het bestemmingsplan Sint Jansklooster - Molenstraat e. o met identificatienummer NL.IMRO.1708.STJMolenstraatBP-VA01;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan dat hoofdgebouw, maar er functioneel onderdeel van uitmaakt;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid dat op kleine schaal in een woning of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende bedrijfsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse, niet zijnde detailhandel, behoudens de ondergeschikte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten;

een dienstverlenend beroep dat op kleine schaal in een woning of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse, niet zijnde detailhandel, behoudens de ondergeschikte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten;

het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, ver-/bewerken, herstellen of installeren van goederen, alsook het verkopen en/of leveren, als ondergeschikte activiteit, van goederen die ter plaatse worden vervaardigd, ver- of bewerkt, ondergeschikt aan de woonfunctie. Wanneer deze activiteit in een woning en de daarbij behorende bijgebouwen plaatsvindt, dient de omvang van de activiteit zodanig te zijn dat de woonfunctie in overwegende mate wordt gehandhaafd;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit het verleden;

voor het bepalen van de bebouwde kom als genoemd in artikel 40 en artikel 41 wordt aangesloten bij de bebouwde kom volgens de Wegenwet;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

het aanbieden van recreatief nachtverblijf in de vorm van logies met ontbijt binnen bestaande gebouwen gericht op kortdurend verblijf, niet zijnde de uitoefening van een hotel, pension of ander bedrijf. Hieronder wordt niet verstaan het overnachten, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijk of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid;

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten. Aan huis verbonden beroepen en bedrijven niet daaronder begrepen;

via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon deelnemen aan het economisch verkeer al dan niet met winstoogmerk, en activiteiten die hiermee naar aard, omvang en regelmaat zijn gelijk te stellen;

het gedeelte van een gebouw dat gelijk is aan het natuurlijk oppervlak van het terrein, zonder enige kunstmatige verhoging c.q. verlaging. Is er sprake van hoogteverschillen in het terrein, dan geldt: de hoogte van het hoogst gelegen aansluitende maaiveld of de gemiddelde hoogte daarvan;

situatie ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bevoegd gezag als bedoeld in artikel 2.4 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een vrijstaand of aangebouwd gebouw dat architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een bouwwerk met tenminste een dak en niet, of aan maximaal twee zijden van wanden voorzien, inclusief bestaande wanden;

een horecabedrijf, waarin uitsluitend alcoholvrije dranken en eventueel kleine eetwaren worden verstrekt voor gebruik ter plaatse en waar softdrugs worden verstrekt voor gebruik ter plaatse of gebruik elders;

het beroepsmatig uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, in tegenstelling tot het aan huis verbonden beroep, gericht op consumentverzorging geheel of overwegend door middel van handwerk en waarbij de omvang van de activiteit zodanig is dat als deze in een woning en daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend de woonfunctie in overwegende mate wordt gehandhaafd;

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde gekenmerkt door het beeld dat ontstaan is door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of gebied heeft gemaakt;

een uitwendige scheidingsconstructie als bovenafsluiting van een bouwwerk;

het bedrijfsmatig te koop, te huur of in lease aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, ter verhuur, ter leasing, het verkopen, het verhuren en/of leveren, van goederen aan diegenen die, die goederen kopen respectievelijk huren, voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

afscheiding welke op een grens tussen twee erven is geplaatst;

een ondergeschikte uitbouw op de begane grond van de woning, die strekt ter vergroting van het woongenot. Een erker is gelegen aan de verblijfsruimte en zorgt voor een verbijzondering van de voor- of zijgevel zonder de architectuur wezenlijk aan te tasten. Een erker heeft een diepte van maximaal 1,00 meter en is aan drie zijden geheel of gedeeltelijk voorzien van glas;

een activiteit in de openlucht, dan wel in al dan niet tijdelijke tenten of paviljoens, gericht op het bereiken van een algemeen of besloten publiek voor informerende, educatieve, culturele en/of levensbeschouwelijke doeleinden;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gedenkteken ter nagedachtenis van een gebeurtenis;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren en/of logies;

1. a. een tent, een tentwagen, een kampeerauto, toercaravans, vouwwagens, campers of huifkarren;
2. b. enig ander onderkomen of enig ander voertuig, gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde, waarvoor ingevolge artikel 2.1 lid 1a van de Wabo een omgevingsvergunning voor het bouwen vereist is. Eén en ander voor zover genoemde onderkomens of voertuigen geheel of gedeeltelijk blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

te handhaven gebouw of bouwwerk, dat vanwege zijn architectonische vormgeving, schaal en cultuurhistorische waarde als kenmerkend voor een gebied kan worden beschouwd;

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, die wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet-levende natuur;

bovenkant van het terrein dat een gebouw/bouwwerk omgeeft, zonder enige kunstmatige verhoging c.q. verlaging;

zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt gegeven aan een hulpbehoevende door één of meerdere leden van diens directe omgeving, waarbij de zorgverlening direct voortvloeit uit de sociale relatie;

een bedrijfs- of beroepsmatige activiteit die in ruimtelijk, functioneel en inkomenswervend opzicht ondergeschikt is aan de op de ingevolge dit bestemmingsplan toegestane hoofdfunctie op een perceel;

voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer;

omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken voer- en vaartuigen, waaronder begrepen woonwagens, woonschepen, caravans, stacaravans, kampeerauto's, alsook tenten, schuilhutten en keten, al dan niet ingericht ten behoeve van een recreatief verblijf;

het bewaren van goederen, materialen en stoffen, al dan niet in combinatie met de productie, bewerking, verwerking, handel en/of activiteiten van administratieve aard;

een al dan niet overdekte c.q. ondergrondse stallingsgelegenheid ten behoeve van gemotoriseerd verkeer:

