Dodaarslaan 2 t/m 16, Kortenhoef
Bestemmingsplan - gemeente Wijdemeren
Vastgesteld op 09-02-2023 - geheel onherroepelijk in werking
1 Inleidende Regels
Artikel 1 Begrippen
1.1 plan
het bestemmingsplan Dodaarslaan 2 t/m 16, Kortenhoef van de gemeente Wijdemeren.
1.2 bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1696.BP0101Ddln2162022-Va01 met de bijbehorende regels.1.3 aanduiding
een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.
1.4 aanduidingsgrens
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.
1.5 aan- en uitbouw
een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.
1.6 antennedrager
een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.
1.7 antenne-installatie
een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.
1.8 archeologisch onderzoek
onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.
1.9 archeologische waarde
de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.
1.10 bebouwing
een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
1.11 bedrijf
een onderneming war het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren en verhandelen van goederen dan wel op het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als niet zelfstandig onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.
1.12 bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen
afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
1.13 bestaande bouwwerken
bouwwerken, die op het tijdstip van het van kracht worden van het plan zijn, of alsnog kunnen worden gebouwd met in achtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
1.14 bestemmingsgrens
de grens van een bestemmingsvlak.
1.15 bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.
1.16 Bevi-inrichtingen
risicovolle bedrijven, zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.
1.17 bevoegd gezag
bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
1.18 bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.
1.19 bouwgrens
de grens van een bouwvlak.
1.208 bouwlaag
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen en dat zodanige afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende voorzieningen voor woonfuncties geschikt of geschikt te maken is.
1.21 bouwperceel
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.
1.22 bouwperceelgrens
een grens van een bouwperceel.
1.23 bouwvlak
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.
1.24 bouwwerk
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.
1.25 bijgebouw
een al dan niet vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.
1.26 dakkapel
een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.
1.27 dakopbouw
een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.
1.28 deskundige
een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake archeologie.
1.29 detailhandel
het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentra en supermarkten.
1.30 dienstverlening
het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren, internetwinkels en bankfilialen.
1.31 gebouw
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.
1.32 hoofdgebouw
een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.
1.33 horecabedrijf
het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.
1.34 NEN
door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.
1.35 nutsvoorzieningen
voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.
1.36 overkapping
een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.
1.37 opslag
het bewaren van goederen, waaronder agrarische producten, materialen en stoffen zonder dat ter plaatse sprake is van productie, bewerking, verwerking, handel en/of activiteiten van administratieve aard.
1.38 peil
- voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
- in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.
1.39 Staat van Bedrijfsactiviteiten
de Staat van Bedrijfsactiviteiten die van deze regels deel uitmaakt.
1.40 Staat van Horeca-activiteiten
de Staat van Horeca-activiteiten die van deze regels deel uitmaakt.
1.41 tuinmeubilair
voorzieningen ten behoeve van particuliere tuinen in de vorm van meubilair, verlichtingsvoorzieningen, parasols, speelhuisjes, zandbakken, schommels en daarmee gelijk te stellen voorzieningen.
1.42 voorgevel
de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.
1.43 winkel
een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte, waarin goederen aan particulieren plegen te worden verkocht.
1.44 woning
een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.
Artikel 2 Wijze Van Meten
Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
2.1 afstand
de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.
2.2 bouwhoogte van een antenne-installatie
- ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
- ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie
2.3 bouwhoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, kleine lifthuizen en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
2.4 breedte, lengte en diepte van een gebouw
tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidingsmuren.
2.5 dakhelling
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.
2.6 goothoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
2.7 inhoud van een bouwwerk
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. Indien een gebouw is voorzien van een overkapping, wordt het gedeelte van het gebouw onder deze overkapping mede als inhoud berekend, met dien verstande dat deze bepaling niet van toepassing is op dakoverstekken en luifels met een diepte van minder dan 1 m.
2.8 oppervlakte van een bouwwerk
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. Indien een gebouw is voorzien van een overkapping, wordt het gedeelte van het gebouw onder deze overkapping mede als oppervlakte berekend, met dien verstande dat deze bepaling niet van toepassing is op dakoverstekken en luifels met een diepte van minder dan 1 m.
2.9 vloeroppervlakte
de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.
2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Detailhandel
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- detailhandel en dienstverlening;
- bedrijfsactiviteiten in categorie 1 van de van deze regels deel uitmakende Staat van Bedrijfsactiviteiten;
- ter plaatse van de aanduiding 'horeca': tevens ten behoeve van horecabedrijven uit ten hoogste categorie 2 van de van deze regels deel uitmakende Staat van Horeca-activiteiten;
- bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en toegangswegen.
