In deze regels wordt verstaan onder:

het wijzigingsplan Zuidermeerweg 5a, Zuidermeer, met identificatienummer NL.IMRO.1598.WPLGZuidermeerw5a-va01 van de gemeente Koggenland;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels;

Dit wijzigingsplan ziet alleen op een aanpassing van de verbeelding van het bestemmingsplan Landelijk Gebied vastgesteld op 27 juli 2013 van de gemeente Koggenland.

Aanvullend op hetgeen voorgeschreven in artikel 2 wordt in ieder geval tot een strijdig gebruik gerekend:

1. a. het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig de bestemming zonder de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen conform het in paragraaf 2.3 opgenomen inpassingsplan, teneinde te komen tot een goede landschappelijke inpassing;
2. b. in afwijking van het bepaalde onder a mogen gronden en bouwwerken overeenkomstig de bestemming worden gebruikt onder de voorwaarde dat binnen één jaar na het tijdstip van onherroepelijk worden van het bestemmingsplan uitvoering wordt gegeven aan de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen conform het in paragraaf 2.3 opgenomen inpassingsplan, teneinde te komen tot een goede landschappelijke inpassing.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het

wijzigingsplanZuidermeerweg 5a, Zuidermeer

van de gemeente Koggenland.

Behorende bij het besluit van 4 augustus 2015.

Aan de Zuidermeerweg 5a, gemeente Koggenland, staat een voormalige geitenhouderij. De eigenaar van het perceel heeft de bedrijfsactiviteiten ter plaatse beëindigd en wil de bedrijfsbebouwing afbreken, omdat het als agrarisch bedrijf onverkoopbaar is geworden. De initiatiefnemer wil door middel van de compensatieregeling van het bestemmingsplan Landelijk Gebied, de agrarische functie in een woonfunctie wijzigen. De bestaande woning (woonstolp) wordt daarbij opgeknapt. Door middel van het opknappen van de woonstolp wil de initiatiefnemer de ruimtelijke kwaliteit op het perceel verbeteren. Daarnaast wordt voor de gesloopte bedrijfsbebouwing een tweede woning (woonstolp) terug gebouwd (compensatie). Het doel is beide te realiseren gebouwen te splitsen, waarbij twee woningen per stolp mogelijk worden gemaakt. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken moet het bestemmingsplan Landelijk Gebied Koggenland worden gewijzigd. Dit wijzigingsplan geeft daarvoor het juridische kader.

Het perceel Zuidermeerweg 5a is het plangebied van dit wijzigingsplan. Het plangebied ligt circa 2 km ten zuiden van Zuidermeer. Het plangebied ligt circa 250 meter na de kruising waarop de Bobeldijk richting Spierdijk is ontsloten. Op de afbeelding is aan de westzijde Spierdijk te zien, met in het oosten het plangebied aangegeven.

Figuur 1. Ligging plangebied

Figuur 2. Luchtfoto huidige situatie

Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan Landelijk Gebied van de gemeente Koggenland. Dit is op 27 juli 2013 vastgesteld en inmiddels onherroepelijk. Het project is op grond van het bestemmingsplan niet toegestaan. In het bestemmingsplan heeft het perceel Zuidermeerweg 5a te Zuidermeer de bestemming “Agrarisch”, met een bouwvlak waarbinnen de huidige bebouwing is toegestaan. De bestemming Agrarisch is gericht op het agrarisch grondgebruik. De functie wonen is daarbij alleen mogelijk wanneer het ten behoeve van dit agrarisch gebruik of voor de huisvesting van personeel is. Wonen als primaire functie is planologisch dus niet toegestaan. In deze bestemming is een wijzigingsbevoegdheid 'compensatieregeling' opgenomen, waarbij gesloopte bestaande bedrijfsbebouwing gecompenseerd mag worden in een nieuwe woning. Meer informatie hierover staat in 3.2. De splitsing van de woningen is in een wijzigingsbevoegdheid in de bestemming "Wonen - Stolp" opgenomen. Meer informatie daarover staat in 3.3.

Het perceel heeft daarnaast een dubbelbestemming “Waarde – Archeologie 5” en een dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 2". De dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 2" ligt over een deel van het bouwperceel. De rest van het agrarische en bouwperceel heeft de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 5".

