het bestemmingsplan Elst, Rijksweg Zuid 1-3-5 met identificatienummer NL.IMRO.1734.0105ELSTrwzuid1tm5-VSG2 van de gemeente Overbetuwe;

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels;

een aan een hoofdgebouw gebouwde ruimte, die daaraan ruimtelijk (door zijn constructie of afmetingen) ondergeschikt is - maximaal bestaande uit één bouwlaag al dan niet met kap - met dien verstande dat een aanbouw een zelfstandige ruimte is en een uitbouw een uitbreiding van een reeds bestaande ruimte van het hoofdgebouw is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten niet specifiek publieksgericht zijn, en dat op kleine schaal in de woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse;

de gevel van een gebouw, die is gesitueerd tegenover de voorgevel van het betreffende gebouw;

een bijgebouw bij een woning waarin mantelzorg gehuisvest is;

rasterwerk waarmee een deel van een perceel wordt omheind. Een afrastering is transparant en met palen in de grond verankerd. Deze palen worden onderling verbonden door draad of gaas;

een afwijking als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 onder a sub 1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en studie van de in de bodem voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de gezamenlijke vloeroppervlakte van verkoopruimten, magazijnen, werkplaats, opslag-plaats, bergingen, kantoren en verblijfsruimten en de overige voor de bedrijfsuitoefening benodigde vloeroppervlakte;

de onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder;

1. a. bij gebruik: aanwezig op het moment van het van kracht worden van het plan en niet in strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan daaronder begrepen de overgangsrechtelijke bepalingen van dat plan;
2. b. bij bouwwerken: aanwezig op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan en gebouwd overeenkomstig een verleende vergunning, en bouwwerken die op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan mogen worden gebouwd krachtens een daartoe verleende omgevingsvergunning voor het bouwen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een vrijstaand gebouw, dat door zijn situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van een kelder en de ruimte(n) in de kap;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de wijze van bouwen van een hoofdgebouw, te weten een rijwoning, meergezinswoning, vrijstaande, dubbele woning of patiowoning, waarbij:

1. a. onder een rijwoning wordt verstaan een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen en/of andere functies, waarvan het hoofdgebouw aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd;
2. b. onder een meergezinswoning wordt verstaan een gebouw, dat uit meerdere naast elkaar en/of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen (appartementen) bestaat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;
3. c. onder een vrijstaande woning wordt verstaan een woning, waarvan het hoofdge-bouw niet aan een op een aangrenzend bouwperceel gelegen gebouw is aange-bouwd;
4. d. onder een dubbele woning wordt verstaan een woning, waarvan het hoofdgebouw deel uitmaakt van een blok van maximaal twee direct aaneengebouwde hoofdgebouwen (twee-onder-één-kap);
5. e. onder een patiowoning wordt verstaan een woning, waarvan de woonruimten zijn gelegen om een onbebouwde onoverdekte ruimte.

een ruimte waar geen omgevingsvergunning voor het bouwen nodig is, niet zijnde een gebouw (waaronder een stacaravan), in de vorm van een aanhangwagen, gefabriceerd, ingericht en bestemd voor het genieten van recreatief verblijf elders;

een overdekte stallingsruimte die dient als stallingsplaats voor een motorvoertuig, die geen eigen wanden of deuren heeft en waarvan de begrenzing wordt gevormd door gebouwen en/of ondersteuningen van het dak;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor ge-bruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfs-activiteit en waarbij een showroom en/of verkoopruimte ter plaatse aanwezig is; horeca-activiteiten en detailhandel in volumineuze goederen zijn hieronder niet begrepen;

dienstverlening door een bedrijf met uitsluitend of in hoofdzaak een verzorgende taak met een publieksgerichte functie zoals wasserette, kapsalon, schoonheidssalon, autorijschool, videotheek, uitzendbureau, reisbureau, bank, postkantoor, telefoon-/telegraaf-/ telexdienst, makelaarskantoor, fotoatelier (inclusief ontwikkelen), kopieerservicebedrijf, schoenreparatiebedrijf, reparatiebedrijf voor muziekinstrumenten, cateringbedrijf, alsmede naar aard en uitstraling overeenkomstige bedrijven, met dien verstande dat gezondheidszorg en detailhandel uitgesloten zijn;

het gedeelte van een bouwperceel gelegen buiten het, binnen het bouwperceel gelegen, bouwvlak;

een georganiseerde gebeurtenis, (openlucht-)manifestatie, (thema-)dag of week;

een perceel of een gedeelte van een perceel met een helling van tenminste 1:10 gemeten over een afstand van minimaal 5 m;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gedeelte van een gebouw, exclusief aan- en uitbouwen, dat door zijn situering en/of afmetingen als belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel is aan te merken;

een persoon of vaste groep personen die gezamenlijk en bestendig, voor onbepaalde tijd samenwonen;

een bedrijvigheid waarbij diensten en producten worden besteld en betaald via het internet. In beginsel is uitsluitend sprake van verzending van producten per post;

het geheel van onzelfstandige woonruimten die bedrijfsmatig wordt verhuurd aan derden. Hiervan is sprake als een substantieel inkomen wordt verworven met de bedrijfsmatige activiteit en minimaal 60% van de oppervlakte van het hoofdgebouw wordt benut ten behoeve van kamerverhuur;

een verblijfsruimte die door haar aard, indeling en inrichting kennelijk is bedoeld voor het verrichten van werkzaamheden van hoofdzakelijk administratieve aard al dan niet met baliefunctie;

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,5 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen; bij bebouwing gelegen in geaccidenteerd terrein gelegen beneden peil;

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een vergunning als bedoeld in artikel 3.3 onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

bouwdelen van beperkte afmetingen, die buiten het gebouw uitsteken, zoals schoorstenen, windvanen, dakoverstekken, balkons en liftschachten;

onder peil;

voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voer- en vaartuigen, waaronder begrepen woonwagens, woonschepen, caravans, kampeerauto's, alsook tenten, schuilhutten en keten, al dan niet ingericht ten behoeve van recreatief buitenverblijf voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken;

een aan- of uitgebouwd bouwdeel, dat gelegen is op minimaal 2,5 m boven peil, dat geen grotere hoogte heeft dan het aangrenzende bouwdeel, dat uitsteekt ten opzichte van het eronder gelegen deel en dat geen rechtstreekse verbinding heeft met het aan-sluitend afgewerkte terrein;

bouwwerken, geen gebouwen zijnde met één dakvlak en met maximaal één gesloten van de constructie onderdeel uitmakende wand;

1. a. voor bebouwing in geaccidenteerd terrein voor zover de bebouwing met de gevel is gericht naar het openbare gebied waarop het bouwperceel ontsloten wordt (de dijk) en is gesitueerd op of binnen een afstand van 3 m uit de grens met het openbare gebied: 35 cm boven de kruin van de dijk;
2. b. voor overige bebouwing in geaccidenteerd terrein: de bestaande gemiddelde bouw-hoogte van het terrein op het punt waar deze direct grenst aan de gevel welke is ge-richt naar het openbare gebied waarop het bouwperceel ontsloten wordt;
3. c. voor gebouwen op een perceel in niet geaccidenteerd terrein, waarvan de hoofdtoe-gang aan een weg grenst, mits het gebouw op een afstand van niet meer dan 20 m van die weg is gelegen: 35 cm boven de kruin van die weg ter plaatse van de hoofd-toegang;
4. d. in andere gevallen bij gebouwen op een perceel in niet geaccidenteerd terrein: de bestaande gemiddelde bouwhoogte van het terrein op het punt waar dit direct grenst aan de gevel die is gericht naar het openbare gebied waarop het bouwperceel ontsloten wordt;
5. e. voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde bouwhoogte van het bestaande aansluitende terrein;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, bestaande uit een open constructie van twee of meer palen, die onderling met elkaar verbonden zijn;

een dak met een dakhelling van minder dan 15°;

degene, die zich tegen vergoeding beschikbaar stelt tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander;

het zich tegen vergoeding beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander;

een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak publieksaantrekkend zijn en waarvan de omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan;

een vorm van prostitutie waarbij de werving van klanten geschiedt door een prostitué(e) die door houding, gebaren, kleding of anderszins vanuit een gebouw de aandacht op zich vestigt en waarbij de seksuele handelingen in een voor publiek besloten ruimte plaatsvinden;

een kleinschalige, niet-bedrijfsmatige voorziening ten behoeve van de woonfunctie met een dagrecreatief karakter, zoals zwembad, tennisbaan en golfafslagplaats;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang als zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

een in hoofdzaak uit textiel of uit andere daarmee vergelijkbare materialen vervaardigd onderkomen voor recreatief dag- en/of nachtverblijf, dat gemakkelijk is op te vouwen en in te pakken;

gronden waarbij de nadruk ligt op het verblijf van personen in het openbaar gebied en die tevens een verkeersfunctie hebben;

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn;

de naar architectuur, indeling en/of uitstraling meest gezichtsbepalende gevel van een hoofdgebouw, gekeerd naar de weg of het openbaar gebied;

de begrenzing van het bouwvlak, waarop de voorgevels van het hoofdgebouw zijn georiënteerd, of, voor zover op de kaart een voorgevelrooilijn is aangeduid, de op de kaart aangeduide voorgevelrooilijn, alsmede het verlengde daarvan;

Wet van 6 november 2008 (Stb. 496), houdende regels inzake een vergunningstelsel met betrekking tot activiteiten die van invloed zijn op de fysieke leefomgeving en inzake handhaving van regelingen op het gebied van de fysieke leefomgeving (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), zoals deze luidt op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan.

