het bestemmingsplan Thedemaborg Nietap met identificatienummer NL.IMRO.1699.2021BP096- vg02 van de gemeente Noordenveld;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

de uitoefening van een beroep, het bedrijfsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, welke activiteiten door de beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie kunnen worden uitgeoefend en die een ruimtelijke uitwerking of uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een op de verbeelding blijkens de daarop voorkomende verklaring als zodanig opgenomen aanduiding, die aangeeft welke bestemming/aanduiding van toepassing is op de aangepijlde gronden;

geomorfologische, geologische, bodemkundige en geohydrologische verschijnselen en processen in het landschap, die een bepaalde waarde vertegenwoordigen;

het achter het hoofdgebouw gelegen gedeelte van het erf, voorzover gelegen achter de achtergevel en het verlengde daarvan en tussen de zijdelingse perceelgrenzen, en die zijde (zijdelings) niet gekeerd is naar de weg of het openbaar toegankelijk gebied;

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;

de gevel van een gebouw, die gesitueerd is tegenover de voorgevel van het betreffende gebouw;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw;

een in het plan aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak en/of het bouwperceel dat maximaal mag worden bebouwd;

een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte, toeristische verblijfsvoorziening, voor uitsluitend kortdurend logies en ontbijt voor maximaal vijf personen, die deel uitmaakt van het hoofdgebouw of is gevestigd in een van de bestaande bijgebouwen en wordt uitgeoefend door de gebruiker van het betreffende perceel;

een inrichting of instelling, gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen, dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden werkactiviteiten daaronder niet begrepen;

1. a. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is, dan wel toegestaan is krachtens een omgevingsvergunning en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning;
2. b. het onder a bedoelde geldt niet voorzover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening, of een andere planologische toestemming;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist, tenzij in de regels anders is bepaald;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van onderbouw en kapverdieping;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren;

de buitenzijde van de daadwerkelijke wanden van een bouwwerk. Voor bouwwerken die niet of niet aan alle zijden door wanden omsloten worden, wordt de loodrechte projectie van de dakrand op het maaiveld als buitenwerkse gevelvlak aangemerkt;

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw of een overkapping;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een al dan niet omheind stuk grond, in ruimtelijk opzicht direct behorende bij, in functioneel opzicht ingericht ten dienste van en in feitelijk opzicht direct aansluitend aan een woning of een ander gebouw, dat in beginsel behoort tot het perceel waarop de woning of het andere gebouw is geplaatst, zoals dat kan blijken uit de (oorspronkelijke) kadastrale gegevens en de bestemming deze inrichting niet verbiedt;

de afbakening van een erf of perceel van een ernaast gelegen erf of perceel, of van de openbare ruimte;

een ondergeschikte grondgebonden uitbouw met een beperkte omvang in breedte, hoogte, diepte en een overwegend transparante verschijningsvorm en uitstraling, waardoor het stedenbouwkundig aanzicht niet wezenlijk wordt beïnvloed;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

het gebruiken, doen gebruiken en/of laten gebruiken;

de mogelijkheden om gronden en daarop toegelaten bouwwerken overeenkomstig de daaraan toegekende bestemming te gebruiken;

de geluidsbelasting vanwege een weg, een industrieterrein en/of een spoorweg;

een woning of een ander gebouw of object waarvoor ingevolge artikel 82 van de Wet geluidhinder bij Algemene maatregel van bestuur de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting is aangegeven;

de in het plan als zodanig opgenomen aanduiding, waar de voorgevel van het hoofdgebouw op moet zijn georiënteerd;

een horizontale snijlijn van gevelvlak en dakvlak, zijnde de laagste lijn van het dak die representatief kan worden geacht voor de (in stedenbouwkundige zin toegestane) hoofdmassa;

een bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

één gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste gebouw valt aan te merken;

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat naar constructie en inrichting geschikt is voor de permanente huisvesting van één persoon, een gezin of een hiermee gelijk te stellen groep personen;

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren, waar bij een gemeenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan (kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen);

een dakafdekking onder een hoek vanaf 15 graden met het horizontale vlak, dan wel in een gebogen vorm;

een doorlopend gedeelte van een gebouw onmiddellijk onder de kap;

civieltechnisch werk voor de infrastructuur van wegen, water, spoorbanen, waterkeringen en/of leidingen, niet bedoeld voor permanent menselijk verblijf;

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, dat wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet-levende natuur;

het oppervlak (of de hoogte daarvan) van het land of de bovenkant van het terrein dat een bouwwerk omgeeft;

de waarde van een gebied in milieuhygiënische zin door de mate van scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies, daarbij in het bijzonder gelet op het voorkómen dan wel beperken van hinder door geur, stof, geluid, gevaar, (bodem)verontreiniging, licht en/of trilling;

een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder d van de Wet ruimtelijke ordening;

het snijpunt, dan wel een horizontale snijlijn van ten minste twee hellende dakvlakken, zijnde de hoogste lijn van een dak;

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden, waaronder begrepen de handhaving, dan wel de realisering van de bestemming;

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, voorzieningen te behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

elk bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand;

een al dan niet door middel van een afscheiding afgezonderd terrein met een andere ondergrond dan gras, kennelijk ingericht voor het africhten en/of trainen en/of berijden van paarden en pony's en/of het anderszins beoefenen van de paardensport, met of zonder de daarbij behorende voorzieningen;

1. a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een gebruik van gronden voor dagrecreatieve voorzieningen, in de vorm van voet-, fiets- en ruiterpaden, picknickplaatsen, parkeervoorzieningen, de inrichting van visoevers en daarmee gelijk te stellen voorzieningen, dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, of een naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

een ruimtelijke situatie die overzichtelijk, herkenbaar en sociaal controleerbaar is;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

de weergave van de inhoud van een bestemmingsplan conform het gestelde in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening;

de waarde van een gebied voor de veiligheid van het verkeer, die wordt bepaald door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen, bochten en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;

het voor het hoofdgebouw gelegen gedeelte van het erf, voorzover gelegen voor de voorgevel en het verlengde daarvan tot aan de naar de weg gekeerde perceelgrens;

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw, of de als ‘gevellijn’ in het plan aangeduide, dan wel door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

de voorgevel, het voorerf en het dakvlak aan de voorzijde van een gebouw alsook de zijgevel, het zijerf en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw voorzover die zijde (zijdelings) gekeerd is naar de weg of het openbaar toegankelijk gebied;

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

voorzieningen ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer en waterberging, waterinfiltratie en waterkwaliteit;

alle voor het openbaar verkeer openstaande wegen met inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten, met dien verstande dat zelfstandige fiets- en voetpaden, brandgangen en naar de aard daarmee gelijk te stellen voor openbaar verkeer openstaande paden hier niet onder worden begrepen;

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, krachtens aard en indeling geschikt en uitsluitend bestemd voor de huisvesting van één huishouden;

de waarde van een gebied voor de woonfunctie, die wordt bepaald door de situering van om die woonfunctie liggende functies en bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op de daglichttoetreding, het uitzicht, de mate van privacy en het voorkómen of beperken van hinder.

het naast het hoofdgebouw gelegen gedeelte van het erf, voorzover gelegen naast de zijgevel tot aan de aan die zijde gelegen perceelgrens;

de gevel van een gebouw, niet zijnde de voor- of achtergevel.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de (zijdelingse) grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend bouwwerk, waar die afstand het kortst is;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren en/of de buitenzijde van overige niet-ondergeschikte bouwonderdelen, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

Alle maten zijn in meters (m) en voor:

1. a. oppervlakten in vierkante meters (m²);
2. b. inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
3. c. verhoudingen in procenten (%);
4. d. hoeken/hellingen in graden (°);

Op de verbeelding wordt altijd gemeten vanuit het hart van de lijn.

De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. uitoefening van het agrarisch bedrijf;
2. b. cultuurgrond;
3. c. behoud en herstel van de landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke waarden;

alsmede voor:

4. d. recreatief medegebruik;

met daaraan ondergeschikt:

5. e. paden, verhardingen en parkeervoorzieningen;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende:

8. h. erven, en terreinen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
10. j. werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden.

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

• het bebouwings- en straatbeeld;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• het landschapsbeeld;
• de milieusituatie;
• de sociale veiligheid;
• de verkeersveiligheid;
• de woonsituatie;

nadere eisen stellen aan de plaats van bebouwing.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. (openbare) groenvoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. paden en verhardingen;
3. c. speelvoorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende:

6. f. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
7. g. werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden.

De voor 'Verkeer - Verblijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden;
2. b. verhardingen en parkeervoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. groenvoorzieningen;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende:

5. e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
6. f. werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden.

In de bestemming wordt gestreefd naar een inrichting hoofdzakelijk gericht op de verkeers- en verblijfsfunctie voor de directe omgeving. Hierbij zijn de bij het wegverkeer gebruikelijke voorzieningen, zoals in- en uitvoegstroken, bermen, bermbeplanting en dergelijke, begrepen.

Van de wegen bedraagt het aantal rijstroken niet meer dan twee.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. sloten en grachten;

alsmede voor:

2. b. oeverstroken;
3. c. recreatief medegebruik;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. paden en verhardingen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;

met de daarbij behorende:

7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
8. h. werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. paden, verhardingen en parkeervoorzieningen;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende:

6. f. tuinen, erven en terreinen;
7. g. gebouwen;
8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
9. i. werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• het bebouwings- en straatbeeld;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• het landschapsbeeld;
• de milieusituatie;
• de woonsituatie;

afwiijken van het bepaalde in:

1. a. lid 7.2.2 sub b, voor het laten verspringen van de voorgevelrooilijn naar achteren.

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

• het bebouwings- en straatbeeld;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• het landschapsbeeld;
• de milieusituatie;
• de sociale veiligheid;
• de verkeersveiligheid;
• de woonsituatie;

nadere eisen stellen aan de plaats, de goot- en/of bouwhoogte, de dakhelling en dakvorm van de bebouwing.

De voor 'Waarde - Archeologische betekenis' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud in situ van de archeologische resten van het Thedemaborgterrein.

De archeologische waarden van dit terrein zijn aangegeven in het ARC-Rapport 2009-181, dat als Bijlage 1Archeologierapport Thedemaborgterrein bij de regels is gevoegd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen door:

1. a. deze bestemming te doen vervallen indien op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. aan gronden alsnog de bestemming 'Waarde - Archeologische betekenis' toe te kennen, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van de gronden met deze medebestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van het Thedemaborgterrein, te weten:

• de nog aanwezige grachten;
• de historische structuur van de gedempte grachten met de daarbij behorende bomen;
• de structuren die de historische begrenzing vormen.

met dien verstande dat het beloop en het profiel van de grachten worden gehandhaafd en de herkenbare verkaveling zichtbaar blijft.

Onder strijdig gebruik wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in elk geval wordt begrepen;

1. a. het uitbaggeren/schoonmaken van de grachten, tenzij hiervoor een omgevingsvergunning is verleend als bedoeld in lid 8.3.1 en deze werkzaamheden onder archeologisch toezicht worden uitgevoerd;
2. b. het verleggen en dempen van de nog aanwezige grachten;
3. c. het wijzigen van de oorspronkelijke verkavelingsstructuur.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding ten hoogste 0,5 m bedraagt.