3.2 Bouwregels
Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:
3.3 Specifieke gebruiksregels
Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:
3.4 Afwijken van de gebruiksregels
Artikel 4 Waarde - Archeologie - 5
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor ‘Waarde - Archeologie - 5' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) – tevens bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.
4.2 Bouwregels
Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:
- op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 4 lid 1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 4 meter;
- ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien:
- de aanvrager van de bouwvergunning een rapport heeft overhandigd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld;
- de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de bouwvergunning regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
- het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken;
- vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
- een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m²;
- een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden niet dieper dan 40 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.
4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
3 Algemene Regels
Artikel 5 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 6 Algemene Bouwregels
6.1 Overschrijding bouwgrenzen
De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:
- tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
- tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
- andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.
6.2 Bestaande maten
- Voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
- bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
- bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
- In geval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
- Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.
Artikel 7 Algemene Gebruiksregels
7.1 Parkeren
- voor parkeren geldt dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen danwel voor het toestaan van een andere planologische gebruiksactiviteit, voldoende parkeergelegenheid moet worden gerealiseerd en in stand wordt gehouden, waarbij voldoende betekent dat wordt voldaan aan de 'Beleidsregel parkeernormen van de gemeente Wijdemeren', zoals vastgesteld door burgemeester en wethouders op 31 maart 2015, danwel de rechtsopvolger, met dien verstande dat:
- het aantal parkeerplaatsen dat bij een bestaande functie in aanmerking is genomen of moet worden genomen, niet geheel of gedeeltelijk in mindering kan worden gebracht bij de berekening van het aantal parkeerplaatsen ten behoeve van de vestiging van een nabijgelegen functie;
- in afwijking van het bepaalde onder 1 is het mogelijk het aantal benodigde te realiseren parkeerplaatsen geheel of gedeeltelijk in mindering te brengen bij functies die naar het oordeel van burgemeester en wethouders aanvullend zijn in hun parkeerbehoefte, vanwege verschillende periodes van de dag of week (dubbelgebruik), met dien verstande dat het daarbij moet gaan om een openbare toegankelijke parkeervoorziening;
- ingeval een combinatie van meerdere functies die onderling aanvullend en ondersteunend zijn op één terrein is geprojecteerd, dan wel op aansluitende terreinen, kunnen burgemeester en wethouders afzien van cumulatie van de normen. De aanvrager moet aannemelijk maken dat de relatie tussen de functies bestaat en multifunctioneel gebruik feitelijk mogelijk is en blijft. Hiervoor dient tabel B uit de parkeernormen Wijdemeren 2015 dan wel de rechtsopvolger gebruikt te worden.
- bij een omgevingsvergunning kan het bevoegd gezag afwijken van het bepaalde onder a. indien wordt voldaan aan de afwijkingsmogelijkheden die vastliggen in de 'Beleidsregel parkeernormen van de gemeente Wijdemeren', danwel de rechtsopvolger.
Artikel 8 Algemene Afwijkingsregels
8.1 Maten en bouwgrenzen
Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:
- het oprichten van bouwwerken, zoals transformatorhuisjes, schakelhuisjes, bemalinginrichtingen, gasdrukregel- en meetstations, telefooncellen, wachthuisjes voor verkeersdiensten, schuilgelegenheden en schaftlokalen, mits de inhoud van elk van deze gebouwtjes niet meer zal bedragen dan 50 m³ en de bouwhoogte ervan niet meer zal bedragen dan 3 m;
- het overschrijden van de regels inzake de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met niet meer dan 20%;
- het overschrijden van de in de regels genoemde maximum bouwhoogte ten behoeve van lift- en trappenhuizen, centrale verwarmings- en ventilatie-installaties, antennes, lichtkappen, schoorstenen en torens van gebouwen, mits de hoogte met niet meer dan 5 m wordt overschreden;
- geringe afwijkingen van de regels inzake de afmetingen van woningen, alsmede de afmetingen van de bij de woningen toegestane bijgebouwen, voor zulks in het belang van een goede huisvesting van minder validepersonen noodzakelijk is en geen ontheffing van de desbetreffende regels van het plan kan worden verleend op basis van het bepaalde onder b van dit artikel;
- geringe overschrijdingen van bouwgrenzen, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft en de overschrijding ten opzichte van hetgeen op de verbeelding is aangegeven niet meer bedraagt dan 2 m.
