In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 met identificatienummer NL.IMRO.1690.2022BP1007006-VG01 van de gemeente De Wolden;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een aan het (hoofd)gebouw aanwezig gebouw, dat zowel ruimtelijk als functioneel ondergeschikt is aan het op hetzelfde bouwperceel gelegen (hoofd)gebouw en ten dienste staat van dat (hoofd)gebouw;

kleinschalige bedrijvigheid als bedoeld in Lijst toelaatbare beroepen en vormen van bedrijvigheid bijwonen die door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

een dienstverlenend beroep als bedoeld in Lijst toelaatbare beroepen en vormen van bedrijvigheid bijwonen dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

de bebouwde oppervlakte van een gebouw uitgedrukt in procenten van nader aangegeven gronden;

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop, dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;

1. a. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning;
2. b. het onder a bedoelde geldt niet voor zover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening of een andere planologische toestemming;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegenaan gebouwd op de grond staand gebouw of ander bouwwerk met een dak (waaronder een overkapping die hooguit aan twee zijden tegen gevels aangebouwd en aan minimaal twee zijden open is);

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

elke bovenbeëindiging van een gebouw;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en de bestemming deze inrichting niet verbiedt;

een plat afgedekte uitbouw aan de gevel van een woning;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

een voor publiek toegankelijke verrichting van kunst, ontwikkeling, ontspanning of vermaak, feesten en muziekvoorstellingen daaronder begrepen, waarvoor ingevolge regelgeving een melding moet worden gedaan dan wel vergunning of ontheffing moet worden aangevraagd en verleend;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

1. a. een tent, een tentwagen, een kampeerauto of een caravan;
2. b. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde;

een en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht, dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo);

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1. a. indien op het land wordt gebouwd:

1. 1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:

• de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

2. 2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:

• de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

2. b. indien in het water wordt gebouwd:

• het Normaal Amsterdams Peil;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie wordt verricht. Onder een prostitutiebedrijf worden in elk geval verstaan: een erotische massagesalon, een sekstheater, een bordeel of een parenclub, of een naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting worden in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een caravan, die als een bouwwerk dient te worden aangemerkt;

een bijbehorend bouwwerk dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

de naar de weg, eventueel voetpad, vanwaar het gebouw hoofdzakelijk toegankelijk is, gekeerde gevel, indien een perceel met meerdere zijnde aan de weg grenst, geldt de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een gebouw, hetzij vrijstaand, hetzij aaneen gebouwd, dat slechts één woning omvat;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwwerken zoals schoorstenen, antennes, ventilatiekappen, liftkokers, lichtkoepels en daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. Overstekken van daken, dieper dan 40 cm, worden meegerekend bij de oppervlakte van bouwwerken;

vanaf enig punt van een bouwwerk tot de (bouw)perceelgrens.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;

met de daarbij behorende:

2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

• het bebouwingsbeeld;
• de woonsituatie;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden;
• de landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden;

nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. parkeervoorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein'.

met daarbijbehorende:

3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
4. d. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden;
5. e. voorzieningen, een inrit daar onder begrepen.

Deze gronden dienen niet te worden beschouwd als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht, zoals dat artikel luidt op het moment van de datum van inwerkingtreding van dit plan.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of bedrijf als bedoeld in Bijlage1 Lijst toelaatbare beroepen en vormen van bedrijvigheid bij wonen tot een oppervlakte van niet meer dan 60 m²;

met de daarbij behorende:

2. b. gebouwen;
3. c. bijbehorende bouwwerken;
4. d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
5. e. wegen en paden;
6. f. groenvoorzieningen en water;
7. g. tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

• het bebouwingsbeeld;
• de woonsituatie;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden;
• de landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden;

nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• het bebouwingsbeeld;
• de woonsituatie;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden;
• de landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden;

bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 5.2.1 sub b en toestaan dat een woonhuis voor een oppervlakte van ten hoogste 25 m² het bouwvlak mag overschrijden;
2. b. lid 5.2.1 sub e en toestaan dat ten behoeve van de bouw van een lessenaarsdak de goothoogte aan één zijde van een hoofdgebouw wordt vergroot tot 9 m;
3. c. lid 5.2.1 sub f en toestaan dat de dakhelling van hoofdgebouwen voor maximaal 50% van het dakoppervlak wordt verminderd tot 0º;
4. d. lid 5.2.1 sub g en toestaan dat de afstand van een gebouw tot de perceelgrens wordt verkleind;

Tot een gebruik in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval gerekend:

1. a. de bewoning van (vrijstaande) bijbehorende bouwwerken;
2. b. het gebruik van gronden en opstallen voor een bedrijf.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• het bebouwingsbeeld;
• de woonsituatie;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden;
• de landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden;

bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 5.1 en toestaan dat de oppervlakte voor een aan huis verbonden beroep/bedrijf niet meer dan 100 m² bedraagt, met dien verstande dat deze oppervlakte de oppervlakte van het hoofdgebouw niet te boven mag gaan.
2. b. lid 5.5 sub a en toegestaan worden dat een al dan niet bestaand vrijstaand bijbehorend bouwwerk gebruikt wordt als afhankelijke wonruimte mits:
   1. 1. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg; en
   2. 2. de zorgbehoefte is aangetoond.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onder strijdig gebruik wordt in elk geval begrepen:

1. a. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen, anders dan overeenkomstig dit plan toegestaan gebruik en bestaand;
2. b. het gebruik van de gronden als standplaats voor stacaravans;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting/prostitutiebedrijf;
4. d. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
5. e. het storten van puin en afvalstoffen;
6. f. de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen.

