In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan 'Nieuwendijk 5 Heeze' met identificatienummer NL.IMRO.1658.bpnieuwendijk5-vs01 van de gemeente Heeze-Leende;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, dan wel als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een bedrijf of het bedrijfsmatig uitoefenen van bedrijvigheid gericht op consumentenverzorging, geheel of gedeeltelijk door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van woonfunctie, kan worden uitgeoefend;

een dienstverlenend beroep, niet gericht op consumentenverzorging, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Gastouder als bedoeld in de Wet Kinderopvang en Kwaliteitseisen Peuterspeelzalen (WKKP) is hieronder begrepen;

een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning met een zelfstandige woonvoorziening waarin een huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

één of meer gebouwen of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

volgens de definitie in de meest recente Regionale Begrippenlijst Wonen Zuid-Oost Brabant;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch en functioneel opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

het doorlopende geheel van op gelijke of nagenoeg gelijke vloerhoogte gelegen ruimten in een gebouw met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van kelder, onderbouw, zolder en vliering;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een georganiseerde publieke gebeurtenis in de vorm van een voor het publiek toegankelijke verrichting van vermaak in de vorm van sport, spel, cultuur, tradities en dergelijke;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een bouwperceel en, gelet op die bestemming, het belangrijkste is;

een verzameling van één of meer personen die een huishouding voeren, waarbij sprake is van continuïteit in samenstelling en onderling verbondenheid;

de verhuur van een woning of woongebouw geheel of nagenoeg geheel via kameruitgifte, waarbij kamers geen zelfstandige woonruimte vormen door het ontbreken er in van wezenlijke voorzieningen zoals een eigen kook- of wasgelegenheid of toilet;

een bouwwerk dat bestaat uit een dakconstructie met maximaal 2 wanden;

1. a. bij nieuw te bouwen hoofdgebouwen en daarbij behorende aan- of uitbouwen: het straatpeil ter plaatse van de perceelgrens vermeerderd met 3 centimeter per meter afstand tussen de hoofdtoegang van het gebouw en die perceelgrens met een maximum van 30 centimeter;
2. b. bij nieuw te bouwen bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde: de gemiddelde maaiveldhoogte van het aansluitend afgewerkte terrein;
3. c. bij bestaande gebouwen: een denkbeeldig vlak op 5 centimeter onder het niveau van de afgewerkte begane grondvloer;

een bedrijf, waarin het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding als beroep wordt uitgeoefend;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

volgens de definitie in de meest recente Regionale Begrippenlijst Wonen Zuid-Oost Brabant;

volgens de definitie in de meest recente Regionale Begrippenlijst Wonen Zuid-Oost Brabant;

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond;

de gevel van een gebouw, die is gekeerd naar de weg of het openbaar gebied waarop het bouwperceel overwegend georiënteerd is (bij een hoekgevel is er slechts sprake van één voorgevel);

de lijn waarin de voorgevel van een bouwwerk is gelegen alsmede het verlengde daarvan;

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer waterafvoer, en waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten et cetera;

een complex van ruimten, dat uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens

de kortste afstand van enig punt van een bouwwerk tot de zijdelingse grens van het bouwperceel;

de bebouwde oppervlakte van een bouwperceel

de gezamenlijke oppervlakten van de gebouwen, die op hetzelfde bouwperceel zijn of mogen worden opgericht op grond van een verleende vergunning of zijn opgericht op grond van artikel 2.3 lid 1 Bor juncto artikel 3 van bijlage 2 Bor, met inbegrip van de oppervlakten van (gedeelte van) gebouwen die volledig onder maaiveld zijn gelegen;

de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

de dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

de goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

de inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

de lengte, breedte en diepte van een gebouw

tussen de buitenwerkse gevelvlakken of de harten van scheidsmuren;

de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk

vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend;

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter is.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden;
2. b. verkeer- en parkeervoorzieningen;
3. c. speelvoorzieningen;
4. d. evenementen;
5. e. kunstobjecten;

met de daarbijbehorende:

6. f. erven en terreinen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, in het bijzonder gestapelde woningen ter plaatse van de aanduiding ' gestapeld, al dan niet met aan huis-verbonden-beroep, waarbij het aantal woningen niet meer mag bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven, met dien verstande dat dat minimaal 40% van de nieuwe woningen moet bestaan uit sociale huur-/koopwoningen en de rest uit betaalbare woningen;

met de daarbij behorende

2. b. erven en terreinen;
3. c. verkeer- en parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Waarde - Archeologie 1' (gebied met een hoge archeologische verwachting, historische kern en linten) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en) mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond verwachte archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit proefsleuvenonderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' (gebied met een hoge archeologische verwachting) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en) mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond verwachte archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit proefsleuvenonderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien niet op grond van een andere bepaling kan worden afgeweken van deze regels kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het volgende:

1. a. de bestemmingsregels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
2. b. het oprichten van liftschachten en trappenhuizen als onderdeel van de hoofdbouw tot maximaal 3 meter boven de toegelaten goothoogte voor de hoofdbouw;
3. c. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter wering van geluidhinder of luchtverontreiniging, brand- en explosiegevaar, mits de hoogte ten hoogste 5 meter is;
4. d. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor reclamedoeleinden direct nabij de openbare weg, mits de hoogte ten hoogste 2,5 meter is.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bestemmingsplanregels om toe te staan dat een aan-huis-verbonden-bedrijf in of bij een (bedrijfs)woning mogelijk is, met dien verstande dat:

1. a. de omvang van de activiteit niet meer bedraagt dan 45 m²;
2. b. de woonfunctie de hoofdfunctie blijft;
3. c. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen onevenredige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaakt;
4. d. detailhandel alleen plaatsvindt ondergeschikt aan en in direct verband met de lichte bedrijvigheid;
5. e. de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bestemmingsplanregels ten behoeve van het gebruik van ruimten voor internetverkoop, voor zover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de hoofdfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. a. er mag geen showroom of andersoortige winkelopstelling aanwezig zijn;
2. b. het assortiment is alleen te bezichtigen via internet of catalogus;
3. c. fysiek bezoek door klanten is niet toegestaan;
4. d. de vestiging mag niet leiden tot onveilige c.q. overlastgevende (verkeers)situaties;
5. e. wanneer de functie uitgeoefend wordt in of bij een woning mag de omvang van de activiteit niet meer bedragen dan 45 m² en moet de activiteit worden uitgeoefend door de bewoner.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bestemmingsplanregels voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken ten behoeve van parkeren buiten het bouwvlak, mits:

1. a. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken maximaal 4 meter onder peil bedraagt.
2. b. er geen blijvende verstoring van de waterhuishouding plaatsvindt.

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
3. c. het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruiken in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan kan het bevoegd gezag ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht afwijken.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Nieuwendijk 5 Heeze' van de gemeente Heeze-Leende.

In de kern Heeze is aan de Nieuwendijk 5, gemeente Heeze-Leende, op dit moment de bebouwing van een voormalig horecagelegenheid aanwezig. De bestaande bebouwing is deels parallel en deels haaks op de Nieuwendijk gelegen en bestaat voornamelijk uit een eenlaags gebouw met kap. Het achterterrein is verrommeld en verwilderd. Er is hier tevens een vervallen eenlaags bijgebouw aanwezig. Aan de zuidzijde van het plangebied is een hoofdgebouw reeds volledig gesloopt en zijn de gronden in gebruik als grasveld en parkeervoorziening.

Het voornemen bestaat om een kwaliteitsverbetering op locatie te faciliteren door het terrein van de voormalig horecagelegenheid te herstructureren en herontwikkelen naar een tweelaags appartementencomplex met kap bestaande uit 20 appartementen. Op het achterterrein van het appartementencomplex wordt tevens verpaupering voorkomen en een parkeervoorziening voor de toekomstige bewoners mogelijk gemaakt.

Op basis van het geldende bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Kom Heeze 2015' is het niet direct mogelijk om binnen de geldende horecabestemming 20 appartementen mogelijk te maken. Hierom is een herziening van het geldende bestemmingsplan noodzakelijk. Met het planvoornemen zal middels een bestemmingsplanwijziging de horecabestemming komen te vervallen en worden omgezet worden naar een woonbestemming waarbinnen 20 appartementen gerealiseerd mogen worden binnen een tweelaags appartementencomplex met kap.

De kernen Heeze, Leende en Sterksel betreffen de drie grote kernen binnen de gemeente Heeze-Leende, waarvan de kern Heeze de meest noordelijk gelegen kern betreft. De Rijksweg A2 vormt gedeeltelijk de westelijke gemeentegrens, waar de gemeente aan de noordzijde door Rijksweg A67 wordt begrensd. De kern Heeze wordt in noordelijke richting over de Geldropseweg ontsloten in de richting van de kern Geldrop, staat in oostelijke richting in verbinding met de kern Someren over de Somerenseweg/Provincialeweg en wordt aan de zuidwestelijke zijde via de Leenderweg/Langstraat ontsloten naar de kern Leende.

De spoorlijn Eindhoven - Weert gaat in noordzuidelijke richting dwars door de kern Heeze heen. Ten oosten van de spoorlijn zijn overwegend de meeste voorzieningen binnen de kern Heeze gelegen.

Ligging plangebied in breder verband

Op basis van het geldende bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Kom Heeze 2015'(vastgesteld 13 april 2015) is het plangebied bestemd als 'Horeca' en 'Verkeer' (klein strookje). Daarnaast gelden op de locatie de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 2'. De bestaande bebouwing is binnen een bouwvlak gelegen waarbinnen een maatvoering geldt van maximaal 4 meter voor de goothoogte en maximaal 8 meter als bouwhoogte. Aan de noord- en zuidzijde binnen de horecabestemming geldt als maatvoering maximum 1 wooneenheid ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'.

Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Kom Heeze 2015' met ligging plangebied rood omlijnd

Op basis van het geldende bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Kom Heeze 2015' is het niet direct mogelijk om binnen de horecabestemming 20 appartementen mogelijk te maken. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is een bestemmingsplanwijziging ex. artikel 3.1 Wro noodzakelijk. Met deze herziening van het bestemmingsplan dient aan de hand van deze toelichting aangetoond te worden dat de ontwikkeling voldoet aan de eis van een goede ruimtelijke ordening.

In Hoofdstuk 1 wordt de aanleiding en het doel van het planvoornemen, de ligging van het plangebied in breder verband en het geldend bestemmingsplan beschreven. In Hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie van het plangebied in relatie tot de omgeving en het planvoornemen toegelicht. De toetsing van het planvoornemen aan het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid vindt plaats in Hoofdstuk 3. In Hoofdstuk 4 wordt het planvoornemen getoetst aan alle relevante omgevingsaspecten. De juridische plantoelichting is opgenomen in Hoofdstuk 5. In Hoofdstuk 6 en Hoofdstuk 7 wordt respectievelijk de uitvoerbaarheid van het plan en de procedure omschreven.

Ten noorden van het plangebied komt de Nieuwendijk op een rotonde samen met de Oude Stationsstraat en de Jan Deckersstraat. Rondom deze rotonde bevindt zich de entree richting het centrum van de kern Heeze. Ten noorden van deze rotonde is overwegend bebouwing gelegen van vier en drie bouwlagen mét kap.

In de direct omgeving van het plangebied zelf is voornamelijk tweelaagse bebouwing met kap gelegen. De nokrichting van deze bebouwing is afwisselend parallel aan en haaks op de Nieuwendijk gelegen. Het plangebied is aansluitend op de entree van het centrum gelegen en aan de gebiedsontsluitingsweg (uitvalsweg) in zuidelijke richting (Sterksel) en oostelijke richting (Someren). Aan de 'achterzijde van het plangebied (Paul Weemeringstraat) heeft recent projectmatige nieuwbouw plaatsgevonden. Hier zijn geschakelde woningen in twee bouwlagen met kap gerealiseerd. Deze woningen zijn aan de zijde van de Paul Weemeringstraat georiënteerd op het plangebied.

Het plangebied is gelegen ten noordoosten van gebiedsontsluitingsweg Nieuwendijk en wordt aan de zuidzijde begrensd door de Burgemeester van Agtstraat. Aan de noord en oostzijde wordt het plangebied begrensd door de Paulweemeringstraat. De locatie is gelegen in een gemengd gebied waarbinnen overwegend woon-, horeca- , bedrijfs- en gemengde centrumfuncties gesitueerd zijn in combinatie met de relatief drukke gebiedsontsluitingsweg Nieuwendijk. De hoofdfunctie in de omgeving van het plangebied betreft wonen.

