In deze regels wordt verstaan onder

het bestemmingsplan Hoek Kanaalstraat-Wilhelminastraat, Roden met identificatienummer NL.IMRO.1699.2021BP100-vg01 van de gemeente Noordenveld;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

de uitoefening van een beroep, het bedrijfsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, welke activiteiten door de beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie kunnen worden uitgeoefend en die een ruimtelijke uitwerking of uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is;

het achter het hoofdgebouw gelegen gedeelte van het erf, voorzover gelegen achter de achtergevel en het verlengde daarvan en tussen de zijdelingse perceelgrenzen, en die zijde (zijdelings) niet gekeerd is naar de weg of het openbaar toegankelijk gebied

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;

de gevel van een gebouw, die gesitueerd is tegenover de voorgevel van het betreffende gebouw;

de achtergevel, het achtererf en het dakvlak aan de achterzijde van een gebouw alsmede de zijgevel, het zijerf en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw voorzover die zijde (zijdelings) niet gekeerd is naar de weg of het openbaar toegankelijk gebied;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw;

een in het plan aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak en/of het bouwperceel, dat maximaal mag worden bebouwd;

een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte, toeristische verblijfsvoorziening, voor uitsluitend kortdurend logies en ontbijt voor maximaal vijf personen, die deel uitmaakt van het hoofdgebouw of is gevestigd in een van de bestaande bijgebouwen en wordt uitgeoefend door de gebruiker van het betreffende perceel;

een inrichting of instelling, gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen, dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden werkactiviteiten daaronder niet begrepen;

1. a. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het uitwerkingsplan aanwezig is, dan wel toegestaan is krachtens een omgevingsvergunning en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning;
2. b. het onder a bedoelde geldt niet voorzover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening, of een andere planologische toestemming;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist, tenzij in de regels anders is bepaald;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van onderbouw en kapverdieping;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren;

de buitenzijde van de daadwerkelijke wanden van een bouwwerk. Voor bouwwerken die niet of niet aan alle zijden door wanden omsloten worden, wordt de loodrechte projectie van de dakrand op het maaiveld als buitenwerkse gevelvlak aangemerkt;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw of een overkapping;

een niet-ondergeschikte toevoeging aan het dak van de bestaande bouwmassa, door het verhogen van de nok of de dakrand, dan wel de gootlijn van het dak;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een al dan niet omheind stuk grond, in ruimtelijk opzicht direct behorende bij, in functioneel opzicht ingericht ten dienste van en in feitelijk opzicht direct aansluitend aan een woning of een ander gebouw, dat in beginsel behoort tot het perceel waarop de woning of het andere gebouw is geplaatst, zoals dat kan blijken uit de (oorspronkelijke) kadastrale gegevens en de bestemming deze inrichting niet verbiedt;

de afbakening van een erf of perceel van een ernaast gelegen erf of perceel, of van de openbare ruimte;

een ondergeschikte grondgebonden uitbouw met een beperkte omvang in breedte, hoogte, diepte en een overwegend transparante verschijningsvorm en uitstraling, waardoor het stedenbouwkundig aanzicht niet wezenlijk wordt beïnvloed;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

het gebruiken, doen gebruiken en/of laten gebruiken;

de mogelijkheden om gronden en bouwwerken overeenkomstig de daaraan toegekende bestemming te gebruiken;

een woning die met een andere woning verbonden is door middel van een aanbouw, uitbouw of bijgebouw;

een woning die geheel of gedeeltelijk boven dan wel beneden een andere woning is gelegen, waarbij per woning een zelfstandige toegankelijkheid al dan niet direct vanaf de weg of het openbaar toegankelijk gebied gewaarborgd is;

de in het plan als zodanig opgenomen aanduiding, waar de voorgevel van het hoofdgebouw op moet zijn georiënteerd;

een horizontale snijlijn van gevelvlak en dakvlak, zijnde de laagste lijn van het dak die representatief kan worden geacht voor de (in stedenbouwkundige zin toegestane) hoofdmassa;

één gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste gebouw valt aan te merken;

de hoofdvorm van het gebouw wordt bepaald door het bestaande gevelvlak, de goothoogte, de nokhoogte en de dakvorm;

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren, waar bij een gemeenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan (kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen);

een dakafdekking onder een hoek vanaf 15° met het horizontale vlak, dan wel in een gebogen vorm;

een doorlopend gedeelte van een gebouw onmiddellijk onder de kap;

het oppervlak (of de hoogte daarvan) van het land of de bovenkant van het terrein dat een bouwwerk omgeeft;

de waarde van een gebied in milieuhygiënische zin door de mate van scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies, daarbij in het bijzonder gelet op het voorkómen dan wel beperken van hinder door geur, stof, geluid, gevaar, (bodem)verontreiniging, licht en/of trilling;

een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder d van de Wet ruimtelijke ordening;

het snijpunt, dan wel een horizontale snijlijn van ten minste twee hellende dakvlakken, zijnde de hoogste lijn van een dak;

voorzieningen ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer, waarvan de bovenkant minder dan 1,2 m boven peil is gelegen;

elk bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder, dan wel met, ten hoogste één wand;

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

1. a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;

een dakafdekking onder een hoek van minder dan 15° met het horizontale vlak;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

de lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde of aan de van de weg afgekeerde zijde niet mag worden overschreden;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, of een naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

een ruimtelijke situatie die overzichtelijk, herkenbaar en sociaal controleerbaar is;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist

de weergave van de inhoud van een bestemmingsplan conform het gestelde in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening;

de waarde van een gebied voor de veiligheid van het verkeer, die wordt bepaald door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen, bochten en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;

het voor het hoofdgebouw gelegen gedeelte van het erf, voor zover gelegen voor de voorgevel en het verlengde daarvan tot aan de naar de weg gekeerde perceelgrens;

de voorgevel, het voorerf en het dakvlak aan de voorzijde van een gebouw, alsook de zijgevel, het zijerf en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw voor zover die zijde (zijdelings) gekeerd is naar de weg of het openbaar toegankelijk gebied;

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw, of de als ‘gevellijn’ in het plan aangeduide, dan wel door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

een woning zonder gemeenschappelijke wand met een andere woning;

voorzieningen ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer en waterberging, waterinfiltratie en waterkwaliteit;

alle voor het openbaar verkeer openstaande wegen met inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten, met dien verstande dat zelfstandige fiets- en voetpaden, brandgangen en naar de aard daarmee gelijk te stellen voor openbaar verkeer openstaande paden hier niet onder worden begrepen;

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, krachtens aard en indeling geschikt en uitsluitend bestemd voor de huisvesting van één huishouden;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat met één of meer gemeenschappelijke toegangen en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

de waarde van een gebied voor de woonfunctie, die wordt bepaald door de situering van om die woonfunctie liggende functies en bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op de daglichttoetreding, het uitzicht, de mate van privacy en het voorkómen of beperken van hinder;

de gevel van een gebouw, niet zijnde de voor- of achtergevel.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de (zijdelingse) grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend bouwwerk, waar die afstand het kortst is;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, luchtbehandeling- en liftinstallaties en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de gootlijn of druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren en/of de buitenzijde van overige niet-ondergeschikte bouwonderdelen, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

Alle maten zijn in meters (m) en voor:

• oppervlakten in vierkante meters (m²);
• inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
• verhoudingen in procenten (%);
• hoeken/hellingen in graden (°).

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden;
2. b. verhardingen en parkeervoorzieningen;

waarbij wordt gestreefd naar een inrichting hoofdzakelijk gericht op de verkeers- en verblijfsfunctie voor de directe omgeving. Hierbij zijn de bij het wegverkeer gebruikelijke voorzieningen, zoals in- en uitvoegstroken, bermen, bermbeplanting, bushaltes en dergelijke, begrepen.

met daaraan ondergeschikt:

3. c. groenvoorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende:

6. f. gebouwen;
7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

1. a. het bebouwings- en straatbeeld;
2. b. de sociale veiligheid;
3. c. de verkeersveiligheid;

nadere eisen stellen aan de plaats van de bebouwing.

Tot een gebruik strijdig met deze regels, wordt in ieder geval gerekend:

• het gebruik van de wegen, straten en paden voor meer dan 2 rijstroken.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. grondgebonden en gestapelde woningen;
2. b. woonstraten en paden;
3. c. verhardingen en parkeervoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. groenvoorzieningen;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende:

7. g. tuinen, erven en terreinen;
8. h. gebouwen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
10. j. werken, geen bouwwerk zijnde en werkzaamheden.