Wet van 16 februari 1979, Stb. 99, houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan;

Wet van 13 juni 1979, Stb. 442, houdende regelen met betrekking tot een aantal algemene onderwerpen op het gebied van de milieuhygiëne, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan;

Wet van 20 oktober 2006, Stb. 2006, 566, houdende vaststelling van nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan;

een complex van ruimten inclusief aan- en uitbouwen, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

1. a. goedkope koopwoning: een woning met een verkoopprijs vrij op naam tot €170.000,-;
2. b. goedkope huurwoning: een woning met een huur onder de huursubsidietoeslag;

een gevel van een gebouw, die niet een voorgevel of een achtergevel is.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand van een gebouw tot de (achter)perceelsgrens wordt bepaald door het buitenwerks meten van de kortste afstand van een gevel van het gebouw tot de (achter)perceelsgrens;

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage dat de grootte van een gedeelte van een bestemmingsvlak, gedeelte van een bouwvlak of een gedeelte van een erf aangeeft dat ten hoogste mag worden bebouwd;

de breedte van bouwpercelen wordt bepaald door het meten van de afstand in meters tussen de zijdelingse perceelsgrenzen, in de voorgevelrooilijn;

de breedte van bouwwerken wordt bepaald door het meten van de afstand in meters tussen de buitenwerkse eindgevelvlakken (indien geen sprake is van een rechthoekig gebouw: de gemiddelde breedte van het bouwwerk);

de diepte van een bouwwerk wordt bepaald door het meten van de grootste afstand in meters tussen de buitenwerkse eindgevelvlakken;

de diepte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals dakkapellen en loggia's en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, groen en voet- en fietspaden met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, één en ander met de bijbehorende voorzieningen;

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verkeersfunctie;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. bermen en beplantingen;
5. e. straatmeubilair;
6. f. groen;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. beeldende kunstwerken;
9. i. geluidwerende voorzieningen;
10. j. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

één en ander met bijbehorende voorzieningen.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in woningen ter plaatse van de aanduiding:

   specifieke bouwaanduiding - MG

   meergezinswoning

2. b. commerciële ruimten in de vorm van dienstverlening en/of kantoren uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening', met dien verstande dat:
   1. 1. commerciele ruimten uitsluitend op de begane grond zijn toegestaan;
   2. 2. niet meer dan 50% van de vloeroppervlakte gebruikt mag worden voor de functie kantoor en/of dienstverlening met baliefunctie;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. groen;
7. g. voet- en fietspaden;
8. h. de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een en ander met de daarbij behorende voorzieningen zoals tuinen, achterpaden, ontsluitingswegen en erven.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor behoud en bescherming van waardevolle archeologische informatie in de bodem.

Het bevoegd gezag is bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn.

De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond worden behouden.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2 teneinde het oprichten van bouwwerken ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond, dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad. Teneinde dit te bereiken kunnen aan een omgevingsvergunning in ieder geval de volgende regels worden verbonden:

1. a. De verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) monumenten in de bodem worden behouden zoals alternatieven voor heiwerk, het al of niet bouwen van kelders, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht;
2. b. de verplichting tot het doen van opgravingen;
3. c. De verplichting de activiteit die tot een bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan een door het bevoegd gezag bij de vergunning te stellen kwalificaties;
4. d. De omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 6.4 wordt niet verleend dan nadat de aanvrager een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
5. e. Alvorens het bevoegd gezag beslist over een het verlenen van een omgevingsvergunning wint zij schriftelijk advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van een omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming Waarde - Archeologie geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in het plan voor het afwijken van de voorgeschreven goothoogte, (bouw)hoogte, oppervlakte, inhoud en afstand van bouwwerken, dan wel een voorgeschreven bebouwingspercentage, eventueel met overschrijding van de bouwgrenzen, mits de afwijking niet meer bedraagt dan 10% van de in deze regels voorgeschreven afmetingen en afstanden.

Het bevoegd gezag is bevoegd een omgevingsvergunning te verlenen om bij de uitvoe-ring van het plan af te wijken van bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en overige aanduidingen in het horizontale vlak, indien en voor zover afwijking noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein en er geen dringende reden zijn die zich tegen de afwijking verzetten, mits de afwijking niet meer dan 2,5 m bedraagt.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Elst, Rijksweg Zuid 1-3-5.

Project Consult Veenendaal heeft bij de gemeente Overbetuwe het verzoek ingediend om de locatie Rijksweg Zuid 1 t/m 5 - Eshofsestraat 2 nabij het centrum van Elst te mogen herontwikkelen. De plannen bestaan uit de bouw van een appartementencomplex met commerciële ruimte op de begane grond en 14 appartementen op de verdiepingen. Het monumentale pand Rijksweg Zuid 3 - 5 wordt in het complex geïntegreerd en krijgt tevens een extra bouwlaag. Het parkeren vindt op maaiveld plaats aan de voor- en achterzijde van het complex. De bergingen worden op het achterterrein gerealiseerd.

Omdat deze ontwikkeling niet past binnen de geldende bestemming wordt het bestemmingsplan gedeeltelijk herzien. De gemeente is bereid hier medewerking aan te verlenen.

Bij tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) van 30 september 2015 met nummer 201500202/1/R6 , heeft de ABRS de gemeenteraad en het college opgedragen enkele geconstateerde gebreken ten aanzien van de besluitvorming inzake het bestemmingsplan “Elst, Rijksweg Zuid 1-3-5” te herstellen. De opdracht van de Afdeling heeft betrekking op twee aspecten die in de beroepen van omwonenden aan de orde zijn gesteld: (de aantasting van) het gemeentelijk monument en het aspect parkeren.

De ontwikkellocatie is gelegen in de kern Elst op de hoek van de Rijksweg Zuid en de Eshofsestraat, direct ten oosten van het centrum van Elst. Onderstaand is de ligging van de ontwikkellocatie aangeduid. Voor de exacte begrenzing van de ontwikkellocatie wordt verwezen naar de verbeelding van het bestemmingsplan.

Globale ligging ontwikkellocatie

Ter plaatse van de ontwikkellocatie geldt het bestemmingsplan 'Elst'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Overbetuwe op 2 februari 2011. De gronden die behoren tot de ontwikkellocatie hebben hierin grotendeels de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden'. Het gemeentelijke monument aan de Rijksweg Zuid 3-5 heeft de bestemming 'Woondoeleinden' en een klein deel van de ontwikkellocatie heeft de bestemming 'Verblijfsdoeleinden'. Binnen de geldende bestemmingsregelingen is het niet mogelijk om het voorgenomen appartementencomplex met commerciële ruimte te realiseren.

Het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie beschreven;
• In hoofdstuk 3 volgt vervolgens een beschrijving van het beleidskader dat van toepassing is op het bestemmingsplan;
• In hoofdstuk 4 wordt het bouwplan beschreven evenals de parkeerbehoefte;
• In hoofdstuk 5 worden hierna de relevante milieu- en omgevingsaspecten behandeld;
• In hoofdstuk 6 volgt de beschrijving van het juridische deel van het plan;
• In hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid aan bod;
• In hoofdstuk 8 tenslotte wordt het overleg en inspraak besproken.

De ontwikkellocatie is gelegen op het kruispunt Rijksweg Zuid en de Eshofsestraat, belangrijke lijnen in de hoofdstructuur van Elst. Hierdoor hebben beide wegen een breed ruimtelijk profiel. De Rijksweg Zuid en Rijksweg Noord vormen van oudsher de verbinding tussen Arnhem en Nijmegen. Door de A235 en de nieuwe tangentstructuur van Elst, hebben de Rijksweg Zuid en Rijksweg Noord deze interregionale functie verloren, maar heeft het nog wel een belangrijke lokale functie. De ontwikkeling langs de Rijksweg heeft organisch / pandsgewijs plaatsgevonden. Gebouwen hierlangs zijn dus veelal individueel herkenbaar.

De Eshofsestraat vormt de verbinding tussen station Elst en het centrum. Het straatbeeld wordt gekenmerkt door zowel planmatige ontwikkeling als individuele invullingen, met zowel woonfuncties als commerciële functies.

Op de hoek van de Eshofsestraat en de Rijksweg Zuid is op dit moment een bedrijfspand gelegen met daarboven enkele woningen. Aan de zijde van de Eshofsestraat bestaat de bebouwing uit 2 bouwlagen zonder kap en aan de zijde van de Rijksweg Zuid uit 2 bouwlagen met kap. Ten oosten van de ontwikkellocatie is een blok gelegen met daarin enkele rijwoningen.

Het monumentale pand Rijksweg Zuid 3-5 bestaat eveneens uit 2 (ruime) bouwlagen met kap. Ten zuidwesten van de ontwikkellocatie is een groenzone gelegen tussen het verlengde van de Stationsstraat en de Rijksweg Zuid waarover een langzaamverkeersverbinding loopt.

In dit hoofdstuk worden kort de ruimtelijk relevante beleidskaders beschreven waarbinnen de ruimtelijke ontwikkeling zijn plek krijgt.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. De Structuurvisie gaat uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen.

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen.

In de ontwikkellocatie zijn geen nationale belangen in het geding.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 2). De 'ladder voor duurzame verstedelijking' heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en overprogrammering op regionaal niveau te voorkomen. De ladder bestaat uit drie treden (de 3 B's):

1. 1. Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan.
2. 2. Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties.
3. 3. Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen.

In het kader van de duurzame ladder wordt ten aanzien van de definitie van bestaand stedelijk gebied de definitie uit de Bro gehanteerd: “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.” Onderhavige locatie is binnenstedelijk gelegen.

Woningen

In oktober 2014 bereikten de 'portefeuillehouders wonen' van de gemeenten Arnhem, Lingewaard, Overbetuwe, Renkum, Rheden en Rozendaal (in bijzijn van de provincie) overeenstemming over het woningbouwprogramma voor de subregio Arnhem e.o. De regionaal samenwerkende gemeenten en provincie hadden namelijk afgesproken om de planvoorraad zodanig af te stemmen en te prioriteren dat er voldoende plannen in de kansrijke segmenten en woonmilieus ontwikkeld worden. Met het 'stoplichtmodel' als hulpmiddel maakten de gemeenten inzichtelijk welke plannen voldoen aan de geprognosticeerde regionale behoefte. De ontwikkellocatie heeft hierin een 'groene status' en maakt deel uit van dit woningbouwprogramma.

Het woningbouwprogramma voor de subregio Arnhem is (samen met de andere programma's voor de subregio's Liemers en Nijmegen e.o.) in april 2015 vastgesteld door het College van Bestuur van de Stadsregio. Uiteindelijk heeft Gedeputeerde Staten (GS) van de provincie Gelderland - op basis van de vastgestelde subregionale woningbouwprogramma's - in juni 2015 een 'kwantitatieve opgave wonen' voor de o.a. de subregio Arnhem e.o. vastgesteld. De 14 woningen op de locatie Rijksweg Zuid maken daarmee onderdeel uit van de kwantitatieve opgave zoals bedoeld in de Omgevingsverordening Gelderland.

