het bestemmingsplan Strandhotel Cadzand-Bad van de gemeente Sluis.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1714.bpstrandhotel11-VG02 met de bijbehorende regels en bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de vloeroppervlakte van voor het publiek toegankelijke winkel- en horecaruimten, inclusief sanitair- en magazijnruimten.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

een horecabedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met - al dan niet - als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, apparatuur voor telecommunicatie en reinwaterkelders.

het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Sluis bij besluit van 26 oktober 2006, inclusief Bijlage 10 dat is vastgesteld op 25 februari 2010.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1. a. voor het bouwen boven peil: de hoogte van het afgewerkte maaiveld ter plaatse van de aanwezige putdeksel ter hoogte van de zuidelijke toegangsweg van het perceel, tegenover Boulevard de Wielingen 45/Leeuwerikenlaan;
2. b. voor het bouwen beneden peil: de hoogte van het afgewerkte maaiveld als onder a bedoeld.

het door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat het hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar tijdelijk te verblijven.

een horecabedrijf, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van dranken.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in ieder elk geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

de Staat van Horeca-activiteiten die van deze regels deel uitmaakt.

voorzieningen voor niet-medische verzorging van personen, zoals een sauna, fitnessruimte, schoonheids- en pedicurebehandelingen of massageruimte.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot/de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN 2580.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. recreatief verblijven in appartementen;
2. b. detailhandel;
3. c. horeca uit ten hoogste categorie 1c van de Staat van Horeca-activiteiten, met bijbehorende ondergeschikte sport- en wellnessvoorzieningen;
4. d. zakelijke dienstverlening;
5. e. een bedrijfswoning;
6. f. ondergrondse en bovengrondse parkeervoorzieningen;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting': uitsluitend een verkeersontsluiting;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'terras': een terras;
9. i. bij deze functies behorende voorzieningen zoals sport- en spelvoorzieningen, ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, andere terreinverhardingen, groen en water, waterberging en overige voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. het aantal hotelkamers bedraagt ten hoogste 70; waarbinnen het gebruik van ten hoogste 1 hotelkamer als bedrijfswoning is toegestaan, met een maximum oppervlakte van ten hoogste 200 m²;
2. b. het aantal appartementen voor recreatief verblijf bedraagt ten hoogste 62;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'recreatiewoning uitgesloten' zijn geen appartementen voor recreatief verblijf toegestaan;
4. d. permanente bewoning is niet toegestaan, met uitzondering van een bedrijfswoning;
5. e. het brutovloeroppervlak aan horeca bedraagt ten hoogste 775 m²;
6. f. van het oppervlak als bedoeld onder e zijn de volgende bij het hotel behorende voorzieningen uitgezonderd:
   1. 1. de ontbijtzaal;
   2. 2. sport- en wellnessvoorzieningen;
   3. 3. de bedrijfswoning;
7. g. het bruto vloeroppervlak aan detailhandel bedraagt ten hoogste 150 m²;
8. h. het bruto vloeroppervlak aan zakelijke dienstverlening bedraagt ten hoogste 650 m²;
9. i. het aantal parkeerplaatsen in de ondergrondse parkeervoorziening bedraagt ten minste 214;
10. j. het aantal parkeerplaatsen voor zover gelegen buiten een gebouwen en/of een parkeergarage, bedraagt ten hoogste 10;
11. k. het gebruik van de gronden als seksinrichting is niet toegestaan;
12. l. de opslag van materialen en goederen buiten gebouwen, overkappingen of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is niet toegestaan;
13. m. sport- en wellnessvoorzieningen zijn niet openbaar toegankelijk; de oppervlakte hiervan bedraagt ten hoogste 1.370 m².

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.3 onder e, g of h, voor het vergroten van het bruto vloeroppervlak, met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. door de afwijking neemt het bruto vloeroppervlak aan de betreffende functie niet meer toe dan:
   1. 1. voor horeca, uitgezonderd de hotelfunctie met bijbehorende voorzieningen: 850 m²;
   2. 2. voor detailhandel: 250 m²;
   3. 3. voor zakelijke dienstverlening: 800 m²;
2. b. door de afwijking bedraagt het gezamenlijke brutovloeroppervlak aan functies als genoemd in lid 3.3 onder e, g en h ten hoogste 1.900 m²;
3. c. afwijken is uitsluitend mogelijk indien de parkeerbehoefte niet groter wordt dan het aantal beschikbare parkeerplaatsen en gerealiseerd wordt op het eigen perceel of het aangrenzend perceel (De Branding); in de motivering van de afwijking wordt dat aangetoond aan de hand van de parkeernormen uit het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad, rekening houdend met bezettingsgraad van de parkeervoorzieningen op basis van representatieve tellingen;
4. d. de bevoegdheid tot afwijken wordt uitsluitend gebruikt indien de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden, of kunnen worden, aangetast.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ontsluitingswegen, voet- en fietspaden;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'verblijfsgebied':
   1. 1. verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van aangrenzende bestemmingen;
   2. 2. horecaterrassen ten behoeve van aangrenzende horecabedrijven;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn – bij wijze van dubbelbestemming – bestemd voor bescherming en veiligstelling van de waterstaatkundige functie van de nabij gelegen primaire waterkering.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 5.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd; de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering dan wel wanneer de bouwwerkzaamheden noodzakelijk zijn voor de realisering van de gebruiks- en bouwmogelijkheden ingevolge de bestemmingen Gemengd en/of Verkeer.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2 onder b ten behoeve van het bouwen van nieuwe bouwwerken, of het uitbreiden van bestaande bouwwerken, met inachtneming van het volgende:

1. a. de omgevingsvergunning wordt verleend, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de waterstaatskundige functie van de primaire waterkering door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad;
2. b. alvorens omtrent het verlenen van de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de beheerder van de waterkering.

Gronden die in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is, kan van dit plan bij omgevingsvergunning worden afgeweken, met in achtneming van de volgende bepalingen:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. de bevoegdheid tot afwijken wordt niet gebruikt, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. b. eenmalig kan in afwijking van sub a een omgevingsvergunning worden verleend voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
3. c. het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregel van dat plan.

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, zoals bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, zoals bedoeld onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Deze regels worden aangehaald onder de naam 'Regels van het bestemmingsplan Strandhotel Cadzand-Bad'.

Kwaliteitsverbetering Cadzand-Bad

Het recreatieve aanbod in Cadzand-Bad wordt sterk verbeterd. Het ontwikkelingsplan Cadzand-Bad 'Natuurlijk Stijlvol' vormt de basis en het vertrekpunt voor een majeure operatie die in diverse segmenten en op verschillende locaties een kwaliteitsverbetering tot stand brengt.

Met 'Natuurlijk Stijlvol' is het startschot gegeven voor de ontwikkeling van Duinhof-Zuid en het plan Cavelot. Daarmee is het proces van kwaliteitsverbetering in gang gezet. Deze kwaliteitsverbetering zorgt ervoor dat het aantal recreatieve overnachtingen in en rondom Cadzand-Bad zal toenemen. Het verbeteringsproces zal ervoor zorgen dat een adequaat antwoord wordt gegeven op de vraag die de hedendaagse recreant stelt.

De plannen voor Duinhof-Zuid en Cavelot zijn de eerste ontwikkelingen waarmee de kwaliteit van het recreatieve aanbod in Cadzand-Bad wordt versterkt.

• Duinhof-Zuid betreft de realisatie van ruim 130 nieuwe appartementen aan de oostelijke entree van de Boulevard de Wielingen (50% recreatief en 50% permanent bewoond).
• Plan Cavelot omvat een hoogwaardig verblijfsrecreatief park (Noordzee Résidence Cadzand-Bad geheten) ten zuiden van de kern Cadzand-Bad met in totaal 450 recreatiewoningen (zie figuur 1.1).

Daarnaast vindt momenteel onderzoek plaats naar de mogelijkheden voor een nieuwe jachthaven in Cadzand-Bad en wordt nagedacht over de herontwikkeling van het Duinplein. Er is een plan vastgesteld voor de realisatie van een nieuwe approach golfbaan met een parkeerterrein aan de oostelijke zijde van Cadzand-Bad.

Figuur 1.1. Recente ontwikkelingen Cadzand-Bad

Strandhotel en De Branding

Compagnie Het Zoute Nederland B.V. en het Strandhotel Cadzand-Bad maken samen een kwaliteitsslag met het renoveren en uitbreiden van het huidige hotel-restaurant aan Boulevard de Wielingen. Dit geeft invulling aan de hiervoor geschetste achtergrond van nieuwe recreatieve ontwikkelingen in Cadzand-Bad.

Beide partijen hebben een gezamenlijke visie gemaakt voor het gebied. Het is de bedoeling dat deze centrale plaats in Cadzand-Bad wordt gemarkeerd door een hoogwaardige architectuur en een aantrekkelijk recreatief-toeristisch programma om zodoende een aantrekkelijke locatie in het hart van Cadzand-Bad te realiseren en een duidelijke 'landmark' aan de boulevard.

De initiatiefnemers zijn voornemens om het bestaande Strandhotel te verbouwen en uit te breiden met hotelkamers en recreatieappartementen, commerciële ruimtes en een bijbehorende parkeervoorziening onder het nieuwe complex. Naast het Strandhotel vindt nieuwbouw plaats van De Branding: recreatieappartementen met op de begane grond commerciële ruimtes, voorzien van een ondergrondse parkeervoorziening.

De hoogwaardige architectonische uitstraling van de nieuwe gebouwen zal ervoor zorgen dat de kwaliteitsverbetering van het recreatieve product - letterlijk - in het hart van Cadzand-Bad gestalte krijgt. Op termijn kan hierop nieuwbouw aan het centraal gelegen Duinplein aansluiten. Figuur 1.2 geeft de beoogde invulling van het nieuwe Standhotel weer.

Figuur 1.2. Fotovisualisatie Strandhotel met op de achtergrond De Branding

Huidige planologische regeling

De gronden waarop het plan voor het Strandhotel wordt gerealiseerd, zijn op dit moment nog van een juridisch-planologische regeling voorzien in de bestemmingsplannen Boulevard de Wielingen (vastgesteld 1993, goedkeuringsbesluit 1994) en het bestemmingsplan Landelijk Gebied (vastgesteld 1978).

De huidige bestemmingsregelingen staan de ontwikkeling van het plan voor het Strandhotel niet toe. Hierop wordt in paragraaf 3.3 nader ingegaan.

Doel

Doel van dit bestemmingsplan is het juridisch-planologisch mogelijk maken van de beoogde kwaliteitsverbetering van het Strandhotel en de uitbreiding met nieuwe bijbehorende faciliteiten en recreatieappartementen. Tevens wordt de nieuwe strandopgang in dit bestemmingsplan planologisch verankerd.

Het plangebied omvat de gronden waarop zowel het huidige - te renoveren - en uit te breiden Strandhotel als de nieuwe recreatieappartementen zijn beoogd. Ook de nieuwe duinovergang maakt deel uit van het plangebied (zie figuur 1.3).

Figuur 1.3. Ligging plangebied (maps.google.nl)

Samenhang met plan De Branding

Voor de ontwikkeling van het Strandhotel is een gezamenlijke visie opgesteld met het recreatieappartementencomplex De Branding. Beide ontwikkelingen zijn in samenspraak met elkaar ontwikkeld. Ze versterken elkaar nadrukkelijk door de architectonische uitstraling.

Er is voor gekozen dat beide initiatieven een zelfstandige planologische procedure doorlopen. Gelijktijdig met de bestemmingsplanprocedure voor het Strandhotel wordt zodoende een procedure voor het realiseren van De Branding gestart.

Besluit tot coördinatie omgevingsvergunning

De gemeenteraad van Sluis heeft besloten om voor dit project de coördinatieregeling van artikel 3.30 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van toepassing te verklaren. Op deze manier is een spoedige realisatie van het plan voor het Strandhotel mogelijk.

Deze procedure houdt in dat, naast dit bestemmingsplan, ook de benodigde omgevingsvergunning voor het bouwen, slopen en eventuele andere werkzaamheden in de openbare ruimte tegelijkertijd met dit bestemmingsplan wordt voorbereid.

De opbouw van de toelichting op dit bestemmingsplan is als volgt.

• In hoofdstuk 2 worden de beoogde planontwikkelingen beschreven.
• Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van het beleidskader en de planologische aanvaardbaarheid van de beoogde invulling van het plangebied.
• Hoofdstuk 4 bevat de toetsing van de ontwikkelingen aan de ruimtelijke en milieuaspecten.
• In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de bestemmingsregeling (verbeelding en regels).
• Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het betreft zowel de resultaten uit de overlegprocedure als de financiële uitvoerbaarheid.
• Hoofdstuk 7 gaat in op de vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan.

De plannen voor het Strandhotel worden in dit hoofdstuk beschreven en vooral ook gevisualiseerd. Het gaat om impressies van de wijze waarop de kwaliteitsverbetering vorm wordt gegeven.

Eerst wordt ingegaan op de huidige situatie (paragraaf 2.1). Vervolgens wordt ingegaan op de voorgenomen ontwikkeling van het Strandhotel (paragraaf 2.2).

Omgeving: het centrum van Cadzand-Bad

Het Strandhotel is gelegen in het centrum van Cadzand-Bad. Tegenover de locatie staat een winkelcomplex aan het Duinplein, waaronder de supermarkt. Naast en in de omgeving van het hotel zijn diverse appartementencomplexen (zoals Deurloo), hotels, verschillende horecavoorzieningen en winkels gevestigd.

Direct grenzend aan de westelijke zijde van het Strandhotel staat het restaurant De Branding. Dit is het kavel waarop het parallel aan dit plan ontwikkelde plan De Branding is geprojecteerd.

De Boulevard de Wielingen is de hoofdstraat van Cadzand-Bad. Deze straat is aangewezen en ingericht als een route waarvoor een snelheidsregime van 30 km/h geldt.

Figuur 2.1 Centrum van Cadzand-Bad

Essentieel is dat het hier om een locatie in het centrumgebied van Cadzand-Bad gaat. Juist hier kan veel worden verbeterd met nieuwbouw. Immers, alle gebouwen staan hier geruime tijd. Enkele panden zijn goed onderhouden of vernieuwd. Het Duinplein is sterk gedateerd en wordt niet als plein ervaren.

Aan de duinzijde is nu een sterk verbrokkelde bebouwing gepositioneerd, bestaande uit losse bouwblokken. Tussen het Strandhotel en De Branding ontbreekt samenhang en zeker met de grote appartementengebouwen verderop.

Het bestaande Strandhotel

Het huidige hotel is een vrijstaand gebouw in de duinen waar omheen de parkeervoorzieningen en de tennisbanen van het hotel zijn gelegen. In de huidige situatie heeft het Strandhotel 37 kamers. De gelaagde vormgeving van het gebouw geeft het een markante uitstraling. Deze vormgeving zorgt ook voor een prominente aanwezigheid van het Strandhotel. Dit komt ook door de enigszins teruggelegen positie met aan de noordzijde het duingebied. Figuur 2.21 geeft de huidige situatie weer.

Figuur 2.2. Huidige situatie Strandhotel met op de achtergrond De Branding

Centrumgebied van Cadzand-Bad

Nieuwe eigentijdse gebouwen die invulling geven aan het karakter van een badplaats zijn passend en noodzakelijk in de beoogde ruimtelijke structuur van het centrum van Cadzand-Bad. Op deze markante plek krijgt de badplaats dan ook een nieuw gezicht met gebouwen die allure uitstralen. Dit zal een onmiskenbare impuls geven aan het dorp en de beleving van de badplaats.

Figuur 2.3. Ontwerp Strandhotel en De Branding

Renovatie en uitbreiding Strandhotel

Realisering van het kwaliteitsverbeteringsplan betekent een gebouw met een geheel nieuwe uitstraling en vormgeving. Dat betekent dat het huidige beeld wordt getransformeerd naar een hedendaags beeld met de uitstraling van hoogwaardige kwaliteit en allure.

Het nieuwe Strandhotel wordt opgebouwd uit het bestaande strandhotel met nieuwe gebouwen eraan toegevoegd. Het voorliggende plan bestaat uit verschillende onderdelen, zie ook figuur 2.3.

• Gebouw I: bestaand hotel. Dit is het bestaande gebouw van het Strandhotel (thans 37 kamers). Dit gebouw wordt vergroot (van vier naar vijf verdiepingen) en geheel gerenoveerd, resulterend in 37 hotelkamers met keuken en een dakterras. In dit gebouw zijn onder meer een restaurant (het internationaal bekende restaurant Pure C) en een zwembad met wellnessvoorzieningen beoogd.
• Gebouw II: nieuwbouw hotel. Het gaat om een nieuw te bouwen vleugel aan het bestaande Strandhotel waarin 33 nieuwe hotelkamers zijn voorzien. In de nieuwe situatie krijgt het Strandhotel in totaal 70 hotelkamers.
• Gebouw III: appartementen tussen hotel en toren. Dit betreft een nieuw te bouwen appartementencomplex (27 appartementen) waarbij qua vormgeving en architectonische uitstraling wordt aangesloten bij de gebouwen I en II.
• Gebouw IV: toren. Ook dit is een nieuw te bouwen appartementencomplex (20 appartementen). Dit gebouw wordt vormgegeven als een markant herkenningspunt in de vorm van een toren.
• Gebouw V: appartementen aan boulevard. Dit nieuwe gebouw wordt vrijstaand gebouwd van het grotere complex en zal 15 appartementen en de ontbijtzaal van het Strandhotel huisvesten.
• Gebouwen VI en VII: commerciële ruimte. Het betreft twee nieuw te bouwen paviljoens waarin commerciële functies zijn bedacht, al dan niet gerelateerd aan het hotel.

Het ondersteunende programma voor het plan van het Strandhotel omvat in totaal 1.575 m² bruto vloeroppervlak (bvo) aan commerciële ruimte (775 m² aan horeca, 650 m² zakelijke dienstverlening en 150 m² aan detailhandel).

De vormgeving en architectuur worden afgestemd op De Branding. Op deze wijze ontstaat een samenhangend geheel dat het centrum van Cadzand-Bad een kwaliteitsimpuls geeft. Zoals hiervoor aangegeven in hoofdstuk 1 doorloopt dit plan een zelfstandige planologische procedure.

Figuur 2.4 Indeling De Branding en het Strandhotel in de nieuwe situatie

De Branding

Het appartementencomplex De Branding omvat 54 appartementen met twee commerciële ruimten, berging en parkeervoorzieningen. Zoals in hoofdstuk 1 aangegeven, doorloopt dit plan een zelfstandige planologische procedure. Ook voor dit gebouw geldt dat de vormgeving en architectuur worden afgestemd en aansluiten op die van het gerenoveerde en uitgebreide Strandhotel. Op deze wijze ontstaat een samenhangend geheel dat het centrum van Cadzand-Bad een kwaliteitsimpuls geeft.

Verkeer en parkeren

Verkeersontsluiting

Het Strandhotel wordt, tezamen met het appartementencomplex De Branding, ontsloten via de Boulevard De Wielingen.

Parkeren

Het plan voor het Strandhotel omvat ook een ondergrondse parkeerkelder met in totaal 214 parkeerplaatsen. Dat zijn 176 parkeerplaatsen voor het Strandhotel en de appartementen en 38 voor het bijbehorende restaurant. In paragraaf 4.5.2 wordt hier nader op ingegaan.

Strandopgang

In het plangebied is een nieuwe strandopgang voorzien tussen het Strandhotel en De Branding. Deze openbaar toegankelijke strandopgang vormt een rechtstreekse verbinding tussen het centrum van Cadzand-Bad en het achterliggende Duinplein enerzijds en het Strandhotel en De Branding met het Noordzeestrand anderzijds.

Samenhang en accentuering

Ten opzichte van de bestaande bouw in Cadzand-Bad vormt de ontwikkeling qua massaliteit, ruimtelijke uitstraling en gekozen architectuur een trendbreuk. Dit zorgt voor de transformatie van een kustdorp met een 'lage ruimtelijke kwaliteit' naar een badplaats met een 'onderscheidende en geheel vernieuwende identiteit': een badplaats met 'allure'. De opwaardering van het Duinplein is daarvoor essentieel. In de planuitwerking heeft het bereiken van een evenwichtige, samenhangende bebouwingsstructuur een belangrijke rol gespeeld. Er zijn belangrijke overeenkomsten tussen de massa en hoogte van enerzijds de combinatie Cadzand Residence en Deurloo Residentie en anderzijds de nieuwe De Branding en het Strandhotel met Residenties. Toepassing van hedendaagse vormentaal en volumespel tussen hoogtes, daklijnen, dakvlakken en dakrichtingen alsmede een accentuering van het plein door de toren, zorgen voor een (verantwoord) onderscheid tussen de bestaande situaties van Cadzand Residence en Deurloo Residentie en de nieuwe situatie van De Branding en het Strandhotel.