Het bestemmingsplan verzet zich tegen het gebruik van gronden en bouwwerken als seksinrichting.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van:

1. a. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
2. b. het bepaalde in het bestemmingsplan, met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, mits de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de afwijking gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
3. c. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat wordt afgeweken van de voorgeschreven maatvoering bij (gedeeltelijke) nieuwbouw, verbouw of uitbreiding van bestaande bebouwing, mits dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt gewenst is;
4. d. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat openbare nutsgebouwen, wachthuizen ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwen ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwen en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwen worden gebouwd, mits:
   1. 1. de inhoud per gebouw niet meer dan 50 m³ bedraagt;
   2. 2. de bouwhoogte van het gebouw ten hoogste 3 m bedraagt;
5. e. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat de bouwhoogte van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot ten hoogste 40 m;
6. f. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die kunnen worden aangemerkt als tuin- en straatmeubilair, waaronder vlaggenmasten, reclame- en mededelingenborden, monumenten/gedenktekens en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwwerken, mits de bouwhoogte ten hoogste 6 m bedraagt.

De onder a tot en met f bedoelde afwijkingen mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:

• het bebouwings- en straatbeeld;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
• het landschapsbeeld;
• de milieusituatie;
• de sociale veiligheid;
• de verkeersveiligheid.

1. a. Bij de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen of voor een gebruiksverandering moet, indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's, (motor)fietsen of andere voertuigen in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel. Van voldoende parkeergelegenheid is sprake als wordt voldaan aan het vigerend Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP), waarin is aangegeven dat van de meest actuele CROW-publicatie moet worden uitgegaan of aan de gewijzigde beleidsregels indien deze gedurende de planperiode worden gewijzigd.
2. b. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel.
3. c. Gerealiseerde voorzieningen als bedoeld in sub a en b, dienen na de realisering in stand te worden gehouden.
4. d. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in sub a en b:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen en afwijkt van het bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijken van het bepaalde in sub a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, maar zijn gebouwd in strijd met het hiervoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het sub a, na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten vervatten.
4. d. Sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Thedemaborg Nietap'.

De voormalige Thedemaborg en de hierbij aangrenzende percelen te Nietap zijn in eigendom van Heijmans Vastgoed (hierna te noemen initiatiefnemer). Aangrenzend op het eigendom van initiatiefnemer hebben ook de woningcorporatie Woonborg en een particulier gronden in eigendom. Deze drie partijen hebben de wens om gezamenlijk tot een integrale en hoogwaardige ontwikkeling van het gebied te komen, waarbinnen 43 wooneenheden worden gerealiseerd.

Om het initiatief juridisch-planologisch mogelijk te maken, is daarom voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

Het plangebied wordt omsloten door de J.P. Santeeweg (vanaf het perceel J.P. Santeeweg 54), Thedemalaan, Hooilanden, uitgezonderd de reeds bebouwde percelen welke binnen dit gebied zijn gelegen. Onderstaande afbeelding geeft de globale ligging van het plangebied aan.

Globale ligging plangebied

Voor het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen.

• Het bestemmingsplan 'Hooilanden Zuid-West Nietap' (vastgesteld op 11 mei 2016). Het plangebied heeft in dit bestemmingsplan de bestemmingen 'Agrarisch met waarden, 'Bedrijf'' en 'Groen', de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2', 'Waarde - Archeologische betekenis' en 'Waarde - Cultuurhistorie'. Binnen de bestemming 'Bedrijf' is een bouwvlak opgenomen en zijn er regels met betrekking tot de maatvoering.
• Bestemmingsplan Parkeren Noordenveld;

• Bestemmingsplan Locatie Rottinghuis (voorliggende plan overlapt voor een klein deel);
• Bestemmingsplan Nietap Kom uit 1983 (klein deel, in het zuidwesten van het plangebied)

De voorgenomen ontwikkeling, het realiseren van 43 wooneenheden, is niet mogelijk binnen deze plannen en bestemmingen. Voor de ontwikkeling is daarom voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de omgeving van het plangebied en de huidige en toekomstige inrichting. Vervolgens komt in Hoofdstuk 3 het ruimtelijk beleid van rijk, provincie, regio en gemeente aan de orde. Hoofdstuk 4 is gewijd aan het onderzoek naar de omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 behandelt de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. In het laatste hoofdstuk wordt ten slotte ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het initiatief.

Ontstaansgeschiedenis
De identiteit van het Drentse landschap wordt bepaald door de ontstaansgeschiedenis en de diversiteit aan landschapstypen.

De gemeente Noordenveld ligt op het Drents Plateau. Dit keileemplateau omvat tevens delen van Groningen en Friesland. Dit gebied ligt hoger ten opzichte van de omgeving en is ontstaan door verticale bewegingen in de aardkorst nog voor de bedekking van Drenthe met landijs. Dit speelde zich af in het Pleistoceen. Het Pleistoceen werd gekenmerkt door een opeenvolging van koude en warmere tijden, de zogenaamde glacialen en interglacialen. Tijdens de glacialen breidde het landijs zich van het Scandinavische en Baltische gebied over noordwestelijk Europa uit. Voor de uiteindelijke vormgeving van de oppervlakte en de gesteldheid van de bodem zijn de processen tijdens en vooral na de laatste ijstijd van belang geweest. De dekzandafzetting op de verweerde keileem dateert van deze tijd.

Stroompjes begonnen zich na de laatste ijstijd - ongeveer 7.500 jaar voor Christus - in te snijden in het landschap. Ongeveer 2.000 jaar later begon de veenvorming, doordat het klimaat zachter en vochtiger werd. De zeespiegel en het grondwater steeg en alle lagere terreingedeelten vulden zich met water. Hierdoor werden moerassen gevormd.

Het noordelijke gedeelte van de gemeente Noordenveld maakte deel uit van het lagere deel van Noord-Drenthe. Hier vormde zich, in de regelmatig overstroomde beekdalen van het Peizer- en Eelderdiep, op uitgebreide schaal laagveen. Ook op het niet door beken ontwaterde deel van het Drents Plateau vormde zich veen. Het Bunnerveense hoogveen ten zuiden van het dorp Peize is hiervan een voorbeeld. Hoogveenvorming ging door tot omstreeks het jaar 1300.

Het natuurlijke landschap is gevormd onder invloed van geologische en bodemvormende processen. Behalve de ontstaansgeschiedenis van bodem en reliëf is het menselijk ingrijpen van grote invloed geweest op de verschijningsvorm van het landschap. Sinds de occupatie van de mens drukten de bewoners steeds krachtiger op het natuurlandschap. Door het ingrijpen van de mens, zoals ontginning en ontwatering, is het natuurlijk landschap in de loop der eeuwen veranderd in een cultuurlandschap dat de sporen draagt van een lange geschiedenis.

Nietap
In de Middeleeuwen was de omgeving van Roden en Leek reeds lang bewoond. Het gebied rond het huidige Nietap echter lag zeker tot 1638 in gemeenschappelijke grond waar geen huizen konden worden gebouwd. De omgeving werd voornamelijk bevolkt door boeren, die deze zogenaamde meenscheren gebruikten als weidegrond. Uitzondering op het ontbreken van bewoning zijn de twee stenen huizen Thedema en Ter Heyl. Aan de hand van kaarten en schriftelijke bronnen zijn deze twee huizen in de zestiende eeuw als vroegste bewoning ten zuiden van het beekje De Leeck te traceren. Huize Thedema was een primitieve burcht met gracht en enkele schuren. Huize Ter Heyl lag ten zuiden van het huidige dorp Nietap. Huize Thedema ligt binnen het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan. In de paragraaf Cultuurhistorie wordt nader ingegaan op Huize Thedema.

Het gebied bestaat in de huidige situatie grotendeels uit percelen grasland. Verder loopt een aantal watergangen door het gebied. Aan de zuidzijde van het gebied ligt een oude, vierkante grachtengang die vroeger is aangelegd rondom de Thedemaborg. Het oude steenhuis dat hier stond is in de huidige situatie niet meer aanwezig en heeft plaats gemaakt voor een bos van circa 6.000 m² met oude bomen. Verder is een tweede en kleiner bosje aanwezig aan de westzijde van het gebied en is verspreid over de westzijde en langs de oostzijde van het gebied een aantal solitaire bomen aanwezig. Naast de grachtengang zijn watergangen aanwezig langs de oostzijde van het gebied en dwars door de noordzijde van het gebied. De watergang aan de noordzijde omvat een drooggevallen sloot die in oost-westelijke richting loopt. Bebouwing of verharding is niet aanwezig.

Linksboven het zicht op het bosje aan de westzijde van het plangebied. Rechtsboven één van de sloten in het noorden van het gebied richting het oosten. Linksonder de brede watergang aan de oostzijde van het gebied vanuit het noorden. Rechtsonder het zicht op de het bosje en de zuidzijde van het gebied vanuit het noorden.

Linksboven de grachtengang aan de noordzijde van het zuidelijke bosje. Rechtsboven het zicht op het plangebied vanuit het zuidwesten. Linksonder de grote takkenhoop in het bosje aan de zuidzijde van het gebied. Rechtsonder het zicht op de westelijke grachtengang vanuit het zuidoosten.

In het plangebied worden 43 wooneenheden (7 huurwoningen en 36 koopwoningen) gerealiseerd. Onderstaande afbeelding geeft een overzicht van de toekomstige situatie van het plangebied.

Stedenbouwkundige schets
Voor de ontwikkelingen is een inspiratieboek, inclusief stedenbouwkundige schets opgesteld. Het inspiratieboek is opgenomen in de Bijlage 1 Inspiratieboek.

Opzet
Het terrein van de Thedemaborg behoudt zijn natuurlijke karakter. Het behouden van de grote bomen op de borg zorgt voor een hoge groene pruik die zichtbaar is vanaf de rondweg.
Door de locatie op te schonen en een aantal halfverharde paden aan te leggen met kleine houten bruggetjes ontstaat een verblijfsplek voor de buurt. De oude toegangsweg van de Thedemaborg wordt openbaar toegankelijk gemaakt en verbindt opnieuw de borg met het oude dorp. Door niet op de borg zelf te bouwen, omarmt de bebouwing als het ware de locatie. Dit zorgt voor een besloten en dorps karakter. Het ensemble om de borg beschikt over een hoger volume met lagere flanken. Dit hoofdgebouw is een knipoog naar het voormalige steenhuis op de borg. Het hoofdgebouw beschikt over een poort die toegang geeft tot het achtergelegen erf. Deze poort staat in de as van de oude toegangsweg van de Thedemaborg.

Het erf bestaat uit drie volumes rondom een grote boom. Ze vormen samen een klein collectief woongemeenschap. De beleving van een boerenerf wordt zo gecreëerd. Rondom het erf ligt een grote groene weide die twee functies vervult. Ten eerste geeft het ruimte aan het dorpse leven door er grazers in de vorm van schapen of paarden te houden. Daarnaast bewaakt de weide het open zicht op de Borg. Het nieuwe woonmilieu aan de Thedemaborg geeft Nietap een gezicht naar de Thedemaborg. Om de bestaande woningen aan de Thedemalaan goed aan te laten sluiten op de ontwikkeling valt te denken aan een verbreding van de aangrenzende sloot en kunnen achtertuinen eventueel worden vergroot.

Rondje Borg
De woningen worden ontsloten door een verharde weg rondom de borg. Aan de zuidkant is deze alleen toegankelijk voor bestemmingsverkeer. Hier kan misschien nog een voetpad worden aangelegd. Hiermee worden kleine ommetjes en een rondje Borg mogelijk.

