het bestemmingsplan 'Beukenhof' met identificatienummer NL.IMRO.1696.BP48Nld242017-va01 van de gemeente Wijdemeren;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar, ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat te onderscheiden is van en in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en direct in verbinding staat met dat hoofdgebouw;

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne;

installatie bestaande uit een antennestaaf, -spriet (al dan niet met dwarssprieten) of -schotel, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

het percentage van de oppervlakte van een bouwperceel, dat mag worden bebouwd;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat in bouwkundig en functioneel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw;

bewoning door meerdere personen met in ieder geval één gemeenschappelijke ruimte waarbij ter plaatse ook een vorm van maatschappelijke, zorggerelateerde of sociaal-therapeutische begeleiding plaatsvindt;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, dat met inbegrip van kelderlagen, onderbouw en kapverdiepingen;

een aaneengesloten stuk grond, waarop, ingevolge de regels, een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect, met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

een constructie ter vergroting van een gebouw, welke zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten aan derden;

de oppervlakte van het bouwperceel, uitgezonderd de oppervlakte van het hoofdgebouw;

niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

de aan een gebied toegekende waarde, wat betreft het waarneembare deel van het aardoppervlak, welke waarde wordt bepaald door de herkenbaarheid en identiteit van de onderlinge samenhang en beïnvloeding van niet-levende en levende natuur;

de bovenkant van het terrein dat een bouwwerk omgeeft;

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang, voorkomende in dat gebied;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak;

buitenrijbaan ten behoeve van paardrijactiviteiten, voorzien van een zandbed, al dan niet in combinatie met een andere ondergrond en al dan niet voorzien van een omheining;

1. a. voor bouwwerken waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;

het bedrijfsmatig – of in een omvang of frequentie die daarmee overeenkomt – gelegenheid bieden tot het ter plaatse, in een gebouw of in een vaartuig, verrichten van seksuele handelingen met een ander, nader te onderscheiden in:

• raamprostitutie: prostitutie waarbij de seksueel-erotische dienstverlening zichtbaar vanaf de openbare weg wordt aangeboden;
• bordeelprostitutie: prostitutie waarbij de seksueel-erotische dienstverlening in een besloten daarvoor ingerichte of bedoelde ruimte wordt aangeboden;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden; onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

gedeelte van het erf dat geheel of gedeeltelijk is ingericht met gazons, planten en/of bomen;

gedeelte van de openbare ruimte dat hoofdzakelijk is bestemd en is ingericht voor langzaam verkeer, doch in ondergeschikte mate tevens fungerend als erftoegangsweg;

de gevel van een woning die naar aard en oriëntatie als belangrijkste beeldbepalende gevel kan worden aangemerkt;

een (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één huishouden;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

de grens van een bouwperceel die loodrecht of nagenoeg loodrecht staat op de voorste bouwperceelgrens.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

1. a. vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, dan wel de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
2. b. voor bouwwerken boven of in water: vanaf het waterpeil tot aan de bovenkant van de goot, dan wel de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het (water)peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

1. a. bij een gebouw: tussen de buitenzijden van de gevels (of het hart van de gemeenschappelijke scheidsmuren) en/of tussen de verticale projectie van de buitenste maten van het gebouw;
2. b. bij een bouwwerk, geen gebouwen zijnde, tussen de verticale projectie van de buitenste maten van het bouwwerk,

een en ander met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen zoals overstekende daken, balkons, plinten en kozijnen, gevel- en kroonlijsten, ventilatiekanalen en schoorstenen, tot maximaal 1 meter.

tussen de buitenzijden van de gevels en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidsmuren en/of tussen de verticale projectie van de buitenste maten van het bouwwerk.

De voor ‘Wonen - Zorg' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woongebouwen;
2. b. bijzondere woonvormen;

met de daarbijbehorende:

1. a. verzorgende voorzieningen, zoals restauratieruimte, behandelruimte, ontmoetingsruimte, logeerruimte, personeelsruimte, kantoorruimte, buurtkamers;
2. b. ondergeschikte detailhandel;
3. c. bijbehorende bouwwerken;
4. d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. in- en uitritten;
7. g. tuinen en erven;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Ter plaatse van de binnen de bestemming bedoelde gronden mag worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:

Het bevoegd gezag is bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van:

1. a. de plaats en/of afmetingen van de bebouwing voor het behoud van het open karakter van het bebouwingsbeeld en de doorzichten naar het achterliggende gebied;
2. b. het oppervlak en de plaatsing van bouwwerken voor zover dit noodzakelijk is om te kunnen voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.

Als gebruik in strijd met de bestemming, geldt in ieder geval het gebruik van de in lid 3.1 bedoelde gronden voor:

1. a. opslag van goederen ter plaatse van niet-bebouwde gronden;
2. b. prostitutie en/of een seksinrichting;
3. c. paardenbakken.

De voor 'Waarde - Archeologie - 4' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in 4.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 4 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en/of beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 500 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 40 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

1. a. Er dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
2. b. Het gemeentelijk parkeerbeleid (Beleidsregel parkeernormen gemeente Wijdemeren) geldt hierbij als uitgangspunt.

Een omgevingsvergunning voor het oprichten van gebouwen en bouwwerken kan alleen worden verleend indien in, op of onder het gebouw dan wel op het onbebouwde terrein dat bij het gebouw hoort, in voldoende parkeergelegenheid kan worden voorzien één en ander conform de parkeernormen zoals opgenomen in de 'Beleidsregel parkeernormen gemeente Wijdemeren'.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het gestelde in lid 5.2, indien anderszins in voldoende parkeergelegenheid kan worden voorzien.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Een in de planregels aangegeven percentage geeft aan hoeveel van het desbetreffende bouwvlak ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en overkappingen.

Het is verboden enig terrein of bouwperceel zodanig te bebouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, bouwvlak of bouwperceel een toestand zou ontstaan, die aldaar niet meer met de regels van dit plan zou overeenstemmen, of voorzover er reeds aldaar een afwijking van de regels bestaat, zodanig te bebouwen, dat deze afwijking zou worden vergroot.

Bouwen van geheel of gedeeltelijk beneden het maaiveld gelegen ruimten is, toegestaan met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. het bouwen van ondergrondse ruimten is uitsluitend toelaatbaar onder gebouwen of onder bijgebouwen behorende bij gebouwen;
2. b. het bouwen van bedoelde ruimten is uitsluitend toegestaan indien de bijbehorende voorzieningen voor licht- en luchttoetreding en toegangen zijn gesitueerd aan de van de weg afgekeerde zijde van het gebouw;
3. c. voorzieningen voor licht- en luchttoetreding voor ondergrondse ruimten zijn aan de niet van de weg afgekeerde zijde(n) van het gebouw binnen een strook van 1,5 meter vanuit de bovengrondse voorgevel toegestaan, tot maximaal 25% van de breedte van de desbetreffende gevel.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan, indien het betreft:

1. a. het oprichten van bouwwerken, zoals transformatorhuisjes, schakelhuisjes, bemalingsinrichtingen, gasdrukregel- en meetstations, telefooncellen, wachthuisjes voor verkeersdiensten, schuilgelegenheden en schaftlokalen, mits de inhoud van elk van deze gebouwtjes niet meer zal bedragen dan 50 m³ en de bouwhoogte ervan niet meer zal bedragen dan 3 meter;
2. b. het overschrijden van de bepalingen inzake goothoogte, bouwhoogte, percentage en oppervlakte van gebouwen met niet meer dan 10%;
3. c. het overschrijden van de bepalingen inzake de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met niet meer dan 20%;
4. d. het overschrijden van de in de planregels genoemde maximum bouwhoogte ten behoeve van lift- en trappenhuizen, centrale verwarmings- en ventilatie-installaties, antennes, lichtkappen, schoorstenen en torens van gebouwen, mits de hoogte met niet meer dan 5 meter wordt overschreden;
5. e. geringe afwijkingen van de bepalingen opgenomen in deze planregels inzake de afmetingen van woningen, alsmede de afmetingen van de bij de woningen toegestane bijgebouwen, voor zover zulks in het belang van een goede huisvesting van minder valide personen noodzakelijk is en geen ontheffing van de desbetreffende bepalingen van het plan kan worden verleend op basis van het bepaalde onder b van dit artikel;
6. f. geringe overschrijdingen van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft en de overschrijding ten opzichte van hetgeen is aangeduid niet meer bedraagt dan 2 meter;
7. g. het plaatsen van masten ten behoeve van mobiele telecommunicatie, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
   1. 1. de bouwhoogte van een vrijstaande mast mag niet meer bedragen dan 40 meter;
   2. 2. de bouwhoogte van een mast op een gebouw mag niet meer bedragen dan 5 meter.

Een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 8.1 kan niet worden verleend, indien de bouw- en gebruiksmogelijkheden van nabijgelegen percelen in onevenredige mate worden beperkt en/of indien ter plaatse aanwezige waarden op onevenredige wijze worden of kunnen worden aangepast.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 2 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

1. a. Indien afstanden tot, en hoogten, inhoud, breedte, lengte aantallen en oppervlakten van bestaande bouwwerken, woonschepen en recreatiewoonschepen op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan meer bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
2. b. Indien afstanden tot bestaande bouwwerken, woonschepen en recreatiewoonschepen op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan minder bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze maten als ten minste toelaatbaar worden aangehouden;
3. c. In het geval van (her)oprichting van gebouwen, woonschepen en recreatiewoonschepen is het bepaalde sub a en b uitsluitend van toepassing indien het geschiedt op dezelfde plaats.

Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar een wet, een algemene maatregel van bestuur, een verordening, een richtlijn of een andere (wettelijke) regeling, dan geldt deze wet, algemene maatregel van bestuur, verordening, richtlijn of andere (wettelijke) regeling zoals die luidt dan wel van kracht is op het moment van de tervisielegging van het ontwerp van dit plan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid 11.1 sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Lid 11.1 sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder omgevingsvergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 11.2 sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het lid 11.2 sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Lid 11.2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: "Regels van het Beukenhof van de gemeente Wijdemeren”

maart 2019.