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader geschetst van het Rijk (paragraaf 3.1), de provincie (paragraaf 3.2) en de gemeente (paragraaf 3.3) waaraan de kwaliteitsverbetering van het Strandhotel wordt getoetst (paragraaf 3.4).

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Algemeen

De Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR) bevat het ruimtelijke beleid van het Rijk als opvolger van de Nota Ruimte (2004). Het ontwerp van de SVIR is op 13 maart 2012 vastgesteld.

• In de SVIR is geen specifiek ruimtelijk beleid voor Cadzand-Bad geformuleerd.
• Wel zijn in de SVIR de dertien onderwerpen aangegeven die het Rijk als 'nationaal belang' beschermingswaardig acht. Voor een aantal van deze onderwerpen is reeds een (beschermende) regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, zie hierna).

Nationaal Landschap

In de SVIR zijn gebieden aangewezen die internationaal zeldzaam/uniek zijn, of die kenmerkend zijn voor Nederland.

• Geheel West Zeeuws-Vlaanderen - dus ook het plangebied - is als Nationaal Landschap aangeduid. In de SVIR is aangegeven welke kernkwaliteiten West Zeeuws-Vlaanderen als gebied bezit. Deze kwaliteiten zijn verder uitgewerkt in het Omgevingsplan Zeeland (zie paragraaf 3.2).
• Binnen Nationale Landschappen geldt behoud door ontwikkeling als uitgangspunt. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden versterkt.
• De kuststrook Breskens-Cadzand is aangegeven als prioritair aandachtsgebied. Versterking van de kust in combinatie met de verdere ontwikkeling van het landschap, natuur, recreatie en economische ontwikkelingen worden als kansen benoemd.

Nota Belvedère

Achtergrond van deze nota is dat cultuurhistorische waarden sterker richtinggevend dienen te zijn bij de ruimtelijke inrichting van Nederland.

• Geheel West Zeeuws-Vlaanderen, waaronder ook het plangebied, is aangewezen als Belvedèregebied.
• De provincie en gemeente dienen, door de cultuurhistorische waarden in een vroegtijdig stadium te betrekken bij de ruimtelijke planvorming, zelf invulling te geven aan de beleidslijnen die het Rijk door middel van de Nota Belvedère heeft uitgezet. De provincie Zeeland heeft dit vertaald in het Omgevingsplan Zeeland.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Algemeen

Voor de ruimtelijke onderwerpen die de rijksoverheid van 'nationaal belang' acht, heeft de minister van Infrastructuur & Milieu een beschermende regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient een gemeentebestuur bij het vaststellen van een ruimtelijk plan de algemene regels van het Barro in acht te nemen.

Het Kustfundament

Titel 2.3 van het Barro bevat algemene regels aangaande bestemmingsplannen die betrekking hebben op het kustfundament. Vrijwel het gehele plangebied maakt deel uit van het kustfundament.

Op grond van het Barro dient in dit bestemmingsplan daarom rekening te worden gehouden met de volgende aspecten.

• Artikel 2.3.2. In een bestemmingsplan dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan, worden geen activiteiten mogelijk gemaakt die een belemmering vormen voor het uitzicht op de vrije horizon vanaf de gemiddelde hoogwaterlijn met de blik op zee.
• Artikel 2.3.3. Een bestemmingsplan geeft de bestemming 'Waterkering' aan gronden waarop een primaire waterkering ligt of die de functie van primaire waterkering hebben.
• Artikel 2.3.4. Met betrekking tot gronden waarop een primaire waterkering ligt of die de functie van primaire waterkering hebben of beschermingszones, kan een bestemmingsplan worden vastgesteld dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan voor zover bij de verwezenlijking daarvan geen belemmeringen kunnen ontstaan voor:
  1. 1. de instandhouding of versterking van het zandige deel van het kustfundament,
  2. 2. het onderhoud, de veiligheid of mogelijkheden voor versterking van de primaire waterkering.

Omgevingsplan Zeeland 2012-2018

Algemeen

Het provinciaal ruimtelijk beleid is neergelegd in het Omgevingsplan Zeeland. Voor de ruimtelijke belangen die het provinciebestuur van provinciaal belang acht, heeft een vertaling plaatsgevonden in algemene regels die zijn opgenomen in de Provinciale Verordening Ruimte (PVR, zie hierna).

De doelstelling van het omgevingsplan is het bevorderen van een gezonde regionale economie in een schone en veilige leefomgeving. Daarbij ondersteunt het plan sociale, natuur- en mobiliteitsdoelen. Het nieuwe Omgevingsplan is op een aantal punten anders dan zijn voorganger. In essentie is er gewerkt vanuit een integrale visie, is er een duidelijke focus op kerntaken van ruimte, water, milieu en natuur, is het beleid meer gericht op hoofdlijnen en minder details en zijn er minder regels.

Recreatie

Nieuw in het Omgevingsplan is de recreatiekansenkaart. De kaart geeft op economisch kansrijke locaties het marktperspectief aan voor de meest ruimte vragende recreatiesectoren. Bij ontwikkelingen is nog wel een nadere ruimtelijke afweging nodig. Het realiseren van een beperkt aantal 'hotspots' op kansrijke locaties geeft een extra impuls en mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen.

In het Omgevingsplan wordt aangegeven waar de provincie concentratie van recreatie wenst. Het gaat daarbij vooral om de kustgebieden, zoals bij Cadzand-Bad.

• Ter plaatse van en direct aansluitend aan de recreatieconcentraties, worden ontwikkelingen in de recreatiesector door het provinciebestuur planologisch gestimuleerd.
• Er wordt de voorkeur gegeven aan nieuwvestiging van recreatie in de kustzone en alleen als onderdeel van een integrale aanpak en indien deze bijdraagt aan het vernieuwingsproces en een versterking van het toeristisch-recreatieve eindproduct ter plaatse.
• Om ruimte te laten voor creatieve oplossingen heeft het provinciebestuur in het Omgevingsplan op voorhand geen beoogd streefbeeld vastgesteld.

Op de recreatiekansenkaart is Cadzand-Bad aangegeven als hotspot. Uitgangspunt voor de hotspots is dat meerdere kansrijke (verblijfs)recreatieve ontwikkelingen worden gecombineerd tot initiatieven met een economische meerwaarde voor het gebied.

Verblijfsrecreatie

Aan de realisatie van nieuwe verblijfsrecreatie zijn specifieke voorwaarden gekoppeld.

• Tegengaan van permanente bewoning.
• Een centrale exploitatie voor bedrijfsmatige verhuur én bedrijfsmatig beheer van het park, die bestemmingsplanmatig en contractueel dient te worden vastgelegd.
• Tenminste de ondergrond waarop de gemeenschappelijke voorzieningen worden gerealiseerd (o.a. infrastructuur, centrumvoorzieningen etc.) zijn in eigendom van één partij. Daarbij kan worden overwogen de ondergrond van het gehele park in eigendom van één partij te houden (bijvoorbeeld via publiekrechtelijke erfpacht).
• De financiële haalbaarheid wordt aangetoond van een (langdurige) bouw, beheer en verhuurexploitatie.
• De bedrijfsmatig beheerder door middel van privaatrechtelijke overeenkomsten zorg draagt voor de kwalitatieve instandhouding van het gehele park.

Op deze manier wordt het beschikbare recreatieve verhuuraanbod ook daadwerkelijk in de markt gezet, blijft de verhuur gebundeld bij één aanbieder en kan een kwalitatief beter verhuurproduct worden gewaarborgd. Daarbij is het overigens niet verplicht dat eigenaren de recreatiewoningen ook daadwerkelijk jaarrond voor verhuur aanbieden. Permanente bewoning binnen een recreatieve bestemming is niet toegestaan. Gemeenten worden geacht dit te handhaven.

Hotels

In het Omgevingsplan wordt gesignaleerd dat de hotelsector in Zeeland ten opzichte van andere verblijfsrecreatieve voorzieningen ondervertegenwoordigd is en bestaat, vergeleken met het landelijk gemiddelde, uit relatief veel niet-geclassificeerde accommodaties. Vanuit het provinciale beleid wordt ingestoken om deze sector te versterken omdat ook deze sector een belangrijke bijdrage kan leveren aan de seizoensverlenging en de (jaarrond) werkgelegenheid.

De provincie biedt mogelijkheden voor de realisatie van nieuwe hotels in het luxere (3-, 4- en 5-sterren) segment. Voor wat betreft de mogelijke locaties geldt daarbij de volgende prioriteitsvolgorde:

• realisatie in samenhang met andere initiatieven in de op de recreatiekansenkaart weergegeven hotspots;
• realisatie in regionale ontwikkelingslocaties en/of het (overig) stedelijk gebied;
• realisatie in samenhang met landschapsversterking in een landgoedachtige setting.

Waterkering en ecologie

De aspecten waterkering en ecologie zijn niet van invloed op de ontwikkeling van het Strandhotel. Hieraan wordt wel aandacht besteed in de paragrafen 4.1 en 4.4.

Hoogte

Over het bouwplan met daarbij aangegeven de hoogtes van de verschillende bouwdelen, is overleg gevoerd met de provincie Zeeland. Gedeputeerde Staten hebben met de bouwvolumes ingestemd.

Provinciale ruimtelijke verordening Zeeland

Algemeen

Voor de ruimtelijke onderwerpen die het provinciebestuur heeft aangemerkt als van 'provinciaal belang' is een beschermende regeling opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Zeeland (PRV). Op grond van de Wro dient een gemeentebestuur bij het vaststellen van een ruimtelijk plan de algemene regels van de PRV in acht te nemen. Voor wat betreft dit project zijn de regels uit de PRV aangaande woningbouw en verblijfsrecreatie van belang.

Recreatie

In artikel 2.5, lid 1, is het volgende bepaald. In een bestemmingsplan worden regels gesteld ter voorkoming van permanente bewoning. In de toelichting bij artikel 2.5 van de verordening is opgenomen dat het provinciale beleid is gericht op het voorkomen van permanente bewoning van tot verblijfsrecreatie bestemde complexen. Hiermee worden bedoeld zomerhuizenterreinen, recreatieve appartementencomplexen en kampeerterreinen. Een doelstelling is dergelijke complexen te behouden voor de verblijfsrecreatieve markt. Dit aspect wordt van provinciaal belang geacht.

Artikel 2.5, lid 2, stelt dat in de toelichting van een bestemmingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat duurzaam beheer en onderhoud van het terrein is gewaarborgd. In de bijbehorende toelichting van dit artikellid van de verordening worden hiervoor enkele voorbeelden gegeven.

• Duurzaam beheer en onderhoud van een terrein kan bijvoorbeeld worden gewaarborgd door in het bestemmingsplan de eis van een centrale bedrijfsmatige exploitatie op te nemen.
• Gedacht kan worden aan privaatrechtelijke afspraken over het in eigendom houden van de grond die tot het complex behoort dan wel de gronden waarop de gemeenschappelijke voorzieningen worden gerealiseerd alsmede omtrent de kwalitatieve instandhouding van het complex.

Onder duurzaam beheer wordt verstaan een verzorgde openbare ruimte en maatregelen die leiden tot een intensiever gebruik van ruimte en, zo mogelijk, maatregelen die leiden tot een hoger bedrijfseconomisch rendement.

Vertaling artikel 2.5 PRV naar het bestemmingsplan

Artikel 2.5 , lid 1, van de Verordening bepaalt dat voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein regels gesteld moeten worden ter voorkoming van permanente bewoning. In de specifieke gebruiksregels van artikel 3 bestemming Gemengd is bepaald dat permanente bewoning niet is toegestaan (lid 3.3). Daarmee wordt voldaan aan deze voorwaarde uit de verordening regels te stellen ter voorkoming van permanente bewoning.

Aan het bepaalde in lid 2 van artikel 2.5 wordt eveneens voldaan.

• In paragraaf 6.2 van deze toelichting is beschreven dat bij het complex een VVE er voor zal zorgdragen dat een duurzaam beheer en onderhoud zijn gewaarborgd. De VVE is de instantie die zeggenschap en verantwoordelijkheid heeft omtrent onderhoud en beheer. Door recente aanpassing van wetgeving rondom de VVE zijn de rol en het functioneren aanmerkelijk aangescherpt.
• Tussen de gemeente Sluis en de projectontwikkelaar wordt een overeenkomst gesloten gericht op een duurzaam behoud en beheer van het complex. Onderdelen hiervan krijgen een plaats in overeenkomsten die de projectontwikkelaar sluit met de toekomstige eigenaren van het complex.

Op deze wijze wordt aan de voorwaarde uit de verordening invulling gegeven.

Ten aanzien van één van de voorbeelden zoals die in de toelichting bij de verordening zijn genoemd, een centrale bedrijfsmatige exploitatie, wordt het volgende overwogen.

• Het complex is bedoeld voor het topsegment van de markt, zowel in prijs als kwaliteit. In dat kader worden onderling toereikende afspraken gemaakt gericht op duurzaam beheer en onderhoud. Verhuur bij één organisatie heeft tot gevolg dat eigenaren vooraf een keuze moeten maken uit vooraf samengestelde standaard meubileringspakketten en serviesgoed (wellicht in verschillende prijsklassen). Dit hoort bij een centrale verhuurorganisatie. Echter, in deze situatie is sprake van een dusdanig hoog prijsniveau van het onroerend goed dat een vereiste van dezelfde meubels en serviesgoed niet realistisch is.
• Het lijkt denkbaar dat het onderbrengen bij één verhuurder ervoor zorgt dat eenzelfde kwaliteit van het geheel wordt behouden. In de praktijk blijkt dat ook in die situaties knelpunten voorkomen. Belangrijker is echter dat een centrale verhuurorganisatie geen zeggenschap en verantwoordelijkheid heeft inzake beheer en onderhoud van het onroerend goed, aangezien dit bij appartementen een wettelijk taak is van de VVE.
• In algemene zin wordt bedrijfsmatige exploitatie als ruimtelijk relevant geaccepteerd bij terreinen met recreatiewoningen. Bij 'zomerhuizenterreinen' is sprake van een andere markt en ander recreatief gebruik, aangezien dergelijke ontwikkelingen met name aantrekkelijk zijn door het te behalen beleggingsrendement. Een gunstig beleggingsrendement wordt per definitie op lange termijn met goed onderhoud gerealiseerd. Dit laat onverlet dat een verhuurder van recreatiewoningen ook andere belangen en taken heeft dan een goed onderhoud en beheer. De VVE heeft wat dat betreft maar één functie: zorgen voor een goed onderhoud en beheer. Die taak is recent nog eens wettelijk aangescherpt.
• De kwaliteit en uitstraling van de gebouwen zijn hoogwaardig. Een duurzaam beheer en onderhoud hiervan zijn op voorhand gewaarborgd gelet op de algehele opzet en doelgroep. De instelling van een huismeester onder de verantwoordelijkheid van de VVE garandeert ook de voortdurende zorg voor handhaving van dit niveau.
  Deze ontwikkeling maakt deel uit van een algehele upgrading van Cadzand-Bad waarbij dezelfde ontwikkelaar betrokken is. De betrokkenheid van de ontwikkelaar bij het realiseren van toekomstig hoogwaardig niveau van Cadzand-Bad als badplaats en de omvang van de investeringen door deze ontwikkelaar, geven zeker ook een duidelijk toekomstperspectief voor een duurzaam behoud van een hoogwaardige kwaliteit van het complex.

Woningbouw

De in dit bestemmingsplan opgenomen recreatieappartementen betreffen geen woningen bedoeld voor permanente bewoning. Zodoende is artikel 2.1 van de PRV inzake nieuwe woningen niet van toepassing.

Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal

Het plangebied voor Natuurlijk Vitaal is het buitengebied van West Zeeuws-Vlaanderen.

• Doel van het Gebiedsplan is om door het bundelen van de krachten van diverse instanties en overheden de leefbaarheid in de regio te verbeteren. Hierbij is ervoor gekozen de economische situatie te versterken.
• Kansrijk wordt de versterking van de recreatiesector geacht. Versterking van de recreatiesector is daarbij hoofdzakelijk gericht op een verbetering van het toeristisch-recreatief aanbod.

Het plan voor de renovatie en uitbreiding van het Strandhotel past in dit beleid.

Structuurvisie 'Goed Leven'

De Structuurvisie Sluis 'Goed Leven' bevat het ruimtelijk beleid voor de gehele gemeente.

• De kern Cadzand-Bad is in de structuurvisie aangeduid als een concentratiegebied voor verblijfsrecreatie met thematisering natuurlijke kust.
• Het gemeentelijke beleid is erop gericht om het bestaande toeristisch-recreatief product te verbeteren en te versterken.
• Een van de manieren hiervoor is om over te gaan tot seizoensverlenging door meer jaarrondvoorzieningen te faciliteren.

Het plan voor de renovatie en uitbreiding van het Strandhotel past in het beleid om te komen tot een verbetering van het bestaande toeristisch-recreatieve product.

Door middel van het ondersteunende programma (in de commerciële ruimten) wordt ook gezorgd voor een bijdrage aan de doelstelling om meer jaarrondvoorzieningen binnen de gemeente Sluis te realiseren.

Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad Natuurlijk Stijlvol

Ontwikkelingsplan

In het ontwikkelingsplan is als doelstelling geformuleerd dat Cadzand-Bad zich wil ontwikkelen tot een 'stijlvolle internationale badplaats met een natuurlijk karakter', waar de kernkwaliteiten rust, ruimte en vrijheid centraal staan. Versterking van de recreatieve betekenis van Cadzand-Bad heeft daarbij de hoogste prioriteit.

In het ontwikkelingsplan zijn ontwikkelingen die een positieve bijdrage leveren aan de beoogde versterking van het recreatieve product aangemerkt, onder meer de opwaardering van het Duinplein en omgeving, plan Cavelot en de realisatie van plan Duinhof. Bovendien wordt in het ontwikkelingsplan nadrukkelijk aangegeven dat de noord-zuidradialen als aanlooproutes van en naar het strand moeten worden versterkt. Op de knooppunten van de bestaande structuren en de radialen is het wensbeeld om te komen tot verbijzonderingen in de vorm van pleinen, trappen (dijk en duin), ontmoetingsplekken etc.

In de stedenbouwkundige visie uit het ontwikkelingsplan zijn de kernkwaliteiten van het Nationaal landschap (zie paragraaf 3.2) betrokken. Zodoende wordt hier volstaan met een toetsing aan de voorwaarden.

Bijlage 10 Ontwikkelingsplan: Ruimtelijke visie en beeldkwaliteit

Bij het ontwikkelingsplan hoort een ruimtelijke visie en een beeldkwaliteitsplan. Beiden zijn opgenomen in bijlage 10 van het ontwikkelingsplan.

Ruimtelijke visie

Ingestoken wordt op het ontwikkelen van de omgeving van het Duinplein tot een herkenbaar zwaartepunt van het centrumgebied. Aan de uiterste oostzijde van de boulevard blijft de positie van de tweede voorzieningenconcentratie van Cadzand-Bad behouden. De ruimtelijk-economische positie van dit centrum voor dagrecreatief verblijf wordt eveneens verder versterkt.

De vernieuwing en intensivering van bebouwing langs de boulevard gaan hand in hand met een integrale herinrichting van de openbare ruimte. Beide componenten bieden een unieke kans om een omslag te maken naar een badplaats met een onderscheidende en geheel vernieuwde identiteit als vervanging van een kustdorp met een lage ruimtelijke kwaliteit. De beoogde ruimtelijke sfeer en ambiance zijn, met als motto 'natuurlijk en stijlvol', uitgewerkt in het beeldkwaliteitplan.

Beeldkwaliteit en stedenbouwkundige randvoorwaarden Strandhotel

In bijlage 10 van het ontwikkelingsplan zijn de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met betrekking tot nieuwe bebouwing van de locatie van het huidige Strandhotel. Cursief weergegeven wordt, per aspect, aangegeven op welke wijze hieraan met het voorliggende bouwplan voor het Strandhotel invulling wordt gegeven.

• Het complex kan worden uitgebreid op de eigen kavel, waarbij de hoofdbouwmassa een L-vormig grondplan kent in de geest van een schetsplan van februari 2006.
  Het grondplan van het nieuwe Strandhotel is L-vormig uitgevoerd. Tussen de toren (gebouw IV) en de ontbijtzaal met appartementen (gebouw V) is een ruimte opengelaten om de duinen aan de oostelijke zijde van het plangebied toegankelijk te maken voor bezoekers. Deze opening onderbreekt de L-vorm als geheel echter niet.

