Het bestemmingsplan Vriezenveen Lintbebouwing en Centrumgebied, partiële herziening Westeinde 313 - 315 van de gemeente Twenterand;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1700.BPVZ2011PH0004- met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

een dienstverlenend beroep dat op kleine schaal in een woning en/of aangebouwd ondergeschikt gebouw wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de betreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een bouwwerk dat ten tijde van inwerkingtreding van het plan bestaat, wordt gebouwd, dan wel nadien krachtens een bouwvergunning, waarvoor de aanvraag voor dat tijdstip is ingediend, kan worden gebouwd;

het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, met uitzondering van het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepaling(en) van dat plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en kapverdieping;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de grond deel uitmakende van een bouwperceel, behorende bij één woning, waarop geen hoofdgebouw is of mag worden gebouwd krachtens de vigerende woonbestemming;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw ten behoeve van bewoning, dat op een bouwperceel in stedenbouwkundig opzicht als belangrijkste gebouw valt aan te merken;

functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt;

een gebouw of een onderdeel van een gebouw behorend bij een woning, dat op een bouwperceel in stedenbouwkundig opzicht qua omvang en situering als ondergeschikt aan het hoofdgebouw valt aan te merken. Hiervan is sprake indien het gebouw minimaal 1,5 m lager is dan het hoofdgebouw;

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

een ondergeschikt gebouw, dat qua constructie en visueel vrij staat van het hoofdgebouw of daarmee slechts is verbonden door een tuinmuur, haag of andere tuinafscherming;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten;

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

vanaf enig punt van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelsgrens.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de plaatsing van gebouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer daan 1 m bedraagt.

De voor 'Tuin - Dorpserf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen en dorpserf;
2. b. voetpaden;
3. c. ontsluitingspaden;
4. d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.

1. a. Voor het bouwen van gebouwen geldt dat geen gebouwen zijn toegestaan, met uitzondering van de bestaande gebouwen.
2. b. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelt dat de bouwhoogte niet meer dan 2 m mag bedragen.

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op de landschappelijke inpassing nadere eisen stellen aan de plaats van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving , waaronder in ieder geval wordt begrepen het gebruik van gronden als stort- en overslagplaats van al dan niet aan het gebruik onttrokken goederen en materialen, anders dan als tijdelijke opslag ten behoeve van het normale gebruik en onderhoud.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, waaronder aan huis verbonden beroepen tot 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw begrepen;

alsmede voor:

2. b. het behoud van karakteristieke terreinen en erven;
3. c. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.

1. a. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:
   1. 1. de hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd, met dien verstande dat per bouwperceel ten hoogste één hoofdgebouw mag worden opgericht;
   2. 2. de goothoogte mag niet meer dan 4,5 m bedragen, dan wel niet meer dan de goothoogte van het bestaande hoofdgebouw indien deze hoger is;
   3. 3. de dakhelling bedraagt niet minder dan 40⁰ en niet meer dan 60⁰, dan wel niet meer dan de dakhelling van het bestaande hoofdgebouw indien deze afwijkt;
   4. 4. de bouwhoogte mag niet meer dan 9 m bedragen, dan wel niet meer dan de bouwhoogte van het bestaande hoofdgebouw indien deze hoger is;
   5. 5. het maximale bebouwingspercentage van een bouwperceel bij woningen mag niet meer bedragen dan:
      • bij een perceelsgrootte tot 200 m²: 60%;
      • bij een perceelsgrootte van 200 m² tot 500 m²: 120 m², vermeerderd met 40% van de perceelsgrootte die de 200 m² te boven gaat;
      • bij een perceelsgrootte vanaf 500 m²: 240 m², vermeerderd met 20% van de perceelsgrootte die de 500 m² te boven gaat tot een maximum van 400 m².
   6. 6. de voorgevel van de hoofdgebouwen dient in de naar de weg gekeerde bouwgrens te staan;
   7. 7. de nokrichting van de hoofdgebouwen dient evenwijdig aan de kavelrichting te lopen.
2. b. Voor het bouwen van ondergeschikte gebouwen gelden de volgende regels:
   1. 1. de goothoogte mag niet meer dan 3 m bedragen, dan wel niet meer dan de goothoogte van het bestaande ondergeschikte gebouw indien deze hoger is;
   2. 2. de bouwhoogte mag niet meer dan 5 m bedragen, dan wel niet meer dan de bouwhoogte van het bestaande ondergeschikte gebouw indien deze hoger is;
   3. 3. ondergeschikte gebouwen dienen op een afstand van ten minste 1 m achter (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw te worden gebouwd, met uitzondering van aangebouwde ondergeschikte gebouwen met een diepte van ten hoogste 1,5 m en een oppervlakte van ten hoogste 7,5 m²;
   4. 4. de dakhelling bedraagt niet minder dan 40⁰ en niet meer dan 60⁰, dan wel niet meer dan de dakhelling van het bestaande ondergeschikte gebouw indien deze afwijkt;
   5. 5. de gezamenlijke oppervlakte van de ondergeschikte gebouwen bij woningen mag niet meer bedragen dan:
      • bij een perceelsgrootte tot 200 m²: maximaal 75 m²;
      • bij een perceelsgrootte van 200 m² tot 500 m²: maximaal 100 m²;
      • bij een perceelsgrootte van 500 m² tot 1.000 m²: maximaal 125 m²;
      • bij een perceelsgrootte vanaf 1.000 m²: maximaal 150 m²;

dan wel niet meer dan de bestaande oppervlakte;

1. 1. het maximale bebouwingspercentage van een bouwperceel bij woningen mag niet meer bedragen dan:
   • bij een perceelsgrootte tot 200 m²: 60%;
   • bij een perceelsgrootte tot 200 m²: maximaal 75 m²;
   • bij een perceelsgrootte van 200 m² tot 500 m²: 120 m², vermeerder met 40% van de perceelsgrootte die de 200 m² te boven gaat;
   • bij een perceelsgrootte vanaf 500 m²: 240 m², vermeerderd met 20% van de perceelsgrootte die de 500 m² te boven gaat, tot een maximum van 400 m²;
2. 2. de afstand tot de niet naar de weg gekeerde perceelsgrens van het bouwperceel mag niet minder dan 1 m bedragen, tenzij op de niet naar de weg gekeerde perceelsgrens wordt gebouwd;
3. 3. de gezamenlijke oppervlakte aan niet-vrijstaande ondergeschikte gebouwen mag niet meer bedragen dan de oppervlakte van het hoofdgebouw, met uitzondering van percelen met een niet grotere huiskavelbreedte dan 7 m. In dat geval mag de gezamenlijke oppervlakte aan niet-vrijstaande ondergeschikte gebouwen maximaal 125% van het hoofdgebouw bedragen;
4. 4. de gezamenlijke oppervlakte van vrijstaande ondergeschikte gebouwen mag niet meer dan 50 m² bedragen;
5. 5. de afstand van vrijstaande ondergeschikte gebouwen tot andere gebouwen mag niet minder dan 1 m bedragen, dan wel tenminste de bestaande afstand indien deze kleiner is;
6. 6. de nokrichting dient evenwijdig aan de kavelrichting te lopen.

3. c. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:
   1. 1. achter (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw bedraagt de bouwhoogte op tuinen en erven niet meer dan 2,5 m;
   2. 2. voor (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw bedraagt de bouwhoogte niet meer dan 1 m.

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

• de woon- en werksituatie;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;

nadere eisen stellen aan:

1. a. de plaats van gebouwen in die zin dat:
   1. 1. de hoofdgebouwen in de rooilijn moeten worden gebouwd;
   2. 2. ondergeschikte gebouwen 1 m achter de rooilijn moeten worden gebouwd;
2. b. de goot- en bouwhoogte en dakvorm bij verbouw van panden, in die zin dat deze dienen aan te sluiten bij de goot- en bouwhoogte en dakvorm van het bestaande gebouw;
3. c. de bouwhoogte van het hoofdgebouw in die zin dat het verschil met de goothoogte ten minste 2 m dient te bedragen;
4. d. de plaats van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een grotere horizontale oppervlakte dan 6 m² en/of een grotere bouwhoogte dan 1,5 m.

Bij de omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de woon- en werksituatie;
• het straat- en bebouwingsbeeld
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;

worden afgeweken van het bepaalde in:

1. a. lid 4.2 sub a, onder 2, tot een maximale goothoogte van 6 m;
2. b. lid 4.2 sub a onder 6, voor het geheel of gedeeltelijk terugbouwen van het hoofdgebouw, mits geen punt van de voorgevel meer dan 3 m achter de naar de weg gekeerde bouwgrens komt en de afstand van de achtergevel tot de voorgevel van een daarachter gelegen hoofdgebouw minimaal 15 m dient te bedragen;
3. c. lid 4.2 sub b onder 3:
   1. 1. ingeval van hoekpercelen;
   2. 2. ingeval van overige percelen onder de voorwaarde dat het ondergeschikte gebouw in architectonisch opzicht onderdeel uitmaakt van het bijbehorende hoofdgebouw;
4. d. lid 4.2 sub b onder 4, van de minimaal voorgeschreven dakhelling tot 0⁰;
5. e. lid 4.2 sub b onder 8:
   1. 1. onder de voorwaarden dat:
      • de gezamenlijke oppervlakte van vrijstaande ondergeschikte gebouwen niet meer bedraagt dan 50 m²;
      • de vergroting noodzakelijk is;
6. f. lid 4.2 sub b onder 5, 6 en 9:
   1. 1. in geval de oppervlakte van de bestaande, vrijstaande ondergeschikte gebouwen groter is dan 50 m², teneinde toe te staan dat de bestaande, vrijstaande ondergeschikte gebouwen worden vervangen door maximaal twee vrijstaande ondergeschikte gebouwen, met dien verstande dat:
      • de oppervlakte van de vrijstaande ondergeschikte gebouwe na deze vervangende nieuwbouw c.q. verbouw is teruggebracht tot maximaal 50 m², vermeerderd met 50% van de oppervlakte boven de 50 m²;
      • de goothoogte en bouwhoogte van de vrijstaande ondergeschikte gebouwen ten hoogste respectievelijk 3 m en 5 m mogen bedragen;
      • door de vervangende nieuwbouw c.q. verbouw geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de eventueel ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden en/of landschaps- en natuurwaarden;
      • door de vervangende nieuwbouw c.q. verbouw ruimtelijk een betere situatie ontstaat.