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

1. a. het bebouwings- en straatbeeld;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de verkeersveiligheid;
6. f. de woonsituatie;

nadere eisen stellen aan de plaats, de goot- en/of de bouwhoogte, de dakhelling, de dakvorm van de bebouwing en aan de plaats van parkeervoorzieningen, woonstraten en paden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding ten hoogste 0,5 m bedraagt.

Het bestemmingsplan verzet zich tegen het gebruik van gronden en bouwwerken als seksinrichting.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van:

1. a. het bepaalde in het bestemmingsplan, met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, mits de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de afwijking gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
2. b. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat wordt afgeweken van de voorgeschreven maatvoering bij (gedeeltelijke) nieuwbouw, verbouw of uitbreiding van bestaande bebouwing, mits dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt gewenst is;
3. c. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die kunnen worden aangemerkt als tuin- en straatmeubilair, waaronder vlaggenmasten, reclame- en mededelingenborden, monumenten/gedenktekens en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwwerken, mits de bouwhoogte ten hoogste 6,00 m bedraagt;
4. d. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:
   1. 1. de inhoud per gebouwtje ten hoogste 50 m³ bedraagt;
   2. 2. de bouwhoogte van het gebouwtje ten hoogste 3 m bedraagt;
5. e. De onder a tot en met d bedoelde afwijkingen mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:
   1. 1. het bebouwings- en straatbeeld;
   2. 2. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
   3. 3. het landschapsbeeld;
   4. 4. de milieusituatie;
   5. 5. de sociale veiligheid;
   6. 6. de verkeersveiligheid.

1. a. Bij de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen of voor een gebruiksverandering moet, indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's, (motor)fietsen of andere voertuigen in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel. Van voldoende parkeergelegenheid is sprake als wordt voldaan aan het vigerend Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP), waarin is aangegeven dat van de meest actuele CROW-publicatie moet worden uitgegaan of aan de gewijzigde beleidsregels indien deze gedurende de planperiode worden gewijzigd.
2. b. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel.
3. c. Gerealiseerde voorzieningen als bedoeld in sub a en b, dienen na de realisering in stand te worden gehouden.
4. d. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in sub a en b:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Hoek Kanaalstraat-Wilhelminastraat, Roden

van de gemeente Noordenveld.

De gronden op de hoek van de Kanaalstraat en de Wilhelminastraat in Roden liggen momenteel grotendeels braak. Een deel wordt nog gebruikt ten behoeve van tijdelijk parkeren. Voorheen waren hier centrumvoorzieningen aanwezig, tot deze gesloopt werden. Ook liep de doorgaande weg, en voorheen het tramtracé, richting Nietap en Leek hier doorheen. Het voornemen is om dit gebied in te richten met woningen en bijbehorende erven, ontsluiting en parkeervoorzieningen.

Deze ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan Centrumgebied Roden. Om het voornemen juridisch-planologisch mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied betreft een deel van het centrumgebied van Roden. Het gaat om een centraal gelegen deel, dat op de hoek van de Kanaalstraat en de Wilhelminastraat ligt. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

Het plangebied is momenteel geregeld in het bestemmingsplan Centrumgebied Roden, dat is vastgesteld op 19 juni 2013. In dit bestemmingsplan zijn de gronden bestemd als 'Centrum', met daarbij op het westelijke deel de aanduiding 'verblijfsgebied'. Daarnaast geldt voor een deel van het plangebied de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 3'. In figuur 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 1.2 Uitsnede geldende bestemmingsplan

Binnen de bestemming 'Centrum' zijn de gronden bestemd voor:

• wonen, uitsluitend voor zover het bovenwoningen betreft, behoudens bestaande afwijkingen;
• detailhandel, met uitzondering van supermarkten en grootschalige detailhandel;
• dienstverlening;
• horeca categorie 1;
• bestaande bedrijven, en;
• verkeer en verblijf ter plaatse van de aanduiding 'verblijfsgebied'.

Ondergeschikt zijn nog paden, verhardingen en parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 3' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarmee burgemeester en wethouders de bestemming kunnen wijzigen in de functie 'supermarkt'. Hiervoor gelden een aantal voorwaarden.

Omdat de voorgenomen woningbouw niet past binnen de geldende bestemming (hierin zijn alleen bovenwoningen en bestaande afwijkingen toegestaan), is het voornemen in strijd met het bestemmingsplan.

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.`

Het mogelijk maken van de beoogde ontwikkeling (het initiatief) is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan en wordt in dit hoofdstuk beschreven. De ontwikkeling wordt met dit plan op een goede manier ingepast in de huidige situatie. Een beschrijving van de huidige situatie is om die reden ook in dit hoofdstuk opgenomen. De inpassing in de huidige situatie wordt ook behandeld.

In de huidige situatie is het plangebied onbebouwd. Een groot deel van het plangebied betreft braakgelegen terrein, dat met gras is begroeid. Centraal ligt nog een minimale asfaltverharding. Indien het parkeerterrein Albertsbaan en/of Trambaan vol is, kan dit deel tijdelijk als overloopgebied voor parkeren worden gebruikt. Ten noorden van het plangebied is een bedrijf gevestigd (uitzendbureau), staat een Protestante kerk en loopt de weg Touwslager. De noordelijk gelegen percelen worden van het plangebied gescheiden door een haag die langs de diagonaal gelegen grens van de percelen aanwezig is. Aan de westzijde van het plangebied ligt het parkeerterrein Trambaan en een winkelpand (Wilhelminastraat 13). Aan de oostzijde loopt de Kanaalstraat en ten zuiden loopt de Wilhelminastraat, met aan de overzijde van deze straten een mix van centrumfuncties en woningen. Voorheen lag in deze omgeving het voormalige tramtracé. Deze situatie is naar aanleiding van het vorige Komplan Roden (2001) al volledig op de schop gegaan, waarbij de wegenstructuur (tegelijk 'parkeerring') rond het kernwinkelgebied is aangepast, en ook de centrumhalte en het parkeerterrein Trambaan zijn gerealiseerd. In figuur 2.1 is een luchtfoto van de bestaande situatie in het plangebied weergegeven.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de bestaande situatie in het plangebied

Voorheen waren in het plangebied verschillende panden aanwezig langs de Wilhelminastraat. Hier waren zowel woningen als centrumfuncties toegestaan. Ten noorden hiervan liep diagonaal, van het noordwesten naar het zuidoosten, de doorgaande weg van Leek naar Roden door het plangebied heen, wat daarvoor het voormalige tramtracé was.

Het voornemen van de gemeente is om het plangebied te herontwikkelen tot woongebied. Als uitgangspunt hanteert de gemeente dat er op deze locatie een mix van grondgebonden woningen (minimaal 50%) en wooneenheden voor 1 a 2 persoonshuishoudens gerealiseerd wordt. Het gaat hierbij om rijwoningen en/of twee-onder-één kapwoningen, bestaande uit maximaal twee bouwlagen met een kap. In de rijen mogen ook appartementen worden gevestigd.

Het gebied zou zich wellicht kunnen lenen voor de bouw van circa 20 woningen. Om het initiatief te kunnen toetsen aan de verschillende omgevingsaspecten en beleidskaders is circa 20 woningen als uitgangspunt genomen. Ten minste 50% van de woningen moet grondgebonden zijn.

Het plan is om de woningen langs de Kanaalstraat en de Wilhelminastraat te plaatsen. Op het middenterrein, dat achter deze woningen ontstaat, wordt in de toekomstige situatie voorzien in de parkeerbehoefte die als gevolg van deze ontwikkeling ontstaat. Hierover is meer uiteengezet onder het kopje 'Verkeer en parkeren'. De precieze indeling van het plangebied staat nog niet vast. Het is mogelijk dat er met de indeling van het plangebied wordt geschoven.

In de toekomstige situatie is het de bedoeling om het parkeerterrein Trambaan uit te breiden met openbaar parkeren ten behoeve van het centrum, waarbij de oostelijke weg van het parkeerterrein Trambaan verplaatst wordt richting de kerklocatie. Deze aan te passen ontsluiting vanaf Touwslager wordt ook gebruikt voor de ontsluiting van de woningbouwontwikkeling en het bijbehorende parkeren op eigen terrein binnen het plangebied. Daarnaast wordt aan de westzijde van het plangebied een nieuwe ontsluitingsweg aangelegd. Via deze één-richtingsweg kan het verkeer de parkeerplaats aan de Trambaan bereiken.

