In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Hoofdstraat 125 met identificatienummer NL.IMRO.1690.2022BP1007005-VG01 van de gemeente De Wolden;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een woning deel uitmakend van in een rij aaneengebouwde woningen;

kleinschalige bedrijvigheid als bedoeld in Bijlage 1 Lijst toelaatbare beroepen en vormen van bedrijvigheid bij wonen, die door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

een aan-, uit- of bijgebouw die qua omvang en uitstraling ondergeschikt is aan een op dezelfde plaats voorkomend hoofdgebouw; dit kan zich uiten door materiaalgebruik, gevelindeling en/of nokhoogte (minimaal 1 m lager dan de nokhoogte van het hoofdgebouw);

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;

1. a. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning;
2. b. het onder a bedoelde geldt niet voor zover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening of een andere planologische toestemming;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

architectonisch ondergeschikte uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw of ander bouwwerk met een dak (waaronder een overkapping die hooguit aan twee zijden tegen gevels is aangebouwd en aan minimaal twee zijde open is);

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die met de grond verbonden is, dan wel steun vindt in of op de grond (direct of indirect)

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden al dan niet met inbegrip van ondergeschikte detailhandel ten dienste van deze voorzieningen, waaronder zijn begrepen reisbureaus, kapsalons, wasserettes, stomerijen, makelaarskantoren, bankfilialen, schoonheidsinstituten, fotostudio's en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, met uitzondering van garagebedrijven;

vorm van bedrijfsvoering waarbij het bedrijf uitsluitend goederen aan particulieren verhandelt door middel van contact met die particulieren dat uitsluitend verloopt via post, fax, telefoon, e-mail of internet waardoor geen handelswaren op het bedrijf worden aangeprezen en waarbij het bedrijfspand geen uitstraling heeft van een winkelpand, de goederen niet uitstalt ten verkoop, en daarmee een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met magazijn c.q. opslag van goederen ten behoeve van de op grond van de bestemming toegelaten bedrijven, met dien verstande dat goederen wel en slechts ter plekke kunnen worden afgehaald;

is een architectonisch ondergeschikte ruimte, als uitbreiding van een ruimte of ander vertrek in een gebouw, die buiten de gevel uitsteekt en in open verbinding staat met het bedoelde vertrek. De buitenzijde wordt begrensd door overwegend kozijnen met glas;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de op de verbeelding aangegeven lijn, waar de voorgevel van een hoofdgebouw naar toe is gekeerd, die niet door gebouwen mag worden overschreden, behoudens krachtens deze regels toegelaten afwijkingen.

één of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren

een bedrijf waar tegen vergoeding logies wordt verstrekt, waarbij de logieseenheden enkel zijn ingericht voor nachtverblijf. Naast het verstrekken van logies kunnen accommodaties worden aangeboden voor dagverblijf en maaltijdbereiding;

een eenvoudig te plaatsen gebouw, zoals een stacaravan of een prefab cabine, ten behoeve van mantelzorg dat na afloop van de mantelzorg op eenvoudig wijze te verwijderen is;

het onderhoud, dat gelet op de bestemming regelmatig noodzakelijk is voor een goed beheer en gebruik van de gronden en gebouwen die tot de betreffende bestemming behoren;

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie, alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen (ondergrondse) bergbezinkbassins, transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten;

een specifieke eengezinswoning waarbij de (bepalende) buitenruimte geheel is ingesloten door de bouwmassa van de woning, de aangrenzende woningen en/of muren;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat hooguit aan twee zijden tegen gevels is aangebouwd en aan minimaal twee zijden open is;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

de analoge en digitale voorstelling van de inhoud van een bestemmingsplan conform het gestelde in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening;

De als zodanig aangewezen gevel volgens de in Bijlage 1 weergegeven lijn;

De in Bijlage 1 aangegeven lijn, waar de voorgevel van van een hoofdgebouw naar toe is gekeerd, die niet door gebouwen mag worden overschreden, behoudens krachtens deze regels toegelaten afwijkingen;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Hieronder wordt niet verstaan:

1. a. de hoogste zijde van een lessenaarsdak;
2. b. het in Bijlage 2 aangegeven boeiboord binnen de bestemming Wonen - Woongebouw;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwwerken zoals schoorstenen, antennes, ventilatiekappen, liftkokers, lichtkoepels en daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. Overstekken van daken, dieper dan 40 cm, worden meegerekend bij de oppervlakte van bouwwerken;

vanaf enig punt van een bouwwerk tot de (bouw)perceelgrens;

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de molen of windturbine.

Bij de toepassing van het bepaalde over het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens, dan wel de rooilijn met niet meer dan 1 m wordt overschreden.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

De maximale bouwhoogte mag ten behoeve van deze ondergeschikte bouwwerken met ten hoogste 1 meter worden overschreden.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;

met daarbij behorende:

2. b. voet- en fietspaden;
3. c. speelvoorzieningen;
4. d. openbare nutsvoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. bruggen, dammen en/of duikers;
7. g. gebouwen;
8. h. overige bouwwerken.

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval parkeren wordt begrepen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen;
2. b. erkers en entreepartijen ten dienste van de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen;

met daarbij behorende:

3. c. gebouwen;
4. d. overige bouwwerken;
5. e. waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. parkeerplaatsen en inritten daaronder begrepen.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen;
2. b. bruggen, dammen en/of duikers;

met daaraan ondergeschikt

3. c. sloten, bermen en beplanting;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. waterhuishoudkundige voorzieningen;
7. g. nutsvoorzieningen;

met daarbij behorende:

8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
9. i. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in woonhuizen;
2. b. aan huis verbonden beroep of bedrijf als bedoeld in 'Bijlage 3 Lijst toelaatbare beroepen en vormenvan bedrijvigheid bij woningen waarvan het oppervlak niet meer bedraagt dan 60 m²;

met daarbij behorende:

3. c. wegen en paden;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
7. g. tuin, erven en terreinen.

De voor 'Wonen - Woongebouw'aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woongebouwen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of bedrijf als bedoeld in Bijlage 3 Lijst toelaatbare beroepen en vormen van bedrijvigheid bij woningen tot een oppervlakte van niet meer dan 60 m²;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. woonstraten en paden;

met de daarbijbehorende:

3. c. tuinen, erven en terreinen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. waterlopen;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een goede woonsituatie;
2. b. de verkeersveiligheid; en
3. c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

• het gebruik van het woongebouw voor meer dan 4 woningen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.

1. a. Bij de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen of een omgevingsvergunning voor een gebruiksverandering moet, indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's, (motor)fietsen of andere voertuigen in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel. Dit betekent dat moet worden voldaan aan de normen in de parkeerkencijfers in de CROW-publicatie 317 en dat indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging.
2. b. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel.
3. c. Gerealiseerde voorzieningen als bedoeld in sub a en b, dienen na de realisering in stand te worden gehouden.
4. d. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in sub a en b:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, behoudens voor zover uit de Richtlijnen 79/409/EEG en 92/43/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna beperkingen voortvloeien ten aanzien van ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaand gebruik.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald onder de naam 'Regels van het bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Hoofdstraat 125' van de gemeente De Wolden.

