Den Ham PH Kerkpad 19
Bestemmingsplan - Gemeente Twenterand
Vastgesteld op 12-02-2015 - geheel onherroepelijk in werking
1 Inleidende Regels
Artikel 1 Begrippen
1.1 Plan
het bestemmingsplan Den Ham PH Kerkpad 19 van de gemeente Twenterand;
1.2 Bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1700.201417DHPH-vas2 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);
1.3 Verbeelding
de analoge en digitale voorstelling van de in het plan opgenomen digitale ruimtelijke informatie met het nummer NL.IMRO.1700.201417DHPH-vas2;
1.4 Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit
een dienstverlenend beroep dat op kleine schaal in een woning en/of aangebouwd ondergeschikt gebouw wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de betreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse;
1.5 Aanduiding
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
1.6 Aanduidingsgrens
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
1.7 Bebouwing
één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;
1.8 Bestemmingsgrens
de grens van een bestemmingsvlak;
1.9 Bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
1.10 Bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;
1.11 Bouwgrens
de grens van een bouwvlak;
1.12 Bouwlaag
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en kapverdieping;
1.13 Bouwperceel
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
1.14 Bouwperceelgrens
een grens van een bouwperceel;
1.15 Bouwvlak
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;
1.16 Bouwwerk
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
1.17 Hoofdgebouw
gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;
1.18 Erf
de grond deel uitmakende van een bouwperceel, behorende bij één woning, waarop geen hoofdgebouw is of mag worden gebouwd krachtens de vigerende woonbestemming;
1.19 Gebouw
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
1.20 Ondergeschikte functie
functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt;
1.21 Ondergeschikt gebouw
een gebouw of een onderdeel van een gebouw behorend bij een woning, dat op een bouwperceel in stedenbouwkundig opzicht qua omvang en situering als ondergeschikt aan het hoofdgebouw valt aan te merken. Hiervan is sprake indien het gebouw minimaal 1,5 m lager is dan het hoofdgebouw;
1.22 Peil
- voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
- voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.
1.23 Prostitutie
het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling;
1.24 Rooilijn
de vanwege burgemeester en wethouders, zo nodig in het terrein, aangewezen lijn, welke op een zoveel mogelijk gelijkmatige afstand evenwijdig aan de as van de weg is gelegen en die:
- bij bestaande bebouwing zoveel mogelijk aansluit aan de ligging van de naar de wegzijde gekeerde gevels van deze bebouwing;
- bij het ontbreken van bestaande bebouwing is gelegen op een afstand van ten minste 10 m uit de as van de weg;
1.25 Seksinrichting
een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;
1.26 Voorgevel
de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;
1.27 Vrijstaand ondergeschikt gebouw
een ondergeschikt gebouw, dat qua constructie en visueel vrij staat van het hoofdgebouw of daarmee slechts is verbonden door een tuinmuur, haag of andere tuinafscherming;
1.28 Woning
een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.
Artikel 2 Wijze Van Meten
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
2.1 Dakhelling
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.
2.2 Goothoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
2.3 Inhoud van een bouwwerk
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.
2.4 Bouwhoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
2.5 Oppervlakte van een bouwwerk
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
2.6 Afstand tot de (zijdelingse) perceelgrens
vanaf enig punt van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelgrens.
2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Wonen
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- wonen, waaronder aan huis verbonden beroepen tot 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw begrepen;
alsmede voor:
- voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.
3.2 Bouwregels
3.3 Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen
van een onevenredige aantasting van:
- de woon- en werksituatie;
- het straat- en bebouwingsbeeld;
- de verkeersveiligheid;
- de sociale veiligheid;
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
nadere eisen stellen aan:
- de plaats van gebouwen in die zin dat de hoofdgebouwen in de rooilijn moeten worden gebouwd;
- de goot- en bouwhoogte en dakvorm bij verbouw van panden, in die zin dat deze dienen aan te sluiten bij het bestaande gebouw;
- de bouwhoogte van het hoofdgebouw in die zin dat het verschil met de goothoogte ten minste 2 m dient te bedragen;
- de plaats van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een grotere horizontale oppervlakte dan 6 m² en/of een grotere bouwhoogte dan 1,5 m.
3.4 Afwijken van de bouwregels
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
- de woon- en werksituatie;
- het straat- en bebouwingsbeeld;
- de verkeersveiligheid;
- de sociale veiligheid;
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden,
afwijken van het bepaalde in:
- artikel 3 lid 2.1 sub c;
- artikel 3 lid 2.2 sub b, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte voor niet-vrijstaande ondergeschikte gebouwen 7,5 m bedraagt;
- artikel 3 lid 2.2 sub d onder voorwaarden dat:
- ingeval van hoekpercelen;
- ingeval van overige percelen onder de voorwaarde dat het ondergeschikte gebouw in architectonisch opzicht onderdeel uitmaakt van het bijbehorende hoofdgebouw;
- artikel 3 lid 2.2 sub h onder de voorwaarden dat:
- de gezamenlijke oppervlakte van vrijstaande ondergeschikte gebouwen niet meer bedraagt dan 50 m²;
- de vergroting noodzakelijk is;
- artikel 3 lid 2.2 sub e, artikel 3 lid 2.2 sub f en artikel 3 lid 2.2 sub h in geval de oppervlakte van de bestaande, vrijstaande ondergeschikte gebouwen groter is dan 50 m², teneinde toe te staan dat de bestaande, vrijstaande ondergeschikte gebouwen worden vervangen door maximaal twee vrijstaande ondergeschikte gebouwen, met dien verstande dat:
- de oppervlakte van de vrijstaande ondergeschikte gebouwen na deze vervangende nieuwbouw c.q. verbouw is teruggebracht tot maximaal 50 m² vermeerderd met 50% van de oppervlakte boven de 50 m²;
- de hoogte en de goothoogte van de vrijstaande, ondergeschikte gebouwen respectievelijk maximaal 5 m en 3 m bedragen;
- door de vervangende nieuwbouw c.q. verbouw geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de eventueel ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden en/of landschaps- en/of natuurwaarden;
- door de vervangende nieuwbouw c.q. verbouw ruimtelijk een betere situatie ontstaat.
3.5 Specifieke gebruiksregels
- Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken, danwel te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de in artikel 3 lid 1 gegeven doeleindenomschrijving.
- Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen:
- het gebruik van vrijstaande ondergeschikte gebouwen als woning;
- het gebruik van gronden en bouwwerken voor prostitutie en seksinrichting;
- het gebruik van gronden en bouwwerken voor enige vorm van beroep, handel en/of bedrijf, met uitzondering van aan huis verbonden beroepen.
3.6 Afwijken van de gebruiksregels
- Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3 lid 5 indien strikte toepassing van deze regel leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd;
- Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3 lid 5 voor aan huis verbonden activiteiten die uit het oogpunt van hun relatie tot de omgeving op één lijn zijn te stellen met aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten, mits dit gedeelte niet meer bedraagt dan 30% van de oppervlakte van de woning en aangebouwde ondergeschikte gebouwen, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
- de woon- en werksituatie;
- het straat- en bebouwingsbeeld;
- de verkeersveiligheid;
- de sociale veiligheid;
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
- de verschijningsvorm van de gebouwen;
3 Algemene Regels
Artikel 4 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 5 Algemene Gebruiksregels
Onder strijdig gebruik wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:
- het gebruik van vrijstaande ondergeschikte gebouwen als woning;
- het gebruik van bouwwerken en gronden als stort en overslag van al dan niet aan het gebruik onttrokken goederen en materialen, anders dan als tijdelijke opslag ten behoeve van het normale gebruik en onderhoud;
- het gebruik van gronden en bouwwerken voor enige vorm van beroep, handel en/of bedrijf, met uitzondering van aan huis verbonden beroepen;
- het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van prostitutie en seksshops.
Artikel 6 Algemene Afwijkingsregels
Burgemeester en wethouders kunnen, mits deze niet leidt tot een onevenredige aantasting van:
- het straat- en bebouwingsbeeld;
- de verkeersveiligheid;
- de milieusituatie;
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
- de verschijningsvorm van de gebouwen,
omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van:
- het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftschachten en lichtkappen met maximaal 10% van de oppervlakte van het betreffende gebouw wordt vergroot, mits:
- deze vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
- de vergroting niet leidt tot een bouwhoogte welke meer dan één maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw bedraagt;
- het afwijken van bebouwingsgrenzen en overige aanduidingen op de plankaart met maximaal 5 m ten opzichte van hetgeen op de verbeelding is aangegeven onder voorwaarde dat deze afwijkingen noodzakelijk zijn in verband met de uitmeting van het terrein, dan wel uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de grond gewenst zijn;
- het bepaalde in het plan en toestaan dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
- het bepaalde in het plan voor het bouwen van antennes, waarvan de bouwhoogte ten hoogste 10 m mag bedragen en voor een centrale antenne tot een bouwhoogte van ten hoogste 25 m;
- het bepaalde in het plan voor het bouwen van kunstwerken, met dien verstande dat de hoogte niet meer mag bedragen dan 6 m.
Artikel 7 Algemene Wijzigingsregels
Burgemeester en wethouders kunnen, mits deze niet leidt tot een onevenredige aantasting van:
- de woon- en werksituatie;
- het straat- en bebouwingsbeeld;
- de verkeersveiligheid;
- de sociale veiligheid;
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden,
het plan wijzigen in die zin dat:
- de plaats en richting van bebouwingsgrenzen en bestemmingsgrenzen en overige aanduidingen op de plankaart met maximaal 10 m kunnen worden gewijzigd ten opzichte van hetgeen op de plankaart is aangegeven, onder de voorwaarde dat deze afwijkingen uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de grond zijn gewenst;
- een transformatorstation, gasdrukmeet- en regelstation, rioolgemaal en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwwerken van openbaar nut mogen worden gebouwd tot een maximum inhoud van 400 m³ en een maximum bouwhoogte van 4 m.
4 Overgangs- En Slotregels
Artikel 8 Overgangsrecht
8.1 Overgangsrecht bouwwerken
- Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
- gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
- na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
- Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder artikel 8 lid 1 sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%;
- Het bepaalde onder artikel 8 lid 1 sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
8.2 Overgangsrecht gebruik
- Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
- Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder artikel 8 lid 2 sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
- Indien het gebruik, bedoeld onder artikel 8 lid 2 sub a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan één jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
- Het bepaalde artikel 8 lid 2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Artikel 9 Slotregel
Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan Den Ham PH Kerkpad 19.
1 Inleiding
1.1 Aanleiding En Doel
In 2008 heeft OCB Bouw b.v. een bouwplan ingediend bij de gemeente Twenterand voor de bouw van negen woningen in het tot dan toe onbebouwde gebied tussen de Ommerweg en de Heesteres in Den Ham. De gemeente Twenterand heeft voor dit bouwplan op 2 juli 2008 een reguliere bouwvergunning verleend (dossiernummer RB08225). Van het bouwplan zijn inmiddels zes woningen (de 2-onder-1-kap woningen) gerealiseerd.
Tot op heden is het niet gelukt de geplande vrijstaande woning uit het bouwplan van 2008 te verkopen. Om deze reden is in overleg tussen OCB Bouw b.v. en de gemeente Twenterand besloten deze woning te splitsen in twee wooneenheden, waarbij het oorspronkelijke volume en de oorspronkelijke architectuur uit de aangevraagde bouwvergunning ongewijzigd blijven.
Het bouwplan is destijds juridisch vastgelegd in het bestemmingsplan 'Ommerweg 2-6 e.o.' van de gemeente Twenterand en is meegenomen bij de actualisatie van de planologische situatie in het bestemmingsplan 'Den Ham'.
Het doel van dit bestemmingsplan is om de splitsing van de vrijstaande woning in twee wooneenheden mogelijk te maken. Daartoe is in aansluiting op het geldende bestemmingsplan 'Den Ham' het maximum aantal wooneenheden gewijzigd.
1.2 Situering En Begrenzing Plangebied
Het plangebied wordt gevormd door kavel 9 van het bouwplan Kerkpad. Dit bouwplan ligt in het westelijke deel van de dorpskern van Den Ham tussen de Ommerweg en de Heesteres. Aan de oost- en zuidzijde wordt het plangebied begrenst door de naastgelegen woonpercelen. Ten westen van het plangebied wordt in de toekomst een verbinding voor langzaam verkeer aangelegd richting de Ommerweg. De noordzijde grenst aan het Kerkpad.
