In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Exloo - Fabrieksstraat met identificatienummer NL.IMRO.1681.03BP0004-VG01 van de gemeente Borger-Odoorn;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

het uitoefenen van een beroep of het verlenen van diensten op juridisch, medisch, therapeutisch, administratief, kunstzinnig of daaraan verwant gebied, als ondergeschikt onderdeel in een woning, waarbij de woonfunctie centraal staat.

Commerciële dienstverlening als bankfilialen, uitzendbureaus, makelaardij en reisbureaus, alsmede detailhandel en horeca worden niet begrepen onder een aan een woning gebonden beroep of bedrijf;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

gedeelte van het erf dat aan de achterzijde van het hoofdgebouw is gelegen;

waarden die aan een gebied zijn toegekend vanwege de kennis en wetenschap van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden. Bij toetsing aan de archeologische waarde zal telkens de Archeologische beleidsadvieskaart gemeente Borger-Odoorn toetsingskader zijn;

onderzoek (bureauonderzoek, booronderzoek, gravend onderzoek, begeleiding van bodemingrepen) verricht door een daartoe bevoegde instantie of onderneming;

bebouwde oppervlakte:

de som van de oppervlakte van alle gebouwen op een bouwperceel;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een kleinschalige aan de woonfunctie ondergeschikte accommodatie voor uitsluitend logies en ontbijt met maximaal 2 kamers en maximaal 6 personen, die deel uitmaakt van het hoofdgebouw en/of aangebouwde bijbehorende bouwwerken van de (bedrijfs)woning en die geen zelfstandige eenheid mag zijn of kan verworden tot een zelfstandige eenheid;

1. 1. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen;
2. 2. het onder 1 bedoelde geldt niet voor zover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening, of een andere planologische toestemming;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een geheel of gedeeltelijk overdekte opstelplaats voor een auto welke ten minste aan twee zijden open is, geen gebouw zijnde;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstraling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, waarbij het bestemmingsplan die inrichting niet verbiedt;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de geluidsbelasting vanwege een weg, een industrieterrein en/of een spoorweg;

een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren, waar bij een gemenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan (kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen);

een onderkomen dat naar aard en inrichting is bedoeld voor recreatief nachtverblijf, maar zonder een met de grond verbonden constructie en zonder een plaatsgebonden karakter; hiertoe worden gerekend tenten, toercaravans en campers; onder 'zonder een plaatsgebonden karakter' wordt verstaan het innemen van een standplaats op hetzelfde terrein voor niet langer dan het zomerseizoen;

activiteiten die ruimtelijk in aard en omvang ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie ter plekke;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat dient ter overdekking en niet of slechts gedeeltelijk met wanden is omgeven, waaronder in elk geval een carport is verstaan;

1. a. peil gebouw: de hoogte van de afgewerkte vloer ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. peil gebouw ter plaatse van de bestemming 'Woongebied': de hoogte varieert van 12,5+ tot 15,0+ NAP waarbij het college van burgemeester en wethouders het definitieve peil aanwijst bij de verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen;
3. c. peil ander bouwwerk: de hoogte ter plaatse van het gemiddelde afgewerkte terrein;

bewoning van een ruimte als hoofdverblijf;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

recreatief verblijf, waarbij wordt overnacht in kampeermiddelen, recreatiewoningen, appartementen en/of recreatieverblijven, waarbij hoofdverblijf elders wordt gehouden.

de naar de weg, het voetpad of andere openbare ontsluiting toegekeerde gevel van een gebouw, met dien verstande dat slechts één gevel als zodanig kan worden aangemerkt;

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

het huisvesten in een woning van één afzonderlijk huishouden;

een complex van ruimten in een gebouw, krachtens zijn indeling geschikt en bestemd voor de huisvesting van één persoon of meerdere personen of een gezin.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatste van het bouwwerk.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en toegangsportalen buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de buitenzijde van de gevel niet meer dan 1,5 m bedraagt.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van bouwen worden wolfseinden niet meegerekend.

Bij toepassing van de wijze van meten met betrekking tot de afstand tussen de gebouwen wordt de afstand gemeten als kortste afstand tussen de buitengevels van de hoofdgebouwen en/of (bedrijfs)woningen.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. gezamenlijke tuin;

en tevens voor:

3. c. sport- en speelvoorzieningen;
4. d. paden;
5. e. moestuin, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - moestuin';

met de bijbehorende:

6. f. openbare nutsvoorzieningen;
7. g. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
8. h. verkeersdoeleinden in de vorm van buurtontsluitingswegen, fiets- en voetpaden, parkeervoorzieningen en bermen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;

met de daarbij behorende:

2. b. groen- en speelvoorzieningen en waterpartijen;
3. c. openbare nutsvoorzieningen;
4. d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
5. e. parkeervoorzieningen.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gebouwen;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• natuur en landschap,

worden afgeweken van het bepaalde in:

1. a. lid 4.1 en lid 4.2.3, onder b voor een aan een woning gebonden beroep of bedrijf tot een oppervlakte van maximaal 75 m². Hierbij dienen de volgende voorwaarden in acht te worden genomen:
   1. 1. de woonfunctie van de woning dient in overwegende mate te worden gehandhaafd;
   2. 2. er mogen geen verkeersaantrekkende activiteiten ontstaan, waardoor extra verkeersmaatregelen nodig zouden zijn;
   3. 3. detailhandel is uitsluitend aanvaardbaar, voor zover dit in rechtstreekse relatie staat tot het aan de woning gebonden beroep of bedrijf;
   4. 4. het parkeren dient op eigen erf plaats te vinden;
2. b. lid 4.2.2, onder e, voor een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4,5 m en 10 m ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)';
3. c. lid 4.2.3, onder b, voor een vergroting van de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken bij hoofdgebouwen tot een maximum oppervlakte van 75 m², indien een medische indicatie dit noodzakelijk maakt;
4. d. lid 4.2.3, onder e, voor het oprichten van bijbehorende bouwwerken voor de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw of het verlengde ervan.

De voor 'Wonen - Appartementen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;

met de daarbij behorende:

2. b. groen- en speelvoorzieningen en waterpartijen;
3. c. openbare nutsvoorzieningen;
4. d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
5. e. verkeersdoeleinden in de vorm van parkeervoorzieningen en bermen.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;

met de daarbij behorende:

2. b. groen- en speelvoorzieningen en waterpartijen;
3. c. openbare nutsvoorzieningein;
4. d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
5. e. verkeersdoeleinden in de vorm van parkeervoorzieningen.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor behoud van archeologische waarden, voor zover het gronden betreft met een hoge of middelhoge verwachtingswaarde.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen door:

1. a. deze bestemming te doen vervallen indien op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Grond, die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het is verboden gronden te gebruiken in strijd met de in het plan aan de grond en/of bouwwerken gegeven bestemmingsomschrijving.

Als strijdig gebruik wordt in elk geval aangemerkt:

1. a. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de gegeven maten en afmetingen tot niet meer dan 10% van die maten en afmetingen, daaronder niet begrepen de oppervlakte voor bijgebouwen en aan- en/of uitbouwen;
2. b. het bepaalde in het plan en worden toegestaan dat een geringe verschuiving van de in het plan aangegeven bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en indelingslijnen met ten hoogste 5 m wordt aangebracht;
3. c. het bepaalde in het plan voor het houden van kortdurende evenementen.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in het plan en worden toegestaan dat in de woning of (agrarische) bedrijfswoning en/of aangebouwde bijbehorende bouwwerken logies wordt verstrekt in de vorm van bed and breakfast. Hierbij dienen de volgende voorwaarden in acht te worden genomen:

1. 1. gebruik dient te worden gemaakt van de hoofdentree en andere voorzieningen van de woning;
2. 2. de bed and breakfastvoorziening mag door de bouwkundige opzet, indeling en maatvoering niet functioneren als een zelfstandige eenheid;
3. 3. de omvang van het verstrekken van logies dient ten opzichte van de huidige bestaande functie van de woning van ondergeschikte betekenis te zijn tot maximaal 50% van het vloeroppervlak van de woning met een oppervlakte van niet meer dan 75 m²;
4. 4. de bed and breakfastvoorziening biedt ruimte aan maximaal zes personen in maximaal twee slaapkamers;
5. 5. er mogen geen verkeersaantrekkende activiteiten ontstaan waardoor extra verkeersmaatregelen nodig zijn;
6. 6. het parkeren dient op eigen erf plaats te vinden;
7. 7. er mag geen extra inrit worden gemaakt als gevolg van de realisatie van een bed and breakfastvoorziening;
8. 8. een bed and breakfastvoorziening is uitsluitend toegestaan in combinatie met de woonfunctie van de woning;
9. 9. de initiatiefnemer van de bed and breakfastvoorziening dient zelf de hoofdbewoner van de woning.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in het plan en worden toegestaan dat een recreatieappartement wordt gerealiseerd in een bestaand vrijstaand bijbehorend bouwwerk. Hierbij dienen de volgende voorwaarden in acht te worden genomen:

1. 1. de oppervlakte van het recreatieappartement bedraagt niet meer dan 50 m²;
2. 2. er mogen geen verkeersaantrekkende activiteiten ontstaan waardoor extra verkeersmaatregelen nodig zijn;
3. 3. het parkeren vindt op eigen erf plaats;
4. 4. er mag geen extra inrit worden gemaakt voor het recreatieappartement;
5. 5. een recreatieappartement is uitsluitend toegestaan in combinatie met de woonfunctie van de woning;
6. 6. de initiatiefnemer van het recreatieappartement moet zelf de hoofdbewoner van de woning of bedrijfswoning te zijn.

De in lid 11.2 tot en met 11.3 bedoelde omgevingsvergunning mag alleen worden verleend indien de afwijking niet leidt tot een onevenredige aantasting van:

• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gebouwen;
• de verkeersveiligheid;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• natuur en landschap.

Het bestemmingsplan verzet zich tegen het gebruik van de gronden als seksinrichting.

Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van bouwwerken en/of andere activiteiten zal rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen planten- en diersoorten op grond van de Wet natuurbescherming. Indien uit gegevens, dan wel uit onderzoek blijkt dat sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen, dan wel ontworteling of vernieling veroorzaken, zal de betreffende (bouw)werkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden nadat vrijstelling, dan wel ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming is verkregen.

1. a. Bij de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen of een omgevingsvergunning voor een gebruiksverandering moet, indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's, (motor)fietsen of andere voertuigen in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel. Dit betekent dat moet worden voldaan aan de parkeerkencijfers in de CROW-publicatie 317 en dat, indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging.
2. b. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel.
3. c. Gerealiseerde voorzieningen als bedoeld in sub a en b, dienen na de realisering in stand te worden gehouden.
4. d. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in sub a en b:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, als bedoeld in sub a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan één jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het Bestemmingsplan Exloo - Fabrieksstraat.

Aan de Fabrieksstraat in Exloo bevinden zich de terreinen met bebouwing van een voormalige melkfabriek en een voormalige busonderneming. De fabrieksbebouwing en de bebouwing van de busonderneming zijn verouderd en dienen te worden gesaneerd. Na sanering is er ruimte voor een herinvulling van het gebied met levensloopbestendige woningen die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn.

Het voornemen is om hier drie (half)vrijstaande woningen, twaalf appartementen en vijftien twee- of drie-aaneen-gebouwde (en vrijstaande) woningen in het groen te realiseren. De bouw van de woningen past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Om de realisatie van de woningen juridisch-planologisch mogelijk te maken, is daarom dit bestemmingsplan opgesteld.

Luchtfoto met globale ligging plangebied

Het plangebied bevindt zich in het noordoosten van de kern Exloo. Het gebied wordt globaal begrensd door de bestaande bebouwing aan de Fabrieksstraat, Buinerweg en Hoofdstraat.

Het bestemmingsplan Exloo (vastgesteld 17 februari 2010) vormt het geldende juridisch-planologische kader voor het plangebied. In dit bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming Gemengd, met deels de aanduiding 'bedrijf', en de bestemming Groen. Voor de gronden met de bestemming Gemengd is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de bouw van maximaal 35 vrijstaande of twee-aaneen-gebouwde woningen. Hieraan is indertijd goedkeuring onthouden.

Het voornemen is om drie (half)vrijstaande woningen, twaalf appartementen en vijftien twee- of drie-aaneen-gebouwde (en vrijstaande) woningen te realiseren. Door de onthouding van goedkeuring kan er geen gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid. Binnen de bestemming Groen is de bouw van woningen daarnaast ook niet mogelijk. Een nieuw bestemmingsplan is daarom noodzakelijk.

In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de huidige en toekomstige inrichting van het plangebied. Hoofdstuk 3 bestaat uit een beschrijving van en toets aan het relevante beleid op rijksniveau, provinciaal en gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 4 is gewijd aan de onderzoeken naar de omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 komt de juridische vormgeving van het bestemmingsplan aan bod. In het hoofdstuk 6 wordt tenslotte ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het initiatief.