De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.
Artikel 9 Algemene Wijzigingsregels
9.1 Overschrijding bouwgrenzen
Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.
9.2 Waarde archeologie
Burgemeester en wethouders kunnen een of meer bestemmingsvlakken van de bestemming 'Waarde - Archeologie -5' geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:
- uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
- het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.
Artikel 10 Overige Regels
10.1 Werking wettelijke regelingen
De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.
4 Overgangs- En Slotregels
Artikel 11 Overgangsrecht
11.1 Overgangsrecht bouwwerken
- Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
- gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
- na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
- Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid 11.1 onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
- Lid 11.1 onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
11.2 Overgangsrecht gebruik
- Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
- Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 11.2 onder a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
- Indien het gebruik, bedoeld in lid 11.2 onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
- lid 11.2 onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Artikel 12 Slotregel
Deze regels worden aangehaald als:
planregels van het bestemmingsplan Dodaarslaan 2 t/m 16, Kortenhoef van de gemeente Wijdemeren.
1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op het uitsluiten van wonen in de panden gelegen aan de Dodaarslaan 2 t/m 16 in Winkelcentrum de Meenthof in Kortenhoef. Het vigerende bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om in de panden te wonen, maar de gemeente Wijdemeren acht dat geen gewenste ontwikkeling. Dat houdt verband met het feit dat Winkelcentrum de Meenthof één van de belangrijkste winkelcentra binnen de gemeente is en dat er voldoende ruimte voor detailhandel aanwezig moet zijn. Om die reden is op 12 mei 2021 een voorbereidingsbesluit genomen, waarin verklaard wordt dat een bestemmingsplan wordt voorbereid voor het onderhavige gebied. Het voorliggende bestemmingsplan, waarin het wonen in de panden wordt uitgesloten, voorziet daar in.
1.2 Ligging Plangebied
Het plangebied is gelegen aan de Dodaarslaan in de gemeente Wijdemeren. Het plangebied staat bekend onder de kadastrale gemeente Kortenhoef, sectie B, perceelnummers 4412, 5834, 5835, 6922 en 6934.
Globale ligging plangebied (rood omkaderd) (bron: Ruimtelijkeplannen.nl)
Begrenzing plangebied (rood omkaderd) (bron: Ruimtelijkeplannen.nl)
1.3 Geldend Bestemmingsplan
Het plangebied is gelegen binnen de plangrenzen van het vigerende bestemmingsplan 'Kernen Ankeveen, Kortenhoef en Nieuw-Loosdrecht' van de gemeente Wijdemeren (vastgesteld op 27 september 2012). Hieronder volgt voor de planlocatie een beschrijving van de bijbehorende bestemmingen.
Uitsnede bestemmingsplan 'Kernen Ankeveen, Kortenhoef en Nieuw-Loosdrecht', plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
Het gehele plangebied beschikt over de bestemming 'Detailhandel'. Deze gronden zijn mede bestemd voor detailhandel en dienstverlening. De gronden beschikken tevens over de functieaanduiding 'wonen'. Hiermee is wonen op de locatie toegestaan, waaronder begrepen aan-huis-verbonden beroep of kleinschalig bedrijfsmatige activiteiten. Het perceel Dodaarslaan 6 beschikt ook over de functieaanduiding 'horeca'. Hier is horeca uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan.
Voor het gehele plangebied is een bouwvlak opgenomen. De maximale goothoogte ter plaatste is 6 meter. Tevens zijn de gronden voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Archeologisch onderzoek is benodigd bij werkzaamheden groter dan 2.500 m² en dieper dan 40 cm.
Het 'Parapluplan Parkeren Wijdemeren 2019' (ontwerp, d.d. 28 mei 2020) is in voorbereiding maar nog niet van kracht.
Met de beoogde ontwikkeling zal de functieaanduiding 'wonen' ter plaatse verdwijnen. Derhalve is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan benodigd.
1.4 Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het plan beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 komen de verschillende omgevingsaspecten aan de orde. Hoofdstuk 5 bevat vervolgens een juridische toelichting. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.
2 Projectbeschrijving
2.1 Huidige Situatie
Het plangebied is gelegen aan de Dodaarslaan in Kortenhoef. Kortenhoef is een kern met ca. 6.700 inwoners, gelegen ten noordwesten van Hilversum. Het plangebied maakt onderdeel uit van Winkelcentrum de Meenthof, welke bezoekers trekt uit de gehele gemeente. Het winkelcentrum vervult dan ook een belangrijke rol.
