Op het wijzigingsplan zijn de begrippen behorende bij moederplan 'Woonkernen Leudal 2017' voor zover relevant, van toepassing.

Het wijzigingsplan 'Kraakstraat 11, Hunsel' met identificatienummer NL.IMRO.1640.WP17HuKraakstr11-VG01 van de gemeente Leudal.

het bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017' met identificatienummer NL.IMRO.1640. BP17Woonkernen-VG02, aldus vastgesteld door de raad op 14 november 2017.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

De wijze van meten van het bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017' zijn onverminderd van toepassing op dit wijzigingsplan.

De regels van het bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017' zijn onverminderd van toepassing op dit wijzigingsplan.

De regels van het bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017' zijn onverminderd van toepassing op dit wijzigingsplan.

Hiervoor gelden de algemene regels behorende bij het moederplan 'Woonkernen Leudal 2017' voor zover relevant.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels kunnen worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Kraakstraat 11, Hunsel'.

Aan de Kraakstraat 11 te Hunsel (Gemeente Leudal) is een showroom van keukens en interieurs gevestigd. Binnen hetzelfde pand is een bijbehorende bedrijfswoning gesitueerd. De eerste verdieping is opgedeeld in 4 slaapkamers en op de begane grond zijn de overige ruimtes gevestigd, waarbij de woonkamer is opgesplitst in een woonkamer en showroom. De woonkamer is daarbij klein en wordt middels een muurtje van de showroom gescheiden.

De initiatiefnemer is voornemens om zijn bedrijf te verplaatsen en wil de bestemming van het perceel, 'Detailhandel', wijzigen naar de bestemming 'Wonen' ten behoeve van de verkoop van het pand als woning.

Door middel van een wijzigingsplan kan de voorgenomen bestemmingswijziging mogelijk worden gemaakt. De showroom en bedrijfswoning worden omgezet in één volledige burgerwoning. In het vigerende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Door gebruik te maken van deze wijzigingsbevoegdheid wordt het planvoornemen planologisch-juridisch mogelijk gemaakt.

Het plangebied is gelegen aan de Kraakstraat 11 te Hunsel. Dit is gelegen in het noorden van Hunsel. Hunsel is een van de 16 kerndorpen van de gemeente Leudal. De Kraakstraat is een doorgaande weg die de kernen Hunsel, Ell en Ittervoort verbindt. De omgeving van de planlocatie bestaat voornamelijk uit (burger)woningen. Toch zijn er in de omgeving ook verschillende detailhandelfuncties te vinden, zoals een computerreparatieservice, postkantoor en een hobbywinkel die motoronderdelen verkoopt. Daarnaast ligt het plangebied in de buurt van agrarische grond en een agrarisch bedrijf.

Luchtfoto omgeving plangebied Google

Het vigerende bestemmingsplan is het bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017' zoals dat door de raad werd vastgesteld op 14 november 2017.

Uitsnede bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017'

Op de gronden binnen het huidige plangebied zijn de bestemming 'Detailhandel' met bijbehorend bouwvlak, de aanduiding 'Bedrijfswoning' en de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5' van toepassing.

Door de aanduiding 'Bedrijfswoning' kan het pand planologisch gezien volledig gebruikt worden als bedrijfswoning. Het begruik als burgerwoning is echter niet toegstaan.

Het vigerende bestemmingsplan geeft het college van burgemeester en wethouders in artikel 10.7 een wijzigingsbevoegdheid om de bestemming 'Detailhandel' te wijzigen in de bestemming 'Wonen' met dien verstande dat:

• de activiteit ter plaatse is beëindigd en er geen redenen zijn om aan te nemen dat de activiteit op korte termijn wordt voortgezet;
• het aantal woningen niet toeneemt;
• de behoefte aan uitbreiding van dienstverlening of kantoren moet worden aangetoond;
• het gebruik als 'Dienstverlening', 'Wonen', 'Kantoor' of 'Maatschappelijk' vanuit milieuhygiënisch oogpunt aanvaardbaar is;
• sprake is van een goed woon- en leefklimaat;
• het stedenbouwkundig beeld niet onevenredig wordt aangetast;
• wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein, een en ander overeenkomstig het bepaalde in artikel 43.1 van het vigerende plan;
• de belangen en bestemmingen in de omgeving niet onevenredig worden aangetast;
• de maximaal toegelaten oppervlakte aan bebouwing niet toeneemt;
• er voldaan is aan de eisen die gesteld zijn in de 'Nota Kwaliteit';
• de bouw- en gebruiksregels voor de bestemmingen 'Dienstverlening', 'Maatschappelijk', 'Kantoor' of 'Wonen' in dit bestemmingsplan onverkort van toepassing blijven.