Commerciële ruimte

In het kader van het bestemmingsplan is behoefteonderzoek gedaan ten aanzien van de commerciële ruimte (Stec, 'Toets Ladder voor duurzame verstedelijking Rijksweg Zuid 1-3-5', 3 februari 2015), zie Bijlage 1. Op basis van de analyses in het rapport en het aflopen van de eerste twee tredes van de ladder, wordt geconcludeerd dat het planologisch mogelijk maken van de commerciële ruimte in het plan past binnen de lokale behoefte en niet leidt tot opvallende (extra) leegstand elders.

Zoals hierboven aangegeven wordt het streekplan aangemerkt als structuurvisie in het kader van de Wro. De provincie ziet er op toe dat bestemmingsplannen ook inderdaad worden vastgesteld conform hun beleid, waarbij zij een reactieve rol vervult. Een en ander vraagt om een nadere vertaling van het streekplanbeleid die is neergelegd in de Wro-agenda. In deze agenda, die het bestaande beleid en de gedragslijn “Gelderland en de nieuwe Wro” als uitgangspunt heeft, wordt beschreven welke instrumenten toegepast (kunnen) worden voor het verwezenlijken van provinciale doelen.

De structuurvisie Gelderland 2005 beschrijft de ruimtelijke kenmerken en kwaliteiten van Gelderland in nationaal perspectief en van de samenstellende regio's. De provincie onderkent in haar plan de landschappelijke diversiteit en de regionale verscheidenheid, die hebben geleid tot een structureel verschillende, ruimtelijke opbouw. De structuurvisie geeft – in provinciaal perspectief – op hoofdlijnen aan waar welke ontwikkelingen gewenst zijn. De ruimtelijke kenmerken en kwaliteiten spelen daarbij een bepalende rol.

Het plangebied is op de beleidskaart ruimtelijke structuur gelegen in bestaand bebouwd gebied binnen het multifunctioneel gebied. Hierop is geen specifieke provinciale sturing van toepassing.

In een provinciale ruimtelijke verordening ex artikel 4.1 Wro worden regels gesteld ten aanzien van de inhoud, toelichting of onderbouwing van bestemmingsplannen. Provinciale staten van Gelderland hebben op 15 december 2010 de Ruimtelijke Verordening Gelderland (RVG) vastgesteld. De RVG betekent geen verandering in het ruimtelijk beleid van de provincie, maar is de 'juridische vertaling' van de structuurvisie. Vervolgens heeft een tweetal herzieningen plaatsgevonden, die zijn verwerkt in de 2e geconsolideerde versie (19 december 2012). De 3e herziening (29 mei 2013) van de Verordening heeft geen betrekking op onderhavig bestemmingsplan. Met de inwerkingtreding van de RVG zijn de woningbouwcontouren uit het regionaal plan overgenomen.

In artikel 2.2 van de RVG is opgenomen dat nieuwe bebouwing ten behoeve van wonen en werken in een bestemmingsplan slechts is toegestaan:

• binnen bestaand bebouwd gebied;
• binnen de woningbouwcontour van de Stadsregio Arnhem – Nijmegen;
• binnen de zoekrichting woningbouw van de Stadsregio Arnhem - Nijmegen, mits 90% van de woningen wordt gebouwd in de betaalbare huur en/of koopsector.

Het plangebied is gelegen binnen bestaand bebouwd gebied en binnen de woningbouwcontour van de Stadsregio.

Tevens moet bij nieuwe woningen voldaan worden aan het bepaalde in artikel 3 over 'Wonen'. In dit artikel is opgenomen dat nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen dienen te passen in het geldende, door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma (KWP) voor de betreffende regio en het daarin opgenomen regiotaak aan woningen. In het KWP3 wordt de Stadsregio een netto woningbouwprogramma opgelegd van 26.000 woningen. Het woningbouwprogramma van voorliggend plan betreft 14 appartementen waarvan 4 goedkope woningen en 10 in het (middel)dure segment worden gerealiseerd. Zoals blijkt uit 3.1.3 is het bestemmingsplan passend in de regionale woningbouwafspraken.

De Stadsregio Arnhem – Nijmegen heeft in het Regionaal Plan de gemeenschappelijke beleidsambities vastgelegd tot 2020. Gestreefd wordt naar een hoogwaardige regionale ontwikkeling van de Stadsregio als geheel.

In de regio ligt onder meer een stedelijke transformatieopgave in gebieden rondom multimodale knooppunten zoals de kern Elst. Binnen de gemeente Overbetuwe vormt de kern Elst samen met Oosterhout een deel van het stedelijk kerngebied van de regio. Daarbij speelt de ligging aan belangrijke (spoor)wegen een grote rol, het gebied is hierdoor zeer goed ontsloten.

De Stadsregio wil zich verder ontwikkelen als een aantrekkelijke regio voor huishoudens, bedrijven en bezoekers. In de woonconcessies is bepaald dat de steden tenminste 35% van het totale bouwprogramma in de betaalbare huur- en koopsector bouwen en de overige gemeenten, zoals Overbetuwe, 50%. In afwijking op dit beleid heeft de gemeente met de ontwikkelaar afgesproken dat minimaal 4 van de 14 appartementen/ woningen in de goedkope klasse moeten vallen.

Met de inwerkingtreding van de RVG zijn de woningbouwcontouren uit het regionaal plan hierin overgenomen. Het RVG is het beleidskader waaraan de provincie bestemmingsplannen toetst.

De Toekomstvisie+ is vastgesteld op 8 september 2009 en is een overkoepelend beleidsdocument dat richting geeft aan het beleid en handelen van de gemeente Overbetuwe. Het is het vertrekpunt voor het uitwerken van het verdere beleid. Aan de hand van uitgewerkt (sectoraal) beleid en actuele gegevens kan de gemeente hier periodiek de prioriteiten bepalen.

Overbetuwe beschikt over 11 kernen van verschillende grootte en met verschillende identiteiten. Elst is de grootste kern en heeft een regionale functie. De kern wordt beïnvloed door de stedelijke druk vanuit Arnhem en Nijmegen.

Groei passend bij het oostelijk en westelijk deel van de gemeente

In het westelijk deel van de gemeente is ruimte voor autonome groei, in het oostelijk deel van de gemeente wordt ook ruimte geboden voor de regionale taakstelling. Bij groei van kernen gaat de gemeente uit van de bestaande contouren en uitbreidingsrichtingen. In het oostelijk deel van de gemeente kan, naast inbreiding, ook uitbreiding aan de orde zijn. Inbreiding moet leiden tot een kwaliteitsverhoging met aandacht voor leefbaarheid en gekoppeld aan herstructurering van de gebouwde omgeving. Hier liggen kansen voor meervoudig ruimtegebruik waarbij meer gedaan wordt met dezelfde ruimte (zowel ruimte met een openbaar als privé karakter).

De ontwikkellocatie is gelegen binnen de bebouwingscontour en er is sprake van verdichting. De beschikbare ruimte in bestaand bebouwd gebied wordt derhalve beter benut. Hiermee past het voorgenomen plan binnen het beleidskader.

De Woonvisie heeft als titel 'Wonen is meer dan alleen Stenen'. Het is een visie op het wonen in Overbetuwe voor de periode 2010 tot 2015, met een doorkijk naar 2020. Als basis voor de woonvisie is een woningmarktverkenning opgesteld. Deze verkenning geeft zicht op huidige en toekomstige kansen en knelpunten en is het startpunt voor de uitwerking van de woonvisie.

Nieuwbouw (uitbreiding en inbreiding) blijft nodig. De gemeente legt hierbij het accent op het bestaande bebouwde gebied: kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en mogelijkheden voor inbreiding en intensivering, bijvoorbeeld door functieverandering.

Om de huidige tekorten op te lossen en de autonome huishoudengroei op te kunnen vangen is een uitbreiding van de woningvoorraad nodig van ruim 2.400 (2008 - 2020). De gemeente wil in elke kern ruimte geven voor woningbouw voor de autonome groei, mits passend binnen de gestelde contouren. Bij Elst zijn er meer mogelijkheden voor woningbouw. Die benut de gemeente om wat extra woningen te bouwen als bijdrage aan de regionale woonopgaven. Die mogelijkheid is er ook: in de huidige plannen is ruimte voor circa 3.100 woningen.

De gemeente zet eveneens in op het vergroten van de bereikbaarheid van de koopsector. Dit komt tegemoet aan de wens van vooral de middeninkomens. Het nieuwbouwprogramma omvat circa 550 goedkope koopwoningen (tot € 172.000,-). Uit de verkenning blijkt dat het vooral ook nodig is het aanbod in het segment daar net boven te vergroten (tussen de € 172.000.- en € 300.000,-). Ook dit is meegenomen in het nieuwbouwprogramma.

De bouw van 14 woningen, waarvan 4 in het goedkope segment, binnen bestaand bebouwd gebied, draagt bij aan het halen van de voornoemde doelen uit de woonvisie.

Op 18 februari 2014 heeft de gemeenteraad een nieuwe parkeernota vastgesteld. In deze nota zijn de parkeernormen geactualiseerd op basis van de nieuwe CROW parkeerkencijfers. De parkeernormen voor de auto zijn vanuit de landelijke parkeerkencijfers specifiek vertaald naar de situatie in Overbetuwe. In deze Nota Parkeernormen 2014 is hiervoor dezelfde redenatie gehanteerd als in de Nota parkeernormen 2011. Deze vertaling is gebaseerd op:

• de Toekomstvisie+;
• de specifieke stedelijkheidsgraad van Overbetuwe;
• het autobezit in Overbetuwe.

Zoals blijkt uit 4.2 kan met dit plan voldaan worden aan het gemeentelijke parkeerbeleid.

Ingevolge artikel 2.2, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht geldt, voor zover ingevolge een bepaling in een provinciale of gemeentelijke verordening een vergunning of ontheffing is vereist om een monument als bedoeld in een zodanige verordening te slopen, te verstoren, te verplaatsen of in enig opzicht te wijzigen of te herstellen, te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht, een zodanige bepaling als een verbod om een project voor zover dat geheel of gedeeltelijk uit die activiteiten bestaat, uit te voeren zonder omgevingsvergunning. Ingevolge artikel 2.18 kan de omgevingsvergunning, voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.2, slechts worden verleend of geweigerd op de gronden die zijn aangegeven in de betrokken verordening.

