In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan De Goorn - De Burg 6 van de gemeente Koggenland;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1598.BPLGDeBurg6-va01 met de bijbehorende regels en de daarbij behorende

n;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een bouwwerk, geen gebouw, geen bijbehorend bouwwerk en geen overkapping zijnde;

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren;

één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een bedrijf of een aan-huis-verbonden beroep, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

ten aanzien van de aanwezige bouwwerken en de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden, en het overige gebruik:

• bestaand ten tijde van het inwerkingtreden van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of overkapping;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken, zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaats vinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de geluidsbelasting vanwege een weg, een spoorweg en/of een industrieterrein;

gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige gebouwen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

in een gebouw of op een terrein aanwezige functies die maken dat een gebouw of een terrein als geluidsgevoelig object wordt aangemerkt;

een bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, die hoger is dan de voorkeurgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

één of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

winning van energie uit kleinschalige perceelsgebonden bronnen, waarbij weinig tot geen schadelijke milieueffecten optreden bij winning en omzetting en waarvan de bronnen in onuitputtelijke hoeveelheden beschikbaar zijn, zoals zon, wind, water, biomassa, aard- en omgevingswarmte;

elk bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand;

1. a. indien op het land wordt gebouwd:
   1. 1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
      • de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
   2. 2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
      • de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
   3. 3. voor gebouwen, gesitueerd op een dijk of talud, indien de voorgevel van een gebouw wordt gesitueerd binnen een afstand van 5,00 meter uit de grens van een bestemming 'Verkeer', de kruin van de dijk;
   4. 4. voor gebouwen gesitueerd langs een dijk of talud, indien de voorgevel van een gebouw gelegen is binnen een afstand van 5,00 meter uit de grens van de bestemming 'Verkeer', de bovenkant van de weg;
2. b. indien op of in het water wordt gebouwd:
   1. 1. de hoogte van het terrein ter plaatse van het meest nabijgelegen punt waar het water grenst aan het vaste land;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, geteeld, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) ruimte ten behoeve van de detailhandel of horeca;

ergens een huis, appartement of etage hebben en daar permanent wonen;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden dan wel een naar de aard daarmee gelijk te stellen groep personen;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de grenzen van een bouwperceel en een bepaald punt van het op dat bouwperceel voorkomend (hoofd)gebouw, waar die afstand het kortst is;

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine;

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. vrijstaande woonhuizen met bijbehorende bouwwerken al dan niet in combinatie met ruimte voor beroepsuitoefening aan huis c.q. bedrijfsmatige activiteiten;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. kleinschalige duurzame energiewinning;
3. c. wegen en paden;
4. d. water;

met de daarbijbehorende:

5. e. tuinen, erven en terreinen;
6. f. andere bouwwerken.

Deze bouwregels zijn eveneens van toepassing voor functies die na afwijken van de gebruiksregels aan de bestemming zijn toegevoegd.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van beroepsuitoefening aan huis c.q. bedrijfsmatige activiteiten in hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken, tenzij:
   1. 1. ten behoeve van een beroepsuitoefening aan huis c.q. bedrijfsmatige activiteiten minder bedraagt dan 30% van de begane grondvloeroppervlakte van het hoofdgebouw met bijbehorende bouwwerken binnen een bestemmingsvlak, met een maximum oppervlakte van 100 m²;
   2. 2. de woonfunctie behouden blijft;
   3. 3. degene die de activiteiten uitvoert, bewoner van het hoofdgebouw is;
   4. 4. er geen detailhandel plaatsvindt;
   5. 5. de activiteiten niet meldingplichtig of vergunningplichtig zijn ingevolge de Wet milieubeheer respectievelijk de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
   6. 6. de verkeers- en parkeerdruk in de naaste omgeving niet onevenredig toeneemt;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van verblijfsrecreatieve doeleinden;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor het plaatsen van kampeermiddelen;
4. d. het gebruik van woonhuizen voor meer dan één woning;
5. e. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van bewoning;
6. f. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel;
7. g. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van agrarische bedrijfsactiviteiten;
8. h. het gebruik van de gronden ten behoeve van de aanleg van een paardrijbak;
9. i. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van kamerverhuur;
10. j. Het gebruik van de woningen zonder de aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing binnen de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing', bestaande uit een rij van minimaal 8 knotwilgen, binnen één jaar naar de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan.

De voor 'Waarde - Archeologie 5' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

• het behoud van de aldaar in of op de grond aanwezige archeologische waarden.

In afwijking van het bepaalde in de andere daar voorkomende bestemming(en) worden in of op deze gronden geen bouwwerken gebouwd, met uitzondering van:

1. a. bouwwerken met een oppervlakte van 10.000 m² of minder;
2. b. bouwwerken met een oppervlakte van meer dan 10.000 m², maar waarbij geen grondroerende werkzaamheden plaatsvinden dieper dan 0,35 m onder het maaiveld;
3. c. bouwwerken ter vervanging van bestaande bouwwerken al dan niet in combinatie met een uitbreiding, waarbij de gezamenlijke oppervlakte van de bouwwerken niet meer dan 10.000 m² bedraagt;
4. d. bouwwerken ter vervanging van bestaande bouwwerken al dan niet in combinatie met een uitbreiding, waarbij de gezamenlijke oppervlakte van de bouwwerken meer bedraagt dan 10.000 m², maar waarbij geen grondroerende werkzaamheden plaatsvinden dieper dan 0,35 m onder het maaiveld.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 4.2 in die zin dat de in de andere daar voorkomende bestemming(en) genoemde gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits:

1. a. is aangetoond dat geen archeologische waarden aanwezig zijn, dan wel;
2. b. is aangetoond dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad, dan wel;
3. c. de volgende voorwaarden in acht worden genomen, indien is aangetoond dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten onevenredig kunnen worden verstoord:
   1. 1. een verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden en/of een verplichting tot het doen van opgravingen;
   2. 2. een verplichting het bouwen te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