1. a. openbare parkeerplaatsen: parkeerplaatsen die in beginsel openbaar toegankelijk zijn;
2. b. particuliere parkeerplaatsen: parkeerplaatsen die in beginsel niet openbaar toegankelijk zijn, zoals bijvoorbeeld parkeerplaatsen op eigen terrein;

het gedurende een aaneengesloten periode plaatsen van een voertuig, anders dan gedurende de tijd die nodig is voor en gebruikt wordt voor het onmiddellijk in- of uitstappen van personen dan wel het onmiddellijk laden of lossen van goederen;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte aansluitende maaiveld;
3. c. indien in of op het water wordt gebouwd: het Normaal Amsterdams Peil (NAP) of het ter plaatse geldende waterpeil;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

activiteiten en mogelijkheden voor ontspanning c.q. vrijetijdsbesteding;

de bewoning die plaatsvindt in het kader van de weekend- en/of verblijfsrecreatie waarbij elders hoofdverblijf wordt gehouden;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waar in bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een ruimtelijke situatie die overzichtelijk, herkenbaar en sociaal controleerbaar is;

het door de omvang, de vorm en de situering van de bouwmassa's bepaalde beeld inclusief de ter plaatse door de infrastructuur, de begroeiing en andere door de mens aangebrachte (kunstmatige) elementen gevormde ruimte;

de op of bij de weg behorende bouwwerken, zoals verkeersgeleiders, verkeersborden, brandkranen, lichtmasten, parkeermeters, stadsplattegronden, oplaadpunten voor elektrische auto's, zitbanken, bloem- en plantenbakken, papier-, glas- en andere inzamelbakken, kunstobjecten, draagconstructies voor reclame alsmede telefooncellen, abri's, openbaar urinoir, en andere, hiermee gelijk te stellen bouwwerken;

een plek van een horecagelegenheid waar men buiten kan zitten;

alle soorten van varende en drijvende voorwerpen welke gebezigd kunnen worden e/of ingericht zijn voor vervoer te water van personen en /of goederen waaronder mede vaartuigen dienende tot beoefening van de watersport of in gebruik ten behoeve van de sportvisserij, evenals vaartuigen dienende tot uitvoering van werkzaamheden onder in of boven water zoals baggermolens, zandbakken,vlotten en drijvende inrichtingen, elevators, dokken, sleepboten, duwboten en daarmee gelijk te stellen vaartuigen alsmede woonschepen;

de veiligheid voor het verkeer die wordt bepaald door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en bijgebouwen op de begane grond;

gevel van een gebouw die is gelegen aan de zijde van de weg of het water en die in ruimtelijk opzicht de voorkant van het gebouw vormt;

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en/of waterkwaliteit zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc.;

een voor het openbaar rij- of ander verkeer bestemde weg of pad, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de weg of pad behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de weg liggende en als zodanig aangeduide parkeerplaatsen;

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

het bouwkundig en functioneel splitsen van een bestaande woning in twee of meer zelfstandige woningen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of) het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

de buitenwerks tussen de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidingsmuren gemeten grootste afstand;

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, tot een maximum van 1,00 meter;

vanaf peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, zoals trapvelden, speelplaatsen, plantsoenen, waterpartijen met de daarbij behorende voet- en fietspaden en andere voorzieningen;
2. b. structurele beplantingen;
3. c. recreatief medegebruik;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. e. openbare nutsvoorzieningen;
6. f. herdenkingsmonumenten;

Onder gebruiken en/of het laten gebruiken in strijd met de bestemming wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden voor en/of als:

1. a. de aanleg van terrassen;

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen behorende bij op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen;
2. b. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende voorzieningen.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeersdoeleinden;
2. b. speelvoorzieningen;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. paden, wegen en straten;

met daaraan ondergeschikt:

5. e. groenvoorzieningen;
6. f. straatmeubilair;
7. g. kunstwerken;
8. h. herdenkingsmonumenten;
9. i. afvalinzameling;
10. j. nutsvoorzieningen;
11. k. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder (ondergrondse) waterbergings- en infiltratievoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming wijzigen in de bestemming 'Wonen - 2' en/of 'Tuin', ten behoeve van de vergroting van een aan de bestemming 'Verkeer' grenzende tuin, met dien verstande dat:

1. a. de totstandkoming van een aanvaardbaar woonmilieu in de omliggende en bestaande woning(en) gegarandeerd kan worden;
2. b. de effecten op de waterhuishouding in beeld zijn gebracht (watertoets), waarbij geldt dat de bestaande waterhuishouding niet mag verslechteren als gevolg van de ontwikkeling;
3. c. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. de verkeersveiligheid;
   2. 2. de milieusituatie;
   3. 3. het woon- en leefklimaat;
   4. 4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende grond;
   5. 5. het stedenbouwkundig beeld ter plaatse;
4. d. bij de wijziging in de bestemming 'Wonen - 2' en/of 'Tuin' voldaan wordt aan het bepaalde in artikel 4 en/of 7.

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. tuinen;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Wonen - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. tuinen;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduidingen 'bouwvlak';
2. b. de oppervlakte van ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan de toegestane oppervlakte van bouwwerken boven peil;
3. c. de ondergrondse bouwdiepte mag maximaal 4,00 meter onder peil bedragen;
4. d. om het ondergrondse bouwwerk toegankelijk te maken is overschrijding van het bouwvlak toegestaan, mits de voorgevelrooilijn niet wordt overschreden;
5. e. de regels van de betreffende bestemmingen zijn van overeenkomstige toepassing.

Onder gebruiken of het laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken voor en/of als:

1. a. een seksinrichting of een daarmee vergelijkbaar bedrijf;
2. b. een coffeeshop, growshop, smartshop of een daarmee vergelijkbaar bedrijf, voor zover daarvoor door de burgemeester geen gedoogbestemming is verleend;
3. c. straatprostitutie;
4. d. het plaatsen van onderkomens en/of kampeermiddelen, van al dan niet afgedankte voer- en vaartuigen en van wagens, tenzij de betreffende bestemming daarin wel uitdrukkelijk voorziet;
5. e. een bed en breakfast;

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de aangeduide bouwgrenzen indien een meetverschil of onnauwkeurigheid ten opzichte van de feitelijke situatie daartoe aanleiding geeft, mits de afwijking maximaal 3,00 meter bedraagt.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd of gebruikt wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden;
2. b. Bij de afweging omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning wordt aan de hand van de Nota Parkeernormen 2015 of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid 15.1 sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 15.1 sub a met maximaal 10%.
3. c. lid 15.1 sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 15.2 sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. lid 15.2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het

bestemmingsplanSint Jansklooster - Molenstraat e. o

Behorend bij het besluit van 30 oktober 2018.