Ruimtelijke en functionele inpassing

Het plangebied maakt deel uit van het centrum van Roden. In dit gebied is een grote menging aan functies aanwezig, waaronder de woonfunctie. Woningen bevinden zich veelal boven winkel- en kantoorpanden, maar er is ook sprake van grondgebonden woningen in de wijdere omgeving. De woningen in het plangebied sluiten hier functioneel goed op aan.

Qua maatvoering en nieuwe ruimtelijk-stedenbouwkundige opzet wordt eveneens aangesloten op veel gebouwen in de omgeving en wordt rekening gehouden met de gidsprincipes en uitgangspunten van De Noordenveldse Kwaliteitsgids en het Ruimtelijk Kader 'Zo Brinkelt Roden'. De bebouwing aan de Wilhelminastraat en de Kanaalstraat bestaat grotendeels ook uit één of twee bouwlagen met een kap met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter. Daarnaast zijn er ook, bijvoorbeeld aan de overzijde van de Wilhelminastraat, appartementengebouwen aanwezig bestaande uit drie tot vier bouwlagen. De nieuwe woningbouw op deze belangrijke centrumlocatie dient zoveel mogelijk straatgericht en alzijdig te zijn, zodat de voorgevels gericht zijn op de Wilhelminastraat, Kanaalstaat en de noordzijde richting openbaar gebied.

Verkeer en parkeren

Binnen het plangebied worden circa 20 woningen gerealiseerd. Het plangebied wordt ontsloten middels de te verplaatsen oostelijke weg van het parkeerterrein Trambaan, die aansluit op de Touwslager. In de nieuwe situatie is het parkeerterrein tevens te bereiken via de nieuw aan te leggen verbindingsweg met de Wilhelminastraat. De Touwslager is onderdeel van het doorgaande wegennet in Roden. Via de Kanaalstraat kan worden aangesloten op de N373, die in noordelijke richting aansluit op de N372, die richting Groningen (en de Rijksweg A7) loopt. Op die wijze is het plangebied goed ontsloten.

De verkeersgeneratie bedraagt op basis van publicatie 381 van het CROW 165 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Hierbij wordt uitgegaan van 20 woningen die in principe allemaal grondgebonden kunnen zijn in het 'centrum' van een 'weinig stedelijk' gebied. Dit aantal leidt niet tot problemen in de afwikkeling van verkeer of tot verkeersopstoppingen. De wegen rondom het plangebied hebben voldoende capaciteit om dit aan te kunnen. Bovendien zijn in de huidige situatie woningen en centrumfuncties toegestaan. De verkeersgeneratie als gevolg hiervan is groter dan in de toekomstige situatie.

De parkeerbehoefte bedraagt 30 tot maximaal 34 parkeerplaatsen, gebaseerd op publicatie 381 van het CROW. Hierbij is uitgegaan dat er sprake is van de bouw van rijenwoningen en twee-onder-één-kapwoningen met een parkeernorm van respectievelijk 1,5 en 1,7 parkeerplaats per woning. Bij realisering van bijvoorbeeld 13 grondgebonden woningen en 12 kleinschalige appartementen is de parkeerbehoefte lager.

In het plangebied zal voor voldoende parkeergelegenheid worden gezorgd om te voorzien in deze behoefte.

Concluderend kan worden gesteld dat de ontsluiting van het plangebied goed is. De nieuwe ontwikkeling zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling en parkeren.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

1. 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie.
2. 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden.
3. 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Uitvoering

De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

De ontwikkeling in het plangebied is zeer kleinschalig. Gezien deze relatieve kleinschaligheid worden de opgaven uit de NOVI bij voorbaat niet geschaad. Hoe dan ook, is ook op dit kleine schaalniveau nog steeds sprake van het leefbaarder maken van een regio. Door nieuwe woningen te ontwikkelen in het plangebied kunnen meer mensen in Roden een woning worden geboden en is doorstroming mogelijk. Bovendien wordt een leegstaand gebied midden in het dorp herontwikkeld waarmee het aanzicht van het centrum wordt opgewaardeerd. De ontwikkeling is dus in overeenstemming met de NOVI.

Programma Mooi Nederland

Methet Programma Mooi Nederland stelt de overheid de belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde centraal bij het ordenen van de ruimte. Gezamenlijk wordt dit gedefinieerd als ruimtelijke kwaliteit.

In het programma Mooi Nederland werkt de overheid aan groot en klein, aan nationaal en gebiedsgericht, met de volgende doelen:

• Gedeeld beeld van samenhangende opgaven en toekomstperspectieven die de ruimtelijke kwaliteit vergroten;
• Samenhangende oplossingen doorvertale naar instrumenten om tot uitvoering met kwaliteit te komen;
• Verstevigen van de inzet van ruimtelijk ontwerp als instrument.

Toetsing

Het initiatief op de hoek van de Kanaalstrata en de Wilhelminastraat draagt bij aan het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit van de locatie. Een leeg, in verval rakend gebied wordt opnieuw ingevuld en in gebruik genomen ten behoeve van het wonen. Hiermee wordt het gebied ruimtelijk opgewaardeerd en wordt bijgedragen aan het voorzien in een grote woningbehoefte binnen de gemeente Noordenveld. Bovendien wordt het centrum van Roden hiermee stedenbouwkundig, aan deze zijde, mooi afgerond.

Programma woningbouw

Om het huidige landelijke woningtekort terug te dringen tot een gezond evenwicht, wordt met het programma Woningbouw van het Rijk ingezet op de realisatie van landelijk 900.000 woningen tot en met 2030. Om dit te realiseren wordt gestreefd naar een groei tot 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar vanaf 2024. Het Rijk sluit hiervoor onder meer woondeals met provincies en gemeenten. Eind 2022 hebben de noord Drentse gemeenten (waaronder Noordenveld) en de provincie Drenthe met het Rijk de regionale woondeal Noord Drenthe gesloten. Begin 2023 is de woondeal Regio Groningen-Assen (RGA) gesloten. De regionale woondeal Noord Drenthe maakt hier onderdeel van uit. Dit document wordt getoetst in paragraaf 3.3.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

De beoogde ontwikkelingen binnen het plangebied raken geen van de rijksbelangen. Het Rijksbeleid geeft hierdoor geen uitgangspunten voor dit bestemmingsplan

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In 2017 is de Ladder herzien. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking

Binnen het plangebied worden circa 20 woningen gerealiseerd. In het regionale en gemeentelijke beleid is uiteengezet dat hiermee wordt voorzien in een bestaande behoefte aan woningen. Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Door te voldoen aan een bestaande behoefte en de ligging binnen bestaand stedelijk gebied, is het voornemen in overeenstemming met de ladder voor duurzame verstedelijking. Bovendien zijn in het geldende bestemmingsplan ook al woningen toegestaan. Er is geen maximum aantal benoemd, waardoor er dus in het geldende bestemmingsplan ook 20 woningen mogelijk zijn.

Omgevingsvisie Drenthe 2018 en Provinciale Omgevingsverordening Drenthe 2018

De Omgevingsvisie Drenthe 2018 is het strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein. De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2030, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna. De basis van de Omgevingsvisie Drenthe is in 2010 in een interactief proces tot stand gekomen. In 2014 is een beperkte actualisatie van de Omgevingsvisie uitgevoerd. Tot slot is in 2018 de Omgevingsvisie gereviseerd. De Omgevingsverordening stelt vervolgens regels aan het gestelde in de Omgevingsvisie.

De Omgevingsvisie gaat in op de vraag hoe met vijf belangrijke ontwikkelingen moet worden omgegaan. Het gaat om:

• de demografische ontwikkeling;
• de klimaatverandering;
• de afname van de biodiversiteit;
• de transitie naar een kennis- en netwerkeconomie;
• de transitie naar een duurzame energievoorziening.

Ruimtelijke kwaliteit

De inzet van de provincie Drenthe is om de ruimtelijke kwaliteit van Drenthe te behouden en, waar mogelijk, te ontwikkelen. Nieuwe ontwikkelingen dienen de zogenaamde kernkwaliteiten als uitgangspunten te nemen. De kernkwaliteiten die in Drenthe van belang zijn, zijn:

• landschap;
• natuur;
• cultuurhistorie;
• archeologie;
• aardkundige waarden, en;
• rust.

Wonen

Op het gebied van wonen wil de provincie anticiperen op een veranderende bevolkingssamenstelling en de effecten hiervan op de leefomgeving en de woningmarkt. Waar mogelijk dient de woonopgave te worden benut voor de ruimtelijke opgave van stads- en dorpsranden. Dit verbetert de ruimtelijke kwaliteit. Uitgangspunt voor het wonen in Drenthe is dat er rekening wordt gehouden met de uitwerking van de ruimtelijke kwaliteit in dat gebied.

