In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan "Nieuw-Buinen, inbreidingsplan Oosterwijk" van de gemeente Borger-Odoorn met identificatienummer NL.IMRO.1681.05BP0027-VG01 van de gemeente Borger-Odoorn;

de geometrisch bepaalde planobjecten als met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een onderdeel van een hoofdgebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het uitoefenen van een beroep of het verlenen van diensten op juridisch, medisch, therapeutisch, administratief, kunstzinnig of daaraan verwant gebied, als ondergeschikt onderdeel in een woning, waarbij de woonfunctie centraal staat.
Commerciële dienstverlening als bankfilialen, uitzendbureaus, makelaardij en reisbureaus, alsmede detailhandel en horeca worden niet begrepen onder een aan een woning verbonden beroep of bedrijf;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een aaneengesloten stuk grond waarop bebouwing met een hoofdgebouw en bijbehorende gebouwen van een agrarisch bedrijf is toegstaan;

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of door het houden van dieren;

de som van de oppervlakte van alle gebouwen op een bouwperceel;

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een kleinschalige aan de woonfunctie ondergeschikte accommodatie voor uitsluitend logies en ontbijt met maximaal 2 kamers en maximaal 6 personen, die deel uitmaakt van het hoofdgebouw en/of aangebouwde bijbehorende bouwwerken van de (bedrijfs)woning en die geen zelfstandige eenheid mag zijn of kan verworden tot een zelfstandige eenheid;

1. 1. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen;
2. 2. het onder 1 bedoelde geldt niet voor zover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening, of een andere planologische toestemming;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwwerk dat naar aard en inrichting is bedoeld voor recreatief nachtverblijf, met een met de grond verbonden constructie van enige omvang en met een plaatsgebonden karakter;

een geheel of gedeeltelijk overdekte opstelplaats voor een auto welke ten minste aan twee zijden open is, geen gebouw zijnde;

grasland, akkerbouw- of tuingronden (waaronder houtteelt), met uitzondering van bos;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bestemd voor (het gezin van) een persoon, wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

gebouwen die behoren tot het cultureel erfgoed vanwege hun cultuurhistorische waarde, architectonische en/of kunsthistorische waarde, situationele en/of ensemblewaarde, gaafheid en/of herkenbaarheid of zeldzaamheid;

essentiële elementen en kenmerken van landschappen, fysiek van aard, beschreven in bijlage 12 van de provinciale verordening;

het bedrijfsmatig (nacht)verblijf bieden aan een recreant of tijdelijke werknemer, waarbij de betreffende persoon het hoofdverblijf elders heeft;

een natuurgebied dat onderdeel uitmaakt van het Europese netwerk van natuurgebieden ‘Natura 2000’;

biotische en abiotische waarden van een gebied;

1. 1. bebouwing die de afgelopen 15 jaar nog feitelijk agrarisch is gebruikt of die in het vorige bestemmingsplan een agrarische bestemming had en;
2. 2. waarvan het hoofdgebouw het uiterlijk van een boerderij heeft;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat dient ter overdekking en niet of slechts gedeelte met wanden is omgeven, waaronder in elk geval een carport wordt verstaan;

1. 1. peil gebouw:
   de hoogte van de afgewerkte vloer ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. 2. peil ander bouwwerk:
   de hoogte ter plaatse van het gemiddelde afgewerkte terrein;

bewoning van een ruimte als hoofdverblijf;

het al dan niet op commerciële basis verlenen van publieksgerichte diensten in de vorm van technische, administratieve en persoonlijke dienstverlening met een publieksgericht karakter, inclusief (sociaal-)culturele, medische en maatschappelijke dienstverlening met of zonder baliefunctie en de daarbij ondersteunende voorzieningen;

het deel van een rijbaan dat de breedte heeft van een voertuig, plus enige speling aan beide zijden;

de als zodanig van burgemeester en wethouders in het terrein langs de wegzijde of voetpad aan te geven lijn, welke:

1. 1. bij het ontbreken van bestaande bebouwing zoveel mogelijk op een gelijkmatige afstand evenwijdig aan de as van de weg of het voetpad is gelegen; de daarbij aan te houden gelijkmatige afstand wordt gemeten uit de zijkant van de weg en bedraagt ten minste 3 m, tenzij in het plan anders is aangegeven;
2. 2. bij bestaande bebouwing zoveel mogelijk aansluit aan de ligging van de naar de weg gekeerde gevels van die bebouwing, tenzij in het plan anders is aangegeven;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

de naar de weg, het voetpad of andere openbare ontsluiting toegekeerde gevel van een gebouw, met dien verstande dat slechts één gevel als zodanig kan worden aangemerkt;

denkbeeldige lijn die strak langs de voorgevel van een (bedrijfs)woning, alsmede het verlengde daarvan en vanaf de hoeken van de (bedrijfs)woning evenwijdig aan de weg loopt;

een complex van ruimten in een gebouw, krachtens zijn indeling geschikt en bestemd voor de huisvesting van één persoon of meerdere personen of een gezin;

Bij toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de afstand van de perceelgrens tot het zijgevelvlak van een gebouw, daaronder niet begrepen bouwonderdelen voor zover deze minder dan 50 cm buiten het zijgevelvlak uitsteken en mits bedoeld onderdeel geen grotere lengte verkrijgt dan een derde van de lengte van de zijgevel van het hoofdgebouw, gemeten daar waar de afstand het kleinst is.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en toegangsportalen buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de buitenzijde van de gevel niet meer dan 1,5 m bedraagt.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van bouwen worden wolfseinden niet meegerekend.

Bij toepassing van de wijze van meten met betrekking tot de afstand tussen de gebouwen, wordt de afstand gemeten als kortste afstand tussen de buitengevels van de hoofdgebouwen en/of (bedrijfs)woningen.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. openbare nutsvoorzieningen;
3. c. buurtontsluitingswegen, fiets- en voetpaden, parkeervoorzieningen en bermen;
4. d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
5. e. sport- en speelvoorzieningen;

1. a. Voor deze bestemming geldt dat geen gebouwen en overkappingen mogen worden gebouwd.
2. b. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de bouwhoogte van de bouwwerken ten hoogste 2 m bedraagt, tenzij er sprake is van een geluidsscherm;
3. c. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting geluidsscherm', geldt dat de bouwhoogte ten hoogte 4,5 meter bedraagt;

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. voortuinen en zijtuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;

met ondergeschikt:

2. b. waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. uit- en inritten;
5. e. nutsvoorzieningen.

met de daarbij behorende:

6. f. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor 'Verkeer - Verblijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met een functie voor de ontsluiting van aanliggende gronden, met daarbij inbegrepen paden, bermen, bushaltes, parkeervoorzieningen en dergelijke;
2. b. groenvoorzieningen;
3. c. openbare nutsvoorzieningen;
4. d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.

Het aantal rijstroken bedraagt ten hoogste twee.

1. a. Ten aanzien van deze bestemming geldt dat geen gebouwen en overkappingen mogen worden gebouwd.
2. b. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:
   1. 1. de bouwhoogte van een perceel- en erfafscheiding bedraagt ten hoogste 2 m;
   2. 2. de bouwhoogte van overige bouwwerken bedraagt ten hoogste 8 m.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterhuishoudkundige voorzieningen;
2. b. voet- en fietspaden;

met de daarbij behorende:

3. c. groenvoorzieningen;
4. d. openbare nutsvoorzieningen;
5. e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder kunstwerken.

De voor ‘Woongebied’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebouwen ten behoeve van:
   1. 1. grondgebonden woningen;
2. b. groenvoorzieningen;
3. c. sport- en speelvoorzieningen;
4. d. openbare nutsvoorzieningen;
5. e. fiets- en voetpaden;
6. f. wegen met een functie voor de ontsluiting van aanliggende gronden, met daarbij inbegrepen paden, bermen, bushaltes, parkeervoorzieningen en dergelijke;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.

1. a. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:
   1. 1. de woningen mogen uitsluitend binnen de bouwvlakken gebouwd worden;
   2. 2. het aantal woningen mag ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' het daar aangegeven aantal als maximum per bestemmingsvlak bedragen;
   3. 3. de maximale bouwdiepte van de woningen bedraagt 15 m, dan wel de bestaande bouwdiepte indien deze meer bedraagt;
   4. 4. ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' mogen de bouwhoogte van een gebouw maximaal de aangegeven hoogte bedragen;
2. b. Bijbehorende bouwwerken dienen aan de onder a genoemde regels zoals die gelden ten aanzien van hoofdgebouwen te voldoen, met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken niet meer mag bedragen dan 25% van de oppervlakte van het hoofdgebouw, dan wel - indien zij niet voldoen aan de bouwregels van het hoofdgebouw - aan het gestelde onder c (regeling bijbehorende bouwwerken).
3. c. Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken bij hoofdgebouwen gelden de volgende regels:
   1. 1. de gezamenlijke oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken, inclusief de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken die niet voldoen aan de situeringseisen van de hoofdgebouwen, bedraagt niet meer dan 75 m², met dien verstande dat ten hoogste 50% van het bouwvlak met gebouwen mag worden bebouwd;
   2. 2. de afstand tot de zijdelingse grens van een bouwperceel dient ten minste 1 m te bedragen, tenzij op de grens van het bouwperceel wordt gebouwd;
   3. 3. ingeval zowel een goot- als bouwhoogte wordt toegepast, bedragen de hoogtematen ten hoogste respectievelijk 3 m en 6 m, mits wat betreft de bouwhoogte een verschil van 25% ten opzichte van het hoofdgebouw in acht wordt genomen. Bij het toepassen van uitsluitend een bouwhoogte, bedraagt de hoogtemaat ten hoogste 3 m;
   4. 4. de bouwhoogte van een overkapping bedraagt ten hoogste 3,5 m, waarvan de bebouwde oppervlakte ten hoogste 35 m² bedraagt en welke niet voor de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw of het verlengde ervan mag worden opgericht;
   5. 5. de bijbehorende bouwwerken dienen ten minste 1 m achter de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw of het verlengde ervan te worden gebouwd.
4. d. Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen en verkeers- en verblijfsdoeleinden geldt dat de inhoud niet meer bedraagt dan 50 m³.
5. e. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:
   1. 1. de bouwhoogte van een perceel- en erfafscheiding bedraagt ten hoogste 1 m indien zij voor de naar de weg gekeerde gevel of het verlengde van het gebouw worden opgericht, en in overige gevallen ten hoogste 2 m;
   2. 2. de bouwhoogte van overige bouwwerken bedraagt ten hoogste 8 m.

