het bestemmingsplan Jade (deelgebied B) te Beilen te Beilen met identificatienummer NL.IMRO.1731.JadeDeelgebiedBBE-VST1 van de gemeente Midden-Drenthe;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke - geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen - bedrijvigheid, waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn, dat de activiteiten in de woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie ter plaatse, kunnen worden uitgeoefend;

het beroep van: accountant, administratieconsulent, advocaat, apotheker, architect, assurantiebemiddelaar, belastingconsulent, bouwkundig architect, dierenarts, fysiotherapeut, gerechtsdeurwaarder, huisarts, interieurarchitect, logopedist, makelaar in onroerend goed, medisch specialist, notaris, oefentherapeut, organisatieadviseur, raadgevend ingenieur, registeraccountant, specialist, tandarts, tandartsspecialist, tuin- en landschapsarchitect, verloskundige, dan wel naar de aard daarmee gelijk te stellen beroep, dat in combinatie met de woonfunctie als hoofdfunctie kan worden uitgeoefend in een hoofdgebouw en/of bijgebouw(en) dat is (die zijn) bestemd voor het wonen;

gedeelte van het erf dat aan de achterzijde van het gebouw is gelegen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een bedrijf waar, tegen vergoeding, logies worden verstrekt, waarbij de bed- and breakfasteenheden enkel zijn ingericht voor nachtverblijf;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde percel bevindend hoofdgebouw erbonden, dar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolgde de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolgde de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

elke voor publiek buiten de daartoe ingerichte inrichtingen toegankelijke festiviteit, grootschalige sportwedstrijd, auto- of motorcrosswedstrijd, optochten, georganiseerd vuurwerk en alle overige tot vermaak en recreatie bedoelde activiteiten op een locatie die vaker dan tweemaal per jaar wordt gebruikt, met uitzondering van markten als bedoeld in de Gemeentewet, kansspelen als bedoeld in de Wet op de kansspelen en betogingen, samenkomsten en vergaderingen als bedoeld in de Wet openbare manifestaties;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een woning op een bouwperceel, gelegen op de hoek van twee wegen;

een gebouw, dat op een bouwperceel in bouwkundig opzicht qua massa en vorm, dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken;

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren, waar bij een gemeenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling daarvan (kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen);

1. a. een tent, een vouwwagen, een camper, een caravan of een huifkar;
2. b. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde, dat geheel of ten dele blijvend kan worden gebruikt voor recreatief dag- en/of nachtverblijf;

een dakafdekking onder hoek van meer dan 5 graden met het horizontale vlak;

overkapping:

een bouwwerk dat is voorzien van een plat dak, dan wel een kap en met maximaal één wand is uitgevoerd;

1. 1. bij ligging aan een weg: de kruin van de weg;
2. 2. bij ligging aan een anderszins verhard terrein: de bovenkant van dat terrein;
3. 3. bij ligging anders dan een weg of verhard terrein: het maaiveld;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

de naar de weg gekeerde gevel van een woning of, indien een woning met meer dan één zijde naar de weg is gekeerd, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel(s);

voorgevelrooilijn:

1. 1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing;
   1. a. de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. 2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd:
   1. a. bij een wegbreedte van ten minste 15 m, de lijn gelegen op 15 m uit de as van de weg;
   2. b. bij een wegbreedte geringer dan 10 m, de lijn gelegen op 10 m uit de as van de weg.
   3. c. bij een wegbreedte tussen de 10 m en 15 m, de lijn gelegen op een afstand, die gelijk is aan de wegbreedte, uit de as van de weg;

het huisvesten van één afzonderlijk huishouden;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand vanaf enig punt van een bouwwerk tot de grens van een bouwperceel;

tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak (dakhellingregels zijn niet van toepassing op de horizontale gedeelten van afgeknotte daken, de bovenste dakvlakken van mansarde kappen en op dakvlakken welke niet evenwijdig aan de noklijn zijn gelegen);

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, waarbij de goothoogte van een lessenaarsdak wordt bepaald vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel van de laagste kant van het dak of van de kap. De goothoogte van een lessenaarsdak wordt bepaald door de hoogte van de goot aan de lage zijde van het dak;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

tussen de buitenwerkse constructiedelen, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Ondergeschikte bouwdelen

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen, worden ondergeschikte bouwdelen als:

1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten;
2. 2. erkers, die voldoen aan de bestemmingsregels;
3. 3. wolfseinden;
4. 4. overstekende daken en/of luifels kleiner dan 0,5 m;
5. 5. balkons die minder dan 1 m buiten de gevel steken;

buiten beschouwing gelaten.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. inritten;
3. c. dagrecreatief medegebruik;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. infrastructurele voorzieningen;
5. e. openbare nutsvoorzieningen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van een goede woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden nadere eisen stellen aan:

1. a. de plaats en de afmetingen van de bebouwing;
2. b. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen ten aanzien van het erf grenzend aan de openbare weg of openbaar groen.

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:

1. a. het gebruik van de gronden ten behoeve van opslag, tenzij de opslag aan de volgende eisen voldoet:
   1. 1. de opslag mag niet meer bedragen dan 10% van het bouwperceel;
   2. 2. de hoogte van de opslag mag niet meer dan 2 meter bedragen.

De voor ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. infrastructurele voorzieningen met een functie hoofdzakelijk voor bestemmingsverkeer;
2. b. parkeervoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. groenvoorzieningen;
4. d. openbare nutsvoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van een goede woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden nadere eisen stellen aan:

1. a. de plaats en de afmetingen van de bebouwing;
2. b. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen ten aanzien van het erf grenzend aan de openbare weg of openbaar groen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met aan huis verbonden beroepen;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. groenvoorzieningen;
3. c. infrastructurele voorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. openbare nutsvoorzieningen;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met daarbij behorende:

7. g. tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van een goede woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden nadere eisen stellen aan:

1. a. de plaats en de afmetingen van de bebouwing;
2. b. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen ten aanzien van het erf grenzend aan de openbare weg of openbaar groen.

Het bevoegd gezag kan, mits de noodzaak wordt aangetoond en mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 5.2.1, sub a en toestaan dat een hoofdgebouw aan de achterzijde buiten het bouwvlak wordt gebouwd, tot ten hoogste 3 m buiten het bouwvlak, mits:
   1. 1. de bouwdiepte van de woning in totaal ten hoogste 13 m bedraagt;
   2. 2. de afstand van een hoofdgebouw of een blok van aaneengebouwde hoofdgebouwen tot de achterste perceelgrens ten minste 3 m bedraagt;
   3. 3. de geluidbelasting van geluidgevoelige objecten niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde;
   4. 4. er, indien er sprake is van aaneengebouwde woningen, een stedenbouwkundige samenhang is;
2. b. lid 5.2.1, sub e voor het verhogen van de aangegeven goot- en bouwhoogten tot niet meer dan 10% van die hoogtes.

1. a. Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:
   1. 1. het gebruik van een hoofdgebouw inclusief aangebouwde bijbehorende bouwwerken voor meer dan één woning;
   2. 2. het gebruik van gronden en bouwwerken in combinatie met bedrijfsdoeleinden anders dan een aan huis verbonden beroep;
   3. 3. het gebruik van de gronden en bouwwerken in combinatie met een aan huis verbonden beroep, met dien verstande dat de uitoefening van een aan huis verbonden beroep uitsluitend is toegestaan voor zover de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd en er geen ernstige hinder of afbreuk aan het woonmilieu wordt gedaan en dat voldoet aan de volgende voorwaarden:
      • de woonfunctie moet in ruimtelijke en visuele zin primair blijven;
      • aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het beroep mogen uitsluitend inpandig worden verricht;
      • maximaal 30% van de oppervlakte van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het beroep met een maximum van 45 m²;
      • degene die de gebruiker is van de woning moet ook degene zijn die het aan huis verbonden beroep uitoefent;
      • de ruimtelijke uitstraling van de activiteiten moet qua aard, omvang en intensiteit verenigbaar zijn met het karakter van de omringende woonomgeving;
      • behoudens een beperkte verkoop in het klein, in direct verband met het aan huis verbonden beroep, mag geen detailhandel plaatsvinden;
      • het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse.

Bij gebruikmaking van de bevoegdheid om bij een omgevingsvergunning af te wijken van de gebruiksregels worden de algemene toetsingscriteria afwijkingsbevoegdheden als genoemd in artikel 10.1 gehanteerd.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in:

1. a. lid 5.5, sub a onder 3 en worden toegestaan dat gronden en bouwwerken worden gebruikt ten behoeve van aan huis- verbonden bedrijfsactiviteiten, met dien verstande dat de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf uitsluitend is toegestaan voor zover de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd en er geen ernstige hinder of afbreuk aan het woonmilieu wordt gedaan en voldoet aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. de woonfunctie moet in ruimtelijke en visuele zin primair blijven;
   2. 2. de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het bedrijf mogen uitsluitend inpandig worden verricht;
   3. 3. maximaal 30% van de oppervlakte van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het bedrijf met een maximum van 45 m²;
   4. 4. degene die de gebruiker is van de woning moet ook degene zijn die het aan huis verbonden bedrijf uitoefent;
   5. 5. de ruimtelijke uitstraling van de activiteiten moet qua aard, omvang en intensiteit verenigbaar zijn met het karakter van de omringende woonomgeving;
   6. 6. het gebruik levert geen ernstige hinder op voor het woonmilieu, dan wel doet geen afbreuk aan het woonkarakter van de wijk of de buurt;
   7. 7. van deze afwijkingsbevoegdheid wordt geen gebruik gemaakt ten behoeve van bedrijven die vergunningsplichtig of meldingsplichtig zijn krachtens de milieuwetgeving;
   8. 8. bedrijfsactiviteiten zijn bovendien uitsluitend toegestaan voor zover deze voorkomen in, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen zijn met de bedrijven categorie 1 en 2 van de in de Bijlage 1 opgenomen Staat van bedrijven;
   9. 9. behoudens een beperkte verkoop in het klein, in direct verband met het aan huis verbonden bedrijf, mag geen detailhandel plaatsvinden;
   10. 10. het gebruik zal geen nadelige invloed hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse; ten aanzien van het laatste geldt als uitgangspunt dat er dient te worden geparkeerd op eigen terrein;
2. b. lid 5.5 sub a onder 1 en toestaan dat de gronden bij een woning worden gebruikt ten behoeve van bed & breakfast, mits:
   1. 1. in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk uitsluitend slaapplaatsen met sanitaire voorzieningen worden gerealiseerd. Hieraan gekoppeld moet in het bijbehorende hoofdgebouw een ontbijtruimte en mag eventueel een woonkamer, worden gerealiseerd;
   2. 2. het bijbehorend bouwwerk in de directe nabijheid van het hoofdgebouw staat en een duidelijke relatie met het hoofdgebouw heeft;
   3. 3. de uiterlijke kenmerken van het bijbehorend bouwwerk behouden blijft. Er mogen geen uiterlijke kenmerken van een woning worden toegevoegd;
   4. 4. er maximaal drie bed and breakfasteenheden worden gerealiseerd voor maximaal zes personen totaal;
   5. 5. er geen keukenblok in de bed and breakfasteenheden wordt gemaakt;
   6. 6. het parkeren op het eigen erf plaatsvindt;
   7. 7. er geen extra inrit wordt aangelegd in verband met de vestiging;
   8. 8. sprake is van een verkeersontsluiting van voldoende omvang;
   9. 9. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
   10. 10. er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de woonsituatie, de sociale veiligheid en de milieusituatie.

De voor 'Wonen - Appartementen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. groenvoorzieningen;
3. c. infrastructurele voorzieningen;
4. d. openbare nutsvoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met daarbij behorende:

6. f. tuinen, erven en terreinen;

Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van een goede woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden nadere eisen stellen aan:

1. a. de plaats en de afmetingen van de bebouwing;
2. b. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen ten aanzien van het erf grenzend aan de openbare weg of openbaar groen.

