het bestemmingsplan 'Kustwerk Nieuwvliet' van de gemeente Sluis.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML - bestand (nummer NL.IMRO.1714.bpkustwerk12-VG02) met de bijbehorende regels en bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge deze regels, ten aanzien van het gebruik en / of het bebouwen van deze gronden, regels worden gesteld.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een of meer gebouwen en / of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een gezamenlijk beheer en exploitatie van recreatiewoningen, gericht op het bieden van recreatieve (nacht)verblijfsmogelijkheden.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan tot stand zijn gekomen of tot stand kunnen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de oppervlakte van de ruimten in de recreatiewoning, gemeten binnen de afgewerkte omtrekwanden (in voorkomende gevallen binnen de balustrade) onder aftrek van de in de ruimte uitspringende onderdelen van het gebouw zoals schoorsteenstoelen, kanalen en kasten, doch zonder aftrek van plinten en vast meubilair zoals aanrechten en verwarmingslichamen. Vloeroppervlak waarboven minder dan 1,5 m hoogte aanwezig is wordt hierbij buiten beschouwing gelaten.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats of bouwperceel.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een constructie met een maximale bouwhoogte van 5 meter en een oppervlakte van

kleiner of gelijk aan 70 m² van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

gebouwen ten dienste van verblijfsrecreatieve bedrijfsuitoefening, zijnde sanitaire voorzieningen, kantines, kantoren, recepties, zalen, parkwinkel, beheerloodsen, bowling, overdekte zwembaden, wellness, huisvesting ten behoeve van personeel en een bedrijfswoning.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

een bedrijf gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en / of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

tenten, vouwwagens, kampeerauto's, caravans of hiermee gelijk te stellen onderkomens, die bestemd zijn voor recreatief nachtverblijf en waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

een door het bevoegd gezag aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen inzake het landschapwaarden, cultuurhistorische waarden en / of natuurwaarden.

door de Stichting Nederlands Normalisatie - instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

kleinschalige zelfbedieningswinkel waar levensmiddelen van uiteenlopende aard en huishoudelijke artikelen verkocht worden voor bezoekers van het park.

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.

een horizontaal vlak, ter afdekking van een gebouw.

een permanent ter plaatse aanwezig gebouw met een vloeroppervlakte groter dan 70 m² en een hoogte van meer dan 5 m, geen woonkeet en geen caravan of andere constructie op wielen zijnde, dat bedoeld is om uitsluitend door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat het hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar verblijfsrecreatief te worden gebruikt.

de Staat van Horeca bedrijven die van deze regels onderdeel uitmaakt.

een gebouw dat in zijn geheel kan worden verplaatst en is bestemd voor recreatief nachtverblijf, waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

een gedeelte van een terrein bestemd voor de plaatsing van een kampeermiddel, inclusief bij dat kampeermiddel behorende ondergeschikte onderkomens, zoals bijzettenten.

het kortdurend verblijf van één of meerdere personen met overnachting die elders hun hoofdverblijf hebben, waarbij in ieder geval geen sprake is van permanente bewoning.

voorzieningen voor het verlenen van medische en/of klinische zorg zoals fysiotherapie, nierdialyse of wondverzorging.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot / de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; indien een bouwwerk met betrekking tot deze constructiedelen over verschillende hoogten beschikt, wordt als volgt gemeten:

1. a. indien zich aan de voorgevelzijde een goot / druiplijn, boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel bevindt, wordt uitgegaan van de hoogte aan de voorgevelzijde;
2. b. indien zich – in geval van een lessenaarsdak – aan de voorgevelzijde van het gebouw geen goot / druiplijn, boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel bevindt, wordt uitgegaan van de laagste hoogte.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en / of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en / of het hart van de scheidsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN 2580.

De voor Groen - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen of water rondom een hoogwaardig verblijfsrecreatiepark dat landschappelijk goed is ingepast in de omgeving door een gevarieerde randzone waarin opgaande streekeigen beplanting beeldbepalend is, al dan niet in combinatie met een waterpartij en passend binnen de beoogde kwaliteitsdoelstellingen zoals deze zijn vastgelegd in de notitie kwaliteitsdoelstellingen die als bijlage 2 bij deze regels is opgenomen;
2. b. water en voet- en fietspaden;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' tevens voor een ontsluiting;
4. d. bij deze bestemming behorende nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. het gebruiken of laten gebruiken van gronden ten behoeve van de in lid 3.1 genoemde doelen is slechts toegestaan indien voor het betreffende (deel)gebied:
   1. 1. de benodigde waterberging is gerealiseerd, overeenkomstig de op basis van lid 3.4 verleende omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden, met dien verstande dat:
      1. a. voorzien is in voldoende waterberging voor het deelgebied met een minimum van 75 mm per m² verharding;
      2. b. de waterberging gelijktijdig met of voorafgaand aan de ingebruikname is gerealiseerd;
      3. c. de waterberging duurzaam in stand wordt gehouden;
   2. 2. de benodigde landschappelijke inpassing wordt gerealiseerd, overeenkomstig de op basis van lid 3.4 verleende omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden, met dien verstande dat:
      1. a. de landschappelijke inpassing binnen 1 jaar na ingebruikname van het betreffende (deel)gebied is gerealiseerd;
      2. b. de landschappelijke inpassing duurzaam in stand wordt gehouden.

De voor Groen - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen en water;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' tevens voor een ontsluiting;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - perceelsontsluiting': tevens voor een perceelsontsluiting;
4. d. bij deze bestemming behorende nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 1,25 m;
3. c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. de Zeekraalstraat ter hoogte van Zeekraalstraat 8 wordt ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' in ieder geval ontsloten voor hulp- en onderhoudsdiensten, zoals ambulance, brandweer en afvalophaaldiensten;
2. b. de ontsluiting als bedoeld onder a. wordt duurzaam in stand gehouden.

De voor Recreatie - Verblijfsrecreatie aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gevarieerd en hoogwaardig verblijfsrecreatiepark dat landschappelijk goed is ingepast in de omgeving door een gevarieerde randzone waarin opgaande streekeigen beplanting beeldbepalend is, in combinatie met een waterpartij en in dat beeld passende recreatiewoningen en dat past binnen de beoogde kwaliteitsdoelstellingen zoals deze zijn vastgelegd in de notitie kwaliteitsdoelstellingen die als bijlage 2 bij deze regels is opgenomen;
2. b. verblijfsrecreatie in recreatiewoningen;
3. c. verblijfsrecreatie in bouwwerken voor recreatief nachtverblijf;
4. d. verblijfsrecreatie in kampeermiddelen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - 3': centrumvoorzieningen met bijbehorende horeca uit ten hoogste categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten, detailhandel, dienstverlening, zwembad;
6. f. voorzieningen ten behoeve van beheer, sanitair en onderhoud ten behoeve van hetzelfde terrein;
7. g. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals bedrijfswoningen, sport- en spelvoorzieningen, ontsluitingswegen, groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water, waterberging en overige voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Het college van Burgemeester en Wethouders kan nadere eisen stellen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - 1' ten behoeve van een goede stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van het verblijfsrecreatiepark in de omgeving, aan de volgende aspecten:

1. a. een samenhangend en evenwichtig beeld van beplanting en bebouwing, waaronder wordt verstaan:
   1. 1. de onderlinge afstand tussen recreatiewoningen;
   2. 2. de goot- en bouwhoogte;
   3. 3. de oppervlakte;
   4. 4. nokrichtingen;
   5. 5. situering op het perceel;
2. b. wisselende oriëntatie van de recreatiewoningen met accenten in de richting van de Nieuwehovendijk, Dwarsdijk en Zeedijk;
3. c. voorkoming van aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2.3 sub d en e voor het vergroten van de goot- en/of bouwhoogte van een gebouw ten behoeve van een centrumvoorziening ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1', met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. het gebouw wordt gebruikt als glijbaan, uitkijktoren of hiermee gelijk te stellen gebruik;
2. b. de oppervlakte van het gebouw bedraagt ten hoogste 250 m²;
3. c. de bouwhoogte van het gebouw bedraagt ten hoogste 25 m;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden worden niet onevenredig aangetast.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. permanente bewoning van recreatiewoningen, bouwwerken voor recreatief nachtverblijf of kampeermiddelen is niet toegestaan;
2. b. het aanbieden van faciliteiten voor verblijfsrecreatie, waaronder recreatiewoningen, anders dan door middel van bedrijfsmatige exploitatie is niet toegestaan;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - geen bedrijfsmatige exploitatie' is recreatie in verblijfsrecreatieve voorzieningen zonder bedrijfsmatige exploitatie toegestaan;
4. d. kampeermiddelen worden geplaatst op een standplaats met een oppervlakte van ten minste 110 m²;
5. e. het aantal recreatiewoningen, bouwwerken ten behoeve van recreatief nachtverblijf en kampeermiddelen gezamelijk bedraagt ten hoogste 1225 verblijfsrecreatieve eenheden, met dien verstande dat:
   1. 1. het aantal recreatiewoningen niet meer dan 360 bedraagt, waarvan het aantal als bedoeld in 5.2.3 onder c ten hoogste 80 bedraagt en waarvan het aantal recreatiewoningen met voorzieningen voor medische verzorging niet meer dan 10 bedraagt;
   2. 2. het aantal bouwwerken voor recreatief nachtverblijf niet meer dan 865 bedraagt;
6. f. het aantal recreatiewoningen dat wordt verhuurd bedraagt ten minste 320;
7. g. de oppervlakte aan centrumvoorzieningen bedraagt ten hoogste 11.000 m², met dien verstande dat de oppervlakte voor detailhandel ten hoogste 400 m² bedraagt;
8. h. het gebruiken of laten gebruiken van gronden ten behoeve van de in lid 5.1 genoemde doelen is slechts toegestaan indien voor het betreffende (deel)gebied:
   1. 1. de benodigde waterberging is gerealiseerd, overeenkomstig de op basis van lid 5.6 verleende omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden, met dien verstande dat:
      1. a. voorzien is in voldoende waterberging voor het deelgebied met een minimum van 75 mm per m² verharding;
      2. b. de waterberging gelijktijdig met of voorafgaand aan de ingebruikname is gerealiseerd;
      3. c. de waterberging duurzaam in stand wordt gehouden;
   2. 2. de benodigde landschappelijke inpassing wordt gerealiseerd, overeenkomstig de op basis van lid 5.6 verleende omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden, met dien verstande dat:
      1. a. de landschappelijke inpassing binnen 1 jaar na ingebruikname van het betreffende (deel)gebied is gerealiseerd;
      2. b. de landschappelijke inpassing duurzaam in stand wordt gehouden;
9. i. de voorwaardelijke verplichting zoals opgenomen in lid h. is niet van toepassing op het gebruik als verblijfsrecreatieterrein dat bestond op het moment van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan, voor zover dat gebruik niet in strijd is met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan;
10. j. een hotel is niet toegestaan;
11. k. de Zeekraalstraat ter hoogte van Zeekraalstraat 8 wordt in ieder geval voor hulp- en onderhoudsdiensten, zoals ambulance, brandweer en afvalophaaldiensten ontsloten via de Zeekraalstraat ter hoogte van De Vlier 5;
12. l. de ontsluiting als bedoeld onder k. wordt duurzaam in stand gehouden.

De voor Verkeer – Beschermde dijk aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met doorgaande rijstroken, alsmede voet- en fietspaden;
2. b. het behoud van dijken en behoud, herstel en ontwikkeling van aanwezige en potentiële landschappelijke, cultuurhistorische en / of natuurwaarden;
3. c. extensief agrarisch gebruik in de vorm van beweiding en voederwinning;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, verkeersgeleiding, informatievoorziening en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling, de verkeers- of wegaanduiding of de verlichting bedraagt ten hoogste 5 m;
3. c. de bouwhoogte van lichtmasten met een neerwaartse uitstraling en vlaggenmasten bedraagt ten hoogste 10 m.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. de hoofdentree van de gronden met de bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie op de Dwarsdijk is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding `(specifieke vorm van verkeer - ontsluiting 1)'.

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn - bij wijze van dubbelbestemming - bestemd voor:

1. a. bescherming en veiligstelling van de waterstaatkundige functie van de primaire en regionale waterkering;
2. b. water en bijbehorende voorzieningen voor de waterhuishouding.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 7.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op bouwwerken ten behoeve van de verkeersgeleiding.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen, waarvoor een omgevingsvergunning voor bouwen is vereist, buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van het bestemmingsplan worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

Met betrekking tot bestaande maten gelden de volgende regels:

1. a. de op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
2. b. de op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als tenminste toelaatbaar worden aangehouden;
3. c. in geval van herbouw is het bepaalde onder a en b slechts van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt;
4. d. op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken zoals opgenomen in 13.1 niet van toepassing.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

3. c. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
4. d. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.
5. e. de omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

Voor bouwen luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Deze regels worden aangehaald onder de naam 'Regels van het bestemmingsplan Kustwerk Nieuwvliet'.

Achtergronden

Landelijke trends in de recreatiesector laten zien dat er een verschuiving aan het optreden is in de wijze waarop recreanten hun recreatieve verblijf willen invullen. De recreant stelt steeds hogere eisen aan de dienstverlening en aan de kwaliteit van de accommodatie. De vraag verschuift van het 'traditioneel kamperen' naar een meer luxe vorm van verblijven. Door demografische ontwikkelingen veranderen de doelgroepen. Het vakantiepatroon verandert van een lange vakantieperiode (zomer) naar meerdere korte vakanties per jaar. Deze trend is al langere tijd zichtbaar. Recreatieondernemingen proberen zo goed mogelijk in te spelen op deze verschuivende vraag in de markt. Zo ook Roompot Recreatie Beheer B.V.

Plan Kustwerk

Roompot Recreatie Beheer B.V. heeft als eigenaar van de campings De Pannenschuur, Hof ter Willegen en De Boshoeve (zie figuur 1.1) samen met Bouwfonds Arcus Kustwerk B.V. een plan opgesteld om de bestaande campings te herontwikkelen. Dit is het Plan Kustwerk. Met het Plan Kustwerk wil de initiatiefnemer 360 recreatiewoningen realiseren, grotendeels in ruil voor vermindering van het aantal bestaande permanente- en niet permanente standplaatsen en door de kwaliteit van de overige recreatieve eenheden te vergroten. Door middel van de uitbreiding (van circa 27 hectare naar 52,5 hectare) wordt een verdunning en daarmee een kwaliteitsverbetering van het recreatieve aanbod bereikt.

Bestaande planologische regeling

De gronden waarop plan Kustwerk betrekking heeft, zijn momenteel geregeld in verschillende bestemmingsplannen, zie tabel 1.1.

Tabel 1.1. Huidige bestemmingsplannen

De huidige bestemmingsregeling staat, zeker in het gebied van de uitbreiding, de beoogde kwaliteitsverbetering door Plan Kustwerk niet toe. Daarom is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk.

Figuur 1.1. Ligging plangebied (bron: Google Maps)

Omdat de bestaande planregelingen de kwaliteitsverbetering niet toestaan, is het doel van dit bestemmingsplan om een actueel juridisch-planologisch kader te bieden waarbinnen de uitvoering van het kwaliteitsverbeteringsplan Kustwerk plaats kan vinden.

