In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Norg - De Tip met identificatienummer NL.IMRO.1699.2021BP089-vg01 van de gemeente Noordenveld;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

de uitoefening van een beroep, het bedrijfsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, welke activiteiten door de beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie kunnen worden uitgeoefend en die een ruimtelijke uitwerking of uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

een in het plan aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak en/of het bouwperceel, dat maximaal mag worden bebouwd;

een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte, toeristische verblijfsvoorziening, voor uitsluitend kortdurend logies en ontbijt voor maximaal vijf personen, die deel uitmaakt van het hoofdgebouw of is gevestigd in een van de bestaande bijgebouwen en wordt uitgeoefend door de gebruiker van het betreffende perceel;

een inrichting of instelling, gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen, dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden werkactiviteiten daaronder niet begrepen;

1. a. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is, dan wel toegestaan is krachtens een omgevingsvergunning en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning;
2. b. het onder a bedoelde geldt niet voorzover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening, of een andere planologische toestemming;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw, dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

bos of bebossing gericht op houtproductie, natuurbehoud, recreatie en/of kwaliteit van het landschap, waarbij de verschijningsvorm als bos primair is;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren;

de buitenzijde van de daadwerkelijke wanden van een bouwwerk. Voor bouwwerken die niet of niet aan alle zijden door wanden omsloten worden, wordt de loodrechte projectie van de dakrand op het maaiveld als buitenwerkse gevelvlak aangemerkt;

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw of een overkapping;

een niet-ondergeschikte toevoeging aan het dak van de bestaande bouwmassa, door het verhogen van de nok of de dakrand, dan wel de gootlijn van het dak;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een al dan niet omheind stuk grond, in ruimtelijk opzicht direct behorende bij, in functioneel opzicht ingericht ten dienste van en in feitelijk opzicht direct aansluitend aan een woning of een ander gebouw, dat in beginsel behoort tot het perceel waarop de woning of het andere gebouw is geplaatst, zoals dat kan blijken uit de (oorspronkelijke) kadastrale gegevens en de bestemming deze inrichting niet verbiedt;

de afbakening van een erf of perceel van een ernaast gelegen erf of perceel, of van de openbare ruimte;

een ondergeschikte grondgebonden uitbouw met een beperkte omvang in breedte, hoogte, diepte en een overwegend transparante verschijningsvorm en uitstraling, waardoor het stedenbouwkundig aanzicht niet wezenlijk wordt beïnvloed;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

het gebruiken, doen gebruiken en/of laten gebruiken;

de mogelijkheden om gronden en bouwwerken overeenkomstig de daaraan toegekende bestemming te gebruiken;

een horizontale snijlijn van gevelvlak en dakvlak, zijnde de laagste lijn van het dak die representatief kan worden geacht voor de (in stedenbouwkundige zin toegestane) hoofdmassa;

één gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste gebouw valt aan te merken;

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat naar constructie en inrichting geschikt is voor de permanente huisvesting van één persoon, een gezin of een hiermee gelijk te stellen groep personen;

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren, waar bij een gemeenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan (kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen);

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct of een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening;

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, dat wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet-levende natuur;

het oppervlak (of de hoogte daarvan) van het land of de bovenkant van het terrein dat een bouwwerk omgeeft;

de waarde van een gebied in milieuhygiënische zin door de mate van scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies, daarbij in het bijzonder gelet op het voorkómen dan wel beperken van hinder door geur, stof, geluid, gevaar, (bodem)verontreiniging, licht en/of trilling;

een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder d van de Wet ruimtelijke ordening;

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang;

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden, waaronder begrepen de handhaving, dan wel de realisering van de bestemming;

voorzieningen ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

1. a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een gebruik van gronden voor dagrecreatieve voorzieningen, in de vorm van voet-, fiets- en ruiterpaden, picknickplaatsen, parkeervoorzieningen, de inrichting van visoevers en daarmee gelijk te stellen voorzieningen, dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, of een naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

een ruimtelijke situatie die overzichtelijk, herkenbaar en sociaal controleerbaar is;

de weergave van de inhoud van een bestemmingsplan conform het gestelde in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening;

de waarde van een gebied voor de veiligheid van het verkeer, die wordt bepaald door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen, bochten en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;

voorzieningen ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer en waterberging, water infiltratie en waterkwaliteit;

alle voor het openbaar verkeer openstaande wegen met inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten, met dien verstande dat zelfstandige fiets- en voetpaden, brandgangen en naar de aard daarmee gelijk te stellen voor openbaar verkeer openstaande paden hier niet onder worden begrepen;

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, krachtens aard en indeling geschikt en uitsluitend bestemd voor de huisvesting van één huishouden;

de waarde van een gebied voor de woonfunctie, die wordt bepaald door de situering van om die woonfunctie liggende functies en bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op de daglichttoetreding, het uitzicht, de mate van privacy en het voorkómen of beperken van hinder;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, luchtbehandeling- en liftinstallaties en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren en/of de buitenzijde van overige niet-ondergeschikte bouwonderdelen, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

Alle maten zijn in meters (m) en voor:

• oppervlakten in vierkante meters (m²);
• inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
• verhoudingen in procenten (%);
• hoeken/hellingen in graden (°).

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

1. a. het bebouwings- en straatbeeld;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de verkeersveiligheid;
6. f. de woonsituatie;
7. g. de landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke waarden;

nadere eisen stellen aan de afmeting van de bebouwing.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar

voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de aanwezige archeologische waarden.

De archeologische waarden, archeologische verwachtingswaarden en de bijzondere

terreinen en gebieden zijn aangegeven op de archeologische beleidsadvieskaart

Noordenveld, die als bijlage 2 bij de regels is gevoegd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen door:

1. a. deze bestemming te doen vervallen indien op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. aan gronden alsnog de bestemming 'Waarde - Archeologie' toe te kennen, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van de gronden met deze medebestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding ten hoogste 0,5 m bedraagt.

Het bestemmingsplan verzet zich tegen het gebruik van gronden en bouwwerken als seksinrichting.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van:

1. a. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
2. b. het bepaalde in het bestemmingsplan, met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, mits de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de afwijking gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
3. c. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat wordt afgeweken van de voorgeschreven maatvoering bij (gedeeltelijke) nieuwbouw, verbouw of uitbreiding van bestaande bebouwing, mits dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt gewenst is;
4. d. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:
   1. 1. de inhoud per gebouwtje ten hoogste 50 m³ bedraagt;
   2. 2. de bouwhoogte van het gebouwtje ten hoogste 3 m bedraagt;
5. e. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat de bouwhoogte van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot ten hoogste 40 m;
6. f. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die kunnen worden aangemerkt als tuin- en straatmeubilair, waaronder vlaggenmasten, reclame- en mededelingenborden, monumenten/gedenktekens en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwwerken, mits de bouwhoogte ten hoogste 6 m bedraagt.

De in lid 8.1 bedoelde afwijkingen mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:

1. a. het bebouwings- en straatbeeld;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
3. c. de landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke waarden;
4. d. de milieusituatie;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de verkeersveiligheid.

1. a. Bij de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen of voor een gebruiksverandering moet, indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's, (motor)fietsen of andere voertuigen in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel. Van voldoende parkeergelegenheid is sprake als wordt voldaan aan de normen zoals die zijn opgenomen in het geldende Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan van de gemeente Noordenveld.
2. b. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel.
3. c. Gerealiseerde voorzieningen als bedoeld in sub a en b, dienen na de realisering in stand te worden gehouden.
4. d. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in sub a en b.:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sublid a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10%;
3. c. sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. Sublid a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Norg - De Tip

van de gemeente Noordenveld.

De Tip is een clustering van ruimtelijk samenhangende recreatiewoningen ten noorden van Norg. Het voornemen is om 18 recreatiewoningen te transformeren tot reguliere woningen. Hierbij worden tevens nieuwe bouwmogelijkheden geboden. Daarnaast zorgt het wijzigen van de woonfunctie in De Tip ook voor borging en versterking van de natuurwaarden.

Deze ontwikkeling is niet mogelijk op basis van de geldende planologische regeling uit het bestemmingsplan Norgerduinen. De voorgenomen woningen passen niet binnen de geldende bestemming. Om de permanente woonfunctie juridisch-planologisch toch te kunnen regelen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Daarbij hoort een onderbouwing van een goede ruimtelijke ordening. Het voorliggende plan voorziet hierin.

Het plangebied betreft (een deel van) het gebied 'De Tip', dat ten noorden van de kern van Norg ligt aan de Langeloërweg, de Molenveenweg en de Postmaatseweg. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1. Het plangebied van dit bestemmingsplan wijkt af van het plangebied dat is weergegeven in het transformatieplan De Tip. De reden hiervan is dat in dit bestemmingsplan uitsluitend de recreatiewoningen zijn meegenomen, die getransformeerd worden tot reguliere woningen.

figuur 1.1 Ligging plangebied

Het plangebied is momenteel geregeld in het bestemmingsplan Norgerduinen, vastgesteld op 21 december 2011 door de gemeente Noordenveld. In dit bestemmingsplan zijn de gronden bestemd als 'Bos' met de functieaanduiding 'recreatiewoning' ter plaatse van de huidige recreatiewoningen. Daarnaast geldt ook de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. In figuur 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

figuur 1.2 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Norgerduinen

Binnen de bestemming 'Bos' zijn de gronden bestemd voor behoud, herstel en ontwikkeling van de landschappelijke en natuurlijke waarden en dagrecreatie. Verkeer is uitsluitend toegestaan voor zover het bestaande wegen betreft. Ter plaatse van de aanduiding 'recreatiewoning' zijn recreatiewoningen toegestaan. Dit mag maximaal het bestaande aantal zijn. Voor recreatiewoningen geldt dat uitsluitend de oppervlakte van het bestaande hoofdgebouw en daarbij behorende bijgebouwen en aan- /uitbouwen op de bestaande locatie zijn toegestaan. Goot- en bouwhoogte voor recreatiewoningen bedragen maximaal 3 en 6,5 meter.

Binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' zijn de gronden mede bestemd voor het behoudt van archeologische (verwachtings)waarden, in de vorm van middelhoge trefkans of hoge trefkans. Op deze gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd waarbij de bodem dieper dan 30 cm beneden het maaiveld wordt geroerd, met uitzonderingen van ruimtelijke ontwikkelingen met een oppervlakte kleiner dan 200 m².

De voorgenomen transformatie van recreatiewoningen naar reguliere woningen is niet toegestaan omdat reguliere woningen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'wonen' zijn toegestaan binnen de geldende bestemming. Deze aanduiding komt in het plangebied echter niet voor.

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Het mogelijk maken van de beoogde ontwikkeling (het initiatief) is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan en wordt in dit hoofdstuk beschreven. De ontwikkeling wordt met dit plan op een goede manier ingepast in de huidige situatie. Een beschrijving van de huidige situatie is om die reden ook in dit hoofdstuk opgenomen. De inpassing in de huidige situatie wordt ook behandeld.

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een deel van het gebied De Tip (Langeloërweg, Molenveenweg en Postmaatseweg). De Tip is een clustering van ruimtelijk aaneengesloten solitaire (recreatie)woningen ten noorden van Norg, met uitzondering van de Norgerberg. In onderstaande figuur is een luchtfoto van het plangebied weergegeven. Binnen dit plangebied is sprake van 18 recreatiewoningen die worden getransformeerd tot reguliere woningen. De Tip betreft een bosrijk gebied waarbinnen verschillende (recreatie)woning-percelen zijn aangelegd.

Ten noorden en westen van De Tip ligt het recreatiepark de Norgerberg. Rondom De Tip liggen bos- en natuurgebieden en ten zuiden van het gebied ligt de bebouwde kom van Norg en bedrijventerrein De Ordel. De Tip wordt ontsloten door de Langeloërweg en de Postmaatseweg.

figuur 2.1 Huidige situatie in het plangebied

Daarnaast heeft het plangebied ook betrekking op een weiland ten zuiden van de Postmaatseweg. Hier is de natuurcompensatie voorzien die moet worden uitgevoerd ten gevolge van de voorgenomen ontwikkeling. Dit deel van het plangebied is ingericht als grasland en wordt voornamelijk omringd door bos.

Het voornemen is om de recreatiewoningen van De Tip te transformeren naar reguliere woningen. Dit voornemen is in overeenstemming met het programma Vitale Vakantieparken Drenthe, waarin een transformatiestrategie wordt gevolgd voor vakantieparken die niet langer vitaal zijn, om zo de negatieve impact die dergelijke parken hebben op de recreatieve concurrentiekracht van Drenthe te beperken. Ook De Tip wordt beschouwd als een niet-vitaal vakantiepark. Het merendeel van de recreatiewoningen van De Tip wordt in de huidige situatie al permanent bewoond. Bovendien zijn veel woningen sterk verouderd en is het terrein niet goed onderhouden. Er staan een aantal krotten in het gebied die moeten worden opgeknapt. Hierdoor heeft het gebied zijn recreatieve waarde verloren. Het is simpelweg weinig aantrekkelijk voor toeristen om op De Tip een recreatiewoning te huren. Bovendien ligt ten noorden van De Tip het (verblijfs)recreatiegebied Norgerberg. Ter plaatse zijn modernere bungalows en kampeerplaatsen te huren. De Norgerberg heeft een veel grotere aantrekkingskracht op toeristen dan De Tip, waardoor de recreatiewoningen in het plangebied op voorhand al niet aantrekkelijk zijn voor toeristen. In De Tip ontbreekt het bovendien aan voorzieningen die de hedendaagse recreatieconsument wel wenst. Aangezien door bovenstaande redenen een terugkeer naar recreatief gebruik niet voor de hand ligt, is transformatie van het gebied gewenst.