Wetland Wonen Groep is voornemens om aan de Molenstraat, de Bonkenhavenweg, de Monnikenweg en de Kloosterkamp 34 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. De 19 bestaande gedateerde woningen worden hierbij gesloopt.

In het geldende bestemmingsplan Zuidelijke Kernen en Veegplan Zuidelijke Kernen is het plangebied al bestemd als woningbouwlocatie. Woningen dienen in binnen een bouwvlak gebouwd te worden. Deze bouwvlakken zijn afgestemd op de situering van de huidige woningen en de woningen die in het plangebied aanwezig waren. Het toekomstig stedenbouwkundig ontwerp sluit niet aan op bij deze situering. De toekomstige woningen passen niet in de huidige bouwvlakken.

De gemeente Steenwijkerland wil de leefbaarheid en de kwaliteit van wonen optimaliseren en wil derhalve medewerking verlenen aan het initiatief. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen wordt een bestemmingsplan opgesteld. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied ligt middenin het dorp Sint Jansklooster. Sint Jansklooster ligt ten zuiden van de weg tussen Vollenhove en Meppel (N762). De kern ligt aan de noordoostzijde tegen het natuurgebied De Wieden. De begrenzing van het plangebied is afgestemd op het stedenbouwkundig ontwerp en wordt omringd door de Molenstraat, de Bonkenhavenweg, de Monnikenweg en de Kloosterkamp. De bestaande woningen aan de zuidwestkant van de Kloosterkamp maken geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven. Figuur 1.2 geeft de begrenzing van het plangebied weer.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (Bron: Geo Web)

Figuur 1.2 Begrenzing plangebied (Bron: Geo Web)

Noordelijk deel
Voor het noordelijk deel van het plangebied geldt het bestemmingsplan Veegplan Zuidelijke Kernen dat is vastgesteld op 8 december 2015. In dit bestemmingsplan is dit deel van het plangebied voorzien van de bestemmingen 'Wonen - 2', 'Verkeer', 'Groen' en 'Tuin'.

Zuidelijk deel
Voor het zuidelijk deel van het plangebied geldt het bestemmingsplan Zuidelijke Kernen dat is vastgesteld op 4 december 2012. In dit bestemmingsplan is dit deel van het plangebied voorzien van de bestemmingen 'Wonen - 1', 'Wonen - 2', 'Verkeer', 'Groen' en 'Tuin'.

Conclusie

Het opgestelde stedenbouwkundig plan past niet binnen deze bestemmingen. Zodoende is er voor gekozen om een nieuw bestemmingsplan op te stellen.

De toelichting is als volgt opgezet: Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie en de toekomstige situatie beschreven. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het, voor het plan relevante, beleid. Hoofdstuk 4 gaat in op de planologische- en milieutechnische aspecten die betrekking hebben op dit bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de planologisch juridische opzet van het plan behandeld. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit plan komen aan bod in hoofdstuk 6.

In dit hoofdstuk wordt de huidige situatie en de toekomstige situatie besproken. De gewenste ontwikkelingen moeten goed in de huidige situatie worden ingepast.

Herstructurering opgave Wetland Wonen Groep

De gemeente Steenwijkerland en Wetland Wonen Groep (WWG) zijn al enkele jaren bezig met het geven van een kwaliteitsimpuls aan het woningaanbod. Hiervoor zijn verschillende herstructureringsprojecten ontwikkeld, waarvan een aantal ook al daadwerkelijk is uitgevoerd.

Bebouwing in de omgeving

De bebouwing in de omgeving bestaat voornamelijk uit rijwoningen bestaande uit één of twee bouwlagen met kap, waarbij twee, drie of vier woningen onder dezelfde kap aaneen zijn gebouwd. De woningen hebben een oriëntatie op de straat, waarbij de rooilijn voornamelijk de straat volgt.

Huidige situatie plangebied

Het plangebied bestaat uit twee delen, te weten het braakliggend terrein aan de noordkant en de nog aanwezige woningen (19 in totaal) aan de zuidkant van het plangebied. Voorheen stonden 18 woningen op het braakliggende terrein. Deze twee gebieden zijn van elkaar gescheiden door de Van Isselmudenstraat. Een overzichtstekening is weergeven in figuur 1.2. In figuur 2.1 is een vooraanzicht vanaf de Molenstraat op het braakliggend terrein en op de bestaande woningen weergeven. De bouwkundige staat van de bestaande woningen is verouderd en de woningen voldoen niet meer aan de huidige wensen op het gebied van wooncomfort.

Figuur 2.1 Aanzicht op het bestaande parkeerterrein (bron: Google streetview)

Ambitie

Het doel is om het plangebied te herstructureren. In dit kader worden de woningen die in het plangebied aanwezig zijn gesloopt. De herstructurering draagt bij aan een zorgvuldig ruimtegebruik doordat er geen sprake is van onnodige uitgifte van nieuwe uitbreidingslocaties.

Programma

Het programma bestaat uit de bouw van 34 woningen in de sociale huursector. Figuur 2.2 en 2.3 geven een situatietekening van de (beoogde) invulling van het plangebied. In het meest noordelijke blok worden 14 hofwoningen in twee blokjes van vier woningen en 2 blokjes van drie woningen gebouwd. De woningen worden uitgevoerd in één bouwlaag met kap. De goot- en nokhoogte bedraagt hier circa 3,50 en 9,00 meter. Het middenterrein krijgt een openbare groene invulling.

