het bestemmingsplan Borger-Centrum, deelplan Hoofdstraat 45 van de gemeente Borger-Odoorn;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1681.01BP0002- met de bijbehorende regels en bijlagen;

een onderdeel van een hoofdgebouw, dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het uitoefenen van een beroep of het verlenen van diensten op juridisch, medisch, therapeutisch, administratief, kunstzinnig of daaraan verwant gebied, als ondergeschikt onderdeel in een woning, waarbij de woonfunctie centraal staat.

Commerciële dienstverlening als bankfilialen, uitzendbureaus, makelaardij en reisbureaus, alsmede detailhandel en horeca worden niet begrepen onder een aan een woning gebonden beroep of bedrijf;

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of door het houden van dieren;

een bedrijf waarbinnen uitsluitend of overwegend arbeid wordt verricht ter productie of levering van goederen of diensten ten behoeve van agrarische bedrijven;

boven, dan wel beneden en/of naast elkaar gelegen woningen, waarbij per woning een zelfstandige toegankelijkheid, al dan niet direct vanaf het voetgangersniveau is gewaarborgd;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

1. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een bouwvergunning;

2. het onder 1 bedoelde geldt niet voorzover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening, of een ontheffing als bedoelt in artikel 3.23 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro);

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een vrijstaand gebouw, dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een vrijstaand gebouw, dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bestemd voor (het gezin van) een persoon, wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is;

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het ter- rein van vestiging in het bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een agrarisch bedrijf waarbij hoofdzakelijk gebruik wordt gemaakt van open grond;

een gebouw, dat op een bouwperceel in bouwkundig opzicht door zijn constructie of afmetingen als het belangrijkste gebouw valt aan te merken;

een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, hieronder niet begrepen discotheken en dancings;

horeca die wat betreft exploitatievorm aansluit bij winkelvoorzieningen en daarmee qua openingstijden nagenoeg spoort en waar naast kleineren etenswaren alcoholvrije dranken worden verstrekt, zoals een lunchroom, koffiehuis, ijssalon, broodjeszaak, croissanterie, patisserie en crêperie, cafetaria, snackbar en shoarmazaak;

horeca die wat betreft de exploitatievorm behoort bij en ondergeschikt is aan de hoofdfunctie van een bestemming, zoals een kantine;

horeca waar in hoofdzaak maaltijden worden verstrekt, die (deels) ter plaatse worden geconsumeerd, zoals een restaurant, bistro, poffertjeszaak, pannenkoekenhuis, hotel-restaurant, pension, pizzeria, Chinese restaurants;

horeca waar in hoofdzaak al dan niet alcoholhoudende drank wordt verstrekt, zoals een café, bar, eetcafé, pub, dancing met een dansvloeroppervlak van kleiner dan 10 m² en café-restaurant;

horeca zoals een discotheek en dancing;

ruimte om te worden gebruikt voor het op commerciële basis verlenen van diensten, zonder een baliefunctie;

het genieten van recreatief verblijf, waarbij wordt overnacht in een kampeermiddel, waarvan het ruimtegebruik van voorbijgaande aard is.

Onder ruimtegebruik van voorbijgaande aard wordt verstaan het innemen van een (stand)plaats op hetzelfde terrein voor niet langer dan het zomerseizoen;

1 . peil gebouw:
de hoogte van de afgewerkte vloer ter plaatse van de hoofdtoegang;

2 . peil ander bouwwerk:

de hoogte ter plaatse van het gemiddelde afgewerkte terrein;

het genieten van recreatief verblijf, waarbij wordt overnacht in een kampeermiddel, waarvan het gebruik van permanente aard is. Onder ruimtegebruik van permanente aard wordt verstaan het innemen van een (stand)plaats op hetzelfde terrein langer dan het zomerseizoen;

bewoning van een ruimte als hoofdverblijf;

het al dan niet op commerciële basis verlenen van publieksgerichte diensten in de vorm van technische, administratieve en persoonlijke dienstverlening, met of zonder een baliefunctie en de daarbij onder- steunende voorzieningen;

een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

het houden van een kampeerterrein van kleinschalige omvang waarop kampeermiddelen kunnen worden geplaatst;

een complex van ruimten in een gebouw, krachtens zijn indeling geschikt en bestemd voor de huisvesting van één persoon of meerdere personen of een gezin;

de periode tussen 15 maart en 31 oktober

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daar- mee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatste van het bouwwerk;

de afstand van de perceelgrens tot het zijgevelvlak van een gebouw, daaronder niet begrepen bouwonderdelen voorzover deze minder dan 50 cm buiten het zijgevelvlak uitsteken en mits bedoeld onderdeel geen grotere lengte verkrijgt dan een derde van de lengte van de zijgevel van het hoofdgebouw, gemeten daar waar de afstand het kleinst is.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en toegangsportalen buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de buitenzijde van de gevel niet meer dan 1,5 m bedraagt.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van bouwen worden wolfseinden niet meegerekend.

