het bestemmingsplan 'Kasteelhof Heel' met identificatienummer NL.IMRO.1641.BPL087-VG01 van de gemeente Maasgouw.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

de uitoefening van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp technisch of hiermee gelijkstellend gebied dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend door de feitelijke hoofdbewoner van de woning. Hieronder dienen in ieder geval niet te worden begrepen de uitoefening van ambachten en detailhandel.

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de achtergevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen.

een onderdeel van het hoofdgebouw of (aangebouwd) bijgebouw waarin een gedeelte van de voor mantelzorg of inwonende ouders bedoelde huishouding is gehuisvest.

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit in het verleden, tenminste ouder dan 50 jaar.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het bouwperceel dan wel bouwvlak, zoals bepaald in de regels, aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen.

object zoals omschreven in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

een gebouw dat in functioneel en ruimtelijk opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en dat ten dienste staat van dat hoofdgebouw.

het plegen van ingrepen die de bestemming van de grond veranderen en/of waardoor het grondwaterpeil verandert of het uitvoeren van grondbewerkingen.

een put waarmee water aan de bodem kan worden onttrokken, water in de bodem kan worden gefilterd of die kan dienen als hulpmiddel om de grondwaterstand te registreren.

een begroeiing die voornamelijk uit bomen bestaat met de daarbij behorende ondergroei van planten en struiken. De begroeiing kan de vorm hebben van een natuurlijk bos, productiebos of recreatief bos.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een boven het peil gelegen en doorlopend gedeelte van een gebouw (met een hoogte van minimaal 2,1 meter en maximaal 3,6 meter), dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

het beroepsmatig uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid gericht op consumentverzorging geheel of overwegend door middel van handwerk en waarbij de omvang van de activiteiten in een woning en de daarbij behorende bijgebouwen zodanig is dat de woonfunctie in overwegende mate wordt gehandhaafd en uitsluitend door de feitelijke hoofdbewoner van de woning wordt uitgeoefend. Hieronder dienen in ieder geval niet te worden begrepen de uitoefening van detailhandel (behoudens beperkte verkoop in het klein in het kader van het uitgeoefende beroep) alsmede prostitutie, seksinrichting en escortbedrijf.

een ondergeschikte opbouw van het dakvlak van een gebouw, ten behoeve van voorzieningen zoals trappenhuizen, luchtbehandelings- en liftinstallaties.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder een belwinkel en internetcafé.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een erotisch getint bedrijf worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, sekswinkel, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

de kans om buiten een inrichting te overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

een voor het publiek toegankelijke verrichting van het vermaak op het gebied van sport, muziek, kunst, hobby, tuin, vrije tijd en sociaal-cultureel vlak.

een voor het publiek toegankelijk terrein alwaar verrichtingen plaats vinden inzake het vermaak op het gebied van sport, muziek, kunst, hobby, tuin, vrije tijd en sociaal-cultureel vlak.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

woningen, geluidsgevoelige terreinen en andere geluidsgevoelige gebouwen, als bedoeld in (artikel 1 van) de Wet geluidhinder.

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld.

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

De plaats die fungeert als het centrum van de sociale en maatschappelijke activiteiten van betrokkene en welke een voor permanente bewoning geschikte verblijfplaats is, dat ten minste bestaat uit een keuken, woon-, was- en slaapgelegenheid.

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

horeca, categorie 1:

een horecabedrijf, dat qua exploitatievorm aansluit bij winkelvoorzieningen en waar naast overwegend niet ter plaatse bereide kleinere etenswaren en in hoofdzaak alcoholvrije drank worden verstrekt.

horeca, categorie 2:

een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden. Daaronder worden begrepen: cafetaria/snackbar, fastfood en broodjeszakenlunchroom, konditorei, ijssalon/ijswinkel koffie en/of theeschenkerij, afhaalcentrum, eetwinkels, restaurant.

horeca, categorie 3:

een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse, alsmede het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden, alsmede (in sommige gevallen) de gelegenheid biedt tot dansen;

Daaronder worden begrepen: café, bar, grand-café, eetcafé, danscafé, pubs, juice- en healthbar.

horeca, categorie 4:

een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het bieden van vermaak en ontspanning (niet zijnde een recreatieve voorziening) en/of het geven van gelegenheid tot de dansbeoefening, al dan niet met levende muziek en al dan niet met de verstrekking van dranken en kleine etenswaren:

Daaronder worden begrepen: discotheek/dancing, nacht-café en een zalencentrum (met nachtvergunning).

horeca, categorie 5:

een inrichting die geheel of in overwegende mate is gericht op het verstrekken van nachtverblijf.

Daaronder worden begrepen: hotel, motel, pension en overige logiesverstrekkers.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, het leggen van contacten en/of het uitvoeren van commerciële handelingen, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

object zoals omschreven in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

de bovenkant van een afgewerkt terrein dat een gebouw c.q. bouwwerk omgeeft.

doeleinden ten behoeven van onderwijs, openbaar bestuur, religieuze functies, overdekte sport- en spelaccommodaties, medisch-sociale functies, kinderopvang en culturele functies.

het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

het vloeroppervlak van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor de genoemde functie, exclusief de hieraan ondersteunende voorzieningen (zoals keuken, uitgifteruimte, toiletten en dergelijke).

voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer.

een (gedeelte van) een bouwwerk, waarvan de bovenkant van de vloer is gelegen op ten minste 1,75 meter beneden peil.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, omsloten door maximaal één wand en voorzien van een gesloten dak, waaronder begrepen een carport.

• voor bestemming 'Maatschappelijk - Welzijnsinstelling': peil is de bovenzijde van de bestaande vloer in de entreehal;
• voor bestemming 'Woongebied': peil is de bovenzijde van de begane grond afwerkvloer van de appartementen gelegen naast de toegangspoort aan de Kasteellaan.

bewoning van een verblijf als hoofdverblijf.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding, waaronder in ieder geval begrepen prostitutiebedrijf en raamprostitutie.

Een inrichting bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten.

het vanaf een vaste plaats op of aan de weg of op een andere voor het publiek toegankelijke en in de openlucht gelegen plaats te koop aanbieden, verkopen of afleveren van goederen of het anderszins aanbieden van goederen of diensten, al dan niet gebruikmakend van fysieke middelen, zoals een kraam, wagen of tafel.

woonruimten, zijnde een niet zelfstandige woning, met gemeenschappelijke voorzieningen ten behoeve van personen met een lichamelijke en/of geestelijke beperking die (intensieve) 24-uurszorg nodig hebben. Het aantal bewoners van een verzorgingswooneenheid bedraagt maximaal twee.

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen.

tuin gelegen tussen de voorgevel van een hoofdgebouw en de openbare ruimte.

voorzieningen ten behoeven van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer, riolering, straatvoorzieningen waaronder voorzieningen voor afvalstoffen en straatmeubilair.

indien en voorzover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen c.q. verordeningen e.d., dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de ter inzage legging van het ontwerpplan, tenzij anders bepaald.

het houden van verblijf, het hebben - huren hieronder mede begrepen - van kamers of het gehuisvest zijn in een huis, evenwel met uitzondering van bewoning met een overwegend verzorgend karakter.

een (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor het huisvesten van één huishouden.

Een bouwwerk ten behoeven van de opvang van zonne-energie.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructie deel;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van onderschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouw onderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de onderzijde van de begane grond vloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is;

vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen en beplanting;
3. c. parkeren en parkeervoorzieningen, met dien verstande dat de afstand tot woonbebouwing minimaal 10 m bedraagt;
4. d. ontsluiting van de bebouwing voor gemotoriseerd verkeer (auto's taxi's en kleine vrachtwagens)
5. e. voet- en fietspaden;
6. f. voorzieningen van algemeen nut;
7. g. kunstwerken;
8. h. speelvoorzieningen
9. i. (ondergrondse) waterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen en waterpartijen.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. a. opslag van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. b. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.

De voor 'Maatschappelijk - Welzijnsinstelling' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maximaal 30 verzorgingswooneenheden met inbegrip van bijbehorende ondersteunende voorzieningen;
2. b. medisch-sociale functies;
3. c. kantoordoeleinden, uitsluitend behorende bij de uitoefening van de activiteiten genoemd bij sub a, b;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden': tevens voor het behoud, bescherming en instandhouding van de aanwezige cultuurhistorische waarden en rijksmonument;
5. e. parkeren en parkeervoorzieningen, met dien verstande dat de afstand tot woonbebouwing minimaal 10 m bedraagt;
6. f. (ondergrondse) waterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen en waterpartijen.
7. g. voorzieningen van algemeen nut;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. (openbare) wegen en paden;
10. j. speelvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing:

1. a. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken;
2. b. ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving;
3. c. ter waarborging van de verkeersveiligheid;
4. d. ter waarborging van de sociale veiligheid;
5. e. ter waarborging van de brandveiligheid en rampenbestrijding.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. parkeren en parkeervoorzieningen, met dien verstande dat de afstand tot woonbebouwing minimaal 10 m bedraagt;
3. c. (ondergrondse) waterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen en waterpartijen.
4. d. voorzieningen van algemeen nut;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. tuinen en erven
7. g. (openbare) wegen en voet- en fietspaden;
8. h. speelvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing:

1. a. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken;
2. b. ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving;
3. c. ter waarborging van de verkeersveiligheid;
4. d. ter waarborging van de sociale veiligheid;
5. e. ter waarborging van de brandveiligheid en rampenbestrijding.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefklimaat kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bepaalde in 3.2.1 sub a voor het overschrijden van de voorgevelrooilijn ten behoeve van de bouw van portalen, entrees en erkers, mits de oppervlakte niet meer dan 6 m² bedraagt, de hoogte maximaal 3 meter bedraagt en de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad;

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

Het is verboden de in de artikelen 3 tot en met 5 bedoelde gronden en bouwwerken te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, zoals die nader is aangeduid in de bestemmingsomschrijving.

Het bevoegd gezag kan middels een omgevingsvergunning toestemming verlenen voor het afwijken van:

1. a. de in de regels voorgeschreven maatvoering met ten hoogste 10%, met uitzondering van het aantal woningen;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. d. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 meter;
5. e. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot maximaal 40 meter, onder de volgende voorwaarden. Losse masten met of zonder hekwerken, gebouwen e.d. zijn alleen toegestaan:
   1. 1. buiten de bebouwde kom en in landschappelijk minder gevoelige gebieden, langs grote verkeerswegen en dan bij voorkeur bij parkeerplaatsen, benzinestations, knooppunten, viaducten, bedrijventerreinen en horecagelegenheden;
   2. 2. binnen de bebouwde kom op bedrijventerreinen en sportparken;
6. f. de bestemmingsbepalingen voor het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten op elk gebouw, met uitzondering van de gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden'.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefklimaat kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het van de gronden en bouwwerken voor het houden van een evenement, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. a. voor het plangebied van het bestemmingsplan mag niet meer dan 8 maal per jaar een omgevingsvergunning ten behoeve van een evenement worden verleend;
2. b. de maximale duur van een evenement bedraagt 16 aaneengesloten dagen, met uitzondering van 2 maal 22 aaneengesloten dagen;
3. c. voor een evenement dient een evenementenvergunning op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening verleend te zijn;
4. d. er dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
5. e. de ontsluiting en bereikbaarheid van het evenemententerrein moet zijn afgestemd op de grootte en het type van het evenement;
6. f. de waarde van de onderliggende en omringende bestemmingen als gevolg van de omgevingsvergunning niet onevenredig worden aangetast.