Burgemeester en Wethouders kunnen het plan wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologie 5' geheel of gedeeltelijk te verwijderen indien op basis van archeologisch onderzoek door een archeologisch deskundige is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Grond welke eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen mogen in afwijking van de bouwregels uitsluitend worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,50 m;
2. b. tot de voorgevels van gebouwen behorende erkers onder de volgende voorwaarden:
   1. 1. de afstand tot de naar de weg gekeerde perceelgrens zal ten minste 2,00 m bedragen;
   2. 2. de horizontale diepte van een erker zal ten hoogste 1,50 m bedragen;
   3. 3. de oppervlakte van een erker zal ten hoogste 10 m² bedragen;
   4. 4. de breedte van een erker zal ten hoogste 75% van de breedte van de voorgevel van het gebouw waar tegen aan wordt gebouwd bedragen;
   5. 5. de goothoogte van een erker zal ten hoogste de bouwhoogte van de eerste verdiepingsvloer van het gebouw waar tegen aan wordt gebouwd bedragen;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,00 m.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting of het uitoefenen van straatprostitutie;
3. c. het gebruik van gebouwen ten behoeve van het (doen) exploiteren van een seksinrichting, een escortbedrijf of (het laten uitoefenen van) raamprostitutie;
4. d. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en/of bouwmaterialen, grond, bodemspecie en puin en voor het storten van vuil, anders dan in het kader van de bedrijfsvoering dan wel de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
5. e. het storten van puin en/of afvalstoffen;
6. f. de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- en/of vliegtuigen;
7. g. het kennelijk ten verkoop stallen en opslaan van bruikbare en niet aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- en/of vliegtuigen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten verkoop;
8. h. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van het beproeven van voertuigen, de beoefening van motorsport en de gemotoriseerde modelsport, het houden van wedstrijden met motorvoertuigen of bromfietsen, het racen of crossen met motorvoertuigen of bromfietsen;
9. i. het gebruik van de gronden en bouwwerken als standplaats voor doeleinden van (detail)handel of bedrijf alsmede als standplaats voor wagens geschikt en bestemd voor de uitoefening van (detail)handel ter plaatse;
10. j. het gebruik van de gronden en bouwwerken als ligplaats voor woonschepen en recreatievaartuigen;
11. k. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor het plaatsen, doen plaatsen en/of geplaatst hebben van handelsreclame en andere commerciële uitingen, tekens en/of afbeeldingen;
12. l. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de beoefening van de parasport en voor het gebruik van ultra lichte vliegtuigen, anders dan waar op grond van de Luchtvaartwet toestemming is verleend.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

• de bij recht in de regels gegeven afmetingen en percentages, met uitzondering van de oppervlakte- en inhoudsmaten, tot ten hoogste 10% van die afmetingen en percentages;

Burgemeester en Wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat:

1. a. de gronden ter plaatse worden voorzien van de aanduiding 'antennemast', mits:
   1. 1. de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvangst- en/of antennemasten, ten hoogste 40,00 m zal bedragen;
   2. 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

Burgemeester en Wethouders kunnen ten behoeve van de milieusituatie, de landschappelijke waarden, de natuurlijke waarden, de cultuurhistorische waarden, het bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, zódanig dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de genoemde criteria.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde CROW-normen bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in 11.1 onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in 11.1 onder a met maximaal 10%.
3. c. 11.1 onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, behoudens voor zover uit de Richtlijn 79/409/EEG en 92/43/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna beperkingen voortvloeien ten aanzien van ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaand gebruik.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 11.2 onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in 11.2 onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. 11.2 onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanDe Goorn - De Burg 6 van de gemeente Koggenland.

Behorende bij het besluit van 13 maart 2017.

Aan de De Burg 6 aan de noordzijde van De Goorn staat een horecagebouw dat in gebruik is als café-discotheek. Deze functie aan de rand van het dorp gaf aanleiding voor relatief veel overlast in de directe omgeving en in het dorp. Een initiatiefnemer wil op dit perceel een drietal vrije woonkavels ontwikkelen. Deze functie sluit direct aan op het bestaande dorp.

De woonfunctie en -bebouwing past niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan Landelijk Gebied Koggenland. De gemeente Koggenland wil meewerken aan de nieuwbouw en heeft daarvoor dit bestemmingsplan opgesteld. Dit bestemmingsplan maakt de gewenste ontwikkeling juridisch-planologische mogelijk.

Het plangebied van dit bestemmingsplan betreft het perceel De Burg 6 bij De Goorn. De begrenzing van het plangebied ligt op het eigendom van de initiatiefnemers en het daarbij horende kavel. Hierbij hoort ook een recentelijk aangekochte groenstrook westelijk van het parkeerterrein in het plangebied. Direct ten zuiden van het plangebied is bestaande bebouwing aanwezig. Daarbij gaat het om woonpercelen (zuidwest) en een kassenbedrijf (zuidoost). Aan de noord- en oostzijde zijn landerijen aanwezig die agrarisch gebruikt worden (weilanden). Aan de westzijde grenst De Burg aan het plangebied. Langs De Burg loopt een watergang die de scheiding vormt met de in ontwikkeling zijnde woonwijk Burghtlanden. De begrenzing van het plangebied is weergegeven in de volgende figuur.

De ligging en begrenzing van het plangebied

Voor het plangebied geldt op dit moment het bestemmingsplan "Landelijk Gebied". Dit bestemmingsplan is op 27 juni 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Koggenland. In het bestemmingsplan heeft het perceel de bestemmingen "Agrarisch", "Horeca" en "Waarde - Archeologie 5". Daarnaast zijn op het plangebied bedrijfswoningen uitgesloten en is een discotheek toegestaan door middel van een aanduiding.

Het gehele plangebied wordt heringericht voor de realisatie van drie vrije woonkavels. De bouw van de woningen is in het bestemmingsplan, binnen de geldende bestemmingsomschrijving, niet toegestaan. De gewenste bebouwing is daarnaast niet mogelijk binnen de geldende bouwregels. Een nieuw bestemmingsplan is daarom nodig om de gewenste nieuwbouw mogelijk te maken.