De voor 'gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, uitsluitend overeenkomstig de bestaande situatie;
2. b. publiekgerichte dienstverlening;
3. c. kleinschalige bedrijfsactiviteiten, genoemde in de milieucategorie 1 en 2 van de Staat van bedrijven als bedoeld in de brochure Bedrijven en Milieuzonering;
4. d. detailhandel;
5. e. verkeersdoeleinden in de vorm van parkeervoorzieningen en bermen;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. openbare nutsvoorzieningen;
8. h. horeca, categorie 3.

1. a. Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels:
   1. 1. de gebouwen mogen uitsluitend binnen de bouwvlakken worden gebouwd;
   2. 2. de goot- en bouwhoogte bedragen niet meer dan respectievelijk 4,5 m en 9 m, dan wel de bestaande goot- en bouwhoogte indien deze hoger zijn;
   3. 3. per bedrijf mag niet meer dan één bedrijfswoning worden gebouwd.
2. b. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de hoogte van de bouwwerken ten hoogste 8 m bedraagt, met dien verstande dat de hoogte van de perceel- en erfafscheiding ten hoogste 2 m bedraagt.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het is verboden gronden te gebruiken in strijd met de in het plan aan de grond en/of bouwwerken gegeven bestemmingsomschrijving.

Als strijdig gebruik wordt in elk geval aangemerkt:

1. a. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
2. b. het gebruik van verblijfsrecreatieve voorzieningen voor permanente bewoning.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de gegeven maten en afmetingen tot niet meer dan 10% van die maten en afmetingen;
2. b. het bepaalde in het plan en toestaan dat:
   
   • een geringe verschuiving van de in het plan aangegeven bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en indelingslijnen met ten hoogste 5 m wordt aangebracht;
   • openbare nutsvoorzieningen en openbare nutsgebouwtjes worden aangelegd, mits de inhoud per gebouwtje niet meer dan 10 m³ bedraagt;
   • (ondergrondse) rioleringswerken, zoals rioolputten en bergbezinkbassins worden aangelegd;
   1. 1. het bepaalde in het plan voor het houden van kortdurende evenementen.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in het plan en toestaan dat in het woongedeelte van de woning of (agrarische) bedrijfswoning logies wordt verstrekt in de vorm van bed and breakfast.

Hierbij dienen de volgende voorwaarden in acht te worden genomen:

1. a. gebruik dient te worden gemaakt van de hoofdentree en andere voorzieningen van de woning of (agrarische) bedrijfswoning;
2. b. de bed and breakfastvoorziening mag door de bouwkundige opzet, indeling en maatvoering niet functioneren als een zelfstandige eenheid;
3. c. de omvang van het verstrekken van logies dient ten opzichte van de huidige bestaande functie van de woning of (agrarische) bedrijfswoning van ondergeschikte betekenis te zijn tot maximaal 50% van het vloeroppervlak van de woning of bedrijfswoning met een maximale oppervlakte van 75 m²;
4. d. de bed and breakfastvoorziening biedt ruimte aan maximaal tien personen in maximaal zes slaapkamers;
5. e. er mogen geen verkeersaantrekkende activiteiten ontstaan waardoor extra verkeersmaatregelen nodig zijn;
6. f. het parkeren dient op eigen erf plaats te vinden;
7. g. er mag geen extra inrit worden gemaakt als gevolg van de realisatie van een bed and breakfastvoorziening;
8. h. een bed and breakfastvoorziening is uitsluitend toegestaan in combi- natie met de woonfunctie van de woning of (agrarische) bedrijfswoning;
9. i. de initiatiefnemer van de bed and breakfastvoorziening dient zelf de hoofdbewoner van de woning of bedrijfswoning te zijn.

De afwijking mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van:

1. a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gebouwen;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld;
4. d. natuur en landschap.

Het bestemmingsplan verzet zich tegen het gebruik van verblijfsrecreatie met een kleinschalig karakter.

Het bestemmingsplan verzet zich tegen het gebruik van de gronden als seksinrichting.

Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van bouwwerken en/of andere activiteiten zal rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen planten- en diersoorten op grond van de Flora- en faunawet. Indien uit gegevens, dan wel uit onderzoek blijkt dat sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen, dan wel ontworteling of vernieling veroorzaken, zal de betreffende (bouw)werkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden nadat vrijstelling, dan wel ontheffing op grond van de Flora- en faunawet is verkregen.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een bouwvergunning en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels kunnen worden aangehaald als: 'Regels behorende bij het bestemmingsplan Borger-Centrum, deelplan Hoofdstraat 45'.

Vastgesteld ter openbare vergadering van de raad d.d.

, voorzitter

, griffier

Het voorliggende plan heeft betrekking op het perceel Hoofdstraat 45 te Borger. De eigenaar, de heer Deuring, is van plan om het pand Hoofdstraat 45 uit te breiden ten behoeve van de vestiging van een conditorei/slagerij. De gemeente Borger-Odoorn heeft aangegeven in principe medewerking te willen verlenen aan de uitbreiding mits wordt aangetoond dat de uitbreiding uit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar is.