In het zuidelijk blok worden vijf blokjes van elk vier woningen gebouwd. De woningen krijgen een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6- en 11 meter. De woningen worden uitgevoerd in twee bouwlagen met kap. De bestaande woningen aan de zuidwestkant van de Kloosterkamp maken geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Figuur 2.2 Gewenste situatie plangebied (bron TWA - architecten)

Figuur 2.3 Gewenste situatie hof (bron TWA - architecten)

Met het ontwerp is rekening gehouden met de stedenbouwkundige structuur en de bebouwingskarakteristieken van de rijwoningen in de directe omgeving. De rooilijn volgt hierbij de weg. De bijgebouwen worden, zoals in figuur 2.2 en 2.3 te zien, achter de voorgevels van de woningen gebouwd en zijn daarmee ondergeschikt aan het hoofdgebouw (de woning). Geconcludeerd wordt dat er in de herverkaveling sprake is van een goede stedenbouwkundige inpassing.

Het plangebied wordt ontsloten door de omliggende wegen. Dit betreffen erfontsluitingswegen en maken deel uit van een 30 km-zone. Via de Molenstraat wordt het plangebied verder ontsloten in oostelijke en noordelijke richting.

De gemeente Steenwijkerland heeft zijn eigen parkeerbeleid vastgelegd in het document'Nota Parkeernormen 2015'. De parkeerbehoefte voor de woningen is op basis van de Nota Parkeernormen 1,6. Op basis van dit beleid zijn in het plangebied 54 parkeerplaatsen benodigd. In het stedenbouwkundig plan (zie figuur 2.2) zijn hiervoor ruim voldoende parkeerplaatsen ingetekend. Hiermee is sprake van een goede parkeersituatie.

In dit hoofdstuk worden relevante planologische beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau beschreven. Deze beleidskaders zijn richtinggevend voor het nieuw op te stellen bestemmingsplan.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 14 nationale belangen.

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in het planologisch mogelijk maken van 34 woningen. Ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden betekent dit een toename van 15 woningen. Met de ontwikkeling is sprake van een kwaliteitsslag naar huurwoningen waar behoefte aan is. De toename van 15 woningen is passend binnen het regionale Woningbouwprogrammering West-Overijssel 2017 (zie paragraaf 3.2) en vindt plaats op een herstructureringslocatie binnen bestaand stedelijk gebied.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels voor de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Het voornemen raakt geen nationale ruimtelijke belangen. Zodoende staat het Rijksbeleid de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

In de Omgevingsvisie Overijssel (2017) wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel geschetst. De visie is daarbij gericht op 2030. Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening (2017) opgesteld. In de Omgevingsverordening worden regels gesteld ten aanzien van het provinciaal belang. De provincie wil de kwaliteit van de leefomgeving verbeteren met het oog op een goed vestigingsklimaat, een veilige en aantrekkelijke woonomgeving en een fraai buitengebied. Deze leefomgeving moet geschikt zijn voor de grote diversiteit aan activiteiten die mensen in de provincie willen ondernemen.

In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. In dit model draait het om drie vragen die antwoord geven op of, waar en hoe ontwikkelingen uitgevoerd worden. Bij de eerste vraag zijn generieke beleidskeuzes van belang. Bij de tweede vraag zijn ontwikkelingsperspectieven richtinggevend en bij de derde vraag gaat het om de inpassing in de kenmerken van het gebied.

Generieke beleidskeuzes

Het gaat hier om algemene keuzes die bepalen of ontwikkelingen nodig, dan wel mogelijk zijn. Voor stedelijke ontwikkelingen hanteert de provincie de Ladder voor Duurzame verstedelijking. Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt.

Het slopen en vervangen van de bestaande woningen past binnen de genoemde generieke beleidskeuzes van de provincie. De ontwikkeling vindt plaats door een herstructurering van een in het verleden al bebouwd perceel en de woonfunctie past in de sociaaleconomische structuur van de omgeving. Hierna wordt ingegaan op de gebiedskenmerken en ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. Hierna wordt een korte samenvatting gegeven van de in het plangebied voorkomende gebiedskenmerken volgens de lagenbenadering:

de natuurlijke laag: Stuwwallen

De stuwwallen zijn tijdens de ijstijd opgestuwde aardlagen. Kenmerkend hiervan zijn de hoogteverschillen. De ambitie is het eigen karakter van de afzonderlijke stuwwalen te behouden en versterken. De inzet is het reliëf daarbij ruimtelijk beeldbepalend te laten zijn. Dit bestemmingsplan voorziet slechts in een perceelsgebonden ontwikkeling. Er vinden geen ingrepen plaats waardoor sprake is van een aantasting van het reliëf van de stuwwal.

de laag van het agrarisch cultuurlandschap: Oude hoevenlandschap

Het oude hoevenlandschap heeft in essentie hetzelfde patroon en dezelfde kwaliteiten als het essenlandschap, maar is jonger, ontstaan op een kleinschaliger patroon in de ondergrond (kleine dekzandkopjes), opgebouwd vanuit individuele erven en daardoor kleiner van schaal. Het essenlandschap is een samenhangend systeem van open essen, kleinschalige flanken met erven en esdorpen, kleinschalige natte laagtes met beken en (voormalige) grote open heidevelden. Door verschillende uitbreidingen van woonbebouwing is dit hoevenlandschap ter plaatse van het plangebied niet meer aanwezig.

de stedelijke laag en de lust- en leisurelaag: woonwijk 1955 - nu

De woonwijk waar het plangebied deel van uitmaakt, is planmatig ontworpen en heeft daardoor haar eigen maat en karakter. Kenmerkend is de herhaling van zogenaamde ''stempels'' met dezelfde soort rijwoningen. De naoorlogse woonwijken zijn vaak functioneel gescheiden van de werkgebieden. Met het ontwerp is rekening gehouden met de stedenbouwkundige structuur en de bebouwingskarakteristieken van de woningen in de directe omgeving.

de lust- en leisurelaag is niet van toepassing

Ontwikkelingsperspectieven

Op basis van de gebiedskenmerken zijn verschillende 'ontwikkelingsperspectieven' opgesteld. Een nieuwe ontwikkeling moet passen binnen het ontwikkelingsperspectief dat in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd.

Het plangebied is gelegen binnen het deel van de stedelijke omgeving waar als ontwikkelingsperspectief het ontwikkelen van een gemengd en divers woon- en werkmilieu is geformuleerd (woonwijk). In het gebied is tevens ruimte voor herstructurering.