De gronden van de Hoofdstraat 125 waren voorheen in gebruik als bakkerij. De bedrijfsvoering hiervan is inmiddels al enkele jaren beëindigd én het grootste gedeelte van de gebouwen zijn inmiddels gesloopt. Het plan is om het gebied te herstructureren middels sloop en nieuwbouw. Het nieuwbouwplan voorziet in 4 appartementen, 6 patio woningen en 4 halfvrijstaande woningen.

Het beoogde plan is niet mogelijk op basis van de geldende beheersverordening. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor deze locatie noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet in een passend juridisch-planologisch kader.

Het plangebied betreft het perceel aan de Hoofdstraat 125 in Zuidwolde. De locatie wordt aan de noordkant begrenst door de Burgerzinstraat, aan de oostkant door de Zuider Esweg, aan de zuidkant door de Bosscherhof en aan de westkant door de Hoofdstraat.

In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergeven ten opzichte van de kern Zuidwolde.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied (bron: pdok.nl)

Het bestemmingsplan 'Zuidwolde, deelplan Hoofdstraat 125' bestaat uit de volgende stukken:

• Toelichting;
• Regels;
• Verbeelding met identificatienummer NL.IMRO.1690.2022BP1007005-VG01

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het plangebied bevindt zich binnen de beheersverordening 'Zuidwolde' (vastgesteld door de gemeenteraad op 30 juni 2016). Qua gebruiks - en bouwregels geldt dat de gronden en bestaande bouwwerken alleen mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaand gebruik. Op dit moment worden de gronden voor geen enkel gebruik gebruikt. Voorheen waren de gronden in gebruik ten behoeve van een bakkerij. Het toekomstige woon gebruik van de gronden is dan ook niet toegestaan binnen de regels van de beheersverordening 'Zuidwolde'. Ook vanuit de bouwregels is het toekomstige bouwplan in strijd. Nieuwe gebouwen zijn namelijk alleen toegestaan ter plaatse van een 'bouwvlak'. In het plangebied is hier geen sprake van.

Verder is het besluitvlak 'archeologie 2' van toepassing. Voor nieuwe en de uitbreiding van bestaande bouwwerken met een oppervlakte groter dan 100 m² en dieper dan -0,30 m is archeologisch onderzoek nodig. Paragraaf 4.7 gaat hier verder op in.

Figuur 1.2 Ligging van het plangebied met vigerend bestemmingpslan

Na deze inleiding worden in Hoofdstuk 2 de huidige situatie en de nieuwe situatie beschreven. In Hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Drenthe en de gemeente De Wolden beschreven. Vervolgens worden in Hoofdstuk 4 alle relevante milieuthema's beschreven. Hoofdstuk 5 omvat de juridische aspecten/planverantwoording. In Hoofdstuk6 en Hoofdstuk 7 wordt respectievelijk ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en het vooroverleg, inspraak en zienswijzen.

Het plangebied betreft het perceel Hoofdstraat 125 in Zuidwolde waar voorheen bakkerij Drost was gevestigd. Het plangebied maakt deel uit van de historische lintbebouwing van de Hoofdstraat en vormt de westelijke begrenzing van het plangebied. De locatie wordt aan de noordkant begrenst door de Burgerzinstraat, aan de oostkant door de Zuider Esweg en aan de zuidkant door de Bosscherhof. De omgeving karakteriseert zich als een woongebied. Er komen dus voornamelijk woningen voor. Het gaat daarbij om verschillende type woningen zoals vrijstaande woningen, appartementen, rijenwoningen als ook halfvrijstaande woningen. De voorgevel van de woningen zijn voornamelijk op de straat gericht.

Het plangebied bestaat uit de voormalige bedrijfsbebouwing van bakkerij Drost. Aan de zijde van de Hoofdstraat stond een gebouw met daarachter de meer industriële bedrijfsgebouwen. Het gebouw aan de voorzijde is inmiddels gesloopt. Op de gronden achter deze gebouwen staat nog een oud, vervallen schuurtje. Verder zijn de gronden ongebouwd en in gebruik als grasveld en/of danwel verhard. Aan de noordkant van het plangebied staan verder nog enkele bomen. Direct ten oosten en noordwesten van het plangebied bevinden zich woningen.

Figuur 2.1 geeft een overzicht van de huidige situatie en zijn omgeving weer.

Figuur 2.1 Huidige situatie plangebied en directe omgeving

Het plan is om het gebied te transformeren tot een woningbouwlocatie. Concreet worden hierbij alle gebouwen in het plangebied gesloopt en vervangen door 4 appartementen, 6 patio woningen en 4 halfvrijstaande woningen. Het betreffen woningen in het koopsegment. Het beoogde stedenbouwkundig ontwerp is in figuur 2.2 weergeven. De verschillende goot -en bouwhoogtes in tabel 1. Het stedenbouwkundig ontwerp is afgestemd op een door de gemeente gemaakte kavelpaspoort. Zie hiervoor Bijlage 1. Met het stedenbouwkundig ontwerp wordt aangesloten bij het stedenbouwkundig karakter van de directe omgeving. De aanwezige bomen in het plangebied blijven behouden. Dit zelfde geldt voor een groot gedeelte van het bestaande grasveld. Het gaat om het gedeelte tussen de oostelijk gelegen woningen en in de woningen in het midden van het plangebied.

Figuur 2.2 Stedenbouwkundig ontwerp (Versie 22 september 2022)

Toetsingskader

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen ontwikkeling. Wel dient in het kader van het bestemmingsplan te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

Voor het berekenen van de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie wordt berekend op basis van het 'Gemeentelijk Verkeers en Vervoersplan 2010-2019' van gemeente De Wolden en kencijfers uit CROW-publicatie 381. Hierbij wordt op basis van de omgevingsadressendichtheid en het autobezit per kengetallen het gemiddelde van de bandbreedte gehanteerd. Op basis van data van het CBS is de stedelijkheidsgraad vastgesteld als 'niet stedelijk'. De gebiedsligging van het initiatief betreft 'centrum'.

Verkeersstructuur

Gemotoriseerd verkeer

Het plangebied wordt ontsloten op de Bosscherhof, Burgerzinsstraat en Zuider Esweg waarna het verkeer ontsluit op de Hoofdstraat of de Zuider Esweg. De Bosscherhof en de Zuider Esweg zijn in de huidige situatie gecategoriseerd als erftoegangsweg binnen de bebouwde kom met een 30 km/u regime. De Hoofdstraat is gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg binnen de bebouwde kom met een 50 km/u regime en een wegbreedte van circa 5,8 meter.

Langzaam verkeer

Binnen het 30 km/uur gebied waarvan onder meer de Bosscherhof deel uitmaakt, deelt de fietser de rijbaan met het gemotoriseerd verkeer. Langs de Hoofdstraat liggen aan weerszijden fietssuggestiestroken. Langs de wegen rondom het plangebied zijn voetpaden voor voetgangers aanwezig.

