het bestemmingsplan Eesveen - Van Karnebeeklaan 7 met identificatienummer NL.IMRO.1708.ESVVKarnebklaan7-VA01 van de gemeente Steenwijkerland;

de geometrische bepaalde planobjecten met bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een bedrijf dat gericht is op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, waaronder tevens wordt verstaan een productiegerichte paardenhouderij, niet zijnde een agrarische nevenactiviteit;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

grasland, akkerbouw- en tuinbouwgrond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk en ruimtelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

geheel of gedeeltelijk met bossen of andere houtopstanden bezette onroerende zaak - daaronder begrepen die waarop een buitenplaats of andere, bij het karakter van het landgoed passende opstallen voorkomen - voorzover het blijven voortbestaan van die onroerende zaak in zijn karakteristieke verschijningsvorm voor het behoud van het natuurschoon wenselijk is;

een bedrijf dat voorziet in het onderhoud en beheer van een landgoed, waaronder in ieder geval wordt begrepen een werkplaats, opslag, kantoor en kantine;

een bedrijfsactiviteit, die enkel of in hoofdzaak is gericht op het tegen vergoeding verstrekken van logies en waarbij de logieseenheden zijn ingericht als nachtverblijf;

1. a. voor bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van die bouw;
3. c. indien in of op het water wordt gebouwd: het Normaal Amsterdams Peil of het ter plaatse geldende waterpeil;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

activiteiten en mogelijkheden voor ontspanning c.q. vrijetijdsbesteding;

het medegebruik van gronden voor recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, ruitersport en kanovaren, sportvisserijen, alsmede route-ondersteunende voorzieningen, zoals picknick-, uitzicht-, rust- en informatieplaatsen, voor zover de overige functies van de gronden dit toelaten;

de kwaliteit van de ruimte als bepaald door de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van die ruimte.

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

het totaal van mogelijkheden en voorzieningen om te recreëren op een bepaalde plaats waarbij recreatief nachtgebruik centraal staat;

een gebouw met een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten;

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Onder gebruiken of het laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken voor en/of als:

1. a. het plaatsen van onderkomens en/of kampeermiddelen, van al dan niet afgedankte voer- en vaartuigen, van wagens, geschikt en bestemd voor de uitoefening van handel;
2. b. terras, tennisbaan en zwembad;
3. c. het beproeven van en/of racen met voertuigen, al dan niet in wedstrijdverband;
4. d. opschriften, aankondigingen of afbeeldingen, waaronder reclame-uitingen;
5. e. buitenopslag, waaronder de opslag van mest(stoffen), behoudens voor zover dit noodzakelijk is voor het op de bestemming gerichte gebruik;
6. f. de opslag van afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie;
7. g. boom- en fruitteelt;
8. h. ligplaats voor boten, anders dan voor eigen gebruik;
9. i. verhuur van boten, fietsen en andere recreatieve vervoermiddelen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen behorende bij op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen;
2. b. parkeren, ontsluiting en inritten;
3. c. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende voorzieningen.

Op de voor 'Tuin' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:

• erfafscheidingen, waarvan de bouwhoogte maximaal 1,00 meter bedraagt.

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het plaatsen van onderkomens en/of kampeermiddelen, van al dan niet afgedankte voer- en vaartuigen en van wagens;
2. b. buitenopslag, behalve als dit noodzakelijk is voor het op de bestemming gerichte tijdelijke gebruik;
3. c. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een paardenbak.

De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming 'Waarde -Archeologie 1' geheel of gedeeltelijk wordt verwijderd, indien op basis van archeologisch onderzoek door een archeologisch deskundige is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak', uitgezonderd zwembaden binnen de bestemming 'Wonen';
2. b. de oppervlakte van ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan de toegestane oppervlakte van bouwwerken boven peil, daarbij worden niet meegerekend zwembaden binnen de bestemming 'Wonen' ;
3. c. de ondergrondse bouwdiepte mag maximaal 4,00 m onder peil bedragen;
4. d. om het ondergrondse bouwwerk toegankelijk te maken is overschrijding van het bouwvlak toegestaan;
5. e. de regels van de betreffende bestemmingen zijn van overeenkomstige toepassing.

Het is verboden de gronden en bouwwerken in dit bestemmingsplan te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de gegeven bestemming(en).

Onder gebruiken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken voor en/of als:

1. a. een seksinrichting of een daarmee vergelijkbaar bedrijf;
2. b. een coffeeshop, growshop, smartshop of een daarmee vergelijkbaar bedrijf;
3. c. straatprostitutie;
4. d. het plaatsen van onderkomens en/of kampeermiddelen, van al dan niet afgedankte voer- en vaartuigen en van wagens, tenzij de betreffende bestemming daarin wel uitdrukkelijk voorziet.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de aangeduide bouwgrenzen indien een meetverschil of onnauwkeurigheid ten opzichte van de feitelijke situatie daartoe aanleiding geeft, mits de afwijking maximaal 3,00 meter bedraagt.

Het bevoegd gezag kan gronden en met inachtneming van het bepaalde in de dubbelbestemmingen en (gebieds)aanduidingen, een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de bouw- en/of gebruiksregels voor het bouwen van kleine, niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut, zoals wachthuisjes, transformatorhuisjes, schakelhuisjes, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, pinautomaten, afval- en glascontainers en dergelijke, met dien verstande dat:

1. a. de oppervlakte maximaal 15 m² mag bedragen;
2. b. de goothoogte maximaal 3,00 meter mag bedragen;
3. c. de bouwhoogte maximaal 6,00 meter mag bedragen.

Bij het stellen van nadere eisen, worden in ieder geval de volgende procedureregels in acht genomen:

1. a. het ontwerp-besluit ligt, met de daarop betrekking hebbende stukken, gedurende twee weken voor belanghebbenden ter inzage;
2. b. burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging tevoren bekend in een of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen die in de gemeente worden verspreid of op een andere geschikte wijze;
3. c. in deze kennisgeving wordt vermeld dat belanghebbenden gedurende de termijn van terinzagelegging schriftelijk zienswijzen omtrent de aanvraag of het ontwerpbesluit kunnen indienen bij burgemeester en wethouders;
4. d. indien tegen het ontwerpbesluit zienswijzen naar voren zijn gebracht, wordt het besluit met redenen omkleed;
5. e. burgemeester en wethouders delen aan hen die hun zienswijzen naar voren hebben gebracht de beslissing daaromtrent mede.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in lid 15.1 sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het lid 15.1 sub a met maximaal 10%.
3. c. Lid 15.1 sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 15.2 sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Lid 15.2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het

bestemmingsplanEesveen - Van Karnebeeklaan 7

van de gemeente Steenwijkerland.

Behorende bij besluit van 12 januari 2016.

Ten noordwesten van Eesveen ligt het landgoed De Eese. Dit afwisselende gebied bestaat uit bos- en natuurgebieden, monumentale gebouwen en landbouwgronden. Centraal in het landgoed ligt een agrarisch bedrijf aan de Van Karnebeeklaan. Op het bedrijfsperceel staan twee monumentale gebouwen, een kapschuur, een moderne landbouwschuur en transformatorhuisje.

Vanuit het landgoed is het plan opgevat om de moderne landbouwschuur en een transformatorhuisje te slopen en door toepassing van de regeling 'rood voor rood, met gesloten beurs' (hierna: regeling) hiervoor een woonhuis terug te bouwen. Daarnaast ligt buiten het bouwvlak van het agrarisch bedrijf een paardenbak die juridisch-planologisch niet is geregeld.

De gewenste situatie kan niet op basis van de geldende beheersverordening Buitengebied Steenwijkerland worden gerealiseerd. Vanwege de kwaliteitsverbetering die de ontwikkeling met zich meebrengt, verleent de gemeente Steenwijkerland medewerking aan het initiatief. Voor de toekomstige situatie is een erfinrichtingsplan opgesteld, dat positief is ontvangen door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE), Het Oversticht en door de welstand/monumentencommissie van Steenwijkerland.

Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen de gewenste inrichting mogelijk is.

Het plangebied betreft een deel van het perceel (Jonkheer Meester Doctor H.A.) Van Karnebeeklaan 7. Dit perceel ligt op ongeveer 2 kilometer ten noordwesten van Eesveen. De begrenzing van het plangebied is afgestemd op het erfinrichtingsplan. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1. De ligging van het plangebied

Het plangebied is geregeld in de beheersverordening Buitengebied Steenwijkerland die op 18 juni 2013 is vastgesteld en op 26 juni 2013 in werking is getreden. De gronden zijn hierin bestemd als 'Agrarisch met waarden'. Het bouwvlak van het agrarisch bedrijf is bestemd als 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf 1'. Dit bouwvlak heeft een oppervlakte van ruim één hectare (150 bij 70 meter). De huidige bestemmingen zijn op een fragment van de beheersverordening weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Fragment beheersverordening

Binnen het bouwvlak is grondgebonden agrarische bedrijfsvoering mogelijk. Daarbij is een bedrijfswoning toegestaan. Het bouwen van een woning zonder binding met het bedrijf is niet toegestaan. De beheersverordening biedt ook geen mogelijkheden voor het wijzigen van de bestemming.

De paardenbak ligt binnen bestemming 'Agrarisch met waarden'. Een paardenbak is in beginsel in strijd met de bestemming. Wel is hiervoor een afwijkingsbevoegdheid opgenomen.