Aanzicht bebouwing in directe omgeving plangebied (noord) in het straatbeeld van de Nieuwendijk

Aanzicht bebouwing in directe omgeving plangebied (zuid) in het straatbeeld van de Nieuwendijk

Projectmatige woningbouw aan de Paul Weemeringstraat

Aanzicht plangebied (achterzijde) vanaf de Paul Weemeringstraat

Binnen het plangebied is de bestaande bebouwing van een voormalige horecagelegenheid aanwezig. De bestaande bebouwing is deels parallel en deels haaks op de Nieuwendijk gelegen en bestaat voornamelijk uit een eenlaagse gebouw met kap. Het achterterrein is verrommeld en verwilderd. Er is hier tevens een vervallen eenlaags bijgebouw aanwezig. Aan de zuidzijde van het plangebied is een hoofdgebouw reeds volledig gesloopt en zijn de gronden in gebruik als grasveld en parkeervoorziening.

De gronden zijn kadastraal bekend als gemeente Heeze, sectie F, perceelnummers 2608 en 4796.

Obliek planvoornemen met globale ligging plangebied rood omlijnd

Met het planvoornemen wordt de bestaande bebouwing op locatie volledig gesloopt en wordt de locatie geherstructureerd en herontwikkeld naar een tweelaags appartementencomplex met kap. Het planvoornemen sluit hiermee aan op de omgeving waarin de bebouwing ook overwegend uit twee bouwlagen met kap bestaat. Het planvoornemen past hiermee in het straatbeeld van de Nieuwendijk en de bestaande ruimtelijke structuur. Met het planvoornemen worden in totaal 20 appartementen gerealiseerd. Op de begane grond worden 5 appartementen gesitueerd en afzonderlijke bergingen. De entree van het appartementencomplex is aan de voorzijde via de Nieuwendijk te bereiken en aan de achterzijde via de met het planvoornemen te realiseren parkeervoorziening. De eerste en tweede verdieping van het appartementencomplex bestaan uit respectievelijk 8 en 7 appartementen. Aan de achterzijde van het appartementencomplex wordt een galerij aangelegd, waarmee de appartementen op verdieping te bereiken zijn. De appartementen bestaan uit 8 goedkope huur-/koopappartementen en 12 huur-/koopappartementen (middensegment). Aan de voorzijde van het appartementencomplex zijn alle appartementen voorzien van een balkon. Het appartementencomplex is tevens voorzien van een lift waardoor alle woningen goed bereikbaar zijn door mindervaliden. De 20 appartementen betreffen hiermee levensloopbestendige woningen (zoals opgenomen in het inrichtingstekening en geborgd in de regels) voor met name de doelgroep senioren.

Impressie begane grond planvoornemen

Fotomontage planvoornemen in straatbeeld Nieuwendijk

Vogelvlucht planvoornemen

Nieuwendijk vanuit noordzijde

Straatbeeld nieuwendijk vanuit zuidzijde

Straatbeeld achterzijde

Parkeren

De ParkeerVisie Heeze-Leende is in april 2019 vastgesteld. De parkeernormen in deze visie van de gemeente Heeze-Leende zijn gebaseerd op CROW-publicatie 317. De laatste wijziging vond in november 2018 plaats.

Gebiedsindeling kern Heeze met ligging plangebied paars omlijnd

De groene zone betreft het centrum en de gele zone betreft de schil van het centrum. Het witte deel is rest bebouwde kom. Het plangebied is gelegen binnen de schil van het centrum (gele zone). Op basis van de ligging binnen de schil van het centrum geldt binnen het plangebied een parkeernorm van 1,2 parkeerplaatsen voor een huurappartement laag en een parkeernorm van 1,7 parkeerplaatsen voor een koopappartement middel. Met het planvoornemen worden 8 goedkope huur-/koopappartementen en 12 huur-/koopappartementen (middensegment) gerealiseerd. Voor de 8 goedkope appartementen wordt uitgegaan van 100% voor huur, voor de 12 midden appartementen wordt uitgegaan van 50% voor huur en 50% voor koop. Er is hierbij geen rekening gehouden met parkeerinvloeden vanuit de omgeving.

Tabel benodigd aantal parkeerplaatsen

Aan de achterzijde van het appartementencomplex worden in totaal 22 haakse parkeerplaatsen gerealiseerd. In de Parkeervisie Heeze-Leende is gebruik gemaakt van aanwezigheidspercentages om het dubbelgebruik van parkeerterreinen te berekenen. In onderstaande tabel is weergegeven wat voor invloed dit heeft op het aan te leggen parkeerterrein.

Tabel parkeervraag bij dubbelgebruik

Uit bovenstaande tabel blijkt dat het meest kritieke moment van de week op een werkdag in de nacht valt en de parkeervraag 21 parkeerplaatsen betreft. Met voorliggend plan wordt met de aanleg van 22 parkeerplaatsen voldaan aan deze parkeervraag.

Verkeersgeneratie

Huidige situatie

Op basis van het geldende bestemmingsplan is binnen het plangebied een bouwvlak van circa 950 m² aanwezig en zijn twee (bedrijfs)woningen toegestaan. De woningen betreffen een rijwoning en een vrijstaande woning. Voor de rijwoning geldt op onderhavige locatie een maximale verkeersgeneratie van 7,7 verkeersbewegingen per etmaal, voor de vrijstaande woning geldt een maximale verkeersgeneratie van 8,5 verkeersbewegingen per etmaal. Ter plekke van de voormalige horecaonderneming betreft het bouwvlak circa 550 m². Het betreft een eenlaags gebouw met kap. Op basis van het geldende bestemmingsplan is op locatie horeca van categorie 3 toegestaan. Hieronder valt bijvoorbeeld een restaurant. Conform de CROW geldt voor een restaurant op onderhavige locatie een maximale verkeersgeneratie van 12 verkeersbewegingen per etmaal per 100 m² bvo. Er vanuit gaande dat de horecafunctie alleen op de begane grond voorkomt en is toegestaan komt dit neer op een maximale verkeersgeneratie van 66 verkeersbewegingen per etmaal. De totale verkeersgeneratie in de huidige situatie bedraagt hiermee afgerond 83 verkeersbewegingen per etmaal.

Toekomstige situatie

In de ParkeerVisie Heeze-Leende zijn geen kengetallen opgenomen om de verkeersgeneratie ten gevolge van het planvoornemen te bepalen. Hierom is aangesloten bij kengetallen voor verkeersgeneratie conform de CROW publicatie 317. Op basis van gegevens van het CBS heeft de gemeente Heeze-Leende een Omgevingsadressendichtheid (OAD) van 585 en heeft de wijk Heeze een OAD van 749. Op basis hiervan is de locatie gelegen in weinig stedelijk gebied (OAD van 500-1000). Conform de CROW geldt op locatie voor een huurappartement laag (goedkoop) een maximale verkeersgeneratie van 4,5 verkeersbewegingen per appartement per etmaal en geldt voor een koopappartement middel een maximale verkeersgeneratie van 6,3 verkeersbewegingen per appartement per etmaal. Dit resulteert in een totale verkeersgeneratie van afgerond 112 lichte verkeersbewegingen per etmaal ((8 x 4,5) + (12 x 6,3)) ten gevolge van het planvoornemen.

Gelet op bovenstaande vindt er op locatie met het planvoornemen een lichte toename van 29 verkeersbewegingen van de totale verkeersgeneratie plaats. Echter de bestaande infrastructuur (Nieuwendijk) heeft een zodanig straatprofiel en capaciteit dat deze beperkte toename aan verkeersbewegingen geen probleem is en de verkeersveiligheid niet in het geding komt. Het aspect verkeersgeneratie vormt hierdoor op voorhand geen belemmering voor het planvoornemen.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. Deze visie is door het Rijk opgesteld in het kader van de nieuwe Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking treedt. Aan de hand van een toekomstperspectief is hierin de lange termijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven.Hiervoor worden de volgende vier prioriteiten onderscheiden:

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie.
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het Rijk de volgende drie afwegingsprincipes:

5. 5. Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies.
6. 6. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.
7. 7. Afwentelen wordt voorkomen.

Met de NOVI wordt gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden, waarbij wordt gestreefd naar de verdere ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. De wens is om daar naar toe te groeien en een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's te realiseren. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Het kabinet heeft voor de korte termijn daarom een pakket aan maatregelen voorgesteld om de woningbouw een nieuwe, stevige impuls te geven. Het planvoornemen vindt plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie door binnen bestaand stedelijk gebied woningen te realiseren.

Een belangrijk aspect van de NOVI betreft het creëren van prettige woonmilieu's (prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio's). Hierbij wordt vooral gestuurd op inbreiding in plaats van uitbreiding. Het planvoornemen past binnen dit beleid aangezien de ontwikkeling plaatsvindt binnen de bebouwde kom in een bebouwde omgeving. Het betreft de herstructurering en herontwikkeling van een voormalige horecagelegenheid naar een tweelaags appartementencomplex met kap bestaande uit 20 appartementen. Op dit moment staat de horecagelegenheid al enige tijd leeg en is de locatie verrommeld en minder goed onderhouden. De realisatie van een tweelaags appartementencomplex van 20 appartementen met kap sluit, zoals in paragraaf 2.1 reeds is omschreven, aan bij de typologie van woningen en de bestaande ruimtelijke structuur in de directe omgeving van het plangebied die de entree van de kern Heeze vormen. Hiermee wordt de identiteit van het gebied versterkt. De ontwikkeling draagt bij aan een sterk en gezond bebouwd gebied door woningen te realiseren voor de juiste doelgroep op een goede locatie. Tevens is sprake van een kwaliteitsverbetering door de herbestemming van de voormalige horecagelegenheid. De nieuwe appartementen voldoen aan de meest recente woningbouweisen (bijvoorbeeld voor isolatie) waardoor met de ontwikkeling wordt bijgedragen aan klimaatadaptatie.

Gelet op bovenstaande is het planvoornemen in lijn met de NOVI.

Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationale ruimtelijke beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Navolgende onderwerpen met nationaal belang zijn opgenomen in het Barro en de eerste aanvulling (Stb. 2012, nr. 388):

1. 1. project Mainportontwikkeling Rotterdam;
2. 2. kustfundament en de daarbuiten gelegen primaire waterkeringen;
3. 3. grote rivieren en rijksvaarwegen en de veiligheid daarom heen;
4. 4. toekomstige rivierverruiming van de Maastakken;
5. 5. Waddenzee en Waddengebied, en IJsselmeergebied;
6. 6. verstedelijking in het IJsselmeer;
7. 7. defensie;
8. 8. erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
9. 9. hoofdwegen en landelijke spoorwegen;
10. 10. elektriciteitsvoorziening;
11. 11. ecologische hoofdstructuur;
12. 12. buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen;
13. 13. ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Naast het Barro is ook de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) in werking. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven.

De locatie is gelegen binnen een gebied waarin het Rijk een nationaal belang heeft aangewezen, namelijk een radarverstoringsgebied (maximale bouwhoogte 90 meter ten opzichte van NAP). Aangezien het plangebied op ongeveer 26 meter NAP ligt en de toegestane maximum bouwhoogte 11 meter bedraagt wordt hieraan ruimschoots voldaan. Het Barro en de Rarro hebben dan ook geen consequenties voor onderhavige ontwikkeling en vormen derhalve geen belemmering voor het planvoornemen.

In artikel 3.1.6 van het Bro is de 'motivering duurzame verstedelijking' opgenomen. Dit stelt eisen aan de onderbouwing in bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De motivering duurzame verstedelijking richt zich op substantiële veranderingen en bouwplannen, die qua aard en omvang zodanig zijn, dat voor mogelijke leegstand elders gevreesd zou kunnen worden. Het doel is om overbodige bouwplannen (kantoren, woningen) te voorkomen en hergebruik te stimuleren. In het geval dat een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de toelichting een beschrijving te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte tevens een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied een rol spelen.

Het planvoornemen bestaat om een voormalig horecagelegenheid (met twee bijbehorende woningen) te herontwikkelen naar 20 energiezuinige, nultreden, appartementen met balkon. Het betreft in onderhavig plan een tweelaags appartementencomplex met kap (derde laag). De appartementen betreffen 8 goedkope huur-/koopappartementen en 12 huur-/koopappartementen (middensegment). De appartementen betreffen huur- en koopwoningen voor 1 tot 2-persoonshuishoudens. Middels onderhavig plan worden 20 woningen (appartementen) gerealiseerd, waardoor sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Hierom is nadere toetsing en motivering aan de ladder voor duurzame verstedelijking benodigd. Deze wordt hieronder gegeven.

Behoefte

Uit de provinciale prognose, zoals opgenomen in de Structuurvisie Heeze Leende 2013-2030, blijkt dat er tot 2030 nog ruim 500 woningen in de gemeente nodig zijn. Een andere belangrijke statistiek is de vergrijzing en een sterke toename van de eenpersoonshuishoudens. Deze doelgroep heeft minder behoefte aan grote woningen. Het is daarom van belang dat een groot deel van de nieuwe woningen levensloopbestendig is. Met voorliggend plan worden 20 1 tot 2-persoonshuishoudens gerealiseerd. De appartementen zijn gelijkvloers en de appartementen op verdieping zijn met een lift te bereiken. Hiermee betreffen alle appartementen levensloopbestendige woningen.