Het plangebied ligt in de Hoofdstraat van Borger en maakt qua situering onderdeel uit van het winkelgebied in Borger. De overzichtskaart en verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan geven de ligging van het plangebied weer. In figuur 1.1 is het pand Hoofdstraat 45 weergegeven.

Figuur 1.1 Het pand Hoofdstraat 45 te Borger.

Het vigerende bestemmingsplan voor het plangebied is het bestemmingsplan “Borger-Centrum”. Het bestemmingsplan “Borger-Centrum” is op 26 februari 1992 vastgesteld door de gemeenteraad.

In dit bestemmingsplan heeft het perceel Hoofdstraat 45 de bestemming “doeleinden dienstverlening, kantoren en wonen (dd+k+w)”. Omdat de voorgenomen uitbreiding van het plan de op de plankaart aangegeven bebouwingsgrens aan de achterzijde overschrijdt en vanwege het feit dat de voorgenomen uitbreiding plat is afgedekt past de uitbreiding niet binnen de bepalingen van het geldende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie in het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt het provinciaal en gemeentelijk beleid belicht. Hoofdstuk 4 geeft de resultaten van de toets aan wet- en regelgeving. De onderwerpen die in dit hoofdstuk aan de orde komen zijn bodem, geluid, lucht, archeologie en flora en fauna.

Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische vormgeving van het plan. Hoofdstuk 6 behandelt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Borger is een dorp op de Hondsrug, waar in vergelijking met aangrenzende gebieden, al vroeg permanente bewoning ontstond. De oorsprong van Borger ligt waarschijnlijk in de vroege middeleeuwen. Het dorp en het omringende landschap hebben zich in nauwe samenhang met de organisatievorm en landbouw ontwikkeld. Het gebied behoort tot het esdorpenlandschap. Restanten hiervan zijn nog in de omgeving waar te nemen. Ten noorden en westen van Borger liggen hooggelegen akkerbouwcomplexen (essen). Tegenwoordig worden deze doorsneden door de N34. Typerend is verder de ligging aan de rand van een lager gelegen stroomdal: het Voorste Diep (thans Kanaal Buinen-Schoonoord) aan de zuid- en oostkant van Borger. Als bijzonderheid van dit stroomdal geldt dat het als enige de Hondsrug doorsnijdt. Een opvallend reliëf is het gevolg.

Rond het midden van de 19^e Eeuw bepaalde de ligging aan de Hoofdweg over de Hondsrug in belangrijke mate de structuur van de nederzetting. Langs deze weg -lange tijd de enige doorgaande verbinding- lag duidelijk het dichtst bebouwde deel van het dorp. De bebouwing bestond hoofdzakelijk nog uit boerderijen. Voorzieningen als winkels, cafés, dorpsschool en kerk waren eveneens meest aan of in de directe nabijheid van de Hoofdstraat geconcentreerd.

Tussen 1850 en 1940 is de bebouwing aanzienlijk uitgebreid. Enerzijds voltrok zich een verdichting van het bestaande bebouwingspatroon, waarbij er plaatselijk en dan vooral aan de Hoofdstraat straatwanden ontstonden, anderzijds vond uitbreiding plaats langs de uitvalswegen (lintbebouwing). Het meest uitgesproken deed zich dit voor langs de Hoofdstraat, in zuidelijke richting. De voorkeur voor dorpsuitbreiding in zuidelijke richting blijkt tevens uit de aanleg van bebouwing in de eerste helft van de 20^e Eeuw aan het zuidelijke deel van de Molenstraat en aan de Markestraat en het Rozendael. Hoewel er in de loop van de periode 1850-1940 in toenemende mate niet-agrarische bebouwing in de vorm van woningen, bedrijfsgebouwen, winkels en andere voorzieningen in Borger verrees, bleef het dorp toch vooral agrarisch van karakter. De industriële ontwikkeling, die in het veenkoloniale deel van de gemeente al vroeg op gang kwam, ging vrijwel volledig voorbij aan het dorp. Het enige industriële bedrijf was lange tijd de Coöperatieve Zuivelfabriek en Korenmalerij “Borger”, die in 1898 werd opgericht. Qua aard was er rond 1940 binnen het dorp min of meer een twee-eenheid ontstaan: het oude noorden met een uitgesproken karakter en het nieuwe zuiden met veel meer een niet-agrarisch karakter. Ook de woonuitbreidingen na 1940 zijn vooral ten zuiden van de historische kern aangelegd. In de jaren negentig is uiteindelijk de sprong over de N34 gemaakt, met het plan Daalkampen.

Borger is al decennia lang een dorp met actieve ondernemers in de detailhandelssector. Mede dankzij deze ondernemers heeft Borger zich ontwikkeld tot een sterk boodschappencentrum, dat een hoog percentage klanten trekt uit de omliggende dorpen. Terwijl de kern Borger ongeveer 5 000 inwoners telt, heeft het een winkelapparaat dat overeenkomt met kernen van 7 500 – 10 000 inwoners. Op het niveau van de dagelijkse verzorging heeft Borger zich dan ook duidelijk een subregionale positie verworven. Het omvangrijke winkelaanbod stoelt niet alleen op de relatief hoge binding van de eigen inwoners en die van de omringende dorpen, maar tevens ook op de gunstige ligging ten opzichte van de recreatieve regio van Oost- en Midden-Drenthe. Toeristen en recreanten zorgen dan ook voor veel extra omzet.

