In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Maatlanden-de Zulthe, Roden met identificatienummer NL.IMRO.1699.2023BP109-vg01 van de gemeente Noordenveld;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

de uitoefening van een beroep, het bedrijfsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, welke activiteiten door de beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie kunnen worden uitgeoefend en die een ruimtelijke uitwerking of uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het achter het hoofdgebouw gelegen gedeelte van het erf, voorzover gelegen achter de achtergevel en het verlengde daarvan en tussen de zijdelingse perceelgrenzen, en die zijde (zijdelings) niet gekeerd is naar de weg of het openbaar toegankelijk gebied;

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;

de gevel van een gebouw, die gesitueerd is tegenover de voorgevel van het betreffende gebouw;

de achtergevel, het achtererf en het dakvlak aan de achterzijde van een gebouw alsmede de zijgevel, het zijerf en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw voor zover die zijde (zijdelings) niet gekeerd is naar de weg of het openbaar toegankelijk gebied;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw;

een in het plan aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een terrein, bouwvlak of bestemmingsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte, toeristische verblijfsvoorziening, voor uitsluitend kortdurend logies en ontbijt voor maximaal vijf personen, die deel uitmaakt van het hoofdgebouw of is gevestigd in een van de bestaande bijgebouwen en wordt uitgeoefend door de gebruiker van het betreffende perceel;

1. a. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan of de beheersverordening aanwezig is, dan wel toegestaan is krachtens een omgevingsvergunning en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning;
2. b. het onder a bedoelde geldt niet voorzover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening, of een andere planologische toestemming;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist, tenzij in de regels anders is bepaald;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van onderbouw en kapverdieping;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren;

de buitenzijde van de daadwerkelijke wanden van een bouwwerk. Voor bouwwerken die niet of niet aan alle zijden door wanden omsloten worden, wordt de loodrechte projectie van de dakrand op het maaiveld als buitenwerkse gevelvlak aangemerkt;

een vorm van recreëren die zich beperkt tot één dag waarbij overnachting niet is toegestaan, dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld kamperen en dergelijke waarbij men zich voor meerdere dagen van huis begeeft;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw of een overkapping;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een al dan niet omheind stuk grond, in ruimtelijk opzicht direct behorende bij, in functioneel opzicht ingericht ten dienste van en in feitelijk opzicht direct aansluitend aan een woning of een ander gebouw, dat in beginsel behoort tot het perceel waarop de woning of het andere gebouw is geplaatst, zoals dat kan blijken uit de (oorspronkelijke) kadastrale gegevens en de bestemming deze inrichting niet verbiedt;

de afbakening van een erf of perceel van een ernaast gelegen erf of perceel, of van de openbare ruimte;

een ondergeschikte grondgebonden uitbouw met een beperkte omvang in breedte, hoogte, diepte en een overwegend transparante verschijningsvorm en uitstraling, waardoor het stedenbouwkundig aanzicht niet wezenlijk wordt beïnvloed;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

het gebruiken, doen gebruiken en/of laten gebruiken;

de mogelijkheden om gronden en bouwwerken overeenkomstig de daaraan toegekende bestemming te gebruiken;

een woning waarbij de muur van de woning of de muur van een aan- of uitbouw van de woning gedeeltelijk grenst aan de muur van een andere woning of aan- of uitbouw daarvan;

een woning in een woongebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen bevat;

de in het plan als zodanig opgenomen aanduiding, waar de voorgevel van het hoofdgebouw op moet zijn georiënteerd;

één gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste gebouw valt aan te merken;

lijnvormige beplanting bestaande uit bomen en struiken op overwegend eenzelfde hoogte als het omringend landschap;

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren, waar bij een gemeenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan (kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen);

een dakafdekking onder een hoek vanaf 15° met het horizontale vlak, dan wel in een gebogen vorm;

een doorlopend gedeelte van een gebouw onmiddellijk onder de kap;

civieltechnisch werk voor de infrastructuur van wegen, water, spoorbanen, waterkeringen en/of leidingen, niet bedoeld voor permanent menselijk verblijf;

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, dat wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet-levende natuur; bij de afweging van het begrip landschappelijke waarde zal de landschaps- en beheersvisie uit het Landschapsbeleidsplan van de gemeente Noordenveld steeds onderdeel van het toetsingskader zijn;

het oppervlak (of de hoogte daarvan) van het land of de bovenkant van het terrein dat een bouwwerk omgeeft;

de waarde van een gebied in milieuhygiënische zin door de mate van scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies, daarbij in het bijzonder gelet op het voorkómen dan wel beperken van hinder door geur, stof, geluid, gevaar, (bodem)verontreiniging, licht en/of trilling;

een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening;

het snijpunt, dan wel een horizontale snijlijn van ten minste twee hellende dakvlakken, zijnde de hoogste lijn van een dak;

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden, waaronder begrepen de handhaving, dan wel de realisering van de bestemming;

voorzieningen ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer, waarvan de bovenkant minder dan 1,2 m boven peil is gelegen;

openbaar toegankelijk gebied

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

elk bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder, dan wel met ten hoogste één wand;

1. a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;

een dakafdekking onder een hoek van minder dan 15° met het horizontale vlak;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een gebruik van gronden voor dagrecreatieve voorzieningen, in de vorm van voet-, fiets- en ruiterpaden, picknickplaatsen, parkeervoorzieningen, de inrichting van visoevers en daarmee gelijk te stellen voorzieningen, dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan;

de lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde of aan de van de weg afgekeerde zijde niet mag worden overschreden;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, of een naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

een ruimtelijke situatie die overzichtelijk, herkenbaar en sociaal controleerbaar is;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

de weergave van de inhoud van een bestemmingsplan conform het gestelde in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening;

de waarde van een gebied voor de veiligheid van het verkeer, die wordt bepaald door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen, bochten en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;

het voor het hoofdgebouw gelegen gedeelte van het erf, voor zover gelegen voor de voorgevel en het verlengde daarvan tot aan de naar de weg gekeerde perceelgrens;

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw, of de als ‘gevellijn’ in het plan aangeduide, dan wel door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

de voorgevel, het voorerf en het dakvlak aan de voorzijde van een gebouw, alsook de zijgevel, het zijerf en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw voor zover die zijde (zijdelings) gekeerd is naar de weg of het openbaar toegankelijk gebied;

een woning zonder gemeenschappelijke wand met een andere woning;

voorzieningen ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer en waterberging, water infiltratie en waterkwaliteit;

alle voor het openbaar verkeer openstaande wegen met inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten, met dien verstande dat zelfstandige fiets- en voetpaden, brandgangen en naar de aard daarmee gelijk te stellen voor openbaar verkeer openstaande paden hier niet onder worden begrepen;

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, krachtens aard en indeling geschikt en uitsluitend bestemd voor de huisvesting van één huishouden;

de waarde van een gebied voor de woonfunctie, die wordt bepaald door de situering van om die woonfunctie liggende functies en bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op de daglichttoetreding, het uitzicht, de mate van privacy en het voorkómen of beperken van hinder;

het naast het hoofdgebouw gelegen gedeelte van het erf, voor zover gelegen naast de zijgevel tot aan de aan die zijde gelegen perceelgrens;

de gevel van een gebouw, niet zijnde de voor- of achtergevel.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de (zijdelingse) grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend bouwwerk, waar die afstand het kortst is;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, luchtbehandeling- en liftinstallaties en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot- of druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk,

Alle maten zijn in meters (m) en voor:

• oppervlakten in vierkante meters (m²);
• inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
• verhoudingen in procenten (%);
• hoeken/hellingen in graden (°).

Op de verbeelding wordt altijd gemeten vanuit het hart van de lijn.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. (openbaar) groen en groenvoorzieningen;

alsmede voor:

2. b. behoud en versterking van de bestaande houtwallen en boomsingels, ter plaatse van de aanduiding 'houtsingel';

met daaraan ondergeschikt:

3. c. ontsluitingswegen;
4. d. paden en verhardingen;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. i. geluidwerende voorzieningen;

met de daarbij behorende:

10. j. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
11. k. werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden.

1. a. Onder strijdig gebruik met dit bestemmingsplan wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving.
2. b. Onder strijdig gebruik wordt in elk geval verstaan:
   1. 1. het vellen en rooien van de bestaande houtwallen en boomsingels ter plaatse van de aanduiding 'houtsingel', met uitzondering van het normale onderhoud;
   2. 2. het gebruik van de gronden voor parkeren en parkeervoorzieningen.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met een functie voor doorgaand verkeer;

alsmede voor:

2. b. fiets-, voetpaden en verhardingen;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. parkeervoorzieningen
4. d. (openbaar) groen en groenvoorzieningen;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
7. g. geluidwerende voorzieningen;

met de daarbij behorende:

8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
9. i. werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden;

met dien verstande dat:

in de bestemming de bij het wegverkeer gebruikelijke voorzieningen, zoals in- en uitvoegstroken, bermen, bermbeplanting, bushaltes en dergelijke, zijn begrepen.

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

1. a. het bebouwings- en straatbeeld;
2. b. het landschapsbeeld;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de verkeersveiligheid;

nadere eisen stellen aan de plaats, de goot- en/of bouwhoogte, de dakhelling en dakvorm van de bebouwing.

1. a. Onder strijdig gebruik met dit bestemmingsplan wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving.
2. b. Onder strijdig gebruik wordt in elk geval verstaan het gebruik van wegen en straten voor meer dan twee rijstroken.

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

1. a. het bebouwings- en straatbeeld;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
3. c. het landschapsbeeld;
4. d. de milieusituatie;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de verkeersveiligheid;
7. g. de woonsituatie;

nadere eisen stellen aan de plaats, de goot- en/of bouwhoogte, de dakhelling en dakvorm van de bebouwing.

Bij omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredig afbreuk wordt gedaan aan het bebouwings- en straatbeeld, de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, het landschapsbeeld en de woonsituatie, worden afgeweken van het bepaalde in lid 5.2.1 sub d voor het bouwen van een hoofdgebouw op een afstand minder dan 10 m tot de achterste perceelgrens.

De voor ‘Leiding - Riool’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. de aanleg en instandhouding van een rioolwaterpersleiding;

met de daarbij behorende:

2. b. belemmeringenstrook;
3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 6.2, voor het bouwen ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemming(en), mits:

1. a. geen aantasting plaatsvindt van het doelmatig en veilig functioneren van de leiding;
2. b. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de leidingbeheerder.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar

voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de aanwezige archeologische waarden.

De archeologische waarden, archeologische verwachtingswaarden en de bijzondere

terreinen en gebieden zijn aangegeven op de archeologische beleidsadvieskaart

Noordenveld, die als bijlage 1 bij de regels is gevoegd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen door:

1. a. deze bestemming te doen vervallen indien op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. aan gronden alsnog de bestemming 'Waarde - Archeologie 2' toe te kennen, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van de gronden met deze medebestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding ten hoogste 0,5 m bedraagt.

Ondergronds bouwen is niet toegestaan.

De gronden met de bestemmingen 'Groen', 'Verkeer' en 'Woongebied' mogen niet eerder worden gebruikt voor aanleggen, bouwen en gebruiken ten behoeve van de in deze artikelen genoemde doeleinden nadat in overleg met het waterschap de in paragraaf 4.5 van de toelichting opgenomen waterhuishoudkundige maatregelen en aanbevelingen zijn uitgevoerd.

Het is verboden de in het bestemmingsplan begrepen gronden en de zich daarop aanwezige bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming of de daarbij behorende regels. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. a. opslagplaats voor bagger en grondspecie;
2. b. opslagplaats voor vaten, kisten, al dan niet voor gebruik geschikte werktuigen of onderdelen daarvan, oude en nieuwe (bouw-)materialen, afval, puin, grind of brandstoffen;
3. c. uitstalling-, opslag-, stand- of ligplaats voor kampeer- en verblijfsmiddelen;
4. d. prostitutie en seksinrichting.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van:

Afwijkingsregels Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of verkeersafwikkeling en/of onderhoud daartoe aanleiding geven, of indien de afwatering, bodem of grondsituatie, en dergelijke daartoe aanleiding geven;
2. b. het bepaalde in het bestemmingsplan, met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, mits de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de afwijking gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
3. c. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:
   1. 1. de inhoud per gebouwtje ten hoogste 50 m³ bedraagt;
   2. 2. de bouwhoogte van het gebouwtje ten hoogste 3 m bedraagt.

De in lid 11.1 onder a tot en met c bedoelde afwijkingen mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:

1. a. het bebouwings- en straatbeeld;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
3. c. het landschapsbeeld;
4. d. de milieusituatie;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de verkeersveiligheid.

1. a. Bij de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen of voor een gebruiksverandering moet, indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's, (motor)fietsen of andere voertuigen in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel. Van voldoende parkeergelegenheid is sprake als wordt voldaan aan het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP), waarin is aangegeven dat van de meest actuele CROW-publicatie moet worden uitgegaan of aan de gewijzigde beleidsregels indien deze gedurende de planperiode worden gewijzigd.
2. b. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel.
3. c. Gerealiseerde voorzieningen als bedoeld in sub a en b, dienen na de realisering in stand te worden gehouden.
4. d. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in sub a en b:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar een wet, een algemene maatregel van bestuur, een verordening, een richtlijn of een andere (wettelijke) regeling, dan geldt deze wet, algemene maatregel van bestuur, verordening, richtlijn of andere (wettelijke) regeling zoals die luidt dan wel van kracht is op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan, tenzij in het plan anders is aangegeven.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijken van het bepaalde in sub a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Maatlanden-de Zulthe, Roden

van de gemeente Noordenveld.

Aan de noordzijde van Roden heeft de gemeente Noordenveld het voornemen om woningbouw mogelijk te maken. De voorgenomen woningbouwontwikkeling betreft een uitbreidingslocatie bij de noordelijke entree van Roden en wordt omringd door de wegen de Maatlanden en de Zulthe. De te realiseren woningen zullen aansluiten op de woningen aan de oost- en zuidkant van het plangebied en het dorp Roden. Daarnaast wordt een geleidelijke overgang naar het noordelijk gelegen landelijk gebied gerealiseerd. Wegens de groeiende woningbouwbehoefte is door de gemeente besloten om de juridisch- planologische regeling voor deze uitbreidingslocatie voor woningbouw op te stellen.

Een woningbouwontwikkeling is op deze locatie niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan Woonwijken Roden, dat is vastgesteld op 22 april 2015. De planlocatie heeft op dit moment de bestemming 'Agrarisch met waarden'. Binnen deze bestemming zijn geen woningen toegestaan en het plangebied bevat daarnaast geen bouwmogelijkheden om gebouwen ten behoeve van wonen op te richten. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te kunnen maken is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk, waarin het voornemen toegelicht, gemotiveerd en geregeld wordt. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied ligt in het noorden van het dorp Roden, richting Leek. Roden is een esdorp in het noorden van de provincie Drenthe en ligt ongeveer vijftien kilometer ten zuidwesten van de stad Groningen.

De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1. Het plangebied is kadastraal bekend als Roden, sectie I, nummers 5354 en 5123. De gronden zullen worden ontsloten door de wegen de Maatlanden en de Zulthe.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied (bron: Pdok viewer)

De noordzijde van het plangebied sluit aan op het landelijk gebied met agrarische percelen en enkele woningen. Aan de noordkant van het plangebied ligt ook de rotonde richting Leek waar de wegen de Maatlanden, Noordholt en De Zulthe samenkomen. Aan de oostkant van het plangebied ligt een basisschool en de woonwijk Bomenbuurt. De zuidkant van het plangebied sluit ook aan op een woonwijk van Roden, de wijk Middenveld. Aan de westkant van het plangebied ligt een bos met een natuurbestemming.

Het plangebied is momenteel geregeld in het bestemmingsplan Woonwijken Roden, dat is vastgesteld op 22 april 2015 door de gemeente Noordenveld. Een uitsnede van het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Uitsnede geldende bestemmingsplan (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

In het geldende bestemmingsplan is het plangebied bestemd als 'Agrarisch met waarden', 'Verkeer' en 'Water' en heeft de dubbelbestemmingen 'Leiding- Riool' en 'Waarde- Archeologie 2'. Het plangebied heeft verder geen aanvullende aanduidingen.

De voor ‘Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn primair bestemd voor de uitoefening van agrarische bedrijven, cultuurgronden, en het behoud en herstel van landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke waarden. Het behoud en herstel van landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden wordt nagestreefd door middel van behoud en herstel van de volgende kenmerken:

• Ecologie: door de kleinschaligheid, de bossen, struwelen en poelen is er rond Roden nog een vrij goed samenhangende structuur van goed ontwikkelde houtwallen, veel soorten broedvogels, zoogdieren en dagvlinders.
• Landschap/cultuurhistorie in de vorm van:

- onregelmatige, kleinschalige mozaïekverkaveling rond Roden;

- percelen begrensd door lijnvormige beplantingen;

- rond Roden nog vrij veel kleine landschapselementen in de vorm van houtwallen en boomsingels;

- beekdalen goed herkenbaar als gevolg van plotseling hoogteverschil in het terrein (reliëf).

