In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan 'Ballemanseweg' van de gemeente Alphen-Chaam;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1723.BPBallemanseweg-VS01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig, (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel opzicht (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend;

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebieden dat door zijn beperkte omvang in woning en daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

een aanbouw of een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een in de regels en/of met aanduidingen aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwperceel c.q. bouwvlak (bouwzone) of bestemmingsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd; hierbij worden ondergrondse bouwwerken meegerekend;

een gebouw dat door zijn indeling en inrichting geschikt is om uitsluitend of hoofdzakelijk te worden gebruikt voor het vervaardigen, bewerken, verwerken of opslaan van goederen;

een bouwwerk, dat:

1. a. op het moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan bestaat of in uitvoering is;
2. b. na dat tijdstip is of mag worden gebouwd krachtens of bij de Woningwet;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een vrijstaand gebouw dat zowel in bouwkundig (constructie) architectonisch en/of ruimtelijk visueel opzicht (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

1. a. voorste bouwperceelsgrens: de grens van een bouwperceel gelegen aan een weg waaraan wordt gebouwd, tenzij door het bevoegd gezag een andere perceelsgrens als zodanig wordt aangewezen;
2. b. zijdelingse bouwperceelsgrens: de grens van een bouwperceel die loodrecht of nagenoeg loodrecht staat op de voorste perceelsgrens;
3. c. achterste bouwperceelsgrens: de meest van de weg af gelegen bouwperceelsgrens, evenwijdig of nagenoeg evenwijdig aan de voorste bouwperceelsgrens;

een geometrisch bepaald, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, alsmede anders dan voor verbruik ter plaatse;

een aan nader bepaalde maatvoeringseisen verbonden ondergeschikt aangebouwd gedeelte (aanbouw) van een woning aan een gevel in één bouwlaag, eventueel met een schuin kapje;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebouw ten behoeve van een op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer of het wegverkeer;

elke vorm van handel dat wil zeggen het bedrijfsmatig ten verkoop uitstallen, te koop aanbieden, verkopen of leveren van goederen;

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

1. a. een buiten de gevel of dakvlakken uitstekend ondergeschikt deel van een bouwwerk met uitzondering van een uitgebouwd gedeelte van een gebouw dat dient ter uitbreiding van het oppervlak en/of;
2. b. ondergeschikte delen van een ondergronds bouwwerk die zichtbaar zijn boven peil;

werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden die onder peil plaatsvinden;

een (gedeelte van een) bouwwerk, waarvan de vloer is gelegen onder peil;

voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken voer- of vaartuigen, arken, kampeermiddelen en soortgelijke verblijfsmiddelen, voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken;

het bedrijfsmatig opslaan van goederen, grondstoffen, andere stoffen en materialen;

elke al dan niet overdekte stallingsgelegenheid ten behoeve van gemotoriseerd verkeer:

1. a. openbare parkeerplaatsen:
   parkeerplaatsen die in beginsel openbaar (voor iedereen) toegankelijk zijn;
2. b. particuliere parkeerplaatsen:
   parkeerplaatsen die in beginsel niet (voor iedereen) openbaar toegankelijk zijn, zoals bijvoorbeeld parkeerplaatsen op eigen terrein, voor eigen werknemers;

1. a. voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld.

grens van een perceel of bouwperceel;

een vrijstaand of aangebouwd bouwwerk, bestaande uit een constructie van verticaal geplaatste palen of kolommen, gekoppeld aan een bovenlegger met eventueel hierop onder een hoek van 90º geplaatste dwarsligger;
de pergola mag tot maximaal 1 meter boven het maaiveld als een gesloten constructie worden uitgevoerd;

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

een bedrijfsmatige activiteit gericht op het verrichten van seksuele handelingen en/of het verrichten van erotisch/pornografische vertoningen;

een speeltoestel als bedoeld in artikel 1, onderdeel c, van het Besluit veiligheid attractie- en speeltoestellen;

de op weg georiënteerde gevel van een hoofdgebouw dat maximaal één voorgevel heeft;

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen;

1. a. denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen en/of;
2. b. denkbeeldige lijn die strak loopt langs de zijgevel van een gebouw die naar de weg of het openbaar groen is gekeerd tot aan de perceelsgrenzen;

op het openbare net aangesloten werken en/of bouwwerken ten behoeve van het openbaar nut, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer;

een woning die hoogstens door middel van de bijgebouwen met een andere woning verbonden is en waarvan geen van beide zijgevels in de zijdelingse perceelgrens staan;

waterhuishoudkundige voorzieningen zijn voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit;

een voor het openbaar verkeer openstaande weg of pad, met inbegrip van de daarin liggen bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten;

grondwerk, wegenbouwkundig werk, waterbouwkundig werk;

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de zelfstandige huisvesting van maximaal één huishouden.

een van weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw, niet zijnde de achtergevel of voorgevel;

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de zijgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van onderschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is;

de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen;

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of harten van scheidsmuren;

de maten van het kadastrale perceel, dan wel, wanneer er geen sprake is van een gedeeld kadastraal perceel, de feitelijke oppervlakte van het perceel behorend bij het hoofdgebouw;

tussen de zijdelingse perceelsgrenzen van het bouwperceel in de naar de zijde van de weg gekeerde bestemmingsgrens;

de buitenmaats gemeten loodrechte projectie van de bebouwing op de ondergrond;

vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend;

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. plantsoenen en groenstroken;
3. c. speelvoorzieningen;
4. d. voet- en rijwielpaden;
5. e. in- en uitritten;
6. f. ontsluitingswegen en -paden;
7. g. voorzieningen van beeldende kunst;
8. h. voorzieningen van algemeen nut;
9. i. waterhuishoudkundige voorzieningen;
10. j. waterberging ter plaatse van de aanduiding 'waterberging';
11. k. voorzieningen ten behoeve van (incidenteel) parkeren.

met de daarbij behorende:

12. l. bouwwerken en voorzieningen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan:

• de bouwhoogte en/of de oppervlakte van bouwwerken geen gebouwen zijnde;
• de situering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• de aanleg en omvang van parkeergelegenheid.

indien dit noodzakelijk is ter voorkoming van een onevenredige aantasting van:

1. a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken;
2. b. de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de directe omgeving;
3. c. de milieukwaliteit;
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
7. g. het woon- en leefklimaat.

De voor 'Tuin - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuin;

met de daarbij behorende:

2. b. in- en uitritten;
3. c. ontsluitingswegen en -paden;
4. d. waterpartijen;
5. e. terrassen;
6. f. bouwwerken.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan:

• de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde;
• de situering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

indien dit noodzakelijk is ter voorkoming van een onevenredige aantasting van:

1. a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken;
2. b. de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de directe omgeving;
3. c. de milieukwaliteit;
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
7. g. het woon- en leefklimaat.

De voor 'Tuin - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuin;
2. b. de uitoefening van aan huis gebonden beroepsmatige activiteiten door de hoofdbewoner(s) van het hoofdgebouw tot ten hoogste 30% van het oppervlak van hoofd- en bijgebouwen tot een maximum van 45 m².

• In het geval het oppervlak van het bouwperceel groter is dan 750 m², maar niet groter dan 1.250 m², 60 m²;
• In het geval het oppervlak van het bouwperceel groter is dan 1.250 m², 75 m²;

met de daarbij behorende:

3. c. in- en uitritten;
4. d. ontsluitingswegen en -paden en parkeervoorzieningen;
5. e. waterpartijen;
6. f. terrassen;
7. g. bouwwerken.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan:

• de bouwhoogte, goothoogte en/of de diepte van gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde:
• de situering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• de aanleg en omvang van parkeergelegenheid.

indien dit noodzakelijk is ter voorkoming van een onevenredige aantasting van:

1. a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken;
2. b. de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de directe omgeving;
3. c. de milieukwaliteit;
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
7. g. het woon- en leefklimaat.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. paden en wegen;
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. voorzieningen van beeldende kunst;
7. g. voorzieningen van algemeen nut;
8. h. evenementen;

met de daarbij behorende:

9. i. bouwwerken en voorzieningen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan:

• de bouwhoogte en/of de goothoogte van gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde;
• de situering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• de aanleg en omvang van parkeergelegenheid;

indien dit noodzakelijk is ter voorkoming van een onevenredige aantasting van:

1. a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken;
2. b. de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de directe omgeving;
3. c. de milieukwaliteit;
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
7. g. het woon- en leefklimaat.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. woningen overeenkomstig de aanduidingen:

   vrijstaand

   vrijstaande woning(en)

3. c. de uitoefening van aan huis gebonden beroepsmatige activiteiten door de hoofdbewoner(s) van het hoofdgebouw tot ten hoogste 30% van het oppervlak van hoofd- en bijgebouwen tot een maximum van 45 m².

1. 1. In het geval het oppervlak van het bouwperceel groter is dan 750 m², maar niet groter dan 1.250 m², 60 m²;
2. 2. in het geval het oppervlak van het bouwperceel groter is dan 1.250 m², 75 m²;

met de daarbij behorende:

4. d. ontsluitingswegen en -paden en parkeervoorzieningen;
5. e. berg- en stallingsruimten ten dienste van de woning;
6. f. erven en tuinen;
7. g. bouwwerken.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan:

• de bouwhoogte en/of de goothoogte van gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde;
• de situering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• de aanleg en omvang van parkeergelegenheid.

indien dit noodzakelijk is ter voorkoming van een onevenredige aantasting van:

1. a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken;
2. b. de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de directe omgeving;
3. c. de milieukwaliteit;
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
7. g. het woon- en leefklimaat.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen mogen in afwijking van het bepaalde in Hoofdstuk 2 uitsluitend worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, balkons, funderingen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 meter bedraagt;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt;
3. c. bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen, gasafvoerkanalen en schoorstenen, indien de overschrijding niet meer dan 0,75 meter bedraagt;
4. d. rookkanalen, indien de overschrijding niet meer dan 0,75 meter bedraagt;
5. e. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, overbouwingen, balkons, galerijen, reclametoestellen en draag-constructies voor reclame, indien de overschrijding niet meer dan 0,5 meter bedraagt en deze onderdelen van de bouw niet lager zijn aangebracht dan:
   1. 1. 4,2 meter boven een rijweg of boven een strook ter breedte van 1,5 meter langs een rijweg;
   2. 2. 2,2 meter boven een voetpad, voor zover dit voetpad geen deel uitmaakt van de onder 1 genoemde strook
6. f. putten, leidingen, goten en inrichtingen voor de watervoorziening of de afvoer of verzameling van water en rioolstoffen;
7. g. hijsinrichtingen, welke de bouwgrens met niet meer dan 1 meter kunnen overschrijden.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de in de bestemmingsregels voorgeschreven maatvoering met ten hoogste 10% onder de voorwaarde dat de afwijking geen onevenredige aantasting tot gevolg mag hebben van:

1. a. de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit;
2. b. de milieukwaliteit;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
6. f. het woon- en leefklimaat.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in Hoofdstuk 2 voor het oprichten van een antenne-installatie onder de volgende voorwaarden:

1. a. de hoogte van de antenne-installatie, gemeten vanaf het peil, bedraagt niet meer dan 30 meter;
2. b. de antenne-installatie wordt niet opgericht op een gebouw waar langdurig personen verblijven;
3. c. gebleken is dat voor het oprichten van de betreffende antenne geen gebruik gemaakt kan worden van een reeds bestaande antennedrager;
4. d. de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit als gevolg van het oprichten van de antenne-installatie niet onevenredig worden aangetast;
5. e. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de bestemmingsregels en het volgende toestaan:

1. a. geringe wijzigingen/verschuivingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen en differentiatiegrenzen tot ten hoogste 2 meter, mits het wijzigingen betreft ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan c.q. de feitelijke situatie, waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden van de digitale verbeelding;
2. b. het oprichten van niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor nutsvoorzieningen, zoals transformatorhuisjes, wachthuisjes, telefooncellen, onder- en bovengrondse afvalcontainers, en naar de aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, voor zover deze bouw-werken geen grotere bouwhoogte hebben dan 4 meter, en geen grotere oppervlakte hebben dan 15 m²;
3. c. overschrijdingen van de krachtens de regels in dit plan toegelaten hoogte van bouwwerken, voor de bouw van dakopbouwen voor technische installaties, zoals liftopbouwen, ventilatie-installaties en soortgelijke bouwwerken, die anders hun functie niet kunnen niet vervullen;
4. d. het plaatsen van vrijstaande reclame (zuilen) met een maximale bouwhoogte van 7 meter;

indien er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. 1. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken;
2. 2. de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de directe omgeving;
3. 3. de milieukwaliteit;
4. 4. de verkeersveiligheid;
5. 5. de sociale veiligheid;
6. 6. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
7. 7. het woon- en leefklimaat.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen ten aanzien van:

1. a. het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan met dien verstande dat de afwijking ten hoogste 5 meter mag bedragen, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden van de digitale verbeelding;
2. b. een andere situering en/of begrenzing van de bouwpercelen, dan wel bouwvlakken/bouwgrenzen en/of differentiatievlakken/differentiatiegrenzen, indien bij de uitvoering van het plan mocht blijken, dat de verschuivingen in verband met de ingekomen bouwaanvragen nodig zijn ter uitvoering van een bouwplan, mits de oppervlakte van het betreffende bouwperceel, dan wel bebouwingsvlak met niet meer dan 10% zal worden gewijzigd;
3. c. het oprichten van transformatorgebouwen, gemaalgebouwen en ander nutsgebouwen met een inhoud van ten hoogste 100 m³ en een bouwhoogte van ten hoogste 5 meter, welke in het kader van de nutsvoorzieningen nodig zijn en welke op grond van het bepaalde in de voorafgaande artikelen niet kunnen worden gebouwd;
4. d. het aanpassen van opgenomen regels in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar bepalingen in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp van het plan, worden gewijzigd.

Bij toepassing van de nadere eisen regeling, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in de afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

1. a. Een bouwwerk, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het genoemde in lid 13.1 sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 13.1 sub a met maximaal 10%.
3. c. Lid 13.1 sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 13.2 sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid 13.2 sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Lid 13.2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Ballemanseweg' van de gemeente Alphen-Chaam.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van ..........................................

De voorzitter, De griffier,

……………… ………………

Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte CV is voornemens om in het kader van de ‘Ruimte voor Ruimte’-regeling een nieuw woongebied te realiseren ten westen van de kern Galder. De ontwikkeling van de woningbouwlocatie Ballemanseweg zal bestaan uit acht woonkavels die vallen onder de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling. Er is geen sprake van aanzet voor stedelijke ontwikkeling. Bij de ontwikkeling wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met reeds aanwezige geldende planologische toetsingskaders en stedenbouwkundige principes.

Binnen het vigerende bestemmingsplan is de voorgestane ontwikkeling niet mogelijk. Om de ontwikkeling van het woongebied mogelijk te maken moet het vigerende bestemmingsplan worden aangepast.

Het bestemmingsplan bestaat uit de toelichting, de regels en de verbeelding.

De toelichting heeft een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. Dit onderdeel heeft echter geen juridisch bindende werking.

De regels en de verbeelding vormen samen het voor de burgers bindende deel van het bestemmingsplan. Het bevat het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, gebouwen en bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Per hoofdstuk zullen de diverse bepalingen artikelsgewijs worden besproken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol van de regels evenals een visualiserende functie van de bestemmingen. Op de verbeelding worden de bestemmingen en randvoorwaarden weergegeven.

Het plangebied Ballemanseweg is ruim 1 hectare groot en is gelegen aan de zuidwestzijde van de kern Galder in de gemeente Alphen-Chaam (figuur 1.1). Aan de noord- en oostzijde wordt het plangebied begrensd door woonpercelen, gelegen aan de Sint Jacobsstraat en Ballemanseweg. De zuidgrens betreft de Ballemanseweg. Aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door een zandpad, met een naastgelegen akker.

Figuur 1.1: Ligging en begrenzing plangebied (bron luchtfoto: Google Maps)

Het plangebied wordt in de huidige situatie grotendeels gebruikt als grasland. In de zuidwesthoek ligt een driehoekig perceel dat is ingeplant met sparren/dennen. Aan de noordzijde van het gebied staan meerdere bomen, die onderdeel zijn van een boomstructuur die doorloopt op de percelen ten noorden van het plangebied. In de zuidrand van het plangebied ligt een bermgreppel van de Ballemanseweg.

Binnen de grenzen van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Buitengebied Alphen-Chaam 2010", door de gemeenteraad vastgesteld op 11 februari 2010. De gronden waarop het plan Ballemanseweg zal worden ontwikkeld is momenteel bestemd als 'agrarisch'.

In het kader van de uitvoering van de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling is de provincie een samenwerkingsverband aangegaan, waarin op dit moment de volgende partijen participeren:

• Provincie Noord-Brabant.
• NIB Capital.
• BNG Gebiedsontwikkeling van de BNG (Bank Nederlandse Gemeenten).
• Grontmij Nederland B.V.

Binnen dit samenwerkingsverband is de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte CV opgericht. Deze ontwikkelingsmaatschappij heeft tot doel het financieren van de sloopvergoedingen. In ruil daarvoor heeft de ontwikkelingsmaatschappij het recht op de ontwikkeling van woningbouwkavels in het kader van de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling.

Op basis van de eerste tranche ontwikkelt Ruimte voor Ruimte CV 964 kavels. De tweede tranche bevat in totaal 1.700 kavels. In onderhavig plan worden acht woningen gerealiseerd die onderdeel uitmaken van de eerste tranche.

Voor de totstandkoming van het plan Ballemanseweg zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd, waarvan de resultaten op hoofdlijnen in dit bestemmingsplan zijn verwoord. De volgende rapportages, behorende bij dit plan, zijn als separate bijlagen opgenomen:

• Verkennend bodemonderzoek - Ballemansweg te Galder, Grontmij Nederland B.V., 15 november 2010, kenmerk 273065.ehv.220.R001.
• Waterparagraaf Ballemanseweg, Ruimte voor Ruimte locatie te Galder, gemeente Alphen-Chaam, Grontmij Nederland B.V., d.d. 6 december 2012, kenmerk GM-0084209.
• Archeologisch onderzoek Ballemanseweg te Galder, Alphen-Chaam, Grontmij Nederland B.V., 29 april 2011, kenmerk 273065/RM/GAR1035/gr.
• Scan natuurwaarden Ballemanseweg, Grontmij Nederland B.V., 10 november 2010, kenmerk 273065.ehv.211FF02.
• Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Ballemanseweg, Galder, Grontmij Nederland B.V., 13 juli 2011, kenmerk 273065.ehv.341.R001.
• Galder Plangebied Ballemanseweg kavel H667 en H1432 - Inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven, BAAC, maart 2013, rapport A-13.0004.

Na hoofdstuk 1, inleiding, wordt in hoofdstuk 2 inzicht gegeven in het op het plangebied van toepassing zijnde beleidskader. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van de onderzoeken die zijn gedaan naar de mogelijke planeffecten in de omgeving van het plangebied Ballemanseweg. Hoofdstuk 4 geeft de stedenbouwkundige planbeschrijving weer. Na een beschrijving van het gebied en de situering wordt ingegaan op de randvoorwaarden en uitgangspunten van het plan, het planconcept en de vertaling daarvan naar het stedenbouwkundig plan. Het hoofdstuk sluit af met de paragraaf beeldkwaliteit, dat na vaststelling onderdeel zal uitmaken van de gemeentelijke Welstandsnota.

In hoofdstuk 5 is de juridische planopzet beschreven, waarbij is uiteengezet op welke wijze de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkelingen juridisch zijn vertaald. Dit heeft een directe relatie met de uitvoerbaarheid, met name het beleid ter handhaving van de inrichting van het plangebied waaraan in hoofdstuk 6 aandacht wordt besteed. De procedure, het overleg en de inspraak komen tot slot aan bod in hoofdstuk 7.

In dit hoofdstuk wordt het relevante rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid ten aanzien van de ruimtelijke structuur en de functionele structuur opgenomen.

In het kader van de aanpak van de mestproblematiek is de Regeling Beëindiging Veehouderijtakken (RBV) opgesteld. Voor de beëindiging van verschillende takken van veehouderij kan subsidie worden aangevraagd. Indien een beëindigingsubsidie wordt aangevraagd, kan op aanvraag ook subsidie worden verstrekt voor de afbraak van stallen. De sloopsubsidie kan alleen worden verstrekt voor gebouwen binnen de reconstructiegebieden.

Om de sloopsubsidies te kunnen financieren is de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling in het leven geroepen. De provincies binnen de concentratiegebieden krijgen de mogelijkheid extra woningen te realiseren bovenop het reeds toegekend reguliere contingent, om met de opbrengsten daarvan de sloop van stallen te betalen. Op 31 maart 2000 hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant ingestemd met het beginsel 'Ruimte voor Ruimte'.

Aan de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling zijn meerdere voordelen verbonden. De verstening van het platteland wordt teruggebracht, de milieukwaliteit en de ruimtelijke kwaliteit worden verbeterd en er wordt een bijdrage geleverd aan het terugdringen van het mestoverschot. De gemaakte afspraken brengen met zich mee dat er in Noord-Brabant circa 2.700 extra woningen mogen worden gerealiseerd boven op de reguliere aantallen. Dit aantal kavels wordt in twee tranches uitgegeven van respectievelijk 964 en 1.700 kavels. Van de tweede tranche zijn 1.100 kavels in het kader van de RBV (Regeling Beëindiging Veehouderijtakken), de regeling waarop ook de eerste tranche is gebaseerd, en 600 kavels in het kader van de verbrede aanpak Ruimte voor Ruimte. De verbrede aanpak houdt in dat de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling ook kan worden ingezet ter financiering van de beëindiging en sanering van glastuinbouwbedrijven in kwetsbare gebieden, de sloop van niet meer voor intensieve veehouderij in gebruik zijnde agrarische bedrijfsgebouwen of de sloop van andere ongewenste bebouwing in het buitengebied.