Voorliggend wijzigingsplan voorziet in een planologische regeling om het gebruik als burgerwoning alsnog mogelijk te maken. Aangetoond wordt dat aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan en er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

In dit inleidende hoofdstuk (hoofdstuk 1) is een beschrijving gegeven van de aanleiding en het doel van het planvoornemen, de ligging en begrenzing van het plangebied, en het vigerende bestemmingsplan. In het tweede hoofdstuk wordt de wijzigingsbevoegdheid getoetst en uiteengezet. Vervolgens wordt stilgestaan bij het Rijks-, Provinciaal, Regionaal en gemeentelijk beleid (hoofdstuk 3). In hoofdstuk 4 wordt aandacht besteed aan de verschillende omgevingsaspecten, zoals bedrijven en milieuzonering, bodem, externe veiligheid, geluid, luchtkwaliteit, flora en fauna, archeologie en cultuurhistorie, water, verkeer en parkeren en leidingen. Vervolgens zal de juridische opzet worden besproken (hoofdstuk 5). Tot slot zal in hoofdstuk 6 en 7 aandacht worden besteed aan de uitvoerbaarheid van het planvoornemen en de voor onderhavig wijzigingsplan te doorlopen procedure.

In het geldende bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de wijziging van het bestaande bestemmingsvlak ten behoeve van de omschakeling van een keuken en interieur showroom met een bijbehorende bedrijfswoning naar één volledige burgerwoning. Hierna zijn de voorwaarden waardoor aan de wijziging kan worden meegewerkt, weergegeven.

Conform artikel 10.7 zijn de burgemeester en wethouders bevoegd de bestemming 'Detailhandel' te wijzigen in de bestemming 'Wonen'.

Allereerst dient de activiteit ter plaatse te zijn beëindigd en er mag geen redenen zijn om aan te nemen dat de activiteit op korte termijn wordt voortgezet. De reden voor de bestemmingswijziging is dat de showroom die zich op de begane grond bevindt, wordt verplaatst naar een andere locatie. Initiatiefnemer wil de showroom en de bijbehorende bedrijfswoning omzetten naar één burgerwoning ten behoeve van de verkoop om de verplaatsing te kunnen bekostigen. De activiteit ter plaatse wordt beëindigd en door de verplaatsing bestaat er geen reden om aan te nemen dat de activiteit op korte termijn zal worden hervat. Er is namelijk een potentiële koper om het pand te kopen als woning.

Daarnaast wordt aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid voldaan:

1. a. Het aantal woningen neemt niet toe.

In de huidige situatie is al een bedrijfswoning gesitueerd. In de nieuwe situatie zal zowel de showroom als de bedrijfswoning worden gebruikt als één burgerwoning. Er wordt dus feitelijk geen woning toegevoegd. Het aantal woningen blijft beperkt tot één.

2. b. De behoefte aan uitbreiding van dienstverlening of kantoren moet worden aangetoond.

Deze voorwaarde is in het onderhavige planvoornemen niet aan de orde. De bestemming 'Detailhandel' wordt gewijzigd in de bestemming 'Wonen'. Er vindt dus geen uitbreiding van dienstverlening of kantoren plaats.

3. c. Het gebruik als 'Dienstverlening', 'Wonen', 'Kantoor' of 'Maatschappelijk' moet vanuit milieuhygiënisch oogpunt aanvaardbaar zijn.

Hiervoor wordt verwezen naar Hoofdstuk 4 van deze toelichting. Hieruit is gebleken dat het gebruik als 'Wonen' vanuit milieuhygiënisch oogpunt aanvaardbaar is. De overige gebruiken zijn in het onderhavige plan niet van toepassing.

4. d. Er is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Om te bepalen of er in het onderhavig planvoornemen sprake is van een goed woon- en leefklimaat, zijn in Hoofdstuk 4 van deze toelichting de omgevingsaspecten in aanmerking genomen. Hieruit is geconcludeerd dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

5. e. Het stedenbouwkundig beeld wordt niet onevenredig aangetast.

Het plangebied is gelegen in een woongebied. Het planvoornemen ziet niet in de wijziging van de bebouwing en de bestaande ruimtelijke structuur. Doordat er geen wijziging optreedt, zal het stedenbouwkundig beeld niet onevenredig worden aangetast.

6. f. Er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein, een en ander overeenkomstig het bepaalde in artikel 43.1 van het moederplan 'Woonkernen Leudal 2017'.

Gelet op het feit dat er een detailhandelfunctie verdwijnt en er een woonfunctie voor in de plaats komt, kan er worden geconcludeerd dat de parkeergelegenheid op eigen terrein voldoende is. Hiervoor wordt verder verwezen naar paragraaf 4.5 van deze toelichting.

7. g. De belangen en bestemmingen in de omgeving worden niet onevenredig aangetast.

Door de bestemmingswijziging van 'Detailhandel' in 'Wonen' zal er voor de woonomgeving, waarin het plangebied is gelegen, een lichte kwaliteitsverbetering ontstaan. Daarnaast zijn de overige belangen in hoofdstuk 3 en 4 van deze toelichting in afweging genomen. Er is geconstateerd dat de belangen en bestemmingen in de omgeving niet onevenredig worden aangetast.

8. h. De maximaal toegelaten oppervlakte aan bebouwing niet toeneemt.

Het gebruik van het pand voor een woning op de begane grond, de verdieping en zolder leidt niet tot toename van het oppervlak aan bebouwing. Het pand wordt niet uitgebreid zodat het oppervlak aan bebouwing niet toeneemt.

9. i. Er is voldaan aan de eisen die gesteld zijn in de Nota Kwaliteit.