Op 16 februari 2016 is de Erfgoedverordening 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Hoofdstuk 3 van deze verordening omvat de bepalingen ten aanzien van de instandhouding van gemeentelijke monumentale zaken. Artikel 10 in dit hoofdstuk geeft de instandhoudingsbepalingen weer. Volgens artikel 10.2 onder 2 is het verboden zonder vergunning van het bevoegd gezag of in strijd met de bij zodanige vergunning gestelde voorschriften:

1. a. een gemeentelijk monument, als bedoeld in artikel 1, onder i., sub 1., af te breken, te verstoren, te verplaatsen of in enig opzicht te wijzigen;
2. b. een gemeentelijk monument, als bedoeld in artikel 1, onder i., sub 1., te herstellen, te gebruiken of te laten gebruiken op een dusdanige wijze, dat het wordt ontsierd of in gevaar gebracht.

Het verbod en de vergunningplicht, als bedoeld in het tweede lid, gelden niet als het college nadere regels stelt over de wijze waarop werkzaamheden moeten worden uitgevoerd.

Artikel 11 bepaald dat:

1. 1. Het bevoegd gezag onmiddellijk een afschrift stuurt van de ontvankelijke aanvraag om vergunning voor een gemeentelijk monument aan de commissie voor advies.
2. 2. Binnen vier weken na de datum van het versturen van het afschrift brengt de commissie schriftelijk advies uit aan het college. De termijn wordt met vier weken verlengd bij verdaging van de beslistermijn op de vergunningaanvraag.

Artikel 12 bepaald dat de vergunning slechts kan worden verleend als het belang van de monumentenzorg zich daartegen niet verzet. Bij de beslissing houdt het bevoegd gezag rekening met het gebruik van het monument.

In 5.9 wordt nader ingegaan op dit aspect.

Met de herontwikkeling van de ontwikkellocatie wordt invulling gegeven aan het zo optimaal mogelijk gebruik maken van de beschikbare ruimte die binnen bestaand stedelijk gebied aanwezig is. Door de herontwikkeling komt er ruimte voor 14 woningen en een commerciële ruimte. De ontwikkeling past hiermee binnen het geldende ruimtelijke beleid.

Het bouwplan bestaat uit een samengestelde volumes, passend binnen de organische ontwikkeling / individuele herkenbaarheid van gebouwen langs de Rijksweg Zuid. Het bestaat uit een nieuw bouwvolume van 4 bouwlagen met een teruggelegen 5^e laag (setback) op de hoek van de Eshofsestraat en de Rijksweg Zuid, dat gekoppeld wordt aan het bestaande pand Rijksweg Zuid 3 - 5. Het hoekpand zorgt voor een stedenbouwkundige markering van de belangrijke ruimtelijke structuren (Rijksweg Zuid/-Noord en de Eshofsestraat). Tevens versterkt het de ruimtelijke verbinding vanuit het stationsgebied met het centrum van Elst. De hieraan gekoppelde bouwvolumes zorgen voor een ruimtelijke overgang naar de omliggende bebouwing. Het bestaande gemeentelijke monument krijgt een extra bouwlaag en bestaat dan uit 3 bouwlagen met een setback. Tussen dit pand en de naastgelegen bestaande woning aan de Rijksweg Zuid is een groenzone aanwezig (Stationsstraat). Deze draagt zorg voor een goede ruimtelijke buffer/ overgang tussen deze gebouwen. Het bouwvolume aan de Eshofsestraat krijgt een hoogte van 3 bouwlagen met plat dak. Onderstaand de situatietekening van de toekomstige situatie (bron: Van Leeuwen Architecten).

Situatietekening toekomstige situatie

Het gebouw heeft op de hoek Rijksweg Zuid - Eshofsestraat een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 14,0 en 16,0 m (met een ondergeschikt element van maximaal 17 meter hoog). Het karakteristieke pand krijgt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 11,0 m en 14,0 m. Het koppelingsdeel tussen deze gebouwdelen krijgt een maximale bouwhoogte van 11,0 m (plat dak). Aan de zijde van Rijksweg Zuid krijgt een klein deel van de entree een maximale bouwhoogte van 4,0 m (ook plat dak).

Direct ten oosten van het hoekgebouw komt aan de Eshofsestraat een wat kleiner volume (3 bouwlagen met plat dak) met een maximale bouwhoogte van 10,0 m. Op deze wijze wordt de overgang naar de bestaande rijwoningen Eshofsestraat 4 t/m 8 ten oosten van de ontwikkellocatie verkregen.

De bergingen van de appartementen worden op het achterterrein gerealiseerd.

Onderstaand enkele impressies van de gevels van het nieuwe complex (bron: Van Leeuwen Architecten).

Aanzicht hoek Rijksweg Zuid - plantsoen Stationsstraat

Vooraanzicht zijde Rijksweg Zuid

Aanzicht hoek Rijksweg Zuid - Eshofsestraat

Samen herbergt het plan 14 appartementen en een commerciële ruimte van 403 m² bvo op de begane grond.

De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit heeft positief geadviseerd over het bouwplan.

In de tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 30 september 2015 wordt de raad en het college van de gemeente Overbetuwe opgedragen enkele geconstateerde gebreken ten aanzien van de besluitvorming inzake het bestemmingsplan “Elst, Rijksweg Zuid 1-3-5” te herstellen, waaronder het aspect 'parkeren'. In dat verband heeft de gemeente Overbetuwe aan Mobycon gevraagd om de parkeernormering en parkeerbehoefte van het bestemmingsplan “Elst, Rijksweg Zuid 1-3-5” opnieuw te onderzoeken en onderbouwen, rekening houdende met de (aandachts)punten die volgen uit de tussenuitspraak van de Afdeling. Dit onderzoek is weergegeven in het rapport zoals dat in Bijlage 2 is opgenomen (Mobycon, Onderbouwing parkeerbehoefte bestemmingsplan “Elst, Rijksweg Zuid,1-3-5”, rapportnummer: 5457-R-E, 11 februari 2016).

Rekening houdende met de aandachtspunten uit de tussenuitspraak, is in het rapport een parkeerbalans opgesteld voor het bestemmingsplan “Elst, Rijksweg Zuid 1-3-5”. Deze is tot stand gekomen op basis van de concrete parkeervraag- en aanbod die uit de voorgestane ontwikkeling volgt. Hierbij is tevens de huidige parkeersituatie in de directe omgeving van de ontwikkellocatie inzichtelijk gemaakt aan de hand van een parkeerdrukmeting die in oktober 2015 heeft plaatsgevonden en een aanvullende parkeerdrukmeting in januari 2016. Daarmee wordt duidelijk in welke mate er al dan niet nog vrije parkeerruimte aanwezig is om een eventueel parkeertekort binnen de ontwikkellocatie in de directe omgeving daarvan op te kunnen vangen.

Bij alle berekeningen ten behoeve van de parkeerbalans voor de ontwikkellocatie Rijksweg Zuid 1-3-5 is gerekend vanuit het “worst case scenario”. Het huidige bouwplan voorziet in de realisatie van 23 parkeerplaatsen op eigen terrein (7 op het voorterrein, 11 op het achterterrein en 5 binnen de hoofdbouwmassa). Uit het onderzoek blijkt dat in het plangebied en de directe omgeving kan worden voorzien in de parkeerbehoefte en derhalve sprake is van een goede ruimtelijke ordening. De gemeentelijke parkeernota met parkeernormen is opgenomen als bijlage in de regels van dit bestemmingsplan.

Verkennend onderzoek

BOOT organiserend ingenieursbureau bv heeft een verkennend bodemonderzoek (nr. P11-0069-006, d.d. 21 juli 2011) uitgevoerd op de percelen Rijksweg Zuid 1-3-5 en Eshofsestraat 2 in Elst. De resultaten van dit onderzoek zijn als volgt:

De gehanteerde onderzoekshypothesen “onverdachte locatie” voor deellocatie A wordt verworpen. De gehanteerde onderzoekshypothese “verdachte locatie” voor deellocatie B wordt aangenomen. De gehanteerde onderzoekshypothese “verdachte locatie” voor deellocatie C wordt verworpen.

Samenvattend kan worden geconcludeerd/aanbevolen dat:

• er nader onderzoek uitgevoerd dient te worden naar de verontreiniging met barium, lood en zink ter plaatse van deellocatie A;
• er nader onderzoek uitgevoerd dient te worden naar de verontreiniging met koper ter plaatse van deellocatie B. Tevens dient de omvang van de kolengruislaag beter in beeld te worden gebracht;
• de aanwezigheid van de ondergrondse benzinetank met pompinstallatie geen verslechtering van de bodem ter plaatse heeft veroorzaakt.
• de sterke VOCL-verontreiniging in het bovenste grondwaterpakket, afkomstig van Dorpsstraat 21, zich nagenoeg op de onderzoekslocatie bevindt. Indien grondwateronttrekking plaatsvindt ten behoeve van ontwikkeling op de locatie (bijvoorbeeld bronnering bouwput), dient met de sterke VOCL-verontreiniging rekening te worden gehouden.

Nader onderzoek

Naar aanleiding van de resultaten heeft een aanvullend bodemonderzoek plaatsgevonden (Buro Boot, P11-0069, 5 oktober 2012). De resultaten hiervan zijn als volgt:

Voortuin Rijksweg Zuid 1, boring 15

• De sterke verontreiniging met lood is horizontaal niet ingeperkt. Verticaal is de verontreiniging ingeperkt tot tussenwaarde.
• De matige verontreiniging met zink is horizontaal niet ingeperkt. Verticaal is de verontreiniging ingeperkt tot achtergrondwaarde.
• De matige verontreiniging met barium is horizontaal en verticaal ingeperkt tot achtergrondwaarde.

Achtertuin Rijksweg Zuid 1, boring 12

• De matige verontreiniging met lood is verticaal ingeperkt tot achtergrondwaarde. Horizontaal zijn interventiewaarde overschrijdingen aangetoond met lood. Deze is horizontaal en verticaal niet ingeperkt.