De gemeente heeft daarbij altijd oog gehad voor de potenties en heeft samen met de ondernemers fasegewijs het centrum van Borger opgewaardeerd. In het gebied op en achter de Grote Brink en in het aansluitende deel van de Hoofdstraat, zuidelijk van de rotonde, is een sterk winkelcentrum tot stand gebracht. Een katalysator in deze ontwikkeling was een onderzoeks- en adviesrapport van het Instituut Midden- en Kleinbedrijf (IMK) in het begin van de jaren negentig. Dit rapport werd gezamenlijk gedragen door de ondernemers en door de gemeente. Een nieuw bestemmingsplan Borger-Centrum maakte het vervolgens mogelijk dat een aantal stedenbouwkundige en verkeerskundige ingrepen in het centrumgebied werd uitgewerkt en uitgevoerd. Daarbij kwamen diverse bouwprojecten en nieuwe parkeerterreinen tot stand.

Behalve de commerciële functie is ook de woonfunctie in het centrumgebied versterkt door de realisatie van verschillende appartementscomplexen. Mede door de locatie zijn deze appartementen vooral in trek bij ouderen. Samen met het verzorgings- en verpleeghuis De Borgerhof aan de Grote Brink is de woongelegenheid in het centrumgebied hiermee voornamelijk op ouderen gericht geraakt.

Stedenbouwkundige structuur.

Kenmerkend voor Borger is dat het gebied waar zich de centrumdynamiek afspeelt niet tegelijk het oudste deel van het dorp is. Het oorspronkelijke brinkdorp Borger ligt grotendeels ten noorden van het huidige winkelcentrum. Mede dankzij de beperkte druk van commerciële functies is het authentieke karakter van “Oud-Borger” goed bewaard. Maar ook de zone zuidelijk van het winkelgebied heeft belangrijke cultuurhistorische kwaliteiten in de vorm van monumentale panden en groenstructuren.

De naoorlogse doorbraak van de weg Schoonlo-Borger-Stadskanaal (de huidige N374) heeft de ruimtelijke ontwikkeling sterk beïnvloed. Een tweedeling was het gevolg en er ontwikkelde zich een centrumgebied, waarin ten noorden van de N374 cultuurhistorische elementen het beeld bleven bepalen en ten zuiden van de weg het winkelapparaat zich sterk uitbreidde. In het noordelijke deel bevinden zich met name horeca, sociaal culturele en maatschappelijke functies en enkele winkels. In het zuidelijke deel zijn behalve winkels ook appartementscomplexen en de meeste parkeervoorzieningen geconcentreerd. Ondanks de uiteenlopende ontwikkeling wordt het gebied aan weerszijden van de Hoofdstraat, tussen globaal de Brinkstraat ten noorden en de Julianastraat ten zuiden van de N374, nog steeds ervaren als het dorpscentrum.

Het resultaat van de successievelijke ontwikkelingen is mede dat een breed spectrum aan bouwmassa's en stijlen is ontstaan, dit alles met instandhouding van een relatief rijk bomenbestand.

Het plangebied ligt in het zuidelijk deel van de Hoofdstraat en maakt deel uit van het kernwinkelgebied van Borger. Aan beide zijden van het plangebied bevinden zich bedrijfspanden, momenteel in gebruik als een chinees restaurant en een apotheek. Aan de achterzijde van het plangebied ligt een groot parkeerterrein. In de volksmond wordt dit het parkeerterrein ook wel “het parkeerterrein achter de Albert Heijn” genoemd. Het pand Hoofdstraat 45 staat ongeveer 2 jaar leeg. Laatstelijk is het pand in gebruik geweest als kantoor van de ING-bank.

In de toekomstige situatie blijft de huidige bebouwing bestaan. Het pand wordt aan de achterzijde met ongeveer 25 meter worden uitgebreid. Over een lengte van 18 meter past de uitbreiding nog binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak. De laatste 7 meter past niet meer binnen het bouwvlak. Ten tweede zal de aanbouw plat worden afgedekt. Ten derde zal aan de zuidzijde op de perceelsgrens worden gebouwd.

Op 7 juli 2004 hebben Provinciale Staten van Drenthe het Provinciaal Omgevingsplan II (POP II) vastgesteld. Borger wordt hierin tot de categorie van “hoofdkernen” gerekend. Deze categorie noemt de provincie Drenthe van belang voor de vitaliteit van het landelijk gebied. De hoofdkernen functioneren als verzorgingscentrum voor hun omgeving, met name voor de omliggende kleine kernen. Het bieden van een pakket basisvoorzieningen is een wezenlijke voorwaarde daarvoor. Nieuwe voorzieningen met een beperkte bovenlokale (geen regionale) functie kunnen in de hoofdkernen worden gesitueerd.