Openbaar vervoer

Op circa 50 meter loopafstand ligt een bushalte aan de Hoofdstraat. Hier halteren twee buslijnen: buslijn 31 Dedemsvaart, Busstation – Hoogeveen, Scholen Voltastraat en buslijn 231 Zuidwolde, Busstation – Balkbrug, Centrum.

Planontwikkeling

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 4 appartementen, 6 patiowoningen en 4 half vrijstaande woningen.

Verkeersgeneratie

Toekomstige situatie

De ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 4 appartementen, 6 patiowoningen en 4 half vrijstaande woningen. De verkeersgeneratie van de toekomstige ontwikkeling is berekend aan de hand van kengetallen uit CROW-publicatie 381 voor gebied 'centrum' en stedelijkheidsgraad 'niet stedelijk'.

In CROW-publicatie 381 zijn geen verkeersgeneratiekengetallen voor patiowoningen beschikbaar. Doordat de woningen qua grootte vergelijkbaar zijn met twee-onder-een-kapwoningen is ervoor gekozen het kencijfer voor twee-onder-een-kapwoningen te hanteren.

Tabel Verkeersgeneratie beoogde ontwikkeling in mvt/etmaal

De beoogde ontwikkeling heeft een verkeersgeneratie van 105 mvt/etmaal gedurende de gemiddelde weekdag. Voor het bepalen van de verkeersafwikkeling zijn de werkdagintensiteiten maatgevend. Conform CROW-publicatie 381 geldt voor woningen een omrekenfactor van 1,11. De verkeersgeneratie op een gemiddelde werkdag komt daarmee op 117 mvt/etmaal.

Effecten verkeersafwikkeling

Voor beoordeling van de verkeersafwikkeling is de verkeersgeneratie tijdens het maatgevende uur van belang. Als vuistregel geldt dat de verkeersomvang tijdens het maatgegevens uur circa 10% van de etmaalwaarde bedraagt. In dit geval gaat het in het drukste uur op werkdagen dan om (117 *10%) om 12 voertuigen. Deze geringe toename van verkeer kan zonder problemen worden afgewikkeld op de omliggende kruispunten en wegen.

Effecten verkeersveiligheid

Voor de beoordeling van de verkeersveiligheid kan gesteld worden dat met de geringe toename van het verkeer na planontwikkeling (12 motorvoertuigen in het drukste uur) dit geen effect heeft op de verkeersveiligheid.

Parkeren

De parkeerbehoefte van de ontwikkeling is berekend aan de hand van parkeerkencijfers uit CROW publicatie 381. De parkeerbehoefte is opgenomen in tabel 2.

Tabel Parkeerbehoefte beoogde ontwikkeling

Op basis van tabel 2 heeft de ontwikkeling een parkeerbehoefte van 24 parkeerplaatsen. In het stedenbouwkundig ontwerp zijn 26 parkeerplaatsen ingetekend. Hiermee wordt er voorzien in de parkeerbehoefte.

Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken; te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in 4 opgaven:

• Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie.
• De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden.
• Steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
• Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

1. 1. De Omgevingsagenda.

Voor Noord Nederland wordt in 2021 een omgevingsagenda opgesteld, waar Drenthe onderdeel van uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.

2. 2. De NOVI-gebieden.

Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Conclusie

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de NOVI.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Dit houdt in dat de toelichting bij ruimtelijke plannen dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling moet bevatten. Indien het ruimtelijk plan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Dit plan maakt een herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied mogelijk. In paragraaf 3.3 is omschreven hoe ook de ontwikkelingen van de woningen passen binnen de woningbehoefte die binnen de gemeente De Wolden geldt. Hiermee is aangetoond dat er behoefte is aan deze woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Er is daarmee sprake van duurzame verstedelijking.

De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Hierdoor is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Omgevingsvisie Drenthe 2018

Op 3 oktober 2018 is de Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. De Omgevingsvisie is het strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe voor de komende periode. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein.

Het is van provinciaal belang te anticiperen op een veranderende bevolkingssamenstelling en de effecten hiervan op de leefomgeving en de woningmarkt. De demografische ontwikkelingen maken het nodig dat vooruit gelopen wordt op een ouder wordende bevolking, een toenemende vraag naar levensloopbestendig wonen en zorgwonen en een daling van het aantal huishoudens, in met name de buitengebieden. Deze ontwikkeling speelt nu al in Oost-Drenthe. Dit brengt met zich mee dat in kleine kernen en oudere stadswijken de leefbaarheid soms meer onder druk komt te staan, waardoor maatwerk noodzakelijk blijft.

In sommige regio’s is er sprake van een overschot aan woningen en plancapaciteit. Het moderniseren van de bestaande woningvoorraad gebeurt door sloop, waar nodig, zonder vervangende nieuwbouw of concentratie van nieuwe woningbouw in dorpen voor het in stand houden van voorzieningen. Dit is een centrale opgave, om samen met gemeenten op te pakken. Dorpen en steden moeten een adequate bovenlokale strategie hebben om zorgvuldig met deze onbalans om te kunnen gaan. Bijvoorbeeld door meer woningen te slopen dan terug te bouwen of woningen te realiseren nabij bestaande kernen en voorzieningen. Dit is een opgave die de provincie samen met gemeenten oppakt.

De provincie vindt het van belang dat, waar mogelijk, de woonopgave wordt benut voor de ruimtelijke opgave van de stads- en dorpsranden. Dit verbetert de ruimtelijke kwaliteit.

Uitgangspunt voor het wonen in Drenthe is dat er rekening wordt gehouden met de ruimtelijke kwaliteit in het gebied.

Provinciale omgevingsverordening Drenthe

De Omgevingsverordening (2018) stelt in artikel 2.17 dat een ruimtelijk plan kan voorzien in nieuwe woningbouw mits de behoefte op basis van de gemeentelijke woonvisie kan worden aangetoond en aansluit bij bestaand stedelijk gebied.

De gemeentelijke woonvisie ten aanzien van de woningvoorraad:

• draagt bij aan balans tussen vraag en aanbod in de gehele Drentse woningvoorraad op de lange termijn en is hiertoe afgestemd binnen de woningmarktregio's;
• benoemt tenminste de kwaliteit, kwantiteit, doelgroepen, duurzaamheid en kernenstructuur;
• schetst de opgaven in de bestaande woningvoorraad;
• geeft aan op welke wijze balans op lange termijn wordt gerealiseerd;
• geeft een lange termijn beeld.

Met dit bestemmingsplan wordt voldaan aan de provinciale visie en de verordening. Aangetoond is dat de ontwikkeling voorziet in een woningbehoefte op basis van de gemeentelijke woonvisie, zie paragraaf 3.5.

Regionale woonvisie Zuidwest Drenthe

In het kader van de regionale afstemming is met de buurgemeenten Hoogeveen, Westerveld en Meppel overleg gevoerd over het woningbouwprogramma. De uitkomst van de afstemming heeft geresulteerd in een regionale woonvisie. Het voorliggende woningbouwontwikkeling past in de regionale aantallen en het kwalitatieve programma tot 2026.