PlanMER, mer-beoordeling en MER
De Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage 1994 (Besluit mer) maken onderscheid in:

• een mer-plicht voor plannen (planMER);
• een mer-plicht voor projecten (MER);
• een mer-beoordelingsplicht voor projecten.

Mer-beoordelingsplicht van dit project
In onderdeel D van het Besluit mer staat dat onder andere voor de aanleg van permanente kampeer- en caravanterreinen (activiteit 10) een mer-beoordelingsplicht geldt indien sprake is van terrein met een omvang van 10 ha of meer, dat is gelegen in gevoelig gebied.

De voorgenomen ontwikkeling zorgt voor een uitbreiding van het oppervlak verblijfsrecreatie met meer dan 25 ha of 10 ha of meer dat is gelegen in gevoelig gebied (Nationaal Landschap West Zeeuws-Vlaanderen) en is dus mer-beoordelingsplichtig.

Vrijwillig MER

Doel van een mer-beoordeling is om te beoordelen of bijzondere omstandigheden van het project aanleiding geven om een MER op te stellen. De initiatiefnemer kan echter ook ervoor kiezen om de mer -beoordeling achterwege te laten en uit eigen beweging een MER op te stellen. De initiatiefnemer heeft in dit geval ervoor gekozen om een vrijwillig MER op te stellen. De overwegingen hierbij zijn:

• Plan Kustwerk is gelegen in het Nationaal Landschap West Zeeuws-Vlaanderen. Met de realisatie van plan Kustwerk wordt, ten opzichte van de huidige planologische situatie, circa 25,5 hectare aan nieuw recreatiegebied en 360 nieuwe recreatiewoningen gerealiseerd in het Nationaal Landschap West Zeeuws-Vlaanderen. De impact van het plan op de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap moet, los van de noodzaak om al dan niet een MER op te stellen, goed worden onderzocht. Een MER waarborgt dat dit op een zorgvuldige wijze zal gebeuren.

• Een tweede reden voor het opstellen van een MER is gelegen in de omstandigheid dat momenteel in het Nationaal Landschap West Zeeuws-Vlaanderen meerdere plannen voor verblijfsrecreatie worden ontwikkeld. Om te komen tot een goede en zorgvuldige afweging van alle effecten, met name ten aanzien van het aspect verkeer, is ervoor gekozen om een MER op te stellen waarin deze samenhang wordt meegenomen.

Doel mer-procedure

Doel van de mer-procedure is om het milieubelang, naast andere belangen, een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijk (nadelige) gevolgen voor het milieu. In het MER wordt informatie gegeven over de te verwachten effecten van de voorgenomen activiteit en mogelijke alternatieven op het fysieke milieu, natuurlijke elementen en relaties en op landschappelijke en cultuurhistorische waarden.

Overzicht procedurestappen

Op 20 mei 2010 heeft de raad van de gemeente Sluis besloten om medewerking te verlenen aan de realisatie van plan Kustwerk. Als eerste stap in de planologische procedure is de startnotitie M.E.R. voor plan Kustwerk door de initiatiefnemer in procedure gebracht. De startnotitie mer is van 3 juni tot en met 14 juli 2010 ter inzage gelegd. Op basis van het advies van de onafhankelijke Commissie mer, heeft de gemeenteraad van Sluis op 21 april 2011 het Advies Reikwijdte & Detailniveau voor dit MER vastgesteld. In tabel 1.2 zijn de procedurestappen van mer en bestemmingsplan in onderlinge samenhang weergegeven. Van belang is dat de inspraak over dit MER tegelijkertijd met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan plaatsvindt. Het MER vormt namelijk een bijlage bij het ontwerpbestemmingsplan. Het MER dient in de planologische procedure ter onderbouwing van dit bestemmingsplan.

Tabel 1.2. Overzicht procedures in onderlinge samenhang

Uit het vorenstaande blijkt dat er een nauwe relatie bestaat tussen het MER en het bestemmingsplan Kustwerk Nieuwvliet. In het MER wordt ten behoeve van de besluitvorming op de inrichting ingegaan op de mogelijke alternatieven voor de inrichting en op de milieueffecten.

De herziening van het bestemmingsplan richt zich op de planologisch-juridische regeling van de gekozen inrichting, in het MER wordt de gekozen inrichting het voorkeursalternatief (VKA) genoemd.

Om onnodige dubbelingen tussen de beide documenten te voorkomen, is op hoofdlijnen de volgende "afstemming" gehanteerd.

• In het MER is alle benodigde onderzoeksinformatie opgenomen aangaande milieuaspecten die voor een onderbouwing uit het oogpunt van een "goede ruimtelijke ordening" in het bestemmingsplan nodig is. Deze komt in het bestemmingsplan kort aan bod, waarbij verwezen wordt naar het MER.
• Het bestemmingsplan levert, mede ten behoeve van het MER, de onderbouwing van het programma en de beschrijving van en toetsing aan het ruimtelijk beleidskader; daarnaast wordt in het bestemmingsplan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid beschreven.

In de toelichting van dit bestemmingsplan komen achtereenvolgens de volgende onderwerpen aan de orde.

• Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied, het programma van plan Kustwerk en de op basis van het MER gekozen beoogde ruimtelijke invulling van het plangebied (voorkeursalternatief).
• Het voor de planontwikkeling relevante beleidskader is kort weergegeven in hoofdstuk 3.
• Hoofdstuk 4 bevat een samenvatting van de onderzoeksresultaten uit het MER. Daar waar nodig zijn hierin ook aanvullende afwegingen en motiveringen gegeven over de aspecten die met het realiseren van het project Kustwerk samenhangen.
• In hoofdstuk 5 wordt aandacht besteed aan de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.
• Hoofdstuk 6 bevat een toelichting op de opzet van de juridisch-planologische regeling en op welke wijze deze in de planregels en de verbeelding is vertaald.
• Hoofdstuk 7 geeft inzicht in de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken en de resultaten van de gevoerde overlegprocedure.

Kenmerken plangebied

Ruimtelijke hoofdkenmerken van het plangebied zijn in het kort als volgt (zie figuur 2.1).

• Het plangebied wordt omgeven door dijken.
• Het noordelijke deel van het plangebied wordt geheel gebruikt door de Pannenschuur en Hof ter Willegen.
• Het uitbreidingsgebied heeft in de huidige situatie een agrarische bestemming en wordt gebruikt voor de akkerbouw.
• Aan de oostzijde daarvan ligt de bestaande Camping Boshoeve. Verspreid over deze camping bevinden zich vier kavels die in particuliere eigendom zijn. Deze kavels maken deel uit van het plangebied, maar niet van de verhuurorganisatie die de camping exploiteert.

Kenmerken en grondgebruik van de directe omgeving

Ook de gronden in het noordelijke deel van de Nieuwehovenpolder die geen deel uitmaken van het plangebied hebben een recreatieve functie (campings, complexen met recreatiewoningen en een restaurant). Het aangrenzende gebied aan de zuidzijde heeft een agrarische functie.

Aan de westzijde grenst het plangebied aan caravanpark Nooitgedacht. Ten noorden van het plan is het natuurgebied Verdronken Zwarte Polder gelegen. Dit natuurgebied wordt begrensd door de Zeedijk, met daar achter het plangebied. Aan de oostzijde van het plangebied is eveneens een bestaand recreatieterrein gelegen, dit betreft campings Zonneweelde en Adornis.

Het aangrenzende gebied aan de zuidzijde heeft een agrarische functie. In de verdere omgeving komen verspreid diverse campings voor, variërend van parken met stacaravans tot agrarische recreatieterreinen. Ook zijn er verspreid liggende akkerbouwbedrijven aanwezig. Op circa 1 km van het plangebied ligt de kern Nieuwvliet.

Figuur 2.1. Huidige situatie plangebied en omgeving

Recreatiewoningen

De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit een kwaliteitsslag van de bestaande campings De Pannenschuur, Hof ter Willegen en De Boshoeve, met daaraan gekoppeld een uitbreiding van de oppervlakte van de recreatieterreinen. Doel is een kwaliteitsverbetering van het recreatieve aanbod en een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. De totale oppervlakte van het terrein neemt toe van 27 ha naar 52,5 ha. Aan het bestaande recreatieve aanbod worden 360 recreatiewoningen toegevoegd.

Tabel 2.1 Overzicht programma

Per saldo neemt het aantal recreatie eenheden toe van 1153 naar 1225 eenheden. Uit een ten behoeve van dit bestemmingsplan en MER verricht marktonderzoek blijkt dat voor deze uitbreiding marktruimte aanwezig is. Temeer omdat de uitbreiding gepaard gaat met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, waardoor een ander segment van de verblijfsrecreatieve markt wordt bereikt.

Voorzieningen

De bestaande centrumvoorziening van Camping De Pannenschuur wordt ingericht als centrumvoorziening voor het gehele recreatiegebied Kustwerk. Er worden geen specifieke (slechtweer)voorzieningen toegevoegd.

Medische voorzieningen

Momenteel tekent zich een trend in de recreatiesector af waarbij de vraag naar een combinatie van medische verzorging en verblijfsrecreatie toeneemt. De initiatiefnemer heeft ervaringen op andere vergelijkbare recreatieparken waarbij met succes medische zorgverlening en verblijfsrecreatie met elkaar worden gecombineerd (bijvoorbeeld Noordzee Résidence Cadzand-Bad). De initiatiefnemer wil daarom in (ten hoogste) tien recreatiewoningen in het plangebied faciliteiten maken voor het aanbieden van zorg. Het gaat dan om zorgverlening die altijd gekoppeld is aan recreatief verblijf in het plangebied. Hierbij moet worden gedacht aan bijvoorbeeld de mogelijkheid voor het uitvoeren van nierdialyse of het verzorgen van revalidatie gedurende het verblijf.

Afweging van alternatieven in het MER

In het MER zijn in eerste instantie twee alternatieven voor de inrichting van het recreatiegebied onderzocht op hun milieueffecten.

• Het basisalternatief dat overeenkomt met de ontwikkelingsvisie zoals deze in het begin van het planproces is gepresenteerd.
• Het inrichtingsalternatief dat ten behoeve van het MER is ontwikkeld.

Daarnaast is een variant voor de verkeersontsluiting uitgewerkt (ontsluiting van het uitbreidingsgebied vanaf de Dwarsdijk, verkeersvariant B).

Op grond van de resultaten van het milieuonderzoek bleek dat het inrichtingsalternatief in combinatie met variant B voor de verkeersontsluiting uit milieuoverwegingen de beste oplossing biedt. In het meest milieuvriendelijke alternatief (MMA) en het voorkeursalternatief (VKA) die in het MER op basis hiervan zijn uitgewerkt, zijn daaraan een aantal extra milieumaatregelen toegevoegd. Hierna worden de kenmerken van het VKA samengevat. Voor een nadere beschrijving van alle onderzochte alternatieven wordt verwezen naar het MER.

Het inrichtingsplan is na terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan aangepast. Het nieuwe inrichtingsplan past binnen het VKA.

Uitgangspunten stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting voorkeursalternatief

Voor de ontwikkeling van Kustwerk Nieuwvliet zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd voor het stedenbouwkundig plan.

1. 1. De kwaliteiten van de directe omgeving worden ingezet om ook de locatie een hogere kwaliteit te geven. De kwaliteit van de omgeving wordt voornamelijk gevormd door het strand, de duinen, het natuurgebied de Verdronken Zwarte Polder en de groene structuren van het polderlandschap, de dijken en de agrarische erven. Deze kwalitatief hoogwaardige en aantrekkelijke belevingswerelden vanuit de directe omgeving zijn aangegrepen als inspiratie voor de inrichting van het park. Het park zal dan ook onderverdeeld worden in drie sfeergebieden, namelijk; Duinen, Polderrand en Erven (zie figuur 2.2). De sferen worden als volgt vertaald in de inrichting.

1. 1. Duinen. Dit sfeergebied heeft het beeld van een natuurlijk, open duinlandschap waarin een vrije verkaveling met vrijstaande recreatiewoningen wordt toegepast. Ter versterking van het beeld worden er, zowel in de openbare ruimte als op de kavels, lage duintjes toegepast met beplanting die refereert aan typische duinbeplanting.
2. 2. Polderrand. De inrichting is gebaseerd op het polderlandschap en de waterrijke omgeving met bijbehorende struweelvegetaties. De verkavelingsrichting is opgezet door de radialen vanaf de dijken en wordt versterkt door inheemse beplanting die de radialen volgen. Aan de rand staan de woningen aan een waterbergingszone. In dit deelgebied staan vrijstaande recreatiewoningen.
3. 3. Erven. Dit sfeergebied zal uit een aantal erven bestaan die door de singelbeplanting duidelijk als aparte erven afleesbaar zijn. De omkadering van de Erven (windsingels) is opgebouwd uit diverse streekeigen boom- en struiksoorten. Ook op de terreinen zelf wordt ingezet op een groene inrichting van zowel de kavels (met strakke hagen) als de openbare ruimte.

Deze verschillende sfeergebieden lopen in elkaar over of haken in op elkaar. De overgang tussen Duinen en Erven zal met zorg worden vormgegeven, waarbij de erfbeplanting een duidelijke scheiding vormt. De overgang tussen Polderrand en Duinen zal meer vloeiend zijn, maar wordt grotendeels aangezet door het zuidelijke deel van de hoofdroute.

2. 2. De randen van het plangebied zijn belangrijk. Een goede inpassing in de directe omgeving is hierbij het uitgangspunt. Daarnaast bieden de verschillende sfeergebieden ook verschillende mogelijkheden voor de vormgeving van deze randen, zoals bijvoorbeeld de duinsfeer rond de entreezone (wat ook wordt meegenomen in de architectuur van de centrumvoorzieningen).
   De randen op de overgang naar de polder en de Nieuwehovendijk worden vormgegeven door brede golvende waterbergingsstroken, duidelijke oevers en daarbij horende inheemse beplanting in de vorm van beplantingscoulissen als "lamellenwerking".
   De randen van het plangebied ter plaatse van de Adornisdijk en Lampsinsdijk, waar de kampeerterreinen de grens vormen, worden omzoomd met singelbeplanting die aansluit op de gebiedseigen erfafscheiding van boerenerven. De opgaande beplanting is sfeerbepalend voor deze terreinen en voor de omgeving en is dichter en robuuster dan de overige randen van het plangebied. De verblijfseenheden zijn daardoor vanuit de omgeving minder of niet zichtbaar.
3. 3. Het plangebied krijgt twee ontsluitingen; aan de Dwarsdijk en de bestaande ontsluiting van de Boshoeve aan de Adornisdijk. De ontsluitingen worden verbonden door een hoofdroute die slingert door het plangebied. Ter hoogte van de Boshoeve wordt echter een knip toegepast, zodat de Boshoeve een apart deelgebied blijft.
4. 4. Evenwijdig aan de hoofdroute vormt een langzaam verkeersverbinding een directe koppeling tussen de Verdronken Zwarte Polder, de duinen, het strand, het park en de Adornisdijk. Deze routing, waaraan bijzondere openbare plekken liggen, is een belangrijke schakel tussen het park en zijn omgeving.

Binnen de uitgangspunten is een kwalitatief hoogwaardig en gevarieerd recreatiepark ontworpen dat aanhaakt op de omgeving en van toegevoegde waarde zal zijn voor deze omgeving, en daarnaast voldoet aan de eisen vanuit professioneel beheer en verhuur. De verschillende deelgebieden hebben verschillende sferen en kwaliteiten. Deze variatie is zowel in de structuur, de woningtypen als de inrichting van de openbare ruimte afleesbaar.