In paragraaf 2.3.2 wordt verder ingegaan op de aanpak van de provincie Noord-Brabant bij de financiering van de sloopsubsidies.

In de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR), die in maart 2012 is verschenen, zijn door het Ministerie van Infrastructuur & Milieu de principes voor de ruimtelijke inrichting van Nederland vastgelegd. Hoofddoel van de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte is Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden.

Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Naast de hoofddoelen heeft het Rijk een keuze gemaakt om de sturingsfilosofie te wijzigen. Het Rijk brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat (burgers en bedrijven) en laat het meer over aan gemeenten en provincies (‘decentraal, tenzij…’). Dit betekent minder nationale belangen en eenvoudigere regelgeving.

Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien:

• Een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio’s rondom de mainports, brainport en greenports;
• Over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie of werelderfgoed;
• Een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld het hoofdnetwerk voor mobiliteit (over weg, water, spoor en lucht) en energie, waterveiligheid en de bescherming van gezondheid van inwoners.

Deze drie criteria zijn leidend bij de in de structuurvisie benoemde rijksdoelen en bijbehorende nationale belangen. Voor de gemeente Alphen-Chaam zijn geen directe rijksdoelen benoemd. Het rijksbeleid heeft geen directe werking op de ontwikkeling van het plangebied.

De Europese Unie heeft het initiatief genomen voor 'Natura 2000', een samenhangend netwerk van beschermde natuurgebieden op het grondgebied van de lidstaten van de EU. Dit netwerk vormt de hoeksteen van het EU-beleid voor behoud en herstel van biodiversiteit. Alle gebieden die zijn beschermd op grond van de Vogel- en/of Habitatrichtlijn zijn ook aangegeven als Natura 2000-gebied. Het is niet toegestaan om zonder vooraf toegekende vergunning nieuwe activiteiten in deze gebieden uit te voeren.

Het plangebied maakt geen deel uit van een Beschermd Natuurmonument of Natura 2000 gebied. In de nabije omgeving liggen geen beschermde natuurmonumenten.

Op 15 november 2007 is wet- en regelgeving in werking getreden die tezamen bekend staat onder de naam 'Wet luchtkwaliteit' (wijziging Wet milieubeheer, hoofdstuk 5.2. luchtkwaliteitseisen). In deze wet zijn voor verschillende vervuilende stoffen normen opgenomen waaraan minimaal voldaan moet worden bij ruimtelijke ontwikkelingen. Een vervuilde lucht kan immers leiden tot gezondheidsklachten bij mensen. Voor Nederland zijn voornamelijk overschrijdingen van de grenswaarden voor fijn stof en stikstofdioxide aan de orde en plaatselijk van benzeen (parkeergarages).

De 'Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin worden gebiedsgerichte programma's en rijksmaatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren opgenomen. Projecten worden niet meer aan de normen getoetst maar aan het doel van het programma. Bouwprojecten in een gebied kunnen dan doorgaan als maatregelen worden genomen om de luchtkwaliteit op zijn minst gelijk te houden. De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Projecten die opgenomen zijn in het NSL mogen worden vervangen door plannen van gelijke of kleinere omvang.

Naast de 'Wet Luchtkwaliteit' is in 2007 het begrip niet in betekenende mate bijdragen verduidelijkt (Besluit niet in betekenende mate bijdragen en Regeling niet in betekenende mate bijdragen). Door het in werking treden van het NSL op 1 augustus 2009 worden projecten die minder dan 3% bijdragen aan de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof of stikstofdioxide geacht niet in betekenende mate bij te dragen. Voor dergelijke projecten is geen luchtkwaliteitsonderzoek noodzakelijk.

De voorgenomen locatieontwikkeling valt binnen de categorie die minder dan 3% bijdraagt aan de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof of stikstofdioxide en is derhalve als 'niet in betekenende mate' aan te merken.

In de structuurvisie geeft de provincie aan hoe ruimtelijke ontwikkelingen een plek kunnen krijgen die aansluit bij de kwaliteiten van Brabant. Er zijn twee ruimtelijke trends te onderscheiden: de schaalvergroting en de behoefte aan identiteit. De structuurvisie is op 17 december 2010 door Gedeputeerde Staten vastgesteld en op 1 januari 2011 in werking getreden.

De structuurvisie geeft aan welke ambities de provincie heeft op het gebied van het provinciale ruimtelijke beleid tot 2025. De Verordening Ruimte is een concrete uitwerking van de ambities van de provincie Noord-Brabant.

De provincie streeft naar een concentratie van verstedelijking, robuuste en aaneengesloten natuurgebieden, concentratiegebieden voor glastuinbouw en intensieve veehouderijen en voldoende ruimte voor waterberging nu en in de toekomst. De provincie wil duurzaam en zuinig omgaan met de leefomgeving en de ruimte en een goede relatie creëren tussen wonen en werken in de stedelijke omgeving en een groene landelijke omgeving daarbuiten.

De provincie kiest in haar ruimtelijke beleid tot 2025 voor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en een kennisinnovatieve economie met als basis een klimaatbestendig en duurzaam Brabant. Het principe van behoud en ontwikkeling van het landschap is in deze structuurvisie de 'rode' draad die de ruimtelijke ontwikkelingen stuurt.

De structuurvisie is juridisch niet bindend. In de Verordening Ruimte staan de juridisch bindende regels.

In artikel 11.1 van de Verordening is opgenomen dat een bestemmingsplan dat is gelegen in agrarisch gebied, niet zijnde een landbouwontwikkelingsgebied of vestigingsgebied glastuinbouw, regels stelt ter voorkoming van de nieuwbouw van woningen. Ruimte voor Ruimte-kavels en kwaliteitsverbetering in bebouwingsconcentraties vormen hier een uitzondering op. In het bestemmingsplan dient verantwoord te worden dat sprake is van een goede landschappelijke inpassing en dat er geen sprake is van aanzet voor stedelijke ontwikkeling. Tevens moet zijn voldaan aan de Beleidsregels ruimte-voor-ruimte 2006.

De gemeente Alphen-Chaam kan, indien binnen de gemeente een bepaald aantal RvR-woningbouwkavels zijn gerealiseerd waarvan een deel van de opbrengsten naar de provincie is gegaan, conform de brief van de provincie van 20 april 2010 aanspraak maken op een financiële bijdrage. Deze financiële bijdrage moet dan worden aangewend voor kwaliteitsverbetering van het landschap.

Uit onderstaande figuur blijkt dat het beleid zoals opgenomen in de Verordening Ruimte de ontwikkeling van een woningbouwlocatie ter plaatse van de Ballemanseweg niet in de weg staat. Het plangebied is aangeduid als zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling.

Figuur 2.1: Uitsnede diverse beleidskaarten Verordening Ruimte

In artikel 2.2 van de Verordening is opgenomen dat ruimtelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied gepaard dienen te gaan met een aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van de bestaande of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied. Dit moet worden aangetoond in het bestemmingsplan, dan wel dient er een bijdrage te worden gestort in een landschapsfonds. Deze landschapsinvesteringsregel (een verruiming van de rood-met-groen-koppeling die sinds 2005 is opgenomen in het provinciaal ruimtelijk beleid) is in voorliggend bestemmingsplan niet van toepassing aangezien de woningbouwlocatie wordt verwezenlijkt middels 'Ruimte voor Ruimte'-bouwcontingenten.

De provincie Noord-Brabant heeft als voorwaarde aan de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling gesteld dat de ontwikkeling van kavels direct dient te worden gerelateerd aan concreet te slopen staloppervlak. Voor de sloop van 1.000 m² stal mag één kavel worden ontwikkeld.

Om aan te tonen dat er inderdaad per te ontwikkelen woningbouwkavel 1.000 m² stallen gesloopt zijn, stelt de provincie conform afspraken met de ontwikkelingsmaatschappij 'Ruimte voor Ruimte' dossiernummers ter beschikking van aanvragen voor sloopsubsidie in het kader van de beëindigingsregeling en/of de verbrede aanpak.

De benodigde dossiernummers voor plangebied Ballemanseweg te Galder, gemeente Alphen-Chaam, zijn opgenomen in onderstaande tabel. Het betreft dossiernummers voor in totaal acht Ruimte voor Ruimte bouwcontingenten uit de eerste tranche.

Tabel 2.1: Dossiernummers Ruimte voor Ruimte

De Structuurvisie "Buitengebied in ontwikkeling - met functieverandering naar kwaliteitsverbetering", die is vastgesteld door de gemeenteraad van Alphen-Chaam op 25 juni 2009, is gebaseerd op de beleidsnota "Buitengebied in Ontwikkeling" (vastgesteld op 8 mei 2008).

Het doel van het beleid is het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Dit kan door het stimuleren van de economische functies in het buitengebied die zorgen voor een duurzaam beheer en behoud van gebiedseigen kwaliteiten en passen bij de functies van het landelijk gebied (landbouw, natuur, landschap en recreatie).
De Structuurvisie gaat in op de mogelijkheid om burgerwoningen toe te voegen aan het buitengebied, gebaseerd op het provinciale beleid "Verbrede inzet van de aanpak Ruimte voor Ruimte".

De Structuurvisie Wonen, vastgesteld door de gemeenteraad op 17 maart 2011, is een actualisatie van de gemeentelijke woonvisie en formuleert de beleidsdoelen van de gemeente.

Voor de kern Galder is het uitgangspunt het leveren van maatwerk. Het aantal nieuw te bouwen woningen in Galder is zeer beperkt. Naast nultredenwoningen/seniorenwoningen en enkele starterswoningen worden voor de doorstroming ook enkele tweekappers gebouwd en is er ruimte voor enkele vrijliggende percelen (Ruimte voor Ruimte) aan de Ballemanseweg.

Om verontreiniging van schoon water te voorkomen dient het hemelwater gescheiden van afvalwater te worden ingezameld. Er dient hydrologisch neutraal te worden ontwikkeld waarbij de gemeente zich conformeert aan de beleidsuitgangspunten van het waterschap Brabantse Delta.

Voor de behandeling van het hemelwater hanteert de gemeente twee opties:

• Infiltratie hemelwater in de bodem.
• Hemelwater berging en vertraagt afvoeren op oppervlaktewater.

Met het oog op een gegarandeerde werking en beheer en onderhoud van de infiltratie- en/of bergingsvoorzieningen gaat de voorkeur uit naar de voorzieningen binnen het openbaar gebied te realiseren.