Op 30 oktober 2012 is de Regionale Woonvisie Zuidwest Drenthe, Groeimodel, deel I door het college van de gemeente de Wolden en de andere betrokken gemeenten vastgesteld. In het bestuurlijk afstemmingsoverleg RO/Wonen Zuidwest Drenthe van 21 december 2015 is de woningbehoefte voor Zuidwest Drenthe vastgesteld voor de periode 2016-2025. Deze woningbehoefte prognose is gebaseerd op de provinciale bevolkingsprognose 2015, vertaald naar de woningbehoefte in de regio Zuidwest Drenthe. De vastgestelde woningbehoefte geldt als kader voor de woningbouwontwikkeling in de regio en dient als uitgangspunt voor de actualisatie van het gemeentelijk woonbeleid voor de gemeenten binnen deze regio. Gelet op de aanwezige harde plancapaciteit in Zuidwest Drenthe, is de mogelijkheid aanwezig de woningbouwuitbreiding die dit bestemmingsplan mogelijk maakt daaraan toe te voegen. De realisatie van maximaal 14 woningen leidt niet tot verdringing of ongewenste concurrentie.

Het beleid van het waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het waterbeheerplan 2016 - 2021. Specifiek voor het gebied heeft het waterschap het beleid geformuleerd in 'Water Raakt!'. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Het waterschap laat in dit waterbeheerplan zien welke ontwikkelingen voor het waterbeheer van belang zijn en welke accenten we in de samenwerking met de partners willen leggen. Vanuit die omgevingsverkenning wordt vervolgens het beleid voor de planperiode 2016-2021 beschreven voor onze primaire taakgebieden:

• Bescherming tegen overstromingen en werken aan veiligheid: Veilig water.
• Zorgen voor de juiste hoeveelheid water en passende waterpeilen: Voldoende water.
• Zorgen voor een goede waterkwaliteit die nodig is voor mens, plant en dier: Schoon water.
• Verwerken van afvalwater en het benutten van energie en grondstoffen daaruit: Afvalwater.

Bij ruimtelijke plannen adviseert het waterschap om te komen tot een duurzame ruimtelijke inrichting. Ruimtelijke aanpassingen kunnen bijdragen aan het voorkomen van een overstroming of wateroverlast en het beperken van eventuele gevolgen.

Daarnaast gaat het ook om de bijdrage die inwoners, gemeenten, provincies en belangenorganisaties zelf kunnen leveren aan waterveiligheid. De betrokkenheid vanuit de samenleving bij de gewenste veiligheid is een belangrijk aandachtspunt in de planperiode.

Doelstellingen van het waterschap inzake ruimtelijke plannen is het beperken van de gevolgen van wateroverlast en overstromingen (overlast, schade en slachtoffers) en het vergroten van het bewustzijn van de (resterende) eigen verantwoordelijkheid van de inwoners, overheden en bedrijven.

Dit plan zal geen negatieve gevolgen van wateroverlast en overstromingen veroorzaken. Voor dit plan is de digitale watertoets doorlopen. De uitkomst van deze toets en nadere uitwerking van het wateradvies, is aangegeven in paragraaf 4.5

Conclusie

Het plan betreft een geringe ruimtelijke ingreep welke geen invloed van betekenis heeft op de eisen vanuit het waterplan en op grond daarvan vormt dit plan geen beletsel voor de uitvoering.

Structuurvisie De Wolden (2011)

De gemeentelijke Structuurvisie 2010-2030 is een strategisch beleidsdocument met een uitvoeringsparagraaf. De structuurvisie is vastgesteld door de gemeenteraad op 10 maart 2011 en is alleen bindend voor de opsteller, in dit geval de gemeente. De structuurvisie is gebaseerd op de gedachte dat in hoofdzaak moet worden ingezet op nieuw te bouwen woningen in de vijf kerndorpen (Zuidwolde, de Wijk, Ruinen, Ruinerwold en Koekange). Dit met het oog op het in stand houden van de aanwezige voorzieningen aldaar.

Bij alle kerndorpen zet de gemeente in op nieuwbouw (het creëren van aanbod) passend bij de aard en schaal van de dorpen. Voor de uitbreidingen geldt de voorwaarde dat ze passend moeten zijn binnen de landschappelijke kenmerken van de deelgebieden. Indien in of bij de dorpen geen ruimte meer voor uitbreiding is, kan worden ingezet op landschappelijk bouwen in het buitengebied. De planmatige uitbreidingsrichtingen voor woningbouw in de vijf kerndorpen zijn op de visiekaart weergegeven.

De gemeente zet in op een flexibel woningbouwbeleid, waar aanbod gerelateerd wordt gebouwd in de grootste kernen. Aanbod gerelateerd bouwen, betekent dat de gemeente initiatief neemt voor de ontwikkeling van uitbreidingswijken. De gemeente vervult daarin een actieve en risicodragende rol.

Dit plan, gelegen in een kerndorp, is niet weergegeven op de visiekaart maar aangezien hier sprake is van inbreiding past het goed binnen de Structuurvisie.

Welstandsnota 2013

In de gemeente De Wolden bestaat de bestuurlijke wens tot deregulering en om meer verantwoordelijkheid bij de burger neer te leggen. Deze wens heeft er toe geleid dat in de raadsvergadering van 13 december 2012 de raad besloten heeft tot het welstandsvrij verklaren van grote gebieden van de gemeente. Daarmee heeft de gemeenteraad het vertrouwen in de burger uitgesproken dat hij/zij de verantwoordelijkheid aan kan om op een juiste wijze met de ruimtelijke kwaliteit in de gemeente De Wolden om te gaan

Het plangebied is op de kaart behorende bij de welstandnota 2013 aangewezen als welstandsvrij gebied. In de welstandsvrije gebieden wordt niet getoetst aan welstand en daarom is in deze gebieden ook geen excessenregeling van toepassing.

Dit betekent dat bij aanvragen om omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen geen welstandsbeoordeling meer plaatsvindt, maar kortweg alleen de toets aan het bestemmingsplan en Bouwbesluit en Bouwverordening.

Woonplan 2017-2022

Het huidige woonplan “Een leven lang wonen” is in 2017 vastgesteld. In dit woonplan is het volkshuisvestelijke beleid concreet geformuleerd (gericht op de uitvoering) voor de periode 2017-2022. Daarnaast geeft het woonplan een doorkijk voor de periode tot 2025. De woonvisie geeft een overzicht van de belangrijkste woningmarktopgaven in gemeente De Wolden voor de komende jaren. In dit plan legt de gemeente vast wat haar visie is op deze opgaven en op welke manier zij hier richting aan geeft. De woonvisie kan gezien worden als basis voor het bod van de corporaties en de daaruit voortvloeiende prestatieafspraken. Het is daarnaast ook een uitnodiging aan inwoners, ontwikkelaars en zorgpartijen om een bijdrage te leveren aan het prettig wonen in gemeente De Wolden.