Aan de Nieuw-Loosdrechtsedijk 24 te Loosdrecht in de gemeente Wijdemeren is woon-zorgcentrum De Beukenhof gelegen. Woon-zorgcentrum De Beukenhof is voornemens om de locatie gefaseerd te moderniseren en te herontwikkelen. Het plan is om op De Beukenhof een eigentijdse, voor de cliënt-zorgvragers, haar mantelzorgers en medewerkers, aantrekkelijke leef- en werkomgeving te realiseren die toekomstbestendig is en met een groot draagvlak bij alle betrokken stakeholders.

De voorgenomen ontwikkeling past niet in het geldend bestemmingsplan. Het plan past niet binnen de huidige bestemming 'Maatschappelijk', omdat wonen daar niet is toegestaan, voldoet niet aan de juiste bouwhoogte en gaat niet in het bestaande bouwvlak binnen de bestemming passen. Daarom moet er een nieuwe bestemmingsplan voor deze locatie worden opgesteld. Dit document is de planologische verantwoording van de voorgenomen herontwikkeling.

Het plangebied bevindt zich aan de Nieuw-Loosdrechtsedijk 24 te Loosdrecht in de gemeente Wijdemeren. Globaal ligt de locatie tussen Nieuw-Loosdrecht ten oosten van het plangebied en het buitengebied van Loosdrecht ten westen van het plangebied. Op de volgende afbeelding is een luchtfoto weergegeven met daarop de globale ligging van het plangebied.

Afbeelding Luchtfoto met daarop de globale ligging van het plangebied

Het plangebied wordt als volgt globaal begrensd :

• ten noorden door; een boomrijk gebied met daartussen een aantal woningen gesitueerd;
• ten oosten door; de Nieuw-Loosdrechtsedijk;
• ten zuiden door; het bedrijfsterrein van een fabrikant van aanhangwagens en opleggers;
• ten westen door; het buitengebied van Loosdrecht.

De exacte begrenzing is weergegeven op de volgende afbeelding.

Afbeelding: Begrenzing plangebied

Het plangebied bevindt zich binnen het geldende bestemmingsplan 'Loosdrecht landelijk gebied noordoost - 2012', vastgesteld op 2 februari 2017. Het perceel heeft de bestemming 'Maatschappelijk' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6'. Op de volgende afbeelding wordt een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

Afbeelding: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Loosdrecht landelijk gebied noordoost - 2012'

Het bestemmingsplan 'Beukenhof' bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek. nr. NL.IMRO.1696.BP48Nld242017-va01);
• regels;
• toelichting met bijlagen.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige en de toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Noord-Holland en de gemeente Wijdemeren beschreven. In hoofdstuk 4 passeren alle relevante milieu- en omgevingsthema’s de revue. In de hoofdstuk 5 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten en de planverantwoording. Hoofdstuk 6 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

In het plangebied is woon-zorgcentrum De Beukenhof gevestigd. De Beukenhof staat in een groene en waterrijke omgeving. Winkels en andere voorzieningen zijn vlakbij en goed toegankelijk. Het gaat om een woon-zorgcentrum dat de afgelopen decennia door middel van verbouw en aanbouw zoveel mogelijk is aangepast aan de ontwikkelingen. De Beukenhof is gebouwd in de jaren zeventig van de vorige eeuw. In 2009 is de Beukenhof grondig gerenoveerd. Het centrum biedt plaats aan ongeveer 148 cliënten. Er zijn verschillende woonvormen, aangepast aan de zorgvraag. De Beukenhof heeft een uitgebreid aanbod van zorg en is gespecialiseerd in met name:

• Revalidatie;
• Zorg voor chronisch zieken;
• Psychogeriatrische zorg (bij dementie);
• Hospice zorg;
• Niet aangeboren hersenletsel (NAH);
• Dagbesteding.

Ook bevindt zich in het woon-zorgcentrum een aantal voorzieningen zoals een winkel, een restaurant, een kapsalon en een huistheater. Op de volgende afbeeldingen wordt het woon-zorgcentrum De Beukenhof weergegeven.

Afbeelding: Vooraanzicht De Beukenhof

In de omgeving tussen de Nieuw-Loosdrechtsedijk en het buitengebied van Loosdrecht zijn diverse stedelijke functies ondergebracht, zoals een sportpark, wonen, een camping en een tuincentrum. Het gebied heeft een besloten karakter, doordat het sportpark voorzien is van landschappelijke beplanting en de overige functies verscholen gaan in een bosgebied. Verder is de afstand van het woon-zorgcentrum tot het (buurt)winkelcentrum aan de Nootweg ongeveer 200 meter. De afstand tot de winkelstrip en en de marktkramen op het plein Lindelaan is circa 450 meter.

In de directe omgeving van het plangebied, ten westen van de locatie Beukenhof ligt het park 'De Buitenhof van De Beukenhof'. Dit park grenst direct aan het woon-zorgcentrum en is daarmee goed toegankelijk voor bewoners van De Beukenhof. Het park maakt geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan. Daarnaast is het woon-zorgcentrum goed bereikbaar per auto via de Nieuw-Loosdrechtsedijk en per bus met de bushalte aan de Nieuw-Loosdrechtsedijk.

De opgave bestaat uit de gefaseerde modernisering en herontwikkeling van de locatie Beukenhof te Loosdrecht. De Beukenhof is een grootschalige locatie die enerzijds voorziet in de lokale en gemeentelijke behoefte aan dementie-, somatische, geronto psychiatrie en palliatieve Wlz- zorg met verblijf. Daarnaast heeft de locatie regionaal specifiek aanbod voor de doelgroep NAH, eveneens Wlz.

Het doel is om een nieuw woonzorg complex te creëren dat flexibel ingezet kan worden op verschillende zorgdoelgroepen en financieringsstromen zodat de vastgoed investering minimaal risico in zich draagt. De woonbeleving staat voorop maar ook moet het vastgoed zorg(-processen) ondersteunen. Inovum wil de planontwikkeling en realisatie voortvarend ter hand te nemen, met name ten aanzien van de vervanging van de hoogbouw waarvoor het zorgkantoor "code rood" heeft uitgesproken. Belangrijk uitgangspunt is, naast het realiseren van een financieel haalbare, toekomstgerichte, eigentijdse voorziening ook het minimaliseren van het aantal verhuisbewegingen voor cliënten en het voorkomen van tijdelijke huisvesting. Daarnaast moet de overlast van de bouwwerkzaamheden voor de huidige bewoners in het oog worden gehouden.

Het project richt zich op de gefaseerde herontwikkeling van het gehele plangebied waarbij vervangende nieuwbouw van het geheel uitgangspunt is. De PG-vleugel zal in principe de laatste fase zijn in verband met de jongere leeftijd en navenant hogere boekwaarde en ook omdat hier geen code rood geldt.

De eenheden kunnen flexibel worden gebruikt door verschillende doelgroepen indien gewijzigde omstandigheden daarom vragen. Hieronder staan de aantallen bewoners en doelgroepen waarvoor de huisvesting in aanvang gecreëerd wordt:

" 3 x 9 = 27 niet-aangeboren hersenletsel

" 3 x 9 = 27 geronto-psychiatrie

" 2 x (3 x 9) = 54 dementie / psychogeriatrie

" 3 x 9 = 27 zware somatiek inclusief 6 hospice

Totaal 135 Wlz

Ontwerp

De Beukenhof staat in een landelijk gebied van plassen en weiden. Dit staat bekend als "de Ster" vanwege het verkavelingspatroon van weilanden en sloten. Het nieuwe ontwerp wordt hierop afgestemd zodat het in harmonie is met de omliggende natuur en het Park Buitenhof (schaapskooi, vijver, ooievaarsnest, zonnebloemen weide) en een voetgangersontsluiting van de Buitenhof verzorgd. Het Park Buitenhof blijft verder ongewijzigd bestaan. Slootjes en waterpartijen door het terrein doortrekken is een aantrekkelijke optie qua landschapsvormgeving. Hierin moet wel gezocht worden naar een balans met cliëntveiligheid. De cliënten zijn naar buitengericht en hebben graag zicht op hun omgeving. Gekeken wordt ook naar zonligging, uitzicht door meer en beter glasgebruik en "binnen-buiten" concepten. Tenslotte natuurlijk aansluiting op het dorp zelf.

Afbeelding: concept gebouw

Afbeelding: concept inrichting met de bestaande bebouwing aangegeven met de stippellijn

De huidige hoogbouw staat dwars op het kavel en onderbreekt daarmee iedere relatie tussen de Nieuw-Loosdrechtsedijk en het achterliggend landschap. Uitgangspunt voor het concept van de nieuwbouw is om de schaal van de afzonderlijke woongroepen (in veelvouden van 9 studio's) afleesbaar te maken in het plan. Het concept bestaat daarmee uit een serie gebouwvleugels die onder een zodanige hoekverdraaiing ten opzichte van elkaar zijn gepositioneerd dat uitzicht vanuit iedere afzonderlijke kamer zo optimaal mogelijk is. Zeker met het oog op ombouwbaarheid naar gewone woningen in de toekomst is de woonbeleving een belangrijk uitgangspunt. De gebouwvleugels zijn onderling gekoppeld zodat er intern wel degelijk een als geheel functionerend zorggebouw ontstaat. Echter zonder dat de paviljoenuitstraling daaronder te lijden heeft.

De paviljoens zijn overwegend 3 bouwlagen aan de kant van de Nieuw-Loosdrechtsedijk en 2 bouwlagen aan de kant van De Ster. In de architectuur is gekozen voor een horizontale geveluitstraling om daarmee de paviljoensfeer en de koppeling tussen de woning en het omliggend groen te benadrukken. We streven naar de beleving van een woonresort in een parkachtige omgeving. Het park is de schakel tussen het dorp Loosdrecht en het landschap van De Ster. De gebouwen zijn zodanig geplaatst dat er een directe zichtlijn mogelijk is van dijk naar achterland. De mogelijkheid bestaat daarmee om deze route te koppelen aan een toekomstig recreatie wandelpad ter ontsluiting van het achterliggende gebied..

Het ontwerpplan is nog een concept en kan nog wijzigen in verband met de haalbaarheid en ontwikkelingen in de zorg en het beleid. Het kan zo zijn dat het scheiden van wonen en zorg in de toekomst aan de orde is. In dit bestemmingsplan wordt daarop geanticipeerd door het plangebied als 'Wonen - zorg' te bestemmen.