Het plangebied heeft een langgerekte vorm en wordt aan de westzijde grotendeels begrensd door de achtererven van woningen aan de Fabrieksstraat. Aan de noordzijde begrenst de Fabrieksstraat het plangebied. Het plangebied grenst hier aan een groene, parkachtig ingerichte openbare ruimte. De Fabrieksstraat buigt hier af in noordelijke richting en ontsluit enkele woningen/kavels die op dit groene gebied zijn georiënteerd. Het karakter van de Fabrieksstraat verandert in noordelijke richting in karakter van een verharde weg met daaraan woningen en de oude fabrieksbebouwing, naar een half-verhard woonpad met daaraan woningen/kavels die op de groene ruimte zijn georiënteerd. Aan de zuid- en zuidwestzijde wordt het terrein begrensd door bedrijfsbebouwing en enkele woningen aan De Gloep. Aan de oostzijde wordt het terrein begrensd door het kleinschalige woonwagenkamp De Wissel, het wandel-/fietspad De Wissel en de oude spoordijk. De spoordijk wordt gekenmerkt door de hogere ligging en de aanwezige forse opgaande beplanting. Door de spoordijk is de Buinerweg niet zichtbaar vanuit het plangebied.

Het plangebied is in de huidig situatie deels bebouwd. Opvallend zijn de goed waarneembare forse hoogteverschillen in het terrein. De randen van het plangebied liggen relatief hoog, terwijl het middendeel relatief laag ligt. Het meest noordelijke deel van het plangebied ligt daarbij duidelijk hoger en is bebouwd met een verwaarloosd, maar markant fabriekspand (voormalige melkfabriek). Het middendeel van het terrein is bebouwd met een garage van een voormalige busmaatschappij en allerhande schuurtjes, overkappingen en containers. Het grootste deel van het terrein is verruigd en overwoekerd met beplanting en omheind met hoge hekken. Aan de noordzijde is een riolering gelegen, ongeveer ter hoogte van de insteekweg vanaf de Fabrieksstraat (van west naar oost, op de kaart in paragraaf 2.2 weergegeven als stippellijn).

Het plangebied is in de huidige situatie op meerdere punten aangesloten op het dorp en de directe omgeving. Het noordelijk deel is ontsloten via de Fabrieksstraat. In westelijke richting is sprake van een goede ontsluiting voor alle verkeer. In noordoostelijke richting is sprake van een informele aansluiting op de Buinerweg (zandpad). Het middendeel van het gebied is ontsloten met een inrit vanaf de Fabrieksstraat en het gebied is in zuidelijke richting ontsloten via De Gloep (gesloten d.d. februari 2020).

ONTWIKKELING PLANGEBIED

Op de kaart van 1890 is te zien dat het plangebied op de grens ligt van hoog en laag gebied. Het gebied ten westen van het plangebied ligt hoog en behoort tot de rand van de Noorder Esch. Het plangebied zelf behoorde oorspronkelijk tot een ontgonnen veengebied dat gekenmerkt werd door een opstrekkende verkaveling haaks op het Exlosche Diep. De ligging in een voormalige veengebied verklaart ook de lagere ligging van het plangebied. Door de aanleg van de spoorweg, het station en de Buinerweg (zie o.a. kaart van 1915) is het plangebied afgesneden geraakt van het open gebied en is een geïsoleerd laag liggend gebiedje ontstaan. Een klein deel van dit gebied is in de loop van de tijd bebouwd geraakt. Gedurende een korte periode heeft er in het gebied ook een weg/pad gelegen ten westen van het spoor; ongeveer op de plek waar nu het wandel-/fietspad De Wissel ligt (zie kaart 1970).

Topografische kaarten ontwikkeling plangebied (bron: topotijdreis.nl)

ONTWERPUITGANGSPUNTEN

Voor het plangebied is een stedenbouwkundig plan ontwikkeld (zie Bijlage 1) dat voorziet in een goede aansluiting op de bestaande bebouwing en de bestaande wegen en daarbij optimaal gebruikmaakt van de kwaliteiten van het plangebied. De kwaliteiten waarvan in het plan gebruik is gemaakt, zijn:

• de forse hoogteverschillen;
• het groene karakter van het gebied;
• de voor Exloo bijzondere hoofdvorm van de voormalige melkfabriek;
• de lintbebouwing in het dorp.

Het programma bestaat uit 30 woningen. Dit aantal woningen is onderverdeeld in drie (half)vrijstaande/vrijstaande woningen, twaalf appartementen en vijftien woningen in het groen onderverdeeld. Deze vijftien woningen zijn onderverdeeld in vier blokjes van drie woningen, een blokje van twee woningen en een vrijstaande woning in het noorden. Aan de zuidkant is ruimte voor een gezamenlijke moestuin gecreëerd.

HOOFDOPZET

Het plan kent in hoofdlijnen een tweedeling. In een klein deel van het plangebied, langs de noord- en westrand, wordt de nieuwe bebouwing nauwkeurig aangesloten en afgestemd op de bestaande bebouwing. In het grootste deel van het plangebied is het thema voor de bebouwing ‘wonen in het groen’. In dit gebied overheerst een groen karakter en zijn de woningen hieraan ondergeschikt. De inrichting van dit gebied maakt optimaal gebruik van de bestaande kwaliteiten. De bestaande en te ontwerpen hoogteverschillen worden gebruikt om de woningen in te passen en om de afwatering van het gebied te optimaliseren. De woningen aan de oostzijde van het plangebied worden dusdanig gesitueerd dat doorzicht op het verhoogde voormalige spoortracé (witte stippellijn op bovenstaande afbeelding) mogelijk is. Daarnaast worden de bestaande (waardevolle) bomen zoveel mogelijk ingepast. Een deel van de onderbeplanting/struiken langs het voormalige spoortracé wordt verwijderd om dit ruimtelijk en cultuurhistorisch gezien waardevolle element meer zichtbaar te maken. Aan de zuidzijde van het gebied wordt een kleine moestuin ingepast.

BEBOUWING

Het plangebied kent een indeling in drie deelgebieden met ieder een eigen sfeer/thema:

• Deelgebied 1 - Exloose dorpse woningen (westzijde).
• Deelgebied 2 - De Melkfabriek.
• Deelgebied 3 - Wonen met de natuur.

In deelgebied 1 worden twee verschillende Exloose dorpse woningen ontworpen. De woningen hebben een eigen uitstraling, geïnspireerd op de individuele bebouwing in de lintbebouwing van Exloo (waaronder de Fabrieksstraat). Een traditionele tot moderne uitwerking is mogelijk.

In deelgebied 2 wordt een klein woningbouwcomplex ontworpen dat in vormgeving duidelijk is geïnspireerd op de voormalige melkfabriek. Hiermee ontstaat in de nieuwe situatie een verwijzing naar de historie van deze plek. De architectonische kenmerken van de bestaande melkfabriek vormen de inspiratiebron voor de architectuur van de nieuwbouw. De (half)vrijstaande woning wordt als zogenaamde 'bedrijfswoning' bij de appartementen ontworpen en kent daarmee in architectonisch opzicht samenhang.

In deelgebied 3 staat het thema wonen met de natuur, onder een (samengestelde) kap, centraal. De woningen en de natuurlijke, glooiende omgeving worden in samenhang ontworpen. De kap(vorm) is beeldbepalend in het ontwerp en heeft een sterke relatie met de natuurlijke, glooiende omgeving. De hoofdvorm is maximaal twee bouwlagen met een kap, waarbij de visuele goothoogte laag is. De architectuur is modern, waarbij het kleur- en materiaalgebruik aansluit bij de natuurlijke omgeving. De meeste woningen worden per twee of drie geclusterd, één woning aan de noordzijde is vrijstaand. Parkeerplaatsen, bergingen en buitenruimte zijn opgenomen in het ontwerp van de woning.

TERREIN

De natuurlijke inrichting en hoogteverschillen van het binnengebied en het stevig begroeide (verhoogde) tracé van de voormalige spoorlijn zijn aantrekkelijke kenmerken. De natuurlijke inrichting staat in contrast met de woonstraten van Exloo met gecultiveerde tuinen en symmetrisch wegprofiel. Het natuurlijke karakter sluit zeer goed aan bij de natuurlijke omgeving die Exloo rijk is. In het gebied hebben diverse natuurwaarden zich in alle rust kunnen ontwikkelen. Uitdaging is om dit ontstane landschap te laten samenvloeien met het plan voor woningen en de natuurlijke kwaliteiten te koesteren en te versterken. Het versterken van de relatie met het verhoogde tracé van de voormalige spoorlijn is een kans voor het woongebied.

ONTWERPPRINCIPE
Het is een samenspel van moderne architectuur in een natuurlijke omgeving. Dit wordt benadrukt door het binnenterrein als één gebied in te richten. De woningen zijn als het ware in het landschap geland. Dit betekent zorgvuldige afstemming van landschap en architectuur. Daarnaast opent het gebied zich naar het spoortracé.

ECOLOGIE

Aan de oostzijde van het gebied is nu een doorlopende structuur met opgaande beplanting. Via deze beplanting is een vliegroute van laatvliegers, een vleermuissoort. Deze beplanting dient zoveel mogelijk behouden te blijven. Aan het einde van de Fabrieksstraat is een hakhoutbosje. Ook deze is ecologisch waardevol. In het gebied staan diverse inheemse soorten bomen als es, boswilg, Europese vogelkers, zomereik, linde, hazelaar en ruwe berk. Deze soorten zijn ook in de nieuwe situatie geschikt. Het is wenselijk deze bomen zoveel mogelijk te handhaven. De huidige hoogteverschillen bieden interessante ecologische waarden.

Het ontwerpprincipe is om ecologie in het gebied behouden en versterken. Wanneer een boom moet worden gekapt, kan deze wel in het gebied worden achtergelaten. 'Natuurlijke ongelukjes' mogen!

WATERHUISHOUDING

Het Hondsruggebied bestaat uit een aantal kaarsrecht naast elkaar lopende ruggen, waarvan de Hondsrug de meest prominente is. Deze ruggen en laagtes zijn in de Saale-ijstijd ontstaan, zo'n 150.000 jaar geleden, toen een ijsstroom vanuit het Noordzeegebied over het huidige Drenthe en Groningen heen schoof. In deze laagtes ontstonden beekdalen zoals die van de Hunze en Drentsche Aa.

Het plangebied ligt gesitueerd tegen de steilrand van de Hondsrug. Achter de Buinerweg daalt het landschap enkele meters. Het binnenterrein is een lager gelegen gebied voor de steilrand Het water afkomstig van de Hondsrug verzamelt zich hier.

Het ontwerpprincipe voor het terrein is het behoud van het waterbufferende vermogen door de aanleg van een wadi en afvoer richting lager gelegen gebied/beekdal. De waterhuishouding wordt integraal meegenomen in het omgevingsontwerp.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits-Aanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het de ruimtelijke doelen en uitspraken in de volgende documenten: PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de agenda landschap, de agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

De SVIR schetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke beleid en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Voor de periode tot 2028 zijn in de SVIR drie Rijksdoelen geformuleerd:

• De concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat.
• Het verbeteren van bereikbaarheid.
• Zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

De provincies en gemeenten hebben in het nieuwe ruimtelijke beleid en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden, bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn namelijk beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren. Het opstellen van het onderhavige plan past in die lijn. Gezien de relatief kleinschalige aard en omvang van de ontwikkeling kan worden geconcludeerd dat het rijksbeleid zelf niet direct relevant is voor het plan.

Omgevingsvisie

Het omgevingsbeleid van de provincie Drenthe is vervat in de Omgevingsvisie met de bijbehorende Omgevingsverordening. Nieuwe inzichten en ontwikkelingen in Drenthe hebben geleid tot een beperkte aanpassing van de Omgevingsvisie Drenthe. De geactualiseerde Omgevingsvisie (Revisie) is in 2018 in werking getreden. In de omgevingsvisie wordt dieper ingegaan op de kernkwaliteiten van de provincie.

De missie uit de Omgevingsvisie is het koesteren van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe passend bij deze kernkwaliteiten. De kernkwaliteiten zijn rust, ruimte, natuur en landschap, oorspronkelijkheid, naoberschap, menselijke maat, veiligheid en kleinschaligheid (Drentse schaal). In de Omgevingsverordening zijn deze kernkwaliteiten doorvertaald als archeologie, aardkundige waarden, cultuurhistorie, landschap, rust en natuur.

Om de missie te bereiken, wil de provincie vier robuuste systemen ontwikkelen. Deze vier systemen zijn: het sociaal-economisch systeem, het watersysteem, het landbouwsysteem en het natuursysteem. Binnen deze systemen staat de ontwikkeling van de hoofdfunctie (respectievelijk wonen en werken, water, natuur en landbouw) voorop. Een robuust systeem wil zeggen dat een verstoring als gevolg van een ontwikkeling geen significante gevolgen heeft voor het functioneren van het systeem.

Daarnaast is voor het bereiken van de missie de ruimtelijke kwaliteit van belang. De provincie wil ontwikkelingen stimuleren die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. Deze kwaliteit zit voor de provincie in het zorgvuldig gebruikmaken van de ruimte, het behouden en waar mogelijk versterken van de kernkwaliteiten en het waarborgen van de kwaliteit van het milieu en de leefomgeving.

Omgevingsverordening

De Omgevingsvisie is doorvertaald naar de Provinciale Omgevingsverordening (POV), voor zover het planologisch relevante aspecten betreft. In de POV is opgenomen dat in een bestemmingsplan wordt beschreven dat met het plan wordt bijgedragen aan behoud en ontwikkeling van de betrokken kernkwaliteiten. Dit alles conform het provinciaal beleid en de sturingsniveaus zoals die zijn verwoord in de Omgevingsvisie. Daarnaast mag een bestemmingsplan geen nieuwe activiteiten, dan wel een wijziging van bestaande activiteiten mogelijk maken die de kernkwaliteiten significant aantasten. Verder dient in het kader van zorgvuldig ruimtegebruik de Ladder voor duurzame verstedelijking te worden gevolgd.