Onder een gebruik in strijd met dit plan wordt niet verstaan:

1. a. het gebruiken van een aan het hoofdgebouw vastgebouwd bijbehorend bouwwerk (bij een woning) ten dienste van bewoning door een persoon die vanwege zijn gezondheidstoestand is aangewezen op de niet-bedrijfsmatige zorg van een bewoner van de woning;
2. b. het gebruiken van gronden binnen het bouwvlak voor hobbymatige paardensport in een bestaande paardenbak (zonder lichtmasten);
3. c. het gebruiken of het laten gebruiken van gronden ten behoeve van kortstondige of incidentele evenementen, festiviteiten en manifestaties;
4. d. het aanleggen of het laten aanleggen van kabels en leidingen ten behoeve van de drinkwatervoorziening, de riolering, de waterhuishouding, de energievoorziening en de datacommunicatie, met uitzondering van:
5. e. buisleidingen waarop het Besluit externe veiligheid buisleidingen van toepassing is, tenzij deze in het plan specifiek zijn geregeld;
6. f. hoogspanningsleidingen;
7. g. buisleidingen voor het transport van water, afvalwater of stoom met een doorsnede van 1 m of meer en een lengte van 10 km of meer.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages voor zover dit gelet op het gebruik en/of de constructie noodzakelijk is;
2. b. het bepaalde in de verordening en toestaan dat bouwgrenzen in de bestemming Wonen worden overschreden door:
   1. 1. uitbreiding van het hoofdgebouw, indien gelegen in een bouwvlak met een diepte van minder dan 12 m, uitsluitend aan de niet naar de straat gekeerde zijde binnen een afstand tot de voorgevel van het woonhuis van 12 m;
   2. 2. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
   3. 3. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
   4. 4. (hoek)erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen, met dien verstande dat:
      • de bouwgrens met niet meer dan 1,5 m mag worden overschreden;
      • de afstand van een erker tot de naar de weg gekeerde perceelgrens ten minste 3 m bedraagt;
      • de gezamenlijke oppervlakte per erker ten hoogste 6 m2 bedraagt;
      • de oppervlakte van een erker niet wordt meegerekend bij de toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken per woning, met dien verstande dat het maximale bebouwingspercentage van het bouwperceel onverminderd van toepassing blijft;
3. c. de bestemmingsregels teneinde het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate aan te passen, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
4. d. de bestemmingsregels met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, mits de structuur van het gebied niet wezenlijk wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de afwijking gewenst en noodzakelijk wordt geacht;
5. e. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde opdat de bouwhoogte wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
6. f. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde opdat de bouwhoogte van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot niet meer dan 40 m;
7. g. de eis dat bij een aanvraag van een omgevingsvergunning blijkt dat voldoende parkeer- of stallingsruimte moet worden gerealiseerd indien op andere wijze in de nodige parkeer- en/of stallingsruimte wordt voorzien;
8. h. de bestemmingsregels en logiesverstrekking toestaan, waarbij in elk geval wordt getoetst aan de volgende criteria:
   1. 1. vestiging is toegestaan binnen de gehele gemeente;
   2. 2. vestiging moet plaatsvinden binnen bestaande bebouwing, en mag zowel in een hoofdgebouw als in een bijbehorend bouwwerk gerealiseerd worden. Er wordt uitgegaan van een bestaande entree (deur);
   3. 3. in een bijbehorend bouwwerk mogen uitsluitend slaapplaatsen met sanitaire voorzieningen worden gerealiseerd. Hieraan gekoppeld moet in het bijbehorende hoofdgebouw een ontbijtruimte, en mag een eventuele woonkamer, worden gerealiseerd;
   4. 4. het bijbehorend bouwwerk dient in de directe nabijheid te staan van en een duidelijke relatie te hebben met het hoofdgebouw;
   5. 5. de uiterlijke kenmerken van het bijbehorend bouwwerk moeten behouden blijven. Er mogen geen uiterlijke kenmerken van een woning worden toegevoegd;
   6. 6. er mogen maximaal drie slaapkamers gerealiseerd worden;
   7. 7. er mag geen keukenblok in de kamers worden gemaakt;
   8. 8. het parkeren dient op het eigen erf plaats te vinden;
   9. 9. er mag geen extra inrit worden aangelegd in verband met de vestiging;
   10. 10. de vestiging is alleen toegestaan aan een verkeersontsluiting van voldoende omvang;
   11. 11. de vestiging mag geen onevenredige afbreuk doen aan de milieusituatie van agrarische bedrijven in de directe omgeving.

Een omgevingsvergunning als bedoeld in dit artikel mag slechts worden verleend indien deze niet leidt tot een onevenredige aantasting van:

• het bebouwingsbeeld;
• de woonsituatie;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden;
• de landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden;

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, mag niet worden gebouwd wanneer voor dit bouwwerk op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien.
2. b. bij een omgevingsvergunning wordt beoordeeld of sprake is van voldoende parkeergelegenheid aan de hand van de normen die zijn neergelegd in de CROW-publicatie 317, met dien verstande dat indien gedurende de planperiode een nieuwe versie verschijnt, met deze nieuwe versie rekening wordt gehouden. Hierbij kunnen voorschriften worden opgenomen over het realiseren en in stand houden van parkeergelegenheid op eigen terrein.
3. c. Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend een functiewijziging van bouwwerken of onbebouwde gronden in een functie met een grotere behoefte, zonder dat in voldoende mate ruimte aanwezig is ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's. Deze bepaling geldt niet:
   1. 1. voor bestaand gebruik;
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte wordt voorzien.
4. d. bij de toepassing van het bepaalde onder c wordt beoordeeld of sprake is van voldoende parkeergelegenheid aan de hand van de normen die zijn neergelegd in de CROW-publicatie 317, met dien verstande dat indien gedurende de planperiode een nieuwe versie verschijnt, met deze nieuwe versie rekening wordt gehouden, waarbij alleen gelet wordt op de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van de functiewijziging. Hierbij kunnen nadere eisen worden gesteld aan de situering en omvang van de parkeergelegenheid ten behoeve van het realiseren en in stand houden van parkeergelegenheid op eigen terrein.
5. e. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde sub a en c en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, indien de structuur van de omgeving daartoe aanleiding geeft en geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het gestelde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. het is verboden het met de beheersverordening strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het gestelde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14'.