Ligging van het plangebied in dorpskern van Den Ham
1.3 Geldend Bestemmingsplan
Momenteel geldt voor het plangebied het bestemmingsplan 'Den Ham' van de gemeente Twenterand. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 9 september 2008. In dit bestemmingsplan geldt voor het plangebied de bestemming 'Woondoeleinden'. Op de verbeelding is een bouwvlak opgenomen waarbinnen de woningen aan de zuidkant van het bouwplan gerealiseerd dienen te worden. Met een aanduiding is het maximum aantal woningen voor het bouwvlak bepaald op drie.
Uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan Den Ham.
1.3.1 Strijdigheid
De voorgenomen splitsing van de vrijstaande woning op kavel 9 past niet binnen de regels van het bestemmingsplan Den Ham in de zin dat na splitsing het maximum aantal wooneenheden van drie wordt overschreden.
1.4 Opzet Van De Toelichting
Het tweede hoofdstuk van deze toelichting geeft een beschrijving van de bestaande situatie. In het derde hoofdstuk wordt de voorgenomen splitsing van de woning beschreven. In hoofdstuk 4 en 5 wordt het bouwplan getoetst aan respectievelijk het relevante ruimtelijke beleid en de milieu- en omgevingswaarden. Hoofdstuk 6 bevat een toelichting op de regels. In hoofdstuk 7 en 8 komen achtereenvolgens de financiele en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan aan de orde.
2 Beschrijving Van De Huidige Situatie
2.1 Inleiding
Aan de hand van een beknopte beschrijving van de landschappelijke en stedenbouwkundige structuur van Den Ham en het bouwplan Kerkpad wordt de bestaande situatie van het plangebied beschreven.
2.2 Landschappelijke En Stedenbouwkundige Structuur
2.2.1 Landschap
Het grondgebied van de gemeente Twenterand bestaat uit verschillende landschapstypen. Den Ham maakt deel uit van het kampen- en essenlandschap, gelegen in het westelijke deel van de gemeente. Het oostelijke en zuidoostelijke gedeelte van de gemeente bestaat uit veenlandschappen. Tussen het kampen- en essenlandschap van Den Ham en het veenkoloniale landschap rond Vroomshoop en Westerhaar-Vriezenveensewijk liggen jonge veldontginningen.
Den Ham ontstond nabij hoog gelegen bouwlandgronden (de essen) en laag gelegen weilanden (de beekdalgronden). Van de essen is de Mageleres aan de oostzijde van het dorp de meest waardevolle. De Heemsteresch aan de westzijde is gedeeltelijk bebouwd; het gebied aan deze zijde van het dorp wordt in hoge mate bepaald door het kampenlandschap, met eenmansesjes. Aan de zuidoost zijde van het dorp ligt nog een jongere es, de Vrettenkamp. De beekdalgronden liggen op enige afstand aan de noord- en zuidzijde.
Karakteristiek voor het esdorp is de aanwezigheid van een of meerdere brinken, waaraan de boerderijen waren gegroepeerd en die vooral een functie hadden als veeverzamelplaats. De brinken lagen aanvankelijk aan de rand van het dorp; door uitbreiding van het aantal boerderijen werden een of meerdere brinken omsloten door bebouwing.
2.2.2 Stedenbouwkundige structuur
Kenmerkend voor het esdorp Den Ham is het slingerende beloop van de straten, die richting buitengebied uitwaaieren. Naar de randen van het dorp wordt de bebouwingstructuur opener. De oorspronkelijke open structuur is door moderne uitbreidingen tussen deze uitwaaierende wegen meer besloten geworden. Vooral aan de oostzijde van het dorp richting de Mageleresch is de openheid behouden gebleven.
De oorspronkelijke wegenstructuur is goed afleesbaar van de topografische kaart van rond 1900. De doorgaande weg was in die tijd de route Dorpsstraat - Brinkstraat - Brink - Grotestraat - Ommerweg. Langs deze route bevinden zich ook de belangrijkste voorzieningen als winkels/horeca, maatschappelijke voorzieningen en (van oorsprong) bedrijvigheid. In de loop van de twintigste eeuw heeft de kortere verbinding tussen de Dorpsstraat en de Ommerweg de functie van doorgaande route overgenomen, het dorpscentrum, respectievelijk de Brink terzijde latend. Recent is deze route vervangen door een zuidelijke randweg, vanaf de Ommerweg, via de Marleseweg, Vriezendijk, naar de Vroomshoopseweg - Daarleseweg.
Het oudste gedeelte van het dorp, gevormd door de Dorpsstraat, Smitstraat, Grotestraat, Voorstraat, Molenstraat en Esweg, heeft een historisch karakter en vormt het centrum van het dorp. Den Ham heeft zich na de Tweede Wereldoorlog vooral in noordelijke richting ontwikkeld. In de jaren '50 en '60 is de woonwijk 't Sumpel gebouwd. In de jaren '70 en '80 is het dorp uitgebreid met het woongebied de Broekmaten, waardoor het dorp in omvang twee keer zo groot is geworden. Recentelijk is het dorp ook in zuidelijke richting uitgebreid. Zo is tussen de Dorpsstraat en de nieuwe zuidelijke randweg een woonwijk gerealiseerd. Het gebied ten zuiden van de randweg wordt momenteel ingericht als bedrijventerrein.
2.3 Bouwplan Kerkpad Den Ham
In opdracht van OCB Bouw B.V. uit Ommen is in 2008 een bouwplan ingediend voor de bouw van zes twee-onder-één-kap woningen, twee patiowoningen en één vrijstaande woning aan het Kerkpad in Den Ham. Op 2 juli 2008 heeft de gemeente Twenterand hiervoor een reguliere bouwvergunning verleend (dossiernummer RB08225). Het te bebouwen terrein vormde een braakliggende overgang tussen de percelen in het bebouwingslint langs de Ommerweg en de woningen langs de Heesteres.
Verkaveling van het woningbouwplan aan het Kerkpad waarvoor op 2 juli 2008 een bouwvergunning is verleend, met rood omcirkeld het plangebied (kavel 9).
Het woongebied wordt ontsloten door het Kerkpad dat tussen een aantal garageboxen door verbonden is met de Heesteres. Ter hoogte van kavel 1 splitst zich een voetpad af richting de Ommerweg. Ten westen van kavel 9 loopt een pad in zuidelijke richting naar de Ommerweg. Dit pad is hoofdzakelijk bedoeld voor langzaam verkeer, maar wordt ook gebruikt voor de ontsluiting van kavel 9 en in geval van calamiteiten. Om te voorkomen dat auto's het pad gebruiken om de Ommerweg te bereiken is het pad afgesloten door middel van een klappaaltje.