Het gebruik van geluidsgevoelige objecten (woningen) ten zuiden van het tennisbanencomplex alleen is toegestaan indien het bepaalde in artikel 3.3 Specifieke gebruiksregels is uitgevoerd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het is verboden gronden te gebruiken in strijd met de in het plan aan de grond en/of bouwwerken gegeven bestemmingsomschrijving.

Als strijdig gebruik wordt in elk geval aangemerkt:

1. a. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
2. b. het gebruik van verblijfsrecreatieve voorzieningen voor permanente bewoning.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de gegeven maten en afmetingen tot niet meer dan 10% van die maten en afmetingen;
2. b. het bepaalde in het plan en worden toegestaan dat:
   1. 1. een geringe verschuiving van de in het plan aangegeven bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en indelingslijnen met ten hoogste 5 m wordt aangebracht;
   2. 2. openbare nutsvoorzieningen en openbare nutsgebouwtjes worden aangelegd, mits de inhoud per gebouwtje niet meer dan 10 m³ bedraagt;
3. c. het bepaalde in het plan voor het houden van kortdurende evenementen.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in het plan en worden toegestaan dat in de woning en/of aangebouwde bijbehorende bouwwerken logies wordt verstrekt in de vorm van bed & breakfast. Hierbij dienen de volgende voorwaarden in acht te worden genomen:

1. 1. gebruik dient te worden gemaakt van de hoofdentree en andere voorzieningen van de woning;
2. 2. de bed and breakfastvoorziening mag door de bouwkundige opzet, indeling en maatvoering niet functioneren als een zelfstandige eenheid;
3. 3. de omvang van het verstrekken van logies dient ten opzichte van de huidige bestaande functie van de woning of (agrarische) bedrijfswoning van ondergeschikte betekenis te zijn tot maximaal 50% van het vloeroppervlak van de woning of bedrijfswoning met een maximale oppervlakte van 75 m²;
4. 4. de bed & breakfastvoorziening biedt ruimte aan maximaal zes personen in maximaal twee slaapkamers;
5. 5. er mogen geen verkeersaantrekkende activiteiten ontstaan waardoor extra verkeersmaatregelen nodig zijn;
6. 6. het parkeren dient op eigen erf plaats te vinden;
7. 7. er mag geen extra inrit worden gemaakt als gevolg van de realisatie van een bed & breakfastvoorziening;
8. 8. een bed & breakfastvoorziening is uitsluitend toegestaan in combinatie met de woonfunctie van de woning of (agrarische) bedrijfswoning;
9. 9. de initiatiefnemer van de bed & breakfastvoorziening dient zelf de hoofdbewoner van de woning of bedrijfswoning te zijn.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in het plan en worden toegestaan dat een recreatieappartement wordt gerealiseerd in een bestaand vrijstaand bijbehorend bouwwerk. Hierbij dienen de volgende voorwaarden in acht te worden genomen:

1. 1. de oppervlakte van het recreatieappartement bedraagt niet meer dan 50 m2;
2. 2. er mogen geen verkeersaantrekkende activiteiten ontstaan waardoor extra verkeersmaatregelen nodig zijn;
3. 3. het parkeren dient op eigen erf plaats te vinden;
4. 4. er mag geen extra inrit worden gemaakt voor het recreatieappartement;
5. 5. een recreatieappartement is uitsluitend toegestaan in combinatie met de woonfunctie van de woning of (agrarische) bedrijfswoning;
6. 6. de initiatiefnemer van het recreatieappartement dient zelf de hoofdbewoner van de woning of bedrijfswoning te zijn.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in het plan voor de realisatie van een gereguleerde overnachtingsplaats voor campers.

Voor de situering, inrichting en het gebruik zijn de volgende voorwaarden van toepassing:

1. a. de overnachtingsplaats mag uitsluitend worden gebruikt voor campers;
2. b. het aantal camperplaatsen per overnachtingsplaats bedraagt minimaal vijf en maximaal tien, met dien verstande dat het totaal aantal camperplaatsen in de gemeente niet meer dan 50 mag bedragen;
3. c. er worden voorzieningen aangelegd voor drinkwater, afval(water) en elektriciteit;
4. d. de bouw van nieuwe gebouwen voor voorzieningen is niet toegestaan;
5. e. de afstand van de overnachtingsplaats tot woningen van derden en/of andere geluidgevoelige bebouwing bedraagt minimaal 50 m;
6. f. de overnachtingsplaats is zodanig gesitueerd dat er sprake is van een goede sociale veiligheid, zoals nabijheid van en zichtbaarheid vanaf bebouwing en wegen;
7. g. er wordt voorzien in een goede openbare verlichting;
8. h. het gebruik van de overnachtingsplaats is gedurende het hele jaar toegestaan;
9. i. de aanvraag voor een omgevingsvergunning gaat gepaard met een voorstel tot landschappelijke inpassing van de gereguleerde overnachtingsplaats;
10. j. het gebruik van het terrein is uitsluitend toegestaan indien de landschappelijke inpassing is uitgevoerd.

De in lid 10.2 tot en met 10.4 bedoelde omgevingsvergunning mag alleen worden verleend indien de afwijking niet leidt tot een onevenredige aantasting van:

• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gebouwen;
• de verkeersveiligheid;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• natuur en landschap.

Het bestemmingsplan verzet zich tegen het gebruik van de gronden als seksinrichting.

Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van bouwwerken en/of andere activiteiten zal rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen planten- en diersoorten op grond van de Flora- en faunawet. Indien uit gegevens, dan wel uit onderzoek blijkt dat sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen, dan wel ontworteling of vernieling veroorzaakt, zal de betreffende (bouw)werkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden nadat vrijstelling, dan wel ontheffing op grond van de Flora- en faunawet is verkregen.

1. a. Bij de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen of een omgevingsvergunning voor een gebruiksverandering moet, indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's, (motor)fietsen of andere voertuigen in voldoende mate ruimte is aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel. Dit betekent dat moet worden voldaan aan de parkeerkencijfers in de CROW-publicatie 318 en dat, indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging.
2. b. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel.
3. c. Gerealiseerde voorzieningen als bedoeld in sub a en b, dienen na de realisering in stand te worden gehouden.
4. d. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in sub a en sub b:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, als bedoeld in het eerste lid, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan één jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Nieuw-Buinen, inbreidingsplan Oosterwijk',

De gemeente Borger-Odoorn, hierna initiatiefnemer, is voornemens om in Nieuw-Buinen een inbreidingslocatie voor woningbouw te realiseren. Hier zullen 87 woningen worden gebouwd, bestaande uit levensloopbestendige woningen, sociale huurwoningen en het particuliere initiatief Nostalgia. De nieuwbouwlocatie aan de Linneauslaan ligt buiten het plangebied. De reden hiervoor is dat voor dit gebied recent al een ander bestemmingsplan is opgesteld. Met dit bestemmingsplan worden dus 74 woningen mogelijk gemaakt. Daarnaast zal er groene verblijfsruimte worden gerealiseerd. Planologisch gezien is wonen nu niet toegestaan, daarom dient het bestemmingsplan hierop aangepast te worden.

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van Nieuw-Buinen, met aan de westzijde de straat Zonnedauw en aan de oostzijde de straat Akelei. Het plangebied ligt rondom de cluster van maatschappelijke voorzieningen met onder andere het MFA, de sporthal en wooncentrum de Wanne.

Figuur 1 Ligging Projectgebied

Het plangebied ligt deels in het bestemmingsplan 'Nieuw-Buinen - Buinerveen'. Dit bestemmingsplan is op 6 juli 2017 vastgesteld. Het plangebied heeft in het geldende bestemmingsplan de bestemmingen 'Sport', 'Agrarisch' en 'Water'. Daarnaast is er een gedeelte van het plangebied dat niet in een bestemmingsplan is opgenomen. Dit nog niet eerder bestemde gedeelte wordt toegevoegd aan dit bestemmingsplan.

Figuur 2 Geldende bestemmingen in het plangebied (rood omlijnd)

Dit bestemmingsplan bestaat uit 6 hoofdstukken. Na een inleidend Hoofdstuk 1 wordt in Hoofdstuk 2 het algemeen geldende Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid samengevat. Alleen het beleid wat van toepassing is op het voorliggende initiatief wordt in dit hoofdstuk benoemd. Hoe omgegaan wordt met de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing wordt in Hoofdstuk 3 toegelicht. In dit hoofdstuk wordt zowel de huidige als de toekomstige situatie beschreven. Specifiek beleid (Rijk, provincie, regio en gemeente) voor omgevingsaspecten zoals archeologie, cultuurhistorie en natuur wordt in Hoofdstuk 4 (omgevingsaspecten) besproken. In Hoofdstuk 5 wordt de regels juridische toegelicht. Ten slotte wordt in Hoofdstuk 6 op zowel de maatschappelijke als economische uitvoerbaarheid ingegaan.

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) naar de Tweede Kamer gestuurd. In de NOVI heeft het Rijk de nationale belangen en prioriteiten weergegeven, waarmee een richtinggevend kader is geschetst voor het maken van decentrale keuzes. In de Uitvoeringsagenda, behorende bij de NOVI, wordt voor de verschillende beleidskeuzes uit de NOVI aangegeven hoe het Rijk invulling gaat geven aan haar rol bij de uitvoering. Waar nog nadere uitwerkingen van beleidskeuzes nodig zijn, vinden deze plaats in de verschillende programma's.