AFWEGING

Het plan betreft de herstructurering van bestaand stedelijk gebied, waarbij verouderde fabrieksbebouwing wordt gesloopt en vervangen door 30 nieuwe woningen (bij recht). Bij deze herstructurering is geen uitbreiding van het bebouwd oppervlak voorzien. Hierdoor is sprake is van een zorgvuldig ruimtegebruik. Gezien de functiewijziging en de toename van het aantal woningen is wel sprake van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de Ladder voor duurzame verstedelijking. Op de toetsing aan de Ladder wordt in paragraaf 4.1 nader ingegaan.

Voor het plangebied zijn op grond van het provinciale omgevingsbeleid de kernkwaliteiten Aardkundige waarden, Landschap, Cultuurhistorie en Archeologie van toepassing.

Op grond van de kernkwaliteit Aardkundige waarden is voor het plangebied een generiek beschermingsniveau van toepassing. Gezien het feit dat het plan ingrepen in de bodem mogelijk maakt ter plaatse van in het verleden reeds verstoorde gronden, is er geen sprake van een significante aantasting van de kernkwaliteit.

Op grond van de kernkwaliteit Landschap ligt het plangebied in het esdorpenlandschap. In dit landschap zijn met name het behouden en versterken van de essen en beekdalen van provinciaal belang. Het plangebied ligt in bestaand stedelijk gebied en tast geen essen of beekdalen aan. Voor het plangebied is daarnaast het behouden en versterken van de karakteristieke macrogradiënten van het Drents Plateau in relatie tot de aangrenzende en lager liggende veengebieden van belang. Voor de ontwikkeling is een stedenbouwkundig plan opgesteld, waarmee de bestaande hoogteverschillen behouden blijven. De kernkwaliteit Landschap is dan ook niet in het geding.

Met betrekking tot de kernkwaliteit Cultuurhistorie geldt voor het plangebied het sturingsniveau 'eisen stellen'. De ambitie hier is onder meer het behouden van de karakteristiek van het esdorpenlandschap. Deze karakteristiek uit zich in een zichtbare ruimtelijke samenhang tussen esdorp en es, waarbij de esdorpen en essen als een keten op de Hondsrug liggen, afgewisseld met scherp begrensde boswachterijen. Het vasthouden en zorgvuldig doorzetten van de ruimtelijke opzet van de esdorpen behoort ook tot de ambities. Deze opzet wordt getypeerd door een vrije ordening van bebouwing en boerderijen, afwisseling tussen bebouwde plekken en open ruimtes en doorzichten naar het omliggende buitengebied.

Hoewel de voormalige melkfabriek als beeldbepalend wordt beschouwd, verkeert deze in dermate slechte staat dat de omgeving er negatief door wordt beïnvloed en sloop als passend wordt beschouwd. De ruimtelijke karakteristieken van het landschap blijven met het stedenbouwkundig plan behouden en worden waar mogelijk versterkt. Aan de oostzijde van het plangebied bevindt zich het tracé van de voormalige spoorlijn Zwolle-Stadskanaal. Het deel van de spoorlijn dat door de Exloo heeft gelopen is nog herkenbaar in de verkaveling van percelen en als hoogteverschil in het landschap. Deze verkaveling en het hoogteverschil worden met het plan beter zichtbaar gemaakt. Van een ontwikkeling met negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden is dan ook geen sprake.

Op grond van de kernkwaliteit Archeologie geldt voor het plangebied het generieke beleid. Uitgangspunt is daarbij dat alle behoudenswaardige vindplaatsen die op de Archeologische Monumentenkaart van Drenthe (AMK) staan en nieuw ontdekte (behoudenswaardige) vindplaatsen niet ongezien kunnen verdwijnen.

Op de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente is het plangebied grotendeels aangeduid als bebouwd, vrijgegeven gebied waar geen onderzoek noodzakelijk is. Voor de oostrand van het plangebied geldt een (middel)hoge verwachtingswaarde. Gezien het feit dat het plan ingrepen in de bodem mogelijk maakt ter plaatse van in het verleden reeds verstoorde gronden, worden er naar verwachting geen archeologische waarden aangetast. Volledigheidshalve wordt dit gestaafd met veldonderzoek.

Gezien het voorgaande is de conclusie dat het plan in overeenstemming is met het provinciale beleid.

Structuurvisie Borger-Odoorn

In 2011 heeft de gemeente Borger-Odoorn de gemeentelijke structuurvisie vastgesteld. Dit document bevat de strategische ruimtelijke visie op de ontwikkeling van het grondgebied van de gemeente. De structuurvisie brengt de gemeentelijke ruimtelijke belangen in beeld aan de hand van de ruimtelijk relevante thema's en trends. Daarbij wordt een driedeling gehanteerd aan de hand van de landschapstypes Zand, Hunzedal en Veen.

Het plangebied ligt in die driedeling op het Zand. Op het Zand bevinden zich de parels die Borger-Odoorn aantrekkelijk maken voor recreëren en wonen. De parels worden gevormd door een afwisselend kleinschalig landschap en prachtige esdorpen. Het ruimtelijk beleid staat in het teken van het benadrukken van de authentieke landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden in het zandgebied. Dit geldt met name voor de Hondsrug en de waardevolle gradiënt tussen de Hondsrug en het beekdal van de Hunze. Hiermee wordt de recreatieve en toeristische waarde en de kwaliteit van het Zand als woonklimaat verbeterd en gewaarborgd voor de toekomst.

Gezien de demografische ontwikkelingen wordt in de structuurvisie ingezet op het versterken van de bestaande woonomgeving. Kwaliteit staat daarbij voorop. Kwaliteit is het belangrijkste uitgangspunt als het gaat om nieuwbouw of herbouw van woningen. De inwoners moeten in Borger-Odoorn willen en kunnen blijven wonen. Inwoners die op jonge leeftijd vertrekken om te werken of te studeren moeten zich aangetrokken voelen om op latere leeftijd weer terug te keren. Ingezet wordt verder op het toevoegen van kwaliteit door herstructurering van wijken en nieuwbouw binnen bestaande structuren. Aansluiting wordt gezocht op de veranderde woningmarkt als gevolg van demografische verschuivingen.

Woonvisie 2016+

In de Woonvisie 2016+ (vastgesteld 19 januari 2017) wordt de gemeentelijke visie op het wonen in Borger-Odoorn tot 2020 geschetst met een doorkijk naar 2025. Veranderingen op de woningmarkt, andere wetgeving en andere ambities van de gemeente vinden hierin een plek.

De woonvisie vormt de basis voor strategische afwegingen die de gemeente maakt op het gebied van wonen. De vraag hoe de woonaantrekkelijkheid van Borger-Odoorn kan worden versterkt, staat hierbij voorop. Daarnaast heeft een aantal belangrijke thema's die spelen in de gemeente een plek gekregen. Dit betreft de thema's beschikbaarheid en betaalbaarheid. Andere thema's die een plek krijgen, zijn de scheiding van wonen en zorg, de gevolgen van de extramuralisering en het duurzaam/energiezuinig wonen.

De positie van de gemeente is veranderd, van uitvoerend naar faciliterend. Bij veel ontwikkelingen op het vlak van wonen ligt het voortouw vaak bij andere partijen. Die partijen hebben mede richting gegeven aan deze nieuwe woonvisie.

De woonvisie is opgesteld tegen de achtergrond van een aantal ontwikkelingen en beleidskaders, zoals hierna is weergegeven:

1. 1. Regionale Woonagenda Zuidoost Drenthe
2. 2. Structuurvisie Borger-Odoorn
3. 3. Bestaande voorraad van groter belang
4. 4. Economische crisis in de afgelopen jaren
5. 5. Herziene Woningwet: nieuwe positie woningcorporaties
6. 6. Extramuralisering en vergrijzing

Het woonbeleid bestaat uit drie pijlers. Deze pijlers zijn richtinggevend ten aanzien van de ontwikkeling van het wonen in de gemeente. Hierna zijn de drie pijlers met de belangrijkste speerpunten weergegeven:

Regionale Woonagenda Zuidoost Drenthe

De drie gemeenteraden Borger-Odoorn, Coevorden en Emmen hebben in 2013 de Regionale Woonagenda vastgesteld. Daarin hebben de gemeenten zich verbonden om binnen de regio gericht en selectief samen te werken aan goed wonen en leven.

De demografische verandering is een gegeven voor de regio en dit vraagt om het toevoegen van kwaliteit aan de regio. Dit zal minder door nieuwbouw en meer in de bestaande woningvoorraad gebeuren. Kwantiteit is minder belangrijk, het gaat om kwaliteit. Om die reden is in de Regionale Woonagenda ook geen kwantitatief woningbouwkader opgenomen. Het beleid voor de woningbouwplanning en -programmering heeft haar zwaartepunt op lokaal niveau. Dit verwoorden de gemeenten in hun lokale Woonvisies. Op regionaal niveau ligt het accent op monitoren en bevorderen dat kwalitatief de beste plannen ook ten uitvoer kunnen komen. Daarbij hebben de gemeenten afgesproken om geen elkaar beconcurrerende plannen te ontwikkelen.

AFWEGING

De ontwikkeling uit voorliggend plan betreft de bouw van maximaal 30 levensloopbestendige woningen (bij recht) die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn. Met het plan is sprake van een kwalitatieve ontwikkeling die past binnen het gemeentelijke en regionale woonbeleid.

Welstandsnota

De doelstelling van het welstandsbeleid is het veilig stellen van een basiskwaliteit van de gebouwde omgeving. Daar waar dit gewenst en mogelijk is, zal een verbetering van de kwaliteit van de gebouwde omgeving het doel zijn.

Het plangebied behoort in de welstandsnota tot het 'esdorpenlandschap - (historische) kernen'. Het beleid is hier gericht op behoud en herstel van de ruimtelijke, de functionele en de cultuurhistorische waardevolle karakteristiek van de dorpen. Nieuwe ontwikkelingen zullen zich beperken tot vervanging en uitbreiding. De waardering voor deze kernen is hoog; vanwege de fraaie setting van brinken met zware bomen, de karakteristieke boerderijen met open erven en de doorkijken naar het omringende landschap.

AFWEGING

Ten behoeve van de ontwikkeling wordt een beeldkwaliteitplan of regie-plan opgesteld, waarin wordt aangesloten op de uitgangspunten van de welstandsnota. Dit plan wordt als aanvulling op de welstandsnota vastgesteld. Het vormt daarmee het nieuwe welstandskader voor het plangebied. In paragraaf 2.2 is hier reeds op ingegaan.

Bij gebiedsontwikkeling is 'een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten' van belang. Hierbij hanteert het Rijk de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De Ladder houdt in dat de toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

STEDELIJKE ONTWIKKELING

Voordat de Ladder van de duurzame verstedelijking wordt doorlopen, moet de vraag worden beantwoord of er wel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 1.1.1 Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Het doel van het plan is de realisatie van 30 nieuwe woningen (bij recht) op gronden waar zich nu een voormalige fabriek bevindt. Gezien de functiewijziging en het aantal woningen moet de vraag of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevestigend worden beantwoord.

BEHOEFTE

Het project maakt de bouw van 30 kwalitatief hoogwaardige woningen (bij recht) mogelijk, die levensloopbestendig zijn en voor meerdere doelgroepen geschikt zijn. De nieuwbouw past binnen het regionale en gemeentelijke beleid zoals beschreven in paragraaf 3.3. Het bouwproject voorziet in de vraag naar dit type woningen. Gesteld kan worden dat het project voorziet in een behoefte.

BESTAAND STEDELIJK GEBIED

De ontwikkeling vindt plaats op gronden waar in het verleden bedrijfsbebouwing aanwezig was. De locatie bevindt zich binnen bestaand stedelijk gebied en wordt middels herstructurering geschikt gemaakt voor de bouw van woningen.

Uit het voorgaande blijkt dat de ontwikkeling voldoet aan de voorwaarden die in het kader van toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking relevant zijn. Het initiatief is dan ook in overeenstemming is met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook te worden aangegeven op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

Archeologie

De gemeente beschikt over een archeologische beleidsadvieskaart die in 2011 is vastgesteld en in 2014 is gewijzigd. Het plangebied is op de beleidsadvieskaart grotendeels aangeduid als bebouwd, vrijgegeven gebied waar geen onderzoek noodzakelijk is. Voor de oostrand van het plangebied geldt een (middel)hoge verwachtingswaarde. Hier geldt een onderzoeksplicht bij ingrepen met een oppervlakte groter dan 1.000 m². Hieronder volgen de belangrijkste resultaten van het onderzoek, dat als bijlage aan dit plan is toegevoegd.

RESULTATEN

Het plangebied ligt in een dal op de oostelijke flank van de Hondsrug. Uit het plangebied zijn geen archeologische waarden bekend. Archeologische waarden uit de omgeving dateren vooral uit de periode neolithicum – ijzertijd. In de negentiende eeuw werd langs de oostelijke grens van het plangebied een spoordijk opgeworpen. Tijdens de twintigste eeuw zijn in het westen van het plangebied twee bedrijfsgebouwen geplaatst. In het dal is het doorgaans nat geweest en is de bodem redelijk bewaard gebleven. Op de flank in het noorden van het plangebied is het zand wel langdurig droog geweest, maar is de bodem verstoord. In geroerde grond in het noorden van het plangebied is een vuursteenafslag gevonden uit de steentijd of kort daarna.