In deze nota staat kwaliteit centraal. In paragraaf 3.3 van deze toelichting is hier uitgebreid op ingegaan. Hieruit blijkt dat het onderhavige plan voldoet aan de eisen die gesteld zijn in de Nota Kwaliteit.

10. j. de bouw- en gebruiksregels voor de bestemmingen 'Dienstverlening', 'Maatschappelijk', 'Kantoor' of 'Wonen' in dit bestemmingsplan onverkort van toepassing blijven.

In de regels zijn de regels met betrekking tot 'Wonen' uit het vigerende 'Woonkernen Leudal 2017' onverkort van toepassing verklaard. De overige bestemmingen zijn voor het planvoornemen niet van toepassing, met uitzondering van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Daarnaast zijn de inleidende regels en de algemene regels van toepassing verklaaard. De overgangs- en slotregels zijn in dit wijzigingsplan opgenomen.

In de Structuurvisie, Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die op 13 maart 2012 door de minister is vastgesteld, zijn de principes voor de ruimtelijke inrichting van Nederland vastgelegd. Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om zelf oplossingen te creëren. Het Rijk richt zich met name op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen. Het Rijk heeft hiervoor drie hoofddoelen geformuleerd in het SVIR:

1. 1. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
2. 2. het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
3. 3. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het Rijk treedt daarbij op het gebied van ruimtelijke ordening terug en gemeenten en provincies krijgen een meer prominente rol. Er is alleen nog een taak voor het Rijk weggelegd wanneer er sprake is van:

1. a. een onderwerp dat nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom bijvoorbeeld mainports, brainports en greenports;
2. b. een onderwerp waarvoor internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie of werelderfgoed;
3. c. een onderwerp dat provincie- of landsgrensoverschrijdend is, of een hoog afwentelingsrisico kent of reeds in beheer is bij het Rijk. Bijvoorbeeld het hoofdnetwerk voor mobiliteit (over weg, water, spoor en lucht) en energie, waterveiligheid en de bescherming van gezondheid van inwoners.

Deze drie criteria zijn leidend bij de in de structuurvisie benoemde rijksdoelen en bijbehorende nationale belangen.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), vastgesteld op 22 augustus 2011 en gewijzigd op 1 oktober 2012, zijn regels opgenomen ter bescherming van de nationale belangen, zoals vastgelegd in de SVIR. Deze regels moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen, bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen.

Gelet op het feit dat het onderhavige plan gaat om een bestemmingswijziging, waarin de showroom samen met de bedrijfswoning zal worden gebruikt als één burgerwoning, raakt het planvoornemen gezien de kleinschaligheid en het ondergeschikte karakter binnen bebouwd gebied de belangen van het Rijksbeleid uit de SVIR niet. Verder komen er door het planvoornemen geen nationale belangen in het geding die voortkomen uit het Barro. Er zijn namelijk geen onderwerpen uit het Barro die op het plangebied van toepassing zijn.

Het Rijksbeleid vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Op 12 december 2014 hebben Gedeputeerde Staten van de provincie Limburg het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (hierna POL 2014) en de Omgevingsverordening Limburg 2014 vastgesteld.

In het POL 2014 staan de fysieke kanten van het leef- en vestigingsklimaat centraal. Belangrijke uitdagingen zijn het faciliteren van innovatie, het aantrekkelijk houden van de regio voor jongeren en arbeidskrachten, het versnellen van de energietransitie, de fundamenteel veranderde opgaven op het gebied van wonen en voorzieningen, de leefbaarheid van kernen en buurten en het inspelen op de klimaatverandering.

In de Omgevingsverordening Limburg 2014 staan de voor iedereen geldende gedragsregels, maar ook het hoofdstuk 'Ruimte'. Hierin staan instructieregels voor gemeenten opgenomen.

De woningbouw en met name de toename van de (bestaande) woningvoorraad wordt dit in het POL 2014 en de Omgevingsverordening Limburg 2014 aan banden gelegd.

In het onderhavige plan wordt een bestemmingswijziging doorgevoerd. De bestemming 'Detailhandel' wordt veranderd in de bestemming 'Wonen'. Binnen het plangebied wordt daarom feitelijk geen woning toegevoegd. De showroom op de begane grond wordt verplaatst en deze ruimte zal, inclusief de bedrijfswoning, worden gebruikt als één burgerwoning. Er blijft daarmee sprake van één woning.

Gelet op het voorgaande vormt het POL 2014 en de Omgevingsverordening Limburg 2014 geen belemmering voor het planvoornemen.

Op 18 december 2014 is in Midden-Limburg de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving regionaal vastgesteld. De Structuurvisie is de basis voor het geven van sturing aan en voeren van regie over het in de regio te voeren beleid op het vlak van wonen, zorg en woonomgeving. De Structuurvisie is een antwoord op de vraag hoe om te gaan met de actuele en te verwachten demografische en economische ontwikkelingen. De Structuurvisie bestrijkt een planperiode van 2014 tot en met 2017 en bevat daarnaast een basis voor afspraken op de middellange termijn (2018 tot en met 2023). In de gemeente Leudal is volgens het kwantitatief kader in de periode 2014 tot en met 2023 nog sprake van een beperkte groei van het aantal huishoudens.

