rol. De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur, regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen.

In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding die juridische borging vereisen.

In een bestemmingsplan dient volgens artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening een waterparagraaf te worden opgenomen. Het doel van deze 'watertoets' is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen. De waterhuishouding bestaat uit de overheidszorg die zich richt op het op en in de bodem vrij aanwezige water, met het oog op de daarbij behorende belangen. Zowel het oppervlaktewater als het grondwater valt onder de zorg voor de waterhuishouding. Naast veiligheid en wateroverlast (waterkwantiteit) worden ook de gevolgen van het plan voor de waterkwaliteit en verdroging onderzocht.

Sinds 1 april 2002 is de Flora- en faunawet in werking getreden. Deze wet biedt het juridisch kader voor de bescherming van dier- en plantensoorten in Nederland en bevat onder andere de implementatie van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijnen. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van de gebieden waar deze richtlijnen betrekking op hebben. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde plant- en diersoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van LNV (artikel 75, lid 3).

In 1999 is de Nota Belvedère verschenen. Doel van de nota is de cultuurhistorische identiteit meer richtinggevend te laten zijn voor de inrichting van de ruimte. Deze doelstelling wordt in de nota geconcretiseerd in een breed scala van te ondernemen acties op rijks-, regionaal- en lokaal niveau. In het kader van de nota is een landsdekkend overzicht gemaakt van de cultuurhistorisch meest waardevol geachte steden en gebieden: de Cultuurhistorische Waardenkaart van Nederland (ook wel Belvedèrekaart genoemd).

In deze visie beschrijft de provincie hoe zij de komende jaren willen omgaan met ontwikkelingen en initiatieven. Het is een 'plan' dat richting geeft en ruimte biedt; geen plan met exacte antwoorden. De provincie kiest er in deze visie voor om vooral opgaven en rollen te benoemen. Omstandigheden veranderen; nieuwe ontwikkelingen en kansen kunnen zich voordoen. De provincie wil daarop inspelen en nodigt partijen daarom uit om mee te denken en te werken. Waar u 'energie' heeft, wil de provincie met u aan de slag. Dit als antwoord op de vraag: is het allemaal haalbaar? De provincie wordt pragmatischer, nodigt uit en kiest voor dynamiek.

De Omgevingsvisie Gelderland is op 25 februari 2015 door Provinciale Staten van de provincie Gelderland vastgesteld.

Uitwerking van nieuwe ontwikkelingen en kansen vindt plaats in de Omgevingsverordening Gelderland.

Provinciale Staten van de provincie Gelderland hebben op 24 september 2014 de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld.

De omgevingsverordening richt zich op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving.

In hoofdzaak geeft de Omgevingsverordening regels bij nieuwe ontwikkelingen. Denk hierbij aan nieuwe woningbouw, het oprichten van bedrijventerreinen, etcetera. Zo ook voor 'nieuwe woonlocaties' (mocht daar sprake van zijn nu er al decennia lang woningen op deze locatie hebben gestaan). Er van uitgaande dat hier sprake is van een 'nieuwe woonlocatie' stelt de omgevingsverordening dat nieuwe woonlocaties slechts zijn toegestaan wanneer dit past in het door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio.

Kwalitatief Woonprogramma

Gedeputeerde Staten heeft dit programma vastgesteld met als doel het woningaanbod op regionaal niveau, zowel kwantitatief als kwalitatief, zo goed mogelijk af te stemmen op de behoefte van woningen. Deze behoefte heeft de regio vertaald in haar Regionale Woonvisie en afgestemd met haar gemeentelijke leden. Iedere gemeente heeft een deel van de kwantitatieve woonbehoefte toegedeeld gekregen, vanuit de regionale woonvisie, zodat wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Omgevingsverordening Gelderland.

Het Waterplan, dat op 11 november 2009 door Provinciale Staten is vastgesteld, is in 2014 overgegaan in de Gelderse Omgevingsvisie. Zonder water zou Gelderland er minder aantrekkelijk uitzien. Maar water is niet alleen mooi, tegen een overvloed ervan willen we beschermd worden. Natuurlijk is er ook voldoende schoon water nodig om te drinken, te recreëren, voor de industruie, de landbouw en de natuur. In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie wil zorgen voor voldoende schoon water en droge voeten.

In het Gelderse Milieuplan ligt de nadruk vooral op een gezonde, schone en veilige leefomgeving voor mens en natuur. De provincie wil een leefomgeving die de huidige en toekomstige generaties kansen biedt om veilig en gezond te wonen, te werken en te recreëren. Om dit te bereiken zijn maatregelen nodig die de milieuverontreiniging tegen gaan. De maatregelen betreffen het verkeer en vervoer, het bedrijfsleven, de landbouw en het wonen.

De gemeenten in de Achterhoek hebben gezamenlijk een visie voor het woonbeleid vastgesteld. Een demografische ontwikkeling in deze regio is dat het aantal inwoners in de komende periode langzaam maar zeker afneemt. In de Regionale Woonvisie wordt ingespeeld op die bevolkingsdaling en afname van het aantal huishoudens. Concreet betekent dit voor iedere gemeente in de Achterhoek dat de aangegeven bouwvolumes in de gemeentelijke woonvisies naar beneden bijgesteld moeten worden.

De gemeente Oost Gelre heeft een eigen woonvisie vastgesteld voor de periode 2016 - 2025 waarin de regionale woonvisie in is verweven. Deze is door de gemeenteraad vastgesteld op 20 september 2016.

