het bestemmingsplan De Burght - Oostburg van de gemeente Sluis.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1714.006bpbur10-VG01 met de bijbehorende regels.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

de begane grond is gelijk aan het peil.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen en dat zodanige afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende voorzieningen voor woonfuncties geschikt of geschikt te maken is.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

1. a. ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot/de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN2580.

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. zorginstellingen, welzijnsinstellingen, wonen, bibliotheken, gezondheidszorg, jeugd- en kinderopvang, onderwijs, openbare dienstverlening en verenigingsleven;
2. b. ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van maatschappelijk -1" tevens voor:
   1. 1. detailhandel en dienstverlening op de begane grond;
   2. 2. horeca op de begane grond die behoort tot ten hoogste categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en tuin.

Op deze gronden mogen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. de vloeroppervlakte van detailhandel en dienstverlening zoals bedoeld in lid 3.1onder b bedraagt ten hoogste 100 m² per eenheid;
2. b. de totale vloeroppervlakte van detailhandel en dienstverlening zoals bedoeld in lid 3.1 onder b samen bedraagt ten hoogste 300 m²;

de vloeroppervlakte van horeca zoals bedoeld in lid 3.1 onder b bedraagt ten hoogste 150 m².

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Overschrijding bouwgrenzen

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. het onder lid a bepaalde is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Deze regels worden aangehaald onder de naam 'Regels van het bestemmingsplan 'De Burght - Oostburg'.

Het verzorgingshuis De Burght aan het Ledelplein in het centrum van Oostburg is in april/mei 2008 gesloopt. Deze locatie is daarmee beschikbaar voor herinvulling.

Het in 1968 gebouwde pand voldeed niet meer aan de hedendaagse eisen die gesteld worden aan een dergelijke zorgvoorziening. De naastgelegen ouderenwoningen van “Het Lam”, zijn van recentere datum, voldoen nog steeds en zijn behouden. Op de vrij gekomen locatie aan het Ledelplein wordt een nieuw woon-zorgcomplex gerealiseerd dat is afgestemd op de huidige maatstaven. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Stichting Woonzorg West Zeeuws-Vlaanderen zijn samen initiatiefnemer van dit project, waarbij woongoed optreed als bouwheer.

Ruimtelijk kwalitatief wordt belang gehecht aan een zorgvuldige stedenbouwkundige en architectonische inpassing van het complex in de ruimtelijke en historische context van het centrum van Oostburg. Daartoe is reeds vroegtijdig (in september 2000) een ruimtelijk ontwikkelingskader met stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden voor herinvulling van deze locatie opgesteld in de “Stedenbouwkundige visie/beeldkwaliteit Kop Ledelplein” (RBOI-Middelburg b.v.). Het in juni 2008 door RDBM Architecten & Adviseurs ontwikkelde bouwplan voor het woon-zorgcomplex is een uitwerking van het ontwerp dat op basis van een prijsvraag met een visiepresentatie is gekozen. Het bijzondere karakter van de hoofdvorm van het gebouw in relatie tot de functionaliteit heeft ertoe geleid dat voor dit plan c.q. de architect is gekozen.

De gemeente Sluis wenst medewerking te verlenen aan de realisering van het door Woongoed Zeeuws Vlaanderen beoogde nieuwe woon-zorgcomplex op de voormalige locatie van De Burght. Doel van dit bestemmingsplan is het planologisch mogelijk maken daarvan.

Het opstellen van een nieuw bestemmingsplan is noodzakelijk omdat het thans voor betreffende gronden geldende bestemmingsplan Kom Oostburg (vastgesteld 18 december 2008 en gedeeltelijk goedgekeurd 26 mei 2009)¹ hiervoor niet toereikend is: de bestemmingsregeling in dat plan is ter plaatse nog afgestemd op de oude situatie c.q het inmiddels gesloopte verzorgingshuis De Burght. De thans beoogde ontwikkeling is hiermee niet (geheel) in overeenstemming.

Voorts wenst de gemeente Sluis dat het (voorliggende) nieuwe bestemmingsplan wordt vastgesteld overeenkomstig de bepalingen van de Wet ruimtelijke ordening voor de realisatie van een woon-zorgcomplex met bijbehorende voorzieningen overeenkomstig het ontwerp bouwplan van RDBM Architecten & Adviseurs.

In figuur 1.1 is globaal de ligging van de projectlocatie weergegeven in de omgeving.

Figuur 1.1. Ligging projectlocatie (bron: maps.google.nl)

1. 1. Gedeputeerde Staten van Zeeland hebben het plan goedgekeurd met uitzondering van artikel 19, lid 3 welke bepaling niet relevant is voor voorliggende planontwikkeling. Dit besluit is gedurende zes weken ter inzage gelegd: vanaf 18 juni 2009 tot en met 29 juli 2009.

De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd.

• In hoofdstuk 2 worden de ligging van het projectgebied, de directe omgeving en de beoogde planontwikkeling beschreven.
• In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het voor het project relevante ruimtelijk-planologisch beleidskader en wordt concluderend een beoordeling gegeven van de planologische inpasbaarheid van het woon-zorgcomplex binnen het beleidskader.
• In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de sectorale onderzoeken.
• Hoofdstuk 5 gaat in op de aspecten handhaving en financiele uitvoerbaarheid.
• In hoofdstuk 6 wordt de bestemmingsregeling voor het woonzorgcomplex toegelicht.
• Hoofdstuk 7 geeft de resultaten van de inspraak- en overlegprocedure.

In dit hoofdstuk wordt eerst de huidige omgeving van het projectgebied omschreven. Vervolgens wordt ingegaan op de beoogde planontwikkeling.

Positionering

De projectlocatie is gelegen in het centrum van Oostburg aan de kop van het Ledelplein en wordt voorts omsloten door de Burg. H.A. Callenfelsstraat, de Oprit en de Schouwburgstraat (zie figuur 1.1.). Aan de zuidzijde grenst de projectlocatie aan het complex ouderenwoning van “Het Lam”.

De kop van het Ledelplein vormt stedenbouwkundig en ruimtelijk een kwalitatief en functioneel beeldbepalende plek in de ruimtelijke structuur van Oostburg. Hier en daarmee ook op de projectlocatie komen meerdere ruimtelijke sferen samen. Ledelplein: één van de stedelijke hoofdruimten in het centrumgebied. Omgeving Nieuwstraat: één van de hoofdassen in de kernstructuur. Het achterliggende woongebied: langgerekte woonstraten, het complex ouderenwoningen van “Het Lam” en verscheidene parkeerterreinen. Deze plek maakt deel uit van het centrumgebied. De pleinen Markt, Raadhuisplein en Ledelplein en de aangrenzende straten vormen een circuit. Aan het Ledelplein zijn de voorzieningen nog beperkt (theater en beperkt detailhandel en horeca). Wekelijks vindt hier de markt plaats. De invulling van de kop van het Ledelplein en de functionaliteit bepalen in hoge mate de kwalitatieve bijdrage van de plek aan de gewenste centrumontwikkeling.

Historische betekenis

De locatie ligt in een ruimtelijk historisch bijzondere omgeving. Het maakt onderdeel uit van het wederopbouwplan dat na de schade van de Tweede Wereld Oorlog bepalend is geweest voor de structuur en het gezicht van Oostburg. Met name het centrum heeft een duidelijk herkenbare samenhang en een eigen sfeer en identiteit gekregen door de vele bouwwerken die kort na de oorlog in een bepaalde traditionele bouwstijl zijn gerealiseerd. Deze architectonische samenhang en de uitstraling van enige markante gebouwen (Raadhuis, Ledeltheater, het voormalig rijkskantorengebouw (thans wooncomplex) alsmede de N.H. Kerk en de RK kerk St. Eligius) vormen het nieuwe gezicht van Oostburg. De projectlocatie neemt door haar ligging een belangrijke positie in de stedenbouwkundige structuur en vraagt derhalve om een bijzondere, markante invulling.

Stedenbouwkundig kader en uitgangspunten

In 2000 is, in samenwerking met de toenmalige gemeente Oostburg, voor de projectlocatie een ruimtelijk ontwikkelingskader met stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden voor herinvulling van deze locatie opgesteld in de “Stedenbouwkundige visie/beeldkwaliteit Kop Ledelplein” (RBOI-Middelburg b.v.). Deze visie is globaal als richtlijn voor de verdere planontwikkeling gehanteerd. De hoofdlijnen van deze stedenbouwkundige visie vormen een belangrijke basis voor de in deze paragraaf opgenomen ruimtelijke onderbouwing: deze hoofdlijnen zijn hierin geïntegreerd en daarmee als randvoorwaarde voor ontwikkeling vastgelegd en gehanteerd.

Figuur 2.1. Stedenbouwkundige randvoorwaarden en bebouwingsconcept²

In onderstaande punten zijn deze randvoorwaarden vastgelegd en de gemaakte afspraken beknopt aangegeven. In figuur 2.1 is de stedenbouwkundige positionering, bebouwingscontour en het bebouwingsconcept van de locatie weergegeven. Deze zijn door de architect vertaald in een massastudie voor deze locatie en verwerkt in het architectonisch ontwerp/bouwplan.

Betekenis in de stedenbouwkundige structuur

De kopbebouwing moet een duidelijk begrenzing van de pleinruimte vormen. De pleinwanden zijn neutraal in hun uitstraling. De gebouwen met bijzondere functies hebben als reactie hierop een markant karakter. De neutrale bebouwing en de zichtlijnen vragen om een markering van de projectlocatie in de stedenbouwkundige structuur.

Pleinvorm

De voorkeur gaat uit naar de handhaving van de huidige pleinvorm. Gelet op de schaal en de hoogte van de bebouwing vormt dit een aangename pleinruimte waarvan de kwaliteit bij een toekomstige herinrichting goed tot zijn recht zal komen.

Functionele samenhang

Het aaneengesloten centrumgebied vermengt zich op het Ledelplein met de woonfunctie. In samenhang met de diverse verspreide parkeervoorzieningen maakt het gebied wezenlijk deel uit van het centrumgebied. Continuïteit van de straat- en pleinwanden draagt bij aan de aantrekkelijkheid van het centrum van Oostburg. Het nieuwe woon-zorgcomplex vormt daar een onderdeel van. De functionele invulling van de begane grond (commerciële ruimten) moet bijdragen aan de centrumfunctie.

Ontsluiting

Een belangrijke (doorgaande) hoofdontsluitingsroute van Oostburg voert midden over het Ledelplein. Deze route vervult een essentiële functie in de ontsluiting/goede bereikbaarheid van het centrum (en de daarin verspreid gelegen parkeerterreinen) en de projectlocatie.

Parkeren

Beleidsmatig streeft de gemeente er naar de parkeerbehoefte in beginsel niet op de openbare ruimte af te wenden. Voor zover mogelijk wordt ingezet op het opvangen van de parkeerbehoefte op het betreffende eigen terrein. Afwijking hiervan is (via ontheffing van de bouwverordening) mogelijk in geval van bijzondere omstandigheden. Het college is van mening dat voorliggend project hiervoor in aanmerking komt. Op de projectlocatie zijn de ruimtelijke mogelijkheden voor parkeerplaatsen zeer beperkt. Het realiseren van een parkeergarage is theoretisch denkbaar, maar is voor voorliggend project feitelijk niet realistisch, onder andere uit oogpunt van beschikbare ruimte, technische uitvoerbaarheid en kosten, en ongewenst, gelet op negatieve effecten ten aanzien van onder andere ruimtelijke kwaliteit en cultuurhistorische waarden (archeologie).

Bij de projectontwikkeling is uitgegaan van de volgende ten aanzien van de afwikkeling van de parkeerbehoefte tussen de gemeente en Woongoed Zeeuws Vlaanderen gemaakte afspraken:

• 15 parkeerplaatsen worden gerealiseerd op het projectterrein;
• de overige parkeerplaatsen (kunnen) worden opgevangen op de omliggende parkeerfaciliteiten op de Markt en het Ledelplein en aan de Langestraat en Schouwburgstraat;
• Woongoed Zeeuws Vlaanderen zal in ieder geval zorg dragen voor de herinrichting van het parkeerterrein aan de Schouwburgstraat waarbij ten minste hetzelfde aantal parkeerplaatsen terugkomt als nu aanwezig. Er wordt gestreefd naar het uitbreiden van het aantal parkeerplaatsen, voor zover de beschikbare ruimte dat toelaat.