Over het plangebied ligt verder de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1', waarbinnen bij ingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 50 cm een archeologisch onderzoek wordt gevraagd.

In de toelichting van het bestemmingsplan zijn de aan het plan ten grondslag liggende uitgangspunten van het gemeentelijk beleid weergegeven en is de regeling van het plan gemotiveerd. De toelichting van het plan bestaat uit een onderzoeksgedeelte en een beschrijving van het juridisch deel van het plan. Het eerstgenoemde onderdeel bevat het onderzoek naar de huidige gebruiks- en bebouwingssituatie en de randvoorwaarden en belemmeringen. Het tweede onderdeel omvat de verantwoording van het juridisch deel van het plan, te weten de verbeelding en de regels.

De toelichting is als volgt opgezet:

Na het inleidende Hoofdstuk 1 worden in Hoofdstuk 2 de huidige situatie en de voorgenomen plannen beschreven. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het, voor het plan relevante, beleid. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de actuele waarden in het plangebied. De waterparagraaf is opgenomen in Hoofdstuk5. Hoofdstuk 6 gaat in op de van belang zijnde milieuaspecten. In Hoofdstuk 7 wordt een uitleg en verantwoording gegeven van de planologische regeling (de plankaart, de regels met de gebruiks- en bebouwingsregeling). Hoofdstuk 8 geeft een beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan.

Het landgoed De Eese ligt grotendeels in de uiterste noordoosthoek van de gemeente Steenwijkerland (en daarmee ook de provincie Overijssel). Ongeveer een derde deel ligt in Drenthe (en een klein deel in Friesland). Het landgoed bestaat voor een groot deel uit bos- en natuurgebieden. Verspreid in dit bosgebied liggen landbouwgronden. Sinds 2006 is het centrale deel van het landgoed aangewezen als historische buitenplaats en veel van de gebouwen hebben een monumentale status. Op het landgoed De Eese staan behalve dienstwoningen en boerderijen met streekeigen karakteristieken, diverse bijzondere architectonische objecten.

Het landgoed is als geheel een bedrijf, waarbij het behoud van de cultuurhistorisch waardevolle objecten en terreinen worden onderhouden uit de exploitatie. Tot het begin van de 21^e eeuw bestonden de belangrijkste inkomsten uit eigen landbouw. Voor het landgoed zit hier echter onvoldoende toekomstperspectief in. Veel landbouwgrond is en wordt omgevormd tot natuur, waarin rode functies worden ontwikkeld. Om deze omvorming te sturen is de Integrale visie Landgoed De Eese Natuurschoonwet BV opgesteld. Het doel van deze visie luidt: De basis leggen voor een duurzame instandhouding en verdere verfraaiing van het landgoed door optimalisering van bestaande functies en toevoegen van nieuwe.

Als gevolg van het voorgaande staat ook de toekomst van het agrarisch bedrijf onder druk. Dit bedrijf bestaat uit vier gebouwen, namelijk een paardenschuur c.q. koetshuis (rijksmonument), een grote landbouwschuur (ook rijksmonument), een kapschuur en een moderne landbouwschuur. De moderne landbouwschuur is onlangs gesloopt. Het betreft een bosbeheerbedrijf. Daarbij worden privé (hobbymatig) een aantal paarden gehouden. Ten behoeve van de paarden ligt ten noorden van de bebouwing een paardenbak. Een luchtfoto van het bedrijf is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Luchtfoto plangebied (bron: Bing maps)

Door de sluiting van het eigen landbouwbedrijf van het landgoed is het gebruik van de grote landbouwschuur verminderd en staat een deel leeg. Voor dit gebouw wordt, conform de visie voor het landgoed, een nieuwe bestemming gezocht. De onlangs gesloopte moderne landbouwschuur werd gebruikt als machineberging en de opslag van landbouwproducten. Deze functies zijn ondergebracht in de grote landbouwschuur.

Ten noorden van de monumentale bebouwing ligt een rij parkeerplaatsen. Deze zijn aangelegd als parkeergelegenheid voor bezoekers van het landgoed, in het kader van de openstelling van het landgoed indertijd. Aansluitend hierop ligt een verharding die is bedoeld voor opslag van hout.

In navolging op de afbouw van de agrarische activiteiten is het initiatief opgevat om het zuidelijk deel van het bedrijfserf te transformeren naar een woonerf. De regeling Rood voor Rood met gesloten beurs van de gemeente Steenwijkerland biedt hiervoor mogelijkheden. De door zijn grootte (1.200 m²) en materialisering (stalen damwandprofiel) landschapsontsierende moderne landbouwschuur is gesloopt. Tevens worden enkele verhardingen verwijderd. In ruil hiervoor wordt op de plaats van de landbouwschuur een in het ensemble van gebouwen passend woonhuis opgericht. De ontwikkeling gaat gepaard met een kwaliteitsverbetering van de gehele locatie. Hierop wordt in paragraaf 2.4 nader ingegaan.

De nieuwe erfinrichting zoals deze is besproken met de rijksdienst, provincie en gemeente is weergegeven in figuur 2.2.

Figuur 2.2 Nieuwe erfinrichting

De woning vormt samen met een 'bijgebouw' een architectonische eenheid. Omdat dit 'bijgebouw' architectonisch niet ondergeschikt is aan de woning, kan niet worden gesproken van een bijgebouw. Daarom wordt het geheel als 'schuurwoning' aangemerkt. Er wordt een lage bouwhoogte toegepast en de gebouwen krijgen een ingetogen uitstraling. Hiermee wordt gezorgd dat de gebouwen harmoniëren met de andere gebouwen in het ensemble en dat de nadruk blijft vallen op de monumentale gebouwen op het perceel. In ruimtelijke zin wordt het ensemble van woonbebouwing een 'bijbehorend bouwwerk' in het geheel van bebouwing op het erf. De gevelaanzichten van de woning zijn weergegeven in figuur 2.3.

Figuur 2.3 Aanzichten woning en bijgebouw

Het plan ziet verder toe op het planologisch regelen van de paardenbak. Deze paardenbak is 10 jaar geleden aangelegd, indertijd zonder vergunning. In de nu geldende beheersverordening is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om op de locatie een paardenbak van maximaal 40 bij 20 meter toe te staan. De paardenbak in kwestie heeft deze afmetingen. De bak is landschappelijk ingepast in beukenhagen en respecteert de verkavelingsstructuur. Hierbij is geen verlichting toegepast. Er zijn geen bezwaren om de paardenbak bij recht toe te staan. Een aanzicht op de paardenbak is weergegeven in figuur 2.4.

Figuur 2.4 Aanzicht op de paardenbak

Inleiding

Er wordt gebruik gemaakt van de regeling 'Rood voor Rood met gesloten beurs', die is bedoeld om de ruimtelijke kwaliteit een impuls te geven.

De gemeente definieert 'ruimtelijke kwaliteit' als 'de kwaliteit van de ruimte als bepaald door de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van de ruimte' en in de regeling zelf als 'kwaliteiten die ruimtelijk zijn waar te nemen en maatschappelijk gewaardeerd en waargenomen kunnen worden'. Herkenbaarheid en cultuurhistorische waarde zijn hierbij belangrijke factoren. Het kan gaan om landschappelijke kwaliteit (aankleding met groen en inrichting/ landschappelijke inpassing), maar ook om herkenbare en karakteristieke gebouwen. In de bijbehorende beleidsregels van de regeling is bepaald dat de meerwaarde dient te worden ingezet voor de verbetering van de beeldkwaliteit, landschappelijke inpassing en/of realisatie van nieuw groen, waarbij in bepaalde gevallen investering in bestaande, karakteristieke (ensembles van) bebouwing is toegestaan. Eén en ander altijd in combinatie met reductie van het bouwoppervlak en -volume.

Belevingswaarde

Bebouwing

Door sloop van de bestaande, vanwege zijn grootte, hoogte, uitstraling en materiaalgebruik landschapontsierende moderne landbouwschuur, wordt enerzijds aan de vereiste reductie van het bouwoppervlak en volume voldaan (zie ook blz 18 en 19: beleidsnotitie bestemmingsplan buitengebied/omvang woning) en wordt anderzijds de ruimtelijke kwaliteit verbeterd. Niet alleen omdat de schuur zelf dan verdwenen is, maar ook omdat de bestaande monumentale landbouwschuur weer het middelpunt van het ensemble van gebouwen wordt, omringd door koetshuis/paardenstal, kapschuur en nieuwe woning.

De bestaande kapschuur maakt onlosmakelijk deel uit van dit karakteristieke ensemble van gebouwen, en is als zodanig niet weg te denken. Uit oogpunt van verbetering van de ruimtelijke kwaliteit wordt de kapschuur echter wel in oppervlak en volume gereduceerd en krijgen de wanden een terughoudender kleurstelling (de kleur van vergrijsd hout) mede om de monumentale koetshuis/paardenstal meer tot zijn recht te laten komen.

Door sloop van de moderne landbouwschuur is er niet alleen planologisch maar ook ruimtelijk plaats voor de nieuwe woning, waar door het landgoed zo naar is uitgekeken. Uit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit is de grote winst dat de woning binnen de bestaande cluster van gebouwen kan worden opgenomen. De nieuwe woonbebouwing completeert het ensemble van gebouwen en gaat ruimtelijk/architectonisch deel uit maken van de agrarische bebouwing rondom de monumentale landbouwschuur. Het ontwerp van de woning is mede om die reden op de typologie van een schuur geënt. De woning vormt de overgang tussen het erf van het landgoedbedrijf (LGB) en het aangrenzende grasland met de agrarische bestemming (AW). De woning is daarbij zodanig gesitueerd dat aan alle eisen wordt voldaan die planologisch aan het woonmilieu worden gesteld. Het terras aan de zuidoostzijde van de woning vormt de overgang tussen het bestaande maaiveldniveau van het erf en het ongeveer een meter lager gelegen maaiveld van het aangrenzende grasland.