De woonvisie Oost Gelre is een kernachtige en toegankelijke visie. De visie is vormgegeven op basis van een drietal thema's: kwantiteit & kwaliteit, beschikbaarheid & betaalbaarheid en wonen met zorg en welzijn. Bij ieder thema is aangegeven wat wordt gezien als ontwikkelingen, wat er bereikt moet worden en wat hiervoor moet worden gedaan. Voorafgaand hierop is ingegaan op de kwaliteiten van Oost Gelre, specifiek de verschillende kernen, en de maatschappelijke ontwikkelingen die het woonbeleid beinvloeden. In een uitvoeringsprogramma is aangegeven welke activiteiten uit de woonvisie voortvloeien en wanneer en door wie deze worden uitgevoerd. De ruimtelijke uitvoeringsmaatregelen zoals het zogenaamde stoplichtmodel, de vijfsporenstrategie, sturingstabel en de richtlijnen voor nieuwe principe verzoeken zijn als bijlage bij het uitvoeringsprogramma gevoegd.

Bij het opstellen van dit bestemingsplan voor het plangebied aan de Houtwal is rekening gehouden met de vastgestelde woonvisie. Dit bestemmingsplan betreft in dit geval een ontwikkeling van een zestal woningen waarvan op de locatie al drie woningen aanwezig waren. Deze toevoeging van drie woningen past binnen de aantallen woningen die zijn toegedeeld aan de gemeente Oost Gelre vanuit de Regionale Woonvisie.

Bij het opstellen en uitvoeren van ruimtelijke plannen wordt rekening gehouden met zowel de bekende als de te verwachten archeologische waarden. De gemeente Oost Gelre heeft een archeologische beleidsadvieskaart. Op deze kaart is aangegeven welke gebieden archeologisch waardevol zijn en welke gebieden de verwachting hebben archeologisch waardevol te zijn. Het beleid dient direct door te werken in het bestemmingsplan. Bescherming (behoud/conservering) van gebieden met archeologische (verwachtings)waarden is uitgangspunt bij de zorg voor het archeologische erfgoed in het plangebied.
Afhankelijk van de verstoring moeten de gebieden eerst nader worden onderzocht voordat hier bebouwing of grondbewerking (=verstoring) plaatsvindt. Tijdens het onderzoek gevonden archeologische resten moeten zo mogelijk onaangetast in de grond bewaard blijven of anders op verantwoorde wijze worden opgegraven. De kosten hiervan komen voor degene die de grond wil verstoren. Met behulp van een dubbelbestemming wordt voornoemde bescherming van archeologische waarden dan wel archeologische verwachtingswaarden in het bestemmingsplan geregeld.

Huidige ruimtelijke situatie
Oorspronkelijk stonden er op de locatie grondgebonden (niet-passende) woningen in 2 bouwlagen met een plat dak en een bedrijfsgebouw. Vanaf de grachtzijde en de Borculoseweg is het aanzien van de oude vestingstad erg rafelig met een onsamenhangende straatbeeld. Van een harmonisch geheel is geen sprake. Er is nu sprake van een ruimtelijk knelpunt. Stedenbouwkundig is het van belang dat er een goede ruimtelijke invulling komt.

Bouwplan
Het bouwplan voorziet in de realisatie van 6 huurwoningen. Esthetisch is het plan onderverdeeld in vijf losse en zelfstandige massa's. In de middelste massa worden 2 woningen gerealiseerd. Het bouwplan wordt grotendeels uitgevoerd in 2 lagen met kap. Bij het middelste woongebouw is de mogelijkheid aangegrepen om een verticaal kopaccent te realiseren. De linker woning is voorzien van een plat dak.

Vigerende welstandsbeleid en stedenbouwkundige uitgangspunten
In de Welstandsnota + Vesting Groenlo uit 2004 zijn stedenbouwkundige aanbevelingen opgenomen voor de vesting van Groenlo. De Houtwal valt onder het zogenaamde Binnengebied. Als kenmerkend ruimtelijk knelpunt voor dit gedeelte van de Houtwal wordt genoemd het gebrek aan wandvorming. Nieuwe bebouwing moet verder een uitstraling hebben als ware het een samenstelling van losse en zelfstandige elementen. Uitgangspunt voor de zogenaamde Binnengebieden (de gebieden die in het algemeen achter de structuurdragende linten liggen en het rustige gedeelte vormen en vooral in gebruik zijn als woongebied) is bebouwing in 2 bouwlagen met kap. Ook in de strategische Stedenbouwkundige Visie uit 2008 wordt als kenmerk voor de structuur van de oud-stedelijke bebouwing in de vesting over het algemeen een bebouwingshoogte van 2 lagen met kap aangegeven.

Omgeving van de bouwlocatie
Op de hoek van de Beltrumsestraat staat een gebouw in 3 bouwlagen met een vierde bouwlaag in de kap. Ook aan de overkant van de Beltrumsestraat staat een vergelijkbaar gebouw.
Deze forse gebouwen vormen visueel ruimtelijk de poort van de Beltrumsestraat. Dit is een ontwikkeling overeenkomstig de visies om de entrees van de vesting te versterken en een onderscheid aan te brengen met de omliggende bebouwing. Specifiek aan de bouwlocatie is dat deze gelegen is aan de rand van het oude centrum en aan de rand van het binnengebied, grenzend aan de stadsgracht. Het nieuwe gebouw moet in deze omgeving aansluiting vinden.