Conform de prognose van provincie Noord-Brabant (Bron: bevolkingsprognose.brabant.nl) geldt dat de groei van de Brabantse bevolking duidelijk hoger ligt in vergelijking met de vorige prognoses. Dit hangt vooral samen met hogere binnenlandse en (vooral) buitenlandse migratiesaldi. De woningvoorraad bereikt eveneens een grotere omvang. Naast de hogere bevolkingsgroei speelt hierbij – onder invloed van de vergrijzing en individualisering – ook de sterke huishoudensgroei een rol. Op basis van cijfers van de provincie vindt voornamelijk een toename van het aantal eenpersoonshuishoudens plaats. Tot 2050 komen er bijna 160.000 eenpersoonshuishoudens bij, waarmee de totale huishoudensgroei (van ruim 185.000) vrijwel volledig verklaard kan worden. Met voorliggend plan wordt invulling gegeven aan de concrete en groeiende vraag naar eenpersoonshuishoudens door 20 1 tot 2-persoonshuishoudens te realiseren in zowel het lage, midden als hogere segment. Door deze differentiatie draagt de ontwikkeling bij aan een evenwichtige woningvoorraad binnen de gemeente Heeze-Leende.

Binnen of buiten stedelijk gebied

Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied dient gemotiveerd te worden of deze behoefte niet in stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Daarom is het van belang om te weten of het plangebied binnen of buiten stedelijk gebied is gelegen. In artikel 1.1.1 Bro wordt het stedelijk gebied als volgt gedefinieerd:

'Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van de kern Heeze. Dit is aan te merken als bestaand stedelijk gebied. Aangezien de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied dient er geen aanvullende motivering opgesteld te worden ten behoeve van de ligging van de ontwikkeling.

Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant' vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt na het inwerking treden van de Omgevingswet de provinciale structuurvisie. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over hoe zij de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit wil laten zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wil daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines. Om hiermee aan de slag te gaan is volgens de provincie een verdere uitwerking van de ambities nodig in de vorm van programma's.

Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Brabant. Daarbij ligt de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn:

• werken aan energietransitie;
• een klimaatproof Brabant;
• de slimme netwerkstad, en
• een concurrerende duurzame economie.

Deze vier hoofdopgaven staan ten dienste van de basis opgave: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.

Met het planvoornemen vindt de herstructurering van een voormalige horecagelegenheid naar een tweelaags appartementencomplex met kap plaats. Het appartementencomplex bestaat uit 8 goedkope huur-/koopappartementen en 12 huur-/koopappartementen (middensegment). Hiermee wordt voorzien in de juiste woningen voor doelgroep qua woningaanbod in de kern Heeze ten behoeve van een evenwichtige woningvoorraad. De appartementen worden geheel gasloos gerealiseerd, waarmee wordt bijgedragen aan de energietransitie in Noord-Brabant. De nieuwe appartementen voldoen tevens aan de geldende normen voor woningbouw waardoor de woningen goed geïsoleerd zijn en bijdragen aan het verminderen van energieverbruik. Hiermee wordt tevens een stukje bijgedragen aan een meer klimaatproof Brabant. Met het planvoornemen wordt de verrommelde situatie op locatie beëindigd en vindt met de realisatie van de 20 appartementen een toename aan omgevingskwaliteit plaats. De bestaande bomen op locatie worden tevens zoveel als mogelijk behouden.

Gelet op bovenstaande is het planvoornemen dan ook in lijn met de Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant'.

De Omgevingsvisie, zoals beschreven in voorgaande paragraaf, vormt het beleidskader voor het provinciaal ruimtelijk beleid. Het juridische kader voor dit beleid is vastgelegd in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (IOV). De verordening vormt derhalve een belangrijk uitvoeringsinstrument voor de provincie om haar doelen te realiseren, en wordt regelmatig aangepast en aangevuld met wijzigingsbesluiten.

In deze Interim Omgevingsverordening zijn de bestaande verordeningen samengevoegd. Deze vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening Natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening Ruimte, Verordening Water en Verordening Wegen. De Interim Omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er bij het vaststellen geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie. In principe zijn de huidige regels gehandhaafd met het huidige beschermingsniveau.

Op basis van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is het plangebied gelegen binnen een landelijke kern. De locatie is hiermee gelegen binnen stedelijk gebied.

Uitsnede kaart 'stedelijke ontwikkeling en erfgoed' van de Iov

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2)

Op basis van de interim omgevingsverordening dient een aantal basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies gehanteerd te worden om invulling te kunnen geven aan een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving. Er dient rekening gehouden te worden met de volgende basisprincipes:

1. 1. zorgvuldig ruimtegebruik;
2. 2. de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering;
3. 3. meerwaardecreatie.

AD 1 Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.6)

Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat nieuwvestiging mogelijk is op grond van de interim verordening en er feitelijke of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie op grond van de interim verordening is toegestaan. Bij een stedelijke ontwikkeling moet daarnaast toepassing gegeven zijn aan artikel 3.1.6., tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking).

Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling voorziet uit de toevoeging van 20 appartementen ter plaatse van het bestaande ruimtegebruik van een voormalige horecagelegenheid. In paragraaf 3.1.3 heeft de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking reeds plaatsgevonden. Met het planvoornemen vindt herstructurering en herontwikkeling plaats van een vrijkomende locatie die voorheen in gebruik was als horecagelegenheid. Het appartementecomplex wordt binnen het bestaande ruimtegebruik gesitueerd. Hierdoor vindt er binnen het plangebied een kwaliteitsverbetering plaats. Hiermee is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

AD 2 De lagenbenadering (artikel 3.7)

De lagenbenadering omvat de effecten op:

• de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden;
• de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van personen- en goederenvervoer;
• de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.

De toetsing van de gevolgen van het initiatief op bovengenoemde aspecten is uiteengezet in Hoofdstuk 4 van deze toelichting.

AD 3 Meerwaardecreatie (artikel 3.8)

Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder:

• de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat;
• de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.

Met voorliggend plan wordt meerwaarde gecreëerd door binnen bestaand stedelijk gebied de bebouwing van een voormalige horecagelegenheid volledig te slopen en de locatie te herstructureren en herontwikkelen naar een tweelaags appartementencomplex met kap bestaande uit 20 appartementen. Door de toevoeging van 8 goedkope huur-/koopappartementen en 12 huur-/koopappartementen wordt invulling gegeven aan de huidige woningbouwopgave en wordt meerwaarde gecreëerd binnen de kern Heeze door een gedifferentieerd aanbod aan woningen. Daarnaast vindt door een einde te maken aan de verrommelde situatie op locatie een kwaliteitsverbetering plaats. Met het planvoornemen wordt met de toetsing aan omgevingsaspecten in Hoofdstuk 4 een goed woon- en leefklimaat binnen het plangebied en directe omgeving gegarandeerd. Gelet op bovenstaande is sprake van meerwaardecreatie.

Kwaliteitsverbetering (artikel 3.9)

Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling in Landelijk gebied mogelijk maakt, bepaalt daarnaast dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of omgeving. Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat:

• dit financieel, juridisch en feitelijk geborgd is in het plan; of
• de afspraken uit het regionaal overleg worden nagekomen.

Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied en niet in het landelijk gebied. Hiermee is artikel 3.9 niet van toepassing voor voorliggend plan.

Duurzame stedelijke ontwikkeling (artikel 3.42)

In artikel 3.42 zijn voorwaarden opgenomen voor een duurzame stedelijke ontwikkeling. De voorwaarden hebben betrekking op een goede omgevingskwaliteit, zorgvuldig ruimtegebruik, duurzame energie, klimaatverandering, duurzame mobiliteit en een duurzame en concurrerende economie.

Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling draagt, zoals eerder gemotiveerd, bij aan een toename van de omgevingskwaliteit op locatie. Met het planvoornemen is tevens, zoals eerder gemotiveerd, sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De appartementen worden volledig gasloos uitgevoerd. Met het plan wordt daarnaast optimaal invulling gegeven voor productie en gebruik van duurzame energie. Op het dak van het appartementencomplex bestaat bijvoorbeeld de mogelijkheid tot het realiseren van zonnepanelen. Door met het planvoornemen bestaande bomen zoveel als mogelijk te behouden en op het parkeerterrein twee groenstroken aan te leggen, wordt rekening gehouden met klimaatverandering en kan hemelwater zo goed als mogelijk infiltreren binnen het plangebied. Op het parkeerterrein bestaat tevens de mogelijkheid om duurzame mobiliteit toe te passen (deelauto of laadpalen). Hier is echter nog geen concrete invulling aan gegeven.

Gelet op bovenstaande is de ontwikkeling wenselijk op onderhavige locatie. Het planvoornemen is hiermee in lijn met de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

De gemeenteraad van Heeze-Leende heeft de ‘Omgevingsvisie Heeze-Leende 2040’ op 26 juni 2023 vastgesteld. In de omgevingsvisie is omschreven wat voor een gemeente Heeze-Leende in 2040 wil zijn. De visie kent grote doelen voor op de lange termijn en kleinere acties voor op de kortere termijn.

De uitgangspunten voor toekomstbestendig wonen zijn onder andere dat efficiënt gebruik dient te worden gemaakt van bestaande bebouwing en ruimte binnen de dorpen. Daarom biedt de gemeente de mogelijkheid tot transformatie en inbreiding.

Uitgangspunt voor centrum Heeze betreft om horeca die nu nog buiten of aan de rand van het centrumgebied liggen te verplaatsen naar het gebied Vijfsprong tot en met het gemeentehuisplein. De panden die daarbij vrijkomen wil de gemeente transformeren naar woningen. Met voorliggend planvoornemen wordt invulling gegeven aan deze ambitie. Hiermee is het planvoornemen in lijn met de Omgevingsvisie Heeze-Leende.

Op 10 februari 2020 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Heeze-Leende vastgesteld. Deze woonvisie bevat een lange termijn perspectief met een visie en ambities voor een toekomstbestendig Heeze-Leende. In de woonvisie zijn de navolgende doelstellingen opgenomen:

1. 1. zorgen voor voldoende woningaanbod voor starters en jongeren;
2. 2. zorgen voor kansen voor huishoudens die willen doorstromen of zich willen vestigen;
3. 3. zorgen voor voldoende geschikte huisvesting voor ouderen en mensen met een zorgvraag;
4. 4. zorgen bij aantoonbare behoefte voor passende huisvesting voor arbeidsmigranten
5. 5. geen nieuwe woonwagenstandplaatsen toestaan tenzij blijkt dat er een aantoonbare behoefte is;
6. 6. huisvesten van specifieke doelgroepen in overleg met de corporaties;
7. 7. verwezenlijken van de ambities uit het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid door uitvoering te geven het uitvoeringsplan ‘Energietransitie’;
8. 8. verbeteren van de leefbaarheid in de dorpen;
9. 9. streven naar veilige en leefbare wijken en buurten waarin inwoners van Heeze-Leende zich prettig en veilig voelen, elkaar kennen, betrokken zijn bij elkaar en zich verantwoordelijk voelen voor elkaar;
10. 10. aantal toe te voegen woningen afstemmen op de provinciale woningbehoefteberekening voor onze gemeente en we houden rekening met een trendmatig vestigingsoverschot;
11. 11. toevoegen van die woningen waaraan op lange termijn behoefte bestaat en die onvoldoende beschikbaar komt door doorstroming en/of woningen waardoor de doorstroming wordt bevorderd;
12. 12. monitoren van de ontwikkelingen op de woningmarkt en jaarlijks rapporteren aan de raad.

De gemeente wil in Heeze-Leende voldoende en het juiste type woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek realiseren. In navolging van vaststelling van de woonvisie moeten alle woningen van nieuwe woningbouwinitiatieven levensloopbestendig zijn. Met voorliggend plan is hiervan sprake. Er worden 20 levensloopbestendige appartementen mogelijk gemaakt. Deze woningen passen in de (gedifferentieerde) vraag voor woningen voor wat betreft doelgroep en omvang. Met het planvoornemen wordt een mix van 8 goedkope huur-/koopappartementen en 12 huur-/koopappartementen (middensegment) mogelijk gemaakt. Hierdoor wordt een gevarieerd woningaanbod in verschillende prijsklassen mogelijk gemaakt waardoor huurders en starters beter kunnen doorstromen op de woningmarkt. Tevens heeft de toetsing aan de ladder van duurzame verstedelijking in paragraaf 3.1.3 plaatsgevonden.

Gelet op bovenstaande is het planvoornemen in lijn met de Woonvisie Heeze-Leende.