Achtertuin Rijksweg Zuid 3, boring 13

• De sterke verontreiniging met lood is horizontaal niet ingeperkt. Verticaal is de verontreiniging ingeperkt tot achtergrondwaarde.
• De sterke verontreiniging met zink is horizontaal niet ingeperkt. Verticaal is de verontreiniging ingeperkt tot achtergrondwaarde.
• De sterke verontreiniging met barium wordt niet meer aangetroffen, enkel 1x een tussenwaarde overschrijding.

Werkplaats, boring 32

• In de werkplaats zijn enkel lichte overschrijdingen aangetoond.
• Het vermoeden bestaat dat centraal in de ruimte een met puin volgestorte smeerput oid aanwezig is, in verband met de aanwezigheid van puin en gestaakte boringen.

Conclusie

Op de onderzoekslocatie is sprake van minimaal één ernstig geval van bodemverontreiniging omdat de hoeveelheidscriterium van 25 m³ sterke verontreiniging in vaste bodem wordt overschreden. Het nader onderzoek heeft niet geleid tot een volledige inperking van de aangetoonde verontreiniging.

De geconstateerde verontreiniging staat niet in de weg van de vaststelling van het bestemmingsplan, omdat de kosten die voortvloeien uit de conclusie gedekt worden door de exploitatie van de ontwikkelaar.

In het kader van de gecoördineerde vergunningverlening is het bepaalde in artikel 6.2 lid c Wabo van toepassing. Dit betekent dat de omgevingsvergunning voor het bouwen niet in werking treed totdat voldaan wordt aan de eisen zoals de Wet bodembescherming die aan een geval van ernstige verontreiniging stelt.

BOOT organiserend ingenieursburo bv heeft een asbestinventarisatie (nr. P11-0069-009, d.d. 23 maart 2011) conform SC-540, type A in een aantal woningen met bedrijfsruimte aan de Rijksweg Zuid 1 - 5, en Eshofsestraat 2 te Elst uitgevoerd. Op basis van de visuele inspecties en de analyseresultaten van de genomen monsters is een beeld ontstaan van de aanwezigheid van asbesthoudende materialen. In de werkplaats aan de Rijksweg Zuid 1 is asbest aangetroffen in de plafondbeplating en aan de Rijksweg Zuid 3 - 5 in de dakbeplating van de schuur.

Op basis van het uitgevoerde onderzoek is er een redelijk vermoeden dat er naast de in de eerder genoemde elementen meer, niet redelijkerwijs direct waarneembare asbesthoudende elementen in het gebouw aanwezig kunnen zijn. Een aanvullend, destructief, onderzoek zal moeten aantonen of op de verdachte locaties asbesthoudende elementen aanwezig zijn. Geadviseerd wordt direct voorafgaande aan de sloop- of verbouwwerkzaamheden een aanvullend, destructief onderzoek te laten uitvoeren op de locaties zoals aangegeven in onderstaande tabel:

De vergunningverlener is verplicht een aanvullende inventarisatie (type B) met betrekking tot de in bovenstaande tabel genoemde locaties, als voorschrift in de sloopvergunning op te nemen.

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

ABOVO Acoustics heeft onderzoek (nr. U1351-2a-R, d.d. 16 mei 2011) uitgevoerd naar het aspect wegverkeerslawaai. Uit het onderzoek blijkt dat er sprake is van behoorlijke geluidniveaus op vrijwel alle gevels van de appartementen in het plan. Kijkend naar de geluidbelasting ten gevolge van de gezoneerde wegen, die aan de Wet geluidhinder moeten worden getoetst, is te zien dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De overschrijding is echter niet zodanig dat de maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt overschreden.

Bronmaatregelen of maatregelen in de overdracht zijn niet aan de orde, aangezien:

• de wegsituatie zich er niet voor leent. Het betreft een tweetal wegen die de belasting veroorzaken en ze kruisen elkaar waardoor stil asfalt niet kan worden toegepast;
• de ligging aan de kruising afscherming onwenselijk maakt;
• het vergroten van de afstand als snel de structuur ter plaatse zou verstoren en gezien de beperkte ruimte ook niet mogelijk is.

Daarom moet de geluidbelasting die is berekend als uitgangspunt worden beschouwd bij toetsing aan de verdere criteria. Een afdoende geluidwering zal in de bouwfase moeten worden bereikt door de toepassing van de vereiste gevelisolatie. Dit betekent dat voor de volgende appartementen onderstaande hogere waarden moeten worden aangevraagd ten gevolge van het verkeer op de Eshofsestraat:

Ten gevolge van het verkeer op de Rijksweg Zuid moeten de volgende hogere waarden worden aangevraagd:

Op 2 september 2014 zijn de hogere grenswaarden door het college van burgemeester en wethouders verleend. Na het verlenen van de hogere grenswaarden vormt het aspect wegverkeerslawaai geen belemmering voor de realisatie van het initiatief.

Aanvullend geluidonderzoek parkeerterrein

Door Pouderoyen Compagnons is onderzoek verricht naar het geluid als gevolg van af- en aanrijdend verkeer naar het achtergelegen parkeerterrein (projectnummer 063-210, d.d. 14 februari 2012). Uit dit onderzoek blijkt dat de wettelijke voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai, zoals opgenomen in de Wet geluidhinder, artikel 82 lid 1, niet wordt overschreden als gevolg van de betreffende verkeer- en parkeerbewegingen.

Akoestisch onderzoek railverkeerslawaai

ABOVO Acoustics heeft onderzoek (nr. U1351, d.d. 3 juli 2012) uitgevoerd naar het aspect railverkeerslawaai. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting ten gevolge van het spoorwegverkeer op de relevante gevels van de geplande nieuwbouw maximaal 53 dB bedraagt. Daarmee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 55 dB. Railverkeersgeluid vormt derhalve geen beletsel voor de geplande ontwikkeling; een Hogere waarde vanwege spoorweglawaai is niet nodig.

Akoestisch onderzoek geluidwering

ABOVO Acoustics heeft vervolgens gevelisolatieberekeningen uitgevoerd (nr. W1598-2-GI, d.d. 21 januari 2014). De berekeningen betreffen de van belang zijnde uitwendige scheidingsconstructies van de relevante ruimten van de geplande appartementen, voor zover deze een relevante geluidbelasting kennen. Met de berekende resultaten wordt voldaan aan de gestelde eis van een maximaal binnenniveau van 33 dB en minimale karakteristieke geluidwering van 31 dB voor de woningen 1 t/m 9 en 29 dB voor de woningen 10 t/m 14.

Op 15 november 2007 is de wijziging van de 'Wet milieubeheer' in werking getreden. Deze wet vervangt het 'Besluit luchtkwaliteit 2005' en is één van de maatregelen die de overheid heeft getroffen om:

• negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken,
• mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkeling te creëren ondanks de overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit,

De paragraaf luchtkwaliteit in de 'Wet milieubeheer' voorziet ondermeer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde,
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt, wat wil zeggen dat een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging (meer dan 3% ten opzichte van de grenswaarde),
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat in werking is getreden nadat de EU in april 2009 derogatie heeft verleend.

Indien het plan voorziet in de realisatie van 14 appartementen en 403 m² bvo kantoorruimte dan valt de ontwikkeling onder de regeling Nibm, onderdeel combinatie woningbouw- en kantoorlocatie (combinatie bedraagt 0,01858). Aangezien in onderhavig plan de commerciële ruimte wordt gerealiseerd met deels een baliefunctie, dient de verkeersgeneratie te worden berekend, zie onderstaande tabel (schil rondom centrum, buurtcentrum). De verkeersgeneratie is berekend aan de hand van de CROW-publicaties 256 en 272, Verkeersgeneratie woon- en werkgebieden en voorzieningen.

vb = verkeersbewegingen

Zoals gezegd, worden in de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) categorieën van gevallen aangewezen waarvoor vaststaat dat deze niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Bij plannen die binnen deze categorie vallen, hoeven geen verdere berekeningen te worden uitgevoerd om aan te tonen dat sprake is van een NIBM situatie. Gemeenten hebben echter vaak te maken met talrijke kleine plannen waarbij sprake is van een combinatie van bestemmingen. In die gevallen zal de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) niet van toepassing kunnen zijn en zal aan de hand van berekeningen aannemelijk gemaakt moeten worden dat de bijdrage NIBM is. Voor deze kleinere plannen heeft het voormalige ministerie van VROM in samenwerking met InfoMil een specifieke rekentool (Nibm-tool) ontwikkeld, waarmee op een eenvoudige en snelle manier kan worden bepaald of er sprake is van een NIBM bijdrage.

Het onderzoek voldoet aan de eisen die de huidige wet- en regelgeving stelt aan luchtonderzoeken, met name vastgelegd in de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007 (inclusief alle wijzigingen). Er is rekening gehouden met de meest recente implementatie van standaardrekenmethode 1 (CAR II, versie 11, 2012) en de meest actuele invoergegevens het ministerie IenM op de rijksoverheid-website heeft gepubliceerd (emissiefactoren, GCN kaarten en dergelijke). De tool kan worden ingezet voor alle situaties waarvoor SRM1 (oftewel CAR) van toepassing is. Ze kan worden toegepast in de verkenningsfase van een plan, maar ook in de fase waarin een (ontwerp)besluit moet worden genomen. De essentie van de tool is dat het merendeel van de invoergegevens voor de berekening al zijn ingevuld. De gebruiker kan volstaan met het invullen van de hoeveelheid extra (vracht)verkeer als gevolg van het plan. De reeds ingevoerde gegevens berusten op een worst case situatie: bij de berekening van de concentratietoename worden de kenmerken van het verkeer, de straat en de omgeving zo gekozen dat een situatie ontstaat met een maximale luchtverontreiniging. Standaard gaat de tool derhalve uit van een binnenstedelijke situatie in Rotterdam met stagnerend verkeer in een zogenaamde 'street canyon' (relatief smalle straat, aan weerszijden omgeven door hoge bebouwing). Deze uitgangspunten kunnen overigens niet in de tool worden gewijzigd.

Met behulp van de Nibm-tool (versie 21 mei 2013) is de beoordeeld of er voldaan wordt aan de Nibm-norm.In de volgende afbeelding is de berekening weergegeven.