Hoe aan het beleid uit de Omgevingsvisie uitvoering moet worden gegeven is vastgelegd in de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is een uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie en is opgesteld in de vorm van regels. In veel regels is gekozen voor proces- en motiveringsvereisten. In de Omgevingsverordening moet elk inhoudelijk thema geregeld zijn, waar de provincie de mogelijkheid op wil hebben om juridische instrumenten in te kunnen zetten. Het inzetten van juridische instrumenten vindt plaats op basis van de interventieladder.

In hoofdstuk 2 van de verordening worden de regels gegeven die betrekking hebben op de ruimtelijke ordening. In artikel 2.1.5 van de verordening worden regels gegeven gericht op de ruimtelijke kwaliteit van nieuwe ontwikkelingen. Deze moeten bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. In paragraaf 3.2.1 is reeds beschreven dat de ontwikkeling geen afbreuk doet aan de gebiedskenmerken.

In artikel 2.2.2 worden de regels gegeven die betrekking hebben op de realisatie van nieuwe woningen. Woningbouw is toegestaan als hiervoor de behoefte is aangetoond en deze behoefte is vastgelegd in de woonafspraken tussen de provincie en gemeenten. Deze afspraken zijn opgenomen in Regionale Woningbouwprogrammering West-Overijssel 2017. In dit document is afgesproken dat nieuwe ontwikkelingen getoetst moeten worden aan de Ladder voor Duurzame verstedelijking. Dat betekent dat beschreven moet worden dat voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in hoeverre deze binnen bestaand stedelijk gebied voorzien kan worden.

In dit bestemmingsplan is sprake van een toename van 15 woningen ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden. In de gemaakte woonafspraken is nog voldoende ruimte voor de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maken. De nieuw te bouwen woningen voldoen aan de huidige wensen op het gebied van het woongenot. Deze ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Aan de ladder van duurzame verstedelijking wordt derhalve voldaan. De regels uit de verordening verzetten zich dan ook niet tegen de ontwikkelingen in het plangebied.

De gemeente Steenwijkerland heeft de Strategische Toekomstvisie Steenwijkerland 2030 (2009) ontwikkeld. Deze visie bevat een integrale visie op de ontwikkeling van de gehele gemeente tot 2030. De visie gaat uit van het koesteren en versterken van bestaande kwaliteiten. Daarbij gaat het om de kwaliteiten van de landschappen, de stad en de overige kernen en de potenties van het gebied.

In de visie wordt gesteld dat Steenwijkerland een streekfunctie voor wonen, werken en voorzieningen heeft. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de versterking van Steenwijkerland. Het aantal huishoudens stijgt zeker tot het jaar 2025. Het beleid is om voor de lokale bevolking te bouwen met aantrekkelijke woningen op de juiste plek. Dit bestemmingsplan voorziet in het vervangen van bestaande woningen door woningen die voldoen aan de huidige wensen ten aanzien van het woongenot. Een deel van de locatie is onbebouwd omdat de bebouwing jaren geleden is gesloopt. De ontwikkeling past daarom ook in het gemeentelijke beleid.

De Visie op wonen en leefbaarheid – duurzaam vitaal geeft de visie van de gemeente Steenwijkerland weer op het gebied van wonen en leefbaarheid. De visie is door de gemeenteraad van Steenwijkerland vastgesteld op 29 mei 2012.

Ten aanzien van het woonaanbod ziet de gemeente Steenwijkerland een verschuiving van kwantiteit naar kwaliteit. Ook voor de huursector is sprake van een herstructureringsopgave. De gemeente Steenwijkerland streeft ernaar om minimaal 50% van de nieuwbouw op inbreidingslocaties te realiseren. Ook in Sint Jansklooster wil de gemeente de herstructureringsopgave voortzetten.

In dit bestemmingsplan is sprake van een investering in de woningvoorraad door het vervangen van verouderde woningen door nieuwbouw die aansluit op de woonwensen vanuit de markt en afgestemd is op de doelgroep van Wetland Wonen Groep.

De gemeente Steenwijkerland heeft haar gemeentelijke welstandsbeleid opgenomen in de Welstandsnota. Deze geeft de gemeente de mogelijkheid om de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden die in een bepaald gebied aanwezig zijn, te benoemen en een rol te laten spelen bij de ontwikkeling en beoordeling van bouwplannen. Hiertoe zijn onder andere voor het plangebied van dit bestemmingsplan een aantal welstandscriteria opgesteld, waaraan het bouwplan moet voldoen. Bij de uiteindelijk bouwaanvraag van het bouwplan vindt een toetsing aan de welstandscriteria plaats. Hiermee wordt gewaarborgd dat de woning passend zullen zijn in de omgeving.

In onderstaande paragrafen wordt een overzicht gegeven van de voor het nieuw op te stellen bestemmingsplan relevante milieuaspecten. Milieuaspecten zijn een belangrijk onderdeel van de belangenafweging die ten grondslag ligt aan het bestemmingsplan. Eventuele milieuaspecten kunnen, voorzover mogelijk en noodzakelijk, vertaald zijn in de regeling van dit bestemmingsplan.

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan maakt slechts 15 ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden voor en is daarmee niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een vormvrije mer-beoordeling. De gemeenteraad moet op deze mer - beoordeling een besluit nemen. Derhalve is een vormvrije mer-beoordelingsnotitie opgesteld. In de mer - beoordelingsnotitie is aangegeven dat de impact van het plan op het milieu gering is. Deze beoordeling is opgenomen in bijlage 1.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs uit te sluiten is.

In de omgeving van het plangebied is sprake van een gemengd gebied. Hierbij is sprake van een omgeving waar lichte bedrijfsactiviteiten (categorie 2) gemengd met woningen kunnen voorkomen. Tegenover het plangebied is onder andere een huisarts en een supermarkt gevestigd.