Drie woonsferen
Het plangebied gaat bestaat uit 3 woonsferen.

1. Thedemaborg
Verschillende statige borgwoningen rondom de groene borg. Een hiërarchische compositie met een knipoog naar het verleden. Een steenhuis met twee koetshuizen. In de vorm van rijwoningen en 2/1 kappers. Het zijn gemetselde volumes met karakteristieke elementen als bijvoorbeeld een schoorsteen.

2. Erve Hooijlanden
Een woonerf met grondgebonden rijwoningen in grotere losstaande volumes, de ‘schuren’. Met daarnaast een 2/1 kap volume; als het ware de boerderij. De losstaande volumes die contrasteren door kleurgebruik met de gebouwen aan de borg. Het erf beschikt over een uniform grondvlak met een grote boom in het midden. Twee kleine collectieve boomgaarden bieden ruimte voor spelende kinderen of het verbouwen van groente en fruit.

3. Poortwachter
Entree van het borgterrein. Woonborg ziet hier graag seniorenwoningen. De rijwoningen (het woonblok) wordt qua architectuur afgestemd op de borgwoningen.

Het totale plangebied wordt ontsloten via de hoofdentree bij het poortgebouw via de Thedemalaan. Het terrein is ook bereikbaar via de Harke Kuiperweg. Er is sprake van een autoluwe karakter in de gebieden 'Thedemaborg' en 'Poortwachter'. Tussen de twee sferen is een langzaam verkeersroute opgenomen. Parkeren gebeurt op eigen erf of in de vorm van kleinschalige parkeerhofjes. Hierdoor staan er geen auto's in het zicht en is de Borg gevrijwaard van obstructies.

Aan de hand van de CROW-publicatie 381 - Toekomstbestendig parkeren - van parkeerkencijfers naar parkeernormen (december 2018) is de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie van het plan vastgesteld. In het plangebied worden 7 sociale huurwoningen en 36 koopwoningen gebouwd. De parkeernorm die hoort bij deze ontwikkeling is:

Sociale huurwoningen (7x): 1,3 parkeerplaats per woning 9 parkeerplaatsen

Twee onder een kap (20x): 1,7 parkeerplaats per woning 34 parkeerplaatsen

Rijenwoningen (16x): 1,5 parkeerplaats per woning 24 parkeerplaatsen

In totaal moeten er 67 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Bij de twee-onder-een-kap woningen en enkele hoekwoningen van de rijenwoningen worden op eigen terrein 2 parkeerplaatsen gerealiseerd. In totaal zijn dit 42 parkeerplaatsen op eigen terrein.

Daarnaast worden er 25 parkeerplaatsen in de parkeerkoffers gerealiseerd. In totaal worden er 67 parkeerplaatsen aangelegd in het plangebied. Hiermee wordt voldaan aan de parkeernorm.

Wateroverlast door hevige buien staat volop in de belangstelling. De riolering kan dergelijke zware regenbuien niet verwerken. Daar komt bij dat het verharde oppervlak de laatste jaren is toegenomen, waardoor niet al het water kan wegzakken in de bodem. Het regenbestendig maken van een woonomgeving is het meest efficiënt bij veel relatief kleine en lokale maatregelen. In dit plan is rekening gehouden met een watercompensatie door het vergroten van het wateroppervlak rondom de borg en de bestaande sloten.

Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht geworden. De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.

De NOVI bevat de hoofdzaken van het beleid voor de fysieke leefomgeving. Uit de Omgevingswet volgt dat al het strategische beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, én het nieuwe strategische beleid op het beleidsterrein van de fysieke leefomgeving worden opgenomen in de NOVI.

Het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4, 2001) en de Rijksnatuurvisie 2014 gaan op in en worden vervangen door de NOVI en het bijbehorende Nationaal Milieubeleidskader. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervalt geheel, behalve paragraaf 4.9 Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone. De NOVI geldt verder als wijziging van enkele onderdelen van het Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP) op grond van de Waterwet.

In zijn totaliteit kent de NOVI in totaal 21 nationale belangen en opgaven die het verder uitwerkt. Die opgaven zijn niet meer op zichzelf staand op te lossen, maar grijpen in elkaar. Met de NOVI zoekt het Rijk een perspectief om de grote opgaven aan te pakken, om Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Om die reden worden binnen de NOVI prioriteiten gesteld. De NOVI stelt daarbij een integrale aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen werkt het Rijk aan de vier prioriteiten:

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als van de ondergrond. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes:

1. 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
2. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en;
3. 3. Afwentelen wordt voorkomen.

Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de afwegingsprincipes benut worden. Met de NOVI presenteert het Rijk een integrale, op samenwerking gerichte aanpak. De NOVI geeft een gebiedsgericht afwegingskader en sturende visie in een, gericht op het realiseren van een gezond, leefbaar, herkenbaar en economische sterk Nederland.

Het initiatief is niet strijdig met de NOVI.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Wettelijk kader
De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee, dat de minister ervoor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio's.

De Ladder is onder andere van toepassing op bouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang:

1. 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
2. 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
3. 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
4. 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
5. 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Onderzoek
De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De eerste afweging in de toetsing aan de Ladder is het beantwoorden van de vraag of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voorliggende ontwikkeling is een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het kader van het ruimtelijke verzorgingsgebied en de behoefte is er onderzoek gedaan door Smit & Douma Makelaars. Tevens heeft er regionale afstemming plaatsgevonden en zijn de woningbouwplannen getoetst aan de ontwikkelprincipes van de Verstedelijkingsstrategie. In maart 2021 heeft het bestuur van Regio Groningen Assen unaniem ingestemd met de woningbouwplannen in het plangebied.

Conclusie
Uit het voorgaande blijkt dat de ontwikkeling voldoet aan de voorwaarden die in het kader van toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking relevant zijn. Het initiatief is dan ook in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Omgevingsvisie en -verordening

De provincie Drenthe heeft op 3 oktober 2018 de Omgevingsvisie Drenthe 2018 en de Omgevingsverordening Drenthe 2018 vastgesteld.

KERNKWALITEITEN
De missie uit de Omgevingsvisie is het koesteren van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe passend bij deze kernkwaliteiten. De kernkwaliteiten zijn rust, ruimte, natuur en landschap, oorspronkelijkheid, naoberschap, menselijke maat, veiligheid en kleinschaligheid (Drentse schaal). In de Omgevingsverordening zijn deze kernkwaliteiten doorvertaald in de thema's: archeologie, aardkundige waarden, cultuurhistorie, landschap, rust en natuur. Om de missie te bereiken, wil de provincie vier robuuste systemen ontwikkelen. Deze vier systemen zijn: het sociaaleconomisch systeem, het watersysteem, het landbouwsysteem en het natuursysteem. Binnen deze systemen staat de ontwikkeling van de hoofdfunctie (respectievelijk wonen en werken, water, landbouw en natuur) voorop. Een robuust systeem wil zeggen dat een verstoring als gevolg van een ontwikkeling geen significante gevolgen heeft voor het functioneren van het systeem. Daarnaast is voor het bereiken van de missie de ruimtelijke kwaliteit van belang. De provincie wil ontwikkelingen stimuleren die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. Deze kwaliteit zit voor de provincie in zorgvuldig gebruikmaken van de ruimte, het behouden en waar mogelijk versterken van kernkwaliteiten en het waarborgen van de kwaliteit van het milieu en de leefomgeving. In de Omgevingsverordening is daarom opgenomen dat uit een ruimtelijk plan moet blijken hoe wordt bijgedragen aan het behoud en de ontwikkeling van de betrokken kernkwaliteiten. Het plan mag daarbij geen activiteiten mogelijk maken die deze kernkwaliteiten significant aantasten. De kernkwaliteiten binnen het plangebied worden hieronder besproken.

BESTEMMINGSPLAN
In het navolgende is aangegeven welke specifieke waarden of kenmerken van invloed zijn op dit bestemmingsplan.

Bodemenergie
Het plangebied is gelegen in de restrictiegebieden zone 1 (0-25 m -mv) en restrictiegebieden zone 2 (25-500 m -mv). De gronden zijn aangewezen ter bescherming van het grondwater en ter bescherming van de kwaliteit van het grondwater met het oog op de drinkwaterwinning. De Provinciale Omgevingsverordening geeft regels over warmte en koude opslag in deze gebieden.

Het plangebied is gelegen in de zone 'Formatie van Breda'. Het is hier verboden een Temperatuur Opslag-systeem voor middelhoge of hoge temperatuur te hebben of te installeren op een zodanige wijze dat de warmte wordt toegevoegd op een diepte die is gelegen boven deze zone. Ook is het verboden een Temperatuur Opslag-systeem voor lage temperatuur te hebben of te installeren in het plangebied. In het plangebied zal geen sprake zijn van WKO of een temperatuuropslag.

Bestaand stedelijk gebied
Een deel van het plangebied is gelegen in het bestaand stedelijk gebied. Door ontwikkelingen zal het nodig zijn met enige regelmaat de begrenzing aan te passen. De begrenzing is feitelijk van aard en heeft daardoor géén directe consequenties.

Aardkundige waarden
Aardkundige waarden zijn natuurlijke variaties in het aardoppervlak van geomorfologische, geologische, bodemkundige verschijnselen en/of processen die onder andere onder invloed van wind en water gebeuren. Onder aardkundige waarden vallen bijvoorbeeld veentjes, pingoruïnes, stuwwallen, zandkoppen en (micro en macro)reliëf. Aardkundige waarden die bijdragen aan het specifieke Drentse karakter wil de provincie behouden en waar mogelijk herstellen zonder daarbij het normale landbouwkundig gebruik te belemmeren. Voor de aardkundige waarden worden drie beschermingsniveaus onderscheiden die verschillen in de mate van inzet van de provincie. Het hoge en gemiddelde beschermingsniveau zijn van provinciaal belang. Voor het plangebied geldt een 'generiek beschermingsniveau'. Dit beschermingsniveau richt zich op het algemene uitgangspunt dat alle behoudenswaardige archeologische vindplaatsen (waarden) die op de Archeologische Monumentenkaart (AMK) van Drenthe staan en de nieuw ontdekte behoudenswaardige vindplaatsen niet ongezien kunnen verdwijnen.

Op de AMK zijn geen waarden binnen het plangebied aangegeven. Wel zijn er vindplaatsen in (de directe omgeving van) het plangebied bekend. In de omgeving van het plangebied staan twee vondstmeldingen geregistreerd (2244042100 en 3201146100). Dit betreft de vondsten die gedaan zijn bij een inventariserend veldonderzoek (IVO) door middel van proefsleuven op het terrein van de voormalige Thedemaborg (2244042100). Op het borgterrein zijn muurresten, funderingen en uitbraaksleuven gevonden. Ook zijn de resten van een vermoedelijk bruggenhoofd of poortgebouw gevonden, dat versierd moet zijn geweest met natuursteen. Aardewerk geeft aan dat de Thedemaborg een 15e eeuwse oorsprong heeft (De Wit 2009). Eerder booronderzoek wees uit dat het borgterrein gaaf bewaard was gebleven (Bakker 2004). Tijdens het booronderzoek zijn resten gevonden van de borg Thedema en scherven aardewerk uit de nieuwe tijd (3201146100). De vondstmeldingen staan afgebeeld op onderstaande afbeelding. Op het terrein van de Thedemaborg (binnen de grachten) gaat geen woningbouw plaatsvinden. In paragraaf Archeologie wordt nader ingegaan op het aspect archeologie.