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:

1. a. het gebruik van vrijstaande ondergeschikte gebouwen als woning;
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken voor prostitutie en seksshops;
3. c. het gebruik van gronden en bouwwerken voor enige vorm van beroep, handel en/of bedrijf met uitzondering van aan huis verbonden beroepen.

Bij de omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. 1. de woon- en werksituatie;
2. 2. het straat- en bebouwingsbeeld;
3. 3. de verkeersveiligheid;
4. 4. de sociale veiligheid;
5. 5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;

worden afgeweken van het bepaalde in lid 4.5 sub c voor aan huis verbonden activiteiten die uit het oogpunt van hun relatie tot de omgeving op één lijn zijn te stellen met aan huis verbonden beroepen, mits dit gedeelte niet meer bedraagt dan 30% van de oppervlakte van de woning en aangebouwde ondergeschikte gebouwen.

De voor 'Wonen - Karakteristiek' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, waaronder aan huis verbonden beroepen tot 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw begrepen;
2. b. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;

alsmede voor:

3. c. het behoud van karakteristieke bebouwing en bebouwing met een karakteristieke uitstraling, die wordt gekenmerkt door de vorm en ligging van de bebouwing op de bouwpercelen, ensembles van woningen met een eigen typische tijdsgebonden vormgeving, dan wel de open ruimte en/of inrichting van tuinen en erven;

1. a. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:
   1. 1. de hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
   2. 2. de goothoogte bedraagt niet meer dan 3,5 m, dan wel niet meer dan de goothoogte van het bestaande hoofdgebouw indien deze hoger is;
   3. 3. de nokhoogte bedraagt niet meer dan 9 m, dan wel niet meer dan de nokhoogte van het bestaande hoofdgebouw indien deze hoger is;
   4. 4. de dakhelling bedraagt niet minder dan 40° en niet meer dan 60°, dan wel niet meer dan de dakhelling van het bestaande hoofdgebouw indien deze afwijkt;
   5. 5. het maximale bebouwingspercentage van een bouwperceel bij woningen mag niet meer bedragen dan:
      • bij een perceelsgrootte tot 200 m²: 60%;
      • bij een perceelsgrootte van 200 m² tot 500 m²: 120 m², vermeerderd met 40% van de perceelsgrootte die de 200 m² te boven gaat;
      • bij een perceelsgrootte vanaf 500 m²: 240 m², vermeerderd met 20% van de perceelsgrootte die de 500 m² te boven gaat tot een maximum van 400 m²;
   6. 6. de voorgevel van de hoofdgebouwen dienen in de naar de weg gekeerde bouwgrens te staan;
   7. 7. de nokrichting van de hoofdgebouwen dient evenwijdig aan de kavelrichting te lopen.
2. b. Voor het bouwen van ondergeschikte gebouwen gelden de volgende regels:
   1. 1. de goothoogte mag niet meer dan 3 m bedragen, dan wel niet meer dan de goothoogte van het bestaande ondergeschikte gebouw indien deze hoger is;
   2. 2. de bouwhoogte mag niet meer dan 5 m bedragen, dan wel niet meer dan de bouwhoogte van het bestaande ondergeschikte gebouw indien deze hoger is;
   3. 3. de dakhelling mag niet minder dan 40° en niet meer dan 60° bedragen, dan wel niet meer dan de dakhelling van het bestaande ondergeschikte gebouw indien deze afwijkt;
   4. 4. ondergeschikte gebouwen dienen op een afstand van ten minste 3 m achter (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw te worden gebouwd, dan wel op ten minste de afstand van het bestaande ondergeschikte gebouw tot de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw, indien deze minder is;
   5. 5. de gezamenlijke oppervlakte van de ondergeschikte gebouwen bij woningen mag niet meer bedragen dan:
      • bij een bouwperceel tot 200 m²: maximaal 75 m²;
      • bij een bouwperceel van 200 m² tot 500 m²: maximaal 100 m²;
      • bij een bouwperceel van 500 m² tot 1.000 m² maximaal 125 m²;
      • bij een bouwperceel vanaf 1.000 m² maximaal 150 m²;
   6. 6. het maximale bebouwingspercentage van een bouwperceel mag niet meer bedragen dan:
      • bij een bouwperceel tot 200 m²: maximaal 60%;
      • bij een bouwperceel van 200 m² tot 500 m²: 120 m² vermeerderd met 40% van de perceelsgrootte die de 200 m² te boven gaat;
      • bij een bouwperceel vanaf 500 m²: 240 m² vermeerderd met 20% van de perceelsgrootte die de 500 m² te boven gaat, tot een maximum van 400 m²;
   7. 7. de afstand tot de niet naar de weg gekeerde perceelgrens van het bouwperceel mag niet minder dan 1 m bedragen, tenzij op de niet naar de weg gekeerde perceelgrens wordt gebouwd;
   8. 8. de gezamenlijke oppervlakte aan niet-vrijstaande ondergeschikte gebouwen mag niet meer bedragen dan de oppervlakte van het hoofdgebouw, met uitzondering van percelen met een niet grotere huiskavelbreedte dan 7 m en/of percelen met aaneengesloten hoofdgebouwen, waarbij het hoofdgebouw geen grotere oppervlakte heeft dan 50 m². In die gevallen mag de gezamenlijke oppervlakte van het niet-vrijstaande ondergeschikte gebouw maximaal 125% van het hoofdgebouw bedragen;
   9. 9. de gezamenlijke oppervlakte van vrijstaande ondergeschikte gebouwen mag niet meer dan 50 m² bedragen, dan wel niet meer dan de oppervlakte van bestaande vrijstaande ondergeschikte gebouwen, indien deze meer is;
   10. 10. de afstand van vrijstaande ondergeschikte gebouwen tot andere gebouwen mag niet minder dan 1 m bedragen, dan wel niet minder dan de afstand van bestaande vrijstaande ondergeschikte gebouwen, indien deze kleiner is.
3. c. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:
   1. 1. achter (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw bedraagt de bouwhoogte niet meer dan 2,5 m;
   2. 2. voor (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw bedraagt de bouwhoogte niet meer dan 1 m.

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

• de woon- en werksituatie;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• de verschijningsvorm van de gebouwen;

nadere eisen stellen aan:

1. a. de plaats en oriëntatie van gebouwen in die zin dat de hoofdgebouwen in de rooilijn moeten worden gebouwd;
2. b. de goot- en bouwhoogte en dakvorm bij verbouw van panden, in die zin dat deze dienen aan te sluiten bij het bestaande gebouw;
3. c. de bouwhoogte van het hoofdgebouw in die zin dat het verschil met de goothoogte ten minste 2 m dient te bedragen;
4. d. de plaats van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een grotere horizontale oppervlakte dan 6 m² en/of een grotere bouwhoogte dan 1,5 m;
5. e. de omvang en situering van de parkeerplaatsen op eigen terrein;
6. f. de goothoogte, bouwhoogte en plaatsing van de gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' en de plaatsing van overige bebouwing op het bijbehorende bouwperceel en omliggende bouwpercelen met het oog op het streven naar handhaving van de karakteristiek.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de woon- en werksituatie;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• de verschijningsvorm van de gebouwen;

worden afgeweken van het bepaalde in:

1. a. lid 5.2, sub a, onder 4, van de minimaal voorgeschreven dakhelling tot 0°;
2. b. lid 5.2, sub b, onder 4, voor aangebouwde ondergeschikte gebouwen met een diepte van ten hoogste 1,5 m en een maximum oppervlakte van 7,5 m²;
3. c. lid 5.2, sub b, onder 4:
   1. 1. ingeval van hoekpercelen;
   2. 2. ingeval van overige percelen onder de voorwaarde dat het ondergeschikte gebouw in architectonisch opzicht onderdeel uitmaakt van het bijbehorende hoofdgebouw;
4. d. lid 5.2, sub b, onder 5, onder de voorwaarden dat:
   1. 1. de gezamenlijke oppervlakte van vrijstaande ondergeschikte gebouwen niet meer bedraagt dan 50 m²;
   2. 2. de vergroting noodzakelijk is;
5. e. lid 5.2, sub b, onder 5, 6 en 9, in geval de oppervlakte van de bestaande, vrijstaande ondergeschikte gebouwen groter is dan 50 m², teneinde toe te staan dat de bestaande, vrijstaande ondergeschikte gebouwen worden vervangen door maximaal twee vrijstaande ondergeschikte gebouwen, met dien verstande dat:
   1. 1. de oppervlakte van de vrijstaande ondergeschikte gebouwen na deze vervangende nieuwbouw c.q. verbouw is teruggebracht tot maximaal 50 m² vermeerderd met 50% van de oppervlakte boven de 50 m²;
   2. 2. door de vervangende nieuwbouw c.q. verbouw geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de eventueel ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden en/of landschaps- en/of natuurwaarden;
   3. 3. door de vervangende nieuwbouw c.q. verbouw ruimtelijk een betere situatie ontstaat;
6. f. lid 5.2, sub b, onder 7, voor het geheel of gedeeltelijk terugbouwen van een hoofdgebouw mits geen punt van de voorgevel meer dan 3 m achter de naar de weg gekeerde bouwgrens komt en de afstand van de achtergevel tot de voorgevel van een daarachter gelegen hoofdgebouw minimaal 15 m dient te bedragen.