Bedrijven uit milieucategorie 2, hebben een richtafstand van 10 meter op basis van geluid in een gemengd gebied. Hier wordt aan voldaan. In het plangebied wordt namelijk een afstand van circa 13 meter aangehouden ten opzichte van de grens van het bestemmingsvlak van de supermarkt. Een supermarkt valt overigens in milieucategorie 1, waarvoor een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied geldt. De woningen komen derhalve op voldoende afstand ten opzichte van de supermarkt te staan.

Overige bedrijfsactiviteiten bevinden zich op een afstand groter dan 50 meter. Dit betreffen bedrijfsactiviteiten uit milieucategorie 2. Aan de richtafstand voor zowel een rustig gebied -als een gemengd gebied wordt derhalve voldaan. Er is daarom sprake van een goed woon- en leefklimaat voor de toekomstige woningen. Ook worden de bedrijven in de omgeving niet beperkt in hun ontwikkelingsmogelijkheden.

Bij elk ruimtelijk plan dient met het oog op de natuurbescherming rekening te worden gehouden met de gebiedsbescherming en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 zijn beide aspecten geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Hierbij dient te worden aangetoond dat als gevolg van de geplande activiteiten de gunstige staat van instandhouding van waardevolle dier- en plantensoorten niet in het geding komt.

Gebiedsbescherming

Met betrekking tot gebiedsbescherming is de ligging van de aangewezen Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur) van belang.

Het plangebied ligt in een binnenstedelijk gebied op ruime afstand van beschermde natuurgebieden. De ontwikkeling heeft, mede gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, geen negatieve effecten op natuurwaarden die op grotere afstand liggen.

Soortenbescherming

Ten aanzien van de soortenbescherming gelden onder andere algemene verboden tot het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort.

De (oude) woningen op het noordelijke stuk grond zijn reeds in 2011 gesloopt. Het betreft een stuk grasland dat vanaf dat moment in gebruik is als speelveld en tot op heden beheersmatig is onderhouden. Onder andere wordt het gras periodiek gemaaid. Er is dus geen sprake van braakliggend terrein dat door de jaren heen is verwilderd. Bovendien is ook de directe omgeving een bebouwde (woon)omgeving. De kans op dat zich hier beschermde dier- en plantensoorten hebben gesetteld achten wij zeer klein.

Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten dan wel in de toekomst voorkomen. Het project is niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming. Voor alle soorten is de zorgplicht van kracht. Bij verstoring van dieren tijdens de werkzaamheden moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving.

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die ''in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken'', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones of bij bepaalde veranderingen aan de weg zelf (zoals het verhogen van de maximumsnelheid of het uitbreiden van het aantal rijstroken) moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Voor de wegen in de omgeving geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. Het plangebied ligt dus niet binnen de geluidszone van wegen. Het vaststellen van een hogere waarde en/of een akoestisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient echter wel aangetoond te worden dat er spake is van een goed woon- en leefkimaat. De wegen rondom het plangebied zijn relatief rustig, met een te verwachten lage verkeersintensiteit. Door de beperkte breedte van de weg en geparkeerde voertuigen zijn de snelheden relatief laag. Het vaststellen van een hogere waarde en/of een akoestisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Daarnaast moet ook een binnenwaarde van 33 dB in de woningen te worden gegarandeerd bij de omgevingsvergunning aanvraag voor de woningen. Doordat de toekomstige woningen voldoen aan de minimale eisen ten aanzien van geluid vanuit het bouwbesluit, zal sprake zijn van een goed binnenwaarde niveau. Ook liggen de toekomstige tuinen van de woningen in het middengebied. Door de ligging van de woningen tussen de tuinen en de wegen rondom het plangebied, zal sprake zijn van een geluidswerende werking ten aanzien van het wegverkeersgeluid en ontstaat er ook in de achtertuin een goed woon- en leefklimaat.

Op grond van het Bro moet in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig moet worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Omdat het plangebied reeds geschikt is voor woningbouw en midden in een woonwijk ligt, is het niet aannemelijk dat bodemverontreiniging aanwezig is. Het gebied is geen verdachte locatie. Onderzoek naar de geschiktheid van de bodemkwaliteit en de eventuele aanwezigheid van bodemverontreinigingen kan in het kader van het bestemmingsplan daarom achterwege blijven. In het kader van de aanvraag van de omgevingsvergunning is wel een actueel bodemonderzoek noodzakelijk. Hiermee wordt aangetoond dat er geen risico's voor de volksgezondheid bestaan.

Het aspect bodem staat de vaststelling van het bestemmingsplan derhalve niet in de weg.

Een belangrijk onderdeel van de planvorming is de Watertoets. Het doel van de Watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen meer expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Het plangebied is gelegen in het beheergebied van Waterschap Drents Overijsselse Delta. Het waterschap is verantwoordelijk voor het watersysteem en het zuiveren van het aangeboden stedelijk afvalwater.

De ontwikkeling is aan het waterschap kenbaar gemaakt via de digitale watertoets (kenmerk: 20170601-35-15388). Op basis van deze toets volgt de korte procedure. Volstaan kan worden met een standaard water paragraaf in de toelichting. "De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen conform de Handreiking Watertoets III. Waterschap Drents Overijsselse Delta geeft een positief wateradvies".

Waterhuishouding

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. De toename van het verharde oppervlak is minder dan 1500m².

Voorkeursbeleid hemelwaterafvoer

In het plan wordt gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Aanleghoogte van de bebouwing

Voor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter ten opzichte van de Gemiddelde Hoogste Grondwaterstand (GHG). Bij een afwijkende maatvoering is de kans op structurele grondwateroverlast groot. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast. Bij de uitvoering van de toekomstige woningen wordt rekening gehouden met het voorkomen van wateroverlast.

Grondwaterbeschermingsgebied en intrekgebied

Het plangebied ligt volgens de verordening van de provincie Overijssel in een ‘intrekgebied’ en een ‘grondwaterbeschermingsgebied’. Bestemmingsplannen in dergelijke gebieden moeten zijn voorzien in een aanduiding voor grondwaterbeschermingsgebieden en intrekgebieden waarbij alleen functies worden toegestaan die harmoniëren met de functie voor de drinkwatervoorziening. De kwaliteit van de bodem en de kwaliteit van het (grond)water mogen niet in gevaar komen. In dit bestemmingsplan is slechts sprake van een herstructurering. Er is geen sprake van een nieuwe functie. De ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt hebben dan ook geen negatieve invloed op de kwaliteit van het (grond) water.