Binnen de agrarische bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van de bestaande veldschuur ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - veldschuur'. Reguliere grondgebonden woningen zijn binnen deze bestemming zowel binnen de gebruiks- als bouwregels niet mogelijk.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen met een functie voor doorgaan verkeer. Alsmede voor fiets- en voetpaden. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd anders dan aan de bestemming gerelateerde gebouwen als abri's en fietsenbergingen.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor de Steenbergerloop, Zulther Bitse en Steegmanssloot, met de daarbij behorende oeverstroken. Alsmede voor overige watergangen, waterwegen en/of vijvers, recreatief medegebruik en waterhuishoudkundige voorzieningen. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Ter plaatse van de dubbelbestemming 'Leiding- Riool' geldt dat de aangewezen gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg en instandhouding van de rioolwater persleiding. Voor het bouwen van gebouwen geldt dat er in principe geen gebouwen mogen worden gebouwd, met uitzondering van bestaande gebouwen of de vervanging, vernieuwing of verandering hiervan. Voor de voorgenomen woningbouwontwikkeling is het van belang dat er geen aantasting plaatsvindt van het doelmatig en veilig functioneren van de leiding. Hierover zal schriftelijk advies worden ingewonnen bij de leidingbeheerder.

Ook heeft het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de aanwezige archeologische waarden. De archeologische waarden, archeologische verwachtingswaarden en de bijzondere terreinen en gebieden zijn aangegeven op de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Noordenveld. Over het aspect Archeologie wordt in paragraaf 4.6 verder op ingegaan.

Bestemmingsplan Parkeren Noordenveld

Op 20 juni 2018 is het facetbestemmingsplan Parkeren Noordenveld vastgesteld. In dit plan zijn de regels met betrekking tot parkeren opgenomen. Bij de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen of voor een gebruiksverandering moet, indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's, (motor)fietsen of andere voertuigen in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel. Van voldoende parkeergelegenheid is sprake als wordt voldaan aan het vigerende Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP), waarin is aangegeven dat van de meest actuele CROW-publicatie moet worden uitgegaan of aan de gewijzigde beleidsregels indien deze gedurende de planperiode worden gewijzigd. De parkeernormen van de voorgenomen woningbouwontwikkeling zijn uitgewerkt in paragraaf 4.2.

Deze toelichting is onderdeel van het bestemmingsplan voor de woningbouwontwikkeling aan de Maatlanden en de Zulthe in Roden. De opbouw van deze toelichting is als volgt:

• na deze inleiding worden in hoofdstuk 2 de huidige situatie en de gewenste situatie beschreven;
• in hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau behandeld;
• een toetsing van het project aan de wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten is in hoofdstuk 4 opgenomen;
• hoofdstuk 5 behandelt de juridische regelingen;
• tot slot bevat hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid van het plan.

Dit bestemmingsplan is opgesteld om de beoogde ontwikkeling (het initiatief) mogelijk te kunnen maken. In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. De ontwikkeling moet op een goede manier worden ingepast in de omgeving. Daarom is in dit hoofdstuk een beschrijving van de bestaande situatie opgenomen. Vervolgens is de ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke inpassing van het initiatief gemotiveerd.

Het plangebied is gelegen aan de noordzijde van Roden en ligt ingeklemd tussen de wegen de Maatlanden en De Zulthe. De oppervlakte van het terrein bedraagt ruim 9 hectare. Het plangebied ligt in de gemeente Noordenveld in de provincie Drenthe. Het plangebied is opgenomen in het bestemmingsplan voor de woonwijken van Roden maar valt buiten het bestaand stedelijk gebied zoals opgenomen in de Provinciale Omgevingsverordening Drenthe (2018).

Het plangebied is op dit moment onbebouwd en bestaat grotendeels uit agrarische graslanden. In de zuidwesthoek grenst het plangebied aan een jong stukje bos op een oud gronddepot, waarin ook een poel gelegen is. In de graslanden liggen een paar oost-west georiënteerde sloten. Daarnaast liggen sloten rondom het plangebied. Ten westen van het plangebied bevindt zich het natuurgebied en allemanslandgoed Terheijl tot aan Nietap. Door de ligging van het plangebied aan de rand van het dorp is er veel openheid en ruimte. In figuur 2.1 is een luchtfoto weergegeven van de huidige situatie.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de huidige situatie (Bron: Pdok.nl)

Het planvoornemen is om aan de noordkant van Roden, in het gebied tussen de wegen Maatlanden en De Zulthe, maximaal 120 woningen te realiseren. In lijn met de gemeentelijke Woonvisie worden woningen gerealiseerd. In het kader van betaalbaar bouwen en om doorstroom te bevorderen is de verhouding voor het woonprogramma: 30% sociale huurwoningen, 30% betaalbare koopwoningen en 40% commerciële koopwoningen.

Uit de stedenbouwkundige voorverkenning van het plangebied (bijlage 1) is gebleken dat er maximaal 120 woningen te realiseren zijn, zodat er passend in een dorpse maat en schaal gebouwd kan worden en veel ruimte gegeven kan worden aan openbaar groen. Waarbij de nieuwe dorpsrand(en) en overgangen naar het landelijk gebied en de aangrenzende woonwijken een groen karakter krijgen en binnen de uitbreiding voortgeborduurd kan worden op de traditie van woonwijken met wijd vertakkende groenstructuren met 'lucht' tussen de huizen.

Er is 21.996 m² aan uitgeefbaar terrein. 62.053 m² is openbare ruimte. De kavelgroottes van de woningen ligt tussen de 107 m² en de 517 m². De woningen worden aardgasvrij gerealiseerd met de daarbij behorende verkeers-, groen-, en water- en energie-infravoorzieningen. In het zuiden ligt een riool persleiding die vrij moet blijven van obstakels. Aan de westzijde wordt voor de auto-ontsluiting van het plangebied een rotonde in de weg Maatlanden gerealiseerd.

Voor het plangebied is op basis van de stedenbouwkundige voorverkenning, de Noordenveldse Kwaliteitsgids en de gemeentelijke woonvisie (in voorbereiding) een stedenbouwkundig plan opgesteld. Het stedenbouwkundig plan is in de volgende paragraaf uitgewerkt. In het stedenbouwkundig plan is ook een voorzet gedaan voor de gewenste beeldkwaliteit. Dit wordt in een apart beeldkwaliteitsplan verder uitgewerkt. Het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan vormen het toetsingskader voor het verlenen van de bouwvergunningen voor de woningen.

Voor de stedenbouwkundige structuur, maatvoering (volume, hoogtes, oppervlaktes etc.) en regels van het nieuwe bestemmingsplan wordt aangesloten op de bestaande woonwijk en het bestemmingsplan Woonwijken Roden (2015). Het is van belang dat onevenredige aantasting wordt voorkomen van:

• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid.

Voor dit bestemmingsplan is een stedenbouwkundige verkenning opgesteld, die is opgenomen als bijlage 1. De randen van het plangebied krijgen een bestemming 'Groen'. De locatie van de groenbestemming is op de stedenbouwkundige verkenning weergegeven. Het middengebied waar woningbouw mogelijk is krijgt een bestemming 'Woongebied'. De locatie van de bestemming 'Woongebied' is ook op de stedenbouwkundige verkenning weergegeven. Dit gebied kan flexibel worden ingevuld met woningbouw, infrastructuur, groen en water. Het uitgangspunt is dat de gemeente zelf de gronden gaat verwerven en de openbare ruimte inricht.

Naar aanleiding van de stedenbouwkundige verkenning is een stedenbouwkundig plan opgesteld (bijlage 2). Het uitgangspunt is dat het water en de bodem sturend zijn voor het stedenbouwkundig ontwerp. Bestaande watergangen en het microreliëf van hoogtes en laagtes worden behouden. Het ontwerp is gebaseerd op woonclusters in het landschap (figuur 2.2).

Figuur 2.2 Impressie inrichting plangebied Maatlanden- De Zulthe (Bron: Specht/ Laos)

Daarnaast komt de hoofdontsluiting van het plangebied op de Maatlanden. In paragraaf 4.2 wordt verder ingegaan op de huidige en toekomstige verkeerssituatie.

Na de Tweede Wereldoorlog breidt Roden aan de noordkant uit en wordt tussen de Groningerweg en de Leeksterweg de Meidoornlaan-Bloemstraat-Kastanjelaan aangelegd. Ook de open ruimten tussen de doorgaande wegen bij de kern worden bebouwd zoals bijvoorbeeld het Noordenveld en de Westerstraat-Padkamp. De bebouwing ligt met name aan de doorgaande wegen en staat op onregelmatig afstanden van elkaar.

In het overige deel van Roden worden planmatige woonwijken aangelegd. Deze woonwijken kenmerken zich door robuuste groenstructuren met nieuwe brinkachtige ruimten zoals bijvoorbeeld Nijlandspark. Vaak bevinden zich in deze groenstructuren buurt- en wijkvoorzieningen.

De realisatie van woningen nabij de wegen de Maatlanden en De Zulthe is onderdeel van de afronding van de bebouwing aan de noordzijde van Roden. De woningen moeten daarom op een ruimtelijk en landschappelijk kwalitatieve manier worden ingepast. Bovendien is het van belang dat er een zorgvuldige overgang wordt gecreëerd naar de lintbebouwing langs de weg De Zulthe, richting de wijk Middenveld en het landelijk gebied. Om dit mogelijk te maken wordt er rekening gehouden met de bovenstaande dorpsstructuren. De randen van het plangebied krijgen een bestemming 'Groen'. Daarnaast worden er aan de buitenzijden van het plangebied lagere woningen gerealiseerd. Dit zorgt voor een ingetogen en rustigere uitstraling naar de omliggende gebieden toe. De gemeente Noordenveld past deze inrichting toe bij alle nieuwe ontwikkelingen.

Met het aanhouden van de groenstroken en de laagbouw aan de buitenzijde van het plangebied wordt de bestaande structuur voortgezet. Ook qua bouwregels is aansluiting gezocht bij de bestaande bebouwing. De ruimtelijke kwaliteit wordt hiermee geborgd.

Roden is een esdorp. Het dorp ligt op de hogere zandgronden die de overgang vormen tussen het beekdal van het Peizerdiep in het oosten en de hogere veldgronden in het westen van het dorp.

Landschappelijke waarden

Het plangebied maakt deel uit van het Esdorpenlandschap van Drenthe. Dit landschapstype bevat enkele terugkerende onderdelen: het dorp, de es, het beekdal en de belden/bossen/heide. Direct aan de rand van het dorp lagen de goorns: kleinschalige, verkavelde gebieden met hagen en singels, waar onder andere groenten voor menselijke consumptie werden verbouwd. Op hoger gelegen gronden ontwikkelden zich door de eeuwen heen de essen, omzoomd door bosjes, strubben of soms een ringwal. In het lagergelegen beekdal lagen de graslanden, de zogenaamde madelanden. Later zijn de beekdalen sterk verkaveld en hebben ze door de aanleg van houtwallen een kleinschalig, besloten karakter gekregen. Buiten de gecultiveerde wereld lag de grote woestenij: het veld, de heide. Het plangebied ligt aan de rand van het dorp, aan de rand van een beekdal. Dit verklaart de hoogteverschillen in het plangebied. Bovengenoemde elementen vormen de landschappelijke waarden in het gebied.

Zoals hierboven aangegeven krijgen de randen van het plangebied de bestemming 'Groen'. Het is wenselijk om de bestaande laanstructuur te versterken. De bestaande laanbeplanting bevat meerdere bomen met monumentale status. Zowel langs de weg de Zulthe als langs 5 de Maatlanden. Hier wordt verder op ingegaan in paragraaf 4.7. De westkant en dan specifiek het midden van het plangebied ligt lager dan de rest van de gronden in het plangebied. Het plangebied grenst aan een beekdalbodem en was vroeger een 'nat beekdal'. Hierdoor is sprake van een historisch gevormd hoogteverschil in het plangebied. Hier wordt nader op ingegaan in paragraaf 4.6. De bestaande Steegmanssloot (van het waterschap; de te behouden sloot) in het plangebied stroomt onder vrij verval af in oostelijke richting en watert via de Zulther Bitse af richting het Leekstermeer. Deze sloot/watergang staat in verbinding met het water in de oostelijke woonwijk (Bomenbuurt) en zorgt voor de afwatering vanuit het westelijk gelegen Kleibos (Staatsbosbeheer).

Vanuit het principe 'Water en bodem sturend' kan hier de waterberging worden gerealiseerd. Hoe de waterberging exact vorm gaat krijgen is nu nog niet bekend. Het zou kunnen als open water of als wadi. Verder ligt de bestaande laanbeplanting langs de weg de Zulthe in de groenbestemming. Deze zal worden behouden.

Het is ook wenselijk om de watergang in het midden van het plangebied te behouden. De watergang staat in verbinding met het water in de wijk ten oosten van het plangebied. Er dient rekening mee gehouden te worden, dat binnen het plangebied ter plaatse van de te behouden Steegmanssloot het verkeer op enkele nader te bepalen punten ontsloten kan worden tussen de noordelijke gronden en de zuidelijke gronden. Hierbij kan gedacht worden aan een dam met duiker.

In dit bestemmingsplan wordt binnen de regels van de bestemming 'Groen' specifiek aangegeven dat het herstel en de instandhouding van de landschappelijke waarden wordt nagestreefd. Er wordt een vergunningplicht opgenomen voor het kappen en/of rooien van bebossing en beplanting. Op deze manier wordt het groen langs de randen van het plangebied beschermd. De elementen met landschappelijke ecologische waarden blijven daarnaast in gemeentelijk eigendom. Er wordt hiermee voldoende rekening gehouden met de landschappelijke waarden van het gebied. Ook wordt het belang van de bestaande laanbeplanting benadrukt.

Aan nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ligt beleid ten grondslag. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op relevante beleidsuitgangspunten op Rijksniveau, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. De planuitgangspunten en vervolgens de bestemmingsregeling zijn hierop afgesteld.

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vijf opgaven:

1. 1. De bouw van ongeveer 1 miljoen nieuwe woningen;
2. 2. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
3. 3. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
4. 4. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
5. 5. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

1. 1. De Omgevingsagenda.

Momenteel wordt voor Noord-Nederland gewerkt aan een omgevingsagenda. Als voorloper is er gewerkt aan een Contour Omgevingsagenda waarin acht omgevingsopgaven zijn benoemd:

1. a. Druk op de ruimte in het landelijk gebied vraagt om gezamenlijke keuzes;
2. b. Benutten van de brede effecten van de energietransitie;
3. c. Economisch perspectief ten aanzien van kringlooplandbouw en natuurinclusieve landbouw;
4. d. Toekomstgerichte bereikbaarheid van Noord-Nederland;
5. e. Versterken Stedelijk Netwerk Noord-Nederland;
6. f. Toekomstkracht voor gebieden met bevolkingsdaling en sociaaleconomische achterstand;
7. g. Water als verbindende schakel in klimaatadaptieve maatregelen;
8. h. Waarborgen van de omgevingskwaliteit.

2. 2. De NOVI-gebieden.

Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein uit de Omgevingsagenda. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie. Hier wordt in paragraaf 3.4 verder op ingegaan. De regio waarvan de gemeente Noordenveld deel uitmaakt is aangewezen als NOVI-gebied. Binnen het NOVI- gebied Noord Nederland is afgesproken gezamenlijk verder te werken aan de Omgevingsagenda en te bekijken wat nodig is om de omgevingsopgaven verder te brengen. Het beleid uit de NOVI is niet van invloed op de ontwikkeling in het plangebied. Er wordt door middel van de voorgenomen ontwikkeling invulling gegeven aan opgave e: 'Versterken Stedelijk Netwerk Noord- Nederland'. Daarnaast wordt de omgevingskwaliteit door de verschillende onderzoeken (hoofdstuk 4) gewaarborgd en ontstaat er geen druk op het landelijk gebied.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie infrastructuur en Ruimte uit 2012 (SVIR) is geheel opgegaan in de NOVI, behalve enkele onderdelen van bijlage 6, 'Essentiële onderdelen Nota Mobiliteit'. Vanuit de SVIR zijn in de NOVI voor de periode tot 2028 de ambities van het Rijk in drie rijksdoelen uitgewerkt:

• vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• verbeteren van de bereikbaarheid;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Met de hierboven genoemde rijksdoelen zijn 14 nationale belangen aan de orde die verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van de ruimtelijke ordening gekregen. Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren. Het opstellen van een nieuw bestemmingsplan met toelichting waarin wordt aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening past in die lijn.

Bij gebiedsontwikkeling is 'een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten' van belang. Hierbij hanteert het Rijk de ladder voor duurzame verstedelijking. Deze is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Paragraaf 3.2.3 van deze toelichting gaat hier verder op in.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Voor het bestemmingsplan zijn geen nationale belangen van belang. Zodoende staat het rijksbeleid de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik (artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening). Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. Voor wonen geldt dat een ontwikkeling vanaf 12 woningen wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

De voorgenomen ontwikkeling ligt op de planlocatie tussen de wegen de Maatlanden en De Zulthe in Roden en bestaat uit het realiseren van maximaal 120 woningen. Er is hierbij sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' buiten het bestaand stedelijk gebied. Beoordeeld moet worden of er gemotiveerd kan worden dat de behoefte en locatie voor de stedelijke ontwikkeling voldoende is afgewogen.

