In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan Bedrijventerrein Almeloseweg Oost herziening 2016 met identificatienummer NL.IMRO.1700.201608BPVZPH-vas1 van de gemeente Twenterand;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

een dienstverlenend beroep dat door één van de bewoners op kleine schaal in een woning en/of aangebouwd ondergeschikt gebouw wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de betreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

horecabedrijven die tot hoofddoel hebben het verstrekken van dranken voor gebruik ter plaatse waarbij het doen beluisteren van overwegend mechanische muziek en het gelegenheid geven tot dansen wezenlijke onderdelen vormen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouw zijnde;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, die een functionele binding heeft met het bedrijf. Hiervan is sprake als deze persoon minimaal 36 uur per week bij dat bedrijf werkzaam is en zijn of haar hoofdinkomen uit het bedrijf genereert;

het bieden van de, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt aan niet meer dan vier personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand is bepaald, waarmee rekening moet worden gehouden;

het aantal woningen binnen één bouwperceel dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan , met uitzondering van woningen die reeds in strijd waren met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepaling(en) van dat plan;

het percentage van het bouwperceel dat de grootte van het deel van het bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd en dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, met uitzondering van (het deel van) de bouwwerken die niet legaal gebouwd zijn;

een bedrijf dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning voor het bouwen, met uitzondering van (het deel van) de gebouwen die niet legaal gebouwd zijn;

een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning voor het bouwen, met uitzondering van (het deel van) de bouwwerken die niet legaal gebouwd zijn.

een gebouw dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning voor het bouwen, met uitzondering van (het deel van) de gebouwen die niet legaal gebouwd zijn;

het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, met uitzondering van het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepaling(en) van dat plan.

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en kapverdieping;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde zijn toegelaten;

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

de uitoefening van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch of hieraan gelijk te stellen gebied;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een inrichting bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld;

onbebouwd gebied, bestaande uit grasvelden, (opgaande) beplantingen, waterpartijen, speelvoorzieningen en voetpaden;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit;

een perceel dat aan twee of meer zijden is gelegen aan openbaar gebied;

een gebouw ten behoeve van bewoning dat op een bouwperceel in stedenbouwkundig opzicht als belangrijkste gebouw valt aan te merken;

een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt;

een als zodanig op de verbeelding aangegeven lijn ten behoeve van het indelen van een bouwvlak of een bestemmingsvlak met het oog op een verschil in maatvoering en/of gebruik;

een bouwwerk geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct of een sluis, dan wel een voortbrengsel van de beeldende kunsten, danwel een daarmee gelijk te stellen voorziening;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde voor het risico c.q. een risico-afstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, die in acht moet worden genomen;

afkorting van 'Mobilier Urbain à Publicité Illuminé', oftewel straatmeubilair in de vorm van een verlichte reclamezuil;

een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 m boven peil is gelegen;

een gebouw of een onderdeel van een gebouw behorend bij een (bedrijfs)woning, dat op een bouwperceel in stedenbouwkundig opzicht qua omvang en situering als ondergeschikt aan de hoofdbouw valt aan te merken. Hiervan is sprake indien het gebouw minimaal 1,5 m lager is dan de hoofdbouw;

handelingen waarbij een stof of product voor een korte of langere tijd in een zekere ruimte min of meer statisch wordt gehouden;

handelingen zoals (be)laden, lossen, overladen, hevelen en dergelijke voorzover niet op pneumatische of mechanische wijze, bijvoorbeeld kranen, transportbanden, leidingen;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang plus 0,25 m;
2. b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan het productieproces, alsmede detailhandel in goederen welke in rechtstreekse relatie staan tot het productieproces waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan het productieproces;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling;

iedere openbare aanprijzing van goederen, diensten, of denkbeelden (tezamen: producten). Onder reclame wordt mede verstaan het vragen van diensten;

een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

de vanwege Burgemeester en Wethouders, zo nodig in het terrein, aangewezen lijn, welke op een zoveel mogelijk gelijkmatige afstand evenwijdig aan de as van de weg is gelegen en die:

• bij bestaande bebouwing zoveel mogelijk aansluit aan de ligging van de naar de wegzijde gekeerde gevels van deze bebouwing;
• bij het ontbreken van bestaande bebouwing is gelegen op een afstand van ten minste 10 m uit de as van de weg.

Indien op de verbeelding een rooilijn is aangegeven, geldt deze lijn als rooilijn;

detailhandel in overwegend erotische artikelen waaronder mede begrepen een videotheek waar overwegend erotische films worden verhuurd;

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel;

detailhandel die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling, zoals de verkoop van auto's, boten, caravans, tuininrichtingsartikelen, grove bouwmaterialen, keukens en sanitair;

een ondergeschikt gebouw, dat qua constructie en visueel vrij staat van de hoofdbouw of daarmee slechts is verbonden door een tuinmuur, haag of andere tuinafscherming;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor het niet recreatief huisvesten van één afzonderlijk huishouden en in het geval van inwoning voor maximaal twee huishoudens.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen zoals dakkapellen en wolfseinden en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen, exclusief de inhoud van kelders voor zover deze zijn gelegen onder een gebouw en deze van buiten niet toegankelijk zijn;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine;

vanaf enig punt van een bouwwerk tot de perceelgrens.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de plaatsing van gebouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilaster, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt.

De op de verbeelding voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2': bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1': bedrijven tot en met categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2': bedrijven tot en met categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
4. d. kantoren als onderdeel van een bedrijf;
5. e. overdekte sportvoorzieningen met een gezamenlijke vloeroppervlakte van maximaal 1.500 m²;
6. f. productiegebonden detailhandel;
7. g. woningen in combinatie met een bedrijf ter plaatse van de aanduiding "wonen";
8. h. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals bijvoorbeeld groenvoorzieningen, tuin, erf, reclame-objecten, water, nutsvoorzieningen, (ontsluitings)wegen en paden, parkeervoorzieningen en laad- en losvoorzieningen;
9. i. hondenuitlaatplaatsen;
10. j. reclame objecten, onder andere in de vorm van lichtmastreclame, MUPI's en reclamedisplays;
11. k. water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding "water" de watervoerende functie van de watergang blijft gehandhaafd;

met dien verstande dat de kavelgrootte per bedrijf niet meer dan 7.500 m² bedraagt.

In de bestemming zijn niet begrepen:

• geluidzoneringsplichtige inrichtingen;
• risicovolle inrichtingen.

Burgemeester en Wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

• de woon- en werksituatie;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• de verschijningsvorm van de gebouwen;

nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de woon- en werksituatie;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• de verschijningsvorm van de gebouwen;
• de brandveiligheid

1. a. afwijken van hetgeen bepaald in artikel 3.2.1 wat betreft de afstand tot de zijdelingse terreingrens tot een afstand van 1 m, dan wel op de zijdelingse terreingrens.
2. b. afwijken van het geen bepaald in artikel 3.2.2 onder c:

• in geval van hoekpercelen;
• in geval van overige percelen onder de voorwaarden dat het ondergeschikte gebouw in architectonisch opzicht onderdeel uitmaakt van de bijbehorende hoofdgebouw.

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken, dan wel te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de in lid 3.1 gegeven bestemmingsomschrijving. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen:

1. a. het gebruik van de gronden voor detailhandel met uitzondering van productiegebonden detailhandel;
2. b. het gebruik van de gronden ten behoeve van de op- en overslag van goederen binnen 3 m van de niet naar de weg gekeerde perceelsgrens van de bedrijfsgebouwen;
3. c. het gebruik van de gronden ten behoeve van de opslag van goederen voor de naar de weg gekeerde gevel van de bedrijfsgebouwen;
4. d. het gebruik van gronden voor zelfstandige kantooractiviteiten.

Burgemeester en Wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk plaatsvindt van:

• de woon- en werksituatie;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• de verschijningsvorm van de gebouwen;
• de milieusituatie

1. a. afwijken van het bepaalde in lid 3.1 voor de vestiging van bedrijven welke weliswaar niet zijn genoemd in de lid 3.1 toegestane categorieën van bedrijven, mits de bedrijfsactiviteiten naar aard en invloed op de woonomgeving gelijk zijn te stellen met de in deze Staat van Bedrijfsactiviteiten genoemde categorieën;
2. b. afwijken van het bepaalde in lid 3.1 voor detailhandel in volumineuze goederen voor de lokale markt, zoals:

1. 1. auto's, boten, caravans, keukens, badkamers, landbouwwerktuigen, grove bouwmaterialen en bouwmarkten met een maximum verkoopvloeroppervlak van 1.500 m²;
2. 2. tuincentra;
3. 3. in de vorm van individuele meubeltoonzalen met een oppervlakte van maximaal 1.500 m² verkoopvloeroppervlak per zaak.

De onder 1 tot en met 3 bedoelde detailhandel mag uitsluitend plaatsvinden indien is aangetoond dat over voldoende eigen parkeerruimte kan worden beschikt;

3. c. afwijken van het bepaalde in lid 3.5 voor de vergroting van de kaveloppervlakte van bedrijven tot een maximum van 35.000 m² ten behoeve van een verplaatsing en/of uitbreiding van plaatselijke bedrijvigheid.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. fiets- en voetpaden;
2. b. groenvoorzieningen en houtopstanden;
3. c. verkeer en verblijf, waaronder inritten voor aangelegen (bedrijfs- of woonpercelen) en parkeervoorzieningen;
4. d. water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding "water" de watervoerende functie van de watergang blijft gehandhaafd;
5. e. nutsvoorzieningen;

met dien verstande dat:

• deze gronden niet als erf dienen te worden beschouwd in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht, zoals dat artikel luidt op het moment van de datum van inwerkingtreding van dit plan;
• de gronden langs de Almeloseweg uitsluitend worden gebruikt c.q. ingericht conform het in Bijlage 2 van deze regels opgenomen inrichtingsplan.

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken, dan wel te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de in lid 4.1 gegeven bestemmingsomschrijving. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik c.q. inrichten van gronden langs de Almeloseweg in afwijking van het in Bijlage 2 van deze regels opgenomen inrichtingsplan.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 4.1 ten behoeve van een ander gebruik c.q. andere inrichting zoals opgenomen in het als Bijlage 2 bij deze regels opgenomen inrichtingsplan, met dien verstande dat:

1. a. de groenmaterialen minimaal gelijk zijn aan de in Bijlage 2 van deze regels opgenomen groenmaterialen en voorzien in een minimaal gelijk beschermingsniveau ter borging van een goede visuele overgang tussen het bedrijventerrein en de woonomgeving waarvoor de in Bijlage 2 van deze regels genoemde groenmaatregelen zijn bepaald;
2. b. er geen onevenredige afbreuk plaatsvindt van de in de omgeving aanwezige functies en waarden.