Ruimtelijke visie op het bouwplan
De gevel grenst direct aan het trottoir van de Houtwal wat past in de stedelijke omgeving en waarmee de tot nog toe ontbrekende en daar gewenste wandvorming wordt gerealiseerd. Aan de kant van de Beltrumsestraat wordt de bebouwing lager uitgevoerd dan de Beltrummerpoort. Hierdoor wordt voorkomen dat de bebouwing te veel samengaat met de Beltrummerpoort. Het pand heeft door zijn maat en schaal een goede aansluiting op de aangrenzende bebouwing. Het verticale kopaccent geeft het plan de nodige allure aan de stadsgracht en zorgt er tegelijkertijd voor dat de bebouwing niet volledig ondergeschikt wordt aan de Beltrummerpoort. Aan de kant van het woonhuis op nummer 42-44 wordt de massa uit de rooilijn gebouwd. Hierdoor blijft het zicht behouden op dit woonhuis. Tegelijkertijd houden de eigenaren van dit woonhuis zicht op de gracht en de omgeving. Het parkeren wordt uit het zicht aan de achterzijde opgelost en is te bereiken via de Houtwal. Dit sluit aan op de visie voor de vesting. Door middel van een steegje met poort kunnen de huurders tussen twee bouwvolumes door het parkeerterrein en de bergingen aan de achterzijde bereiken.

De architectuur en het bouwplan is inmiddels goedgekeurd door welstand. Er is gekozen voor een historiserende bouwstijl met eigentijdse elementen, hetgeen goed past in het gemeentelijk beleid.

Conclusie

Met het voorliggende plan wordt op een passende manier de bebouwingsrand aan de Houtwal afgerond. Er wordt een flinke ruimtelijke kwaliteitswinst gehaald met het plan.

We hebben beoordeeld of er sprake is van een civielrechtelijke belemmering die aan de uitvoering van het voorgenomen plan in de weg staat. Op basis van jurisprudentie moet die civielrechtelijke belemmering vervolgens evident zijn om aan een bestemmingsplan en bouwplan in de weg te staan. Of hier sprake van is, is onderzocht.

De kadastrale gronden in dit plangebied, beter bekend als gemeente Groenlo, sectie C, nummers 3038, 2955, 1684, 2348, 2599, 2935 (alle geheel) en 2989 (gedeeltelijk), zijn in eigendom van Woningbouwcorporatie De Woonplaats.

Erfdienstbaarheid van uitzicht

Aan de hand van erfdienstbaarhedenonderzoek, uitgevoerd door het Kadaster, is naar boven gekomen dat op een deel van het plangebied volgens een akte een erfdienstbaarheid is gevestigd. Deze erfdienstbaarheid is gevestigd bij akte van 4 december 1928 en ingeschreven in het kadaster in deel 1051, nr. 48. Deze erfdienstbaarheid luidt 'dat op 15 m van den weg aan den Wal op het verkochte nimmer mag worden gebouwd of schuttingen, muren of opgaand hout gesteld waardoor het uitzicht van 1753 zou worden belemmerd'.

Bedoelde erfdienstbaarheid is destijds gevestigd ten behoeve van het uitzicht van het oorspronkelijk kadastraal perceel 1753. Dit perceel komt overeen met in hoofdzaak de huidige percelen 3038, 2880 en en 2773. Hieruit volgt dat met name Houtwal 44, 42 en perceel 3038 van oorsprong het heersend erf vormen.

Het dienend erf is van oorsprong perceel 2600. Uit dat perceel is voor zover voor het plangebied relevant, het huidige perceel 2935 gevormd.

De Woonplaats heeft dus zowel een van oorsprong heersend (3038) als een van oorsprong dienend (2935) perceel in eigendom.

Bebouwing op het bij de oorspronkelijke erfdienstbaarheid van uitzicht betrokken perceel

Het perceel 2935 is bebouwd geweest met een winkelpand tot circa 6 m uit de weg. Daardoor was de erfdienstbaarheid mogelijk vervallen voor een afstand groter dan 6 m uit de weg. Ook in het vigerende bestemmingsplan zijn bebouwingsmogelijkheden opgenomen, overeenkomstig de tot voor kort bestaande bebouwing op het perceel.

Het perceel 3038 van De Woonplaats kon in feite al bebouwd worden.

Vermenging

Van vermenging is sprake indien de bij de erfdienstbaarheid betrokken erven in 1 hand komen. In dat geval gaat die erfdienstbaarheid in beginsel teniet. "Tenietgaan" moet zodanig worden opgevat, dat de erfdienstbaarheid er niet meer is en opnieuw moet worden gevestigd om weer van kracht te worden.

Herleven van de erfdienstbaarheid indien de eigendom van de percelen, nadat die in 1 hand zijn gekomen, weer worden gesplitst, is niet aan de orde. Indien de nieuwe eigenaren dezelfde erfdienstbaarheid willen, zullen zij die opnieuw moeten vestigen.

De percelen Houtwal 40, 42 en 44 en Beltrumsestraat 52 zijn tussen 1972 en 2001 in 1 hand (dat wil zeggen bij 1 partij in eigendom) geweest. Hierdoor is genoemde erfdienstbaarheid van uitzicht door vermenging teniet gegaan.

Het ontwikkelde bouwplan

De Woonplaats heeft met de ontwikkeling van haar bouwplan rekening gehouden met en aansluiting gezocht bij de tot voor enige jaren bestaande bebouwde situatie, alsmede met de bouwmogelijkheden volgens het vigerende bestemmingsplan. Zij heeft namelijk een bouwplan ontwikkeld waarbij de voorgevel van de woning die beoogd is naast Houtwal 42-44, meer dan 6 m uit de weg komt te liggen.

Met het voorliggende bestemmingsplan wordt het bouwvlak voor die woning eveneens meer dan 6 m uit de weg vastgelegd.