Beide bestemmingen geven aanvullende regels op de bouwmogelijkheden en mogelijkheden voor werken of werkzaamheden anders dan bouwen. In de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 5" is een bouwverbod opgenomen voor bouwwerken met een oppervlakte van minimaal 10.000 m2. Dit plan blijft onder de 10.000 m2, onderzoek naar archeologie is voor de uitbreiding dus niet nodig op basis van deze dubbelbestemming.

In de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 2" is een bouwverbod opgenomen voor werkzaamheden van minimaal 100 m2 . Daarnaast mogen geen grondroerende werkzaamheden dieper dan 0,40 m plaatsvinden. Dit plan is groter dan de voorgeschreven waarden. Dit betekent dat de ontwikkeling niet is vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Dit heeft plaatsgevonden en is in 3.4.2 nader toegelicht.

In figuur 3 is een uitsnede van het bestemmingsplan Landelijk Gebied weergegeven.

Figuur 3. Uitsnede bestemmingsplan

Na dit hoofdstuk geeft hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige en gewenste situatie. De gewenste situatie moet op een goede manier in de huidige worden ingepast en is het belangrijkste uitgangspunt voor dit wijzigingsplan. In hoofdstuk 3 komt vervolgens de toetsing aan de voorwaarden bij de wijzigingsbevoegdheid aan bod. Daarbij wordt aangetoond hoe en waarom de gewenste ontwikkeling passend is. Hoofdstuk 4 geeft een overzicht van de uitvoerbaarheid, waarbij ingegaan wordt op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft tot slot een korte beschrijving van de juridische regeling van dit plan. De bijlagen zijn ondersteunend aan de informatie die in de verschillende hoofdstukken staat beschreven.

In dit hoofdstuk staat een beschrijving van de huidige en gewenste situatie in het plangebied. De huidige situatie is van belang omdat de gewenste bebouwing daarin goed ingepast moet worden. De gewenste situatie is het belangrijkste uitgangspunt voor dit wijzigingsplan en wordt om die reden toegelicht.

In het plangebied bevindt zich een agrarisch erf, ingericht om geiten te houden. De locatie ligt in het buitengebied van Zuidermeer en bevindt zich in een open landschap met een voornamelijk agrarische functie. In figuur 4 is de situatie in het plangebied weergegeven.

Figuur 4. Huidige situatie plangebied

De huidige bebouwing in het plangebied bestaat voornamelijk uit bedrijfsbebouwing. Er zijn twee bedrijfsgebouwen aanwezig. Dit zijn twee schuren, waarbij aan één van de twee schuren een kaasmakerij staat. Daarnaast is een bedrijfswoning aanwezig, in de vorm van een stolpboerderij. Deze stolpboerderij is grotendeels verpauperd. Deze is dusmatig verpauperd dat hierin niet meer gewoond kan worden. De kaasmakerij wordt daarom tijdelijk gebruikt als woning, tot het moment dat de nieuwbouw gereed en bewoonbaar is.

De bedrijfsbebouwing is in een betere staat, deze is namelijk in verhouding vrij recent gebouwd. Toch voldoen deze ook niet meer aan de huidige eisen voor een geitenhouderij.

Rond de bestaande stolp zijn een watergang en een groensingel aanwezig. De oprit naar de geitenhouderij heeft ook een groensingel aan één zijde. De bebouwing van de geitenhouderij zelf staat in het open landschap en is omgeven door grasland. Het perceel ten noorden van de oprit is grasland.

In de gewenste situatie wordt de bedrijfsbebouwing voor het grootste gedeelte gesaneerd. Van de in figuur 4 meest rechtse schuur, blijft het voorste gedeelte staan. Aan de noordzijde van de bestaande stolp wordt ter compensatie van de gesaneerde bedrijfsbebouwing een nieuwe stolpwoning gebouwd. De bestaande stolp wordt gerenoveerd. Beide stolpen worden geschikt gemaakt voor woningsplitsing. De erven bij de stolpen worden dan ook gesplitst en kunnen ingericht worden als tuin bij de woning. In figuur 5 is de gewenste situatie weergegeven.