Voor wat betreft de stedenbouwkundige uitgangspunten wil de provincie het Drents eigene stimuleren. Daarvoor geldt in het algemeen een ontwikkelingsgerichte benadering. Aan een goede planvorming kan worden bijgedragen door het gebruik van patronen en structuren van de omgeving, door waardevolle terreingegevens te benutten en door aan te sluiten bij de stedenbouwkundige structuurkenmerken van de oorspronkelijke nederzetting. Het POP II acht in kernen als Borger een bouwhoogte van ongeveer 12 meter acceptabel. Mogelijkheden om nieuwe ontwikkelingen een plaats te geven binnen de bestaande bebouwde kom hebben prioriteit boven uitbreiding van kernen. Herstructurering en inbreiding moeten leiden tot een kwalitatieve verbetering van het bestaand bebouwd gebied, inclusief de openbare ruimte.

De provincie beschouwt beeldkwaliteitplannen en de gemeentelijke welstandsnota bij uitstek als hulpmiddel om aan ruimtelijke kwaliteit aandacht te besteden. Met deze middelen kan worden bevorderd dat er niet alleen voldoende verscheidenheid, maar tevens voldoende eenheid in plannen zit.

Borger is in het POP II aangemerkt als een cultuurhistorisch waardevolle nederzetting. In een dergelijke nederzetting dient het beleid zich te richten op handhaving en waar mogelijk en zinvol ook op herstel en/of versterking van de nog aanwezige cultuurhistorie van Drenthe. In Borger is dat vooral de oude dorpskern ten noorden van de N374, het zogenaamde Oud-Borger. Het plangebied behoort, aangezien dit ten zuiden ligt van de N374, niet tot de historische nederzetting.

Omgevingsvisie.

In december 2009 heeft de provincie Drenthe de Omgevingsvisie Drenthe ter inzage gelegd. De Omgevingsvisie Drenthe vervangt het POP II. Omdat de rol van de provincie door de komst van de Wet ruimtelijke ordening (in werking getreden op 1 juli2008) is veranderd heeft de Omgevingsvisie Drenthe ook een geheel ander karakter dan het POP II. Kort gezegd van normstellend naar kaderstellend. De provincie richt zich nu vooral op thema's die van regionaal en bovenlokaal belang zijn.

Als opmaat naar de Omgevingsvisie Drenthe hebben Provinciale Staten op 25 juni 2008 (statenstuk 2008-331) de notitie “Invoering Wet ruimtelijke ordening” vastgesteld. Hierin staan de onderwerpen vermeld die de provincie Drenthe onder de nieuwe Wet ruimtelijke ordening van belang vindt. Het uitbreiden van een winkelpand in een kern valt hier niet onder omdat de rode contour niet wordt overschreden.

Doordat de vormgeving van het centrum van Borger is afgestemd op de aanwezigheid van de N374, resteert een 'gespleten' dorp, waarin het doorgaande verkeer de boventoon voert, de versnipperde openbare ruimte nauwelijks een functie vervult als verblijfsgebied en een Grote Brink-gedachte niet tot haar recht komt. Juist doordat Borger zich heeft ontwikkeld tot een belangrijk koopcentrum en tot een spin in het recreatieve en toeristische web, wordt een verblijfsgebied als kloppend hart in het dorp node gemist. Behalve het probleem van de N374 hebben zich in het centrumgebied andere knelpunten ontwikkeld die om een oplossing vragen, zoals de onevenwichtige verdeling van parkeerplaatsen, de routes van/naar de parkeerterreinen, de veroudering van een deel van de winkelpanden en de toekomstige functie van het gemeentehuis.

Deze problematiek heeft er toe geleid dat de gemeente Borger-Odoorn in 2005 heeft besloten een structuurvisie voor het centrumgebied van Borger op te stellen. De structuurvisie is in maart 2007 door de gemeenteraad van Borger-Odoorn vastgesteld.

Met betrekking tot het plangebied is van belang dat uit berekeningen blijkt dat in het verzorgingsgebied van Borger voldoende koopkracht aanwezig is om het winkelaanbod te handhaven of zelfs nog iets te versterken. Volgens deze berekeningen zou de eerstkomende jaren de verkoopvloeroppervlakte in de non-foodsector beperkt uitgebreid kunnen worden (met circa 500 m2). In de foodsector lijkt een verdere uitbreiding economisch niet verantwoord. Borger functioneert als een “boodschappencentrum plus”. In de toekomst zal dat niet anders zijn: uit de berekeningen valt af te leiden dat Borger onvoldoende potentie heeft om zich te ontwikkelen tot een volwaardig regionaal centrum, waar recreatief winkelen de boventoon voert. Bovendien zijn de berekende toekomstmogelijkheden geen vanzelfsprekendheid. Er zal uitdrukkelijk aan een aantal voorwaarden voldaan moeten worden:

1. 1. de ondernemers zullen achter de uitbreidingsplannen moeten staan en er zelf ook perspectief in moeten zien;
2. 2. er is een uitgekiend brancheaanbod nodig;
3. 3. de ruimtelijke structuur, routing en verblijfssfeer van het centrumgebied moeten worden verbeterd;
4. 4. er moet vlot, comfortabel en gratis kunnen worden geparkeerd;
5. 5. er moet veel aan gezamenlijke promotie in de regio worden gedaan (imagovorming).