Impressie plangebied (bron: google streetview, september 2020)
Het plangebied betreft acht panden gelegen aan de Dodaarslaan 2 t/m 16. Hier staan aaneengeschakelde panden met één bouwlaag; zeven met een flauwe kap en één met een plat dak. De panden worden voornamelijk gebruikt ten behoeve van detailhandel en horeca. Het plangebied ligt aan de voorzijde aan de Dodaarslaan, met de mogelijkheid om te parkeren. Aan de achterzijde grenzen de panden aan de Meenthof, een bevoorradingsweg.
Impressie plangebied (bron: google streetview, september 2020)
2.2 Toekomstige Situatie
Omdat de panden wat afgelegen liggen van de rest van het winkelcentrum bestaat er het risico dat de panden in het plangebied gebruikt zullen worden ten behoeve van wonen. Wonen op deze locatie zal een negatief effect hebben op de bedrijvigheid en ontmoetingsruimte die er nu aanwezig is. Er zal dan een ongewenste spanning ontstaan tussen de centrumfunctie en de woonfunctie. De gemeente Wijdemeren ziet dan ook liever niet dat er de mogelijkheid bestaat om in de panden te gaan wonen. Dat is ook in lijn met de in voorbereiding zijnde Omgevingsvisie Wijdemeren 2040 waarin is aangegeven dat het essentieel is de aanwezige detailhandel, waaronder die in Winkelcentrum de Meenthof, te behouden en waar nodig te versterken.
Het vigerende bestemmingsplan 'Kernen Ankeveen, Kortenhoef en Nieuw-Loosdrecht' biedt de mogelijkheid voor wonen in de betreffende panden. Voorliggend bestemmingsplan ziet toe op het verwijderen van de functieaanduiding 'wonen' binnen het plangebied. Daarmee wordt het wonen op de planlocatie onmogelijk gemaakt.
3 Beleidskader
3.1 Rijksbeleid
3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd.
Planspecifiek
De aard en kleinschaligheid van de voorgenomen ontwikkeling maakt dat er, los van de ladder voor duurzame verstedelijking, geen raakvlak is met het Rijksbeleid. In toelichting paragraaf 3.1.3 wordt op de ladder voor duurzame verstedelijking ingegaan.
3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014 en 1 juli 2016 op onderdelen aangevuld.
Het rijk kent 3 doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (tot 2028), te weten:
- Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland.
- Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat.
- Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.
De voorgenomen ontwikkeling heeft raakvlak met het Barro. Het plangebied raakt aan één van de 14 in het Barro geformuleerde rijksbelangen, namelijk titel 2.13 'Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde'. Het plangebied ligt immers in het gebied dat in kaart 7 van het Barro door het Rijk indicatief is aangemerkt als de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Met de beoogde ontwikkeling wordt enkel de functieaanduiding 'wonen' ter plaatse verwijderd. Er vinden geen werkzaamheden plaats. De ontwikkeling heeft dan ook geen invloed op de Nieuwe Hollandse Waterlinie. De overige belangen van het Barro zijn verder niet specifiek van toepassing, waarmee het geen belemmering vormt voor voorliggende initiatief.
De voorgenomen ontwikkeling kent verder weinig tot geen raakvlak met de opgestelde nationale belangen. Vanuit het Barro zijn er geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan.
3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' die op 1 juli 2017 in werking is getreden.
Planspecifiek
Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een 'stedelijke ontwikkeling' verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen.
De beoogde ontwikkeling betreft het verwijderen van een functieaanduiding. Gezien dat er verder niet wordt gebouwd, is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Derhalve is het beoogde plan niet ladderplichtig en wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.
3.2 Provinciaal Beleid
Omgevingsvisie NH2050 en Omgevingsverordening NH2020
De Omgevingsvisie NH2050 'Balans tussen economische groei en leefbaarheid' is op 19 november 2018 vastgesteld door Provinciale Staten. Deze vervangt de Structuurvisie Noord-Holland 2040, het Provinciaal Verkeers- en Vervoerplan, het Provinciaal Milieubeleidsplan 2015-2018 en de Agenda Groen. De leidende hoofdambitie in de Omgevingsvisie NH2050 is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. Een gezonde en veilige leefomgeving, die goed is voor mens, plant én dier, is een voorwaarde voor een goed economisch vestigingsklimaat. Tegelijkertijd is duurzame economische ontwikkeling een voorwaarde voor het kunnen investeren in een prettige leefomgeving.
