In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan "Herontwikkeling Oude Velddijk 26, Peize" met identificatienummer NL.IMRO.1699.2021BP103-vg01 van de gemeente Noordenveld.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

de weergave van de inhoud van een bestemmingsplan conform het gestelde in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

de uitoefening van een beroep, het bedrijfsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, welke activiteiten door de beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie kunnen worden uitgeoefend en die een ruimtelijke uitwerking of uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is.

het achter het hoofdgebouw gelegen gedeelte van het erf, voorzover gelegen achter de achtergevel en het verlengde daarvan en tussen de zijdelingse perceelgrenzen en die zijde (zijdelings) niet gekeerd is naar de weg of het openbaar toegankelijk gebied.

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

de gevel van een gebouw, die gesitueerd is tegenover de voorgevel van het betreffende gebouw.

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of door het houden van dieren.

een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheid.

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is.

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

een in het plan aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak en/of het bouwperceel, dat maximaal mag worden bebouwd.

een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte, toeristische verblijfsvoorziening, voor uitsluitend kortdurend logies en ontbijt voor maximaal vijf personen, die deel uitmaakt van het hoofdgebouw of is gevestigd in een van de bestaande bijgebouwen en wordt uitgeoefend door de gebruiker van het betreffende perceel.

een inrichting of instelling, gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen, dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden werkactiviteiten daaronder niet begrepen.

in de uitoefening van een beroep of bedrijf of tegen vergoeding.

1. a. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan of de beheersverordening aanwezig is, dan wel toegestaan is krachtens een omgevingsvergunning en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning;
2. b. het onder a bedoelde geldt niet voorzover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening, of een andere planologische toestemming.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist, tenzij in de regels anders is bepaald.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van onderbouw en kapverdieping.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren.

het in open lucht tijdelijk opslaan of opgeslagen houden van gerede of ongerede goederen, materialen, werktuigen, machines of gebruiksklare of onklare voer- of vaartuigen of onderdelen daarvan.

de buitenzijde van de daadwerkelijke wanden van een bouwwerk. Voor bouwwerken die niet of niet aan alle zijden door wanden omsloten worden, wordt de loodrechte projectie van de dakrand op het maaiveld als buitenwerkse gevelvlak aangemerkt.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw of een overkapping.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, verhuren en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

een al dan niet omheind stuk grond, in ruimtelijk opzicht direct behorende bij, in functioneel opzicht ingericht ten dienste van en in feitelijk opzicht direct aansluitend aan een woning of een ander gebouw, dat in beginsel behoort tot het perceel waarop de woning of het andere gebouw is geplaatst, zoals dat kan blijken uit de (oorspronkelijke) kadastrale gegevens en de bestemming deze inrichting niet verbiedt.

de afbakening van een erf of perceel van een ernaast gelegen erf of perceel, of van de openbare ruimte.

een ondergeschikte grondgebonden uitbouw met een beperkte omvang in breedte, hoogte, diepte en een overwegend transparante verschijningsvorm en uitstraling, waardoor het stedenbouwkundig aanzicht niet wezenlijk wordt beïnvloed.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het gebruiken, doen gebruiken en/of laten gebruiken.

de mogelijkheden om gronden en bouwwerken overeenkomstig de daaraan toegekende bestemming te gebruiken.

een woning die met een andere woning verbonden is door middel van een aanbouw, uitbouw of bijgebouw.

een woning die geheel of gedeeltelijk boven dan wel beneden een andere woning is gelegen, waarbij per woning een zelfstandige toegankelijkheid al dan niet direct vanaf de weg of het openbaar toegankelijk gebied gewaarborgd is.

de in het plan als zodanig opgenomen aanduiding, waar de voorgevel van het hoofdgebouw op moet zijn georiënteerd.

een horizontale snijlijn van gevelvlak en dakvlak, zijnde de laagste lijn van het dak die representatief kan worden geacht voor de (in stedenbouwkundige zin toegestane) hoofdmassa.

één gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste gebouw valt aan te merken.

de hoofdvorm van het gebouw wordt bepaald door het bestaande gevelvlak, de goothoogte, de nokhoogte en de dakvorm.

lijnvormige beplanting bestaande uit bomen en struiken op overwegend eenzelfde hoogte als het omringend landschap.

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren, waar bij een gemeenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan (kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen).

een dakafdekking onder een hoek vanaf 15° met het horizontale vlak, dan wel in een gebogen vorm.

een doorlopend gedeelte van een gebouw onmiddellijk onder de kap.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct, of een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, dat wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet levende natuur.

het oppervlak (of de hoogte daarvan) van het land of de bovenkant van het terrein dat een bouwwerk omgeeft.

de waarde van een gebied in milieuhygiënische zin door de mate van scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies, daarbij in het bijzonder gelet op het voorkómen dan wel beperken van hinder door geur, stof, geluid, gevaar, (bodem)verontreiniging, licht en/of trilling.

een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening.

het snijpunt, dan wel een horizontale snijlijn van ten minste twee hellende dakvlakken, zijnde de hoogste lijn van een dak.

voorzieningen ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer, waarvan de bovenkant minder dan 1,2 m boven peil is gelegen.

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

elk bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand.

1. a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.
   

een dakafdekking onder een hoek van minder dan 15° met het horizontale vlak.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding.

de lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde of aan de van de weg afgekeerde zijde niet mag worden overschreden.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, of een naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar.

een ruimtelijke situatie die overzichtelijk, herkenbaar en sociaal controleerbaar is.

1. a. het tijdstip waarop een gebouw is gesloopt, dan wel vanwege bouwkundige gebreken het gebruik ingevolge de Woningwet dient te worden gestaakt;
2. b. het tijdstip waarop gronden en/of een gebouw met de bijbehorende grond kennelijk in gebruik zijn genomen voor een andere functie dan in het bestemmingsplan voor de betreffende gronden in de bestemmingsomschrijving is aangegeven.

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist

de waarde van een gebied voor de veiligheid van het verkeer, die wordt bepaald door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen, bochten en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers.

het voor het hoofdgebouw gelegen gedeelte van het erf, voorzover gelegen voor de voorgevel en het verlengde daarvan tot aan de naar de weg gekeerde perceelgrens.

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw, of de als ‘gevellijn’ in het plan aangeduide, dan wel door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel.

de voorgevel, het voorerf en het dakvlak aan de voorzijde van een gebouw alsook de zijgevel, het zijerf en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw voorzover die zijde (zijdelings) gekeerd is naar de weg of het openbaar toegankelijk gebied.

een woning zonder gemeenschappelijke wand met een andere woning.

voorzieningen ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer en waterberging, waterinfiltratie en waterkwaliteit.

alle voor het openbaar verkeer openstaande wegen met inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten, met dien verstande dat zelfstandige fiets- en voetpaden, brandgangen en naar de aard daarmee gelijk te stellen voor openbaar verkeer openstaande paden hier niet onder worden begrepen.

Een gebouw of een gedeelte van een gebouw, krachtens aard en indeling geschikt en uitsluitend bestemd voor de huisvesting van één huishouden.

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat met één of meer gemeenschappelijke toegangen en dat qua uiterlijke verschijningsvorm al een eenheid beschouwd kan worden.

de waarde van een gebied voor de woonfunctie, die wordt bepaald door de situering van om die woonfunctie liggende functies en bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op de daglichttoetreding, het uitzicht, de mate van privacy en het voorkomen of beperken van hinder.

het naast het hoofdgebouw gelegen gedeelte van het erf, voorzover gelegen naast de zijgevel tot aan de aan die zijde gelegen perceelgrens.

de gevel van een gebouw, niet zijnde de voor- of achtergevel.

tussen de (zijdelingse) grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend bouwwerk, waar die afstand het kortst is;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, luchtbehandeling- en liftinstallaties en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot- of druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren en/of de buitenzijde van overige niet-ondergeschikte bouwonderdelen, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

alle maten zijn in meters (m) en voor:

• oppervlakten in vierkante meters (m²);
• inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
• verhoudingen in procenten (%);
• hoeken/hellingen in graden (°).

Op de verbeelding wordt altijd gemeten vanuit het hart van de lijn.

De voor 'agrarisch met waarden - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. agrarische cultuurgrond;
2. b. behoud en herstel van de landschappelijke waarden.

In de bestemming is houtteelt, boomteelt en/of fruitteelt in boomgaarden niet begrepen.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. het aanbrengen van opgaande beplanting;
   2. 2. het vellen, rooien of beschadigen van de houtsingels;
   3. 3. het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe worden gerekend afgraven, diepploegen, egaliseren en ophogen;
   4. 4. het aanleggen, vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren;
   5. 5. het verharden en verwijderen van paden;
   6. 6. het aanleggen van een (verharde) weg ten behoeve van een agrarisch bedrijf.
2. b. De in lid 3.3, onder a, bedoelde vergunning is niet vereist indien het werken en/of werkzaamheden betreffen:
   1. 1. die reeds in uitvoering zijn op het moment van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan;
   2. 2. die het normale onderhoud tot doel hebben;
   3. 3. die graafwerkzaamheden vormen als bedoeld in de Wet informatie-uitwisseling ondergrondse netten.
3. c. De in lid 3.3, sub a bedoelde vergunning mag geen onevenredige afbreuk doen aan de in lid 3.1 omschreven waarden.
4. d. Indien de omgevingsvergunning gevolgen kan hebben voor de waterhuishouding, wordt de aanvraag voor de vergunning voorgelegd aan het betreffende waterschap met het verzoek de aanvraag te voorzien van een deskundigenadvies.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. (openbaar) groen en groenvoorzieningen;

alsmede voor:

2. b. de aanleg en instandhouding van een systeem van waterberging en vertraagde waterafvoer;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. paden en verhardingen;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;
   met de daarbij behorende:
7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en
8. h. werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken of werkzaamheden, geen bouwwerken, uit te voeren:
   1. 1. het aanbrengen van opgaande beplanting ter plaatse van sloten en waterbergingen en/of wadi’s;
   2. 2. het dempen van sloten en waterbergingen en/of wadi’s;
2. b. Een vergunning zoals bedoeld onder a wordt slechts verleend indien wordt aangetoond dat de werken of werkzaamheden geen afbreuk doen aan (het functioneren van) de waterberging.

De voor 'Verkeer-Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden;
2. b. verhardingen en parkeervoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. groenvoorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende:

6. f. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
7. g. werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden;

met dien verstande dat:

In de bestemming wordt gestreefd naar een inrichting hoofdzakelijk gericht op de verkeers- en verblijfsfunctie voor de directe omgeving. Hierbij zijn de bij het wegverkeer gebruikelijke voorzieningen, zoals in- en uitvoegstroken, bermen, bermbeplanting en dergelijke, begrepen. Van de wegen bedraagt het aantal rijstroken niet meer dan twee.