De gemeente wil voldoende ruimte bieden voor mensen die hier willen wonen; zowel nieuwe vestigers als starters die in de gemeente wille blijven wonen. In kerndorpen zijn planmatige uitbreidingen mogelijk, in kleine kernen wordt gebouwd naar concrete vraag. Op voorhand wordt daarom niet aangegeven hoeveel het aantal te bouwen woningen per kerncluster bedraagt. Conform het Woonplan is er behoefte aan een netto toename van 440 woningen in de periode 2017 – 2022. De periode waarvoor het concrete beleid was geformuleerd is dus verstreken. De gemeente werkt aan de actualisatie van het woonplan. In dat kader is in 2021 een nieuw woonbehoefteonderzoek uitgevoerd. Daaruit blijkt dat de kwantitatieve behoefte tot 2030 vergelijkbaar is met de behoefte uit het Woonplan. Kwalitatief betreft de behoefte met name betaalbare en middeldure koopwoningen, sociale huurwoningen en levensloopbestendige woningen.

Dit bestemmingsplan voorziet in 14 nieuwe woningen en is daarmee passend binnen het woningbouwprogramma van de gemeente De Wolden. Concreet worden hierbij alle gebouwen in het plangebied gesloopt en vervangen door 4 appartementen, 6 patio woningen en 4 halfvrijstaande woningen. Het betreffen woningen in het koopsegment.

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan maakt slechts 14
woningen mogelijk en is dus niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een vormvrije mer.

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Wet natuurbescherming. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wet natuurbescherming(Wnb). Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het provinciale bescherming van het Natuur Netwerk Nederland (NNN) en weidevogelleefgebieden.

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het natuurnetwerk Nederland (NNN). Uit de kaart van het Natuurbeheerplan blijkt dat in het plangebied of directe omgeving geen beschermde landschapselementen aanwezig zijn. De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied bedraagt 13 kilometer en tot het dichtstbijzijnde NNN -gebied bedraagt 550 meter. Ondanks de korte afstand op een NNN-gebied kan gezien de kleinschaligheid van de ontwikkeling, verstoring en verandering van dit NNN-gebied worden uitgesloten.

De Wet Natuurbescherming en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Natura 2000-gebieden: impact stikstofdepositie

In Nederland staan veel Natura 2000-gebieden onder druk door een overbelasting van stikstofdepositie. In dit geval is sprake van een functie wijziging van bedrijf naar wonen, waarbij sprake is van gasloos wonen. Bij kleine stedelijke ontwikkelingsprojecten, zoals dit woningbouwplan geldt dat er in de gebruiksfase alleen vanuit verkeer enige stikstofemissie is te verwachten, aangezien er gasloos gebouwd moet worden. Effecten van stikstof vanwege wegverkeer hebben een beperkt bereik. Dergelijke bronnen zijn namelijk dicht bij de grond geplaatst, waardoor de stikstof snel neerslaat.

Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige gebied ligt op 13 km afstand. Zekerheidshalve is voor de ontwikkeling een stikstofonderzoek uitgevoerd vor de gebruiksfase. Zie hiervoor Bijlage 7. Uit de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie nergens hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar en er derhalve geen relevant effect is. Negatieve effecten in de vorm van vermesting en verzuring zijn derhalve niet aan de orde. Ook voor de aanlegfase is, vanwege de kleinschaligheid van het project, geen stikstofdepositie te verwachten hoger dan 0,00 mol/ha/jaar. Bij de aanvraag omgevingsvergunning wordt hiervoor een specifieke berekening uitgevoerd. Deze berekening wordt uitgevoerd op basis van de op dit moment geldende AERIUS CALCULATOR. Gezien de afstand van het plangebied tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied en de aard en omvang van het voornemen wordt geconcludeerd dat er geen aantasting plaatsvindt van de wezenlijke kenmerken en waarden van Natura 2000-gebieden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Het voorkomen van beschermde planten- en diersoorten vormt een te onderzoeken aspect omdat met de plannen effecten kunnen gaan ontstaan op soorten die beschermd zijn via de Wet natuurbescherming. Op grond hiervan is, in het kader van het bestemmingsplan een verkennend veldonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als Bijlage 2 opgenomen. Dit onderzoek is uitgevoerd voorafgaand aan de sloop van de reeds gesloopte gebouwen. Uit de QuickScan is gebleken dat er mogelijk verblijfplaatsen van vleermuizen binnen de invloedssfeer van de werkzaamheden aanwezig zijn. Om overtredingen op de Wet natuurbescherming te voorkomen, dient voor verblijfsplaatsen van gebouw bewonende vleermuizen nader onderzoek uitgevoerd te worden. Uit de Quickscan bleek namelijk dat in de oude fabriek mogelijk vleermuizen konden zitten. Dit gebouw is dan ook nog niet gesloopt. De bakkerswinkel met bovenwoning is wel al gesloopt. In dit deel waren geen mogelijkheden voor vleermuizen aangetroffen en kan om die reden gesloopt worden.

Voor algemene broedvogels dienen enkele mitigerende maatregelen genomen te worden. Het heeft de voorkeur om buiten het vogelbroedseizoen te werken. Indien toch gestart wordt met de werkzaamheden aan het begin van het vogelbroedseizoen, dan dient het plangebied ruim voor aanvang van het broedseizoen preventief ongeschikt gemaakt te worden. Indien gestart wordt te midden van het vogelbroedseizoen, dient er eerst een controle plaats te vinden door een ter zake kundige ecoloog.

Voor vleermuizen die mogelijk een verblijfplaats hebben in de gebouwen op het plangebied, is een nader onderzoek uitgevoerd naar aanwezigheid van verblijfplaatsen. Deze is opgenomen in Bijlage 8 Uit dit onderzoek is gebleken dat er geen verblijfplaatsen aanwezig zijn in de bestaande bebouwing.

Voor de overige voorkomende soorten dient bij de werkzaamheden rekening gehouden te worden met het broedseizoen van deze soorten. Er mag dan ook niet tijdens het broedseizoen gewerkt worden. Tot slot geldt de algemene zorgplicht. Dit houdt in dat men de plicht heeft om schade aan wilde planten en dieren zoveel mogelijk te voorkomen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden.

De beoogde ontwikkeling betreft een milieugevoelige functie. In de directe omgeving komt enkele lichte bedrijvigheid voor uit maximaal milieucategorie 2. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter. Aan deze richtafstand wordt voldaan. Bedrijfsfuncties bevinden zich op een afstand van meer dan 30 meter. Als gevolg van de beoogde ontwikkeling worden geen bedrijven belemmerd en ter plaatse van het plangebied is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB en een maximale ontheffingswaarde van 63 dB. Voor spoorwegen geldt een voorkeursgrenswaarde van 55 dB en een maximale ontheffingswaarde van 68 dB.

Het plangebied ligt binnen de geluidzone van de Hoofdstraat waar een maximum snelheid van 50 km/uur geldt. Om die reden zal een akoestisch onderzoek moeten worden uitgevoerd naar wegverkeerslawaai. Dit onderzoek is als Bijlage 3 opgenomen.

Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van L_den = 48 dB op een aantal van de nieuwe woningen aan de Hoofdstraat wordt overschreden. De maximale grenswaarde van L_den = 63 dB wordt niet overschreden. De hoogst berekende waarde bedraagt L_den = 56 dB invallend op de naar de Hoofdstraat gerichte gevels.