• In de strook op de duinen, aan de linker- en rechterzijde van het bestaande hotel, is de nieuwe bebouwing maximaal 19 m hoog (zes bouwlagen inclusief de kap). Op dit maaiveldniveau wordt een extra hoge bouwlaag gerealiseerd. De kap bevat twee bouwlagen.
  Gebouw I voegt zich qua hoogte in de hoogtematen zoals in de voorwaarden is aangegeven, afgewisseld met een accent. De bouwhoogte op de verbeelding bedraagt 21 m. Het verschil met de genoemde 19 m is direct al verklaarbaar door het hoogteverschil tussen het peil zoals voor de verbeelding wordt aangehouden (de putdeksel ter hoogte van de zuidelijke toegangsweg van het perceel, tegenover Boulevard de Wielingen 45/Leeuwenrikenlaanen het maaiveld van het parkeerterrein).
  Gebouwen II en III worden op een plint uitgevoerd met daarboven zes bouwlagen (inclusief kap). De bovenzijde van de plint is gelijk aan het peil van de huidige duinrij. Op deze wijze wordt voldaan aan de eisen uit bijlage 10 van het ontwikkelingsplan. Het peil van de duinenrij ligt 6 m hoger dan de parkeerplaats voor het Strandhotel en op 8 m ten opzichte de putdeksel van Boulevard De Wielingen. De op de verbeelding opgenomen hoogtemaat van 27 m (marge van 0,5 m) voldoet hiermee aan bijlage 10.
  Gekozen is voor langere en meer gesloten schuine dakvlakken dan waarvan in het Ontwikkelingsplan is uitgegaan. Dit komt de allure en architectuur van de gebouwen ten goede.

• Aan het Duinplein staat een slank torenachtig hoogteaccent met een maximale hoogte van 32 m (peil Duinplein) op een rechthoekig grondvlak, waarvan de smalle zijde aan het plein staat. Dit bouwvolume markeert tevens de plaats van een belangrijke overgang door de duinen naar het strand. De toren en de bouwstrook zijn verbonden door een lager bouwdeel met een maximale hoogte van 10 m (peil = peil bouwstrook in duinen).
  Het bouwplan wijkt op dit punt af van deze stedenbouwkundige randvoorwaarde. De toren (gebouw IV) is nu aan de duinzijde voorzien en niet langer aan het Duinplein. Hiervoor is het losstaande gebouw V (de ontbijtzaal van het Strandhotel met enkele appartementen) in de plaats gekomen. De reden voor het losliggend plaatsen van gebouw V is hiervoor al aan bod gekomen. De reden voor de verschuiving is gelegen in de wens om het bebouwingsbeeld langs het Duinplein zoveel mogelijk eenduidig te maken. Een groot markant bouwwerk, zoals voorzien ten tijde van het vaststellen van het ontwikkelingsplan, bleek onvoldoende aan te sluiten bij deze wens. Bovendien komt door het verplaatsen van de toren naar de duinzijde, het gewenste beeld van een 'landmark' beter tot zijn recht. Om de locatie te markeren, is het niet nodig dat de toren aan de pleinzijde komt te staan. Situering achterop het perceel zorgt voor een betere overgang vanaf het plein. De beoogde pleinwand is beter passend. De bebouwingshoogten en de ligging van de nieuwe gebouwen worden in dit bestemmingsplan opgenomen. Deze geven een passende invulling aan enerzijds een heldere en samenhangende structuur van gebouwen, met name aan de pleinzijde, en daarnaast accenten die een belangrijke rol spelen in de uitstraling en allure van het complex, zoals aan de zeezijde.
  
• Het complex heeft een representatieve uitstraling met een verhoogd voorplein dat uitzicht biedt over het Duinplein. Onder dit voorplein ligt een parkeergarage. Het basement met een hoogte van circa 3,5 tot 4 m en de representatieve entreepartij van de toren staan direct aan het Duinplein. Het basement huisvest op publiek gerichte functies. Deze 'pleingevel' heeft een open, transparant karakter en wordt op één of twee plekken onderbroken door een monumentale trappenpartij die toegang geeft tot het verhoogde voorplein van het hotel.
  Onderdeel van het bouwplan is het verhoogde voorplein, voorzien van een entree, die toegang geeft tot het Strandhotel. Onder dit voorplein is de parkeergarage gelegen. Op deze wijze is invulling gegeven aan dit deel van het beeldkwaliteitsplan.
  
• Het hoger gelegen gedeelte heeft een dubbele hoofdoriëntatie: naar de zee en naar het dorp. Aan beide zijden zijn in de geleding van de massa de entreepartijen goed geaccentueerd.
  Het verhoogde voorplein wordt voortgezet via de nieuwe duinovergang naar de Noordzeezijde en in het aangrenzende plangebied van De Branding. Hierdoor ontstaat een aaneengesloten plein waaraan de gebouwen van het Strandhotel en De Branding zijn gelegen. Vanaf de Noordzeezijde vormt de nieuwe duinovergang met een aangrenzend terras (westzijde) de duidelijk gemarkeerde entree van het plein en het achtergelegen dorpshart van Cadzand (Duinplein).
  
• Het verhoogde voorplein is als het ware een groot balkon aan het Duinplein en heeft een semi-openbaar karakter met een representatieve uitstraling. De inrichting is enigszins formeel, ingericht met groen als hagen en bloemperken. Het voorgebied is via een oprit vanaf de westzijde toegankelijk voor autoverkeer, maar wordt uitsluitend gebruikt om 'voor te rijden' of voor bevoorrading. Het is geen gebied voor langparkeren. Op het (wisselende) maaiveldniveau liggen behalve de entrees en hotellobby ook restaurants, cafés, lounges en andere publieke, semi-openbare functies. Deze onderdelen van het complex zijn zorgvuldig gepositioneerd en hebben een representatieve uitstraling naar buiten toe. Juist de zichtbaarheid van deze programma's zijn van betekenis voor de expressie van heel het dorp als badplaats.
  De verhoogde ligging van het verhoogde voorplein maakt integraal deel uit van het bouwplan. Het langtijdparkeren mag bovendien uitsluitend in parkeerkelder plaatsvinden. Ook het functionele programma (invulling van de commerciële ruimten) moet in dit bestemmingsplan worden verankerd. Rondom wordt een duinlandschap aangelegd, dat goed aansluit op de omgeving. Voor een formele inrichting wordt niet gekozen.
  
• Aan de westzijde van de kavel kan een extra toegang tot de Duinboulevard en de terrassen aan de duinzijde van het complex gemaakt worden.
  Deze extra toegang wordt als zodanig gerealiseerd.

• Op het openbare terrein staan geen bijgebouwtjes (bergingen, nutskasten) en er is geen open opslag.
  Bijgebouwen, uitpandige bergingen en vrijstaande nutsgebouwtjes zijn in het bouwplan niet voorzien en worden in dit bestemmingsplan ook niet mogelijk gemaakt. Het bouwplan voldoet daarom aan deze eisen.

Voorts bevat bijlage 10 van het ontwikkelingsplan nog enkele voorwaarden aangaande de architectuur en de uitstraling van het bouwplan en daarnaast de inrichting en aankleding van de openbare ruimten. Deze aspecten worden niet in dit bestemmingsplan geregeld maar via het spoor van de welstandseisen waaraan de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt getoetst.

Parkeren

Voor wat betreft het parkeren is in bijlage 10 van het ontwikkelingsplan het volgende voorgeschreven. Cursief weergegeven wordt, per aspect, aangegeven op welke wijze hieraan is tegemoet ingekomen in het voorliggende bouwplan voor het Strandhotel.

• Het Strandhotel voorziet in de parkeerbehoefte van personeel, hotelgasten en gebruikers van appartementen op eigen terrein. De parkeerbehoefte wordt daarbij bepaald aan de hand van de parkeernormen die in bijlage 10 zijn opgenomen. Een groot deel van het parkeren wordt voorzien in een ondergrondse garage. Daarnaast kan een deel van het voorterrein ingericht worden met parkeerplaatsen.
  In het bouwplan is een ondergrondse parkeervoorziening voorzien voor 214 parkeerplaatsen. In hoofdstuk 4 wordt gemotiveerd dat hiermee wordt voldaan aan de parkeernormen uit (bijlage 10 van) het ontwikkelingsplan. In verband met de gewenste hoogwaardige uitstraling van het Strandhotel, zijn grote aantallen parkeerplaatsen in het open zicht op het plein voor het hotel evenmin wenselijk. Om die reden wordt slechts een beperkt aantal parkeerplaatsen in de buitenruimte in het plan mogelijk gemaakt.

• De behoefte van bezoekers van de horeca en wellness kan gerealiseerd worden in een nader te bepalen collectieve parkeervoorziening voor centrumbezoekers.
  In de ondergrondse parkeerkelder wordt voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd. Dit wordt in hoofdstuk 4 nader onderbouwd voor de voorzieningen die voor het publiek toegankelijk zijn, zoals het restaurant. De aanleg van een nieuwe collectieve parkeervoorziening is daarom niet aan de orde.

Schilvisie Cadzand-Bad

De Schilvisie Cadzand-Bad geeft de stedenbouwkundige visie op de ontwikkelingen die hoofdzakelijk aan de randen van Cadzand-Bad zijn gelegen (zie figuur 3.1). Het gaat hierbij met name om uitbreiding van de kern aan de zuidzijde en herontwikkeling aan de oost- en westzijde van de kern. Deze beleidsvisie vormt het stedenbouwkundige toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in Cadzand-Bad en vormt gedeeltelijk een nadere invulling van (bijlage 10) van het ontwikkelingsplan.

Figuur 3.1 Projectgebied Schilvisie van Cadzand-Bad

Hotels

Behoud en versterking van deze hotelbranche zijn van wezenlijk belang voor de badplaats. In het Ontwikkelingsplan voor Cadzand-Bad zijn de mogelijkheden voor verdere doorgroei van onder andere het Strandhotel al ingekaderd.

De doorgroei van de hotelcomplexen kan gecombineerd worden met de ontwikkeling van luxe recreatieappartementen. Deze mogelijkheid is ook geboden voor hotels aan de Boulevard de Wielingen. Programmatisch kan daarbij de koppeling gemaakt worden met het gebruik van hotelfaciliteiten. Dergelijke concepten bieden een toevoeging aan het gewenste hoogwaardige toeristisch-recreatieve aanbod van de badplaats.

In het complex worden recreatiewoningen gecombineerd met een hoogwaardig hotelconcept.

Parkeren

Voor de geldende gemeentelijke beleidskaders voor verkeer en parkeren zal worden aangesloten bij de actuele (minimale) parkeernormen die ook in Bijlage 10 van Cadzand-Bad Natuurlijk Stijlvol zijn opgenomen.

Detailhandelsvisie Cadzand-Bad

Het winkelprogramma dat mogelijk wordt geacht voor het centrumgebied van Cadzand-Bad wordt gesitueerd aan het Duinplein en de Rode Wielingen. Duurzaam economisch functioneren van het winkelgebied is uitsluitend mogelijk als het gebied als een geheel functioneert, er een aantrekkelijk openbare ruimte is en dat er voldoende parkeergelegenheid is.

In totaal wordt een toekomstig winkelaanbod van 2.460 tot 2.900 m² bruto vloeroppervlak (bvo) mogelijk geacht. Op dit moment is al 1.160 m² bvo detailhandel gevestigd in het centrumgebied van Cadzand-Bad. De haalbare uitbreiding van het winkelaanbod komt daarmee op 1.300 tot 1.740 m² bvo.

Het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad maakt nieuwbouw van 3.000 m² bvo commerciële ruimte mogelijk. Hiervan maakt de nieuwbouw van detailhandel dan 1.300 tot 1.740 m² bvo van uit. Het overige deel van de nieuwbouw (1.260 tot 1.700 m² bvo) zal moeten bestaan uit horeca en dienstverleners. Deze laatste groep is zeer belangrijk voor het functioneren van de badplaats. Horeca en dienstverleners hebben daarom een relatief groot aandeel binnen het totale programma voor nieuwbouw van commerciële ruimte.

Het ondersteunende programma voor het plan van het Strandhotel omvat 1.575 m² bvo aan commerciële ruimte (775 m² aan horeca, 650 m² zakelijke dienstverlening en 150 m² aan detailhandel), dit past binnen de ruimte die in de detailhandelsvisie is aangegeven.

Bestemmingsplan 'Boulevard de Wielingen'

Het plangebied van het Strandhotel ligt in het huidige bestemmingsplan 'Boulevard de Wielingen'. Het bestemmingsplan 'Boulevard de Wielingen' is vastgesteld door de gemeenteraad op 13 mei 1993 en gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 11 januari 1994 onder nummer 94162/15.

Binnen het bestemmingsplan 'Boulevard de Wielingen' zijn aan de gronden waarop de hoteluitbreiding en de nieuwbouwplannen zijn gepland, de bestemmingen 'Horecavestigingen en woondoeleinden', 'Natuurgebied' en 'Tuin' toegekend. Aan een klein gedeelte van de bestemming 'Horecavestigingen en woondoeleinden' (HW) is goedkeuring onthouden. Hier is het bestemmingsplan Buitengebied 1978 geldend. Dit heeft als gevolg dat voor deze gronden de bestemming Waterstaatswerken geldt.

Figuur 3.2 Uitsnede bestemmingsplan Boulevard De Wielingen

Conform de voorschriften uit het bestemmingsplan is het binnen het plangebied toegestaan om de gronden ter plaatse van de bestemming Horecavestigingen en woondoeleinden te gebruiken voor hotels, café, restaurants. Ten aanzien van de bouwvoorschriften geldt een maximum goothoogte van 14 m ten opzichte van peil (bouwhoogte is 5 m ten opzichte van de goothoogte). Vrijstelling tot 5% is mogelijk. Op de gronden met de nadere aanwijzing (z) zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen of terrassen zijnde, toegestaan. Ter plaatse van de bestemming Natuurgebied zijn geen gebouwen toegestaan.

Hierbij wordt opgemerkt dat het gedeelte van het plangebied dat is aangewezen als 'natuurgebied', ten tijde van het opstellen van het vigerend bestemmingsplan abusievelijk als zodanig bestemd is. Er is feitelijk al sinds 1985, sinds de realisatie van het huidige Strandhotel, geen sprake meer van natuurwaarden op het terrein van het hotel. In de huidige situatie is sprake van een grasveld. De foto verduidelijkt de feitelijke situatie.

Figuur 3.3 Foto bestaande situatie tennisveld

Deze gronden van het hotel liggen ook niet binnen de begrenzing van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en de Natura 2000-gebieden. De EHS ligt ten oosten en westen van het Strandhotel op circa 350 m van het gebied. In de omgeving liggen de Natura 2000-gebieden Westerschelde & Saeftinghe en Zwin & Kievittepolder. Maar deze Natura 2000-gebieden liggen op respectievelijk 300 en 500 m afstand van het plangebied.

Figuur 3.4 Ligging plangebied (rood) nabij de EHS (groen en blauw) (www.zeeland.nl)

Figuur 3.5 Ligging plangebied (rood) nabij Natura 2000-gebieden Westerschelde &

Saeftinghe (groen) en Zwin & Kievittepolder (grijs) (bron: www.rijksoverheid.nl)

Bestemmingsplan Buitengebied 1978

Aan een gedeelte van het plangebied is goedkeuring onthouden. Dit is op de kaart aangeduid met blauwe arcering en een blauwe pijl. Hier vigeert het bestemmingsplan Buitengebied 1978 van de voormalige gemeente Oostburg. In dit bestemmingsplan hebben deze gronden de bestemming Waterstaatswerken (WW). Deze gronden zijn uitsluitend bestemd voor waterstaatswerken en verkeer. Hier mogen uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken ten behoeve van het toegestane gebruik voor waterstaatswerken en verkeersdoeleinden worden gebouwd.

Figuur 3.6 Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied met aanduiding plangebied

De ontwikkeling vormt qua massaliteit, ruimtelijke uitstraling en gekozen architectuur een trendbreuk ten opzichte van de bestaande bouw in Cadzand-Bad. Dat is volgens gemeentelijk en provinciaal beleid ook de bedoeling. Dit komt tot uitdrukking in het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad Natuurlijk Stijlvol ('Ontwikkelingsplan') en het daarbij in bijlage 10 opgenomen Beeldkwaliteitsplan. Dit beleid geeft invulling aan de wens van de gemeente om in Cadzand-Bad een omslag te maken van een kustdorp met een 'lage ruimtelijke kwaliteit' naar een badplaats met een 'onderscheidende en geheel vernieuwende identiteit': een badplaats met 'allure'. De opwaardering van het Duinplein – als (nu nog onvoldoende herkenbaar) zwaartepunt van het centrumgebied van Cadzand-Bad – is daarvoor essentieel. Dit wordt expliciet verwoord op pagina 45 van het Beeldkwaliteitsplan. Daarin staat dat het Duinplein 'een complete metamorfose zal ondergaan'. Dit moet bijdragen aan zowel de provinciale wens om nieuwe, vernieuwde en versterkte recreatieve functies in kustgebieden te concentreren (zie het Provinciaal Omgevingsplan paragraaf 3.1.6) als aan de gemeentelijke wens om de toeristische en recreatieve betekenis van Cadzand-Bad – als onderdeel van dat kustgebied – te verbeteren en te versterken (Ontwikkelingsplan pagina 7 t/m 10). De voornaamste uitgangspunten in het Beeldkwaliteit voor wat betreft de ruimtelijke aspecten voor het Strandhotel en De Branding, zijn de volgende:

• in het bestaande dorp ligt het hoofdaccent op vernieuwing van de beeldbepalende dragerstructuur van de Boulevard de Wielingen. Op bestaande kavels langs deze structuurlijn wordt een sterke intensivering van bebouwing voorgestaan (pagina 8);
• de omgeving van het Duinplein moet zich ontwikkelen tot een herkenbaar zwaartepunt van centrumgebied (pagina 8);
• de componenten bieden een unieke kans om een omslag te maken van een kustdorp met een lage ruimtelijke kwaliteit naar een badplaats met een onderscheidende en geheel vernieuwde identiteit. De beoogde ruimtelijke sfeer en ambiance zijn met als motto 'natuurlijk en stijlvol' uitgewerkt in een beeldkwaliteitplan (pagina 8);
• de (her)ontwikkeling van de badplaats zal vele jaren vragen. De gemeente Sluis vervult de rol als regisseur. Feitelijke uitwerking van de visie vindt plaats door intensieve samenwerking tussen gemeente en spelers. Deze werkwijze vraagt om een ontwikkelingsschets op hoofdlijnen. Er moet ruimte zijn om op basis van expertise van betrokkenen en verfijning van inzichten die gaandeweg ontstaan, voor de deelgebieden (zoals het Duinplein) maatwerk te leveren (pagina 9);
• voor een consequent doorgevoerde ruimtelijke kwaliteit en identiteit is een kwaliteitsteam in het leven geroepen. Deelgebieden worden binnen de geschetste visie op hoofdlijnen, op basis van samenspraak en samenwerking, verder uitgewerkt. De Boulevard de Wielingen is al uitgewerkt tot het niveau van een beeldkwaliteitplan (pagina 9);
• de huidige ruimtelijke kwaliteit van het dorp is laag en er is nauwelijks sprake van een dragende, onderscheidende signatuur van Cadzand-Bad. Er is behoefte aan een nieuwe, sterke en eigen identiteit die past bij de betekenis van het dorp als badplaats. Het beoogde eindresultaat wordt getypeerd als 'stijlvol en natuurlijk' (onder andere pagina 4);
• het Duinplein ondergaat een complete metamorfose. Door de uitbreiding van het Strandhotel maakt het complex deel uit van het Duinplein. Het (bestaande) hotel 'groeit' in haar uitstraling van een los object in de duinen naar een 'Grand Hotel' aan het centrumplein van de badplaats. Door de unieke stedenbouwkundige positie fungeert het complex als een schakelpunt tussen het Duinplein en de Duinboulevard (pagina 45);
• de plek, schaal en betekenis van het hotelcomplex legitimeren een eigen architectonische stijl. Het Strandhotel en de bijbehorende buitenruimten worden een beeldmerk van de badplaats. De architectonische kwaliteit is hoog; het Strandhotel is een visitekaartje van Cadzand-Bad (pagina 45);
• ten westen van het Strandhotel kan op de kavel van restaurant De Branding een nieuw en hoger bouwvolume ontstaan. Samen met de pleinbebouwing op de hoek van de Leeuwerikenlaan leidt dit tot een zekere poortwerking aan deze zijde van het Duinplein (pagina 45);

Al met al heeft de uitwerking van het beleid, zoals verwoord in het Ontwikkelingsplan en het Beeldkwaliteitsplan, dus ingrijpende gevolgen voor de ruimtelijke uitstraling van de (gehele) badplaats.