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• het landschaps- en bebouwingsbeeld;
• de milieusituatie
• de woonsituatie;
• de sociale veiligheid;
• de verkeersveiligheid;

nadere eisen stellen aan de plaats en de bouwhoogte van de bebouwing.

Tot een strijdig gebruik worden in elk geval gerekend: het vellen en rooien van bomen, met uitzondering van het normale onderhoud.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van grondgebonden woningen;

alsmede voor:

2. b. verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
3. c. de aanleg en instandhouding van een systeem van waterberging en vertraagde waterafvoer;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. (openbaar) groen en groenvoorzieningen;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daar bijbehorende:

7. g. tuinen, erven en terreinen;
8. h. gebouwen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde en andere werken.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding ten hoogste 0,5 meter bedraagt.

Ondergronds bouwen is uitsluitend toegestaan daar waar hoofdgebouwen mogen worden gebouwd, met een verticale diepte van maximaal één bouwlaag, waarvan de verticale diepte niet meer dan 3 meter mag bedragen.

Het is verboden de in het bestemmingsplan begrepen gronden en de zich daarop aanwezige bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming of de daarbij behorende regels.
Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. a. opslagplaats voor bagger en grondspecie;
2. b. opslagplaats voor vaten, kisten, al dan niet voor gebruik geschikte werktuigen of onderdelen daarvan, oude en nieuwe (bouw-)materialen, afval, puin, grind of brandstoffen;
3. c. uitstalling-, opslag-, stand- of ligplaats voor kampeer- en verblijfsmiddelen;
4. d. prostitutie en seksinrichting.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast indien de verkeersveiligheid en/of verkeersafwikkeling en/of onderhoud daartoe aanleiding geven, of indien de afwatering, bodem of grondsituatie, en dergelijke daartoe aanleiding geven;
2. b. het bepaalde in het bestemmingsplan met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, mits de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de afwijking gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
3. c. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat in geringe mate wordt afgeweken van de voorgeschreven maatvoering bij (gedeeltelijke) nieuwbouw, verbouw of uitbreiding van bestaande bebouwing, mits dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt gewenst is;
4. d. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:

1. 1. de inhoud per gebouwtje ten hoogste 50 m³ bedraagt;
2. 2. de bouwhoogte van het gebouwtje ten hoogste 3 m bedraagt;

5. e. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat de bouwhoogte van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot ten hoogste 40 m;
6. f. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die kunnen worden aangemerkt als tuin- en straatmeubilair, waaronder vlaggenmasten, reclame- en mededelingenborden, monumenten/gedenktekens en naar aard daarmee gelijk te stellen bouwwerken, mits de bouwhoogte ten hoogste 6 m bedraagt.

De in lid 10.1 bedoelde afwijkingen mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:

1. a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
2. b. het landschaps- en bebouwingsbeeld;
3. c. de milieusituatie
4. d. de woonsituatie;
5. e. de verkeersveiligheid;
6. f. de sociale en/of externe veiligheid.

1. a. Bij de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen of voor een gebruiksverandering moet, indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's, (motor)fietsen of andere voertuigen in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel. Van voldoende parkeergelegenheid is sprake als wordt voldaan aan het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP), waarin is aangegeven dat van de meest actuele CROW-publicatie moet worden uitgegaan of aan de gewijzigde beleidsregels indien deze gedurende de planperiode worden gewijzigd.
2. b. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel.
3. c. Gerealiseerde voorzieningen als bedoeld in sub a en b, dienen na de realisering in stand te worden gehouden.
4. d. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in sub a en b:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar een wet, een algemene maatregel van bestuur, een verordening, een richtlijn of een andere (wettelijke) regeling, dan geldt deze wet, algemene maatregel van bestuur, verordening, richtlijn of andere (wettelijke) regeling zoals die luidt dan wel van kracht is op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan, tenzij in het plan anders is aangegeven.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Herontwikkeling Oude Velddijk 26, Peize.

De gemeente Noordenveld is van plan om op kadastraal perceel 'Peize, G, 2018' ongeveer 16 woningen te bouwen (zie verder 3.3). Op dit perceel, gelegen tussen de Oude Velddijk 24 en 28 te Peize, was tot 2005 een boerderij aanwezig (huisnummer 26). De gemeente heeft de locatie in 1999 aangekocht met het oog op woningbouwontwikkeling. Na een uitgebreid traject heeft de gemeenteraad op 7 april 2021 besloten dat het perceel een invulling met levensloopbestendige woningen gaat krijgen, zo mogelijk in de vorm van een hofje. In het 'Stedenbouwkundig programma van eisen Oude Velddijk 26 Peize' (21 juli 2022) is deze opgave verkend en uitgewerkt (zie Bijlage 1). Het heeft geleid tot een aantal stedenbouwkundige randvoorwaarden, die kaderstellend zijn voor de toekomstige inrichting van het terrein. Op basis van deze randvoorwaarden worden ontwikkelende partijen uitgenodigd om een ontwerp voor de woningen te maken. Eerst moet het programma van eisen planologisch-juridisch verankerd worden. Dat gebeurt in voorliggend bestemmingsplan.

Afbeelding 1.1 Het plangebied vanaf de Oude Velddijk (bron: Google Street View)

Het plangebied is globaal aangeduid in afbeelding 1.2. Het ligt aan de westkant van de dorpskern van Peize, tussen de Oude Velddijk en de Grote Masloot. Rondom de locatie liggen woonpercelen, behalve aan de zijde van de Grote Masloot, waar open weidegronden aanwezig zijn. Het plangebied is op dit moment in gebruik als paardenweide.

Het westelijke deel van perceel 'Peize, G, 1174' - dat vroeger bij het plaatselijke agrarische bedrijf hoorde - is onderdeel van het plangebied. Binnen deze locatie wordt niet gebouwd en zijn geen ruimtelijke veranderingen voorzien. Het wordt meegenomen om te voorkomen dat hiervoor geen gedigitaliseerd bestemmingsplan geldt (zie 1.3). Afgezien van Hoofdstuk 4, blijven deze gronden verder buiten beschouwing.

Afbeelding 1.2 Globale begrenzing plangebied (bron ondergrond: perceelloep.nl)

Het plangebied is onderdeel van bestemmingsplan 'Kern Peize' (vastgesteld d.d. 31 augustus 1982) en bestemd als 'bodemgebonden agrarische bedrijven' en 'agrarische cultuurgronden'. Daarnaast geldt het bestemmingsplan 'Parkeren Noordenveld' (vastgesteld d.d. 20 juni 2018). Op laatstgenoemd bestemmingsplan wordt in 2.3 ingegaan. Deze paragraaf gaat in op het bestemmingsplan 'Kern Peize'.
De bestemming 'bodemgebonden agrarische bedrijven' heeft betrekking op de voormalige boerderij en de daarbij behorende bouwvlakken. De bestemming 'agrarische cultuurgronden' geldt voor de overige agrarische gronden rondom deze boerderij. De beoogde woningbouwontwikkeling is niet toegestaan op grond van deze bestemming. Aangezien er niet van een wijzigingsbevoegdheid gebruik kan worden gemaakt, moet het geldende bestemmingsplan partieel worden herzien.

Het volgende hoofdstuk gaat in op het beleidskader van Rijk, provincie en gemeente. Hoofdstuk 3 beschrijft de huidige situatie binnen het plangebied en laat zien hoe deze op grond van het 'Stedenbouwkundig programma van eisen' wordt ingericht. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan komt in Hoofdstuk 4 aan bod. In Hoofdstuk 5 is het plan getoetst aan diverse wet- en regelgeving, onder meer op het gebied van geluid, ecologie en water. Hoofdstuk 6 heeft betrekking op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld door het (voormalige) ministerie van Infrastructuur en Milieu. De SVIR heeft betrekking op de periode tot 2040 en heeft als motto: 'Nederland concurrerend, leefbaar en veilig'. Om dit motto te kunnen bereiken zijn de volgende drie doelen gesteld:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur;
• Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De bovengenoemde doelen zijn uitgewerkt in dertien nationale belangen. Nationaal belang dertien luidt: 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten'. Het Rijk is verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening, inclusief zorgvuldige, transparante ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dat betekent dat het systeem zo ingericht moet zijn dat integrale planvorming en besluitvorming op elk schaalniveau mogelijk is en dat bestaande en toekomstige belangen goed kunnen worden afgewogen. Bij nieuwe ontwikkelingen en herstructurering moet in elk geval aandacht zijn voor de gevolgen voor de waterhuishouding, het milieu en het cultureel erfgoed. "Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio's leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen." Om beide doelen te bereiken is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening.

Ladder voor duurzame verstedelijking
Het doel van de 'laddertoets' is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De laddertoets is niet van toepassing op dit planvoornemen, omdat het plangebied deel uitmaakt van 'stedelijk gebied' (zie 2.2). Hoewel de ladder dus niet doorlopen hoeft te worden, is in deze toelichting wel ingegaan op de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding, het milieu en het cultureel erfgoed (zie Hoofdstuk 5). Tevens wordt aandacht geschonken aan de behoefte en uitvoerbaarheid (zie Hoofdstuk 2 en Hoofdstuk 6).

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) voorziet in de juridische borging van het beleid uit de SVIR. In het Barro zijn regels opgenomen die de beleidsruimte van andere overheden inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Het gaat hier om de nationale belangen die in 2.1.1 reeds genoemd zijn. Deze hebben geen inperkende werking voor dit planvoornemen.