De ontsluiting van het woongebied loopt vanaf de Heesteres tussen enkele garageboxen door.
Van het woningbouwplan zijn momenteel de zes twee-onder-één-kap woningen (kavel 1-4, kavel 7-8) gerealiseerd. Kavels 5-6 en 9 liggen nog braak.
2.4 Plangebied
Het plangebied wordt gevormd door de perceelsgrenzen van het kavel 9. Ten oosten van het plangebied ligt kavel 8 en ten zuiden ervan het recent gerealiseerde appartementengebouw aan de Ommerweg. Momenteel ligt het plangebied braak.
Plangebied met in de achtergrond het appartementengebouw aan de Ommerweg.
3 Planbeschrijving
3.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt op beknopte wijze de voorgenomen ontwikkeling beschreven.
3.2 Herziening Bouwplan Kerkpad 2008
De voorgenomen ontwikkeling betreft de splitsing van de reeds vergunde vrijstaande woning dossiernummer RB08225, 2 juli 2008) in twee wooneenheden. Door de splitsing ontstaan twee appartementen: één op de begane grond en één op de eerste en tweede etage. De splitsing van de vrijstaande woning vindt intern plaats en heeft geen gevolgen voor de architectuur en volume van het woongebouw. De plattegrond van het woongebouw heeft een oppervlak van 7,25 m x 10,1 m.
De inrichting van perceel wordt wel aangepast. Het gebouw wordt omgeven door een beukenhaag. De achterzijde van het perceel wordt ingericht als parkeerterrein waar vier parkeerplaatsen worden gerealiseerd. De parkeerplaatsen zijn bereikbaar via het pad dat ten westen van de woning wordt gerealiseerd. Daarnaast worden langs de perceelsgrens met kavel 8 twee schuurtjes/bergingen gerealiseerd. Deze worden tegen de garage van kavel 8 aangebouwd, zodat er vanuit deze woning geen zicht op is.
Als gevolg van de splitsing zijn er twee voordeuren noodzakelijk. Het appartement op de begane grond heeft een ingang aan de zijkant (oostzijde) van het gebouw en het appartement op de eerste verdieping heeft een ingang aan de voorkant.
Plattegrond van de appartementen.
4 Relevant Ruimtelijk Beleid
4.1 Inleiding
4.2 Rijksbeleid
4.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. In de SVIR geeft de rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 en op de manier waarop zij hiermee om zal gaan. Eén van de kernbegrippen in de SVIR is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen en provincies en gemeenten meer ruimte geven om maatwerk te leveren voor regionale opgaven.
Het motto van deze structuurvisie is 'Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig'.
Dit is vertaald naar drie concrete doelstellingen:
- concurrentiekracht verbeteren;
- bereikbaarheid verbeteren;
- leefbare en veilige leefomgeving met unieke en cultuurhistorische waarden.
De drie doelstellingen die het motto van de SVIR vertegenwoordigen, zijn terug te vinden in dertien nationale (gelijkwaardige) belangen. Voor de realisatie van de nationale belangen zijn vier instrumenten voorhanden:
- kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving);
- bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld met provincies en gemeenten);
- financieel (bijvoorbeeld infrastructuurfonds);
- kennis (bijvoorbeeld inzetten College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen).
In de realisatieparagraaf van het SVIR is per nationaal belang aan de hand van de
hierboven genoemde instrumenten aangegeven hoe het belang gerealiseerd zal worden.
4.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Barro geeft juridische kaders voor borging van het ruimtelijke rijksbeleid. Het Barro is in werking getreden op 30 december 2011. In het Barro wordt een aantal onderwerpen dat van rijksbelang is concreet benoemd.
4.2.3 Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid
De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) verlangt niet alleen dat verantwoordelijkheden en belangen worden benoemd, maar ook dat inzichtelijk is hoe deze belangen zullen worden verwezenlijkt. Het Rijk heeft de nationale ruimtelijke belangen opgenomen in de zogenaamde 'Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid'. Nationale ruimtelijke belangen zijn zaken waarvoor de rijksoverheid een specifieke verantwoordelijkheid neemt, hetgeen blijkt uit de inzet van diverse bevoegdheden en instrumenten om deze belangen te behartigen en te realiseren. Het overzicht van nationale belangen in de Realisatieparagraaf is gebaseerd op een zorgvuldige analyse van de Planologische Kernbeslissingen (PKB's) van het Rijk. De uitspraken in deze PKB's zijn op een beleidsneutrale wijze, dat wil zeggen inhoudelijk ongewijzigd, verwerkt in het overzicht van nationale ruimtelijke belangen,
aangevuld en waar aan de orde geactualiseerd. Een beperkt aantal belangen zal worden geborgd met de (toekomstige) AMvB Ruimte.
Het Rijk geeft met deze werkwijze een transparante en scherp geselecteerde invulling aan de sturingsfilosofie 'decentraal wat kan, centraal wat moet'. Het resultaat hiervan is een heldere en scherpe markering van datgene wat centraal moet. Hierdoor wordt niet alleen voor medeoverheden duidelijk wanneer afstemming moet worden gezocht met het Rijk, maar wordt ook voor burgers, maatschappelijke en andere private organisaties duidelijk
waar het Rijk voor staat. De Realisatieparagraaf heeft de status van structuurvisie.
4.2.4 Conclusie
Met deze ontwikkeling worden geen rijksbelangen geschaad en deze ontwikkeling is niet opgenomen in het Barro. De gemeente Twenterand kan in samenspraak met de provincie Overijssel haar eigen afweging maken ten aanzien van de realisatie van het initiatief.
4.3 Provinciaal Beleid
4.3.1 Omgevingsvisie Overijssel
Algemeen
De provincie Overijssel heeft het streekplan, verkeer- en vervoersplan, waterhuishoudingsplan en milieubeleidsplan samengevoegd tot één Omgevingsvisie. Daarmee is deze visie het centrale beleidsplan voor het fysieke leefmilieu in Overijssel. Het in de Omgevingsvisie uitgezette beleid is verankerd in de Omgevingsverordening.
Op 30 mei 2013 is de actualisatie van de Omgevingsvisie vastgesteld door Gedeputeerde Staten. De Omgevingsvisie wordt daarmee aangepast aan het Hoofdlijnenakkoord Kracht van Overijssel 2011.