Alvorens inhoudelijk in te gaan op de vraag hoe de voorliggende plannen aan deze uitgangspunten invulling geven, wordt voorop gesteld dat het Beeldkwaliteitsplan, door het toepassen van zorgvuldige ontwerpprocessen en samenwerking met het Q-team, ruimte creëert voor maatwerk. De plannen vloeien voort uit deze processen en sluiten aan bij het beoogde stijlvolle karakter van Cadzand-Bad. De aanpassingen in bouwvolumes qua situering, dakvormen en hoogtes geven hier invulling aan.

De gezamenlijke ontwikkeling van het Strandhotel en De Branding komt op de eerste plaats tegemoet aan de in het Ontwikkelingsplan voorgestane integrale herontwikkeling van de bestaande, versnipperde stedelijke structuur van het Duinplein (pagina 60, 93). De ontwikkeling creëert een samenhangend en krachtig bouwblok tussen de duinen en het centrum van Cadzand (Duinplein). Voor wat betreft de stedenbouwkundige uitgangspunten van de ontwikkeling is – in navolging van het Beeldkwaliteitsplan – de keuze gemaakt voor een algehele transformatie van de huidige ruimtelijke structuur met een laagwaardige kwaliteit, naar een badplaats met allure. De vernieuwing van Boulevard De Wielingen, in het bijzonder het Duinplein, vormt de schakel voor dit transformatieproces. Deze ondergaat een complete metamorfose. De onderscheidende signatuur van Cadzand-Bad komt tot stand door op het Duinplein het beeldmerk van de badplaats te situeren. Op locatieniveau zorgt hogere bebouwing voor het ontstaan van een plein dat ook als zodanig wordt beleefd door de ruimtelijke kaders (pleinbebouwing) en functies die hieraan worden gegeven, met een uitnodigend verblijfsklimaat.

Genoemd beeldmerk (landmark) wordt gevormd door een toren. De toren betreft het in het Beeldkwaliteitsplan gewenste hoogteaccent (pagina 45, 55) die Cadzand-Bad markeert als kwaliteitsbadplaats. Om de toren een ranke verschijning te geven, vertrekt de toren vanuit een beperkte basis. Een tentdak met lantaarnbekroning geeft de toren een representatief silhouet. In het Beeldkwaliteitsplan was de toren gepland vóór het Strandhotel, op de grens met de Duinboulevard en het Duinplein. In de voorliggende plannen is de toren meer richting de duinen en de zee verplaatst, waarmee de ruimtelijke impact op het Duinplein van de toren wordt geminimaliseerd is. Bovendien is de toren hiermee meer geïntegreerd in het hoofdgebouw. Daarmee wordt de majestueuze verschijningsvorm van het hotel versterkt.

De stedenbouwkundige opzet van de ontwikkeling beoogt de publieke centrumfunctie van het Duinplein te versterken. Iedere badplaats heeft op zijn meest markante en centrale plek een herkenbaar en majestueus hotel. Het Duinplein is met haar winkels, horecagelegenheden en appartementen het hart van Cadzand-Bad, maar die uitstraling mist het thans. Dat komt met name doordat het Duinplein als centrum niet op enige wijze stedenbouwkundig is gemarkeerd. Ook het huidige Strandhotel draagt – mede vanwege het niveauverschil – weinig bij aan de identiteit van het Duinplein. De nieuwe bebouwing van het Strandhotel en De Branding moet bewerkstelligen dat op het Duinplein, ten opzichte van de huidige situatie, het ruimtelijk-functionele accent verschuift. De nieuwbouw aan het plein wordt beeldbepalend en komt te staan voor de nieuwe, natuurlijke en stijlvolle badplaats die Cadzand (in de toekomst) beoogt te zijn. In stedenbouwkundige context krijgt het Duinplein hierdoor de voornaamheid, die passend is bij haar centrale ligging en functionele betekenis voor Cadzand-Bad.

Daarnaast moeten het nieuwe Strandhotel en De Branding meer met het Duinplein worden verbonden. In de huidige situatie bestaat tussen het strandhotel en het Duinplein geen 'contact'. Om dat in de toekomst wel te bereiken is ervoor gekozen de nieuwbouw rondom een binnentuin/toegangsplein te situeren, met een semipubliek karakter. Daardoor wordt het hotel en het huidige niveauverschil met het Duinplein op natuurlijke wijze geïntegreerd in het totaalbeeld. Bovendien wordt de bebouwing dichterbij de Boulevard de Wielingen gepositioneerd. Ter illustratie: thans bedraagt de afstand tussen de bebouwing op planlocatie De Branding en de Boulevard de Wielingen 7,6 m. In het vigerende bestemmingsplan wordt een afstand aangehouden van 16 m. In de voorliggende bestemmingsplannen wordt deze afstand verkleind tot 0 m op de begane grond en 3,9 m op de eerste etage. Dit heeft onder meer tot doel de contouren van het Duinplein beter te definiëren. Dit resulteert in een betere beeldkwaliteit, zoals beoogd met het Beeldkwaliteitsplan: er ontstaat een samenhangend en karakteristiek bouwvolume, waarbij Strandhotel en De Branding een directe relatie hebben met- en een direct publieke toegankelijkheid hebben vanaf het Duinplein.

Een vloeiende overgang tussen de hoger gelegen binnentuin/toegangsplein en het Duinplein gebeurt door de aanleg van royale trappen en een oprijlaan. De imposante stedenbouwkundige opzet wordt daarbij niet alleen een blikvanger en referentiepunt voor Cadzand-Bad, maar voor bezoekers van de badplaats tevens een goede illustratie van de hoogwaardige kwaliteit waarvoor Cadzand in de toekomst garant staat. Het beeld van het hotel moet voor het gehele centrum een vakantiegevoel oproepen en geassocieerd worden met zijn ligging aan het Noordzeestrand.

Concreet wordt met de voorliggende plannen een plein met bebouwing gerealiseerd dat ten opzichte van de uitgangspunten in het Beeldkwaliteitsplan een (nog) sterkere invulling geeft aan de gewenste stijlvolle badplaats. Dit gebeurt op de volgende wijze.

• Het opknippen van gebouwen in de vorm van een vrijstaand gebouw aan de zuidzijde (los van het langgerekte gebouw met de toren), geeft meer transparantie en beleving van de locatie als duinovergang. De verschuiving van de toren naar de duinrand, als onderdeel van de bebouwing, geeft als resultaat dat enerzijds meer samenhang wordt bereikt. Tevens versterkt de toren het beeld van de prominente rol van het majestueuze centrumhotel. De toren vervult anderzijds vooral een rol als beeldmerk voor Cadzand-Bad, het nieuwe herkenningspunt van het centrum van Cadzand. Door de keuze voor een 'tentdak' met een lantaarnbekroning, geeft de toren een representatief silhouet.
• Het verblijfsklimaat van het plein is aangenamer, meer uitnodigend. Dit is ook mogelijk door situering van alle parkeervoorzieningen ondergronds. Deze parkeervoorzieningen worden geïntegreerd in het bouwvolume van de gebouwen. Het realiseren van de parkeervoorzieningen onder het plein en de bebouwing komt de ruimtelijke kwaliteit van het gebied ten goede.
• Deze aanpassing zijn van invloed op de volumes. De nieuwe gebouwen hebben een afwisselende daklijn, door hoogteverschillen, verspringingen en verschillende dakrandbehandelingen. Dit volumespel heeft het geheel een ontspannen uitstraling die het vakantiegevoel ondersteunt. Het bestaande Strandhotel krijgt een facelift en integreert zich in de nieuwe hoofdbebouwing. Ook krijgt het gebouw een hellend dak en nieuwe balustraden die naadloos aansluiten op de expressieve vormgeving van de nieuwe gebouwen.
• Het imposante Strandhotel is een majestueuze blikvanger en een referentiepunt voor de bezoeker en toont de nieuwe ambiance en de kwaliteit die Cadzand-Bad gaat bieden. Het nieuwe gebouw van De Branding past in de nieuwe ruimtelijke structuur, met name wat betreft bouwvolumes.
• In de planuitwerking heeft het bereiken van een evenwichtige, samenhangende bebouwingsstructuur een belangrijke rol gespeeld. Dit heeft geresulteerd in een andere opzet van De Branding in vergelijking met Bijlage 10. In de gekozen opzet is het gebouw belangrijk voor de beleving van het plein (pleinwand).

De massa's en hoogtematen van de verschillende bestaande en nieuwe gebouwen zijn gevisualiseerd (zie figuur 3.7).

• Op de linkerhelft zijn Cadzand Residence en Deurloo Residentie weergegeven, aan de rechterzijde de nieuwe De Branding en het nieuwe Strandhotel met de Residenties.
• De bovenste weergave omvat de bestaande situatie van Cadzand Residence en Deurloo Residentie en de twee nieuwe gebouwen (De Branding en het nieuwe Strandhotel met Residenties), zoals opgenomen in de twee bestemmingsplannen en de aanvragen voor omgevingsvergunningen. Het donker gekleurde gedeelte is een verschuiving van het ene bouwdeel van het Strandhotel naar De Branding, ten opzichte van eerdere plannen voor De Branding.
• Een eerder plan voor De Branding en het Strandhotel zijn op de onderste afbeelding opgenomen.

Ten opzichte van de huidige situatie van De Branding en het Strandhotel is sprake van een schaalsprong zoals door het Ontwikkelingsplan nadrukkelijk wordt beoogd. Er zijn belangrijke overeenkomsten tussen de massa en hoogte van enerzijds de combinatie Cadzand Residence en Deurloo Residentie en anderzijds de nieuwe De Branding en het Strandhotel met Residenties. Toepassing van hedendaagse vormentaal en volumespel tussen hoogtes, daklijnen, dakvlakken en dakrichtingen alsmede een accentuering van het plein door de toren, zorgen voor een (verantwoord) onderscheid tussen de bestaande situaties van Cadzand Residence en Deurloo Residentie en de nieuwe situatie van De Branding en het Strandhotel.

Figuur 3.7 Visualisatie Boulevard De Wielingen conform nieuw en oud bestemmingsplan

De aanvankelijk gelede opzet in het Beeldkwaliteitsplan met daarin bebouwingselementen met een massief karakter (vorm, dakvorm) en kenmerken van de bestaande appartementencomplexen, is thans uitgewerkt in een ruimtelijke opzet die een beduidend sterkere, maar minder massieve invulling geeft aan de centrumfunctie van de locatie en het beeldmerk van Cadzand-Bad. Deze staat los van de huidige ruimtelijke structuur van Cadzand-Bad en de ontwikkelingsmogelijkheden die in het verouderde bestemmingsplan waren voorzien. Om de gewenste kwaliteitsverbetering met inachtneming van de uitgangspunten van het Beeldkwaliteitsplan te bewaken, zijn beide plannen tot stand gekomen op basis van een intensieve samenwerking tussen gemeente (vertegenwoordigd in onder andere het Q-team) en ontwikkelaars.

Geconcludeerd wordt dat de plannen recht doen aan de uitgangspunten van het Ontwikkelingsplan en het Beeldkwaliteitsplan en daarmee aan de vereiste goede ruimtelijke ordening.

Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan is sprake van een wezenlijke wijziging van de soort en omvang van de bebouwing die wordt mogelijk gemaakt. De afstand tussen de bebouwing langs de noordzijde van de Wielingendijk (VVE Deurloo) en de ontwikkeling die het voorliggende bestemmingsplan mogelijk maakt, is niet in alle opzichten gewijzigd. Ten opzichte van Deurloo moest aldus – uitgaande van de 'maximale planinvulling' van het vigerende bestemmingsplan – aan de achterzijde van het perceel reeds rekening worden gehouden met bebouwing op deze plek, op een vergelijkbare afstand als waarin het voorliggende bestemmingsplan voorziet. Aan de voorzijde van het perceel is de beoogde bebouwing grotendeels nieuw ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan en daarmee niet passend, maar qua situering in overeenstemming met het Ontwikkelingsplan.

Voor wat betreft de afmeting van de bebouwing die naast Deurloo zal worden gerealiseerd (De Branding), wordt een vergelijking gemaakt met de bebouwing van Deurloo zelf. Hierdoor wordt zichtbaar dat bij de ontwikkeling van De Branding, voor wat betreft de hoogte van de bebouwing wel aansluiting is gezocht bij omliggende bebouwing, waaronder in het bijzonder Deurloo. De hoogte van de kroonlijst van De Branding bedraagt 15,36 m. Die van Deurloo 13,5 m respectievelijk 16,7 m. De bovenkant van het platte dak van de Branding bedraagt 21,8 m. Die van Deurloo 21,6 m respectievelijk 18,9 m. De dakrand van De Branding bedraagt 180 cm. Dit, om ervoor te zorgen dat de technische installaties op het dak van De Branding niet zichtbaar zijn vanaf het openbaar gebied. De dakrand van Deurloo bedraagt 10 cm. De technische installaties op het dak van Deurloo zijn wel zichtbaar vanaf het openbaar gebied. Voor wat betreft het aantal bouwlagen heeft te gelden dat aan de zijde van de Boulevard de Wielingen, De Branding in totaal zeven bouwlagen heeft. Deurloo heeft acht (westzijde) en zeven (oostzijde) bouwlagen. Aan de duinzijde heeft De Branding vijf bouwlagen, ten opzichte van zeven bouwlagen (westzijde) en acht bouwlagen (oostzijde) in Deurloo. Benadrukt wordt dat de totale bouwhoogte mede wordt bepaald door de minimale interne hoogte die het Bouwbesluit per verdieping en tevens voor de commerciële ruimte op de begane grond (3,85 m) voorschrijft.

Hieruit volgt dat de hoogte van de bebouwing in essentie goed aansluit bij de omliggende bebouwing. Dat laat onverlet dat sprake is van een substantiële afwijking ten opzichte van de huidige (planologische) situatie. Er ontstaat een forse bebouwing tussen het Duinplein en de achterliggende duinen. In het vigerende bestemmingsplan bedraagt de toegestane bebouwingsoppervlakte op het perceel van De Branding 1.366 m². In het voorliggende bestemmingsplan bedraagt deze 2.522 m². Wel zij daarbij opgemerkt dat voor de ontwikkeling van De Branding twee percelen worden gebruikt, in plaats van het bestaande (enkele) perceel. De bruto vloeroppervlakte in het vigerende bestemmingsplan bedraagt 4.300 m² versus 7.279 m² in het voorliggende plan. Deze afwijking wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt en met het oog op de goede ruimtelijke ordening verantwoord geacht.

Ook de welstandscommissie heeft hierover positief geadviseerd.

Naar aanleiding van een zienswijze is de welstandscommissie gevraagd om een toelichting te geven op de door hen uitgebrachte advisering. Deze toelichting is opgenomen in bijlage 9. De commissie maakt onderscheid tussen de procedurele en inhoudelijke kant van de welstandstoetsing. Over de procedure merkt de commissie op dat bij de voorbereiding van zowel bestemmingsplan De Branding als van Het Strandhotel nauwe betrokkenheid is geweest van een ingesteld onafhankelijk 'kwaliteitsteam' (Q-team). Dit kwaliteitsteam heeft de plannen van initiatiefnemer in de afgelopen jaren op de voet gevolgd en er is regelmatig contact geweest over de landschappelijke, stedenbouwkundige en architectonische vormgeving van de ontwikkeling.

Vervolgens zijn de bestemmingsplannen getoetst door de onafhankelijke welstandscommissie, waarin één lid van het voornoemde kwaliteitsteam zitting had. Dit lid fungeerde als 'brug' tussen de welstandscommissie en de initiatiefnemer en diende ertoe dat de welstandscommissie op de hoogte bleef van de voortgang van de planontwikkeling, terwijl hij eventuele aanwijzingen vanuit de welstandscommissie direct aan de initiatiefnemer kon doorgeven. Toen de plannen aldus aan de welstandscommissie werden gepresenteerd, was deze hierop al voorbereid en kon redelijk snel tot een (positieve) welstandsbeoordeling worden gekomen. De commissie spreekt haar waardering uit over de zorgvuldig gehanteerde werkwijze die de ambities van de gemeente weerspiegelen.

Inhoudelijk merkt de commissie over de bestemmingsplannen op dat inderdaad een trendbreuk vormen ten opzichte van de bestaande bebouwing in Cadzand-Bad. De commissie geeft aan dat dit een bewuste keuze is, die tot uitdrukking is gebracht in het beeldkwaliteitsplan (Bijlage 10 Ontwikkelingsplan), alsmede door de feitelijke toepassing daarvan. In Cadzand-Bad zijn inmiddels meerdere projecten tot stand gekomen die 'anders' zijn dan de gebruikelijke bebouwing ter plaatse.

Het Beeldkwaliteitsplan geeft de kaders weer waaraan de plannen zijn getoetst. Deze kaders vormen een nadere invulling van de algemene(re) normen uit de welstandsnota. Het beeldkwaliteitsplan vormt daarbij een 'ambitiedocument' voor de ontwikkelingslocaties. Het is bedoeld om duidelijkheid te verschaffen over de esthetische kenmerken van de ontwikkelingen aan het Duinplein en niet om juridisch bindende bouwmogelijkheden vast te leggen. Dat neemt niet weg dat hiervan niet zonder nadere motivering van mag worden afgeweken. De gemeentelijke welstandsnota (2012) verwijst op meerdere plaatsen naar het beeldkwaliteitsplan en moet worden aangemerkt als beleid ter invulling van de welstandsnota. Daaraan is de gemeente dan ook in beginsel gebonden, maar kan onder omstandigheden afwijken.

Ten opzichte van het beeldkwaliteitplan blijkt de voorliggende ruimtelijke kwaliteit beter aanvaardbaar te zijn. Er bestaat in de huidige planopzet meer contact met het Duinplein, de slankere vormgeving van de ontwikkelingen maakt het geheel ten opzichte van de opzet in het beeldkwaliteitsplan, minder massief, door de veranderde positionering van de toren gaat daarvan minder ruimtelijke invloed uit op het Duinplein en de omliggende bebouwing en is deze meer geïntegreerd in de rest van de bebouwing. De welstandscommissie heeft deze elementen getoetst aan de uitgangspunten en de 'ambitie' van het beeldkwaliteitsplan en geoordeeld dat daaraan voldaan wordt. Hiermee staat voldoende vast dat de plannen voldoen aan redelijke eisen van welstand.

In de detailhandelsvisie Cadzand-Bad wordt overwogen dat binnen de concepten voor gemengde functies nadrukkelijk afstemming plaatsvindt op de gebruikers van hotels en appartementen, zoals dit bij dergelijke voorzieningen gebruikelijk is. Eerder is het bestaande en te behouden hoogwaardig horecaconcept al genoemd. De oppervlakte aan detailhandel die wordt toegestaan, bedraagt 150 m² in het Strandhotel en 350 m² in De Branding. Dit past ruimschoots binnen de berekende ruimte voor 1.300 m² tot 1.740 m². Ook de horecafaciliteit past binnen de uitbreidingsruimte voor horeca (totaal 1.260 m² tot 1.700 m²; 750 m² Strandhotel en 350 m² De Branding, als hier geen detailhandel wordt gerealiseerd). Bij dit laatste is van betekenis dat de gevestigde horecavoorziening een extra aantrekkingskracht heeft. Gezien de totale oppervlakte die beschikbaar is voor gemengde functies (3.000 m²) en de eerder genoemde oppervlaktematen voor gemengde functies (1.450 m²) kan binnen het commerciële programma voor Cadzand-Bad ook zakelijke dienstverlening tot 650 m² worden gerealiseerd.

De omvang van functies blijft ruim binnen de marge. Van grootschalige leegstand in het centrum en de omgeving als gevolg van de onderhavige ontwikkelingen is geen sprake. Versterking van functies, al dan niet door verplaatsing in het centrumgebied, draagt juist bij tot gewenste verbetering van de ruimtelijk-functionele structuur van de badplaats. Tot slot komt naar vaste rechtspraak voor de vraag of sprake is van een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau, geen doorslaggevende betekenis toe aan de vraag of sprake is van overaanbod in het verzorgingsgebied en een mogelijke sluiting van bestaande detailhandelsvestigingen, maar is het doorslaggevende criterium of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau blijft behouden in die zin dat zij op een aanvaardbare afstand van waar zij wonen hun dagelijkse inkopen kunnen doen. Pas als bezoekers ineens grotere afstanden moeten afleggen voor met name dagelijkse boodschappen, is er sprake van (duurzame) ontwrichting van de distributieplanologische structuur. Aangezien in het voorliggende bestemmingsplan niet in een 'overcapaciteit' aan detailhandel wordt voorzien, kan er ook geen sprake zijn van ontwrichting.