Nederland is voor een groot deel beschermd tegen overstromingen door buitenwater (zee, IJsselmeer en grote rivieren) Een stelsel van primaire waterkeringen zorgt voor deze bescherming. Nederland is daarvoor opgedeeld in verschillende dijkringen. Dijkringen worden geheel omsloten door primaire waterkeringen of voor een deel door 'hoge gronden'. Hoge gronden betreffen de delen van Nederland die als gevolg van de hoogteligging geen bescherming behoeven tegen overstromingen.

Voor de waterveiligheid worden normeringen gebruikt. Deze normen zijn tot stand gekomen met de risicobenadering: de normen hangen niet alleen samen met de kans op een overstroming, maar ook met de gevolgen van een overstroming. Daarbij wordt ingezet op meerlaagsveiligheid. Dit betekent dat de waterveiligheid niet alleen afhankelijk is van de kwaliteit van dijken, dammen en sluizen. In de benadering is sprake van waterveiligheid in drie lagen:

1. 1. maatregelen om overstromingen te voorkomen;
2. 2. gevolgen van overstromingen beperken via ruimtelijke inrichting;
3. 3. gevolgen van overstromingen beperken via rampenbestrijding.

Het plangebied ligt in dijkring 9 (Vollenhove). De totale lengte van de primaire waterkering van dijkring 9 is ruim 46 kilometer en grenst aan de zuidzijde aan de Vecht vanaf Ommen westwaarts (dijktrajact 9-1), en in het westen aan het Zwarte Water en het Zwarte Meer tot de Kadoelersluis (dijktraject 9-2). In het noorden en oosten wordt het dijkringgebied volledig begrensd door hoge grond, in het noordwesten bestaat de kering uit categorie c-keringen. Omdat het plangebied gelegen is in dijkring 9 is in de toelichting een overstromingsrisicoparagraaf relevant voor deze ontwikkeling.

Laag 1: voorkomen

Dit plangebied wordt met name beschermd door dijktraject 9-1. Gebieden die door dit traject worden beschermd hebben een overstromingskans van 1:1000 per jaar;

Het plangebied en directe omgeving ligt echter in een deel van de dijkring waarin geen sprake is van een grote, middelhoge of lage overstromingskans. Zie hiervoor de uitsnede van de risicokaart. Op deze risicokaart zijn gebieden met een grote, middelgrote of lage overstromingskans rood gearceerd. Het plangebied ligt in een gebied waar deze kans niet aanwezig is. Sint Jansklooster en omgeving ligt namelijk ruimschoots hoger dan het omliggende gebied. Met een maaiveldhoogte van 3,2 meter + NAP is de kans op overstroming op de locatie als nihil in te schatten.

Aangezien de locatie en omgeving hoog en droog genoeg ligt, zal bij het falen van de nabijgelegen primaire waterkering, ter plaatse geen sprake zijn van een kans op overlijden als gevolg van de overstroming. Maatregelen in de ruimtelijke inrichting en rampenbestrijding (laag 2 en 3) zijn dan ook niet aan de orde.

Figuur 4.1 Uitsnede risicokaart (plangebied locatie oranje gemarkeerd)

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Het plangebied kent geen specifieke cultuurhistorische waarden. Wel kunnen de structuren en kenmerken in de omgeving als van cultuurhistorische betekenis worden aangemerkt. Omdat dit bestemmingsplan perceelsgebonden is, wordt geen afbreuk gedaan aan de structuren in de omgeving. De te bouwen woningen zijn afgestemd op de kenmerken van de omgeving. De ontwikkeling past binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur qua functie en volume. Het is dan ook niet noodzakelijk om nadere regels te stellen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

Voor archeologische resten in de bodem is de Erfgoedwet van toepassing. Deze wet regelt onder andere dat in het proces van ruimtelijke ordening tijdig rekening gehouden wordt met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden.

Voor de gehele gemeente is een Archeologische Waarderingskaart vastgesteld. Hierin is per gebied een waardering toegekend ten aanzien van de archeologische waarden. Het plangebied bevindt zich in een gebied met een hoge trefkans op het aantreffen van archeologische resten. Op basis van de hoge trefkans is in het bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 2' opgenomen. Voor dergelijke gebieden geldt dat bij ingrepen binnen de bebouwde kom groter dan 250 m² archeologisch onderzoek noodzakelijk is. In dit bestemmingsplan is hier sprake van. Daarom is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Deze is als bijlage 2 toegevoegd. De belangrijkste conclusies en aanbevelingen worden hierna benoemd.

Op basis van de geologie, geomorfologie en bodemgesteldheid kunnen vooral vindplaatsen verwacht worden uit de periode Paleolithicum – Neolithicum. Een groot deel van deze periode

vormde de kleileembult van Vollenhove een hoger gelegen locatie, met een relatief rijke ondergrond. Eventuele archeologische resten zouden zijn te verwachten in de top van de in het gebied aanwezige geologische eenheden. Zeker resten uit de steentijd manifesteren zich in de uiterste top van deze afzettingen. Uit de resultaten van het veldonderzoek blijken de natuurlijke afzettingen tot zeker 70 cm –Mv zijn verstoord en worden geen intacte archeologische resten meer binnen het plangebied verwacht.

Op basis van de onderzoeksresultaten kan worden geconcludeerd dat bij de realisering van de plannen hoogstwaarschijnlijk geen archeologische resten zullen worden verstoord. Op basis van de resultaten van dit onderzoek wordt in het geen archeologisch vervolgonderzoek aanbevolen.

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn vaak het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

In dit geval is sprake van een toename van 15 woningen ten opzichte van de huidige planologische situatie. Het plan draagt daarmee niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen (cRNVGS) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Overijssel geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Ook liggen nabij het plangebied geen vervoersroutes voor gevaarlijke stoffen en buisleidingen. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan dan ook geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied liggen geen kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling.

In dit hoofdstuk staat een toelichting op de juridische regeling van dit bestemmingsplan. In paragraaf 5.1 staat een algemene toelichting op de betekenis en opbouw van het bestemmingsplan en de achtergronden daarvan. In paragraaf 5.2 wordt de bestemmingsregeling van dit bestemmingsplan toegelicht.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

De bestemmingen die in dit bestemmingsplan voorkomen zijn afgestemd op de regeling uit het bestemmingsplan Veegplan Zuidelijke Kernen. Binnen het plangebied komen de volgende bestemmingen voor:

De openbare groenstroken krijgen de bestemming 'Groen'. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan en is bestemd voor openbaar groen. Bepaalde bouwwerken geen gebouw zijnde zijn wel toegestaan.

De bestemming 'Tuin' is bedoeld voor het inrichten van de gronden als tuin. Eventuele erkers zijn binnen de bestemming toegestaan.

De bestemming 'Wonen -1' is bedoeld voor de grondgebonden hofwoningen. Voor hoofdgebouwen (woningen) geldt dat deze alleen ter plaatse van een bouwvlak mogen worden gebouwd. Middels de aanduiding 'maximum goothoogte (m) , maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven dat de goot- en bouwhoogte 3,5 en 9 meter bedraagt. Voor bijgebouwen geldt dat deze binnen de aanduiding 'bijgebouwen' gebouwd en met een plat dak gebouwd moeten worden. De bouwhoogte bedraagt maximaal 2,9 meter.

De bestemming 'Wonen -2' is bedoeld voor grondgebonden woningen. Voor hoofdgebouwen (woningen) geldt dat deze alleen ter plaatse van een bouwvlak mogen worden gebouwd. Middels de aanduiding 'maximum goothoogte (m) , maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven dat de goot- en bouwhoogte 6,0 en 11,0 meter bedraagt. Voor bijgebouwen geldt dat deze binnen de aanduiding 'bijgebouwen' gebouwd moet worden. De bouwhoogte bedraagt maximaal 2,9 meter.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor de bescherming van archeologische waarden. Bij ingrepen groter dan 250 m² is archeologisch onderzoek noodzakelijk.

De gronden ter plaatse van de bestemming 'Verkeer' zijn naast de afwikkeling van het verkeer tevens bedoeld als verblijfsgebied. Binnen de bestemming zijn straten, fiets- en voetpaden, groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen toegestaan. Gebouwen zijn niet toegestaan.

Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen. Het gaat hier over een Antidubbeltel-regel, Algemene bouwregels, Algemene gebruiksregels, Algemene afwijkingsregels, Algemene procedureregels en Overige regels.

Ter plaatse van 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied ' mag gebouwd worden na het verlenen van een omgevingsvergunning, mits er geen activiteiten plaatsvinden die de kwaliteit van het grondwater als onderdeel van de drinkwatervoorziening negatief beïnvloeden.

Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone-intrekgebied' is het verboden onbebouwde gronden en opstallen op een zodanige wijze te gebruiken dat daardoor de kwaliteit van de bodem en de kwaliteit van het (grond)water in gevaar komt.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Deze is gedeeltelijk aangetoond in de voorgaande paragrafen. Ook spelen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid een rol.

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De kosten voor de uitvoering van het plan worden gedragen door de aanvrager. Deze beschikt over voldoende financiële middelen om het voornemen te bekostigen. Hiermee is aan de financiële haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond.

Grondexploitatie

Doel van de grondexploitatieregeling is het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal door de gemeente. De gemeente heeft hierdoor meer sturingsmogelijkheden. Daarnaast kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

In dit bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen is de grondexploitatieregeling van toepassing, tenzij het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd zijn. Hiervoor is tussen de gemeente en de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten. Hierin is onder andere het verhaal van eventuele planschade geregeld. Hiermee is het voor het plan relevante kostenverhaal anderszins verzekerd. De gemeenteraad wordt voorgesteld om geen exploitatieplan vast te stellen.

De resultaten uit de bestemmingsplanprocedure geven inzicht in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. Met dit bestemmingsplan zijn overigens geen grote maatschappelijke belangen gemoeid.

Inspraak en overleg

Voor de woningbouwontwikkeling is een klankbordgroep opgericht. Het stedenbouwkundig ontwerp met inbreng vanuit deze groep tot stand gekomen. Hiervoor hebben verschillende overlegmomenten plaatsgevonden.

Het bestemmingsplan is overeenkomstig de inspraakverordening van 27 september tot en met 7 november 2017 ter inzage gelegd voor inspraak. Gedurende deze periode zijn geen inspraakreacties ingediend. Tijdens deze periode is het plan ook voorgelegd aan de diensten van Rijk en Provincie en betrokken maatschappelijke organisaties. Van de provincie is een overlegreactie binnen gekomen. De provincie heeft aangegeven dat het plan niet in strijd is met het provinciaal beleid en daarnaast is er nog voldoende ruimte in de gemaakte Woonafspraken uit 2017. Hier is een verwijzing naar gemaakt in paragraaf 3.2 Provinciaal beleid. De reactie heeft niet tot wijzigingen in de regels en de verbeelding geleid.

Amtelijke wijzigingen

Daarnaast is het stedenbouwkundig plan van het zuidelijk blok op enkele onderdelen gewijzigd. Ten opzichte van de vorige stedenbouwkundige schets zijn de rooilijnen in lijn met de rooilijn van de middelste blokken gebracht. De stroken groen nabij de kopgevels van de blokken worden openbaar groen. De toegang naar het middenterrein zijn qua maatvoering aangepast. Tot slot zijn de goot- en bouwhoogtes aangepast.

Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerp bestemmingsplan heeft vervolgens gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn kon eenieder zijn of haar zienswijze kenbaar maken. Er zijn geen zienswijzen kenbaar gemaakt.

Vaststelling

Op 30 oktober 2018 heeft de gemeenteraad van Steenwijkerland het bestemmingsplan "Sint Jansklooster - Molenstraat e. o” vastgesteld. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.