De voor 'Groen -Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding met name in de vorm van grootschalige wadi's
3. c. dagrecreatief medegebruik, met daarbij inbegrepen dagrecreatieve voorzieningen, uitsluitend in de vorm van picknickvoorzieningen, visplaatsen, recreatieve aanlegplaatsen en naar de aard daarmee gelijk te stellen kleinschalige voorzieningen;
4. d. fiets- en voetpaden;
5. e. kunstwerken;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. reclame objecten, onder andere in de vorm van lichtmastreclame, MUPI's en reclamedisplays;
8. h. hondenuitlaatplaatsen;

met dien verstande dat:

• de inrichting van deze gronden zodanig dient te zijn dat het zicht op het bedrijventerrein vanaf de weg behouden blijft.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeer en verblijf met bijbehorende voorzieningen;
2. b. groenvoorzieningen;
3. c. kunstwerken;
4. d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. reclame-objecten, onder andere in de vorm van lichtmastreclame, MUPI's en reclamedisplays;
7. g. JOP's;
8. h. hondenuitlaatplaatsen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, waaronder aan huis verbonden beroepen tot 30% van de oppervlakte van de hoofdbouw is begrepen;
2. b. groenvoorzieningen;
3. c. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
4. d. van woningen mogen zowel de hoofdbouw als aangebouwde ondergeschikte gebouwen worden gebruikt voor bed & breakfast.

Burgemeester en Wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

• de woon- en werksituatie;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• de verschijningsvorm van de gebouwen;

nadere eisen stellen aan:

1. a. de plaats van gebouwen in die zin dat:
   1. 1. de hoofdbouw in de rooilijn moeten worden gebouwd;
   2. 2. ondergeschikte gebouwen 1 m achter de rooilijn moeten worden gebouwd;
2. b. de goot- en bouwhoogte en dakvorm bij verbouw van gebouwen, in die zin dat deze dienen aan te sluiten bij de goot- en bouwhoogte en dakvorm van het bestaande gebouw;
3. c. de bouwhoogte van de hoofdbouw in die zin dat het verschil met de goothoogte ten minste 2 m dient te bedragen;
4. d. de plaats van bouwwerken geen gebouw zijnde , met een grotere horizontale oppervlakte dan 6 m² en/of een grotere bouwhoogte dan 1,5 m.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de woon- en werksituatie;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• de verschijningsvorm van de gebouwen;

afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 7.2.1 onder f;

Voor het geheel of gedeeltelijk terugbouwen van de hoofdbouw, mits geen punt van de voorgevel meer dan 3 meter achter de naar de weg gekeerde bouwgrens komt;

2. b. lid 7.2.2 onder c:
   1. 1. ingeval van hoekpercelen;
   2. 2. ingeval van overige percelen onder de voorwaarden dat het ondergeschikte gebouw in architectonisch opzicht deel uitmaakt van de bijbehorende hoofdbouw;
3. c. lid 7.2.2 onder g:
   onder de voorwaarden dat:
   1. 1. de gezamenlijke oppervlakte van vrijstaande ondergeschikte gebouwen niet meer bedraagt dan 50 m²;
   2. 2. de vergroting noodzakelijk is;
4. d. lid 7.2.2, onder d, g en h:
   ingeval de oppervlakte van de bestaande, vrijstaande ondergeschikte gebouwen groter is dan 50 m², teneinde toe te staan dat de bestaande, vrijstaande ondergeschikte gebouwen worden vervangen door maximaal twee vrijstaande ondergeschikte gebouwen, met dien verstande dat:
   1. 1. de oppervlakte van de vrijstaande ondergeschikte gebouwen na deze vervangende nieuwbouw c.q. verbouw is teruggebracht tot maximaal 50 m², vermeerderd met 50% van de oppervlakte boven de 50 m²; met een maximum van 250m²;
   2. 2. de goothoogte en bouwhoogte van de vrijstaande ondergeschikte gebouwen ten hoogste respectievelijk 3 m en 5 m mogen bedragen;
   3. 3. door de vervangende nieuwbouw c.q. verbouw ruimtelijk een betere situatie ontstaat.

1. a. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken, dan wel te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de in lid 7.1 gegeven bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:

1. 1. het gebuik van gronden en bouwwerken voor enige vorm van beroep, handel en/of bedrijf, met uitzondering van aan huis verbonden beroepen.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de woon- en werksituatie;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• de verschijningsvorm van de gebouwen;

afwijken van het bepaalde in lid 7.5 voor aan huis verbonden activiteiten die uit het oogpunt van hun relatie tot de omgeving op één lijn zijn te stellen met aan huis verbonden beroepen, mits dit gedeelte niet meer bedraagt van 30% van de oppervlakte van de woning en aangebouwde ondergeschikte gebouwen.

De voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg en instandhouding van ondergrondse hoge druk gastransportleidingen (inclusief voorzieningen) en de daarbij behorende bouwwerken.

De regels van deze dubbelbestemming gelden primair ten opzichte van de regels van iedere andere bestemming, waarmee deze dubbelbestemming samenvalt.

Op of in deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de leiding(en) worden gebouwd. Overige gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn niet toegestaan uit oogpunt van externe veiligheid en energieleveringszekerheid.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels voor het bouwen overeenkomstig de andere daar voorkomende bestemming(en) indien de veiligheid van de betrokken leiding niet wordt geschaad en vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de betrokken leidingexploitant. Een omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien geen kwetsbare objecten worden toegelaten.

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:
- het opslaan van goederen, met uitzondering het opslaan van goederen t.b.v. van inspectie en onderhoud van de gastransportleiding.

1. a. Het is verboden op of in de gronden met de bestemming Leiding – Gas zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, of de volgende werkzaamheden uit te voeren:

1. 1. het aanbrengen en rooien van diepwortelende beplantingen en bomen;
2. 2. het aanleggen van wegen of paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
3. 3. het indrijven van voorwerpen in de bodem, zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair;
4. 4. het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen, ophogen en aanleggen van drainage;
5. 5. het aanleggen, vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren.

2. b. Het verbod is niet van toepassing op werken en/of werkzaamheden:

1. 1. die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
2. 2. die het normale onderhoud ten aanzien van de leiding en belemmeringenstrook of ten aanzien van de functies van de andere voorkomende bestemming(en) betreffen;
3. 3. zijnde graafwerkzaamheden als bedoeld in de Wet informatie-uitwisseling ondergrondse netten;
4. 4. die mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onder strijdig gebruik wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:

• het gebruik van vrijstaande ondergeschikte gebouwen als woning;
• het gebruik van gronden ten behoeve van de opslag van goederen voor de naar de weg gekeerde gevel van bedrijfsgebouwen;
• het gebruik van bouwwerken en gronden als stort en overslag van al dan niet aan het gebruik onttrokken goederen en materialen, anders dan als tijdelijke opslag ten behoeve van het normale gebruik en onderhoud;
• het gebruik van gronden en bouwwerken voor verblijfsrecreatie met een kleinschalig karakter.
• het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van prostitutie en seksshops.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van:

1. a. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftschachten en lichtkappen met maximaal 10% van de oppervlakte van het betreffende gebouw wordt vergroot, mits:
   1. 1. deze vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. 2. de vergroting niet leidt tot een bouwhoogte welke meer dan één maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw bedraagt;
2. b. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het verhogen van de bouwhoogte voor installaties en dergelijke voor ten hoogste 20% van de oppervlakte van de gebouwen tot maximaal 15 m om te kunnen voldoen aan de milieuvoorwaarden;
3. c. het afwijken van bebouwingsgrenzen en overige aanduidingen op de verbeelding met maximaal 5 m ten opzichte van hetgeen op de verbeelding is aangegeven onder voorwaarde dat deze afwijkingen noodzakelijk zijn in verband met de uitmeting van het terrein, dan wel uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de grond gewenst zijn;
4. d. het bepaalde in het plan en toestaan dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
5. e. het bepaalde in het plan voor het bouwen van antennes, waarvan de bouwhoogte ten hoogste 10 m mag bedragen en voor een centrale antenne tot een bouwhoogte van ten hoogste 25 m;
6. f. het bepaalde in het plan en toestaan dat een gebouw of bouwwerk geen gebouw zijnde wordt gebruikt c.q. opgericht ten behoeve van een JOP, mits:
   1. 1. de oppervlakte per gebouwtje niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. 2. de goothoogte ten hoogste 3 meter bedraagt;
   3. 3. de bouwhoogte ten hoogste 5 m bedraagt;
7. g. het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes en bouwwerken geen gebouw zijnde, worden gebouwd, mits:
   1. 1. de inhoud per gebouwtje niet meer dan 100 m³ bedraagt;
   2. 2. de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouw zijnde, ten hoogste 15 m bedraagt.

De onder 11.1 bedoelde afwijkingen mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:

• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• de verschijningsvorm van de gebouwen.

Indien de omvang, het gebruik of de bestemming van een gebouw of terrein daartoe aanleiding geeft, moet ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort, dan wel op het betreffende terrein. Voldoende betekent dat wordt voldaan aan de normen in de beleidsregels die zijn neergelegd in de Nota parkeernormen gemeente Twenterand. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met de wijziging.

De in het eerste lid bedoelde ruimte voor het parkeren van auto's moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto's. Aan deze eis wordt geacht te zijn voldaan:

1. a. indien de afmetingen van bedoelde parkeerruimten ten minste 2,50 m bij 5,00 m in geval van haaks en gestoken parkeren en 2,20 m bij 6,50 m bij langs parkeren bedragen;
2. b. indien de afmetingen van een gereserveerde parkeerruimte voor een gehandicapte, voor zover die ruimte niet in de lengterichting aan een trottoir grenst, ten minste 3,50 m bij 6,00 m bedragen.

Indien het gebruik van een terrein of de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in het eerste, tweede en/of derde lid:

1. a. indien het voldoen aan die regels door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
2. b. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

Tot een gebruik in strijd met de bestemmingen wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden en/of bouwwerken, waarbij niet is voorzien in voldoende parkeergelegenheid en/of voldoende laad- en losruimte.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Bedrijventerrein Almeloseweg Oost herziening 2016.

In 2006 is het bestemmingsplan voor het bedrijventerrein Almeloseweg Oost opgesteld. Dit bestemmingsplan had tot doel aan de vraag naar bedrijfsterrein te voldoen. Dit tekort aan bedrijfsterrein bleek uit het onderzoek zoals verricht in de Structuurvisie Vriezenveen-Zuidoost begin 2006. In de structuurvisie is eveneens onderzocht waar een nieuw bedrijventerrein kon worden ontwikkeld. De keuze is indertijd gevallen op onderhavig plangebied.

Aan het vorengenoemde bestemmingsplan is tegelijkertijd een beeldkwaliteitsplan toegevoegd, die stedenbouwkundige en architectonische richtlijnen gaf aan de te vestigen bedrijven. Dit beeldkwaliteitsplan is in 2011 geactualiseerd om beter te kunnen voldoen aan de stedenbouwkundige en landschappelijke (inrichtings)behoeften.