Omdat het merendeel van de woningen al permanent wordt bewoond is het onder voorwaarden legaliseren van het wonen een logische stap. Bovendien biedt dit een stimulans voor het opknappen van een aantal krotten in het gebied. De woningen zullen in de toekomstige situatie namelijk moeten voldoen aan het Bouwbesluit. Door ook deze woningen een permanente woonbestemming te geven ontstaat er een concentratie aan solitaire woningen in het buitengebied, die ontsloten worden voor de Postmaatseweg en de Langeloërweg. Het in stand houden van een diversiteit in bestemmingen (wonen en recreatie) doet geen recht aan de bestaande situatie en is in alle redelijkheid niet realistisch voor de toekomst en heeft ook geen noodzaak. Het voornemen is daarom om het gebied te transformeren tot permanent woongebied. Ten behoeve van de voorgenomen transformatie is een plan opgesteld dat is opgenomen als bijlage 2. In dit plan zijn de afspraken omtrent de transformatie opgenomen. De ruimtelijk relevante aspecten zijn hieronder uiteengezet.

Woonpercelen en bijbehorende gebruiksvlakken

Het voornemen is om, uit overwegingen van rechtsgelijkheid en om ruimte te geven aan enige uitbreiding, modernisering, verduurzaming en levensloopbestendig maken van de woningen, per regulier woonperceel 200 m² aan bebouwing toe te staan. Dit betreft de oppervlakte voor het hoofdgebouw, inclusief bijbehorende bouwwerken. Het hoofdgebouw mag hierbij maximaal 150 m² groot zijn. De oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken is niet aan een maximale maat gekoppeld, zolang de gezamenlijke oppervlakte maar maximaal 200 m² bedraagt.

In dit bestemmingsplan worden gebruiksvlakken opgenomen per woonperceel waar binnen de bebouwing, tuin, verharding en opslag gepositioneerd moet worden. De gebruiksvlakken zijn 400 m² per woonperceel. Van deze 400 m² mag ten hoogste 200 m² worden bebouwd en maximaal 300 m² worden verhard. De gebruiksvlakken hebben een organische vorm, die is gebaseerd op de huidige ligging van de bebouwing, tuin en wensen van de eigenaar. De gebruiksvlakken zijn zodanig neergelegd, dat tussenliggend voldoende bos over blijft zodat de ecologische en esthetische kwaliteit van het bos niet wordt aangetast. Deze systematiek borgt dat er buiten de gebruiksvlakken een robuustere boszone wordt geborgd, wat bijdraagt aan de ecologische/landschappelijke meerwaarde. De delen van de woonpercelen die buiten de gebruiksvlakken liggen moeten worden ingericht als natuur. De eigenaar van het woonperceel is hier zelf verantwoordelijk voor. De gebruiksvlakken worden in dit bestemmingsplan aangeduid als 'Wonen' binnen een natuurbescherming en zijn in samenspraak met de bewoners en landschapsbeheer Drenthe vormgegeven. Voorafgaand hiervan is door de bewoners van het gebied een Beeldkwaliteitplan opgesteld. Het onderzoek van Landschapsbeheer Drenthe is hier een uitwerking van, waarin uiteindelijk de ligging van de aanduidingsvlakken is vormgegeven. De nadruk ligt hierbij op het natuurbehoud. Door het toevoegen van verhardingsmogelijkheden kan er in de toekomst bos verdwijnen. Om het verlies aan bos te compenseren voorziet dit plan ook in de vereiste natuurcompensatie.

Door aan de recreatiewoningen een reguliere woonbestemming toe te kennen worden eigenaren geprikkeld om hun woning en perceel op te knappen en van een kwaliteitsslag te voorzien. Bovendien moeten de reguliere woningen voldoen aan het Bouwbesluit en daarmee kwalitatief beter zijn dan huidige recreatiewoningen. Dit creëert meerwaarde in het plangebied.

Natuurcompensatie

Het plangebied ligt volledig in Natuurnetwerk Nederland (NNN). Daarom is alleen onder strikte voorwaarden transformatie naar wonen mogelijk. De natuurwaarden staan bij de ontwikkeling voorop. Landschapsbeheer Drenthe heeft onderzoek gedaan naar hoe met de natuurwaarden omgegaan moet worden. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 3. Een belangrijke voorwaarde is dat er natuurcompensatie plaatsvindt. Tussen gemeente en provincie is overeengekomen dat iedere woning die wordt getransformeerd zorgt voor een natuurcompensatie van 640 m². Het gaat hierbij om de wettelijke natuurcompensatie die is gekoppeld aan het permanent bestemmen van de woningen. Deze nieuwe natuur zal voor de helft bestaan uit bosaanplant. De andere helft zal bestaan uit kruidenrijk grasland. De natuurcompensatie vindt plaats op een weiland ten zuiden van de Postmaatseweg. Dit perceel wijzigt overigens niet van eigenaar. Er zijn met de huidige eigenaar afspraken gemaakt over het beheer en onderhoud.

Door natuur te compenseren wordt het bos direct hersteld als gevolg van de voorgenomen transformatie en blijven de natuurwaarden behouden. In onderstaande figuren is de voorgenomen natuurcompensatie weergegeven. In figuur 2.2 is de ligging van de natuurcompensatie weergegeven, voor de nieuwe gebruiksvlakken.

Figuur 2.2 Ligging, oppervlakte (in m²) en natuurtype van het natuurcompensatiegebied

Meerwaarde door natuurherstel

Naast de wettelijke natuurcompensatie wordt ook natuuraanleg/-herstel gerealiseerd. Per perceel mag maximaal 400 m² voor wonen worden ingericht. Dit zijn de gebieden binnen de aanduidingen. Daar waar buiten de aanduiding nu nog gras, verharding, opslag of andere onnatuurlijke zaken voorkomen, zal dit in de toekomstige situatie moeten worden verwijderd. Ter plaatse dient natuur te worden aangelegd, waardoor het boskarakter van de omgeving wordt versterkt. Dit staat dus los van de wettelijke natuurcompensatie als hierboven beschreven, maar vindt plaats in het kader van het creëren van meerwaarde in het gebied. Door deze wijze van bestemmen ontstaat een natuurlijke meerwaarde omdat de natuur rondom de aanduidingsvlakken hersteld wordt. In figuur 2.3 is weergegeven waar de gebruiksvlakken liggen en daarmee te zien op welke gronden rondom deze vlakken ook nog natuurcompensatie uitgevoerd dient te worden.

figuur 2.3 Ligging gebruiksvlakken in het plangebied. Buiten deze vlakken dient natuurcompensatie plaats te vinden voor zover er nog gronden tot woonpercelen behoren

Natuurinclusief bouwen

Er bestaat de wens om binnen het plangebied natuurinclusief te bouwen, indien in de toekomst sprake is van nieuwbouw. Dit is een vorm van duurzaam bouwen waarbij zodanig gebouwd wordt dat een bouwwerk bijdraagt aan de lokale biodiversiteit en natuurwaarden. Dit is echter niet juridisch te borgen in de huidige systematiek van het planologische regime. In de toekomst zal, wanneer een omgevingsplan wordt opgesteld voor het gebied, dit worden opgenomen in het nieuwe omgevingsplan. Op die manier wordt het in de toekomst ook publiekrechtelijk vastgelegd. Mogelijk kan, als gevolg van sloop van recreatiewoningen, natuurinclusief bouwen zelf noodzakelijk zijn door de aanwezigheid van beschermde soorten in de bestaande bebouwing. Dit staat los van de natuurcompensatie die in dit plan is opgenomen.

Gemeentelijke voorzieningen

Alle recreatiewoningen in De Tip zijn aangesloten op de riolering. Het betreft een gemengd rioleringssysteem. Na transformatie zal deze situatie niet meteen wijzigen. Bij bouwwerkzaamheden is het wel de wens om het regenwater van de riolering af te koppelen.

De wegen in De Tip zijn grotendeels verhard. Slechts een deel van de Postmaatseweg en de Molenveenweg zijn onverhard. Als gevolg van de transformatie wijzigt deze situatie niet. Wel is het onverharde deel van de Postmaatseweg verbeterd door de zandweg bij te mengen met schelpen. Hierdoor is de stabiliteit verbeterd, maar blijft het karakter van een onverharde weg gewaarborgd. Door de stabiliteit te verbeteren wordt tevens de bereikbaarheid voor hulpdiensten verbeterd.

De afvalinzameling wordt grotendeels huis aan huis uitgevoerd. De woningen die aan het onverharde deel van de Postmaatseweg wonen hebben een container tot hun beschikking. Deze container staat aan het einde van het verharde deel van de Postmaatseweg. De wijze van afvalinzameling zal na de transformatie niet wijzigen. Het is onwenselijk om de vrachtwagen waarmee de afvalinzameling gebeurt over de onverharde weg te laten rijden.

Qua verlichting is het zo dat de Langeloërweg is voorzien van straatlantaarns. De Postmaatseweg heeft geen lantaarns. Ook deze situatie wijzigt na transformatie niet. Om het boskarakter optimaal te behouden en dieren niet te verstoren is het niet gewenst om de Postmaatseweg te verlichten.

Het plangebied is onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland, waardoor de natuurwaarden belangrijk zijn in dit gebied. Transformatie van het gebied naar wonen is uitsluitend mogelijk op basis van een aantal voorwaarden, waaronder de in paragraaf 2.2 genoemde natuurcompensatie.

De woningen zelf zijn in de huidige situatie al ruimtelijk ingepast, doordat de woningen midden in het bestaande bos liggen. Rondom elk perceel zijn de gronden dicht beplant met bomen. In de toekomstige situatie is het voornemen dit te behouden en, waar nodig/mogelijk, te versterken. Er wordt gewerkt met gebruiksvlakken waarbinnen bebouwing is toegestaan. Rondom deze gebruiksvlakken zijn de gronden uitsluitend bestemd voor bos/natuur. Dit betekent dat op plekken buiten de gebruiksvlakken waar nu nog geen natuur is, dit zal moeten worden aangelegd. Zo worden de reguliere woonpercelen aan het zicht onttrokken en staat behoud en versterking van het bos en de natuur voorop op de gronden die buiten de gebruiksvlakken vallen. Verder zijn hekwerken uitsluitend toegestaan binnen de gebruiksvlakken. De hekwerken dienen onopvallend te zijn en passeerbaar voor fauna. Op deze manier is de inpassing van de percelen goed vormgegeven.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

1. 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie.
2. 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden.
3. 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Uitvoering

De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

De ontwikkeling in het plangebied raakt, gezien de relatief zeer kleine omvang, geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijk beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

De beoogde ontwikkelingen binnen het plangebied raken geen van de rijksbelangen. Het Rijksbeleid geeft hierdoor geen uitgangspunten voor dit bestemmingsplan

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Voor de beoordeling van deze grond zijn twee vragen van belang? Is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is sprake van bestaand stedelijk gebied?

Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking

Een stedelijke ontwikkeling is in het Bro gedefinieerd als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Of de omzetting van recreatiewoningen naar reguliere woningen aangemerkt dient te worden als nieuwe ruimtelijke ontwikkeling is reeds onderdeel geweest van jurisprudentie , waarbij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State vooral heeft geoordeeld dat als er alleen sprake is van een functiewijziging er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Als er echter naast de functiewijziging ook sprake is van een ruimtebeslag, kan dit wel het geval zijn. In de gevallen die voorkomen in de jurisprudentie betreft het veelal wel aanzienlijk grotere recreatieterreinen dan in het onderhavige geval. Echter, als naar de samenloop van uitspraken en gevallen gekeken wordt, dan zou inderdaad geoordeeld kunnen worden dan in dit geval wel sprake is van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro. Het betreft een omzetting, waarbij sprake is van toename van het ruimtebeslag.

In dit geval gaat het dus weliswaar om een ontwikkeling met ruimtebeslag, maar blijft overeind dat bestaande recreatiewoningen worden getransformeerd tot reguliere woningen. In paragraaf 3.4 is gemotiveerd dat conform het gemeentelijk woonbeleid een behoefte geldt aan 90 woningen in Norg. De voorgenomen transformatie binnen het plangebied voorziet daarmee in een bestaande behoefte. Daarnaast is het bovendien zo dat in de feitelijke situatie de woningen ook al als reguliere woningen in gebruik zijn.

Indien sprake is van een ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied dient ook onderbouwd te worden waarom niet in bestaand stedelijk gebied voorzien kan worden in deze ontwikkeling.

In dit geval kan het gebied van deze ontwikkeling gezien worden als bestaand stedelijk gebied als bedoeld in het Bro. Het gebied grenst direct aan de kern Norg, dus aan het stedelijk gebied van deze kern. Het gebied wordt gekenmerkt door diverse recreatiewoningen en terreinen die weliswaar in een groene omgeving liggen, maar tezamen wel een aanzienlijk terrein ten behoeve van recreatie vormen. Onder bestaand stedelijk gebied volgens het Bro moet verstaan worden: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. In dit geval is sprake van een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van dienstverlening (recreatie). Dat recreatieterreinen hieronder kunnen vallen komt ondermeer voort uit de uitspraak van de Raad van State: 201503801/1/R2.

Het voornemen valt conform bovenstaande redenatie binnen bestaand stedelijk gebied en voldoet aan de behoefte die bepaald is in het kader van het gemeentelijk woonbeleid. Daarmee is het voornemen in overeenstemming met de ladder voor duurzame verstedelijking.

Omgevingsvisie Drenthe 2018 en Provinciale Omgevingsverordening Drenthe 2018

De Omgevingsvisie Drenthe 2018 is het strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein. De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2030, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna. De basis van de Omgevingsvisie Drenthe is in 2010 in een interactief proces tot stand gekomen. In 2014 is een beperkte actualisatie van de Omgevingsvisie uitgevoerd. Tot slot is in 2018 de Omgevingsvisie gereviseerd. De Omgevingsverordening stelt vervolgens regels aan het gestelde in de Omgevingsvisie.