Figuur 5. Situering bestaande stolp en nieuwe stolp aan de noordkant

De kavels zijn zo gepositioneerd dat deze de structuur van het landschap en de lintbebouwing versterken. De woonkavels liggen in het lint. Achter de kavels ligt het open polderlandschap. Bij de inrichting van het gebied zijn ook de kwaliteiten van het wonen in het buitengebied een uitgangspunt. Voordelen hiervan zijn ruimte om de woning, rust, landschap en uitzicht. Vanuit het relatief besloten karakter van de woonkavels zijn doorzichten op het weidse omliggende landschap. De kwaliteit van het weidse landschap wordt benut en draagt bij aan de kwaliteit van de woonkavels. Door de sloop van de bestaande schuren, wordt de weidsheid van het achterliggende landschap vergroot. De beplanting langs een deel van de schuur wordt gekapt om de diepte van het erf te verkleinen en de weidsheid van het landschap verder te versterken.

De oorspronkelijke erfscheiding rondom het boerenerf, waaronder de waterloop om de te handhaven stolp, wordt behouden. Verder blijft bestaande beplanting rond deze stolp zoveel mogelijk behouden. Nieuwe erfscheidingen worden door middel van groen vormgegeven. Dit is onder meer het geval bij de nieuw te bouwen stolp. Deze krijgt aan de noordzijde een nieuwe groene omlijsting, waardoor een duidelijk afgebakend erf ontstaat. Het voorerf van beide stolpen wordt in samenhang vormgegeven, door middel van een gemeenschappelijke inrichting met een haag of leilindes.

De inrit naar de te renoveren stolp blijft gehandhaafd. Voor de nieuwe stolp wordt de inrit naar de geitenhouderij gebruikt. Zo blijft de bestaande watergang langs de Zuidermeerweg zo veel mogelijk gehandhaafd.

Op iedere kavel vindt parkeren plaats op eigen terrein, hierop is voldoende ruimte voor minimaal twee auto's. Grootschalige verharding op het voorerf wordt zoveel mogelijk voorkomen. Het parkeren vindt bij voorkeur op het achtererf plaats. Het voorerf (tuin) blijft op die manier zo groen mogelijk.

Historische ontwikkeling

De planlocatie ligt tegen het tracé van de Oude Gouw, de centrale watergang in polder De Achterkogge. De Achterkogge, ligt ten oosten van de Spierdijk en ten noorden van de Bobeldijk. Op grond van de Molenakte van 1819 werd dit laaggelegen gedeelte van de Vier Noorder Koggen in de jaren 1820-1821 gescheiden van de hoger gelegen gronden van het ambacht en door twee molens bemalen. De polder werd bestuurd door drie molenmeesters en de burgemeesters van Wognum en Spanbroek, die om het jaar als dijkgraaf fungeerden. In 1879 werden de molens vervangen door een stoomgemaal, dat in de 20e eeuw vervangen werd door een elektrisch gemaal. Op 1 januari 1968 werd de Achterkogge, tegelijk met de andere polders in de Vier Noorder Koggen, opgeheven als zelfstandig waterschap.

Figuur 6. kadastrale kaart 1811-1833

Figuur 7 Kaartbeeld 1950

Het landschap

De veenontginningen zijn herkenbaar door de opstrekkende verkaveling. Polder de Akkerkogge ligt ongeveer 2 meter onder NAP. Het gebied wordt gekenmerkt door grote openheid. De noord-zuidgerichte open polder kent een nadere geleding door de aanwezigheid van laanbeplanting langs aangrenzende wegen. De Spierdijkerdijkerweg, de Zuidermeerweg en de Noordermeerdijk begrenzen de openheid. De spoorlijn doorsnijdt de polder schuin ten opzichte van de hoofdstructuur. De hoofdwatergang vormt de noord-zuidgerichte Oude Gouw. De bebouwing is geconcentreerd langs de randen van de polder aan de Spierdijk, de Zuidermeer en de Noordermeer.

De nieuwe ontwikkeling

Aan de Zuidermeerweg ligt een aantal kleinschalige bebouwingsclusters. Hier is geen sprake van een agrarisch lint of een woonlint zoals langs andere wegen. De verkaveling wordt gekenmerkt door een onregelmatige rechthoekige verkaveling, dwars op de Spierdijk. Van belang voor het landschap is het behoud van de openheid van het landschap. De compensatieregeling die van toepassing is op deze ontwikkeling draagt bij aan het terugdringen van bebouwing in het open landschap. Hierdoor neemt de openheid toe. Ook een deel van de beplanting langs de voormalige bedrijfsbebouwing kan gekapt worden. De waterstructuur van de Oude Gouw en de Oostertocht worden niet verstoord bij de ontwikkeling. Ook de bestaande kenmerkende gracht rondom het oude erf blijft behouden. De ontwikkeling van de tweede stolp sluit goed aan op de bestaande stolp. Hierdoor ontstaat een klein bebouwingscluster aan de Zuidermeerweg, zoals dit meer voorkomt.