Bebouwingscontour

Binnen bovengenoemde kaders is de bebouwingscontour (figuur 2.1) bepaald. Daarbij gelden de volgende overwegingen:

• verbreding van de Schouwburgstraat. Het Ledeltheater vraagt de nodige afstand van aangrenzende nieuwbouw voor een goede beleving van de voor- en zijgevel. Ook vanuit de woningen is enige afstand wenselijk;
• handhaving van de drie bomen aan de Oprit ter hoogte van de Burgemeester Erasmusstraat. Zij zijn mede bepalend voor de ruimtelijke overgang van het plein naar de aangrenzende straten. De bomen worden opgesnoeid en worden tijdens de bouw beschermd, volgens de gemeentelijke richtlijnen. Het handhaven en beschermen van de bomen is onderdeel van de overeenkomst tussen gemeente en Woongoed;
• handhaving van de parkeerruimte voor de winkelvoorziening aan de Burg. H.A. Callenfelsstraat;
• rooilijn Burg. H.A. Callenfelsstraat: handhaven profiel van deze straat, aangezien deze geen versmalling toelaat;
• begane grond functie: aandacht voor een aantrekkelijke en continue voetgangersroute aan de zuidkant van tussen Oprit en Ledelplein.

Programma

De stedenbouwkundige randvoorwaarden en uitgangspunten hebben voor de projectlocatie geleid tot het onderstaande programma:

• 31 intramurale appartementen (16 eenheden PG en 15 eenheden verzorging);
• 38 extramurale appartementen (waarvan 4 koopappartementen);
• ruimten voor ondersteunende begeleiding, diensten, keukenvoorziening en extramurale zorginfrastructuur;
• ruimte voor commerciële partijen;
• alzheimertuin;
• 15 parkeerplaatsen op eigen terrein.

Architectonisch ontwerp

In de figuren 2.2 tot en met 2.4 zijn impressiebeelden van het architectonisch ontwerp (inclusief terreinindeling) opgenomen. Het ontwerp kent een duidelijk herkenbare ruimtelijke geleding in de bebouwingsopzet. Per bouwdeel wordt ingespeeld op de specifieke omgevingskenmerken. Massa, hoogte, oriëntatie en beeldkwaliteit zijn hier op afgestemd, zodat het complex niet alleen past in de schaal en context van het centrumgebied van Oostburg maar tegelijkertijd ook de kop van het Ledelplein verbijzondert en markeert. Met het toepassen van variatie in bouwhoogten en dakvorm en -richting in combinatie met een architectonisch sterk sprekende ruimtelijke geleding van de verschillende bouwdelen voegt het woon-zorgcomplex zich goed in de omgeving. Eentonigheid in bouwmassa bij een dergelijk groot complex wordt voorkomen en de plek en omgeving krijgen een beeldkwalitatieve impuls. Bijzondere aandacht moet uitgaan naar de materialisatie en een zorgvuldige geleding en indeling van de gevels.

In het ontwerp wordt uitgegaan van een duidelijk herkenbaar en goed gepositioneerd hoofdgebouw met een kenmerkende architectuur. Het vormt een prominente kop van en is gericht op het Ledelplein. In het knooppunt van het hoofdgebouw met het bouwdeel aan de Burgemeester H.A. Callenfelsstraat is een hoger bouwvolume aangebracht. Dit hoogteaccent refereert aan de torens in het centrumgebied en versterkt de bijzondere ligging en positie van het gebouw als beëindiging van het Ledelplein. Langs de Burgemeester H.A. Callenfelsstraat is een langwerpig bouwblok voorzien met een eenvoudige neutrale architectuur dat zich goed voegt in het bestaande bebouwingspatroon in deze straat. Dit geldt ook voor het bebouwingsdeel, naast het Ledeltheater, dat het hoofdgebouw met “Het Lam” verbindt. Door de architectonisch eenvoudige opzet van deze bouwdelen kan het hoofdgebouw zich sterker onderscheiden.. De markante vormgeving van het hoofdgebouw op het knooppunt van de verschillende bouwvolumes, moet in de materialisatie worden benadrukt.

Figuur 2.2. Vogelvluchtimpressie bouwproject (bron: RDBM architecten en adviseurs)

De hoofdentree van het complex is gelegen aan het Ledelplein. De entree voor het verzorgende wonen is aan de zijde van de Burgemeester H.A. Callenfelsstraat en de logistieke entree is gesitueerd aan de zijde van de Schouwburgstraat. Op de begane grond van het hoofdgebouw zijn de volgende voorzieningen gepland:

• ruimte voor commerciële partijen;
• entrees;
• bergruimten.

Ten behoeve van een verantwoorde stedenbouwkundige inpassing van de projectlocatie voorziet het bouwplan in gevarieerde bebouwingshoogtes en dakvlakken. De bouwhoogte van de te onderscheiden bebouwingsdelen lopen uiteen van 3 tot 8 bouwlagen. Het hoofdgebouw op het knooppunt van de verschillende bouwvolumes kent 8 bouwlagen (circa 31 meter). Aan de zijde van het Ledelplein loopt het dak vanaf het hoogteaccent van een hoogte van circa 29 meter af richting de Burgemeester Erasmusstraat tot circa 19 meter. Aan de zijde van de Burgemeester Erasmusstraat loopt het dak verder af tot een hoogte van circa 16 meter (4 bouwlagen) aan de zijde van de Oprit-Burgemeester H.A. Callenfelsstraat. Aan de Burgemeester H.A. Callenfelsstraat is het hoofdgebouw 4 bouwlagen hoog en heeft het aangrenzende lange bouwblok een hoogte van 3 bouwlagen (circa 14 meter). Het bebouwingsdeel, dat “Het Lam” verbindt met het hoofdgebouw, heeft een hoogte van 3 bouwlagen.

Het centrum van Oostburg heeft een eigen identiteit/patroon met een aantal markante hogere gebouwen die kort na de oorlog zijn gerealiseerd, waaronder de N.H. Kerk, de St. Eligiuskerk en het raadhuis. Voorts zijn de watertoren en het ziekenhuis mede bepalend voor het silhouet van de kern Oostburg.
Daarnaast zijn verspreid in de kern Oostburg diverse kerken met hoogteaccenten aanwezig.

Het toekomstige gebouw van De Burght zal opgaan in dit patroon van markante gebouwen in Oostburg zoals dat wordt ervaren binnen de kern en vanuit het landschap. Het beoogde hoogteaccent is met de schuin aflopende daken en gedraaide vorm als volume zo beperkt mogelijk gehouden. Het complex voegt zich in het samenspel van de reeds aanwezige hoogteaccenten in (het silhouet van) de kern. Het voegt een nieuw bijzonder en ruimtelijke accent in de schaal van Oostburg toe, die functie en betekenis van het gebouw en de plek tot uiting brengt.

Figuur 2.3. Terreinindeling (bron: RDBM architecten en adviseurs)

Figuur 2.4. Gevelbeelden en hoogte (bron: RDBM architecten en adviseurs)

Voor een goed inzicht in de beleving van het project in het omliggende stedelijke gebied is op ooghoogte en vanuit verschillende richtingen door SpellerCo Meerding een 3D-beeldimpressie van de oude- en de nieuwe situatie gemaakt. Deze zijn verwerkt in het beeldkwaliteitsplan (zie ook paragraaf 2.3).

1. 2. bron a t/m c: Kop Ledelplein Stedenbouwkundige visie/beeldkwaliteit RBOI 2000, bron d.: Rienks DBM Architecten

De beheersruimte/reikwijdte van het beleidsinstrument bestemmingsplan is te beperkt om de beoogde ruimtelijke kwaliteit te kunnen bereiken. Om vorm en inhoud ruimtelijke kwalitatief nader op elkaar te kunnen afstemmen en bewaken is in aanvulling op dit bestemmingsplan en een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Hierbij is rekening gehouden met de denkstappen voor een beeldkwaliteitsplan zoals beschreven in het Omgevingsplan Zeeland (ruimtelijke en functionele analyse, ruimtelijke randvoorwaarden, waardering i.r.t. programma). Dit beeldkwaliteitsplan is het resultaat van het over de planontwikkeling gevoerde intensieve overleg tussen de gemeente, de initiatiefnemer, de provincie Zeeland en de welstandscommissie.

Het beeldkwaliteitsplan geeft een meer gedetailleerde ruimtelijke beschrijving van de beoogde ontwikkeling. Met name wordt aandacht gegeven aan de ruimtelijke kwalitatieve inpassing van het nieuwe woon-zorgcomplex en is aangegeven welke inrichting en welk ruimtelijk beeld (specifieke kwaliteitskenmerken en identiteiten) worden voorgestaan: de ruimtelijke effecten van de beoogde ontwikkeling in het omliggende stedelijke gebied en op het landschap rondom Oostburg zijn in beeld gebracht en het bevat beeldkwaliteitseisen voor de verdere (bouw)planuitwerking.

Voor meer uitgebreide informatie wordt kortheidshalve verwezen naar dit beeldkwaliteitsplan.

Het beeldkwaliteitsplan vormt:

• de leidraad voor de nadere achitectonische uitwerking en voor het overleg tussen en de samenwerking met alle betrokken partijen;
• op basis van de gemeentelijke bouwverordening, een belangrijk toetsingskader bij de welstandsbeoordeling van het bouwplan.

Met betrekking tot het nationaal beleid is de Nota Ruimte van belang. De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen voor de komende decennia. In de nota worden vier algemene doelen geformuleerd: versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland; bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland; borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden; en borging van de veiligheid.

Economische vitaliteit is in de Nota Ruimte als belangrijk speerpunt opgenomen. Vitaliteit van het platteland moet worden versterkt door ruimte te geven aan het hergebruik van bebouwing en nieuwbouw in het buitengebied, vergroting en aanpassing van de toeristisch-recreatieve mogelijkheden.

In de Nota Ruimte wordt de provincie verantwoordelijk gesteld voor de verdeling van de ruimte voor wonen en werken over de gemeenten. Daarnaast vormt ook verhoging van de kwaliteit een hoofdpunt van beleid: voldaan moet worden aan de veranderende vraag naar woningen en woonomgevingen. De revitaliserings-, herstructurerings- en transformatieopgaven in bestaand bebouwd gebied moeten in beleid en uitvoering krachtig ter hand worden genomen, gelijktijdig of in samenhang met de mogelijke ontwikkeling van nieuwe uitleglocaties. Ook de verantwoordelijkheid voor de basiskwaliteit van het landschap ligt bij provincies en gemeenten. "Ontwikkelen met kwaliteit" is voor ruimtelijke plannen één van de doelen.

Nationaal Landschap

West Zeeuws-Vlaanderen is in de Nota Ruimte aangewezen als Nationaal Landschap. Nationale landschappen zijn gebieden met een internationaal zeldzame of unieke en nationaal kenmerkende landschapskwaliteiten. Deze moeten behouden blijven, duurzaam worden beheerd, en waar mogelijk worden versterkt. Binnen nationale landschappen is "behoud door ontwikkeling" het uitgangspunt van het ruimtelijke beleid.

Provincies zijn verantwoordelijk voor de uitwerking van het beleid voor nationale landschappen. Zij nemen, op basis van de globale begrenzing van de PKB-kaart, een gedetailleerde begrenzing van de nationale landschappen op in hun streekplannen en werken daarin de per nationaal landschap benoemde kernkwaliteiten uit. Deze zijn leidend voor de ruimtelijke ontwikkeling.

Voor West Zeeuws-Vlaanderen gelden de volgende kernkwaliteiten:

• het polderpatroon met geulensysteem;
• de overgang van zandige kust, via kleipolders, naar dekzandgebied, met verschillende mate van openheid;
• de aanwezigheid van verdedigingswerken.

Het West-Zeeuws-Vlaamse open polderlandschap is een zeer grote verzameling polders met bochtige dijken. In het kavel- en wegenpatroon is een zichtbaar verschil tussen het oude land, met kernen met schilpolders, en het nieuwe land, rationeel geometrisch verkaveld en soms doorsneden door oude zeegeulen. Gekoppeld aan vroegere waterlopen is een groot aantal 17^e eeuwse verdedigingswerken terug te vinden. De dijken rond de oude en nieuwe polders hebben een karakteristieke boombeplanting.

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn binnen nationale landschappen mogelijk, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden versterkt. In paragraaf 3.2. wordt nader ingegaan op het Nationaal Landschap.

Wonen

De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen voor de komende decennia. De nota stelt "ruimte voor ontwikkeling" centraal en gaat uit van het motto "decentraal wat kan, centraal wat moet".

In de nota gaat het Rijk voor verstedelijking en economische activiteiten in steden en dorpen uit van de bundelingstrategie. Er wordt optimaal gebruikgemaakt van de ruimte die in het bestaand bebouwd gebied aanwezig is en wordt ruimte geboden aan de gemeente om te bouwen voor de eigen bevolkingsgroei. Het beleid richt zich op de ontwikkeling van voldoende geschikte vestigingsmogelijkheden voor voorzieningen in iedere regio.