De Omgevingsvisie gaat in op de vraag hoe met vijf belangrijke ontwikkelingen moet worden omgegaan. Het gaat om:

• de demografische ontwikkeling;
• de klimaatverandering;
• de afname van de biodiversiteit;
• de transitie naar een kennis- en netwerkeconomie;
• de transitie naar een duurzame energievoorziening.

Ruimtelijke kwaliteit

De inzet van de provincie Drenthe is om de ruimtelijke kwaliteit van Drenthe te behouden en, waar mogelijk, te ontwikkelen. Nieuwe ontwikkelingen dienen de zogenaamde kernkwaliteiten als uitgangspunten te nemen. De kernkwaliteiten die in Drenthe van belang zijn, zijn:

• landschap;
• natuur;
• cultuurhistorie;
• archeologie;
• aardkundige waarden, en;
• rust.

Wonen

Op het gebied van wonen wil de provincie anticiperen op een veranderende bevolkingssamenstelling en de effecten hiervan op de leefomgeving en de woningmarkt. Waar mogelijk dient de woonopgave te worden benut voor de ruimtelijke opgave van stads- en dorpsranden. Dit verbetert de ruimtelijke kwaliteit. Uitgangspunt voor het wonen in Drenthe is dat er rekening wordt gehouden met de uitwerking van de ruimtelijke kwaliteit in dat gebied.

In de ruimtelijke structuur van Drenthe zijn de functies wonen, werken en voorzieningen geconcentreerd in steden en dorpen, dit zijn de zogenaamde stedelijke gebieden. Nieuwe initiatieven dienen bij voorkeur binnen het bestaande stedelijk gebied uitgevoerd te worden.

Bij de ontwikkeling van woonmilieus vormt een landschappelijk kader dat aansluit bij de kernkwaliteiten van het gebied het uitgangspunt. Het woonmilieu dient aangesloten te zijn op de bestaande kern. Het is een pré wanneer het woonmilieu kan worden ontwikkeld samen met het verbeteren van andere functies, zoals het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit, het verbeteren van voorzieningen, het realiseren van een water- en natuuropgave en het versterken van recreatie. Zo kunnen meerdere doelstellingen worden gerealiseerd, wat maatschappelijke meerwaarde oplevert.

Toetsing

Omgevingsvisie Drenthe 2018

Voor de toetsing aan de Omgevingsvisie wordt het voornemen ten eerste getoetst aan de relevante kernkwaliteiten en vervolgens aan het onderdeel wonen.

Kernkwaliteiten

Landschap

Het plangebied maakt deel uit van het esdorpenlandschap. Dit landschap is een agrarisch cultuurlandschap en bevat telkens terugkerende onderdelen. Het plangebied maakt deel uit van wat voorheen de heide rondom het esdorp was. Dit is in de loop der tijd door bebossing omgevormd tot een bos.

In dit geval zijn de regels van dit bestemmingsplan primair gericht op behoud en versterking van bos en de natuur in het plangebied. Bebouwing is uitsluitend binnen de gebruiksvlakken toegestaan, waardoor het kenmerkende landschap zoveel mogelijk behouden wordt. Er is bovendien een onderzoek uitgevoerd door Landschapsbeheer Drenthe met als uitkomst een streefbeeld om de kwaliteit van het bosgebied te versterken.

Natuur

Deze kernkwaliteit is voornamelijk gericht op behoud en uitbreiding van het Natuurnetwerk Nederland en andere natuurgebieden. Daarnaast moet het landschap en de natuur ook actief beleefd kunnen worden door er bijvoorbeeld te wandelen, met een paard te lopen of te mountainbiken.

Het plangebied maakt deel uit van het NNN. In de voorgenomen ontwikkeling blijft zoveel mogelijk bos behouden en worden ontwikkelingen en bebouwing alleen binnen de aangeduide gebruiksvlakken mogelijk gemaakt. De gronden daarbuiten zijn primair bestemd voor het behoud en de versterking van het bos. De bouwmogelijkheden worden wel verruimd voor de percelen die worden gewijzigd naar een reguliere woonfunctie. Daarom vindt er ook natuurcompensatie plaats. Op die manier wordt het bos dat wordt aangetast als gevolg van de vergrote bouwmogelijkheden gecompenseerd. Ten behoeve daarvan is een stuk van een weiland ten zuiden van de Postmaatseweg 16 meegenomen in het plangebied. Ter plaatse wordt de aanduiding 'agrarisch' wegbestemd en zal in de toekomst de natuurcompensatie worden uitgevoerd. Daarnaast geldt voor bestaande percelen met een oppervlakte groter dan 400 m², dat op een deel van de gronden natuurcompensatie moet worden uitgevoerd. De inrichting als woonperceel mag na uitvoering van de natuurcompensatie niet meer dan 400 m² bedragen. Dit is als uitkomst van het onderzoek van Landschapsbeheer Drenthe naar voren gekomen.

Cultuurhistorie

De provincie Drenthe wil haar cultuurhistorie herkenbaar houden en de ruimtelijke identiteit versterken door ruimtelijke ontwikkelingen te sturen vanuit samenhangende cultuurhistorische kwaliteiten.

Het plangebied maakt deel uit van De Kop van Drenthe en meer specifiek het Esdorpenlandschap rond Norg. In het plan wordt rekening gehouden met de cultuurhistorische elementen in het gebied, door de bestaande zandpaden en de bebossing te behouden. Op die manier wordt er geen afbreuk gedaan aan de cultuurhistorische waarden in het gebied.

Archeologie

Het provinciale beleid is gericht op instandhouding, bescherming, beleven en benutten van archeologische waarden.

In paragraaf 4.4 is nader toegelicht hoe met (mogelijke) archeologische waarden in het plangebied wordt omgegaan.

Aardkundige waarden

Aardkundige waarden die bijdragen aan het specifieke Drentse karakter wil de provincie behouden en, waar mogelijk, herstellen. Het plangebied ligt in het middel beschermingsniveau aardkundige waarden. In deze gebieden vormen de aardkundige waarden een randvoorwaarde voor ontwikkelingen. Aardkundige waarden geven de richting aan, door het behoud van karakteristieken na te streven, zodat de kenmerken van het aardkundig hoofdlandschap worden behouden.

In het bestemmingsplan is een omgevingsvergunningsplicht opgenomen voor afgraven van de gronden. Daarmee wordt voorkomen dat aardkundige waarden kunnen worden aangetast en wordt een beschermende regeling hiervoor geboden.

Rust

Bij de kernkwaliteit rust zijn stilte en duisternis als indicatoren benoemd.

Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Noordenveld. Stilte en duisternis zijn belangrijke aspecten in het buitengebied. In principe veranderen deze aspecten niet ten opzichte van de huidige situatie. De bestaande (recreatie)woningen, worden in gebruik genomen als reguliere woonpercelen. Omdat het gaat om verspreide percelen in een bosrijke omgeving zal geen afbreuk worden gedaan aan de huidige mate van stilte en duisternis.

Omgevingsverordening Drenthe 2018

Voor de toetsing aan de provinciale omgevingsverordening is bekeken welke artikelen van toepassing zijn op de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied. Daaruit is het volgende naar voren gekomen:

Wonen

In de provinciale omgevingsverordening zijn regels opgenomen ten aanzien van nieuwbouw van woningen. In dit bestemmingsplan gaat het echter niet om nieuwbouw, maar om een functiewijziging van bestaande recreatiewoningen naar reguliere woningen. Bovendien worden de recreatiewoningen in de huidige situatie feitelijk al als reguliere woningen gebruikt. Deze regels zijn om die reden niet relevant.

In de Omgevingsverordening zijn in artikel 2.20 regels opgenomen voor functiewijzigingen van verblijfsrecreatie naar wonen:

1. 1. Een ruimtelijk plan kan alleen voorzien in functiewijziging van verblijfsrecreatie naar wonen indien:
   1. a. het gehele park dan wel plangebied met recreatiewoningen onderdeel is van één ruimtelijk plan;
   2. b. de functiewijziging betrekking heeft op een gedeelte van, of gehele parken dan wel het gehele plangebied of onderdelen daarvan en niet op losse recreatiewoningen;
   3. c. in het ruimtelijk plan inzicht wordt gegeven in de problematiek van het betreffende park of plangebied en hoe een functiewijziging naar wonen bijdraagt aan de oplossing van deze problematiek;
   4. d. de betreffende woningen voldoen aan de minimale wettelijke eisen en in het ruimtelijk plan gemotiveerd wordt hoe de functiewijziging zich verhoudt tot de gemeentelijke woonvisie ofwel de balans tussen vraag en aanbod in de woningvoorraad, zodat deze aansluit bij de demografische behoefte;
   5. e. in het ruimtelijk plan wordt onderbouwd dat er een ruimtelijke, maatschappelijke en/of landschappelijke meerwaarde ontstaat, en het ruimtelijk plan vergezeld gaat van een uitvoeringsplan waarin de maatregelen staan die gericht zijn op de genoemde meerwaarde, dat juridisch verbonden is aan het betreffende ruimtelijk plan.
2. 2. Gedeputeerde staten hechten er voor de beoordeling aan dat het ruimtelijk plan door en met betrokkenen tot stand is gekomen zullen dit in hun afweging betrekken
3. 3. Bij toepassing van dit artikel zijn de bepalingen van artikel 2.17 niet van toepassing.

Toetsing

1. a. Alle kavels die van een functiewijziging worden voorzien worden in één bestemmingsplan geregeld. Bovendien zijn alle kavels ook nu in één bestemmingsplan geregeld.

2. b. De functiewijziging heeft betrekking op deel van het gebied De Tip. De Tip is een clustering van ruimtelijk aaneengesloten solitaire (recreatie)woningen. Er worden 18 recreatiewoningen getransformeerd tot reguliere woningen. Hierbij wordt niet uitsluitend de transformatie van een aantal recreatiewoningen naar reguliere woningen geregeld, maar wordt ook het omliggende natuurgebied betrokken. In de regels worden eisen gesteld aan het behouden van het boskarakter in het plangebied en zijn regelingen opgenomen ten aanzien van natuurcompensatie. Het behoudt van de natuurlijke omgeving staat voorop in dit plan. Om dit te waarborgen is het plangebied bestemd als 'Bos' en zijn de toekomstige woonpercelen hierin aangeduid. Dit is in overeenstemming met dit criterium.

3. c. Het merendeel van de recreatiewoningen in De Tip wordt al permanent bewoond. Hierdoor heeft het gebied voor recreatie zijn functie geheel verloren. Het in stand houden van een diversiteit in bestemmingen (wonen en recreatie) doet dan ook geen recht meer aan de bestaande situatie. Doordat het gebied in feite uitsluitend ten behoeve van permanenten bewoning wordt gebruikt, is het ook niet gericht op de komst van toeristen. Daarvoor ligt ten noorden van het gebied een verblijfsrecreatieve inrichting. Verblijfsrecreatie is gericht op deze voorziening en niet op de woningen die in het plangebied liggen. Daarnaast wordt met de voorgenomen transformatie een gevoel van rechtsongelijkheid weggenomen. De (permanente) bewoners van de recreatiewoningen hebben in de huidige situatie nog minder mogelijkheden op hun perceel dan de percelen die reeds voor permanente bewoning zijn aangewezen. Met de functiewijziging worden dezelfde gebruiksmogelijkheden een bouwmogelijkheden geboden als bij andere reguliere woningen.

4. d. In het plan wordt toegelicht dat het een legalisatie betreft van wonen in reeds bestaande recreatiewoning en dat deze woningen feitelijk al een functie hebben voor de woningvoorraad. Er is dan ook geen sprake van een toevoeging aan de woningvoorraad. Daarnaast wordt ook kwalitatief een toevoeging gedaan aan de woningvoorraad in Norg, omdat het om woningen gaat die in een excellent woonmilieu liggen. Door de ligging midden in een bosrijk natuurgebied wordt een aanbod aan reguliere woningen aan de woningvoorraad toegevoegd die elders in Norg nog niet beschikbaar is. Een uitgebreide motivering hiervan is opgenomen in paragraaf 3.4.

5. e. Om bij te dragen aan de vereiste ruimtelijke, landschappelijke of maatschappelijke meerwaarde is er een streefbeeld opgesteld. Hierin staan maatregelen om te borgen dat de natuurwaarden versterkt worden, maar ook beschermd worden. Een deel (25%) van de bestaande kavels wordt ingericht als robuuste boszone en wordt ook als zodanig bestemd. Dit zorgt ervoor dat er minder compenserende maatregelen genomen moeten worden, maar ook dat de handhaving van de aantasting van natuurwaarden sterker geborgd wordt. In paragraaf 2.2 is nader onderbouwd welke meerwaarde wordt gecreëerd met toepassing van dit bestemmingsplan aan de leefomgeving in het plangebied.

Zoals in hoofdstuk 2 weergegeven is het plan voor deze functiewijziging geheel opgesteld in samenwerking met de bewoners en omwonenden van het plangebied. Daarmee en met bovenstaande punten is het voornemen in overeenstemming met de provinciale verordening.