De Omgevingsvisie Drenthe 2018 (vastgesteld d.d. 3 oktober 2018) is het strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van de provincie Drenthe. Met deze visie zet de provincie in op "het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe passend bij deze kernkwaliteiten." De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Het gaat om: rust, ruimte, natuur en landschap; oorspronkelijkheid (authenticiteit, Drents eigen); noaberschap; kleinschaligheid (Drentse schaal); menselijke maat; veiligheid. Het provinciaal belang ligt in het behouden en, waar mogelijk, ontwikkelen van de kernkwaliteiten. In de Omgevingsvisie is voor alle kernkwaliteiten een uitwerking naar concrete indicatoren gemaakt, namelijk voor landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, archeologie, rust en natuur. Aanvullend geeft de provincie aan dat 'zuinig ruimtegebruik' en het bewaken van een goede 'milieu- en leefomgevingskwaliteit' van provinciaal belang zijn.
Voor wat betreft het wonen streeft de provincie "naar aantrekkelijke, gevarieerde en leefbare woonmilieus die voorzien in de woonvraag." Het maken van bovenlokale afspraken hierover is van provinciaal belang. Gemeenten werken hun aandeel in het woonaanbod en de woonmilieus uit in structuurvisies of woonplannen (zie 2.3.4). Zij dienen daarbij rekening te houden met de huidige kernenstructuur in de gemeente en de behoefte aan verschillende woonmilieus.
Op de 'visiekaart' is het plangebied aangeduid als multifunctioneel gebied (idem op kaart 'multifunctioneel gebied'). In dit gebiedstype is geen sprake van een hoofdfunctie die leidend is in de ordening, maar van een combinatie van functies. Naast water, landbouw en natuur gaat het in de meeste gevallen om recreatie. Het behouden en ontwikkelen van functies en kernkwaliteiten gebeurt hier gebiedsgericht en waar nodig met maatwerk. Uitgangspunt is dat de van oudsher bestaande en/of dominante functie zo min mogelijk negatieve gevolgen mag ondervinden van de nieuwe of andere functies. Het watersysteem wordt afgestemd op de aanwezige combinatie van functies (conform kaart 'robuust en klimaatbestendig watersysteem').
De kaart 'kernkwaliteit landschap' deelt het plangebied in bij 'esdorpenlandschap'. Van provinciaal belang binnen dit landschapstype zijn de 'essen' en 'beekdalen'. Op basis van de kaart 'kernkwaliteit cultuurhistorie' ligt het plangebied in deelgebied 'Kop van Drenthe - rijk landschap, rijke dorpen', waarvoor geldt dat ingezet wordt op het zorgvuldig en verantwoord omgaan met de cultuurhistorische samenhang ('eisen stellen'). Initiatiefnemers hebben de verantwoordelijkheid om deze samenhang als dé drager voor nieuwe plannen te gebruiken. Het Cultuurhistorisch Kompas Drenthe kan hierbij als inspiratiebron worden gebruikt. Uit Hoofdstuk 3 blijkt hoe met de waarden van het esdorpenlandschap en de cultuurhistorie wordt omgegaan.

Afbeelding 2.1 Omgevingsvisie, kaart kernkwaliteit archeologie (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Op de kaart 'kernkwaliteit archeologie' is voor het westelijke deel van het plangebied 'beschermingsniveau 4: verwachte archeologische waarden, beekdal' toegekend (zie afbeelding 2.1). Er is archeologisch onderzoek binnen het plangebied verricht. De conclusies van dit onderzoek zijn opgenomen in 5.10.
De kaart 'robuust en klimaatbestendig watersysteem' maakt duidelijk dat het plangebied tot het 'Drents Plateau' en 'Zand Rijn-noord' behoort. Het beleid voor deze gebieden is gericht op het zoveel mogelijk vasthouden van water om droogte te overbruggen. Naast beschikbaarheid van water is ook de waterkwaliteit voor mens, natuur, landbouw en de drinkwatervoorziening hier van belang (Kaderrichtlijn Water). In 5.7 wordt ingegaan op de huidige en toekomstige waterhouding binnen het plangebied.
De overige kaarten zoals 'kernkwaliteit natuur', 'kernkwaliteit aardkundige waarde' en 'kernkwaliteit rust' geven geen specifieke waarden of belemmeringen voor het plangebied aan.¹

1. 1. Zie verder paragraaf 2.2.2 waarin de kaarten van de Omgevingsverordening worden besproken. Deze kaarten hebben een overlap met de kaarten uit de Omgevingsvisie.

In de Provinciale omgevingsverordening Drenthe (geconsolideerde versie d.d. 12 augustus 2021) is het beleid uit de Omgevingsvisie Drenthe 2018 vertaald naar concrete regels. Woningbouw is op grond van de omgevingsverordening toegestaan binnen 'bestaand stedelijk gebied'. Het plangebied is daar onderdeel van. In principe ligt binnen het bestaand stedelijk gebied de verantwoordelijkheid voor de kernkwaliteiten bij de gemeente. Het provinciaal belang voor archeologie en cultuurhistorie kent hierop een uitzondering: deze is ook van toepassing binnen bestaand stedelijk gebied als de kernen zijn opgenomen op de kaarten D4 (archeologie) en D6 (cultuurhistorie). Het plangebied is opgenomen op beide kaarten.
Op grond van artikel 2.17 kan een ruimtelijk plan voorzien in nieuwe woningbouw, mits de behoefte op basis van de gemeentelijke woonvisie kan worden aangetoond en de locatie aansluit bij bestaand stedelijk gebied. In 2.3 wordt op het gemeentelijk woonbeleid ingegaan.

De kaarten van de omgevingsverordening geven voor het plangebied het volgende aan:

• A. Stiltegebieden, Infra en (grond)water: geen specifieke waarden of belemmeringen.
• B. Gebiedsnormen wateroverlast (van oost- naar westzijde plangebied): stedelijk (1:100): de kans op wateroverlast is 1 keer per 100 jaar; akkerbouw (1:25): de kans op wateroverlast is 1 keer per 25 jaar; natuur (geen norm).
• C1. Bodemenergie restrictiegebieden zone 1 (0-25 m -mv): niet van toepassing.
• C2. Bodemenergie restrictiegebieden zone 2 (25-500 m -mv): niet van toepassing.
• C3. Bodemenergie diepte formatie van Breda: top Formatie van Breda tussen -260 en - 240 m (t.o.v. NAP). Op grond hiervan gelden beperkingen voor plaatselijke temperatuuropslag en ondiepe geothermie.
• D1. Bestaand Stedelijk Gebied: van toepassing.
• D2. Nationaal Park Drentsche Aa: niet van toepassing.
• D3. Natuurnetwerk Nederland: niet van toepassing.
• D4. Kernkwaliteit Archeologie: voor het westelijke deel van het plangebied geldt 'Verwachting toetsen door onderzoek (laaggelegen waterrijke gebieden)'. Zie 5.10.
• D5. Kernkwaliteit Aardkundige waarden: generieke bescherming.
• D6. Kernkwaliteit Cultuurhistorie: Cultuurhistorische structuur (alleen gebied direct grenzend aan Oude Velddijk); eisen stellen (hele plangebied). Zie Hoofdstuk 3.
• D7. Kernkwaliteit Landschap: generieke bescherming.
• D8. Beschermingszone Radioastronomie: niet van toepassing.
• D9. Landbouwgebied: bouwvlak grondgebonden agrarisch bedrijf.
• D10. Windenergie: niet van toepassing.
• D11. Beekdal en bergingsgebied: geen specifieke waarden of belemmeringen.
• D12. Werkingsgebied Landgoed Overcingel: niet van toepassing.

De gemeente Noordenveld heeft - vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet - de 'Omgevingsvisie Noordenveld 2030' vastgesteld (8 februari 2017). De Omgevingsvisie vormt de basis voor het opstellen van dorps-/gebiedsvisies, ruimtelijke plannen of omgevingsvergunningen waarin wordt afgeweken van het bestemmingsplan. Het document laat zien wat de gemeente in het jaar 2030 uniek maakt op het sociale en fysieke domein. 'Samen Doen' is het uitgangspunt. Peize wordt in de Omgevingsvisie getypeerd als een 'prettig woondorp, forensenkern nabij de stad Groningen'. Ook wordt vermeld dat de waardevolle groene ruimten in het dorp, in stand moeten worden gehouden. De Omgevingsvisie gaat niet concreet in op de woningbouwopgave voor Peize of op het plangebied.

In De Noordenveldse Kwaliteitsgids zijn de karakteristieken van het landschap en de dorpen in de gemeente Noordenveld op hoofdlijnen beschreven. Het is een aanvulling op de Omgevingsvisie en een document dat de gemeente betrekt bij de afweging van ruimtelijke ontwikkelingen en initiatieven. Het plangebied behoort tot het 'esdorpenlandschap' en de 'dorpsweides en grote open, groene ruimten met agrarisch karakter'. De gidsprincipes voor het esdorpenlandschap zijn opgenomen als afbeelding 2.2.

Afbeelding 2.2 Gidsprincipes voor het esdorpenlandschap (bron: De Noordenveldse Kwaliteitsgids)

Eén van de gidsprincipes voor de kern Peize is het zoveel mogelijk open houden van dergelijke 'groene lobben'. Een ander gidsprincipe is om bij nieuwe ontwikkelingen aan te haken bij het 'groene netwerk van Peize' en bestaande landschappelijke elementen te integreren in deze ontwikkelingen. Afbeelding 2.3 geeft een overzicht van de gidsprincipes voor Peize. Naast deze gidsprincipes In Hoofdstuk 3 is toegelicht hoe met de landschappelijke kwaliteiten van het plangebied (het open en groene karakter) is omgegaan. Ook de aansluiting bij het bebouwingspatroon van de Oude Velddijk wordt daarin toegelicht.
De status van 'dorpsweide' is van recente datum. Tot 2005 was binnen de locatie agrarische bedrijfsbebouwing aanwezig (zie verder 3.1). De locatie is in 1999 aangekocht met het oog op woningbouwontwikkeling. Anders dan de overige groene lobben in het dorp, was deze locatie dus niet bedoeld om open te blijven.

Afbeelding 2.3 Gidsprincipes voor Peize (bron: De Noordenveldse Kwaliteitsgids)

De Gids Omgevingskwaliteit (die de welstandsnota vervangt) gaat over de uitstraling van gebouwen en gaat uit van de volgende drie basisprincipes: 1. Het gebouw heeft een helder ontwerpidee; 2. Het gebouw past op de plek; 3. Het gebouw is zorgvuldig vormgegeven. Naast de basisprincipes zijn er gebiedsprincipes die gelden voor bijzondere bouwplannen. Het plangebied is onderdeel van 'lintbebouwing'. Dit zijn gebieden met dynamiek, omdat functies veranderen en woningen worden verbouwd om aan hedendaagse wooneisen te kunnen voldoen. Voor deelgebied 'lintbebouwing is als doel geformuleerd: "De lintbebouwing is de eerste bebouwing buiten de oude kern. Het geeft een beeld van de historie en ontwikkelingsgeschiedenis van de dorpen. Dat beeld willen we overeind houden. Elke woning is anders en een voorbeeld van de periode waarin de woning is gebouwd. Nieuwe ontwikkelingen zijn een eigentijdse toevoeging die verder bouwen aan het gevarieerde straatbeeld." Lintbebouwing valt onder categorie 2. Dat wil zeggen dat er bijzondere aandacht moet zijn voor de uitstraling van de bebouwing en de omgeving. Daarbij gaat het om de vormgeving van het gebouw en of het gebouw past binnen het straatbeeld. Afbeelding 2.4 laat zien welke principes op dit punt geformuleerd zijn. De woningontwerpen zullen te zijner tijd aan deze principes getoetst worden. Dat wil zeggen, van de woningen die in/aan het lint van de Oude Velddijk gebouwd worden. Voor het achterliggende gebied wordt aangesloten bij deelgebied 'woonwijken'. In afbeelding 2.5 zijn de gebiedsprincipes voor 'woonwijken' opgenomen.