Indien niet op grond van een andere bepaling van deze planregels een omgevingsvergunning kan worden verleend, kan een omgevingsvergunning worden verleend voor:

Het bouwen van kleine niet voor bewoning bestemde bouwwerken van algemeen nut en religieuze doeleinden, zoals abri's, wachthuizen, transformatorhuizen, schakelhuizen, (ondergrondse) afvalcontainers, gemaalgebouwen, telefooncellen, monumenten, kapellen, wegkruizen en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, mits:

1. a. de oppervlakte per bouwwerk niet meer bedraagt dan 15 m²;
2. b. de goothoogte niet meer bedraagt dan 3 meter;
3. c. de bouwwerken naar aard en afmetingen passen in het plan, met dien verstande, dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer dan 10 meter mag bedragen;

Van de planregels wordt afgeweken indien strikte toepassing leidt tot een beperking van

het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

1. a. overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
2. b. overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
3. c. het wijzigen van de lijst van bedrijfsactiviteiten, indien technologische ontwikkelingen of vernieuwde inzichten hiertoe aanleiding geven;
4. d. het aanpassen van opgenomen bepalingen in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar bepalingen in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan worden gewijzigd.

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is de procedure als vervat in Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.

Bij toepassing van de nadere eisen regeling, die onderdeel uitmaakt van dit plan, worden de navolgende procedureregels in acht genomen:

1. a. het ontwerpbesluit tot het stellen van nadere eisen ligt met bijbehorende stukken gedurende 2 weken ter inzage;
2. b. burgemeester en wethouders maken de onder a. bedoelde terinzagelegging tevoren in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen, die in de gemeente worden verspreid, alsmede op de gebruikelijke wijze bekend;
3. c. de bekendmaking houdt mededeling in van de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen;
4. d. gedurende de onder a. genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij burgemeester en wethouders schriftelijke zienswijzen indienen tegen het ontwerpbesluit.

Bij toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in de afdeling 3.4. van de Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, dienen deze regelingen te worden gelezen, zoals deze luiden op het tijdstip van ter inzage leggen van het ontwerpplan.

Overtreding van het bepaalde in Artikel 9 is een economisch delict in de zin van artikel 1a, sub 2° van de Wet op de economische delicten en als zodanig strafbaar op grond van deze wet.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruiken in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan kan het college van burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht ontheffing verlenen.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Kasteelhof Heel'.

Tussen de Kasteellaan en Kastanjelaan aan de zuidrand van Heel ligt het Sint Anna Klooster. Het klooster bestaat uit het Chateau Heel en de kapel. Het complex staat al enkele jaren leeg. In 2014 zijn de 'nieuwste' vleugels van het voormalige klooster gesloopt. Hierna zijn enkel de originele kapel en kasteel behouden, die nu twee losse gebouwen vormen.

Door de leegstand verslechtert de staat van het chateau en de kapel snel. Om de monumentale waarde niet verloren te laten gaan, is het voornemen om het gehele terrein gefaseerd te herontwikkelen. Voorliggend bestemmingsplan verankert planologisch de ontwikkeling voor fase 1. Deze bestaat uit de ontwikkeling van een gesloten zorginstelling met 30 verzorgingswooneenheden (intramurale zorg voor dementerende ouderen) in het voormalige chateau en de nieuwbouw van 30 reguliere levensloopbestendige woningen ten noorden van het chateau.

Het projectgebied ligt aan de zuidzijde van de kern Heel, in de gemeente Maasgouw. In het projectgebied is het voormalige chateau aanwezig. Het omliggend terrein is onverhard. Aan de noordoostzijde bevinden zich enkele bomen. De locatie ontsluit via de Kasteellaan en de Kastanjelaan, waarbij de hoofdontsluiting zich aan de Kasteellaan bevindt. Deze historische laan heeft met de bestaande bomenstructuur een cultuurhistorische waarde. Aan de oost- en zuidzijde ligt het zorgcomplex van Koraalgroep. Aan de westzijde ligt de voormalige kapel die hoorde bij het voormalige Sint Anna complex. De kapel wordt in fase 2 verder ontwikkeld.

Figuur 1.1 Locatie plangebied (rood) ten opzichte van de directe omgeving in Heel

In het geldende bestemmingsplan 'Kern Heel' (vastgesteld op 21 september 2006) is het plangebied aangeduid als 'Maatschappelijk – Medische voorzieningen'. De gronden binnen deze enkel bestemming zijn bedoeld voor functies in onderwijsdoeleinden, medische doeleinden en welzijnsdoeleinden met daarbij behorende verkeersdoeleinden in de vorm van ontsluitingswegen en fiets en voetpaden, parkeervoorzieningen, doeleinden van openbaar nut, groenvoorzieningen, landschappelijke en natuurwaarden, cultuurhistorische waarden, (ondergrondse) waterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen en waterpartijen. Tevens is het chateau aangeduid als rijksmonument en is deze bestemd voor het behoud en/of herstel van de cultuurhistorische en/of architectonische waarden.

Alle gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Hierbij geldt voor het chateau, binnen de aanduiding 'rijksmonument' een bebouwingspercentage van 100% met een maximale goothoogte van 8 meter. Voor de rest van de gebouwen geldt een bebouwingspercentage van 50% van het bouwvlak met een maximale goothoogte van 9 meter.

De beoogde ontwikkeling past niet binnen de bestemming 'Maatschappelijk-Medische voorziening Mm'. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken, wordt het bestemmingsplan herzien. Voor het realiseren van de 30 verzorgingswooneenheden wordt vooruitlopend op dit bestemmingsplan een planologische procedure doorlopen.

Figuur 1.2 Uitsnede plankaart geldende bestemmigsplan 'Kern Heel'

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie en het planvoornemen. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Limburg en de gemeente Maasgouw. In hoofdstuk 4 worden diverse milieuhygiënische en planologische aspecten verantwoord. Hoofdstuk 5 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 6 toont de juridische plantoelichting.

Het gehele terrein binnen het plangebied ligt braak. Het chateau, onderdeel van het voormalige kloostercomplex is in slechte staat. Ook de buitenruimte is niet onderhouden. In de omgeving van het plangebied liggen verschillende maatschappelijke zorgfuncties. Om een goed beeld te krijgen van de huidige staat van het plangebied zijn verschillende foto's toegevoegd. In figuur 2.1 zijn, wanneer relevant, de locaties te zien vanaf waar en in welke richting de buitenfoto's zijn gemaakt. Deze zijn aangeduid met de bijbehorende figuur nummers.

Figuur 2.1 Locaties genomen foto's paragraaf 2.1

Plangebied

Chateau Heel

In het plangebied staat momenteel het rijksmonument Chateau Heel. Dit is het oudste onderdeel van het voormalige Sint Anna Klooster van Heel, dat beheerd werd door de Kleine Broerders en Zusters van de H. Jozeph. Zij hebben het huidige chateau aangekocht omstreeks 1880 en rond 1900 hier de kapel en het volledige klooster omheen gebouwd. Het chateau bestaat uit een zeventiende-eeuws witgepleisterd gebouw met een zwart/grijs leien mansardedak. Het chateau bestaat uit één hoekpaviljoen met twee verdiepingen en een kap. De zuidoostelijke hoek van het paviljoen bestaat uit een toren met een klokvormige spits. Aan het paviljoen zijn twee lagere haaks vleugels gebouwd richting het noorden. Deze bestaan uit één laag met een kap. In de kappen van zowel het paviljoen als de vleugels zijn dak kapellen geplaatst.

Tevens is aan de oostzijde de oudste vleugel behouden gebleven. Deze bestaat uit twee verdiepingen met een kap. In tegenstelling tot het chateau, is dit geen rijksmonument (zie figuur 1.2). Het dak heeft tevens ramen, maar deze zijn niet opstaand. De muren bestaan grotendeels uit baksteen, enkel de begane grond aan de zuidzijde is wit gepleisterd.

Het chateau en de aangebouwde vleugel verkeren momenteel in slechte staat. Het gebouw staat al enkele jaren leeg, waardoor vandalisme en de weersomstandigheden de (monumentale) staat van het gebouw aantasten. De ramen en deuren op de begane grond zijn grotendeels dichtgetimmerd. Ook de ramen op de eerste verdieping en op het dak zijn niet allemaal meer in oorspronkelijke staat.

In het gebouw zijn de ruimtes tevens niet meer in originele staat. Enerzijds door de leegstand en anderzijds door de verschillende verbouwingen die door de jaren heen zijn uitgevoerd om het kloostercomplex aan te passen aan de wensen van die tijd. Hierdoor zijn veel interne monumentale waarden verloren gegaan.

In figuur 2.2 t/m 2.8 is de huidige situatie van het chateau weergegeven.

Figuur 2.2 Voormalige inrichting terrein Sint Annaklooster. Het huidige chateau bevindt zich aan de rechterzijde van het complex

Figuur 2.3 Aanzicht zuidzijde Chateau heel. Rechts op de foto de aangebouwde vleugel.

Figuur 2.4 Chateauvleugels noordzijde

Figuur 2.5 Aangebouwde vleugel oostzijde, geen rijksmonument

Figuur 2.6 Details dak en dakkapellen

Figuur 2.7 Originele en moderne details in het chateau

Figuur 2.8 Huidige staat interieur chateau begane grond

Buitenruimte en groen

Het buitenterrein is, op het chateau na, grotendeels onverhard. Wel is er aan de noordzijde nog originele verharding van het plein aanwezig, maar deze is door gebrek aan onderhoud in verslechterde staat en op verschillende delen gebarsten door het opkomende groen. Aan de oostzijde liggen verschillende hopen met puin, grond en grind die zijn overgebleven van de sloop van het voormalige kloostercomplex.

Het verdere terrein bestaat uit grasland met hierop verschillende bomen van verschillende leeftijden en staten. In de noordoostelijke hoek van het plangebied is een groep oudere bomen aanwezig. Aan de zuidzijde van het chateau is verschillende opgaande beplanting en bossage aanwezig. Alle beplanting op het gehele terrein is in verwilderde staat. Op de mogelijk aanwezige ecologische waarden van en in het groen wordt verder ingegaan in paragraaf 4.10.

Figuur 2.9 Verwilderde voormalige binnenplein aan noordzijde chateau, tussen de originele vleugels

Figuur 2.10 Puinhopen aan oostzijde chateau, naast de nieuwste vleugel

Figuur 2.11 Opgaande bossage aan zuidzijde chateau, tegen de gevel van het chateau aan

Figuur 2.12 Bomen in verschillende maten en soorten, aanwezig aan de noordoostzijde van het chateau

Figuur 2.13 Verwilderd groen aan westzijde chateau

Ontsluiting en parkeren

De originele ontsluiting vindt plaats aan de noordzijde van het plangebied, via de Kasteellaan. Aan de oostzijde, aan de Kastanjelaan, is tevens een ontsluiting voor langzaamverkeer. Doordat het chateau verbonden was met de kapel aan de westzijde (naast het plangebied) is het chateau ook vanuit het westen bereikbaar. Aan de zuidzijde is geen ontsluiting, echter ligt hier een grasveld waar geen hekwerk omheen staat of water omheen ligt, waardoor het chateau ook vanuit het zuiden over het grasveld te bereiken is. Parkeren gebeurde ten tijden van het Sint Annaklooster op eigen terrein, aan zowel de westzijde van de chapel, als de zuidzijde aan de Kastanjelaan als op het binnenplein van het voormalige chateau.