Uit de berekening blijkt dat er voldaan wordt aan de Nibm-norm. Geconcludeerd kan worden dat er geen belemmeringen zijn voor het aspect luchtkwaliteit.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, lpg en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het beleid rondom externe veiligheid is vastgelegd in circulaires, regelingen, AMvB's en wetten.

Voor de beoordeling van risico's van transport van gevaarlijke stoffen is de circulaire 'Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' (RNVGS) van 4 augustus 2004 richtinggevend. In deze circulaire wordt zoveel mogelijk aangesloten bij het beleid zoals verwoord in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor personen buiten het bedrijfsterrein, bijvoorbeeld rondom chemische fabrieken, LPG-tankstations en spoorwegemplacementen waar goederentreinen met gevaarlijke stoffen rangeren. Deze bedrijven verrichten soms risicovolle activiteiten dichtbij woningen, kantoren, ziekenhuizen, scholen of winkels. Het besluit verplicht gemeenten en provincies wettelijk vanaf de inwerkingtreding van het besluit bij het verlenen van milieuvergunningen en het maken van bestemmingsplannen met externe veiligheid rekening te houden. Het besluit is - op enkele onderdelen na - op 27 oktober 2004 in werking getreden. Bij het besluit is eveneens de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) in werking getreden.

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) inwerking getreden. Hierdoor is de circulaire “Zonering langs hogedruk aardgastransportleidingen” uit 1984 komen te vervallen. Het Bevb sluit aan bij het Bevi.

Om de risico's ter plaatse van de ontwikkellocatie te achterhalen is de provinciale risicokaart geraadpleegd. Conform deze kaart zijn in en in de directe omgeving van de ontwikkellocatie geen risicovolle inrichtingen aanwezig. De spoorlijn Elst - Arnhem is op meer dan 300 m gelegen. Er zijn geen hoogspanningsleidingen en buisleidingen in en/of in de directe omgeving van het plangebied aanwezig.

Het aspect externe veiligheid vormt derhalve geen belemmering voor de realisatie van onderhavig initiatief.

Gezien de ligging van de ontwikkellocatie aan de rand van het centrum en de menging van functies (bedrijf, dienstverlening, maatschappelijk, verkeer en wonen) in het gebied (rondom) de driehoek Stationsstraat, Eshofsestraat en Rijksweg Zuid kan gesproken worden van een gebied met functiemenging. Voor gebieden met functiemenging bestaat een specifieke Staat van Bedrijfsactiviteiten. Binnen de bestemming 'Nutsvoorzieningen' worden activiteiten toegestaan in categorie A en B overeenkomstig de 'Staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging' uit de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering van de VNG.

Bij categorie A gaat het om activiteiten die vallen in milieucategorie 1. Bij categorie B gaat om activiteiten die in gebieden met functiemenging kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden.

Ten zuidoosten van de ontwikkellocatie bevindt zich een gebouw ten behoeve van een nutsvoorziening. De nutsvoorziening valt maximaal in categorie B en is bouwkundig afgescheiden van de geprojecteerde woningen. Het aspect milieuzonering vormt hiermee geen belemmering voor de realisatie van onderhavig initiatief.

Aan de Eshofsestraat 10 is sprake van een kleinschalig installatie- (en ontstoppings-)bedrijf. Gezien de aard, omvang en de directe ligging naast woningen, zal deze functie niet belemmerend werken voor de voorgenomen ontwikkeling.

Aan de Stationsstraat 6 is een kinderdagverblijf gevestigd. Een dergelijke voorziening valt in categorie B. Gezien de afstand van circa 35 m tot de ontwikkellocatie en het feit dat het verblijf bouwkundig afgescheiden is van de nieuw te bouwen woningen, vormt deze functie geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de realisatie van het initiatief.

Onderstaande waterparagraaf is in overleg met de gemeente en opgesteld en zal aan het Waterschap Rivierenland in het kader van de watertoets worden voorgelegd.

Aanleiding

Omgang met water vormt een belangrijk onderdeel van een bestemmingsplanprocedure. Doordat bij nieuwe ontwikkelingen veelal het verharde oppervlakte en daardoor afvoer en infiltratiemogelijkheden van hemelwater wijzigt, is het gewenst inzicht te verkrijgen in op welke wijze dit kan worden uitgevoerd.

Op grond van de afspraak uit de startovereenkomst WB21 (Waterbeheer 21^e eeuw) dienen decentrale overheden in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf op te nemen. In die paragraaf dient te worden uiteengezet wat voor gevolgen het plan in kwestie heeft voor de waterhuishouding, dat wil zeggen het grondwater en het oppervlaktewater. Deze waterparagraaf bevat zowel het wateradvies als enkele randvoorwaarden waaraan het plan moet voldoen.

Doel

Een watertoets heeft als doel het voorkomen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Middels een waterparagraaf wordt de waterhuishouding in de bestaande en nieuwe situatie beschreven.

Beleid

Het algemene waterbeleid dat op de ontwikkellocatie van toepassing is, staat beschreven in de Nationaal Waterplan van de rijksoverheid, het Waterplan Gelderland 2010 - 2015 van de provincie Gelderland en het Waterbeheersplan van het Waterschap Rivierenland.

Op Europees, nationaal en stroomgebiedsniveau wordt gewerkt aan de Kaderrichtlijn Water (KRW). De KRW streeft naar duurzame en robuuste watersystemen. Basisprincipes van het nationaal en Europees beleid zijn: meer ruimte voor water, voorkomen van afwenteling van de waterproblematiek in ruimte of tijd en stand-still (géén verdere achteruitgang in de huidige (2000) chemische en ecologische waterkwaliteit).

Het bovenstaande resulteert in twee drietrapsstrategieën die zijn vastgelegd in de Nota Ruimte (2006):

• Waterkwantiteit (vasthouden, bergen, afvoeren);
• Waterkwaliteit (schoonhouden, scheiden, zuiveren).

De trits voor waterkwantiteit betekent dat neerslag bij voorkeur wordt vastgehouden op de plaats waar het valt. Indien vasthouden niet mogelijk is, wordt neerslag geborgen in oppervlaktewater. De trits voor waterkwaliteit houdt in dat gestreefd moet worden naar het voorkomen van verontreinigingen. Indien schoonhouden niet mogelijk is, worden schone en vervuilende bronnen gescheiden.

Beschrijving bestaande situatie

De ontwikkellocatie betreft de locatie hoek Rijksweg Zuid (nr.1-3-5) – Eshofsestraat te Elst. De locatie wordt begrensd door de Rijksweg Zuid (noordzijde) en de Eshofsestraat (oostzijde). Aan de westzijde bevindt zich naburige bebouwing. Het perceel is kadastraal bekend als Elst, sectie K, nummer 3569, 3570 en 3571. De locatie heeft een oppervlakte circa 1.549 m². In de huidige situatie is het grootste deel van het terrein verhard, het niet-verharde oppervlak bedraagt circa 441 m² (circa 325 m² aan de achterzijde en 116 m² aan de voorzijde).

Beschrijving toekomstige situatie

Volgens de Beleidsregels Keur Waterschap Rivierenland 2010 geldt conform artikel 5.17 vanaf nieuw verhard oppervlak een vrijstelling van de compensatieplicht voor toename tot 500 m² voor stedelijk gebied. Voor dit project is derhalve geen compensatie vereist.

Infiltratie van hemelwater wordt als gevolg van de bodemopbouw in de ontwikkellocatie niet mogelijk geacht. Het bodemprofiel ter plaatse is als volgt: ca 0 – 1 m –mv: zand en 1 – 2.5 m –mv klei en vervolgens volgt: ca 2,5 – 4,5 m –mv: zand. (bron: verkennend bodemonderzoek Haskoning, nr. G1887.A0/R002/CHE/IP, november 1998). Het hemelwater binnen de ontwikkellocatie zal doelmatig worden afgevoerd naar de riolering. De riooltechnische ontsluiting van de ontwikkellocatie bevindt zich aan de Eshofsestraat en Stationsstraat. De bestaande riolering betreft een gemengd stelsel. Het water vanuit de ontwikkellocatie zal gescheiden worden aangeboden te meer omdat de gemeente op korte termijn het rioolstelsel aan de Stationsstraat reconstrueert als gescheiden rioolstelsel. Vanaf dat moment wordt hemelwater en het vuilwater gescheiden afgevoerd. Het plan vormt geen risico voor de doelmatige afvoer van afvalwater via een hoofdrioolpersleiding. De nieuwbouw wordt gerealiseerd op vrijwel hetzelfde bouwpeil van de bestaande en aangrenzende bebouwing.

Het gebruik van uitlogende bouwmaterialen dient voorkomen te worden om zodoende eventuele verontreiniging van het hemelwater te vermijden.

Quickscan

Bureau Bleijerveld/Ruimte voor Advies heeft een quickscan (d.d. 17 maart 2011) beschermde natuurwaarden in en rond de ontwikkellocatie uitgevoerd. De rapportage kan dienst doen als onderbouwing bij bestemmingsplanwijzigingen en ontheffings- of vergunningaanvragen in het kader van de Ff-wet respectievelijk NB-wet.

Gebiedsbescherming

De ontwikkellocatie ligt niet in of in de omgeving van beschermde gebieden. Een negatief effect op beschermde gebieden ten gevolge van het plan is uitgesloten.

Flora

• Er zijn geen bedreigde of beschermde plantensoorten aangetroffen. Het voorkomen van strikter beschermde soorten is uitgesloten.

Fauna

• De ingreep kan een negatief effect hebben op algemene zoogdieren en amfibieën van tabel 1. Voor soorten van tabel 1 geldt een algemene vrijstelling in geval van ruimtelijke ingrepen;
• Het is goed mogelijk dat in de ontwikkellocatie algemene broedvogels zonder vaste nestplaats voorkomen. Het verstoren van broedsels is verboden volgens de Flora- en faunawet. Hiervoor is geen ontheffing mogelijk;
• Broedvogels met een jaarrond beschermde nestplaats kunnen gebruikmaken van de gebouwen. Het betreft de soorten Huismus en Gierzwaluw;
• De gebouwen zijn potentieel geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen. Het verstoren of vernietigen van verblijfplaatsen is verboden volgens de Flora- en faunawet. Het terrein heeft voor vleermuizen verder enig belang als foerageergebied. Met betrekking tot de functie foerageergebied, is een negatief effect op vleermuizen ten gevolge van het plan uitgesloten.