AMK terrein en vondstmeldingen, bron: Steekproefrapport 2021-08/08

Cultuurhistorie
Het provinciaal beleid ten aanzien van cultuurhistorie is beschreven in het Cultuurhistorisch Kompas. Twee doelstellingen staan hierin centraal. Ten eerste de cultuurhistorie herkenbaar houden en ten tweede de ruimtelijke identiteit versterken. Er wordt onderscheid gemaakt tussen drie sturingsniveaus: respecteren, voorwaarden stellen en eisen stellen. De sturingsniveaus zijn gebiedsgericht toegepast en weergegeven in een beleidskaart. Voor het plangebied geldt het sturingsniveau ‘eisen stellen’. In gebieden met dit sturingsniveau verwacht de provincie dat initiatiefnemers de cultuurhistorische samenhang als dé drager voor nieuwe plannen gebruiken.

Verwezen wordt naar de paragraaf Cultuurhistorie van deze toelichting. De cultuurhistorische aspecten zijn verwerkt in het stedenbouwkundige plan. Deze zijn ook besproken met de provincie Drenthe en vervolgens uitgewerkt in het definitieve ontwerp voor het plangebied. Het aspect cultuurhistorie is expliciet verankerd in voorliggend plan.

Landschap
De kwaliteit en de diversiteit van het Drentse landschap dragen sterk bij aan een aantrekkelijk milieu om in te wonen, te werken en te recreëren. De identiteit van het Drents landschap wordt bepaald door de ontstaansgeschiedenis van de diversiteit aan landschapstypen. De provincie richt zich op het in stand houden en versterken van het landschap als economisch, ecologisch en cultureel kapitaal.
De provinciale ambitie is een Drents landschap waarin de verscheidenheid in landschapstypen zich blijvend manifesteert. Landschapstypen met de bijbehorende landschapskenmerken moeten in samenhang behouden blijven en versterkt worden. Daarmee wordt gestreefd naar een Drents landschap waarin het grondgebruik, het type natuur en het landschapsbeeld passen bij de ontwikkelingsgeschiedenis van het landschap.

Omgevingsvisie Drenthe 2018 (groen: esdorpenlandschap - blauw: wegdorpenlandschap)

Het plangebied maakt deel uit van het 'Esdorpenlandschap' en het 'Wegdorpenlandschap van de laagveenontginning'. Van provinciaal belang in het esdorpenlandschap zijn de essen, Deze voor het esdorpenlandschap kenmerkende open ruimtes zijn veelal omgeven met esrandbeplanting. Het provinciaal beleid is hier gericht op het behoud van de open ruimte en het versterken van esrandbeplanting. Van provinciaal belang bij het wegdorpenlandschap van de laagveenontginning zijn het open weidegebied en de smalle verkaveling met het fijnmazige slotenpatroon. Het provinciaal beleid is gericht op het behouden en versterken van het open karakter en de smalle verkavelingsstructuur

In het plangebied is de Thedemaborg aanwezig. In voorliggend plan is aansluiting gezocht op de cultuurhistorische (landschappelijke) waarden van dit specifieke gebied, zie voor een nadere beschrijving de paragraaf Cultuurhistorie.

Conclusie

Concluderend kan gesteld worden dat met voorliggend bestemmingsplan wordt bijgedragen aan het behoud en de ontwikkeling van de bij het plan betrokken kernkwaliteiten conform het provinciaal beleid.

Regiovisie Groningen-Assen 2030

In het kader van de 'Regiovisie Groningen-Assen 2030' is de gemeente Noordenveld een samenwerkingsverband met de omliggende gemeenten en de provincies Groningen en Drenthe aangegaan om mee te werken aan de versterking van de economische kernregio Groningen-Assen. In de regiovisie is opgenomen dat Roden, samen met Leek, een 'schragende' functie voor wonen en werken heeft. In maart 2021 heeft het bestuur van Regio Groningen Assen unaniem ingestemd met de woningbouwplannen in het plangebied.

Omgevingsvisie Noordenveld 2030

Op 8 februari 2017 is de Omgevingsvisie Noordenveld 2030 vastgesteld. De Omgevingsvisie is de strategische visie van de gemeente waarin aspecten van het ruimtelijke en sociale domein zijn geïntegreerd. In de visie staan vijf kernwaarden centraal: transparant, leefbaar, groen, ondernemend en duurzaam.

Transparant en een transparant bestuur betekent dat het voor inwoners helder is welke afwegingen het bestuur maakt, het betekent niet dat inwoners altijd gelijk krijgen. Leefbaarheid staat voor alles wat het samen leven in Noordenveld prettig maakt. Groen staat voor natuur, rust en ruimte voor de inwoners en bezoekers. Recreatie en toerisme, hoogwaardige kennisindustrie, een levendige middenstand in de verschillende kernen en de agrarische sector zijn de pijlers van Noordenveld als ondernemende gemeente. Duurzaam is het zorgvuldig omgaan met de beschikbare bronnen en het gebruik van de ruimte.

Onderdeel van de kernwaarde ondernemend is werkgelegenheid. In de sector zorg en ondersteuning geeft de gemeente ruimte aan nieuwe innovatieve zorgconcepten. Nieuwe projecten op het gebied van gezondheidstoerisme en gezond ouder worden, worden gestimuleerd.

De ambitie voor Nietap is ook vastgelegd in de Omgevingsvisie en wel onder 'kleine kernen'. Enkele algemene ambities voor de 'kleine kernen' zijn:

• Instandhouding van kwaliteit staat voorop. Het landschap bepaalt.
• Woningbouw is mogelijk, uitgangspunt is maatwerk en aangetoonde behoefte voor de langere termijn.
• De dorpsgemeenschap staat centraal. De inwoners denken mee met plannen.

Als specifieke ambitie voor Nietap wordt genoemd, de locatie van de Thedemaborg is herkenbaar en heeft een functie.

De ontwikkelingen in het plangebied zijn afgestemd op de cultuurhistorische betekenis van de aanwezigheid van de Thedemaborg. Ook is de woningbouw afgestemd met de Regio Groningen Assen. Het proces en de gesprekken met de dorpsgemeenschap, om tot woningbouw te komen, is gestart eind november 2017. In november 2019 is er een bijeenkomst georganiseerd voor het dorp om het plan te bespreken. In november 2021 is er een inloopbijeenkomst georganiseerd voor de aanwonenden. De initiatiefnemer heeft het aangepaste stedenbouwkundige plan aan de bewoners gepresenteerd en informatie verstrekt over de nadere planuitwerking.

De Thedemaborg blijft in de toekomstige situatie herkenbaar. Er komt een openbare wandelroute over de borg. Op het borg terrein zal niet worden gebouwd. Uit toetsing aan de Omgevingsvisie blijkt dat het planvoornemen aansluit bij de gemeentelijke ambities.

Woonbeleid

Het omgevingsplan van de provincie Drenthe vraagt om regionale afstemming en samenwerking, onder meer op het vlak van wonen. Om dat te bereiken, zorgt elke Drentse regio samen met de provincie voor onderlinge afstemming in de programmering. De gemeente Noordenveld heeft haar woonbeleid vastgelegd in onder andere de nota 'Kaderstelling geactualiseerd woonbeleid gemeente Noordenveld' van april 2016, prestatieafspraken en het regionaal afstemmingsdocument 'Woningmarkt regio Noord-Drenthe'. In maart 2021 heeft het bestuur van Regio Groningen Assen unaniem ingestemd met de woningbouwplannen in het plangebied.

De Noordenveldse Kwaliteitsgids

In 2017 is voor het gehele grondgebied van Noordenveld de Omgevingsvisie Noordenveld 2030 vastgesteld. In de Omgevingsvisie staat omschreven hoe de gemeente Noordenveld denkt over wat de gemeente in het jaar 2030 uniek maakt in het sociale en fysieke domein. De Omgevingswet geeft aan dat de omgevingsvisie een beschrijving bevat van de (structuurbepalende) karakteristieken binnen het grondgebied van Noordenveld. Deze (structuurbepalende) karakteristieken zijn beschreven in De Noordenveldse Kwaliteitsgids, die de gemeente als een aanvulling en uitwerking van de Omgevingsvisie heeft vastgesteld.

De kwaliteitsgids is een document met basisinformatie. Per landschapstype en per kern zijn een aantal overzichtelijke gidsprincipes geformuleerd. Deze gidsprincipes geven aan hoe bij ontwikkelingen omgegaan kan worden met de aanwezige karakteristieken. Zij zijn open en kwalitatief geformuleerd, zodat er ruimte is voor afweging en verschillende uitkomsten mogelijk zijn. Een flexibele en op maatwerk gerichte aanpak is vereist om tot een afweging en ontwikkeling te komen. Onderstaande afbeelding geeft de informatie voor het dorp Nietap.

Een van de genoemde gidsprincipes is: benut kansen om cultuurhistorisch waardevolle plekken en structuren zoals het burchtterrein Thedema en landgoed Terheyl te versterken en te benutten (dorpsommetje, educatie,waterberging, incidentele nieuwbouw enzovoorts). De ontwikkelingen (woningbouw en openbaar pad op het burchtterrein) in het plangebied passen binnen de genoemde gidsprincipes.

Gids Omgevingskwaliteit

De Gids Omgevingskwaliteit van de gemeente Noordenveld vervangt de Welstandsnota. De gemeente slaat een nieuwe weg in, een weg die passend is bij de Omgevingswet. Hierdoor heeft de gemeente een nieuwe naam voor de welstandscriteria: ontwerpprincipes. De ontwerpprincipes helpen een bouwplan te maken dat past bij Noordenveld. De bouwplannen voldoen aan de ontwerpprincipes.

Gemeentelijk rioleringsplan

Op 16 januari 2013 is het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan vastgesteld door de Raad van de gemeente Noordenveld. Op 1 januari 2008 is de Wet gemeentelijke watertaken (Wgw) in werking getreden. Deze wetgeving stelt de gemeente beter in staat een bijdrage te leveren aan de aanpak van watervraagstukken in bebouwd gebied. De gemeente heeft met deze wet de zorgplichten gekregen voor hemel- en grondwater binnen bebouwd gebied.

De gemeente dient in het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) naast de gebruikelijke zorg voor de riolering vast te leggen hoe zij deze wettelijke zorgplichten voor hemelwater en grondwater in gaat vullen. We noemen dit GRP dan ook het verbrede GRP (vGRP) vanwege de uitbreiding met de nieuwe zorgplichten.

TOETSINGSKADER GEMEENTELIJKE WATERTAKEN
Doelen gemeentelijke watertaken:

1. 1. Doelmatig inzamelen en transporteren van stedelijk afvalwater naar een geschikt lozingspunt.
2. 2. Doelmatig inzamelen van regenwater (daar waar de perceelseigenaar redelijkerwijs niet in staat is dit zelf te doen).
3. 3. Doelmatig verwerken van het ingezameld regenwater.
4. 4. Voorkomen dat grondwater de bestemming van een gebied structureel belemmert.
5. 5. Voorkomen van overlast voor de omgeving (in de brede zin van het woord).

