In deze planregels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Raab Karcher, van de gemeente Twenterand;

de geometrische bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1700.BPVZ2011PH0006-vas2 met bijbehorende regels (en eventuele bijlagen*);

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

het percentage van het bouwperceel dat de grootte van het deel van het bouwperceel aangeeft dat ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan is bebouwd, wordt bebouwd, dan wel nadien krachtens een bouwvergunning, waarvoor de aanvraag voor dat tijdstip is ingediend, kan worden bebouwd;

een bouwwerk dat ten tijde van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan bestaat, wordt gebouwd, dan wel nadien krachtens een bouwvergunning, waarvoor de aanvraag voor dat tijdstip is ingediend, kan worden gebouwd;

het gebruik dat bestaat ten tijde van het van kracht worden van het betreffende gebruiksverbod;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren, en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het bedrijfsmatig verrichten van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een inrichting bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld;

onbebouwd gebied, bestaande uit grasvelden, (opgaande) beplantingen, waterpartijen, speelweiden, voetpaden, alsmede hondenuitlaatplekken en jongerenontmoetingsplekken;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit;

voortbrengsel van de beeldende kunsten in de vorm van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, niet zijnde een bouwwerk, geen gebouw zijnde, ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct of een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening;

handelingen waarbij een stof of product voor een korte of langere tijd in een zekere ruimte min of meer statisch wordt gehouden;

handelingen zoals (be)laden, lossen, overladen, hevelen en dergelijke voorzover niet op pneumatische of mechanische wijze, bijvoorbeeld kranen, transportbanden, leidingen;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het aansluitend afgewerkte terrein ter hoogte van die hoofdingang, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan het productieproces, alsmede detailhandel in goederen welke in rechtstreekse relatie staan tot het productieproces waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan het productieproces;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling;

iedere openbare aanprijzing van goederen, diensten, of denkbeelden (tezamen: producten). Onder reclame wordt mede verstaan het vragen van diensten;

een zone of contour op de plankaart, zoals een LPG -zone, die de grens van een risicogebied als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen of andere veiligheidswetgeving aanduidt;

de vanwege Burgemeester en Wethouders, zo nodig in het terrein, aangewezen lijn, welke op een zoveel mogelijk gelijkmatige afstand evenwijdig aan de as van de weg is gelegen en die:

- bij bestaande bebouwing zoveel mogelijk aansluit aan de ligging van de naar de wegzijde gekeerde gevels van deze bebouwing;

- bij het ontbreken van bestaande bebouwing is gelegen op een afstand van ten minste 10 m uit de as van de weg.

Indien op de plankaart een rooilijn is aangegeven, geldt deze lijn als rooilijn;

detailhandel in overwegend erotische artikelen waaronder mede begrepen een videotheek waar overwegend erotische films worden verhuurd;

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel;

detailhandel die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling, zoals de verkoop van auto’s, boten, caravans, tuininrichtingsartikelen, grove bouwmaterialen, keukens en sanitair;

Bij toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:

vanaf enig punt van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelgrens.

het deel van het bouwblok uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. (lichte) industrie, bouwnijverheid, reparatie- en verhuurbedrijven, groothandel en overige dienstverlenende bedrijven;

b. bedrijven, zoals deze worden uitgeoefend op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, uitsluitend overeenkomstig de bestaande bedrijfsvoering en uitsluitend voorzover op de plankaart aangeduid als 'afwijkende categorie';

c. detailhandel in volumineuze goederen, uitsluitend overeenkomstig de bestaande bedrijfsvoering;

d. kantoren als onderdeel van een bedrijf;

e. verkeer en verblijf in de vorm van wegen, fiets- en voetpaden, parkeervoorzieningen en bermen;

f. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;

g. openbare nutsvoorzieningen;

h. reclame-objecten, onder andere in de vorm van lichtmastreclame;

i. kunstwerken.

De toelaatbaarheid van bedrijven met het oog op het woon- en leefklimaat wordt bepaald aan de hand van de bij de planregels gevoegde Staat van bedrijven, met inachtneming van de volgende:

a. bedrijven zijn toegestaan tot en met categorie 3.1;

In de bestemming zijn niet begrepen:

b. geluidzoneringplichtige inrichtingen;

c. risicovolle inrichtingen.

Burgemeester en Wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

a. de woon- en werksituatie;

b. het straat- en bebouwingsbeeld;

c. de verkeersveiligheid;

d. de sociale veiligheid;

e. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;

nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken, dan wel te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de in lid 3.1 gegeven bestemmingsomschrijving. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen:

a. het gebruik van de gronden ten behoeve van de op- en overslag van goederen binnen 3 m van de perceelsgrens;

b. het gebruik van de gronden ten behoeve van de opslag van goederen voor de naar de weg gekeerde gevel van de bedrijfsgebouwen;

c. het gebruik van gronden en bouwwerken voor prostitutie en seksshops.

a. Burgemeester en Wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 3.4 voor:

1. de vestiging van bedrijven, genoemd in een hogere categorie van de Staat van bedrijven en bedrijven welke weliswaar niet zijn genoemd in de lid 3.1 toegestane categorieÎn van bedrijven, mits de bedrijfsactiviteiten naar aard en invloed op de woonomgeving gelijk zijn te stellen met de in deze Staat van bedrijven genoemde categorieÎn en mits deze bedrijfsactiviteit geen onevenredige invloed heeft op de woonomgeving. Bij het toestaan van de bedrijven is de normering krachtens de milieuhygiÎnische wetgeving uitgangspunt;

2. de vestiging van bedrijven voorkomende in de categorieÎn 1 tot en met 3.1 van de bij de voorschriften behorende Staat van bedrijven, mits deze bedrijfsactiviteit geen onevenredige invloed heeft op de woonomgeving. Bij het toestaan van de bedrijven is de normering krachtens de milieuhygiÎnische wetgeving uitgangspunt.

b. Burgemeester en Wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 3.4 voor detailhandel in volumineuze goederen zoals;

1. auto's, boten, caravans, keukens, badkamers, landbouwwerktuigen, met een maximum verkoopvloeroppervlak van 1.500 m_;

2. tuincentra;

3. in de vorm van individuele meubeltoonzalen met een oppervlakte van maximaal 1.500 m_ verkoopvloeroppervlak per zaak;

4. voor andere dan de onder 1 tot en met 3 bedoelde detailhandelsbedrijven, indien de vestiging en uitoefening daarvan buiten een winkelcentrum in overeenstemming is met de doelstellingen van de gemeentelijke detailhandelsstructuurvisie, vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 27 mei 2004.

De onder 1 tot en met 4 bedoelde detailhandel mag uitsluitend plaatsvinden indien is aangetoond dat over voldoende eigen parkeerruimte kan worden beschikt.

c. Burgemeester en Wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in lid 3.4, indien strikte toepassing van deze planregel leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. groenvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;

b. fiets- en voetpaden;

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:

a. op- en overslag van goederen;

b. parkeren.

Burgemeester en Wethouders verlenen vrijstelling van het bepaalde in lid 4.3, indien strikte toepassing van dit voorschrift leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor 'Leiding - Gas' aanwezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en) mede bestemd voor:

1. a. een aardgastransportleiding;

met de daarbij behorende

2. b. voorzieningen.

Voor het bouwen van bouwwerken geldt dat slechts bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd ten dienste van de aardgastransportleiding waarvan de bouwhoogte niet meer dan 3 m bedraagt.

Burgemeester en Wethouders kunnen met het oog op de gebruiksmogelijkheden van de gronden ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 5.2 voor het bouwen van bouwwerken op grond van de basisbestemming, mits vooraf advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder.

a. Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van Burgemeester en Wethouders (aanlegvergunning), voorzover de gronden liggen binnen een strook van 4 m ter weerszijden van de als "aardgastransportleiding" aangegeven lijn, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

1. het aanbrengen van hoog opgaande en/of diep wortelende beplanting;

2. het wijzigen van het maaiveldniveau;

3. het diepploegen;

4. het verrichten van graafwerkzaamheden;

5. het aanleggen, vergraven, verruimen of dempen van waterlopen;

6. het aanbrengen van gesloten verharding.

b. Het onder a bedoelde verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden die het normale onderhoud en het beheer van het gebied betreffen.

c. De onder a bedoelde vergunning wordt niet verleend indien door de werkzaamheden een veilig en bedrijfszeker gastransport in gevaar kan worden gebracht.