Het bestemmingsplan uit 2006 dient als gevolg van de 10-jaars termijn te worden geactualiseerd, en waar nodig eveneens te worden aangepast aan de wensen van deze tijd (zie hieronder). Het onderhavige bestemmingsplan voorziet hierin.

Het gebied waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft, is gelijk aan de planbegrenzing van het vigerende (moeder)bestemmingsplan. Het gebied is als volgt begrensd:

• in het noorden de noordzijde van de watergang de Eerste Wetering;
• in het oosten de bermsloot die ten westen van de N36 ligt;
• in het zuiden de bermsloot die ten noorden van de Almeloseweg ligt;
• in het westen de westkant van de Almeloseweg.

De vigerende plannen voor de in dit plan bedoelde gronden zijn:

Het bestemmingsplan Bedrijventerrein Almeloseweg Oost is op 10 juli 2007 gedeeltelijk goedgekeurd. De provincie heeft goedkeuring onthouden ten aanzien van het aspect externe veiligheid (gasleiding aan de westkant plangebied), bedrijfswoningen (in verband met geluidsonderzoek) en kantoren (in strijd met provinciaal beleid). In dit kader is een gedeeltelijke herziening ex artikel 30 WRO opgesteld (reparatieplan).

Er is beroep ingediend tegen het goedkeuringsbesluit van de provincie (10 juli 2007) bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (uitspraak Raad van State 21 januari 2008). Dit beroep betrof uiteenlopende zaken, waarvan door de Raad van State alleen de beroepszaak omtrent de gasleiding aan de noordzijde van het plangebied gegrond werd geacht. Als uitvloeisel van de uitspraak is een pro forma-herziening van het bestemmingsplan opgesteld (tweede herziening, 15 december 2009 vastgesteld).

Begin 2009 bleek dat er behoefte was aan grotere kavels op het terrein. Een aantal bedrijven gevestigd in het bebouwingslint van Vriezenveen konden ter plekke vanuit milieu- en ruimtelijk oogpunt niet uitbreiden en wilden zich vestigen op het bedrijventerrein. Mede vanwege het gewijzigde provinciaal beleid (Omgevingsvisie en Verordening in 2009) heeft deze wens vorm gekregen in een derde herziening van het bestemmingsplan (eveneens vastgesteld op 15 december 2009).

Dit bestemmingsplan vormde een aanleiding om ook het beeldkwaliteitsplan uit 2006 te herzien in een nieuw beeldkwaliteitsplan (vastgesteld 31 mei 2011).

Het volgende hoofdstuk gaat in op de huidige en nieuwe situatie. Vervolgens komt het relevante beleid (hoofdstuk 3) aan de orde, waarna in hoofdstuk 4 de onderzoeksaspecten worden behandeld. Tot slot volgen de hoofdstukken juridische vormgeving (over de opzet van regels en verbeelding) en de uitvoerbaarheid van het plan.

Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt ten zuiden van het oorspronkelijke bebouwingslint van Vriezenveen en is een logisch gevolg van de ontwikkelingen die zich hier in de loop der tijd hebben voorgedaan. Het wordt aan de westkant begrensd door de Almeloseweg, de oorspronkelijke route naar Almelo die rond 1900 dun bebouwd was en in de jaren daarna verdicht werd. Ter hoogte van het plangebied is aan de westzijde een duidelijk herkenbaar dorpslint ontstaan. De oostzijde telt slechts enkele woningen. De oostzijde van het plangebied wordt begrensd door de N36. Met het oog op de toekomstige voortzetting van het bedrijventerrein aan de overkant van de rijksweg, loopt de N36 in feite door het ontwikkelingsgebied heen. In het zuiden wordt het gebied begrensd door de afrit van de N36 en de Oosterweilandweg. Het bedrijventerrein grenst hier aan het open landschap.
In het noorden vormt de Eerste Wetering de begrenzing van het plangebied. Deze waterloop is een van de weinige overblijfselen van het oorspronkelijke landschap. De eerste Wetering is met name ten oosten van de N36 nog duidelijk zichtbaar. Het gebied ten noorden van de Eerste Wetering maakt geen deel uit van het plangebied.

Aanwezige bedrijven

Op het bedrijventerrein is een groot aantal (grote) bedrijven gevestigd. Bepalend in het bebouwingsbeeld qua omvang en hoogte is het bedrijf Bakkerij Holland. Dit bedrijf is op de N36 gericht en is vanaf deze weg ook duidelijk zichtbaar. Het bedrijf heeft uitbreidingsplannen (nu in aanbouw). Naast Bakkerij Holland zijn er meerdere grootschalige bedrijven, zowel gelieerd aan/in de bouw- en transportsector als grote drukkerij en in de dienstverlenende sfeer. Tevens is de brandweer en de rioolwaterzuivering op het terrein gevestigd. Op verschillende locaties zijn bedrijven in aanbouw. Hier en daar is ruimte voor vestiging van bedrijven.

^{Overzicht plangebied; zichtbaar zijn de nog te bebouwen open locaties (bron: Google Maps 2016)}

^{Invulling woon-werklocatie (foto februari 2017)}

^{Pand in aanbouw (onderdeel Bakkerij Holland) (foto februari 2017)}

GROEN- EN WATERSTRUCTUUR
De groenstructuur van het bedrijventerrein is met name aan de randen van het terrein en langs een aantal wegen duidelijk waarneembaar. Met name in de omgeving van de rioolwaterzuivering, zo ook langs de Almeloseweg is de meeste beplanting reeds meerdere jaren aanwezig en in volle wasdom. Wat het water betreft dient de aangelegde ruim bemeten waterpartij langs de weg N36 vermeld te worden, zo ook de waterschapssloten die aan de zuid- en noordzijde in oost-westelijke richting lopen. Langs een aantal wegen op het terrein zijn eveneens watergangen aangelegd.

Voor het bedrijventerrein is in 2011 een geactualiseerd beeldkwaliteitsplan vastgesteld. Tegelijkertijd met de herziening van het bestemmingsplan wordt het beeldkwaliteitsplan ook herzien. Dit beeldkwaliteitsplan dient als leidraad voor de nieuwe ontwikkelingen die nog op het bedrijventerrein mogelijk zijn. Voor de bedrijfswoningen die langs de Almeloseweg kunnen worden gerealiseerd en de groenstrook langs de Almeloseweg zijn aanvullende eisen gesteld die eveneens in deze paragraaf aan de orde komen.

Het betreft een aantal incidentele braakliggende terreinen die ingevuld kunnen worden met bedrijven. De volgende eisen worden gesteld aan de nieuwe te vestigen bedrijvigheid en de nabije omgeving.

AMBITIENIVEAU
De gevels van gebouwen en andere bouwwerken vormen samen met de openbare ruimte de leefomgeving. Dat betekent dat de verschijningsvorm van een bouwwerk geen zaak is van de eigenaar alleen; elke voorbijganger wordt ermee geconfronteerd, of hij nu wil of niet. Een aantrekkelijke, goed verzorgde omgeving verhoogt bovendien de waarde van het onroerend goed en versterkt het vestigingsklimaat.

Dit betekent ook dat aan beeldkwaliteit hogere eisen kunnen worden gesteld naarmate meer voorbijgangers passeren. Net als bij een afzonderlijk bouwwerk kan ook op het niveau van een bedrijventerrein onderscheid gemaakt tussen 'voorkanten' en 'achterkanten'. Tot de voorkanten behoren dan in de eerste plaats bouwwerken die worden waargenomen vanaf belangrijke transportassen, zoals de N36 en de hoofdontsluiting van het terrein.

Het ambitieniveau geeft de mate van belangrijkheid aan van de beeldkwaliteit van de bebouwing. Daarom is het ambitieniveau van de bebouwing langs belangrijke wegen hoog, zoals in het geval van bebouwing langs de N36 en de hoofdontsluiting. Ook zijn er hoge eisen aan de beeldkwaliteit gesteld als de locatie zich aan de rand van het plangebied bevindt, bijvoorbeeld grenzend aan het open landschap of tegenover bestaande bebouwing. Dit laatste geldt voor de bebouwing aan de Almeloseweg.

Aan de andere kant kunnen gebieden die midden in het plangebied liggen en aan het zicht onttrokken worden meer vrijheid krijgen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het terrein van de (voormalige)gemeentewerf, dat omzoomd is met groen en daardoor vanaf de hoofdontsluiting aan het oog onttrokken is.

GEBIEDSINDELING
Aan de hand van het gewenste ambitieniveau zoals hiervoor beschreven, de milieuzonering en de bouwhoogtes in het bestemmingpslan is het bedrijventerrein opgedeeld in ‘beeldkwaliteitsgebieden’. Per gebied wordt een korte beschrijving gegeven van de situatie en de na te streven beeldkwaliteit voor de inrichting en de bebouwing. Vervolgens wordt dit samengevat in de beeldkwaliteitseisen. Aangezien deze beeldkwaliteitseisen het toetsingskader worden voor de welstandsbeoordeling zullen de beeldkwaliteitseisen zich - zoveel als mogelijk- beperken tot de vergunningsplichtige onderdelen van een bouwplan.

Van west naar oost worden de volgende gebieden onderscheiden:

• Gebied 1; wonen en werken
• Gebied 2; reguliere bedrijfsbebouwing
• Gebied 3; bebouwingszone langs de N36
• Gebied 4; losstaande bebouwing in het groen

GROEN EN WATER

In het stedenbouwkundige plan zijn enkele belangrijke groenstructuren te onderscheiden. Dit zijn de groenzone langs de Almeloseweg, de groenzone langs de N36, het groen langs de hoofdontsluiting en het bestaande groen rondom de waterzuivering.

GROENZONE LANGS DE ALMELOSEWEG

In 2016 is meerdere keren overleg geweest tussen potentiële kopers van een bedrijfslocatie en de aanwonenden van de Almeloseweg. Het overleg heeft niet geresulteerd in overeenstemming tussen alle partijen. Er is - binnen de plangrens van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan- een inrichtingsplan opgesteld dat zorg draagt voor een visuele overgang die vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar is. Het inrichtingsplan voor de groenstrook aan de oostzijde van de Almeloseweg valt uiteen in twee delen, namelijk het noordelijk deel ter plaatse van de voormalige gemeentewerf en het zuidelijk deel ter plaatse van de woon-werklocaties.

Het noordelijk deel, gelegen tussen de woning Almeloseweg 63 en nr. 69 bestaat grotendeels uit gazon met verspreid staande, volgroeide bomen. Langs de perceelgrens met de bedrijven bevindt zich een smalle strook met struikbeplanting. Nabij de woning Almeloseweg 69 is geen gazon en bestaat de groenstrook volledig uit struikbeplanting. In dit gebied zijn geen woon-werklocaties geprojecteerd en dus zijn geen bedrijfswoningen voorzien. De inrichting van deze groenstrook blijft gehandhaafd in de vorm zoals die nu is weergegeven op de hiervolgende tekening 'bestaande inrichting groenstrook voor voormalige gemeentewerf; het noordelijke deel' .