Verkeer en parkeren

De locatie wordt in de nieuwe situatie ook ontsloten vanaf de Nieuw-Loosdrechtsedijk. Aan de noordzijde van de beoogde bebouwing zal daarvoor een in- en uitrit worden aangelegd. Vandaar is de hoofdentree bereikbaar.

Aan die zijde is eveneens een ruime parkeerplaats gepland. Het plangebied bevindt zich aan de rand van de kern Nieuw-Loosdrecht en daarom wordt bij de berekening van de parkeerbehoefte uitgegaan van een parkeernorm die geldt voor de beleidsregel kerngebied. Bij de berekening van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de aantallen bewoners en doelgroepen waarvoor de huisvesting in het concept ontwerp gerealiseerd wordt. Op basis van de Beleidsregel parkeernorm gemeente Wijdemeren - 2015 zijn er dan in totaal 102,44 parkeerplaatsen nodig (zie navolgende afbeelding).

Afbeelding: Berekening parkeerbehoefte

In het concept ontwerp zijn 101 parkeerplaatsen ingetekend. Het gaat echter om een concept ontwerp en in dit ontwerp is nog plaats voor de resterende 1,44 parkeerplaatsen. Daarnaast kan ook het aantal bewoners en de doelgroepen waarvoor gebouwd gaat worden nog veranderen. Daardoor kan ook de parkeerbehoefte wijzigen. In alle gevallen is er genoeg ruimte in het ontwerp om aan de parkeerbehoefte te kunnen voldoen.

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het Europees- en Rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

Algemeen

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op Rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van Rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

Opgaven van nationaal belang

In de SVIR heeft het Rijk drie Rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Daarnaast wordt (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. Alleen in de stedelijke regio's rond de mainports (Amsterdam en Rotterdam) zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van verstedelijking. Overige sturing op verstedelijking zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering laat het Rijk los.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het Rijksbeleid.

Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden. In het Barro zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van onderwerpen van nationaal belang, zoals Rijksvaarwegen, het kustfundament, de Waddenzee, buisleidingen van nationaal belang en het Natuurnetwerk Nederland. Geen van de in het Barro geregelde onderwerpen heeft invloed op het voorliggende bestemmingsplan. De betreffende onderwerpen zijn namelijk niet aan de orde in of nabij het plangebied.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het Barro.

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, is in 2012 de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe stedelijke ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid. De Ladder is derhalve een instrument voor de borging van een efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Op 1 juli 2017 is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. De nieuwe Ladder kenmerkt zich ten opzichte van de vorige Ladder als volgt:

• De definities zijn niet gewijzigd. De uitgezette lijn in de jurisprudentie blijft hiermee in stand.
• De begrippen 'actuele' en 'regionale' zijn geschrapt.
• De nieuwe Ladder bevat geen treden meer. De treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt.
• Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht.
• Er is een nieuw artikellid toegevoegd voor de Laddertoets bij uitwerkings- en wijzigingsplannen. De Laddertoets kan dan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigings- of uitwerkingsplan.

De definitie voor een stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1, lid 1, Bro) luidt als volgt: Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt bijvoorbeeld dat één of enkele woningen niet gezien worden als een stedelijke ontwikkeling. Voorgenomen ontwikkeling is volgens de definitie van 'stedelijke ontwikkeling' een 'andere stedelijke ontwikkeling, namelijk een woon-zorgcentrum.

Beoordeling van het voorliggende project aan de hand van de Ladder

De voorgenomen ontwikkeling is weliswaar een 'stedelijke ontwikkeling', maar bevindt zich binnen bestaand stedelijk gebied. Daarnaast wijzigt de capaciteit van het plan niet meer. De locatie betreft een herstructureringslocatie, daardoor kan verdere toetsing aan de ladder achterwege blijven.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Duurzaam schoon oppervlaktewater en bescherming van het drinkwater voor de toekomst vinden we belangrijk in Europa. De Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) is op 22 december 2000 in werking getreden en vraagt aan alle lidstaten om resultaten te boeken met het schoonhouden en schoonmaken van het water in stad en land (chemisch kwaliteitsdoel) en het beschermen en ontwikkelen van natuur (ecologisch kwaliteitsdoel). De afspraken moeten er voor zorgen dat iedere lidstaat ervoor zorgt dat de kwaliteit van het oppervlaktewater en het grondwater in 2015 op orde is. Uitgangspunt is een indeling in stroomgebieden. De gemeente Wijdemeren valt onder het deelstroomgebied Rijn-West. In 2009 is het stroomgebiedbeheerplan vastgesteld, waarin de doelen, maatregelen en kosten zijn beschreven om aan het gewenste kwaliteitsniveau voor water te voldoen.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Europese Kaderrichtlijn Water.

In december 2015 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan vastgesteld. Het Nationaal Waterplan is de rijksnota voor het nationale waterbeleid en wordt op basis van de Waterwet eens per zes jaar opgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiervoor worden genomen. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Sinds 1 november 2003 is de watertoets wettelijk verplicht voor plannen in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Eén van de oorzaken van wateroverlast is de wijze waarop plannen en besluiten kunnen leiden tot wateroverlast, een achteruitgaande waterkwaliteit, verdroging van natuurgebieden et cetera. De watertoets heeft als doel deze negatieve effecten te voorkomen en mogelijke kansen voor watersystemen te benutten. Bij de watertoets gaat het om het van meet af aan meenemen van water bij (herziene-) ruimtelijke plannen en besluiten. Voor dit plan is de watertoets uitgevoerd en wordt op dit aspect verder ingegaan in paragraaf 4.4.

Het Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen hebben het Nationaal Bestuursakkoord Water ondertekend op 2 juli 2003. Het akkoord heeft tot doel om in de periode tot 2015 het watersysteem in Nederland op orde te krijgen en daarna op orde te houden.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het Nationaal waterplan.

In paragraaf 3.2 zijn de belangrijke Europese- en Rijksbeleidsdocumenten behandeld en is de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan deze beleidsstukken. Op basis van deze toetsing past de voorgenomen ontwikkeling in het Europees en Rijksbeleid.

Provinciale Staten van de provincie Noord-Holland hebben op 21 juni 2010 de Structuurvisie 2040 vastgesteld. Op 23 mei 2011 is de 1e herziening vastgesteld.

De provincie zet in op klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik. In het kader van klimaatbestendigheid dient er ruimte gevonden te worden voor bescherming tegen wateroverlast, voor voldoende schoon drinkwater en voor duurzame energie. De ruimtelijke kwaliteit wordt operationeel gemaakt in het behoud van het Noord-Hollandse landschap door verdere ontwikkeling van de kwaliteit en diversiteit van het landschap. Duurzaam ruimtegebruik wordt nagestreefd door functies slim te combineren en te zorgen dat deze goed bereikbaar zijn.

Onder duurzaam ruimtegebruik wordt het plaatsen van de juiste functies op de juiste plek verstaan. Deze juiste plek wordt bepaald door verschillende factoren zoals de aanwezige milieukwaliteit, de behoefte aan voorzieningen zoals passende huisvesting voor bewoners en bedrijven op specifieke locaties en de bereikbaarheid van die locaties. Uitgangspunt is een zorgvuldige afweging tussen verschillende belangen, waarbij milieukwaliteiten als (externe) veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit, geur en geluid, maar ook waterkwaliteit belangrijke randvoorwaarden zijn. Hierbij streeft de Provincie naar oplossingen die ruimte laten voor veranderende omstandigheden en die zo efficiënt mogelijk gebruik maken van de beschikbare ruimte.

In de structuurvisie is het plangebied aangeduid als bestaand stedelijk gebied in het buitengebied. Verstedelijking dient plaats te vinden binnen het bestaand stedelijk gebied. De provincie zet in op verdergaande binnenstedelijke verdichting. Binnenstedelijke woningbouw en verdichting dienen echter niet ten koste te gaan van de kwaliteit van het woon- en leefmilieu in stedelijk gebied.

De voorgenomen ontwikkeling betreft een herstructureringslocatie binnen bestaand stedelijk gebied. Momenteel is er ter plaatse van het plangebied een woon-zorgcentrum gevestigd en dit zal in de toekomst hetzelfde zijn. Hiermee veranderde de functionele ruimtelijke situatie niet.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Structuurvisie Noord-Holland 2040.

Bij besluit van 21 juli 2010 is door Provinciale Staten van Noord-Holland de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie vastgesteld.

De provinciale verordening is gebaseerd op artikel 4.1 van de Wro en is het aangewezen instrument als het gaat om algemene regels omtrent de inhoud van gemeentelijke bestemmingsplannen of projectbesluiten. De verordening is gebaseerd op het nu geldende structuurvisiebeleid; nieuw beleid zal zo nodig worden vervat in een nieuwe ruimtelijke verordening.

In een provinciale verordening kunnen regels zijn opgenomen ter bescherming van specifieke waarden (zoals natuur-, landschappelijke of cultuurhistorische waarden) of ten behoeve van bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen (bijvoorbeeld vestigingsregels voor intensieve veehouderij of detailhandelsvoorzieningen).

De provinciale verordening van Noord-Holland stelt regels voor onder andere het bestaand bebouwd gebied. Als bestaand bebouwd gebied wordt aangewezen de bestaande of de bij een bestemmingsplan toegelaten woon- of bedrijfsbebouwing, uitgezonderd bebouwing op agrarische bouwpercelen en op percelen bestemd voor kassen. Onder toegelaten woon- of bedrijfsbebouwing wordt mede begrepen de daarbij behorende bebouwing ten behoeve van openbare voorzieningen, verkeersinfrastructuur alsmede stedelijk water en stedelijk groen van een stad, dorp of kern. De ontwikkelingen die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt vallen binnen bestaand bebouwd gebied en de functionele ruimtelijke situatie veranderd niet.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Provinciale Ruimtelijke Verordening.

De Provinciale Milieuverordening (PMV) is gebaseerd op de Wet milieubeheer (Wm) en de Wet bodembescherming. De verordening is via een aantal 'tranches' (wijzigingen) verder aangevuld, gewijzigd en geactualiseerd. Op 14 december 2015 is tranche 9 vastgesteld.