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op een vervallen woonboerderij met enkele bijgebouwen ter plaatse van de Ommerweg 14 te Zuidwolde. De woonboerderij is sinds 2013 opgenomen op de lijst met karakteristieke gebouwen van de gemeente De Wolden. Nadat een aantal jaren met deze lijst met karakteristieke gebouwen is gewerkt, is tijdens een evaluatie van het beleid door de gemeenteraad besloten het aantal karakteristieke gebouwen in welstandsvrij gebied fors terug te brengen. Doel is de beschermende en belemmerende werking die uitgaat van de karakteristieke status voor een kleiner aantal te laten gelden. Tijdens de raadsvergadering van 8 juli 2021 is besloten om de lijst met karakteristieke panden in het welstandsvrije gebied te verkleinen.

Onderdeel van de actualisatie van de lijst met karakteristieke panden is de verwijdering van de karakteristieke status van de boerderij aan de Ommerweg 14. Vanwege het vervallen van deze status behoort sloop tot de mogelijkheden. Voorliggende ontwikkeling behelst het slopen van de bestaande bebouwing en het realiseren van vijf levensloopbestendige woningen. De nieuwe woningen worden ondergebracht in een boerderijvorm, passend bij het bebouwingsbeeld van de Ommerweg.

Bovenstaande ontwikkeling past niet binnen het geldende planologische regime. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken, is een herziening van het bestemmingsplan benodigd. De gemeente De Wolden heeft op 24 mei 2022 aangegeven in principe medewerking te willen verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de benodigde juridisch-planologische kader waarbij wordt aangetoond dat het voornemen in overeenstemming is met 'een goede ruimtelijke ordening'.

Om het voornemen mogelijk te maken wordt een partiële herziening van het bestemmingsplan opgesteld waarin het voornemen juridisch-planologisch wordt verankerd. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een juridisch-planologisch kader waarbinnen het beoogde gebruik en het bouwplan gerealiseerd kan worden.

Achtereenvolgens komen na deze inleiding (hoofdstuk 1) de volgende onderwerpen aan bod:

• hoofdstuk 2 beschrijft de bestaande situatie en benoemt de huidige planologische regels;
• hoofdstuk 3 geeft de gewenste ontwikkeling en de uitgangspunten van het plan weer;
• hoofdstuk 4 bevat het beleidskader met relevant rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid;
• hoofdstuk 5 gaat in op de randvoorwaarden en belemmeringen vanuit omgevings- en milieu aspecten, zoals bodem, geluid, luchtkwaliteit, water, etc.;
• hoofdstuk 6 gaat in op de planologische regels en de daarbij behorende verbeelding;
• hoofdstuk 7 gaat in op de maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Het plangebied ligt aan de Ommerweg 14 in het zuiden van de kern Zuidwolde. Het perceel staat kadastraal bekend als gemeente Zuidwolde, sectie C, perceelnummer 7866. Het plangebied betreft een woonperceel van circa 2.410 m² waar zich een vervallen woonboerderij met enkele bijgebouwen bevinden. De woonboerderij heeft op basis van de geldende beheersverordening 'Zuidwolde' een karakteristieke status en mag om die reden niet gesloopt worden. De ontsluiting van het plangebied vindt plaats op de Ommerweg. Het parkeren vindt plaats op eigen terrein.

In afbeelding 2.1 is de ligging van het plangebied binnen de kern van Zuidwolde met respectievelijk de rode ster en rode contour aangegeven. In afbeelding 2.2 zijn twee straatbeelden opgenomen waarmee de huidige situatie wordt weergegeven.

Afbeelding 2.1: Ligging plangebied binnen de kern Zuidwolde (Bron: PDOK)

Afbeelding 2.2: Zij- en vooraanzicht huidige situatie (Bron: initiatiefnemer en Google Streetview, 2016)

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van de beheersverordening 'Zuidwolde', die op 30 juni 2016 is vastgesteld door de gemeente De Wolden. Op basis van deze beheersverordening zijn de gronden binnen het projectgebied voorzien van de enkelbestemming 'woongebied'. De gronden zijn tevens voorzien van de dubbelbestemmingen 'Archeologie 1' en 'Archeologie 3'. De woonboerderij is binnen de beheersverordening aangewezen als karakteristiek.

In afbeelding 2.3 is een uitsnede uit de vigerende beheersverordening opgenomen. Hierin is het projectgebied aangegeven met de rode contour. Hierna wordt dieper ingegaan op de geldende bestemmingen ter plaatse.

Afbeelding 2.3: Uitsnede beheersverordening 'Zuidwolde' (Bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerkt)

'Woongebied'

De binnen het verordeningsgebied gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaand gebruik. Onder bestaand gebruik voor wonen wordt tevens verstaan het gebruik van bedrijfswoningen en woonhuizen. Binnen het verordeningsgebied zijn aanwezige bestaande bouwwerken toegestaan en mogen op dezelfde locatie worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen.

'Karakteristiek'

Voor het (gedeeltelijk) slopen van een gebouw ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' is een omgevingsvergunning vereist. Deze vergunning kan slechts worden verleend, mits

1. a. er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke hoofdvorm van de bebouwing;
2. b. de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het gebouw kan worden hersteld;
3. c. de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet te handhaven is;
4. d. het delen van een gebouw of bijbehorende bouwwerken betreft, die op zichzelf niet als karakteristiek vallen aan te merken, en door sloop daarvan geen onevenredige aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt.
   