In de bestuursakkoorden Water (NBW/RBW3) is vastgelegd dat moet worden ingespeeld op de verwachte klimaatsverandering: Het watersysteem moet robuust worden gemaakt. De 'droge voeten' agenda worden met deze akkoorden vormgegeven. Daarom is inzicht in de stedelijke wateropgave noodzakelijk, zodat bepaald kan worden waar en hoe eventueel extra berging gecreëerd kan worden.

Afkoppelen van schone oppervlakken, zodat relatief schoon regenwater niet meer naar de rioolwaterzuiveringsinrichting wordt getransporteerd, is een aanpak die past in de huidige ontwikkelingen. De tritsen 'vasthouden-bergen-afvoeren' en 'schoonhouden-scheiden-schoonmaken' zijn daarbij leidend.

Het voormalige Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer heeft een regenwaterbrief uitgebracht die aangeeft hoe de regenwaterproblematiek bij gemeenten het best kan worden aangepakt. Er zijn vier pijlers van het regenwaterbeleid benoemd:

1. 1. aanpak bij de bron: het voorkomen van verontreiniging van regenwater;
2. 2. regenwater vasthouden en bergen;
3. 3. regenwater gescheiden van afvalwater afvoeren;
4. 4. integrale afweging op lokaal niveau.

Vanuit het hemelwaterbeleid wordt naar redelijkheid een inspanning gevraagd van bewoners, bedrijven en overheid. Hiervoor wordt bij ontwikkelingen onderscheid gemaakt naar een toename van het verhard oppervlak en een ontwikkeling zonder toename van verhard oppervlak. Onder dit laatste valt het opbreken van verharding, terugplaatsen van dezelfde of nieuwe verharding en sloop en nieuwbouw van gebouwen.

In die zin zijn er drie situaties te onderscheiden voor de omgang met hemelwater:

1. 1. afkoppelen van hemelwater afkomstig van nieuwbouw op een reeds bebouwde locatie;
2. 2. afkoppelen /bergen van hemelwater afkomstig van nieuwbouw op een nieuw aangelegde locatie;
3. 3. afkoppelen van hemelwater afkomstig van bestaande bebouwing.

Het afkoppelen/bergen van hemelwater is geregeld voor de eerste twee situaties. Het afkoppelen van hemelwater afkomstig van nieuwbouw op een reeds bebouwde locatie is een verplichting die volgt uit de aan te vragen omgevingsvergunning. Het afkoppelen/bergen van hemelwater afkomstig van nieuwbouw op een nieuw aangelegde locatie is een verplichting op basis van de watertoets die gekoppeld is aan de ontwikkeling van een nieuwbouwlocatie.

UITVOEREND BELEID ZORGPLICHT GRONDWATER
Voorkomen dat grondwater het doel van een gebied structureel belemmert. Dit doel vormt de invulling van de zorgplicht voor het grondwater. Grondwater speelt tenslotte een belangrijke rol binnen de (stedelijke) openbare ruimte. De ruime omschrijving van dit doel is noodzakelijk omdat de oorzaken en oplossingen van grondwaterproblemen liggen op het grensvlak van stedelijk waterbeheer en ruimtelijke ordening. Op eigen terrein heeft de burger nadrukkelijk zelf een verantwoordelijkheid om het grondwaterprobleem op te lossen en te voorkomen.

Ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling is een watertoets uitgevoerd, waarin aandacht wordt besteed aan bovengenoemde aspecten. De watertoets is verder toegelicht in paragraaf 4.8.

Nota duurzaamheid

In deze nota geeft de gemeente aan hoe ze in de jaren 2015-2020 invulling wil geven aan duurzaamheid. De focus ligt daarbij op energiebesparing en duurzame energie, omdat hier op korte termijn de grootste winst te behalen is. De sectoren waarop wordt ingezet zijn woningen, bedrijven, duurzame energieproductie en de eigen organisatie.

De verantwoordelijkheid voor energiebesparing en duurzame energie ligt in eerste instantie bij de sectoren zelf. De rol van de gemeente zal een faciliterende en ondersteunende zijn.

De ambitie van de gemeente is om in 2025 een 'duurzame' gemeente te zijn. De gemeente heeft in de Nota duurzaamheid doelstellingen opgesteld voor woningen, bedrijven, eigen organisatie en duurzame energieproductie.

Voor bedrijven richt de gemeente zich onder andere op het verduurzamen van bedrijven(terreinen) en het vergroten van het aandeel duurzame energie.

In de voorgenomen ontwikkeling is sprake van nieuwbouw. Hiervoor gelden de nieuwbouweisen uit het Bouwbesluit, ook wat betreft isolatie- en duurzaamheidsmaatregelen. Daarnaast geldt nu de Wet Voortgang Energietransitie (Wet VET) welke de basis vormt voor het verbod op aardgas in nieuwbouw. Hiermee is de gasaansluitplicht voor kleingebruikers bij nieuwbouw, bij bouwaanvragen na 1 juli 2018 geschrapt. Het voornemen moet voldoen aan de meest recente eisen wat betreft duurzaam bouwen.

Archeologische waarden dienen op grond van de Erfgoedwet te worden meegewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. De belangrijkste uitgangspunten van de wet zijn het vroegtijdig betrekken van archeologische belangen in de planvorming, het behoud van archeologische waarden in situ (ter plaatse) en de introductie van het zogenaamde 'veroorzakerprincipe'. Dit principe houdt in dat degene die de ingreep pleegt, financieel verantwoordelijk is voor behoudsmaatregelen of voor een behoorlijk onderzoek van eventueel aanwezige archeologische waarden.

Het plangebied is voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' en Waarde - Archeologische betekenis'. Het plangebied ligt volgens de beleidsadvieskaart van de gemeente Noordenveld in een zone 'hoge verwachting plaggendek'.

Onderzoek

Op 24 augustus 2021 is voor het plangebied Thedemaborglocatie in Nietap, gemeente Noordenveld, Drenthe een inventariserend archeologisch booronderzoek (verkennende fase) door de Steekproef uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 2.

Conform het beleid van de gemeente Noordenveld is een archeologisch onderzoek noodzakelijk omdat de oppervlakte van de bodemingrepen groter zal zijn dan 1.000 m² en dieper dan 0,30 m beneden het maaiveld. De met de nieuwbouw gepaard gaande graafwerkzaamheden vormen een bedreiging voor eventueel aanwezige archeologische waarden.

Voorafgaand aan het veldwerk is een archeologisch bureauonderzoek met een archeologisch verwachtingsmodel opgesteld. Uit het bureauonderzoek bleek dat in het plangebied hoge zwarte enkeergronden (essen) voorkomen en mogelijk ook een beekdal. Essen liggen vaak op gunstige plekken zoals zandkoppen, die ook in het verleden aantrekkelijk waren voor bewoning. In het onderzoeksgebied heeft de Thedemaborg gestaan. Deze dateert vermoedelijk uit de tweede helft van de 15e eeuw en werd rond het midden van de 18e eeuw gesloopt. Op het Thedemaborg-terrein (ten oosten van het voorliggend plangebied) zijn in het verleden meerdere archeologische onderzoeken uitgevoerd, waaruit is gebleken dat het borgterrein en het voorterrein behoudenswaardig zijn (Soetens 2003, Bakker 2004, 2005 en De Wit 2009).

In opdracht van de gemeente is in 2005 eerder archeologisch onderzoek uitgevoerd voor een grotendeels overlappend stuk van het onderzoeksgebied (niet geregistreerd in Archis 3, Bakker 2005). Dit betrof een gebied ten noorden en ten oosten van het Thedemaborgterrein waar woningbouw was gepland (Bakker 2005; zie Figuur 9). In overleg met de gemeente is daarom besloten om in deze delen geen nieuw booronderzoek uit te voeren en de aanbevelingen over te nemen uit het eerdere onderzoek (Bakker 2005).
In totaal zijn tijdens het veldonderzoek (verkennende fase) zes boringen verricht. In het onderzoeksgebied is onder een verstoord pakket, een restant van een esdek aanwezig, op dekzand en beekdalafzettingen. Tijdens het veldonderzoek zijn geen (eenduidige) archeologische indicatoren aangetroffen of aanwijzingen voor bodemvorming gevonden.
Alleen in boring 5 zijn drie ophogingslagen aanwezig met houtskoolspikkels, puinspikkels en onverbrand bot. In de laag zijn verder geen aanwijzingen gevonden voor resten uit de middeleeuwen – nieuwe tijd (zoals archeologisch waardevolle puinresten of aardewerk scherven) die mogelijk samenhangen met het borgterrein. In het onderzoeksgebied is in alle boringen een verstoorde top aanwezig. In het onderzoeksgebied zijn vanaf ongeveer de jaren '70 drie grotere gebouwen aanwezig, deze zijn rond 2015 gesloopt. De verstoringslaag kan zijn ontstaan bij de bouw en sloop van deze bebouwing. Hiermee is er in het onderzoeksgebied (zone van het booronderzoek in 2021) een lage kans op behoudenswaardige archeologische waarden.

Op basis van de resultaten van het voorliggend booronderzoek, acht de Steekproef de kans op de aanwezigheid van archeologische waarden voor de zuidwestelijke zone van het plangebied
laag. Er wordt geadviseerd om voor dit deel van het plangebied verder geen archeologisch vervolgonderzoek (groen gearceerd). Als bij toekomstig graafwerk onverhoopt toch archeologische vondsten worden gedaan of archeologische grondsporen worden aangetroffen, dan dient daarvan direct melding te worden gemaakt bij de minister conform de Erfgoedwet 2016, artikel 5.10 & 5.11. Geadviseerd wordt om dit te doen bij de gemeente Noordenveld.

Voor de rest van het plangebied wordt geadviseerd om de aanbevelingen uit de eerdere archeologische vooronderzoeken op te volgen (Bakker 2005; De Wit 2009). Dit betekent dat op grond van het booronderzoek uit 2005 in het noordelijke deel van het plangebied geen vervolgonderzoek wordt aanbevolen (Bakker 2005; groen ingevuld). Tijdens de eerdere onderzoeken is vastgesteld dat het Thedemaborg-terrein en het ten oosten hiervan gelegen voorterrein wél potentieel archeologisch waardevol is en dat behoud ervan dient te worden nagestreefd. Op het borgterrein zijn tijdens het proefsleuvenonderzoek in 2009 muurresten, funderingsresten en uitbraaksleuven gevonden. Daarnaast werden de resten gevonden van een poortgebouw of bruggenhoofd, dat versierd moet zijn geweest met natuursteen (De Wit 2009). De archeologische lagen bevinden zich hier deels direct onder de bouwvoor en zijn kwetsbaar voor bodemingrepen. Aanbevolen is om het Thedemaborgterrein en het voorterrein door middel van planinpassing te ontzien van bodemingrepen, waarmee deze zone in situ beschermd blijft
(rood ingevuld). In het gemeentelijke bestemmingsplan (Hooilanden Zuid-West Nietap) zijn de aanbevelingen uit de archeologische vooronderzoeken (Bakker 2005, De Wit 2009) overgenomen en geldt voor het borgterrein en het voorterrein: Waarde Archeologische betekenis. Hiervoor geldt: behoudt in situ van de archeologische resten. Echter, voor de huidige ontwikkeling wordt voor het oostelijke deel van het borgterrein een wijziging van het bestemmingsplan gerealiseerd. Dit deel fungeerde in de 17e eeuw immers slechts als tuin (De Wit 2009, p. 17). De gemeente, provincie en initiatiefnemers hebben hier al overeenstemming over bereikt.