Afbeelding 2.4 Gebiedsprincipes lintbebouwing

Afbeelding 2.5 Gebiedsprincipes woonwijken

De gemeente Noordenveld werkt op dit moment aan de actualisatie van haar woonvisie. Tot die tijd kan worden teruggevallen op het Woningmarktonderzoek Noordenveld 2020-2030 (KAW Architecten, 29 april 2020). Uit dit onderzoek blijkt dat de gemeente tot 2030, afhankelijk van het marktscenario, rekening moet houden met een extra behoefte van 460-1.075 woningen. Roden, Nieuw-Roden en Peize nemen naar verwachting het grootste deel van de huishoudensgroei voor hun rekening. Voor Peize wordt, vanwege de eigen woningbouwvraag en overloop uit de stad Groningen, rekening gehouden met 115-300 extra huishoudens. De grootste vraag richt zich op een koopwoning, met daarbinnen een focus op vrijstaand wonen in het (middel)dure segment (250.000-400.000 euro). Rust, ruimte en een groene omgeving zijn de belangrijkste motieven om te kiezen voor Noordenveld. Vooral Peize kan zich hierbij het best onderscheiden, aldus het woningmarktonderzoek.
Het ontwerpbestemmingsplan 'Peize-Zuid' (23 februari 2022) gaat uit van de bouw van 150 woningen. Met dit plan wordt eveneens ingespeeld op de behoefte aan woningbouw binnen Peize en de overloop uit de stad Groningen. Voor de doelgroep medioren (55-70 jaar) en senioren (75-80 jaar) is op grond van het woningmarktonderzoek sprake van een aanvullende behoefte. Sommige medioren willen graag met leeftijdsgenoten in een hofje wonen (al dan niet in combinatie met zorgfuncties). Peize wordt daarbij het vaakst genoemd als geschikte plek. De groep senioren (75-80 jaar) zoekt vooral woonruimte in de nabijheid van voorzieningen. Dat zijn appartementen maar ook grondgebonden woningen. Gelet op de ligging van het plangebied nabij de dorpskern van Peize, kan hier in deze specifieke vraag van medioren en senioren worden voorzien.

De gemeente Noordenveld heeft haar duurzaamheidsambities verwoord in het 'Programma Duurzaamheid Noordenveld'. De gemeente wil in 2040 klimaatneutraal zijn. Het hoofddoel van het Programma is om negatieve effecten op het klimaat te voorkomen. Er zijn vijf thema's geformuleerd:

1. 1. toekomstbestendige leefomgeving;
2. 2. duurzame mobiliteit;
3. 3. duurzame energie;
4. 4. afval en hergebruik;
5. 5. participatie en communicatie.

Per thema zijn ambities voor 2025 geformuleerd en is een toekomstperspectief voor 2040 geschetst. Onderhavig plan heeft met name betrekking op de thema's 1, 3 en 5. Zo wordt er klimaatadaptief, energiezuinig en duurzaam gebouwd. Dit wordt toegelicht in het 'Stedenbouwkundig programma van eisen Oude Velddijk 26 Peize' (21 juli 2022), dat als Bijlage 1 is toegevoegd. Zie ook Hoofdstuk 3 over de nieuwe inrichting van het plangebied. Het thema 'communicatie en participatie' heeft een belangrijke rol gespeeld bij de totstandkoming van het stedenbouwkundig programma van eisen en het bouwprogramma voor het plangebied. Hierop wordt in Hoofdstuk 6 ingegaan.

In het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan 2015-2025 (GVVP, vastgesteld d.d. 12 mei 2015) is het beleid voor verkeer, vervoer en mobiliteit beschreven. De hoofddoelstelling luidt "Noordenveld voert een integraal verkeer- en vervoerbeleid dat is gericht op het in stand houden of verbeteren van de (economische) bereikbaarheid, het vergroten van de verkeersveiligheid en het verbeteren van het (leef)milieu." De Oude Velddijk is in het GVVP als 'erftoegangsweg binnen de bebouwde kom' aangeduid. Dit wegtype behoort tot de verblijfsgebieden waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. In de verblijfsgebieden heeft de verkeersfunctie van een weg een ondergeschikte rol ten opzichte van de verblijfsfunctie. Binnen erftoegangswegen mag in principe op de rijbaan geparkeerd worden. Voor nieuwe ontwikkelingen past de gemeente, zowel voor de maatvoering, de bepaling van het aantal parkeerplaatsen als de wijze van berekening, de meest actuele richtlijnen van het CROW toe (zie 2.3.7 en Artikel 11).

Het plangebied is onderdeel van bestemmingsplan 'Kern Peize' (vastgesteld d.d. 31 augustus 1982) en bestemd als 'bodemgebonden agrarische bedrijven' en 'agrarische cultuurgronden'. Op dit bestemmingsplan is in 1.3 ingegaan. Geconcludeerd is dat de beoogde woningbouwontwikkeling niet binnen dit bestemmingsplan past en dat een partiële herziening noodzakelijk is.
Voor het plangebied geldt tevens het bestemmingsplan 'Parkeren Noordenveld' (vastgesteld d.d. 20 juni 2018). Met dit facetbestemmingsplan wordt gewaarborgd dat bij bouwplannen en planologische gebruikswijzigingen voldaan wordt aan de parkeernormen, zoals opgenomen in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan. De regels uit bestemmingsplan 'Parkeren Noordenveld' zijn verwerkt in Artikel 11. Daarmee is geborgd dat er binnen het plangebied voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd wordt.

In het 'Stedenbouwkundig programma van eisen Oude Velddijk 26 Peize' (21 juli 2022) is de cultuurhistorische ontwikkeling van Peize en van het gebied rond de Oude Velddijk toegelicht (zie Bijlage 1). In deze paragraaf wordt meer ingezoomd op het plangebied.

Afbeelding 3.1 Topografische kaarten uit 1850/1900, 1950, 2005 en 2021 (bron: topotijdreis.nl)

Het plangebied maakt, zoals gezegd in 2.2, deel uit van het esdorpenlandschap. In afbeelding 3.1 zijn vier topografische kaarten opgenomen die de ontwikkelingsgeschiedenis van het plangebied illustreren. De Oude Velddijk fungeerde tot 1850 als drift, een weg waarlangs het vee vanuit Peize richting de heidevelden en beekdalen werd gedreven. Vanaf de 19^e eeuw wordt de Oude Velddijk opgewaardeerd. De weg wordt voorzien van laanbeplanting en langzamerhand ontstaat lintbebouwing. Het agrarische land is in deze periode opgedeeld in smalle kavels, veelal met houtwallen op de perceelscheidingen. Op de kaart van 1950 is te zien dat dit landschap nog altijd herkenbaar is, al zijn de schaalvergroting van de kavels, de afname van het aantal houtwallen en de toename in bebouwing onmiskenbaar. Vanaf de jaren zestig blijft de inrichting van het plangebied nagenoeg gelijk. Aan de kop van het plangebied staat op dat moment een boerderij met de lengterichting langs de weg. De bebouwing lag op korte afstand van de Oude Velddijk en blokkeerde daarmee grotendeels het zicht op de achterliggende weidegrond. Pas na de sloop in 2005 heeft het plangebied zijn huidige open karakter verkregen. Rondom het plangebied is vanaf de jaren zestig wel het nodige veranderd. De aanleg van de recreatieve voorzieningen (camping, sauna en zwembad) aan de zuidzijde en de uitbreiding van woongebieden aan de noord- en oostzijde (zoals De Vennen), springen het meest in het oog. Verder valt op dat de Grote Masloot verbreed is. De verkaveling aan de 'overzijde' van de Grote Masloot is vrijwel in tact gebleven.

In het 'Stedenbouwkundig programma van eisen Oude Velddijk 26 Peize' (21 juli 2022) is een uitgebreide analyse opgenomen van de huidige situatie binnen het plangebied. Op dit punt wordt verwezen naar blz. 19-25 van dit programma van eisen (zie Bijlage 1).

Het plangebied ligt op korte afstand van het centrum van Peize (7 minuten loopafstand tot de supermarkt). P+R Peize en de N372 richting Groningen en Roden liggen op vergelijkbare afstand.

In afbeelding 3.2 zijn de belangrijkste karakteristieken van de huidige situatie weergegeven. In feite bestaat het plangebied uit twee open weides. Het gaat om een voor- en achtererf, die opgedeeld worden door greppels. Langs de noord- en zuidkant van de twee weides is deels erfrandbeplanting aanwezig. De westkant van het plangebied, langs de Grote Masloot, is geheel open. Binnen het plangebied zijn hoogteverschillen aanwezig. Vanaf de Oude Velddijk loopt het plangebied richting de Grote Masloot af van circa 1,8 +NAP tot circa 0,8 +NAP.

De laanbeplanting langs de Oude Velddijk heeft een 'gat' ter hoogte van het plangebied. Dit gat markeert de plek waar voorheen de boerderij aanwezig was (vergelijk de situatie bij nr. 23) en is dus tegelijkertijd ook een gat in het bebouwingslint.

Langs de zuidzijde van de woning op nr. 24 ligt een halfverhard ontsluitingspad. Deze leidt naar de open weide op het achtererf.

Afbeelding 3.2 Analysekaart (bron: Stedenbouwkundig programma van eisen Oude Velddijk 26 Peize)

Voor de nieuwe invulling van het plangebied is het volgende programma van eisen geformuleerd:

• Het plan moet qua bebouwingsopzet en inrichting passen in de omgeving. Het moet als ontwikkeling landschappelijk en stedenbouwkundig aantoonbaar meerwaarde opleveren (zie Noordenveldse Kwaliteitsgids).
• De ruimtelijke structuren - lintbebouwing, laanbeplanting langs de Oude Velddijk en Grote Masloot - zijn de ruimtelijke dragers van het gebied. De ontwikkeling moet passen binnen de dragers en waar mogelijk worden versterkt.
• Aan de straatzijde van de Oude Velddijk moet het plan aansluiten bij de dorpse karakteristiek en kenmerkende ruimtelijke kwaliteit van de (historische) lintvormige bebouwingsstructuur van de Oude Velddijk.
• Aan de westrand (langs het schouwpad langs de Grote Masloot) moet het plan landschappelijk goed zijn ingepast met veel aandacht voor de overgang van het plangebied naar de landelijke omgeving en de Grote Masloot. Dit moet een landschappelijk sterke en structurele rand worden. Ze mag niet verworden tot de ‘achtertuinen’ bij de woningen.
• De openbare ruimte in het deel van het plangebied achter de direct aan de Oude Velddijk gelegen woning(en) en de (verkeers-)ontsluiting van deze woningen moeten aangenaam, groen en verblijfsvriendelijk zijn ingericht.
• Vanwege de ligging achter het oude dorpslint Oude Velddijk en aan de landelijke buitenrand van Peize inzetten op een (intiem) samenhangende, dorpse en groene hofachtige buurt; met kansen voor een eigen typologie en (onderscheidende) architectuur.
• Vanwege de ruimtelijke ligging en dorps-landelijke omgeving uitgaan van grondgebonden, en zoveel mogelijk levensloopgeschikte, woningen in één bouwlaag met kap; gestapelde bouw is uitgesloten.
• Aandacht voor of extra sturen op natuurinclusief bouwen en biodiversiteit.
• Het maaiveld moet opgehoogd worden om wateroverlast voor de woningen te voorkomen.