Erfinrichting/landschappelijke inpassing

De herinrichting van het erf is er op gericht om het functionele, agrarische karakter en de beleving daarvan in stand te houden. Het idee is dat de grote maten van het erf gerespecteerd en waar mogelijk weer geïntroduceerd worden na sloop van de moderne landbouwschuur (zoals: zichtlijn van de Van Karnebeeklaan aan de noordwestzijde tot de randen van het erf aan de zuidoostzijde). In ieder geval zal vanaf het erf het silhouet van de laanbeplanting langs het Beukenlaantje ten zuidoosten weer zichtbaar worden ten gevolge van de veel lagere nokhoogte van de nieuwe schuurwoning ten opzichte van de nokhoogte van de moderne landbouwschuur die gesloopt wordt.

Tijdens de bouw van de moderne landbouwschuur is aan de zuidwestzijde vanaf de Van Karnebeeklaan een entree naar die schuur aangelegd. Door sloop van de moderne landbouwschuur is die zijentree naar het erf niet meer functioneel en kan deze vervallen. Dat biedt de mogelijkheid om de laanbeplanting en begroeiing langs de Van Karnebeeklaan te herstellen. De toegang tot het erf en via het erf tot de woning, gaat weer via de oorspronkelijke entree aan de noordwestzijde van het erf plaatsvinden. Ter plaatse van het laantje dat vanaf de Van Karnebeeklaan naar koetshuis/paardenstal leidt, wordt de huidige asfaltlaag verwijderd die in het relatief recente verleden over de onderliggende oorspronkelijke bestrating met keien is aangebracht.

Tussen de monumentale landbouwschuur en locatie van de moderne landbouwschuur wordt de betonnen verharding gesloopt en wordt de bestaande klinkerbestrating doorgetrokken, zodat er een rechthoekig 'tapijt' van klinkerbestrating komt te liggen tussen de monumentale landbouwschuur en de grens met de kavel van de nieuwe woning. Na sloop van de moderne landbouwschuur wordt het erf dat aan de nieuwe 'schuurwoning' grenst op dezelfde wijze verhard als het erf voor de kapschuur en aan weerszijden van de grote landbouwschuur (betonverharding).

Nieuw groen is op het erf dus voorzien aan de zuidwestzijde, langs de Van Karnebeeklaan (aanhelen laanbeplanting; aanhelen groen ter plaatse van de zijentree tot het erf; aanhelen groen en grasveld achter en aan ingekorte zijde van de kapschuur; aanhelen groen en grasveld ter plaatse van gesloopte trafohuisje en omgeving). Daar waar het erf van het bosbeheerbedrijf overgaat in het erf dat bij de woning behoort, komt een vijf meter brede groenzone, naar voorbeeld van de bestaande groenstrook met de solitaire lindeboom tussen paardenstal en kapschuur. Naar datzelfde voorbeeld komt er in die groenzone begroeiing te staan, zowel uit oogpunt van enige privacy voor de woning als uit oogpunt van onderbreking van de maat tussen de monumentale landbouwschuur en de woning.

Op het grotere schaalniveau van de 'groene kamer' die door de laanbeplantingen van de er omheen liggende infrastructuur wordt omsloten, loopt van noordwest (Van Karnebeeklaan) naar zuidoost (Beukenlaantje) een watergang. Langs deze watergang zijn in het relatief recente verleden haagbeuken aangeplant die qua grootte en vorm niet karakteristiek zijn en in het landschap detoneren. Deze haagbeuken worden grotendeels verwijderd. In combinatie met het 'ontstoren' van het verkavelingspatroon van de weides en graslanden (rechttrekken van de watergang en herstel van het patroon van beukenhagen) wordt de landschappelijke kwaliteit ook op dit schaalniveau verbeterd.

Gebruikswaarde, toekomstwaarde

monumentale landbouwschuur

De te handhaven monumentale landbouwschuur krijgt uit oogpunt van gebruik weer zijn oorspronkelijke betekenis en waarde voor het landgoed als de centrale plaats vanwaar het onderhoud aan het landgoed wordt aangestuurd en gefaciliteerd. Voor zover daartoe nog gebruik gemaakt werd van de moderne landbouwschuur, wordt dat gebruik na sloop van die schuur verplaatst naar en samengevoegd met het gebruik en de activiteiten in de monumentale landbouwschuur. Dit komt niet alleen de gebruikswaarde, maar ook de toekomstwaarde van de monumentale landbouwschuur ten goede.

Koetshuis/paardenstal en kapschuur

Het ensemble van koetshuis/paardenstal enerzijds en kapschuur anderzijds vervult de op het landgoed onmisbare functie van stalling van paarden van bewoners van het landgoed (hobbypaarden). Stalling vindt plaats in de monumentale paardenstal, terwijl de kapschuur dienst doet als opslagplaats voor hooi en stro.

De schuurwoning

Sloop van de moderne landbouwschuur biedt zowel planologisch als ruimtelijk de mogelijkheid om de woning te realiseren waar op het landgoed al geruime tijd behoefte aan is. Net als voor de andere woningen op het landgoed betreft het een woning voor een huishouden dat aan het landgoed verbonden is. De nieuwe schuurwoning wordt daarom als een waardevolle toevoeging beschouwd. Het vervangen van de moderne landbouwschuur door een woonhuis komt de gebruikswaarde en de toekomstwaarde van de gronden zo ten goede.

Botanisch waardevol grasland

In het natuurbeheerplan Overijssel zijn bepaalde beheertypen voor verschillende gebieden aangemerkt. Het gebied ten noordoosten van de nieuw te graven sloot langs de woning is hierin aangemerkt als 'botanisch waardevol grasland'. Ook in een strook aansluitend op de zuidoostelijke bosbeplanting wordt als 'botanisch waardevol grasland' aangelegd. Het nieuwe 'botanisch waardevol grasland' komt, omdat dit buiten het beheertype zoals aangelegd in het natuurbeheerplan ligt, niet in aanmerking voor een aanvullende beheersubsidie. Het is een aanvullende inspanning in het kwaliteitsplan.

Conclusie

Op de beschreven manier draagt het plan bij aan de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van het totale ensemble van gebouwen op het landgoed.

In dit hoofdstuk worden relevante planologische beleidskaders op provinciaal en gemeentelijk niveau beschreven. Deze beleidskaders zijn richtinggevend voor het nieuw op te stellen bestemmingsplan. Het rijksbeleid is gezien de aard en omvang van het plan niet relevant.

Omgevingsvisie Overijssel

In de Omgevingsvisie Overijssel (2009) wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel geschetst. De visie is daarbij gericht op 2030. Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening (2009) opgesteld. In de Omgevingsverordening worden regels gesteld ten aanzien van het provinciaal belang. De provincie wil de kwaliteit van de leefomgeving verbeteren met het oog op een goed vestigingsklimaat, een veilige en aantrekkelijke woonomgeving en een fraai buitengebied. Deze leefomgeving moet geschikt zijn voor de grote diversiteit aan activiteiten die mensen in de provincie willen ondernemen.

In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. In dit model draait het om drie vragen die antwoord geven op of, waar en hoe ontwikkelingen uitgevoerd worden. Bij de eerste vraag zijn generieke beleidskeuzes van belang. Bij de tweede vraag zijn ontwikkelingsperspectieven richtinggevend en bij de derde vraag gaat het om de inpassing in de kenmerken van het gebied.

Generieke beleidskeuzes

Het gaat hier om algemene keuzes die bepalen of ontwikkeling nodig, dan wel mogelijk zijn. Voor onder andere voorzieningen in het stedelijk gebied hanteert de provincie de SER-ladder. Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt.

De ontwikkeling sluit aan op de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, waarin de voormalige provinciale rood-voor-rood-regeling is opgenomen. Zie hiervoor het kopje 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving'. De ontwikkeling is dan ook niet strijdig met generieke beleidskeuzes.

Ontwikkelingsperspectieven

Voor het perceel geldt het ontwikkelingsperspectief 'mixlandschap met landbouw, natuur, water en wonen als goede buren'. Hier is ruimte voor landbouw, landschapsontwikkeling, natuur, cultuurhistorie, vrije tijd, wonen en overige bedrijvigheid. Het voorgestelde gebruik als extensief agrarisch bedrijf met wonen in combinatie met de ontwikkeling van natuur past goed in dit ontwikkelingsperspectief.

Het plangebied ligt bovendien in een omgeving waar bijzondere gebiedscondities benut kunnen worden, namelijk een gebied met landgoederen. Landgoederen voegen aan de ontwikkelingsperspectieven een eigen karakteristieke kleur toe. Versterken van de bestaande landgoederenstructuur en het toevoegen van ontbrekende schakels op plekken waar sprake is van gaten zijn belangrijk. Uitgangspunt is het versterken van de monumentale en historische eenheid van bebouwing, tuinen en parken. Zoals beschreven in paragraaf 2.4 wordt hieraan bijgedragen.