Natuurnetwerk Nederland

In artikel 2.28 zijn regels opgenomen ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen in gebied dat is aangewezen als Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het gaat om de volgende regels:

1. 1. De gronden aangeduid op kaart D3 (Natuurnetwerk Nederland) vormen het Natuurnetwerk Nederland waarvoor geldt dat:
   1. a. een ruimtelijk plan, indien het een bestemmingsplan betreft voor gronden die in het Natuurbeheerplan zijn begrensd als nieuwe of bestaande natuur, een wijzigingsbevoegdheid bevat die bepaalt dat burgemeester en wethouders een bestemming kunnen wijzigen in een natuur- of bosbestemming vanaf het moment dat:
      • eigenaren van de desbetreffende gronden daarom verzoeken;
      • de gronden zijn verworven of ontpacht ten behoeve van het realiseren van de natuurfunctie; of
      • gedeputeerde staten besluiten dat zij provinciale staten zullen verzoeken om het besluit tot het verzoek tot onteigening aan de Kroon, als bedoeld in artikel 78 van de Onteigeningswet, te nemen en dat ter voorbereiding van dit besluit van provinciale staten, gedeputeerde staten een kopie van hun besluit hiertoe aan burgemeester en wethouders zenden met het verzoek over te gaan tot vaststelling van het wijzigingsplan;
   2. b. een ruimtelijk plan, indien het een bestemmingsplan betreft, geen bestemmingen en regels bevat die omzetting naar de natuurfunctie onomkeerbaar belemmeren en de wezenlijke kenmerken en waarden van Natuurnetwerk Nederland significant aantasten.
2. 2. In aanvulling op het eerste lid beschrijft de toelichting van het ruimtelijk plan:
   1. a. de wezenlijke kenmerken en waarden van het desbetreffende deel van Natuurnetwerk Nederland, zoals aangegeven in het Natuurbeheerplan;
   2. b. hoe de wezenlijke kenmerken en waarden worden beschermd; en
   3. c. hoe negatieve effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden worden voorkomen.
3. 3. Gedeputeerde staten kunnen de begrenzing van Natuurnetwerk Nederland wijzigen:
   1. a. ten behoeve van een verbetering van de samenhang of de planologische inpassing van Natuurnetwerk Nederland;
   2. b. ten behoeve van een kleinschalige ontwikkeling; of
   3. c. ten behoeve van de krachtens artikel 2.29 gestelde regels.
4. 4. Een wijziging als bedoeld in het derde lid is mogelijk voor zover:
   1. a. de wezenlijke kenmerken en waarden van Natuurnetwerk Nederland worden behouden; en
   2. b. de oppervlakte van Natuurnetwerk Nederland ten minste gelijk blijft.
5. 5. Gedeputeerde staten kunnen nadere regels stellen ten aanzien van de wezenlijke kenmerken en waarden als bedoeld in het tweede lid om deze nader te specificeren of aan te vullen in het belang van de instandhouding en verdere ontwikkeling van de natuurdoelen van Natuurnetwerk Nederland.

Omdat met dit bestemmingsplan reguliere woonfuncties mogelijk worden gemaakt binnen NNN-gebied, wordt afgeweken van dit artikel. De mogelijkheid om hier van af te wijken is opgenomen in artikel 2.29 van de provinciale verordening, waarin de volgende regels zijn opgenomen:

1. 1. In afwijking van artikel 2.28, eerste en tweede lid, kan een ruimtelijk plan voorzien in nieuwe activiteiten dan wel wijziging van bestaande activiteiten voor zover:
   1. a. er sprake is van een groot maatschappelijk belang;
   2. b. er geen reële andere mogelijkheden zijn; en
   3. c. de negatieve effecten waar mogelijk worden beperkt en de overblijvende effecten worden gecompenseerd waarbij;
      • de compensatie niet mag leiden tot een nettoverlies van areaal, samenhang en kwaliteit van de wezenlijke waarden en kenmerken; en
      • de compensatie plaatsvindt:
        - aansluitend aan of, als dat niet mogelijk is, nabij Natuurnetwerk Nederland;
        - in Natuurnetwerk Nederland wanneer deze gronden beleidsmatig niet zijn aangeduid als natuur, inclusief nieuwe natuur;
        - door realisering van kwalitatief gelijkwaardige waarden of fysieke compensatie op afstand van het gebied; of
        - op financiële wijze.
2. 2. In aanvulling op het eerste lid kan het ruimtelijk plan hier alleen in voorzien indien in het ruimtelijk plan wordt opgenomen:
   1. a. op welke wijze schade aan Natuurnetwerk Nederland zoveel mogelijk wordt voorkomen en resterende schade wordt gecompenseerd;
   2. b. hoe wordt geborgd dat de maatregelen ten behoeve van de compensatie als bedoeld onder het eerste lid, onder c, sub 1, daadwerkelijk wordt uitgevoerd en de wijze waarop die compensatie duurzaam is verzekerd.
3. 3. Een ruimtelijk plan kan tevens in afwijking van artikel 2.28, eerste en tweede lid, een activiteit of een combinatie van activiteiten mogelijk maken indien uit een in een provinciale of intergemeentelijke structuurvisie neergelegde gebiedsvisie blijkt dat die activiteit of combinatie van activiteiten mede tot doel heeft de kwaliteit of kwantiteit van Natuurnetwerk Nederland per saldo te verbeteren, waarbij in samenhang met een of meer andere ruimtelijke plannen die eveneens behoren tot de desbetreffende structuurvisie:
   1. a. de kwaliteit van Natuurnetwerk Nederland verbetert, waarbij de oppervlakte van Natuurnetwerk Nederland niet afneemt;
   2. b. het areaal van Natuurnetwerk Nederland wordt vergroot, ter compensatie van het gebied dat door de ontwikkeling verloren gaat, indien daarmee een beter functionerend Natuurnetwerk Nederland ontstaat, en;
   3. c. in dat ruimtelijk plan verantwoord wordt waaruit de aard, wijze en het tijdstip van realisatie van de kwaliteits- of kwantiteitswinst bestaat.

In dit geval wordt gebruik gemaakt van de afwijkingsmogelijkheid die staat benoemd in lid 1 van artikel 2.29. Er is in dit geval zeker sprake van een maatschappelijk belang. De recreatiewoningen worden in de huidige situatie bewoond. Op het moment dat er geen sprake is van transformatie blijft er sprake van een strijdige situatie waar geen uitzicht op beëindiging is, zeker omdat er geen uitzicht is op een vitale duurzame recreatieve functie op de betreffende gronden. De transformatie biedt de kans om een duurzame functie te faciliteren voor de betreffende recreatiewoningen. Alternatieven onderzoeken is in dit geval niet mogelijk, aangezien de recreatiewoningen op deze locatie staan en de transformatie ook echt gekoppeld is aan dit gebied. Ten aanzien van het NNN-gebied wordt natuurcompensatie uitgevoerd. Dit is eerder uiteengezet in paragraaf 2.2. De natuur wordt gecompenseerd op het genoemde perceel ten zuiden van de Postmaatseweg.

Dit compensatie perceel ligt weliswaar binnen het Natuurnetwerk Nederland, maar is op dit op moment voorzien van een aanduiding “agrarisch” wat agrarisch gebruik mogelijk maakt. Deze aanduiding wordt geschrapt, waardoor dit niet meer is toegestaan De gronden zijn dan uitsluitend bestemd voor natuurontwikkeling. Daarnaast zijn er met de eigenaar van het perceel afspraken gemaakt over de inrichting van het perceel. Deze zijn vastgelegd via de voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan, maar er zijn ook privaatrechtelijke afspraken gemaakt. Daarnaast wordt voorzien in een financiële bijdrage vanuit het plan voor het waardeverlies en de inrichtingskosten. Dit samenspel aan afspraken zorgt ervoor dat de compensatie ook daadwerkelijk geborgd is. In dit bestemmingsplan zijn vanzelfsprekend overgangsrechtbepalingen opgenomen, deze vormen echter geen belemmering om de genoemde afspraken te realiseren.

Gezien bovenstaande uitwerking is het plan in overeenstemming met de vereisten die benodigd zijn om conform lid 1 van artikel 2.29 van de provinciale verordening, af te wijken van de generale regelgeving omtrent NNN-gebieden.

Ontwerp-Omgevingsverordening Drenthe 2022

Sinds 14 april 2021 ligt de ontwerp-Omgevingsverordening Drenthe 2022 ter inzage. Met het oog op de nieuwe Omgevingswet wordt hiermee voorzien in de omgevingsverordening die conform die wet verplicht is en de bestaande verordeningen vervangt. Voor het vormgeven van de nieuwe Omgevingsverordening is de huidige Provinciale Omgevingsverordening, zoals hierboven beschreven, als uitgangspunt genomen. Dit houdt in dat de omzetting van de Omgevingsverordening hoofdzakelijk beleidsneutraal heeft plaatsgevonden, waarbij wel ruimte is voor correcties en bijsturingen. De kaders die de Omgevingswet stelt worden gerespecteerd.

Ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt zijn er geen wijzigingen in regelingen die relevant zijn. Door te voldoen aan de bestaande Provinciale Verordening, wordt ook voldaan aan de ontwerp-Omgevingsverordening Drenthe 2022.

Programma Vitale Vakantieparken Drenthe

Met de meeste vakantieparken in Drenthe gaat het goed. Zij lijken ook in de toekomst te kunnen voldoen aan de veranderende consumentenvraag. Uiteraard vergt dit goed ondernemerschap. De twaalf Drentse gemeenten, de provincie, HISWA-RECRON en het Recreatieschap willen dat ondernemerschap graag ondersteunen, zodat de parken innovatieve initiatieven kunnen ontwikkelen en excelleren. Hiervoor is het programma Vitale Vakantieparken Drenthe opgezet. Ultiem doel is Drenthe als toeristische topbestemming op de kaart te zetten.

De samenwerkende partijen hebben uiteraard ook oog voor die vakantieparken die niet langer vitaal zijn. Vaak is er sprake van achterliggende sociale problematiek. Dergelijke parken kunnen begeleiding krijgen in een transformatie naar een andere bestemming.

In dit geval is sprake van dat laatste. De Tip blijkt niet vitaal als vakantiepark en de recreatieve functie is niet langer toekomstbestendig. De meeste van de huidige recreatiewoningen worden al permanent bewoond. Daarom is besloten om, onder het mom van het programma Vitale Vakantieparken Drenthe, een andere bestemming te geven die passend is voor het gebruik en tevens toekomstbestendig is. Er is daarop besloten een reguliere woonfunctie aan de recreatiewoningen toe te kennen, die nu ook al als zodanig worden gebruikt, dan wel in de toekomst zo gebruikt zullen worden. Dit is in overeenstemming met het opgestelde programma.

Regiovisie Groningen - Assen 2030

Norg maakt deel uit van de regio Groningen-Assen. Dit is een samenwerkingsverband tussen de provincies Groningen en Drenthe en de gemeenten Assen, Groningen, Het Hogeland, Midden-Groningen, Noordenveld, Tynaarlo en Westerkwartier. De woningmarkt in de Regio Groningen-Assen is de laatste jaren veranderd. Regionale afstemming krijgt daarin een steeds nadrukkelijkere rol. Om een goed beeld van de woningbehoefte in de regio te krijgen is een regionaal woningbehoefteonderzoek uitgevoerd. Doel van het onderzoek is om op regionaal en gemeentelijk niveau een actueel beeld te krijgen van de vermeende vraagverschuiving in de woningbehoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief.

Woningmarktanalyse 2020-2030

Sinds de crisis op de woningmarkt voorbij is, is er sprake van oververhitting van de stad-Groningen woningmarkt en een aantrekkende suburbanisatie naar de regiogemeenten. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat regiogemeenten een belangrijke rol spelen in het bedienen van de eigen vraag en in het opvangen van suburbanisatie. Die suburbanisatie is deels 'autonoom': een expliciete wens van huishoudens. Een deel is te zien als noodgedwongen suburbanisatie door gebrek aan passend aanbod in de stad Groningen. Daarbij geldt dat driekwart van de behoefte in regiokernen aan de zuidwestkant is toebedeeld. Gemeente Noordenveld valt hier ook onder. Duidelijk is dat naarmate de stad Groningen (en Haren) preciezer inspelen op de woningbehoefte, dit leidt tot minder benodigde woningen in overige gemeenten.

Op basis van het woningmarktonderzoek is de komende tien jaar in alle regiogemeenten een substantiële huishoudensgroei te verwachten. De totale groei tot 2030 komt uit op ruim 21.000 woningen. Vanuit het regionale woningmarktonderzoek wordt aanbevolen om het middenscenario als uitgangspunt te nemen. Voor de gemeente Noordenveld geldt op basis van het 'middenscenario', dat uit gaat van gemiddelde groei, dat voor de periode 2020-2029 behoefte is aan 775 woningen. Na 2030 is het aannemelijk dat de woningbehoefte volgens een soortgelijk patroon tot uiting komt als de komende tien jaar. Dat betekent dat er naast een (afnemende) lokale groei, een opgave is om bovenlokale groei een goede plek te bieden. De zuidwestelijke regiogemeenten hebben ook in de periode 2030-2040 locaties nodig voor groei.

In de regionale woondorpen geldt dat het aanbod de komende jaren toeneemt. Er zijn echter lokaal wel risico's op het ontstaan van te grote ontspanning op de woningmarkt. De zuidwestflank van de regio mag rekening houden met meer woningvraag dan in 2017 voorspeld. Wel geldt dat er grote gevoeligheid is voor wat de stad Groningen en Haren weten te realiseren in aantallen en passendheid bij de behoefte aan stads maar ruim wonen.

Voor Noordenveld wordt op basis van het woningmarktonderzoek een huishoudengroei van 765 woningen voorspeld voor de komende 10 jaar. Deze groei heeft met name te maken door de sterke vergrijzing die in de gemeente optreedt. Daarnaast neemt ook het aantal jonge kleine huishoudens en oudere gezinnen toe. Hierdoor stijgt de vraag naar woningen in de gemeente Noordenveld.