Het programma van eisen is vertaald naar de visiekaart die in afbeelding 3.3 is opgenomen. Een uitgebreide beschrijving van deze kaart is opgenomen in het stedenbouwkundig programma van eisen (zie Bijlage 1). Hierna worden enkele hoofdlijnen uitgelicht.

Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Oude Velddijk met een weg die geschikt is voor tweerichtingsverkeer (minimaal 5 m). De ontsluitingsweg komt ten zuiden van huisnummer 24 te liggen. Langs de Oude Velddijk worden twee nieuwe lindebomen aangeplant om het gat in de laanstructuur aan te vullen. De bestaande greppels aan de zuid- en noordzijde worden deels verbreed tot wadi's en ingezaaid met een bloemrijk grasmengsel. In de groenstructuren langs de erfgrenzen komen deels nieuwe greppels en/of sloten voorzien van stuwen, om voldoende waterberging te creëren. De groenstructuren kunnen beplant worden met bomen(groepjes), heesters en groepen vaste planten. De groenstructuren zijn van belang voor de biodiversiteit en waterhuishouding binnen het plangebied en blijven daarom in eigendom van de gemeente.

Afbeelding 3.3 Visiekaart (bron: Stedenbouwkundig programma van eisen Oude Velddijk 26 Peize)

Conform het besluit van de gemeenteraad (zie 6.2) worden er zoveel mogelijk levensloopbestendige woningen gebouwd. In het Stedenbouwkundig programma van eisen is geen bovengrens voor het totale aantal woningen opgenomen. Wel is de verwachting uitgesproken dat er circa 16 woningen gebouwd gaan worden. In dit bestemmingsplan wordt uitgegaan van 12-20 woningen (zie 1.1). Meer dan 16 woningen is dus mogelijk, mits er sprake is van een goed ontwerp dat voldoet aan de kaders van het Stedenbouwkundig programma van eisen en dit bestemmingsplan. Qua woningtypologie is in het Stedenbouwkundig programma van eisen aangegeven dat er minimaal 6 sociale huurwoningen, maximaal één vrijstaande woning in het lint van de Oude Velddijk en een hofje gerealiseerd worden. Het hofje kan worden uitgevoerd in een traditionele carré-vorm of in een meer eigentijds hofje, bijvoorbeeld als een boerenerf met een cluster van 'woonschuren' op een collectief erf.
De woningen zijn energiezuinig (nul-op-de-meter) en worden zoveel mogelijk duurzaam en circulair gebouwd. De ambities voor de architectuur zijn hoog. De bebouwing aan de Oude Velddijk moet passen in het historische bebouwingslint. De overige bebouwing krijgt een meer landelijke uitstraling. Voor alle architectuur geldt dat deze eigentijds en passend moet zijn binnen de dorpse afmetingen.

De parkeerbehoefte voor de nieuwe woningen moet volledig binnen het plangebied worden opgelost. Voldaan moet worden aan de meest recente CROW-normen voor 'rest bebouwde kom'. Dit is geborgd in Artikel 11 van dit bestemmingsplan en weergegeven in afbeelding 3.4. Zie verder het 'Stedenbouwkundig programma van eisen Oude Velddijk 26 Peize' (blz. 27) in Bijlage 1 over de situering en zichtbaarheid van parkeerplaatsen binnen het straatbeeld.

Afbeelding 3.4 Te hanteren CROW-parkeernormen

In artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening zijn voorschriften over de inhoud van het bestemmingsplan opgenomen. Het eerste lid van dit artikel schrijft voor dat de gemeenteraad "voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vast [stelt], waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven." Een bestemmingsplan bestaat - conform paragraaf 3.1 Besluit ruimtelijke ordening - uit drie delen:

1. 1. Een verbeelding van het plangebied waarin de bestemmingen van alle gronden zijn aangewezen.
2. 2. De regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming de doeleinden worden genoemd. De regels en verbeelding vormen tezamen het juridische bindende deel van het bestemmingsplan. Beide zijn opgezet volgens de landelijke standaarden voor de uitwisseling en vergelijkbaarheid van digitale bestemmingsplannen (IMRO 2012 en SVBP 2012).
3. 3. Bij het bestemmingsplan hoort een toelichting, waarin onder meer de keuze van de bestemmingen en de uitvoerbaarheid zijn verantwoord.

Het bestemmingsplan wordt langs elektronische weg via www.ruimtelijkeplannen.nl beschikbaar gesteld.

In het navolgende wordt de algemeen gehanteerde opbouw van de regels toegelicht. Deze ziet er als volgt uit:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

De tekst hieronder bespreekt deze hoofdstukken puntsgewijs. Voor de regels is aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan 'Peize-Zuid' (ontwerp, 23 februari 2022).

Inleidende regels
Dit onderdeel bestaat uit de begrippen (Artikel 1) en de wijze van meten (Artikel 2). Deze artikelen geven aan wat in de regels onder bepaalde begrippen moet worden verstaan en hoe moet worden gemeten bij de toepassing van de bouwregels of sommige gebruiksregels van het plan. De begrippen die zijn opgenomen, zijn begrippen die niet voor een eenduidige uitleg, in overeenstemming met normaal spraakgebruik, vatbaar zijn.

Bestemmingsregels
Hoofdstuk 2 van de regels bevat de bestemmingen. De navolgende tekst bespreekt de bestemmingen afzonderlijk.

Agrarisch met Waarden - 1
De bestemming 'Agrarisch met Waarden - 1' heeft betrekking op het westelijke deel van perceel 'Peize, G, 1174', dat vroeger bij het binnen het plangebied gevestigde agrarische bedrijf hoorde. De bestemming legt het huidige gebruik vast, dat wil zeggen 'agrarische cultuurgrond'. Daarnaast is hier het 'behoud en herstel van de landschappelijke waarden' van belang. Dit sluit aan bij de bestemming voor vergelijkbare agrarische percelen in de beheersverordening 'Herziening Woonwijken Peize' (vastgesteld d.d. 5 juni 2013).

Groen
De bestemming 'Groen' is toegekend aan de grote groenstructuren langs de randen van het plangebied. Deze structuren bestaan uit struweel, groenstructuren met bloemenmengels en bomen. De landschappelijke inpassing van de nieuwe woningen is daamee geborgd. Tevens vervullen de groenstructuren een rol in de waterhuishouding van het gebied. Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om ervoor te zorgen dat deze waterhuishoudkundige functie niet belemmerd wordt. Ter plaatse van de bestemming 'Groen' mogen geen gebouwen worden gebouwd. Het parkeren binnen deze bestemming is evenmin toegestaan.

Verkeer-Verblijfsgebied
De bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' betreft de ontsluiting van het woongebied en het troittoir langs de Oude Velddijk. Binnen de bestemming zijn onder meer wegen met alle bijbehorende groenvoorzieningen toegestaan. Gebouwen zijn hier niet toegestaan.

Woongebied
Het toekomstige woongebied is bestemd als 'Woongebied'. Alle woningen moet binnen het op de verbeelding aangegeven bouwwvlak gebouwd worden. Er zijn maximaal 20 woningen toegestaan, die vrijstaand, twee-aaneen, geschakeld of aaneengebouwd gebouwd mogen worden. De vrijstaande woning wordt in gevellijn gebouwd, die op de verbeelding langs de Oude Velddijk is aangegeven. Gestapelde woningen zijn niet toegestaan.
De maximale goot- en bouwhoogte bedraagt 4 m respectievelijk 9 m en sluit aan bij het beoogde 'dorps-landelijke karakter' van het nieuwe woongebied (zie Bijlage 1). Dit is dezelfde maatvoering die ook voor alle omliggende woningen geldt op grond van de beheersverordening 'Herziening Woonwijken Peize'.
De oppervlakte van een hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 150 m². De dakhelling bedraagt tenminste 30 en ten hoogste 60 graden.

Binnen de bestemming 'Woongebied' zijn tevens groenvoorzieningen, verkeer- en verblijfsvoorzieningen, tuinen, erven en alle andere voorzieningen begrepen die normaliter binnen een woongebied voorkomen. Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die ervoor zorgt dat de waterhuishoudkundige functie van wadi's, greppels en andere voorzieningen met een waterbergend vermogen, niet belemmerd wordt. Voor de groen- en waterstructuren, zoals aangegeven op de Visiekaart in Bijlage 1, is eveneens een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Daarmee landschappelijke inpassing van het plangebied geborgd.

Algemene regels
In hoofdstuk 3 van de regels zijn de algemene regels opgenomen. Deze worden hieronder kort toegelicht.

Anti-dubbeltelregel
Het doel van de anti-dubbeltelregel (Artikel 7) is om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Kort gezegd, komt het erop neer, dat grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, niet een tweede maal mag meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren.

Algemene bouwregels
De algemene bouwregels (Artikel 8) bevatten voorschriften over ondergeschikte bouwonderdelen en ondergronds bouwen.

Algemene gebruiksregels
In de algemene gebruiksregels (Artikel 9) is aangegeven welke specifieke vormen van gebruik in elk geval strijdig zijn met de bestemmingen.

Algemene afwijkingsregels
In de algemene afwijkingsregels (Artikel 10) is een aantal bepalingen opgenomen die het mogelijk maken om het plan op ondergeschikte punten aan te passen. Omdat dit zich niet beperkt tot één bestemming, maar bij diverse bestemmingen gewenst of noodzakelijk kan blijken, zijn deze regels in beginsel op alle bestemmingen van toepassing.
Het verlenen van een omgevingsvergunning met afwijking mag geen automatisme zijn en moet zorgvuldig afgewogen en gemotiveerd worden.

Overige regels
In de overige regels (Artikel 11) zijn de parkeerregels uit het bestemmingsplan 'Parkeren Noordenveld' (vastgesteld d.d. 20 juni 2018) overgenomen.

Overgangs- en slotregels
In hoofdstuk 4 zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Voor de redactie van het overgangsrecht geldt het Besluit ruimtelijke ordening.
Het gebruik van gronden en bebouwing dat in strijd is met dit nieuwe bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot. Indien het strijdige gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
In de slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven onder welke titel het bestemmingsplan wordt vastgelegd.