Provincies en gemeenten zijn verantwoordelijk voor een voldoende en tijdige beschikbaarheid van ruimte voor wonen, werken en daarbij behorende voorzieningen.

Voor voorliggende planontwikkeling is vanuit het provinciaal beleid het Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 van belang, dat op 30 juni 2006 is vastgesteld. Dit omgevingsplan geeft de provinciale visie op de toekomstige ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Op het gebied van de fysieke leefomgeving vormt dit plan het provinciale beoordelingskader voor medeoverheden, organisaties en burgers. Het centrale uitgangspunt van dit plan is duurzame ontwikkeling. Dit is uitgewerkt in drie hoofddoelstellingen van beleid:

• het faciliteren van de noodzakelijke en gewenste economische dynamiek;
• het bevorderen van de sociaal-culturele dynamiek en het vasthouden aan een gematigde bevolkingsgroei;
• het versterken van de bijzondere Zeeuwse omgevingskwaliteiten.

Omgevingskwaliteit als uitgangspunt

Algemeen uitgangspunt voor het provinciale landschapsbeleid is dat ruimtelijke ingrepen met gevolgen voor het landschap steeds gepaard gaan met inspanningen om de landschappelijke kwaliteiten te verhogen. Dit houdt in dat rekening moet worden gehouden met bestaande omgevingskwaliteiten en dat een nieuwe ontwikkeling zodanig in het landschap moet worden ingebed dat het een logisch onderdeel deel uitmaakt van het landschap.

Binnen het Omgevingsplan Zeeland wordt per regio een aantal milieukwaliteiten benoemd, die per regio kunnen verschillen. In tabel 1 is aangegeven welke regionale milieukwaliteiten (karakteristieken) voor de regio West Zeeuws-Vlaanderen zijn geduid. Verder worden in deze tabel ook de strategieën geformuleerd die het afwegingskader vormen voor de inpasbaarheid van nieuwe ontwikkelingen.

Tabel 3.1. Regionale milieukwaliteiten West Zeeuws-Vlaanderen

Nationaal Landschap

Binnen het Nationaal Landschap Zuidwest Zeeland bevinden zich veel kleine kernen. In deze kernen is de woonfunctie leidend. Deze dient te worden behouden en versterkt. Het algemene woningbouwbeleid van bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik (inbreiding) is het behoud en versterking van de woonfunctie voldoende waarborgen. De locatie ligt binnen de begrenzing van bestaand bebouwd gebied zoals deze is vastgesteld door de provincie.

Voor het Nationaal Landschap wordt een uitvoeringsprogramma opgesteld, waarin aandacht wordt besteed aan behoud en ontwikkeling van de grondgebonden landbouw, natuur, landschap, cultuurhistorie, toerisme en recreatie. Het beleid is niet alleen gericht op ontwikkeling en versterking van de kernkwaliteiten, maar nadrukkelijk ook op het optimaal benutten van de kansen die dit biedt voor recreatie en toerisme.

De provincie heeft de kernkwaliteiten nader uitgewerkt. De volgende kernkwaliteiten van het polderlandschap in West Zeeuws-Vlaanderen zijn in het omgevingsplan specifiek omschreven.

• Beeldbepalend agrarisch karakter met voornamelijk akkerbouw.
• Afwisselende verkavelingstructuur, van kleinschalig in het oudland tot relatief grootschalig landinwaarts. Karakteristieke, veelal beplante binnendijken.

Landschappelijke kwaliteit en beeldkwaliteit

Beeldkwaliteit heeft een sterke overlap met het begrip landschap en landschapskwaliteit en andere aspecten van de omgevingskwaliteit zoals de cultuurhistorie. Ten aanzien van de landschappelijke inbedding van nieuwe elementen en ontwikkelingen geldt dat deze elementen en ontwikkelingen moeten aansluiten bij het bestaande karakter van het landschap en dat deze het bestaande landschap niet mogen verstoren.

Hoogbouw

De beeldkwaliteit van Zeeland wordt voor een belangrijk deel bepaald door het gevoel van ruimte, openheid en weidsheid in het agrarische buitengebied, de natuurgebieden op het land en de deltawateren. Hoogbouw in of aan de rand van gebieden kan de kwaliteit van een hoger schaalniveau aantasten maar kan aan de andere kant ook de beeldkwaliteit versterken en de bebouwingsstructuur benadrukken door een 'landmark'. Landmarks zijn bedoeld om een plek te benadrukken die een speciale betekenis heeft. De provincie hanteert voor diverse schaalniveaus voor gemeenten bouwhoogtes voor bouwwerken. In dragende kernen, waar ook Oostburg onder valt, is een maximale hoogte aangegeven van 20 meter. Wanneer aangetoond kan worden dat de hoogte en de massa van een bouwwerk niet zal leiden tot een aantasting van het landschap en de stedenbouwkundige karakteristieken van de omgeving kan van de aangegeven hoogtes worden afgeweken.

Wonen

Het bieden van voldoende ruimte voor wonen vormt het uitgangspunt van het provinciale woonbeleid. Bundeling, zorgvuldig ruimtegebruik en het realiseren van kwaliteit en diversiteit staan daarbij centraal.

Het provinciaal ruimtelijk beleid gaat daarbij niet langer uit van een provinciale woningbouwprogrammering. Om beter tegemoet te kunnen komen aan de wensen van de consument, de woningbouwplanning flexibeler te maken en de productie te verhogen is met de provinciale woonvisie een beleid ingezet waarbij gemeenten meer vrijheid en verantwoordelijkheid krijgen voor de omvang, samenstelling en spreiding van hun bouwprogramma. Om zorgvuldig ruimtegebruik te concretiseren hebben gemeenten de taakstelling 50% van de woningbouwproductie binnen de grens van het bestaand bebouwd gebied te realiseren (inbreiding).

Aanvullend op de aangegeven randvoorwaarden is in de provinciale Woonvisie een aantal variabele woondoelen opgenomen, waar de provincie een actieve rol in wil vervullen. Het gaat daarbij om:

• stimuleren omvang en diversiteit van de nieuwbouw;
• aandacht voor bijzondere woonwensen (unieke projecten);
• zorgdragen voor kwetsbare groepen, zoals de aandachtsgroep, ouderen (zorgwoningen), starters en studenten, voor wie het van belang is dat er voldoende keuzevrijheid op de woningmarkt blijft bestaan en dat deze, waar mogelijk wordt versterkt.

Voor wat betreft zorgwoningen is het, in de provinciale nota Zeeland Woon-zorgland geïntroduceerde,regionale spreidingsplan zorgwoningen het plannings- en communicatie-instrument. Het programma geeft uitvoering aan het thema "Wonen, zorg en welzijn" van de Zorgvisie Zeeland 2004-2008.

Voor de kern Oostburg is een groot aantal plannen in voorbereiding waarbij aanpassing van de ruimtelijke-functionele structuur aan de orde is of kan zijn. Deze plannen zijn beschreven in de gemeentelijke ISV-nota "Wonen met kwaliteit" (april 2001), het eerder genoemde UP en de uitwerking van dit UP: het Integraal ruimtelijk plan centrum Oostburg (vastgesteld door de gemeenteraad op 24 mei 2007). De plannen hebben betrekking op:

• de ontwikkeling van woningbouw op inbreidings-, herstructurerings en uitbreidingslocaties;
• de versterking centrumgebied.

Ontwikkeling woningbouw

Het gemeentebestuur heeft zichzelf een stevige woningbouwtaakstelling opgelegd om de neerwaartse spiraal in bevolkingsontwikkeling te stoppen. In kwantitatief en in kwalitatief opzicht dienen voldoende woningbouwmogelijkheden te worden gerealiseerd voor opvang van de lokale woningbehoefte en voor het realiseren van woonmigratie vanuit de regio en van elders. Oostburg is één van de kernen die een functie moet vervullen in het binnenhalen van nieuwe inwoners.

In het Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2006-2012 (UP) zijn de locaties aangegeven die in de toekomst in aanmerking komen voor (her)ontwikkeling of herstructurering in de kern Oostburg waarbij nieuwe woningbouw aan de orde is of kan zijn. Woningbouw op betreffende locaties levert een kwalitatieve bijdrage aan verbetering van de ruimtelijk-functionele situatie, versterking van de stedenbouwkundige samenhang en / of opheffing van een milieuknelpunt (bijvoorbeeld in geval van bedrijfsverplaatsing). Woningbouw kan in dergelijke gevallen ook een economische drager zijn voor het realiseren van de gewenste ontwikkeling. De locatie De Burght is aangewezen als herontwikkelingslocatie in het UP voor de periode 2005-2015.

Versterking centrumgebied

Uit de verschillende gemeentelijke beleidsnota's blijkt dat het beleid is gericht op een algehele kwalitatieve opwaardering van het centrumgebied van Oostburg. Dit beleid heeft tot doel het in stand houden en versterken (vooral in kwalitatieve zin) van de regionale verzorgingsfunctie van het centrumgebied van Oostburg en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in dit gebied. Het beleid dat in het bestemmingsplan Kom Oostburg uit 1990 is ingezet wordt gecontinueerd en thans ook concreet ingevuld.

In het integraal ruimtelijk plan zijn veel van de in het UP vermelde projecten c.q. (her)ontwikkelings- of herstructureringslocaties opgenomen en zijn onder andere maatregelen voorgesteld om de winkelrouting te verbeteren, logische en herkenbare looplijnen te ontwikkelen, de parkeerdruk te verminderen, knelpunten op het punt van de doorstroming van verkeer op te lossen. Hiermee wordt ook de ruimtelijke en functionele samenhang tussen de winkelstraten en –pleinen versterkt.

Voorts kiest het gemeentebestuur voor een duidelijke afbakening van het centrumgebied. Binnen het ringvormig gebied dat bestaat uit de Raadhuisplein, het noordoostelijk gedeelte van de Nieuwstraat, de Oprit, het Ledelplein (met uitzondering van de locatie van verzorgingscentrum De Burght), de Markt, de Burchtstraat en het Eenhoornplantsoen worden beleidsplanmatig ruime en flexibele ontwikkelingsmogelijkheden (zowel ruimtelijk als functioneel) geboden voor alle vormen van commerciële en maatschappelijke functies. Buiten dit gebied gelden beperkingen aan de ontwikkelingsmogelijkheden.

Een aantrekkelijke inrichting van de verblijfsruimten in het centrumgebied levert een positieve bijdrage aan het functioneren van het centrumgebied en aan de leefbaarheid van de kern als geheel. In de afgelopen jaren zijn het Raadhuisplein, de Burchtstraat en het Eenhoornplantsoen al autovrij gemaakt en heringericht. Met de vernieuwbouw van De Burght zal het Ledelpein (moeten) worden vernieuwd. De herinrichting van het Ledelplein kan niet los worden gezien van de herinrichting van de Markt. De verblijfsfunctie van beide pleinen wordt versterkt. Het Ledelplein blijft overigens een functie houden voor autoverkeer en de weekmarkt. Gestreefd wordt de doorstroming (met lage snelheid) van het autoverkeer te verbeteren.

Voor de voorliggende projectlocatie is het recente bestemmingsplan Kom Oostburg van kracht. In dit plan is ter plaatse (nog) voorzien in een op de oude situatie van het verzorgingshuis De Burght afgestemde bestemmingslegging. De beoogde ontwikkeling stemt echter geheel overeen met het gemeentelijk beleid doch is in het nieuwe bestemmingsplan nog niet opgenomen louter omdat op dat moment de plannen voor de voorgenomen herstructurering / vervangende nieuwbouw planologisch nog onvoldoende waren uitgekristalliseerd.

Het onderhavige project past binnen het hiervoor aangegeven beleidskader: het realiseren van een op hedendaagse eisen afgestemd woon-zorgcomplex waarbij zowel functioneel als ruimtelijk sprake is van vervangende nieuwbouw en van herstructurering en kwaliteitsverbetering van een binnenstedelijke situatie. De beoogde ontwikkeling doet geen afbreuk aan de kernkwaliteiten en omgevingskarakteristiek van het omliggende landschap (Nationaal Landschap West Zeeuws-Vlaanderen) en staat niet op gespannen voet met de strategieën die voor dit gebied zijn opgesteld.