Conclusie

Voor het aspect archeologie treden geen belemmeringen op ten aanzien van de ontwikkeling.

Voor de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan dient de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig moet zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie.

Door Heijmans Infra is een Verkennend bodemonderzoek (18 november 2021 - projectnummer G.016834.2.4135.02.2005) uitgevoerd. Uit het verkennend bodemonderzoek is het volgende naar voren gekomen.

Op basis van de huidige analyseresultaten is er ter plaatse van de onderzochte locatie geen sprake van een sterke bodemverontreiniging. Ter plaatse van de onderzoekslocatie worden in de bovengrond lichte verontreinigingen met zware metalen (kwik, lood, zink, koper), minerale olie, PCB en PAK aangetroffen. De aangetroffen sterke verontreiniging met PAK in mengmonster MM-BG-03 is na uitsplitsing ten hoogste matig verhoogd aangetroffen. De bovengrond wordt overwegend beoordeeld als altijd toepasbaar en klasse wonen. Ter plaatse van grondboring 21 en 29 wordt de bovengrond beoordeeld als klasse industrie. De ondergrond wordt beoordeeld als altijd toepasbaar.
Op de locatie is een asbestverdachte bijmenging (puin) aanwezig. Uit de analyseresultaten blijkt een stukje asbesthoudend (plaat)materiaal aanwezig. De concentratie gewogen asbest overschrijdt niet het criterium voor asbest. Opgemerkt moet worden dat er geen asbestonderzoek conform de NEN 5707 en/of NEN 5897 is uitgevoerd.
In het grondwater is een licht verhoogde concentratie barium en dichloormethaan gemeten. Plaatselijk worden licht verhoogde concentraties van molybdeen, nikkel, zink en minerale olie gemeten. Van de overige parameters is geen verhoogde waarde gemeten.

Conclusie

Nader bodemonderzoek is niet noodzakelijk. Wel is geadviseerd om een verkennend asbestonderzoek conform NEN 5707 en/of NEN 5897 uit te voeren. Op de locatie is een halfverharding aangetroffen bij een aantal boringen. Deze zijn niet aangemerkt als bodem (omdat de lagen meer dan 50% bodemvreemd materiaal bevatten) maar worden beschouwd als asbestverdacht. In het verkennend bodemonderzoek is in het puinmonster een asbestconcentratie aangetroffen dat het criterium voor nader onderzoek benaderd. Daarom en omdat geen asbestonderzoek conform de norm is uitgevoerd, kan de puinhoudende bodem niet als asbest onverdacht worden beschouwd.

Op de locatie is de Japanse Duizendknoop aanwezig. Er is geadviseerd om een risico-inventarisatie uit te laten voeren door een deskundige op het gebied van de bestrijding van de Japanse Duizendknoop.

Voor de ontwikkelingen in het plangebied wordt momenteel een verkennend asbest onderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek worden later verwerkt in het bestemmingsplan.

Als gevolg van het rijksbeleid ten aanzien van de monumentenzorg, is per 1 januari 2012 een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening van kracht. De wijziging betreft artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a, als gevolg waarvan alle cultuurhistorische waarden uitdrukkelijk dienen te worden mee gewogen bij het vaststellen van ruimtelijke plannen. Dit betekent dat in aanvulling op de archeologische aspecten nu ook de overige cultuurhistorische waarden moeten worden betrokken in het onderzoek.

Nietap is een wegdorp met een niet-agrarisch karakter dat is gelegen op de flank van het Drents Plateau op de plek waar de doorgaande route tussen Tolbert en Midwolde (Groningen) naar Roden en het moerasstroompje De Leek kruist. Het vormt een dubbeldorp met Leek. Stelselmatige ontginning van het gebied vindt plaats vanaf de 15e eeuw als de turfwinning op gang komt. Bij deze ontginning spelen de heren van Nienoord (Groningen), de familie Thedema en de monniken van het klooster van Aduard vanuit Terheyl een belangrijke rol. Huis Terheyl was via het water bereikbaar vanaf de Zwarte of Nietapster Ryth die bij Nietap aansluit op De Leek. De burcht van de familie Thedema lag ten noorden van de doorgaande route waar later het dorp Nietap aan zou ontstaan. In de 16e eeuw worden aan de Groningse kant van De Leek de Leeksterschans en het Hoofddiep aangelegd en komt het dorp Leek (Groningen) tot ontwikkeling. Aan het begin van de 17e eeuw wordt de Leeksterschans uitgebreid en komt er in de loop van deze periode een douanepost bij de doorgang. Aanvankelijk is er op de grens aan de Leeksterzijde een herberg. Nog in dezelfde eeuw komt er ook aan de Drentse kant ook een herberg, de “Nije Tap” dat in de 19e eeuw verbasterd tot “Nietap”.

Op het kaartbeeld van omstreeks 1830 zijn de doorgaande route (J.P. Santeeweg), het burchtterrein Thedema met omgrachting en De Leek duidelijk zichtbaar. De burcht is in deze periode al afgebroken en de oprijlaan naar het burchtterrein is al bebouwd (J.P. Santeeweg 14). Het burchtterrein is nog herkenbaar en afleesbaar.

Kadastrale kaart van 1832

Op basis van een tekening van Stellingwerff is aangenomen dat Thedema aan het einde van de 15e eeuw werd gebouwd (Bos et al. 1989). De exacte datering is onbekend (Bakker 2004). Het omliggende grachtencomplex is tegenwoordig nog in gebruik als kavelsloten. Het noordelijke grachtendeel is gedempt. Op kaarten uit de 16e en 18e eeuw staat Nietap nog aangegeven als “Thedema”, genoemd naar het landgoed/landhuis: “Thedemaborg”. Over de exacte ligging en grootte van de Thedemaborg zelf is weinig bekend (De Wit 2009). Op de kaart uit 1750 is op het borgterrein geen bebouwing meer aanwezig. Eerdere onderzoeken doen vermoeden dat de borg op het westelijke terreindeel heeft gelegen (Soetens 2003, Bakker 2004 en Bakker 2005). De kaart uit 1750 toont op het westelijk deel van het borgterrein een centraal gelegen pad dat mogelijk als oprijlaan is gebruikt. Dit zou mogelijk kunnen betekenen dat het hoofdgebouw op het oostelijke deel heeft gelegen.

Thedemaborglocatie, het terrein van de Thedemaborg (rood omlijnd) na sloop van de gebouwen op een kaart uit 1750 (Versvelt 2004)

Het Thedemaborgterrein met de nog aanwezige grachten en -structuur en bomen, alsmede de historische verkaveling worden beschermd via de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie.

Er is een verbod opgenomen voor het dempen van de grachten en voor het wijzigen van de oorspronkelijke verkavelingsstructuur.

Voor de ontwikkelingen is een uitgebreide natuurtoets en een nader ecologisch onderzoek uitgevoerd. Deze onderzoeken zijn opgenomen in Bijlage Uitgebreide natuurtoets en Nader ecologisch onderzoek. Deze beschrijft de ecologische beoordeling van het voornemen. De effecten op natuurwaarden worden beoordeeld in relatie tot bestaande wet- en regelgeving op het gebied van soortenbescherming en gebiedsbescherming. De soortenbescherming is vastgelegd in de Wet natuurbescherming en de gebiedsbescherming in de Wet natuurbescherming (Natura 2000-gebieden) en de provinciale structuurvisies en provinciale verordeningen (NNN).

Veldbezoek
Het plangebied is op 25 juni 2020 bezocht om een indruk te krijgen van de terreinomstandigheden van het gebied, de omgeving en de voorkomende flora en fauna.

Het plangebied ligt op ruime afstand van het Natura 2000-gebied ‘Leekstermeergebied’. Het plangebied is gescheiden van het Natura 2000-gebied door bebouwing, (water)wegen en agrarisch gebied. Gezien de afstand tot het Natura 2000-gebied, de inrichting van het tussenliggende gebied en de aard van het plan zijn veel potentiële effecten op het Natura 2000-gebied op voorhand uit te sluiten. Over deze afstand kan echter in potentie wel sprake zijn van een toename van stikstofdepositie op Natura 2000- gebieden. Daarom dient een AERIUS-berekening te worden gemaakt waaruit blijkt of tijdens de gebruiksfase al dan niet sprake is van stikstofdepositie boven 0.00 mol N/ha/jaar in stikstofgevoelige habitattypen van Natura 2000-gebieden.

Gezien de afstand tot het NNN en de aard van het plan, zijn geen negatieve effecten te verwachten op dergelijke gebieden. Het plan is niet in strijd met het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid.

Zoogdieren

Wanneer de grote takkenhoop in het te behouden bosje aan de zuidzijde van het gebied wordt verwijderd, kunnen nestplaatsen van steenmarter verloren gaan. Nader onderzoek naar de aan- of afwezigheid van deze soorten is, wanneer de takkenhoop wordt verwijderd, noodzakelijk.
Als de boom met loshangende schors aan de noordwestzijde van het zuidelijke bosje wordt gekapt, is nader onderzoek naar vleermuizen nodig. Wordt deze boom behouden, dan is nader onderzoek naar vleermuizen niet noodzakelijk. Verder biedt de watergang aan de oostzijde van het plangebied geschikt leefgebied voor waterspitsmuis. Wanneer werkzaamheden worden verricht aan de oevers van deze watergang, is nader onderzoek nodig naar de aanwezigheid van waterspitsmuis. Op basis van de resultaten van de eventuele nadere onderzoeken wordt bepaald of een ontheffing van de Wnb moet worden aangevraagd.

Het plangebied verandert verder als foerageergebied voor steenmarter en vleermuizen, maar gaat niet als zodanig verloren. Verder gaan geen belangrijke vliegroutes voor vleermuizen verloren als gevolg van de plannen.

Als gevolg van de werkzaamheden kunnen ten slotte verblijfplaatsen van enkele algemene beschermde zoogdieren worden verstoord en/of vernietigd. Ook kunnen hierbij enkele exemplaren worden gedood. De te verwachten algemene soorten worden niet in hun voortbestaan bedreigd en vallen in de provincie Drenthe onder de vrijstellingsregeling van de Wnb bij ruimtelijke ontwikkelingen. Voor deze soorten hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd. Wel geldt voor deze soorten de zorgplicht van de Wnb.

Broedvogels

Als gevolg van de werkzaamheden gaan geen jaarrond beschermde nesten van vogels verloren. Het plangebied vormt naar verwachting een onderdeel van het foerageergebied van sperwer en buizerd. Na uitvoering van het plan zal het plangebied niet volledig ongeschikt worden als foerageergebied voor deze soorten en bovendien is in de omgeving in ruime mate alternatief en hoogwaardiger foerageergebied aanwezig. Negatieve effecten door verlies van foerageergebied treden niet op.

Voor de overige vogelsoorten - de soorten waarvan de nestplaats alleen beschermd is ten tijde van het gebruik als broedplaats (broedseizoen) - geldt in het gehele gebied dat wanneer werkzaamheden tijdens het broedseizoen worden uitgevoerd, in gebruik zijnde nesten van vogels kunnen worden verstoord en vernietigd. Het is verboden nesten van vogels (indien nog in functie) te verstoren of te vernietigen. Met betrekking tot de planning en uitvoering van de werkzaamheden dient daarom rekening te worden gehouden met het broedseizoen. De Wnb kent geen standaardperiode voor het broedseizoen. Het is van belang of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Voor de meeste vogels geldt dat het broedseizoen ongeveer van 15 maart tot 15 juli duurt.