Op grond van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) moet getoetst worden of een plan of besluit voorziet in, of een kader vormt voor, activiteiten die (mogelijk) belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu. Het planvoornemen valt niet onder onderdeel C of D van het Besluit m.e.r.. In bijlage D wordt gesproken over "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject". In aansluiting bij de Ladder voor duurzame verstedelijking (zie 2.1.1) geldt onderhavig plan niet als stedelijke ontwikkeling. Dat betekent dat er geen sprake is van een m.e.r.-(beoordelings)plicht. Er geldt wel een vergewisplicht, waarvoor een vormvrije m.e.r.-beoordeling moet worden doorlopen. Het geheel van (de onderzoeken in) dit hoofdstuk wordt beschouwd als vormvrije m.e.r.-beoordeling. Daaruit blijkt dat sprake is van beperkte effecten en een aanvaardbaar project.

In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) bevinden zich langs alle wegen geluidzones, met uitzondering van wegen die tot een woonerf behoren en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. De breedte van een geluidzone wordt bepaald door het aantal rijstroken en de ligging in stedelijk of buitenstedelijk gebied. Als een ruimtelijk plan voorziet in nieuwe geluidgevoelige bebouwing binnen de zone van een weg, is akoestisch onderzoek veelal noodzakelijk.

Plangebied
De woningen binnen het plangebied zijn geluidsgevoelige objecten in de zin van de Wgh. De Oude Velddijk heeft een snelheidsregime van 30 km/uur en daarmee geen wettelijke geluidzone. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is wel akoestisch onderzoek gedaan. Daarin is ook de Roderweg meegenomen, aangezien de geluidzone van deze weg over een deel van het plangebied ligt. De uitkomsten van het onderzoek zijn opgenomen in het rapport 'Akoestisch onderzoek Oude Velddijk te Peize' (Geluidmeesters, 14 april 2020), dat als Bijlage 2 aan dit bestemmingsplan is toegevoegd. De conclusies zijn als volgt: "Uit de resultaten blijkt dat de geluidbelasting als gevolg van de wettelijk gezoneerde Roderweg voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB _Lden uit de Wet geluidhinder. Deze weg vormt vanuit akoestisch oogpunt geen belemmering. […] De geluidbelasting van de niet wettelijk gezoneerde Oude Velddijk bedraagt ten hoogste, op de maatgevende oostzijde van het plangebied, 53 dB _Lden incl. aftrek art. 110 g wgh."
Voor de woningen die op kortere afstand dan 16 m uit het hart van de Oude Velddijk gesitueerd worden, moet aandacht geschonken worden aan geluidwering. Met een geluidwering van maximaal (58 (excl. aftrek) - 33=) 25 dB wordt een binnenniveau van 33 dB (eis nieuwbouw bouwbesluit) gewaarborgd. Omdat de weg niet wettelijk gezoneerd is, hoeft er geen hogere waarde procedure te worden doorlopen.

Indirecte hinder
In Hoofdstuk 3 is aangegeven dat er maximaal 20 woningen gebouwd worden. Het uitganspunt is één vrijstaande woning, minimaal 6 sociale huurwoningen en een hofje. CROW-publicatie nr. 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' (versie 2018) gaat voor een vrijstaande woning binnen 'rest bebouwde kom' (niet stedelijk) uit van een verkeersgeneratie van 7,8-8,6 motorvoertuigen per weekdagetmaal. Voor een rijenwoning is het uitgangspunt 7,0-7,8 motorvoertuigen per weekdagetmaal. Daarmee bedraagt de totale verkeersgeneratie maximaal 157 motorvoertuigen per weekdagetmaal. Deze toename in verkeersbewegingen heeft een verwaarloosbaar effect op de gevelbelasting van omliggende woningen.² Het aspect 'indirecte hinder' vormt daarmee eveneens geen knelpunt.

1. 2. De prognose intensiteit in het jaar 2030 op de Oude Velddijk bedraagt (zonder de extra woningen) 1.412 mvt/etmaal. Indien daar 196 mvt/etmaal bijkomen zal de geluidbelasting (10log 1412/1608=) 0,56 dB toenemen. Dit is akoestisch verwaarloosbaar.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand is de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In de omgeving van het plangebied liggen de volgende bedrijven: Been-Luinge-Bestrating (Brinkweg 19), Hairstyling Alet & Jeanet (Oude Velddijk 27), een dienstverlenend bedrijf³ (Zuurseweg 29), Camping de Hoppenhof (Oude Velddijk 32), een agrarisch bedrijf⁴ (Oude Velddijk 34), Zomerbad Peize (Smeerveensedijk 2) en Beauty Sauna Peize (Smeerveensedijk 4). Hoewel sprake is van enige functiemenging is de omgeving van het plangebied het best te typeren als een 'rustige woonwijk'. Dit betekent dat de richtafstanden uit de VNG-publicatie onverkort van toepassing zijn. In tabel 5.1 is aangegeven welke richtafstanden voor de omliggende bedrijven gelden en wat de kortste afstand van het betreffende bedrijfsperceel tot het plangebied is. Uit de tabel blijkt dat het plangebied binnen de richtafstand voor 'geluid' van Been-Luinge-Bestrating, de camping en het zwembad ligt. Dit vraagt om akoestisch onderzoek.
Het plangebied ligt formeel ook binnen de richtafstand voor 'geur' van het agrarisch bedrijf, maar dit bedrijf is al geruime tijd geleden beëindigd. Daar komt bij dat de afstand tussen het bouwvlak van dit bedrijf en het plangebied meer dan 105 m bedraagt.

Tabel 5.1 Richtafstanden omliggende bedrijven t.o.v. het plangebied

In de VNG-publicatie wordt voor omgevingstype 'rustige woonwijk' als richtwaarde voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau 45/40/35 dB(A) in respectievelijk de dag-, avond- en nachtperiode gehanteerd. Voor maximale geluidniveaus (pieken) geldt een richtwaarde van 65/60/55 dB(A) in respectievelijk de dag-, avond- en nachtperiode. In het 'Akoestisch onderzoek Oude Velddijk te Peize' (Geluidmeesters, 14 april 2020) is berekend of aan deze richtwaarden voldaan kan worden.
De conclusies zijn als volgt: "Uit de resultaten blijkt dat alle drie de bedrijven voldoen aan de richtwaarden uit de VNG-publicatie voor het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Op basis daarvan kan worden gesteld dat er bij de te realiseren woningen op het perceel aan Oude Velddijk sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van deze bedrijven. De bedrijven voldoen ter plaatse van het plangebied aan de algemene geluidvoorschriften uit het Activiteitenbesluit milieubeheer. Daarmee kan worden gesteld dat door de ontwikkeling de bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd. Bij alle drie de onderzochte bedrijven zijn daarnaast reeds bestaande woningen van derden op vergelijkbare of kortere afstand gelegen dan de te realiseren woningen. De bedrijven zijn daarmee reeds begrenst in hun akoestisch mogelijkheden. De bedrijven worden dan ook vanuit akoestisch oogpunt niet beperkt." Voor verdere details van het akoestisch onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 2.

1. 3. Op grond van het bestemmingsplan Herziening Woonwijken Peize (vastgesteld d.d. 5 juni 2016).
2. 4. Op grond van het bestemmingsplan Herziening Woonwijken Peize (vastgesteld d.d. 5 juni 2016).

Nederland heeft de Europese regels met betrekking tot luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. Het bestemmingsplan leidt, zoals gezegd in 5.2, tot een verkeersgeneratie van maximaal 157 motorvoertuigen per weekdagetmaal. Op grond van de Wet milieubeheer draagt het project daarmee 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit blijkt uit de doorlopen NIBM-toets, waarvan het resultaat is opgenomen in afbeelding 5.1. Nader onderzoek naar luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

Afbeelding 5.1 NIBM-berekening (bron: infomil.nl)

Externe veiligheid gaat over de risico's voor mens en milieu bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die luchthavens geven vallen hieronder. Inwoners van een bepaald gebied kunnen te maken krijgen met plaatsgebonden risico (PR). Dit is de kans per jaar dat één persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof. In theorie zou die persoon zich onafgebroken en onbeschermd op één bepaalde plaats moeten bevinden. Deze kans mag niet groter zijn dan één op de miljoen. Het groepsrisico (GR) legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Het is een maatstaf voor de verwachte omvang van een ramp. Bij de berekening van het GR spelen twee factoren mee:

• de aard en de hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen;
• het aantal potentiële slachtoffers. In een omgeving met veel inwoners is dit aantal bijvoorbeeld groter dan in een dunbevolkt gebied.

Het plangebied ligt buiten de invloedzones van bedrijven die onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen vallen, van overige gevaarlijke inrichtingen, van transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en van aardgastransportleidingen (zie afbeelding 5.2). Onderzoek naar 'externe veiligheid' is niet noodzakelijk.

Afbeelding 5.2 Risicokaart (bron: risicokaart.nl)

De Wet bodembescherming (Wbb) beoogt een effectieve bescherming te bieden voor de kwaliteit van de bodem en het grondwater. Aan de ene kant bevat de wet bepalingen ter regulering van handelingen die een bedreiging vormen voor bodem en grondwater. In de tweede plaats is de wet gericht op de aanpak en sanering (of beheer) van bestaande verontreinigingen. Door bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' te toetsen aan de Wbb, kan voorkomen worden dat de woning gebouwd wordt op verontreinigde grond. De Wbb is de wettelijke grondslag voor enkele besluiten en regelingen. Eén daarvan is het Besluit Bodemkwaliteit.
Het Besluit Bodemkwaliteit (Bbk) streeft naar duurzaam bodembeheer waarbij een balans gezocht wordt tussen bescherming van de bodemkwaliteit voor mens en milieu enerzijds en het gebruiken van de bodem voor maatschappelijke ontwikkelingen anderzijds. Het Besluit bevat regels voor kwaliteitsborging (Kwalibo), bouwstoffen, grond en baggerspecie. Bij het opstellen van ruimtelijke plannen moet de vraag worden beantwoord of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het uitgangspunt hierbij is dat aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem en dat de bodemkwaliteit niet verslechtert door grondverzet. Dit is het zogenaamde stand still-beginsel.

Onderzoek 2008
Outline Consultancy B.V. heeft in 2008 een bodemonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn samengevat in het rapport 'Verkennend milieukundig bodemonderzoek op een terrein aan de Oude Velddijk te Peize' (7 februari 2008). Outline Consultancy B.V. concludeert het volgende:

• "zintuiglijk is de grond plaatselijk van 0,0 tot 0,5 a 1,0 m -mv zeer zwak tot matig puinhoudend;
• in de mengmonsters van de boven- en ondergrond en in het grondwatermonster zijn voor geen enkele van de onderzochte parameters gehalten boven de streefwaarde en/of detectielimieten gemeten."