30 verzorgingswooneenheden chateau

In het voormalige chateau van Heel worden 30 verzorgingswooneenheden gerealiseerd. Deze ontwikkeling wordt vooruitlopend op dit bestemmingsplan via een planologische procedure mogelijk gemaakt. Deze zorgeenheden zijn gericht op het verlenen van intramurale zorg aan dementerende ouderen. Aan de oostzijde ligt een ommuurde tuin voor de bewoners om in te recreëren.

Omgeving

Het plangebied is gelegen in het zuiden van de kern Heel, onderdeel van de gemeente Maasgouw. Aan de oost, zuid en westzijde liggen verschillende maatschappelijke instanties voor (geestelijk) gehandicapten die daar (deels) zelfstandig verblijven. Aan de noord en zuidwest zijde van het plangebied liggen twee woongebieden die in ontwikkeling zijn. Direct aan de westzijde ligt de kapel die hoort bij het voormalige Sint Annaklooster. Deze wordt in een later stadium ontwikkeld. Aan de noordzijde ligt de Kasteellaan, die oorspronkelijke toegang tot het chateau gaf. Tegenwoordig is deze weg alleen bestemd voor langzaamverkeer.

Beoogde ontwikkeling

In figuur 2.14 is de beoogde ontwikkeling van het plangebied weergegeven. In voorliggend bestemmingsplan wordt alleen fase 1 planologisch mogelijk gemaakt. Fase 1 wordt hierna beschreven.

Figuur 2.14 Toekomstige ontwikkeling Fase 1 (bron: Bureau SBH, 2018)

Bebouwing

De bebouwing voor het Kasteelhof bestaat uit twee fases (figuur 2.14). Fase 1a is het chateau met de oostelijke vleugel, die wordt omgebouwd tot een zorginstelling met intramurale zorg voor dementerende ouderen. Hiervoor worden 30 verzorgingswooneenheden ontwikkeld. Aan de oostkant van de oostvleugel wordt een ommuurde tuin gerealiseerd als buitenruimte voor de zorginstelling.

Fase 1b ligt aan de noordzijde van het chateau. Hier worden 30 reguliere woningen ontwikkeld. Deze woningen hebben een levensloopbestendig karakter. Door het levensloop bestendige karakter zijn de beoogde reguliere woningen goed in staat zich aan te passen aan de huidige vraag en mee te bewegen met de huidige demografische verhoudingen. Hierdoor zullen de beoogde woningen in de kern Heel zich richten op senioren.

De nieuwe bebouwing van fase 1a en 1b samen wordt dusdanig gebouwd dat er een binnenhof ontstaat, het 'Kasteelhof'. Deze vorm van bebouwing refereert naar het voormalige Sint Annaklooster dat ook een binnenhof had. Door het terugbrengen van deze vorm van architectuur wordt het cultuurhistorisch karakter van het oorspronkelijke klooster verankerd. Het ontwerp voor fase 1b gaat uit van een bouwhoogte van maximaal 9 meter. Het ontwerp refereert aan het voormalige klooster eb heeft voldoende massa om, volgens de uitgangspunten zoals opgenomen in de kaders voor herontwikkeling locatie complex kasteel Heel - klooster St. Anna, een binnehof te vormen zonder dat dit afbreuk doet aan het cultuurhistorische karakter van het chateau.

Figuur 2.153D-impressie toekomstige situatie (bron: Bureau SBH, 2018)

Figuur 2.163D-impressie toekomstige situatie (bron: Bureau SBH, 2018)

Buitenruimte en groen

De bestaande bomen binnen het plangebied blijven zoveel mogelijk behouden. Een deel van deze bomen is aangemerkt als 'waardevolle boom' waardoor deze niet zomaar gekapt kunnen worden. In figuur 2.17 is te zien welke bomen behouden blijven en welke bomen worden gekapt. De rest van de buitenruimte behoudt grotendeels dezelfde vorm. Wel wordt de opgaande begroeiing in de huidige situatie bijgesnoeid.

Daarnaast wordt het binnennplein heringericht en uitgebreid. Waar momenteel het binnenplein zich alleen tussen de zuilen van het rijksmonument bevindt, zal het binnenplein zich straks bevinden binnen de contouren van de nieuwe bebouwing. Het nieuwe binnenplein wordt verhard, met uitzondering van de waardevolle bomen die behouden blijven. De waardevolle bomen die geïnventariseerd zijn, worden verder besproken in paragraaf 4.10.

Figuur 2.17Inventarisatie te behouden bomen en te kappen bomen

Ontsluiting en parkeren

De ontsluiting van fase 1 vindt plaats via de omliggende wegen Kasteellaan en Kastanjelaan. In oostelijke richting wordt ontsloten op de Mgr. Savelbergweg, van waaruit in zuidelijke richting de kern Wessem is te bereiken en aansluiting plaatsvindt met de A2. In noordelijke richting vindt aansluiting plaats met de Dorpsstraat, van waaruit verbindingen zijn met de Heerbaan, de gebiedsontsluitingsweg door de kern Heel. Tenslotte wordt aan de westzijde een ontsluiting gemaakt voor plaatselijk vervoer, zodat de locatie tevens goed bereikbaar is voor het verkeer voor mindervaliden.

De Kasteellaan is ingericht voor langzaam verkeer en afgesloten voor alle verkeer met uitzondering van fietsers en voetgangers. De Kastanjelaan is toegankelijk voor alle verkeer. Het voornemen bestaat om deze weg alleen eenrichtingverkeer toe te staan.

Op eigen terrein worden 63 parkeerplaatsen gerealiseerd waaronder 2 parkeerplaatsen voor mindervaliden.

Kaders voor herontwikkeling locatie complex kasteel Heel - klooster St. Anna

Voor deze ontwikkeling is aangesloten bij de uitgangspunten uit de kaders voor herontwikkeling locatie complex kasteel Heel - Klooster St. Anna (bijlage 5). Dit document geeft een ontwikkelingskader van de integrale ontwikkeling van het totale gebied waarbij het besef van identiteit leidend is.

Het kader is gesteld op de twee te handhaven momumenten uit de uit de verschillende periodes van de ontstaansgeschiedenis in hun landschappelijke context, respectievelijk het kasteel Heel en het klooster St. Anna.

Beide monumentale bouwdelen zijn zeer expressief in hun architectuur. Door deze keuze worden de Kasteel- en Kloosterhof beide een sterk beeldmerk en biedt het potenties voor een hoogwaardige architectonische doorvertaling voor de nieuw te bouwen delen. Het belangrijkste conceptuele uitgangspunt dat hieruit voortvloeit is het vaststellen van twee nieuwe hoofdmassa’s die het geheel gaan vormen:

• de Kasteelhof;
• de Kloosterhof.

De twee hoven vormen samen één compositie met een zelfstandige identiteit.

Kasteelhof

De stedenbouwkundige footprint van het Kasteelhof sluit aan op de geschiedenis van het kasteel Heel. De hoofdbouwmassa volgt in grote lijnen de voormalige contouren van de 18e eeuw. In een ensemble met het voormalige woongebouw van het kasteel Heel en de oudste vleugel van het klooster (ca. 1900), begrenst de nieuwe massa de binnenplaats op dezelfde wijze als toen. De footprint bestond uit twee volumes, het woonhuis (nog aanwezig) en de muur / bijgebouwen aan de noordzijde. De twee volumes omsluiten de binnenplaats. Tussen beide volumes zijn openingen.

De bebouwing voor fase 1a bestaat uit het chateau met de oostelijke vleugel, die wordt omgebouwd tot een zorginstelling met intramurale zorg voor dementerende ouderen. Hiervoor worden 30 verzorgingswooneenheden ontwikkeld. Aan de oostkant van de oostvleugel wordt een ommuurde tuin gerealiseerd als buitenruimte voor de zorginstelling.

De nieuwe bebouwing van fase 1a (en in een later stadium ook fase 1b) wordt dusdanig gebouwd dat er een binnenhof ontstaat, het 'Kasteelhof'. Deze vorm van bebouwing refereert naar het voormalige Sint Annaklooster dat tevens een binnenhof had. Door het terugbrengen van deze vorm van architectuur wordt het cultuurhistorisch karakter van het oorspronkelijke klooster verankerd.

De gevels aan de buitenzijde van het Kasteelhof dienen een gesloten karakter te krijgen. De plasticiteit van de gevel dient voor zichzelf te spreken zonder toevoegingen van allerlei elementen aan of in de gevel. Wanneer er elementen worden toegevoegd, bijvoorbeeld balkons, dan dienen deze licht van aard te zijn. De gevel dient een hoge mate van robuustheid uit te stralen. De gevels aan de binnenzijde van het Kasteelhof dienen een open karakter te krijgen met veel ruimte voor toevoegingen aan het gebouw, de entrees, de buitenruimtes en een individuele expressie per deel. Hier is een grote verscheidenheid juist gewenst.

Het uitgangspunt in het kader is dat het parkeren voor bewoners en werknemers onder de nieuwe gebouwen worden gerealiseerd. Het parkeren voor de bezoekers dient aan de randen van het park georganiseerd te worden. Daarbij is de landschappelijke inpassing en de routing naar de bebouwing van belang.

Op dit onderdeel wordt afgeweken van het kader. Het kader ging uit van een veel groter programma bestaande uit vier programmatische lagen op de parkeerkelder. In de huidige situatie worden er veel minder woningen geprogrammeerd en wordt er slechts in twee bouwlagen gebouwd. Daarnaast is het niet wenselijk om vanwege de archeologische waarden in de ondergrond en het gewenste huurniveau een parkeergarage te realiseren. Ook zijn de in kader genoemde hoogteverschillen niet aanwezig waardoor de parkeergarage volledig uitgegraven moet worden. De kosten hiervan staan niet in relatie tot de schaal van het gebouw en het te realiseren programma. Het parkeren wordt op maaiveld gerealiseerd waarbij ingezet wordt op behoud van de groene duurzame laanstructuur.

Ruimtelijke en functionele inpassing

De locatie is historisch waardevol en het kasteel en het voormalige klooster hebben een lange geschiedenis in Heel. Door de beoogde ontwikkeling wordt dit historische en cultuurhistorische waardevolle pand en locatie behouden en versterkt door het geven van een nieuwe invulling aan de locatie. Door het creëren van een nieuwe invulling voor de locatie wordt voorkomen dat cultuurhistorische waardevolle bebouwing verloren gaat.

Functioneel past de functie van wonen en maatschappelijk goed in de directe omgeving. In figuur 2.18 is te zien dat in de directe omgeving al reeds verschillende woon- en maatschappelijke functies aanwezig zijn. Door aan de noordzijde van het plangebied reguliere woningen te realiseren en aan de zuidzijde maatschappelijke wooneenheden, wordt in het gebied een overgang gecreëerd tussen het woongebied aan de noordzijde van het plangebied en de maatschappelijke woonfuncties aan de oost-, zuid-, en westzijde.