'Archeologie 1 en 3'

Ter plaatse van gronden die zijn voorzien van het besluitvlak 'archeologie 1' geldt voor nieuwe en de uitbreiding van bestaande bouwwerken dat, alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend, door de aanvrager een rapport wordt overlegd waarin:

1. 1. de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld, en;
2. 2. in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.

Ter plaatse van gronden die zijn voorzien van het besluitvlak 'archeologie 3' geldt voor nieuwe en de uitbreiding van bestaande bouwwerken met een oppervlakte groter dan 1.000 m² en dieper dan 30 centimeter dat, alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend, door de aanvrager een rapport worden overgelegd waarin beide bovenstaande voorwaarden terugkomen.

De woonboerderij die ter plaatse aanwezig is heeft op basis van het geldende planologische regime nog een karakteristieke status. Vanwege een actualisatie van de lijst met karakteristieke panden van de gemeente De Wolden verliest de woonboerderij haar karakteristieke status. Hierdoor behoort sloop van de vervallen boerderij tot de mogelijkheden. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de sloop van deze boerderij plus de aanwezige bestaande bebouwing. Op het vrijkomende perceel met een omvang van circa 2.000 m² worden in voorliggend initiatief vervolgens vijf levensloopbestendige woningen gerealiseerd.

Vanwege de karakteristieke status van de woonboerderij en het feit dat binnen de bestaande woonbestemming slechts één woning is toegestaan, is een herziening van het bestemmingsplan nodig om de voorliggende ontwikkeling mogelijk te maken.

Het plangebied grenst aan de oostzijde aan de Ommerweg. Dit betreft een doorgaande weg en verbindt de woonkern van Zuidwolde met het buitengebied. Aan de overzijde van de Ommerweg bevindt zich een bosperceel. Het plangebied is gelegen in het zuiden van de woonkern. Ten noorden, noordwesten en westen van het plangebied zijn de gronden daarom in gebruik ten behoeve van woningen, woonboerderijen met tuin.

Ten zuiden van het plangebied loopt de Turflaan, waaraan woningen en overwegend groene gronden zijn gevestigd. Aan de noordzijde loopt de Tripklompen, die in noordwestelijke richting als het ware om het plangebied heen ligt. Aansluitend aan het erf, aan de Tripklompen 23, is de initiatiefnemer van beide percelen woonachtig.

In afbeelding 2.4 wordt de ruimtelijke structuur van het plangebied en de directe omgeving met luchtfoto's weergegeven.

Afbeelding 2.4: Ruimtelijke structuur plangebied en omgeving (Bron: PDOK)

De hoofdfunctie van het dorp Zuidwolde is wonen. Het plangebied bevindt zich binnen de bebouwde kom van het dorp, in het meest zuidelijke deel van Zuidwolde. De directe omgeving van het plangebied kenmerkt zich daarmee voornamelijk door de aanwezigheid van woningen en meerdere kleine woonboerderijtjes. Binnen het woonblok waarin het plangebied zich bevindt zijn circa 20 woningen aanwezig. Het betreffen overwegend vrijstaande en halfvrijstaande woningen, veelal gebouwd aan het begin van de 21e eeuw. Op circa 250 meter ten noordoosten bevindt zich verder het bedrijventerrein Zuiderkerkes.

Het plangebied bevindt zich ten slotte aan de rand van het buitengebied van de gemeente De Wolden, waarmee het plangebied ook in een overwegend groene omgeving is gelegen. De overzijde van de Ommerweg is bijvoorbeeld al aangemerkt als buitengebied, wat ook goed is terug te zien aan het bosrijke landschap.

Zoals in de aanleiding van dit bestemmingsplan is beschreven, is door de gemeenteraad van De Wolden besloten om het aantal karakteristieke gebouwen in het welstandsvrij gebied fors terug te brengen. Doel is de beschermende en belemmerende werking die uitgaat van de karakteristieke status voor een kleiner aantal te laten gelden. Vanwege deze actualisatie verliest de woonboerderij aan de Ommerweg 14 haar karakteristieke status, waardoor sloop van de bebouwing mogelijk is.

Concreet voorziet de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in de sloop van alle aanwezige bebouwing om vervolgens vijf levensloopbestendige woningen realiseren. Gekozen wordt voor een stedenbouwkundige invulling die aansluit op de huidige Ommerweg. De hoofdvolumes van de reeds aanwezige boerenerven aan de Ommerweg staan veelal haaks op de weg en de bouwvolumes zijn minstens 2x zo diep als dat ze breed zijn. Hierdoor ontstaan langgerekte bouwvolumes, haaks op de weg, waarbij de dakvlakken dominant in beeld zijn. De bouwvolumes zijn altijd 1 bouwlaag met kap. De erven zijn vaak eenvoudig ingericht met 1 of enkele bijzondere bomen op het voorerf. De toegang tot het erf bevindt zich altijd naast het hoofdvolume.

Bovenliggende uitgangspunten zijn vertaald in het in Bijlage 1 opgenomen stedenbouwkundige plan. Vanuit de ruimtelijke analyse van de locatie is gekozen voor een stedenbouwkundige invulling met ontwerpthema 'dorps wonen op een erf'. Langs de Ommerweg wordt een bouwvolume met de voormalige boerderij als referentie gebouwd. Hier worden drie levensloopbestendige woningen gerealiseerd met 1 bouwlaag met kap. De bouw- en goothoogte worden bepaald op respectievelijk 7,5 en 3,5 meter. Hier is bewust voor gekozen om de woningen in gebruik te laten nemen door senioren. Met een lagere bouw- en goothoogte wordt de verdieping beperkt bruikbaar. Realistisch kan de verdieping alleen als tweede slaapkamer en/of hobbyruimte in gebruik worden genomen. In het dakvlak worden geen dakkapellen gerealiseerd. De bergingen van de woningen worden in een aaneengesloten rij gerealiseerd.