Het planvoornemen ziet op een bestemmingswijziging. De bestemming 'Detailhandel' wordt gewijzigd in de bestemming 'Wonen'. De bedrijfswoning zal, samen met de showroom op de begane grond, worden gebruikt als één burgerwoning. Er wordt planologisch-juridisch geen extra woning mogelijk gemaakt en feitelijk komt er geen woning bij. Er blijft sprake van maar één woning. Onderhavig plan past dus binnen de eisen van structuurvisie. Regionaal beleid vormt hierdoor geen belemmering.

Op 2 februari 2010 is de 'Structuurvisie Leudal' door de raad vastgesteld. Met de structuurvisie wil de gemeente regie voeren op de ontwikkelingen en processen die voor de toekomst van Leudal van belang zijn. Ontwikkelingen die het goed wonen, leven en werken ondersteunen en verbeteren wil de gemeente kunnen faciliteren en stimuleren.

Het plangebied is gelegen in Hunsel, een van de kernen van de gemeente Leudal. Hunsel is een van de kleinere kernen. Binnen de kernen is wonen een belangrijke functie. Uitgangspunten voor de kernen zijn het behoud van de bestaande waarden en kwaliteiten. Nieuwe ontwikkelingen zijn mogelijk en worden ondersteund, mits deze een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit leveren. De gemeente wil voorkomen dat de bestaande kwaliteiten verminderen, niet alleen door nieuwe ontwikkelingen, maar ook bijvoorbeeld door verlies van kwaliteit door leegstand en dergelijke.

In de Nota Kwaliteit wordt het beleid met betrekking tot het Kwaliteitsmenu weergegeven. Tevens wordt het bestaande 'rood voor groen'-beleid en groenfonds, van de gemeente Leudal, voor zowel het buitengebied als de kernen, hierin verankerd. Ook in deze nota staat kwaliteit centraal.

Het onderhavige plan ziet op een bestemmingswijziging. De bestemming 'Detailhandel' wordt gewijzigd in de bestemming 'Wonen'. De showroom en de bijbehorende bedrijfswoning zullen samen worden gebruikt als één burgerwoning. Er wordt in dit planvoornemen geen extra woning toegevoegd en/of mogelijk gemaakt. Daarnaast levert de bestemmingswijziging in de bestemming 'Wonen' een kwaliteitsverbetering op voor de omgeving en de woning. Ook wordt de woning beter inzetbaar aangezien een bedrijfswoning alleen kan worden bewoond door iemand die is verbonden aan het bijbehorende bedrijf. Deze beperking heeft een reguliere woning niet. Door de wijziging naar wonen wordt leegstand voorkomen en blijft het pand in gebruik als woning.

Gelet op het voorgaande voldoet het plan aan het gemeentelijk beleid.

Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd en is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' daaraan toegevoegd. De ladder ondersteunt gemeenten en provincies in vraaggerichte programmering van hun grondgebied, het voorkomen van overprogrammering en de keuzes die daaruit volgen. Dit betekent dat, als er in een bestemmingsplan een stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, de behoefte aan die ontwikkeling moet worden beschreven. Indien deze ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied valt, moet worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.

Uit diverse uitspraken blijkt dat voor woningbouw de minimum omvang ligt rond de 12 woningen. Het planvoornemen ziet op het wijzigen van de bestemming 'Detailhandel' in de bestemming 'Wonen'. De showroom zal samen met de bijbehorende bedrijfswoning worden gebruikt als één burgerwoning. In de huidige situatie was er dus al een woning aanwezig. Er is in het onderhavige plan geen sprake van het toevoegen van een extra woning, dan wel het uitbreiden van de maximaal toegelaten oppervlakte. Er vindt dus geen wijziging van het ruimtebeslag plaats.

Er is daarmee geen sprake van een stedelijke ontwikkeling waardoor de ladder niet van toepassing is.

In de publicatie “Bedrijven en Milieuzonering” van de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten) is een lijst met indicatieve richtafstanden opgenomen voor milieubelastende bedrijfsactiviteiten ten opzichte van gevoelige bestemmingen. De bedrijfsactiviteiten worden aan de hand van een milieucategorie verbonden met een maximale (indicatieve) hinderafstand.

Deze afstand (zonering) wordt bepaald door enerzijds de aard van het bedrijf en anderzijds door het karakter van zijn omgeving. De richtafstanden zijn niet wettelijk voorgeschreven en gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven en zijn geschreven voor nieuwe situaties. Indien bekend is welke activiteiten concreet beoogd worden, dan kan gemotiveerd worden afgeweken van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van richtafstanden). Voor bestaande bedrijven geldt allereerst de geldende omgevingsvergunning of de richtlijnen uit de geldende AMvB.

In het onderhavige plan wordt een bestemmingswijziging planologisch-juridisch geregeld. De bestemming 'Detailhandel' wordt gewijzigd in de bestemming 'Wonen'. De showroom en de bedrijfswoning zullen samen worden gebruikt als één burgerwoning.

Bedrijf en bedrijfsactiviteiten binnen het plangebied

Door de bestemmingswijziging naar wonen, vindt er binnen het plangebied zelf geen activiteit plaats die hinder kan opleveren voor de omgeving. Het gebruik als woning sluit aan bij de aangrenzende woningen aan de Kraakstraat en de Elzenstraat.