Figuur 8. Erfinrichtingsplan

Het plan voldoet aan de in het beeldkwaliteitplan Landelijk Gebied gestelde uitgangspunten. De voorgenoemde ontwikkeling sluit aan op de bestaande bebouwingsstructuur. De nieuwe stolp is een voor het gebied passende bebouwingsvorm; namelijk woonstolpen. De bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de woonstolpen. Het voorerf van de woningen is in samenhang vormgegeven. De bestaande waterstructuur is behouden. Voor de uitwerking van de opmaak en de detaillering van de stolpen worden de algemene welstandcriteria voor stolpen uit de welstandsnota toegepast.

Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van en toetsing aan de voorwaarden bij de wijzigingsbevoegdheid. De voorwaarden zijn hard, hieraan moet voldaan worden, om de wijziging van het bestemmingsplan voor de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken.

Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt. Hiertoe wordt de ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro). Deze ladder bestaat uit de volgende drie treden:

1. 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
2. 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
3. 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Een toetsing aan de Ladder is voor de ontwikkeling in dit plangebied niet nodig. De realisatie van één nieuwe (extra) woning in het Landelijk Gebied wordt niet aangemerkt als een vorm van verstedelijking.

De wijzigingsbevoegdheid van het bestemmingplan "Landelijk Gebied Koggenland" kan toegepast worden op het moment dat voldaan wordt aan de regels die daarbij opgenomen zijn. Het betreft de wijzigingsbevoegdheid die wijziging van de bestemming 'Agrarisch' naar 'Wonen - Stolp', ten behoeve van de bouw van de gewenste stolpen ter compensatie van het verwijderen van bebouwing. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden zijn als volgt:

1. 1. De wijzigingsbevoegdheid wordt uitsluitend toegepast:

1. 1. Voor de bouw van één stolp naast een bestaande bedrijfswoning. Bouwen in de tweede lijn achter de bestaande lintstructuur is niet toegestaan.
2. 2. Indien alle voormalige bedrijfsbebouwing wordt verwijderd met een gezamenlijke oppervlakte van ten minste 1.000 m².
3. 3. Indien alle bijbehorende (bedrijfsmatig te gebruiken) verharding wordt verwijderd.

2. 2. Na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de regels van 'Wonen - Stolp' van overeenkomstige toepassing zijn.
3. 3. Het bouwvlak ter plaatse wordt verwijderd, waarbij onbebouwde als agrarische grond in gebruik zijnde delen van het bouwvlak bestemd blijven voor 'Agrarisch', zodat het bestemmingsvlak voor wonen kleiner kan zijn dan het bouwvlak.
4. 4. De breedte van de beide woonpercelen aan de wegzijde ten minste 20,00 m bedraagt.
5. 5. Er sprake is van een goede inpassing in het landschap zoals opgenomen in het Beeldkwaliteitplan Landelijk Gebied.

1. 1. De nieuwe woning komt naast de bestaande woning te staan. Het lint wordt hierdoor versterkt en komt hierdoor goed tot zijn recht. Aan deze norm wordt voldaan. De woningen in het plangebied worden stolpwoningen. Zie hiervoor ook 3.2.1 en 3.3.
2. 2. Alle bestaande bedrijfsbebouwing die gesloopt wordt heeft een totale oppervlakte van 720+850= 1.580 m².
3. 3. Verder verhardingen die nodig waren voor de bedrijfsvoering wordt verwijderd om de gewenste bestemming te realiseren. Aan deze norm wordt voldaan.
4. 4. In de nieuwe situatie is geen sprake meer van bedrijfsbebouwing. De gronden ten noorden en oosten van de bedrijfsbebouwing die blijft staan op dit perceel zijn bestemd voor landbouwgrond.
5. 5. Beide percelen hebben aan de wegzijde een grotere breedte dan twintig meter. De oppervlakte van beide stolpen is 20 x 20. De perceelsgrenzen zijn hierop aangepast en veel ruimer dan de benodigde aantal meters.
6. 6. Aanwijzingen voor de erfsituering staan opgenomen in 2.4. De voorgevel is representatief en georiënteerd. Het perceel wordt niet vergroot, alleen anders ingericht. De plaats van de bestaande woning past in de oorspronkelijke lintstructuur. Door de nieuwe woning er naast te bouwen, in dezelfde bouwrichting, wordt deze lintstructuur gewaarborgd.
7. 7. De bebouwing staat nader beschreven in 2.2 en 2.4.
8. 8. In het plan wordt de bestaande situatie ten aanzien van de watergang en het erf behouden. Verder krijgt de nieuwe woonstolp een eigen erftoegang, omdat het gaat om een aparte kavel. Zo krijgt elke woning een eigen oprit. De positie van deze nieuwe erftoegang gaat over de al bestaande oprit naar de geitenhouderij.
9. 9. De nieuwe woningen in het plangebied zijn geluidgevoelige objecten. Voor verschillende wegen in de gemeente Koggenland is een onderzoek gedaan naar de ligging van de voorkeursgrenswaarde (48 dB). Dit is ook voor de Zuidermeerweg gedaan. Hieruit blijkt dat deze contour op de rand van de weg ligt. De woningen kunnen zonder meer gebouwd worden in het gebied met een lagere geluidsbelasting dan de voorkeursgrenswaarde.