Figuur 2.2. Sfeergebieden

Verkeersontsluiting

Voor de auto-ontsluiting van de bestaande en te ontwikkelen terreinen wordt primair gebruikgemaakt van een nieuw te realiseren toerit vanaf de Dwarsdijk. Alleen De Boshoeve blijft ontsloten vanaf de Adornisdijk. De bestaande ontsluiting vanaf de Zeedijk via de Zeekraalstraat wordt op een nog nader te bepalen punt onderbroken voor doorgaand gemotoriseerd verkeer, zodat geen direct autoverkeer mogelijk is tussen Plan Kustwerk en de aangrenzende terreinen (het Gemaal en De Vlier). De bereikbaarheid voor hulpdiensten, langzaam verkeer en als calamiteitenontsluiting blijft gehandhaafd.

De nieuwe ontsluitingsweg vanaf de Dwarsdijk biedt een directe toegang naar de centrale voorziening van het terrein en splitst ten zuiden daarvan in een ringvormige ontsluitingsweg; deze vormt zowel voor de recreatiewoningen als voor de standplaatsen de hoofdontsluiting van het terrein.

De centrale langzaam verkeersroute over het terrein biedt ook voor derden een extra en directere verbinding voor langzaam verkeer.

Figuur 2.3. Verkeersontsluiting

Waterhuishouding

Met de herontwikkeling van het gebied wordt het watersysteem dat nu diverse knelpunten kent, aangepast aan de huidige eisen van het waterschap (zie figuur 2.4). Daarbij worden de hoofdkenmerken van de inrichting en het waterbeheer gehanteerd.

Aanvullende milieumaatregelen voorkeursalternatief

Om tot een duurzame inrichting – een inrichting met een optimaal milieuresultaat - te komen zijn in het onderzoek van het MER enkele aanvullende maatregelen benoemd die ook onderdeel uitmaken van het VKA. Het betreft maatregelen op het gebied van het waterbeheer, natuur, landschap, verkeersveiligheid en bodemkwaliteit. De maatregelen op het gebied van waterbeheer en verkeer worden geborgd via dit bestemmingsplan (zie paragraaf 2.4).

In dit bestemmingsplan worden de uitgangspunten van het VKA juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Dit wil zeggen dat de inrichting van Plan Kustwerk conform het programma (paragraaf 2.2) en de inrichting zoals die volgen uit het MER (paragraaf 2.3) van een daarop toegesneden bestemming worden voorzien.

De volgende maatregelen zijn in dit bestemmingsplan gewaarborgd.

• Het merendeel van de inrichtingsmaatregelen die volgen uit het MER moeten nog nader worden uitgewerkt. Om te waarborgen dat deze maatregelen worden getroffen en de kwaliteit van de inrichting door de gemeente kan worden beoordeeld, is een aanlegverbod in dit bestemmingsplan opgenomen. Van dit aanlegverbod kan door middel van een omgevingsvergunning voor het aanleggen van werken worden afgeweken. De aanvraag voor deze ontheffing moet zijn vergezeld van een inrichtingsplan, waarin de uitwerking van de maatregelen uit het MER is opgenomen.
• Uit het MER volgt dat 6% van het totale gebied moet worden gereserveerd om de benodigde waterberging te kunnen realiseren. Dat houdt in dat 31.715 m² aan waterberging in dit bestemmingsplan verankerd moet worden.
• Een van de maatregelen betreft de aanleg van een nieuwe ontsluiting van het plangebied. Deze aansluiting, alsmede de andere ontsluitingswegen, wordt in dit bestemmingsplan opgenomen.

Verder is van belang voor de regeling dat de vier particuliere kavels op het terrein van Camping Boshoeve geen onderdeel zijn van de verhuurorganisatie die de camping exploiteert. Voor deze kavels geldt de voorwaarde van centrale bedrijfsmatige exploitatie niet. Tevens geldt voor 40 woningen geen verhuurverplichting.

Structuurvisie Infrastructuur & ruimte

Algemeen

De Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR) bevat het ruimtelijk beleid van het rijk als opvolger van de Nota Ruimte (2004). De SVIR is in maart 2012 in werking getreden.

• In de SVIR is geen specifiek ruimtelijk beleid voor Nieuwvliet-Bad geformuleerd.
• Wel zijn in de SVIR de 13 onderwerpen aangegeven die het rijk als 'nationaal belang' beschermingswaardig acht. Voor een aantal van deze onderwerpen is reeds een (beschermende) regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, zie hierna).

Nationaal Landschap

In de SVIR zijn gebieden aangewezen die internationaal zeldzaam/uniek zijn, of die kenmerkend zijn voor Nederland.

• Geheel West Zeeuws-Vlaanderen - dus ook het plangebied - is als Nationaal Landschap aangeduid. In de SVIR is aangegeven welke kernkwaliteiten West Zeeuws-Vlaanderen als gebied bezit. Het nationaal landschap komt tevens aan bod in het Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 (zie paragraaf 3.2).
• Binnen Nationale Landschappen geldt behoud door ontwikkeling als uitgangspunt. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden versterkt.
• De kuststrook Breskens-Cadzand is aangegeven als prioritair aandachtsgebied. Versterking van de kust in combinatie met de verdere ontwikkeling van het landschap, natuur, recreatie en economische ontwikkelingen worden als kansen benoemd.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Algemeen

Voor de ruimtelijke onderwerpen die de rijksoverheid van 'nationaal belang' acht, heeft de Minister van Infrastructuur & Milieu een beschermende regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient een gemeentebestuur bij het vaststellen van een ruimtelijk plan de algemene regels van het Barro in acht te nemen.

Het Kustfundament

Titel 2.3 van het Barro bevat algemene regels aangaande bestemmingsplannen die betrekking hebben op het kustfundament. Een deel van plangebied maakt deel uit van het kustfundament, zie figuur 3.1.

Figuur 3.1. Ligging van het plangebied (rood) binnen het Kustfundament (geel gearceerd)

Op grond van het Barro dient in dit bestemmingsplan daarom rekening te worden gehouden met de volgende aspecten.

• Artikel 2.3.2. In een bestemmingsplan waarbij de voorafgaande bestemming wordt gewijzigd, worden geen activiteiten mogelijk gemaakt die een belemmering vormen voor het uitzicht op de vrije horizon vanaf de gemiddelde hoogwaterlijn met de blik op zee.
• Artikel 2.3.3. Een bestemmingsplan geeft de bestemming Waterkering aan gronden waarop een primaire waterkering ligt of die de functie van primaire waterkering hebben.
• Artikel 2.3.4. Met betrekking tot gronden waarop een primaire waterkering ligt of die de functie van primaire waterkering hebben, of beschermingszones, kan een bestemmingsplan worden vastgesteld dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan voor zover bij de verwezenlijking daarvan geen belemmeringen kunnen ontstaan voor:
  1. 1. de instandhouding of versterking van het zandige deel van het kustfundament,
  2. 2. het onderhoud, de veiligheid of mogelijkheden voor versterking van de primaire waterkering.
• Artikel 2.3.5. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden buiten het stedelijk gebied maakt ten opzichte van het daaraan voorafgaande geldende bestemmingsplan geen nieuwe bebouwing mogelijk. Op basis van het geldende bestemmingsplan Verblijfsrecreatieterreinen van de voormalige gemeente Oostburg is in het gedeelte dat is aangewezen voor kustfundament 1.400 m² bebouwing toegestaan. In het voorliggende bestemmingsplan wordt met het oog op het kustfundament op dit gedeelte ten hoogste 1.400 m² aan bebouwing mogelijk gemaakt.

Omgevingsplan Zeeland 2012-2018

Algemeen

Het provinciaal ruimtelijk beleid is neergelegd in het Omgevingsplan Zeeland 2012-2018. Voor de ruimtelijke belangen die het provinciebestuur van provinciaal belang acht, heeft een vertaling plaatsgevonden in algemene regels die zijn opgenomen in de provinciale verordening ruimte (PRV, zie hierna).

De kerngedachte van het Omgevingsplan Zeeland is dat ontwikkelingen met kwaliteit de ruimte moeten krijgen. Daarbij heeft de provincie een onderverdeling gemaakt in gebieden die bescherming behoeven en gebieden waar ruimte is voor een nadere afweging. Het gehele plangebied is in het Omgevingsplan aangewezen als gebied waarbinnen ruimte aanwezig is voor een nadere afweging.

Kernkwaliteiten Nationaal landschap

In het Omgevingsplan is volstaan met het benoemen van het gebied als Nationaal Landschap. De kernkwaliteiten zijn echter niet opgenomen. Hiermee maakt het provinciebestuur gebruik van de mogelijkheid uit de SVIR om de doorvertaling van het Nationaal Landschap niet als beleid over te nemen.

Recreatie

In het omgevingsplan wordt aangegeven waar de provincie concentratie van recreatie wenst. Het gaat daarbij vooral om de kustgebieden zoals Nieuwvliet-Bad. De provincie acht nieuwe recreatiewoningen op de locatie kansrijk (zie figuur 3.2).

• Nieuwvliet-Bad is aangewezen als een hotspot in het kustgebied. Nieuwvestiging van recreatie vindt bij voorkeur plaats in deze hotspots.
• Nieuwvestiging of uitbreiding van verblijfsrecreatie is alleen mogelijk als onderdeel van een integrale aanpak en indien deze bijdraagt aan het vernieuwingsproces en een versterking van het toeristisch-recreatieve product ter plaatse.
• Kwaliteitsverbetering is essentieel. Alleen indien kan worden aangetoond dat de kwaliteit van het bestaande toeristisch-recreatieve product verbetert, wordt medewerking verleend, bijvoorbeeld door het mogelijk maken van andere vormen van verblijfsrecreatie. Hierbij dient uitdrukkelijk aandacht te worden besteed aan een goede landschappelijke inpassing en moet de ontwikkeling worden verevend (zie hierna).
• Om ruimte te laten voor creatieve oplossingen heeft het provinciebestuur in het Omgevingsplan op voorhand geen beoogd streefbeeld vastgesteld.
• Permanente bewoning van recreatiewoningen is in zijn geheel niet toegestaan. Dit dient mede te worden gewaarborgd door middel van de verplichting in het bestemmingsplan dat het recreatieterrein op bedrijfsmatige wijze wordt geëxploiteerd.

Figuur 3.2. Uitsnede recreatiekansenkaart

Verevening

Verevening wil zeggen dat een "rode" ontwikkeling gepaard dient te gaan met een gelijktijdige investering in de omgevingskwaliteiten, publieke voorzieningen of de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij moet het in alle gevallen gaan om een fysiek-ruimtelijke ontwikkeling die aantoonbaar een directe relatie heeft met het initiatief of project. De gelijktijdige investering in de omgevings- of ruimtelijke kwaliteit is voorwaarde voor het bieden van de gewenste ontwikkelingsmogelijkheid. Verevening is aanvullend op het afwegingskader voor inpasbaarheid van nieuwe ontwikkelingen. Het Omgevingsplan onderscheidt twee hoofdvormen van verevening, namelijk de ruimte-voor-ruimte benadering en het investeren in omgevingskwaliteiten of publieke voorzieningen. Deze laatste categorie omvat een breed scala aan mogelijkheden, zoals het investeren in de aanleg van nieuwe landschappelijke of natuurelementen. De vereveningsopgave is voor west Zeeuws-Vlaanderen concreet uitgewerkt in het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal (zie verder).

Provinciale ruimtelijke verordening (PRV)

Algemeen

Voor de ruimtelijke onderwerpen die het provinciebestuur heeft aangemerkt als van 'provinciaal belang' is een regeling opgenomen in de Verordening Ruimte provincie Zeeland (PRV). Op grond van de Wro dient een gemeentebestuur bij het vaststellen van een ruimtelijk plan de algemene regels van de PRV in acht te nemen. Voor wat betreft dit project zijn de regels uit de VRPZ aangaande de regionale waterkering, verblijfsrecreatie en landschap

van belang.

Regionale waterkering

De PRV schrijft in artikel 2.11 voor dat in een bestemmingsplan aan de in de PRV aangegeven kernzones van de regionale waterkeringen de (dubbel)bestemming Waterstaat – Waterkering wordt toegewezen. De gehele Nieuwehovendijk is in de PRV aangewezen als regionale waterkering, zie figuur 3.3. Zodoende moet in dit bestemmingsplan aan deze dijk de (dubbel)bestemming Waterstaat – Waterkering worden toegewezen.

Figuur 3.3. Ligging regionale waterkering

Verplichte bedrijfsmatige exploitatie van verblijfsrecreatie

In artikel 2.5 van de PRV wordt de regeling om permanente bewoning van recreatiewoningen tegen te gaan enkel van toepassing verklaard op nieuwe recreatieterreinen. Dit houdt in dat het vereiste van de bedrijfsmatige exploitatie voor de vier bestaande particuliere kavels op Camping De Boshoeve kan komen te vervallen. Dit betreft immers bestaande situaties. Aangezien de betreffende eigenaren niet zijn aangesloten bij de verhuurorganisatie van de campingexploitant, zal het vereiste van de bedrijfsmatige exploitatie voor deze vier kavels in dit bestemmingsplan niet worden opgenomen. Voor de overige standplaatsen blijft centrale bedrijfsmatige exploitatie gelden. Voor 40 van de 360 nieuwe recreatiewoningen geldt dat deze niet verplicht hoeven te worden verhuurd.

Kernkwaliteiten landschap

De PRV bevat in artikel 2.17 een regeling met een cultuurhistorische overzichtskaart waarop onder andere het karakteristieke dijkenpatroon in de Nieuwehovenpolder als waardevol is aangemerkt (figuur 3.4). Het beleid is erop gericht dat gemeenten de bescherming van dit soort waardevolle elementen overneemt. Daarbij geldt de hiervoor genoemde strategie 'behoud door ontwikkeling' als uitgangspunt.

Figuur 3.4. Uitsnede Verordening Ruimte: Landschap en erfgoed

Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal

Beleidskader

In regionaal verband is het beleid relevant zoals vastgelegd in het Gebiedsplan West Zeeuws Vlaanderen "Natuurlijk Vitaal" (2004). In september 2010 is de Bijstellingsnota Natuurlijk Vitaal vastgesteld door Gedeputeerde Staten. Deze midtermreview heeft geleid tot het opnieuw onderschrijven van het beleid in het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal. Het gebiedsplan geeft aan welke veranderingen kunnen bijdragen aan een economisch gezond, mooi en leefbaar West Zeeuwsch-Vlaanderen. Het gebiedsplan heeft tot doelstelling om te komen tot een algehele kwaliteitsimpuls voor de regio.

Voor het recreatieve-toeristische product wordt de impuls gezocht in het maken van een kwaliteitsslag van het bestaande aanbod. Daarnaast wordt ingezet op het uitbreiden van het huidige aanbod van zee, natuur, rust en cultuur met actieve en extensieve vormen van vrijetijdsbesteding. Nieuwvliet-Bad is in Natuurlijk Vitaal aangeduid als locatie waar recreatieve woningbouw gerealiseerd kan worden: de Nieuwenhovenpolder is aangeduid als zoekgebied voor uitbreiding en nieuwvestiging van verblijfsrecreatie. Met plan Kustwerk wordt op deze wijze invulling gegeven aan dit zoekgebied.