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:

1. a. het gebruik van vrijstaande ondergeschikte gebouwen als woning;
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken voor prostitutie en seksshops;
3. c. het gebruik van gronden en bouwwerken voor enige vorm van beroep, handel en/of bedrijf met uitzondering van aan huis verbonden beroepen.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de woon- en werksituatie;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;

worden afgeweken van het bepaalde in lid 5.5 sub c voor aan huis verbonden activiteiten die uit het oogpunt van hun relatie tot de omgeving op één lijn zijn te stellen met aan huis verbonden beroepen, mits dit gedeelte niet meer bedraagt dan 30% van de oppervlakte van de woning en aangebouwde ondergeschikte gebouwen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onder strijdig gebruik wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:

1. a. het gebruik van vrijstaande ondergeschikte gebouwen als woning;
2. b. het gebruik van bouwwerken en gronden als stort en overslag van al dan niet aan het gebruik onttrokken goederen en materialen, anders dan als tijdelijke opslag ten behoeve van het normale gebruik en onderhoud;
3. c. het gebruik van gronden en bouwwerken voor enige vorm van beroep, handel en/of bedrijf, met uitzondering van aan huis verbonden beroepen;
4. d. het gebruik van gronden en bouwwerken voor verblijfsrecreatie met een kleinschalig karakter;
5. e. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van prostitutie en seksshops.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftschachten en lichtkappen met maximaal 10% van de oppervlakte van het betreffende gebouw wordt vergroot, mits:
   1. 1. deze vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. 2. de vergroting niet leidt tot een bouwhoogte welke meer dan één maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw bedraagt;
2. b. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het verhogen van de bouwhoogte voor installaties en dergelijke voor ten hoogste 20% van de oppervlakte van de gebouwen tot maximaal 15 m om te kunnen voldoen aan de milieuvoorwaarden;
3. c. het afwijken van bouwgrenzen en overige aanduidingen met maximaal 5 m ten opzichte van hetgeen ter plaatse is aangeduid onder voorwaarde dat deze afwijkingen noodzakelijk zijn in verband met de uitmeting van het terrein, dan wel uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de grond gewenst zijn;
4. d. het bepaalde in het plan voor het bouwen van antennes, waarvan de bouwhoogte ten hoogste 10 m mag bedragen en voor een centrale antenne tot een bouwhoogte van ten hoogste 25 m;
5. e. het bepaalde in het plan en worden toegestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes en behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits:
   1. 1. de inhoud per gebouwtje niet meer dan 100 m³ bedraagt;
   2. 2. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten hoogste 15 m bedraagt.

De omgevingsvergunning mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
5. e. de verschijningsvorm van de gebouwen.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Vriezenveen Lintbebouwing en Centrumgebied, partiële herziening Westeinde 313 - 315.

Aan Westeinde 313 - 315 in Vriezenveen was tot voor kort een autobedrijf gevestigd. Het bedrijf is inmiddels verplaatst naar een locatie elders. De opstallen op het betreffende perceel worden niet of nauwelijks meer gebruikt. De eigenaar is voornemens de locatie te herontwikkelen door een aantal bedrijfspanden te slopen en vervolgens enkele woningen te realiseren. Het plangebied strekt zich in zuidelijke richting uit tot aan de Verzetstraat.

Afbeelding 1.1 Luchtfoto plangebied (bron: Google maps)

Voor het zuidelijke gedeelte is in het voorjaar van 2010 reeds een bestemmingsplan vastgesteld. Het betrof hier de bouw van een woning (aan de Verzetstraat) op een onbebouwde locatie. Dit mede naar aanleiding van de vaststelling van de gemeentelijke beleidsnotitie “Bouwen op open groene plekken” door de gemeenteraad van Twenterand op 11 november 2008. Deze woning zal in het voorliggend bestemmingsplan opnieuw worden opgenomen, zodat voor het hele gebied tussen Westeinde en Verzetstraat een eensluidende planologische regeling gaat gelden.

De bouw van enkele woningen op de voormalige bedrijfslocatie op het bewuste perceel is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Het bestemmingsplan moet worden gewijzigd. Dit bestemmingsplan voorziet daarin.

In dit bestemmingsplan is rekening gehouden met onder meer:

• nota's en visies op rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau;
• de eisen ten aanzien van de vormgeving van het plan; hierbij wordt gedoeld op gestandaardiseerde regels en een digitale verbeelding, gebaseerd op objectgerichte vlakken en voorzien van een codering zoals omschreven in het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO).
• de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Het plangebied is gelegen tussen het Westeinde en de Verzetstraat in Vriezenveen. In afbeelding 1.1 is de ligging van de locatie aangegeven.

Afbeelding 1.1. Globale ligging van het plangebied

Het bestemmingsplan 'Vriezenveen Lintbebouwing en Centrumgebied, partiële herziening Westeinde 313 - 315' bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1700.BPVZ2011PH0004-vas1, schaal 1:1.000) en een renvooi;
• regels.

Op de verbeelding is de bestemming van de bewuste bouwkavels aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan.

De planlocatie, welke is gelegen vanaf het Westeinde tot aan de Verzetstraat, is gelegen binnen een drietal bestemmingsplannen.

Het meest noordelijke gedeelte -Westeinde 309- is gelegen in het bestemmingsplan "Dorpsstraat" dat is vastgesteld door de gemeenteraad van de toenmalige gemeente Vriezenveen op 5 maart 1981 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Overijssel op 2 juni 1982.

Het 'middengebied' van de planlocatie is gelegen in het bestemmingsplan "Dorpsstraat, partiële herziening 2000-3 (Westeinde 315)". Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van de toenmalige gemeente Vriezenveen vastgesteld op 31 mei 2001 en door Gedeputeerde Staten van Overijssel goedgekeurd op 18 december 2001. Het bestemmingsplan is onherroepelijk geworden na de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 6 november 2002. Bij deze uitspraak is het vastgestelde en door Gedeputeerde Staten goedgekeurde bestemmingsplan deels vernietigd. Gedeputeerde Staten hebben bij besluit van 22 maart 2005 alsnog goedkeuring onthouden aan de voorschriften die andere bedrijven genoemd in categorie 1 van de Staat van Inrichtingen toestaat en aan een vrijstellingsbevoegdheid met betrekking tot het toestaan van bedrijven die niet vermeld zijn in de categorieën 1 tot en met 2 van de Staat van Inrichtingen maar die, wat hinder betreft, vergelijkbaar zijn met de in de Staat van Inrichtingen vermelde bedrijven.

Op grond van het geldende bestemmingsplan heeft dit gedeelte van de planlocatie twee bestemmingen, te weten 'groene ruimte' en 'zone ten behoeve van de voor verkoop bestemde auto's zoals bedoeld in artikel 6 van de voorschriften'.

Zoals in paragraaf 1.1 reeds is gesteld, is voor het meest zuidelijke gedeelte in 2010 een nieuw bestemmingsplan vastgesteld, genaamd "Dorpsstraat, partiële herziening bouwlocatie Verzetstraat (L2810)". Het plangebied bevat hierin de bestemmingen "Wonen" en "Tuin". Op grond van dit bestemmingsplan kan een nieuwe burgerwoning worden gerealiseerd. Dit is mogelijk gemaakt op basis van het beleid: "Bouwen op open groene plekken'.

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie gegeven. Er wordt ingegaan op de ligging en de huidige kenmerken van het gebied.

In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van rijk, provincie en de gemeente Twenterand beschreven.

In hoofdstuk 4 passeren alle relevante milieuthema's de revue.

Hoofdstuk 5 gaat in op de flora & fauna, archeologie en de watertoets.

In de hoofdstukken 7, 8 en 9 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/ planverantwoording, de economische uitvoerbaarheid van het project, de inspraak en het vooroverleg.

In dit hoofdstuk wordt de huidige situatie van het plangebied beschreven.

Vriezenveen betreft een typisch lintdorp. Belangrijk voor de ruimtelijke karakteristieke van het lint, is de geleding in de opbouw van de bebouwing, de zogenaamde ‘brinken’. Deze binnenerven met zijdelingse beplanting geven het lint een groen karakter. De groenstructuur wordt in grote mate door deze brinken bepaald. De erven, die via de oppaden worden ontsloten, worden gekenmerkt door hun grote diepte. In veel gevallen lopen de erven vanaf het Westeinde tot aan de zogenaamde 'opvangwegen, aan de achterzijde. Vrijwel alle woningen binnen de kenmerkende lintbebouwing zijn georiënteerd op het Westeinde (cq. Dorpsstraat). De woningen die later zijn toegevoegd aan de opvangwegen, zijn georiënteerd op deze opvangwegen.

De beplanting op de erfgrenzen zorgt door de lineaire structuur. De woningen zijn achter elkaar gelegen. Uitsluitend de voorste woningen zijn georiënteerd op de openbare weg.

In de volgende afbeelding is de stedenbouwkundige structuur van (een deel van) Vriezenveen weergegeven.

Afbeelding 2.1 Ruimtelijke structuur van Vriezenveen

Deze ruimtelijke structuur heeft grote gelijkenis met de ruimtelijke structuur van Staphorst. De Vriezenveense vorm van verkaveling stamt van oorsprong uit de 14e eeuw. De heer van Almelo had vrije Friezen toegelaten om het veen te koloniseren. Er was oorspronkelijk sprake van veertig boerderijen op de niet ontgonnen gronden. Elke boerderij had een breedte van zestien akker, dus van 16 x 7 is 112 meter.

De nederzetting groeide; in het midden van de 15e eeuw was het dorp al zo veranderd, dat de verschillende boerderijen niet meer zestien akker breed waren maar gereduceerd waren tot tien of zelfs acht akker breed. Vanwege ruimtegebrek zijn de percelen nadien verder versmald en zijn woningen uit pure noodzaak achter elkaar gebouwd.

Om bij de achterliggende woningen te kunnen komen, werd veelal een recht van overweg op de voorliggende percelen gevestigd. Deze structuur is heden ten dage nog steeds nadrukkelijk aanwezig.

De 3 noordelijke woningen zijn niet direct gesitueerd aan, maar wel georiënteerd op het Westeinde. Vanwege de lengte van het perceel, is het perceel aan de zuidzijde geörienteerd op de Verzetstraat.

Afbeelding 2.2 Ligging plangebied in de bebouwde omgeving.

De Verzetstraat kenmerkt zich als een woonstraat aan de achterkant van de intensieve bebouwing aan het Westeinde. Aan de Verzetstraat is in de loop der tijd een groot aantal woningen gerealiseerd in een vrij open bebouwingsstructuur. Deze woningen aan de Verzetstraat zijn allen georiënteerd op de Verzetstraat. Ook de nieuwe woning, die reeds via een planologische procedure is mogelijk gemaakt, maar nog gebouwd moet worden, zal met de voorzijde worden gericht op de Verzetstraat. Hiermee voegt het plan zich naadloos in de aanwezige bebouwingsstructuur.

Onderstaande foto's geven een impressie van de (omgeving van de) zuidkant van het plangebied.

Afbeelding 2.3 Foto's huidige situatie, respectievelijk het plangebied en de Verzetstraat in westelijke en in oostelijke richting.

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald in de verbeelding en de regels.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee is de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• I. Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk- economische structuur van Nederland;
• II. Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• III. Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland ( de provincies Gelderland en Overijssel) zijn:

• Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol;
• Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma’s zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw;
• Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe);
• Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.

Het voorliggende bestemmingsplan voldoet aan de uitgangspunten zoals verwoord in de SVIR. Er wordt binnen bestaande bebouwde kom gebruik gemaakt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Door de bouw van de woningen wordt het huidige bebouwingslint verder versterkt.

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste betreffen de Omgevingsvisie Overijssel 2009 en de Omgevingsverordening Overijssel 2009.

De Omgevingsvisie Overijssel 2009 betreft een integrale visie die het voorheen geldende Streekplan Overijssel 2000+, het Verkeer- en vervoerplan, het Waterhuishoudingsplan en het Milieubeleidsplan samen brengt in één document. Hiermee is de Omgevingsvisie het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De Omgevingsvisie is op 18 november 2008 vastgesteld door Gedeputeerde Staten en op 1 juli 2009 vastgesteld door Provinciale Staten.

Leidende thema's voor de Omgevingsvisie zijn:

• Duurzaamheid;
• Ruimtelijke kwaliteit.

Deze thema's zijn in de Omgevingsverordening in definities verankerd. De definitie van duurzaamheid luidt: “duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte aan de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien”. Duurzaamheid vraagt om een transparante afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities.

De definitie van ruimtelijke kwaliteit luidt: “het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is". Ruimtelijke kwaliteit is het resultaat (bedoeld en onbedoeld) van menselijk handelen en natuurlijke processen. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, ook vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. De essentiële gebiedskenmerken zijn daarbij uitgangspunt.

De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn:

• door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu’s; dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen;
• investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan;
• zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik bij bebouwing door hantering van de zogenaamde ‘SER-ladder’; deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken; hierbij is afstemming tussen gemeenten over woningbouwprogramma’s en bedrijfslocaties noodzakelijk;
• ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2009

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

1. 1. generieke beleidskeuzes;
2. 2. ontwikkelperspectieven;
3. 3. gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes.

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zgn. ‘SER-ladder’ gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones etc. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Ontwikkelingsperspectieven.

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Gebiedskenmerken.

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisure-laag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag ‘hoe’ een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Afbeelding 3.1. geeft dit schematisch weer.

Afbeelding 3.1. Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief, de sloop van voormalige bedrijfsbebouwing en toevoeging van twee nieuwe burgerwoningen binnen de bebouwde kom van Vriezenveen wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes

Bij de afwegingen in de eerste fase “generieke beleidskeuzes” zijn er geen aspecten die bijzondere aandacht verdienen. Van grote belemmeringen is niet gebleken. Een en ander blijkt ook uit hoofdstuk 4 van deze plantoelichting waarin uitgebreid op de diverse omgevingsaspecten wordt ingegaan.

Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang.

In afbeelding 3.2 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen.

Afbeelding 3.2 Uitsnede Ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel 2009 (bron: provincie Overijssel)

De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart 'de stedelijke laag' aangeduid met de gebiedstypen 'historische centra, binnensteden' en 'woonwijk'. Het eerstgenoemde type is het meest bepalende type voor de karakteristieke lintbebouwing van Vriezenveen.

De historische centra vormen de functionele en emotionele kernen van steden en dorpen. Ruimtelijk kenmerkend zijn de compacte bebouwingsstructuur en individuele karakterverschillen op korte afstand. Functioneel worden deze gebieden gekenmerkt door een mix van functies waarvan de concentratie van voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, cultuur, onderwijs, gezondheidszorg e.d. een belangrijk deel vormt. De ambitie is gericht op het behoud en de versterking van het eigen karakter. Het historische patroon van straten, pleinen en andere openbare ruimten moet worden gerespecteerd.
Terzake van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling wordt opgemerkt dat rekening wordt gehouden met het historische patroon. Het bestemmingsvlak is zodanig geprojecteerd dat het voor Vriezenveen karakteristieke stelsel van oppaden naar de achterliggende percelen volledig in tact blijft. Hiermee is maximaal rekening gehouden met deze gebiedskenmerken.

Het ontwikkelingsperspectief ‘stedelijke omgeving’ verzet zich niet tegen de toevoeging van woningen op de bewuste locatie.

Gebiedskenmerken

Bij toetsing van het ruimtelijke initiatief aan de gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisure-laag) is van belang dat de locatie is gelegen in stedelijk gebied. De gehele planlocatie is reeds bebouwd. Van natuurlijke en/of landschappelijke waarden is geen sprake. Dit betekent dat de 'natuurlijke laag' en 'de laag van het agrarisch cultuurlandschap' buiten beschouwing kunnen blijven.

De stedelijke laag

De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart ‘de stedelijke laag’ aangeduid met het gebiedstype “Bebouwing”. In afbeelding 3.2. is dat aangegeven.

Afbeelding 3.2 Uitsnede kaart Stedelijke laag: 'Bebouwing'

Toevoeging van bebouwing draagt bij aan het behoud, versterking en vernieuwing van individuele bebouwing met een eigen karakter en uitstraling. Ontwikkelingen voegen zich in maat, schaal en ritme naar de omliggende bebouwing.

Inzake van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling wordt opgemerkt dat er sprake is van vervanging van voormalige bedrijfsgebouwen in enkele individuele woningen. Met de bouwregels is rekening gehouden met de ligging van de woningen in het karakteristieke lint van Vriezenveen. Hoewel voldoende ruimte wordt geboden voor een eigen individuele invulling zal er sprake zijn van vormverwantschap met de bebouwing in de directe omgeving.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt voegt de ontwikkeling zich qua aard en maat naadloos in de bebouwde omgeving. Door de bouw van de woningen op het bewuste perceel wordt de stedenbouwkundige structuur ter plaatse versterkt omdat de open ruimte tussen de bestaande bebouwing wordt benut. Bovendien worden achterkanten voorkanten.

De 'lust- en leisurelaag'

De locatie heeft op de gebiedskenmerkenkaart ‘de lust- en leisurelaag’ geen bijzondere eigenschappen. Deze gebiedskenmerken kunnen derhalve buiten beschouwing worden gelaten.

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

Inleiding

De raad van de gemeente Twenterand heeft in 2003 de Woonvisie 2003-2007 vastgesteld. Mede op grond van die visie heeft de gemeente richting kunnen geven aan het woonbeleid in brede zin en hierover recent prestatieafspraken gemaakt met de Woningstichting Vriezenveen/Westerhaar en Vestion Wonen.

Zowel de gemeente als de woningcorporaties hebben de laatste tijd ondervonden dat de woningmarkt in Twenterand verandert. Zo hebben sommige kernen te maken met een stagnatie van de verkoop van bestaande woningen en ook sommige nieuwbouwcomplexen verkopen minder snel dan gedacht. Naast de conjunctuurgevoeligheid, spelen hier kwalitatieve fricties tussen woonwensen en werkelijkheid een rol. Op langere termijn speelt de demografische verandering en moet rekening worden gehouden met een afnemende bevolkingsgroei. De gemeente wil op deze veranderende markt inspelen met de nieuwe Woonvisie 2009+, waarmee tevens een belangrijke stap wordt gezet op weg naar 'uitvoering' van beleid.

De woonambities van de gemeente Twenterand

De visie op het wonen van de gemeente Twenterand komt neer op vier hoofdlijnen. Het zijn de thema's waar de gemeente zich de komende jaren sterk voor wil maken. Deze 'rode draad' van de woonvisie omvat het volgende:

1. Gefaseerd bouwen voor de eigen behoefte.

2. Bouwen voor starters en senioren, doorstroming bevorderen.

3. Kwaliteit van wonen.

4. Gemeente en haar partners maken afspraken over investeren in het wonen.

Huidige woonsituatie Vriezenveen

De kern Vriezenveen is met circa 13.500 inwoners en ruim 5.200 huishoudens de grootste kern van de gemeente Twenterand. Wat betreft leeftijdopbouw zien we niet veel verschillen ten opzichte van het gemiddelde in de gemeente Twenterand. Wat betreft de huishoudensontwikkeling en -samenstelling, wordt er voor de kern Vriezenveen tot 2030 nog een groei voorzien van het aantal 'jeugdige' huishoudens (< 25 jaar). Het aantal gezinnen neemt af en het aantal seniorenhuishoudens neemt, zoals verwacht, sterk toe. In totaal wordt er voor de periode 2008-2015 een groei van 350 huishoudens voorzien (uitgaande van migratiesaldo = 0). Op jaarbasis een groei van circa 45 woningen.

Woningbouwkader Vriezenveen

In Vriezenveen is de koopsector met bijna 70% ruim vertegenwoordigd. Uit het Twents Woningmarktonderzoek (2006) blijkt dat verhuisgeneigde inwoners in Vriezenveen een voorkeur hebben voor het middeldure en dure segment koopwoningen (vanaf € 225.000) en het middeldure en dure segment huur- en koopappartementen voor senioren (> € 540 en > € 225.000). Gezien de huidige economische ontwikkelingen en de stagnatie in vooral de duurdere prijssegmenten op de woningmarkt, is bij het opstellen van het kaderstellend woningbouwprogramma per kern, rekening gehouden met een kleine verschuiving van de duurdere naar de middeldure prijssegmenten. De volgende tabel geeft voor de kern Vriezenveen het gewenste bouwprogramma voor de periode 2008-2015 weer. Bij de verdere uitwerking van de plannen wordt dit gewenste bouwprogramma als richtlijn aangehouden.

Toetsing

Het plan betreft een particulier initiatief. Er worden twee nieuwe woningen opgericht ter vervanging van voormalige bedrijfsgebouwen. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt een (bescheiden) bijdrage geleverd aan het behalen van de doelstellingen van de Woonvisie 2009+.

Algemeen

De beleidsnotitie "Bouwen op open groene plekken" is bij besluit van 11 november 2008 door de raad van de gemeente Twenterand vastgesteld. De beleidsnotitie beschrijft het beleid inzake het bouwen van woningen op groene plekken.

De strekking van het beleid is om sturend te kunnen reageren op regelmatig inkomende verzoeken om medewerking aan het bouwen van woningen op onbebouwde percelen.

Toetsing

De woning aan de zuidzijde van het plangebied is op basis van deze beleidsnotitie reeds via een bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Desondanks is ervoor gekozen deze woning ook in het plangebied van voorliggend bestemmingsplan op te nemen.

Algemeen

Gemeente Twenterand wil een ruimtelijk beleid voeren dat er op gericht is om de leefbaarheid te ondersteunen en impulsen te geven aan een levensloopbestendige gemeente. Het kunnen beschikken over beleid op inbreidingslocaties heeft voordelen op het vlak van verbetering en versterking van de ruimtelijke kwaliteit en op de verkleining van de bouwdruk op het buitengebied. Ruimte is schaars, hierdoor is inbreiding noodzakelijk. Het doel van de beleidsnota Inbreidingslocaties Twenterand is meerledig:

• Het kunnen beoordelen van potentiële locaties voor de realisatie van een nieuwe functie of uitstraling binnen het stedelijk gebied is er één van.
• Het kunnen opheffen van knelpunten in bestemmingen door realisering van nieuwe plannen is een ander.

Knelpunten in bestemmingen leiden vaak tot ongewenste situaties en/of (over)last. De gemeente wil vanuit de regierol formuleren welke (kwaliteit)ontwikkeling bepaalde gebieden kunnen doormaken en welke functies in gebieden gewenst zijn. De definitie van inbreidingslocaties die gehanteerd wordt luidt: een locatie binnen de bebouwde kom waar een kwalitatieve stedelijke verbetering kan worden gerealiseerd of waar een functie niet overeen komt met de gewenste. Met het begrip bebouwde kom worden bedoeld alle gebieden die buiten de begrenzing vallen van het bestemmingsplan buitengebied en bestemmingsplannen voor recreatie- en industrieterreinen.

Toetsing

De sanering van een bedrijfsbestemming binnen bestaand bebouwd gebied, waarbinnen de woonfunctie dominant is, rechtvaardigt de ontwikkeling zoals het bestemmingsplan voorstaat. Derhalve is dit plan in overeenstemming met de 'Beleidsnota Inbreidingslocaties Twenterand'.

Om conflictsituaties te voorkomen, dient in het bestemmingsplan aandacht te worden besteed aan de diverse omgevingsaspecten. Weliswaar is voor het merendeel van deze aspecten specifiek beleid en regelgeving opgesteld, toch is er sprake van een aanvullende werking ten opzichte van de ruimtelijke ordening. Zo kan het bestemmingsplan via de bestemmingsplankeuzen aanwijzingen geven richting het milieubeleid. Andersom kan het milieubeleid richting geven aan de functietoedeling in het bestemmingsplan.

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen ten aanzien van de geluidsbelasting van geluidsgevoelige functies. De functie ‘wonen’ is aan te merken als een geluidsgevoelige functie.

Op basis van artikel 77 van de Wet geluidhinder (Wgh) dient bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek te worden ingesteld. Het akoestisch onderzoek bepaalt de geluidsbelasting aan de gevel van de geluidsgevoelige bestemming die vanwege de weg wordt ondervonden.

Het onderzoek is alleen noodzakelijk als de geluidsgevoelige bestemming binnen de wettelijke geluidszone van de weg gelegen is. In artikel 74.1 van de Wgh is aangegeven dat een weg een zone heeft die zich uitstrekt vanaf de as van de weg tot de volgende breedte aan weerszijden van de weg:

Het Westeinde bevindt zich op circa 80 meter van de meest noordelijk geplande woning. Bovendien worden de nieuwe woningen door de aanwezige bebouwing aan het Westeinde afgeschermd. Bij de Verzetstraat is bij een afstand van 31 meter uit het hart van de weg al geen sprake van overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB (zie hieronder). Aangenomen wordt dat voor de meest noordelijke woning, georiënteerd op het Westeinde, bij een afstand van tenminste 80 meter, én een afschermende werking door de bestaande bebouwing, eveneens geen sprake is van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van verkeer op het Westeinde.

In april 2009 heeft Buijvoets bouw- en geluidsadvisering uit Oldenzaal heeft vanwege de bouw van de woning aan de Verzetstraat 78 de akoestische aspecten nader beoordeeld. Uit het onderzoek bleek het volgende.

De geplande woning ligt in “binnenstedelijk” gebied binnen de wettelijk vastgestelde geluidszone van de Verzetstraat. De voorkeursgrenswaarde voor de geluidbelasting L_DEN op de gevels van een woning t.g.v. een weg bedraagt 48 dB. De op de geplande woning invallende geluidbelasting L_DEN kan worden bepaald met een rekenmodel, volgens het Reken- en Meetvoorschrift Verkeerslawaai, standaard-methode I of II.

In deze situatie is binnen de randvoorwaarden methode I toegepast. Bij het berekenen van de geluidbelasting is rekening gehouden met een prognose van de verkeersgegevens in de toekomstige situatie over 10 jaar (2020).

De weg- en verkeersgegevens die bij het onderzoek in 2009 zijn gehanteerd, zijn afkomstig van de gemeente Twenterand zoals in onderstaande tabel weergegeven.

Uit de berekeningen blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB bij de vermelde afstand van 31 meter uit de as van de Verzetstraat, niet wordt overschreden.

Er waren in het kader van de Wet geluidhinder dan ook geen nadere acties nodig om de woning te realiseren.

Omdat de twee nieuwe woningen ten noorden van de onderzochte locatie zijn gelegen, kan geconcludeerd worden dat de voorkeursgrenswaarde in deze nieuwe situatie eveneens niet wordt overschreden.

Dit betekent dat vanuit de Wet geluidhinder geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen bouw van twee nieuwe woningen binnen het plangebied.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen dient een bodemonderzoek te worden verricht.

Reeds in november 2007 is door Kruse Milieu B.V. uit Geesteren een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Kruse Milieu BV project 07037510). Dit onderzoek had betrekking op het gehele perceel Westeinde 315 en niet alleen op de locatie van de nieuw te bouwen woning. De onderzoekslocatie komt dus overeen met het plangebied van voorliggend bestemmingsplan. De conclusies van het onderzoek blijven onverkort van kracht. Voor de volledigheid zijn de conclusies van destijds hieronder opgenomen.

Uit dit onderzoek is gebleken dat:

• de bovengrond op de locatie licht verhoogde gehalten minerale olie, cadmium, zink en PAK's bevat;
• de ondergrond niet verontreinigd is;
• de bovengrond ter hoogte van de werkplaats een zeer licht verhoogd gehalte minerale olie bevat;
• de ondergrond van de werkplaats licht verhoogde gehalten tolueen en minerale olie, een matig verhoogd gehalte ethylbenzeen en een sterk verhoogd gehalte xylenen bevat;
• het grondwater licht verhoogde concentraties chroom, kwik en nikkel, matig verhoogde concentraties naftaleen en minerale olie en een sterk verhoogde concentratie arseen, benzeen, tolueen, ethylbenzeen en xylenen bevat.

De conclusie van het onderzoek luidt dat de verontreiniging van de bovengrond waarschijnlijk wordt veroorzaakt door waargenomen bodemvreemde materialen. Omdat de tussenwaarden niet worden overschreden, is nader onderzoek niet vereist.

Naar de verontreiniging ter hoogte van de werkplaats is voorafgaand aan het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen, nader aanvullend onderzoek vereist om een uitspraak te kunnen doen over de oorzaak.

Omdat in het verkennend bodemonderzoek uit 2007 niet specifiek op asbest is onderzocht en de peilbuis op een ander deel van de locatie stond, is in mei 2009 een aanvullend asbest- en grondwateronderzoek uitgevoerd ter hoogte van de concrete bouwlocatie.

Het terrein is beschouwd als niet verdacht. In totaal zijn er 13 inspectiegaten gegraven, waarvan één is doorgeboord tot 2.9 meter diepte. Er is één inspectiegat afgewerkt tot peilbuis.

Gebleken is dat de bodem voornamelijk bestaat uit matig fijn zand. Zintuiglijk zijn in vier inspectiegaten asbesthoudende fragmenten aangetroffen in de puinlaag. Het freatische grondwater is aangetroffen op 1.3 meter min maaiveld.

Op basis van de resultaten van de chemische analyses kan het volgende worden geconcludeerd:

• het materiaalmonster uit inspectiegat 43 is asbesthoudend maar de concentratie asbest in dit inspectiegat overschrijdt de interventiewaarde niet;
• het materiaalverzamelmonster uit inspectiegat 45 is asbesthoudend en de concentratie asbest in inspectiegat 45 overschrijdt de interventiewaarde;
• het mengmonster puin bestaande uit de inspectiegaten 51, 54, 56 en 57 bevat asbest maar bevindt zich ruim onder de interventiewaarde;
• het grondwater is licht verontreinigd met barium.

Hypothese

De hypothese "onverdachte locatie" dient te worden verworpen, aangezien enkele overschrijdingen van de streefwaarde en interventiewaarde zijn aangetoond.

In het grondwater is een lichte verontreiniging aangetoond. De asbestconcentratie in één inspectiegat overschrijdt de interventiewaarde. Waarschijnlijk is er sprake van een spot. De overige geanalyseerde monsters zijn asbesthoudend maar teruggerekend naar volume/gewicht van de inspectiegaten, wordt de interventiewaarde niet overschreden. Sanering ter plekke van het bewuste inspectiegat zal te zijner tijd plaatsvinden.

Conclusie

Op basis van de resultaten van de uitgevoerde bodemonderzoeken uit 2007 en 2009 kan worden gesteld dat de bodemkwaliteit van het plangebied geen belemmering vormt voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan. Voorafgaand aan het verlenen van de omgevingsvergunning voor bouwen zal een saneringsplan worden opgesteld. Vervolgens zal bij het bouwrijp maken van de locatie sanering van de asbestlocatie plaatsvinden.

Op 15 november 2007 (Stb. 2007, 434) is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wet heeft het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervangen. De aanleiding daartoe is de maatschappelijke discussie die ontstond als gevolg van de directe koppeling tussen ruimtelijke ordeningsprojecten en luchtkwaliteit. De directe koppeling had tot gevolg dat veel geplande (en als noodzakelijk of gewenst ervaren) projecten geen doorgang konden vinden in overschrijdingsgebieden. Bovendien moest voor ieder klein project met betrekking tot luchtkwaliteit een uitgebreide toets gedaan worden.

Met de Wet luchtkwaliteit en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden. De kern van de Wet luchtkwaliteit bestaat uit de (Europese) luchtkwaliteitseisen. Verder bevat zij basisverplichtingen op grond van de richtlijnen, namelijk: plannen, maatregelen, het beoordelen van luchtkwaliteit, verslaglegging en rapportage.

In de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate’ (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Voor wat betreft de functie ‘wonen’ zijn locaties die niet meer dan respectievelijk 1500 (één ontsluitingsweg) of 3000 nieuwe woningen (twee ontsluitingswegen) omvatten aangemerkt als gevallen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Het onderhavige project is, gelet op de beperkte omvang ervan, aan te merken als een project dat ‘niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging’. Toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit kan achterwege blijven.

Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit blijkt dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten.

Geconcludeerd wordt dat Wet luchtkwaliteit en het Besluit NIBM geen belemmering vormt voor het project.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Op 1 januari 2010 moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Die beperkingen moeten in milieuvergunningen en bestemmingsplannen zijn vastgelegd. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen.

Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi)
• de Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's Zware Ongevallen (Brzo)
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRvgs). Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen van toepassing.

Het doel van het ‘Besluit externe veiligheid inrichtingen’ is om de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

In het externe veiligheidsplan ‘Twenterand werkt aan veiligheid’, vastgesteld op 20 maart 2007,is het veiligheidsbeleid van de gemeente Twenterand in beeld gebracht. Doel van het externe veiligheidsbeleid is om een transparant toetsingskader te hebben voor het omgaan met huidige maar ook eventuele toekomstige externe veiligheidssituaties.

Aan hand van de Risicokaart Overijssel is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart Overijssel staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven.

In de volgende afbeelding is een uitsnede van de Risicokaart weergegeven.

Afbeelding 4.1 Uitsnede Risicokaart Overijssel

Uit de inventarisatie blijkt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt in een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke
• stoffen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

Bij het realiseren van nieuwe bestemmingen dient gekeken te worden naar de omgeving waarin de nieuwe bestemmingen gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen en rol:

1. 1. past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
2. 2. laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking)

ad 1

Hierbij gaat het om de vraag of de realisatie van de plannen leidt tot hinder of belemmeringen voor de omgeving. Hiervan is bij onderhavig project geen sprake aangezien het project alleen betrekking heeft op de realisatie van nieuwe woningen. De functie 'wonen' betreft niet een milieubelastende functie voor de omgeving.

ad 2

Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functie 'wonen' hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving.

Ten zuidwesten van het plangebied bevindt zich op een afstand van ruim 35 meter het terrein van een basisschool. Hiermee wordt de minimaal vereiste afstand op grond van de lijst Bedrijven en Milieuzonering van de VNG ruim voldoende in acht genomen.

Een perceel aan de oostzijde, op een afstand van circa 15 meter van het plangebied heeft een bedrijfsbestemming waarbinnen bedrijven in categorieën 1 en 2 van de Staat van Inrichtingen zijn toegestaan. De feitelijke bedrijfsactiviteiten zijn echter beëindigd.

Voor het overige bevinden zich in de nabijheid van het plangebied geen bedrijven die in de bedrijfsvoering of in de ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt als gevolg van de toevoeging van de woningen ter plaatse.

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Natuurbeschermingswet en de Ecologische Hoofdstructuur. Soortenbescherming komt voort uit de Flora- en faunawet.

Natuurbeschermingswet

Natuurgebieden of andere gebieden die belangrijk zijn voor flora en fauna kunnen op basis van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn (Natura2000) worden aangemerkt als speciale beschermingszones (SBZ’s). Het plangebied bevindt zich niet in of in de buurt van een speciale beschermingszone als bedoeld in de Vogel- en/of Habitatrichtlijn of in de buurt van de Ecologische Hoofdstructuur of ander natuurgebieden. Gebiedsbescherming is daarom niet aan de orde.

Flora en Faunawet

Wat betreft de soortbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd.

De locatie betreft een 'binnenstedelijke omgeving' en heeft geen of een zeer lage natuurwaarde en is niet van belang voor beschermende planten- en diersoorten. Ook zijn de gronden gezien hun aard niet geschikt als verblijf- of foerageerplaats. Nader (veld)onderzoek of het aanvragen van een ontheffing op de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet wordt niet noodzakelijk geacht.

Overigens wordt benadrukt dat rekening wordt gehouden met de in artikel 2 van de Flora- en faunawet opgenomen zorgplichtbepaling.

Op grond van artikel 2, lid 1 neemt een ieder voldoende zorg in acht voor de in het wild levende dieren en planten, evenals voor hun directe leefomgeving. In artikel 2, lid 2 is bepaald dat de zorg, bedoeld in het eerste lid, in ieder geval inhoudt dat een ieder die weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat door zijn handelen of nalaten nadelige gevolgen voor flora of fauna kunnen worden veroorzaakt, verplicht is dergelijk handelen achterwege te laten voorzover zulks in redelijkheid kan worden gevergd, dan wel alle maatregelen te nemen die redelijkerwijs van hem kunnen worden gevergd teneinde die gevolgen te voorkomen of, voorzover die gevolgen niet kunnen worden voorkomen, deze zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken). De zorgplicht geldt altijd en voor alle planten en dieren, of ze beschermd zijn of niet, en in het geval dat ze beschermd zijn ook als er ontheffing of vrijstelling is verleend.

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) van kracht geworden. Deze wet, een wijziging op de Monumentenwet 1988, regelt de omgang met het archeologisch erfgoed. Nieuw in de wet is dat gemeenten een archeologische zorgplicht krijgen en dat initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, verplicht zijn rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Bureau Baac heeft voor het grondgebied van de gemeente Twenterand een inventarisatie opgesteld van de archeologische verwachtingen. Het plangebied is getoetst aan archeologische verwachtingskaart. Een uitsnede van de kaart is opgenomen in afbeelding 5.1.

Voor het plangebied geldt een lage verwachting voor archeologische bodemvondsten. Er is geen aanvullend archeologisch onderzoek nodig.

Afbeelding 5.1 Archeologische verwachtingskaart (bron: gemeente Twenterand)

Belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Deze standaard waterparagraaf heeft betrekking op het bestemmingsplan "Vriezenveen Lintbebouwing en Centrumgebied, partiele herziening Westeinde 313 -315".

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewater- kwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie Overijssel en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.

Het Waterschap Regge en Dinkel heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2010-2015. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn de Kaderrichtlijn Water en retentiecompensatie. Daarnaast is de Keur van Waterschap Regge en Dinkel een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Regge en Dinkel opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

Watersysteem

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Afvalwaterketen

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Waterhuishouding

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. De toename van het verharde oppervlak is minder dan 1500m². Het plangebied bevindt zich niet binnen een beschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied.

Voorkeursbeleid hemelwaterafvoer

In het plan wordt het afvalwater en het hemelwater behandeld via een gescheiden stelsel: hemelwater wordt geinfiltreerd.

In het plan wordt er naar gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen.

Aanleghoogte van de bebouwing

Voor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand(GHG). Bij een afwijkende maatvoering is de kans op structurele grondwateroverlast groot. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Kelders dienen waterdicht te zijn.

Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast.

Watertoetsproces

De initiatiefnemer heeft het waterschap Regge en Dinkel geinformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding.

De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Regge en Dinkel geeft een positief wateradvies.

In hoofdstuk 2 is al ingegaan op het structuur en de kenmerken van de directe omgeving van het plangebied. In dit hoofdstuk wordt op het plangebied zelf ingegaan.

Inpassing

Thans zijn op het perceel op grond van de verleende bouwvergunningen 2 woningen aanwezig.

Het bestemmingsplan voorziet in 3 bouwlocaties ter plaatse van de huidige bedrijfsbebouwing, namelijk: 1 ter plaatse van de bestaande 2 vergunde bedrijfswoningen 313 -315, 1 als te verplaatsen bestaand bouwrecht (nr. 315) en 1 ter compensatie van de algehele bedrijfssanering. Deze 3 bouwlocaties bevinden zich binnen de 'lintdikte'. Op het perceel komt ter plaatse van de te bouwen woningen geen kenmerkende erfbeplanting voor.

Het meest zuidelijk gelegen voormalige bedrijfsgebouw zal als hobby- cq. stallingsruimte worden gehandhaafd en betrokken worden als bijgebouw bij de nog op te richten woning aan de Verzetstraat.

In afbeelding 6.1 is de globale ligging van de nieuwe woningbouwkavels weergegeven.

Afbeelding 6.1 Indicatieve kavelindeling

Verkeersaspecten-parkeren

De 3 nieuwe woningen worden ontsloten vanaf het Westeinde. Dit is geheel conform de voor Vriezenveen zo kenmerkende kavelstructuur waarbij de woningen achter elkaar zijn gebouwd en ontsloten worden op de 'brinken' (oppaden). Gelet op de functie van deze wegen (erfontsluiting) en de lage intensiteiten levert dat vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren op. De woning die is georiënteerd op de Verzetstraat wordt ook op deze straat ontsloten.

Parkeren ten behoeve van de woningen vindt plaats op eigen grond. Er wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting is uitgesteld tot 1 januari 2010. Ook de Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008) is pas op die datum verplicht. De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en een bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Het plan kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten);
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels (o.a. afwijkingsbevoegdheden);
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden. Op verbeelding zijn soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de bestemmingen ‘Wonen’ en 'Tuin-Dorpserf' die voorkomen in het plangebied. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• I. Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• II. Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);
• III. Afwijking van de bouw- en gebruiksregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels.

In paragraaf 7.3 worden de verschillende bestemmingen toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

1. a. Anti-dubbeltelregel (Artikel 6)

Deze regel bepaalt dat er niet twee keer voor eenzelfde locatie een bouwplan kan worden ingediend

2. b. Algemene gebruiksregels (Artikel 7)

In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven.

3. c. Algemene afwijkingsregels (Artikel 8)

In dit artikel worden de afwijkingsbevoegdheden beschreven.

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.

In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld. De regels zijn aangesloten bij het ontwerp-bestemmingsplan Vriezenveen Lintbebouwing en Centrumgebied.

Tuin - Dorpserf

De bestemming ‘Tuin-Dorpserf’ (Artikel 3) heeft betrekking op het deel van het perceel vóór de woning die georiënteerd is op de Verzetstraat en een klein gedeelte van het plangebied, dat is gelegen ten noorden van de te handhaven schuur. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden opgericht.

Wonen en Wonen-Karakteristiek

Functie

De woning aan de zuidzijde in het plangebied is bestemd als ‘Wonen’ (Artikel 4). De 3 overige woningen, die zijn georiënteerd op het Westeinde, als 'Wonen-Karakteristiek' (Artikel 5). De bestemmingsregels voor deze bestemmingen zijn vrijwel identiek. Voor de bestemming 'Wonen-Karakteristiek' zijn extra bepalingen opgenomen teneinde de karakteristieke bebouwing cq. uitstraling van het lint te beschermen.

Ten aanzien van de plansystematiek voor de bestemming Wonen is aansluiting gezocht bij de plansystematiek voor bestaande woongebieden die de gemeenteraad op 25 november 2004 heeft vastgesteld. Deze systematiek is opgesteld met oog op een goede ruimtelijke kwaliteit, levensloopbestendig wonen, praktijkgerichtheid, rechtszekere en juridisch houdbare regels. Deze uitgangspunten zijn in het bestemmingsplan vertaald.

Bouwregels

In de regels is een onderscheid gemaakt in bouwregels voor hoofdgebouwen, ondergeschikte gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Hoofdgebouwen moeten worden gebouwd binnen de op de kaart aangegeven bouwvlakken. Op het begrip ondergeschikt gebouw zal nader worden ingegaan.

Ondergeschikt gebouw

Het begrip ‘ondergeschikt gebouw’ is omschreven als: "een gebouw of een onderdeel van een gebouw dat op een bouwperceel in stedenbouwkundig opzicht qua omvang en situering als ondergeschikt aan het hoofdgebouw valt aan te merken. Hiervan is sprake indien het gebouw minimaal 1,5 m lager is dan het hoofdgebouw".

Dit begrip kan worden aangemerkt als een verzamelbegrip voor de voormalige begrippen aan- en uitbouwen, bijgebouwen, carports en erkers. Er wordt uitgegaan van een puur ruimtelijke benadering. Er wordt bewust niet geëist dat er ook sprake moet zijn van functionele ondergeschiktheid. Uitgangspunt is dat er een objectieve maat wordt genoemd om onderscheid te kunnen maken tussen hoofdgebouw en ondergeschikt gebouw. Voor een minimale maat van 1,5 m is gekozen om de volgende redenen:

• het moet een objectieve maat zijn, die toepasbaar is voor alle denkbare woningtypen in het gebied;
• om discussie te voorkomen, moet er sprake zijn van een duidelijk meetbaar hoogteverschil tussen het hoofdgebouw en het ondergeschikte gebouw;
• het hanteren van een eenduidige maat schept duidelijkheid naar de burger en bevordert de rechtszekerheid;
• hoogbouwwoningen en laagbouwwoningen worden met deze systematiek op een gelijke wijze behandeld;
• een percentage van de bouwhoogte of kaphoogte is niet toepasbaar bij alle woningtypen (denk aan een laagbouwwoning met een flauwe dakhelling);
• door de gekozen maat is er een duidelijk visueel onderscheid tussen de hoofdgebouw en de ondergeschikte gebouwen. Deze maat sluit goed aan bij de vaste lijn die de bestuursrechter in het algemeen hanteert bij het onderscheid tussen hoofdgebouw en aanbouw/bijgebouw.

Bij de beoordeling of sprake is van een ondergeschikt gebouw kunnen de volgende situaties worden onderscheiden:

1. 1. er is sprake van een vrijstaand of aangebouwd ondergeschikt gebouw, waarbij ten aanzien van het aangebouwde gebouw sprake is van een zelfstandige constructie. In dat geval dient de aanvraag te worden getoetst aan de regels voor de ondergeschikte gebouwen;
2. 2. alle onderdelen van het hoofdgebouw voldoen aan het in de regels gestelde ten aanzien van het hoofdgebouw. In dat geval kan een beoordeling of voor onderdelen sprake is van ondergeschikt gebouw achterwege blijven.
3. 3. er is sprake van onderdelen van het gebouw die afwijken van de regels die gelden voor het hoofdgebouw. In dat geval moet worden nagegaan of het betreffende gedeelte in stedenbouwkundig opzicht qua omvang en situering ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Is dit het geval dan dient dit onderdeel te voldoen aan de regels voor de ondergeschikte gebouwen; is geen sprake van een in stedenbouwkundig opzicht qua omvang en situering ondergeschikt gedeelte van het hoofdgebouw, dan is de aanvraag voor het hoofdgebouw in strijd met de regels en dient de bouwvergunning te worden geweigerd.

Op de volgende tekeningen zijn voorbeelden gegeven van ondergeschikte onderdelen van het hoofdgebouw. Het voordeel van de invoering van dit begrip en de gekozen definiëring is de helderheid en de inzichtelijkheid. De hoeveelheid begrippen is significant afgenomen en de interpretatieruimte is sterk verminderd. Tevens is met de gekozen maat sprake van een objectivering en zijn de subjectieve elementen verdwenen. Het kwantificeren levert minder interpretatieproblemen op dan kwalitatieve criteria. Er is precies bekend wat wel en wat niet mogelijk is. De bekende discussie die regelmatig is terug te vinden in de jurisprudentie van wat nu een aanbouw of een bijgebouw en wat nu een hoofdgebouw is, is met de hier gekozen benaderingswijze bijna geheel uitgebannen aangezien er geen multi-interpretabel begrip meer is. De rechtszekerheid is hiermee gediend. Uit de eerste opgedane ervaringen met deze systematiek blijkt de werkbaarheid in de praktijk. Met deze regeling is een evenwicht gevonden tussen rechtszekerheid en ontwikkeling.

Bestemmingsplannen zijn bindend voor overheid en burger. Enerzijds kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen (optreden tegen strijdig gebruik en/of bebouwing). Anderzijds vormt het bestemmingsplan ook het juridisch kader voor burger waar deze uit af kan leiden wat zijn eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn van buurman en directe omgeving. Het bestemmingsplan geeft immers de gewenste planologische situatie voor het betreffende gebied binnen de planperiode aan.

De gemeente Twenterand hanteert een strikt handhavingsbeleid. In dit beleid worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• stringent beleid: als uitgangspunt geldt dat in principe elke overtreding wordt aangepakt;
• géén stilzwijgend gedogen;
• gewenste maar illegale ontwikkelingen zo mogelijk vooraf maar in ieder geval zo snel mogelijk legaliseren;
• gedogen van illegale gevallen alleen in uitzonderlijke gevallen, bij voorkeur alleen tijdelijk en met redenen omkleed.

Handhavend optreden tegen overtredingen van bestemmingsplannen kan niet alleen plaatsvinden via publiekrechtelijke, maar ook via de strafrechtelijke weg. In de regels is daartoe de zogenaamde strafbepaling opgenomen, waarin overtredingen van de regels worden aangemerkt als een strafbaar feit als bedoeld in artikel 1a, aanhef en lid 2 van de Wet op de Economische Delicten. De bijbehorende strafmaat is hechtenis van ten hoogste zes maanden of een geldboete van de vierde categorie (maximaal € 11.250). Bij ernstige overtredingen zal handhaving ook via de strafrechtelijke weg plaatsvinden. De opsporingsambtenaren van de gemeente of politie zullen in die gevallen proces-verbaal van de overtreding maken. Het (reguliere) bestuursrechtelijk traject zal gelijktijdig worden ingezet.

Het project betreft een volledig particulier initiatief. De financiering van het project is rond. Voor dit project zal een anterieure overeenkomst worden gesloten zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd.

Het voorontwerpbestemmingsplan is voorgelegd aan het waterschap Regge en Dinkel, de provincie Overijssel en de Inspectie VROM. Het waterschap Regge en Dinkel, de provincie en de Inspectie VROM kunnen met het plan instemmen.

Het voorontwerp van het bestemmingsplan 'Vriezenveen lintbebouwing en centrumgebied, partiële herziening Westeinde 313-315' heeft vanaf vrijdag 6 januari 2012 vier weken voor inspraak ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er 2 inspraakreacties op het plan ontvangen. De inspraakreacties zijn binnen de periode van de terinzagelegging van het voorontwerp van het bestemmingsplan ingediend en daarmee is voldaan aan het criterium betreffende de ontvankelijkheid.

De planologisch relevante inhoud van de inspraakreacties zijn hieronder in samengevatte vorm weergegeven. Dit betekent niet dat onderdelen van de inspraakreacties, die niet nader worden genoemd, buiten beschouwing zijn gelaten. De inspraakreacties zijn in totaliteit beoordeeld.

Inspraakreactie 1

Inhoud

1. a. Gesteld wordt dat sinds langere tijd de bedrijfsactiviteiten al gestaakt zijn. Milieuwetgeving adviseert op grond van artikel 2.33 Wabo de vergunning in te trekken.
2. b. Het huidige woongenot op het perceel Westeinde 321 zal afnemen voor wat betreft rust en privacy, mede vanwege een significante toename van de verkeersintensiteit.
3. c. De in de toelichting genoemde verwijzing naar het beleid 'Bouwen op open groene plekken' kan niet als basis dienen voor voorliggende planontwikkeling.

Beoordeling

1. a. De bedrijfsactiviteit valt onder de werking van het Activiteitenbesluit milieubeheer, voorheen besluit herstelinrichting voor motorvoertuigen. Een eventueel verleende milieuvergunning is daarmee van rechtswege reeds vervallen, waardoor geen sprake meer kan zijn van intrekking. Het intrekken overeenkomstig artikel 2.33 Wabo is alleen van toepassing op bestaande vergunningen, die in werking zijn gebleven. Voor het perceel Westeinde 313-315 is dit echter niet het geval.
2. b. De bedrijfsbestemming maakt plaats voor 2 te bouwen woningen. Tezamen met de voormalige bedrijfswoningen maken 3 woningen gebruik van de bestaande toegangspad naar het perceel Westeinde 313-315. Voor wat betreft het aantal te verwachten verkeersbewegingen kan er geen sprake zijn van een buitensporige toename. De verkeer aantrekkende werking van een garagebedrijf kan vele malen intensiever van aard zijn dan de geprojecteerde woonbestemming. Klanten, leveranciers en autotransport generen meer verkeersbewegingen dan de 3 woningen. Ten aanzien van de aspecten 'privacy' en 'rust' zal woningbouw geen onevenredige verslechtering te weeg brengen ten opzichte van de bedrijfsbestemming.
3. c. De beleidsnotitie 'Bouwen op open groene plekken' is niet van toepassing voor de beoogde bouw van de woningen ter plaatse van de te slopen bedrijfsgebouwen. Voor deze ontwikkeling wordt het toetsingskader gevormd door het beleid 'Inbreidingslocaties'. De definitie van een inbreidingslocatie luidt als volgt: een locatie binnen de bebouwde kom waar een kwalitatieve stedelijke verbetering kan worden gerealiseerd of waar een functie niet overeen komt met de gewenste. De sanering van een bedrijfsbestemming binnen bestaand bebouwd gebied, waarbinnen de woonfunctie dominant is, rechtvaardigt de ontwikkeling zoals het bestemmingsplan voorstaat.

Conclusie

De inspraakreactie geeft aanleiding om de toelichting te verduidelijken met het beleid 'Inbreidingslocaties'. Voor het overige geeft de inspraakreactie geen aanleiding om af te zien van het in procedure brengen van het bestemmingsplan.

Inspraakreactie 2

Inhoud

1. a. De ontsluiting van de 2 te bouwen woningen ter plaatse van de huidige bedrijfsbebouwing naar het Westeinde via het perceel Westeinde 309 is op basis van via de erfdienstbaarheid niet mogelijk. Het plan, zoals wordt voorgsteld kan op grond daarvan geen doorgang vinden. Voorts heeft de woningbouw een toename van de verkeersdruk en geluidsoverlast tot gevolg, wat ten koste gaat van het woongenot van reclamant.
2. b. De haalbaarheid het plan wordt in twijfel getrokken vanwege te verwachten planschadeclaims ten gevolge van het waardeverminderend effect op omringend onroerende zaken.
3. c. Voorgesteld wordt de ontsluiting van de nieuw te bouwen woningen plaats te laten vinden op de Verzetstraat.

Beoordeling

1. a. Het perceel Westeinde 309 is belast met de erfdienstbaarheid van weg, namelijk 'recht van overpad'. Dit betreft een bepaalde gebruiksvorm in de privaatrechtelijke sfeer geldend voor een gedeelte van reclamant zijn perceel. In planologische zin kan aan de inhoudelijke kant van de erfdienstbaarheid, te weten het gebruik van het recht van weg, geen betekenis worden toegekend. Het is niet aannemelijk dat als gevolg van de bouw van 2 woningen ter plaatse van de te saneren bedrijfsbestemming de verkeersintenstiteit in sterke mate zal toe nemen. De verkeersaantrekkende werking van de bedrijfsbestemming (onder andere klanten, leveranciers, autotransport) kan omvangrijker zijn dan het aantal verkeersbewegingen, die de geprojecteerde woningbouw genereert. Ten aanzien van de geluidsoverlast als gevolg van het verkeer wordt opgemerkt dat de woning van reclamant gelegen is aan één van de drukste verkeersaders van de kern Vriezenveen. De gevreesde geluidsoverlast als gevolg van de geprojecteerde woningen staat in schril contrast met het geluidniveau dat ondervonden wordt van de dorpsstraat, het Westeinde.
2. b. Met de eigenaar van het perceel Westeinde 313-315 is een anterieure overeenkomst gesloten, waarin het aspect planschade voor de gemeente is zeker gesteld. De economische uitvoerbaarheid van het plan daarmee in voldoende mate geborgd.
3. c. De ter plaatse van de bedrijfsbestemming te bouwen woningen voegen zich in stedenbouwkundig opzicht in de voor Vriezenveen zo kenmerkende bebouwingsstructuur. De langs de dorpsstraat (Westeinde en Oosteinde) aanwezige lintbebouwing is opgebouwd uit achter elkaar liggende percelen. De opzet van de verkaveling van het te saneren bedrijfsperceel voegt zich in deze vrij unieke bebouwingsstructuur. Een wezenlijk onderdeel van deze structuur zijn de 'brinken' of 'oppaden' uitmondend op de dorpsstraat. Vanwege het gegeven dat de te bouwen woningen zich binnen de lintdikte bevinden is ontsluiting op het Westeinde passend binnen deze unieke bebouwingsstructuur.

Conclusie

De inspraakreactie geeft geen aanleiding om af te zien van het in procedure brengen van het bestemmingsplan.