Provinciale Staten van Noord-Holland hebben op 22 oktober 2020 de Omgevingsverordening NH2020 vastgesteld. In de Omgevingsverordening NH2020 zijn de eerste stappen gezet om de ambities, ontwikkelprincipes en sturingsfilosofie uit de Omgevingsvisie, vastgesteld op 19 november 2018, vorm te geven en wordt er een start gemaakt met werken in de geest van de Omgevingswet. Echter valt de Omgevingsverordening NH2020 nog onder de huidige wet- en regelgeving.
Planspecifiek
Met de beoogde ontwikkeling wordt enkel de functieaanduiding 'wonen' ter plaatse verwijderd. Dit heeft geen invloed op de provinciale omgevingsvisie of -verordening. Er vinden verder geen werkzaamheden bij de ontwikkeling plaats. Derhalve kan geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling geen belemmering zal ondervinden van het provinciaal beleid.
3.3 Gemeentelijk Beleid
3.3.1 Structuurvisie Wijdemeren
De structuurvisie Wijdemeren is de samenhangende visie van de gemeente en heeft betrekking op haar gehele grondgebied. De structuurvisie gaat in op stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteiten, maar ook op de kwaliteiten die te maken hebben met water, cultuurhistorie, natuur, milieu, verkeer en vervoer, economie, wonen en recreatie.
De bestaande ruimtelijke structuur wordt hoofdzakelijk bepaald door drie verschillende landschapseenheden: de stroomrug van de Vecht, het veenplassengebied en de stuwwal van 't Gooi. De linten zijn de ruggengraat van het veengebied. De Loosdrechtse Plassen zijn veelal van elkaar gescheiden door slechts een enkele overgebleven legakker. De gewenste toekomstige ruimtelijke structuur wordt in de structuurvisie aan de hand van de thema's economie, wonen, infrastructuur, recreatie en landschap toegelicht. Waarbij voor wonen het volgende uitgangspunt geldt: 'een beperkte ontwikkeling met behoud van het goede'.
Planspecifiek
De gemeente Wijdemeren hecht waarde aan het belang van openheid en landschappelijke kwaliteit. Wonen en landschap moeten met elkaar verbonden zijn en waar mogelijk worden versterkt. Daarbij moeten bouwplannen aansluiten op de landschappelijke context en cultuurhistorie.
Dit gemeentelijke beleid staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg. Met de ontwikkeling wordt de openheid en landschappelijke kwaliteit niet verminderd. Geconcludeerd kan worden dat het onderhavige in overeenstemming is met de Structuurvisie Wijdemeren.
3.3.2 Omgevingsvisie Wijdemeren 2040.
Op 16 september 2021 is de omgevingsvisie van de gemeente Wijdemeren vastgesteld. De omgevingsvisie geeft de gemeente aan waar ze op in willen zetten en hoe ze daar op hoofdlijnen uitvoering aan willen geven. De Omgevingsvisie geeft richting aan toekomstige ontwikkelingen, initiatieven en beleid.
In de omgevingsvisie geeft de gemeente aan drie kernopgaven hebben. Dit zijn:
- Vitale en gezonde leefomgeving;
- Ruimte voor ondernemerschap en bereikbaarheid;
- Waardevol landschap.
De beoogde ontwikkeling ziet toe op het verwijderen van de functieaanduiding 'wonen' binnen het plangebied. Daarmee wordt voorkomen dat er op de locatie gewoond kan gaan worden. Het risico bestaat dat de panden gebruikt zullen worden ten behoeve van wonen. Het uitsluiten van wonen op de locatie komt ten goede voor de bedrijvigheid en de centrumfunctie die het plangebied momenteel heeft. In de omgevingsvisie geeft de gemeente aan dat inbreiding of transformatie niet ten koste mag gaan van de economische bedrijvigheid in de gemeente. De aanwezige detailhandel en horeca is van groot belang voor de vitaliteit en economie van de gemeente. Het is essentieel deze te behouden en waar mogelijk (kwalitatief) te versterken.
Daarmee is de beoogde ontwikkeling in lijn met de Omgevingsvisie Wijdemeren 2040.
4 Randvoorwaarden Omgevingsaspecten
4.1 Milieueffectrapportage
De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:
- het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig;
- het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.- beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
- het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
- de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.- (beoordelings-)plicht.
Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:
- Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
- Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
- De initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).
De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.
Planspecifiek
Uit een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2018:2414, 18 juli 2018) dat het antwoord op de vraag of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit milieueffectrapportage afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als aard en omvang van de voorziene wijzigingen van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Daarbij mogen de bestaande planologische mogelijkheden worden meegewogen bij de vraag of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling.
Met het voorliggende plan vindt er een bestemmingswijziging plaats betreft de functieaanduiding 'verkeer'. Er zullen geen verandering plaatsvinden in vergelijking met de bestaande (planologische) situatie. Er kan dan ook gesteld worden dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Dit betekent dat het Besluit milieueffectrapportage niet van toepassing is en dat er geen m.e.r.-(beoordelings)plicht geldt.
Desondanks zijn in het kader van dit ruimtelijk plan de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht. Hieruit is niet gebleken dat er sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent dit ruimtelijke plan te nemen. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten. De kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zijn niet van dien aard dat er aanleiding bestaat tot het opstellen van een milieueffectrapportage.
4.2 Water
Waterbeleid voor de 21e eeuw
De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21e eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:
- vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
- schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.
Waterwet
Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.
Nationaal Waterplan
Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016 - 2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.
Waterschap Amstel, Gooi en Vecht
Het plangebied valt binnen het beheersgebied van het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV). Waternet zorgt namens het waterschap voor schoon oppervlaktewater, veilige dijken en het waterpeil in de sloten en vaarten. Het verzorgingsgebied van Waternet omvat de gemeente Amsterdam en een groot gebied in de provincie Utrecht en Noord-Holland. Het beleid van AGV is verwoord in het Waterbeheerplan en diverse beleidsnota’s. In de Keur van het waterschap zijn geboden en verboden opgenomen voor de bescherming van de functionaliteit van waterlopen en waterkeringen. Met de Keur wil het waterschap de waterkwaliteit verbeteren, de doorstroming in sloten veilig stellen en de dijken sterk houden. Bij de Keur horen Keurkaarten met informatie over wateren en waterkeringen.
Als een toename van verhard oppervlak van meer dan 1.000 m² aan de orde is, is volgens het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht watercompensatie noodzakelijk.
Watertoets
De watertoets is een standaard overleg met het waterschap dat gevoerd moet worden wanneer de planologische situatie op een locatie wijzigt. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium.
Planspecifiek
De beoogde ontwikkeling betreft het verwijderen van een functieaanduiding. Er zullen verder geen werkzaamheden plaatsvinden en ook geen toename van verharding in het plangebied. Watercompensatie zal voor de beoogde ontwikkeling niet nodig zijn.
Geconcludeerd kan worden dat het aspect water geen belemmering vormt voor het voorliggende bestemmingsplan.
4.3 Cultuurhistorie
Onder de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afweging van het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Gepleit wordt voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie in de diverse ruimtelijke plannen. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.
De aandacht voor cultuurhistorie is ook wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Artikel 3.1.6 onder 2 van dit Besluit geeft aan dat 'een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden' in het bestemmingsplan opgenomen moet worden.
Planspecifiek
Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een beschermd stads- of dorpsgezicht. In en rondom het plangebied zijn daarbij ook geen gemeentelijke of rijksmonumenten aanwezig. Het plangebied is wel gelegen binnen de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Hiervoor geldt dat de kernkwaliteiten van het gebied in stand moeten worden gehouden. Deze kernkwaliteiten zullen met het onderhavige initiatief niet aangetast worden.
Gezien het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het aspect cultuurhistorie geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde aanpassing van het bestemmingsplan.
4.4 Archeologie
In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals-)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.
Archeologiebeleid Wijdemeren
In 2010 heeft de gemeente Wijdemeren een Archeologische Beleidskaart laten maken. De kaart is gebaseerd op een uitgebreide inventarisatie van het gemeentelijk bodemarchief en geeft aan welke gebieden een archeologische verwachting hebben. Per gebied is vastgelegd wanneer bij ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden met archeologie. De regimes die hiervoor gelden zijn weergegeven op de Beleidskaart Archeologie. Voor iedereen is dan in één oogopslag duidelijk aan welke regels moet worden voldaan bij ruimtelijke ontwikkelingen waar archeologische waarden in het geding kunnen zijn.