In de accenten die per woonmilieu worden toegepast is opgenomen dat er minder behoefte is aan wonen in woondorpen, maar meer in 'wonen in landelijk gebied'. Dit komt mede door de sterke oriëntatie op de stad Groningen die voor een deel uitwaaiert naar het zuidwesten. De regio Zuidwest (waar ook Norg onder valt) is vaak in beeld als alternatief voor de stadse vraag. Mensen die in de stad niet de juiste woning kunnen vinden, zoeken hier naar wonen in een ruimere groene setting, aan de dorpsrand of in het landelijk gebied. Daarnaast is uit het onderzoek naar voren gekomen dat met name gezinnen uit Assen zich sterk oriënteren op Norg om zich er te vestigen. Dit hang samen met de behoefte aan ruimte, betaalbare woningen en de mogelijkheid om er samen te gaan wonen. Vroeg-naoorlogse complexmatige gebouwde woningen zijn kwetsbaar binnen de dorpen. Omdat de regio als geheel marktdruk kent, treedt leegstand in de koopsector slechts incidenteel op, anders dan in echt krimpende regio's. Woningen op ruime kavels hebben vaak toekomst als nieuwbouwkavel. Hier is ook in de toekomst behoefte aan. Met wonen in 'landelijk gebied' gaat het niet letterlijk om wonen op het platteland, maar is dit beter op te vatten als:

• individuele ontwikkelingen in het landelijk gebied;
• kleinschalige ontwikkelingen bij woondorpen;
• bij meer grootschalige nieuwe uitbreidingen een deel zeer ruim van opzet ontwikkelen.

Voor dit woonmilieu specifiek, gaat het in de gemeente Noordenveld om een behoefte van 300 woningen, waarbij de meeste vraag is naar vrijwel uitsluitend grondgebonden koopwoningen.

In het woningmarktonderzoek is tevens een beoordeling van de marktpositie van plekken gedaan. Dit is gedaan op basis van woningkwaliteit, omgevingskwaliteit en vierkantemeterwaarde. Hieruit is naar voren gekomen dat Norg een sterke marktpositie heeft en goed scoort op woningkwaliteit en omgevingskwaliteit.

Conclusie

In de voorgenomen ontwikkeling neemt het aantal woningen niet toe. Alleen de functie van de woningen wijzigt. Waar de woningen nu nog als recreatiewoning gelden (die in praktijk al regulier worden bewoond), gelden de woningen in de voorgenomen situatie als reguliere woningen.

De voorgenomen ontwikkeling kan worden getypeerd als wonen in landelijk gebied, doordat het gaat om woningen die buiten de bebouwde kom staan, in een landelijke/natuurlijke omgeving. Het voornemen is bovendien om het bos zoveel mogelijk in stand te houden, wat een dergelijke omgeving benadrukt.

Conform het middenscenario is in de komende 10 jaar behoefte aan 775 woningen in de gemeente Noordenveld. Ook in die 10 jaar daarop zal een soortgelijk groeipatroon tot uiting komen. Meer specifiek is voor wonen in landelijk gebied ruimte voor 300 woningen. Zoals aangegeven neemt het aantal woningen met die plan niet toe, maar deze behoefte rechtvaardigt wel de keuze om de recreatiewoningen te transformeren tot reguliere woningen.

Omgevingsvisie Noordenveld 2030 (2017)

De Omgevingsvisie Noordenveld 2030, vastgesteld op 8 februari 2017, is een koers- en inspiratiedocument; een kompas voor investeringen in het ruimtelijk en sociale domein binnen de gemeente Noordenveld. De omgevingsvisie vormt de basis voor het opstellen van dorps-/gebiedsvisies, ruimtelijke plannen of omgevingsvergunningen waarin wordt afgeweken van het bestemmingsplan. Ook is de omgevingsvisie de basis voor de Programma's op de kernwaarden Transparant, Leefbaar, Ondernemend, Groen en Duurzaam. Hierin is ook de kernwaarde Meedoen geïntegreerd in het verhaal.

Voor het dorp Norg zijn in de omgevingsvisie vier kernkwaliteiten opgesteld:

• Norg is dé kern van echt Norger esdorpenlandschap;
• de fraaie landschappelijke ligging van het dorp te midden van diverse natuurgebieden;
• cultuurhistorische waarden in de oude dorpskern;
• de sociale betrokkenheid van de bewoners in en met het dorp.

Voor Norg zijn een aantal algemene ambities en ambities per deelgebied opgesteld. De ambitie voor het deelgebied Norgerduinen is dat dit gebied van grote recreatieve betekenis is voor het dorp. Daarnaast is een toekomstvisie voor dit gebied opgesteld, waarin de transformatie van recreatie wonen naar regulier wonen als toekomstige ontwikkeling is opgenomen.

Conclusie

De transformatie van recreatiewonen naar regulier wonen is opgenomen in de toekomstvisie van Norgerduinen. Daarnaast blijft de recreatieve functie van het gebied behouden door het bos zoveel mogelijk in stand te houden.

Noordenveldse kwaliteitsgids

In de Noordenveldse kwaliteitsgids zijn het landschap en de dorpen in de gemeente Noordenveld en hun karakteristieken op hoofdlijnen beschreven. De gids is in eerste instantie opgesteld als een document dat de gemeente betrekt bij de afweging van ruimtelijke ontwikkelingen en initiatieven. Het accent van de kwaliteitsgids ligt op structuurbepalende karakteristieken.

Het dorp Norg ligt in het esdorpenlandschap. Dit landschap vormt een landschappelijk systeem waarin oude veldontginningen met essen, de beekdalen en de jonge veldontginningen onderling samenhangende deelgebieden vormen. Het dorp Norg heeft meerdere karakteristieken die waardevol zijn. Voor het plangebied zijn de volgende karakteristieken relevant:

• lintbebouwing langs spinnenwebachtig patroon van bochtige wegen met arbeiderswoningen, villa's, bedrijfsgebouwen, scholen en winkels;
• stevig beplante hoofdtoegangswegen met grasbermen;
• onverharde paden die aan de oost- en zuidzijde het dorp uit de essen op lopen;
• es met esrandbeplanting;
• Oude veldontginningen vormen een parkachtig landschap door de aanwezigheid van erfbeplanting, houtsingels, houtwallen, eikenhakhoutbos (strubbe) en stuifzandbossen.

Verder gelden voor Norg nog een aantal zogenaamde 'gidsprincipes'. Relevant voor het plangebied is het gidsprincipe 'behoudt het boskarakter van de Norgerduinen. In dit geval is het voornemen om het bos zo min mogelijk aan te tasten. Ook in de planologische regeling van dit bestemmingsplan is hier de nadruk op gelegd. Zo worden aanduidingsvlakken gebruikt, waarbinnen bebouwing is toegestaan. Buiten deze vlakken mag dit niet. Bovendien wordt er voorzien in natuurcompensatie, door de aanleg van bos en kruidenrijk grasland. Door deze regelingen, die zijn opgenomen in het beeldkwaliteitsplan, wordt de boszone in het plangebied juist versterkt. Daarmee wordt aangesloten bij de gidsprincipes uit de Noordenveldse kwaliteitsgids.

Woonbeleid gemeente Noordenveld

De gemeente Noordenveld heeft haar woonbeleid geactualiseerd in de 'Kaderstelling geactualiseerd woonbeleid gemeente Noordenveld'. Dit beleid is voornamelijk gebaseerd op een woningbehoefte-onderzoek, uitgevoerd in 2015. Centraal uitgangspunt is om te bouwen voor de behoefte. Zowel kwantitatief als kwalitatief moet de reële behoefte leidend zijn.

Kwalitatief als leidend principe, betekent dat een gedetailleerd voorgeschreven woonprogramma voor een locatie van enige omvang niet meer werkt. Plannen moeten juist zo worden ingericht dat ze voldoende ruimte bieden om flexibel en snel te kunnen anticiperen op de veranderende behoefte.

Met betrekking tot woningbouw in kleine kernen is maatwerk cruciaal. De vraag en de duur van de vraag dienen hierbij aangetoond te worden. Woningbouw in kleine kernen blijft mogelijk, maar op basis van maatwerk en overtuigend aangetoonde behoefte voor de langere termijn.

Ten behoeve van het hierboven benoemde geactualiseerde woonbeleid is tevens een woningmarktonderzoek uitgezet. Op die manier wil de gemeente Noordenveld tijdig kunnen inspelen op trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de toekomstige woningbehoefte in kwantitatieve en kwalitatieve zin. In het woningmarktonderzoek zijn per kern de belangrijkste conclusies uit de analyse weergegeven, die als input kunnen fungeren voor de actualisatie van het woonbeleid. Het woningmarktonderzoek is eerder behandeld in paragraaf 3.3. Ter aanvulling op het regionale woningmarktonderzoek is tevens een woningmarktonderzoek opgesteld dat specifiek in gaat op de gemeente Noordenveld. Het gaat om het Woningmarktonderzoek Noordenveld 2020-2030.

Zowel het regionale als het gemeentelijke woningmarktonderzoek zijn voornamelijk gebaseerd op onderzoeksresultaten die zijn verkregen uit enquêtes uit de periode 2015-2018. In die periode was er minder dynamiek op de Norger woningmarkt en was sprake van minder behoefte.

In aanvulling op de woningbehoefte van 775 woningen (conform het midden-scenario) die al in het regionale woningmarktonderzoek zijn benoemd, wordt in het gemeentelijke woningmarktonderzoek dieper in gegaan op de situatie van Norg zelf. Voor Norg geldt in het midden-scenario een behoefte aan 90 woningen. Daarbij wordt echter vermeld dat het noodzakelijk is om de actuele woningvraag continu te monitoren en wordt gesteld dat het goed denkbaar is dat de woningbehoefte hoger uitvalt dat is voorspeld.

Conclusie

Binnen Norg is er behoefte aan meer reguliere woningen. Voorgenomen ontwikkeling voorziet hierin door recreatiewoningen te transformeren naar reguliere woningen. Het woonbeleid van de gemeente ondersteund deze voorgenomen transformatie.

Met kavels letterlijk in het bos tegen de rand van de dorpse bebouwing, met een gemiddelde grootte ruim boven de 1000 m2 en een bebouwingsmogelijkheid tot 200 m2, wordt een specifieke woonkwaliteit toegevoegd die nog we nu nog nauwelijks vinden in Norg. Om het duurzame karakter van bos te borgen mag de tuin inclusief bebouwing daarbij niet meer zijn dan 400 m2, de rest van de kavel moet bos zijn en blijven. Daar waar reeds meer bos gekapt is verplicht de eigenaar zich daarom tot het weer aanplanten van bos teneinde te voldoen aan deze voorwaarde.

Met deze kwaliteiten gaan de percelen een nichemarkt bedienen in het excellente segment. Een segment, waarvoor een aanzienlijke markt in de Regio Groningen-Assen aanwezig is aldus het woningmarktonderzoek voor de RGA van KAW (Regio Groningen-Assen. Woningmarktonderzoek 2020-2030, 16 maart 2020). Geadviseerd wordt om in de toekomst dit marktsegment te bedienen door kleinschaliger initiatieven. Het KAW onderzoek voor Noordenveld dat een parallel uitgevoerde verdiepingsslag is op het genoemde RGA-onderzoek werkt dat verder uit voor Noordenveld (Woningmarktonderzoek Noordenveld 2020-2030 29 april 2020). Het rapport constateert dat in Noordenveld op dit moment excellent dorps wonen nauwelijks wordt aangetroffen. Maar KAW ziet kansen verspreid over de dorpen op kleine schaal en stelt dat dit het beste kan op 'locaties met een plus', zoals bijvoorbeeld de nabijheid van natuur. De locatie aan de Postmaatseweg heeft alles in zich om hierin goed te voorzien.

Quickscan Norg: Analyse van de vraag naar wonen op Oosterveld fase 2 en 3

In aanvulling op het Marktonderzoek dat hiervoor beschreven is, is een quickscan naar de woningvraag in Norg uitgevoerd om een actueel beeld van de woningbehoefte in het dorp te kunnen weergeven. Dat was nodig omdat de feitelijke marktontwikkeling sterk afwijkt van wat dit onderzoek en eerdere onderzoeken aangaven. De kern van het laatste woningmarktonderzoek betreft een uitgebreide enquête onder recent-verhuisden in de periode 2013-2018, dus nog voor de uitgifte van de eerste fase en voor het grote succes daarvan. Om te begrijpen welke verandering zich op de lokale markt van Norg voltrokken heeft, om het een context te geven en om uitspraken te kunnen doen over de marktpositie van de fases 2 en 3 heeft KAW recent het bovenbedoelde onderzoek voor wat betreft Norg geüpdatet middels een quickscan. Hiertoe zijn recente data geanalyseerd en gesprekken gevoerd met marktkenners.

De quickscan wijst uit dat er markt is voor zo'n 30 á 45 woningen per jaar, verspreid over een drietal tranches per jaar met elk een 10-15 woningen. Daarbij zal er gedurende het proces voldoende gemonitord moeten worden of de behoefte zich verder blijft ontwikkelen zoals nu verwacht wordt. Wat de quickscan waarneemt is dat, waar tot voor enkele jaren de vraag in Norg vooral kwam uit de eigen bevolking, nu Norg i.c. Oosterveld ook in trek is buiten Norg en in het bijzonder bij mensen uit Groningen en Assen. De overdruk uit de stad Groningen doet zich nu dus ook voelen op de markt in Norg. Daarmee is het 'uitwaaieren' van de stedelijke vraag de voornaamste sturende factor waardoor de woningbehoefte van Norg naar boven moet worden bijgesteld. Daarbij is er op termijn een grotere vraag naar woningen dan binnen de wijk Oosterveld wordt gerealiseerd.

Conclusie

Het nadere onderzoek dat ten behoeve van de ontwikkeling van Oosterveld is uitgevoerd heeft aangetoond dat er een grote vraag naar woningen in Norg is. Deze vraag overtreft het aantal woningen dat op Oosterveld mogelijk wordt gemaakt. De transformatie van recreatiewoningen naar reguliere woningen op De Tip voorziet (deels) in deze vraag en is daarmee gerechtvaardigd voor wat betreft de woningaantallen.