Burgemeester en Wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat een woonhuis, al dan niet gepaard gaande met interne bouwactiviteiten, wordt gebruikt voor meer dan één woning, mits:

1. 1. er wordt gesplitst in ten hoogste twee woningen, waarbij de splitsing noodzakelijk moet zijn in verband met de handhaving van de stolpboerderij en de karakteristieke eigenschappen van het gebouw;
2. 2. in afwijking van sublid 1 wordt gesplitst in ten hoogste drie of vier woningen, indien sprake is van een stolpboerderij met een dubbel respectievelijk driedubbel vierkant, waarbij de splitsing noodzakelijk moet zijn in verband met de handhaving van de stolpboerderij en de karakteristieke eigenschappen van het gebouw;
3. 3. vooraf advies is ingewonnen bij de Boerderijen Stichting Noord-Holland of een andere daarmee vergelijkbare onafhankelijke en ter zake deskundige;
4. 4. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke eigenschappen van de stolpboerderij;
   1. a. er voldoende parkeergelegenheid is op het bijbehorende erf;
5. 5. buitenopslag niet is toegestaan;
6. 6. geen splitsing plaatsvindt tussen de woning en de opstallen;
7. 7. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
8. 8. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het bebouwingsbeeld, de cultuurhistorische, landschappelijke en natuurlijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. 1. Per stolp is sprake van een splitsing in twee woningen. De bestaande bedrijfswoning is ook een stolp, deze is alleen ernstig verpauperd. De bestaande stolp wordt gerenoveerd. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de oorspronkelijke karakteristieke fundering. Naast de bestaande stolp wordt een nieuwe stolp gebouwd.
2. 2. Een verdere splitsing naar meer woningen is niet gewenst.
3. 3. Advies stichting is ingewonnen. Dit geldt alleen bij de bestaande stolpen, niet bij nieuw te bouwen stolpen. De bestaande stolp zoals deze nu aanwezig is op het perceel, is verre van bewoonbaar. Renovatie is daarom noodzakelijk.
4. 4. De nieuwbouw wordt een stolp. Hierbij wordt rekening gehouden met karakteristieke eigenschappen, waaronder de afmetingen en dakvorm. Doordat de woning nog gebouwd moet worden, wordt bij voorbaat geen onevenredig afbreuk gedaan aan deze eigenschappen.
   1. a. Voor het parkeren bij de nieuwe functie moet rekening worden gehouden met de parkeerkencijfers zoals het CROW deze gepubliceerd heeft. Dit betekent dat per woning 2,0 - 2,8 parkeerplaats (koop, vrijstaand, niet stedelijk, buitengebied) gerealiseerd moet worden. Het parkeren voor de nieuwe functie kan volledig op het perceel plaatsvinden, hiervoor heeft dit perceel voldoende oppervlak. Zie hiervoor ook de uitleg in 2.2. Er is geen sprake van buitenopslag, aan deze voorwaarde wordt daarom voldaan.
5. 5. Er zijn geen vrijstaande opstallen bij de bestaande en de nieuwe woonstolp.
6. 6. In paragraaf 3.4.1 is mede ingegaan op de verhouding tot bestaande bedrijven is en in hoeverre de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt.
7. 7. In paragraaf 3.4.2 is ingegaan op de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden en in hoofdstuk 2 en paragraaf 3.4.4 is ingegaan op het bebouwingsbeeld.