Aangezien er voor geen van de onderzochte stoffen concentraties boven de streefwaarden en/of detectielimieten zijn gemeten, is nader bodemonderzoek niet noodzakelijk. De bodemkwaliteit past bij de beoogde woonfunctie. Het rapport van Outline Consultancy B.V. is opgenomen als Bijlage 3.

Actualisatie 2022
In verband met de beperkte geldigheid van bodemonderzoeken (maximaal 5 jaar) is door Terra Bodemonderzoek B.V. een actualisatie uitgevoerd. Bij deze actualisatie is niet opnieuw een compleet onderzoek conform NEN 5740 uitgevoerd, maar is alleen de bovengrond onderzocht. Dit vanwege de conclusies uit 2008 (geen concentraties boven streefwaarden/detectielimieten) en het gegeven dat het gebruik van de locatie niet gewijzigd is (paardenweide).
De actualisatie is uitgebreid met analyses op PFAS en asbest (ter plaatse van de voormalige bebouwing). Waar op grond van de aanwezigheid van lichte puinresten mogelijk asbest zou kunnen voorkomen, is dit niet aangetoond. De licht verhoogde concentraties aan PFAS vormen uit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmering voor de toekomstige woningbouw.
Daarnaast is aanvullend onderzoek gedaan rond het aanwezige puinpad (om een indicatie te krijgen van de omvang en eventuele verontreiniging). Het puinpad bestaat deels uit asfaltgranulaat. Dit granulaat is echter niet teerhoudend en is daarmee geschikt voor hergebruik. In de bodemlaag direct onder de puinverharding zijn analytisch geen verontreinigingen aangetoond.
Tot slot is plaatselijk in 1 grondmonster een verhoogd zinkgehalte aangetroffen in een concentratie dat aanleiding gaf voor nader onderzoek. Tijdens een vervolgonderzoek is dit verhoogde gehalte in de directe omgeving niet aangetroffen. Vermoedelijk hangt de verontreiniging samen met de aanwezigheid van bodemvreemd materiaal. Besloten is om deze vervuilde grond te saneren.
Voor de details van het onderzoek wordt verwezen naar het rapport 'Verkennend en aanvullend bodemonderzoek' (6 juli 2022). Dit rapport van Terra Bodemonderzoek B.V. is opgenomen als Bijlage 4.

Resumerend kan op basis van de onderzoeken uit 2008 en 2022 worden geconcludeerd dat de bodemkwaliteit (inclusief grondwater) binnen het plangebied geen belemmering vormt voor de beoogde woonfunctie.

Op grond van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Deze paragraaf laat zien hoe rekening is gehouden met de gevolgen van het projectvoornemen voor de waterhuishouding. Het plangebied maakt deel uit van het beheergebied van waterschap Noorderzijlvest. Het waterbeleid voor dit gebied is vastgelegd in het Waterbeheerprogramma 2016 - 2021, de Notitie Water en Ruimte 2013 en de Keur.

Plangebied
De huidige en toekomstige inrichting van het plangebied is toegelicht in Hoofdstuk 3. Arcadis heeft in het rapport 'Waterhuishouding en rioleringsplan - Inbreidingslocatie Velddijk te Peize' (11 juli 2022) aangegeven hoe er met de 'wateropgave' binnen het plangebied wordt omgegaan. Hierna zijn de belangrijkste uitgangspunten samengevat. Voor de details van het rapport wordt verwezen naar Bijlage5.

Ontwatering
In het plangebied zijn in de natte perioden van het jaar grondwaterstanden te verwachten binnen 0,70 m beneden maaiveld (GHG 0,4 tot 0,5 m-mv). Om voldoende ontwatering te kunnen halen binnen het plangebied is ophoging vereist. Rekening moet worden gehouden met een minimaal wegpeil van NAP + 1,70 m tot + 1,80 m nabij de aansluiting op de Oude Velddijk. Deze wegpeilen sluiten goed aan op De Vennen en Oude Velddijk.
Afhankelijk van de positie van de woningen zullen de vloerpeilen circa 20 tot 30 cm hoger komen te liggen. Naast het hebben van voldoende ontwatering wordt hiermee ook voorkomen dat bij extreme neerslag (klimaatbuien) water op straat de woningen in kan lopen.
De ophoging van het plangebied, het verharden van het gebied in combinatie met de aanleg van een hemelwaterafvoer zorgt voor een goede ontwateringsituatie. Aanvullend wordt geadviseerd om voorafgaand aan het ophogen de aanwezige leemlagen in het gebied te ontgraven dan wel te doorbreken om zo de wegzijging van regenwater te verbeteren en het optreden van schijngrondwater tegen te gaan.
Naast ophoging is het handhaven van de bestaande ontwateringsgreppel aan de randen van het plangebied van belang om een goede afvoer van aanliggende woonpercelen te behouden en daarbij vernatting van deze woonpercelen tegen te gaan.

Afwatering
De inrichting van het bouwvlak is nog niet bekend. Het streven moet zijn om het hemelwater bovengronds via goten of groenpassages af te voeren naar de waterbergingszones, gesitueerd in de groene projectranden. Het zichtbaar afvoeren van hemelwater vergroot het bewustzijn van het goed omgaan met hemelwater en voorkomt foutaansluitingen.
Indien een bovengrondse afvoer niet haalbaar is mag een hemelwaterriool worden aangelegd. Dit riool dient eveneens af te voeren op de waterbergingszones. De waterbergingszones zorgen via een stuwconstructie voor een vertraagde afvoer naar de Grote Masloot.
Bij afwijkingen van bovengenoemde ontwerpeisen dient goedkeuring te worden gevraagd aan het bevoegd gezag (waterschap en gemeente).

Waterberging
Voor het realiseren van voldoende waterberging zijn de greppels aan zowel de noordzijde van de inbreidingslocatie als aan de zuidzijde van de inbreidingslocatie uitgebreid. In totaal gaat het om circa 600 m² extra oppervlak aan waterbergingszones. Dit is exclusief het oppervlak aan greppels die geherprofileerd zijn en deels verlengd.
Volgens de eisen van het waterschap dient 10% van het verhard oppervlak als extra oppervlak voor
waterberging gerealiseerd te worden. Uitgaande van een oppervlakte van 2.323 m² aan verharding binnen het plangebied, is een waterbergend oppervlak op de waterlijn (of bodemlijn indien droogvallend) van 232 m² nodig.
Naast de 10%-vuistregel geldt een bergingseis over een T=10 situatie volgens het klimaatscenario G. Oftewel 62,5 mm in 24 uur, 96 mm in 4 dagen, 117 mm in 8 dagen bij een toegestane afvoer van 1,2 l/sec/ha (0,43 mm/u). Statisch levert dit een maximale bergingsnorm van 52,5 mm, afgeleid uit de 24-uurs bui. Bij een verhard oppervlak van 2.323 m² is het benodigde bergingsvolume 122 m³.
Bij de T=100 situatie mag geen overstroming plaatsvinden. Dit betekent dat een overloop moet worden gerealiseerd naar de Grote Masloot om buien groter dan de benodigde berging af te kunnen voeren zonder dat de berging overstroomt naar de directe omgeving.

Infiltreren is in het gebied niet of nauwelijks mogelijk door de lage infiltratiecapaciteit van de bodem. Arcadis adviseert om de toepassing van infiltratievoorzieningen in het bouwvlak achterwege te laten. De benodigde waterberging wordt in de groene projectranden gerealiseerd. Hiervoor zijn de greppels verruimd en zijn er specifieke overloopgebied aangewezen (zie figuur 8 op bladzijde 15 van Bijlage 5). De greppels met overloopgebieden zijn droogvallend en voeren af op de Grote Masloot.
Een stuw met een doorlaat zorgt voor een vertraagde afvoer en daarmee het bergen van hemelwater bij hevige buien. De doorlaat komt op bodemniveau van de greppel en heeft een ledigingsfunctie tijdens en na afloop van de bui. Bij hoge grondwaterstanden heeft de doorlaat in combinatie met de greppel ook een ontwateringsfunctie. Het bodempeil van de greppel ter hoogte van de overgang naar de Grote Masloot ligt op NAP + 0,50 m en komt uit in het talud van de Grote Masloot met een waterpeil van NAP - 0,93 m.
Het nieuwe profiel van de greppels levert samen met de ontworpen overloopgebieden een waterbergend volume van totaal 395 m³. Dit wordt gehaald door twee stuwen met een overloophoogte van:

• Noordelijke stuw NAP +1,10 m;
• Zuidelijke stuw NAP +1.50 m.

De stuwhoogtes zijn bepaald aan de hand van de omliggende laagst gemeten hoogtes. Aan de zuidzijde van het plan, benedenstrooms van de stuw, is een nieuwe greppel geprojecteerd. Deze greppel heeft geen waterbergingsfunctie vanwege het laag gelegen aanliggend perceel (grasland). Het vasthouden van water tot NAP + 1,50 m zou hier een vernatting veroorzaken wat niet is toegestaan. De stuwlocaties, greppels en overloopgebieden zijn in afbeelding 5.3 weergegeven.

Afbeelding 5.3 Ontwerp waterberging (bron: Arcadis)

Droogweerafvoer
In deze fase is er nog geen inrichtingsplan van het bouwvlak. De afstand van de woningen tot aan het huidige openbaar riool is dan ook niet bekend. Het streven moet zijn om het vuilwater riool (DWA) onder vrij verval aan te sluiten op de riolering in de Oude Velddijk of de Vennen. Het riool in de Vennen is door zijn hoogteligging en de kruising met de greppel niet onder vrij verval bereikbaar en valt af als potentiële aansluitlocatie. Ook het riool in de Oude Velddijk ligt relatief hoog (1,0 m dekking) wat een aansluiting onder vrij verval bemoeilijkt. Dit maakt, naar alle waarschijnlijkheid, de toepassing van een vuilwatergemaal noodzakelijk.

Juridische borging
Er is een voorwaardelijke verplichting binnen de bestemmingen 'Groen' en 'Woongebied' opgenomen die ervoor zorgt dat de waterhuishoudkundige functie van wadi's, greppels en andere voorzieningen met een waterbergend vermogen, niet belemmerd wordt.

Digitale watertoetsprocedure
Op 22 juli 2022 is de digitale watertoetsprocedure doorlopen. Daaruit volgt dat voor het plan 'normale procedure' geldt (zie het 'watertoetsdocument' in Bijlage 6). De reactie van het waterschap zal te zijner tijd in deze paragraaf worden verwerkt.
In het 'Waterhuishouding en rioleringsplan - Inbreidingslocatie Velddijk te Peize' wordt gerekend met 2.323 m² aan oppervlakteverharding. Afhankelijk van de uitwerking van het 'Stedenbouwkundig programma van eisen Oude Velddijk 26 Peize' kan dit meer of minder worden. Als het oppervlak aan verharding groter wordt, zal het Waterhuishouding en rioleringsplan aangepast worden en opnieuw aan het waterschap worden voorgelegd. Bovengenoemde voorwaardelijke verplichting zorgt ervoor dat een goede waterhuishouding onder alle omstandigheden gegarandeerd is. Dit maakt maatwerk mogelijk.