Planspecifiek
Onderstaande afbeelding toont de archeologische verwachting van het plangebied
Archeologische beleidsadvieskaart gemeente Wijdemeren (plangebied rood omkaderd)
Gebieden waar geen archeologische resten (meer) worden verwacht, worden op de beleidskaart aangeduid als archeologievrij. Bovenstaande kaart toont aan dat er rekening dient te worden gehouden met archeologie wanneer plannen groter dan 2.500 m² en dieper dan 40 cm zijn. Gezien dat er op het plangebied geen werkzaamheden plaats zullen vinden, zullen de gronden ook verder niet geroerd worden. Archeologische onderzoek is daarom ook niet nodig.
Derhalve kan geconcludeerd worden dat het aspect archeologie geen belemmering vormt voor het voorliggende initiatief.
4.5 Bodem
In het kader van een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er soms een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd in het plangebied. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.
Planspecifiek
Met de beoogde ontwikkeling wordt de functieaanduiding 'wonen' verwijderd. Er zal geen sprake zijn van strenger bodemgebruik. Bodemonderzoek is dan ook niet nodig. Geconcludeerd kan worden dat het aspect bodem geen belemmering vormt.
4.6 Geluid
De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. Het beschermen van geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.
Planspecifiek
Met de beoogde ontwikkeling wordt de functieaanduiding 'wonen' ter plaatse verwijderd, waarmee de planologische mogelijkheid voor de realisering van een geluidgevoelige functie komt te vervallen. Derhalve kan geconcludeerd worden dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de uitvoering van de onderhavige aanpassing van het bestemmingsplan.
4.7 Luchtkwaliteit
In de Wet milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).
Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 μg/ m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'. Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.
Planspecifiek
De NIBM-tool geeft aan dat, gezien het gebrek aan toename van het aantal motorvoertuigenbewegingen, het project is aan te merken als "niet in betekenende mate”. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM, niet noodzakelijk. Desalniettemin is met behulp van de Atlas Leefomgeving (o.a. ministerie I&M en RIVM) gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. Uit de achtergrondconcentraties over 2019 van fijnstof (PM10) en stikstofdioxide over 2019 (NO2) blijkt dat de luchtkwaliteit ter plaatse van de locatie voldoende is.
Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan.
4.8 Flora En Fauna
Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is per 1 januari 2017 de huidige Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de huidige tabellen 1, 2 en 3 waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kunnen voor de soorten die zijn opgenomen in het ‘beschermingsregime andere soorten’ vrijstellingsbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten.
Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.
Planspecifiek
Met de beoogde ontwikkeling vinden geen werkzaamheden plaats. Beschermde diersoorten zullen met de beoogde ontwikkeling niet worden aangetast. Het plangebied is niet gelegen in het Natuurnetwerk Nederland of in een Natura 2000-gebied. Omdat er geen werkzaamheden zullen de nabijgelegen natuurgebieden geen schade (zoals stikstofdepositie) van de beoogde ontwikkeling ondervinden.
Geconcludeerd kan worden dat de beoogde aanpassing van het bestemmingsplan niet leidt tot overtreding van verbodsbepalingen omtrent soortenbescherming, gebiedsbescherming en houtopstanden in het kader van de Wet natuurbescherming.
4.9 Milieuzonering
Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten.
Planspecifiek
De beoogde ontwikkeling maakt geen gevoelige functie of nieuwe bedrijfsactiviteit mogelijk, waarmee het realiseerbaar is op de locatie en het geen belemmering oplevert voor omliggende functies.
Geconcludeerd kan worden dat milieuzonering niet voor belemmeringen zal zorgen.
4.10 Externe Veiligheid
Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:
- risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
- vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
- vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.
Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.
Risicovolle (Bevi-)inrichtingen
Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.
Planspecifiek
De beoogde ontwikkeling betreft het verwijderen van de functieaanduiding 'wonen'. Er vinden geen werkzaamheden plaats. Desalniettemin is met behulp van de risicokaart gekeken naar de risicovolle inrichtingen en het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen, weg, water of spoor.
Uitsnede risicokaart (plangebied zwart omkaderd)
In de nabijheid van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Ook is er geen sprake van het verover van gevaarlijke stoffen door buisleidingen, weg, water of spoor. Derhalve kan geconcludeerd worden dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de beoogde aanpassing van het bestemmingsplan.
4.11 Parkeren En Verkeer
Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogde nieuwe ontwikkeling op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied. Voor het maken van een inschatting van het benodigde aantal parkeerplaatsen en de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn parkeerkencijfers en kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld.