Het is van belang dat het planvoornemen plaatsvindt binnen een goed woon- en leefklimaat en dat de verandering niet leidt tot onevenredige (milieukundige) gevolgen voor bestaande waarden en functies. Dit hoofdstuk gaat hier nader op in. Milieuaspecten mogen niet in de weg staan aan de uitvoerbaarheid van een ontwikkeling.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) te worden onderzocht of sprake is van geluidsoverlast. In de Wet geluidhinder is bepaald dat ten aanzien van zogenoemde 'geluidgevoelige objecten' wettelijke eisen gelden ten aanzien van de maximale geluidsbelasting. De belangrijkste onderwerpen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. De Wet geluidhinder biedt geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen, bescherming tegen geluidhinder van wegverkeerlawaai bij de aanleg en wijziging van wegen of bij de bouw van woningen in de buurt van wegen.

Met het planvoornemen worden 20 geluidgevoelige objecten mogelijk gemaakt. Het plangebied is gelegen binnen de onderzoekszone van o.a. de Nieuwendijk, Oude Stationsstraat en de Jan Deckersstraat. Daarnaast is het plangebied gelegen in de onderzoekszone van de spoorlijn Eindhoven-Weert. Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van een gezoneerd industrieterrein.

Om aan te tonen dat op locatie sprake is van een goed woon- en leefklimaat is een akoestisch onderzoek wegverkeer- en railverkeerlawaai (Aelmans, rapportnummer N222611.001/JME, d.d. 26 juli 2023, Bijlage 1) uitgevoerd. De resultaten hiervan worden hieronder weergegeven.

Industrielawaai

Het plangebied is niet gelegen binnen een zone voor industrielawaai.

Wegverkeerlawaai

De geluidbealsting ten gevolge van het wegverkeer op de Leenderweg/Oude Stationstraat overschrijdt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van het appartementencomplex.

Railverkeerlawaai

Voor de spoorlijn Weert-Eindhoven geldt dat de voorkeursgrenswaarde voor railverkeerlawaai van 55 dB nergens wordt overschreden.

Cumulatie geluid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de cumulatie bepaald inclusief alle gemodelleerde geluidbronnen. Ter bepaling van de milieukwaliteit in de omgeving is deze gecumuleerde waarde getoetst aan de 'methode Miedema'. De maximale gecumuleerde waarde, welke voornamelijk wordt bepaald door de Nieuwendijk, bedraagt 67 dB, waarmee gesteld kan worden dat er sprake is van de kwalificatie 'slecht' en daarmee dient bezien te worden of maatregelen mogelijk zijn. Daar maatregelen aan de bron en overdrachtsmaatregelen op overwegende bezwaren stuiten, dient de oplossing gezocht te worden in geluidwerende maatregelen in de gevel en dak.

Aangezien de cumulatieve geluidbelasting hoger is dan 53 dB dient er een nader onderzoek te worden uitgevoerd ter bepaling van de geluidwering van de gevel. Bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen (conform dat nader onderzoek) kan een binnenniveau van 33 dB en daarmee een aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gewaarborgd.

Hierdoor vormt het aspect geluid geen belemmering voor het planvoornemen.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Met voorliggend plan vindt de functiewijziging van de bestemming 'Horeca naar 'Wonen' plaats. Aangezien er sprake is van een functiewijziging is een verkennend bodemonderzoek en aanvullend bodemonderzoek conform NEN 5740 (Archimil, rapportnummer C222515.006. R1/PHE, d.d. 4 december 2023, Bijlage 2) uitgevoerd. De resultaten hiervan worden hieronder toegelicht.

Asbestonderzoek

Uit het onderzoek volgt dat de golfplaten van het aanwezige bijgebouw afwateren naar het oosten, op terrein van derden. Aangezien de drupzone buiten de onderzoekslocatie is gelegen is hiernaar geen verder onderzoek uitgevoerd.

Achter de bebouwing zijn, op big-bags, asbestplaten opgeslagen. Voor het overige is op het overwegend verharde en sterk begroeide maaiveld geen asbest aangetroffen. In de grove fractie (>20 mm) van het materiaal uit de inspectiegaten is geen asbesthoudend materiaal aangetroffen. In de mengmonsters van de fijne fractie (<20 mm) is geen asbesthoudend materiaal aangetoond. Er is dan ook geen sprake van een bodemverontreiniging met asbest.

Verkennend bodemonderzoek

Uit het onderzoek volgt dat de zwak puinhoudende en humeuze grond uit de bovenlaag (0-0,5 m-mv) licht verontreinigd is met koper, kwik, lood, zink en/of PAK's. Het onverdachte zand uit de bovenlaag (0-0,5 m-mv) is niet verontreinigd met één van de componenten waarop is onderzocht. De sterk puinhoudende grond uit de onderlaag (0,15-1 m-mv) is sterk verontreinigd met lood en zink en licht verontreinigd met minerale olie en PAK's. Het grondwater is niet verontreinigd met één van de componenten waarop is onderzocht.

Aanvullend bodemonderzoek

Voor het aanvullend onderzoek zijn de boringen van het sterk veronteinigd mengmonster (nrs G03 en G06) herplaatst. De bovengrond van de boringen 205 (t.p.v. G03) en 206 is sterk verontreinigd met zware metalen. Voor het overige is sprake van licht verhoogde gehaltes.

De omvang van de verontreiniging wordt geschat op ongeveer 40 m³. Derhalve is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging (> 25 m³ grond verontreinigd tot boven de interventiewaarde).

Conclusie/aanbevelingen

Naar aanleiding van voorgaande conclusies wordt opgemerkt dat de aanwezige asbestplaten op verantwoorde wijze dienen te worden afgevoerd. Wanneer graafwerkzaamheden plaatsvinden dan dienen deze als sanering beschouwd te worden. Deze dienen dan vooraf gemeld te worden bij het bevoegd gezag (tot 1 januari 2023 d.m.v. een busmelding, vanaf 1 januari 2024 d.m.v. een MBA saneren in het DSO). De werkzaamheden dienen door een BRL7000 erkend bedrijf ondersaneringscondities te wroden uitgevoerd en door een BRL6000 erkend bedrijf milieukundig te worden begeleid. Eventuele vrijkomende grond dient naar een erkende verwerker te wroden afgevoerd.

Op basis van de onderzoeksresultaten behoeven er voor het overige geen ristricties gesteld te worden aan toekomstige bouwactiviteiten binnen het plangebied.

Gelet op bovenstaande vormt het aspect bodem geen belemmering voor het planvoornemen onder de voorwaarde dat de aangetroffen verontreiniging op de juiste maneer gesaneerd wordt.

Zowel in het kader van een goede ruimtelijke ordening als vanuit milieuwet- en regelgeving wordt gestreefd naar het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten, met als doel het handhaven en waar mogelijk bevorderen van een goede kwaliteit van het leefmilieu. Dit gebeurt onder andere door het fysiek scheiden van milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) door het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding daartussen. Deze ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand, hetgeen ook wel wordt aangeduid als milieuzonering. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

1. 1. Het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
2. 2. het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt in de praktijk gebruik gemaakt van VNG-uitgave "Bedrijven en milieuzonering, editie 2009" (verder: VNG-uitgave). De VNG-uitgave geeft op systematische wijze informatie over de ruimtelijk relevante milieuaspecten van een scala aan bedrijfsactiviteiten. Deze uitgave bevat een lijst waarin voor veelvoorkomende milieubelastende activiteiten indicatieve richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies, uitgaande van een gemiddeld modern bedrijf. De handreiking is oorspronkelijk bedoeld als hulpmiddel bij de ruimtelijke planvorming. Uit de rechtspraak van de Afdeling vloeit voort dat de handreiking als hulpmiddel is erkend. Afwijken van de richtafstanden is mogelijk, mits wordt onderbouwd dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

De indicatieve richtafstanden uit de VNG-brochure gaan uit van de afstand die dient te worden gehouden van het gebiedstype 'rustige woonwijk'. Indien sprake is van een 'gemengd gebied' mogen de richtafstanden met één afstandsstap worden verkleind (uitzondering is de richtafstand voor gevaar). Een gemengd gebied is een gebied met matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied.

In onderhavig geval kan gesteld worden dat het plangebied is gelegen binnen een gemengd gebied. Het plangebied is omgeven met wonen, horeca, bedrijvigheid, maatschappelijke functies, gemengde functies én is gelegen aan een doorgaande weg in de vorm van de Nieuwendijk. Er is sprake van een matige tot sterke functiemenging. Hierom mogen de richtafstanden conform de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' met één afstandsstap verkleind worden.

Ten noorden van het plangebied is op een afstand van circa 5 meter een centrumbestemming gelegen (overzijde weg) waarbinnen conform het geldende bestemmingsplan activiteiten mogelijk gemaakt worden die in te delen zijn in categorie 1 van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering. Voor dergelijke activiteiten geldt een richtafstand van 10 meter. Ten gevolge van de ligging binnen gemengd gebied kan deze richtafstand met één afstandsstap verkleind worden naar 0 meter. Hiermee is het plangebied buiten deze richtafstand gelegen en wordt voldaan aan de richtafstand.

Voor de gemengde én horeca bestemmingen ten westen en zuiden van het plangebied geldt tevens dat hier binnen op basis van het geldende bestemmingsplan activiteiten mogelijk gemaakt worden die in te delen zijn in categorie 1 van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering. Voor dergelijke activiteiten geldt eveneens een richtafstand van 10 meter. Ten gevolge van de ligging binnen gemengd gebied kan ook hier de richtafstand met één afstandsstap verkleind worden naar 0 meter. Hiermee is het plangebied buiten deze richtafstand gelegen en wordt er voldaan aan de richtafstand.

In de verdere omgeving van het plangebied zijn tevens geen activiteiten gelegen die invloed hebben op het woon- en leefklimaat binnen het plangebied.

Omgekeerd is het van belang dat het planvoornemen geen negatief effect heeft op de omgeving en dat het planvoornemen tevens de omliggende bedrijvigheid niet beperkt in haar uitbreidingsmogelijkheden. Met het planvoornemen worden 20 appartementen mogelijk gemaakt. Dit betreffen geen hinderveroorzakende objecten. Daarnaast wordt de horecabestemming weg bestemd zodat deze niet meer van invloed is op de omgeving en hierdoor sprake is van een beter woon- en leefklimaat voor de woningen in de directe omgeving.Tevens geldt voor omliggende bedrijfsvoering dat er een andere woonbestemming reeds dichterbij gelegen is. Hiermee is op voorhand uit te sluiten dat het planvoornemen de meest beperkende werking heeft op de uitbreidingsmogelijkheden van omliggende bedrijvigheid.

Gelet op bovenstaande vormt het aspect bedrijven- en milieuzonering geen belemmering voor het planvoornemen.

De Wet geurhinder en veehouderij betreft een wet waarmee de nationale regels inzake geurhinder ten opzichte van de tot de veehouderijen behorende dierenverblijven vastgesteld zijn. De Wet geurhinder en veehouderij heeft tot doel het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van de geurbelasting, onder andere als gevolg van emissies door bedrijven. Met de in de Wet geurhinder en veehouderij opgenomen grenswaarden moet rekening gehouden worden bij beslissingen in het kader van de Wet milieubeheer. Nieuwe knelpunten moeten worden voorkomen.

In de Wet geurhinder en veehouderij zijn grenswaarden opgenomen voor de geurbelasting die een veehouderijbedrijf op en geurgevoelig object (bijvoorbeeld een woning) mag veroorzaken. Tevens gelden volgens de wet minimale afstanden tot woningen van derden. De grenswaarden worden weergegeven in odourunits per vierkante meter lucht (ouE/m3). Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de ligging van een veehouderijbedrijf binnen of buiten de concentratiegebieden en de ligging van de veehouderijbedrijven binnen of buiten de bebouwde kom.

Op een afstand van 660 meter ten zuidoosten van het plangebied is de meest dichtbijgelegen veehouderij (geitenhouderij) gelegen. Gezien de grote van de afstand kan worden gesteld dat het aspect geurhinder geen belemmering vormt ten aanzien van het voornemen.

Daarnaast kan zonder nader onderzoek geconcludeerd worden dat de (cumulatieve) geurcontouren van omliggende bedrijven het plangebied niet zullen overschrijden en sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, zie hiertoe ook onderstaande afbeelding van de achtergrondgeurbelasting met de planlocatie voorzien van een paarse markering, waarbij ten aanzien van de achtergrondbelasting geur sprake is van een goede kwaliteit van de leefomgeving.

Uitsnede kaart geur achtergrondbelasting met planlocatie paars gemarkeerd (Bron: ODZOB)

Het aspect geur vormt daarmee geen belemmering voor het plan.

Endotoxinen

Intensieve veehouderijen dragen bij aan de emissies van fijn stof in Nederland, waarvan endotoxinen onderdeel uit (kunnen) maken. Het uitgangspunt in de ruimtelijke ordening is dat sprake moet zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en derhalve de advieswaarde van 30 EU/m³ niet wordt overschreden.