In het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) is het noodzakelijk om bij ruimtelijke ontwikkelingen te beoordelen in hoeverre natuurwaarden in het geding zijn. Daarbij moet zowel naar soortbescherming als gebiedsbescherming gekeken worden. Bureau Waardenburg heeft een oriënterend veldonderzoek en een bronnenonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn samengevat in 'Notitie quickscan beschermde soorten Oude Velddijk Peize' (1 april 2020). Dit rapport is opgenomen als Bijlage 7. Hieronder zijn de conclusies van het onderzoek opgenomen.

Soortbescherming
"Bij de planning en uitvoering van de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van algemene broedvogels om negatieve effecten op deze soorten - en daarmee overtreding van verbodsbepalingen van de Wnb - te voorkomen. Dit kan door te werken buiten het broedseizoen, óf het te verwijderen groen goed te inspecteren.
Het plangebied vormt leefgebied voor enkele algemeen voorkomende beschermde soorten grondgebonden zoogdieren en amfibieën. Werkzaamheden in het kader van de voorgenomen ingreep kunnen deze soorten treffen. Het gaat om soorten waarvoor een provinciale vrijstelling geldt voor overtreding van verbodsbepalingen bij werkzaamheden in het kader van ruimtelijke ontwikkeling. Een ontheffing is dus niet nodig.
Drie bomen hebben holtes die mogelijk geschikt zijn als verblijfplaats voor vleermuizen. Indien deze bomen gekapt dienen te worden, is nader onderzoek naar vleermuizen nodig. Mogelijk volgt hieruit dat een ontheffingsaanvraag nodig is.
Voor andere beschermde soorten heeft het plangebied geen betekenis of zijn negatieve effecten van de voorgenomen ingreep uitgesloten."

Er is nader onderzoek verricht naar één van de twee solitaire bomen langs de Oude Velddijk in verband de voorgenomen kap van deze boom. De boom bevat een voor vleermuizen geschikte holte. De uitkomsten van het nader onderzoek zijn samengevat in het rapport 'Notitie nader onderzoek boom Oude Velddijk te Peize' (Bureau Waardenburg, 3 maart 2022), dat als Bijlage 8 is opgenomen. Uit het onderzoek blijkt dat de holte in gebruik is als nest door een bosuil. Dit sluit het voorkomen van vleermuizen uit. De gemeente Noordenveld heeft besloten de boom te behouden. Aangezien nesten van bosuilen jaarrond beschermd zijn, dient bij de uitvoering van werkzaamheden rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van de bosuil om negatieve effecten en daarmee overtreding van verbodsbepalingen uit de Wnb te voorkomen.

Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt op ruime afstand van Natura 2000-gebieden (circa 3,5 km). Het dichtstbijzijnde gebied dat tot het Natuur Netwerk Nederland (NNN) behoort, ligt op circa 750 m. Gelet op de grote afstand tot deze beschermde natuurgebieden, de tussenliggende stedelijke functies en het relatief kleinschalige karakter van de woningbouwontwikkeling, zijn negatieve effecten redelijkerwijs uit te sluiten.

Op 1 juli 2021 is de Wet stikstofreductie en natuurverbertering in werking getreden. Onderdeel van deze wet is de vrijstelling voor bouw-, sloop- en eenmalige aanlegactiviteiten, de zogeheten 'bouwvrijstelling'. De Raad van State heeft onlangs geoordeeld dat deze bouwvrijstelling niet voldoet aan het Europees natuurbeschermingsrecht (ABRvS, 2 november 2022, ECLI:NL:RVS:2022:3159). Dit betekent dat zowel voor de realisatie- als gebruiksfase de stikstofbelasting in kaart moet worden gebracht. Aangezien nog niet vaststaat hoeveel woningen er gerealiseed worden en hoe er gebouwd gaat worden, is voor de stikstofberekening aangesloten bij de uitgangspunten van vergelijkbare woningbouwprojecten. De uitgangspunten zijn verantwoord in Bijlage 9. Uit het Aeriusrapport in Bijlage 10 blijkt dat de realisatie- en gebruiksfase niet leiden tot een stikstofdepositie van > 0,00 mol/ha/jaar binnen Natura 2000-gebieden. Dit betekent dat het aspect 'stikstof' geen rol speelt bij de uitvoering van dit bestemmingsplan.

Archeologie
Archeologische waarden dienen op grond van de Erfgoedwet te worden meegewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. Uit de Archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Noordenveld (januari 2014) blijkt dat voor het plangebied deels een 'middelhoge' en deels een 'hoge of middelhoge verwachting' geldt. Bij bodemingrepen met een oppervlak van meer dan 1000 m² is voor beide verwachtingswaarden een verkennend booronderzoek nodig. Aangezien er meer dan 1000 m² aan grond geroerd wordt, is archeologisch onderzoek noodzakelijk. Dit onderzoek is uitgevoerd door De Steekproef. Het bijbehorende rapport 'Een inventariserend archeologisch veldonderzoek in het plangebied Oude Velddijk 26 te Peize, gemeente Noordenveld (Dr.)' (15 december 2005) is opgenomen als Bijlage 11. De conclusie van het onderzoek is als volgt:

"De dikke bouwvoor in het plangebied kan er op wijzen dat het terrein deel uit maakt van de es van Peize. Volgens de inventarisatie van de essen in de provincie Drenthe door Spek en Ufkes valt het terrein echter buiten de begrenzing van de Peizer Esch. De bodem in het plangebied is grotendeels
verstoord, plaatselijk dusdanig dat het oorspronkelijk aanwezige podzolprofiel geheel verdwenen is. Ondanks deze verstoring zijn er uit het plangebied en de directe omgeving geen archeologische vondsten gemeld in ARCHIS.
Naar aanleiding van de resultaten van het bureau- en veldonderzoek concluderen wij dat de kans op onverstoorde archeologische grondsporen in het plangebied klein is. Op basis van de huidige staat van kennis zijn beperkende en/of beschermende maatregelen niet wetenschappelijk verdedigbaar. Archeologisch vervolgonderzoek wordt voor het plangebied aan de Oude Velddijk 26 te Peize dan ook niet noodzakelijk geacht."

Als bij toekomstig graafwerk onverhoopt toch archeologische vondsten worden gedaan of archeologische grondsporen worden aangetroffen, dan dient daarvan direct melding te worden gemaakt bij de minister conform de Erfgoedwet 2016, artikel 5.10 & 5.11.

Cultuurhistorie
Als gevolg van het beleid Modernisering Monumentenzorg is per 1 januari 2012 in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6) bepaald dat overheden verplicht zijn cultuurhistorie integraal mee te wegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Dit is gebeurd door raadpleging van provinciale en gemeentelijke beleidsnota's en oude topografische kaarten. Dit is verwerkt in Bijlage 1, Hoofdstuk 2 en Hoofdstuk 3. Daaruit blijkt dat de inrichting van het plangebied binnen de karakteristieken van het esdorpenlandschap past.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de toelichting inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.
Indien sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro is de gemeente verplicht een exploitatieplan op te stellen. De gemeenteraad kan op basis van artikel 6.12, tweede lid Wro echter besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen, wanneer:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13 eerste lid, onder c, 4° onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is, en
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Er hoeft voor onderhavig bestemmingsplan geen exploitatieplan te worden vastgesteld omdat alle gronden waarop bouwplannen gerealiseerd kunnen worden in eigendom zijn van de gemeente. De gemeentelijke kosten worden gedekt via de uitgifte van de grond.

Communicatie en participatie
Aan dit bestemmingsplan gaat een langlopend traject van communicatie en participatie vooraf. Het plangebied is in 1999 aangekocht door de gemeente. In 2005 is de destijds aanwezige boerderij gesloopt, met de bedoeling er woningen voor terug te bouwen. De plannen stuitten destijds op weerstand van omwonenden. Een gemeentelijke werkgroep boog zich vervolgens over het gebied en ging met omwonenden in gesprek. Dit leidde niet tot het gewenste resultaat. In 2011 stelde het college van burgemeester en wethouders concretere randvoorwaarden vast voor afmetingen en beeldkwaliteit van de beoogde bebouwing met het idee om de ontwikkeling van het gebied aan de markt over te laten. Dit kwam niet van de grond.
In 2019 heeft de gemeente met een nieuwe startnotitie de ontwikkeling van het plangebied weer opgepakt. Met een enquête onder de bewoners van Peize onderzocht ze in 2020 het draagvlak voor haar plannen. Normaliter organiseert de gemeente een inloopbijeenkomst voor woningbouwplannen, maar dat was vanwege Coronabeperkingen niet mogelijk.
Op 7 april 2021 besloot de gemeenteraad tot de bouw van nieuwe woningen in het gebied. De taakstelling vanuit het Raadsbesluit luidt: In de plan/ontwerpfase zoveel mogelijk levensloopgeschikte woningen uitwerken, passend in de omgeving, indien mogelijk in de vorm van een hofje. Dit is uitgewerkt in het 'Stedenbouwkundig programma van eisen Oude Velddijk 26 Peize' (21 juli 2022), dat planologisch-juridisch verwerkt is in voorliggend bestemmingsplan.
De gemeente heeft in aanloop naar het bestemmingsplan gesprekken gevoerd met Dorpsbelangen Peize, de werkgroep seniorenhuisvesting Peize en Woningstichting Woonborg. Daarnaast worden er gesprekken gevoerd om de mogelijkheden van een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) te onderzoeken. Een CPO is een 'sociale projectontwikkeling', waarbij de toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor het project. De gemeente werkt aan een Inschrijfdocument waar onder meer de gunningsvoorwaarden en selectieprocedure voor CPO's zijn uitgewerkt.

Bestemmingsplanprocedure
Artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en artikel 6.18 Besluit omgevingsrecht (Bor) verplichten om bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te voeren met het Rijk, de provincie en het waterschap. Dit overleg heeft voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan plaatsgevonden. Burgers en maatschappelijke instanties zijn tijdens de terinzagelegging in de gelegenheid gesteld om binnen de termijn van zes weken hun zienswijze kenbaar te maken. Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 15 februari 2023 t/m 29 maart 2023 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn 8 zienswijzen bij de gemeenteraad ingediend. De zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in de Nota zienswijzen die als Bijlage 12 is opgenomen. Naar aanleiding van de zienswijzen is het maximum aantal woningen naar beneden bijgesteld (van 25 naar 20). Daarnaast zijn enkele kleine wijzgingen in de toelichting op het bestemmingsplan doorgevoerd.