Wanneer binnen het plangebied (zowel openbaar als particulier) echt geen mogelijkheden zijn voor de berging van hemelwater, kan het water naar het te renoveren rioolstelsel in de Galderseweg/Sint Jacobsstraat worden afgevoerd. Het huidige gemengde stelsel wordt gelijktijdig met de renovatie omgebouwd naar een volledig gescheiden stelsel (hemelwater- en afvalwaterriool). De planning is om de renovatie in 2012 uit te voeren.

Wanneer het hemelwater naar het rioolstelsel wordt afgevoerd is een leiding nodig van circa 140 m tussen het plangebied Ballemanseweg en het nieuwe hemelwaterriool. Daarnaast dient binnen het riool of naast het riool berging voor het plangebied gerealiseerd te worden. De kosten voor de leiding en de berging komen ten laste van het plangebied.

De beschikbare capaciteit in het bestaande gemengde rioolstelsel in de Ballemanseweg is voldoende om het afvalwater ofwel droogweerafvoer (DWA) van het plangebied te ontvangen. Hiervoor dient mogelijk een extra (druk)rioleringsgemaal of een nieuwe vrijvervalleiding te worden aangelegd. Deze aanleg kan mogelijk in combinatie met de herinrichting van de Galderseweg/Sint Jacobsstraat plaatsvinden.

Gemeente Alphen-Chaam werkt toe naar een Duurzaam Veilig verkeers- en vervoerssysteem. Hiertoe zet de gemeente zich in om maatregelen te treffen op het gebied van infrastructuur, beleid, wetgeving, handhaving en educatie. Een eerste stap is de categorie-indeling van wegen. Een deel van het weggennet is reeds ingericht volgens de eisen van Duurzaam Veilig.

In de toekomst zal het wegennet van de gemeente bestaan uit verkeersaders en verblijfsgebieden. Het uitgangspunt dat hierbij is gehanteerd is een grofmazig wegennet en grote verblijfsgebieden. Voor erftoegangswegen in de kern geldt voor de verkeersaders een 50 km/h-regime en voor verblijfsgebieden een 30 km/h-regime. De verkeersaders hebben voorrang op de verblijfsgebieden, kennen over het algemeen een hogere intensiteit en de doorstroming prevaleert. In de kern Galder zijn alle wegen als 'erftoegangsweg binnen de bebouwde kom' en daarmee als verblijfsgebied aangeduid. Ook de nieuwe ontsluitingsweg binnen het plangebied zal een verblijfsgebied worden.

Het beleid van de gemeente Alphen-Chaam is erop gericht parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein te laten plaatsvinden. Paragraaf 4.4 gaat nader in op verkeer en parkeren binnen het plangebied.

Op 12 mei 2011 heeft de gemeenteraad van Alphen-Chaam besloten om met ingang van die datum een proefperiode van 2 jaar in te stellen, waarin niet wordt getoetst aan de Welstandsnota. In 2013 wordt de proefperiode geëvalueerd en wordt de raad een voorstel voorgelegd om de Welstandsnota te vereenvoudigen, versoepelen of af te schaffen. Hoewel er geen toetsing plaatsvindt, wordt in voorliggend bestemmingsplan ter inspiratie een beeldkwaliteitsplan opgenomen (zie paragraaf 4.5).

Indien in 2013 wordt besloten de Welstandsnota in stand te houden, kan deze paragraaf alsnog worden vastgesteld door de gemeenteraad conform artikel 12a van de Woningwet, waarmee het een verplichte leidraad vormt voor de welstandstoetsing en een bindende aanvulling vormt op de gemeentelijke welstandsnota.

Alphen-Chaam is 26 juni 2010 als eerste Brabantse gemeente Cittaslow gecertificeerd en vormt nu samen met Midden-Delfland en Borger-Odoorn Cittaslow Nederland. Een gemeente wordt pas Cittaslow als die zich positief onderscheidt op de beleidsterreinen Milieu, Infrastructuur, Kwaliteit van leven, Instandhouding streekproducten, Gastvrijheid en Bewustzijn. Op al deze terreinen heeft Alphen-Chaam concrete maatregelen genomen of wil dat gaan doen.

Cittaslow is facetbeleid in Alphen-Chaam. Voortaan wordt bij besluiten altijd gevraagd wat de toegevoegde waarde is voor Cittaslow. Cittaslow helpt zo bij het maken van keuzes en prioriteiten. Maar het versterkt ook de bewustwording bij beleidsmakers, instellingen, ondernemers én inwoners. Daardoor blijft iedereen bij de les en blijven we ons onderscheiden op genoemde beleidsterreinen.

In voorliggend plan wordt ondermeer bij de inrichting van de openbare ruimte aansluiting gezocht bij Cittaslow.

Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de Europese richtlijnen, het rijksbeleid, het beleid van de provincie en regio en het gemeentelijke beleid. Vanuit beleidsoogpunt zijn er dan ook geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling.

In het kader van de ontwikkeling van Ballemanseweg zijn diverse onderzoeken uitgevoerd naar de inpasbaarheid van deze ontwikkeling in de omgeving. De uitkomsten hiervan zijn, voor zover relevant, in onderstaande paragrafen beschreven.

Door Grontmij Nederland B.V. is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Verkennend bodemonderzoek, Ballemanseweg te Galder” d.d. 15 november 2010 met kenmerk 273065.ehv.220.R001). Navolgend worden de belangrijkste bevindingen weergegeven.

Bodemopbouw

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem uit Laarpodzolgronden (cHn21), bestaande uit leemarm en zwak lemig fijn zand. Uit het Dinoloket blijkt de bodem in de omgeving van het gebied tot in ieder geval 4,0 m minus maaiveld (-mv) grotendeels bestaat uit matig fijn tot matig grof zand. Sommige zandlagen zijn zwak siltig. Ook kunnen rond de 1,0 en 2,0 m –mv sterk zandige leemlagen voorkomen van circa 0,1 tot 0,2 m dik. Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt de volgende bodemopbouw:

Tabel 3.1: Schematische bodemopbouw

Historisch bodemonderzoek

Conform de historische stafkaarten altijd in gebruik geweest als akker. Tijdens de tereininspectie op 12 augustus 2010 is op het noordelijke deel van de locatie een kegelvormig depot aangetroffen, waarvan de afkomst niet bekend is. Verder zijn geen waarnemingen gedaan die wijzen op mogelijke bodemverontreiniging.

Milieuhygiënische bodemkwaliteit

De voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese “onverdachte locatie” is strikt genomen niet juist. Gezien de relatief lage gehalten is er echter geen aanleiding tot het verrichten van vervolgonderzoek met een aangepaste hypothese.
De in eerste instantie aangetroffen sterke minerale olie verontreiniging is, na een herbemonstering en analyse niet opnieuw aangetroffen. Gelet op het vooronderzoek, dat de locatie niet verdacht is, wordt er van uitgegaan dat de in eerste instantie aangetroffen sterke verontreiniging met minerale olie een fout is in het bemonstering en/of analyse traject.

Conclusie

Op basis van de uitkomsten van het onderzoek behoeven er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen beperkingen te worden gesteld aan het toekomstige gebruik van het plangebied als "wonen met tuin".

In april 2011 heeft Grontmij Nederland B.V. een waterparagraaf opgesteld (Waterparagraaf Ballemanseweg, d.d. 6 december 2012 met kenmerk GM-0084209). Uit de waterparagraaf blijkt dat het freatische grondwater in oostelijke richting stroomt (richting de rivier de Mark). De diepere watervoerende pakketten stromen richting het noord(westen).

Volgens de Bodemkaart komt binnen het plangebied een grondwatertrap VI voor. Dit komt overeen met een gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) van 0,4 tot 0,8 m –mv en een gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG) van >1,2 m –mv. Volgens de Wateratlas ligt de GHG grotendeels op 0,6-0,8 m –mv. Verspreid door het gebied kan een ondiepere GHG van 0,4-0,6 m –mv voorkomen. In de zuidwesthoek van het gebied komt een GHG van 0,2-0,4 m –mv voor. De ondiepere GHG's worden veroorzaakt door de lager gelegen plekken in het maaiveld. De GLG ligt grotendeels op 2,0-2,5 m –mv. Alleen in de zuidwesthoek kan een ondiepere GLG voorkomen van 1,6-2,0 m –mv.

Voor een nauwkeurige bepaling van de GHG en GLG is tijdens het geohydrologisch bodemonderzoek een inschatting gedaan van de optredende grondwaterstanden. Deze inschatting is gebaseerd op de hydromorfe kenmerken (ondermeer roest – en reductieverschijnselen), voorkomend in de bodemprofielen. De GHG is bij zes boringen waargenomen en geschat op 1,3 m –mv. De GLG is bij één boring waargenomen en geschat op 2,3 m –mv.

Het plangebied valt binnen het beheergebied van het waterschap Brabantse Delta. Binnen het gebied komen geen waterlopen categorie A (leggerwaterloop) voor. Wel komt in de zuidzijde van het gebied een bermgreppel voor, dit betreft deels een waterloop categorie B (schouwsloot). Deze greppel is meestal niet watervoerend maar zorgt wel voor de af- en ontwatering van de aanliggende weg. Het van de weg en aanliggende berm afstromende hemelwater en overtollig grondwater (tijdens natte perioden) wordt in de greppel afgevangen en afgevoerd richting het omliggende watersysteem.

In het ten oosten van het plangebied gelegen stedelijk gebied van de kern Galder ligt een gemengd rioolstelsel. Dit betekent dat het afvalwater gezamenlijk met het hemelwater dat afstroomt van de wegen, daken en andere terreinverhardingen wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie. De dichtstbijzijnde riolering ligt in de Sint Jacobsstraat en de Galderseweg. De leidingen wateren richting het zuidoosten af. Naast het gemengde rioolstelsel ligt in de Ballemanseweg drukriolering, die ter hoogte van de kruising Sint Jacobsstraat-Galderseweg inprikt op het rioolstelsel.

Gezien de bodemopbouw en waterdoorlatendheid van de bodem(lagen) is het plangebied matig tot goed geschikt voor de infiltratie van hemelwater. Voor de uitwerking van het hemelwatersysteem kan daarom worden uitgegaan van het bergen en infiltreren van hemelwater. Wel dient ter hoogte van de infiltratievoorziening(en) grondverbetering plaats te vinden in verband met de slecht waterdoorlatende leem- en veenlagen. In figuur 3.1 is het watersysteem schematisch weergegeven.