Na deze inleiding beschrijft hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied en de directe omgeving. Vervolgens wordt ingegaan op de voorgenomen ontwikkeling. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het beleidskader waarbinnen de voorziene ontwikkelingen in het plangebied dienen te passen. Hier wordt ingegaan op het rijks-, provinciaal en het gemeentelijk beleid. Vervolgens gaat hoofdstuk 4 in op de verschillende van toepassing zijnde milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting op het juridisch systeem en op de bestemmingen gegeven. Tenslotte geeft hoofdstuk 6 inzicht in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de huidige situatie en de gewenste ontwikkeling. Het eerste is van belang voor de inpassing van de gewenste ontwikkeling. De gewenste ontwikkeling is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan.

Oostelijk in de gemeente Koggenland, nabij Hoorn, ligt het (dubbel)dorp Avenhorn-De Goorn. Het dorp ligt onder meer aan de provinciale wegen N243 (Westfrisiaweg) en N507 en is daarmee goed bereikbaar vanaf de snelweg A7. Het plangebied ligt aan De Burg aan de noordzijde van de kern De Goorn. De ligging is in de volgende afbeelding weergegeven.

De ligging van het plangebied (bron: Google Maps)

Het perceel wordt ontsloten via De Burg. In zuidelijke richting naar Avenhorn-De Goorn en de provinciale weg N243. In noordelijke richting naar de provinciale weg N507. Langs het plangebied loopt een buslijn, met haltes ter hoogte van het plangebied. De Burg is een relatief brede weg bestaand uit één rijstrook. De weg kent ter plaatse van het plangebied een maximumsnelheid van 50 km/uur. De ontsluiting van het perceel is daarmee goed.

Langs De Burg (en het verlengde ervan; De Goorn) staat verspreid bebouwing. Het gaat daarbij om een niet regelmatige lintbebouwing. Het gaat bij deze bebouwing om verschillende functies, waaronder woningen en bedrijven. De bebouwing dichter bij de kern staat relatief dicht op de weg (De Burg/De Goorn). Nabij het plangebied wordt deze afstand groter. In de volgende luchtfoto is de bestaande situatie rondom het plangebied weergegeven.

Bestaande situatie rondom het plangebied (bron: Google Maps)

Een groot deel van het plangebied is verhard met asfalt. Dit is bedoeld als parkeerterrein en verblijfsruimte voor de bezoekers van de discotheek. Centraal in het plangebied staat de het gebouw van de discotheek. Het gebouw staat relatief ver van de weg is aan de voorzijde relatief smal en kent een grotere diepte. Het gebouw heeft één bouwlaag met een lage kap. Het gebouw wijkt daarmee af van de bebouwing elders in het lint die overwegend bestaat uit één bouwlaag met een hoge kap of twee bouwlagen met een kap. De noordelijke grens van het plangebied bestaat uit een dichte groensingel met struweel en bomen. Deze groensingel vormt een ruimtelijke beëindiging van de dorpsbebouwing.

In de volgende afbeelding is een foto weergegeven van de (voorheen) bestaande situatie in het plangebied.

Het aanzicht vanaf De Burg (bron: Google Streetview)

Het doel is om in het plangebied een drietal vrije woonkavels te realiseren. Voor een goede inpassing van deze woonkavels en de daarop in de te realiseren woningen is een beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitplan geeft richting aan de gewenste invulling van het plangebied en geeft criteria voor de gewenste woningen. In bijlage 1 bij deze toelichting is het beeldkwaliteitplan te vinden. De inhoud van deze paragraaf is afgestemd op het beeldkwaliteitplan.

De discotheek veroorzaakte overlast voor de woningen in de omgeving. Daarnaast trok de discotheek steeds minder bezoekers. De initiatiefnemer heeft daarom aangegeven deze te willen verwijderen. Om deze sloop te bekostigen wil de initiatiefnemer ruime bouwkavels voor woningen realiseren. Door de verkoop van de bouwkavels wordt de herinrichting van het plangebied gefinancierd. De woningen geven voor de omgeving geen overlast en geven een positieve impuls voor de ruimtelijke kwaliteit langs De Burg.

Aan de noordzijde wordt de woonbestemming ten opzichte van het huidige terrein met circa acht meter uitgebreid. Dit is noodzakelijk om voor het programma van drie royale woningen de gewenste beeldkwaliteit te kunnen realiseren. Deze woningen vragen namelijk om een ruime opzet.

Voor de hoofdopzet van het erf zijn in het beeldkwaliteitplan de uitgangspunten aangegeven. De volgende uitgangspunten zijn daarbij van belang voor dit bestemmingsplan:

• De woningen worden iets naar voren gerooid ten opzichte van de naastgelegen bestaande woning;
• De woningen bestaan uit één tot twee bouwlagen met kap;
• De bijgebouwen staan nadrukkelijk achter de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw;
• De afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens is minimaal 5 meter om een open bebouwingspatroon te behouden.

Naast deze uitgangspunten staan in het beeldkwaliteitplan ook uitgangspunten voor de beeldkwaliteit opgenomen. Deze uitgangspunten hoeven in dit bestemmingsplan niet geborgd te worden, maar hebben wel een uitwerking gehad in een inrichtingsvoorstel voor het plangebied. Voor het plangebied zijn de volgende referentiebeelden van toepassing.

Referentiebeelden

Op basis van de in het beeldkwaliteitplan opgenomen uitgangspunten is voor het plangebied een inrichtingsvoorstel gemaakt. Dit voorstel is opgenomen in de volgende afbeelding.