Het omliggende gebied, waaronder de paardenbak, is aangewezen als de concreet begrensde EHS (bestaande natuur). Echter, op de kaart van de herbegrenzing van de EHS (vastgesteld op 3 juli 2013) is het gebied aangegeven als 'Zone ondernemen met natuur en water, buiten de EHS'. Daar is de EHS gericht op het behoud en ontwikkelen van natuur, is het beleid hier gericht op het bieden van ruimte voor economische ontwikkelingen zoals de landbouw, recreatie en natuurgebonden woon- en werklocaties (bijvoorbeeld nieuwe landgoederen), met respect voor de natuur en het landschap. Het plan voldoet hieraan. De actuele begrenzing van de EHS en de verschillende gebieden is weergegeven in figuur 3.1.

Figuur 3.1 Actuele begrenzing EHS

Gebiedskenmerken

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. In de lagenbenadering zijn per laag de daarbij horende gebiedskenmerken genoemd. Voor het plangebied zien de gebiedskenmerken van de verschillende lagen er als volgt uit:

natuurlijke laag: overgang dekzandvlakte naar stuwwallen en ruggen

Voor deze gebieden is vooral het reliëf kenmerkend. Daarnaast is de oriëntatie van van de ruggen en dalen opvallend. Dit project stelt een perceelsgebonden ontwikkeling voor. De zichtbare glooiingen in het landschap worden gehandhaafd.

laag van het agrarisch cultuurlandschap: jonge heide- en broekontginningslandschap

Kenmerkend voor deze ontgonnen en ontwaterde heidegebieden zijn de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven die een kenmerkende grote ruimtemaat hebben. Deze kenmerken worden gerespecteerd.

stedelijke laag: niet van toepassing.

lust- en leisurelaag: donkerte, landgoederen en buitenplaatsen

Het plan draagt bij aan de kwaliteitsverbetering van de historische buitenplaats. De bouw van een woning doet geen afbreuk aan de donkerte in het gebied. Rondom de paardenbak is geen verlichting aanwezig. Tevens zijn lichtmasten weggehaald. Op deze manier draagt het plan bij aan de beleving van donkerte in het gebied.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Het plangebied ligt in de 'groene omgeving'. Met de groene omgeving wordt het grondgebied buiten steden, dorpen en hoofdinfrastructuur bedoeld. In de groene omgeving staat het behoud en de versterking van het landschap en het realiseren van de groenblauwe hoofdstructuur in combinatie met ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw en andere economische dragers centraal.

De kwaliteitsimpuls vormt een nieuw beleidskader voor de voormalige rood-voor-rood-regeling. Centraal staat de balans tussen ontwikkelingsruimte en tegenprestatie in de vorm van investeringen in maatwerk met andere kwaliteitsprestaties, zoals landschap en natuur.

Aan de zijde van de investering worden de bouw- en gebruiksmogelijkheid op maat ingeperkt. Er is gekozen om bouwblok op de gebouwen te leggen. De mogelijkheid voor een bedrijfswoning in de monumentale schuren is weggehaald. De moderne landbouwschuur is gesloopt. Daarnaast is er de kwaliteitsprestatie, die in paragraaf 2.4 uitgebreid aan de orde is gekomen. De ruimtelijke kwaliteitsinvesteringen zijn geborgd met een voorwaardelijke verplichting. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkelingsruimte en de tegenprestatie met elkaar in balans zijn.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maken, passen binnen de beleidskeuzes van de provincie en aansluiten op het ontwikkelingsperspectief dat op het plangebied van toepassing is. Voorts wordt er geen afbreuk gedaan aan de kenmerken van het gebied. Het project voldoet aan de criteria voor de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, categorie Rood-voor-rood.

Omgevingsverordening Overijssel (2009)

De uitgangspunten uit de omgevingsvisie zijn vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen in de Omgevingsvisie Overijssel. Het plan is in overeenstemming met de regels uit de verordening.

Strategische Toekomstvisie Steenwijkerland 2030

De gemeente Steenwijkerland heeft de Strategische Toekomstvisie Steenwijkerland 2030 (2009) ontwikkeld. Deze visie bevat een integrale visie op de ontwikkeling van de gehele gemeente tot 2030. De visie gaat uit van het koesteren en versterken van bestaande kwaliteiten. Daarbij gaat het om de kwaliteiten van de landschappen, de stad en de overige kernen en de potenties van het gebied.

In de visie wordt gesteld dat Steenwijkerland een streekfunctie voor wonen, werken en voorzieningen heeft. Voor het ontwikkelen van woon- en zorgvoorzieningen en voor het plangebied worden geen specifieke uitspraken gedaan. De ontwikkeling is in elk geval niet strijdig met het gemeentelijk beleid.

Visie op wonen en leefbaarheid, vitaal duurzaam

Op 29 mei 2012 heeft de gemeenteraad het rapport 'Visie op wonen en leefbaarheid, vitaal duurzaam' vastgesteld. In deze visie is een indicatie voor de lokale woningbehoefte opgenomen op basis van de vraag in de periode 2011-2020. De visie heeft betrekking op de woningbouwlocaties binnen de kernen van de gemeente Steenwijkerland en doet geen uitspraken over woningbouw in het buitengebied. Dit omdat woningbouw in het buitengebied alleen middels toepassing van de regeling rood voor rood toegestaan is.

Er wordt één nieuwe woning toegevoegd in ruil voor een kwaliteitsverbetering van de omgeving (rood voor rood). Overigens is er in het huidige plan een bedrijfswoning mogelijk in de monumentale schuur. Deze mogelijkheid komt te vervallen. Per saldo is er dus geen toename van het mogelijke aantal woningen in het plangebied. De ontwikkeling legt geen beslag op het nieuwbouwprogramma van de gemeente. De ontwikkeling is dan ook in lijn met de uitgangspunten uit de Woonvisie.

'Rood voor Rood met gesloten beurs' in combinatie met de beleidsnotitie Buitengebied

Om leegstand, verval en verpaupering in het landelijk gebied, als gevolg van een toenemend aantal vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen te voorkomen, heeft de gemeente Steenwijkerland de regeling “Rood voor Rood met gesloten beurs” vastgesteld. De realisatie van dit doel vindt plaats door het afbreken van landschapsontsierende bedrijfsbebouwing en door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn het gemeentelijke Landschapsontwikkelingsplan, het bestemmingsplan Buitengebied en de Welstandsnota. Het beleidskader geeft duidelijkheid over de mogelijkheden voor Rood voor Rood. De gesloten beurs betekent dat de overheid hier niet financieel aan bijdraagt.

In de Beleidsnotitie bestemmingsplan Buitengebied, die door de gemeenteraad is vastgesteld op 27 maart 2012, wordt weergegeven waar de gemeente Steenwijkerland zich op richt bij de verdere ontwikkeling van haar buitengebied. Vanwege mogelijke verschillen in interpretatie, is er door het college een aanvulling vastgesteld ten aanzien van de bijgebouwen en later nog een nadere uitwerking ten aanzien van wonen. Deze uitwerkingen zijn meegedeeld aan de gemeenteraad. Op basis van de beleidsnotitie bestemmingsplan Buitengebied is de beheersverordening Buitengebied vastgesteld als planologisch kader voor het buitengebied.

Voor dit plan geldt dat moet worden voldaan aan de uitgangspunten en doelstelling van de regeling Rood voor Rood met gesloten beurs en dat de bouw- en gebruiksmogelijkheden moeten passen binnen de kaders van de Beleidsnotitie bestemmingsplan Buitengebied.

Het verzoek is gelet op de doelstelling van de regeling passend. Het doel van de regeling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. De realisatie van dit doel vindt plaats door het afbreken van landschapsontsierende (agrarische) bedrijfsbebouwing. Het agrarische bedrijf is gestopt, er wordt voldoende landschapsontsierende bebouwing gesloopt om in aanmerking te komen voor een woning. Het betreft hier echter geen doorsnee agrarisch bedrijf, maar een landgoed met een grote monumentale schuur en een monumentale paardenstal. Om de grote monumentale gebouwen te kunnen behouden voor de toekomst dienen deze een passende vervolgfunctie te krijgen. Daarnaast dient de nieuw te bouwen woning qua ontwerp en omvang passend te zijn.

De mogelijkheden in de regeling in combinatie met de Beleidsnotitie Buitengebied zijn:

1. 1. Sloop van de gebouwen, beëindiging van het (agrarische) bedrijf en een goede vervolgfunctie.
2. 2. In de regeling is opgenomen dat de nieuw te bouwen woning maximaal 750 m³ bedragen en het bijgebouw 75 m². Volgens de later vastgestelde Beleidsnotitie Buitengebied zijn grotere woningen en bijgebouwen mogelijk.

Ad 1.

Het uitgangspunt is dat alle aanwezige bedrijfsbebouwing op een perceel worden gesloopt. Echter sloop van karakteristieke en cultuurhistorische waardevolle bebouwing moet worden voorkomen en de compositie van de bebouwing op het perceel dient stedenbouwkundig acceptabel te zijn. Ook is het mogelijk om een deel van de gebouwen een goede hergebruikfunctie te geven.

Op dit perceel zijn twee monumentale gebouwen, een kapschuur en een bollenschuur aanwezig. De monumentale gebouwen blijven behouden, de bollenschuur wordt gesloopt. De kapschuur is niet monumentaal. De bestaande kapschuur maakt echter wel onlosmakelijk deel uit van dit karakteristieke ensemble van gebouwen, en is als zodanig niet weg te denken. De grote monumentale landbouwschuur staat midden op het perceel. Het monumentale koetshuis, de kapschuur en de nieuwe woning staan rondom de monumentale landbouwschuur gesitueerd. Door de kapschuur weg te laten wordt het ritme van de gebouwen rondom de grote monumentale schuur doorbroken.