Planspecifiek
Parkeren
Met de beoogde ontwikkeling zal de parkeerbehoefte van het plangebied niet toenemen. Derhalve worden hier geen belemmeringen verwacht.
Verkeer
De verkeerssituatie zal met de beoogde ontwikkeling ongewijzigd blijven. De ontwikkeling ziet toe op het verwijderen van de functieaanduiding 'wonen'. Er zal geen sprake zijn van een toenemende verkeersgeneratie.
Er kan geconcludeerd worden dat er wordt voldaan aan de richtlijnen van parkeren en verkeer.
5 Juridische Toelichting
5.1 Algemeen
Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.
5.2 Wijze Van Bestemmen
Navolgend worden per artikel kort de belangrijkste aspecten weergegeven.
Hoofdstuk 1: Inleidende regels
Artikel 1 Begrippen
In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.
Artikel 2 Wijze van meten
Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Hiervoor is aangesloten bij de SVBP 2012. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.
Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels
Artikel 3 Detailhandel
Met deze bestemming wordt de huidige bestemming van het plangebied overgenomen. In het voorliggende bestemmingsplan is de functieaanduiding 'wonen' uit het vigerende bestemmingsplan niet overgenomen. Daarnaast zijn in plaats van de eerder geboden mogelijkheden voor aan huis verbonden beroepen nu bedrijfsmatige activiteiten in ten hoogste categorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan, met ook een afwijkingsmogelijkheid voor categorie 2 bedrijven en niet specifiek genoemde bedrijven.
Artikel 4 Waarde - Archeologie - 5
Met deze bestemming worden archeologische waarden in de bodem beschermd. Op het onderhavige perceel blijft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 5' behouden. Ter bescherming van de archeologische waarden is bouwen niet zonder meer toegestaan.
Hoofdstuk 3: Algemene regels
Artikel 5 Anti-dubbeltelregel
Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
Artikel 6 Algemene bouwregels
In dit artikel zijn de regels opgenomen omtrent de overschrijding van de bouwgrenzen en omtrent de bestaande maten.
Artikel 7 Algemene gebruiksregels
In dit artikel zijn regels omtrent het parkeren toegevoegd. De regeling is overgenomen uit het in voorbereiding zijnde Parapluplan Parkeren Wijdemeren 2019'.
Artikel 8 Algemene afwijkingsregels
In dit artikel zijn afwijkingsmogelijkheden en de voorwaarden daartoe opgenomen.
Artikel 9 Algemene wijzigingsregels
In dit artikel zijn de regels opgenomen betreft de overschrijding van de bouwgrenzen en betreft het de bestemming Waarde - Archeologie.
Artikel 10 Overige regels
In dit artikel zijn de regels opgenomen betreft de wettelijke werking van de regels.
Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels
Artikel 11 Overgangsrecht
In deze regels wordt vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik.
Artikel 12 Slotregel
Als laatste wordt de slotregeling opgenomen. Deze regeling bevat zowel de titel van het plan als de vaststellingsregeling.
6 Uitvoerbaarheid
6.1 Economische Uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:
- het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
- het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
- het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
Planspecifiek
De beoogde ontwikkeling betreft het verwijderen van de functieaanduiding 'wonen'. Er zijn hiermee geen extra kosten gemoeid voor de gemeente.
6.2 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid
6.2.1 Algemeen
Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.
Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
6.2.2 Overleg
In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro is het bestemmingsplan voorgelegd aan de volgende vooroverlegpartners: Ministerie van Infrastructuur en Milieu, Rijkswaterstaat, Waterschap Amstel, Gooi en Vecht, Provincie Noord-Holland, Omgevingsdienst Flevoland & Gooi en Vechtstreek, Gasunie, GAD Gooi en Vechtstreek, Tennet, Natuurmonumenten, Regio Gooi en Vechtstreek en Brandweer Gooi en Vechtstreek.
Er zijn reacties ontvangen van Tennet, Gasunie, Brandweer Gooi en Vechtstreek en Ministerie van Infrastructuur en Milieu, maar zij hadden geen inhoudelijke opmerkingen. De overige vooroverlegpartners hebben niet gereageerd.
Het vooroverleg geeft geen aanleiding tot aanpassingen van het bestemmingsplan.
6.2.3 Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan van de Dodaarslaan 2-16 heeft van 12 mei 2022 tot en met 22 juni 2022 ter inzage gelegen. Hiertegen zijn geen zienswijzen ingebracht.