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de voorloper van de NOVI geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De Ladder komt min of meer in zijn huidige vorm terug in de Omgevingswet (Bkl). De ladderonderbouwing maakt deel uit van de in de NOVI geformuleerde prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio's'.

Stedelijke ontwikkeling
Voor bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken, dient aangetoond te worden dat er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. Artikel 3.1.6. Lid 2 Bro luidt: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

Het plangebied ligt binnen het bestaand stedelijk gebied. De afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft eerder uitspraak gedaan over wanneer er wel of niet sprake is van stedelijke ontwikkeling. Vanaf de ontwikkeling van twaalf woningen is sprake is van een nieuwe stedelijk ontwikkeling die getoetst moet worden aan de Ladder. Met dit bestemmingsplan wordt daardoor een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt.

Verzorgingsgebied

Nieuw-Buinen is met 4.870 inwoners een van de grotere woonkernen in de gemeente Borger-Odoorn. Uit leefbaarheidsonderzoek (STAMM CMO, 2012) is gebleken dat Nieuw-Buinen een succesvol autonoom dorp is met veel sociale infrastructuur en een hoge tevredenheid van de bewoners. Gelet op de aard en omvang van het woningbouwproject (78 woningen) kan gesteld worden dat het verzorgingsgebied zich beperkt tot Nieuw-Buinen.

Groeipotentie

Op 2 maart 2022 heeft de gemeenteraad een nieuwe woonvisie vastgesteld: 'Woonvisie 2022+ Borger-Odoorn'. In deze woonvisie zijn drie groeiscenario's voor de periode tot 2030 gepresenteerd. De gemeente kan de best passende lijn volgen op basis van de eigen ambities. Het basisscenario gaat uit van een groei van 100 extra huishoudens tot in 2030. Het middenscenario gaat uit van een groei van 2%: ongeveer 250 huishoudens. Wil de gemeente maximaal meebewegen met de markt, dan is er in scenario Hoog ruimte voor 500 extra huishoudens tot 2030. Dit komt neer op een groei van ruim 4%. Deze woonvisie is door de gemeente vertaald in de 'Programmering Nieuw-Buinen'. Hierin wordt de ontwikkeling in Nieuw-Buinen gecombineerd met de woonvisie en wordt er een gefaseerd programma voor de toevoeging van woningen gepresenteerd.

Behoefte/vraag
Er is in Nieuw-Buinen vraag nieuwe woningen. De gemeente heeft voor het woningbouwproject Oosterwijk een woningbouwprogrammering opgesteld. Deze programmering is als bijlage 1 toegevoegd aan deze toelichting. In de afgelopen jaren zijn 114 corporatiewoningen in Nieuw-Buinen gesloopt, waardoor de druk op de lokale woningmarkt is toegenomen. Ook is een goede mix tussen sociale huur en koop gewenst. Van de koopwoningen zijn twee-onder-een-kap woningen het meest gewenst. Uit de woonvisie en de programmering blijkt dat de vraag voor deze woningen het hoogste is in de prijsklasse tot €355.000,-. Landelijk wordt €355.000,- als de grens voor betaalbare nieuwbouwwoningen gezien. De Woonvisie 2022+ toont aan dat in Borger-Odoorn de nadruk ligt op woningen tot €250.000,-. De rijwoningen zijn geschikt voor starters. Indien nodig en mogelijk kan hier ook gebruik gemaakt worden van de starterslening. Uit de Woonvisie 2022+ blijkt verder dat de vraag naar levensloopbestendige woningen zeer groot is in Nieuw-Buinen. Het grote aantal senioren in Borger-Odoorn wil graag gelijkvloers, kleiner en betaal wonen, dichter bij de voorzieningen.

Circa 12 van deze woningen worden sociale huurwoningen, de rest wordt in het koopsegment aangeboden. De mix van betaalbare koop en huur sluit goed aan bij de ambities uit de Woonvisie 2022+ en de Woondeal die met de provincie gesloten is.

Conclusie
Voorgenomen bouwplan voorziet in de gemeentelijke woonvisie en uitvoeringsprogramma aangetoonde behoefte.

Op 28 september 2022 is door Provinciale Staten de Actualisatie Omgevingsvisie Drenthe 2022 vastgesteld. Alhoewel deze Omgevingsvisie hoofdzakelijk de vastlegging en consolidatie van al eerder vastgestelde beleidsstukken betreft, heeft er ook op een aantal onderwerpen een bijsturing plaatsgevonden. Hierbij valt te denken aan het beleid ten aanzien van de geitenhouderij en de grote (bedrijfsmatige) ruimtevragers.

De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk economische ontwikkeling van Drenthe tot 2030. Samen met vertegenwoordigers van overheden, belangengroepen, marktpartijen en inwoners heeft de provincie Drenthe de volgende kernkwaliteiten van Drenthe benoemd:

1. 1. rust, ruimte, natuur en landschap;
2. 2. oorspronkelijkheid (authenticiteit, Drents eigen);
3. 3. noaberschap;
4. 4. kleinschaligheid (Drentse schaal);
5. 5. menselijke maat;
6. 6. veiligheid.

Het provinciaal belang ligt in het behouden en, waar mogelijk, ontwikkelen van deze kernkwaliteiten. In de omgevingsvisie is voor alle kernkwaliteiten een uitwerking naar meer concrete indicatoren gemaakt, te weten:

1. 1. landschap;
2. 2. natuur;
3. 3. cultuurhistorie;
4. 4. archeologie;
5. 5. aardkundig erfgoed;
6. 6. rust.

De provinciale belangen uit de visie zijn in de Omgevingsverordening vertaald in bindende regels die bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen in acht dienen te worden genomen.

Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening opgesteld. De meest recente versie is op 3 oktober 2018 vastgesteld. In de Omgevingsverordening worden regels gesteld ten aanzien van het provinciaal belang. Nadien is de verordeningen meerdere keren gedeeltelijk gewijzigd. Naar aanleiding van actualiteiten zoals de uitspraak Dienstenrichtlijn en gewijzigd provinciaal beleid ten aanzien van zon-op-land projecten is in 2021 de omgevingsverordening wederom gedeeltelijk gewijzigd.

Maart 2023 is de verordening voor het laatst gedeeltelijk gewijzigd vastgesteld. Met deze wijziging is de geactualiseerde Omgevingsvisie 2022 geland in de Omgevingsverordening. Naast het aangepaste beleid ten aanzien van geitenhouderijen en grote (bedrijfsmatige) ruimtevragers is ook de ruimte - voor - ruimte regeling aangepast (verruimd).

Op het voorliggende initiatief zijn de aspecten aardkundige waarden en cultuurhistorie van toepassing. Ook dient dit bestemmingsplan getoetst te worden aan het provinciale woonbeleid. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de aspecten aardkundige waarden en cultuurhistorie.

Toets provinciaal woonbeleid
Het plangebied is in de provinciale omgevingsverordening aangeduid als bestaand stedelijk gebied. In de Woonvisie 2022+ en de (concept) uitvoeringsagenda 2022+ is de woningbouwbehoefte voor Nieuw-Buinen bepaald. Dit heeft geleid tot het voor Nieuw-Buinen opgestelde woningprogrammering. Deze programmering is als basis voor dit bestemmingsplan gebruikt. Hiermee is aangetoond dat gebouwd wordt voor een actuele behoefte.

Conclusie
Het voorgenomen woningbouwinitiatief is niet strijdig met het provinciaal woonbeleid. Voor de conclusie ten aanzien van de aspecten aardkundige waarden en cultuurhistorie wordt verwezen naar Hoofdstuk 4.

Het voor dit woningbouwproject meest relevante gemeentelijk beleid is opgeschreven in de recente vastgestelde woonvisie. In paragraaf 2.1 is dit reeds beschreven. Naast het opstellen van deze woonvisie is de gemeente het afgelopen jaar ook druk bezig geweest met de nieuwe omgevingsvisie en de toekomstvisie. Inmiddels is de Nota van Uitgangspunten opgesteld en gepubliceerd.

Nota van Uitgangspunten Omgevingsvisie en Toekomstvisie
Voorafgaande aan de op te stellen Omgevingsvisie heeft de gemeente Borger-Odoorn een Nota van Uitgangspunten voor deze twee beleidsdocumenten opgesteld. De Nota is onder andere opgesteld op basis van trendanalyse en overleggen met inwoners. Hieruit komen meerdere uitdagingen naar voren waar de gemeente de komende jaren mee aan de slag zal moeten. Deze uitdagingen hebben stuk voor stuk een grote impact op het dagelijks leven.

In de Nota wordt voor het thema Leefbaarheid en wonen benoemd dat er een onevenwichtigheid in de bevolkingsopbouw dreigt door het vertrek van jongeren (voor bijvoorbeeld studie) en jonge gezinnen in combinatie met verg rijzing. Voor de leefbaarheid en de levendigheid is het belangrijk dat jongeren en jonge gezinnen blijven of terugkomen. Daarvoor is het belangrijk dat de woonvoorraad en de aanwezigheid van voorzieningen aansluit bij de wensen van deze doelgroepen. De gemeente wil zich inzetten in op voldoende (betaalbare) woningen en goed (bereikbare) voorzieningen voor alle doelgroepen in een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. De leefbaarheid van de fysieke en sociale leefomgeving en het zelfstandig kunnen functioneren van inwoners hierin is de basis voor het goed wonen, werken en leven in Borger-Odoorn. De gemeente wil er zijn voor alle inwoners. De kracht van eigen initiatief en idee en modern noaberschap vindt de gemeente daarbij belangrijk.

Het bouwplan aan de Akelei en Zonnedauw waarvoor dit bestemmingsplan wordt opgesteld sluit aan op de in de Nota van Uitgangspunten beschreven ambitie. Door het bouwen van verschillende types woningen blijft de diversiteit in Nieuw-Buinen behouden. Voorzieningen zijn dichtbij. De levensloopbestendige woningen zijn aantrekkelijk voor oudere mensen, wat zorgt voor een betere doorstroming in de gezinswoningen die zij dan verkopen. Dit gaat ten goede van het woon- en leefklimaat van Nieuw-Buinen.