Toetsing behoefte

De vraag naar woningbouw is groot. Ook in Roden zijn er meer woningen nodig om aan te sluiten op de woningbehoefte. De gemeente Noordenveld zoekt naar voldoende woningen op maat in alle dorpen. In september 2023 is de nieuwe gemeentelijke Woonvisie vastgesteld. In dit document wordt een kader neergelegd voor het woonbeleid van de gemeente Noordenveld.

Om starten, doorstromen en instromen in Noordenveld mogelijk te maken, zijn er genoeg bouwlocaties nodig of panden om te herbestemmen: een plancapaciteit van 1.300 tot en met 2030. Als ondergrens wordt de regionale woningbouwafspraken aangehouden. Hierbij ligt de focus op sleutellocaties. In Norg en Peize: Oosterveld en Zuid, in Roden naast Vrijetijdsboulevard urgent concreet maken, Roden-Zuid en de Maatlanden.

Uit marktonderzoek blijkt een grote vraag naar ruime gezinskoopwoningen, aangevuld met andere producten. De behoefte in Roden is 425-550 woningen tot 2030. Met de huidige plannen voor binnendorpse locaties kan Roden daarin niet voorzien.

De ontwikkeling van dit plan is dus goed afgestemd op de lokale behoefte die naar voren komt uit de woonvisie. Omdat het woningbouwprogramma een gedifferentieerd aanbod aan woningen biedt, wordt de doorstroming op de woningmarkt gestimuleerd en kunnen elders in Roden weer goedkopere of juist ruimere gezinswoningen vrijkomen. Daarnaast wordt door middel van levensloopbestendige woningen de doorstroom van ouderen naar een passende woning bevorderd. Dit is van belang voor de doorstroom op de woningmarkt van Noordenveld.

Aanvullend is het toevoegen van woningen op de korte termijn belangrijk voor het vitaal houden van de gemeente en het bieden van voldoende passende woningen in de gemeente. Hierbij is het van belang dat starters en ouderen een woning kunnen vinden en er doorstroming in de woningmarkt ontstaat. Om bovenstaande te kunnen realiseren wil de gemeente extra mogelijkheden voor het bouwen van woningen geven.

Samengevat blijkt dat de ontwikkeling van maximaal 120 woningen in Roden past binnen de behoefteraming en zorgt voor de nodige doorstroming. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. De behoefte is hiermee voldoende aangetoond.

Toetsing beoogde locatie

In de rest van deze paragraaf wordt gemotiveerd waarom de locatie rond de wegen de Maatlanden en De Zulthe in Roden het meest geschikt is voor de voorgenomen woningbouwontwikkeling.

Allereerst is het niet mogelijk om de beoogde aantallen vrijstaande- en halfvrijstaande woningen te realiseren binnen het dorp Roden. Er zijn niet voldoende binnenstedelijke/binnendorpse locaties beschikbaar van dergelijke omvang. Eventuele andere binnenstedelijke locaties zijn gereserveerd voor sociale huur of zouden ten koste gaan van groene elementen in het dorp. Dit is niet wenselijk omdat er veel waarde wordt gehecht aan het dorpse en ruime karakter van Roden. Dit komt duidelijk naar voren in de Woonvisie van de gemeente Noordenveld: 'Zet in op groei, maar waarborg het behoud van het dorpse karakter'.

Stedenbouwkundig gezien vindt de afronding van het noordelijke deel van Roden plaatst door middel van de wegen de Maatlanden en de Noordholt (N372). De planlocatie valt binnen de structuur van het dorp en is daarom een stedenbouwkundig verantwoord vervolg op de bestaande woonwijk.

Daarom is de locatie ten noorden van de bestaande woonwijk tegen het dorp aan, met een goede aansluiting op de huidige bebouwing en wegenstructuur, de meest geschikte locatie voor het te realiseren woonsegment. Dit draagt ook bij aan een passende afronding van het dorp zoals uitgewerkt in de paragrafen 2.2.2 en 2.2.3.

De voorgenomen ontwikkeling raakt geen nationale belangen als opgenomen in de NOVI. Er wordt richting gegeven aan de opgave om steden en regio's sterker en leefbaarder te maken door te reageren op de huidige woningvraag. Ook raakt de woningbouwontwikkeling geen nationale belangen uit het Barro. Er is sprake van een ruimtelijke ontwikkeling waar de beleidsvrijheid bij de gemeente en de provincie ligt. Als laatste wordt door middel van de ladder voor duurzame verstedelijking de zorgvuldige afweging voor de woningbouwontwikkeling gemotiveerd. De ontwikkeling past binnen de kaders van het rijksbeleid.

Op 3 oktober 2018 is door de Provinciale Staten van Drenthe de Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. Een belangrijke opgave uit de Omgevingsvisie Drenthe is het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe passend bij deze kernkwaliteiten. De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Het provinciaal belang is het behouden en, waar mogelijk, ontwikkelen van de kernkwaliteiten. De kernkwaliteiten zijn landschap, natuur, cultuurhistorie, archeologie, aardkundig erfgoed en rust (stilte en duisternis).

Naast bovenstaande kernkwaliteiten hecht de provincie Drenthe waarde aan een zorgvuldig ruimtegebruik en de bescherming van de milieu- en leefomgevingskwaliteit. Veel ingrepen in de ruimte hebben gevolgen voor de langere termijn en beperken ontwikkelingsmogelijkheden in de toekomst. Het zorgvuldig gebruiken van de ruimte is van provinciaal belang. Door middel van de ladder voor duurzame verstedelijking (3.2.3) en een goede landschappelijke inpassing van het planvoornemen wordt richting gegeven aan het belang van zorgvuldig ruimtegebruik.

Het beschermen van de milieukwaliteit van de leefomgeving is veelal op Europees en nationaal niveau geregeld. Daarbij zijn diverse taken en verantwoordelijkheden bij de provincies neergelegd. Deze taken, gericht op het beschermen van de kwaliteit van lucht, water en bodem en het verbeteren van verkeersveiligheid, waterveiligheid en externe veiligheid, zijn van provinciaal belang. In hoofdstuk 4 worden de verschillende milieu- en omgevingsaspecten besproken.

Hieronder wordt het planvoornemen getoetst aan de kernkwaliteiten uit de Omgevingsvisie.

Kernkwaliteit landschap

Binnen Drenthe zijn zes landschapstypen te onderscheiden. Roden en het plangebied zijn onderdeel van het landschapstype 'Esdorpenlandschap'. Dit landschapstype bevat enkele telkens terugkerende onderdelen: het dorp, de es, het beekdal en de velden/bossen/heide. Elk onderdeel van het landschap komt voort uit het agrarisch gebruik en is gerelateerd aan het functioneren van de lokale agrarische dorpsgemeenschap.

Direct aan de rand van de dorpen lagen de ‘goorns’: kleinschalige, verkavelde gebieden met hagen en singels, waar onder andere groenten voor menselijke consumptie werden verbouwd. Op de hoger gelegen gronden ontwikkelden zich door de eeuwen heen de essen, omzoomd door bosjes, strubben of soms een ringwal. In het lagergelegen beekdal lagen de graslanden, tot aan het begin van de vorige eeuw onverdeeld, de zogenaamde madelanden. Later zijn de beekdalen sterk verkaveld en hebben ze door de aanleg van houtwallen een kleinschalig, besloten karakter gekregen.

Van provinciaal belang zijn:

• de essen: deze voor het esdorpenlandschap kenmerkende open ruimtes zijn veelal omgeven met esrandbeplanting;

• de beekdalen: onbebouwd gebied met kleinschalige beplantingstructuren en beekdal(rand) beplanting.

Wegens bovenstaande belangen richt het provinciaal beleid op:

• behoud van de open ruimte en het versterken van esrandbeplanting;

• behoud van het onbebouwde karakter en het versterken van karakteristieke beekdal(rand) beplanting.

In het stedenbouwkundige plan (bijlage) wordt rekening gehouden met de huidige landschapsstructuur van Roden. Daarnaast vindt de ontwikkeling plaatst binnen de hoofd infrastructuur rondom Roden waardoor de openheid en karakter van het landelijk gebied niet wordt aangetast.

Kernkwaliteit natuur

Drenthe heeft nog veel grootschalige, robuuste natuurgebieden. Daarnaast is in de ontginningsperiode veel bos aangeplant waardoor forse groene gebieden zijn ontstaan, die samen met enerzijds de bestaande natuurgebieden en anderzijds de natuurontwikkelingsgebieden een belangrijk aandeel in het Natuurnetwerk Nederland (NNN) vormen. Het plangebied bevat geen natuurwaarden en is geen onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het noordelijk en westelijk van de wegen de Maatlanden en Noordholt gelegen buitengebied is wel onderdeel hiervan. Door de ligging tegen de bestaande bebouwing van het dorp Roden is er al sprake van verstoring. In paragraaf 4.9 wordt hier verder op ingegaan. De woningbouwontwikkeling heeft geen invloed op de bestaande natuurkwaliteiten van Drenthe.

Kernkwaliteit Cultuurhistorie

Het beleid ten aanzien van cultuurhistorie is beschreven in de beleidsnota ‘Cultuurhistorisch Kompas Drenthe’. Twee doelstellingen staan hierin centraal:

• Ten eerste wil de provincie de cultuurhistorie herkenbaar houden. Het provinciaal belang Cultuurhistorie is vastgelegd in de Cultuurhistorische Hoofdstructuur.
• Ten tweede is het versterken van de ruimtelijke identiteit van belang. Dit wordt gedaan door ruimtelijke ontwikkelingen te sturen vanuit samenhangende cultuurhistorische kwaliteiten. Daarin is ruimte voor inspiratie en eigen afwegingen van partners.

Uit paragraaf 4.7 blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling geen invloed heeft op de cultuurhistorie in de omgeving van Roden.

Kernkwaliteit Archeologie

Het provinciaal beleid voor de Drentse archeologie richt zich zowel op instandhouding en bescherming van het bodemarchief als op het ontsluiten, beleven en benutten ervan door een zo groot mogelijk publiek. Het archeologisch beleid en hoe er wordt omgegaan met de archeologische waarden in dit gebied wordt verder besproken in paragraaf 4.6.

Kernkwaliteit aardkundig erfgoed

De identiteit van Drenthe en het Drentse landschap wordt sterk bepaald door het natuurlijke bodem- en grondwatersysteem. Kenmerkende aardkundige elementen, de opbouw van de ondergrond (bijvoorbeeld de aanwezigheid van keileem en het voorkomen van bijzondere bodems) en actieve geologische processen (bijvoorbeeld meandering en zandverstuiving) wordt beschouwd als aardkundig erfgoed. De provincie stelt in deze gebieden voor om mogelijk aardkundige kwaliteiten als inspiratiebron bij ontwikkelingen te gebruiken. In en rondom het plangebied is geen sprake van aardkundige erfgoed.

Kernkwaliteit rust

De provincie heeft twaalf gebieden aangewezen als stiltegebied. Deze vallen veelal volledig binnen bestaande natuurgebieden. Duisternis is een belangrijk aspect van deze stiltegebieden. Het plangebied ligt niet binnen of nabij een stiltegebied. Er is geen nadelige invloed op deze kernkwaliteit door de voorgenomen ontwikkeling.

Met de Omgevingsverordening 2018 (geconsolideerd 26-06-2023) vertaalt de provincie Drenthe zijn Omgevingsvisie Drenthe door naar een Verordening voor de planologisch relevante aspecten in de fysieke leefomgeving. De Verordening schrijft voor dat, wanneer bij een ruimtelijk plan kernkwaliteiten betrokken zijn, deze in het plan uiteengezet worden. Daarbij wordt aangegeven in welke mate het plan bijdraagt aan het behoud en de ontwikkeling van de betrokken kernkwaliteiten. De Omgevingsvisie Drenthe en de uitwerkingen daarvan geven hiervoor aanwijzingen.

Het volgende artikel uit de Verordening is van belang:

Artikel 2.17 Woningbouw

Volgens dit artikel kan een ruimtelijk plan voorzien in nieuwe woningbouw mits de behoefte op basis van de gemeentelijke woonvisie kan worden aangetoond en aansluit bij bestaand stedelijk gebied. Hierbij is het van belang dat de gemeentelijke woonvisie ten aanzien van de woningvoorraad:

• bijdraagt aan balans tussen vraag en aanbod in de gehele Drentse woningvoorraad op de lange termijn en is hiertoe afgestemd binnen de woningmarktregio's;
• benoemt tenminste de kwaliteit, kwantiteit, doelgroepen, duurzaamheid en kernenstructuur.
• schetst de opgaven in de bestaande woningvoorraad;
• geeft aan op welke wijze balans op lange termijn wordt gerealiseerd;
• geeft een lange termijn beeld.

De voorgenomen planlocatie valt buiten het bestaand stedelijk gebied, maar sluit aan bij de bestaande bebouwing van het dorp Roden. Daarnaast bevat de woonvisie van de gemeente Noordenveld bovenstaande punten genoemd in de verordening van de provincie Drenthe. Een toetsing aan de woonvisie wordt in paragraaf 3.5.5 uitgewerkt.

Bij de woningbouwontwikkeling bij de Maatlanden en De Zulthe in Roden wordt rekening gehouden met de bestaande omgevingskwaliteiten van het dorp Roden en de omgeving. Hierbij wordt aangesloten op de Omgevingsvisie van de provincie Drenthe. Daarnaast zijn er vanuit de relevante artikelen uit de Omgevingsverordening 2018 geen belemmeringen. Door de krapte op de woningmarkt krijgen gemeenten meer ruimte voor woningbouw. Er wordt voldoende invulling gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Uit het voorgaande blijkt dat de provinciale belangen voldoende zijn geborgd.

De Regio Groningen-Assen is een samenwerkingsverband van twaalf gemeenten en twee provincies. Samen vormen zij de belangrijkste concentratie van bevolking en werkgelegenheid in Noord-Nederland. Het samenwerkingsverband heeft een globale visie opgesteld (vastgesteld in 2004) voor de gewenste ontwikkeling van de regio tot 2030. In 2013 is deze visie geactualiseerd met de publicatie "Veranderende context, blijvend perspectief, actualisatie regiovisie Groningen-Assen".

De Regio Groningen-Assen streeft naar een vestigingsklimaat met aantrekkelijke en goede (inter)nationaal bereikbare bedrijfs- en kantorenlocaties en topvoorzieningen op het gebied van onderwijs, medische zorg, cultuur, recreatie en detailhandel. Daarvoor is uiteraard ook een gevarieerd aanbod aan woonmilieus noodzakelijk.

De kernkwaliteiten waaraan de regio zijn kracht mede ontleent, moeten gerespecteerd en versterkt worden. Gebiedseigen natuurlijke en cultuurhistorische karakteristieken moeten hierbij serieus genomen worden. Het gaat kortom over kwantitatieve vragen, maar vooral ook over nieuwe kwaliteiten en de samenhang in de investeringen die daarvoor nodig is.

Voor Leek/Roden en Assen dient het landschap ingericht te worden ten behoeve van verstedelijking en stedelijke recreatie. Daarnaast richt het beleid voor natuur en landschap van regio Groningen-Assen op het vergroten van de gebieden rond stedelijke centra voor wonen, werken en recreatie. Geconcludeerd kan worden dat het initiatief niet in strijd is met de 'Regiovisie Groningen-Assen 2030'.

De provincies Drenthe en Groningen hebben met het Rijk in oktober 2022 afspraken gemaakt over het provinciale aandeel in de Nationale opgaven. Deze Woondeal regio Groningen-Assen is een regionale doorvertaling naar gemeenten van deze afspraken. De regio Groningen–Assen heeft als NOVEX-gebied een bijzondere status. Binnen de NOVEX werken het Rijk, provincies en gemeenten samen aan het toevoegen van 21.000 woningen vanaf 2020 tot 2030 en nog eens 15.000 woningen 2030 tot en met 2040. Hiermee moet de leefbaarheid in de hele regio versterkt worden. De regionale (netto) woningbouwopgave wordt gerealiseerd aan de hand van de planningslijst met concrete ontwikkellocaties (plancapaciteit). In de Verstedelijkingsstrategie regio Groningen-Assen (VRGA) is integraal onderzocht op welke locaties de regionale woningbouwopgave kan worden gerealiseerd met de meeste maatschappelijke meerwaarde. Passende uitbreidingslocaties zoals het voorgenomen plangebied in Roden zijn van belang om de doelen uit de Woondeal te halen.

In 2020 is de Drentse Woonagenda vastgesteld om een goed en betaalbaar wonen in Drenthe te bereiken. In maart 2022 heeft het Rijk de Nationale Woon- en Bouwagenda opgesteld. Dit om het woningtekort terug te dringen en een gezond evenwicht te herstellen. Met dit programma wordt landelijk ingezet op de realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030. Voor de provincie Drenthe geldt een minimale bijdrage van 13.000 woningen aan de landelijke versnellingsopgave.