De kwaliteitsverbetering van het Strandhotel sluit aan op de beleidsuitgangspunten. Vanuit het beleidskader zijn daarbij de volgende aandachtspunten van belang.

• Voldaan moet worden aan bepalingen over het Kustfundament uit het Barro.
  1. 1. In dit bestemmingsplan worden geen activiteiten mogelijk gemaakt die een belemmering vormen voor het uitzicht op de vrije horizon vanaf de gemiddelde hoogwaterlijn met de blik op zee. Dit bestemmingsplan heeft immers geen betrekking op gronden waarop de gemiddelde hoogwaterlijn is gelegen.
  2. 2. De primaire waterkering bevindt zich buiten het plangebied en wordt zodoende niet in dit bestemmingsplan opgenomen.
  3. 3. Aangezien de gronden in dit bestemmingsplan deel uitmaken van de 'beschermingszone' voor de primaire waterkering wordt ervoor zorg gedragen dat in de planregeling met de instandhouding en versterking van het zandige deel van het kustfundament en het onderhoud, de veiligheid en mogelijkheden voor versterking van de primaire waterkering rekening wordt gehouden.
• In de regeling wordt gewaarborgd dat geen permanente bewoning kan ontstaan. De VVE zorgt voor een duurzaam beheer en onderhoud van het complex.
• Het bestemmingsplan mag op grond van artikel 2.5 van de Verordening Ruimte van de provincie Zeeland geen nieuwe woningen mogelijk maken. Hier wordt aan voldaan doordat de beoogde appartementen in dit bestemmingsplan uitsluitend voor recreatief gebruik worden bestemd.
• Het beoogde programma van het Strandhotel, de recreatieve appartementen en de commerciële ruimten, passen in het gemeentelijke beleidskader dat wordt gevormd door het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal, de Structuurvisie Goed Leven, de Schilvisie Cadzand-Bad en het Ontwikkelingsplan Natuurlijk Stijlvol. Met dit plan wordt invulling gegeven aan de beleidsmatig zeer gewenste kwaliteitsverbetering van het toeristisch-recreatieve product in Cadzand-Bad.
• De ontwikkeling bouwt voort op de mogelijkheden die de huidige bestemmingsplannen bieden wat betreft de functionele bouwmogelijkheden. De abusievelijke vaststelling van de bestemming Natuur vraagt om actualisering. Het voorliggende bestemmingsplan verruimt de bouwmogelijkheden.
• Ten aanzien van de situering en de hoogte van de toren (gebouw IV, het hoogteaccent) geldt dat deze niet past binnen de randvoorwaarden uit (bijlage 10 van) het Ontwikkelingsplan Natuurlijk Stijlvol. Deze afwijking is aanvaardbaar en biedt juist ook voordelen. Door de verplaatsing van de toren naar de duinzijde kan een duidelijkere 'landmark' worden gerealiseerd dan aan het Duinplein. De lagere bebouwing (gebouw V) aan het Duinplein past beter binnen het bestaande straatbeeld en wordt niet verstoord door een robuuste beeldoverheersende toren.
• Voor wat betreft de bouwhoogten, de situering van de overige gebouwen en de ligging van de strandovergang past het plan voor het Strandhotel binnen de stedenbouwkundige randvoorwaarden uit (bijlage 10 van) het ontwikkelingsplan. Deze randvoorwaarden worden, voor zover planologisch relevant, in dit bestemmingsplan vertaald in een juridisch-planologische regeling.
  1. 1. De L-vormige lay-out van het grondplan wordt door middel van bouwgrenzen in het bestemmingsplan vastgelegd.
  2. 2. De bouwhoogte van de gebouwen (ten hoogste 32 m voor de toren en maximaal 19 m voor de overige gebouwen, met peil gemeten vanaf het Duinplein) wordt in dit bestemmingsplan vastgelegd. Aangezien vereist is dat twee bouwlagen in de kap van de gebouwen bij het Strandhotel worden gerealiseerd, wordt in dit bestemmingsplan een goot- en een bouwhoogte vastgelegd. De maatvoering die op de verbeelding is opgenomen, houdt rekening met de ligging van het hiervoor bedoelde peil van de duinenrij ten opzichte van het peil zoals die in het bestemmingsplan wordt aangehouden (verschil van 8 m).
  3. 3. Vastgelegd wordt dat het langtijdparkeren uitsluitend in de parkeerkelder mag plaatsvinden. Het aantal parkeerplaatsen voldoet daarbij aan de parkeernormen uit het ontwikkelingsplan. Dit wordt in hoofdstuk 4 nader onderbouwd.
  4. 4. Het functionele programma (waaronder het restaurant Pure C, het zwembad en de mogelijke invulling van de commerciële ruimten) wordt in dit bestemmingsplan verankerd.
  5. 5. Op het openbare terrein zijn bijgebouwen (bergingen, nutskasten) en open opslag niet toegestaan.
• Het winkelprogramma voor Cadzand-Bad is toebedeeld aan het Duinplein (weerszijden) en de Rode Wielingen. Tevens worden voorzieningen aan de 'overkant van het Duinplein' (ten opzichte van de winkelstrip) wenselijk geacht (zijde van Strandhotel en De Branding). Vandaar dat er enige ruimte is voor detailhandel en daarnaast meer ruimte voor zakelijke dienstverlening en horeca. Detailhandel kan met name worden gesitueerd in de twee vrijstaande gebouwen aan de Boulevard De Wielingen. De horecavoorziening omvat een hoogwaardig restaurant in het hoofdgebouw. Diverse ruimtes kunnen voor zakelijke dienstverlening worden benut. Dit wordt in de planregeling opgenomen.

In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op hoe voldaan wordt aan de voorgeschreven parkeernormen. De wijze waarop de andere randvoorwaarden vanuit het beleidskader in de juridisch-planologische regeling zijn vertaald, wordt beschreven in hoofdstuk 5.

In dit hoofdstuk vindt de toetsing plaats van het plan aan sectorale aspecten die voor het plan relevant zijn. Het gaat daarbij om de effectbeschrijving van de voorgenomen renovatie en uitbreiding van het Strandhotel voor de relevante aspecten (paragraaf 4.1 tot en met 4.13). De verplichte vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen in paragraaf 4.14. Paragraaf 4.15 bevat de algemene conclusie en de aandachtspunten voor de juridische planregeling.

Beleidskader

In het kader van de verplichte watertoets dient de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van Waterschap Scheldestromen, dat verantwoordelijk is voor het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer. Deze instantie is daarmee formeel de waterbeheerder. Deze waterparagraaf is voorgelegd aan het waterschap in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Watertoets

Met het waterschap Scheldestromen is op meerdere momenten overleg gevoerd. In de bespreking op 19 maart 2012 zijn diverse aspecten (opnieuw) besproken. Daaruit blijkt het volgende.

• Het plangebied ligt binnen de bebouwingscontouren die door het waterschap worden aangehouden. Daaruit volgt dat geen bijzonderheden aan de orde zijn met betrekking tot het kustfundament. In deze situatie heeft de initiatiefnemer vooral te maken met voornamelijk technische eisen. Dat zou anders zijn wanneer het gebied buiten de contour zou liggen.
• Het plangebied ligt op een afstand van 16 m uit de waterkering. Er wordt dus niet in of op de primaire waterkering gebouwd.
• Tijdens het bouwproces wordt gezorgd voor een zodanige werkwijze, planning en fasering, dat er een voldoende stevige constructie is gerealiseerd voordat het stormseizoen begint (1 november tot 1 april). Tevens wordt gezorgd voor een passende wijze van bemaling met een afvoerwijze van het grondwater die voldoet aan de eisen van het waterschap.

Over de technische aspecten vindt met regelmaat overleg met het Waterschap plaats. Op basis van het bouwplan en bijbehorende uitwerkingen alsmede het overleg met het waterschap, is de volgende tabel voor de watertoets ingevuld.

Oppervlakte verharding

In het overzicht in bijlage 1 zijn de huidige en toekomstige oppervlaktes aan verharding en van de percelen weergegeven. Uit de berekening blijkt dat de afzonderlijke oppervlaktes van de percelen wisselt; het totaal blijft gelijk. Belangrijker is dat de verharding weliswaar toeneemt; dit is slechts 91 m² op een totaal van ongeveer 8.000 m². Hiermee is de constatering onderbouwd dat de oppervlakte hetzelfde blijft.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde functiewijziging niet strijdig is met waterdoelstellingen.

Beleidskader

In aansluiting op het Verdrag van Valletta (Malta, 1992) en het provinciaal archeologiebeleid moet in bestemmingsplannen rekening worden gehouden met archeologische waarden in planvormingsprocessen. Concreet betekent dit dat de bescherming van het archeologisch erfgoed vastgelegd dient te worden en dat bij ruimtelijke afwegingen rekening gehouden moet worden met eventueel aanwezige archeologische waarden.

Voor Zeeland bestaat het toetsingskader voor archeologie uit:

• de Archeologische MonumentenKaart (AMK) Zeeland;
• de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW);
• het Zeeuws Archeologisch Archief (ZAA);
• het Nationaal Archeologisch Informatiesysteem ARCHIS2 van de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurhistorie en Monumenten (RACM).

De IKAW geeft een overzicht van te verwachten archeologische waarden (hoe groot is de kans is om bij de uitvoering van plannen op archeologische resten te stuiten) en is complementair aan de AMK. Vooral de gebieden met hoge en middelhoge archeologische verwachtingswaarden zijn belangrijk.

Archeologisch bureauonderzoek

Het plangebied is op de AMK niet aangeduid als kern van hoge archeologische waarde.

Van de IKAW kan worden afgeleid dat voor het gehele plangebied een lage trefkans op het voorkomen van archeologische vondsten geldt. Dit heeft te maken met de ontstaansgeschiedenis van deze locatie. Dit deel van het voormalige Eiland van Cadzand bestond uit een dijk die in verloop van de tijd met zand is ondergestoven waardoor het huidige duin is ontstaan. Voor gebieden met een lage trefkans is bij de voorbereiding van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen geen archeologisch bureauonderzoek noodzakelijk.

Conclusie

Ter plaatse van het plangebied worden in de bodem geen archeologische waarden verwacht. Het aspect archeologie staat de uitvoering van het bestemmingsplan dan ook niet in de weg. Mochten tijdens de uitvoering van het bouwplan desondanks archeologisch waardevolle resten worden aangetroffen, dan dient hiervan conform de artikel 53 van de Monumentenwet melding van te worden gemaakt bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Beleidskader

Het bodembeleid is gebaseerd op de Wet bodembescherming. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Verkennend bodemonderzoek

Door Royal Haskoning is verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Verkennend bodemonderzoek Strandhotel te Cadzand-Bad; 15 november 2004, zie bijlage 2). Aan de hand van de resultaten uit dit onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd.

Boven- en ondergrond

• In de bovengrond zijn plaatselijk bijmengingen met puin en baksteen waargenomen.
• De bovengrond aan de westelijke zijde van het plangebied blijkt licht verontreinigd te zijn met minerale olie. De overige onderzochte parameters blijken niet te zijn verhoogd. Ook op de andere onderzochte locaties blijken noch in de boven- noch in de ondergrond verhoogde gehalten van de onderzochte parameters aanwezig te zijn.

Grondwater

• Het grondwater is plaatselijk licht verontreinigd met arseen.

De onderzoeksresultaten geven een zeer een geringe overschrijding aan van de betreffende streefwaarden. Het uitvoeren van aanvullend onderzoek is hierdoor niet noodzakelijk. Na het uitvoeren van het bodemonderzoek zijn geen veranderingen in de bodem opgetreden, bijvoorbeeld door grondwerkzaamheden. Hierdoor zijn de resultaten van het bodemonderzoek nog steeds actueel.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de bodemkwaliteit ter plaatse, de uitvoering van het voorliggende bestemmingsplan niet in de weg staat.

Gebiedsbescherming

Regelgeving

Op 1 oktober 2005 is de (gewijzigde) 'Natuurbeschermingswet 1998' in werking getreden. De Europese regelgeving in het kader van de Vogel- en Habitatrichtlijn is nu geheel in Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is beschermd in het provinciale beleid.

Toetsing

Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Westerschelde. De grens van de aanwijzing ligt zeewaarts van de strekdammen, zie figuur 4.1. Het Natura 2000-gebied Zwin en Kievittepolder ligt op een afstand van circa 300 m respectievelijk 500 m ten westen van het plangebied.

Figuur 4.1 Natura 2000-gebieden Westerschelde-Saeftinge en Zwin en Kievittepolder

De gebieden die in de directe omgeving in het kader van het provinciale Omgevingsplan zijn aangewezen als natuurgebied, vallen praktisch samen met de gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Natuurbeschermingswet. Van belang is vast te stellen dat het duingebied van Cadzand-Bad geen onderdeel is van de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur.

Soortbescherming

Regelgeving

De Flora- en faunawet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfplaatsen. De Flora- en faunawet is in zoverre voor het onderhavige bestemmingsplan van belang, dat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

Beoordeling

Ten behoeve van het bestemmingsplan is een quickscan uitgevoerd naar de actuele natuurwaarden in het plangebied en de effecten van de plannen op de nabij gelegen Natura 2000-gebieden. De resultaten van deze quickscan zijn verwoord in een separate rapportage die als bijlage 3 aan deze plantoelichting is gevoegd. De belangrijkste conclusies en aanbevelingen van dit onderzoek zijn als volgt.

Effecten op Natura 2000-gebieden

Westerschelde-Saefthinge

De afstand van het plangebied tot aan de Westerschelde is circa 200 m. De begrenzing van het Natura 2000-gebied is globaal de laagwaterlijn. Strand en duinen vormen geen onderdeel van het beschermde gebied. Op dit deel van het strand en de duinen komen geen beschermde natuurwaarden voor. Verstoring is dan ook uitgesloten. Overige effecten bijvoorbeeld tijdens de bouw of als gevolg van verkeer doen zich ook niet voor. Er zijn geen effecten van de beoogde ontwikkeling op het Natura 2000-gebied Westerschelde-Saeftinghe.

't Zwin - Kievittepolder

Als gevolg van de beoogde ontwikkeling zal het aantal toeristen toenemen. Een klein deel hiervan zal een bezoek brengen aan de Kievittepolder. Effecten op dit gebied zijn uit te sluiten. Uit het MER Cavelot (RBOI, 2009), blijkt dat de ontwikkeling van 450 recreatiewoningen op een afstand van circa 300 m van de Kievittepolder geen negatieve effecten heeft op de natuurwaarden. Gezien de grotere afstand van de beoogde ontwikkeling tot dit Natura 2000-gebied en de beperkte omvang is een nadere analyse niet noodzakelijk en kan gesteld worden dat geen effecten te verwachten zijn.

Door de uitbreiding van het aantal appartementen en hotelkamers neemt het aantal verkeersbewegingen toe. De stikstofdepositie als gevolg van het extra verkeer zal deels in het natuurgebied terecht komen. Aan de hand van een vergelijkbaar onderzoek in Katwijk wordt ingeschat dat de geringe extra depositie op het Natura 2000-gebied hooguit met enkele mollen per ha per jaar toeneemt. Hierdoor zal de beschikbare stikstofruimte van 419 mol/ha/jr niet worden opgevuld, ook niet in cumulatie met autonome ontwikkelingen in de omgeving. Hetzelfde geldt voor het tijdelijke bouwverkeer tijdens de aanlegfase van het project. Dit verkeer zal zich bovendien niet langs de kustroute afwikkelen maar meer landinwaarts. Dit aspect is nader onderzocht. Hierop wordt hierna onder 'Overwegingen bij de vaststelling' ingegaan evenals in bijlage 10 en 11.

Er zijn geen effecten van de beoogde ontwikkeling op het Natura 2000-gebied Zwin en Kievittepolder.

Soortbescherming

De benodigde werkzaamheden ten behoeve van de realisatie van het project (verbouwing van bestaand hotel, amoveren tennispark en parkeerterrein en het rooien van beplanting) kunnen leiden tot aantasting van beschermde natuurwaarden (broedvogels en algemene zoogdieren). De beschermde natuurwaarden van het plangebied (uitgezonderd de broedvogels) staan allen vermeld op tabel 1 van de Flora- en faunawet. Er is geen ontheffing nodig voor de soorten uit categorie 1 (algemene soorten) daar er voor deze soorten een vrijstelling van de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet geldt. De aantasting en verstoring van broedvogels dient te worden voorkomen door werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van 15 maart tot en met 15 juli) te laten starten of geen broedvogels te verstoren.

De bouwwerkzaamheden zullen niet leiden tot een kans op verstoring van beschermde natuurwaarden als ze aansluiten op het bouwrijp maken. Het toekomstig gebruik zal niet leiden tot verstoring van beschermde natuurwaarden in de omgeving. In de huidige situatie wordt het gebied al intensief gebruikt en door de ligging binnen de bebouwde kom zijn geen kwetsbare natuurwaarden in de directe omgeving aanwezig.

Overwegingen bij de vaststelling (stikstofdepostie)

Om helderheid te verkrijgen over de vraag of op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 (Nbw 1998) de ontwikkeling waarin het voorliggende bestemmingsplan voorziet de kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten in de nabij gelegen Natura 2000-gebieden kan verslechteren of een significant verstorend effect kan hebben op de soorten waarvoor de Natura 2000-gebieden zijn aangewezen, heeft adviesbureau Arcadis in opdracht van initiatiefnemer een 'voortoets' verricht. Deze voortoets richtte zich op alle nabijgelegen Natura 2000-gebieden: 'Westerschelde en Saeftinghe', 'Zwin en Kievittepolder' en de 'Duingebieden inclusief IJzermonde en Zwin'. In de voortoets zijn ook de (inmiddels gerealiseerde) projecten 'Cavelot' en 'Duinhof Zuid' betrokken, teneinde een compleet beeld te verkrijgen van de eventuele gevolgen voor de genoemde gebieden van de onderhavige ontwikkelingen in combinatie met deze andere ontwikkelingen in Cadzand-Bad.

Bij de toetsing is met inachtneming van de door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS 7 december 2011, nr. 201011757/1/R1 en 201012728/1/R2) voorgeschreven methodiek, de invloed vanwege de ontwikkelingen op de Natura 2000-gebieden door stikstofdepositie, afgezet tegen de autonome ontwikkeling (de afname van stikstofdepositie). Tevens is de toetsing op basis van 'worstcasescenario' – dat wil zeggen met inbegrip van een duinenbijtelling van 400 mol N/(haxjr) – verricht. De conclusie van de voortoets is dat significante negatieve effecten van de voorgestane ontwikkelingen zijn uitgesloten, waardoor nadere toetsing (lees: 'passende beoordeling') niet vereist is. Verwezen wordt naar het rapport van Arcadis van 6 mei 2013, dat als bijlage 10 bij het bestemmingsplan is gevoegd. Hierna zal nader op deze conclusies worden ingegaan.

In het onderzoek van Arcadis is, samengevat, de huidige achtergronddepositie gecombineerd met de verandering van de stikstofdepositie als gevolg van de ontwikkelingen. Deze resultaten zijn afgezet tegen de kritische depositiewaarden van de (stikstofgevoelige) habitattypen in de betrokken gebieden. Dit levert het onderstaande beeld op.

Er is sprake van een daling van de stikstofdepositie ten opzichte van de huidige situatie. Dit is het gevolg van de autonome daling van de stikstofdepositie als gevolg van verkeer (schonere technieken), die groter is dan de toename van stikstofdepositie door de toename van verkeer door de ontwikkelingen die door de voorliggende plannen mogelijk worden gemaakt. In de plansituatie zal de stikstofdepositie dus weliswaar hoger zijn dan de autonome situatie door een toename van verkeer, van een daadwerkelijke toename is echter geen sprake: de stikstofdepositie blijft afnemen in vergelijking met de huidige situatie. Dit fenomeen wordt aangeduid als een 'verminderde afname'; als gevolg van de ontwikkeling daalt de stikstofdepositie in de plansituatie minder snel dan voorzien in de autonome situatie.