Omgevingsvisie en –verordening
De Omgevingsvisie van de provincie Overijssel richt zich op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande gebiedskwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen waarbij bestaande kwaliteiten worden beschermd en versterkt en nieuwe kwaliteiten worden toegevoegd. Duurzaamheid wordt gerealiseerd door een transparante en evenwichtige afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities.
Uitvoeringsmodel
Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:
- generieke beleidskeuzes: Deze vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn.
- ontwikkelingsperspectieven: Er zijn zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de Groene en Stedelijke omgeving. Met dit spectrum wordt ruimte gegeven voor het realiseren van de beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.
- gebiedskenmerken: Bij (nieuwe) ontwikkelingen wil de provincie de ruimtelijke kwaliteit versterken. Dit wordt vooral gedaan door gebiedskenmerken te verbinden aan nieuwe ontwikkelingen. Deze gebiedskenmerken zijn te onderscheiden in vier lagen:
- een natuurlijke laag (in en op de bodem);
- een laag van het agrarisch-cultuurlandschap (grootschalig gebruik en inrichting van de bodem);
- een stedelijke laag (bebouwing en infrastructuur);
- een lust- & leisure-laag (toerisme, recreatie en landgoederen).
Generieke beleidskeuzes
De voorgenomen ontwikkeling tot het splitsen van de vrijstaande woning in twee wooneenheden is ontstaan om de verkoopbaarheid van het woongebouw te vergroten en beter aan te sluiten bij de vraag op de lokale woningmarkt.
Ontwikkelingsperspectieven
Voor het plangebied geldt het ontwikkelingsperspectief ‘Woonwijk'. In gebieden waar dit ontwikkelingsperspectief voor geldt is is ruimte voor herstructurering, inbeiding en transformatie naar diverse woon-, werk- en gemengde stadsmilieus.
De voorgenomen ontwikkeling heeft tot doel het bouwen van woningen zo goed mogelijk te laten aansluiten bij de lokale vraag naar woningen. De splitsing van de oorspronkelijk geplande vrijstaande woning zorgt voor een verder differentiatie van het bestaande woningaanbod dat grotendeels bestaant uit grondgebonden rijenwoningen, twee-onder-één-kap woningen en vrijstaande woningen. Daarmee sluit het aan bij het ontwikkelingsperspectief.
Gebiedskenmerken
De 'Atlas van Overijssel' toont voor het plangebied de gebiedskenmerken met de bijbehorende ambities. Ter plekke van het plangebied geldt voor de Natuurlijke laag het gebiedskenmerk ‘Dekzandvlakte’.
Voor het plangebied geldt voor de Laag van het agrarisch cultuurlandschap het gebiedskenmerk ‘Oude hoevenlandschap'.
Gezien de aard van het plan en de kenmerken van de omgeving zijn ambities voor deze gebied niet van belang.
4.3.2 Conclusie
Het splitsen van de vrijstaande woning in twee appartementen past binnen de generieke beleidskeuzes en de ambities uit het ontwikkelingsperspectief uit de Omgevingsvisie. De gebiedskenmerken zijn gezien de voorgenomen ontwikkeling en de ligging van het plangebied niet relevant.
4.4 Gemeentelijk Beleid
4.4.1 Toekomstvisie Twenterand
De Toekomstvisie voor Twenterand in 2030 is een inspirerend richtinggevend kader voor de ruimtelijke, maatschappelijke en economische ontwikkeling voor de gemeente Twenterand voor de lange termijn. Een visie met strategische keuzes en ontwikkelingsrichtingen voor zowel Vroomshoop, Vriezenveen, Den Ham, Westerhaar-Vriezenveensewijk als het buitengebied. De toekomstvisie betreft een sprong naar trends en ontwikkelingen in 2030 met daarin een doorvertaling naar het sociale, fysieke en economische streefbeeld van de gemeente Twenterand. De visie is daarmee geen doorvertaling van het heden richting de toekomst.
De toekomstvisie is nodig om de toekomstige gewenste ontwikkeling van de gemeente, de afzonderlijke kernen en het buitengebied te duiden. Met het beeld van 2030 op het netvlies kan de gemeente de jaren daar naar toe de juiste beslissingen nemen voor bijvoorbeeld wonen, werken, economie, natuur en vrijetijdsbesteding.
Per kern is een profiel voor 2030 ontwikkeld, waarbij de nadruk is gelegd op de verschillen en de potenties tussen de kernen zodat deze verder ontwikkeld kunnen worden. In de profielen worden keuzes gemaakt in wenselijke ontwikkelingen en worden de belangrijkste consequenties daarvan genoemd.
Voor Den Ham wordt ingestoken op behoud van kwaliteit:
- Beperkte uitbreiding bebouwd gebied;
- Transformatie binnen het bebouwde gebied volgens een helder beeldkwaliteitsplan;
- Sturen op kwaliteit in plaats van kwantiteit.
Dagtoerisme wordt in Den Ham de belangrijke bron van inkomsten:
- Stimulans horeca en detailhandel;
- Stimulans streekeigen producten en cultuur;
- Relatie met het landelijke gebied versterken (openstellen).
Inzetten op hoogwaardige, binnenstedelijke dienstverlening:
- Advocatenkantoren, adviesbureaus, makelaardij.
Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling staat de in de hierboven beschreven profielschets niet in de weg.
4.4.2 Structuurvisie Twenterand
De 'Structuurvisie Twenterand' spreekt zich uit over de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkelingen van de gehele gemeente. Doel is om verschillende belangen, bijvoorbeeld tussen uitbreiding en inbreiding of tussen verkeer en landschap, zorgvuldig af te wegen en een gezamenlijk beeld over de gewenste ontwikkeling te krijgen. Een structuurvisie biedt een geïntegreerde benadering van het sectorale beleid en een herijking van bestaande (soms aan herziening toe zijnde) plannen. De structuurvisie is gefundeerd op uitgangspunten die voortkomen uit een inventarisatie en analyse van de bestaande situatie, het bestaande beleid en onderzoeken en prognoses. De structuurvisie heeft op dit moment de status van ontwerp.