Figuur 3.1: Principe watersysteem

Het watersysteem bestaat op hoofdlijnen uit drie onderdelen:

1. 1. Particulier gebied: hemelwater dat op de kavels valt wordt binnen de kavels geborgen en geïnfiltreerd.
2. 2. Hemelwaterafvoer openbare verharding: dit hemelwater wordt deels binnen een wadi en deels binnen de bestaande sloot/greppel aan de zuidzijde van het plangebied geborgen en geïnfiltreerd. De verhardingen wateren rechtstreeks (bovengronds) af naar de wadi. Wanneer de wadi volledig gevuld is kan het hemelwater overlopen naar de bestaande sloot/greppel. Omdat de bestaande afwateringsrichting in de sloot/greppel zowel westelijk als oostelijk gericht is, kan de sloot worden ingezet voor waterberging.
3. 3. Hemelwaterberging openbaar gebied: In het openbaar gebied is 71 m³ berging benodigd. Dit volume past binnen de wadi en de bestaande sloot aan de zuidzijde van het plangebied, waar een berging van 70 tot 80 m³ beschikbaar is.

Het hemelwatersysteem wordt nader uitgewerkt in het nog op te stellen inrichtingsplan en advies waterhuishouding en bouwrijp maken.

Grontmij Nederland B.V. heeft een archeologisch bureaustudie uitgevoerd, bestaande uit een bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek (IVO) verkennende fase door middel van boringen. Onderstaand is de conclusie van de conceptstudie opgenomen. Voor de gehele studie wordt verwezen naar de rapportage “Archeologisch onderzoek Ballemanseweg te Galder, gemeente Alphen-Chaam" (d.d. 29 april 2011 met kenmerk 273065/RM/GAR1035/gr) , die als bijlage aan dit bestemmingsplan is toegevoegd.

Uit het bureauonderzoek blijkt dat zich in het plangebied geen gekende archeologische vindplaatsen bevinden. Op basis van de beschikbare gegevens geldt een lage verwachting voor het aantreffen van archeologische vindplaatsen uit de Vroege Prehistorie (vuursteenvindplaatsen), Late Prehistorie, Romeinse tijd en Nieuwe Tijd. De verwachtingswaarde voor vindplaatsen uit de Middeleeuwen is hoog.

Het booronderzoek heeft tevens uitgewezen dat de bodemopbouw in en deel van het plangebied overeenkomt met die zoals op de bodemkaart weergegeven (laarpodzolgronden). Langs de noordelijke, zuidelijke en westelijke rand van het plangebied is de bodem verstoord tot in de B- of C-horizont of bestaat de B-horizont uit donkerroodbruin zand. In het grootste deel van het plangebied is bovenin het boorprofiel een antropogeen dek aangetroffen. Een dergelijk pakket is niet aangetroffen in het westen van het plangebied (westelijke boorraai). Er werden tijdens het IVO geen oeverwallen aangetroffen, noch werden aanwijzingen aangetroffen voor relicten die binnen beekdalen aangetroffen kunnen worden.

Binnen het onderzoeksgebied werden geen aanwijzingen aangetroffen voor de aanwezigheid van archeologische resten. Het IVO verkennende fase heeft wel uitgewezen dat het bodemprofiel nagenoeg intact is. De kans op het aantreffen van (vrijwel) intacte archeologische waarden is derhalve groot. De verwachtingswaarde voor het aantreffen van archeologische waarden die door middel van het bureauonderzoek is vastgesteld blijft daarmee gehandhaafd.

Op grond van de resultaten van het bureau- en veldonderzoek wordt, conform het advies van de Provincie Noord-Brabant, aanbevolen het plangebied nader te onderzoeken door middel van een IVO karterende en waarderende fase door middel van proefsleuven. Doel van het onderzoek is het opsporen en waarderen van archeologische waarden. De adviseur van het bevoegd gezag, de gemeente Alphen-Chaam, heeft het rapport goed gekeurd en het advies onderschreven.

Tijdens het vervolgonderzoek, in de vorm van een inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven, is binnen het plangebied een dalvormige laagte waargenomen, alleen aan de hoger gelegen randen zijn archeologische indicatoren aangetroffen. Het betreft een drietal greppels en een poel allen daterend uit de Nieuwe Tijd. De sporen worden niet behoudenswaardig geacht. Vervolgonderzoek is niet nodig. Voor de gehele studie wordt vewezen naar de rapportage "Galder Plangebied Ballemanseweg kavel H667 en H1432"(d.d. maart 2013 met kenmerk BAAC rapport A-13.0004), die als bijlage 7 aan dit bestemmingsplan is toegevoegd.

Ter plaatse van het plangebied is door Grontmij Nederland B.V. onderzoek verricht naar de aanwezige natuurwaarden (“Scan natuurwaarden Ballemanseweg” d.d. 10 november 2010 met kenmerk 273065.ehv.211FF02). Uit het onderzoek blijkt het volgende:

• Het plangebied ligt buiten Natura2000 gebieden. Gelet op de extensieve aard van de geplande ruimtelijke ingreep en de afstand tot het dichtstbijzijnde Habitatrichtlijngebied Ulvenhoutse Bossen (4,5 kilometer) zijn negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen vanuit het projectgebied op het Habitatrichtlijngebied uitgesloten.
• Het projectgebied valt volledig buiten de EHS en GHS. Tevens kunnen mogelijke invloeden vanuit het plangebied op EHS en GHS in de directe omgeving worden uitgesloten.
• Het projectgebied valt binnen de Agrarische Hoofdstructuur (AHS) als overig landbouwgebied. Hiervoor zijn geen verdere gevolgen vanuit de voorgenomen ingreep te verwachten op het gebied.
• De aanwezigheid van geschikte groeiplaatsen of de fysieke aanwezigheid van beschermde flora binnen het plangebied kunnen uitgesloten worden.
• Er bevinden zich binnen het plangebied diverse vogelsoorten die bescherming genieten tijdens het broedseizoen. Er zijn geen jaarrond beschermde vaste rust- en verblijfplaatsen van vogels angetroffen of te verwachten binnen het plangebied.
• Het plangebied vormt een leefgebied voor enkele algemeen beschermde grondgebonden zoogdieren. Ten aanzien van deze soorten geldt een vrijstelling van ontheffingsplicht Flora- en faunawet bij de uitvoering van ruimtelijke ingrepen. Door het gebrek aan geschikt leefgebied kan de aanwezigheid van overige en strikt beschermde grondgebonden zoogdieren binnen het plangebied worden uitgesloten.
• De randen van de tuininrichting vormen mogelijk een migratieroute voor de Gewone en Ruige dwergvleermuis evenals de Laatvlieger. Echter wordt er met de geplande inrichting geen afname in de functionaliteit van een bestaande migratieroute verwacht, evenals een afbreuk in het aanbod van aan foerageergebied. Door het gebrek aan geschikte bomen of gebouwen kunnen vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen worden uitgesloten.
• Het plangebied vormt een geschikt landhabitat voor algemeen beschermde amfibieën. Ten aanzien van deze soorten geldt een vrijstelling van ontheffingsplicht Flora- en faunawet bij de uitvoering van ruimtelijke ingrepen.
• De aanwezigheid van reptielen, beschermde vissen en overige beschermde soorten kan worden uitgesloten door het gebrek aan geschikt leefgebied.
• Men dient rekening te houden met de aanwezigheid van broedvogels in het broedseizoen (+/- 15 maart tot +/-15 juli), aangezien alle vogels bescherming genieten tijdens het broedseizoen t.a.v. verstoring. Men dient de ruimtelijke ingreep ruimschoots vooraf of na het broedseizoen uit te voeren, zodat er geen verbodsbepalingen overtreden worden. Indien er kort na het broedseizoen gestart wordt met de uitvoering, dient het plangebied gecontroleerd te worden op de aanwezigheid van broedvogels.
• In de noordzijde van het gebied bevinden zich enkele bomen. Voor kapwerkzaamheden dient er conform de Algemene Plaatselijke Verordening van de Gemeente Alphen-Chaam een kapvergunning te worden aangevraagd.

De Ballemanseweg ligt in de huidige situatie gedeeltelijk buiten de bebouwde kom maar het kombord zal worden verplaatst waardoor deze weg (gedeeltelijk) binnen de bebouwde kom komt te liggen. De 30 km/zone binnen de kom wordt in de toekomst verder doorgetrokken zodat langs het hele plangebied een maximum snelheid van 30 km/uur geldt op de Ballemanseweg. De Ballemanseweg heeft derhalve geen onderzoekszone.

In het kader van de bestemmingsplanprocedure is desondanks een akoestisch onderzoek verricht, waarin is beschouwd of sprake is van een, akoestisch gezien, goed woon- en leefklimaat. De grenswaarden uit de Wet geluidhinder dienen hierbij als streefwaarden. De resultaten van het onderzoek zijn weergegeven in de rapportage "Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Ballemanseweg, Galder" (Grontmij Nederland B.V., Eindhoven, 13 juli 2011, doc.nr. 273065.ehv.341.R001). In de berekeningen is uitgegaan van een snelheidsregime van 30 km/h.

Uit de berekeningen blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden bij de twee meest zuidelijk gelegen woningen in het plangebied, deze woningen zijn het dichtste bij de Ballemanseweg gelegen. Deze woningen hebben aan de achterzijde een geluidsluwe gevel.

Teneinde ook bij de twee meest zuidelijk gelegen woningen te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB is de verbeelding aangepast zodanig dat de bouwvlakken op voldoende afstand tot de Ballemanseweg liggen. Door deze aanpassing is zekergesteld dat het plan voldoet aan de Wet geluidhinder en dat sprake is van een akoestisch gezien goed woon- en leefklimaat.

In de Wet milieubeheer (Wm) zijn luchtkwaliteitseisen (hoofdstuk 5) opgenomen met daarbij behorende regelgeving. Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005 (BLK 2005). Op grond van de Wm en bijbehorende regelgeving is onderzoek naar luchtkwaliteit voor woningbouwlocaties niet meer noodzakelijk, wanneer er minder dan 1.500 woningen (bij ontsluiting over één weg) danwel 3.000 woningen (bij gelijkmatige ontsluiting over twee of meer wegen) gerealiseerd worden. Een initiatief voor minder dan 1.500 respectievelijk 3.000 woningen kan op grond van de Regeling niet in betekenende mate (nibm) zonder meer doorgang vinden.

De acht woningen die in het plangebied Ballemanseweg worden gerealiseerd dragen niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

In de nabijheid van de Ballemanseweg bevinden zich geen veehouderijen die een belemmering vormen voor de ontwikkelingen van het plangebied. Het plangebied bevindt zich op circa 350 meter afstand van een veehouderij aan de Galderseweg 75 en op tenminste circa 750 meter afstand van de veehouderijen aan de Ballemanseweg 8, 10 en 11. Het plangebied ligt op voldoende afstand van deze veehouderijen.

Geconcludeerd kan worden dat geur vanuit veehouderijen geen belemmering vormt voor de ontwikkeling van het plangebied.

Om een goed leefklimaat te verzekeren dient ook gekeken te worden naar de externe veiligheid in het plangebied. Geïnventariseerd is of er inrichtingen, transportroutes voor gevaarlijke stoffen en buisleidingen in (de nabijheid van) het plangebied aanwezig zijn die een belemmering kunnen vormen op het gebied van externe veiligheid.