Ten westen van de drie woningen worden 2 halfvrijstaande woningen gerealiseerd. Hiervoor gelden de reguliere bouw- en goothoogte van 9 en 4 meter. Deze woningen kunnen flexibel in gebruik worden genomen aangezien dit levensloopbestendige woningen zijn, maar ook als gezinswoning in gebruik kunnen worden genomen.

Afbeelding 3.1 toont het stedenbouwkundig plan voor de gewenste ontwikkeling. Het gehele stedenbouwkundig plan is opgenomen in Bijlage 1 van dit bestemmingsplan.

Afbeelding 3.1: Stedenbouwkundig plan Ommerweg 14 (Bron: Mikis Maathuis)

Het kabinet heeft in de SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen moet worden ingezet. De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze zijn bedoeld om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wro, gewenst. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. In het Barro zijn geen specifieke regels opgenomen voor het onderhavig plangebied.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR: voorganger van de NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze Ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'.

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´

Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is van toepassing bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (3.1.6 Bro). Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie. Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. Uit jurisprudentie blijkt dat de bouw van 11 woningen in een dorpskern niet als stedelijke ontwikkeling wordt gezien (uitspraak ABRvS 16 september 2015;ECLI:NL:RVS:2015:2921). Dit aangezien er wordt gebouwd binnen de bebouwde kom, er sprake is van verdichting en er wordt gebouwd in of aansluitend aan bestaand bebouwd gebied.

De voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van vijf woningen op een inbreidingslocatie in de bebouwde kom van Zuidwolde. Aangezien er sprake is van dezelfde uitgangspunten als hierboven beschreven en er minder woningen mogelijk worden gemaakt dan de genoemde 11 woningen, is er met het voorliggend initiatief geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking kan dan ook achterwege blijven.

Provinciale Staten hebben op 3 oktober 2018 de Omgevingsvisie- en Omgevingsverordening Drenthe 2018 vastgesteld.

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling passend is binnen de Omgevingsvisie en -verordening van de provincie Drenthe.

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de realisatie van woningen ter plaatse van de Ommerweg 14. Dit betreft een voormalig agrarisch bedrijfsperceel met asbesthoudende daken. Om die reden is door Dumea AM een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. De volledige rapportage van dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 2 van deze toelichting.

Resultaten bodem- en asbestonderzoek

Verkennend bodemonderzoek NEN5740

• Gehele locatie:
  1. 1. In het bovengrondmengmonster BM1 is een lichte verhoging lood en PAK 10 VROM aangetroffen. In het bovengrondmengmonster BM2 is een lichte verhoging PAK 10 VROM aangetroffen. In het bovengrondmengmonster BM3 en in het ondergrondmengmonster OM1 zijn geen verhogingen aangetroffen.
  2. 2. In het grondwatermonster Pb1wm1 zijn lichte verhogingen nikkel en cadmium aangetroffen.
  3. 3. Tevens zijn in het grondwatermonster Pb1wm1 een matige verhoging zink en een sterke verhoging barium aangetroffen. Naar aanleiding van deze verhoging is de bestaande peilbuis opnieuw bemonsterd in de tweede fase van het onderzoek. Uit het analysecertificaat van het hermonster Pb1wm2 blijkt dat er sterke verhogingen zink en barium zijn aangetroffen in het grondwater.
  4. 4. De verhoging zink en barium in beide grondwatermonsters (Pb1wm1 en Pb1wm2) geven formeel aanleiding voor het laten uitvoeren van een nader onderzoek. Echter zijn er een aantal redenen om af te zien van een nader onderzoek:
     1. a. Er is geen eenduidige bron voor de verhogingen aan te wijzen;
     2. b. In de boven- en ondergrond zijn geen verhogingen zink en barium aangetroffen;
     3. c. Zware metalen worden vaker verhoogd aangetroffen in het grondwater en kunnen van nature verhoogd voorkomen. Tevens kunnen zware metalen in concentratie sterk fluctueren. De concentraties zink en barium komen net boven de interventiewaarde (bodemindex van maximaal 1,58).
  5. 5. Nader onderzoek naar de verhoging zink en barium in het grondwater wordt niet noodzakelijk geacht.
  6. 6. Gezien de matige verhoging zink en de sterke verhoging barium in het ondiepe grondwater wordt geadviseerd geen freatisch grondwater op te pompen ten behoeve van consumptieve doeleinden.

Verkennend bodemonderzoek NEN5707 "asbest in bodem"

• Gehele locatie
  1. 1. Ter plaatse van de locatie zijn meerdere inspectiegaten gegraven, bemonsterd en geanalyseerd op de aanwezigheid van asbest.
  2. 2. In de mengmonsters MM1 en MM2 is analytisch geen asbest aangetoond.
  3. 3. Het mengmonster MM3 is licht asbesthoudend; het gewogen asbestgehalte is ruim lager dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek.

Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek wordt een nader bodemonderzoek niet noodzakelijk geacht. De onderzoekslocatie wordt vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht voor het beoogde gebruik.

De aspecten 'archeologie en cultuurhistorie' vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het voornemen. De dubbelbestemmingen ter bescherming van de archeologische waarden kunnen op basis van de resultaten van het archeologisch onderzoek daarmee komen te vervallen.

In dit bestemmingsplan worden een nieuwe ontwikkeling mogelijk gemaakt. Deze waterparagraaf is erop gericht om de actuele watersituatie en het actuele waterbeleid in beeld te brengen. Daarnaast is de waterparagraaf vooral bedoeld om een brug te slaan naar de procedures en toetsingsinstrumenten van de waterbeheerder. De gemeente De Wolden is gelegen in het beheersgebied van het waterschap Drents Overijsselse Delta en het waterschap Vechtstromen, welke beiden verantwoordelijk zijn voor het waterkwantiteit- en waterkwaliteitsbeheer.