In de ruimtelijke structuur van Drenthe zijn de functies wonen, werken en voorzieningen geconcentreerd in steden en dorpen, dit zijn de zogenaamde stedelijke gebieden. Nieuwe initiatieven dienen bij voorkeur binnen het bestaande stedelijk gebied uitgevoerd te worden.

Toetsing

Omgevingsvisie Drenthe 2018

Voor de toetsing aan de Omgevingsvisie wordt het voornemen ten eerste getoetst aan de relevante kernkwaliteiten en vervolgens aan het onderdeel wonen.

Kernkwaliteiten

Landschap

Het plangebied maakt deel uit van het esdorpenlandschap. Dit landschap is een agrarisch cultuurlandschap en bevat telkens terugkerende onderdelen, namelijk het dorp, de es, het beekdal en de velden/bossen/heide. Het landelijk gebied dringt tot diep in de dorpsstructuur door. De brink vormt nu vaak het centrum van het dorp. De brinken waren (zijn) beplant met opgaande bomen, veelal eiken. Van provinciaal belang zijn:

• de essen: deze voor het esdorpenlandschap kenmerkende open ruimtes zijn veelal omgeven met esrandbeplanting;
• de beekdalen: onbebouwd gebied met kleinschalige beplantingstructuren en beekdal(rand)beplanting).

het provinciaal beleid is gericht op:

• behoud van de open ruimte en het versterken van esrandbeplanting;
• behoud van het onbebouwde karakter en het versterken van karakteristiek beekdal(rand)beplanting.

In dit geval wordt met de voorgenomen ontwikkeling een braakgelegen terrein in het centrum herontwikkeld. Hiermee wordt geen extra ruimtebeslag buiten het bestaand stedelijk gebied in gebruik genomen, maar wordt juist een inbreidingslocatie ontwikkeld. Dit doet geen afbreuk aan het landschap. Bovendien is op deze locatie ook geen sprake van een brink.

Cultuurhistorie

De provincie Drenthe wil haar cultuurhistorie herkenbaar houden en de ruimtelijke identiteit versterken door ruimtelijke ontwikkelingen te sturen vanuit samenhangende cultuurhistorische kwaliteiten.

Het plangebied maakt deel uit van De Kop van Drenthe. In het plan wordt rekening gehouden met de cultuurhistorische elementen van dit gebied, door aan te sluiten bij de cultuurhistorische stedenbouwkundige structuur van de omgeving. Binnen het plangebied zijn echter geen specifieke cultuurhistorische waarden die behouden dienen te worden. Daarmee wordt er op voorhand geen afbreuk gedaan aan de cultuurhistorische waarden in het gebied.

Archeologie

Het provinciale beleid is gericht op instandhouding, bescherming, beleven en benutten van archeologische waarden.

In paragraaf 4.4 is nader toegelicht hoe met (mogelijke) archeologische waarden in het plangebied wordt omgegaan.

Aardkundige waarden

Aardkundige waarden die bijdragen aan het specifieke Drentse karakter wil de provincie behouden en, waar mogelijk, herstellen. Het plangebied ligt in het middel beschermingsniveau aardkundige waarden. In deze gebieden vormen de aardkundige waarden een randvoorwaarde voor ontwikkelingen. Aardkundige waarden geven de richting aan, door het behoud van karakteristieken na te streven, zodat de kenmerken van het aardkundig hoofdlandschap worden behouden.

Binnen het plangebied geldt een generiek beschermingsniveau van aardkundige waarden. Het plangebied is in het verleden al ontwikkeld ten behoeve van gebouwen en een weg. Door het plangebied opnieuw te ontwikkelen wordt geen verdere afbreuk gedaan aan aardkundige waarden.

Omgevingsverordening Drenthe 2018

Voor de toetsing aan de provinciale omgevingsverordening is bekeken welke artikelen van toepassing zijn op de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied. Daaruit is het volgende naar voren gekomen:

Artikel 2.17 Woningbouw

Een ruimtelijk plan kan voorzien in nieuwe woningbouw mits de behoefte op basis van de gemeentelijke woonvisie kan worden aangetoond en aansluit bij bestaand stedelijk gebied. De gemeentelijke woonvisie ten aanzien van de woningvoorraad:

1. a. draagt bij aan balans tussen vraag en aanbod in de gehele Drentse woningvoorraad op de lange termijn en is hiertoe afgestemd binnen de woningmarktregio's;
2. b. benoemt tenminste de kwaliteit, kwantiteit, doelgroepen, duurzaamheid en kernenstructuur.
3. c. schetst de opgaven in de bestaande woningvoorraad;
4. d. geeft aan op welke wijze balans op lange termijn wordt gerealiseerd;
5. e. geeft een lange termijn beeld.

Toetsing

Het voorgenomen woningbouwplan is passend binnen de bestaande woningbehoefte binnen de regio en de gemeente Noordenveld. Gezien de relatief hoge vraag naar woningen in de omgeving, voorzien de woningen binnen het plangebied in een actuele behoefte, die ook op termijn voorzien dient te worden.

Ontwerp-Omgevingsverordening Drenthe 2022

Sinds 14 april 2021 ligt de ontwerp-Omgevingsverordening Drenthe 2022 ter inzage. Met het oog op de nieuwe Omgevingswet wordt hiermee voorzien in de omgevingsverordening die conform die wet verplicht is en de bestaande verordeningen vervangt. Voor het vormgeven van de nieuwe Omgevingsverordening is de huidige Provinciale Omgevingsverordening, zoals hierboven beschreven, als uitgangspunt genomen. Dit houdt in dat de omzetting van de Omgevingsverordening hoofdzakelijk beleidsneutraal heeft plaatsgevonden, waarbij wel ruimte is voor correcties en bijsturingen. De kaders die de Omgevingswet stelt worden gerespecteerd.

Ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt zijn er geen wijzigingen in regelingen die relevant zijn. Door te voldoen aan de bestaande Provinciale Verordening, wordt ook voldaan aan de ontwerp-Omgevingsverordening Drenthe 2022.

Regiovisie Groningen - Assen 2030

Roden maakt deel uit van de regio Groningen-Assen. Dit is een samenwerkingsverband tussen de provincies Groningen en Drenthe en de gemeenten Assen, Groningen, Het Hogeland, Midden-Groningen, Noordenveld, Tynaarlo en Westerkwartier. De woningmarkt in de Regio Groningen-Assen is de laatste jaren veranderd. Regionale afstemming krijgt daarin een steeds nadrukkelijkere rol. Om een goed beeld van de woningbehoefte in de regio te krijgen is een regionaal woningbehoefteonderzoek uitgevoerd. Doel van het onderzoek is om op regionaal en gemeentelijk niveau een actueel beeld te krijgen van de vermeende vraagverschuiving in de woningbehoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief.

Woningmarktanalyse 2020-2030

Er is sprake van oververhitting van de stad-Groningen woningmarkt en een aantrekkende suburbanisatie naar de regiogemeenten. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat regiogemeenten een belangrijke rol spelen in het bedienen van de eigen vraag en in het opvangen van suburbanisatie. Die suburbanisatie is deels 'autonoom': een expliciete wens van huishoudens. Een deel is te zien als noodgedwongen suburbanisatie door gebrek aan passend aanbod in de stad Groningen. Daarbij geldt dat driekwart van de behoefte in regiokernen aan de zuidwestkant is toebedeeld. Gemeente Noordenveld valt hier ook onder. Duidelijk is dat naarmate de stad Groningen (en Haren) preciezer inspelen op de woningbehoefte, dit leidt tot minder benodigde woningen in overige gemeenten.

Het woningmarktonderzoek is inmiddels geactualiseerd in het kader van de regionale woondeal. Daarom wordt hier niet meer getoetst aan het woningmarktonderzoek dat in 2019 is uitgevoerd voor de Regio Groningen-Assen.

Regionale woondeal Noord Drenthe

Het Rijk heeft samen met provincies, gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen regionale woondeals opgesteld. In de regionale woondeals is vastgelegd op welke locaties gebouwd kan worden, wat het aandeel woningbouw is en voor welke doelgroep wordt gebouwd.

Voor de noodzakelijke woningbouwopgave voor onder meer Noordenveld zijn woningmarktonderzoeken gedaan. In de eerste plaats is in 2019 een woningmarktonderzoek uitgevoerd voor de RGA door adviesbureau KAW. Dit onderzoek is voor Noordenveld uitgewerkt in 2020. Voor de RGA is in 2022 door KAW een trendanalyse uitgevoerd, volgende op het onderzoek voor de RGA uit 2019.