Visie op Twenterand
De gemeente Twenterand heeft besloten om in te zetten op de specifieke kernkwaliteiten van de verschillende kernen en landschappen die Twenterand rijk is. Geconcludeerd is dat er nog behoefte is aan beperkte extra woningbouw en bedrijventerreinen. De gemeente past de zogenaamde SER-ladder toe. Er wordt niet ongebreideld uitgebreid of ingebreid, maar er wordt zorgvuldig omgegaan met de bestaande kwaliteiten van zowel landschap als bebouwing. Ontwikkelingsruimte zoeken wordt in eerste instantie binnen de bestaande kernen of in de randen gezocht. Daarbij gaat het dan om ontwikkelingen in kleine eenheden, passend bij de schaal van het onderliggende gebied die bovendien als overzichtelijke en afgeronde gehelen kunnen worden gerealiseerd.
De visie op de gemeente Twenterand is uitgewerkt in een aantal specifieke punten, te weten:
- Duurzaamheid;
- Werken:
- Voorzieningen;
- Recreatie en toerisme;
- Wonen;
- Infrastructuur en mobiliteit;
- Stedenbouw, water, landschap en ecologie.
Wonen
In de woonvisie 2009+ en de toekomstvisie wordt nog uitgegaan van een toename van de bevolkingsomvang tot 2030. Recente prognoses zoals PriMOs 2009 en Pearl laten zien dat de bevolkingsomvang vanaf 2011 niet meer zal groeien, maar langzaamaan gaat krimpen. Het aantal (eenpersoons)huishoudens zal door vergrijzing en andere oorzaken wel blijven toenemen en hierdoor ook de vraag naar woningen. Op grond van dit uitgangspunt en de verwachtingen wordt een toename van de woningvoorraad met 1272 woningen voorzien tussen 2010 en 2030. Naast de toevoeging aan de woningvoorraad zal een deel van de huidige woningvoorraad worden geherstructureerd. Ook vinden er op kleine schaal functieveranderingen plaats doordat bijvoorbeeld winkels worden omgezet in woningen. Voor de periode tot 2015 zijn met de provincie afspraken gemaakt over de aantallen te bouwen woningen. Er zullen maximaal 512 woningen worden toegevoegd aan de voorraad. Met de provincie is afgesproken dat louter gebouwd wordt voor de lokale woonbehoefte van ingezetenen of economisch gebondenen of wanneer er meer inwoners uit de gemeente vertrekken dan zich in de gemeente vestigen (negatief migratieoverschot). Vanuit het principe van zorgvuldig ruimtegebruik is in de woningbouwafspraken vastgelegd dat maximaal 25% in uitbreidingslocaties zal komen, dat betekent dat 75% op inbreidingslocaties gerealiseerd zal worden. De komende 20 jaar zal de vraag naar herstructurering en transformatie toenemen. De gemeente heeft hier oog voor maar is hier afhankelijk van particulieren of zal in samenwerking met de woningstichting plannen maken. In het woningbouwprogramma voor Vriezenveen is gezien de behoefte, tot 2030 nog ruimte nodig voor 100 woningen. Voor de periode 2015-2030 vormt de woningbehoefte per kern de basis.
Ontwikkelingsruimte wordt in eerste instantie gezocht binnen de bestaande kernen of in de randen. Daarbij gaat het dan om ontwikkelingen in kleine eenheden, passend bij de schaal van het onderliggende gebied die bovendien als overzichtelijke en afgeronde gehelen kunnen worden gerealiseerd. Deze insteek vraagt om maatwerk en zal daarom stapsgewijs moeten plaatsvinden.
Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling past in de 'Structuurvisie Twenterand'. Het plan voldoet aan het principe ‘zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik’ omdat er sprake is van inbreiding en er wordt gebouwd voor de lokale behoefte.
4.4.3 Woonvisie
De woonvisie voor de gemeente Twenterand (februari 2003) is het beleidsdocument van de gemeente op het gebied van wonen. De gemeente heeft hierin de visie vastgelegd op het gebied van wonen op de korte en middellange termijn. Het streven hierbij is dat Twenterand een prettige woongemeente is voor alle doelgroepen die gebonden zijn aan de gemeente, met behoud van de identiteit van de gemeente en de individuele kernen. Het specifieke dorpse woonmilieu moet behouden blijven. Ook moet de kwaliteit van woningen en woonomgeving aansluiten bij de wensen van de bewoners. Tenslotte wil de gemeente in het belang van de leefbaarheid, het draagvlak voor voorzieningen en woonmilieudifferentiatie meer hogere inkomensgroepen aantrekken.
De woonvisie is geactualiseerd. Het beleid is op hoofdpunten ongewijzigd gebleven. Het bouwen voor de nader genoemde doelgroepen blijft uitgangspunt.
Marktanalyse en opgave
De opgaven op de woningmarkt in Twenterand zijn groot. De belangrijkste opgave is het kunnen voldoen aan de woonwensen van de huishoudens die in Twenterand willen (blijven) wonen. De grootste problemen liggen onder meer bij huishoudens die een kwalitatieve verbetering van hun woonsituatie willen (doorstromen naar koop en aantrekkelijke, duurdere koopwoningen). Oplossingen moeten worden daarom gezocht in het bevorderen van de doorstroming door middel van het uitbreiden van de woningvoorraad en het transformeren van minder gewilde naar gewilde woningtypen.
Bouwprogramma
De gemeente streeft ernaar een aantrekkelijke woongemeente te zijn voor alle doelgroepen die om economische of maatschappelijke redenen aan de gemeente zijn gebonden. Het nieuwbouwbeleid is erop gericht strategische aanvullingen op de woningmarkt te doen. In de periode 2007-2015 wordt er voor de gehele gemeente uitgegaan van 590 nieuwe woningen.
Conclusie
Het onderhavige bestemmingsplan betreft de splitsing van een tot op heden niet te verkopen vrijstaande woning in twee appartementen. Hiermee wordt aangesloten op de gemeentelijke woonvisie in de zin dat het aantal woningen wordt vergroot en dat met de splitsing beter wordt aangesloten bij de lokale woonvraag.
4.4.4 Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling past binnen de relevante gemeentelijke beleidskaders.
5 Relevante Milieutechnische Informatie
5.1 Inleiding
De realisatie van het bouwplan van de negen woningen aan het Kerkpad is reeds mogelijk gemaakt met het bestemmingsplan 'Ommerweg 2-6 e.o.' uit 2008. In de voorbereiding voor dit bestemmingsplan zijn alle relevante omgevingsaspecten onderzocht en zijn er geen belemmeringen naar voren gekomen die de realisatie van het bouwplan voor de negen woningen in de weg stonden.