Erfdienstbaarheid van weg

Oorspronkelijk was bij akte van 1 augustus 2008 een erfdienstbaarheid van weg gevestigd om te komen van en te gaan naar de Beltrumsestraat en Houtwal over een strook grond van ongeveer 4 m breed. Het betreft de percelen 2956, 2955 en 2935.

De betrokken partijen zijn tot overeenstemming gekomen, met als resultaat dat het voorgenomen bouwplan tot uitvoering kan worden gebracht.

Conclusie

Er zijn geen civielrechtelijke belemmeringen die aan de uitvoering van het voorgenomen plan in de weg staan.

Kadastrale uitsnede plangebied

Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. In het Waterbeheerplan 2016-2021 van Waterschap Rijn en IJssel staat het beleid beschreven op een drietal hoofdthema's. Voor het thema Veiligheid is bescherming tegen hoog water op de rivieren het speerpunt. Het functioneren van de primaire en regionale waterkeringen staat hierbij centraal. Het thema Watersysteembeheer is gericht op het voorkomen van afwenteling door het hanteren van de drietrapsstrategie 'Vasthouden - Bergen - Afvoeren'. Voor de waterkwaliteit is het uitgangspunt 'stand still - step forward'. Watersysteembenadering en integraal waterbeheer dienen als handvatten voor het benutten van de natuurlijke veerkracht van een watersysteem. Het einddoel is een robuust en klimaatbestendig watersysteem voor de toekomst. Voor het thema Waterketenbeheer streeft Waterschap Rijn en IJssel naar een goed functionerende waterketen waarbij er een optimale samenwerking met de gemeenten wordt nagestreefd.

Ruimtelijke ordening en water zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Er is meer ruimte nodig voor het waterbeheer van de toekomst. Ook op andere terreinen, zoals recreatie, wonen en landbouw speelt water een centrale rol. Het waterschap wil in het watertoetsproces vroegtijdig meedenken over de rol van het water in de ruimtelijke ontwikkeling en wil samen met de gemeente op zoek naar de bijdrage die water kan leveren aan de verbetering van de leefomgeving.

Hieronder is de watertoetstabel van het Waterschap Rijn en IJssel opgenomen met alle relevante waterthema's:

Uitleg hoofdthema's:

Wateroverlast

Door de ontwikkelingen in het plangebied neemt het verhard oppervlak toe met ongeveer 600 m². Het streven is om het verhard oppervlak niet direct aan te sluiten op de gemeentelijke riolering, maar te behandelen volgens de trits vasthouden - bergen - afvoeren. Hierdoor wordt op eigen terrein voorzieningen aangebracht in de vorm van kratten in de bodem om het hemelwater te laten infiltreren in de bodem. Omdat het hier om een inbreidingsplan gaat (van verhard voor verhard) dient een regenbui van T=10+10% (40 mm) worden opgevangen in het plangebied en vertraagd worden afgevoerd. In extreme situaties kan een bui T=100+10% tot aan maaiveld of op maaiveld geborgen worden zonder dat er waterschade optreedt. Overtollig hemelwater wordt afgevoerd middels een overstort naar de stadsgracht. Hiervoor is waarschijnlijk een 'watervergunning' van het waterschap noodzakelijk.

Oppervlaktewaterkwaliteit

Om te anticiperen op de mogelijkheid dat de voornoemde kratten hun werking verliezen en er wateroverlast zal ontstaan, wordt er een overloop aangelegd waarbij dit water rechtstreeks op de stadsgracht wordt geloosd. Het nieuw aan te leggen vuilwaterstelsel binnen het plangebied wordt aangesloten op de bestaande gescheiden riolering. Het plan maakt verder geen functies mogelijk die tot extra belasting van de waterkwaliteit zal leiden.

Grondwateroverlast

In het plangebied bevindt zich een slecht doorlatende laag in de vorm van veen. Deze veenlaag is mogelijk al doorbroken bij de aanleg van de riolering in de Houtwal of bij ander grondverzet. Bij de verdere uitwerking van de infiltratievoorziening (kratten) dient rekening te worden gehouden met een eventuele afname van de doorlatendheid van de grond door de aanwezigheid van deze veenlaag.

Inrichting en beheer

Ten zuiden van het plangebied bevindt zich de 'Stadsgracht' welke in het beheer is van het waterschap Rijn en IJssel. Deze heeft een streefpeil van 21,80 m +NAP. De voorgenomen ontwikkelingen zijn geen belemmering voor het beheer en onderhoud van het watersysteem of het waterpeil.

Volksgezondheid

Op circa 50 m vanaf het plangebied bevindt zich een overstort uit het verbeterd gescheiden stelsel. Verwacht wordt dat er geen nadelige effecten plaatsvinden voor de nieuwe bewoners van de beoogde woningen.

Het doel van de provincie is dat in 2030 geen Gelderse inwoners meer in hun woonomgeving worden blootgesteld aan ernstige bodemverontreinigingen. Dit is conform het landelijke bodemsaneringsbeleid. De provincie geeft voorrang aan het schoonmaken van locaties in woongebieden en grondwaterbeschermingsgebieden. Gedeputeerde Staten van de provincie zullen alleen in uitzonderlijke gevallen de sanering zelf ter hand nemen. Zij willen hun budget in de toekomst vooral inzetten voor financiële bijdragen aan derden om zo de bodemsanering een impuls te geven. Het is de bedoeling dat de markt een groot deel van de saneringen financiert, op momenten dat er ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden op de locaties.