Vitale Vakantieparken Noordenveld

Vitale Vakantieparken is meerjarig, integraal en veelomvattend programma en daarmee een uniek proces dat de gemeente met de recreatieondernemers, VvE's en diverse partners heeft opgepakt om de gemeentelijke ambitie en doelen te halen. De Tip maak deel uit van het deelgebied Expeditie Norgerduinen. De Tip is omschreven als een gebied met reguliere woningen en recreatiewoningen door elkaar.

De gemeente zet gericht in op transformatie van niet-vitale parken omdat deze niet bijdragen aan de ambitie om kwalitatief hoogwaardige verblijfsrecreatie te hebben in Noordenveld. De transformatiestrategie gaat uit van twee principes:

• 1 park, 1 plan. Elk park is uniek en heeft zijn eigen ontstaansgeschiedenis, kwaliteiten, kenmerken en problemen;
• perspectief met oog voor de menselijke maat. De gemeente spoort eigenaren/Vve's aan een toekomstperspectief te ontwikkelen waarbij rekening wordt gehouden met het huidige gebruik en hoe dit er in de toekomst uit zou moeten zien.

De voorgenomen ontwikkeling van De Tip is in samenwerking met de eigenaren tot stand gekomen en vormgegeven. De Tip geldt als niet-vitaal park, waar vrijwel uitsluitend nog reguliere bewoning plaatsvindt. In samenwerking met de bewoners is daarom een transformatie naar reguliere bewoning ingezet. Dit bestemmingsplan geeft uitvoering aan deze transformatie en is daarmee in overeenstemming met Vitale Vakantieparken Noordenveld.

Visie Expeditie Norgerduinen

De Vise Expeditie Norgerduinen is opgesteld door een brede groep bewoners, betrokkenen en belanghebbenden. Het doel was om een duurzame oplossing te ontwikkelen die de waarde van de Norgerduinen voor iedereen vergroot en dit in een visie te gieten. De Norgerduinen bestaan uit enkele deelgebieden, elk met hun eigen ontstaansgeschiedenis, karakter en identiteit. De deelgebieden zijn:

• De Molenduinen;
• De Langeloerduinen;
• De Oosterduinen;
• Pleisterplaats Norg;
• De Norger Velden.

Binnen de Norgerduinen wordt gewerkt aan een toekomstbestendige en evenwichtige verdeling van de landschaps- en natuurwaarden, geaccepteerde en gedragen vormen van wonen en verblijf en een hoogwaardig toeristisch-recreatief gebruik en aanbod. De huidige en nieuwe voorzieningen, de sociale en fysieke veiligheid en de fysieke en digitale infrastructuur zijn afgestemd op kwaliteiten van de verschillende deelgebieden.

Wonen

Bij terreinen in de Norgerduinen waar een transformatieopgave voor de hand ligt, is voor iedereen onder voorwaarden de mogelijkheid aanwezig om er te wonen. Bij transformatie moet er een ruimtelijke, maatschappelijke en landschappelijke meerwaarde ontstaan voor de Norgerduinen. Waar wonen in het bos wordt toegestaan is de kwaliteit van de natuurwaarden van het bos en de landschappelijke waarden van de directe omgeving en de fysieke en sociale veiligheid toegenomen.

Binnen de Molenduinen en Langeloerduinen is het gebied De Tip gelegen. In de visie wordt dit omschreven als een bijzonder stukje Molenduinen, waar reguliere woningen en recreatiewoningen door elkaar liggen. Binnen de deelgebieden Molenduinen en Langeloerduinen is in principe geen ruimte voor wonen, maar De Tip vormt hier een uitzondering op, waar een transformatieopgave voor de hand ligt. In dit gebied is, onder voorwaarden, de mogelijkheid aanwezig om er te wonen.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt uitvoering gegeven aan de transformatieopgave van De Tip. Recreatiewoningen worden omgezet in reguliere woningen. De voorwaarden die ten aanzien hiervan gelden zijn met name gericht op het behoud van de landschappelijke en natuurlijke waarden in het gebied. Daarmee is het voornemen in overeenstemming met de Visie Expeditie Norgerduinen.

Nota duurzaamheid 2015-2020

In de Nota duurzaamheid is aangegeven hoe de gemeente Noordenveld in de jaren 2015-2020 invulling wil geven aan duurzaamheid. De focus van de gemeente zal hierbij liggen op energiebesparing en duurzame energie, omdat hier op korte termijn de grootste winst te behalen is.

De gemeente wil stimuleren dat nieuw te bouwen woningen zoveel mogelijk energieneutraal of zo energiezuinig mogelijk worden gebouwd. Ten eerste omdat bij nieuwbouw hiervoor de meeste kansen liggen en ten tweede om te voorkomen dat in de toekomst men op enig moment weer maatregelen moet nemen om bijvoorbeeld te voldoen aan de dan geldende regeling.

Conclusie

De gemeente Noordenveld zet in op energiezuinige en energieneutrale woningen. In de Nota duurzaamheid is opgenomen dat de gemeente deze initiatieven stimuleert. Dit zal de gemeente ook doen wanneer eigenaren hun huidige woning willen slopen en vervangen voor een nieuwbouwwoning. Sowieso gelden dan de eisen vanuit de bouw regelgeving vanuit het Rijk. Met de eigenaren is de afspraak gemaakt dat ze in elk geval moeten voldoen aan het bouwbesluitniveau bestaande bouw. Waar eigenaren meer kwaliteit willen realiseren juicht de gemeente dit uiteraard toe.

Landschapsbeleidsplan Noordenveld 2003

Het Landschapsbeleidsplan (LBP) vormt een kader voor alle maatregelen die betrekking hebben op natuur en landschap in de gemeente Noordenveld. In het landschapsbeleidsplan voor het buitengebied van de gemeente Noordenveld wordt een visie weergegeven welke zich richt op het bieden van ruimte aan nieuwe processen en het versterken en behouden van bestaande waarden. Het LBP geeft beleid aan en doet op een abstract niveau uitspraken over hoe om te gaan met het landschap. Het LBP biedt houvast bij nieuwe ontwikkelingen en heeft aandacht voor accenten en bijzonderheden in het landschap.

In het LBP worden visies uiteengezet per landschapstype. Het plangebied van het bestemmingsplan valt onder het gebiedstype 'Esdorpenlandschap'. De visie richt zich op het behoud en de bescherming van de samenhang van het esdorpenlandschap. Hierbij gaat het om de cultuurhistorische samenhang tussen de ligging van de dorpen met de essen, akkercomplexen, de beekdalen en de voormalige heideontginningen.

Conclusie

Het plangebied is onderdeel van het noordelijk gelegen bos. Wonen in het bos betekent dat het boskarakter zoveel mogelijk bewaard moet blijven. Door natuurinclusief te bouwen, de gebruiksregels te respecteren en de grenzen van het bos- en natuurvlak te respecteren wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan het behoud en versterking van het boskarakter. De landschappelijke en natuurlijke waarden van het gebied worden hiermee gerespecteerd en versterkt met de voorgenomen ontwikkeling.

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke manier rekening is gehouden met de milieu- en omgevingsaspecten die in het bestemmingsplan een rol spelen. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd.

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan plan m.e.r.-plichtig, project m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken en plaats van de projecten en de kenmerken van potentiële effecten.

Per 7 juli 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Toetsing

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit legalisatie van 18 recreatiewoningen, tot reguliere woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is. Hiervoor is een aanmeldnotitie opgesteld. De notitie is toegevoegd aan dit bestemmingsplan als bijlage.

Toetsingskader

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de functie. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Het Besluit Bodemkwaliteit stellen verder regels hoe om te gaan met vrijkomende grond- en materiaalstromen en hoe deze toe te passen.

Toetsing

In het plangebied worden bestaande recreatiewoningen getransformeerd tot reguliere woningen. In het plangebied is een recreatieve verblijfsfunctie al toegestaan en wordt deze ook al uitgeoefend. Dit maakt het in de huidige situatie al mogelijk dat personen zich voor meer dan 2 uur per etmaal in het gebied bevinden. Dit is inherent aan locaties waar recreatiewoningen zijn toegestaan. Op basis van het huidige gebruik en de geldende planologische mogelijkheden in het plangebied kan op voorhand ervan uit worden gegaan dat er geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen ontwikkeling. Indien in de toekomst sloop- en nieuwbouw plaatsvindt ten behoeve van reguliere woningen, zal in het kader van de vergunningsaanvraag een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Bij uitsluitend de transformatie van een recreatiewoning naar een reguliere woning is dit echter niet noodzakelijk.

Toetsingskader

De initiatiefnemers van een ruimtelijke ontwikkeling behoren in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen worden toegelaten die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Noorderzijlvest, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij onderhavige procedure wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

Toetsing

Voor dit bestemmingsplan is de digitale watertoets doorlopen. Op deze manier is overleg met het Waterschap Noorderzijlvest aangevraagd. Uitkomst van de watertoets is de normale procedure. Het resultaat is opgenomen als bijlage 5.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van de waterschappen nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid

Het beleid van waterschap Noorderzijlvest is vastgelegd in het Waterbeheerprogramma 2016-2021, Keur van het waterschap Noorderzijlvest en de leggers. Het waterbeheerplan bevat de hoofdlijnen van het beleid voor de taken van het waterschap met betrekking tot de waterveiligheid, het oppervlaktewater- en grondwaterbeheer, het beheer van afvalwaterketen en emissies, en het vaarwegenbeheer in Groningen en Noord-Drenthe. Het waterschap staat voor veilig, voldoende en schoon water. Daarin zijn de volgende aspecten van groot belang: de hoogte van de waterpeilen en het gewenste grondwaterregime (GGOR), een optimale wateraanvoer en -afvoer (waterkwantiteit), de waterkwaliteit voor verschillende functies en de inpassing van water in het landschap. Daarnaast geldt ook de Keur, deze geeft met verboden aan welke activiteiten in de buurt van water en waterkeringen niet zijn toegestaan.

In de notitie Water en Ruimte wordt het beleid van waterschap Noorderzijlvest ten aanzien van het waterbeheer in bebouwd gebied toegelicht. De notitie is een vervolg op de notitie Stedelijk Water die in 2006 is opgesteld. De notitie Water en Ruimte omschrijft de doelen en eisen die Noorderzijlvest stelt aan het water in bebouwd gebied. De notitie kan gebruikt worden als informatiebron voor advisering in het watertoetsproces, waarmee het waterbelang wordt geborgd in ruimtelijke plannen van Rijk, provincies en gemeenten.

Waterkwantiteit

Het verhard oppervlak neemt in de voorgenomen situatie met circa 2.400 m² toe. Omdat het plangebied in het landelijk gebied ligt, wordt daarmee de grenswaarde van 2.500 m² niet overschreden en is watercompensatie niet noodzakelijk.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

In dit geval wordt gebruik gemaakt van de bestaande voorzieningen. Hemelwater wordt zoveel mogelijk geïnfiltreerd.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem worden duurzame, niet-uitloogbare materialen gebruik, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd.

In het plangebied is uitsluitend sprake van een persleiding, die langs de Langeloërweg loopt. Ter plaatse worden geen ontwikkelingen voorgesteld en mogelijk gemaakt.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

Toetsing

De gemeente Noordenveld heeft voor haar grondgebied de Beleidsadvieskaart Archeologie opgesteld. Conform deze kaart is sprake van verschillende archeologische verwachtingswaarden binnen het plangebied. Het gaat hierbij om drie verschillende waarden:

• Hoge of Middelhoge verwachting, waarbij een verkennend bodemonderzoek noodzakelijk is bij ontwikkelingen groter dan 1.000 m²;
• Hoge verwachting plaggendeken, waarbij een verkennend een karterend proefsleuvenonderzoek noodzakelijk is bij ruimtelijke ingrepen;
• Lage verwachting, waarbij geen onderzoek vereist is.

Het plangebied is niet van Provinciaal Archeologisch Belang.

In dit geval gaat het echter om het wijzigen van recreatiewoningen naar reguliere woningen. Hierbij is sloop- en nieuwbouw mogelijk noodzakelijk, maar op voorhand kan daarbij niet worden bepaald of op de percelen deze grenswaarde wordt overschreden. Daarom is in dit bestemmingsplan een dubbelbestemming voor archeologische waarden opgenomen, bij bouwplannen wordt hieraan getoetst. Op voorhand is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor dit plan.

Toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het Rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Momenteel wordt gewerkt aan een cultuurhistorisch beleidskader voor het gehele gemeentelijke grondgebied. Voor een groot deel kan gebruik worden gemaakt van de reeds opgestelde stukken, waaronder het Landschapsbeleidsplan Noordenveld 2003 en de Noordenveldse Kwaliteitsgids. Naast de Kwaliteitengids Noordenveld en het Landschapsbeleidsplan beschikt de gemeente tevens over een Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW), die op detailniveau meer zegt over de aanwezige cultuurhistorische waarden in het gebied.

Toetsing

Kwaliteitengids Noordenveld

Waarden

Aan het gebied waarbinnen het plangebied valt zijn een aantal cultuurhistorische waarden toegekend. De volgende waarden zijn relevant voor het plangebied:

• de landschappelijke eenheid van es, dorp, veld en beekdal die in onderlinge samenhang de karakteristiek van het esdorpenlandschap hebben bepaald;
• de essen met hun bolle ligging en nog aanwezige esrandbosjes aan de rand;
• organische wegenstructuur die de dorpen met elkaar verbindt; een deel van de wegen is nog steeds van zand of klinkers;
• De stevig beplante hoofdtoegangswegen met grasbermen, ook wel de houtwal in het noorden van het plangebied.