Het is mogelijk om de monumentale gebouwen en de kapschuur een goede hergebruikfunctie te geven. Echter, in het kader van goede ruimtelijke ordening, dient een nieuw te bouwen woning op voldoende afstand van bedrijfsgebouwen te worden gebouwd. De landbouwschuur, het koetshuis en de kapschuur hebben nu een agrarische bestemming. Het bedrijf gaat zich nu richten op agrarisch natuurbeheer. Om het bedrijf voor het agrarische natuurbeheer te kunnen uitoefenen zullen deze schuren de agrarische bestemming behouden. Het is bekend welke activiteiten waar aanwezig zijn. De woonfunctie levert geen belemmeringen op voor de bedrijfsactiviteiten.

Ad 2.

Gelet op het ensemble van het erf is niet gekozen voor een traditionele woning met bijgebouw.

Zowel de woning als het gebouw naast de woning is - gelet op de voorwaarden van de regeling - groter dan maximaal toegestaan en dat terwijl door de Rijksdienst opgemerkt wordt dat de woning (zoals nu getekend) in volume klein is. Om mee te kunnen werken aan een grotere omvang van de woning en het bijgebouw dient gemotiveerd afgeweken te worden van de regeling. Deze motivering wordt zowel voor de woning als voor het 'bijgebouw' gevonden in de Beleidsnotitie Bestemmingsplan Buitengebied. In deze notitie is opgenomen dat een woning bij recht 600 m³ mag bedragen. Met een goede stedenbouwkundige onderbouwing is het mogelijk om een woning te vergroten tot 750 m³. Hier wordt het 'ja, mits' principe toegepast. Voor een woning groter dan 750 m³ wordt het 'nee, tenzij' principe toegepast. Uit overleg met de verschillende betrokken partijen is gevolgd dat een woning van circa 975 m³ vanuit ruimtelijk en landschappelijk oogpunt aanvaardbaar is.

Een bijgebouw mag- gelet op de voorwaarden van de regeling - 75 m² bedragen. In de Beleidsnotitie Buitengebied wordt, onder voorwaarden, een bijgebouw van circa 150 m² mogelijk gemaakt. Dit plan voldoet, met uitzondering van de maximale bouwhoogte, aan de voorwaarden. Hier kan niet aan worden voldaan, omdat voor de architectonische eenheid niet gekozen is voor traditionele woning met bijgebouw. Er is gekozen voor twee gebouwen met een gelijke bouwhoogte.

De nieuwe woning en het gebouw naast de woning completeert het ensemble van gebouwen en gaat ruimtelijk/architectonisch deel uit maken van de agrarische gebouwen rondom de monumentale landbouwschuur.

Paardenbak

In de beheersverordening is verder een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om een paardenbak te realiseren binnen de bestemming 'Agarisch met waarden'. Hieraan zijn een aantal voorwaarden gesteld. Zo moet de paardenbak geheel binnen een straal van 70 meter vanaf een aangrenzend hoofdgebouw worden gerealiseerd en op minimaal 50 meter vanaf woningen van derden. Aan deze voorwaarden wordt voldaan. De paardenbak ligt binnen 60 meter vanaf het monumentale hoofdgebouw en op 50 meter afstand vanaf de nieuwe woning. Lichtmasten zijn toegestaan wanneer dit geen lichthinder tot gevolg heeft en de landschappelijke inpassing moet zijn gewaarborgd. Vanwege de ligging in een 'donkerte gebied' (zie provinciaal beleid) zijn er geen lichtmasten toegestaan. De landschappelijke inpassing maakt deel uit van het totale kwaliteitsplan, waarvan de realisatie via een voorwaardelijke verplichting is geborgd. De paardenbak voldoet ook aan de maximale afmetingen en heeft geen negatieve gevolgen voor woningen, bedrijven en waarden in en van de omgeving. De paardenbak voldoet dus aan de beleidsuitgangspunten die de gemeente hiervoor hanteert.

Landschapsontwikkelingsplan (LOP)

In het Landschapsontwikkelingsplan, dat in 2005 is vastgesteld, is het landschapsbeleid voor het buitengebied van de gemeente vastgelegd. Het dient als instrument waarmee richting wordt gegeven aan nieuwe ontwikkelingen.

Op basis van een landschapsanalyse zijn verschillende cultuurhistorische landschapstypen aangewezen. Het plangebied ligt in het 'Bos en landgoederenlandschap'. Kenmerkend is de afwisseling van naaldbossen (bebossing van voormalige heidegronden in het begin van de 20e eeuw) en de oude loofbossen in de nabijheid van de landhuizen. De wegen en lanen zijn recht en hebben veelal een eikenbeplanting. Er is sprake van een zeer besloten gebied. Voor dit gebied wordt het versterken van het landgoedkarakter nagestreefd. Het gaat hierbij om het brede scala aan grondgebruiksvormen (grasland, akkers met verschillende teelten), de monumentale laanbeplanting en het geheel van bij elkaar horende boerderijen (type, materiaalgebruik).

De volgende beleidsuitgangspunten zijn voor het gebied geformuleerd:

• Behoud/versterking landschappelijke kwaliteit:
• Behoud en versterking van de karakteristieke laanbeplanting (eik);
• Behoud en versterking rationele verkaveling; afwisselend bosgebieden en weidegronden;
• Grondgebruik afgestemd op landgoedkarakter (mozaïek van graslanden en akkers);
• Versterking van de functie als waterwingebied door meer infiltratiemogelijkheden en minder afvoer van water.

Het inrichtingsplan zoals beschreven in paragraaf 2.3 is binnen deze uitgangspunten tot stand gekomen. In paragraaf 2.4 wordt uitgebreid ingegaan op de inpassing in het landschap en op de kwaliteitsaspecten.

Welstandsnota Steenwijkerland

De gemeente Steenwijkerland heeft haar gemeentelijke welstandsbeleid opgenomen in de Welstandsnota. Deze geeft de gemeente de mogelijkheid om de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden die in een bepaald gebied aanwezig zijn, te benoemen en een rol te laten spelen bij de ontwikkeling en beoordeling van bouwplannen. Hiertoe zijn onder andere voor het plangebied van dit bestemmingsplan een aantal welstandscriteria opgesteld, waaraan het bouwplan zal moeten voldoen. Het uitgangspunt is dat het bouwplan een definitief positief welstandsadvies krijgt.

Het plangebied ligt in het welstandsgebied 'Stuwwallenlandschap tussen Oldemarkt en De Eese', deelgebied 'Heideontginningslandschap rond Willemsoord'. Heel bepalend voor dit gebied is de situering van de bebouwing, die is ontstaan door de karakteristieke verkaveling. De oorspronkelijke bebouwing is dusdanig bepalend voor het aanzien van het gebied dat deze met zorg behandeld dient te worden. Op het landgoed de Eese komen ook meer afwijkende bebouwingsvormen voor, hier is dan ook ruimte voor meer afwijkende bebouwing. Op landgoed De Eese is vernieuwing mogelijk op bepaalde aspecten. Deze nieuwbouw dient dan wel een versterking van de architectonische kwaliteit in het gebied te betekenen.

In dit hoofdstuk wordt gekeken naar de actuele waarden in het plangebied. Daarbij wordt ingegaan op de flora en fauna, archeologie en cultuurhistorie.

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden (Vogel- en habitatrichtlijngebieden) en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

Het plangebied ligt niet in een beschermd gebied. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden liggen op minimaal 5,5 kilometer afstand. Het gaat om het Drenths-Friese Wold & Leggelderveld, het Holtingerveld en de Weerribben en Wieden. Gelet op de aard en omvang van dit plan en de afstand tot de beschermde gebieden zijn significante effecten op deze gebieden uit te sluiten.

Het plangebied maakt ook geen onderdeel uit van de Ecologische Hoofdstructuur. Tot 2013 lag het gebied direct rondom het bedrijfsperceel, waaronder de paardenbak, nog wel binnen de concrete begrenzing van de EHS. In de herbegrenzing in 2013 is het het gebied buiten de EHS gelaten. In de omgeving liggen wel gebieden die nog onderdeel zijn van de EHS.

Het beperken van de ontwikkelingsmogelijkheden van het agrarisch bedrijf en het vervangen van een agrarische loods door een woning heeft geen significante effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden en natuurdoelstellingen van de EHS.

Soortenbescherming

Op grond van de Flora- en faunawet geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan op Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Het plangebied ligt in een omgeving met hoge natuurwaarden. Het voorkomen van beschermde soorten kan daarom op voorhand niet worden uitgesloten. Binnen het plangebied worden diverse ingrepen in watergangen en beplanting voorgesteld. Bovendien wordt een gebouw gesloopt. Om te beoordelen of deze plannen mogelijke schade aan beschermde soorten veroorzaken, is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen in Bijlage 1.

Binnen het plangebied zijn een aantal algemeen beschermde soorten aangetroffen. Voor deze soorten geldt de zorgplicht. Dit betekent dat alles gedaan moet worden, of juist moet worden gelaten, om schade aan deze soorten te voorkomen. Bijvoorbeeld moet de watergang zodanig gedempt worden dat waterdieren niet in het nauw komen.