ARCHEOLOGISCH VERWACHTINGSMODEL
Het grootste deel van het dal lijkt ongeschikt te zijn geweest voor menselijke bewoning en begraving. De flank van het dal in het noorden van het plangebied was daar waarschijnlijk wel geschikt voor. De vuursteenafslag vormt een aanwijzing voor menselijke activiteiten binnen het plangebied. Maar deze vondst is afkomstig uit geroerde grond waardoor hij uit de archeologische context is en eventuele geassocieerde grondsporen zullen er sterk zijn aangetast. Daarom kan de archeologische verwachting zoals opgesteld in de rapportage naar beneden toe worden bijgesteld.

ADVIES
Aangezien op het meest kansrijke deel van het plangebied eventuele archeologische resten sterk zullen zijn aangetast, adviseert het archeologisch bureau om geen nader archeologisch onderzoek te ondernemen en het terrein vrij te geven voor de voorgenomen ingrepen. Wel wijst het bureau erop dat voor al het graafwerk geldt dat als archeologische grondsporen worden aangetroffen en/of vondsten worden gedaan, dat daarvan direct melding dient te worden gemaakt conform de Erfgoedwet 2015, artikel 5.10. Het archeologisch bureau adviseert dit te doen bij de gemeente Borger-Odoorn.

Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart

Cultuurhistorie

De gemeente beschikt over cultuurhistorisch beleid dat echter nog niet is vastgesteld. Het beleid wordt wel gebruikt als informeel toetsingskader. Het plangebied behoort tot de beekdalen en broeken. Beekdalen en broeken zijn vanouds de nattere plekken in het landschap, doordat zij als afvoer voor water fungeerden en er plaatselijk water uit de bodem opwelde. Ze hadden vooral een functie als wei- en hooiland, ontstaan door geleidelijke ontbossing. In de beekdalen ontbrak bebouwing.

Dit gold ook voor het plangebied "achter" de bebouwingslinten aan de Fabrieksstraat en Hoofdstraat, aan de rand van Exloo, totdat het uiteindelijk werd ingevuld met een melkfabriek. Hoewel de voormalige melkfabriek als beeldbepalend wordt beschouwd, verkeert deze in dermate slechte staat dat de omgeving er negatief door wordt beïnvloed. De gemeente heeft aangegeven dat sloop als passend wordt beschouwd. Aan de oostzijde van het plangebied bevindt zich het tracé van de voormalige spoorlijn Zwolle-Stadskanaal. Het deel van de spoorlijn dat door de Exloo heeft gelopen is alleen nog herkenbaar in de verkaveling van percelen. Deze verkaveling wordt met het plan beter zichtbaar gemaakt. Het voormalige stationsgebouw bestaat nog wel en bevindt zich ten zuidoosten van het plangebied.

De ontwikkelingen die het plan mogelijk maakt, zijn dusdanig ingepast dat de cultuurhistorische waarden met het plan niet worden aangetast en waar mogelijk worden versterkt.

Voor de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan dient de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk te worden gemaakt. Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig moet zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie.

Het plan maakt ingrepen mogelijk die een bodemonderzoek noodzakelijk maken. Door Wiertsema & Partners is daarom in augustus een verkennend milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlagen bij toelichting).

Veldwerk

Op het maaiveld en in het opgeboorde materiaal zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen. In de opgeboorde grond zijn plaatselijk bijmengingen met puin-, baksteen-, ijzer- en kolengruisresten aangetroffen.

Analyseresultaten

• Deellocatie A: Slootdempingen

Uit de analyseresultaten blijkt dat het veen licht verontreinigd is met kobalt. De overige grond blijkt niet verontreinigd te zijn met de onderzochte parameters. Het grondwater ter plaatse van de deellocatie is niet onderzocht.

• Deellocatie B: Voormalige trambaan

Uit de analyseresultaten blijkt dat de grond licht verontreinigd is met PAK. Het grondwater ter plaatse van de deellocatie is niet onderzocht.

• Deellocatie C: voormalige melkfabriek

Uit de analyseresultaten blijkt dat de grond ter plaatse van deellocatie plaatselijk licht verontreinigd is met kwik, lood, zink, minerale olie en PAK. De grond ter plaatse van boring C2 bleek sterk verontreinigd te zijn met PAK. De verontreiniging is ingekaderd tot de achtergrondwaarde. Het grondwater ter plaatse van de deellocatie is niet onderzocht.

• Deellocatie D: Voormalig garagebedrijf

De grond ter plaatse van deze deellocatie blijkt niet verontreinigd te zijn met de onderzochte parameters. Het grondwater blijkt licht verontreinigd te zijn met barium, chroom, cadmium en molybdeen.

• Deellocatie E: overige terrein

Uit de analyseresultaten blijkt dat de grond ter plaatse van deellocatie overwegend licht verontreinigd is met kobalt, kwik, koper, lood, nikkel en PAK en plaatselijk met PCB en minerale olie. De grond ter plaatse van boring E4 blijkt sterk verontreinigd te zijn met zink. De verontreiniging is ingekaderd tot de voormalige tussenwaarde.

Ter plaatse van boring E17 is een matige verontreiniging met koper en lood aangetoond. De verontreiniging is aanvullend onderzocht om te beoordelen of rondom een sterke verontreiniging met koper en/of lood aanwezig is. De omliggende boringen blijken licht verontreinigd te zijn en de verontreiniging is ingekaderd tot de achtergrondwaarde.

Het grondwater ter plaatse van deze deellocatie blijkt licht verontreinigd te zijn met barium en naftaleen.

Verkennend asbestonderzoek ter plaatse van puinhoudende grond

In de grond is zintuigelijk geen asbest aangetoond. In de grond ter plaatse van de voormalige melkfabriek is in de fijne fractie (< 20 mm) 28 mg/kg ds. aan asbest aangetoond. In de fijne fractie van het overige terrein is analytisch geen asbest aangetoond.

Verontreinigingssituatie verontreiniging boven (voormalige) tussenwaarde

• C2: sterke verontreiniging met PAK

Ter plaatse van boring C2 is een sterke verontreiniging met PAK aangetoond van 0,90-1,20 m-mv. Deze verontreiniging is ingekaderd door middel van een aanvullend onderzoek. De verontreiniging is horizontaal en verticaal ingekaderd tot de achtergrondwaarde. De omvang van de sterke PAK verontreiniging wordt geraamd op circa 6 m³ (0,3 m x 20 m²).

• E4: sterke verontreiniging met zink

Ter plaatse van boring E4 is een sterke verontreiniging met zink aangetoond van 0,70-1,00 m-mv. Deze verontreiniging is ingekaderd door middel van een aanvullend onderzoek. De verontreiniging is horizontaal en verticaal ingekaderd tot de achtergrondwaarde. De omvang van de sterke zink verontreiniging wordt geraamd op circa 5 m³ (0,3 m x 15 m²).

• E17: matige verontreiniging met koper en lood

Ter plaatse van boring E17 is een matige verontreiniging met koper en lood aangetoond van 0,50-1,00 m-mv. De verontreiniging is aanvullend onderzocht om te beoordelen of rondom een sterke verontreiniging met koper en/of lood aanwezig is. In de omliggende boringen zijn geen sterke verontreinigingen aangetoond. In de om liggende boringen zijn hooguit licht verhoogde gehalten aangetoond.

Aanvullend bodemonderzoek

Omdat er met dit planvoornemen ook de wens bestaat om een moestuin aan te leggen aan de zuidkant van het plangebied, is er in februari 2018 een aanvullend verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De oppervlakte van het onderzochte stuk terrein betreft circa 200 m². Op het maaiveld en in het opgeboorde materiaal zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Uit de analyseresultaten blijkt dat de bovengrond licht verontreinigd is met kwik. De ondergrond blijkt niet verontreinigd te zijn. Verder blijkt dat het grondwater licht verontreinigd is met barium en zink. Deze lichte verontreinigingen vormen geen verhoogde risico's voor de volksgezondheid en/of milieu. Er zijn dus geen beperkingen ten aanzien van het gebruik van de gronden voor een moestuin.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat ter plaatse van C2 en E4 geen sprake is van ernstige gevallen van bodemverontreinigingen, omdat de omvang minder bedraagt van 25 m³. Ter plaatse van E17 blijkt geen sprake te zijn van een sterke grondverontreiniging.

Op basis van de aangetoonde gehalten en het huidige gebruik van de locatie worden er geen humane, ecologische en verspreidingsrisico's verwacht. De verontreinigingen hoeven formeel niet gesaneerd te worden. Aangezien de locatie in de toekomst bebouwd gaat worden met woningen wordt geadviseerd om de sterk verontreinigde grond te verwijderen. Als de locatie een meer kritische bestemming (wonen met tuin) krijgt kan, naast het verwijderen van de sterk verontreinigde grond, grondverbetering wenselijk zijn.

Het bovenstaande zal in het Plan van Aanpak als onderdeel van de omgevingsvergunning voor het bouwen nader geconcretiseerd worden.

KADER

Om de uitvoerbaarheid van het plan te toetsen, is een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. Naast het raadplegen van bronnen is het plangebied ten behoeve van de inventarisatie op 2 februari 2017 bezocht door een ecoloog van BügelHajema Adviseurs.

PLANGEBIED

Het plangebied een voormalig fabrieksterrein tussen de Fabrieksstraat en Buinerweg in Exloo. Binnen het plangebied zijn twee grotere bedrijfsgebouwen aanwezig. Aan de noordrand van het plangebied, ter hoogte van Fabrieksstraat 28, ligt een oud vervallen fabrieksgebouw met platte daken dat is opgetrokken uit bakstenen muren. Het glas van een aantal ramen van het gebouw is kapot. Het tweede bedrijfsgebouw betreft het adres Fabriekstraat 20a. Dit gebouw van recentere datum is eveneens opgetrokken uit bakstenen muren. Het heeft een plat dak met bitumen dakbedekking en wordt gebruikt voor de opslag van goederen en materieel.

Om beide gebouwen is bestrating aanwezig. Verder bestaat het overgrote deel van het plangebied uit grasland en ruigte, wat ten tijde van het veldbezoek recent geklepeld was. Binnen het plangebied is op beperkte schaal opgaande beplanting aanwezig in de vorm van groenperken, struweel, jong bos en solitaire bomen. Permanent oppervlaktewater ontbreekt binnen het plangebied. Wel zijn enkele greppels aanwezig die ten tijde van het veldbezoek droog stonden en die gedurende het grootste deel van het jaar droog zullen staan.

Impressie plangebied (1 augustus 2017)

Het plan bestaat uit de sloop van de bestaande bedrijfsgebouwen ten behoeve van de bouw van nieuwe woningen. In het kader van de plannen worden vegetatie en bestrating verwijderd, de grond vergraven en een deel van de opgaande beplanting gekapt.

Soortenbescherming

Onderdeel van de Wnb is soortenbescherming van planten en dieren. Dit betreffen:

• alle van nature in Nederland in het wild voorkomende vogels die vallen onder de Vogelrichtlijn (Wnb art. 3.1-3.4);
• dier- en plantensoorten die beschermd zijn op grond van de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn (Wnb art. 3.5-3.9);
• nationaal beschermde dier- en plantensoorten genoemd in de bijlage van de wet (Wnb art. 3.10-3.11).

Van deze laatst genoemde groep beschermde soorten mogen provincies een zogenaamde 'lijst met vrijstellingen' opstellen (Wnb art. 3.11). Voor de soorten op deze lijst geldt bij ruimtelijke ontwikkelingen een vrijstelling van de verboden genoemd in art. 3.10 eerste lid van de Wnb.

INVENTARISATIE

Op basis van het veldbezoek blijkt dat het plangebied een zeer beperkte natuurwaarde kent. Uit het raadplegen van de Nationale Database Flora en Fauna (NDFF) via Quickscanhulp.nl ((c) NDFF - quickscanhulp.nl 02-08-2017 12:19:39) blijkt dat in de omgeving van het plangebied (0-1 km) de laatste vijf jaar meerdere beschermde soorten zijn waargenomen.

In het plangebied zijn met name plantensoorten van voedselrijke omstandigheden aangetroffen, zoals Engels raaigras, gewoon struisgras, Jakobskruiskruid, kropaar, late guldenroede, look-zonder-look en smalle weegbree. De opgaande beplanting bestaat deels uit cultivars en deels uit opslag van inheemse soorten, waaronder boswilg, coniferen, es, Europese vogelkers en haagliguster. Beschermde plantensoorten zijn niet bekend uit de omgeving van het plangebied (quickscanhulp.nl) en ook niet aangetroffen tijdens het veldbezoek. Beschermde plantensoorten worden gezien de voedselrijke omstandigheden en inrichting ook niet verwacht binnen het plangebied.

In de bomen binnen het plangebied zijn geen voor vleermuizen geschikte holtes of loszittende schors aangetroffen, zodat verblijfplaatsen van boombewonende soorten uitgesloten zijn binnen het plangebied. In beide bedrijfsgebouwen zijn geschikte invliegopeningen aanwezig voor vleermuizen, zoals kapotte ramen en ruimte achter de dakrand en boeiboorden. De aanwezigheid van verblijfplaatsen van gebouwbewonende soorten kan niet worden uitgesloten op basis van het verkennend veldbezoek.