Inrichtingsvoorstel plangebied De Burg 6

In het plangebied worden drie ruime woonkavels gerealiseerd. De kavels vormen de overgang van het verstedelijkte naar het meer landelijke gebied. Ze zijn de beëindiging van het bebouwingslint langs De Burg. Het is belangrijk de overgang te versterken door een open kavelstructuur aan te houden. Dit wordt gedaan door de realisatie van ruime voortuinen en het creëren van voldoende lucht tussen de hoofdgebouwen (woningen). De woningen staan daarom ten minste 5 meter van de zijdelingse perceelsgrens.

Aan de achterzijde van het plangebied is een kassenbedrijf gevestigd. Vanuit milieuoogpunt (zie ook paragraaf 4.4) is het van belang voldoende ruimte tussen het bedrijfsperceel en de nieuwe woningen te hanteren. In dit geval betreft dit een zone van 10 meter waarop geen gebouwen mogen komen die bedoeld zijn voor bewoning.

Aan de voorzijde van de woningen moet een ruimte vrij worden gehouden in verband met het geluid van het wegverkeer dat over De Burg rijdt (zie ook paragraaf 4.6). Deze ruimte wordt heringericht met een nieuwe groenstructuur. In het beeldkwaliteitsplan en het inrichtingsvoorstel wordt nog uitgegaan van het verlengen van de bestaande watergang richting het zuiden. Naar aanleiding van wateradvies (Bijlage 2) wordt hier van afgezien, omdat een dergelijke doodlopende watergang ongewenst is.

Aan de noordzijde worden knotwilgen aangeplant. Hiervoor is in de regels van dit bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Aan de voorzijde wordt de beplanting iets uitgedund, zodat ook op het meest noordelijke kavel voldoende ruimte ontstaat voor de realisatie van een woning.

Aan de noord- en oostzijde van het plangebied wordt een nieuwe watergang aangelegd. Deze sluit aan de noordwest- en zuidoostzijde aan op bestaande watergangen, voor zover dit mogelijk is in relatie tot de waterpeilen. Het biedt daarnaast een natuurlijke grens naar het achterliggende landelijk gebied.

Aan de voorzijde van het plangebied is aan De Burg een halteplaats voor lijnbussen aanwezig. Deze halteplaats wordt voor de gewenste ontwikkeling niet verplaatst. De uitritten bij de woningen worden dusdanig gerealiseerd dat in relatie tot deze halteplaats geen onveilige situaties ontstaan.

In dit hoofdstuk staat het beleid beschreven dat mogelijk relevant is voor de gewenste ontwikkeling en/of het plangebied van dit bestemmingsplan. Hierbij wordt kort ingegaan op rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 22 november 2011 onder aanvaarding van een aantal moties door de Tweede Kamer aangenomen en is begin 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet in het nationale ruimtelijke beleid het roer om. Om de bestuurlijke drukte te beperken, brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het Rijk resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het rijksbeleid doet geen uitspraken over functiewijzigingen op perceelsniveau en wordt daarom de planlocatie niet verder besproken.

Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, en is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' daaraan toegevoegd. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de volgende voorwaarden:

1. 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
2. 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
3. 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

In het plangebied is sprake van de vervanging van een voormalig horecagebouw door drie woningen. Het gaat daarbij om een inbreiding in bestaand bebouwd gebied. De Ladder is daarbij niet van toepassing. Daarnaast heeft de Raad van State in een uitspraak aangegeven dat toetsing aan de Ladder niet nodig is bij een woningbouwplan tot 11 woningen.

Het ruimtelijk beleid van de provincie Noord-Holland is vastgelegd in de Structuurvisie Noord-Holland 2040 (vastgesteld in 2015). In de structuurvisie geeft de provincie een toekomstbeeld, waaruit het provinciaal belang volgt. Het toekomstbeeld is als volgt gedefinieerd: 'De Provincie Noord-Holland zorgt dat Noord-Holland een mooie, veelzijdige en internationaal concurrerende provincie blijft door in te zetten op klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik.' Om het geschetste toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren, heeft de Provincie provinciale belangen benoemd. De drie hoofdbelangen (klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik) vormen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de Provincie. De structuurvisie is uitgewerkt in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (zie ook 3.2.2).

De Provincie Noord-Holland draagt bij aan het realiseren van voldoende en passende huisvesting (woningtype) op de best mogelijke plek (woonmilieu) voor huidige en toekomstige bewoners van Noord-Holland. De Provincie Noord-Holland heeft hiervoor een provinciale woonvisie opgesteld die het kader biedt voor de door de regio’s op te stellen regionale actieprogramma’s. Voor de regio Noord-Holland Noord verwacht de provincie een toename van 35.000 woningen in de periode 2010-2030.

De provincie Noord-Holland stuurt op het vestigen van nieuwe stedelijke functies in het bestaand bebouwd gebied, dus het tegengaan van verstedelijking in het landelijk gebied. De locatie ligt ruimtelijk gezien in het landelijk gebied, maar maakt wel deel uit van de ruimtelijke structuur van De Goorn en ligt binnen de bebouwde kom van het dorp.

Buiten bestaand bebouwd gebied (BBG) mag worden gebouwd, mits binnen BBG geen ruimte beschikbaar is. In het geval van de woningbouw in het plangebied is deels sprake van BBG (bestaande gebouw) en deels niet. Wanneer buiten BBG wordt gebouwd is het nodig dat het plan op een goede manier ingepast, deze inpassing is onderbouwd in het beeldkwaliteitplan dat in bijlage 1 is ingevoegd. De inpassing van de woningen is goed mogelijk in het plangebied.

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) zijn regels verbonden aan de provinciale hoofdbelangen.

Artikel 9 van de PRV beschrijft het bestaand bebouwd gebied als bestaande of, op grond van een geldend bestemmingsplan, mogelijke woon- of bedrijfsbebouwing, alsmede bijbehorende voorzieningen. Het geldende bestemmingsplan maakt al bebouwing en voorzieningen ten behoeve van een horecabedrijf mogelijk, daarom is de locatie aangewezen als BBG.