De realisatie van het plan is mogelijk binnen de randvoorwaarden van de Wet geluidhinder middels een hogere waarde procedure. Vanwege de beperkte omvang van het plan is het treffen van maatregelen financieel niet doelmatig (geluidreducerend wegdek) en ligt daarmee buiten de reikwijdte van het plan. Een geluidscherm binnen de bebouwde kom is vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet gewenst. Een grotere afstand tot de weg is niet mogelijk omdat de initiatiefnemer in overleg met de gemeente is gekomen tot een optimale indeling van het plangebied.

De geluidbelasting vanwege 30 km-wegen bedraagt niet meer dan L_den = 48 dB en voldoet aan de richtwaarde.

De berekende waarden exclusief aftrek bedraagt ten hoogste Lden = 61 dB voor de woningen aan de Hoofdstraat en kan worden toegepast bij de toetsing aan het Bouwbesluit voor het vaststellen van de benodigde karakteristieke gevelgeluidwering (GA;k). Deze dient o.b.v. het Bouwbesluit 2012 ten minste GA;k = 61 - 33 = 28 dB(A) te bedragen.

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder.

Het plangebied is gelegen in het beheersgebied van het waterschap Drents Overijsselse Delta. Het waterschap is verantwoordelijk voor het watersysteem en het zuiveren van het aangeboden stedelijk afvalwater.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht ruimtelijke plannen te 'toetsen op water', de zogenaamde watertoets. De watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten. Volgens de watertoets moet de korte procedure worden gevolgd.

Relevant beleid

Het beleid van het waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het waterbeheerplan 2016 - 2021. Specifiek voor het stedelijke gebied heeft het waterschap het beleid geformuleerd in 'Water Raakt!'. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Veiligheid

Het plangebied ligt buiten de beschermingszones van waterkeringen. Ook bestaat geen risico op overstromingen vanuit oppervlaktewater in de omgeving.

Invloed op de waterhuishouding

Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en onderzijde bouwvloer. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een kleinere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast binnen woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren (as van de weg). Voor lager gelegen ruimtes, zoals kelders en parkeergarages, wordt aandacht besteed aan het voorkomen van wateroverlast door bijvoorbeeld instromend hemelwater.

In de huidige situatie werd het hemelwater volledig afgevoerd via het rioleringsstelsel van de gemeente. In de toekomstige situatie zal het verhard oppervlak toenemen met ca 165 m². Het Waterschap heeft als voorkeur om bij de afvoer van overtollig hemelwater, het afstromend hemelwater ter plaatse in de bodem dan wel op het oppervlaktewater te laten afvoeren. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te laten infiltreren in de bodem.

Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi’s heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een mogelijkheid. Als infiltratie niet mogelijk is dan kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag, ongeacht de toegepaste methode, niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen of het omliggende watersysteem. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Bij aanleg van wegen met een hoge verkeersbelasting, parkeerterreinen, marktpleinen, winkelstraten en tunnels dient de mogelijkheid voor lozing van hemelwater direct op open water met het waterschap te worden afgestemd. Dit laatste is niet van toepassing op het herontwikkelplan van Bakkerij Drost.

Voorkeursbeleid hemelwater

De gemeente De Wolden biedt in zijn algemeenheid een voorziening aan waarop overtollig hemelwater kan worden geloosd. Dit kan een hemelwaterriool zijn, maar ook een wadi, greppel of infiltratievoorziening in de bodem Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te infiltreren in de bodem. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een mogelijkheid. Als infiltratie niet mogelijk is dan kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag, ongeacht de toegepaste methode, niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen of het omliggende watersysteem. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Wanneer het hemelwater te verontreinigd is, dient het afvalwater ter plaatse, door de houder, te worden gezuiverd

Er wordt rekening gehouden met gescheiden waterstromen. Het afvalwater wordt aangesloten op het bestaande riool. Het regenwater wordt niet afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie, maar binnen het plangebied verwerkt. Bij het gescheiden afvoeren van regenwater wordt rekening gehouden met de drempelhoogte in relatie tot de fluctuatie van het ontvangende water.

Ter plaatse van de herontwikkelingslocatie is ten gevolge van de aanwezigheid van een leemhoudende ondergrond infiltratie in de bodem niet of minder gemakkelijk mogelijk. Als gevolg hiervan zal de toename verhard oppervlak gecompenseerd worden door het bergen van het hemelwater in het rioleringssysteem. Dit kan doormiddel van het toepassen van bergingskratten of het vergroten van de dimensionering van het rioleringsstelsel. Voor de watercompensatie wordt een bergingsopgaaf gerealiseerd, berekend op basis van 40 mm/m2 toename verhard oppervlak. In de situatie van de herontwikkeling bakkerij Drost komt dit neer op een bergingsopgaaf van 6,6 m3. Binnen het herontwikkelingsplan zal deze berging worden gerealiseerd waarbij de berging met een maximaal debiet van 1,2 ltr/sec/ha wordt afgevoerd via het gemeentelijke rioleringsstelsel.

Volksgezondheid en waterkwaliteit

Het waterschap is verantwoordelijk voor een goede waterkwaliteit van het regionale watersysteem. Om verontreiniging van het watersysteem te voorkomen worden materialen die uitlogen en het oppervlaktewatersysteem kunnen verontreinigen niet gebruikt. Met dit plan worden er geen materialen gebruikt die een verontreiniging van het oppervlaktewater met zich meebrengen. Metalen, zoals lood, koper of zink worden niet gebruikt.

Watertoetsproces

Het Waterschap Drents Overijsselse Delta is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets (Bijlage 4) De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding in ruimtelijke zin.

Het proces van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Drents Overijsselse Delta gaat akkoord met het plan.

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van 14 woningen mogelijk. Dit aantal valt ruim onder de grens van 1.500 woningen, die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt dan ook voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

De provincie Drenthe kent geen knelpunten op het gebied van de luchtkwaliteit en neemt daarom niet deel aan het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit. De achtergrondconcentraties voor de jaren 2020 in Drenthe liggen dan ook ruim onder de jaargemiddelde stikstofdioxide- en fijnstofgrenswaarden van 40 µg/m3. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de luchtkwaliteitgrenswaarden in Drenthe langs het wegennet (hoofd en onderliggend) niet worden overschreden. Dat geldt zowel voor stikstofdioxide als voor fijnstof en voor de huidige situatie als in de toekomst. Er is in het plangebied sprake van een goed woon- en leefklimaat uit het oogpunt van luchtkwaliteit.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Hierbij geldt het verstoorder betaald principe. Als behoud in situ niet mogelijk is, dan moet gekeken worden of behoud ex situ mogelijk is. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Voor het plangebied geldt de dubbelbestemming 'Archeologie'. In deze gebieden is archeologisch onderzoek verplicht bij ingrepen van meer dan 100 m² en dieper dan 30 centimeter. De beoogde ontwikkeling overschrijdt deze waarde. Daarom is archeologisch onderzoek uitgevoerd door Archeologisch onderzoeks- en advies bureau De Steekproef. Dit onderzoek is bijgevoegd in Bijlage 5.