Het plangebied is tot op heden onbebouwd gebleven. Vanaf de jaren '90 deed het plangebied dienst als voetbalveld, waar de uitbreiding van Nieuw-Buinen vanaf het Dwarsdiep westwaarts omheen is gegroeid. Uit de jaren '90 stamt ook de sporthal en wooncentrum de Wanne. In 2009 zijn het MFA Noorderbreedte en de overige sociale voorzieningen er bij geplaatst. Sinds VV Nieuw-Buinen een nieuw sportcomplex heeft gekregen aan het Zuiderdiep wordt er op het plangebied niet meer door teams van de vereniging gevoetbald. Het plangebied is verder ingericht als groene ruimte met de bestemming 'Sport'. Er ligt nog een kunstgras 'Multisportveld', die gehandhaafd zal blijven. Ook zijn er enkele speelelementen aanwezig zoals een kabelbaan.

In de zuidwesthoek van het plangebied is nu nog bebouwing in de vorm van een woning met schuren.
Daarnaast ligt er nog een brede sloot (wijk) aan de westzijde van wooncentrum de Wanne. De wijken zijn onderdeel van de cultuurhistorische geschiedenis van Nieuw-Buinen. Hier wordt in hoofdstuk 4.6 verder op ingegaan.

Figuur 3 huidige situatie plangebied

Figuur 4 huidig gebruik plangebied (zicht vanaf de Veenpluisstraat)

De voorgenomen planontwikkeling bestaat uit het realiseren van 74 woningen en groen. De stedenbouwkundige uitgangspunten zijn samen met de gemeente, provincie en de directe omgeving (bewoners en vertegenwoordigers van de sociale voorzieningen) opgesteld.

Voor dit bestemmingsplan is een stedenbouwkundig inrichtingsplan (bijlage 2) en een beeldkwaliteitsplan (bijlage 3) opgesteld. De woningen zijn verschillend in uitvoering, er zijn rijen woningen, 2-onder-1-kap, en vrijstaande woningen. De bebouwing volgt de kavelrichting van de omliggende bebouwing. Uitgangspunt is dat zoveel mogelijk bestaand groen gehandhaafd blijft. De groene buffer tussen de achtertuinen van de woningen aan de Wollegras en Valkruid worden bestemd met de bestemming Groen. Dit geldt ook voor het bestaande groen rondom de tennisbanen voor zover die bestaande groen binnen het plangebied ligt. Aangezien de tennisbanen niet in het plangebied liggen is het groen ten noorden en westen niet bestemd. Deze groenstroken liggen eveneens buiten het plangebied.

De 'wijk' langs wooncentrum de Wanne wordt voor een groot deel vervangen door een duiker. De duiker wordt aangebracht zodat er een extra ontsluiting van de nieuwe woningen met het Noorderdiep kan worden gerealiseerd.

Het particuliere initiatief Nostalgia wordt gesitueerd in de zuidwesthoek van het plangebied, tussen de huidige aanwezige woning en de Zonnedauw in. De schuren behorende bij de reeds aanwezige woning zullen worden gesloopt, zodat er daar ruimte is voor een reeks woningen.

Met dit bestemmingsplan wordt de realisatie van 74 woningen planologisch mogelijk gemaakt. De exacte verdeling tussen vrijstaande woningen, sociale huurwoningen, huurwoningen in de vrije sector en levensloopbestendige woningen is nog niet bekend. Op grond van de CROW – publicatie 318 'Toekomstbestendig parkeren. Van parkeerkencijfers naar parkeernormen' (december 2018) geldt per sociale huurwoning een parkeercijfer van 2,0 (Huur, huis, sociale huur, niet stedelijk gebied, rest bebouwde kom, maximaal). Voor een huurwoning vrije sector geldt een parkeercijfer van 2,4 (Huur, huis, huur vrije sector, niet stedelijk gebied, rest bebouwde kom, maximaal). Voor een 2-onder-1-kap woning (Koop, huis, twee-onder-een-kap, niet-stedelijk gebied, rest bebouwde kom, maximaal) is dat getal 2,6, en voor vrijstaande woningen 2,7. Koop, huis, tussen/hoek is 2,4.

Wat betreft de ontsluiting is er een onderzoek gedaan door RHDHV naar de verkeersintensiteiten als gevolg van deze ontwikkeling. Dit onderzoek is bijgevoegd in bijlage 4. De resultaten van deze verkeersmodelstudie geven aan dat door dit woningbouwproject er geen significant effect is qua verkeersintensiteit op de verschillende wegen in en rondom Nieuw-Buinen. De toename van het verkeer ten opzichte van de huidige verkeersintensiteit is zeer beperkt waardoor dit verschil gedurende een dag nauwelijks waarneembaar is.

In Drenthe zijn zes hoofdlandschappen te onderscheiden: het Drents Plateau, de Hondsrug, het Hunzedal en het (voormalig) hoogveengebied, het stuwwallengebied, het noordelijk Laagveengebied en het zuidelijk Laagveengebied met de Reest. Binnen deze aardkundige landschappen zijn kenmerkende aardkundige eenheden te onderscheiden, zoals stuwwallen, dekzandruggen, essen en beekdalen. Opvallend is de relatief steile overgang van het Drents Plateau en de keileeemruggen en stuwwalllen naar de lager gelegen gebied, de zogenaamde macrogradiënt.

Toets beleid aardkundige waarden

Voor aardkundige waarden geldt voor het plangebied een generieke (provinciale) bescherming. Dit zijn gebieden die niet onderscheidend zijn voor een aardkundig hoofdlandschap, teveel zijn aangetast of niet zeldzaam zijn. In gebieden met een generieke bescherming gaat het om respecteren van aardkundige waarden. Bij ontwikkelingen kunnen aardkundige kwaliteiten als inspiratiebron gebruikt worden.

Conclusie

Het plangebied ligt niet in een aardkundig hoofdlandschap. Indien tijdens de werkzaamheden aardkundige waarden gevonden worden, wordt bepaald of en zo ja hoe deze waarden als inspiratiebron gebruikt kunnen worden.

Erfgoedwet
Op 1 juli 2016 is de nieuwe Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt onder meer de Monumentenwet 1988. In artikel 9.1 van de Erfgoedwet is echter bepaald dat tot het tijdstip waarop de nieuwe Omgevingswet in werking is getreden, de bepalingen uit de Monumentenwet 1988 met betrekking tot archeologie van toepassing blijven. Ter implementatie van het Verdrag van Malta, is de Monumentenwet 1988 gewijzigd. De kern van de Monumentenwet 1988 is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Op welke plaatsen archeologisch onderzoek aan de orde is, wordt op grond van gemeentelijk of provinciaal beleid bepaald.

Toets archeologisch beleid
In de provinciale omgevingsverordening is het plangebied niet aangeduid als archeologisch waardevol. Dit betekent dat het gemeentelijk archeologisch beleid lijdend is. In 2011 heeft de gemeente, met ondersteuning van de provincie, een archeologische verwachtingen- en beleidsadvieskaart laten maken. De kaart geeft een gemeentedekkend overzicht van bekende en te verwachten archeologische waarden. Aan deze waarden heeft de gemeente beleidsregels gekoppeld.

Het plangebied is op deze archeologische verwachtingen- en beleidsadvieskaart aangeduid als bebouwd gebied. In bebouwd gebied hoeft geen archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden. Wel geldt er een meldingsplicht.

Figuur 6 Uitsnede gemeentelijke archeologische verwachtingen- en beleidsadvieskaart

Conclusie
Vanuit de Erfgoedwet zijn er op voor wat betreft archeologie geen belemmeringen geconstateerd om de woningen te realiseren.

Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de leefkwaliteit. Door te zoneren kunnen de milieuonderwerpen geur, stof, geluid en gevaar indirect doorwerken in het bestemmingsplan met als doel het invullen en beheren van de ruimte. Hierbij wordt een scheiding tussen verschillende, vaak niet met elkaar verdragende, functies aangehouden. Vanwege dit ruimtelijk structurerend karakter kan een zonering in het bestemmingsplan juridisch worden vastgelegd. Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De afstanden worden gemeten tussen de bestemmingsgrens van de toe te laten milieubelastende functie en de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

Deze richtafstanden zijn gebaseerd op de milieuzoneringen van een gemiddeld bedrijf en daarom preventief van aard. Om inzicht te krijgen in de daadwerkelijke milieubelasting dient separaat onderzoek uitgevoerd te worden.

Onderzoek omgevingsgeluid
Wonen is geen milieubelastende functie maar wel een milieugevoelige functie. Hierom wordt bij het realiseren van woningen alleen gekeken naar de omgeving waarin de woningen worden gerealiseerd.

In de VNG-brochure wordt onderscheid gemaakt tussen een 'rustige woonwijk' en een 'gemengd gebied'. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen dan andere functies voor. In dit geval is er in het plangebied en in de omgeving van het plangebied sprake van een matige tot sterke functiemenging. Direct naast de geprojecteerde woningen komen andere functies voor, zoals maatschappelijke en publieke dienstverlening, sportvoorzieningen. Volgens de VNG brochure behoren ook gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, tot het omgevingstype gemengd gebied. Aan de zuidkant grenst het plangebied aan de hoofdinfrastructuur van Nieuw-Buinen (met de bestemming Gemengd). De aard van de omgeving en de hogere milieubelasting die al aanwezig is, rechtvaardigt daarom het typeren van het gebied als 'gemengd gebied'. Hiermee is het mogelijk een kleinere richtafstand aan te houden, namelijk de richtafstand die hoort bij een categorie lager in een rustige woonwijk.

Om te kunnen bepalen of het realiseren van woningen binnen de richtafstand van de tennisbanen voldoet aan een goed woon- en leefmilieu heeft Geluidsmeesters een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 5 toegevoegd bij dit bestemmingsplan.