De waterschappen Drents Overijsselse Delta en Vechtstromen vormen samen met waterschap Rijn en IJssel het waterschapsgebied Rijn-Oost. De waterschappen hebben hun beleid voor stedelijk waterbeheer vastgelegd in de gezamenlijke beleidsnotitie 'Water Raakt'. Deze notitie vormt op hoofdlijnen het beleid voor de wijze waarop de waterschappen in stedelijk gebied invulling geven aan het waterbeheer. Het waterbeheer richt zich op de volgende drie beleidsthema's:

1. 1. Voor het dagelijkse waterbeheer is dat het Gewenste Grond- en Oppervlaktewater Regime (GGOR). Doel daarvan is gedurende een heel groot deel van het jaar die wateromstandigheden te realiseren die het beste passen bij de functie zoals de provincies die hebben vastgesteld;
2. 2. Om in extreem natte en extreem droge omstandigheden de schade als gevolg van wateroverlast of watertekort te beperken is het WB21 opgesteld. Hierin zit de trits vasthouden-bergen-afvoeren als voorkeursvolgorde en afwegingskader en het principe van niet afwentelen. Het stedelijk gebied dient dus waterneutraal te zijn. Mocht dit door enige goede redenen - de veiligheid is ernstig in het geding, de kosten zijn te hoog, er spelen nijpende ruimtevraagstukken - niet kunnen, dan komen het waterschap en de gemeente passende afspraken overeen. Doel is het watersysteem zo in te richten dat het in extreme omstandigheden en in de toekomst goed functioneert;
3. 3. Voor het bereiken van de goede ecologische toestand van het water zijn er de Europese richtlijnen voor ecologie en waterkwaliteit. Dit thema bestaat uit de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en de Vogel- en Habitatrichtlijnen (vertaald in de Wet natuurbescherming). Doel daarvan is dat alle Europese wateren, zowel oppervlaktewater als grondwater, zich in 2015 in een goede ecologische en goede chemische toestand bevinden. Met goede argumenten is uitstel mogelijk tot uiterlijk 2027. Voor de Natura 2000-gebieden is geen uitstel mogelijk.

Deze drie thema's hangen zo met elkaar samen dat het niet mogelijk is ze afzonderlijk van elkaar te realiseren. Er wordt gezorgd dat het watersysteem tijdig op orde is, duurzaam is ingericht, voldoet aan de landelijke normen voor het voorkomen van wateroverlast, bijdraagt aan het bereiken van grond- en oppervlaktewaterpeilen in relatie tot de functies van die wateren en gebieden, verdroging tegengaat en rekening houdt met de eisen vanuit de KRW. Om aan deze punten te voldoen is in december 2009 de Waterwet in werking getreden. De Waterwet vervangt acht bestaande wetten voor het waterbeheer in Nederland. Deze wet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater. Ook verbetert deze wet de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Hierdoor zijn waterschappen, gemeenten en provincies beter in staat wateroverlast, waterschaarste en watervervuiling tegen te gaan. Ook voorziet de Waterwet in het toekennen van functies voor het gebruik van water zoals scheepvaart, drinkwatervoorziening, natuur, landbouw, industrie en recreatie. Op basis van deze functies worden eisen gesteld aan de kwaliteit en de inrichting van het water. De instrumenten vanuit de Waterwet zijn Waterplannen (rijk en provincie), waterbeheer-plannen (waterbeheerder) en vergunningen.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht de Watertoets uit te voeren. De Watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten. Het Waterschap Drents Overijsselse Delta is op 8 juli 2022 geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De watertoets is opgenomen in van deze toelichting. Op basis van de uitgevoerde watertoets is de zogenaamde 'korte procedure' van toepassing.

Invloed op de waterhuishouding

Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan tien wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1.500 m² (Circa 1.240 m²). Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast. Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en onderzijde bouwvloer. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een kleinere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast binnen woningen en bedrijven te voorkomen adviseren wij om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren (as van de weg). Voor lager gelegen ruimtes, zoals kelders en parkeergarages, wordt aandacht besteed aan het voorkomen van wateroverlast door bijvoorbeeld instromend hemelwater.

Voorkeursbeleid hemelwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater moet het afstromend hemelwater ter plaatse in de bodem dan wel op het oppervlaktewater worden teruggebracht. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te infiltreren in de bodem. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi’s heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een mogelijkheid. Als infiltratie niet mogelijk is dan kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag, ongeacht de toegepaste methode, niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen of het omliggende watersysteem. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater.

In het kader van het wetttelijk vooroverleg is op het plan gereageerd door WDODelta met als enige opmerking op de waterparagraaf en het plan als geheel:

• De infiltratiekratten onder de parkeerplaats niet te diep gelegd moeten worden omdat deze GHG op 60-80cm van het maaiveld ligt.

Deze opmerking is in het ontwerp verwerkt.

Op basis van de uitgevoerde watertoets heeft de ontwikkeling een beperkte invloed op de waterhuishouding. De extra waterberging die benodigd is wordt in voorliggend geval opgevangen middels infiltratiekratten onder de aan te leggen parkeerplaatsen.

Het aspect 'water' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet heeft de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet vervangen. De bescherming van Natura 2000 gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen (houtopstanden) wordt nu via deze wet geregeld. De provincie is per 1 januari 2017 het bevoegde gezag voor soortenbescherming en houtopstanden. Deze bevoegdheden lagen voorheen bij het Rijk. Daarnaast is de provincie bevoegd gezag gebleven voor Natura 2000 bescherming en faunabeheer. De provincie is verantwoordelijk voor het afgeven van vergunningen en ontheffingen voor al deze gebieden. Hierop geldt alleen een uitzondering als het rijksaangelegenheden betreft.

Uit deze paragrafen is gebleken dat de ontwikkeling niet gepaard gaat met negatieve effecten op beschermde gebieden en soorten. Het aspect 'ecologie' vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het voornemen.