Samenvatting onderzoek

Voorafgaand aan het veldwerk is een archeologisch bureauonderzoek met een archeologisch verwachtingsmodel opgesteld. Uit het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied onderdeel uitmaakt van het Drents Keileemplateau en ligt het op de westelijke helling van de zogenaamde Rug van Zuidwolde (stuwwal). Op 300 meter afstand ten noorden van het plangebied bevindt zich een terrein van hoge archeologische waarde (AMK-terrein 15298). Dit betreft de historische dorpskern van Zuidwolde. Op 800 meter ten zuiden van het plangebied bevindt zich een groep grafheuvels uit het laat neolithicum, bronstijd en de ijzertijd (toponiem: “Ekelenberg”).

In het plangebied kan een esdek voorkomen. Onder esdekken zijn in Drenthe archeologische resten uit de ijzertijd en vroege middeleeuwen gevonden. De kans op archeologische resten uit deze periode is dan ook hoog. Essen liggen vaak op gunstige plekken, zoals op zandkoppen die ook in het verleden aantrekkelijk waren voor bewoning. Archeologische resten kunnen vanaf het maaiveld voorkomen en bestaan uit grondsporen en materiaal uit alle perioden tot en met de nieuwe tijd. Archeologische sporen tekenen zich veelal het best af in de top van de C-horizont, maar kunnen ook op hogere niveaus al zichtbaar zijn. Op de drogere delen van het dekzandlandschap zijn vaak (veld)podzolgronden ontstaan met (intacte) bodemhorizonten. Op basis van het bureauonderzoek gold voor het plangebied een middelhoge tot hoge verwachtingswaarde voor vindplaatsen vanaf de steentijd.

Aanwijzingen voor historische bebouwing in het plangebied uit de late middeleeuwen zijn met het bureauonderzoek niet gevonden. Hiervoor gold een lage verwachtingswaarde. Op oude historische topografische kaarten is te zien dat het plangebied aan het begin van de 19e eeuw uit bouwland bestaat en dat aan weerszijden van het plangebied wegen liggen. Dit zijn de voorgangers van de Hoofdstraat en van de Zuider Esweg. Vanaf 1910 is er steeds bebouwing aanwezig in het plangebied.

Er werden verstoringen in het plangebied verwacht. Voor de sloop van de oude bebouwing, de bouw van de huidige panden en de aanleg van kabels en leidingen hebben bodemingrepen plaatsgevonden. In de omgeving van het plangebied zijn eerder vier archeologische onderzoeken uitgevoerd aan het Sportlaantje en aan de Hoofdstraat. In deze plangebieden bleek het bodemprofiel niet meer intact te zijn en werden geen archeologische indicatoren gedaan (Tulp 2010, Vissinga 2005, Van Hoof 2013 en Schamp 2021).

In totaal zijn tijdens het veldonderzoek (verkennende fase) zes boringen verricht. Met het veldonderzoek is vastgesteld dat de bodem in het plangebied reeds grotendeels verstoord is geraakt. De bodem in het plangebied bestaat uit een bouwvoor en een geroerd/verstoord pakket op dekzandafzettingen en keizand. In geen van de boringen zijn een intact esdek en/of intacte bodemhorizonten van een podzolbodem waargenomen, noch archeologische cultuurlagen. De bodem in het plangebied is tot in de C-horizont reeds verstoord geraakt.

In geen van de geplaatste boringen in het plangebied zijn archeologische indicatoren gevonden. Het onderzoek heeft geen vondsten opgeleverd die op de (voormalige) aanwezigheid van archeologische grondsporen wijzen. De bodem ter hoogte van het plangebied is grotendeels verstoord, als gevolg van eerder uitgevoerde bodemingrepen (in verband met agrarische activiteiten, huidige bebouwing, terreininrichting en het plaatsen van kabels en leidingen). In de boringen zijn geen vondsten gedaan en er is geen intacte podzolbodem en/of plaggendek (meer) aanwezig. Hiermee is er in het plangebied een lage kans op behoudenswaardige archeologische waarden.

Conclusies en advies

Op basis van de verstoorde bodem en de afwezigheid van archeologische indicatoren en de afwezigheid van archeologische waarden in de directe omgeving, wordt de kans op archeologische waarden in het plangebied laag geacht. Daarom wordt geen archeologisch vervolgonderzoek geadviseerd voor het onderzochte terrein aan Burgerzinstraat te Zuidwolde.

Dit rapport is ter toetsing voorgelegd aan het bevoegd gezag en de conclusie en het advies zijn akkoord bevonden. Het plangebied is vrijgegeven door het bevoegd gezag en daarmee wordt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ niet overgenomen in de regels behorende bij dit plan.

Als bij toekomstig graafwerk onverhoopt toch archeologische vondsten worden gedaan of archeologische grondsporen worden aangetroffen, dan dient daarvan direct melding te worden gemaakt bij de minister conform de Erfgoedwet 2016, artikel 5.10 & 5.11.

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging dient plaats te vinden van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie ofwel de aanwezigheid van monumenten of archeologisch waardevolle gebieden.

De binnen de gemeente De Wolden aangewezen rijksmonumenten en provinciale monumenten zijn op ruime afstand van het plangebied gesitueerd, zodat de voorgenomen ontwikkeling niet van enige invloed is op deze beschermde gebouwen. In de gemeente De Wolden zijn geen gemeentelijke monumenten aangewezen.

Verder heeft de gemeente een cultuurhistorische waardenkaart. Het plangebied ligt in zone 5. Dit gebied, met uitzondering van de waardevolle bebouwing, heeft vanuit cultuurhistorisch oogpunt een zeer lage waarde. Cultuurhistorie speelt een beperkte rol in dit gebied, met uitzondering van de randzones met hoger gewaardeerde gebieden. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen kan cultuurhistorie een nuttige inbreng leveren om de ruimtelijke kwaliteit van het gebied te verhogen.

Het stedenbouwkundig ontwerp is afgestemd op een door de gemeente gemaakte kavelpaspoort. Zie hiervoor bijlage 1. Met het stedenbouwkundig ontwerp wordt aangesloten bij het stedenbouwkundig karakter van de directe omgeving.

Figuur 4.1

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik.

Om de bodemkwaliteit aan te tonen is een bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 6 bij de toelichting toegevoegd. Hieruit blijkt dat er enkele lichte verontreinigingen zijn aangetroffen. Gezien de aard en de concentraties van de aangetoonde parameters in relatie tot de huidige en toekomstige bestemming van het terrein, wordt geconcludeerd dat verhoogde risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu op basis van de aangetoonde milieuhygienische bodemkwaliteit, niet te verwachten zijn. De resultaten van het verkennend chemisch bodemonderzoek vormen dan ook geen aanleiding tot nader onderzoek en zijn geen milieuhygienische belemmering in relatie tot de bestemming van het terrein.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering.

Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Voor het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10^-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10^-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Voor (beperkt) kwetsbare objecten binnen de GR-contour moet een bestuurlijke verantwoording plaatsvinden.