Binnen BBG is vervangende nieuwbouw mogelijk. Buiten BBG moet de nut en noodzaak onderbouwt worden en moet aangetoond worden dat de ontwikkeling goed in het landschap ingepast kan worden. In paragraaf 3.2.1 is ook al aangegeven dat de nieuwe woningen goed inpasbaar zijn. Het nut en de noodzaak is beschreven in paragraaf 2.2.1. Zo wordt voldaan aan de PRV.

In de omgeving van de herbouwlocatie in het plangebied zijn nog andere regels van toepassing, onder meer weidevogelleefgebied op enige afstand van het plangebied. De invloed van de nieuwbouw hierop is uit te sluiten, omdat het gaat om de nieuwbouw van een functie die minder hinder veroorzaakt dan de bestaande functie.

Het provinciale beleid geeft geen beperkingen en uitgangspunten voor de gewenste ontwikkeling en de regeling in dit bestemmingsplan.

De gemeenteraad heeft het ruimtelijk beleid voor de gemeente op 12 oktober 2009 vastgesteld in de Structuurvisie 2009 – 2020 en in het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' van 2013. Het ruimtelijk beleid geeft richting aan ontwikkelingen in de gemeente. Koggenland is primair een groene gemeente, waar de ruimtelijke opgaven samenhangen met de doorontwikkeling van de eigen kernen en het bouwen voor een kwantitatieve en kwalitatieve vraag van de eigen bevolking. Daarnaast is er ook sprake van ruimtelijke opgaven voor het landelijk gebied.

Voor de omgeving van het plangebied voorziet de gemeente in de structuurvisie woningbouwontwikkelingen. Het gaat daarbij om woongebieden ten oosten en ten westen van het plangebied. Deze woongebieden zijn inmiddels in aanbouw. Het plangebied zelf is aangegeven als bestaand bebouwd gebied. Door de locatie in te vullen met woningbouw wordt een kwalitatief goede overgang tussen het landelijk gebied en de woongebieden gecreëerd.

De welstandsnota van Koggenland is vastgesteld in 2012. Het daarin beschreven beleid is opgesteld vanuit de overtuiging dat de lokale overheid het belang van een aantrekkelijke bebouwde omgeving moet en wil behartigen. Het beleid geeft de gemeente de mogelijkheid om de aanwezige cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden te benoemen. Daarnaast speelt de welstandsnota een rol bij de ontwikkeling en de beoordeling van bouwplannen. De gebieds- en objectgerichte aanpak beoogt de belangrijkste karakteristieken van de bebouwing te beschermen en te zorgen dat nieuwe ontwikkelingen daarop voortbouwen. Zo ook voor de gewenste ontwikkeling in het plangebied.

Het plangebied maakt deel uit van gebied 3; 'landelijk lint'. De landelijke linten zijn een bijzonder welstandsgebied. Het welstandsbeleid is vooral gericht op de ruimtelijke kwaliteit en het aanzien van de landelijke linten, waarbij voor het welstandstoezicht de nadruk ligt op de inpassing van de bebouwing in het landschap en de bescherming van streekeigen landelijke lintbebouwing.

Voor het Landelijk gebied van de gemeente Koggenland is een beeldkwaliteitplan opgesteld. Nieuwe ontwikkelingen worden hieraan getoetst. In het beeldkwaliteitplan zijn vanuit de verschillende landschapstypen binnen de gemeente Koggenland zes gebieden onderscheiden. Deze gebieden zijn op basis van het bestaande grondgebruik en het vastgelegde beleid globaal begrensd. Het plangebied ligt in het deelgebied Polder Westerkogge en de Leekerlanden.

Voor de nieuwbouw is een eigen beeldkwaliteitplan opgesteld. Hierin vind ook een toetsing aan het beeldkwaliteitplan Landelijk Gebied Koggenland plaats. Het beeldkwaliteitplan (bijlage 1) geeft voor het plangebied een eigen toetsingskader voor beeldkwaliteit, dat naast het beeldkwaliteitplan Landelijk Gebied Koggenland geldt.

Naast het feit dat de ontwikkelingen in het plangebied binnen het overheidsbeleid tot stand moet komen, moet ook rekening gehouden worden met de aanwezige functies in en rond het gebied. Het uitgangspunt voor het wijzigingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In dit hoofdstuk zijn de randvoorwaarden, die voortvloeien uit de omgevingsaspecten, beschreven.

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het rijksbeleid voor de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS, ook wel NatuurNetwerk Nederland).

Het plangebied ligt buiten ecologisch waardevolle gebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Markermeer & IJmeer, op een afstand van ongeveer 4 km. Aan de zuidzijde van De Goorn is EHS begrensd. Op enige afstand noordelijk van het plangebied ligt aangewezen weidevogelleefgebied. Een ecologisch onderzoek naar de effecten van de nieuwbouw op deze gebieden is niet noodzakelijk. Enerzijds vanwege de afstand tussen de nieuwbouw en deze gebieden en anderzijds omdat de nieuwbouw slechts 3 woningen betreft en dit geen milieubelastende functies zijn.

Soortenbescherming

De soortenbescherming vindt primair plaats via de Flora- en faunawet. Op grond van deze wet mogen beschermde planten en dieren (en hun verblijfplaatsen), die in de wet zijn aangewezen, niet verstoord worden. Voor soorten die vermeld staan op bijlage IV, zoals vleermuizen, van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode Lijst soorten is een zware bescherming opgenomen. De verblijfplaatsen van beschermde soorten mogen volgens de Flora- en faunawet niet negatief worden beïnvloed door bouwactiviteiten.

Voor de realisatie van de woningen moet de bestaande bebouwing worden gesloopt en een boomsingel worden verwijderd. Bovendien wordt een nieuwe watergang gegraven. Hierin kunnen beschermde soorten aanwezig zijn. Voorafgaand aan de uitvoering van deze werkzaamheden wordt een ecologische verkenning uitgevoerd om dit te achterhalen.

Bij nieuwe ontwikkelingen is het van belang rekening te houden met aanwezige archeologische en cultuurhistorische waarden. Waar nodig moet in het bestemmingsplan een regeling worden opgenomen om aangetroffen waarden te beschermen.

Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Deze nieuwe wet maakt deel uit van de (gewijzigde) Monumentenwet. De kern van Wamz is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. De Wamz verplicht gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden.

Het plangebied heeft in het Bestemmingsplan Landelijk Gebied een dubbelbestemming met 'Waarde -Archeologie 5'. Deze bestemming is gebaseerd op de Archeologische beleidskaart 2012 van de gemeente Koggenland. Deze beleidskaart schrijft voor bij welke oppervlakte en diepte bij plannen rekening gehouden moet worden met archeologie. Voor Waarde - Archeologie 5 is dit bij plannen van 10.000 m² en groter waarbij de grondroerende werkzaamheden dieper dan 35 cm onder het maaiveld reiken.

Voor de ontwikkeling in het plangebied is geen archeologisch onderzoek nodig. De oppervlakte van de beoogde nieuwbouw is kleiner dan 10.000 m². De grond in het plangebied is onder de aanwezige bebouwing bovendien al geroerd door de aanwezige fundering. De kans op archeologische waarden is klein in de geroerde grond.

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening. In het kader van het aspect cultuurhistorie wordt ingegaan op de zichtbare cultuurhistorische waarden en op het erfgoed onder de grond (archeologie).

Het plangebied heeft zelf geen cultuurhistorische en monumentale waarden. Het landschap om het plangebied heen heeft kernkwaliteiten die met de ontwikkeling in het plangebied niet geschaad worden. Het plan heeft tot doel de landschapsbeleving verder te versterken.

Vanwege het grotere belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de ruimtelijke ordening geworden.

Digitale watertoets

Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK). Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het hoogheemraadschap. Op het plan is de normale watertoetsprocedure van toepassing. Reden hiervoor is de ligging van het plangebied nabij een primaire watergang. Het betreft de Burgtsloot, aan de overzijde van De Burg. Het waterschap heeft in het kader van het vooroverleg gereageerd met een wateradvies. Dit wateradvies is opgenomen in Bijlage 2.

Beleid Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier

Het beleid van het hoogheemraadschap is vastgelegd in het Waterprogramma 2016-2021. Dit plan beschrijft het waterbeheer en vormt de basis voor de watertaken die het hoogheemraadschap heeft. Daarnaast beschikt het Hoogheemraadschap over een verordening: de Keur 2016 Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn.

Waterkwantiteit

Primaire waterloop

Langs de primaire waterloop moet een zone van 5 meter gevrijwaard worden van permanente objecten. Binnen deze strook worden geen gebouwen en dergelijke voorgesteld. Hieraan wordt voldaan.

Verhardingstoename

Er is ten opzichte van de huidige situatie geen sprake van een toename aan verharding. De oppervlakte van de nieuwe woningen met bijbehorende verharding is namelijk niet groter dan de oppervlakte van de huidige verharding. Daarom hoeven op basis van de Keur geen compenserende maatregelen uitgevoerd te worden.

Waterkwaliteit

De woningen worden aangesloten op de bestaande riolering, waarbij het hemelwater wordt afgekoppeld van de riolering. Dit komt overeen met de basisdoelstelling van het hoogheemraadschap om het hemelwater van nieuwe oppervlakken zoveel mogelijk te scheiden van het afvalwater. Hemelwater afkomstig van de verhardingen kan als schoon worden beschouwd en kan worden afgevoerd op de watergang langs het plangebied. In het wateradvies wordt nog ingegaan op het voorkomen van eventuele verontreinigingen. Bij de uitvoering wordt hiermee rekening gehouden.

Het HHNK adviseert met het oog op de waterkwaliteit het gebruik van uitloogbare materialen zoals koper, lood en zink zoveel mogelijk te voorkomen. Van het gebruik van deze materialen is geen sprake.

Wateradvies

Het hoogheemraadschap haalt in het wateradvies drie aandachtspunten ten aanzien van de inrichting van de waterhuishouding aan. Het gaat om:

Nieuwe watergang noord- en oostzijde

Langs de noord- en oostkant van het plangebied wordt een nieuwe waterloop gegraven, in aansluiting op ter weerszijden ervan gelegen waterlopen. Deze waterloop zal derhalve moeten worden gegraven ten opzichte van het plaatselijk streefpeil van NAP -3,20 meter. Deze waterloop kan als vervanging gaan dienen voor een momenteel onder de bestaande parkeerplaats in het noordelijk deel van het plangebied gelegen duiker. Deze duiker kan dan worden verwijderd. Aandachtspunt bij het graven van dit gedeelte waterloop is de geringe drooglegging van de aangrenzende percelen. Voorkomen moet worden dat bij stijging van het waterpeil na hevige regenval wateroverlast of zelfs inundatie optreed. We adviseren u het terrein van het plangebied waar nodig op te hogen tot ten minste ongeveer NAP-2,50 meter. Op het agrarisch perceel grenzend aan deze waterloop zal langs deze waterloop een kade moeten worden aangebracht met eenzelfde hoogte van ten minste NAP -2,50 meter. Het hoogheemraadschap adviseert om voorafgaand aan deze werkzaamheden in overleg te treden en overeenstemming te krijgen met de eigenaren/gebruikers van dit perceel.

Nieuwe watergang voorzijde

Langs de voorzijde van het plangebied wordt een doodlopende watergang voorgesteld met daarin verschillende dammen. Het hoogheemraadschap verwacht dat de waterkwaliteit van dit gedeelte van de waterloop slecht zal zijn als gevolg van vuilophoping en gebrek aan doorspoelmogelijkheid. Geadviseerd wordt daarom om deze waterloop niet aan te leggen. De ruimte die hiermee gewonnen wordt binnen het plan kan wellicht gebruikt worden om de bestaande- en te graven gedeelten waterloop langs de noord- en oostkant van het plangebied op ruimere afmetingen te graven.