Met de regionale Woondeal Noord- Drenthe en RGA worden de krachten van de verschillende overheidslagen gebundeld met als doel het versnellen van de woningbouw in de regio. De provincie en de regiogemeenten participeren al vele jaren in het regionaal samenwerkingsverband Regio Groningen- Assen (RGA). Dit samenwerkingsverband bestaat uit de gemeenten Assen, Groningen, Het Hogeland, Midden-Groningen, Noordenveld, Tynaarlo, Westerkwartier en de provincies Groningen en Drenthe. In dit verband worden al jaren afspraken gemaakt over de woningbouw in de regio op basis van een regionaal Woondocument en is een verstedelijkingsstrategie opgesteld. De RGA is bovendien door het Rijk aangewezen als NOVEX-gebied. Voor dit gebied is de strategie gericht op de realisatie van 21.000 woningen tot 2030 en de bijbehorende werkgelegenheid (28.000 arbeidsplaatsen tot 2040). De realisatie van woningen gebeurt zowel in Groningen Stad en Assen als in de kleinere kernen.

De gemeenten in Noord Drenthe spreken af de bouw van minimaal 3.790 woningen te versnellen. Elke gemeente heeft hierin haar eigen opgave. Door middel van de voorgenomen woningbouwontwikkeling van maximaal 120 woningen in dit plangebied, passend bij het provinciaal en gemeentelijk beleid, wordt een bijdrage geleverd aan de afspraken uit deze regionale Woondeal.

In november 2019 is in het BO-MIRT (nú Bestuurlijk Overleg Leefomgeving (BOL)) besloten om de Woondeal te verbreden naar een Verstedelijkingsstrategie voor een groter gebied en met een meer integrale aanpak. Met een langere termijn ontwikkelperspectief, een meerjarenplanning en een uitvoeringsstrategie willen de gezamenlijke overheden hun krachten bundelen om maximaal aan de noodzakelijke versnelling en vergroting van de productie bij te dragen. Het resultaat hiervan is een regionale verstedelijkingsstrategie

In fase 1 is gestart met het maken van vier verstedelijkingsmodellen om gevoel te krijgen bij de effecten van verschillende 1denkrichtingen om de verstedelijkingsopgave op te lossen. Deze locaties zijn gecombineerd tot vier sterk van elkaar verschillende modellen: Compact, Op de As, Netwerk en Ontspannen. In fase 2 is gewerkt aan gezamenlijke ontwikkelprincipes die richtinggevend zijn voor de verstedelijkingsstrategie. Ook zijn onderliggende kernwaarden benoemd: compleet, complementair en coöperatief. Deze principes zijn in fase 3 verder uitgewerkt.

De zeven ontwikkel principes in relatie met het planvoornemen zijn:

1. Het bestaand stedelijk gebied versterken

De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats tegen het bestaand stedelijk gebied aan waardoor deze wordt versterkt. Er is geen negatieve invloed op het open landschap.

2. Agglomeratiekracht vergroten

De nieuwe woningen worden ingezet als versneller voor andere opgaven. Een toename van woningen draagt bij aan de economische stabiliteit en voorzieningen niveau in Roden.

3. Polycentrische ontwikkeling stimuleren

Door de bouw van nieuwe woningen wordt de stedelijke en regionale economie versterkt. Kernen blijven leefbaar en aantrekkelijk, het werken kan aanjager zijn van (bevolkings)groei en gebiedsontwikkeling.

4. Mobiliteit in balans

Door het beter benutten van het OV-netwerk profiteert de gehele regio en kan de RGA koploper worden in de transitie naar een meer duurzame mobiliteit.

5. Proportioneel en passend

Nieuwbouwprojecten kunnen worden ingezet voor versterking van de ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en keuzevrijheid in woonomgevingen- en types. In Roden is er een grote vraag naar starters- en seniorenwoningen. Ook de vraag naar gezinswoningen is groot. Door de voorgenomen ontwikkeling worden verschillende woonsegmenten gerealiseerd en wordt doorstroming in de woningmarkt gestimuleerd.

6. Hefboom voor herstructurering

In de VRGA zetten Rijk en Regio zich in om de nieuwbouwopgave in te zetten als hefboom om zo veel mogelijk wijken die toe zijn aan een opknapbeurt nu aan te pakken. Door de nieuwbouwopgave in de RGA zo in te zetten wordt voor inwoners van de regio zichtbaar dat ook voor hen dicht bij huis de directe leefomgeving aantrekkelijker, gezonder en mooier gemaakt wordt.

7. Samenwerken aan een duurzame regio

In de VRGA zetten Rijk en Regio zich in om bij te dragen aan het verduurzamen en gezonder maken van de regio met behoud van de bijzondere kwaliteiten van het landelijk gebied, de grote diversiteit aan landschappen en natuurlijke milieus en de algehele leefkwaliteit. De te realiseren woningen in Roden dragen bij aan de energietransitie, economie, en leefbaarheid.

Zowel de Regiovisie en de Woondeal Groningen- Assen en Noord-Drenthe RGA benoemen de noodzaak om op korte termijn woningen te realiseren. Dit is van belang voor de regio op verschillende beleidsvlakken (economie, duurzaamheid, leefbaarheid). De gemeente Noordenveld heeft ruimte om in de verschillende kernen woningen te bouwen. Daarnaast past de voorgenomen ontwikkeling binnen de principes uit de Regionale verstedelijkingsstrategie. De ontwikkeling sluit aan bij het regionaal beleid.

De gemeente Noordenveld heeft op 8 februari 2017 de Omgevingsvisie Noordenveld 2030 vastgesteld. Hierin laat de gemeente zien hoe ze denkt wat de gemeente Noordenveld in het jaar 2030 uniek maakt op het sociale en fysieke domein. De Omgevingsvisie is de basis voor de programma's op de kernwaarden leefbaar, groen, ondernemend, duurzaam en transparant.

In de Omgevingsvisie zijn ook de ambities per gebied aangegeven. Zo ook voor het buitengebied en de dorpskern Roden. De ambitie in het buitengebied is om de verschillende landschapstypen zichtbaar en herkenbaar te maken. Daarnaast is de ambitie om ruimtelijke en sociaal-maatschappelijke verbondenheid met het landschap te creëren. Een andere ambitie is om binnen de cultuurhistorische en landschappelijke diversiteit toeristisch- recreatieve activiteiten en voorzieningen te ontwikkelen.

De landschappelijke omgeving van Roden is aantrekkelijk met de landgoederen Mensinge en Terheijl en het beekdallandschap in de directe nabijheid. Het (natuur)gebied De Maatlanden vormt de groene zone tussen de landschappen en bebouwing van noord naar zuid.

Toetsing en conclusie

Dit bestemmingsplan voorziet in een woningbouwontwikkeling tussen de wegen de Maatlanden en De Zulthe. Met het stedenbouwkundig ontwerp wordt het landschaps- en cultuurhistorische karakter in stand gehouden. De ontwikkeling die het voorliggende bestemmingsplan mogelijk maakt past gedeeltelijk binnen de ambitie van de Omgevingsvisie. De toelichting van dit bestemmingsplan omschrijft duidelijk de motivering om de planlocatie te gebruiken voor woningbouw en af te wijken van de definitie als groene zone.

In de Kwaliteitsgids Noordenveld uit februari 2020 zijn overeenkomstig de bedoelingen van de Omgevingswet de karakteristieken op hoofdlijnen voor de gemeente als geheel uitgewerkt. Het accent ligt hierbij op structuur bepalende karakteristieken. Naast de aanvulling op de omgevingsvisie met een beschrijving van karakteristieken op hoofdlijnen, is de kwaliteitsgids ook van betekenis voor andere planologische instrumenten zoals beleid / programma en het omgevingsplan, maar ook voor concrete initiatieven. Voor het esdorpenlandschap en het dorp Roden gelden, relevant voor het voorgenomen plan, de volgende gidsprincipes:

• initiatieven moeten passen bij de schaal van het landschap en een landschappelijke én stedenbouwkundige meerwaarde opleveren;
• behoud het open karakter van de essen en versterk waar mogelijk beplanting langs randen;
• respecteer de heldere grenzen tussen Roden en het landschap zoals bijvoorbeeld bij de N372;
• koester groene dorpsranden zoals Spijkerzoom en Oosteinde en geef bestaande, stenige en eventuele nieuwe dorpsranden een groen karakter;
• situeer eventuele uitbreidingslocaties op de hogere delen in het landschap;
• borduur bij uitbreidingslocaties voort op de traditie van wijken met wijd vertakkende groenstructuren met ‘lucht’ tussen de huizen;

Toetsing en conclusie

In de paragraaf 2.2 zijn bovenstaande uitgangspunten behandeld en meegenomen in de planontwikkeling. Het plan past binnen de voorwaarden van de Noordenveldse Kwaliteitsgids.

In het coalitieakkoord is de basis gelegd voor het bestuur van Noordenveld voor de periode 2022-2026. Het coalitieakkoord is vastgesteld op 11 juli 2022.

Op basis van de woningbehoefteonderzoeken, in samenhang met de vestedelijkingsstategie Regio Groningen-Assen, gaat de gemeente Noordenveld uit van een toevoeging van 800-1000 nieuwe woningen tot 2040. Om aan deze behoefte te voldoen, zal zowel binnen als buiten de bestaande dorpskernen gebouwd moeten worden. De gemeente zet in op realisatie van woningen op de inbreidingslocaties die reeds in beeld zijn, alsmede woningbouw in Peize-Zuid, Roden-Zuid, Roden Maatlanden-Zulthe, Zuidpoort Terheijl en de Thedemaborglocatie in Nietap. Er zal daarnaast nog gezocht worden naar andere potentiële woningbouwlocaties voor de langere termijn.

Toetsing en conclusie

Het planvoornemen betreft woningenbouw bij de wegen de Maatlanden en De Zulthe en wordt specifiek in het coalitieakkoord genoemd als potentiële woningbouwlocatie waar op in wordt gezet. Daarmee is het planvoornemen in overeenstemming met het coalitieakkoord.

De Gids Omgevingskwaliteit, ook wel de eigentijdse Noordenveldse welstandsnota genoemd, vervangt de Welstandsnota als ruimtelijk kader. De inzet is minder regels en meer maatwerk om te zorgen dat ieder plan past bij Noordenveld en de wensen van bewoners of gebruikers. De gids stelt een aantal 'ontwerpprincipes' centraal om plannen aan te toetsen. De drie basisprincipes stellen dat het gebouw 1) een helder ontwerpidee heeft; 2) het op de plek past; en 3) het zorgvuldig vormgegeven is. Deze principes moeten er voor zorgen dat plannen geen afbreuk doen aan de kwaliteit van de leefomgeving. Het stedenbouwkundig plan wordt door middel van de 'ontwerpprincipes' uit de Gids Omgevingskwaliteit Noordenveld opgesteld.

Het plangebied is welstandshalve conform de huidige Gids Omgevingskwaliteit onderdeel van Gebied 1 – Buitengebied en kan gezien de voorgenomen woningbouwontwikkeling niet langer onder dat gebied vallen. Het plangebied betreft dus een "Ontwikkelingsgebied" (Gebied 12), waartoe gelijk met het vaststellen van het bestemmingsplan apart een (beeld)kwaliteitsplan wordt opgesteld. Dit specifieke (beeld)kwaliteitsplan wordt parallel aan het bestemmingsplan opgesteld.

In september 2023 is de Woonvisie vastgesteld. In dit document wordt een kader neergelegd voor het woonbeleid van de gemeente Noordenveld. In de nieuwe Woonvisie is vastgelegd hoe wordt gewerkt aan de hoge woonkwaliteit en hoe er ruimte wordt geboden aan de grote woonvraag.

In de Woonvisie wordt het belang van een goede balans tussen behoud van wat er is en ruimte bieden voor nieuwe ontwikkelingen beschreven. De gemeente stuurt hier zelf op door het voortouw te nemen bij een aantal grotere woonlocaties. Met nieuwe ontwikkelingen ontstaan er kansen voor starters, doorstromers en nieuwe toestroom van een variatie aan doelgroepen. De planlocatie tussen de wegen de Maatlanden en De Zulthe is één van deze grote woonlocaties waar gemeente Noordenveld het voortouw neemt.

Om starten, doorstromen en instromen in Noordenveld mogelijk te maken, zijn er genoeg bouwlocaties nodig of panden om te herbestemmen: een plancapaciteit van 1.300 tot en met 2030. Als ondergrens wordt de regionale woningbouwafspraken aangehouden. Hierbij ligt de focus op sleutellocaties. In Norg en Peize: Oosterveld en Zuid, in Roden naast Vrijetijdsboulevard urgent concreet maken, Roden-Zuid en de Maatlanden.

Uit marktonderzoek blijkt een grote vraag naar ruime gezinskoopwoningen, aangevuld met andere producten. Ondertussen heeft Noordenveld al een grote voorraad aan zulke woningen, maar zij komen niet altijd vrij. Bouwen voor doorstroming bij senioren leidt tot beter (her)gebruik van bestaande gezinswoningen en speelt uiteindelijk ook betaalbare woningen voor starters vrij. De praktijk is weerbarstig: senioren blijken honkvast, makelaars en ontwikkelaars wijzen op de urgente behoefte om ook nieuw te bouwen voor starters, en bewoners bevestigen dat vooral starters en senioren bediend moeten worden.

De behoefte in Roden is 425-550 woningen tot 2030. Met de huidige plannen voor binnendorpse locaties kan Roden daarin niet voorzien.

• De projecten binnendorps zijn gericht op appartementen (diverse kleinere projecten) en gezinswoningen (waaronder sleutellocatie Vrijetijdsboulevard).
• Roden heeft aanvullend locaties nodig voor 300-350 woningen tot 2030, waaronder uitbreidingsruimte, om op tijd, in voldoende aantallen en met de juiste projecten in de behoefte te voorzien. Vanwege de lange voorbereidingstijd van locatieontwikkeling is concrete actie hierop urgent. Het is verstandig om daarbij ook te kijken naar de periode 2030-2040, waarin er naar verwachting ook nog een behoefte zal zijn. Behoud van karakteristiek dorpsgroen is hier belangrijk.

Aanvullend op de Noordenveldse Kwaliteitsgids worden initiatieven voor wonen op aanvullende punten beoordeeld. Het gaat hierbij om:

• De woonvraag; Een plan bedient een woonvraag van doelgroepen die onvoldoende aan bod komen, en ook concrete andere plannen voorzien er nog onvoldoende in.
• Ruimte: Het is de beste invulling voor deze plek, er zijn geen andere functies wenselijker.
• Haalbaarheid: Het is aannemelijk dat het binnen redelijke termijnen realiseerbaar is (financieel, procedureel), en omwonenden zijn overwegend positief over de ontwikkeling;

Toetsing en conclusie

In de Woonvisie van de gemeente Noordenveld wordt het plangebied tussen de wegen de Maatlanden en De Zulthe als sleutellocatie voor woningbouw gezien. Er is al sprake geweest van een beoordeling op de uitgangspunten van de Noordenveldse Kwaliteitsgids en de nieuwe Woonvisie. De voorgenomen ontwikkeling bedient doelgroepen die onvoldoende aan bod komen zoals starters en senioren. Daarnaast wordt de doorstroom gestimuleerd. Ondanks dat de planlocatie eerder werd gezien als een groen gebied is er door heroverwegen gekozen om alsnog de planlocatie te gebruiken voor woningbouw. Hierbij wordt rekening gehouden met het bestaande landgoed en wordt er voldoende ruimte gehouden voor openbaar groen. Als laatste is de gemeente eigenaar van de gronden en voert zelf de planologische procedure. Hierbij is de haalbaarheid van woningbouw hier aannemelijk. De woningbouwontwikkeling in Roden sluit aan op de Woonvisie van de gemeente Noordenveld.

De gemeente Noordenveld wil in 2040 klimaatneutraal zijn. Het programma Duurzaam Noordenveld geeft de verduurzaming van Noordenveld handen en voeten. In dit programma zet de gemeente een stip op de horizon met duurzaamheidsdoelen voor 2040. In 2040 is er sprake van een schone lucht, een gezonde bodem, een goede waterbalans en een gezonde leefomgeving voor mens en dier. Het hoofddoel van het programma Duurzaam Noordenveld is om negatieve effecten op het klimaat te voorkomen. En waar mogelijk zelfs een positief effect op het klimaat te hebben.

Met dit programma geeft de gemeente invulling aan de afspraak uit het Raadsakkoord 2018-2022 om de energietransitie en verduurzaming in Noordenveld goed en gestructureerd op te pakken. Bij het samenstellen van dit programma zijn de adviesraad Duurzaamheid, gemeenteraadsleden, gemeenteambtenaren, inwoners, bedrijven en betrokken organisaties gevraagd om input.

Het programma is verdeeld in vijf thema’s. Elk thema heeft verschillende doelen. Hieronder worden deze thema's en doelen opgesomd.

1. Toekomstbestendige leefomgeving

• Verminderen wateroverlast en droogte
• Verminderen hitteoverlast zomers
• Verbeteren van de leefomgeving voor mens, dier en natuur

2. Duurzame mobiliteit

• Terugdringen vervuilende verkeersbewegingen
• Toename schone verkeersbewegingen

3. Duurzame energie

• Minder energiegebruik
• Meer woningen op duurzame warmte
• Meer zonpotentie benutten
• Meer windpotentie benutten
• Meer inzetten op innovatie voor energieopwekking

4. Afval en hergebruik

• We verminderen afval
• We realiseren een toename in het aandeel afval dat wordt hergebruikt
• Minder gebruik van nieuwe grondstoffen voor bouwen en inrichten

5. Participatie en communicatie

• Actievere rol voor en door onze inwoners
• Meer mensen doen mee aan duurzaamheid
• Actievere rol voor en door onze ondernemers

De gemeente Noordenveld heeft naast het programma Duurzaam ook de Drentse Energiedeal ondertekend. De ambities komen vrijwel overeen en gaan uit van energieneutraal. Als het gaat over energieneutraal, dan wordt hiermee bedoeld dat dit gebouwen zijn die het hele gebouwgebonden energiegebruik zelf opwekken.