Het provinciaal beleid gaat uit van een maximale bouwhoogte van 20 meter in dragende kernen (zoals Oostburg). Wanneer aangetoond kan worden dat de hoogte en de massa van een bouwwerk niet zal leiden tot een aantasting van het landschap en de stedenbouwkundige karakteristieken van de omgeving kan van de aangegeven hoogtes worden afgeweken. Het gemeentebestuur is van mening dat dit laatste duidelijk aan de orde is: het landschap bij het realiseren van dit project wordt niet aangetast. In Oostburg bevinden zich verscheidene markante gebouwen met hoogteaccenten. Het nieuwe woon-zorgcomplex wordt gerealiseerd op een inbreidingslocatie centraal in de kern. Gezien vanuit het landschap alsook vanuit de kern past de beoogde nieuwbouw binnen het patroon van diverse hoogteaccenten in Oostburg en doet het geen afbreuk aan (inclusief de beeldkwaliteit van Oostburg in) het West Zeeuws-Vlaamse landschap. Veeleer is sprake van een kwalitatieve verbetering ter plaatse. Met dit bouwplan wordt immers een kwalitatief hoogteaccent gerealiseerd dat niet alleen het zorgcomplex zelf maar juist vooral ook het Ledelplein en het centrumgebied als bijzondere centrale plek in de kern en het silhouet daarvan markeert. Het nieuwe woon-zorgcomplex geeft daarmee een belangrijke kwaliteitsimpuls aan de identiteit en functie van het centrum (voorzieningengebied) en daarmee ook aan de gehele kern en in het bijzonder aan de regionale centrumfunctie van Oostburg.

Sinds 1 november 2003 is voor ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. De initiatiefnemer dient in dat kader in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van waterschap Zeeuws Vlaanderen, verantwoordelijk voor het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer. De waterparagraaf is voorgelegd aan en heeft de instemming van de waterbeheerder: het wateradvies (brief van 22 juni 2010) is opgenomen als bijlage 1 bij deze plantoelichting.

Afstemming ruimtelijke ordening met het waterbeheer

Voor een goede afstemming met de ruimtelijke ordening zijn in het Omgevingsplan van de provincie Zeeland waterkansenkaarten opgesteld voor onder andere stedelijke functies. Deze kaarten zijn beschikbaar via de provinciale website. Op deze kaart zijn voor het perceel aan het Ledelplein de volgende gegevens opgenomen.

• Het perceel staat niet onder invloed van zoute kwel, aan de noord- en zuidzijde is sprake van geringe belvorming ten behoeve van de zoetwatervoorraad.
• Het perceel (en de omgeving) is sterk zettingsgevoelig.
• Er zijn op het perceel beperkte mogelijkheden voor infiltratie.
• Het gebied is aangeduid als minder geschikt voor stedelijke ontwikkeling. Dat houdt in dat dit gebied mogelijk kwetsbaar is in gevallen van extreme neerslag. Voor stedelijke ontwikkeling kunnen bijzondere aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn om nadelige effecten op het watersysteem te voorkomen.
• Het perceel ligt niet in een aandachtsgebied vanuit water.

Het huidige watersysteem

Het verhard oppervlak ten tijde van het inmiddels gesloopte verzorgingshuis De Burght bedroeg 2278 m². De bovengrond van de bouwlocatie bestaat uit zware zavel in associatie met lichte klei. De gemiddeld hoogste grondwaterstand is 0,4-0,8 m beneden het maaiveld, terwijl de gemiddeld laagste grondwaterstand meer dan 1,2 m beneden het maaiveld ligt.

De locatie bevindt zich in de Generale Prins Willempolder. Het waterschap hanteert in deze polder een zomer- en winterpeil van respectievelijk 0,50 m – NAP en 0,90 m – NAP. De locatie ligt in het afvoergebied van het gemaal Braakman. In de omgeving van het projectgebied bevindt zich echter geen oppervlaktewater.

Het zorgcomplex zal worden aangesloten op de bestaande riolering. In de huidige situatie is het perceel grotendeels verhard. Binnen of langs het projectgebied bevindt zich geen waterkering.

Het perceel ligt in de bufferzone van een natuurgebied.

Toekomstig watersysteem

Bij het ontwerp voor het zorgcomplex is rekening gehouden met de (voor voorliggend plan) relevante waterhuishoudkundige criteria die door de waterbeheerder in de Handreiking watertoets (april 2005) zijn aangegeven. Onderstaand is per criterium aangegeven op welke wijze daar bij de beoogde ontwikkeling mee wordt omgegaan.

Veiligheid (waterkering)

Niet aan de orde.

Wateroverlast

Om de waterafvoer bij extreme neerslagsituaties te kunnen reguleren is de trits "eerst vasthouden, dan bergen en dan pas afvoeren" richtinggevend voor het waterbeheer bij nieuwe ontwikkelingen.

Met de realisering van het zorgcomplex zal het verhard oppervlak met 820 m2 toenemen tot 3098 m². Afkoppeling van de verharding zal bij deze ontwikkeling in principe geschieden door het afgekoppelde water middels een infiltratievoorziening te infiltreren in de bodem. In de tuin zal daartoe een wadi worden aangelegd, waaronder wordt voorzien in een drain. Op deze manier wordt het water vertraagd afgevoerd. De infiltratievoorziening zal worden voorzien van een overloop naar de hemelwaterafvoer van het gescheiden rioleringssysteem (zie hieronder).

Grondwateroverlast

Op grond van de Verordening Waterhuishouding Zeeland dient voor nieuwe plannen de ontwateringsdiepte minimaal 70 centimeter beneden het maaiveld te worden aangehouden.

Riolering

De rioleringsbuis onder het gesloopte gebouw van de Burght is in zijn geheel verwijderd waarbij een schildmuur is geplaatst in put O51570 en in put O51560. Ter plaatste van put O51560 zal een gedeelte van de streng blijven zitten. Hierop kan de aansluiting van het nieuwe gebouw plaatsvinden waarbij een nieuwe inspectieput wordt geplaatst.

De nieuwbouw wordt voorzien van een gescheiden rioleringssysteem. Dit betekent dat het riool tot aan de perceelgrens gescheiden wordt aangeleverd, maar verder toch als gemengd stelsel wordt afgevoerd. Op termijn kan dan wel eenvoudig op een gescheiden rioolstelsel worden aangesloten.

Watervoorziening

De waterbeheerder vraagt aandacht voor hergebruik van water in het bouwontwerp. Neerslagwater is van goede kwaliteit. Door het gebruik van regenwater kan op het drinkwatergebruik worden bespaard. Regenwater kan nuttig gebruikt worden, bijvoorbeeld voor het doorspoelen van het toilet. Bij de technische uitwerking van voorliggend plan zal worden bezien of maatregelen ten behoeve van hergebruik van water financieel en technisch verantwoord zijn.

Volksgezondheid

Niet relevant.

Bodemdaling

Niet aan de orde.

Oppervlaktewaterkwaliteit

Om te voorkomen dat hemelwater verontreinigd raakt dienen duurzame (niet-uitloogbare) bouwmaterialen te worden toegepast.

Natte natuur

Niet aan de orde.

Onderhoud

De beoogde infiltratievoorziening zal worden onderhouden door de initiatiefnemer. Buiten de infiltratievoorziening zal als gevolg van de beoogde ontwikkeling de onderhoudssituatie niet veranderen.

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is in maart 2006 en februari 2008 archeologisch Bureauonderzoek en een Inventariserend Veldonderzoek uitgevoerd door ADC ArcheoProjecten. In vervolg daarop is door Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland advies uitgebracht. Hierop volgend is in 2009 door ADC ArcheoProjecten aanvullend Booronderzoek en verkennend veldonderzoek uitgevoerd. Tevens heeft bij de sloop van het oude woonzorgcomplex sloopbegeleiding plaats gevonden.

De inhoud van de eerste onderzoeken is niet langer relevant. Hieronder zal dan ook alleen worden ingegaan op het aanvullende archeologisch onderzoek van 2009.

Conclusie

In april/mei 2008 is het gebouw gesloopt. Bij de sloopbegeleiding is geconstateerd dat er geen sprake is van archeologische waarden. De conclusie uit het aanvullende Booronderzoek en verkennend veldonderzoek is dat voor het plangebied geen aanvullend onderzoek dient plaats te vinden. Tevens is er geen noodzaak voor bouwbegeleiding. Wel dient bij de bouw in geval van archeologisch vondsten contact te worden opgenomen met Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland.

In het kader van voorliggende planontwikkeling heeft vooruitlopend op de sloop van het voormalige verzorgingshuis een Flora- en faunatoets plaatsgevonden. De resultaten daarvan zijn vastgelegd in het rapport “Flora- en faunatoets de Burght, beoordeling mogelijke effecten op beschermde natuurwaarden” (RBOI-Middelburg b.v., januari 2008). In het rapport worden de volgende conclusies getrokken voor de locatie. Intussen is dit rapport achterhaald aangezien de bestaande bebouwing afgebroken is en de locatie braak ligt (figuur 4.1.).

Figuur 4.1. Locatiefoto De Burght

Gebiedsbescherming

Het Groote Gat is een Natura 2000-gebied en ligt op enige honderden meters afstand van de projectlocatie. Op grond van de uitgevoerde beoordeling wordt geconcludeerd dat er zowel direct als indirect geen effecten te verwachten zijn op de beschermde natuurwaarden. Een vergunning in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 is derhalve niet noodzakelijk.

Soortbescherming

Beschermde soorten

Op de bouwlocatie zijn mogelijk als enige broedvogels aanwezig en algemene zoogdieren. Verstoren van broedvogels is niet toegestaan en er dient uit te worden gegaan van het principe van zorgvuldig handelen.

Wat voor soortenbescherming betreft mag worden geconcludeerd dat de Flora- en faunawet geen beletsel vormen voor de beoogde ontwikkeling en dat geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet vereist is.

Het beleid van de provincie Zeeland gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit. Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of herinrichting wordt voorzien, dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch bodemonderzoek, te worden verricht.

Indien op grond van historische informatie blijkt dat in het verleden activiteiten hebben plaatsgevonden met een verhoogd risico op bodemverontreiniging dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Op basis van geconstateerde belemmeringen uit dit onderzoek, kan vervolgens worden nagegaan welke maatregelen moeten worden genomen om die belemmeringen weg te nemen (functiegericht saneren).

In opdracht van de Gemeente Sluis is door Grond-, Gewas- en Milieulaboratorium “Zeeuws-Vlaanderen” B.V. een tweetal verkennende bodemonderzoeken uitgevoerd. Onderstaand wordt volstaan met het vermelden van de conclusies en aanbevelingen uit deze rapporten³ .

Verkennend bodemonderzoek H.A. Callenfelsstraat (ong.)

In de zintuiglijk matig puinhoudende bovengrond (0-50 cm -mv) wordt een lichte verontreiniging met lood geconstateerd. In de zintuiglijk matig tot sterk puinhoudende ondergrond (40-100 cm-mv) wordt een sterke verontreiniging lood aangetoond. In de zintuiglijk niet verontreinigde ondergrond (90-200 cm -mv) worden ook analytisch geen verontreinigingen gedetecteerd.

In het grondwater uit peilbuis P1 wordt en sterke verontreiniging arseen en een lichte verontreiniging kwik aangetoond.

Op basis van de matige verontreiniging lood in de ondergrond (bodemlaag circa 40-100 cm-mv) en de sterke verontreiniging arseen in het grondwater worden vervolgonderzoeken en/of nader te nemen maatregelen in principe noodzakelijk geacht, er zijn met betrekking tot de voorgenomen activiteiten mogelijk risico's voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig.

De aangetoonde verontreiniging lood in de grond is gezien het vooronderzoek hoogstwaarschijnlijk van historische oorsprong en komt vaker voor in oude dorpskernen. Bij woningbouw is het gebruikelijk de standaard aanpak voor immobiele verontreinigingen toe te passen. Deze aanpak bestaat uit het aanbrengen van een leeflaag of verhardingslaag om zodoende contactmogelijkheden met de verontreiniging te voorkomen.

De aangetoonde verontreiniging arseen in het grondwater betreft vermoedelijk een verhoogde achtergrondwaarde, die vaker in deze regio wordt aangetroffen. Het analyseresultaat kan desgewenst door middel van een herbemonstering van peilbuis P1 worden geverifieerd.

In de huidige situatie kunnen op de onderzoekslocatie mogelijk risico's voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig zijn. Tijdens de uitvoering van de voorgenomen bouwactiviteiten dient contact met de verontreinigde grond zoveel mogelijk voorkomen te worden.

Indien grondafvoer plaatsvindt is het Bouwstoffenbesluit van kracht, onderhavig onderzoeksrapport kan in dat geval door het bevoegd gezag (Gemeente/Waterschap) als niet afdoende worden beschouwd.

Verkennend bodemonderzoek Ledelplein (ong.)

In de bovengrond (zintuiglijk geen verontreiniging) wordt een matige verontreiniging lood geconstateerd. In de ondergrond tot 1.0 m-mv (zintuiglijk verontreinigd met puin) wordt een lichte verontreiniging kwik aangetoond. In de bodemlaag 1.5-2.0 m-mv ter plaatse van boring 4 (zintuiglijk verontreinigd met puin) worden lichte verontreinigingen koper en kwik en een sterke verontreiniging lood geconstateerd.