In deze paragraaf vindt een toetsing plaats aan de van belang zijnde aspecten vanuit milieu en de omgeving. Daarbij wordt achtereenvolgens gekeken naar de milieusituatie, de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden, de woonsituatie, het bebouwingsbeeld, de externe veiligheid en de waterhuishoudkundige situatie.

Op basis van VNG publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' zijn richtlijnen gegeven voor de afstand tussen een milieubelastende activiteit (zoals een bedrijf) en een gevoelige functie (zoals een woning). In de (directe) omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven gevestigd. Het dichtstbijzijnde bedrijf is gelegen op een afstand van circa 300 m. Vanuit de milieuzonering zijn dan ook geen bezwaren voor de bouw van de nieuwe stolp en de restauratie van de bestaande stolp.

Het wijzigingsplan wordt op dit punt uitvoerbaar geacht.

Het plangebied en haar directe omgeving zijn niet aangewezen als een gebied met beschermde natuurlijke waarde en heeft hierop dus ook geen invloed. Hiervoor zijn in het bestemmingsplan "Landelijk Gebied Koggenland" eigen bestemmingen opgenomen. Het gebied rond het plangebied is te karakteriseren als een open landbouw gebied. Door de gewenste ontwikkeling worden de landschappelijke waarden niet verstoord. De bebouwing wordt zo veel mogelijk op een goede manier ingepast (zie de landschappelijke inpassing in 2.3). In en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen beschermde natuurgebieden (Natura 2000) en ecologische hoofdstructuur (EHS) aanwezig. De ontwikkeling is bovendien dusdanig van aard en schaal dat negatieve effecten op verder gelegen gebieden niet verwacht worden.

Wel kunnen in een gebied beschermde soorten aanwezig zijn. Bij de werkzaamheden aan de bebouwing (bijv. sloop) en aan de openbare ruimte (bijv. graven/dempen van watergangen) kunnen beschermde soorten verstoord worden of kan leefgebied van beschermde soorten verdwijnen. Het is daarom van belang om tijdig te achterhalen of sprake is van beschermde soorten in het plangebied, welke dit zijn en hoe er in de planvorming rekening mee gehouden wordt.

In deze situatie gaat het om een andere situering van een bestaand agrarisch perceel. De bestaande bedrijfsbebouwing is niet geschikt voor beschermde soorten op zich in te vestigen. Deze is namelijk afgesloten. Verder is de bestaande stolp dermate vervallen dat hierin bijvoorbeeld vleermuizen niet kunnen voorkomen. De stolp wordt gerenoveerd. Hierbij vinden geen graafwerkzaamheden plaats, aangezien de bestaande fundering wordt gebruikt. De tweede stolp wordt gebouwd op een stuk landbouwgrond dat goed onderhouden is. Het gras is kort gemaaid en bijgehouden. Dit maakt de locatie ongeschikt voor beschermde soorten. Rondom het plangebied blijft de bestaande boomsingel behouden.

Op basis hiervan is de verwachting dat door de ontwikkeling geen negatieve gevolgen optreden voor beschermde soorten. De kans op aanwezigheid van beschermde soorten is zeer laag. Nader ecologisch onderzoek is niet nodig.

Op de gemeentelijke archeologische beleidskaart ligt een deel van het perceel in een gebied van hoge archeologische waarde. Dit betekent dat bij grondingrepen groter dan 100 m² en waarbij dieper wordt gegraven dan 35 cm, een archeologische beoordeling verplicht is. De overige delen van het plangebied liggen in zones waar rekening wordt gehouden met archeologie vanaf 500 m² (direct langs de Zuidermeerweg) of 20.000 m². Dit is in het bestemmingsplan Landelijk Gebied vertaald in de dubbelbestemmingen die van kracht zijn op het plangebied.

Voor het plangebied is door Archeologie Westfriesland een advies uitgebracht. Deze is in bijlage 1 opgenomen. De belangrijkste conclusies zijn:

• bij sloop van de stolp vooraf een bouwhistorische opname laten doen;
• de resten van de fundering moeten in de grond aanwezig blijven. Dit houdt in dat de stolp tot op het maaiveld gesloopt moet worden;
• de sloop moet door een archeologisch medewerker van Archeologie Westfriesland begeleid worden.