De gemeenten in Gelderland hebben samen met de provincie alle verdachte locaties in Gelderland in beeld gebracht. Voor de verontreinigde locaties geldt dat er bij gemeenten nog meer of andere locaties bekend kunnen zijn dan bij de provincie. Dat komt doordat de provincie alleen betrokken wordt bij een verontreiniging als uit onderzoek blijkt dat deze verontreiniging (vermoedelijk) ernstig is. Voor niet-ernstige verontreinigingen is de geldende gemeentelijke regelgeving van toepassing.

Voor het plangebied aan de Houtwal is door Milieutechniek Rouwmaat Groenlo bv een bodemonderzoek uitgevoerd. De resultaten zijn verwoord in een rapport met nummer MT.16316, d.d. 29 augustus 2016. Met het onderzoek is geen noemenswaardige verontreiniging vastgesteld. Nader bodemonderzoek is dan ook niet nodig. Geconcludeerd wordt dat de bodemkwaliteit op de onderzochte locatie geschikt is voor het beoogde gebruik. Wel wordt geadviseerd om in een te verlenen omgevingsvergunning onderdeel bouwen de voorwaarde op te nemen om geen grondwater voor besproeiing van gewassen of eigen consumptie te onttrekken.

Het onderzoeksrapport is als bijlage bijgevoegd.

Op basis van de Vogel- en Habitatrichtlijn worden een groot aantal inheemse dier- en plantensoorten beschermd. Deze soortenbescherming is in Nederland geïmplementeerd in de Flora en Faunawet (april 2002). De wet richt zich vooral op de instandhouding van populaties van soorten die bescherming nodig hebben. Sinds de inwerkingtreding van de AMvB (2005) worden er 3 categorieën beschermingsniveaus (tabel 1, 2, 3 soorten) onderscheiden waarop het ontheffingsregime is gebaseerd.

In 2010 heeft er een quickscan natuurtoets plaatsgevonden, uitgevoerd door Stichting Staring Advies. Ten tijde van dit onderzoek waren de inmiddels gesloopte woningen op deze locatie nog aanwezig. Mede hierdoor kwam men destijds ook met de conclusie dat er geen aanvullend onderzoek nodig is voor beschermde soorten qua vogels en zoogdieren. Er is wel een aanvullend vleermuizenonderzoek uitgevoerd waarbij geen vaste rust- en verblijfplaatsen zijn aangetroffen.

Nadien zijn de woningen gesloopt en ligt het terrein braak. Wel heeft er zeer recent tijdelijk opslag plaatsgevonden van rioleringsmateriaal en aanverwante materialen.

Omdat de natuurtoets dateert uit 2010 is aan het onderzoeksburo van destijds gevraagd of er een nieuw onderzoek moet plaatsvinden. Dit onderzoeksburo geeft aan dat, nu de woningen zijn gesloopt en er geen kelders en/of bomen aanwezig zijn een onderzoek naar aanwezige vleermuizen overbodig is. Tevens wordt de kans dat er inmiddels beschermde planten uit de twee laagste beschermings- categorieen zijn gevestigd zeer klein geacht. Daarbij geldt dat voor deze beschermde planten uit de laagste beschermingscategorie een algemene vrijstelling voor ruimtelijke ingrepen geldt. Er heeft, op advies van het onderzoeksburo, geen nieuwe natuurtoets plaatsgevonden.

Ten aanzien van de ingrepen is wel een algemeen geldende voorwaarde vanuit de Flora- en faunawet van toepassing: Op basis van de zorgplicht volgens artikel 2 van de Flora- en faunawet dient bij de uitvoering van de werkzaamheden voldoende zorg in acht te worden genomen voor in het wild levende dieren en hun leefomgeving. Dit houdt in dat bij het uitvoeren van werkzaamheden altijd rekening moet worden gehouden met aanwezige planten en dieren. Dieren moeten de gelegenheid hebben om uit te wijken en mogen niet opzettelijk worden gedood.

Cultuurhistorische waarden zijn in het plangebied niet (meer) aanwezig.

De Erfgoedwet bevat de implementatie in de Nederlandse wetgeving van het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed, (ook wel het verdrag van Malta genoemd, naar het eiland en de plaats waar het Verdrag in 1992 door verschillende EU-lidstaten is ondertekend). De Erfgoedwet verplicht gemeenten om bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen gronden, rekening te houden met de in de bodem aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden.

Bij het opstellen en uitvoeren van ruimtelijke plannen wordt rekening gehouden met zowel de bekende als de te verwachten archeologische waarden. De gemeente Oost Gelre heeft een archeologische beleidsadvieskaart. Op deze kaart is aangegeven welke gebieden archeologisch waardevol zijn en welke gebieden de verwachting hebben archeologisch waardevol te zijn. Het beleid dient direct door te werken in het bestemmingsplan. Bescherming (behoud/conservering) van gebieden met archeologische (verwachtings)waarden is uitgangspunt bij de zorg voor het archeologische erfgoed in het plangebied. Afhankelijk van de verstoring moeten de gebieden eerst nader worden onderzocht, voordat hier bebouwing of grondbewerking (=verstoring) plaatsvindt. Tijdens het onderzoek gevonden archeologische resten, moeten zo mogelijk onaangetast in de grond bewaard blijven of anders op verantwoorde wijze worden opgegraven. De kosten hiervan komen voor degene die de grond wil verstoren. Met behulp van een dubbelbestemming wordt voornoemde bescherming van archeologische waarden dan wel archeologische verwachtingswaarden in het bestemmingsplan geregeld.