Omliggende bedrijven en bedrijfsactiviteiten

Het plangebied ligt in een gemengd gebied. Het is gelegen in een overgangsgebied tussen de woonfunctie en diverse andere functies. Naast het plangebied, Kraakstraat 7, is een bakkerij gevestigd. Aan de Kraakstraat 5 is een hobbywinkel voor motoronderdelen gelegen en aan de Kraakstraat 1 een postkantoor. Aan de Elzenstraat 4 is een computerreparatieservice en ten noorde van het plangebied, aan de Kraakstraat 26, is een Tuinderij gevestigd.

Aan de andere zijde van het plangebied, Kraakstraat 13 tot en met 19, en tegenover het plangebied, Kraakstraat 24 tot en met 6, zijn enkel woonfuncties gelegen.

Daarnaast is het plangebied gelegen aan een gebiedsontsluitingsweg. Dit is te zien op het volgende kaartje.

Uitsnede verkeersbeleid GVVP Leudal

Doordat er sprake is van een gemengd gebied kan volgens 'Bedrijven en milieuzonering' de richtafstand met één afstandsstap worden verlaagd.

Naast het plangebied is een bakkerij gevestigd. Aangrenzend aan het plangebied is allereerste een woning met daarnaast de winkel van de bakkerij. De bakkerij zelf bevindt zich aan de achterzijde van het pand.

De winkel is aan te merken al een bedrijf van categorie 1. Volgens de VNG brochure dient er een minimale afstand van 10 meter te worden gehanteerd. Na de verlaging met één afstandstap bedraagt de minimale afstand 0 meter.

Volgens de VNG brochure dient de afstand tussen de bakkerij zelf en de woning minimaal 30 meter te zijn. Na de verlaging met één afstandsstap is de grootste afstand 10 meter. Aan deze afstand wordt voldaan.

Hierdoor levert de naastgelegen bakkerij met winkel geen belemmering op voor het planvoornemen. Dit geldt voor het planvoornemen op de bakkerij.

Aan de Kraakstraat 5 is een hobbywinkel in motoronderdelen gevestigd. Volgens de VNG brochure is ook in dit geval de grootste afstand 10 meter na het verlagen van één afstandsstap. De afstand tussen het plangebied en deze winkel bedraagt echter 13 meter. Deze activiteit levert dan ook geen belemmering op voor het planvoornemen en omgekeerd levert het planvoornemen geen belemmering op voor de hobbywinkel.

De Tuinderij, gelegen aan de Kraakstraat 26, ligt op een afstand van meer dan 160 meter. Gezien de grootste afstand zonder de afstandsstap verlaging ten hoogste 30 meter bedraagt, levert dit bedrijf en haar bedrijfsactiviteiten geen belemmering op voor de woning binnen het planvoornemen. Ook het planvoornemen zal geen belemmering vormen voor de Tuinderij.

De computerreparatieservice, gevestigd aan de Elsenstraat 4 in Hunsel, is gelegen op een afstand van meer dan 10 meter van het plangebied. Zonder toepassing van de afstandsstap is de grootste afstand die moet worden toegepast 10 meter. Dit levert dus geen belemmering op voor het planvoornemen. Dit geldt ook voor het planvoornemen op de computerreparatieservice.

Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen. In de regel dient daarom een bodemonderzoek plaats te vinden.

Het planvoornemen ziet op een bestemmingswijziging van de bestemming 'Detailhandel' in de bestemming 'Wonen'. Daardoor vindt er een functiewijziging plaats. De showroom, inclusief de bijbehorende bedrijfswoning, zal worden veranderd in één burgerwoning. Deze wijziging vindt uitsluitend inpandig plaats. Hiervoor zijn geen bodemingrepen noodzakelijk.

Daarnaast hebben er als gevolg van het gebruik als showroom voor keukens en interieur geen bodemverontreinigende activiteiten plaatsgevonden.

Een bodemonderzoek is dan ook niet aan de orde.

Bij de ruimtelijke planvorming moet rekening worden gehouden met het aspect externe veiligheid. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en risicovol transport. Daarbij gaat het om de risico's verbonden aan 'risicovolle inrichtingen', waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd, opgeslagen of gebruikt en anderzijds om het 'vervoer van gevaarlijke stoffen' via wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen. Het uitgangspunt van wet- en regelgeving en beleid ten aanzien van externe veiligheid is scheiding van kwetsbare functies en risicobronnen, waarmee men het volgende wil bereiken:

• bescherming van personen die zich bevinden in de nabijheid van een risicobron tegen de kans op overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen of ten gevolge van een ongeval met een vliegtuig op of nabij een luchthaven;
• bescherming van de samenleving tegen het ontwrichtende effect van een dergelijk ongeval met een groot aantal slachtoffers.

Uitsnede risicokaart en plangebied (blauw omcirkeld)

Risicovolle inrichtingen

De afstand tussen het plangebied en de de dichtstbijzijnde risicovolle inrichting is 640 meter. Dit betreft een Pluimveeslachterij met een amoniakkoelinstallatie. Deze Pluimveeslachterij heeft geen risicocontour (10^-6).