Concreet is de verminderde afname als gevolg van de onderhavige ontwikkelingen berekend op minder dan 0,5 mol N/(ha×jr). Dit is verwaarloosbaar klein. Een waarde van 0,5 mol N/(ha×jr) heeft geen ecologische betekenis voor vegetatie. Het komt neer op een hoeveelheid van 7 gram per hectare. Arcadis illustreert dit als volgt: bij kleine planten met een wortelstelsel van 10 x 10 cm komt een waarde van 0,5 mol N/(ha×jr) overeen met 0,000007 gram per plant. Deze planten hebben voor hun groei en onderhoud een stikstofbehoefte van circa 0,2 gram stikstof per gram nieuw plantmateriaal. Voor een plant van 10 gram is dus circa 2 gram stikstof nodig. Een hoeveelheid van 7 microgram is dan ook 'plantenfysiologisch' verwaarloosbaar klein.

Onverstoorde, natuurlijke achtergronddeposities liggen normaal gesproken in de orde van 71-357 mol N/(ha×jr). Gelet hierop is een significant negatief effect van 0,5 mol N/(ha×jr) – dit is 0,7% van de laagste natuurlijke achtergronddepositiewaarde – uitgesloten. Dat geldt in ieder geval voor de Natura 2000-gebieden 'Zwin en Kievittepolder' en het 'Zwin' (Vlaanderen). Dit zal hieronder worden verduidelijkt.

Als de duinenbijtelling ('worstcasescenario') niet wordt meegerekend, geldt voor het gebied 'Zwin en Kievittepolder' dat de autonome ontwikkeling, gecombineerd met de onderhavige ontwikkelingen een afname van de stikstofdepositie opleveren. Voor stikstofgevoelige habitattypen is het volgende relevant:

• schorren en zilte graslanden, binnendijks [H1330B]: de kritische depositiewaarde is 1571 mol N/(ha×jr). De achtergronddepositie is maximaal 1370 mol N/(ha×jr). De kritische depositiewaarde wordt niet overschreden. Een significant negatief effect vanwege verminderde afname is uitgesloten;
• witte duinen [H2120]: de kritische depositiewaarde is 1429 mol N/(ha×jr). De achtergronddepositie is maximaal 1260 mol N/(ha×jr). Een significant negatief effect door verminderde afname is uitgesloten;
• grijze duinen, kalkarm [H2130]: de kritische depositiewaarde is 1071 mol N/(ha×jr). De achtergronddepositie is maximaal 1260 mol N/(ha×jr). Er is dus sprake van een overbelaste situatie. Voor grijze duinen geldt een behoudsdoelstelling voor oppervlakte en kwaliteit. Doordat sprake is van een (verminderde) afname van de stikstofdepositie, komt de instandhoudingsdoelstelling niet in gevaar. Significante negatieve effecten zijn dan ook uitgesloten;
• duindoornstruweel [H2160]: de kritische depositiewaarde is 2000 mol N/(ha×jr). De achtergronddepositie is maximaal 1260 mol N/(ha×jr). De kritische depositiewaarde wordt niet overschreden. Een significant negatief effect vanwege verminderde afname is uitgesloten.

Als de duinenbijtelling¹ van 400 mol N/(ha×jr) ('worstcasescenario') wel wordt meegerekend, dan levert dat voor stikstofgevoelige habitattypen in het gebied 'Zwin en Kievittepolder' het volgende beeld op:

• schorren en zilte graslanden, binnendijks [H1330B]: de kritische depositiewaarde is 1571 mol N/(ha×jr). De achtergronddepositie is maximaal 1770 mol N/(ha×jr). Er is sprake van een overbelaste situatie. Voor de schorren en zilte graslanden geldt een behoudsdoelstelling voor oppervlakte en kwaliteit. Doordat sprake is van een (verminderde) afname van de stikstofdepositie, komt de instandhoudingsdoelstelling niet in gevaar. Significante negatieve effecten zijn dan ook uitgesloten;
• witte duinen [H2120]: de kritische depositiewaarde is 1429 mol N/(ha×jr). De achtergronddepositie is maximaal 1660 mol N/(ha×jr). Voor witte duinen geldt een verbeterdoelstelling voor de kwaliteit. De (verminderde) afname van stikstofdepositie op dit habitattype past binnen de verbeterdoelstelling. Significante negatieve effecten zijn aldus uitgesloten;
• grijze duinen, kalkarm [H2130]: de kritische depositiewaarde is 1071 mol N/(ha×jr), de achtergronddepositie is maximaal 1660 mol N/(ha×jr). Er is dus sprake van een overbelaste situatie. Voor de grijze duinen geldt een behoudsdoelstelling voor oppervlakte en kwaliteit. Doordat de stikstofdepositie (verminderd) afneemt, komt de behouddoelstelling niet in gevaar. Significante negatieve effecten zijn dan ook uitgesloten;
• duindoornstruweel [H2160]: de kritische depositiewaarde is 2000 mol N/(ha×jr). De achtergronddepositie is maximaal 1660 mol N/(ha×jr). Zelfs met de duinenbijtelling wordt de kritische depositiewaarde aldus niet overschreden. Een significant negatief effect is daarom uitgesloten.

Ook in het 'Zwin' (Vlaanderen) is vanwege de onderhavige ontwikkelingen een verminderde afname van stikstofdepositie voorzien voor een klein deel in het zuidoosten van dat gebied. Dit deel is aangewezen krachtens de Vogelrichtlijn. Effecten op habitattypen zijn daarom niet relevant. Omdat de stikstofdepositie blijft afnemen zijn ook hier significant negatieve effecten voor vogels of functies voor vogels, uitgesloten.

Voorts heeft Arcadis in de voortoets bezien wat de gevolgen zijn van de verminderde afname van de stikstofdepositie voor het meeste kwetsbare habitattype: de Witte Duinen (H2120) . Daarbij is rekening gehouden met de duinenbijtelling. Alsdan bevinden de Witte duinen van gebied het 'Zwin & Kievittepolder' zich in een overbelaste situatie. Dit geldt voor het oostelijk deel van het gebied, dat het dichtst bij het wegennet ligt. In de huidige situatie bedraagt de stikstofdepositie op dit habitattype als gevolg van verkeer circa 0,5-5 mol N/(ha×jr). In de autonome situatie is de stikstofdepositie op de Witte Duinen met 2,4 mol N/(ha×jr) tot 0,9 mol N/(ha×jr) lager dan in de huidige situatie (3,3 mol N/(ha×jr)). De onderhavige ontwikkelingen leiden tot een (verminderde) afname van maximaal 0,6 mol N/(ha×jr). Deze verminderde afname is verwaarloosbaar, zoals hiervoor uiteengezet. Bij de autonome situatie, exclusief ontwikkelingen, bedraagt de afname 0,9 mol; bij de autonome situatie, inclusief ontwikkelingen, is de afname 0,6 mol. Er is hoe dan ook sprake van een afname.

Tot slot heeft Arcadis er rekening mee gehouden dat de duinen van gebied het Zwin onderdeel zijn van het zogenaamde 'renodunaal district'. De duinen bevatten kalkrijk zand, dat vanwege de gunstige winddynamiek 'overstuift'. Door deze overstuiving, in combinatie met biologische processen, zoals gravende konijnen, komt beschikbaar fosfaat als gevolg van verzuring niet vrij in de duinen in het Zwin & Kievittepolder. Tevens is er sprake van de 'inwaai' van zout, wat de successie remt en de Witte Duinen mede in stand houdt. De verminderde afname leidt ook hierom niet tot significante negatieve effecten op de gebieden.

De bevindingen van Arcadis zijn ter toetsing voorgelegd aan een andere gerenommeerde deskundige op het gebied van Natura 2000: Royal Haskoning DHV. Zij onderschrijven in de second opinion de bevindingen en daaraan verbonden conclusies van Arcadis, zoals deze hiervoor verwoord zijn. Deze is als bijlage 10 aan het bestemmingsplan toegevoegd.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat voor de beoogde ontwikkeling geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet vereist is. Hierbij dient wel gewerkt te worden volgens de principes van zorgvuldig handelen en mogen broedvogels niet verstoord worden.

Wat de gebiedsbescherming betreft mag worden geconcludeerd dat zowel de Natuurbeschermingswet 1998 als de EHS geen beletsel vormen voor de beoogde ontwikkeling.

Conclusie bij de vaststelling

Gelet op het voorgaande wordt geoordeeld dat op basis van de voortoets voldoende inzichtelijk is gemaakt wat de verminderde afname van stikstofdepositie als gevolg van de ontwikkelingen 'Strandhotel' en 'De Branding' zal zijn en hoe deze zich verhoudt tot de achtergrondconcentratie en de kritische depositiewaarden in de gebieden 'Westerschelde en Saeftinghe', 'Zwin en Kievittepolder' en de duingebieden inclusief 'IJzermonde en Zwin'. Relevant is dat de situatie in Nederland voldoet aan de normen. In België is het effect van de verkeerstoename op de onderzochte wegen afgenomen door de grotere afstand.

Inzichtelijk is gemaakt welke gevolgen de verminderde afname van de stikstofdepositie ten gevolge van de ontwikkelingen zal hebben voor het behalen van de instandhoudings- en verbeterdoelstellingen die voor de betreffende gebieden gelden. Aldus is draagkrachtig onderbouwd dat – gelet op de verwaarloosbare invloed van de ontwikkelingen – de ontwikkelingen het behalen van deze doelstellingen niet frustreren. Gelet hierop wordt geoordeeld dat, nu na realisering van de ontwikkelingen een afname van de depositie optreedt c.q. blijft optreden ten opzichte van de huidige situatie als gevolg van de autonome ontwikkeling, er zekerheid bestaat dat significante effecten op de desbetreffende Natura 2000-gebieden zijn uitgesloten: de ontwikkelingen zullen de stikstofgevoelige habitattypen en natuurlijke kenmerken in de desbetreffende gebieden niet aantasten. Daarom was niet vereist om een passende beoordeling als bedoeld in artikel 19j lid 2 Nbw 1998 te maken en kon met de voortoets worden volstaan. Daarbij wordt benadrukt dat slechts sprake is van een zeer beperkte verminderde afname. Dit is geen verslechterende of verstorende effect zoals bedoeld in de Natuurbeschermingswet. Hiermee is naar het oordeel van de gemeente niet gehandeld in strijd met de Nbw 1998, de Vogel- en/of (artikel 6 van) de Habitatrichtlijn.

1. 1. Het RIVM, de instantie die de ADW-berekeningen uitvoert, adviseert om in duingebieden een bijtelling toe te passen van 400 mol bij de berekende ADW: de "duinenbijtelling". Wettelijk, noch krachtens rechtspraak is dit evenwel voorgeschreven.

Ten behoeve van dit bestemmingsplan is een verkeersonderzoek c.q. onderzoek wegverkeerslawaai opgesteld. De resultaten hiervan zijn opgenomen in een aparte rapportage, zie bijlage 4. In dit onderzoek zijn de plannen voor het Strandhotel en De Branding gezamenlijk onderzocht.

Een bestemmingsplan voldoet in de gemeente Sluis aan een goede ruimtelijke ordening als door een bepaalde ontwikkeling geen extra parkeerdruk op de openbare ruimte wordt gelegd. Daarbij geldt in de kern Cadzand-Bad dat moet worden voldaan aan de parkeernormen uit (bijlage 10 van) het ontwikkelingsplan (zie hoofdstuk 3).

Met inachtneming van de parkeernormen in het Ontwikkelingsplan, is voor de te verwachten parkeerbehoefte in dit project door D'Haens Advies een specifiek parkeeronderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn opgenomen in bijlage 5 van deze plantoelichting.

Overwegingen bij de vaststelling

Omdat de gemeente Sluis (nog) niet beschikt over een parkeernota, en de bouwverordening slechts voorziet in de verplichting om, indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte moet zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort, is de gemeente van mening dat het noodzakelijk is om op andere wijze te verzekeren dat binnen de beoogde ontwikkelingen een meetbaar aantal parkeerplaatsen zou worden gerealiseerd. Op deze wijze wordt onenigheid over de vraag of voldoende ruimte als bedoeld in de bouwverordening voorhanden is, voorkomen.

Naar aanleiding van de ingebrachte zienswijzen is de parkeerbalans geactualiseerd en herberekend. Getoetst is de behoefte berekend op basis van de parkeernormen uit het Ontwikkelingsplan en het advies van d 'Haens, waarin is getoetst aan de CROW-normen. Het aantal te realiseren parkeerplaatsen is daarmee vergeleken. De parkeerbalans ziet er als volgt uit.

Tabel 4.1 Parkeerbalans

In totaal zijn tenminste 305 parkeerplaatsen nodig. Hiervan worden in het Strandhotel 214 gerealiseerd, de resterende 91 parkeerplaatsen komen onder het complex van De Branding.

Conclusie

Uit tabel 4.1 blijkt dat voor het Strandhotel wordt voldaan aan de parkeernorm uit bijlage 10 van het Ontwikkelingsplan Natuurlijk Stijlvol. Het aantal parkeerplaatsen blijkt zelfs hoger te zijn dan op basis van de nadere bijstelling door D'Haens Advies noodzakelijk zou zijn.

Toetsingskader

Voor recreatieappartementen en hotels worden de normen toegepast die vanuit de wet- en regelgeving gelden voor woningen. Deze toetsing is nodig gelet op het criterium van een goede ruimtelijke ordening voor het toestaan van ontwikkelingen, jurisprudentie en het geldende provinciaal beleid.

Langs alle wegen bevinden zich als gevolg van de Wet geluidhinder geluidszones, met uitzondering van woonerven en 30 km/h-gebieden. De Boulevard de Wielingen kent een 30 km/h-snelheidsregime. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening toch inzichtelijk gemaakt te worden of er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. De voorkeursgrenswaarde (48 dB) wordt als richtwaarde gehanteerd en de uiterste grenswaarde (63 dB) geldt als maximaal aanvaardbare waarde. In de situatie dat niet aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan, is onderzoek nodig naar maatregelen.

Toetsing

Met behulp van de Standaard Rekenmethode II (SRM-II) uit het Reken- en Meetvoorschrift 2006 zijn de specifieke geluidsbelasting aan de buitengevels van de geprojecteerde ontwikkelingen berekend voor het prognosejaar 2023 (einde planperiode bestemmingsplan). Hiervoor is het berekeningsprogramma Geomilieu versie 1.91 gebruikt. Voor de overige gegevens omtrent het onderzoek wordt verwezen naar bijlage 4.

Door het wegverkeerslawaai van Boulevard de Wielingen wordt de voorkeursgrenswaarde aan enkele gevels van de ontwikkeling het Strandhotel overschreden. De maximaal berekende waarden bedraagt 55 dB. Onderzoek naar de maatregelen heeft geresulteerd in de conclusie dat er geen maatregelen mogelijk zijn. Deze geluidsbelastingen worden echter toch aanvaardbaar geacht omdat:

• de uiterste grenswaarde niet overschreden wordt;
• maatregelen stuiten op bezwaren van financiële, stedenbouwkundige, verkeers- en vervoerskundige aard of niet reëel zijn;
• indien sprake zou zijn van geluidsgevoelige bestemmingen binnen de geluidszone van een weg hogere waarden vastgesteld hadden kunnen worden.

Conclusie

De ontwikkeling van het Strandhotel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening omdat de geluidsbelasting aan de gevels ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de 30 km/h-weg Boulevard de Wielingen aanvaardbaar wordt geacht.

Toetsingskader

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wlk bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. Hiervoor zijn grenswaarden vastgesteld.

In het Besluit niet in betekenende mate is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀;
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij 1 ontsluitingsweg of 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen.

Toetsing

Het plan draagt in niet betekende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Er worden namelijk beduidend minder woningen mogelijk gemaakt dan de gestelde criteria. Formele toetsing aan de Wlk kan derhalve achterwege blijven.

Verder blijkt dat uit de saneringstool (www.saneringstool.nl) ter plaatse van het plangebied, weliswaar zonder de beoogde ontwikkelingen, maar wel ruimschoots wordt voldaan aan de grenswaarden die zijn gesteld in de Wet luchtkwaliteit.

Conclusie

De Wlk staat de realisatie van het project Standhotel niet in de weg. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een goed woon- en leefmilieu ter plaatse van het plangebied.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Afstemming van bestaande en nieuwe functies gebeurt door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (2009). Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met milieuaspecten als geur-, stof- en geluidshinder. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Uit jurisprudentie en de genoemde VNG-publicatie blijkt dat in het geval van een gemengd gebied verkleinde richtafstanden gelden. De afstand mag dan met één categorie worden verlaagd.

Voor de toetsing van het aspect milieuhinder zijn het Strandhotel en de ingang van de parkeergarage van belang. Op grond van de VNG-brochure bedraagt de richtafstand van een hotel 10 m. De richtafstand van een parkeergarage bedraagt 30 m.

In dit bestemmingsplan worden enkele commerciële ruimten mogelijk gemaakt. Het gaat om hooguit kleinschalige detailhandel-, dienstverlenende-, of horecafuncties behorende tot ten hoogste categorie 1c van de Staat van Horeca-activiteiten. De richtafstand ten opzichte van woningen bedraagt (vanwege de mogelijke horecafuncties) 30 m.

Wordt rekening gehouden met het feit dat de omgeving van het Strandhotel zich kenmerkt door diverse (dag- en verblijfsrecreatieve) functies, omdat dit het centrum is van het dorp, dan kan de directe omgeving van het plangebied zonder meer als een gemengd gebied worden aangemerkt. De ligging aan de hoofdweg in de kern is daarbij mede van belang. De richtafstand kan dus één categorie worden verlaagd. Voor de richtafstanden van 30 m (voor de parkeergarage en de horecafuncties), wordt de richtafstand dan verlaagd tot 10 m.

Toetsing

Hotel

De afstand van het hotel tot de meest nabij gelegen recreatieappartement(en) van De Branding is circa 20 m, tot nabijgelegen woningen 50 m. Hiermee wordt zonder meer voldaan aan de richtafstand van 10 m uit de genoemde VNG-brochure.

Overige horeca

De overige (kleinschalige) horecavoorzieningen zijn passend in het centrumgebied van Cadzand-Bad. Aan de richtafstand van 10 m uit de VNG-brochure wordt eveneens voldaan.

Parkeergarage

De afstand van de ingang van de parkeergarage tot de meest nabij gelegen recreatieappartement(en) van De Branding bedraagt circa 35 m, tot woningen in de omgevingen meer dan 35 m. Hiermee wordt ook voldaan aan de richtafstand van 10 m uit de genoemde VNG-brochure.

Conclusie

Aan de richtafstanden voor het hotel en de ondergrondse parkeergarage wordt voldaan. De realisatie leidt daarom niet tot een aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse van de omliggende (recreatie)woningen.

Toetsingskader

Voor het aspect windhinder bestaat geen wettelijk kader. Hiervoor wordt in de praktijk aangesloten bij de Nederlandse Norm (NEN 8100). Een windonderzoek wordt geadviseerd bij het mogelijk maken van gebouwen hoger dan 30 m.

Toetsing

Vanwege de nabije ligging van het Strandhotel aan zee en de maximale bouwhoogte, is besloten om een windhinderonderzoek uit te voeren. De resultaten van dit onderzoek zijn verwoord in separate rapportage (Peutz, Strandhotel Cadzand-Bad, rapport WA 15936-1-RA, 23 augustus 2011). Dit rapport is als bijlage 6 aan de plantoelichting toegevoegd.

Uit het windhinderonderzoek zijn enkele aanbevelingen gekomen om onaanvaardbare windhinder te voorkomen. Het betreft onder meer het plaatsen van terrassen bij gebouw De Branding en het treffen van bouwkundige maatregelen om de luchtstroming tussen de gebouwen De Branding en het Strandhotel te breken. Deze bouwkundige maatregelen zijn zonder meer mogelijk binnen de voorliggende bestemmingsplanregeling. De verdere uitwerking hiervan zal in het kader van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen plaatsvinden.

Conclusie

Voor wat betreft het aspect windhinder blijkt dat het treffen van bouwkundige maatregelen kan bijdragen aan verbetering van het verblijfsklimaat. De verdere uitwerking hiervan zal in het kader van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen plaatsvinden.

Toetsingskader

Het toetsingskader voor wat betreft het onderdeel 'landschap' wordt gevormd door het beleidskader voor het Nationaal Landschap (Nota Ruimte) en de Nota Bélvèdere (zie hoofdstuk 3). Binnen Nationale Landschappen geldt 'behoud door ontwikkeling' als uitgangspunt. De beleidsstrategie van de provincie voor Bélvèderegebieden is het versterken van de samenhang en de herkenbaarheid van de elementen. De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap West Zeeuws-Vlaanderen alsmede de karakteristieken van het Bélvèderegebied West Zeeuws-Vlaanderen zijn nader beschreven in het Omgevingsplan Zeeland.

Toetsing

De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap en de Nota Bélvèdere hebben geen betrekking op de landschappelijke kwaliteiten van de duinenrij bij Cadzand-Bad waarin het plangebied is gelegen. In zoverre verhoudt het plan zich met de te beschermen landschappelijke kwaliteiten van het Nationaal Landschap en het Bélvèderegebied West Zeeuws-Vlaanderen.

Het huidige beeld van Cadzand-Bad als badplaats wordt juist door de komst van het nieuwe Strandhotel met de aangrenzende complex De Branding versterkt. Beide gebouwen worden, vanwege hun vormgeving en architectuur, duidelijk herkenbare 'landmarks' in het landschapsbeeld van de Zeeuws-Vlaamse kust. Op deze manier voegen zij juist iets toe aan het bestaande landschap.

Conclusie

De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap en het Bélvèderegebied West Zeeuws-Vlaanderen komen door de ontwikkeling van het Strandhotel niet in het gedrang. Juist vanwege de vormgeving en architectuur worden twee duidelijk herkenbare 'landmarks' aan het landschapsbeeld van de Zeeuws-Vlaamse kust toegevoegd.

Toetsingskader/overwegingen bij de vaststelling

In ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid op grond van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) onder andere te worden bezien, of het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor, het water of door leidingen invloed heeft op nabijgelegen (beperkt) kwetsbare objecten. Voor zover relevant bepaalt het Bevi voor welke besluiten de milieukwaliteitseisen uit het Bevi en Revi in acht moeten worden genomen. Het gaat daarbij om onder andere om bestemmingsplannen, zoals hier aan de orde. Voor zover relevant is ten aanzien van het vervoer van gevaarlijke stoffen over onder andere water, ter uitwerking van het Bevi vanuit het Rijk de 'Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' (CRnvgs) opgesteld. Deze vormt een uitwerking van- en sluit zoveel mogelijk aan bij de risiconormering uit het Bevi.

Bij de beoordeling van het aspect van externe veiligheid voor die ontwikkeling onderscheid gemaakt tussen het zogenaamde plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Onder plaatsgebonden risico moet worden verstaan: het risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof of gevaarlijke afvalstof betrokken is. Het plaatsgebonden risico is in de CRnvgs voor nieuwe ontwikkelingen, zoals de onderhavige, vastgesteld op 10^-6. Dit wordt uitgedrukt in de vorm van een contour rondom – in dit geval – de Westerschelde: de zgn. PR-contour. De PR-contour van 10^-6 geeft de grens aan waarop de kans per jaar dat een persoon, die daar onbeschermd en permanent aanwezig is, ten gevolge van een incident komt te overlijden, niet groter is dan 1 op de 1.000.000. Binnen de PR-contour zijn in beginsel – behoudens gewichtige redenen – geen ruimtelijke ontwikkelingen toegestaan.

Het groepsrisico is de (cumulatieve) kans per jaar dat in één keer een groep van ten minste een bepaalde grootte het dodelijk slachtoffer wordt van een ongeval. Voor het groepsrisico is niet de plaats maar het aantal dodelijke slachtoffers in combinatie met de kans daarop maatgevend. Hiervoor gelden zogenaamde 'oriëntatiewaarden'. Deze oriëntatiewaarde komt volgens de CRnvgs overeen met de kans per jaar op een ongeval met ten minste 10 doden maximaal 1 op de 1.00.000.000 bedragen (10^-4), de kans per jaar op een ongeval met ten minste 100 doden 1 op de 100.000.000 jaar (10^-7) en de kans per jaar op een ongeval met ten minste 1000 doden 1 op de 10.000.000.000 (10^-8). Het groepsrisico wordt hierbij berekend per kilometer transportroute per jaar. Het groepsrisico wordt uitgedrukt door middel van een zogenoemde F/N-curve, met op de horizontale as het aantal dodelijke slachtoffers en op de verticale as de cumulatieve kansen per jaar op ten minste dat aantal slachtoffers. Het groepsrisico bij ontwikkelingen moeten onder deze oriëntatiewaarden blijven.

Geografisch wordt het groepsrisico begrensd door het 'invloedsgebied'. Dit is het gebied waarbinnen personen worden meegeteld voor de berekening van het groepsrisico en waarbinnen externe veiligheid een rol speelt. Dit gebied komt overeen met de 1% letaliteitsafstand: de afstand waarop nog 1% van de aanwezigen overlijdt bij een calamiteit. Buiten het invloedsgebied, speelt externe veiligheid geen rol meer, in die zin dat hierover geen verantwoording hoeft plaats te vinden. Voor zover een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling binnen het invloedsgebied plaatsvindt, dan dient een verantwoording van het groepsrisico plaats te vinden. Dit houdt in dat het bevoegd gezag in het besluit inzicht moet geven in de actuele hoogte van het groepsrisico en de invloed daarop van de in het besluit begrepen ruimtelijke ontwikkeling.

Toetsing/Overwegingen bij de vaststelling

Risicovolle inrichtingen

Op de risicokaart van de provincie Zeeland is in de nabijheid van het plangebied één risicovolle inrichting aangegeven in rood. Daarnaast zijn enkele kwetsbare objecten aangegeven in groen.

Figuur 4.2 Uitsnede risicokaart provincie Zeeland met aanduiding plangebied (zwart)

Wat betreft de risicovolle inrichting gaat het om Camping Welgelegen aan de Vlamingpolderweg 14, waar brandbaar propaangas opgeslagen is. Deze inrichting is gelegen op een ruime afstand van de projectlocatie (1,2 km) en vormt derhalve geen belemmering.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Het transport van gevaarlijke stoffen brengt risico's met zich mee door de mogelijkheid dat bij een ongeval gevaarlijke lading kan vrijkomen. Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het binnenwater is een risiconormering vastgesteld in de nota 'Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' (RNVGS), Ministerie van V&W. Tevens is een gezamenlijke circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen van de ministeries van V&W, VROM en BZK gepubliceerd. Hiermee wordt de nota RNVGS voortgezet, waarbij dit beleid verder wordt geoperationaliseerd en verduidelijkt. Verder is er de 'Handreiking externe veiligheid vervoer gevaarlijke stoffen' (Den Haag, 1998).

Voor de risico's als gevolg van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor of waterweg wordt, in navolging van het Bevi gewerkt aan een besluit tot vaststelling van milieukwaliteitseisen voor externe veiligheid van vervoer van gevaarlijke stoffen (Btev, nog niet in ontwerp verschenen).

Voor dit plan is alleen het vervoer van gevaarlijke stoffen over het water relevant. In of nabij het plangebied is geen gevaarlijk transport over weg of spoor aanwezig.

De Westerschelde maakt deel uit van de internationale transportroute naar Antwerpen.

Ten aanzien hiervan is het TNO-rapport eenmalige afweging groepsrisico Westerschelde opgesteld. Hierin zijn een twaalftal plannen in de gemeente Sluis meegenomen in een beoordeling van het groepsrisico, waaronder het project 'diverse functies' in Cadzand-Bad. Aangegeven is dat hiervoor een ontwikkelingsvisie is vastgesteld. Het project Strandhotel maakt deel uit van deze ontwikkelingsvisie. Hieruit kan opgemaakt worden dat de beoordeling in het TNO-rapport ook voor het onderhavige project geldt.

In onderstaande figuur is het invloedsgebied van de transportroute Westerschelde op een gedeelte van de gemeente Sluis weergegeven. Hier in geeft de rode lijn het invloedsgebied van toxische stoffen weer en de blauwe lijn het invloedsgebied voor brandbare gassen.

Figuur 4.3. Invloedsgebied Westerschelde gemeente Sluis

De onderhavige projectlocatie ligt echter buiten het bereik van het kaartbeeld. Door TNO is aangegeven dat tijdens de studie ook plannen bij Cadzand-Bad beschouwd zijn. Voor die plannen is tijdens de studie vastgesteld dat die buiten het invloedsgebied liggen. (conform tabel 6.2 plannen die afvallen na stap 1).

Nadere beschouwing bij de vaststelling

Het aspect vervoer van gevaarlijke stoffen over de Westerschelde is daarnaast beschouwd aan de hand van een door Rijkswaterstaat in 2011 verrichte studie naar de Westerschelde, waarin prognoses voor de externe veiligheid zijn gesteld voor de perioden 2015 en 2030: 'Actualisatiestudie 2011 risico's transport gevaarlijke stoffen Westerschelde en prognoses 2015 en 2030 (DET NORSKE VERITAS; Rapport no/DNV Reg no:/1237G9T-13 Rev 4, 2011-12-08).'

De studie richt zich op de transport(on)veiligheid van het (toenemend) scheepvaartverkeer met gevaarlijke ladingen. De aandacht gaat specifiek uit naar mogelijke calamiteiten op de vaarweg waarbij mogelijk brandbare of toxische stoffen vrijkomen (ammoniak en brandbare gassen). Er wordt een modellering gegeven van de specifieke aard en intensiteit van het toekomstig te verwachten scheepvaartverkeer op de Westerschelde. Daarbij is de situatie in de referentieperiode 2004-2008 als referentiepunt voor de gedefinieerde scenario's genomen. De risicoanalyse is gebaseerd op een klassieke aanpak uitgaande van het identificeren van gevaren en het vervolgens kwantificeren van de voorkomingfrequenties en mogelijke schade effecten. De combinatie van kans en effect leiden tot risico inschattingen. De risicoresultaten zijn conform het hiervoor geschetste kader weergegeven in de vorm van 'plaatsgebonden risiconiveaus' op een aantal punten langs de Westerschelde (Oostgat, Breskens, Vlissingen, Terneuzen, Hansweert). Aan de hand hiervan is een PR-contour vastgesteld, die op een topografische kaart is en weergegeven. Voor de bepaling van het groepsrisico zijn in de actualisatiestudie voor de referentie- en geprognosticeerde perioden F/N-curven opgesteld voor de locaties Terneuzen, Oostgat, Vlissingen en Hansweert. Deze 'risicomodellen' zijn afgestemd op de te verwachten veranderingen in scheepsbewegingen in 2015 en 2030, gebaseerd op gedetailleerde prognoses aangeleverd door de havens. Uitgaande van de aangeleverde informatie is in de actualisatiestudie geanalyseerd wat het effect is van deze prognoses op de bestaande situatie. De bevindingen laten zich – voor zover relevant – als volgt samenvatten.

Voor de referentieperiode 2004-2008 komt de PR-contour nergens aan land. Dat betekent dat (ook) het plangebied buiten deze contour ligt. Uit opgestelde F/N-curven blijkt dat het groepsrisico de oriëntatiewaarde niet overschrijdt. Ook voor de geprognosticeerde perioden 2015 en 2030 geldt dat de PR-contour nergens aan land komt. Het groepsrisico overschrijdt ook in deze perioden niet de oriëntatiewaarde. Dit is weergegeven in onderstaand figuur.

Figuur 4.4 Plaatsgebonden risicocontouren voor de Westerschelde voor het prognosejaar 2030 uit de Actualisatiestudie 2001

Uit de actualisatiestudie en andere studies naar de Westerschelde blijkt aldus dat de PR-contour nu en in de toekomst niet zal reiken tot in het plangebied te Cadzand-Bad.

Voor het groepsrisico lijkt bij een globale bestudering van de afbeeldingen, zoals opgenomen in het rapport 'Eenmalige afweging groepsrisico Westerschelde', Cadzand-Bad binnen het 'invloedsgebied' van de Westerschelde te liggen (zie onderstaand figuur).

Figuur 4.5 Invloedsgebied groepsrisico transport Westerschelde uit het rapport Eenmalige afweging groepsrisico Westerschelde

In de actualisatiestudie van DET NORSKE VERITAS heeft een nadere bestudering plaatsgevonden ten aanzien van de ligging van plannen en projecten, al dan niet binnen het invloedsgebied van de Westerschelde. Daarbij is aangegeven of een (uitgebreide) verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk is of niet. Uit figuur 4.6 van de actualisatiestudie volgt dat het plan '25 Sluis Cadzand-Bad' (hiermee wordt het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad bedoeld), waaraan ook het onderhavige bestemmingsplan is ontleend, buiten het bereik van die verantwoording valt. Dat betekent dat (ook) het groepsrisico in de huidige planontwikkeling niet uitvoeriger verantwoord hoeft te worden met het oog op de toekomstige vervoerstromen op de Westerschelde, dan is gebeurd. De figuur uit de actualisatiestudie is hieronder weergegeven.

Figuur 4.6 Ligging van de verschillende plannen ten opzichte van het invloedsgebied (toxische wolk) uit het rapport Eenmalige afweging groepsrisico Westerschelde

Terzijde wordt opgemerkt dat de oriëntatiewaarde van het groepsrisico in de onderzochte plaatsen, die direct aan de Westerschelde liggen, nergens wordt overschreden. Dat geldt zowel voor de huidige situatie als in de toekomst. Hieruit kan aldus worden afgeleid dat het aspect externe veiligheid geen beperkingen met zich meebrengt voor de ontwikkelingsmogelijkheden te Cadzand-Bad, waarin het voorliggende bestemmingsplan voorziet.

Buisleidingen

In en direct nabij het plangebied zijn geen buisleidingen voor risicovol transport gelegen.

Conclusie

Op basis hiervan kan gezegd worden dat de kern Cadzand-Bad en daarmee dus ook het plangebied buiten wel binnen het invloedsgebied van de Westerschelde valt, maar dat er geen uitvoeriger verantwoording hoeft plaats te vinden, dan is gebeurd. Derhalve kan geconcludeerd worden dat transportroute gevaarlijke stoffen over de Westerschelde geen belemmering oplevert voor de doorgang van het onderhavige project.

Hierbij is van belang dat voor de bouw van het Strandhotel een vergunning in het kader van de Waterwet wordt aangevraagd, omdat het bouwplan in de beschermingszone van de primaire waterkering is gelegen.

Over het plangebied lopen geen planologisch relevante leidingen. In of in de nabijheid van het plangebied liggen wel diverse niet planologisch relevante leidingen, zoals rioolleidingen, leidingen voor nutsvoorzieningen en drainageleidingen. Deze kabels en leidingen zijn veelal aangelegd langs of in combinatie met de aanwezige infrastructuur.

In het kader van de ontwikkeling van het Strandhotel zal ten minste drie werkdagen voor aanvang van eventuele graafwerkzaamheden door de uitvoerder ervan contact op worden genomen met het KLIC, waarbij tevens zal worden gemeld waar en wanneer gegraven wordt. Het plangebied ligt niet in een straalverbindingtracé of een optisch vrij te houden pad.

In de omgeving van Cadzand-Bad zijn tot in het recente verleden niet-gesprongen explosieven aangetroffen. Voor het plangebied wordt onderzoek gedaan naar de eventuele aanwezigheid van niet-gesprongen explosieven. Dit onderzoek is vertrouwelijk en derhalve niet in deze plantoelichting samengevat. De vertrouwelijkheid is nodig om te voorkomen dat derden zonder begeleiding speurwerk of opgravingen doen. De gemeente kan indien gewenst voor nadere informatie zorgen.

Uit dit onderzoek blijkt dat de uitvoering van de grondwerkzaamheden onder begeleiding van een deskundige moet plaatsvinden.

Overwegingen bij de vaststelling

In het kader van de beoogde ontwikkeling is het aspect schaduwhinder onderzocht. Er is voldoende afstand in acht genomen tussen de voorziene ontwikkeling en de naastgelegen bebouwing. Daarbij is rekening gehouden met het bestaande bouwvlak in het vigerende bestemmingsplan. Omdat de onderlinge afstand wel minder groot is, dan in het vigerende bestemmingsplan is vastgelegd en het bouwvlak ook is veranderd, is onderzoek gedaan naar de invloed van het bouwplan op de aspecten privacy en schaduwhinder van de omliggende bebouwing. Uit een verrichtte zonnestudie (zie Bijlage 8) blijkt dat tijdens de onderzochte perioden 21 maart en 21 juni, op de tijdstippen 09:00 uur, 13:00 uur, 17:00 uur en 18:00 uur géén schaduwhinder optreedt als gevolg van de bebouwing van het Strandhotel. Dit geldt ook voor het hoogteaccent, dat met het oog op de beperking van de ruimtelijke invloed daarvan, ten opzichte van het bebouwingsvoorstel in het Beeldkwaliteitsplan, meer richting de zee is verplaatst. De onderzochte perioden geven een representatief beeld van de schaduwhinder op het perceel voor het gehele jaar.

Het woongenot van de omliggende percelen wordt als gevolg van de ontwikkeling niet, althans niet onevenredig negatief beïnvloed als gevolg van schaduwwerking van de ontwikkeling.

In het Besluit milieu-effectrapportage (Besluit m.e.r.) is per 1 april 2011 een voortoets geïntroduceerd voor activiteiten die onder de plandrempel vallen ('zogeheten vormvrije m.e.r.-beoordeling'). In de vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt bekeken of toch belangrijke negatieve milieugevolgen op kunnen treden die het doorlopen van een volledige procedure om te komen tot een milieueffectrapport (MER) noodzakelijk maken. Deze verplichting geldt voor alle activiteiten die in de onderdelen C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. zijn opgenomen, ongeacht de drempelwaarden die normaal gesproken gelden voor een m.e.r.-procedure.

In categorie D 10 van het Besluit m.e.r. is onder andere de uitbreiding of wijziging van hotelcomplexen buiten stedelijke zones als activiteit opgenomen waarvoor de verplichting kan gelden om een MER op te stellen.

Uit de voorgaande paragrafen is gebleken dat geen omstandigheden aanwezig zijn die nopen tot het aannemen dat voor de ontwikkeling van het Strandhotel een MER moet worden opgesteld. De ontwikkeling ligt ook ver onder de drempelwaarde. Hiermee heeft de gemeente zich vergewist dat er geen motieven aan de orde zijn waardoor een MER noodzakelijk zou zijn, zodat ook is voldaan aan de verplichting om een vormvrije m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

Uit de sectorale toetsen blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied past binnen het sectorale beleid en dat wordt voldaan aan de normstelling op grond van sectorale wet- en regelgeving.

Om de renovatie en de uitbreiding van het Strandhotel juridisch-planologisch mogelijk te maken, is gekozen voor een nieuw bestemmingsplan. De huidige bestemmingsregeling die betrekking heeft op het plangebied, staat de ontwikkeling hiervan immers niet toe. In dit hoofdstuk worden de opzet van de juridische bestemmingsregeling (paragraaf 5.1) en de verbeelding (paragraaf 5.2) toegelicht.

Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008)

Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het daarbij behorende Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Deze wet vormt het wettelijk kader voor het bestemmingsplan. Vanaf 1 januari 2010 moeten alle nieuwe ruimtelijke plannen digitaal, uitwisselbaar en vergelijkbaar zijn. Het gaat om bestemmingsplannen, provinciale verordeningen, Algemene maatregelen van Bestuur (AMvB's) en structuurvisies. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten, provincies en departementen verantwoordelijk zijn voor het maken en beheren van hun eigen ruimtelijke plannen en verordeningen. Tevens worden deze plannen en verordeningen digitaal beschikbaar gesteld voor burgers, bedrijven en medeoverheden.

In het Bro is verankerd dat een vergelijkbaar ruimtelijk plan is opgebouwd volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008). Daarnaast is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de antidubbeltelbepaling.

Het voorliggende bestemmingsplan is opgebouwd en vormgegeven conform de bindende afspraken van de SVBP2008.

Opzet regels

Overeenkomstig SVBP2008 is de opbouw van de regels als volgt:

• inleidende regels (Hoofdstuk 1);
• bestemmingsregels (Hoofdstuk 2);
• algemene regels (Hoofdstuk 3);
• overgangs- en slotregels (Hoofdstuk 4).

Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2, Bestemmingsregels) is als volgt opgebouwd:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• afwijking van de bouwregels (indien van toepassing);
• specifieke gebruiksregels;
• afwijking van de gebruiksregels (indien van toepassing);
• aanlegverbod (indien van toepassing).

Onderscheid bouwen en gebruik

In het kader van SVBP2008 wordt nadrukkelijk onderscheid gemaakt in bouwen en gebruik. Dat heeft onder andere als gevolg dat de mogelijkheid om af te wijken van het bestemmingsplan door middel van een omgevingsvergunning worden gesplitst in vergunningen voor bouwen en vergunningen voor gebruik. In beginsel zou dat betekenen dat voor een nieuw gebouw zowel een vergunning voor het bouwen als voor het gebruik nodig zou zijn. Om onnodige extra regels te voorkomen, is in het bestemmingsplan echter ervan uitgegaan, dat een vergunning voor bouwen tevens een ontheffing voor het daarmee samenhangende gebruik inhoudt.

Artikel 1 Begripsbepalingen

1.21 Peil

Het Strandhotel staat ten opzichte van de Boulevard De Wielingen op een hoogte van + 2,07 m. In de definitie van het peil is een relatie gelegd met de boulevard. Daarbij is een specifiek meetpunt omschreven: de putdeksel ter hoogte van de zuidelijke toegangsweg van het perceel, tegenover Boulevard de Wielingen 45/Leeuwenrikenlaan. Die specificatie is nodig in verband met het hoogteverloop van de Boulevard De Wielingen langs het perceel van het Strandhotel. De op de verbeelding aangegeven hoogtematen zijn hierop afgestemd.

Voor de beoogde parkeerkelder is voor bouwen hetzelfde maaiveld zoals eerder omschreven, als het peil gedefinieerd.

1.26 Wellnessvoorziening

Het betreft faciliteiten voor persoonlijke verzorging. Het moet gaan om ondergeschikte functies die bijdragen aan het toeristisch-recreatieve (hotel)product.

Artikel 2 Wijze van meten

De bepalingen uit dit hoofdstuk zijn, conform de SVBP2008, onveranderd overgenomen.

Artikel 3 Gemengd

Functies

Het Strandhotel krijgt verschillende (hoofd)functies: het hotel, de recreatieappartementen, aanverwante horeca, wellness en detailhandel. Vandaar dat is gekozen voor een gemengde bestemming. In de bestemmingsomschrijving (lid 3.1) zijn deze functies vermeld. Voor de duidelijkheid is ook het terras aan de zeezijde aangeduid.

In lid 3.4 zijn de verbijzonderingen aangebracht. Onder andere het maximum aantal hotelkamers, het aantal appartementen en de brutovloeroppervlakte van de verschillende deelfuncties zijn in dit lid opgenomen. Deze aantallen en oppervlaktematen, zijn vastgelegd in verband met de verschillende parkeernormen die per functie op grond van het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad worden onderscheiden. Het gebruik van 1 hotelkamer als bedrijfswoning is toegestaan. Deze bedrijfswoning kan in de plaats komen van een hotelkamer. Tot de hotelvoorzieningen wordt ook de ontbijtzaal gerekend, zodat hiervoor geen specifieke bepaling nodig is in relatie tot de parkeerbehoefte.

Het minimum aantal aan te leggen parkeerplaatsen is voorgeschreven. Dit aantal is direct afgeleid van de normen. Uit toetsing blijkt dat een groter aantal wordt aangelegd. Dat aantal is echter niet maatgevend voor de regeling. Ook in verband met het beperkte winkelprogramma zijn voor enkele commerciële functies oppervlaktematen opgenomen.

Permanente bewoning is in de specifieke gebruiksregels uitgesloten.

Om enige flexibiliteit te bieden voor het ondersteunende programma, is in lid 3.4 een afwijkingsmogelijkheid opgenomen waarmee de brutovloeroppervlakte van de ondersteunende functies kan worden vergroot. Een groter oppervlak aan bijvoorbeeld detailhandel ter plaatse kan bijvoorbeeld wenselijk zijn om een goede aansluiting te creëren bij de beoogde toekomstige kwaliteitsverbetering van het Duinplein. Als voorwaarde voor afwijken geldt dat ook na het afwijken wordt voldaan aan de parkeernormen uit het ontwikkelingsplan. Bovendien mag het totale oppervlak aan ondersteunende functies als geheel eveneens tot niet meer dan de aangegeven oppervlaktematen toenemen.

Open opslag van materialen en goederen in de buitenlucht is niet toegestaan. Dit sluit aan op de stedenbouwkundige randvoorwaarden uit het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad (zie hoofdstuk 3).

Bouwen

In de planregeling wordt onderscheid gemaakt in het bouwen binnen en buiten het bouwvlak. Gebouwen en overkappingen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan. Dit volgt uit de stedenbouwkundige randvoorwaarden uit het ontwikkelingsplan. Buiten het bouwvlak zijn ook geen bijgebouwen (zoals bergingen en nutsgebouwen) toegestaan. Een uitzondering hierop vormt de parkeergarage die ook buiten het bouwvlak, voor zover dit als zodanig is aangeduid, beneden het peil mag worden gebouwd. Bij de hoogtematen is een marge van 0,50 m aangehouden, zo nauwkeurig mogelijk afgestemd op de bouwplannen in relatie tot bijlage 10 van het Ontwikkelingsplan.

Voor de toren in de noordoosthoek is een hoogteaccent in de vorm van een kleinere toren toegestaan (hoogteaccent). De omvang hiervan is specifiek begrensd qua oppervlakte en hoogte. Het centrale toegangsgebouw (gebouw II op figuur 2.4) krijgt een schuine kap; de vier hellende dakvlakken komen uit in één top. De regeling is zodanig opgezet, dat dit gebouw ook daadwerkelijk op die wijze wordt afgedekt. De regeling biedt dus geen ruimte voor een gebouw met twee topgevels en twee hellende dakvlakken. De beoogde opzet van schuine dakvlakken wordt gewaarborgd. De beperkte overschrijding van de op de verbeelding aangegeven hoogte is daarmee aanvaardbaar. Door de oppervlakte van deze top en van het hoogteaccent (torentje) vast te leggen, blijft deze toevoeging beperkt van omvang.

Binnen het vlak van de schuine kap zijn terrassen/balkons toegestaan, gelegen tussen de goothoogte en bouwhoogte die op de verbeelding is aangegeven. Dit past binnen het Ontwikkelingsplan waarin is aangegeven dat in de kap twee bouwlagen kunnen worden ondergebracht.

Ontsluiting

De ontsluiting van het hotel is door middel van twee aanduidingen op de verbeelding vastgelegd.

Artikel 4 Verkeer

De bestemming 'Verkeer' is toegekend aan de ingang van de ondergrondse parkeerkelder alsmede aan de strandovergang. Daarbij is de strandovergang, vanwege het exclusieve gebruik voor langzaam verkeer, voorzien van de aanduiding 'verblijfsgebied'.

Binnen de bestemming Verkeer zijn het trappenhuis, de entree voor voetgangers naar de ondergrondse parkeerkelder, voorzien van een bouwvlak en aanduiding. De goot- en bouwhoogten van het trappenhuis zijn op de verbeelding vastgelegd.

Ook in deze bestemming komt de ondergrondse parkeerkelder in de regeling terug. De parkeergarage mag binnen en buiten het bouwvlak en beneden het peil worden gerealiseerd (zie hiervoor).

Artikel 5 Waterstaat - Waterkering

Bestemmingsomschrijving

Het belang van de aangrenzende primaire waterkering wordt gewaarborgd door hieraan een dubbelbestemming toe te kennen. Zodoende wordt voldaan aan het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, zie hoofdstuk 3). Deze dubbelbestemming zorgt voor bescherming van de primaire waterkering door middel van een bouw- en een aanlegverbod. Overigens is, naast het vergunningenstelsel in dit bestemmingsplan, ook het vergunningenstelsel uit de Waterwet op bouw- en aanlegwerkzaamheden op deze gronden van toepassing.

Bouwverbod

Het bouwverbod geldt voor het realiseren van nieuwe gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor het bouwen in de beschermingszone aan weerszijden van de waterkering is eerst een positief advies nodig van de beheerder (Waterschap Scheldestromen). Bij dit advies wordt getoetst of de stabiliteit van de aangrenzende waterkering is gewaarborgd evenals de ruimtereservering voor eventuele toekomstige maatregelen. Omdat het waterschap reeds heeft ingestemd met het bouwplan, zijn bouwwerkzaamheden ten behoeve van de realisatie van het bouwplan (binnen de bestemmingen Gemengd en Verkeer) uitgezonderd van het bouwverbod.

Aanlegverbod

Om dezelfde reden als voor het bouwverbod, is voor bepaalde werken (zoals graafwerkzaamheden) eveneens een aanlegverbod opgenomen. Alvorens voor deze activiteiten een omgevingsvergunning te verlenen, vraagt het bevoegd gezag eerst advies aan de beheerder van de waterkering. Werken en werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor de realisering van de gebruiks- en bouwmogelijkheden ingevolge de bestemming Gemengd, zijn van deze verplichting uitgezonderd. Hierover heeft immers voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan afstemming met en toetsing door het waterschap plaatsgevonden. Naar verwachting wordt de benodigde watervergunning verkregen.

Artikel 6 Antidubbeltelbepaling

Deze bepaling is verplicht voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en als zodanig onverkort overgenomen.

Artikel 7 Algemene afwijkingsregels en Artikel 8 Algemene wijzigingsregels

De bestemmingslegging is gebaseerd op het concrete bouwplan voor het Strandhotel. Het is desondanks gewenst dat bij de realisatie van het plan enige flexibiliteit bestaat. Als de technische uitvoering van bouwwerken dat vraagt, kan het bevoegd gezag op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) daarom voor het plan op ondergeschikte onderdelen afwijken van de planregeling of het plan daartoe wijzigen.

Artikel 9 Overgangsregels

De hier genoemde bepalingen (lid 1 en lid 2) zijn verplicht voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en als zodanig onverkort overgenomen.

Algemeen

Het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn. In aansluiting hierop en in relatie tot digitale ontwikkelingen verdient het de voorkeur de bestemmingsregeling zo veel mogelijk op de verbeelding te visualiseren en de regels zo transparant mogelijk te houden. Uitgangspunt is dan ook dat zoveel mogelijk informatie op de verbeelding wordt aangegeven en dat de verbeelding digitaal wordt opgebouwd.

De ondergrond waarop de verbeelding is gebaseerd kan informatie geven over de huidige situatie. Basis voor de verbeelding vormen de digitale gemeentelijke ondergronden, waarbij gebruik is gemaakt van een combinatie van de GBKN (Grootschalige Basiskaart Nederland) en de digitale kadastrale ondergrond.

Plangrens

De plangrens omvat het te renoveren en uit te breiden Strandhotel en daarnaast de nieuwe strandopgang. De plangrens is voorts afgestemd op de grens van het aangrenzende bestemmingsplan Buitengebied Sluis en het bestemmingsplan De Branding.

Bestemmingen en aanduidingen

Voor de bestemmingslegging is gekozen voor een globale regeling. Dat houdt in dat alleen die aspecten zijn vastgelegd die vanuit de stedenbouwkundige visie uit (bijlage 10 van het Ontwikkelingsplan Natuurlijk Stijlvol noodzakelijk zijn (zie hoofdstuk 3).

• De L-vormige lay-out van het grondplan is door middel van bouwvlakken op de verbeelding vastgelegd.
• De maximale goot- en bouwhoogten uit het ontwikkelingsplan zijn door verschillende hoogtematen op de verbeelding verankerd.
• Door het opnemen van een goothoogte op de verbeelding is tevens gewaarborgd dat de bovenste twee bouwlagen van de hoofdgebouwen in de kap zijn gelegen.

De verbeelding is conform de systematiek van de SVBP2008 opgebouwd uit bestemmingsvlakken.

Verder zijn op de verbeelding aanduidingen opgenomen voor die onderdelen van het Strandhotel met een specifieke functie of bebouwing. Deze zijn aangeduid met specifieke functie- en bouwaanduidingen. Het betreft de volgende aspecten:

• het hoogteaccent op gebouw IV met de toren;
• de ingang van de ondergrondse parkeergarage (trappenhuis);
• het uitsluiten van de mogelijkheid om recreatieappartementen in de twee kleine paviljoens aan de voorzijde van het perceel te realiseren (gebouwen VI en VII);
• de aanduiding van de ontsluitingen van de oprit naar het Strandhotel.

De verklaring van de aanduidingen is terug te vinden op het analoge renvooi en in de planregels.

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro. In paragraaf 6.1 wordt nader ingegaan op de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de totstandkoming van het zijn betrokken, alsmede de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro. Paragraaf 6.2 gaat over de financiële uitvoerbaarheid van het plan.

Betrokkenheid burgers en maatschappelijke organisaties

De planontwikkelingen in Cadzand-Bad zijn opgenomen in diverse gemeentelijke beleidsdocumenten. In ieder geval is daar op hoofdlijnen en soms ook gedetailleerder aangegeven welke ontwikkelingsrichting en mogelijkheden worden beoogd. Diverse beleidsdocumenten zijn mede op basis van inspraak en overleg met instanties aangepast en bijgesteld. Door de initiatiefnemer is separaat een toelichting gegeven aan de meest direct omwonenden. De reacties worden in de verdere planuitwerking betrokken. Daarnaast is op diverse vragen in de voorliggende toelichting expliciet ingegaan op diverse aspecten, zoals de thans vigerende bouwmogelijkheden volgens de geldende bestemmingsplannen. In het belang van omwonenden zijn ook diverse aspecten van een specifieke regeling voorzien, zoals het vastleggen van de ontsluiting, de hoogte van gebouwen en het aantal parkeerplaatsen.

Resultaten overleg ex artikel 3.1.1. Bro

In het kader van artikel 3.1.1 Bro is het concept ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de provincie Zeeland en het Waterschap Scheldestromen. Hierop zijn, samengevat, de volgende overlegreacties ontvangen.

Provincie Zeeland

Overlegreactie

1. a. Ingevolge het (toekomstige) provinciale beleid dient permanente bewoning te worden uitgesloten en dienen duurzaam beheer en onderhoud te zijn gewaarborgd. Hierbij geldt ook dat de verhuur moet worden gebundeld bij één aanbieder, waarbij het overigens niet verplicht is dat eigenaren de recreatiewoningen ook daadwerkelijk voor verhuur aanbieden. Verwezen wordt naar paragraaf 3.1.6 van het Omgevingsplan en artikel 2.4 van de Verordening Ruimte. Deze bepalingen gelden ook voor appartementencomplexen. Verzocht wordt het bestemmingsplan aan te passen, rekening houdend met de definitieve regeling (vaststelling 30 september 2012 verwacht).
2. b. Volgens de provincie ligt de locatie binnen het stedelijk gebied zoals bedoeld in het Barro (artikel 2.3.1). Artikel 2.3.5 inzake het kustfundament levert dan ook geen beperkingen op. Rijkswaterstaat zal dit nader moeten beoordelen.

Overwegingen

1. a. Artikel 2.4 van de Verordening bepaalt dat voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatie regels gesteld moeten worden ter voorkoming van permanente bewoning. Aan de specifieke gebruiksregels zoals opgenomen in artikel 3 bestemming Gemengd zal dit worden toegevoegd (lid 3.3). De VVE zal zorgdragen voor een duurzaam onderhoud en beheer. Tussen de gemeente Sluis en de ontwikkelaar wordt een aanvullende overeenkomst gesloten. De provincie heeft overigens gekozen voor het achterwege laten van de verplichting tot verhuur. Het aanwijzen van één verhuurder geeft dan ook niet de door de provincie veronderstelde bediening van de recreatiemarkt. Voorts wordt verwezen naar paragraaf 3.2.
2. b. Ingestemd wordt met de constatering dat het Barro geen belemmeringen vormt voor de beoogde ontwikkeling.

Conclusie

Aan de bestemmingsregeling wordt toegevoegd dat permanente bewoning strijdig gebruik is. Paragraaf 5.1.2 wordt uitgebreid.

Waterschap Scheldestromen

Overlegreactie

Verzocht wordt te onderbouwen dat de verhardingsoppervlakte niet toeneemt.

Overwegingen

In de waterparagraaf wordt afzonderlijk ingegaan op de oppervlakteberekeningen. Hiervoor wordt een bijlage toegevoegd.

Conclusie

De oppervlakteberekening wordt aan de waterparagraaf toegevoegd, mede in de vorm van een extra bijlage.

Rijkswaterstaat

Overlegreactie

1. a. Geconcludeerd wordt dat het Barro geen belemmeringen vormt voor het bestemmingsplan.
2. b. Het plan is beoordeeld vanuit de beheerbelangen. Rijkswaterstaat heeft het beheer over drie netwerken: het hoofdwegennet, het hoofdvaarwegennet en het hoofdwatersysteem. De belangen van deze drie netwerken kunnen in Wro-besluiten en besluiten op basis van artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo in het geding zijn. Rijkswaterstaat vooralsnog heeft geen op- of aanmerkingen op het bestemmingsplan.

Overwegingen

Kennis wordt genomen van de overlegreactie.

Conclusie

De overlegreactie betekent instemming met het bestemmingsplan.

Uitvoerbaarheid/overwegingen bij de vaststelling

Naast de planologische haalbaarheid van het project zoals getoetst in voorgaande paragrafen, moet ook de economische uitvoerbaarheid van het project aangetoond worden.

De economische uitvoerbaarheid van de voorliggende plannen is voldoende verzekerd. Initiatiefnemer draagt de exploitatiekosten van de planontwikkelingen. De gemeente heeft vastgesteld dat initiatiefnemer een solvabele partij is, die over voldoende financiële draagkracht beschikt om de voorziene ontwikkeling uit te voeren. Daarom heeft de gemeente ter zake van de uitvoering van de plannen met initiatiefnemer op 3 juli 2012 een anterieure exploitatieovereenkomst gesloten. Dat is gepubliceerd. Tevens heeft een zakelijke beschrijving van de overeenkomsten met ingang van 11 juli 2012 voor eenieder gedurende een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Uit de verrichte raming van de kosten en de financieringsopzet blijkt dat sprake is van een sluitende exploitatie, terwijl er geen onvoorziene hoge kosten te verwachten zijn.

Kostenverhaal

In de Wro is de Grondexploitatiewet opgenomen. Deze regelt verplicht kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Een exploitatieplan hoeft niet te worden vastgesteld indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Bijvoorbeeld doordat alle grondeigenaren hierover een overeenkomst is gesloten of als de gemeente volledig zelf het grondeigendom heeft.

Een exploitatieplan is niet noodzakelijk aangezien met een overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente het kostenverhaal is verzekerd. Tevens worden afdoende afspraken gemaakt over de inrichting van het gebied, zodat geen aanvullende eisen nodig zijn, die in een exploitatieplan moeten worden vastgelegd. De bijdrage van het plan aan het Ontwikkelingsfonds Cadzand-Bad is hierbij eveneens opgenomen.

Duurzaam beheer en exploitatie

Bij het complex zal een VVE er voor zorgdragen dat een duurzaam beheer en onderhoud zijn gewaarborgd. De VVE is de instantie die zeggenschap en verantwoordelijkheid heeft omtrent onderhoud en beheer. Door recente aanpassing van wetgeving rondom de VVE zijn de rol en het functioneren aanmerkelijk aangescherpt. Andere partijen, zoals individuele eigenaren of verhuurders hebben hierin geen zeggenschap en kunnen in dat opzicht ook niet worden gezien als de (rechts)personen die een voldoende kwaliteit waarborgen.

De gemeente Sluis zal met de ontwikkelaar een overeenkomst sluiten waarin een duurzaam beheer van het complex en het behoud van de kwaliteit ervan worden gewaarborgd. Onderdelen hiervan krijgen een plaats in overeenkomsten die de projectontwikkelaar sluit met de toekomstige eigenaren van het complex.

Conclusie

De economische uitvoerbaarheid van het renoveren en uitbreiden van het Strandhotel is afdoende gewaarborgd. Het opstellen van een exploitatieplan is niet noodzakelijk.

Het ontwerpbestemmingsplan Strandhotel Cadzand-Bad is (tezamen met het bestemmingsplan voor De Branding) in procedure gebracht met toepassing van de coördinatieregeling van paragraaf 3.6.1. van de Wet ruimtelijke ordening, zodat samen met het ontwerpbestemmingsplan een ontwerp van de omgevingsvergunningen voor de beoogde bouwplannen met de daarbij behorende stukken ter inzage is gelegd.

Het ontwerp heeft met ingang van 29 november 2012 voor een periode van zes weken (tot en met 9 januari 2013) voor een ieder ter inzage gelegen. Voorafgaand aan de terinzagelegging heeft op 28 november 2012 publicatie in de Staatscourant en het Zeeuws-Vlaams Advertentieblad plaatsgevonden. Tevens is de kennisgeving geplaatst op de gemeentelijke website.

Gedurende de periode van terinzagelegging zijn 18 zienswijzen ingekomen. Deze zienswijzen zijn in een Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen samengevat en voorzien van (uitgebreide) overwegingen. Daarnaast is in een conclusie opgenomen of, en welke, gevolgen de zienswijze heeft voor het bestemmingsplan, de beoogde bouwplannen of de daarbij behorende stukken. De Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen maakt deel uit van het Raadsbesluit.