Amfibieën

Door werkzaamheden aan de watergang aan de oostzijde van het plangebied, is nader onderzoek nodig naar de aanwezigheid van poelkikker. Als gevolg van de werkzaamheden kunnen verblijfplaatsen van enkele algemene beschermde amfibieën worden verstoord en/of vernietigd. Ook kunnen hierbij enkele exemplaren worden gedood. De te verwachten algemene soorten worden niet in hun voortbestaan bedreigd en vallen in de provincie Drenthe onder de vrijstellingsregeling van de Wnb bij ruimtelijke ontwikkelingen. Voor deze soorten hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd. Wel geldt voor deze soorten de zorgplicht van de Wnb.

Overige soorten

Geschikt leefgebied voor grote modderkruiper is aanwezig in de watergang aan de oostzijde van het plangebied. Er zullen werkzaamheden worden verricht aan deze watergang, daarom is nader onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van grote modderkruiper in het plangebied. In het plangebied zijn verder geen beschermde reptielen of ongewervelden aangetroffen of te verwachten.

Uit de uitgebreide natuurtoets is naar voren gekomen dat de uit te breiden watergang aan de oostzijde en de voormalige grachten mogelijk geschikt voortplantingswater zijn voor poelkikker en geschikt leefgebied voor grote modderkruiper. Daarnaast zijn de oevers van de watergangen geschikt als leefgebied voor waterspitsmuis. Om aan te tonen dan wel uit te sluiten dat leefgebied en nest- of verblijfplaatsen van deze soorten aanwezig zijn, is in 2021 nader onderzoek uitgevoerd.

Conclusie

De aanwezigheid van waterspitsmuis in de oevers van de oostelijke watergang en de grachten is niet aangetoond tijdens de nadere onderzoeken. Ook kan de aanwezigheid van grote modderkruiper in de watergangen worden uitgesloten op basis van het uitgevoerde onderzoek.

In de oostelijke watergang zijn tijdens het onderzoek meerdere roepende poelkikkers gehoord. Deze watergang dient als voortplantingswater voor poelkikker. Omdat poelkikkers binnen 100 meter van het voortplantingswater landbiotoop zoeken, zijn de groene randen rondom de watergang en op de locatie van de uit te breiden sloot onderdeel van het land- en overwinteringsbiotoop van poelkikker. Als gevolg van de graafwerkzaamheden wordt voortplantingswater, landbiotoop en overwinteringsbiotoop aangetast. Daarom is een ontheffing van de Wnb voor poelkikker nodig.

Uit het nader onderzoek is gebleken dat de oostelijke watergang in het gebied onderdeel is van het voortplantingswater van poelkikker. Ook zijn de oevers en groene randen rondom deze watergang onderdeel van het land- en overwinteringsbiotoop van poelkikker. Om deze oevers te kunnen vergraven om de watergang richting het noorden te verlengen, is een ontheffing van de Wet natuurbescherming (Wnb) nodig. Momenteel wordt gewerkt aan het opstellen van de ontheffing.

Voor onderhavig voornemen is het relevant om met een AERIUS-berekening vast te stellen of sprake is van negatieve effecten op Natura 2000-gebieden als gevolg van stikstofdepositie. Voor het bestemmingsplan is de depositie van stikstof ten gevolge van de bouw en het gebruik berekend in januari 2021. Uitgangspunt destijds was de bouw van 48 wooneenheden. In deze AERIUS berekening is geconstateerd dat er geen stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden zijn met een overschrijding van een projectbijdrage van meer dan 0,00 mol N/ha/jaar. In het kader van de Wet stikstofreductie en Natuurverbetering wordt de aanlegfase (sloop en bouw), sinds 1 juli 2021, van een project niet meer meegenomen in deze berekening.

Voor het onderdeel stikstofdepositie is voorliggend plan uitvoerbaar.

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport (onder andere van gevaarlijke stoffen). Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden. Risicobronnen kunnen onderscheiden worden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen (via wegen, spoorwegen, waterwegen) en leidingen (onder andere aardgas, vloeibare brandstof en elektriciteit).

Op 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden (gewijzigd 13 februari 2009), met de daarbij behorende Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi). Het Bevi richt zich primair op inrichtingen als bedoeld in de Wet milieubeheer. Deze inrichtingen brengen risico's met zich mee voor de in de omgeving gelegen risicogevoelige objecten. Het besluit onderscheidt twee categorieën risicogevoelige objecten, namelijk kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten (Bevi artikel 1, lid 1, sub b en l). Dit onderscheid is gebaseerd op maatschappelijke opvattingen over de groepen mensen die in het bijzonder moeten worden beschermd en op gegevens als het aantal personen en de verblijfstijd van groepen mensen. Het besluit geeft waarden voor het risico dat toelaatbaar wordt geacht voor deze objecten. Hierbij worden twee vormen van risico onderscheiden, het plaatsgebonden risicio en het groepsrisico.

Onderzoek

De risicokaart geeft aan dat er in de nabijheid van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Hierdoor treden er geen belemmeringen op voor het plangebied.

Zoals bij inrichtingen het Bevi voorwaarden stelt aan de omgang met externe veiligheid, zo zijn bij vervoer van gevaarlijke stoffen deze voorwaarden opgenomen in het Besluit externe veiligheid Transportroutes (Bevt), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen.

Deze wetgeving is van toepassing op de rijksinfrastructuur die onderdeel uitmaakt van de Basisnetten Weg, Water en Spoor. Hierbij wordt vastgehouden aan de volgende zaken:

• vaste afstanden voor het plaatsgebonden risico (PR);
• vaste invoergegevens voor de berekening van het groepsrisico (GR);
• aanwijzing plasbrandaandachtsgebieden (PAG).

Conform het Bevt dient bij nieuwe ontwikkelingen rekening te worden gehouden met de veiligheidszone (PR-max gebied). Deze zone wordt gemeten vanaf de rechterkant van de weg. Binnen de veiligheidszone is oprichting van nieuwe kwetsbare objecten niet toegestaan en nieuwe beperkt kwetsbare objecten mogen alleen in uitzonderingsgevallen worden opgericht. Het plasbrandaandachtsgebied (PAG) is een zone van 30 m bij een weg en een spoorlijn en 25-40 m bij een waterweg. Het PAG is het gebied waarbinnen de oprichting van objecten ten behoeve van minder zelfredzame personen zoveel mogelijk dient te worden tegengegaan.

Het GR-aandachtsgebied is een gebied tussen de 0-200 m. Voor ontwikkelingen binnen dit gebied dient een groepsrisicoberekening te worden gemaakt.

Onderzoek

Ten aanzien van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg is, voor het plangebied, de N372 Nietap-Roden van belang.

Bij vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg geldt dat zich binnen de contour van het plaatsgebonden risico geen kwetsbare objecten mogen bevinden. De risicocontour van de provinciale weg ligt op het wegvlak zelf en legt hiermee geen planologische beperkingen op de omgeving. Deze provinciale weg heeft geen PAG en ook het groepsrisico zorgen niet voor planologische beperkingen in het plangebied.

In de gemeente is geen routering gevaarlijke stoffen vastgesteld. De bevoorrading geschiedt conform de Wet vervoer gevaarlijke stoffen, wat inhoudt dat de leverancier de kortst mogelijke route via de doorgaande weg aanhoudt, waarbij de bebouwde kom zoveel mogelijk wordt vermeden. Voor de bevoorrading van de lpg-tankstations binnen de gemeente zijn daarom geen ontheffingen nodig.

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden met de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb). Dit besluit bevat de regelgeving op het gebied van buisleidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Op grond van de wetgeving dienen de belemmeringenstrook (5 m, bij aardgastransportleidingen met een druk tot 40 bar bedraagt deze zone 4 m), de plaatsgebonden risicocontour (10-6) en het invloedsgebied van het groepsrisico (1%-letaliteitsgrens) in acht te worden gehouden bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Daarnaast is in oktober 2012 de Structuurvisie Buisleidingen in werking getreden. In de structuurvisie geeft het Rijk op hoofdlijnen aan waar provincies en gemeenten ruimte moeten reserveren voor buisleidingen (met het oog op de aankomende 10 tot 20 jaar).

De structuurvisie richt zich met name op buisleidingen voor het transport van gevaarlijke stoffen over land. Dan gaat het om aardgas, olieproducten en olieachtige producten en chemicaliën, maar ook om een stof als CO2 die mogelijk in de toekomst ook op grote schaal wordt getransporteerd. Het gaat daarbij om zowel leidingen die in handen zijn van particuliere bedrijven als leidingen van de overheid, waaronder de leidingen van de Defensie Pijpleiding Organisatie.

In de AMvB Ruimte (Barro, december 2011) wordt te zijner tijd de verplichting opgenomen om gereserveerde buisleidingenstroken als zodanig te bestemmen. Het is voldoende als bij de vaststelling van nieuwe bestemmingsplannen de betreffende gronden worden vrijgehouden van bestemmingen die realisatie van leidingen in de weg kunnen staan. Andere functies blijven toegestaan, maar daaraan zitten beperkingen.

Onderzoek

In de nabijheid van het plangebied zijn geen buisleidingen aanwezig. Hierdoor treden er geen belemmeringen op voor het plangebied.

Voor het voornemen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd met betrekking tot de geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaai afkomstig van N372 en J.P. Santeeweg op de gevels van de te realiseren woningen. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage Akoestisch onderzoek.

Onderzoek

Uit het onderzoek blijkt dat 6 woningen niet voldoen aan de wettelijke eisen wat betreft het wegverkeerslawaai. De overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting bedraagt maximaal 1 dB vanwege de N372.

Om de realisatie van deze woningen mogelijk te maken dient het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Noordenveld een hogere waarde te verlenen. Gemotiveerd is waarom maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied niet mogelijk zijn. Daarbij is getoetst aan de landelijke wetgeving.

Nederland heeft de regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing) en locaties waartoe leden van het publiek gewoonlijk geen toegang hebben.

NSL/nibm

Op 15 november 2007 is dit deel van de Wet milieubeheer in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.

De ministerraad heeft op voorstel van de minister van Infrastructuur en Milieu ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm.

In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m³ NO₂ of PM₁₀) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

In 2015 is door Infomil een onderzoek uitgevoerd naar de verhouding tussen de concentratie PM₁₀ en PM_2,5 in de lucht. Uit de resultaten hiervan blijkt dat de concentratie PM₁₀ en PM_2,5 in de lucht sterk samenhangen. Op basis hiervan merkt Infomil op dat "wanneer wordt voldaan aan de maatgevende grenswaarde voor PM₁₀, vrijwel altijd ook wordt voldaan aan de grenswaarde voor het jaargemiddelde concentratie PM_2,5".

Onderzoek

Het plan biedt de mogelijkheid tot het realiseren van 43 woningen. Wat betreft de verkeersgeneratie is aansluiting gezocht bij de CROW-publicatie 381- Toekomstbestendig parkeren, december 2018. Deze publicatie geeft ook inzicht in de verkeersgeneratie van een groot aantal functies.