Ambities

Vanuit de hierboven benoemde waarden heeft de gemeente een aantal ambities voor het gebied opgesteld:

• bewaren van de samenhang tussen es, dorp, veld en beekdal door houtwallen en zandpaden met hun eigen karakteristieken zichtbaar te houden in het landschap;
• versterken van het contrast tussen de open essen en de kleinschalige flanken met bebouwing, houtwallen, zandpaden, bosjes door bij nieuwe ontwikkelingen verder te bouwen op dit landschappelijk raamwerk en het verschil te accentueren;
• verder ontwikkelen en herstellen van, van oudsher aanwezige wegenstructuren vanuit het hart van het dorp naar het omliggende buitengebied, zoals de kerkepaden naar Langelo, Zuidvelde en Westervelde;
• zand- en klinkerwegen als relicten van het oude esdorpenlandschap als zodanig in stand houden.

Cultuurhistorische waardenkaart (CHW)

De bossen ten noorden van Norg vormen een van de grootste op stuifzand aangeplante boscomplexen van Noord-Drenthe. De aanleg is belangrijk geweest voor de sterke toeristisch recreatieve ontwikkeling van Norg. In het bosgebied zijn vele recreatieve bungalows gebouwd, zowel particulier als onderdeel van een park. In de bossen zijn nog verschillende oude paden terug te vinden die het dorp met de noordelijker gelegen dorpen verbonden.

Voor de gemeente ligt een belangrijke opgave in het ontwikkelen van een integraal gebiedsperspectief om de verschillende waarden en belangen in het gebied met elkaar te verbinden en een plek te bieden aan de vele vormen van gebruik.

Waarden

• Op stuifzand aangeplant bosgebied met kenmerkend microreliëf;
• recreatieve voorzieningen, met bungalowpark Den en Duin als bijzonder onderdeel daarvan;
• Oude wegen, waaronder het kerkepad naar Langelo.

Ambities

• In stand houden en benadrukken van de oude historische structuren in het bosgebied;
• Vasthouden aan de landschappelijke, natuurlijke, cultuurhistorische en recreatieve waarden, door ze naast elkaar en met elkaar een plek te geven.

Toetsing

In het plan wordt rekening gehouden met de ambities op het gebied van cultuurhistorie. De bestaande wegenstructuur in het plangebied wordt in stand gehouden en versterkt waar nodig. De wegen worden expres niet verhard, om zo de natuurrijke omgeving niet nadelig te beïnvloeden.

Het bos blijft ook zoveel mogelijk in stand, door te werken met beperkte gebruiksvlakken waarbinnen bebouwing wordt toegestaan en door de verplichting tot aanleg van natuur voor de andere delen van het perceel. Bovendien wordt ook nog een deel natuurcompensatie uitgevoerd op een daarvoor aangewezen locatie. De bestaande landschappelijke structuur wordt hiermee behouden en waar mogelijk ook versterkt. De bestaande structuur van wegen en paden wordt niet aangetast met dit plan.

Nabij het plangebied zijn in de Cultuurhistorische Waardenkaart enkele (recreatie)woningen aangeduid als provinciale monumenten. Het gaat hier om monumentale panden. Deze panden vallen buiten het plangebied en worden niet aangetast door de voorgenomen ontwikkeling. Er wordt geen afbreuk gedaan aan de monumentale status van deze panden.

Conclusie

Op het gebied van cultuurhistorie zijn er enkele aspecten, zoals bovenstaand omschreven, waar met de ontwikkeling van dit plan rekening mee wordt gehouden. In hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op de landschappelijke inpassing van dit plan. Door hier rekening mee te houden vormt het aspect cultuurhistorie verder geen belemmering voor dit plan.

Toetsingskader

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Wet natuurbescherming (Wnb). Hierin zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Daarnaast geldt per provincie een uitwerking van regels op het gebied van natuurbescherming in de provinciale verordening.

Toetsingskader en beleid

Natura 2000

De Minister van Economische Zaken en Klimaat heeft gebieden aangewezen die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Naast de instandhoudingsdoelstellingen voor de Natura 2000, is het ook van belang om rekening te houden met mogelijke stikstofdepositie als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied. Het is noodzakelijk om aan te tonen dat geen sprake is van significante stikstofdepositie ter plaatse van stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. De grenswaarde van 0,00 mol/ha/jaar mag hierbij niet worden overschreden.

Natuurnetwerk Nederland

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Toetsing en conclusie

Natura 2000

Het plangebied maakt geen deel uit van Natura 2000-gebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het gebied Norgerholt. Dit ligt op circa 1.500 meter ten zuidwesten van het plangebied. Gezien de afstand leidt de ontwikkeling niet tot areaalverlies, versnippering en verstoring. Het Norgerholt is tevens het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied. Om te onderzoeken of sprake is van significante stikstofdepositie ter plaatse van dit gebied, is een stikstofdepositieberekening uitgevoerd met behulp van de AERIUS-calculator. Hieruit is naar voren gekomen dat zowel met betrekking tot de aanlegfase als de exploitatiefase de grenswaarde van 0,00 mol/ha/jaar niet wordt overschreden. De volledige berekening en memo zijn opgenomen als bijlage 6.

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied is onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Daarom is met grote zorgvuldigheid omgegaan met de natuurwaarden in het gebied. Binnen NNN zijn ontwikkelingen in principe niet toegestaan, tenzij er een duidelijk plan is van hoe met deze natuurwaarden moet worden omgegaan.

In het kader daarvan is een onderzoek uitgevoerd door Landschapsbeheer Drenthe. Zij hebben op basis hiervan een visie en plan voor het bosgebied De Tip opgesteld, waaruit naar voren is gekomen op welke wijze met de voorgenomen transformatie een kwaliteitsverbetering/meerwaarde op kan treden voor de natuur.

Hieruit is naar voren gekomen dat, en dit is tevens afgestemd met de provincie Drenthe, voor iedere woning die wordt getransformeerd, een natuurcompensatie van 640 m² geldt en moet worden uitgevoerd. Deze nieuwe natuur moet voor de helft bestaan uit bosaanplant en voor de helft uit kruidenrijk grasland. Binnen het plangebied is het aangewezen gebied voor natuurcompensatie opgenomen en ter plaatse is de aanduiding 'agrarisch' verwijderd en blijft de bestemming 'Bos' over. Op die manier is het uitsluitend toegestaan de gronden in gebruik te nemen ten behoeve van het behoud en de aanplant van een bos. De verplichting tot natuurcompensatie wordt ook als een kwalitatieve verplichting voor dat deel van het perceel bij de notaris ingeschreven.

Verder is bepaald dat elk perceel een aangewezen gebruiksvlak krijgt, waar binnen bebouwing is toegestaan. Buiten het gebruiksvlak mag niet worden bebouwd. Een gebruiksvlak wordt maximaal 400 m² groot en mag maximaal voor 300 m² worden verhard. Het overige deel dient dus onverhard te blijven. Bovendien is met de ligging van de gebruiksvlakken rekening gehouden met het behoud van bos. Zo mogen gebruiksvlakken niet te dicht op elkaar liggen en moet er voldoende dikte aan bos tussenliggend behouden blijven. Op die manier het bos robuuster gemaakt, wordt het boskarakter versterkt en worden de natuurwaarde geborgd.

Toetsingskader

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn, soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn en nationaal beschermde soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden.

Toetsing

Om na te gaan of er sprake is van beschermde soorten in het plangebied, is een ecologisch onderzoek uitgevoerd ter plaatse van de voorgenomen woningbouwlocaties. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 7. Hieruit is het volgende naar voren gekomen:

Dennenorchis

Er is een nader onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van de Dennenorchis in het plangebied, binnen de gebruiksvlakken. Deze soort is echter niet aangetroffen en dus is geen ontheffing nodig.

Broedvogels

Ten aanzien van broedvogels is naar voren gekomen dat er buiten het broedseizoen gewerkt moet worden. Wanneer dit niet mogelijk is zal een broedvogelcheck moeten worden uitgevoerd voorafgaand aan de werkzaamheden. Eventueel kunnen voor aanvang van het broedseizoen tevens maatregelen genomen worden om het braakliggende deel van het plangebied ongeschikt te maken voor broedvogels.

Buizerd

In het plangebied is een jaarrond beschermd nest van de buizerd aanwezig. Om deze te beschermen, zullen ook mitigerende maatregelen moeten worden genomen op of rond het gebruiksvlak. Daarbij wordt gedacht aan aanplant van boom- en struikvormers die doorzichten beperken en bijvoorbeeld het afsluiten van paadjes in het bos- en natuurvlak permanent of tijdens de broedperiode. De maatregelen worden door een ecoloog bepaald en dienen te worden opgevolgd door de bewoners.

Het gebruiksvlak is afgestemd op het aanwezige buizerdnest, waardoor het nest niet wordt aangetast.

Vleermuizen

Verstoring en verlies van verblijfplaatsen van vleermuizen kan op voorhand niet worden uitgesloten. Daarom zal in het kader van een perceelsontwikkeling tevens een nader onderzoek naar vleermuizen moeten worden uitgevoerd. Indien noodzakelijk zullen er mitigerende maatregelen moeten worden genomen.

Eekhoorn, Boom- en Steenmarter, Hei- en Poelkikker, Alpenwatersalamander, Ringslang en Hazelworm

Ten aanzien van deze beschermde soorten is verstoring en verlies van verblijfplaatsen op voorhand niet uit te sluiten. Voor een aantal soorten geldt ook dat deze met de ontwikkeling risico lopen om verwond of gedood te worden tijdens werkzaamheden. In geval van bomenkap en den aan gebouwen is daarom eventueel nader onderzoek noodzakelijk.

Zorgplicht

Er kunnen enkele meer algemene soorten voorkomen in het plangebied waarvoor een vrijstelling geldt in geval van schade aan deze soorten. Op deze soorten is wel de zorgplicht van toepassing. Deze kan tot uiting worden gebracht door zo te werken dat dieren de kans krijgen om te vluchten naar habitat buiten de invloedssfeer van de werkzaamheden of dieren naar een dergelijke habitat te verplaatsen.

Conclusie

Voor een aantal beschermde soorten is nader onderzoek noodzakelijk. In dit geval wordt met het bestemmingsplan voor de betrokken percelen de transformatie van recreatiewoning naar reguliere woning mogelijk gemaakt. Daarbij worden tevens extra bouwmogelijkheden mogelijk gemaakt. In het kader van mogelijke perceelsontwikkelingen zal per perceel worden bekeken welke onderzoeken noodzakelijk zijn. Omdat niet op voorhand kan worden beoordeeld of en wanneer percelen ontwikkeld worden, wordt deze onderzoekslast uitgesteld tot er daadwerkelijk plannen hiervoor zijn. Daarmee is de bescherming van beschermde soorten voldoende vormgegeven.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals bijvoorbeeld woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en (nieuwe) milieugevoelige functies in voldoende mate mee te nemen, wordt in deze rapportage gebruikgemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor de richtafstanden wordt onderscheid gemaakt tussen rustige woongebieden/rustige buitengebieden en gemengde gebieden.

Toetsing

Het plangebied ligt ten zuiden, oosten en westen van recreatieterrein De Norgerduinen. Voor een dergelijke inrichting geldt milieucategorie 3.1 met een richtafstand van 50 meter op basis van geluid tot bedrijfshindergevoelige functies. Reguliere woningen betreffen bedrijfshindergevoelige functies, daarom dient rekening te worden gehouden met het recreatieterrein in de omgeving. De richtafstand van een recreatieterrein als deze, is gelijkgesteld aan die van een kampeerterrein/vakantiecentrum.

Geluid bij een recreatieterrein concentreert zich voornamelijk rond de centrale voorzieningen op het terrein. Deze centrale voorzieningen liggen op circa 400 meter afstand tot de dichtstbijzijnde woningen uit dit plangebied. Op kortere afstand, en dus ook binnen de richtafstand van 50 meter, zijn uitsluitend verspreid liggende recreatiewoningen aanwezig. Als gevolg van deze feitelijke situatie is er geen geluidshinder te verwachten ter plaatse van de woningen in dit plangebied en is het ruimtelijke aanvaardbaar om van de richtafstand af te wijken.

Daarnaast is tussen het plangebied en het recreatieterrein reeds sprake van reguliere woningen. Deze woningen zijn daarom maatgevend voor het recreatiepark. Het gaat hierbij onder meer om de Langeloerweg 35 en de Postmaatseweg 6. Door de voorgenomen transformatie van recreatiewoningen naar reguliere woningen is daarom geen sprake van een verdere belemmering van de bedrijfsvoering.

Ten zuiden van het plangebied ligt een bedrijventerrein, in het noorden van de bestaande dorpskern van Norg. Ter plaatse zijn bedrijven toegestaan in lichte industrie, groothandel, reparatie-, verhuur-, bouwnijverheid- en installatiebedrijven, die wat betreft geur, stof, geluid en gevaar toelaatbaar zijn naast woningen. Het gaat hierbij om bedrijven uit maximaal milieucategorie 2, met een maximale richtafstand van 30 meter. De woningen uit dit bestemmingsplan liggen buiten deze richtafstand. Er is geen onderzoek noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportleidingen (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10^-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10^-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Bevi.

Toetsing

Op basis van de risicokaart blijkt dat in de nabije omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen, transportroutes en buisleidingen aanwezig zijn. Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van externe veiligheid.

Wel is ten aanzien van een locatie van de NAM, ten zuiden van het plangebied, nog contact geweest met de betreffende instantie. De NAM heeft aangegeven dat het hier gaat om een observatielocatie met een put op ongeveer 3 meter diepte. Deze locatie heeft nooit gas geleverd en zal dit in de toekomst ook niet gaan doen. Daarom hoeft ook met deze locatie geen rekening te worden gehouden in het kader van de externe veiligheid.