Op ruim 700 en 1010 meter zijn twee bovengrondse propaantanks gesitueerd. Beide hebben een risicocontour (10^-6) van 20 meter en zijn ook beide gelegen binnen de contouren van de inrichting.

Gelet op het bovenstaande zijn er geen risicovolle inrichtingen die van invloed kunnen zijn op het planvoornemen.

Buisleidingen

De dichtstbijzijnde betreft een PRB-leiding op ruim 900 meter afstand. De grootst mogelijke inventarisatieafstand voor buisleidingen bedraagt 580 meter. Het plan is ruim buiten deze afstanden gelegen. Een nadere onderbouwing is niet noodzakelijk.

Transportroutes

Over de Kraakstraat vindt geen risicovol transport plaats. Over de A2 worden wel gevaarlijke stoffen vervoerd. De afstand tussen het plangebied en de A2 bedraagt meer dan 1,5 kilometer. De A2 is dus niet van invloed op het planvoornemen.

Conclusie

Volgens de risicokaart ligt het plangebied niet binnen de plaatsgebonden risicocontouren en/of het invloedsgebied van het groepsrisico van een risicovolle activiteit. Daarnaast wordt er geen woning aan het plangebied toegevoegd. Het aantal personen zal hierdoor niet toenemen

Uit het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat vanuit het aspect externe veiligheid geen belemmeringen aanwezig zijn en nader onderzoek is dan ook niet aan de orde.

Ten aanzien van het geluid zijn de regels uit de Wet geluidhinder (Wgh) van toepassing. In de Wgh zijn rond (gezoneerde) industrieterreinen, langs wegen en langs spoorwegen zones opgenomen en gelden geluidsnormen en richtlijnen met betrekking tot de toelaatbare geluidsniveaus ter bescherming van geluidgevoelige objecten.

Het plangebied is niet gelegen binnen de zone van een (gezoneerd) industrieterrein of van een spoorweg. Wel is het gelegen binnen de onderzoekszone van de Kraakstraat. Dit zou betekenen dat er een akoestisch onderzoek plaats moet vinden. Een woning is namelijk een geluidsgevoelig object in het kader van de Wgh. In de Wgh wordt er echter geen onderscheid gemaakt tussen een reguliere en een bedrijfswoning. De toetsing aan de Wgh heeft daarom bij het opstellen van het moederplan 'Woonkernen Leudal 2017' al plaatsgevonden. De woning is feitelijk al gerealiseerd en zodanig in gebruik. De bestemmingswijziging zorgt er niet voor dat er een geluidsgevoelig object wordt toegevoegd.

In de Wet luchtkwaliteit zijn de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen als onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) beschreven. Artikel 5.16 Wm (lid 1) geeft weer onder welke voorwaarden bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (uit lid 2) mogen uitoefenen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging;
• een project past binnen de NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Hoofdstuk 5 van de Wm maakt onderscheid tussen projecten die 'Niet in betekenende mate' (NIBM) en 'In betekenende mate' (IBM) bijdragen aan de uitstoot van luchtverontreinigende stoffen. In de regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die NIBM zijn. Deze NIBM-projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Als een project ervoor zorgt dat de concentratie fijn stof of CO2 met meer dan 3% van de grenswaarde verhoogd, draagt het project in betekenende mate bij aan luchtvervuiling en dient er een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd te worden. Deze regel komt voort uit het NSL. Deze 3%- grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m2 bruto

Het onderhavige plan regelt planologisch-juridisch de bestemmingswijziging van 'Detailhandel' in de bestemming 'Wonen'. Binnen het plangebied vindt een functiewijziging plaats van de showroom en de bijbehorende bedrijfswoning. Deze twee functies zullen vanaf nu samen worden gebruikt als één burgerwoning. Doordat de showroom binnen het plangebied verdwijnt, zal de verkeersaantrekkende werking afnemen. Daarnaast is geen sprake van toename van het aantal woningen. Daarmee is het planvoornemen niet aan te merken als NIBM.

Vanuit luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor het planvoornemen

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening gehouden worden met de gevolgen van de ontwikkeling voor de natuur. Het natuurbeschermingsrecht is te vinden in verdragen, Europese en nationale regelgeving en in nationaal en provinciaal beleid. Vanuit de Europese regelgeving wordt met name nadruk gelegd op de bescherming van plant- en diersoorten (Vogelrichtlijn) en leefgebieden (Habitatrichtlijn). Ten behoeve hiervan zijn dan ook diverse beschermingsgebieden aangewezen. De belangrijkste beschermingszones zijn Natura 2000-gebieden.

Gebiedsbescherming

De bescherming van gebieden is vastgelegd in de Wet natuurbescherming (Stb. 2016, 34), die de implementatie vormt van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. De gebieden die op grond van de beide Europese richtlijnen zijn aangewezen als speciale beschermingszones (de zogenoemde Vogel- en Habitatrichtlijngebieden) vallen onder het regime van de Wet natuurbescherming, mits de Vogel- en Habitatrichtlijngebieden ook op grond van deze wet zijn aangewezen ter uitvoering van de Vogel- en Habitatrichtlijn. Deze gebieden vormen samen een Europees netwerk van natuurgebieden: Natura 2000.