Figuur 2.18 Functies en bestemmingen in de omgeving van het plangebied

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bevat plannen voor ruimte en mobiliteit. In dit beleidsdocument staat beschreven in welke grote infrastructurele projecten het kabinet tot en met 2040 wil gaan investeren. Er is sprake van een hoog abstractieniveau: de visie richt zich alleen op nationale belangen zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en de water veiligheid. De ambities die tot 2028 zijn geformuleerd luiden als volgt:

• het vergroten van de concurrentiepositie door de ruimtelijk- economische structuur te versterken;
• het verbeteren van de bereikbaarheid;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving, met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

In de SVIR zijn nationale belangen opgenomen die zorgen voor een gegarandeerde basiskwaliteit voor alle bewoners van Nederland. Naast de drie hoofddoelen wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Bij toekomstige ontwikkelingen heeft inbreiding en herstructurering de voorkeur boven uitbreiding. Nieuwe ontwikkelingen vinden eerst plaats in het bestaande stedelijk gebied of binnen bestaande bebouwing. Wanneer uitbreiding buiten het stedelijk gebied noodzakelijk is dan is een optimale inpassing en bereikbaarheid van de ontwikkeling van belang. Hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in het SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainport ontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie.

Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 Bro)

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De grens van een stedelijke ontwikkeling ligt bij woningen op basis van jurisprudentie op circa 11-14 woningen.

De ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit twee stappen: de eerst stap bestaat uit het aantonen van de behoefte voor de beoogde ontwikkeling. Voor de tweede stap wordt er in beginsel vanuit uitgegaan dat nieuwe stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dit nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting.

Afweging

In het voorgenomen bestemmingsplan zijn geen nationale belangen in het geding. Er wordt zorg gedragen voor een zorgvuldige afweging en een transparante besluitvorming.

In het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking moet er allereerst getoetst worden of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

De 30 verzorgingswooneenheden worden binnen de contouren van het bestaande chateau. Daarnaast is zowel binnen de bestaande als toekomstige situatie sprake van een maatschappelijke bestemming. Op basis van bovenstaande wordt geconludeerd dat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Niettemin wordt de beoogde ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd en is de ontwikkeling in overeenstemming met provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

In het geldende bestemmingsplan zijn reguliere woningen niet toegestaan. Hierdoor is er sprake van een toevoeging van 30 reguliere woningen. Dit valt binnen de grenzen van een nieuwe stedelijke ontwikkeling waarvoor de behoefte aangetoond moet worden. Om aan de eerste stap van de ladder voor duurzame verstedelijking te voldoen, moet worden aangetoond dat er sprake is van een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

Aan de kwantitatieve woningbehoefte wordt voldaan, zoals onderbouwd in paragraaf 3.4.

Voor de kwalitatieve behoefte wordt aangesloten bij de levensloop bestendigheid van de woningen. Hierdoor kan een brede groep geïnteresseerden worden aangesproken die in de beoogde woningen comfortabel kunnen wonen. Verder zorgt de beoogde woningbouw ook voor het behoud en versterking van een rijksmonument. Door de beoogde nieuwbouw wordt het vervallen rijksmonument gerestaureerd en worden de monumentale waarden behouden. Hier wordt uitgebreid op ingegaan in paragraaf 4.1).

Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014

Op 12 december 2014 is door Provinciale Staten het Provinicaal Omgevingsplan Limburg (POL2014) vastgesteld. Het POL2014 is een plan op hoofdlijnen, in samenhang met POL2014 zijn en worden prorgrammatische beleidsdocumenten, een omgevingsverordening met bijbehorende beleidsregels en inpassingsplannen opgesteld. Voor een aantal van de thema's, waarvoor in POL2014 op hoofdlijnen de ambitiets, opgaven, opvatting en aanpak zijn vastgelegd, zijn nadere regionale afspraken nodig voor de verdere operationalisatie van de aanpak.

In het POL2014 staan de twee principes 'kwaliteit' en 'uitnodigen' centraal. Verder zijn verschillende visies gemaakt voor Noord-, Midden- en Zuid-Limburg waarbij vijf thematische vraagstukken, ambities en opgaven nader zijn uitgewerkt:

• een duurzame economische structuur;
• aantrekkelijke woon- en leefomgeving;
• aantrekkelijk landelijk gebied;
• ondergrond;
• dynamisch en flexibel POL-stelsel.

De grote variatie in omgevingskwaliteiten is een kenmerk en sterk punt van Limburg. Om daaraan recht te doen, worden in het POL zeven globaal afgebakende gebiedstypen gehanteerd. Dit zijn zones met elk een eigen karakter, herkenbare eigen kernkwaliteiten en met heel verschillende opgaven en ontwikkelingsmogelijkheden.

Omgevingsverordening Limburg 2014

In de Omgevingsverordening Limburg 2014 (vastgesteld door Provinciale Staten op 12-12-2014) staan de regels voor de juridische binding van het POL2014, geconsolideerde versie 2018.

Afweging

Het plangebied is binnen de POL2014 onderdeel van het gebiedstype 'Overig bebouwd gebied', zie figuur 3.1. Binnen het overig bebouwd gebied ligt de nadruk op gemengde woon/werkgebieden met voorzieningen, deels met een stedelijk karakter, deels met een dorps karakter. Accenten binnen dit gebied zijn:

• transformatie regionale woningvoorraad;
• bereikbaarheid;
• balans voorzieningen en detailhandel;
• stedelijk groen en water;
• kwaliteit leefomgeving.

Voor het plangebied is voornamelijk de visie op 'transformatie regionale woningvoorraad' en 'kwaliteit van de leefomgeving' van belang.

In 'transformatie regionale woningvoorraad' wordt beschreven dat de Limburgse woningmarkt kwalitatief en kwantitatief de sprong moet maken naar een nieuwe werkelijkheid. Kwantitatief ligt er een aanzienlijke opgave om ervoor te zorgen dat de woningmarkt aansluit bij de demografische ontwikkeling.

De kwalitatieve opgave die daar bij hoort, vraagt om een omslag in denken. Allereerst gaat het daarbij om het toekomst bestendig maken en houden van de bestaande woningvoorraad. Maatschappelijke trends (inclusief demografische) leveren een vraag op naar andere woningen dan de voorraad nu biedt. Bijvoorbeeld meer vraag naar woningen voor eenpersoonshuishoudens, in plaats van gezinswoningen, meer vraag naar aanpasbare en levensloopbestendige woningen en naar energiezuinige woningen. Deze kwalitatieve opgave moet, gezien de afnemende kwantitatieve vraag, vooral gerealiseerd worden in de bestaande woningvoorraad, waarbij nieuwbouw (in de vorm van uitbreiding dan wel vervanging) vooral moet worden ingezet om te voorzien in de vraag naar datgene waaraan ook op langere termijn het meest behoefte bestaat.

De provincie stelt de bewoners centraal bij de beoordeling van de kwaliteit van de leefomgeving. Hierbij staat de beoordeling van de fysieke aspecten centraal, die bijdragen aan een goede leefomgeving. De tevredenheid van bewoners over hun directe leefomgeving hangt namelijk samen met de wijze waarop zij hun leefomgeving beleven.

Dat beeld wordt gevormd door feitelijke, objectief meetbare kwaliteiten, maar er spelen ook subjectieve factoren. Zoals de mate waarin iemand invloed heeft op de eigen leefsituatie en de vraag of men zich kan identificeren met het gevoerde (overheids-)beleid. De beoogde herontwikkeling draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving, doordat een vervallen, braakliggend gebied met leegstaande panden wordt herontwikkeld. Hierdoor ontstaat er nieuw leven in de omgeving waardoor de sociale veiligheid wordt vergroot. Daarnaast wordt de fysieke kwaliteit vergroot doordat het leegstaande pand een nieuwe invulling krijgt. De toekomstige inrichting en mogelijkheden zijn uitgebreid beschreven in paragraaf 2.2.

Binnen het OVL2014 is het plangebied aangeduid als 'Bebouwd gebied' binnen het thema 'Duurzame verstedelijking en bestuursafspraken regionale uitwerking POL2014', zoals te zien in figuur 3.2. Bij duurzame verstedelijking zijn 'artikel 2.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking' en 'artikel 2.2.3 Herbenutting leegstaande monumentale en beeldbepalendende gebouwen' van belang. De ladder voor duurzame verstedelijking wordt behandeld in paragraaf 3.1 en 3.4. Artikel 2.2.3 stelt dat een ruimtelijk plan dat voorziet in het toestaan van nieuwe functie(s) daarbij de mogelijkheid betrekt om deze functie(s) in leegstaande monumentale gebouwen onder te brengen. Hier wordt invulling aan gegeven door een leegstaand rijksmonument en gemeentelijk monument te herontwikkelen voor actuele maatschappelijke behoefte door intramurale zorg aan te bieden aan dementerende ouderen. Deze ontwikkeling wordt versterkt door de ontwikkeling van reguliere, levensloop bestendige woningen.

Figuur 3.1 Uitsnede POl2014 (ruimtelijkeplannen.nl)

Figuur 3.2 Uitsnede Bebouwd gebied in OVL 2014 (ruimtelijkeplannen.nl)

Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg 2014-2024

Op 18 december 2014 is regionaal de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg 2014-2024 vastgesteld. Deze regionale structuurvisie geeft richting aan de kwalitatieve en kwantitatieve opgave waar de gemeenten woningbouw de komende jaren wenselijk vinden en de wijze waarop het aantal woningbouwplannen wordt afgestemd op de behoefte. Dit betekent dat beleidsmatig is vastgelegd hoe de planvoorraad voor woningen wordt afgebouwd. De visie heeft tevens een basis voor afspraken op de middellange termijn (2018-2024).

Afweging

De gemeente Maasgouw zal de komende jaren de planvoorraad moeten inperken. De huidige planvoorraad kent namelijke een grotere omvang in relatie tot de voorziene woningbehoefte. Wel is er kwalitatief gezien nog steeds een vraag naar diverse vormen voor seniorenwoningen, zoals grondgebonden of gestapelde nultredenwoningen en levensloopbestendige woningen. Hier wordt in de structuurvisie ook nadrukkelijk de prioriteit gegeven. Doordat de beoogde ontwikkeling voorziet in 30 woningen die een levensloopbestendig karakter krijgen, met de focus op seniorenhuisvesting, wordt er voldaan aan de vraag van het regionaal beleid om te voorzien in huisvesting voor senioren. Het regionaal beleid is verder uitgewerkt in paragraaf 3.4. Hier wordt onder andere getoetst aan de het 'Beleid 2018-2019 Uitvoering Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg 2014-2024'.

Structuurvisie Maasgouw 2030

De gemeente Maasgouw heeft op 5 juli 2012 de Structuurvisie Maagouw 2030 vastgesteld. De structuurvisie behandeld het ruimtelijke beleid van de gemeente per thema. Vervolgens is er per deelgebied een visie uitgewerkt. Het thema 'Wonen' is het belangrijkste thema voor de beoogde ontwikkeling. Aangezien de uitvoering van de regionale structuurvisie het meest recente beleid voert, wordt dit gebruikt voor de toetsing aan het thema wonen. Deze toetsing gebeurt daarom in paragraaf 3.3.

Verder valt de beoogde ontwikkeling binnen het deelgebied 'Bosrijk'. Hierbinnen heeft onder andere de kern Heel een grote betekenis als vitale woon- en leefgemeenschap met een sterke, eigen identiteit. Behoud en versterking van de woningvoorraad zijn hierbij kenmerkende doelen, waarbij herbestemming van grote, beeldbepalende gebouwen een zwaarwegend aandachtspunt vormt. Hierdoor is er vanuit de gemeente aansturing nodig, omdat het vaak gaat om cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. In het ruimtelijk centrum van Heel wordt tevens de bouw van senioren woningen gestimuleerd.