Uit het onderzoek komt naar voren dat rekening gehouden dient te worden met broedvogels met en zonder jaarrond beschermde nestplaats. Dit betekent dat het verwijderen van het groen en het slopen van gebouwen buiten het broedseizoen dient te worden uitgevoerd. Het broedseizoen loopt van circa half maart tot half juli. Latere en eerdere broedgevallen komen voor, bijvoorbeeld van duiven (zie natuurkalender van Ministerie van EL&I). In de periode november – februari is de kans op broedsels nihil.

Betreffende vogels met een jaarrond beschermde nestplaats en verblijfplaatsen van vleermuizen is aanvullend onderzoek noodzakelijk in een geschikt seizoen (april – september).

Nader onderzoek

Dit nader onderzoek is door Bureau Bleijerveld verricht en schriftelijk weergegeven (brief d.d. 27 september 2012). In de bestaande bebouwing is een verblijfplaats aanwezig van een gewone dwergvleermuis. Bij de uitvoering van het plan zal hiermee rekening worden gehouden. Concreet betekent dit dat aangesloten wordt bij de soortenstandaard welke is opgesteld voor de gewone dwergvleermuis (dec. 2001, Dienst Regelingen, Ministerie van EL&I). Op basis van deze standaard zal voorafgaande aan de sloop een mitigatie- en compensatieplan worden opgesteld. In grote lijnen komt dit plan neer op het aanbieden van tijdelijke verblijfplaatsen in de periode tussen sloop en nieuwbouw, het vleermuisvriendelijk slopen van de gebouwen en het integreren van vaste verblijfplaatsen in de nieuwbouw.

Met toepassing van dit plan is het project uitvoerbaar en wordt de functionaliteit gewaarborgd.

Archeologie

Het archeologisch bodemarchief is de belangrijkste bron voor onze oudste geschiedenis. Sinds 1 oktober 2007 regelt de Wet op de archeologische monumentenzorg als onderdeel van de Monumentenwet 1988 de bescherming en het behoud van archeologische waarden in de bodem. Het belangrijkste doel van de wet is de bescherming van archeologische waarden op de oorspronkelijke plek, dus in de bodem zelf (in situ). De gemeente is verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Bij van rijkswege beschermde archeologische terreinen is een vergunning nodig van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE).

Cultuurhistorie

Vanaf 1 januari 2012 dient in bestemmingsplannen rekening te worden gehouden met cultuurhistorie. Dit is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening en maakt onderdeel uit van de modernisering van de monumentenzorg.

ADC ArcheoProjecten heeft een onderzoek (nr. 2664, d.d. 7 september 2011) uitgevoerd voor de ontwikkellocatie Rijksweg Zuid/ Eshofsestraat in Elst (gemeente Overbetuwe). Op basis van het uitgevoerde bureauonderzoek werden in de hele ontwikkellocatie archeologische resten verwacht vanaf de Late IJzertijd (300 voor Christus). De resten werden verwacht in een archeologische laag in de top van de beddingafzettingen van de stroomgordel van Ressen, op 2 à 2,5 m -mv. Gezien de vondsten in de directe omgeving van de ontwikkellocatie, werden op dit niveau vooral resten uit de Romeinse tijd verwacht. In de komafzettingen hierboven werden archeologische resten verwacht uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd.

Teneinde deze verwachting te toetsen werd in de ontwikkellocatie een verkennend en karterend booronderzoek uitgevoerd. Hierbij kon in de boringen 3 en 4 op respectievelijk 125 en 200 cm –mv de top van de beddingafzettingen van de stroomgordel van Ressen bereikt worden. In boring 3 was deze vergraven, in boring 4 daarentegen intact. Sporen van bodemvorming zijn echter niet aangetroffen. De kans op de aanwezigheid van archeologische sporen en vondsten is hier dan ook klein. In de andere boringen kon, vanwege het hoge puingehalte de top van de beddingafzettingen niet bereikt worden. Over de diepteligging van de beddingafzettingen en eventuele bodemvorming kunnen daarom geen uitspraken gedaan worden.

Ter plaatse van deze boringen zal de bodem slechts verstoord worden door verharding en boomaanplant, waardoor eventuele archeologische waarden onder het omgewerkte pakket behouden zullen blijven.

ADC ArcheoProjecten adviseert daarom om het terrein vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling. Het is echter niet volledig uit te sluiten dat binnen het onderzochte gebied toch nog archeologische resten voorkomen. Het verdient daarom aanbeveling om de uitvoerder van het grondwerk te wijzen op de plicht archeologische vondsten te melden bij het bevoegde overheid, zoals aangegeven in artikel 53 van de Monumentenwet.

Hiermee vormt het aspect archeologie geen belemmering voor de realisatie van het initiatief. Conform de gemeentelijke standaardsystematiek zal wel de aanwezige verwachtingswaarde worden opgenomen middels de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie'.

Het pand Rijksweg Zuid 3-5 is in 1987 aangewezen als gemeentelijk monument. In de bijbehorende redengevende beschrijving is het volgende opgenomen:

Begin 20e eeuws dubbel woonhuis; 2 verdiepingen bevattend dwarshuis onder schilddak met gesmoorde mulden pannen en smallere lage aanbouw aan de achterzijde. Gevels zijn onder de dakgoot voorzien van een fries met waterslag.

Symmetrische voorgevel met portiek in het midden, waarin beide voordeuren met bovenlicht zijn opgenomen. Begane grond heeft aan beide zijden 2 schuiframen met middenroede en 8-ruits roedeverdeling in de bovenlichten. De verhoogde segmentbogen, met sluitstenen naar beneden verlengd, sluiten aan op de neige aanwezige horizontale gepleisterde gevelband.

De vier schuiframen op de verdieping zijn qua indeling identiek aan de benedenramen, doch zijn door eenvoudige rollagen onder het fries overspannen.

Reden van plaatsing:

Begin 20e eeuws dubbel woonhuis welke hoewel wat verdwaald gelegen toch op zichzelf voor Elst een zodanige zeldzaamheidswaarde bezit dat op grond daarvan bijzondere bescherming ware te overwegen.

Met het bouwplan dat concreet aanleiding vormt voor dit bestemmingsplan blijft de bestaande voorgevel van het pand behouden en opgenomen in nieuwbouw. Om het bouwplan mogelijk te maken is in dit bestemmingsplan een hogere goot- en nokhoogte opgenomen dan in het bestemmingsplan Elst.

Hoewel het type bebouwing van het monument weliswaar karakteristiek is voor de periode waarin het gebouwd is, is het niet zozeer de bijzonderheid van het pand an sich maar de aanwezigheid ervan in Elst dat dit pand beschermingswaardig maakt. De waarde van het monument is vooral gelegen in de locatie als verwijzing naar het verleden en de karakteristieke elementen in de voorgevel. Met het nu voorliggende bouwplan wordt de voorgevel behouden en ingepast in de nieuwbouw en wordt het monument nieuw leven ingeblazen, daar waar zonder deze ontwikkeling juist leegstand en verloedering van het monument dreigt (wat ook invloed heeft op de ruimtelijke beleving van de omgeving). Dit plan geeft een nieuwe impuls en invulling aan de locatie. De zichtbaarheid van het monument en de herkenbaarheid van de locatie van het monument worden hiermee vergroot.

Zoals beschreven in 4.1 bestaat het bouwplan uit samengestelde volumes, passend binnen de organische ontwikkeling / individuele herkenbaarheid van gebouwen langs de Rijksweg Zuid. Het bestaat uit een nieuw bouwvolume van 4 bouwlagen met een teruggelegen 5^e laag (setback) op de hoek van de Eshofsestraat en de Rijksweg Zuid, dat gekoppeld wordt aan het bestaande pand Rijksweg Zuid 3-5. Het hoekpand zorgt voor een stedenbouwkundige markering van de belangrijke ruimtelijke structuren (Rijksweg Zuid/-Noord en de Eshofsestraat). Tevens versterkt het de ruimtelijke verbinding vanuit het stationsgebied met het centrum van Elst. Vandaar dat het volume op de hoek Eshofsestraat en de Rijksweg-Zuid ten opzichte van het bouwdeel ter plaatse van het bestaande pand Rijksweg Zuid 3-5 naar voren is gepositioneerd en hoger is. De hieraan gekoppelde bouwvolumes, zorgen voor een ruimtelijke overgang naar de omliggende bebouwing.

De verschillende volumes kennen verwantschap, maar zijn tevens separaat herkenbaar door enige mate van individuele vormgeving en de onderlinge geleding. Deze hoofdstructuur verwijst naar de lintstructuur van de Rijksweg Zuid. De beeldentaal van de van oudsher aanwezige bebouwing komt ook in verticale zin tot uiting door een hiërarchische gevelindeling. In de verdere vormgeving en detaillering laten de nieuwe delen een ingetogener beeldentaal zien ten opzichte van de te behouden monumentale gevel. Hierdoor blijft deze behouden en goed herkenbaar in het totale gevelbeeld. Naast een impuls en hedendaagse invulling aan deze markante hoek, blijft daarmee ook de historie van de plek zichtbaar.

De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit heeft in het kader van de benodigde omgevingsvergunning voor voorliggend bouwplan positief geadviseerd. Mocht een aanvraag voor een ander bouwplan voor de locatie worden ingediend na vaststelling van het bestemmingsplan, dan wordt middels de vergunningplicht voor gemeentelijke monumenten uit de erfgoedverordening bescherming van de monumentale waarden van het pand Rijksweg Zuid 3-5 geborgd.

In of in de directe omgeving van de ontwikkellocatie zijn geen hoofdtransportleidingen of persleidingen van water, olie, gas, brandstof of riool gelegen, die in het kader van het bestemmingsplan op de verbeelding met bijbehorende bebouwingsvrije zones dienen te worden opgenomen.

De beleidsdoelstelling is juridisch vertaald in de regels en de bijbehorende verbeelding. Met de plansystematiek is aangesloten bij de regels van het geldende bestemmingsplan voor de kom van Elst, zoals door de gemeenteraad op 22 februari 2011 is vastgesteld. Het voorliggende plan is afgestemd op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). Aspecten die wel voorkomen in het bestemmingsplan voor de kom van Elst, maar die geen relevantie hebben voor de planlocatie, zijn niet opgenomen in het voorliggende bestemmingsplan. Daarnaast is voor de regels ook aansluiting gezocht bij de op 1 oktober 2010 in werking getreden Wet Algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), alsmede de daarbij horende werkafspraken.