Zoals bekend is het sinds 1 juli 2018 verplicht om aardgasloos te bouwen. De gemeente heeft daarnaast het streven om energie neutraal te gaan bouwen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de doelstellingen voor Duurzaamheid van de gemeente.

Voor de beoogde ontwikkeling is het van belang dat tijdens de uitvoering en in de nieuwe situatie sprake is van een goede omgevingssituatie. Deze omgevingstoets gaat in op de relevante milieuaspecten (bodem, water, milieuzonering en externe veiligheid) en om andere sectorale regelgeving (bijvoorbeeld archeologie, cultuurhistorie en ecologie).

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Toetsing

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling bestaat uit het planologisch mogelijk maken van 120 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Voor alle andere gevallen waarvan de activiteit wel past binnen de beschrijving van kolom 1 uit de D-lijst, moet het bevoegd gezag (weliswaar vormvrij) beoordelen of desalniettemin de uitgebreide m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Op basis van de uitkomsten van het omgevingsonderzoek zoals dat hieronder in hoofdstuk 4 is toegelicht, kan worden geconcludeerd dat de effecten op het milieu beperkt zijn. Desondanks is een vormvrije m.e.r.-notitie opgesteld (bijlage 3). Daarin wordt geconcludeerd dat er inderdaad geen uitgebreide m.e.r.-procedure doorlopen hoeft te worden.

Conclusie

Deze ontwikkeling is niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig en uit de vormvrije m.e.r.-notitie blijkt dat geen uitgebreide m.e.r.-procedure hoeft te worden doorlopen.

Op het gebied van verkeer en mobiliteit bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen woningbouwontwikkeling. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de woonfunctie mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling en/of verkeersveiligheid.

De parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie wordt berekend op basis van de kencijfers uit de CROW-publicatie 381. Hierbij wordt op basis van de omgevingsadressendichtheid en het autobezit per kengetal het gemiddelde van de bandbreedte gehanteerd.

De planontwikkeling omvat de realisatie van maximaal 120 woningen, zowel in het koop- als huursegment. En zal voor gemotoriseerd verkeer aan de weg de Maatlanden worden ontsloten. Daarnaast zal er minimaal één ontsluiting worden gerealiseerd voor langzaam verkeer aan de oostkant van het plangebied. Dit betreft (brom)fietsers en wandelaars. Hier ligt al een vrij liggend fietspad om op aan te sluiten. Dit is de kortste verbinding met verschillende voorzieningen die vooral in/rond het centrum liggen, maar ook de HOV-bushalte. Optioneel is een verbinding voor langzaam verkeer naar het zuiden, richting de bestaande wijk. Je kunt dan aansluiten op de Oudgenoegstraat of Woldzoom.

Bestaande situatie

In de bestaande situatie betreft het plangebied grasland. Het plangebied zelf genereert nauwelijks tot geen verkeer. Omdat de nieuw te realiseren woningbouw via dezelfde wegen (Maatlanden, De Zulthe, NoordHolt en N372) is ontsloten als de andere wijken in het dorp, is er in het gebied al sprake van verkeersgeneratie. Uit de verkeerstelling, uitgevoerd in 2024 op de Maatlanden, blijkt dat de weekdaggemiddelde intensiteit 7.039 mvt/etmaal bedraagt. Uit de verkeerstelling, uitgevoerd in 2024 op de De Zulthe, blijkt dat de weekdaggemiddelde intensiteit 5.270 mvt/etmaal bedraagt. Voor de autonome verkeersgroei is in overleg met de gemeente uitgegaan van 1,0 % per jaar. De provincie Drenthe heeft de verkeersgegevens van de J.P. Santeeweg (N372) en de Noordholt (N372) uit 2022 verstrekt. Het betreft een prognose voor het jaar 2032. In tabel 4.1 zijn de etmaalintensiteiten van de verschillende wegen weergegeven.

Tabel 4.1: Verwachte verkeersgeneratie wegen nabij plangebied 2032 (Bron: Geluidmeesters 2022)

Toekomstige situatie

Op basis van een worst- case berekening is de verkeersgeneratie bepaald voor op een gemiddelde weekdag en gemiddelde werkdag. Deze verkeersgeneratie is afgebeeld in tabel 4.2 Er is uitgegaan van een worst case-scenario met de hoogst mogelijke verkeersgeneratie omdat het woningbouwprogramma nog niet bekend is. Dit betekent dat er gerekend is met het type woning dat het meeste verkeer genereert, namelijk een vrijstaande koopwoning. De gemiddelde werkdagintensiteit is bepaald door gebruik te maken van een omrekenfactor 1,11 voor woonfuncties (CROW-381). De beoogde ontwikkeling heeft een verkeersgeneratie van 984 mvt/ etmaal voor een weekdag en 1.092,24 mvt/etmaal voor een werkdag. Dit is via aangesloten wegen af te wikkelen in het heersende verkeersbeeld en zorgt niet voor knelpunten in de verkeersstructuur.

Tabel 4.2: Verkeersgeneratie woningbouwontwikkeling Maatlanden- De Zulthe

Zodra verkeersintensiteiten te hoog worden, komt de oversteekbaarheid en daarmee de verkeersveiligheid onder druk te staan. Voor de beoordeling van de verkeersafwikkeling is de verkeersgeneratie tijdens het maatgevende uur van belang. Als vuistregel geldt dat de verkeersomvang tijdens het maatgegevende uur circa 10% van de etmaalwaarde bedraagt. In dit geval gaat het in het drukste uur op werkdagen dan om (984 *10%) om 99 voertuigen. Deze toename, in vergelijking met de bestaande verkeersintensiteiten (tabel 4.1), van verkeer kan zonder problemen worden afgewikkeld op de omliggende kruispunten en wegen en zal niet leiden tot een verslechtering van de verkeersafwikkeling.

Daarnaast is voor de verkeersgeneratie gerekend met alleen 120 vrijstaande koopwoningen, terwijl in de werkelijkheid bij realisatie en gezien de heersende woningbouwopgave juist een mix met andere type woningen wordt nagestreefd, met meer nadruk op sociale huur en goedkope koop in rijtjes en/of halfvrijstaand. Hierbij hoort ook een lagere verkeersgeneratie.

Van voldoende parkeergelegenheid is sprake als wordt voldaan aan het vigerende Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP), waarin is aangegeven dat van de meest actuele CROW-publicatie moet worden uitgegaan of aan de gewijzigde beleidsregels indien deze gedurende de planperiode worden gewijzigd.

Het streven is om de impact van geparkeerde auto’s op het straatbeeld te minimaliseren door zoveel mogelijk op eigen kavel te parkeren. Bij grondgebonden woningen dienen minimaal twee parkeerplaatsen voor auto’s (garage telt niet mee) gerealiseerd te worden op de eigen kavel. Voor bezoekers dienen bij grondgebonden woningen 0,3 parkeerplaatsen in de openbare ruimte te worden gerealiseerd. De totale parkeerbehoefte van het plangebied bedraagt in de worst- case scenario daarmee 276 parkeerplaatsen. Door de grootte van de kavels is het mogelijk om de parkeerplaatsen voor de woningen op eigen terrein te realiseren. Daarnaast worden er voldoende parkeerplekken in het openbaar gebied gerealiseerd. Wanneer er 2 of meer parkeerplekken op eigen terrein aangelegd worden, heeft het de voorkeur dat deze onafhankelijk van elkaar bruikbaar zijn. Dus niet een traditionele rechte oprit naar de garage waar 2 auto's achter elkaar op kunnen staan. Dit is niet functioneel.

De hoeveelheid parkeerplaatsen zal bij realisatie en gezien de mix aan verschillende type huur- en koopwoningen in werkelijkheid lager uitpakken dan 276. Ook gaat de gemeente feitelijk bij het woningtype 'tussen' juist uit van het bijbehorend parkeren volledig oplossen in de openbare ruimte en dus niet van 2 parkeerplaatsen op eigen kavel, aangezien daar de ruimte op een kleine kavel er niet voor is, dit niet past in het aanzien/straatbeeld, er niet voldaan kan worden aan de richtlijnen voor een uitrit vergunning.

De ontsluiting van het plangebied zal niet leiden tot knelpunten. De verkeerstoename ten behoeve van de ontwikkeling is dermate klein dat het niet tot knelpunten zal leiden op het omliggende wegennet. Er is voldoende ruimte aanwezig om te voorzien in de berekende parkeerbehoefte. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling daarmee niet in de weg.

Toetsingskader

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd indien een plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. In de omgeving van het plangebied is geen gezoneerd bedrijventerrein, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, aanwezig. Het aspect industrielawaai is niet van toepassing. Het plangebied is gelegen binnen de wettelijke geluidzone van de provinciale weg N372, De Zulthe en de Maatlanden.

Het aspect wegverkeerslawaai is daarom wel van belang. Er is daarom onderzocht of de geluidbelasting van deze wettelijke gezoneerde geluidbronnen, ter plaatse van de te realiseren woningen, voldoet aan de wettelijke grenswaarden.

Wegverkeerslawaai

Langs alle wegen, met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven, bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege een weg aan bepaalde wettelijke normen dient te voldoen. De breedte van een geluidszone voor wegen is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de binnen- of buitenstedelijke ligging. Voor de geluidsbelasting op de gevels van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen binnen de wettelijke geluidszone van een weg, gelden bepaalde voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Voor het plangebied geldt de algemene voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB. De maximale grenswaarde bedraagt Lden = 63 dB (binnenstedelijke situatie). Als aan deze waarden wordt voldaan zijn er geen akoestische belemmeringen. Als de geluidbelasting hoger is dan de voorkeursgrenswaarde moeten er maatregelen worden getroffen om hieraan alsnog te kunnen voldoen. Is dit niet mogelijk en/of niet realistisch dan kan een verzoek tot hogere waarde worden gedaan. Door middel van een akoestisch onderzoek wordt vastgesteld of en zo ja in hoeverre de wegen rondom het plangebied een belemmering vormen voor de plannen. Het akoestisch onderzoek is te vinden in bijlage 4.

Toetsing wegverkeerslawaai voorgenomen woningen

Op zowel de wegen de Maatlanden als De Zulthe bedraagt de wettelijk maximum toegestane snelheid 50 km/uur. De wettelijk maximum toegestane snelheid op J.P. Santeeweg (N372) en de Noordholt (N372) bedraagt respectievelijk 60 en 80 km/uur. Op de rotonde is uitgegaan van een realistische snelheid van 30 km/uur.

In voorliggend onderzoek is uitgegaan van het stedenbouwkundig plan (bijlage 2). Aan de westzijde van de Maatlanden is het voornemen twee grondwallen, variërend in hoogte en breedte, te realiseren. In figuur 4.1 zijn de grondwallen met de gehanteerde hoogtes weergegeven. In de berekeningen zijn de grondwallen opgenomen.

Figuur 4.1: Grondwallen aan de oostzijde van de Maatlanden (Bron:Specht/ Laos)

Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat er plaatse van de voorgenomen woningen bij de Provinciale weg N372 (bestaande uit de J.P. Santeeweg en de Noordholt) wordt voldaan aan de voorkeurswaarde van 48 dB Lden. Voor dit wegvak zijn er dan ook geen belemmeringen geconstateerd om de woningbouw te realiseren. De geluidbelasting van de Maatlanden en De Zulthe is op meerdere locaties van de voorgenomen woningen hoger dan de voorkeurswaarde van 48 dB Lden (zie bijlage 4) met een geluidbelasting van ten hoogste 53 dB Lden. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB Lden.

In het mogelijke ontwikkelingsgebied, tussen de wegen en de 48 dB Lden contour, kunnen woningen worden gebouwd mits een Hogere waarde wordt vastgesteld. Het effect van de grondwallen op het geluid is onderzocht en blijkt onvoldoende om aan de voorkeurswaarde te voldoen. Er wordt gekeken naar de mogelijkheden voor het verlenen van de hogere waarde tot ten hoogste 55 dB L_den.

Toetsing wegverkeerslawaai bestaande woningen

Het realiseren van 120 woningen zal zorgen voor extra verkeer van circa 984 mvt/etmaal. Het verkeer zal ontsloten worden via de Maatlanden en verdeeld zich in 30% in zuidelijke richting en 70% in noordelijke richting. In het tweede akoestisch onderzoek (bijlage 5) is het akoestisch effect als gevolg van de verkeerstoename op de voornoemde wegen op de, direct in de nabijheid van de ontwikkelingslocatie gelegen, bestaande woningen inzichtelijk gemaakt. Vastgesteld is of de toename in geluid beperkt blijft of met andere woorden niet significant toeneemt.

Uit de resultaten blijkt dat als gevolg van de toename van de verkeersintensiteit het geluid op de direct omliggende woningen met ten hoogste 0,3 dB toeneemt. Dit is ruim onder de norm van 1,5 dB. Daarmee kan worden gesteld dat er geen sprake is van een significante toename in de geluidbelasting op de bestaande omliggende woningen. De toename van de verkeersintensiteit als gevolg van de ontwikkeling vormt daarmee bij de bestaande woningen geen belemmering. Er zijn geen maatregelen noodzakelijk om de geluidbelasting te reduceren en er hoeven geen hogere waarden voor de bestaande woningen te worden vastgesteld.

Conclusie

Uit de resultaten blijkt dat op een deel van de mogelijke ontwikkelingslocatie de geluidbelasting, van de verschillende wegvakken hoger is dan de wettelijke voorkeursgrenswaarde. Daardoor is, mits er geen doelmatige en/of effectieve maatregelen in de vorm van bron en overdracht mogelijk zijn om de geluidbelasting te reduceren, binnen deze gebieden alleen woningbouw mogelijk met een hogere waarde procedure.

Gelijktijdig met het ontwerp-bestemmingsplan is voor deze ontwikkeling een hogere waarden procedure gevoerd. De benodigde hogere waarde wordt gelijktijdig met het bestemmingsplan vastgesteld.

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij een functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Toetsing

Om eventuele belemmeringen in te schatten is het bodemloket geraadpleegd (figuur 4.1). Bij het bodemloket is geen informatie over deze locatie beschikbaar met betrekking tot bodemonderzoek en/of sanering. Omdat het voorgenomen plangebied wordt gebruikt als grasland worden er geen belemmering op het gebied van bodem verwacht. Om aan te tonen dat de locatie geschikt is voor de beoogde woonfunctie is een bodemonderzoek uitgevoerd.

Figuur 4.1 informatie plangebied bodem (Bron: bodemloket.nl)

Bodemonderzoek

In opdracht van gemeente Noordenveld heeft MUG Ingenieursbureau een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied tussen de wegen de Maatlanden en De Zulthe in Roden. Het doel van het onderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de grond en het grondwater van de desbetreffende locatie.

Historische gegevens en bodeminformatie

Op basis van historische topografische kaarten (http://www.topotijdreis.nl) blijkt dat er geen verkaveling op de onderzoekslocatie heeft plaatsgevonden en deze sinds oudsher al in gebruik is als een agrarisch perceel. Op of rond de onderzoekslocatie hebben geen bodembedreigende activiteiten of calamiteiten plaatsgevonden die van invloed zijn op de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. Wel zijn er vier dempingen (gedempt omstreeks 2004) in het gebied aanwezig, één van deze dempingen lijkt omstreeks 1961 eerder gedempt te zijn maar is weer te zien op kaarten van 1995-2004. Daarnaast zijn er ter plaatse van de onderzoekslocatie geen eerdere bodemonderzoeken uitgevoerd.

Onderzoeksresultaten

• Zintuiglijk: Op het maaiveld zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Plaatselijk is er ten zuiden gelegen op het terrein in enkele boringen een bijmenging van baksteen aangetroffen in de grond. Verder zijn er geen waarnemingen gedaan die kunnen duiden op de aanwezigheid van een bodemverontreiniging.
• Analytisch grond: In de grond (boven- en ondergrond) op het overige deel van de onderzoekslocatie zijn geen verontreinigingen aangetoond.
• Analytisch grondwater: Het grondwater is plaatselijk licht verontreinigd met barium, zink, kwik en xylenen.

Deze lichte verontreinigingen vormen echter geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen bestemmingsplanwijziging.

In bijlage 6 is het complete onderzoeksrapport te vinden.

Asbestonderzoek

Gemeente Noordenveld heeft Lycens B.V. opdracht gegeven voor het uitvoeren van een asbestonderzoek naar een (puin)pad gelegen in een plangebied aan De Zulthe te Roden. Het (puin)pad bevindt zich op enige afstand ten noorden van de Vredelaan. Het doel van het onderzoek is het bepalen van de eventuele aanwezigheid van asbest in puin en eventueel welke consequenties dit kan hebben voor de geplande planologische procedure, aanvraag omgevingsvergunning en de geplande herinrichting van de locatie. Uit de analyseresultaten blijkt dat in het onderzochte mengmonster geen asbest is aangetoond.Het uitvoeren van een nader onderzoek asbest is niet noodzakelijk. Ten aanzien van asbest is het materiaal vrij toepasbaar.