De herontwikkeling van het klooster en kasteel binnen Heel vormt een belangrijke maatregel, die op korte termijn wordt uitgevoerd. De integrale handhaving van dit beeldbepalende en bijzonder gebouw is op grond van kosten niet mogelijk. Dit betekent, dat alleen de meest waardevolle delen, waaronder de kapel en het kasteel, gehandhaafd blijven. De tussenliggende vleugels worden afgebroken en vervangen door nieuwbouw. De bijzondere structuur van het klooster wordt daarbij gehandhaafd.

Figuur 3.3 Locatie plangebied ten opzichte van gemeentelijke structuurvisie, Maasgouw 2012

Beleid 2018-2019 Uitvoering Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg 2014-2024

De regionale structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg 2014-2024 geeft aan dat de gemeente Maasgouw een grote reductie opgave heeft. Daarvoor is deze uitvoeringsagenda opgesteld.

De beoogde herontwikkeling van het chataupark met 30 woningen wordt hierin genoemd en is gecatoriseerd als een 'Ja mits' plan. De beoogde herontwikkeling eerder was bestempeld met 'nee', omdat het hoorde tot de zachte plancapaciteit. Echter is van 2015-2017 onderzoek uitgevoerd om de haalbaarheid van een nieuwe invulling van de locatie te onderzoeken, waardoor de categorie gewijzigd is naar 'ja mits'. Wel wordt aangegeven dat in het proces duidelijke afspraken gemaakt moeten worden over termijnstellingen, om daadwerkelijk tot realisatie van 30 woningen te kunnen komen.

Afweging

Volgens de gemeentelijke structuurvisie valt de beoogde ontwikkeling binnen het deelgebied 'Bosrijk'. De beoogde ontwikkeling draagt enerzijds bij aan het behoud en versterking van de vitale woon- en leefgemeenschap door levensloopbestendige woningen aan te bieden. Daarnaast wordt er invulling gegeven aan het aandachtspunt voor herbestemming van grote, beeldbepalende gebouwen. Kasteel heel krijgt hierdoor een nieuwe invulling, waardoor cultuurhistorisch erfgoed behouden blijft en de staat van de bebouwing wordt verbeterd.

Tevens maakt de gemeentelijke uitvoering van de regionale woonvisie het specifieke plan omtrent woningbouw in Kasteel Heel mogelijk. Doordat de beoogde herontwikkeling van het kasteel nu wordt gecombineerd met de nieuwbouw van de wooneenheden wordt heel fase 1 financieel mogelijk gemaakt. Door de combinatie wonen-zorg wordt niet alleen invulling gegeven voor het aspect wonen, maar ontstaat er een gecombineerde ontwikkeling met wonen en zorg.

Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan 2015-2025

Het gemeentelijk verkeers- en vervoerbeleid is hoofdzakelijk weergegeven in het 'Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan 2015-2025 (GVVP). Het GVVP omschrijft de doelstellingen op het gebied van verkeer ven vervoer. De hoofddoelstelling is een bijdrage te leveren aan het bevorderen van de verkeersveiligheid, bereikbaarheid en (verkeers)leefbaarheid in de gemeente Maasgouw. Specifieke aandacht gaat hierbij uit naar de thema's verkeersveiligheid, autoverkeer, goederenvervoer, langzaam verkeer, parkeren en openbaar vervoer. Het GVVP is tevens het toetsingskader voor toekomstige reconstructie- en nieuwbouwplannen.

Het parkeren dient te voldoen aan het gemeentelijk beleid 'Parkeernormen en parkeerbijdrageregeling gemeente Maasgouw' (vastgesteld in 2011). In deze nota zijn de gemeentelijke parkeernormen inzichtelijk gemaakt voor burgers, bedrijven en ontwikkelaars zodat duidelijk is welke normen gehanteerd worden bij de betreffende bouwaanvraag. Hierdoor zal in de toekomst bij nieuwe ruimtelijke plannen en projecten zoals nieuwbouw, verbouw, uitbreiding of wijziging van functie in een parkeerbehoefte voorzien en waar mogelijk de bereikbaarheid en leefbaarheid te waarborgen. De nota gaat er van uit dat de aanvrager in eerste instantie zelf zorg draagt voor voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.

Normstelling en beleid

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Gemeentelijk beleid

Op gemeentelijk niveau geldt het 'Beleidsplan archeologie gemeente Maasgouw' met de 'archeologische waarden- en verwachtingenkaart'. In dit beleid zijn verschillende archeologische verwachtingen gradaties aangegeven, van hoog tot laag. Daarnaast wordt er 'onbekend' en 'afgegraven/verstoord' erkend. Ook zijn de AMK-terreinen weergegeven op deze kaart en waarnemingpunten. Tenslotte worden er verschillende cultuurhistorische elementen weergegeven.

Onderzoek en conclusie

In figuur 4.1 is de archeologische verwachtingswaarde voor het plangebied te zien. Hieruit blijkt dat de archeologische verwachtingswaarde onbekend is, maar het plangebied maakt wel onderdeel uit van een AMK-terrein. Hierdoor geldt er een onderzoeksverplichting bij grondroerende werkzaamheden. In het bestemmingsplan is een dubbelbestemming 'Waarde-archeologie' opgenomen. Gronden met de dubbelbestemming 'Waarde-archeologie' zijn mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden.

Zoals in paragraaf 2.2 te lezen is, wordt er archeologie vriendelijk gebouwd. Dit betekent dat de huidige grond verhoogd wordt, waardoor er voor de nieuwe bebouwing geen grondroerende werkzaamheden worden uitgevoerd. Hierdoor blijven eventuele archeologische resten het best bewaard. Archeologische onderzoek is hierdoor in principe niet noodzakelijk.

Bij het aanvragen van een omgevingsvergunning wordt getoetst aan de regels van de dubbelbestemming 'Waarde-archeologie' en moet aangetoond worden, middels een funderingsplan en via doorsnedes, dat de grond niet wordt verstoord.

Figuur 4.1 Archeologische verwachtingenkaart gemeente (Gemeente Maasgouw)

Zoals reeds beschreven in hoofdstuk 1 en hoofdstuk 2 is het oudste gedeelte dat nog aanwezig is van Kasteel Heel aangemerkt als Rijksmonument. De cultuurhistorische waarden worden behouden en versterkt door de beoogde ontwikkeling: enerzijds wordt de voormalige kloosterconstructie teruggebracht, anderzijds wordt met de beoogde ontwikkeling voorkomen dat de huidige staat van de bebouwing verder verslechterd. De oostelijke vleugel heeft geen status, maar oefent door de verbinding met het rijksmonument wel van invloed uit op de uitstraling van het rijksmonument.

Door een nieuwe invulling te geven aan de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt voorkomen dat de staat van deze bebouwing verslechterd, integendeel: de bebouwing wordt opgeknapt en weer in ere hersteld.

Beleid en normstelling

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Onderzoek en conclusie

Ten opzichte van de vigerende planologische situatie is sprake van een functiewijziging. Vanwege deze functiewijziging dient een bodemonderzoek uitgevoerd te worden. Op 31 mei 2018 is een historisch vooronderzoek uitgevoerd op de beoogde herontwikkelingslocatie. Dit onderzoek is bijgevoegd in bijlage 1. Uit dit onderzoek blijkt dat er sprake is van voormalige en/of huidige bodembelasting op de locatie, waardoor het vermoeden van bodemverontreiniging aanwezig is. Dit in verband met de grote hoeveelheid puin, die op het maaiveld is aangetroffen. Verwacht wordt, dat er verspreid over de locatie wisselende gehalten aan verontreinigde stoffen voorkomen. De verwachte verontreinigde stoffen voor deze situatie zijn metalen, PAK, minerale olie en asbest.

Op basis van deze conclusie dient de onderzoekslocatie verder te worden onderzocht volgens de strategie 'verdachte locatie met diffuse bodembelasting en een heterogene verontreiniging op schaal van monsterneming'.

Op 12 september is een verkennend bodemonderzoek en een verkennend asbestonderzoek uitgevoerd (bijlage 2). Uit dit onderzoek blijkt dat, met uitzondering van de parameter asbest, géén reden is voor een nader onderzoek naar de milieuhygienische kwaliteit. Het aspect bodem vormt, met uitzondering van de parameter asbest, geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. De parameter asbest moet nader onderzocht worden.

Op 16 november 2018 is een nader onderzoek asbest uitgevoerd (bijlage 3). Op basis van de onderzoeksresultaten wordt gesteld, dat er geen aanleiding bestaat tot het saneren van de volledige puinlaag en/of de bodem met betrekking tot de parameter asbest aangezien zowel de volledige puinlaag als de bodem niet verontreinigd is met asbest.

Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. De regels van het Besluit bodemkwaliteit zijn hierop mogelijk van toepassing.

De bodemkwaliteit in het plangebied is geschikt voor de beoogde ontwikkeling. Het aspect bodem vormt geen belemmering.

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Waterschap Limburg, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van deze paragraaf wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Het bestemmingsplan is voor advies aan het waterschap Limburg voorgelegd. De watertoets is uitvoering beschreven en er zijn voldoende onderzoeken uitgevoerd. Met betrekking tot het dimensioneren van bergings- en infiltratievoorzieningen is uitgegaan van de regels c.q. toetsingspunten van voormalig waterschap Peel en Maasvallei. Daarnaast is vooruitlopende op het nieuwe keur van het waterschap rekening gehouden met het bergen van buien van 100 mm. Op deze wijze wordt de buffercapaciteit vergroot en wordt rekening gehouden met grotere en intensievere buien. De Watertoets is naar aanleiding van het advies van het waterschap aangepast.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan

Gemeentelijk

• Afkoppelbeleidsplan gemeente Maasgouw

Waterschapsbeleid

Het Waterbeheerplan 2016-2021 is op 14 oktober 2015 vastgesteld door de Algemeen besturen van waterschap Roer en Overmaas en Waterschap Peel en Maasvallei (nu Waterschap Limburg). Het plan heeft een looptijd van 2016 tot en met 2021. Waterveiligheid, klimaatverandering en versnellen en werken aan draagvlak staan centraal in het Waterbeheerplan. Intensieve samenwerking tussen gemeenten moet uiteindelijk resulteren in voldoende schoon water en droge voeten. Het waterschap levert een bijdrage aan de Europese Kaderrichtlijn Water door het aanleggen en verbeteren van dijken tegen overstromingen, het aanpakken van knelpunten van wateroverlast, herstellen van beken en het verbeteren van effluentkwaliteit van de rioolwaterzuiveringsinstallaties.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied is gelegen aan de Kastanjelaan in Heel en bestaat uit een voormalig klooster met een binnenplaats, enkele paden en omliggend groen.

Bodem en grondwater

Omdat het plangebied in de bebouwde kom van Heel ligt is het plangebied niet gekarteerd in de Bodemkaart van Nederland. Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem in de direct omgeving uit kalkloze poldervaaggronden. In de directe omgeving is sprake van grondwatertrap V en VII. Grondwatertrap V wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand meer dan 0,4 meter beneden het maaiveld ligt. Grondwatertrap VII wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand varieert tussen 0,8 - 1,4 meter beneden het maaiveld.

Waterkwantiteit

In het plangebied bevinden geen waterpartijen. De dichtstbijzijnde watergang is de primaire watergang Slijbeek op een afstand van circa 65 meter (zie figuur 4.2). Deze watergang ligt ten zuiden en westen van het plangebied. Het plangebied valt ruimschoots buiten de beschermingszone van deze watergang.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- en beschermingszone van een regionale/primaire waterkering (zie figuur 4.2).