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:

1. a. het gebruik van een woning inclusief aangebouwde bijbehorende bouwwerken voor meer dan één huishouden;
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken in combinatie met bedrijfsdoeleinden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onder strijdig gebruik wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijvingen, waaronder in ieder geval wordt begrepen:

1. a. het gebruik van de gronden voor de stalling en opslag van (aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken) voer-, vaar- en/of vliegtuigen;
2. b. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond bodemspecie en puin voor het storten van vuil, anders dan ten behoeve van de uitvoering krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
4. d. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen;
5. e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van evenementen.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van:

1. a. het bepaalde in het plan en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, voor zover de verkeersveiligheid en/of - intensiteit daartoe aanleiding geven;
2. b. het bepaalde in het plan en toestaan dat bestemmings- of bouwgrenzen zullen worden overschreden, voor zover een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van (de bediening van) kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes zullen worden gebouwd mits de inhoud per gebouwtje ten hoogste 50 m³ bedraagt;
4. d. het bepaalde in het plan en toestaan dat antenne- of alarmmasten tot een hoogte van 25 m zullen worden gebouwd;
5. e. de bestemmingsregels ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen wordt vergroot, mits:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de plaatselijke verhoging ten hoogste 10% van het betreffende bouwvlak mag bedragen;
   2. 2. de vergroting ten hoogste 1,125 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Er wordt uitsluitend een omgevingsvergunning tot het afwijken van het bestemmingsplan verleend indien is aangetoond dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

1. a. de milieusituatie (toetsing aan de Wet geurhinder);
2. b. natuurlijke en landschappelijke waarden;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
5. e. het bebouwings- en landschapsbeeld;
6. f. het zicht op karakteristieke gebouwen en bomen en aaneengesloten bebouwing;
7. g. de verkeersveiligheid.

Als uitgangspunt geldt dat op eigen erf dient te worden geparkeerd, dan wel wordt voorzien in parkeergelegenheid conform de parkeerbalans zoals opgenomen in paragraaf 2.2.6 van de toelichting. Hiervan kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken indien in het geval van nieuwe ontwikkelingen in de nabijheid van deze ontwikkeling op een goede wijze kan worden voorzien in voldoende parkeerplaatsen.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%.
3. c. Het gestelde in sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het wijzigingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, als bedoeld sub a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan één jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het gestelde in sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Jade (deelgebied B) te Beilen'.

In het hart van de kern Beilen is de afgelopen jaren een zogenaamde Woonservice-zone gerealiseerd, genaamd Jade. Deze zone bestaat uit wonen gecombineerd met zorg en overige maatschappelijke functies. De samenwerkende partijen voor de ontwikkeling van Jade zijn de gemeente Midden-Drenthe, woningcorporatie Woonservice, Zorggroep Drenthe en Welzijnswerk Midden-Drenthe.

Deze locatie maakt onderdeel uit van de Woonservice-zone en wordt deelgebied B genoemd. Na deelgebieden A,C en D is deelgebied B het laatste gebied dat herontwikkeld wordt. De aanwezige woningen en het Karspelhuis zijn enige tijd geleden gesloopt (Hofstraat 1 t/m 9 en Hekstraat 29 t/m 37). Dit bestemmingsplan voorziet in nieuwe eigentijdse huurwoningen. In totaal worden twaalf appartementen (in de vorm van een kleinschalig appartementencomplex) en acht rijwoningen gebouwd.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de planologisch-juridische basis voor de realisatie van de woningen.

Het bestemmingsplan 'Beilen' (vastgesteld op 28 februari 2013) is het geldend bestemmingsplan voor het plangebied. Het plangebied is bestemd als 'Wonen - Zorg' en 'Maatschappelijk'. In beide bestemmingen zijn bouwvlakken, bouwaanduidingen en maximale maatvoeringen aangegeven.

De nieuwe woningen worden anders gepositioneerd dan de huidige bouwvlakken. Ook wordt een aantal woningen binnen de bestemming 'Maatschappelijk' gerealiseerd, waarbinnen wonen niet is toegestaan. Voor de herontwikkeling is derhalve een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet hierin.

Figuur 1.1: Uitsnede bestemmingsplan 'Beilen' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied grenst in het zuiden aan de herontwikkeling van een Lidl supermarkt met bijbehorend parkeerterrein. Voor deze herontwikkeling ligt momenteel een ontwerp-bestemmingsplan ter inzage ('Realisatie Supermarkt aan Weverstraat te Beilen', d.d. 3 maart 2021). Deze ontwikkelingen sluiten op elkaar aan.

Figuur 1.2: Uitsnede ontwerp-bestemmingsplan 'Realisatie Supermarkt aan Weverstraat te Beilen' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Na deze inleiding volgt een hoofdstuk waarin de huidige ruimtelijke en functionele situatie van het plangebied wordt beschreven, gevolgd door de planbeschrijving. Hoofdstuk 3 toetst het initiatief aan relevant nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 4 gaat in op de milieuhygiënische en planologische aspecten met betrekking tot de ontwikkeling. Hoofdstuk 5 legt de regels van het bestemmingsplan uit. Tenslotte bespreekt hoofdstuk 6 de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Het plangebied is gelegen ten noorden van het centrumgebied van Beilen. Aan de Hofstraat 1 t/m 9 en Hekstraat 29 t/m 37 waren 10 rijenwoningen gesitueerd en het Karspelhuis. In de huidige situatie is het plangebied onbebouwd.

Ten zuiden van het plangebied is een supermarkt met bijbehorend parkeerterrein herontwikkeld. Het gebied grenst aan deze en aan de oostzijde aan het centrum/winkelgebied. Ten noorden van het plangebied, aan de overzijde van de Hofstraat, bevinden zich woningen. Ten noordwesten bevindt zich een basisschool. Ten westen van het plangebied bevinden zich woningen en appartementencomplexen.

Navolgend zijn drietal luchtfoto's opgenomen. De eerste twee luchtfoto's weergeven hoe het plangebied er nu uitziet, na de sloop. De derde luchtfoto dateert uit 2007, toen het plangebied nog wel bebouwd was.

Figuur 2.1: Luchtfoto plangebied met globale begrenzing (bron: PDOK)

Figuur 2.2: Luchtfoto plangebied met globale begrenzing (bron: Google Maps)

Figuur 2.3: Luchtfoto plangebied 2007

Deelgebied B is onderdeel van de Woonservice-zone. Dit betreft een zone waarin ruimte is voor wonen, zorg en overige maatschappelijke functies. Eén van de partners bij de realisatie van de Woonservice-zone is de woningcorporatie Woonservice. In de kernstrategie voor het dorp Beilen, welke woningcorporatie Woonservice heeft vastgelegd in haar strategisch voorraadbeleidsplan (SVB), is ingezet op twee onderdelen:

• het realiseren van voorzieningen voor met name ouderen;
• het ontwikkelen van multifunctionele woningen door vervanging van verouderde woningen.

Daarbij is de doelstelling het realiseren van de genoemde woningen en voorzieningen nabij het centrum en de Woonservice-zone. Het plan van Jade (deelgebied B) past binnen de kernstrategie voor het dorp Beilen en ligt in de Woonservice-zone.

In de nieuwe situatie wordt het kleinschalige appartementencomplex met twaalf appartementen aan de oostzijde van het plangebied gerealiseerd. In het westen zijn acht rijwoningen geprojecteerd. In het midden en aan de zuidkant is ruimte voor parkeren. Aan de noordzijde is een ontsluiting op de Hofstraat, aan de oostzijde is een voet/fietspad gepland. Het geheel is groen omkaderd.

Figuur 2.4: Inrichting plangebied (bron: HJK Architecten)

Kleinschalig appartementencomplex

Het kleinschalige appartementencomplex staat op de hoek van de Hekstraat en de Hofstraat aan een doorgaande route. Het complex is een eigenzinnig gebouw wat solitair in het groen staat en is ontworpen als een alzijdig complex in één uitstraling.

Om aan te sluiten bij de schaal van het dorp vindt in het complex een schaalverkleining plaats, door middel van insnoeringen is het complex opgedeeld in kleinere volumes. De kleinere volumes passen meer bij de kleine korrel in de omgeving. De schaalverkleining wordt versterkt door aan de Hekstraat een bijzondere derde woonlaag toe te voegen. De derde woonlaag is aan de Hekstraat wenselijk als markeringspunt/zichtpunt vanaf de kruising Hekstraat en Hofstraat en vanaf de parkeerplaats van de Lidl. Aan de oostzijde, richting de grondgebonden woningen van de Raadhuisstraat en de Hofstraat, is het complex twee bouwlagen. Het afbouwen van het kleinschalige appartementencomplex richting de grondgebonden woningen is passend in de omgeving.

De gekozen architectuur en de beton banden zorgen dat de balkons onderdeel zijn van het complex en de wisselende oriëntatie van de balkons op de hoeken zorgen voor een speelsheid en telbaarheid in het complex. Op deze manier staat het kleinschalige appartementencomplex passend in de omgeving.

Grondgebonden woningen

De woningen aan de nieuwe woonstraat bestaan uit twee blokken van vier woningen welke het woningblok van de Raadhuisstraat afmaken. In de stedenbouwkundig opzet is dit vastgelegd omdat er een trafo in dit gebied staat, deze komt dan tussen de beide blokken in en niet bij iemand in de achtertuin.

De woningen zijn ontworpen met een lage goot om als geheel niet te groot te laten zijn in relatie tot de omgeving en de inkijk in tuinen van omliggende bebouwing te beperken. Om de woningen aan te laten sluiten bij de kleinere korrel van omgeving is gekozen om de gevel op te trekken, hierdoor wordt de doorgaande gootlijn onderbroken en wordt de massa opgedeeld. Door de gevel op te trekken wordt er ook verbinding gemaakt met het kleinschalige appartementencomplex. Hiervoor zijn twee varianten ontworpen, een variant waar de gevel is opgetrokken en de gootlijn doorbreekt en een variant waarin de opgetrokken gevel zorgt voor extra ruimte op de verdieping.

Het kleinschalige appartementencomplex en de grondgebonden woningen gaan op deze manier op in de schaalgrootte van de omgeving. Door beide in eenzelfde stijl qua architectuur uit te werken, maar wel passend met zijn omgeving, ontstaat er een samenhang.

Figuur 2.5: Impressiebeeld (bron: HJK Architecten)

Figuur 2.6: Impressiebeeld (bron: HJK Architecten)

Voor de acht huurwoningen is gekozen voor een woningtype met wonen/leven op de begane grond en de slaapkamers op de verdieping. Door de gekozen woningplattegrond is de woning geschikt (te maken) voor meerdere doelgroepen.

Het kleinschalige appartementecomplex bestaat uit drie lagen met in totaal 12 appartementen. De appartementen kennen afwisselende plattegronden. Elk appartement beschikt over een grote en kleine slaapkamer. De appartementen op de verdiepingen hebben een balkon, de appartementen op de begane grond hebben een buitenruimte. De appartementen zijn met name geschikt voor kleinere (senior) huishoudens.

De nieuwe gebouwen staan in een groene omgeving. Het kleinschalige appartementencomplex staat vrij in gemeenschappelijk groen en heeft geen privétuintjes op de begane grond. De buitenruimtes voor de appartementen op het maaiveld zijn mee ontworpen met het gebouw. De woningen hebben een eigen voor- en achtertuin. De overige groene invulling zorgt voor een afscheiding naar het parkeerterrein van de Lidl.

Er is gekozen om de nieuwe weg in het plangebied op de Hofstraat aan te laten sluiten en er een doodlopende straat van te maken. De aansluiting op de Hekstraat betreft een voet/fietspad.

Voor de berekening van de parkeerbehoefte is gebruik gemaakt van de CROW publicatie 381 - Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen, december 2018. De stedelijkheidsgraad van gemeente Midden-Drenthe is niet-stedelijk. Het plangebied is gelegen in de schil van het centrum. In totaal worden twaalf huurappartementen en acht huur(rij)woningen, waarvan de appartementen middenhuur zijn en de grondgebonden woningen sociale huur. Gemeente Midden-Drenthe hanteert nabij het centrum de bovenkant van de parkeernormen zoals genoemd in de CROW.

De parkeerbehoefte van middenhuurappartementen bedraagt maximaal 1,6 per woning. Voor twaalf middenhuurappartementen komt dit neer op gemiddeld 19 parkeerplaatsen.