Het juridisch bindend deel van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de verbeelding (plankaart) tezamen. De basis voor de verbeelding, is een recente kadastrale ondergrond, aangevuld met topografische gegevens. Binnen de verbeelding is de grens van het bestemmingsplangebied (ontwikkellocatie) aangegeven. Binnen die grens is de bestemming in kleur weergegeven en is het bouwvlak aangeduid.

De regels zijn opgebouwd als volgt:

• Hoofdstuk 1 bevat de begripsbepalingen en een bepaling over de manier waarop de in het plan genoemde maten zijn bepaald;
• Hoofdstuk 2 bevat de regeling van de afzonderlijke bestemmingen;
• Hoofdstuk 3 bevat een aantal algemene en aanvullende bepalingen, waaronder de antidubbeltelregel en algemene afwijkingseregels.
• Hoofdstuk 4 tenslotte bevat overgangsbepalingen en de slotbepaling waarin de titel van het bestemmingsplan is opgenomen.

Bebouwing algemeen

Er wordt in het bestemmingsplan onderscheid gemaakt tussen gebouwen en andere bouwwerken (bouwwerken geen gebouwen zijnde). Voor de situering en maatvoering van gebouwen is het belangrijk dat er bepalingen zijn opgenomen met betrekking tot:

Bouwwijze

Op de kaart is binnen het bouwvlak de bouwwijze aangeduid (sba-MG).

Aantal wooneenheden

Opgenomen is dat binnen de woonbestemming maximaal 14 wooneenheden mogen worden gerealiseerd. In de regels is verder opgenomen dat hiervan minimaal 4 woningen in de goedkope prijscategorie worden gerealiseerd. Het begrip goedkope woning volgt uit de gemeentelijke parkeernota en is gerelateerd aan de prijscategorieën zoals opgenomen in de Provinciale Woonvisie Gelderland 2010-2019.

Bouwhoogte

De maximum bouwhoogte (m) is aangegeven in de verbeelding.

Situering gebouwen

Teneinde de situering van de gebouwen vast te leggen zijn bouwvlakken opgenomen. Hierbinnen mogen ook aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden gesitueerd. Deze zijn ook toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'.

Voor ondergronds bouwen is er een aanvullende regeling, waarbij het uitgangspunt is dat deze mag worden gerealiseerd, waar ook bovengronds wordt gebouwd.

Voor bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt een aparte maatvoering, waarbij onderscheid is gemaakt ten aanzien van de situering van deze bouwwerken.

Artikel 3 Tuin

De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor tuinen met beperkte bouwwerken, geen gebouwen zijnde zoals erfafscheidingen.

Artikel 4 Verkeer

Deze bestemming heeft betrekking op wegen met uitsluitend een doorstroomfunctie. Zowel de Rijksweg Zuid als de Eshofsestraat hebben in de geldende bestemmingsplannen deze bestemming. Voor een eenduidige systematiek is voor de betreffende gronden voor dezelfde bestemming gekozen.

Artikel 5 Wonen

Op de gronden met deze bestemming zijn meergezinswoningen - ter plaatse van de aanduiding 'sba-MG' – toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening' zijn op de begane grond, dienstverlenende functies en kantoren toegestaan. Conform de begripsbepaling van 'dienstverlening' zijn gezondheidszorg en detailhandel uitgesloten. Van zowel de functies 'dienstverlening' als 'kantoor' mag maximaal 50% van het oppervlak een baliefunctie hebben.

Opgemerkt dient te worden dat binnen de woonfunctie onder voorwaarden nevenactiviteiten worden toegelaten, die qua functie ondergeschikt zijn aan de woonfunctie. In dit plan is ervoor gekozen om de mate van publieksaantrekkende werking van de activiteiten als relevant onderscheid te hanteren tussen activiteiten die wel gewenst zijn in een woonomgeving en activiteiten die onder omstandigheden gewenst kunnen zijn in een woonomgeving. De 'aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit' is rechtstreeks mogelijk, mits wordt voldaan aan een aantal voorwaarden. De 'publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis' zijn via een omgevingsvergunning mogelijk.

Hierbij is ervan uitgegaan dat een niet-publieksaantrekkende activiteit (geen verkeersaantrekkende werking / geen parkeerdruk) doorgaans zonder problemen in een woning zal kunnen plaatsvinden. Het betreft activiteiten met een introvert karakter, die inherent zijn aan de woonfunctie, zoals kantoorfuncties en ateliers.

Uitgangspunt is overigens dat de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving. Dit is van belang om te voorkomen dat activiteiten kunnen plaatsvinden, die weliswaar niet een publieksaantrekkend karakter hebben, maar die niet bij de woonfunctie passen.

De publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis kunnen wel verkeersaantrekkend zijn. Zij dienen echter kleinschalig en in de woonomgeving in te passen te zijn. Voorbeelden zijn persoonlijke dienstverlening (kapper/ pedicure), medische/ therapeutische dienstverlening en/of ambachtelijke bedrijvigheid.

Artikel 6 Waarde-Archeologie (dubbelbestemming)

Deze dubbelbestemming heeft tot doel om de archeologisch te verwachten waarden in de bodem te beschermen. Bij (bouw)werkzaamheden groter dan 100 m² dient de initiatiefnemer te onderzoeken of er bijzondere archeologische waarden voorkomen. Overigens heeft reeds archeologisch onderzoek plaatsgevonden en is gebleken dat het aspect archeologie geen belemmering vormt voor de realisatie van het initiatief.

Anti-dubbeltelregel

Met de anti-dubbeltelregel wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij een verleende bouwvergunning/omgevingsvergunning is meegenomen niet nog eens bij de verlening van een nieuwe omgevingsvergunning mag worden meegenomen. Dit betreft een algemene bepaling die standaard in bestemmingsplannen wordt opgenomen.

Algemene gebruiksregels

In zijn algemeenheid wordt onder gebruik strijdig met de bestemming het gebruik en/of laten gebruiken van de in de bestemming aangegeven gronden en de daarop voorkomende bouwwerken c.q. gebouwen of delen daarvan ten behoeve van een seksinrichting.

Algemene afwijkingsregels

Op grond van een algemene regels kan het bevoegd gezag afwijken van de voorgeschreven goothoogte, (bouw)hoogte, oppervlakte, inhoud en afstand van bouwwerken, dan wel een voorgeschreven bebouwingspercentage (maximaal 10 %). Voorts kan worden afgeweken van bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en overige aanduidingen in het horizontale vlak in de verbeelding, indien en voor zover afwijking noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein (maximaal 2,5 m).

De overgangsregels gelden voor bestaande zaken en rechten die niet in overeenstemming zijn met de overige regelingen in het bestemmingsplan en mits deze niet strijdig zijn met het voorheen geldende bestemmingsplan met inbegrip van de hierin opgenomen overgangsbepaling.

Op grond van deze regeling mag bebouwing gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd en met een omgevingsvergunning worden uitgebreid met ten hoogste 10% van de oppervlakte en/of de inhoud, die bestond op het moment dat het plan in werking is getreden. Daarnaast mag, na een calamiteit, ter plaatse worden herbouwd, mits de bouwaanvraag binnen 2 jaar na de calamiteit is ingediend.

Het gebruik van de grond en/of opstallen, dat strijdig is met het plan op het tijdstip waarop het plan in werking is getreden, mag niet worden veranderd, tenzij met de verandering het gebruik naar aard en omvang wordt verkleind. Indien het strijdig gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, langer dan een jaar is onderbroken, mag dit gebruik niet worden hervat. Daarnaast is gebruik dat strijdig is met de in het vorige bestemmingsplan aangewezen bestemming en wanneer van dit strijdige gebruik sprake was dit vorige bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen, niet toegestaan.

In de slotregel is de citeertitel van het bestemmingsplan vermeld.

Afspraken over de planherziening worden in een exploitatieovereenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Overbetuwe vastgelegd. In deze overeenkomst worden tevens afspraken met betrekking tot kostenverhaal (kosten voor de aanleg van infrastructuur, kabels & leidingen, groen, opstellen plannen etcetera) vastgelegd.

Derhalve heeft de planherziening geen financiële consequenties voor de gemeente.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft in artikel 3.1.1 aan dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Het voorontwerp-bestemmingsplan heeft op grond van de gemeentelijke inspraakverordening vanaf donderdag 17 november 2011 gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen.

Tijdens de ter inzage termijn is één inspraakreactie ingediend, welke door meerdere personen is ondertekend. De gemeentelijke beantwoording van deze reactie is in het Rapport Inspraak en vooroverleg weergegeven en als bijlage toegevoegd.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft tussen 26 april 2012 en 6 juni 2012 op grond van het bepaalde in artikel 3.8 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening ter inzage gelegen. Na deze periode is de ontwikkelaar, samen met de gemeente, in gesprek gegaan met de direct omwonenden. Dit overleg heeft geleid tot een aangepast bouwplan. Vanwege de tussengelegen tijd en de aanpassingen aan het plan is besloten het ontwerpbestemmingsplan wederom ter inzage te leggen.

Vanaf donderdag 22 mei 2014 tot en met woensdag 2 juli 2014 heeft het ontwerp bestemmingsplan ten tweede male ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is er 1 zienswijze binnengekomen, deze heeft niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan heeft plaatsgevonden volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening.

Tegen het vastgestelde bestemmingsplan is beroep ingesteld. Bij tussenuitspraak op 30 september 2015 (ABRS) met nummer 201500202/1/R6 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State de raad en het college van de gemeente Overbetuwe opgedragen enkele geconstateerde gebreken ten aanzien van de besluitvorming inzake het bestemmingsplan “Elst, Rijksweg Zuid 1-3-5” te herstellen. De opdracht van de Afdeling heeft betrekking op twee aspecten die in de beroepen van omwonenden aan de orde zijn gesteld: (de aantasting van) het gemeentelijk monument en het aspect parkeren. Met de hernieuwde vaststelling van het aangepaste bestemmingsplan wordt voldaan aan de uitspraak.