Duiker onder parkeerplaats

Het hoogheemraadschap attendeert erop dat onder De Burg, direct ten noorden van de toerit naar de bestaande parkeerplaats, een duiker ligt. Deze verbindt de ter weerszijden ervan gelegen wegsloten. Bij de planuitwerking dient er rekening mee gehouden te worden dat deze duiker wordt gehandhaafd en de doorstroming ervan dit wordt gestremd of belemmerd.

Opvolging advies

Naar aanleiding van het wateradvies wordt afgezien van de waterlopen aan de voorzijde van het perceel. Ook het bestaande, doodlopende stukje sloot wordt gedempt en gecompenseerd in de nieuw aan te leggen watergang. Hiervoor vindt afstemming plaats met de eigenaar van de aangrenzende agrarische gronden. Voor het dempen en graven van watergangen worden watervergunningen aangevraagd. In dat kader vindt nadere afstemming plaats met het Hoogheemraadschap over de inrichting en dimensionering van het watersysteem. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met de aanwezigheid van de duider onder de weg.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor het bepalen van de richtafstanden wordt onderscheid gemaakt tussen rustige woonomgevingen en gemengde gebieden.

Het bestaande horecabedrijf (milieucategorie 2) heeft een potentiële hinderafstand van 30 meter voor geluid. Deze zone kwam over de percelen van naburige woningen heen. Door de realisatie van woningen (niet-milieubelastend) verdwijnt de hinderfactor voor de omgeving.

De woningen zelf zijn gevoelige functies. In de omgeving van het plangebied is een tuinbouwbedrijf met kassen aanwezig. Een dergelijk bedrijf heeft een milieucategorie 2 met een potentiële hinderafstand van 30 meter. In en rond het plangebied is sprake van een menging van functies. De Burg is bovendien een ontsluitingsweg voor het dorp die geluid veroorzaakt. Het plangebied en haar omgeving kan daarom aangemerkt worden als gemengd gebied.

In een gemengd gebied is een reductie van de hinderafstanden toegestaan. Dit betekent dat het tuinbouwbedrijf een hinderafstand krijgt van 10 meter (categorie 1). Hiermee is in het plan voor de nieuwbouw rekening gehouden (zie ook paragraaf 2.2). Het bouwvlak is op 14 meter vanaf de achterste erfgrens gelegd, zodat ook bij een vergunningvrije uitbouw van maximaal 4 meter wordt voldaan aan de richtafstanden. Binnen de strook van 10 meter vanaf de erfgrens van het bedrijf wordt de bouw van woningen en uitbouwen aan woningen zo uitgesloten. Op die manier kan het bedrijf goed blijven functioneren en wordt onevenredige hinder in de woningen voorkomen.

Het uitgangspunt voor de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig is, dat er geen risico's voor de volksgezondheid ontstaan. Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem moeten vanuit een goede ruimtelijke ordening - in het kader van de Wet bodembescherming - bij ruimtelijke plannen en projecten worden gesignaleerd. Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

In het kader van dit bestemmingsplan is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Hierbij is tevens gekeken naar de mogelijke aanwezigheid van asbest. De rapportage hiervan is opgenomen in Bijlage 3. Geconcludeerd is dat er binnen het plangebied ten hoogste licht verhoogde gehalten van de onderzochte stoffen aan de orde zijn. Deze vormen van bodemhygiënisch oogpunt geen belemmering voor de voorgenomen woningbouw. Er is geen asbest aangetoond. Op basis van het onderzoek bestaan er vanuit de bodemkwaliteit geen belemmeringen voor de uitvoering van dit plan.

Voor de beide locaties is alleen wegverkeerslawaai een toetsingskader. Bij de locaties zijn geen spoorwegen, grote doorgaande vaarroutes, gezoneerde bedrijventerreinen en vliegvelden aanwezig.

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Wegverkeerslawaai

Het plangebied ligt aan een lokale weg. De Burg ligt binnen de bebouwde kom en heeft een snelheidsregime van maximaal 50 km/uur. De weg heeft op grond van de Wgh een geluidszone van 200 meter. De woningen worden mogelijk gemaakt binnen deze geluidszone. Daarom is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten zijn opgenomen in Bijlage 4. In het onderzoek is de geluidsbelasting op de gevels van de nieuwe woningen ten gevolge van wegverkeer op De Burg bepaald. Daaruit blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. Aanvullende procedures in gevolge de Wet geluidhinder zijn niet noodzakelijk. Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkelingen niet in de weg.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, LPG en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen. In en rond het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen of buisleidingen aanwezig die van invloed kunnen zijn op het plangebied. In het plangebied is daarom sprake van een verantwoord groepsrisico. De externe veiligheid geeft geen beperkingen voor de ontwikkeling die in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt.

In of in de omgeving van het plangebied komen geen risicovolle inrichtingen, transportroutes voor gevaarlijke stoffen of hogedruk gasleidingen voor. Dit aspect geeft geen belemmeringen voor de ontwikkeling en uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof en stikstofdioxide gehanteerd.

De gemeente Koggenland heeft een luchtkaart laten opstellen, waarin voor het grondgebied van de gemeente de actuele (2015) niveaus fijnstof (PM₁₀ en PM₂₅) en stikstofdioxide (NO₂) in beeld zijn gebracht. Hieruit blijkt dat het niveau fijnstof op 10-15 ug/m³ en stikstofdioxide 8-10 ug/m³ is, terwijl de norm voor beide stoffen op 40 ug/m³ ligt. Er is in de directe omgeving van het plangebied dus sprake van een goede luchtkwaliteit.

Op grond van de algemene maatregel van bestuur “NIBM” vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten als deze niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Kleine woningbouwproject (tot 1.500 woningen) komen hiervoor in aanmerking. Dit bestemmingsplan maakt slechts drie woningen mogelijk en draagt dus niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In en rond het plangebied zijn geen kabels of leidingen aanwezig waarmee met dit bestemmingsplan rekening gehouden moet worden. Wel zijn er enkele kleinere huisaansluitingen voor bijvoorbeeld gas, water en riool. Met de uitvoering van de plannen wordt met deze leidingen rekening gehouden. Voor het bestemmingsplan behoeven deze leidingen geen bescherming.