Op een afstand van 660 meter ten zuidoosten van het plangebied is een geitenhouderij gelegen. Er is geen onderzoek of adviesafstand voor geitenhouderijen beschikbaar dat aangeeft of en op welke afstanden de norm van 30 EU/m3 wordt overschreden. De WUR heeft uitstoot van fijnstof en endotoxinen uit geitenstallen gemeten. Hieruit blijkt dat vergeleken met gemiddelde pluimvee- en varkensstallen geitenstallen beduidend minder fijnstof en endotoxinen uitstoten. Ten aanzien van geitenhouderijen schept het geurbeleid ook voldoende afstand voor een aanvaardbaar woon- een leefklimaat ten aanzien van endotoxinen. Wel is het zo dat bij situaties met veel nabijgelegen veehouderijbedrijven door een opeenstapeling van endotoxine-uitstoot ook bij geitenstallen de 30 EU/m3 kan worden overschreden. Hiervan is geen sprake in de omgeving van het plangebied.

De endotoxine uitstoot vanuit de geitenhouderij zal gezien de beperkte fijnstof emissie en de grote afstand tot het plangebied niet leiden tot een verhoogd gezondheidsrisico ten gevolge van (extra) endotoxinenblootstelling. Geconcludeerd wordt dat de geitenhouderij ten aanzien van het aspect endotoxinen geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

Geitenhouderijen

Uit onderzoek blijkt dat mensen die in de nabijheid van een geitenhouderij wonen, meer kans dan gemiddeld hebben op longontsteking. Totdat er meer duidelijkheid is over de oorzaak van de longontsteking en een integrale aanpak, adviseert de GGD het voorzorgsbeginsel toe te passen en terughoudend te zijn met uitbreiding of nieuwvestiging van geitenhouderijen in de buurt van gevoelige bestemmingen. Andersom geldt ook dat geadviseerd wordt terughoudend te zijn met het plaatsen van gevoelige bestemmingen in de buurt van bestaande geitenhouderijen. Dat betekent dat gemeenten wordt geadviseerd om in hun besluitvorming het risico op longontsteking mee te wegen.

De geitenhouderij op een afstand van 660 meter ten zuidoosten van het plangebied betreft de enige geitenhouderij binnen een afstand van 2 km van het plangebied. Er is hierdoor geen sprake van een gezondheidsrisico.

Spuitzones

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het mogelijk maken van een nieuwe gevoelige bestemming in de nabijheid van agrarische bestemmingen aandacht gevraagd voor spuitzones in verband met het risico’s voor de volksgezondheid vanwege eventuele blootstelling aan gewasbeschermingsmiddelen via drift.

Op een afstand van meer dan 100 meter ten oosten van het plangebied zijn agrarische gronden aanwezig. Afhankelijk van de toxiciteit van het gewasbeschermingsmiddel kan met name de drift die vrij komt bij het spuiten zorgen voor milieuschade en –hinder. De agrarische gronden ten oosten van het plangebied worden in beginsel gebruikt voor reguliere akkerbouw. De gronden kennen geen specifieke aanduiding voor boom- of fruitteelt. In beginsel zullen deze gronden dan ook niet intensief worden gespoten. De afstand tot de woning bedraagt meer dan 50 meter. Dit aspect vormt geen bezwaar.

Gelet op bovenstaande vormt het gezondheidsaspect geen belemmering voor het planvoornemen.

De gevolgen voor de luchtkwaliteit worden beoordeeld op basis van de Wet ruimtelijke ordening, de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk), de AMvB 'Niet in betekenende mate' (het Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM. Er dient, ook na realisatie van het planvoornemen, sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij moet voldaan worden aan de geldende grenswaarden en luchtkwaliteitseisen.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven.

Grenswaarden stikstofdioxide en fijn stof

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening is eveneens gekeken naar de concentraties stikstofdioxide (NO₂) en fijnstof (zowel PM₁₀ als PM_2.5) ter plaatse van de voorgenomen ontwikkeling. Om een goed beeld te krijgen van deze concentraties is gebruik gemaakt van de resultaten uit kaarten van de Atlas Leefomgeving, een initiatief van de Rijksoverheid. De Atlas Leefomgeving biedt informatie over de kwaliteit van de Nederlandse leefomgeving. Om de huidige stikstofioxide en fijnstof (PM₁₀) concentraties in beeld te brengen zijn actuele luchtkwaliteitskaarten beschikbaar. Voor fijnstof (PM_2,5) bestaat er geen kaart van de actuele PM_2,5-concentratie, hierom is gekozen om gebruik te maken van de meest recente concentratiekaart uit 2020.

De Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) adviseert veel lagere concentraties fijnstof voor een gezonde leefomgeving. Zij adviseren sinds 22 september 2021 de volgende normen: 15 µg/m³ PM₁₀ en 5 µg/m³ PM_2,5.

Uitsnede kaart Actuele stikstofdioxide concentratie in Nederland (Bron: Atlas Leefomgeving)

Uitsnede kaart Actuele fijnstof concentratie PM₁₀ in Nederland (Bron: Atlas Leefomgeving)

Uitsnede kaart Fijnstof 2020 PM_2,5 (Bron: Atlas Leefomgeving)

Uit bovenstaande kaarten blijkt dat de jaargemiddelde grenswaarden voor NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 ter plaatse van de locatie niet overschreden worden. De bijdrage van het initiatief op de luchtkwaliteit is verwaarloosbaar/niet aanwezig en er wordt geen NO₂, PM₁₀ of PM_2,5 producerende activiteit op locatie mogelijk gemaakt. De concentraties NO₂ en PM₁₀ betreffen respectievelijk 9-10 µg/m³ en (12-14). Voor fijnstof PM_2,5 geldt dat de concentratie met (9-10) boven de WHO advieswaarde ligt, maar dat deze nog steeds ruim aan de gestelde Europese-norm van maximaal 25 µg/m³ PM_2,5 voldoet en hierom geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

NIBM

In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m² bvo bij één ontsluitingsweg.

Met het planvoornemen worden 20 appartementen mogelijk gemaakt. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het 'Besluit niet in betekenende mate' onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat het planvoornemen in niet betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

Besluit gevoelige bestemmingen

Het Besluit gevoelige bestemmingen richt zich op bescherming van mensen die verhoogd gevoelig zijn voor fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2). Dit zijn vooral kinderen, ouderen en zieken. Het totaal aantal mensen dat hoort bij een 'gevoelige bestemming' mag niet toenemen als de grenswaarden voor PM10 of NO2 (dreigen te) worden overschreden. De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn een gevoelige bestemming: scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Hiervan is met onderhavige ontwikkeling geen sprake. Het besluit gevoelige bestemmingen is derhalve in de beoordeling niet verder meegenomen.

Gelet op bovenstaande vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor het planvoornemen.

Het beleid in het kader van de externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving voor wat betreft handelingen met gevaarlijke stoffen. Deze handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen, als op het vervoer van deze stoffen.

Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de richtlijnen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen, vloeit de verplichting voort om in het kader van ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's ter plaatse van het plangebied als gevolg van handelingen met gevaarlijke stoffen.

Het Nederlandse externe veiligheidsbeleid is gebaseerd op twee elementen: een harde norm in de vorm van het plaatsgebonden risico en een oriënterende waarde in de vorm van het groepsrisico. De norm voor het plaatsgebonden risico bedraagt één op de miljoen (10^-6) per jaar, ofwel 1 op de miljoen blootgestelde personen. Het hanteren van een norm voor het plaatsgebonden risico biedt een basisveiligheidsniveau voor de individuele burger in de omgeving van een risicovolle activiteit. Voor nieuwe situaties geldt deze norm als grenswaarde. Dat wil zeggen dat nieuwe kwetsbare bestemmingen buiten de 10^-6 contour moeten zijn gelegen.

Het groepsrisico gaat over de impact van een calamiteit met veel dodelijke slachtoffers tegelijk. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbare aantal personen, de oriënterende waarde. Dit is een richtwaarde waarvan het bevoegd gezag, voldoende gemotiveerd, kan afwijken.

Om het plaatsgebonden risico en het groepsrisico voor de toekomstige gebruikers van het plangebied in kaart te brengen is de kaart 'Veilige omgeving' geraadpleegd, welke ter hoogte van het plangebied hieronder is weergegeven.

Uitsnede kaart 'Veilige omgeving' met ligging plangebied rood omlijnd

Binnen 1 kilometer afstand tot het plangebied is slechts 1 inrichting aanwezig die relevant zou kunnen zijn met betrekking tot externe veiligheid. Aan de overzijde van het spoor, op ongeveer 300 meter ligt de inrichting van de Boerenbond/CHV (tegenwoordig 'Welkoop'). Tevens is hierbij een onbemand tankstation inclusief LPG-aanwezig. Het invloedsgebied van deze installaties bedraagt 150 meter en reikt niet tot aan het plangebied. Achterop het terrein wordt vuurwerk van categorie G opgeslagen met een maximale capaciteit van 2.000 kg. Ook deze opslag heeft geen invloed op het plangebied.

De spoorlijn Eindhoven-Weert, gelegen op ongeveer 180 meter ten westen van het plangebied, maakt deel uit van het Basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied voor giftige en ontvlambare stoffen categorie 3. Hiervoor zijn de scenario's 'toxische wolken' en fakkelbrand/explosie' van toepassing. In theorie kunnen als gevolg hiervan de volgende calamiteiten voorkomen: explosie (koude of warme BLEVE), fakkelbrand, plasbrand en/of toxische wolk. De effecten van een plasbrand op het spoor reiken niet tot het plangebied. Er wordt daarom hierop niet verder ingegaan. In het geval van falen van een ketelwagen met ontvlambare stof kan een directe explosie (koude BLEVE) ontstaan of na enige tijd bij fakkelbrand en onvoldoende beheersing (warme BLEVE). Bij een BLEVE binnen 290 tot 490 meter afstand treedt lichte schade op Circa een kwart van de aanwezigen in de buitenlucht loopt kans op lichte verwondingen. Eventuele gebouwschade blijft beperkt tot het afbladderen van verf. Het plangebied is gelegen binnen 290 meter afstand waardoor de schade groter zal zijn. Het effect van een fakkelbrand als gevolg van een calamiteit op het spoor is beperkt tot 200 meter afstand. Het plangebied is ongeveer opnet binnen deze afstand gelegen.

Er is sprake van de realisatie van 20 appartementen, aangenomen kan worden dat er maximaal 40 personen worden gehuisvest. Formeel moet er binnen 200 meter bij ontwikkelingen een berekening worden gemaakt van de hoogte van het groepsrisico. Het groepsrisico ter plaatse is laag (<0,1 x oriëntatiewaarde). Er kan vanuit worden gegaan dat deze uitbreiding (ca. 40 personen op een afstand van 180 – 200 meter) nagenoeg geen invloed heeft op de hoogte van het groepsrisico. Een berekening kan daarom achterwege blijven.

Op een afstand van 3,5 km ten noorden en westen van het plangebied is respectievelijk de Rijksweg A2 en A67 gelegen, waarover het vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Via deze wegen worden onder andere toxische stoffen met een invloedsafstand van 4.000 meter getransporteerd. Bij het falen van tankwagens met vluchtige schadelijke stoffen of het branden van bepaalde materialen kunnen toxische wolken ontstaan. In dat geval moeten aanwezige direct worden gewaarschuwd bijvoorbeeld met behulp van sirenes en NL-Alert. Ramen en deuren moeten worden gesloten en aanwezigen moeten inpandig schuilen tot het gevaar is geweken. Bij voorkeur wordt de nieuwbouw uitgerust met ventilatievoorzieningen die eenvoudig centraal uitgeschakeld en/of dichtgezet kunnen worden.

Calamiteiten op de genoemde rijkswegen zijn door hulpdiensten relatief eenvoudig te benaderen. Calamiteiten op het spoor ter hoogte van het plangebied zijn te bereiken via deels onverharde wegen parallel aan het spoor. De blusvoorzieingen worden verondersteld op orde te zijn.

Verder zijn de woningen niet specifiek bedoeld voor aanwezigen met een beperkte zelfredzaamheid. In geval van eventuele calamiteiten kunnen aanwezige, als de situatie dat toelaat, het gebouw ontvluchten in een richting loodrecht op de windrichting via de Nieuwendijk, burgemeester van Agtstraat of Paul Weemeringstraat.

Advies Veiligheidsregio

Het advies van de Veiligheidsregio Brabant-Zuidoost (VRBZO) luidt als volgt:

• De Veiligheidsregio heeft een standaard advisering opgesteld voor algemene situaties (januari 2020).
• De ontwikkeling voldoet aan de randvoorwaarden, zodat het standaard advies kan worden toegepast.