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) stelt grenzen aan het risico dat bedrijven mogen veroorzaken voor hun omgeving (het 'plaatsgebonden risico'). Zo moet er tussen risicovolle bedrijven en woningen een bepaalde afstand blijven, om mensen in de omgeving te beschermen. Daarnaast gaat het besluit in op de kans op een ramp waarbij een groep mensen betrokken is (het 'groepsrisico'). Gemeenten en provincies hebben een verantwoordingsplicht bij besluiten die de kans op een ramp en de mogelijke omvang van een ramp beïnvloeden. In de verantwoording moeten de overheden onder andere aandacht besteden aan zelfredzaamheid en mogelijkheden voor hulpverlening.

Het plangebied valt binnen de invloedssfeer van twee buisleidingen van de Gasunie aan de zuidzijde van het plangebied. Het betreft aardgasleidingen van type NEN 3650 en transportroutedeel A-657 en A-532. Het plangebied ligt op circa 175 meter afstand tot de dichtstbijzijnde buisleiding. Verder zijn geen risicovolle inrichtingen, transportroutes voor gevaarlijke stoffen of buisleidingen nabij het plangebied gelegen die een belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het plaatsgebonden risico is de kans per jaar, dat een onbeschermd persoon overlijdt als rechtsreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. De risicocontour (ofwel het plaatsgebonden risico) van 10^-6/jr. van het meest noordelijk gelegen transportroutedeel ligt op circa 110 afstand tot de meest zuidelijk gelegen woning binnen het plangebied. Het plangebied ligt niet binnen de 10^-6/jr. contour en voldoet aan de gestelde grens- en richtwaarde.

Het groepsrisico wordt bepaald door het invloedsgebied van de risicobron en het risico gelijk is aan de kans x effect, waarbij geldt dat hoe groter de afstand tot de risicobron, des te lager het risico is. Dit invloedsgebied wordt, tenzij anders bepaald, begrensd door de 1% letaliteitsgrens. Dit is de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden als gevolg van een calamiteit.
Het plangebied ligt volgens onderstaande risicokaart binnen het invloedsgebied van de aardgasleidingen (zie figuur 3.2). Gezien de afstand tussen het plangebied en de buisleiding neemt, door de realisatie van het plangebied, de personendichtheid niet significant toe. De zeer geringe stijging van de personendichtheid, in het plangebied op circa 175 meter afstand van de buisleiding, bij de realisatie van het plangebied, heeft vrijwel geen effect op de externe veiligheid, veroorzaakt door de aardgasleidingen.

De zelfredzaamheid geeft aan in welke mate de aanwezigen in staat zijn om zich op eigen kracht in veiligheid te brengen. De mogelijkheden van de zelfredzaamheid hangt grotendeels af van het type scenario dat zich afspeelt en de ligging van de risicobron ten opzichte van het plangebied. Daarbij geldt: hoe groter de afstand tussen de calamiteit en het plan, des te meer tijd hebben aanwezigen om zichzelf in veiligheid te brengen. Gezien de afstand tot de verschillende risicobronnen is bij een calamiteit zo snel mogelijk schuilen in een gebouw het voorkeursscenario. Mensen op grotere afstand van de risicobron kunnen bij een tijdige waarschuwing het gebied op tijd ontvluchten. Snel reageren, naar binnen vluchten en ramen en duren sluiten is dus van belang. Het Waarschuwings- en Alarmeringssysteem (WAS: de sirene) speelt hierbij een belangrijke rol om aanwezigen te alarmeren.

Om effectief en efficiënt hulp te kunnen verlenen ten tijde van een incident dienen de hulpverleningsdiensten voldoende capaciteit te hebben om alle effecten binnen een kort tijdbestek te kunnen bestrijden. Tevens dient de bereikbaarheid van het terrein gegarandeerd te zijn. Daarnaast dient in de directe omgeving voldoende primair (60 m³/uur) en secundair (90 m³/uur)bluswater beschikbaar te zijn.

Aan de volgende maatregelen kan worden gedacht om het restrisico zo klein mogelijk te houden:

• Hoge eisen stellen aan de luchtdichtheid (aanpassingen artikel(en) uit het Bouwbesluit) dat ventilatie als gevolg van tocht niet kan plaatsvinden;
• Door de kopgevels van woningen naar de risicobron te richten en in de kopgevels kleine en gesloten ramen toe te passen;
• Explosieveilig glas conform (EN13541) in de kopgevels tot 200 m toe te passen;
• Centrale afzetmogelijkheid van ventilatie- en aircosystemen.

Het groepsrisico verandert gering als gevolg van de bestemmingsplanwijziging, en het bevoegd gezag dient een verantwoording af te leggen waarbij een bestuurlijke afweging wordt gemaakt. De risico's waaraan het plangebied en/of de omgeving zijn blootgesteld worden daarbij afgezet tegen de maatschappelijke baten van het plangebied en/of de risicovolle activiteit. Het bevoegd gezag accepteert bij de vaststelling van het bestemmingsplan, met inachtneming van de niet significante wijziging van het groepsrisico en de grote afstand tussen het plangebied en de risicobronnen, het restrisico wat overblijft na het nemen van de mogelijke maatregelen en het garanderen van voldoende WAS-dekking.

Figuur 3.2: Uitsnede risicokaart (inzet: vergroting omgeving plangebied)

In de nabijheid van het plangebied bevindt zich een aantal bedrijven. Afhankelijk van de bedrijfsactiviteiten kunnen deze bedrijven milieuhinder veroorzaken voor de omgeving. Vooral voor woongebieden kan dit een belasting met zich meebrengen die niet gewenst is. Nagegaan dient te worden of deze bestaande bedrijven een belemmering vormen voor de ontwikkeling van de woningen in het plangebied.

Beleid

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen en voorzieningen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Hieronder wordt verstaan een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven/voorzieningen en anderzijds milieugevoelige gebieden, zoals woongebieden. Om het begrip hanteerbaar te maken is gebruik gemaakt van de door de VNG opgestelde Staat van bedrijfsactiviteiten (Bedrijven en milieuzonering, VNG, 2009). Door het aanbrengen van een zonering tussen bedrijvigheid en woonbebouwing wordt de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden. De indeling van de bedrijven en bedrijfsactiviteiten is vastgelegd in de Staat van bedrijfsactiviteiten, waarin de diverse aspecten van de bedrijven in normatief opzicht zijn weergegeven. De bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn op basis van de SBI-code in deze lijst opgenomen. Per bedrijf wordt voor een aantal aspecten (geur, geluid, stof, gevaar, verkeer, visueel, bodem en lucht) aangegeven wat de gewenste minimale afstand tot woongebieden is. Deze gegevens met de op de diverse aspecten genoemde richtafstanden leiden vervolgens tot de indeling in een milieucategorie van de betreffende bedrijfsactiviteit:

De genoemde richtafstanden betreffen de gewenste afstand tot omgevingstype rustige woonwijk.

Realisatie plangebied

Het is van belang dat de te realiseren woningen in het plangebied op voldoende afstand ten opzichte van de in de omgeving aanwezige bedrijven gerealiseerd worden. In onderstaande tabel zijn de bedrijven die in de nabijheid van het plangebied zijn gelegen weergegeven met de bijbehorende milieucategorie en de afstand tot het plangebied.

Het metaalbewerkingsbedrijf Gooijers en van Opstal dat aan de Bouwerij 11a was gevestigd, is verplaatst. Uit telefonisch contact op 7 juli 2011 met de afdeling Milieu van de gemeente Alpen-Chaam, blijkt dat op het perceel geen milieuvergunning meer rust.

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de richtafstanden kleiner zijn dan de werkelijke afstand van de bedrijven tot het plangebied.

De aanwezige bedrijvigheid nabij het plangebied vormt derhalve geen belemmering voor de realisatie van de woningen in het plangebied.

In of nabij het plangebied zijn, behoudens de aardgasleiding beschreven in paragraaf 3.8, geen andere kabels en leidingen gelegen die van invloed zijn op de voorgestane ontwikkeling.

Situering

Galder ligt net boven de Belgische grens in een aantrekkelijk landelijk gebied. In het oosten ligt het beekdal van de Bovenmark en er zijn veel mooie bosgebieden in de omgeving te vinden, zoals de Rucphense bossen en de Strijbeekse Heide. Ten noordoosten ligt recreatieplas Galderse Meren op slechts een paar minuten fietsen van Galder.

Ten noorden en ten westen van het dorp liggen de A58 en de A16. Door de gunstige ligging nabij deze snelwegen is Galder vanuit de richtingen Tilburg, Rotterdam en Antwerpen goed te bereiken. De stad Breda ligt op enkele kilometers afstand en is middels een fraaie route door het Mastbos, langs kasteel Bouvigne, te bereiken.

Door haar landelijke ligging en de goede bereikbaarheid is Galder een aantrekkelijk dorp om te wonen. Het plangebied ligt aan de Ballemanseweg, aangegeven op kaart middels een ellips.

Figuur 4.1: Ligging plangebied

Gebiedsbeschrijving

Galder is een oude nederzetting op de overgang van het dekzand naar het beekdal van de Bovenmark. De Bovenmark ontspringt in België en stroomt noordwaarts richting Breda.

Op weg naar het noorden komen vele kleine waterlopen, waaronder de Galdersche en Kerzelse beek, uit in de Bovenmark. Ook deze kleine waterlopen hebben beekdalen gevormd in het dekzandgebied.

De overgang van dekzandrug naar beekdal is op de historische kaart te herleiden aan het verschil in grondgebruik. Op de dekzandrug liggen grote akkers en richting de beek een kleinschalig patroon van graslanden. De Galderseweg markeert deze grens tussen akkerland en beekdal.

Aan de Galderseweg is, ten noorden van het tegenwoordige dorp, het oudste deel van Galder gelegen. Hier stond een aantal grote boerderijen en een grote kapel. Meer naar het zuiden is aan de Galderseweg een tweede cluster van boerderijen ontstaan en ook aan de Ballemanseweg en bij Kersel kwamen boerenerven, alle op de hogere delen van het landschap. Tegen het eind van de 19^e eeuw werd er op de kruising van de Galderseweg met de Sint Jacobsstraat een school gebouwd. Aan deze twee straten werden steeds meer boerderijen en later ook woningen bijgebouwd. De ruimte er tussenin is recent gevuld met woningen in een planmatige opzet en sportvoorzieningen. De Sint Jacobsstraat is de belangrijke doorgaande weg geworden van het dorp. Hierdoor heeft de Galderseweg zijn oorspronkelijke karakter behouden met enkele oude boerenerven en zichten op het beekdal.

De opbouw van Galder is in vergelijking met andere Brabantse dorpen bijzonder. Het dorp is niet ontstaan vanuit een enkel punt waar later ontwikkelingen aan zijn vastgeplakt, maar door de ontstaansgeschiedenis is het dorp compact en naar binnen toe opgebouwd.

De oude akkers ten westen van de Sint Jacobsstraat gingen over in het bosgebied op de dekzandgronden. Het gebied laat zich nu karakteriseren als een kleinschalig landschap met een afwisseling van akkers, graslanden, boomkwekerijen en bossen. Opvallend zijn de hoogteverschillen en de veelheid aan paden.

Langs de doorgaande wegen als Galderseweg en Ballemanseweg komt lintbebouwing uit diverse periodes voor.

Figuur 4.2: Historische kaart, circa 1840

Voor het plangebied zijn zowel programmatische als stedenbouwkundige uitgangspunten en randvoorwaarden opgesteld. Randvoorwaarden zijn de punten waar in het plan aan voldaan moet worden. Uitgangspunten zijn keuzes die in het verdere planproces een sturende rol vervullen en waarvan, onder omstandigheden, mag worden afgeweken. Een groot deel van de randvoorwaarden en uitgangspunten is opgesteld conform de wensen en het programma van eisen van de gemeente. Tevens zijn randvoorwaarden opgenomen welke gelden conform de keur van het waterschap. Overige randvoorwaarden volgen uit het programma van eisen van de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Op basis van gebieds- en locatiekenmerken en de gestelde voorwaarden en uitgangspunten is een ruimtelijk planconcept voor het gebied gemaakt.

Randvoorwaarden

• Toepassen van een duurzaam watersysteem.
• Een verkeersstructuur conform het principe 'duurzaam veilig' en een 30 kilometerregime.
• Een parkeernorm van twee parkeerplaatsen per woning te realiseren op eigen terrein.
• Toepassing van inheemse groensoorten in de openbare ruimte (Cittaslow).

Uitgangspunten

• Realisatie van ca. acht kavels met elk een oppervlak van ca. 1000 m^2.
• Gebruik van duurzame materialen.
• Zachte overgang naar het landelijk gebied.
• Realiseren van eigentijdse of moderne woningen die aansluiten op het landschap en het huidige woningtype.

De locatie wordt aan de zuidzijde ontsloten aan de Ballemanseweg. De woningen zijn naar binnen toe georiënteerd waardoor achtertuinen een bijdrage leveren aan een groene overgang naar het landelijk gebied. Hierdoor is sprake van een goede landschappelijke inpassing. Ter hoogte van een pleintje wordt een zichtlijn naar buiten toe gerealiseerd. Door deze zichtlijn wordt de kwaliteit van het landschap benut en het introverte karakter onderbroken.

Eén woning aan de Ballemanseweg onderscheidt zich van de andere woningen in het plangebied, doordat deze woning aansluiting zoekt bij de lintbebouwing langs de Ballemanseweg.

Figuur 4.3: Planconcept

Het stedenbouwkundige plan is een ruimtelijke vertaling van het planconcept. De locatie wordt op één plek aan de Ballemanseweg ontsloten. Zeven woningen worden ontsloten via de nieuwe straat. Een woning wordt direct ontsloten aan de Ballemanseweg. Op het eind van de ontsluitingsstraat is een keervoorziening in de vorm van een pleintje voorzien. Drie woningen zijn op dit pleintje georiënteerd. Het pleintje zorgt tevens voor visueel contact met het buitengebied.

Figuur 4.4: Stedenbouwkundig plan

Programma

In het plan wordt ruimte geboden aan diverse woningtypes en kavelgroottes. Het plan bevat acht Ruimte voor Ruimte-kavels met een kavelgrootte tussen 950 m² en 1130 m².

Bebouwing
Voor de keuze van het type en bouwhoogte van de woningen hebben vier ingrediënten een rol gespeeld:

1. 1. De locatie grenst aan de westzijde aan het landelijk gebied.
2. 2. Langs de Ballemanseweg staan diverse boerderijtypen (lintbebouwing) uit verschillende periodes.
3. 3. Aan de noordkant van de locatie grenst een bosgebied met forse grote bomen.
4. 4. Het betreft een op zichzelf staande ontwikkeling met een introvert karakter van de locatie.

Doordat de locatie een op zichzelf staande ontwikkeling is, biedt de locatie ruimte aan het bouwen van moderne / eigentijdse woningen. Dit kunnen woningen zijn met een kap of met een plat dak. Indien de woning wordt voorzien van een kap, dan kan bij voorkeur een zadeldak of lessenaarsdak worden toegepast. De maximale bouwhoogte bedraagt 10 meter, de maximale goothoogte bedraagt 6 meter. De hellingshoek en nokrichting zijn vrij te bepalen. Wanneer de woning met een plat dak wordt gebouwd, kan worden gebouwd in één of twee lagen. De maximale bouwhoogte is dan 6 meter.

De bebouwing bestaande uit zeven woningen volgt de ontsluitende straat en het pleintje. Een zorgvuldige inpassing van één hoekpunt is cruciaal: dit betreft de woning ten oosten van de entree van de locatie. Een dubbele oriëntatie van deze woning zorgt ervoor dat er geen blinde gevels naar de ontsluitingsweg of naar de Ballemanseweg zijn gericht.

Daarnaast staat één woning (aangegeven met gele ster) meer op zichzelf; deze woning is naar de Ballemanseweg gericht en sluit aan bij de lintbebouwing langs de Ballemanseweg. Voor deze woning geldt dat het aansluit op de vorm en hoogtes van de woningen langs het lint. De woning krijgt een zadeldak. De nokrichting is vrij te bepalen. De maximale bouwhoogte is 9 meter, maximale goothoogte van deze woning bedraagt 3,5 meter. De hellingshoek van de kap van deze woning ligt tussen 40 en 50 graden.

Figuur 4.5 Oriëntatie bebouwing (rode lijnen) en woning aan het lint (gele ster)

Groen
Aan de noordkant van het plangebied (uiten het plangebied) staan forse eikenbomen. Deze bomen bieden een decor voor de locatie. Behoud van deze bomen geeft kwaliteit aan de ruimte.

De verharding van de straat wordt aan weerszijden begeleid door grasbermen. Aan een zijde van de weg worden onder de bermen kabels en leidingen gelegd. Deze zijde van de weg kan als trottoir worden ingericht. De berm aan de westzijde biedt ruimte aan de opvang van het hemelwater van de straat. Rondom het pleintje gaan de bermen over in een breder grasvlak waar ruimte is voor enkele nieuwe bomen. De bomen sluiten aan op de soorten in het landelijk gebied en kunnen variëren in boomgrootte en soort.

Aansluitend bij de filosofie van Cittaslow worden in het openbaar gebied slechts inheemse groensoorten aangelegd (zie ook paragraaf 4.5.2) . Onder inheems (ook wel autochtoon) worden soorten verstaan die zich sinds de laatste ijstijd hebben gevestigd en verjongd of die kunstmatig zijn verjongd met uitsluitend lokaal plantmateriaal. Inheemse groensoorten zijn ondermeer:

De definitieve keuze van het plantmateriaal komt tot stand in de fase voor het besteksgereed maken van het stedenbouwkundig plan. De plantkeuze wordt net als de toe te passen verhardingsmaterialen voorgelegd aan de gemeente.

Figuur 4.6: Groen

Verkeer en parkeren

Parkeren
Op de acht Ruimte voor Ruimte kavels worden minimaal twee parkeerplekken op eigen terrein gerealiseerd. Het pleintje biedt daarnaast ruimte voor incidenteel parkeren in het openbaar gebied.

Inritten
In het plan zijn brede grasbermen opgenomen. De berm zal steeds onderbroken worden door inritten. Om te voorkomen dat de grasberm te vaak wordt onderbroken zijn er eisen gesteld aan de ligging van de inritten:

• Elke kavel wordt voorzien van maximaal één inrit.
• De inritbreedte bij woonkavels bedraagt maximaal 9 meter (2 maal 4,5 meter) bij gecombineerde inritten en maximaal 4 meter bij enkele inritten.

Openbare ruimte

Om effectief gebruik te maken van de ruimte overlappen de functies in de openbare ruimte elkaar voor een deel. Openbaar groen gaat samen met waterberging en biedt ruimte aan een informele speelplek. De kabels en leidingen liggen onder de oostelijke berm. In verbrede grasbermen kunnen bomen worden geplant. De opbouw van de straat is weergegeven middels een dwarsdoorsnede, die in onderstaande figuur is afgebeeld.

Figuur 4.7: Profiel interne ontsluitingsweg

De rijbaanbreedte, inclusief banden, bedraagt 5 meter. De noordelijke keerlus is gedimensioneerd op het draaien van een vuilnisauto.

Watersysteem

Het hemelwater dat op de particuliere kavels valt wordt op eigen terrein geborgen. Het hemelwater in het openbaar gebied wordt binnen het plangebied oppervlakkig geborgen waarna infiltratie en vertraagde afvoer kan plaats vinden. De straat wordt op één oor gelegd en watert af in een verlaagde berm aan de westzijde van de nieuwe straat. Nabij het pleintje is voorzien in een grotere wadi/bergingsvoorziening. De verlaagde berm wordt op enkele plaatsen door inritten onderbroken. De wadi's worden daar functioneel met elkaar verbonden door smalle roostergoten.

Het principe van het duurzaam watersysteem wordt nader beschreven in paragraaf 3.2.

De bebouwing wordt tot 12 mei 2013 niet getoetst aan de welstandsnota, zie hiervoor ook paragraaf 2.4.5. De ambities die ten grondslag liggen aan het stedenbouwkundig plan worden ter inspiratie weergegeven middels tekst en sfeerbeelden.

Onderstaande paragraaf geeft de uitstraling en architectuur weer voor de bebouwing en de openbare ruimte. Het is wenselijk dat niet alle bebouwing identiek aan elkaar is, maar dat een aantal kenmerkende elementen in de bebouwing terugkomt. Wat betreft de inrichting van de openbare ruimte zijn afspraken gemaakt tussen de gemeente en de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte.

Doordat de locatie een opzichzelfstaande ontwikkeling is, biedt de locatie ruimte aan het bouwen van moderne en eigentijdse woningen. Dit kunnen woningen zijn met een kap (bij voorkeur een zadeldak of een lessenaarsdak) of met een plat dak. De woningen worden bij voorkeur uitgevoerd in donkere kleuren (grijs/antraciet/bruin) of juist lichte kleuren (wit/grijs) of een combinatie daarvan. De toepassing van grote glas- en/ of houtvlakken past binnen dit beeld. Indien pannen worden toegepast, genieten rode of antracietkleurige, niet glanzende pannen de voorkeur. Met een knipoog naar woningen in het landelijk gebied kan ook riet worden gebruikt. Dit materiaal leent zich niet alleen voor dakbedekkingen, maar ook als gevelbekleding.

Figuur 4.8: Referentiebeelden bebouwing

Figuur 4.9: Eigentijds gebruik van riet, als dakbedekking en gevelbekleding

De openbare ruimte moet voldoen aan de functionele eisen in het gebruik en het sluit aan op de beoogde moderne sfeer en de gewenste beeldkwaliteit van de woningen.

Verharding
Om een rustig straatbeeld te bereiken wordt het pleintje en de straat in één materiaal uitgevoerd in een donkere tint, antraciet of donkerbruin. In aansluiting op de verharding in het buitengebied (asfalt), kan gekozen worden voor asfalt of voor een groot formaat gebakken klinker.

Openbaar groen

Daar waar het pleintje uitzicht biedt op het landelijk gebied worden enkele bomen in verbredegrasstroken aangeplant. Er wordt gekozen voor soorten van 1^e en 2^e grootte die aansluiten op het landelijk gebied en boskarakter ten noorden van de locatie. Er kan gedacht worden aan eiken en esdoorns.

Erfafscheidingen
Groene erfafscheidingen zijn gewenst, met name op de grens naar het landelijk gebied. Te denken valt aan heesterbeplantingen en hagen van Liguster, Haagbeuk, Beuk, Esdoorn (Acer campestre) of Linde.

Figuur 4.10: Referentiebeelden groene hagen

Verlichting

De openbare verlichting in het plangebied sluit aan op het standaardtype lichtmast dat de gemeente Alphen-Chaam in Galder hanteert.

In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het plangebied juridisch is vertaald.

Het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding (plankaart) en de planregels. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van deze gronden, regels omtrent de toegelaten bebouwing en eventueel specifieke regels voor het gebruik van de bouwwerken. De toelichting heeft geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

Hieronder wordt de systematiek, opbouw en indeling van de regels kort toegelicht.

Voor de leesbaarheid en raadpleegbaarheid dienen de regels in hoofdstukken te worden geplaatst. Daarbij dient conform een vaste volgorde te worden aangehouden, te weten:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels (paragraaf 5.2.2)

• begrippen
• wijze van meten

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels (paragraaf 5.2.3)

• bestemmingen

Hoofdstuk 3 Algemene regels (paragraaf 5.2.4)

• anti-dubbeltelregel
• algemene bouwregels
• algemene afwijkingsregels
• algemene wijzigingsregels

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels (paragraaf 5.2.5)

• overgangsrecht
• slotregel

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden begrippen verklaard die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen.

Artikel 2 Wijze van meten

In artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden.

De regels van artikel 3 t/m artikel 7 in verband met de bestemmingen kennen allen een gelijke opbouw (voor zover van toepassing). De bestemmingsomschrijving betreft de centrale regel van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin limitatief de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van gronden en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. In de bouwregels staan uitsluitend regels die betrekking hebben op het bouwen. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning. De specifieke gebruiksregels vormen een nadere concretisering van het toegestane gebruik. Afwijken van de gebruiksregels is onder voorwaarden mogelijk wanneer een omgevingsvergunning is verkregen van het bevoegde gezag.

Artikel 3 Groen

Het structurele groen binnen het plangebied en enkele overgangen naar de aanliggende percelen hebben de bestemming 'Groen'. Binnen deze bestemming zijn onder andere paden toegestaan voor langzaam verkeer en voorzieningen voor waterhuishouding, spelen of parkeren. Daar waar de grond is voorzien van een aanduiding is de grond tevens bestemd voor waterberging. Incidenteel parkeren is mogelijk. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan, evenals gebouwen voor voorzieningen van algemeen nut.

Artikel 4 Tuin - 1

De voortuinen behorende bij de woningen hebben de bestemming 'Tuin - 1'. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijde, toegestaan ten dienste van de bestemming, evenals erkers (uitbouwen). Speeltoestellen zijn niet toegestaan.

Artikel 5 Tuin - 2

De achtertuinen en zijtuinen bij de woningen hebben de bestemming 'Tuin - 2'. Op deze gronden zijn uitsluitend bijgebouwen, aanbouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Zwembaden zijn toegestaan. Onder bijgebouwen worden alle vrijstaande bijgebouwen begrepen. Onder aanbouwen vallen alle grondgebonden bouwwerken, die één geheel vormen met het hoofdgebouw maar hier wel aan ondergeschikt zijn.

Artikel 6 Verkeer

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn ondermeer bestemd voor wegen, voet- en rijwielpaden, parkeer-, groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen en voorzieningen van algemeen nut. Gebouwen zijn binnen deze bestemming uitsluitend toegestaan passend binnen de bestemmingsomschrijving. Daarnaast zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. De maximale afmetingen hiervan zijn in de bouwregels opgenomen.

Artikel 7 Wonen

De gronden die bestemd zijn als 'Wonen' zijn primair bedoeld voor wonen, daarnaast onder andere ook voor parkeervoorzieningen op eigen terrein. In woningen zijn naast het wonen ook beroepsmatige activiteiten rechtstreeks toegestaan over een beperkt oppervlak van de woning. De hoofdgebouwen dienen in het bouwvlak gebouwd te worden, in de gevellijn of maximaal de genoemde afstand achter de gevellijn. Bijgebouwen en/of zwembaden worden gebouwd binnen het bouwvlak of binnen de bestemming 'Tuin - 2'.

Hoofdgebouwen worden uitgevoerd met plat dak of met kap. Voor één woning is een vaste kaprichting en een minimale en maximale hellingshoek opgenomen. Deze woning heeft een ook afwijkende bouwhoogte ten opzichte van de andere woningen in het plan.

Er is een mogelijkheid tot afwijking opgenomen voor het gebruik van een woning voor mantelzorg of voor de uitoefening van aan huis gebonden bedrijfsmatige activiteiten in het hoofd- of bijgebouw.

In hoofdstuk 3 van de regels is een aantal standaardbepalingen opgenomen te weten, de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels en algemene procedureregels.

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 9 Algemene bouwregels

Dit artikel geeft de algemene regels weer met betrekking tot ondergronds bouwen en bestaande maatvoeringen. Verder wordt in dit artikel, bij de toepassing van bepalingen van het bestemmingsplan, de aanvullende werking van de bouwverordening uitgesloten en wordt een opsomming gegeven van onderwerpen, waarop de bouwverordening wel van toepassing is.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om gebruik te maken van een beperkte bestemmingswijziging. Hierbij gaat het om een wijzigingsbevoegdheid die geldt voor alle bestemmingen in het plan.

Artikel 12 Algemene procedureregels

Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 3 t/m 7 van de planregels nadere eisen stellen. In de Wro is hiertoe geen procedure opgenomen. Daarom wordt in de regels van het bestemmingsplan zelf voorzien in een procedure.

Artikel 13 Overgangsrecht

In dit artikel is vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht.

Artikel 14 Slotregel

Als laatste is de slotregel opgenomen. Dit artikel omschrijft de titel van het plan.

In dit hoofdstuk wordt de (economische) uitvoerbaarheid beschreven. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond.

Aan de uitvoering van de voorgenomen ontwikkeling zijn diverse kosten en opbrengsten verbonden. Op basis van het stedenbouwkundig plan zijn de kosten en opbrengsten van het plan in hoofdlijnen berekend. De kosten voor de planontwikkeling komen ten laste van de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte (ORR). Op grond van de uitgevoerde berekeningen wordt geconcludeerd dat sprake is van een sluitende grondexploitatie.

Er bestaan voor de gemeente geen kosten in exploitatieve sfeer. De gemeente heeft zich slechts verplicht tot het zorgdragen voor de te volgen procedures en het in beheer en onderhoud nemen van het openbaar gebied. Afspraken hierover zijn voor dit specifieke plangebied met de gemeente gemaakt en vastgelegd in de exploitatieovereenkomst tussen de gemeente en de ORR.

Op grond van het voorgaande mag worden geconcludeerd dat de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in voldoende mate zeker gesteld kan worden geacht.

Een belangrijk aspect in de uitvoering van het bestemmingsplan is van juridische aard. Het gaat hierbij om de handhaving en het toezicht op de naleving van het bestemmingsplan. Deze handhaving is van cruciaal belang om de in het plan opgenomen ruimtelijke kwaliteiten te kunnen bewaren.

Daarnaast is handhaving van belang uit het oogpunt van rechtszekerheid. Alle gebruikers dienen door de gemeente op een zelfde wijze aan het plan te worden gehouden. Met deze oogmerken is in het plan gestreefd naar een eenvoud van in het bijzonder de planregels van het plan. Door de toegankelijkheid en de leesbaarheid daarvan worden de mogelijkheden om toe te zien op de naleving vergroot.

Het voorontwerp bestemmingsplan Ballemanseweg heeft - in het kader van de gemeentelijke inspraakprocedure - ter inzage gelegen van 16 oktober tot en met 26 november 2012. Deze terinzagelegging is gepubliceerd op de gemeentepagina. Daarnaast is op 25 oktober 2012 een inspraakavond georganiseerd waarbij een ieder kennis kon nemen van het plan.

Het voorontwerp bestemmingsplan is tevens aan diverse betrokken adviesinstanties en -organen toegezonden in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro).

Er zijn geen schriftelijke inspraakreacties ingekomen. Wel zijn er 2 vooroverlegreacties ontvangen, beide binnen de gestelde termijn. De ingekomen reacties zijn in bijlage 6 opgenomen. De reacties zijn samengevat en van commentaar voorzien. Daarbij is aangegeven of de reactie heeft geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan. De resultaten van de inspraak en het vooroverleg zijn verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan "Ballemanseweg".

Het ontwerp bestemmingsplan Ballemanseweg heeft van 21 december 2012 tot en met 31 januari 2013 ter inzage gelegen. Het plan is gepubliceerd op de website http://www.ruimtelijkeplannen.nl.

Tijdens de periode van tervisielegging zijn ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan Ballemanseweg geen zienswijzen ingediend. Als gevolg van de uitkomsten van het archeologisch proefsleuvenonderzoek is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' verwijderd van de verbeelding en uit de regels.

Binnen 12 weken na ter inzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan stelt de gemeenteraad van Alphen-Chaam het bestemmingsplan vast. De vaststelling van het bestemmingsplan dient in principe binnen twee weken na de vaststelling bekend te worden gemaakt. Hierop zijn twee uitzonderingen. In de hieronder aangegeven gevallen mag het besluit tot vaststelling pas bekend gemaakt worden nadat zes weken zijn verstreken:

1. 1. Gedeputeerde Staten of de Inspecteur van Infrastructuur en Milieu hebben een zienswijze ingediend en deze zienswijze is niet of niet volledig door de gemeenteraad meegenomen in het vastgestelde bestemmingsplan.
2. 2. De gemeenteraad heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerp van het bestemmingsplan - met uitzondering van het overnemen van de zienswijze van Gedeputeerde Staten of de Inspecteur van Infrastructuur en Milieu - wijzigingen aangebracht.

Na vaststelling van het bestemmingsplan Ballemanseweg kan binnen 6 weken na bekendmaking beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen wijziging bij vaststelling van het bestemmingsplan Ballemanseweg.