Het terrein is geschikt als foerageergebied voor vleermuissoorten als gewone dwergvleermuis, laatvlieger en gewone grootoorvleermuis, waarvan waarnemingen uit de wijde omgeving van het plangebied bekend zijn (quickscanhulp.nl). De opgaande beplanting aan de oostrand van het plangebied kan onderdeel vormen van een vliegroute van vleermuizen.

Het voormalige fabrieksgebouw aan de noordrand van het plangebied is geschikt als verblijfplaats van kerkuil, waarvan de nestplaats jaarrond beschermd is en die uit de directe omgeving van het plangebied bekend is (quickscanhulp.nl). Het gebouw aan Fabrieksstraat 20a is ongeschikt als nest- en verblijfplaats van vogels met jaarrond beschermde nesten, zoals huismus. Ook in de opgaande beplanting binnen het plangebied zijn geen nesten van vogels met jaarrond beschermde nesten aangetroffen.

In de verwilderde tuin naast het gebouw van Fabrieksstraat 20a waren ten tijde van het veldbezoek een aantal foeragerende huismussen aanwezig. Deze huismussen broeden zeer waarschijnlijk in de woningen langs de Fabrieksstraat net buiten het plangebied. Het plangebied kan daarnaast onderdeel vormen van het foerageergebied van soorten als buizerd, sperwer, kerkuil en ransuil.

Het plangebied vormt daarnaast geschikt broedbiotoop voor een aantal vogelsoorten waarvan de nesten niet jaarrond beschermd zijn, zoals zwarte roodstaart, witte kwikstaart, winterkoning, merel, zwartkop, houtduif en roodborst.

Het plangebied vormt geschikt biotoop voor een aantal algemene grondgebonden zoogdiersoorten, zoals bosmuis, veldmuis, rosse woelmuis, huisspitsmuis, hermelijn, egel en ree. Voor deze algemene soorten geldt in de provincie Drenthe een vrijstelling van de verbodsartikelen van de Wnb bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Uit de directe omgeving van het plangebied zijn daarnaast waarnemingen bekend van verschillende niet-vrijgestelde grondgebonden zoogdiersoorten, te weten bever, boommarter, das, eekhoorn, grote bosmuis en steenmarter. De bever kan door het ontbreken van oppervlaktewater in het om het plangebied uitgesloten worden. Van boommarter, das en eekhoorn zijn geen sporen (als uitwerpselen, voedselresten, graafsporen) of potentiële verblijfplaatsen (holtes, nesten) aangetroffen binnen het plangebied, zodat een verblijfplaats kan worden uitgesloten. Beide gebouwen zijn in potentie geschikt als verblijfplaats voor steenmarter. Een verblijfplaats van deze soort in de gebouwen kan niet uitgesloten worden op basis van het verkennend veldbezoek. Het plangebied biedt daarnaast geschikt biotoop voor de grote bosmuis, zodat ook deze soort binnen het plangebied voor kan komen.

Gezien het ontbreken van permanent oppervlaktewater in en om het plangebied is voortplanting van beschermde amfibieën en vissen binnen het plangebied uitgesloten. Het plangebied ligt ook niet in de nabijheid van potentieel voortplantingswater voor de meer kritische amfibieënsoorten, zoals poelkikker en heikikker (quickscanhulp.nl). Wel kan het plangebied landbiotoop vormen voor enkele algemene amfibieënsoorten als bastaardkikker, bruine kikker en gewone pad, waarvan waarnemingen uit de directe omgeving bekend zijn (quickscanhulp.nl).

Van hazelworm, levendbarende hagedis en zandhagedis zijn eveneens waarnemingen bekend uit de directe omgeving van het plangebied. Levendbarende hagedis leeft in Drenthe vrijwel uitsluitend in heide- en hoogveengebieden, terwijl zandhagedis afhankelijk is van zandige heide- en stuifzandgebieden. Voor beide soorten ontbreekt geschikt leefgebied binnen het plangebied. Hazelworm is een soort van lichte bos- en heidegebieden en houtwallen. Het plangebied bestaat grotendeels uit voedselrijk grasland en dichte ruigtevegetatie die ongeschikt zijn voor hazelwormen. De opgaande beplanting aan de randen van het plangebied is dicht en zorgt voor veel schaduw. Geschikt biotoop voor hazelworm, zoals schrale grasland- en heidevegetaties en lichte bossen en houtwallen met zonplekken ontbreken binnen het plangebied. Beschermde reptielen worden dan ook niet binnen het plangebied verwacht.

Voor de grote weerschijnvlinder, een vlindersoort die is gebonden aan vochtige bosgebieden, ontbreek geschikt leefgebied binnen het plangebied. Ook andere beschermde ongewervelden worden gezien de inrichting en het gebruik van het plangebied niet verwacht.

TOETSING

Tijdens de inventarisatie is onvoldoende beeld ontstaan van verblijfplaatsen van vleermuizen, steenmarter en kerkuil in de bebouwing. Daarom is aanvullend onderzoek nodig om te bepalen of verblijfplaatsen van deze soort(groep)en aanwezig zijn. Op basis daarvan kan besloten worden of het aanvragen van een ontheffing van de Wnb voor beschermde soorten noodzakelijk is.

Door de plannen verandert het plangebied als foerageergebied voor vleermuizen en steenmarter, maar zal niet als zodanig verloren gaan. Ook in te realiseren tuinen kunnen vleermuizen en steenmarter foerageren. Bovendien is in ruime mate alternatief en hoogwaardig foerageergebied aanwezig in de omgeving van het plangebied. Negatieve effecten op vleermuizen en steenmarter zijn niet te verwachten als gevolg van verlies van foerageergebied.

De opgaande beplanting aan de oostrand van het plangebied blijft grotendeels behouden bij het plan, zodat een eventuele vliegroute van vleermuizen niet onderbroken wordt. Indien plaatsing van straatlantaarns en buitenverlichting aan de oostrand van het plangebied achterwege blijven, zijn geen negatieve effecten op een vliegroute van vleermuizen te verwachten.

Het plangebied vormt een klein onderdeel van het foerageergebied van vogels met jaarrond beschermde nestplaatsen. Voor huismus is in de aangrenzende tuinen veel alternatief en hoogwaardig foerageergebied voorhanden. Ook voor roofvogels en uilen is in de omgeving van het plangebied alternatief foerageergebied aanwezig. Als gevolg van het plan zal geen essentieel foerageergebied voor vogels met jaarrond beschermde nestplaatsen verloren gaan.

Voor de overige vogelsoorten geldt dat, indien werkzaamheden tijdens het broedseizoen worden uitgevoerd, in gebruik zijnde nesten van vogels in de directe omgeving kunnen worden verstoord of vernietigd, dit is bij wet verboden. Vernietiging of verstoring van in gebruik zijnde nestplaatsen kan voorkomen worden door bij de planning en uitvoering van de werkzaamheden rekening te houden met het broedseizoen. Een standaardperiode voor het broedseizoen is er niet; van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Voor de meeste vogels geldt dat het broedseizoen ongeveer van 15 maart tot 15 juli duurt.

Ten slotte kunnen als gevolg van de werkzaamheden verblijfplaatsen van enkele algemene amfibieën- en zoogdiersoorten worden vernietigd en verstoord. Ook kunnen hierbij enkele exemplaren worden gedood. De te verwachten beschermde soorten worden niet in hun voortbestaan bedreigd en vallen in de vrijstellingsregeling bij ruimtelijke ontwikkelingen van de provincie Drenthe. Voor deze soorten hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd. Wel geldt voor deze soorten de zorgplicht van de Wet natuurbescherming

Gebiedsbescherming

Voor onderhavig plangebied is de volgende wet- en regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming relevant: de Wnb en de provinciale structuurvisie en verordening.

WET NATUURBESCHERMING

In de Wnb is de bescherming van specifieke natuurgebieden geregeld. Het betreft de Natura 2000-gebieden, die een internationale bescherming genieten. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningplichtig. Relevant daarbij is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied.

NATUURNETWERK NEDERLAND

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) (voormalig Ecologische Hoofdstructuur) is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het natuurbeleid. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN. De begrenzing en ruimtelijke bescherming van het NNN is voor provincie Drenthe uitgewerkt in de Omgevingsvisie Drenthe en de bijbehorende Provinciale Omgevingsverordening Drenthe. Het NNN in Drenthe kent geen externe werking.

INVENTARISATIE

Het plangebied ligt niet in of grenst niet aan een beschermd gebied in het kader van de Wnb. Het meest nabijgelegen gebied beschermd middels de Wnb betreft het Natura 2000-gebied Drouwenerzand dat is gelegen op een afstand van ongeveer 9 km ten noorden van het plangebied. De bos- en heidegebieden om Exloo zijn onderdeel van het NNN en liggen op meer dan 700 m afstand van het plangebied.

TOETSING

Gezien de ligging van het plangebied aan binnen de bebouwde kom van Exloo, de ligging ten opzichte van beschermde gebieden en de aard van het plan kunnen negatieve effecten op in het kader van de Wnb en het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid beschermde natuurgebieden op voorhand worden uitgesloten.

Conclusie

Op basis van de uitgevoerde ecologische inventarisatie is gezien de aangetroffen terreinomstandigheden en de aard van het plan een onvoldoende beeld van de natuurwaarden ontstaan.

Uit de ecologische inventarisatie is naar voren gekomen dat een aanvullend onderzoek in het kader van de Wnb nodig is om te bepalen of verblijfplaatsen van vleermuizen, steenmarter en kerkuil in de bebouwing aanwezig zijn. Op basis van het aanvullend onderzoek kan beoordeeld worden of een ontheffing van de Wnb voor beschermde soorten nodig is.

Daarnaast is uit de inventarisatie naar voren gekomen dat bij de planning van de werkzaamheden rekening moet worden gehouden met het broedseizoen van vogels. Verder dient de plaatsing van lichtuitstraling veroorzakende buitenverlichting en straatlantaarns aan de oostzijde van het plangebied achterwege te blijven.

Het plan heeft geen negatieve effecten op beschermde gebieden. Een vergunning op grond van de Wnb voor gebieden is op voorhand niet nodig voor de beoogde activiteiten. Het plan is daarnaast op het punt van provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet in strijd met de Provinciale Omgevingsverordening.

Nader ecologisch onderzoek

Conform het hier boven gestelde is het nader ecologisch onderzoek uitgevoerd. Tijdens dit onderzoek zijn in het plangebied één paar-/zomerverblijfplaats van een solitair mannetje van gewone dwergvleermuis aangetroffen in het te slopen fabrieksgebouw. Daarnaast is in het gebouw aan de Fabrieksstraat 20a mogelijk ook een paar-/zomerverblijfplaats van een solitair mannetje van gewone dwergvleermuis aanwezig. De kans is klein dat de gebouwen tevens als winterverblijfplaats fungeren, doordat de gebouwen niet (meer) worden verwarmd. Hierdoor zijn naar verwachting niet of nauwelijks vorstvrije ruimtes in de gebouwen aanwezig.

Als gevolg van de sloop van de gebouwen is sprake van een verbodsovertreding ten aanzien van vleermuizen. Daarom dient voor gewone dwergvleermuis een ontheffing van de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd.

Bij uitvoering van het plan gaat geen essentieel foerageergebied voor vleermuizen verloren. In het plangebied foerageren lage aantallen vleermuizen waarvoor in de directe omgeving in ruime mate alternatief en hoogwaardig foerageergebied aanwezig is. Bovendien blijft in het plangebied geschikt foerageergebied voor vleermuizen aanwezig, doordat de ruimte tussen de te bouwen woningen groen ingericht wordt.

Een vliegroute van laatvlieger die hoog over de noord- en oostzijde van het plangebied vliegen wordt niet onderbroken bij uitvoering van de werkzaamheden. Bij uitvoering van het plan blijft de opgaande beplanting aan de oostrand van het plangebied behouden en de bouw van een aantal woningen zorgt niet voor onderbreking van de vliegroute. Wel wordt geadviseerd om tijdens de sloop-, aanleg- en gebruiksfase uitsluitend verlichting in te zetten met gerichte armaturen die geen lichtuitstraling richting de omgeving veroorzaken. Dit is niet alleen goed voor de vliegroute van laatvliegers, maar ook voor de binnen het plangebied foeragerende vleermuizen.

De onderzoeksresultaten zijn als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd.

De ontheffing Wet Natuurbescherming is in januari 2020 door de provincie afgegeven.

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport (onder andere van gevaarlijke stoffen). Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden. Risicobronnen kunnen onderscheiden worden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen (via wegen, spoorwegen, waterwegen) en leidingen (onder andere aardgas, vloeibare brandstof en elektriciteit).

Om voldoende ruimte te scheppen tussen de risicobron en de personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten), moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans dat een persoon die (onafgebroken aanwezig en onbeschermd) op een bepaalde plaats overlijdt als gevolg van een calamiteit met een inrichting of een transportmodaliteit. Het GR bestaat uit de cumulatieve kans per jaar dat een groep van een bepaalde omvang overlijdt als gevolg van een calamiteit met een inrichting of een transportmodaliteit.