Het standaard advies van de Veiligheidsregio luidt als volgt:

• Communiceer actief met de omwonenden in het plangebied over de risico's van de gevaarlijke stoffen. Geef daarbij aan wat omwonenden moeten doen bij een incident, namelijk vluchten van de risicobron af. Dit bevordert de zelfredzaamheid van omwonenden. Dit advies geldt ook voor bedrijfshulpverleningsorganisaties.
• Pas de beleidsregels bereikbaarheid en bluswatervoorziening van de VRBZO toe. Wanneer een beoogde oplossing aan de beleidsregels voldoet, kunt u ervan uitgaan dat een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten en een adequate bluswatervoorziening gerealiseerd wordt. De beleidsregels zijn te vinden op de website van de VRBZO (www.vrbzo.nl).
• Nieuw op te richten gebouwen moeten aan het Bouwbesluit 2012 voldoen. In dit besluit is geregeld dat gebouwen uitgevoerd moeten worden met een mechanische ventilatie die uitgezet kan worden. Aanvullend op deze regelgeving adviseren wij om de aanzuigopeningen van deze ventilatie bij voorkeur hoog en afgekeerd van de risicobron te realiseren.

Reactie van de gemeente op het standaard advies van de Veiligheidsregio

• Er is een Waarschuwings- en Alarmeringssysteem aanwezig (WAS-palen). Ook kan informatie snel binnenkomen via NL-Alert. Op de website van de gemeente is informatie te vinden.
• De beleidsregels bereikbaarheid en bluswatervoorziening zullen worden toegepast. De bereikbaarheid van de locatie is goed. De locatie is vanuit twee verschillende kanten/wegen goed bereikbaar.
• De bluswatervoorziening zal worden getoetst aan de beleidsregels bereikbaarheid en bluswatervoorziening.
• Het betreft nieuwbouw. Er zal voldaan worden aan de regels van het Bouwbesluit. In dat geval is de mogelijkheid tot het uitschakelen van mechanische ventilatie geregeld in artikel 3.31 van het Bouwbesluit 2012.

Zelfredzaamheid

Het betreft de realisatie van nieuwe woningen. Aangenomen kan worden dat de aanwezige personen zelfredzaam zijn. Deze personen kunnen vluchten van de bron af.

Gelet op bovenstaande vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor het planvoornemen.

Voor de planologische procedure dient te worden vastgelegd dat de voorgenomen ontwikkeling uitvoerbaar is binnen de geldende natuurwetgeving. In natuurbescherming wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde gebieden en beschermde soorten.

Wat betreft soortenbescherming is de Wet Natuurbescherming (Wnb) van toepassing. De soortenbescherming heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, een aantal vissen, libellen en vlinders, enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde dierensoorten en een aantal vaatplanten. Voor alle soorten, dus ook voor de soorten die niet onder de aangewezen bescherming vallen, of die zijn vrijgesteld van de ontheffingsplicht, geldt de zogenaamde 'algemene zorgplicht' (art. 1.10 Wnb). Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan aanwezige soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het niet verontrusten of verstoren in de kwetsbare perioden zoals de winterslaap, de voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen. De zorgplicht geldt altijd en voor alle planten en dieren, of ze beschermd zijn of niet, en in het geval dat ze beschermd zijn ook als er een ontheffing of vrijstelling is verleend.

Tevens geldt onder de Wet Natuurbescherming dat bij ruimtelijke ontwikkelingen naast de zorgplicht ook rekening gehouden moet worden met juridisch zwaarder beschermde soorten vanuit nationaal en Europees oogpunt. Beschermde soorten vanuit nationaal oogpunt betreffen soorten uit 'bijlage A en B' van de Wet Natuurbescherming. Beschermde soorten vanuit Europees oogpunt betreffen soorten uit Bijlage IV van de Habitatrichtlijn, de soorten uit Bijlage 1 en 2 Verdrag van Bern, en Bijlage 1 verdrag van Bonn, en alle in Europa inheemse vogels (Vogelrichtlijn).

Met het planvoornemen vindt de sloop van de binnen het plangebied reeds aanwezige bebouwing plaats. Om aan te kunnen tonen dat hierbij geen beschermde soorten mee in het geding zijn, is een quickscan flora en fauna (Nipa, rapportnummer C222515.001.002.R1/YST, d.d. 4 december 2023, Bijlage 3) uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek worden hieronder weergegeven.

Op basis van de quickscan die is uitgevoerd ter plaatse van het terrein aan de Nieuwendijk 5 te Heeze kan vooralsnog niet worden uitgesloten dat de voorgenomen herontwikkeling een negatieve invloed heeft op beschermde soorten vanuit de Wet natuurbescherming en natuurgebieden. Voorafgaand aan de ingreep zullen maatregelen genomen moeten worden zoals benoemd in de tabel 3 in hoofdstuk 5 (Bijlage 3), waaronder een nader onderzoek naar vleermuizen, huismus en gierzwaluw.

Gezien de afstand en de aard van de ingreep worden geen negatieve effecten verwacht op de meest nabijgelegen natuurgebieden (NNB en Natura 2000). De ruimtelijke ontwikkeling leidt vermoedelijk niet tot een toename van de stikstofdepositie op de naburige Natura 2000 gebieden. Om te bepalen of dit het geval is zou een Aerius-berekening kunnen worden uitgevoerd. Voor voorliggend plan is een stikstofnotitie incl. bijlagen uitgevoerd, zoals toegelicht in paragraaf 4.9.3. Op basis van de stikstofnotite kunnen significante effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van omliggende Natura 2000-gebieden ten gevolge van de realisatie- en gebruiksfase op voorhand worden uitgesloten voor voorliggend plan.

Voor de geplande ingreep worden de aanwezige bomen en struiken gerooid, welke als nest-gelegenheid kunnen dienen voor diverse algemene vogels. Op basis van artikel 3.1 van de Wet natuurbescherming (Wnb) is het verboden om opzettelijk nesten, rustplaatsen en eieren van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn te vernielen of te beschadigen, of nesten van vogels weg te nemen. Het rooien van de bomen en struiken dient buiten het broedseizoen (15 maart - 1 augustus) uitgevoerd te worden.

Gezien er binnen het plangebied ook vrijgestelde en/of algemene soorten voor kunnen komen dient men zich aan de zorgplicht te houden. Door bijvoorbeeld één werkrichting aan te houden kunnen dieren wegvluchten van de werkzaamheden. De vluchtrichting moet wel naar een realistisch vluchtgebied leiden. Een werkrichting geldt zowel voor landdieren als aquatische diersoorten. Voor de steenmarter wordt geadviseerd om deze voor de sloop van de bebouwing te verjagen door een deskundige. Ook dient de sloop plaats te vinden buiten de voortplantingsperiode (van maart tot juni).

Op basis van de resultaten van de quickscan flora en fauna is een vervolgonderzoek naar vleermuizen, de huismus en gierzwaluwen noodzakelijk. Om te borgen dat het aspect flora/fauna voldoende wordt onderzocht en indien nodig ontheffing wordt aangevraagd, is in de regels een voorwaardelijke verplichting ten aanzien van flora/fauna opgenomen.

Er dient aannemelijk te worden gemaakt dat het plan geen negatieve effecten heeft op de instandhoudingsdoelstellingen van Europees beschermde Natura2000-gebieden en Natuur Netwerk Nederland (NNN).

Het plangebied is niet gelegen binnen een Natura 2000-gebied, waardoor uitsluitend sprake is van een externe werking. Gezien de kleinschalige aard van het planvoornemen (realisatie van 20 appartementen binnen bestaand stedelijk gebied) en de afstand tot de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden (1,7 km tot Strabrechtse Heide & Beuven en 2,5 km tot Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux) is verstoring ten gevolge van licht, trillingen, optische verstoring of verstoring door mechanische effecten op voorhand uit te sluiten.

Ligging plangebied t.o.v. omliggende Natura 2000-gebieden

Het plangebied is niet gelegen binnen het NNN, waardoor er uitsluitend sprake is van externe werking. Op een afstand van circa 100 meter ten oosten van het plangebied is het NNN gelegen. Gezien de afstand tot het NNN en de afschermende werking van tussenliggende bebouwing zijn hierop ook geen effecten te verwachten.

Ligging plangebied t.o.v. omliggend NNN

Externe effecten als gevolg van een toename van stikstofdepositie zijn vanwege de afstand tot de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden op voorhand niet uit te sluiten. Vervolgonderzoek in het kader van de gebiedsbeschermingsparagrafen uit de Wet natuurbescherming (Wnb) ten aanzien van stikstof wordt noodzakelijk geacht. Dit kan in eerste instantie worden onderzocht middels een modelberekening (AERIUS-calculator).

Voor voorliggend planvoornemen is een stikstofnotitie (Pouderoyen Tonnaer, rapportnummer J222399, d.d. 15 november 2023, Bijlage 4) opgesteld. Uit de notitie blijkt dat er in de realisatie- en gebruiksfase geen toename van de stikstofdepositie op nabijgelegen Natura 2000-gebieden groter dan 0,00 mol/ha/jaar. Hiermee kunnen significant negatieve effecten op omliggende Natura 2000-gebieden ten gevolge van de realisatie- en gebruiksfase op voorhand uitgesloten worden.

Op basis van de stikstofnotitie kunnen bij een fasering van de realisatiefase over minimaal 2 jaar negatieve effecten ten gevolge van stikstof op de instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebieden worden uitgesloten, waardoor een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming niet vereist is.

Het aspect natuur vormt geen belemmering voor het planvoornemen en er is geen Wnb-vergunning vereist.

Het doel van de watertoets is te waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante plannen en besluiten. Een watertoets maakt mogelijke negatieve invloeden van het initiatief inzichtelijk. Tevens geeft de watertoets oplossingsrichtingen aan waarmee mogelijke optredende negatieve invloeden beperkt of ongedaan gemaakt kunnen worden. Het waterschap heeft een aantal principes geformuleerd, die van belang zijn als vertrekpunt van het overleg tussen initiatiefnemer en waterbeheerder. Het plangebied is gelegen in het beheergebied van Waterschap De Dommel.

Waterbeheerprogramma 2022-2027

Het Waterbeheerprogramma schetst de visie en ambitie van het waterschap voor de lange termijn (2050). In 2050 wil de Dommel een leefomgeving die klaar is voor de toekomst en een watersysteem dat daarbij past. Dat laatste wil zeggen; een waterhuishouding die robuust, flexibel en in balans is met de natuur en de omgeving én zorgt voor een goede waterkwaliteit. De droge zomers van 2018, 2019 en 2020, én de wateroverlast in 2021 tonen de urgentie aan en laten zien dat de omgang met water fundamenteel moet veranderen. Deze grote veranderopgave heet de watertransitie.

Waterschap de Dommel heeft de ambities uiteengezet in drie principes. De principes geven nadere betekenis aan de ambitie in het beheersgebied van Waterschap De Dommel. Hieronder zijn de principes benoemd:

1. 1. Elke druppel vasthouden en infiltreren waar deze valt. In landbouw, natuur en stedelijk gebied wordt al het water dat valt geïnfiltreerd in de bodem. Er dient ruimte te worden gemaakt voor het opslaan van water, zodat dit in droge tijden gebruikt kan worden. Waar infiltratie niet kan (kwelgebieden) is ruimte gemaakt om water maximaal vast te houden en vertraagd af te voeren.
2. 2. Functies passen zich aan het bodem- en watersysteem aan. Gebruik van bodem en water is toegestaan als dat past binnen de natuurlijke condities van het bodem- en watersysteem. Het waterschap ziet woningbouw graag in hoger legen gebieden en niet naast een beek. Het oppompen van water uit de bodem voor gebruik in huishoudens, industrie of de landbouw moet in balans zijn met de aanvulling van dit diepe en ondiepe grondwater.
3. 3. Wat schoon is moet schoon blijven. Iedereen geeft het water minstens zo schoon af als ze het hebben ontvangen. Nu wordt het regenwater nog op veel plekken vermengd met vuil rioolwater, het is beter als schoon en vuil water wordt gescheiden, zodat schoon regenwater kan worden toegevoegd aan het watersysteem. Op deze manier kan men een watersysteem maken dat klaar is voor de toekomst.

Het waterbeheerprogramma geldt voor zes jaar. Aan het einde van deze zes jaar moeten de eerste stappen gezet zijn in de watertransitie. De stappen zijn onderverdeeld in drie doelen. Hieronder zijn deze opgesomd:

1. 1. Droge voeten: in de stad en openbare ruimte wordt bebouwing aangepast naar het veranderende klimaat. In plaats van water afvoeren, moet water worden vastgehouden.
2. 2. Schoon water: Het waterschap en zijn gebiedspartners handelen vanuit de grondgedachte dat water dat schoon is, ook schoon blijft. Het relatieve schone hemelwater wordt niet meer afgevoerd via de afvalwaterketen. Daarnaast zijn we in staat het effluent van onze zuiveringen zo schoon te maken dat het als alternatieve bron voor grondwatergebruikers of voeding voor onze beken gebruikt kan worden.
3. 3. Voldoende water: We willen in 2050 een toekomstbestendige grondwaterhuishouding. Aanvulling en onttrekking van grondwater zijn in balans en het grondwaterpeil laat een positieve trend zien; het grondwater wordt niet meer uitgeput.