Overtreding van het bepaalde in lid 4 wordt aangemerkt als een strafbaar feit, in de zin van artikel 1a, onder 2_ van de Wet op de economische delicten.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Burgemeester en Wethouders kunnen ontheffing verlenen van:

de in dit plan gegeven maten, waaronder begrepen bouwvlakken, tot ten hoogste 10% van die afmetingen en percentages.

Deze regels worden aangehaald als 'Regels van het bestemmingsplan Raab Karcher van de gemeente Twenterand'.

Staat van bedrijven

Raab Karcher Bouwstoffen Nederland heeft voor de regio oost haar hoofdkantoor gevestigd in Vriezenveen. Hier wordt in de toekomst ook het hoofdkantoor voor Nederland gevestigd. In verband met deze nieuwe ontwikkeling zal het ÈÈn en ander aangepast moeten worden. Hiervoor is door Raab Karcher een plan ontwikkeld. Bij dit plan is rekening gehouden met zowel de uitbreidingswensen op de korte en de langere termijn van Raab Karcher. Afgezien van de uitbreidingswensen is in het model ook een gewijzigde ontsluitingswijze voor het bedrijf opgenomen. Het vigerende bestemmingsplan laat een uitbreiding in welke vorm dan ook en een andere ontsluiting niet toe en derhalve is aan IAA Stedenbouw en Landschap gevraagd een herziening van het vigerend bestemmingsplan op te stellen.

Topografische kaart

Het gebied waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft, is globaal als volgt begrensd. In het noorden door het Oosteinde, in het oosten door de N36, in het zuiden door de noordzijde van de watergang de Eerste Wetering en in het westen de woningen aan de Engelsstraat. De ligging en de begrenzing van het plangebied zijn hieronder weergegeven.

Luchtfoto Vriezenveen

In de toelichting komen na deze inleiding aan de orde:

• de beschrijving van de ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied (Hoofdstuk 2);

• een weergave van het relevant ruimtelijk beleid van het rijk, de provincie, het waterschap en de gemeente (Hoofdstuk 3);

• een beschrijving van de voorgenomen ontwikkeling, gebaseerd op een concept inrichtingsschets van Raab Karcher en het beeldkwaliteitsplan (Hoofdstuk 4);

• een beschrijving van de onderzoeken en verantwoording die mede bepalend zijn voor de ontwikkeling van het plangebied (Hoofdstuk 5);

• een beschrijving van de invloed van het water op het plangebied (Hoofdstuk 6);

• een beschrijving van de onderzoeken op het gebied van natuur en landschap, in en om het plangebied (Hoofdstuk 7);

• een beschrijving van de onderzoeken op het gebied van cultuurhistorie en archeologie (Hoofdstuk 8);

• een toelichting op het juridisch systeem en de planopzet (Hoofdstuk 9);

• een onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid van het plan (Hoofdstuk 10);

• een onderbouwing van de uitvoerbaarheid van het plan, gebaseerd op het vooroverleg en de inspraak (Hoofdstuk 11).

Voor het projectgebied gelden op dit moment 2 bestemmingsplannen, te weten ''Dorpsstraat, partiÎle herziening Oosteinde 39 – 1990'' (vastgesteld 24 januari 1991, goedgekeurd 26 april 1991) en Bestemmingsplan Buitengebied, herziening 2005 (vastgesteld 7 november 2006, goedgekeurd 25 juni 2007). Het planologisch-juridisch kader van de beide plannen beperkt de mogelijkheden om te bouwen en belet het bedrijf uit te breiden.

Het projectgebied wordt begrenst door een woonwijk in het westen, de straat Oosteinde in het noorden, toekomstig bedrijventerrein in het zuiden en de N36 in het oosten. Het gebied omvat de bedrijfsbebouwing van Raab Karcher en een aantal weilanden ten oosten en ten zuiden van het bedrijf.

Ingang

De bebouwing is grotendeels aan de westzijde van het projectgebied gerealiseerd en vormt een duidelijke grens met de woningen ten westen ervan. Raab Karcher bestaat uit een conglomeraat van verschillende aaneengesloten gebouwdelen. Verschillende uitbreidingen hebben uiteindelijk geleid tot deze situering. De kantoren en showroom alsmede de afhaalbalies zijn georiÎnteerd op het Oosteinde. Deze zijn verbonden via een interne ontsluiting naar de magazijnen en garage's. Het onbebouwde deel van het bedrijfsterrein is overwegend bestraat. Deze bestrating is, naast interne infrastructuur, in gebruik als opslag en parkeerplaats. Het terrein wordt ontsloten door een tweetal wegen die beiden uitkomen op het Oosteinde en via die weg in directe verbinding staan met de regionale weg N36. De overdekte weg dient voor inrit voor alle verkeer. De smalle weg direct ten oosten van de toegang tot de interne ontsluiting is in gebruik bij al het uitgaande verkeer. Daarnaast is het ook de toegangsweg tot een woning. Afgezien van de bebouwing en het verharde oppervlak omvat het projectgebied ook een aantal weilanden.

Hal Raab Karcher

De omgeving van het projectgebied is zeer divers. Het gebied bestaat uit bebouwing, een rijksweg en landelijke gebieden met water. Achtereenvolgens worden hier de verschillende gebieden belicht.

Opslag buiten

Woongebied

Aan de westkant van het terrein ligt zoals aangegeven een woonwijk. Het is een wijk met verschillende soorten woningen, vooral rijtjeswoningen, die in het midden van de wijk staan. De woningen aan de buitenkant van de wijk bestaan vooral uit vrijstaande- en twee onder een kap woningen. De rijtjeswoningen zijn aan hofjes gerealiseerd. Deze hebben door de aanwezige grasveldjes een groene uitstraling. De vele aanwezige bochten in de wegen beperken de snelheid van gemotoriseerd verkeer. Een herstructurering van dit woongebied is op het moment in ontwikkeling.

Toekomstig bedrijventerrein

Ten zuiden van het plangebied worden de weilanden bebouwd ten behoeve van een bedrijventerrein. Het gebied is reeds bouwrijp gemaakt en de eerste bedrijfsgebouwen worden gebouwd.

Agrarisch gebied

Het westen van het plangebied wordt begrenst door weilanden die worden doorsneden door de rijksweg N36. Verder bevinden zich in het groene gebied enkele houtwallen en losstaande bomen.

Aan blik vanaf de N36

N36

De N36 passeert Raab Karcher aan de oostkant. De weg is belangrijk voor het bedrijf aangezien het Oosteinde een directe verbinding met de N36 heeft. De bevoorrading vindt via het Oosteinde plaats.

De op- en afritten worden begeleid door een groenstructuur die overloopt in de weilanden eromheen. Verder heeft de N36 het karakter van een stroomweg en vormt het een harde grens met het omliggende agrarische gebied.

Gastransportleiding

Tussen de N36 en het plangebied loopt een gastransportleiding(8''-12'',40 bar) van de Gasunie. De leiding loopt parallel aan de N36 en splitst ten zuiden van het plangebied. Van daaruit loopt er een leiding evenwijdig aan de sloot ten zuiden van het terrein en een leiding verder naar het zuiden.

Nota Ruimte

De Nota Ruimte geeft aan dat er in de toekomst een toenemende scheiding ontstaat tussen wonen en werken. Vooral in de grote steden zal het geval zijn. Het Rijk geeft echter voorrang aan functiemenging om de leefbaarheid te vergroten en werken en wonen dichter bij elkaar te brengen. Uiteraard dient de schaal, hinder en gevaar van betreffende bedrijven dit toe te laten. Dit plan stelt de uitbreiding van een distributiecentrum met bouwstoffen voor, dat tevens goed wordt ontsloten op het hoofdwegennet. Deze ontwikkeling past in de visie van de Nota Ruimte wat betreft de ligging van bedrijventerreinen. Op dit moment wordt het terrein ontsloten via een belangrijke ontsluitingsweg, het Oosteinde.

Omgevingsvisie Overijssel

De hoofdambitie van de Provincie Overijssel luidt: "een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden." Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de Provincie Overijssel haar ambities wil realiseren zijn:

- Een continu en beleefbaar watersysteem als dragende structuur van Overijssel: we verbinden de wateropgave meer met natuuropgaven en we gaan voor realisatie van de Ecologische Hoofdstructuur in 2018.

- Door meer aandacht voor herstructurering zetten we in op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu's: dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen.

- Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik bij bebouwing door de zogenaamde 'SER-ladder' als regel voor Overijssel in te voeren. Deze methode gaat ervan uit dat je eerst het gebruik van de ruimte optimaliseert, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik onderzoekt en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden bekijkt. Hierbij vinden wij afstemming tussen gemeenten over woningbouwprogramma's en bedrijfslocaties noodzakelijk.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2009

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

1. generieke beleidskeuzes;

2. ontwikkelperspectieven;

3. gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden op de volgende pagina nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zgn. 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones etc. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisure-laag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Toetsing van het plan aan de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Overijssel 2009

Indien het concrete plan, uitbreiding van Raab Karcher Eshuis, wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes

Hier gaat het om de vraag is de ontwikkeling wenselijk? Hierbij is de SER ladder van toepassing. Er geldt inbreiding gaat voor uitbreiding. In dit plan is er sprake van een kleine uitbreiding in de richting van de N36 met aan de overkant de mogelijkheid voor een toekomstig bedrijventerrein. Door de uitbreiding is het mogelijk om de interne logistiek sterk te verbeteren. Door een nieuwe ontsluiting vanaf de zuidkant verbeterd de verkeerssituatie op het Oosteinde. Ons inziens gaat het om een wenselijk initiatief.

Ontwikkelingsperspectieven

Volgens de kaart ontwikkelingsperspectieven uit de Omgevingsvisie Overijssel ligt een deel van het nu al gebruikte bedrijfsterrein in een woonwijk. De uitbreiding vindt in deze woonwijk en in het gebied schoonheid van de moderne landbouw plaats.

Ontwikkelingsperspectieven

Het ontwikkelingsperspectief 'groene omgeving, buitengebied, accent productie' waaronder schoonheid van de moderne landbouw hoort heeft de volgende kenmerken: open gebieden waar verdere modernisering en schaalvergroting van de landbouw royaal de ruimte krijgt.

Plan

Het plan voorziet in een uitbreiding van Raab Karcher richting de N36. De ruimte tussen de N36 en het bedrijf is te klein om verdere modernisering en schaalvergroting van de landbouw royaal de ruimte te bieden. Het gaat bij dit plan om het afronden van de bestaande dorpsrand.

Het ontwikkeligsperspectief 'stedelijke omgeving, dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieu's, breed spectrum woon-, werk- en mixmilieu's' waaronder woonwijk en bedrijventerrein valt heeft de volgende kenmerken: de eigenheid kan versterkt worden door de karakteristieke opbouw trouw te blijven en de verbinding met het omliggende landschap of historische structuren expliciet te maken. De nadruk komt steeds meer te liggen op het creÎren van een breed spectrum aan gemengde milieus van woningen, werkruimtes, bedrijven, voorzieningen en recreatieve mogelijkheden die voortbouwen op de karakteristieke opbouw van dorp of kern. Hierbij kan het omliggende landschap beter bereikbaar worden gemaakt door open en zorgvuldig ingerichte dorpsranden.

Plan

Raab Karcher maakt onderdeel uit van de historische lintbebouwing van Vriezenveen. Het past dan ook in een breed spectrum van allerlei milieus, waaronder werkruimtes en bedrijven vallen. De voorziene uitbreiding past in de karakteristieke opbouw van het dorp Vriezenveen. Ook wordt bij deze uitbreiding leegtes die in de dorpsrand zitten gevuld met bebouwing .

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Op de bewuste locatie zijn de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap en de stedelijke laag van toepassing.

Natuurlijke laag

De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart 'de natuurlijke laag' aangeduid met het gebiedstype 'Hoogveengebieden (in cultuur gebracht)'.

De natuurlijke laag

Vroeger waren dit grote natte gebieden met veengroei onder invloed van regenwater. Wat resteert is een aantal ge'soleerde levende hoogveengebieden (hoogveenrestanten) waar veenmoeras is ontstaan en nog steeds wordt gevormd. De waterkwaliteit en -kwantiteit zijn essentieel voor de veenvorming en de natuurkwaliteit is hoog. Elders in het hoogveengebied zijn na ontginning soms veenpakketten in de bodem achtergebleven die van een hoge waterstand

afhankelijk zijn.

Plan

De uitbreiding bevindt zich in een weiland aan de rand van Vriezenveen en tussen Vriezenveen en de N36. Van het van oorsprong aanwezige hoogveen is ter plaatse geen spoor meer te bekennen. In verband hiermee gelden voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen met betrekking tot de natuurlijke laag geen specifieke inrichtingseisen.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart 'de laag van het agrarisch cultuurlandschap' aangeduid met het gebiedstype 'Hoogveenontginningen (en hoogveenrestanten)'.

De laag van het agrarische cultuurlandschap

Waar het hoogveen slechts beperkt is ontgonnen ontstond het hoogveenontginningslandschap met een afwisseling in de mate van openheid, elzensingels, reliÎf en verkavelingspatroon met een relatief grillig patroon van wegen en paden. Het aanwezige veenpakket wordt met een hoge waterstand zoveel mogelijk in stand gehouden. Karakteristiek is het kleinschalige karakter en de kenmerkende weg- en kavelgrensbeplanting en de diverse iets grillige bebouwingslinten.

De hoogveenrestanten die ook al in de natuurlijke laag herkenbaar zijn, worden gekenmerkt door hun reliëf.

Plan

De uitbreiding van Raab Karcher tast het karakteristieke van het veenlandschap en vooral van het Oosteinde niet aan. De uitbreiding maakt gebruik van een rest stukje binnen Vriezenveen dat geen grote waarde heeft. Zoals beschreven in het bijgevoegde beeldkwaliteitsplan wordt er kwaliteit toegevoegd. In verband hiermee gelden voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen met betrekking tot de laag van het agrarisch cultuurlandschap geen specifieke inrichtingseisen.

Stedelijke laag

De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart 'de stedelijke laag' aangeduid met de gebiedstypen 'Woonwijken 1955-nu' en 'Bedrijventerreinnen'.

De stedelijke laag

De woonwijken van na 1955 zijn grotendeels planmatig ontworpen en gerealiseerd. Dat heeft geleid tot een per wijk kenmerkende hoofdstructuur met eigen aard, maat en karakter (patroon van o.a. hoofdroutes en wegen, wooneenheden en parken en groenstructuur). Functies zijn meestal ruimtelijk van elkaar gescheiden.

Bedrijventerreinen kenmerken zich als werk- of voorzieningengebieden, te onderscheiden in industriegebieden, meubelboulevards, kantorenparken en gemengde bedrijventerreinen. De verkaveling en inrichting is functioneel. De terreinen zijn slechts beperkt aangesloten op omliggende wijken en landschappen. De bebouwing is functioneel, vaak eenvoudig en eenvormig, soms karakteristiek en historisch.

Plan

Het deel van het plan dat onder deze categoriÎn valt is op dit moment al in gebruik door Raab Karcher. Het heeft de bestemming bedijventerrein in het vigerende bestemmingsplan. De uitbreiding vult de kleine leegte tussen Raab Karcher en de N36. De uitbreiding rond de bebouwing van Vriezenveen af. In verband hiermee gelden voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen met betrekking tot de stedelijke laag geen specifieke inrichtingseisen.

Lust- en leisure laag

De locatie heeft op de gebiedskenmerkenkaart 'de lust- en leisurelaag' geen bijzondere eigenschappen. Deze gebiedskenmerken kunnen derhalve buiten beschouwing worden gelaten.

De lust- en leisurelaag

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 verwoorde provinciaal ruimtelijk beleid.

Structuurvisie Vriezenveen-Zuidoost

De volgende hoofdlijnen van beleid, die in de structuurvisie worden beschreven zijn relevant wat betreft het plangebied van dit bestemmingsplan:

Algemeen

- Zoals is neergelegd in onder meer de Strategienota en de Visie Bedrijventerreinen gemeente Twenterand vervult de gemeente een belangrijke sociaal-economische functie. Deze functie zal verder worden uitgebouwd.

- In het beleid wordt onder meer een versterking van de werkgelegenheid nagestreefd.

Bedrijventerreinen

- Ter weerszijden van de N36 moeten nieuwe bedrijventerreinen worden aangelegd.

- De bedrijventerreinen worden ingericht voor gemengde bedrijven. Daarbij wordt langs de N36, bij de entrees en langs de hoofdontsluitingen een representatief omgevingsbeeld gecreëerd. Aangezien ons plangebied voor een groot deel is gericht op de N36 dient ook hier een representatief beeld te worden gecreëerd.

Oosteinde en Almeloseweg

- De functiemenging aan de Almeloseweg en het Oosteinde wordt, mede met het oog op de belangrijke functie voor de werkgelegenheid, in beginsel positief gewaardeerd. Evenwel vraagt in een aantal gevallen de milieuhinder om een oplossing.

- In het beleid wordt onderscheid gemaakt tussen gebieden waar het accent meer kan liggen op ontplooiingsmogelijkheden voor bedrijven en gebieden waar juist het accent meer op de woonfunctie zal liggen.

- Voor de Almeloseweg en voor het Oosteinde tussen de rotonde en de N36 zal in de afweging van belangen het behoud en versterking van werkgelegenheid een belangrijke afwegingsfactor zijn.

- Een belangrijk uitgangspunt voor het Oosteinde en de Almeloseweg is het verminderen van de bestaande geluidsoverlast door wegverkeer, met name voor de woningen die op de A-lijst of B- lijst staan.

- Uit overwegingen van leefbaarheid, onveiligheid en lawaai dient de overlast van het verkeer op het Oosteinde en het zuidelijk deel van de Almeloseweg zoveel mogelijk te worden teruggedrongen.

Ontsluitingsstructuur

Het te ontwikkelen bedrijventerrein ten oosten van de Almeloseweg moet worden ontsloten door een nieuwe weg die tevens zo goed mogelijk de doorgaande functie van het zuidelijke deel van de Almeloseweg overneemt. Dit bedrijventerrein krijgt daarom geen directe ontsluiting voor autoverkeer vanaf het zuidelijke deel van de Almeloseweg.

Bestaande bedrijven

Met het voorgaande is in het kader van deze structuurvisie een raamwerk gegeven. Als vervolg op deze structuurvisie zal van de bedrijven aan de Almeloseweg en het Oosteinde milieubeoordeling op maat worden opgesteld. Ongetwijfeld zal deze integrale milieubeoordeling een aantal knelpunten opleveren. In sommige gevallen zal het mogelijk zijn om door aanpassing van de bedrijfsvoering, de ontsluiting of andere maatregelen alsnog aan de norm te voldoen. Het knelpunt is dan gereduceerd en het bedrijf kan op zijn huidige locatie voortbestaan. Voor de bedrijven die de toets niet doorstaan, zal per bedrijf en in overleg met het bedrijf verplaatsing moeten worden overwogen en moeten de financieringsmogelijkheden worden bezien.

Uitbreiding van bedrijvigheid

Wanneer bedrijven uitbreidingsplannen hebben op hun huidige locatie, zal op dezelfde wijze een op maat gesneden milieuafweging worden uitgevoerd. Hieruit zal blijken of de uitbreiding acceptabel is of niet.

Indien een bedrijf 'op slot' wordt gezet, dienen er goede alternatieven te worden geboden. Mede om deze reden worden in het kader van deze structuurvisie locaties voor nieuwe bedrijventerreinen aangegeven.

De Structuurvisie Vriezenveen Zuidoost geeft het terrein van Raab-Karcher expliciet aan als bedrijventerrein. De reden is de omvang en de ruimtelijke relatie met het te ontwikkelen bedrijventerrein langs de Almeloseweg. Er wordt uitgegaan van handhaving van het bedrijf op de huidige locatie. In combinatie met de nieuw voorgestelde verkeersstructuur kan enige uitbreiding in de richting van de N36 in beginsel worden toegestaan. Een dergelijke uitbreiding mag niet leiden tot enige extra milieuhinder in de woonomgeving. Essentieel is dat uit een oogpunt van beeldkwaliteit een hoogwaardige uitstraling richting N36 ontstaat.

Bij een eventuele uitbreiding dient rekening te worden gehouden met een vrij te houden zone van 60 m, gemeten uit de kant van de verharding. Dit is de gemeente met Rijkswaterstaat overeengekomen.

Het accent in dit hoofdstuk ligt op een beschrijving van de mogelijke toekomstige inrichting van het plangebied en op de uitgangspunten die daaraan ten grondslag liggen. Daarnaast wordt ingegaan op het beeldkwaliteitplan dat is opgesteld voor het plangebied.

Aan voorliggend bestemmingsplan ligt een inrichtingsschets ten grondslag. Deze is door Raab Karcher Bouwstoffen te Vriezenveen opgesteld. Daarbij is gekeken naar de toekomstige mogelijkheden.

Deze inrichtingsschets is opgezet in overeenstemming met de Structuurvisie Vriezenveen-Zuidoost.De inrichtingsschets bestaan uit twee principe-ontwikkelingen:

Inrichtingsschets Raab Karcher

Interne structuur en bebouwd oppervlak

De wijzigingen in de interne structuur en het bebouwde oppervlak hangen sterk met elkaar samen. Allereerst is er gekozen voor een uitbreiding van het bebouwde oppervlak in de richting van de N36. Een uitbreiding richting deze weg is vanuit het oogpunt van milieuhinder voor de omliggende woonbebouwing de meest ideale oplossing. De bebouwing kan richting de N36 oplopen tot 15 meter, zie doorsnede hoogtes. De hoge bebouwing wordt niet ervaren als te hoog door de trapsgewijze opbouw van de bebouwing. Ten tweede vindt er een verplaatsing plaats van de kantoren en de showrooms in zuidelijke richting. Daarnaast wordt ook de expeditie verplaatst naar een andere locatie op het terrein. De precieze locatie hiervan dient nog bepaald te worden. Daarnaast is het de bedoeling om in de toekomst op de locatie van de winkel aan het Oosteinde woningbouw te realiseren.

Doorsnede hoogtes

Wijzigingen in ontsluiting

De toegang aan het Oosteinde wordt in de huidige situatie nog gebruikt voor al het verkeer (van auto met aanhanger of bestelbusje tot zwaar transport in de vorm van vrachtwagens). Er zal, met de aanleg van het bedrijventerrein Almeloseweg-Oost een nieuwe ontsluiting van het bedrijf worden gerealiseerd. Al het zwaar verkeer dat nu nog via het Oosteinde het bedrijf bereikt, zal dat in de toekomst via de nieuwe ontsluiting doen. Deze weg leidt het zware verkeer via het nieuwe bedrijventerrein naar de oprit van de N36.

De voorgenomen veranderingen hebben uiteraard consequenties voor de om het bedrijf liggende woonbebouwing. De verplaatsing van de kantoren en showrooms naar het aangrenzende bedrijventerrein Almeloseweg-Oost betekent dat klanten die de showroom willen bezoeken alsmede het kantoorpersoneel gebruik zal maken van de aan te leggen parkeerplaatsen op de nieuwe locatie. Dit betekent dat deze groepen geen gebruik meer maken van het Oosteinde en de aldaar gelegen parkeervoorzieningen. Voor de omwonenden aan het Oosteinde betekent dit derhalve een verlaging van de verkeersbewegingen en een afname van de parkeerdruk van het bedrijf op de omgeving aldaar. Het Oosteinde ondervindt minder overlast in de vorm van geluid en trillingen. De nieuwe ontsluiting en de daarmee gepaard gaande nieuwe routing voor het zware verkeer betekent een aanzienlijke verbetering voor de woningen die gelegen zijn aan de huidige ontsluitingsroute (met name Oosteinde 40 en 42). Het zware vrachtverkeer dat nu op geringe afstand langs de woningen rijdt, zal in de toekomst gebruik maken van de nieuw aan te leggen weg. Deze weg leidt via het nieuwe bedrijventerrein naar de oprit van de N36, dus het zware verkeer wordt op deze wijze buiten de bewoonde delen van Vriezenveen om geleid.

De uitgangspunten voor het plangebied sluiten aan op die voor Almeloseweg-oost, zoals verwoord in het beeldkwaliteitplan. De ambitie voor terreinen gesitueerd aan de N36 is 'zeer hoog'. Deze terreinen vormen het visitekaartje van Vriezenveen. Er is behoefte aan een samenhangend beeld, maar ruimte voor individuele presentatie. In dit beeldkwaliteitplan worden een aantal alternatieven uitgewerkt. De directe grenzen van het terrein liggen vast. Daarmee wordt een heldere richting gegeven. Voor de zone tussen Raab-Karcher en de N36 is nog een aantal alternatieven denkbaar. Deze alternatieven gaan over de (beschreven) keuzes voor de omgang met het water en over de verdere groene omzoming.

Bomenlaan

Boomeilanden

Wateropvang

Voor het water zijn zoals gezegd drie mogelijke opties. Een eerste optie is om de nieuwe verharding te voorzien van retentie koffers in de ondergrond (Deze optie is hier niet ruimtelijk weergegeven). Een tweede optie is een wadi. Wanneer deze over de gehele lengte ten oosten van het terrein wordt neergelegd zal de breedte globaal 1.5 meter bedragen (uitgaande van een diepte van een halve meter). Deze optie laat ruimte voor een mooie landschappelijke inrichting van flauwe oevers. Een derde optie is het zoeken naar ruimte voor een retentie vijver. Dit kan op eigen terrein. Dan blijft echter weinig ruimte over voor een natuurlijke inrichting. Wanneer de vijver over de volledige lengte wordt uitgerekt zal zij meer het karakter krijgen van een sloot. Ook is het een mogelijkheid de ruimte voor de retentie vijver te zoeken op een aangrenzend privé kavel.

Bomenlaan met wadi

Boomeilanden met wadi

Groenstructuur

Naast de gegeven groene inkadering van het terrein is er voor het oostelijk deel tussen weg en bedrijf een tweetal opties voorzien voor de groenstructuur. Een eerste mogelijkheid is om de bestaande rij bomen aan de N36 door te trekken en zo de doorgaande, maar transparante lijn in het landschap te benadrukken. Daarmee wordt ook het verschil tussen het al lang gevestigde Raab Karcher en het nieuwe bedrijventerrein Almeloseweg-Oost beklemtoond. Een tweede optie is om (bij aanleg van een wadi) aan de voorgrens van de verharding boomeilanden te maken om het flauwe talud een parkachtige uitstraling te geven. Deze variant sluit conceptueel juist weer meer aan bij Almeloseweg-Oost.

In het plangebied komen geen openbare wegen voor, dus is de Wet Geluidhinder niet van toepassing.Ten behoeve van het bestemmingsplan Almeloseweg-Oost is in februari 2006 akoestisch onderzoek uitgevoerd. Daarbij is vast komen te staan dat de 48 dB geluidscontour van de geplande ontsluitingsweg in 2015 overdag op 16 meter uit de as van de weg ligt en 's nachts op 20 meter.

Aan de oostzijde van Raab Karcher is de N36 gelegen. Binnen de gestelde geluidszone van 200 meter bevinden zich, ter plaatse van het plangebied, aan die zijde geen woningen. Aan de westzijde ligt het bestaande bedrijf van Raab Karcher. De ontsluiting komt aan de zuidoost kant van Raab Karcher te liggen. In dit geval ligt de dichtstbijzijnde woning, op ruim 120 meter afstand, ver buiten de uit genoemd akoestisch onderzoek voortvloeiende 48 dB-contour.

Het plangebied bestaat deels uit verhard oppervlak dat dienst doet als opslag voor bouwmaterialen en deels als agrarisch gebied. De grootst mogelijke vervuilingsbron is echter het tankeiland van het bedrijf. Dit tankeiland wordt, in het kader van de AmvB tankstations, periodiek gecontroleerd. Daarbij vindt een controle plaats van het grondwater om hiermee veranderingen van de bodemkwaliteit als gevolg van bijvoorbeeld lekkage van de tank of leidingen te kunnen signaleren. Op 14 september 2005 is er door Geofox-Lexmond een dergelijk onderzoek uitgevoerd. Daarbij heeft men geconcludeerd dat er in het bemonsterde grondwater geen verontreinigingen van minerale olie en aromaten zijn aangetoond. Wel zijn er bij bodemluchtmeting verhogingen aangetroffen aan vluchtige bestanddelen. Een tweede bodemluchtmeting toonde echter geen verhogingen aan.

Er is een verkennend bodemonderzoek (NEN-5740), bijlage 1, uitgevoerd voor het plangebied. In zowel de boven- als ondergrond zijn in de mengmonsters geen verhoogde gehalten van de onderzochte parameters aangetoond boven de achtergrondwaarde.

In het grondwater zijn licht verhoogde concentraties aan koper, nikkel en zink aangetoond. De aangetoonde concentraties overschrijden de streefwaarde in geringe mate. De tussenwaarde wordt door geen van de parameters benaderd. Waarschijnlijk zijn de aangetoonde licht verhoogde concentraties toe te schrijven aan licht verhoogde natuurlijke achtergrondconcentraties.

In het grondwater ter plaatse van peilbuis 1 is, getoetst conform de AS3000, tevens een licht verhoogde concentratie aan som xylenen aangetoond. De aangetoonde concentratie overschrijdt de streefwaarde in zeer geringe mate. De tussenwaarde wordt niet benaderd. De individuele parameters zijn niet verhoogd aangetoond, waarmee gesteld kan worden dat geen sprake is van een bodemverontreiniging.

Uit de resultaten van het verkennend bodemonderzoek kan worden geconcludeerd dat er, ons inziens, milieuhygiënisch gezien geen belemmering zijn voor een bestemmingswijziging van de locatie en de aanvraag van een bouwvergunning. Mocht bij herinrichting grond vrijkomen dan wordt aanbevolen deze grond op eigen locatie her te gebruiken. Bij toepassing van de grond in een werk elders, is het Besluit Bodemkwaliteit van toepassing. De opzet van het huidige onderzoek heeft geleid tot een goed beeld van de bodemkwaliteit op de onderzoekslocatie.

De gestelde hypothese dat de locatie als "niet-verdacht" beschouwd kan worden is niet juist gebleken op basis van de aangetoonde licht verhoogde concentraties aan enkele zware metalen in het grondwater. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht gezien de geringe verhogingen. De gestelde hypothese dat de locatie ten aanzien van de parameter asbest in bodem als "onverdacht" kan worden aangemerkt is juist gebleken.

In het luchtkwaliteitsonderzoek (bijlage2) zijn berekeningen uitgevoerd waarbij de lokale bijdrage als gevolg van het wegverkeer op het Oosteinde en N36 is opgeteld bij de achtergrondconcentratie op de locatie in de jaren 2010 en 2020. Er is tevens rekening gehouden met de ontwikkelingen dat het plan voorstaat.

Bij de toetsing is gekeken naar:

3. de luchtkwaliteit ter hoogte (10 meter wegas) van het Oosteinde

4. de luchtkwaliteit ter hoogte (10 meter wegas) van de N36

Resultaat: Op geen van de locaties wordt een grenswaarde overschreden (zie ß4.2). Er is daarbij geen gebruik gemaakt van de dubbeltellingcorrectie. Wel rekening houden met de dubbeltelling zou een (nog) positiever resultaat hebben opgeleverd (worstcase benadering).

In onderstaande tabellen is weergegeven of de luchtkwaliteit voldoet aan de grenswaarden voor de stoffen stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10).

Er zijn berekeningen uitgevoerd naar het effect van op de nieuwe ontwikkeling op de luchtkwaliteit ter hoogte van het Oosteinde en N36.

Het ontwikkelen van het plan genereert geen extra verkeer, maar zorgt voor een wijziging in de verdeling van het verkeer en daarmee in de spreiding van de luchtvervuilende stoffen. Het plan zorgt voor een lichte afname van luchtvervuilende stoffen rond de Oosteinde en een lichte toename van het luchtvervuilende stoffen rond de N36. De waarden blijven in beide gevallen ruim onder de geldende grenswaarden.

Door de afname van luchtvervuilende stoffen rond het Oosteinde zullen er per saldo meer woningen te maken krijgen met een afname dan met een toename van luchtvervuilende stoffen. De ontwikkeling heeft een positief effect op de effecten van luchtvervuilende stoffen bij voor luchtkwaliteit gevoelige functies.

Uit de resultaten blijkt dat ter plaatse van de ontwikkelingslocatie in 2010 en 2020 wordt ruimschoots voldaan aan alle grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Het is niet te verwachten (zie bijlage B) dat grenswaarden voor ben-zeen (C6H6), zwaveldioxide (SO2) en koolmonoxide (CO) zullen worden overschreden. De nieuwe ontwikkeling heeft per saldo geen effect op de lokale luchtkwaliteit. Hiermee wordt voldaan aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

Voor de 'Wet luchtkwaliteit' moet een ontwikkeling voldoen aan de norm van het 'NIBM'. De ontwikkeling heeft echter per saldo een positief effect op de uitstoot van luchtvervuilende stoffen. Dit komt door de beperkte uitstoot van verkeer dat te maken heeft met beperkte wachttijden en gunstige omgevingsfactoren.

Verder zal het aantal auto's over de Oosteinde verminderen. Langs deze weg wonen meer mensen dan op een bedrijventerrein en langs de N36. De ontwikkeling zorgt er voor dat het aantal mensen dat hinder ondervindt van luchtvervuilende stoffen kleiner wordt.

Toetsing aan de NIBM geeft het oordeel dat er geen toename van luchtvervuilende stoffen is hoger dan 1,2 µg/m3. Hiermee wordt voldaan aan de NIBM voorwaarde.

Geconcludeerd kan worden dat de nieuwe ontwikkeling voldoet aan de eisen gesteld in het 'Wet luchtkwaliteit'. Ook wordt met deze ontwikkeling voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit voldaan aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven met een hindercontour die over het plangebied vallen. Het enige bedrijf in de directe omgeving met een opslag voor gevaarlijke stoffen is Schoenmakers en Van de Valk Holding BV. Dit bedrijf heeft namelijk een opslag voor propaan. Propaan is net als LPG een explosief-brandbaar gas. Het gevaar ontstaat als het gas vrijkomt en door open vuur of een vonk wordt ontstoken. Een zware explosie kan daarvan het gevolg zijn. De veiligheidscontour valt echter niet over het plangebied zodat hier geen rekening mee hoeft te worden gehouden.

De N36

De externe veiligheid ten opzichte van de N36 is door Royal Haskoning onderzocht (rapport van 27 juli 2005, kenmerk 9R3893.A0/M001MAHA/Nijm). Hieronder volgen de belangrijkste conclusies met de verwijzing naar het genoemde rapport.

Rijkswegen zijn aangewezen als mogelijke routes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Zo zal ook de N36 worden gebruikt voor dergelijk vervoer. De gevaarlijke stof die Vriezenveen over de N36 passeert zal voornamelijk LPG zijn.

Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg kan gevaar opleveren voor de werknemers van Raab Karcher. De Circulaire ''Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen'' geeft het beleid van de ministeries van V & W, BZK en VROM weer over de afweging van veiligheidsbelangen die een rol spelen bij het vervoer van gevaarlijke stoffen in relatie tot de omgeving. Belangrijk hierbij is dat de Circulaire geen wettelijke norm is, maar een voorbode van de wettelijke verankering van risiconormen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Op grond van deze benadering worden normen gesteld aan de risico's gelet op de kwetsbaarheid van de omgeving en vice versa. De risicobenadering bestaat uit vier onderdelen:

- identificatie van de risico's en risicoanalyse;

- risicoanalyse;

- toetsing van de risico's aan de normen;

- risicoreductie en aspecten van zelfredzaamheid en hulpverlening.

Het begrip risico is op te delen in plaatsgebonden risico en groepsrisico. Tevens zal onderscheid gemaakt moeten worden tussen de huidige situatie en de toekomstige situatie.

Plaatsgebonden risico

De tabel op de pagina hiernaast geeft de plaatsgebonden risicocontouren weer. Noch in de huidige situatie, noch in de toekomstige situatie kan rond de weg een PR 10-6 contour worden getrokken. De Circulaire ''Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen'' geeft de normen (grenswaardes) en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico, zoals te vinden in de tabel hiernaast. Dit betekent dat in beide situaties (ruim) aan de norm voor het PR wordt voldaan.

Groepsrisico

De Circulaire geeft geen harde norm voor het maximaal toelaatbare groepsrisico, maar een oriÎntatiewaarde. Deze oriÎntatiewaarde geldt in alle gevallen; dus zowel voor bestaande als nieuwe situaties en voor zowel vervoers- als omgevingsbesluiten. De norm voor het groepsrisico is:

- 10^-4 voor een ongeval met ten minste 10 dodelijke slachtoffers;

- 10^-6 voor een ongeval met ten minste 100 dodelijke slachtoffers;

- 10^-8 voor een ongeval met ten minste 1000 dodelijke slachtoffers, enzovoorts.

Bij een overschrijding van de oriÎntatiewaarde of een toename van het groepsrisico, moeten beslissingsbevoegde overheden het groepsrisico betrekken bij de vaststelling van het vervoersbesluit of omgevingsgeluid. Dit betekent dat iedere overschrijding van de oriÎntatiewaarde of toename van het groepsrisico verantwoordt dient te worden.

Berekeningen maken duidelijk dat in de huidige situatie zeer ruim aan de oriÎntatiewaarde wordt voldaan. Het groepsrisico is zelfs veel kleiner dan 0,1 maal de oriÎnterende waarde.

Voor de toekomstige situatie blijkt dat bij een afstand van 50 meter tot de N36 redelijk hoge persoonsdichtheden mogelijk zijn. De persoonsdichtheid bij bedrijven geen kantoor zijnde geldt gemiddeld 100 personen per ha.

Risicokaart

Beperking van het groepsrisico

Met betrekking tot het vervoer kan de gemeente zelf niet veel invloed uitoefenen op de aanwijzing tot route gevaarlijke stoffen. Ook kan de gemeente het verkeersaanbod moeilijk be'nvloeden. De factoren die van invloed zijn op het groepsrisico zijn met name de aantallen mensen binnen een bepaald invloedsgebied. Mogelijke maatregelen zijn dan bijvoorbeeld de terreinindeling zodanig aan te passen dat er zo weinig mogelijk mensen in de directe omgeving van de N36 aanwezig zijn. De wegbeheerder staat niet toe dat er binnen een afstand van 50 meter van de N36 gebouwen komen.

Ten aanzien van de zelfredzaamheid geeft de lokale brandweer geen specifieke aandachtspunten. Het bedrijf kent geen bezetting met verminderd zelfredzame personen (bij. kinderen, ouderen of gehandicapten).

De milieuzonering die in dit plan wordt gehanteerd sluit aan bij de uitgave 2009 van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), ''Bedrijven en milieuzonering. In deze uitgave wordt de mate van hinder van bedrijven aangegeven door middel van een aan te houden afstand tot gevoelige functies. Het gaat hier om hinder ten gevolge van geluid, gevaar, geur en veiligheid. De normering uit de uitgave is indicatief bedoeld. Echter dient een afwijking goed gemotiveerd te worden.

Milieucategorie Raab Karcher

De VNG-uitgave geeft een bepaalde Staat aan tot welke milieucategorie een bepaald bedrijf behoort. Deze Staat van de bedrijven maakt als bijlage deel uit van de voorschriften. De milieucategorie en de aan te houden afstand is aangegeven in de tabel op pagina 26.

Milieuzonering is primair van belang voor de woningen aan het Oosteinde en de Engelsstraat die grenzen aan het terrein van Raab Karcher. Het gaat hier om Oosteinde 40, 42, 54 en de Engelsstraat. Raab Karcher valt in milieucategorie 3. Dit betekent dat een afstand van 50 meter moet worden aangehouden aangezien dit de afstand is die de VNG-uitgave aangeeft. Het maatgevend aspect hierbij is geluid. De nieuwe uitbreiding ligt echter op minimaal 74 meter afstand van genoemde woningen. Hieruit valt te concluderen dat er op het gebied van milieuhinder geen problemen zijn met de uitbreiding van het bedrijf. Een verdere bewaking van grenswaarden zal plaats moeten vinden via milieuvergunningen (Wm-vergunningen) voor de uitbreidingen. Tevens zal een Wm-vergunning voor de verplaatsing van het tankeiland van het bedrijf moeten worden verleend.

In het plangebied lopen twee gastransportleidingen; in het zuiden van het plangebied ligt een leiding van 6" en aan de zijde van de N36 ligt een leiding van 8''. Laatstgenoemde leiding neemt buiten het plangebied toe in diameter tot 12". Beide leidingen staan onder een druk van 40 bar en zijn van de Gasunie. Voor de in acht te nemen afstanden tussen de bebouwing en deze leidingen is de ministeriele Circulaire ''Zonering langs hoogdruk aardgastransportleidingen'' van 26 november 1984 van toepassing. Deze Circulaire beoogt aan te geven op welke wijze een verantwoorde zonering kan worden toegepast langs nieuwe tracÈs van aardgastransportleidingen en bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bestaande aardgastransportleidingen.

De Circulaire gaat uit van een gedifferentieerde gebiedsbenadering, waarbinnen zonering in verband met de aanwezigheid van een aardgastransportleiding dient plaats te vinden:

- een belemmerde strook vastgelegd in het zakelijk recht, waar geen bebouwing is toegestaan;

- een gebied waar incidentele bebouwing en minder kwetsbare objecten zijn toegestaan;

- een gebied waar woonbebouwing en andere kwetsbare objecten zijn toegestaan.

In de Circulaire zijn deze gebieden met bijbehorende bebouwingsafstanden uitgewerkt. Voor de leidingen in het plangebied (zowel voor de 6"als de 8"leiding) gelden de volgende afstanden:

Incidentele bebouwing: 4 meter

Woonbebouwing: 4 meter

Deze afstand van 4 meter is tevens de minimal in acht te nemen afstand als vrijwaringzone in verband met onder meer een veilig en bedrijfszeker gastransport. Een en ander is vertaald in de voorschriften.

Nieuwe regeling in voorbereiding

Het ministerie van VROM is doende het externe veiligheidsbeleid rondom aardgasleidingen te vernieuwen. In verband hiermee heeft de gemeente op advies van de Gasunie contact gezocht met het RIVM. Het RIVM heeft berekeningsresultaten van mogelijk in acht te nemen afstanden verstrekt, op basis van technische gegevens zoals de Gasunie die in een brief van 14 december 2005 aan de gemeente heeft genoemd. Uit de brief van het RIVM blijkt dat het hier gaat om resultaten die niet definitief zijn en waarover nog bestuurlijk overleg dient plaats te vinden.

In dit verband kan ook worden verwezen naar een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 20 juli 2005 (zaaknummer 200409580/1) waaruit blijkt dat voor gemeenten de Circulaire uit 1984 leidend is. De afstanden die genoemd zijn voldoen aan de ontwerpregeling AMVB buisleidingen.

Op grond hiervan is het bestemmingsplan in overeenstemming met de Circulaire uit 1984 opgesteld.

Een watertoets maakt duidelijk op welke wijze bij de ontwikkeling van een gebied rekening kan worden gehouden met de gebiedsspecifieke waterhuishouding en de daarvoor gestelde criteria en aandachtspunten. De meerwaarde van een watertoets is dat vroegtijdig systematisch aandacht is voor het meewegen van wateraspecten in de ruimtelijke plannen en besluiten.

De mate waarin de watertoets invloed heeft op het plan hangt af van de impact van het plan op de waterhuishouding. Het Waterschap Regge en Dinkel is de belangrijkste beheerder van grond- en oppervlaktewater in het stroomgebied van de Regge en de Dinkel. Het Waterschap moet zorgen voor droge voeten en het zuiveren van het afvalwater in Twente. Het beleid ten aanzien van water is opgenomen in het ontwerp Waterbeheersplan 2010 – 2015. Een van de beleidsuitgangspunten is om zo veel mogelijk te voorkomen dat bijna schoon water op de riolering wordt geloosd. Dit kan bereikt worden door afkoppelen van hemelwater en infiltreren van hemelwater in de bodem. Er zal gekeken moeten worden naar de specifieke mogelijkheden voor het opvangen van water en retentie. Indien infiltratie niet mogelijk is, dan zal gekeken moeten worden naar het bufferen van hemelwater om de piekbelasting te reguleren.

De gemiddeld grondwaterstand is 0,50 m beneden maaiveld. Het plangebied ligt grotendeels in een infiltratiegebied. In het zuidelijk en oostelijk deel van het gebied kwelt water in de sloten.

Waterhuishoudkundige uitgangspunten en randvoorwaarden

Met de ontwikkeling van het bedrijf Raab Karcher en de aanleg van extra verharding zal de oppervlakte van de verharding aanzienlijk toenemen, met als gevolg een versnelde afvoer van regenwater. Om het benedenstrooms gebied niet te zwaar te belasten, is met het Waterschap Regge en Dinkel op 27 mei 2010 aan de hand van de inrichtingsschets overlegd welke maatregelen moeten worden getroffen. Uit dat overleg zijn de navolgende uitgangspunten voortgekomen.

- De afvoer van de rioolwaterzuiveringsinstallatie dient gewaarborgd te blijven.

- Het regenwater van het bedrijf dient eerst te worden geborgen en dient dan gedoseerd te worden afgevoerd.

- Waar mogelijk zal de hemelafvoer worden afgekoppeld.

Aanvullend en deels als uitwerking zijn de volgende concrete uitgangspunten gehanteerd.

Neerslagsituatie

De neerslagsituatie waarbij met dit plan rekening moet worden gehouden is 20 mm in 75 minuten. Normaal wordt rekening gehouden met 40 mm in 75 minuten, maar omdat het hier gaat om een uitbreiding van de huidige situatie is het minimaal 20 mm in 75 minuten.

Afvoernorm

De afvoer naar landelijk gebied bij een T=50 neerslagsituatie (40 mm in 75 minuten) mag niet meer bedragen dan 2,4 liter/ha/sec.

Berging

Het plan mag niet leiden tot vergroting van de afvoer uit het gebied. Dit betekent dat het water moet worden vastgehouden. Afhankelijk van de exacte situering van een infiltratievoorziening en toepassing van grondverbetering kan infiltratie plaatsvinden. Daarnaast zal, zoals genoemd, berging nodig zijn.

Het plangebied omvat geen gebieden die in het kader van de Flora en Faunawet worden beschermd, noch liggen deze op een geringe afstand van het plangebied.

Voor de ontwikkeling van het aangrenzende bedrijventerrein is een flora en faunaonderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn gerapporteerd in het "Advies Flora en faunawet Bedrijventerrein Almeloseweg Oost". Daarbij zijn weliswaar gewone dwergvleermuizen aangetroffen in de gemeentewerf, maar geconcludeerd wordt dat dit een ontwikkeling van het gebied niet in de weg staat. Aannemelijk is dat dit eveneens geldt voor het plangebied gezien de geringe afstand tussen de twee gebieden en het feit dat beide gebieden deels bestaan uit dezelfde biotoop.

Gesteld kan worden dat deze biotoop in het plangebied mogelijk door vleermuizen gebruikt wordt als jachtgebied, maar dat er voldoende gelijksoortige biotoop in de directe omgeving is.

De vleermuizen zijn derhalve niet afhankelijk van het plangebied als jachtgebied.

Archeologische waarden zijn, zeker in Nederland, veelal onzichtbaar. Ze liggen grotendeels verborgen in de bodem, waardoor ze niet eenvoudig te karteren zijn. Om toch een greep te krijgen op die nog onbekende archeologie is getracht daarover voorspellingen te doen door gegevens die wel bekend zijn te extrapoleren. Deze voorspellingen zijn op de Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) weergegeven. De IKAW geeft daardoor een beeld van het bodemarchief dat complementair is aan de Archeologische Monumentenkaart (AMK) waarop alle bekende behoudenswaardige archeologische terreinen in Nederland zijn aangegeven. Deze laatste kaart geeft de terreinen van archeologische waarde weer zoals die op het moment van verschijnen van de kaart bekend waren.

Archeologische verwachtingskaart

De bovengrond is door de jaren heen door allerlei redenen verstoord. Door deze roering van de bodem is er nauwelijks kans op het aantreffen van in redelijke staat verkerende archeologische resten. Dit beeld wordt bevestigd door de eerder genoemde IKAW en AMK.

Ook de hiernaast afgebeelde Archeologische verwachtingskaart van de gemeente Twenterand toont aan dat het noordelijkste deel van Raab Karcher een hoge verwachting heeft. Het overgrote deel en het deel waar wijzigingen plaatsvinden bevindt zich in het gebied met een lage verwachtingswaarde. Het zuidelijke deel is voor een groot deel al verstoord. Voor het deel waar de wijzigingen gaan plaatsvinden is een lage verwachting op archeologische vondsten.

In het plangebied bevinden zich geen objecten met een al dan niet beschermde cultuurhistorische waarde.

Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. In deze nieuwe wet, het bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de ministeriele regeling 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' (Rsro) zijn regels opgenomen ten aanzien van de standaardisering en digitale uitwisseling van bestemmingsplannen.

De standaardiseringregels hebben slechts betrekking op de uiterlijke verschijningsvorm in zowel digitale als analoge vorm. De standaarden zorgen ervoor dat het mogelijk is de digitale ruimtelijke informatie op een technisch en inhoudelijk correcte en eenduidige wijze beschikbaar te stellen en te raadplegen. De standaarden voorzien in een vaste opbouw, indeling en benaming van bestemmingen en ook in de daarbij behorende regels.

De Regeling standaarden ruimtelijke ordening is op 1 januari 2010 in werking getreden. De bij de Regeling standaarden ruimtelijke ordening behorende Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008) is verplicht. Daarmee kunnen bestemmingsplannen alleen nog in digitale vorm rechtskracht krijgen. De papieren versie is slechts een verbeelding van de digitale versie. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld volgens de SVBP2008.

Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit planregels, een verbeelding en gaat vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Op de verbeelding wordt de bestemming van de grond aangewezen, in de planregels worden de bij de bestemming behorende regels voor het gebruik van de grond gegeven.

De toelichting maakt juridisch geen deel uit van het bestemmingsplan en heeft daarmee een andere status dan de planregels en verbeelding. De toelichting van dit bestemmingsplan biedt ondermeer inzicht in de huidige situatie, de onderzoeksresultaten en de voorgenomen ontwikkeling.

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels.

Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels.

Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregels, hierin is het overgangsrecht en de titel van het bestemmingsplan opgenomen.

De artikelen 1 en 2 bevatten begripsomschrijvingen respectievelijk regels omtrent de wijze van meten.

De bestemmingsregels kennen een standaard opbouw met daarin, voor zover van toepassing, de volgende leden:

- Bestemmingsomschrijving;

- Bouwregels;

- Nadere eisen;

- Ontheffing van de bouwregels;

- Specifieke gebruiksregels;

- Ontheffing van de gebruiksregels;

- Aanlegvergunning;

- Sloopvergunning;

- Wijzigingsbevoegdheid.

Toelichting op de in dit bestemmingsplan opgenomen bestemmingen:

Bedrijventerrein: Artikel 3

De voor Bedrijventerrein aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijfsmatige activiteiten, parkeren en opslag.

Groen: Artikel 4

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.

Aardgastransportleiding: Artikel 5

De voor Aardgastransportleiding aangewezen gronden zijn mede bestemd voor een aardgastransportleiding.

In het hoofdstuk algemene regels worden, voor zover van toepassing, de algemene en aanvullende regels opgenomen. In dit bestemmingsplan worden de algemene regels beperkt tot de Anti-dubbeltelbepaling en de algemene ontheffingsregel.

infase van een project een anterieure overeenkomst is afgesloten, hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden.

Initiatiefnemer heeft met de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten. Behoudens kosten voor ambtelijke voorbereiding Tenslotte zijn in het laatste hoofdstuk van de voorschriften de overgangs- en slotbepalingen opgenomen. Ook deze bepalingen hebben een algemeen karakter en zijn op het gehele plangebied van toepassing.

Artikel 7: Overgangsregels

Het overgangsrecht ziet toe op bouwwerken die ooit met een bouwvergunning of een melding zijn gebouwd, of een gebruik dat ooit is toegestaan, maar dat nu, vanwege een bestemmings- of beleidswijziging onder het overgangsrecht zijn gebracht. Ook tientallen jaren aanwezige bouwwerken, die niet met een vergunning zijn gebouwd, of langdurig aanwezig gebruik worden met het overgangsrecht beschermd. Het overgangsrecht is er op gericht dat deze bouwwerken uiteindelijk zullen verdwijnen of het gebruik ervan wordt beÎindigd, zodat de situatie in overeenstemming geraakt met de gegeven bestemming.

Artikel 8: Slotregels

Hier staat de benaming van het bestemmingsplan vermeld.

Gelet op het bepaalde in artikel 6.12 Wro, moet de gemeente een exploitatieplan vaststellen voor gronden waarop een in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen bouwplan is voorgenomen. Indien in de begen begeleiding van het planproces zijn er geen kosten voor de gemeente in exploitatieve sfeer. De ontwikkelingen bevinden zich op particulier terrein en de ontwikkeling betreft een particulier initiatief.

De gemeente heeft inzicht gehad in de exploitatieopzet van de bouwplannen. Daaruit blijkt, dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Op grond van artikel 3.1.1 Bro dient de gemeente bij de voorbereiding van het bestemmingsplan overleg te plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welk in het plan in het geding zijn.

Overleg heeft plaatsgevonden met:

- Provincie Overijssel

- Rijkswaterstaat

- Gasunie

- Waterschap

Provincie Overijssel

Bij de advisering over het plan wordt gekeken naar de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Vanuit het provinciaal belang wordt in relatie tot dit bestemmingsplan gekeken naar bedrijventerreinen. Duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit zijn de rode draden van de Omgevingsvisie. Wij verzoeken u hier nader op in te gaan.

De provincie Overijssel adviseert om het bestemmingsplan "Raab Karcher" ten aanzien van de genoemde aspecten aan te passen, voordat het verder in procedure wordt gebracht.

In dat geval mag u ervan uitgaan dat Gedeputeerde Staten geen reden zullen zien om vanuit provinciaal belang in te grijpen in de verdere procedure.

De aanpassingen zoals de provincie Overijssel adviseert zijn in het ontwerp bestemmingsplan megenomen.

Rijkswaterstaat

Rijkswaterstaat constateert dat er voldoende afstand wordt aangehouden tussen de uit te breiden bebouwing en rijksweg 36. Daarmee ontstaat er met dit bestemmingsplan dus geen belemmering voor eventuele in de toekomst noodzakelijke aanpassingen van de weg. Rijkswaterstaat constateert dat de bedrijfsbestemming zeer dicht op de weg begint. Hierdoor kunnen op korte afstand van de weg zaken gerealiseerd worden die bij aanrijding door een van de rijksweg geraakt voertuig tot groot letsel kunnen leiden. Rijkswaterstaat stelt voor om de westelijke grens van de zone voor de gasleiding als grens te stellen voor het bedrijventerrein.

In het ontwerp bestemmingsplan is deze aanpassing meegenomen.

Gasunie en Waterschap

Deze instanties hebben geen gebruik gemaakt van het vooroverleg.

Op grond van artikel 2 van de gemeentelijke inspraakverordening heeft het bestemmingsplan 'Raab Karcher' met ingang van 3 december 2010 tot 31 december 2010 voor iedereen ter inzage gelegen met de mogelijkheid een inspraakreactie in te dienen. In totaal zijn 0 inspraakreacties ingediend.

De plannen voor het Raab Karcher terrein zoals die medio juni bekend zijn, zijn in week 24, 25 en 26 van 2010 besproken met de directe omwonenden. Tijdens deze besprekingen zijn het voorontwerp bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan aan de orde geweest. Uit deze besprekingen met de directe omwonenden zijn geen schokkende bezwaren tegen het plan naar voren gekomen.

Bijlage 1 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 2 Onderzoek luchtkwaliteit