Uit een inventarisatie van de risicokaart (risicokaart.nl) blijkt dat zich in de omgeving van het plangebied geen wegen of spoor- en waterwegen bevinden die relevant zijn in het kader van externe veiligheid. Op ruim 2 km ten oosten van het plangebied ligt een buisleiding van de NAM. Het dichtstbijzijnde object betreft zwembad De Leewal (opslag chloorbleekloog) op circa 1.700 m ten zuidwesten van het plangebied.

Het plangebied ligt gezien de genoemde afstanden niet in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en leidingen. Het plan leidt, gezien de bouw van 30 woningen, tot een toename van het aantal mensen in het gebied. Dit leidt naar verwachting echter niet tot een overschrijding van het groepsrisico. Vanuit het oogpunt van externe veiligheid bestaan geen belemmeringen voor de voorgenomen herontwikkeling van het plangebied.

Inrichting en ontwikkeling

Door de brandweer is aangegeven dat er geen opmerkingen zijn ten aanzien van dit bestemmingsplan. Wel vraagt ze aandacht voor de aanwezigheid van bluswatervoorzieningen en de bereikbaarheid van hulpdiensten. Hierover wordt voorafgaand aan het bouwtraject overleg gevoerd met de brandweer.

De Wet geluidhinder beschouwt een woning als een geluidsgevoelig gebouw. Daarom dient er een toetsing plaats te vinden aan de eisen uit de Wet geluidhinder. Een akoestisch onderzoek is op grond van de Wet geluidhinder noodzakelijk wanneer een woning of een geluidgevoelig object gelegen is binnen een door deze wet aangewezen geluidzone. De nieuw te realiseren woningen bevinden zich binnen de geluidzone van de Hoofdstraat en Buinerweg.

Doel van het onderzoek is het bepalen van de geluidbelasting op het bouwvlak van de woningen en deze te toetsen aan de Wet geluidhinder. Het akoestisch onderzoek heeft plaatsgevonden overeenkomstig het "Reken- en meetvoorschrift geluid 2012" (RMG 2012).

Uit het onderzoek blijkt dat een deel van het bouwvlak niet voldoet aan de wettelijke eisen wat betreft het wegverkeerslawaai. De overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting bedraagt maximaal 5 dB vanwege de Buinerweg.

Om de woningen mogelijk te maken dient het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Borger-Odoorn een hogere waarde te verlenen. De initiatiefnemer wil de locatie graag zo flexibel mogelijk vaststellen. Daarom wordt de hogere waarde procedure uitgesteld tot het traject van de omgevingsvergunning. In het plan is daarom een bepaling opgenomen dat een hogere waarde wordt vastgesteld waarbij de feitelijke hoogte van de hogere waarde voorafgaand aan de verlening van omgevingsvergunning wordt berekend en vastgelegd. Dit geldt voor de woning(en) binnen de 48 dB geluidscontour.

Het akoestisch onderzoek is opgenomen in de bijlagen (Bijlage 1).

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen, zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.

Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm.

In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m³ NO₂ of PM₁₀) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

In de Regeling NIBM is opgenomen dat een nieuwe woningbouwlocatie 'niet in betekenende mate' is bij de bouw van minder dan 1.500 woningen (bij minimaal één ontsluitingsweg). Dit plan maakt de bouw van 30 woningen (bij recht) mogelijk via meerdere ontsluitingswegen. Het project leidt daarmee niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit met 3% en kan als 'niet in betekenende mate' worden beschouwd. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het plan.

Milieuaspecten worden geregeld via de daartoe geëigende wetgeving, maar daar waar het de ruimtelijke ordening raakt, dient met deze aspecten rekening te worden gehouden. Het gaat dan om de situering van milieugevoelige objecten ten opzichte van milieuhinderlijke elementen. De toelaatbaarheid van bedrijvigheid kan globaal worden beoordeeld met behulp van de methodiek van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'.

In deze brochure is een bedrijvenlijst opgenomen die informatie geeft over de milieukenmerken van typen bedrijven. Vervolgens wordt in de lijst op basis van een aantal factoren (waaronder geluid, gevaar en verkeer) een indicatie gegeven van de afstanden tussen bedrijfstypen en een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals rustig buitengebied), waarmee gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening kunnen houden. Deze afstand is gebaseerd op de grootste indicatieve afstand. De lijst is algemeen geaccepteerd als uitgangspunt bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Naast het omgevingstype 'rustige woonwijk' wordt het omgevingstype 'gemengd gebied' onderscheiden. Een gemengd gebied is een gebied met een matig tot sterke functiemenging. Voor gemengde gebieden kunnen de richtafstanden met één stap terug worden gebracht.

De omgeving van het plangebied kan worden aangemerkt als een gemengd gebied met een mengeling van woonfuncties, horeca, detailhandel en kleinschalige bedrijvigheid. In een gemengd gebied bedraagt de grootste richtafstand voor deze functies tien meter. De nieuw te bouwen woningen zijn geprojecteerd op een afstand van minimaal 40 m van omliggende bedrijven. Aan de overzijde van de Buinerweg (afstand minimaal 30 tot 50 m) zijn agrarische gronden (onbebouwd) en een niet-in gebruikzijnde waterzuivering gesitueerd. De omliggende functies vormen gezien de afstand geen belemmering voor de bouw van de woningen. Omgekeerd belemmert de bouw van de, milieugevoelige, woningen het functioneren van de omliggende functies niet. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het plan.

Het voornemen is om in het plangebied twaalf startersappartementen (met aangebouwde woning) en twee twee-aaneen-gebouwde woningen, 12 drie-aaneen-gebouwde woningen en een vrijstaande woning te realiseren. Ten opzichte van de huidige situatie leidt dit tot een toename van het aantal verkeersbewegingen. Op grond van 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (CROW-publicatie 317) is voor de verkeersgeneratie uitgegaan van de volgende gemiddelden (niet-stedelijk gebied; rest bebouwde kom) per woning:

• koop, vrijstaand: 8,6
• koop, twee-onder-een-kap: 8,2
• koop, tussen/hoek: 7,8
• koop, etage, goedkoop: 6,0

De bouw van de 30 woningen (bij recht) leidt daarmee tot een verkeerstoename van ruim 200 motorvoertuigbewegingen per weekdagetmaal. Het plangebied wordt in de toekomstige situatie ontsloten op de Fabrieksstraat en de Hoofdstraat. Gezien de verkeersintensiteiten op de wegen in de omgeving van het plangebied, zorgt het plan daarmee niet voor een onevenredige toename van de hoeveelheid verkeer. De voertuigbewegingen gaan op in het heersende verkeersbeeld.

Het uitgangspunt is dat een ontwikkeling voorziet in de eigen parkeerbehoefte. Op grond van de eerdergenoemde CROW-publicatie is voor de parkeerkencijfers uitgegaan van de volgende gemiddelden (niet stedelijk gebied; rest bebouwde kom) per woning:

• koop, vrijstaand: 2,7
• koop, twee-onder-een-kap: 2,6
• koop, tussen/hoek: 2,4
• koop, etage, goedkoop: 2,0

De vrijstaande, twee- en drie-aaneen-gebouwde woningen krijgen allemaal twee parkeerplaatsen op eigen erf. Bij de twaalf appartementen zijn 16 parkeerplaatsen geprojecteerd, voor de overige parkeerplaatsen wordt in de openbare ruimte plek gevonden, welke in ruime mate aanwezig is. In het plangebied worden daarmee in totaal 52 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Het plan voorziet daarmee in de benodigde parkeerbehoefte.

Op grond van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen zijn voorzien van een waterparagraaf. Hiervoor moet het proces van de watertoets worden doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het hele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

Het plangebied valt in het werkgebied van het Waterschap Hunze en Aa's. Het waterschap is op 7 september 2017 geïnformeerd over het bestemmingsplan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft ertoe geleid dat de normale procedure van de watertoets is doorlopen. Dit houdt in dat het waterschap een voorlopige standaard uitgangspuntennotitie afgeeft die wordt uitgewerkt tot een maatwerk wateradvies.

Thema wateroverlast

Het waterschap zorgt voor het functioneren van het watersysteem. Het watersysteem moet nu, maar ook op de lange termijn, goed functioneren. Het watersysteem moet zodanig zijn dat de inundatienormen niet worden overschreden bij toekomstige veranderingen zoals klimaatverandering, zeespiegelstijging, bodemdaling en toename van verhard oppervlak. Dit is gebaseerd op het principe van niet-afwentelen zowel bestuurlijk, financieel en geografisch, in de tijd op elk schaalniveau. Er zijn landelijke werknormen (Nationaal Bestuursakkoord Water) opgesteld voor wateroverlast. Het gaat hierbij om wateroverlast, die ontstaat door inundatie vanuit oppervlaktewater als gevolg van lokale neerslag. De normen zijn uitgedrukt in de kans dat het peil van het oppervlaktewater het niveau van het maaiveld overschrijdt.

Vorenstaande werknormen zijn gebaseerd op basis van de middenvariant van het klimaatscenario 2050 van het KNMI (klimaatscenario G).

In open water in stedelijk gebied kan water geborgen worden. De berging is afhankelijk van het oppervlak open water en de maximale toelaatbare peilstijging. In een situatie T=10 (T= herhalingstijd in jaren) wordt een geoorloofde peilstijging van 0,40 m gehanteerd en ingeval van een T=100 (inclusief 13% klimaatverandering) is dat afhankelijk van de laagst gelegen gronden in het stedelijk gebied; 0% van het bebouwd gebied mag inunderen. Hierbij moet opgemerkt worden dat in stedelijk gebied ook groen en gras voorkomt waarop een lagere norm (nm. de norm van het grondgebruikstype grasland) van toepassing is dan het bebouwd gebied. Bepaalde gebieden kunnen zelfs aangewezen worden voor de tijdelijke opvang van water.

Bij stedelijke uitbreidingen of herstructureringen mag een toename van het verhard oppervlak niet resulteren in een extra belasting van het watersysteem, er moet waterneutraal gebouwd worden. Dit houdt in dat de initiatiefnemer voldoende maatregelen neemt om de versnelde waterafvoer, te compenseren. De initiatiefnemers van de uitbreiding van het verhard oppervlak moeten ervoor zorgen dat ze voldoende compenserende maatregelen nemen.

Voor de berekening van de vereiste waterberging, om de toename van het verhard oppervlak te compenseren, wordt gebruik gemaakt van de regenduurlijnmethode. Met deze methode kan op basis van het oppervlak open water, de maximale peilstijging, de afvoernorm bij maatgevende afvoer, maatgevende buien en het maatgevende klimaatscenario op eenvoudige wijze inzichtelijk gemaakt worden hoeveel extra waterberging vereist is.

Voor stedelijke gebieden betekent dit concreet dat een regenbui van 89 mm in 24 uur opgevangen moet kunnen worden zonder dat de inundatienorm en de toegestane gebiedsafvoer wordt overschreden.

Als vuistregel hanteert het waterschap dat per m² toename verhard oppervlak 80 liter extra waterberging gerealiseerd moet worden in het plangebied. In het definitieve wateradvies van het waterschap wordt een maatwerkberekening opgenomen voor de benodigde extra berging.

Thema afvalwater & riolering

Samenwerking in de waterketen leidt tot een grotere doelmatigheid en verdergaande kwaliteitsverbetering van het oppervlaktewater. In een groot deel van het bestaand stedelijk gebied wordt het hemelwater en het afvalwater verzameld in een gemengd rioolstelsel. Via het gemengde stelsel wordt dit afvalwater getransporteerd naar de RWZI, waar het na zuivering geloosd wordt op het oppervlaktewater. Door het hemelwater gescheiden te houden van het afvalwater wordt het hemelwater niet vervuild en kan dit schone water behouden blijven voor het watersysteem. Ook is een vermindering van het volume afvalwater gunstig voor de capaciteit van de bestaande riolering, transportvoorzieningen en de RWZI. Het vrijkomende hemelwater na afkoppeling mag niet resulteren in een versnelde afvoer en het hemelwater mag in principe niet door diffuse bronnen zijn verontreinigd voordat het in het oppervlaktewatersysteem terecht komt.

VERONTREINIGING VOORKOMEN

De invloed van diffuse bronnen op hemelwater moet zoveel mogelijk worden beperkt door het hanteren van de beleidsuitgangspunten in het landelijk emissiebeleid. Dit gaat volgens de trits voorkomen, scheiden en zuiveren. Door het gebruik van preventieve/ brongerichte maatregelen komt hemelwater met zo weinig mogelijk vervuilende stoffen of uitlogende materialen in aanraking en blijft het zo schoon mogelijk. Het uitgangspunt bij de invulling van deze zorgplicht is het gebruik van de beste beschikbare technieken. Alternatieve maatregelen zijn ook acceptabel, mits deze maatregelen aantoonbaar hetzelfde effect opleveren. Op grond van de huidige wet- en regelgeving is het niet de bedoeling om de zorgplicht volledig af te kaderen. De lozer mag zelf invulling geven aan de zorgplicht. Mogelijke preventieve/brongerichte maatregelen zijn:

• Bij nieuwbouw en renovatie zo weinig mogelijk uitlogende materialen zoals zink, koper en lood gebruiken. Alternatieven gebruiken heeft de voorkeur. De nationale pakketten duurzaam bouwen geven handvaten voor alternatieven;
• Hondenuitlaatplaatsen aanleggen of mogelijkheid bieden of de verplichting in de APV opnemen om hondenpoep op te ruimen;
• Afvalinzamelpunten plaatsen in woonbuurten, langs toegankelijke wegen voor burgers en op publieksintensieve locaties als pleinen en markten om zwerfvuil te voorkomen;
• Autowasplaatsen aanleggen of autowassen op straat verbieden in de APV om menging van autowaswater met hemelwater te voorkomen;
• De openbare ruimte zodanig inrichten dat onkruidgroei zo weinig mogelijk kans krijgt. Hiermee kan het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen op verhardingen worden voorkomen of beperkt. Het rapport "Handboek Bestrijdingsmiddelen in stedelijk gebied" gaat hierop in. Als de middelen toch gebruikt worden, dan moet de gebruiker maatregelen treffen om contact met hemelwater zoveel mogelijk te voorkomen. Deze maatregelen zijn opgenomen in de methode voor Duurzaam Onkruidbeheer (DOB-methode);
• Goten langs wegen vegen om onkruidgroei te voorkomen.