De woningen zijn aan de hand van deze publicatie beschouwd als 'niet stedelijk'. De publicatie geeft aan dat rekening moet worden gehouden: 16 rijwoningen (koop) met maximaal 7,8 ritten per woning, 20 twee onder een kap (koop) met maximaal 8,2 ritten per woning en 7 sociale huurwoningen met maximaal 6 ritten per woning. De totale verkeersgeneratie bedraagt 331 ritten per etmaal.

Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft de minister in samenwerking met InfoMil de nibm-tool april 2021 ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een project niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging. Met behulp van deze rekenhulp is de toename van de stoffen NO2 en PM10 bepaald.

Conclusie

Uit de berekeningen met de nibm-tool blijkt dat het plan de grens van 3% (een toename van 1,2 ug/m³ NO₂ of PM₁₀) niet overschrijdt. Het project kan derhalve worden beschouwd als een nibm-project. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit vanwege de toename van het verkeer is niet noodzakelijk.

Op grond van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen zijn voorzien van een waterparagraaf. Hiervoor moet het proces van de watertoets worden doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het hele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

Voor het plan is een watertoets uitgevoerd. Daarnaast zjin er meerdere overleggen gevoerd met het Waterschap Noorderzijlvest.

Het plangebied maakt onderdeel uit van de Electraboezem 3e schil (peilgebied GPGKGM001), het bijbehorende vigerend peil is NAP -0,93 m. De watergangen in het plangebied zijn slecht onderhouden en op provisorische wijze verbonden met de hoofdwatergangen van het peilgebied. Hierdoor staat het waterpeil in het plangebied grotendeels onder invloed van neerslag en verdamping. Het waterpeil in de watergangen kan hierdoor in de natte periodes tot aan maaiveld oplopen en in de droge periodes kunnen de watergangen droogvallen. Het praktijkpeil (werkelijke peil) sluit niet aan bij het vigerend peil uit het peilbesluit.

Ten behoeve van de nieuwbouwontwikkeling wordt het watersysteem in het plangebied aangepast. Met de aanpassing wordt het mogelijk om water in te laten uit de Electraboezem en weer af te voeren aan de Electraboezem. Hierdoor kan het waterpeil in het plangebied worden beheerst. Deze aanpassing aan het watersysteem wordt nader beschreven in het nog op te stellen waterhuishoudkundig plan. In het waterhuishoudkundige plan wordt het optimale waterpeil voorgesteld en beschreven. Bij het peilvoorstel wordt rekening gehouden met de kans op bodemzetting, de archeologie in het gebied, de (water)beleving, de gewenste drooglegging en het bestaande gebied rondom het plangebied. Hiermee wordt geborgd dat er een robuust watersysteem wordt ontwikkeld dat voldoet aan de wensen en eisen van het waterschap en de gemeente.

Toetsingskader

De procedure van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is volgens de Wet milieubeheer verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. Welke activiteiten dat betreft is aangegeven in het Besluit m.e.r. en de daarbij behorende bijlage. In de bijlage is onderscheid gemaakt tussen een:

• C-lijst met m.e.r.-plichtige activiteiten en daarbij behorende drempelwaarden;
• D-lijst met m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten en de daarbij behorende drempelwaarden.

Het doel van de m.e.r. is het milieubelang volwaardig mee te laten wegen bij de vaststelling van deze plannen en besluiten. Een belangrijk product van de m.e.r.-procedure is het milieueffectrapport (MER). Bij sommige besluiten is niet meteen duidelijk of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. In deze grensgevallen moet eerst worden beoordeeld of sprake is van een m.e.r.-plicht. Dit gebeurt door middel van een aparte procedure, de zogenoemde m.e.r.-beoordeling. Deze m.e.r.-beoordeling is ook vereist voor activiteiten die onder de drempelwaarden van het Besluit m.e.r. liggen. In dat geval gelden er geen vormvoorschriften en is sprake van een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Bij de vormvrije m.e.r.-beoordeling moet er volgens bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling worden getoetst aan de drie volgende hoofdcriteria:

1. 1. de kenmerken van het project;
2. 2. de plaats van het project;
3. 3. de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek

De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject is opgenomen in onderdeel D, onder 11.2. Voor dergelijke ontwikkelingen gelden de volgende drempelwaarden:

• een oppervlakte van honderd hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat; of,
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Met voorliggend bestemmingsplan worden 43 nieuwe woningen gerealiseerd. Hiermee ligt de beoogde ontwikkeling ver onder de genoemde drempelwaarden. Omdat de ontwikkeling in onderdeel D van het Besluit m.e.r. voorkomt, moet tevens bekeken worden of sprake is van belangrijke negatieve effecten voor het milieu die de uitvoering van een m.e.r. noodzakelijk maken. Alle mogelijke milieugevolgen van de activiteiten die voorliggend bestemmingsplan mogelijk maakt zijn onderzocht en staan beschreven in de Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling, die is opgenomen als bijlage in deze toelichting.

Uit de aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat het plan (de woningbouwontwikkeling die in het voorliggende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt) geen belangrijke negatieve gevolgen heeft voor het milieu. Op grond van deze uitkomsten kan het bevoegd gezag, bijvoorbeeld gelijktijdig met het vrijgeven van het voorontwerpbestemmingsplan, besluiten dat een verdere m.e.r.-procedure niet aan de orde is.

Conclusie

Het plan leidt niet tot bijzondere omstandigheden die het opstellen van een MER of m.e.r.-beoordeling noodzakelijk maken.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de regels van het bestemmingsplan. De regels vormen samen met de verbeelding het juridische bindende deel van het bestemmingsplan. Zowel de verbeelding als de regels voldoen aan de verplichte landelijke standaarden voor de uitwisseling en vergelijkbaarheid van digitale bestemmingsplannen (IMRO2012 en SVBP2012). Het bestemmingsplan bestaat uit:

1. 1. een verbeelding van het plangebied waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen;
2. 2. de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden genoemd.

Bij het bestemmingsplan hoort een toelichting. Het bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting wordt langs elektronische weg vastgesteld.

Inleidende regels
De inleidende regels bestaan uit twee artikelen, namelijk de 'Begrippen' en de 'Wijze van meten'. In de begrippen zijn de noodzakelijke begripsomschrijvingen opgenomen die worden gebruikt in de regels. Het bevat definities om misverstanden te voorkomen. De wijze van meten regelt hoe er moet worden gemeten.

Bestemmingsregels
Artikel 3 Agrarisch met waarden

De agrarische percelen met landschappelijke, natuurlijke en/of cultuurhistorische waarden zijn bestemd als 'Agrarisch met waarden'. Deze gronden hebben met name een cultuurhistorische waarde in verband met de vroegere aanwezigheid van de Thedemaborg.

Gebouwen zijn op de agrarische percelen niet toegestaan. De gronden mogen worden gebruikt als cultuurgrond voor het agrarisch bedrijf, maar het gebruik voor hout-, boom- en fruitteelt is verboden.

De mogelijkheden om agrarische bouwwerken buiten het bouwvlak te bouwen zijn heel beperkt, dit houdt verband met de bovengenoemde waarden.

Artikel 4 Groen

De openbare groenvoorzieningen zijn bestemd als 'Groen'. Het bouwen van gebouwen is hier alleen toegestaan in het bouwvlak. Hier gelden de bestaande goot- en bouwhoogte. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt een maximale bouwhoogte van 3 m.

Artikel 5 Verkeer - Verblijf

De wegen, paden en parkeerplaatsen binnen het plangebied zijn bestemd als 'Verkeer - Verblijf'.

Artikel 6 Water

De bestaande historische grachten en sloten, alsmede de nieuw aangelegde sloten, zijn bestemd als 'Water'. De historische grachten en sloten van het voormalige borgterrein hebben ook de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'.

Artikel 7 Wonen

In het plangebied wordt de bouw van 43 woningen mogelijk gemaakt. Voor een deel zijn dit twee-aaneengebouwde woningen en voor een deel zijn dit rijenwoningen.

De woningen worden met de voorgevel in de voorste bouwgrens gebouwd. Een deel van de woningen wordt met een lage of hoge goothoogte - 4 m respectievelijk 8 m - gebouwd en een bouwhoogte van maximaal 12 m. Een ander deel van de woningen wordt met een lage goot- en bouwhoogte gebouwd, te weten respectievelijk 4 m en 8 m. De maatvoering is aangegeven op de verbeelding.

Alle woningen afgedekt met een kap met een dakhelling van minimaal 30° en maximaal 60°.De nokrichting van de woningen varieert.

De woningen worden met de voorgevel hoofdzakelijk in en evenwijdig aan de voorstel bouwgrens gebouwd.

Voor de aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen geldt de bijgebouwenregeling van de gemeente Noordenveld. De toegestane oppervlakte aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen hangt af van de omvang van het bouwperceel.

Artikel 8 Waarde - Archeologische betekenis

De archeologische resten in het plangebied, ter plaatse van het Thedemaborgerrein, zijn voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische betekenis'. Voor dit terrein geldt dat de archeologische resten in situ dienen te worden bewaard. Voor dit terrein geldt een specifieke onderzoeksaanbeveling die als bijlage bij de regels is opgenomen. Alleen voor bodemingrepen die niet dieper gaan dan 30 cm geldt een vrijstelling.

Artikel 9 Waarde - Cultuurhistorie

Het Thedemaborgterrein met de nog aanwezige grachten en -structuur en bomen, alsmede de historische verkaveling worden beschermd via de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie.

Er is een verbod opgenomen voor het dempen van de grachten en voor het wijzigen van de oorspronkelijke verkavelingsstructuur.

Algemene regels
De algemene regels bestaan uit regels die gelden voor alle bestemmingen. Het gaat daarbij om de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels en overige regels.

Overgangs- en slotregels
In dit hoofdstuk is het overgangsrecht geregeld en is de slotregel vastgelegd.

Voor de ontwikkelingen in het plangebied wordt een anterieure overeenkomst afgesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente. Hierbinnen is ook het kostenverhaal voor de gemeente afgedekt. Tevens wordt er een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten.

Bij start van het voornemen, in 2017, is er een ontwikkelgame met stakeholders georganiseerd. De inbreng van de aanwezigen is meegenomen bij de nadere planuitwerking. Buurtschap Nietap was één van de aanwezige partijen. In november 2019 is de gezamenlijke uitwerking van het stedenbouwkundig plan met de omgeving besproken. De omwonenden hebben de ruimte gekregen om eigen ideeën in te brengen. Deze opmerkingen zijn bij de verdere uitwerking van het plan zoveel mogelijk meegenomen. Het definitieve stedenbouwkundig plan is in november 2021 aan de omwonenden gepresenteerd. De reacties op het uitgewerkte plan waren overwegend positief. De omwonenden zijn tijdens het proces tevens per nieuwsbrief en de projectwebsite geïnformeerd over de stand van zaken. Daarnaast zijn er ook individuele gesprekken gevoerd met direct belanghebbenden. Hierdoor zijn hun wensen zo goed mogelijk in het plan opgenomen.

In het kader van het wettelijke vooroverleg is het bestemmingsplan opgestuurd naar de wettelijke overlegpartners. Hierop zijn geen inhoudelijke reacties ontvangen.

Het ontwerpplanbestemmingsplan is voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. Hierop is één zienswijze ontvangen. Op basis daarvan is de verbeelding twee keer aangepast en is de zienswijzenota één keer aangepast. Zie voor de zienswijzenota Bijlage 8 van deze toelichting.