Stiltegebieden

In artikel 4 van de PMV zijn de regels voor de maximaal toelaatbare geluidsbelasting voor handelingen binnen stiltegebieden vastgelegd:

• Zorgplicht: Ieder die weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat door zijn handelen of nalaten in een stiltegebied geluid wordt voortgebracht in zodanige mate dat de heersende natuurlijke rust in dat gebied kennelijk is of wordt verstoord, is verplicht dergelijk handelen achterwege te laten.
• Geluidsbronnen: Als richtwaarde voor het maximaal toelaatbare geluidsniveau vanwege een geluidsbron die binnen een stiltegebied is gesitueerd geldt een geluidsniveau van 35 dB(A) LAeq, 24h op 50 meter van de geluidsbron of grens van de inrichting.

Stiltegebieden in (de omgeving van) het plangebied

In het plangebied bevinden zich geen stiltegebieden. De stiltegebieden in de omgeving van het plangebied liggen op een afstand die vele malen groter is dan de minimale afstand van 50 meter. De stiltegebieden vormen daarom geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Grondwaterbescherming

In artikel 5 van de PMV zijn de regels voor de toelaatbare handelingen binnen beschermingsgebieden voor drinkwaterwinning. In de beschermingsgebieden geldt een zorgplicht om vervuiling van het grond- en oppervlakte water te voorkomen. daarnaast zijn in beschermingsgebieden bepaalde categorieën inrichtingen met een verhoogd risico op vervuiling van het grond- en oppervlaktewater niet toegestaan.

Grondwaterbeschermingsgebieden in het plangebied

In het plangebied bevinden zich geen grondwaterbeschermingsgebieden.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Provinciale Milieu Verordening.

Wat de Regionale Woonvisie Gooi en Vechtstreek 2016-2030 concreet beoogd is:

• Inzicht geven in de gezamenlijke missie en ambities van de regiogemeenten op het gebied van wonen;
• Een kader bieden voor lokaal woonbeleid (woonvisies en prestatieafspraken)
• Een basis bieden voor afspraken met andere overheden, waaronder de provincie Noord-Holland in het Regionaal Actieprogramma Wonen (RAP) 2016 t/m 2020;
• Een uitvoeringskader geven voor afspraken met ontwikkelaars en investeerders;
• De uitgangspunten geven voor een regionale samenwerkingsagenda op het gebied van wonen voor gemeenten, coöperaties en andere partners uit de regio.

In deze woonvisie hebben de gemeenten afgesproken dat het (globale) regionaal woningbouwprogramma voor de totale voorraad bestaat uit: 1/3 sociaal/betaalbaar, 1/3 middelduur en 1/3 (top)duur. Bij nieuwbouwlocaties is dit de gewenste verdeelsleutel, maar daar kan op basis van specifieke omstandigheden van worden afgeweken.

De voorgenomen ontwikkeling betreft een herstructureringslocatie binnen bestaand stedelijk gebied. Momenteel is er ter plaatse van het plangebied een woon-zorgcentrum gevestigd en dit zal in de toekomst hetzelfde zijn. Hiermee veranderde de functionele ruimtelijke situatie niet. Verouderde bebouwing wordt vervangen door een complex welke voldoet aan de eisen van deze tijd. De bebouwing is bestemd voor een specifieke doelgroep, namelijk mensen met een zorgbehoefte. Hiermee wordt voldaan aan de vraag naar een bepaald type woningen voor een specifieke doelgroep.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Regionale Woonvisie Gooi en Vechtstreek.

In paragraaf 3.3 zijn de belangrijke provinciale en (boven) regionale beleidsdocumenten behandeld en is de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan deze beleidsstukken. Op basis van deze toetsing past de voorgenomen ontwikkeling in het provinciale en (boven) regionale beleid.

In de door de gemeente opgestelde structuurvisie wordt visie gegeven op de toekomst van de gemeente Wijdemeren tot 2030. Uitgangspunt is 'een beperkte ontwikkeling met behoud van het goede'. Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied waarbinnen stedelijke ontwikkeling mogelijk is. Op de volgende afbeelding is de gewenste toekomstige ruimtelijke structuur van Nieuw-Loosdrecht te zien.

Afbeelding: Uitsnede gewenste toekomstige ruimtelijke structuur

De voorgenomen ontwikkeling vindt binnen bestaand stedelijk gebied plaats. Dit betekent dat de gewenste toekomstige ruimtelijke structuur behouden blijft. Daarnaast wordt aangesloten bij de stedenbouwkundige opzet in de omgeving.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Structuurvisie.

Met de Woonvisie Wijdemeren wordt invulling gegeven aan de vorm en kleur van het volkshuisvestingsbeleid in de gemeente Wijdemeren. De belangrijkste doelstelling van het lokale woonbeleid is om de woningvoorraad, nu en in de toekomst, zo goed mogelijk af te stemmen op de woonwensen van de inwoners van de gemeente Wijdemeren.

De recente onderzoeken en gesprekken in de gemeenteraad over het onderwerp wonen hebben geleid tot een woonagenda voor de gemeente Wijdemeren. De woonagenda bevat drie belangrijke woonthema's voor de periode 2016-2020. De woonthema's zullen de komende jaren, naast de doelstellingen uit de Regionale Woonvisie Gooi en Vechtstreek 2016-2020, speerpunt zijn voor het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Wijdemeren. De woonthema's zijn;

1. 1. Leefbare kleine kernen
2. 2. Diverse woningvoorraad met kwaliteit
3. 3. Strategische inzet nieuwbouw

De gemeente wil inzetten op herstructurering. Bij de voorgenomen ontwikkeling worden de bestaande woningen vervangen door nieuwe woningen welke voldoen aan de eisen van deze tijd.

Met de voorgenomen ontwikkeling vindt geen toevoeging aan de woningvoorraad plaats, het gaat namelijk om intramurale woningen. Deze woningen worden niet meegeteld met de woningvoorraad.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Woonvisie Wijdemeren.

De gemeente Wijdemeren heeft door Attrivé (d.d. 7 december 2015) een woningbehoefteonderzoek laten uitvoeren zodat zij inzicht heeft in de actuele kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in de gemeente Wijdemeren.

Eén van de aanbevelingen uit het woningbehoefteonderzoek is om de vraag vanuit starters/jonge huishoudens en senioren te faciliteren. Het is aan te bevelen woningen toe te voegen die geschikt zijn voor meerdere levensfasen en zodoende daarmee geschikt voor een brede doelgroep.

In het onderzoek wordt niets gezegd over huisvesting van zorgbehoeften. Het gaat bij de voorgenomen ontwikkeling om intramurale huisvesting. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt voldaan aan de vraag van (zorgbehoevende) senioren naar woningen. Er wordt gebouw voor een bepaalde doelgroep. De bestaande (verouderde) bebouwing wordt gesloopt en daarvoor komen woningen die aan de eisen van deze tijd voldoen terug. Verder gaat het woningbehoeftenonderzoek niet in op intramurale huisvesting.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het Woningbehoeftenonderzoek Wijdemeren.

De welstandsnota is, op grond van de Woningwet, een wettelijke verplichting. Echter, ook als die wettelijke verplichting er niet zou zijn, is een dergelijke nota door de diversiteit en bijzondere karakteristieken van de verschillende gebieden/kernen, een wenselijk instrument. Ten eerste vanwege het verduidelijken van de door de gemeenteraad vastgestelde kaders en ten tweede vanwege de openheid en transparantie van beleid op basis waarvan een initiatiefnemer vooraf rekening mee kan houden. In de welstandsnota (herziening januari 2013) staan de randvoorwaarden en uitgangspunten voor de ruimtelijke kwaliteit van een gebied. Alle bouwplannen moeten voldoen aan redelijke eisen van welstand. Met deze nota wordt helderheid gegeven ten aanzien van het uiterlijk van bouwwerken.

Het hoofddoel van de nota is het verlenen van inzicht in het welstandsbeleid. Een welstandstoets is (wettelijk) verplicht bij aanvragen om vergunningen voor de activiteit bouwen en wordt verricht door een (welstands)commissie. In de welstandsnota staan de relevante randvoorwaarden en uitgangspunten voor het welstandsbeleid.

Naast de zogenaamde 'sneltoetscriteria', voor onder andere aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, dakkapellen, erfafscheidingen, steigers etc., kent de welstandsnota ook 'gebiedsgerichte criteria'. Omdat het hier om de modernisering en herontwikkeling van woon-zorgcentrum De Beukenhof, worden de 'sneltoetscriteria' verder buiten beschouwing gelaten. Hierna wordt verder ingegaan op de 'gebiedsgerichte criteria'.

In de welstandsnota zijn vijf welstandsregiems benoemd: beschermd regiem (het door het Rijk aangewezen beschermde dorpsgezicht), het bijzondere regiem waar extra inspanning ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit gewenst is, het reguliere regiem waar de basiskwaliteit moet worden gehandhaafd, het beperkt regiem waarbij een beperkt aantal criteria van toepassing is en het welstandsvrije gebied. Het plangebied ligt binnen het gebied waarvoor het bijzonder regiem van toepassing is.

Binnen het bijzonder welstandregiem zal onder meer worden getoetst op een heldere gevelgeleding en een zorgvuldige architectonische uitwerking en materialisering. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende onderdelen:

Ligging

• per perceel is er één hoofdgebouw
• hoofdgebouwen zijn gericht op de belangrijkste weg
• bijbehorende bouwwerken liggen aan de achterkant van het hoofdgebouw
• doorzichten behouden en waar mogelijk versterken
• de overgang tussen privé en openbaar is zorgvuldig vormgegeven

Massa

• bouwmassa's zijn gevarieerd
• hoofdgebouwen bestaan over het algemeen uit een onderbouw tot twee lagen met een kap
• bijbehorende bouwwerken zijn ondergeschikt vormgegeven
• dakkapellen van klassieke panden kunnen in de dakvoet worden geplaatst

Architectonische uitwerking

• wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het hoofdgebouw

Materiaal en kleurgebruik

• gevels van het hoofdgebouw zijn in hoofdzaak van baksteen of hout, of eventueel van hout, glas, gestuct of geschilderd of van andere steenachtige materialen
• hellende daken van woningen afdekken met keramische pannen, riet, leien, zink of koper
• daken van kantoor- en bedrijfsgebouwen bij voorkeur afdekken met pannen of gevouwen metaalplaat
• het materiaal- en kleurgebruik van bijbehorende bouwwerken is aangepast aan het hoofdgebouw

Te zijner tijd zal bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de beoogde woningen de toetsing aan de welstandsnota plaatsvinden. Op voorhand worden op dit onderdeel geen belemmeringen verwacht voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Welstandsnota Wijdemeren.