Onder de huidige wetgeving geldt voor geluid een ruimtelijk ordeningsspoor maar ook een milieuwetgevingsspoor. Beide sporen hebben eigen wetgeving. Voor het ruimtelijke spoor geldt dat voldaan moet worden aan een goed woon- en leefmilieu. Hiervoor zijn streefwaarden bepaald waarbinnen voldaan kan worden aan een goede ruimtelijke ordening. Indien milieugevoelige objecten zoals woningen binnen een richtafstand gerealiseerd wordt dient via een akoestisch onderzoek/motivering aangetoond te worden of alsnog niet voldaan kan worden aan een goed woon- en leefmilieu. Dit kan door het treffen van maatregelen zoals het beperken van de bedrijfsduur, het vergroten van de afstand van de woningen ten opzichte van het tennisbanencomplex of door het plaatsen van een geluidsscherm. Indien het treffen van deze geluidsreducerende maatregelen niet mogelijk is, bijvoorbeeld omdat deze naar aard en schaal niet in de ruimtelijke en functionele structuur passen, dan zal het bevoegd gezag moeten motiveren en onderbouwen waarom het deze geluidbelastingen in deze concrete situatie acceptabel acht.

Voor het milieuwetgevingsspoor gelden geen streefwaarden maar wettelijke grenswaarden. Deze grenswaarden zijn vastgelegd in het Activiteitenbesluit milieubeheer. Van belang hierbij is dat hierbij buiten beschouwing blijft het stemgeluid van bezoekers op het open terrein van een inrichting voor sport- of recreatieactiviteiten. Van toepassing is het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau en het maximale geluidsniveau als gevolg van de representatieve bedrijfssituatie.

Voor het ruimtelijke spoor geldt dat uit de resultaten van zowel de langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus (LAr,LT) als de maximale geluidniveaus (LAmax) blijkt dat op de beoogde woningen ten zuiden van het tennisbanencomplex de streefwaarden uit de VNG-publicatie, voor een goed woon- en leefklimaat, worden overschreden. Ter plaatse van de overige beoogde woningen wordt wel voldaan. Ook zijn de langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus (LAr,LT) hoger dan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit milieubeheer. Daardoor wordt zonder maatregelen en of maatwerkvoorschriften de tennisvereniging beperkt in de bedrijfsvoering.

Om de geluidbelasting te reduceren is onderzoek gedaan naar het plaatsen van een geluidscherm. Het meest effectief is een scherm zo dicht mogelijk nabij de bron. Indien een geluidscherm (minimale massa 15 kg/m² en kier- en naaddicht) geplaatst kan worden op de randen van de baan (huidige plek hekwerk) dan dient deze 55 meter lang en 4,5 meter hoog te worden. Een andere voorziening met een gelijkwaardig of afdoende effect is eveneens toegestaan.

Onderzoek lichthinder

Rondom de tennisbanen staan lichtmasten. Aangezien nabij dit tennisbanencomplex met dit bestemmingsplan nieuwe woningen worden bestemd is door OVI-Enschede een lichthinderonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 6 toegevoegd aan deze toelichting. In het lichthinderonderzoek is de positionering van de masten en armaturen bepaald op basis van de benodigde verlichtingssterkte. Ook is onderzocht wat de betreffende lichtinstallatie voor effect heeft (hinder) voor de omliggende omgeving. De resultaten worden beoordeeld aan de hand van de opgestelde richtlijnen. Uit het onderzoek is gebleken dat de maximaal gemeten lichtsterkte 56.042,25 candala bedraagt, terwijl de maximaal toelaatbare waarde 2.500 candale bedraagt. Deze huidige installatie voldoet daardoor niet voor toekomstige woningen. Om te kunnen voldoen aan de waarden is vervolgens onderzocht maatregelen getroffen kunnen worden. Uit dit onderzoek blijkt dat het plaatsen van lichthinderkappen of het bijstellen van de lichtarmaturen niet tot de gewenste oplossing leidt. De beste optie is daarom het aanbrengen van nieuwe LED verlichting.

Conclusie

Met het plaatsen van een geluidsscherm of andere passende voorzieining kan worden voldaan aan de streefwaarde uit stap 2 van de VNG publicatie. Daarmee is er sprake van een akoestisch goed woon- en leefklimaat. Met deze voorziening wordt ook voldaan aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit milieubeheer waardoor de tennisvereniging niet in de bedrijfsvoering wordt beperkt. Wat betreft lichthinder is het vervangen van de bestaande lampen voor nieuwe LED verlichting de enige passende oplossing.

In het Besluit m.e.r. is in de D-lijst aangegeven welke activiteiten m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Wanneer een activiteit onder de in kolom 2 van deze D-lijst opgenomen drempelwaarde blijft, moet het bevoegd gezag zich er nog steeds van vergewissen dat de activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben, de zogenaamde 'vergewisplicht'.

In onderdeel D 11.2 zijn de drempelwaarden voor een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. In tegenstelling tot de Bro is in het Besluit m.e.r. het begrip stedelijk ontwikkelingsproject niet gedefinieerd. Naar het oordeel van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State moet worden gekeken naar de concrete omstandigheden van het project. Onder meer de aard, de omvang en de milieugevolgen van de stedelijke ontwikkeling zijn relevant. Als een ontwikkeling negatieve milieugevolgen heeft dan is er sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject. Gelet op de huidige situatie waarin het plangebied als grasland wordt gebruikt, is er sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject. Het aantal verkeersbewegingen en de oppervlakteverharding neemt toe.

Dit woningbouwproject ligt onder de drempelwaarde. Het project is daarom niet MER plichtig. Omdat er wel sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject is onderzocht of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu. Hiervoor is een aanmeldnotitie opgesteld (Bijlage 7).

In opdracht van Gemeente Borger-Odoorn is een verkennend (water)bodemonderzoek uitgevoerd voor fase 2 t/m 4. Voor de gebiedsontwikkeling op de locatie Nostalgia is een apart bodemonderzoek ontgevoerd. De onderzoeken zijn als bijlage 8 en 9 toegevoegd aan dit bestemmingsplan.

Verkennend bodemonderzoek fase 2 t/m 4

In het uitgevoerde bodemonderzoek (fase 2 t/m 4) is door middel van de bemonstering en analyse van grond, waterbodem en grondwater de milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie vastgesteld.

Verkennend waterbodemonderzoek NEN 5720

Gezien de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese “niet verdachte locatie”, juist is. Er zijn in de bemonsterde (water) bodemgeen verhoogde gehalten aangetroffen, waardoor de hypothese wordt gehandhaafd. Op basis van de onderzoeksresulaten bestaan er, vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien, geen belemmeringen ten aanzien van het dempen van de watergang ten behoeve van de herontwikkeling van het terrein.

Verkennend bodemonderzoek NEN 5740

Gezien de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese “niet verdachte locatie met verdachte deellocaties”, gedeeltelijk juist is. Er zijn immers op de onverdachte locaties licht tot matig verhoogde gehalten, waardoor de hypothese wordt verworpen. Ter plaatse van de demping zijn licht tot sterk verhoogde gehalten aangetroffen waardoor de hypothese wordt gehandhaafd. Aangegeven dient te worden dat de matig en sterk verhoogde gehalten, de gehalten aan nikkel in het grondwater betreffen.

Het gehalte aan PFOS in MM1 is verhoogd aangetoond ten opzichte van de geldende waarden voor landbouw en natuur (1,4 ìg/kg ds. voor PFOS). In de overige onderzochte grond worden geen overschrijdingen voor PFOA, PFOS en overige PFAS ten opzichte van de achtergrondwaarden (klasse landbouw en natuur) uit het handelingskader voor hergebruik van PFAS-houdende grond en baggerspecie (13 december 2021) vastgesteld.

Met uitzondering van de vermoedelijk van nature aanwezige matig en sterk verhoogde gehalten aan nikkel in het grondwater, liggen de geconstateerde verhoogde gehalten liggen onder de indexwaarde van 0,5 en/of interventiewaarde en vormen géén aanleiding tot het instellen van een nader bodemonderzoek. Het verhoogde gehalte aan PFOS geeft ons ziens eveneens geen aanleiding tot het uitvoeren van een aanvullend onderzoek. Dit aangezien het gehalte aan PFOS ver beneden het indicatieve niveau voor ernstige bodemverontreiniging ligt (110 ìg/kg ds.).

Asbest

Op basis van de historie van het perceel, de uitgevoerde maaiveldinspectie en de zintuiglijke waarnemingen tijdens de boorwerkzaamheden -waarbij geen asbestverdachte materialen zijn aangetroffen is het aannemelijk dat er geen sprake is van een verontreiniging van de bodem met asbest.

Conclusie

Op basis van de onderzoeksresultaten bestaan er, vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien, geen belemmeringen ten aanzien van het gebruik van het terrein, de afgifte van een omgevingsvergunning ten behoeve van de geplande ontwikkeling en de bestemmingswijziging van het terrein.

Verkennend bodemonderzoek Nostalgia

Gezien de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese “verdachte locatie met verdachte deellocaties”, deels juist is. Er zijn op de locatie enkele licht tot sterk verhoogde gehalten aangetroffen waardoor de hypotheses deels worden gehandhaafd. Echter de hypothese voor de locatie ter plaatse van de bovengrondse dieseltank wordt verworpen. Ter plaatse zijn geen verhoogde gehalten met de onderzochte componenten aangetroffen.

Het gehalte aan PFOS in MM1 is verhoogd aangetoond ten opzichte van de geldende waarden voor landbouw en natuur (1,4 ìg/kg ds. voor PFOS). In de overige onderzochte grondmonsters worden geen overschrijdingen voor PFOA, PFOS en overige PFAS ten opzichte van de achtergrondwaarden (klasse landbouw en natuur) uit het handelingskader voor hergebruik van PFAShoudende grond en baggerspecie (13 december 2021) vastgesteld. Het verhoogde gehalte aan PFOS geeft geen aanleiding tot het uitvoeren van een aanvullend onderzoek. Dit aangezien het gehalte aan PFOS ver beneden het indicatieve niveau voor ernstige bodemverontreiniging ligt (110 ìg/kg ds.).