De parkeerbehoefte van sociale huur (rij)woningen bedraagt maximaal 1,8 per woning. Voor acht sociale huur (rij)woningen komt dit neer op gemiddeld 14 parkeerplaatsen.

De totale parkeerbehoefte bestaat uit (gemiddeld) 33 parkeerplaatsen. Ter plaatse van de hoekwoningen is parkeergelegenheid op eigen terrein. De hoekwoningen hebben in totaal een parkeerbehoefte van 1,8 maal vier. Dat maakt dat 26 parkeerbehoefte resteert. Omdat in het gebied 28 gezamenlijke parkeerplaatsen worden gerealiseerd, wordt voldaan aan de parkeerbehoefte.

Voor de huurwoningen is de ambitie opgesteld om binnen de mogelijkheden zo duurzaam mogelijk te bouwen. Vanuit kostenoverwegingen zijn de mogelijkheden in de huidige markt echter beperkt. Er wordt in ieder geval voldaan aan de vigerende wet- en regelgeving, onder meer ten aanzien van de Rc waarden en de luchtdoorlatendheid. Daarnaast zullen de woningen geheel voldoen aan de BENG-eisen.

De nadere specificatie van het bovenstaande wordt ten tijde van het bouwplan uitgewerkt.

De voorgenomen ontwikkeling van het plangebied moet passen binnen het vigerend beleid op zowel nationaal, provinciaal als gemeentelijk niveau. Voor de ontwikkelingen en het plangebied zijn verschillende beleidsstukken relevant. Hierna zijn de belangrijkste bevindingen uit het beleid beschreven en wordt aangegeven hoe de ontwikkeling van het plangebied hierop inspeelt.

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht geworden. De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.

De NOVI bevat de hoofdzaken van het beleid voor de fysieke leefomgeving. Uit de Omgevingswet volgt dat al het strategische beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, én het nieuwe strategische beleid op het beleidsterrein van de fysieke leefomgeving worden opgenomen in de NOVI.

Het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4, 2001) en de Rijksnatuurvisie 2014 gaan op in en worden vervangen door de NOVI en het bijbehorende Nationaal Milieubeleidskader. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervalt geheel, behalve paragraaf 4.9 Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone. De NOVI geldt verder als wijziging van enkele onderdelen van het Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP) op grond van de Waterwet.

In zijn totaliteit kent de NOVI in totaal 21 nationale belangen en opgaven die het verder uitwerkt. Die opgaven zijn niet meer op zichzelf staand op te lossen, maar grijpen in elkaar. Met de NOVI zoekt het Rijk een perspectief om de grote opgaven aan te pakken, om Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Om die reden worden binnen de NOVI prioriteiten gesteld. De NOVI stelt daarbij een integrale aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen werkt het Rijk aan de vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als van de ondergrond. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; en.
• Afwentelen wordt voorkomen.

Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de afwegingsprincipes benut worden.

Met de NOVI presenteert het Rijk een integrale, op samenwerking gerichte aanpak. De NOVI geeft een gebiedsgericht afwegingskader en sturende visie in een, gericht op het realiseren van een gezond, leefbaar, herkenbaar en economische sterk Nederland.

Het initiatief is niet strijdig met de NOVI.

De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.

De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Infrastructuur en Milieu voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee, dat de minister er voor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio's.

De Ladder is onder andere van toepassing op bouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang, welke navolgend worden getoetst:

1. 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
2. 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
3. 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
4. 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
5. 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Ad 1. Stedelijke ontwikkeling

Of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Op basis van jurisprudentie geldt voor wonen dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.

Het bouwplan bestaat uit 20 woningen. Ter plaatse waren er 10 woningen aanwezig (aantal jaren geleden gesloopt). Gelet op de omvang van het planvoornemen in relatie tot de omgeving is het plan (net) niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Uit oogpunt van zorgvuldigheid is echter de laddertoets wel doorlopen.

Ad 2. Nieuwe stedelijke ontwikkeling

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.
Op basis van het geldende bestemmingsplan is er sprake van uitbreiding van het aantal woningen. In totaal worden twaalf appartementen en acht rijwoningen gebouwd. Er waren tien rijenwoningen gesitueerd in het plangebied, maar deze zijn al even geleden gesloopt. Daarmee kan worden gesteld dat er sprake is van een nieuwe ontwikkeling.

Ad 3. Ruimtelijk verzorgingsgebied

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de behoefte aan die ontwikkeling worden gemotiveerd. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het ruimtelijk verzorgingsgebied is in onderhavig project beperkt tot Beilen en de directe omgeving erom heen. De huurwoningen zullen voor het grootste gedeelte worden bewoond door inwoners uit Beilen en omgeving.

Ad 4. Behoefte
Zoals hiervoor al staat vermeld, dient de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt, te worden beschreven. Daarbij is het niet relevant of het plangebied binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt. Kort gezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende 10 jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als dit aanbod feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). Op basis van het gemeentelijke beleid en de bij Woonservice bekende behoefte aan woningen is duidelijk dat de bouw van huurwoningen en huurapppartementen voorziet in de behoefte.

Ad 5. Bestaand stedelijk gebied
In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Het plangebied ligt midden in de kern Beilen. Geconcludeerd kan worden dat het plangebied onderdeel is van het bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het plan voldoet aan de Ladder van duurzame verstedelijking. Het plan voorziet in een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. Deze behoefte wordt opgevangen in bestaand stedelijk gebied. Dit komt ook in de hoofdstukken Beleid en Onderzoek nader en gespecificeerd aan de orde.

Provinciale Staten hebben op 2 juli 2014 ingestemd met de Actualisatie Omgevingsvisie Drenthe 2014. Deze visie is in 2018 nogmaals geactualiseerd en vastgesteld op 3 oktober 2018. De Omgevingsvisie Drenthe een centraal visiedocument. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein. In de visie zijn vier wettelijk voorgeschreven provinciale planvormen samengenomen:

• de provinciale structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro);
• het provinciaal milieubeleidsplan op grond van de Wet milieubeheer (Wm);
• het regionaal waterplan op grond van de waterwetgeving;
• het Provinciaal Verkeers- en Vervoersplan op grond van de Planwet verkeer en vervoer.

De Omgevingsvisie is hét kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe voor de periode tot 2030, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode erna. Als in de tekst wordt gesproken over ‘lange termijn’, betreft het de periode na 2030. De Omgevingsvisie heeft voor de provincie vooral een interne binding. Dit betekent dat de provincie bij de uitoefening van haar taken aan de Omgevingsvisie gebonden is.

Missie

De volgende missie is geformuleerd: "het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten die de provincie rijk is." De kernkwaliteiten dragen bij aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Het provinciaal belang ligt in het behouden en waar mogelijk ontwikkelen van deze kernkwaliteiten. Deze missie is ingegeven door wat inwoners, medeoverheden en maatschappelijke partners belangrijk vinden voor de toekomst van Drenthe. De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Samen met vertegenwoordigers van overheden, belangengroepen, marktpartijen en inwoners heeft de provincie de volgende kernkwaliteiten van Drenthe benoemd:

• rust, ruimte, natuur en landschap;
• oorspronkelijkheid (authenticiteit, Drents eigen);
• noaberschap;
• kleinschaligheid (Drentse schaal);
• menselijke maat;
• veiligheid.

Het provinciaal belang ligt in het behouden en, waar mogelijk, ontwikkelen van de kernkwaliteiten. In hoofdstuk 4 van de Omgevingsvisie is voor alle kernkwaliteiten een uitwerking naar meer concrete indicatoren gemaakt, namelijk landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, archeologie, rust en natuur.

Zorgvuldig Ruimtegebruik

In Drenthe kunnen mensen nog ruimte beleven. Dat wil de provincie bewaken, ook wanneer er nieuwe ontwikkelingen zijn. Zorgvuldig ruimtegebruik is van provinciaal belang.

Milieu- en leefomgevingskwaliteit

De provincie streeft naar een gezonde en veilige leefomgeving voor mens, plant en dier. Het beschermen van de kwaliteit van milieu en leefomgeving is veelal op Europees en nationaal niveau geregeld. Daarbij zijn diverse taken en verantwoordelijkheden bij de provincies neergelegd. Deze taken, gericht op het beschermen van de kwaliteit van lucht, water en bodem en het verbeteren van de verkeersveiligheid, waterveiligheid en externe veiligheid, zijn daarmee van provinciaal belang.

Kaarten en doelstellingen

Op kaarten behorende bij de Omgevingsvisie Drenthe zijn de kernkwaliteiten nader weergegeven. Op een aantal kaarten (wanneer relevant) is het plangebied als volgt aangeduid:

Landschap

De kwaliteit en de diversiteit van het Drentse landschap dragen sterk bij aan een aantrekkelijk milieu om in te wonen, te werken en te recreëren. Landschap is één van de zes kernkwaliteiten van Drenthe. De identiteit van het Drentse landschap wordt bepaald door de ontstaansgeschiedenis en de diversiteit aan landschapstypen. De provincie richt zich op het in stand houden en versterken van het landschap als economisch, ecologisch en cultureel kapitaal.

Het plangebied is gelegen binnen het esdorpenlandschap. Het Drents plateau bestaat voornamelijk uit esdorpenlandschap. Dit landschapstype bevat enkele telkens terugkerende onderdelen, namelijk het dorp, de es, het beekdal en de velden/bossen/heide.

De essen zijn van provinciaal belang. Deze voor het esdorpenlandschap kenmerkende open ruimtes zijn veelal omgeven met esrandbeplanting. Het provinciaal beleid is gericht op het behoud van de open ruimte en het versterken van esrandbeplanting.

Het plangebied, dat gelegen is in het centrum van Beilen, is bebouwd geweest en is vanwege sloop nu onbebouwd. De omgeving van het plangebied is eveneens bebouwd. In die zin verandert er voor het landschap niet veel. Er worden geen landschappelijke waarden aangetast.

Cultuurhistorie

Het cultuurlandschap, met daarin het gebouwde erfgoed als ankerpunten, is sterk bepalend voor hoe men de leefomgeving ervaart. Het geeft er betekenis aan en is zo direct verbonden met het provinciale beeld van de Drentse identiteit. Daarom heeft de provincie de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS), die het provinciaal belang vastlegt, met daarin drie sturingsniveaus. Het beleid van de provincie Drenthe ten aanzien van cultuurhistorie is beschreven in de beleidsnota Cultuurhistorisch Kompas Drenthe.

Het terrein is gelegen binnen het deelgebied 6: 'De velden in centraal Drenthe'. De structuur van dit gebied wordt gedomineerd door de twee grote bos- en heidegebieden van het Dwingelderveld en bij Hooghalen, door de beekdalen van de Elperstroom en de Westerborkerstroom met de daarbij gelegen esdorpen die al in de middeleeuwen zijn ontstaan. De twee bos- en heidegebieden zijn aangelegd met de karakteristieke padenstructuur van boswachterijen en stuifzandbossen. Ze bevatten ook vele sporen van de tijd ervoor en erna, zoals (pre-)historische routes en grenzen en jongere ingrepen uit en na de Tweede Wereldoorlog, zoals de radiotelescoop van Dwingeloo en de sporen van Kamp Westerbork. Bijzonder is de ligging van het (Nationaal Park) Dwingelderveld als oude gemeenschapsgrond te midden van een krans van esdorpen. De smalle en soms duidelijk begrensde beekdalen van de Elper- en Westerborkerstroom hebben een sterke ruimtelijke relatie met de ernaast gelegen dorpen.

Richtinggevend voor dit deelgebied is het herkenbaar houden van de samenhang van twee bos- en heidegebieden met de nabijgelegen esdorpen. De bos- en heidegebieden van het Dwingelderveld en van Hooghalen zijn een resultante van de ontginning van de woeste gronden rond de esdorpen. Ook het behouden van de samenhang van de esdorpen Elp, Orvelte, Westerbork en Zwiggelte met de naastgelegen beekdalen is bepalend voor de toekomst.