In de voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Voor de gewenste ontwikkeling in het plangebied is alleen de bouwhoogte afwijkend van de mogelijkheden vanuit het bestemmingsplan Landelijk Gebied. De regeling van dat bestemmingsplan is voor dit bestemmingsplan dan ook gebaseerd op de regeling uit dat bestemmingsplan en gespecificeerd op de gewenste bedrijfsbebouwing. Op die manier blijven de geldende regelingen zo veel mogelijk van toepassing. Dit geeft rechtzekerheid voor de bedrijfseigenaren en voor de omgeving van het bedrijf. De volgende (dubbel)bestemmingen en aanduidingen zijn van toepassing:

De bestemming Wonen is bedoeld om de gewenste woningen mogelijk te maken. Deze bestemming is inhoudelijk gebaseerd op de gelijknamige bestemming uit het bestemmingsplan Landelijk Gebied Koggenland. Deze bestemming geldt ook voor de direct om het plangebied liggende woningen/woonpercelen.

Het genoemde bestemmingsplan volgend kent dit bestemmingsplan een bestemmingsvlak voor de woonpercelen. Afwijkend van het plan Landelijk Gebied is voor de plaatsing van de hoofdgebouwen (woningen) een bouwvlak gehanteerd. De plaatsing van de woningen onderling is geregeld in de regels. Het bouwvlak bevat aanduidingen voor de maximale goot- en bouwhoogte en het maximum aantal te bouwen woningen. Daarmee kan het gewenste ruimtelijke en functionele beeld worden gerealiseerd.

De bestemming Wonen maakt niet alleen de woningen, maar ook om de daarbij horende bijgebouwen, tuinen en dergelijke mogelijk. De bouwregels voor de toegestane gebouwen en bouwwerken zijn gebaseerd op de regels van het Landelijk Gebied Koggenland, maar gespecificeerd voor de gewenste situatie.

De bestemming kent de nodige flexibiliteitsbepalingen, in dit geval in de vorm van afwijkingsmogelijkheden van de bouwregels en de gebruiksregels. Hierdoor zijn onder voorwaarden en na de verlening van een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan meer bouw- en gebruiksmogelijkheden in de nieuwe woningen mogelijk.

In de bestemming is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarmee de landschappelijke inpassing is gewaarborgd. Het gebruik van de woningen is in strijd met de bestemming zonder de aanleg en instandhouding van de rij knotwilgen binnen de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing'.

Archeologische waardevolle gebieden zijn beschermd door het opnemen van de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5. Deze gronden zijn ook bestemd voor het behoud van archeologische en cultuurhistorische waarden. Binnen deze dubbelbestemmingen geldt een onderzoeksplicht bij ingrepen groter dan 10.000 m² en dieper dan 35 centimeter. De bestemming is gelijk aan de gelijknamige bestemming van het geldende bestemmingsplan Landelijk Gebied Koggenland. De bestemming blijft op het plangebied van toepassing mogelijke aanwezigheid voor archeologische waarden niet uitgesloten is door middel van een onderzoek.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een project. Wat dat betreft, wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

Het bestemmingsplan doorloopt de wettelijk vastgelegde procedure. Hierdoor kan de maatschappelijke uitvoerbaarheid worden aangetoond. De verschillende stappen van de procedure worden hierna toegelicht.

Het bestemmingsplan is, ingevolge artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), overlegd met de overleginstanties. Hieruit zijn geen bezwaren ten aanzien van het plan naar voren gekomen. Op basis van het vooroverleg kan het ontwerpbestemmingsplan ter inzage worden gelegd.

Het ontwerpbestemmingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan heeft van 12 december 2016 tot en met 22 januari 2017 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Een ieder is daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen. Er zijn geen zienswijzen ingediend. Wel is er een mondelinge reactie van de agrariër op het naastgelegen perceel ingediend. Hierin werden zorgen uitgesproken over de continuïteit van zijn bedrijf. Deze zorgen konden door middel van een overleg en nadere toelichting worden weggenomen.

Verder heeft het hoogheemraadschap per mail gereageerd dat het door hen gestuurde wateradvies niet is verwerkt en dat de passage over waterbeleid niet meer actueel is. De oorzaak hiervan is dat het wateradvies is binnengekomen na de oplevering van het ontwerpbestemmingsplan, maar wel voor de ter inzage legging hiervan. Het wateradvies en de juiste verwijzingen naar het waterbeleid zijn in paragraaf 4.3 verwerkt. De adviezen worden, zoals beschreven, bij de uitvoering van het plan opgevolgd.

Het bestemmingsplan is op 13 maart 2017 ongewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad. De publicatie van het vaststellingsbesluit vindt (over het algemeen) plaats binnen twee weken na de vaststelling. Tijdens de daarop volgende inzagetermijn (6 weken) is het mogelijk beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Het vaststellingsbesluit treedt in werking op de eerste dag ná de dag waarop de beroepstermijn afloopt, tenzij er een voorlopige voorziening is aangevraagd.

De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De particulier kan het project volledig financieren. Een deel van de kosten voor de sloop van de bestaande bebouwing en verharding worden gefinancierd vanuit de opbrengsten van de verkoop van de bouwkavels. De initiatiefnemer heeft voldoende financiële middelen beschikbaar.

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, woningbouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Bij dit bestemmingsplan is de vaststelling van een exploitatieplan niet nodig. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt een overeenkomst gesloten, waarin het kostenverhaal van de gemeente is geregeld. Het plangebied betreft bestaand bebouwd gebied. Dit houdt in dat de gemeente geen kosten heeft aan de aanleg van wegen, riolering, etcetera. In de overeenkomst wordt ook vastgelegd dat eventuele planschade voor rekening is van de initiatiefnemer. De gemeentelijke kosten zijn hiermee gedekt.