^{Bestaande inrichting groenstrook voormalige gemeentewerf Noordelijk deel}

Het gedeelte ten zuiden van de woning Almeloseweg 69 wordt opnieuw ingericht. De inrichting wordt afgestemd op de beoogde planontwikkeling voor de woon-werklocaties, waarbij de bedrijfswoningen op de Almeloseweg worden georiënteerd. De ontsluiting van de woon-werklocaties voor het autoverkeer is aan de bedrijfskant vanaf De Watergang en dus niet op de Almeloseweg. De herinrichting van de zuidzijde zal gefaseerd worden. Telkens als er een woon-werklocatie met een bedrijfswoning is voltooid, zal het deel van de groenstrook dat gelegen is voor het betreffende bouwperceel ingericht en in stand gehouden worden zoals aangegeven in het onderstaande inrichtingsplan. Tot die tijd wordt het ingeplante en opgaande bosplantsoen in de groenstrook gehandhaafd.

^{Toekomstige inrichting groenstrook Almeloseweg Zuidelijk deel}

Met de inrichting van de groenstrook wordt een evenwichtige straatbeeld tot stand gebracht. Vanuit de bestaande woningen aan de Almeloseweg zal er beperkt zicht zijn op de bedrijfsgebouwen. De bedrijfsgebouwen worden grotendeels afgeschermd door de bedrijfswoningen en de opgaande beplantingen; de bomen, d haag en hoge struiken. De boomkronen vormen een natuurlijke wand die, bij maximale invulling van de goot- en bouwhoogte, de derde verdieping van de bedrijfswoningen (de kap) merendeels aan het zicht onttrekken. De grotere bomen (essen) zijn in driehoeksverband geplaatst. De kleinere meidoorns staan in een doorgaande rij. De groenstrook voor de woningen met een breedte van 4 m wordt over bijna de gehele lengte ingezaaid met gras. Tussen deze grasstrook en de zone met heesters en bomen wordt een haag geplant met een minimale eindhoogte van 1.80m. De openingen in de haag worden gemaakt ter plaatse van de bedrijfswoning. De bedrijfswoning is via een voetpad vanaf de Almeloseweg te bereiken. De ruimte vóór de bedrijfswoningen tussen de haag en de wadi wordt ingeplant met sierheesters. De maximale hoogte van de bodem bedekkende sierheesters bedraagt 1 m en de maximale hoogte van de solitaire sierheesters bedraagt 4 m. De breedte van het plantvlak vóór de bedrijfswoning bedraagt 12 m. Er blijft vanuit het openbaar domein zicht op de bedrijfswoningen en vanuit deze woningen zicht op de straat. Ter indicatie is hieronder een aanzicht van de woon-werklocatie weergegeven.

De opzet van de groenstrook samen met bedrijfswoningen versterken het karakter van een woonstraat. De bedrijfsgebouwen worden immers grotendeels aan het zicht onttrokken, terwijl de bedrijfswoningen georiënteerd zijn en uitzicht hebben op de Almeloseweg. Vanuit de bestaande woningen gezien, worden de bedrijfsgebouwen door de opgaande beplanting en de bedrijfswoningen voor een belangrijk deel aan het oog onttrokken. Door de tweezijdige bebouwing wordt de woonfunctie van de Almeloseweg versterkt. Dit komt de beeldkwaliteit van de straat ten goede. Door het creëren van een parkachtige sfeer ontstaat er een aantrekkelijk woonmilieu.

AFWEGING EN VERANTWOORDING
De opzet van de groenstrook is dusdanig dat recht wordt gedaan aan het tot stand brengen van een evenwichtig straatbeeld. De gemeente is eigenaar van de groenstrook (met uitzondering van de bermsloot ter plaatse van de afbuiging in de Almeloseweg, deze is in eigendom van Rijkswaterstaat) en waarborgt dat aan het inrichtingsplan wordt voldaan. De belangen van de bestaande woningen aan de Almeloseweg worden niet onevenredig geschaad. De bedrijfswoningen en bedrijfsgebouwen worden in een groen decor geïntegreerd. Bomen en beplanting zorgen voor een afwisselend straatbeeld. De visuele afscherming met het bedrijventerrein is voldoende gewaarborgd. Daarbij wordt tevens in ogenschouw genomen dat de onderlinge afstand tussen de bestaande woningen aan de Almeloseweg en bedrijfswoningen ruim is (variërend van 33 tot 42 m). Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is geen sprake van een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat. De inbreuk op privacy en het uitzicht is aanvaardbaar.

OVERIGE GROENZONES
Een andere belangrijke groenstructuur wordt gevormd door de zone langs de N36. Deze zone die in verband met de invloedssfeer van de rijksweg vrij van bebouwing moet worden gehouden, heeft een extensieve inrichting en functioneert als regenwater infiltratiegebied. Door geringe verschillen in hoogtes en vochtigheid is dit gebied voedingsbodem voor diverse soorten vegetatie. Verspreid in de ruimte zijn op onregelmatige afstand bomen aangeplant en wordt zo bijgedragen aan het parkachtige karakter van het gebied.

Langs nagenoeg alle wegen is tussen de kavel en de straat een groene berm aangelegd. Langs de hoofdroute staat er een laanbeplanting in de groene berm.

Het bestaande groen ten oosten van de waterzuivering en de voormalige gemeentewerf blijft onveranderd.

WATER
Aan de noordzijde van het plangebied ligt de Eerste Wetering, een waterloop die dateert uit de periode voor de herverkaveling. Haaks daarop is centraal in het plangebied een noord-zuid watergang aangelegd die voor een groot deel de hoofdontsluiting begeleidt.

Aan de oostzijde van het plangebied fungeert de groenzone langs de N36 als infiltratiezone. Het water in de infiltratiezone blijft echter gescheiden van de sloot die langs de rijksweg ligt en door het zuidelijke deel van het bedrijventerrein loopt omdat deze sloot onderdeel is van het watersysteem op hoger schaalniveau.

BEBOUWING EN MILIEUCATEGORIE
De bebouwing varieert in hoogte. Aan de zijde van de Almeloseweg is de bedrijfsbebouwing maximaal 8 m. De bedrijfswoningen kennen hier een maximale goot- en bouwhoogte van 6 m respectievelijk 9.5 m met kap. Naar de weg N36 neemt de bouwhoogte toe tot 15 m (incidenteel tot 20 m). De milieucategorie komt overeen met de hoogte van de bebouwing. Naarmate de gebouwen hoger zijn, is een hogere milieucategorie toegestaan. Voor nadere informatie hieromtrent wordt naar de verbeelding verwezen.

Dit hoofdstuk gaat kort in op de belangrijkste beleidskaders, die de richtlijnen vormen voor (de ontwikkeling van) van het bedrijventerrein.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. In de SVIR schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. De SVIR vervangt verschillende nota's, zoals de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak, de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving.

Verder vervallen met de SVIR de ruimtelijke doelen en uitspraken uit de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

Het Rijk richt zich met de SVIR op het versterken van de internationale concurrentiepositie. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat, de bereikbaarheid verbeteren en zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Het plangebied is gelegen in de MIRT-regio (Meerjarenprogramma Infrastructuur Ruimte en Transport) Oost-Nederland. In het SVIR zijn geen relevante opgaven benoemd die betrekking hebben op dit bestemmingsplan.

Met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, 2010) maakt het Rijk duidelijk aan welke regels inpassingsplannen, provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen moeten voldoen en wat de ruimte is waarbinnen provincies en gemeenten hun eigen ruimtelijke belangen vorm kunnen geven. De opgenomen beleidskaders in het Barro hebben geen relevantie voor (de ontwikkeling) van het plangebied.

Het Verdrag van Malta, ook wel het verdrag van Valletta genoemd, is een Europees verdrag dat in 1992 is ondertekend door de lidstaten van de Raad van Europa. Het verdrag is er op gericht het bodemarchief beter te beschermen. Het bodemarchief bestaat uit alle archeologische waarden die zich in de bodem bevinden. Deze archeologische waarden dienen op een integrale wijze beschermd te worden, waarbij de volgende drie principes gelden:

1. 1. Tijdig rekening houden met eventuele aanwezigheid van archeologische waarden.
   Het is belangrijk dat bij de ruimtelijke inrichting van een gebied tijdig rekening gehouden wordt met mogelijk aanwezige archeologische resten. Daarom dient voorafgaand aan een nieuwe ontwikkeling onderzoek plaats te vinden naar archeologische waarden in de bodem van het plangebied.
2. 2. Behoud in situ
   Er wordt naar gestreefd archeologische waarden in de bodem te bewaren (behoud in situ).
3. 3. Verstoorder betaalt
   Degene die verantwoordelijk is voor het verstoren van de grond dient te betalen voor het doen van opgravingen en het documenteren van archeologische waarden, wanneer behoud in situ niet mogelijk is.

Onder de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMz, 2007), onderdeel van de Monumentenwet 1998, zijn de gemeenten de bevoegde overheid inzake archeologie en dienen zij het aspect archeologie onder meer te borgen in nieuwe bestemmingsplannen.

In het hoofdstuk Onderzoek wordt hier nader op ingegaan.

Op Europees en nationaal niveau heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de verplichte 'watertoets'. Deze watertoets vormt een waarborg voor de inbreng van water in de ruimtelijke ordening. Sinds 2011 wordt de watertoets toegepast op plannen die gevolgen voor de waterhuishouding kunnen hebben. Een watertoets is verplicht als het gaat om een functieverandering en/of bestemmingswijziging. Op basis van informatie en randvoorwaarden van uit de waterbeheerders, het waterbeleid en relevante bodemgegevens zijn de verschillende wateraspecten uitgewerkt in de waterparagraaf (zie Hoofdstuk 4).

De Omgevingsvisie Overijssel 2009 betreft een integrale visie die het voorheen geldende Streekplan Overijssel 2000+, het Verkeer- en vervoerplan, het Waterhuishoudingsplan en het Milieubeleidsplan samen brengt in één document. Hiermee is de Omgevingsvisie het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De Omgevingsvisie is op 1 juli 2009 vastgesteld door Provinciale Staten en op 1 september 2009 in werking getreden.

Leidende thema's voor de Omgevingsvisie zijn:

• Duurzaamheid
• Ruimtelijke kwaliteit

De definitie van duurzaamheid luidt: 'duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien'. Duurzaamheid vraagt om een transparante afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities.

De definitie van ruimtelijke kwaliteit luidt: 'het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is'. Ruimtelijke kwaliteit is het resultaat (bedoeld en onbedoeld) van menselijk handelen en natuurlijke processen. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, ook vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. De essentiële gebiedskenmerken zijn daarbij uitgangspunt. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden.

Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn:

• Door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werken mixmilieus. Dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen.
• Investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan.
• Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik bij bebouwing door hantering van de zogenaamde 'SER-ladder' (nu Ladder voor duurzame verstedelijking). Deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken; hierbij is afstemming tussen gemeenten over woningbouwprogramma's en bedrijfslocaties noodzakelijk.
• Ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid. Ten behoeve van het waarborgen van de belangen heeft provincie Overijssel een uitvoeringsmodel ontwikkeld. Deze kan worden onderscheiden in drie niveaus: generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken.

GENERIEKE BELEIDSKEUZES
Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Voor bedrijfslocaties en voorzieningen in zowel de groene als stedelijk omgeving wordt de zogenaamde SER-ladder gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden. Daarnaast wordt van gemeenten gevraagd om afspraken te maken over hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen met buurgemeenten. Omwille van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en tegelijkertijd voldoende beschikbaarheid van gevarieerde bedrijfslocaties zetten de provincie in op herstructurering.

• Ontwikkelingsperspectieven ('waar' een ontwikkeling kan plaatsvinden)

Binnen de Omgevingsvisie zijn zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de Groene en Stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Het plangebied valt onder het perspectief: Dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieus met de aanduiding Bedrijventerrein. Onderhavig bestemmingsplan en de ontwikkeling van dit bedrijventerrein past binnen dit perspectief.

• Gebiedskenmerken

Bij (nieuwe) ontwikkelingen dient de ruimtelijke kwaliteit te worden versterkt. Dit krijgt vorm door gebiedskenmerken te verbinden aan nieuwe ontwikkelingen. Deze gebiedskenmerken zijn te onderscheiden in vier lagen: een natuurlijke laag (in en op de bodem); een laag van het agrarisch cultuurlandschap (grootschalig gebruik en inrichting van de bodem); een stedelijke laag (bebouwing en infrastructuur) en een lust & leisure-laag (toerisme, recreatie en landgoederen). De kwaliteitsopgaven en -voorwaarden op basis van deze gebiedskenmerken zijn concreet verwoord in het indertijd opgestelde (en geactualiseerde) beeldkwaliteitsplan uit 2011. De hierin gestelde voorwaarden en richtlijnen zijn voorzover ruimtelijk relevant opgenomen als eisen in de regels.

• SER-ladder ofwel Ladder voor duurzame verstedelijking

In onderhavig plan gaat het om het invullen van de laatste bedrijfslocaties op een bestaand bedrijventerrein. Het betreft derhalve voornamelijk een actualisatie van het ruimtelijk beleid. Voldaan kan worden aan trede 2 van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

^{Bron: Ministerie van Infrastructuur en Milieu}

Op 1 september 2009 is de omgevingsverordening in werking getreden. Dit is één van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken. De Omgevingsverordening geeft regels met betrekking tot ruimtelijke ordening, milieu (bescherming van grondwater en bodem), water en verkeer. Op basis van de omgevingsverordening is het plangebied ook aangeduid als bedrijventerrein. In dit geval is er echter geen sprake van de aanleg van een nieuw bedrijventerrein, maar van de mogelijkheid van vestiging/uitbreiding op een bestaand bedrijventerrein.

3.2.3 Aanpassing provinciaal beleid

Bij besluit van 23 april 2014 is het provinciaal beleid (Omgevingsvisie en Omgevingsverordening) gewijzigd. Deze wijziging is voorzover nodig meegenomen in onderhavig plan (beleid omtrent -regionale- detailhandel, PS/2014/236)). Leidraad voor de aanpassing van de regels betreft artikel 2.4.3 (volumineuze detailhandel) van de omgevingsverordening.

De structuurvisie, vastgesteld door de raad op 19 juli 2011 wordt benut om alle bestaande ruimtelijke plannen voor verschillende deelgebieden alsmede nieuw ontwikkeld beleid een plaats te geven in één duidelijke visie. De toekomstvisie Twenterand 2030 (vastgesteld 14 april 2009) vormt hiervoor het vertrekpunt. Iedere kern heeft zijn eigen bedrijventerrein. Het grootste aaneengesloten bedrijventerrein ligt bij Vriezenveen tussen het kanaal en de nieuwe Daarlerveenseweg. Er wordt ingezet op inbreiding en het herstructureren van bedrijventerreinen. De verwachte groei van de vraag naar bedrijventerreinen tot 2020 wordt eveneens gehonoreerd. In Vriezenveen bieden de Almeloseweg Oost,Weitzelpoort en Oosterweilanden voldoende ruimte om te voorzien in deze behoefte.

De Structuurvisie Vriezenveen-Zuidoost is vastgesteld door de gemeenteraad op 16 februari 2006. In deze structuurvisie is aangetoond dat in Vriezenveen een concreet tekort aan nieuw uitgeefbaar bedrijventerrein bestaat. In de structuurvisie is vervolgens onderzocht waar een nieuw bedrijventerrein kan worden ontwikkeld. De visie is vervolgens uitgewerkt in een bestemmingsplan, dat hieronder aan de orde komt.

De Structuurvisie Vriezenveen Zuidoost richt zich op de ontwikkeling van toekomstige bedrijventerreinen aan de zuidoostzijde van de kern Vriezenveen, de zandwinningslocatie, De Oosterweilanden en de directe omgeving van de linten van het Oosteinde en de Almeloseweg.

Een aantal belangrijke hoofdlijnen van beleid, zoals verwoord in de Structuurvisie zijn:

• Versterking van de werkgelegenheidsfunctie
• Versterking van de woonfunctie
• Aanleg van nieuwe bedrijventerreinen ter weerszijden van de N36
• Bedrijventerrein ten westen van N36 is bedoeld voor lichtere categorie bedrijvigheid, al dan niet in combinatie met woonfuncties
• Uit overwegingen van leefbaarheid, onveiligheid en lawaai dient het verkeer op het Oosteinde en de Almeloseweg zoveel mogelijk te worden teruggedrongen.

Op basis van de structuurvisie Vriezenveen Zuidoost is het bestemmingsplan Almeloseweg Oost en het bijbehorende beeldkwaliteitsplan opgesteld. In dit bestemmingsplan is het grootste deel van het plangebied bestemd als bedrijventerrein met een zone-indeling voor bedrijfscategorieen.

In de afgelopen jaren is gebleken dat het bestemmingsplan op een aantal onderdelen herzien moest worden , onder meer vanwege de behoefte aan grotere kavels en grotere bouwhoogten. Ook vanwege een gedeeltelijke onthouding van goedkeuring door Provinciale Staten en een gegrond beroep bij de Raad van State zijn partiele herzieningen en een nieuw beeldkwaliteitsplan opgesteld. Vanwege de datering van het bestemmingsplan en opmerkingen uit de omgeving (omtrent de groenstructuur) is onderhavig bestemmingsplan ten behoeve van actualisatie en herziening opgesteld.

Het herziene beeldkwaliteitsplan uit 2011 geeft in woord, kaart en beeld ruimtelijke richtlijnen voor de invulling van het bedrijventerrein Almeloseweg Oost. Het bedrijventerrein aan de westkant van de N36 is onderdeel van de ontwikkelingen van Vriezenveen Zuid-Oost. Het stedenbouwkundig plan moet dan ook gezien worden in het licht van de structuurvisie die voor dit deel van Vriezenveen is opgesteld.

Dit beeldkwaliteitsplan is een actualisatie van het op 21 november 2006 vastgestelde beeldkwaliteitsplan 'bedrijventerrein Almeloseweg oost Vriezenveen'. Bij de uitwerking van het bestemmingsplan is op onderdelen de stedenbouwkundige inrichting van het plan gewijzigd en blijkt in de praktijk het beeldkwaliteitsplan op andere delen niet goed uitvoerbaar te zijn. In hoofdstuk 2 is op de richtlijnen uit het beeldkwaliteitsplan ingegaan.

Op basis van de beschrijving van het voorgaande beleid blijkt dat onderhavige herziening past binnen het gemeentelijke en hogere overheidsbeleid.

De wettelijke verplichting om een goede ruimtelijke onderbouwing aan het bestemmingsplan ten grondslag te leggen, impliceert onderzoek naar verschillende milieuaspecten.

Omdat dit bestemmingsplan met name voorziet in een herziening en actualisatie kan worden gesteld dat de onderzoeksresultaten uit het bestemmingsplan Bedrijventerrein Almeloseweg – Oost en de partiele herzieningen op dit bestemmingsplan grotendeels bruikbaar zijn.

Voor zover deze niet meer actueel en bruikbaar zijn is nader en actueel onderzoek verricht. Alle onderzoeksaspecten inclusief de resultaten van nieuw onderzoek zijn hieronder opgenomen.

In verband met de ontwikkeling van het bedrijventerrein is door Grontmij een geo-hydrologisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten daarvan zijn vermeld in het rapport 'Geohydrologisch onderzoek Bedrijventerrein te Vriezenveen' van 1 november 2005.

Met verwijzing naar het volledige rapport volgen hier enkele conclusies.

MAAIVELDHOOGTE
Het maaiveld in het plangebied ligt op ongeveer N.A.P. +9,6 m. Het maaiveld is overigens enigszins glooiend.

BODEMOPBOUW
In het plangebied zijn op bijna 100 locaties boringen uitgevoerd, op grond waarvan onder meer de ondiepe bodemopbouw is bepaald. Deze kan als volgt worden beschreven:

• Vanaf maaiveld tot 0,5 à 0,8 m beneden maaiveld bestaat de bodem uit zwak humeus, zwak lemig, matig fijn zand. Deze laag is geroerd (diepploegen in het kader van de ruilverkaveling).
• Vanaf 0,5 à 0,8 m beneden maaiveld komt plaatselijk veen voor.
• Hieronder komt tot de boordiepte van 3,0 m beneden maaiveld zwak ziltig, zeer fijn zand voor.

BODEMVERONTREINIGING GEMEENTEWERF
Op het terrein van de gemeentewerf aan de Almeloseweg is sprake van bodemverontreiniging. Inmiddels is daar het nodige onderzoek uitgevoerd, waarbij ook de saneringsmaatregelen en -kosten in beeld zijn gebracht. Dit onderzoek is reeds in het kader van het geldend bestemmingsplan verricht en afgerond.

BODEMVERONTREINIGING OVERIG PLANGEBIED
Voor het overige deel van het plangebied is een onderzoek naar eventuele bodemverontreiniging uitgevoerd. Het betreft een verkennend bodemonderzoek, gebaseerd op de NEN 5740, “Bodem- en onderzoeksstrategie bij verkennend onderzoek- Onderzoek naar de milieuhygienische kwaliteit van bodem en grond”, uitgegeven door het Nederlands Normalisatie Instituut in oktober 1999. Het onderzoek dateert van 5 september 2005 en is uitgevoerd door Grontmij.

Uit het onderzoek is gebleken dat bij twee meetpunten het grondwater matig tot sterk is verontreinigd met diverse zware metalen. Grontmij heeft geadviseerd om in overleg met de provincie de noodzaak tot nader onderzoek te bepalen.

Na overleg met de provincie is besloten om geen aanvullend onderzoek uit te voeren. Daarbij zijn de volgende overwegingen gehanteerd.