Het sturingsniveau 'respecteren' is van toepassing. De provincie wil de cultuurhistorische samenhang veilig stellen voor de toekomst. Bij ontwikkelingen ligt de inzet bij het waarborgen van de cultuurhistorische samenhang voor de toekomst. Initiatiefnemers hebben de verantwoordelijkheid om de cultuurhistorische hoofdstructuur als inspiratiebron te benutten voor ontwikkelingen.

Paragraaf4.1 motiveert dat de cultuurhistorische waarden niet worden aangetast door de ontwikkeling. Het plangebied is gelegen in het centrum van Beilen.

Archeologie

Het provinciaal beleid voor de Drentse archeologie is gericht op instandhouding, bescherming, beleven en benutten. Het archeologisch erfgoed behoort tot het ruimtelijk erfgoed en is een belangrijke bouwsteen van de ruimtelijke kwaliteit en identiteit van Drenthe (kernkwaliteit archeologie).

Het plangebied heeft het beschermingsniveau 1: 'Generiek'. Het beschermingsniveau Generiek richt zich op het algemene uitgangspunt dat alle behoudenswaardig archeologische vindplaatsen (waarden) die op de Archeologische Monumentenkaart (AMK) van Drenthe staan en de nieuw ontdekte behoudenswaardige vindplaatsen niet ongezien kunnen verdwijnen.

In gebieden of terreinen met een archeologische verwachting op de archeologiekaarten, wordt gestuurd op een goede uitvoering van archeologisch onderzoek. Niet voor alle bodemingrepen is archeologisch onderzoek vereist. Dit hangt af van de omvang en aard van de ingreep, de waarde/verwachting van de locatie en het vrijstellingenbeleid zoals dat is uitgewerkt in de gemeentelijke archeologiekaarten. In dit gebied is sprake van (mogelijke) archeologische waarde, waardoor onderzoek nodig is. Dit wordt nader beschreven in paragraaf 4.1.

Aardkundige waarden

Drenthe heeft een eigen karakter, een eigen (ruimtelijke) identiteit, die door inwoners en bezoekers hoog wordt gewaardeerd. Het aardkundige landschap van Drenthe is hiervoor in belangrijke mate bepalend. Aardkundige waarden die bijdragen aan het specifieke Drentse karakter wil de provincie behouden en, waar mogelijk, herstellen. Het provinciaal belang ligt in het behouden en, waar mogelijk, ontwikkelen van de kernkwaliteit aardkundige waarden. De provincie wil inhoud geven aan ruimtelijke kwaliteit, om de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe te behouden en te versterken. Het doel is de archiefwaarde van de bodem te behouden en de landvormen, die karakteristiek zijn voor het Drentse landschap, te behouden en te versterken, als onderdeel van de kernkwaliteit oorspronkelijkheid.

Het perceel heeft een Generiek beschermingsniveau. In deze gebieden wil de provincie de lokale, aardkundige kenmerken voor de toekomst bewaren. De provincie verwacht van gemeenten dat zij in deze gebieden nagaan welke kenmerkende aardkundige waarden aanwezig zijn en dat zij hieraan bescherming geven via het gemeentelijk bestemmingsplan en plannen en initiatieven daarop beoordelen. Bij ontwikkelingen kunnen aardkundige kwaliteiten als inspiratiebron worden gebruikt.

De aardkundige waarden worden niet aangetast. Het gebied bebouwd geweest en onderdeel van het centrum van Beilen. Vanwege sloop is het momenteel onbebouwd. De nieuwe (vervangende) bebouwing zal de archiefwaarde van de bodem en de landvormen niet negatief aantasten.

Overige waarden

Het perceel heeft tot slot nog een specifieke waarde ten aanzien van de milieukwaliteit (externe veiligheid, geurhinder en luchtkwaliteit) en het watersysteem. Deze thema's komen in Hoofdstuk 4 nader en gespecificeerd aan de orde.

In de Provinciale Omgevingsverordening (POV) vertaalt de provincie Drenthe zijn Omgevingsvisie (deels) door naar concrete regels. Op 3 oktober 2018 is de actualiseerde versie door Provinciale Staten vastgesteld.

In de POV is opgenomen (artikel 2.6) dat in een ruimtelijk plan uiteen wordt gezet dat met het desbetreffende plan wordt bijgedragen aan behoud en ontwikkeling van de bij het plan betrokken kernkwaliteiten. Het plan maakt daarbij geen activiteiten mogelijk die deze kernkwaliteiten significant aantasten. Hierboven, onder de Provinciale Omgevingsvisie, is het plan hieraan getoetst.

Artikel 2.17 van de POV stelt dat een ruimtelijk plan kan voorzien in nieuwe woningbouw, mits de behoefte op basis van de gemeentelijke woonvisie kan worden aangetoond en aansluit bij bestaand stedelijk gebied. De gemeentelijke woonvisie ten aanzien van de woningvoorraad:

• draagt bij aan balans tussen vraag en aanbod in de gehele Drentse woningvoorraad op de lange termijn en is hiertoe afgestemd binnen de woningmarktregio's;
• benoemt tenminste de kwaliteit, kwantiteit, doelgroepen, duurzaamheid en kernenstructuur.
• schetst de opgaven in de bestaande woningvoorraad;
• geeft aan op welke wijze balans op lange termijn wordt gerealiseerd.

Het plangebied is aangeduid als bestaand stedelijk gebied. Het plan wordt in paragraaf 3.3 getoetst aan het gemeentelijke woonbeleid.

Daarnaast stelt artikel 9.5 van de POV dat met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht, voor het gebied binnen de bebouwde kom van een gemeente dat in een ruimtelijk plan is bestemd voor de doeleinden bebouwing, hoofdinfrastructuur en spoorwegen, een gemiddelde overstromingskans van eens in de 100 jaar geldt. Het aspect water komt nader aanbod in paragraaf 4.8.

Tot slot volgt uit artikel 4.5 van de POV dat het verboden is een Temperatuur Opslag-systeem voor middelhoge of hoge temperatuur te hebben of te installeren op een zodanige wijze dat de warmte wordt toegevoegd op een diepte die is gelegen boven de zone ‘Formatie van Breda’ zoals deze is aangegeven op de bij deze verordening behorende kaart C3. Het plan voorziet hier niet in.

De verordening geeft verder geen specifieke bepalingen voor het perceel en de gewenste ontwikkeling. Het initiatief is in lijn met de POV.

In de Omgevingsvisie Midden-Drenthe (februari 2022, vervangt de Structuurvisie Midden-Drenthe 2030 "Platteland Leeft!" uit 2012) geeft de gemeente antwoorden op diverse vragen: Hoe willen we dat onze gemeente er in de toekomst uitziet? Welke ontwikkelingen komen er op ons af en wat is er nodig om de komende jaren prettig te kunnen wonen, werken en recreëren? Daarvoor is de gemeente voor een groot deel afhankelijk van initiatieven. Om initiatieven samen voor elkaar te krijgen, is de uitnodiging zo open mogelijk met zo min mogelijk beperkingen. Tegelijkertijd blijft sturing nodig. De gemeente wil dat ontwikkelingen elkaar bij voorkeur versterken en niet beperken. Bovendien is het belangrijk om het DNA van Midden-Drenthe te behouden: de identiteit van Midden-Drenthe en de kwaliteiten waar men trots op is. De gemeente is verantwoordelijk voor het bewaken van de samenhang en de kwaliteit. De gemeente kan initiatieven stimuleren en ontwikkelingen mogelijk maken, door integraal te werken en vooral in samenwerking met inwoners, ondernemers, (semi) overheden, organisaties en overige belanghebbenden. Zij kiest er met deze omgevingsvisie voor om meer ruimte te bieden en niet alles vast te leggen. Dit doet de gemeente door ambities per thema en per deelgebied te benoemen, zonder precies aan te geven waar wat moet komen.

In Midden-Drenthe is de ruimte. Streven voor Midden-Drenthe in 2035 is dan ook ruimte:

• voor iedereen om mee te doen;
• om te wonen;
• voor duurzame innovatie;
• voor ontwikkeling;
• maken we samen.

Wat betreft de ruimte om te wonen wordt het volgende gesteld. Het is een groene gemeente, met volop ruimte om van dat groen te genieten. De gemeente combineert natuur en wonen. Het woningaanbod past bij de veranderingen in de samenstelling van de bevolking, zoals bij Lievingerveld. Er zijn dus voldoende woningen beschikbaar voor jong en oud. De gemeente zet sterk in op aantrekkelijk wonen voor jonge gezinnen. Daardoor blijft er een goede balans tussen jonge mensen en de groeiende groep ouderen. Goede voorzieningen, samenwerking met verschillende partners en naoberschap zorgen er voor dat ouderen langer thuis kunnen blijven wonen. Daarom ondersteunt de gemeente ook mantelzorgers waar mogelijk. Keuzes over wonen baseert de gemeente op goede woonkwaliteit voor iedereen en kansen om verschillende groepen in de samenleving te verbinden. De woonomgeving is groen, gemoedelijk en uitnodigend. Dat draagt er aan bij dat inwoners van verschillende generaties en groepen elkaar ontmoeten; naar buiten gaan en in beweging komen is gratis en laagdrempelig.

De omgevingsvisie is een ruimtelijke visie met een link naar gezondheid en legt de beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving voor de lange termijn vast. Duidelijk moet zijn wat de gemeente wil bereiken. Uit de brede participatie zijn 4 thema’s naar voren gekomen die de samenleving belangrijk vindt en die de visie centraal stelt. Die thema’s zijn vertaald in de ruimtelijke stip op de horizon, te weten: een groen, gezond, leefbaar en duurzaam Midden-Drenthe. Dit zijn thema's die voor het hele grondgebied gelden.

De visie werkt ook de de thema’s voor de verschillende gebieden in de gemeente uit, zowel per gebied als specifiek per dorp. Als specifiek naar Beilen wordt gekeken, wordt het volgende gesteld. Beilen is de grootste kern in de gemeente met ongeveer 10.000 inwoners en is centraal gelegen, direct aan de A28 en de N381. Door deze ligging is Beilen goed bereikbaar, ook met openbaar vervoer, mede door de aanwezigheid van het station. Beilen heeft een uitgebreid voorzieningenniveau (zoals winkels, scholen (waaronder voortgezet onderwijs), zwembad en sportvelden). Rondom het winkelgebied zijn ruim voldoende parkeervoorzieningen aanwezig. Het dorp kampt daarbij net als andere vergelijkbare hoofdkernen met leegstand van winkelpanden. Het stationsgebied grenst direct aan de kenmerkende bebouwing van Friesland Campina (“de Domo”). In Beilen is een aantal bedrijventerreinen gelegen, te weten De Hanekampen, De Zuidmaten en Dambroeken. Daarnaast ligt aan de A28 het bedrijventerrein Ossebroeken, waar nog uitbreidingsmogelijkheden zijn. Ten aanzien van de klimaatveranderingen kan dit gebied te maken krijgen met wateroverlast, droogte en hittestress.

Op gebied van wonen ziet de gemeente de volgende opgave in Beilen. Het grootste deel van de groei van de woningbehoefte voor de komende periode voorziet de gemeente in Beilen. Zij zoekt daarbij naar kansen op transformatie-/inbreidingslocaties in de kern en uitbreiding aansluitend aan de kern. Belangrijk daarbij is dat natuurinclusief en klimaatadaptief wordt gebouwd. Wat betreft wijkverbetering wil de gemeente Beilen vergroenen. Daarom wordt het belang van de groenstructuur als onderdeel van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving nadrukkelijk meegewogen bij wijkverbeteringsprojecten of op ontwikkellocaties. Daarnaast wil de gemeente het bewegen stimuleren door de aanleg van dorpsommetjes en het beter verbinden van de kern Beilen met de nabij gelegen natuurgebieden.

Afweging

Het initiatief is in lijn met de visie. Er wordt in de grootste kern Beilen gebouwd, waarbij gebruik wordt gemaakt van een transformatie-/uitbreidingslocatie aansluitend aan het centrum van Beilen. Gezien de locatie zijn de woningen met name geschikt voor starters, jonge gezinnen en senioren. Binnen het planvoornemen wordt daarnaast extra groen toegevoegd (zie paragraaf 2.2).