Het voorstel de vrijstaande woning te splitsen in twee wooneenheden doet met uitzondering van het aspect 'verkeer en parkeren' niets af aan deze conclusies. Om deze reden zal in dit bestemmingsplan slechts aan het aspect verkeer en parkeren aandacht worden besteed.
5.2 Verkeer En Parkeren
5.2.1 Verkeer
Ten opzichte van het bouwplan voor de negen woningen uit 2008 neemt met de splitsing van de vrijstaande woning in twee wooneenheden het aantal woningen toe met één. Dit betekent dat de voorgenomen ontwikkeling leidt tot een beperkte toename van het verkeer. Deze beperkte toename levert echter geen problemen op voor de ontsluiting van het bouwplan en de wegen daaromheen.
5.2.2 Parkeren
Door de toename van het aantal wooneenheden zal de parkeerbehoefte toenemen. In het bouwplan voor de negen woningen is rekening gehouden dat het parkeren wordt opgelost op eigen terrein en niet wordt afgewenteld op de openbare ruimte. Bij alle woningen is voorzien in een mogelijkheid om een garage met een carport te bouwen en oprit waar een auto geparkeerd kan worden. Op deze manier kunnen per woning twee auto's op eigen terrein worden geparkeerd. Hiermee wordt voldaan aan de CROW-parkeernorm 1,2 - 2,0 parkeerplaatsen per etagewoning (koop, etage, midden) in de schil rond het centrum in een matig stedelijk gebied.
Daarnaast zijn er in de openbare ruimte zeven parkeerplaatsen gepland.
Ten behoeve van de splitsing in twee wooneenheden worden achter het woongebouw vier parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Dit betekent dat per wooneenheid twee parkeerplaatsen aanwezig zijn. Dit aantal past ook in de hierboven aangehaalde parkeernorm van het CROW.
5.3 Conclusie
Omgevingsaspecten vormen geen belemmering voor de uitvoering van de voorgenomen ontwikkeling.
6 Toelichting Op De Regels
6.1 Inleiding
In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom
bepaalde bebouwing acceptabel is.
Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De toelichting vormt de verantwoording voor de gemaakte keuzen voor de inrichting van het plangebied en de toekenning van de bestemmingen.
Met het bestemmingsplan 'Den Ham PH Kerkpad 19' worden de huidige bestemmingen gewijzigd zodat de realisatie van twee wooneenheden op kavel 9 van het bouwplan Kerkpad te Den Ham mogelijk gemaakt kan worden. Dit bestemmingsplan is mede gebaseerd op het bestemmingsplan Den Ham van de gemeente Twenterand en opgesteld aan de hand van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. De regels zijn voor zover nodig op hun beurt weer aangepast aan specifieke situaties in het plangebied. De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:
- Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
- Hoofdstuk 3 Algemene regels;
- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.
6.2 Opzet Regels
In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) is verplicht.
De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.
Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.
6.2.1 Inleidende regels
Hoofdstuk 1 bevat regels die gelden voor het gehele plangebied en bevatten:
- artikel 1 : In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
- artikel 2 : Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.
Op de verbeelding zijn bouwhoogten en soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.
6.2.2 Bestemmingsregels
Hoofdstuk 2 bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de verbeelding is de bestemming aangegeven.
Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in onder meer:
- Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan (wonen, bedrijvigheid etc.);
- Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage etc.);
- Afwijken van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels;
- Verboden gebruik: welke vormen van gebruik zijn uitgesloten.
In paragraaf 6.3 worden de verschillende bestemmingen toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen. Daarnaast wordt, indien gekozen wordt af te wijken van de bestemming uit het geldende bestemmingsplan, aangeven waarom daarvoor is gekozen.
6.2.3 Algemene regels
Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:
- Artikel 4 Anti-dubbeltelregel: deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te kunnen voorkomen. Dit kan zich met name voordoen, indien een deel van een bouwperceel, dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken, wederom - nu ten behoeve van de berekening van het maximale bebouwingspercentage van een ander bouwperceel - wordt betrokken.
- Artikel 5 Algemene gebruiksregel: dit artikel regelt enkele aspecten met betrekking tot het gebruik van gronden. Hierin is aangegeven welk gebruik in ieder geval in strijd is met het bestemmingsplan.
- Artikel 6 Algemene afwijkingsregels: in dit artikel zijn de algemene bouwregels opgenomen.
- Artikel 7 Algemene wijzigingsregels: in dit artikel is beschreven wanneer en onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders bevoegd zijn ondergeschikte onderdelen van het plan te wijzigen enkel wanneer dat vanuit een doelmatig gebruik van de grond gewenst is.
6.2.4 Overgangs- en slotregels
In Hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotbepalingen. In artikel 8 Overgangsrecht is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan en in artikel 9 Slotregel wordt beschreven op welke wijze dit bestemmingsplan in de toekomst moet worden aangehaald.
6.3 Nadere Toelichting Op De Regels
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen
het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.
In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.
Bestemmingen
In dit bestemmingsplan is het plangebied bestemd als ‘Wonen’. De bestemmingsomschrijving, bouwregels, gebruiksregels en afwijkingsregels zijn zoveel mogelijk overgenomen uit het geldende bestemmingsplan ‘Den Ham’ en waar nodig aangepast aan het bouwplan.
Bouwen
In het plangebied lag als gevolg van het geldende bestemmingsplan een bouwvlak dat doorliep over de naastliggende percelen. Binnen dit bouwvlak was het toegestaan drie woningen te realiseren. Hiervan zijn er al twee gerealiseerd, waardoor binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan ‘Den Ham’ de splitsing van de vrijstaande woning in twee wooneenheden niet mogelijk was.
Hoofdgebouw
In dit bestemmingsplan is een bouwvlak opgenomen waarin het woongebouw gerealiseerd moet worden en dat aan de voorkant aansluit bij de bestaande bouwvlakken uit het bestemmingsplan ‘Den Ham’. Ter plekke van dit bouwvlak is een maatvoeringsaanduiding opgenomen voor de maximum bouw- en goothoogte (conform het geldende bestemmingsplan) en voor het maximum aantal wooneenheden voor het nieuwe bouwvlak.