Op de archeologische beleidskaart heeft het perceel de aanduiding 'Archeologisch waardevol gebied (AWG) 4, (historische dorps- /stadskernen). Voor het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 1' opgenomen. De waarde van het gebied is definitief vastgesteld door het waarderend proefsleuvenonderzoek dat is uitgevoerd op 19 januari 2011 door Archeodienst. In het profiel van de proefsleuf zijn resten aangetroffen van de 16e en 17e eeuwse stadsgracht. Omdat de archeologische waarden door de bebouwing niet behouden kunnen blijven dient het plangebied begeleid te worden afgegraven met name daar waar de oude stadsgracht heeft gelopen. Hiervoor wordt een Programma van Eisen opgesteld. Alle gegevens worden hierbij gedocumenteerd.

Wegverkeerslawaai

Ter bescherming van de burger in Nederland tegen overlast van geluid is de Wet geluidhinder (Wgh) van kracht. In deze wet zijn normen opgenomen voor de maximaal toelaatbare geluidbelasting op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen (woningen, ziekenhuizen, scholen en dergelijke). In de Wgh zijn ook normen opgenomen voor de maximaal toelaatbare geluidsbelastingen in ruimten binnen gebouwen. Op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder (Wgh) hoofdstuk VI, afdeling 1 bevindt zich aan weerszijden van een weg een zone. Als in deze zone geluidgevoelige bebouwing wordt geprojecteerd dan moet een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd. Het onderzoek moet aantonen of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de gevels van de te realiseren woonbebouwing ten gevolge van het verkeer op de weg. Uitzonderingen hierop gelden voor wegen met een maximale toegestane sneldheid van 30 km/h.

De Houtwal in Groenlo kent een snelheidsregime van 30 km/h. De weg is voorzien van klinkers. Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) hebben alle wegen een geluidzone. Een uitzondering hierop zijn o.a. 30 km/h wegen. De Houtwal heeft dus geen zone en de geluidbelasting op de gevel hoeft dan formeel niet te worden bepaald.

Ondanks het feit dat er formeel geen zone aanwezig is, is voor een goede ruimtelijke beoordeling toch een indicatieve berekening uitgevoerd. Met behulp van de Standaard Reken en Meetvoorschriften geluidhinder 2006 is berekend wat de gevelbelasting zal zijn op de gevels van de gewenste woningen veroorzaakt door het wegverkeer. Voor geluidgevoelige objecten, zoals woningen, in een zone van een weg geldt een maximale geluidbelasting van 48 dB(A) op de gevel. Uit de (indicatieve) berekening blijkt dat de geluidsbelasting, afkomstig van het wegverkeer op de Houtwal, op de gevels van de nieuwe woningen 56,6 dB(A) zal zijn. Omdat ook de Borculoseweg in de directe nabijheid is gelegen is ook van deze weg het wegverkeerslawaai berekent. Uit de indicatieve berekening blijkt dat de geluidsbelasting op de gevels van de nieuwe woningen afkomstig van het wegverkeer op de Borculoseweg 47,8 dB(A) bedraagt. Hierbij dient wel te worden vermeld dat er voor beide indicatieve berekeningen aannames zijn gedaan voor wat betreft de verkeersintensiteit en de verkeersbijdrage in licht, middelzwaar en zwaar verkeer.

Conclusie: de geluidsbelasting op de gevels van de nieuw te bouwen woningen aan de Houtwal liggen boven de voorkeursgrenswaarde van 48 dB(A). Om aan de binnenwaarde van 33 dB(A) te kunnen voldoen, zoals aangegeven in het Bouwbesluit, dienen er bouwkundige voorzieningen te worden gedaan zoals bijvoorbeeld geluidwerend glas, gevelisolatie, etc. Bij de ontwikkeling van het bouwplan zal hier rekening mee moeten worden gehouden.

Overig geluid

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig waarvan geluidhinder valt te evrwachten. Omgekeerd zijn er geen bedrijven in de directe nabijheid die door de komst van nieuwe woningen in hun toekomstige ontwikkelingen kunnen worden beperkt.

Parkeren

Met de komst van de nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening (Wro) kunnen parkeernormen niet langer in de bouwverordening worden opgenomen. De parkeernormen moeten worden opgenomen in het bestemmingsplan of in een aparte door de gemeenteraad vastgestelde notitie.

De gemeente Oost Gelre heeft geen notitie omtrent het parkeren vastgesteld. Bij ieder bestemmingsplan afzonderlijk zal de normering qua parkeren dan ook moeten worden meegenomen. Uitgangspunt is parkeren op eigen terrein conform de gemeentelijke parkeereis met als voorwaarde dat de kwaliteit van de openbare ruimte gewaarborgd blijft.

Op eigen terein aan de achterzijde van de geprojecteerde woningen worden 9 parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze 9 parkeerplaatsen zijn afgeleid van de parkeerkencijfers zoals genoemd in de publicatie van het CROW 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie'. Hierin is aangegeven dat het gebied waarin het plangebied is gelegen is te omschrijven als 'matig stedelijk' en gelegen aan de 'schil van het centrum'. Daarbij zijn de woningen te omschrijven als 'huurhuizen voor de sociale huur' zodat volgens de publicatie een normering voor het parkeren geldt van minimaal 1,3 parkeerplaatsen per woning. Voor 6 woningen komt dit aantal dus op 8 parkeerplaatsen zodat kan worden geconcludeerd dat 9 parkeerplaatsen voldoen aan de kencijfers uit de publicatie van het CROW.

In de planregels zijn voor realisatie van deze parkeerplaatsen parkeerregels opgenomen.