Lozing van hemelwater op het oppervlaktewaterlichaam mag niet leiden tot een verslechtering van de kwaliteit van dat oppervlaktewaterlichaam. Daarnaast moet de lozing van hemelwater passen binnen de te bereiken waterkwaliteitsdoelstellingen voor het oppervlaktewaterlichaam of de functies van het gebied. Lozen op een oppervlaktewaterlichaam zonder één van de hierna aangegeven specifieke functies heeft de voorkeur boven lozen op een kwetsbaar oppervlaktewaterlichaam.

KWETSBAAR WATER

Op een aantal kwetsbare oppervlaktewaterlichamen staat het Waterschap Hunze en Aa's geen afvalwaterlozingen toe:

• Oppervlaktewaterlichamen met de functie zwemwater;
• Oppervlaktewaterlichamen met de functie drinkwater;
• Oppervlaktewaterlichamen met de functie natuur(waarde);
• Oppervlaktewaterlichamen met de functie viswater;
• Oppervlaktewaterlichamen in een ecologisch gevoelig gebied;
• Kleine oppervlaktewaterlichamen met een geringe doorstroming.

LANDELIJK BELEID

Voor de beoordeling van hemelwater, dat in contact is geweest met verontreinigde oppervlakken/activiteiten of schadelijke/verontreinigende stoffen, geeft de huidige Europese en landelijke wet- en regelgeving, het emissiebeleid en het vergunningen- en handhavingsbeleid van het Waterschap Hunze en Aa's het kader aan.

Hemelwater lozen op het vuilwaterriool is de minst gewenste en minst duurzame manier om het hemelwater af te voeren. Hemelwater mag alleen op het vuilwaterriool worden geloosd als de lozer het hemelwater niet kan hergebruiken of kan afvoeren via de bodem, het openbaar regenwaterstelsel, een oppervlaktewaterlichaam zonder een specifieke functie of een kwetsbaar oppervlaktewaterlichaam. Lozingen op de riolering vallen onder de bevoegdheid van de gemeente.

Thema grondwater & ontwatering

TAKEN EN VERANTWOORDELIJKHEID

Ten aanzien van grondwater zijn de taken en verantwoordelijkheden verdeeld tussen burger, gemeente en waterschap. Perceeleigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor het treffen van maatregelen tegen grondwateroverlast op hun eigen perceel, voor zover deze problemen niet aantoonbaar worden veroorzaakt door onrechtmatig handelen of nalaten van de buur (overheid of particulier).

Gemeente hebben een zorgplicht in het openbaar gebied en moeten maatregelen treffen om structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aan de grond gegeven bestemming zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken. Dit voor zover gemeentelijke maatregelen doelmatig zijn en het niet de verantwoordelijkheid van de provincie of het waterschap is om maatregelen te nemen. Maatregelen die een gemeente kan nemen zijn het aanleggen van drainage, ontwateringssloten of hemelwaterriolering (grondwater mag niet geloosd worden op vuilwaterriolering).

Het waterschap is beheerder van het freatisch (ondiep) grondwater. Het beheer bestaat vooral uit toetsing, advies en vergunningverlening voor kleine onttrekkingen.

GRONDWATER ORDENEND

Het functioneren van het grondwatersysteem moet als ordenend element meegenomen worden in de locatiekeuze en de inrichting van plannen. Bij de aanleg van nieuwe gebieden is het uitgangspunt dat wijzigingen in de grondwaterstanden niet mogen resulteren in nadelige gevolgen voor andere gebieden. Dat kan tot gevolg hebben dat het oppervlaktewaterpeil niet gewijzigd kan worden of dat er daarvoor of daardoor aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn om grondwateroverlast in het plangebied te voorkomen.

WATEROVERLAST

Een te hoge grondwaterstand kan grondwateroverlast veroorzaken, bijvoorbeeld in de vorm van water in de kruipruimte. Te lage grondwaterstanden daarentegen resulteren in verdroging. Het verlagen van grondwaterstanden in bestaande bebouwde gebieden kan problemen geven wanneer er sprake is van houten funderingen en funderingen op klei. Zijn die aanwezig dan mogen de gemiddeld laagste grondwaterstanden (GLG) niet verder worden overschreden (niet nog lager worden). Ook de aanwezigheid van oude bomen verdient aandacht. Volwassen bomen kunnen afsterven als de ontwateringsdiepte snel en drastisch worden veranderd en verder verlaagd worden dan 1 m minus maaiveld. Oude bomen kunnen hun wortelstelsel niet meer aanpassen aan grote veranderingen in het grondwater. Tevens kunnen natuurgebieden in en rond het plangebied negatief beïnvloed worden wanneer het hydrologisch systeem veranderd. Het is dan ook belangrijk bij elk inrichtingsplan samen met het waterschap vanuit het bestaande watersysteem vast te stellen wat de huidige en gewenste grondwaterstanden zijn en of er sprake is van een nadelige beïnvloeding van de omgeving.

NORMEN

Bij een gewenste grondwatersituatie is er geen sprake van overlast en zijn de volgende ontwateringseisen richtinggevend. Voor verschillende typen grondgebruik gelden bij een halve maatgevende afvoer (een afvoer die 10 à 15 keer per jaar wordt overschreden) de volgende ontwateringsadviezen. Advies ontwateringsdiepte grondgebruik:

• Woningen met kruipruimte: 0,7 m onder onderkant vloer;
• Woning zonder kruipruimte: 0,3 m onder onderkant vloer;
• Gangbare wegen (met grof zand cunet) primair: 1,0 m onder as van de weg;
• Gangbare wegen (met grof zand cunet) secondair: 0,7 m onder as van de weg;
• Gangbare wegen (met grof zand cunet) weg op polystyreen-hardschuim: circa 0,3 m onder as van de weg;
• Gangbare tuin/plantsoen: 0,5 m onder maaiveld.

Om de geadviseerde ontwateringsdiepte te realiseren, moet het oppervlaktewaterpeil en het technisch ontwerp hier op afgestemd worden. Technische aspecten die van invloed zijn op de grondwaterstand zijn bodemtype, waterpeil, afstanden van waterlopen en drains en draindiepten. Als de gewenste grondwaterstanden niet te realiseren zijn met sturing in peilen, waterlopen en drainage of omdat aanpassing van de grondwaterstanden niet gewenst is door de negatieve beïnvloeding van de omgeving, bieden maatregelen als ophoging van het maaiveld, kruipruimteloos bouwen of een aangepaste inrichtingsvorm of een aangepaste functie wellicht een oplossing. Door creatief te zoeken naar van nature geschikte locaties dan wel aangepaste inrichtingsvormen (partieel ophogen van wegen en woningen, of minder gangbare vormen van woningen, wegen en tuinen) moet gestreefd worden naar een inrichting tegen de laagste maatschappelijke kosten.

GEMIDDELD HOOGSTE GRONDWATERSTANDEN

Om grondwateroverlast in woningen te voorkomen is een minimale ontwatering van 0,7 m minus het maaiveld nodig. In het plangebied is de Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (plaatselijk) hoger dan op basis van deze ontwateringsnorm gewenst is. Woningbouw op deze plekken is zonder aanvullende maatregelen niet gewenst en zal resulteren in grondwateroverlast. Nader onderzoek naar de drooglegging en ontwatering is gewenst. De inrichting van dit gebied en de benodigde aanvullende maatregelen moeten afgestemd worden op dit nadere onderzoek.

INFILTRATIE

In het plangebied wordt de grondwaterstand lokaal beïnvloed door een neerwaartse grondwaterstroming (> 0,75 mm). Deze gebieden zijn meestal voldoende diep ontwatert en bieden mogelijkheden om hemelwater in de bodem te infiltreren, mits er geen sprake is van ondiepe slecht doorlatende lagen.

Thema oppervlaktewaterpeilen en drooglegging

Het uitgangspunt voor het operationele peilbeheer is het streven naar de gewenste grondwaterstand voor de verschillende functies en belangen. Het waterschap stelt voor het gehele beheersgebied peilbesluiten op waarin de te hanteren oppervlaktewater peilen worden vastgelegd. Een wijziging van een functie kan een reden zijn het peil te wijzigen, uitgangspunt hierbij is dat de peilwijziging niet mag resulteren in nadelige gevolgen voor andere gebieden als gevolg van de door de peilwijziging opgetreden wijziging in de grondwaterstand. Het wijzigen van een peil moet vastgelegd worden in een peilbesluit.

Het gewenste peil kan bepaald worden op basis van de drooglegging en of op basis van het gewenste grondwaterregime (GGOR). Drooglegging is de maat waarop het maaiveld, het straatniveau of het bouwpeil boven het vastgestelde oppervlaktewaterpeil of het streefpeil ligt. Voor bebouwd gebied hanteert het waterschap voor het straatpeil een droogleggingsnorm van 1 m en voor het bouwpeil (= vloerpeil van de begane grond) een norm van 1,30 m. Deze droogleggingsnormen gelden bij het zomerstreefpeil.

Om water te kunnen bergen in extremere situaties is een stijging van het waterpeil toelaatbaar. Conform de landelijke werknormen mag in een situatie die 1/100 per jaar (inclusief 13% klimaatverandering) voorkomt in bebouwd gebied 0% inunderen, de toelaatbare peilstijging is in dergelijke situaties afhankelijk van de maaiveldhoogte. Hierbij dient opgemerkt te worden dat in stedelijk gebied ook groen en gras voorkomt waarop een lagere inundatienorm van toepassing is dan het bebouwd gebied.

Thema inrichting watersysteem

Het eigendom, beheer en onderhoud van alle oppervlaktewater en de bijbehorende infrastructuur ligt bij waterschap, gemeente of derden. Het Waterschap Hunze en Aa's streeft ernaar om het hoofdsysteem welke een belangrijke functie vervult in de aan en afvoer van water in eigendom, beheer en onderhoud te hebben.

Naast het stelsel van hoofdwatergangen zijn er ook sloten aangewezen als schouwsloot. Schouwsloten vervullen een belangrijke functie in de detailwaterbeheersing en zijn meestal in eigendom bij gemeente en/of derden. Schouwsloten vallen onder de schouwverordening van het waterschap en moeten jaarlijks in november worden geschoond.

Met het dempen van sloten/watergangen neemt de potentiële bergingsruimte van oppervlaktewater af. Het dempen van sloten veroorzaakt hogere grondwaterstanden. In dit kader is een beleidsregel vastgesteld die het dempen van hoofdwatergangen, schouwsloten en overige sloten verbiedt. Het is onder andere verboden het profiel van hoofdwatergangen en schouwsloten te veranderen. Het dempen van sloten is alleen mogelijk onder de voorwaarden die zijn opgenomen in de beleidsregel Dempingen.

SCHOUWSLOOT

Binnen het plangebied zijn schouwsloten gelegen. Schouwsloten zijn sloten die niet in eigendom zijn van het waterschap maar wel een belangrijke functie vervullen voor de ontwatering. Om deze ontwateringsfunctie goed te laten vervullen is het van belang dat een schouwsloot schoon is. De eigenaren van de schouwsloot zijn verplicht de schouwsloot jaarlijks schoon te maken, het waterschap ziet hier op toe. Schouwsloten mogen niet zonder toestemming van het waterschap worden gedempt, ook het profiel van een schouwsloot mag niet zonder toestemming gewijzigd worden. In de beleidsregel dempingen is aangegeven onder welke voorwaarden demping mogelijk is.

Thema inrichting natuur en ecologie

Bij de inrichting van het watersysteem dient er aandacht te zijn voor waterkwaliteit en ecologie. Van groot belang is het voorkomen van stilstaand water. In wateren met onvoldoende doorstroom mogelijkheden kunnen waterkwaliteitsproblemen ontstaan als vissterfte, blauwalg en de opeenhoping van drijfvuil. Bij het ontwerp dient rekening gehouden te worden met doorspoelmogelijkheden en moeten stilstaand water in watergangen voorkomen worden.

Tevens is een goede waterkwaliteit sterk afhankelijk van de mogelijkheid of water- en oeverplanten zich in voldoende mate kunnen vestigen en ontwikkelen. Ruimte voor natuurvriendelijke oevers met geleidelijke overgangen van nat naar droog is van groot belang voor het ecologisch functioneren van het watersysteem en het bieden van voldoende migratiemogelijken en leef- en fourageergebied voor planten en dieren.