In het woningmarktonderzoek voor Noordenveld uit 2020 werd uitgegaan van een woningbehoefte van 450 tot 1.075 woningen. In de trendanalyse voor RGA uit 2022 blijkt dat de vraag binnen de RGA over de volle breedte onverminderd groot is. Voor Noordenveld is de woningbehoefte daarom bijgesteld naar een bandbreedte van 550 tot 1.100 woningen tussen 2022 en 2030. Daarbij wordt geadviseerd op grond van de behoefte in ieder geval uit te gaan van het midden-scenario (circa 850 woningen tot en met 2030). In Noordenveld moet daarnaast ook rekening worden gehouden met overprogrammering van 30% om zo het risico op vertraging en planuitval te ondervangen. een programmering die hoger uitkomt dan het aantal woningen in het midden scenario is daarom gerechtvaardigd.

De ontwikkeling van circa 20 woningen in het plangebied past binnen deze prognose.

Omgevingsvisie Noordenveld 2030 (2017)

De Omgevingsvisie Noordenveld 2030, vastgesteld op 8 februari 2017, is een koers- en inspiratiedocument; een kompas voor investeringen in het ruimtelijk en sociale domein binnen de gemeente Noordenveld. De omgevingsvisie vormt de basis voor het opstellen van dorps-/gebiedsvisies, ruimtelijke plannen of omgevingsvergunningen waarin wordt afgeweken van het bestemmingsplan. Ook is de omgevingsvisie de basis voor de Programma's op de kernwaarden Transparant, Leefbaar, Ondernemend, Groen en Duurzaam. Hierin is ook de kernwaarde Meedoen geïntegreerd in het verhaal.

Voor het dorp Roden zijn de volgende kernkwaliteiten opgesteld:

• Roden is een complete kern, met een breed winkelaanbod, diverse woonwijken, voldoende voorzieningen en werkgelegenheid;
• het brinkgebied is cultuurhistorisch waardevol;
• de landschappelijke omgeving van Roden is aantrekkelijk met de landgoederen Mensinge en Terheijl en het beekdallandschap in de directe nabijheid.

Specifiek ten aanzien van het centrum en het brinkgebied zijn aan aantal ambities opgenomen. Het centrum wordt onder meer dynamisch en levendig genoemd. Het centrum, Heerestraat/ Wilhelminastraat en Brinkgebied. is een aan elkaar verbonden verblijfsgebied. Het centrum is compact, aantrekkelijk en groen ingericht en er is ruimte voor nieuwe concepten en innovatie.

Conclusie

De nieuwbouw van circa 20 woningen in het centrum van Roden en een wegontsluiting tussen de Wilhelminastraat en het parkeerterrein aan de Trambaan doet geen afbreuk aan de kernkwaliteiten van Roden en de ambities van het deelgebied waar het plangebied in ligt.

Noordenveldse kwaliteitsgids

In de Noordenveldse Kwaliteitsgids (2020) zijn het landschap en de dorpen in de gemeente Noordenveld en hun karakteristieken op hoofdlijnen beschreven. De gids betreft een gemeentelijke structuurvisie en is in eerste instantie opgesteld als een document dat de gemeente betrekt bij de afweging van ruimtelijke ontwikkelingen en initiatieven. Het accent van de Kwaliteitsgids ligt op het behoud van structuurbepalende karakteristieken en geeft gidsprincipes om de Noordenveldse omgeving in geval van initiatieven/ontwikkeling in ieder geval landschappelijk en stedenbouwkundig te kunnen versterken.

Roden is een esdorp. Het dorp ligt op hogere zandgronden die de overgang vormen van tussen het beekdal van het Peizerdiep in het oosten en de hogere veldgronden in het westen van het dorp. Het dorp heeft meerdere karakteristieken die waardevol zijn. Deze karakteristieken zijn niet direct relevant voor de ontwikkeling in het plangebied. Alleen is benoemd dat in de omgeving van De Brink het historische esdorp karakter nog herkenbaar is en dat de rest van het centrum het karakter heeft van een winkelgebied met dorpse en stadse kenmerken. Hier wordt geen afbreuk aan gedaan met de voorgenomen ontwikkeling omdat de ontwikkeling niet plaats vindt op de brink. Bovendien wordt aangesloten bij het dorpse karakter.

Verder gelden er nog een aantal gidsprincipes. Voor het plangebied zijn de volgende principes relevant:

• initiatieven moeten passen bij de schaal van het landschap en een landschappelijke én stedenbouwkundige meerwaarde opleveren;

• versterk de verblijfskwaliteit in het centrum en verken de mogelijkheden om het aandeel doorgaand verkeer door het centrum te verminderen;
• behoud en versterk het historische karakter van het esdorp in de omgeving van De Brink en versterk het dorpse bebouwingsbeeld in het winkelgebied.
• geef vervangende nieuwbouw een dorpse maat en schaal en sluit aan bij de aanwezige bebouwingsstructuur.

Uitgangspunt is komt een mix van grondgebonden woningen en wooneenheden voor 1 à 2 persoonshuishoudens. Minimaal 50% van het aantal woningen in het plangebied moet bestaat uit grondgebonden woningen. De exacte verdeling mogen projectontwikkelaar verder zelf invullen bij het indienen van een plan via een tender. De schaal en maatvoering van de woningen wordt afgestemd op de woonbebouwing in de omgeving. Daarmee wordt voldaan aan de relevante gidsprincipes. Bovendien doet ook de aanleg van de toegangsweg tot het parkeerterrein aan de Trambaan geen afbreuk aan de gidsprincipes.

Gids Omgevingskwaliteit, Eigentijdse Noordenveldse welstandsnota (2021)

De Gids Omgevingskwaliteit vervangt de gemeentelijke welstandsnota. De gemeente Noordenveld slaat hiermee een nieuwe weg in, passend bij de Omgevingswet. De gids gaat uit van drie basisprincipes:

• het gebouw heeft een helder ontwerpidee;
• het gebouw past op de plek;
• het gebouw is zorgvuldig vormgegeven.

De gids gaat gepaard met een kaart waarin verschillende gebieden zijn aangeduid, waar verschillende omgevingskwaliteiten gelden. Het plangebied ligt in Gebied 6 - Winkelgebied Roden (categorie 3). De gemeente waardeert het winkelgebied als trekpleister en voorzieningencentrum. Daarnaast zet de gemeente actief in op een verdere doorontwikkeling van het winkelgebied als een fijne plek om te zijn en te verblijven. De gemeente koestert de nog bestaande historische bebouwing en zet daarnaast met nieuwe ontwikkelingen in op een gevarieerd, dorps bebouwingsbeeld langs de historische routes zoals de Heerestraat, Raadhuisstraat en Wilhelminastraat, passend bij het Drents karakter.

In de gids zijn gebiedsprincipes opgenomen op de aspecten omgeving, bebouwing en uitwerking. Uiteindelijk wordt in de uitvoeringsfase rekening gehouden met deze principes.

Zo Brinkelt Roden!

Het document 'Zo Brinkelt Roden!' vormt het ruimtelijk kader voor het centrum van Roden. Het kader bestaat uit een overzichtskaart met daarop verbeeld de koers met de belangrijkste ambities die ongeveer de komende 10 jaar om aandacht vragen. Het ruimtelijk kader biedt duidelijkheid aan zittende ondernemers, bewoners en gebruikers van het centrum, maar ook geïnteresseerden van buitenaf die zich mogelijk willen vestigen en/of willen investeren in het gebied.

In het ruimtelijk kader zijn lopende en toekomstige projecten in het centrum van Roden beschreven. Waaronder het project op de Hoek Wilhelminastraat/Kanaalstraat. Opgenomen is dat dit terrein wordt herontwikkeld met woningen. Hierbij wordt, ter aanvulling op de appartementen voor senioren in het centrum, gedacht aan (overwegend) grondgebonden woningen. De woningen sluiten aan bij het dorpse bebouwingsbeeld aan de Wilhelminastraat en de Kanaalstraat.

Dit voornemen geeft invulling aan het project dat is opgenomen in het ruimtelijk kader en is daarmee in overeenstemming met dit kader.