Wordt aan dergelijke voorwaarden niet voldaan, dan loopt Borger de kans koopkracht aan concurrerende centra te verliezen, waardoor toevoeging van winkelareaal alleen maar tot overbewinkeling en leegstand zal leiden.

Winkelgebied

Op en achter de Grote Brink en in het aansluitende deel van de Hoofdstraat is een sterke winkelconcentratie tot stand gebracht.

Hoewel in totaliteit geen substantiële uitbreiding van de vloeroppervlakte meer verantwoord lijkt, is een verdere concentratie in het centrumgebied wel waardevol, immers winkels en aanverwante voorzieningen versterken elkaar. Om overbewinkeling te voorkomen, zal het creëren van nieuw vloeroppervlak in het centrumgebied vooral gepaard moeten gaan met het definitieve verdwijnen van winkelruimte op perifere locaties.

Horeca

Het aantal horecagelegenheden in Borger is momenteel vrij groot. Er is vooral een ruim aanbod van restaurants ontstaan.

Het centrum van Borger wordt echter bezocht door grote aantallen (verblijfs-)recreanten. Als die aantallen in aanmerking worden genomen, is er zeker nog ruimte in de markt voor nieuwe horecavestigingen. Ook het aantal hotelbedden zou kunnen worden uitgebreid. Voor nieuwe horecabedrijven komt vooral het winkelgebied in aanmerking: de positieve wisselwerking met de winkelbedrijven en andere voorzieningen in dit gebied wordt dan maximaal benut en het gebied zal erdoor aan levendigheid winnen, ook 's avonds.

Bedrijven die pas laat op de dag hun deuren openen (zoals sommige restaurants), vormen echter dode elementen tijdens de winkeluren en zijn daarom beter op hun plaats aan de randen van het winkelgebied.

Conclusie.

In de structuurvisie Borger-Centrum wordt erkend dat het plangebied onderdeel uitmaakt van het centrumgebied van Borger. Ook wordt gesteld dat Borger een belangrijk koopcentrum is voor de inwoners van Borger, voor inwoners van de dorpen in de directe omgeving van Borger en voor de vele toeristen die Drenthe en de gemeente Borger-Odoorn jaarlijks bezoeken.

Tenslotte wordt in de structuurvisie erkend dat er in Borger nog ruimte is voor nieuwe horecavestigingen.

Ingenieursbureau Asma heeft op 12 maart 2010 een verkennend bodemonderzoek op het perceel Hoofdstraat 45 uitgevoerd.

Uit de analyseresultaten blijkt dat in de bovengrond licht verhoogde gehalten aan lood, PCB en PAK zijn aangetoond. In de ondergrond is een matig verhoogd gehalte aan PAK aangetoond. Daarnaast zijn licht verhoogde gehalten aan lood, zink en kwik aangetoond.

Gezien deze resultaten zal een nader bodemonderzoek worden uitgevoerd. Dit zal tegelijkertijd met de aanvraag om bouwvergunning worden overgelegd.

Het bodemonderzoek is toegevoegd in Bijlage 1 van deze toelichting.

Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan wordt een inventarisatie gemaakt van de geluidsbelasting in het plangebied op grond van de Wet geluidhinder. Daarbij kan het gaan om geluid afkomstig van lucht-, rail- of wegverkeer en/of van bedrijven. Ook wordt bekeken of er wettelijk vastgestelde geluidszones binnen het plangebied vallen.

Een winkel/conditorei/slagerij is geen object dat op grond van de Wet Geluidhinder als geluidsgevoelig wordt aangemerkt. Er is daarom geen geluidsonderzoek noodzakelijk.

Binnen het plangebied zijn, op basis van het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (Bevi), geen inrichtingen als bedoelt in de Wet milieubeheer aanwezig, die verhoogde risico's met zich mee brengen voor de in de omgeving gelegen risicogevoelige objecten en waarvoor veiligheidafstanden in acht moeten worden genomen.

Route gevaarlijke stoffen

Binnen of in de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen vastgestelde transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg waarvoor op basis van de 'Wet Vervoer Gevaarlijke Stoffen' (WVGS) en de 'Nota Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen' (RNVGS) veiligheidsafstanden in acht moeten worden genomen bij eventuele planontwikkeling.

Hoofdtransportgasleidingen

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen hoge druk aardgasleidingen. Het plangebied ligt niet in het invloedsgebied van aardgasleidingen.

Hoogspanningsleidingen

Binnen het plangebied lopen geen hoogspanningsleidingen. Het is daarom niet noodzakelijk om in enige vorm uitvoering te geven aan het voorzorgsbeleid (brief 24 december 2004 Staatssecr. Van Geel) inzake de magnetische velden veroorzaakt door hoogspanningslijnen.

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Het plan moet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die hierin zijn neergelegd.