Verder moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De regels met betrekking tot het NNN zijn opgenomen in de provinciale verordening. Voor de provincie Limburg zijn deze opgenomen in de Omgevingsverordening Limburg 2014.

Het planvoornemen ziet op het planologisch-juridisch regelen van een bestemmingswijziging. De bestemming 'Detailhandel' wordt gewijzigd in de bestemming 'Wonen'. De showroom zal samen met de bijbehorende bedrijfswoning worden gebruikt als één burgerwoning.

Binnen een straal van 3 kilometer zijn er geen Natura 2000 gebieden te vinden. Daarnaast is het niet gelegen in de provinciale natuurzones, zoals vastgelegd in de Omgevingsverordening Limburg 2014. De dichtstbij gelegen provinciale natuurzone is de Bronsgroene landschapszone. Deze zone is gelegen op een afstand van ca. 250 meter. Het planvoornemen zal echter geen negatief effect hebben op deze zone.

Soortenbescherming

Behalve de mogelijke effecten op natuurgebieden moet ook duidelijk zijn of het betreffende plan effecten heeft, en zo ja welke, op beschermde soorten. De Wet natuurbescherming beschermt niet alleen gebieden, maar ook plant- en diersoorten. Op grond van de Wet natuurbescherming is het verboden om beschermde dieren te verontrusten, verjagen, vangen of te doden. Ook rust- en voortplantingsplaatsen mogen niet worden verontrust of beschadigd. Beschermde planten mogen niet worden vernield. Voor handelingen die mogelijk schadelijk kunnen zijn voor beschermde soorten, moet een ontheffing worden aangevraagd.

Door de functiewijziging in het onderhavige plan, zijn er, zonder sloop-, bouw- of kapactivitetien, geen negatieve gevolgen te verwachten voor beschermde soorten of hun verblijfplaatsen, vliegroutes of fourageergebieden.

Conclusie

Vanuit flora en fauna zijn geen belemmeringen voor het planvoornemen aanwezig.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Hiermee is de Wet op de archeologische monumentenzorg komen te vervallen. In de Erfgoedwet is vastgelegd hoe met ons erfgoed wordt omgegaan, wie welke verantwoordelijkheden daarbij heeft en hoe het toezicht daarop wordt uitgeoefend.

Gemeenten dienen in hun bestemmingsplannen rekening te houden met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten. Voor een goed gemeentelijk archeologisch beleid kunnen gemeenten meer gedetailleerde verwachtings- of beleidskaarten laten opstellen. Hiermee kunnen gemeente binnen hun eigen beleidsruimte een invulling geven.

De gemeente Leudal heeft een archeologische beleidskaart opgesteld. Volgens de archeologische beleidskaart ligt het plangebied binnen een gebied met een hoge verwachting voor droge landschappen en een provinciaal aandachtsgebied.

Uitsnede archeologische beleidskaart en plangebied (blauw omcirkeld)

Binnen het plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Deze dubbelbestemming wordt overgenomen in het onderhavige plan. Hierdoor wordt de bescherming van de belangen bij eventuele toekomstige bodemingrepen gewaarborgd. Daarnaast vindt er binnen het plangebied slechts een bestemmingswijziging plaats, waarbij de functie van de showroom en de bedrijfswoning zullen worden gebruikt als één burgerwoning. Voor deze functiewijziging is geen bodemingreep noodzakelijk. De bodem blijft daarmee ongeroerd.

Een archeologisch onderzoek is derhalve niet aan de orde.

Water vormt een steeds belangrijker aspect bij ontwikkelingen op onder meer het gebied van woningbouw en bedrijventerreinen. Belangrijke thema's zijn: het vasthouden in plaats van direct afvoeren van hemelwater, het hergebruik van water, het zuinig omgaan met drinkwater en het beperken van de onttrekking van grondwater. Het is dan ook verplicht om in de toelichting bij een bestemmingsplan te verantwoorden op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Dit is bepaald in artikel 3.1.6, eerste lid, sub b van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze verantwoording wordt ook wel de waterparagraaf genoemd. Deze paragraaf kan als zodanig worden beschouwd.

Het planvoornemen ziet op op een bestemmingswijziging. Daarbij zal de functie van de showroom en de bijbehorende bedrijfswoning wijzigen in één volledige burgerwoning binnen de bestaande bebouwing. Hierbij zal het verhard oppervlak niet toenemen. Deze ontwikkeling zal daarom geen invloed hebben op de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse van het plangebied en de directe omgeving.

In het onderhavige plan wordt een bestemmingswijziging planologisch-juridisch geregeld. De bestemming 'Detailhandel' wordt gewijzigd in de bestemming 'Wonen'. De showroom en de bedrijfswoning zullen daarbij samen als één burgerwoning worden gebruikt.

Voor de showroom waren al verscheidene parkeerplekken gerealiseerd. Een woning heeft beduidend minder parkeerbehoefte dan een detailhandelfunctie. De functiewijziging in een woning zal daarom een positieve ontwikkeling zijn op dit punt.

De ontsluiting met de gebiedsontsluitingsweg Kraakstraat blijft ongewijzigd.

Verkeer en parkeren zullen geen belemmeringen opleveren voor het planvoornemen.