Verkeersbewegingen

De Houtwal ligt op de parkeerroute van het centrum. Een woonbestemming heeft een eigen invloed op de verkeersbelasting. De rol van de straat in de parkeerroute bepaalt hier de verkeersbelasting. De invloed van de verkeersbewegingen vanwege de nieuwbouw valt in het niet bij het gebruik van de Houtwal als onderdeel van de parkeeroute van het centrum.

Paragraaf 5.2 van de Wet milieubeheer (Luchtkwaliteitseisen), bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. Op 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden.

Het NSL is goedgekeurd door de Europese Commissie waardoor Nederland uitstel heeft gekregen van de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof. Niet alle plannen of gevallen hoeven getoetst te worden aan de grenswaarden. Het gaat dan om kleinere projecten of projecten met een beperkte uitstoot van stoffen die de luchtkwaliteit negatief beïnvloeden.

In het Besluit niet in betekende mate is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (=1,2 µg/m³);
• meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg of 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen.

Dit project is een project met minder dan 1.500 woningen en zal dus niet in betekende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. Een nader onderzoek naar dit aspect is dan ook niet nodig.

Aangezien de beoogde bebouwing(-smogelijkheid) hoger wordt dan volgens het geldende bestemmingsplan ter plekke mogelijk is, is door Architektengroep Gelderland een schaduw- en zonnestudie opgesteld, zodat inzichtelijk wordt welke gevolgen het bouwplan heeft voor de bezonning van de belendende percelen en bebouwing. Hierbij is uitgegaan van enerzijds de mogelijkheden die het geldende bestemmingsplan maximaal aan bebouwing toelaat en anderzijds de nu beoogde planopzet voor de 6 woningen. De studie geeft vier momenten gedurende het jaar (per jaargetijde) op drie tijden per dag de situatie weer. Uit het onderzoek wordt geconcludeerd dat er nauwelijks sprake is van verslechtering, soms zelfs een kleine verbetering ten opzichte van de mogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt.

Naar aanleiding van ingebrachte zienswijzen is een aanvullende schaduw- en zonnestudie uitgevoerd.

Uit deze aanvullende schaduwstudie, die de schaduwvorming vergelijkt met de bouwmassa die al in het huidige bestemmingsplan is toegestaan, blijkt inderdaad een toename van beschaduwing. In de drie wintermaanden blijkt namelijk rond het middaguur, respectievelijk aan het begin van de middag, een tot twee uren minder bezonning te zijn. Soms maar weinig meer, soms duidelijk meer.

Deze 'overlast' doet zich voor in drie van de twaalf maanden en slechts een of twee uren per dag.

De schaduw- en zonnestudie's zijn als bijlage bijgevoegd.

Bepaalde maatschappelijke activiteiten brengen risico’s op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van de risico’s bij de productie, opslag, transport en gebruik van gevaarlijke stoffen. De aanwezigheid of het vestigen van dergelijke activiteiten kan beperkingen opleggen aan de omgeving, doordat veiligheidsafstanden tussen risicovolle activiteiten en bijvoorbeeld woningen nodig zijn. Aan de andere kant is het rijksbeleid er op gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed op elkaar worden afgestemd. Het aspect externe veiligheid richt zich met name op het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire (chemische fabriek, lpg-tankstation) en de mobiele (tankwagen, gasleiding) bronnen. Er wordt onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10^-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Deze kans mag niet groter zijn dan eens in de miljoen jaar. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10^-6 als grenswaarde. Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen die zich in de omgeving van een risicosituatie bevindt, dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij groepsrisico is het dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (stb. 250, 2004) wordt verder een verantwoordingsplicht (door de overheid) voor het groepsrisico rond inrichtingen wettelijk geregeld (artikel 13). De verantwoording houdt in dat wordt aangegeven of risico’s acceptabel zijn en welke maatregelen worden genomen om de risico’s te verkleinen. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een Bevi-bedrijf geldt een verantwoordingsplicht voor de gemeente voor het toelaten van gevoelige functies.

Uitsnede uit de risicokaart van de provincie Gelderland

Op bovengenoemde uitsnede uit de risicokaart zijn een tweetal tankstations aangegeven waarbij LPG wordt bewaard en verkocht. De risico's van deze bedrijven zijn hetzelfde als die van andere risicovolle bedrijven die werken met ontplofbare, giftige of brandbare stoffen. Het gevaar ontstaat als met die gevaarlijke stoffen iets mis gaat. Afhankelijk van de soort stof kan er gevaar voor de gezondheid ontstaan voor degene die ermee in aanraking komt, of er komt brand of een ontploffing.

De genoemde gevaren en risico's van het bedrijf zijn afgewogen in een milieuvergunning. Hierin worden regels gesteld om de veiligheid van omwonenden te waarborgen. Daarbij vindt regelmatig controle plaats bij het bedrijf.

De afstanden van beide risicovolle inrichtingen tot aan het plangebied is relatief groot zodat kan worden geconcludeerd dat beide risicovolle bedrijven geen belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling.

De beleidsdoelstellingen zijn juridisch vertaald in de regels en de bijbehorende verbeelding. De basis voor de verbeelding, de tekening, is een recente kadastrale ondergrond en topografische gegevens. Op de verbeelding is de grens van het bestemmingsplangebied aangegeven. Binnen die grens zijn de verschillende bestemmingen met verschillende kleuren en letteraanduidingen weergegeven. Voorts zijn aanduidingen opgenomen, waarnaar in de regels wordt verwezen. Uitgangspunt voor de regels zijn de planregels die in de meest recente plannen binnen de gemeente zijn opgenomen, deels aangepast aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmings Plannen 2012 (SVBP 2012) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De planologisch-juridische regeling in dit bestemmingsplan sluit zoveel mogelijk aan bij het voor het omliggende stadscentrum geldende moederplan zijnde Stadscentrum Groenlo welke is vastgesteld op 30 oktober 2012.