Woonbeleid gemeente Noordenveld

De gemeente Noordenveld heeft haar woonbeleid geactualiseerd in de 'Kaderstelling geactualiseerd woonbeleid gemeente Noordenveld'. Dit beleid is voornamelijk gebaseerd op een woningbehoefte-onderzoek, uitgevoerd in 2015. Centraal uitgangspunt is om te bouwen voor de behoefte. Zowel kwantitatief als kwalitatief moet de reële behoefte leidend zijn.

Kwalitatief als leidend principe, betekent dat een gedetailleerd voorgeschreven woonprogramma voor een locatie van enige omvang niet meer werkt. Plannen moeten juist zo worden ingericht dat ze voldoende ruimte bieden om flexibel en snel te kunnen anticiperen op de veranderende behoefte.

Met betrekking tot woningbouw in kleine kernen is maatwerk cruciaal. De vraag en de duur van de vraag dienen hierbij aangetoond te worden. Woningbouw in kleine kernen blijft mogelijk, maar op basis van maatwerk en overtuigend aangetoonde behoefte voor de langere termijn.

Ten behoeve van het hierboven benoemde geactualiseerde woonbeleid is tevens een woningmarktonderzoek uitgezet. Op die manier wil de gemeente Noordenveld tijdig kunnen inspelen op trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de toekomstige woningbehoefte in kwantitatieve en kwalitatieve zin. In het woningmarktonderzoek zijn per kern de belangrijkste conclusies uit de analyse weergegeven, die als input kunnen fungeren voor de actualisatie van het woonbeleid. Het woningmarktonderzoek is eerder behandeld in paragraaf 3.3. Ter aanvulling op het regionale woningmarktonderzoek is tevens een woningmarktonderzoek opgesteld dat specifiek in gaat op de gemeente Noordenveld. Het gaat om het Woningmarktonderzoek Noordenveld 2020-2030.

Programma Duurzaam Noordenveld

In dit programma zet de gemeente een stip op de horizon met duurzaamheidsdoelen voor 2040. Het hoofddoel van het programma is om negatieve effecten op het klimaat te voorkomen en waar mogelijk zelfs een positief effect op het klimaat te hebben. Het programma is verdeeld in vijf thema's:

• toekomstbestendige leefomgeving;
• duurzame mobiliteit;
• duurzame energie;
• afval en hergebruik;
• participatie en communicatie.

De gemeente zet onder meer in op het minder energieverbruik, meer woningen op duurzame warmte. De gemeente wil stimuleren dat nieuw te bouwen woningen zoveel mogelijk energieneutraal of zo energiezuinig mogelijk worden gebouwd.

Conclusie

De gemeente Noordenveld zet in op energiezuinige en energieneutrale woningen. In het Programma Duurzaamheid Noordenveld is opgenomen dat de gemeente deze initiatieven stimuleert. De nieuwe woningen worden in ieder geval zonder gasaansluiting. Ze worden aangesloten op zonnepanelen met het voornemen dat de woningen zo weinig mogelijk energie verbruiken. Daarnaast wordt in de uitvoeringsfase bekeken hoe met de inrichting van het plangebied zoveel mogelijk ingespeeld kan worden op het klimaat. Daarmee sluit de ontwikkeling aan op de Nota duurzaamheid.

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke manier rekening is gehouden met de milieu- en omgevingsaspecten die in het bestemmingsplan een rol spelen. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd.

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan plan m.e.r.-plichtig, project m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken en plaats van de projecten en de kenmerken van potentiële effecten.

Per 7 juli 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Toetsing

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 25 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is. Hiervoor is een aanmeldnotitie opgesteld. De notitie is toegevoegd aan dit bestemmingsplan als bijlage 1. Hierop wordt in een aparte procedure, voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan nog een besluit genomen door het college. Uit de notitie komt naar voren dat er geen aanleiding is voor het uitvoeren van een mer-procedure.

Toetsingskader

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de functie. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Het Besluit Bodemkwaliteit stelt verder regels hoe om te gaan met vrijkomende grond- en materiaalstromen en hoe deze toe te passen.

Toetsing

In het plangebied worden nieuwe woningen gerealiseerd en wordt een toegangsweg tot het bestaande parkeerterrein aangelegd. Gezien de bodemgevoelige functie van de woningen is het noodzakelijk om aan te tonen dat de bodem van voldoende kwaliteit is om deze functie op uit te oefenen.

In het kader van deze ontwikkeling is om die reden een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 2. Uit zowel het bodemonderzoek als het asbestonderzoek is gebleken dat er licht verhoogde gehalten zijn aangetroffen, maar dat deze niet boven de indexwaarde van 0,5 en/of interventiewaarden uitkomen en derhalve geen aanleiding vormen tot het instellen van nader onderzoek. Op basis van de onderzoeksresultaten bestaan er, vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien, geen belemmeringen ten aanzien van het gebruik van het terrein. Het aspect bodem vormt daarmee geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Toetsingskader

De initiatiefnemers van een ruimtelijke ontwikkeling behoren in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen worden toegelaten die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Noorderzijlvest, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij onderhavige procedure wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

Toetsing

Voor dit bestemmingsplan is de digitale watertoets doorlopen. Op deze manier is overleg met het Waterschap Noorderzijlvest aangevraagd. Het resultaat is opgenomen als bijlage 3.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van de waterschappen nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)
• Nationaal:
• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid

Het beleid van waterschap Noorderzijlvest is vastgelegd in het Waterbeheerprogramma 2022-2027, Keur van het waterschap Noorderzijlvest en de leggers. Het waterbeheerplan bevat de hoofdlijnen van het beleid voor de taken van het waterschap met betrekking tot de waterveiligheid, het oppervlaktewater- en grondwaterbeheer, het beheer van afvalwaterketen en emissies, en het vaarwegenbeheer in Groningen en Noord-Drenthe. Het waterschap staat voor veilig, voldoende en schoon water. Daarin zijn de volgende aspecten van groot belang: de hoogte van de waterpeilen en het gewenste grondwaterregime (GGOR), een optimale wateraanvoer en -afvoer (waterkwantiteit), de waterkwaliteit voor verschillende functies en de inpassing van water in het landschap. Daarnaast geldt ook de Keur, deze geeft met verboden aan welke activiteiten in de buurt van water en waterkeringen niet zijn toegestaan.

In de notitie Water en Ruimte wordt het beleid van waterschap Noorderzijlvest ten aanzien van het waterbeheer in bebouwd gebied toegelicht. De notitie is een vervolg op de notitie Stedelijk Water die in 2006 is opgesteld. De notitie Water en Ruimte omschrijft de doelen en eisen die Noorderzijlvest stelt aan het water in bebouwd gebied. De notitie kan gebruikt worden als informatiebron voor advisering in het watertoetsproces, waarmee het waterbelang wordt geborgd in ruimtelijke plannen van Rijk, provincies en gemeenten.

Waterkwantiteit

In de bestaande situatie is reeds sprake van een verharding met een oppervlakte van 2.970 m². In de toekomstige situatie wordt de bestaande verharding verwijderd en wordt het gebied ingericht ten behoeve van de voorgenomen woningbouw. Het voornemen is om dit zo groen mogelijk te doen. Op voorhand kan al worden gesteld dat de verharding per saldo niet met meer dan 750 m² toeneemt. Daarom is geen watercompensatie noodzakelijk.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

In dit geval wordt een gescheiden stelsel aangelegd en wordt regenwater afgevoerd via de Wilhelminastraat. Afvalwater wordt aangesloten op een afvalwaterriool.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem worden duurzame, niet-uitloogbare materialen gebruik, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd.

In het plangebied geen sprake van beheerzones en/of leidingen waar rekening mee gehouden dient te worden.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

Toetsing

De gemeente Noordenveld heeft voor haar grondgebied de Beleidsadvieskaart Archeologie opgesteld. Hierin is aangegeven dat het plangebied reeds archeologisch is onderzocht en is vrijgegeven. Er kan op basis hiervan worden geconcludeerd dat er dus geen archeologische waarden aanwezig zijn waar rekening mee gehouden dient te worden. Archeologie vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het Rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Momenteel wordt gewerkt aan een cultuurhistorisch beleidskader voor het gehele gemeentelijke grondgebied. Voor een groot deel kan gebruik worden gemaakt van de reeds opgestelde stukken, waaronder de Noordenveldse Kwaliteitsgids.

Toetsing

De toetsing aan de Noordenveldse Kwaliteitsgids is reeds opgenomen in het gemeentelijk beleid, in paragraaf 3.4. Hier is geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met de relevante kernkwaliteiten en gidsprincipes. In paragraaf 3.2 is tevens al getoetst aan de cultuurhistorische waarden uit de provinciale omgevingsvisie. Ook hier wordt aan voldaan. Daarmee vormt cultuurhistorie geen belemmering voor dit bestemmingsplan en is geen nader onderzoek noodzakelijk.