In paragraaf 3.4 zijn de belangrijke gemeentelijke beleidsdocumenten behandeld en is de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan deze beleidsstukken. Op basis van deze toetsing past de voorgenomen ontwikkeling in het gemeentelijke beleid.

Uitgangspunt voor het bestemmingsplan met betrekking tot archeologie is het veiligstellen van de aanwezige (en aangetoonde) en de te verwachten archeologische waarden. Conform het Verdrag van Malta dient gestreefd te worden naar het behoud van archeologische resten in de archeologische verwachtingszones. Het Verdrag van Malta is vertaald in de Nederlandse wetgeving: op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Deze wet maakt deel uit van de (gewijzigde) Monumentenwet. De kern van de Wamz is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. De wet geeft aan dat archeologische belangen op een verantwoorde manier worden meegenomen in ruimtelijke plannen. Gemeenten dienen dus bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden en provincies hebben hierbij een toetsende rol. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en documenteren van de aangetroffen waarden, als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

De gemeente Wijdemeren wil graag verantwoordelijk zijn voor een goede archeologische monumentenzorg en zorgt ervoor dat archeologie via de bestemmingsplannen in de ruimtelijke ordening is verankerd. In de raadsvergadering van 29 september 2011 is het archeologiebeleid voor de gemeente Wijdemeren vastgesteld. Dit beleid geeft, zowel voor de burger als voor de gemeentelijke organisatie, meer helderheid over hoe de gemeente omgaat met de zorg voor het archeologische erfgoed binnen het grondgebied van Wijdemeren.

Op het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' van toepassing. Dit houdt in dat er rekening gehouden moet worden met archeologie bij plannen groter dan 500 m², waarbij de bodem dieper dan 40 cm onder maaiveld wordt verstoord. Het plangebied heeft een oppervlak van ca. 26.630 m². Bij de realisatie van funderingen van de nieuwbouw zal de bodem waarschijnlijk tot zeker 80 cm onder maaiveld worden geroerd. Hiermee overschrijdt het plan de vrijstellingscriteria en geldt de verplichting om een onderzoek op de locatie uit te voeren.

Er is daarom in november 2017 een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Onderstaand wordt ingegaan op de conclusie en het advies dat volgt naar aanleiding van het onderzoek. Het volledige advies is opgenomen in Bijlage 1.

Resultaten archeologisch onderzoek

Bureau voor Archeologie heeft een bureau- en inventariserend veldonderzoek in de vorm van boringen uitgevoerd voor transformatie van woon-zorgcentrum De Beukenhof aan de Nieuw-Loosdrechtsedijk 24 te Loosdrecht.

De vraagstelling van het onderzoek luidt: hoe kan rekening gehouden worden met eventuele archeologische waarden bij de voorgenomen ontwikkeling? Het onderzoek is uitgevoerd in overeenstemming met de richtlijnen van de KNA, protocollen 4002 en 4003. In het kader van het onderzoek zijn kaarten, databases en literatuur geraadpleegd om te komen tot een gespecificeerde archeologische verwachting van het gebied. Vervolgens zijn vijftien boringen geplaatst om de aard- en intactheid van het bodemprofiel te bepalen (verkennend booronderzoek).

De beoogde ingreep bestaat uit het slopen van de bebouwing, en het oprichten van een nieuw woon-zorgcentrum. De nieuwbouw vindt deels plaats op reeds bebouwde delen, en deels in nog niet bebouwde delen. Het plangebied ligt in de regio 'Hollands-Utrechts veengebied'. De ondergrond van het plangebied bestaat uit dekzand. Het dekzand is tussen ongeveer 1500 v. Chr. en 100 n. Chr. bedekt geraakt met veen. Het veen is ontgonnen in de Late Middeleeuwen. In het plangebied is na het ontginnen een dun plaggendek ontstaan (laarpodzolgrond).

Een restant van het oorspronkelijke bodemprofiel is aanwezig in drie boorprofielen aan de oostzijde van het plangebied. In de rest van het plangebied is sprake van een ophoogpakket, een omgewerkt pakket met al dan niet een A horizont op C horizont. De dikte van het omgewerkte en opgehoogde pakket grond gezamenlijk varieert van 80 tot 225 cm. Bij graafwerkzaamheden ten oosten van het hoofdgebouw kunnen archeologische resten uit de periode Neolithicum tot en met Romeinse tijd en uit de periode Late Middeleeuwen tot en met Nieuwe tijd aanwezig zijn. Deze worden mogelijk verstoord bij de realisatie van funderingen en infrastructuur.

Aanbevolen wordt bij graafwerkzaamheden in dat deel van het plangebied rekening te houden met archeologische waarden door het aanleggen van proefsleuven. Als het praktisch niet uitvoerbaar is omdat sprake is van gefaseerde sloop- en nieuwbouw, terwijl het woon-zorgcentrum in bedrijf blijft, wordt aanbevolen het archeologisch onderzoek uit te voeren als proefsleuven (variant archeologische begeleiding), met eventuele doorstart naar opgraving (variant archeologische begeleiding).

In de zone onder en ten westen van het hoofdgebouw worden geen behoudenswaardige resten verwacht. Deze zone kan worden vrijgegeven voor de beoogde ontwikkeling.

Afbeelding: advieskaart archeologisch onderzoek

Conclusie

Met inachtneming van bovenstaand advies levert het aspect archeologie en cultuurhistorie thans geen belemmering op voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling. Echter is het onderzoek uitgevoerd met als uitgangspunt het concept ontwerp. Als het ontwerp nog wijzigt zal met de gemeente Wijdemeren worden overlegd of nader archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Om tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijven op milieuhygiënische aspecten te komen wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. De milieuzonering zorgt voor voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) in ruimtelijke plannen. Hiertoe zijn in de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) bedrijven voorzien van een zone waar mogelijke nadelige effecten zijn voor woningen. Maatgevend zijn de thema’s geur, geluid, stof en gevaar. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is het voorkomen van voorzienbare hinder door milieubelastende activiteiten van belang. Daarnaast mogen bedrijven niet worden beperkt in hun mogelijkheden.

Van omgeving naar plangebied

Ten zuiden van het plangebied ligt het wagenbouwbedrijf Veldhuizen. Dit bedrijf heeft een maximale bedrijfscategorie 4.1 op basis van het bestemmingsplan. De omgeving van de ontwikkeling kan worden gezien als een gemengd gebied. Dit zorgt voor een richtafstand van 100 meter tot het bedrijf. Er wordt niet voldaan aan deze richtafstand. Echter komt het nieuw te bouwen pand verder van het wagenbouwbedrijf te liggen dan het huidige pand doet. In die zin zal de toekomstige situatie een verbetering zijn in vergelijking met de huidige situatie. Op twee plaatsen ligt de toekomstige bebouwing dichter bij het bedrijf. Dit betreffen echter de trap en liftpartijen. Deze functies (verkeersruimtes) vormen geen beperking voor de bedrijfsvoering van het wagenbouwbedrijf.

Daarnaast bevindt zich ten zuidoosten ven het plangebied een snackbar. Deze snackbar heeft een maximale horecacategorie 1 op basis van het bestemmingsplan. Dit zorgt voor een richtafstand van 10 meter. Er wordt voldaan aan deze richtafstand van 10 meter.

Van plangebied naar omgeving

Binnen het plangebied worden geen milieubelastende activiteiten mogelijk gemaakt. Een woon-zorgcentrum is geen milieubelastende activiteiten. Echter wordt er in het woon-zorgcentrum zuurstof opgeslagen voor bewoners. In overleg met de gemeente zal bepaald worden om hoeveel zuurstof dit gaat. Aan de hand hiervan zal worden overwogen of onderzoek naar de externe veiligheid noodzakelijk wordt geacht. Vanuit het plangebied naar de omgeving zijn vooralsnog geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering levert momenteel geen beperkingen op voor de voorgenomen ontwikkeling.

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de volksgezondheid en het milieu te beschermen tegen geluidsoverlast ten gevolge van weg-, spoorweg- of industrielawaai. In deze wet is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluids)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies.

De verplichting tot het uitvoeren van een akoestisch onderzoek in relatie tot het opstellen van een bestemmingsplan geldt indien in dat bestemmingsplan mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe woningen en andere geluidgevoelige objecten.

In de huidige situatie is er op de locatie een woning toegestaan. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt ook een nieuwe woning gebouwd. Ten opzichte van de bestaande situatie wordt er dus een nieuwe geluidgevoelige functie gerealiseerd.

In deze paragraaf wordt ingegaan op de geluidsaspecten met betrekking tot wegverkeerslawaai en industrielawaai. Spoorweglawaai is in dit geval niet aan de orde, omdat het plangebied niet nabij een spoorweg ligt.

Wegverkeerslawaai

De locatie Beukenhof is gevestigd aan de Nieuw-Loosdrechtsedijk 24 in Nieuw-Loosdrecht. De Beukenhof is een grootschalige locatie die enerzijds voorziet in de lokale en gemeentelijke behoefte aan dementie-, somatische, geronto psychiatrie en palliatieve Wet langdurige zorg met verblijf. Daarnaast heeft de locatie regionaal specifiek aanbod voor de doelgroep Niet aangeboren Hersenletsel, eveneens Wet langdurige zorg. Het doel is om een nieuw woonzorg-complex te creëren dat flexibel ingezet kan worden op verschillende zorgdoelgroepen. Door de ontwikkeling worden woonzorg-complex (geluidsgevoelige bestemming) gerealiseerd. Voor de realisatie van het woonzorg-complex is akoestisch onderzoek verricht. De geluidsbelasting van het woonzorg-complex wordt getoetst aan de normen uit de Wet geluidhinder (Wgh). Het onderzoeksrapport is opgenomen in Bijlage 2.