De Wet geluidhinder beschermt de volgende objecten:

• woningen;
• andere geluidsgevoelige gebouwen;
• geluidsgevoelige terreinen.

Deze bescherming geldt als het gebruik van deze objecten is toegestaan volgens het bestemmingsplan, de beheersverordening, omgevingsvergunning afwijken bestemmingsplan of beheersverordening. Op tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan met een periode van maximaal 10 jaar is de Wet geluidhinder niet van toepassing.

Onder "woning" wordt verstaan (artikel 1 Wet geluidhinder): gebouw of gedeelte van een gebouw waar bewoning is toegestaan op grond van de geldende planologische status (bestemmingsplan, de beheersverordening, omgevingsvergunning afwijken bestemmingsplan of beheersverordening). De Wet geluidhinder kent het begrip bedrijfswoning niet. Een bedrijfswoning is gewoon een woning, waarvoor het mogelijk is een hogere waarde (als nodig) te verlenen. Dit geldt natuurlijk alleen voor bedrijfswoningen die zijn gelegen in een geluidzone. Hotels, recreatiewoningen en kantoren zijn niet geluidgevoelig in het kader van de Wet geluidhinder.

In het Activiteitenbesluit zijn voorschriften opgenomen die bescherming bieden tegen geluidhinder van inrichtingen die onder het Besluit vallen. Deze bescherming wordt geboden aan gevoelige objecten (gevoelige gebouwen en gevoelige terreinen (artikel 1.1)). In artikel 1.1 is in de definitie van gevoelige gebouwen aangegeven dat gebouwen die bij de inrichting horen (dienst- of bedrijfswoningen) geen geluidsgevoelig object zijn waarvoor de grenswaarden uit het besluit gelden. Dienst- of bedrijfswoningen die niet tot de inrichting behoren zijn gewoon woningen van derden waarvoor de grenswaarden wel gelden.

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) is rond inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur en spoorwegen een geluidzone van kracht. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde. Wanneer niet aan deze grenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag, in de meeste gevallen de gemeente, hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd.

Met de voorliggende ontwikkeling wordt voorzien in woningbouw. Aangezien daarmee sprake is van de toevoeging van geluidgevoelige functies is toetsting aan de Wgh noodzakelijk. Hieronder wordt ingegaan op de aspecten railverkeers-, industrie- en wegverkeerslawaai.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Volgens de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” dient eerst te worden beoordeeld of in de omgeving sprake is van een 'rustige woonwijk' of een 'gemengd gebied'.

Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. In de VNG-uitgave wordt het buitengebied veelal gerekend tot het omgevingstype 'rustige woonwijk'.

Een 'gemengd gebied' is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend.

In onderstaande tabel zijn de richtafstanden per gebiedstype opgenomen.

Het plangebied ligt in de kern van Zuidwolde, waar voornamelijk woningen aanwezig zijn. In voorliggend geval wordt daarom uitgegaan van het omgevingstype van een rustige woonwijk. Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. De VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” geeft een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen.

Zoals reeds hiervoor genoemd, wordt bij het realiseren van nieuwe bestemmingen gekeken naar de omgeving waarin de nieuwe bestemmingen gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen en rol:

1. 1. past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
2. 2. laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.

• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven.

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

In bovenstaande paragraaf zijn voorbeelden van de lijst met categorieën van gevallen opgenomen, die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Hierin wordt onder andere de bouw van 1.500 woningen genoemd. De bouw van vijf woningen draagt daarom zeker 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging. Woningen worden daarnaast niet aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

Het aspect Externe Veiligheid heeft te maken met de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen en de bescherming hiertegen. De veiligheidsrisico's worden uitgedrukt in het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico (PR) is de berekende kans per jaar dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft.

Het groepsrisico (GR) is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting.

Verder kunnen de veiligheidsrisico's worden verdeeld in risico's veroorzaakt door bedrijvigheid (inrichtingen) en in risico's veroorzaakt vanwege het transport (weg, spoor, water, buisleidingen) van gevaarlijke stoffen. Conform het nationale veiligheidsbeleid en de Visie externe veiligheid van de gemeente De Wolden is onderzoek verricht naar de veiligheidssituatie rondom het plangebied.

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In afbeelding 5.2 is een uitsnede van de Risicokaart met betrekking tot het plangebied (gele ster) en omgeving weergegeven.

Afbeelding 5.2: Uitsnede risicokaart (Bron: Atlas Leefomgeving)

Uit de inventarisatie blijkt dat er in de nabijheid van het plangebied geen risicovolle objecten of inrichtingen waar risicovolle activiteiten plaatsvinden aanwezig zijn waarvoor een verantwoording van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico aan de orde is.

Een en ander brengt met zich mee dat het in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

Bij het opstellen van ruimtelijke plannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Op basis van de CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)' kan per functie de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen worden berekend. Bij iedere functie wordt in de CROW-publicatie een maximum en minimum genoemd. Dit is de bandbreedte.

Om de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie voor de voorgenomen ontwikkeling te berekenen, dient eerst te worden bepaald met welke uitgangpunten moet worden gewerkt. Het gaat hier onder andere om de verstedelijkingsgraad van de omgeving van het plangebied en de stedelijke zone waar het plangebied zich in bevindt. Voor de voorliggende ontwikkeling worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Functie:
  1. 1. Koop, huis, tussen/hoek (3x);
  2. 2. Koop, huis, twee-onder-een-kap (2x);
• Verstedelijkingsgraad: niet stedelijk (Gemeente De Wolden: CBS Statline);
• Stedelijke zone: rest bebouwde kom;

Op basis van bovenstaande uitgangspunten is de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie berekend. In onderstaande tabel is dit weergegeven.