Daarnaast moet bij de werkzaamheden rekening gehouden worden met vogels. Voor de algemene broedvogels geldt dat deze tijdens het broeden niet verstoord mogen worden en dat de nesten en legsels in het broedseizoen zijn beschermd. De werkzaamheden moeten daarom buiten het broedseizoen worden uitgevoerd. Werkzaamheden binnen het broedseizoen zijn mogelijk indien is vastgesteld dat er met de werkzaamheden geen nesten van broedvogels worden verstoord, of als het werkterrein voor aanvang van het broedseizoen ongeschikt is gemaakt voor vogels om te broeden.

Binnen het plangebied zijn ook soorten met jaarrond beschermde nesten aangetroffen. Het gaat om de huismus. Jaarrond beschermde nesten in de te verwijderen beplanting en bebouwing zijn niet aangetroffen. Aanbevolen wordt om de nieuwe woning geschikt te maken voor huismussen. Daarnaast moet de aanwezige kerkuilenkast verplaatst worden binnen het plangebied, in overleg met de plaatselijke kerkuilenwerkgroep.

Het plan is dus uitvoerbaar binnen de kaders van de Flora- en faunawet. Bij de uitvoering van het werkzaamheden wordt op de voorgenoemde manier rekening gehouden met de mogelijk aanwezige soorten.

Per 1 januari 2012 is artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) ingrijpend gewijzigd. Niet alleen archeologische waarden, maar ook gebouwd erfgoed en landschappelijke historische waarden moeten een vaste plek krijgen in gemeentelijke ruimtelijke plannen.

Het landgoed kent een hoge cultuurhistorische waarde. Het betreft een historische buitenplaats. De officiële status van historische buitenplaats is toebedeeld door de toenmalige Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten aan die locaties die voldoen aan de volgende eisen: 'Een historische buitenplaats is aangelegd. Zij kan een deel vormen van een landgoed. Het geheel wordt met name gevormd door een, eventueel thans verdwenen, in oorsprong versterkt huis, kasteel, buitenhuis of landhuis, met bijgebouwen, omgeven door tuinen en/of park met een of meer van de buitenhuis of landhuis, met bijgebouwen, omgeven door tuinen en/of park met een of meer van de volgende onderdelen, zoals grachten, waterpartijen, lanen, boomgroepen, parkbossen, (sier)weiden, moestuinen en ornamenten. De samenstellende onderdelen, een ensemble vormend, van terreinen (met beplanting) lanen, waterpartijen en -lopen, gebouwen, bouwwerken en ornamenten zijn opzet en ontwerp van tuin en park en het (utilitair)gebruik historisch en architectonisch met elkaar verbonden en vormen zo een onlosmakelijk geheel. Onderdeel van de historisch buitenplaats vormen die bouwwerken en tuinornamenten die compositorisch deel uitmaken van het ontwerp of opzet en inrichting van de tuin- en/of parkaanleg dan wel dienen voor gebruik in samenhang met de oorspronkelijk bestemming.'

De status van historische buitenplaats gaat verder dan enkel de opstallen. Het beoogt nadrukkelijk de relatie met de omgeving te beschermen. De begrenzing van de buitenplaatsen is dan ook breder dan alleen de bebouwing. Een historische buitenplaats kan een deel vormen van een landgoed. Het geheel wordt met name gevormd door een, eventueel thans verdwenen, in oorsprong versterkt huis, kasteel, buitenhuis of landhuis, met bijgebouwen, omgeven door tuinen, parkbossen en weiden. De samenstellende onderdelen, een ensemble vormend, van terreinen (met beplanting), lanen, waterpartijen en -lopen, gebouwen, bouwwerken en ornamenten zijn opzet en ontwerp van tuin en park en het (utilitair) gebruik historisch en architectonisch met elkaar verbonden en vormen zo een onlosmakelijk geheel.

Kenmerkend voor de Eese is het rechte lanenpatroon, de afwisseling van naaldbossen (bebossing van voormalige heidegronden in het begin van de twintigste eeuw) en de oude loofbossen in de nabijheid van de landhuizen. De wegen zijn recht en hebben veelal een eikenbeplanting.

Daarnaast zijn de grote schuur en de paardenstal c.q. koetshuis aangewezen als rijksmonumenten. De te slopen landbouwschuur en gedeeltelijk te slopen kapschuur hebben geen monumentale status en zijn ook niet van cultuurhistorische betekenis. De kapschuur is wel van belang voor het ensemble van bijgebouwen rondom de monumentale landbouwschuur en wordt daarom behouden en opgewaardeerd. Om dit te waarborgen is een dubbelbestemming ter bescherming van de cultuurhistorische waarden opgenomen. Hierin zijn regels opgenomen ter behoud van ter plaatse bestaande cultuurhistorisch waardevolle karakteristieke bebouwing en de daaraan gerelateerde patronen (beplantingspatronen, verkavelingen, wegenpatronen, het stedenbouwkundig beeld). De twee monumentale gebouwen binnen het plangebied zijn als zodanig aangeduid. Hier is geen specifieke regeling aan gekoppeld, de aanduiding heeft een signalerende werking.

Verder zijn de waarden van het landgoed bij de totstandkoming van het inrichtings- en kwaliteitsplan als uitgangspunt gehanteerd en draagt het plan bij aan de belevingswaarde en toekomstwaarde van het gebied. Vanwege de beschermde status van de te handhaven gebouwen en de buitenplaats zijn het inrichtingsplan en in bijzonder de plannen voor de kwaliteitsverbetering besproken met de RCE, het Oversticht en de monumentencommissie van de gemeente.

Over de plannen zoals beschreven in paragraaf 2.3 en zoals deze zijn vastgelegd in het bestemmingsplan is overeenstemming bereikt. In dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die regelt dat, wanneer het kwaliteitsplan zoals opgenomen in Bijlage 2 van de regels niet binnen een jaar is gerealiseerd en in stand is gehouden, het gebruik van de woning strijdig is met de bestemming.

In het Europese Verdrag van Malta, ondertekend door een groot aantal EU-landen waaronder ook Nederland, is de veiligstelling van het Europese archeologische erfgoed als doelstelling opgenomen. Dit moet met name gestalte krijgen in het ruimtelijke ordeningsbeleid. Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is in september 2007 de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Deze wet maakt deel uit van de gewijzigde Monumentenwet. De kern van de Wamz is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. De wet verplicht gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden.

De gemeente Steenwijkerland heeft een gemeentelijke archeologische beleidskaart. Op die kaart heeft het plangebied grotendeels een hoge archeologische waarde. Figuur 4.1 geeft een fragment van de beleidskaart weer.

Figuur 4.1 Fragment archeologische beleidskaart Steenwijkerland

Voor gebieden met een hoge archeologische waarde geldt dat een archeologisch onderzoek moet plaatsvinden bij bodemingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 50 centimeter.

Voor de bouw van de schuurwoning geldt dat er een funderingswijze wordt toegepast waarbij minimale bodemroering aan de orde is. Daarmee voldoet het bouwplan, met uitzondering van de kelder, aan de vrijstellingscriteria uit het archeologiebeleid. De overige ingrepen in het plangebied zijn beperkt qua oppervlakte.

De nieuwbouw vindt plaats op de locatie van een landbouwschuur. Als gevolg van eerdere bouwactiviteiten is de bodem vermoedelijk al verstoord. Wel is op basis van het archeologiebeleid een archeologisch onderzoek uitgevoerd ter plaatse van de beoogde kelder. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 2. Uit het onderzoek is gebleken dat de top van het keizand is verstoord. Hiermee zullen de verwachtte archeologische resten zijn verdwenen. De archeologische verwachting kan hiermee bijgesteld worden naar laag. De aanwezigheid van archeologische resten in het plangebied is met het uitgevoerde onderzoek alsnog niet volledig uit te sluiten. Op het moment dat tijdens graafwerkzaamheden in deze zone onverhoopt archeologische sporen of vondsten worden aangetroffen, dienen deze op grond van de Monumentenwet te worden gemeld.

Op basis van het voorgaande kan de locatie van de kelder worden vrijgegeven voor wat archeologie. Voor het plangebied wordt, in overeenstemming met het archeologiebeleid, een beschermende regeling opgenomen. Indien grotere bodemingrepen aan de orde zijn, dan wordt per geval beoordeeld of archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Op deze manier worden de archeologische waarden adequaat beschermd.

Indien bij de werkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, geldt op grond van artikel 53 van de Monumentenwet een meldingsplicht.

Een belangrijk onderdeel van de planvorming is de Watertoets. Het doel van de Watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen meer expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten.

Het onderhavige plan is gelegen in het beheergebied van Waterschap Reest en Wieden. Het waterschap is verantwoordelijk voor het watersysteem en het zuiveren van het aangeboden stedelijk afvalwater.

De plannen zijn aan het waterschap kenbaar gemaakt via de digitale watertoets. Vanwege de beperkte invloed van het plan op de waterhuishouding geldt de korte procedure voor de watertoets. Volstaan wordt met het opnemen van een standaard waterparagraaf. Deze is opgenomen in Bijlage 3. De uitgangspunten voor het plan zijn in de volgende paragraaf opgenomen. Daarnaast wordt onder waterveiligheid ingegaan op het overstromingsrisico, zoals bedoeld in de omgevingsverordening van Provincie Overijssel.

Waterhuishouding

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. Hierop gaat paragraaf 5.3 nader in.