Toetsing aan de Wet geluidhinder

De hoogste geluidsbelasting, afkomstig van de Nieuw-Loosdrechtsedijk, bedraagt 60 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh. Bij het woonzorg-complex wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh overschreden, echter de hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 63 dB uit de Wgh niet.

Verlening hogere grenswaarden

Het doel van de Wgh is geluidhinder te voorkomen. Maatregelen om de voorkeursgrenswaarde te bereiken zijn bijvoorbeeld het toepassen van stil wegdek op de Nieuw-Loosdrechtsedijk, het vergroten van de afstand tussen de woonzorg-complex en de weg of het toepassen van dove gevels. Gezien de beperkte schaal van dit plan is het niet mogelijk of gewenst om effectieve maatregelen te treffen die de geluidsbelastingen terugbrengen tot de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

In de Wgh ligt de nadruk op het voorkomen van geluidhinder. Echter de verlening van hogere waarden is mogelijk wanneer er de geluidsbelasting niet is kosteneffectief is terug te brengen naar de voorkeursgrenswaarden, dan wel dat er overwegende bezwaren zijn van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard zijn.

Op basis van de Wgh kan de gemeente Wijdemeren een hogere waarde verlenen voor de geluidsbelasting van 60 dB afkomstig van de Nieuw-Loosdrechtsedijk. De verlening van de hogere waarde vindt plaats in een aparte hogere waarde-procedure gelijktijdig met de ruimtelijke procedure.

Toetsing aan het Bouwbesluit 2012

Op grond van het Bouwbesluit 2012 dient een akoestische binnenwaarde van 33 dB bij woonzorgcomplex ten gevolge van wegverkeerslawaai gegarandeerd te worden. Volgens artikel 3.2 van het Bouwbesluit 2012 bezit een standaard gevelconstructie een minimale geluidsisolatie van 20 dB. Ter indicatie: volgens artikel 3.2 van het Bouwbesluit 2012 bezit een standaard gevelconstructie een minimale geluidsisolatie van 20 dB. In een aanvullend bouwakoestisch onderzoek moet worden onderzocht of aanvullende gevelmaatregelen nodig zijn om de binnenwaarde van 33 dB uit het Bouwbesluit 2012 te halen.

Industrielawaai

Met de voorgenomen ontwikkeling worden geen nieuwe geluidgevoelige objecten in het kader van industrielawaai mogelijk gemaakt.

Conclusie

Het aspect geluid levert geen beperkingen op voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het is wettelijk geregeld dat ontwikkelingen pas kunnen plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen gaan plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel. Bij iedere nieuwbouwactiviteit of bestemmingswijziging dient de bodemkwaliteit door middel van onderzoek voor vaststelling van het bestemmingsplan in beeld te zijn gebracht. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op een schone bodem te worden gerealiseerd.

Er is een verkennend milieukundig bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd ter plaatse van de locatie. Het volledige rapport is opgenomen in Bijlage 3. In dit onderzoek zijn ook de terreindelen weergegeven waarin naar verwezen wordt in de onderstaande conclusies.

Aanleiding tot het verkennend bodemonderzoek is de geplande sloop en nieuwbouw van een woon-zorgcentrum ter plaatse van het onderzoeksterrein. Het asbestonderzoek is uitgevoerd naar aanleiding van de waarnemingen die zijn gedaan tijdens de terreininspectie en de veldwerkzaamheden in het kader van het onderhavige verkennend bodemonderzoek. Hierbij is aan de zuidoostzijde van de locatie een schuurtje met een asbestdak zonder goten aangetroffen. alsmede puin in de bodem ter plaatse van een gesloopte woning aan de noordoostzijde van het terrein.

Verkennend chemisch bodemonderzoek

Het doel van het verkennend bodemonderzoek is een indruk te verkrijgen omtrent de eventuele aanwezigheid van verontreinigingen in de grond en in het grondwater van het onderzoeksterrein. Dit gebeurt teneinde te bepalen of er vanuit milieuhygiënisch oogpunt belemmeringen bestaan voor het toekomstige gebruik van de locatie (bebouwing).

In de boven- en ondergrond en in het grondwater zijn overschrijdingen van de achtergrond- en streefwaarden uit de Wet bodembescherming aangetoond.

Met betrekking tot de gehele locatie (terreindeel A) is de onderzoekshypothese, zijnde een onverdachte locatie, hiermee verworpen. Ten aanzien van de gesloopte woning (terreindeel B) is de onderzoekshypothese, hiermee bevestigd.

Gezien de aard en de concentraties van de aangetoonde parameters in relatie tot de huidige en toekomstige bestemming van het terrein als woon-zorgcentrum , concluderen wij dat ten aanzien van de onderzochte lagen verhoogde risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu op basis van de aangetoonde milieuhygiënische bodemkwaliteit, niet te verwachten zijn. De resultaten van het huidige onderzoek vormen geen aanleiding tot nader onderzoek en zijn geen milieuhygiënische belemmering in relatie tot de mogelijke toekomstige bestemming van het terrein als woon-zorgcentrum.

Verkennend asbestonderzoek

Doel van het asbestonderzoek is om met een relatief geringe onderzoeksinspanning na te gaan of de verdenking van verontreiniging met asbest terecht is. Op basis van de onderzoeksresultaten is geconcludeerd dat de hypothese 'verdacht', zoals aangenomen tijdens het vooronderzoek, op basis van de resultaten van onderhavig onderzoek met betrekking tot zowel terreindeel B als C wordt bevestigd.

Ter plaatse van terreindeel B is op basis van de resultaten van het huidige onderzoek geen sprake van asbestverontreiniging. Op basis van de onderzoeksresultaten van het asbestonderzoek is ter plaatse van terreindeel C wel sprake van een asbestverontreiniging. Deze verontreiniging resulteert, op grond van de gemeten halte aan respirabele vezels, niet in een 'onaanvaardbaar risico buiten'.

Aanbevelingen

Op grond van de huidige resultaten is met betrekking tot terreindeel B geen nader asbestonderzoek aan de orde.

Met betrekking tot de ter plaatse van terreindeel C aangetoonde sterk verhoogde gehalte aan asbest is formeel nader onderzoek noodzakelijk. De verwachting is echter dat dit nader onderzoek niet bijdraagt aan nieuwe inzichten. De onderbouwing hiervoor is dat er sprake is van een homogene bodembelasting van de toplaag van de bodem met asbestvezels en dat meer monstermateriaal (zoals wordt verkregen bij een nader onderzoek) geen nieuwe inzichten oplevert.

Aangezien er geen sprake is van onaanvaardbare risico's en er daarom geen sprake is van een spoedeisend geval van ernstige bodemverontreiniging, kan de bodem worden gesaneerd op een zogeheten 'natuurlijk' moment (bijvoorbeeld bij sloop van het pand of nieuwbouw). Wel is het raadzaam om de sanering op korte termijn uit te voeren teneinde de kans op blootstelling aan de asbestverontreiniging en de gebruiksbeperkingen (betreden terrein) te voorkomen. Ook wordt geadviseerd om in het kader van de voorgenomen sloop en nieuwbouw alle asbestverdachte materialen van de locatie te verwijderen.

De asbestverontreiniging in de bodem zal voorafgaand aan de sloop en nieuwbouw verwijderd worden.

Conclusie

Met inachtneming van bovenstaande aanbevelingen tijdens de voorgenomen sloop en nieuwbouw levert het aspect bodem geen belemmering op.

Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen.

Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan worden vastgesteld, indien:

1. a. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarde, of
2. b. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of
3. c. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen of
4. d. het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (in werking getreden per 01-08-2009).

Ruimtelijk-economische besluiten die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de concentraties in de buitenlucht van stoffen waarvoor bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde bevat, worden niet individueel getoetst aan die grenswaarden. De effecten van deze projecten op de luchtkwaliteit worden verdisconteerd in de trendmatige ontwikkeling van de luchtkwaliteit, zoals beschreven in het Nationaal Samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL).

Bij besluitvorming is het dus van belang om te bepalen of een initiatief 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM.

Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. De stof PM2,5 is niet opgenomen in deze NIBM-tool. Hierdoor kan niet rechtstreeks worden aangegeven of en in hoeverre onderhavige ontwikkeling bezwaren ontmoet vanwege de stof PM2,5. Omdat met de ontwikkeling aan de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden kan gesteld worden dat in dat geval voor de stof PM2,5 de grenswaarde niet wordt overschreden.

Vooralsnog geldt dat:

• voor woningbouwlocaties met minder dan 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor infrastructuur dat bij minder dan 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie) ook geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor kantoorlocaties is dat bij minder dan 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, of 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen

De voorgenomen ontwikkeling draagt (gelet op de functie en de verkeersbewegingen) niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. De luchtkwaliteit zal hierdoor niet in betekende mate verslechteren. Daarnaast zal de voorgenomen ontwikkeling in vergelijking met de huidige situatie per saldo tot minder belasting leiden. De omvang van de huidige bebouwing is namelijk groter dan de geplande bebouwing. Derhalve hoeft niet nader op het aspect luchtkwaliteit te worden ingegaan.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit levert geen beperkingen op voor de voorgenomen ontwikkeling.

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven. Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt en transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid ('Indeling Leidraad maatramp') zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:

• inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Bij het toekennen van bepaalde bestemmingen dient te worden onderzocht:

• Of voldoende afstand in acht wordt genomen tussen (beperkt) kwetsbare objecten enerzijds en risicovolle inrichtingen anderzijds in verband met het plaatsgebonden risico.
• Of (beperkt) kwetsbare objecten liggen binnen in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en zo ja, wat de bijdrage is aan het groepsrisico.

Inrichting

In en direct nabij het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen gelegen. Ook worden door het plan geen risicovolle inrichtingen mogelijk gemaakt.

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

In of in de directe nabijheid van het plangebied liggen geen buisleidingen waardoor vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor

In de directe nabijheid van het plangebied vindt geen transport van gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor plaats. Er zijn in dit kader dan ook geen externe veiligheidseffecten waarmee rekening moet worden gehouden.

Conclusie

Het aspect risico/veiligheid levert geen beperkingen op voor de voorgenomen ontwikkeling.