• Het onderzoek is uitgevoerd op een onverdachte locatie en er is geen bron aanwijsbaar voor het sterk verhoogde gehalte. Op grond hiervan kan worden gesteld dat de aangetoonde metaalconcentraties in het grondwater zijn toe te schrijven aan natuurlijk verhoogde achtergrondwaarden.
• Er is geen sprake van humane of ecologische risico's of van verspreidingsrisico's bij het huidige gebruik van de locatie. Er zijn mogelijk wel (humane) risico's aanwezig wanneer het freatisch grondwater wordt gebruikt als drinkwater voor vee of voor de besproeiing van gewassen in een moestuin. Deze risico's worden gering geacht bij de vastgestelde gehalten. Gebruik van het freatisch grondwater wordt echter afgeraden om enig risico uit te sluiten.
• Het diepere grondwater is mogelijk wel geschikt voor dit soort toepassingen. Wanneer grondwater van grotere diepten wordt opgepompt, verdient het aanbeveling dit grondwater te analyseren op metalen om de kwaliteit van het diepere grondwater vast te stellen.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf te worden opgenomen. Deze waterparagraaf doet verslag van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie, dat wil zeggen voor het grondwater en het oppervlaktewater.

Het is de schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets: “het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren (door de waterbeheerder), afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.”

Het Waterschap Vechtstromen is d.d. 12 april 2016 geïnformeerd middels de online watertoets. Uit het wateradvies blijkt dat de normale procedure moet worden doorlopen. De volgende uitgangspunten dienen hierbij in acht te worden genomen:

Algemeen

• Bij de keuze voor de locatie van het plangebied wordt rekening gehouden met de wateropgave en de eigenschappen van het watersysteem.

• Bij het stedenbouwkundig plan is water duidelijk het ordenend principe voor het plan. Water vormt daarmee een belangrijk aspect.
• per project moet in het overleg tussen gemeente en waterschap worden bezien of maatwerkoplossingen nodig en/of wenselijk zijn.

Afvalwater

• Het afvalwater (het zwarte afvalwater van toilet, het grijze afvalwater van keuken, wasmachine en douche en het eventuele bedrijfsafvalwater) wordt afgevoerd naar de RWZI door middel van riolering.

Hemelwater

• de afvoerpiek uit het plangebied door de toename van verhard oppervlak wordt afgevlakt door berging van hemelwater in wadi's of retentievijvers met een gedoseerde afvoer.
• De maximale hoeveelheid te lozen water wordt genormeerd in l/s/ha. bij een maatgevende neerslaghoeveelheid in mm per tijdseenheid. Binnen het beheergebied van waterschap Vechtstromen is de geldende normering per regio verschillend vastgesteld.
• Het hemelwater wordt zo min mogelijk verontreinigd en komt ten goede aan het lokale water- of grondwatersysteem.
• Zichtbare oppervlakkige afvoer van hemelwater heeft de voorkeur boven afvoer van hemelwater door buizen, vanwege het grotere risico op ongewenst lozingsgedrag en foutieve aansluitingen bij buizen.
• Infiltratie van hemelwater in de bodem via een graspassage is de beste optie, omdat hiermee zuivering, retentie en grondwateraanvulling worden gerealiseerd.
• Op kleine schaal kan dit goed door middel van individuele voorzieningen, op grotere schaal verdient de toepassing van wadi's de voorkeur.
• Afvoer van hemelwater vindt bij voorkeur plaats via de reeks regenpijp - perceelgoot - straatgoot - wadi.
• Bij het ontwerp van het bouwwerk wordt een zodanig samenspel van dakvlakken, dakgoten, regenpijpen en perceelgoten gekozen dat het water niet in riolen onder de grond hoeft.
• Goede alternatieven in geval van nauwelijks verontreinigd hemelwater zijn regenwaterhergebruik op individuele schaal of directe oppervlakkige afvoer naar sloten of vijvers met retentievoorzieningen op grotere schaal.
• In het geval van bedrijventerreinen met risico op vervuiling verdient hemelwaterafvoer via een verbeterd gescheiden rioolstelsel met retentievijvers de voorkeur.
• Het ontwerp van een verbeterd gescheiden stelsel wordt afgestemd op het risico op verontreiniging van het verhard oppervlak en het uitgangspunt dat de afvoer van relatief schoon hemelwater naar de RWZI wordt geminimaliseerd.

Grondwater

• Het grondwater wordt zoveel mogelijk aangevuld met schoon infiltrerend water.
• Te hoge grondwaterstanden in natte winterperioden mogen worden beteugeld met drainage in de openbare weg en eventueel op de kavels zelf, mits dit niet leidt tot een permanente grondwaterstandsverlaging in of buiten het plangebied.
• De drainage voert af naar een wadi of naar oppervlaktewater; dus niet naar de RWZI.
• Vochtoverlast door hoge grondwaterstanden wordt geminimaliseerd door te bouwen zonder kruipruimten en door kelders waterdicht te maken.

Oppervlaktewater

• Bij de herinrichting van het oppervlaktewatersysteem zijn de benodigde afvoercapaciteit, de streefbeelden en de kwaliteitsdoelstellingen van het waterschap Vechtstromen leidend.
• Het oppervlaktewater wordt liefst op fraaie wijze geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan, zodanig dat het water beleefbaar is en goed te beheren.

Bij de (incidentele) bouwprojecten zal met de bovenstaande aspecten rekening worden gehouden. Indertijd is in het kader van het opgestelde beeldkwaliteitsplan hiermee in ruim voldoende mate rekening gehouden, zoals ook blijkt uit Hoofdstuk 2.

Wet geluidhinder

Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid tot het realiseren van woningen. De Wet geluidhinder beschouwt dergelijke gebouwen als geluidgevoelige gebouwen. Onderzocht dient te worden of toetsing aan de Wet geluidhinder dient plaats te vinden.

Zones

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones. Bij de bouw van geluidsgevoelige objecten binnen deze zones dient akoestisch onderzoek plaats te vinden. Dit geldt niet voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km per uur geldt. De zone in buitenstedelijk gebied bedraagt 250 m uit de as van de weg voor tweestrooks wegen. In binnenstedelijk gebied bedraagt deze afstand 200 m.

Van belang voor het plangebied zijn de N36, De Zuivering en De Watergang. Deze wegen kennen respectievelijk een 100, 50 en 50 km/uur-regime en derhalve ook een zone. De te realiseren woningen liggen binnen de zones van deze wegen en er dient daarom akoestisch onderzoek plaats te vinden.

Onderzoek en conclusie

Dit onderzoek heeft plaatsgevonden en is in de vorm van de Notitie akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, 26 april 2016, als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd. De conclusie luidt dat de Wet geluidhinder zich niet verzet tegen de komst van de woningen.

Regelgeving Nederland

Nederland heeft de regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing) en locaties waartoe leden van het publiek gewoonlijk geen toegang hebben'.

NSL/NIBM
Op 15 november 2007 is dit deel van de Wet milieubeheer in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. De ministerraad heeft op voorstel van de minister van Infrastructuur en Milieu ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden. Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm. In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m³ NO₂ of PM₁₀) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Bestemmingsplan

Het plan biedt de mogelijkheid tot het verder invullen van het bedrijventerrein. Het betreft hier bijna 10 ha bruto bedrijventerrein, hetgeen neerkomt op ongeveer 6,4 ha netto terrein. Op grond van CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' mag ervan worden uitgegaan dat een hectare gemengd bedrijventerrein ongeveer 158 ritten per etmaal genereert. De verwachting is dat het plan leidt tot een toename van het aantal gemotoriseerde verkeersbewegingen met ongeveer 1.000 ritten per etmaal. Uitgaande van een gelijkmatige verdeling over de ontsluitingspunten betreft het ongeveer 500 ritten/etmaal.

Nibm-tool

Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft het ministerie van Infrastructuur en Milieu in samenwerking met InfoMil de nibm-tool maart 2015 ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging. Met behulp van deze rekentool is de toename van de stoffen NO₂ en PM₁₀ bepaald.

Uit de berekeningen met de nibm-tool blijkt dat het plan de grens van 3% (een toename van 1,2 µg/m³ NO₂ of PM₁₀) niet overschrijdt. Het project moet derhalve worden beschouwd als een nibm-project.

Achtergrondniveau

Hoewel is geconstateerd dat het project een zogenaamd nibm-project betreft, dient ook te worden bezien of de luchtkwaliteit in het plangebied niet zodanig is dat de normen voor een goed woonklimaat worden overschreden.

Daartoe is gebruik gemaakt van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland 2015. Het RIVM produceert deze kaarten jaarlijks. De kaarten geven een beeld van de luchtkwaliteit in Nederland en betreffen zowel recente als toekomstige jaren. Per kilometervak worden de concentraties voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen weergegeven waarvoor Europese regelgeving bestaat. De kaarten op deze website hebben een juridisch-formele status.

De wettelijke grenswaarden voor stikstofdioxide (NO₂), fijn stof (PM₁₀) en zeer fijn stof (PM_2,5) zijn opgenomen in de navolgende tabel.

Getoetst dient te worden aan de norm voor NO₂ per 1 januari 2015. Vanaf die datum moet blijvend aan de norm van NO₂ worden voldaan. Per 21 juni 2011 moet reeds aan de grenswaarden voor fijn stof (PM₁₀)worden voldaan. Op 1 januari 2015 dient te worden voldaan aan de norm voor zeer fijn stof (PM_2,5).

Uit de Grootschalige Concentratiekaarten blijkt dat in het plangebied de volgende achtergrondniveaus zijn gemeten en worden verwacht voor NO₂ en PM₁₀.

Uit de gemeten en berekende achtergrondniveaus blijkt dat deze ruim onder de wettelijke normen blijven. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven.

In het kader van het bestemmingsplan Almeloseweg Oost en de partiele herzieningen is (uitgebreid) ecologisch onderzoek verricht. Na en met inachtneming van de resultaten van dit onderzoek is tot op heden het bedrijventerrein bouwrijp gemaakt en regulier onderhouden. Derhalve wordt ervan uitgegaan dat er ten aanzien van het ecologische aspect geen belemmeringen zijn voor verdere ontwikkeling van het terrein.

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) besluit geeft grenswaarden voor nieuwe en bestaande situaties ten aanzien van het plaatsgebonden risico van inrichtingen waarin bepaalde gevaarlijke stoffen worden gebruikt, opgeslagen of geproduceerd. Deze grenswaarde wordt uitgedrukt in de kans per jaar dat een persoon, die onafgebroken en onbeschermd op een plaats buiten een inrichting zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen kwetsbare objecten en beperkt kwetsbare objecten. Onder kwetsbare objecten worden bijvoorbeeld woningen verstaan, terwijl met beperkt kwetsbare objecten wordt gedoeld op bijvoorbeeld kantoren en hotels.

Daarnaast gaat het Besluit externe veiligheid inrichtingen in op het groepsrisico. Hierbij gaat het om de kans per jaar dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang slachtoffer wordt van een ongeval in een inrichting. In het Besluit externe veiligheid inrichtingen wordt het groepsrisico gedefinieerd als de (cumulatieve) kans dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als direct gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van de inrichting (tot waar nog dodelijke slachtoffers kunnen vallen). Het groepsrisico wordt bepaald door het aantal aanwezige personen in het invloedsgebied te vergelijken met de oriënterende waarde (cumulatieve kans). Wanneer de oriënterende waarde wordt overschreden of de nieuwe ontwikkeling een verhoging van het groepsrisico met zich meebrengt, dient een verantwoording van het groepsrisico plaats te vinden conform de Handreiking Verantwoordingsplicht Groepsrisico.

Onderzoek

Uit de risicokaart blijkt dat nabij het plangebied een gasontvangststation is gelegen (Almeloseweg 53a). Deze inrichting valt niet onder het Bevi, maar in het Activiteitenbesluit zijn wel risicoafstanden opgenomen. De risicoafstand (PR 10-6) bedraagt 25 m en valt daarmee buiten (de invloedssfeer) van het plangebied. Er is daarmee geen sprake van planologische beperkingen op het plangebied.

^{Bron: risicokaart (2016)}

Het thema vervoer van gevaarlijke stoffen kan worden onderverdeeld in wegen, spoor en water. Net als bij inrichtingen gelden voor het bepalen van de externe veiligheidssituatie het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. De wegen, spoorlijnen en waterwegen, waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt en waarbij een plaatsgebonden risico en/of groepsrisico aanwezig is, zijn opgenomen in de risicoatlassen.

Het Rijk heeft wetgeving rond transportroutes; het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev) opgesteld. Deze wetgeving betreft de Basisnetten wegen (rijkswegen), spoor en water.

Wegen

De weg N36 of overige nabijgelegen wegen kennen op basis van de risicokaart geen veiligheidszones waardoor beperkingen worden gesteld aan ruimtelijke ontwikkelingen.

Spoor

In en nabij het plangebied ligt geen spoortraject waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd volgens de risicokaart.

Water

Waterwegen waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd zijn eveneens niet aanwezig in en nabij het plangebied, aldus de risicokaart.

Inleiding

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden met de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen. Dit besluit omvat de nieuwe regelgeving op het gebied van buisleidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

In plaats van de bebouwings- en toetsingsafstanden waar in de oude circulaires van werd uitgegaan, dienen nu de belemmeringenstrook (5 m, bij aardgastransportleidingen met een druk van minder dan 40 Bar bedraagt deze zone 4 m), de plaatsgebonden risicocontour (10^-6) en het invloedsgebied van het groepsrisico (1%-letaliteitsgrens) in acht te worden gehouden bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Onderzoek

In het plangebied zijn twee aardgastransportleidingen aanwezig. Het betreft de leidingen N-527-47 (noord-zuid-leiding) en N-527-40 (leiding noordkant). Voor de leiding N-527-47 is een risicoberekening door N.V. Nederlandse Gasunie opgesteld, zo ook voor de leiding N-527-40. De berekeningen zijn uitgevoerd in het kader van het bestemmingsplan Almeloseweg Oost en het bestemmingsplan Verlegging gasleiding Westerhaar-Vriezenveensewijk en Vriezenveen. Voor het plaatsgebonden risico gelden harde grenswaarden c.q. afstanden in de vorm van contouren die op de verbeelding zichtbaar zijn gemaakt (bebouwingsvrije strook). Het groepsrisico blijft bij beide leidingen beneden de oriëntatiewaarde.

^{Bron: risicokaart (2016)}

Archeologische waarde

Enige decennia geleden is vanwege een ingrijpende ruilverkaveling de bodem tot op circa 80 cm beneden het maaiveld geroerd (gediepploegd). Hierdoor is er nauwelijks nog kans op het aantreffen van in redelijke staat verkerende archeologische resten. Aanvullend archeologisch (veld)onderzoek werd in het kader van het geldend bestemmingsplan niet nodig geacht. Deze conclusie is gedeeld door Het Oversticht, dat hierover in een brief d.d. 18 juli 2005 advies heeft uitgebracht. Mochten evenwel toch archeologische waarden tijdens graaf- en bouwwerkzaamheden worden aangetroffen, dan zal de gemeente handelen overeenkomstig de meldingsplicht volgens artikel 47 van de Monumentenwet 1988.

Cultuurhistorische waarden

In het plangebied bevinden zich geen objecten met een (beschermde) cultuurhistorische waarde.

Milieuhinder van bedrijven

ALGEMEEN
Voor de milieuzonering wordt aangesloten bij de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering”. De mate van hinder van bedrijven wordt in deze uitgave aangegeven door middel van een aan te houden afstand tot gevoelige functies. Het gaat daarbij onder meer om hinder ten gevolge van geluid, gevaar, geur en veiligheid. De normering is in principe indicatief bedoeld, maar bij afwijking dient dit wel goed te worden gemotiveerd.

Milieucategorie

In de VNG-brochure is middels een Staat van bedrijven aangegeven tot welke milieucategorie een bepaald bedrijf behoort. Deze Staat van bedrijven maakt als bijlage deel uit van de regels. Het verband tussen de milieucategorie en de aan te houden afstand is weergegeven in onderstaande tabel.

Milieucategorie en afstanden

^{Bron: Bedrijven en milieuzonering}

De zonering is primair van belang in verband met de bestaande woningen aan de Almeloseweg en de Engelsstraat. Echter, er is ook rekening gehouden met de geprojecteerde woningen waarin eveneens gewoond kan worden (direct aan de Almeloseweg).

Hoewel het terrein in principe mogelijkheden biedt voor bedrijven uit categorie 4, zijn bedrijven uit deze categorie niet mogelijk gemaakt in dit plan. Voor dat soort zwaardere bedrijven komt het aan te leggen bedrijventerrein aan de oostzijde van de N36 in aanmerking. Het bedrijventerrein Almeloseweg Oost krijgt daarmee vooral een functie voor lichtere vormen van bedrijvigheid.

Zonering

Er zijn in dit bestemmingsplan drie milieuzones onderscheiden, te weten bedrijf tot en met categorie 2, bedrijf tot en met categorie 3.1 en bedrijf tot en met categorie 3.2. Deze zones hebben voldoende afstand tot de aanwezige en geprojecteerde (bedrijfs)woningen. De zonering is opgenomen in de verbeelding en nader uitgewerkt in de regels.

Zone bedrijf tot en met categorie 2

In deze zone zijn bedrijven toegestaan die in milieucategorie 1 of 2 vallen van de Staat van bedrijven.

Zone bedrijf tot en met categorie 3.1

In deze zone zijn bedrijven uit de milieucategorieën 1, 2 en 3 toegestaan, met als kanttekening dat categorie 3 slechts is toegestaan als de grootste afstand niet meer is dan 50 m.

Zone bedrijf tot en met categorie 3.2

Binnen milieuzone III mogen zich bedrijven vestigen uit de milieucategorieën 1, 2 en 3, zonder verdere beperkingen voor categorie 3.

Het opstellen van een milieueffectrapportage (MER) en het doorlopen van de bijbehorende m.e.r.-procedure is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid die kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen van het milieu. Dit is geregeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Er zijn drie onafhankelijke sporen die kunnen leiden tot een m.e.r.-plicht:

1. 1. Uit toetsing aan de hand van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) blijkt dat het plan of besluit voorziet in, of een kader vormt voor, activiteiten die (mogelijk) belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu. In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten planMER-plichtig, Besluit m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Voor (bestemmings)plannen dient te worden getoetst aan de activiteiten en drempelwaarden van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. In het geval de activiteit wordt genoemd in onderdeel D, maar die onder de drempelwaarden vallen, dan is een 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' nodig. Bij de 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' dient te worden getoetst of belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen worden uitgesloten. De toetsing dient te worden gedaan aan de hand van de criteria uit Bijlage III bij de Europese richtlijn m.e.r. (kenmerk project, plaats project en kenmerk potentieel effect). Zijn belangrijke nadelige milieugevolgen uitgesloten, dan is niet alsnog een (plan)m.e.r. (-beoordeling) op grond van het Besluit m.e.r. noodzakelijk.
2. 2. In het geval van een (bestemmings)plan: indien een 'passende beoordeling' op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 voor dit plan verplicht is vanwege de in het plan opgenomen activiteiten. Een passende beoordeling is verplicht indien significante negatieve effecten op Natura 2000-gebieden niet zijn uit te sluiten.
3. 3. Wanneer Provinciale Staten in de Provinciale Milieuverordening activiteiten hebben aangewezen, aanvullend op de activiteiten in het Besluit m.e.r., die kunnen leiden tot m.e.r.-plicht.

Toets planMER-plicht

Het bestemmingsplan biedt een juridische-planologische regeling voor het bestaande bedrijventerrein. De activiteit die mogelijk wordt gemaakt (bedrijvigheid) valt onder categorie 'D 11.2 aanleg bedrijventerreinen'. De drempelwaarden van de betreffende categorie worden niet overschreden of zijn niet van toepassing (aanleg, wijziging of uitbreiding indien oppervlakte kleiner of gelijk is aan 75 ha). Dit betekent dat een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te worden uitgevoerd. Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling zal blijken of niet alsnog een m.e.r.-procedure op grond van het Besluit m.e.r. moet worden doorlopen. In het navolgende is de vormvrije m.e.r.-beoordeling behandeld.

De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Engbertsdijksvenen is meer dan 5 km. Gelet op de soort activiteit (bestaand bedrijventerrein) en de afstand tot aan het Natura 2000-gebied, is geoordeeld dat is uit te sluiten dat er significante negatieve effecten optreden op het Natura 2000-gebied. Dit betekent dat er geen 'passende beoordeling' op grond van het Natuurbeschermingswet 1998 voor dit plan verplicht is en er derhalve, via dit spoor, ook geen sprake is van een planMER-plicht.

^{Geel gearceerd: Engbertsdijksvenen, Natura 2000-gebied, aan de zuidzijde het plangebied (pijl)}

De Provinciale Staten van Overijssel hebben momenteel geen activiteiten aangewezen die kunnen leiden tot een m.e.r.-plicht (Omgevingsverordening 2009). Derhalve is er via dit spoor ook geen sprake van een planMER-plicht voor dit bestemmingsplan.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Zoals hiervoor al is aangegeven, is een vormvrije m.e.r.-beoordeling altijd nodig als een besluit of plan wordt voorbereid over activiteiten die voorkomen op de D-lijst en die onder de drempelwaarden liggen. Dit is het geval bij dit bestemmingsplan. Bij de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te worden getoetst of belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen worden uitgesloten. De toetsing dient te worden gedaan aan de hand van de criteria uit Bijlage III bij de Europese richtlijn m.e.r. (kenmerk project, plaats project en kenmerk potentieel effect).

Gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten is geoordeeld dat er geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden. Het gaat immers om bestaand bedrijventerrein waarin op een aantal locaties ruimte is voor uitbreiding en/of nieuwvestiging. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen m.e.r.-procedure noodzakelijk op grond van het Besluit m.e.r.

Conclusie ten aanzien van MER

Dit bestemmingsplan maakt geen activiteiten mogelijk die grote nadelige gevolgen hebben voor het milieu ten opzichte van de huidige, vigerende situatie. Het opstellen van een milieueffectrapportage (MER) en het doorlopen van de bijbehorende m.e.r.-procedure is dan ook niet verplicht. Er is daarom geen MER opgesteld.

In dit hoofdstuk zijn de keuzes voor de bestemmingen weergegeven en worden de verschillende bestemmingen toegelicht. Uitgangspunt is in eerste instantie het handhaven van de bestaande planologische rechten. Aan de hand van een inventarisatie van de aanwezige bebouwing en functies is bezien in hoeverre er een aanleiding is voor het aanvullen en aanpassen van het bestemmingsplanbeleid.

De bestemmingen kennen een vaste opbouw, deze is als volgt:

Bestemmingsomschrijving

Hierin staat beschreven voor welke functie(s) de gronden mogen worden ingericht, gebruikt en hoe de onderlinge rangorde van functies is. Door middel van aanduidingen worden op enkele specifieke locaties extra functiemogelijkheden geboden.

Bouwregels

Hierin is aangegeven welke gebouwen en andere bouwwerken in principe zijn toegestaan en welke maatvoering daarbij moet worden aangehouden.

Afwijking van de bouw- en gebruiksregels

In de toekomst kunnen zich omstandigheden voordoen (thans nog niet voorzien) waaruit blijkt dat de bouw- en gebruiksregels niet voldoende blijken te zijn. Het bevoegd gezag (meestal B&W) kan in deze gevallen met een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels. Van geval tot geval zal een afweging worden gemaakt.

Er zijn ook gebruiksvormen die beleidsmatig wel mogelijk zijn, maar die vanwege een zorgvuldige afweging onder een afwijking zijn gebracht. Deze wordt afgegeven na een zorgvuldige afweging van waarden en functies in de bestemmingen.

Specifieke gebruiksregels

In principe moeten gronden en gebouwen worden gebruikt overeenkomstig de bestemming. Waar nodig zijn de gebruiksvormen genoemd die in ieder geval als strijdig met de bestemming moeten worden aangemerkt.

In principe moeten gronden en gebouwen worden gebruikt overeenkomstig de bestemming. Waar nodig zijn de gebruiksvormen genoemd die in ieder geval als strijdig met de bestemming moeten worden aangemerkt.

Juridische opzet

De Wro geeft niet aan uit welke elementen een bestemmingsplan is opgebouwd, c.q. waaruit deze bestaat. Dit bestemmingsplan bestaat uit:

• een verbeelding;
• regels;
• een toelichting.

In de verbeelding zijn de bestemmingen, aanduidingen en bouwvlakken opgenomen.

De regels zijn als volgt opgebouwd:

• inleidende regels, waaronder definities en wijze van meten vallen;
• Bestemmingsregels, met specifieke bestemmingen voor gebieden. Deze zijn in kleur weergegeven;
• algemene regels, die voor het hele plangebied kunnen gelden;
• overgangs- en slotregels.

De bestemmingen

Het bestemmingsplan telt een aantal gewone bestemmingen en een dubbelbestemming. Er is voor deze bestemmingen gekozen op basis van de feitelijk bekende (legale) situatie, de vigerende regeling en eerder genoemde uitgangspunten.

BEDRIJVENTERREIN
Binnen deze bestemming staat de bedrijfsfunctie voorop. Daarnaast zijn in sommige gebieden ook andere functies toegestaan. Zo is er aan de zuidwest zijde van het plangebied een strook mede bestemd voor wonen op het bedrijventerrein. Meestal betreft dit bedrijfswoningen maar ook de combinatie van wonen en werken is hier mogelijk. Door hier woningen toe te staan krijgt de Almeloseweg het karakter van een woonstraat in de overgang naar het bedrijventerrein. Op de rest van het bedrijventerrein zijn geen (bedrijfs)woningen toegestaan om belemmeringen in bedrijfsvoering voor de bedrijven zo veel mogelijk te voorkomen.

Omdat de woningen op het bedrijventerrein liggen is de beschermde status gelijk aan die van bedrijfswoningen op een bedrijventerrein. In het Activiteitenbesluit milieu is aangegeven op welke wijze deze woningen (met name qua geluid beschermd zijn. Woningen die niet op een bedrijventerrein liggen hebben qua geluid op de buitengevel een iets zwaardere bescherming.

Op het bedrijventerrein is een zonering opgenomen. De zoneringsmethode is grotendeels afgeleid van de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering

Het bebouwingsbeeld is ongeveer gelijk aan het vigerende plan maar wel aangepast op wat er werkelijk in de afgelopen jaren is gebouwd. De bouwhoogte verschuift in hoogte richting de Rijksweg N36 .

GROEN EN GROEN - WATER
De gronden met de bestemming Groen zijn in hoofdzaak bestemd voor (afschermende) groenvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Voor de groenbestemming aan de Almeloseweg is een bijlage ten behoeve van de specifieke inrichting van dit gebied opgenomen. Doel is dat de Almeloseweg haar groene straatbeeld houdt. Eventuele nieuwe woningen die zijn georiënteerd op de Almeloseweg worden voorzien van een passend groene terreininrichting. Deze terreininrichting is zodanig van omvang en situering en wordt zodanig ingeplant dat dit niet ten koste gaat van het groene karakter van de weg.

De bestemming Groen - Water kent naast groenvoorzieningen ook water in de vorm van wadi's, eveneens bedoeld voor waterberging.

VERKEER
De bestemming verkeer is gegeven aan alle wegen die reeds zijn aangelegd.

WONEN
In het vigerend bestemmingsplan waren net als nu twee woningen met een woonbestemming opgenomen. De bouwhoogten van deze woningen zijn aangepast op wat er feitelijk staat en de overige woningen op het bedrijventerrein.

DUBBELBESTEMMING LEIDING - GAS
Door het plangebied loopt een hogedruk gasleiding. De zogenoemde belemmeringenstrook is als dubbelbestemming opgenomen in dit bestemmingsplan. Binnen deze strook zijn bouw en aanlegactiviteiten niet mogelijk en soms afhankelijk van een vergunning. Bij vergunningverlening zal de leidingbeheerder (Gasunie) betrokken worden. De regeling is afgestemd met de Gasunie.

PARKEERREGELS
Op 29 november 2014 is de Reparatiewet BZK 2014 (Stb. 2014-458) van kracht geworden. Dit heeft tot gevolg dat onder andere de regeling aangaande parkeergelegenheid en laad- en los mogelijkheden bij of in gebouwen in de Bouwverordening van de gemeente per 1 juli 2018 in het geheel vervalt. Voor nieuwe bestemmingsplannen en beheersverordeningen die na 28 november 2014 zijn of worden vastgesteld, gelden de stedenbouwkundige bepalingen (waaronder de parkeerregeling) uit de Bouwverordening niet meer. Dit betekent dat er vanaf die datum in de bestemmingsplannen of beheersverordeningen zelf, voor zover nodig, moet zijn voorzien in parkeerregelingen. In dit verband is er in de overige regels een parkeerregeling opgenomen waardoor de gemeente de mogelijkheid heeft binnen een bestemming te toetsen op parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden. Op deze wijze kunnen problemen in de openbare ruimte worden voorkomen. De regeling biedt ook een afwijkingsmogelijkheid waarmee maatwerk kan worden geleverd. Een onderbouwing voor maatwerk kan aan een belanghebbende worden gevraagd. Bij de afwijkingsmogelijkheid en indien er niet op eigen terrein voorzieningen kunnen worden getroffen is het mogelijk dat een parkeerfonds met de daarbij behorende financiële bijdrage van toepassing is.

OVERGANGSRECHT
Het bestemmingsplan bevat tenslotte ook overgangsrecht. Het overgangsrecht is gericht op bouwwerken die ooit met een bouwvergunning of een melding zijn gebouwd, of een gebruik dat ooit is toegestaan, maar die vanwege bijvoorbeeld een bestemmings- of beleidswijziging niet (meer) binnen het nieuwe planologische regime passen. Ook tientallen jaren aanwezige bouwwerken die niet met een vergunning zijn gebouwd worden met het overgangsrecht beschermd. Het overgangsrecht is er op gericht dat deze bouwwerken uiteindelijk zullen verdwijnen of het gebruik ervan wordt beëindigd, zodat de situatie in overeenstemming geraakt met de gegeven bestemming.

In beginsel mogen de bouwwerken slechts in ondergeschikte mate gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd. Het is niet mogelijk om hiermee geheel of in stappen tot een nieuw bouwwerk te komen.

Kosten samenhangend met de ontwikkeling van dit plan zullen worden bekostigd door de gemeente. Hieromtrent is in het kader van het bestemmingsplan Almeloseweg Oost indertijd een exploitatieplan opgesteld, waarbij het indertijd opgestelde inrichtingsplan en beeldkwaliteitsplan de leidraad vormden.

Voorafgaand aan het opstellen van het bestemmingsplan is met aanwonenden en andere belanghebbenden van de Almeloseweg overleg gepleegd. Dit heeft geleid tot aanpassingen in het beeldkwaliteitsplan die ook van invloed zijn geweest op de regels van het bestemmingsplan. Nadere informatie is verkrijgbaar in de paragraaf waarin de nieuwe situatie is beschreven.

Over het voorontwerpbestemmingsplan hebben vervolgens een aantal belanghebbenden hun inspraakreactie gegeven. De reacties zijn in een afzonderlijke nota inspraakreacties toegevoegd. Naar aanleiding van de inspraakreacties is op een aantal onderdelen het bestemmingsplan aangepast.

Ook de provincie heeft een reactie gegeven op het voorontwerpbestemmingsplan. De provincie adviseert om in het bestemmingsplan een maximale kavelgrootte van 7.500 m2 op te nemen. Wellicht dat de grens van 7.500 m2 per bedrijf niet meer aansluit bij de wensen van deze tijd. Een hogere grens ligt dan voor de hand. De reden om toch een bovengrens te hanteren is om planologisch te borgen dat het bedrijventerrein blijft voorzien in de behoefte voor lokaal gewortelde bedrijven, en daarmee past binnen het regionale bedrijventerreinenbeleid. Met het vastleggen van een maximale kavelgroootte wordt een duidelijk planologisch en juridisch onderscheid gemaakt tussen dit bedrijventerrein en bedrijventerreinen met grote kavels (bijvoorbeeld vanaf 2 hectare en groter) voor de (boven)regionale markt, aldus de provincie. Het advies van de provincie is in de regels overgenomen.