Figuur 4.2 Uitsnede risicokaart met het plangebied paars omcirkeld

Uit de risicokaart blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen over het water, het spoor of door buisleidingen plaatsvindt met een externe werking. Ten zuidoosten bevindt zich een propaantank aan de Zuider Esweg 17 met een inhoud van 7.950 liter. De bijbehorende veiligheidsafstand is 50 meter. Het plangebied bevindt zich op circa 74 meter van de risicovolle inrichting en is daarmee buiten de veiligheidsafstand gelegen.

Ten westen bevindt zich de A28 waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het invloedsgebied wordt bepaald door het vervoer van stofcategorie GT4 en bedraagt 4 kilometer. De locatie bevindt zich met een afstand van circa 3 kilometer in het invloedsgebied. De N48 bevindt zich ten oosten van het plangebied op een afstand van circa 850 meter. Het invloedsgebied wordt bepaald door stofcategorie LT2 en bedraagt 880 meter. De ontwikkeling bevindt zich in het invloedsgebied van de N48. Omdat de afstand tot beide wegen groter is dan 200 meter, hoeven er volgens het Bevt geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik en kan er worden volstaan met een beknopte verantwoording.

Het aspect externe veiligheid geeft geen belemmeringen en uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

In en in de directe omgeving van het plangebied is geen sprake van relevante kabels en leidingen die planologische bescherming behoeven. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de voorgaande hoofdstukken, hebben in de regels van dit plan hun juridische vertaling gekregen. Daarmee zijn de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied vastgelegd.

Het plan is opgesteld conform de landelijke Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012).

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen.

Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten);
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels (o.a. afwijkingsregels);
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten

Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze bouwhoogtes, afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);
• Nadere eisen: in sommige gevallen kan het college nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van bebouwing;
• Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval strijdig zijn;
• Afwijken van de bouw- en gebruiksregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bouwregels en bestemming;

In paragraaf 5.3 worden de bestemmingen nader toegelicht.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is

opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.

• algemene bouwregels

In dit artikel staan regels voor ondergronds bouwen.

• Algemene gebruiksregels

In dit artikel staat beschreven welk gebruik van gronden en bouwwerken in elk geval strijdig zijn met het bestemmingsplan.

• Algemene afwijkingsregels

In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

• Algemene procedure regels

Dit artikel beschrijft de te volgen procedure bij het besluit tot nadere eisen.

Overige regels

In de overige regels zijn voorschriften opgenomen om te voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk gemaakt worden en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd.

Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in woonhuizen. In dit geval gaat het om de grondgebonden woningen. Het totaal aantal woonhuizen bedraagt ten hoogste 10 en de woonhuizen moeten binnen het bouwvlak gebouwd worden. De goothoogte van een woonhuis mag niet meer bedragen dan de ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m)' aangegeven goothoogte en de bouwhoogte van een woonhuis mag niet meer bedragen dan de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte. De hoogtes zijn afgestemd op de hoogtes zoals beschreven in paragraaf 2.2.

Wonen - Woongebouw

De voor 'Wonen - Woongebouw'aangewezen gronden zijn bestemd voor woongebouwen. In dit geval gaat het om het appartementengebouw aan de Hoofdstraat. Het woongebouw wordt binnen een bouwvlak gebouwd én de goothoogte van een woongebouw bedraagt niet meer dan de ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m)' aangegeven goothoogte. De bouwhoogte van een woongebouw bedraagt niet meer dan de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte. Een hoofdgebouw zal zijn voorzien van een kap waarvan de dakhelling ten minste 30° en ten hoogste 60° bedraagt. In het woongebouw mogen maximaal 4 woningen komen.

Tuin

De bestemming 'Tuin' is gekozen voor de delen die voor de naar aan de naar de openbare ruimte gekeerde zijde van de uitgeefbare percelen liggen. In de bestemming 'Tuin' mogen geen gebouwen worden gebouwd. Wel zijn voor de voorgevel van het hoofdgebouw gelegen entreepartijen, of erkers toegelaten.

Ook zijn binnen de bestemming 'Tuin' uitsluiten bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan tot maximaal 1 meter hoogte. Concreet wordt hiermee voorkomen dat aan de straatzijde van de woonbebouwing hoge schuttingen worden geplaatst die doorzichten en het ruimtelijke gevoel belemmeren.

Groen

De bestemming 'Groen' is van toepassing op de groenvoorzieningen in het plangebied en deze bestemming is gericht op de versterking en de bescherming van groene waarden en groene inrichting van het gebied. De bestemming valt (tezamen met de bestemming 'Verkeer') samen met de begrenzing van het openbaar gebied in de beoogde woonwijk. Dit groen zorgt voor een groot deel voor de groene kwaliteiten van het woongebied. Binnen de bestemming 'Groen' mogen geen gebouwen worden gebouwd, uitgezonderd noodzakelijke gebouwen voor de nutsvoorziening en bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Verkeer

De nieuwe wegen binnen het bestemmingsplan zijn bestemd als 'Verkeer'. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan. Wel zijn bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan die noodzakelijk zijn voor de verkeersfunctie, zoals lichtarmaturen en bewegwijzering.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Over de verdeling van de kosten, voor de herinrichting van het openbaar gebied, worden afspraken gemaakt. De kosten hiervoor komen uit financiële middelen van de ontwikkelaar. De kosten voor de ontwikkeling van de woningen worden verhaald uit de verkoop van de woningen. Het in paragraaf 2.2 beschreven programma is afgestemd op de noodzakelijke investeringen. Zoals beschreven in hoofdstuk 3 is de behoefte voor dit programma evident. Daarmee is de financiële haalbaarheid geborgd.

Kostenverhaal

De grondexploitatieregeling uit de Wro is van toepassing op dit bestemmingsplan. Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van woongebouwen en grondgebonden woningen. Dit zijn bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. De grondexploitatieregeling bepaalt dat de gemeente in beginsel samen met dit bestemmingsplan een exploitatieplan moet vaststellen. Hiervan kan worden afgezien als de kosten 'anderszins verzekerd' zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten.

De betrokken partijen hebben een exploitatieovereenkomst gesloten, waarin onder andere de verdeling van kosten is verzekerd. Van de verplichting tot het opstellen van een grondexploitatieplan kan daarom worden afgezien.

In dit hoofdstuk wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven. De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft.

Voorbereidingsfase

In het kader van vooroverleg wordt het voorontwerpbestemmingsplan voorgelegd aan de direct betrokkenen en verzonden aan de overlegpartners. De overlegpartners kunnen instemmen met het plan. Verder zijn de omwonenden middels een informatiebijeenkomst geïnformeerd. Verslaglegging hiervan is met de gemeente gedeeld. Over het algemeen is de omgeving positief tegenover het voornemen. Het plan is niet voor inspraak ter inzage gelegd.

Ontwerpfase

Het ontwerpbestemmingsplan doorloopt de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen formele bestemmingsplanprocedure. Dit betekent dat het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage wordt gelegd. Een ieder krijgt de gelegenheid voor het indienen van zienswijzen. Het bestemmingsplan heeft van 20 oktober tot en met 30 november 2022 ter inzage gelegen. Hierop zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststellingsfase

Het bestemmingsplan is ongeiwjzigd vastgesteld.