De ontwikkeling brengt een parkeerbehoefte van afgerond 8 tot 12 parkeerplaatsen met zich mee. Zoals in het stedenbouwkundig plan inzichtelijk is gemaakt, wordt op eigen terrein voorzien in 9 parkeerplaatsen. Elke woning krijgt één parkeerplaats voor de deur en er worden 4 gezamenlijke parkeerplaatsen aangelegd. Daarmeee wordt voldaan aan de minimale parkeerbehoefte. Indien de parkeerbehoefte in de praktijk hoger uitvalt, is er binnen het plangebied ruim voldoende ruimte beschikbaar om te voorzien in 1 of 2 extra parkeerplaatsen. Daarmee kan worden geconcludeerd dat op eigen terrein eenvoudig kan worden voorzien in de parkeerbehoefte.

De verwachte verkeersgeneratie als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling bedraagt in voorliggend geval maximaal 40 verkeersbewegingen per weekdag. De ontsluiting van het woonperceel vindt plaats via de nieuw aan te leggen uitrit die uitkomt op de Ommerweg.

Via de Ommerweg kan het verkeer zich eenvoudig in noordelijke en zuidelijke richting verplaatsen. De Ommerweg is qua opzet van ruim voldoende capaciteit om de verkeersbewegingen veilig en eenvoudig af te wikkelen.

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling geen belemmering met zich meebrengt ten aanzien van de verkeerssituatie.

Voor alle nieuwbouw moeten vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Dit geldt voor zowel woningbouw als utiliteitsbouw. Deze nieuwe bouwregels stellen eisen aan:

• de maximale energiebehoefte;
• het fossiele energiegebruik;
• de opwek van hernieuwbare energie van gebouwen.

Bij nieuwe woningen en gebouwen moet dus niet alleen rekening worden gehouden met een goede isolatie van de gebouwschil en energiezuinige installaties, maar ook met de toepassing van duurzame energie.

Het kabinet streeft er daarnaast naar om daken vaker te benutten voor duurzame oplossingen voor klimaatadaptatie of de opwek van zonne-energie, zoals de vergroening van daken of het aanbrengen van zonnepanelen.

De voorliggende ontwikkeling voorziet in de nieuwbouw van vijf woningen. De woningen worden conform de geldende BENG-eisen energieneutraal (gasloos) gerealiseerd. Daarnaast worden de mogelijkheden bekeken om de bergingen met een groen dak in te richten om ruimtelijke kwaliteit toe te voegen. Tevens zijn er mogelijkheden om PV-panelen op de daken te plaatsen. Geconcludeerd wordt dat er in voldoende mate rekening wordt gehouden met het aspect duurzaamheid.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels;
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels;
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)
  In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.
• Wijze van meten (Artikel 2)
  Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze bouwhoogtes, afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bouwhoogte, etc.);
• Nadere eisen: burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmeting van de bebouwing;
• Afwijken van de bouwregels: onder welke voorwaarden mag worden afgeweken van de opgenomen bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval toegestaan dan wel strijdig zijn;
• Afwijken van de gebruiksregels: onder welke voorwaarden mag worden afgeweken van de opgenomen gebruiksregels.

In paragraaf 6.3 worden de bestemmingen nader toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze bestemming is gekozen.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 6)
  Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.
• Algemene gebruiksregels (Artikel 7)
  In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Hierin worden de beperkingen aangegeven waaraan het gebruik van de gronden en bouwwerken zijn gebonden.
• Algemene afwijkingsregels (Artikel 8)
  In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.
• Overige regels (Artikel 9)
  In dit artikel worden de overige regels beschreven. Hieronder zijn onder andere de regels ten aanzien van parkeren opgenomen.

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd.

'Groen'

De gronden ten noorden van de bestemming 'Wonen' zijn bestemd als 'Groen'. Deze gronden zijn voornamelijk bestemd voor groenvoorzieningen. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

'Tuin'

De gronden rondom de woonpercelen zijn bestemd als 'Tuin'. De voor ‘Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor een tuin behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen. Als gebouwen mogen alleen erkers en entreepartijen behorend bij het op het bouwperceel gelegen hoofdgebouw worden gebouwd over maximaal de halve gevelbreedte van het hoofdgebouw en met een diepte van niet meer dan 1,5 m. De bouwhoogte van een erker en entreepartij mag niet meer dan 3,5 m bedragen.

'Wonen'

De te realiseren woningen zijn voorzien van de bestemming 'Wonen'.

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Bij het opstellen van het stedenbouwkundig ontwerp zijn de naastgelegen bewoners geïnformeerd over de plannen. Uit de participatiemomenten is een behoefte naar voren gekomen voor zowel starterswoningen als levensloopbestendige woningen. In eerste instantie is ingezet op de realisatie van 7 starterswoningen. Een plan met 7 woningen is in het najaar van 2022 gepresenteerd aan de omwonenden. Een dergelijke invulling leidde tot een aantal bezwaren, met name gevreesd werd voor een flinke inbreuk op het woongenot en op de verkeersveiligheid van de Ommerweg. Het verslag van deze avond is opgenomen in Bijlage 10 van deze toelichting.

Naar aanleiding van deze bezwaren is het plan in het voorjaar van 2023 nogmaals besproken in de vorm van een participatietafel waarbij gemeente, initiatiefnemers en omwonenden waren vertegenwoordig. Op basis van de uitkomsten van deze participatietafel is het plan aangepast naar een variant met 5 levensloopbestendige woningen. Voor een volledige beschrijving van de participatie wordt verwezen naar het in Bijlage 1 opgenomen stedenbouwkundige plan.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

De voorgenomen ontwikkeling is een particulier initiatief. De gemeentelijke kosten zijn beperkt tot de ambtelijke kosten, welke worden verhaald middels de gemeentelijke legesverordening. Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Ten behoeve van deze ontwikkeling is een rood-voor-rood overeenkomst (anterieure overeenkomst) met de initiatiefnemer gesloten. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is op grond van artikel 6.12 Wro geen exploitatieplan nodig.