Op basis van de matige verontreiniging lood in de bovengrond alsmede de sterke verontreiniging in de ondergrond ter plaatse van boring 4 worden vervolgonderzoeken en/of nader te nemen maatregelen in principe noodzakelijk geacht.

Aanvullend bodemonderzoek Ledelplein

In overleg met de gemeente is daarom door Grond-, Gewas- en Milieulaboratorium “Zeeuws-Vlaanderen” B.V. rondom boring 4 een nader bodemonderzoek uitgevoerd⁴ . Uit dit onderzoek blijkt dat de sterke verontreiniging lood zowel in het horizontale als het verticale vlak is ingekaderd. In tegenstelling tot voorgaand verkennend bodemonderzoek wordt ditmaal ten hoogste een lichte verontreiniging lood aangetoond. Mogelijk betrof de voorheen aangetroffen sterke verontreiniging een beperkte puntverontreiniging of 'spot'.

Ter plaatse van het aanvullend onderzochte terreingedeelte worden zowel in de bovengrond als in de ondergrond geen verontreinigingen geconstateerd.

De in het verkennend bodemonderzoek in de bovengrond aangetroffen matige verontreiniging met lood is niet nauwkeuriger bekeken. Er geldt dan ook nog steeds dat op basis van de matige verontreiniging vervolgonderzoeken en/of nader te nemen maatregelen in principe noodzakelijk worden geacht.

Echter de aangetoonde verontreinigingen zijn gezien het vooronderzoek hoogstwaarschijnlijk van historische oorsprong en komen door de gehele oude dorpskern voor. Bij woningbouw dient de standaard aanpak voor immobiele verontreinigingen toegepast te worden. Deze aanpak bestaat uit het aanbrengen van een leeflaag of verhardingslaag om zodoende contactmogelijkheden met de verontreiniging te voorkomen.

Op grond van voorgaande onderzoeken wordt geconcludeerd dat in de huidige situatie op de onderzoekslocatie mogelijk risico's voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig kunnen zijn. Tijdens de uitvoering van de voorgenomen bouwactiviteiten dient contact met de verontreinigde grond zoveel mogelijk voorkomen te worden.

Indien grondafvoer plaatsvindt is het Bouwstoffenbesluit van kracht, onderhavig onderzoeksrapport kan in dat geval door het bevoegd gezag (Gemeente/Waterschap) als niet afdoende worden beschouwd.

Conclusie

De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Wel geldt als aandachtspunt dat tijdens de uitvoering van de voorgenomen bouwactiviteiten contact met de verontreinigde grond zoveel mogelijk voorkomen dient te worden.

1. 3. Verkennend bodemonderzoek H.A. Callenfelsstraat (ong.) te Oostburg, Grond-, Gewas- en Milieulaboratorium “Zeeuws-Vlaanderen” B.V., projectnummer 05A0844, 13 oktober 2005 Verkennend bodemonderzoek Ledelplein (ong.) te Oostburg, Grond-, Gewas- en Milieulaboratorium “Zeeuws-Vlaanderen” B.V., projectnummer 05A0845/844, 13 oktober 2005
2. 4. Indicatief bodemonderzoek Ledelplein te Oostburg (Oostburg E3900), Grond-, Gewas- en Milieulaboratorium Zeeuws-Vlaanderen B.V, Projectnr. 05A0845, 16 maart 2006

Normstelling en beleid

Bij realisering van nieuwe hindergevoelige functies (bijvoorbeeld woningen zoals onderhavige zorgappartementen) dient rekening te worden gehouden met eventuele hinderveroorzakende (bedrijfs-)activiteiten in de omgeving. Uitgangspunt daarbij is dat er ter plaatse van hindergevoelige functies sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt.

Afstemming van bestaande en nieuwe functies is mogelijk door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (herziene versie, 2007). Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met milieuaspecten als geur-, stof en geluidhinder. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Uit jurisprudentie en de genoemde VNG-publicatie blijkt dat in het geval van een gemengd gebied verkleinde richtafstanden gelden.

Onderzoek

Aan de oostkant van het zorgcomplex bevindt zich het Ledeltheater. Op grond van de VNG-brochure geldt voor dergelijke functies een richtafstand van 30 meter ten opzichte van een rustige woonwijk (SBI-code 9232). In het geval van een centrumgebied, een gebied met gemengde functies, wordt een schouwburg op een afstand van 10 meter toelaatbaar geacht. Deze afstand wordt bij de inrichtingsschets ongeveer aangehouden. Bovendien bevinden zich gevoelige ruimten als woningen en verzorgingsruimten zich op verdere afstand van de schouwburg. De schouwburg levert derhalve geen beperkingen op voor het beoogde bouwplan.

Aan de andere kant van de beoogde ontwikkeling bevond zich een supermarkt. De supermarkt is begin 2009 verplaatst naar een nieuwe locatie, maar het geldende bestemmingsplan laat een supermarkt nog steeds toe. Op grond van de VNG-brochure geldt voor dergelijke functies een richtafstand van 30 meter ten opzichte van een rustige woonwijk (SBI-code 5211). In een stadscentrum (gemengd gebied) wordt deze functie naast of onder woningen toelaatbaar geacht. Aangezien de supermarkt op circa 20 meter van het bouwplan is gelegen levert zij zodoende geen belemmering op voor de beoogde ontwikkeling.

Aan de overzijde van het Ledelplein ligt een eethuis. Op grond van de VNG-brochure geldt voor dergelijke functies een richtafstand van 10 meter (SBI-code 553). In een stadscentrum (gemengd gebied) wordt deze functie naast of onder woningen toelaatbaar geacht. Aangezien het eethuis op circa 30 meter van het bouwplan is gelegen levert zij zodoende geen belemmering op voor de beoogde ontwikkeling.

Daarnaast zullen in het woonzorgcomplex diverse voorzieningen waaronder kleinschalige detailhandel worden gerealiseerd. Deze blijven voornamelijk ondergeschikt aan het complex. Eventuele richtafstanden zijn daarom niet van toepassing. Wel is belangrijk dat er onderlinge afstemming plaats vindt tussen deze functies en de woningen/ zorgappartementen, zodat ter plaatse van de nieuwe woningen/ zorgappartementen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gerealiseerd.

Conclusie

Aangezien aan de richtafstanden wordt voldaan, zal ter plaatse van het zorgcomplex geen onacceptabele milieuhinder ontstaan. Omgekeerd levert de bouw van het zorgcomplex dan geen belemmeringen voor bestaande bedrijven in de omgeving.

Auto

De ontwikkeling is gelegen in de gemeente Sluis en wordt primair via de erftoegangswegen Ledelplein, Oprit en de Burg. H.A. Callenfelsstraat ontsloten. Via de Oprit is het mogelijk om via Nieuwstraat en de Oude Haven de kom Oostburg aan de westzijde te verlaten en staan in verbinding met de rondweg Oostburg (N 58). De N 58 is een gebiedsontsluitende weg in de gemeente Sluis en provincie Zeeland en vormt de directe verbinding tussen de Belgische grens (bij Sluis) en het fiets-, voetveer van de verbinding Breskens-Vlissingen.

Verkeersintensiteit

In en rondom het plangebied zijn veel 30 km / uur-wegen aanwezig. Voor het akoestisch onderzoek is het Ledelplein aangehouden als de te toetsen weg. Ten eerste omdat hier de hoogste intensiteit wordt verwacht en ten tweede omdat de ontwikkeling zich het dichtst bevindt bij de as van de Ledelplein. De verkeersintensiteit op het Ledelplein is ontleend aan de gebruikte verkeersintensiteiten uit het bestemmingsplan Kom Oostburg. Voor deze weg is uitgegaan van een maximale verkeersintensiteit van 6.000 mvt / etmaal in 2005. Omdat het hier een doorgaande weg betreft is wel uitgegaan van een autonome groei van 1,5% per jaar. Deze autonome groei is gebaseerd op landelijke gemiddelden. Voor het prognosejaar is ook rekening gehouden met de in het bestemmingsplan Kom Oostburg horende verkeersgeneratie op het Ledelplein van 282 mvt/etmaal. In tabel 4.1 zijn de verkeersintensiteiten weergegeven.

Verkeersaantrekkende werking

In de beoogde ontwikkeling wordt de mogelijkheid geboden om 38 extramurale appartementen, 31 verzorgingsappartementen en verschillende commerciële- en zorgfuncties (300 m² bvo) te realiseren. Volgens CROW publicatie 256⁵ is de verkeersgeneratie in een centrumdorpse omgeving voor huurappartement voor senioren (huur, senioren) 2,6 mvt/etmaal en voor een huurappartement (huur, etage) 4,6 mvt/etmaal. De verdeling van de 300 m² aan commerciële en zorgfuncties is nog niet duidelijk. Daarom is in dit onderzoek uitgegaan van de zeer intensieve functie gezondheidscentrum. Volgens CROW publicatie 272 dient bij een gezondheidscentrum per 100 m² bvo uitgegaan te worden van een verkeersgeneratie van 17,1 mvt/etmaal. De totale verkeersgeneratie ten gevolge van de ontwikkelingen bedraagt dus 31 * 2,6 + 38 * 4,6 + 3,00 * 17,1 = 307 mvt/etmaal. Omdat niet geheel duidelijk is hoe het verkeer zich zal verdelen over het omliggende wegennet is er vanuit gegaan dat al het gegenereerde verkeer over het Ledelplein rijdt.

Tabel 4.1. Verkeersintensiteiten (afgerond op tientallen)

Parkeren

De beoogde ontwikkeling omvat de realisatie van 69 zorgappartementen, 300 m² detailhandel en 150 m² horeca, waarbij ernaar gestreefd zal worden dat in De Burght zorggerelateerde detailhandel en dienstverlening worden gevestigd (het gezondheidscentrum).

Het plangebied is gelegen in het centrum van de kern Oostburg dat volgens CBS-gegevens een “niet stedelijke” stedelijkheidsgraad heeft. Er zijn geen parkeerkencijfers bekend voor intra- en/of extramurale appartementen. Er is voor gekozen om voor de intramurale appartementen aan te sluiten bij het kencijfer dat hoort bij verpleeg/verzorgingstehuis. Voor de extramurale appartementen is aangesloten bij de kencijfers die horen bij een serviceflat/aanleunwoning. Volgens CROW publicatie 182⁶dient rekening gehouden te worden met respectievelijk minimaal 0,5 en maximaal 0,7 en minimaal 0,3 en maximaal 0,6 parkeerplaatsen per woning. Aangezien de bestemmingsplanregels niet uitsluiten dat ook mensen die niet in De Burght wonen van de commerciële ruimten gebruik zullen gaan maken, wordt zekerheidshalve uitgegaan van een hoge parkeernorm, te weten die voor commerciële dienstverlening (met baliefunctie) en commerciële horeca. In tabel 4.2 is de toekomstige parkeerbehoefte berekend.

Tabel 4.2. Parkeerbehoefte

De parkeerbehoefte zal, uitgaande van deze hoge normen voor horeca en detailhandel/dienstverlening in verhouding tot het verwachte gebruik van die ruimten, in de toekomstige situatie dus op gemiddeld 52 parkeerplaatsen uitkomen.

Om te kunnen bepalen wat de toename van de parkeerbehoefte ten opzichte van de oude situatie is, is in tabel 4.3 de parkeerbehoefte uitgaande van de voormalige Burght berekend.

Tabel 4.3 parkeerbehoefte voormalige Burght

In de oude situatie was er dus sprake van een parkeerbehoefte van gemiddeld 57 parkeerplaatsen indien ermee rekening wordt gehouden dat ook in de oude situatie mogelijk mensen die niet in De Burght woonden gebruik maakten van de commerciële ruimten. Indien met dit laatste geen rekening wordt gehouden, dan was er sprake van een gemiddelde parkeerbehoefte van 47 parkeerplaatsen. In de oude situatie waren 9 parkeerplaatsen op het terrein van De Burght aanwezig.

Binnen het beoogde plan worden 15 parkeerplaatsen gerealiseerd. De overige benodigde parkeerplaatsen (kunnen) worden opgevangen op de omliggende parkeerfaciliteiten op de Markt en het Ledelplein en aan de Langestraat en Schouwburgstraat. Verder zal Woongoed Zeeuws Vlaanderen zorg dragen voor de herindeling van de Schouwburgstraat, waarbij wordt gestreefd naar het uitbreiden van het aantal parkeerplaatsen, voor zover de beschikbare ruimte dat toelaat.