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is deels aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel.

Figuur 4.2 Oppervlaktewater en waterkeringen nabij plangebied (rode cirkel.) Bron: Legger Waterschap Limburg

Toekomstige situatie

Voor de beoogde ontwikkeling is in 2012 een watertoets uitgevoerd. Deze watertoets is geactualiseerd. De watertoets, zoals bijgevoegd in bijlage 4, verwacht geen belemmering ten aanzien van de bestemmingswijziging en de uitvoering van het plan. Initiafnemer en de gemeente maken nog nadere afspraken over het aansluiten op het riool en toepassing van de wadi.

Conclusie

Op basis van de randvoorwaarden en uitgangspunten is de ontwikkeling in zowel ruimte als tijd waterneutraal uit te voeren. Er worden dan ook vanuit het oogpunt van de waterhuishouding geen belemmeringen verwacht ten aanzien van de bestemmingswijziging en de uitvoering van het plan.

Toetsingskader: VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009)

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals verzorgingswooneenheden:

• Ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• Rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft.

Onderzoek

In de omgeving van het plangebied zijn ofwel woonbestemmingen of maatschappelijke bestemmingen aanwezig waarbij overwegend in groepsvorm en begeleid wordt gewoond. Getoetst wordt aan de richtafstanden voor een rustige woonwijk.

Fase 1a en 1b

De verzorgingswooneenheden die in het plangebied gerealiseerd zullen worden (fase 1a), zijn vergelijkbaar met een 'verpleeghuis' waarvoor een richtafstand geldt van 30 meter in een rustige woonwijk. De relevante milieuaspecten zijn geur en geluid waarvan geluid maatgevend is.

Voor de woningen die in het plangebied gerealiseerd zullen worden (fase 1b), geldt een richtstand van 0 meter in een rustige woonwijk.

In de omgeving van het plangebied zijn milieugevoelige functies aanwezig. Het betreft met name maatschappelijke instanties (op grond van de VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering vergelijkbaar met een verpleeghuis), cultureel centrum Don Bosco (op basis van de VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering vergelijkbaar met theaters, schouwburgen, concertgebouwen en evenementenhallen). Binnen deze bestemmingen kunnen ook vergelijkbare functies in milieucategorie 2 (zoals kantoor en activiteiten gericht op onderwijs en religieuze functies) worden gerealiseerd. De afstand tot deze functies bedraagt minimaal 30 meter. Aan de richtafstand wordt voldaan.

Ten noordwesten van het plangebied ligt een sportschool. Binnen de bestemming "Sport" zijn meerdere sportgerelateerde activiteiten toegestaan. Hiervoor geldt een richtafstand van 50 meter. De afstand tot deze functies bedraagt minimaal 100 meter. Aan de richtafstand wordt voldaan.

Verder zijn in de omgeving geen bedrijven of aanwezig die een belemmering vormen voor de milieusituatie ter plaatse van het projectgebied, of die door de beoogde ontwikkeling worden belemmerd in hun bedrijfsvoering.

Fase 1a versus fase 1b

De verzorgingswooneenheden die in het plangebied gerealiseerd zullen worden (fase 1a), zijn vergelijkbaar met een 'verpleeghuis' waarvoor een richtafstand geldt van 30 meter in een rustige woonwijk. De relevante milieuaspecten zijn geur en geluid waarvan geluid maatgevend is.

Aan de oostkant van de oostvleugel wordt een ommuurde tuin gerealiseerd als buitenruimte voor de verzorgingswooneenheden. Deze tuin ligt direct naast de te realiseren reguliere woningen (fase 1b). Voor het aspect geluid, het maatgevende aspect, geldt een richtafstand van 30 meter waaraan niet wordt voldaan. Van de richtafstand kan gemotiveerd afgeweken worden. Vanwege de volgende redenen wordt ter plaatse van de beoogde woningen (fase 1b) geen relevante milieuhinder verwacht:

• Er is geen sprake van een volwaardig verpleeghuis. In het chateau worden 30 verzorgingswooneenheden gerealiseerd. Het betreft een gesloten zorginstelling met intramurale zorg voor dementerende ouderen. De verzorgingswooneenheden zijn qua omvang aanzienlijk kleiner dan een volwaardig verpleeghuis.
• Voor de aspecten stof en gevaar geldt voor een verpleeghuis een richtafstand van 0 meter in een rustige woonwijk.
• Voor het aspect geur geldt een richtafstand van 10 meter in een rustige woonwijk. Deze richtafstand is gebaseerd op het feit dat voor de 30 verzorgingswooneenheden voedsel wordt bereid op een centrale plek in het gebouw. Er is hier echter geen sprake van aangezien de keuken enkel wordt gebruikt om het voedsel op te warmen en uit te serveren. Het aspect geur vormt daarom ook geen belemmering.

Parkeerplaatsen

Voor de te realiseren parkeerplaatsen wordt niet voldaan aan de richtafstand van 30 m voor geluid ten opzichte van het chateau (fase 1a). De parkeerplaatsen liggen op een afstand van circa 28 meter tot de verzorgingswooneenheden. In het akoestisch onderzoek (bijlage 7) is onderzoek gedaan naar de geluidbelastingen ten gevolge van het parkeerterrein op de nieuwe geluidgevoelige bestemmingen. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat er voor fase 1a geen overschrijdingen van de maximale geluidniveaus optreden. Daarnaast wordt nog een erfafscheiding gerealiseerd die zorgt voor een akoestische afscherming. Daarmee is een acceptabel akoestisch woon- en leefklimaat voor de verzorgingseenheden in fase 1a gegarandeerd.

Voor de te realiseren parkeerplaatsen wordt niet voldaan aan de richtafstand van 30 m voor geluid ten opzichte van nieuw te bouwen woningen (fase 1b). De parkeerplaatsen liggen op een afstand van circa 10 meter tot de nieuw te bouwen woningen. Deze minimale afstand van 10 meter is planologisch verankerd in de regels van het bestemmingsplan. Uit het akoestisch onderzoek (bijlage 7) blijkt uit toetsing van de berekende geluidsbelastingen dat het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau ter plekke van de woningen nergens wordt overschreden. Wel blijkt uit toetsing van de berekende geluidsbelastingen dat er enkel overschrijdingen van de grenswaarden voor maximale geluidniveaus in de avond- en nachtperiode op de te realiseren woningen (fase 1b) plaatsvinden. Ten gevolge van het overschrijden van de grenswaarden voor maximale geluidniveaus is een afweging van geluidsreducerende maatregelen in het kader van een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk. Het treffen van bron- en ingrijpende overdrachtsmaatregelen is voor een parkeerterrein niet mogelijk

en stedenbouwkundig niet wenselijk. Het verplaatsen van het parkeerterrein in oostelijke richting is in

verband met een verminderde parkeercapaciteit geen optie. Het oplossen van de parkeervraag op

eigen terrein is voor de gemeente een zwaarwegend argument.

Geluid veroorzaakt door af- en aanrijdend verkeer en het dichtslaan van portiers door medebewoners kan worden gezien als omgevingseigen geleuiden en worden in een woonomgeving acceptabel geacht. Tevens kan vergelijkbaar aan het Activiteitenbesluit gesteld worden dat bij een geluidbelasting van 67 dB(A) en het minimaal te realiseren karakteristieke geluidwering van de gevels voor nieuwbouw van 22 dB een acceptabel binnenniveau van 45 dB(A) wordt gegarandeerd. Hiertoe wordt voor het plan een nader onderzoek naar de karakteristieke geluidwering van de gevels geadviseerd. Dit wordt getoetst bij het aanvragen van de omgevingsvergunning voor fase 1b.

Conclusie

Ter plaatse van de (zorg)woningen in het plangebied en bestaande maatschappelijke instanties in de omgeving zal sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Daarnaast worden omliggende milieuhinderlijke functies, waaronder Don Bosco, Heelfit en maatschappelijke instanties door de beoogde ontwikkeling niet in de eigen bedrijfsvoering beperkt.

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden (PAG) benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Onderzoek

Overeenkomstig de professionele risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn in en nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen gelegen. Op circa 700 meter afstand ligt de aardgasleiding Z-513-01 van de Gasunie. Deze leiding heeft geen PR10-6 contour. Het invloedsgebied van het groepsrisico van deze buisleiding bedraagt 95 meter. Het plangebied valt daar ruimschoots buiten.

Op een afstand van circa 1.250 meter ten zuiden bevindt zich de waterweg Maascorridor. De PR10^-6-contour is niet buiten de oevers gelegen. De waterweg heeft geen plasbrandaandachtsgebied (PAG). Het invloedsgebied van het groepsrisico bedraagt 730 meter. Het plangebied ligt daar ruimschoots buiten.

Circa 1.350 meter ten westen van het plangebied bevindt zich de A2 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Voor deze weg geldt een PR 10^-6 contour van 16 meter waar het plangebied buiten valt. Het maatgevende invloedsgebied van het groepsrisico bedraagt 355 meter. Het plangebied ligt daar ruimschoots buiten. Verder vindt nabij het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het spoor.

De Veiligheidsregio Limburg-Noord adviseert om in geval van een calamiteit met toxische stoffen op de Maas en/of de A2 maatregelen te nemen om de mechanische ventiatie uit te kunnen schakelen (noodschakeling). Daarnaast wordt geadviseerd om de oriëntatie van de luchtinlaat van het ventilatiesysteem van de Maas en A2 af te richten.

Er wordt een beheersmaatregelen genomen door de verzorgingswooneenheden uit te rusten met een individueel ventilatiesysteem met een aan en uit schakelaar. Bij een calamiteit controleert het personeel de wooneenheden omdat er ook ramen open kunnen staan Zo nodig sluiten zij de ramen en kunnen zij handmatig het ventilatiesysteem uitschakelen.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Onderzoek

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig.

Toetsingskader

Op het gebied van verkeer en vervoer is er geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit volgt uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op basis van vaste jurisprudentie dient in dat kader onder meer te worden aangetoond dat een goede verkeersafwikkeling is gewaarborgd en er voldoende parkeergelegenheid beschikbaar is. In dit kader wordt uitgegaan van onderstaande kencijfers, uitgangspunten en andere informatie.

Onderzoek

Ontsluiting

De ontsluiting vindt plaats via de omliggende wegen Kasteellaan en Kastanjelaan. In oostelijke richting wordt ontsloten op de Mgr. Savelbergweg, van waaruit in zuidelijke richting de kern Wessem is te bereiken en aansluiting plaatsvindt met de A2. In noordelijke richting vindt aansluiting plaats met de Dorpsstraat, van waaruit verbindingen zijn met de Heerbaan, de gebiedsontsluitingsweg door de kern Heel. De Kasteellaan en Kastanjelaan zijn ingericht voor het langzaam verkeer en alleen gemotoriseerd verkeer met een bestemming aan deze straten zijn toegankelijk.

Parkeren

Er is een parkeerberekening uitgevoerd (bijlage 6). Uit deze parkeerberekening gecombineerd met het type woning komt een totale parkeerbehoefte van 63 parkeerplaatsen. Bij dit aantal is gebruikt gemaakt van een reductie, door het gecombineerd gebruik van de parkeerplaatsen met de verzorgingswooneenheden .