Buiten het plangebied treden geen veranderingen op ten aanzien van de ondergrondse infrastructuur door wijzigingen in het plangebied.

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), is het volgende bepaald over de opzet en de inrichting van een bestemmingsplan:

• de digitale raadpleegbaarheid;
• de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012)
• het Besluit ruimtelijke ordening (Bro)
• het bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017'.

De structuur van het plan is zodanig dat de verbeelding de primaire informatie geeft over waar en hoe gebouwd mag worden. Bij het raadplegen van het wijzigingsplan dient dan ook eerst naar de verbeelding gekeken te worden. Vervolgens kan in de regels teruggelezen worden welk gebruik en welke bouwmogelijkheden zijn toegestaan.

Het moederplan 'Woonkernen Leudal 2017' geldt als uitgangspunt. Specifiek die artikelen die als voorwaarden bij de betreffende wijzigingsbevoegdheden zijn gesteld. Deze zijn dan ook integraal van toepassing verklaard in dit wijzigingsplan.

Op de verbeelding zijn aangegeven:

• de grens van het plangebied;
• de enkelbestemming 'Wonen';
• de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5';
• de aanduiding 'bouwvlak'.

De regels zijn conform de SVBP 2012 als volgt opgebouwd:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

De in het wijzigingsplan opgenomen regels zijn geheel overeenkomstig de regels van het vigerende bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017' van de gemeente Leudal zoals vastgesteld door de raad op 14 november 2017. De van toepassing zijnde regels uit dit bestemmingsplan zijn van toepassing verklaard voor dit wijzigingsplan.

Na het toetsen van de ontwikkeling aan diverse milieu- en veiligheidsaspecten, dient de uitvoerbaarheid van het project ook beoordeeld te worden. Hierbij wordt gekeken naar de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Op grond van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de plantoelichting inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Daarnaast is volgens artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (Wro) de gemeente verplicht een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur (hierna: artikel 6.2.1 Bro) aangewezen bouwplan is voorgenomen. Een exploitatieplan is echter niet nodig indien:

• het kostenverhaal anderszins is verzekerd;
• het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels of uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13 tweede lid onder b, c en d Wro niet noodzakelijk is.

In het onderhavige is echter geen sprake van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Dit bestemmingsplan voorziet in het planologisch-juridisch regelen van een bestemmingswijziging. De bestemming 'Detailhandel' wordt gewijzigd in de bestemming 'Wonen'. De showroom zal, samen met de bijbehorende bedrijfswoning, als één burgerwoning worden gebruikt. Er zijn voor de gemeente geen verdere kosten dan die van de bestemmingsplanprocedure. Deze kosten worden gedekt door leges. Eventuele overige kosten, zoals planschadekosten, komen voor rekening van de initiatiefnemer. Dit zal worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

Het planvoornemen ziet op een bestemmingswijziging. De bestemming 'Detailhandel zal worden gewijzigd in de bestemming 'Wonen'. De showroom en de bijbehorende bedrijfswoning zullen samen als één burgerwoning worden gebruikt. Het plangebied is gelegen in een woonomgeving. De bestemmingswijziging zal dus een kwaliteitsverbetering opleveren voor de omgeving. Daarnaast is de woning beter inzetbaar. Een bedrijfswoning kan namelijk alleen worden bewoond door iemand die is verbonden aan het bijbehorende bedrijf. Deze beperkingen heeft een reguliere woning niet. Leegstand kan hierdoor worden voorkomen.

Het wijzigingsplan wordt conform de gebruikelijke procedure gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn kunnen alleen belanghebbenden reageren op het planvoornemen en hun zienswijzen indienen

Het planvoornemen zal gezien het bovenstaande niet leiden tot overwegende planologische bezwaren. De bestemmingswijziging betekent, na een afweging van de verschillende belangen, een aanvaardbare invulling van het plangebied.

Het wijzigingsplan doorloopt als ontwerp respectievelijk vastgesteld en onherroepelijk wijzigingsplan de volgende procedure, te weten:

1. a. Ontwerp:
   1. 1. 1e ter inzage legging (ontwerp wijzigingsplan)
   2. 2. Vaststelling
2. b. Vaststelling door het College van Burgemeester en Wethouders:
   1. 1. 2e ter inzage legging (vastgesteld wijzigingsplan)
3. c. Beroep:
   1. 1. (Gedeeltelijk) onherroepelijk wijzigingsplan
   2. 2. Reactieve aanwijzing
   3. 3. Beroep bij Raad van State

In het kader van deze procedure kunnen gedurende de ter inzage legging van het ontwerp wijzigingsplan (fase a) zienswijzen worden ingesteld. In publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen wordt daarvan steeds melding gemaakt. Uiteindelijk besluit de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, indien nodig, over het plan in zijn onherroepelijke vorm.

Het ontwerpwijzigingsplan heeft vanaf 18 mei 2018 tot en met 28 juni 2018 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode waren belanghebbenden in de gelegenheid om hun zienswijzen in te dienen. Hiervan is geen gebruik gemaakt en zijn dan ook geen zienswijzen tegen het ontwerpwijzigingsplan ingediend.

Het wijzigingsplan is door het college in haar vergadering van 10 juli 2018 vastgesteld.