Het verhard oppervlak neemt in de nieuwe situatie niet toe. Het plan veroorzaakt daardoor ook geen versnelde afvoer van hemelwater op het oppervlaktewater. Verder heeft het plan geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. Er worden geen bedrijfsmatige activiteiten uitgevoerd die mogelijk leiden tot schadelijke lozingen op het oppervlaktewater. Indien uitlogende bouwmaterialen, zoals zink, worden toegepast, wordt dit voorzien van een coating.

Hemelwaterafvoer

In het plan wordt gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen. Schoon hemelwater wordt afgevoerd op de watergangen in de omgeving. Dit gebeurd via de sloot aan de zuidzijde van het perceel. Deze sloot komt uit op de hoofdafwatering richting Eesveen (schouwsloot). Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen. Dit wordt onder andere gedaan door het materiaalgebruik (massiefhoutbouw).

Aanleghoogte van de bebouwing

Voor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG). In dit geval wordt de bebouwing op hetzelfde peil als de monumentale grote landbouwschuur gebouwd. Wel wordt een kelder gerealiseerd. Hierbij is aandacht besteed aan het voorkomen van wateroverlast.

Afvalwaterzorgplicht

Er komt een woning bij, dus er zal afvalwater geproduceerd worden. Er komt een persleiding vanuit de woning richting Beukenlaantje (het pad ten Z van woning) daar wordt aangetakt op de persleiding die daar al ligt (t.b.v. afvalwater woning Van Karnebeeklaan 7c. Aan de overzijde van de Beukenlaan loopt door de akker de pers(riool)leiding van de woning 7d naar de hoofdleiding die parallel aan de Van Karnebeeklaan loopt richting Eesveen. De aankoppeling aan deze hoofdleiding kan dan naast de Duiker onder de Beukenlaan worden aangebracht.

Watertoetsproces

De initiatiefnemer heeft het Waterschap Reest en Wieden geinformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding.

De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen conform de Handreiking Watertoets III. Waterschap Reest en Wieden geeft een positief wateradvies.

Landelijk zijn risiconormen opgesteld voor wateroverlast. Deze geven aan hoe vaak een perceel mag inunderen. Het waterschap heeft daarom bij haar Waterbeheerplan een kaart 'Vertrekpunt inrichtingsnormen voorkomen wateroverlast' vastgesteld. Het plangebied ligt hierop in een gebied waar geen norm is vastgesteld.

Op de risicokaart Overijssel staan gebieden met een grote, middelgrote en kleine kans op overstromingen weergegeven. In het plangebied is geen verhoogd risico op overstromen.

Bovendien ligt het plangebied volgens het Actueel Hoogtebestand Nederland (AHN) relatief hoog in het landschap. De kans op overstroming binnen het plangebied is daardoor zeer beperkt.

In onderstaande paragrafen wordt een overzicht gegeven van de voor het nieuw op te stellen bestemmingsplan relevante milieuaspecten.

In de Wgh is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft waarbinnen aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. Dit geldt niet voor:

• wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied;
• wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km per uur geldt.

Hierbij onderscheidt de Wgh geluidsgevoelige functies enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Als geluidsgevoelige functies binnen een zone behorend bij een zoneplichtige weg worden geprojecteerd bij een ruimtelijke procedure, dient door middel van akoestisch onderzoek te worden aangetoond dat wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Het plangebied ligt in de geluidszone van de Van Karnebeeklaan en van de Braamweg. Alle wegen nabij het plangebied betreffen smalle landwegen, die uitsluitend een functie voor bestemmingsverkeer hebben. Er is geen sprake van doorgaande verkeersroutes en ook niet van grote publiek aantrekkende functies die voor een hoge verkeersintensiteit kunnen zorgen. Op basis hiervan wordt geschat dat er ten hoogste enkele honderden auto's per etmaal over deze wegen rijden.

De nieuwe woning staat op ruime afstand tot de wegen, namelijk 60 meter tot de Van Karnebeeklaan en 125 meter tot de Braamweg. Gelet op de lage verkeersintensiteit kan worden gesteld dat wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. Van nader onderzoek is daarom afgezien.

Het uitgangspunt voor wat betreft de bodem in het plangebied, is dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's voor de volksgezondheid bestaan bij het gebruik van het plangebied voor het wonen of een andere functie.

Ter plaatse van het bouwvlak voor de woning en het bijgebouw is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De conclusies en aanbevelingen hieruit zijn opgenomen in Bijlage 4. Uit het onderzoek blijkt dat er geen sprake is van bodemverontreiniging. Vanuit de bodemkwaliteit bestaan geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM₁₀) van 17 µg/m³ en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO₂) van 9 µg/m³. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m³ (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is dus goed.

Er wordt slechts één woning mogelijk gemaakt. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico's voor de burger door bovengenoemde activiteiten. Hiertoe zijn risico's gekwantificeerd, namelijk door middel van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico (PR) is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het Groepsrisico (GR) is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting.

De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen (cRNVGS) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Overijssel geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Ook liggen er geen vervoersroutes van gevaarlijke stoffen en buisleidingen nabij het plangebied. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan dan ook geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

In de omgeving van het plangebied liggen voornamelijk woningen. Dit bestemmingsplan voegt een woning toe. Binnen het plangebied is een 'landgoedbedrijf' gevestigd. Dit bedrijf is qua milieubelasting vergelijkbaar met een bosbouwbedrijf. Daarnaast worden in beperkte mate paarden gehouden. Het gaat hier om paarden van de familieleden die op het landgoed terreinen en een woning bezitten. Deze paarden worden gehouden in de monumentale paardenstal, die op ruime afstand van de nieuwe woning staat. Ook de paardenbak ligt op ruime afstand van woningen (50 meter). Het houden van paarden is hobbymatig gebruik.

Een bosbouwbedrijf valt onder milieucategorie 3.1, waarbij een richtafstand van 50 meter geldt. Aan deze afstand wordt in de nieuwe situatie niet voldaan. Voor het bedrijf is de bepalende factor voor de richtafstand het aspect 'geluidhinder'. Om te beoordelen of ter plaatse van woningen in de omgeving kan worden voldaan aan de geluidsnormen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Hierin is tevens bepaald op welke afstand de nieuwe woning vanaf de grote schuur moet komen te liggen om te voldoen aan de geluidsnormen. Het uitgangspunt daarbij is een vooraf vastgestelde representatieve bedrijfssituatie. De rapportage is opgenomen in Bijlage 5.

Uit het onderzoek blijkt dat ter plaatse van bestaande woningen wordt voldaan aan de geluidsnormen voor een 'goede ruimtelijke ordening'. Op een afstand van 33 à 34 meter zuidoostelijk van de grote schuur wordt voldaan aan de langetijd gemiddelde grenswaarden. De maximale geluidswaarden zijn in dit geval bepalend. Op een afstand van 37 meter vanaf de grote schuur is sprake van een goede ruimtelijke ordening voor de realisatie van een burgerwoning. Het bouwvlak is hierop afgestemd. Er is dus sprake van een verantwoorde milieuzonering.

Hier is aan toe te voegen dat er sprake is van een relatief extensief gebruikt bedrijf, dat mogelijk nog verder wordt afgebouwd. Indien nieuwe initiatieven in de bebouwing zich voordoen, zal een nieuwe afweging gemaakt worden om te waarborgen dat ter plaatse van woningen in de omgeving sprake is van een goed woonklimaat.

In of nabij het plangebied liggen geen kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling. Ook ligt het plangebied niet in een beschermingszone.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

De bestemmingen die in dit bestemmingsplan voorkomen zijn afgestemd op de regeling uit de beheersverordening Buitengebied Steenwijkerland. Hierbij geldt dat de regeling voor het woonperceel is toegespitst op dit initiatief, waarbij de randvoorwaarden uit het beleidskader, de actuele waarden, de waterparagraaf en de milieuparagraaf als uitgangspunt gelden.

Binnen het plangebied komen de volgende bestemmingen voor:

Landgoedbedrijf

Het te handhaven deel van het agrarisch bedrijf is onder de bestemming 'Landgoedbedrijf' gebracht. Dit is een op maat gemaakte bestemming voor het specifieke bedrijf. Een landgoedbedrijf is gedefinieerd als een bedrijf dat voorziet in het onderhoud en beheer van een landgoed. Hieronder is in ieder geval begrepen een werkplaats, opslag, kantoor en kantine.

Een landgoed is beschreven als een geheel of gedeeltelijk met bossen of andere houtopstanden bezette onroerende zaak - daaronder begrepen die waarop een buitenplaats of andere, bij het karakter van het landgoed passende opstallen voorkomen - voorzover het blijven voortbestaan van die onroerende zaak in zijn karakteristieke verschijningsvorm voor het behoud van het natuurschoon wenselijk is.

Het hobbymatig houden van paarden ten behoeve van aan het landgoed gebonden bewoners is in ondergeschikte mate toegestaan.

De bestaande bebouwing is vastgelegd binnen bouwvlakken. Het uitbreiden van de bebouwing is niet toegestaan. Het bouwvlak is voor de kapschuur met 5 meter ingekort.

Agrarisch met waarden

De gronden rondom het bedrijfsperceel hebben de bestemming 'Agrarisch met waarden'. Deze bestemming is gericht op agrarisch grondgebruik in combinatie met het respecteren en ontwikkelen van natuur- en landschapswaarden. In ondergeschikte mate is het gebruik als tuin bij de nieuwe woning mogelijk.