De natuur in Nederland wordt beschermd vanuit twee invalshoeken: bescherming van gebieden en bescherming van soorten. De verschillende natuurwetgevingen in Nederland hebben als belangrijke component het zorgplichtbeginsel, dat van elke initiatiefnemer verlangt dat hij zich vooraf op de hoogte stelt van eventuele schadelijke effecten op voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.

De Wet natuurbescherming regelt de bescherming van Natura 2000-gebieden, soorten en houtopstanden. De bescherming van het Nationaal natuurnetwerk (NNN) is vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en uitgewerkt in provinciale verordeningen en bestemmingsplannen. De bescherming van het NNN staat geheel los van de Wet natuurbescherming.

In het Barro staat dat bij provinciale verordening gebieden moeten worden aangewezen die het Natuurnetwerk Nederland vormen. De ligging van die gebieden wordt geometrisch vastgelegd. Bij provinciale verordening worden in het belang van de bescherming, instandhouding en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden, regels gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen. Voor nieuwe ontwikkelingen binnen het NNN, waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan, geldt een 'nee, tenzij'-afweging. Dit houdt kortweg in dat significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN niet toegestaan is. Regels voor beoordeling van effecten op het NNN zijn vastgelegd in provinciale verordeningen.

Quickscan natuurtoets

In het kader van bovenstaande regelgeving heeft er een toetsing plaatsgevonden in de vorm van een quickscan natuurtoets of de ruimtelijke ingrepen en activiteiten niet concflicteren met aanwezige beschermde plant- en diersoorten en habitats. Hieronder worden de onderzoeksresultaten besproken. Het volledige onderzoek is toegevoegd onder Bijlage 4.

Gebiedsbescherming

De locatie grenst aan Natura-2000 gebied Oostelijke Vechtplassen, tevens onderdeel van het NNN. Als gevolg van de (her)ontwikkeling zijn effecten denkbaar als gevolg van bijvoorbeeld verstoring en stikstofemissie. Verstoring heeft mogelijk effect op de vogelkundige waarden van aangrenzend gebied. Stikstofemissies tijdens de werkzaamheden kunnen van invloed zijn op nabijgelegen stikstofgevoelige habitats. De effecten van de plannen op de instandhoudingsdoelen dienen te worden uitgewerkt in de vorm van een Voortoets.

Soortenbescherming

Er zijn in de bebouwing vaste verblijfplaatsen van vleermuizen te verwachten. Er is zowel kans op kraamverblijfplaatsen, baltsverblijfplaatsen en overwintering. Er zijn reeds concrete aanwijzingen gevonden voor de aanwezigheid van een verblijfplaats in de vorm van vleermuisontlasting. Om de precieze functie voor vleermuizen en terreingebruik door vleermuizen te bepalen is gericht nachtelijk onderzoek nodig.

De bebouwing, met name het woonhuis, vormt mogelijk broedgelegenheid van Huismus, een soort waarvan de nestplaatsen jaarrond beschermd zijn. Nader onderzoek moet uitwijzen of hiervan sprake is en om hoeveel nestlocaties het gaat. Verder zijn ook diverse algemene broedvogels van tuinen, bos en struweel te verwachten.

In het gebied worden geen strikt beschermde amfibieën verwacht. In het plangebied zijn wel algemene nationaal beschermde amfibieën met provinciale vrijstelling aangetroffen en te verwachten.

Ruige delen in de groenzones op het terrein vormen mogelijk (onderdeel van) het leefgebied van een kleine marterachtige als de beschermde Wezel.

In het plangebied zijn geen beschermde planten, vissen, reptielen of ongewervelden aangetroffen of te verwachten.

Aanbevelingen

In verband met bovenstaande kunnen de volgende conclusies worden getrokken dan wel aanbevelingen worden gedaan:

• Er dient een Voortoets te worden uitgevoerd om de effecten op de instandhoudingsdoelen van de Oostelijke Vechtplassen in beeld te brengen.
• Er is gericht onderzoek nodig naar vleermuizen en huismus. Zijn deze soorten aanwezig dan is het aanvragen van een ontheffing en het nemen van mitigerende maatregelen verplicht.
• Als de bestaande groenstructuren worden gewijzigd kan onderzoek naar kleine marterachtigen aan de orde zijn, dit ter beoordeling van een deskundige.
• Werkzaamheden die broedbiotopen van alle aanwezige vogels verstoren of beschadigen dienen te allen tijde te worden voorkomen. Dit is voor de meeste soorten mogelijk door gefaseerd te werken en de uit-voering in elk geval op te starten in de periode voor half maart en na eind juli of het plangebied te con-troleren op broedende vogels en nesten binnen de invloedsfeer van de plannen. Voor het broedseizoen wordt geen standaardperiode gehanteerd, maar is het van belang of een broedgeval wordt verstoord, ongeacht de datum.

Conclusie

De bevindingen uit het flora-en faunaonderzoek zijn aanleiding voor het uitvoeren van een aanvullend onderzoek. Dit onderzoek wordt uitgevoerd en bestaat uit gericht onderzoek naar vleermuizen en Huismus. Zijn verblijf- of nestplaatsen van deze soorten aanwezig dan is het aanvragen van een ontheffing en het nemen van mitigerende maatregelen verplicht. Daarnaast wordt met de gemeente overlegd of de uitvoering van een voortoets, om de effecten op de instandhoudingsdoelen van de Oostelijke Vechtplassen in beeld te brengen, noodzakelijk wordt geacht. Mocht dit onderzoek nodig zijn dan bevat de voortoets ook een AERIUS-berekening. Als de bestaande groenstructuren worden gewijzigd kan onderzoek naar kleine marterachtigen aan de orde zijn. Echter, zover nu bekend blijven de groenzones op het terrein gespaard, waardoor dit onderzoek momenteel achterwege kan blijven. Mocht in het definitieve ontwerp de groenstructuur wijzigen, dan zal een onderzoek naar kleine marterachtigen uitgevoerd moeten worden.

Ter waarborging van een veilig en bedrijfszeker transport en ter beperking van gevaar voor personen en goederen in de directe omgeving is het van belang minimale (bouw)afstanden in acht te nemen. Om deze afstanden veilig te stellen kunnen dubbelbestemmingen voor de betreffende leidingen worden opgenomen. Er bevinden zich in en nabij het plangebied geen ondergrondse en bovengrondse leidingen, het opnemen van dubbelbestemmingen en opnemen van minimale (bouw)afstanden is in dit geval dus niet aan de orde.

Zoals in 3.2.5 is aangegeven is sinds 1 november 2003 de watertoets wettelijk verplicht voor plannen in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Ruimtelijke plannen en besluiten kunnen gevolgen hebben op de waterhuishouding. Voorbeelden hiervan zijn een achteruitgaande waterkwaliteit, verdroging van natuurgebieden, etc. De watertoets heeft als doel deze negatieve effecten te voorkomen en mogelijke kansen voor het watersysteem te benutten. Bij de watertoets gaat het om het van meet af aan meenemen van water bij ruimtelijke plannen en besluiten. In deze paragraaf wordt hierop nader ingegaan.

Om waterbeheer en ruimtelijke ordening goed op elkaar af te stemmen is de watertoets ontwikkeld. Met deze watertoets moet duidelijkheid worden geboden over de randvoorwaarden die gelden voor ruimtelijke en/of stedenbouwkundige aanpassingen ten opzichte van het oppervlakte- en grondwater in het plangebied en omgeving. Zo dient bij de aanleg van nieuw verhard oppervlak o.a. inzicht geboden te worden hoe wordt omgegaan met de opvang van hemelwater. Het waterschap Amstel, Gooi en Vecht is primair verantwoordelijk voor de waterhuishouding in het plangebied. Onder de verantwoordelijkheden vallen onder andere beveiliging tegen hoog water, peilbeheer en aan- en afvoer van water. Daarnaast wordt geadviseerd hoe om te gaan met hemelwater. De gemeente heeft een zorgplicht voor de inzameling, transport en verwerking van stedelijk afvalwater en regenwater en voor de aanpak van grondwaterproblemen. In het algemeen zoekt het waterschap naar duurzame oplossingen. Uitgangspunt is dat het water zoveel mogelijk binnen een plangebied wordt vastgehouden en dat relatief schoonwater ook relatief schoon blijft. Daarbij geldt dat het regenwater, dat op verharde oppervlaktes valt en schoon genoeg is (zoals van gevels en daken), zoveel mogelijk wordt vastgehouden of wordt geborgen.

Het waterschap Amstel,Gooi en Vecht werkt niet met de digitale watertoets (www.watertoets.nl). Naar aanleiding daarvan is er per mail een verzoek aan hen gericht om advies met betrekking tot de watertoets. Dit advies is weergegeven in de volgende paragraaf.

Het perceel is gelegen in de nabijheid van het Natura2000 gebied van de Oostelijke Vechtplassen (zie navolgende afbeelding).

Het is dan ook van groot belang dat bij de herontwikkeling hiermee rekening wordt gehouden. Voor wat betreft de wateraspecten betekent dit het volgende:

Verontreiniging oppervlaktewater voorkomen

Tijdens de sloop van bestaande bebouwing moet worden voorkomen dat stoffen in het oppervlaktewater geraken. Bij grondwateronttrekking moet zoveel mogelijk retourbemaling worden toegepast. En als dat niet of slechts ten dele mogelijk is moet het grondwater voorafgaand aan de lozing worden belucht (inbrengen van zuurstof) enontdaan worden van zwevende stof. Bijvoorbeeld door het grondwater goed te laten bezinken of te filtreren via een zandfilter. Belangrijk is ook dat voor de buitenste schil van de nieuwe bebouwing geen uitlogende bouwmaterialen worden toegepast.

Alle panden op het terrein moeten worden aangesloten op het vuilwaterriool van de gemeente. Op het terrein moet een gescheiden rioolstelsel worden aangelegd. Het schone hemelwater wordt bij voorkeur hergebruikt, of lokaal terug gebracht in de bodem. En voor zover dat niet mogelijk is geloosd in een vijver of het oppervlaktewater.