In bijlage 7 is het volledige asbestonderzoek te vinden.

Conclusie

Door middel van het uitgevoerde bodem- en asbestonderzoek is de kwaliteit van eventueel vrijkomende materialen ten aanzien van de ontwikkeling van nieuwbouw op de onderzoekslocatie in voldoende mate in beeld gebracht. De gehalten zijn dusdanig dat aanvullend onderzoek niet noodzakelijk is. Er is geen asbest aangetoond. Er zijn vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Toetsingskader

Een belangrijke verplichting voor alle ruimtelijke plannen en projecten is de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Noorderzijlvest, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Het beleid van waterschap Noorderzijlvest met betrekking tot stedelijk water is vastgelegd in de beleidsnota: Water en Ruimte uit 2014.

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Noorderzijlvest. Uit de watertoets blijkt dat maatwerk advies procedure van toepassing is. De watertoets is als bijlage 8 toegevoegd.

In het kader van het wettelijk vooroverleg heeft er overleg plaatsgevonden met het waterschap Noorderzijlvest. Het waterschap zal ook bij de verdere uitwerking van het plan worden betrokken. Onderstaand zijn de relevante resultaten van de digitale watertoets, welke voortkomen uit het beleid van het waterschap, uitgewerkt.

Watertoets

Advies persleiding

Rioolpersleidingen transporteren afvalwater naar de rioolwaterzuiveringsinstallaties (RWZI).Rondom een persleiding is meestal een zone van zakelijk recht van toepassing. De grootte van deze zone is verschillend per persleiding. De persleiding dient te allen tijde bereikbaar te zijn voor onderhoud of in het geval van een calamiteit.

Advies hoofdwatergang

Het betreft hier de kern- en beschermingszone rondom primair water. De beschermingszone geldt tot 5 m buiten het centrale deel (de kernzone) van de watergang. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient hier nadrukkelijk rekening mee gehouden te worden. Het waterschap streeft ernaar om primair water met de bestemming 'Water' op te nemen in de Verbeelding met bijhorende Regels.

Advies aanleg weg

Realisatie van nieuwe wegen leidt doorgaans tot aanpassingen in het oppervlaktewatersysteem. Watergangen moeten worden gedempt, verlegd of nieuw gegraven worden. Ook kunstwerken (duikers, stuwen) en peilgrenzen worden vaak gewijzigd of moeten nieuw aangelegd worden. In sommige gevallen valt het wegtracé (deels) samen en een regionale of overige waterkering. Daarnaast is het afvoeren van hemelwater een aandachtspunt. Het heeft de sterke voorkeur van het waterschap om hemelwater te laten afstromen naar de bermen. Enerzijds is daarmee geen sprake van versnelde afvoer, anderzijds werkt de berm dan als bodempassage, en dat is gunstig voor de waterkwaliteit in het oppervlaktewatersysteem.

Advies afvoer en berging van riool- en hemelwater

Het beleid van het waterschap is erop gericht om schoon hemelwater gescheiden van afvalwater af te voeren naar het oppervlaktewater. Als er op dit moment alleen een gemend rioolstelsel aanwezig is, moet schoon hemelwater gescheiden worden aangelegd van het afvalwater binnen het plan (‘scheiden aan de bron’). Bij het op termijn aanleggen van een gescheiden stelsel (door de gemeente) kan daarop worden aangesloten. De afvoer uit een gebied mag bij bebouwing maximaal 1,2 l/s/ha bedragen. Het waterschap adviseert waterneutraal te bouwen. Dit houdt in dat afdoende maatregelen worden genomen om de versnelde afvoer, door de toename van verhard oppervlak, te compenseren, zodat het watersysteem niet zwaarder wordt belast. Het extra te realiseren oppervlak voor waterberging bedraagt voor kleinere locaties (< 10 ha) 10 % van de toename van het verhard oppervlak op de locatie. Bij voorkeur vindt compensatie op de locatie plaats en niet daarbuiten. In ieder geval binnen het peilgebied waarin de versnelde afvoer optreedt.

Grondwater

Het functioneren van het grondwatersysteem dient meegenomen te worden als ordenend element. Voor de ontwateringsdiepte (grondwaterstand onder maaiveld) wordt bij een situatie in rust 70 cm als uitgangspunt gehanteerd. Bij toepassing van concepten als 'kruipruimteloos bouwen' kan worden volstaan met een kleinere ontwateringsdiepte.

Waterkwaliteit en natuur

Verontreiniging van het grond- en oppervlaktewater moet zo veel mogelijk worden voorkomen. Bij inrichting van het watersysteem en de toe te passen materialen dient hiermee rekening te worden gehouden. Circulatie of doorstroming zorgt er voor dat een water(eco)systeem zich beter in stand kan houden. Stilstaand water kan een negatieve invloed hebben op de waterkwaliteit. Oevers worden bij voorkeur natuurvriendelijk ingericht. De inrichting van de oevers is van groot belang voor een gevarieerde plant- en diergemeenschap.

Toetsing

Op 19 juli 2022 heeft de Gemeente Noordenveld, Geo-Hydro opdracht gegeven voor het uitvoeren van een geohydrologisch onderzoek voor het gebied tussen De Zulthe en de Maatlanden (bijlage 9). De gemeente wil weten of het gebied zich leent voor woningbouw. Een belangrijk aspect hierbij is de bodem en het (grond)water op en in de omgeving van de locatie. Onderstaand wordt de bestaande situatie omschreven en de resultaten van het geohydrologisch onderzoek.

Bestaande situatie

Op de planlocatie worden 4 verschillende waterpeilen gehandhaafd (zie figuur 4.2 en 4.3). Op het grootste deel van de locatie wordt een peil gehandhaafd van NAP 2,22 m. Dat is hetzelfde peil als het peil in de westelijk gelegen Kleibos. Aan de zuidzijde is het peil NAP 2,40 m. Dit peil is gelijk aan het peil van de zuidelijk gelegen woonwijk. In het noordoostelijke deel van de locatie is het peil NAP 1,72 m, gelijk aan het peil van de oostelijk gelegen woonwijk. Tenslotte is er nog een klein gebied met een peil van NAP 2,01 m. De blauwe pijlen in figuur 4.2 geven de verwachte richting van afwateren aan. Door de nieuw inrichting kunnen peilgrenzen gewijzigd worden.

Figuur 4.2 Waterpeilen in M t.o.v. NAP (Bron: Geo- Hydro 2022, CLAFIS Ingenieurs 2024)

Figuur 4.3 Kenmerken watergangen plangebied (Bron: CLAFIS Ingenieurs 2024)

Grondwater

Het grondwater in de dekzand laag en het diepe watervoerend pakket worden door de potkleilagen volledig van elkaar gescheiden. Ondiep grondwater kan dus niet verticaal maar alleen horizontaal stromen in de ondiepe dekzand laag boven de potkleilaag. De mate van grondwaterstroming wordt bepaald door de dikte en het doorlaatvermogen van de dekzand laag. Door de geringe dikte en de beperkte doorlatendheid van het dekzand zal in natte perioden het grondwater zeer vertraagd naar de watergangen afstromen en kan de grondwaterstand richting maaiveld stijgen (zie ook het geohydrologisch rapport van Geo-Hydro).

De locatie ligt binnen het intrekgebied grondwaterwinning Nietap dat ongeveer 1 km ten noorden van de locatie ligt. Jaarlijks wordt hier ca. 12 miljoen m³ grondwater onttrokken ten behoeve van de drinkwatervoorziening. De locatie ligt niet in het grondwaterbeschermingsgebied omdat de ondoorlatende potkleilaag het diepe grondwater beschermd tegen verontreiniging van bovenaf. Om de afsluitende werking te blijven garanderen is er wel een verbod op diepe boringen. Door diepe boringen kan kortsluiting ontstaan tussen het diepe en ondiepe grondwater. Hierdoor verontreinigingen alsnog uiteindelijk in het drinkwater terecht komen.

Aanbevelingen geohydrologisch onderzoek

Aanbevolen wordt om:

• de hoogtekaart te gebruiken als uitgangspunt voor de inrichting van de locatie. Dit betekent o.a. dat waterberging en natuurontwikkeling kan worden gerealiseerd in het laaggelegen middendeel van de locatie. In de andere delen kunnen woningen worden gebouwd;
• waterberging te combineren met de doorvoer van water. Hierdoor wordt stagnatie van water zoveel mogelijk voorkomen;
• te kijken naar de mogelijkheden om IT-riolen toe te passen. Hiermee worden te hoge en te lage grondwaterstanden voorkomen.
• te kijken naar de mogelijkheden om te bouwen zonder kruipruimte.
• bij bronneringen in gebieden met een dekzandlaag dikker dan 2 m, het onttrokken water te lozen op de randsloten en het waterpeil hier tijdelijk op te zetten. Hiermee wordt eventuele verlaging van de grondwaterstand zoveel mogelijk gecompenseerd.
• de recent geplaatste peilbuizen in de komende periode te blijven monitoren. Hiermee wordt een nog beter inzicht verkregen in de hoogte van de grondwaterstand op de locatie.

In bijlage 9 is het volledige geohydrologisch onderzoek te vinden. In de rest van deze paragraaf worden de uiteindelijke keuzes voor de waterhuishouding in het plangebied beschreven.

Nieuwe situatie waterhuishouding

Wadi's

In overleg met het Waterschap is besloten om de afvoer van de verharde oppervlakten op maaiveld gecontroleerd af te laten stromen naar onverharde delen van het plangebied die natuurvriendelijk als waterberging worden ingericht. Het plangebied biedt hiervoor een uitgelezen kans gezien de bodemopbouw (potklei en een doorlatend toplaag) en het hoogteverloop van het maaiveld. De voorgestelde indeling met wadi's is weergegeven in de figuur 4.4.

Water dat op verharding valt binnen de woonclusters wordt afgevoerd naar de laagste delen van het plangebied. Hier wordt ruimte voor waterberging gecreëerd. Dit water kan vervolgens gefaseerd worden afgevoerd richting het noorden. Water dat buiten de clusters valt wordt onder natuurlijke afstroom, vergelijkbaar met de huidige situatie, richting de watergangen geleid.

Figuur 4.4 Nieuwe situatie waterberging/ wadi's Maatlanden- de Zulthe (Bron: CLAFIS Ingenieurs 2024)

Het principe van de wadi's, door middel van een schematische dwarsdoorsnede van noord (links) naar zuid (rechts) met de bestaande watergang in het midden, is weergegeven in figuur 4.5. In het noorden is de doorlatende zandige toplaag dunner dan in het zuiden. Na een zware regenbui bergen de noordelijke en de zuidelijke wadi's het regenwater. De zuidelijke wadi loopt door de doorlatende toplaag langzaam leeg naar de bestaande watergang. De noordelijke wadi heeft door de ondoorlatende potklei een beetje hulp nodig om leeg te lopen, bijvoorbeeld door een buis of door bijvoorbeeld het vervangen van de potklei door doorlatend zand. Het voordeel van een wadi in de potklei (links) is dat het water gecontroleerd naar de bestaande watergang kan worden geleid en dat het water dus niet zich rondom verspreidt en wateroverlast voor de omgeving veroorzaakt.

Figuur 4.5 Schematische mogelijkheden voor wadi/waterberging met buis Bron: CLAFIS Ingenieurs 2024)

Grondwater en funderingen

Zoals in figuur 4.2 aangegeven zijn er vier peilgebieden met grondwaterstanden tussen NAP+1,72m en NAP+2,22m. Het maaiveld waar gebouwd gaat worden ligt ongeveer tussen NAP+3,3m en NAP+4m. Dus de minimale drooglegging ter plaatse van de woningbouw is een kleine meter. Als het verharde oppervlak van de woningbouw direct naar de waterberging afwatert, is er onder deze verharde oppervlaken minder opbolling. Het waterschap geeft onderstaande indicatieve droogleggingsnormen aan (tabel 4.3)

Tabel 4.3 Drooglegging van verschillende functies (Bron: Waterschap Noorderzijlvest)

In tabel 4.4 laat de bestaande drooglegging op de vier locaties van de te realiseren woningen zien.

Tabel 4.4 Schatting van de bestaande gemiddelde drooglegging (te verifiëren tijdens het VO) (Bron: CLAFIS Ingenieurs 2024)

Het lijkt er op dat er te weinig drooglegging is voor het bouwen met een kruipruimte. Kruipruimtevrij bouwen kan wel, al houdt het tijdens een zware regenbui tijdelijk niet over. De feitelijke waterstanden in de sloten kunnen tijdens zo'n regenbui ook tijdelijk hoger zijn dan de peilgebieden aangeven en grondwaterstanden reageren altijd traag op neerslagsituaties.

In het geohydrologische onderzoek Maatlanden-de Zulthe' d.d. 20-9-2022 geschreven door bureau Geo-Hydro stond: ”Om de locatie geschikt te maken voor woningbouw zal vooral in de winter de grondwaterstand moeten worden verlaagd. Dit zou mogelijk ook tot verlaging van de grondwaterstand buiten de locatie kunnen leiden”. De grondwaterstand zal niet worden verlaagd. De fundering voor de toekomstig te bouwen woningen zal nog worden ontworpen. Hiervoor worden sonderingen gemaakt om de sterkte van de grond te bepalen. De potkleilaag met een behoorlijke dikte van ongeveer 20 meter wordt niet doorboord.

Conclusie

Geohydrologisch gezien is de locatie goed geschikt te maken voor woningbouw. Door de aanbevelingen en resultaten van de watertoets blijkt het aspect water geen belemmering te vormen voor de voorgenomen woningbouwontwikkeling. Het voorstel voor waterberging en wadi's in het plangebied is afgestemd met het Waterschap en wordt door middel van een voorwaardelijke verplichting geborgd.

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is Erfgoedwet in werking getreden, waarbij de Monumentenwet 1988 is komen te vervallen. Een deel van het bepaalde in de Monumentenwet is overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving (onder voorwaarden) mogelijk.

De gemeente Noordenveld heeft een archeologische beleidsadvieskaart. Op de beleidsadvieskaart is aangegeven welke archeologische (verwachtings)waarden in haar gebied voorkomen.

Toetsing

Voor het plangebied geldt volgens de archeologische beleidskaart van de gemeente Noordenveld dat het plangebied in een zone ligt die staat aangegeven als 'Hoge verwachting Plaggendek' en heeft een waarde archeologie 2. Voor het plangebied geldt dubbelbestemming: Archeologie 2. (Figuur 4.6). Voor deze zone geldt het advies dat bij ingrepen groter dan 1.000 m² verkennend booronderzoek noodzakelijk is en zo nodig karterend onderzoek (Arcadis 2011). De graafwerkzaamheden die gepaard gaan met de geplande uitbreiding van de woningbouw overschrijden de archeologische vrijstellingsgrenzen, daarom dient in het kader van de omgevingsvergunning een rapport te worden overlegd, waarin naar oordeel van de bevoegde overheid de archeologische waarde van het plangebied voldoende in beeld is gebracht. In het kader hiervan heeft een archeologisch onderzoek plaatsgevonden (bijlage 10).

Figuur 4.6 Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Noordenveld (Bron: De steekproef 2022).

Archeologisch onderzoek

In opdracht van de gemeente Noordenveld is op 4, 6 en 11 juli 2022 een inventariserend archeologisch onderzoek (verkennende fase) uitgevoerd van het plangebied Maatlanden en De Zulthe in Roden.

Uit het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied aan de rand ligt van het Drents keileemplateau, dichtbij een beekdalbodem. Op grond van het bureauonderzoek gold voor het plangebied een middelhoge tot hoge verwachtingswaarde voor vindplaatsen vanaf de steentijd. Aanwijzingen voor historische bebouwing uit de late middeleeuwen zijn met het bureauonderzoek niet gevonden. Hiervoor gold een lage verwachtingswaarde.

Het doel van het veldonderzoek is het vaststellen van de gaafheid van de bodem en het bepalen van de kans op de aanwezigheid van archeologische waarden. Met het veldonderzoek is vastgesteld dat de bodem in een groot deel verstoord is tot in de C-horizont. In een deel van het gebied zijn wel bijna intacte podzolbodems aangetroffen.

In vrijwel het hele plangebied is het esdek nog intact. In theorie is het esdek een goede bescherming voor eventuele aanwezige archeologische vindplaatsen.

Voor de gebieden waar in de boringen een deels intacte podzolbodem en esdek is aangetroffen geldt een hogere verwachting voor archeologie. Dit te meer omdat er ook aanwijzingen zijn dat hier in het verleden een waterloop aanwezig is geweest. Op de kaart NL in 1575 - landschap (te vinden in de RCE-erfgoedatlas) is zichtbaar dat een groot oppervlak van het plangebied een 'nat beekdal' betrof (figuur 4.7). De hogere delen in de buurt van waterlopen kunnen interessante locaties zijn geweest voor jachtkampen van jager-verzamelaars. Daarom adviseert het archeologisch bureau voor de zones rondom de bijna intacte podzolbodems van het plangebied een archeologisch vervolgonderzoek in de vorm van een karterend booronderzoek van 20 boringen per hectare.

Figuur 4.7 Uitsnede kaart NL in 1575 - Landschap (bron: Erfgoedatlas, Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed, 2023)

Het nader onderzoek is uitgezet en zal te zijner tijd worden toegevoegd aan dit bestemmingsplan.