Om de kwaliteitsverbetering financieel mogelijk en aantrekkelijk te maken voor de recreatiebedrijven wordt planologisch ruimte geboden voor de vergroting en uitbreiding van het aantal eenheden. Uitbreiden is alleen mogelijk indien dit gepaard gaat met een kwaliteitsverbetering. Plannen voor kwaliteitsverbetering van recreatiebedrijven worden door een toetsingscommissie beoordeeld. De Toetsingscommissie Recreatieve ontwikkeling heeft positief over het Kustwerkplan geadviseerd (20 mei 2009). Het gewijzigde plan is wederom aan de Toetsingscommissie en aan de Gebiedscommissie voorgelegd en hierop is op 15 mei 2013 wederom positief over het plan geadviseerd. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op het advies van de Toetsingscommissie en de gebiedscommissie.

Ontwikkelingen wet- en regelgeving na 2004

Het gebiedsplan is in 2004 vastgesteld. Sindsdien hebben zich enkele ontwikkelingen voorgedaan aangaande de wet- en regelgeving die het beleidskader, in elk geval voor wat betreft het aspect verblijfsrecreatie, aanvullen dan wel wijzigen.

Intrekken van de Wet openluchtrecreatie (Wor, 2008)

De Wor bevatte onder andere de grondslag voor een gemeentelijke kampeerverordening. In de gemeentelijke verordening van Sluis was onder meer een voorwaarde opgenomen betreffende de verdeling van het aantal standplaatsen. In het Gebiedsplan werd uitgegaan van een minimale verdeling aan standplaatsen per kampeerterrein: 30% toeristische standplaatsen, 30% seizoenplaatsen en maximaal 40% jaarplaatsen (voor bijvoorbeeld stacaravans en chalets). Het Gebiedsplan hanteerde als uitgangspunt dat met het vergunningstelsel op grond van de kampeerverordening deze verdeling veilig kon worden gesteld.

Met het intrekken van de Wor, is ook de grondslag voor de kampeerverordening komen te vervallen. Daarmee is de kampeervergunning als sturingsinstrument waarvan in het Gebiedsplan is uitgegaan, ook komen te vervallen. De beleidsmatige verdeling in toeristische, seizoen- en jaarplaatsen kan daarom enkel nog worden gereguleerd via het bestemmingsplan. Overigens heeft de gemeenteraad van Sluis in de Structuurvisie Goed Leven en in de kadernota Recreatief Verblijf bepaald dat de beleidsmatige verdeling van standplaatsen onder voorwaarden kan worden losgelaten, zie paragraaf 3.3.

Inwerkingtreding Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo, 2010) en het Besluit omgevingsrecht (Bor)

In het Gebiedsplan werd er nog vanuit gegaan dat voor alle recreatiewoningen (en dus ook chalets) een bouwvergunning moest worden verleend. Door de inwerkingtreding van de Wabo en het Bor is het stelsel voor de vroegere bouwvergunning op grond van de Woningwet ingrijpend veranderd. Zo is de bouwvergunning vervangen door de omgevingsvergunning. Ook zijn de regels voor het bouwen zonder vergunning (vergunningvrij bouwen) gewijzigd. Dit heeft enkele belangrijke gevolgen.

• Het Bor maakt geen onderscheid tussen stacaravans en andere gebouwen voor recreatief nachtverblijf. Stacaravans, chalets en (kleine) recreatiewoningen worden allen beschouwd als 'gebouwen ten behoeve van recreatief nachtverblijf'.
• Voor gebouwen ten behoeve van recreatief nachtverblijf geldt dat geen omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' moet worden gevraagd indien het een gebouw betreft dat voldoet aan de volgende voorwaarden en dat past in het bestemmingsplan.
  1. 1. een bouwhoogte kleiner dan 5 meter.
  2. 2. een omvang minder dan 70 m².

De consequentie van deze wetswijziging is dat enkel het bestemmingsplan nog het toetsingskader vormt voor de situering van en het aantal gebouwde recreatieve nachtverblijven. Chalets en kleine recreatiewoningen (tot 70 m²) worden niet langer door middel van een omgevingsvergunning getoetst aan bijvoorbeeld welstandseisen. Hiermee is een belangrijk sturingselement uit het Gebiedsplan komen te vervallen. Zo gaat het Gebiedsplan ervan uit dat in geheel west Zeeuws Vlaanderen ten hoogste 1.800 stacaravans in recreatiewoningen konden worden omgezet en dat het aantal nieuwe recreatiewoningen gelijk was aan het aantal gesaneerde stacaravans verhoogd met ten hoogste 10%. Nu het wettelijke onderscheid tussen stacaravans, chalets en recreatiewoningen is komen te vervallen, kan aan deze beleidsuitgangspunten nog slechts beperkt invulling worden gegeven via het bestemmingsplan. Dit stelt zodoende eisen aan de juridische regeling in dit bestemmingsplan. Hieraan is tegemoet gekomen op de wijze zoals beschreven in hoofdstuk 6.

Voorwaarden voor kwaliteitsverbetering

Aan de kwaliteitsverbetering op verblijfsrecreatieterreinen worden in het gebiedsplan Natuurlijk Vitaal voorwaarden verbonden. Per voorwaarde is met cursieve tekst aangegeven in welke mate aan de betreffende voorwaarde is voldaan met plan Kustwerk.

• Wijziging maakt deel uit van een kwaliteitsslag en betreft een substantieel deel van het stacaravanterrein. Het recreatiewoningterrein blijft onderdeel van de camping.
  Plan Kustwerk betreft een integrale kwaliteitsverbetering van de vier bestaande campings (momenteel met een gezamenlijke omvang van circa 27 hectare) tot een aaneengesloten gebied (met een totale omvang van circa 52,5 hectare) waarbij een integraal beheer wordt gevoerd over zowel de campings als het nieuwe terreingedeelte. Op deze manier wordt voldaan aan deze randvoorwaarde uit het gebiedsplan.

• Bij de wijziging van het bestemmingsplan wordt ook de beeldkwaliteit voor de woningen en de woonomgeving vastgelegd.
  Parallel aan de ontwikkeling van dit bestemmingsplan is een kwaliteitsnota voor plan Kustwerk opgesteld. Deze nota is onder andere aandacht besteed aan de sfeer van het gebied na herstructurering, de inrichting van het gebied en de beeldkwaliteit van de nieuwe te bouwen recreatiewoningen. Het inrichtingsplan - en daarmee het aspect beeldkwaliteit - moet in dit bestemmingsplan worden verankerd. Dat is gebeurd door het opnemen van een aanlegverbod waarvan alleen met een omgevingsvergunning voor het aanleggen van werken kan worden afgeweken. Voorwaarde voor het kunnen verlenen van deze omgevingsvergunning is het goedkeuren van het inrichtingsplan door het gemeentebestuur, mede in het licht van de kwaliteitsnota. De hoofdelementen worden vastgelegd in de regels. Dit is nader uitgewerkt in de planregeling, zie hoofdstuk 6 van deze toelichting.

• Het bewoonbaar vloeroppervlak van een recreatiewoning bedraagt niet meer dan een kwart van de netto perceelsgrootte met een absoluut maximum van 130 m² bewoonbaar vloeroppervlak per recreatiewoning.
  In Plan Kustwerk heeft nog geen detaillering plaatsgevonden van de (omvang van de) recreatiewoningen. Om aan deze beleidsvoorwaarde te kunnen voldoen, wordt de maat van 130 m² daarom in dit bestemmingsplan opgenomen. Dit hangt ook samen met de consequentie van de wettelijke regeling uit het Bor aangaande het vergunningvrij kunnen bouwen van kleine recreatiewoningen (zie hiervoor). De perceelgrootte van de recreatiewoningen maakt deel uit van het nog op te stellen inrichtingsplan voor het gebied. Dit inrichtingsplan is een voorwaarde voor de eerder genoemde omgevingsvergunning voor afwijken van het aanlegverbod. Hoofdstuk 6 gaat hier nader op in.

• Voorafgaand wordt een maatwerkcontract gesloten, dat erop is gericht blijvend de bedrijfsmatige exploitatie en de recreatieve gebruiksmogelijkheden veilig te stellen en permanente bewoning te voorkomen.
  Tussen de gemeente en de initiatiefnemer zijn afspraken gemaakt over de bedrijfsmatige exploitatie van het plangebied na realisatie van Plan Kustwerk. In hoofdstuk 5 wordt hier nader op ingegaan.

Verevening

Bij uitbreiding van de oppervlakte van het verblijfsrecreatiebedrijf geldt een vereveningsopgave voor recreatieondernemers. De hoogte/wijze van de investeringsbijdrage c.q. vereveningsopgave is voor west Zeeuws-Vlaanderen uitgewerkt in het gebiedsplan Natuurlijk Vitaal en in de gemeentelijke structuurvisie (zie hierna). Recreatieprojecten dragen bij aan verbetering van landschap, toerisme en recreatie in de breedste zin van het woord. Dit vereveningsbeleid is in de gemeentelijke structuurvisie wat betreft de bijdrage vanuit de sector (rood voor groen) gecontinueerd en verbreed naar versterking en behoud van een aantrekkelijk afwisselend (kust)landschap en bij nieuwvestiging tevens naar toeristische voorzieningen in brede zin (rood voor rood). Planologische medewerking kan alleen worden verleend na overeenstemming over de vereveningsbijdrage door middel van een contract.

Tussen de gemeente en de initiatiefnemer is afgesproken om de vereveningsopgave middels een overeenkomst vast te leggen. In deze overeenkomst zijn de afspraken omtrent de bijdrage vastgelegd.

Structuurvisie 'Goed Leven'

De Structuurvisie Sluis 'Goed Leven' bevat het ruimtelijke beleid voor de gehele gemeente. De kern Nieuwvliet-Bad is in de structuurvisie aangeduid als een concentratiegebied voor verblijfsrecreatie met thematisering natuurlijke kust. Het gemeentelijk beleid is erop gericht om het bestaande toeristisch-recreatief product te verbeteren en te versterken. Een van de manieren hiervoor is om over te gaan tot seizoensverlenging door meer jaarrondvoorzieningen te faciliteren.

Voor Kustwerk is daarbij nog van belang dat Nieuwvliet-Bad is aangewezen als concentratiegebied voor verblijfsrecreatie en de Nieuwehovepolder als ontwikkelingsgebied voor verblijfsrecreatie. Uitbreiding van het aantal verblijfseenheden op bestaande terreinen is alleen mogelijk bij kwaliteitsverbetering. Het verplichte (aandeel) toeristisch kamperen op recreatieterreinen is losgelaten (zie hiervoor bij het Gebiedsplan). Het omzetten naar gebouwde recreatieverblijven is alleen toegestaan als sprake is van kwaliteitsverbetering.

Kadernota Recreatief Verblijf (2012)

Als opmaat voor het nieuwe bestemmingsplan voor de verblijfsrecreatieterreinen in de gemeente Sluis, is de Kadernota Recreatief Verblijf opgesteld. Hierin zijn de uitgangspunten voor de nieuwe planologische regeling voor alle kampeer- en verblijfsrecreatieve terreinen in de gemeente opgenomen. In de Kadernota worden de uitgangspunten voor kwaliteitsverbetering bij kampeerterreinen zoals verwoord in het Gebiedsplan overgenomen. Het Plan Kustwerk voldoet aan de eisen uit de Kadernota Recreatief Verblijf.

De met het plan Kustwerk voorgenomen kwaliteitsverbetering van de bestaande campings is in overeenstemming met het geldende rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Uit het beleidskader volgen enkele randvoorwaarden waaraan in dit bestemmingsplan moet worden voldaan.

• Aan het beleid uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) wordt voldaan.
• Voldaan moet worden aan bepalingen over het Kustfundament uit het Barro.
  1. 1. In dit bestemmingsplan worden geen activiteiten mogelijk gemaakt die een belemmering vormen voor het uitzicht op de vrije horizon vanaf de gemiddelde hoogwaterlijn met de blik op zee. Dit bestemmingsplan heeft immers geen betrekking op gronden waarop de gemiddelde hoogwaterlijn zichtbaar is.
  2. 2. De primaire waterkering bevindt zich buiten het plangebied en wordt zodoende niet in dit bestemmingsplan opgenomen.
  3. 3. Aangezien de gronden in dit bestemmingsplan deel uitmaken van de beschermingszone voor de primaire waterkering wordt ervoor zorggedragen dat in de planregeling rekening wordt gehouden met de instandhouding en versterking van het zandige deel van het kustfundament en het onderhoud, de veiligheid en mogelijkheden voor versterking van de primaire waterkering.
  4. 4. In het gedeelte van het plangebied dat het Barro heeft aangewezen als kustfundament wordt geen extra bebouwing mogelijk gemaakt ten opzichte van het nu geldende bestemmingsplan.

• Voldaan moet worden aan bepalingen over de regionale waterkering, verblijfsrecreatie en landschap uit de PRV.

1. 1. Conform artikel 2.11 van de PRV wordt in dit bestemmingsplan aan de Nieuwehovendijk, als regionale waterkering, de (dubbel)bestemming Waterstaat – Waterkering toegewezen.
2. 2. De bedrijfsmatige exploitatie van het plangebied is in dit bestemmingsplan opgenomen. Voor vier bestaande particuliere kavels op Camping De Boshoeve is hiervan een uitzondering opgenomen. Deze kavels worden niet bedrijfsmatig geëxploiteerd. Aangezien de PRV dit uitsluitend eist voor nieuwe terreinen wordt in het voorliggende bestemmingsplan voldaan aan artikel 2.5 van de PRV.
3. 3. De Provinciale ruimtelijke verordening schrijft in artikel 2.17 voor om landschappelijke en culturele waarden te beschermen. De Nieuwenhovendijk is een landschappelijk waardevolle dijk en dient te worden beschermd. In dit bestemmingsplan wordt conform het geldende bestemmingsplan Buitengebied Sluis de bestemming Verkeer - Beschermde dijk toegekend. Hiermee wordt voldaan aan de PRV.