De sterk verhoogde gehalten aan minerale olie in de grond en grondwater ter plaatse van de olieën bestrijdingsmiddelen opslag liggen boven de interventiewaarde en vormen aanleiding tot het instellen van een nader bodemonderzoek. Met de huidige gegevens kan de omvang en ernst van de verontreiniging met minerale olie nog onvoldoende in kaart worden gebracht. Tevens kan de oorzaak van de minerale olie verontreiniging nog niet met zekerheid worden vastgesteld. Mogelijk is de verontreiniging afkomstig van de bovengelegen container met olie- en bestrijdingsmiddelen opslag. Ook kan de verontreiniging zijn veroorzaakt in een eerder stadium. Dit aangezien de verontreiniging is aangetroffen in een humeuze baksteen houdende grondlaag. Deze humeuze baksteen houdende grondlaag kan in het verleden ter plaatse zijn toegepast. Vooralsnog wordt verwacht dat deze verontreiniging is veroorzaakt voor 1987 en hierdoor een historisch geval van bodemverontreiniging betreft.

Ook dient te worden vermeld dat in onderhavig onderzoek de mogelijke voormalige locatie van de bovengrondse dieseltank niet is onderzocht.

Asbest

Op basis van de historie van het perceel, de uitgevoerde maaiveldinspectie en de zintuiglijke waarnemingen tijdens de boorwerkzaamheden -waarbij geen asbestverdachte materialen zijn aangetroffen- is het aannemelijk dat er geen sprake is van een verontreiniging van de bodem met asbest.

Conclusie

Op basis van de onderzoeksresultaten bestaan er, vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien, vermoedelijk geen belemmeringen ten aanzien van het gebruik van het terrein in de huidige situatie. Wel bestaan er belemmeringen voor de afgifte van een omgevingsvergunning ten behoeve van de geplande bouwactiviteiten en bestemmingswijzigingen op het terrein. Geadviseerd wordt om de verontreiniging met minerale olie ter plaatse van de olie opslag verder in kaart te brengen. Daarnaast wordt geadviseerd om de overige nog niet onderzocht deellocaties te onderzoeken.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro dienen cultuurhistorische waarden meegewogen te worden bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Dit betekent dat een analyse van de cultuurhistorische waarden moet worden verricht. In het ruimtelijk plan moet vervolgens inzichtelijk gemaakt worden op welke wijze deze waarden geborgd worden.

Toets cultuurhistorisch beleid
Nieuw-Buinen ligt in het gebied van de Drents-Groninger veenkoloniën. Het Noorderdiep maakt deel uit van de Provinciale Culthuurhistorische hoofdstructuur. In het door de provincie Drenthe opgestelde Cultuurhistorisch kompas is de cultuurhistorische waarde van de veenkoloniën beschreven. Bepalend voor deze veenkoloniën is het orthogonale en hiërarchische stelsel van kanalen, monden en wijken, aangelegd voor de veenontginning. Langs de hoofdlijnen ontwikkelden zich na het afgraven de lintdorpen, geplaatst in een rechtlijnig stelsel van verkavelingen met bebouwing, waterwerken en beplanting. Dé richtinggevende lijn is de Semslinie, die begin 17de eeuw als grens met de provincie Groningen is getrokken, tussen de Martinitoren in de stad Groningen en Huis ter Haar bij Musselkanaal. Zowel het Annerveenschekanaal als het Groninger Stadskanaal en het Musselkanaal (vanaf begin 19de eeuw de basis voor de Drentse "monden") zijn parallel hieraan aangelegd. In een relatief korte periode is een productielandschap ontwikkeld vanuit een open en leeg veengebied, doorsneden door een enkele veenloop. De gemeenschappelijke kenmerken van deze veenkoloniën zijn:

• De Semslinie (met het onderliggende Stadskanaal) als ontginningsbasis, met de eindpunten in de stad Groningen en Huis ter Haar;
• Een sterk hiërarchisch ruimtelijk stelsel van lijnen en tussenliggende verkavelingen, met hoofdkanalen als ontginningsassen en dwars daarop kleinere waterwegen (dwarsdiepen of wijken);
• Langs kanalen en diepen de lintvormige nederzettingen met achterliggend cultuurland, en met een vaste ritmiek in de verkaveling, achtergrenzen en de plaatsing van bebouwing;
• Binnen de linten is een vaste ordening voor bebouwing en infrastructuur, waarbij veelal de boerderijen aan één kanaalzijde staan en de voorzieningen en de woningen aan de andere zijde;
• Binnen de linten een duidelijke ritmiek door een vaste maatvoering van kavels en een stelsel van bruggen en sluizen, beplanting en bebouwing die vaak in samenhang aanwezig is;
• Het Oldambster boerderijtype is dominant en beeldbepalend.

Het verkavelingspatroon van Nieuw-Buinen is van het type dubbelkanaal. Het Noorderdiep en het Zuiderdiep vormde de twee hoofdkanalen waarover de turf wordt afgevoerd. Nadat het veen was afgegraven, zijn de gronden omgezet in landbouwgrond. De teelt van vooral aardappels trok bijbehorende agrarische industrie aan, die welvaart en groei met zich meebracht en waarvan de gebouwen en de aardappelvloeivelden mee het beeld bepaalden. De historische bebouwingsstructuur kan als volgt beschreven worden:

• langs één zijde van het kanaal ligt de weg, een bomenrij accentueert deze lijn;
• de boerderijen staan aan de andere kant, op de koppen van de landbouwpercelen en met de voorzijde en voorerf op het kanaal georiënteerd.

Aan de noordoostzijde van Nieuw-Buinen, waar het Noorder- en Zuiderdiep haaks op Stadskanaal aanlopen, is het dorp aan de noordzijde van het Noorderdiep uitgebreid en is aan Stadskanaal vastgegroeid. De reden voor deze uitbreiding was de komst van Philips is Stadskanaal iets ten noorden van Nieuw-Buinen. Er is toen voor gekozen om niet meer te bouwen in het lint, maar voor een gedeelte van Nieuw-Buinen met een hogere dichtheid. De rechte lijnen en de structuur van de watergangen de bebouwing hebben de uitbreiding vorm gegeven.

In het cultuurhistorisch kompas heeft de provincie voor de Veenkoloniën ambitie opgenoemd die als uitgangspunt gehanteerd kunnen worden bij nieuwe gebiedsontwikkelingen. Van belang is om wel te realiseren dat dit deel van Nieuw-Buinen cultuurhistorisch niet meer 'gaaf' is. Ontwikkelingen in het verleden hebben minder rekening gehouden met de ontstaansgeschiedenis van Nieuw-Buinen. Uitgangspunt voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is het accentueren van de hiërarchie in de orthogonale opbouw van de veenkoloniën. Deze hiërarchie bestaat voor Nieuw-Buinen uit het Zuider- en Noorderdiep als de belangrijkste ontginningsassen met de daar haaks op staande kanalen- en wijkenstructuur. De provincie wil daarbij specifiek sturen op het zichtbaar houden van de ordening en samenhang tussen de ontginningsassen, die tot uitdrukking komt in enkele en dubbele lintdorpen en bebouwde en onbebouwde ontginningsassen en het herkenbaar houden van de ordening en samenhang binnen een lintdorp, zoals boerderijen en woningen die elk aan een zijde van het kanaal staan.

Het woningbouwproject waarvoor dit bestemmingsplan is opgesteld borduurt voort op het bebouwingsstructuur die begin jaren 70 is gebruikt voor de achterliggende woonwijk. Deze woonwijk wijkt af van het historische bebouwingsbeeld. Wel is deze woonwijk gekoppeld aan een naoorlogse cultuurhistorische ontwikkeling die ontstaan is door de komst van Philips in Stadskanaal.

In het plangebied is nog één historische boerderij aanwezig. Rondom deze locatie wordt nieuwbouwplan Nostalgia ontwikkeld. Het voornemen is dat in een boerderijtype woningen gerealiseerd worden. De noklijn van deze nieuwe woonboerderij is haaks op het Noorderdiep. De positionering van deze nieuwe woonboerderij ten opzichte van de bestaande woonboerderij past in het historische bebouwingspatroon langs de historische landzijde van het Noorderdiep. Door de achterliggende bebouwing is hier geen sprake meer van de historische doorkijk op de oorspronkelijke agrarische gronden. De wijk die in het plangebied ligt, wordt deels verhard. Via een duiker blijft de wijk wel de waterhuishoudkundige functie behouden. In het inrichtingsplan is de wijk nog wel zichtbaar. De geplande weg met bomenrij accentueert de voormalige ligging van de wijk. Vanaf het Noorderdiep is zo de wijk met de kenmerkende doorgezicht nog goed waarneembaar.

Conclusie

Het plangebied grenst aan de locatie waar voorheen het kanaal 'het Noorderdiep' liep. Daarnaast ligt het midden in het gebied dat aan Stadskanaal is vastgegroeid en waar er indertijd voor is gekozen om te bouwen buiten het bebouwingslint. Het inbreidingsplan sluit daardoor aan bij het cultuurhistorische ontwikkeling van dit deel van Nieuw-Buinen. De te realiseren woonboerderij sluit aan bij het cultuurhistorische bebouwingspatroon van het Noorderdiep. Hiermee wordt aangesloten op de door de provincie in het Cultuurhistorisch kompas beschreven ambities voor de Veenkoloniën.

Per 1 januari 2017 is de nieuwe Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. De Wnb richt zich op de bescherming van Natura 2000-gebieden (Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden). Activiteiten en ontwikkelingen die kunnen leiden tot negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebieden zijn in beginsel niet toegestaan, tenzij hiervoor een vergunning op grond van de Wnb is verkregen.