Wanneer sprake is van sloop van de bestaande stolp, is afgesproken dat de regionale archeologische dienst hierbij aanwezig is. De fundering wordt niet verwijderd. De bestaande dubbelbestemmingen blijven in het plangebied van kracht. Hierdoor is geen archeologisch vervolgonderzoek nodig.

In verhouding staan de twee stolpen in het plan vrij dicht bij elkaar staan. Andere woningen en bedrijven zijn gevestigd op 125 m of verder. Het past in de omgeving om een paar woningen dicht bij elkaar te plaatsen (zie ook paragraaf 2.4). Op de kruising van de Zuidermeerweg en de Bobeldijk op circa 125 m is dit bijvoorbeeld ook het geval.

De woningen hebben een eigen ruim opgezette tuin met op de erfgrens bomen. De verwachting is dat de bewoners daarom geen last van elkaar en de directe omgeving hebben.

De aangrenzende grond, de rest van het perceel, is in gebruik als landbouwgrond; grasland voor de veehouderij en akkerland voor onder meer de bloementeelt. Deze extra landbouwgrond ontstaat door het stoppen met bedrijfsactiviteiten en slopen van de bedrijfsgebouwen. Dit levert een meerwaarde op voor de bewoners wanneer het gaat om rust, ruimte en uitzicht en voor het landschap als het gaat om openheid en weidsheid.

Indirecte hinder door een toename van bijvoorbeeld verkeersbewegingen wordt niet verwacht. Door het wegvallen van de bedrijfsdoeleinden daalt het aantal verkeersbewegingen eerder dan het stijgt. Verder vinden activiteiten als parkeren geheel op het eigen erf plaats. De directe omgeving ondervindt hiervan geen hinder.

Door het gebruik van dezelfde materialen en kleuren past de nieuwbouw goed bij de bestaande bebouwing op het perceel. Verder zijn beide woningen in de vorm van een karakteristieke stolp gebouwd. De uiteindelijke bebouwingsmassa vermindert doordat de bedrijfslocatie wordt vervangen door een woning met een veel kleinere oppervlakte. Tot slot vindt een dusdanige erfinrichting plaats, dat de bebouwing op een goede manier in het landschap ingepast wordt. Meer informatie hierover staat in hoofdstuk 2 en paragraaf 3.2.

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is het van belang te kijken naar gevaarleverende functies in of in de nabijheid van het plangebied. Op grond van de AMvB Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) wordt daarom gekeken naar zogenaamde risicovolle inrichtingen. Daarnaast wordt gekeken naar vervoer van gevaarlijke stoffen en hoofdgasleidingen. Doel hiervan is om individuele personen en groepen mensen een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor risicovolle inrichtingen en het vervoer van gevaarlijke stoffen worden de risico’s gemeten in twee maten: plaatsgebonden risico (voor individuen) en groepsrisico (voor groepen mensen).

In en rond het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen of buisleidingen aanwezig die van invloed kunnen zijn op het plangebied. Ook zijn er geen routes die aangewezen zijn voor het vervoer van gevaarlijke stoffen aanwezig.

De conclusie is dat externe veiligheid geen belemmeringen geeft voor het plan.

Het waterschap Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK) is om een advies gevraagd door de watertoets te doen via www.dewatertoets.nl. Hieruit blijkt dat het plan een beperkte invloed heeft op de waterhuishouding en dat de normale procedure moet worden gevolgd. Het plangebied ligt aan de zonering van een primaire waterloop. Het Hoogheemraadschap heeft door middel van een e-mail een advies gegeven, deze is bijgevoegd in Bijlage 2.

Uitkomst wateradvies:

In dit plan is geen sprake van een toename van de verharding (en bebouwing), maar juist van een afname. Compenserende maatregelen hoeven niet uitgevoerd te worden, omdat de ontwikkeling slechts een klein gevolg heeft voor de waterhuishoudkundige situatie.

Het HHNK heeft de ambitie om 100% van het hemelwater van nieuwe oppervlakken te scheiden van het afvalwater. Voorwaarde is wel dat het hemelwater als schoon kan worden beschouwd. Bij voorkeur wordt afstromend hemelwater van verharde oppervlakken eerst voorgezuiverd door een berm, wadi of bodempassage.