• Plan Kustwerk geeft invulling aan het zoekgebied voor verblijfsrecreatie zoals opgenomen in het provinciaal en gemeentelijk beleid uit het Omgevingsplan Zeeland, het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal en de gemeentelijke structuurvisie Goed Leven. De locatiekeuze voor plan Kustwerk nabij Nieuwvliet-Bad is daarmee een logisch voortvloeisel van de beleidskeuzen die op provinciaal en gemeentelijk niveau zijn gemaakt.
• Voldaan wordt aan de randvoorwaarden uit het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal en de kadernota Recreatief Verblijf. Hierbij gelden de volgende aandachtspunten.
  1. 1. In de planregeling wordt een aanlegverbod opgenomen. Dit aanlegverbod wordt opgenomen om de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied te waarborgen. Als uitzondering op het aanlegverbod kan een omgevingsvergunning voor het aanleggen van werken worden verleend. Het gemeentebestuur zal deze omgevingsvergunning uitsluitend verlenen als een inrichtingsplan is overlegd dat voldoet aan de eisen zoals deze zijn opgenomen als bijlage bij de regels. Dit is nader uitgewerkt in de planregeling (zie hoofdstuk 6).
  2. 2. Om sturing te kunnen geven aan de voorwaarden uit het Gebiedsplan, moet de planregeling voorzien in een regeling waarbij het onderscheid uit het Bor tussen een standplaats, een recreatief nachtverblijf en een recreatiewoning leidend is. Dit is uitgewerkt in de planregeling en dat wordt in hoofdstuk 6 nader toegelicht.
  3. 3. Als voorwaarde wordt in het bestemmingsplan opgenomen dat het bewoonbaar vloeroppervlakte van een recreatiewoning niet meer bedraagt dan een kwart van de netto perceelsgrootte met een absoluut maximum van 130 m² bewoonbaar vloeroppervlak per recreatiewoning.
  4. 4. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer zijn afspraken gemaakt over de centrale bedrijfsmatige exploitatie en verhuur van het plangebied na realisatie van Plan Kustwerk. In hoofdstuk 5 wordt hier nader op ingegaan.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie moet de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan worden aangetoond en moet in het plan worden onderbouwd dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden de voor dit bestemmingsplan relevante milieuaspecten beschreven. In elke paragraaf komt achtereenvolgens een korte beschrijving van de beoogde ontwikkeling aan de orde in relatie tot het betreffende milieuaspect. Vervolgens wordt de conclusie van het onderzoek vermeld en de aanvaardbaarheid van het plan, gelet op de uitkomsten van dit onderzoek en de normstelling en het beleid.

De toelichting in de onderstaande paragrafen is beknopt omdat ten behoeve van dit bestemmingsplan een milieueffectrapportage is opgesteld (hierna: MER). Het MER bevat de rapportages van alle uitgevoerde milieuonderzoeken inclusief een toelichting op het geldende toetsingskader (wettelijke normstelling en beleid). Uit het MER volgen voor sommige deelaspecten dat bepaalde maatregelen getroffen moeten worden. Voor zover deze maatregelen worden zeker gesteld via dit bestemmingsplan, vormen ze de basis voor de planregeling. Indien dat het geval is, wordt dat in dit hoofdstuk aangegeven.

Beoogde ontwikkeling en beoordelingskader

Vooral in het uitbreidingsgebied verandert de inrichting van het gebied en in samenhang daarmee ook de waterhuishouding. In het kader van dergelijke ruimtelijke ontwikkelingen moet een watertoets plaatsvinden: een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over de ruimtelijke ontwikkeling. De watertoets heeft als doel een goede afstemming tussen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen en duurzaam waterbeheer.

Conclusies onderzoek

In het kader van het MER is in goed overleg met het waterschap Scheldestromen uitvoerig onderzoek verricht naar de gevolgen van het project en naar een optimale waterhuishouding in het gebied. De conclusie is dat het voorkeursalternatief tot een sterke verbetering van de waterhuishouding - zowel qua kwantiteit als waterkwaliteit - leidt. Aan de eisen van het waterschap wordt voldaan. De problemen in de waterhuishouding van de bestaande aangrenzende recreatieterreinen nemen niet toe: het plan draagt zelfs bij tot enige verbetering ten opzichte van de huidige situatie.

Gevolgen bestemmingsplan

Uit het MER volgt dat 6% van het totale gebied moet worden gereserveerd voor de benodigde waterberging te kunnen realiseren. Dat houdt in dat 31.715 m² aan waterberging in dit bestemmingsplan verankerd moet worden.

Daarnaast moet plaatselijk het terrein worden opgehoogd om voldoende drooglegging te waarborgen. Dit is een uitvoeringsaspect dat wordt betrokken bij de beoordeling van het inrichtingsplan dat is voorgeschreven voor het verkrijgen van de ontheffing van het aanlegverbod zoals dat is opgenomen in de planregels.

Beoogde ontwikkeling en beoordelingskader

Met de herontwikkeling van het gebied veranderen agrarische gronden in een parkachtig ingericht gebied met een verblijfsrecreatieve functie. Op grond van de Flora- en faunawet moet worden nagegaan of daarbij zwaar beschermde plant- of diersoorten worden aangetast. Daarnaast moet op grond van de Natuurbeschermingswet worden aangetoond dat geen significante effecten op kwalificerende soorten of gebieden kunnen optreden.

Conclusies onderzoek

In het plangebied komen geen zwaar beschermde plant- of diersoorten voor.

Als onderdeel van het MER is een Voortoets in verband met mogelijke effecten op Natura 2000-gebieden uitgevoerd. Hierbij is uitgegaan van jaarrond-exploitatie. De ontwikkeling heeft geen gevolgen voor Natura 2000-gebieden in de omgeving. De verwachte toename van recreanten heeft geen invloed op de natuurwaarden van het dichtstbij gelegen Natura-2000-gebied, de Verdronken Zwarte Polder. Door de sturing recreanten via het vlonderpad, afscherming en toezicht van het broedgebied in het kader van het terreinbeheer en door gerichte informatie van de gasten worden geen negatieve effecten verwacht. Het feit dat het aantal broedgevallen de laatste jaren ondanks het al aanwezige recreatieve gebruik is toegenomen bevestigt dat de recreatiedruk niet maatgevend is voor het broedsucces.

Naar aanleiding van het advies van de Commissie m.e.r. is een aanvulling op de milieueffectrapport opgesteld (zie Bijlage 7). Daarnaast is in het kader van de zienswijzeprocedure aanvullende informatie over de aanwezigheid van de boomkikker in de omgeving van het plangebied van Kustwerk Nieuwvliet beschikbaar gekomen. Deze toets is opgenomen in Bijlage 2. Getoetst is of deze aanvullende informatie leidt tot andere conclusies in het kader van de Flora- en faunawet dan was opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. Dat is niet het geval.

Beoogde ontwikkeling en beoordelingskader

Het plangebied maakt deel uit van het Nationaal landschap West Zeeuws-Vlaanderen. In het Provinciaal Omgevingsplan zijn beleidslijnen benoemd voor behoud en versterking van de kernkwaliteiten van dit landschap bij nieuwe ontwikkelingen.

Conclusies onderzoek

Het belangrijkste effect van de ontwikkeling is de verdere inrichting van de Nieuwehovenpolder die overigens nu al voor bijna de helft een verblijfsrecreatieve functie heeft. Zoals het uitgevoerde onderzoek laat zien worden de kernkwaliteiten van het Nationaal landschap door deze inrichting niet aangetast, maar juist versterkt. De herkenbaarheid van het ernaast gelegen voormalige eiland van Cadzand neemt hierdoor toe.

Het gebied zelf heeft geen waardevolle kenmerken waarmee bij de inrichting rekening moet worden gehouden.

Gevolgen bestemmingsplan

Met de herontwikkeling ontstaat een strandachtig gebied. Teneinde het aantrekkelijke strandachtige karakter van het plangebied na realisatie te waarborgen, zijn in de notitie Kwaliteitsdoelstellingen uitgangspunten voor het inrichtingsplan opgenomen. Indien wordt aangetoond dat aan de uitgangspunten wordt voldaan, kan van het aanlegverbod vergunning worden verleend zoals opgenomen in de planregels.

Beoogde ontwikkeling en beoordelingskader

Onder de noemer modernisering monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2010 een aanzet gegeven voor een goede afweging van ook het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Zij pleit voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie, dus (onder meer) monumenten en archeologie gezamenlijk, in structuurvisies, bestemmingsplannen en milieueffectrapportages. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

In 2010 is daarom in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet houden met cultuurhistorische waarden.

Conclusies onderzoek

Archeologie

Het plangebied is op basis van de provinciale kaart "Indicatieve Kaart Archeologische Waarden" (IKAW) aangeduid als zone met een zeer lage trefkans op archeologische waarden en volgens de "Archeologisch Monumenten Kaart" (AMK) zijn in het plangebied geen archeologische monumenten aanwezig. Er zijn geen archeologische vindplaatsen te verwachten of bekend.

Het archeologiebeleid geeft in dit geval aan dat er bij bodemingrepen geen nader archeologisch onderzoek nodig is.

Het is echter niet uit te sluiten dat binnen het plangebied, ondanks de vrijstelling voor archeologisch onderzoek op basis van het huidig provinciaal archeologiebeleid, toch relevante archeologische sporen en vondsten in de bodem verborgen zijn en dat deze in de uitvoeringsfase van eventuele graafwerkzaamheden aan het licht komen. Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht op grond van artikel 53 van de Monumentenwet. Om ervoor te zorgen dat aan deze wettelijke plicht wordt voldaan bij het eventueel aantreffen van sporen en/of vondsten tijdens de uitvoering van de werkzaamheden, worden in het kader van de vergunningen de aannemers verplicht attent te zijn op eventuele vondsten en/of sporen tijdens de werkzaamheden en verplicht hen archeologische vondsten onverwijld te melden bij de Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland (SCEZ) te Middelburg.

Monumenten en overige cultuurhistorische waarden

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen monumenten en overige bijzondere cultuurhistorische waarden aanwezig.

Beoogde ontwikkeling en beoordelingskader

Het bestemmingsplan maakt door middel van een bestemmingswijziging de ontwikkeling van verblijfsrecreatie mogelijk op grond met een agrarische bestemming. Bij een dergelijke functiewijziging moet worden nagegaan of de bodemkwaliteit ter plaatse in overeenstemming is met de beoogde functie.

Conclusies onderzoek

Voor het deel van het plangebied waar een functiewijziging plaatsvindt is een historisch bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek vormt het eerste deel van een verkennend bodemonderzoek. Uit dit onderzoek blijkt dat de gronden grotendeels in gebruik zijn geweest als landbouwgrond en weidegrond. Uit het onderzoek komen vier aandachtspunten naar voren waar sprake is geweest van activiteiten met een mogelijk bodembedreigend risico. Dit zijn een voormalig pad, een voormalige veedrinkput, een tweetal gedempte sloten en een aanwezige verharding met puin en stelconplaten. Het overige deel van het terrein is onverdacht voor het voorkomen van bodemverontreinigingen. Ter plaatse van de risicopunten dient de bodemkwaliteit te worden vastgesteld door middel van een verkennend bodemonderzoek.

Indien sprake is van de aanvoer of afvoer van grond dient de kwaliteit van de grond te worden bepaald conform de eisen uit het Besluit Bodemkwaliteit.

Op basis van het historisch bodemonderzoek wordt geconcludeerd dat er, naast de benoemde risicopunten, geen aanleiding bestaat om rekening te houden met de aanwezigheid van bodemverontreinigingen. Ter plaatse van de risicopunten dient in de vergunningenfase een verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. De eventueel benodigde sanering van de risicopunten vormt geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan. Het is aannemelijk dat de kosten voor maatregelen binnen het project zijn op te vangen.

Beoogde ontwikkeling en toetsingskader

Gelet op de vervanging van bestaande recreatie-eenheden, herinrichting van het terrein en de bouw van nieuwe recreatiewoningen vinden bouw- en grondwerkzaamheden plaats. Omdat er aanwijzingen zijn dat zich in het plangebied conventionele explosieven kunnen bevinden is een historisch onderzoek uitgevoerd bestaande uit een probleeminventarisatie en een probleemanalyse.

Conclusie onderzoek

Uit het onderzoek volgt dat het gebied inderdaad verdacht is voor de aanwezigheid van conventionele explosieven.

Voorafgaand aan de grondwerkzaamheden dient in het gehele plangebied opsporingsonderzoek plaats te vinden met behulp van oppervlakte detectie. De verdachte locaties moeten worden benaderd.

Beoogde ontwikkeling en toetsingskader

Binnen het plangebied worden geen risicorelevante bedrijfsactiviteiten mogelijk gemaakt. In de omgeving zijn ook geen risicovolle bedrijven aanwezig. Over de wegen rond het plangebied vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats met een omvang die leidt tot externe veiligheidsrisico's buiten de weg. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Westerschelde levert geen probleem op. Het plangebied ligt namelijk buiten de risicocontour die dit vervoer oplevert. Er is in het plangebied en omgeving geen sprake van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Op dit moment is nog een propaantank van 18 m³ aanwezig op het recreatieterrein. Echter als gevolg van de kwaliteitsslag zal deze tank worden vervangen door aansluitingen op aardgas. Hiermee is een verantwoording van het groepsrisico niet aan de orde.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect externe veiligheid niet relevant is voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

Beoogde ontwikkeling en beoordelingskader

Met het plan wordt de ontwikkeling van recreatiewoningen mogelijk gemaakt die op grond van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering worden getypeerd als een milieugevoelige bestemming. In de omgeving van het plangebied komen enkele milieurelevante (bedrijfs-)activiteiten voor zoals agrarische bedrijfsactiviteiten, horeca-activiteiten en bijvoorbeeld de bovengrondse opslag van propaan.

Conclusies onderzoek

Milieuhinderlijke activiteiten omgeving

Gezien de afstand tot het plangebied vormen de beoogde recreatiewoningen geen belemmering voor de bestaande (bedrijfs)activiteiten en is ter plaatse van het recreatieterrein tevens sprake van een goed recreatie- en verblijfsklimaat. In de omgeving is slechts één relevante bedrijfsactiviteit aanwezig. Dit betreft het rioolgemaal 'Zwarte polder' aan de Dwarsdijk. De afstand tot de recreatiebestemming bedraagt meer dan 30 m. Aan de richtafstand vanaf het rioolgemaal wordt voldaan.

Uit het Omgevingsplan Zeeland volgt dat tussen agrarische bedrijven en woon- en verblijfsrecreatiegebieden een afstand van minimaal 100 meter moet worden aangehouden. Tussen (glas)tuinbouw- en fruitteeltpercelen en woon- en verblijfsrecreatiegebieden dient een afstand van minimaal 50 meter aangehouden te worden. Binnen een afstand van 100 meter zijn geen agrarische bedrijven gelegen, de ontwikkeling van nieuwe agrarische bedrijven is ook niet toegestaan op grond van het huidige bestemmingsplan (Buitengebied). Dat bestemmingsplan biedt evenmin de mogelijkheid om binnen een afstand van 50 m boomgaarden aan te planten. Nieuwe glastuinbouwactiviteiten zijn bovendien uitsluitend toegestaan binnen een agrarisch bouwvlak en dan nog alleen als neventak.

De uitvoering van het bestemmingsplan levert daarom geen beperking op voor agrarische bedrijven. Ter plaatse van het bedrijfsgebied is geen kans op onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van agrarische bedrijfsactiviteiten.

Hinder door activiteiten op het nieuwe verblijfsrecreatieve terrein

Het recreatieterrein zelf wordt op grond van de VNG-publicatie als milieugevoelige en (mogelijk) milieuhinderlijke activiteit getypeerd (richtafstand van 50 meter tot woningen). Dit houdt verband met mogelijke voorzieningen zoals centrumvoorzieningen, horeca en zwembaden. In het Plan Kustwerk zijn geen van deze nieuwe voorzieningen opgenomen. Er wordt gebruik gemaakt van de bestaande centrumvoorzieningen van camping Pannenschuur.

Conclusie
Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg. Ter plaatse van de beoogde recreatiewoningen is sprake van een aanvaardbaar recreatie- en verblijfsklimaat. De ontwikkeling van het Plan Kustwerk heeft geen gevolgen voor omliggende functies.