Naast de bescherming van de Wnb kunnen waardevolle gebieden ook beleidsmatig beschermd zijn doordat zij behoren tot het Natuurnetwerk Nederland. Uitgangspunt van het beleid is dat plannen, handelingen en projecten in het NNN niet toegestaan zijn indien zij de wezenlijke kenmerken en waarden van de NNN significant aantasten. Het NNN is in de provinciale omgevingsvisie uitgewerkt.

Het plangebied behoort niet tot het NNN- of Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland, hoeft het initiatief niet getoetst te worden aan beleidsregels voor de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland, omdat de bescherming van het NNN geen externe werking kent.

Stikstof
Nabij het plangebied liggen meerdere stikstofgevoelig gebieden. Het meest nabijgelegen stikstofgevoelig gebied is op circa 8,7 kilometer het 'Drouwenerzand'. Met dit bestemmingsplan wordt de realisatie van 74 woningen planologisch mogelijk gemaakt. Voor de realisatie van dit bouwproject wordt er gewerkt met meerdere werktuigen op de bouwplaats. Vanuit de verbrandingsmotoren van deze werktuigen ontstaan stikstofoxiden (NOx). De uitstoot is afhankelijk van factoren als het type werktuig, het vermogen, het percentage belasting en het aantal draaiuren. Deze variabelen zijn ingevoerd in het AERIUS model van het RIVM (versie 2023.01). De basisinformatie ten aanzien van de uitgangspunten voor het gebruik en type materieel zijn berekend op basis van het stedenbouwkundig ontwerp. Na invoer van de gegevens van de mobiele werktuigen zijn ook de gegevens met betrekking op de vervoersbewegingen van en naar de bouwplaats en de vervoersgegevens tijdens de gebuiksfase in de AERIUS calculator ingevoerd. Vervolgens is door de AERIUS calculator de totale stikstofdepositie van de aanleg- en de gebruiksfase in stikstofgevoelige gebieden als gevolg van deze emissies berekend. Het stikstofonderzoek is als bijlage 10 toegevoegd bij deze toelichting

Conclusie
Door het toevoegen van 74 woningen neemt de stikstofdepositie op het dichtstbijzijnde stikstofgevoelig gebied niet toe.

De soortenbescherming is eveneens geregeld in de Wnb. Het doel van de Wnb is het in stand houden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. De Wnb kent zowel een zorgplicht als verbodsbepalingen. De zorgplicht geldt te allen tijde voor alle in het wild levende dieren en planten en hun leefomgeving. De verbodsbepalingen zijn gebaseerd op het 'nee, tenzij'-principe. Alle schadelijke handelingen ten aanzien van beschermde planten- en diersoorten zijn in principe verboden. Gedeputeerde Staten kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten vrijstelling verlenen van dit verbod. In de provinciale verordening dient deze mogelijkheden dan wel opgenomen te zijn. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden nagegaan/onderbouwd, of zich in het betreffende gebied beschermde soorten bevinden.

Onderzoek Quickscan flora en fauna
EcoGroen heeft op 1 september 2021 een quickscan flora en fauna in het plangebied uitgevoerd. De volledige rapportage is opgenomen in bijlage 11. Geconstateerd is dat er in het plangebied enkele exemplaren en verblijfplaatsen van algemeen voorkomende zoogdieren en amfibieën verloren kunnen gaan. Voor deze soorten geldt in deze situatie een provinciale vrijstelling van de verbodsartikelen uit de Wet natuurbescherming, waardoor het nemen van vervolgstappen niet nodig is.

Verder blijkt uit het onderzoek dat het gebouw van de tennisvereniging potentie heeft voor beschermde soorten, specifiek de huismus en vleermuizen. Aangezien het tenniscomplex niet meer onderdeel is van het plangebied, heeft dit geen consequenties voor het plan.

Verder wordt geconcludeerd dat het plan niet van negatieve impact is op beschermde soorten, als er buiten het broedseizoen wordt gewerkt, of als er voorafgaand aan het werk in het broedseizoen een veldinventarisatie wordt gedaan.

Aanvullend op dit onderzoek heeft EcoGroen een extra quickscan uitgevoerd op 6 februari 2023 om het eventuele effect van de te slopen bebouwing op het deelgebied Nostalgia te beoordelen. De volledige rapportage is opgenomen in bijlage 12. In dit onderzoek zijn geen jaarrond beschermde nestlocaties aangetroffen. Enkele algemeen voorkomende broedvogels zijn wel te verwachten in de bomen buiten het plangebied. Ook zijn er geen verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig, en ook geen beschermde groeiplaatsen van planten of verblijfplaatsen van dieren zonder provinciale vrijstelling.

Conclusie
Het realiseren van 74 woningen leidt niet tot overtreding van een verbodsbepaling van de Wet natuurbescherming. Er hoeft geen ontheffing aangevraagd te worden.

Het externe veiligheidsbeleid stelt twee zaken centraal:

1. 1. de bescherming van personen bij een risicobron tegen de kans op overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen, een vliegtuig op of bij een luchthaven of een windturbine (PR);
2. 2. de bescherming van de samenleving tegen het ontwrichtende effect van een dergelijke ramp met een groot aantal slachtoffers (GR).

Voor het bereiken van de eerste doelstelling wordt gebruik gemaakt van het begrip plaatsgebonden risico (PR). Het PR geeft de kans per jaar aan dat een persoon op die plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij genoemde risicobronnen. De norm voor het PR is de kans van 1:1.000.000 (10-6). Het PR is alleen van toepassing indien binnen de PR contour (zone rondom een risicobron) kwetsbare objecten (bijvoorbeeld woning, ziekenhuis, grote winkelcentra en bedrijven) zich bevinden. Voor beperkt kwetsbare objecten (bijvoorbeeld een kleine winkel of klein bedrijf) geldt een richtwaarde.

Voor het bereiken van de tweede doelstelling wordt gebruik gemaakt van het groepsrisico (GR). Het GR geeft aan wat de kans is op een ongeval waarbij tien of meer dodelijke slachtoffers vallen in de omgeving van de risicobron. Het aantal personen dat in de omgeving van de risicobron verblijft, bepaalt daardoor de hoogte van het GR. Voor het GR geldt geen norm, maar een oriëntatiewaarde en in bepaalde gevallen een verantwoordingsplicht. Dit betekent dat het bevoegde gezag bij het nemen van een besluit het GR moet verantwoorden.

Toets
Op circa 900 meter afstand van het plangebied is een LPG vulpunt gesitueerd. Eveneens op circa 900 meter vanaf het plangebied loopt een hogedrukaardgasleiding. Beide inrichtingen liggen dusdanig ver van het plangebied dat er geen sprake een extern risico.

Figuur 7 ligging plangebied op signaleringskaart (bron

Conclusie
Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van dit plan.

De gemeente heeft in een vroegtijdig stadium overleg gevoerd met de Veiligheidsregio Drenthe (brandweer Denthe). De VRD heeft in haar advies aangegeven dat er in beginsel in voldoende mate voorzien is in de aanwezigheid van bluswatervoorzieningen. Tevens valt het plangebied binnen de dekking van het Waarschuwingsalarmeringsstelsel. De VRD ädviseert om de twee woongebieden ten noorden van Nostalgia (fase 3 en 4) via twee kanten te ontsluiten. In de planvorming is hiermee rekening gehouden. Het fietspad met naastgelegen voetpad kan bij calamiteiten gebruikt worden voor hulpdiensten. Een altenatieve ontsluitingsroute voor langzaamverkeer is voldoende aanwezig zodat bij calamiteiten deze langzaamverkeerroute niet gebruikt hoeft te worden. Ten slotte adviseert de VRD om bij de ontwikkeling rekening te houden met de BIObiz factoren zoals het vrij houden van wegen / zo min mogelijk verkeersbelemmerende maatregelen en met mogelijk wateroverlast na extreme buien. In het plan is door de aanleg van een vijver rekening gehouden met deze piekbelasting tijdens extreme buien.

De Wet geluidhinder (Wgh) biedt het toetsingskader voor het geluidniveau van wegen, spoorwegen en gezoneerde industrieterreinen op de gevels van geluidgevoelige gebouwen en terreinen (geluidsgevoelige functies). Voor de geluidsgevoelige functies die binnen bepaalde afstanden (zones) van de verschillende geluidsbronnen liggen, schrijft de Wgh voor dat een aangewezen bevoegd gezag grenswaarden bepaalt. De Wgh kent bandbreedtes waarbinnen het bevoegd gezag moet blijven. Er geldt een voorkeurswaarde (lager mag niet) en een bovengrens (hoger mag niet). Naast grenswaarden op de gevels van de geluidsgevoelige gebouwen, zijn er in de Wgh ook grenswaarden gericht op de bescherming van het akoestische klimaat binnen de bestaande gebouwen. De grenswaarden moeten bij de aanleg, dan wel wijzigingen van een (spoor)weg of industrieterrein in acht worden genomen. Dit geldt ook bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan.

Onderzoek wegverkeer
Geluidsmeesters heeft voor dit bestemmingsplan een akoestisch onderzoek naar wegverkeerlawaai opgesteld. Dit onderzoek is al bijlage 13 bij dit bestemmingsplan toegevoegd. Voor het Noorderdiep geldt een snelheidsregime van 50 km/uur. Het Noorderdiep is daardoor een gezoneerde weg. Op de Zonnedauw en de Akelei geldt een snelheidsregime van 30 km/uur. Een weg met een snelheidsregime van 30 km/uur kent geen wettelijke geluidzone waardoor de grenswaarden uit de Wet geluidhinder niet van toepassing zijn. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient echter wel in het bestemmingsplan aangetoond te worden dat er sprake is van een akoestisch goed woon- en leefklimaat. Dit geldt ook voor wegen zonder wettelijke geluidzone.