Op grond van de wetgeving gelden grenswaarden ten aanzien van zwaveldioxide, stikstofdioxide, zwevende deeltjes, lood, koolmonoxide en benzeen. Deze geven het kwaliteitsniveau van de buitenlucht aan dat op een bepaald tijdstip bereikt moet zijn. De Wet Luchtkwaliteit verplicht bij het maken van ruimtelijke plannen de gevolgen voor de luchtkwaliteit mee te wegen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet luchtkwaliteit geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als (onder meer) een project “niet in betekenende mate” bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Een project draagt “niet in betekende mate” bij aan de luchtverontreiniging als de 3% grens niet wordt overschreden. Projecten die “niet in betekenende mate” bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn onder andere woningbouwlocaties met niet meer dan 1500 nieuwe woningen bij één ontsluitingsweg en 3000 nieuwe woningen bij twee ontsluitingswegen.

Het project zal “niet in betekende mate” bijdragen aan de luchtverontreiniging en een luchtkwaliteitonderzoek is niet noodzakelijk.

In het bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met Europese en nationaal beleid en wetgeving ten aanzien van de natuurbescherming. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. De gevolgen van natuurwet- en regelgeving voor dit bestemmingsplan zijn in beeld gebracht in een natuurtoets.

Gebiedsbescherming

Voor wat betreft de gebiedsbescherming geldt dat in en in de nabijheid van het plangebied geen sprake is van gebieden die zijn aangewezen als Speciale Beschermingszone (SBZ) in de zin van de Europese Vogel- of Habitatrichtlijn.

Gebiedsbescherming

Voor wat betreft de gebiedsbescherming geldt dat in en in de nabijheid van het plangebied geen sprake is van gebieden die zijn aangewezen als Speciale Beschermingszone (SBZ) in de zin van de Europese Vogel- of Habitatrichtlijn.

Soortenbescherming

Bij de soortenbescherming is de Flora- en faunawet van belang en eventueel het provinciaal soortenbeleid. In de Flora- en faunawet wet is bepaald dat beschermde dieren die in de wet zijn of worden aangewezen, niet gedood, gevangen of opzettelijk verontrust mogen worden, dat planten niet geplukt of verzameld mogen worden en dat het niet is toegestaan om nesten, holen of andere vaste rust- verblijfplaatsen van dieren te beschadigen, vernietigen of te verstoren. Het bevoegd gezag kan onder voorwaarden een ontheffing van de verbodsbepalingen verlenen. Het plangebied is in zijn geheel verhard, er staan ook geen bomen in het plangebied. Derhalve is het doen van nader ecologisch onderzoek niet zinvol.

Sinds 1 november 2003 is het verplicht plannen in het kader van de Wet op de Ruimtelijke Ordening te toetsen op water. Het doel van deze watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen. De waterhuishouding bestaat uit de overheidszorg die zich richt op het op en in de bodem vrij aanwezige water, met het oog op de daarbij behorende belangen. Zowel het oppervlaktewater als het grondwater valt onder de zorg voor de waterhuishouding. Naast veiligheid en wateroverlast (waterkwantiteit) worden ook de gevolgen van het plan voor de waterkwaliteit en verdroging onderzocht. De belangrijkste beleidsdocumenten op het gebied van de waterhuishouding zijn de Vierde Nota

Waterhuishouding, Anders omgaan met water: Waterbeleid 21e eeuw, de Europese Kaderrichtlijn Water, Beleidslijn ruimte voor de rivier en de nota Ruimte. In het Nationaal Bestuursakkoord Water worden de gezamenlijke uitgangspunten geformuleerd voor een integraal waterbeleid in de 21e eeuw. De verantwoordelijkheid voor de te treffen waterhuishoudkundige maatregelen gericht op:

1. a. vasthouden, bergen en afvoeren van water ligt bij het waterschap (trits: kwantiteit)
2. b. schoon houden, scheiden en zuiveren van water (trits: kwaliteit) ligt bij alle betrokkenen en het waterschap.

Provincies en gemeenten zorgen voor een integrale afweging en leggen deze vast in provinciale beleidsplannen en streekplannen, respectievelijk structuur- en bestemmingsplannen. De provincie geeft richting aan ruimtelijke ontwikkeling door de gebieden te benadrukken die van nature het eerst onder water komen te staan bij hevige regenval of overstromingen. De provincie wil dat deze gebieden gevrijwaard blijven van kapitaalintensieve functies.

Waterschap Hunze en Aa's

Het beleid van waterschap Hunze en Aa's is verwoord in het nieuwe beheerplan 2010-2015. De ruimtelijke zonering van de provincie heeft het waterschap vertaald naar een eigen zonering met water als belangrijkste element. Het waterschap benadrukt in haar functiezonering de volgende aspecten:

1. a. de hoogte van de waterpeilen en het gewenste grondwaterregime (GGOR);
2. b. een optimale wateraanvoer en -afvoer (waterkwantiteit);
3. c. de waterkwaliteit voor verschillende functies en de inpassing van water in het landschap.