Op eigen terrein worden er 63 parkeerplaatsen gerealiseerd waarvan 2 voor mindervaliden (figuur 4.3). Voor het borgen van een acceptabel akoestisch woon- en leefklimaat is het parkeerterrein verschoven en wordt een minimale afstand van 10 meter van de woningen tot het parkeerterrein aangehouden (zie paragraaf 4.4).

Figuur 4.3 Inrichtingsvoorstel parkeerterrein

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie van de voorgenomen ontwikkeling is berekend met kencijfers van het CROW, zie tabel 4.1.

Tabel 4.1 Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie van fase 1 bedraagt 258 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal) op een gemiddelde weekdag. Voor de verkeersafwikkeling is een gemiddelde werkdag maatgevend. De verkeersgeneratie wordt daarom opgehoogd met de factor 1,11, wat conform het CROW standaard is bij woonfuncties. De verkeersgeneratie op een gemiddelde werkdag bedraagt hierdoor 286 mvt/etmaal. Het voormalige chateau staat al jaren leeg, desondanks had het een functie met een verkeersaantrekkende werking. Hierdoor is met name sprake van het extra verkeer van de nieuwbouw, de 30 levensloopbestendige woningen. Worst-case wordt de verkeersafwikkeling beoordeeld met een verkeerstoename van 258 mvt/etmaal. Maatgevend voor de verkeersafwikkeling is een spitsuur, waarin gemiddeld 10% van de etmaalwaarde wordt afgewikkeld. De verkeerstoename van 26 mvt zal opgaan in het heersende verkeersbeeld van de ontsluitende wegen.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is goed voor de verschillende vervoerswijzen. Het plangebied heeft een parkeerbehoefte van 63 parkeerplaatsen die op eigen terrein wordt gerealiseerd. De verkeerstoename van de ontwikkeling leidt niet tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. De aspecten verkeer en parkeren staan de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Toetsingskader

Wet geluidhinder (Wgh) en Wet ruimtelijke ordening (Wro)

Woningen worden door de Wet geluidhinder (hierna: Wgh) als geluidgevoelige functie aangemerkt. Indien nieuwe geluidgevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dan is volgens de Wgh akoestisch onderzoek verplicht indien deze worden geprojecteerd binnen de geluidzone van een weg. Daarnaast dient op basis van jurisprudentie in het kader van een goede ruimtelijke ordening aannemelijk te worden gemaakt dat ook sprake is van een aanvaardbaar geluidniveau wanneer de ontwikkeling is gesitueerd nabij niet gezoneerde wegen (30 km/u wegen).

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/u-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg moet worden getoetst. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buitenstedelijke ligging. De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Onderzoek en conclusie

In de directe omgeving van het plan zijn meerdere wegen met een representatieve snelheid van 30 km/uur gelegen. Deze wegen zijn niet gezoneerd op grond van de Wet Geluidhinder. Akoestisch onderzoek is op grond van de Wet geluidhinder niet nodig.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening moet aangetoond worden dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening en er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Er is akoestisch onderzoek voor wegverkeerslawaai uitgevoerd, zoals bijgevoegd in bijlage 8. Uit dit akoestisch onderzoek blijkt dat de hoogtste akoestische belasting door wegverkeer 40 dB bedraagt. Dit ligt ver onder de grenswaarde van 48 dB en hierdoor is er sprake van een goed woon- en leefklimaat binnen het projectgebied ten aanzien van geluid.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.2 weergegeven.

Tabel 4.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek en conclusie

Ter plaatse van het plangebied worden 30 zorgeenheden en 30 reguliere woningen gebouwd. De verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling bedraagt 258 mvt/etmaal. Uit de NIBM-tool blijkt dat de maximale bijdrage NO₂ 0,14 µg/m³ bedraagt en de maximale bijdrage voor PM₁₀ 0,03 µg/m³ (zie tabel 4.3). Hierdoor heeft de beoogde ontwikkeling een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³). De beoogde ontwikkeling draagt dan ook 'niet in betekenende mate' bij aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen en is vrijgesteld aan het toetsen aan de grenswaarden. Voldaan wordt aan de luchtkwaliteitswetgeving.

Tabel 4.3 NIBM-tool beoogde ontwikkeling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2017, zoals weergegeven in figuur 4.4, die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de A2. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2016 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Figuur 4.4 NSL-monitoringstool (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/)

Toetsingskader

Wet natuurbescherming

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden:

• Natuurnetwerk Nederland (NNN) en,
• Natura 2000-gebieden.

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Voor ieder Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn) opgesteld. De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn, soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn en de bescherming van overige soorten. De provincie kan ontheffing verlenen van de verboden voor overige soorten ofwel soorten van de lijst Nationaal beschermde soorten behorende bij artikel 3.10 van de Wnb.

In de provincie Limburg geldt voor ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden en bestendig beheer en onderhoud een vrijstelling voor een groot deel van de “overig” beschermde soorten. Het betreft de meest algemene soorten amfibieën en zoogdieren. Voor de Europees beschermde soorten (Vogel- en Habitatrichtlijn) is er geen beleidsruimte en is de bescherming onveranderd.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied is niet gelegen binnen de grenzen, of in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura2000. Het meest nabijgelegen Natura2000-gebied, de Grensmaas, bevindt zich op circa 3,4 kilometer afstand ten zuidwesten van het plangebied (figuur 4.5).

De onderzoekslocatie ligt volgens het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 op 500 meter

van de Goudgroene natuurzone. De Goudgroene natuurzone vormt het Limburgse deel van het

Nationale Natuurnetwerk. In figuur 4.6 is de ligging van de onderzoekslocatie (zwarte kader) ten opzichte van het Natuurnetwerk Nederland (groene gearceerd) weergegeven. De onderzoekslocatie is op 200 meter afstand van een onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland gelegen. Door de voorgenomen plannen op de onderzoeklocatie in combinatie met de afstand, zullen de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland derhalve niet worden aangetast. Vervolgonderzoek in het kader van het Natuurnetwerk Nederland wordt niet noodzakelijk geacht.

Figuur 4.5 Ligging plangebied (rode cirkel) t.o.v. Natura 2000 gebieden. Bron: AERIUS Calculator.

Figuur 4.6 Ligging plangebied (zwart kaderl) t.o.v. NNN gebieden (groen gekleur) Bron: POL2014

Het plangebied is niet gelegen in beschermde natuurgebieden. Directe effecten als areaalverlies en versnippering kunnen derhalve worden uitgesloten. Gezien de afstand kunnen tevens effecten als verstoring en effecten op de waterhuishouding worden uitgesloten. Vanwege de geringe ontwikkeling en de afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Grensmaas, genereert de ontwikkeling qua stikstofdepositie eveneens geen problemen. De ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen voor de kwalificerende soorten en typen uit Natura 2000-gebieden. Gezien bovenstaande conclusies staat de Wet natuurbescherming 2017 en het beleid van de provincie, de uitvoering van het plan niet in de weg.

Soortenbescherming

In het kader van de Wnb moet worden vastgesteld of er sprake is van bescherme flora- en faunasoorten in het plangebied. Daarom is een ecologische quickscan flora en fauna uitgevoerd (bijlage 9). Opgemerkt dat de quickscan is uitgevoerd voor zowel fae 1 als fase 2 van de beoogde ontwikkeling. Dit bestemmingsplan ziet alleen op de realisatie van fase 1.

De aanwezigheid van geschikte habitat in het plangebied voor de verschillende soorten en

soortgroepen is weergegeven in tabel 4.4). In de tabel is samengevat of de voorgenomen ingreep mogelijk verstorend kan werken en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals soortgericht nader onderzoek of vergunningtrajecten. In de tabel is weergegeven of maatregelen noodzakelijk zijn om overtreding van de Wet natuurbescherming voor bepaalde soortgroepen te voorkomen.

Tabel 4.4 Overzicht geschiktheid plangebied voor soortgroepen en te nemen vervolgstappen

Gelet op de gevonden en te verwachten ecologische waarden is de verwachting dat de voorgenomen

werkzaamheden uitvoerbaar zijn. Ten aanzien van algemene broedvogels kunnen overtredingen

voorkomen worden door rekening te houden met het broedseizoen. Daarnaast dient te allen tijde de

zorgplicht in acht te worden genomen ten aanzien van algemene zoogdieren en amfibieën.

Met betrekking tot eekhoorn en steenmarter kan ook gebruik worden gemaakt van provinciale vrijstellingen. Voor de eekhoorn kan een extra controle uitkomst bieden, indien in de winter periode oppervlakkig gekapt moet worden. Voor de steenmarter dient dan gewerkt te worden met een goedgekeurde gedragscode waarvan de maatregelen zijn uitgeschreven in een ecologisch werkprotocol. Indien het niet mogelijk is om binnen de vrijstellingsperiode te werken dient er ontheffing te worden aangevraagd (steenmarter).

Betreffende deze locatie is het noodzakelijk dat er een aanvullend onderzoek wordt uitgevoerd met de

benodigde veldbezoeken om de aanwezigheid van huismussen en de verblijfplaatsen voor vleermuizen

vast te leggen, dan wel uit te sluiten. Middels het tijdig treffen van de juiste maatregelen en het

eventueel aanvragen van een ontheffing kunnen de voorgenomen plannen alsnog worden uitgevoerd.

Met betrekking tot beschermde gebieden en houtopstanden worden geen bezwaren voorzien in de

uitvoering van de voorgenomen werkzaamheden op de onderzoeklocatie. Een vergunning in het kader

hiervan hoeft niet te worden aangevraagd.

In de periode mei tot en met september 2018 is een veldinventarisatie uitgevoerd. Ook voor deze veldinventarisatie geldt dat deze is uitgevoerd voor zowel fae 1 als fase 2 van de beoogde ontwikkeling. Dit bestemmingsplan ziet alleen op de realisatie van fase 1. De veldinventarisatie is uitgevoerd om de aanwezigheid van huismussen en de verblijfplaatsen voor vleermuizen vast te leggen dan wel uit te sluiten.

Er zijn geen huismussen, (sporen van) steenmarters of eekhoornnesten aangetroffen. Wel is in het chateau een zomerverblijf voor gewone dwergvleermuizen aanwezig dat in milde winters gebruikt zou kunnen worden als winterverblijfplaats. Het gebied wordt ook gebruikt als foerageergebied voor diverse vleermuizensoorten.

Om negatieve effecten te voorkomen op de geconstateerde soorten te voorkomen, worden compenserende maatregelen genomen. De te nemen maatregelen zijn in te delen in de volgende vier stappen:

1. 1. alternatieve verblijfplaatsen aanbieden als tijdelijke opvang van het verlies van de potentiële verblijfplaatsen voor de periode tussen de ingreep en de realisatie van de nieuwe situatie;
2. 2. plangebied voor de ingreep ongeschikt maken voor beschermde soorten;
3. 3. controleronde(s) om afwezigheid beschermde soorten op moment van ingreep aan te tonen;
4. 4. inde nieuwe situatie duurzame verblijfmogelijkheden voor beschermde soorten creëren.

De onder punt 1 genoemde maatregel is al in april 2018 uitgevoerd. Het ongeschikt maken van van verblijfplaatsen in het plangebied vindt plaats volgens een ecologisch werkprotocol (en fasering van de werkzaamheden in ruimte en tijd) en onder begeleiding van een ecololoog. Na het ongeschikt maken wordt een controleronde uitgevoerd.