Alleen voor het meest zuidwestelijk gelegen bouwvlak in deelgebied Nostalgia een hogere waarde noodzakelijk. De benodigde hogere waarde bedraagt 52 dB Lden als gevolg van het verkeer op het Noorderdiep. Redelijkerwijs zijn er geen doelmatige en/of effectieve maatregelen in de vorm van bron en overdracht mogelijk om de geluidbelasting te reduceren tot de wettelijke voorkeursgrenswaarde. Om een goed woon- en leefklimaat te waarborgen zijn conform het Bouwbesluit eisen gesteld aan de gevelgeluidwering. Bij de aanvraag bouw zal onderbouwd moeten worden op welke wijze daaraan voldaan wordt. De verleende hoger waarde is als bijlage 14 toegevoegd aan deze toelichting.

Conclusie
Door het verlenen van een hogere grens waarde voldoet dit bestemmingsplan aan de wettelijke bepalingen. Daarmee is er bij deze bouwvlakken, ten aanzien van wegverkeerslawaai, sprake van een akoestisch goed woon- & leefklimaat. Met betrekking tot de gevelgeluidwering kan worden volstaan met de minimale vereisten uit het Bouwbesluit.

Met wet- en regelgeving wil de overheid zorgen voor een goede luchtkwaliteit waardoor men burgers beschermt tegen de schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen zijn opgenomen in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm).

NSL/NIBM
Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.
Deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen.

Ook projecten die 'Niet in betekenende mate' (NIBM) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van NIBM, zijn vastgelegd in de 'Algemene maatregel van Bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM). In het Besluit NIBM is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 mg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft het ministerie in samenwerking met InfoMil de NIBM-tool april 2008 ontwikkeld. Deze MIBM-tool wordt jaarlijks geactualiseerd. Met de MIBM-tool kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging.

Onderzoek
Met dit bestemmingsplan wordt de realisatie van 74 woningen planologisch mogelijk gemaakt. Op grond van de CROW - publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren. Van parkeerkencijfers naar parkeernormen' (december 2018) is de verkeersgeneratie van een koophuis twee-onder-een-kap in niet stedelijk gebied rest bebouwde kom, bepaald op minimaal 7,4 en maximaal 8,2 ritten per woning.

Figuur 7 Worst-case berekening luchtkwaliteit

Conclusie
Uit de NIBM berekening blijkt dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekende mate is. Een nader onderzoek is daarom niet nodig.

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen). Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.

Op 21-2-2023 is dit bestemmingsplan via een digitale watertoets bij het waterschap ingediend. Het hierop afgegeven wateradvies is als bijlage 15 toegevoegd aan dit bestemmingsplan.

De gemeente heeft daarvoor en nadien meerdere overleggen met het waterschap gehad. Het waterschap heeft vervolgens na interne afstemming het volgende advies/voorstel met betrekking to het watersysteem stedelijk gebied voor het inbreidingsplan Oosterwijk gegeven.

In beginsel kan het waterschap instemmen met het verleggen van de hoofdwatergang naar de westelijke rand (Westerdiep) van het stedelijk gebied. De volgende aspecten dienen verder met de gemeente besproken worden en vastgelegd (niet volledig, de details worden nader met elkaar vastgelegd):

• Bij de planuitwerking wordt rekening gehouden met de uitgangspunten van het Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie (DPRA) en daarvoor maatregelen te treffen die hitte, droogte en wateroverlast naar de toekomst toe zullen voorkomen.
• Het Westerdiep als hoofdwatergang dient in eigendom te komen van het waterschap, inclusief een tweezijdig maaipad van 3 meter vanaf de insteek.
• De nieuwe duiker vanaf het Noorderdiep naar de hoofdwatergang Westerdiep, komt in een gebied waar meer kabels en leidingen liggen. Het waterschap stelt daarom voor om deze duiker constructief bij de gemeente te brengen (ligt al in gemeentelijk eigendom, want anders gaat voor het waterschap de keurzoneringen daarop van toepassing zijn. Het waterschap zorgt voor het doorstroomprofiel (schoonhouden). Bij het plan De Wissel heeft het waterschap hetzelfde eerder al voorgesteld.
• Bij de instroom van de nieuwe duiker zal een regelwerk (afsluiter/inlaatwerk) nodig zijn die ook richting het Nije Daip en de huidige hoofdwatergang water kan brengen. Regelwerk/inlaatwerk daarom met 2 afsluiters (EBO waterschap).
• De bestaande hoofdwatergang door het stedelijk gebied gaat over in eigendom, beheer en onderhoud (EBO) naar de gemeente Borger-Odoorn en wordt een schouwsloot.
• Het waterschap adviseert in het plan Oosterwijk eveneens de bestaande schouwsloot, evenwijdig aan het Noorderdiep richting het Nije Daip, zo te profileren dat hier ook wateraanvoer mogelijk wordt (waterkwaliteit).
• Het waterpeil in het Nije Daip en de huidige hoofdwatergang lijkt aan de lage kant. Geadviseerd wordt bij de uitwerking van het inbreidingsplan te kijken naar het gewenste waterpeil (onder andere om de juiste hoogte van evt. nieuwe beschoeiing vast te stellen). Het inbreidingsplan zal zijn hemelwater voornamelijk naar het Nije Daip afvoeren (aangelegde Nije Daip geldt al compensatie voor toename verhard oppervlak). Nije Daip ook als schouwsloot aan te wijzen (staat nu nog niet op de Legger).
• Voordat tot uitvoering (start) van het plan Oosterwijk wordt begonnen, dient vóór de aanpassingen aan het watersysteem een watervergunning te zijn afgegeven en de eigendomssituatie te zijn gewijzigd. Pas daarna kan worden begonnen met de realisatie van het plan Oosterwijk.

Figuur 8 voorstel aanpassing watersysteem stedelijk gebied Oosterwijk

Dit bestemmingsplan sluit aan op de door de gemeente Borger-Odoorn recent in andere bestemmingsplannen gebruikte plansystematiek. Daarnaast voldoet het bestemmingsplan aan het door het Rijk opgestelde plansystematiek in inhoud zoals benoemd in de Wro, Bro, Wabo en de SVBP 2012.

De gemeente Borger-Odoorn vindt het belangrijk dat bestemmingsplan zo duidelijk mogelijk te begrijpen zijn. Van belang is daarom dat de regels van bestemmingsplannen op elkaar aansluiten. Zo is het voor de lezer beter te begrijpen dat voor verschillende bestemmingsplannen dezelfde planologisch regeling geldt in plaats dat per bestemmingsplan hetzelfde op een andere manier is geregeld. Voor dit bestemmingsplan is daarom gekozen om zo veel mogelijk aan te sluiten op de regels van het geldende bestemmingsplan 'Nieuw-Buinen - Buinerveen'. Dit bestemmingsplan is op 6 juni 2017 vastgesteld is daarmee nog een actueel bestemmingsplan.

De regels behorende bij dit bestemmingsplan bestaan uit vier hoofdstukken. In Hoofdstuk 1 zijn in Artikel 1 en Artikel 2 de inleidende regels opgenomen. Dit zijn begrippen en de wijze van meten die de gemeente Borger-Odoorn standaard opneemt in haar bestemmingsplannen. Hoofdstuk 3 en 4 zijn ook algemene hoofstukken die door het Rijk zijn voorgeschreven of deel uit maken van de standaard regels van de gemeente Borger- Odoorn.

Artikel 3 Groen

De structurele groenelementen in het plangebied zijn specifiek bestemd. Hierdoor wordt de hoofdgroenstructuur juridisch vastgelegd. op gronden die als Groen zijn bestemd mag niet worden gebouwd. Wel zijn ondergeschikte gebouwen en bebouwing voor bijvoorbeeld openbare nutsvoorzieningen en sport- en speelvoorzieningen toegestaan. Qua gebruik zijn ook waterhuishoudkundige voorzieningen, paden extensief recreatief medegebruik toegestaan.

Artikel 4 Tuin

De bestemming Tuin is opgenomen aan de voorkant en zijkant van bouwblokken die een hoge stedenbouwkundige waarde hebben. Voorkomen wordt hierdoor dat aan beeldbepalende gevels bijgebouwen gerealiseerd kunnen worden.

Artikel 5 Verkeer - Verblijf

Deze bestemming is opgenomen voor het Noorderdiep. De reden hiervoor is dat een deel van het Noorderdiep nu nog niet bestemd is. Het Noorderdiep heeft in een ander bestemmingsplan dezelfde bestemming.

Artikel 6 Water

De hoofdwatergangen in het plangebied zijn bestemd als Water. Andere watergangen en waterpartijen die geen deel uitmaken van het hoofdwaternetwerk zijn niet als Water bestemd. Deze watergangen en -partijen zijn bestemd in de bestemming Groen of Woongebied.

Artikel 7 Woongebied
In totaal worden er maximaal 74 woningen bestemd. De woningen worden gerealiseerd is vier woonvlekken. Per woonvlek is het aantal woningen bestemd via een maatvoeringsaanduiding op de verbeelding. De aantallen woningen per woonvlek sluiten aan op het met de omgeving besproken stedenbouwkundig inrichtingsplan.

De gemeente heeft voorafgaande aan het op te stellen bestemmingsplan een uitgebreid participatietraject doorlopen. De gemeente heeft samen met dorpsbelangen omwonenden in Nieuw-Buinen gevraagd om mee te denken over de plannen voor dit nieuwbouwplan en de inrichting van het gebied. Dit heeft geleid tot het stedenbouwkundig inrichtingsplan waarop dit bestemmingsplan gebaseerd is.

In het kader van het artikel 3.1.1. Bro overleg wordt het concept bestemmingsplan naar de wettelijk verplichte overlegpartners verzonden. Zeven overlegpartners hebben een overlegreactie ingediend. In Nota van Beantwoording overleg zijn deze reacties samengevat en beantwoord. Ook is aangegeven of de reacties hebben geleid tot een aanpassing in het ontwerpbestemmingsplan. De Nota van Beantwoording overleg is als bijlage 16 toegevoegd aan deze toelichting. In bijlage 17 is de nota van beantwoording aangevuld met een meer uitgebreidere reactie op de aspecten geluid en licht.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn er geen zienswijzen ingediend.

De gemeente is voor dit woningbouwproject zelf de initiatiefnemer. De kosten voor de planontwikkeling worden door de gemeente gefinancierd.