Keur Waterschap De Dommel 2015

Voor waterhuishoudkundige ingrepen binnen het plangebied is de ‘Keur Waterschap De Dommel 2015’ van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Op grond van de Keur is het onder andere verboden om handelingen te verrichten waardoor onderhoud, aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd, zonder een ontheffing van het waterschap.

Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen

De drie Brabantse waterschappen hanteren dezelfde (beleids)uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt. Deze (beleids)uitgangspunten zijn geformuleerd in de ‘Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen’.

Bij een toename en afkoppelen van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. Hoewel er relatief veel kleine plannen zijn, veroorzaken deze op deelstroomgebiedsniveau nauwelijks een toename van de maatgevende afvoer. Het waterschap maakt grofweg onderscheid in projecten met een toename van verhard oppervlak van maximaal 500 m², 500 m² tot 10.000 m² en meer dan 10.000 m². De keur schrijft verder een dimensionering voor van T = 100 (76 mm).

Onderhavig planvoornemen voorziet in een toename van verharding van maximaal 500 m², aangezien het plangebied al grotendeels verhard is door de aanwezige bebouwing en verhardingen. Vanuit het Waterschap de Dommel volgt geen extra bergingsopgave voor ontwikkelingen die voorzien in een verhardingstoename van maximaal 500 m². Hemelwater dat valt op daken en erfverharding kan infiltreren in de nabij de parkeervoorziening gelegen groenstroken alsmede middels de aanleg van infiltratievoorzieningen onder de parkeerplaats aan de achterzijde. De bergingsopgave van voorliggend plan volgt uit het Plan Stedelijk Water 2023-2027, zoals hieronder beschreven.

Plan Stedelijk Water 2023-2027

Het Plan Stedelijk Water (PSW) is een beleidsplan/uitvoeringsplan dat op hoofdlijnen de invulling van de gemeentelijke watertaken/zorgplichten weergeeft. In dit plan laat de gemeente zien wat men wil bereiken en hoe men daar beleidsmatig uitwerking aan geeft. Door middel van het PSW legt Heeze Leende vast wat de rolverdeling is tussen overheid en bewoners/ondernemers ten aanzien van afval-, hemel-, en grondwater.

De gemeente streeft naar een situatie waarbij het hemelwater, zoveel als mogelijk, op natuurlijke wijze in de bodem wordt verwerkt (infiltreren) en niet ingezameld wordt. Dit geldt voor openbaar én particulier terrein. Denk hierbij aan grindkoffers, tuinwadi’s, infiltratiebermen, groene daken, niet onnodig verharden en overtollige verhardingsstroken opruimen. Dit zorgt voor aanvulling van de grondwaterstand en de groene voorzieningen zorgen voor verkoeling tijdens hete zomers. Doordat het regenwater niet wordt afgevoerd naar de riolering, blijft de rioleringscapaciteit beschikbaar voor de verwerking van het overtollige regenwater tijdens piekbuien.

Voor al het nieuw aangelegde verhard oppervlak (dak- en terreinverharding) geldt een bergingseis van 30 mm/m2. Hierbij geldt dat bij sloop / nieuwbouw de ontwikkeling als nieuwbouw wordt beschouwd, en alle verhard oppervlak gecompenseerd dient te worden in een waterbergingsopgave op eigen terrein. Indien afvoer naar oppervlaktewater plaatsvindt, gelden de hydrologische uitgangspunten van de Brabantse waterschappen. Wanneer er door de ontwikkeling daarnaast meer dan 500 m² aan verhardingstoename is, gelden voor de toename aan verhard oppervlak aanvullend de eisen van het waterschap.

In de huidige situatie is het plangebied deels verhard en aangesloten op het gemengd rioolstelsel ter plaatse van de Nieuwendijk. Het plangebied heeft een oppervlak van circa 1.615 m². Op dit moment is het totaal bebouwd oppervlak circa 618 m². Daarnaast is op de rest van het perceel grotendeels erfverharding in de vorm van stoeptegels en klinkers gelegen. Door achterstallig onderhoud zijn de tegels in de huidige situatie op veel plekken overwoekerd. De totale erfverharding wordt hiermee geschat op 449 m². De totale verharding van het perceel in de huidige situatie komt hiermee op circa 1.067 m².

De gronden binnen het plangebied bestaan uit dekzand en overige periglaciale afzettingen (Bron: DINOloket). Het plangebied is gelegen op een hoogte van circa 21,7 - 22,5 m +N.A.P.

In het plangebied zijn geen watergangen aanwezig. Ten oosten van het plangebied is buiten de kern Heeze een A-watergang met bijbehorende beschermingszone gelegen. Ten westen van het plangebied is parallel aan de spoorlijn Eindhoven - Weert een A-watergang met bijbehorende beschermingszone gelegen. Gezien de afstand is het planvoornemen niet van invloed op deze watergangen.

Uitsnede Vastgestelde Legger Waterstaatswerken 2021 Waterschap de Dommel met ligging plangebied rood omlijnd

Met het planvoornemen worden de parkeervakken met groentegels (halfverhard) uitgevoerd. Het parkeerterrein heeft een oppervlak van 274 m². In onderstaande tabel is hierom 137 m² gerekend als terrein verharding en 137 m² als onverhard terrein.

Tabel huidige en toekomstige verharding

Hemelwater

Met het planvoornemen zal het (nieuwe) totale verhardingsoppervlak binnen het plangebied circa 1.348 m² bedragen. Voor het nieuw aan te leggen verhard oppervlak geldt een bergingseis van 30 mm/m2. Dit komt neer op een bergingsopgave van 40,44 m³. In het plangebied wordt hier met de aanleg van infiltratiekratten of betonnen putten met grind onder de parkeervoorziening aan de achterzijde aan voldaan. Dit zal in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning nader worden uitgewerkt.

Uit het uitgevoerde geohydrologisch onderzoek (Econsultancy, rapportnummer 22898.002, 28 juli 2023 Bijlage 5) is gebleken dat de doorlatendheid van de bodem over het algemeen geclassificeerd kan worden als goed doorlatend, waarbij k-waarden van 1,1 en 2,6 m/dag zijn aangetoond.

Op basis van de resultaten uit het waterdoorlatendheidsonderzoek wordt de bodem binnen het plangebied, mede op basis van de textuur, geschikt geacht voor de infiltratie van hemelwater. Geadviseerd wordt om voor het dimensioneren van de infiltratievoorzieningen een rekenwaarde te hanteren van 0,8 m/dag. Als rekenwaarde geldt het gemiddelde van alle metingen vermenigvuldigd met een veiligheidsfactor van 0,52. Met het inachtneming van een veiligheidsfactor wordt rekening gehouden met de geleverde onderzoeksinspanning (puntmetingen) en verschillende (tijdsafhankelijke)factoren en veldomstandigheden waardoor de infiltratiecapaciteit in de tijd kan wijzigen.

Bij het maken van de uiteindelijke keuze voor het type (infiltratie)voorziening (dimensionering) is het naast de bodemsamenstelling en waterdoorlatendheid tevens van belang rekening te houden met de Gemiddelde Hoogste grondwaterstand (GHG), het afstromend verhard oppervlak en het beleid van het bevoegd gezag.

Gelet op bovenstaande onderzoeksresultaten is de bodem van het plangebied geschikt voor hemelwaterinfiltratie. Op het aan te leggen parkeerterrein vindt hemelwaterinfiltratie in de groenstroken plaats. De daken van het appartementencomplex voorzien in de vertraagde afkoppeling naar de riolering.

Bij nieuwe ontwikkelingen / uitbreidingen van meer dan 10 woningen moet de invloed van de ontwikkeling op het bemalingsgebied worden doorgerekend in een hydraulische toets. De consequenties van het aantal extra appartementen zal de gemeente doorrekenen in het hydraulisch model van het gemengd riool. Er wordt dan gekeken welk effect de ontwikkeling op het rioolstelsel heeft. Voor voorliggend plan is de hydraulische toets nog niet uitgevoerd. Na contact met de gemeente worden er geen problemen verwacht ten gevolge van de ontwikkeling. Mocht op basis van de berekening blijken dat het bestaande stelsel het water niet kan verwerken en hiervoor een aanpassing moet worden gedaan aan het stelsel, dan zijn de kosten van de maatregelen voor rekening van de ontwikkelaar.

Afvalwater

Het huishoudelijk afvalwater afkomstig van de nieuwe bebouwing wordt afgevoerd middels de bestaande riolering zoals aanwezig ter plaatse van de Nieuwendijk, die voorheen gebruikt werd voor de twee woningen en de horecaonderneming binnen het plangebied. Doordat het hemelwater wordt afgekoppeld is er voldoende capaciteit om de 20 appartementen hierop aan te sluiten.

Klimaatadaptatie

Met voorliggend plan wordt er bij de aanvraag bouwvergunning concreet invulling gegeven aan klimaatadaptatieve ingrepen. Hierbij kan gedacht worden aan het toepassen van warmtepompen, de aanleg van zonnepanelen, de opvang en het hergebruik van hemelwater. De woningen voldoen aan de meest recente eisen van het bouwbesluit. Bij de aanvraag van de bouwvergunning worden mogelijk nog aanvullende maatregelen genomen voor het tegengaan van hittestress.

Gelet op bovenstaande vormt het aspect water geen belemmering voor het planvoornemen.

In Europees verband is als wettelijk toetsingskader het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. In de Erfgoedwet is vastgelegd dat Rijk, provincies en gemeenten in ruimtelijke plannen rekening houden met het aspect 'archeologie'. De wet beoogt het archeologische erfgoed in hoofdzaak in situ te beschermen.

Het plangebied is op basis van het geldende bestemmingsplan bestemd met de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 2'. Ten gevolge van de dubbelbestemmingen geldt dat bij bodemingrepen groter dan 500 m² én dieper dan 30 cm t.o.v. maaiveld de uitvoering van een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Met het planvoornemen zijn bodemingrepen groter dan 500 m² én dieper dan 30 cm ten opzichte van het maaiveld voorzien. Hierom is voor voorliggend plan een archeologisch onderzoek (Econsultancy, rapportnummer 22898.001, d.d. 21 augustus 2023, Bijlage 6) uitgevoerd. De resultaten hiervan worden hieronder weergegeven.

Gezien de ligging van het plangebied op een glooiing van een beekdalzijde naar een beek, ligt het plangebied in een gradiëntsituatie naar open water heeft het plangebied een hoge verwachting voor archeologische resten uit het Paleolithicum en Mesolithicum. De landschappelijke ligging op de glooiing van een beekdalzijde maakt het plangebied ongeschikt voor akkerbouw en ook nederzettingen zullen op hoger gelegen delen hebben gelegen. De verwachting voor nederzettingsresten uit de perioden Neolithicum – Vroege Middeleeuwen in het plangebied wordt daarom laag geacht. Rituele deposities kunnen wel in het plangebied hebben plaatsgevonden, echter vanwege het ontbreken van aanwijzingen van menselijke activiteiten in de perioden Neolithicum – Vroege Middeleeuwen in het onderzoeksgebied wordt de kans middelhoog geacht dat dit soort activiteiten in het plangebied hebben plaats gevonden. In het plangebied ligt een enkeerdgrond die mogelijk vanaf de Late Middeleeuwen is gevormd. Daarnaast ligt het plangebied op de oudste bekende gedetailleerde kaarten reeds aan een doorgaande weg, de huidige Nieuwendijk. Daarnaast staat er in de eerste kwart van de 19e eeuw reeds bebouwing in het plangebied, dat in het midden van de 19e eeuw verdwenen is, maar waarschijnlijk in de tweede helft van de 19e eeuw weer terugkeert waarna in het plangebied bebouwing blijft bestaan tot op heden. De verwachting voor de perioden Late-Middeleeuwen is daarom middelhoog en voor Nieuwe tijd hoog.

Gezien de in dit onderzoek opgestelde archeologische verwachting is binnen het plangebied vervolgonderzoek noodzakelijk om deze te toetsen. Het vervolgonderzoek kan het beste worden uitgevoerd in de vorm van een karterend en waarderend proefsleuvenonderzoek.

Omdat archeologische resten voornamelijk in de vorm van grondsporen worden verwacht, is in dit stadium een karterend en waarderend proefsleuvenonderzoek de meest geschikte onderzoeksmethode. Booronderzoeken zijn in historische kernen minder geschikt gezien de grote kans op het voorkomen van puinlagen die aan historische bebouwing toegeschreven kunnen worden. Bij een proefsleuvenonderzoek dienen verspreid over het plangebied sleuven gegraven te worden met als doel om eventuele archeologische waarden te karteren en waarderen. Voor dit onderzoek dient een door de bevoegde overheid goedgekeurd Programma van Eisen te zijn opgesteld waarin is vastgelegd waaraan het onderzoek moet voldoen. Het is raadzaam olm het proefsleuvenonderzoek uit te voeren na de bovengrondse sloop maar voorafgaand aan de ondergrondse sloop.