Tot slot wordt de Postmaatseweg sterk verbeterd, waardoor de bereikbaarheid voor hulpdiensten eveneens wordt verbeterd. De woningen zullen daarmee in de toekomstige situatie sneller en eenvoudiger te bereiken zijn door de hulpdiensten.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Toetsingskader

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

Toetsing

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

Conclusie

Omdat binnen het plangebied geen hoofdleidingen en -kabels liggen en er geen relevante zones over het plangebied liggen, vormt het aspect kabels en leidingen geen belemmering voor dit plan. Er zal voor de uitvoering een Klic-melding worden gedaan.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Ten behoeve van signaalverbindingen tussen zend- en ontvangststations (van onder meer het Ministerie van Defensie) zijn zogenaamde straalpaden aangegeven. Over het plangebied loopt een straalpad met een maximaal toegestane bouwhoogte van 37 meter. Deze maximale bebouwingshoogte vormt, gelet op de toegestane hoogte van de bebouwing in het plan, geen belemmering voor de transformatie van recreatiewoningen naar reguliere woningen.

De aanvliegroutes van Groningen Airport (Eelde) werken eveneens niet belemmerend voor het bestemmingsplan.

Toetsingskader

Wet Milieubeheer

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, artikel 5.2 van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxide, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO₂-jaargemiddelde) en fijn stof (PM10-jaar- en daggemiddelde) van belang.

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

NIBM

In dit Besluit 'niet in betekenende mate' is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouwprojecten met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen;
• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde stikstofdioxide (NO₂₎ en fijnstof (PM₁₀).

Toetsing

Op basis van de Grootschalige Concentratiekaart Nederland (GCN) geldt ter plaatse van het plangebied een gemiddelde concentratie tussen 10 en 15 µg/m³ voor stikstofdioxide, een gemiddelde concentratie van <18 µg/m³ voor fijn stof (PM10) en een gemiddelde concentratie van <10 µg/m³ voor fijn stof (PM 2,5). De normen voor stikstofdioxide en fijn stof liggen op respectievelijk 40 µg/m³ (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015) voor stikstofdioxide en fijn stof (PM10) en op 25 µg/m³ voor fijn stof (PM2,5). Er is derhalve geen sprake van een (dreigende) overschrijding van de streefwaarden. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat ter plaatse van het plangebied wordt voldaan aan een goed woon- en leefklimaat voor wat betreft de luchtkwaliteit.

In de beoogde ontwikkeling van de woonwijk blijft het aantal woningen ruimschoots onder de 1.500. Het gaat in dit geval dan ook om de transformatie van bestaande recreatiewoningen naar reguliere woningen. Deze ontwikkeling valt daarmee dus ook ruimschoots onder de grenswaarde die wordt gesteld in het besluit NIBM. Het is daarom niet noodzakelijk een toetsing aan de grenswaarden uit te voeren.

Conclusie

Er is geen sprake van een dreigende overschrijding van de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof (PM10). Daarnaast valt het realiseren van een woning binnen de NIBM-regeling. Daarom is geen nader onderzoek naar de luchtkwaliteit noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

Toetsingskader

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen met betrekking tot de geluidbelasting van geluidsgevoelige gebouwen en terreinen door drie verschillende geluidbronnen: wegverkeer, spoorwegverkeer en industrie. Indien er binnen een geluidzone een geluidgevoelige functie gerealiseerd wordt, dient getoetst te worden aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wgh.

Wegverkeer en railverkeer

Langs alle (spoor)wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidshinder vanwege de (spoor)weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken/spoorstaven en van binnen- of buiten stedelijke ligging. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km /h-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting te worden onderbouwd.

Toetsing

Binnen het plangebied worden uitsluitend woningen mogelijk gemaakt. Woningen zijn aangemerkt als geluidgevoelige functies. In het kader van dit bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 8. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat drie woningen niet voldoen aan de wettelijke eisen wat betreft het wegverkeerslawaai. De overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting bedraagt maximaal 2 dB vanwege de N373 en de Postmaatseweg.

Om de realisatie van deze woningen mogelijk te maken dient een hogere waarden procedure te worden gevoerd. Deze dient gelijktijdig met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan in procedure te gaan. Daarmee is het plan uitvoerbaar.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bevat de regeling voor de opzet en de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is deze regeling verder uitgewerkt.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

1. a. een verbeelding van het bestemmingsplangebied zowel analoog als digitaal, waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen;
2. b. de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden genoemd.

Bij het bestemmingsplan hoort een toelichting.

Ook zijn de regels van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012) toegepast. Met deze standaard worden de regels en de verbeelding zodanig opgebouwd en ingericht dat bestemmingsplannen goed met elkaar kunnen worden vergeleken.

Het bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting wordt langs de elektronische weg vastgelegd en ook in die vorm vastgesteld, tegelijk met een analoge versie van het bestemmingsplan. Als de digitale en analoge versie tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale versie beslissend.

De regels zijn opgebouwd uit een aantal hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

In hoofdstuk 1 is een uitleg van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen opgenomen en de wijze van meten.

Begrippen

In dit artikel zijn naast een paar verplichte begrippen uit de SVBP 2012 de standaard begripsomschrijvingen van de gemeente Noordenveld opgenomen, aangevuld met begrippen, die specifiek in dit bestemmingsplan voorkomen en waarbij sprake is van een (mogelijk) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen.

Wijze van meten

Om de in de regels aangegeven oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken te kunnen bepalen, is aangegeven hoe deze worden gemeten.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

In hoofdstuk 2 van de regels zijn de bestemmingen opgenomen. Hiernavolgend wordt per bestemming een korte uitleg gegeven.

Bos

Alle gronden in het bestemmingsplan zijn, overeenkomstig met de bestaande regeling voor deze gronden, bestemd als Bos. Binnen de bestemming zijn de woonpercelen aangeduid alszijnde woonpercelen, waarbinnen bebouwing en erfinrichting is toegestaan. Er is gekozen voor deze bestemming omdat het behoud van natuurwaarden in de omgeving voorop staat. De woonfunctie is uitsluitend binnen de daarvoor geldende aanduiding toegestaan. Maatvoering voor de bebouwing ten behoeve van wonen is overgenomen uit het geldende plan. Dit houdt in dat de bebouwing een maximale oppervlakte mag hebben van 200 m² inclusief bijbehorende bouwwerken. Overeenkomstig het gemeentelijk beleid mag het hoofdgebouw niet groter zijn dan 150 m². De oppervlakte bijbehorende bouwwerken wordt niet aan een maximale maat gekoppeld, zolang de gezamenlijke oppervlakte maar niet groter wordt dan 200 m². Om te voorkomen dat naast deze bebouwing en ook nog een vergunningsvrij wordt gebouwd, is dit laatste uitgesloten door de bestemming Bos toe te passen en met gebruiksvlakken te werken. Alle bebouwing binnen dit gebruiksvlak behoort tot de 200 m² die maximaal is toegestaan. Bouwen buiten deze aanduidingen is zeer ongewenst in verband met de locatie specifieke kenmerken van het gebied. De woonkavels liggen in een robuuste boszone die deel uit maakt van Natuurnetwerk Nederland en die primair als zodanig in gebruik en qua inrichting behouden dient te blijven. Door alleen bebouwing binnen de aanduidingen toe te staan en te plaatsen blijft dit ook daadwerkelijk zo. Dit zorgt er namelijk voor dat de zones tussen de woonpercelen voldoende robuust blijven waardoor het boskarakter behouden blijft.

De gebruiksvlakken zijn 400 m² per woning, waarvan dus 200 m² mag worden bebouwd en maximaal 300 m² mag worden verhard. 100 m² is dus altijd onverhard. De gebruiksvlakken hebben een organische vorm die is afgestemd op de ligging van de bebouwing, de tuin en de wensen van de eigenaar. Door deze systematiek toe te passen, wordt geborgen dat er buiten de gebruiksvlakken een robuuste boszone blijft bestaan. Dit draagt bij aan de ecologische/landschappelijke meerwaarde.

Wat betreft erfafscheidingen worden hekwerken uitsluitend toegestaan binnen de gebruiksvlakken. Het is verder wenselijk dat de hekwerken onopvallend zijn en passeerbaar voor fauna.

Een deel van de gronden binnen deze bestemming zijn opgenomen om de uitvoering van de natuurcompensatie vorm te geven. Met de provincie is overeengekomen dat iedere woning die wordt getransformeerd zorgt voor een natuurcompensatie van 640 m². De natuurcompensatie vindt plaats ten zuiden van de Postmaatseweg in een weiland. Ter plaatse is in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan de aanduiding 'agrarisch' verwijderd, omdat deze gronden in de voorgenomen situatie niet meer als zodanig worden gebruikt.

Waarde - Archeologie

Overeenkomstig de geldende planologische regeling is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' toegepast. In feite wordt met dit plan slechts een functiewijziging van recreatieve woningen naar reguliere woningen mogelijk gemaakt. Indien nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd zal moeten worden bekeken of de grenswaarde van 200 m² en dieper dan 30 cm onder het maaiveld wordt overschreden. Indien dit het geval is, is archeologisch onderzoek noodzakelijk. Door toepassing van deze dubbelbestemming worden de archeologische waarden ter plaatse van het plangebied voldoende beschermd.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In hoofdstuk 3 zijn de anti-dubbeltelregel, algemene bouw- en gebruiksregels, de algemene afwijkingsregels en de overige regels opgenomen.

In de algemene bouwregels zijn bepalingen over ondergeschikte bouwdelen opgenomen.

In de algemene gebruiksregels is aangegeven welke specifieke vormen van gebruik in elk geval strijdig zijn met de bestemmingen. In dit plan is een verbod opgenomen voor het gebruik van de gronden en gebouwen ten behoeve van een seksinrichting. Dit verbod geldt voor alle bestemmingen.

In de algemene afwijkingsregels is een aantal bepalingen opgenomen die het mogelijk maken om het plan op ondergeschikte punten aan te passen. Omdat dit zich niet beperkt tot één bestemming, maar bij diverse bestemmingen gewenst of noodzakelijk kan blijken, zijn deze regels in beginsel op alle bestemmingen van toepassing.

Het verlenen van een omgevingsvergunning met afwijking mag geen automatisme zijn, maar moet zorgvuldig worden afgewogen en gemotiveerd.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In dit hoofdstuk is het overgangsrecht en de slotregel opgenomen.

Het overgangsrecht is overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening. Bestaande erfafscheidingen die vallen onder vergunningsvrije mogelijkheden bij woningen worden gezien als bestaand en vallen daarmee onder het overgangsrecht.

In de slotregel van het plan wordt aangegeven onder welke titel het plan wordt vastgelegd.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

Participatie

In het voortraject is binnen De Tip voor bewoners een vereniging opgericht om de transformatie te begeleiden. De vereniging wordt door twee personen vertegenwoordigd. De gemeente heeft de gesprekken om tot de transformatie te komen gevoerd met deze vertegenwoordigers. In deze gesprekken zijn onder meer afspraken gemaakt over de uit te voeren natuurcompensatie en de inrichtingskosten.

Naast deze gesprekken met de gemeente hebben deze vertegenwoordiger ook gesprekken gevoerd met bedrijven en particulieren rondom De Tip. Op deze wijze is een zorgvuldig proces van participatie gevoerd.

De vertegenwoordigers hebben tijdens het proces gezorgd voor een goede afstemming met alle bewoners.

Bestemmingsplanprocedure

Inspraak en overleg

Er vindt geen inspraak plaats. Wel is het bestemmingsplan voorgelegd aan de wettelijke overlegpartners. Hierop zijn twee vooroverlegreacties ingediend, afkomstig van het waterschap en de provincie.

Waterschap Noorderzijlvest

Het waterschap heeft te kennen gegeven geen opmerkingen te hebben op de regels en verbeelding van dit bestemmingsplan. Wel zien zij graag het beleid van het waterschap zoals dat is neergelegd in de beleidsnotitie Water en Ruimte toegevoegd aan de toelichting. Hierop is de toelichting in paragraaf 4.3 aangepast.

Provincie Drenthe

De provincie Drenthe heeft te kennen gegeven dat de onderbouwing van het plan ten aanzien van de NNN en het programma Vitale Vakantieparken Drenthe voldoende vormgegeven is. Ten aanzien van cultuurhistorie adviseert de provincie om een onderbouwing van de gemeentelijke Cultuurhistorische Waardenkaart op te nemen. Ten aanzien van archeologie adviseert de provincie om een onderbouwing aan de gemeentelijke Archeologische Beleidsadvieskaart op te nemen.

Als gevolg van deze reactie is de toelichting van dit bestemmingsplan aangepast in die zin, dat een onderbouwing aan beide documenten in paragraaf 4.4 en 4.5 zijn opgenomen.

Zienswijzen

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode werd eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). Er zijn in deze periode 8 zienswijzen ingediend. In de zienwijzennota, opgenomen als bijlage bij dit bestemmingsplan, zijn de ingediende zienswijzen beantwoord en is daarnaast aangegeven of de zienswijze aanleiding heeft gegeven voor het aanpassen van het bestemmingsplan.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens gewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het initiatief is een particulier initiatief, waarvoor de initiatiefnemers voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat het financieel haalbaar is.

Grondexploitatie

In dit geval is er geen sprake van een bouwplan, omdat bestaande recreatiewoningen worden getransformeerd tot reguliere woningen. Daarmee is het niet noodzakelijk om en exploitatieplan op te stellen.

Daarnaast hebben de gemeente en de bewoners in een overeenkomst afspraken gemaakt over het verhaal van kosten en, voor zover nodig, extra afspraken ten aanzien van de fasering of het stellen van aanvullende regels. Met deze overeenkomst is het kostenverhaal verzekerd.