Voor de gewone dwergvleermuis kunnen de geplaatste kraam- en zomerverblijfkasten niet als permanente vervanging dienen van de aanwezige kraam- en zomerver-blijfplaatsen doordat niet uitgesloten kan worden dat de aanwezige verblijfplaatsen ook gebruikt wordt als vorstvrije (milde)winterverblijfplaats. Daarom zullen in de te realiseren nieuwbouw ook nieuwe verblijfmogelijkheden moeten worden gecreëerd die ook als winterverblijfplaats kunnen dienen voor de gewone dwergvleermuis. Deze nieuwe verblijfplaatsen worden gerealiseerd in de vorm van open stootvoegen, inbouwstenen of het realiseren van een vleermuisvriendelijke afwerking van de dakrand.

Voor het verloren gaan van de verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis geldt compensatiefactor 4, daarom zullen tenminste 20 inmetselkasten voor de gewone dwergvleermuis geplaatst kunnen worden.

Voor het verstoren van zomer-paarverblijflaatsen van de gewone dwergvleermuis wordt een ontheffing Wet Natuurbescherming aangevraagd. Hiervoor is een ecologisch projectplan opgesteld. Deze is toegevoegd in bijlage 10. De aanvraag om ontheffing is inmiddels bij Gedeputeerde Staten aangevraagd.

Bomeninventarisatie

In het plangebied zijn een groot aantal bomen aanwezig van verschillende formaten. Om de waarde van deze bomen te analyseren en de verplaatsbaarheid vast te stellen, is een bomeninventarisatie uitgevoerd, die is bijgevoegd in bijlage 11.

Op basis van deze inventarisatie is een kapoverzicht gemaakt (figuur 4.7). De te kappen bomen vormen geen aaneengesloten bomenrij welke voor vleermuizen geschikt kunnen zijn als lijnvormig element tussen foerageergebied en verblijfplaats. De te kappen bomen zijn onderzocht op aanwezigheid van eekhoornnesten en opr verblijfplaaten (holten) voor vleermuizen om negatieve effecten op beschermde soorten uit te sluiten. Tijdens de boominspectie is vastgesteld dat geen boomholte, scheuren en/of eekhoornnesten aanwezig zijn in de te kappen bomen. Hierdoor ontbreekt het aan geschikte verblijfsplaatsen voor vleermuizen en eekhoorns. Overtreding van de Wet natuurbescherming ten aanzien van vleermuizen en eekhoorns is niet aan de orde. Het rapport is opgenomen in bijlage 13.

Voor de lange termijn wordt ingezet op het herstel van de laanstructuur van de Kasteellaan en de Kastanjelaan.

Figuur 4.7Inventarisatie te behouden bomen en te kappen bomen

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden, en houtopstanden. Met betrekking tot beschermde gebieden en houtopstanden worden geen bezwaren voorzien in de uitvoering van de voorgenomen werkzaamheden.

Om negatieve effecten op beschermde diersoorten te voorkomen, wordt bij het uitvoeren van de werkzaamheden rekening gehouden met::

• het broedseizoen bij het verwijderen van nestgelegenheden van algemene broedvogels;
• het behouden van de dubbele laanstructuur en het niet verlichten van deze laanstructuur (tijdens en na de werkzaamheden);
• de algemene zorgplicht (algemene zoogdieren en amfibieen).

De voorgenomen ontwikkeling leidt tot verstoring van paarverblijflaatsen van de gewone dwergvleermuis. Om negatieve effecten te voorkomen op de geconstateerde soorten te voorkomen, worden de volgende compenserende maatregelen genomen:

1. 1. alternatieve verblijfplaatsen aanbieden als tijdelijke opvang van het verlies van de potentiële verblijfplaatsen voor de periode tussen de ingreep en de realisatie van de nieuwe situatie;
2. 2. plangebied voor de ingreep ongeschikt maken voor beschermde soorten;
3. 3. controleronde(s) om afwezigheid beschermde soorten op moment van ingreep aan te tonen;
4. 4. inde nieuwe situatie duurzame verblijfmogelijkheden voor beschermde soorten creëren.

De alternatieve verblijfplaatsen zijn al in april 2018 aangebracht. Het ongeschikt maken van de verblijfplaatsen en de daarop volgende controle vindt plaats volgens een ecologisch werkprotocol en onder begeleiding van een ecoloog. In de nieuwbouw worden tenminste 20 nieuwe verblijfplaatsen gerealiseerd. Bij Gedeputeerde Staten is een ontheffing Wet Natuurbescherming aangevraagd.

In de te kappen bomen zijn tijdens de boominspectie geen boomholte, scheuren en/of eekhoornnesten aangetroffen. Overtreding van de Wet natuurbescherming ten aanzien van vleermuizen en eekhoorns in de te kappen bomen is niet aan de orde.

Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is verplicht voor besluiten van de overheid over initiatieven van particulieren of marktpartijen, zoals bij de bouw van woonwijken de aanleg van auto(snel)wegen, spoorwegen, vliegvelden, pijpleidingen voor gas of olie en (stuw)dammen.

Een m.e.r. kan ook verplicht zijn voor plannen van de overheid, zoals een bestemmingsplan. Ingevolge het Besluit milieueffectrapportage (verder: Besluit m.e.r.) wordt getoetst of het bestemmingsplan voorziet in, of een kader vormt voor, activiteiten die (mogelijk) belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu. Hiervoor zijn in de bijlage bij het Besluit m.e.r. lijsten opgenomen waarin activiteiten zijn aangewezen die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu (lijst C) of ten aanzien waarvan het bevoegd gezag moet beoordelen of zij belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben (lijst D). In de lijsten zijn (indicatieve) drempelwaarden opgenomen.

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in een woningbouwontwikkeling. Woningbouwontwikkelingen zijn opgenomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r., nummer 11.2. In geval van woningbouw is een (indicatieve) drempelwaarde opgenomen van >2.000 woningen.

Dit bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van maximaal 30 grondgebonden woningen en 30 verzorgingswooneenheden en blijft daarmee ver onder de drempelwaarde. Aangezien er sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject is een vormvrije mer-beoordeling opgesteld. Deze vormvrij mer-beoording is opgenomen in bijlage 12. Het bevoegd gezag neemt een mer-beoordelingsbeslissing.

Wanneer met een juridisch-planologisch plan een bouwplan, zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 lid 4 Besluit ruimtelijke ordening, mogelijk wordt gemaakt, dient conform artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Niet in alle gevallen is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen.

Met dit bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. Gemeente en initiatifnemer sluiten voor vaststelling van het bestemmingsplan een anterieure overeenkomst zoals is bepaald in artikel 6.24 Wro. Er wordt een anterieure overeenkomst (exploitatieovereenkomst) en een verhaalsovereenkomst inzake planschade afgesloten.

In het kader van het wettelijk vooroverleg, conform artikel 3.1.1. Bro, is het voorontwerp bestemmingsplan toegezonden aan de diverse overlegpartners waaronder provincie Limburg, waterschap Limburg, de Veiigheidsregio Limburg Noord en de Rijksdienst voor cultureel erfgoed. De reacties van de overlegpartners zijn verwerkt in het bestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan wordt voor een periode van 6 weken ter visie worden gelegd. In deze periode is het voor een ieder mogelijk een zienswijze tegen de plannen in te brengen.

Na afloop van de tervisielegging worden de zienswijzen beoordeeld en wordt het bestemmingsplan ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad.

Bij het opstellen van het bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

Overeenkomstig SVBP2012 kent de indeling in hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen de volgende vaste volgorde:

• In hoofdstuk 1 (inleidende regels) worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd, en wordt de wijze van meten bepaald.
• In hoofdstuk 2 (bestemmingsregels) worden alfabetisch de regels gegeven waarmee de bestemmingen die op de verbeelding voorkomen nader worden omschreven.
• Hoofdstuk 3 (algemene regels) bevat een aantal regels die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelregel;
• Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels) ten slotte geeft overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel zijn bepalingen (begrippen) opgenomen welke in het algemeen spraakgebruik onvoldoende vastliggen en waarbij verschillen in interpretatie bij toepassing van de planregels mogelijk zijn.

Artikel 2 Wijze van meten

Hierin wordt aangegeven op welke manier hoogte, lengte, breedte, inhoud en oppervlakte van bouwwerken/percelen gemeten moeten worden.

De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd (niet altijd overal van toepassing):

• Bestemmingsomschrijving
• Bouwregels
• Nadere eisen
• Afwijken van de bouwregels
• Specifieke gebruiksregels
• Afwijken van de gebruiksregels

Artikel 3 Groen

Om de groenvoorziening aan de oostzijde van het plangebied planologisch te kunnen beschermen, is een zone aangrenzend aan het Kasteelhof bestemd als 'Groen'. Hier zijn uitsluitend groenvoorzieningen, parkeren en parkeervoorzieningen, waterlopen, waterpartijen en waterberging en paden toegestaan. Bebouwing is hier niet toegestaan.

Artikel 4 Maatschappelijk - Welzijnsinstelling

De bestemming ‘Maatschappelijk - Welzijnsinstelling’ is opgenomen voor de welzijnsinstellingen binnen het plangebied.

Artikel 5 Woongebied

Het gebied met de bestemming 'Woongebied' is opgenomen voor de realisatie van 30 reguliere woningen.

Artikel 6 Waarde - Archeologie

De op de verbeelding aangewezen gronden voor 'Waarde - Archeologie' zijn, naast de andere voor die gronden aanwezige bestemmingen, tevens bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

In de anti-dubbeltelregel wordt bepaald dat grond die eenmaal in aanmerking is gekomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning waarin uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, deze bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing blijft. Het nog overgebleven terrein mag dus niet nog eens meegenomen worden bij het toestaan van een ander bouwwerk.

Artikel 8 Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels is een bepaling opgenomen over bestaande maten.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksregels is een nadere bepaling opgenomen met betrekking tot het gebruik van de gronden.

Artikel 10 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel zijn nadere regels opgenomen met betrekking tot de gebiedsaanduiding 'Milieuzone - roerdalslenk 3' en de functieaanduiding 'cultuurhistorische waarden'.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt omschreven in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels. Het gaat hier om de overschrijding van de bouwgrenzen, voor zover deze afwijking niet onder de regel 'algemene bouwregels' valt te scharen. Dit betreft bijvoorbeeld de bevoegdheid om af te wijken van de voorgeschreven maten en percentages. Afwijking is overigens alleen mogelijk wanneer hiermee geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan aspecten als de woon- en milieusituatie van aangrenzende percelen.

Artikel 12 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen van een wijzigingsbevoegdheid gebruik kan worden gemaakt in geval van gewenste dan wel noodzakelijke geringe afwijkingen van de bestemmingsgrenzen.

Artikel 13 Algemene procedureregels

In deze bepaling staat aangegeven welke procedure dient te worden gevolgd bij het stellen van nadere eisen.

Artikel 14 Overige regels

In deze bepaling is geregeld dat alle wettelijke regelingen, waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Daarnaast is bepaald dat bij de oprichting van een nieuw bouwwerk, de vergroting van een bestaand bouwwerk en/of de verandering in functie van een bestaand bouwwerk voldaan te worden in de realisatie van voldoende parkeergelegenheid.

Artikel 15 Overgangsrecht

In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 15.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen. In lid 15.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen.

Artikel 16 Slotregel

De regels kunnen worden aangehaald onder de naam: Regels van het bestemmingsplan 'Kasteelhof Heel'.