Beoogde ontwikkeling en beoordelingskader

Het plangebied wordt op twee plaatsen ontsloten voor gemotoriseerd verkeer. Er wordt gebruik gemaakt van de bestaande ontsluiting op de Adornisdijk. De hoofdentree is aan de noordwestzijde van het plangebied gelegen en bestaat uit een nieuwe aansluiting op de Dwarsdijk, nabij de bestaande aansluiting van de Nieuwehovendijk op de Dwarsdijk. In het recreatiepark is geen doorgaande verbinding voor gemotoriseerd verkeer. Deze bestaande aansluiting wordt aangepast, de Nieuwehovendijk wordt aangesloten op de nieuwe ontsluitingsweg (zie figuur 4.1). Het verkeer van en naar het plangebied wordt verder afgewikkeld via de Sint Jansdijk.

Figuur 4.1. Schetsontwerp hoofdentree voor ontsluiting plangebied op de Dwarsdijk

Voor langzaam verkeer worden nieuwe openbaar toegankelijke fiets- en wandelpaden gerealiseerd. Voor langzaam verkeer wordt vanaf de Zeedijk een aparte toegang tot het plangebied gerealiseerd, ten oosten van de nieuwe hoofdentree. Er wordt gezorgd voor voldoende parkeergelegenheid binnen het terrein zodat geen parkeerbehoefte buiten de locatie ontstaat. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage bij bijlage 1.

Conclusie onderzoek

De wegen in en om het plangebied voldoen aan de principes van het concept 'duurzaam veilig'. Met de gekozen nieuwe ontsluiting is sprake van een goede verkeerssituatie waarbij het verkeer ook op de drukkere dagen goed kan worden afgewikkeld. De verkeersdruk op de wegen ten oosten van het plangebied vermindert door de realisering van een nieuwe ontsluitingsweg naar het plangebied in enige mate. Hiermee wordt onder meer voorkomen dat de verkeersveiligheid in de kern Nieuwvliet verslechtert.

Op twee wegen is in de autonome situatie reeds sprake van een verkeersintensiteit die de capaciteit van de wegen overschrijdt. Dit geldt voor de Lampzinsdijk en delen van de Zeedijk. Overschrijding van de capaciteit van deze wegen zorgt voor een verhoogd risico op bermschade en dat is vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid ongewenst. Door de realisering van het project neemt het verkeer op deze wegen niet of nauwelijks toe. Wel is het gewenst dat parallel aan de realisering maatregelen worden genomen. De voorkeur gaat uit naar het toepassen van bermverharding met zogenaamde 'doorgroeistenen'.

Verder zijn op de Zeedijk verkeersmaatregelen gewenst om de veiligheid van langzaam verkeer (overstekende strandbezoekers) te vergroten. Ook deze maatregel is niet noodzakelijk vanwege effecten van het project, maar is al in de huidige situatie wenselijk.

Gevolgen bestemmingsplan

De beoogde nieuwe verkeersontsluiting, alsmede de bestaande entrees tot het plangebied, zijn op de verbeelding vastgelegd en worden van een planologische regeling voorzien.

Beoogde ontwikkeling en beoordelingskader

Het Plan Kustwerk bevat geen ontwikkelingen die behoeven te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. Recreatiewoningen zijn in het kader van de Wet geluidhinder niet aangemerkt als geluidsgevoelige functies. Er worden ook geen nieuwe openbare wegen gerealiseerd.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel onderzoek nodig naar:

• de toename van geluid bij woningen en recreatieverblijven;
• de geluidsbelasting bij de geplande recreatiewoningen en -verblijven.

Binnen het plan is een nieuwe hoofdontsluiting voorzien op de Dwarsdijk, aan de noordwestzijde van het plangebied. De bestaande, meest westelijke ontsluiting op de Zeedijk wordt een langzaam verkeersverbinding naar het strand en de bestaande oostelijke ontsluiting op de Zeedijk wordt uitsluitend een ontsluiting voor recreatieterrein De Vlier. Ter aanvulling op het eerder opgestelde akoestisch onderzoek, is voor de nieuwe hoofdontsluiting aanvullend onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting op bestaande recreatiewoningen in de directe nabijheid van deze aansluiting.

Conclusies onderzoek

Geluidsbelasting bestaande (recreatie)woningen omgeving

Als gevolg van de ontwikkelingen in het plangebied treedt een extra verkeersaantrekkende werking op. Vooral het verkeer langs de route Adornisdijk-Lampzinsdijk-Sint Bavodijk neemt toe. Hierdoor neemt ook de geluidsbelasting bij de bestaande woningen en recreatiewoningen in enige mate toe. De maximale toename bedraagt 1,45 dB en die komt voor ter plaatse van een bestaande woning aan de Adornisdijk. Omdat de toename minder dan 1,5 dB bedraagt (de grens voor reconstructie in de zin van de Wet geluidhinder, wordt de geluidssituatie ter plaatse van de bestaande woningen als 'goed' beoordeeld.

Geluidsbelasting nieuwe recreatieverblijven

In de zones langs wegen, ter plaatse van de bestaande en beoogde recreatieterreinen, is sprake van een verhoogde geluidbelasting als gevolg van het wegverkeer. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is echter wel onderzocht in hoeverre ter plaatse van de beoogde woningen wordt voldaan aan de waarde van 48 dB, de voorkeursgrenswaarde voor nieuwe geluidgevoelige bestemmingen. Alleen langs de Adornisdijk is sprake van de ontwikkeling van nieuwe verblijfsrecreatie op relatief korte afstand van de weg. Uit het onderzoek blijkt dat in nagenoeg het gehele uitbreidingsgebied de waarde van 48 dB (voorkeursgrenswaarde op de gevel van woningen) niet wordt overschreden. Alleen in een smalle strook langs Adornisdijk ligt de geluidsbelasting boven deze waarde.

Binnen het bestaande recreatieterrein wordt de afstand van de recreatieverblijven die het dichtst op de wegen staan enigszins vergroot door de aanleg/ verbreding van de afschermende groenstroken.

Voor overige wegen geldt dat de afstand tot de beoogde ontwikkelingen zo groot is dat er ook wordt voldaan aan de waarde van 48 dB(A). In het beoogde verblijfsrecreatiegebied is sprake van een goed recreatie- en verblijfsklimaat.

Aanvullend onderzoek gevolgen nieuwe ontsluiting

De nieuwe hoofdontsluiting van het plangebied op de Dwarsdijk (ter hoogte van de Nieuwehovendijk) vervangt vier bestaande uitwegen die toegang geven tot het plangebied. Dit betekent een bundeling van het verkeer ter hoogte van deze nieuwe hoofdontsluiting. Middels een aanvullend akoestisch onderzoek is inzichtelijk gemaakt wat hiervan de gevolgen zijn ten aanzien van de geluidsbelasting door wegverkeerslawaai voor de omliggende bestaande recreatie-eenheden van 'Park Het Gemaal'. Ter bepaling van de akoestische effecten is een vergelijking gemaakt tussen de autonome situatie en de situatie na realisatie van de nieuwe hoofdentree van het recreatieterrein op de Dwarsdijk. Het onderzoek is opgenomen als bijlage bij de Notitie zienswijzen en ambtshalve wijzigingen. Deze Notitie is opgenomen als Bijlage 1 bij de toelichting. Uit het onderzoek blijkt een maximale toename van 1 dB op de gevels van de recreatiewoningen aan de Dwarsdijk en de Sint Jansdijk en van 0 dB ter plaatse van de Zeedijk en Niewehovendijk. Omdat de toename minder dan 1,5 dB bedraagt, wordt de geluidssituatie ter plaatse van de bestaande recreatie eenheden op 'Park Het Gemaal' als 'goed' beoordeeld omdat geen sprake is van reconstructie in de zin van de wet Geluidhinder. Daarnaast is een toename van het geluidsniveau met 1 dB niet hoorbaar voor het menselijk gehoor. De geluidstoename wordt daarom beschouwd als 'niet significant'.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de Wet geluidhinder, onderdeel wegverkeerslawaai, de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat. Er is, door de toename van het verkeer op het omliggend wegennet en door de aanleg van de nieuwe hoofdontsluiting geen sprake van een reconstructiesituatie. Er zijn geen maatregelen noodzakelijk om hinder door wegverkeerslawaai te beperken of voorkomen.

Beoogde ontwikkeling en beoordelingskader

Als gevolg van de extra verkeersaantrekkende werking die van het plan uitgaat, is in het plangebied en omgeving, vooral langs wegen, sprake van een toename van concentraties van luchtverontreinigende stoffen NO₂ en PM₁₀. Op grond van de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteit, moet worden nagegaan of wordt voldaan aan de wettelijke grenswaarden.

Conclusie onderzoek

Uit het MER blijkt dat de jaargemiddelde concentraties NO₂ en PM₁₀ na uitvoering van het bestemmingsplan ruimschoots beneden de wettelijke grenswaarden zijn gelegen. Dat geldt eveneens voor de daggemiddelde grenswaarde voor PM₁₀. De berekeningen zijn uitgevoerd voor het prognosejaar 2020. Omdat de concentraties ruimschoots beneden de grenswaarden zijn gelegen en de uitvoering van het bestemmingsplan minimaal enkele jaren in beslag zal nemen kan worden vastgesteld dat in de overige prognosejaren tot 2020 eveneens ruimschoots aan de grenswaarden zal worden voldaan.

De Wet milieubeheer staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

In en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevant aan te merken solitaire leidingen en geen leidingstroken, hoogspanningsverbindingen en optisch vrije paden voor telecommunicatieverbindingen aanwezig, waarmee bestemmingsplanmatig rekening moet worden gehouden. Het aspect leidingen en telecommunicatieverbindingen vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

Met eventueel aanwezige overige (planologische niet relevante) leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) in of nabij het plangebied hoeft in het bestemmingsplan geen rekening te worden gehouden.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat vanuit de sectorale wet- en regelgeving en het sectorale beleid, geen belemmeringen aanwezig zijn tegen de voorgenomen ontwikkeling van Plan Kustwerk. Voor de planologische regeling zijn vanuit de deelonderzoeken van het MER de volgende aandachtspunten naar voren gekomen.

• Uit het MER volgt dat 6% van het totale gebied moet worden gereserveerd om de benodigde waterberging te kunnen realiseren. Dat houdt in dat 31.715 m² aan waterberging in dit bestemmingsplan verankerd moet worden. Daarnaast moet plaatselijk het terrein worden opgehoogd om voldoende drooglegging te waarborgen. Dit is een uitvoeringsaspect dat wordt betrokken bij de beoordeling van het inrichtingsplan dat is voorgeschreven voor het verkrijgen van de ontheffing van het aanlegverbod zoals dat is opgenomen in de planregels.
• Om het aantrekkelijke parkachtige karakter van het plangebied bij realisatie te waarborgen wordt in het bestemmingsplan een inrichtingsplan voorgeschreven voor het verkrijgen van de vergunning op ontheffing van het aanlegverbod zoals dat is opgenomen in de planregels.
• De beoogde nieuwe verkeersontsluiting, alsmede de bestaande entrees tot het plangebied, zijn op de verbeelding vastgelegd en worden van een adequate planologische regeling voorzien.

Het plan wordt geheel voor risico van de initiatiefnemer gerealiseerd. Met de initiatiefnemer is door het gemeentebestuur een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waarin een verdeling is afgesproken over de kosten voor de aanleg en het onderhoud van openbare voorzieningen (zoals de riolering etc.). Ook de bijdrage in het kader van de verplichte verevening is hierin opgenomen. Voort zijn de aanleg en het beheer van de landschapselementen en de vereiste vereveningsbijdragen in deze overeenkomst geregeld. Een planschadeovereenkomst maakt ook deel uit van deze overeenkomst.

Een exploitatieplan is niet noodzakelijk aangezien met een privaatrechtelijke overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente het beheer en de inrichting van de openbare ruimte is gewaarborgd.

De hiervoor genoemde privaatrechtelijke overeenkomst ligt mede ten grondslag aan dit bestemmingsplan maar is vanwege de financiële gevoeligheid niet openbaar. Een zakelijke samenvatting van deze overeenkomst zal wel worden gepubliceerd.

De exploitant zal door middel van het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten ervoor zorgen dat de particuliere eigenaren zich ook houden aan het huishoudelijk reglement zoals dat geldt voor het gebied.

Voor wat betreft de bestuursrechtelijke handhaving geldt dat op grond van artikel 7.1 Wet ruimtelijke ordening het college van burgemeester en wethouders ervoor zorg draagt dat de bepalingen uit het bestemmingsplan worden nageleefd.

De Wro bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi.

Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2008

Op 1 juli 2008 zijn de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Onderdeel van deze regelingen vormt de verplichting om de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008) toe te passen bij het opstellen van de plankaarten en planregels. Bovendien moet een (ontwerp)besluit digitaal raadpleegbaar zijn voor de tervisielegging en langs elektronische weg worden vastgesteld. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten, provincies en departementen verantwoordelijk zijn voor het maken en beheren van hun eigen ruimtelijke plannen en verordeningen. Zij zorgen er ook voor dat deze digitaal beschikbaar zijn voor burgers, bedrijven en medeoverheden.

Een vergelijkbaar ruimtelijk plan is opgebouwd volgens de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen, editie 2008 (SVBP2008). Deze standaard is wettelijk voorgeschreven op grond van het Bro. Daarnaast is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling.

Het voorliggende bestemmingsplan is opgebouwd en vormgegeven conform de bindende afspraken van de SVBP2008.

Opzet regels

Overeenkomstig SVBP2008 is de opbouw van de regels als volgt:

• inleidende regels (Hoofdstuk I);
• bestemmingsregels (Hoofdstuk II);
• algemene regels (Hoofdstuk III);
• overgangs- en slotregels (Hoofdstuk IV).

Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk II, Bestemmingsregels) is als volgt opgebouwd:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• afwijken van de bouwregels (indien van toepassing);
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels (indien van toepassing);
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden;
• wijzigingsbevoegdheid (indien van toepassing);

Ruimtelijke kwaliteit

Een belangrijk onderdeel van de regels, is de borging van de ruimtelijke kwaliteit op het verblijfsrecreatiepark. Om deze ruimtelijke kwaliteit zo goed mogelijk te borgen, wordt in het voorliggende bestemmingsplan gebruik gemaakt van verschillende soorten regels.

• De kwaliteit waar het verblijfsrecreatiepark aan moet voldoen is beschreven in de bestemmingsomschrijving. Deze gewenste kwaliteit is verder uitgewerkt in de notitie kwaliteitsdoelstellingen die als bijlage 2 bij de regels is gevoegd. Tussen de bestemmingsregels en de notitie kwaliteitsdoelstellingen is een koppeling gelegd. In de bestemmingsomschrijving zijn de kwaliteiten van het verblijfsrecreatiepark benoemd en is een verwijzing opgenomen naar de notitie kwaliteitsdoelstellingen.
• Om te garanderen dat deze kwaliteit gerealiseerd wordt is in het bestemmingsplan een vergunningstelsel opgenomen voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Om een vergunning voor het uitvoeren van werkzaamheden te krijgen moet een inrichtingsplan worden overlegd, getoetst en goedgekeurd door het college van Burgemeester en Wethouders. Deze toetsing vindt plaats aan de hand van de notitie kwaliteitsdoelstellingen. Deze notitie kwaliteitsdoelstellingen is opgenomen in Bijlage 2 bij de regels.
• Voor de randzone langs de Nieuwenhovendijk is daarnaast de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - 1' opgenomen. Voor deze zone kan het college van burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan een omgevingsvergunning voor bouwen. Indien noodzakelijk kan met deze nadere eisen in combinatie met de aanlegvergunning voor de inrichting van het terrein een goede inpassing van Kustwerk in de omgeving worden verzekerd, waarbij een samenhangend beeld ontstaat tussen beplanting en bebouwing.
• Om ervoor te zorgen dat de noodzakelijke waterberging en landschappelijke inpassing wordt gerealiseerd is ervoor gekozen om een voorwaardelijke verplichting op te nemen. Voldoende waterberging moet gerealiseerd zijn op het moment van ingebruikname van het betreffende deelgebied van het park. Deze werkzaamheden vinden tegelijk plaats met de andere graafwerkzaamheden. Voor wat betreft de landschappelijke inpassing, geldt dat dit gerealiseerd moet zijn binnen 1 jaar na ingebruikname van het deelgebied.

De basis voor de planregeling is het in de voorgaande hoofdstukken nader toegelichte plan Kustwerk. Aan de gronden die van het Plan Kustwerk deel uitmaken is de bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie toegekend. Voor de overige gronden die, vanwege de begrenzing, in dit plangebied zijn opgenomen is de bestemmingslegging uit het recent vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied (2011) gevolgd. Op deze wijze is de regeling in dit plan en het bestemmingsplan Buitengebied goed op elkaar afgestemd.

Artikel 1 Begrippen

In de begripsbepalingen zijn hoofdzakelijk de standaardbepalingen uit de SVBP2008 ongewijzigd overgenomen. Voor enkele begrippen is hieronder een uitleg opgenomen en voor enkele begrippen is aangesloten bij de begripsbepalingen uit het bestemmingsplan Buitengebied dat op 23 juni 2011 is vastgesteld.

1.21 bouwwerk voor recreatief nachtverblijf, 1.28 kampeermiddelen en 1.35 recreatiewoning

In de wettelijke regeling uit het Bor wordt geen sluitende definitie gegeven wat onder een 'verblijf voor recreatief nachtverblijf' wordt verstaan. Om een goede invulling te kunnen gegeven aan het beleidsuitgangspunt dat voor een recreatiewoning een omgevingsvergunning voor bouwen moet worden aangevraagd, zie hoofdstuk 3, wordt in dit bestemmingsplan met de volgende begrippen gewerkt.

Recreatiewoningen zijn bouwwerken met een omvang van ten minste 70 m² en een bouwhoogte van meer dan 5 m. Op deze wijze is het voor het bouwen van recreatiewoningen te allen tijde verplicht om een omgevingsvergunning (voor de activiteit bouwen) aan te vragen.

Alle overige bouwwerken ten behoeve van recreatief nachtverblijf, zoals stacaravans en chalets, zijn aangeduid met de term 'bouwwerk voor recreatief nachtverblijf'. Dit zijn de bouwwerken als bedoeld in de wettelijke regeling uit het Bor die dus niet hoger zijn dan 5 m en een omvang hebben van minder dan 70 m². In dit bestemmingsplan wordt voor deze bouwwerken enkel de situering vastgelegd door middel van een bouwvlak.

Onder de term kampeermiddel worden alle niet-gebouwde recreatieve verblijven verstaan. Alle (toer)caravans, campers, tenten en tentwagens vallen dus binnen deze definitie. Het gaat bij kampeermiddelen niet om bouwen, maar enkel om gebruik van gronden.

1.40 voorzieningen voor medische verzorging

Onder medische voorzieningen worden alle faciliteiten verstaan die zijn bedoeld voor het verlenen van klinische verzorging aan het lichaam. Behandeling van geesteszieken wordt niet beoogd. Daar zijn de omgeving, inrichting en uitstraling van het recreatiegebied niet voor geschikt.

Artikel 2 Wijze van meten

De bepalingen uit dit hoofdstuk zijn, conform de SVBP2008, onveranderd overgenomen.

Artikel 3 Groen - 1

Deze bestemming is toegekend aan de te realiseren landschappelijke inpassing (en ontsluiting) aan de randen van het plangebied. In deze bestemming is de aanduiding 'ontsluiting' opgenomen om ervoor te zorgen dat ontsluiting en entree van het recreatiecomplex mogelijk zijn.

Bouwwerken om de entree van het complex te markeren, zoals vlaggenmasten, zijn binnen deze bestemming ook mogelijk gemaakt. Om ervoor te zorgen dat de landschappelijke inpassing en de waterberging gelijktijdig of direct na in gebruikname wordt gerealiseerd is de voorwaardelijke verplichting in dit artikel opgenomen.

In deze bestemming is ook een vergunning voor het uitvoeren van werken vereist. Door middel van de goedkeuring van het inrichtingsplan kunnen burgemeester en wethouders de vergunning verlenen.

Artikel 4 Groen - 2

Aan de randen bij de Zeekraalstraat is de bestemming Groen - 2 opgenomen. In deze bestemming zijn groen- en watervoorzieningen toegestaan. Ook is de ontsluiting van de Zeekraalstraat hierin geregeld. In deze bestemming is geen omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken opgenomen. De inrichting van dit gebied is niet zichtbaar vanaf de randen van het plangebied. Ter ontsluiting van het perceel Zeekraalstraat 42 is de aanduiding specifieke vorm van verkeer - perceelsontsluiting opgenomen. Ter plaatse mag door de groenstrook heen ontsloten worden. De groenstrook is hiertoe verbreed.

Artikel 5 Recreatie - Verblijfsrecreatie

Dit artikel maakt de aanleg van het verblijfsrecreatieve plan Kustwerk mogelijk.

Verblijfsrecreatieve eenheden

In de bestemmingsomschrijving is bepaald waarvoor de gronden bestemd zijn:

• recreatiewoningen;
• bouwwerken ten behoeve van recreatief nachtverblijf;
• centrumvoorzieningen.
• een gevarieerd en hoogwaardig verblijfsrecreatiepark dat landschappelijk goed is ingepast is in de omgeving. In de gevarieerde randzone staat streekeigen beplanting die beeldbepalend is, in combinatie met een waterpartij en in dat beeld passende recreatiewoningen.

Op het complex komen in totaal 1.225 verblijfsrecreatieve eenheden. In de specifieke gebruiksregels is geregeld dat van deze 1.225 eenheden ten hoogste 360 recreatiewoningen zijn toegestaan, waarvan ten hoogste 10 met voorzieningen voor medische verzorging. Op het complex worden 865 bouwwerken voor recreatief nachtverblijf toegestaan. Deze aantallen zijn overeenkomstig het beoogde verblijfsrecreatieve programma dat beschreven is in hoofdstuk 2.

Hoe deze verblijfsrecreatieve eenheden eruit komen te zien (een mix van stacarvans, chalets en/of toerplaatsen) wordt niet in de planregeling uitgewerkt, om de initiatiefnemer voldoende flexibiliteit te bieden in zijn verblijfsrecreatieve programma. Vanuit het provinciaal beleid en het gemeentelijk beleid, wordt deze ruimte ook geboden.

De locaties waar recreatiewoningen en bouwwerken ten behoeve van recreatief nachtverblijf worden gerealiseerd, is op de verbeelding met een aanduiding vastgelegd.

In het westelijk deel van het plangebied mogen slechts recreatiewoningen worden gerealiseerd. In het overige deel van het plangebied mogen zowel recreatiewoningen als bouwwerken voor recreatief nachtverblijf (chalets) worden gerealiseerd. Door middel van goot- en bouwhoogtes zijn de kapvormen van de recreatiewoningen vastgelegd. Voor ten hoogste 80 recreatiewoningen is het - in een afgebakend gebied, voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - platte afdekking' mogelijk om deze in twee lagen met een platte afdekking te realiseren. Voor de recreatiewoningen met een platte afdekking is hieraan een aanvullende eis gekoppeld. Deze mogen niet direct grenzend aan omliggende recreatieparken worden gerealiseerd. Deze worden toelaatbaar geacht vanaf 40 meter vanaf de omliggende recreatieterreinen. Dat is verzekerd door de begrenzing van de 'specifieke bouwaanduiding - platte afdekking' daarop af te stemmen.

De beeldkwaliteit en uiteindelijke uitstraling van het verblijfsrecreatieterrein, wordt vastgelegd in het inrichtingsplan. Dit inrichtingsplan is een voorwaarde voor de omgevingsvergunning voor het aanleggen van werken (zie hierna).

Centrumvoorzieningen

Binnen de centrumvoorzieningen zijn verschillende functies mogelijk.

• horeca uit ten hoogste categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten;
• detailhandel;
• dienstverlening;
• beheer;
• sanitair;
• onderhoud.

Voor deze voorzieningen is de toelaatbare oppervlakte (11.000 m²) gebaseerd op de geldende bestemmingsplannen. Deze oppervlakte aan voorzieningen wordt in het voorliggende bestemmingsplan voorgezet. Alleen voor de functie detailhandel is een nadere begrenzing opgenomen qua oppervlakte (400 m²). Dit is gedaan om te voorkomen dat detailhandel, waarvan de ruimtelijke uitstraling bij grotere oppervlakten aanmerkelijk anders wordt dan bij een ondergeschikte functie (zoals de huidige campingwinkel), te omvangrijk wordt. De oppervlakte begrenzing van de functie detailhandel (400 m²) is gebaseerd op de omvang van de bestaande campingwinkel. De locatie van de centrumvoorzieningen is vastgelegd. Deze centrumvoorzieningen mogen uitsluitend worden gerealiseerd ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van recreatie - 3.

Gebouwen voor beheer, sanitair, sport- en spelvoorzieningen en onderhoud ten behoeve van hetzelfde terrein zijn overal op het terrein toegestaan.

Bouwen

Voor de verschillende recreatie eenheden en de centrumvoorzieningen zijn bouwregels geformuleerd. Vanwege brandveiligheidseisen is het gewenst om een afstand van 5 meter tussen niet-aaneengebouwde gebouwen aan te houden.

Voor recreatiewoningen is een goot- en bouwhoogte van 4 meter respectievelijk 8 meter opgenomen. Voor de 80 recreatiewoningen met een platte afdekking is uitsluitend een bouwhoogte van 8 meter opgenomen.

Voor de nu aanwezige centrumvoorzieningen zijn gebouwen tot een goot- en bouwhoogte van 6 meter en 10 meter toegestaan. Dit is ook overeenkomstig de bestaande situatie (terrein van Camping De Pannenschuur).

Gebouwen voor beheer, sanitair en onderhoud mogen een goot- en bouwhoogte van 4 meter respectievelijk 8 meter krijgen.

Recreatiewoningen mogen overeenkomstig het gebiedsplan Natuurlijk Vitaal (zie hoofdstuk 3) een omvang hebben van ten hoogste 25% van de perceelsgrootte met een maximum bewoonbaar vloeroppervlak van 130 m².

Nadere eisen

Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor bouwen voor recreatiewoningen mag het college van burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de wijze waarop recreatiewoningen worden gerealiseerd. Deze nadere eisen worden ingezet om te zorgen dat de randen van het plangebied goed worden ingepast. Hierbij mogen recreatiewoningen zichtbaar zijn zolang dit resulteert in een landschappelijk gewenst beeld.

Afwijken van de bouwregels

Om een uitkijktoren of een glijbaan te realiseren is een afwijking van de goot- en/of bouwhoogte opgenomen in het bestemmingsplan. Hiervoor zijn voorwaarden in de afwijkingsmogelijksheid van de bouwregels opgenomen.

Gebruik

In beginsel zijn de recreatieve eenheden enkel bestemd voor recreatief verblijf in het plangebied. Voor ten hoogste 10 recreatiewoningen is het toegestaan om deze geschikt te maken voor het bieden van zorg. Dit is vanwege de beoogde verbreding van het aangeboden toeristisch-recreatief product.

In de specifieke gebruiksregels is bepaald dat permanente bewoning van recreatiewoningen, bouwwerken ten behoeve van recreatief nachtverblijf en kampeermiddelen niet is toegestaan. Permanente bewoning in het plangebied is immers vanuit het (provincale en gemeentelijke) beleid niet toegestaan, zie hoofdstuk 3. Permanente bewoning is voorts strijdig met de doelstelling van plan Kustwerk en daarom ook niet beoogd. Voorts is, conform de huidige PRV, de eis van een bedrijfsmatige exploitatie gesteld, met uitzondering van de vier particuliere kavels op het terrein van Camping De Boshoeve. Daarnaast hoeven 40 recreatiewoningen die wel bedrijfsmatig worden geëxploiteerd, niet te worden verhuurd. Het onderhoud van het verblijfsrecreatiepark vindt wel plaats via bedrijfsmatige exploitatie.

De benodigde waterberging en landschappelijke inpassing zijn net zoals in de bestemming Groen - 1 gekoppeld aan een voorwaardelijke verplichting. Hiermee wordt juridisch geborgd dat de waterberging en landschappelijke inpassing ook daadwerkelijk worden gerealiseerd.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden (aanlegvergunning)

Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan was het detailontwerp van de inrichting van het plangebied nog niet gereed. Om ervoor te zorgen dat de beeldkwaliteit voldoet aan de eisen die in het beleidskader zijn gesteld (zie hoofdstuk 3) en die volgen uit het MER (zie hoofdstuk 4), is voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden ten behoeve van de realisatie van het plan een aanlegverbod opgenomen. Van dit verbod kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken als het definitieve ontwerp (inrichtingsplan) door het gemeentebestuur is goedgekeurd. Op deze wijze wordt de hoogwaardige parkachtige inrichting van het plangebied gewaarborgd.

Artikel 6 Verkeer - Beschermde dijk

Voor de cultuurhistorisch waardevolle Nieuwehovendijk en Dwarsdijk is, overeenkomstig het bestemmingsplan Buitengebied een bestemming Verkeer - Beschermde dijk opgenomen. Ter bescherming van de waarden van de dijken is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden vereist. In de bestemming zijn tevens openbare wegen en fietspaden toegestaan.

Artikel 7 Waterstaat - Waterkering

De dubbelbestemming Waterstaat – Waterkering geeft aan, aan welke gronden een waterstaatkundige functie is verbonden (de primaire waterkering en de regionale waterkeringen). Voor het bouwen gelden in deze gebieden aanlegvergunningen voor graven en (aan)planten. Voorafgaand verplicht overleg met de beheerder(s) van de dijken is in de planregels geregeld.

De plankaart is conform de systematiek van de SVBP2008 opgebouwd uit bestemmingsvlakken. Vanwege de gewenste flexibiliteit door de initiatiefnemer en vanwege de opgenomen verplichting van een omgevingsvergunning voor de inrichting van het terrein, is voor het plangebied voorzien volstaan met het opnemen van de bestemming Recreatie-Verblijfsrecreatie. Door middel van een bouwvlak is vastgelegd waar bebouwing mag plaatsvinden. Dit bouwvlak is tot 5 meter uit de grens van het plangebied gelegd. Dit is gedaan om te voorkomen dat tot aan de perceelsgrens recreatiewoningen kunnen worden gebouwd, hetgeen in strijd is met de gewenste beeldkwaliteit.

Verder zijn op de verbeelding aparte aanduidingen opgenomen voor terreindelen waar afwijkende bouwbepalingen gelden (aangeduid als specifieke bouwaanduiding) of waar een specifieke functie is toegelaten of de functie in enige vorm afwijkt (aangeduid als specifieke functieaanduiding). De verklaring behorende bij deze aanduidingen zijn terug te vinden op het renvooi en in de planregels.

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader het overleg ex artikel 3.1.1. Bro is het voorontwerpbestemmingsplan aan diverse instanties toegestuurd met het verzoek op dit plan te reageren.

Overlegreacties zijn ontvangen van:

• Waterschap Scheldestromen;
• Rijkswaterstaat Zeeland;
• Provincie Zeeland.

Waterschap Scheldestromen

Samenvatting

1. a. Verzocht wordt om voor vaststelling van het plan contact op te nemen met het waterschap voor het doorspreken van het voorlopig definitieve plan. Voor peilverhoging is mogelijk een peilbesluit nodig. Voor het graven van oppervlaktewater is een watervergunning vereist. Voor beiden is een nadere uitwerking in de vorm van een inrichtingsplan vereist. In de bespreking wordt aan de hand van het inrichtingsplan voorgesorteerd op de watervergunning en het mogelijk te nemen peilbesluit.
2. b. In reactie op de startnotitie MER heeft het waterschap aangegeven dat in het MER naar geo-hydrologische effecten van de aanleg van de waterpartij op de waterkerende functie van de Nieuwenhovendijk moet worden gekeken. In de MER is hierover geen tekstpassage opgenomen.
3. c. Het planten van bomen op de regionale waterkering is afhankelijk van het dijkprofiel. Bij de verdere uitwerking van het inrichtingsplan wordt bekeken of dit mogelijk is op de waterkering.
4. d. Het vervangen van gebouwen op de bestaande fundering van de waterkering is in afwijking van het beleid van het waterschap. Bouwen op de regionale waterkering (waterstaatswerk en beschermingszone A) is, ook bij vervanging op het bestaande fundament, slechts beperkt, onder voorwaarden met een watervergunning mogelijk.
5. e. Het omgevingsvergunningenstelsel uit artikel 8 Waterstaat - Waterkering kan komen te vervallen. In de Keur waterschap Scheldestromen 2011 zijn bepalingen voor de bouw en uitvoeren van werkzaamheden in en bij de waterkering vastgelegd.
6. f. Verzocht wordt om de beschermingszone A te voorzien van een gebiedsaanduiding Vrijwaringszone - Dijk.
7. g. De Adornisdijk is geen kust-/recreatieslag, dit is de Baanstpoldersedijk (pag. 15). Idem voor de tekst op pag. 16.
8. h. Verzocht wordt aan te geven welke maatregelen genomen worden ten aanzien van de transportroutes voor de aan- en afvoer van zand en grond tijdens de aanlegfase.

Beantwoording

1. a. Op ambtelijk niveau heeft constructief overleg plaatsgevonden met het Waterschap over de gewijzigde plannen, in dat overleg is vastgesteld dat de plannen uitvoerbaar zijn. Dit heeft geleid tot de in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen uitgangspunten en regelingen. Visueel is dit nader uitgewerkt in de Notitie Kwaliteitsdoelstellingen die als bijlage bij het bestemmingsplan is opgenomen en wordt ingezet als beeldkwaliteitsplan voor de verder uit te werken plannen. Deze uit te werken plannen worden vervolgens vertaald in een inrichtingsplan, waarvoor uiteindelijk ook een omgevingsvergunning verleend dient te worden door ons college. Zodra een inrichtingsplan in ontwerp beschikbaar is zal overleg met het waterschap plaatsvinden over het graven van oppervlaktewater en het aanvragen van de watervergunning.
2. b. Aan het hoofdrapport van het MER liggen diverse onderzoeksrapportages ten grondslag. Deze zijn als bijlage opgenomen. Een rapportage over de geo-hydrologische effecten van de aanleg van een waterpartij maakt hiervan onderdeel uit. Naar onze mening geeft deze rapportage een voldoende beeld van deze effecten. Vanzelfsprekend vormen de onderzoeksrapportages een belangrijke basis voor de verdere planvorming en wordt de waterkerende functie van de dijk gerespecteerd. Teneinde het hoofdrapport van het MER leesbaar en begrijpelijk te houden, worden echter niet alle onderdelen van de onderzoeksrapporten apart benoemd. Ook dit aspect zal ons inziens onderdeel vormen van het overleg over het inrichtingsplan als genoemd onder a.
3. c. Vanzelfsprekend is de aanplant van bomen op de waterkering onderwerp van het nader te voeren overleg over het inrichtingsplan.
4. d. Op de regionale waterkering is geen sprake van bouwwerken met een fundering. De dubbelbestemming 'Verkeer - Beschermde dijk' maakt het mogelijk om bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, verkeers-geleiding, informatievoorziening en water te realiseren. Artikel 7.2 lid c zal zo worden aangepast dat alleen voorzieningen ten behoeve van de verkeersgeleiding mogelijk worden gemaakt.
5. e. Gelet op het feit dat door de wijziging als beschreven onder d slechts voorzieningen ten behoeve van de verkeersgeleiding mogelijk worden gemaakt, biedt de Keur van het waterschap voldoende bescherming tegen ongewenste (bouw)activiteiten. Artikel 7.3.2 kan dan ook vervallen.
6. f. De verbeelding zal zodanig worden aangepast dat de gebiedsaanduiding Vrijwaringszone - Dijk wordt opgenomen voor beschermingszone A.
7. g. De tekst en de afbeelding worden aangepast.
8. h. De te volgen route is beschreven in paragraaf 3.3.2 van het hoofdrapport van het MER. Een aanvulling of wijziging hiervan lijkt vooralsnog niet noodzakelijk.

Conclusie

De overlegreactie leidt tot een aanpassing van de verbeelding door het opnemen van een aanduiding voor de beschermingszone. Daarnaast vindt een aanpassing van artikel 7.2 plaats en vervalt artikel 7.3.2.

Rijkswaterstaat Zeeland

Samenvatting

1. a. Een deel van het plangebied maakt deel uit van het Kustfundament. In titel 2.3 van het Barro zijn hierover artikel 2.3.1 t/m 2.3.6 opgenomen. Artikel 2.3.5 wordt in het bestemmingsplan niet behandeld.
2. b. Graag wordt vernomen in welke vorm en aantallen bebouwing in het kustfundament wordt mogelijk gemaakt en of dit belemmeringen oplevert voor het onderhoud, de veiligheid of de mogelijkheden voor versterking van de primaire waterking op de lange termijn.
3. c. Ook wordt graag vernomen of overleg is geweest met het waterschap Scheldestromen.

Beantwoording gemeente

1. a. Overwegingen ten aanzien van het ontbrekende artikel 2.3.5. zijn toegevoegd aan hoofdstuk 3.1. en 3.4. van de toelichting.
2. b. In het kustfundament worden uitsluitend recreatiewoningen gebouwd. Hoeveel recreatiewoningen dit betreft is niet bekend. Dit is namelijk afhankelijk van het inrichtingsplan dat op dit moment nog niet definitief is. In de regels is voor de bouw van recreatiewoningen opgenomen dat ten hoogste 25% van een bouwperceel mag worden bebouwd met een recreatiewoning. Daarnaast is conform het nu geldende bestemmingsplan verblijfsrecreatieterreinen van de voormalige gemeente Oostburg ten hoogste 1.400 m² aan bebouwd oppervlak toegestaan.
3. c. Vanaf het begin van de planvorming, enkele jaren geleden, is ambtelijk overleg gevoerd met het waterschap Scheldestromen, zowel over de effecten op de waterhuishouding als ten aanzien van de verkeerseffecten op de omliggende wegen. Verder overleg zal plaatsvinden over de feitelijke inrichting van het plangebied, waarvoor een inrichtingsplan zal worden opgesteld door de initiatiefnemer. Vanzelfsprekend is het concept ontwerpbestemmingsplan ook aangeboden aan het waterschap in het kader van het vooroverleg.

Conclusie

De overlegreactie leidt tot een aanvulling van de toelichting.

Provincie Zeeland

Samenvatting

1. a. in het voorontwerpbestemmingsplan wordt verwezen naar artikelen uit de PRV. Intussen is echter een nieuwe PRV vastgesteld. Verzocht wordt om het bestemmingsplan hierop te actualiseren.
2. b. In de toelichting is opgenomen dat het ruimtelijk ontwerp wordt afgestemd op de vraag uit de markt. Op basis van het omgevingsplan dient echter rekening te worden gehouden met landschappelijke inpassing. Op dit moment is de paragraaf zodanig geredigeerd dat hier aan getwijfeld kan worden. Het omgevingsplan gaat uit van het realiseren van een 10 m brede afschermende groengordel. Wij wijzen u erop dat hiervoor maatwerk mogelijk is. Daarnaast wijzen wij u erop dat de kernkwaliteiten van het landschap op basis van de verordening dienen te worden beschreven.
3. c. In de voortoets in het kader van de Natuurbeschermingswet, die is opgenomen in het MER, wordt ingegaan op de externe werking door toename van het aantal recreanten. Een externe werking die niet is meegenomen en tegenwoordig wel actueel is, is de toename aan stikstofemissies. Van belang is om in beeld te brengen wat de toename aan emissies en deposities op de omliggende Natura 2000-gebieden is en deze nader te onderbouwen.

Beantwoording

1. a. Het bestemmingsplan is op deze onderdelen geactualiseerd.
2. b. De voorliggende ontwikkeling betreft een kwaliteitsverbetering van het recreatieve gebied door middel van verdunning. Een gedeelte van de chalets wordt hierbij omgezet in recreatiewoningen. Dit levert tevens een kwaliteitsverbetering ten opzichte van de huidige situatie. Het uitvoeren van werken en werkzaamheden is uitsluitend mogelijk nadat het gemeentebestuur heeft ingestemd met een inrichtingsplan. De noodzakelijke landschappelijke inpassing maakt onderdeel uit van dit inrichtingsplan en een omgevingsvergunning kan ook alleen worden verleend indien deze landschappelijke inpassing van voldoende kwaliteit is. Het toetsingskader hiervoor wordt gevormd door de Notitie Kwaliteitsdoelstellingen die als bijlage onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan en fungeert als beeldkwaliteitsplan. Hierbij wordt gedacht aan een afwisselende inpassing waarbij een gevarieerde beplanting wordt afgewisseld met open ruimten en bebouwing en gecombineerd wordt met een waterpartij. Op deze wijze kan maatwerk geboden worden aan de initiatiefnemer zonder afbreuk te doen aan de kwaliteit. De toelichting zal op dit punt worden aangevuld.
3. c. In de voortoets wordt zowel aandacht besteed aan de gevolgen van dagrecreanten als aan de gevolgen van het verkeer van en naar het plangebied. Er is een beschrijving opgenomen van de stikstofgevoelige habitats in het nabijgelegen Natura-2000 gebied Zwarte Polder waarbij is ingegaan op toename van de stikstofdepositie als gevolg van het plan en op de kritische depositiewaarden binnen het gebied Zwarte Polder. In het MER is geen aandacht besteed aan een mogelijke toename van de stikstofdepositie ter plaatse van overige Natura-2000 gebieden met stikstofgevoelige habitats, op grotere afstand van het plangebied, zoals het Zwin. De effectbeschrijving is aangevuld met een beschrijving van het Natura-2000 gebied het Zwin.

Conclusie

De overlegreactie heeft geleid tot een aanpassing en aanvulling van verschillende paragrafen van de toelichting. Daarnaast heeft een aanvulling van het MER plaatsgevonden.

Toetsingscommissie West Zeeuwsch Vlaanderen

Samenvatting

De Toetsingscommissie is verzocht om in 2013 advies uit te brengen over de plannen van Roompot en Arcus projectontwikkeling voor ontwikkeling van Kustwerk Nieuwvliet. De commissie is en blijft positief over de plannen. Een dergelijk ingrijpend plan is uniek voor Zeeuws-Vlaanderen omdat het een combinatie is van de revitalisering van vier bestaande campings gecombineerd met een bungalowontwikkeling die het karakter heeft van een nieuwvestiging. In de ogen van de commissie past de ontwikkeling in het gebiedsplan Natuurlijk Vitaal.

Door de commissie worden nog adviezen gegeven ten aanzien van de ruimtelijke structuur en de landschappelijke kaders, op de volgende aspecten.

1. a. De uitwerking van het park sluit niet geheel aan op de ruimtelijke structuren in de omgeving.
2. b. In het plan ontbreken enkele robuuste groenstructuren met landschappelijke kwaliteit.
3. c. Gevraagd wordt om aandacht te hebben voor de landschappelijke inkleding van de omliggende dijken.
4. d. Het water aan de randen van het park heeft niet het karakter van een duidelijke groene drager.
5. e. Een afweging over de interne groenstructuur samen met een voetgangers- en fietsverbinding ontbreekt.
6. f. Gevraagd wordt of één ontsluiting voldoende is.
7. g. De interne verkeersstructuur gekoppeld met een groenstructuur is voor verbetering vatbaar.
8. h. Verzocht wordt om bij de sfeerbeelden tevens aandacht te besteden aan de recreatieve nachtverblijven.

Op een drietal onderdelen trekt de commissie conclusies die verder gaan dan een advies of constatering. In de ogen van de commissie is hierover meer informatie of een planaanpassing nodig.

9. i. Verzocht wordt om stevige groengordels aan de randen.
10. j. De herstructurering van het stacaravanproduct komt weliswaar aan bod maar beperkt.
11. k. Er wordt geen inzicht gegeven in de differentiatie van het kampeerproduct.

Beantwoording

Ten tijde van ter inzageligging van het ontwerpbestemmingsplan is nog geen definitief inrichtingsplan beschikbaar. De initiatiefnemer wil bovendien een flexibele regeling om de ontwikkeling gefaseerd te kunnen oppakken. Om te voorkomen dat de inrichting van het park niet aansluit op de wensen van de gemeente is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden nodig voordat werken mogen plaatsvinden. Deze omgevingsvergunning wordt uitsluitend verleend indien Burgemeester en Wethouders instemmen met deze inrichting.

In het inrichtingsplan zal rekening worden gehouden met de adviezen van de Toetsingscommissie en waar mogelijk zal het inrichtingsplan hierop worden afgestemd.

Ook de Gebiedscommissie Natuurlijk Vitaal is gevraagd te adviseren over de beoogde ontwikkeling. De gebiedscommissie heeft de kanttekeningen van de Toetsingscommissie overgenomen.

• Kustwerk Nieuwvliet, milieueffectrapport, hoofdrapport, 27-05-2013;
• Kustwerk Nieuwvliet, samenvatting milieueffectrapport, 27-05-2013;
• Kustwerk Nieuwvliet, milieueffectrapport, onderzoeksrapporten, 27-05-2013;
• Kustwerk Nieuwvliet, aanvulling op het Milieueffectrapport, 23-07-2013.

Deze bijlagen zijn niet opgenomen in de analoge (gedrukte) versie van dit bestemmingsplan. Deze vormen afzonderlijke bijlagen en zijn op verzoek bij de gemeentebalie voor inzage opvraagbaar.

Wel zijn deze aan de digitale planversie ten behoeve van www.ruimtelijkeplannen.nl toegevoegd in de vorm van bijlage 3, 4, 5 en 6.