De paardenbak is binnen deze bestemming mogelijk binnen de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - paardenbak'.

Wonen

De compensatiekavel valt onder de bestemming 'Wonen'. Deze bestemming heeft een oppervlakte van 1.000 m². Binnen deze bestemming is het wonen, eventueel in combinatie met een beroep aan huis, mogelijk.

Er wordt in de bouwregels geen onderscheid gemaakt tussen de woning en het bijgebouw, aangezien het bijgebouw architectonisch niet ondergeschikt is aan de woning. De gebouwen zijn vastgelegd in het bouwvlak. Op grond van het beleid en de gemaakte afspraken is een woning met een maximale inhoud van 975 m³ toegestaan. Voor de gebouwen geldt een maximale goothoogte van 3,5 meter en een bouwhoogte van maximaal 10 meter.

In de specifieke gebruiksregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze regelt dat de nieuwe woning niet gebruikt mag worden wanneer het kwaliteitsplan, zoals opgenomen in Bijlage 2 van de regels, niet binnen een jaar is gerealiseerd.

Waarde - Archeologie 1

De bescherming van eventuele archeologische waarden, conform de beheersverordening, is geregeld in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'. Deze bestemming is op het gehele plangebied van toepassing. Bij ingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 50 cm moet aangetoond worden dat er geen archeologische resten worden verstoord.

Waarde - Cultuurhistorie

Binnen de bestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' zijn cultuurhistorisch waardevolle karakteristieke bebouwing en de daaraan gerelateerde patronen (beplantingspatronen, verkavelingen, wegenpatronen en het stedenbouwkundig beeld) beschermd. De monumentale gebouwen binnen de bestemming zijn onder de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - monument' gebracht.

In het kader van de beoordeling van een aanvraag binnen deze bestemming wordt alleen gekeken of de voorgestelde plannen geen aantasting opleveren van de monumentale waarden, zoals die met name zijn af te leiden uit de redengevende omschrijving (in dit geval de monumentale parkaanleg).

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Deze is gedeeltelijk aangetoond in de voorgaande paragrafen. Ook spelen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid een rol.

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Economische uitvoerbaarheid

De Eese is een Natuurschoonwet landgoed BV met aandeelhouders. Dit zijn alleen familieleden. Alle aandeelhouders hebben eigen grond van een bepaalde omvang met opstallen (woonhuis met bijgebouw of -gebouwen). Deze opzet waarborgt de duurzame betrokkenheid van alle familieleden bij het landgoed. Iedere aandeelhouder onderhoudt zijn eigen terrein en de objecten uit eigen middelen.

Het initiatief om de woning te ontwikkelen komt voort uit de wens om de laatst overgebleven aandeelhouder zonder eigen stukje grond met opstallen, een plek op het landgoed te geven. De ontwikkelingen met betrekking tot het landbouwbedrijf als geschetst maken het nu mogelijk om de woning op deze locatie te realiseren (i.p.v. de moderne landbouwschuur).

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De kosten voor de uitvoering van het plan worden gedragen door de aanvrager. De economische uitvoerbaarheid is hiermee voldoende aangetoond.

Grondexploitatie

Doel van de grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

In dit bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen is de grondexploitatieregeling van toepassing, tenzij het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd zijn. Hiervoor zijn tussen de gemeente en de initiatiefnemers overeenkomsten gesloten. Hierin is onder andere het verhaal van eventuele planschade geregeld. Hiermee is het voor het plan relevante kostenverhaal anderszins verzekerd. De gemeenteraad besluit bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen grondexploitatieplan vast te stellen.

De resultaten uit de bestemmingsplanprocedure geven inzicht in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. Met dit bestemmingsplan zijn overigens geen grote maatschappelijke belangen gemoeid. De direct omwonenden zijn door de aanvrager geïnformeerd over de ontwikkeling.

Inspraak en overleg

Het bestemmingsplan heeft van 3 juni tot en met 14 juli 2015 ter inzage gelegden voor inspraakreacties. Er zijn geen inspraakreacties ingediend. Over het voorontwerp van dit bestemmingsplan heeft verder het overleg met diensten van Rijk en Provincie en met betrokken maatschappelijke organisaties plaatsgevonden.

Reactie provincie Overijssel

Op 24 juni 2015 is namens de provincie gereageerd. De reactie is positief. De kwaliteitsimpuls Groene Omgeving is goed toegepast en onderbouwd. Het is positief dat op deze manier een nieuwe impuls aan het landgoed kan worden gegeven. Met de bestemming 'landgoedbedrijf' wordt een goede invulling gegeven aan de te behouden bedrijfsgebouwen. Er is wel een vraag over de regeling van de woonbestemming: op de verbeelding lijken het twee bouwvlakken (aanelkaar), de woning mag 975 m3 worden, een bijgebouw wordt niet vermeld. De provincie is akkoord met het plan, wel kunnen de regels voor de woonbestemming nog wat duidelijker. Hiermee is het vooroverleg art. 3.1.1 Bro gevoerd.

Beantwoording: Er is kennelijk verwarring ontstaan over een lijntje dat op de verbeelding is aangegeven. Dit is de grens van een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', die om het onderzoeksgebied van het onderzoek in Bijlage 2 is gelegd. Deze grens is overigens verwijderd, omdat de afweging in het kader van archeologie bij de vergunningaanvraag plaatsvindt.

De keuze om geen onderscheid te maken tussen de woning en het bijgebouw komt voort uit de ensemble-gedachte zoals beschreven in paragraaf 2.3 en is toegelicht in paragraaf 7.2. De inhoud van de woning is zoals gezegd beperkt, de inhoud van het bijgebouw is beperkt door de omvang van het bouwvlak en de maximale goot- en bouwhoogte. Dit is een maatwerkregeling die niet wordt aangepast in het ontwerpbestemmingsplan.

Reactie waterschap Reest en Wieden

Namens het waterschap is op 3 augustus 2015 gereageerd. Het waterschap is ook positief. Vanuit het waterschap wordt geadviseerd om waterdoorlatende klinkers te gebruiken. De gebouwen staan vaak op het droge stuk. Waterdoorlatende betonstraatstenen laten het hemelwater ter plaatse infiltreren. Via de fundering wordt het water gebufferd en naar de ondergrond afgevoerd.

Beantwoording: Dit advies wordt meegewogen in bij de uitvoering van de plannen.

Ontwerpbestemmingsplan

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan van 9 september tot en met 20 oktober 2015 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling

Op 12 januari 2016 besluit de gemeenteraad het bestemmingsplan ongewijzigd vast te stellen. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Overzicht consumentverzorgende en/of ambachtelijke bedrijvigheid (aan huis gebonden bedrijven) en aan huis gebonden beroepen

Bij de uitoefening van consumentverzorgende en/of ambachtelijke bedrijvigheid valt te denken aan:

1. 1. autorijschool (geen theorie)
2. 2. bloemschikker
3. 3. computerservice (o.a. systeembouw/ -analyse)
4. 4. decorateur
5. 5. fietsenreparateur
6. 6. fitness studio
7. 7. fotograaf
8. 8. goud- en zilversmid
9. 9. glazenwasser
10. 10. hoedenmaker
11. 11. hondentrimmer
12. 12. instrumentenmaker
13. 13. kaarsenmaker
14. 14. kapper
15. 15. klompenmaker
16. 16. koeriersdienst
17. 17. lijstenmaker
18. 18. loodgieter
19. 19. meubelmaker
20. 20. muziekinstrumentenmaker
21. 21. nagelstudio/pedicure
22. 22. pottenbakker
23. 23. prothesemaker
24. 24. reisorganisatie (kleinschalig)
25. 25. reparatie van kleine consumentenartikelen (antiek/radio's/tv's/horloges etc.)
26. 26. schoonheidsspecialist
27. 27. traiteur
28. 28. tv/radio reparateur
29. 29. zadelmaker

Deze lijst is niet uitputtend. Echter het uitgangspunt bij deze activiteiten moet zijn dat het woonkarakter niet wezenlijk mag worden aangetast.

Door de kamers van koophandel is de volgende lijst samengesteld van personen die als aan huis gebonden beroepen (vrije beroepsbeoefenaars), gelden. Dit zijn:

1. 1. adviseur
2. 2. advocaat
3. 3. accountant-administratieconsulent
4. 4. alternatieve genezer
5. 5. belastingconsulent
6. 6. bouwkundig architect
7. 7. dierenarts
8. 8. fysiotherapeut
9. 9. gerechtsdeurwaarder
10. 10. huidtherapeut
11. 11. huisarts
12. 12. interieurarchitect
13. 13. juridisch adviseur
14. 14. kunstenaar
15. 15. logopedist
16. 16. makelaar
17. 17. medisch specialist
18. 18. notaris
19. 19. oefentherapeut Cesar/Mensendieck
20. 20. organisatieadviseur
21. 21. orthopedagoog
22. 22. psycholoog
23. 23. redacteur
24. 24. registeraccountant
25. 25. stedenbouwkundige
26. 26. tandarts
27. 27. tandartsspecialist
28. 28. tolk
29. 29. tuin-en landschapsarchitect
30. 30. verloskundige

Een beroep dat hier niet op voorkomt, geldt in beginsel niet als 'aan huis gebonden beroep (vrij beroep)', tenzij de onderneming/beroepsbeoefenaar anders aan kan tonen.

Ook gastouderopvang kan worden aangemerkt als een aan huis gebonden beroep.