In dit plan is geen sprake van activiteiten die als gevolg kunnen hebben dat vervuild hemelwater naar het oppervlaktewater afstroomt. Het hemelwater kan dus als schoon worden beschouwd. Het is daarom niet doelmatig om het af te voeren naar de rioolwaterzuiveringsinrichting. Voor nieuwe ontwikkelingen wordt daarbij geadviseerd om een gescheiden stelsel aan te leggen. Met het oog op de waterkwaliteit is het beter om het gebruik van uitloogbare materialen zoals koper, lood en zink zoveel mogelijk te voorkomen. In dit plan wordt rekening gehouden met het scheiden van afvalwater en hemelwater. De watergangen rondom het plangebied kunnen het afstromend hemelwater opvangen. Het bestaande riool is geschikt voor het afvalwater. Voor de nieuwbouw wordt een nieuwe aansluiting op het riool gerealiseerd.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een wijzigingsplan. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

Het wijzigingsplan doorloopt de procedure zoals vastgelegd in artikel 3.6 lid 1 sub a van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Door het voeren van de genoemde procedure, met de daarbij horende zienswijzen-, c.q. beroepsprocedure, wordt de maatschappij betrokken bij het plan.

In eerste instantie is het ontwerpwijzigingsbesluit met bijbehorende stukken vanaf 15 juni gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens de genoemde periode hebben belanghebbenden bij het college van Burgemeester en Wethouders zienswijzen in kunnen dienen over het ontwerpwijzigingsbesluit. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

In verband met te handhaven bebouwing is tijdens de procedure gebleken dat de woonbestemming enigszins moet worden vergroot. Het wijzigingsplan is op 4 augustus 2015 met inachtneming van die wijziging vastgesteld door het College van Burgemeester en Wethouders bekend gemaakt en ter inzage gelegd. Tegen het besluit is beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Voor de uitvoerbaarheid van dit plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van de plannen (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Het project is een particulier initiatief. De particulier sloopt de bestaande agrarische bebouwing en bouwt hiervoor de gewenste stolpen terug. Door de verkoop van de nieuwe woningen/wooneenheden komen hiervoor voldoende financiële middelen beschikbaar.

Op de gewenste ontwikkeling is de grondexploitatieregeling van de Wet ruimtelijke ordening van toepassing. Dit betekent dat de gemeente Koggenland het kostenverhaal kan regelen door een exploitatieplan vast te stellen. Dit publiekrechtelijke traject is niet nodig op het moment dat tussen de gemeente en initiatiefnemer een overeenkomst wordt gesloten waarin afspraken worden gemaakt over het kostenverhaal. Een overzicht van de kosten die de gemeente kan verhalen is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening.

Bij dit wijzigingsplan is de vaststelling van een exploitatieplan niet nodig. De gemeente heeft het kostenverhaal, door middel van een overeenkomst met de initiatiefnemer, verzekerd. Een deel van deze overeenkomst betreft de planschade.

Het wijzigingsplan bestaat uit een ruimtelijke verbeelding van het plan en de daarbij horende juridische regeling. Deze juridische regeling bestaat uit regels, waaronder de bestemmingsregels. Deze zijn nodig in verband met het bieden van de gebruiks- en bouwmogelijkheden voor het bedrijf en de uitbreiding daarvan. Dit hoofdstuk geeft een korte toelichting op de juridische regeling van dit wijzigingsplan.

Dit wijzigingsplan wijzigt alleen de ruimtelijke verbeelding van het bestemmingsplan Landelijk Gebied Koggenland. De regels van Agrarisch en Wonen – Stolp blijven ongewijzigd en worden van toepassing verklaard op dit wijzigingsplan.

De nieuwe stolpen worden mogelijk gemaakt door de bestemming “Wonen – Stolp”, met een aanduiding 'specifieke vorm van wonen - twee woningen'. Hierbij worden op de verbeelding bouwvlakken opgenomen voor de gewenste locatie van de nieuwe stolpen. Daarbij wordt uitdrukkelijk rekening gehouden met de gewenste inpassing zoals die in hoofdstuk 2 is beschreven. Daarnaast is rekening gehouden met de milieusituatie, zoals opgenomen in paragraaf 3.4.1, en de externe veiligheid, zoals opgenomen in paragraaf 3.4.5. Voor de regels van deze bestemming wordt verwezen naar het bestemmingsplan “Landelijk Gebied Koggenland”, zoals de wijzigingsregels voor de compensatieregeling vereisen.

Op het achterliggende gebied blijft de bestemming “Agrarisch” van toepassing. De dubbelbestemmingen "Waarde - Archeologie 5" en "Waarde - Archeologie 2" blijven behouden.