Dit, samen met de maatregelen tot regulering van het parkeren in het centrum van Oostburg als is verwoord in de (op 23 december 2009 vastgestelde gemeentelijke) "Parkeervisie 2010-2013", is zoals in paragraaf 2.2 reeds is gemeld een adequate oplossing voor de parkeerproblematiek. In redelijkheid kan worden gesteld dat voldoende ruimte voor opvang van de parkeervraag aanwezig is.

1. 5. CROW publicatie 256, Verkeersgeneratie woon- en werkgebieden; vuistregels en kengetallen gemotoriseerd verkeer; oktober 2007; Ede.
2. 6. CROW publicatie 182; Parkeerkencijfers - Basis voor parkeernormering; september 2008; Ede

Ten behoeve van de realisering van het woonzorgcomplex is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar wegverkeerslawaai. Woningen en appartementen worden immers in de Wet geluidhinder (hierna Wgh) als geluidsgevoelige functie aangemerkt. En aangetoond moet zijn dat een nieuwe geluidsgevoelige bestemming voldoet aan bepaalde wettelijke normen uit de Wgh. In de bijlagen 2 en 3 van deze plantoelichting is de volledige rapportage van het uitgevoerde akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai opgenomen. Deze paragraaf geeft een samenvatting van de resultaten en conclusies van dit onderzoek weer.

De geluidsbelasting aan de gevel van de beoogde ontwikkeling ten gevolge van het wegverkeerslawaai van het Ledelplein is op de maatgevende waarneemhoogte van 7,5 meter 59 dB. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden de uiterste grenswaarde van 63 dB echter niet. Omdat er redelijkerwijs geen maatregelen mogelijk zijn om de geluidsbelasting aan de gevels terug te dringen en de uiterste grenswaarde niet wordt overschreden kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een aanvaardbaar geluidsniveau. Conform het Bouwbesluit moet de geluidsbelasting in een nieuwe woning langs bestaande wegen voldoen aan een binnenwaarde van ten hoogste 33 dB.

De Wet luchtkwaliteit (Wlk) staat realisatie van de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Ter plaatse van de beoogde functies kan op basis van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland (achtergrondconcentratie geleverd door het Planbureau voor de Leefomgeving; PBL) in combinatie met de afwezigheid van substantiële lokale bronnen worden geconcludeerd dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof onder de betreffende grenswaarden liggen. Ook de prognose voor 2015 en 2021 voorspelt geen overschrijding (informatie PBL november 2009). Op basis van het NIBM-tool is geconcludeerd dat de ontwikkeling in niet betekende mate (NIBM) bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Berekeningen zijn gelet op het voorgaande en het gegeven dat de grootschalige concentraties ver onder de grenswaarden liggen, achterwege gelaten.

Normstelling en beleid

Bij het bestemmingsplan dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en / of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebondenrisico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken⁷ en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Onderzoek

In de omgeving van het projectgebied bevinden zich geen risicovolle bedrijven. Ook vindt in de nabijheid van het projectgebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats.

Conclusie

Op basis van het verrichte onderzoek wordt geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid de uitvoering van het project niet in de weg staat.

1. 7. Dat wil zeggen vierentwintig uur per dag en gedurende het gehele jaar.

In het kader van het bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van ondergrondse planologisch relevante leidingen. Indien daartoe aanleiding bestaat dient rondom een leiding een zone te worden aangegeven waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

In het projectgebied bevinden zich geen planologisch relevante leidingen. Mogelijk zijn wel diverse niet-planologisch relevante leidingen (rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) aanwezig. Deze kabels en leidingen zijn veelal aangelegd langs / in combinatie met aanwezige weginfrastructuur. Bij graafwerkzaamheden op het terrein dient hiermee rekening te worden gehouden.

Conclusie

In en nabij het projectgebied zijn geen planologisch relevante leidingen en/of telecommunicatieverbindingen aanwezig. Er zijn derhalve geen belemmeringen te verwachten. Bij graafwerkzaamheden op het terrein dient wel rekening te worden gehouden met eventueel aanwezige kabels en niet-planologische leidingen.

In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de handhaving en de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Tegen activiteiten, die in strijd zijn met het bestemmingsplan zal het gemeentebestuur, administratiefrechtelijk optreden, op grond van de Gemeentewet en de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Voor een aanvaardbaar handhavingsbeleid wordt in de eerste plaats gestreefd naar een voldoende draagvlak. Een bestemmingsplan met weinig draagvlak houdt immers het risico in dat het slecht wordt nageleefd en is dan weinig zinvol.
In verband hiermee is het bestemmingsplan zodanig opgezet dat het voor zoveel mogelijk betrokkenen een duidelijke, toegankelijke en op de hedendaagse behoeften en eisen afgestemde bestemmingsregeling bevat.

Verder wordt informatie verstrekt omtrent de inhoud van het bestemmingsplan. Hiermee wordt onder andere beoogd het begrip bij de burger te vergroten. Het geven van voorlichting vormt daarmee ook een belangrijke schakel in de handhavingactiviteiten. Van gemeentewege worden hiertoe de nodige activiteiten ondernomen, waaronder een inspraakbijeenkomst.

Daarnaast worden de voorschriften in de praktijk toegepast en gehandhaafd. Ten aanzien van overtredingen zal een actief handhavingsbeleid worden gevoerd. Getracht wordt de controlewerkzaamheden ten aanzien van geconstateerde overtredingen op een intensieve manier uit te voeren.

Handhavingactiviteiten worden zoveel mogelijk onderling afgestemd. Controle in het kader van het bestemmingsplan wordt gekoppeld aan controle in het kader van milieuwetgeving en omgekeerd. Dit is van belang om de benodigde inzet van extra middelen zo beperkt mogelijk te houden, maar ook om tot een samenhangend handhavingsbeleid te komen.

Wanneer eenmaal sancties moeten worden getroffen, zal dit op consistente wijze, maar met oog voor de juridische spelregels, worden gedaan. Indien de activiteiten niet kunnen worden gelegaliseerd, zullen de instrumenten van aanschrijving, stillegging bouw, bestuursdwang en dwangsom worden toegepast. De uitvoering van de strafrechtelijke vervolging ligt in handen van het Openbaar Ministerie.

Naast de planologische haalbaarheid van het project zoals getoetst in voorgaande paragrafen, moet ook de financiële uitvoerbaarheid van het project aangetoond worden. In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Deze afdeling regelt verplicht kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Van een exploitatieplan kan worden afgeweken door in het kostenverhaal anderszins te voorzien (overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied of volledig grondeigendom). In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3. tot en met 6.2.5. Bro) als een bouwplan (6.2.1 Bro) wordt mogelijk gemaakt. De wetgever heeft de volgende verschillende bouwplannen vastgelegd:

• Bouw één of meer woningen;
• Bouw een of meer andere hoofdgebouwen;
• Uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² of met één of meer woningen;
• Verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht worden, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• Verbouwing van een of meer gebouwen voor andere doeleinden mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1000 m² bedraagt;
• De bouw van kassen voor 1000 m².

In dit bestemmingsplan wordt een bouwplan mogelijk gemaakt, namelijk de bouw van een hoofdgebouw. Hierdoor moet worden voorzien in het kostenverhaal echter de gemeente geeft aan dat voorliggende ontwikkeling wordt geheel bekostigd door de beide initiatiefnemers, Stichting Woonzorg West Zeeuws Vlaanderen en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Het bouwprogramma van Stichting Woonzorg West Zeeuws-Vlaanderen wordt hierbij indirect gefinancierd via de AWBZ, heb bouwprogramma van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen wordt met eigen middelen gefinancierd waarbij sprake is van een onrendabele investering. De door de initiatiefnemer aan de gemeente overgelegde gegevens tonen afdoende aan dat deze de benodigde investeringen financieel kan dragen. De gemeente is dan ook van mening dat er geen belemmeringen zijn aangaande de financiële uitvoerbaarheid. Om te voldoen aan de wettelijke verplichting zal tussen de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst worden gesloten. Hiermee zijn de kosten anderszins voorzien.

Conclusie

De gemeente geeft aan dat hiermee de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is gewaarborgd.

In dit hoofdstuk wordt het bestemmingsplan toegelicht, waarbij inzicht wordt gegeven in de doorwerking van de beleidsuitgangspunten en in de opzet en methodiek van het bestemmingsplan (plankaart en regels).

Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het daarbij behorende Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Deze wet vormt het wettelijk kader voor het bestemmingsplan. Vanaf 1 januari 2010 moeten alle nieuwe ruimtelijke plannen digitaal, uitwisselbaar en vergelijkbaar worden gemaakt. Het gaat om bestemmingsplannen, provinciale verordeningen, Algemene maatregelen van Bestuur (AMvB's) en structuurvisies. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten, provincies en departementen verantwoordelijk zijn voor het maken en beheren van hun eigen ruimtelijke plannen en verordeningen. Tevens worden deze plannen en verordeningen digitaal beschikbaar gesteld voor burgers, bedrijven en medeoverheden.

Een vergelijkbaar ruimtelijk plan is opgebouwd volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen, editie 2008 (SVBP2008), die is verankerd in het Bro. Deze standaard is opgesteld door de werkgroep "Standaard Vergelijkbaarheid" in het kader van Digitale Uitwisseling in Ruimtelijke Processen (DURP). De standaard bouwt voort op de Digitale Leest.

Daarnaast is in het nieuwe Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelregel.

Het voorliggende bestemmingsplan is opgebouwd en vormgegeven conform de bindende afspraken van de SVBP2008. Dat is ook de reden waarom er een heel nieuw bestemmingsplan voor de locatie van De Burght is gemaakt. Doordat er aan SVBP 2008 moet worden voldaan kan er geen partiële herziening worden gemaakt.

Ten aanzien van de opzet van het bestemmingsplan (plankaart en regels) is het volgende van belang.

Planvorm

De Wro biedt de keuze uit drie planvormen:

1. a. het gedetailleerde bestemmingsplan;
2. b. het zogenaamde globale eindplan;
3. c. het globale uitwerkingsplan met een uitwerkingsplicht.

Het bestemmingsplan De Burght is gedetailleerd van karakter. Ontwikkeling van het woonzorgcomplex is zo gedetaileerd mogelijk weergeven.

Opzet plankaart

Algemeen

Het bestemmingsplan moet voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar is. In aansluiting hierop en in relatie tot digitale ontwikkelingen verdient het de voorkeur de bestemmingsregeling zo veel mogelijk op de plankaart te visualiseren en de planregels zo transparant mogelijk te houden. Uitgangspunt is dat zoveel mogelijk informatie op de plankaart wordt aangegeven en dat de plankaart digitaal wordt opgebouwd.

Daarbij is gebruik gemaakt van een combinatie van de GBKN (Grootschalige Basiskaart Nederland) en de digitale kadastrale ondergrond.

Bestemmingen

Op de plankaart wordt voor het woonzorgcomplex aangegeven welke bestemming geldt en waar bebouwing is toegestaan. Door middel van hoofdletters wordt de bestemming aangeduid, in dit plan M voor Maatschappelijk.

Op het renvooi wordt de betekenis aangegeven van de bestemmingen en de aanduidingen. Tevens wordt in een onderhoek op de plankaart de naam van het bestemmingsplan aangegeven, de datum van terinzagelegging, vaststelling en (eventueel) van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook is het identificatienummer van het bestemmingsplan en het kaartblad aangegeven. De kaart bestaat uit 1 kaartblad en renvooi, op een schaal van 1:1.000.

Aanduidingen

Op de kaart zijn maatvoeringsaanduidingen op de kaart aangegeven zoals de maximaal toegestane hoogtemaat (goothoogte en bouwhoogte). Bij het toekennen van de aanduidingen is zo veel mogelijk gebruik gemaakt van de standaard (en verplichte) aanduidingen uit SVBP2008.

Opzet planregels

Volgens SVBP2008 hebben de planregels een vaste hoofdstukindeling, in een vaste volgorde.

• In hoofdstuk 1 (inleidende regels) worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd, en wordt de wijze van meten bepaald.
• In hoofdstuk 2 (bestemmingsregels) worden alfabetisch de regels gegeven waarmee de bestemmingen die op de plankaart voorkomen nader worden omschreven.
• Hoofdstuk 3 (algemene regels) bevat een anti-dubbeltelbepaling en een algemene bouwregel.
• Hoofdstuk 4 (slotregel) ten slotte de titel van het plan.

Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2, Bestemmingsregels) wordt als volgt opgebouwd:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels (onderverdeeld in toelaatbaarheid van bouwwerken en bouwhoogte, oppervlakte en inhoud);
• ontheffing van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• ontheffing van de gebruiksregels;
• aanlegvergunningen;
• wijzigingsbevoegdheden.

Een bestemmingsartikel behoeft niet alle elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

Het plangebied is gelijk aan het terrein van het woonzorgcomplex en het terrein van “Het Lam”. Daarom kan in dit bestemmingsplan worden volstaan met de bestemming Maatschappelijk.

Op de kaart is een bouwvlak opgenomen, dat de plaats van de gebouwen vastlegt. In het bouwvlak zijn de toegestane hoogtes voor de verschillende bouwdelen aangegeven. Om de speciale dakvorm en de hoogte op een goede manier te begrenzen is voor het bouwdeel aan de zijde van het Ledelplein een bijzondere hoogteregeling opgenomen. De toegestane goothoogte wordt gemeten ter plaatse van de op de kaart aangegeven gevellijnen. Daarmee wordt afgeweken van de standaardwijze van meten van de goothoogte uit artikel 2.6. De goothoogte wordt in deze vlakken gemeten vanaf 2.65 meter boven NAP. De maximale hoogte wordt ter plaatse van de gevellijnen gemeten, door het verschil tussen de aangeduide maximale goothoogte en bouwhoogte. Deze bijzondere hoogteregeling heeft als effect dat de voorgestane bouwhoogtes en de speciale dakvorm kunnen worden gerealiseerd en niet meer dan dat.

Tevens is voor het hoofdgebouw een aanduiding specifieke vorm van maatschappelijk opgenomen. Ter plaatse zijn op de begane grond dienstverlening en detailhandel toegestaan in eenheden van ten hoogste 100 m². De totale oppervlakte voor detailhandel en dienstverlening samen bedraagt ten hoogste 300 m². Daarnaast is horeca uit ten hoogste categorie 1b van de Staat van Horecabedrijven toegestaan met een maximum van 150 m².

In het kader het overleg ex artikel 3.1.1. Bro is het voorontwerpbestemmingsplan aan diverse instanties toegestuurd met het verzoek op dit plan te reageren.

Overlegreacties zijn ontvangen van:

• de Provincie Zeeland (brief van 24 juni 2010);
• het Waterschap Zeeuws-Vlaanderen (brief 22 juni 2010);
• Veiligheidsregio Zeeland (brief 13 juli 2010).

Het Waterschap Zeeuws-Vlaanderen heeft ingestemd met het plan. De Veiligheidsregio Zeeland heeft gemeld dat het plan geen aanleiding geeft tot inhoudelijke advisering.

Van de overige aangeschreven instanties (Delta NV, Gasunie, SCEZ, Woon Advies Commissie Zeeuws-Vlaanderen en VROM-inspectie) is geen reactie ontvangen. Aangenomen wordt dat ook zij instemmen met het plan.

De overlegreactie van de provincie Zeeland is als volgt samengevat en beantwoord.

Overlegreactie Provincie Zeeland

1. 1. De woningen in dit plan staan wel in de concept woningbouwprogrammering Zeeuws-Vlaanderen, maar dit regionale programma is nog niet definitief. Dit is een voorwaarde voor de uitvoering van dit plan.
2. 2. Als dragende kern is een maximale hoogte van 20 meter mogelijk. De nokhoogte van maximaal 31 meter overschrijdt deze aanzienlijk. Afwijking is alleen mogelijk indien aantoonbaar de kernkwaliteiten van het omliggende landschap en de stedenbouwkundige karakteristieken van de omgeving niet worden aangetast. In het vigerende plan geldt een nokhoogte van 14 tot 22 meter. Hoogteaccenten elders in Oostburg hebben een goothoogte van 14 meter (gemeentehuis) en 20 meter (ziekenhuis). Deze zijn aanzienlijk lager dan het bouwplan. De watertoren met een goothoogte van 54 meter springt er duidelijk bovenuit. Ook een onderbouwing vanuit het Nationaal Landschap ontbreekt. Daardoor is de impact op het omringende landschap moeilijk in te schatten. De hogere hoogte is op dit moment niet aanvaardbaar. Verzocht wordt visualisaties te maken vanuit de vier windstreken. Concrete locaties worden aangegeven. Op basis van deze visualisaties kan worden beoordeeld of de grotere hoogte ruimtelijk aanvaardbaar is.

Gemeentelijke commentaar

1. 1. Het regionale programma is nog niet vastgesteld. Vanwege de overcapaciteit zullen hierin nog keuzes moeten worden gemaakt. Dit project is daarvan niet afhankelijk. Het staat al lange tijd op het gemeentelijk programma en heeft voor de gemeente grote prioriteit. Mede vanwege de bijzondere doelgroep en betekenis voor Oostburg is dit project voor de gemeente een hard gegeven en blijft het buiten de nog te maken regionale keuzes.
2. 2. Provincie, welstandscommissie, gemeente en initiatiefnemer hebben inmiddels overeenstemming over de ruimtelijke inpassing en beeldkwaliteit van voorliggende woon-zorgcomplex. Over de bebouwingshoogte en ruimtelijke impact van het complex heeft uitvoerig overleg plaatsgevonden tussen deze partijen. De gevraagde visualisaties zijn uitgevoerd. Voorts is in vervolg daarop in nauw onderling overleg een beeldkwaliteitsplan opgesteld, waarin deze visualisaties zijn verwerkt. In de stedenbouwkundige randvoorwaarden (Stedenbouwkundige visie/beeldkwaliteit Kop Ledelplein Oostburg 14 september 2000, RBOI) is een hoogteaccent mogelijk gemaakt. De hoofdlijnen van deze visie zijn ongewijzigd gebleven en in dit bestemmingsplan vastgelegd en deze vormen een belangrijk aandachtspunt in het de beeldkwaliteitsplan.

In relatie tot de stedenbouwkundige context en het noodzakelijke programma wordt een overschrijding van de 20 meter hoogte verantwoord geacht. Een ranke vorm en een maximale hoogte van 7 tot 8 lagen markeert de plek en de functie. Het voegt zich in het karakteristieke beeld van Oostburg met diverse hoogteaccenten. Daarbij werd gerefereerd aan de kerktorens van 30 meter, de klokkentoren van het gemeentehuis van eveneens een kleine 30 meter en de watertoren die daar ver bovenuit gaat. Niet de goothoogten van de gebouwen maar deze verticale accenten vormen het referentiepunt. De maximale hoogte van 31 meter van het bouwplan voegt zich in deze serie van bestaande hoogteaccenten. De watertoren blijft het landmark van Oostburg met zijn bijna dubbele hoogte.

De massawerking van het gebouw komt voort uit de gekozen architectonische vorm. Deze wordt in de stedenbouwkundige context aanvaardbaar geacht gelet op de ligging van het gebouw in het centrumgebied op de kop van het Ledelplein en de functionele betekenis als zorgcentrum. In het beeldkwaliteitsplan zijn de ruimtelijke effecten in het stedelijk gebied inzichtelijk gemaakt. Het gebouw voegt een nieuw (of vervangt een bestaand) ruimtelijk-functioneel element toe aan het centrum van Oostburg als compacte voorzieningencluster. In zijn vorm mag het onderscheidend zijn ten opzichte van andere maatschappelijke voorzieningen zoals kerken, gemeentehuis en ziekenhuis. Het gebouw onderscheidt zich onmiskenbaar van de kleinschalige omgeving maar door de gelede vorm en een zorgvuldige architectonische uitwerking daarvan kan het zich op een aanvaardbare manier in zijn omgeving voegen.

Aan het Nationaal Landschap is expliciet in de plantoelichting aandacht besteed. De kernkwaliteiten van dit Nationaal Landschap richten zich op de structurele kenmerken van het landschap van Zuidwest Zeeuws-Vlaanderen. Hogere bebouwing in kernen kan van invloed zijn op het landschapsbeeld maar een expliciet criterium ontbreekt hiervoor. Duidelijk is dat een zorgvuldige afweging in deze context geboden is. De gevraagde visualisaties zijn hiervoor zeer geschikt, uitgevoerd en zoals aangegeven in het beeldkwaliteitsplan verwerkt.

De visualisaties vanuit het omringende landschap geven een duidelijk beeld van de effecten van het plan. Vanuit de verschillende toegangswegen naar de kern (de N58 vanuit Schoondijke, de Maaidijk uit Groede, de Oostburgsestraat/Oude Haven uit Zuidzande, de N58 uit Sluis, de Bakkerstraat uit St. Kruis en de Philipsweg uit Waterlandkerkje) blijkt het gebouw slechts in zeer beperkte mate het beeld van het silhouet van Oostburg te beïnvloeden. De beplanting langs deze wegen in de vorm van bomenrijen, de verspreide erfbeplantingen en de diffuse kernrand met bebouwing en groen “verbergt” het zicht op de nieuwbouw en het centrum. Door de dichtheid van deze beplanting zal ook in de wintersituatie dit afschermende beeld grotendeels blijven bestaan.

Vanaf de plattelandswegen, die op afstand rond de kern gaan is er op diverse plaatsen een open zicht naar de kern. In het silhouet is de nieuwbouw daar op meerdere plaatsen zichtbaar. Afhankelijk van de afstand en de positie wordt aan de drie karakteristieke torens een element toegevoegd met een afwijkende massa. De hoogtemaat is vergelijkbaar met de bestaande torens. Het karakteristieke silhouet wordt weliswaar verdicht, maar dat verandert niet wezenlijk de structuur van het silhouet bestaande uit een enigszins diffuse basis van groen en lage bebouwing in allerlei variëteiten met daarboven incidentele verticale accenten. Deze begrenzen het centrumgebied. De watertoren blijft een perifeer gelegen landmark. Door in de materiaaltoepassing uit te gaan van een lichte kleurstelling voor de hogere bebouwingsdelen en een zorgvuldige gevelindeling blijft de massawerking beperkt.

Geconcludeerd kan dan ook worden dat het plan beeldkwalitatief aanvaardbaar en verantwoord is vanwege onder andere de beperkte zichtbaarheid van het gebouw in het silhouet van Oostburg. Daar, waar het gebouw wel zichtbaar is, wordt het landschappelijk als ook in de stedelijke structuur passend geacht als markering van het centrum .

Het voorontwerpbestemmingsplan (versie: 28-01-2010) heeft vanaf 6 mei 2010 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Het plan is digitaal via de gemeentelijke website en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl beschikbaar/raadpleegbaar gesteld en heeft analoog ter inzage gelegen in het Klanten Contact Centrum (KCC) Nieuwstraat 22 te Oostburg.

Tijdens de periode van terinzagelegging is eenieder in de gelegenheid gesteld schriftelijk of mondeling zijn of haar reactie omtrent het voorontwerpbestemmingsplan kenbaar te maken. Op donderdag 27 mei 2010 is een inloopbijeenkomst gehouden: tijdens deze bijeenkomst is gelegenheid geboden voor het stellen van vragen over het voorontwerpbestemmingsplan.

Gedurende de inspraaktermijn is één inspraakreactie ingediend (bij brief van 16 juni 2010). Deze inspraakreactie is als volgt samengevat en beantwoord.

Inspraakreactie

1. 1. Inspreker refereert aan de kenmerkende identiteit van de Wederopbouwarchitectuur voor Oostburg en de discussie indertijd over de inpassing van het voormalige bejaardenhuis “De Burght” hierin. Dit nieuwe bombastische plan tast deze karakteristieken stedenbouwkundig en architectonisch aan. Het cultuurhistorisch besef ontbreekt. Waarom is er geen beroep gedaan op het provinciale kwaliteitsteam?
2. 2. De functionaliteit en commerciële exploitatie lijken bepalend te zijn geweest. Van de initiatiefnemers was meer aandacht voor een integrale woonkwaliteit verwacht. De behoefte aan commerciële ruimtes is niet aangetoond. Leegstand, bevolkingskrimp en vergrijzing maken dit onwaarschijnlijk.
3. 3. Het plan voorziet in te weinig parkeerplaatsen. De behoefte wordt minimaal op 100 parkeerplaatsen geschat. Slechts 15 parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd. Het parkeerprobleem wordt afgewenteld op de gemeenschap. Op de locatie van de gesloten supermarkt aan de H.A. Callenfelsstraat blijft de exploitatie van een nieuwe supermarkt mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan met alle parkeerdruk van dien.
4. 4. De opvang van het hemelwater wordt onvoldoende onderbouwd. Er wordt geen aandacht besteed aan de lichtuitstraling en de schaduwwerking van het complex.
5. 5. Er is onvoldoende aandacht besteed aan duurzaam bouwen en de kwaliteit van de woonomgeving, zoals in het Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 wordt gevraagd.
6. 6. De maximale bouwhoogte van 20 meter uit het omgevingsplan wordt overschreden. Dit is niet toegestaan mede vanwege de ligging in het Nationaal Landschap. Afwijkingen zijn niet toelaatbaar vanwege de aantasting van de kernkwaliteiten van het omliggende landschap en de stedenbouwkundige karakteristieken van de omgeving, die juist tot de aanwijzing tot nationaal landschap hebben geleid. Van versterking van de beeldkwaliteit kan derhalve geen sprake zijn. Toevoeging van een nieuw landmark doet afbreuk aan het historische landmark van de watertoren.
7. 7. Het gebouw wordt buiten alle proporties geacht. Het bebouwingsoppervlak is te groot, er moet een boom sneuvelen en de andere moeten worden opgesnoeid, er is geen ruimte voor een groene inpassing. Maat, schaal en ontwerp passen niet in de stedenbouwkundige structuur van Oostburg. Het is bombastisch en vormt een dissonant in het centrum. Er zijn geen lessen getrokken uit de hoogbouw in Cadzand en de Rabobank in Aardenburg.
8. 8. Alternatieve locaties nabij het ziekenhuis of de Euregiotuinen passen beter voor een woonzorgcomplex. De landelijke sfeer van dergelijke locaties sluit beter aan bij de doelgroep. De huidige locatie aan het Ledelplein kan als kijk- en gebruikstuin worden ingericht. Onderzoek van beide alternatieve locaties wordt bepleit.

Gemeentelijke commentaar

1. 1. Het besef van de cultuurhistorische betekenis en kwaliteiten van de Wederopbouwperiode voor Oostburg in de vorm van de stedenbouwkundige opzet van het centrum en markante gebouwen is een belangrijk uitgangspunt geweest voor de stedenbouwkundige randvoorwaarden. De geleding en positionering van de bebouwing is hierop gebaseerd. Aan de architectonische uitwerking is een modernistische invulling gegeven.

De inschakeling van het provinciale kwaliteitsteam is niet nodig geacht. Voor de planontwikkeling is gekozen voor een intensief overleg- en begeleidingstraject. Er is in een vroegtijdig stadium een duidelijke stedenbouwkundige visie opgesteld welke globaal als richtlijn voor ontwerp en overleg met betrokken partijen gehanteerd. De hoofdlijnen hiervan zijn als uitgangspunt in het bestemmingsplan opgenomen en als randvoorwaarden voor ontwikkeling vastgelegd. Aanvullend op het bestemmingsplan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De massastudie van de architect is door het kernteam IPCO (Integraal Ruimtelijk Plan Centrum Oostburg) nader getoetst op basis van door SpellerCo Meerding gemaakte 3D-beeldimpressies van de oude- en de nieuwe situatie. Deze beelden zijn in het beeldkwaliteitsplan verwerkt. Voorts is over de ruimtelijke kwaliteit en inpassing van het complex uitvoerig overleg gevoerd met de provincie (waarbij ook een vertegenwoordiging van het provinciale kwaliteitsteam is betrokken) en de welstandscommissie: zie ook hetgeen hierover in voorgaande paragraaf 7.1. is opgemerkt. Provincie, welstandscommissie, gemeente en initiatiefnemer hebben overeenstemming over de inpassing en beeldkwaliteit van voorliggende woon-zorgcomplex. De resultaten hiervan hebben hun beslag gekregen in het voorliggende bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan. Bij de beoordeling van het uitgewerkte definitieve bouwplan wordt nauwlettend toegezien op naleving van de hierin vastgelegde kwaliteitseisen.

2. 2. De commerciële ruimtes zijn bedoeld voor de specifieke doelgroep, die in het complex wordt gehuisvest. Het restaurant kan ook voor mensen van buiten aantrekkelijk zijn zoals tegenwoordig bij dergelijke instellingen gebruikelijk is. De overige oppervlakte voor commerciële ruimte is in principe gereserveerd voor medische zorg. Een maatschappelijke functie op de begane grond aan het plein is ook stedenbouwkundig belangrijk voor de continuïteit van de centrumvoorzieningen.
3. 3. Mede naar aanleiding van de gemaakte opmerking is de parkeersituatie nogmaals bekeken. Dit heeft geleid tot enige aanpassing van de plantoelichting op dit punt. In de toelichting is aangegeven dat de parkeerbehoefte op basis van gangbare objectieve normen op tussen de 31 en (maximaal) 51 parkeerplaatsen uitkomt. Hiervan worden er 15 op de locatie gerealiseerd. De resterende plaatsen (kunnen) worden opgevangen op de omliggende parkeerfaciliteiten op de Markt en het Ledelplein en aan de Langestraat en Schouwburgstraat. Verder zal Woongoed Zeeuws Vlaanderen zorg dragen voor de herindeling van de Schouwburgstraat, waarbij wordt gestreefd naar het uitbreiden van het aantal parkeerplaatsen, voor zover de beschikbare ruimte dat toelaat. De gemeente en de ontwikkelaar/initiatiefnemer hebben hierover een overeenkomst gesloten waarbij de ontwikkelaar/initiatiefnemer de kosten voor zijn rekening neemt. In het Integraal Ruimtelijk Plan Centrum Oostburg is het parkeren onderzocht. Daarin is aangegeven dat parkeerplaatsen die wegvallen vanwege nieuwbouwontwikkelingen en herinrichting gecompenseerd worden aan de rand van het centrum. De aanleg van 80 parkeerplaatsen aan de Baljuw Veltersweg, meer dubbelgebruik van bestaande parkeerlocaties en het beperkt invoeren van betaald parkeren zullen hierin voorzien.

Overigens zal de oorspronkelijke parkeersituatie niet wezenlijk veranderen. Men beschikte over 13 parkeerplaatsen, 7 aan de H.A. Callenfelsstraat en 6 in de parkeerhof bij de Burg. I. van Houtestraat. De resterende parkeerbehoefte werd in de omgeving opgevangen. Voorts is (zoals ook in de "Parkeervisie 2010-2013" die is vastgesteld op 23 december 2009) in de huidige situatie het parkeerterrein aan de Schouwburgstraat relatief weinig bezet en is in de "oude situatie" sprake van 78 zorgeenheden -waar in de bestaande parkeersituatie mee rekening is gehouden. Door de grotere omvang van het voorliggende vervangende nieuwbouwproject zal deze parkeerdruk dan ook naar verwachting beperkt toenemen.

4. 4. In de toelichting is het toekomstig watersysteem duidelijk beschreven. Binnen de praktische mogelijkheden wordt door middel van een wadi het hemelwater geïnfiltreerd en verder afgevoerd naar het gescheiden rioleringssysteem. Bij de uitwerking van het plan zal worden bezien of hergebruik van water mogelijk is. Het watersysteem is voorgelegd aan het waterschap: deze heeft hiermee ingestemd.

De lichtuitstraling van de woningen is planologisch niet relevant. De bewoners bepalen evenals voorheen in de oude situatie zelf of de ruimten 's avonds worden afgesloten. In het centrum is overigens een zekere hoeveelheid licht aanvaardbaar.

Naar de schaduwwerking is onderzoek gedaan. Uit de eerder genoemde toetsing door het kernteam IPCO blijkt de schaduwwerking niet of nauwelijks af te wijken van de voormalige situatie. Ook deze schaduwverkenning is verwerkt in het beeldkwaliteitsplan.

5. 5. Duurzaam bouwen is een van de aandachtspunten die bij de verdere uitwerking van het bouwplan vanzelfsprekend aan de orde komen. Binnen de technische en financiële mogelijkheden wordt gestreefd naar een duurzaam gebouw.
6. 6. Bij de beantwoording van de overlegreactie van de provincie over de overschrijding van de hoogtemaat van 20 meter ingegaan op dit onderwerp (zie paragraaf 7.1.). Een overschrijding van de maximale hoogtemaat is mogelijk mits voldoende onderbouwd. Dit is met visualisaties van de effecten op het silhouet van Oostburg in beeld gebracht en in het beeldkwaliteitsplan verwerkt. Overigens is in de aanwijzing tot Nationaal Landschap geen relatie gelegd met de stedelijke omgeving c.q. de silhouetten van kernen. De landschapsstructuur en –opbouw is hiervoor bepalend geweest. Overigens laat dit onverlet dat hiermee serieus rekening is en moet worden gehouden.

Toevoeging van een nieuw landmark is niet nagestreefd: de watertoren is en blijft het landmark van Oostburg. Concurrentie met het bestaande landmark is geenszins de bedoeling. Veeleer is bedoeld dat met een markant gebouw in het centrumgebied de regionale centrumfunctie van Oostburg kan worden benadrukt. Er is eerder sprake van een verdichting van hogere elementen dan het streven naar grotere hoogte dan bestaand. Dit moet zowel in de stedelijke context als voor het omringende landschap verantwoord zijn. De in het beeldkwaliteitsplan opgenomen visualisaties geven hiervan een positief beeld. De paragrafen 2.2. en 3.4 zijn ter verduidelijking op dit punt enigszins aangepast.

7. 7. Het gebouw is onmiskenbaar fors in relatie tot de bestaande bebouwing in de directe omgeving. Het gesloopte gebouw was dat ook. De plek op de kop van het Ledelplein vraagt stedenbouwkundig ook om een stevig ruimtelijk gebaar in de vorm van een dergelijk bebouwingsconcept als afsluiting van de pleinruimte. Het centrumgebied is een stedelijke omgeving waarin steen doorgaans een zwaardere stempel heeft dan groen. De bestaande bomen op de kop blijven behouden. Daarover zijn met de initiatiefnemer/bouwer bindende afspraken gemaakt. Op de hoek bij het Ledelplein komt een nieuwe boom. In de stedelijke context krijgt het gebouw een passende groene kraag.

De massa van het gebouw houdt een zekere maar verantwoorde spanning met de schaal van de omgeving. Het betreft het hogere bouwdeel. Dit gold ook voor het oorspronkelijke gebouw. De lagere bouwdelen voegen zich goed in de schaal van de omgeving. De gekozen getordeerde architectonische vorm van het hogere deel is zeer uitgesproken en afwijkend van de bestaande traditionele bouwstijlen. Op een structureel bijzondere plek als de voorliggende projectlocatie moet dit mogelijk zijn c.q. wordt dit ruimtelijk kwalitatief verantwoord geacht. Dat een dergelijke keuze aanleiding kan geven tot discussie is begrijpelijk maar is nog geen reden om hiervan af te zien.

8. 8. Naast dat sprake is van het voortzetten/hervatten van een voorheen reeds aanwezige bewoningssituatie is de huidige locatie voor de doelgroep het meest aantrekkelijk. De centrale ligging in Oostburg midden in het centrum nabij alle voorzieningen en veel levendigheid zijn ideaal. De noodzaak om een andere structureel onvergelijkbare locatie te onderzoeken ontbreekt. Ook indien de situatie zou zijn dat dit woonzorgproject op deze locatie niet gerealiseerd zou kunnen worden, zou bebouwing altijd uitgangspunt blijven om de stedenbouwkundige kwaliteit van het centrum te waarborgen. Een parkachtige invulling is ongewenst.

• Beeldkwaliteitsplan 'De Burght Oostburg', RBOI, projectnummer 231503.007444.60, 3 december 2010,
• 'Parkeervisie 2010-2013', Gemeente Sluis, vastgesteld 23 december 2009.
• 'Flora- en faunatoets de Burght, beoordeling mogelijke effecten op beschermde natuurwaarden', RBOI-Middelburg b.v., projectnummer 7 januari 2008.
• Archeologisch onderzoek: "Sluis – Oostburg Woonzorgcentrum De Burght, Ledelplein 18 - Een Aanvullend Booronderzoek en Inventariserend Veldonderzoek in de vorm van proefsleuven" , ADC ArcheoProjecten, rapport 1814, april 2009 .
• 'Verkennend bodemonderzoek H.A. Callenfelsstraat (ong.) te Oostburg, Grond-, Gewas- en Milieulaboratorium “Zeeuws-Vlaanderen” B.V., projectnummer 05A0844, 13 oktober 2005.
• Verkennend bodemonderzoek Ledelplein (ong.) te Oostburg, Grond-, Gewas- en Milieulaboratorium “Zeeuws-Vlaanderen” B.V., projectnummer 05A0845/844, 13 oktober 2005.
• 'Indicatief bodemonderzoek Ledelplein te Oostburg (Oostburg E3900), Grond-, Gewas- en Milieulaboratorium “Zeeuws-Vlaanderen” B.V., projectnummer 05A0845, 16 maart 2006.

Deze bijlagen zijn niet opgenomen in de analoge (gedrukte) versie van dit bestemmingsplan. Deze vormen afzonderlijke (losse c.q. separate) bijlagen en zijn op verzoek bij de gemeentebalie voor inzage opvraagbaar.

Wel zijn deze aan de digitale planversie toegevoegd in de vorm van bijlage 6 en hoger.