Nader onderzoek rondom de bijna intacte podzolbodems

Rondom de locaties waar de podzolbodem intact is, zijn 50 karterende boringen geplaatst. Tijdens het veldwerkwerkonderzoek zijn in 31 boringen (deels) intacte podzolbodems aangetroffen (figuur 4.8). In elf boringen zijn archeologische indicatoren zoals kogelpot fragmenten, houtskool en baksteenfragmenten gevonden. Archeologische indicatoren voor menselijke activiteit in de steentijd zijn niet aangetroffen. In de overige boringen was de bodem verstoord tot in de C-horizont; hier is de kans op archeologische waarden laag.

Figuur 4.8 Roden, De Zulthe Maatlanden: boorpuntenkaart plangebied, Voor nummer van de boringen is doorgeteld vanuit het verkennende booronderzoek in hetzelfde plangebied. (bron: De Steekproef, rapport 2023-06/06)

In boringen 52, 80, 86 en 87 zijn in de podzolbodem scherven kogelpot uit de negende tot veertiende eeuw aangetroffen. In boring 86 is een grote randscherf kogelpotaardewerk van het type Groningen 6D aangetroffen in de BC-horizont op een diepte tussen de 22 en 35 centimeter onder maaiveld die gedateerd is tussen de twaalfde tot veertiende eeuw (Bosma 2018). Van de overige boringen is de exacte diepte niet bekend. In de boringen 87 en 93 zijn baksteenfragmenten aangetroffen en in boringen 56, 68, 72, 73, 74, 86, 87 en 98 zijn houtskool inclusies gevonden. Vondstmateriaal is vooral aangetroffen in het midden en zuiden van het plangebied, maar in noordelijke deel is ook een aardewerkfragment gevonden. In het plangebied is geen bewerkt of verbrand vuursteen aangetroffen.

De scherven kogelpotaardewerk, de baksteenfragmenten en het houtskool zijn voornamelijk aanwezig in het zuidelijke en middelste deel van het plangebied en zijn indicatoren voor menselijke activiteiten in het verleden. Door de grotendeels intacte bodem die aanwezig is onder het esdek kunnen archeologische sporen goed bewaard zijn gebleven. Daarom adviseert het archeologisch bureau om een archeologisch vervolgonderzoek te laten uitvoeren in het zuidelijke deel van het plangebied (zie figuur 4.9) in de vorm van een archeologisch proefsleuvenonderzoek. Hier is (deels) intacte bodem aanwezig en zijn archeologische indicatoren aangetroffen. De gemeente Noordenveld neemt dit advies over.

Figuur 4.9 Roden, De Zulthe Maatlanden: Advieskaart voor het vervolgonderzoek met een opzet voor de locatie van de proefsleuven. (bron: De Steekproef rapport 2023-06/06)

Proefsleuvenonderzoek

Naar aanleiding van het voorgaande onderzoek is een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 11. Op basis van de resultaten van het proefsleuvenonderzoek wordt geconcludeerd dat in het plangebied een behoudenswaardige vindplaats uit de Middeleeuwen en nieuwe tijd aanwezig is. Bij de uitvoering van de geplande woningbouw zal de vindplaats vernietigd worden. Daarom wordt geadviseerd om een vervolgonderzoek in de vorm van een opgraving uit te voeren in de delen van het plangebied die zijn aangegeven op de advieskaart (figuur 4.10).

Figuur 4.10 Advieskaart proefsleuvenonderzoek, voor het vervolgonderzoek (bron: Lycens, Archeologisch onderzoek De Zulthe, Roden IVO-P, d.d. 10-06-2024)

Voorafgaand aan de opgraving zal een Programma van Eisen (PvE) moeten worden opgesteld, hiervoor kan het PvE van het proefsleuvenonderzoek mogelijk aangepast worden. De uitgewerkte resultaten van het proefsleuvenonderzoek kunnen worden opgenomen in de eindrapportage van deze nog uit te voeren opgraving.

Met betrekking tot de aanbevelingen/bevindingen uit onderhavig onderzoek dient contact opgenomen te worden met de bevoegde overheid, in dit geval de gemeente Noordenveld.

Conclusie

Het plangebied is uitgebreid onderzocht op archeologische waarden. Op basis van het proefsleuvenonderzoek dient een opgraving uitgevoerd te worden voor een deel van de gronden. Dit onderzoek dient te worden uitgevoerd door een daartoe gecertificeerd bureau volgens een vooraf door de bevoegde overheid goedgekeurd Programma van Eisen (PvE).

Ook voor het vrijgegeven deel van het plangebied bestaat de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden toch losse sporen en vondsten worden aangetroffen. Op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet 2024, dient in dat geval zo spoedig mogelijk een melding te worden gedaan van de vondst bij de gemeente, de provincie of de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Omdat er nog een vervolgonderzoek noodzakelijk is, is in dit bestemmingsplan voor het gebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Voor uitvoering van de werkzaamheden zal de opgraving worden uitgevoerd en eventuele maatregelen worden uitgevoerd.

Toetsingskader

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden. Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

Momenteel wordt gewerkt aan een cultuurhistorisch beleidskader voor het gehele gemeentelijke grondgebied. Voor een groot deel kan gebruik worden gemaakt van de reeds opgestelde stukken, waaronder het Landschapsbeleidsplan Noordenveld 2003 en de Noordenveldse Kwaliteitsgids. Naast de Kwaliteitsgids Noordenveld en het Landschapsbeleidsplan beschikt de gemeente tevens over een Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW), die op detailniveau meer zegt over de aanwezige cultuurhistorische waarden in het gebied.

Toetsing

Cultuurhistorisch Kompas Drenthe (CHK)

De planlocatie is op de provinciale waardenkaart gelegen binnen het Esdorpenlandschap en de 'Kop van Drenthe'.

Binnen het gebied 'Esdorpenlandschap' is het Provinciaal beleid gericht op:

• Het in stand houden van de karakteristiek van het esdorpenlandschap. Deze karakteristiek uit zich in een zichtbare ruimtelijke samenhang tussen esdorp, es, beekdal en veld, met bijbehorend microreliëf en beplantingselementen als houtwallen, esrandbosjes en middeleeuwse gebruiksbossen. Bovendien kent het esdorpenlandschap een grote tijdsdiepte, wat blijkt uit zichtbare en onzichtbare (pre)historische bewoningssporen als nederzettingen, grafmonumenten en celtic fields. Dit wordt in het bijzonder op het Noordscheveld weerspiegeld;
• Het vasthouden en zorgvuldig doorzetten van de ruimtelijke opzet van de esdorpen. Deze opzet wordt getypeerd door een vrije ordening van bebouwing en boerderijen, afwisseling tussen bebouwde plekken en open ruimtes (in het bijzonder de brinken) en doorzichten naar het omliggende buitengebied;
• Het behouden van de openheid van de brede beekdalen als contrast met hun scherpe begrenzingen in de vorm van houtwallen en bossen;

En voor het gebied 'Kop van Drenthe' geldt dat de cultuurhistorische samenhang als dé drager voor nieuwe plannen dient worden te gebruikt. Ontwikkelingen bouwen voort op de bestaande cultuurhistorische samenhang.

Het planvoornemen voorziet in een wijziging van het gebruik van agrarisch naar wonen. Deze wijziging vindt plaats binnen de bestaande landschappelijke en cultuurhistorische structuur van de omliggende percelen. Deze structuren en kenmerken worden gerespecteerd in dit plan binnen de wegenstructuur van de Maatlanden en De Zulthe. Dit is reeds beschreven en gemotiveerd in hoofdstuk 2.2. Het aspect cultuurhistorie staat de ontwikkeling niet in de weg.

Kwaliteitengids Noordenveld

Waarden

Aan het gebied waarbinnen het plangebied valt zijn een aantal cultuurhistorische waarden toegekend. De volgende waarden zijn relevant voor het plangebied:

• de landschappelijke eenheid van es, dorp, veld en beekdal die in onderlinge samenhang de karakteristiek van het esdorpenlandschap hebben bepaald;
• de essen met hun bolle ligging en nog aanwezige esrandbosjes aan de rand;
• organische wegenstructuur die de dorpen met elkaar verbindt; een deel van de wegen is nog steeds van zand of klinkers;
• De stevig beplante hoofdtoegangswegen met grasbermen.

Ambities

Vanuit de hierboven benoemde waarden heeft de gemeente een aantal ambities voor het gebied opgesteld:

• bewaren van de samenhang tussen es, dorp, veld en beekdal door houtwallen en zandpaden met hun eigen karakteristieken zichtbaar te houden in het landschap;
• versterken van het contrast tussen de open essen en de kleinschalige flanken met bebouwing, houtwallen, zandpaden, bosjes door bij nieuwe ontwikkelingen verder te bouwen op dit landschappelijk raamwerk en het verschil te accentueren;
• verder ontwikkelen en herstellen van, van oudsher aanwezige wegenstructuren vanuit het hart van het dorp naar het omliggende buitengebied, zoals de kerkepaden naar Langelo, Zuidvelde en Westervelde;
• zand- en klinkerwegen als relicten van het oude esdorpenlandschap als zodanig in stand houden.

In het plangebied zelf komen geen cultuurhistorische waarden meer voor. Wel kunnen de structuren en kenmerken van het landschap, zoals de beekdal laagte, als van cultuurhistorische betekenis worden aangemerkt. De verdwenen waarden kunnen wel een inspiratiebron vormen voor de ontwikkeling van het gebied. Deze structuren en kenmerken worden gerespecteerd. Dit is reeds beschreven en gemotiveerd in paragraaf 2.2.2 en 2.2.3. Het aspect cultuurhistorie staat de ontwikkeling niet in de weg.

Historische kaarten

Op een kaart van het jaar 1900 is te zien dat twee waterverbindingen bestonden die door het plangebied liepen en daarmee het kleibos en het (toen nog bestaande) open beekdal verbonden. Vijftien later zijn de twee bestaande afwateringssloten uitgebreid met een derde (nu niet meer zichtbaar) die uitlopen in de beek. Na 1975 breidt Roden zich uit en verdwijnt het deel van de beek dat zich aan oostzijde van de Zulthe bevond. Het plangebied kent een wisselend gebruik dat zich, sinds 1900, heeft beperkt tot bospercelen en agrarisch gebruik. Rond 1930 vindt een herverkaveling plaats in het zuidelijk deel van het plangebied waarbij een boomsingel verdwijnt.

Het plangebied wordt begrensd door laanbeplanting waarvan de individuele bomen een gemeentelijke monumentale status hebben (figuur 4.11). Op dit perceel staan een boerderij en stookhok met rijksmonumentale status (monumentennummer 478208).

Figuur 4.11 Uitsnede monumentale bomen (bron: VTH, 2023)

Om de cultuurhistorische landschappelijke structuren en kenmerken te behouden van en rondom het plangebied, moet het open zicht vanuit het plangebied en de weg de Zulthe op de Zulthe 8 behouden blijven. Hetzelfde geldt voor het zicht op het Oord de Zulthe. Dit om de openheid van het historische beekdal en het contrast met de laanbeplanting vast te houden.

Conclusie

Vanuit het aspect cultuurhistorie is het planvoornemen uitvoerbaar. Met de voorgenomen ontwikkeling worden geen cultuurhistorische waardevolle elementen direct of indirect beschadigd.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Toetsing

Voor de beoordeling is het van belang om te weten of het gebied getypeerd kan worden als een rustige woonwijk of een gemengd gebied. Een gemengd gebied wordt als volgt getypeerd:

“Een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven".

In de omgeving van het plangebied zijn voornamelijk agrarische gronden en burgerwoningen gelegen. Gelet op deze functies in de directe omgeving van het plangebied kan het gebied getypeerd worden als 'rustig woongebied'.

Aan de Klimop 2 en de Burchtlaan 2 zijn scholen gevestigd. Deze scholen vallen volgens de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009) onder 'Scholen voor basis- en algemeen voortgezet onderwijs' (categorie 2). Voor deze categorie geldt een richtafstand van 30 meter tot gevoelige functies. De afstand tot de te realiseren woningen bedraagt minimaal 70 en 160 meter. Er wordt daarom voor de nieuwe woningen geen hinder vanuit de scholen verwacht.

Aan de Klimop 2b zit een muziekcentrum gevestigd. Het muziekcentrum kan geplaatst worden onder de VNG categorie 'Muziek- en balletscholen'. De aan te houden afstand is 30 meter (categorie 2). De afstand tot het plangebied is ruim 60 meter en vormt hiermee geen probleem voor de voorgenomen woningbouwontwikkeling.

Daarnaast is er aan de Ceintuurbaan Noord 1 de planologische mogelijkheid voor een horecabedrijf uit categorie 5, een recreatief nachtverblijf in de vorm van een hotel. Door deze planologische mogelijkheid moet er rekening worden gehouden met 10 meter afstand ('logies-, maaltijden- en drankenverstrekking" onder 'hotels en pensions met keuken, conferentie-oorden en congrescentra', categorie 1). De afstand tot aan het plangebied is ongeveer 160 meter.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de (nog te realiseren) woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat in de omgeving geen bedrijven aanwezig zijn die onaanvaardbare hinder veroorzaken of door de voorgenomen ontwikkeling in hun bedrijfsvoering worden beperkt.

Algemeen

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebied

Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Wet natuurbescherming beschermd.

Het plangebied ligt niet binnen een Natura 2000-gebied (figuur 4.12). De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden betreffen het Leekstermeergebied (2.1 kilometer), het Drentsche Aa- gebied (13 kilometer), Het Fochteloërveen (12, 5kilometer) Wold & Leggelderveld (22 kilometer), Bakkeveense Duinen (9,5 kilometer), het Zuidlaardermeergebied (14 kilometer) en het Lauwersmeer (21 kilometer). Ondanks dat de voorgenomen locatie voor woningbouw buiten de grenzen van de Natura 2000- gebieden ligt, kan de ontwikkeling van het plangebied leiden tot een toename van stikstofdepositie in de Natura 2000-gebieden in de omgeving. In het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) moet beoordeeld worden of het plan leidt tot een verslechtering van de kwaliteit van de beschermde habitats en de habitats van soorten binnen de Natura 2000-gebieden. Het is daarom noodzakelijk om een AERIUS berekening uit voeren om te bepalen of stikstofdepositie een knelpunt vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Figuur 4.12 Natura 2000- gebieden nabij het plangebied (Bron: AERIUS Calculator)

Wettelijk kader

Naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 met betrekking tot het Programma Aanpak Stikstof wordt bij vrijwel ieder plan stilgestaan bij de mogelijke stikstofemissie en het effect daarvan op Natura 2000-gebieden. Per 1 juli 2021 trad de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) en het Besluit stikstofreductie en natuurverbetering (Bsn) in werking. De Wsn en de Bsn regelden een vrijstelling voor de vergunningsplicht van artikel 2.7 lid 2 Wnb voor de aanlegfase van bouwwerkzaamheden. Op 2 november 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:3159) is in de zaak van Porthos een uitspraak gedaan door de Afdeling Bestuursrechtspraak over deze partiële bouwvrijstelling. Uit deze uitspraak blijkt dat art. 2.9a van de Wnb en art. 2.5 Bnb in strijd is met art. 6 van de Habitatrichtlijn uit de Wet natuurbescherming. Er wordt daarom teruggegaan naar de situatie vóór 1 juli 2021 waarbij ook de aanlegfase van bouwprojecten moet worden doorgerekend voor stikstofdepositie om significant negatieve effecten op Natura 2000 gebieden te kunnen uitsluiten.

Stikstofberekening

De berekening met AERIUS genereert een rekenresultaat waarin wordt geconstateerd dat er als gevolg van de gewenste ontwikkeling geen stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden waarbij sprake is van een overschrijding van meer dan 0,00 mol N/ha/jaar. De aanleg- en exploitatiefase zijn worstcase in dezelfde berekening meegenomen. Er treedt door de stikstofdepositie geen negatief effect op in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) beschermde Natura 2000-gebieden. Een vergunning van de Wnb is in het kader van de stikstofdepositie dan ook niet nodig. De stikstofberekening en de bijbehorende memo zijn opgenomen in bijlage 12.

Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. Het NNN is in provinciale structuurvisies uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van het NNN geldt het 'nee, tenzij'-principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

Het plangebied ligt niet binnen het concreet begrensde NNN (zie figuur 4.13). Omdat de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland geen externe werking heeft, leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van enige aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN.

Figuur 4.13 NNN nabij het plangebied (Bron: Provinciale verordening Drenthe 2022)

Soortenbescherming

Wat betreft de soortenbescherming is de Wet natuurbescherming van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

Ecologische Quickscan

Ten behoeve van de soortenbescherming is een ecologische quickscan uitgevoerd door buro Bakker welke is opgenomen in bijlage 13. De aanwezigheid van beschermde plantensoorten kan uitgesloten worden op basis van habitateigenschappen.

Naar aanleiding van de onderzoeksresultaten van de ecologische quickscan wordt nader onderzoek geadviseerd om de aanwezigheid van de hazelworm, grote bosmuis, heikikker en de poelkikker te onderzoeken. Het is mogelijk dat deze soorten in het plangebied voorkomen. Voor deze soorten dient daarom nader onderzoek plaats te vinden of mitigerende maatregelen worden uitgevoerd. Daarnaast moet er mogelijk een ontheffing voor bovenstaande soorten worden aangevraagd.