Het digitale bestemmingsplan 'Centrum Groenlo, herziening 2016 Houtwal 34-40 Groenlo' is de verzameling geometrisch bepaalde planobjecten dat is vervat in een GML-bestand NL.IMRO.1586.BPGRO013-VG01 met bijbehorende regels. De papieren plankaart (nu bekend als de analoge verbeelding van het voorliggende bestemmingsplan) is getekend op een schaal 1:500 en omvat een kaartblad. Het kaartblad geeft de bestemming van de gronden aan. Waar nodig zijn aanduidingen op de kaart opgenomen waarvan de betekenis in de regels wordt verklaard.

De regels bestaan uit vier hoofdstukken:

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk zijn de (dubbel) bestemmingen vastgelegd. Per bestemming wordt het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels opgenomen. Het plan kent de hoofdbestemming 'Wonen' alsmede de dubbel-bestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 1'.

Hoofdstuk 3: Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen - dat wil zeggen: het gehele bestemmingsplan betreffend - karakter. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene parkeerregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels en algemene procedureregels.

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene bepalingen betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

In het bestemmingsplan wordt onderscheid gemaakt tussen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor de situering en maatvoering van bouwwerken is het belangrijk dat er regels zijn opgenomen met betrekking tot:

Goot- en bouwhoogte

De maximaal toegestane goot- en bouwhoogte van (hoofd)gebouwen is op de verbeelding opgenomen door middel van de aanduiding “maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)”. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is opgenomen in de regels in de subparagraaf “bouwwerken, geen gebouwen zijnde”.

Situering gebouwen

Hoofdgebouwen dienen in het op de verbeelding van de plankaart aangegeven bouwvlak te worden gebouwd. Ook kunnen hier bijbehorende bouwwerken worden toegestaan.

Bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, kunnen soms ook buiten het bouwvlak worden toegestaan. De maatvoering is in de planregels uitgewerkt.

Wonen

Deze bestemming geldt voor al de woningen in het plangebied en de bijbehorende achtertuinen. De hoofdfunctie in deze gebieden is wonen, maar een aan huis gebonden (dienstverlenend) beroep is ook toegestaan. Hierbij geldt dat de woning in overwegende mate de woonfunctie moet behouden en het beroep moet passen in de woonomgeving.

In de bouwregels is onderscheid gemaakt tussen een hoofdgebouw (de woning) en bij het hoofdgebouw behorende bijbehorende bouwwerken (bijgebouwen).

Het hoofdgebouw en het bijbehorend bouwwerk mogen uitsluitend binnen het daarvoor aangegeven bouwvlak worden gebouwd.

De maximaal toegestane goot- en/of bouwhoogte van de woning is op de verbeelding aangeduid evenals de toegestane bouwwijze(n) (vrijstaand of aaneengebouwd).

Op basis van art. 6.12 Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop bepaalde aangewezen bouwplannen zijn voorgenomen. De raad kan hiervan afwijken, onder andere indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de gronden anderszins verzekerd is.

Uit de exploitatieopzet van het plan blijkt dat het sluit met een tekort. In een overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de verdeling van het tekort over de ontwikkelaar en de gemeente. De gemeente en provincie dragen in het kader van de subsidieregeling Steengoed Benutten (SGB) bij in het tekort.

De economische uitvoerbaarheid van het plan is gewaarborgd door het inzetten van gemeentelijke middelen en provinciale subsidies. Alleen door een gedeelte van het tekort voor rekening van de overheid te laten komen kan het plan worden gerealiseerd. In geval van planschade betekent dat een hoger tekort en meer inzet van gemeentelijke middelen.

De dekking van het tekort is gewaarborgd binnen bestaande ramingen op de begroting.

De raad zal besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen.

Gedurende de periode van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn zienswijzen kenbaar gemaakt bij het gemeentebestuur omtrent het ontwerp van het bestemmingsplan. Deze zienswijzen zijn verwoord en beantwoord in een 'Nota Inhoud en beantwoording zienswijzen'. Deze Nota is als bijlage bijgevoegd.

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te worden gevoerd met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland hebben in hun schrijven genaamd 'Werkwijze onder de nieuwe Wet ruimtelijke ordening' aangegeven dat zij de Wro-agenda leidend laten zijn voor de wijze waarop en de mate waarin zij betrokken zouden willen worden bij het vooroverleg ex art. 3.1.1. Bro. Dit betekent dat zij onderscheid maken in beleidsthema's waar zij wel Wro-instrumenten gaan inzetten en beleidsthema's waar zij dat in principe niet zullen doen. Daar waar zij instrumenten gaan inzetten spreekt de Wro-agenda van 'provinciaal belang en provinciale verantwoordelijkheid'; daar waar zij die instrumenten in principe niet zullen inzetten spreekt de Wro-agenda 'enkel' van 'provinciaal belang'. Daarnaast geven zij aan dat bij 'puur lokale plannen' de provincie hierin geen rol heeft.

Het gaat hier om een inbreidingslocatie, het plan past binnen de woningbouwprogrammering en is een 'puur lokaal plan'. Vooroverleg met de provincie is dan ook niet noodzakelijk. Een ontwerp bestemmingsplan wordt aan de provincie toegezonden.

De concept- watertoets is eerder voorgelegd aan het Waterschap.

Een ontwerpbestemmingplan wordt ook aan het Waterschap Rijn en IJssel toegezonden.