Toetsingskader

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Wet natuurbescherming (Wnb). Hierin zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Daarnaast geldt per provincie een uitwerking van regels op het gebied van natuurbescherming in de provinciale verordening.

Toetsingskader en beleid

Natura 2000

De Minister van Economische Zaken en Klimaat heeft gebieden aangewezen die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Naast de instandhoudingsdoelstellingen voor de Natura 2000, is het ook van belang om rekening te houden met mogelijke stikstofdepositie als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied. Het is noodzakelijk om aan te tonen dat geen sprake is van significante stikstofdepositie ter plaatse van stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. De grenswaarde van 0,00 mol/ha/jaar mag hierbij niet worden overschreden.

Natuurnetwerk Nederland

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Toetsing en conclusie

Het plangebied ligt in het centrum van Roden en maakt geen deel uit van Natura 2000-gebied en NNN-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het Leekstermeer. Dit gebied ligt op circa 2,7 km ten noorden van het plangebied. Het dichtstbijzijnde NNN-gebied ligt ten zuidoosten van Roden, op circa 400 meter afstand. Gezien de afstand leidt de ontwikkeling niet tot areaalverlies, versnippering en verstoring. Het Leekstermeer is niet stikstofgevoelig. Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige gebied betreft de Bakkeveense Duinen, op circa 9,7 km afstand. Om te onderzoeken of sprake is van significante stikstofdepositie ter plaatse van dit gebied, is een stikstofberekening uitgevoerd. Deze is opgenomen als bijlage 4 bij dit bestemmingsplan. De stikstofdepositie is nergens hoger dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar en derhalve is er geen relevant effect op stikstofgevoelige natuurgebieden.

Toetsingskader

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn, soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn en nationaal beschermde soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden.

Toetsing

Ten behoeve van meerdere ontwikkelingen in het centrum van Roden is een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 5. Ten aanzien van soortenbescherming met betrekking tot het plangebied is het volgende geconcludeerd:

In algemene zin kan redelijkerwijs worden gesteld dat op grond van de mogelijk effecten de uitvoering van de ingreep niet door de Wet natuurbescherming wordt verhinderd mits:

• Er rekening wordt gehouden met het broedseizoen van vogels;
• Bij werkzaamheden aan gebouwen tijdig aanvullend onderzoek wordt uitgevoerd naar gebouwbewonende vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen;
• Bij werkzaamheden aan bomen met holtes of bij kapwerkzaamheden in bomenlanen, tijdig aanvullend onderzoek wordt uitgevoerd naar boom bewonende vleermuizen en vliegroutes.

In dit geval is nader onderzoek uitgevoerd naar de gevolgen van de ontwikkeling voor huismussen. Uit het onderzoek blijkt dat door de ingreep essentieel leefgebied van de huismus verloren gaat. Daardoor wordt de functionaliteit van de omgeving aangetast. Dit leidt tot een overtreding van de Wet natuurbescherming. Daarop worden een aantal maatregelen voorgeschreven, om de overtreding van de Wnb zo beperkt mogelijk te houden:

• er dient een functioneel leefgebied voor huismussen binnen een straal van 200 meter van een nest te zijn. Hierbij moet er een combinatie van foerageermogelijkheden, schuilplekken en rustplekken zijn en mogelijkheden voor stofbaden en drinkwater;

• er moet alternatief habitat voor de huismus worden voorzien door de volgende maatregelen te nemen:
  1. 1. grasperken omvormen naar plekken met mengsels van gras- en kruidensoorten;
  2. 2. er moeten minimaal toen grote heesters van minimaal drie meter hoog geplant worden op locaties binnen het functioneel leefgebied;
  3. 3. waar mogelijk moeten open stukken worden behouden om zandbaden te creëren;
  4. 4. de gazons mogen slechts eens per vijf weken worden gemaaid.

• het plangebied dient na de bouw geschikt te worden gemaakt om als leefgebied voor de huismus te functioneren door middel van de volgende maatregelen:
  1. 1. maak voor de parkeerplaats gebruik van grasbetontegels;
  2. 2. kies ervoor om de groene zones in het plangebied in te zaaien met mengsels van grassen en kruiden die verspreid door het jaar bloeien en zaad afzetten;
  3. 3. beplant openbaar terrein met heesters, doornige struiken en groenblijvende soorten om jaarrond te voorzien in schuil- en rustplaatsen;
  4. 4. laat daar waar mogelijk open stukken over om zandbaden te creëren;
  5. 5. laat de bouwaannemer hagen op de erfgrens planten in plaats van schuttingen.

• de werkzaamheden dienen buiten de broedperiode plaats te vinden en de alternatieven dienen voor het verwijderen van essentieel leefgebied al van voldoende kwaliteit te zijn.

• tot slot dient voordat de ingreep plaatsvindt een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd.

Door te voldoen aan bovenstaande maatregelen en op tijd een ontheffing van de Wnb aan te vragen, wordt er in de uitvoering voldoende rekening gehouden met de huismus en vormt soortenbescherming geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals bijvoorbeeld woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en (nieuwe) milieugevoelige functies in voldoende mate mee te nemen, wordt in deze rapportage gebruikgemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor de richtafstanden wordt onderscheid gemaakt tussen rustige woongebieden/rustige buitengebieden en gemengde gebieden.

Toetsing

In dit geval ligt het plangebied in het centrum van Roden, waar sprake is van een hoge mate aan functiemenging. Om die reden kan het gebied beschouwd worden als gemengd gebied en kan één stap terug worden gedaan in de te hanteren richtafstanden.

Ten westen, oosten en zuiden van het plangebied zijn veel centrumfuncties aanwezig. Het gaat om detailhandel, dienstverlening, horeca uit categorie 1 en woningen veelal op de verdiepingen. Voor deze functies geldt ten hoogste milieucategorie 1. In gemengd gebied geldt hiervoor een richtafstand van 0 meter. De functies zijn dus goed verenigbaar met woningen.

Ten noorden van het plangebied is een kerk aanwezig. Ook voor een kerk geldt milieucategorie 1 en geldt dus geen richtafstand ten opzichte van woningen.

Omdat de voorgenomen woningen niet binnen de richtafstand van bedrijven en andere inrichtingen in de omgeving worden gerealiseerd, is geen nader onderzoek naar milieuzonering noodzakelijk en vormt dit aspect geen belemmering voor het plan.

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportleidingen (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10^-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10^-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Bevi.

Toetsing

Op basis van de risicokaart blijkt dat in de nabije omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen, transportroutes en buisleidingen aanwezig zijn. Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van externe veiligheid en het aspect dus geen belemmering vormt voor dit bestemmingsplan.

Toetsingskader

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

Toetsing

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

Omdat binnen het plangebied geen hoofdleidingen en -kabels liggen en er geen relevante zones over het plangebied liggen, vormt het aspect kabels en leidingen geen belemmering voor dit plan. Er zal voor de uitvoering een Klic-melding worden gedaan.

Toetsingskader

Wet Milieubeheer

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, artikel 5.2 van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxide, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO₂-jaargemiddelde) en fijn stof (PM10-jaar- en daggemiddelde) van belang.

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

NIBM

In dit Besluit 'niet in betekenende mate' is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouwprojecten met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen;
• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde stikstofdioxide (NO₂₎ en fijnstof (PM₁₀).

Toetsing

Op basis van de Grootschalige Concentratiekaart Nederland (GCN) geldt ter plaatse van het plangebied een gemiddelde concentratie tussen 10 en 15 µg/m³ voor stikstofdioxide, een gemiddelde concentratie van <18 µg/m³ voor fijn stof (PM₁₀) en een gemiddelde concentratie van <10 µg/m³ voor fijn stof (PM_2,5). De normen voor stikstofdioxide en fijn stof liggen op respectievelijk 40 µg/m³ (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015) voor stikstofdioxide en fijn stof (PM₁₀) en op 25 µg/m³ voor fijn stof (PM_2,5). Er is derhalve geen sprake van een (dreigende) overschrijding van de streefwaarden. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat ter plaatse van het plangebied wordt voldaan aan een goed woon- en leefklimaat voor wat betreft de luchtkwaliteit.

In de beoogde ontwikkeling van de woonwijk blijft het aantal woningen ruimschoots onder de 1.500. Het gaat in dit geval om de realisatie van circa 20 woningen. Deze ontwikkeling valt daarmee dus ook ruimschoots onder de grenswaarde die wordt gesteld in het besluit NIBM. Het is daarom niet noodzakelijk een toetsing aan de grenswaarden uit te voeren.