In de Visie op Beilen uit 2013 is de ruimtelijke visie op Beilen verwoord. Hierin is een zestal pijlers voor Beilen behandeld. Eén van deze aandachtspunten is de groeiruimte voor woningbouw. In Beilen is uitbreiding van de woningvoorraad mogelijk. Hoe deze woningbouw dient te worden ingevuld, wordt nader besproken in het Woonplan. In de Visie op Beilen wordt daarnaast nadrukkelijk aandacht besteed aan de groenstructuur, wat van essentieel belang is voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Dit is in het vorige hoofdstuk reeds aan de orde gekomen.

Afweging

Zoals al in de planbeschrijving is omschreven, voorziet het plan in het realiseren van acht grondgebonden woningen en twaalf appartementen. Binnen het planvoornemen wordt daarnaast extra groen toegevoegd (zie paragraaf 2.2). Zie ook het Woonplan hieronder. Het planvoornemen is in overeenstemming met de Visie op Beilen.

In het 'Woonplan 2017-2021' is het gemeentelijk woonbeleid verwoord. Relevant beleid uit dit plan heeft betrekking op de woningbehoefte (kwantitatief en kwalitatief) en de inrichting van de woonservicezone. In het woonplan wordt aangegeven dat in de kern Beilen de verwachte groei van het aantal huishoudens het grootste is ten opzichte van de andere kernen in Midden-Drenthe. De woningmarktanalyse gaat uit van een groei van ongeveer 345 huishoudens voor Beilen in de periode tot 2025.

Naast deze kwantitatieve behoefte is het van belang dat er wordt gebouwd naar de kwalitatieve woonvraag. Uit het Woonplan blijkt dat het accent bij de woningbouwopgave ligt op jonge gezinnen, starters en senioren.

Wat betreft de Woonservice-zone staat in het woonplan het volgende omschreven: “De realisatie van woonservicezones wordt gestimuleerd. Een Woonservice-gebied wordt gekenmerkt door een zodanige combinatie van voorzieningen dat er een prettig leefgebied ontstaat voor mensen met een beperking, ook voor die groepen die nu nog deels intramuraal wonen. De aanwezige woon, zorg, en welzijnsstructuur bedienen niet alleen de mensen met een zorgvraag, maar maken het gebied ook aantrekkelijk voor mensen die (nog) geen zorgvraag hebben. In een dergelijk gebied moet het ook voor andere doelgroepen aantrekkelijk zijn om te wonen en te verblijven.”

Afweging

Het planvoornemen voorziet in het realiseren van acht grondgebonden huurwoningen en twaalf huurappartementen, waarvan de appartementen middenhuur zijn en de grondgebonden woningen sociale huur. Op basis van het bovenstaande beleid is dit passend. Om het nader in de huidige context te plaatsen is aanvullend woningbehoefte onderzoek verricht. Dit komt hieronder aan de orde.

De gemeente en corporaties in Midden-Drenthe willen een goed beeld van het functioneren van de woningmarkt, zowel in de gemeente zelf als in de regio. Het onderzoek (december 2021) is daarom regionaal uitgevoerd. Per gemeente is een lokale rapportage uitgewerkt.

In deze lokale rapportage wordt ingezoomd op de gemeente Midden-Drenthe en wordt aandacht besteed aan de lokale vraag en verschillen tussen de kernen in de gemeente. Daarnaast wordt een beeld geschetst van de woningmarkt in de gemeente en de belangrijkste kernopgaven van 2021 tot 2030 (9-jaarsperiode), met een doorkijk naar 2040.

Woningbehoefte groei

De druk op de woningmarkt groeit. Dan gaat het tot 2030 om 620 woningen (jaarlijks 69 woningen). Op korte termijn is de behoefte het grootst en is het advies een hoger aantal te hanteren. Aanvullend hierop zijn er potentieel de volgende opgaven:

• Verstedelijkingsambitie van de regio Zwolle en regio Groningen-Assen van circa 500 woningen (tot 2040 ten opzichte van Primos).
• Uitstroom uit vakantieparken in het kader van vitale vakantieparken.

Dit gaat om 305 huishoudens. Het is zaak om bij de woningbouwplanning vinger aan de pols te houden. Vestiging in de regio is nu positief, maar fluctueert sterk met de economische ontwikkeling in Nederland.

Accenten in de vraag per dorp

Op basis van bevolkings- en woningvoorraad-kenmerken per kern kunnen indicaties worden gegeven van de verdeling van de kwalitatieve woonopgave over de kernen. Daarbij wordt gekeken naar vraag-factoren als leeftijdsopbouw, inkomensopbouw, vestiging in de kernen. Ook wordt hierbij de aanbodzijde door inzicht in populariteit van huurwoningen, en huur-koopverhoudingen betrokken. Zo krijgen we per kern een indicatie van de kenmerken daarmee een richting voor de te verwachten kwalitatieve behoefte in die kern. Deze is hieronder weergegeven:

Figuur 3.1: Kwalitatieve woningbehoefte (bron: Woningmarktonderzoek gem. Midden-Drenthe d.d. 7 december 2021)

Op basis van bovenstaande gegevens zijn de volgende ontwikkelingen zichtbaar:

• De vraag van jongeren is relatief wat groter in en rondom Beilen. De vraag van gezinnen is groot in de kernen nabij Smilde, en is in Westerbork en omgeving juist relatief beperkter aanwezig;
• Ouderen wonen verhoudingsgewijs meer in Westerbork en omgeving;
• De grote kernen huisvesten doorgaans iets meer lagere inkomen en minder hoge inkomensgroepen. De hoge inkomensgroepen zijn verhoudingsgewijs iets meer in de omgeving van Westerbork vertegenwoordigd;
• De grote kernen zijn het meest in trek bij vestigers;
• Naar woningaanbod is de druk op de huursector het grootst in Beilen en Smilde. De kernen rondom Beilen en rondom Westerbork zijn in grote mate ‘koopgeoriënteerd’.

Match vraag en aanbod

In Midden-Drenthe zitten middeninkomens (waaronder koopstarters) en ouderen het meest in de knel op de woningmarkt. Er is een ruim aanbod duurdere ruime woningen. Het aanbod betaalbare koopwoningen tot € 225.000 is onvoldoende aanwezig. Hierdoor stagneert de doorstroming tussen de huur- en koopsector en komen starters moeilijk aan een koopwoning. De bestaande voorraad in de kernen komt de komende jaren bovengemiddeld vrij door ouderen die de woning verlaten. De vrijkomende woningen bieden gelet op het prijsniveau vooral plek voor doorstromers binnen de gemeente en in mindere mate starters. Daarnaast is dit aanbod ook potentieel passend voor vestigers van buiten de gemeente.

Behoefte in de dorpen

In de tabel is weergegeven waar per kern de accenten liggen binnen de kwalitatieve woningbehoefte. Een donkergroen huisje geeft aan dat in het programma hier zeker behoefte aan is (dubbelgroen nog meer). Lichtgroen wijst op een vinger-aan-de-polsstrategie: met mate toevoegen. Het aantal huisjes geeft geen procentuele verhoudingen weer, maar een afwijking ten opzichte van het gemeentelijke beeld.

Figuur 3.2: Verdelen wonigbehoefte kernen (bron: Woningmarktonderzoek gem. Midden-Drenthe d.d. 7 december 2021)

Uit de tabel komt het volgende naar voren:

• In Beilen wordt door de populariteit van de huursector behoefte in dit segment verwacht. Dit geldt ook voor Smilde;
• In de kernen met relatief meer jongeren/gezinnen wordt behoefte aan betaalbare koopwoningen verwacht;
• In de kernen met relatief meer gezinnen met kinderen wordt behoefte aan middeldure (en betaalbare) koopwoningen verwacht;
• In de kernen met relatief meer vestigers wordt behoefte aan middeldure en duurdere koop verwacht;
• In de kernen met een behoorlijk aandeel middeninkomens en een zekere huuroriëntatie wordt behoefte aan vrije sector huurwoningen verwacht.

Advies bouwprogramma Midden-Drenthe

Het advies met bandbreedtes geeft richting aan de wenselijke mix tussen verschillende segmenten binnen de huur en koop op basis van wensen en mogelijkheden van huishoudens, aanbod op de markt en substitutiegedrag. Dit is hieronder in de tabel weergegeven:

Figuur 3.3: Advies bouwprogramma tot 2030 (bron: Woningmarktonderzoek gem. Midden-Drenthe d.d. 7 december 2021)

Voortvloeiend uit bovenstaande is dat er per saldo een beperkte uitbreidingsbehoefte aan huurwoningen is. Voor de doelgroep van (sociale) huur zijn in Midden-Drenthe echter weinig alternatieven beschikbaar. De vrije sector huur is klein. Het aantal betaalbare koopwoningen ook. Daarom is het advies aan de bovenkant van de bandbreedte te zitten. Dit biedt de doelgroep kansen, en biedt tevens de mogelijkheid om in de bestaande voorraad woningen te herschikken, vanwege het gemiddeld grote tekort aan toegankelijke woningen. Verkoop ten behoeve van starters of herontwikkeling door herstructurering zijn dan mogelijk.

In de koopsector zijn potentieel voldoende doorstroommogelijkheden naar duurdere koopwoningen. In Midden-Drenthe hebben woningzoekenden vooral behoefte aan betaalbare koopwoningen. In de koopsector is nieuwbouw voor de directe vraag in dat segment zinvol. Door gestegen huizenprijzen zal het vrijkomend aanbod doorschuiven naar hogere klassen. Hetzelfde geldt voor ruimere hypotheekmogelijkheden door de huidige lage rentestand. Daarom is niet alleen toevoeging in het betaalbare segment nodig, maar ook in het middensegment (ondanks dat er bij doorstroming theoretisch voldoende aanbod zou zijn).

Extra vraag van vestigers

In de huidige overzichten gaan we uit van de trendmatige vraag die uit de prognoses en ramingen naar voren komt. Bij een extra groei-ambitie zal Midden-Drenthe meer woningzoekenden van elders aantrekken. Uit de verhuizingen in het verleden is te zien welke vraag vestigers hebben.

Figuur 3.4: Woningtypen (bron: Woningmarktonderzoek gem. Midden-Drenthe d.d. 7 december 2021)

Vestigers verhuizen naar verschillende segmenten. In Beilen, Westerbork en Smilde liggen er vooral kansen voor gezinnen met kinderen en mensen op middelbare leeftijd. Doorgaans een hogere SES. Kansen liggen er meer door een accent richting duurder woningaanbod waaronder grondgebonden koop-woningen. Het gaat echter niet alleen om koopwoningen. Een wezenlijk deel van de vestigers komt namelijk in de sociale of particuliere huursector terecht. Dan gaat het om 45% van de vestigers.
De overige kernen trekken minder vestigers. Als hier mensen zich vestigen zijn bovengemiddeld vaak oudere(n/stellen) die rustig en ruimtelijk willen wonen. Voor hen zijn vooral toegankelijke grondgebonden woningen nodig in het betaalbare tot duurdere koopsegment.

Conclusie

Op basis van voorgaande behoefte onderzoek is duidelijk dat dit plan voorziet in een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte, die passend is in de kern Beilen. Er is immers sprake van een gevarieerd programma van sociale huur en middenhuur.

Het bestemmingsplan Beilen uit 2013 is het vigerend bestemmingsplan voor de kern Beilen. Het plangebied is bestemd als 'Wonen - Zorg' en 'Maatschappelijk'. De realisatie van de Woonservice-zone wordt in het bestemmingsplan genoemd. De begrenzing wordt grofweg gevormd door de Schultenstraat (zuiden), Esweg (westen), Asserstraat (oosten) en de Witte Valkenstraat (noorden). Aangezien destijds de plannen nog niet voldoende concreet waren, is in het vigerend plan 'Beilen' de bestaande situatie vastgelegd.

De Duurzaamheidsvissie Midden-Drenthe dateert van oktober 2019. Het Uitvoeringsprogramma Duurzaamheidsvisie Midden-Drenthe 2020-2022 dateert van juni 2020. De visie beschrijft hoe de gemeente de komende jaren aan de slag gaat met duurzaamheid. Met inwoners, ondernemers en andere stakeholders is besproken welke projecten de gemeente gaat opzetten en met wie zij gaat samenwerken om de projecten te realiseren. De duurzaamheidsvisie is een dynamisch document. De ontwikkelingen gaan snel. Dit vraagt om een open houding, waarin ruimte is om veranderende inzichten en nieuwe initiatieven een plek te geven. In de Duurzaamheidsvisie zijn de ambitie van de gemeente en een aantal voorbeeldprojecten opgenomen. De centrale doelstelling luidt: "Duurzame ontwikkeling is een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie, zonder daarmee voor toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien."

Afweging

Hoe bij het initiatief wordt omgegaan met duurzaamheid, is beschreven in zie paragraaf 2.2. Het initiaitef is in lijn met de Duurzaamheidsvisie.

De gemeenteraad heeft op 1 februari de 'Welstandsnota Midden-Drenthe 2018' vastgesteld. Met de welstandsnota is een deel van het beleid voor de openbare ruimte vastgelegd. In de welstandsnota gaat het daarbij om de vraag hoe allerlei bouwwerken 'eruit zien'. Op zichzelf, maar ook kijkend naar de gebouwen er om heen en naar de openbare ruimte (de straat, het groen en dergelijke). Het gaat de gemeente om de kwaliteit van de ruimtelijke omgeving. De welstandsnota draagt bij aan het versterken van deze kwaliteit.

Door de hele welstandsnota heen loopt als rode draad de richtlijn: houd bij het bouwen rekening met de omgeving. Daarmee verbindt de gemeente de sociale en ruimtelijke component in de gemeente. Midden-Drenthe is een gemeente waarin naoberschap aanwezig is. Dat wil ze zo houden en zo mogelijk uitbouwen. Dat naoberschap betekent ook dat inwoners bij bouwplannen rekening houden met de gevolgen voor de omgeving.

Afweging

Voor het ontwerp is een beeldkwaliteitsplan gemaakt. Dit beeldkwaliteitsplan is als Bijlage 1 opgenomen.Het vast te stellen beeldkwaliteitsplan is een aanvulling op de welstandsnota, waardoor een (aanvullend) toetsingskader ontstaat.

Toetsingskader

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast moet ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, moet op grond van voorgaande dan ook worden aangegeven op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden rekening wordt gehouden.

Onderzoek archeologie

De gemeente Midden-Drenthe beschikt over een Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart (2010). Het plangebied is op deze kaart aangeduid als verstoord gebied. De gemeente heeft aangegeven dat archeologisch onderzoek gezien de situering noodzakelijk is.

Door onderzoeksbureau De Steekproef is d.d. 1 september 2022 een inventariserend archeologisch onderzoek uitgevoerd op deze locatie. Uit het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied onderdeel uitmaakt van het Drents keileemplateau en ligt het op een dekzandrug of in een zone met grondmorenewelvingen. In het plangebied kan een esdek voorkomen. Het plangebied ligt binnen een archeologische AMK-terrein van hoge archeologische waarde. Het betreft de historische kern van Beilen, een oud esdorp. Aanwijzingen voor historische bebouwing in het plangebied uit de late middeleeuwen zijn met het bureauonderzoek niet gevonden.

Er werden verstoringen in het plangebied verwacht. Voor de sloop van de oude bebouwing en bij de inrichting van het terrein (kabels en leidingen) hebben bodemingrepen plaatsgevonden. In de omgeving van het plangebied is eerder archeologisch onderzoek uitgevoerd aan het Hekstraat 15 (zie rapportage). In dit plangebied bleek het bodemprofiel niet meer intact te zijn en werden geen archeologische indicatoren gedaan.

In totaal zijn tijdens het veldonderzoek (verkennende fase) zes boringen verricht. Met het veldonderzoek is vastgesteld dat de bodem in het plangebied reeds grotendeels verstoord is geraakt. De bodem in het plangebied bestaat uit een bouwvoor en een geroerd/verstoord pakket op dekzand- en keileemafzettingen. In geen van de boringen zijn een intact esdek en/of intacte bodemhorizonten van een podzolbodem waargenomen, noch archeologische cultuurlagen. De bodem in het plangebied is tot in de C-horizont reeds verstoord geraakt.

In geen van de geplaatste boringen in het plangebied zijn archeologische indicatoren gevonden. Het onderzoek heeft geen vondsten opgeleverd die op de (voormalige) aanwezigheid van archeologische grondsporen wijzen. De bodem ter hoogte van het plangebied is grotendeels verstoord, als gevolg van eerder uitgevoerde bodemingrepen. In de boringen zijn geen vondsten gedaan en er is geen intacte podzolbodem en/of plaggendek (meer) aanwezig. Hiermee is er in het plangebied een lage kans op behoudenswaardige archeologische waarden.

Het volledige onderzoeksrapport is als Bijlage 3 aan dit plan toegevoegd.

Onderzoek cultuurhistorie

In het gebied komen geen cultuurhistorisch waardevolle elementen of bebouwing voor. Nader onderzoek is derhalve niet nodig.

Conclusie

Op basis van de verstoorde bodem en de afwezigheid van archeologische indicatoren, wordt de kans op archeologische waarden in het plangebied laag geacht. Het plan is wat betreft het aspect archeologie uitvoerbaar. Deze conclusie geldt eveneens voor het aspect cultuurhistorie.

Toetsingskader

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering wordt het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds verstaan. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Als uitgangspunt voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt veelal de VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke indicatieve richtafstand. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het plan mogelijk is.

Deze afstanden kunnen als basis worden gehanteerd, maar zijn indicatief. Er kan, afhankelijk van het omgevingstype, worden afgeweken van deze richtafstanden.

In de genoemde VNG-publicatie worden twee omgevingstypen onderscheiden. Bij het omgevingstype 'rustige woonwijk of rustig buitengebied' wordt functiescheiding nagestreefd. Hiertoe worden minimale richtafstanden gehanteerd, waarbij een bepaalde bij een bedrijf of voorziening behorende milieucategorie een zoneringsafstand ten opzichte van hindergevoelige functies inhoudt. Bij het omgevingstype ‘gemengd gebied’ is sprake van functiemenging. In tegenstelling tot rustige woongebieden zijn in dergelijke levendige gebieden milieubelastende activiteiten op kortere afstand van woningen mogelijk.

Hiertoe mogen de aangegeven minimale richtafstanden met één afstandsstap worden verkleind (milieucategorie 1 wordt 0, 2 wordt 1, 3.1 wordt 2 et cetera).

Onderzoek

Het plan voorziet in de realisatie van woningen. Een woning leidt van zichzelf niet tot milieuhinder voor omliggende functies, maar zijn andersom als woonfunctie wel gevoelig voor milieuhinder van omliggende bedrijven. Nieuwe woningen kunnen wel een beperkende invloed hebben op de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijven.

De geldende bestemmingsplannen in het plangebied en omgeving vormen het juridisch-planologisch kader van functies, bebouwing en werkzaamheden die zijn toegelaten. Op basis van deze plannen kan in planologisch-juridische zin ook worden nagegaan welke milieuhinderlijke bedrijvigheid is toegelaten.

Vanwege het woningbouwplan dient hinder van bedrijven en voorzieningen rondom het plangebied te worden bestudeerd. Hiervoor wordt uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening de VNG-publicatie ‘Bedrijven- en milieuzonering’ gehanteerd.

In de directe omgeving van het plangebied zijn diverse functies aanwezig. De directe omgeving bestaat uit woonbestemmingen (al dan niet gecombineerd met zorg), gemengde bestemmingen, centrumbestemmingen en maatschappelijke bestemmingen (idem dito al dan niet gecombineerd met zorg). De gemengde en centrumbestemmingen zijn onder andere bestemd voor bedrijven in categorie 1 en 2, cultuur, detailhandel, dienstverlening en horeca en kantoren. De maatschappelijke bestemmingen zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, de maatschappelijke zorgbestemmingen voor maatschappelijke zorg en verpleging.

Alle functies voldoen aan de grootste afstand op basis van de VNG, met uitzondering van de gemengde bestemming en de supermarkten. Echter, gezien de directe omgeving en omdat het gebied aansluit op het centrum van Beilen, is sprake van een 'gemengd gebied'. De richtafstanden mogen met één afstandsstap worden verkleind. De richtafstand van categorie 2 wordt teruggebracht van 30 meter naar 10 meter. Categorie 1 kan worden teruggebracht van 10 meter naar 0. Hieraan wordt voldaan.

Ten aanzien van de meest nabijgelegen supermarkt is nader onderzoek gedaan naar industrielawaai, omdat dit de meest beperkende factor betreft. Dit onderzoek komt in de paragraaf Geluid nader aan de orde.

Conclusie

Het initiatief is uitvoerbaar wat betreft het aspect milieuzonering.

Toetsingskader

Het Besluit Bodemkwaliteit streeft naar duurzaam bodembeheer waarbij een balans gezocht wordt tussen bescherming van de bodemkwaliteit voor mens en milieu enerzijds en het gebruiken van de bodem voor maatschappelijke ontwikkelingen anderzijds. Het Besluit bevat regels voor kwaliteitsborging (Kwalibo), bouwstoffen, grond en baggerspecie. Bij het mogelijk maken van ruimtelijke initiatieven moet de vraag worden gesteld of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het uitgangspunt hierbij is dat aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem en dat de bodemkwaliteit niet verslechtert door grondverzet (bijvoorbeeld graafwerkzaamheden). Dit is het zogenaamde stand still-beginsel.

Onderzoek

Woningen zijn gebouwen waarin voortdurend of nagenoeg voortdurend mensen (langer dan twee uur per dag) verblijven. De milieuhygiënische bodemkwaliteit moet dan ook geschikt zijn voor de gewenste functie. Voor het initaitief is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, die is opgenomen in Bijlage 4. Navolgend worden de uitkomsten van het onderzoek besproken.

Zintuiglijk

Op het maaiveld zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Over de gehele locatie zijn in de boven- en ondergrond bijmengingen met puin (sporen puin tot zwak puinhoudend) aangetroffen. De bijmengingen met puin worden als asbestverdacht beschouwd. Daarnaast zijn plaatselijk resten hout, resten glas en sporen asfalt aangetroffen. Ter plaatse van boring 01, 15 en 16 is een volledige laag met menggranulaat aangetroffen.

Analytisch

• In de grond zijn lichte verhogingen aan kwik, lood, zink en PAK aangetoond ten opzichte van de achtergrondwaarde.
• Ten aanzien van PFAS zijn de gemeten gehalten som PFOA en som PFOS niet verhoogd aangetoond ten opzichte van de landelijke achtergrondwaarden.
• Uit de analyseresultaten blijkt dat in zowel de boven- als ondergrond analytisch geen asbest is aangetoond.
• In het grondwater is een lichte verhoging aan nikkel, koper en/of zink aangetoond ten opzichte van de streefwaarde.
• Ten aanzien van het menggranulaat worden de maximale samenstelling- en emissiewaarden niet overschreden. Zowel zintuiglijk als analytisch is geen asbest aangetoond. Het materiaal is indicatief beoordeeld als toepasbare bouwstof.

Conclusie en aanbevelingen

De vooraf gestelde hypothese dat de locatie als verdacht wordt beschouwd ten aanzien van het voorkomen van een bodemverontreiniging met asbest, dient verworpen te worden. Zowel zintuiglijk als analytisch is in de bodem geen asbest aangetroffen.

De hypothese dat de locatie als verdacht wordt beschouwd ten aanzien van het voorkomen van een bodemverontreiniging met parameters uit het standaardpakket is bevestigd. De aangetoonde licht verhoogde gehalten in de grond en het grondwater vormen echter geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek.

De grond is wisselend indicatief aangemerkt als klasse wonen en/of industrie. Op basis van het ‘Handelingskader PFAS’ volgt dat de grond op basis van het gehalte aan PFAS ‘vrij toepasbaar’ is boven en onder grondwaterniveau. De grond is niet vrij toepasbaar in grondwaterbeschermingsgebieden.

Kortom er gelden geen belemmeringen voor de voorgenomen woningbouw binnen het plangebied.

Het menggranulaat is geschikt voor hergebruik binnen het werk zelf of elders.

Indien grond en/of bouwstoffen vanaf de locatie worden afgevoerd, is bij hergebruik elders het Besluit bodemkwaliteit van toepassing. Indien de grond en/of bouwstoffen elders worden toegepast, dient toestemming te worden verkregen van het bevoegd gezag en kan onderzoek conform het Besluit bodemkwaliteit worden gevraagd.

Tot slot dient opgemerkt te worden dat de conclusie is gebaseerd op het vooronderzoek en de onderzoeksresultaten van dit onderzoek. Dit verkennend bodemonderzoek schetst een algemeen beeld van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. Bij eventueel grondverzet dient men rekening te houden met mogelijk plaatselijk voorkomende (zintuiglijke) afwijkingen.

Conclusie

Het initiatief is uitvoerbaar wat betreft het aspect bodem. Naar aanleiding van het verkennend bodemonderzoek bestaat geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek.

Toetsingskader

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. De wet- en regelgeving rond het thema externe veiligheid zijn vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport (onder andere van gevaarlijke stoffen). Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden. Risicobronnen kunnen worden onderscheiden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen (via wegen, spoorwegen, waterwegen) en leidingen (onder andere aardgas, vloeibare brandstof en elektriciteit).

Om voldoende ruimte te scheppen tussen de risicobron en de personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten), moeten vaak veiligheidsafstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen. Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Onderzoek

Volgens de risicokaart (risicokaart.nl) ligt het plangebied niet in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen, spoor-, water- en wegtransportroutes voor gevaarlijke stoffen of buisleidingen.

Op circa 850 meter ten westen van het plangebied ligt een distributiecentrum van Jumbo (ammoniakkoelinstallatie), met een daarnaast gelegen vulpunt van Gulf (LPG-reservoir). Op circa 520 meter ten zuiden van het plangebied ligt Bevi-inrichting Friesland Campina Beilen (ammoniakkoelinstallatie, salpeterzuur opslagtank, CO₂-tank en stikstoftank). In het oosten ligt op circa 440 meter een aardgasontvangststation van Gasunie, waar vandaan evenwijdig aan de Spoorweg Hoogeveen-Beilen-Assen een NEN 3650-buisleiding loopt. Ten zuidoosten ligt op circa 20 meter een detailhandel in wapenhandel (munitieopslag). De inrichting voor munitieopslag vertoont echter geen PR 10^-6 risicocontour en heeft ook geen invloedsgebied. Hierdoor hoeft geen groepsrisico worden te worden berekend.

Al deze risicovolle functies, transportroutes en leidingen zijn op voldoende afstand gelegen. Ook maakt het plan geen nieuwe risicobronnen en transport van gevaarlijke stoffen mogelijk. In onderstaande afbeelding is een uitsnede van de risicokaart opgenomen. Het plangebied is globaal blauw omcirkeld.

Figuur 4.1: Uitsnede risicokaart, het plangebied bevindt zich globaal in het blauwe kader (bron: risicokaart.nl)

Conclusie

Het initiatief is uitvoerbaar wat betreft het aspect externe veiligheid.

Toetsingskader

Wet natuurbescherming

Onderdeel van de Wet natuurbescherming (Wnb) is soortenbescherming van planten en dieren. Dit betreffen:

• alle van nature in Nederland in het wild voorkomende vogels die vallen onder de Vogelrichtlijn (artikel 3.1-3.4 Wnb);
• dier- en plantensoorten die beschermd zijn op grond van de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn (artikel 3.5-3.9 Wnb);
• nationaal beschermde dier- en plantensoorten genoemd in de bijlage van de wet (artikel 3.10-3.11 Wnb).

Van deze laatst genoemde groep beschermde soorten mogen provincies een zogenaamde 'lijst met vrijstellingen' opstellen (artikel 3.11 Wnb). Voor de soorten op deze lijst geldt een vrijstelling van de verboden genoemd in art. 3.10 eerste lid van de Wnb.

Ook de bescherming van specifieke natuurgebieden is in de Wnb geregeld. Het betreft de Natura 2000-gebieden, die een internationale bescherming genieten. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningplichtig. Relevant daarbij is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied.

Natuurnetwerk Nederland
Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het natuurbeleid. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN.

Onderzoek

Om de uitvoerbaarheid van dit plan te toetsen voor het aspect ecologie, is door ATKB op 8 juli 2022 een ecologische beoordeling uitgevoerd (een zogenaamde quickscan). Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wnb of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. Het volledige onderzoek is als Bijlage 5 aan het plan toegevoegd.

Op basis van de quickscan zijn met betrekking tot de aanwezigheid van beschermde flora en fauna de volgende conclusies te trekken:

• In het plangebied is mogelijk foerageergebied aanwezig voor de jaarrond beschermde Vogelrichtlijnsoorten aanwezig: huismus.
• In en rond het plangebied is geschikt broedbiotoop voor overige, vogels zoals merel, houtduif en kauw aanwezig;
• In en rond het plangebied komt verder een aantal nationaal beschermde soorten voor, namelijk egel, huisspitsmuis en bosmuis. Voor deze andere soorten geldt dat voor deze soorten een vrijstelling geldt. De algemene zorgplicht is wel van kracht.

Om negatieve effecten als gevolg van de werkzaamheden op de aanwezige broedvogels te voorkomen, dienen de werkzaamheden opgestart te worden voor de start van het broedseizoen (periode half maart t/m half juli). Indien de werkzaamheden in het broedseizoen worden opgestart, wordt geadviseerd vooraf een broedvogelcheck uit te voeren.

Voor nationaal beschermde soorten geldt de zorgplicht. De zorgplicht houdt in dat schade aan wilde planten en dieren zoveel, als redelijkerwijs mogelijk is, wordt voorkomen. Dit kan door het rooien van de struiken in één richting uit te voeren, zodat eventuele grondgebonden zoogdieren zelfstandig het gebied kunnen verlaten.

Stikstofdepositie

De depositie van stikstof in stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden ten gevolge van de emissie van NO_x en NH₃ van de werkzaamheden en het verkeer van en naar de locatie is berekend met het programmapakket AERIUS. De berekening met AERIUS genereert een rekenresultaat en een pdf-bestand waarin wordt geconstateerd dat er geen stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden zijn met een overschrijding van een planbijdrage van meer dan 0,00 mol N/ha/jaar. Er treedt door de stikstofdepositie geen negatief effect op in het kader van de Wnb beschermde Natura 2000-gebieden. Het aspect stikstof staat nadere besluitvorming niet in de weg. De rapportage is opgenomen in Bijlage 6.

Conclusie

Negatieve effecten op in het kader van de Wet natuurbescherming en het provinciaal natuurbeleid beschermde soorten en gebieden kan worden uitgesloten (mits rekening wordt gehouden met het broedseizoen en de algemene zorgplicht), zodat het plan op het punt van ecologie uitvoerbaar kan worden geacht. Voorts treedt door de stikstofdepositie geen negatief effect op in het kader van de Wnb beschermde Natura 2000-gebieden.

Toetsingskader

Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wgh is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde.

De Wgh is alleen van toepassing binnen de van rechtswege aanwezige zone van een weg. Volgens de Wet geluidhinder heeft elke weg een zone. Conform artikel 74 lid 2 Wgh zijn wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km per uur geldt hiervan uitgezonderd, evenals wegen die deel uitmaken van een woonerf.

Onderzoek

Door het Noordelijk Akoestisch Adviesburo BV is een onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting aan de Hofstraat/Hekstraat in Beilen. De volledige rapportage is als Bijlage 7 aan het plan toegevoegd.
De woningbouwplannen zijn niet gelegen binnen een wettelijke zone van een weg, industrieterrein of spoorweg. De wegen in de omgeving van de woningbouwplannen zijn allemaal 30 km-wegen. In het kader van goede ruimtelijke ordening zijn de plangebieden beoordeeld op verkeersgeluid. Zowel de Hekstraat, Hofstraat als de Raadhuisstraat zijn voorzien van een klinkerverharding (keperverband). De verkeersgegevens zijn afkomstig van de gemeente en, op basis van een verkeersgroei van 1,5% per jaar, gecorrigeerd naar het voor deze berekeningen maatgevende jaar 2032.

De resultaten van het onderzoek zijn getoetst aan de geldende grenswaarden voor gezoneerde wegen. Het akoestisch onderzoek heeft plaatsgevonden overeenkomstig het “Reken- en meetvoorschrift geluid 2012” (RMG 2012). Uit de berekeningen blijkt dat de geluidbelasting op de geplande woningen/appartementen ten hoogste 48 dB bedraagt. Daarmee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Conclusie

Uit de berekeningen blijkt dat de geluidbelasting op de geplande woningen/appartementen de voorkeursgrenswaarde niet overschrijdt. Het plan is wat betreft het aspect geluid uitvoerbaar.

Toetsingskader

De Wet luchtkwaliteit is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling. Volgens de nieuwe regeling vormt luchtkwaliteit in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een ruimtelijk project als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project leidt, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt 'niet in betekenende mate' (nibm) bij aan de luchtverontreiniging;
• een project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of binnen een regionaal programma van maatregelen.

In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m³ NO₂ of PM₁₀) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Toetsing

CROW heeft voor verschillende variabelen kencijfers. Voor de berekening van de verkeersgeneratie wordt gekeken naar de CROW publicatie 381 - Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen, december 2018. De stedelijkheidsgraad van gemeente Midden-Drenthe is niet-stedelijk. Het plangebied is gelegen in de schil van het centrum. In totaal worden twaalf middenhuurappartementen en acht sociale huur (rij)woningen.

Voor de verkeersgeneratie van middenhuurappartementen is een kengetal van maximaal 4,5 verkeersbewegingen per etmaal opgenomen. Voor twaalf middenhuurappartementen komt dit neer op gemiddeld 54 verkeersbewegingen. Voor de verkeersgeneratie van sociale huur (rij)woningen is een kengetal van maximaal 5,8 verkeersbewegingen per etmaal opgenomen. Voor acht sociale huur (rij)woningen komt dit neer op gemiddeld 47 verkeersbewegingen. De verkeersgeneratie bestaat uit (gemiddeld) 101 verkeersbewegingen.

Onderzoek nibm-tool

Voor kleinere ruimtelijke plannen en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft het ministerie van Infrastructuur en Milieu in samenwerking met Kenniscentrum InfoMil de nibm-tool ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging. Met behulp van deze rekentool kan de toename van de stoffen NO₂ en PM₁₀ worden bepaald.

Tabel 4.1: nibm-tool (bron: InfoMil)

Uit de berekeningen met de nibm-tool blijkt dat het plan de grens van 3% (een toename van 1,2 µg/m³ NO₂ of PM₁₀) niet overschrijdt. Het project kan derhalve worden beschouwd als een nibm-project. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit vanwege de toename van het verkeer is niet noodzakelijk.

Onderzoek achtergrondniveau

Hoewel geconstateerd is dat het project een zogenaamd nibm-project betreft, dient ook te worden bezien of de luchtkwaliteit in het plangebied niet zodanig is dat de normen voor een goed woonklimaat worden overschreden.

Daartoe is gebruik gemaakt van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland 2020, welke in maart 2020 zijn gepubliceerd. Het RIVM produceert deze kaarten jaarlijks. De kaarten geven een beeld van de luchtkwaliteit in Nederland en betreffen zowel recente als toekomstige jaren. Per kilo-metervak worden de concentraties voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen weergegeven waarvoor Europese regelgeving bestaat. De kaarten op deze website hebben een juridisch-formele status.

De meest relevante luchtkwaliteitseisen voor ruimtelijke plannen betreffen stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM_2.5 en PM₁₀). De grenswaarden voor stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM_2.5 en PM₁₀) uit de wet zijn opgenomen in de navolgende tabel.

Tabel 4.2: Grenswaarden luchtkwaliteitseisen

Uit de Grootschalige Concentratiekaarten blijkt dat de achtergrondniveaus ter plaatse ruim onder de wettelijke normen blijven.

Conclusie

Het project kan worden beschouwd als een nibm-project. Daarnaast is de luchtkwaliteit in en rond het besluitgebied zodanig dat de normen voor een goed woonklimaat worden gewaarborgd. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht de watertoets uit te voeren. De watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten. Waterschap Drents Overijsselse Delta is het bevoegd gezag. Op 19 mei 2022 is de digitale watertoets (dewatertoets.nl) doorlopen. Hieruit blijkt dat de korte procedure kan worden doorlopen. De watertoets is bijgevoegd als Bijlage 8.

Dit houdt in dat door kan worden gegaan met de planvorming van het plan onder de voorwaarde dat de standaard waterparagraaf wordt toegepast.

Waterhuishouding

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. De toename van het verharde oppervlak is theoretisch 1.350 m² (exclusief gesloopte bebouwing en aanwezige verharding) en daarmee minder dan 1.500 m². Ter plaatse heeft in het verleden bebouwing gestaan (buurtcentrum, boerderij en circa 4 woningen). Ten opzichte van de oude situatie zal de toename van verharding daarom nihil zijn, dan wel zal sprake zijn van een afname.

Voorkeursbeleid hemelwaterafvoer

De gemeente zal volgend jaar in het plangebied en omgeving een nieuw gescheiden rioolstelsel aanleggen. De planlocatie wordt aangesloten op dit nieuwe systeem. Het hemelwater zal dan naar het oppervlaktewater afgevoerd worden. Hemelwater van tuinbestrating wordt op de eigen woonkavel geïnfiltreerd. Hemelwater van daken en openbare bestrating wordt aangesloten op de gemeentelijke HWA. Rondom het plangebied is geen oppervlaktewater om op te lozen.

Compensatie

Voor kleine plannen geldt als regel dat 10% van het verharde oppervlak wordt ingezet voor berging ter compensatie voor de versnelde afvoer van het afstromende hemelwater. Dit houdt in dat een waterbergend oppervlak wordt aangelegd waarin maximaal 30 cm peilstijging is toegestaan. Dit krijgt vorm middels een wadi in de groenzone achter de parkeerplaatsen met een overstort naar het hemelwaterriool mocht de wadi vollopen. Daarnaast vindt infiltratie in privétuinen en rondom het kleinschalige appartementencomplex plaats, waardoor voldoende ruimte is voor waterberging in het plangebied.

Aanleghoogte van de bebouwing

Voor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG). Bij een afwijkende maatvoering is de kans op structurele grondwateroverlast groot. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast. Woonservice houdt hiermee bij de uitwerking van de plannen rekening.

Conclusie

De initiatiefnemer heeft het Waterschap Drents Overijsselse Delta geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. Het waterschap heeft aangegeven akkoord te zijn met de voorgenomen plannen en de toepassing van een wadi als compensatie. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding.

Toetsingskader

In de Wet milieubeheer en het bijbehorende Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is wettelijk geregeld voor welke projecten en besluiten een vorm van m.e.r.-verplichting geldt. Hierbij is onderscheid gemaakt in drie situaties. Ten eerste zijn activiteiten benoemd waarvoor het maken van een milieueffectrapportage verplicht is en waarvoor altijd een m.e.r.-procedure moet worden doorlopen (m.e.r.-plicht). In bijlage C van het Besluit m.e.r. is aangegeven voor welk type activiteiten een m.e.r.-plicht geldt.

Ten tweede zijn activiteiten benoemd waarvoor het bevoegd gezag nader moet beoordelen of een m.e.r.-procedure wel of niet nodig is (m.e.r.-beoordelingsplicht). In bijlage D van het Besluit m.e.r. is aangegeven voor welk type activiteiten een m.e.r.-beoordelingsprocedure moet worden doorlopen. Hierbij zijn per type activiteiten drempelwaarden opgenomen.

Ten derde moet voor ontwikkelingen die onder de drempelwaarden blijven zoals genoemd in bijlage D van het Besluit m.e.r, wel beoordeeld worden of de geplande activiteiten geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu hebben (vormvrije m.e.r.-beoordeling). Voor deze motivering/toets wordt een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling geschreven. Uit de aanmeldnotitie kunnen twee conclusies volgen: belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten of belangrijke nadelige milieueffecten zijn niet uitgesloten. In het eerste geval is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig, in het andere geval moet een m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd en de bijbehorende procedure worden gevolgd. Op basis van de aanmeldnotitie neemt het bevoegd gezag een m.e.r.-beoordelingsbesluit.

Voor activiteiten die niet zijn opgenomen in de bijlagen C en D van het Besluit m.e.r geldt geen vorm van een m.e.r. verplichting.

Onderzoek

Het plan maakt een herstructurering van bestaand bebouwd gebied mogelijk. De activiteit die met het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, sluit aan bij onderdeel D 11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r. Onderdeel D 11.2 betreft: 'uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. De drempelwaarden behorende bij deze categorie worden echter niet overschreden: een oppervlakte van 200 ha of meer, 2.000 of meer woningen en bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

In onderhavig plan gaat het om de nieuwbouw van twintig woningen. Het plan is daarmee dusdanig kleinschalig van aard en omvang dat het ruimschoots onder de drempelwaarden voor ontwikkelingen blijft, zoals die zijn opgenomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r. Uit de verrichte milieuonderzoeken, zoals verwoord in dit hoofdstuk, blijkt voorts dat het planvoornemen geen significant effecten op de omgeving heeft. Gezien de afwezigheid van die effecten is een m.e.r.-beoordeling dan ook niet nodig. Dit blijkt tevens uit de aanmeldnotitie die als Bijlage 2 aan dit bestemmingsplan is toegevoegd.

Conclusie

Het planvoornemen leidt niet tot belangrijke nadelige milieugevolgen en is wat betreft het Besluit m.e.r. uitvoerbaar.

In dit hoofdstuk worden de regels van het voorliggende plan nader toegelicht. De regels zijn afgestemd op de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Het Bro bevat een aantal regels, die verplicht moeten worden overgenomen in de regels van een bestemmingplan. Dit betreft:

• de anti-dubbeltelregel;
• het overgangsrecht.

Het bestemmingsplan bevat, overeenkomstig artikel 3.1.3 van het Bro, een beschrijving van de bestemmingen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven. De inleidende regels (begrippen en wijze van meten) sluiten tevens aan bij de eisen van de SVBP2012. Daarnaast sluit het bestemmingsplan aan bij de overige eisen uit het Bro en het IMRO2012. In voorliggend bestemmingsplan worden tevens begrippen uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) gehanteerd.

In het navolgende wordt de algemeen gehanteerde opbouw van de bestemmingsregels toegelicht. Deze ziet er als volgt uit:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 - Inleidende regels

Dit onderdeel bestaat uit de begrippen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2). Hierin wordt aangegeven wat in de regels onder bepaalde begrippen moet worden verstaan en hoe dient te worden gemeten bij de toepassing van de bouwregels of sommige gebruiksregels van het plan.

De gemeente heeft bindende afspraken over planregels opgesteld. Deze zijn aangepast conform de eisen van de SVBP2012. Alle begrippen worden in alfabetische volgorde opgenomen, met uitzondering van de eerste begrippen 'plan' en 'bestemmingsplan'.

Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels

Een bestemming is een omschrijving van aan de grond toegekende functies, zoals wonen, bedrijven, groenvoorzieningen etc. De aard van de toegelaten inrichting van de gronden (bouwwerken en werken, geen bouwwerken zijnde) vloeit dan voort uit de toegelaten functies. In het bestemmingsplan worden meerdere bestemmingen onderscheiden. Aan deze bestemmingen zijn regelingen als de bestemmingsomschrijving, bebouwingsmogelijkheden en gebruiksmogelijkheden gekoppeld.

Per bestemming wordt de indeling volgens de SVBP2012 gehanteerd. Deze volgorde en de naamgeving zijn standaard en dienen in principe te worden gevolgd.

Het bestemmingsplan kent vier bestemmingen:

• Groen
• Verkeer
• Wonen
• Wonen - Appartementen

Binnen de bestemming 'Groen' worden (openbare) groenvoorzieningen mogelijk gemaakt. Hier mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van nutsvoorzieningen.

Binnen de bestemming 'Verkeer' worden infrastructurele voorzieningen met een functie hoofdzakelijk ten behoeve van doorgaand verkeer gerealiseerd. De nieuwe weg wordt ontsloten op de Hofstraat en wordt een doodlopende weg. Er vindt geen aansluiting op de Hekstraat plaats om zo de veiligheid in het gebied te vergroten en om een duidelijke scheiding tussen het parkeerterrein en de straat met parkeren te maken. Parkeervoorzieningen worden mogelijk gemaakt.

Binnen de bestemming 'Wonen' kunnen in totaal 8 grondgebonden woningen in twee blokken van vier woningen worden gebouwd. De hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het aantal te bouwen woningen binnen een bouwvlak is aangegeven met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'. De woningen worden per vier aaneen gebouwd. De maximale goot- en bouwhoogten zijn op de verbeelding aangegeven. Naast het wonen is het in deze bestemming ook toegestaan onder bepaalde voorwaarden aan huis verbonden beroepen uit te oefenen. Daarnaast is er een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het uitoefenen van een bedrijf aan huis dan wel een bed & breakfast bij een woning.

In de woonbestemming zijn ook groenvoorzieningen, infrastructuur, nutsvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen begrepen.

Binnen de bestemming 'Wonen - Appartementen' kunnen in totaal 12 appartementen verdeeld over drie bouwlagen worden gebouwd. Het hoofdgebouw moet binnen het bouwvlak worden gebouwd. Balkons mogen het bouwvlak overschrijden. Het aantal te bouwen appartementen binnen het bouwvlak is aangegeven met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'. De maximale bouwhoogte is op de verbeelding aangegeven. In deze bestemming is het niet toegestaan om de gronden en bouwwerken in combinatie met bedrijfsdoeleinden te gebruiken.

Hoofdstuk 3 - Algemene regels

Hieronder zijn begrepen de anti-dubbeltelregel, de algemene gebruiksregels, de algemene afwijkingsregels en de overige regels.

Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels

In dit hoofdstuk zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen.

De kosten voor het plan komen ten laste van de initiatiefnemer. Er zal een overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer getekend zijn voorafgaand aan terinzagelegging van dit bestemmingsplan. Hiermee zijn alle plankosten als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening anderszins verzekerd en is het niet verplicht een exploitatieplan op te stellen.

Participatie

Bij de ontwikkeling van de supermarkt en de parkeervoorziening is de omliggende buurt al betrokken bij de planvorming door middel van een informatieavond/inloopavond. Tijdens die avond zijn ook de contouren van dit woningbouwplan meegenomen, bestaande uit een kleinschalig appartementengebouw en rijwoningen. Het ontwerp is de sindsdien verder uitgewerkt. Op dinsdag 7 juni heeft Woonservice opnieuw een informatieavond georganiseerd. Alle direct omwonenden (woningen en bedrijven) met zicht op het plan zijn uitgenodigd. Een ruime 80 adressen hebben een uitnodiging hiervoor ontvangen. De reacties zijn positief. Bewoners van de Raadhuisstraat zijn blij dat de rijwoningen een lage goothoogte krijgen. Dit vanwege zicht en privacy van hun achtertuin.

Een aandachtspunt, welke Woonservice is meegegeven, is de positie van de buitenunit van een luchtwarmtepomp. Woonservice zal hier in de uitwerking aandacht voor hebben. Met twee directe buren onderhouden zij direct contact.

Vooroverleg

Het bestemmingsplan is in het kader van het wettelijke vooroverleg (artikel 3.1.1 van het Bro) aan de provincie en het waterschap voorgelegd. Beide hebben zij geen nadere opmerkingen over het bestemmingsplan.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerp beeldkwaliteitsplan hebben met ingang van 9 februari 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode had iedereen de gelegenheid om een zienswijze in te dienen. Er is één zienswijze ingediend op zowel het bestemmingsplan als het beeldkwaliteitsplan.

In de nota zienswijzen (Bijlage 9 is de zienswijze samengevat en geeft de gemeente hierop een reactie. Dit heeft geleid tot enige aanpassing in de regels en op de verbeelding. In de toelichting op het bestemmingsplan zijn eveneens enkele ambtelijke wijzigingen doorgevoerd.