Ondergeschikt gebouw
Het begrip 'ondergeschikt gebouw' is omschreven als: ‘een gebouw of een onderdeel van een gebouw dat op een bouwperceel in stedenbouwkundig opzicht qua omvang en situering als ondergeschikt aan het hoofdgebouw valt aan te merken. Hiervan is sprake indien het gebouw minimaal 1,5 m lager is dan het hoofdgebouw’.
Dit begrip kan worden aangemerkt als een verzamelbegrip voor de voormalige begrippen aan- en uitbouwen, bijgebouwen, carports en erkers. Er wordt uitgegaan van een puur ruimtelijke benadering. Er wordt bewust niet geëist dat er ook sprake moet zijn van functionele ondergeschiktheid. Uitgangspunt is dat er een objectieve maat wordt genoemd om onderscheid te kunnen maken tussen hoofdgebouw en ondergeschikt gebouw. Voor een minimale maat van 1,5 m is gekozen om de volgende redenen:
- het moet een objectieve maat zijn, die toepasbaar is voor alle denkbare woningtypen in het gebied;
- om discussie te voorkomen, moet er sprake zijn van een duidelijk meetbaar hoogteverschil tussen het hoofdgebouw en het ondergeschikte gebouw;
- het hanteren van een eenduidige maat schept duidelijkheid naar de burger en bevordert de rechtszekerheid;
- hoogbouwwoningen en laagbouwwoningen worden met deze systematiek op een gelijke wijze behandeld;
- een percentage van de bouwhoogte of kaphoogte is niet toepasbaar bij alle woningtypen (denk aan een laagbouwwoning met een flauwe dakhelling);
- door de gekozen maat is er een duidelijk visueel onderscheid tussen de hoofdgebouw en de ondergeschikte gebouwen. Deze maat sluit goed aan bij de vaste lijn die de bestuursrechter in het algemeen hanteert bij het onderscheid tussen hoofdgebouw en aanbouw/bijgebouw.
Bij de beoordeling of sprake is van een ondergeschikt gebouw kunnen de volgende situaties worden onderscheiden:
- er is sprake van een vrijstaand of aangebouwd ondergeschikt gebouw, waarbij ten aanzien van het aangebouwde gebouw sprake is van een zelfstandige constructie. In dat geval dient de aanvraag te worden getoetst aan de regels voor de ondergeschikte gebouwen;
- alle onderdelen van het hoofdgebouw voldoen aan het in de regels gestelde ten aanzien van het hoofdgebouw. In dat geval kan een beoordeling of voor onderdelen sprake is van ondergeschikt gebouw achterwege blijven.
- er is sprake van onderdelen van het gebouw die afwijken van de regels die gelden voor het hoofdgebouw. In dat geval moet worden nagegaan of het betreffende gedeelte in stedenbouwkundig opzicht qua omvang en situering ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Is dit het geval dan dient dit onderdeel te voldoen aan de regels voor de ondergeschikte gebouwen; is geen sprake van een in stedenbouwkundig opzicht qua omvang en situering ondergeschikt gedeelte van het hoofdgebouw, dan is de aanvraag voor het hoofdgebouw in strijd met de regels en dient de bouwvergunning te worden geweigerd.
Het voordeel van de invoering van dit begrip en de gekozen definiëring is de helderheid en de inzichtelijkheid. De hoeveelheid begrippen is significant afgenomen en de interpretatieruimte is sterk verminderd. Tevens is met de gekozen maat sprake van een objectivering en zijn de subjectieve elementen verdwenen. Het kwantificeren levert minder interpretatieproblemen op dan kwalitatieve criteria. Er is precies bekend wat wel en wat niet mogelijk is. De bekende discussie die regelmatig is terug te vinden in de jurisprudentie van wat nu een aanbouw of een bijgebouw en wat nu een hoofdgebouw is, is met de hier gekozen benaderingswijze bijna geheel uitgebannen aangezien er geen multi-interpretabel begrip meer is. De rechtszekerheid is hiermee gediend. Uit de eerste opgedane ervaringen met deze systematiek blijkt de werkbaarheid in de praktijk. Met deze regeling is een evenwicht gevonden tussen rechtszekerheid en ontwikkeling.
7 Financiële Uitvoerbaarheid
7.1 Inleiding
In dit hoofdstuk worden de exploitatie van het plan en de wijze waarop het kostenverhaal is gezekerd besproken.
7.2 Exploitatie
De Grondexploitatiewet (afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening) gaat ervan uit dat bij het bestemmingsplan een exploitatieplan wordt vastgesteld tenzij het kostenverhaal anders verzekerd is. De voor dit bouwplan en bestemmingsplan te maken kosten, waaronder eventuele tegemoetkoming in schade, zijn voor rekening van de betrokken grondeigenaar en initiatiefnemer. Met hen worden hierover bindende afspraken gemaakt. Deze afspraken worden opgenomen in overeenkomsten tussen de initiatiefnemer en de gemeente Twenterand, die voor de vaststelling van het bestemmingsplan zijn afgerond. Om die reden maakt een exploitatieplan geen deel uit van dit bestemmingsplan.
8 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid
8.1 Inleiding
De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening. Aangegeven is dat tussen de gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd, voordat een ontwerpbestemmingsplan ter visie kan worden gelegd. Bovendien is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing verklaard (zienswijzenprocedure).
8.2 Inspraak En Overleg
Conform artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening is dit bestemmingsplan toegestuurd aan bevoegde instanties. Eventuele reacties van deze instanties worden in deze paragraaf opgenomen.
Op 9 juli 2014 is het plan besproken met omwonenden. Alle direct omwonenden zijn bij de avond aanwezig geweest en zijn door O.C.B. Bouw ingelicht over de voorgenomen ontwikkeling. Er zijn een aantal afspraken gemaakt met de omwonenden die zijn opgenomen op de presentielijst van de avond. Dit formulier is de omwonenden toegezonden en is als bijlage gevoegd bij dit bestemmingsplan. Er is afgesproken dat de tijdelijke bestrating wordt opgeknapt, er noodverlichting wordt aangebracht en dat er bij voorkeur eind 2015 opgeleverd wordt. Op basis van de gemaakte afspraken hebben de bewoners geen bezwaar tegen de voorgenomen ontwikkeling op het kavel 9.
8.3 Zienswijzen
Het ontwerp bestemmingsplan heeft voor een ieder ter inzage gelegen, er zijn geen zienswijzen ingediend, er is besloten om het plan ongewijzigd vast te stellen.