Het waterschap Hunze en Aa's kent binnen zijn beheergebied 7 watersystemen. Voor al deze stroomgebieden zijn integrale watersysteemplannen opgesteld waarin de doelen voor WB21 en de KRW zijn opgenomen. De Kaderrichtlijn Water (KRW) omvat regelgeving ter bescherming van alle wateren door middel van het stellen van haalbare doelen die voor de eerste termijn in 2015 worden bereikt. De kaderrichtlijn gaat daarbij uit van een benadering vanuit de stroomgebieden. De uitvoering van de kaderrichtlijn vraagt een grote inspanning van verschillende partijen op internationaal, nationaal en regionaal niveau. Het waterschap zoekt naar duurzame oplossingen. Het Waterschap wil dat het water zoveel mogelijk binnen een plangebied wordt vastgehouden en dat relatief schoon water ook relatief schoon blijft. Een toename van het verharde oppervlak in risicogebieden of beekdalen

wordt gecompenseerd met extra waterberging. Regenwater dat op verharde oppervlaktes valt en schoon genoeg is, wordt zoveel mogelijk vastgehouden of geborgen en eventueel hergebruikt. De laatste mogelijkheid is afvoeren via bestaande watergangen.

Riolering

Uitgegaan wordt van duurzame oplossingen, waarbij het hemelwater en daarmee het watersysteem niet negatief wordt belast. Hemelwater wordt gescheiden opgevangen, zo mogelijk vast gehouden en/of geïnfiltreerd en pas dan afgevoerd naar het watersysteem.

Bij nieuwbouw/herbouw wordt tegenwoordig de hemelwaterafvoer niet gekoppeld aan de riolering. Het infiltreren van hemelwater in de bodem heeft de voorkeur, wanneer dit niet mogelijk is kan het naar het oppervlaktewater worden afgevoerd. Hierbij dient er voldoende waterbergende capaciteit te zijn. Voor aansluitingen in het buitengebied kan het voorkomen dat een aansluiting op het riool niet mogelijk is. Hier dient een IBA (Individuele Behandeling Afvalwater) te worden aangelegd. Het waterschap gaat daarbij uit van minimaal een gecertificeerd IBA II systeem. Zie hiervoor het IBA beleid van het waterschap.

Bij het aanleggen van een gescheiden rioolstelsel adviseren wij verschillende kleuren buizen (bijvoorbeeld bruine en grijze) te gebruiken. Hiermee wordt de kans op foutieve aansluitingen verkleind. Een goede informatie aan de eigenaren over het aangelegde afvoersysteem op het perceel is van belang.

Oordeel Waterschap Hunze en Aa's

Voor de verdere procedurele afhandeling van de watertoets is het niet noodzakelijk het waterschap verder te betrekken, als er met de opmerkingen gemaakt in dit document rekening zal worden gehouden tijdens de verdere uitwerking van het plan.

Bij eventuele aanpassingen in het ontwerp en/of in de zienswijzen in relatie tot waterhuishoudkundige inrichting, graag het waterschap nader informeren.

Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorend Besluit ruimtelijke ordening (Bro) behoudt het bestemmingsplan zijn belangrijke rol in het ruimtelijk planstelsel. In de Wro en het nieuwe Bro zijn ook een aantal uniforme bepalingen opgenomen voor het bestemmingsplan. Daarnaast gelden er ten behoeve van de leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid van de gebruiker van het bestemmingsplan landelijke standaarden (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2008). Deze standaarden maken het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid. Het voorliggende bestemmingsplan is in overeenstemming met deze landelijke standaarden.

Planopbouw

De regels zijn onderverdeeld in hoofdstukken.

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

Dit hoofdstuk omvat omschrijvingen van de gehanteerde begrippen. In de 'wijze van meten' wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden.

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

Het tweede hoofdstuk omvat de bestemmingen die aan de gronden binnen het plan zijn toegekend. Per bestemming wordt een doeleindenomschrijving gegeven waarin is verwoord welk gebruik past onder de bestemming. Naast deze omschrijving worden ook de bouw- en gebruiksmogelijkheden en eventuele afwijkingsmogelijkheden weergegeven.

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Dit hoofdstuk geeft de anti-dubbeltelbepaling, algemene afwijkingsregels en de procedureregels weer.

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk omvat de overgangsregels ten aanzien van bouwwerken en gebruik, en de slotbepaling.

Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient de economische uitvoerbaarheid te worden aangetoond. Het opstellen van het bestemmingsplan en het uitvoeren daarvan worden bekostigd door de initiatiefnemer. Er zijn voor de gemeente Borger-Odoorn geen kosten aan het bestemmingsplan verbonden. De economische uitvoerbaarheid is daarmee voldoende aangetoond.

In het kader van vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1. Bro is het voorliggende bestemmingsplan voorgelegd aan de betreffende instanties.

Provincie

De provincie kan instemmen met het voorliggende bestemmingsplan.

VROM-inspectie

De VROM-inspectie geeft aan dat het voorliggende bestemmingsplan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen, gelet op de nationale belangen als verwoord in de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid.