In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplanDen Ham, partiële herziening Slingerweg D 1521 en D 2239, van de gemeente Twenterand;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1700.BPDH2010PH0027-vas1 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

een dienstverlenend beroep dat op kleine schaal in een woning en/of aangebouwd ondergeschikt gebouw wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de betreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een bouwwerk dat ten tijde van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan bestaat, wordt gebouwd, dan wel nadien krachtens een bouwvergunning, waarvoor de aanvraag voor dat tijdstip is ingediend, kan worden gebouwd;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw ten behoeve van bewoning, dat op een bouwperceel in stedenbouwkundig opzicht als belangrijkste gebouw valt aan te merken;

voortbrengsel van de beeldende kunsten in de vorm van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, niet zijnde een bouwwerk, geen gebouw zijnde, ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct of een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening;

een gebouw of een onderdeel van een gebouw behorend bij een woning, dat op een bouwperceel in stedenbouwkundig opzicht qua omvang en situering als ondergeschikt aan het hoofdgebouw valt aan te merken. Hiervan is sprake indien het gebouw minimaal 1,5 m lager is dan het hoofdgebouw;

handelingen waarbij een stof of product voor een korte of langere tijd in een zekere ruimte min of meer statisch wordt gehouden;

handelingen zoals (be)laden, lossen, overladen, hevelen en dergelijke voorzover niet op pneumatische of mechanische wijze, bijvoorbeeld kranen, transportbanden, leidingen;

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang plus 0,25 m;
2. b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling;

de vanwege Burgemeester en Wethouders, zo nodig in het terrein, aangewezen lijn, welke op een zoveel mogelijk gelijkmatige afstand evenwijdig aan de as van de weg is gelegen en die:

• bij bestaande bebouwing zoveel mogelijk aansluit aan de ligging van de naar de wegzijde gekeerde gevels van deze bebouwing;
• bij het ontbreken van bestaande bebouwing is gelegen op een afstand van ten minste 10 m uit de as van de weg;

detailhandel in overwegend erotische artikelen waaronder mede begrepen een videotheek waar overwegend erotische films worden verhuurd;

een ondergeschikt gebouw, dat qua constructie en visueel vrij staat van het hoofdgebouw of daarmee slechts is verbonden door een tuinmuur, haag of andere tuinafscherming;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor het niet recreatief huisvesten van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

vanaf enig punt van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelgrens.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de plaatsing van gebouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilaster, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt.

De voor 'Tuin – Dorpserf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen en dorpserf;
2. b. voetpaden;
3. c. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
4. d. ontsluitingspaden;
5. e. voorzieningen die betrekking hebben op de regeling en/of de geleiding van het verkeer.

met dien verstande dat:

6. f. deze gronden niet als erf dienen te worden beschouwd in de zin van artikel 1 van het Besluit bouwvergunningsvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken.

1. a. Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan;
2. b. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de bouwhoogte niet meer dan 2 m mag bedragen, met uitzondering van bouwwerken die betrekking hebben op de regeling en/of de geleiding van het verkeer.

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op de landschappelijke inpassing nadere eisen stellen aan de plaats van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen het gebruik van gronden als storten overslagplaats van al dan niet aan het gebruik onttrokken goederen en materialen, anders dan als tijdelijke opslag ten behoeve van het normale gebruik en onderhoud.

Burgemeester en Wethouders verlenen omgevingsvergunning voor afwijken van het bepaalde in lid 19.4, indien strikte toepassing van dit voorschrift leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor 'Wonen – Karakteristiek' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, waaronder aan huis verbonden beroepen tot 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw begrepen;
2. b. het behoud van karakteristieke bebouwing en omliggende erven, die worden gekenmerkt door onbebouwde tuinen en erven;

alsmede voor:

3. c. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

1. a. de woon- en werksituatie;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
6. f. de verschijningsvorm van de gebouwen;

nadere eisen stellen aan:

1. a. de plaats en oriëntatie van gebouwen in die zin dat de hoofdgebouwen in de rooilijn moeten worden gebouwd;
2. b. de goot- en bouwhoogte en dakvorm bij verbouw van panden, in die zin dat deze dienen aan te sluiten bij het bestaande gebouw;
3. c. de bouwhoogte van het hoofdgebouw in die zin dat het verschil met de goothoogte ten minste 2 m dient te bedragen;
4. d. de plaats van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een grotere horizontale oppervlakte dan 6 m² en/of een grotere bouwhoogte dan 1,5 m;
5. e. de omvang en situering van de parkeerplaatsen op eigen terrein.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. de woon- en werksituatie;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
6. f. de verschijningsvorm van de gebouwen;

omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in:

1. a. sublid 4.2.2, sub d voor aangebouwde ondergeschikte gebouwen met een diepte van ten hoogste 1,5 m en een maximum oppervlakte van 7,5 m²;
2. b. sublid 4.2.2, sub d ingeval van:

• hoekpercelen
• overige percelen onder de voorwaarde dat het ondergeschikte gebouw in architectonisch opzicht onderdeel uitmaakt van het bijbehorende hoofdgebouw;

3. c. sublid 4.2.2, sub e onder de voorwaarden dat:

• de gezamenlijke oppervlakte van vrijstaande ondergeschikte gebouwen niet meer bedraagt dan 50 m²;
• de vergroting noodzakelijk is;

4. d. sublid 4.2.2, sub e, f en i in geval de oppervlakte van de bestaande, vrijstaande ondergeschikte gebouwen groter is dan 50 m², teneinde toe te staan dat de bestaande, vrijstaande ondergeschikte gebouwen worden vervangen door maximaal twee vrijstaande ondergeschikte gebouwen, met dien verstande dat:

• de oppervlakte van de vrijstaande ondergeschikte gebouwen na deze vervangende nieuwbouw c.q. verbouw is teruggebracht tot maximaal 50 m² vermeerderd met 50% van de oppervlakte boven de 50 m²;
• door de vervangende nieuwbouw c.q. verbouw geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de eventueel ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden en/of landschaps- en/of natuurwaarden;
• door de vervangende nieuwbouw c.q. verbouw ruimtelijk een betere situatie ontstaat.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onder strijdig gebruik wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:

• het gebruik van vrijstaande ondergeschikte gebouwen als woning;
• het gebruik van (een deel van) een bedrijfsgebouw als woning;
• het gebruik van gronden ten behoeve van op- en overslag van goederen binnen 3 m van de niet naar de weg gekeerde perceelsgrens van bedrijfsgebouwen;
• het gebruik van gronden ten behoeve van de opslag van goederen voor de naar de weg gekeerde gevel van bedrijfsgebouwen;
• het gebruik van bouwwerken en gronden als stort en overslag van al dan niet aan het gebruik onttrokken goederen en materialen, anders dan als tijdelijke opslag ten behoeve van het normale gebruik en onderhoud;
• het gebruik van gronden en bouwwerken voor enige vorm van beroep, handel en/of bedrijf, met uitzondering van aan huis verbonden beroepen;
• het gebruik van gronden en bouwwerken voor verblijfsrecreatie met een kleinschalig karakter;
• het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van prostitutie en seksshops.

Burgemeester en Wethouders kunnen, mits deze niet leidt tot een onevenredige aantasting van:

• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• de verschijningsvorm van de gebouwen,

omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van:

1. a. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftschachten en lichtkappen met maximaal 10% van de oppervlakte van het betreffende gebouw wordt vergroot, mits:
   1. 1. deze vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. 2. de vergroting niet leidt tot een bouwhoogte welke meer dan één maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw bedraagt;
2. b. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het verhogen van de bouwhoogte voor installaties en dergelijke voor ten hoogste 20% van de oppervlakte van de gebouwen tot maximaal 15 m om te kunnen voldoen aan de milieuvoorwaarden;
3. c. het afwijken van bebouwingsgrenzen en overige aanduidingen op de plankaart met maximaal 5 m ten opzichte van hetgeen op de plankaart is aangegeven onder voorwaarde dat deze afwijkingen noodzakelijk zijn in verband met de uitmeting van het terrein, dan wel uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de grond gewenst zijn;
4. d. het bepaalde in het plan en toestaan dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
5. e. het bepaalde in het plan voor het bouwen van antennes, waarvan de bouwhoogte ten hoogste 10 m mag bedragen en voor een centrale antenne tot een bouwhoogte van ten hoogste 25 m;
6. f. het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits:
   1. 1. de inhoud per gebouwtje niet meer dan 100 m³ bedraagt;
   2. 2. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten hoogste 15 m bedraagt;
7. g. het verleggen van een oppad tot maximaal 15 m vanuit het op de plankaart aangegeven oppad;
8. h. het bepaalde in het plan voor het bouwen van kunstwerken, met dien verstande dat de hoogte niet meer mag bedragen dan 6 m.

Burgemeester en Wethouders kunnen, mits deze niet leidt tot een onevenredige aantasting van:

• de woon- en werksituatie;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden,

het plan wijzigen in die zin dat:

1. a. de plaats en richting van bebouwingsgrenzen en bestemmingsgrenzen en overige aanduidingen op de plankaart met maximaal 10 m kunnen worden gewijzigd ten opzichte van hetgeen op de plankaart is aangegeven, onder de voorwaarde dat deze afwijkingen uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de grond zijn gewenst;
2. b. een transformatorstation, gasdrukmeet- en regelstation, rioolgemaal en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwwerken van openbaar nut mogen worden gebouwd tot een maximum inhoud van 400 m³ en een maximum bouwhoogte van 4 m.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanDen Ham, partiële herziening Slingerweg D 1521 en D 2239.

Met de vaststelling van de beleidsnotitie "Bouwen op open groene plekken" op 11 november 2008 ontstaat er in principe de mogelijkheid om op de onderhavige twee percelen twee woningen te bouwen. Daartoe dient het vigerende bestemmingsplan middels onderhavig bestemmingsplan partieel herzien te worden.

De onderhavige twee sonbebouwde percelen zijn gelegen aan de Slingerweg in Den Ham. Het perceel heeft een totale oppervlakte van circa 1500m². Het huidige locatiegebruik betreft een (moes-) tuin met garage / schuur. Het betreft het perceel kadastraal bekend gemeente Den Ham, sectie D, nummers 2239 en 1521, welke is weergegeven in figuur 1.2.
In figuur 1.1 staat de ligging van het besluitgebied weergegeven en in figuur 1.2 de precieze begrenzing.

Figuur 1.1: de ligging van het besluitgebied rood omcirkeld

Figuur 1.2: de begrenzing van het projectbesluit

Het bestemmingsplan 'Den Ham, partiële herziening bouwlocatie Slingerweg (D 2239 en 1521)' bestaat uit de volgende stukken:

1. 1. verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1700.BPDH2010PH0027-vas1 schaal 1:500) en een renvooi;
2. 2. regels.

Op de verbeelding is de bestemming van de bewuste bouwkavel aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan.

De locatie is gelegen binnen het plangebied van het bestemmingsplan 'Den Ham'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van de gemeente Twenterand vastgesteld op 9 september 2008 en door Gedeputeerde Staten van Overijssel (deels) goedgekeurd op 3 maart 2009 en onherroepelijk op 1 mei 2009.

De huidige bestemming van de locatie is "Karakteristieke Woondoeleinden", met de aanduiding " dorpserf ". Dergelijke terreinen zijn bestemd voor wonen en een beperkt aantal ondergeschikte functies, alsmede voor het behoud van karakteristieke bebouwing en omliggende erven, die worden gekenmerkt door onbebouwde tuinen en erven. Omliggende bebouwing is niet voorzien van de aanduiding "Karakteristiek".

De onderhavige percelen zijn niet voorzien van een bouwvlak, waardoor er geen woning mag worden opgericht. Artikel 5, lid III, sub 1 bepaald dat op gronden aangeduid met "dorpserf" ook geen ondergeschikte gebouwen mogen worden gebouwd. Artikel 5, lid IX, sub a bepaald verder dat op gronden aangeduid met "dorpserf" geen verhardingen mogen worden aangebracht.

De bouw van woningen met bijbehorende bebouwing en bestrating op onerhavige percelen is in strijd met dit bestemmingsplan.

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie gegeven. Er wordt ingegaan op de ligging en de huidige kenmerken van het gebied.

In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van rijk, provincie en de gemeente Twenterand beschreven.

In hoofdstuk 4 passeren alle relevante milieuthema's de revue en hoofdstuk 5 gaat in op de flora & fauna, archeologie en de watertoets.

In hoofdstuk 6 komt het te realiseren plan aan de orde en in de hoofdstukken 7, 8, 9 en 10 wordt ingegaan op respectievelijk de juridische aspecten/ planverantwoording, de wijze waarop de handhaving van het plan is geregeld en de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het project.

In dit hoofdstuk wordt het plangebied beschreven. Dit hoofdstuk gaat zowel in op de huidige ruimtelijke structuur, de stedenbouwkundige uitgangspunten voor de locatie als op de toekomstige situatie van het plangebied.

Het grootste deel van Den Ham omvat een karakteristiek gegroeid bebouwd gebied in een landschappelijk gevarieerde omgeving. Den Ham bestaat uit de karakteristieke gebiedsdelen in het oorspronkelijke dorpscentrum, de eromheen liggende woonwijken en het bedrijventerrein aan de zuidoostkant. De belangrijkste weg is de N341 Ommerweg-Smitstraat-Dorpsstraat. Doorgaand verkeer wordt echter omgeleid via de Marleseweg-Vriezendijk.

De gemeente Twenterand bestond in 2005 uit ruim 33.500 inwoners en heeft een woningvoorraad van circa 11.850 woningen. Den Ham heeft ongeveer 6.000 inwoners. De woningvoorraad van Den Ham bestaat uit ongeveer 1.800 woningen. Uit de gegevens blijkt dat circa 18% van de inwoners van Twenterand in de kern Den Ham woont. In Den Ham bevindt zich ongeveer 15% van de woningvoorraad van de gemeente Twenterand. De woonvisie geeft aan dat de bevolkingsomvang van de gemeente Twenterand sinds 1992 in tien jaar tijd met bijna 5% is toegenomen. Dit is iets minder dan het groeipercentage van de totale provincie Overijssel. De groei is te danken aan de natuurlijke groei (saldo tussen geboorte en sterfte).

Den Ham heeft twee bedrijventerreinen, Vriezendijk en Kroezenhoek. Beide bedrijventerreinen liggen ten zuiden van de kern Den Ham. Vriezendijk is volledig uitgegeven. Het nieuwste terrein, Kroezenhoek, is gericht op de lokale bedrijvigheid en is nog in ontwikkeling. Op het terrein zijn bedrijven gevestigd met milieucategorieën 2 en 3. Ten aanzien van de detailhandel kan worden opgemerkt dat de kern Den Ham de functie van klein dorpscentrum vervult. De winkels zijn verspreid over de kern gesitueerd, waarbij de meeste winkels aan de Brink en de Grotestraat zijn gelegen. Aan de Smitstraat zijn nog enkele grotere winkels gevestigd. De belangrijkste trekker is de supermarkt aan de Grotestraat. Het overige aanbod voor dagelijkse artikelen is vrijwel compleet en staat verspreid in het centrum. Het aantal en de diversiteit aan winkels dreigt door een tekort aan draagvlak en opvolging terug te lopen. Voor Den Ham zijn Het Liefferdinck (verzorging- en verpleeghuis) en het gezondheidscentrum belangrijke zorgvoorzieningen. Verder beschikt Den Ham over enkele zorgverlenende praktijken, zoals die van huisartsen, tandartsen en fysiotherapeuten. Op het gebied van sport en recreatie kunnen onder meer het sportpark De Rohorst, allerlei sportverenigingen en plaatselijke verenigingen, maneges, bibliotheek en het VVV-kantoor worden genoemd.

Het plangebied is gelegen aan de Slingerweg in de bebouwde kern van Den Ham. Dit is in figuur 1.1 aan de hand van een luchtfoto weergegeven. De Slingerweg is een klinkerweg met een 30km/uur-regime en verkeersdrempels. Het terrein wordt verder omzoomd door de woonbebouwing en bijbehorende ontsluitingswegen op de adressen Slingerweg 7-11 en Molenstraat 2-4.

Het plangebied ligt niet ver van de dorpsrand, maar ook niet ver van het centrum (hemelsbreed op respectievelijk 100 en 200 meter afstand). Het omliggende gebied bestaat voornamelijk uit wat oudere lintbebouwing, zie ook figuur 2.1. Door deze ontwikkelwijze heeft zich tussen de lintbebouwing een groene long in Den Ham gevormd en de twee onderhavige percelen zijn een snipper daarvan. Met de realisatie van de woningen op het adres Slingerweg 7 eind jaren 90 van de vorige eeuw is de aansluiting met de groene long grotendeels verloren geraakt. Deze woningen hebben een moderne uitstraling en bestaan uit één en twee lagen zonder kap. De overige omliggende woningen hebben een meer traditioneel karakter en bestaan uit één laag met kap.

Figuur 2.1: Den Ham rond het jaar 1890, met blauw omrcirkeld het plangebied

Het gebruik van het terrein is altijd agrarisch/weiland geweest. Zie figuur 2.2 voor een beeld van de huidige situatie.

Figuur 2.2: Een beeld van de huidige situatie

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald in de verbeelding en de regels.

De Nota Ruimte (2006) bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen voor de komende decennia. Op 27 februari 2006 is de Nota Ruimte formeel in werking getreden.

Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies. De Nota Ruimte stelt ruimte voor ontwikkeling centraal en gaat uit van het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet'. De nota ondersteunt gebiedsgerichte, integrale ontwikkeling waarin alle betrokkenen anticiperen. Het accent verschuift van toelatingsplanologie naar ontwikkelingsplanologie. Ruimte voor ontwikkeling betekent ook dat het Rijk voor ruimtelijke waarden van nationaal belang waarborgen creëert om die te kunnen behouden en ontwikkelen.

De voornaamste ruimtelijke beleidsopgaven die het kabinet ziet voor de kortere en langere termijn zijn:

• versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland;
• bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland;
• borging en ontwikkeling van belangrijke (inter-) nationale ruimtelijke waarden en borging van de veiligheid.

De doelstellingen voor het ruimtelijk beleid voor water en groene ruimte omvatten:

• borging van veiligheid tegen overstromingen;
• voorkoming van wateroverlast en watertekorten en verbetering van water- en bodemkwaliteit.

Daarnaast hecht het Rijk bij de uitvoering van het ruimtelijk beleid grote betekenis aan de borging en ontwikkeling van natuurwaarden, de ontwikkeling van landschappelijke kwaliteit en van bijzondere (ook internationaal erkende) landschappelijke en cultuurhistorische waarden. De vitaliteit van het platteland wordt versterkt door ruimte te geven aan hergebruik van bebouwing en nieuwbouw in het buitengebied, vergroting en aanpassing van de toeristisch-recreatieve mogelijkheden en door ruimte te bieden aan een duurzame en vitale landbouw en overige economische activiteiten die zich verdragen met de kwaliteit van het landschap.

Het voorliggende bestemmingsplan voldoet aan de doelstellingen van de Nota Ruimte.

De Omgevingsvisie Overijssel 2009 betreft een integrale visie die het voorheen geldende Streekplan Overijssel 2000+, het Verkeer- en vervoerplan, het Waterhuishoudingsplan en het Milieubeleidsplan samen brengt in één document. Hiermee is de Omgevingsvisie het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De Omgevingsvisie is op 18 november 2008 vastgesteld door Gedeputeerde Staten en op 1 juli 2009 vastgesteld door Provinciale Staten.

Leidende thema's voor de Omgevingsvisie zijn:

• Duurzaamheid;
• Ruimtelijke kwaliteit.

De definitie van duurzaamheid luidt: "duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte aan de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien". Duurzaamheid vraagt om een transparante afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities.

De definitie van ruimtelijke kwaliteit luidt: "het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is". Ruimtelijke kwaliteit is het resultaat (bedoeld en onbedoeld) van menselijk handelen en natuurlijke processen. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, ook vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. De essentiële gebiedskenmerken zijn daarbij uitgangspunt.

De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn:

• door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu.s; dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen;
• investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan;
• zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik bij bebouwing door hantering van de zogenaamde „SER-ladder.; deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken; hierbij is afstemming tussen gemeenten over woningbouwprogramma.s en bedrijfslocaties noodzakelijk;
• ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2009
De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Aan de hand van de drie niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. De drie niveaus komen hieronder aan de orde.

1. Generieke beleidskeuzes (of)
Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zgn. 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones etc. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

2. Ontwikkelingsperspectieven (waar)
Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

3. Gebiedskenmerken (hoe)
Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Indien het concrete initiatief, de bouw van twee woningen in stedelijk gebied, wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel dan ontstaat globaal het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes
Bij de afwegingen in de eerste fase "generieke beleidskeuzes" zijn er geen aspecten die bijzondere aandacht verdienen. Van grote belemmeringen is niet gebleken. Een en ander blijkt ook uit hoofdstuk 4 van deze plantoelichting waarin uitgebreid op de diverse omgevingsaspecten wordt ingegaan.

Ontwikkelingsperspectieven
De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In de stedelijke omgeving is de uitdaging om de economische centra bereikbaar te houden en door herstructurering de kwaliteit van de woonomgevingen en bedrijfslocaties te vergroten.

Het onderhavige plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'woonwijk'. Dit ontwikkelingsperspectief verzet zich niet tegen de toevoeging van een woning op de bewuste locatie.

Gebiedskenmerken
De volgende gebiedskenmerken gelden voor de onderhavige locatie:

• Natuurlijke laag: dekzandvlakte en ruggen
• Laag van het agrarisch cultuurlandschap: essenlandschap
• Stedelijke laag: woonwijken 1955 - nu

Er is sprake van een kleinschalige ruimtelijke ontwikkeling op een kavel tussen de bestaande bebouwing. Dit brengt met zich mee dat van een verdere aantasting van het natuurlijke landschap en agrarisch cultuurlandschap geen sprake is. Voor woonwijken 1955 - nu geldt dat toevoeging van bebouwing bijdraagt aan het behoud, versterking en vernieuwing van individuele bebouwing met een eigen karakter en uitstraling. Ontwikkelingen voegen zich in maat, schaal en ritme naar de omliggende bebouwing. Daarvan is onderhavig plan sprake.

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 verwoorde provinciaal ruimtelijk beleid.

De Toekomstvisie voor Twenterand in 2030 is een inspirerend richtinggevend kader voor de ruimtelijke, maatschappelijke en economische ontwikkeling voor de gemeente Twenterand voor de lange termijn. Een visie met strategische keuzes en ontwikkelingsrichtingen voor zowel Vroomshoop, Vriezenveen, Den Ham, Westerhaar-Vriezenveensewijk als het buitengebied. De toekomstvisie betreft een sprong naar trends en ontwikkelingen in 2030 met daarin een doorvertaling naar het sociale, fysieke en economische streefbeeld van de gemeente Twenterand. De visie is daarmee geen doorvertaling van het heden richting de toekomst.

De toekomstvisie is nodig om de toekomstige gewenste ontwikkeling van de gemeente, de afzonderlijke kernen en het buitengebied te duiden. Met het beeld van 2030 op het netvlies kan de gemeente de jaren daar naar toe de juiste beslissingen nemen voor bijvoorbeeld wonen, werken, economie, natuur en vrijetijdsbesteding.

Per kern is een profiel voor 2030 ontwikkeld, waarbij de nadruk is gelegd op de verschillen en de potenties tussen de kernen zodat deze verder ontwikkeld kunnen worden. In de profielen worden keuzes gemaakt in wenselijke ontwikkelingen en worden de belangrijkste consequenties daarvan genoemd.

Voor Den Ham wordt ingestoken op behoud van kwaliteit:

• Beperkte uitbreiding bebouwd gebied
• Transformatie binnen het bebouwde gebied volgens een helder beeldkwaliteitsplan
• Sturen op kwaliteit in plaats van kwantiteit

Dagtoerisme wordt in Den Ham de belangrijke bron van inkomsten:

• Stimulans horeca en detailhandel
• Stimulans streekeigen producten en cultuur
• Relatie met het landelijke gebied versterken (openstellen)

Inzetten op hoogwaardige, binnenstedelijke dienstverlening:

• Advocatenkantoren, adviesbureaus, makelaardij.

Toetsing
Onderhavig plan is gezien de kleinschaligheid een beperkte uitbreiding van het bebouwd gebied. Het plan zal conform de welstandscriteria ontwikkeld worden. Het plan staat de andere genoemde punten in het profiel niet in de weg.

Inleiding
De woonvisie voor de gemeente Twenterand (februari 2003) is het beleidsdocument van de gemeente op het gebied van wonen. De gemeente heeft hierin de visie vastgelegd op het gebied van wonen op de korte en middellange termijn. Het streven hierbij is dat Twenterand een prettige woongemeente is voor alle doelgroepen die gebonden zijn aan de gemeente, met behoud van de identiteit van de gemeente en de individuele kernen daarbinnen. Het specifieke dorpse woonmilieu moet behouden blijven. Ook moet de kwaliteit van woningen en woonomgeving aansluiten bij de wensen van de bewoners. Tenslotte wil de gemeente in het belang van de leefbaarheid, het draagvlak voor voorzieningen en woonmilieudifferentiatie meer hogere inkomensgroepen aantrekken.

De woonvisie wordt momenteel geactualiseerd. verwacht wordt dat het beleid op hoofdpunten ongewijzigd blijft. Het bouwen voor de nader genoemde doelgroepen blijft uitgangspunt.

Marktanalyse en opgave
De opgaven op de woningmarkt in Twenterand zijn groot. De belangrijkste opgave is het kunnen voldoen aan de woonwensen van de huishoudens die in Twenterand willen (blijven) wonen. De grootste problemen liggen onder meer bij huishoudens die een kwalitatieve verbetering van hun woonsituatie willen (doorstromen naar koop en aantrekkelijke, duurdere koopwoningen). Oplossingen moeten worden daarom gezocht in het bevorderen van de doorstroming door middel van het uitbreiden van de woningvoorraad en het transformeren van minder gewilde naar gewilde woningtypen.

Bouwprogramma
De gemeente streeft ernaar een aantrekkelijke woongemeente te zijn voor alle doelgroepen die om economische of maatschappelijke redenen aan de gemeente zijn gebonden. Het nieuwbouwbeleid is erop gericht strategische aanvullingen op de woningmarkt te doen.

In de periode 2007-2015 wordt er gemeentebreed uitgegaan van 590 nieuwe woningen. Het gewenste bouwprogramma 2003-2007 voor de kernen Den Ham en Vroomshoop geeft aan dat wordt uitgegaan van 80 eengezinswoningen in het goedkopere segment, 50 eengezinswoningen in het middeldure segment en 20 bouwkavels.

Toetsing
Het onderhavige bestemmingsplan betreft de realisatie van twee vrije-sector-bouwkavel. Het plan past binnen het gewenste bouwprogramma, aangezien in Den Ham wordt uitgegaan van nieuwbouw in alle segmenten, namelijk goedkope en middeldure eengezinswoningen en tevens vrije sector bouwkavels.

De Beleidsnota Inbreidingslocaties Gemeente Twenterand is gericht op reeds bebouwde locaties. Voor open, nog nooit bebouwde plekken wordt verwezen naar de beleidsnotitie "Bouwen op open groene plekken", zie volgende subparagraaf.

Algemeen
De beleidsnotitie "Bouwen op open groene plekken" is bij besluit van 11 november 2008 door de raad van de gemeente Twenterand vastgesteld. De beleidsnota beschrijft het beleid inzake het bouwen van woningen op groene plekken.

De strekking van het beleid is om sturend te kunnen reageren op regelmatig inkomende verzoeken om medewerking aan het bouwen van woningen op onbebouwde percelen.

Open gebieden
Open groene plekken, zoals bedoeld in deze beleidsnotitie, zijn uitsluitend gelegen binnen de bebouwde kom van de kernen binnen de gemeente Twenterand. Het bestemmingsplan 'Buitengebied herziening 2005' is bepalend voor de begrenzing van de gebieden die tot de bebouwde kom gerekend moeten worden.

Een tweede stap in de gebiedsafbakening is het uitsluiten van de planmatig ontwikkelde woongebieden. Dit betreffen dus de woongebieden, die op grond van een bestemmingsplan of uitlegplan tot stand zijn gekomen. De in deze woongebieden aanwezige open groene plekken zijn doelbewust in het stedenbouwkundig concept van het betreffende woongebied opgenomen en vervullen in de woonomgevingen een duidelijke functie. Deze locaties komen in beginsel niet voor bebouwing in aanmerking.

Vervolgens is voor een open groene plek een nauwkeurige begripsomschrijving geformuleerd, te weten: Een open groene plek is een fysiek onbebouwd terrein gelegen aan een openbare weg tussen bestaande bebouwing binnen de op historische grondslag gegroeide bebouwde kom, waarop uit stedenbouwkundig oogpunt bezien ten hoogste de bouw van 2 woningen toegestaan kan worden.

Een open groene plek komt voor aanvullende woningbouw in aanmerking, mits voldaan kan worden aan bouwregels, zoals die in het ter plaatse geldende bestemmingsplan zijn vastgelegd. Geforceerde aanvullende woningbouw op te kleine percelen zal namelijk leiden tot een ongewenste inbreuk op de ruimtelijke kwaliteit en verzet van direct belanghebbenden. Daarnaast mogen de uitkomsten van alle noodzakelijk uit te voeren onderzoeken geen belemmeringen opwerpen.

Waarde van open groene plekken
In de structuurvisie dorp Den Ham (vastgesteld bij raadsbesluit van 26 september 2000) zijn de meest waardevolle groenelementen en dorpsranden in de visie aangeduid als 'sieraden' en/of 'groene longen' respectievelijk 'overgang wonen / agrarisch', op kaartbeelden aangeduid. Ten aanzien van de sieraden / groene longen is gesteld dat deze bewaard moeten blijven en hiervoor de volgende strategie kan gelden:

• het stimuleren van een openbaar, vrij toegankelijk karakter;
• het omwerken van de huidige agrarische signatuur naar een gebied met een groene landelijke uitstraling indien mogelijk met wandelfunctie;
• alleen nieuwe functies toelaten als er sprake is van een openbaar karakter;
• in principe geen nieuwe bebouwing, tenzij er compensatie plaatsvindt (sanering van bestaande bebouwing);
• onder strikte voorwaarden, alleen in de randgebieden van de groene longen nabij bestaande bebouwing nieuwbouw toestaan;
• waar mogelijk niet (meer) functionele bebouwing sanering dan wel herschikken;
• verder uitwerken, in ruimer kader, van eerder verrichte inrichtingsstudies.

Daarnaast ondersteunen de doorzichten vanaf de straatruimte (gaten in de gevelwand) naar de grote binnenterreinen (groene longen) en de cultuurhistorische elementen (de Lindebeek, de Heemsteresch en de Mageleresch) het dorpsbeeld in hoge mate. Open plekken, die in overeenstemming zijn met de gebiedsafbakening en gelegen zijn binnen het op de kaartbeelden 7 en 8 van de structuurvisie aangegeven 'bestaand woongebied', 'centrumgebied' en 'gemengd bedrijven / wonen', kunnen in beginsel wel voor aanvullende woningbouw in aanmerking komen.

Een open groene plek komt in beginsel niet voor bebouwing in aanmerking indien het terrein een onderdeel uitmaakt van de voor die kern kenmerkende ruimtelijke structuur. Voor Den Ham zijn dit de 'sieraden' (groene longen) en de waardevolle dorpsranden (overgang wonen / agrarisch). Deze open plekken zijn expliciet in de voor betreffende gebieden geldende bestemmingsplannen als zodanig aangegeven.

Doelgroepen
De uitgangspunten ten aanzien van doelgroepen, zoals genoemd in de Woonvisie zijn leidend voor aanvullende woningbouw op open groene plekken. Het bouwen op een open groene plek is daarnaast uitsluitend voorbehouden aan personen die een duidelijk aantoonbare sociale dan wel economische binding hebben aan de gemeente Twenterand.

Stappenplan toetsing
De beleidsnotitie bevat een concreet stappenplan voor de toetsing van aanvragen. Er zal sprake moeten zijn van een bevestigend antwoord op de volgende vragen:

A Overheidsbeleid

• Voldoet het verzoek aan het gemeentelijk beleid?
• Voldoet de betreffende open groene plek aan de geformuleerde definitie?
• bevindt de open groene plek zich binnen de bebouwde kom en niet in een planmatig ontwikkeld woongebied?
• wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Woonvisie?
• heeft belanghebbende een aantoonbare sociale dan wel economische binding aan de gemeente Twenterand?
• is het maximaal toelaatbaar aantal van 8 woningen per jaar nog niet bereikt?

B Stedenbouwkundige criteria
Voldoet het verzoek aan de stedenbouwkundige criteria?

• kan op de betreffende open groene plek op grond van de bouwregels, zoals deze zijn opgenomen in het voor dat gebied geldende bestemmingsplan gebouwd worden?
• maakt de open plek geen deel uit van de voor de betreffende kern kenmerkende ruimtelijke structuur zoals expliciet op kaartbeeld aangegeven in ruimtelijke plannen?
• is de open groene plek gelegen aan een in de bijlage genoemde straat?

C Milieueisen
Voldoet het verzoek aan de milieueisen?

• wordt voldaan aan de eisen van de Wet geluidhinder?
• wordt voldaan aan milieuzonering, waarbij de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' (uitgave april 2007) uitgangspunt is?
• is door een verkennend bodemonderzoek aangetoond dat de locatie geschikt is voor woningbouw?
• is uit oogpunt van externe veiligheid woningbouw op de betreffende locatie mogelijk?

D Planschaderisico
Voldoet het verzoek aan de voorwaarden, die gesteld worden vanuit risicomanagement?

• is de planschadeovereenkomst ondertekend op grond waarvan de gemeente gevrijwaard is van mogelijke financiële gevolgen van aanvullende woningbouw?
• is door verzoeker de samenwerkingsovereenkomst met daarin opgenomen de te betalen exploitatiebijdrage ondertekend?

Indien het voorliggende initiatief c.q. de locatie wordt getoetst aan de hiervoor uiteengezette criteria dan kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• A. De locatie is gelegen binnen de bebouwde kom in een niet planmatig ontwikkeld woongebied en voldoet aan de definitie van een open groene plek. Ook wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Woonvisie. De aanvraag is ingediend op een tijdstip dat het maximaal toelaatbaar aantal van 8 woningen per jaar voor het jaar 2010 nog niet was bereikt.
• B. Er gelden voor het plangebied geen stedenbouwkundige criteria waaraan het plan kan worden getoetst. In de regels van dit bestemmingsplan is zoveel mogelijk aangesloten bij de algemeen geldende regels in Twenterand en de regels die gelden voor vergelijkbare locaties in Den Ham. Daarmee is gewaarborgd dat er een stedenbouwkundig passend plan voor onderhavige locatie ontwikkeld wordt.
• C. Zoals uit hoofdstuk 4 zal blijken, wordt ook voldaan de gestelde milieu-eisen.
• D. De initiatiefnemer zal een planschadeovereenkomst ondertekenen op grond waarvan de gemeente gevrijwaard is van mogelijke financiële gevolgen van effectuering van dit plan. Ook is hij in beginsel bereid een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente te sluiten met daarin opgenomen de te betalen exploitatiebijdrage.

Hiermee voldoet het verzoek aan het gemeentelijk beleid.

De gemeentelijke Welstandsnota is vastgesteld in 2004. Nieuwe ontwikkelingen worden voornamelijk getoetst aan de van toepassing zijnde, in de Welstandsnota opgenomen welstandscriteria.

Het onderhavige gebied is gelegen in het gebied dat in de welstandsnota is aangeduid als "oude centrum". De voor dit gebied geldende welstandscriteria zijn:

• de bebouwing past binnen het huidige homogene karakter van de dorpskern;
• de huidige, fijne korrelgrootte van de bestaande bebouwing wordt aangehouden;
• voor de gevels worden gebakken materialen gebruikt;
• de gevel kent een traditionele opbouw (lichte gekleurde boeiboorden, rijk gedetailleerde overgang van gevel naar dak, een hoofdgebouw met staande ramen, licht gekleurde kozijnen);
• aan de achterzijde worden hagen gebruikt als erfafscheiding.

Er gelden voor onderhavig plangebied geen objectgericht criteria.

De Welstandnota dient voor de in dit plangebied te realiseren woningen tevens als stedenbouwkundig kader.

De binnen het plangebied te realiseren bebouwing zal voldoen aan de genoemde welstandscriteria.

Om conflictsituaties te voorkomen, dient in het bestemmingsplan aandacht te worden besteed aan de diverse omgevingsaspecten. Weliswaar is voor het merendeel van deze aspecten specifiek beleid en regelgeving opgesteld, toch is er sprake van een aanvullende werking ten opzichte van de ruimtelijke ordening. Zo kan het bestemmingsplan via de bestemmingsplankeuzen aanwijzingen geven richting het milieubeleid. Andersom kan het milieubeleid richting geven aan de functietoedeling in het bestemmingsplan.

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen ten aanzien van de geluidsbelasting van geluidsgevoelige functies. De functie 'wonen' is aan te merken als een geluidsgevoelige functie.

Op basis van artikel 77 van de Wet geluidhinder (Wgh) dient bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek te worden ingesteld. Het akoestisch onderzoek bepaalt de geluidsbelasting aan de gevel van de geluidsgevoelige bestemming die vanwege de weg wordt ondervonden.

Het onderzoek is alleen noodzakelijk als de geluidsgevoelige bestemming binnen de wettelijke geluidszone van de weg gelegen is. 30 km/uur-wegen zijn wettelijk niet gezoneerd en vallen daarmee niet onder de Wet geluidhinder. Vanwege het weinige verkeer dat gebruikmaakt van de Slingerweg en de aanwezigheid van verkeersdrempels wordt akoestisch onderzoek naar wegverkeerslwaai hier niet nodig geacht.

Omdat zich geen bedrijvigheid of andere geluidproducerende functies in de nabijheid zijn hoeft daar eveneens geen akoestisch onderzoek naar te worden verricht.

De bovengenoemde beredenering is conform de Nota geluidsbeleid van de gemeente Twenterand.

Voor het wijzigen van het bestemmingsplan ten behoeve van de realisatie van het voorgenomen plan is in juni-juli 2010 een bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 1). Uit het historisch vooronderzoek is geen informatie naar voren gekomen waaruit blijkt dat op of nabij de locatie sprake is (geweest) van activiteiten die een bedreiging voor de bodemkwaliteit zouden kunnen vormen.

Het veldwerk is uitgevoerd op 30 juni 2010 en op 9 juli 2010 is het grondwater bemonsterd.

Uit de resultaten van het verkennend bodemonderzoek is gebleken dat er in de boven- en ondergrond chemisch-analytisch geen verhoogde gehalten van de onderzochte parameters zijn aangetoond.

In het grondwater zijn chemisch-analytisch licht verhoogde concentraties aan barium aangetoond. De aangetoonde concentraties overschrijden de streefwaarde in geringe mate. De tussenwaarden worden niet benaderd. Waarschijnlijk zijn de aangetoonde licht verhoogde concentraties toe te schrijven aan licht verhoogde natuurlijke achtergrondconcentraties.

De opzet van het huidige onderzoek heeft geleid tot een goed beeld van de bodemkwaliteit op de onderzoekslocatie. De gestelde hypothese dat de locatie ten aanzien van de parameter asbest in bodem als 'onverdacht' kan worden aangemerkt is juist gebleken. Nader onderzoek wordt daarom niet noodzakelijk geacht gezien de geringe verhogingen.

Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet Milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen. Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing worden vastgesteld indien:

1. a. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 (van de Wet Milieubeheer, hfdst. 5, titel 5.2 luchtkwaliteitseisen)opgenomen grenswaarde, of
2. b. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of
3. c. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing biedt, niet in betekende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in eerder genoemde bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen of
4. d. het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

Van een verslechtering van de luchtkwaliteit "in betekende mate" als bedoeld onder c is sprake indien zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of 3000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;
• infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
• kantoorlocaties: 10.000 m2 brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, 20.000 m2 brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

Het criterium "niet in betekende mate" kan pas worden toegepast als het NSL en de (nieuwe regionale programma"s zijn vastgesteld en dat is sedert 1 augustus 2009 het geval. Daarom kan nu van de 3%-regeling gebruik gemaakt worden (het percentage van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van PM10 of NO2, waarmee de luchtkwaliteit verslechtert als gevolg van het project), maar geldt de 1%-grens. Voor woningbouw betekent dat bijvoorbeeld dat de luchtkwaliteit "niet in betekende mate" verslechtert zolang het aantal woningen niet boven de 1500 uitkomt.

Onderhavig projectbesluit betreft slechts de nieuwbouw van twee woningen en daarom kan geconcludeerd worden dat door de ontwikkeling, die in het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, de luchtkwaliteit "niet in betekende mate" zal verslechteren. Derhalve hoeft niet nader op het aspect luchtkwaliteit te worden ingegaan.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Op 1 januari 2010 moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Die beperkingen moeten in milieuvergunningen en bestemmingsplannen zijn vastgelegd. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen.

Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi)
• de Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's Zware Ongevallen (Brzo)
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRvgs). Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen is het Structuurschema buisleidingen (SBUI) van toepassing.

Het doel van het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' is om de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

In het externe veiligheidsplan 'Twenterand werkt aan veiligheid', vastgesteld op 20 maart 2007, is het veiligheidsbeleid van de gemeente Twenterand in beeld gebracht. Doel van het externe veiligheidsbeleid is om een transparant toetsingskader te hebben voor het omgaan met huidige maar ook eventuele toekomstige externe veiligheidssituaties.

Aan hand van de Risicokaart Overijssel is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart Overijssel staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In figuur 4.1 is een uitsnede van de risicokaart weergegeven.

Figuur 4.1: uitsnede uit risicokaart met de afstand van het plangebied tot de dichtstbijzijnde risicofactor

Uit de inventarisatie blijkt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt in een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

De dichtstbij gelegen risicofactor bevindt zich op ruim 900 meter afstand.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Natuurbeschermingswet en de Ecologische Hoofdstructuur. Soortenbescherming komt voort uit de Flora- en faunawet.

Natuurbeschermingswet
Natuurgebieden of andere gebieden die belangrijk zijn voor flora en fauna kunnen op basis van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn (Natura2000) worden aangemerkt als speciale beschermingszones (SBZ.s). Het plangebied bevindt zich niet in of in de buurt van een speciale beschermingszone als bedoeld in de Vogel- en/of Habitatrichtlijn of in de buurt van de Ecologische Hoofdstructuur of ander natuurgebieden. Gebiedsbescherming is daarom niet aan de orde.

Flora en Faunawet
Wat betreft de soortbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd.

De locatie heeft geen of een zeer lage natuurwaarde en is niet van belang voor beschermende planten- en diersoorten. Ook zijn de gronden gezien hun aard niet geschikt als verblijf- of foerageerplaats. Zie ook bijlage 2. Nader (veld)onderzoek of het aanvragen van een ontheffing op de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet wordt niet noodzakelijk geacht.

Overigens wordt benadrukt dat rekening wordt gehouden met de in artikel 2 van de Flora- en faunawet opgenomen zorgplichtbepaling.

Op grond van artikel 2, lid 1 neemt een ieder voldoende zorg in acht voor de in het wild levende dieren en planten, evenals voor hun directe leefomgeving. In artikel 2, lid 2 is bepaald dat de zorg, bedoeld in het eerste lid, in ieder geval inhoudt dat een ieder die weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat door zijn handelen of nalaten nadelige gevolgen voor flora of fauna kunnen worden veroorzaakt, verplicht is dergelijk handelen achterwege te laten voorzover zulks in redelijkheid kan worden gevergd, dan wel alle maatregelen te nemen die redelijkerwijs van hem kunnen worden gevergd teneinde die gevolgen te voorkomen of, voorzover die gevolgen niet kunnen worden voorkomen, deze zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken). De zorgplicht geldt altijd en voor alle planten en dieren, of ze beschermd zijn of niet, en in het geval dat ze beschermd zijn ook als er ontheffing of vrijstelling is verleend.

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) van kracht geworden. Deze wet, een wijziging op de Monumentenwet 1988, regelt de omgang met het archeologisch erfgoed. Nieuw in de wet is dat gemeenten een archeologische zorgplicht krijgen en dat initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, verplicht zijn rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Bureau Baac heeft voor het grondgebied van de gemeente Twenterand een inventarisatie opgesteld van de archeologische verwachtingen. Het plangebied is getoetst aan archeologische verwachtingskaart. Een uitsnede van de kaart is opgenomen in figuur 5.1.

Figuur 5.1: uitsnede uit de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart

Voor het plangebied geldt een middelhoge verwachting voor archeologische bodemvondsten. Hiervoor geldt dat bij ingrepen dieper dan 40 cm. en met een oppervlakte gelijk aan of groter dan 2500 m² een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. De betreffende locatie is niet groter, of gelijk aan 2500 m² oppervlakte. In verband daarmee is een inventariserend archeologisch veldonderzoek niet noodzakelijk.

In figuur 5.1 is ook een aantal zwarte vierkante vlakjes zichtbaar. Dit houdt in dat daar in 1832 ook reeds bebouwing aanwezig was. Het blauwe vierkante vlakje betreft een rijksmonument. Met deze vierkante vlakjes hoeft in dit plan geen rekening te worden gehouden.

Conclusie is dat de Wet op de Archeologische Monumentenzorg geen beletsel vormt voor woningbouw op de bewuste locatie.

Belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater). De locatie is niet gelegen in een beekdal, waterwingebied of anderszins kwetsbaar gebied met het oog op de waterhuishouding. Het hemelwater dient uit het rioolsysteem te worden gehouden. Er is voldoende tuingrond en onverhard oppervlak aanwezig waarin het hemelwater van het verhard en dakoppervlak kan infiltreren. Hethuishoudelijk afvalwater zal via een huisaansluiting worden afgevoerd op de riolering. Hiermee wordt aangesloten bij het Gemeentelijk Riolerings Plan.

De initiatiefnemer heeft het waterschap Regge en Dinkel en de gemeente geinformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. Daartoe is een aantal vragen beantwoord welke er toe hebben geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast, zie bijlage 3.

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. De toename van het verharde oppervlak is minder dan 1500m² en hemelwater zal worden geïnfiltreerd op eigen terrein. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied.

Geconcludeerd wordt dat de bestemming en de grootte van het te realiseren plan een geringe invloed hebben op de waterhuishouding. Het waterschap Regge en Dinkel heeft een positief wateradvies afgegeven.

In hoofdstuk 2 is al ingegaan op de structuur en de kenmerken van de directe omgeving van het plangebied. In dit hoofdstuk wordt op het plangebied zelf ingegaan.

Inpassing
Het plan betreft de realisatie van twee bouwkavels aan de Slingerweg. Door de bouw van de woningen wordt het laatste deel van die hoek tussen de Slingerweg en de Molenstraat verder met bebouwing ingevuld.

De nieuwe woningen zullen worden ingepast binnen het bestaande beeld aan de Slingerweg. Aansluitend bij het type woningen in de omgeving wordt uitgegaan van de bouw van twee vrijstaande twee-onder-één-kap-woningen, waarbij vanwege de dorpskarakteristiek de voortuin onbebouwd dient te blijven.

Het bouwplan dient te voldoen aan de welstandscriteria en de regels van dit bestemmingsplan, waarmee gewaarborgd is dat het voldoende past in het straatbeeld. In de regels is rekening gehouden met onder meer de maatvoeringen zoals die in de directe omgeving en in het vigerende bestemmingsplan 'Den Ham' voorkomen.

Verkeersaspecten-parkeren
De nieuwe woningen worden direct of indirect via de ontsluiting van de woningen met de adressen 7-11 op de Slingerweg ontsloten. Gelet op de functie van deze weg (erfontsluiting) en de lage intensiteiten levert dat vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren op. Parkeren ten behoeve van de woningen vindt plaats op eigen grond. Er wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen.

Tegen de invulling van het onbebouwde perceel bestaat vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt geen overwegende bezwaren.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. Ook de Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008) is pas op die datum verplicht. De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Het plan, zoals verwoord in voorgaande hoofdstuk, heeft een juridische vertaling gekregen in de (plan)regels en verbeelding (plankaart) van dit bestemmingsplan, welke in samenhang bekeken moeten worden.

In dit bestemmingsplan is qua opzet en inhoud zoveel mogelijk aangesloten bij het concept-Handboek bestemmingsplannen gemeente Twenterand en bij het bestemmingsplan 'Den Ham'. Regels die op onderhavige situatie niet van toepassing zijn zijn niet overgenomen en daar waar regels niet identiek konden worden overgenomen is zoveel mogelijk aangesloten bij de gedachte achter die regels. Door deze werkwijze zijn er op onderhavige locatie niet meer of minder mogelijkheden dan op vergelijkbare locaties elders in Den Ham. Ook zullen hierdoor niet snel interpretatieverschillen plaatsvinden en kan het onderhavige postzegelplan eenvoudiger worden opgenomen in een toekomstige actualisatie van het bestemmingsplan Den Ham.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken en worden hieronder beschreven en toegelicht.

In artikel 1 zijn omschrijvingen opgenomen van een aantal in het plan voorkomende begrippen. In artikel 2 is opgenomen op welke wijze de in het plan voorgeschreven maten dienen te worden gemeten. Door het geven van begripsomschrijvingen en aanwijzingen voor het meten wordt de interpretatievrijheid verkleind en daardoor de duidelijkheid en de rechtszekerheid vergroot.

In dit hoofdstuk is het gebruik van gronden en gebouwen, alsmede de bouwmogelijkheid geregeld. Gebruik in strijd met de bestemming is verboden.

Bestemmingen
Op de locatie ligt reeds de bestemming 'Wonen - Karakteristiek' met daarbij de aanduiding 'Tuin - Dorpserf'. Dit is overgenomen in onderhavig bestemmingsplan, waarbij in aansluiting op het Handboek Bestemmingsplannen de aanduiding een zelfstandige bestemming is geworden.

Bouwen
Er lag geen bouwmogelijkheid op de locatie. Dat is in dit bestemmingsplan wel het geval door het toevoegen van een tweetal bouwvlakken. In de regels is een onderscheid gemaakt in bouwregels voor hoofdgebouwen, ondergeschikte gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Hoofdgebouwen moeten worden gebouwd binnen het op de kaart aangegeven bouwvlak.

Vanwege de bestemming 'Tuin - Dorpserf' mogen geen gebouwen niet worden gebouwd in het gebied tussen de weg en 3 meter achter (het denkbeeldige verlengde van) de aan de wegzijde gelegen bouwvlakgrens.

Hoofdgebouw
Er is in dit geval nog geen concreet bouwplan of sprake van bestaande bebouwing waaromheen het bouwvlak kan worden gelegd. Om die reden is er voor gekozen om vrij ruime bouwvlakken op te nemen, zodat er voldoende ruimte en flexibiliteit is voor het ontwikkelen van een bouwplan. De maat en situering van het bouwvlak dient echter dusdanig te zijn dat er nog wel sprake is van voldoende ruimtelijke kwaliteit.

De gemeente hanteert daarvoor een aantal standaardregels:

• hoofdgebouw tenminste 10 meter uit de as van de weg (zie artikel 1.24 van dit bestemmingsplan);
• voor vrijstaande woningen: bouwvlakdiepte van 20 meter (zie Handboek Digitalisering Twenterand jan 2010).

De maat en vorm van onderhavig bestemmingsplangebied zijn echter dusdanig dat hieraan niet geheel kan worden voldaan. Om voldoende achtertuin te behouden liggen de bouwvlakken op 6 en 8 meter uit de as van de Slingerweg en zijn ze 15 meter diep. Dat is hier in ruimtelijk opzicht acceptabel. De zijgrenzen van de bouwvlakken zijn aan de buitenzijden van het bestemmingsplangebied zodanig dat er tenminste 3 meter afstand tot de zijperceelsgrens is. Om voldoende flexibiliteit te geven aan de nog te ontwikkelen bouwplannen is de afstand van de bouwvlakken tot de grens tussen de beide percelen minder dan 3 meter. In de regels is vastgelegd dat de woningen tenminste 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrens moeten worden gerealiseerd, waardoor er voldoende afstand tussen de twee woningen is gegarandeerd.

Gezien de breedte van één van beide bouwvlakken is de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' (=1) in de verbeelding en regels opgenomen. Vanwege de grootte van de bouwvlakken is ook het maximum oppervlak van de woningen begrensd.

Aansluitend bij het vigerende bestemmingsplan ligt de bestemming 'Tuin - Dorpserf' voor het bouwvlak en loopt deze door tot 3 meter achter de voorgrens van het bouwvlak.

De goot- en bouwhoogte en hellingshoek sluiten aan op de maatvoeringen in het bestemmingsplan Den Ham.

Ondergeschikt gebouw
Het begrip 'ondergeschikt gebouw' is omschreven als: "een gebouw of een onderdeel van een gebouw dat op een bouwperceel in stedenbouwkundig opzicht qua omvang en situering als ondergeschikt aan het hoofdgebouw valt aan te merken. Hiervan is sprake indien het gebouw minimaal 1,5 m lager is dan het hoofdgebouw".

Dit begrip kan worden aangemerkt als een verzamelbegrip voor de voormalige begrippen aan- en uitbouwen, bijgebouwen, carports en erkers. Er wordt uitgegaan van een puur ruimtelijke benadering. Er wordt bewust niet geëist dat er ook sprake moet zijn van functionele ondergeschiktheid. Uitgangspunt is dat er een objectieve maat wordt genoemd om onderscheid te kunnen maken tussen hoofdgebouw en ondergeschikt gebouw. Voor een minimale maat van 1,5 m is gekozen om de volgende redenen:

• het moet een objectieve maat zijn, die toepasbaar is voor alle denkbare woningtypen in het gebied;
• om discussie te voorkomen, moet er sprake zijn van een duidelijk meetbaar hoogteverschil tussen het hoofdgebouw en het ondergeschikte gebouw;
• het hanteren van een eenduidige maat schept duidelijkheid naar de burger en bevordert de rechtszekerheid;
• hoogbouwwoningen en laagbouwwoningen worden met deze systematiek op een gelijke wijze behandeld;
• een percentage van de bouwhoogte of kaphoogte is niet toepasbaar bij alle woningtypen (denk aan een laagbouwwoning met een flauwe dakhelling);
• door de gekozen maat is er een duidelijk visueel onderscheid tussen de hoofdgebouw en de ondergeschikte gebouwen. Deze maat sluit goed aan bij de vaste lijn die de bestuursrechter in het algemeen hanteert bij het onderscheid tussen hoofdgebouw en aanbouw/bijgebouw.

Bij de beoordeling of sprake is van een ondergeschikt gebouw kunnen de volgende situaties worden onderscheiden:

1. 1. er is sprake van een vrijstaand of aangebouwd ondergeschikt gebouw, waarbij ten aanzien van het aangebouwde gebouw sprake is van een zelfstandige constructie. In dat geval dient de aanvraag te worden getoetst aan de regels voor de ondergeschikte gebouwen;
2. 2. alle onderdelen van het hoofdgebouw voldoen aan het in de regels gestelde ten aanzien van het hoofdgebouw. In dat geval kan een beoordeling of voor onderdelen sprake is van ondergeschikt gebouw achterwege blijven.
3. 3. er is sprake van onderdelen van het gebouw die afwijken van de regels die gelden voor het hoofdgebouw. In dat geval moet worden nagegaan of het betreffende gedeelte in stedenbouwkundig opzicht qua omvang en situering ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Is dit het geval dan dient dit onderdeel te voldoen aan de regels voor de ondergeschikte gebouwen; is geen sprake van een in stedenbouwkundig opzicht qua omvang en situering ondergeschikt gedeelte van het hoofdgebouw, dan is de aanvraag voor het hoofdgebouw in strijd met de regels en dient de bouwvergunning te worden geweigerd.

In figuur 7.1 zijn voorbeelden gegeven van ondergeschikte onderdelen van het hoofdgebouw. Het voordeel van de invoering van dit begrip en de gekozen definiëring is de helderheid en de inzichtelijkheid. De hoeveelheid begrippen is significant afgenomen en de interpretatieruimte is sterk verminderd. Tevens is met de gekozen maat sprake van een objectivering en zijn de subjectieve elementen verdwenen. Het kwantificeren levert minder interpretatieproblemen op dan kwalitatieve criteria. Er is precies bekend wat wel en wat niet mogelijk is. De bekende discussie die regelmatig is terug te vinden in de jurisprudentie van wat nu een aanbouw of een bijgebouw en wat nu een hoofdgebouw is, is met de hier gekozen benaderingswijze bijna geheel uitgebannen aangezien er geen multi-interpretabel begrip meer is. De rechtszekerheid is hiermee gediend. Uit de eerste opgedane ervaringen met deze systematiek blijkt de werkbaarheid in de praktijk. Met deze regeling is een evenwicht gevonden tussen rechtszekerheid en ontwikkeling.

Figuur 7.1: voorbeelden van ondergeschikte onderdelen van het hoofdgebouw

Omdat een ondergeschikt gebouw ook op de erfgrens gebouwd mag worden is de maximale bouwhoogte 5 meter.

Dit hoofdstuk omvat een aantal algemeen geldende, aanvullende regels.

Antidubbeltelbepaling
Met deze bepaling wordt geregeld dat gronden die bij een eerdere bouwaanvraag in aanmerking zijn genomen niet nog eens bij een nieuwe aanvraag om bouwvergunning worden meegenomen.

Algemene gebruiksregels
Dit artikel regelt enkele aspecten met betrekking tot het gebruik van gronden.

Algemene afwijkings-/ en wijzigingsbevoegdheid
Deze bevoegdheden zijn opgenomen ten behoeve van incidentele, geringe, respectievelijk iets minder geringe aanpassingen en overschrijdingen. Elk verzoek zal aan de criteria worden getoetst, hetgeen niet per definitie tot verlening van de wijziging zal leiden.

Overgangsrecht
Het overgangsrecht ziet op bouwwerken die ooit met een bouwvergunning of een melding zijn gebouwd, of een gebruik dat ooit is toegestaan, maar dat nu, vanwege een bestemmings- of beleidswijziging, onder het overgangsrecht zijn gebracht. Ook tientallen jaren aanwezige bouwwerken, die niet met een vergunning zijn gebouwd, of langdurig aanwezig gebruik worden met het overgangsrecht beschermd. Het overgangsrecht is er op gericht dat deze bouwwerken uiteindelijk zullen verdwijnen of het gebruik ervan wordt beëindigd, zodat de situatie in overeenstemming geraakt met de gegeven bestemming.

In beginsel mogen de bouwwerken slechts in ondergeschikte mate gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd. Het is niet mogelijk om hiermee geheel of in stappen tot een nieuw bouwwerk te komen.

Slotregel
Dit artikel bevat de formele titel waaronder de voorschriften van het onderhavige bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. Tevens is in dit artikel de vaststellingsverklaring opgenomen.

Bestemmingsplannen zijn bindend voor overheid en burger. Enerzijds kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen (optreden tegen strijdig gebruik en/of bebouwing). Anderzijds vormt het bestemmingsplan ook het juridisch kader voor burger waar deze uit af kan leiden wat zijn eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn van buurman en directe omgeving. Het bestemmingsplan geeft immers de gewenste planologische situatie voor het betreffende gebied binnen de planperiode aan.

De gemeente Twenterand hanteert een strikt handhavingsbeleid. In dit beleid worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• stringent beleid: als uitgangspunt geldt dat in principe elke overtreding wordt aangepakt;
• géén stilzwijgend gedogen;
• gewenste maar illegale ontwikkelingen zo mogelijk vooraf maar in ieder geval zo snel mogelijk legaliseren;
• gedogen van illegale gevallen alleen in uitzonderlijke gevallen, bij voorkeur alleen tijdelijk en met redenen omkleed.

Handhavend optreden tegen overtredingen van bestemmingsplannen kan niet alleen plaatsvinden via publiekrechtelijke, maar ook via de strafrechtelijke weg. In de Wet ruimtelijke ordening is daartoe een strafbepaling opgenomen, waarin overtredingen van de regels worden aangemerkt als een strafbaar feit als bedoeld in artikel 1a, aanhef en lid 2 van de Wet op de Economische Delicten. De bijbehorende strafmaat is hechtenis van ten hoogste zes maanden of een geldboete van de vierde categorie (maximaal € 11.250). Bij ernstige overtredingen zal handhaving ook via de strafrechtelijke weg plaatsvinden. De opsporingsambtenaren van de gemeente of politie zullen in die gevallen proces-verbaal van de overtreding maken. Het (reguliere) bestuursrechtelijk traject zal gelijktijdig worden ingezet.

Conform artikel 3.1.6. van het Bro geeft de toelichting inzicht in de uitvoerbaarheid van het plan. Ingevolge het bepaalde in artikel 6.12 van de Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij een besluit tot vaststelling kan de raad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is.

De beoogde ontwikkeling ten behoeve waarvan dit bestemmingsplan wordt opgesteld is een particulier initiatief en wordt door de initiatiefnemer voor eigen rekening en risico ontwikkeld. Voor de gemeente zijn daar verder geen kosten aan verbonden, afgezien van kosten van het ambtelijk apparaat voor de begeleiding en toetsing van aanvragen om bouwvergunning. Die kosten worden door middel van leges gedekt.

Eventuele planschadekosten komen voor rekening van de initiatiefnemer. Hiervoor is een kostenverhaalsovereenkomst met initiatiefnemer gesloten, waardoor het kostenverhaal in het kader van de Grondexploitatiewet verzekerd is.

Samenvattend kan gesteld worden dat het plan financieel haalbaar is en voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen zal hebben. Een verdere uiteenzetting van de financiële aspecten van deze ontwikkeling kan daarom in dit kader achterwege blijven.

De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft. Het voeren van inspraak is wettelijk niet verplicht, maar overeenkomstig de gemeentelijke inspraakverordening, is voor dit voorontwerp van het bestemmingsplan gelegenheid tot inspraak geboden. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft van 5 november tot en met 12 december ter inzage gelegen. Er zijn in die periode geen inspraakreacties ingediend.

In het kader van het artikel 3.1.1. Bro-overleg is het bestemmingsplan naar de wettelijk verplichte en andere door de gemeente erkende overlegpartners verzonden en in het kader van artikel 3.8 Wro heeft het bestemmingsplan voor zienswijzen ter inzage gelegen. Vooor zover er reacties zijn ingediend heeft dit niet geleid tot aanpassingen van het plan.