Watersysteem, wateropgave en waterkwaliteit

Vijver(s) op het terrein die niet in verbinding staan met het oppervlaktewater worden niet gezien als onderdeel van het watersysteem. Voor de overige wateren of watergangen die wel in verbinding staan met ons watersysteem adviseren wij het volgende:

• een robuuste inrichting waarbij genoeg water wordt gecreëerd (vuistregel minimaal 10% t.o.v. de daken en verhard oppervlak). Geen doodlopende watergangen;
• streef naar verbetering van de doorstroming. Denk aan voldoende gedimensioneerde duikers e.d. De afvoer van het watersysteem mag niet worden belemmerd;
• zorg een voor een goede bereikbaarheid met onderhoudsmaterieel van de watergangen en eventuele duikers e.d.;
• voorkom zoveel mogelijk dat bladval van bomen in de watergangen terecht komt. Dus liever geen bomen pal naast de watergang;
• geen gebruik van gewasbeschermingsmiddelen op het terrein;
• zo min mogelijk (bij voorkeur geen) gebruik van meststoffen op het terrein.

Waterkeringen

Op de planlocatie en in de onmiddellijke omgeving daarvan zijn geen waterkeringen aanwezig

Grondwater

Hanteer de grondwaternorm zoals vastgelegd door de gemeente. Zoals weergegeven in de bijlage bedraagt het zomerpeil (ZP) in het betreffende peilgebied NAP -0,7m. Het winterpeil (WP) is NAP - 0,95 m. Eventuele kelders moeten waterdicht zijn. Voorkom zoveel mogelijk barrières in de grondwaterstroming (kelders, damwanden, parkeergarages). Zorg voor een goed zandcunet van tenminste 30 cm - 50 cm rondom eventuele mogelijke barrières.

Grondwateronttrekking

Waarschijnlijk wordt tijdens de bouw grondwater onttrokken. Grondwateronttrekkingen zijn meldingsplichtig. Een bemalingsrapport moet onderdeel uitmaken van een melding. Grondwateronttrekkingen van meer dan 50 m3/uur, meer dan 15.000 m3 per maand of langer dan 6 maanden zijn vergunningplichtig. Meldingen en vergunningaanvragen kunnen worden ingediend via het Omgevingsloket (www.omgevingsloket.nl )

Het advies van het waterschap wordt ten harte genomen en in de definitieve plannen meegenomen. Vooralsnog levert het aspect water geen belemmeringen op bij de voorgenomen ontwikkeling.

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r. wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009 . Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.- (beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst C en D van het Besluit m.e.r. ligt, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt. Gemeenten moeten daarom ook bij 'kleinere' ontwikkelingen beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een MER nodig is. Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden, die het noodzakelijk maken dat er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig.

Beoordeling m.e.r.-plicht

In lijst C van het Besluit m.e.r. staan de activiteiten en besluiten genoemd die m.e.r.-plichtig zijn. De ontwikkeling van een woonwijk staat niet in lijst C opgenoemd. De ontwikkeling is dan ook niet m.e.r.-plichtig.

Beoordeling noodzakelijkheid m.e.r.-beoordeling

Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is dient bepaald te worden of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn.

Drempelwaarden Lijst D

In de drempelwaarden lijst D is opgenomen (onder D11.2) dat bij de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen direct een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer. Voorliggend bestemmingsplan maakt de modernisering en herontwikkeling van woon-zorgcentrum De Beukenhof mogelijk. De ontwikkeling is zeker niet groter dan 100 hectare. Hiermee ligt de ontwikkeling ver beneden de drempelwaarde zoals genoemd onder het Besluit m.e.r..

Gevoelig gebied

In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Het plangebied ligt buiten beschermde Natura 2000-gebieden en buiten het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de Ecologische Hoofdstructuur). Het plangebied ligt niet binnen een drinkwatervoorziening, of een boringsvrije zone. Ook behoort het plangebied niet tot een gebied waarbinnen een Rijksmonument is gelegen.

Milieugevolgen

In de vorige paragrafen van dit hoofdstuk zijn de verschillende milieueffecten beschouwd. Hieruit blijkt dat er door de ontwikkeling geen sprake zal zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen en daarom is het niet noodzakelijk een m.e.r.- beoordeling uit te voeren.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de plansystematiek. In paragraaf 5.2 wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Voorts wordt in paragraaf 5.3 aandacht gegeven aan de handhaving van de bestemmingsplanregels.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en planregels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

De planregels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.

Hoofdstuk 2 bevat de planregels in verband met de bestemmingsbepalingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk planregels, welke specifiek voor die bestemming gelden.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Hierbij gaat het om planregels die op nagenoeg alle bestemmingen betrekking hebben en die vooral om praktische redenen zijn ondergebracht in dit hoofdstuk, alsmede een aantal specifieke planregels, waaronder een anti-dubbeltelbepaling.

Tenslotte bevat Hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels. Deze planregels bevatten onder meer het overgangsrecht en de titel.

Hoofdstuk 1 van de regels bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen: In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.
• Wijze van meten: Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn in beginsel onderverdeeld in onder andere:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan.
• Bouwregels: welke bebouwing is toegelaten (bouwhoogte, inhoudsmaat etc).
• Nadere eisen: burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan plaats en afmetingen van de bebouwing.
• Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval strijdig is met de bestemming.
• Afwijken van de bouw- en gebruiksregels: onder welke voorwaarden mag afgeweken worden van de aangegeven bouwregels en van de bestemmingsomschrijving.
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Bestemming Wonen - Zorg

Het plangebied is bestemd met de bestemming 'Wonen - Zorg' en biedt daarmee de planologische grondslag voor een locatie die bedoeld is voor zowel wonen als zorg.

De bestemming maakt het ten eerste mogelijk om de huidige activiteit als woon-zorgcentrum voort te zetten. In de bestemmingsomschrijving wordt deze activiteit aangemerkt als 'bijzondere woonvorm', waarbij maatschappelijke, zorggerelateerde en/of sociaal-therapeutische begeleiding als voorwaarde aan een bijzondere woonvorm wordt verbonden. Daarnaast is de reguliere woonfunctie toegestaan binnen de bestemming. Voorts zijn er bouwregels ten behoeve van de gebouwen en de daarbij horende bouwwerken vastgesteld. Zo mag uitsluitend in het bouwvlak worden gebouwd en geldt er een bouwhoogte van maximaal 14 meter.

Hoofdstuk 3 van de regels bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Antidubbeltelregel: Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan een keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.
• Algemene bouwregels: In dit artikel zijn de te aan te houden afstanden tot wegen en geluidzones van wegen vastgelegd.
• Algemene gebruiksregels: In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Uitgangspunt is dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. De gebruiksregels mogen niet vanuit het tegenovergestelde worden uitgelegd (dus niet: "het is niet genoemd als strijdig gebruik, dus is het toegestaan gebruik").
• Algemene afwijkingsregels: In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.
• Algemene wijzigingsregels: In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven. Deze regels geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om het plan op de in de regels genoemde punten te wijzigen.
• Overige regels: In dit artikel wordt aangegeven dat de wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van dit plan.

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Het ontwikkelen van beleid en de vertaling daarvan in een bestemmingsplan heeft geen zin, indien na de vaststelling van het bestemmingsplan geen handhaving plaatsvindt. Daarom is het belangrijk om reeds ten tijde van het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te besteden aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. Vier factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhavingsbeleid.

1. 1. Voldoende kenbaarheid van het plan

Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. De wet bevat enkele waarborgen ten aanzien van de te volgen procedure: deze heeft in de bestemmingsplanprocedure een aantal inspraakmomenten ingebouwd.

2. 2. Voldoende draagvlak voor het beleid en de regeling in het plan

De inhoud van het bestemmingsplan kan slechts gehandhaafd worden, indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund worden door de gebruikers van het plangebied. Uiteraard kan niet iedereen zich vinden in elk onderdeel van het plan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is echter wel wenselijk.

3. 3. Realistische en inzichtelijke regeling

Een juridische regeling dient inzichtelijk en realistisch te zijn; dat wil zeggen niet onnodig beperkend of inflexibel. Bovendien moeten de regels goed controleerbaar zijn. De planregels moeten niet meer regelen dan noodzakelijk is.

4. 4. Actief handhavingsbeleid

Er moeten adequate maatregelen worden getroffen indien de planregels niet worden nageleefd, met name als dit negatieve gevolgen heeft voor de veiligheid en/of de (volks)gezondheid.

Voornoemde onderwerpen zijn als uitgangspunt opgenomen en als richtlijn gehanteerd bij het opstellen van dit bestemmingsplan.

In artikel art. 3.1.6 lid 1, aanhef en onder f van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat onderzocht moet worden of een bestemmingsplan uitvoerbaar is. Allereerst wordt in paragraaf 6.2 ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. Vervolgens wordt in paragraaf 6.3 ingegaan op de 'maatschappelijke uitvoerbaarheid'.

In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is gesteld dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan/wijzigingsplan onderzoek moet worden uitgevoerd naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. In de Wet ruimtelijke ordening is opgenomen dat een gemeente de gemaakte kosten op een particuliere grondeigenaar moet verhalen in het geval deze eigenaar tot ontwikkeling van een bouwplan overgaat. Daarnaast kan de gemeente eisen stellen met betrekking tot de te ontwikkelen locatie, zoals kwaliteitseisen van het openbaar gebied of eisen met betrekking tot woningbouwcategorieën (particulier opdrachtgeverschap en sociale woningbouw). De kosten die verbonden zijn aan de uitvoering van dit besluit en de bouw, ontsluiting en aansluiting van de woningen zijn voor rekening van initiatiefnemer. Met de initiatiefnemer wordt een overeenkomst gesloten waarin staat hoe wordt omgegaan met eventuele planschade.

In mei zijn er informatiebijeenkomsten georganiseerd waar de nieuwbouwplannen zijn gepresenteerd aan de medewerkers, vrijwilligers, bewoners en familie, direct omwonenden en algemeen geïnteresseerden. Een verslag van deze bijeenkomst is opgenomen in Bijlage 5. De reacties hebben tot enige aanpassingen van het ontwerp geleid. Dit heeft echter geen invloed gehad op dit bestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Beukenhof' is conform artikel 3.8a van de Wet ruimtelijke ordening voorbereid met de procedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Dat betekent dat er gedurende de periode van zes weken gelegenheid is geweest tot het indienen van zienswijzen.

maart 2019.