Toetsingskader

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen met betrekking tot de geluidbelasting van geluidsgevoelige gebouwen en terreinen door drie verschillende geluidbronnen: wegverkeer, spoorwegverkeer en industrie. Indien er binnen een geluidzone een geluidgevoelige functie gerealiseerd wordt, dient getoetst te worden aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wgh.

Wegverkeer en railverkeer

Langs alle (spoor)wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidshinder vanwege de (spoor)weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken/spoorstaven en van binnen- of buiten stedelijke ligging. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km /h-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting te worden onderbouwd.

Toetsing

Het plangebied ligt binnen de geluidzone van de Groningerstraat de in nabijheid van enkele 30 km/uur-wegen. In het kader van dit bestemmingsplan is daarom een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 6.

Uit het onderzoek blijkt dat aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan vanwege het 50 km/uur-gedeelte van de Groningerstraat. Aan de randvoorwaarden van de Wet geluidhinder wordt daarmee voldaan en een hogere waarde procedure kan daarmee achterwege blijven.

De hoogst berekende geluidbelastingen zijn afkomstig van de omliggende 30 km/u-wegen en bedragen ten hoogste 60-62 dB op de langs de Kanaalstraat en Wilhelminastraat gesitueerde gevels. De maximale streefwaarde van L_den = 63 dB wordt daarmee niet overschreden (de Wet geluidhinder is niet van toepassing). De geluidbelasting ex aftrek art. 110 Wgh en ook de cumulatieve geluidbelasting bedraagt ten hoogste L_den = 63-65 dB. Maatregelen om de geluidbelasting te verlagen zijn vanwege de binnenstedelijke situatie en de beperkte omvang van het plan (kosteneffectiviteit) niet aan de orde.

Door voldoende geluidwering kan een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat gerealiseerd. Als wordt aangesloten bij de eisen uit het Bouwbesluit 2012 dient de geluidwering tenminste G_A;K = (63-65) - 33 = 30-32 dB(A) te bedragen. Bij de aanvraag Omgevingsvergunning wordt aangetoond / berekend hoe aan deze eisen wordt voldaan.

Op basis van bovenstaande resultaten zijn geen verdere maatregelen noodzakelijk en is geen hogere waarden procedure noodzakelijk. Het aspect geluid vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bevat de regeling voor de opzet en de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is deze regeling verder uitgewerkt.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

1. a. een verbeelding van het bestemmingsplangebied zowel analoog als digitaal, waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen;
2. b. de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden genoemd.

Bij het bestemmingsplan hoort een toelichting.

Ook zijn de regels van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012) toegepast. Met deze standaard worden de regels en de verbeelding zodanig opgebouwd en ingericht dat bestemmingsplannen goed met elkaar kunnen worden vergeleken.

Het bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting wordt langs de elektronische weg vastgelegd en ook in die vorm vastgesteld, tegelijk met een analoge versie van het bestemmingsplan. Als de digitale en analoge versie tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale versie beslissend.

De regels zijn opgebouwd uit een aantal hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

In hoofdstuk 1 is een uitleg van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen opgenomen en de wijze van meten.

Begrippen

In dit artikel zijn naast een paar verplichte begrippen uit de SVBP 2012 de standaard begripsomschrijvingen van de gemeente Noordenveld opgenomen, aangevuld met begrippen, die specifiek in dit bestemmingsplan voorkomen en waarbij sprake is van een (mogelijk) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen.

Wijze van meten

Om de in de regels aangegeven oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken te kunnen bepalen, is aangegeven hoe deze worden gemeten.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

In hoofdstuk 2 van de regels zijn de bestemmingen opgenomen. Hiernavolgend is voor de bestemming in dit bestemmingsplan een korte uitleg gegeven:

Woongebied

Alle gronden in het bestemmingsplan zijn bestemd als 'Woongebied'. Het voornemen is om binnen de plangrenzen een nieuw woongebied te maken, waarin woonkavels worden gerealiseerd alsmede openbaar gebied en een parkeerterrein ten behoeve van het woongebied. Op voorhand is nog niet helemaal duidelijk hoe het plangebied zal worden ingericht en wat het exact aantal woningen gaat worden. Daarom is de insteek om een zo flexibel mogelijk bestemmingsplan te maken, waarin de verschillende voorgenomen functies kunnen worden afgewisseld en de inrichting van het plangebied nog zoveel mogelijk vrij wordt gelaten. Door één woonbestemming op het gebied te leggen is dit mogelijk.

Omdat al wel duidelijk is dat minimaal 50% van de woningen uit grondgebonden woningen moet bestaan, bestaande uit twee bouwlagen met een kap, is de maatvoering hier op afgestemd. Er geldt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter. Daarnaast zijn paden en verhardingen mogelijk om de ontsluiting vorm te kunnen geven en worden parkeervoorzieningen toegestaan.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In hoofdstuk 3 zijn de anti-dubbeltelregel, algemene bouw- en gebruiksregels, de algemene afwijkingsregels en de overige regels opgenomen.

In de algemene bouwregels zijn bepalingen over ondergeschikte bouwdelen opgenomen.

In de algemene gebruiksregels is aangegeven welke specifieke vormen van gebruik in elk geval strijdig zijn met de bestemmingen. In dit plan is een verbod opgenomen voor het gebruik van de gronden en gebouwen ten behoeve van een seksinrichting. Dit verbod geldt voor alle bestemmingen.

In de algemene afwijkingsregels is een aantal bepalingen opgenomen die het mogelijk maken om het plan op ondergeschikte punten aan te passen. Omdat dit zich niet beperkt tot één bestemming, maar bij diverse bestemmingen gewenst of noodzakelijk kan blijken, zijn deze regels in beginsel op alle bestemmingen van toepassing.

Het verlenen van een omgevingsvergunning met afwijking mag geen automatisme zijn, maar moet zorgvuldig worden afgewogen en gemotiveerd.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In dit hoofdstuk is het overgangsrecht en de slotregel opgenomen.

Het overgangsrecht is overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening. Bestaande erfafscheidingen die vallen onder vergunningsvrije mogelijkheden bij woningen worden gezien als bestaand en vallen daarmee onder het overgangsrecht.

In de slotregel van het plan wordt aangegeven onder welke titel het plan wordt vastgelegd.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

Participatie

Met verschillende belanghebbenden in het gebied is gesproken over de ontwikkelingen op de Hoek Kanaalstraat Wilhelminastraat. Hierbij valt te denken aan verschillende eigenaren van panden, de zakenkring, Wijkbelangenvereniging Roden Centrum, de VvE 'De Spoorstede' en de VvE 'Wilhelminapoort'. Ook is er een inloopbijeenkomst georganiseerd waar alle omwonenden en belangstellenden voor uitgenodigd zijn. Het plan is door de verschillende belanghebbenden positief ontvangen.

Bestemmingsplanprocedure

Inspraak en overleg

Het bestemmingsplan is voorgelegd aan de wettelijke overlegpartners. Hen is de gelegenheid geboden om een overlegreactie in te dienen. Er is niet tijdig gereageerd door de Provincie binnen de termijn voor wettelijk vooroverleg.

Tijdens deze periode is op basis van nieuwe inzichten en voorwaarden die aan de ontwikkeling worden gesteld de wettelijk verplichte watertoets opnieuw uitgevoerd. In tegenstelling tot eerdere informatie neemt de verharding binnen het plangebied niet met meer dan 750 m² toe, waardoor geen watercompensatie noodzakelijk is. Dit is verwerkt in paragraaf 4.3.

Zienswijzen

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). Gedurende deze termijn zijn er twee zienswijzen ingediend tegen het bestemmingsplan. De reacties zijn samengevat en verwerkt in de zienswijzennota welke als bijlage 7 Zienswijzennota is opgenomen. Deze zienswijzen geven geen aanleiding tot een aanpassing van het bestemmingsplan.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens ongewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het initiatief is een gemeentelijk initiatief. De gemeente heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat het plan financieel haalbaar is.

Grondexploitatie

In dit geval betreft het een gemeentelijk initiatief. De gemeente wil een kader scheppen voor ontwikkelaars om zich op in te schrijven en de uitvoeringsfase voor hun rekening te nemen. De grond wordt via een tender aan een projectontwikkelaar verkocht. Met de ontwikkelaar wordt een koop-realisatie overeenkomst afgesloten.