Naast de inrichting is ook het beheer en onderhoud van invloed op het te behalen resultaat voor de natuur. Tijdens de voorbereiding van plannen moet ook nagedacht moeten worden over het uit te voeren toekomstig onderhoud en de daarbij behorende voorzieningen.

Op 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd door het 'Besluit reparatie en modernisering milieueffectrapportage' en is bepaald dat de grenswaarden voor een m.e.r.-beoordelingsplicht indicatief zijn. Het bevoegd gezag moet bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, nagaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling (85/337/EEG). In het kader hiervan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd.

In het kader van de wijziging van het Besluit m.e.r. is een handreiking opgesteld over de vraag hoe moet worden vastgesteld of een activiteit met een omvang onder de drempelwaarde toch belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. In de handreiking is opgenomen dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die een omvang hebben die beneden de drempelwaarden ligt, een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gebruikt. Uit deze toets kunnen twee conclusies volgen: belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten of belangrijke nadelige milieueffecten zijn niet uitgesloten. In het eerste geval is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig, in het andere geval dient een m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd en de bijbehorende procedure te worden gevolgd. De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling.

Het plan maakt de bouw van 30 woningen bij recht mogelijk. In onderdeel D11.2 van het Besluit m.e.r. is voor stedelijke ontwikkelingsprojecten als grenswaarde een aantal van 2.000 woningen opgenomen. Het plan is daarmee dusdanig kleinschalig van aard en omvang dat het ruimschoots onder de drempelwaarden voor ontwikkelingen blijft, zoals die zijn opgenomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r. Uit de verrichte milieuonderzoeken, zoals verwoord in dit hoofdstuk, blijkt voorts dat het planvoornemen geen significant effecten op de omgeving heeft. Gezien de afwezigheid van die effecten is een m.e.r.-beoordeling dan ook niet nodig.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de regels van het bestemmingsplan. De regels vormen samen met de verbeelding het juridische bindende deel van het bestemmingsplan. Zowel de verbeelding als de regels voldoen aan de verplichte landelijke standaarden voor de uitwisseling en vergelijkbaarheid van digitale bestemmingsplannen (IMRO2012 en SVBP2012). Het bestemmingsplan bestaat uit:

1. 1. een verbeelding van het plangebied waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen;
2. 2. de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden genoemd.

Bij het bestemmingsplan hoort een toelichting. Het bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting wordt langs elektronische weg vastgesteld, tegelijk met een verbeelding van het bestemmingsplan op papier. Als de digitale en papieren verbeelding tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale verbeelding leidend.

De inleidende regels bestaan uit twee artikelen, namelijk de 'Begrippen' en de 'Wijze van meten'. In de begrippen zijn de noodzakelijke begripsomschrijvingen opgenomen die worden gebruikt in de regels. Het bevat definities om misverstanden te voorkomen. De wijze van meten regelt hoe er moet worden gemeten.

Dit bestemmingsplan kent de bestemmingen Groen, Wonen, Wonen - Appartementen, Woongebied en Waarde - Archeologie 4.

• Groen

De structurele groenvoorzieningen centraal in het plangebied zijn als zodanig bestemd. In deze bestemming zijn de gronden tevens bestemd voor de aanleg van een gezamenlijke tuin, sport- en speelvoorzieningen en buurtontsluitingsweg.

• Wonen

Binnen het plangebied komen verschillende woningtypen voor. De bestemming Wonen voorziet in de drie woningen aan de westelijke zijde van het plangebied. De woningen worden (half)vrijstaand gebouwd. De zogenaamde 'bedrijfswoning' wordt met een platte afdekking gebouwd, maar kan ook met een afwijking van de bouwregels ook met een kap worden gebouwd.

Ter plaatse van de aanduiding 'nokrichting' is de nokrichting van de woningen haaks op de weg georiënteerd.

• Wonen - Appartementen

Ter plaatse van de oude fabriek voorziet het bestemmingsplan in de bestemming Wonen - Appartementen. Deze bestemming voorziet in het bouwen van woningen in de vorm van appartementen. Door middel van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' kunnen ter plaatse van deze bestemming 12 woningen worden gerealiseerd. De bouwhoogte is op de verbeelding aangegeven. Voor een deel van het bestemmingsvlak geldt een afwijkende bouwhoogte. Dit is aangeduid met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - afwijkende bouwhoogte'.

• Woongebied

In deze bestemming zijn de gronden bestemd voor wonen met de daarbij behorende voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, openbare nutsvoorzieningen en groen- en speelvoorzieningen. Op de verbeelding is het maximaal aantal woningen per bestemmingsvlak aangeduid. Dit varieert van 1 tot 3. In de bestemmingsvlakken waar 1 of 2 woningen mogen worden gebouwd, kunnen zowel vrijstaande als geschakelde woningen worden gebouwd. Als er maximaal 3 woningen mogen worden gebouwd, kunnen dit uitsluitend aaneengebouwde (rijen)woningen zijn. De bouwregels schrijven voor dat de woningen samen met de bijbehorende bouwwerken als één bouwvolume binnen het bouwvlak worden gebouwd. Verder geldt dat vrijstaande bijbehorende bouwwerken niet zijn toegestaan.

• Waarde - Archeologie 4

Tot slot bevat het bestemmingsplan ook de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 4. De gronden die onder andere zijn aangewezen voor deze bestemming zijn bestemd voor het behoud van archeologische waarden, voor zover het gronden betreft met een hoge of middelhoge verwachtingswaarde. Voor gronden die zijn aangewezen voor deze dubbelbestemming geldt dat eenieder die een aanvraag indient ten behoeve van het bouwen van bouwwerken een (onderzoeks)rapport overlegt waarin de archeologische waarde van het terrein, dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.

De algemene regels bestaan uit regels die gelden voor alle bestemmingen. Het gaat daarbij om de anti-dubbeltelregel, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels en overige regels. Zo bevatten de algemene aanduidingsregels de bepaling 'Vrijwaringszone - weg'. De gronden ter plaatse van deze aanduiding zijn mede aangewezen voor een zone waarbinnen beperkingen gelden voor geluidsgevoelige bestemmingen. De algemene afwijkingsregels regelen dat er met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in de bestemmingsregels omtrent een bed and breakfastvoorziening en recreatieappartementen.

In dit hoofdstuk zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen.

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikt de gemeente over de mogelijkheid tot het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Wanneer sprake is van een bouwplan als bepaald in artikel 6.12 Wro en 6.2.1 Bro moet de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan vaststellen. Hiervan kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. In dit geval is er een overeenkomst gesloten tussen gemeente en ontwikkelende partij, waarin het kostenverhaal is geregeld. Hierin wordt ook rekening gehouden met mogelijke planschade. De vaststelling van een exploitatieplan is bij dit bestemmingsplan niet nodig.

Het bestemmingsplan (met name de schets van het nieuwbouwplan) is meermalen in een vroegtijdig stadium met omwonenden en andere belanghebbenden gedeeld tijdens informatie-bijeenkomsten. Daarnaast is met een aantal direct omwonenden meerdere keren mondeling overleg geweest. Over het algemeen is men positief over de nieuwbouwontwikkeling op deze locatie.

Het bestemmingsplan is op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening voor overleg voorgelegd aan overlegpartners als de provincie Drenthe, het Waterschap Hunze en Aa's en Brandweer Drenthe. Daarnaast is ook de GGD, Astron en de RUD om reactie gevraagd. De reacties zijn als bijlagen opgenomen.

De provincie geeft aan dat zij graag mee wordt genomen in de wijze waarop de spoordijk daadwerkelijk beter zichtbaar en herkenbaar wordt gemaakt. Dit heeft vorm gekregen door het beeldkwaliteitsplan op dit punt nader te concretiseren. De uitgangspunten uit het beeldkwaliteitsplan zijn eveneens toegelicht in het bestemmingsplan.

De provincie adviseert dat voor de realisatie van de woningen een Plan van aanpak voor het saneren van de aanwezige bodemverontreiniging wordt opgesteld en ingediend bij de gemeente. Dit zal in het kader van de omgevingsvergunningen voor de sloop en nieuwbouw tezijnertijd worden opgesteld en aan de omgevingsvergunning worden toegevoegd.

Ten aanzien van de archeologische onderzoeksvrijstellingsgrenzen merkt de provincie op dat mits de bodemingrepen voor het gehele plan onder de 1.000 m² blijven archeologisch onderzoek niet nodig is. Omdat de ingrepen meer dan 1.000 m² kunnen behelsen is zekerheidshalve archeologisch onderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek worden aan de omgevingsvergunning voor de bouw toegevoegd, of waar mogelijk aan het bestemmingsplan. De dubbelbestemming Waarde-Archeologie blijft vooralsnog gehandhaafd.

De Gasunie geeft aan het plan is getoetst aan het huidige externe veiligheidsbeleid van het Ministerie van I&M voor onze aardgastransportleidingen, zoals bepaald in het per 1 januari 2011 in werking getreden Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Op grond van deze toetsing komt de Gasunie tot de conclusie dat het plangebied buiten de 1% letaliteitgrens van de dichtst bij gelegen leiding valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.

Het waterschap Hunze en Aa's verzoekt de vergunningsplicht voor het verlagen of verhogen van het waterpeil zoals opgenomen in artikel 8 Waarde - Archeologie 4, art. 8.3.1 d te schrappen. Omdat deze vergunningplicht in andere wetgeving geregeld is, is het betreffende onderdeel op verzoek van het waterschap geschrapt.

De GGD merkt op dat er op de locatie (lichte) bodemverontreiniging is geconstateerd. Omdat de GGD geen beschikking heeft over de bodemonderzoeken, kunnen zij geen verdere uitspraken doen omtrent de constatering dat er geen sprake is van verhoogde risico's voor de volksgezondheid en/of milieu. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat er een tweetal onderzoeken zijn, waarvan het ene onderzoek zich concentreert op de geplande locatie van de moestuin. De conclusie dat er geen sprake is van verhoogde risico's is op de locatie van de moestuin van toepassing. Dit onderzoek is als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen. Ten aanzien van het andere onderzoek wordt verwezen naar hetgeen de RUD en de provincie hieromtrent heeft gemeld (Plan van Aanpak bodemsanering).

Verder merkt de GGD op dat in het plan veel groen, wandelpaden en meubilair langs de wandelpaden is gereserveerd. Positieve punten voor een gezonde leefomgeving dat uitnodigt tot bewegen en sociaal contact. De beplanting zal bestaan uit voornamelijk inheemse bomen en planten. Aandachtspunt voor de GGD is dat bepaalde beplanting (matig) allergeen zijn, bijvoorbeeld de hazelaar. Hier zou rekening mee gehouden kunnen worden in de keuze aan planten en bomen. Daarnaast brengt de eik ook mogelijkheid met zich mee dat de eikenprocessierups zich hierin nestelt, wat veel gezondheidsklachten kan opleveren. Tot slot wijst de GGD graag op het belang van een goed binnenklimaat in de woningen. Zeker bij duurzame woningen is het van belang te letten op goede ventilatie. Hierbij speelt ook communicatie met de bewoners over de ventilatiesysteem een belangrijke rol. In de nadere uitvoering van de bouwplannen en inrichting van het woongebied zal met de beplantingssoorten en de ventilatie van woningen rekening worden gehouden, dit ter voorkoming van gezondheidsklachten, conform de eisen van het Bouwbesluit.

De Brandweer adviseert een bluswatervoorziening te realiseren. Daarnaast moet er rekening worden gehouden met de bereikbaarheid voor hulpdiensten. Dit zal in het kader van het bouwtraject nader worden vormgegeven.

Astron heeft per mail aangegeven dat de nieuwbouwlocatie zich op voldoende afstand bevindt van hun ontvangers. Astron verwacht dat dit derhalve geen radio stoorbron zal zijn voor de LOFAR radiotelescoop. Astron verleent dan ook toestemming voor de realisatie. Ze gaan er wel vanuit dat er naast de nieuwbouw geen andere storingsbronnen geïntroduceerd worden. Voorbeelden van mogelijke storingsbronnen zijn (hoog)spanningstransformator, GSM toepassingen, radiozendinstallaties.

De RUD (Regionale Uitvoeringsdienst Drenthe) merkt op dat ter plaatse van de toekomstige moestuin een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat het voorgenomen gebruik als moestuin mogelijk is. Ter plaatse van het overige terrein is eveneens een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Op de locatie is geen sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging waarbij meer dan 25 m3 sterk verontreinigde grond en meer dan 100 m3 sterk verontreinigd grondwater aanwezig is, waarbij instemming van de provincie Drenthe nodig is middels een beschikking Wet bodembescherming of BUS-melding. De RUD adviseert om voor de realisatie een plan van aanpak voor het saneren van de aanwezige bodemverontreiniging in te dienen bij de gemeente. Dit komt overeen met hetgeen de provincie hieromtrent heeft aangegeven.

Tot slot vraagt de RUD om aandacht te schenken aan de aanwezigheid van agrarische bedrijven in de nabije omgeving. Op dit punt is het bestemmingsplan nader aangevuld. De door de RUD benoemde mestsilo is een waterzuiveringinstallatie, die niet meer als zodanig in gebruik is. Voor het overige is de RUD akkoord met het plan en bijbehorende onderzoeken.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft van 1 oktober 2020 tot en met 11 november 2020 ter visie gelegen. In deze periode zijn geen zienswijzen ingediend. Het bestemmingsplan is derhalve ongewijzigd voor vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden.