In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan 'Zeis ong. te Maarheeze' met identificatienummer NL.IMRO.1706.BPMHZ5025-VAS1 van de gemeente Cranendonck .

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

Grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

De uitoefening van een bedrijf als ondergeschikte nevenactiviteit bij de woonfunctie, in de vorm van het op ambachtelijke wijze vervaardigen, herstellen, onderhouden of bewerken van producten en/of het verlenen van diensten, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt.

De uitoefening van een beroep op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen terrein, alsmede kapperszaken, schoonheidspecialisten en gastouderopvang, als ondergeschikte nevenactiviteit bij de woonfunctie, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt.

De denkbeeldige lijn die getrokken kan worden door, én samenvalt met, de achtergevel van een gebouw en het verlengde daarvan.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een in dit plan aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel, het deel van een bouwvlak of het deel van een in de regels nader bepaald deel van een bouwperceel, dat maximaal mag worden bebouwd.

Een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen. Internethandel wordt aangemerkt als een bedrijf indien ter plaatse geen sprake is van fysiek klantcontact.

1. a. bebouwing: zoals aanwezig op het tijdstip van de ter inzage legging van het ontwerpplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde omgevingsvergunning;
2. b. gebruik: bestaand ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Een uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel een functioneel met een zich op hetzelfde bouwperceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

Het doorlopende geheel van op gelijke of nagenoeg gelijke vloerhoogte gelegen ruimten in een gebouw met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van kelder, onderbouw, zolder en vliering.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

De totale oppervlakte van de ruimte of ruimtes die worden gebruikt ten dienste van een kantoor, winkel, horecagelegenheid of bedrijf, met inbegrip van de daarbij behorende opslag- en magazijnruimte en overige dienstruimten.

Een overkapping bij een woning die bedoeld is als stallingsruimte voor personenauto's.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Internethandel wordt aangemerkt als detailhandel indien ter plaatse sprake is van fysiek klantcontact.

Het verlenen van diensten aan derden, waarvan de uitoefening geschiedt in een rechtstreeks contact met het publiek (al dan niet door middel van een baliefunctie), met uitzondering van een seksinrichting.

Al of niet periodiek terugkerende publieke gebeurtenis op het gebied van sport, cultuur, folklore, handel, recreatie, liefdadigheid, religie, gezondheid, wetenschap, amusement en vergelijkbare gebeurtenissen.

Elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, dat door zijn constructie of afmetingen als het belangrijkste (gedeelte van een) gebouw op een bouwperceel is aan te merken.

Een verzameling van één of meer personen die een huishouding voeren, waarbij sprake is van continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden van goederen via internet, waarbij onderscheid wordt gemaakt in:

1. a. internethandel waarbij ter plaatse sprake is van fysiek klantcontact, bijvoorbeeld doordat goederen ter plaatse kunnen worden bezichtigd, afgehaald, geretourneerd en/of betaald; deze vorm van internethandel wordt aangemerkt als detailhandel;
2. b. internethandel waarbij ter plaatse geen sprake is van fysiek klantcontact, maar slechts van opslag en distributie van goederen die via internet worden aangeboden; deze vorm van internethandel wordt aangemerkt als bedrijf.

Het al dan niet bedrijfsmatig gebruiken of laten gebruiken van één of meer niet-zelfstandige woonruimten binnen een gebouw voor bewoning, niet zijnde logies voor recreatief verblijf.

Een woonruimte die dient voor de huisvesting van een huishouden maar die, in tegenstelling tot een woning:

1. a. geen eigen, afsluitbare toegang heeft vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte; en/of
2. b. niet beschikt over een eigen wasgelegenheid, kookgelegenheid of toilet, maar één of meer van deze voorzieningen deelt met een woning of met één of meer andere niet-zelfstandige woonruimten.

Een (gedeelte van) een bouwwerk, waarvan de bovenkant van de vloer is gelegen op ten minste 1,75 meter beneden peil.

Plaats ingericht ten behoeve van het samenkomen van mensen met gelijke leeftijd, gezindheid of interesse, zoals jongeren en ouderen.

Een bouwwerk met een dak en ten hoogste twee wanden.

1. a. voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

De totale oppervlakte van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken op de begane grond.

De gevel van een gebouw die is gericht naar de weg of het openbaar gebied waarop het bouwperceel overwegend is georiënteerd, met dien verstande dat bij een hoekperceel slechts sprake is van één voorgevel.

De denkbeeldige lijn die getrokken kan worden door, én samenvalt met, de voorgevel van een gebouw en het verlengde daarvan.

De grens van het bouwvlak die is gericht naar de weg waarop de bebouwing op het bouwperceel overwegend is is georiënteerd en het verlengde daarvan.

Voorzieningen ten behoeve van een op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer.

Al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen, alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer en waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten et cetera.

Een complex van ruimten, dienend voor de huisvesting van één huishouden waarbij de volgende onderverdeling van toepassing is:

1. a. aaneengebouwde woning: een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen;
2. b. gestapelde woning: een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen;
3. c. geschakelde woning: een woning waarvan het hoofdgebouw geen gemeenschappeijke wand heeft met het hoofdgebouw van een andere woning, maar waarvan het hoofdgebouw door middel van bijbehorende bouwwerken met een ander hoofdgebouw is verbonden.
4. d. twee-aaneengebouwde woning: een woning waarvanhet hoofdgebouw aan één zijde een gemeenschappelijke wand heeft met het hoofdgebouw van een andere woning;
5. e. rug-aan-rug-woning: een woning waarvan het hoofdgebouw ten minste twee gemeenschappelijke wanden heeft met het hoofdgebouw van andere woningen, waarbij één van de gemeenschappelijke wanden de achtergevel betreft;
6. f. vrijstaande woning: een woning waarvan het hoofdgebouw geen gemeenschappelijke wand heeft met het hoofdgebouw of de bijbehorende bouwwerken van een andere woning;
7. g. patiowoning: een woning met een kleine ommuurde privé-buitenruimte;
8. h. zorgwoning: een woning, over het algemeen gelijkvloers en rolstoeltoegankelijk, voor de huisvesting van personen die niet zelfstandig kunnen wonen, gericht op het verlenen van zorg.

Ruimte(n) in een gebouw die geheel is (zijn) afgedekt met schuine daken en die in functioneel opzicht deel uitmaakt (uitmaken) van de daaronder gelegen bouwlaag of bouwlagen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

In onderstaande afbeelding is aangegeven hoe de druiplijn/goothoogte bij verschillende dakvormen wordt bepaald.

Bij het bepalen van de goothoogte worden ondergeschikte toevoegingen of onderbrekingen van het dakvlak, zoals dakkapellen, loggia's en doorgezette gevels, buiten beschouwing gelaten, tenzij de breedte van de toevoeging of onderbreking meer bedraagt dan 50% van de breedte van het dakvlak waarin de toevoeging of onderbreking zich bevindt.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De kortste afstand van enig punt van een bouwwerk tot de zijdelingse grens van het bouwperceel.

De gezamenlijke oppervlakten van de gebouwen en overkappingen die op hetzelfde bouwperceel zijn of mogen worden opgericht op grond van verleende vergunning of zijn opgericht op grond van artikel 2.3, lid 1 Bor juncto artikel 3 van bijlage 2 Bor, met inbegrip van de oppervlakten van (gedeelten van) gebouwen die volledig onder peil zijn gelegen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken of de harten van scheidsmuren.

Vanaf het peil tot het diepste punt van een bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, erkers en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1,00 m is.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuin, behorende bij de op de aangrenzende woonbestemming gelegen hoofdgebouwen;

met de daarbij behorende:

2. b. erven en terreinen;
3. c. verkeers- en parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. voorzieningen van algemeen nut;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in woningen;
2. b. aan-huis-verbonden beroepen;
3. c. voorzieningen van algemeen nut;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende:

5. e. tuinen, erven en terreinen;
6. f. verkeers- en parkeervoorzieningen;
7. g. groenvoorzieningen;

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om onbenutte of deels onbenutte bouwvlakken te verwijderen of het maximum aantal wooneenheden te verminderen,indien:

1. a. het een onbebouwd bouwvlak betreft, waar binnen 5 jaar na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ter plaatse van het bouwvlak met een omgevingsvergunning geen woonbebouwing is opgericht, danwel in oprichting is;
2. b. er binnen 5 jaar na sloop van een hoofdgebouw ter plaatse van het bouwvlak met een omgevingsvergunning geen nieuwe woonbebouwing is opgericht, danwel in oprichting is;
3. c. er binnen 5 jaar na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan met een omgevingsvergunning minder wooneenheden zijn opgericht danwel in oprichting zijn dan volgens de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' op de locatie is toegestaan.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' (gebied met een hoge archeologische verwachting) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond verwachte archeologische waarden.

1. a. Bouwwerken ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en) mogen uitsluitend worden opgericht indien:
   1. 1. de verstoringsdiepte ten hoogste 0,30 meter ten opzichte van het maaiveld bedraagt ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 30 cm', dan wel ten hoogste 0,50 meter ten opzichte van het maaiveld ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 50 cm';
   2. 2. sub 1 is niet van toepassing indien de totale bebouwing binnen het bestemmingsvlak maximaal 500 m2 bedraagt.
2. b. In afwijking van het bepaalde in sub a mogen bouwwerken die een grotere oppervlakte hebben dan bedoeld in sub a, onder 1 en die tevens een grotere verstoringsdiepte hebben dan bedoeld in sub a, onder 2 worden opgericht indien deze bouwwerken dienen ter vervanging van bestaande bouwwerken en de bouwwerken maximaal 2,50 meter uit de bestaande fundering worden opgericht.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en situering van bouwwerken en de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het is verboden de in de artikelen 3 en 4 bedoelde gronden en bouwwerken te gebruiken en/of te doen en/of te laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, zoals die nader is aangeduid in de bestemmingsomschrijving. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. a. gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting of (straat)prostitutie;
2. b. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij een woning voor bewoning, met uitzondering van de bewoning van vrijstaande bijbehorende bouwwerken als zorgwoning ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - wonen met zorg';
3. c. opslag van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
4. d. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.

Indien niet op grond van een andere bepaling in deze planregels kan worden afgeweken van de regels kan het bevoegd gezag door middel van een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bestemmingsregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft;
2. b. de bestemmingsregels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10,00 meter;
4. d. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot maximaal 40,00 meter, onder de volgende voorwaarden:
   1. 1. losse masten met hekwerken, gebouwtjes en dergelijke zijn uitsluitend toegestaan:
      • buiten de bebouwde kom en in landschappelijk minder gevoelige gebieden, langs grote verkeerswegen en dan bij voorkeur bij parkeerplaatsen, benzinestations, knooppunten, viaducten, bedrijventerreinen en horecagelegenheden;
      • binnen de bebouwde kom op bedrijventerreinen en sportparken.
   2. 2. installaties op of aan een gebouw zijn alleen toegestaan:
      • op hoge gebouwen, bij voorkeur op een plat dak en zo ver mogelijk van een dakrand, met dien verstande dat monumentale en beeldbepalende gebouwen in beginsel geheel dienen te worden ontzien, zonodig in overleg met de Monumentencommissie;
      • tegen gevels aan, wanneer de invloed van die installaties geen afbreuk doen aan de aanwezige kwaliteiten.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van de bestemmingsregels en kan toestaan dat op een locatie die niet is aangeduid als 'overige zone - evenementen' evenementen of festiviteiten worden gehouden met een maximum van 3 evenementen of festiviteiten per locatie per jaar, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

rekeninghoudend met de aard van de activiteit en de te verwachten belasting voor de directe omgeving.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van de bestemmingsregels ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en/of bijbehorende bouwwerken bij de woning voor een bed and breakfast, voor zover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. a. de bed and breakfast dient te worden gerealiseerd binnen de bestaande bebouwing;
2. b. het maximum aantal personen dat logies en ontbijt mag worden geboden bedraagt vier;
3. c. parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden;
4. d. aangetoond dient te worden dat er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen bestaan;
5. e. er mag geen afbreuk worden gedaan aan de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden en bedrijven.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van de bestemmingsregels voor het gebruik van een deel van een gebouw dan wel het oprichten van een gebouw voor een ontmoetingsplaats, mits:

1. a. de oppervlakte van de ontmoetingsplaats niet meer bedraagt dan 20 m2;
2. b. de bouwhoogte van de ontmoetingsplaats niet meer bedraagt dan 3,00 meter.

Een omgevingsverguning als bedoeld in 9.1 tot en met 9.4 kan uitsluitend worden verleend indien hierdoor:

3. c. de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad;
4. d. het stedenbouwkundig beeld en de stedenbouwkundige samenhang niet onevenredig worden aangetast; er zal in ieder geval sprake zijn van een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige samenhang indien:
   1. 1. de karakteristiek van de openbare ruimte onevenredig wordt aangetast;
   2. 2. hist orische of stedenbouwkundige betekenis van bebouwing wordt aa ngetast.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

1. a. overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag niet meer bedragen dan 3,00 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
2. b. overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft. De overschrijding mag niet meer bedragen dan 3,00 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
3. c. het wijzigen van de in de bijlage opgenomen Staten van Bedrijfsactiviteiten, indien technologische ontwikkelingen of vernieuwde inzichten hiertoe aanleiding geven;
4. d. het aanpassen van opgenomen bepalingen in de voorafgaande artikelen waarbij verwezen wordt naar bepalingen in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan worden gewijzigd.

Het bevoegd gezag toetst bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouw- of gebruiksregels of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Een omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien wordt voldaan aan de volgende regels:

1. a. In het geval van de oprichting of uitbreiding van een gebouw dient ten behoeve van het parkeren van auto's te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid.
2. b. In het geval van functiewijziging van een gebouw en/of van gronden dient ten behoeve van het parkeren van auto's te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid.
3. c. Voor het bepalen van de benodigde parkeergelegenheid dient te worden voldaan aan het het parkeerbeleid van de gemeente Cranendonck, zoals opgenomen in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan 2016, vastgesteld door de gemeenteraad op 7 maart 2017. Indien de gemeentelijke beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, wordt de aanvraag omgevingsvergunning getoetst aan het gewijzigde parkeerbeleid zoals geldend ten tijde van de aanvraag voor een omgevingsvergunning.
4. d. De parkeervoorzieningen als bedoeld in sub a en b dienen in stand te worden gehouden.

Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen c.q. verordeningen en dergelijke, dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan, tenzij anders bepaald.

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
3. c. het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. het bepaalde sub a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Zeis ong. te Maarheeze' van de gemeente Cranendonck.

Vastgesteld 12 juli 2022

Het planvoornemen is om op het perceel aan de Zeis ongenummerd (naast nummer 19) te Maarheeze een vrijstaande levensloopbestendige woning in 1 bouwlaag met plat dak te realiseren. Het betreft de realisatie van een woning in de (voormalige) 'achtertuin' van de Sterkelseweg nummer 3. Op 14 december 2021 heeft de raad van de gemeente Cranendonck besloten om formeel medewerking te verlenen aan het verzoek om de bestemming van het perceel Zeis ongenummerd te Maarheeze (kadastraal bekend als gemeente Maarheeze, sectie A, perceelnummers 5173 en 5246) zo te wijzigen dat de bouw van één woning planologisch-juridisch mogelijk wordt. Door de raad zijn bij dit besluit de volgende voorwaarden gesteld:

• De ontsluiting c.q. bereikbaarheid tot de nieuwe woning moet goed geregeld zijn. De weg is nu ter hoogte van het plangebied nog afgesloten voor gemotoriseerd verkeer.
• Op het perceel staat een alarmeringspaal. Defensie is deze palen aan het saneren. Het alarm zal binnenkort alleen nog via mobiele telefoons gaan. Gekeken moet worden hoe in de tussentijd om te gaan met deze paal.
• Er moet een beperkte verantwoording groepsrisico voor het spoor en snelweg worden opgesteld. Hiervoor kan het standaard advies van de Veiligheidsregio worden gebruikt.
• Parkeren moet plaatsvinden op eigen perceel.
• Qua type woning zoveel mogelijk aansluiten bij bestaande bebouwing.

Momenteel rust op het plangebied de bestemming 'Wonen' (zonder bouwvlak) en 'Tuin'. Doordat er een bouwvlak ontbreekt is het qua gebruiks- en bouwmogelijkheden planologisch-juridisch niet mogelijk om de bouw van een vrijstaande levensloopbestendige woning mogelijk te maken. Er dient daarom een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden om het beoogde planvoornemen mogelijk te maken. Deze toelichting voorziet in de ruimtelijke onderbouwing van dit bestemmingsplan, waarbij getoetst wordt aan de geldende beleidskaders, mileiu- en omgevingsaspecten en economische en maatschappelijke haalbaarheid.

Het plangebied is gelegen binnen het bebouwde gebied van de kern Maarheeze (noordelijke deel), welke onderdeel uitmaakt van de gemeente Cranendonck. Het betreft een 'open plek' in de bestaande bebouwingstructuur aan de Zeis. De Zeis betreft een doodlopend straatje dat via de Bruine Akkers aansluit op de Sterkelseweg. Het plangebied behoorde voorheen tot de achtertuin van de woning aan de Sterkelseweg 3. Het plangebied is bij de verkoop van deze woning afgesplitst met als doel om hier een vrijstaande levensloopbestendige woning te realiseren. De (afgesplitste) locatie is kadastraal bekend als gemeente Maarheeze, sectie A, perceelnummers 5173 en 5246 en heeft een oppervlakte van ongeveer 675 m².

Ligging plangebied en kadastrale situatie

Op het plangebied zijn de volgende bestemmingsplannen geldig:

• bestemmingsplan Kom Maarheeze (vastgesteld 25 jun 2013);
• bestemmingsplan Kom Budel en Kom Maarheeze herziening supermarkten en parkeren (vastgesteld januari 2019)
• Parapluherziening wonen (vastgesteld 17 november 2929).

Bestemmingsplan Kom Maarheeze

Binnen het bestemmingsplan 'Kom Maarheeze' is het plangebied bestemd als 'Wonen' (zonder bouwvlak) en Tuin'. Daarnaast zijn de dubbebestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 4' van toepassing. Binnen de bestemming 'Wonen zijn de gronden bestemd voor: wonen en aan huis verbonden beroepen met de daarbij behorende erven en terreinen, verkeer- en parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, voorzieningen van algemeen nut alsmede water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Hoofdgebouwen mogen uitsluiten worden gebouwd binnen het bouwvlak, waarbij het aantal woningen niet meer mag bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven.

De voor 'Tuin' bestemde gronden zijn enkel bestemd voor: tuin, behorende bij de op de aangrenzende bestemming 'Wonen' gelegen hoofdgebouwen met de daarbij behorende erven en terreinen, verkeer- en parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, voorzieningen van algemeen nut alsmede water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Binnen deze bestemming zijn de bouwmogelijkheden beperkt tot enkel bijbehorende bouwwerken ten dienste van een woning en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De gronden ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie (3 en 4) zijn mede bestemd voor de instandhouding en bescherming van de in de grond verwachte archeologische waarden.

Op basis van deze bestemmingen is de realisatie van een vrijstaande levensloopbestendige woning niet toegestaan.

Bestemmingsplan 'Kom Budel en Kom Maarheeze herziening supermarkten en parkeren

De herziening met betrekking tot supermarkten heeft enkel betrekking op de kom Budel en is niet van toepassing op de kom Maarheeze. Wel voorziet deze herziening voor de kom Maarheeze in een parkeerregeling met als onderdeel daarvan een regeling voor laden en lossen. Het betreft uitsluitend een aanpassing van de regels. Deze parkeerregeling zal integraal overgenomen worden in onderhavig bestemmingsplan zodat deze van toepassing blijft.

Parapluherziening wonen

In de woonbestemmingen van de bestemmingsplannen voor de kernen is vaak wonen in algemene zin toegestaan en ontbreekt een koppeling met het begrip ‘woning’. Uit recente uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat het begrip ‘wonen’ in die gevallen ruim moet worden uitgelegd. Ook bijzondere woonvormen, waaronder kamerbewoning, vallen onder de term ‘wonen’ en zijn dus bij recht toegestaan. Dit was niet de intentie.

Deze parapluherziening zorgt er voor, door het toevoegen en/of aanpassen van een aantal definities aan de geldende bestemmingsplannen, dat bijzondere woonvormen niet meer bij recht zijn toegestaan binnen de woonbestemmingen in het buitengebied en binnen alle bestemmingen in het stedelijk gebied. Alleen na afweging en vergunningverlening van de gemeente zou kamerverhuur mogelijk gemaakt kunnen worden.

Aangezien kamerbewoning niet aan de orde en wenselijk is in de te realiseren vrijstaande levensloopbestendige woning, zijn de relevante begrippen (wonen, huishouden, woning) overgenomen in dit bestemmingsplan.

In deze toelichting wordt na dit inleidende hoofdstuk in Hoofdstuk 2 het plangebied en planvoornemen nader beschreven. Vervolgens vindt toetsing van dit planvoornemen plaats aan beleidskaders (Hoofdstuk 3), milieuaspecten en sectorale aspecten (Hoofdstuk 4). In Hoofdstuk 5 wordt de juridische regeling toegelicht. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke haalbaarheid van het planvoornemen toegelicht, en komt in Hoofdstuk 7 de te nemen procedure aan bod.

De oudste schriftelijke vermelding van Maarheeze dateert van 1289 in een stuk waarin Willem van Cranendonck, Heer van Maarheeze wordt genoemd. De kern Maarheeze is, zoals alle kernen binnen de gemeente Cranendonck (behalve Budel-Dorplein), ontstaan als een zogenaamd esdorp, ook wel brinkdorpen of enkdorpen genoemd. Een esdorp is een van de dorpsvormen aan de rand van de zandgronden in Nederland, over het algemeen ontstaan in de hoge middeleeuwen. Esdorpen kenmerken zich door een zogenaamde ‘brink’ die oorspronkelijk aan de rand van het dorp lag waar de koeien en schapen ‘s avonds en ‘s ochtends bijeenkwamen. Door de groei van de dorpen kwam de brink later vaak in het centrum van het dorp te liggen. Bovendien vonden op de brink ook markten plaats, waardoor het een centrale functie kreeg. Tevens beschikken esdorpen van oorsprong over een gemeenschappelijke akker. De es, enk of eng ligt vaak wat hoger dan het dorp. Die hoge ligging is deels ontstaan doordat de locaties van zichzelf al hoger lagen. Daarnaast is de situatie versterkt door de wijze van bemesting van de essen.

De eerste bebouwing is ontstaan aan de Kerkstraat/Stationsstraat met bebouwingsconcentraties op de kruissingen met de Oranje Nassaulaan en de Sterkselseweg. Vanuit deze bebouwingsconcentraties zijn de linten verder uitgebreid en verdicht. Later in de jaren '70 en '80 van de vorige eeuw zijn daaraan de complexgewijze uitbreidingen toegevoegd en heeft de kern Maarheeze zich tussen de rijksweg A2 en spoorlijn Weert- Eindhoven in noord- en zuidrichting uitgebreid. De uitbreiding 'Bruine Akkers', waar het plangebied onderdeel van is, is na 1980 gerealiseerd.

Het plangebied maakt onderdeel uit van de bebouwde kom van de kern Maarheeze. De kern Maarheeze is een woonkern met zijn eigen voorzieningen. Deze voorzieningen zijn overwegend verder op aan de Stationsstraat, richting A2, gesitueerd. De omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door een woonomgeving bestaande uit grondgebonden woningen in 1 tot 2 bouwlagen met kap, met uitzonderding van de woningen Zeis 3 t/m 19. Dit betreffen gestapelde woningen bestaande uit een onder- en bovenwoning in 2 bouwlagen met kap. De woningen aan de Stationsstraat en Sterkselseweg, ter hoogte van het plangebied, kennen een gedifferentieerd beeld qua verschijningsvorm/architectuur, goot-/bouwhoogte en kapvorm. De woningen 'achter' deze wegen (ter plaatse van de complexgewijze uitbreiding 'Bruine Akkers') hebben een uniforme uitstraling door hun overwegende projectmatige bouw.

Bebouwing aan de Stationsstraat

Bebouwing aan de Sterkselseweg

Bebouwing 'Bruine Akkers'

Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied een beperkt aantal solitaire functies gelegen. Het betreft enerzijds een school aan de zuidzijde van het plangebied en anderzijds een groothandel in dranken (slijterij) aan de westzijde van het plangebied.

Het plangebied zelf maakte in het verleden onderdeel uit van de tuin van de woning aan de Sterkelseweg 3. Bij de verkoop van deze woning is het plangebied afgesplitst met de intentie om hier in de toekomst een vrijstaande levensloopbestendige woning te realiseren. Thans zijn de gronden nog ingericht en in gebruik als tuin. Wel zijn in de afgelopen periode in het kader van onderhoud verschillende dennen/sparren gekapt in verband met ziekte. Hierdoor is de aanwezige beplanting binnen het plangebied beperkt.

Impressie plangebied (tuin)

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van een vrijstaande levensloopbestendige woning in één bouwlaag en plat afgedekt. De woning wordt zoveel mogelijk tegen de noordelijke grens van het plangebied c.q. perceelsgrens gesitueerd zodat optimaal gebruik kan worden gemaakt van de bezonning en uitzicht over het perceel c.q. tuin. De noordelijke gevel van de woning zal bestaan uit een blinde gevel zodat daarmee de privacy van aangrenzende percelen aan de noordzijde van het plangebied wordt gewaarborgd.

Tevens wordt de woning op enige afstand van de Zeis gesitueerd. Hierdoor blijft het ruimtelijk beeld c.q. straatbeeld ter hoogte van het plangebied nagenoeg ongewijzigd. Er wordt hiermee eveneens voldoende afstand gewaarborgd ten opzichte van de nog te realiseren woningen aan de Oude Boom 5, welke tegenover het plangebied zijn gesitueerd. Ook de afstand tot het blok met geschakelde woningen aan de entree van de Zeis blijft hiermee in voldoende mate gewaarborgd.

Situering woning binnen plangebied

Plattegrond woning

Aanzichten woning

De ontsluiting van de woning vindt plaats via de bestaande infrastructuur. In dit geval via de Zeis. Dit betreft een doodlopend straatje ter hoogte van het plangebied. Om de woning te kunnen ontsluiten moeten de afsluitpaaltjes ter hoogte van het plangebied enkel meters (ongeveer 5 meter) verplaatst worden in zuidelijke richting. Er ontstaat dan voldoende ruimte om een inrit c.q. toegang tot het plangebied te realiseren. De verkeerssituatie wijzigt hierdoor niet. Er blijft nog steeds sprake van een doodlopend straatje om te waarborgen dat alleen langzaam verkeer gebruikt maakt van de Zeis in zuidelijke richting.

Als gevolg van de realisatie van de vrijstaande levensloopbestendige woning neemt de verkeersgenerate ter plaatse van de Zeis toe. Op basis van de CROW betreffen dit maximaal 8.6 verkeersbewegingen uitgaande van een weinig stedelijk gebied, rest bebouwde kom. Aan de Zeis zijn slecht 7 woningen (inclusief de twee nieuwe woningen aan de overzijde van het plangebied) gesitueerd. De bestaande infrastructuur is afdoende om deze toename van verkeersbewegingen te kunnen afwikkelen. Er ontstaan geen verkeersonveilige situaties ter hoogte van de aansluiting op Bruine Akkers.

Ten aanzien van parkeren dient in voldoende mate in parkeren te worden voorzien op eigen terrein. Op basis van de parkeernormen van de gemeente Cranendonck moet worden voorzien in 2 parkeerplaatsen op eigen terrein. Gezien de omvang van het plangebied en de beschikbare ruimte voor de woning is er voldoende ruimte om twee parkeerplaatsen van minimaal 2,5 bij 5 meter naast elkaar te situeren, zodat hiermee voldaan wordt aan de parkeernorm van de gemeente.

De alarmeringspaal in het meest zuid-oostelijk deel van het plangebied blijft vooralsnog gehandhaafd. Deze vormt geen belemmering voor de woning aangezien deze in het noord-westelijk deel van het plangebied gesitueerd wordt. In de toekomst gaat de alarmering via het mobiele netwerk plaatsvinden. In dat kader is Defensie de alarmeringspalen aan het saneren en zullen deze op termijn verwijdert worden.

De overeenkomst ten aanzien van deze alarmeringspaal tussen Staat en de initiatiefnemers eindigt per 1 januari 2025. Daarna zal de paal ook fysiek worden verwijdert. Tot die tijd blijft de alarmeringspaal gehandhaafd.

Gezien het beperkte gebruik van het alarm op de eerste maandag van de maand om 12 uur gedurende 1 minuut vormt dit geen belemmering voor de realisatie van een woning ter plaatse. Omgekeerd is de woning geen belemmering voor de alarmeringspaal aangezien het gebruik niet in het geding is.

Gemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. De belangrijkste kaders van Rijk en de provincie Noord-Brabant worden in het kort weergegeven, omdat deze zoals gezegd randvoorwaarden geven voor het lokale maatwerk in het bestemmingsplan. Tot slot vindt een toetsing van het planvoornemen aan het beleid van de gemeente Cranendonck plaats.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. Deze visie is door het Rijk opgesteld in het kader van de nieuwe Omgevingswet, die naar verwachting per 1 juli 2022 in werking treedt. Aan de hand van een toekomstperspectief is hierin de langetermijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven. Hiervoor worden de volgende vier prioriteiten onderscheiden:

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie.
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
4. 4. Toekomstigbestendige ontwikkelingen van het landelijk gebied.

Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het Rijk de volgende drie afwegingsprincipes:

1. 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies.
2. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.
3. 3. Afwentelen wordt voorkomen.

Binnen de NOVI wordt aandacht besteed aan het nationaal belang van het zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. Hierbij wordt benadrukt dat de opwaardering van de woningvoorraad niet alleen een kwantitatieve opgave is. Demografische ontwikkelingen (vergrijzing, huishoudenverdunning, immigratie en asiel), nieuwe keuzes rond verduurzaming en ontwikkelingen in de zorg(behoefte) hebben onder andere ook belangrijke invloed op de woonbehoefte. De komende tien jaar moeten er één miljoen woningen worden gebouwd. Een coalitie van 34 organisaties op het gebied van wonen, bouwen en zorg en welzijn heeft hiervoor, in samenwerking met gemeenten en provincies, een actieplan opgesteld. In de zogenaamde 'Actieagenda Wonen' hebben partijen afgesproken om met een volgend kabinet snel te gaan bouwen.

Conclusie

Het planvoornemen voorziet in het benutten van een 'open plek' in de ruimtelijke structuur van het bestaande bebouwde gebied van de kern Maarheeze voor de realisatie van slechts één vrijstaande levensloopbestendige woning. Hiermee wordt een beperkte bijdrage geleverd aan de realisatie van een woning voor een specifieke doelgroep (senioren), zodat initiatiefnemers zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Daarnaast is de woning op relatief korte afstand (ongeveer 300 meter) gelegen van de voorzieningen, wat extra bijdraagt aan het langer zelfstandig kunnen blijven wonen.

Verder zijn er op het plangebied geen specifieke rijksbelangen van toepassing. Het planvoornemen ligt hiermee in lijn met datgene dat bepaald is in de NOVI.

Om de nationale belangen door te laten werken in ruimtelijke plannen van lagere overheden zijn naast de NOVI het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, 2014) en de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro, 2014) in werking getreden.

In het Barro zijn voor het plangebied van dit bestemmingsplan geen specifieke regels opgenomen. Uit de kaarten behorende bij de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) blijkt dat het plangebied gelegen is binnen een radarverstoringsgebied (maximale hoogte 90 meter ten opzichte van NAP).

Conclusie

Het maaiveld ter hoogte van het plangebied is op ongeveer 29 meter + NAP gelegen. De toegestane goot-/bouwhoogte (uitgaande van één bouwlaag) bedraagt 5 meter. De totale hoogte komt hiermee op maximaal ongeveer 34 meter. Hiermee wordt ruimschoots onder de 90 meter +NAP gebleven en is er geen strijdigheid met het nationaal belang.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is per 1 oktober 2012 op onderdelen gewijzigd. In artikel 3.1.6 van het Bro is de 'motivering duurzame verstedelijking' opgenomen. Het Bro stelt eisen aan de onderbouwing in bestemmingsplannen en omgevingsvergunning (handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening) die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken.

De Ladder voor duurzame verstedelijking richt zich op substantiële veranderingen en bouwplannen die qua aard en omvang zodanig zijn dat voor mogelijke leegstand elders gevreesd zou kunnen worden. Het doel is om overbodige bouwplannen (kantoren, woningen) te voorkomen en hergebruik te stimuleren.

Per 1 juli 2017 zijn een aantal wijzigingen op de eerdere Ladder van kracht geworden, waarbij de afzonderlijke treden zijn losgelaten. Op basis van deze gewijzigde tekst geldt in het geval dat het bestemmingsplan c.q. omgevingsvergunning een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dat de toelichting/ruimtelijke onderbouwing een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling.

Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting/ruimtelijke onderbouwing, aanvullend op de beschrijving van de behoefte, tevens een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied een rol spelen.

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. In de definitie voor stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1 lid 1 sub i van het Bro) is geen ondergrens opgenomen. Hieruit zou men kunnen concluderen dat iedere stedelijke ontwikkeling, hoe kleinschalig dan ook, valt binnen het toepassingsbereik van de Ladder. Echter, uit vaste jurisprudentie van de Afdeling blijkt dat er wel sprake kan zijn van een voorziene ontwikkeling die te kleinschalig is om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. Volgens vaste jurisprudentie zijn 11 woningen (welke op één en dezelfde locatie worden gerealiseerd) het maximale aantal woningen dat door de Afdeling als te kleinschalig wordt geacht om als een stedelijke ontwikkeling te kunnen worden gekwalificeerd. Het minimale aantal woningen dat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd is aldus 12.

Conclusie

Het planvoornemen voorziet echter in de realisatie van (slechts) één vrijstaande levensloopbestendige woning binnen het bestaand stedelijk gebied van de kern Maarheeze. De realisatie van één woning (< 12 woningen) is daarmee te kleinschalig om als stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt. Toetsing aan de Ladder is daarom niet aan de orde.

Op 14 december 2018 is de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld door de Provinciale Staten. Deze omgevingsvisie vervangt de voorheen geldende structuurvisie De omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. Rode draad in de visie is om de kwaliteit van de Brabantse leefomgeving te behouden, te versterken en door te geven aan volgende generaties. De visie benoemt ambities over hoe Brabant er in 2050 uit moet zien en stelt mobiliserende tussendoelen voor 2030. Deze doelen zijn zelfbindend voor de provincie.

Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Brabant. Daarbij legt zij de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn: werken aan energietransitie, een klimaatproof Brabant, de slimme netwerkstad en een concurrerende duurzame economie. Deze vier hoofdopgaven staan ten dienste van de basisopgave: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.

In deze vier hoofdopgaven worden de volgende nadere accenten gelegd:

• Werken aan de Brabantse energietransitie: de doelstelling voor de energietransitie is tweedelig: het verminderen van energieverbruik en de verduurzaming van energie om in 2050 energieneutraal te zijn.
• Werken aan een klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering ontstaan meer extremen in temperatuur en neerslag. Dit heeft gevolgen voor de fysieke leefomgeving. De doelstelling is om in 2050 klimaatbestendig te zijn met een waterrobuuste inrichting.
• Werken aan een slimme netwerkstad; de provincie Noord-Brabant heeft als doelstelling voor 2030 om met Brabantse partijen samen te werken aan de transformatie van het bestaand bebouwd gebied van Brabant. Binnen het netwerk Brabant vragen oplossingen voor een verschillende benadering. Enerzijds het ondersteunen en versterken van het centrale stedelijke netwerk en anderzijds zorgdragen voor de vitaliteit van krimpgebieden en het aanhaken op het centrale stedelijke netwerk. Daarnaast is het van belang rust, ruimte, cultuurhistorie en natuur binnen laag-dynamische gebieden te koesteren.
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie: de provincie Noord-Brabant wil een top kennis- en innovatieregio blijven. Om dit te blijven zal een omslag gemaakt moeten worden naar een verregaande circulaire economie, waarin digitalisering steeds belangrijker wordt.

Conclusie

De energietransitie houdt enerzijds in het verminderen van het energieverbruik en anderzijds de verduurzaming van de energie. De nieuwe woning binnen het plangebied zal ten minste voldoen aan de in het Bouwbesluit en het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid opgenomen energieprestatie-eisen. Nadere uitwerking hiervan zal plaatsvinden in het kader van het bouwplan. De nieuwe woning draagt dan ook bij aan de verduurzaming van de woningvoorraad.

Eén van de onderdelen van een klimaatproof Brabant is het zorgen voor een klimaatbestendige en waterrobuuste inrichting. Onderhavig plan wordt gerealiseerd op een plek die hoog en droog genoeg is. Door infiltratie van het hemelwater ter plaatse wordt voorkomen dat er een versnelde afvoer plaatsvindt: in het bestemmingsplan is geborgd dat er voldoende waterbergingscapaciteit wordt aangelegd. Met het ontwerp van de woning en de inrichting van de bijbehorende gronden (tuin) kan voorts een bijdrage worden geleverd aan de klimaatadaptatie. Het bestemmingsplan biedt deze mogelijkheid.

Een duurzame verstedelijking draagt bij aan het komen tot een slimme netwerkstad. Het bestemmingsplan maakt de invulling van een 'open plek' binnen de bestaande ruimtelijke structuur met een vrijstaande levensloopstendige woning mogelijk. Er wordt daarmee een woning toegestaan op een inbreidingslocatie, waarmee bijgedragen wordt aan het streven naar een slimme netwerkstad.

Onderdeel van een concurrerende en duurzame economie is het voorzien in een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Door een zorgvuldige inpassing van de woning in de omgeving wordt een bijdrage geleverd aan de leefomgeving en daarmee aan het vestigingsklimaat.

De provincie bevordert verder dergelijke binnenstedelijke ontwikkelingen, waarbij optimaal en zorgvuldig gebruik wordt gemaakt van de bestaande ruimte. Het planvoornemen voldoet daarmee aan de provinciale omgevingsvisie waarbij sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. Nadere regels van de provincie Noord-Brabant voor ruimtelijke initiatieven zijn opgenomen in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op deze verordening.

De omgevingsverordening bevat regelgeving die ook anticipeert op de komst van de Omgevingswet en kan gezien worden als een uitwerking van de ambities uit de Brabantse Omgevingsvisie in regels. De omgevingsverordening integreert regels uit zes provinciale verordeningen (waaronder de Verordening ruimte Noord-Brabant). De Interim omgevingsverordening is op 25 oktober 2019 vastgesteld en trad op 6 november 2019 in werking.

De omgevingsverordening heeft een beleidsneutraal karakter. Dat houdt in dat de omgevingsverordening geen nieuwe beleidswijzigingen doorvoert, tenzij dit nieuwe beleid reeds opgenomen is in vastgestelde beleidsdocumenten. De omgevingsverordening is een interimdocument en daarmee een tussenstap naar een definitieve provinciale omgevingsverordening die op grond van de Omgevingswet zal worden vastgesteld en verplicht is voor provincies.

Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant met ligging plangebied

Het plangebied is in de Interim omgevingsverordening aangeduid als 'landelijke kern' bij het thema 'verstedelijking'. In artikel 3.42 van de omgevingsverordening wordt het volgende beschreven ten aanzien van stedelijke ontwikkelingen in deze zone:

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

1. a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2. Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

3. c. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
4. d. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
5. e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
6. f. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
7. g. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
8. h. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Conclusie

De ontwikkeling past binnen de regionale afspraken. De woning is opgenomen binnen de gemeentelijke woningbouwprogrammering van de gemeente Cranendonck. Daarnaast kan gezegd worden dat sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling, aangezien:

• Sprake is van een gezonde en veilige leefomgeving. Dit blijkt uit de paragrafen in Hoofdstuk 4 van dit bestemmingsplan.
• Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De betreffende ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied. Hierbij is sprake van een 'open plek' binnen de bestaande ruimtelijke structuur van de kern Maarheeze. Op deze locatie vindt vervolgens nieuwbouw plaats. Er is hierbij geen sprake van een ‘uitbreiding van de bestaande kern’ of een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het buitengebied.
• De ontwikkeling voorziet in een goede omgevingskwaliteit. De woning is passend in de bestaande woonomgeving, waarbij voorzien wordt in een levensloopbestendige woning zodat de toekomstige bewoners zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen.
• De woning wordt gasloos verwarmd.
• Op het platte dak van de woning kan eventueel energie worden opgewekt d.m.v. zonnepanelen al dan niet in combinatie met een groendak. Verhardingen worden tot een minimum beperkt. De tuin krijgt net als nu een groene inrichting waarbij wordt voorzien in de opvang van het hemelwater afkomstig van de bebouwing en verharding. Hiervoor is voldoende ruimte op eigen terrein aanwezig.
• Er wordt voldaan aan de gestelde parkeernormen. De behoefte kan op eigen terrein worden opgevangen. Het plan heeft geen invloed op de verkeersstructuur.
• Het plan zorgt voor een nieuwe invulling van een bestaande locatie. Er wordt gezorgd voor nieuwe woongelegenheid in Maarheeze.

Het plan sluit aan bij de uitgangspunten van de Omgevingsverordening. Er worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt die in strijd zijn met één van de provinciale belangen.

In mei 2009 is het visiedocument ‘Cranendonck 2009-2024’ vastgesteld. Deze visie dient als kader voor het ontwikkelen van nieuw beleid, de inzet van middelen en het maken van keuzes. In de strategische visie wordt de gemeentelijke koers voor de komende 15 jaar bepaald. Cranendonck focust vooral op het behouden en versterken van de rustieke, fijne leef- en woonomgeving. Het ‘eigene’ van elke kern moet zoveel mogelijk blijven bestaan. Uitgangspunt is dat Budel een centrumfunctie heeft en dat voorzieningen in de verschillende kernen behouden blijven voor zover deze zichzelf bedruipen. De markt doet zijn werk en de gemeente intervenieert vooral functioneel door scherp te anticiperen op kansen en ontwikkelingen, door te faciliteren, door partijen bij elkaar te brengen en door de sociale cohesie te versterken.

Voor wat betreft ‘wonen’ focust de gemeente zich op het beter tegemoet komen aan de wensen van met name jongeren en ouderen. De financiële basis om deze zaken te kunnen realiseren, ligt hoofdzakelijk bij het duurzaam doorontwikkelen van de economie en het beter benutten van de recreatieve mogelijkheden in de verschillende kernen. Bij dat laatste is het van belang dat het rustieke en groene karakter van Cranendonck te allen tijde behouden blijft. In de visie worden de focuspunten beschreven aan de hand van de volgende vijf thema’s:

• wonen en leven;
• werk en economie;
• recreatie en toerisme;
• onderwijs;
• zorg.

Conclusie

De realisatie van een vrijstaande levensloopbestendige woning voorziet concreet in de wensen van de toekomstige bewoners om langdurige zelfstandig te kunnen blijven wonen. Het planvoornemen past hiermee voor wat betreft wonen nadrukkelijk binnen de strategische visie.

In de Structuurvisie wordt het ruimtelijk wensbeeld voor Cranendonck tot en met het jaar 2024 beschreven. Aan de hand van de vijf thema’s van de Strategische Visie en het zesde nieuwe thema Ruimtelijke kwaliteiten zijn de ruimtelijke keuzes in themakaarten verwerkt. De structuurvisie bestaat uit drie delen:

• de structuurvisie: deze geeft het ruimtelijke toekomstbeeld weer.
• de uitvoeringsparagraaf: dit is de concrete doorvertaling van de structuurvisie. In de uitvoeringsparagraaf is beschreven welke projecten worden uitgevoerd en welke financiële middelen hiervoor beschikbaar zijn. Tevens is een planning opgenomen. De uitvoeringsparagraaf dient ieder jaar opnieuw te worden vastgesteld.
• het bijlagenboek: in het bijlagenboek zijn alle beleidskaders op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau opgenomen. Tevens zijn documenten uit het proces, zoals de uitgebreide SWOT-analyse en de uitkomst van de rapporten, weergegeven in de bijlagen.

De structuurvisie is het hoofddocument voor alle ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente Cranendonck. De voornaamste doelen voor de structuurvisie zijn:

• definiëren van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Cranendonck (2012 – 2024);
• onderbouwen van de programmatische keuzes;
• bieden van een overzichtelijk algemeen toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen;
• doorvoeren van Rijks- en provinciaal beleid;
• onderbouwen van het verhaal van bovenplanse kosten en/of bijdrage ruimtelijke ontwikkeling.

De integratiekaart structuurvisie Cranendonck geeft het ruimtelijke beleid van de gemeente Cranendonck op hoofdlijnen weer. De integratiekaart sluit goed aan op het geschetste wensbeeld uit de Strategische Visie en geeft globaal de structuurvisie weer. In het vervolg wordt de analyse van Maarheeze beschreven en voor het thema ‘wonen en leven’ de visie voor Maarheeze weergegeven.

Analyse Maarheeze

Maarheeze is een kern waarin voorzieningen uit het gehele woonsegment geboden moeten kunnen worden. Nu is er nog een tekort aan zorgwoningen en woningen voor starters. Ingezet wordt op Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), het dure segment, kenniswerkers, een ruime groene leefomgeving, gezinswoningen en levensloopbestendige woningen. Bestaande woningbouwinitiatieven en de Neerlanden bieden mogelijkheden hiertoe. De kwaliteit van het oude gedeelte rondom de kerk wordt behouden en waar nodig versterkt.

Integrale visiekaart Structuurvisie 2024

Visie, thema Wonen en leven

Cranendonck is een heerlijke plaats om in te wonen en te verblijven. De gemeente zet zich in om te komen tot een rustieke fijne leef- en woonomgeving. Alle zes de kernen moeten hun eigen karakter behouden en waar nodig versterken, dit geldt ook voor de bebouwingsconcentraties in het buitengebied. Stuk voor stuk dragen alle kernen levendigheid uit doordat er altijd wel iets gebeurt en door de aanwezigheid van het grote verenigingsleven. Voor jong en oud zijn er geschikte woningen omdat in iedere kern het woningaanbod gevarieerd is. Hierdoor behoudt Cranendonck haar charme.

Nieuwe grootschalige ontwikkelingen vinden alleen nog plaats in Budel en Maarheeze. Er wordt ingezet op inbreidingslocaties en de uitbreidingslocaties die door de provincie Noord Brabant (zoekgebied verstedelijking) zijn aangewezen. Hierbij geldt kwaliteit gaat voor kwantiteit. Aandachtspunt hierbij is onder meer dat het openbaar groen niet ten koste gaat van de ontwikkelingen. Uitbreidingsgebieden voor wonen zijn onder voorwaarden alleen mogelijk op de door de provincie aangeduide gebieden; ‘Zoekgebied verstedelijking’ en wanneer de toets aan de Ladder duurzame verstedelijking goed doorlopen is.

Conclusie

Het planvoornemen voorziet concreet in de realisatie van een vrijstaande levensloopbestendige woning, waarbij de kwaliteit voorop staat. Hiemee wordt concreet ingezet op de vraag aan dergelijke woningen. Dit bestemmingsplan voorziet daarmee in uitvoering van het beleid uit de Structuurvisie 2024.

In de Woonvisie en Structuurvisie wordt gesproken over woonbehoefte, leefbaarheid, zorg en duurzaamheid. De gemeente Cranendonck stimuleert en faciliteert initiatieven van inwoners die gericht zijn op langer zelfstandig en/of duurzaam wonen. Hierbij wordt ingezet op het toevoegen van kwalitatief goede woningen. De visie houdt rekening met het feit dat we steeds ouder worden, wijzigingen in gezinssamenstelling, ruimte voor jongeren en andere doelgroepen, leefbaarheid én duurzaamheid en extra werkgelegenheid in de naaste toekomst. Centrale ambities Cranendonck 2018-2030:

• Wonen in Cranendonck is voor alle inwoners gezond, passend en goed.
• Bestaande woningvoorraad is uitgangspunt voor de visie. Aandacht wordt gericht op verbetering en transformatie van bestaande locaties naar kwaliteit en invulling die past bij de vraag van de toekomst en inspeelt op stabilisatie van de behoefte.

• Iedere toevoeging is een kwalitatieve, duurzame aanvulling op de segmenten in een specifieke kern of het buitengebied.

Woonbehoefte

De gemeente:

• legt nadruk op het transformeren van bestaande woonvoorraad met aandacht voor het groene, landelijke karakter. Speelt in op behoefte aan maatwerk én meer woningen voor eén- en tweepersoonshuishoudens;
• legt nadruk op slim en flexibel bouwen en op ‘meer samen doen vanuit het oogpunt van leefbaarheid’;
• zet alleen in op nieuwbouw als er behoefte is én deze nieuwbouw kwaliteit en mogelijkheden toevoegt die er nog niet voldoende zijn;
• sluit voor transformatie en woningbouwplannen aan bij de uitgangspunten van de Nota Omdenken.

Leefbaarheid

De gemeente:

• kiest voor gemixte, gezonde kernen en wijken waarin de verschillende leeftijden en doelgroepen een plaats vinden;
• streeft naar een open samenleving waarin iedereen welkom is en meedoet;
• stimuleert en faciliteert burgerinitiatieven en coöperaties waar inwoners, ondernemers, verenigingen en overheid samenwerken;
• biedt een gezonde en veilige omgeving om te wonen, te werken en te recreëren;
• zet in op herstel van cultuurhistorische waarden, zoals het behoud en in stand houden van monumenten, karakteristieke panden en bepalende dorpsgezichten.

Zorg

De gemeente:

• kiest voor zolang mogelijk zelfstandig wonen;
• biedt voldoende passende huisvesting voor alle inwoners;
• burgerinitiatieven en eigen kracht zijn leidend en er wordt samengewerkt met het sociaal middenveld;
• kiest voor een integrale aanpak en korte lijnen met projectontwikkelaars, zorgaanbieders en corporaties. Zorgaanbieders worden gemotiveerd lokaal zorg aan te bieden;
• anticipeert en innoveert op basis van huidige en toekomstige behoeftes van alle doelgroepen.

Duurzaamheid

De gemeente:

• biedt slimme, flexibele wooninitiatieven voor iedere levensfase;
• wordt koploper op terrein van duurzaamheid en streeft naar de norm Energieneutraal voor wonen in 2030;
• kiest voor maatregelen om verhitting en vernatting te beperken (klimaatadaptatie), energietransitie en een groene omgeving;
• zet in op gasloos en fossielvrij voor woningen en circulaire economie.

Conclusie

Het voorliggend planvoornemen sluit aan bij de focuspunten voor woonbehoefte, leefbaarheid, zorg en duurzaamheid. De realisatie van een vrijstaande levensloopbestendige woning speelt in op de concrete behoefte van de toekomstige bewoners en beidt daarbij maatwerk voor deze locatie. De toekomstige bewoners zijn daardoor in staat om zolang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen. Er is daarmee sprake van passende huisvesting. Tevens wordt de woning duurzaam en energieneutraal waarbij de nodige maatregelen om verhitting (beperken verhardoppervlak) en vernatting (afkoppelen hemelwater) te beperken. Ook wordt de woning gasloos gerealiseerd. Het planvoornemen is daarmee in overeenstemming met de Woonvisie 2018-2030.

Op 22 juni 2016 heeft de gemeenteraad de beleidsnota ‘Omdenken in Cranendonck’ vastgesteld. In de nota is een aanzet gegeven voor de actualisatie van de Woonvisie 2012-2022 en het bijbehorende woningbouwprogramma. Actualisatie is noodzakelijk vanwege een veranderende vraag op de woningmarkt, onder andere ten gevolge van de crisis, verdergaande vergrijzing en de decentralisatie van de zorg. Uitgangspunt voor het gemeentelijke woningbouwprogramma is de Regionale Agenda Wonen. Op grond van de regionale afspraken moeten in Cranendonck nog 680 woningen worden toegevoegd in de periode 2015-2024. In de periode 2025-2030 zijn naar verwachting nog eens 160 extra woningen nodig. De kwantitatieve woningbouwopgave is in de nota ‘Omdenken in Cranendonck’ verdeeld over de zes dorpskernen. Daarbij is 10% van de opgave als ‘flexibele ruimte’ achtergehouden en niet toegekend aan één van de kernen. In Budel-Schoot worden in de periode 2015-2024 55 woningen gerealiseerd. Dit is 8% van de gemeentelijke woningbouwopgave. In Gastel bedraagt de kwantitatieve bouwopgave 14 woningen, 2% van de gemeentelijke woningbouwopgave.

Bij het realiseren van nieuwe woningen is niet slechts de kwantitatieve opgave, maar met name de kwalitatieve opgave van belang: niet alleen het aantal, maar ook het type woningen moet aansluiten bij de woningbehoefte. Het is daarnaast wenselijk om de resterende woningbouwopgave zorgvuldig in te zetten. Het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking is de eerste voorwaarde die aan nieuwe projecten wordt gesteld. Daarnaast hebben woningbouwplannen die bijdragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit, het oplossen van ongewenste leegstand of het oplossen van de woonzorgbehoefte de voorkeur. In de beleidsnota is een afwegingskader opgenomen om te komen tot prioritering van nieuwe woningbouwprojecten.

Het doel daarvan is om inhoudelijk richting te geven aan de uitvoering van projecten en initiatieven. Er wordt getoetst aan de volgende aspecten:

• de woningbehoefte voor de (middel)lange termijn;
• de ruimtelijke kwaliteit;
• de bijdrage aan transformatie en het oplossen van ongewenste leegstand;
• de bijdrage aan het oplossen van de woonzorgbehoefte en specifieke doelgroepen bedienen;
• de bijdrage aan sociale cohesie;
• de bijdrage aan duurzaamheid;
• de juridisch-planologische status;
• de financiën.

Conclusie

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van slechts één woning, waarbij gebruik gemaakt wordt van de beschikbare 'flexibele ruimte' qua kwantitatieve opgave. Daarnaast voorziet de woning ook een een concrete kwalitatieve behoefte aangezien het een levensloopbestendige woning betreft waar de toekomstige bewoners zo lang mogelijk zelfstandig willen blijven wonen. Daarbij wordt de woning duurzaam gebouwd (gasloos, zonnepanelen, afkoppelen hemelwater, beperken verhard oppervlak).

Het Woningbouwprogramma heeft als doel alle betrokkenen rond bouwen en wonen duidelijkheid te verschaffen over de gewenste en verwachte woningbouwproductie in Cranendonck en haar individuele kernen. Het Woningbouwprogramma speelt een rol bij:

• het maken van beoordelingen bij de afweging en prioritering van ruimtelijke initiatieven (de regiekamer);
• het reageren op woningbouwinitiatieven in Cranendonck;
• onderzoek naar de rol van wonen bij revitalisering kernen en buitengebied;
• het bepalen van de noodzakelijke aantal gemeentelijke fte’s voor ruimtelijke ordening en bouwbegeleiding;
• het stellen van prioriteiten m.b.t. de beperkte ambtelijke capaciteit;
• het maken van prestatieafspraken met de corporaties en bewonersraad de Pan;
• de besteding van het Fonds Ruimtelijke Kwaliteit.

Conclusie

Onderhavig planvoornemen is postitief beoordeeld in de regiekamer d.d. 14 september 2021. Vervolgens heeft de raad d.d. 14 december 2021 overeenkomst het oordeel van de regiekamer besloten om medewerking te verlenen aan dit initiatief. Daarmee heeft een zorgvuldige afweging en prioritering met betrekking tot dit ruimtelijk initiatief plaatsgevonden en sluit het plan aan bij de gemeentelijke woningbouwprogrammering.

In dit hoofdstuk worden alle relevante milieu- en omgevingsaspecten voor het plangebied behandeld. Indien er beperkingen uit het plan voortvloeien naar aanleiding van één van de aspecten, dan is hier in dit plan als randvoorwaarde rekening mee gehouden. Een en ander betekent dat het bestemmingsplan in overeenstemming met het criterium van 'een goede ruimtelijke ordening' dient te zijn.

4.2.1 Inleiding

De m.e.r.-regelgeving is erop gericht het milieu een volwaardige plaats in besluitvormingsprocessen te geven. Besluitvorming over ruimtelijke plannen vraagt altijd om een integrale afweging. In bepaalde gevallen is de verplichting opgelegd om de milieugevolgen van een voorgenomen activiteit, evenals alternatieven hiervoor en mogelijke maatregelen, te beschrijven. In deze paragraaf is getoetst of sprake is van een m.e.r.-(beoordelings)plicht.

4.2.2 M.e.r.-toetsing

Een m.e.r.-toetsing op basis van de beschikbare gegevens levert het volgende resultaat op:

1. 1. Er is geen sprake van een 'stedelijk ontwikkelingsproject', omdat de omvang van de ontwikkeling zich ruim onder de drempelwaarden bevindt (conform Bijlage D bij het Besluit milieueffectrapportage). Een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling is daarmee aan de orde. Het planvoornemen betreft de realisatie van slechts één vrijstaande levensloopbestendige woning op een open plek binnen de bestaande ruimtelijke bebouwingsstructuur van de kern Maarheeze. De woning wordt gerealiseerd binnen een bestaande tuin waar alleen de aanwezige beplanting moet worden gerooid. Het betreft een prefab woning die 'kant en klaar' wordt geplaatst binnen de bestaande woonomgeving. Er is geen sprake van significante milieugevolgen als gevolg van het planvoornemen. Dit blijkt uit hoofdstuk 4 van deze toelichting.
2. 2. Gezien de aard, omvang en locatie van het planvoornemen en de afstand en effectbereik ten opzichte van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (op ongeveer 1,6 kilometer van het Natura 2000-gebied 'Weerter-, Budelerberg & Ringselven' en op ongeveer 3,3 kilometer van het Natura 2000-gebied 'Leenderbos, Groote heide & De Plateaux' gelegen, andere natura 2000-gebieden zijn op grotere afstand gelegen) is aannemelijk dat significant negatieve effecten van 18 storingsfactoren op voorhand zijn uit te sluiten. Vanwege het effectbereik en de overbelaste situatie is dit niet het geval voor de stikstofdepositie als gevolg van het voornemen. Dit dient te worden aangetoond met een stikstofdepositieberekening van het projecteffect in de AERIUS Calculator (gebruiksfase). Een notitie beoordeling stikstof is bijgevoegd als Bijlage 1 bij deze toelichting. Het planeffect van de te realiseren vrijstaande levensloopbestendige woning (gasloos) is in de gebruiksfase kleiner dan 0,00 mol N/ha/jaar en heeft geen invloed op de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden en de stikstofdepositie op deze gebieden (< 0,00 mol/ha/jr op de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden volgens de AERIUS-calculator). Op basis van de Wet Stikstofreductie en Natuurherstel kan gebruik worden gemaakt van de partiële vrijstelling voor bouwactiviteiten zoals opgenomen in artikel 2.9a Wnb. Voor het plan is derhalve geen vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming vereist.
3. 3. Dit betekent dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is en dat er geen passende beoordeling hoeft te worden opgesteld in het kader van artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming. Er bestaat dus geen m.e.r. -plicht op basis van artikel 7.2a van de Wet milieubeheer.

Conclusie

Gelet op de kenmerken van het planvoornemen en de kenmerken van de potentiële effecten, zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Ook heeft het planvoornemen geen negatieve effecten op een goede ruimtelijke ordening zoals beschreven in deze milieuparagraaf en de toelichting.

Op basis van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening zijn gemeenten verplicht om in de toelichting van het bestemmingsplan een paragraaf over de bodemkwaliteit op te nemen. In deze paragraaf dient gemotiveerd te worden of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem. Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen. Zo mag een eventuele aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem en mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet.

De gronden binnen het plangebied zijn reeds bestemd als 'Wonen' (zonder bouwvlak). Voor de realisatie van de vrijstaande levensloopbestendige woning wordt alleen een bouwvlak aan de woonbestemming toegevoegd om de bouw van de woning mogelijk te maken. Hierdoor is geen sprake van een bestemmingswijziging. Daarnaast zijn de gronden altijd in gebruik geweest als tuin en hebben zich ter plaatse geen (bodem)verontreinigende activiteiten plaatst gevonden. Derhalve kan de bodem als 'onverdacht' worden beschouwd.

Om uit te sluiten dat de bodemkwaliteit een belemming vormt is door Econsultancy een verkennend bodemonderzoek (conform NEN5740) uitgevoerd. Dit onderzoek (rapportnummer 18096.001, d.d. 27 januari 2022) is bijgevoegd als Bijlage 2 bij deze toelichting. Uit dit bodemonderzoek is gebleken dat de vooraf gestelde hypothese, dat het plangebied als 'onverdacht, niet lijnvormig' kan worden beschouwd, op basis van de onderzoeksresultaten, niet geheel wordt bevestigd. Gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de bestemmingsplanwijziging en de nieuwbouw binnen het plangebied.

Indien er bij werkzaamheden grond vrijkomt die niet op de locatie kan worden hergebruikt, zijn de regels van het Besluit bodemkwaliteit, het “Tijdelijk handelingskader voor hergebruik van PFAS houdende grond en baggerspecie (d.d. 2 juli 2020) of de regionale bodemkwaliteitskaart van toepassing.

Conclusie

Het aspect bodem vormt op basis van het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek geen belemmering voor het planvoornemen.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient op basis van de Wet geluidhinder te worden onderzocht of sprake is van geluidsoverlast, in het bijzonder in verband met verkeer, spoor of bedrijven. In de wet geluidhinder is bepaald dat ten aanzien van zogenaamde 'geluidgevoelige objecten' (zoals woningen) wettelijke eisen gelden ten aanzien van de maximale belasting.

Op basis van de Wet geluidhinder zijn er drie soorten geluidsbronnen waarmee bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening mee moet worden gehouden:

• wegverkeerslawaai;
• spoorweglawaai;
• industrielawaai.

Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van een gezoneerd industrieterrein. De spoorlijn Eindhoven-Weert ten oosten van het plangebied is op ongeveer 450 meter gelegen. De onderzoekszone van deze spoorlijn bedraagt 300 meter op basis van een geluidsproductieplafond (GPP) van 63dB (GPP < 63 dB: 300 meter). Gelet op de afstand tussen het plangebied en het spoor ligt het plangebied hiermee buiten de geluidszone van het spoor.

Op grond van de Wet geluidhinder hebben in principe alle wegen een geluidszone, met uitzondering van 30 km wegen. De doorgaande weg Stationsstraat/Sterkelseweg is zoneplichting. De overig wegen in de omgevving zijn 30 km wegen. De te realiseren vrijstaande levensloopbestendige woning ligt afgeschermd van de wegen in de omgeving van het plangebied (Oude Boom, Sterkselseweg, Stationsstraat en Bruine Akkers). De akoestische invloed op de te realiseren woning zal dermater gering zijn dat voldaan zal worden aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Het plangebied zelf is gelegen aan de Zeis. Dit betreft een doorlopende weg, die alleen doorgaand is voor langzaam verkeer. Hier komt alleen bestemmingsverkeer van de aangrenzende woningen.

Conclusie

Het woon- en leefklimaat wordt in voldoende mate gewaarborgd. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de realisatie van de vrijstaande levensloopbestendige woning.

In hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna ook: Wm), zijn de belangrijkste bepalingen inzake de luchtkwaliteit opgenomen. Dit hoofdstuk staat ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. Het doel van titel 5.2 Wm is om de mens te beschermen tegen de negatieve gevolgen van luchtverontreiniging op hun gezondheid. In de wet- en regelgeving zijn de richtlijnen uit de Europese regelgeving opgenomen, waaraan voorgenomen ontwikkelingen dienen te voldoen.

NIBM

Wanneer een project aangeduid kan worden als 'Niet in betekenende mate bijdragen' aan de luchtverontreiniging (NIBM) vormen de luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid van een bestuursorgaan ex artikel 5.16 Wm. In het besluit NIBM (niet in betekenende mate) wordt gesteld dat een project NIBM is wanneer het aannemelijk is dat het een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3% grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2. In de regeling NIBM is (onder andere) aangegeven dat een plan tot 1.500 woningen (bij één ontsluitingsweg) niet in betekenende mate bijdraagt aan de toename van de concentratie fijnstof en stikstofdioxide in de lucht. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van slechts 1 vrijstaande levensloopbestendige woning en blijft daardoor ruimschoots onder de grens van 1.500 woningen. De realisatie van de vrijstaande levensloopbestendige woning is daarmee aan te merken als NIBM.

NSL

Naast dat in het kader van goede ruimtelijke ordening moet worden aangetoond dat het planvoornemen niet voorziet in een significante verslechtering van de luchtkwaliteit, dient ook onderbouwd te worden dat er ter plekke van het plangebied sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat met betrekking tot luchtkwaliteit. Om deze reden is de NSL monitoringstool beschouwd. De kaart van deze rekentool bevat rekenpunten, waarop de concentraties en normoverschrijdingsdagen van verschillende stoffen gemeten zijn (NOx, O3, NO2, PM10, PM2.5).

Ten aanzien van overschrijdingen van de grenswaarde van PM10 geldt dat het aantal normoverschrijdingsdagen ter hoogte van het plangebied respectievelijk 6,0 dagen (rijksweg A2) betreft. Dit is lager dan de toegestane grenswaarde van 35 normoverschrijdingsdagen, zoals bepaald in de Wet milieubeheer. Er kan dus geconcludeerd worden dat er ter hoogte van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat met betrekking tot fijnstof.

Uitsnede NSL-monitoringskaart ter hoogte van het plangebied

Conclusie

Er kan geconcludeerd worden dat het planvoornemen aangemerkt kan worden als NIBM en dus niet voorziet in een verslechtering van het woon- en leefklimaat in de omgeving. Ook is ter plekke van het plangebied sprake van een goed woon- en leefklimaat met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit levert geen belemmering op voor het planvoornemen.

Externe veiligheid heeft betrekking op het risico dat een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, waardoor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit zouden kunnen komen te overlijden. Bij een ruimtelijke besluit voor het toelaten van (beperkt) kwetsbare objecten moet worden getoetst aan risiconormen en veiligheidsafstanden. Dit is met name relevant op korte afstand van risicobronnen. Indien een (beperkt) kwetsbaar object wordt toegelaten binnen het invloedsgebied van een belangrijke risicobron, moet ook het groepsrisico worden verantwoord. Bovendien is het van belang om af te wegen in hoeverre nieuwe risicobronnen binnen een plangebied worden toegestaan.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van specifieke risicovolle inrichtingen, relevante transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of relevante buisleidingen. Toetsingskaders zijn het "Besluit externe veiligheid inrichtingen" (Bevi), het "Besluit externe veiligheid transportroutes" (Bevt) en het "Besluit externe veiligheid buisleidingen" (Bevb). Daarnaast zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit milieubeheer veiligheidsafstanden genoemd die rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting, moeten worden aangehouden.

Met onderhavig bestemmingsplan wordt een kwetsbaar object in de vorm van een vrijstaande levensloopbestendige woning mogelijk gemaakt. In dat kader dient dan ook beschouwd te worden hoe dit object c.q. woning zich verhoudt in het kader van externe veiligeheid.

Uit het raadplegen van de risicokaart blijkt dat het plangebied in de nabijheid van de rijksweg A2 en de spoorlijn Eindhoven-Weert is gelegen. Tevens ligt op enige afstand een LPG-tankstation.

Rijksweg A2

Ten oosten van het plangebied ligt op ongeveer 650 meter de rijksweg A2. Deze weg is opgenomen in het Basisnet. Op grond van de ruimtelijke scheiding c.q. afstand vormen het plaatsgebonden risico (10^-6 risicocontour) en het plasbrandaandachtsgebied geen belemmering voor het planvoornemen. Aangezien het plangebied op meer dan 200 meter van de weg is gelegen, hoeft de invloed van het planvoornemen op de hoogte van het groepsrisico niet kwantitatief inzichtelijk gemaakt te worden.

Uit de jaarintensiteiten van Rijkswaterstaat blijkt dat over de A2 ter hoogte van het plangebied LF1, LF2, LT1, LT2, GF3 en GT3-stoffen worden getransporteerd. Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied (4 km) van deze stoffen. De risico's als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen over de A2 moeten verantwoord worden.

Spoorlijn Eindhoven-Weert

Het plangebied ligt op ongeveer 450 meter van de spoorlijn Eindhoven-Weert. Op grond van de ruimtelijke scheiding c.q. afstand vormen het plaatsgebonden risico (10-6 risicocontour) en het plasbrandaandachtsgebied geen belemmering voor het plangebied. De te realiseren vrijstaande levensloopbestendige woning is wel gelegen binnen het invloedsgebied van het spoor voor het groepsrisico. Dit houdt in dat er wel een verantwoording van het groepsrisico dient plaats te vinden. Gezien de ligging op meer dan 200 meter kan volstaan worden met een beperkte verantwoording van het groepsrisico.

LPG-Tankstation

Op de hoek Stationsstraat/Moonslaan ligt op ongeveer 550 meter een LPG-tankstation. Het plangebied is gezien deze afstand niet gelegen binnen de plaatsgebonden risicocontour. Het invloedsgebied van een LPG-tankstation bedraagt 160 meter. Het plangebied is hier buiten gelegen waardoor een verantwoording van het groepsrisico niet noodzakelijk is.

Verantwoording groepsrisico

Aangezien sprake is van een beperkte verantwoording van het groepsrisico kan voor de verantwoording van het groepsrisico het standaardadvies van de Veiligheidsregio Brabant Zuid-Oost worden gehanteerd. Dit standaardadvies houdt in:

• Communiceer actief met de bewoners in het plangebied over de risico’s van de gevaarlijke stoffen. Geef daarbij aan wat bewoners moeten doen bij een incident, namelijk vluchten van de risicobron af. Dit bevordert de zelfredzaamheid van bewoners. Dit advies geldt ook voor bedrijfshulpverlenings- organisaties.
• Pas de beleidsregels bereikbaarheid en bluswatervoorziening van VRBZO toe. Wanneer een beoogde oplossing aan de beleidsregels voldoet, kunt u ervan uitgaan dat een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten en een adequate bluswatervoorziening gerealiseerd wordt. De beleidsregels staan op https://www.vrbzo.nl/wp-content/uploads/2018/04/ 170307-beleidsregelsbereikbaarheid-enbluswatervoorziening-brabant-definitief-1-0- vastgesteld.pdf
• Bij bestemmingplannen waarbij zich een toxisch scenario (giftige schadelijke stoffen) kan voordoen, wordt geadviseerd dat nieuw op te richten gebouwen moeten voldoen aan het Bouwbesluit 2012. In dit besluit is geregeld dat gebouwen uitgevoerd moeten worden met een mechanische ventilatie die uitgezet kan worden. Aanvullend op deze regelgeving wordt geadviseerd om de aanzuigopeningen van deze ventilatie bij voorkeur hoog en afgekeerd van de risicobron te realiseren.

Conclusie

Het plangebied is niet gelegen binnen een plaatsgebonden risicocontour. Daarnaast is er sprake van een aanvaardbaar risico als voldaan wordt aan het standaardadvies van de Veiligheidsregio Brabant Zuid-Oost. Het aspect externe veiligheid vormt hiermee geen belemmering voor het planvoornemen.

Vanuit het aspect 'goede ruimtelijke ordening' dient er voldoende ruimtelijke scheiding te zijn tussen hinderveroorzakende (o.a. bedrijven) en hindergevoelige functies (waaronder woningen). Voorgaande moet op twee manieren getoetst worden. Enerzijds wordt er gekeken of het perceel zelf veroorzaker is van hinder en anderzijds wordt bekeken of het perceel kwetsbaar is voor hinder.

Het planvoornemen bestaat uit de oprichting van een vrijstaande levensloopbestendige woning. Een woning is geen hinderveroorzakend object, maar wel aan te merken als gevoelig object. Toetsing van mogelijke hinder die het planvoornemen veroorzaakt op hindergevoelige functies in de omgeving is daarom niet noodzakelijk. Wel dient ter plekke van de te realiseren vrijstaande levensloopbestendige woning een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd te worden. Bovendien mag het planvoornemen niet leiden tot een belemmering in de bedrijfsvoering voor omliggende bedrijven.

In de nabije omgeving van het plangebied liggen een bedrijfsbestemming (milieucategorie 1 en 2) met de functieaanduiding groothandel (Sterkselseweg 6-8) en een maatschappelijke bestemming in de vorm van een school (Stationsstraat 50-52). Op basis van de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering' geldt voor een bedrijf/groothandel in milieucategorie een richtafstand van 30 meter. Voor een school bedraagt de richtafstand eveneens 30 meter. De afstand tussen het plangebied en de betreffende functies bedraagt meer dan 50 meter. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstand van 30 meter.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering levert dan ook geen belemmering op voor het planvoornemen.

Op basis van de atlas Odzob kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van geurhinder. Agrarische bedrijven met dieren zijn op voldoende afstand gelegen. Ook is er op basis van dezelfde atlas geen sprake van belemmerende endotoxine contouren. Zowel agrarische bedrijven met endotoxinen contouren als geitenhouderijen zijn op voldoende afstand gelegen.

Conclusie

Het aspect geur en gezondheid vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

Sinds 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Deze wet is de Nederlandse uitwerking van het Verdrag van Malta uit 1992. De Wamz is in zijn geheel opgenomen in de Monumentenwet 1988 (Mw art. 38 t/m 60). In de Wamz is vastgelegd dat Rijk, provincies en gemeenten in ruimtelijke plannen rekening houden met aspect 'archeologie'. De wet beoogt het archeologische erfgoed in hoofdzaak in situ te beschermen.

De op 1 juli 2016 in werking getreden Erfgoedwet heeft de Monumentenwet 1988 deels vervangen als het gaat om archeologie. In de Erfgoedwet is vastgelegd wat onder cultureel erfgoed (waar archeologie onder valt) wordt verstaan. Onderdelen van de Monumentenwet 1988 die de omgang met archeologie in de fysieke leefomgeving betreffen, gaan naar de Omgevingswet. Voor een aantal onderdelen (onder andere bestemmingsplannen) is voor de periode tot inwerkingtreding van de Omgevingswet een overgangsregeling in de Erfgoedwet opgenomen.

Ter inventaristatie van de archeologische waarden en het bepalen van beleid om deze archeologische waarden te beschermen, beschikt de gemeente Cranendonck over een archeologische beleidskaart. Hierop is het grondgebied van de gemeente Cranendonck onderverdeelt in een 7-tal categorieën met betrekking tot archeologische verwachtingswaarden. Op deze archeologische beleidskaart is het plangebied enerzijds gekwalificeerd als categorie 3 gebied met hoge verwachting, historische kernen (westelijk deel) en anderzijds als categorie 4 gebied met hoge verwachting (oostelijk deel). Deze categorieën zijn doorvertaald in de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 4'. Op basis van deze dubbelbestemmingen geldt dat indien de bodemingreep een verstoringsoppervlakte heeft van meer dan 250/500 m² en een verstoringsdiepte van 0,30 meter archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Cranendonck

De te realiseren vrijstaande levensloopbestendige woning wordt overwegend gesitueerd binnen categorie 3/'Waarde - Archeologie 3). Om het plangebied archeologisch vrij te geven is door Econsultancy een archeologisch onderzoek (bureau- met verkennend booronderzoek) uitgevoerd. Dit onderzoek (rapportnummer 18096.002, d.d. 10 maart 2022) is bijgevoegd als Bijlage 3 bij deze toelichting.

Het bureauonderzoek heeft uitgewezen dat het plangebied in de Roerdalslenk ligt, nabij de Felbissbreuk, in een dekzandgebied. Het plangebied is vermoedelijk droog genoeg geweest voor het optreden van podzolisatie in de top van de dekzandafzettingen. In dat geval worden er archeologische resten verwacht vanaf het Laat-Paleolithicum.

Uit het vooronderzoek kan worden geconcludeerd dat de ondergrond van het plangebied bestaat uit een A-, A/Cp- op C-horizont. Er is binnen het plangebied geen podzolbodem aangetroffen. Daarnaast is het eerddek in de meeste gevallen geroerd, waarbij het eerddek is vermengd met het onderliggende dekzand (A/Cp-horizont). Echter, kunnen er onder de A/Cp-horizont resten vanaf het Neolithicum aanwezig zijn. In grote delen van Zuidoost-Brabant is namelijk aangetoond dat archeologische vindplaatsen nog voorkomen onder een A/C-profiel. Voor het noordwestelijke deel van het plangebied is het onwaarschijnlijk dat er archeologische resten aanwezig zijn, door de verstoringen van de ondergrond.

Geadviseerd wordt om bij de op handen zijnde bestemmingsplanwijziging een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4’ op het gehele plangebied te leggen, maar de toegestane ontgravingsdiepte voor het noordwestelijke deel van het plangebied te verruimen naar 50 cm -mv. Dit geeft een bufferzone van minimaal 20 cm ten opzichte van het potentiële archeologische niveau. Wanneer de graafwerkzaamheden een oppervlakte groter dan 500 m2 verstoren en dieper reiken dan 30 cm -mv en 50 cm -mv in het noordwestelijke deel van het plangebied, wordt er vervolgonderzoek geadviseerd. Dit onderzoek kan het beste worden uitgevoerd in de vorm van een proefsleuvenonderzoek om de verwachting voor de periode Neolithicum – Nieuwe tijd te toetsen. Het proefsleuvenonderzoek dient te worden uitgevoerd op basis van een door de bevoegde overheid goedgekeurd Programma van Eisen, waarin is vastgelegd waaraan het onderzoek moet voldoen.

Als het plangebied nu of in de toekomst door de gemeente Cranendonck wordt vrijgegeven voor bodemroerende werkzaamheden, dan blijft er, conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet uit juli 2016, een meldingsplicht bestaan. Eventuele archeologische resten die bij werkzaamheden worden aangetroffen moeten worden gemeld bij het Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, c.q. de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, de provincie Noord-Brabant of de gemeente Cranendonck.

Besluit

Het bevoegd gezag heeft op ..... besloten om op basis van het uitgevoerde archeologisch onderzoek het plangebied een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' te geven, waarbij voor een deel van het plangebied de ontgravingsdiepte wordt verruimd naar 50 cm -mv.. Gelet hierop vormt het aspect archeologie geen belemmering voor het planvoornemen aangezien de vrijstellingsgrens qua oppervlakte (< 500 m²) niet wordt overschreden.

Per 1 september 2017 is de Erfgoedwet in werking getreden. In een bestemmingsplan dient op grond van het Bro artikel 3.1.6 een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. Ook de facetten historische bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart gemeente Cranendonck

Op de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Cranendonck is het plangebied aangemerkt als historische stedenbouw. Dit betreft de historische kern waar de eerste bebouwing is ontstaan. Dit komt tot uitdrukking in de historische bouwkunst aan de Stationsstraat 50-52 (school) en Sterkselsweg 6-8 (groothandel) en de historische wegen Stationsstraat en Sterkselseweg.

Ondanks dat het plangebied onderdeel is van de historische kern is de locatie onbebouwd en zijn de gronden altijd in gebruik geweest als tuin. Hiermee is er binnen het plangebied geen sprake van daadwerkelijke cultuurhistorische waarden. Met de realisatie van een vrijstaande levensloopbestendige woning wordt eveneens geen afbreuk gedaan aan de cultuurhistorische waarden in de omgeving gezien de afstand en de tussenliggende bebouwing.

Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt hiermee geen belemmering voor het planvoornemen.

Voor de ruimtelijke procedure dient te worden vastgelegd dat het voorgenomen planvoornemen past binnen de geldende natuurwetgeving. Om in beeld te brengen of het planvoornemen in strijd is met natuurwetgeving en hoe eventuele strijdigheid met de wet voorkomen kan worden, zijn hieronder de beschermde gebieden en beschermde soorten beschouwd.

Er dient aannemelijk te worden gemaakt dat het planvoornemen geen negatieve effecten heeft op de instandhoudingsdoelen van Europees beschermde Natura 2000-gebieden en de goudgroene natuurzone (Limburgse vertaling van het Natuurnetwerk Nederland).

Natura 2000: De bescherming van Natura 2000-gebieden is geregeld in de Wet natuurbescherming, die de implementatie vormt van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. De Natura 2000-gebieden vormen samen een Europees netwerk van natuurgebieden. Als ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van natuurwaarden binnen een Natura 2000-gebied is een vergunning vereist op grond van de Wet natuurbescherming (zie artikel 2.7 en 2.8 van de Wet natuurbescherming).

Het plangebied is niet gelegen binnen de grenzen of in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied 'Weerter-, Budelerberg & Ringselven' bevindt zich op ongeveer 1,6 kilometer afstand. Op ongeveer 3,3 kilometer is het Natura 2000-gebied 'Leenderbos, Groote heide & De Plateaux' gelegen. Andere natura 2000-gebieden zijn op grotere afstand gelegen.

Het plangebied is niet gelegen binnen een Natura 2000-gebied. Indien er sprake zou zijn van een effect betreft dit een extern effect, zoals toename van geluid, trilling, licht of depositie van stikstof. Externe effecten als gevolg van de voorgenomen plannen binnen het plangebied zijn, gezien de afstand (± 1,6 km) tot de meest nabijgelegen Natura 2000-gebieden, de tussenliggende rijkswegen in combinatie met de aard van de plannen (bouw van één vrijstaande levensloopbestendige woning) niet te verwachten. Vervolgonderzoek in het kader van de gebiedsbeschermingsparagrafen uit de Wet natuurbescherming wordt niet noodzakelijk geacht.

Natuurnetwerk Nederland (NNN): Het plangebied maakt geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland. Het meest nabijgelegen gebied bevindt zich aan de randen van de kern Maarheeze. Initiatiefnemers van ingrepen binnen of in de directe nabijheid van het Natuurnetwerk Nederland dienen in Noord-Brabant de effecten van de ingreep op de wezenlijke waarden en kenmerken van het Natuurnetwerk te onderzoeken. Gezien de afstand van het plangebied tot het dichtstbijzijnde deel van het Natuurnetwerk, de ligging in het bestaande bebouwde gebied van de kern Maarheeze en gezien de aard van de voorgenomen ingreep zullen de wezenlijke waarden en kenmerken ten opzichte van de oorspronkelijke situatie niet veranderen. Onderzoek in het kader van het Natuurnetwerk Nederland wordt niet noodzakelijk geacht.

Houtopstanden: De Wet natuurbescherming beschermt bos van minimaal 10 are en bomenrijen van minimaal 21 bomen gelegen buiten de bebouwde kom (de zogenaamde 'houtopstanden'). Het is verboden deze houtopstanden geheel of gedeeltelijk te vellen zonder voorafgaande melding bij gedeputeerde staten. In dit hoofdstuk wordt beschreven of er bij de voorgenomen kap sprake is van meldingsplicht en her-plantplicht conform artikel 4.2 en artikel 4.3 van de Wet natuurbescherming. Verder wordt beschreven of er vervolgmaatregelen getroffen dienen te worden ten behoeve van de voorgenomen houtkap.

Wegens het ontbreken van bomen binnen het plangebied en de ligging binnen de bebouwde kom, kan het onderdeel houtopstanden als bedoeld in paragraaf 4.1 van de Wet natuurbescherming buiten beschouwing worden gelaten. Vervolgstappen zijn niet noodzakelijk.

Conclusie

Op basis van voorgaande kan geconcludeerd worden dat gezien de ligging binnen de bebouwde kom van Maarheeze er ten aanzien van de gebiedsbescherming geen belemmeringen zijn voor het planvoornemen.

De Wet natuurbescherming (Wnb) vormt het wettelijk kader voor de bescherming van een groot aantal inheemse bedreigde dier- en plantensoorten. Bij nieuwe ruimtelijke ingrepen en activiteiten dient te worden nagegaan of deze ingrepen en/of activiteiten eventueel negatieve gevolgen hebben voor aanwezige dier- en plantensoorten. Te allen tijde geldt dat de algemene zorgplicht van toepassing is. Dit houdt in dat handelingen, die niet noodzakelijk zijn met betrekking tot de voorgenomen ingreep en die nadelig zijn voor de in en om het plangebied voorkomende flora en fauna, achterwege moeten blijven.

Het plangebied is tot op heden altijd in gebruik geweest als tuin welke regelmatig onderhouden is. Gezien de ligging binnen de bebouwde kom van de kern Maarheeze is het dan ook zeer aannemelijk dat er ter plaatse van het plangebied geen beschermde dier- en plantensoorten te verwachten zijn. Wel dient er als gevolg van de realisatie van de vrijstaande levensloopbestendige woning beplanting gerooid te worden. Dit betreffen enkel wat buxushagen, dennen en diverse struiken. Deze beplanting is beperkt van omvang en hoogte waardoor deze enkel geschikt is voor eventuel broedvogels. Indien dit buiten het broedseizoen (half maart - half augustus) plaatsvindt zal er geen sprake zijn van overtredingen in het kader van de Wet Natuurbescherming.

Impressie tuin met aanwezige beplanting

Voor eventueel beschermde diersoorten zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming wegens het ontbreken van geschikten habitat en/of vanwege vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde. Wel dient te allen tijde rekening gehouden te worden met de algemene zorgplicht.

Conclusie

Ten aanzien van soortenbescherming vormt het planvoornemen geen belemmering.

Na de PAS uitspraak van mei 2019 is er gewerkt aan een nieuw wettelijk kader om de stikstofproblematiek aan te pakken. Uitvloeisel daarvan is de Wet Stikstofreducie en Natuurherstel. Met deze wet wordt voorzien in de wettelijke verankering van de door het kabinet aangekondigde structurele aanpak van de stikstofproblematiek. De wet is op 17 december 2020 aangenomen door de Tweede Kamer en op 9 maart 2021 aangenomen door de Eerste Kamer. Op 1 juli 2021 is de wet in werking getreden.

De Stikstofwet wijzigt de Wet natuurbescherming (“Wnb”) en de Omgevingswet op een aantal punten. De desbetreffende wijzigingen voorzien – samengevat – in het volgende:

• een resultaatsverplichting tot reductie van de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden door het bij wet vaststellen van drie omgevingswaarden, namelijk:
  1. 1. in 2025 ten minste 40% van stikstofgevoelige habitats onder KDW (Kritische depositie Waarde)
  2. 2. in 2030 ten minste 50% van stikstofgevoelige habitats onder KDW
  3. 3. in 2035 ten minste 74% van stikstofgevoelige habitats onder KDW
• een verplichting voor de Minister van LNV om een programma stikstofreductie en natuurverbetering vast te stellen voor het verminderen van de depositie van stikstof op voor stikstofgevoelige habitats in Natura 2000-gebieden om te voldoen aan voornoemde omgevingswaarden en voor het bereiken van de instandhoudingsdoelstellingen voor deze habitats;
• een verplichting voor Gedeputeerde Staten om provinciale gebiedsplannen op te stellen ter uitwerking van de landelijke omgevingswaarde en het programma stikstofreductie en natuurverbetering;
• een verplichting voor de Minister van LNV om een aanvullend programma vast te stellen voor het legaliseren van voorheen vergunningsvrije projecten met een geringe depositie;
• de monitoring en bijsturing van het programma door de Minister van LNV als dat nodig is om te voldoen aan een in het programma opgenomen tussendoel of aan de omgevingswaarden;
• een partiële vrijstelling voor de bouwsector van de natuurvergunningplicht als bedoeld in artikel 2.7, tweede lid Wnb.

Met name het laatste punt is belangrijk voor woningbouwprojecten zoals het onderhavige planvoornemen. Deze partiële vrijstelling is opgenomen in artikel 2.9a Wnb.

De vrijstelling voor bouwactiviteiten is om twee redenen partieel. Allereerst omdat de vrijstelling alleen geldt voor tijdelijke stikstofemissies tijdens de bouw, sloop en aanleg (“Realisatiefase”) en niet voor structurele stikstofemissies in de gebruiksfase van het bouwwerk of werk, als gevolg van bijvoorbeeld bewoning, gebruik van utiliteitsbouw of verkeer dat over een weg rijdt (“Gebruiksfase”). Voor de structurele uitstoot die een project in de Gebruiksfase uitstoot, blijft de natuurvergunningplicht dus onverkort van toepassing. De vrijstelling is voorts partieel, omdat deze alleen geldt voor de gevolgen van stikstofdepositie en niet voor ándere significante gevolgen, bijvoorbeeld de verstoring van diersoorten.

Voor de onderhavige casus geldt daarmee dus dat indien er geen significante effecten ten aanzien van de emissie van stikstof zijn te verwachten in de gebruiksfase, de bouwfase buiten beschouwing kan worden gelaten (vrijgesteld) en dat een ontheffing van de Wnb voor het project niet aan de orde is. Derhalve wordt navolgend gekeken of er een effect in de gebruiksfase is te verwachten ten aanzien van stikstof.

In dat kader is door Pouderoyen Tonnaer een notitie beoordeling stikstof met Aeriusberekening (gebruiksfase) opgesteld. Deze notitie (d.d. 22 februari 2022, project J210724) is bijgevoegd als Bijlage 1 bij deze toelichting. Uit de notitie blijkt dat het planvoornemen in de gebruiksfase niet tot een toename van stikstofdepositie op Natura2000-gebieden leidt. Op basis van de Wet Stikstofreductie en Natuurherstel kan gebruik worden gemaakt van de partiële vrijstelling voor bouwactiviteiten zoals opgenomen in artikel 2.9a Wnb.

Conclusie

Voor het planvoornemen is derhalve geen vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming vereist.

Op basis van de Wro en het Bro is de watertoets verplicht bij bestemmingsplannen, inpassingsplannen, buitenplanse omgevingsvergunningen en buiten toepassing verklaringen van beheerverordeningen. Voor overige plannen dient een watertoets te worden uitgevoerd op basis van het nationaal bestuursakkoord water. De watertoets is bedoeld om ruimtelijke plannen meer waterbestendig te maken, waarbij wateraspecten vroegtijdig en expliciet worden meegenomen in ruimtelijke plannen en bij locatiekeuzen. Het Bro regelt de verplichte waterparagraaf in de toelichting bij genoemde ruimtelijke plannen en het overleg met de waterbeheerder (wateradvies).

De waterparagraaf beschrijft de wijze waarop rekening wordt gehouden met eventuele gevolgen van het ruimtelijk plan voor de waterhuishouding. De waterparagraaf geeft een beschrijving van beleidsuitgangspunten, waterhuishoudkundige situatie en wateropgaven in het plangebied, (motivatie van) meest geschikte oplossingen en ruimtelijke consequenties daarvan. Indien aan de orde is tevens het advies van het waterschap in de waterparagraaf verwerkt.

Nationaal Water Programma 2022-2027

Het Nationaal Water Programma 2022-2027 is de opvolger van het Nationaal Waterplan 2016-2021. In het Nationaal Water Programma 2022-2027 beschrijft de Rijksoverheid de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de uitvoering ervan in de rijkswateren en -vaarwegen. Dit staat in één programma waarmee de Rijksoverheid anticipeert op de inwerkingtreding van de Omgevingswet.

Het waterprogramma beschrijft de nationale beleids- en beheerdoelen op het gebied van klimaatadaptatie, waterveiligheid, zoetwater & waterverdeling, waterkwaliteit & natuur, scheepvaart en de functies van de rijkswateren. Gedacht moet worden aan het omgaan met droogte, onze dijken, het borgen van de drinkwatervoorziening en de bevaarbaarheid van onze rivieren en kanalen. Hierbij wordt gekeken naar de raakvlakken binnen en tussen de verschillende waterthema’s en ook in de verschillende ‘water’ gebieden (dit zijn: Noordzee, Zuidwestelijke Delta, Waddengebied, IJsselmeergebied, Rivieren, Kanalen en Rijnmond-Drechtsteden). Dat brengt samenhang in het waterbeleid aan. Daarnaast zijn de raakvlakken inzichtelijk gemaakt tussen water en andere thema’s als landbouw, landschap, bodem en het energie- en klimaatbeleid. Het programma biedt daarmee overzicht en inzicht van wat er nu en in de toekomst te wachten staat.

Regionaal Water- en Bodemprogramma 2022-2027

Het Provinciaal Waterplan Noord-Brabant 2016-2021 is vervangen door het Regionaal Water en Bodem Programma 2022-2027 (RWP, vastgesteld 3 december 2021). In het RWP is vastgelegd hoe de provincie Noord-Brabant de komende jaren gaat werken aan voldoende water, schoon water, veilig water, vitale bodem en klimaatadaptatie.

De vijf opgaven in het RWP zijn voldoende water, schoon water, veilig water, vitale bodem en klimaatadaptatie. Ze zijn van belang voor vrijwel alle provinciale opgaven: wonen en werken, infrastructuur en mobiliteit, landbouw en voedsel, natuur en biodiversiteit, erfgoed, een concurrerende en duurzame economie, en de energietransitie. Een belangrijke rode draad in het programma is het herstellen van de systeemwerking. Vele generaties lang had het waterbeleid als doel wateroverlast te voorkomen en water zo snel mogelijk af te voeren. Inmiddels weten we beter en is het duidelijk geworden dat het roer om moet: we moeten zuinig zijn op ons water en de bodem, en het wateren bodemsysteem moet toegerust zijn op natte én droge tijden.

Waterbeheerprogramma 2022-2027, Waterschap De Dommel

Onderhavig plangebied ligt binnen het beheergebied van het Waterschap De Dommel. Het waterschapsbeleid is onder meer beschreven in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. Het Waterbeheerprogramma schetst de visie en ambities van het waterschap voor de lange termijn (2050). Dit Waterbeheerprogramma is een echte koersverandering van het waterschap. Het waterschap is op een andere manier gaan denken over omgaan met water. Dat is nodig om goed in te kunnen spelen op de veranderingen in ons klimaat en in onze omgeving.

In 2050 wil het waterschap een leefomgeving die klaar is voor de toekomst en een watersysteem dat daarbij past. Dat laatste wil zeggen; een waterhuishouding die robuust, flexibel en in balans is met de natuur en de omgeving én zorgt voor een goede waterkwaliteit. De droge zomers van 2018, 2019 en 2020, én de wateroverlast in 2021 tonen de urgentie aan en laten zien dat de omgang met water fundamenteel moét veranderen. Deze grote veranderopgave heet de watertransitie.”

Het klimaat verandert, daardoor is het watersysteem van Midden-Brabant kwetsbaar geworden. Daarbij speelt mee dat het weer extremer wordt, de vraag naar ruimte toeneemt en er meer (grond)water wordt verbruikt. Bovendien is ons water, ondanks alle inspanningen, nog steeds niet schoon genoeg. Daarnaast zijn er ook andere uitdagingen in de leefomgeving. Denk aan natuurherstel, de energie- en landbouwtransitie en de woningbouwopgave. Het watersysteem speelt een cruciale rol in ál deze uitdagingen.

De ambitie en de verandering zijn in het waterbeheerprogramma gericht op:

• van beekdalgericht naar gebiedsgericht: de aandacht gaat vanaf nu ook naar de flanken, de hoge zandruggen en bebouwd gebied, niet alleen naar het beekdal;
• van een sectorale aanpak naar een integrale aanpak; samen met overheden en gebiedspartners werkt het waterschap aan meerdere doelen in het gebied;
• van ‘water afvoeren’ naar ‘elke druppel telt’; het waterschap richt het waterbeheer in op maximaal water vasthouden en het verminderen van het gebruik van grondwater en slimmer sturen.

Met name de laatste ambtie en verandering is televant voor onderhavig planvoornemen. In paragraaf 4.11.2 onder het kopje hemelwater is aangegeven hoe omgegaan zal worden met het hemelwater.

Huidige situatie

Binnen het plangebied is geen bebouwing of verharding aanwezig. Het plangebied is volledig onverhard en heeft een oppervlakte van ongeveer 680 m². De locatie ligt niet in een boringsvrije zone, waterwingebied of een grondwaterbeschermingsgebied. In de directe omgeving zijn op basis van de legger van het waterschap geen belangen van het waterschap gelegen. Binnen het plangebied zelf is geen oppervlaktewater aanwezig. De Gemiddelde Hoogste Grondwaterstand (GHG) is voor het plangebied niet vastgesteld. Geschat wordt dat deze op minder dan 1 meter minus maaiveld is gelegen.

Uitsnede legger Waterschap De Dommel

Voor de twee woningen aan de overzijde van de weg is door M&A Milieuadviesbureau een waterinfiltratieonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek (d.d. 16 november 2009, rapportnummer 29-MOB5-wi-vl) is bijgevoegd als Bijlage 4 bij deze toelichting. Gezien de ligging aan de overzijde van de weg en gezien er aan de samenstelling van de bodem geen wijzigingen hebben plaatsgevonden is dit onderzoek representatief voor onderhavige situatie. Uit de resultaten van dit onderzoek is gebleken dat de infiltratie-snelheid in de bodem ter plaatse voldoende groot is om hemelwater succesvol te infiltreren.

Toekomstige situatie

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van een vrijstaande levensloopbestendige woning. De woning en verhardingen (oprit, terras) zullen een gezamenlijk oppervlak hebben van maximaal 250 m².

Hemelwater

Het plangebied valt onder het beheer van Waterschap De Dommel. Voor de toetsing van ruimtelijke plannen hanteert het waterschap als beleidsuitgangspunt 'hydrologisch neutraal bouwen'. In vergelijking met de huidige situatie zal door de realisatie van de vrijstaande levensloopbestendige woning sprake zijn van een toename van afvloeiend hemelwater. Om te kunnen voldoen aan het beleid van het waterschap zal een berging gecreëerd worden om de hoeveelheid hemelwater afkomstig van de toename in verharding op eigen terrein te behandelen. Aangezien het planvoornemen een totale toename aan verhard opppervlak van minder dan 500 m2 met zich meebrengt, kan volstaan worden met een eenvoudige toetsing met behulp van kengetallen.

Op grond van het beleid van de gemeente dient de riool- en hemelwateraansluiting van elkaar worden losgekoppeld. In overleg met de gemeente Cranendonck en Waterschap De Dommel zal nog nader worden bepaald of en op welke wijze de oppervlakten van alle verharding binnen het plangebied afgekoppeld dienen te worden. Het afvloeiende hemelwater van alle bebouwde oppervlakken zal middels de aanleg van een wadi c.q. infiltratiesloot geborgen worden. Een eventueel alternatief is het aanbrengen van infiltratiekratten onder het verhard oppervlak.

Op basis van de gemeentelijk bergingseis van 3,0 m³ per 100 m² bebouwd oppervlak (voorwaardelijke verplichting bergingseis artikel 11.2.1) moet uitgaande van 250 m² verharding worden voorzien in een hemelwatervoorziening van 7,5 m³. Om te voorkomen dat bij extreme weersituaties wateroverlast ontstaat zal een noodoverloop via oppervlakkige afvoer naar een straatkolk worden gerealiseerd.

De hemelwatervoorziening zal bij de aanvraag voor omgevingsvergunning bouw woning op tekening worden aangegeven. Hiervoor wordt door de initiatiefnemer gedacht aan het maken een groot reservoir met overslag naar grondwater. Het opgevangen hemelwater kan dan in droge periodes worden ingezet voor de besproeiing van de tuin. Er komt daarmee dan geen hemelwater in het riool terecht en wordt voorkomen dat er eventueel wateroverlast bij derden kan ontstaan.

Vuilwater

De riolering voor de afvoer van het vuilwater zal aangesloten worden op het rioleringssysteem zoals aanwezig ter plaatse van de bestaande infrastructuur (Zeis). Het betreft hier slechts de aansluiting van één woning op het bestaande rioleringssysteem. Dit zal naar verwachting niet tot capaciteitsproblemen leiden.

Door het plangebied lopen geen planologisch relevante leidingen. De leidingen vormen dus geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Wel zijn in het straatprofiel van de Zeis de noodzakelijke leidingen voor gas, water, electra en telefonie/internet gelegen. De te realiseren vrijstaande levensloopbestendige woning kan op deze leidingen worden aangesloten.

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast.

De analoge verbeelding is getekend op een bijgewerkte en digitale kadastrale ondergrond, schaal 1:1000, conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). Hierbij dient te worden aangetekend dat de ondergrond (BGT/BRK) geen juridische status heeft.

De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en geven tevens de bouwmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De regels van het bestemmingsplan ‘Zeis ong. te Maarheeze’ zijn opgebouwd conform de door de SVBP2012 voorgeschreven systematiek en zijn gebaseerd op de standaardregels van de gemeente Cranendonck (bestemmingsplan 'Budel en Budel-Dorplein'). De regels omvatten inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels, en tenslotte de overgangs- en slotregels.

Begrippen

In de begripsregels worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Alleen die begripsregels worden opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Voor sommige begrippen worden in de SVBP2012 omschrijvingen gegeven. Deze zijn overgenomen.

Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen, wordt in de ‘wijze van meten’ uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Ook voor de ‘wijze van meten’ worden in de SVBP2012 richtlijnen gegeven.

Bestemmingen

De gronden van het gehele plangebied hebben een positieve bestemming. Een positieve bestemming betekent dat het gebruik van de gronden voor de verschillende toegestane functies direct mogelijk is. Bovendien betekent het dat oprichting van gebouwen direct mogelijk is nadat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning hebben verleend, welke dient te voldoen aan onder meer de bouwregels van het bestemmingsplan, het Bouwbesluit en de Bouwverordening.

De opbouw van de bestemmingen ziet er in beginsel als volgt uit:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden;
• Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• Wijzigingsbevoegdheid.

Niet alle onderdelen komen bij elke bestemming voor. Van de meest gebruikte onderdelen volgt hierna een korte toelichting.

Bestemmingsomschrijving

In de bestemmingsomschrijving wordt een omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functie(s). De hoofdfunctie(s) worden als eerste genoemd. Indien van toepassing, worden ook de aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid kan worden aangegeven door de woorden ‘met daaraan ondergeschikt’. De ondergeschikte functies staan ten dienste van de hoofdfunctie binnen de betreffende bestemming.

De bestemmingsomschrijving is niet alleen functioneel maar bevat, met het oog op de raadpleegbaarheid, ook inrichtingsaspecten. Zo kan er worden bepaald dat de betreffende gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van de toegestane functies. Daarnaast kan in de bestemmingsomschrijving worden aangegeven dat het behoud van bepaalde karakteristieken of waarden wordt nagestreefd. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan cultuurhistorische waarden.

Bouwregels

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels weergegeven. Hierbij wordt in ieder geval een onderscheid gemaakt tussen de regeling van (hoofd)gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde en daar waar van toepassing ook tussen hoofdgebouwen en aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen.

Nadere eisen

Nadere eisen kunnen worden gesteld ten behoeve van bepaalde doorgaans kwalitatief omschreven criteria, zoals een goede woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. De nadere eisenregeling biedt de mogelijkheid om in concrete situaties in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning sturend op te treden door het opnemen van nadere eisen in de omgevingsvergunning. Nadere eisen kunnen alleen worden gesteld als er in de regels ook een primaire eis wordt gesteld. De nadere eisen moeten verband houden met deze eis. De nadere eisenregeling hoeft niet in alle bestemmingen te worden geregeld.

Afwijken van de bouwregels

Met een omgevingsvergunning kan afgeweken worden van de toegestane bouwregelingen. Deze vergunning is niet bedoeld voor afwijkingen van de bouwregels, waarvan de verwachting is, dat ze veelal kunnen worden verleend. In dat geval zijn de bouwregels hierop aangepast. Voor elke afwijking wordt aangegeven waarvoor een vergunning wordt verleend, welke maximale afwijking kan worden toegestaan en meestal de situaties of voorwaarden waaronder vergunning wordt verleend. Het gaat hier om afwijkingsbevoegdheden voor een algemene strekking hebben, zijn ze opgenomen in hoofdstuk 3 (de algemene regels).

Specifieke gebruiksregels

Het is verboden gronden te gebruiken en/of te laten gebruiken op een manier die in strijd is met het bestemmingsplan. In specifieke gebruiksregels kunnen bepaalde functies, in aanvulling op de bestemmingsomschrijving, nog expliciet worden genoemd als zijnde verboden gebruik.

Afwijken van de gebruiksregels

Met een omgevingsvergunning kan van de gebruiksregels in het plan worden afgeweken ten behoeve van een concrete vorm van grondgebruik. Dit mag echter niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Dat wil zeggen dat wel vergunning kan worden verleend ten behoeve van functies die inherent zijn aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies, maar dat via afwijkingsbevoegdheden geen ‘nieuwe’ functies kunnen worden toegestaan. De afwijking dient te zien op kleinere, planologisch minder ingrijpende onderwerpen. Functiewijzigingen en grotere, ruimtelijke ingrepen dienen te worden geregeld via een wijzigingsbevoegdheid of bestemmingsplanherziening.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden

Met een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden kunnen specifieke inrichtingsactiviteiten aan een werk of werkzaamheid worden verbonden. Onder deze inrichtingsactiviteiten valt niet het bouwen en het gebruiken. Een vergunningenstelsel wordt opgenomen om extra bescherming aan een specifieke waarde van de bestemming te bieden, zoals landschappelijke of natuurlijke waarden, ecologische waarden of de groen- en/of waterstructuur. Een vergunningenstelsel kan in specifieke en bijzondere situaties worden opgenomen in verband met bijvoorbeeld het verwijderen van waardevolle boombeplanting.

Tuin

De gronden aan de straatzijde van de Zeis, voor de voorgevel van de woning zijn bestemd als 'Tuin'. Ter plaatse van deze bestemming zijn de gronden bestemd voor tuin met de daarbij behorende: erven en terreinen, verkeers- en parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, voorzieningen van algemeen nut alsmede water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Op of in deze gronden zijn geen hoofdgebouwen toegestaan. Er zijn enkel bijbehorende bouwwerken in de vorm van erkers, entreeportalen, balkons, luifels en vergelijkbare bouwwerken, en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

Wonen

De overige gronden, waar de woning wordt gesitueerd, zijn bestemd als 'Wonen', waarbij het bestemmingsvlak is voorzien van een bouwvlak. De als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor woningen met de daarbij behorende voorzieningen, zoals voorzieningen van algemeen nut, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen, verkeers- en parkeervoorzieningen alsmede groenvoorzieningen.

Binnen het bestemmingsvlak met de woonbestemming mag maximaal 1 vrijstaande woning met de daarbij behorende bouwwerken en daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gerealiseerd. In de regels van de bestemming 'Wonen' is verder bepaald dat het hoofdgebouw c.q. woning uitsluitend binnen het aangeduide bouwvlak mag worden gebouwd, waarbij de goot- en bouwhoogte de aangegeven maximum hoogte mag bedragen. Buiten het bouwvlak mogen bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd. Deze moeten 1 meter achter de voorgevel worden gesitueerd. Het oppervlak van bijbehorende bouwwerken mag maximaal 100 m² bedragen bij een perceelsgrootte vanaf 500 m² tot 2.000 m², met een maximum bebouwingspercentage van 50%.

Waarde - Archeologie 4

Op basis van het uitgevoerde archeologisch onderzoek is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan waarbij de verstoringsdiept is gedifferentieerd (30 cm en 50 cm).

Anti-dubbeltelregel

Een anti-dubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het overgebleven terrein ook nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De opgenomen anti-dubbeltelregel is gelijkluidend aan de in het Besluit ruimtelijke ordening voorgeschreven formulering.

Algemene bouwregels

Voor het gehele plangebied, en dus alle bestemmingen, gelden een aantal algemene bouwregels. Deze zijn dus niet opgenomen in de afzonderlijke bestemmingen. Dit betreffen regels met betrekking tot ondergronds bouwen.

Algemene gebruiksregels

Voor het hele plangebied, en dus alle bestemmingen, gelden eveneens een aantal algemene gebruiksregels. Deze zijn dus niet opgenomen in de afzonderlijke bestemmingen. Dit betreffen regels met betrekking tot strijdig gebruik.

Algemene afwijkingsregels

In deze bepaling wordt aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om met een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Aangegeven wordt van welke regel met een omgevingsvergunning afgeweken kan worden en waarvoor.

Algemene wijzigingsregels

In deze bepaling wordt aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om het bestemmingsplan op bepaalde onderdelen te kunnen wijzigen. Hierbij gaat het om wijzigingsmogelijkheden dei gelden voor alle bestemmingen in het plan

Overige regels

In deze bepaling worden regels gesteld ten aanzien van parkeren en waterberging.

Overgangsrecht

In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening en de Wabo, overgenomen.

Slotregel

Als laatste wordt de slotregel opgenomen, ook zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening. Deze regel geeft aan hoe het plan kan worden aangehaald.

Naast het toetsen van het bestemmingsplan aan diverse omgevingsaspecten (milieu en veiligheid), dient het bestemmingsplan ook getoetst te worden aan de uitvoerbaarheid van het planvoornemen. Hierbij wordt gekeken naar de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

In het kader van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (bro) dient de financieel-economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan te worden aangetoond. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en de plankosten, deze moeten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. Een en ander dient te worden vastgelegd in privaatrechtelijke overeenkomst met iedere grondeigenaar. Als er met een grondeiegenaar geen overeenkomst is gesloten en het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, dient een exploitatieplan te worden opgesteld welke tegelijkertijd met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld.

Dit bestemmignsplan betreft een particulier initiatief. De kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan alsmede de bijbehorende leges, bouwrijp maken plangebied, eventuele aanvragen planschade zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Voor de gemeente zijn aan onderhavig bestemmingsplan geen financiële consequenties verbonden.

Met de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst, inclusief planschade, gesloten. De kosten zijn hiermee anderzins verzekerd. Het opstellen van een exploitatieplan wordt op basis hiervan dan ook niet noodzakelijk geacht. Het bestemmingsplan is hiermee economisch uitvoerbaar.

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van een vrijstaande levensloopbestendige woning aan de Zeis te Maarheeze. Het planvoornemen is in de eerste helft van januari 2022 met de omgeving afgestemd door het houden van een zogenaamde omgevingsdialoog. De omwonenden zijn in een persoonlijk gesprek op de hoogte gebracht van het planvoornemen. Daarnaast is woCom en de eigenaar van de nog te realiseren woningen aan de overzijde geinformeerd per mail. Uit deze omgevingsdialoog is gebleken dat omwonenden zich kunnen vinden in het planvoornemen. Met twee omwonenden heeft het gesprek nog niet kunnen plaatsvinden en van woCom en de eigenaar van de woningen aan de overzijde is nog geen reactie ontvangen. Het verslag van de omgevingsdialoog is als Bijlage 5 toegevoegd.

Het bestemmingsplan zal gezien het bovenstaande recht doen aan een goede ruimtelijke ordening, als bedoeld in artikel 3.1. Wro. De bestemmingsplanherziening betekent, na afweging van de verschillende belangen, een aanvaardbare invulling van het plangebied.

Het bestemmingsplan doorloopt als ontwerp respectievelijk vastgesteld en onherroepelijk bestemmingsplan de volgende procedure, te weten:

1. a. Ontwerp:
   1. 1. 1e ter inzage legging (ontwerp bestemmingsplan)
2. b. Vaststelling:
   1. 1. Vaststelling door de Raad
   2. 2. 2e ter inzage legging (vastgesteld bestemmingsplan)
3. c. Beroep:
   1. 1. (Gedeeltelijk) onherroepelijk bestemmingsplan
   2. 2. Reactieve aanwijzing
   3. 3. Beroep bij Raad van State

In het kader van deze procedure kunnen gedurende de ter inzageligging van het ontwerp bestemmingsplan (fase b) zienswijzen worden ingesteld. In publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen wordt daarvan steeds melding gemaakt. Uiteindelijk besluit de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, indien nodig, over het plan in zijn onherroepelijke vorm.

Ter voldoening aan het bepaalde in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het bestemmingsplan ‘Zeis ong. te Maarheeze’ toegezonden aan de bij het plan betrokken instanties te weten:

• Provincie Noord-Brabant;
• Waterschap De Dommel;
• Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant.

Provincie Noord-Brabant

Door de gemeente is onderhavig bestemmingsplan digitaal voorgelegd aan de provincie middels het invullen van het formulier inventarisatie ruimtelijke aspecten (Bijlage 6). Op basis hiervan heeft de provincie aangegeven dat er geen aanleiding is tot het maken van opmerkingen en het wettelijk vooroverleg daarmee als afgerond kan worden beschouwd.

Waterschap De Dommel

Het bestemmingsplan is eveneens door het waterschap beoordeeld. Door het waterschap is aangeven dat onderhavig bestemmingsplan leidt tot een toename van minder dan 500 m2 verhard oppervlak waardoor het gemeentelijk beleid van toepassing is. De waterbergingsopgave is correct beschreven in paragraaf 4.11.1. Een verwaardelijke verplichting is in artikel 11.2.1 opgenomen waardoor er borging is dat het correct zal worden uitgevoerd.

Het waterschap kan dan instemmen met de ontwikkeling. Het plangebied is groot genoeg om een water een goede plaats te geven. In dat kader vertrouwd het waterschap er op dat de waterbergingsopgave in goed overleg met de gemeente nog nader wordt afgestemt en uitgewerkt.

Wel hebben enkele opmerkingen van het waterschap geleid tot aanpassing van de waterparagraaf.

Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant

De omgevingsdienst heeft het bestemmingsplan beoordeeld op de milieuaspecten. Dit heeft geleid tot aanpassing en aanvulling van het bestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 25 maart 2022 tot en met 6 mei 2022 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is iedereen in de gelegenheid gesteld om zijn/haar zienswijze kenbaar te maken. Tijdens de periode van ter inzage legging zijn er geen zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediend. Wel heeft op basis van het archeologisch onderzoek ter verduidelijking een ambshalve wijziging plaatsgevonden in de formulering van artikel 5.2 sub a. Het bestemmingsplan is in de raadsvergadering van 12 juli 2022 gewijzigd vastgesteld.