Daarnaast is er een ooievaarsnest aangetroffen aan de zuidoostkant van het plangebied. Het nest zal verdwijnen door de ontwikkeling van het plangebied als nieuwbouwlocatie, waardoor het noodzakelijk is om een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming aan te vragen.

Hieronder worden de beschermde soorten en benodigde vervolgstappen omschreven.

Vogelrichtlijn

Vanwege het nest van de ooievaar wordt geadviseerd om de noodzakelijke vervolgstappen af te stemmen met het bevoegd gezag (provincie Drenthe). Het nest zal verdwijnen door de ontwikkeling van het plangebied als nieuwbouwlocatie, waardoor het noodzakelijk is om een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming aan te vragen. Daarnaast wordt voor de inrichtingswerkzaamheden in het plangebied geadviseerd om het broedseizoen zoveel mogelijk te ontzien.

Habitatrichtlijn

Met de ontwikkeling van het plangebied als woningbouwlocatie worden vliegroutes van vleermuizen niet direct aangetast, maar indirect kunnen de ontwikkelingen wel leiden tot kwaliteitsverlies. Door het gebruik van verlichting zoveel mogelijk te beperken, kunnen de effecten worden geminimaliseerd. Het gaat hierbij mogelijk om de laatvlieger, gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, rosse vleermuis en de meervleermuis.

Voor de heikikker en de poelkikker is nader onderzoek nodig. Effecten op de mogelijk aanwezige noordse winterjuffer in de poel in het zuidwesten van het plangebied kunnen worden uitgesloten. De poel blijft in zijn huidige vorm behouden. Een gericht onderzoek naar deze soort is dus niet nodig.

Nationaal beschermde soorten

Vanwege de mogelijke aanwezigheid van de grote bosmuis wordt nader onderzoek geadviseerd. Voor de steenmarter zijn geen vervolgstappen noodzakelijk. Deze soort komt voor in de omgeving en maakt waarschijnlijk gebruik van het plangebied om te foerageren. Het plangebied is daarin echter niet essentieel. Voor de nationaal beschermde soorten amfibieën die (mogelijk) in het plangebied voorkomen geldt conform de verordening natuurbescherming provincie Drenthe, een algehele vrijstelling.

Voor andere beschermde soorten dan hierboven beschreven heeft het plangebied geen betekenis of zijn negatieve effecten van de voorgenomen ingreep uitgesloten.

Algemene zorgplicht

Onder de Wet natuurbescherming geldt, net als voorheen onder de Flora- en faunawet, een zorgplicht voor alle in het wild levende dieren. Die zorgplicht houdt in dat de werkzaamheden die nadelig kunnen zijn voor dieren en planten in redelijkheid zo veel mogelijk worden nagelaten of maatregelen worden genomen om onnodige schade aan dieren en planten te voorkomen.

Conclusie

Er is op basis van de quickscan nader onderzoek nodig om uit te sluiten of beschermde soorten in het plangebied worden gehinderd en om te bepalen of er eventueel mitigerende maatregelen nodig zijn.

Nader ecologisch onderzoek

Op basis van de resultaten van de uitgevoerde quickscan flora en fauna, is een nader onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 14.

Uitgesloten beschermde soorten

Op basis van het nader onderzoek zijn de volgende zaken uitgesloten:

• verblijfplaatsen van grote bosmuis.
• verblijfplaatsen van hazelworm.
• verblijfplaatsen en voortplantingsplaatsen van heikikker.

Voor de grote bosmuis en heikikker zijn geen vervolgstappen noodzakelijk. Voor de hazelworm zijn mitigerende maatregelen benodigd om het doden van incidenteel aanwezige individuen te voorkomen. Deze mitigerende maatregelen dienen uitgewerkt te worden in een ecologisch werkprotocol en onder begeleiding van een ecologisch deskundige te worden uitgevoerd.

Conclusie

Binnen het plangebied is een nestlocatie van een ooievaar aangetroffen. Tevens zijn verblijf- en voortplantingsplaatsen van de poelkikker aangetroffen. Doordat deze functies binnen de invloedsfeer van de werkzaamheden aangetroffen zijn, treden er schadelijke handelingen in het kader van de Omgevingswet op. Hierbij kunnen artikel 11.37 Bal lid 1a, 1b, 1d en artikel 11.46 Bal lid 1a, 1b en 1d worden overtreden. Doordat voor bovengenoemde functies en soort(groep)en schadelijke activiteiten plaatsvinden, zijn er vervolgstappen en mogelijk een omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit Omgevingswet noodzakelijk.

Voorkomen schadelijke handelingen poelkikker

Het is aan te bevelen de bosschage in het zuidwestelijke deel van het plangebied buiten de plannen te laten. Door te voorkomen dat werkzaamheden in dit deel van het plangebied plaatsvinden, blijven verblijfplaatsen en voortplantingsplaatsen van de poelkikker behouden. Hetzelfde geldt voor verblijfplaatsen van kleine marterachtigen. Op deze manier kunnen handelingen worden uitgesloten en is een vergunning niet benodigd.

In relatie met het bovenstaande kan vermeld worden dat de zuidwesthoek van het onderzoeksgebied onaangetast blijft bij uitvoering van de plannen. De bosschage blijft behouden. Daarmee worden schadelijke handelingen ten aanzien van de poelkikker voorkomen.

In onderstaande tabel is opgenomen voor welke soorten een omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit Ow aangevraagd moet worden of hoe schadelijke handelingen in het kader van de Ow voorkomen kunnen worden met het treffen van voorzorgsmaatregelen.

Tabel 4.5 Overzicht te nemen vervolgstappen (bron: ATKB,Nader onderzoek De Oksel Roden, versie 2, 20230695/Rap01)

Voor een omgevingsvergunningsaanvraag flora- en fauna-activiteit is een activiteitenplan nodig waarin wordt beschreven welke maatregelen worden genomen om de schadelijke effecten op beschermde soorten zoveel mogelijk te voorkomen. Aan een omgevingsvergunning zijn veelal voorschriften verbonden, zoals het maken van een ecologisch werkprotocol, het uitvoeren van voldoende mitigerende maatregelen, het onder ecologische begeleiding uitvoeren van werkzaamheden en het bijhouden van een ecologisch logboek.

Conclusie

Op basis van de utgevoerde ecologische onderzoeken blijken (mogelijk) een aantal beschermde soorten binnen het onderzoeksgebied voor te komen. Doordat de zuidwestelijke hoek van het onderzoeksgebied onaangetast blijft worden schadelijke handelingen ten aanzien van de poelkikker en kleine marterachterigen vorokomen. Ten aanzien van de hazelworm zullen de werkzaamheden plaatsvinden aan de hand van een ecologisch werkprotocol. Ten aanzien van de ooievaar en andere broedvogel worden de werkzaamheden buiten het broedseizoen uitgevoerd. Daarmee vormt soortenbescherming geen belemmering voor dit plan.

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan.

Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen in werking getreden. In dat besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering.

Toetsing

Aan de hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied (figuur 4.13). Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. Ten noorden van het plangebied ligt een opslagtank voor Propaan. Aan de noordoost kant loopt een gasleiding. Aan de oostkant van het plangebied is een tankstation en opslag voor aardgas. Zoals te zien is in figuur 4.14 valt het plangebied buiten de aandachtsgebieden van deze risicobronnen. Nader onderzoek naar externe veiligheid is niet noodzakelijk.

Figuur 4.14 Risicokaart plangebied (Bron: Atlas voor de Leefomgeving)

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de haalbaarheid van het voorliggend plan.

Toetsingskader

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

Toetsing

Volgens informatie van het Kabels en Leidingen Informatie Centrum (KLIC) lopen langs de plangebied verschillende kabels en leidingen, waaronder rioolleidingen, waterleidingen en netwerkkabels. Voor de rest lopen er geen kabels en leidingen door het plangebied (zie bijlage 15). Deze kabels en leidingen zijn niet relevant voor het bestemmingsplan en zullen niet worden opgenomen in de verbeelding. Er wordt rekening gehouden met de verschillende kabels door de realisatie van groen rondom het plangebied. Hierdoor blijft er voldoende afstand tussen de kabels en leidingen en de woningen en is onderhoud mogelijk.

Conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.5 weergegeven.

Tabel 4.5 Grenswaarden maatgevende stoffen (Bron: Wet milieubeheer)

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Toetsing

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van maximaal 120 woningen mogelijk. Dit aantal valt ruim onder de drempelwaarde van 1.500 woningen, die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2018 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de N372. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2017 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden liggen.

Omdat direct langs deze weg ruimschoots aan de grenswaarden wordt voldaan, is dit ook ter plaatse van het plangebied het geval. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Op grond van de informatie zoals genoemd in hoofdstuk 2 is een inventarisatie uitgevoerd naar de aanwezige functies in het plangebied. Onderstaand wordt een verantwoording van de keuzes van bestemmingen weergegeven.

Een aantal aspecten die niet in het bestemmingsplan geregeld kunnen worden, zoals het uitsluiten van vergunningsvrij bouwen, wordt gewaarborgd in een privaatrechtelijke overeenkomst of een convenant (Vereniging van eigenaren). Hierin wordt het tegengaan van kwalitatief ongewenste bouwwerken op het achtererf die normaliter vergunningsvrij zijn, geborgd. Denk bijvoorbeeld aan erfafscheidingen van 2 meter hoog.

Het plangebied krijgt vier enkelbestemmingen, twee dubbelbestemmingen en één functieaanduiding. Hieronder worden deze toegelicht.

Groen

De randen van het gebied krijgen een bestemming Groen. De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen en het behoud en versterking van de bestaande houtwallen en boomsingels, ter plaatse van de aanduiding 'houtsingel'. Verder ligt de bestaande laanbeplanting langs de Zulthe in de groenbestemming. In het zuiden ligt de groenbestemming ook over een riool persleiding die vrij moet blijven van obstakels via een aanduiding. Het gaat hierbij om diepwortelende beplanting. Binnen de groenbestemming valt ook de waterberging, geluidswallen, paden en verhardingen. Er mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Verkeer

De wegen met een doorstroomfunctie zijn bestemd als Verkeer. Gebouwen zijn hier niet toegestaan, met uitzondering van aan de bestemming gerelateerde gebouwen van algemeen nut, zoals abri's en fietsenbergingen. Ook is er ondergeschikt aan de verkeersfunctie de mogelijkheid voor waterhuishoudkundige voorzieningen en geluidswallen.

Woongebied

Het middengebied waar woningbouw mogelijk is krijgt een bestemming Woongebied. Dit gebied kan flexibel worden ingevuld met woningbouw, ontsluiting (verkeer en verblijf), groen en water. Het uitgangspunt is dat de gemeente zelf de gronden gaat verwerven en de openbare ruimte inricht. Hiervoor hoeven geen eisen in het bestemmingsplan te worden opgenomen. Aan de buitenste randen van het plangebied (gericht naar de wegen de Maatlanden en de Zulthe) worden woningen met één bouwlaag met kap gerealiseerd met een goothoogte van 4 meter en een bouwhoogte van 9 meter. In het midden van het plangebied zijn twee bouwlagen met kap mogelijk (goothoogte 6 meter, bouwhoogte 10 meter). Voor de woning afstanden ten opzichte van de perceelgrenzen geldt:

• Voorste perceelgrens: 3 meter (aaneengebouwd) / 5 meter(vrijstaand);
• Zijdelingse perceelgrens: 3 meter (aaneengebouwd) / 5 m eter (vrijstaand);
• Achterste perceelgrens: 10 meter + afwijkingsmogelijkheid naar 7 meter.

Voor bijgebouwen geldt dezelfde regeling als bij de omliggende woongebieden.

Leiding- Riool

De bestaande rioolwaterpersleiding is als dubbelbestemming bestemd. Op deze gronden mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de leiding worden gebouwd. Bestaande bouwwerken ten behoeve van andere bestemmingen zijn toegestaan en mogen ook worden vernieuwd of vervangen.

Waarde- Archeologie 2

Volgens de systematiek van de gemeente Noordenveld krijgen de gronden die als rijksmonument zijn aangemerkt de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1. Deze monumenten worden beschermd door de Monumentenwet. In dit bestemmingsplan komen deze beschermde terreinen niet voor.

Alle gronden met een hoge archeologische waarde en een middelhoge of hoge verwachtingswaarde worden onder één beschermende regeling gebracht, namelijk Waarde - Archeologie 2. Indien op grond van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn of waardevolle archeologische vondsten worden gedaan, kan het plan worden gewijzigd in die zin dat de dubbelbestemming vervalt.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

Participatie

De direct omwonenden zijn in april 2022 geïnformeerd over de stand van zaken van het woningbouwonderzoek nadat de gemeente eerder al WVG op de gronden tussen de Maatlanden en De Zulthe heeft gevestigd. Deze bijeenkomsten waren ook bedoeld om met de bewoners in kleine groepen in gesprek te gaan. Op 6 oktober 2022 heeft de plenaire bijeenkomst met de direct omwonenden en de wethouder plaatsgevonden. Op 24 november heeft de tweede plenaire bijeenkomst plaatsgevonden waarbij ook de verantwoordelijk wethouder aanwezig was. Bij deze bijeenkomst zijn de uitkomsten van de onderzoeken en de stedenbouwkundige verkenning toegelicht.

De omwonenden uiten hun zorgen over de waterhuishouding en de eventuele schade aan hun woningen als op deze locatie gebouwd gaat worden. Op het einde van deze bijeenkomst hebben de omwonenden de gemeente een document overhandigd, genaamd De Zulthe Maatlanden, het tussengebied van de toekomst. Hierin staat benoemd hoe zij tegen deze locatie aankijken en hoe het in hun ogen ontwikkeld zou kunnen worden.

Op hoofdlijnen houdt dit voorstel het volgende in.

• Samen ontwikkelen (financiële bijdrage zelfs ook), samen onderhouden
• Positieve samenwerking PR- gemeente en inwoners
• Beeldbepalend entree dorp Roden
• Beeldbepalend entree landgoed.
• Beloopbaar & bereikbaar groengebied vanuit de wijken Noord-Oost en hotel
• Het unieke ecologische vochtig karakter, de slechte waterdoorlaatbaarheid van de klei juist gaan benutten.
• Tegengaan van verdrogingsverschijnselen bijdragen aan natuurontwikkeling
• Water op een natuurlijke manier vasthouden én weer laten zien (niet in buizen of duikers verstoppen)
• Met alle voordelen van bevordering biodiversiteit.
• Subsidies Natuur ontwikkeling?

De wijkbelangenverenigingen Bomenbuurt en Middenveld zijn ook geïnformeerd en op de

hoogte van het proces. Ook is er contact geweest met Staatsbosbeheer. Zij zijn eigenaar van de percelen met bos aan de westzijde van de Maatlanden. Staatsbosbeheer geeft aan geen bezwaren te hebben tegen woningbouw op deze locatie, maar vraagt wel aandacht voor een goede inpassing van de waterhuishouding en ecologie. Mocht de woningbouwontwikkeling verder gaan op deze locatie dan is met Staatsbosbeheer afgesproken om hen te betrekken bij het verdere traject.

Op basis van de opgehaalde input is door middel van meerdere bijeenkomsten en een projectgroep met omwonenden het stedenbouwkundig plan zoals in paragraaf 2.2.1 omschreven opgesteld.

Vooroverleg

Omdat de gemeente de belanghebbenden wil betrekken bij de planvorming, wordt op basis van het wettelijk vooroverleg het plan in deze periode aangeboden aan verschillende overlegpartners. De provincie Drenthe heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt en een vooroverleg reactie ingediend. Deze reactie is als bijlage 16 toegevoegd. De provincie gaat in op de thema's wonen, landschap en verkeer. Gezien het feit dat er in dit geval een nieuwe dorpsrand ontstaat benadrukt de provincie een goede landschappelijke inpassing. De N372 wordt steeds drukker. In lijn met de verstedelijkingsstrategie Regio Groningen Assen adviseert de provincie het inzetten op een alternatief voor de auto (STOMP-principe) in de verdere uitwerking. De provincie geeft verder aan akkoord te zijn met het planvoornemen.

Zienswijzen

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen. Er zijn 44 zienswijzen ingediend. De verwerking van de zienswijzen zijn in bijlage 17 toegevoegd. Hierin wordt ook aangegeven of, en zo ja, op welke wijze, het bestemmingsplan is aangepast.

Vaststelling

Het bestemmingsplan zal naar aanleiding van de zienswijzen gewijzigd worden vastgesteld. Uiteindelijk is tegen het vaststellingsbesluit beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Met de uitvoering van dit plan wordt de bouw van maximaal 120 woningen mogelijk gemaakt. De gronden waarop deze woningen worden gebouwd, zijn gemeentelijk eigendom. De opbrengsten worden gegenereerd uit de uitgifte van de gronden. De kosten die uit het plan (kunnen) voortvloeien zijn onder andere planschadekosten, plankosten, kosten voor bouw- en woonrijp maken, kosten voor voorbereiding en toezicht.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd. Er wordt geen exploitatieplan conform artikel 6.12 Wro opgesteld, omdat het kostenverhaal is geregeld door opbrengsten uit uitgifte van gronden.