Gelet op bovenstaande vormt het aspect archeologie geen belemmering voor het planvoornemen.

In de Erfgoedwet is geregeld dat in het kader van de goede ruimtelijke ordening in een ruimtelijke onderbouwing een beschrijving dient te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, rekening is gehouden. Ook de facetten historische bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart provincie Noord-Brabant met ligging plangebied rood omlijnd

Op basis van de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW) van de provincie Noord-Brabant zijn er geen cultuurhistorische waarden binnen het plangebied aanwezig. Echter de bestaande bebouwing wordt door de gemeente wel als cultuurhistorisch waardevol gezien. In dat kader is een bouwhistorische quickscan (Res nova Monumenten, Bijlage 7) uitgevoerd. Uit deze quickscan is gebleken dat van de oorspronkelijke bebouwing uit de tweede helft van de negentiende eeuw (fasen vanaf circa 1850 tot 1904) niets meer is behouden: geen herinneringswaarde aan de oorspronkelijke situatie. Het huidige aanzicht van Nieuwendijk 5 wordt bepaald door de in 1946-1950 opgetrokken gevels van het cafévolume en het woonhuis en de, rond 1932 gebouwde harmoniezaal. De hoofdopzet van de gevels is nog conform het oorspronkelijke plan. Het aanzicht is door de witte sauslaag en de voorzetramen aangetast. Vanwege de huidige belevingswaarde en omdat het sobere representanten zijn van voor de periode karakteristieke bouwstijlen, is de architectuur- en bouwhistorisch waarde van het complex als geheel en de individuele volumes an sich, indifferent/beperkt. Met de sloop van de bebouwing is dan ook geen cultuurhistorische waarden in het geding.

Verder is ten oosten van de kern Heeze is het Landgoed Kasteel Heeze gelegen. Met het planvoornemen zijn geen ingrepen voorzien met een mogelijk negatief effect op de bestaande cultuurhistorische waarden binnen het Landgoed Kasteel Heeze. Binnen het plangebied is geen cultuurhistorische bebouwing of cultuurhistorische weg aanwezig.

Gelet op bovenstaande vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor het planvoornemen.

In de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd dat voorafgaande aan een besluit of plan dat voorziet in een grootschalig project met belangrijke nadelige milieugevolgen, een milieueffectrapport opgesteld dient te worden. De activiteiten waarvoor een m.e.r.-rapportage opgesteld moet worden, zijn opgenomen in de bijlage van het Besluit m.e.r. Overigens wordt onderscheid gemaakt tussen een m.e.r.-beoordeling (categorie D), waarbij het bevoegd gezag een beslissing kan nemen of een m.e.r. nodig is en een verplicht m.e.r. (categorie C).

In gevallen dat een besluit of plan betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst kent de vormvrije m.e.r.-beoordeling in essentie twee mogelijke uitkomsten:

• het is uitgesloten dat er belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn; dit moet dan in het besluit worden gemotiveerd;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten; in dit geval is tenminste een m.e.r.-beoordeling nodig (bij besluiten) of een MER noodzakelijk (bij een plan).

Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voor-komen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen, moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets, die dus een nieuw element is in de m.e.r.-regelgeving, wordt de term 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' gehanteerd.

Beoordeling plan

Uit de opgestelde stikstofnotitie incl. bijlagen (zie ook Bijlage 4) blijkt dat het planvoornemen niet leidt tot effecten op omliggende Natura 2000-gebieden. Het opstellen van een passende beoordeling is dan ook niet noodzakelijk.

Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is, dient bepaald te worden (1) of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, (2) of de ontwikkeling in een gevoelig gebied ligt en (3) of er belangrijke milieugevolgen zijn.

1. Drempelwaarden Besluit m.e.r.

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van 20 appartementen binnen bestaand stedelijk gebied ter plaatse van een huidige maatschappelijke bestemming.

Op grond van de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage dient een MER te worden opgesteld bij de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject (als bedoeld in categorie 11.2) met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen met een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen dan wel de realisatie van een bedrijfsvloeroppervlakte met een omvang van meer dan 200.000 m². De beoogde ontwikkeling binnen het plangebied overschrijdt deze drempelwaarden niet.

Ter plaatse van het plangebied vindt toevoeging plaats van slechts 18 woningen plaats, waarbij het ruimtebeslag van de toe te voegen voorziene bebouwing beperkt is.

Gelet op het feit dat onderhavige ontwikkeling ruim beneden de gestelde drempelwaarden blijft, betekent dit dat er geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in kolom 1 van categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. Het voornemen betreft daarmee geen m.e.r.beoordelingsplichtige activiteit, zoals omschreven in de C- of D-lijst van het Besluit m.e.r.

2. Ligging binnen een gevoelig gebied

In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder een 'gevoelig gebied'. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden.

Onderhavig plangebied is niet gelegen binnen een 'gevoelig gebied' zoals gedefinieerd in het Besluit m.e.r. In hoofdstuk 3 en 4 van de toelichting is reeds aangegeven dat het plan gelet op de aard, omvang en ligging geen negatieve effecten heeft ten opzichte van dergelijke gevoelige gebieden.

3. Belangrijke milieugevolgen

Met het planvoornemen wordt de herstructurering van een bestaande horecalocatie naar een appartementencomplex bestaande uit 20 appartementen mogelijk gemaakt. Voorliggend plan is in paragraaf 3.1.3 reeds getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Tevens is het plan in Hoofdstuk 3 getoetst aan het overige geldende Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. In Hoofdstuk 4 heeft de toetsing aan alle relevante omgevingsaspecten plaatsgevonden. Meer specifiek zijn hierbij voor de aspecten geluid, bodem, natuur, stikstof, water en archeologie onderzoeken uitgevoerd. Daarbij is gebleken dat onderhavig plan geen negatieve effecten heeft ten aanzien van deze aspecten. De locatie, aard en omvang van het voornemen leiden niet tot dusdanige omstandigheden of milieueffecten, op basis waarvan alsnog een nadere m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is.

Conclusie

Gelet op de hierboven beschreven beoordeling is het niet nodig een nadere m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

De in deze toelichting beschreven aspecten hebben als basis gediend voor het opstellen van een juridisch plan, dat zoveel mogelijk is afgestemd op de geldende bestemmingsplannen binnen de gemeente Heeze-Leende. Teneinde het voorgenomen initiatief te kunnen realiseren heeft een juridische vertaling van het plan in planregels en verbeelding plaatsgevonden. De planregels zijn gerelateerd aan de verbeelding. Verbeelding en planregels dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast conform de bepalingen in Wro, Bro en SVBP2012.

Op de verbeelding hebben vrijwel alle gronden binnen het plangebied de bestemming 'Wonen' met bijbehorend bouwvlak en maatvoeringsaanduidingen. Uitsluitend de zuidoostelijke hoek van het plangebied is ter volledigheid en aansluitend op aangelegen geldende bestemmingsplannen bestemd als 'Verkeer', zodat daarmee de horecabestemming volledig komt te vervallen. Aan de noordzijde zijn de gronden reeds bestemd als verkeer. Derhalve zijn deze gronden niet meegenomen binnen het plangebied. Een aantal aanduidingen heeft geen juridische betekenis en is uitsluitend op de analoge verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid, zoals kadastrale en topografische gegevens op basis van de BGT/BAG.

De planregels zijn opgesteld op basis van de landelijke standaarden zoals vastgelegd in het rapport Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). De planregels zijn conform deze standaard verdeeld in vier hoofdstukken, te weten hoofdstuk 1 'Inleidende regels', hoofdstuk 2 'Bestemmingsregels', hoofdstuk 3 'Algemene regels' en hoofdstuk 4 'Overgangs- en slotregels'.

Hoofdstuk 1, 3 en 4 zijn vrij algemeen van aard en worden niet nader beschreven in deze paragraaf. Onderstaand wordt de gebruikte bestemming toegelicht, zoals opgenomen in hoofdstuk 2 van de planregels.

De regels zijn daarbij gebaseerd op het geldende bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Kom Heeze 2015' en aangevuld met de regels uit bestemmingsplan '1ste partiële herziening Kom Heeze 2015' voor zover relevant voor het planvoornemen.

Wonen (Artikel 3)

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn binnen het bouwvlak gestapelde woningen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' in het aangegeven aantal overeenkomstig de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'. Daarnaast zijn gerelatieerd aan de woonbestemming: erven en terreinen, verkeer- en parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen alsmede water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

Het hoofdgebouw in de vorm van het appartementencomplex moet binnen het bouwvlak worden gebouwd, waarbij de maximum toegestane goot- en bouwhoogte middels een aanduiding is aangegeven. Daarnaast zijn voor zover relevant aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen toegestaan op ten minste 3 meter achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw.

Verkeer (Artikel 4)

De verkeersbestemming heeft betrekking op de openbare ruimte. Binnen deze bestemming zijn wegen, straten en paden, verkeer- en parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, evenementen en kunstobjecten met de daarbij behorende erven en terreinen, groenvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

Ter plaatse van de verkeersbestemming zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.

Volgens artikel 6.12 van de Wro dient tegelijk met de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld voor de gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is.

Tussen de gemeente Heeze-Leende en de initiatiefnemer is een anterieure exploitatieovereenkomst en planschadeverhaalovereenkomst gesloten. Hierin zijn afspraken gemaakt over de verdeling van de kosten en afwenteling van eventuele planschade. De (eventuele) kosten zijn hiermee in voldoende mate anderszins verzekerd. Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de economische en financiële uitvoerbaarheid van het planvoornemen voldoende is gegarandeerd.

Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied binnen de kern Heeze. Door de herstructuering en herontwikkeling van de locatie wordt de horecabestemming wegbestemd en wordt woningbouw mogelijk gemaakt. Er is hiermee sprake van een kwaliteitsverbetering. Tevens is middels deze toelichting onderbouwd dat sprake is van een 'goede ruimtelijke ordinging'. Gezien de kwaliteitsverbetering en het feit dat het planvoornemen goed past in de omgeving is het planvoornemen maatschappelijk aanvaardbaar.

Het bestemmingsplan wordt conform de gebruikelijke procedure gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens de periode van ter inzage legging kunnen omwonenden, bedrijven, dorpsraden en andere geïnteresseerden of belanghebbenden reageren op het plan. In dezelfde periode is ook overleg gevoerd met andere overheden over het plan. De resultaten van de terinzagelegging kunnen leiden tot aanpassingen, verbeteringen of wijzigingen van het plan.

Het bestemmingsplan doorloopt als ontwerp respectievelijk vastgesteld en onherroepelijk bestemmingsplan de volgende procedure, te weten:

1. a. Ontwerp:
   1. 1. ter inzage legging (ontwerp bestemmingsplan)
   2. 2. Zienswijzen
2. b. Vaststelling door de Raad
3. c. Beroep:
   1. 1. (Gedeeltelijk) onherroepelijk bestemmingsplan
   2. 2. Reactieve aanwijzing
   3. 3. Beroep bij Raad van State

In het kader van deze procedure kunnen gedurende de ter inzageligging van het ontwerp bestemmingsplan zienswijzen worden ingesteld. In publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen wordt daarvan steeds melding gemaakt. Uiteindelijk besluit de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, indien nodig, over het plan in zijn onherroepelijke vorm.

Overeenkomstig artikel 1.3.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is gegeven van het voornemen tot het voorbereiden van het bestemmingsplan 'Nieuwendijk 5 Heeze'. Hierbij is aangegeven dat dit bestemmingsplan een herziening betreft van het geldende bestemmingsplan in verband met herstructurering en herontwikkeling van het plangebied van een horecalocatie naar een woonlocatie waarbij 20 appartementen in een appartementecomplex wordt gerealiseerd.

Onderhavig planvoornemen betreft de herstructurering en herontwikkeling van een horecalocatie naar een woonlocatie. Het planvoornemen voorziet in een kwaliteitsverbetering ter plaatse passend in de omgeving en bestaande ruimtelijke structuur binnen bestaand bebouwd gebied. Er zijn hiermee geen rijks-, provinciale, waterschaps- en gemeentelijke belangen in het geding. Om deze reden is er geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. De vooroverlegpartners zijn in het kader van vooroverleg wel geïnformeerd over de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 15 december 2023 tot en met 25 januari 2024 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is iedereen in de gelegenheid gesteld om zijn/haar zienswijze kenbaar te maken. Van deze mogelijkheid is gebruik gemaakt. Er is 1 zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediend. Deze zienswijze is ongegrond verklaard en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is dan ook ongewijzigd vastgesteld in de raadsvergadering van 8 april 2024.